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Ausgabe 01/2023

| Kraftvoll durch unruhige Zeiten: Coverinterview mit Markus Mendel | Zu Tisch mit ... Michael Wimmer-Lamquet | Kommentare von unter anderem Thomas Malloth, Sandra Hochleitner, Andreas Kreuzer, Frank Brün, Philipp Kaufmann, Michael Pisecky, Hans Jörg Ulrich, Louis Obrowsky, Wolfgang Fessl, Martin Prunbauer, Jasmin Soravia | Exklusiv im Interview: Matthias Ortner | Adreas Millonig und Alexander Redlin | Roland Schmid Roland Schmid Der Real Circle: Zertifikate & Co. | ROUND TABLE GREEN WASHING |Über den Tellerrand: Biodiversität | Zertifizierte Gebäude

| Kraftvoll durch unruhige Zeiten: Coverinterview mit Markus Mendel | Zu Tisch mit ... Michael Wimmer-Lamquet | Kommentare von unter anderem Thomas Malloth, Sandra Hochleitner, Andreas Kreuzer, Frank Brün, Philipp Kaufmann, Michael Pisecky, Hans Jörg Ulrich, Louis Obrowsky, Wolfgang Fessl, Martin Prunbauer, Jasmin Soravia | Exklusiv im Interview: Matthias Ortner | Adreas Millonig und Alexander Redlin | Roland Schmid Roland Schmid Der Real Circle: Zertifikate & Co. | ROUND TABLE GREEN WASHING |Über den Tellerrand: Biodiversität | Zertifizierte Gebäude

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Kraftvoll durch<br />

unruhige Zeiten<br />

Markus Mendel<br />

Wir leben Immobilien.<br />

Vermittlung | Verwaltung | Bewertung | Baumanagement<br />

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CO2-neutral


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<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong> 03<br />

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<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

11


14 Bilderstrecke<br />

Zertifizierte Gebäude<br />

Kraftvoll durch<br />

34<br />

unruhige Zeiten<br />

COVERINTERVIEW MIT<br />

MARKUS MENDEL<br />

AUSGABE<br />

INHALT<br />

Rubriken<br />

Positionen & Meinungen<br />

008 VOM HERAUSGEBER<br />

<strong>01</strong>0 EDITORIAL<br />

160 VORSCHAU/IMPRESSUM<br />

Unternehmen & Projekte<br />

<strong>01</strong>4 BILDERSTRECKE ZERTIFIZIERUNGEN<br />

26 START-UP<br />

28 TOP DEAL<br />

29 PROBLEMLÖSER<br />

30 IMMOBILIE IM FOKUS<br />

31 AUFSTEIGER<br />

34 COVERINTERVIEW MIT ...<br />

Markus Mendel<br />

46 ZU TISCH MIT ...<br />

Michael Wimmer-Lamquet<br />

52 VON KLEBERN UND SOLCHEN, DIE ES NOCH<br />

WERDEN WOLLEN<br />

Kommentar von Thomas Malloth<br />

54 WEIN UND IMMOBILIEN<br />

56 VOX FEMINA<br />

Kommentar von Sandra Hochleitner<br />

57 KEIN ENDE DER PANIKMACHE<br />

Kommentar von Andreas Kreuzer<br />

58 DAS KLEBEN DER ANDEREN<br />

Kommentar von Frank Brün<br />

60 SEHE GEWALTIGEN NACHRÜSTBEDARF<br />

Interview mit Matthias Ortner<br />

64 BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT<br />

Kommentar von Philipp Kaufmann<br />

65 KEIN AUSWEG?<br />

Kommentar von Michael Pisecky<br />

66 FREILEGEN<br />

Kommentar von Hans Jörg Ulreich<br />

68 DER MARKETER<br />

Kommentar von Philipp Kaufmann<br />

69 DISKUTIEREN OHNE FAKTENWISSEN<br />

Kommentar von Louis Obrowsky<br />

70 OPTIMISTISCH FÜR <strong>2023</strong><br />

Kommentar von Wolfgang Fessl<br />

72 RECHTSSICHERHEIT<br />

Kommentar von Martin Prunbauer<br />

74 AUGMENTED REALITY<br />

Kommentar von Jasmin Soravia<br />

76 BUILDING SMART<br />

BIM Globe <strong>2023</strong><br />

82 DER STRATEGE<br />

Interview mit Sebastian Nitsch<br />

88 BESTELLERPRINZIP<br />

Kommentar von Georg Flödl<br />

90 DIE BAUORDNUNGSNOVELLE<br />

Kommentar von Sebastian Beiglböck<br />

Fotos: ATP/Kuball<br />

06 ImmoFokus


94<br />

Der 30. Real Circle<br />

Zertifikate & Co.<br />

112<br />

Über den Tellerrand<br />

Biodiversität<br />

46<br />

Zu Tisch mit ...<br />

Michael Wimmer-Lamquet<br />

<strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

Im Fokus<br />

94 REAL CIRCLE<br />

ZERTIFIZIERUNGEN<br />

108 FRECH GESAGT<br />

KOLUMMNE VON ANITA KÖRBLER<br />

110 ÖGNI ZERTIFIKATE<br />

KOMMENTAR VON GERALD BECK<br />

111 ZERTIFIZIERUNGEN ALS MEHRWERT<br />

Kommentar von Karina Schunker<br />

112 ÜBER DEN TELLERRAND<br />

Biodiversität<br />

116 DIE IMMOFINANZ UND IHRE DEALS<br />

118 SANIERUNG WIRKT DOPPELT<br />

Ein Kommentar von Klaus Baringer<br />

120 WIR WOLLEN VORREITER SEIN<br />

Interview mit Roland Schmid<br />

124 DROHNEN AUF DER BAUSTELLE<br />

126 ESG VERLANGT NACH DATEN<br />

Interview mit Andreas Millonig und<br />

Alexander Redlein<br />

130 ROUND TABLE GREEN WASHING<br />

138 UMFRAGE<br />

152 EVENTS<br />

159 BUCHTIPPS<br />

160 OBSERVER<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

07


Ohne - geht‘s<br />

nicht<br />

„Dank EU Taxonomie<br />

und ESG-Kriterien<br />

führt kein Weg an<br />

Zertifizierungen vorbei.“<br />

N<br />

achhaltigkeit muss ein<br />

Business Modell sein“, proklamiert<br />

Peter Engerth von<br />

der ÖGNI schon sehr lange.<br />

Wie recht er damit hat, zeigt sich anhand der<br />

plötzlichen Notwendigkeit von Zertifikaten:<br />

Dank der EU Taxonomie und ESG-Kriterien<br />

führt kein Weg mehr an ihnen vorbei. Weil<br />

sie ein Business Modell sind? Nein, nicht nur.<br />

Sie gehen einige Schritte weiter, wodurch sie<br />

sich unverzichtbar machen: Sie sind ein Tool,<br />

um gezielt Daten über das Gebäude zu sammeln<br />

und diese darzustellen. Sie bieten eine<br />

Grundlage für Bewerter und Finanzierungen<br />

und sie machen Daten vergleichbar. Die ÖGNI<br />

geht noch einen Schritt weiter, sie bildet Consultants<br />

und Auditoren aus, die ein Projekt<br />

bereits in der Planungsphase begleiten und<br />

beraten. Damit sollen leere Kilometer auf<br />

der Reise zum nachhaltigen Bauen vermieden<br />

werden. Welches Zertifikat für welches<br />

Gebäude gemacht wird, liegt meistens im<br />

Auge des Bauherrn. Will er im deutschsprachigen<br />

Raum verkaufen oder an Investoren<br />

in Übersee? Je nachdem werden Zertifikate<br />

der ÖGNI/DGNB oder LEAD-Zertifizierungen<br />

gewählt.<br />

ihres Kreditportfolios grün bekommen<br />

müssen, wollen sie diese und nur diese gern<br />

finanzieren.<br />

Aus diesem Grund haben wir in diesem Heft<br />

den Schwerpunkt Finanzierungen herausgearbeitet<br />

und für Sie, werte Leser aufbereitet.<br />

Ins Heft starten wir mit einer Vorstellung<br />

von ÖGNI-zertifizierten Gebäuden in Österreich<br />

und Deutschland. Beim 30. Real Circle<br />

haben über 30 Immobilienprofis über Zertifizierungen<br />

diskutiert und ihr Know-how<br />

eingebracht. Beim Round Table zum Thema<br />

Green Washing wurde die Kehrseite der Medaille<br />

beleuchtet. Zum Auflockern haben wir<br />

ein spannendes Coverinterview mit Markus<br />

Mendel von EHL Immobilien, Roland Schmid<br />

von ImmoUnited, Andreas Millonig über die<br />

Neugründung seines Unternehmens AnDa<br />

und vielen mehr.<br />

In diesem Sinne wünsche ich Ihnen eine informative<br />

Lektüre.<br />

Im Wohnbau angekommen<br />

Spannend ist, dass Zertifizierungen nun auch<br />

weitere Kreise ziehen und sich weitere Stakeholder<br />

dafür zu interessieren beginnen. Der<br />

Endkonsument, der Mieter oder Käufer stellt<br />

seit der massiven Verteuerung von Energie<br />

plötzlich neue Fragen und Ansprüche. Wohnungen<br />

mit alternativen Energieformen sind<br />

hoch im Kurs. Und da die Banken 25 Prozent<br />

Michael Neubauer<br />

Herausgeber<br />

Fotos: Adobe Stock<br />

08 ImmoFokus


Wir leben<br />

Immobilien.<br />

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Know-how.<br />

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der laufende Dialog mit unseren KundInnen sind die Grundlage für die EHL Marktberichte.<br />

Unsere Marktberichte bieten einen umfassenden Einblick in die aktuelle Marktsituation im<br />

Gewerbe-, Wohn- und Investmentbereich und stellen eine solide Basis für gezielte Investitionsund<br />

Standortentscheidungen dar. Denn wir leben Know-how.<br />

Wir leben<br />

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Substanz<br />

Office<br />

Büromarktbericht<br />

Wien |Herbst 2022<br />

Retail<br />

Wir leben<br />

Geschäftsflächenbericht<br />

Österreich|2022/23<br />

Zinshausmarktbericht<br />

Wien | 2022<br />

Wir leben<br />

Immobilien.<br />

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<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

09


Stillstand oder<br />

Neuanfang?<br />

„Keine Zeit für einen<br />

Dornröschenschlaf.“<br />

B<br />

ei einer Diskussion unter Immobilienkapazundern<br />

kam schnell<br />

heraus: Das Jahr <strong>2023</strong> wird ruhig.<br />

In den letzten Jahren wurde viel<br />

gebaut, jetzt wird noch fertiggestellt und verkauft.<br />

Und dann? Mal schauen. Die Neubauten<br />

werden weniger, denn die Preise für Grundstücke<br />

sind hoch, die Preise für den Bau sind höher<br />

und das Geld ist nicht mehr billig. Weder für<br />

den Bauträger noch für den Investor, erst recht<br />

nicht für den Privaten. Die Banken sprechen in<br />

klaren Zahlen: Es werden kaum Kredite nachgefragt.<br />

Die Eigentümer sehen sinkende Preise<br />

und wollen ihre Immobilien nicht günstiger<br />

hergeben, Käufer sehen das auch und warten<br />

ab. Pattstellung.<br />

ESG und EU Taxonomie<br />

Dennoch wird die Immobilienbranche nicht in<br />

Dornröschenschlaf versinken, denn es warten<br />

viele Aufgaben: Stichwort ESG und EU Taxonomie.<br />

Ja, es wird ernst. Bisher wurde viel darüber<br />

gesprochen, jetzt geht es darum, sich intensiv<br />

mit dem Immobilien-Portfolio auseinander zu<br />

setzen. Wie grün muss es sein? Welche Zertifizierungen<br />

sind notwendig? Wie messe ich den<br />

Verbrauch? Was muss ich als Unternehmen<br />

in Punkto Nachhaltigkeit machen? Hier entwickelt<br />

sich ein neues Geschäftsmodell rund<br />

um die EU Taxonomie, getrieben durch die<br />

Verordnung, neuerdings aber auch durch steigende<br />

Energiepreise. United Benefits Holding<br />

und Rhomberg ventures starten mit „United<br />

Climate“ einen Full-Service-Anbieter für ESG-<br />

Optimierung, die ÖGNI bildet auf Hochdruck<br />

ESG-Consultants und Auditoren aus.<br />

Zertifizierungen<br />

Aus diesem Grund haben wir in diesem Heft<br />

den Schwerpunkt Gebäude-Zertifizierungen,<br />

CO2-Bilanzierung und Greenwashing gesetzt.<br />

Bei einem spannenden Real Circle wurden<br />

Gebäude-Zertifizierungen, bei einem Round<br />

Table das Thema Green Washing diskutiert. Eines<br />

vorweg: Neue Regularien erschwerden das<br />

„Grünfärben“. Versucht wird es dennoch weiterhin.<br />

Doch auch hier ist der Weg das Ziel. Das<br />

Nachhaltig-Denken fängt schon im Planungsprozess<br />

an. Und so wird es weiter spannend<br />

und lebendig in der Branche bleiben. Ganz<br />

nach der Natur, da locken die ersten Sonnenstrahlen<br />

bereits die ersten Frühlingsblumen<br />

hervor. Ein Zeichen für den ewigen Kreislauf<br />

und den Neuanfang.<br />

In diesem Sinne verabschiede ich mich als<br />

Chefredakteurin des ImmoFokus.<br />

Herzlichst<br />

Lisa Grüner<br />

Chefredakteurin<br />

Foto: Adobe Stock<br />

10 ImmoFokus


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11 ImmoFokus


Unternehmen & Projekte<br />

14<br />

BESTE BEISPIELE<br />

So sehen ÖGNIzertifizierte<br />

Best-<br />

Practice-Beispiele aus: In<br />

der Bildstrecke werden<br />

internationale Projekte<br />

vom Wohnen bis hin<br />

zum Einkaufszentrum<br />

vorgestellt - denn eines<br />

ist klar, zukünftig<br />

führt kein Weg an<br />

professionellen<br />

Zertifizierungen vorbei.<br />

26<br />

START UP OQDO<br />

Energieverschwendung und -verwendung,<br />

sowie die Digitalisierung von Gebäuden sind<br />

gerade die Themen der Zeit. Das Start-up<br />

oqdo schlägt genau in diese Kerbe und bietet<br />

ein System an, das mit innovativen Modellen<br />

und Algorithmen unstrukturierte Daten aus<br />

bestehenden Gebäudesystemen organisiert<br />

und einheitlich darstellt. Anhand dieser<br />

Daten können Störungen schnell und effizient<br />

bearbeitet und Wege zur Behebung von<br />

Störungen optimiert werden.<br />

29<br />

PROBLEMLÖSER AEDIFION<br />

Das Unternehmen Aedifion bietet eine<br />

cloudbasierte-Plattform mit deren Hilfe<br />

Optimierungspotenziale identifiziert,<br />

analysiert und gehoben werden<br />

können. Damit sollen bis zu 40<br />

Prozent Energie, CO²<br />

und Betriebskosten<br />

eingespart<br />

werden können.<br />

Foto: Adobe Stock<br />

12 ImmoFokus


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<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

13


BITTE VOR DEN<br />

VORHANG<br />

Zertifiziert. Gebäudezertifizierungssysteme sind ein wichtiger<br />

Bestandteil des nachhaltigen Bauens. Die Qualität eines Gebäudes wird<br />

damit sichtbar aber auch vergleichbar gemacht.<br />

Autor: Michael Neubauer<br />

14 ImmoFokus


<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

15


BEL & MAIN RESIDENCES<br />

Neubau Wohngebäude (NWO)<br />

Zertifikat in Gold<br />

Bauherr: SIGNA Real Estate Management GmbH<br />

Architekt: Delugan Meissl Associated Architects in<br />

Kooperation mit Architektur Consult<br />

Projekt/Besonderheiten: BEL & MAIN Residences,<br />

aus der Feder des Archtikturbüros Delugan Meissl<br />

Associated Architects, ist Teil des Gesamtprojektes<br />

BEL & MAIN Vienna. Namensgebend war die hervorragende<br />

Lage zwischen dem Schloss Belvedere und<br />

Wiens moderner „Main Station“, dem Hauptbahnhof.<br />

Mietwohnungen mit Deckenkühlung, Fußbodenheizung,<br />

Außenbeschattung, raumhohe Verglasung,<br />

attraktive Loggien und hochwertige Markenküchen<br />

mit Mielegeräten. Jedes Kellerabteil ist mit einer<br />

Steckdose zum Laden der eigenen E-Bikes ausgestattet.<br />

www.bel-and-main.at<br />

16 ImmoFokus


BELVIEW APARTMENTS<br />

NNeubau Wohngebäude (NWO)<br />

Zertifikat in Gold<br />

Bauherr: SIGNA Real Estate<br />

Management GmbH<br />

Architekt: Coop Himmelb(l)au in Kooperation mit Architektur Consult<br />

Projekt/Besonderheiten: Das Projekt BelView Apartments stammt<br />

aus der Feder des international anerkannten Architektenbüros Coop<br />

Himmelb(l)au und punktet mit faszinierenden Aussichten in prominenter<br />

Lage am Schweizergarten. Nicht nur die unmittelbare Nähe zum<br />

Hauptbahnhof macht die Lage. BelView Apartments sind ein Spiel aus<br />

Asymmetrie und Symmetrie vereint in einem Gebäude, das sich mit<br />

seinen geschwungenen Formen elegant in die Umgebung einfügt und<br />

ein Statement setzt.<br />

www.belview.at<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

17


MILLENNIUM CITY<br />

Gebäude im Betrieb-2020-Standard<br />

Zertifikat in Platin<br />

Bauherr: Salinas Immobilienprojekt GmbH<br />

Architekt: Peichl, Podrecca, Weber, ATP Architekten<br />

und Ingenieure<br />

Das Projekt/Besonderheiten: Im Vorfeld der<br />

Auditierungsphase setzte das Team der CC Real auf<br />

die Unterstützung und die fachliche Kompetenz von<br />

externen Unternehmen, um im Zuge von zahlreichen<br />

Detailevaluierungen in den Bereichen Energie- und<br />

Wasserverbrauch, Abfallaufkommen, Schadstoff- und<br />

Umweltbelastung, Barrierefreiheit sowie Mobilität und<br />

der Erstellung entsprechender Konzepte ebendiese<br />

zu optimieren und zu verbessern. Damit wurden die<br />

Weichen für ein nachhaltiges und zukunftsorientiertes<br />

Gesamtkonzept gestellt.<br />

www.millennium-city.at<br />

18 ImmoFokus


Fotos: Andreas Wallner/LeoFilms<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

19


20 ImmoFokus


WIEN MITTE - THE MALL<br />

Gebäude im Betrieb,<br />

Mischgenutzte Gebäude, Version 2020<br />

Zertifikat in Platin<br />

Bauherr: Wien Mitte Immobilien GmbH<br />

Architekt: Architektenteam Wien Mitte,<br />

Ortner&Ortner, Neumann&Steiner, Lintl&Lintl<br />

Projekt/Besonderheiten: Wien Mitte - The<br />

Mall wurde als erstes Einkaufscenter in<br />

Österreich von der DGNB mit einer Zertifizierung<br />

nach dem „Gebäude im Betrieb“-<br />

2020-Standard in Platin ausgezeichnet.<br />

Den Platin-Status erhalten nur Projekte, die<br />

einen Gesamterfüllungsgrad von mindestens<br />

80 Prozent aufweisen. Mit einem Gesamterfüllungsgrad<br />

von 82,9 Prozent konnte<br />

das Einkaufszentrum in Wien Mitte inklusive<br />

Büroflächen diese Anforderung erfüllen. Auf<br />

dem Dach des Einkaufszentrums wurden<br />

Solaranlagen angebracht.<br />

Beim Abfallmanagement wurde eine<br />

Maximierung der Recyclingrate angestrebt,<br />

wie zum Beispiel die Wiederverwertung der<br />

Entsorgungsmaterialien. Im Zuge der Vorbereitung<br />

der DGNB-Zertifizierung wurden<br />

mit Unterstützung von externen Unternehmen<br />

auch zahlreiche Detail-Evaluierungen<br />

durchgeführt, wie etwa Energieaudit,<br />

Wasseraudit, Abfallaudit, Schadstoff- und<br />

Umweltgutachten, Erstellung eines Mobilitätskonzeptes<br />

und vieles mehr.<br />

www.wienmitte-themall.at<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

21


BENEDIKT<br />

Neubau Wohngebäude (NWO)<br />

Zertifikat in Gold<br />

Bauherr: CONTAINEX Projekt GmbH<br />

Architekt: architekten gerner<br />

und partner zt GmbH<br />

Projekt/Besonderheiten: Das Wohnhaus<br />

mitten im 7. Bezirk zählt 27 Wohnungen,<br />

und besticht durch eine hochwertige Bauund<br />

Ausstattungsqualität mit zeitgemäßem<br />

Smart-Home-System. Raumklimaanpassung<br />

zur Energieeinsparung, bepflanzte Kräutertröge<br />

sowie ein künstlerisches Unikat<br />

im Eingangsbereich runden das Projekt<br />

ab.Entsprechend dem heutigen Zeitgeist<br />

stehen im Haus ausreichend Fahrradabstellplätze<br />

zur Verfügung. Die Fassade wurde<br />

mit einer kontrastierenden Sockelzone mit<br />

erdgebundener Fassadenbegrünung und<br />

horizontalen Ziergliedern erreichtet. Die<br />

vielen Pflanztröge und die neugeschaffene<br />

Gehsteigzone zeigen den naturverbundenen<br />

Gedanken.<br />

www.benedikt7.at<br />

22 ImmoFokus


<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

23


ALPHAGON<br />

Neubau Büro- und Verwaltungsgebäude<br />

(NBV) Neubau<br />

Zertifikat in Gold - EU-Taxonomie<br />

Bauherr: Alphagon Ingatlanfeslesztö Kft.<br />

Architekt: Mérték Architectural Studio<br />

Projekt/Besonderheiten: Alphagon<br />

Office ist ein modernes Bürogebäude mit<br />

4.700 m² Mietfläche an einem der neuen<br />

Hotspots von Budapest nahe der Technischen<br />

Universität. Das vormalige Brownfield<br />

Grundstück wurde effizient, flexibel und<br />

ab Projektbeginn nachhaltig beplant. Eine<br />

Lochfassade mit viel natürlichem Licht,<br />

sowie außenliegendem Sonnenschutz<br />

halten den Klimaenergiebedarf in Grenzen.<br />

Betonkernaktivierung und Frischluftanlage<br />

sorgen für ein sanftes Raumklima; öffenbare<br />

Fenster und mehrere Terrassen erfreuen die<br />

Nutzer des Gebäudes.<br />

www.alphagon.hu<br />

24 ImmoFokus


CAPE 10<br />

Neubau Büro- und Verwaltungsgebäude<br />

(NBV)<br />

Zertifikat in Gold<br />

Bauherr: CAPE 10 Errichtung und Betrieb<br />

GmbH<br />

Architekt: apm architekten ZT GmbH<br />

Projekt/Besonderheiten: CAPE 10 – Haus<br />

der Zukunft und sozialen Innovation ist<br />

ein innovatives und einzigartiges und<br />

visionäres Sozialprojekt. Hier treffen sich<br />

die unterschiedlichsten sozialen Gruppen<br />

unserer Gesellschaft, um unter einem Dach<br />

voneinander und miteinander zu lernen.<br />

CAPE 10 steht für das Prinzip der Hoffnung,<br />

für Optimismus und eine neue Interpretation<br />

der sozialen Verantwortung. CAPE 10<br />

bietet „soziale Melange“ auf Augenhöhe:<br />

Bildungsangebote für Kinder und Jugendliche,<br />

Kulturangebote für alle. Holzdach und<br />

begrünte Dachterrasse als Bekenntnis zur<br />

nachhaltigen Zukunft.<br />

www.cape10.at<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

25


Start-up<br />

ImFokus<br />

Gründung<br />

Das Start-up oqdo wurde 2022 von<br />

Patrick Resch und Roman Ruthofer<br />

gegründet und bietet eine Digital-Building-Plattform<br />

für B2B-Kunden.<br />

Gründer<br />

Patrick Resch & Roman Ruthofer<br />

Marktvolumen<br />

Das Start-up startet derzeit die Vermarktung<br />

in den Märkten Österreich,<br />

Deutschland und Spanien. 70 Prozent<br />

der Gebäude in diesen Märkten bieten<br />

die technischen Voraussetzungen für<br />

eine Integration in die Plattform.<br />

Gebäude<br />

digital betreiben<br />

Mitarbeiter<br />

Oqdo befindet sich in der Startphase<br />

und setzt stark auf die Zusammenarbeit<br />

mit Unternehmen und Freelancern<br />

mit qualifizierter Expertise im<br />

europäischen Raum.<br />

All in one. Innovative Modelle und Algorithmen organisieren unstrukturierte<br />

Daten aus bestehenden Gebäudesystemen und stellen sie einheitlich dar.<br />

D<br />

as Start-up oqdo hat es sich zum<br />

Ziel gesetzt, die Energieverschwendung<br />

und -verwendung durch<br />

Digitalisierung von Gebäuden zu<br />

reduzieren. Dabei werden die Energieausgaben<br />

gebenchmarkt und die Raumnutzung optimiert,<br />

indem alle Aktoren, Sensoren und Daten in einem<br />

Gebäude und die daraus gewonnenen Erkenntnisse<br />

genutzt werden. Hat man alle Funktionen<br />

und Daten an einem Punkt, können verschiedene<br />

Immobilien und Systeme anhand harter Fakten<br />

verglichen und bewertet und damit „grüner“<br />

werden. Diese Möglichkeiten begleiten Unternehmen<br />

auf dem Weg, „grüner“ zu werden. Denn<br />

gerade im Bereich der Überwachung und des<br />

Betriebs der technischen Gebäudeausstattung<br />

(wie Lüftung, Heizung, Kälte, Raumregelung,<br />

Zutritt, Energie etc.) kollidieren die Vorstellungen<br />

rasch mit der Realität. Der beste Sensor im Gebäude<br />

ist in den meisten Fällen nach wie vor der Mensch.<br />

Die derzeitigen sogenannten Gebäudeleitsysteme<br />

sind teilweise schwer bedienbar.<br />

Organisation durch Algorithmen<br />

Oqdo.bos ist also eine digitale Gebäudeplattform<br />

zur Integration, Optimierung und für den Betrieb<br />

aller Gebäude in einer Umgebung. Sie bietet<br />

einen einfachen und von überall zugänglichen<br />

Weg – mittels Web oder App –, ein Gebäude zu<br />

betreiben. Innovative Modelle und Algorithmen<br />

organisieren die unstrukturierten Daten aus den<br />

bestehenden Gebäudesystemen und stellen sie<br />

über alle Liegenschaften einheitlich dar. Daten<br />

werden erstmals langfristig verfügbar, völlig<br />

transparent und vergleichbar. Störungen können<br />

schnell und effizient bearbeitet und Wege<br />

zur Behebung von Störungen optimiert werden.<br />

Energie wird greifbar, Investitionen können dort<br />

getätigt werden, wo sie am sinnvollsten sind. Es<br />

wird die aggregierte Telemetrie mit einer Gebäudeontologie<br />

mit verschiedenen Funktionen<br />

wie Beleuchtung, Sicherheit, Energie, HLK usw.<br />

kombiniert. Oqdo.bos kann monatlich gemietet<br />

werden, es können beliebig viele Geräte angeschlossen<br />

werden.<br />

Die Meinung des Profis<br />

Diese technische Variante der Digitalisierung<br />

bringt Vorteile, da zur Umsetzung<br />

von energieeffizienten Massnahmen<br />

Basisinformationen bewertet werden<br />

müssen, die das Monitoring liefern. Für<br />

das Assetmanagement erleichtert sich<br />

ein einheitliches Auslesen der Daten in<br />

unterschiedlichen Assets mit verschiedenen<br />

GLT – Systemen.<br />

IDEE<br />

GESCHÄFTSMODELL<br />

TIMING<br />

Roland Pinz<br />

Managing Director<br />

CCReal<br />

Fotos: oqdo, CC Real<br />

26 ImmoFokus


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14.–17.3.<strong>2023</strong>,<br />

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Espace Riviera<br />

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27 ImmoFokus<br />

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Top Deal<br />

ImFokus<br />

Einkaufstour geht weiter<br />

Gefragte Nische. Mit dem Kauf eines Student-Housing-Portfolios mit fünf Objekten setzt International Campus<br />

den rasanten Expansionskurs fort.<br />

G<br />

awain Smart, CEO von International<br />

Campus, hat es<br />

im Exklusiv-Interview in der<br />

letzten <strong>Ausgabe</strong> des ImmoFokus<br />

angedeutet, Mitte Jänner wurde der Deal<br />

offiziell abgeschlossen: die Akquisition eines<br />

Student-Housing-Portfolios bestehend aus<br />

fünf Objekten in Berlin, Darmstadt, Frankfurt<br />

am Main, Hannover und Wien. Bei den<br />

Verkäufern handelt es sich um Allianz Real<br />

Estate und CBRE Investment Management.<br />

Über die Konditionen des Deals, der 2022 zu<br />

den größten am deutschsprachigen Student-<br />

Housing-Markt zählte, wurde zwischen allen<br />

Beteiligten Stillschweigen vereinbart.<br />

Die fünf vollvermieteten Häuser mit insgesamt<br />

1.900 Betten und einer Bruttogeschossfläche<br />

von 73.000 Quadratmetern werden bereits<br />

von International Campus unter ihrer Marke<br />

für studentisches Wohnen, „THE FIZZ“, betrieben.<br />

Geplant ist es, in allen fünf Objekten<br />

unter anderem die Gemeinschaftsräume auf-<br />

zuwerten und die Wohnungen umzubauen,<br />

um so das neue Design- und Servicekonzept<br />

umzusetzen, erklärt Chief Investment Officer<br />

Michael Stampf .<br />

Appetit auf mehr<br />

„Wir würden gerne kaufen – auch mehr als wir<br />

es im Moment tun – aber es ist praktisch nichts<br />

verfügbar“, erklärte Smart im vergangenen<br />

Oktober dem ImmoFokus. „Weder Projektentwicklungen,<br />

noch Objekte oder Grundstücke.“<br />

Nun konnte der CEO stolz verkünden, dass<br />

International Campus nach dem Portfolio-Deal<br />

18 eigene Immobilien an 14 verschiedenen<br />

Standorten in vier Ländern (Deutschland,<br />

Österreich, Tschechien und die Niederlande,<br />

Anm.) mit insgesamt 7.400 Betten besitzt. Die<br />

Einkaufstour soll jedenfalls auch <strong>2023</strong> fortgesetzt<br />

werden, weitere Meilensteine in der relativ<br />

jungen Unternehmensgeschichte folgen.<br />

Wie unter anderem die aktuelle Studie Student-Housing-Spotlight<br />

von Savills aufzeigt,<br />

sind Studentenwohnungen in Europa unter<br />

Investoren heiß begehrt. Demnach wurden<br />

in den ersten drei Quartalen 2022 mit 11,7<br />

Milliarden Euro um 130 Prozent mehr als im<br />

Vorjahreszeitraum investiert. Ein Ende des<br />

Booms erwarten die Studienautoren nicht und<br />

verweisen auf das knappe Angebot. Und da die<br />

Bautätigkeit voraussichtlich zurückgehen soll,<br />

würde die Zahl der neuen Wohnungen nicht<br />

für Entlastung sorgen, meinen sie.<br />

Zweitgrößtes Haus im Portfolio<br />

Kein Geheimnis war, dass sich International<br />

Campus lange etwas schwertat, das Wiener<br />

Haus in der Dresdner Straße zu füllen. Bei<br />

einem Objekt dieser Größenordnung – mit<br />

623 Apartments ist The Fizz in der Brigittenau<br />

aktuell das zweitgrößte im International-<br />

Campus-Portfolio – ist das allerdings auch<br />

kein Wunder. Vor allem während der Corona-<br />

Pandemie traf das zu. Diese grauen Zeiten sind<br />

nun vorbei, das Objekt „voll bis unters Dach“,<br />

so Smart..<br />

Foto: THE FIZZ Frankfurt<br />

28 ImmoFokus


Problemlöser<br />

ImFokus<br />

Johannes<br />

Fütterer<br />

CEO & Co-Gründer<br />

aedifion<br />

1. DAS PROBLEM<br />

Gebäude sind für einen großen Teil des Energieverbrauchs und des CO2-<br />

Austoß in Europa verantwortlich. Damit bieten sie jedoch auch einen großen<br />

Hebel im Kampf gegen die Ressourcenverschwendung und die Klimakrise.<br />

Um herauszufinden, wie das Gebäude benutzt wird und wo Energie unnötig<br />

verschwendet wird, braucht es eine entsprechende Datenbasis. Doch die<br />

manuelle Datenerhebung, Analyse und Optimierung des Gebäudebetriebs<br />

ist aufwendig. Häufig mangelt es dabei nicht nur an ausreichend Daten, um<br />

Einsparpotenziale zu identifizieren, sondern auch an den entsprechenden<br />

personellen Ressourcen diese umzusetzen.<br />

Fotos: aedifion<br />

2. DIE LÖSUNG<br />

Über eine cloud-basierte Lösung können bis zu 40 Prozent Energie, CO2 und<br />

Betriebskosten eingespart werden – ganz einfach digital, ohne Investment<br />

oder bauliche Veränderungen. Mit der aedifion Cloud-Plattform können Optimierungspotenziale<br />

identifiziert, analysiert und gehoben werden. Mit Hilfe<br />

einer offenen Cloud-Plattform wird für eine ganzheitliche Datenverfügbarkeit<br />

gesorgt und auf dieser Basis der Gebäudebetrieb mit künstlicher Intelligenz<br />

automatisiert und verbessert. So werden einzelne Immobilien oder ganze<br />

Portfolios nachhaltiger, effizienter und komfortabler. Damit das möglich wird,<br />

kann mit Plug-and-Play per Edge Device für die notwendige Datenverfügbarkeit<br />

gesorgt werden. Alle wichtigen Datensätze werden dann im webbasierten<br />

Frontend dargestellt, und werden dort ausgewertet und analysiert.<br />

Die Gebäudebetreiber erhalten individuelle Handlungsempfehlungen zur<br />

Optimierung und können dank der künstlichen Intelligenz auf eine autonome<br />

Regelung bauen, die immer den optimalen Betrieb fährt. Gleichzeitig wird<br />

ein Wohlfühlklima erreicht, das für zufriedene Mieter und in der Folge für<br />

eine geringere Fluktuation sorgt. Nicht zuletzt können Kunden mit der Cloud-<br />

Lösung ihre Betriebskosten senken und die Lizenzgebühren als Betriebskosten<br />

auf die Mieter umlegen, die wiederum durch einen optimierten Betrieb<br />

geringere Nebenkosten haben. Eine Win-Win-Situation für alle Beteiligten.<br />

10<br />

DIE ZAHL<br />

Das Potenzial für rein<br />

digital erwirkte Einsparungen<br />

ist groß: Allein in<br />

Deutschland gibt es 2,7<br />

Millionen gewerbliche<br />

Gebäude mit rund 1,35<br />

Milliarden Quadratmeter<br />

Nettogrundfläche. Damit<br />

könnten mehr als 10<br />

Millionen Tonnen CO2<br />

pro Jahr nur durch den<br />

Einsatz der Cloud- Plattform<br />

eingespart werden.<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

29


Immobilie<br />

ImFokus<br />

1.523<br />

Für den Bau, der eine Gesamtfläche von<br />

39.000 Quadratmetern aufweist, wurden<br />

nicht weniger als 1.523 Pläne entworfen.<br />

Zudem wurden um die 1.500 Duktilpfähle<br />

verbaut, wofür 14 Kilometer an Stahlrohren<br />

benötigt wurden. Der Hintergrund: Solche<br />

Stützen brechen nicht, sondern reagieren mit<br />

Verformung auf extreme Belastungen<br />

24<br />

Das Eröffnungsspiel des Linzer Traditionsvereins ging<br />

am 24. Februar <strong>2023</strong> gegen Austria Lustenau über die<br />

Bühne (Endstand: 1:0). Damit kehrt der LASK auf die<br />

„Gugl“ zurück, wie das Linzer Stadion aufgrund seiner<br />

Lage auf der gleichnamigen Anhöhe genannt wurde.<br />

19.080<br />

Die Raiffeisen Arena in Linz bietet 19.080 Zuschauern Platz. Zum Vergleich: Die Raiffeisen Arena in<br />

Pasching, besser bekannt als Waldstadion, die der LASK (für „Linzer Athletik-Sport-Klub“, Anm.) in den<br />

letzten Jahren als Heimstätte nutzte, weist eine Kapazität von 6.009 Plätzen auf. Der ursprüngliche<br />

Plan, das Waldstadion auszubauen, wurde aufgrund von Anrainerprotesten verworfen.<br />

42<br />

Neben 42 Logen mit vorgelagerten Tribünenplätzen, zwei Eventlogen mit<br />

Außenterrassen und diagonalem Einblick in die Arena bietet die Linzer Raiffeisen Arena<br />

Restaurants, Clubs und Bars. Zu Letzteren gehört die an der Mittellinie gelegene „Kick Off<br />

Bar“. Einen besonderen Blick auf die Spieler des einmaligen Österreichischen Meisters<br />

(1965) bietet sich vom „Club 100“ aus, der direkt neben dem Mannschaftstunnel liegt.<br />

4.500<br />

Der harte Kern der LASK-Fans unterstützt seine Mannschaft<br />

von der Heimtribüne im Westen aus. Sie bietet 4.500<br />

Stehplätze. Innerhalb der Arena wirkt die „Fanwand“ wie ein<br />

Megafon. Dass während Spielen die Ruhe der Anrainer nicht<br />

gestört wird, ist dem Metallmantel der Arena zu verdanken,<br />

der die Stadionstimmung nach außen hin abschirmt.<br />

2<br />

Das Stadionkonzept baut auf zwei<br />

wesentlichen Elementen auf:<br />

Nachhaltigkeit und Umweltschutz.<br />

Unter anderem wird der Strom durch<br />

eine eigene Photovoltaikanlage<br />

erzeugt. Darüber hinaus werden<br />

die Lüftungsanlagen mit<br />

Wärmerückgewinnung ausgeführt. Damit<br />

nicht genug: Plastikflaschen haben in der<br />

neuen LASK-Heimstätte „Stadionverbot“.<br />

Ausgegeben werden ausschließlich<br />

Mehrwegflaschen und -becher. Dank des<br />

LASK-Partners BWT wird lokales Wasser<br />

gefiltert, mit Magnesium mineralisiert und<br />

still oder prickelnd serviert, was den CO2-<br />

Ausstoß reduziert.<br />

Fotos: RAUMKUNST ZT GmbH Adobe Stock<br />

30 ImmoFokus


Aufsteiger<br />

Absteiger<br />

Energie-Expertise<br />

für den Vorstand<br />

Energie- und Smart-Cities-Experte. Seit dem 1. Jänner bildet Robert Grüneis gemeinsam mit<br />

Gerhard Schuster das Managementteam der Wien 3420 Aspern Development AG.<br />

1 1995<br />

Nach dem in Wien und Linz absolvierten Jus-<br />

Studium und dem darauffolgenden Gerichtsjahr,<br />

startet Robert Grüneis seine Karriere im Wiener-<br />

Stadtwerke-Konzern. Zu den strategischen Großprojekten<br />

an denen er dort mitwirkt, gehört die<br />

Gründung der Energie Allianz Austria und der<br />

Wien Energie.<br />

2 2008<br />

Grüneis wird Geschäftsführer der Wien Energie<br />

– eine Funktion, die er bis 2<strong>01</strong>4 ausüben wird.<br />

Zu seinen Zuständigkeitsbereichen gehören<br />

Kommunikation und Marketing, Vertrieb,<br />

Public Affairs und Telekommunikation.<br />

4 2<strong>01</strong>7<br />

Im März wird der Experte für Energie und Smart Cities<br />

gemeinsam mit Co Georg Pammer Geschäftsführer<br />

der Aspern Smart City Research GmbH (ASCR),<br />

der Forschungsgesellschaft von Siemens, Wien<br />

Energie, Wiener Netze und der Stadt Wien (Wirtschaftsagentur<br />

Wien und Wien 3420). Ziel des Unternehmens<br />

ist es, Lösungen für die Energiezukunft im<br />

urbanen Raum zu entwickeln; getestet werden diese<br />

im „Echtzeitlabor“ Seestadt. Grüneis wird bis Ende<br />

2022 Co-Geschäftsführer der ASCR bleiben.<br />

3<br />

4<br />

5<br />

1<br />

2<br />

3 2<strong>01</strong>4<br />

Der Oberösterreicher wird Anfang Dezember<br />

zum Energievorstand der Wiener Stadtwerke<br />

bestellt. In dieser Funktion verantwortet er<br />

die Bereiche Energie, Forschung, Technologie,<br />

Smart City, IT und Nachhaltigkeit. 2<strong>01</strong>4 wird<br />

Grüneis zudem zum Obmann des Fachverbandes<br />

der Gas- und Wärmeversorgungsunternehmungen<br />

(FGW) gewählt.<br />

5 <strong>2023</strong><br />

Mit 1. Jänner beginnt Grüneis als Vorstand der Wien<br />

3420 Aspern Development AG. Verantwortlich ist er<br />

für die Bereiche Produktentwicklung, Liegenschaftsverwaltung<br />

und Beteiligungen. Als Vorstandssprecher<br />

wird Gerhard Schuster wirken, der mit Jänner<br />

<strong>2023</strong> in dieser Funktion bestätigt wurde. „Nach über<br />

fünf Jahren Managementtätigkeit in der ASCR freue<br />

ich mich sehr, gemeinsam mit dem Team der Wien<br />

3420 die Strategien eines der größten und ambitioniertesten<br />

Stadtentwicklungsprojekte Europas weiterzuentwickeln“,<br />

so Grüneis zu seiner Bestellung.<br />

Als einen seiner Schwerpunkte in der Seestädter Entwicklungsgesellschaft<br />

sieht der neue Vorstand die<br />

Themenkomplexe Smart City und Digitalisierung.<br />

Foto: SES<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

31


Positionen & Meinungen<br />

56<br />

WEIN UND IMMOBILIEN<br />

„Es braucht viel Anstrengung, um die<br />

Menschen aus dem Haus zu bringen. Eine<br />

frühe Standort- und Nutzungsberatung bringt<br />

mehr Leben in Einkaufsstraßen, aber auch<br />

Wohnprojekte können davon profitieren“,<br />

erzählt Romina Jenei, CEO der RegioPlan<br />

Consulting bei der Weinverkostung.<br />

46<br />

ZU TISCH MIT ...<br />

Michael Wimmer-Lamquet spricht in<br />

seinem Lieblingslokal über Kreation und<br />

Führung von Marken im Real Estate Markt als<br />

Kernkompetenzen von<br />

move121.<br />

34<br />

COVERINTERVIEW<br />

„Ich gehe davon aus,<br />

dass wir heuer aufgrund<br />

der geänderten<br />

Renditesituation mehr<br />

Investoren aus dem<br />

internationalen Bereich<br />

sehen werden“, so<br />

Markus Mendel von<br />

EHL. Kraft schöpft<br />

der gebürtige Bayer<br />

durch (fast) tägliches<br />

Krafttraining.<br />

Foto: Adobe Stock<br />

32 ImmoFokus


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<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

33


Markus Mendel<br />

Der gebürtige Bayer Markus<br />

Mendel studierte Betriebswirtschaftslehre<br />

mit Fachrichtung<br />

Immobilienwirtschaft und Finanzdienstleistung<br />

in Stuttgart<br />

und startete bereits 2004 seine<br />

Karriere in führenden deutschen<br />

Immobilienunternehmen. Im<br />

Jahr 2<strong>01</strong>1 übernahm er dann<br />

eine leitende Position bei PwC<br />

und war dort zuletzt als Senior<br />

Manager im Bereich Real Estate<br />

Advisory tätig, bevor er Anfang<br />

2<strong>01</strong>5 zur EHL Investment Consulting<br />

wechselte und dort die<br />

Leitung des Transaktionsberatungsbereichs<br />

übernahm. 2020<br />

wurde Markus Mendel zum<br />

Geschäftsführer der zur EHL-<br />

Gruppe zählenden EHL Investment<br />

Consulting GmbH bestellt.<br />

34 ImmoFokus


Kraftvoll durch<br />

unruhige Zeiten<br />

Mann mit Ausdauer. „Ich gehe davon aus, dass wir heuer aufgrund der geänderten Renditesituation deutlich<br />

mehr Investoren aus dem internationalen Bereich, insbesondere auch aus dem anglo-sächsischen Raum, in<br />

Österreich sehen werden“, so Markus Mendel im Interview mit dem ImmoFokus. Kraft schöpft der gebürtige<br />

Bayer durch (fast) tägliches Fitnesstraining.<br />

Das Gespräch führten: Patrick Baldia und Michael Neubauer<br />

Wie man hört, gehen Sie leidenschaftlich<br />

gerne ins Fitnessstudio. Wie kommt man<br />

zu diesem Hobby?<br />

Markus Mendel: Ich glaube, man braucht<br />

einfach einen vernünftigen Ausgleich zur<br />

Büroarbeit, den vielen Abendveranstaltungen<br />

und den häufigen Kundenterminen beim<br />

gemeinsamen Mittag- oder Abendessen. Das<br />

Gute dabei ist, ins Fitnessstudio kann man<br />

immer gehen, nahezu rund um die Uhr und<br />

bei jedem Wetter, was natürlich praktisch ist.<br />

Dazu kommt, dass es einen großen Freundeskreis<br />

gibt, der ebenfalls ins Studio geht. Das<br />

erleichtert das Ganze zusätzlich und hält die<br />

Motivation hoch.<br />

Gehen Sie jeden Tag ins Fitnessstudio?<br />

Wenn es geht, dann versuche ich das. In den<br />

vergangenen Wochen war ich tatsächlich fast<br />

täglich im Fitnessstudio, immer morgens um<br />

sechs Uhr, noch bevor der Arbeitstag startet.<br />

Aber natürlich setzt man auch schon einmal<br />

aus. Etwa, wenn man auf einer Messe ist oder<br />

eine Abendveranstaltung wieder etwas länger<br />

gedauert hat.<br />

Hilft Ihnen das Fitnessstudio bei Ihrer<br />

zweiten großen Leidenschaft, dem<br />

Motorradfahren? Wie ich mir sagen habe<br />

lassen, kann das auch ziemlich anstrengend<br />

sein…<br />

Das kommt darauf an, wie man fährt.<br />

Aber ja, das Motorradfahren ist nicht nur<br />

entspannend, sondern kann durchaus auch<br />

anstrengend sein, insbesondere, wenn man<br />

gerne in den Bergen und auf den Serpentinen<br />

im kurvigen Gelände unterwegs ist, was bei<br />

mir des öfteren der Fall ist.<br />

Also machen Sie Urlaub auf Ihrem Bike?<br />

Ja. Seit mittlerweile 15 Jahren mach ich jedes<br />

Jahr Ende Juni, Anfang Juli eine mehrtägige<br />

Motorradtour mit einer größeren Gruppe<br />

langjähriger Freunde. Da geht es dann<br />

zumeist in die Berge und oftmals in den<br />

Süden Richtung Italien, zum Gardasee etwa.<br />

Bei so einer Tour lässt es sich gut abschalten<br />

und die Umgebung genießen, man findet aber<br />

in den kurvigen Gegenden auch jede Menge<br />

an fahrerischer Herausforderung.<br />

Das klingt nicht risikolos. Ist Ihnen schon<br />

mal was passiert?<br />

Es ist sicher eines der etwas risikoreicheren<br />

Hobbies. Und ja, mir ist auch schon einmal etwas<br />

passiert. Vor einigen Jahren habe ich mir<br />

bei einem Sturz ein paar Brüche zugezogen.<br />

So etwas kann leider passieren, auch wenn es<br />

nicht sollte. Ich muss aber auch sagen, dass<br />

ich damals noch jünger war und sicherlich<br />

auch mehr Risiko in Kauf genommen habe als<br />

heute. Aus solchen Erfahrungen lernt man.<br />

Was kann man aus dem Fitnessstudio oder<br />

vom Rücken des Motorrades ins Berufliche<br />

mitnehmen?<br />

Vom Motorradfahren kann man sicherlich<br />

mitnehmen, dass man zwar mit Vollgas<br />

unterwegs sein kann, aber gleichzeitig das<br />

Risiko unter Kontrolle haben muss, wenn<br />

man langfristig Bestand haben möchte. Ich<br />

glaube, dies ist ein sehr wichtiger Punkt. Im<br />

Fitnessstudio beziehungsweise generell beim<br />

Sport braucht man Motivation, Ausdauer und<br />

Durchhaltevermögen, damit man seine Ziele<br />

erreicht, was nicht von heute auf morgen<br />

geht. Das hilft mir sicher auch im Job.<br />

Gibt es ein Wunschmotorrad?<br />

Ja, das habe ich mir tatsächlich auch Ende<br />

letzten Jahres gekauft. Leider steht es nun in<br />

der Garage und konnte natürlich aufgrund<br />

des Winters noch nicht einmal eingefahren<br />

werden, aber das wird sich bald ändern.<br />

Wie fährt man ein Motorrad ein?<br />

Man fährt tausend Kilometer bei maximal<br />

sechseinhalbtausend Umdrehungen. Anders<br />

gesagt: Zuerst ist man ein bisschen piano unterwegs<br />

und dann, nach tausend Kilometern<br />

und dem ersten Service, geht es in die Vollen.<br />

Wie hat es Sie eigentlich in die Immobilienbranche<br />

verschlagen?<br />

Mich haben Immobilien tatsächlich schon<br />

immer interessiert. Ich habe dann auch<br />

zielgerichtet Immobilienwirtschaft und<br />

Finanzdienstleistung studiert und bin bei<br />

dem Thema geblieben. Zu Beginn habe<br />

ich mich auf die Bewertung konzentriert.<br />

So bin ich reingekommen. Dann ging es<br />

schnell ins internationale Geschäft in den<br />

Transaktionsbereich. Später bei PwC kam<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

35


dann stark der Beratungsfokus dazu. Aber das<br />

Transaktionsgeschäft ist für mich bis heute<br />

das spannendste Themenfeld in der Immobilienwirtschaft.<br />

Können Sie sich noch an die erste Transaktion<br />

erinnern, bei der Sie maßgeblich<br />

beteiligt waren?<br />

Eine der ersten großen Transaktionen, die<br />

ich in meinem Berufsleben begleiten durfte,<br />

fand damals noch in Deutschland statt. Es<br />

ging dabei um den Erwerb eines großen<br />

Wohnungsportfolios. Für mich war das ein<br />

völlig neues Feld und absolut spannend. Das<br />

bleibt in Erinnerung und hat sicherlich auch<br />

Begeisterung für den Job geweckt.<br />

Gibt es eine Assetklasse, die Ihnen besonders<br />

am Herzen liegt?<br />

Eine spezielle Assetklasse nicht. Am besten<br />

gefallen mir persönlich die nicht alltäglichen<br />

Transaktionen. Also nicht die zehnte Wohnoder<br />

Büroimmobilie nach dem gleichen<br />

Muster. Das ist natürlich auch interessant und<br />

man lernt bei jeder Transaktion etwas dazu.<br />

Aber gerade in spannenden Zeiten am Markt,<br />

wie wir sie jetzt gerade erleben, gibt es auch<br />

einmal Deals, die etwas komplizierter und<br />

komplexer sind. Da muss man mit etwas Kreativität<br />

an die Sache ran gehen und Lösungen<br />

für schwierige Sachverhalte finden. Solche<br />

Deals sind für mich das Salz in der Suppe.<br />

Bei der Expo Real im Vorjahr hatte man<br />

etwas das Gefühl, dass in Deutschland<br />

Katastrophenstimmung herrscht. Der<br />

Österreicher, so der berühmte Witz, sagt<br />

dagegen gerne, die Lage ist nicht hoffnungslos,<br />

aber ernst. Sind die Deutschen<br />

pessimistischer?<br />

Also ich als deutscher Optimist würde dem<br />

nicht zustimmen. Aber ich glaube schon, dass<br />

die Deutschen sehr zahlen- und faktenbasiert<br />

sind. Auf Basis der Zahlen und Fakten werden<br />

dann die Schlüsse gezogen und die Stimmung<br />

kippt dann in die eine oder die andere<br />

Richtung. Der Österreicher, so habe ich es<br />

erlebt und so mag ich es auch, ist zwar auch<br />

zahlen- und faktenbasiert, geht aber die Dinge<br />

auch mit einem gewissen Schmäh an und<br />

kommt dadurch tendenziell vielleicht etwas<br />

positiver rüber. Aber nicht jeder Deutsche hat<br />

jetzt schlechte Laune oder wirft die Flinte ins<br />

Korn. Das sieht man aktuell auch am Markt.<br />

Es gibt deutsche Investoren, die auch im<br />

jetzigen schwierigen Marktumfeld aktiv sind,<br />

mit denen wir Transaktionen prüfen und auch<br />

umsetzen. Von daher glaube ich, dass es eher<br />

eine persönliche Geschichte ist, ob man das<br />

Glas halb voll oder halb leer sieht.<br />

Wie sind Sie zu EHL gekommen?<br />

Der Kontakt kam noch während meiner<br />

Zeit bei PwC zustande. Und zwar über das<br />

Bewertungsteam von EHL. Wir haben uns<br />

zusammengesetzt und geplaudert. Dann<br />

hatte ich ein Gespräch mit Michael Ehlmaier<br />

und Franz Pöltl, in dem wir sehr schnell<br />

herausausgefunden haben, dass wir uns<br />

symphatisch sind, gut zusammenpassen und<br />

etwas gemeinsam in der Zukunft erreichen<br />

können. Wir haben dann tatsächlich, wie man<br />

das immer so schön plakativ sagt, auf einem<br />

Blatt Papier, das ich übrigens immer noch zu<br />

Hause habe, skizziert, in welche Richtung die<br />

Zusammenarbeit gehen könnte. Und genau in<br />

diese Richtung ist sie dann auch gegangen.<br />

Was hat Sie damals von EHL überzeugt?<br />

Beeindruckt hat mich, dass bei EHL alles<br />

auf einem sehr schnellen, effizienten Weg<br />

36 ImmoFokus


entschieden werden konnte, und das in einer<br />

hochprofessionellen Art und Weise. Ich kam<br />

ja von meinem Background her aus eher<br />

großen Unternehmen, wo vieles sehr bürokratisch,<br />

weniger menschlich und manchmal<br />

recht kompliziert geregelt war. Das hat dann<br />

den Ausschlag gegeben, ich habe gewechselt<br />

und konnte so Teil dieses schlagkräftigen<br />

Teams werden.<br />

„Man muss sehr<br />

schnell und<br />

effizient sein,<br />

um einen Deal<br />

,Off Market‘<br />

abwickeln zu<br />

können.“<br />

Markus Mendel,<br />

EHL Investment Consulting<br />

Was war Ihr bisher größter Deal?<br />

Das waren unter anderem die durch uns<br />

begleiteten Ankäufe des Icon Vienna durch<br />

Allianz Real Estate beziehungsweise des DC<br />

Tower durch Deka. Das Quartier Lassalle<br />

gehört sicherlich auch dazu. Es sind aber<br />

nicht nur die großen, medial sehr präsenten<br />

Transaktionen, die viel Freude bereiten.<br />

Abseits von Transaktionsvolumen ist der<br />

größte und beste Deal jener, wenn alle an<br />

der Transaktion Beteiligten sehr zufrieden<br />

sind.<br />

Wie bereitet man sich auf solche Deals vor?<br />

Wie viel Arbeit des Teams steckt dahinter?<br />

Es kommt immer darauf an, in welcher Art<br />

und Weise etwas verkauft wird. Das kann im<br />

strukturierten Bieterverfahren, freihändigen<br />

Verkauf oder komplett „Off Market“ passieren<br />

und hat natürlich Auswirkung auf den<br />

Workload. Unser Investmentteam ist dabei<br />

natürlich der absolute Dreh- und Angelpunkt<br />

und unser Erfolgsgeheimnis, denn hier wird<br />

das vorbereitet und strukturiert, was den<br />

Investoren dann zum Underwriting dient, und<br />

das muss professionell und schnell passieren.<br />

Für welche Seite ist es interessanter zu<br />

arbeiten? Den Käufer oder den Verkäufer?<br />

Es kann sowohl das eine als auch das andere<br />

spannend sein. Optimal ist es natürlich, wenn<br />

man den Deal selbst initiiert. Dann sind wir<br />

besonders happy.<br />

Im Moment gibt es vermutlich wenig<br />

Anlass, happy zu sein, oder passiert doch<br />

einiges Off Market?<br />

Ich schließe mich dem allgemeinen Pessimismus,<br />

der derzeit stark auszumachen ist,<br />

nicht an. Natürlich stimmt es, dass weniger<br />

Transaktionen stattfinden. Die großen Namen<br />

unter den Investoren, also das Core-Kapital,<br />

ist viel zurückhaltender als sonst, und es<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

