casanostra 157 | September 2020

18__service
RATGEBER
Erzwungener
Fensterumbau
«Darf die Stockwerkeigentumsgemeinschaft
einen Miteigentümer
zwingen, seine Aussenfenster
zwecks Senkung der Reinigungskosten
umzubauen, damit diese
geöffnet und leichter geputzt werden
können?»
__Den einzelnen MiteigentümerInnen
dienen die Fenster als Luft- und Lichtquelle.
Fensterfronten bzw. -fassaden aus
Glas oder ähnlichen Materialen ersetzen
die Aussenmauer des Gebäudes und sind
deswegen zwingend gemeinschaftlich.
Der Miteigentümer ist in der Ausübung
des Sonderrechts an den eigenen
Teilen der Fensterfront nicht frei: Kein
Fenster darf ohne Zustimmung der Stockwerkeigentümerversammlung
derart verändert
werden, dass es sichtbar von den
übrigen Fenstern abweicht.
Stellt die Fensterfront gemeinschaftliches
Eigentum dar, entscheidet die Versammlung
mit einfachem Mehr über die
baulichen Massnahmen. Bei einer luxuriösen
Massnahme, die der Verschönerung
und der Bequemlichkeit dient, kann der
Umbau der Fensterfront nur mit Zustimmung
aller Miteigentümer durchgeführt
werden. Wenn die Kosten im offensichtlichen
Missverhältnis zum Nutzen stehen,
müsste die Gemeinschaft die Kosten für
den Umbau (Öffnung) der Fenster tragen.
Steht die Fensterfront ausnahmsweise
unter bestimmten Voraussetzungen
im Sonderrecht, so hat jeder Miteigentümer
die Kosten der Massnahme der Öffnung
des eigenen Fensters zu tragen.
Wenn die Umbaumassnahme das Aussehen
der Fensterfront nicht verändert, darf
jeder Miteigentümer entscheiden, ob er
die Fenster umbauen möchte. In diesem
Fall können MiteigentümerInnen nicht
gezwungen werden, die Aussenfenster zu
ersetzen.__
MLaw Luigi Lanzi, Rechtsanwalt,
Legis Rechtsanwälte AG, Zürich
Werkverträge sind
unerlässlich
«Wir bereiten einen grösseren
Umbau unserer Liegenschaft
vor. Brauchen wir dafür einen
Werkvertrag?»
__Ob für den Umbau eines Badezimmers
oder den Neubau eines Einfamilienhauses:
BauherrInnen sind sehr gut beraten
ihre Bestellung in einem Werkvertrag
schriftlich festzuhalten. So können Missverständnisse
über die Ausführung durch
präzise Beschreibung des Werkes verhindert
und die Bestellung auch Monate
später noch nachvollzogen werden. Bei
Meinungsverschiedenheiten der Vertragsparteien
dienen die vertragsrechtlich vereinbarten
Bedingungen als Leitplanken
für eine Regelung.
Bauen ist aber immer auch eine emotionale
Angelegenheit. So wird genau diesen
vertraglichen Vereinbarungen im Vorfeld
zu wenig Aufmerksamkeit geschenkt.
Bei komplexeren Bauvorhaben ist es den
BauherrInnen nicht möglich, die Vertragstexte
und deren rechtliche Konsequenzen
abzuschätzen – nicht selten ein Fehler.
Doch was gehört alles in einen Werkvertrag?
Norm SIA 118: Diese sollte als allgemeine
Vertragsbedingung vermerkt werden.
Sie ist erprobt im Baugewerbe und präzisiert
die Vorgaben des Obligationenrechtes
auch für Laien verständlich.
Baubeschrieb: jedes Bauteil muss möglichst
genau mit der Funktion, Materialbezeichnung,
genauer Ausführung, usw.
beschrieben werden.
Vertragsbestandteile: Planunterlagen,
Offerten, Beschriebe, Baubewilligungen
usw. müssen vollständig im Vertragsdokument
aufgeführt werden.
Zahlungsbedingungen: Zuerst das Werk
prüfen, dann abnehmen und erst dann
bezahlen ist sicherlich eine gute Empfehlung.
Leider sehen einzelne Bauverträge
eine Bezahlung vor der gemeinsamen
Prüfung vor.
Garantien: Wie lange dauern diese? Wird
ein Garantieschein abgegeben? Werden
Garantien allenfalls vom Ersteller abgetreten,
muss das ganz kritisch hinterfragt
werden.__
Othmar Helbling, Bauherrenberater Casafair Ostschweiz,
hbq bauberatung, Rapperswil-Jona
Corona als Hypothek
für Hypotheken?
«Viele Wohneigentümerinnen und
-eigentümer fragen sich derzeit,
welche Auswirkungen die Corona-
Krise auf Immobilien hat.»
__Obwohl Aussagen auf mittlere bis lange
Frist ein Blick in die Glaskugel sind, einige
Einschätzungen auf Stand des heutigen
Wissens:
> > Die wichtigsten Kriterien für
die Beurteilung von Immobilien
sind noch immer Lage und
Objektqualität sowie, dass die
Finanzierung langfristig tragbar ist.
> > Homeoffice wird bleiben –
eine Chance für Vermieterinnen
und Vermieter.
> > Es ist keine Zinswende in Sicht:
Es gibt kaum Druck, sich in langfristigen
Hypotheken zu binden.
Weil die Zinssätze auf allen Laufzeiten
aktuell nahe beieinander
liegen, ist bei langfristigen Festhypotheken
nur mit geringen Aufpreisen
zu rechnen.
> > Es bleiben viele Fragen offen, vor
allem auch was die Wirtschaftsentwicklung
angeht. Da ist gut beraten,
wer bei der Finanzierung nicht ans
Limit geht. So wird sich auch bei
unvorhersehbaren Ereignissen (wie
Veränderungen im Job) mit der
Bank eine Lösung finden.
> > Teure Luxuswohnungen könnten
unter Preisdruck kommen oder
leer stehen, wenn die Löhne und/
oder die Zahl der Expats zurückgehen.
Das Gebot der Stunde lässt sich auch auf
Immobilienbesitzerinnen und -besitzer
übertragen: Vorsichtig bleiben und Investitionen
mit gebührendem Abstand betrachten.
Es lohnt sich auch, die Expertise
Ihrer Bank und deren Bewertungstools
zu nutzen, wenn Sie Immobilien kaufen,
bauen oder renovieren wollen.__
Christian Kohler, Berater Immobilienfinanzierung,
Alternative Bank Schweiz
casanostra_157 / 2020