Handwerk-MG 3/2022

Immobilienübertragung gegen Nießbrauch und
gegen Versorgungsleistungen
Bei der Gestaltung einer vorweggenommenen Erbfolge steht die Versorgung des Schenkers und
seiner Familie meistens im Vordergrund. Ein weiterer Aspekt für eine vorzeitige Übertragung an die
nächste Generation ist die Nutzung der persönlichen Freibeträge im Zehnjahreszeitraum.
Autorin: Barbara Moll-Simons, Wirtschaftsprüferin, Steuerberaterin, Fachberaterin für Unternehmensnachfolge, zertifizierte Testamentsvollstreckerin
und registrierte Beraterin bei der BAFA
Die zwei wichtigsten Gestaltungsmittel
bei Grundstücksübertragungen sind
Schenkungen gegen Einräumung eines
Vorbehaltsnießbrauchs oder Vermögensübergaben
gegen Versorgungsleistungen.
Bei den nachfolgenden Ausführungen
wird nicht auf die Übertragung von selbst
genutzten Familienheimen eingegangen.
Beschrieben werden ausschließlich Grundstücksschenkungen
vermieteter Objekte.
Grundsätzliches zum
Vorbehaltsnießbrauch
Bei einer Übertragung von Grundbesitz
unter Vorbehaltsnießbrauch überträgt der
Schenker die Substanz zu den Werten am
Übertragungszeitpunkt an den Beschenkten
und behält sich die Erträge aus den
vermieteten Objekten zur Sicherung seines
Lebensunterhalts beziehungsweise des
Lebensunterhalts anderer Begünstigter vor.
Der Nutzungsvorbehalt stellt keine Gegenleistung
dar und hat sowohl erbschaftsteuerlich
als auch ertragsteuerlich keine
Folgen.
Wertansatz der Schenkung in der
Schenkungsteuererklärung
Als erstes wird der steuerliche Wert der
Immobilie ermittelt. Nun folgt die Berechnung
des Wertes des Nießbrauchs nach
dem Bewertungsgesetz, der in Abzug
gebracht wird.
Berechnung Nießbrauch: Summe der
jährlichen Mieteinnahmen abzüglich
Werbungskosten multipliziert mit Vervielfältiger
(Der Vervielfältiger berücksichtigt
die durchschnittliche Lebenserwartung;
das Bundesfinanzministerium veröffentlicht
jährlich die Tabelle mit den Werten
getrennt nach Frauen und Männer.)
Wird das Nießbrauchrecht zugunsten
mehrerer Personen eingeräumt und ist
zeitlich nicht begrenzt, kommt es zum
Ansatz des höheren Vervielfältigers.
Beispiel
Die Mutter besitzt ein Mehrfamilienhaus
(MFH) in Mönchengladbach, der
Marktwert des vermieteten MFH beträgt
650.000 Euro und der Jahresertrag
(Mieteinnahmen abzüglich Werbungskosten)
15.000 Euro. Die Übertragung des
Grundbesitzes auf ihren Sohn erfolgt in
2021. Die Mutter ist 60 Jahre alt. Es wird
ein Vorbehaltsnießbrauch vereinbart.
Jahresertrag
15.000 EUR
Vervielfältiger 13,884
Kapitalwert Nießbrauch 208.260 EUR
Berechnung Schenkungsteuer
Ansatz Wert des MFH 650.000 EUR
./. Kapitalwert Nießbrauch 208.260 EUR
441.740 EUR
./. Freibetrag 400.000 EUR
Bemessungsgrundlage 41.740 EUR
Steuersatz 7 % (§19 ErbStG) 7 %
Schenkungsteuer
2.922 EUR
Bei Übertragungen auf Personen, die nicht
in gerader Verwandtschaftslinie stehen,
oder zwischen Eheleuten kann Grunderwerbsteuer
anfallen. Auch schenkungsteuerliche
Freibeträge kommen nicht zum
Abzug.
Beim Vorbehaltsnießbrauch bleibt die
Versteuerung der Einkünfte unverändert
beim Schenker=Nießbraucher. Ein Veräußerungsgewinn
entsteht nicht.
... auch schon an alles gedacht?
Übertragung gegen
Versorgungsleistungen
Bei einer Übertragung gegen Versorgungsleistungen
hingegen muss der Beschenkte
die Einkünfte versteuern.
Im Kontext dieses Beitrages liegen Versorgungsleistungen
vor, wenn Grundbesitz im
Wege der vorweggenommenen Erbfolge
übertragen und der Beschenkte zur Zahlung
wiederkehrender Leistungen, zum
Beispiel einer Leibrente, an den Schenker
verpflichtet wird.
Mit dem Jahressteuergesetz 2008 wurden
steuerbegünstigte Versorgungsleistungen
mit der Einräumung des Sonderausgabenabzugs
auf die Übertragung von Betriebsvermögen
begrenzt (§ 10 Abs. 1a Nr. 2
EStG).
Nicht privilegiertes Vermögen, wie die
Übertragung von privaten Immobilien,
werden steuerlich nicht mehr gefördert
und gelten ertragsteuerlich entweder als
ein entgeltliches oder ein teilentgeltliches
Rechtsgeschäft. Der Barwert der wiederkehrenden
Leistungen führt zu Anschaffungskosten
und der in den Zahlungen
enthaltene Zinsanteil stellt Werbungskosten
dar. Beim Schenker ist der Ertragsanteil
gemäß § 22 EStG zu versteuern.