37


„Am spannendsten ist es<br />

natürlich, wenn man den Deal<br />

selbst initiiert. Dann sind wir<br />

besonders happy.“<br />

Markus Mendel,<br />

EHL Investment Consulting<br />

38 ImmoFokus


<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

39


herrscht große Unsicherheit, wie sich die<br />

Märkte entwickeln werden, getrieben durch<br />

die weiter anhaltenden Zinserhöhungen. Was<br />

wir aber erste Reihe fußfrei erleben, ist, dass<br />

sich viel auf einem niedrigeren Preislevel und<br />

mit alternativen Investoren abspielt. Der Investmentmarkt<br />

ist also bei Weitem nicht zum<br />

Erliegen gekommen. Es ergeben sich einfach<br />

neue Möglichkeiten, wie das nun einmal in<br />

einem sich ändernden Marktumfeld der Fall<br />

ist. Es wird Gewinner und Verlierer geben, die<br />

Transaktionen werden aber bleiben.<br />

Dauert es in Marktphasen wie der aktuellen<br />

länger, Deals abzuwickeln?<br />

Transaktionen dauern derzeit definitiv länger.<br />

Und je mehr Zeit vergeht, desto mehr kann<br />

auch passieren. Damit steigt auch das Risiko,<br />

dass es wieder zu einer Zinsanpassung kommt<br />

oder etwas anderes passiert. Das heißt:<br />

Braucht man normalerweise im Durchschnitt<br />

zwei bis drei Monate, um einen Deal abzuwickeln,<br />

sind es derzeit vielleicht vier bis sechs.<br />

Gerade die Finanzierung dauert länger. Und<br />

wenn man dann am Ende des Tages kurz vor<br />

der Ziellinie steht und erfährt, dass die Finanzierung<br />

geplatzt ist, ist das natürlich höchst<br />

ärgerlich für alle involvierten Parteien.<br />

Stimmt es, dass manche Verkäufer nur<br />

mit einer gesicherten Finanzierung zu<br />

verhandeln beginnen?<br />

In der aktuellen Situation ist die Sicherstellung<br />

der Finanzierung für den Verkäufer<br />

besonders wichtig, da es nicht selten<br />

vorkommt, dass eine durch den Käufer<br />

beantragte Finanzierung am Ende nicht oder<br />

nicht wie geplant genehmigt wird. Als Verkäufer<br />

möchte man sich verständlicherweise<br />

absichern, dass sein Gegenüber, dem man<br />

auch Exklusivität gewährt und damit andere<br />

Investoren zurückweist, den Deal am Ende des<br />

Tages auch finanziell stemmen kann und man<br />

nicht umsonst in die Verhandlungen geht.<br />

Derzeit ist in der Branche Zuversicht<br />

auszumachen, dass sich bei der KIM-<br />

Verordnung etwas bewegt, etwas, was<br />

das Verbot von Zwischenfinanzierungen<br />

betrifft. Sehen Sie das auch so?<br />

Ich denke, dass es sehr klar ist, dass sich<br />

hier etwas ändern muss. Wenn es für die<br />

Menschen nicht mehr möglich ist, Eigentum<br />

zu erwerben, beziehungsweise durch die<br />

KIM-Verordnung solche großen Hindernisse<br />

geschaffen werden, dann ist das keine<br />

gesunde Entwicklung. Gerade auch, wenn<br />

Sie Zwischenfinanzierungen ansprechen, ist<br />

das teils wirklich unverständlich: Hat man<br />

zum Beispiel bereits Immobilienvermögen<br />

aufgebaut oder auch ein dickes Aktiendepot<br />

und damit ganz klar eine finanzierbare<br />

Bonität, so verhindert die KIM-Verordnung,<br />

dass eine Finanzierung erfolgt, wenn nicht<br />

zusätzlich 20 Prozent Eigenkapital vorliegen.<br />

Eine paradoxe Situation. Zwar ist es den<br />

Banken erlaubt, in einem gewissen Ausmaß<br />

auch solche Kreditnehmer zu finanzieren,<br />

dieses Kontingent ist aber relativ schnell<br />

ausgeschöpft.<br />

Welche Auswirkungen würde die Aufhebung<br />

des Verbots von Zwischenfinanzierungen<br />

auf den Markt haben?<br />

In erster Linie würde etwas, das regulatorisch<br />

geschaffen wurde und den Markt behindert,<br />

abgeschafft werden. Ob dann der Markt<br />

allerdings merklich beflügelt wird, bleibt<br />

abzuwarten, denn die gestiegenen Zinsen<br />

sind dem Transaktionsgeschehen auch nicht<br />

gerade zuträglich.<br />

Sollte sich der Gesetzgeber nicht vielmehr<br />

überlegen, wie man den Menschen zu 20<br />

Prozent Eigenkapital verhelfen kann?<br />

Wenn man sich so umhört, hat man eher<br />

den Eindruck, dass sich vor allem Jüngere<br />

einen Kredit nicht leisten können.<br />

Überhaupt einmal 20 Prozent Eigenkapital<br />

aufzubringen, ist für viele schwierig. Aber das<br />

ist nicht das maßgebliche Thema, wieso man<br />

keinen Kredit bekommt. Es gibt ja in vielen<br />

Fällen noch Mama, Papa, Oma und Opa, die<br />

aushelfen können, wenn es selbst zu diesen<br />

20 Prozent nicht reicht. Eine größere Hürde<br />

ist die Schuldendienstquote von 40 Prozent,<br />

die nicht überschritten werden darf. Sie tut oft<br />

noch mehr weh.<br />

Man hört derzeit von vielen Seiten, dass<br />

der Zinsanhebungszyklus im ersten<br />

Halbjahr <strong>2023</strong> sein Ende finden sollte. Ist<br />

das realistisch oder könnten die Zinsen<br />

nicht viel länger höher bleiben?<br />

Ich gehe davon aus, dass wir heuer, wie<br />

angekündigt, noch ein paar Zinsschritte<br />

sehen werden. Den nächsten im März. Über<br />

das Jahr verteilt werden wir zumindest einen<br />

„Überhaupt mal 20 Prozent<br />

Eigenkapital aufzubringen, ist für<br />

viele schwierig. Aber das ist nicht<br />

das maßgebliche Thema, wieso so<br />

mancher keinen Kredit bekommt.“<br />

Markus Mendel,<br />

EHL Investment Consulting<br />

weiteren Zinsschritt sehen, sodass man davon<br />

ausgehen kann, dass die Zinsen sich nicht nur<br />

unwesentlich, sondern merklich nach oben<br />

bewegen werden.<br />

Mit welchen Folgen?<br />

Der Kapitalmarkt hat bekanntlich signifikante<br />

Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft.<br />

Gerade im institutionellen Bereich. Und bei<br />

höheren Zinsen werden auch Alternativen zu<br />

Immobilieninvestments attraktiv. Wenn ich<br />

mir deutsche Staatsanleihen anschaue, für<br />

die man derzeit rund 2,6 Prozent bekommt,<br />

oder Anleihen der USA, die sogar bis zu vier<br />

Prozent bieten. Ganz zu schweigen von guten<br />

Unternehmensanleihen. Das sendet klare<br />

Signale an große Investoren und Kapitalsammelstellen,<br />

die ein breites Anlagespektrum<br />

haben. Sie schauen sich derzeit oft lieber<br />

liquidere Assetklassen an, die teils mehr<br />

Rendite bieten als Immobilien. Zwar werden<br />

40 ImmoFokus


WORDRAP MIT MARKUS MENDEL<br />

Nehmen Sie<br />

gerne Risiko?<br />

Sofern es<br />

kalkulierbar<br />

ist<br />

Lieblingshobbies?<br />

Motorradfahren<br />

und Fitnessstudio<br />

Ihren Kaffee trinken<br />

Sie am liebsten...<br />

…mit Milch, ohne<br />

Zucker<br />

Morgen- oder<br />

Abendmensch?<br />

Definitiv<br />

Morgenmensch<br />

Welches Buch<br />

liegt auf<br />

Ihrem Schreibtisch?<br />

Mein<br />

Notizbuch<br />

In den nächsten<br />

zehn Jahren möchte<br />

ich unbedingt...<br />

…eine<br />

Weltreise<br />

machen<br />

Womit haben Sie Ihr<br />

erstes Geld verdient?<br />

Reifenwechseln<br />

in einer<br />

Autowerkstatt<br />

Wenn Sie das Radio<br />

im Auto aufdrehen,<br />

was läuft?<br />

Kronehit<br />

Wenn Sie im Lotto<br />

gewinnen, was würden<br />

Sie machen?<br />

Mir einen<br />

längeren Urlaub<br />

gönnen<br />

Ihr größtes Laster?<br />

Süßigkeiten in<br />

allen Formen<br />

Mit welcher Person<br />

(lebend oder bereits<br />

verstorben) würden Sie<br />

gerne einen Abend<br />

verbringen?<br />

Steven Spielberg<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

41


42 ImmoFokus


Immobilieninvestments nie aus der Mode<br />

kommen, sie werden aber andere Renditen<br />

bieten müssen, um wettbewerbsfähig zu sein.<br />

Man darf schließlich nicht vergessen: Es zählt<br />

nicht nur der erworbene Stein, sondern auch,<br />

wie viel Zinsen ich bezahlen muss, um mir<br />

den Stein leisten beziehungsweise diesen<br />

finanzieren zu können.<br />

Weil Sie gerade andere Renditen ansprechen:<br />

Sieht man, dass sich die Lage bei<br />

Assetklassen wie der Logistik, in der sich<br />

die Renditen im Zuge der Coronakrise ja in<br />

Richtung Wohnen bewegt haben, langsam<br />

normalisiert?<br />

Selbstverständlich werden auch Logistikimmobilien<br />

wieder zu deutlich anderen Preisen<br />

nachgefragt. Viele Investoren sind ja nicht nur<br />

in Österreich aktiv, sondern auf europäischer<br />

Ebene oder zumindest im deutschsprachigen<br />

Raum. Und wenn jetzt eine sehr gute, langfristig<br />

vermietete Logistikimmobilie in einer<br />

vernünftigen Lage in Deutschland für fünf<br />

Prozent zu bekommen ist, dann ist es nicht<br />

so, dass man in Österreich mit vier Prozent<br />

oder einem Dreier vor dem Komma punkten<br />

kann. Das wird nicht mehr funktionieren. Vor<br />

allem rechnet es sich nicht, wenn man zu den<br />

aktuellen Bedingungen eine Finanzierung<br />

aufnehmen muss.<br />

Glauben Sie, dass wir bei höheren Renditen<br />

andere internationale Investoren und<br />

nicht nur vor allem Deutsche in Österreich<br />

sehen werden?<br />

Das ist eine spannende Frage. Ich gehe davon<br />

aus, dass wir heuer aufgrund der geänderten<br />

Renditesituation mehr Investoren aus dem<br />

internationalen Bereich sehen werden, als<br />

das bisher der Fall war. Die Österreicher und<br />

Deutschen, die bislang den Markt dominiert<br />

haben, waren sehr core-orientiert, genauer<br />

gesagt sehr konservativ unterwegs. Verändert<br />

sich der Markt weiter und werden Themen<br />

wie ESG immer wichtiger, weshalb alte<br />

Büroimmobilien auf den neuesten oder<br />

zumindest einen neueren Stand gebracht werden,<br />

dann kommen klassische „Value-Add“-<br />

„Viele Projektentwickler waren<br />

in der Hoffnung, dass das<br />

Marktumfeld der letzten Jahre<br />

anhalten wird. Diese Hoffnung ist<br />

nicht aufgegangen.“<br />

Markus Mendel,<br />

EHL Investment Consulting<br />

Investoren ins Spiel. Diese kommen auch aus<br />

Österreich und Deutschland, aber vor allem<br />

ganz stark aus dem angelsächsischen Raum.<br />

Die hat man in den letzten Jahren hierzulande<br />

weniger gesehen.<br />

Weil Sie ESG angesprochen haben:<br />

Kommt es vor, dass Investoren, mit denen<br />

Sie arbeiten, sich auch für das S und das G<br />

interessieren?<br />

Auf jeden Fall, und zwar nicht nur im institutionellen<br />

Bereich, sondern auch bei Family<br />

Offices und Privatanlegern. Da schauen sich<br />

Investoren unter anderem auch die Mieter genauer<br />

an. Stößt man da auf Unternehmen, die<br />

nachweislich gegen Umweltziele, Kinderarbeit<br />

oder Ähnliches verstoßen, dann überlegen sie<br />

sich gut, ob sie trotzdem kaufen. Oder zumindest<br />

wird ein Plan ausgearbeitet, wie sie dieses<br />

Minus auf der ESG-Skala wieder ausgleichen,<br />

sprich, neue Mieter finden können.<br />

Eigentlich kann man mehre Branchen als<br />

negativ sehen als nur Waffenproduzenten<br />

und dergleichen. Beispielsweise auch<br />

Unternehmen, die Waren verkaufen, die<br />

in Ländern mit nachweislich schlechten<br />

Arbeitsbedingungen, Kinderarbeit et<br />

cetera produziert wurden…<br />

Das ist richtig und das wird auch aktuell<br />

schon sehr genau betrachtet. Es ist davon<br />

auszugehen, dass derartige Konstellationen<br />

im Zuge der weiteren Entwicklung der EU-<br />

Taxonomie für die Investoren und Eigentümer<br />

nicht mehr tragbar sind und die Akteure<br />

darauf entsprechend reagieren werden. Man<br />

merkt schnell, dass man sich in einem sehr<br />

komplexen Umfeld befindet, in dem noch<br />

nicht alles geregelt ist. Hier gibt es sicher<br />

noch einiges zu tun.<br />

Sie meinten vorhin, dass Sie aktuell auch<br />

neue Projekte abwickeln beziehungsweise<br />

abarbeiten, die erst <strong>2023</strong> auf die Agenda<br />

gekommen sind. Um welche Assetklassen<br />

handelt es sich da?<br />

Das ist mehr oder weniger breit gestreut. Da<br />

ist viel Büro dabei, und ich glaube, dass wir<br />

heuer auch viele Büro-Transaktionen sehen<br />

werden – noch mehr als in den letzten Jahren,<br />

in denen Wohnen die dominante Assetklasse<br />

war. Wir sehen aber auch Transaktionen<br />

im Hotel- und Einzelhandelsbereich, wo ja<br />

in den letzten Jahren sehr wenig passiert<br />

ist. Natürlich interessieren sich Investoren<br />

auch für Wohnen, aber hier ist im Moment<br />

aufgrund der starken Zinsänderung eine<br />

große Zurückhaltung zu spüren. Insgesamt<br />

ist der Transaktionsmarkt nicht zum Erliegen<br />

gekommen. Transaktionen finden nur auf<br />

einem anderen Preisniveau statt. Es gibt nach<br />

wie vor die Nachfrage und das Kapital und das<br />

gilt es, zusammenzuführen, um am Ende des<br />

Tages einen Deal zustande zu bringen.<br />

Warum wird Wohnen von den Globalinvestoren<br />

aktuell weniger nachgefragt?<br />

Wohnen ist komplex. Die großen Wohnprojekte,<br />

die in der Vergangenheit im Fahrtwind<br />

des Marktes sehr gut funktioniert haben, gibt<br />

es derzeit kaum mehr. Wer zuletzt Grundstücke<br />

gekauft hat, hat dafür sehr hohe Preise<br />

gezahlt. Gleichzeitig sind die Baukosten<br />

nach wie vor hoch, auch wenn sich da die<br />

Lage etwas entspannt hat, aber nicht in dem<br />

Ausmaß, wie das manche gehofft haben.<br />

Dazu kommen die signifikant gestiegenen<br />

Finanzierungskosten. Viele Projektentwickler<br />

waren in der Hoffnung, dass das Marktumfeld<br />

der letzten Jahre anhalten wird. Das heißt:<br />

Man kauft, reicht ein und dreht das Projekt<br />

einen oder zwei Monate später, ohne Finanzierungskosten<br />

zu haben. Dieses Geschäftsmodell<br />

funktioniert nicht mehr. Geld kostet<br />

wieder etwas. Und der Exit, den man bei drei<br />

Prozent veranschlagt hat, findet auch nicht<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

43


„Auch wir<br />

planen die<br />

MIPIM, wie<br />

auch die<br />

Expo Real, als<br />

Fixtermin ein.“<br />

Markus Mendel,<br />

EHL Investment Consulting<br />

mehr statt beziehungsweise wird immer<br />

schwieriger. Das heißt: Es schmerzt aus allen<br />

Richtungen. Daher gibt es auch weniger<br />

Projekte auf dem Markt und es wird auch<br />

teilweise gar nicht erst gebaut, weil man weiß,<br />

dass es sich aktuell nicht rechnet.<br />

Vielleicht hatte man auch alternativ<br />

finanziert…<br />

Genau. Haben Marktteilnehmer abenteuerlich<br />

finanziert, etwa kurzfristig mit Mezzaninkapital<br />

oder oft auch einfach nur variabel zu<br />

anfangs günstigen Konditionen, dann erleben<br />

nun viele, dass die Finanzierungskosten<br />

explodieren.<br />

Ist Mezzaninkapital jetzt tot oder bekommt<br />

es einen neuen Schub?<br />

Dass Mezzaninkapital gleich viel kostet wie<br />

zuvor, wird nicht passieren, sondern es wird<br />

natürlich sukzessive auch teurer werden.<br />

Ich bin mir sicher, dass der eine oder andere<br />

weiterhin gezwungen ist, eine alternative<br />

Finanzierungsquelle anzuzapfen, und da<br />

gehört Mezzaninkapital einfach dazu.<br />

Letzte Frage: Was werden wir bei der<br />

MIPIM sehen? Gefüllte Hallen, viele<br />

Leute?<br />

Ich glaube eher, dass wir bei der MIPIM in<br />

diesem Jahr deutlich weniger Besucher sehen<br />

werden, vor allem auch weniger Aussteller<br />

beziehungsweise weniger Mitarbeiter der<br />

teilnehmenden Unternehmen. Ich höre von<br />

vielen, dass mit einer deutlich reduzierten<br />

Mannschaft nach Cannes gefahren wird.<br />

Trotzdem glaube ich, dass die, die da sind,<br />

nicht aus Spaß an der Freude da sein werden,<br />

sondern um Geschäfte zu machen. Auch wir<br />

planen die MIPIM, wie auch die Expo Real,<br />

als Fixtermin ein, um mit den Anwesenden<br />

über Transaktionen und Möglichkeiten zu<br />

sprechen. Ich gehe schon davon aus, dass wir<br />

auch in diesem Jahr den einen oder anderen<br />

Deal anbahnen und auch neue Investoren<br />

kennenlernen werden. <br />

44 ImmoFokus


<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

45


Zu<br />

Tisch<br />

mit …<br />

Michael<br />

Wimmer-Lamquet<br />

Gedanken zu einem Menü verfasst<br />

46 ImmoFokus


Markenbotschafter<br />

Storytelling. „Kreation und Führung von Marken im Real Estate Markt ist eine<br />

unserer Kernkompetenzen“, sieht Michael Wimmer-Lamquet gerade in der<br />

Überzeichnung die Chance Aufmerksamkeit auf die Kampagne zu ziehen.<br />

Das Gespräch führte: Michael Neubauer<br />

N<br />

ach einem seiner Lieblingsrestaurants<br />

gefragt, muss mein<br />

Gesprächspartner Michael<br />

Wimmer-Lamquet nicht<br />

lange überlegen. „Treffen wir einander in der<br />

Pizzeria Il Mare, in der Zieglergasse.“ Aber<br />

kommen Sie lieber mit den Öffis – da gibt es<br />

kaum Parkplätze“, schickt er noch eine SMS<br />

hinterher. Leider bin ich an diesem Tag aber<br />

(fast) zu spät dran und komme mit dem Auto.<br />

Aber – wie immer bin ich versucht zu sagen<br />

– finde ich in unmittelbarer Nähe einen Stellplatz.<br />

Hoffentlich habe ich mein Glück jetzt<br />

nicht verschrien.<br />

Für mich ist der Besuch in der Pizzeria Il Mare<br />

– eine absolute Premiere. Ich bin oft schon<br />

daran vorbeigelaufen – nach Einkäufen auf<br />

der Mariahilfer Straße oder Neubaugasse.<br />

Während meines Studiums haben hier auch<br />

einige meiner Kommilitonen gewohnt. Ich<br />

bin gespannt.<br />

Wimmer-Lamquet war überpünktlich und<br />

wartet schon auf uns. Wir sitzen gleich neben<br />

der Küche, aus der es bereits herrlich duftet.<br />

„Ich sitze immer hier. Ich liebe den Platz“. Ein<br />

wenig eng – dafür erleben wir das Treiben in<br />

der Küche hautnah. „Warten Sie, bis unsere<br />

Bistecca alla Fiorentina gehackt wird. Ich<br />

„Ich komme seit<br />

der Schulzeit<br />

hierher. Das Il<br />

Mare war eine,<br />

wenn nicht sogar<br />

die erste Pizzeria<br />

in Wien.“<br />

Michael Wimmer-Lamquet,<br />

move121<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

47


liebe das Geräusch. Oder wenn die Zabaione<br />

gerührt wird – das höre ich einfach gern.“<br />

Damit ist auch die Frage, was heute auf den<br />

Tisch kommt, rasch geklärt. „Bistecca alla Fiorentina<br />

vom Holzofengrill mit ein wenig Salz<br />

Patate und Spinaci“ – so wie es sich gehört. „<br />

Il Mare: die erste Pizzeria Wiens<br />

Der Service ist unaufdringlich, aber flott und<br />

stets zur Stelle. Das Arbeitsklima dürfte sehr<br />

gut sein, denn „das Personal ist seit Jahren da“.<br />

Auch bei den Vorspeisen ist die Qual der Wahl<br />

rasch beendet. „Bringen Sie uns einfach von<br />

allen Vorspeisen kleine Portionen. So kleine<br />

Appetithappen“. Geordert werden Vitello Tonnato,<br />

Oktopus-Salat und in der eigenen Schale<br />

gegrillte Jakobsmuscheln. Dazu kommt Gavi<br />

di Gavi vom Weingut Enrico Serafino einen<br />

Weißwein aus dem Piemont und als Durstlöscher<br />

Mineral auf den Tisch – San Pellegrino<br />

– aber das versteht sich von selbst.“ Während<br />

wir auf die Vorspeisen warten, stärken wir uns<br />

an einer kleinen Pizza Margherita.<br />

„Ich komme seit der Schulzeit hierher, seit<br />

rund 30 Jahren“, erzählt Wimmer-Lamquet.<br />

Obwohl er nie in der Gegend gewohnt hat. „Es<br />

„Ich erzähle gern Geschichten. Das<br />

Storytelling, das in den vergangenen<br />

Jahren aufgekommen ist, war bei mir<br />

immer schon ein Thema.“<br />

war eine, wenn nicht sogar die erste Pizzeria<br />

in Wien“. Wimmer-Lamquet hat hier vollkommen<br />

recht. Pasquale Tavella eröffnete<br />

1975 mit der Il Mare die erste Pizzeria Wiens.<br />

Seit seinem Tod führt nun seine Tochter,<br />

Grazia Tavella–Sevilmis, das Unternehmen.<br />

Auf die Pizzen ist man im Il Mare besonders<br />

stolz. „Das Il Mare erhielt bereits viele Auszeichnungen<br />

und beachtliche Erwähnungen,<br />

unter anderem im „Tafelspitz“. Ganz besonders<br />

stolz ist man auf die Auszeichnung des<br />

„Premio Ospitalità Italiana“, mit dem das Restaurant<br />

als die beste Pizzeria Wiens geehrt<br />

wurde“, heißt es dazu auf der Homepage.<br />

Michael Wimmer-Lamquet,<br />

move121<br />

Fast hätten wir den Grund für unserer Treffen<br />

beim Schwärmen über die Küche vergessen.<br />

Wimmer-Lamquet ist ein ausgewiesener<br />

Marketing-Spezialist. Der sich – vor allem<br />

– dem Bewegtbild verschrieben hat. „Nach<br />

meinem WU-Studium habe ich beim ORF in<br />

der Filmredaktion angefangen. Dort habe<br />

ich ein gutes Gefühl dafür bekommen, was<br />

den Leuten gefällt und was nicht. Das war die<br />

beste Marketing-Schule.“<br />

Mitte der 1990erJahre heuerte er dann bei<br />

der skandinavischen Egmont Group an, dem<br />

weltweit größten Disney Print Lizenznehmer.<br />

„Dort habe ich dann eine intensive Markenschule<br />

bekommen, internationale BrandSchulungen<br />

standen hier auf der Tagesordnung.“<br />

Der weitere Weg führte den jetzigen Agenturchef<br />

zu UPC, zunächst in Wien. „Es folgten<br />

einige Jahre im Headquarter in den Niederlanden.“<br />

2006 kehrte er nach Wien zurück,<br />

und machte sich mit seiner Agentur move121<br />

selbstständig. „Move steht für mobil und 121<br />

für one-to-one communication. Bei meinem<br />

Geschäft geht es um Markenstrategie und<br />

Storytelling. Man muss Geschichten erzählen.<br />

Das fasziniert. Dann bleiben die Leute dran!“.<br />

Finanzkrise bremst Entwicklung<br />

Dann kam die Finanzkrise 2008. „Diese hat<br />

uns ein wenig in der Entwicklung gebremst.<br />

„Große Etats waren selten – aber da muss man<br />

durch.“ Doch bald kam das Geschäft ins Laufen.<br />

„Seit über 10 Jahren betreuen wir Sky“.<br />

Bei Sky wurden mit dem Goleador Hans<br />

Krankl als Testimonial, erstmals eine speziell<br />

auf den österreichischen Markt abgestimmte<br />

Kampagne entwickelt. „Hans<br />

Krankl war impactstark – und passte perfekt<br />

zur Marke Sky“.<br />

48 ImmoFokus


Jäh wird unser Gespräch unterbrochen.<br />

Sichtlich stolz wird uns „unsere“ Bistecca<br />

präsentiert – bevor es auf den Holzofengrill<br />

wandert. „Es gibt unzählige Steak-Häuser da<br />

wandert das beste Fleisch auf einen eingeölten<br />

Plattengrill – eine grobe Unsitte“.<br />

Gute Geschichten stärken die Marke<br />

„Ich erzähle gern Geschichten“, nimmt<br />

Wimmer-Lamquet den roten Faden wieder<br />

auf. „Das Storytelling, das in den vergangenen<br />

Jahren aufgekommen ist, war bei uns<br />

immer schon ein Thema.“ Starke Marken<br />

brauchen gute Geschichten, die berühren<br />

und bewegen. „Wir erzählen sie. Integriert<br />

- und direkt. Wir entwickeln und begleiten<br />

nationale und internationale Produkteinführungen,<br />

kreieren impactstarke, „standalone“<br />

Kampagnen, bieten differenzierte<br />

Kommunikation für Markenportfolios und<br />

ganzheitliche Lösungen für ganze Markenfamilien,<br />

wie zum Beispiel bei der Immofinanz<br />

bei der Umsetzung ihrer 3-Marken-Strategie<br />

für die VIVO! Shopping Center, STOP SHOP<br />

Retail Parks und myhive Büros.“<br />

Doch wie kommt man von Sky und UPC zur<br />

Immofinanz. Ganz einfach: „2<strong>01</strong>7 haben<br />

wir bei der Immofinanz für STOP SHOP und<br />

VIVO! gepitchted – und gewonnen. Unser<br />

Konzept hat Oliver Schumy und Diemar<br />

Reindl überzeugt“.<br />

Bei beiden Marken ging es darum, die Botschaft<br />

dieser Immofinanz-Marken einzigartig<br />

darzustellen. Für jede wurde eine eigene<br />

Bildsprache entwickelt. „Bei VIVO wurden<br />

die Farben der Kampagne an die farbenfrohe<br />

Welt der Sechzigerjahre angelehnt, ebenso<br />

wie das Magenta und die Nierenform des<br />

VIVO!-Logos. Durch ihre Bildsprache treffen<br />

die einzelnen Sujets die Erwartungen an ein<br />

gutes, angenehmes Leben, etwa Weihnachten<br />

im Kreise der Familie, ein Frühlingsausflug<br />

mit guten Freunden oder ein Sommertag am<br />

Pool“, erklärt der Kommunikationsprofi. Bei<br />

STOP SHOP haben wir einen ganz bestimmten<br />

Gelbfilter über alles gelegt der sehr distinktiv<br />

ist und versucht die Bilder mit Humor zu erzählen.<br />

Doch wie fällt man in der Flut an Werbung und<br />

Kommunikation auf. „Durch Überzeichnung.<br />

Wir gehen ja in unseren Sky-Spots immer<br />

von genreprototypischen Storys aus, die wir<br />

nochmal überzeichnet in Szene setzen. Hier<br />

ist es ein Wildlife-Fotograf, der ja oft wirklich<br />

sehr lange warten muss, bis ihm die Tiere vor<br />

die Kamera laufen oder der Weihnachtsmann<br />

der durch den Schornstein abstürzt und fast<br />

von den Kindern überrascht wird.“ Oft fehlt<br />

der Mut bei der Umsetzung, klagt der Kommunikationsprofi.<br />

„Es gibt aber auch - gerade im<br />

Bewegtbild – viel zu vielem Einflüsterer. Jeder<br />

sieht Werbung und glaubt zu wissen, was gut<br />

ist“. Die Aufmerksamkeitsspannen werden<br />

kürzer. „TikTok-Kürze – das ist eine Challenge.<br />

In 15 bis 20 Sekunden eine Geschichte zu erzählen<br />

ist nicht leicht. Man darf nicht vergessen:<br />

Social Media ist nicht Fernsehen. Beide<br />

Plattformen haben ihre eigenen Gesetze.“<br />

Einfach grandios<br />

Jetzt kommt das Bistecca alla Fiorentina auf<br />

den Tisch. Wimmer-Lamquet hat nicht übertrieben:<br />

Es ist eines der bestens, das ich je gegessen<br />

habe. „Einfach grandios“, kommt Wimmer-Lamquet,<br />

der selbst auch gerne am Herd<br />

steht, in Schwärmen. Er selbst kochte gerne<br />

asiatisch. „Ich war häufig in Südostasien und<br />

Tibet unterwegs. Da kann es dann auch einmal<br />

ordentlich scharf werden“. Wobei er von<br />

der Tibetanischen Küche abrät: „Gehen sie in<br />

Tibet lieber zu einem Nepalesen.“ Demnächst<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

49


werde er einen Kochkurs im Okra Izakaya von<br />

Wolfgang Krivanec, nicht unweit vom Karmelitermarkt<br />

in der Leopoldgasse, Ecke Große<br />

Pfarrgasse besuchen. „Dort gibt es die beste japanische<br />

Küche und den besten Sake in Wien.<br />

Krivanec ist ein echter Sake-Freak.“ Ein Urteil<br />

dem ich voll zustimmen kann. Vor einigen<br />

Jahren hatte der ImmoFokus sein Büro zwei<br />

Querstraßen weiter in der Raimundgasse. Was<br />

ist die größte Herausforderung bei den Marken<br />

der Immofinanz? „Die Markenführung in allen<br />

Ländern durchzusetzen. Jedes Land will für sich<br />

Ausnahmen – das geht aber nicht. Erfolgreiche<br />

Markenführung bedingt permanente, konsequente<br />

und konsistente Kommunikation über<br />

einen langen Zeitraum hinweg. „Häufig wird<br />

die CI missachtet“. Und hatten die Maßnahmen<br />

Erfolg? „Der Vermietungsgrad bei Retail stieg<br />

von 90 auf 99 Prozent. Footfall und Umsätze<br />

nahmen signifikant zu.“<br />

„Hören Sie – jetzt wird unsere Zabaione<br />

geschlagen - Mit Marsalawein“ ist Wimmer-<br />

Lamquet wieder beim Thema Essen angelangt.<br />

Übrigens auch sie hat vorzüglich<br />

gemundet.<br />

Aber wie groß muss ein Projekt sein, dass<br />

sich Markenführung in dieser Dimension<br />

auszahlt? Eine konkrete Summe konnte ich<br />

meinem Gegenüber nicht entlocken. „Das<br />

hängt ganz vom Produkt und von den Zielen<br />

des Kunden ab. Aber ohne ein gescheites<br />

Media-Budget geht nix. Die Produktion ist<br />

eine Sache, aber das Unternehmen sollte vor<br />

allem in der Lage sein die Kommunikation<br />

über die diversen Kanäle über einen längeren<br />

Zeitraum aufrechtzuerhalten. Man muß den<br />

Menschen ja die Zeit geben die Marken zu<br />

erlernen. Das geht nicht von heute auf morgen.“<br />

Zum Abschluss noch schnell ein Espresso.<br />

Eines steht fest. Das Il Mare sieht mich wieder.<br />

50 ImmoFokus


Lokal<br />

DAS SAGT DER FALTER<br />

Einer der besten Italiener Wiens; Pizza vom<br />

Holzofen, Bistecca Fiorentina, klassische<br />

italienische Küche; italienische Weine, auch<br />

Raritäten. Reservierung empfohlen.<br />

DAS SAGT DER IMMOFOKUS<br />

Eine Pierria mit gelebter Tradition. Eine Bistecca<br />

Fiorentina, die man auf jeden Fall einmal<br />

gegessen haben muss.<br />

Wirtschaft am Markt<br />

Pizzeria IL MARE<br />

Zieglergasse 15<br />

1070 Wien<br />

Öffnungszeiten<br />

Montag - Samstag: 12:00-14:30, 17:00-23:00<br />

www.ilmare.at<br />

ImmoFokus Restaurantguide<br />

17<br />

PUNKTE<br />

Essen:<br />

Service:<br />

Weinkarte:<br />

Ambiente:<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

51


Von Klebern und solchen,<br />

die es noch werden wollen<br />

Es war doch schon immer so. Sobald wir uns mutig und gegen den Mainstream an die Seite der Schwachen,<br />

der Natur, der Unterdrückten stellen, werden uns unmittelbar andere folgen, die sich das zwar auch gedacht<br />

haben, aber den Mut nicht hatten.<br />

Kolumne: Thomas Malloth<br />

I<br />

ch bin ein hoffnungsvoller Optimist und<br />

glaube an das Gute. Ich glaube auch an<br />

Wachstum und Fortschritt, fürchte aber,<br />

dass meine Begrifflichkeiten und meine<br />

Sicht der Dinge vor allem mit jener der politischen<br />

Szenerie nicht viel, nein gar nichts, zu tun hat.<br />

Szenenwechsel: Mögen sie Menschen, die<br />

sich auf Zebrastreifen ankleben und den<br />

Verkehr für einige Zeit aufhalten, um klar zu<br />

machen, dass sofortiges Handeln erforderlich<br />

ist, um unseren Kinder eine lebenswerte<br />

Umwelt zu erhalten? Oder: Was sagen sie zu<br />

einer Rechtsanwältin, die Klage beim Verfassungsgerichtshof<br />

erhebt, um die Rechte<br />

von 12 Jährigen auf eine menschengerechte<br />

Zukunft durchzusetzen?<br />

Klimaschutzgesetz ist überfällig<br />

Lassen sie uns gemeinsam diese Fragen umkehren:<br />

Warum beschließt der Nationalrat<br />

seit Jahren nicht das längst überfällige „Klimaschutzgesetz“,<br />

warum juckt es eine große<br />

Zahl an Verantwortlichen in der Verwaltung<br />

genau gar nicht, was die Vorgaben der europäischen<br />

Union zum Thema Ausstieg aus<br />

fossilen Brennstoffen sind? Warum „nudeln“<br />

183 Abgeordnete am „Erneuerbaren Wärme<br />

Gesetz“ herum, obwohl es klare Aussagen der<br />

Expert*innen gibt.<br />

Vor kurzem wurde ich im Rahmen der Vorbereitung<br />

auf die Illmitzer Gespräche <strong>2023</strong><br />

gefragt, was aus meiner Sicht der Grund sei,<br />

dass die Politik nicht sinnvoll reagiert? Ich<br />

denke es ist nicht so einfach: Während wohl<br />

noch vor 50 Jahren die Politik den gesellschaftlichen<br />

Entwicklungen voraus war und<br />

voraus sein konnte, ist es heute so, dass die<br />

gesamtgesellschaftlichen Entwicklungen eine<br />

Veränderungsgeschwindigkeit haben, die<br />

dem politisch (möglichen) Handeln sehr weit<br />

voraus ist. Damit werden die Regierenden zu<br />

visionslosen „Aktionisten“ und versuchen im<br />

Wege einfacher, populistischer Maßnahmen<br />

und Aussagen das System am Leben zu erhalten.<br />

Vielfach steckt hinter diesem Verhalten<br />

gar nicht Machterhalt, sondern der wahre<br />

Wunsch die Dinge zum Besseren zu verändern.<br />

Nur ist es zumeist schon zu spät.<br />

Gibt es einen Ausweg? Ich denke ja! Er heißt<br />

Mut, Kooperation und Zuneigung. Stellen sie<br />

sich vor Nehammer sagt zu Rendi: „Sag wie<br />

geht es Dir mit dieser Frage?“ und „Lass uns<br />

die Experten anhören, die haben sich intensiv<br />

mit dieser Frage beschäftigt.“ Und „Weißt Du<br />

wir sollten nicht ruhen, bis wir einen gemeinsamen<br />

Weg gefunden haben.“<br />

Olivenöl aus Illmitz<br />

Wenn ich durch die Weingärten fahre, sehe<br />

ich die Dürre, den Verlust an Grundwasser,<br />

den sinkenden Seespiegel. Ich werde nunmehr<br />

auch Olivenbäume pflanzen, ein lieber Freund<br />

hat dieses Jahr seine erste Ernte eingefahren,<br />

Olivenöl aus Illmitz. Trotzdem haben wir noch<br />

Zeit, mit jedem Tag! schließt sich aber das<br />

Fenster.<br />

Ich habe Hochachtung vor den Klebern, denn<br />

sagen Sie mir: „Welche Methode schlagen sie<br />

vor, um die regierende Nomenklatur endlich<br />

zum Handeln zu bewegen. 8 Millionen Alpenindianer<br />

könnten ein Labor der Nachhaltigkeit<br />

im Herzen Europas sein, wir könnten Dinge<br />

ausprobieren, die in Milliardenpopulationen<br />

nicht versucht werden können.<br />

Ich werde mich nicht ankleben, aber ich bitte<br />

sie – wie ich mich selbst bitte - unsere Stimmen<br />

Fotos: REMG/trovato GmbH<br />

52 ImmoFokus


Thomas Malloth<br />

ILLMITZER GESPRÄCHE<br />

Thomas Malloth ist Jurist und<br />

hat sich auf die Bereiche Immobilienbewertung,<br />

Immobilienconsulting,<br />

Immobilienverwaltung<br />

und -vermarktung und auf<br />

die Projektentwicklung, v.a. im<br />

dichten städtischen Raum, spezialisiert.<br />

Er ist ständiges Mitglied<br />

des Bundesdenkmalbeirates<br />

und Lehrbeauftragter an sieben<br />

Universitäten. Im November<br />

2<strong>01</strong>6 wurde Malloth in den<br />

Vorstand des österreichischen<br />

Chapters der Royal Institution of<br />

Chartered Surveyors berufen.<br />

laut und deutlich zu erheben. Maria Ressi die<br />

Friedensnobelpreisträgerin und Journalistin<br />

von den Philippinen schreibt sinngemäß: Sobald<br />

wir uns mutig und gegen den Mainstream<br />

an die Seite der Schwachen, der Natur, der Unterdrückten<br />

stellen, werden uns unmittelbar<br />

andere folgen, die sich das zwar auch gedacht<br />

haben, aber den Mut nicht hatten.<br />

<strong>2023</strong> werden die Illmitzer Gespräche zur Nachhaltigkeit<br />

vom 30.8. bis zum 1.9. stattfinden.<br />

Sie können sich schon unter www.illmitzergespraeche.at<br />

anmelden. Wir werden wohl<br />

schon ein EWR haben und darüber reflektieren,<br />

wir werden uns mit den Auswirkungen<br />

der Taxonomie auf Bewirtschaftung und Bewertung<br />

unterhalten und uns die Frage stellen,<br />

ob der Wiener Weg der Energieversorgung der<br />

richtige sein kann.<br />

Selbstverständlich sind wir aber wieder so stark<br />

als möglich interdisziplinär. Es wird darum gehen,<br />

wann Facebook die Demokratie ersetzen<br />

wird, wann wir in einer Welt (oder hoffentlich<br />

nicht) leben werden in der die Maschine am<br />

Handgelenk unser „Glück“ bestimmt, Jugendliche<br />

arbeiten bereits an Stummfilmen zum<br />

Thema. Wir haben auch Martha Krumpeck –<br />

die Sprecherin der „Kleber“ – eingeladen, weil<br />

wir glauben, dass nur gewaltfreier Dialog helfen<br />

kann diese Welt zu retten. Sie werden auch<br />

hören, ob wir uns selbst ernähren können,<br />

Konrad Liesmann und Ferdinand Wegscheider<br />

sind als Speaker angefragt.<br />

Lassen sie sich auf 3 Tage vollkommen freies<br />

Denken ein und lassen sie den Algorithmus<br />

zu Hause, unser Kopf ist rund, damit wir dem<br />

Denken eine andere Richtung geben.<br />

Sollten sie auf der Autobahn vor sich einen<br />

bemerken, der 100 fährt, das bin ich.<br />

Denn wir haben keine Zeit mehr, meint wie<br />

immer<br />

Herzlichst Ihr<br />

Thomas Malloth<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

53


Wein &<br />

Immobilien<br />

Frisch von der Leber weg<br />

Ein lockeres Gespräch bei einem Weinstreifzug<br />

mit Romina Jenei, CEO der RegioPlan Consulting.<br />

Convenience<br />

schlägt alles<br />

Neue Anforderungen. Es braucht viel Anstrengung, um die Menschen aus dem Haus zu bringen. Eine frühe<br />

Standort- und Nutzungsberatung bringt mehr Leben in Einkaufsstraßen, aber auch Wohnprojekte können davon<br />

profitieren.<br />

Kolumne: Lisa Grüner<br />

D<br />

ie Prima Donna ist die Erste<br />

des Jahrganges. Mit Jungweinen<br />

verhält es sich wie<br />

mit kleinen Kindern, sie sind<br />

übersprühend an Ideen, ständig in Bewegung<br />

und es ist einfach wunderbar mit ihnen Zeit<br />

zu verbringen, verspricht die Winzerin Birgit<br />

Wiederstein. Ein idealer Wein, um ein<br />

Gespräch zu beginnen. Die Prima Donna ist<br />

ein natural wine BIO, ein junger gelber Muskateller,<br />

gefüllt 2022. Romina Jenei gefällt der<br />

blumige, leichte Wein. „Ja, die Convenience<br />

schlägt alles“, beginnt die Geschäftsführerin<br />

der RegioPlan Consulting. „Es ist wird immer<br />

schwieriger, die Menschen von der Couch<br />

weg zu bekommen. Seit Corona, gelernten<br />

Online-Bestellungen und Home-Office umso<br />

mehr. Doch ist er erstmal in Bewegung<br />

brauche ich dennoch ein attraktives Konzept,<br />

um ihn als Kunden zu gewinnen.“ Die<br />

RegioPlan Consulting ist seit über 35 Jahren<br />

als unabhängiger Berater für fundierte und<br />

zukunftsorientierte Markt- und Standortanalysen<br />

tätig und liefert Entscheidungsträgern<br />

abgesicherte Daten, Analysen und ganzheitliche<br />

Beratungskonzepte rund um Standorte<br />

für Immobilien und Investment, Handel und<br />

öffentlichen Sektor.<br />

Nutzung bringt Leben rein<br />

Anfangs lag der Beratungsschwerpunkt<br />

der RegioPlan Consulting auf Retail, in den<br />

letzten Jahren wurde die Standort- und<br />

Nutzungsberatung ausgebaut. „Der Immobilienbereich<br />

überlegt jetzt viel stärker, was<br />

die Leute brauchen und was ihnen Nutzen<br />

bringt“, so Jenei. „Und über den Nutzungsmix<br />

kommt Leben in die Projekte rein.“<br />

Als nächsten Wein probieren wir die Sortenrarität<br />

Brauner Veltliner, eine Subart des<br />

Roten Veltliners. Der EXTRAVAGANZA BIO<br />

natural wine der Winzerin Birgit Wiederstein<br />

präsentiert sich ausdruckstark, elegant, mit<br />

vollem auskleidendem Mundgefühl und eleganter<br />

Säure. „Wir arbeiten schon an einem<br />

neuen Veranstaltungsformat zum Thema<br />

Immobilien“, verrät Jenei. „Dabei fokussieren<br />

wir uns auf alle Assetklassen, wo Investmentchancen<br />

liegen und wie man Know-how<br />

übertragen kann. Der Go Real Congress<br />

ist,wie unsere anderen Formate, eine starke<br />

Netzwerkveranstaltungen.“<br />

Beim Roter Stein Sauvignon Blanc 2<strong>01</strong>7 von<br />

Gerald Tschida zeigen sich in der Nase und<br />

am Gaumen frische Holunderblüten, am<br />

Gaumen gesellen sich noch reife Ananas<br />

und zarte Röstaromen dazu. Der Wein ist<br />

Schwarzerde auf rotem Schotter mit Salzgehalt<br />

gewachsen und wurde zu einem Drittel<br />

im kleinen Holzfass und zwei Drittel Edelstahltank<br />

ausgebaut. Wir stoßen auf das neue<br />

Veranstaltungsformat an.<br />

Einen USP schaffen<br />

Als nächstes verkosten wir einen 65 Zweigelt<br />

DAC Reserve 2<strong>01</strong>9 von Robert Goldenits. Dieser<br />

Rotwein zeigt sich mit einem dunklen Rubingranat<br />

im Glas und eindrucksvoll würzig<br />

mit verwobener Kirschfrucht am Gaumen und<br />

Kirschenkonfit im Abgang. „Mit einem Ein-<br />

54 ImmoFokus


Die Weine<br />

Birgit Wiederstein: Extravaganza 2022<br />

Brauner Veltliner<br />

www.wiederstein.at<br />

Birgit Wiederstein: Prima Donna 2022<br />

Gelber Muskateller im Blütenkleid<br />

www.wiederstein.at<br />

Gerald Tschida: Roter Stein 2<strong>01</strong>7<br />

Sauvignon Blanc<br />

www.tschida-wein.at<br />

Robert Goldenits: Mephisto 2<strong>01</strong>9<br />

Cuvée aus Syrah, Merlot und Cabernet Sauvignon<br />

www.goldenits.at<br />

Robert Goldenits: Tetuna Reserve 2<strong>01</strong>9<br />

Cuvée aus Blaufränkisch, Zweigelt, Cabernet Sauvignon<br />

www.goldenits.at<br />

Robert Goldenits: 65 Zweigelt DAC Reserve 2<strong>01</strong>9<br />

Riede Oberzick<br />

www.goldenits.at<br />

heitsbrei fällt man nicht auf“, so Jenei weiter.<br />

„Es braucht die richtige Würze, passend zum<br />

Standort. Viele der Projekte, die wir im letzten<br />

halben Jahr betreut haben, kommen langsam<br />

in Fahrt.“ Dabei führt die CEO als Beispiel Entwickler<br />

wie die SoReal, WSE oder ÖBB an. „Wir<br />

beraten zu deren aktuellen Entwicklungen, wo<br />

neben Wohnen, etwas Spezielles geschaffen<br />

werden soll; dabei gehen wir der Frage nach,<br />

wie man dem jeweiligen Quartier ein Thema,<br />

Leben geben kann, inklusive Infrastruktur,<br />

Nahversorgung und weitere Nutzungen begleitend<br />

zum Wohnen.“<br />

RegioPlan unterstützt und berät speziell in diesem<br />

Bereich zahlreiche Gemeinden und Projektentwickler.<br />

So auch in Mauerbach, wo das<br />

Consulting-Unternehmen in Zusammenarbeit<br />

mit der SR Immobilien GmbH für die Marktund<br />

Standortanalyse verantwortlich zeichnet.<br />

So soll u.a. auf dem Areal einer ehemaligen<br />

Druckerei durch die KIBB Immobilien GmbH<br />

in den kommenden Jahren ein Nutzungsmix,<br />

bestehend aus Wohn- und Gewerbeeinheiten<br />

inkl. multifunktionaler Allgemeinflächen und<br />

Gastronomie entstehen. Neben einem möglichst<br />

effizienten Flächenverbrauch wurde besonderes<br />

Augenmerk auf soziale Aspekte wie<br />

attraktive Wohnangebote für Senioren gelegt.<br />

Herausforderung Kleinstädte<br />

und Gemeinden<br />

Bei einem Mephisto’<strong>01</strong>9 von Robert Goldenits,<br />

einem Cuvée aus 40% Syrah, 28% Merlot und<br />

32% Cabernet, einem Wein mit Veilchen und<br />

weißem Pfeffer in der Nase, mit Herzkirschen<br />

am Gaumen und Cassis im Abgang schweifen<br />

wir ins Umland.<br />

„Wir werden von Gemeinden engagiert, um<br />

den Ortskern zu entwickeln und die Leerstände<br />

einer neuen Nutzung zuzuführen“,<br />

so Jenei. „Das ist aufgrund der vielfältigen<br />

Eigentümerstrukturen nicht einfach. In der<br />

Stadt- und Gemeindeberatung muss man die<br />

Keyplayer immer mit an Bord haben, viele<br />

Eigentümergespräche führen, Kalkulationen<br />

machen und versuchen, anhand von Konzepten<br />

und Idee zu überzeugen. Mit der vermehrten<br />

Nutzung des Home-Office sind aber auch<br />

die Möglichkeiten gestiegen, denn die Leute<br />

leben jetzt auch im Ort und wollen dort ein<br />

Angebot vorfinden und nutzen.“<br />

Thema ESG<br />

Mit einem Tetuna Reserve 2<strong>01</strong>9 von Robert<br />

Goldenits, einem Cuvée aus 62% Blaufränkisch,<br />

22% Zweigelt und 16% Cabernet Sauvignon,<br />

einem am Gaumen sehr komplexen<br />

Wein mit einladender Dunkelfrucht nach<br />

reifen Beeren in der Nase, feinem Tannin und<br />

saftigen Brombeeren mit Cassis im Abgang<br />

sprechen wir das allgegenwärtige Thema ESG<br />

an. „In unserer Beratung streift uns das Thema<br />

nur am Rande, wenn es um die Umsetzung<br />

geht, ist es sehr relevant. Wir als RegioPlan<br />

werden ganz an Anfang eingeschalten. Dennoch,<br />

wenn man ein Grundstück hat, und dort<br />

überlegt, was man umsetzen könnte, wird das<br />

S von ESG durchaus spannend. Man muss<br />

sich überlegen, welche sozialen Aspekte und<br />

Infrastruktur brauche ich dort?“, so Jenei. „Es<br />

hilft auch, wenn der Entwickler der Gemeinde,<br />

der Stadt etwas zurückgibt, sei es ein Angebot<br />

von Kinderbetreuung, Seniorenwohnungen<br />

etc. Interessant bei der Entwicklung wird generell<br />

auch der Generationenwechsel sein. Die<br />

Jugend hat ganz andere Bedürfnisse als wir. In<br />

Zukunft müssen wir viel flexibler agieren, in<br />

allen Bereichen.“<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

55


Zum Autor<br />

Andreas Kreutzer ist Geschäftsführer des Beraternetzwerks<br />

Kreutzer Fischer & Partner mit Sitz in Wien. Seit nahezu<br />

30 Jahren unterstützt KFP unter anderem Unternehmen bei<br />

Marktanalysen und Projekten.<br />

Kein Ende der Panikmache<br />

beim Thema Bodenversiegelung<br />

Der aktuelle Versiegelungsgrad liegt bei weniger als drei Prozent der Staatsfläche<br />

