Hermannsburger Journal 1 2019 Februar

IHR GUTES RECHT
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Der Bundesgerichtshof erleichtert
die Kündigung von Wohnraum wegen
Mietrückständen
von Rechtsanwalt Wolfgang Zienterra
Vermieter*innen können bei Mietrückständen
ein Mietverhältnis nun leichter beenden: Sie
können gleichzeitig eine fristlose und zusätzlich
eine ordentlichen Kündigung aussprechen. Selbst
wenn die Mieter*innen die Mietrückstände kurz
nach Erhalt der Kündigung beglichen haben und
dadurch die fristlose Kündigung nachträglich
unwirksam geworden ist, kann immer noch die
zusätzlich ausgesprochene ordentliche – fristgemäße – Kündigung
zu einem Ende des Mietverhältnisses führen. Zu diesem
Ergebnis kam aktuell der Bundesgerichtshof (BGH). (AZ: VIII ZR
231/17 und VIII ZR 261/17).
Dem Urteil lag ein Sachverhalt aus Berlin zugrunde: Zwei Mieter
hatten in zwei aufeinanderfolgenden Monaten ihre Miete nicht
bezahlt. Die Vermieter kündigten das Mietverhältnis fristlos
und gleichzeitig hilfsweise ordentlich – also zum Ende der im
Gesetz vorgesehenen Kündigungsfrist. Die Mieter zahlten schnell
die ausstehenden Mieten und meinten, dass die Kündigungen
damit unwirksam geworden sind. Dabei beriefen sie sich auf
eine Vorschrift aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zur
außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Danach wird eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen
unwirksam, wenn die Mieter ihre Mietschulden kurz nach Erhalt
der Kündigung bezahlen. Die Vermieter sahen das anders und
meinten, die ordentliche Kündigung gelte weiterhin.
Der BGH hat jetzt klargestellt, dass man eine fristlose und eine
ordentliche Kündigung durchaus miteinander verbinden kann.
Werden die Mietschulden dann bezahlt, wird zwar die fristlose
Kündigung unwirksam, nicht aber die ordentliche Kündigung.
Mietschulden können auch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.
Wenn Sie Fragen zum Mietrecht haben, empfehlen wir Ihnen,
sich wegen der Vielzahl möglicher Fallgestaltungen anwaltlich
beraten zu lassen.
Bundesgerichtshof zur Anfechtung nach
§ 133 Abs. 1 InsO bei monatelangem
Schweigen auf eine Zahlungsaufforderung
von Rechtsanwalt Jörg-Ulrich Schmidt
Sachverhalt: Aktuell mehren sich Schreiben von
Insolvenzverwaltern gegenüber Handelsunternehmen
und Vermietern, in denen die Anfechtung von
Zahlungen nach § 133 Abs.1 InsO erklärt und der
Adressat des Schreibens als Gläubiger dieser Forderungen
zur Rückzahlung der so angefochtenen
Zahlungen aufgefordert wird. In diesen Schreiben
behauptet der Insolvenzverwalter, dass der Gläubiger
schon bei Erhalt der Zahlungen Kenntnis von einer Zahlungsunfähigkeit
des später insolvent gewordenen Schuldners gehabt
habe, da der Schuldner erst nach Monaten auf die Forderung
gezahlt habe. Sie untermauern diese Behauptung mit einem Hinweis
auf ein BGH Urteil vom 18.01.2018. Genau dies hat der BGH
aber am 18.01.2018 nicht entschieden.
Entscheidung: In dem vom BGH mit Urteil vom 18.01.2018 (Az. IX
ZR 144/16) entschiedenen Rechtsstreit ging es um einen Schuldner,
der zu seit mehr als neun Monaten fälligen Forderungen auch nach
anwaltlichen Mahnungen bis zum Erlass des Vollstreckungsbescheids
geschwiegen und erst nach Rechtskraft des Vollstreckungsbescheids
die Begleichung der Forderung in nicht näher bestimmten Teilbeträgen
angeboten hat. In dem entschiedenen Fall ging es also gerade nicht
um einen Sachverhalt, in dem die Umstände sich darauf beschränkten,
dass der spätere Insolvenzschuldner eine Forderung auch nach
Monaten und mehrfachen Mahnungen einfach nicht bezahlt hat.
Vielmehr hat der BGH in einer Situation, in der eine Vielzahl von
Indizien für eine Zahlungseinstellung vorlagen und auch ein mehrmonatiges
Schweigen auf eine Forderung gegeben war, angenommen,
dass der Gläubiger von einer Zahlungseinstellung des späteren Insolvenzschuldners
ausgehen musste. So aber liegen die Fälle bei vielen
Anfechtungen gegen Lieferanten und Vermieter gerade nicht. Daher
sollten solche Aufforderungsschreiben von Insolvenzverwaltern einer
eingehenden anwaltlichen Prüfung unterzogen werden.
Wenn Sie Fragen im Zusammenhang mit Insolvenzanfechtungen
haben, empfehlen wir Ihnen, sich wegen der Vielzahl
möglicher Fallgestaltungen anwaltlich beraten zu lassen.
Hermannsburger Journal 1-2019
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