Beispiel
Alter bei Beginn der Leibrente 60 Jahre
Rentenhöhe jährlich 24.000 EUR
Ertragsanteil 22 %
Zu versteuern 22 % von 24.000 EUR
= 5.280 EUR
Der Ertragsanteil sinkt mit zunehmendem
Alter.
Der Tatbestand eines Spekulationsgeschäftes
für eine Differenz des kapitalisierten
Rentenwerts zum Marktwert der Immobilien
kann erfüllt sein, wenn der Schenker
das Objekt keine zehn Jahre besitzt.
Bei der Berechnung der Schenkungsteuer
gibt es keine Unterschiede zum Nießbrauch.
Anstelle der Kapitalisierung der
Erträge beim Nießbrauch werden bei den
Versorgungsleistungen die jährlichen Rentenzahlungen
kapitalisiert und vom Wert
der Immobilie abgezogen.
Ein großer Vorteil für den Schenker besteht
bei der Übertragung gegen Zahlung
einer Leibrente, dass der Betrag fix und
unabhängig von den tatsächlich zukünftig
vereinnahmten Erträgen der übertragenen
Immobilie ist.
„Guido erklärt’s“ In einer neuen Erklärfilm-
Reihe auf dem YouTube-Kanal des Fachverbands Sanitär-Heizung-
Klima NRW werden Verbraucherfragen sachkundig beantwortet.
SHK-Meisterbetriebe sind eingeladen, die Videos für Beiträge in
den Sozialen Medien zu verwenden oder auf ihren Homepages
einzubinden.
Hauptdarsteller der neue Erklärfilm-Reihe
des Fachverbands SHK NRW ist der Sachverständige
und technische Referent Guido
Bruzek. Daher auch der eingängige Titel:
„Guido erklärt’s“. Kompakt und anschaulich
bereitet er Verbraucherthemen rund
um Heizung, Trinkwasser, Abwasser,
Lüftung und das Bad auf.
In einem zweiten Video widmet sich
Guido den Betreiberpflichten. Hier erklärt
er Schritt für Schritt, was eigentlich zum
privaten Gas- und Trinkwasser-Hausanschluss
gehört und was in der Regel laut
Vertragsunterlagen mit dem Netzbetreiber
die Pflichten eines Betreibers sind, um
diese auch gut in Schuss zu halten.
Das Risiko von Mietausfällen, normalen
und außergewöhnlichen Reparaturen trägt
alleine der Beschenkte. Reichen die Erträge
aus der Immobilie nicht zur Bedienung der
Rentenverpflichtung aus, müssen andere
Einkünfte zur Erfüllung verwendet werden.
Fazit
Ist der Beschenkte nicht in der Lage,
finanzielle Ausfälle aus der übertragenen
Immobilie zu kompensieren, kann für ihn
nur die Übertragung unter Nießbrauchvorbehalt
akzeptabel sein.
Für den Schenker ändert sich nichts. Er
würde auch das Vermietungsrisiko und die
Veränderungen bei den Werbungskosten
tragen, wenn er nicht auf die nächste
Generation übertragen würde.
Ein Abwägen der unterschiedlichen
Interessen, insbesondere auch im Hinblick
auf die finanziellen Situationen der beiden
Parteien, ist unumgänglich, damit Streitigkeiten
in der Zukunft wegen nicht angesprochener
Themen vermieden werden
können.
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Dipl. Betriebswirt
Barbara Moll-Simons
Wirtschaftprüfer
Steuerberater
Fachberater für Unternehmensnachfolge (DStV)
Zertifizierte Testamentsvollstreckerin (AGT)
Fachkanzlei für Nachfolgeregelungen
Druckerstraße 8a . 41238 Mönchengladbach
Fon +49 2166/9160-0 . www.simons-moll.de
Die Reihe startete mit dem sperrigen Begriff
„Installateurverzeichnis“ und der recht
unbekannten Bedeutung für Eigentümer
und Betreiber von Immobilien. Hier erklärt
Guido, wer eigentlich an Gas- und Trinkwasserinstallationen
arbeiten darf, was das
mit den Netzbetreibern und Verordnungen
wie der AVBWasserV und NDAV zu tun
hat, welche Bedeutung das alles für Eigentümer
hat, wer Installateurverzeichnisse
offiziell führt und wo man diese findet.
Teilen und Einbetten
ausdrücklich erwünscht
„Wir klären Verbraucher über die Themen
auf, die aus Sicht des SHK-Handwerks angesprochen
werden müssen. Im Falle des
Installateurverzeichnisses bedeutet das
ganz klar: Gas- und Wasseranschlüsse sind
die Domäne des eingetragenen SHK-Fachbetriebs“,
berichtet Natascha Daams, Pressesprecherin
des Fachverbandes SHK NRW.
Die Videos sind vom YouTube-Kanal des
Fachverbandes SHK NRW aus frei verfügbar.
An Innungen, Fachbetriebe, aber auch
Netzbetreiber und andere Marktpartner
wird appelliert, die Erklärfilme für Beiträge
in den Sozialen Medien zu verwenden
oder auf Websites einzubinden.
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