Kommentar: Andreas Kreutzer<br />

Österreich steht gewiss vor einer Reihe von Herausforderungen, ein<br />

Versiegelungsproblemaber gibt es nicht. Denn obgleich so mancher<br />

glaubhaft machen möchte, das Land sei bereits zubetoniert, sind tatsächlich<br />

lediglich 2,8 Prozent der Landesfläche und 7,6 Prozent des Dauersiedlungsraums<br />

(DSR) bebaut, zubetoniert oder asphaltiert.<br />

Insgesamt werden in Österreich 5.768 Quadratkilometer als Bau-, Verkehrs-,<br />

Freizeit- und Abbauflächen genutzt. Das entspricht 6,9 Prozent<br />

der Landesfläche bzw. 18,5 Prozent des DSR. Allerdings ist die Flächeninanspruchnahme<br />

nicht gleichzusetzen mit der versiegelten Fläche. Denn<br />

im Schnitt sind nur 41 Prozent der beanspruchten Fläche tatsächlich<br />

versiegelt. Klammert man dieBundeshauptstadt aus, sind damit je nach<br />

Bundesland zwischen 1,3 bis 3,8 Prozent der Landesfläche oder 6,1 bis<br />

12,1 Prozent des DSR versiegelt. Und selbst in der Bundeshauptstadt ist<br />

der Versiegelungsgrad mit 26,5 Prozent der Stadtfläche und 34,9<br />

Prozent des DSR vergleichsweise gering.<br />

Berlin: Acht Prozent<br />

mehr Versiegelung<br />

In Berlin etwa sind 34,7 Prozent der Stadtfläche<br />

versiegelt, also um gut acht Prozent<br />

mehr. Für die aufgeheizte Diskussion gibt es<br />

eine Reihe von Gründen, nicht zuletzt das erklärte<br />

Ziel der Bundesregierung, die jährliche<br />

Neu-Inanspruchnahme von Böden bis 2030<br />

auf neun Quadratkilometer zu reduzieren.<br />

Zuletzt wurden pro Jahr rund vierzig Quadratkilometer<br />

benötigt. Mitte der 2000er- und<br />

2<strong>01</strong>0er-Jahre waren es allerdings noch doppelt<br />

so viel. Bis 2050 soll laut EU-Kommission<br />

der Netto-Neuverbrauch an Böden sogar auf<br />

null gesenkt werden. Neues Bauland gibt es<br />

dann nur noch, wenn eine gleichgroße Fläche<br />

an Bauland wieder rückgewidmet wird. Durch die Thematisierung einer<br />

angeblich bereits viel zu hohen Flächenversiegelung versucht man politisch<br />

in der Bevölkerung das Feld für die Zielerreichung aufzubereiten.<br />

Man arbeitet an einem breiten gesellschaftlichen Konsens dafür, dass<br />

immer weniger Grün- und Agrarflächen zu Bauland umgewidmet werden,<br />

selbst wenn dadurch – wie in den letzten Jahren geschehen – die<br />

Baugründe immer teurer werden.<br />

Bis 2100 benötigt: 750.000 Wohnungen<br />

Dabei verschweigt man der Bevölkerung allerdings zwei nicht unwesentliche<br />

Wahrheiten. Denn abgesehen davon, dass die geplante<br />

Reduktion der Flächeninanspruchnahme auf null wohl zu einer Teilabwrackung<br />

der Bauwirtschaft führen wird, stellt sich die Frage, wo alleine<br />

die Wohnungen für die wachsende Bevölkerung errichtet werden<br />

sollen. Laut Bevölkerungsprognose von Statistik Austria erhöht<br />

sich die Anzahl der Einwohner bis 2060 um rund eine<br />

Million und bis 2100 um weitere 560.000 Personen.<br />

Bei einer durchschnittlichen Haushaltsquote von<br />

2,1 Personen benötigen wir bis 2100 daher gut<br />

750.000 neue Wohnungen. Mit Verdichtung<br />

und der Mobilisierung von Baulandreserven<br />

alleine wird sich das wohl nicht machen lassen.<br />

Mehr Informationen<br />

zur Bodenversiegelungen<br />

gibt es im aktuellen<br />

Buch von Andreas<br />

Kreutzer: „Das Ende<br />

der Maurerkelle – 30<br />

Jahre Wohnbau in<br />

Österreich 1990-<br />

2020“, ISBN 978-3-<br />

9500638-7-5<br />

Fotos: Sima.pix, Alexander Chitsazan, Adobe Stock<br />

56 ImmoFokus


Advertorial<br />

Umsatzsteuer bei<br />

Uberlassung einer<br />

Dienstwohnung<br />

Geschäftsführerdienstwohnung. Es gilt nicht als Missbrauch, auch wenn der<br />

Geschäftsführer selbst die Wohnung an die Gesellschaft vermietet.<br />

Wird einem Dienstnehmer vom Arbeitgeber<br />

eine Wohnung überlassen, so stellt dies einen<br />

Vorteil aus dem Dienstverhältnis dar. Wird<br />

die Wohnung vom Arbeitgeber angemietet, so<br />

ist nach § 2 Abs 7 der Sachbezugsverordnung<br />

(diese gilt nur für Dienstnehmer bis 25 Prozent<br />

Beteiligung) 75 Prozent der Miete (inkl.<br />

Betriebskosten) als Sachbezug anzusetzen. Die<br />

Überlassung einer Wohnung ist in der Regel ein<br />

umsatzsteuerlicher Tausch. Ist die Sachbezugsverordnung<br />

anwendbar, so kann nach Ansicht<br />

der Behörde dieser Sachbezugswert auch als<br />

Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer<br />

herangezogen werden (eine Wohnungsvermietung<br />

unterliegt in Österreich einer Umsatzsteuer<br />

von 10 Prozent).<br />

Kein Missbrauch<br />

In einem kürzlich vom BFG entschiedenen<br />

Fall (BFG 29.9.2022, RV/7102370/2<strong>01</strong>2) war<br />

der Geschäftsführer Eigentümer einer Liegenschaft<br />

mit mehreren Wohnungen. Eine auf<br />

den Geschäftsführer zugeschnittene Wohnung<br />

wurde vom Geschäftsführer an die ihm gehörende<br />

operativ tätige Gesellschaft vermietet<br />

und gleichzeitig wieder dem Geschäftsführer<br />

als Dienstwohnung überlassen. Die Behörde<br />

ging davon aus, dass – in Anlehnung an die<br />

Angehörigenjudikatur - Missbrauch vorliegen<br />

könnte, da damit dem Geschäftsführer ein Vorsteuerabzug<br />

auf die schlussendlich von ihm<br />

selbst bewohnte Wohnung zusteht.<br />

Entscheidung des BFG<br />

Das BFG entschied, dass der Ausbau einer<br />

Dachgeschoßwohnung mit anschließender<br />

Vermietung an die eigene Gesellschaft und<br />

Rücküberlassung als Dienstwohnung im gegebenen<br />

Fall kein umsatzsteuerlicher Missbrauch<br />

sei, da dadurch kein Steuervorteil bewirkt wird,<br />

der dem Zweck der Mehrwertsteuerrichtlinien<br />

zuwiderläuft. Dem Vorsteuerabzug für die<br />

Investitionskosten steht die künftige Umsatzsteuer<br />

für die Nutzungsüberlassung der Wohnung<br />

gegenüber. Das BFG führt aus, dass allein<br />

aus dem Umstand des sofortigen Vorsteuerabzuges<br />

nicht geschlossen werden kann, dass<br />

ein Steuervorteil entsteht, der dem Zweck der<br />

Mehrwertsteuersystemrichtlinie zuwiderläuft.<br />

Da eine entsprechende Renditemiete erzielt<br />

wurde, hat das BFG auch keinen Anhaltspunkt<br />

gesehen, dass eine nicht fremdübliche Vermietung<br />

vorlag.<br />

Ob im Einzelfall eine solche Überlassung möglich<br />

und sinnvoll ist, muss unter Abwägung<br />

aller steuerlichen und rechtlichen Punkte erfolgen.<br />

Dazu gehören neben der Beteiligungshöhe<br />

des Gesellschafter-Geschäftsführers auch<br />

die Auswirkungen auf die Umsatzsteuer, Einkommensteuer<br />

(Geschäftsführer hat einerseits<br />

Vermietungseinkünfte in Höhe der fremdüblichen<br />

Miete unter Berücksichtigung einer steuerlichen<br />

AfA und andererseits einen steuerpflichtigen<br />

Sachbezug), die Grunderwerbsteuer<br />

und die Grundbucheintragungsgebühr (wenn<br />

zum Beispiel alternativ die Wohnung von der<br />

Gesellschaft gekauft und später an den Gesellschafter<br />

verkauft worden wäre). <br />

Harald Galla,<br />

Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei<br />

LeitnerLeitner Wien.<br />

Spezialisiert auf Immobilientransaktionen.<br />

Fotos: AdobeStock, Michael Königshofer<br />

www.leitnerleitner.com<br />

+43 732 70 93-224<br />

lothar.egger@leitnerleitner.com<br />

A 4040 Linz, Ottensheimer Straße 32<br />

+43 1 718 98 90<br />

harald.galla@leitnerleitner.com<br />

A 1030 Wien, Am Heumarkt 7<br />

Lothar Egger,<br />

Steuerberater bei LeitnerLeitner Linz.<br />

Spezialisiert auf Immobilientransaktionen.<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

57


Zum Autor<br />

Frank Brün ist Managing Partner bei Phorus Management<br />

und Gründungsvorsitzender der AREAMA - Austrian Real<br />

Estate Asset Management Association.<br />

Das Kleben der Anderen<br />

Kommentar: Frank Brün<br />

Eigentlich hatte ich diesen Winter vor, was anderes zu machen,<br />

mal so ein richtiges Zeichen zu setzen: so ohne heizen im kaltem Büro<br />

und bei sibirischen Temperaturen, klimaneutral die eigene Resilienz<br />

unter Beweis stellen. Der Klimawandel hat mir da einen Strich durch<br />

die Rechnung gemacht. In meinem Büro wurde es beim besten Willen<br />

nicht so richtig kalt. Danke an die brav heizenden Nachbarn im<br />

Gebäude einerseits und die milden Außentemperaturen andererseits.<br />

Ich konnte nicht mal meine Lieblingsausrede nutzen, ich müsse ins<br />

Caféhaus gehen, um mich aufzuwärmen. Ich ging trotzdem, denn<br />

zum Glück gibt es dort Melange, Eier im Glas und Schnittlauchbrot.<br />

Ist auch viel unterhaltsamer, dort Hof zu<br />

halten, erste Reihe fußfrei.<br />

Kabarett frei Haus geliefert<br />

Den Wahnsinn hat Albert Einstein definiert<br />

als: „immer das Gleiche zu tun und jedes<br />

Mal ein anderes Ergebnis zu erwarten“.<br />

Bevorzugt von anderen. Früher musste<br />

man für Kabarett und Comedy das Haus<br />

verlassen und Eintrittskarten kaufen. Heute<br />

bekommt man das fürs Steuergeld kostenlos<br />

frei Haus geliefert – als Gesetzesnovelle und<br />

Verordnung in den Newsstream und ins digitale<br />

Postfach. Wo gibt es das schon?<br />

Das ist ausbaufähig: Aus aktuellem Anlass<br />

könnten wir als eigenen SNU – strategisch<br />

notwendiger Unsinn - coole Immobilien-<br />

Online-Games herausbringen. Zum Beispiel das<br />

Strategiespiel „Landesbauordnung 23“ oder viel besser<br />

noch: den Ego-Shooter „Bestellerprinzip 23“ in der Österreich-Edition.<br />

Da muss man verschlungene Wege finden, sich doch noch den einen<br />

oder anderen Euro vom Mieter holen zu können. Hat man erst einmal<br />

die Level „Besichtigungs- und Vertragserrichtungsgebühr“ hinter sich<br />

gebracht und den „Bonuspack Ablöse“ freigeschaltet, wird so richtig<br />

durchgestartet. Cooler Lifehack: wer bezahlt schafft an, keine Doppelberatung,<br />

weniger Angebot, intransparentes Selbstvermieten von<br />

Privaten. Am Ende verliert immer der Mieter.<br />

Taschenrechner ersetzt Immobilienmakler<br />

Die Digitalisierung schreitet bekanntlich immer schneller voran. Dabei<br />

hilft es, keinem Witz aus dem Weg zu gehen: Schon heute kann<br />

ein Großcomputer Juristen ersetzen, ein<br />

mittlerer Computer Schreibkräfte<br />

und ein Taschenrechner - nach<br />

Ansicht des Gesetzgebers und<br />

Mieterschützern – die Immobilienmakler.<br />

Denn mit dem<br />

Bestellerprinzip entfällt die traditionell<br />

liebgewonnene Mieterberatung,<br />

für die wiederum doch<br />

ein Großrechner nötig wäre.<br />

Vielleicht sollten wir das alles von<br />

Chat-GPT createn lassen: es wird berichtet,<br />

dass die Machwerke des Bots von vielen<br />

Menschen nicht als von Maschinen<br />

geschriebene Texte erkannt werden.<br />

Entweder ist die KI tatsächlich besser<br />

oder die Menschheit einfach nur blöder<br />

geworden. Besser, ich verbringe den ganzen<br />

Tag im Bett, so John Lennon mäßig, mit meiner<br />

Yoko Ono und halte einen eigenen digital- und klebstofffreien<br />

Bed-in-Klima-Protest ab. Aber: außer der Katze ist da sonst<br />

keiner, weil niemand zum Schauen kommt - und Schnittlauchbrot<br />

gibt´s auch nicht!<br />

Fotos: Stephan Huger, Adobe Stock<br />

58 ImmoFokus


Zum Autor<br />

Sandra Hochleitner ist Geschäftsführende Gesellschafterin/Gründerin<br />

des Beratungsunternehmens RESH Advisory<br />

GmbH, Chartered Valuation Surveyor, ÖGNI Consultant<br />

und Salon Real Mitglied.<br />

… und täglich grüßt die Nachhaltigkeit<br />

Kommentar: Sandra Hochleitner<br />

„Schon wieder ein Kommentar über Nachhaltigkeit“, werden Sie<br />

jetzt vermutlich denken. „Wieder wird erklärt werden, wie wichtig<br />

Nachhaltigkeit ist.“<br />

Nein, das werde ich Ihnen nicht sagen - haben Sie ja schon oft genug<br />

gehört und sollten Sie somit bereits wissen. Aber ich sage Ihnen, dass<br />

Ihr Sterberisiko erheblich sinkt, wenn Sie Ihrem Leben einen Sinn geben.<br />

Und um Ihnen zu einem hoffentlich langen Leben zu verhelfen,<br />

habe ich heute einen Denkanstoß für Sie, wie Sie aus Ihrem persönlichen<br />

Einflussbereich heraus die Welt verändern, Ihrem<br />

Leben mehr „Purpose“ geben und „Nachhaltigkeit“<br />

leben können.<br />

17 Sustainable Development Goals<br />

Als Wegweiser kann ich die Agenda 2030<br />

mit ihren 17 Zielen für nachhaltige Entwicklung<br />

(Sustainable Development<br />

Goals – SDGs) empfehlen. Die SDGs<br />

wurde am 25. September 2<strong>01</strong>5 von 193<br />

Staats- und Regierungschefs auf dem<br />

Gipfeltreffen der Vereinten Nationen<br />

in New York verabschiedet. Die Agenda<br />

2030 ist ein „Weltzukunftsvertrag“. Mit<br />

diesem Vertrag verpflichten sich die Staaten<br />

dazu, allen Menschen bis zum Jahr 2030<br />

ein Leben in Würde zu sichern.<br />

Die Agenda 2030 nennt fünf Kernbotschaften, die den 17 Zielen als<br />

Handlungsprinzipien vorangestellt sind: 1. Die Würde des Menschen<br />

im Mittelpunkt, 2. den Planeten schützen, 3. Wohlstand für alle fördern,<br />

4. Frieden fördern und 5. Globale Partnerschaften aufbauen.<br />

Die Ziele berücksichtigen alle drei Dimensionen der Nachhaltigkeit –<br />

Soziales, Umwelt, Wirtschaft – gleichermaßen.<br />

Impact Focus<br />

Wie habe ich das gemeint, die 17 SGDs als Wegweiser für Ihren Purpose<br />

zu nutzen? Überlegen Sie sich, auf welchen Feld Sie derzeit<br />

spielen. Auf welchen Bereich oder welche Bereiche der SDGs haben<br />

Sie durch Ihre Arbeit, durch Ihre Persönlichkeit oder privat Einfluss?<br />

Oder auf welchen Bereich wollen Sie Einfluss haben? Was wollen Sie<br />

bewegen? Für welche Themen wollen Sie stehen?<br />

Ein paar Vorschläge meinerseits:<br />

Sind Sie im Human Ressources Bereich tätig, könnten<br />

Sie sich für das Ziel Nr. 5 „Geschlechtergleichstellung<br />

erreichen und alle Frauen und Mädchen<br />

zur Selbstbestimmung befähigen“ z.B. für<br />

die Reduktion des Gender Pay Gaps in<br />

Ihrem Unternehmen einsetzen.<br />

Sie sind Vater und möchten im Sinne<br />

des Zieles Nr. 12 Ihrem Kind nachhaltigen<br />

Konsum vorleben und Sensibilität<br />

für nachhaltige Produktionsketten<br />

mitgeben.<br />

Als Stadtplaner, Architekt oder Quartiersentwickler<br />

könnten Sie sich besonders<br />

auf Ziel Nr. 11 „Nachhaltige Städte und Gemeinden“<br />

konzentrieren.<br />

Wie können Sie maximalen Impact erzielen? Wie können Sie Ihre<br />

Wirksamkeit in Ihrem Bereich erhöhen? Finden Sie es heraus und<br />

setzen Sie den Fokus darauf.<br />

Denn Nachhaltigkeit ist ein umfassender Transformationsprozess –<br />

nicht nur für Immobilien oder Unternehmen, sondern insbesondere<br />

für die handelnden Personen.<br />

Fotos: Maximilian Salzer, Adobe Stock<br />

59 ImmoFokus


„Sehe gewaltigen<br />

Nachrüstbedarf“<br />

Digitalisierungs-Experte. Matthias Ortner, Equity Partner bei Advicum Consulting, spricht im Interview unter<br />

anderem über Datenschutz, die Notwendigkeit, Daten zu teilen und darüber, warum keine Verbesserung der<br />

Nachhaltigkeit ohne Digitalisierung möglich ist.<br />

Das Gespräch führte: Patrick Baldia<br />

Was ist der Zweck der Studie?<br />

Matthias Ortner: Der Sinn und Zweck der<br />

Studie ist es, grob aufzuzeigen nach welchen<br />

Prinzipien man handeln muss, um Nachhaltigkeit<br />

in der Immobilienwirtschaft zu leben.<br />

Und dass man dabei gesamtheitlich denken<br />

muss, also den gesamten Lebenszyklus von<br />

Immobilien betrachten sollte und sich nicht<br />

nur auf einzelne Phasen konzentrieren darf.<br />

Gleichzeitig wollten wir greifbar machen, dass<br />

man mit überschaubaren Anstrengungen<br />

beziehungsweise Investitionen in die Digitalisierung<br />

Immobilien um einiges nachhaltiger<br />

machen kann. Wichtig war es uns auch, das<br />

Thema verständlich aufzubereiten, so, dass sich<br />

Immobilienbesitzer drüber trauen beziehungsweise<br />

in Sachen Nachhaltigkeit aktiv werden.<br />

Daher wollten wir ihnen auch ein paar einfache<br />

Kennzahlen aufzeigen, die dabei hilfreich sind –<br />

auch, um leichter einschlägige Zertifizierungen<br />

zu bekommen.<br />

Weil Sie von überschaubaren Investitionen<br />

sprachen, reden wir da wirklich von so<br />

geringen Beträgen?<br />

Smart Meter kosten beispielsweise ein paar tausend<br />

Euro. Und auch Isolierungsmaßnahmen<br />

oder Technik, die die Luftqualität verbessert,<br />

kosten nicht Unsummen. Viele unterschätzen,<br />

dass solche Investitionen ein wirklicher Hebel<br />

sein können.<br />

Welche konkreten Kennzahlen können<br />

Sie Immobilienbesitzern beziehungsweise<br />

-betreibern mit auf den Weg geben?<br />

Die folgenden Kennzahlen sollte jede Immobilie<br />

innerhalb kürzester Zeit, zu jeder Tages- und<br />

Jahreszeit automatisiert liefern können: den<br />

CO2-Verbrauch im laufenden Betrieb und den<br />

kWh-Verbrauch im laufenden Betrieb – gemessen<br />

an Subwerten wie Jahreswert pro Energieträger,<br />

des gesamten Stroms, der einzelnen<br />

Nutzungseinheiten, von jeder stromproduzierenden<br />

Anlage sowie wie viel aus selbstproduzierenden<br />

Anlagen wieder zurück ins Netz<br />

gespeist wird. Dazu kommen Raumtemperatur<br />

und Raumklima in Bezug zum Außenklima<br />

– die Umwelteinflüsse auf die Mieter beziehungsweise<br />

den Innenraumkomfort – Wasserverbrauch<br />

sowie Abfallaufkommen nach Art<br />

und Gewicht, was in der Umsetzung wesentlich<br />

von den Entsorgungsunternehmen abhängt.<br />

Da wir ja von datengetriebenen Werten<br />

beziehungsweise Kennzahlen sprechen,<br />

nehme ich an, dass Sie sich mit Datenschutz,<br />

aber auch mit dem Teilen beziehungsweise<br />

zur Verfügung stellen von<br />

Daten auseinandergesetzt haben…<br />

Natürlich. Dass Daten gesammelt und zur<br />

Verfügung gestellt werden, ist die Grundvoraussetzung<br />

für eine nachhaltige Immobilienwirtschaft.<br />

In diesem Zusammenhang ist es vor<br />

allem wichtig, Vertrauen zu schaffen. Bekanntlich<br />

ist sehr viel Missbrauch passiert. Es wurden<br />

ja Daten genutzt, ohne, dass die Personen,<br />

die sie betreffen, davon gewusst haben. Wir<br />

reden hier von personenbezogenen Daten wie<br />

Einkommen, Gesundheitsdaten oder Adresse,<br />

die, wenn sie veröffentlicht werden, Schaden<br />

anrichten können. Es geht aber auch darum,<br />

aktive Zustimmungsprozesse zu schaffen. Die<br />

Leute müssen sehen, dass ein Mehrwert für alle<br />

„BIM ist eine Investition in der<br />

Anfangsphase, deren wirkliche<br />

Benefits erst viel später sichtbar<br />

werden.“<br />

Matthias Ortner,<br />

Advicum Consulting<br />

entsteht, wenn sie ihre Daten, und wir reden<br />

hier vor allem von Bewegungsdaten, teilen.<br />

Wie wird mit den Daten weitergearbeitet?<br />

In einem ersten Schritt wird ein „Data Lake“<br />

gebaut, auf dem der „Digital Twin“ basiert. Mit<br />

dem Digital Twin wird der Gebäudebetrieb<br />

dynamisch simuliert. Es werden also laufend<br />

Daten aus dem Betrieb geliefert. Wichtig ist bei<br />

einem Digital Twin, egal welcher Stakeholder<br />

man ist, dass die Daten strukturiert eingeliefert<br />

Fotos: @Rizar.Photo<br />

60 ImmoFokus


werden. Eine Alternative zum Digital Twin<br />

wäre BIM, auf dem meiner Meinung nach sehr<br />

gut aufzusetzen ist, weil es gut strukturiert ist.<br />

Streng genommen ist BIM auch ein Digital<br />

Twin.<br />

Mit BIM sind offenbar nicht alle glücklich.<br />

Vor allem wird der große Aufwand beklagt.<br />

Sehen Sie das auch so oder steckt dahinter,<br />

wie so oft, die Skepsis vor Innovationen?<br />

Dass mit BIM ein unglaublicher Aufwand<br />

verbunden ist, ist vollkommen klar. Das ist<br />

ähnlich wie bei Künstlicher Intelligenz (KI).<br />

Jeder glaubt, man muss nur einen Knopf<br />

drücken und die KI sagt mir alles, was ich<br />

wissen will. Dabei wird vergessen, dass man die<br />

KI immer hochfahren (beziehungsweise erst<br />

einmal programmieren und mit Daten füttern)<br />

muss. So ähnlich ist es auch mit BIM. So oder<br />

so: Es gibt keine Intelligenz ohne Daten. Sind<br />

die Daten etwa unstrukturiert oder falsch, dann<br />

gilt, wie man in der Informatik gerne sagt:<br />

„Garbage in, Garbage out.“ Wenn man also BIM<br />

nicht laufend mit den richtigen Daten befüllt<br />

und auch nicht versteht, welcher Mehrwert<br />

mit diesem Aufwand verbunden ist, wird das<br />

Thema schnell gescheitert sein.<br />

Es geht ja auch um einen finanziellen<br />

Aufwand…<br />

Der sich ebenfalls bezahlt macht. Vor allem,<br />

wenn man über die Planungsphase hinausblickt<br />

und bedenkt, dass 80 Prozent der<br />

Kosten einer Immobilie in der Betriebsphase<br />

anfallen. BIM ist jedenfalls eine Investition in<br />

der Anfangsphase, deren wirkliche Benefits<br />

erst viel später sichtbar werden. Eigentümer<br />

und Bestandshalter müssen sich klar sein,<br />

dass, wenn sie ein auf BIM geplantes Gebäude<br />

haben, sie im Endeffekt die Voraussetzung<br />

haben, einen digitalen Zwilling zu fahren. Man<br />

muss dann eine automatisierte Schnittstelle<br />

schaffen, damit Daten, von einer Cloud oder<br />

einem Digital Lake aus, von BIM übertragen<br />

werden können. Und auf einmal kann man das<br />

Gebäude steuern und bewegen. Und natürlich<br />

auch dessen Wert steigern.<br />

Genau das sollte ja die Eigentümer beziehungsweise<br />

Betreiber überzeugen …<br />

Dass Immobilien, die nicht in der Lage sind,<br />

Nachhaltigkeitsdaten zu liefern, künftig massiv<br />

Abwertungen erfahren werden, wird ja in<br />

vielen Studien von internationalen Beratungshäusern<br />

prognostiziert. Und das ist auch der<br />

Punkt: Hat der Investor verstanden, dass die<br />

Investition beziehungsweise der Aufwand ihm<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

61


hinten raus was bringen, wird er sie auch auf<br />

sich nehmen.<br />

Bei einem Neubauprojekt ist es wohl –<br />

relativ – einfach, mit einem Digital Twin zu<br />

arbeiten und die Basis für einen nachhaltigen<br />

Lebenszyklus zu schaffen. Aber wie<br />

geht man bei Altbauten vor?<br />

Klarerweise kann man bei einem Neubau<br />

schon in der Planungsphase extrem viele digitale<br />

Technologien einplanen beziehungsweise<br />

berücksichtigen. Bei einem Gründerzeithaus<br />

muss man dagegen viel Sensorik<br />

einbauen, bis das Objekt die benötigten<br />

Daten für einen digitalen Zwilling liefern<br />

kann. Allerdings hat man reale Daten, auf<br />

die man zurückgreifen kann. Man kann<br />

etwa einfache Fakten schaffen, indem man<br />

das Gebäude vermisst. Die Gebäudetechnik<br />

ist jedenfalls bei Altbauten ein wesentlicher<br />

Hebel. Sie liefert extrem viele Daten, die<br />

allerdings nicht genutzt werden. Auch hier<br />

ist das Hauptthema, dass der Hersteller die<br />

Schnittstellen bereitstellen muss, um an die<br />

Daten ranzukommen.<br />

Aber um es mal klar zu sagen: Das klassische<br />

200 Jahre alte Haus in der Wiener<br />

Innenstadt ist mit Sicherheit nicht das erste<br />

Gebäude, das digitalisiert werden muss.<br />

Auch Immobilien aus den achtziger und<br />

neunziger Jahren sind kaum digitalisiert.<br />

Kaum zu glauben, aber das ist selbst bei<br />

Häusern aus den Nuller-Jahren der Fall.<br />

Dort würde ich eher ansetzen.<br />

Haben Sie den Eindruck, dass viele Altbauten<br />

in Richtung Nachhaltigkeit umgerüstet<br />

werden?<br />

Das ist schwer zu sagen. Die Technologie ist<br />

jedenfalls da, das Wissen, dass es sie gibt, nicht.<br />

Es wird aber sicher einiges in Sensorik und<br />

offene Schnittstellen investiert. Das sehen wir<br />

beispielsweise an Ausschreibungen. Am Ende<br />

des Tages ist aber das Hauptproblem, dass bei<br />

den Bauträgern das Wissen einfach nicht da<br />

ist, was sie tun müssen. Das ist mit einigem<br />

zeitlichen Verzug jetzt erst im Kommen. Was<br />

jetzt gebaut wird, wird in rund drei bis vier<br />

Jahren fertig. Und bei Projekten, die 2020<br />

begonnen wurden, hat man mit Sicherheit<br />

noch nicht annähernd das umgesetzt, was<br />

eigentlich notwendig gewesen wäre. Das wird<br />

jetzt erst kommen, nicht zuletzt wegen der<br />

EU-Taxonomie. Insgesamt sehe ich schon einen<br />

gewaltigen Nachrüstbedarf.<br />

Ich denke, dass Developer, die für Institutionelle<br />

entwickeln, längst auf den Zug<br />

aufgesprungen sein sollten …<br />

Auf jeden Fall. Es gibt genug Beispiele, die zeigen,<br />

wie groß der Druck vom Investmentmarkt<br />

ist. Und ich erinnere an Studien, die zeigen,<br />

dass mit Immobilien, die nicht EU-Taxonomiekonform<br />

sind und darüber hinaus auch nicht<br />

die für Transparenz in Sachen Nachhaltigkeit<br />

relevanten Daten liefern, mit Wertverlusten von<br />

bis zu zehn Prozent zu rechnen ist.<br />

Aktuell müssen ja nur große Branchenplayer<br />

nach der EU-Taxonomie berichten<br />

beziehungsweise Transparenz schaffen. Es<br />

dürfte also noch eine Weile dauern, bis auch<br />

kleinere auf den Zug aufspringen und ein<br />

Großteil der Gebäude digitalisiert ist. Dabei<br />

gebe es jetzt schon Argumente, aktiv zu<br />

werden. Stichwort: Betriebskosten.<br />

Ich denke schon, dass sich auch viele kleine<br />

Branchenplayer am Markt orientieren werden,<br />

wenn einmal transparent gemacht wird, dass<br />

Digitalisierung (in Zusammenhang mit Nachhaltigkeit)<br />

auch wirtschaftliche Vorteile hat.<br />

Kurz: Wenn die kleinen Bauträger es einmal<br />

verstanden haben, dass nachhaltige Immobilien<br />

leichter zu verkaufen und auch zu vermieten<br />

sind, dann werden sie auch investieren.<br />

Man muss auch bedenken, dass die jüngere<br />

Generation mit Vehemenz Nachhaltigkeit<br />

einfordert. Einerseits wird sie die Entscheidungsträger<br />

von morgen stellen und<br />

andererseits wird sie für die Nachfrage (nach<br />

Nachhaltigkeit) aus der Gesellschaft heraus<br />

sorgen. Nicht zuletzt deshalb glaube ich, dass<br />

sich die Motivationsspirale schneller drehen<br />

wird als wir denken.<br />

Matthias Ortner<br />

Matthias Ortner ist Equity<br />

Partner und Immobilienexperte<br />

beim Beratungs- und<br />

Investmentunternehmen Advicum<br />

Consulting und CEO des<br />

Data-Science-Unternehmens<br />

„eMentalist“. Darüber hinaus ist<br />

er Arbeitsgruppenleiter bei der<br />

ÖGNI. In dieser Funktion verantwortet<br />

Ortner die ÖGNI-Studie<br />

„Nachhaltigkeit & Digitalisierung<br />

– Gegensatz oder Symbiose?“.<br />

62 ImmoFokus


GEBERIT BADAUSSTATTUNG UND SANITÄRTECHNIK<br />

UNSER ANLIEGEN: IHR<br />

NÄCHSTES PROJEKT<br />

SANITÄRRAUM-<br />

PLANUNG<br />

BADEZIMMER-<br />

DESIGN<br />

ROHINSTALLATION<br />

TRINKWASSER-<br />

HYGIENE<br />

SCHALLSCHUTZ<br />

BRANDSCHUTZ<br />

Warum Buwog, Soravia, IES und viele andere Bauträger auf Geberit setzen?<br />

Weil sie sich um die Bäder und die Sanitärtechnik keine Sorgen machen<br />

müssen. Bäder, die von Anfang an passen. Mit Sanitärtechnik, die für<br />

Jahrzehnte verlässlich arbeitet. www.geberit.at/wohnbau<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

63


Flat White<br />

168 €<br />

Die bewegte<br />

ImmoWirtschaft<br />

Regelmäßige Kolumne<br />

über Fakten und Inhalte, die<br />

verändern und prägen.<br />

#35<br />

Energiepreise:<br />

Was für ein Wahnsinn?<br />

Kommentar: Philipp Kaufmann<br />

Alles, was im Bereich Energie derzeit passiert, ist purer Wahnsinn<br />

und ich hätte mir nie gedacht, dass ich „Wahnsinn“ je in einer Kolumne<br />

erwähnen werde. Aber derzeit ist Wahnsinn einfach der beste Ausdruck<br />

und es ist kaum zu glauben, was wir derzeit erleben müssen. Konkret<br />

geht es um zwei Vorkommnisse der letzten Wochen.<br />

Pension für die Gas-Rechnung<br />

Das erste Vorkommnis betrifft meine Großmutter. Sie ist mehr als 90<br />

Jahre alt, ist aber noch immer sehr rüstig und schafft es, alleine zu Hause<br />

zu leben. Wir sind darauf sehr stolz und vor allem meine Mutter unterstützt<br />

meine Großmutter nach besten Kräften, damit sie so lange wie<br />

möglich in ihrer vertrauten Umgebung leben kann. Bisher hat sie für<br />

Gas für ihr Haus 204,60 Euro bezahlt. Der Betrag ist nicht wenig, war<br />

aber vertretbar, denn wir wissen alle, dass in puncto Wärmedämmung<br />

das Haus nicht am letzten Stand ist. Sie könnte mit einer thermischen<br />

Sanierung sicherlich viel erreichen, aber einen Umbau wollten wir ihr<br />

bisher ersparen. Letzten Monat passierte aber folgendes: Ihr Energielieferant<br />

hat ohne Vorankündigung, ohne Warnung oder Hinweis 877,80<br />

Euro abgebucht. Meine Mutter und ich dachten an eine Nachzahlung<br />

für das letzte Jahr, ein Blick auf die Rechnung, die erst mühsam in einem<br />

Online-Portal zu suchen war, zeigte jedoch die vollständige Tragödie:<br />

es handelt sich um eine Monatsrechnung und der monatliche Betrag<br />

erhöht sich auf astronomische Höhen. Einfach unvorstellbar. Was<br />

mich bei diesem Fall ärgert, ist der Umstand, dass meine Großmutter<br />

keine Info vorab bekam und der Betrag einfach mir nichts dir nichts<br />

abgebucht wurde. Was wäre gewesen, wenn der Betrag nicht verfügbar<br />

gewesen wäre? Bei einer Pension von rund 1.000 Euro ist eine Energierechnung<br />

von rund 900 Euro ohne Hilfe der Familie nicht leistbar.<br />

Ich habe daraufhin im Namen meiner Großmutter mit dem Energieunternehmen<br />

Kontakt aufgenommen, denn hier muss ja ein Fehler<br />

vorliegen und eine derartige Erhöhung ist unvorstellbar. Die Antwort<br />

war lapidar: Der neue Betrag berechnet sich aufgrund der neuen Preise<br />

und bei dieser Vorschreibung ist eine allfällige Verhaltensänderung<br />

nicht berücksichtigt. Auf den Punkt gebracht: Wenn meine Oma zukünftig<br />

im Kalten lebt, wird es wieder billiger, wenn sie weiterhin warm<br />

duschen will und ein halbwegs warmes Zuhause haben will, gilt es, die<br />

Pension einfach ans Energieunternehmen zu überweisen und sich nicht<br />

zu ärgern. Ist dies nicht Wahnsinn?<br />

Neue Miete für den Strom<br />

Das zweite Ereignis betrifft mein Café in Linz. Bisher haben wir 118,02<br />

Euro pro Monat bezahlt. Im Februar <strong>2023</strong> gab es eine Abbuchung von<br />

mehr als 3.540,59 Euro. Wir sprechen hier von einem Café mit drei Räumen<br />

und Platz für rund 20 Gästen. Der bisherige Betrag war im Verhältnis<br />

zum Umsatz und auch zu den anderen <strong>Ausgabe</strong>n in einem guten Verhältnis.<br />

Und auch in diesem Fall gab es keine Vorwarnung, keine Info über<br />

die deutlich erhöhte Abbuchung. Wiederum waren wir gut gefordert,<br />

uns einen Überblick zu verschaffen und uns mit dem Thema zu beschäftigen.<br />

Auch hier zeigte die Rechnung eine Wahrheit, die wir einfach nicht<br />

glauben können: Leistungszeitraum ist nur ein Monat und der Betrag ist<br />

nunmehr höher als die Miete inklusive Betriebskosten. Bei meinem Café<br />

heißt es nun, mehr als 10 Prozent vom Umsatz allein für den Strom zu bezahlen.<br />

Leider bedeutet dies, nach den Corona-Jahren auch <strong>2023</strong> keinen<br />

Gewinn machen zu können, denn eine derartige Preissteigerung kann<br />

einfach nicht an unsere Kunden weitergeben werden. Wenn wir dies<br />

machen würden, kostet der Flat White zukünftig stolze 168 Euro. Dieser<br />

Betrag ist abgerundet und ist einfach nur Wahnsinn! Kein Mensch zahlt<br />

aktuell mehr als 160 Euro für einen Kaffee.<br />

Beide realen Fälle zeigen eine Realität auf, die ich mir nie vorstellen<br />

konnte. Und das Beste: Sowohl meine Großmutter als auch ich haben<br />

uns einen Partner ausgesucht, der uns Strom aus Wasserkraft verkauft.<br />

Warum ist diese Energiequelle derart in den Kosten gestiegen,<br />

die es rechtfertigen, dass wir jetzt zur Kasse gebeten werden? Guter<br />

Rat ist jetzt teuer.<br />

Fotos: Gottfried Poessl, Adobe Stock<br />

64 ImmoFokus


Zum Autor<br />

Michael Pisecky war lange Jahre Geschäftsführer der s Real<br />

und ist Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilienund<br />

Vermögenstreuhänder.<br />

Mietpreisdeckel, gut überlegt<br />

und Eigentum derzeit auch kein Ausweg?<br />

Kommentar: Michael Pisecky<br />

Die herannahende Anpassung der gesetzlich preisgeregelten Richtwertmieten<br />

ist eine Wertsicherung d.h. Inflationsanpassung wie wir<br />

sie in derzeit in vielen Bereichen erleben, auch bei den Gehältern und<br />

Pensionen. Diese, wie von AK und Mietervereinigung gefordert, nicht zu<br />

machen bedeutet eine reale Mietensenkung. Das klingt vorerst vielleicht<br />

verführerisch. Weniger Miete bewirkt weniger Investitionen in die bestehenden<br />

Häuser und weniger Neubau. Gerade jetzt brauchen wir aber<br />

im Hinblick auf die Klimaziele Investitionen in Gebäude von über 200<br />

Millionen Euro um die Dekarbonisierungsziele zu erreichen.<br />

Verschiebungen<br />

Wenn wir die Mieten nicht anpassen, dann werden<br />

in den Gemeindewohnungen verstärkt<br />

öffentliche Förderungen, also Steuergeld<br />

erforderlich sein. Im Gemeinnützigen<br />

Wohnbau werden die Investitionen<br />

nach dem Kostendeckungsprinzip auf<br />

die Mieter verteilt. Im privaten Wohnbau<br />

werden Wohnungen verkauft<br />

und somit als Mietwohnungen verloren<br />

gehen oder auch mit vermehrt mit<br />

öffentlichen Mitteln saniert werden<br />

müssen.<br />

Wir verschieben also einen Großteil der<br />

Investitionen in die Budgets der öffentlichen<br />

Hand. Dazu kommt, dass Mietpreisregelungen<br />

nicht sozial treffsicher sein können, da sie ohne Ansehen<br />

der Einkommen für Bereiche von Wohnungen beschlossen werden.<br />

Soziale Treffsicherheit ist in der Sozialpolitik zu machen nicht in der<br />

Wohnbaupolitik! Dazu kommt, dass per Gesetz günstigere Wohnungen<br />

oftmals dann Besserverdienern zu Verfügung stehen, da bei steigender<br />

Nachfrage der Vermieter sich den Mieter aussuchen kann.<br />

Ende des Eigentums<br />

Bis Mitte 2022 war der Wohntraum der Österreicher ein Eigenheim oder<br />

eine Eigentumswohnung. Mehr als 60 Prozent der Nachfrage betraf<br />

Wohnen im Eigentum. Die Preissteigerungen für Grund und Bauen, die<br />

Inflation, die Unsicherheit im Allgemeinen, vor allem aber steigende<br />

Zinsen haben die Nachfrage stark reduziert. Es stimmt schon, die Preise<br />

für Immobilien sind seit 10 Jahren stark gestiegen und vor allem in den<br />

letzten Jahren. Eine wesentliche Ursache waren aber die geringen Zinsen<br />

für Anleger und die starke Ausweitung der Geldmenge durch die EZB. Die<br />

vorhin angeführten Veränderungen hätten mehr als genügt, dass diese<br />

Entwicklung der stark steigenden Preisen stoppt. Überschießend<br />

haben die Banken in Österreich jedoch noch auf Empfehlung<br />

des FMSG einen KIM-V durch die FMA verordnet bekommen,<br />

die wesentlich dazu beiträgt, dass die Finanzierungen<br />

für Private um mehr als 50 Prozent reduziert<br />

wurden. Dies trifft nicht die Wünsche der Österreicher,<br />

sondern verhindert Vermögensaufbau und<br />

Vorsorge und damit Unabhängigkeit.<br />

Die Nachfrage nach Miete steigt daher auch aus<br />

diesem Grund. Noch haben wir durch die starke<br />

Neubautätigkeit der gewerblichen Bauträger ein<br />

ausreichendes Angebot an Mietwohnungen in den<br />

meisten Regionen in Österreich. Jedoch die Kostenentwicklung<br />

bei Grund um Bauen haben zu einem starken<br />

Rückgang der Neubautätigkeit geführt und die drohenden<br />

Beschränkungen bei Wertanpassungen der Mieten werden den<br />

Neubau und die Investitionen in Immobilien nachhaltig stören.<br />

Mit einer Lockerung der KIM-V und keinen weiteren Eingriffen in den<br />

ohnehin stark geregelten Mietmarkt in Österreich kann die Politik jetzt<br />

zumindest noch schlimmere Entwicklungen und einen wieder drohende<br />

Wohnungsknappheit, verhindern.<br />

Foto: Adobe Stock<br />

65 ImmoFokus


Zum Autor<br />

Hans Jörg Ulreich, Gründer und geschäftsführender<br />

Gesellschafter der Ulreich Bauträger GmbH, Bauträgersprecher<br />

Österreich, Lektor an der TU Wien und FH Wien.<br />

Freilegen<br />

Kommentar: Hans Jörg Ulreich<br />

Erstmals in der Geschichte fand diese Woche eine gemeinsame Pressekonferenz<br />

der Planer und der Immobilienwirtschaft anlässlich der<br />

Novelle zur Wiener Bauordnung statt. Was auf den ersten Blick erbaulich<br />

und konstruktiv klingt, hat in Wahrheit einen recht ernüchternden<br />

Hintergrund. In Wien geht nämlich innerstädtisch im freifinanzierten,<br />

privaten Wohnbau so gut wie gar nichts mehr. Und davon können nun<br />

alle gemeinsam ein Lied singen bzw. vor der Presse berichten. Wir stehen<br />

quasi gemeinsam vor einer dicken, fetten politischen Mauer. Unendliche<br />

Verfahrensdauern, schier unmögliche Auflagen, Restriktionen<br />

wohin man schaut und Verwaltungsentscheidungen, die einem nicht<br />

nur das Haus, sondern auch den Mund offenstehen lassen.<br />

Aktueller Irrsinn<br />

Seitenweise könnte ich über den aktuellen Irrsinn schreiben, tonnenweise<br />

Expertenpapiere liegen vor, vollgeschrieben mit Lösungen, die<br />

unsere Bundeshauptstadt zukunftsfit machen.Jeder Bereich unserer<br />

Branche klagt über dieselben Probleme, alle gemeinsam fordern sie<br />

dringlichst Veränderung und das jetzt. Die Zeiten, in welchen man sich<br />

über ein, zwei kleinste Schritte in die richtige Richtung bei BO-Novellen<br />

gefreut hatte, sind ein für alle Mal vorbei. Die Realität hat uns eines<br />

Besseren gelehrt, denn selbst dort, wo einen Kleinstspalt an Öffnung der<br />

rechtlichen Restriktionen in Sicht war, wurde dieser in der Praxis durch<br />

Verwaltungsmühlen sofort wieder doppelt verriegelt.<br />

Doch innerstädtisch wird derzeit freifinanzierten, privaten Bauprojekten<br />

der Behördenriegel vorgeschoben, während mit für die Stadt ungewohnter<br />

Brutalität und Schnelligkeit im grünen Wiener Umland umgewidmet<br />

und gemeinnützig gebaut wird, was das Zeug hält.<br />

Widmungswahnsinn<br />

Wertvolles Grünland in Bauland umzuwidmen und zu verbauen entgegen<br />

tausender Proteststimmen von Umweltschützern und Anrainern ist<br />

nur möglich, wenn allgemeine öffentliche Interessen überwiegen. Tritt<br />

die EU-Bodenschutzstrategie in den kommenden Jahrzehnten in Kraft<br />

und müssen diese verbauten Grünflächen auch noch mit entsiegelten<br />

Flächen ausgeglichen werden, wird es noch schwieriger, noch irgendeine<br />

Neustadt auf Bauerwartungsland zu stellen. Dieses Zeitfenster wird<br />

Damit wir diese Mauer an politischem Unwillen zum Einsturz bringen<br />

können, müssen wir – so denke ich – erst einmal verstehen, warum die<br />

Politik sich derart konsequent weigert, auf unsere Forderungen und<br />

Vorschläge einzugehen. Die Ziele, so scheint es, sind zumindest was die<br />

Worte betrifft, dieselben: wir wollen gemeinsam ein klimafittes Wien<br />

mit genügend Wohnraum ohne Gas und mit begrünten Fassaden und<br />

Freiflächen. Wir wollen einen ressourcenschonenden Umgang von<br />

Grund und Boden, was in der Praxis Innen- vor Außenentwicklung bedeutet,<br />

intelligente Begrünungsoffensiven inklusive.<br />

Fotos: Sebastian Philipp, Adobe Stock<br />

66 ImmoFokus


| MT12-<strong>01</strong>G |<br />

Vom Konferenzraum …<br />

sich schneller als gewünscht schließen. Das von der Stadt und vom<br />

Wohnfonds über Jahrzehnte gehortete Bauerwartungsland könnte<br />

bald mit einem Schlag zu geschütztem Boden und Grünland, also in<br />

unserer Sprache zu einer totalen Fehlspekulation werden.<br />

Um jetzt rasch noch gemeinnützige Bauprojekte auf dieses Grünland<br />

setzen zu dürfen, braucht es natürlich ein zugkräftiges Argument:<br />

dringenden Wohnraumbedarf. Schlagzeilen der letzten Jahre<br />

über ein Überangebot an Wohnungen in Wien, welches sich auch<br />

noch preisdämpfend auf den Markt auswirkt, sind dabei wenig hilfreich.<br />

… bis zur Gebäudeautomation<br />

© Eric Ferguson / Getty Images<br />

Studien der AK, die belegen, dass innerstädtisch auch mindestens<br />

130.000 Sozialwohnungen auf Bestand Platz haben, sind ebenso<br />

wenig förderlich.<br />

Ich glaube, die Stadt Wien kämpft derzeit um jeden Quadratmeter<br />

Bebauung ihrer spekulativen Baugründe, bevor dies aus klimaschutzrechtlichen<br />

EU Vorgaben nicht mehr möglich ist. Die noch<br />

schlimmere Alternative dazu wäre, dass man einfach selbst mit der<br />

Materie überfordert ist, ähnlich wie beispielsweise im Ressort der<br />

Magistratsabteilung 35. Beide Varianten sind ehrlich gesagt Furcht<br />

einflößend. Dass privater Wohnbau innerstädtisch unter die Räder<br />

kommt, stört dabei wenig. Unter anderen auch deswegen, weil, so<br />

denke ich, die Mehrheit meint, dass es, wie man umgangssprachlich<br />

gerne sagt, „eh keine Armen“ trifft.<br />

Frei nach dem Motto, die reichen Immohaie halten das schon aus,<br />

wenn sie nicht jetzt, sondern erst in ein paar Jahren wieder bauen<br />

dürfen. Das ist natürlich kompletter Humbug. Denn mit dieser<br />

Strategie verlieren alle, am allermeisten vor allem die Bundeshauptstadt<br />

mit ihren Bewohnern. Vom Verbrauch mittlerweile enorm<br />

wertvoller Böden bis hin zu einem enormen Verlust an möglichen<br />

Wohnungen in allen Preisklassen in der Stadt, den Verlust von<br />

Arbeitsplätzen in der Branche aufgrund der nicht umgesetzten Projekte<br />

und vielem mehr.<br />

Wir sind als Branche auch selbst schuld an dieser Misere. Viel zu<br />

lange haben wir es verabsäumt, unseren wichtigen Beitrag zur<br />

Lebensqualität, zum Wirtschaftsstandort, als Arbeitgeber, als<br />

Lebensraumerhalter und vielem mehr in der breiten öffentlichen<br />

Wahrnehmung zu verankern und unser Image, das um so vieles<br />

schlechter ist als all das, was wir wirklich tun und sind, zu implementieren.<br />

Eine Plattform für Medientechnik,<br />

Gebäudeautomation und<br />

Entertainment: PC-based Control<br />

Medientechnik neu gedacht: Als Spezialist für PC-basierte Steuerungssysteme<br />

ermöglicht es Beckhoff mit einem umfassenden und industrieerprobten<br />

Automatisierungsbaukasten, Multimedia, Gebäudeautomation<br />

sowie Entertainmentkonzepte vernetzt und integriert umzusetzen.<br />

Mit der modularen Steuerungssoftware TwinCAT und direkter Cloudund<br />

IoT-Anbindung werden alle Gewerke von der A/V-Technik über die<br />

Gebäudeautomation bis hin zu Digital Signage Control, Device Management<br />

und Condition Monitoring, auf einer Plattform kombiniert. Hinzu<br />

kommt die maximale Skalierbarkeit aller Komponenten und die Unterstützung<br />

aller gängigen Kommunikationsstandards. So schafft Beckhoff die<br />

Grundlage für neue mediale und architektonische Erlebniswelten.<br />

© Cultura / Getty Images<br />

Dass beispielsweise der sanierte Altbau und nicht der Seestadtgenossenschaftsbunker<br />

die beliebteste und begehrteste Wohnform<br />

der Wienerinnen und Wiener ist, scheinen manchmal sogar wir<br />

selbst durch die gekonnte PR-Maschinerie zu vergessen.<br />

Es wird zwar nicht gleich zum Erfolg führen, aber langsam und<br />

konsequent sollten wir endlich beginnen, unseren Input in die Bundeshauptstadt<br />

gemeinsam freizulegen, um uns jenes Standing und<br />

Gehör zu verschaffen, das wir uns verdienen.<br />

Scannen und die<br />

Beckhoff Highlights<br />

für die AV- und<br />

Medientechnik<br />

entdecken<br />

IoT<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

67


Der<br />

Marketer<br />

Gedankensplitter zum<br />

ImmoMarketing in<br />

Theorie und Praxis.<br />

Projektentwickler als Center Manager<br />

Regelmäßiger Kommentar: Philipp Kaufmann<br />

Als Projektentwickler stehe ich jetzt gerade vor der Herausforderung<br />

ein Bürogebäude entwickeln zu dürfen. Der Startschuss ist gefallen und<br />

im wahrsten Sinn des Wortes beginnt ein Marathon, der früher mit der<br />

Übergabe an den Mieter und den Verkauf geendet hat. Heute hat sich<br />

die Herangehensweise verändert und, wie schon oft in dieser Kolumne<br />

erwähnt, sind wir als Entwickler für den gesamten Lebenszyklus verantwortlich.<br />

Dies bedeutet einerseits die Betriebskosten von Beginn an zu<br />

planen und zu gestalten. In diesem Zusammenhang ist die Energieversorgung,<br />

die Kühlung und Heizung von entscheidender Bedeutung und dies<br />

nicht erst den letzten Monaten und den stark steigenden Energiekosten.<br />

Andererseits steht der Nutzermix im Fokus. Diese Aufgabe ist für<br />

unser Team durchaus neu und herausfordernd.<br />

Nicht jeder Nutzer<br />

Den richtigen Mix zu finden, bedeutet nicht, an jeden potentiellen<br />

Nachfrage zu vergeben. Oftmals habe ich selber in der<br />

Vergangenheit an einen Mieter vermietet, nur damit ich einen<br />

Leerstand vermeiden kann. Wenn dieser eine Mieter eingezogen ist,<br />

prägt dieser das Gebäude und kann es verändern. So kann ein prestigträchtiger<br />

