Immobilia 2007/04 - SVIT

Dossier
dessen geäufnete Summe sich nach Ablauf
der durchschnittlichen Gesamtlebensdauer
die jeweilige Bauteilgruppe erneuern liesse.
Wird nun in einem weiteren Schritt die Restnutzungsdauer
(gRD) der Bauteilgruppen abgeschätzt,
so kann jetzt mit dem Rentenendwertfaktor
über die abgelaufene Nutzungsdauer
(gLG – gRD) jener Betrag berechnet
werden, der sich zum Bewertungsstichtag
bereits im theoretischen Erneuerungsfonds
befinden müsste (Entwertung). Die gesamte
Summe, die sich zum Bewertungsstichtag in
diesem Erneuerungsfonds befinden sollte,
entspricht also genau dem Betrag, der rechnerisch
aufgewendet werden müsste, um
die betreffende Liegenschaft wiederum in
ihren Neuzustand zurück zu versetzen. Somit
beläuft sich dieser Betrag präzise auf
jene Kosten, um die sich der Wert eines
Objektes aufgrund seiner natürlichen Alterung
und Abnützung gegenüber einem gleichen,
neuwertigen entwertet hat: Die Entwertung
2. Art.
Bild 1: Entwertung ohne Unterhalt und Sanierung
Visualisiert man diese theoretische Entwertung
2. Art anhand eines einfachen Beispiels
(Fünffamilienhaus) und stellt man dabei die
theoretische Entwertung einmal so dar, wie
wenn das Objekt nach seiner Erstellung nie
mehr unterhalten (saniert) würde (Bild 1)
und einmal so, wie wenn dieses Objekt theoretisch
laufend (bestmöglich) unterhalten
würde (Bild 2), so ergibt sich grafisch jener
Bereich (Bild 3), in welchem sich der Wert
der Liegenschaft unabhängig von erfolgten
oder nötigen Sanierungen im Laufe der Zeit
befinden muss.
Vergleicht man nun diese Fläche mit der adäquaten
Fläche gängiger Altersentwertungstabellen
(im Beispiel jene aus dem Buch «Das
Schweizerische Schätzerhandbuch 2005»),
so kann man eindrücklich feststellen, dass
die Entwertung anhand der Altersentwertungstabelle
in den ersten 30 Jahren mit
grösster Wahrscheinlichkeit zu gering ausfällt.
Im nachfolgenden Zeitraum von ca. 30
bis ca. 70 Jahren kann der Grafik entnommen
werden, dass die Entwertung, über die
Tabelle berechnet, nur dann stimmen kann,
wenn die tatsächliche Entwertung nicht unterhalb
einer linearen Abschreibung liegt.
Und ab etwa 70 Jahren kann eine Entwertung
mittels Altersentwertungstabelle berechnet,
sogar zu hoch ausfallen.
Bild 2: Entwertung bei laufendem Unterhalt
Mit dieser Betrachtung kann also einer Berechnung
der Entwertung 2. Art aufgrund
einer so genannten Altersentwertungstabel-
Bild 3: Bereich des möglichen Liegenschaftswertes