Vermessung Brandenburg 2/98 - Landesvermessung und ...

in dem Umfang berücksichtigen, wie sie
sich in den Kaufpreisen abzeichnen. Wenn
Politiker Einfluß auf die Grundstückswerte
nehmen wollen, so müssen sie dies mit den
Mitteln der Bodenpolitik tun.
Preise für Baugrundstücke in der offenen
Bauweise und für Gewerbe- und
Industrieprojekte sollten durch bodenwirtschaftliche
Maßnahmen des Landes
Berlin aktiv unter Druck gesetzt werden.
Verstärkt wird dieser Druck indirekt durch
konkurrierende Angebote im Brandenburger
Umland. Eigentümer werden versuchen,
mit Attentismus dagegenzuhalten.
Inzwischen hat sich die Position der Käufer
verbessert, die Grundstücksmärkte in
Berlin und Brandenburg werden durch
Überangebote geprägt. Das verstärkt den
Preisdruck. In dieser Situation kann sich
die Grundstücksbewertung nicht mit dem
Blick auf erzielte Kaufpreise begnügen,
denn sie spiegeln das Marktgeschehen der
Vergangenheit wider. Bedeutung gewinnt
die Frage, wie sich der Bodenwert in die
Kalkulation der Gesamtkosten einreiht.
Die Residualmethode als alternatives Wertermittlungsverfahren
erlaubt es, aus dem
Gesamtpreis, aus den Baukosten und aus
einem Gewinnanteil residual den Bodenwert
abzuleiten. Als alleiniges Wertermittlungsverfahren
kommt es schon wegen
seiner ungünstigen Fehlerfortpflanzung
nicht in Frage. Es hilft aber, die Trends des
Grundstücksmarktes besser zu beurteilen,
als dies allein mit vergangenen Kaufpreisen
möglich wäre.
[1] Urteil des BGH vom 14.10.1988 in
MDR 6/1989, S. 530: Ein Erbbaurechtsvertrag
enthielt die Optionsklausel,
daß sich der Erbbauberechtigte
innerhalb einer Frist von 10 Jahren für
den Kauf entscheiden könne. Er habe
als Kaufpreis den Verkehrswert zu
üermessung
Brandenburg
entrichten. Das Gericht entschied, daß
bei dieser Fallgestaltung nur der volle
Bodenwert in Frage komme.
[2] Der Haushaltsplan 1998 sieht diese
Rabattierung nicht mehr vor. Der Erfolg
des Programms BIG 2000 ist damit
gefährdet. Mit diesem Rabatt sollte auch
der Preisvorteil hauptstadtnaher Gewerbegebiete
im Brandenburger Speckgürtel
kompensiert werden. Da dort
1997 die Preise kräftig zurückgegangen
sind, kommt es bei Wegfall des
25% Nachlasses zu dem unerwünschten
preislichen Schereneffekt zwischen
Berlin und Brandenburg.
[3] Ulrich Pfeiffer, Geschäftsführer der
„Empirica“ in „Foyer“, Magazin der
Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen
und Verkehr, Heft 3/97: „...muß am
Anfang einen beachtlichen Aufwand
betreiben, um die Erwartungen der
Bodeneigentümer zu brechen. Solange
die Bodenpreise durch Gutachterausschüsse
und Fördererwartungen hochgehalten
werden, wird es auch keinen
befriedigenden kostengünstigen Wohnungsbau
geben. ... Die Politik muß
hier mit aller Härte und Eindeutigkeit
auftreten....“
[4] Zwei Berliner Wohnungsbaugesellschaften
stellten in diesem Herbst Eigenheime
vor, mit denen das gesteckte
Ziel fast erreicht scheint. Die HOWOGE
präsentierte das „Brandenburg-Berlinhaus“
in einer Wohnsiedlung an der
Bennostraße in Hohenschönhausen und
berechnet die Baukosten mit 200.000
und das Baugrundstück mit 150.000
DM. Die Stadt und Land Wohnbauten
GmbH bietet in Rudow-Süd ein Reihenmittenhaus
zum Grundpreis von
303.000 DM an. Dazu gehören 95 m²
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