Mieter den Wert einer Immobilie erhöhen, andersherum kann<br />

es auch zu einem Downgrade kommen. Denken wir nur an die klassischen<br />

Handy-Shops in der Erdgeschoss-Zone. Diese im Haus zu haben, bedeutet,<br />

dass bestimmte Zielgruppen das Haus besuchen und sich das Image nicht<br />

im Steigen befindet. Die Prozesse sind im Bestand fließend und nicht von<br />

heute auf morgen ersichtlich, aber auf längere Sicht gilt es hier rechtzeitig<br />

vorzubauen.<br />

Gedanken zum Mietermix<br />

Um sich dieser Herausforderung zu stellen, haben wir uns folgende drei<br />

Grundgedanken für den Marathon der nächsten Jahre gemacht:<br />

1. Gastro: Wir setzen bewusst auf eine lokale Versorgung im Haus und<br />

sind bereit innovative Konzepte, wie Automaten oder Kleinstflächen, zu<br />

unterstützen. Besonders gefallen hat mir in diesem Bereich der Sushimat<br />

in der Linzer Tabakfabrik, den der Geschäftsführer Markus Eidenberger<br />

als Vermieter ermöglicht hat. Meine Familie liebt Sushi und ich habe das<br />

Konzept, welches vor wenigen Tagen vorgestellt wurde, bereits getestet<br />

und bin begeistert. Die Mitarbeiter unserer Nutzer dürfen an ihr neues<br />

„Zuhause“ den Anspruch haben, gesundes Essen angeboten zu bekommen.<br />

Wenn die unmittelbare Nachbarschaft hier kein ausreichendes<br />

Angebot anbietet, gilt es hier selber aktiv zu werden.<br />

2. Vereinbarkeit von Beruf und Familie: Als Mitarbeiter ist es erstrebenswert,<br />

dass die Kinder in unmittelbarer Nähe gut aufgehoben sind – dies<br />

gilt vor allem für die Krabbelstube und den Kindergarten. Wenn überraschend<br />

der Vater oder die Mutter gefragt sind, gilt es schnell vor Ort zu<br />

sein. Auch hier gilt es zu prüfen, ob die unmittelbare Umgebung ein<br />

ausreichendes Angebot anbietet. Gegebenenfalls sind Nutzungen<br />

in der zu entwickelnden Immobilie einzuplanen und umzusetzen.<br />

3. Handlungsfähigkeit: Die wichtigste Aufgabe ist es, die Handlungsfähigkeit<br />

beim Management der Liegenschaft langfristig zu<br />

gewährleisten. Was meine ich damit? Klassischerweise haben wir<br />

früher einzelne Einheiten gerne verkauft. Oftmals wollten unsere Nutzer<br />

auch gerne Eigentümer sein. Im ersten Schritt ist dieser Wunsch nachvollziehbar<br />

und für den Projektentwickler gibt es einen Exit in Form eines<br />

Abverkaufes. Oftmals habe ich aber bei diesen Projekt erleben müssen,<br />

dass in weiterer Folge die ursprünglichen Eigentümer die Einheiten nicht<br />

mehr selber genutzt haben oder bereits zu Beginn reine Investoren waren.<br />

In weiterer Folge kann es zu Interessenskonflikten kommen und keiner<br />

hat mehr das große Ganze im Blick. Denken Sie an folgendes Beispiel: Ein<br />

traditioneller Betrieb hat seine Einheit im Eigentum und wird von vielen<br />

Besuchern geschätzt. Das Haus wird im besten Fall sogar mit diesem Mieter<br />

assoziiert. Mit dem Ruhestand der Eigentümer wird der eigentliche Betrieb<br />

geschlossen und als Nachnutzer wird die Fläche an den oben erwähnten<br />

Handy-Shop vermietet. Die Miete stimmt und für den Eigentümer<br />

dieser Fläche stimmt die Kalkulation, da die Pension abgesichert ist. Aber<br />

wie schaut die Rechnung fürs Haus aus? Wie entwickelt sich der Wert der<br />

gesamten Liegenschaft? Wenn alle Einheiten in einer Hand bleiben, kann<br />

es solche Entwicklungen nicht geben, aber welche Lösungen gibt es bei<br />

einem Abverkauf? Diese Frage beschäftigt uns seit längerem und bisher<br />

fehlt uns die zündende Idee. Wer weiß uns hier zu helfen?<br />

68 ImmoFokus


Zum Autor<br />

Louis Obrowsky ist Präsident des Verbandes der Institutionellen<br />

Immobilieninvestoren und Geschäftsführer der LLB<br />

Immo Kapitalanlagegesellschaft.<br />

Es diskutiert sich leicht<br />

ohne Faktenwissen<br />

Kommentar: Louis Obrowsky<br />

Foto: Adobe Stock<br />

Es geht wieder um, die Mär von den schlimmen Immobilieninvestoren,<br />

die nichts anderes im Sinn haben als alle Mieter „abzuzocken“. Im<br />

Fernsehen ereifern sich Redakteure in einem sogenannten „Talk“ über<br />

den „Mietenwucher“, anstatt darzulegen, dass es sich bei der in Diskussion<br />

stehenden „Mieterhöhung“ um die gesetzlich festgelegte Valorisierung<br />

der Mieten handelt. Denn diese wurde deshalb eingeführt,<br />

damit Eigentümer, die ein Haus oder eine Wohnung besitzen, welche<br />

vor 1945 errichtet wurden und daher dem geregelten Richtwertsystem<br />

unterliegen – welches schon von sich aus eine Mietpreisbremse darstellt<br />

- auch tatsächlich erhalten können. Daher stellt diese Valorisierung<br />

keinen Wucher wild gewordener Finanzhaie<br />

dar, sondern das gesetzlich zustehende Maß an Mietanpassung.<br />

Denn außer dieser Valorisierung kann die<br />

Miete eines aufrechten Bestandsverhältnisses gar nicht<br />

erhöht werden, auch dies sei einmal erwähnt. Es darf<br />

daher wohl die Frage gestellt werden, ob sich in Zukunft<br />

vermieten noch lohnen wird. Die einzige Möglichkeit,<br />

die Miete an die Inflation anzupassen, stellt nämlich die<br />

gesetzlich festgelegte Valorisierung dar. Und in dieses Recht<br />

will der Staat eingreifen, wie es ihm gerade politisch passt. Das<br />

ist Rechtssicherheit auf dem Niveau eines Entwicklungslandes!<br />

Kosten für Klimaschutz offensichtlich gottgegeben<br />

Gar keine Beachtung in all diesen faktenbefreiten Diskussionen finden<br />

die auf die Vermieter zukommenden Kosten, welche mit einer „normalen“<br />

Erhaltung des Gebäudebestandes nichts zu tun haben; nämlich<br />

die geforderten Klimaschutzmaßnahmen. Die sind offensichtlich<br />

gottgegeben und sollen zur Gänze vom Vermieter zu bezahlen sein.<br />

Das ist bei einem der niedrigsten Richtwerte in Wien mit 6,15 Euro pro<br />

Quadratmeter (der höchste ist mit 9,44 Euro in Vorarlberg) schwer<br />

zu stemmen. Ganz unabhängig davon, dass ein derartiger Eingriff<br />

m Bestand aufgrund derzeit geltender Mieterschutzbestimmungen<br />

kaum umsetzbar ist. Aber auch das ist unwichtig. Hauptsache man<br />

hat denjenigen gefunden, der an Allem die Schuld trägt: Der Immobilieninvestor.<br />

Rückzug aus dem Wohnsegment<br />

Es wird stets übersehen, dass die Diskussion über Inflationsmilderungsgesetz,<br />

Mietzinsminderung oder wie die Begriffe alle so<br />

heißen, nur bewirken, dass sich immer mehr Investoren aus den<br />

Wohnimmobilien zurückziehen werden. Altbestand wird parifiziert<br />

und verkauft, neue Objekte werden nicht mehr geplant werden.<br />

Dies ergibt weniger Angebot, daraus folgen höhere Mieten<br />

für den freifinanzierten Bereich. Dieses Bild zeigt sich in<br />

allen Immobilienmärkten, in welche von staatlicher Seite<br />

eingegriffen wird, nur in Österreich will es keiner wahrhaben.<br />

Begrenzungen der Mietvalorisierungen in anderen<br />

Ländern mit Österreich zu vergleichen, ist unzulässig.<br />

In vielen anderen europäischen Metropolen hat man<br />

ein doppelt so hohes Mietniveau wie in Österreich<br />

und genießt steuerliche Vorteile, wenn man in Immobilien<br />

investiert. Aber sobald der Vergleich von Äpfeln<br />

mit Birnen ins Konzept passt, wird dieser gerne als state<br />

oft the art präsentiert, die meisten, die darüber reden kennen<br />

sich sowieso im Detail nicht aus, geben sich aber medienwirksam<br />

als ach so „sozial“. Da erscheint die Stadt Wien mit ihrem Bekenntnis<br />

zur Valorisierung bei den Gemeindebauten fast noch realistisch,<br />

allerdings mit einer Einschränkung: sie könnte die ja von sich aus die<br />

Valorisierung aussetzen, wenn sie sozial sein wollte, dies tut sie aber<br />

wohlweislich nicht. Wie es heißt, warte man auf eine Entscheidung<br />

des Bundes, wenn dieser die Valorisierung nicht einschränkt, wird<br />

auch in den 220.000 Wiener Gemeindewohnungen erhöht. Und dann<br />

hat der Bund das soziale Pummerl. Anstatt einzelnen, die es wirklich<br />

brauchen, einen Mietzuschuss zu gewähren, sollen alle privaten Immobilieninvestoren<br />

zur Kasse gebeten werden. Das nennt sich dann<br />

Wohnpolitik made in Austria!<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

69


Bewertung<br />

ImFokus<br />

Optimistisch<br />

für <strong>2023</strong><br />

Vor einem Jahr habe ich hier einige Thesen aufgestellt, leider<br />

haben fast alle gestimmt. Einzig bei der Zinswende hatte ich<br />

Unrecht, die ist schneller gekommen als erwartet. Löchrige<br />

Lieferketten durch Corona-Nachwirkungen und der Russland<br />

Krieg (warum sagen eigentlich alle Ukraine-Krieg?) haben das<br />

beschleunigt. Aber anders als unsere politische Elite kann<br />

ich sagen: „Ich habe mich geirrt“. Das unterscheidet unsere<br />

Wirtschaftselite von der Poltischen: Entscheidungen werden<br />

evidenzbasiert gefällt, Fragen werden beantwortet und aus<br />

Fehlern wird gelernt.<br />

Kolumne: Wolfgang M. Fessl<br />

D<br />

erzeit schielen ja alle in Richtung<br />

der Bewerter. Unbegründet wie<br />

ich meine, denn die teilweise gesunkenen<br />

Immobilienwerte die<br />

wir heute feststellen können, sind faktisch letztes<br />

Jahr passiert. Nur sichtbar war das nicht, das<br />

überlässt man uns. Die Bewertungskorrekturen<br />

sind lediglich Mathematik. Wir machen keinen<br />

Markt, wir bilden ihn nur ab.<br />

Der Blick in die Glaskugel<br />

Doch eigentlich ist es egal, was unsere Branche<br />

<strong>2023</strong> beschäftigt, viel wichtiger ist, womit wir<br />

uns noch viel länger beschäftigen werden, und<br />

da drängen sich viele Fragen aber wenige Antworten<br />

auf:<br />

Zinsen / Baukosten<br />

Die Immobilienbranche ist seit 15 Jahren durch<br />

fallende Zinsen verwöhnt worden. Um Erfolg<br />

zu haben war weder Wissen noch unternehmerisches<br />

Geschick erforderlich. Der Markt hat<br />

vieles ermöglicht und auch viel Ungeschick geheilt.<br />

Bei einem Bodenwertanteil von € 2000,-/<br />

m², Baukosten von € 3000,-/m² und Zinsen hört<br />

sich das auf. Ja wir haben wieder Zinsen, die ich<br />

für ein volkswirtschaftlich wichtiges Steuerinstrument<br />

halte. Nicht nur um die Glücksritter von<br />

den Profis zu unterscheiden.<br />

Wir sollten uns für die nächste Dekade mit einer<br />

Inflation zwischen 3% und 4% anfreunden.<br />

Alles schon einmal dagewesen, und die gute<br />

Nachricht: Geld lässt sich in jeder Zinsphase<br />

verdienen, nur nicht für Jeden.<br />

Demographie / Migration<br />

Die 2<strong>01</strong>5 aus der Not geborene „Wir schaffen<br />

das, egal was kommt“ Mentalität wurde von<br />

der Realität überholt. Die langjährige Unfähigkeit<br />

hier lebbare Lösungen zu schaffen<br />

äußert sich regelmäßig bei Wahlen mit 25%-<br />

igen Stimmanteilen der rechten Außenseiterpartei.<br />

Die Boomer gehen in den nächsten<br />

Jahren in Pension, Teilzeitarbeit setzt sich<br />

als Lebensmodell durch, gut ausgebildete<br />

Zuwanderung gibt es nicht. Hat jemand eine<br />

Idee wie diese Demographielücke zu schließen<br />

wäre?<br />

Bildung / Gesundheit<br />

Der Staat hat letztlich nur zwei Einnahmequellen:<br />

Die Steuern der Privatwirtschaft und<br />

Schulden machen. Die Nullzins-Ära hätte<br />

genutzt werden können, um das Bildungsund<br />

Gesundheitswesen zu verbessern, das<br />

hat man leider verpasst. Der Gegenwert eines<br />

halben Jahres Corona-testen hätte unser Bildungssystem<br />

gründlich reformieren können.<br />

70 ImmoFokus


Wolfgang M. Fessl<br />

Wolfgang M. Fessl ist Geschäftsführer bei Reinberg & Partner. Insgesamt verfügt er über<br />

mehr als 20 Jahre Erfahrung im nationalen und internationalen Immobiliengeschäft. Fessl<br />

ist allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, Immobilientreuhänder<br />

(Makler), Member der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), zertifiziert<br />

nach CIS Immozert und Recognised European Valuer (REV).<br />

International werden wir dadurch von vielen<br />

Nationen überholt.<br />

Globalisierung / Lokalisierung<br />

Löchrige Lieferketten haben uns bewusst gemacht,<br />

daß Produktion, wenn auch teurer, lokal<br />

stattfinden kann. Das darf aber nicht darüber<br />

hinwegtäuschen, daß wir dennoch im internationalen<br />

Wettbewerb stehen. Unsere Gesellschaft<br />

hat sich aber mit anderen Problemen beschäftigt<br />

als mit unserer Wettbewerbsfähigkeit.<br />

Gendern ist wichtiger als Umsatz machen. Viele<br />

ethisch einwandfreie Entwicklungen stärken<br />

uns als Volkswirtschaft nicht, sondern kosten<br />

Geld und gefährden damit unsere internationale<br />

Position.<br />

Dekarbonisierung<br />

Das wohl größte Thema unserer Zeit. Unsere<br />

Gesellschaft wird erkennen müssen, daß der<br />

Zenit des Wohlstands überschritten ist. Jegliche<br />

Aufwendungen zur Dekarbonisierung sind<br />

unbequem, kosten Geld und befeuern die Inflation.<br />

Und nun gilt es herauszufinden, wie sich<br />

die Auflagen zur Klimaverbesserung und hohe<br />

Zinsen vertragen.<br />

Krieg und Verteidigung<br />

Ich gehöre bereits einer Generation an, die keinerlei<br />

Kriegserfahrung hat, bei meinen Großeltern<br />

war das noch anders. In den vergangenen<br />

Friedenszeiten hat unsere westliche Zivilisation<br />

das infantile Aufrüsten beendet und sich stattdessen<br />

auf den Katastrophenschutz konzentriert.<br />

Jetzt ist alles anders. Plötzlich gibt’s wieder<br />

Geld für Panzer und Flugzeuge. Leider lehrt<br />

uns die Geschichte das sich Leid und Genozid<br />

seit Jahrhunderten wiederholen. Andererseits:<br />

Auch der Russlandkrieg geht vorbei und bei jedem<br />

Krieg gibt’s Profiteure. Vom Wiederaufbau<br />

wird auch die europäische Industrie profitieren.<br />

Hoffentlich mehr als sie durch die Kriegshandlungen<br />

verloren hat.<br />

Demobilisierung<br />

Ein sehr unpopuläres Thema. Seit die Generation<br />

Wiederaufbau in den 50er Jahren auf<br />

der Fahrt nach Lignano erkannt hat, daß die<br />

Welt nicht in Villach aufhört, stellt die Bewegungsfreiheit<br />

einen Eckpfeiler westlicher Demokratien<br />

dar. Diese einzuschränken trifft die<br />

Gesellschaft im Kern. Schließlich stellt die Elektromobilität<br />

nur eine Vorstufe für die Mobilität<br />

der Zukunft dar. Egal womit wir fahren oder<br />

fliegen, aus heutiger Sicht wird die Wende nur<br />

gelingen wenn wir weniger mobil sind. Das sagt<br />

aber niemand, weils auch niemand hören will.<br />

So, jetzt muss ich mir nur noch überlegen woher<br />

ich den Optimismus für <strong>2023</strong> nehme …<br />

www.cerhahempel.com<br />

CERHA HEMPEL ist eine der führenden Rechtsanwaltskanzleien Österreichs<br />

mit integrierter Praxis in Mittel- und Osteuropa. Seit mehr als 100 Jahren steht der<br />

Anspruch höchster Qualität im Mittelpunkt unserer Beratung.<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

71


Zum Autor<br />

Martin Prunbauer ist seit 2<strong>01</strong>2 Präsident des Österreichischen<br />

Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB), seit 2020<br />

Präsident des Zentralverband Haus und Eigentum und im<br />

Zivilberuf als Rechtsanwalt in Wien tätig.<br />

Rechtssicherheit statt<br />

ideologischem Deckeln und Bremsen<br />

Kommentar: Martin Prunbauer<br />

Als im März 2021 das Mietzinsrechtliche Pandemiefolgenlinderungsgesetz<br />

im Parlament beschlossen wurde, stand fest: Das Aussetzen<br />

der Anpassung von Richtwerten und Kategoriebeträgen an den<br />

Verbraucherpreisindex bedeutete keine Mindereinnahmen des Staates,<br />

sondern war – salopp formuliert – ein Geschenk des Staates auf<br />

Kosten der Vermieter. Diese „Großzügigkeit“ bezog sich auf ein ohnehin<br />

stark reguliertes Mietsegment und privilegierte unterschiedslos<br />

alle dort lebenden Mieter, egal ob reich oder arm.<br />

Dass dadurch weniger Investitionen für<br />

die Erhaltung des Altbestandes in Kauf<br />

genommen würden, war klar. Auf die<br />

Vermieter hat der Gesetzgeber jedoch<br />

schon während der Pandemie<br />

„vergessen“. Für einen coronabedingten<br />

Entfall oder eine Minderung<br />

von Mieteinnahmen waren<br />

von staatlicher Seite her keinerlei<br />

Unterstützungsmaßnahmen<br />

für Vermieter vorgesehen.<br />

Falsche Darstellung<br />

Privaten Vermietern blieb sodann<br />

nichts anderes übrig, als darauf<br />

zu vertrauen, dass – wie von ÖVP,<br />

SPÖ, Grünen und FPÖ ausdrücklich<br />

beschlossen - als Ausgleich für das<br />

Aussetzen der Valorisierung im Jahr<br />

2021 in den Jahren 2022 und <strong>2023</strong> eine<br />

Anpassung der Richtwerte in voller Höhe<br />

erfolgen werde. Ebenso, dass die zuletzt im Jahr 2<strong>01</strong>8 (!) vorgenommene<br />

Valorisierung der Kategoriemieten – wir sprechen von Mieten<br />

zwischen einem und vier Euro pro Quadratmeter – den gesetzlichen<br />

Vorschriften entsprechend, also bei Überschreiten einer Grenze von<br />

fünf Prozent vorgenommen wird.<br />

Bereits letztes Jahr kritisierten Mietervertreter die Valorisierung (also<br />

Wertsicherung) von Richtwerten und Kategoriemieten. Die Diskussionen<br />

sind seitdem aufgrund der hohen Inflation nicht abgerissen.<br />

Die angeblich so stark gestiegenen Mieten wären Preistreiber und<br />

Vermieter der Sündenbock.<br />

Minimale Mietsteigerung<br />

Doch das Gegenteil ist wahr: Die behaupteten Teuerungen<br />

in diesem Segment sind laut Statistik Austria<br />

ausgeblieben. Laut deren Berechnungen ist<br />

in der Periode Jänner 2021 bis Dezember 2022<br />

der Warenkorb „Wohnen, Wasser, Energie“<br />

um 20,9 Prozent gestiegen. Sieht man sich<br />

diesen Warenkorb anhand seiner<br />

Bestandteile genauer an, ergibt<br />

sich folgendes Bild: „Bezahlte<br />

Wohnungsmieten“ stiegen in<br />

diesem Zeitraum lediglich um<br />

drei Prozent (!), während sich<br />

„Wasserversorgung und sonstige<br />

Dienstleistungen“ (Wohnung) um<br />

6,9 Prozent, „Instandhaltung und<br />

Reparatur der Wohnung“ um 25,9 Prozent erhöht<br />

haben. „Elektrizität, Gas und andere Brennstoffe“<br />

(Wohnung) stiegen um 54,1 Prozent.<br />

Eingriffe in die Privatautonomie und in die Eigentums- und<br />

Erwerbsfreiheit durch Deckelungen oder Bremsen auf Kosten der<br />

Vermieter sind unredliche Verletzungen der Rechtssicherheit und<br />

eigentumsfeindlich.<br />

Fotos: Schedl/ÖHGB, Adobe Stock<br />

72 ImmoFokus


Advertorial<br />

Judikatur-Update aus<br />

dem Immobilien-Bereich<br />

Beratung. Die BDO Immobilienexpert:innen verschaffen nachstehend einen Überblick über wesentliche<br />

aktuelle Rechtsprechung im Immobilien-Bereich.<br />

Autor: Marlies Muck, Msc<br />

Foto: BDO<br />

ImmoESt bei Verkauf eines vermögensverwaltenden<br />

KG-Anteils<br />

(VwGH 22.6.2022, Ro 2021/13/0029)<br />

Wird ein Anteil an einer vermögensverwaltenden<br />

KG veräußert, so stellt dies eine aliquote<br />

Veräußerung aller vom Beteiligungsunternehmen<br />

gehaltenen Wirtschaftsgüter dar.<br />

Demnach muss zunächst eine Bewertung jedes<br />

einzelnen Vermögensgegenstands mit dem<br />

Verkehrswert erfolgen und der Veräußerungserlös<br />

schließlich den Vermögensgegenständen<br />

anteilig zugeordnet werden. Ist eine Liegenschaft<br />

im Vermögen der KG, so führt dies<br />

zu einer privaten Grundstücksveräußerung.<br />

Folglich ist Immobilienertragsteuer („Immo-<br />

Est“) mit besonderem Steuersatz in Höhe von<br />

30 Prozent abzuführen. Auf Antrag kann der<br />

niedrigere Tarifsteuersatz angewendet werden<br />

(Regelbesteuerungsoption). Die Höhe der<br />

ImmoEst wird nach dem gewohnten Regime<br />

(adaptierte Anschaffungskosten minus Veräußerungserlös)<br />

ermittelt.<br />

Verlust der Herstellerbefreiung auch<br />

ohne tatsächliche Einnahmen<br />

(VwGH 19.10.2022, Ro 2020/15/0<strong>01</strong>7)<br />

Im vorliegenden Fall wurde ein Wohngebäude<br />

durch eine Miteigentumsgemeinschaft errichtet.<br />

Bereits in der Bauphase wurden Makler<br />

mit der Suche nach potenziellen Mietern beauftragt.<br />

Vorsteuern, die aus der Errichtung<br />

des Wohngebäudes anfielen, wurden von der<br />

Miteigentumsgemeinschaft geltend gemacht<br />

und vom Finanzamt aufgrund ernsthafter<br />

Vermietungsabsicht auch bezahlt. (Negative)<br />

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung<br />

wurden keine erklärt.<br />

Das bebaute Grundstück wurde, ohne jemals<br />

Einnahmen aus dem errichteten Wohngebäude<br />

erzielt zu haben, verkauft. Wegen des<br />

steuerfreien Verkaufs gem. § 6 Abs. 1 Z 9 lit a<br />

UStG wurden die geltend gemachten Vorsteuern<br />

nach § 12 Abs. 11 UStG berichtigt und an<br />

das Finanzamt zurückgezahlt. Es wurde die<br />

Herstellerbefreiung im Sinne des § 30 Abs.<br />

2 Z 2 EStG bei der Berechnung der ImmoEst<br />

angewendet. Im Rahmen einer Nachschau<br />

setzte das Finanzamt bei den Mitbeteiligten<br />

die Einkommensteuer für die Veräußerung<br />

der Liegenschaft (inklusive Gebäude) als Einkünfte<br />

aus privaten Grundstücksveräußerungen<br />

zum Sondersteuersatz (30 Prozent) fest, da<br />

das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre<br />

der Erzielung von Einkünften gedient habe<br />

und somit die Herstellerbefreiung nicht zur<br />

Anwendung kommen könne.<br />

VwGH folgte Ansicht des Finanzamts<br />

Strittig ist, ob die verkaufte Immobilie in den<br />

letzten zehn Jahren vor der Veräußerung der<br />

Erzielung von Einkünften aus Vermietung und<br />

Verpachtung gedient hat, ohne dass zu einem<br />

Zeitpunkt Mieteinnahmen aus einer Vermietung<br />

oder Verpachtung erzielt wurden. Der<br />

VwGH folgte der Ansicht des Finanzamts mit<br />

der Begründung, dass (negative) Einkünfte aus<br />

Vermietung und Verpachtung auch vorliegen<br />

können, bevor Mieteinnahmen erzielt werden<br />

(auch wenn die Erzielung von Mieteinnahmen<br />

Marlies Muck, Msc<br />

Steuerberaterin/Senior Managerin<br />

gänzlich ausbleibt). Es wird auf die durch<br />

objektive Umstände erwiesene ernsthafte Vermietungsabsicht<br />

abgestellt. Ein Gebäude dient<br />

auch dann der „Erzielung von Einkünften“ im<br />

Sinne der Herstellerbefreiung des § 30 Abs. 2 Z<br />

2 EstG, wenn diese Einkünfte negativ sind.<br />

Wie sich zeigt, bietet der Immobiliensektor<br />

auch weiterhin zahlreiche Fallstricke, bei denen<br />

Ihnen die BDO Experten gerne beratend<br />

zur Seite stehen. Zudem sind die weiteren<br />

Entwicklungen im Zusammenhang mit der<br />

Steuergesetzgebung laufend zu beobachten<br />

und zu evaluieren.<br />

Factbox<br />

MARLIES MUCK, MSC<br />

STEUERBERATERIN/SENIOR MANAGERIN<br />

Telefon +43 5 70 375 1000<br />

marlies.muck@bdo.at<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

73


Zum Autor<br />

Jasmin Soravia ist seit 2<strong>01</strong>9 Vorsitzende des Urban Land<br />

Institut Austria. Sie ist Geschäftsführerin bei der Kollitsch &<br />

Soravia Immobilien, Beirat im Advisory Board GRÜNSTATT-<br />

GRAU und Vorstand beim Travel Industry Club Austria.<br />

Augmented Reality:<br />

Mehr sehen, besser planen<br />

Kommentar: Jasmin Soravia<br />

Mit Augmented Reality können digitale bzw. virtuelle Elemente in<br />

die reale Welt eingebettet werden, sprich reale Umgebungen werden<br />

mit digitalen Inhalten so verknüpft und optisch aufbereitet, dass sie<br />

einfach erfasst und interpretiert werden können. Auf dieser Grundlage<br />

entstehen für die gesamte Immobilienentwicklung bis hin zum<br />

Bauwesen vielfältige Anwendungsmöglichkeiten, um Projekte über<br />

den gesamten Zyklus zu optimieren. Somit gilt Augmented Reality als<br />

eine der wirkungsvollsten Technologien im Digitalisierungsprozess.<br />

Zu Beginn der Planung kann Augmented Reality bereits auf verschiedene<br />

Weise eingesetzt werden. Bei der Visualisierung von Entwürfen<br />

ermöglicht die AR-Technologie den ArchitektInnen, ihre Ideen in<br />

Echtzeit als 3D Modell von verschiedenen Seiten bzw. unterschiedliche<br />

Perspektiven zu betrachten und in die reale Umgebung zu projizieren,<br />

um so weitere Optimierungen vornehmen zu können. Auch<br />

bei der Präsentation der Entwürfe kann Augmented Reality eingesetzt<br />

werden, um den Bauherren oder Investoren eine realistischere<br />

Vorstellung des Objekts zu vermitteln. Dies kann mittels „Video-seethrough“<br />

Methode auf einem Smartphone bzw. Tablet oder mittels<br />

„Optical-see-through“ via „Smart glasses“ (spezielle Brille) stattfinden.<br />

Zudem können auch Erlebnisse im Innenraum mittels Augmented<br />

Reality emotionsstark vermittelt werden, um virtuellen Möbel und<br />

andere Designelemente in den geplanten Raum zu projizieren, somit<br />

auch perfekt im Home Staging einsetzbar. So können z.B. potenzielle<br />

KäuferInnen bereits in der Planungsphase durch ein komplettes virtuelles<br />

Modell des Gebäudes geführt werden. In weiterer Folge kann die<br />

Wirkung von Design-Entscheidungen erheblich besser eingeschätzt<br />

und zwischen ArchitektInnen, Bauherren, KäuferInnen oder künftigen<br />

NutzerInnen abgestimmt werden. Jede „virtuelle“ Besichtigung<br />

wird somit zum Highlight!<br />

Im Rahmen der baulichen Ausführung kann durch Augmented Reality<br />

eine Reduzierung der Projektkosten mittels Live-Planung mit<br />

integrierten Ansätzen erreicht werden. Das verbessert in Folge die<br />

Einhaltung von Fristen, reduziert Projektverzögerungen und kann<br />

damit helfen, Pönalen zu vermeiden. Zudem kann Augmented Reality<br />

die Qualität der Bauarbeiten insgesamt optimieren, indem Mängel<br />

und damit Nacharbeiten reduziert werden.<br />

Die hohe Komplexität und Fragmentierung der einzelnen Teilleistungen<br />

in der Baubranche erfordern eine interprofessionelle<br />

Zusammenarbeit der Gewerke – und damit ein effektives Echtzeit-<br />

Management des Informationsaustauschs über den gesamten Bauprozess.<br />

Ergänzend zur Augmented Reality ist es daher oft sinnvoll,<br />

ein cloudbasiertes Building Information Modeling (BIM) einzuset-<br />

Fotos: Adobe Stock<br />

74 ImmoFokus


zen, um die Effektivität der Bauarbeiten zu steigern und gleichzeitig<br />

die Kosten zu senken.<br />

Building Information Modeling ermöglicht vielfältige Visualisierungs-,<br />

Kollaborations- und Interaktionsfunktionen und kann auf<br />

Handys oder Tablets bzw. Laptops eingesetzt werden und ist somit<br />

relativ einfach in die Arbeitsabläufe am Bau integrierbar. Die Software<br />

ermöglicht allen Beteiligten, wie Architekten, Bauunternehmen oder<br />

Professionisten den Zugang zu einer gemeinsamen Plattform, auf der<br />

sie aktuelle Informationen und Daten teilen können, alle Projektdaten<br />

werden also zentral gespeichert und verwaltet.<br />

Aber auch sonstige Bereiche wie das Asset-, Property-, Facility sowie das<br />

Mieter- & Kundenmanagement werden bereits stark durch Augmented<br />

Reality beeinflusst; Ebenfalls das Thema Sicherheit am Bau - die dynamische,<br />

komplexe Interaktion zwischen Arbeitern, Maschinen und sich<br />

ständig verändernden Umfeldbedingungen führt oft zu Unfällen, aber<br />

auch zu Schäden an Material und Maschinen. Das langfristige Ziel der<br />

Augmented Reality Forschung besteht hier darin, eine „Null-Unfall-<br />

Philosophie“ zu erfüllen. Wichtige Einsatzbereiche sind dafür die<br />

Schulung von Sicherheitspersonal und die Bereitstellung von einfach<br />

zu handhabenden Instrumenten zur Risikoprävention. So können z. B.<br />

visuelle Inspektionen anhand von Checklisten durchgeführt werden.<br />

Auf der Baustelle kann Augmented Reality als 3D-Viewer mit intuitiver<br />

Benutzeroberfläche mit verschiedenen Informationsebenen für die<br />

Sicherheitsinspektion verwendet werden. Mit virtuell überlagerten<br />

Anweisungen können alle relevanten Informationen in Echtzeit auf die<br />

Baustelle projiziert werden. Zudem kann Augmented Reality für Wartungs-<br />

und Reparaturarbeiten an Gebäuden eingesetzt werden.<br />

Aufgrund der aktuell besonders rasch voranschreitenden Digitalisierung<br />

in allen Bereichen der Wirtschaft ist damit zu rechnen,<br />

dass auch die Augmented Reality, die für viele noch wie eine Fiktion<br />

wirkt, bald üblicher Standard in der Immobilienentwicklung wird –<br />

so wie auch die Umstellung vom Zeichentisch mit Papier und Tusche<br />

zur 3D Konstruktion am PC in wenigen Jahren für eine grundlegende<br />

Neuorganisation der Planungs-, Ausschreibungs- und Fertigungsprozesse<br />

gesorgt hat.<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

75


Reduce, Reuse,<br />

Repair, Recycle.<br />

Building Information Modeling. Anlässlich des BIM Globe <strong>2023</strong> diskutierten die<br />

buildingSMART Geschäftsführer der DACH-Region Gunther Wölfle (Deutschland),<br />

buildingSMART-Gründer Alfred Waschl (Österreich) und Birgitta Schock (Schweiz) über<br />

aktuelle Entwicklungen.<br />

Das Gespräch führte: Michael Neubauer<br />

76 ImmoFokus


Drei Länder mit unterschiedlich strukturierter<br />

Immobilien- und Bauwirtschaft:<br />

Wer hat beim Thema BIM die Nase vorn?<br />

Alfred Waschl: Wir sind alle gleich weit hinten.<br />

Denken Sie an ESG. ESG hat neun Teilbereiche.<br />

Zwei davon sind bereits gesetzlich fixiert, die<br />

anderen sieben nicht. Vor den sieben fürchten<br />

wir uns und über die zwei diskutieren wir nicht.<br />

Der größte Fehler aber ist, dass wir alle auf<br />

Daten sitzen und diese unstrukturiert vor uns<br />

herschieben. Ohne Daten kein BIM, ohne Daten<br />

kein ESG.<br />

Das werden die Politiker in allen drei Ländern<br />

verstehen müssen: Ohne belastbare Daten gibt<br />

es keine Nachhaltigkeit. Hier ist die Politik<br />

gefordert. Sie muss Fakten schaffen.<br />

Birgitta Schock: Da komme ich jetzt gleich<br />

einmal auf einen Unterschied zu sprechen.<br />

Wie Sie wissen, gehört die Schweiz nicht zur<br />

Europäischen Union<br />

„In der Schweiz<br />

blickt man<br />

abwartend nach<br />

Österreich und<br />

Deutschland:<br />

Mal sehen, was<br />

die machen.“<br />

Birgitta Schock,<br />

buildingSMART<br />

Fotos: RICHARD@RICHARDTANZER.AT<br />

Die Schweiz gehört nicht zur EU, und wird auch<br />

immer öfter aus Gremien ausgeschlossen. Ein<br />

Thema wie ESG ist für die Industriepartner<br />

mit europäischem Aktionsraum bereits viel<br />

relevanter, wie für Akteure im rein Schweizerischen<br />

Markt. Obwohl es uns auch angeht, ist<br />

das Thema von der politischen und wirtschaftlichen<br />

Aufmerksamkeit her einfach noch nicht<br />

angekommen. Es ist tatsächlich so, dass wir<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

77


Wölfle: Bei uns in Deutschland kommt<br />

hinzu, dass wir eine Ampel-Koalition haben.<br />

Zu einer Ampel gehören grün, rot und gelb.<br />

Spätestens seit anderthalb Jahren, seit diese<br />

neue Regierung ganz oben auf Bundesebene im<br />

Amt ist, merkt man verstärkt grüne Elemente<br />

– auch beim Thema BIM und Digitalisierung.<br />

Ich würde behaupten, dass diese Themen in<br />

Deutschland bisher vor allem von der Infrastruktur<br />

getrieben wurden. Langsam zieht der<br />

Hochbau nach.<br />

Wir müssen grüner werden und wir müssen<br />

günstiger und in größerer Stückzahl Wohnraum<br />

produzieren. Das betrifft uns, glaube ich,<br />

alle. Dazu gehört eben, dass man auf digitale<br />

Methoden setzt. Ohne intelligente Digitalisierung<br />

wird es nicht gehen. Ich wüsste nicht, wie<br />

man ohne Digitalisierung ein Gebäude über<br />

seinen gesamten Lebenszyklus monitort, beobachtet,<br />

bewertet, beziehungsweise es bereits in<br />

der Planungsphase schon simulieren könnte.<br />

nach links und rechts gucken und denken: Geht<br />

uns nichts an. Das ist ein Fehler.<br />

ESG kommt aus dem Thema des „Sustainable<br />

Financings“ heraus, aus der Versicherungswelt.<br />

Da sind wir in der Schweiz mittendrin. Aber wir<br />

haben ein janusköpfiges Verhalten: Obwohl die<br />

Bau- und Immobilienwirtschaft in der Schweiz<br />

– wir auch in Deutschland und Österreich – zu<br />

den stärksten Industrien im Lande zählt, gehen<br />

wir gerne eigene Wege.<br />

In der Schweiz blickt man abwartend nach<br />

Österreich und Deutschland: Mal sehen, was<br />

die machen.<br />

Die Frage ist auch: Ist die Politik verantwortlich?<br />

Die Schweizer Politik ist da klar: Die muss<br />

in den Lead gehen. Ich weiß nicht, wie das bei<br />

euch gehandhabt wird, aber in der Schweiz ist<br />

es ein klares Statement: Ob es BIM, ESG oder<br />

irgendwelche anderen Fragen sind, die Wirtschaft<br />

ist der Treiber. Wir sind sehr, defensiv<br />

– Wir leben und arbeiten in einem föderalistischen<br />

System. Ist das ein Vor- oder Nachteil?<br />

Tatsache ist, wir kämpfen alle mit demselben<br />

Thema und da sind wir wieder sehr gleich. Wo<br />

der Outcome aufgrund noch nicht vorhandener<br />

Zielformulierungen schwer bestimmt werden<br />

kann, wird viel probiert und manchmal ist dies<br />

nicht nur sinnvoll.<br />

Gunther Wölfle: Stichwort Rating-Agenturen.<br />

Waschl: Exakt. Stichwort Rating-Agenturen.<br />

Wir haben sehr bekannte, international<br />

anerkannte Rating-Agenturen, die die Themen<br />

ESG und EU-Taxonomie vorantreiben, bei uns<br />

aber trotzdem etwas stiefmütterlich behandelt<br />

werden.<br />

„Wir müssen<br />

grüner werden<br />

und wir müssen<br />

günstiger und<br />

in größerer<br />

Stückzahl<br />

Wohnraum<br />

produzieren.“<br />

Gunther Wölfle,<br />

buildingSMART<br />

Waschl: Wenn ich ergänzend sagen darf: Da<br />

schauen wir ein bisschen leidgeprüft nach<br />

Deutschland. Mit dieser Ampel-Koalition ist<br />

ja auch die Entscheidung gekommen, dass es<br />

ein eigenes Bundesministerium für Wohnen,<br />

Stadtentwicklung und Bauwesen gibt. Dieses<br />

baut jetzt um die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft<br />

herum alle möglichen Themen<br />

auf, zum Beispiel einen Datenserver, also einen<br />

Zentralserver, an dem Daten zusammenlaufen<br />

– vom Grundbuch angefangen bis zu Bauelementen.<br />

Die Thematik „Standardisierung“ ist<br />

im Regierungsprogramm nicht nur erwähnt,<br />

sondern verpflichtend. Es gibt gewisse Budgetgrenzen,<br />

ab denen BIM verwendet werden<br />

muss – nicht kann, sondern muss.<br />

78 ImmoFokus


Das ist deutlich anders als in Österreich. Da<br />

lässt man sich noch überraschen. Deutschland<br />

ist den Schritt gegangen, den die Schweiz schon<br />

vor vielen Jahren gegangen ist. In der Schweiz<br />

liegt die Budgetuntergrenze bei fünf Millionen.<br />

Schock: Diese Grenze gilt aber nur für die SBB,<br />

bei der Schweizerischen Bundesbahn. Also nur<br />

bei einem einzigen Besteller und nur für Hochbauten.<br />

Ab 2025 wird BIM als „verpflichtend“<br />

eingefordert auf alle Infrastrukturen der SBB.<br />

Wölfle: Auch in Deutschland ist es im Hochbau<br />

– noch – eine Kann-Bestimmung. Ab einem<br />

bestimmten Schwellenwert muss geprüft<br />

werden, ob sich BIM eignet. Das Committment<br />

der Regierung ist nicht eindeutig. Wohl auch<br />

aus Sorge um den Mittelstand und die kleinen<br />

und mittelgroßen Player. Das ist ein falsch<br />

verstandener Mittelstandsschutz. Es ist der<br />

falsche Weg, dass man glaubt, den Mittelstand<br />

vor der Digitalisierung schützen zu müssen.<br />

Gibt es genügend Personal, das BIM<br />

beherrscht? Kann sich der Mittelstand<br />

diese Spezialisten leisten?<br />

Schock: Es gibt eindeutig zu wenig Fachpersonal.<br />

Ich habe auch ein kleines Architekturbüro.<br />

Wie aber kriegen wir denn überhaupt Mitarbeiter?<br />

Nur indem, dass wir ihnen die Möglichkeit<br />

bieten, sich digital weiterzuentwicklen und mit<br />

digitalen Arbeitsmethoden arbeiten zu können.<br />

Das ist interessant.<br />

antworten: Wir regen uns zwar alle fürchterlich<br />

auf, dass wir zu wenig Leute haben, aber das<br />

wissen wir seit zehn Jahren. Überall ist bekannt<br />

gewesen, dass eine Generation in Pension geht.<br />

Das heißt, überrascht dürfen wir nicht sein.<br />

Zum Thema Nummer 2: Nachhaltigkeit als<br />

Thema für den „War for Talents“ – natürlich.<br />

Schauen Sie sich zum Beispiel die UBM an.<br />

In ihren Anzeigen macht die UBM auf grün,<br />

weil sie auch junge Leute gewinnen wollen.<br />

Sie wollen logischerweise ihre Produkte auch<br />

verkaufen. In Deutschland sind in Stuttgart<br />

und Berlin zwei UBM-Gebäude um richtig<br />

viel Geld verkauft worden. In Frankfurt, in<br />

der Eurocity, wird wahrscheinlich das nächste<br />

Gebäude verkauft. Die UBM geht hier einen<br />

sehr markanten Weg. Vor zehn Jahren wäre das<br />

für kein klassisches Bauunternehmen denkbar<br />

gewesen, mit dem Thema „Wir sind grün“<br />

Werbung zu machen. Wen hat das interessiert?<br />

Keinen Menschen!<br />

Schock: Viele junge Menschen, wollen anders<br />

arbeiten und verfolgen andere persönliche<br />

Ziele – Stichwort: Work-Life-Balance. Natürlich<br />

spielt auch Prozessautomation eine Rolle.<br />

Machen wir nur generative Programming –<br />

oder machen wir Production und gehen direkt<br />

auf die Maschinen.<br />

Tatsächlich sind es die deutlich Jüngeren, die<br />

damit wie selbstverständlich umgehen, aber<br />

auch eine gewisse Arroganz in das Thema<br />

hereinbringen. Wenn ich jetzt einen Studierenden<br />

vor mir sitzen habe, der jetzt dreißig<br />

ist, sagt der: „Weißt Du? Ich weiß, dass es von<br />

mir zu wenig gibt. Ich habe kein Problem einen<br />

anderen Job zu finden.<br />

Waschl: Die Unternehmen müssen für neue<br />

Mitarbeiter attraktiver werden – darüber bestimmen<br />

die Firmeninhaber und Entscheider.<br />

Sie müssen, glaube ich, selbst vom Mehrwert<br />

überzeugt sein. Ich kenne in Deutschland eine<br />

große Anzahl an Fünf- und Zehn-Personen-<br />

Büros, da ist es ganz selbstverständlich, dass<br />

die BIM machen, und die machen sogar „Open<br />

BIM“, auch zu unserem Thema „Building<br />

Smart“, weil die wahrscheinlich gar nicht<br />

anders können, als sich in alle Richtungen in<br />

der Softwarelandschaft zu orientieren.<br />

Wenn es sich um ein kleines Unternehmen<br />

handelt, in dem der Inhaber sogar selbst noch<br />

an den Projekten mitarbeitet, muss man, glaube<br />

ich, niemanden mehr überzeugen. Die sind<br />

vom Mehrwert schon überzeugt. Ich glaube<br />

tatsächlich, je größer eine Organisation wird,<br />

desto unwahrscheinlicher wird es, jemanden<br />

zu überzeugen. Ich kenne das Thema BIM<br />

Ist BIM ein gutes Mittel für den „War for<br />

Talents“?<br />

Wölfle: Also wir erleben es jetzt gerade tatsächlich.<br />

Da geht es aber nicht nur um BIM, sondern<br />

um die Umgestaltung der Arbeitswelt, andere<br />

Arbeits- und Zusammenarbeitsmodelle.<br />

Schock: Aber die Unternehmen müssen<br />

mitmachen. Ich habe auch noch ein kleines<br />

Mandat im Weiterbildungsbereich an der<br />

Eidgenössische Technische Hochschule Zürich.<br />

Die Studierenden sind bei mir zwischen 30<br />

und 55. Die kommen an und sagen: „Ist ja toll,<br />

wir werden in die Weiterbildung geschickt.<br />

Nur, wenn wir zurückkommen, hat sich wenig<br />

verändert. Die Arbeitsumgebung und die Art<br />

der Zusammenarbeit bleibt oftmals dieselbe.<br />

Waschl: Um auf Ihre Frage „Gibt es genügend<br />

ausgebildetes Personal?“ ganz konkret zu<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

79


in richtig großen Unternehmen immer nur<br />

angedockt an Spezial- und Sondereinheiten, die<br />

sich dann rund um das Thema kümmern.<br />

Sehen kleinere Unternehmen BIM als<br />

Wettbewerbschance oder als Instrument,<br />

um sich gegen die großen zu positionieren?<br />

Wölfle: Ich glaube, es gibt beide Extreme. Die<br />

einen, die sich am liebsten vergraben und sagen<br />

würden: Warten wir mal ab, bis es vorbei<br />

ist. Es gibt die anderen, die sagen: Jetzt habe<br />

ich vielleicht ein Alleinstellungsmerkmal,<br />

mit dem ich den ein oder anderen Größeren<br />

ausstechen kann.<br />

Waschl: BIM ist ein Querschnittsthema, das<br />

heißt, überall dort, wo es Silodenken gibt, wird<br />

die Umsetzung kompliziert. Dieses Haus, die<br />

Wirtschaftskammer, ist ein Paradebeispiel dafür.<br />

Da gibt es einen Silo Klimatechniker, einen<br />

Silo Heizungstechniker, einen Silo Lüftungstechniker,<br />

und einer will vom anderen nichts<br />

wissen. Da wird es schwierig, einen Prozess wie<br />

Open BIM umzusetzen – denn das ist immer<br />

eine Querschnittsmenge, nie ein Silo.<br />

BIM und „Open BIM“ verlangen einen völlig anderen<br />

Horizont und eine völlig andere Art der<br />

Kooperation, und das ist in einem Großkonzern<br />

nicht so einfach. In einem kleinen Konzern ist<br />

das relativ einfach und schnell unterzubringen.<br />

Ich stimme Jeff Bezos zu. Der Amazon-Gründer<br />

wurde letztes Jahr in Las Vegas gefragt, was<br />

sich in den nächsten zehn Jahren ändern wird.<br />

Zum Erstaunen aller Journalisten hat er gesagt:<br />

„Wenn wir das diskutieren, müssen wir zuerst<br />

diskutieren, was in den nächsten zehn Jahren<br />

gleich bleiben wird.“ Was bleibt gleich? Der<br />

Kunde will Verlässlichkeit, Transparenz,<br />

Pünktlichkeit und Preisstabilität. All das<br />

bietet der Jeff Bezos sehr transparent. Er<br />

sagt auf die Stunde genau: Ihr Paket ist dann<br />

und dann unterwegs. Es kostet vier Euro. Es<br />

kommt ohne Beschädigungen und pünktlich<br />

„Wenn wir das diskutieren,<br />

müssen wir zuerst diskutieren,<br />

was in den nächsten zehn Jahren<br />

gleich bleiben wird.“<br />

Alfred Waschl,<br />

buildingSMART<br />

an. Das müssen wir als Anspruch hernehmen<br />

und sagen: Das müssen wir auch in der<br />

Immobilienwirtschaft schaffen.<br />

Wir müssen uns und unsere Prozesse ändern.<br />

Es ist logisch, dass in einem kleinen und<br />

mittleren Unternehmen Prozesse, die digitalisiert<br />

werden, auch geändert werden. In einem<br />

Großkonzern digitalisiert man meistens den<br />

vorhandenen Prozess. Das bedeutet Chaos pur.<br />

Wir brauchen die Bereitschaft, Prozesse zu<br />

evaluieren und gegebenenfalls zu ändern.<br />

Bietet die aktuelle Wirtschaftslage in der<br />

Immobilien- und Baubranche vielleicht<br />

die Chance, sich als Unternehmen wieder<br />

auf das eigene Unternehmen zu konzentrieren?<br />

Waschl: In Wirklichkeit haben wir keine Zeit<br />

mehr. In Deutschland wurden anstelle der<br />

benötigten 400.000 gemeinnützigen Wohneinheiten<br />

120.000 Wohneinheiten gebaut. Die<br />

Kernaufgabe ist: Schneller und grüner bauen.<br />

Wie kann ich denn schneller bauen? Indem<br />

ich gescheitere Prozesse mache! Dann muss<br />

ich in Gottes Willen auch die Methodik BIM<br />

umsetzen.<br />

Schneller bauen heißt ja auch, dass ich die<br />

Finanzierungsphase verkürze.<br />

Schock: Wir können noch sehr lange die Bauprozesse<br />

optimieren. Wir haben In der Schweiz<br />

26 Kantone und 2136 Gemeinden. Das heißt,<br />

wir haben 2136 Bauordnungen. Dann haben wir<br />

noch vier Sprachen.<br />

Waschl:: Alles wird mit Papier eingereicht – das<br />

ist ja fatal! Das ist genau der Punkt. Wir können<br />

mit gewissen Methodiken und integrierten<br />

80 ImmoFokus


Projektabwicklungsansätzen Teilprozesse<br />

beschleunigen, stabilisieren, verbessern,<br />

transparenter gestalten. Wenn aber die ganzen<br />

anderen Prozesse, die unten drin laufen, eben<br />

nicht funktionieren, dann funktioniert es<br />

trotzdem nicht.<br />

Wölfle: Da sind wir beim nächsten Thema:<br />

Standardisierung. Wir haben in Deutschland<br />

16 Bundesländer: 16 Landesbauordnungen,<br />

aber jede Kommune hat das Recht, die<br />

örtlichen Besonderheiten im Baugenehmigungsprozess<br />

berücksichtigen zu lassen.<br />

Dieser Wirrwarr ist genau das, was man nicht<br />

braucht, wenn man das digitalisieren will.<br />

Das aber ist sicher ein Hebel.<br />

Aber auch hier fehlt qualifiziertes Personal.<br />

Wir denken immer nur an die Bauingenieure,<br />

die Architekten und die Poliere, die<br />

fehlen. Aber es fehlen auch die entsprechend<br />

qualifizierten Mitarbeiter in den Baubehörden.<br />

Auch das wäre ein gutes Argument, die<br />

Digitalisierung schon beim Genehmigungsprozess<br />

anzuschieben.<br />

Waschl: Blicken wir nach Oberösterreich: Da<br />

gibt es pro Jahr 50.000 behördliche Ansuchen<br />

und Genehmigungen. Davon sind 47.000<br />

Bauansuchen. Im Schnitt hat ein Bauansuchen<br />

zwanzig Aktenordner. Jetzt multipliziere ich<br />

zwanzig mal drei, weil das Gesetz sagt, dass<br />

du deine Papiere in dreifacher Ausfertigung<br />

hinschicken musst. Drei mal zwanzig sind<br />

sechzig – mal 47.000 macht X: Tonnen an<br />

Papier, die irgendwo herumliegen.<br />

Da sind wir bei den Standards: Das Suchen<br />

kann künstliche Intelligenz übernehmen. Da<br />

brauchen wir eigentlich keine Menschen, weil<br />

da brauche ich keine Qualifikation wie Kreation<br />

oder Flexibilität oder sowas, was künstliche<br />

Intelligenz nie leisten wird. Ich brauche aber<br />

Behörden, um qualifizierte Bewertungen zu<br />

machen und Entscheidungen zu treffen. Deshalb<br />

ist ein Standard für die Baueinreichung<br />

mittelfristig eine Pflicht, um effizient und<br />

nachhaltig zu sein.<br />

aber so, wie sie sich darstellen und wie sie<br />

gehandhabt werden, werden sie zukünftige<br />

Innovation behindern. Gleiches gilt für unsere<br />

Leistungsbilder und Honorarordnungen. Auch<br />

hier steht ein massiver Wandel an, denn Leistungen<br />

verschieben sich und neue Leistungen<br />

entstehen. Andere wiederum werden durch<br />

die Automation wegfallen. Ich bin im Vorstand<br />

vom Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverband.<br />

Wir brauchen die Verlässlichkeit,<br />

die Norm und Ordnungen uns geben. Andererseits,<br />

habe ich Normen, Ordnungen und<br />

Standards, dann kann ich einiges der Maschine<br />

abgeben. Ich denke, das gilt für den Hochund<br />

Tiefbau, insbesondere aber auch für die<br />

Infrastruktur.<br />

Wölfle: Wobei es die Infrastruktur zumindest<br />

in Deutschland – und ich glaube, das ist bei<br />

euch aber auch nicht anders – einfacher hat,<br />

weil sie am Tropf des Bundes hängt. Da kann<br />

man schon von oben auch Vorgaben machen.<br />

Aus diesem Grund hat auch die Infrastruktur<br />

einen großen Vorsprung: große Player, große<br />

Einheiten, mit einer durch den Bund sichergestellten<br />

Finanzierung.<br />

Die entscheidende Frage ist: Wer zahlt denn<br />

das Ganze? Gerade, wenn es um den digitalen<br />

Bauantrag geht, kann man schlecht Kommunen<br />

oder Ländern von Berlin aus eine Vorgabe<br />

machen. Man kann allerhöchstens Anreize<br />

schaffen. Man kann schlecht bestrafen, aber<br />

man kann belohnen. Da sehe ich die öffentliche<br />

Hand in der Rolle, dass eben diejenigen Bauherren,<br />

die sichan Standards halten, Förderungen<br />

oder sonstige Anreize kriegen. Ich würde fast<br />

sagen, die Infrastruktur ist eigentlich durch,<br />

um die mache ich mir jetzt keine Sorgen. Da<br />

gibt es auch schon mehrere Jahre Erfahrung<br />

mit Pilotprojekten. Bei uns ist es die Deutsche<br />

Bahn. Die Schweizer Bundesbahn hat sicher<br />

noch einmal einen Vorsprung und ist der<br />

Musterknabe in Europa, was den öffentlichen<br />

Verkehr anbelangt.<br />

Waschl: Ich sage jetzt einmal aus BuildingS-<br />

MART-Sicht: Infrastruktur – Stichwort<br />

Nummer eins, Standardisierung – Stichwort<br />

Nummer zwei, in unterschiedlichen Ländern.<br />

BuildingSMART hat unter dem Vorsitz eines<br />

Österreichers einen „Rail Room“ geschaffen.<br />

Im vergangenen Oktober wurde ein Standard<br />

für Gleisbau mit Signalbau als ISO-Vorschlag<br />

erarbeitet. Irgendwann in diesem Jahr wird der<br />

ISO-Standard für Rail kommen. Der ist dann<br />

einmal festgeschrieben.<br />

In US-Amerika hat es vor zweieinhalb Jahren<br />

einen Regierungswechsel gegeben. Der neue<br />

Präsident Joe Biden hat anscheinend bereits<br />

in den ersten Monaten erkannt – alt genug ist<br />

er – dass die Infrastruktur in Amerika desolat<br />

ist, vor allem, was die Bahn betrifft. In den<br />

kommenden Jahren werden zig Billionen<br />

Dollar in die Bahninfrastruktur investiert. Eine<br />

Auflage: „Open BIM“. Und auf einmal haben<br />

sich in Europa amerikanische Softwareanbieter<br />

auf der Suche nach Standards die Klinke in die<br />

Hand gegeben. Auf einmal gab es auch durch<br />

diese sehr weiten Entscheidungen über dem<br />

Ozean einen Rückfluss nach Europa, weil wir<br />

hauptsächlich in Europa das Thema „Rail“<br />

standardisiert haben.<br />

Schock: Gehen wir weiter ein bisschen in<br />

die Thematik der Normierungen. Wir haben<br />

heute in der Schweiz sehr viele Normen, und<br />

manche müssen überdacht werden. Nicht,<br />

dass sie generell keinen Sinn mehr machen,<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

81


Der Stratege<br />

Quartierfonds: Die 6B47 bringt das „Althan<br />

Quartier“ als deutschen „6B47 Stadtquartiere I‘-<br />

Fonds auf den Markt. Sebastian G. Nitsch, CEO<br />

der 6B47 Real Estate Investors, über den Einstieg<br />

in die Welt der institutionellen Anlageprodukte.<br />

„Stadtqaurtiere entsprechen den Zeichen der Zeit<br />

und setzen insbesondere auf Risikodiversifizierung,<br />

Nachhaltigkeit und Lagequalität.“<br />

Das Gespräch führte: Michael Neubauer<br />

82 ImmoFokus


Mit dem „6B47 Stadtquartiere I“ steigt<br />

die 6B47 in die Welt der institutionellen<br />

Anlageprodukte ein. Ist der Fonds dem<br />

Umstand geschuldet, dass sich im Moment<br />

am Transaktionsmarkt, von einigen Deals<br />

abgesehen, nichts tut?<br />

Sebastian G. Nitsch: Nein. Der Fonds wurde<br />

lange strategisch geplant. Erste Überlegungen<br />

wurden bereits lange vor dem Krieg in der<br />

Ukraine angestellt. Mit dem ‚6B47 Stadtquartiere<br />

I‘-Fonds erweitern wir unsere Geschäftstätigkeit<br />

– in Richtung Investment-Management.<br />

Ein für die 6B47 logischer wichtiger Schritt.<br />

Warum gerade ein Fonds mit Schwerpunkt<br />

„Stadtquartiere“ – schränkt das nicht ein?<br />

Die strategische Ausrichtung des Quartiersfonds<br />

entspricht den Zeichen der Zeit und setzt<br />

insbesondere auf die Risikodiversifizierung,<br />

Nachhaltigkeit und Lagequalität.<br />

Wir bringen das „Althan Quartier“ als Seed-<br />

Investment in den Fonds ein, das bereits von<br />

Beginn an alle vorgenannten strategischen<br />

Zielsetzungen erfüllt.<br />

Welches Fondsvolumen wird angestrebt?<br />

Das geplante Fondsvolumen unseres ersten<br />

Immobilien-Spezial-AIF beträgt 800 Millionen<br />

Euro.<br />

einzigen Anbieter, die bereits mit einem<br />

hochklassigen Quartier als Seed-Investment<br />

aufwarten können.<br />

Warum wurde der Fonds in Deutschland<br />

zugelassen?<br />

Unsere Zielgruppe sind Investoren aus dem<br />

deutschsprachigem Raum. Das Modell der<br />

Service-KVG, dem wir uns für unseren Fonds<br />

bedienen, ist in Deutschland bereits seit<br />

Jahren etabliert. Darüber hinaus ist die Anzahl<br />

der potentiellen zukünftigen Investoren in<br />

Deutschland schlichtweg höher als in Österreich.<br />

Aber natürlich werden wir auch den<br />

österreichischen Institutionellen eine Beteiligung<br />

an unserem Fonds anbieten.<br />

und haben 13 Jahre gute Erfahrungen mit ihm<br />

gemacht. Es hängt immer ein bisschen von<br />

der Assetklasse und von der Größe ab. Wenn<br />

ich einen großen internationalen Fonds habe<br />

und sage, wir bauen mit dem eine Pipeline von<br />

dreihundert Millionen Euro auf, dann ist das<br />

ein anderes Produkt. Für den Real Estate Club<br />

bieten sich vor allem Eigentumswohnungsprojekte<br />

an. Diese sind für die Institutionellen<br />

uninteressant.<br />

Auf den Punkt gebracht. Diese werden<br />

weitergeführt?<br />

Auf jeden Fall. Absolut. Man hat in den<br />

letzten Jahren gesehen, wenn ich etwas um<br />

zweieinhalb Prozent Rendite verkaufen kann<br />

„Wir werden unsere Quartierspipeline<br />

deutlich ausbauen. Bereits<br />

jetzt liegt unser „Quartiersanteil“<br />

gemessen an unseren<br />

Gesamtflächen bei 58 Prozent.“<br />

Sebastian G. Nitsch,<br />

Real Estate Investors AG<br />

Fotos: @Rizar.Photo<br />

Warum als offener Fonds?<br />

Um sukzessive weitere Quartiersprojekte mit<br />

hohem Wohnanteil in den Risikoklassen Core<br />

und Core Plus ins Portfolio aufzunehmen. Dies<br />

bedeutet, dass sich die Investments überwiegend<br />

auf Vorzugslagen in österreichischen und<br />

deutschen Metropolen konzentrieren werden.<br />

Wir werden unsere Quartierspipeline deutlich<br />

ausbauen. Bereits jetzt liegt unser „Quartiersanteil“<br />

gemessen an unseren Gesamtflächen<br />

bei circa 58 Prozent, und wahrscheinlich wird<br />

dieser Wert bereits in wenigen Jahren bei rund<br />

75 Prozent oder höher liegen.<br />

Dürfen wir Quartiere als neue Assetklasse<br />

sehen?<br />

Bislang wurden Quartiere nicht als eigene<br />

Assetklasse betrachtet. Jetzt ist es eine eigene<br />

Assetklasse und insbesondere für institutionelle<br />

Investoren aus Gründen der Risikodiversifikation<br />

attraktiv. Und soweit ich momentan<br />

den Markt überblicken kann, sind wir die<br />

Wir sind beim Thema ESG und EU-Taxonomie<br />

bestens aufgestellt. Seit Beginn des Jahres<br />

verstärkt Oliver Julian Huber unser Team<br />

als Head of Corporate Sustainability & ESG.<br />

Seine Hauptaufgabe besteht darin, unsere<br />

strategische Ausrichtung der Nachhaltigkeit<br />

auf die gesamte Unternehmensgruppe in allen<br />

Ländern auszurollen und diese auch auf Projektebene<br />

voranzutreiben. Außerdem ist er Ansprechpartner<br />

für Themen wie EU-Taxonomie,<br />

ESG-Reporting sowie Gebäudezertifizierung.<br />

Bedeutet das das Aus für den 6B47 Real<br />

Estate Club?<br />

Der Real Estate Club wurde gegründet, um Investoren<br />

die Möglichkeit zu geben, gemeinsam<br />

mit einem professionellen Investor sehr transparente<br />

Immobilieninvestments zu tätigen. An<br />

dieser Ausrichtung hat sich nichts geändert.<br />

Sie müssen den Real Estate Club assetklassenspezifisch<br />

sehen. Unser Real Estate Club hat<br />

uns hierhergebracht. Wir schätzen ihn sehr<br />

auf der anderen Seite aber 16, 17, 18 Euro<br />

Miete bekomme – habe ich lieber Mietwohnungen<br />

gebaut. Ich habe das Gefühl, richtige<br />

wissenschaftliche Analysen dazu, dass<br />

zu wenige Eigentumswohnungen gebaut<br />

wurden, gibt es leider nicht. Vielleicht<br />

werden jetzt wieder einige Developer umschwenken,<br />

weil die Rendite im Verkauf nun<br />

bei dreieinhalb Prozent liegt, die Miete aber<br />

15 Euro – was in etwa einer Kapitalisierung<br />

von fünftausend Euro pro Quadratmeter<br />

entspricht. Im Einzelwohnungsabverkauf<br />

erziele ich jedoch aktuell einen höheren<br />

Durchschnitts-Quadratmeterpreis.<br />

Angesichts der unruhigen Lage – Krieg in<br />

der Ukraine, hohe Zinsen, stark steigende<br />

Baukosten – ein idealer Zeitpunkt für den<br />

Fonds?<br />

Natürlich haben wir uns diese Frage gestellt.<br />

Der Fonds bietet die historische Chance, das<br />

Quartier als Quartier bestehen lassen zu kön-<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

83


nen und nicht die einzelnen Bauabschnitte<br />

einzeln abzuverkaufen.<br />

Ein Einzelabverkauf stand zur Diskussion?<br />

In Zeiten wie diesen rechnet man und<br />

denkt sich jedes Szenario durch. Trotz einer<br />

Vielzahl attraktiver Kaufangebote haben wir<br />

entschieden, das Althan-Quartier mit seinen<br />

vier Projektteilen, den Wohngebäuden<br />

Sophie und Joseph, dem Hotel sowie dem<br />

Francis als Herzstück, nicht zu veräußern.<br />

Wenn wir den Wohnbauabschnitt herausgenommen<br />

und auf Einzelwohnungsabverkauf<br />

umgestellt hätten, hätten wir vielleicht an<br />

diesem einen Bauabschnitt mehr verdient.<br />

Diesen Schritt gehen wir nicht nur, weil<br />

wir das Objekt nicht aus der Hand geben<br />

wollen, sondern auch aus ganz nüchternen<br />

ökonomischen Fakten: Die große Nachfrage<br />

nach qualitativ hochwertigen Flächen sowie<br />

die etablierte Lage im Herzen Wiens sind<br />

die ideale Voraussetzung für eine positive<br />

Performance.<br />

Im Vordergrund standen strategische<br />

Abwägungen: Wollen wir als 6B47 diesen<br />

nächsten Schritt der Evolutionsstufe gehen<br />

und zum Investment- und Assetmanager<br />

weiterentwickeln? Ich glaube, nach 13 Jahren<br />

und mit über 80 Projekten konnten wir bereits<br />

unsere Projektentwicklungskompetenz<br />

unter Beweis stellen. Um darüber hinaus<br />

auch das Kernthemen Investment- und Asset<br />

Management für unsere zukünftige Investoren<br />

bestmöglich abbilden zu können, gehen<br />

wir für unseren Fonds gemeinsam mit Jones<br />

Lang LaSalle Asset Management GmbH an<br />

den Start, die bereits langjährige Erfahrung<br />

auf diesem Gebiet vorweisen kann. Administriert<br />

wird der Fonds als Service-KVG von<br />

der IntReal Intrenational Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft<br />

in Hamburg, der<br />

deutschen Marktführerin auf diesem Gebiet.<br />

Als Team das ideale Dreiergespann.<br />

Welche Mindeststückelung ist<br />

vorgesehen?<br />

Prinzipiell ist das Core- beziehungsweise<br />

Core-Plus-Segment als offener Fonds für<br />

professionelle und semiprofessionelle<br />

Anleger konzipiert. Die Mindeststückelung<br />

liegt bei zwanzig Millionen Euro. Wenn ich<br />

mir als 6B47 etwas wünschen kann, wäre das<br />

eher Richtung Club Deal, sechs bis acht oder<br />

vielleicht zehn institutionelle Investoren mit<br />

Tickets um die fünfzig Millionen Euro.<br />

Mit welcher Rendite dürfen die Investoren<br />

rechnen?<br />

Der Internal Rate of Return, den wir über<br />

zehn Jahre derzeit berechnen, liegt bei sieben<br />

84 ImmoFokus


is acht Prozent. Die Ausschüttungsrendite<br />

wird über vier Prozent liegen.<br />

Gibt es schon potenzielle Investoren?<br />

Wir haben mit dem Funding noch nicht<br />

begonnen. Erste Gespräche sind für die<br />

MIPIM geplant. Ich bin mir aber sicher,<br />

dass wir bei der Baufertigstellung 2024<br />

ausfinanziert sind. Wir fangen extra früh an.<br />

Auch wenn institutionelle Investoren aktuell<br />

nicht die Entscheidung treffen, denken sie<br />

darüber nach, wo sie investieren und wie sie<br />

allokieren wollen.<br />

Bei den Teilprojekten läuft alles nach<br />

Plan?<br />

Alles nach Plan. Wir sind dem Zeitplan sogar<br />

ein wenig voraus.<br />

Weil andere Developer ihre Projekte<br />

gestoppt haben und die Baufirmen über<br />

freie Kapazitäten verfügen?<br />

Da müssen Sie die Baufirmen fragen. Uns<br />

freuts natürlich – sowohl im Budgetplan als<br />

auch im Zeitrahmen zu sein.<br />

Wie beurteilen Sie die aktuelle Marktsituation?<br />

Es ist wie Skifahren im Nebel. Das heißt,<br />

wir müssen flexibel in den Knien bleiben<br />

und vielleicht auch bereit sein, einen Haken<br />

6B47 Real Estate Investors<br />

6B47 Real Estate Investors ist ein international ausgerichteter Immobilienentwickler<br />

mit Sitz in Wien und Büros in Düsseldorf, Berlin, München<br />

sowie Warschau und konzentriert seine Geschäftsaktivitäten auf Metropolregionen<br />

in Österreich, Deutschland und Polen. Das Unternehmen<br />

verwaltet aktuell ein Projektvolumen von rund 2 Milliarden Euro und<br />

gehört damit in Österreich, Deutschland und Polen zu den maßgeblichen<br />

Anbietern der Branche. Von der Projektentwicklung über die Realisierung<br />

bis hin zur Verwertung wird dabei die gesamte Wertschöpfungskette abgedeckt.<br />

Das Geschäftsmodell des Unternehmens umfasst dabei auch die<br />

Immobilienfinanzierung als integralen Bestandteil der Projektentwicklung.<br />

www.6B47.com<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

85


scharf nach links oder nach rechts zu<br />

machen, weil wir den Baum erst sehr spät<br />

sehen. Ich habe nicht immer alles in rosarot<br />

gesehen. Ich sehe aber jetzt auch nicht alles<br />

ganz so pechschwarz wie viele andere. Im<br />

Moment bin ich lieber unter dem Radar und<br />

schaue, was es für Möglichkeiten gibt.<br />

Wir sind nicht nur in der Akquise tätig, es<br />

kommen auch Marktteilnehmer auf zu uns<br />

zu. Wir haben auch dem einen oder anderen<br />

Mezzaninkapital-Fonds angeboten, bei bestehenden<br />

Projekten als Entwickler einzusteigen<br />

und ein gemeinsames Vergütungsmodell<br />

zu erarbeiten. Das Schlimmste, was einem<br />

Geldgeber passieren kann, ist ein halbfertiges<br />

Produkt. Es gibt einige Projekte, die dem<br />

Geldgeber vererbt werden, weil der Projektentwickler<br />

nicht mehr da ist. Da muss man<br />

gemeinsame Lösungen finden. Das Wichtigste<br />

ist, dass fertiggebaut wird. Da sind wir<br />

flexibel aufgestellt und haben ausreichend<br />

Kapazitäten Projekte anzusehen, um diese<br />

vielleicht doch für alle Beteiligte erfolgreich<br />

ins Ziel zu bringen.<br />

Sehen Sie eine Entspannung bei den<br />

Grundstücks- und Baupreisen?<br />

Wir werden keine sinkenden Baupreise<br />

erleben. Bei elf Prozent Inflation sind stabile<br />

Baupreise ohnehin schon fast sinkende. Die<br />

Baupreise werden nicht auf Vorkrisenniveau<br />

sinken. Da bin ich mir sicher. Das wird nicht<br />

passieren. Wir leben im Dreieck Verkaufs-,<br />

Grundstücks- und Baupreise, Grundstückspreise<br />

und Baupreise. Am spätesten reagieren<br />

immer die Grundstückspreise. Da wollen die<br />

Verkäufer oft nicht wahrhaben, was in der<br />

Welt passiert. Ich glaube, wie immer liegt der<br />

Gewinn im Einkauf.<br />

Schon Notverkäufe am Markt registriert?<br />

Seit Covid wartet jeder auf die Schnäppchen.<br />

Ich habe noch keines gesehen. Die echten<br />

Schnäppchen sind noch nicht da. Ich komme<br />

aus der quantitativen Aktienanalyse. Gefährliche<br />

Marktsituationen sind immer, wenn die<br />

Preise hinaufgehen, aber das Volumen austrocknet.<br />

Warum ist das so? Weil der Verkäufer<br />

nicht das bekommt, was er will, und der Käufer<br />

nicht bereit ist, das zu zahlen, was der Verkäufer<br />

will. Dann passiert eine Zeit lang nichts, bis sich<br />

einer bewegt. Und dieses Sich-nicht-Bewegen<br />

ist das, was im Moment die Liquiditätsklemme<br />

in der ganzen Branche auslöst.<br />

Liquidität ist derzeit wahrscheinlich das<br />

heiligste Gut. Im Moment kann man sich auf<br />

niemanden verlassen. Früher haben Entscheidungsträger<br />

im Wissen, dass ihre Gremien<br />

zustimmen werden, Deals abgeschlossen.<br />

Althan Quartier<br />

Auf dem 2,4 Hektar großen Areal<br />

über dem Franz-Josefs-Bahnhof<br />

entsteht ein völlig neues – und in<br />

seiner Art einzigartiges – Stadtteilzentrum:<br />

Das Althan Quartier.<br />

Hier werden Büros, Co-Working-<br />

Spaces, Gastronomie, Nahversorger,<br />

Geschäfte und Dienstleister,<br />

hochwertige Wohnungen sowie<br />

ein Hotel und eine Parkgarage<br />

Platz finden. Dieser nachhaltige<br />

Mix auf ca. 130.000 m2 Brutto-<br />

Geschoßfläche ermöglicht ein<br />

zeitgemäßes, städtisches Leben<br />

mit einem Minimum an notwendigen<br />

Wegen. Das spart Zeit<br />

und Energie – und schafft ein<br />

überdurchschnittliches Maß an<br />

Lebensqualität.<br />

86 ImmoFokus


Heute kann man sich auf kein Gremium<br />

mehr verlassen. Jeder evaluiert die Rahmenbedingungen<br />

anders. Das ist absolut<br />

gerechtfertigt. Wir mussten aber auch<br />

schon Notartermine erleben, zu denen<br />

der Käufer nicht auftaucht. Heute gilt<br />

mehr denn je die gute alte kaufmännische<br />

Vorsicht: Erst, wenn die Tinte trocken und<br />

das Geld am Konto ist, ist der Deal perfekt.<br />

Signifikante Transaktionen sieht man im<br />

Moment nicht. Gerade der institutionelle<br />

Investor ist sehr erwartungsgetrieben.<br />

Wetten werden angenommen, ob man<br />

eine Vier vor dem Leitzins sehen wird<br />

oder nicht. Fragen Sie drei Banken und Sie<br />

bekommen vier Meinungen.<br />

… und wenn ich Sie frage?<br />

Meine Wette steht bei 3,75. Die Frage ist,<br />

wie schnell der Peak erreicht wird. Ich<br />

bin einer, der lieber das Pflaster schnell<br />

abreißt als langsam. Wenn man einmal<br />

diesen Peak erreicht hat, dann geht die<br />

Erwartungshaltung schon wieder in<br />

Richtung, „Wie schnell gehen die Zinsen<br />

runter?“ Das treibt Finanzmärkte an.<br />

Ob das ein, zwei oder drei Schritte sind,<br />

überlasse ich der EZB. Wenn Sie die Schritte<br />

der EZB in der Vergangenheit genau<br />

analysieren, war der letzte Schritt meistens<br />

der, der zu viel war, so unter anderem die<br />

Experten vom der Financial Times.<br />

Um wieder auf unseren Fonds zurückzukommen:<br />

Aktuell bietet sich die<br />

historische Chance, drei Hektar Baulandprojekte<br />

im Herzen des stabilsten<br />

Immobilienmarkts in Europa zu kaufen.<br />

Ob wir hier eine Zurückhaltung der<br />

Investoren wegen eines Zinspeaks, der<br />

vielleicht zwölf Monate andauert, sehen<br />

werden - das werden die nächsten Monate<br />

zeigen. Ich glaube, nicht.<br />

Sebastian G. Nitsch<br />

Sebastian G. Nitsch steht seit Anfang September<br />

2020 an der Spitze der 6B47 Real<br />

Estate Investors AG. Der gebürtige Wiener<br />

ist bereits seit 2<strong>01</strong>0 in der Geschäftsführung<br />

sowie seit 2<strong>01</strong>3 im Vorstand für Corporate<br />

Finance und Investor Relations der 6B47<br />

tätig. Seit 2<strong>01</strong>6 zeichnet er als CFO der<br />

gesamten Unternehmensgruppe verantwortlich.<br />

Vor seinem Einstieg bei der 6B47 Real<br />

Estate Investors AG war Nitsch fünf Jahre<br />

lang in der Geschäftsführung der Dekron<br />

Gruppe, wo er vor allem Beteiligungen an<br />

Unternehmen im Bereich Merger & Acquisitions<br />

betreute sowie die Erstellung von Immobilienfonds<br />

und die Projektentwicklung<br />

von Gewerbe- und Handelsimmobilien<br />

vorantrieb. Davor startete er seine Karriere<br />

als Vorstand einer Vermögensverwaltungs<br />

AG und war dort neun Jahre lang tätig.<br />

Dedicated to Real Estate,<br />

focused on solutions.<br />

Advisory | Assurance | Tax | Legal | Digital<br />

www.pwc.at/real-estate<br />

„PwC“ bezeichnet das PwC-Netzwerk und/oder eine oder mehrere seiner Mitgliedsfirmen. Jedes Mitglied dieses<br />

Netzwerks ist ein selbstständiges Rechtssubjekt. Weitere Informationen finden Sie unter pwc.com/structure.<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

87


Zum Autor<br />

ÖVI Präsident Georg Flödl ist geschäftsführender Partner<br />

von Funk Immobilien, seit langem in unterschiedlichen<br />

Funktionen in der Immobilienbranche tätig und<br />

Mitbegründer der ÖVI Young Professionals.<br />

Das Gfrett mit dem Bestellerprinzip<br />

Kommentar: Georg Flödl<br />

Bei Redaktionsschluss dieser <strong>Ausgabe</strong> findet gerade die Sitzung des<br />

Bautenausschusses statt, bei der das Maklergesetz-Änderungsgesetz<br />

(MaklerG-ÄG, 1900 d.B.) auf der Tagesordnung steht. Der Österreichische<br />

Verband der Immobilienwirtschaft – ÖVI als größte freiwillige<br />

Interessenvertretung der Immobilienberufe hat sich in einem Mailing<br />

an alle Abgeordneten dieses Ausschusses nachhaltig gegen die Einführung<br />

des Bestellerprinzips bei der Vermittlung von Mietwohnungen<br />

ausgesprochen. Aus guten Gründen.<br />

Der vorliegende Entwurf entspricht in großen Teilen der vielzitierten<br />

dt. Regelung des Bestellerprinzips, ohne zu berücksichtigen, dass der<br />

österreichische Mietmarkt weit stärkeren Reglementierungen unterworfen<br />

ist. Der von der absoluten und relativen Anzahl her überproportional<br />

relevante Mietmarkt der Metropolregion Wien ist Großteils<br />

dem Richtwertmietzins-Regime unterworfen. Der Vermieter kann die<br />

Vermarktungskosten nicht in den Mietzins einpreisen. Gleichzeitig<br />

hat der Mieter – anders als in Deutschland – ein vorzeitiges Kündigungsrecht<br />

nach einem Jahr.<br />

Den Bürgern wird versprochen, dass mit dem Bestellerprinzip eine<br />

nachhaltige Entlastung der Wohnkosten verbunden ist. Nicht eingerechnet<br />

wird dabei, dass Wohnungssuchende in Zukunft weitaus<br />

mehr Zeit in die Wohnungssuche investieren müssen, dass das Wohnungsangebot<br />

intransparenter wird und die Beratungs- und Serviceleistung<br />

des Maklers wegfallen wird.<br />

Intransparentes Angebot<br />

In jenen Fällen, wo eine freie Mietzinsbildung möglich ist, müsste<br />

der Vermieter kalkulatorisch die Vermarktungskosten unter Berücksichtigung<br />

der kurzen Mindestmietdauer sogar auf nur 15 Monate<br />

ansetzen. Mit Einführung des Bestellerprinzips wird Wohnen nicht<br />

leistbarer, das sichtbare Wohnungsangebot wird weniger und intransparenter<br />

- und die Mieten werden nicht sinken.<br />

Auch aus technischer Sicht ist der vorliegende Entwurf nicht überzeugend.<br />

Unklare Gesetzesbegriffe wie etwa „andere maßgebliche<br />

Personen“ oder ein nicht näher definierter „Einfluss“, lassen daran<br />

zweifeln, dass sie – im Zusammenhang mit Verwaltungsstrafen - dem<br />

Bestimmtheitsgebot des Art. 18 der Bundesverfassung entsprechen.<br />

Zudem wird ohne Anlass eine ganze Branche vorverurteilt und kriminalisiert.<br />

Einseitige Belastung<br />

Vermieter werden vom Gesetzgeber einseitig belastet, eine Vorgangsweise,<br />

die in jüngster Zeit schon fast Routine hat: man denke nur an<br />

die fehlenden COVID-Regelungen für Vermieter oder an die mehrmalige<br />

Aussetzung von gesetzlichen und vertraglich vereinbarten<br />

Wertsicherungen. Mit einem Federstrich wird aber auch hunderten<br />

Maklerunternehmen und deren Mitarbeitern die Existenzgrundlage<br />

entzogen.<br />

Argumente werden aber nicht gehört, das ist der neue Stil der Politik,<br />

die auf Umfragen basiert. Da scheint keine Änderung in Sicht. Die<br />

nächste Wahl kommt bestimmt.<br />

Fotos: Stephan Huger, Adobe Stock<br />

88 ImmoFokus


Join us at<br />

MIPIM, Cannes,<br />

14.–17.3.<strong>2023</strong>,<br />

stand R7.E2,<br />

Espace Riviera<br />

Take new<br />

perspectives on<br />

real estate financing.<br />

We see the big picture and manage the details<br />

that are necessary to develop commercial real<br />

estate projects all over Central and Eastern Europe.<br />

Erste Group offers financing solutions for your<br />

visions across the entire real estate value chain.<br />

Time to believe. Time to invest.<br />

89 ImmoFokus<br />

www.erstegroup.com/cre


Zum Autor<br />

Sebastian Beiglböck ist Geschäftsführer der Vereinigung<br />

der gewerblichen Projektentwickler in Österreich.<br />

(VÖPE).<br />

Die Bedeutung der Wiener Bauordnungsnovelle<br />

für die (Klima-)Zukunft der Stadt<br />

Kommentar: Sebastian Beiglböck<br />

Um den Klimawandel nicht weiter anzuheizen, sind tiefgreifende<br />

Änderungen unseres Wirtschaftssystems erforderlich. Das betrifft<br />

in besonderem Maß das Herstellen und Erhalten von Wohn-, Arbeits-<br />

und Lebensraum - unserer gebauten Umwelt. Die Dynamik der<br />

Entwicklung, insbesondere hinsichtlich der Energieversorgung, aber<br />

auch der Herstellung von Gebäuden, erfordert schnelles Handeln.<br />

Gleichzeitig stehen Planer und Immobilienwirtschaft jedoch vor<br />

dem Problem langer Verfahrensdauern und großen Stolpersteinen<br />

bei der Umsetzung innovativer Lösungen bei der Bewilligung von<br />

Neu-, Zu- und Umbauten.<br />

Aus dem vergangenen Jahrhundert<br />

Die Wiener Bauordnung ist in Österreich einzigartig, da sie gleichzeitig<br />

Raumordnungsgesetz ist. Damit kommt ihr eine besondere Bedeutung<br />

bei den Herausforderungen des Klimawandels zu. Ein Großteil<br />

der Wiener Flächenwidmungspläne stammt aus dem vergangenen<br />

Jahrhundert. Fragen der Energieversorgung, der Anpassung an den<br />

Klimawandel oder gar eines Beitrags zur Dekarbonisierung wurden<br />

damals nicht berücksichtigt. Eine klimafitte Zukunft des Lebensraums<br />

ist aber nur möglich, wenn die Bestandsstadt als Ressource betrachtet<br />

wird. Das erfordert neue städtebauliche Zugänge.<br />

Um die erforderlichen Schritte zu setzen, müssen Flächenwidmung,<br />

Bauordnung und Verfahrenskultur so umgestaltet werden, dass Innovation<br />

und rasche Entscheidungen möglich sind. Dies wäre zum Beispiel<br />

durch eine geänderte Prüfkultur möglich, bei der sie sich auf Fragen<br />

der Nachbarschaftsrechte und hoheitliche Aspekte beschränkt.<br />

Derzeit berichten Bauherren und Planer aber von überschießenden<br />

Prüfungen, so dass Bauakte nicht abgeschlossen werden.<br />

Politik soll also Ziele vorgeben<br />

Ziele sollen und müssen in der Gesellschaft ausdiskutiert und politisch<br />

vorgegeben werden, nicht aber immer die Wege, wie diese<br />

erreicht werden. Derzeit regelt die Bauordnung aber häufig die<br />

Wege zur Zielerreichung, die aber mitunter - schon aus historischen<br />

Gründen - auf unterschiedlichen Zielvorgaben beruhen. So sind zum<br />

Beispiel Fassadenbegrünung oder Photovoltaikanlagen für Entwickler<br />

oft nicht umsetzbar. Die Politik soll also Ziele vorgeben, und bei<br />

der technischen Umsetzung mehr auf die Innovationskraft und Kreativität<br />

der Planer und der Wirtschaft vertrauen.<br />

Die formulierten Ziele zur Bauordnungsnovelle sind anspruchsvoll,<br />

nur auf den Boden muss man sie noch bringen. Die Bauordnungsnovelle<br />

hätte das Potential, einen gewaltigen Innovationsschub hervorzubringen.<br />

Fotos: Alba Communications, Stephan Huger, Adobe Stock<br />

90 ImmoFokus


New at MIPIM <strong>2023</strong>! The Road to Zero area<br />

MIPIM <strong>2023</strong><br />

14-17 MARCH <strong>2023</strong><br />

CANNES, FRANCE<br />

Better Places.<br />

Greater Impact.<br />

Stronger Business.<br />

www.mipim.com<br />

A new dedicated 400 sqm zone to help<br />

the real estate industry accelerate the<br />

transformation of the built environment<br />

towards a more sustainable model.<br />

Exhibition<br />

Networking<br />

Conferences on the new «Road to Zero<br />

stage» with a focus on practical methods<br />

to decarbonise the real estate industry.<br />

Road to Zero sponsors:<br />

Content partners:<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

91


ImFokus<br />

130<br />

ROUND TABLE<br />

Falscher grüner Anstrich oder richtiger<br />

Weg? Das Thema Greenwashing<br />

diskutierten Frank Brün (Managing Partner<br />

Phorus Management und Managing Partner<br />

AREMA – Austrian Real Estate Asset<br />

Management Association), Peter Engert<br />

(Geschäftsführer ÖGNI) und Marianne<br />

Schulze (Social Responsibility Expertin<br />

PwC).<br />

112<br />

ÜBER DEN TELLERRAND<br />

Der Biodiversitätsforscher Franz Essl wurde<br />

als Österreichs Wissenschaftler des Jahres<br />

2022 ausgezeichnet. Er sieht<br />

sich als mahnende und<br />

erklärende Stimme zum<br />

Thema Biodiversität.<br />

94<br />

REAL CIRCLE<br />

Beim 30. Real Circle auf<br />

Einladung von ERSTE<br />

BANK, ERSTE Immobilien<br />

KAG, IMMOunited, PwC<br />

und ImmoFokus stand ein<br />

Thema zur Diskussion, das<br />

die Immobilienbranche<br />

derzeit bewegt:<br />

Zertifizierungen und ihre<br />

Funktion, Notwendigkeit<br />

und ihr Einfluss auf<br />

Bewertungen.<br />

Foto: Adobe Stock<br />

92 ImmoFokus


Kollitsch &<br />

Soravia.<br />

Inspiriert von<br />

morgen.<br />

Zwei tatkräftige Partner vereinen ihre Erfahrung und<br />

Fähigkeiten: Die innovationsstarke Kollitsch Gruppe<br />

und die erfahrene Immobilienentwicklerin Jasmin<br />

Soravia schaffen gemeinsam hochwertigen Wohnbau<br />

in Wien und Umgebung. Für eine bessere Zukunft. Für<br />

ein besseres morgen.<br />

Neben Neubauten stehen im Sinne der Nachhaltigkeit<br />

die Revitalisierung und Sanierung bestehender<br />

Gebäude im Fokus. Über Projekte und Vorhaben<br />

informieren wir Sie laufend auf unserer Webseite.<br />

Anfragen senden Sie uns bitte gerne an<br />

immobilien.wien@kollitsch.eu<br />

Kollitsch & Soravia Immobilien GmbH.<br />

Schwindgasse 6/3A. 1040 Wien. +43 1 226 2600 750.<br />

kollitsch.eu/soravia<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

93


Real Circle<br />

#30<br />

Orientierungshilfe<br />

oder Werbe-Gag?<br />

Zertifizierungen & Co. Beim 30. Real Circle auf Einladung von ERSTE BANK, ERSTE Immobilien KAG,<br />

IMMOunited, PwC und ImmoFokus stand ein Thema auf dem Programm, das in der Immobilienbranche derzeit<br />

lebhaft diskutiert wird: Zertifizierungen.<br />

Autoren: Patrick Baldia, Gerhard Fritz, Lisa Grüner, Rudolf Oezelt und Heimo Rollett<br />

B<br />

raucht man sie oder braucht man<br />

sie nicht? Wenn ja: Welche eignen<br />

sich für wen? Haben sie Einfluss<br />

auf die Bewertung von Immobilien?<br />

Wie aussagekräftig sind sie am Ende des Tages?<br />

Und: Schützen sie vor dem Greenwashing? Die<br />

Rede ist von Zertifizierungen, die die ökologische,<br />

soziale und ökonomische Qualität von<br />

Gebäuden dokumentieren. Davon gibt es<br />

mittlerweile zahllose. Aber nicht nur die unterschiedliche<br />

Verbreitung und uneinheitlichen<br />

Maßstäbe der verschiedenen Zertifizierungssysteme<br />

werfen Fragen auf. Sondern auch ihre<br />

Bedeutung in Zeiten von neuen Entwicklungen<br />

auf der Regulierungsseite – Stichwort EU-Taxonomie.<br />

Für die ausgewählten Immobilienprofis,<br />

die Ende Februar im Wintergarten des<br />

Erste Campus dabei waren, gab es also genug<br />

Gesprächsstoff.<br />

Zertifizierungen sind wichtig<br />

„Gebäudezertifizierungen spielen eine wichtige<br />

Rolle, einerseits für die Gesellschaft,<br />

andererseits um die Ziele der EU-Taxonomie<br />

zu erreichen, Daten zu sammeln und beurteilen<br />

zu können sowieden Planungsprozess<br />

generell besser zu machen“, startet Elisabeth<br />

Sardy-Rauter, Senior Manager im Bereich<br />

Bauen & Immobilien bei Ernst & Young in<br />

Gruppe A in das Thema. Michael Herbek,<br />

Abteilungsleiter Projektentwicklung bei der<br />

BUWOG stellt fest, dass Zertifizierungen in<br />

der früheren Vergangenheit für Immobilienentwickler<br />

nicht so relevant waren, für den<br />

Investor und den Global Exit hingegen schon.<br />

„Vor allem bei den Gewerbeimmobilien sind<br />

Zertifizierungen ein Muss, diese Entwicklung<br />

beobachten wir aber auch im Wohnbau. Zukünftig<br />

müssen Zertifizierer ein Angebot liefern,<br />

um die gesamte Bandbreite für den Entwickler<br />

sauber und transparent abwickeln zu<br />

können“, so Herbek. „Ideal wäre ein Zertifikat,<br />

dass in mehrere Richtungen, also für verschiedene<br />

Stakeholder, eine Aussage treffen<br />

kann, z.B. für den Entwickler, den Investor<br />

und den Endkunden/Nutzer (Mieter/Käufer),<br />

denn auch letztere fragen zunehmend nach<br />

nachhaltigen Qualitätsmerkmalen.“<br />

Markus Huber, Managing DirectoDirector<br />

CC CC Real Project Management, hakt bei<br />

Relevanz von Zertifikaten ein. „Ich habe zwei<br />

Brillen auf, die CC Real ist Bestandshalter<br />

mit eigenen Immobilien und ich bin ÖGNI-<br />

Auditor bzw. EU-Taxonomie Advisor. Bei<br />

unseren Eigentümern und Kunden gewinnt<br />

das Thema zunehmend an Relevanz. Auch<br />

das Thema der Investitionen für „S“ in ESG<br />

kann man mit Eigentümern jetzt besprechen,<br />

früher war schon die zusätzliche Ausstattung<br />

im Fahrradraum ein Problem. Wien Mitte<br />

und die Millennium City wurden vor kurzem<br />

mit einem DGNB Platin Zertifikat ausgezeichnet.<br />

Es zeigt sich, dass obwohl Eigentümer<br />

bereits eine gute Bewertung erhalten haben,<br />

sie durchaus an weiteren Verbesserungen interessiert<br />

sind. Bei Ansuchen um eine Finanzierung<br />

ist die erste Frage, welches Zertifikat<br />

angestrebt wird und inwieweit das Gebäude<br />

die EU-Taxonomie erfüllt. Beim Neubau ist<br />

dabei die Nachweisführung leichter, im Altbau<br />

bzw. Bestand sind das größte Problem<br />

die fehlenden Gebäudedaten.“<br />

94 ImmoFokus


„Zertifikate geben<br />

die Sicherheit, dass<br />

Nachhaltigkeit und auch<br />

die EU-Taxonomie korrekt<br />

abgebildet wurden.“<br />

Anna-Vera Deinhammer,<br />

ÖGNI<br />

Daten und Verknüpfungen<br />

Anna-Vera Deinhammer, zuständig für Internationale<br />

Beziehungen und Kommunen<br />

bei ÖGNI stimmt dem zu und ergänzt: „Das<br />

Thema Zertifizierung ist seit einem Jahr in<br />

dieser Intensität im Bewusstsein angelangt.<br />

Vorzertifikate spielen nun eine große Rolle,<br />

sie zeigen, ob ein Gebäude überhaupt EU-<br />

Taxonomie-fähig ist.“ Interessant findet<br />

Deinhammer Herbeks Idee eines Zertifikats<br />

für verschiedene Stakeholder. „Alle Daten,<br />

die man für eine Gebäude braucht, sind ja<br />

vorhanden, aber es interessiert nicht jeden<br />

alles. Wer die Risikobewertung für die Finanzierung<br />

macht, interessiert sich zwangsläufig<br />

für etwas anderes als der Endkunde.“<br />

Wichtig bei den Zertifikaten ist die Qualität.<br />

„ÖGNI und DGNB sind Gutachten, für die die<br />

Adviser und Auditoren verantwortlich sind.<br />

Man sieht durch die Finanzierungsproblematik,<br />

dass keiner Stranded Assets produzieren<br />

will und daher legt der Markt großes<br />

Augenmerk darauf.“ Die Unsicherheit am<br />

Immobilienmarkt ist groß, weil die EU-Taxonomie-Verordnung<br />

noch nicht ausformuliert<br />

ist und nur die Kriterien für die sogenannten<br />

„Substantial Contributions“ für die ersten<br />

zwei Schutzziele ausformuliert wurden.<br />

„Zertifikate stoßen auch an ihre Grenzen, da<br />

sie eine Momentaufnahme des Zustandes des<br />

Gebäudes zu dem Datum, wo es gerade geprüft<br />

wurde, sind.“ Dazu ergänzt Huber, dass<br />

Zertifikate im Bestand nur begrenzt gültig<br />

„Große Volumina ohne<br />

Zertifizierungen zu<br />

finanzieren, geht heute<br />

nicht mehr.“<br />

Roman Eisenmagen,<br />

Erste Bank<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

95


sind und man diese immer wieder erneuern<br />

muss, währenddessen diese im Neubau unbegrenzt<br />

gültig sind, auch wenn sich in zehn<br />

Jahren die Standards verändern.<br />

Erneute Prüfung nach zehn Jahren<br />

Deinhammer sieht das kritisch: „Es wäre<br />

sinnvoll, aufgrund der Volatilität der Vorgaben<br />

Neubauten ebenfalls nach zehn Jahren<br />

nochmals zu prüfen und diese mit Ertüchtigungsmaßnahmen<br />

wieder auf Gold, Platin<br />

oder Kristall zu zertifizieren.“<br />

Sardy-Rauter wirft die Frage ein, ob es nicht<br />

genüge, nach den Kriterien der EU-Taxonomie<br />

zu bauen oder ob es ohne Zertifikate<br />

nicht gehe. Herbek denkt, dass Zertifizierungen<br />

das Leben langfristig leichter machen,<br />

weil nur ein Dokument gebraucht wird, um<br />

zu zeigen, dass die Taxonomie eingehalten<br />

wurde. „Es ist für alle Handelnden effizienter<br />

in der Nachweisführung. Im Neubau ist es<br />

wichtig, die Dokumente griffbereit zu haben.<br />

In diesem Zusammenhang sollte man auch<br />

das Thema Digitalisierung mitnehmen und<br />

sich ansehen, wie BIM, Zertifizierung, Dokumentation<br />

etc. zusammengeführt werden<br />

können“, so der Abteilungsleiter.<br />

„In der Bewertung können<br />

wir nur das darstellen, was<br />

der Markt honoriert.“<br />

Wolfgang Fessl,<br />

Reinberg & Partner<br />

Arbeitserleichterung<br />

Deinhammer hakt ein und findet die Verknüpfung<br />

von Zertifikaten und BIM interessant<br />

für den Workflow der Auditoren. „Das<br />

ist ähnlich wie bei der digitalen Baueinreichung<br />

bei der Stadt. Es erleichtert die Arbeit<br />

und macht sie vergleichbar. Dass man selbst<br />

in der EU-Taxonomie nachschauen kann, ist<br />

unbestritten, aber ein Zertifikatersteller bzw.<br />

ein Auditor ist nicht integraler Bestandteil<br />

des Projektteams, das ist jemand von außen<br />

wie ein Schiedsrichter, der im Idealfall den<br />

gesamten Planungsprozess begleitet und die<br />

Prozessqualität nachschärft. Da ist es schon<br />

einfacher, wenn man sich auf ein Schema<br />

berufen oder der Schwarmintelligenz eines<br />

Zertifikats bedienen kann, wenn man z.B.<br />

Platin erreichen will.“ Huber sieht das genauso.<br />

„Eine unabhängige Prüfung ist wichtig,<br />

sobald man das Objekt verkaufen will.<br />

Eine Selbstbewertung würde jeder Käufer in<br />

Frage stellen. Zusätzlich erleichtert es auch<br />

dem Projektteam die Abwicklung und es vereinfacht<br />

den Prozess. Darüber hinaus arbeitet<br />

die DGNB bereits an einer Integration, um<br />

künftig die EU Taxonomie Konformität zusammen<br />

mit der Zertifizierung bewerten zu<br />

können.“ Deinhammer sieht es auch so, dass<br />

die EU-Taxonomie im Zertifikat abgebildet<br />

werden soll. „Europaweit ist eine Datenarchitektur<br />

angedacht und die Daten müssen<br />

von externen Prüfern kommen. Wir bereiten<br />

96 ImmoFokus


„Ideal wäre ein Zertifikat,<br />

das für verschiedene<br />

Stakeholder eine Aussage<br />

treffen kann.“<br />

Markus Herbek,<br />

BUWOG<br />

uns inhaltlich darauf vor, so wenig Daten wie<br />

nötig für so viel Aussage wie möglich zu sammeln.<br />

Unsere Auditoren teilen mit uns ihre<br />

Erfahrungen aus der Praxis die technischen<br />

Kriterien der EU Taxonomie betreffend, dieses<br />

Wissen wird vom ÖGNI-Team gesammelt<br />

„Positive Rückkoppelungen<br />

sind notwendig, um<br />

Immobilienbesitzer zu<br />

motivieren, einen ,grünen‘<br />

Fahrplan zu machen und<br />

umzusetzen.“<br />

Anna Geher,<br />

Otto Immobilien<br />

und über Thinktanks wieder nach Brüssel<br />

retour gemeldet. Ein weiterer Vorteil, wenn<br />

man bei einer Zertifizierung teilnimmt, ist,<br />

dass man Teil einer großen Familie ist und<br />

der Erfahrungsschatz der Gesamtqualität<br />

zugutekommt.“ Herbek bestätigt, wie wichtig<br />

die Begleitung von Projekten ist, um die<br />

Nachhaltigkeitsziele zu erreichen.<br />

Challenge: Zertifikate-Dschungel<br />

„Das Thema ‚Gebäudezertizierungen und<br />

ESG‘ begleitet uns generell seit den letzten<br />

drei, vier Jahren“, eröffnet Nadja Hafez, Geschäftsführende<br />

Gesellschafterin ADEQAT<br />

Investment Services, die Diskussionsrunde<br />

der Gruppe F. Der legislative Grundstein<br />

mit EU-Taxonomieverordnung und Offenlegungsverordnung<br />

die erstmalig Kategorien<br />

von ESG-Finanzprodukten etabliert, geben<br />

einen klaren Rahmen vor. „Aber was wir<br />

sehen, ist, dass die Gebäudezertifizierungen<br />

noch nicht automatisch diese Taxonomie-<br />

Verordnungen erfüllen.“ Es wäre wünschenswert,<br />

in diesem Punkt ist sich die Runde rasch<br />

einig, wenn wenn es Vereinheitlichungen<br />

am Markt - und nicht diesen Zertifikate-<br />

Dschungel geben würde. Wobei nicht jede<br />

Assetklasse betroffen ist, wie Matthias Nödl,<br />

Senior Counsel Cerha Hempel, kritisch anmerkt:<br />

„Ich bin hauptsächlich im Wohnbau<br />

und Leasure Lodging tätig. In diesen Bereichen<br />

steckt, abgesehen von den großen<br />

Neubauprojekten, diese Thematik noch in<br />

Kinderschuhen.“ Dadurch bestehe bei vielen<br />

Mandanten eine große Unsicherheit, teilweise<br />

der Eindruck entstehen könnte, man<br />

braucht ein Zertifikat, um erfolgreich zu<br />

sein.“ Mitunter würden auch nur die Kosten,<br />

nicht aber die Vorteile gesehen.<br />

„Braucht es die Zertifikate generell? Wenn ja,<br />

sollte man das nicht vereinheitlichen?“, fragt<br />

Gerald Kerbl, Steuerberater und Partner TPA,<br />

in die Runde. Im Moment richtet sich alles<br />

nach Investor. „Ist es ÖGNI, DGNB, BREEAM<br />

oder LEED. Bei den Deutschen sehen wir<br />

gerade wenig überraschend vor allem DGNB<br />

und ÖGNI. Wobei ÖGNI bei den Zertifikaten<br />

ein wenig die Nase vorn hat: ÖGNI-Zertifikate<br />

sind die einzigen, die es jetzt oder als erste geschafft<br />

haben eine EU-Taxonomie-Zertifizierung<br />

Add-on dazu zu haben. Auf den Punkt<br />

gebracht: „Im großvolumigen institutionellen<br />

Bereich sind Zertifikate schon seit länge-<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

97


„Bei unseren Eigentümern<br />

und Kunden gewinnt das<br />

Thema Zertifizierung<br />

zunehmend an Relevanz.“<br />

Markus Huber,<br />

CC Real<br />

„Zertifikate sind mit zu<br />

gebäudespezifisch und<br />

gehören größer gedacht.“<br />

Nadja Hafez,<br />

Adeqat<br />

„Unser Kunde ist der<br />

private Anleger. Dem ist ein<br />

Zertifikat nach<br />

ÖGNI völlig egal.“<br />

Peter Karl,<br />

Erste Immo KAG<br />

rem State of the Art“. „Auch im Wohnungsneubau“,<br />

merkt Gabriela Hauer, Leitung<br />

Immobilienkunden im Team Gewerblicher<br />

Wohnbau der ERSTE BANK, an. „Im Bestand<br />

ist es im Wohnbau bedeutend schwieriger“.<br />

Die Erste Bank habe sich zu „grünen“ Neufinanzierungen<br />

verpflichtet. Große Projekte<br />

wurden auch schon in der Vergangenheit<br />

zertifiziert. Auch Hauer plädiert für eine Vereinheitlichung:<br />

„Standardisierung. Würde<br />

vieles erleichtern“.<br />

Zertifikate zu gebäudespezifisch?<br />

„Zertifikate sind mit zu gebäudespezifisch<br />

und gehören größer gedacht“, bringt Hafez<br />

einen neuen Aspekt in die Diskussion ein.<br />

ESG-Themen werden immer stärker in die<br />

Bewertung einfließen. „Wir stehen am Anfang<br />

der Diskussion“, merkt Anna Schimmer,<br />

Rechtsanwältin bei PwC Legal, an: „Was<br />

nachhaltig ist, ist ja stark im Wandel. Das<br />

heißt, was heute noch grün ist oder als nachhaltig<br />

gilt, kann ja morgen wieder anders<br />

beurteilt werden.“<br />

Ein Manko haben alle Zertifikate: Sie hinken<br />

der technischen Entwicklung hinterher. Dazu<br />

Nödl: „Das ist zwangsweise der Fall. Technische<br />

Entwicklung überholen schnell die Regularien.<br />

Ö- oder DIN-Normen, EU-Normen<br />

– überall hinkt das Regelwerk hinter.“<br />

„Die vielen unterschiedlichen Zertifikate<br />

führen zu einem erheblichen Beratungsaufwand“,<br />

so Schimmer. „Da geht es um Details<br />

zur EU-Taxonomie-Konformität, Kosten-/<br />

Nutzen-Bewertungen und um den Investitions-<br />

sowie Umgestaltungsbedarf.“ Immer<br />

häufiger werden auch Green Leases diskutiert.<br />

Diskutiert, aber selten abgeschlossen.<br />

Denn wie könne man eine nicht-nachhaltige<br />

Nutzung sanktionieren? Schimmer sieht hier<br />

vor allem positive Incentives. „Es geht darum,<br />

Anreize zu schaffen.“<br />

Druck wird größer<br />

„Die Praxis bei der Vertragsgestaltung zeigt<br />

ganz klar, negative Konsequenzen bei der<br />

Verletzung von irgendwelchen Vorgaben in<br />

der Richtung finden so gut wie keinen Konsens.<br />

Das scheitert oft schon am Vertragsabschluss,<br />

weil viele Vermieter sagen, dann<br />

miete ich etwas anderes, was günstiger ist<br />

oder wo ich diese Vertragsstrafe oder negativen<br />

Konsequenzen nicht habe. Bei Mietverträgen<br />

ist es generell schwierig, Sanktionen<br />

festzumachen“, so die PwC-Legal-Expertin<br />

weiter. Viele Mietverträge beinhalten bereits<br />

eine Vielzahl an Konventionalstrafen. Also<br />

das hat dann kaum einen Effekt. Kündigungsgründe<br />

daraus zu generieren, ist schwierig.“<br />

„Internationale Konzerne, die ich betreuen<br />

darf, ziehen das aber trotzdem stringent<br />

durch“, merkt Kerbl an. „Da gibt es eigentlich<br />

ein Verständnis von ESG im Konzern und das<br />

ist halt in jedem Vertrag drin. Da hatten wir<br />

nicht nur einmal Diskussionen mit Mietern<br />

und das eine oder andere Mietverhältnis ist<br />

auch schon einmal daran gescheitert, weil er<br />

gesagt hat, das interessiert mich jetzt nicht,<br />

ins Blaue hinein an deinen zukünftigen ESG-<br />

Konzepten mitzuwirken.“<br />

Für Hafez steht jedenfalls fest, dass in Zukunft<br />

der Druck größer werden wird, sich daran<br />

zu halten. „Die Frage am Ende des Tages<br />

wird immer sein: Wer zahlt es? Wer zahlt die<br />

Konsequenzen oder die Zertifizierung? Wer<br />

zahlt die Investitionen, die von Nöten sind,<br />

um die Zertifizierung zu bekommen?“, hält<br />

Nödl abschließend fest.<br />

Haben Zertifikate ein Ablaufdatum?<br />

„Ob Zertifikate das Ende der Fahnenstange<br />

sind, ist noch nicht klar. Vielleicht werden<br />

wir stattdessen einschlägige Monitorings<br />

sehen. Klar ist nur, dass uns das Thema<br />

Nachhaltigkeit weiter begleiten wird“, bringt<br />

Roman Eisenmagen, Leiter Gewerblicher<br />

Wohnbau bei der Erste Bank, den Grundtenor<br />

auf Tisch D ganz gut auf den Punkt.<br />

Beispielsweise hält es auch Stephan Pasquali,<br />

Geschäftsführer Neubau bei der 3SI Immogroup,<br />

für möglich, dass Zertifikate von einem<br />

anderen Monitoring-Tool ersetzt werden<br />

könnten. Im Moment wären Zertifikate noch<br />

der beste Standard, der am Markt anerkannt<br />

werde.<br />

Allerdings sei der Prozess der Zertifizierung,<br />

vor allem für kleinere Unternehmen, die<br />

keine eigenen Experten beschäftigen, durchaus<br />

mit einigem Aufwand verbunden, so Pasquali<br />

weiter. „Wenn die Zusammenarbeit mit<br />

den Auditoren funktioniert, dann bekommt<br />

98 ImmoFokus


man aber auch sehr hilfreichen Input – etwa,<br />

was nachhaltige Gestaltungsmöglichkeiten<br />

betrifft“, sagt er.<br />

Wieso haben Zertifikate, wie man sie derzeit<br />

kennt, ein Ablaufdatum? Wolfgang Fessl, Geschäftsführer<br />

und Partner Reinberg & Partner<br />

Immobilienberatung, glaubt, dass sie aus<br />

einem Grund in absehbarer Zeit obsolet sein<br />

werden und durch ein anderes Instrument<br />

ersetzt oder entsprechend weiterentwickelt<br />

werden müssen: „Das langfristige Ziel muss<br />

die Kreislaufwirtschaft sein und da werden<br />

wir andere Richtlinien brauchen als jene, die<br />

heute Zertifikaten zugrunde liegen.“<br />

Für Finanzierung ausschlaggebend<br />

Aber geht es zumindest heute überhaupt<br />

ohne Zertifikat? „Je größer und professioneller<br />

ein Unternehmen ist, desto weniger geht<br />

es ohne Zertifizierung. Je mehr es in Richtung<br />

Mittelstand oder Wohnungsabverkauf geht,<br />

desto eher kann man auch ohne auskommen“,<br />

sagt Eisenmagen, nur um hinzuzufügen:<br />

„Große Volumina ohne Zertifizierungen<br />

zu finanzieren, geht tatsächlich nicht mehr.“<br />

„Im Investmentbereich geht ohne Zertifikate<br />

gar nichts. Auch die EU-Taxonomie wird dort<br />

immer wichtiger“, meint Kerstin Robausch-<br />

Löffelmann, Managing Director für Development<br />

bei Value One. Beim heimischen<br />

Developer würde man ausnahmslos alle<br />

Projekte zertifizieren lassen. „Wir lassen oft<br />

vorzertifizieren und haben dann einen richtigen<br />

Fahrplan, nach dem wir handeln“, so<br />

Robausch-Löffelmann. Nachsatz: „Das zahlt<br />

sich bei der Finanzierung schon aus.“<br />

„Als Grundfehler unseres Denkens sehe ich,<br />

dass es immer nur darum geht, ein Stückchen<br />

vor dem Mitbewerber zu sein“, spricht Fessl<br />

einen wichtigen Punkt an. Dabei sei das in<br />

Wirklichkeit völlig unerheblich. Die Frage<br />

„Gebäudezertifizierungen<br />

sind wichtig, um Daten<br />

zu sammeln und den<br />

Planungsprozess generell<br />

besser zu machen.“<br />

Elisabeth Sardy-Rauter,<br />

EY<br />

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<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

99


sei nicht, wo ich als Nächstes hinmöchte,<br />

sondern, wo wir hinmüssen. Und das sei wie<br />

gesagt die Kreislaufwirtschaft. „Jetzt müssen<br />

wir die ganzen kleinen, unangenehmen<br />

Schritte machen, um irgendwann dort hinzukommen“,<br />

meint Fessl.<br />

Strafen für Greenwashing<br />

Auch für Anna Geher, Leiterin der Abteilung<br />

für Immobilienbewertung bei Otto<br />

Immobilien, ist ein Umdenken gefragt. „Die<br />

Energiekosten steigen und das haben wir<br />

budgetiert, aber den Klimaschutzfahrplan<br />

haben wir nicht budgetiert“, sagt sie. Es gelte,<br />

langfristiger zu denken. Gleichzeitig hält sie<br />

auch positive Rückkoppelungen für notwendig,<br />

um Immobilieneigentümer – private wie<br />

institutionelle – dazu zu motivieren, einen<br />

Fahrplan zu machen und auch umzusetzen.<br />

„Es sollte aber auch negative Rückkoppelungen<br />

in Form von Strafen für die geben, die<br />

beispielsweise Zertifikate nur für Greenwashing<br />

nutzen“, hält Geher fest.<br />

Robausch-Löffelmann wünscht sich vom Gesetzgeber<br />

vor allem „sehr viel mehr Klarheit“.<br />

„Wir wissen nicht, wohin sich die EU-Taxonomie<br />

entwickelt und was sie alles abdecken<br />

wird, da die entsprechenden Richtlinien ja<br />

noch nicht definiert wurden“, erklärt die Expertin.<br />

Bei Value One gehe man daher davon<br />

aus, dass man bei Projekten die aktuellen<br />

Vorgaben zu 30 Prozent übererfüllen müsse,<br />

damit die Objekte auch in zehn, 15 Jahren<br />

noch werthaltig sind.<br />

Spielen Zertifikate bei der Bewertung eine<br />

Rolle? Experte Fessl sieht Parallelen zu Energieausweisen.<br />

Als sie eingeführt wurden,<br />

habe jeder geglaubt, dass sie etwas bringen.<br />

„Sowohl am Markt als auch bei der Bewertung,<br />

hat das jedoch niemanden interessiert“,<br />

hält Fessl fest. Auch Edelmetallplaketten<br />

wären zu Beginn noch am Markt hervorgestochen.<br />

Auf der Bewertungsseite hätten<br />

sie jedoch keine Rolle gespielt, sondern ausschließlich<br />

auf der Vermarktungsseite.<br />

„Immer häufiger werden<br />

auch Green Leases<br />

diskutiert. Internationale<br />

Konzerne ziehen das<br />

stringent durch.“<br />

Gerald Kerbl,<br />

TPA<br />

Besseres Objekt teurer<br />

100 ImmoFokus


„Mit ‚Sustainability-linked<br />

Loans‘ sogar günstiger<br />

finanzieren als mit ‚Green<br />

Loans‘.“<br />

Tomas Tischler,<br />

ÖRAG<br />

„Im institutionellem<br />

Wohnungsneubau sind<br />

Zertifikate heute<br />

State of the Art.“<br />

Gabriele Hauer,<br />

Erste Bank<br />

„Es braucht verbindliche<br />

Regelungen, die auch<br />

einzuhalten sind.“<br />

Anita Körbler,<br />

trovato<br />

„In der Bewertung können wir nicht sagen:<br />

Das ist ein Gold- oder Platin-Zertifikat und<br />

das macht so und so viel aus. Wir können<br />

nur das darstellen, was der Markt honoriert.<br />

Und wenn er es nicht honoriert, weil es am<br />

Markt genügend Gebäude mit Plaketten gibt,<br />

dann ist das halt so“, erklärt Fessl. Am Ende<br />

des Tages gehe es darum, welches das bessere<br />

Objekt ist. „Und das drückt sich nur zum Teil<br />

in Kriterien wie Energiekennzahlen aus, sondern<br />

meistens eher in der Mieterbonität oder<br />

der Lage. „Wenn ein Gebäude teurer verkauft<br />

wurde, dann meistens deswegen, weil es das<br />

bessere Objekt ist“, bringt es Fessl auf den<br />

Punkt.<br />

„Ich sehe das insofern differenzierter, als dass<br />

wir mit der EU-Taxonomie auch eine Rückkoppelung<br />

haben bei Projekten, die Taxonomie-fähig<br />

sind“, erwidert Geher. Wie sich das<br />

jetzt konkret in der Bewertung niederschlage,<br />

könne sie zwar nicht beziffern. „Vermutlich<br />

noch nicht“, sagt sie. Aber in Zukunft werde<br />

sich das sicher auf die Werte auswirken. Die<br />

angesprochene Rückkoppelung gebe es beim<br />

Energieausweis überhaupt nicht. „Deswegen<br />

hat es auch keinen Unterschied gemacht, ob<br />

ein A oder ein D draufsteht“, so Geher.<br />

Freiwillige Zertifikate bleiben<br />

„Freiwillige Zertifikate verlieren durch die<br />

EU-Taxonomie keineswegs an Bedeutung.<br />

Da sie mit der EU-Taxonomie nicht im Widerspruch<br />

stehen“, sagt etwa Thomas Tischler,<br />

Vorstand der ÖRAG, im Rahmen der<br />

Diskussion in Gruppe G. „Immobilien ohne<br />

Zertifizierung und EU-Konformität werden in<br />

Zukunft nicht mehr finanziert oder verwertet<br />

werden können. Über lange Sicht wird man<br />

mit „Sustainability-linked Loans“ sogar günstiger<br />

finanzieren können als jetzt mit „Green<br />

Loans“, fügt er hinzu.<br />

Alfred Ripka, Director für ESG Regulierung<br />

und Prüfung bei PwC, ist überzeugt, dass sich<br />

die Kriterien, die hinter den Zertifikaten stehen,<br />

an die EU-Taxonomie anpassen müssen.<br />

Die Zertifikate werden alles daran legen, dass<br />

sie auch die Vorgaben der EU-Taxonomie<br />

erfüllen. Für Fabian Weyss, Architect, Project<br />

Development Manager DLH Deutsche Logistik<br />

Holding bedeutet dies allerdings nicht,<br />

dass die EU-Taxonomie die Zertifikate ablösen<br />

werde. „Die freie Wahlmöglichkeit zwischen<br />

den Zertifikaten wird weiter entscheidend<br />

sein.“ An Anpassungen führt allerdings<br />

kein Weg vorbei.<br />

Anpassung notwendig<br />

Ripka berichtet von Kunden, die wenig Verständnis<br />

dafür haben, dass ein Gebäude, das<br />

früher Platin-zertifiziert wurde, plötzlich<br />

nicht mehr der EU-Taxonomie entspricht.<br />

„Die Kriterien der Zertifikate müssen adaptiert<br />

beziehungsweise mit den EU-Vorgaben<br />

harmonisiert werden“, sagt er. Er sieht aber<br />

auch, dass die Kriterien der EU laufend angepasst<br />

und verschärft werden.<br />

Die Bestimmungen der EU-Taxonomie gehen<br />

in die richtige Richtung, man sehe aber, dass<br />

die Bestimmungen von technischen Expertengruppen<br />

erarbeitet werden: „Die sehen,<br />

was heute technisch möglich ist, können aber<br />

nicht beurteilen, ob das realistisch ist oder<br />

was das kostet. Aber es liest sich gut.“ Grundsätzlich<br />

bezweifelt er, dass der Plan der EU<br />

aufgeht, alle Gebäude grün zu machen. Bei<br />

bestehenden Gebäuden wird die Taxonomie-<br />

Konformität schwer herzustellen sein. „Ein<br />

Gebäude mit einer Glasfassade ist nur mit immensen<br />

Investitionen klimafit zu machen.“<br />

„Auch iim Neubau gibt es Grenzen, die nicht<br />

überschritten werden können.“, gibt Weyss<br />

zu bedenken. Ripka ist überzeugt davon, dass<br />

auch in Zukunft Gebäude finanziert werden<br />

können, die nicht den strengen Auflagen<br />

entsprechen, es werde aber unterschiedliche<br />

Konditionen geben. „Es ist aber nicht verboten,<br />

nicht Taxonomie-konforme Gebäude zu<br />

bauen“.<br />

Daten brauchen Struktur<br />

Ein weiteres Problem im Bestand ist die<br />

schlechte Datenlage: „Häufig gibt es zu wenig<br />

oder zu ungenaue Daten. Bei vielen Objekten<br />

gibt es nur einen Zähler und keine Subzähler“,<br />

lenkt Tischler die Diskussion auf das<br />

Thema Daten. Er ist überzeugt, dass in einem<br />

ersten Schritt in die Datenerhebung investiert<br />

werden muss. Erst dann habe man eine Basis<br />

zur Entwicklung von Strategien. Für Manuel<br />

Oberaufner, Head of Product Devleopment<br />

bei IMMOUnited stellt sich die Frage, woher<br />

die Daten kommen und wie man die Daten<br />

bündeln kann. „Hier wird noch viel Entwicklungsarbeit<br />

zu leisten sein, da ist man noch in<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

1<strong>01</strong>


„Im Moment sind<br />

Zertifikate noch der beste<br />

Standard, der am Markt<br />

anerkannt wird.“<br />

Stephan Pasquali,<br />

3SI Immogroup<br />

„Im Investmentbereich geht<br />

ohne Zertifikate gar nichts.<br />

Auch die EU-Taxonomie<br />

wird dort immer wichtiger.“<br />

Kerstin Robausch-Löffelmann,<br />

value one holding<br />

„Wir wünschen uns eine<br />

standardisierte Gebäude-<br />

Zertifizierung wie das<br />

Pickerl fürs Auto.“<br />

Sebastian Sturmer,<br />

Erste Immo KAG<br />

einem sehr frühen Stadium.“ Für ihn ist die<br />

Datensammlung das eine, die Strukturierung<br />

das andere. „Im Optimalfall wird man die<br />

Daten in Echtzeit monitoren können.“ Für<br />

Reporting werde man in Zukunft aber viel<br />

mehr Daten benötigen, daraus können sich<br />

aber auch Chancen ergeben. Viele Daten<br />

sind derzeit noch analog, auf Zetteln oder auf<br />

Listen. „Lösungen, die Daten zu automatisieren,<br />

digitalisieren und kompilieren sind die<br />

Herausforderung, vor der die Unternehmen<br />

stehen. Denn Zahlen werden immer mehr<br />

steuerungsrelevant für die Unternehmen“,<br />

bringt es der Experte auf den Punkt.<br />

In Zukunft werden sich viele Firmen auch mit<br />

dem Thema Berichtspflicht auseinandersetzen<br />

müssen. „Seit 2<strong>01</strong>6 gibt es die ‚Non-Financial<br />

Reporting Directive‘, hier müssen alle<br />

Unternehmen mit mehr als 500 Mitarbeitern<br />

berichten. Ab 2025 verpflichtet die ‚Corporate<br />

Sustainability Reporting Directive‘ alle<br />

anderen großen Kapitalgesellschaften zu<br />

jährlichen Nachhaltigkeitsberichten.“, erklärt<br />

Riepl. Das Reporting wird sehr stark die<br />

Strategie der Unternehmen treiben, „es wird<br />

aber nur das betrachtet werden, was berichtet<br />

werden muss, weil man sich dann besser verkaufen<br />

kann.“<br />

Standardisierung angesagt<br />

Für Franz Pöltl, Geschäftsführender Gesellschafter<br />

bei EHL Investment Consulting,<br />

stehen bei den Zertifizierungen die Zeichen<br />

auf Standardisierung. „Das ist auch das, was<br />

„Die freie Wahlmöglichkeit<br />

zwischen Zertifizierungen<br />

wird weiter entscheidend<br />

sein.“<br />

Fabian Weyss,<br />

DLH Estate Austria<br />

sich viele Marktteilnehmer von der EU-Taxonomie<br />

erwarten. Vor allem auf Seiten der<br />

Developer, die nicht wissen können, an wen<br />

sie schlussendlich verkaufen. Jeder Investor<br />

hat seine eigenen Vorstellungen“, sagt er.<br />

In einer Sonderstellung sieht sich Wolfgang<br />

Scheibenpflug, Geschäftsbereichsleiter Immobilien-<br />

und Standortmanagement Flughafen<br />

Wien AG: „Wir verkaufen nicht. Wir entwickeln,<br />

bauen und betreiben die Immobilien<br />

selbst.“ Für den Flughafen stelle sich die Frage<br />

nicht, wer die Immobilien im Fall der Fälle<br />

kauft.“ Im Standortwettbewerb sei allerdings<br />

ein Zertifikat bei internationalen Mietern<br />

stark nachgefragt. „Aus diesem Grund haben<br />

wir die Airport City als erstes Quartier in Österreich<br />

nach ÖGNI zertifizieren lassen“. Es<br />

sei ihm zu wenig gewesen einzelne Gebäude<br />

zu zertifizieren. Es war ein wichtiger, richtiger<br />

Schritt, denn immer mehr Mieter – nicht<br />

erst seit den stark steigenden Energiepreisen<br />

– fragen nach Zertifizierungen und Energiezahlen.<br />

Dass der Flughafen seit Jahresbeginn<br />

CO2-neutral betrieben wird, sei ein weiterer<br />

logischer Schritt in Richtung Nachhaltigkeit.<br />

„Nachdem wir keine Investoren haben oder<br />

international verkaufen, haben wir uns sehr<br />

früh für das ÖGNI-Zertifikat entschieden.<br />

Es hat einen hohen Stellenwert und ist für<br />

unsere Zwecke bestens geeignet“, erklärt<br />

Scheibenpflug.<br />

Im Kommen: Wohnbau-Zertifikate<br />

„Auch bei Wohnimmobilien sind Zertifikate<br />

stark im Kommen“, merkt Karin Schmidt-<br />

Mitscher, Bereichsleitung Wohnbau Erste<br />

Bank, an. „Ohne Zertifizierung wird es im<br />

Wohnbau bald nicht mehr gehen. Das betrifft<br />

sowohl die Finanzierung als auch den Wohnbau<br />

als Investment-Produkt“.<br />

„Unser Kunde ist der private Anleger. Dem ist<br />

ein Zertifikat nach ÖGNI völlig egal. Das Umweltzeichen<br />

kennt er aus dem Supermarkt<br />

von manchen Produkten“, erklärt Peter<br />

Karl, Geschäftsführer der ERSTE Immobilien<br />

KAG, wieso die großen Publikumsfonds sei-<br />

102 ImmoFokus


ÖGNI-Auditor oder Klimaaktiv-Auditor erledigt,<br />

ist egal.“ Ziel muss sein, es so einfach<br />

wie möglich zu machen: Bei einem EU-Taxonomie-Score<br />

von X gibt’s ein EU-Taxonomie-<br />

Zertifikat. Nachsatz: „Gibt’s kein Zertifikat,<br />

werden wir klare Abschläge sehen.“<br />

„Fürs Nachhaltigkeits-<br />

Reporting wird man in<br />

Zukunft viel mehr Daten<br />

benötigen.“<br />

Manuel Oberaufner,<br />

IMMOunited<br />

nes Hauses das Umweltzeichen schmückt.<br />

Die spannende Frage ist für ihn jedenfalls:<br />

„Welches Zertifikat nehme ich in Zukunft?“<br />

Die EU-Taxonomie werde über kurz oder<br />

lang einen neuen Standard setzen. „Wie das<br />

Pickerl beim Auto“, merkt Karl an. „Da gibt es<br />

einheitliche Standards. Keine unterschiedlichen<br />

Gewichtungen. Ist alles ok – bekommst<br />

du das Pickerl. FFallsnicht, dann eben nicht.“<br />

Bindens allerdings sei, dass das Pickerl von<br />

einer Fachwerkstatt kommt. „Wer mir das<br />

Pickerl macht, ist ja völlig egal, es muss nur<br />

eine zertifizierte Werkstatt sein. Ob das ein<br />

Zertifikate-Vergleich unmöglich<br />

„Das Problem ist, dass die einzelnen Kriterien<br />

unterschiedlich gewichtet werden – damit ist<br />

ein Vergleich der Zertifikate unmöglich“, wirft<br />

Pöltl ein. „Jedes Zertifikat ist ein Kind der Region,<br />

wo es entstanden ist“, ergänzt Scheibenpflug.<br />

Pöltl: „Ohne geht’s es nicht mehr. Ein,<br />

wie Peter Karl meint meint, Gebäudepickerl<br />

wird Verkehrsvoraussetzung werden. Wer keines<br />

hat – muss draußen bleiben“.<br />

„Im Wohnbereich aber“, so Peter Vcelouch,<br />

Rechtsanwalt und Partner bei Cerha Hempel,<br />

„muss man zwischen Neu- und Altbau unterscheiden.<br />

Im Altbau weiß man ohnehin,<br />

dass es anders ausschaut. Wenn jemand<br />

unbedingt diese Lage, diese Wohnung haben<br />

will, wird er möglicherweise das Fehlen eines<br />

Energieausweises oder einen ungünstigeren<br />

Energieausweis in Kauf nehmen.“<br />

Schwachstellen<br />

Doch auch die EU-Taxonomie hat Schwachstellen.<br />

Als allgemeiner Maßstab soll die Performance<br />

der 15 Prozent leistungsstärksten<br />

Immobilien des jeweiligen lokalen Marktes<br />

herangezogen werden. „Doch wie soll dies<br />

ohne Register gehen?“, fragt sich Karl. „In<br />

„Eine gute Datenbasis<br />

ist Grundlage jder<br />

Zertifizierung.“<br />

Lukas Weinwurm,<br />

IMMOunited<br />

„Marktteilnehmer erhoffen<br />

sich von der EU-Taxonomie<br />

eine Standardisierung.“<br />

Franz Pöltl,<br />

EHL Investment Consulting<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

103


„Die Kriterien vieler<br />

Zertifikate müssen<br />

adaptiert beziehungsweise<br />

mit der EU-Taxonomie<br />

harmonisiert werden.“<br />

Alfred Ripka,<br />

PwC Österreich<br />

der Slowakei gibt es dieses Register bereits.“<br />

„Auch der Grad der Verbesserung bei der<br />

Sanierung ist schwierig nachweisbar“, bringt<br />

Schmidt-Mitscher in die Diskussion ein. Rückenwind<br />

in Sachen Zertifizierung kommt<br />

von den stark steigenden Energiepreisen.<br />

„Jetzt ist wirklich jedem bewusst, dass die<br />

Nachhaltigkeit auch einen ganz massiven<br />

wirtschaftlichen Aspekt hat“, so Karl. Stellt<br />

sich die Frage, ob es wirklich schon so viele<br />

gut zertifizierte Wohnungsobjekte gibt, dass<br />

ich wirklich die Wahl habe?“, fragt Scheibenpflug.<br />

Verbindliche Regeln gefragt<br />

„Ich bin mir sicher, dass uns das Thema Zertifizierung<br />

in Zukunft zunehmend betreffen<br />

wird, vor allem auch, wenn es um das Bauen im<br />

Bestand geht, weil wir ja heute schon erkennen,<br />

dass sich das mit der weiteren Bodenversiegelung<br />

so nicht ausgehen kann. Aber damit sich<br />

„Teilweise werden bei<br />

Zertifizierungen nur die<br />

Kosten, nicht aber die<br />

Vorteile gesehen.“<br />

Matthias Nödl,<br />

Cerha Hempel<br />

104 ImmoFokus


„Im Altbau können zu hohe<br />

Nachhaltigkeits-Standards<br />

für Privatanleger zum<br />

Problem werden.“<br />

Peter Vcelouch,<br />

Cerha Hempel<br />

„Das ÖGNI-Zertifikat hat<br />

einen hohen Stellenwert<br />

und ist für unsere Zwecke<br />

bestens geeignet.“<br />

Wolfgang Scheibenpflug,<br />

Flughafen Wien<br />

„Unterschiedliche<br />

Zertifikate führen zu<br />

einem erheblichen<br />

Beratungsaufwand.“<br />

Anna Schimmer,<br />

PwC Legal<br />

Sponsors<br />

DIAMOND<br />

PLATINUM<br />

GOLD<br />

SILVER<br />

FOUNDING PATRON<br />

SUPPORTING PARTNER<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

105


da was ändert, braucht es eben auch verbindliche<br />

Regelungen und die gilt es dann auch einzuhalten“,<br />

findet Anita Körbler, Gründerin und<br />

Geschäftsführerin trovato GmbH, im Rahmen<br />

der Diskussion der Gruppe C.<br />

„Ich vertrete die provokante These, was wird<br />

sich ändern? Wahrscheinlich nichts. Denn<br />

Zertifikate und Gutachten hat es immer<br />

schon gegeben. Nur wurden die Anforderungen<br />

immer weiter nach oben geschraubt.<br />

Möglicherweise kommt das Denken, dass die<br />

Anforderungen wieder ein bisschen nach<br />

unten geschraubt werden, um gewisse Kriterien<br />

zu erfüllen“, meint Kurt Rusam, COO<br />

Eyemaxx Real Estate Group.<br />

Sebastian Sturmer, Risk Management and<br />

Compliance ERSTE Immobilien KAG, betont<br />

wie wichtig es ist, dass Verordnungen, die<br />

auf europäischer Ebene erlassen werden,<br />

mit anderen Verordnungen harmonisieren.<br />

„Es bringt nichts, wenn ich auf der einen<br />

Seite Berichte nach der EU-Taxonomie Verordnung<br />

erstellen soll, mit Daten, die ich<br />

nicht habe und auf der anderen Seite steht<br />

die Datenschutz Grundverordnung, die es<br />

mir unmöglich macht, an solche Daten zu<br />

kommen“, hält Sturmer fest. Nachsatz: „Wir<br />

würden uns eine standardisierte Gebäude-<br />

„Das primäre Ziel muss die<br />

CO2-Neutralität sein.“<br />

Karin Schmidt-Mitscher,<br />

Erste Bank<br />

„US-Investoren kennen<br />

nur BREEM- oder LEED-<br />

Zertifikate.“<br />

Kurt Rusam,<br />

Eyemaxx<br />

Zertifizierung ähnlich wie das Pickerl fürs<br />

Auto wünschen.“<br />

„Für uns als ImmoUnited ist es wichtig, dass<br />

wir bei den vielen Zertifikaten den Überblick<br />

behalten. Was ich bisher mitbekommen<br />

habe, ist es oft schwierig, die einzelnen Daten<br />

zu vergleichen“, berichtet Lukas Weinwurm,<br />

Chief Product Officer, IMMOunited GmbH,<br />

von seinen Erfahrungen mit der Thematik.<br />

„Das Problem ist ja - und das weiß ich aus<br />

Gesprächen mit großen österreichischen<br />

Projektentwicklern - dass man heute seine Gebäude<br />

gar nicht mehr verkaufen kann, wenn<br />

man kein Zertifikat nachweisen kann. Aber<br />

oft stellt sich ja die Frage, welches der vielen<br />

am Markt befindlichen Zertifikate nehme ich<br />

überhaupt“, so Stevan Tomic, Senior Business<br />

Development Manager PAYUCA Parking Solutions<br />

zu einem wesentlichen Punkt, der auch<br />

in den anderen Gruppen diskutiert wurde. „Es<br />

ist doch in Österreich so, wenn du einem<br />

amerikanischen Investor gegenübersitzt,<br />

dann kennt der klimaaktiv und ÖGNI nicht.<br />

Dem sagen nur BREEM oder LEED etwas“,<br />

so Rosam zu den Zertifikate-Vorlieben USamerikanischer<br />

Investoren. Dabei habe<br />

ein ÖGNI-Zertifikat im Vergleich zu einem<br />

internationalen Zertifikat sehr hohen Anforderungen.<br />

106 ImmoFokus


Hier geht‘s<br />

zum Video<br />

www.immo-timeline.at<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

107


Frech<br />

gesagt<br />

„Quality First“<br />

„Sie müssen bitte kurzfristig übermorgen für Ihre Kollegin einspringen und die interne Auditprüfung<br />

absolvieren.“ Mein erster Gedanke: Wie jetzt? Denn natürlich war ich in meiner Ausbildung top auf das<br />

Wirtschaftsleben vorbereitet worden. Zertifizierungs-Audits gehörten jedoch nicht dazu.<br />

Kolumne: Anita Körbler<br />

I<br />

ch erinnere mich, als wäre es gestern<br />

gewesen. Gerade mal ein paar Wochen<br />

im ersten Job nach der Matura.<br />

Mit kaufmännischer Ausbildung in<br />

einem komplett technischen Umfeld. Viele<br />

neue Eindrücke, viel Interessantes zu lernen.<br />

Und mittendrin: die erkrankte, erfahrene<br />

Kollegin und ein anstehendes Audit rund um<br />

kürzlich im Unternehmen eingeführte ISO-<br />

Zertifizierungen.<br />

So überraschend mich die Nominierung einen<br />

Tag davor getroffen hatte, hieß es nun, alles<br />

rund um diese Prüfung in kürzester Zeit zu<br />

erfassen, zu verstehen und vor allem so zu<br />

behalten, dass alles perfekt umgesetzt werden<br />

konnte – denn Qualitätsmanagement hatte<br />

mich vom ersten Augenblick an interessiert.<br />

Mein perfektionistischer Hang zu Strukturen<br />

sowie meine Freude über standardisierte Vorgehensweisen<br />

trafen auf ein Feld, das all dies<br />

optimal verbunden hatte und von dem klar<br />

war, dass es sich hier nicht nur um eine kurze<br />

Trend-Erscheinung handeln würde.<br />

Das Audit selbst verlief erwartungsgemäß sehr<br />

korrekt, sehr streng sowie inhaltlich sehr tiefgehend.<br />

Und für mich extrem lehrreich, was die<br />

Einzelthemen betraf. Die Materie vermochte es,<br />

mich seit jener Zeit enorm zu faszinieren. Dies<br />

wurde nach Empfehlung der Prüfungskommission<br />

unternehmensintern ebenso an oberster<br />

Stelle beobachtet und so sah man in mir eine<br />

Zukunftshoffnung, die mit ihrer Expertise auch<br />

weitere innerbetriebliche Talente in anderen<br />

Ländern für diese neue Art von Qualitätssicherung<br />

begeistern sollte.<br />

Einfach anders<br />

Dass die Mühlen in südlicheren Gefilden dahingehend<br />

langsamer mahlen, brauche ich in<br />

diesem Kontext wohl nicht extra erwähnen.<br />

Aber irgendwie auch nachvollziehbar: da stellt<br />

sich dieses junge österreichische Mädchen supermotiviert<br />

vor die langjährigen Mitarbeiter<br />

südeuropäisch angesiedelter Niederlassungen<br />

und meint, mit neuen Ansätzen rund um<br />

Ablauf- und Durchführungsplanung und vor<br />

allem mit ihren vielen standardisierten Listen<br />

in irgendeiner Art Begeisterung für ein neues<br />

System wecken zu können.<br />

Es war schon ein steiniger Weg der Implementierung,<br />

nicht zuletzt, da es mir damals schon<br />

schwer gefallen war, den Satz „Wir haben das<br />

aber immer schon so gemacht“ zu akzeptieren.<br />

Zeugt dieser doch von Entwicklungsabwehr<br />

und dagegen bin ich offensichtlich schon seit<br />

jeher widerstandsfähig.<br />

Heute können wir es uns kaum mehr vorstellen,<br />

nicht zertifiziert zu arbeiten. So viele<br />

Abläufe sind mittlerweile erfolgreich standardisiert<br />

worden – egal ob in etablierten Unternehmen<br />

mit gereiften Strukturen oder in<br />

agil arbeitenden Start-Ups mit immer wieder<br />

neuen Prozessen.<br />

Doch wie passen derartige Standardisierungen<br />

in unser gerade so individualisiertes Arbeitsleben?<br />

Es bedarf neuer Spielregeln, um<br />

in neu aufbereiteten Spielfeldern erfolgreich<br />

agieren zu können.<br />

Strukturen. Prozesse. Menschen?<br />

Gesellschaftliche Normen in der Arbeitswelt<br />

sind dabei, sich weitgehend zu verändern. Was<br />

früher thematisch in den meisten Büros noch<br />

verpönt war, ist heute wichtig im Austausch<br />

zwischen den verschiedenen Generationen.<br />

Weil man Gesprächsthemen eben doch nicht<br />

standardisieren kann, wenn die Kreativität<br />

dabei nicht zu kurz kommen soll. Ein schnelles<br />

Update beim kollektiven Bürokaffee oder<br />

der gemeinsam genossenen Zigarette kann<br />

durchaus zu Anregungen und Impulsen rund<br />

um neue Produktideen führen.<br />

Wie weit wird hier unser Drang hinsichtlich<br />

Zertifizierungen reichen? Regeln wir in<br />

Zukunft nicht nur Strukturen und Prozesse<br />

sondern sogar auch Positionen und/oder<br />

Ideenimpulse?<br />

Fotos: REMG/trovato GmbH<br />

108 ImmoFokus


Ganz frech gesagt: Qualität ist ein Statussymbol<br />

unserer Zeit. So ist jedes einzelne Unternehmen<br />

dazu aufgerufen, für sich zu analysieren, welche<br />

Standardisierungen es in welchem Ausmaß und in<br />

welcher Ausgestaltung für sich braucht.<br />

Anita Körbler,<br />

trovato.immo<br />

Wird eine Führungsperson künftig auf einer Skala bewertet, je nachdem, wie<br />

kompetent sie in welchem Tätigkeitsfeld ist? Vor allem: reicht es, hard facts<br />

und Karriereambitionen zu bewerten oder wird auch die Analyse des Umfelds<br />

hier miteinfließen? Berechnet man soft skills wie etwa Kommunikationsfähigkeit,<br />

Verantwortungsgefühl, Führungsfähigkeit oder Empathie? Befragt man<br />

Mitarbeiter, zieht Rückschlüsse aus erfolgreichen Abschlüssen, krankheitsbedingten<br />

Fehltagen oder Kündigungen von Team-Mitgliedern?<br />

Anita Körbler<br />

Managing Partner trovato.immo<br />

Anita Körbler, MA, ist ideenreiche Branchenkennerin<br />

und Managerin mit Herz und Hirn. Körbler kann auf<br />

langjährige Erfahrung in Immobilienunternehmen<br />

sowie exklusive Projekte im öffentlichen Bereich<br />

(PPP) zurückblicken. Berufsbegleitend absolvierte<br />

sie erfolgreich zwei Studien im Bereich Wirtschaft<br />

und Public Communications, zeichnete jahrelang<br />

für verschiedene PropTech-Unternehmen als<br />

Geschäftsführerin verantwortlich und widmet sich<br />

der Beratung und Immobilienvermarktung sowie der<br />

Realisierung von Digitalisierungsprozessen in der<br />

Immobilienbranche.<br />

Oder holt man sich entsprechend repräsentative Werte über neueste Technologien<br />

und lässt künftig gar Künstliche Intelligenz darüber entscheiden, wer<br />

was wann wie wo warum zertifiziert und standardisiert werden soll.<br />

Spricht die Individualisierung, die in unserer Arbeitswelt präsent ist wie noch<br />

nie, tatsächlich für weitere Standardisierung? Oder wird es dadurch sogar<br />

noch wichtiger, Regelwerke vorzugeben? Wird der Vergleich dadurch gefördert<br />

oder ist in der Tat nur mehr dadurch möglich?<br />

Frei nach dem Motto „Her mit den Qualitätsproblemen – es gibt so viele Lösungen“<br />

ist es künftig vielleicht einfach sinnvoll, Mitarbeiter direkt in Standardisierungsprozesse<br />

einzubinden. Denn mehrere Sichtweisen können zu<br />

optimaleren Vorschlägen führen, die auch jedem Teammitglied das Gefühl<br />

geben, an den Entwicklungsgängen teilgenommen zu haben. Und derartiges<br />

Involvement trägt dazu bei, sich vermehrt in die Lösungsfindung einzubringen<br />

und in weiterer Folge auch deren Anwendung konsequenter zu forcieren.<br />

Denn genau dann wird Zertifizierung jeglicher Art nicht nur notgedrungen<br />

umgesetzt sondern auch erfolgreich gelebt. <br />

IMMOBILIENBEWERTUNG.<br />

Warum wir?<br />

Weil wir´s können.<br />

www.reinberg-partner.com<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

109


Zum Autor<br />

Gerald Beck ist seit April 2<strong>01</strong>7 Geschäftsführer der UBM<br />

Development Österreich GmbH. Zudem ist er in den<br />

Leitungsgremien der ÖGNI, der VÖPE und der österreichischen<br />

Bautechnik Vereinigung (ÖBV) aktiv.<br />

ÖGNI – gekommen, um DAS<br />

europäische Zertifikat zu sein!<br />

Kommentar: Gerald Beck<br />

Der Green Deal, der von der Europäischen Union im Dezember 2<strong>01</strong>9<br />

veröffentlicht wurde, ist ein umfassendes Programm zur Erreichung<br />

der Klimaneutralität Europas bis 2050. So weit – so gut – so bekannt…<br />

Gebäude spielen dabei eine wichtige Rolle, da sie einen beträchtlichen<br />

Anteil an Treibhausgasemissionen verursachen. Um diese Herausforderung<br />

zu bewältigen, fordert der Green Deal eine umfassende<br />

Modernisierung der Gebäude in der EU, um ihre Energieeffizienz und<br />

den Einsatz erneuerbarer Energien zu erhöhen.<br />

Berücksichtigung sozialer und ökonomischer Aspekte<br />

Hier kommt die ÖGNI/DGNB-Zertifizierung ins Spiel,<br />

da sie genau auf diese Anforderungen abgestimmt<br />

ist und eine umfassende Bewertung<br />

des gesamten Lebenszyklus eines<br />

Gebäudes durchführt, von der<br />

Planung, der Errichtung über die<br />

Nutzung bis hin zum Rückbau<br />

unter Berücksichtigung sozialer<br />

und ökonomischer Aspekte.<br />

Die EU-Gebäuderichtlinie wird<br />

erfüllt und ist damit ein wichtiger<br />

Beitrag zur Erreichung der<br />

Ziele des Green Deal.<br />

Es gibt jedoch auch andere Zertifikate,<br />

die dazu im Wettstreit stehen. Die Entwicklungen<br />

der jüngsten Zeit eröffnen jedoch<br />

die Chance, ein Zertifikat als großen Europäer zu etablieren.<br />

Welches? Nun, alles spricht für die ÖGNI/DGNB. Zum einen<br />

wegen des Brexit, mit dem sich das BREEAM Zertifikat aus Großbritannien<br />

vor die Tür des europäischen Hauses gestellt hat. Zum anderen<br />

zeigt sich, dass die LEED-Zertifizierung mit den zu erwartenden<br />

Bestimmungen der EU-Taxonomie Verordnung nur sehr schwierig in<br />

Einklang zu bringen sein wird.<br />

Climate Positive Europe Alliance<br />

Nicht so beim ÖGNI/DGNB Zertifikat. Die größten europäischen Länder<br />

haben sich daher zusammengetan, eine gemeinsame in Brüssel<br />

ansässige Organisation zu gründen, die die Interessen dieser Länder<br />

zur flächendeckenden Verbreitung dieses Zertifikats auf europäische<br />

Ebene wahrnimmt. Ihr Name? CPEA – das steht für „Climate Positive<br />

Europe Alliance“. Ihre Stärke? Das Engagement der einzelnen Gründungsmitglieder,<br />

im Falle der ÖGNI vertreten durch eine Power Frau:<br />

Anna-Vera Deinhammer.<br />

Die gute Nachricht dazu: die Europäische Kommission<br />

hat die Liste der Experten für<br />

die ausgewählte Arbeitsgruppe zur<br />

Unterstützung der Entwicklung der<br />

Renovation Wave Aktion „2050<br />

whole life-cycle performance<br />

roadmap“ unter dem Dach des EU<br />

High Level Construction Forums<br />

fertiggestellt und die Bewerbung<br />

der CPEA wurde genehmigt. Ein<br />

erster großer Erfolg der CPEA nach<br />

nicht einmal 2 Jahren Tätigkeit in<br />

Brüssel, zumal es sich nach den Maßstäben<br />

der Kommission, um eine relativ kleine<br />

Gruppe handelt, die sich aus pan-europäischen<br />

Experten zusammensetzt.<br />

Eine wirklich gute Nachricht für die ÖGNI, für die Nachhaltigkeit und<br />

für das hoffentlich baldige Alleinstellungsmerkmal dieses Qualitätszertifikats<br />

auf europäischem Parkett.<br />

Fotos: Weinwurm, Adobe Stock<br />

110 ImmoFokus


Zum Autor<br />

Karina Schunker startete ihre Karriere in der EHL-Gruppe im<br />

Vertrieb von Miet- und Eigentumswohnungen. 2<strong>01</strong>9 wurde<br />

ihr für EHL Wohnen die Prokura verliehen. Seit 2021 ist sie<br />

Geschäftsführerin von EHL Wohnen.<br />

Gebäudezertifizierungen als Mehrwert<br />

Kommentar: Karina Schunker<br />

Gebäudezertifizierungen sind gegenwärtig ein zentrales Thema,<br />

das vor allem für Eigentümer und Anleger einen wesentlichen Stellenwert<br />

in Bezug auf Immobilieninvestitionen eingenommen hat, wie<br />

wir bei EHL verstärkt beobachten. Ein besonderer Mehrwert ergibt<br />

sich daraus aber auch für Hausbewohner, sodass Zertifizierungen von<br />

nachhaltigen Gebäuden und die damit einhergehende<br />

Einhaltung diverser Direktiven heutzutage für alle Stakeholder<br />

an Relevanz und Wichtigkeit gewinnt. Sie ermöglicht<br />

dem Betrachter einen schnellen und substantiierten<br />

Überblick, unter welchen Maßstäben ein Gebäude<br />

errichtet wurde und ob es den gewünschten, zukunftsweisenden<br />

Ansprüchen gerecht wird. Die Hervorhebung<br />

bestimmter Punkte ist hierbei möglich.<br />

Einhaltung von Sicherheitsvorschriften<br />

Bewohner können sich beispielsweise bei zertifizierten<br />

Objekten darauf verlassen, dass das<br />

Haus nach den geltenden Sicherheitsvorschriften<br />

errichtet wurde und damit<br />

Gefahrensituationen berücksichtigt<br />

sind. Dies beinhaltet Fragestellungen<br />

zu den Themen<br />

Brandschutz, aber auch zu<br />

Naturkatastrophen, wie zum<br />

Beispiel Hochwasser- und<br />

Erdbebenrisiken.<br />

Weniger gefährlich, allerdings<br />

ebenso mit direkter<br />

Auswirkung für die Bewohner<br />

ist die Frage der Energieeffizienz.<br />

Aufgrund der stark gestiegenen Energiekosten ist die Leistbarkeit<br />

von Wohnraum für viele in den Fokus gerückt und zertifizierte<br />

Liegenschaften, welche die geforderten Energieeffizienzstandards<br />

erfüllen, haben einen klaren Wettbewerbsvorteil. Die Vorteile sind<br />

nicht nur auf monetäre Einsparungen abzustellen, sondern spiegeln<br />

sich vor allem auch in der Reduzierung von Emissionen wider. Dabei<br />

werden neue Umweltfreundlichkeitsstandards gesetzt, sodass vor<br />

allem die Nutzung erneuerbarer Energien und<br />

die damit verbundene Verringerung des CO2-<br />

Ausstoßes unterstützt und vorangetrieben<br />

werden sollen.<br />

Zeitgemäße Standards<br />

Ein Gebäudezertifikat hebt außerdem<br />

den Wert der Immobilie im<br />

Vergleich zu nichtzertifizierten<br />

Gebäuden und weist damit<br />

künftige Bewohner oder Eigentümer<br />

auf zeitgemäße<br />

Standards hin. Das ist<br />

gerade bei langfristigen<br />

Investitionsperspektiven<br />

wesentlich.<br />

In Summe ist ein Gebäudezertifikat<br />

nicht nur ein Gütesiegel,<br />

das dem Betrachter viele Vorteile<br />

aufzeigt, vielmehr geht es um die Bewusstseinserweiterung,<br />

dass Umweltfreundlichkeit und<br />

Nachhaltigkeit im Alltag gefördert und unterstützt werden<br />

sollen und jeder – ob Eigentümer oder Bewohner – einen<br />

wichtigen Beitrag leisten kann. Neben der Verringerung des persönlichen<br />

ökologischen Fußabdrucks und finanzieller Einsparungsmöglichkeiten<br />

während der Nutzung, ergibt sich langfristig gedacht<br />

außerdem eine höhere Lebensqualität.<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

111


Biodiversitätskrise<br />

Engagiert. Der Biodiversitätsforscher Franz Essl wurde als Österreichs Wissenschaftler des<br />

Jahres 2022 ausgezeichnet. Er sieht sich als mahnende und erklärende Stimme zum Thema.<br />

Autor: Lisa Grüner<br />

V<br />

om Verlust der Artenvielfalt<br />

wissen wir alle, schon lange.<br />

Doch wozu brauchen wir<br />

Biodiversität überhaupt? „Sie<br />

ernährt uns, liefert Rohstoffe, stellt Wirkstoffe<br />

für Arzneimittel bereit, dient der Erholung,<br />

schützt uns vor Naturgefahren - eine Liste,<br />

die man endlos fortführen könnte“, erklärt<br />

der Biodiversitätsforscher Franz Essl, der vom<br />

Klub der Bildungs- und Wissenschaftsjournalisten<br />

als Österreichs Wissenschaftler des Jahres<br />

2022 ausgezeichnet wurde. Sein Engagement<br />

dient der Wissenschaftsvermittlung und<br />

er ist eine mahnende und erklärende Stimme<br />

zur gegenwärtigen Biodiversitätskrise. Der<br />

Verlust der Artenvielfalt steht auch im Mittelpunkt<br />

seiner Forschung an der Universität<br />

Wien. Mit seiner Auszeichnung erhält das<br />

Thema Artenvielfalt wieder Popularität.<br />

Naturschutzinteresse<br />

Doch wie kam es zu dem Karriereverlauf bis<br />

zum Professor am Department für Botanik<br />

und Biodiversitätsforschung an der Universität<br />

Wien? „Die Frage, warum man beginnt,<br />

sich für Themen zu interessieren, ist nicht so<br />

leicht zu beantworten“, so der bodenständige<br />

Oberösterreicher. „Ich bin als Kind in der<br />

Fotos: SkokanitschFotografie Franz Essl<br />

112 ImmoFokus


Nähe von Steyr am Bauernhof aufgewachsen,<br />

hatte einen engen Kontakt zu Pflanzen<br />

und Tieren, habe gerne im Garten geholfen<br />

und im Freien gespielt. Daher kommen das<br />

Grundinteresse und die Liebe an der Natur.<br />

Jetzt ist mein Beruf meine Berufung, und ich<br />

finde es schön, wenn man was hat, was einen<br />

interessiert und motiviert.<br />

Franz Essls Berufswahl war nach der Matura<br />

klar, er ging nach Wien, um Biologie zu studieren.<br />

„Damals galt mein Hauptinteresse<br />

dem Naturschutz. Ich wollte mich mit der<br />

Natur, die uns umgibt, beschäftigen, auch<br />

weil ich gesehen habe, dass sich Wiesen<br />

und Spielplätze der Kindheit verändern und<br />

verschwinden. Das ist leider zum globalen<br />

Phänomen geworden.“<br />

Das Eintreten für Naturschutzthemen ist<br />

Essl geblieben. „An der Uni kann man<br />

sich Schwerpunkte selbst gestalten, daher<br />

verstehe ich mich auch als Forscher und<br />

Ökologe, der sich mit dem globalem Umweltwandel<br />

und dessen Ursachen und Folgen<br />

auseinandersetzt. Aber nicht ausschließlich.<br />

Ich sehe es als wichtige Aufgabe, am gesellschaftlichen<br />

Diskurs teilzunehmen und Positionen<br />

zu vertreten.“<br />

Versagen der Politik<br />

Was Essl besonders sauer aufstößt, ist, das<br />

fehlende Handeln der Politik. „Wir haben<br />

Pariser Klimaziele, das Montrealer Artenschutzabkommen<br />

2022 und eine nationale<br />

Biodiversitätsstrategie, um das globale Artensterben<br />

zu stoppen. Die Ziele liegen am<br />

Tisch, sie sind international beschlossen und<br />

was fehlt sind die Rahmenbedingungen diese<br />

konkret umzusetzen“, so Essl. „Die Politik<br />

nimmt lieber hohe Strafzahlungen in Kauf,<br />

anstatt zu agieren. Dabei wäre sie jetzt akut<br />

gefragt.“ In Österreich ist eine große Bereitschaft<br />

in der Gesellschaft vorhanden, hier<br />

Hand anzulegen.<br />

Energie verteuern<br />

„Der Energieverbrauch muss verteuert werden.“<br />

Eine starke Aussage in einer Zeit, in<br />

der die Energiekosten für viele unleistbar<br />

werden. „Ich meine damit nicht, dass die<br />

Energiekosten zu einer zusätzlichen Belastung<br />

werden sollen. Natürlich muss es einen<br />

sozialen Ausgleich geben, Steuereinnahmen<br />

müssen wieder zurückfließen.“ Dennoch soll<br />

es aus seiner Sicht beim Energieverbrauch<br />

viel mehr als bisher einen planbaren Weg geben.<br />

„Aus meiner Sicht zeigt sich Folgendes:<br />

Hätten wir uns nicht in fossile Abhängigkeiten<br />

begeben, hätten wir mehr Energie aus erneuerbaren<br />

Energieträgern, dann würde uns<br />

die derzeitige Energiepreisausschläge nicht<br />

so treffen.“<br />

Als nächstes Thema spricht der Wissenschaftler<br />

das fehlende Klimaschutzgesetz an.<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

113


„Eine Verpflichtung dazu sollte aus Eigeninteresse<br />

geschehen, denn der Klimawandel<br />

wird unser Leben destabilisieren. Um das zu<br />

vermeiden, muss man Maßnahmen setzen,<br />

einen Pfad politisch festlegen. Dann könnte<br />

sich die Produktion daran orientieren und<br />

die Wirtschaft und die Konsumenten darauf<br />

einstellen.“<br />

Übernutzung<br />

Wenn Arten verschwinden, ist das ein Alarmzeichen.<br />

Schuld daran ist die Übernutzung<br />

der Ökosysteme und Artenvielfalt. „Wir<br />

sind als Gesellschaft von der Natur essentiell<br />

abhängig. Das effektive Schutzgebietsnetzwerk<br />

soll bis 2030 ausbaut werden und 30<br />

Prozent von Österreich zu Schutzgebieten<br />

werden. Ein wichtiger Hebel wäre, dass sich<br />

zukunftsgemäße Landwirtschaft rechnen<br />

muss. Eine angepasste Landnutzung ist keine<br />

Belastung.“ Auch der Flächenverbrauch<br />

muss in Österreich anders gestaltet werden.<br />

„Wir haben einen viel zu hohen Flächenverbrauch.<br />

Für Verkehr, Siedlungen und Gewerbegebiete<br />

und anderes werden 11 ha täglich<br />

verbaut. Das Thema Bodenversiegelung wird<br />

zwar stärker diskutiert, aber an den Zahlen<br />

sieht man keine positiven Auswirkungen.“<br />

Fokussierung<br />

„Es braucht einen andere Flächenwidmung,<br />

das betrifft sehr stark den Verkehr, der ein<br />

großer Emissionstreiber ist. Dabei geht es<br />

nicht nur um die fahrenden PKW und LKW,<br />

sondern auch um den Flächen- und Straßenbau.<br />

Es werden nach wie vor größere<br />

Summen für den Straßenausbau, als für<br />

öffentlichen Verkehr aufgewendet. Ich sehe<br />

hier eine verfehlte Verkehrspolitik, meiner<br />

Meinung nach ist kein Autobahnkilometer<br />

mehr rechtfertigbar.“ Dabei verweist Essl auf<br />

die Einführung des Klimatickets. „Das hat<br />

sich tatsächlich ausgewirkt. Es bringt etwas,<br />

Anreize zu setzen.“<br />

Klimakleber<br />

Auch zu den Klimaklebern nimmt Essl<br />

Stellung: „Gemeinsam mit vielen Umweltforschenden,<br />

sehe ich die Anliegen der<br />

Klimaaktivsten und unterstütze sie. Ich<br />

verstehe allerdings auch, dass die Aktionen<br />

für Irritation sorgen. Aber ganz ehrlich, die<br />

Klimakleber verursachen 0,<strong>01</strong> Prozent der<br />

Staus …“ Letztlich werden durch die symbolische<br />

Aktion Sachen eingefordert, für die<br />

sich Österreich verpflichtet hat. „Würden die<br />

Verpflichtungen eingehalten werden, würde<br />

die Politik diese umsetzen, gäbe es ein Klimaschutzgesetz,<br />

dann wäre das Einfordern der<br />

Maßnahmen nicht notwendig.“<br />

Essls Meinung nach sollte die Politik nicht<br />

den Weg des geringsten Widerstandes gehen.<br />

„Jeder Veränderung verursacht Widerstände,<br />

egal wie gut und wichtig sie ist.“<br />

Klimawandel<br />

„Die Hauptursache des Artensterbens in<br />

Österreich und vielen Ländern ist, dass<br />

wir unsere Lebensräume übernutzen, der<br />

Klimawandel ist noch nicht die oder eine<br />

Hauptursache, er wird zukünftig existenzielle<br />

Folgen für Räume haben und auch vor<br />

Schutzgebieten nicht Halt machen. Bis zu<br />

einem gewissen Wandel können sich die Arten<br />

anpassen. Man hat Klimaziele festgelegt,<br />

um die gravierendsten Folgen zu vermeiden.“<br />

Dabei verweist Essl auf erste Problemfelder,<br />

114 ImmoFokus


wie das Baumsterben. „Es wird ihnen zu heiß<br />

und trocken, sie sterben ab, sind anfällig für<br />

Borkenkäfer und andere Schädlinge. Diese<br />

Phänomene werden mit voranschreitendem<br />

Klimawandel mehr, siehe Neusiedlersee. „Es<br />

kommen Prozesse in Gang, die gravierende<br />

Folgen haben, es kommt zu einem großflächigen<br />

Absterben von Wäldern, Waldbränden,<br />

einem Steigen des Meeresspielgels,<br />

Ernteausfälle haben massive Folgen für die<br />

Nahrungssicherheit usw.“<br />

Worst-case-Szenario<br />

Klimawandel und Artenverlust kann nur<br />

gemeinsam betrachtet und verstanden werden.<br />

„Gehen wir diese Umweltkrise nicht<br />

ernsthaft an, dann wird das in eine Zukunft<br />

führen, die vieles, was wir heute sehen, morgen<br />

nicht mehr haben wird, bis hin zu einem<br />

gesellschaftlichen Zusammenbruch.“<br />

Und China? Was ist mit dem größten Klimasünder?<br />

„Es braucht ein globales Handeln,<br />

keine Frage. Die Emissionen, die durch Länder<br />

des Nordens ausgestoßen werden, sind<br />

weit über dem von Ländern mit geringem<br />

Einkommen. China und Indien müssen einen<br />

wesentlichen Beitrag leisten, keine Frage.<br />

China hat in den letzten Jahren viel mehr<br />

Wind und PV-Anlagen gebaut als ganz Europa<br />

zusammengenommen. Andere Klimasünder<br />

darf man nicht als Ausrede nehmen,<br />

das führt zu einem Karussell des Nichtstuns,<br />

deshalb braucht es die Ziele der internationalen<br />

Abkommen.“<br />

Jeder zählt<br />

„Bei den Themen Umwelt, Klima und Diversität<br />

braucht man Verbündete, das ist jeder einzelne“,<br />

so Essl. „Es braucht zivilgesellschaftliches<br />

Engagement, diese Tradition sehe ich<br />

bei den Klimaaktivisten, die die Politik in ihre<br />

Pflicht nehmen. Letztlich verursachen viele<br />

Tropfen einen Strom der Veränderung.“ Was<br />

kann der Einzelne konkret machen? „Sich<br />

als Person oder Familie zwei, drei Aspekte<br />

herausgreifen und überlegen, was der Beitrag<br />

sein kann. Das fängt bei der Ernährung an,<br />

welche Nahrungsmittel werden gekauft, wie<br />

oft wird Fleisch gegessen. Gartenbesitzer können<br />

ihren Garten artenreich oder artenarm gestalten.<br />

Man kann sich für eine Organisation<br />

engagieren oder diese finanziell unterstützen,<br />

sein Mobilitätsverhalten kritisch hinterfragen<br />

uvm. Zwei, drei Punkte, um sich nicht zu überfordern,<br />

diese gut überlegen und durchführen<br />

und ein realistisches Ziel setzen.“<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

115


Zusammenführung<br />

Gut Ding braucht Weile. Ein neuerlicher Versuch, Immofinanz und S Immo zu einem großen Konzern<br />

zusammenzuführen, könnte von Erfolg gekrönt sein.<br />

Autor: Patrick Baldia<br />

G<br />

elingt einem internationalen<br />

Investor das, woran zuvor heimische<br />

Manager wiederholt<br />

gescheitert sind? Nämlich, aus<br />

den Wiener börsenotierten Immobiliengesellschaften<br />

einen großen österreichischen Player<br />

zu schmieden? Danach schaut es stark aus.<br />

Denn nachdem die CPI Property Group (CPI)<br />

des tschechischen Immobilieninvestors und<br />

Milliardärs Radovan Vítek2022 zuerst die Immofinanz<br />

übernahm und sich wenig später<br />

auch die S Immo einverleibte, planen beide<br />

Unternehmen nun „die Evaluierung strategischer<br />

Synergien“, wie sie kommunizierten. Ende 2022<br />

hat bekanntlich die Immofinanz ihrer tschechischen<br />

Eigentümerin Aktien der S Immo<br />

abgekauft und hält nun 50 Prozent plus eine<br />

Aktie an der kleineren Wiener Immobilienge-<br />

sellschaft. Die CPI besitzt wiederum rund 38,4<br />

Prozent des Grundkapitals der S Immo.<br />

Die beiden Wiener Immobiliengesellschaften<br />

haben jedenfalls eine Rahmenvereinbarung<br />

unterzeichnet, die „einen gemeinsamen Prozess<br />

zur Prüfung einer weiteren Angleichung,<br />

Koordination, Fusion oder anderer Formen<br />

der Integration der beiden Gruppen vorsieht“,<br />

wie im Jänner per Aussendung mitgeteilt<br />

wurde. Und daran, dass sich die CPI, wie es<br />

weiter heißt, als „unterstützende Aktionärin<br />

an dem Projekt beteiligen wird“, besteht wohl<br />

kaum ein Zweifel. Denn feststeht: Weder bei<br />

der Immofinanz noch bei der S Immo passiert<br />

seit geraumer Zeit irgendetwas, was nicht im<br />

Sinne der CPI beziehungsweise des Radovan<br />

Vítek liegt.<br />

Synergien identifizieren<br />

Nun sollen Synergien und Effizienzsteigerungen<br />

identifiziert werden, die die Transparenz<br />

und die Rentabilität für alle Stakeholder verbessern.<br />

„Sowohl die Immofinanz als auch<br />

die S Immo verfügen über hervorragende<br />

Immobilienportfolios, die von lokalen Teams<br />

aus erfahrenen Fachleuten verwaltet werden“,<br />

wird Immofinanz-CEO Radka Doehring<br />

zitiert. Und auch Herwig Teufelsdorfer durfte<br />

zu den Plänen etwas sagen. „Die S Immo<br />

sieht ausgezeichnetes Potenzial für Synergien<br />

zwischen unseren Gruppen“, meint der<br />

Vorstand der S Immo. Das Vereinen von Best<br />

Practices, Ressourcen und Erfahrungen sei<br />

der beste Weg, um den gemeinsamen Erfolg<br />

als Immobilienexperten in der CEE-Region<br />

aufzubauen, findet er.<br />

Foto: Adobe Stock<br />

116 ImmoFokus


Aber wie schaut es wirklich mit dem Synergiepotenzial<br />

aus? Die Immofinanz erwartet<br />

dem Vernehmen nach, dass durch die Zusammenführung<br />

von lokalen Teams in zentralen<br />

Servicegesellschaften innerhalb der CPI bei<br />

den laufenden Kosten Einsparungen in Höhe<br />

von fünf Millionen Euro pro Jahr realisiert<br />

werden können. Das wären rund zehn Prozent<br />

der gesamten Betriebskosten. „Vergleichbare<br />

Einsparungen können voraussichtlich auch<br />

bei der S Immo erzielt werden, mit potenziellem,<br />

zusätzlichem Synergiepotenzial durch<br />

eine stärkere Integration der beiden österreichischen<br />

Unternehmen“, so Oliver Simkovic,<br />

Analyst der Raiffeisen Bank International (RBI),<br />

in seinem aktuellen Bericht über die Immofinanz.<br />

Bei der Hauptversammlung 2021 meinte<br />

wiederum der damalige CFO Stefan Schönauer,<br />

dass das Synergiepotenzial im Bereich eines<br />

zweistelligen Millionenbetrags liegt.<br />

„Aktionäre nicht mehr als Beifahrer“<br />

Der laufende Prüfungsprozess dürfte jedenfalls<br />

so seine Zeit dauern. Simkovic berichtet<br />

von einigen Hürden, wie beispielsweise der<br />

in Deutschland anfallenden Immobilienübertragssteuer,<br />

die im Falle einer vollständigen<br />

Integration wahrscheinlich zu zahlen wäre.<br />

Bis eine Lösung gefunden wird, lautet die Devise<br />

für Aktionäre: abwarten und Tee trinken.<br />

Als Kleinanleger sei man aktuell bei beiden<br />

Unternehmen ohnehin nicht mehr als ein<br />

Beifahrer, so die ernüchternde Einschätzung<br />

von Erste Group-Analyst Christoph Schultes.<br />

Nachsatz des Experten für Immobilienaktien:<br />

„Fundamentale Aspekte sind sowohl bei der<br />

Immofinanz als auch der S Immo in letzter<br />

Zeit eher in den Hintergrund gerutscht.“<br />

Für die verbliebenen Aktionäre der S Immo,<br />

aktuell liegt der Streubesitz bei gerade mal<br />

knapp zwölf Prozent, wurde es zuletzt jedenfalls<br />

etwas unübersichtlich. Zur Erinnerung:<br />

Die Immofinanz kaufte der CPI Ende 2022<br />

Aktien der S Immo ab, um bei dieser die<br />

Mehrheit zu erlangen. Finanziert wurde der<br />

Ankauf im Übrigen durch einen Kredit der<br />

CPI an die Immofinanz. Weitere „Deals“:<br />

Wie Ende Februar bekannt wurde, soll die S<br />

Immo der Immofinanz bis zu sechs Büros in<br />

Wien, darunter die Twin Towers, abkaufen.<br />

Ende Dezember 2022 hat die S Immo ihrer<br />

nunmehrigen Mehrheitseigentümerin sechs<br />

Budapester Bürogebäude abgekauft. Bereits<br />

im September 2022 durfte die Immofinanz<br />

der CPI ein Portfolio mit 53 Retailimmobilien<br />

in der CEE-Region abnehmen.<br />

Weitere Deals wahrscheinlich<br />

„Die Transaktionen der letzten Monate haben<br />

neben einer etwaigen Portfoliooptimierung<br />

unserer Ansicht nach vor allem einen Zweck:<br />

Liquidität zu verlagern beziehungsweise zu<br />

steuern“, sagt Schultes. So wird etwa im Zuge<br />

des kürzlich angekündigten Bürokaufs Cash<br />

der S Immo zur Immofinanz wandern. Ob<br />

dieses in Form einer Dividende ausgeschüttet<br />

wird oder zum Ankauf weiterer Immobilien<br />

der CPI bleibe abzuwarten. Für Zweiteres<br />

spricht nicht zuletzt die offene Überbrückungsfinanzierung<br />

in der Höhe von 1,65<br />

Milliarden Euro, die die CPI mit Stand Dezember<br />

2022 ausweist. Ebenso wie der Verschuldungsgrad<br />

von knapp 49 Prozent. „Dieser soll<br />

vor allem durch den Verkauf von Immobilien<br />

reduziert werden“, sieht auch Schultes eine<br />

hohe Wahrscheinlichkeit von weiteren Transaktionen<br />

innerhalb des CPI-Konzerns.<br />

Solche Deals sind grundsätzlich auch nichts<br />

Ungewöhnliches. Die Immofinanz hat ja etwa<br />

auch keinen Hehl daraus gemacht, dass die<br />

angesprochenen Synergien zwischen ihr und<br />

der S Immo, die in den Bilanzen ihres einstigen<br />

Wiener Konkurrenten vollkonsolidiert<br />

wird, nicht nur operativ, sondern auch steuerlich<br />

gehoben werden sollen. Die Zukunft der S<br />

Immo ist also mehr als ungewiss. „Dass CPI am<br />

Wiener Marktplatz à la longue die Doppelgleisigkeit<br />

fortführen wird, ist unwahrscheinlich“,<br />

meint Schultes. Zu den möglichen künftigen<br />

Szenarien zählt er die Zusammenführung beider<br />

Unternehmen als Immofinanz oder unter<br />

einem neuen Namen beziehungsweise einer<br />

neuen Marke. Eine Entscheidung wird jedenfalls<br />

mit Spannung erwartet.<br />

Büroobjekt - Innsbruck Ost, Tirol<br />

Das Büroobjekt soll im Rahmen eines offenen, transparenten<br />

und diskriminierungsfreien Bieterverfahrens veräußert werden.<br />

Die für die Transaktion benötigten Unterlagen werden Ihnen<br />

bei Teilnahme am Prozess im Zuge des Bieterverfahrens zur<br />

Verfügung gestellt.<br />

Interessensbekundungen, Rückfragen und Korrespondenz sind<br />

ausschließlich in schriftlicher Form (per E-Mail oder Post) an<br />

folgende Adressen zu richten:<br />

Bieterverfahren.REA@kpmg.at<br />

KPMG Real Estate Advisory GmbH<br />

zHd Manuel Fegerl, MSc (WU)<br />

Porzellangasse 51, 1090 Wien<br />

Investitionsmöglichkeit<br />

Asset Deal / Vermietete Büroimmobilie /<br />

Nutzfläche rd. 10.000 m² + zusätzliches Erweiterungspotenzial<br />

Verkehrsknotenpunkt Innsbruck Ost<br />

Die Eigentümerin behält sich alle Rechte vor. Es gelangt österreichisches Recht<br />

zur Anwendung.<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong> 117


Zum Autor<br />

Klaus Baringer ist Obmann des Verbandes<br />

gemeinnütziger Bauvereinigungen.<br />

Sanierung wirkt doppelt<br />

Kommentar: Klaus Baringer<br />

Die letzten Monate haben uns gezeigt, wie wichtig Sanierungen von<br />

Wohnbauten sind. Einerseits sind thermisch sanierte und energieeffiziente<br />

Häuser aus ökologischer Sicht ein wichtiger Teil der Klimawende.<br />

Sie senken die Heiz- und Energiekosten deutlich. Andererseits<br />

sind gut sanierte Häuser in finanziell turbulenten Zeiten für die Bewohnerinnen<br />

und Bewohner des gemeinnützigen Wohnbaus<br />

ein wichtiger Baustein für leistbares Wohnen.<br />

Gemeinnützige Bauvereinigungen<br />

haben Hausaufgaben gemacht<br />

Die Zahlen in puncto Sanierung sprechen<br />

eine eindeutige Sprache: Die 182 gemeinnützigen<br />

Bauvereinigungen (GBVs)<br />

haben in den letzten Jahren bereits<br />

ihre Hausaufgaben gemacht. Sie sind<br />

in der Immobilienbranche Vorreiter<br />

in Sachen thermischer Sanierung<br />

und Umstieg auf erneuerbare Energiequellen.<br />

Allein im Jahr 2021 kam<br />

es bei rund 7.300 Wohnungen zu abgeschlossenen<br />

Großinstandsetzungen<br />

mit Wärmedämmung. Der vor 1980<br />

errichtete gemeinnützige Mietwohnungsbestand<br />

ist damit nahezu zur Gänze<br />

thermisch saniert. Die Bestände, die aktuell<br />

saniert werden, stammen zu einem großen<br />

Teil aus den 1980ern und 1990ern und weisen<br />

thermisch-energetisch bereits bessere Standards<br />

auf. Aber auch hier wird saniert.<br />

Sanierung wirkt auch finanziell<br />

Von der Sanierungsleistung profitieren auch die über zwei Millionen<br />

Bewohnerinnen und Bewohner von GBV-Miet- und Eigentumswohnungen.<br />

Nicht nur, dass die Mieten von GBVs deutlich niedriger sind<br />

als bei den gewerblichen Vermietern – aktuell sind die GBV-Mieten<br />

laut Statistik Austria im Durchschnitt 25 % günstiger als jene der<br />

gewerblichen Vermieter – auch die Betriebskosten und Energiekosten<br />

haben sich durch die Sanierungen gesenkt. Die Reduktion des<br />

Heizwärmebedarfs bzw. die Kostenersparnis einer thermischen<br />

Sanierung machen zwischen 30 % und 50 % aus.<br />

Gerade heute, mit Blick auf die massiv gestiegenen<br />

Energiepreise, ist das ein enormer Vorteil, den<br />

die Bewohnerinnen und Bewohner direkt in<br />

ihrer Geldbörse spüren.<br />

GBVs bleiben dran<br />

Die Vorreiterrolle beim Setzen von<br />

ökologischen Maßnahmen in der Bauwirtschaft<br />

wollen die GBVs noch weiter<br />

ausbauen. Daher wurde bereits vor<br />

einiger Zeit eine richtungsweisende<br />

Kooperation mit Renowave beschlossen.<br />

Bei diesem neuen Projekt werden<br />

GBV-Benchmarks im Bereich Sanierung<br />

und Energiewende gesammelt,<br />

aufbereitet und die Lehren mit der Branche<br />

geteilt. Damit kommen wir unserem<br />

Ziel, klimaneutral zu werden, wieder einen<br />

Schritt näher.<br />

Bauwirtschaft profitiert<br />

Und ein Punkt wäre da noch: Die starke Sanierungsleistung<br />

der GBVs wirkt sich auch positiv auf die Bauwirtschaft aus.<br />

Das Sanierungs- und Instandhaltungsvolumen (Miete und Eigentum)<br />

liegt aktuell bei knapp einer Milliarde Euro. Damit sichern die GBVs<br />

Tausende Arbeitsplätze in ganz Österreich.<br />

Fotos: Weinwurm, Adobe Stock<br />

118 ImmoFokus


<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

119


„Wir wollen<br />

Vorreiter sein.“<br />

Pionier. „Wenn jede Idee aufgeht, dann wäre es zu leicht, oder macht man etwas falsch“ erklärt<br />

IMMOunited Gründer Roland Schmid im Interview mit dem ImmoFokus.<br />

Das Gespräch führte: Michael Neubauer<br />

IMMOunited hat letztes Jahr ihr 15 Jahr-<br />

Jubiläum gefeiert<br />

Roland Schmid: Bei einem 15 Jahr-Jubiläum<br />

blickt man gerne zurück – wir aber blicken<br />

nach vorn. Wir wollen auch weiterhin der Innovator<br />

und der Pionier in vielen unterschiedlichen<br />

Bereichen der Immobilienbranche sein.<br />

Daher haben wir uns entschlossen, uns<br />

auf den mobilen Markt der Immobilien<br />

zu wagen. Zum Jahresbeginn <strong>2023</strong> haben<br />

wir unsere erste App „IMMOunited2GO“<br />

vorgestellt.<br />

Ehrlich gesagt: Das Recherchieren am Handy<br />

war bisher recht mühsam. Das wird sich nun<br />

ändern. Mit IMMOunited2GO bündeln wir<br />

alle Informationen zu Immobilien in einer<br />

App, das ist wirklich großartig.<br />

„Immobiliendaten<br />

einholen ist jetzt<br />

so einfach wie der<br />

Coffee 2 Go.“<br />

Roland Schmid,<br />

IMMOunited<br />

Es war höchste Eisenbahn. Wer kennt nicht<br />

die Situation. Man ist unterwegs, steht vor<br />

einer interessanten Immobilie und will sich<br />

einen ersten schnellen Überblick verschaffen.<br />

Wie ist die Preisentwicklung an diesem<br />

Standort, wem gehört die Immobilie, wann<br />

wurde die Immobilie zu welchem Preis das<br />

letzte Mal verkauft.<br />

Handy raus, App starten. Die App erkennt<br />

automatisch den Standort und liefert auf<br />

Knopfdruck alle Informationen zur Liegenschaft<br />

am konkreten Standort.<br />

Die App umfasst alle IMMOunited-<br />

Dienstleistungen?<br />

Es war unser Ziel alle unseren Dienstleistungen<br />

in einer App zu bündeln. Das war<br />

nicht ganz einfach - aber es ist uns gelungen.<br />

120 ImmoFokus


Immobiliendaten einholen ist jetzt so<br />

einfach, wie der Coffee 2 Go.<br />

Wie lange hat die Entwicklung gedauert?<br />

Die App - ein Produkt der Pandemie?<br />

Die grundlegende Idee der App haben wir<br />

schon des öfteren im Unternehmen diskutiert.<br />

Die Pandemie war sicher ein Auslöser<br />

uns noch intensiver damit zu beschäftigen.<br />

Unsere Produkte werden zu 90 Prozent<br />

vom Desktop aus genutzt. Für umfassende<br />

Analysen und die tägliche Arbeit. Das wird<br />

sich so schnell nicht ändern. Mit der App<br />

kommen wir zusätzlich dem Wunsch nach<br />

dem raschen Zugang zu Informationen vor<br />

Ort nach. Es war also längst an der Zeit,<br />

unseren Kunden zu ermöglichen auch unterwegs<br />

bequem auf unsere Dienstleistungen<br />

zugreifen zu können.<br />

Die größte Schwierigkeit bestand darin, die<br />

Fülle an Informationen übersichtlich und<br />

auf eine Art und Weise darzustellen, die den<br />

Anwender nicht überfordert.<br />

Roland Schmid<br />

Roland Schmid gründete im Oktober 2007 das Unternehmen IMMOunited (damals noch<br />

unter dem Firmennamen WEBSERVICESunited), das heute Marktführer in der Online-<br />

Bereitstellung von Informationen rund um Immobilientransaktionen in ganz Österreich<br />

ist. Bereits seit August 2004 ist Roland Schmid zudem geschäftsführender Gesellschafter<br />

der lexunited-online information system GmbH, die den Anwendern als autorisierte<br />

Verrechnungsstelle der Republik Österreich den Zugang zu den Bundesdatenbanken<br />

(Grundbuch, Firmenbuch, Zentrales Gewerberegister etc.) ermöglicht.<br />

Vor seinem erfolgreichen Schritt in die Selbstständigkeit zeichnete Roland Schmid<br />

neben seiner Tätigkeit als Projektleiter für die Implementierung einer österreichweiten<br />

CRM-Lösung für Mitarbeiter in allen Filialen der österreichischen Großbank BAWAG<br />

gleichzeitig auch für das Internetportal der BAWAG verantwortlich. Danach betreute<br />

und beriet er Großkunden als Key Account Manager der COLT Telecom Austria GmbH im<br />

Bereich IT-Outsourcing, bevor er bei der RDB Rechtsdatenbank GmbH als Vertriebsleiter<br />

eingesetzt wurde. Berufsbegleitend hat Roland Schmid das Fachhochschulstudium<br />

„Europäische Wirtschaft und Unternehmensführung“ in Wien 2003 erfolgreich absolviert.<br />

Der Markt wird immer schneller und es gibt<br />

immer mehr Informationen. Um dieser Informationsflut<br />

Herr zu werden, braucht es intelligente<br />

innovative Lösungen. Wir setzen auf<br />

Pionierarbeit – andere würden es Forschung<br />

und Entwicklung nennen. Wir investieren in<br />

Innovationen und Produktentwicklung.<br />

Wir fühlen uns unseren Kunden verpflichtet,<br />

weshalb wir weiter Pionier sein wollen und<br />

den Markt weiterhin mit neuen Produkten,<br />

mit neuen Innovationen, begeistern<br />

werden. Forschung und Entwicklung ist<br />

bei uns mehr Research. Innovations- und<br />

Produktentwicklung verbraucht sehr viele<br />

leere Kilometer wie in der Wissenschaft oder<br />

in der Forschung. Man investiert sehr viel<br />

Geld und Zeit in Reisen, Recherche, Prototypentwicklung,<br />

um dann festzustellen, dass<br />

es nicht zweckmäßig ist - und man stanzt es<br />

wieder ein.<br />

Ist die App eine Reaktion auf Kundenwünsche?<br />

Nein. Es gab immer wieder mal einzelne<br />

Anfragen dazu – vor allem nach Grund-<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

121


Interessanter Ansatz: Aber die Fehlerkultur<br />

ist in Österreich ja nicht sonderlich<br />

ausgeprägt?<br />

Wer nicht auch einmal scheitert, oder<br />

verliert, macht es sich zu einfach, lernt nicht<br />

dazu und kann daher auch nicht besser<br />

werden. Wenn ich an Rapid und ÖFB zurückdenke<br />

- ich habe eine Wahl verloren, aber<br />

deswegen nicht in meinem Leben versagt,<br />

sondern dort sehr viel Erfahrung für mein<br />

weiteres Leben mitgenommen.<br />

Rapid, wieder ein Thema?<br />

Ganz und gar nicht, ich habe es natürlich beobachtet<br />

und war auch bei der Präsidentensuche<br />

eingebunden. Es gab viele Gespräche,<br />

aber es ist für mich klar, dass zum jetzigen<br />

Zeitpunkt eine Funktion bei Rapid keinen<br />

Sinn macht. Wrabetz ist ein recht guter<br />

Kompromiss. Er ist ein guter Brückenbauer.<br />

Nein. Rapid ist derzeit kein Thema für mich.<br />

„Wenn man verliert, scheitert man<br />

nicht, sondern man lernt.“<br />

Roland Schmid,<br />

IMMOunited<br />

Zurück zu App. Wurde diese im Haus<br />

umgesetzt?<br />

Man kann nur das auf den Boden bekommen,<br />

was man selbst entwickeln kann. Wir haben<br />

die Entwickler ausschließlich im Haus,<br />

erkennen jetzt aber ebenfalls, wie schwierig es<br />

ist, gute, motivierte und<br />

qualitativ hochwertige Arbeitskräfte zu finden.<br />

Der einzige Trost ist, es geht allen gleich,<br />

es betrifft nicht nur uns, sondern ebenfalls<br />

Mitbewerber und den kompletten Markt.<br />

stücksdaten. Um zu wissen, was Kunden<br />

tatsächlich brauchen und wollen, muss man<br />

sie gezielt ansprechen.<br />

Aus diesem Grund haben wir auch unser<br />

Innovation-Lab ins Leben gerufen, in dessen<br />

Rahmen wir mit Studenten und Usern eine<br />

Reise zur Ideenfindung gemacht haben.<br />

Es wurden Ideen ausgezeichnet und nicht<br />

Produkte.<br />

Es ist mittlerweile schwierig, neue Ideen, die<br />

wesentlich sind, zu entwickeln und diese<br />

dann auf den Boden zu bekommen.<br />

Das aber ist unser eigener Anspruch an<br />

IMMOunited. Mit diesen Gedanken bin<br />

ich vor 15 Jahren gestartet. Wir geben dem<br />

Markt Information vor, die hilfreich ist.<br />

Aus diesem Grund werden wir weiterhin in<br />

diesem Bereich sehr viel Geld in die Hand<br />

nehmen und investieren.<br />

Auf den Punkt gebracht heißt das –<br />

proaktiv auf den Markt zugehen und<br />

diesem die Wünsche vorwegnehmen, ist<br />

das Ziel? Das bedeutet aber auch in Gefahr<br />

zu laufen, Produkte zu entwickeln, die der<br />

Markt (noch) nicht braucht?<br />

So ist es. Aber wer nicht gescheitert ist,<br />

hat noch nie gewonnen. Wenn jede Idee<br />

aufgeht, dann wäre es zu leicht, oder macht<br />

man etwas falsch. Im Sportbereich sage ich<br />

ebenfalls immer: Wenn man verliert, wenn<br />

man etwas nicht schafft, scheitert man nicht,<br />

sondern man lernt und muss es das nächste<br />

Mal besser machen.<br />

Aber ja, aus diesem Grund sind wir auch in<br />

der Geschwindigkeit etwas zurückgefallen.<br />

Aber da kochen alle mit dem gleich heißen,<br />

kochenden Wasser. Aber das ist schwierig.<br />

Aus diesem Grund haben wir die IMMOunited<br />

zu Beginn des Jahres umstrukturiert.<br />

Zum einen haben wir den Schwerpunkt<br />

Innovation im gesamten Team zu einem<br />

zentralen Thema gemacht, zum anderen<br />

haben wir personelle Veränderungen<br />

vorgenommen: Mit Lukas Weinwurm als<br />

Chief Product Officer und Martina Sauer als<br />

Chief Sales Officer haben wir die Geschäftsführung<br />

erweitert. Das ist wichtig, damit<br />

wir einzelnen Themen gezielt nachgehen<br />

können.<br />

Ein Erfolgskriterium der IMMOunited war es,<br />

immer einen Schritt voraus zu sein. Pionier<br />

zu sein und auf das haben wir uns wieder<br />

besonnen. Wir wollen weiterhin einen Schritt<br />

voraus sein. Wir müssen einen Schritt voraus<br />

122 ImmoFokus


sein und da werden wir sehr viel Geld in die<br />

Hand nehmen, dass es so bleibt.<br />

Wo gibt es noch Wachstumspotenzial?<br />

Wir sind letztes Jahr 17,9 Prozent gewachsen<br />

gegenüber dem Vorjahr. Es ist viel Bewegung<br />

in der Branche und unserer Produkte sind<br />

relevanter denn je.<br />

Im Neubaubereich haben wir mit IMMOdeveloper<br />

ein neues Produkt geschaffen. Ich<br />

glaube, dass es im automatisierten Auswertungsbereich<br />

einen starken Wachstumsmarkt<br />

gibt. In der Immobilienbewertung ist<br />

es immer gut zu wissen, welches Haus von<br />

welchem Hausverwalter verwaltet wird.<br />

Diese Information findet man nicht, oder<br />

zumindest nicht online über das Internet. Da<br />

sind wir im Moment an einer Produktidee<br />

dran, damit wir auch diese Information<br />

unseren Kunden zur Verfügung stellen<br />

können.<br />

Was fehlt ist ein validiertes Angebot an<br />

Mietdaten.<br />

Das wäre ein großartiges Produkt. Aber<br />

scheitert unter anderem an Datenschutz.<br />

Mietpreise pro Liegenschaft zu bekommen,<br />

ist leider rechtlich immer noch nicht<br />

möglich. Da haben wir schon viele Arbeitsgruppen<br />

gehabt, das wird es so bald noch<br />

nicht geben – leider. Das wäre ein Produkt,<br />

auf das der ganze Markt wartet.<br />

Ich sehe auch im Cross-Selling durchaus<br />

noch großes Potential. In einer Krise ist<br />

Information das Wertvollste, was man haben<br />

kann. Letztendlich glaube ich, dass wir mit<br />

unserem Geschäftsmodell und der Information,<br />

die wir anbieten, keine Verlierer sein<br />

werden. Trotz Wachstum haben wir 2022<br />

einen Rekord an Kündigungen zu verzeichnen<br />

- aber eben auch ein Rekordwachstum<br />

um 17,9 Prozent.<br />

Ich glaube, dass die Krise, wenn es überhaupt<br />

eine geben wird, erst in ein paar Monaten<br />

spürbar wird. Die Auswirkungen der jüngsten<br />

wirtschaftlichen sowie weltpolitischen<br />

Ereignisse werden erst verzögert sichtbar<br />

werden.<br />

Finanzierung ist das Zauberwort. Die Immobilienbranche<br />

wird sich langfristig darauf<br />

einstellen müssen. Wer sich mit<br />

Fix-Zinssätzen abgesichert hat, oder sich<br />

jetzt noch über Fix-Zinssätze retten konnte,<br />

und mit ausreichend Eigenkapital<br />

finanziert hat, wird sich wohl keine großen<br />

Sorgen machen müssen. Die, die immer<br />

am Limit waren, werden es deutlich schneller<br />

und heftiger spüren.<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

123


ESG verlangt nach Daten<br />

Messbarmachen. AnDa heißt das neu gegründete Unternehmen von Andreas Millonig und Aexander Redlein.<br />

Sie machen den Verbrauch von Strom, Wasser, Gas und Fernwärme im Minutentakt messbar. Zahlen, die in<br />

vielerlei Hinsicht für Berichte, aber auch für „Predictive Maintenance“ gebraucht werden.<br />

Das Gespräch führte: Lisa Grüner<br />

V<br />

or zwei Jahren kam Alexander<br />

Redlein, Professor an der TU-<br />

Wien, auf Andreas Millonig,<br />

damals noch Geschäftsführer<br />

der ImmoUnited, mit einer Idee zu. Redlein,<br />

der auch an der Universität Standford unterrichtet,<br />

erschien zum ersten Treffen mit<br />

einem Prototyp, einer Hardware, die er bei<br />

einem Projekt in Stanford kennengelernt<br />

hatte. Eine kleine Box, die den Verbrauch von<br />

Strom, Wasser, Gas, Fernwärme et cetera im<br />

Minutentakt messbar macht und die Daten<br />

in eine Datenbank einspeist. Da aufgrund<br />

der EU-Taxonomie und ESG-Vorgaben diese<br />

Daten zukünftig den Grundsätzen ordnungsgemäßer<br />

Buchführung entsprechen, also<br />

GOB-tauglich sein müssen, stieß die Idee<br />

auf fruchtbaren Boden. Die AnDa (steht für<br />

Analytics&Data) wurde gegründet. Millonig,<br />

der in der IT tätig ist, machte das Produkt<br />

softwareseitig skalierbar. „Wir haben angefangen,<br />

das Produkt zu entwickeln, da<br />

der Bedarf, also die GOB-Tauglichkeit der<br />

Verbrauchsdaten im Rahmen der EU-Taxonomie,<br />

auf der Hand lag“, so Millonig. Derzeit<br />

müssen die tatsächlichen Verbrauchsdaten<br />

mühsam recherchiert und berechnet werden.<br />

„Die Abrechnungsperioden sind ja nicht von<br />

1. Jänner bis 31. Dezember, sondern quer im<br />

Jahr“, so Millonig weiter. „Unternehmen<br />

müssen aus bestehenden Abrechnungen die<br />

Daten hochrechnen und bekommen so nie die<br />

genauen Verbrauchsdaten.“ Dazu kommen<br />

die unterschiedlichen Schnittstellen. „Nehmen<br />

wir das Beispiel Fernwärme. Bei einem<br />

Gebäudebestand in Wien, Graz, Linz habe ich<br />

jeweils einen lokalen Provider, also jeweils<br />

eine andere Schnittstelle. Beim Strom-, Gas-,<br />

Wasseranbieter dito. Das multipliziert sich.<br />

Eigentlich müsste in jedem Gebäude am Jahresende<br />

der Zählerstand für eine periodengenaue<br />

Abrechnung abgemessen werden.<br />

Mit den Smartmetern wäre das prinzipiell<br />

möglich, aber es bleibt das Problem, an die<br />

50 verschiedene Datenformate von unterschiedlichen<br />

Lieferanten in einer Datenbank<br />

zu konsolidieren. Manche Betreiber arbeiten<br />

schon mit Building Management Systemen<br />

(BMS). Bin ich nun in vielen Ländern tätig,<br />

habe ich viele unterschiedliche Betreiber, damit<br />

hundert unterschiedliche BMS-Systeme,<br />

die ich über Schnittstellen in eine Datenbank<br />

integrieren muss.“ Daher geht AnDa an die<br />

Wurzel des Problems, dorthin, wo der Verbrauch<br />

stattfindet.<br />

Ein kleines Messgerät<br />

„In den meisten Gebäuden gibt es bereits<br />

kleine Industriecomputer (SBSS). Gibt es<br />

noch keinen, nehmen wir einen Aufputzkasten<br />

und hängen einen hin, dort ist dann die<br />

SPS mit einer Schiene, auf der die Strommessgeräte<br />

drauf sind. An diesen hängen dann<br />

zum Beispiel Rugowski-Spulen, mit denen<br />

Strom und Verbrauch gemessen werden. Das<br />

ist das Herzstück. Wenn wir andere Medienverbräuche<br />

messen wollen, wie Fernwärme,<br />

Gas oder Wasser, werden die über einen einfachen<br />

M-Bus angekoppelt, der zum Beispiel<br />

laufend die Wasserverbräuche in die Datenbank<br />

funkt“, erklärt Redlein die Hardware.<br />

„Es braucht die GOB-Tauglichkeit<br />

der Verbrauchsdaten im Rahmen<br />

der EU-Taxonomie.“<br />

Andreas Millonig,<br />

AnDa<br />

„Über den Industrie-PC, der unabhängig von<br />

der restlichen Gebäudetechnik ist, werden<br />

die Daten in die Datenbank geliefert. Und<br />

zwar im Sekundentakt, wenn gewünscht.“<br />

Predictive Maintenance<br />

Warum die Taktung wichtig ist, erklärt Millonig:<br />

„Wir können über diese genaue Taktung<br />

die Daten dazu liefern, warum man so viel<br />

Fotos: Lisa Kapici<br />

124 ImmoFokus


„Als Theaterbetrieb wollen wir zu<br />

den ökologischen Dimensionen<br />

möglichst viele Informationen über<br />

betriebliche Abläufe erhalten.“<br />

Alexander Götz,<br />

Theater in der Josefstadt<br />

Strom braucht, und dazu, ob in nächster Zukunft<br />

Störungen zu erwarten sind, also „Predictive<br />

Maintenance“ betreiben. Sehe ich zum<br />

Beispiel, dass mein Aufzug beim Anlaufstrom<br />

zunehmend Spitzen hat, kann ich daraus<br />

schließen, dass es demnächst eine Störung<br />

im Betrieb geben wird.“ Bei einer Taktung<br />

der Datenübermittlung von 15 Minuten per<br />

SmartMeter können diese kommenden Störungen<br />

nicht erkannt werden. Ein anderes<br />

Beispiel, ein Wasserschaden: „Den erkennt<br />

man für gewöhnlich, wenn man den Fleck an<br />

der Decke sieht. Mithilfe unserer Messungen<br />

sieht man, dass zum Beispiel in der Nacht um<br />

15 Prozent mehr Wasser verbraucht wurde als<br />

üblich. Dann kann ich rückschließen, dass<br />

etwas nicht stimmt, und dem auf den Grund<br />

gehen. Dadurch kann man schnell reagieren,<br />

„Wir liefern<br />

sehr genaue<br />

operative<br />

Daten, die es<br />

bis jetzt nicht<br />

gegeben hat.“<br />

Alexander Redlein,<br />

TU-Wien<br />

Reparaturkosten reduzieren, und warten<br />

statt reparieren. Das ist immer günstiger, und<br />

so bekommt man die Kosten für den Einsatz<br />

unserer Technologie schnell wieder rein“, so<br />

Millonig.<br />

ESG und Nonfinancial Reportings<br />

„Wir liefern sehr genaue operative Daten, die<br />

es bis jetzt nicht gegeben hat“, so Redlein. Die<br />

GOB-tauglichen Daten werden für die ESG-<br />

Reports und „Nonfinancial Reportings“ notwendig<br />

sein. Betreffen wird das ab dem 1. 1.<br />

2024 Unternehmen, die zwei von drei dieser<br />

Kennzahlen aufweisen: 250 Mitarbeiter, 40<br />

Millionen Bilanzsumme, 20 Millionen Umsatz.<br />

Für Controller werden die Daten zu einer<br />

wichtigen Kennzahl. „Vor einer Jahresabrechnung<br />

kann ich bereits erkennen, wie viel<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

125


Energie mein Gebäude verbraucht. Da sehe<br />

ich dann im Sommer: hoppala, wenn ich nicht<br />

was unternehme, um den Energieverbrauch<br />

zu senken, habe ich Ende des Jahres keine<br />

grüne Immobilie“, so Redlein. „Ich kann auch<br />

darstellen, wie viel Energie das Gebäude in<br />

Summe oder pro Quadratmeter verbraucht,<br />

kann aber auch detailliert darstellen, wie viel<br />

mein Mieter verbraucht. Diese Zahlen brauche<br />

ich wieder für das „Carbon Accounting“<br />

und die Darstellung von Scope 1,2 und 3.“ Die<br />

Daten bieten auch ein komplettes Reporting<br />

für Kunden, um Green-Lease-Verträge einzuhalten.<br />

„Ich sehe auf Knopfdruck, ob sich<br />

Mieter an Energieverbräuche halten, beziehungsweise,<br />

ob sie diese überschreiten“, so<br />

Millonig. „Für große Firmen ist das wichtig,<br />

denn die wollen als Mieter einen Green Lease<br />

haben und wissen, wo sie stehen.“<br />

damit er sich wohlfühlt? Denn natürlich<br />

kann man zum Energiesparen die Heizung<br />

abdrehen, das hilft aber nicht dabei, die<br />

Produktivität der Mitarbeiter zu fördern.<br />

Das System kann noch mehr, zum Beispiel<br />

Sitzplatzbelegungen messen. „Damit weiß<br />

das Facility-Management im Shared-Office-<br />

Bereich, welche Sitzplätze genutzt und<br />

„Bis jetzt konnten wir<br />

Verbräuche nur aufgrund<br />

von Stromrechnungen und<br />

nachgereichten Daten schätzen.“<br />

Hans Peter Stubenrauch,<br />

Theater in der Josefstadt<br />

„S“ in ESG<br />

„Letztes Jahr hatten wir die Challenge<br />

„Office of the Future“: Wie schafft man<br />

die energetische Reduktion und setzt den<br />

Menschen dennoch in den Mittelpunkt,<br />

Wir wollten beides angehen, das „E“ und<br />

das „S“ aus dem ESG. Das unterscheidet uns<br />

von anderen am Markt, weil wir in einem<br />

Dashboard Informationen über das E und<br />

das S zusammenbringen“, erzählt Redlein.<br />

gereinigt werden müssen. Man sieht auch,<br />

welche Plätze beliebt sind und welche nicht.<br />

Da liefern wir auch Daten über die Nutzung,<br />

die natürlich nicht auf eine Person gemünzt<br />

sind. Aber bei unbeliebten Arbeitsplätzen<br />

126 ImmoFokus


kann man analysieren, warum diese nicht so<br />

gut angenommen werden.“<br />

Auch Alert-Funktionen sind vorhanden, bei<br />

denen zum Beispiel der Nachtportier einen<br />

ungewöhnlich hohen Stromverbrauch in<br />

Stockwerken beziehungsweise Büros gemeldet<br />

bekommt, weil zum Beispiel Licht eingeschalten<br />

wurde, obwohl niemand da ist.<br />

Vorzeigekunde<br />

Theater in der Josefstadt<br />

Die AnDA ist im B-2-B-Bereich angesiedelt, mit<br />

ersten Kunden wurde bereits getestet. „Wir haben<br />

die ersten Kunden geonboarded und online<br />

gebracht. Damit haben wir in der Realität wertvolle<br />

Informationen gesammelt und verwertet<br />

und bereits Produkterweiterungen entwickelt.<br />

In den letzten zwei Jahren konnten wir so das<br />

Software-Produkt vorantreiben.“<br />

Ein Vorzeigekunde ist das Theater in der<br />

Josefstadt. Nach dem Motto „What you<br />

can’t measure, you can’t manage“ wollte das<br />

Theater Zahlen haben, um den Energieverbrauch<br />

zu optimieren. Als einer der ältesten<br />

Kulturbetriebe Österreichs mit über 350 Mitarbeitern<br />

ist sich das Theater bewusst, eine<br />

wichtige Rolle bei der Ausgestaltung und<br />

Kommunikation zugunsten einer nachhaltigen<br />

Zukunft zu spielen.<br />

„Als Theaterbetrieb und Theater wollen wir<br />

zu den ökologischen Dimensionen möglichst<br />

viele Informationen über betriebliche Abläufe<br />

erhalten“, erklärt Alexander Götz, Geschäftsführer<br />

des Theaters in der Josefstadt.<br />

„Wir haben eine interne Seite, die uns zeigt,<br />

welche Ressourcen für den Theaterbetrieb<br />

erforderlich sind: Das ist sehr viel Strom,<br />

Energie, Fernwärme und etwas Gas. Diese<br />

sollen effizient eingesetzt werden, da hilft es<br />

zu wissen, welche Energieflüsse es gibt, welche<br />

Ressourcen wir wie verbrauchen. Diese<br />

detaillierte Energieverbrauchsermittlung,<br />

die Messbarkeit, spielt für uns eine große<br />

Rolle. Wir haben zum Beispiel erkannt, wie<br />

viel Strom unser Bühnenlicht verbraucht.<br />

Das war die Initialzündung, hier konkret<br />

etwas zu verändern.“ Der Austausch von<br />

Halogen-Bühnenscheinwerfern auf LED-<br />

Bühnenscheinwerfer ist zu einem Projekt<br />

geworden, da die LED-Technologie beträchtlich<br />

weniger Energie verbraucht. „Wie viel<br />

das ausmacht, lässt sich anhand der Geräte<br />

und der Stationen abmessen. Bis hin zu den<br />

unterschiedlichen Positionen“, so Götz. „Jetzt<br />

haben wir das System von AnDa neun Monate<br />

in Betrieb und erarbeiten demnächst konkret<br />

nächste Schritte und Maßnahmen. Also<br />

noch mehr LED-Scheinwerfer zu besorgen,<br />

Abschaltungen von Licht und Maschinen zu<br />

automatisieren et cetera.“<br />

Hans Peter Stubenrauch, Leiter der Betriebstechnik<br />

am Theater in der Josefstadt, ist klar,<br />

dass es ohne Einsparungen nicht geht. „Theater<br />

müssen immer sparen, jetzt kommen die<br />

massiven Preisänderungen dazu. Beim Strompreis<br />

sehen wir derzeit eine Verachtfachung<br />

des Preises, bei der Fernwärme müssen wir<br />

von einer Verdopplung bis hin zur Erhöhung<br />

von 200 Prozent ausgehen. Da macht es schon<br />

Sinn, genau zu wissen, wie sich denn die<br />

Verläufe und Verbräuche entwickeln, denn<br />

bis jetzt war es ein Schätzen aufgrund von<br />

Stromrechnungen und nachgereichten Daten,<br />

die vom Energielieferanten gekommen sind.“<br />

Nun kann der Betriebstechniker in gewisse Bereiche<br />

hineinschauen und sieht die genauen<br />

Verläufe, die sehr gut mit den Tätigkeiten im<br />

Haus korrespondieren. „Wir erwarten von den<br />

Datenmessungen ein Mehr an Informationen,<br />

das ist das, was wir brauchen, um in diesem<br />

Betrieb ökologisch, ökonomisch und sozialeffizient<br />

zu agieren.“<br />

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<strong>01</strong>|<strong>2023</strong> 127


„Wir sind auf dem<br />

richtigen Weg“<br />

Falscher grüner Anstrich. Greenwashing wird es zwar immer geben, neue Regularien und gesellschaftliche<br />

Entwicklungen werden es aber eindämmen, so Frank Brün (Managing Partner Phorus Management und<br />

Managing Partner AREAMA – Austrian Real Estate Asset Management Association), Peter Engert (Geschäftsführer<br />

ÖGNI) und Marianne Schulze (Expertin für soziale Nachhaltigkeit & Menschenrechte PwC Österreich) beim<br />

ImmoFokus-Roundtable.<br />

Das Gespräch führte: Patrick Baldia<br />

Aktuelle Studien unter institutionellen<br />

Anlegern zeigen zwei Sachen auf: Maßnahmen<br />

gegen den Klimawandel werden<br />

als Top-Priorität gesehen und fast jeder<br />

befürchtet Greenwashing. Wieso ist die<br />

Angst vor dem „Grünfärben“ so groß beziehungsweise<br />

das Vertrauen in die Nachhaltigkeitsberichterstattung<br />

so gering?<br />

Marianne Schulze: Die Berichte, die<br />

momentan erstellt werden, sind freiwillige<br />

Berichte und nur bedingt vergleichbar<br />

beziehungsweise kaum standardisiert. Da<br />

können gewisse Unebenheiten beziehungsweise<br />

Schwierigkeiten in der Methodologie<br />

entstehen. Und deswegen ist es begrüßenswert,<br />

dass sich die Entwicklung in Richtung<br />

Standards bewegt, die große Transparenz<br />

schaffen werden und die vor allem für alle<br />

gleich gelten.<br />

Peter Engert: Unsere Unternehmen sind<br />

seit Jahren darauf programmiert, etwas zu<br />

behaupten, das sich bei einer tiefergehenden<br />

Recherche nicht beweisen lässt. Dieses<br />

„Behaupten“ ist nun vorbei, weil ich das, was<br />

ich behaupte, wirklich beweisen können<br />

muss. Bestimmte Dokumente, die ich für<br />

die EU-Taxonomie und den ESG-Bericht<br />

brauche, müssen ja einem Wirtschaftsprüfer<br />

vorgelegt und von diesem bestätigt werden.<br />

Aber grundsätzlich sollte man Juristen fragen,<br />

was Greenwashing eigentlich bedeutet,<br />

und ob es Betrug darstellt beziehungsweise<br />

eine Irreführung der Anleger ist. Wie das<br />

judiziert wird, ist noch offen, aber das wird<br />

sich ergeben.<br />

128 ImmoFokus


Frank Brün: Nach allgemeiner Rechtsauffassung<br />

verstößt es gegen das Gesetz des<br />

unlauteren Wettbewerbs, wenn Sachen<br />

behauptet werden, die nicht stimmen.<br />

Genauso ist es untersagt, Offensichtliches<br />

als herausragend darzustellen. Wie zum<br />

Beispiel: „Dieses Wasser enthält gesundes<br />

H2O und ist farblos“. Aber um auf Ihre Frage<br />

zurückzukommen: Werbung wird immer<br />

wieder als übertrieben und oft als konstruiert<br />

und gelogen empfunden. Und nicht ohne<br />

Grund: Es gab auch in Österreich negative<br />

Beispiele für Immobilienunternehmen, die<br />

das machen. Die etwa behaupten, neuerdings<br />

nachhaltige Fonds auszugeben, weil<br />

die Prospekte aus chlorfreiem Papier sind<br />

und irgendwo Bäume gepflanzt werden. Da<br />

haben viele gelacht.<br />

Machen Sie in Ihrem beruflichen Umfeld<br />

die Erfahrung, dass den Menschen bewusst<br />

ist, wie wichtig Nachhaltigkeit ist?<br />

Brün: Ob wirklich alle verstehen, um was<br />

es geht, sei dahingestellt. Aber sehr viele,<br />

egal ob Privatpersonen oder professionelle<br />

Anleger, wissen, dass im Zuge der Umsetzung<br />

des Green Deals in den kommenden Jahren<br />

bestimmte Ziele erreicht werden müssen.<br />

Und wenn man sich nicht rechtzeitig mit der<br />

Thematik beschäftigt und ihr entsprechend<br />

die Richtung ändert, wird man irgendwann<br />

auf dem Weg scheitern.<br />

Schulze: Die, die es verstanden haben, haben<br />

jetzt einen Vorteil. Andere sind dagegen<br />

gezwungen zu realisieren, dass es nicht mehr<br />

um CSR, also „Corporate Social Responsibility“<br />

geht, sondern um CSA, sprich „Corporate<br />

Social Accountability“. Und da kommen<br />

jetzt Fragen des Wettbewerbs, genauso wie<br />

des Zivil- und Strafrechts, die jenen Druck<br />

erzeugen, den es braucht, damit vor allem die<br />

Großen, die sich bislang nicht mit dem Thema<br />

umfassende Nachhaltigkeit befasst haben,<br />

verstehen: Es geht um das globale Große und<br />

Ganze und jeder kann sein Scherflein dazu<br />

beitragen. Und auch jene, die nicht unmittelbar<br />

von den neuen Regularien betroffen<br />

sind, werden indirekt gezwungen, sich neu zu<br />

positionieren.<br />

Also auch die Kleineren …<br />

Schulze: Ja, auch die Kleineren. Es gibt definitiv<br />

einen Trickle-Down-Effekt. Allerdings ist<br />

ja noch immer offen, wie die Lieferkettenregelung<br />

ausschauen wird. Die EU versucht jetzt,<br />

massiv nachzuschärfen. Im neuesten Entwurf<br />

gilt ja die Lieferketten-Richtlinie nicht mehr<br />

nur für Unternehmen mit 500 Mitarbeitern<br />

oder mehr, sondern auch für Firmen mit<br />

250 Mitarbeitern, 40 Millionen Euro Umsatz<br />

und 20 Millionen Euro Bilanzsumme. Das ist<br />

schon ein Fangnetz.<br />

Brün: Ich sehe einen Trickle-Down-Effekt<br />

viel weiter gefasst: Banken finanzieren in<br />

der Regel mit einer Laufzeit von mindestens<br />

20 Jahren, beispielsweise mit einer zehnjährigen<br />

Zinsbindung. Über so einen langen<br />

Zeitraum kann es leicht passieren, dass etwa<br />

ein Gebäude der Energieklasse C oder D im<br />

Zuge des Erlasses einer neuen Energieverordnung<br />

schlagartig in die Energieklasse<br />

E oder F fällt, somit zu einem „Stranded<br />

Asset“ wird. Die möglichen Folgen zeigt das<br />

Beispiel Niederlande, wo seit Jahresbeginn<br />

keine Bürogebäude mit einer Effizienzklasse<br />

schlechter als D vermietet werden dürfen. In<br />

absehbarer Zeit wird das auch für Wohnimmobilien<br />

gelten. Solche Überraschungenwollen<br />

die Banken natürlich vermeiden. Und<br />

sobald die Finanzierer den Druck erhöhen,<br />

spricht sich bis zum letzten Stammtisch<br />

herum, dass man was unternehmen muss,<br />

damit ein Objekt nicht zum Stranded Asset<br />

„Ob ein Zertifikat vor<br />

Greenwashing Schutz bietet,<br />

hängt vom Zertifikat<br />

selbst ab.“<br />

Frank Brün,<br />

Phorus Management<br />

wird. Die Banken werden spätestens zum<br />

Ablauf der Zinsbindung Informationen über<br />

den dann aktuellen Gebäudezustand und<br />

die Energieeffizienz verlangen. Möglicherweise<br />

heißt es dann: Du musst Eigenkapital<br />

nachschießen oder eine Finanzierung ist<br />

nicht mehr möglich.<br />

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129


Engert: Das ist kein Fantasieszenario, sondern<br />

bei manchen Banken jetzt schon Realität.<br />

Insgesamt sind die Banken eindeutig der<br />

Hebel. So wie in der Taxonomie vorgesehen,<br />

sollen Gelder nachhaltige Investitionen<br />

lenken. Die Banken wollen Beweise dafür,<br />

dass eine Investition nachhaltig ist. Da reicht<br />

eine Behauptung nicht mehr aus, da muss es<br />

wirklich ein Gutachten geben.<br />

Brün: Und da die Banken ja bekanntlich nicht<br />

besonders risikofreudig sind, wird sich diese<br />

Praxis wohl schneller ausbreiten als viele<br />

glauben.<br />

„Ich wünsche mir vom<br />

Gesetzgeber, dass er die<br />

Wertschöpfungskette unter<br />

die Lupe nimmt.“<br />

Peter Engert,<br />

ÖGNI<br />

Schulze: Ich möchte an dieser Stelle anmerken,<br />

dass das nicht nur ein EU-Phänomen<br />

ist, wie viele glauben. Auch in den USA ist<br />

das bereits Realität. Selbst im arabischen<br />

Raum gibt es die ersten Initiativen. Auch die<br />

Afrikanische Union zieht nach. Kürzlich hat<br />

die japanische Regierung angekündigt, Unternehmen<br />

dazu bewegen zu wollen, Menschenrechtsverletzungen<br />

in ihren Lieferketten zu<br />

verhindern.<br />

Weil Sie die Lieferketten ansprechen,<br />

wohin geht da die Reise des Gesetzgebers?<br />

Schulze: In Deutschland begründet das neue<br />

Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz – und es<br />

scheint, als ob das auch auf EU-Ebene übernommen<br />

wird – eine Bemühenspflicht (und<br />

keine Erfolgspflicht). Man muss nachweisen<br />

können, dass man versucht hat, Menschenrechtsverletzungen<br />

zu verhindern.<br />

Herr Engert, Sie meinten im Vorjahr in<br />

einem Interview, durch die EU-Taxonomie<br />

werde sich die Spreu vom Weizen trennen.<br />

Überspitzt formuliert: Wird es irgendwann<br />

nur noch „Weizen“ beziehungsweise<br />

vorbildliche Unternehmen geben?<br />

Engert: Es wird in der Immobilienwirtschaft<br />

immer Leute geben, denen Nachhaltigkeits-<br />

130 ImmoFokus


Initiativen offensichtlich egal sind. Ich<br />

denke da an staatlich geförderte oder<br />

gemeinnützige Wohnbauträger, die nach<br />

wie vor ignorieren, dass nachhaltiges Bauen<br />

die Wohnungskosten über die nächsten<br />

hundert Jahre verringert. Das wird es immer<br />

geben. Das ist auch nichts, was uns aufhalten<br />

oder beleidigen sollte.<br />

Schulze: Ein immer wichtigerer Treiber der<br />

ESG-Thematik sind Individuen und lokale Interessensgemeinschaften.<br />

Viele lächeln noch<br />

milde darüber, aber die neue Generation stellt<br />

bei Bewerbungsgesprächen durchaus Fragen<br />

wie: Gibt es einen Fuhrpark? Ist der notwendig?<br />

Besteht er wenigstens aus E-Fahrzeugen?<br />

Dahinter steckt wirkliches Interesse und<br />

kritisches Bewusstsein. Dass Einzelpersonen<br />

zu einer kritischen Masse werden können,<br />

die die Gesellschaft nicht übersehen darf,<br />

haben wir unter anderem Greta Thunberg zu<br />

verdanken. Man darf auch nicht vergessen,<br />

dass aus dieser Generation bald auch Entscheidungsträger<br />

kommen werden.<br />

Der Druck aus der Gesellschaft wird also<br />

nicht geringer?<br />

Engert: Weil vor Kurzem ja der Opernball<br />

stattfand, muss ich da an Jane Fonda denken.<br />

Sie meinte ja, dass sie nicht nach Wien<br />

gekommen wäre, wenn sie gewusst hätte, dass<br />

die OMV Hauptsponsor der Oper ist. Es kann<br />

einem ja auch nicht mehr egal sein, wer einen<br />

sponsort. Schließlich könnte das in einigen<br />

Jahren negative finanzielle Folgen haben.<br />

Man hört, dass es Immobilieninvestoren<br />

gibt, denen bereits jetzt das S in ESG ein<br />

Anliegen ist, etwa wenn es darum geht,<br />

wo ihre Mieter tätig sind. Woran können<br />

sie sich orientieren oder sind sie bei der<br />

„Recherche“ auf sich alleine gestellt?<br />

Schulze: Die Standards, die jetzt von der<br />

Europäischen Kommission vorgegeben sind,<br />

die „European Sustainability Reporting<br />

Standards (ESRS)“, machen Unternehmen in<br />

vier Bereichen klare Vorgaben, sich mit den<br />

eigenen Mitarbeitern, der Frage der Arbeitssituation<br />

innerhalb der Wertschöpfungskette<br />

sowie mit anderen Stakeholdern, wie etwa<br />

den Anrainern, vertieft auseinanderzusetzen.<br />

Brün: Man wird von seinen bestehenden<br />

Mietern nicht verlangen können, dass sie<br />

ihr Geschäftsmodell ändern. Ich denke da<br />

beispielsweise an Waffenproduzenten und<br />

-händler. Wenn ich mit einem Auditor, , der<br />

mich zertifiziert, eine Diskussion habe, ob<br />

zum Beispiel Rheinmetall mein Gebäude zum<br />

Stranded Asset macht oder nicht, da frage ich<br />

mich: Wer hat das zu entscheiden? Beispielsweise<br />

in den USA, wo beim Thema Waffen<br />

eine ganz eigene Sichtweise vorherrscht,<br />

würde das vermutlich differenzierter gesehen<br />

werden. Um zum Greenwashing zurückzukommen:<br />

Bei einer Veranstaltung, die ich vor<br />

einiger Zeit besucht habe, waren eine ganze<br />

Reihe von Anwälten, die sich mit Nachhaltigkeitsthemen<br />

beschäftigt haben. Da wurde<br />

auch über Greenhushing gesprochen, also<br />

dem Verschweigen von umweltschädigendem<br />

Geschäftsgebaren während nur nachhaltige<br />

Aspekte hervorgehoben werden.<br />

Egal ob Greenhushing oder Greenwashing,<br />

wie bekommt man das in den Griff ?<br />

Brün: Mein Vorschlag wäre es, Ersatzinvestitionen,<br />

wie den Kauf von CO2-Zertifikaten,<br />

regional beziehungsweise national zu<br />

begrenzen. Häufig werden ja nicht nachprüfbare<br />

Umweltmaßnahmen in fernen Ländern<br />

beansprucht mit denen Unternehmen<br />

behaupten, sie wären dadurch CO2-neutral.<br />

Ebenfalls regional begrenzt werden sollten<br />

CO2-Kompensationen durch Klimaschutzprojekte.<br />

Insgesamt wäre es wichtig, in der<br />

breiten Menge Bewusstsein dafür zu schaffen,<br />

dass ein gewisses Verhalten nicht mehr geht.<br />

Das muss sich durchsetzen.<br />

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131


„Dass es bei jedem<br />

Thema ein paar<br />

geben wird, die zu<br />

betrügen versuchen,<br />

ist ein soziologisches<br />

Phänomen.“<br />

Marianne Schulze,<br />

PwC<br />

Engert: IIch würde mir vom Gesetzgeber<br />

schon wünschen, dass er die Wertschöpfungskette<br />

unter die Lupe nimmt. Beispielsweise<br />

gibt es kaum eine Glühbirne in Österreich,<br />

auf der nicht „Made in Austria“ steht. Dabei<br />

wurde keine einzige hierzulande produziert,<br />

sondern alle in China. Die Fassungen und<br />

Birnen werden erst hier zusammengeschraubt.<br />

Für so etwas gibt es zig Beispiele.<br />

Jedenfalls wird es immer schwieriger, etwas<br />

zu behaupten, was eigentlich nicht stimmt.<br />

Ich glaube, dass wir mit einschlägiger Bildung<br />

in den Schulen viel Bewusstsein für Nachhaltigkeitsthemen<br />

schaffen können. Aber<br />

wie auch Frau Schulze schon gesagt hat, die<br />

junge Generation ist da heute schon sehr gut<br />

aufgestellt in diesen Themen.<br />

Höre ich da raus, dass es Greenwashing<br />

immer geben wird?<br />

Schulze: Dass es in jeder Gruppe bei jedem<br />

Thema ein paar geben wird, die zu betrügen<br />

versuchen, ist ein soziologisches Phänomen..<br />

Abschließende Frage: Sind Zertifikate<br />

der beste Schutz gegen Greenwashing?<br />

Brün: Das hängt in erster Linie vom Zertifikat<br />

selbst ab: Was für ein Zertifikat ist es? Wer<br />

132 ImmoFokus


stellt es aus? Die ÖGNI oder ein Lobbyverband<br />

der Energiewirtschaft? Werden Lieferketten<br />

einbezogen? Die EU-Menschenrechte?<br />

Sind Wirtschaftsprüfer oder Unternehmensberatungen<br />

involviert und was ist deren<br />

Qualifikation in Bezug auf Nachhaltigkeit?<br />

Engert: Man muss zwischen einem Zertifikat<br />

und einer Plakette unterscheiden. Ein Zertifikat<br />

ist zivilrechtlich ein Gutachten. Damit<br />

kann man beweisen, dass man „grün“ ist<br />

beziehungsweise die Anforderungen der EU-<br />

Taxonomie erfüllt, nach der ja auch die ÖGNI<br />

prüft. Eine Plakette ist nicht mehr als ein<br />

hübscher Aufkleber auf der Tür, mit dem man<br />

nicht beweisen kann, dass man wirklich nachhaltig<br />

wirtschaftet. Man sollte sich auf jeden<br />

Fall Zertifikat und Auditor genau anschauen,<br />

um die Aussagekraft einordnen zu können.<br />

Wir als ÖGNI können etwa beurteilen, ob<br />

ein Gebäude in technischer Hinsicht der<br />

EU-Taxonomie entspricht. Wir können jedoch<br />

nicht das Unternehmen, die Finanzströme,<br />

die Einhaltung der Menschenrechte oder die<br />

Gleichberechtigung von Frauen beurteilen.<br />

Schulze: Zertifikate sind ein Mosaikstein.<br />

Und als Juristin erlaube ich mir die klassische<br />

Antwort: Es kommt darauf an. Und<br />

zwar darauf, wer es erstellt hat und unter<br />

welchen Parametern der Audit stattgefunden<br />

hat. Langfristig wird sich da sicher Qualität<br />

durchsetzen. Mittelfristig vermutlich nur<br />

bedingt. Fakt ist jedenfalls, dass die EU mit<br />

den Berichtspflichten in der „Corporate<br />

Sustainability Reporting Directive“ sehr klare<br />

Standards setzt, die zu erfüllen sind, und die<br />

uns alle noch mehr als genug beschäftigen<br />

werden. Wie Herr Engert gesagt hat, ist<br />

Ausbildung in diesem Zusammenhang<br />

sehr wichtig, um kritisches Bewusstsein zu<br />

schaffen.<br />

Engert: Das Schöne ist, dass wir insgesamt sagen<br />

können: Wir sind auf dem richtigen Weg.<br />

Vom Bauherren- bis zum Vorsorgemodell.<br />

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133


Ihr Einsatz bitte<br />

Perfekte Luftbilddaten. Drohnen haben binnen kürzester Zeit ihren<br />

fixen Platz auf Baustellen gefunden. In den Bereichen Digitalisierung,<br />

Dokumentation und Sicherheit sind sie nicht mehr wegzudenken.<br />

Autor: Lisa Grüner<br />

D<br />

rees & Sommer, Allplan, Porr und<br />

viele andere sind bereits auf die<br />

Drohne gekommen. Warum? Weil<br />

sie viele Vorteile verspricht und<br />

unendlich viele Anwendungsgebiete. Eingesetzt<br />

werden sie von der Porr zur Übersicht<br />

über Baufortschritte oder zur Erkundung<br />

der Umgebung beim Straßenbau. Drees &<br />

Sommer nutzt Drohnenaufnahmen, um seine<br />

Kunden über Projektefortschritte beim Bau<br />

von Hochhäusern, Brücken und Stadien zu<br />

informieren und diese anschaulich darzustellen.<br />

Bei Allplan erfassen ferngesteuerte<br />

Drohnen Geländeprofile und liefern Aufmaße<br />

für Fassaden oder Dachflächen. Sie finden<br />

ihren Einsatz bei Bauschadenanalysen, denn<br />

vor allem schwer zugängliche Gebäudebereiche<br />

können mit wenig Aufwand begutachtet<br />

und dokumentiert werden. Ausgestattet mit<br />

Wärmebildkameras lokalisieren Drohnen<br />

Energieverluste, die Architektur nutzt sie in<br />

der Planung, um zweidimensionale Ansichten<br />

von Gebäudeteilen oder Geländeprofilen anzufertigen.<br />

Die gewonnenen Daten fließen mit<br />

anderen Projektinformationen ins Building<br />

Information Modeling ein und daraus lassen<br />

sich 3D-Modelle generieren.<br />

Vermessung und Planung<br />

Ein Beispiel von Allplan zeigt, wie Drohnen,<br />

anhand einer drohnengestützten BIM-<br />

Planung konkret Geld sparen können: Eine<br />

Baustelle wurde aus der Luft vermessen und<br />

das Ergebnis des Aufmaßes anschließend mit<br />

der Planung in Allplan Architecture abgeglichen.<br />

Das 3D-Gebäudemodell zeigte einerseits<br />

Fehler im ursprünglichen Entwurf auf,<br />

andererseits gab es den Projektverantwortlichen<br />

und dem Bauherrn die Möglichkeit,<br />

die räumlichen Dimensionen zu diskutieren<br />

und Änderungswünsche zu besprechen. Konkrete<br />

Aspekte der Planung wurden so für alle<br />

Beteiligte sicht- und erlebbar gemacht. Für<br />

die Vermessung erstellt die Drohne aus den<br />

aufgenommenen Bildern in Verbindung mit<br />

GPS-Daten Punktwolken, diese dienen zur<br />

Darstellung von Punktrastern, 3D-Modellen<br />

oder Orthofotos. Auch während des Baus lassen<br />

sich von Drohnen gelieferte Bilder nutzen,<br />

um den Projektfortschritt aufzuzeichnen oder<br />

Schäden zu dokumentieren. Drohnen können<br />

über eine App programmiert werden, immer<br />

exakt die gleichen Flugrouten innerhalb<br />

EU-Regelungen für Drohnen im Überblick<br />

Mit der EU-Drohnen-Verordnung wird das Fliegen mit Drohnen („unbemannte Luftfahrzeuge“) in der EU einheitlich geregelt. Diese ist in allen EU-<br />

Mitgliedstaaten anwendbar, jedoch können einzelne Staaten Flugverbotszonen festlegen, beispielsweise in der Nähe von Flughäfen oder militärischen<br />

Einrichtungen. In Österreich können diese Lufträume über die App „Dronespace“ oder unter www.dronespace.at abgefragt werden.<br />

Zur Information von Drohnen-Käufern sind die Hersteller verpflichtet, Drohnen mit einer CE-Zertifizierung (C0 – C4) zu versehen und ein Informationsblatt<br />

über Pflichten der Betreiber beizulegen. Für Betreiber von Drohnen ab 250 Gramm (und auch unter 250 Gramm bei High-Speed-Drohnen<br />

oder Drohnen mit Kamera) besteht eine Registrierungspflicht. Für den Betrieb bzw. Flug von Drohnen ab 250 Gramm Abfluggewicht ist zudem ein<br />

Drohnenführerschein vorgeschrieben. Wer eine Drohne steigen lässt, ist verpflichtet diese zu versichern.<br />

Foto: AdobeStock<br />

134 ImmoFokus


eines bestimmten Gebiets anzufliegen. Die<br />

Drohne lädt ihre Bilder in eine cloudbasierte<br />

Photogrammetrie-Software, die auf Basis der<br />

gelieferten Daten Karten oder Modelle erstellt.<br />

Damit erhält man Vorher-Nachher-Vergleiche<br />

auf Knopfdruck, Fehler können schneller erkannt<br />

und Schäden zugeordnet sowie Beweise<br />

gesichert werden. Projektmanager verfügen<br />

so über ein ideales Tool, um die Produktivität<br />

zu überwachen. Der Vorteil dabei: Die Kontrollen<br />

aus der Vogelperspektive sparen Zeit.<br />

Baustellensicherheit<br />

Drohnen sind klein und wendig. Sie können<br />

schwer erreichbare oder gefährliche Orte<br />

befliegen. Gerüste, Schornsteine, Seile, Hebebühnen,<br />

aber auch Abzäunungen und vieles<br />

mehr können sie inspizieren. Auch Abbruchhäuser,<br />

schwer zugängliche Orte oder Gefahrenstellen<br />

sind nicht vor ihrem Kameraauge<br />

sicher, dafür umso mehr die Menschen, die<br />

diese nicht mehr betreten müssen. Gefahren<br />

können schnell erkannt und Maßnahmen<br />

sofort eingeleitet werden.<br />

Spaßfaktor und Gefahren<br />

Bei all den Vorteilen, wie sofortige Digitalisierung<br />

von Daten und Prozessen, Einsparungen<br />

bei Zeit und Kosten, Dokumentation, Lieferung<br />

von punktgenauen Messresultaten und<br />

Sicherheit, darf man den Spaßfaktor nicht<br />

vergessen. Dieser ist mit ein Grund, warum<br />

sich Drohnen so schnell durchgesetzt und<br />

auch im Privatbereich gerne genutzt werden.<br />

Zu den häufigsten Nutzern von ferngesteuerten<br />

Fluggeräten auf dem Bau zählen übrigens<br />

technikaffine Personen in leitenden oder<br />

kontrollierenden Positionen, also Projektmanager,<br />

Bauleiter und die Bauaufsicht. Bei all<br />

dem darf man jedoch nicht vergessen, dass<br />

auch Drohnen selbst zu einer Gefahr werden<br />

können, z.B. durch Anwendungsfehler, Kollisionen<br />

und einem daraus resultierenden Absturz<br />

der Drohne. Außerdem können wie bei<br />

allen anderen akkubetriebenen Gegenständen<br />

Akkus zu brennen beginnen, auch der<br />

Datenschutz ist ein heikles Thema. Deshalb<br />

ist in der EU-Drohnen-Verordnung das Fliegen<br />

mit Drohnen streng geregelt. Drohnen<br />

ab 250 Gramm sind registrierungspflichtig,<br />

zudem ist ein Drohnenführerschein vorgeschrieben.<br />

Mögliche Gefährdungen sind zu<br />

ermitteln und entsprechende Schutzmaßnahmen<br />

festzulegen. Wer eine Drohne steigen<br />

lässt, ist verpflichtet, diese zu versichern. Fakt<br />

ist: Der Siegeszug der Drohnen ist nicht mehr<br />

aufzuhalten, da die stete Weiterentwicklung<br />

von Soft- und Hardware sie zu einem wichtigen<br />

Meilenstein in der Digitalisierung von<br />

Baustellen macht. <br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

135


Der ImmoFokus fragt …<br />

... und Immobilien-Experten antworten. Der Immobilienmarkt ist im Umbruch. Steigende Zinsen, hohe<br />

Baukosten und nahezu explodierende Energiekosten, begleitet von verschärften Kreditvergaben haben die<br />

Immobilienbranche fest im Griff. Doch was meinen die Immobilienprofis? Der ImmoFokus hat nachgefragt.<br />

Fragen:<br />

1<br />

Wie optimistisch, wie pessimistisch gehen Sie in das neue<br />

Jahr? Welche Assetklasse wird <strong>2023</strong> Investors Liebling?<br />

2<br />

Was sind Ihres Erachtens die größten<br />

Herausforderungen in diesem Jahr?<br />

3<br />

Steigende Zinsen und Baukosten und nahezu<br />

explodierende Energiekosten, begleitet<br />

von einer verschärften Kreditvergabe - die<br />

Party am Immobilienmarkt ist vorerst vorbei.<br />

Welche Parameter müssten sich wie ändern,<br />

damit die Party wieder losgeht?<br />

4<br />

Welche drei Themen werden die Immobilienwirtschaft<br />

<strong>2023</strong> am stärksten beeinflussen?<br />

5<br />

Ihre Pläne und Ziele für Ihr Unternehmen <strong>2023</strong>?<br />

136 ImmoFokus


1<br />

Wir blicken auch heuer in allen Situationen und Marktphasen optimistisch ins neue Jahr.<br />

Auch wenn der Ausblick infolge der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung vielleicht etwas<br />

getrübter ist, wäre Pessimismus übertrieben und auch hemmend. Betreffend Assetklassen<br />

waren im vergangenen Jahr u.a. auch wieder Logistikimmobilien sehr gefragt. Hier gehen wir<br />

davon aus, dass dieser Trend weiter anhalten wird. Aber auch die Asset-Klasse „Wohnen“ zählt<br />

infolge der Stabilität des österreichischen Marktes sowie des Segmentes zu einem klassischen<br />

Investoren-Liebling. Hauptgrund für die teilweise eingebrochene Transaktionsdichte im<br />

großvolumigen Bereich war der Umstand, dass die Preisvorstellungen zwischen Käufer und<br />

Verkäufer (noch immer) teilweise deutlich auseinanderliegen. Hier ist <strong>2023</strong> eine gewisse<br />

Konsolidierung zu erwarten.<br />

2<br />

Helmut Beer,<br />

TPA<br />

Derzeit sehen wir aus Beratersicht ein gewisses Spannungsfeld zwischen Finanzierungskosten<br />

auf der einen Seite und erwarteter Verkaufsrendite auf der anderen Seite. Diese<br />

auseinanderfallenden Erwartungen werden wohl auch weiterhin eine große Herausforderung<br />

darstellen. Auf Verkäuferseite könnten auslaufende Finanzierungen eine zu lösende Aufgabe<br />

darstellen und auch schlichtweg Kapazitätsbegrenzungen und Kostensteigerungen - zB bei<br />

Material (Lieferketten), Personal- oder Energiekosten – werden eine entscheidende Rolle spielen.<br />

Zu guter Letzt haben aber zwischenzeitig auch andere Veranlagungsformen an Attraktivität<br />

gewonnen, wodurch sich ebenfalls interessante Auswirkungen ergeben werden.<br />

3<br />

Eine Party ist eigentlich immer erst dann vorbei, wenn alle<br />

Gäste gegangen sind. Danach sieht es aber am Immobilienmarkt<br />

derzeit nicht aus und so gehen wir davon aus, dass<br />

die Party am Immobilienmarkt nicht vorbei ist, aber aktuell<br />

vielleicht etwas ruhiger weitergeht. Betreffend Parameter<br />

wird es aus meiner Sicht das Zusammenspiel aller Faktoren<br />

sein, die sich kurz- bis mittelfristig einpendeln werden.<br />

4<br />

Bei den aktuellen Veranstaltungen zeigt sich häufig, dass v.a.<br />

5<br />

Wie in den Vorjahren werden wir auch <strong>2023</strong> alle unsere Kundinnen und<br />

Kunden und Neukundinnen und -kunden bei allen Themen rund um<br />

Taxes und Financials im Immobiliensektor von der Transkation bis zur<br />

laufenden Betreuung bestmöglich und mit größtem persönlichen Einsatz<br />

unterstützen und mit unseren Steuerservices (Newsletter, Webcasts & Co)<br />

wie gewohnt laufend über alle Neuigkeiten und Änderungen berichten.<br />

Letztlich werden wir verstärkt Kundinnen und Kunden im Rahmen der<br />

digitalen Transformation und bei allen Aktivitäten rund um das Thema<br />

ESG beraten, da sich hier in den kommenden Perioden ein enormer<br />

Bedarf abzeichnet bzw. diese Dienstleistung bereits jetzt vermehrt von<br />

Kundinnen und Kunden nachgefragt wird.<br />

- ESG-Kriterien und Umweltaspekte, die<br />

- Effizienz (zB Energie) sowie die<br />

- Zinsentwicklung<br />

eine entscheidende Rolle spielen werden.<br />

Innerhalb der TPA Group werden wir weiterhin das Ziel verfolgen, ESG und<br />

EU-Taxonomie Themen auch im eigenen Haus konsequent umzusetzen<br />

und unseren Mitarbeiter:innen einen sicheren sowie abwechslungs- und<br />

aussichtsreichen Job zu bieten.<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

137


1<br />

<strong>2023</strong> wird auf jeden Fall ein forderndes Jahr für die Immobilienwirtschaft, persönlich<br />

bin ich optimistisch! Die Zinsentwicklungen und das Inflationsgeschehen haben<br />

das Marktgeschehen eingebremst – und weitere Zinsschritte sind angekündigt. Die<br />

Anpassungen an diese Situation werden noch einige Zeit in Anspruch nehmen und daher<br />

lässt sich auch die Frage nach Lieblings-Assetklassen derzeit nicht seriös beantworten.<br />

Astrid Grantner-Fuchs,<br />

EHL Immobilien Bewertung<br />

4<br />

2<br />

Das geänderte Zinsumfeld mit all den damit<br />

zusammenhängenden Entwicklungen<br />

ist sicher die zentrale Herausforderung –<br />

neben Immobilieninvestitionen sind auch<br />

andere Investments wieder attraktiver<br />

geworden, der Kapitalmarkt orientiert<br />

sich dementsprechend neu.<br />

Steigende Zinsen, die Entwicklung der Inflation<br />

mit steigenden Preisen in allen möglichen<br />

Lebensbereichen und eine weiterhin angespannte<br />

geopolitische Lage werden uns weiter beschäftigen<br />

und bergen Unwägbarkeiten und Unsicherheit –<br />

und das betrifft die aktiv in der Branche Tätigen,<br />

und genauso die Konsumenten bzw. Endnutzer.<br />

3<br />

Ein Mindset, das sich nach vorne orientiert<br />

und weniger in die Vergangenheit blickt –<br />

darauf zu hoffen, dass „es wieder so wird, wie<br />

es einmal war“ ist wohl zu einfach gedacht.<br />

5<br />

Als österreichischer Marktführer in<br />

der Immobilienbewertung wollen wir<br />

gerade in so herausfordernden Zeiten<br />

weiterhin ein verlässlicher Partner für<br />

unsere Kunden sein. Wir werden unseren<br />

soliden Wachstumskurs der bisherigen<br />

Jahre fortsetzen und sehen laufende<br />

Weiterbildung und Qualifizierung unseres<br />

Teams dabei als Grundvoraussetzung.<br />

Darüber hinaus hilft uns unsere<br />

Marktnähe gerade jetzt noch einmal mehr,<br />

fundierte Wertermittlungen zu erstellen.<br />

138 ImmoFokus


1<br />

<strong>2023</strong> hat den Ruf, ein herausforderndes Jahr zu werden. Auch ohne vorausschauenden Blick in die magische<br />

Kristallkugel sind wir uns wohl alle einig, dass die derzeitigen Umstände unser aller (Arbeits-)Leben auch<br />

weiterhin beeinflussen werden. Ich blicke aber trotzdem optimistisch auf das Jahr <strong>2023</strong> – einerseits, weil<br />

wir als BUWOG gut aufgestellt sind, andererseits, weil uns das Jahr die Möglichkeit bietet, Prozesse und<br />

Strategien zu hinterfragen und ggf. zu optimieren. Wir werden die Zeit außerdem nutzen, um einige<br />

Projekte in unserer Entwicklungs-Pipeline in die Baureife zu bringen, so, dass wir direkt weiterbauen<br />

können, sobald sich die Lage wieder etwas entspannt hat.<br />

Investoren zeigen sich zwar derzeit etwas zurückhaltender, was den Kauf von Wohnimmobilien angeht,<br />

ich bin aber zuversichtlich, dass sich diese Situation, u.a. aufgrund einer anstehenden Entschärfung der<br />

Finanzierungsbedingungen, bald wieder verändern wird – Wohnimmobilien sind aus meiner Sicht also<br />

auch weiterhin eine gute und sichere Investitionsform.<br />

Andreas Holler,<br />

Buwog Group<br />

2<br />

Als Unsicherheitsfaktor wird uns <strong>2023</strong> die Frage<br />

begleiten, wie sich der Markt in puncto Verwertung<br />

weiterentwickelt. Die aktuelle Situation sieht heute<br />

so aus, dass institutionelle Investoren bzw. Anleger<br />

vorübergehend zurückhaltender geworden sind,<br />

während Eigennutzer, die über die nötigen finanziellen<br />

Mittel verfügen, weiterhin hohes Interesse an neuen<br />

Wohnungen zeigen. Die derzeit streng reglementierten<br />

Finanzierungsbedingungen sowie die schwelende<br />

Zinsunsicherheit führen dazu, dass der Finanzierungsprozess<br />

in die Länge gezogen wird – ich rechne hier<br />

aber damit, dass schon bald mehr Licht ins Dunkle<br />

kommt und Erleichterungen bei der Vergabe von Krediten<br />

den Markt wieder etwas in Schwung bringen.<br />

3<br />

Ich sehe viel Potenzial, um die derzeit etwas angespannte Marktlage wieder<br />

anzukurbeln – als Bauträger stoßen wir aber recht bald an unsere Grenzen, auch wenn<br />

wir z.B. durch modulares Bauen, den Einsatz von ressourcenschonenden Materialien,<br />

sowie den Fokus auf Digitalisierung in der gesamten Wertschöpfungskette und im<br />

Sinne unserer Kund:innen eine Kostenoptimierung im Neubau erreichen können.<br />

Viel mehr dürfte Wohnbau <strong>2023</strong> aber für die Politik zur Herausforderung werden.<br />

Sie kann meiner Ansicht nach an den richtigen Schrauben drehen, um einerseits<br />

die Entwicklung von neuem Wohnraum voranzutreiben und damit gleichzeitig<br />

auch zu einer Entspannung der Preissituation beitragen. Das betrifft u.a. eine<br />

Beschleunigung beim Ausstellen von Genehmigungen und dem Abschluss von<br />

Widmungsverfahren aber auch Förderprogramme für Dekarbonisierungs- und<br />

Klimaschutzmaßnahmen – Nachhaltigkeit hat sich zu einem tragenden Thema im<br />

Wohnbau entwickelt und es muss dafür gesorgt werden, dass neuer, nachhaltiger<br />

Wohnraum in Zukunft auch für die Mehrheit der Gesellschaft leistbar ist.<br />

4<br />

Kurz und knapp: Nachhaltigkeit, Digitalisierung und damit in Verbindung: Kostenoptimierung.<br />

5<br />

Wir wollen unseren Wachstumskurs der vergangenen Jahre weiterhin fortsetzen. Damit das gelingt, setzen wir auf neue Denk- und<br />

Lösungsansätze und nutzen die Zeit, um außerhalb gewohnter Bahnen zu denken. Obwohl die BUWOG als Komplettanbieter in Österreich<br />

breit und sicher aufgestellt ist, wollen wir auf die veränderten Marktbedingungen reagieren und Anpassungen an unserem Geschäftsmodell<br />

vornehmen, um unsere Wettbewerbsvorteile weiter auszubauen. Mit einer Sanierungsoffensive werden wir dem Thema Nachhaltigkeit<br />

im Bestand Rechnung tragen: Hier sind thermische Sanierungen sowie die Umrüstung auf moderne Heizsysteme in mehreren Hundert<br />

Wohnungen geplant. Zudem freuen wir uns, trotz der aktuellen Umstände, in diesem Jahr mehr als 650 neue Wohnungen auf den Markt<br />

bringen zu können und damit ein qualitatives Angebot für Wohnungssuchende in Wien zu sichern. Obwohl <strong>2023</strong> keine neuen Baustarts<br />

erfolgen, werden wir nicht die Füße stillhalten: Unser Ziel ist es deshalb, alles Nötige zu tun, um unsere Entwicklungsaktivitäten so rasch wie<br />

möglich wieder nahtlos aufnehmen können – hier können wir auf ein großzügiges Portfolio an Grundstücken zugreifen, die wir bis dahin<br />

planen und in die Entwicklung bringen können. Als BUWOG im Allgemeinen werden wir die generelle Weiterentwicklung der Organisation<br />

forcieren - wir wollen digitaler und effizienter werden und so ein verbessertes Kundenerlebnis schaffen und die Zufriedenheit unserer<br />

Mitarbeiter:innen noch mehr erhöhen.<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

139


1<br />

Wir sind ein durch und durch optimistisches Unternehmen – und durch Krisen wird Neues<br />

geschaffen: neue Ideen, neue Ansätze, neue Lösung. Wien hat ein derzeitiges Wachstum von<br />

über 50.000 Personen im letzten Jahr und aufgrund der hohen Baukosten und geförderten<br />

Wohnbauquoten wird viel weniger gebaut als notwendig wäre. Für Investoren ist die<br />

Assetklasse Wohnen daher noch immer sehr interessant – besonders, wenn beim Planen der<br />

Wohnungen auf die Herausforderungen von Home Office Rücksicht genommen wurde.<br />

2<br />

Innovation, Kreativität und natürlich ESG – die Implementation<br />

von Routinen, um unsere Daten in Zahlen überzuführen, liegt<br />

in unserem Fokus. Natürlich nur neben unserem Wunsch, die<br />

besten Gebäude für spezielle Liegenschaften zu entwickeln.<br />

4<br />

Wolfdieter Jarisch,<br />

S+B Gruppe<br />

Noch mehr als in den letzten Jahren: Qualität,<br />

Exklusivität, Innovation, Umweltschutz.<br />

3<br />

Das Party feiern lassen wir den anderen über, wir sehen in den<br />

herausfordernden Zeiten Chancen, Neues zu entwickeln und neue<br />

innovative Ideen zu realisieren; und gefeiert wird zuallererst mit<br />

unseren Mitarbeitern , um Ihnen für den unermesslichen Einsatz zu<br />

danken - das ist ein wesentlicher Teil unserer Firmenphilosophie,<br />

weshalb diese im Schnitt schon über 16 Jahre für uns tätig sind.<br />

5<br />

Unsere Mitarbeiter weiter und noch enger zu einer S+B Familie<br />

zusammenzuschweißen, denn gemeinsam sind wir (fast)<br />

unschlagbar! Und natürlich wird unser Thema „enkelgerecht“<br />

- nun als ESG verrechtlicht - uns einiges abverlangen.<br />

140 ImmoFokus


1<br />

Ich bin sowohl optimistisch als auch pessimistisch.<br />

Pessimistisch deshalb, weil ich glaube, dass die Zinsrally noch nicht zu Ende ist und die Zinsen<br />

weiter steigen werden. Die Inflation wird uns noch länger begleiten, als die meisten glauben und<br />

vor allem die Energiekosten werden nach einer kurzen Entlastung auf einem hohen Niveau bleiben.<br />

Gleichzeitig bin ich auch optimistisch, weil ich davon ausgehe, dass viele, die ihre Immobilien<br />

mit Fremdkapital gekauft haben, in budgetäre Schwierigkeiten geraten werden. Das schafft<br />

Opportunitäten für unser Engagement am Markt und für gute Einkäufe. Allerdings verlangen<br />

diese Einkäufe das richtige Timing und man braucht auch das notwendige Eigenkapital. Über das<br />

verfügen wir und deswegen bin ich optimistisch, dass wir im nächsten Jahr, vor allem im nächsten<br />

zweiten Halbjahr gute Opportunitäten vorfinden und nutzen können.<br />

3<br />

Daniel Jelitzka,<br />

JP Immobilien<br />

2<br />

Unser Liebling bleibt weiterhin Hospitality, also der Hotelsektor. Covid ist zwar vorbei, aber Inflation,<br />

steigende Zinsen, hohe Energiekosten und der Mangel an Mitarbeitern sind Brandbeschleuniger für<br />

die Hotellerie. Das bedeutet für uns, dass wir Opportunitäten vorfinden. Wir werden wie bisher schon<br />

fokussiert leerstehende Hotels erwerben, sie redesignen, rebranden und refurbishen, um sie dann an<br />

einen Top-Betreiber zu übergeben.<br />

Auch das Zinshaus bleibt unser Liebling. Wir haben in den jüngsten Krisenzeiten gesehen, dass gute<br />

Zinshäuser in bester Lage absolute Bluechip-Immobilien sind und hohe Werte erzielen. Die Krise hat<br />

uns aber eindrücklich gelehrt, dass wir keine Kompromisse eingehen dürfen, sondern ausschließlich<br />

Immobilien, seien es Eigentumswohnungen, Zinshäuser oder Hotels in Top-Lagen in den Fokus<br />

nehmen. Sie haben auch in Krisenzeiten eine hohe Wertstabilität.<br />

Wir werden weiter den ESG-Motor<br />

vorantreiben und darauf achten,<br />

dass alle bestehenden und neuen<br />

Projekte den ESG-Vorgaben und<br />

der EU-Taxonomie entsprechen,<br />

um unseren Beitrag zu den<br />

notwendigen Umweltzielen zu<br />

leisten.<br />

Wir sind in einem<br />

herausfordernden Kapitalmarkt<br />

unterwegs, das heißt es geht<br />

um hohe Kapitalkosten. Daher<br />

sollte man über das benötigte<br />

Eigenkapital verfügen, wenn sich<br />

Opportunitäten auftun.<br />

4<br />

Das sind die Zinsen, dann Inflation<br />

und Energiepreise sowie schließlich<br />

die vorhandene Liquidität der Käufer.<br />

5<br />

Wir werden weiter konsequent unseren Weg gehen.<br />

Das bedeutet flexibel auf den Markt reagieren und<br />

darauf achten, dass wir genügend Eigenkapital “in<br />

der Portokassa“ haben, um zum richtigen Zeitpunkt<br />

die Opportunitäten, die sich uns bieten, zu nutzen.<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

141


1<br />

Das erste Halbjahr wird sicherlich von einer abwartenden Haltung geprägt sein. Die große Frage ist, ob sich<br />

die Märkte auf die multiplen Krisen einstellen können, wovon ich ausgehe. Aus Deutschland vernimmt man<br />

ja schon wieder verhalten positive Signale. Es ist nicht auszuschließen, dass sich die Lage schon im zweiten<br />

Quartal erheblich verbessert. Ich denke <strong>2023</strong> wird das Jahr der Opportunitäten quer über alle Assetklassen<br />

sein. Der Abschwung beim Videokonferenzanbieter Zoom deutet daraufhin, dass Büroimmobilien positiv<br />

überraschen könnten.<br />

2<br />

Ein großes Thema werden die aufgrund der Inflation rasant steigenden Mieten<br />

werden, und zwar sowohl im privaten als auch im geschäftlichen Bereich, ebenso<br />

wie die steigenden Betriebskosten. Vorrangige Ziele müssen daher die Eindämmung<br />

der Inflation sowie die Stabilisierung der Energiepreise sein. Die Abhängigkeit von<br />

russischem Gas in Österreich und Deutschland muss zügig reduziert werden. Dabei<br />

dürfen aber die Herausforderungen durch die beginnende Pensionierungswelle der<br />

Babyboomer-Generation nicht übersehen werden.<br />

4<br />

1. Das Zinsniveau<br />

2. Anforderungen an die private Kreditvergabe<br />

3. Inflation bzw. Baukosten<br />

3<br />

Die Entwicklungen in Bezug auf<br />

Zinsniveau und Inflation müssen wieder<br />

einigermaßen vorhersehbar werden. Die<br />

teils erheblich divergierenden Meinungen<br />

von Fachleuten deuten auf eine<br />

Unsicherheit hin, die Investoren vorsichtig<br />

werden lässt. Letztlich bleibt aber der<br />

Anlagedruck hoch und waren Immobilien<br />

noch immer ein sicheres Investment,<br />

daran wird sich nichts ändern. Es wird in<br />

den nächsten Monaten möglicherweise<br />

eine leichte Konsolidierung geben, aber<br />

ich erwarte keinen Einbruch. Wir haben<br />

keine Immobilienkrise sondern multiple,<br />

externe Krisen, die das Gesamtgefüge<br />

erschüttert haben.<br />

5<br />

Mark Krenn,<br />

Cerha Hempel<br />

Getreu unserem Leitsatz ‚Quality matters!‘ wollen wir unseren Wachstumspfad durch<br />

höchste Qualitätsstandards und Kundenzufriedenheit weiterhin fortsetzen. Wir<br />

widmen uns heuer zudem verstärkt dem Thema Nachhaltigkeit in allen Bereichen und<br />

evaluieren und implementieren kontinuierlich Legal Tech Tools, um unsere Effizienz<br />

in der Rechtsberatung zu steigern.<br />

142 ImmoFokus


1<br />

Das Jahr <strong>2023</strong> wird aufgrund der vielen Herausforderungen sicherlich ein sehr<br />

spannendes Jahr für den Investmentmarkt werden. Dennoch sehen wir dem Jahr<br />

optimistisch entgegen, da herausfordernde Zeiten immer auch Chancen bieten, die<br />

es zu identifizieren und zu nutzen gilt. Hinsichtlich der Frage nach der beliebtesten<br />

Assetklasse <strong>2023</strong> ist es noch zu früh, um hier eine Prognose zu wagen. Viele Investoren<br />

legen im Moment den Fokus auf die Assetklassen, die eine fundamental starke Nachfrage<br />

von Seiten der Nutzer haben wie beispielsweise Wohnen, Logistik und Top-Büros.<br />

2<br />

3<br />

Markus Mendel,<br />

EHL Investment Consulting<br />

Das aufgrund der stark gestiegenen Inflation Mitte<br />

letzten Jahres eingeleitete Ende der Nullzinspolitik<br />

der EZB und die bis heute anhaltenden, schrittweisen<br />

Zinserhöhungen sind sicherlich die größten<br />

Herausforderungen, die den Marktteilnehmern so<br />

einiges abverlangen werden. Hinzu kommen weiterhin<br />

hohe Baukosten, Lieferengpässe, hohe Energiepreise<br />

und ein sehr zurückhaltendes Finanzierungsumfeld von<br />

Seite der Banken, was die Lage verschärft.<br />

Eines ist jedenfalls klar, das Rad einfach zurückzudrehen ist nicht möglich! Es<br />

gilt neue Wege zu finden, um mit der aktuellen Situation klarzukommen und<br />

trotzdem erfolgreich auf dem Markt bestehen zu können. Das wird sicherlich<br />

den einen oder anderen Marktteilnehmer vor große Herausforderungen stellen,<br />

wer allerdings finanziell solide aufgestellt ist und die vorhandenen Potentiale<br />

nutzt, wird durch das vorhandene Tief durchtauchen können. Wenn wieder<br />

Klarheit bzgl. der Zinssituation auf den Kapitalmärkten herrscht, wird sich die<br />

aktuell vorherrschende Zurückhaltung der Investoren lockern und der Markt<br />

wieder auf einem neuen Niveau einpendeln.<br />

4<br />

Die weitere Entwicklung der Zinslandschaft, alle<br />

Themen rund um ESG und EU-Taxonomie sowie die<br />

allgemeine Teuerung, insbesondere im Bereich der<br />

Energie- und Baukosten sind die Themen, die einen<br />

enormen Einfluss auf die Immobilienwirtschaft<br />

haben und die sich je nach Entwicklung positiv oder<br />

negativ auf das Marktgeschehen auswirken.<br />

5<br />

In einer so volatilen Marktphase gilt es sehr nah am Marktgeschehen zu<br />

sein, mögliche Chancen frühzeitig zu erkennen und Risiken zu managen. Es<br />

ist unser Ziel, auch <strong>2023</strong> die Marktführerschaft von EHL weiter auszubauen<br />

und die bestmöglichen Transaktionen für unsere Kunden zu initiieren. Mit<br />

unserem langjährig eingespielten Team an engagierten und bestens vernetzten<br />

Investmentexperten wird uns das sicherlich gelingen. Daher sind wir bereits<br />

mit vollem Einsatz und einer guten Prise Optimismus in das neue Jahr gestartet.<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

143


1<br />

Wir sind alle aufgrund der Ereignisse der letzten Jahre vorsichtiger geworden, was Prognosen<br />

betrifft. Aber wir sind optimistisch gestimmt – unter anderem weil 2022 für uns ein sehr<br />

erfolgreiches Jahr war. Wir konnten immerhin eine Umsatzsteigerung von 18 % verzeichnen.<br />

Das zeigt uns, dass es gerade in volatilen Zeiten einen steigenden Bedarf an aktuellen und<br />

validen Daten gibt. Somit werden wir auch <strong>2023</strong> in jenen Bereich investieren, der für<br />

Transparenz und Stabilität am Markt sorgt: Immobiliendaten.<br />

2<br />

Unser Daten zeigen: 2022 ging die Anzahl an verbücherten Objekten um ca. 11 % zurück.<br />

Wenn weniger ge- bzw. verkauft wird, ist es natürlich möglich, dass mancherorts auch die<br />

Immobilienpreise fallen. Das zeigt sich in den aktuell vorliegenden Transaktionsdaten allerdings<br />

noch nicht. Wie die Entwicklung weitergehen wird, ist von mehreren wirtschaftlichen,<br />

(energie)politischen sowie ökologischen Faktoren abhängig. Ich denke, dass uns<br />

heuer neben allgemeinen Marktfaktoren zusätzlich auch neue Regulierungen innerhalb<br />

der Branche, wie z. B. das Bestellerprinzip, beschäftigen werden.<br />

4<br />

Ich denke, dass vor allem<br />

langfristige Entwicklungen, wie<br />

der technologische Fortschritt,<br />

gesellschaftliche Strömungen<br />

sowie der Klimawandel den<br />

Markt stark beeinflussen werden.<br />

Das sind definitiv keine neuen<br />

Themen, aber eben jene, die das<br />

größte Veränderungspotenzial<br />

mit sich bringen.<br />

5<br />

Wir sind nun mehr als 15 Jahre am Markt, haben die<br />

IMMOunited etabliert und uns einen Namen gemacht.<br />

Das ist natürlich eine gute Ausgangsbasis. Aber auch<br />

wir müssen unsere marktführende Position konsequent<br />

festigen. Darum setzen wir heuer verstärkt auf Forschung<br />

und Innovation und investieren einen wesentlichen Betrag<br />

in den Bereich Produktentwicklung – intern wie extern.<br />

Neben umfangreichen Neuheiten in unseren bestehenden<br />

Services, gibt es auch zahlreiche weitere Ideen, die wir<br />

teils gemeinsam mit Universitäten verfolgen. Das ist uns<br />

besonders wichtig, denn Innovation sichert Zukunft<br />

3<br />

Roland Schmid,<br />

IMMOunited<br />

Ich würde nicht sagen, dass<br />

die Party vorbei ist, aber eine<br />

abwartende Haltung sowie<br />

Unsicherheit sind schon erkennbar.<br />

Aus diesem Grund ist es so wichtig,<br />

dass auch weiterhin relevante<br />

Marktinformationen zur Verfügung<br />

stehen. Denn nur dann können<br />

fundierte Geschäftsentscheidungen<br />

getroffen werden. Das wiederum<br />

schafft Sicherheit – auch in<br />

herausfordernden Zeiten. Wenn<br />

sich die wirtschaftliche Situation<br />

zudem wieder einigermaßen<br />

stabilisiert, steht der gut gelaunten<br />

Stimmung, trotz möglicherweise<br />

veränderter Rahmenbedingungen,<br />

nichts mehr im Weg.<br />

144 ImmoFokus


1<br />

Da ich ein von Grund auf optimistischer Mensch bin, blicke ich durchaus positiv in das heurige<br />

Jahr. In herausfordernden Zeiten ist es wichtig noch komplexer und in neue Richtungen zu denken,<br />

um die Chancen, die diese Zeit mit sich bringen kann, zu nutzen. Den Liebling der Investoren für<br />

heuer zu identifizieren, ist für mich aus jetziger Sicht noch schwierig, da die Zinslandschaft und<br />

das Inflationsgeschehen dieses Thema noch nachhaltig beeinflussen werden.<br />

2<br />

Neben der Identifikation der Chancen, um gestärkt aus der Krise zu kommen,<br />

ist ESG in der Immobilienwirtschaft sicher eines der Hauptthemen <strong>2023</strong>. Selbstverständlich<br />

neben unserem Hauptziel, unsere Kunden bei der Suche nach<br />

den perfekten Büro- und Retail-Flächen bestmöglich zu unterstützen. Dies ist<br />

im aktuellen Marktumfeld, in dem wir mit einer sehr geringen Neuflächenproduktion<br />

konfrontiert sind, die wichtigste Aufgabe für das heurige Jahr.<br />

3<br />

Stefan Wernhart,<br />

EHL Gewerbeimmobilien<br />

Im Bereich der gewerblichen Vermietung sind die<br />

Zeiten seit der COVID-19-Pandemie schon etwas<br />

länger turbulent. Wir haben die Zeit intensiv genutzt,<br />

um uns in allen Bereichen bestmöglich aufzustellen.<br />

Im aktuell schwierigen wirtschaftlichen Umfeld<br />

stehen wir noch näher bei unseren Kunden, um<br />

sie in allen Belangen zu begleiten und gemeinsam<br />

innovative und zielführende Lösungen zu entwickeln.<br />

4<br />

Für mich sind die Themen<br />

Nachhaltigkeit, die weitere<br />

Entwicklung der Teuerung<br />

speziell im Hinblick auf Energieund<br />

Baukosten sowie Qualität<br />

– egal ob in der Dienstleistung,<br />

als auch in der Entwicklung von<br />

Immobilien – jene Eckpfeiler,<br />

die uns dieses Jahr sehr intensiv<br />

begleiten werden.<br />

5<br />

In schwierigen Zeiten ist es umso wichtiger, sich bei<br />

Mitarbeiter:Innen für ihren bisherigen unermüdlichen<br />

Einsatz zu bedanken und sie noch stärker ans Unternehmen<br />

zu binden, um gemeinsam motiviert und gestärkt aus<br />

dieser herausfordernden, zeitlich befristeten Phase<br />

hervorzukommen. Darüber hinaus ist es natürlich unser<br />

wesentlicher Anspruch, unsere sehr gute Performance im<br />

Bereich der gewerblichen Vermietung, die wir dank unserer<br />

langjährigen und treuen Kunden erreichen konnten,<br />

beizubehalten und diese durch die Extrameile unserer<br />

Mitarbeiter:Innen noch weiter auszubauen.<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

145


1<br />

Aufgrund der gegebenen Rahmenbedingungen fällt es schwer zu sagen, ob Optimismus oder<br />

Pessimismus angebracht ist. Da ich persönlich ein stets optimistischer Mensch bin, werde ich<br />

auch dem Jahr <strong>2023</strong> mit Optimismus begegnen. Spannend wird <strong>2023</strong> jedenfalls, zumal noch<br />

schwer vorherzusehen ist, wie sich die Zinsenlandschaft und die Inflation entwickeln werden.<br />

Ich bin jedoch davon überzeugt, dass die Immobilienwirtschaft gerade in schwierigen Zeiten<br />

die für erfolgreiche Projekte notwendige Kreativität zeigen wird. Welche Assetklassen Trumpf<br />

sein werden, ist meines Erachtens kaum abzuschätzen. Einzig Logistik wird aus meiner Sicht<br />

stark nachgefragt bleiben.<br />

2<br />

Die größte Herausforderung, die ich<br />

sehe, ist das Zusammentreffen mehrerer<br />

unvorteilhafter Umstände, wie<br />

steigende Zinsen, eine hohe Inflation,<br />

gestiegene Energiepreise, restriktivere<br />

Kreditvergaben (KIM-VO) und hohe<br />

Baupreise. Dadurch ist eine entsprechende<br />

Verunsicherung und Zurückhaltung<br />

am Markt wahrnehmbar. Eine<br />

große Herausforderung wird darüber<br />

hinaus das für Projektfinanzierungen<br />

höhere Eigenkapitalerfordernis sein.<br />

3<br />

Peter Fassl,<br />

HSP<br />

Wichtig ist, dass die derzeit schwer vorhersehbaren Parameter (Zinsen, Inflation)<br />

für die Marktteilnehmer:innen wieder berechenbar und einschätzbar werden.<br />

Erst dann können Projekte wieder seriös kalkuliert werden, was letztendlich<br />

auch dazu führen wird, dass die Investor:innen wieder aktiver werden.<br />

4<br />

Zinsen, Teuerung und Nachhaltigkeit<br />

(Taxonomie, ESG)<br />

5<br />

Wir legen größten Wert auf qualitativ<br />

hochwertige und persönliche Beratung<br />

unserer Klient:innen. Diese stets zu<br />

verbessern war bereits in der Vergangenheit<br />

unsere Bestrebung. Dies wird sich auch im<br />

Jahr <strong>2023</strong> nicht ändern.<br />

146 ImmoFokus


1<br />

Aus Investorensicht stehen <strong>2023</strong> weiterhin Wohnimmobilien als Anlageform im Fokus, mit<br />

starkem Bezug zu Lage und Nachhaltigkeit. Die Nachfrage ist zwar deutlich zurückgegangen,<br />

gleichzeitig reduziert sich aufgrund der hohen Baukosten aber auch das Angebot und weniger<br />

Bauprojekte werden realisiert. Geplante Neubauprojekte werden teilweise verschoben, der<br />

Ausbau sowie die Sanierung von Bestandsobjekten gewinnt an Bedeutung. Bei Büroimmobilien<br />

zeigt sich, dass trotz veränderter Arbeitswelten und angepasster Office-Konzepte das Büro für<br />

den Austausch und die gute Zusammenarbeit der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zentral ist.<br />

Für beide Assetklassen gilt daher mehr denn je: Eine attraktive und zentrale Lage sowie optimale<br />

Erreichbarkeit werden sich am Markt durchsetzen.<br />

Günther Sturm,<br />

AKS<br />

2<br />

Die Immobilienbranche sieht sich aktuell mit einigen Herausforderungen<br />

konfrontiert: hohe Bau- und Energiekosten, die Zinssituation und die verschärften<br />

Kreditvergaberichtlinien sind ein wesentlicher Hemmschuh für<br />

den heimischen Immobilienmarkt – jene Faktoren, die <strong>2023</strong> für spürbare<br />

Auswirkungen sorgen und sich erst im Laufe des 2. Halbjahrs zunehmend<br />

stabilisieren werden. Dennoch gilt, dass Immobilien weiterhin eine attraktive<br />

Anlageklasse sind, vor allem in Hinblick auf die inflationsbedingt stark<br />

gestiegenen Mieten. Auch ESG-Faktoren und die Taxonomie-Verordnung<br />

gewinnen für die Immobilienbranche weiter an Relevanz. Energieeffiziente<br />

Gebäudekonzepte, die Geothermie-Lösungen und PV-Anlagen sowie nachhaltige<br />

Materialien wie Aluminium und Stahl integrieren, sind der Standard,<br />

an dem für die gesamte Bauwirtschaft kein Weg vorbeiführt.<br />

4<br />

Die gesamte Bauwirtschaft steht vor der Aufgabe, den CO2-<br />

Fußabdruck für Neubauten sowie für Bestandsgebäude<br />

deutlich zu reduzieren. Energieoptimierte Konzepte<br />

sowie der Einsatz mehr erneuerbarer Energien und<br />

nachhaltiger Werkstoffe wie Aluminium und Stahl haben<br />

Priorität und werden die Immobilienwirtschaft in diesem<br />

Jahr weiter prägen. Alukönigstahl setzt daher bereits seit<br />

langem den Fokus auf zukunftsorientierte Produkte<br />

und Servicedienstleistungen, die ein klimagerechtes<br />

Bauen und vor allem Prozesse hin zu einer zirkulären<br />

Bauweise aktiv vorantreiben – etwa mit dem Cradle-to-<br />

Cradle-Ansatz bei unseren Schüco-Aluminiumsystemen<br />

als richtungweisendes Zeichen gegen eine<br />

ressourcenintensive Linearwirtschaft. Zudem verfügen<br />

die Werkstoffe Aluminium und Stahl neben einer hohen<br />

Lebensdauer auch über ein außergewöhnlich hohes<br />

Recyclingpotenzial – mit teilweise bis zu 100 Prozent.<br />

5<br />

3<br />

Die aktuelle Konjunkturstimmung in Österreich<br />

wird sich <strong>2023</strong> nur langsam aufhellen und<br />

mit Verzögerung auch auf die Bau- und<br />

Immobilienwirtschaft übertragen. Die stark<br />

gestiegenen Finanzierungskosten und Baupreise<br />

in Kombination mit der hohen Inflation erfordern<br />

weitere Maßnahmen – etwa verstärkte Förderungen<br />

oder Erleichterungen durch angepasste Vorgaben.<br />

Dem gegenüber steht das klare Ziel, smarte<br />

und klimafitte Gebäude zu errichten, mit hoher<br />

Funktionalität und Freiflächen, die zudem einen<br />

kosteneffizienten Betrieb gewährleisten. <strong>2023</strong> wird<br />

daher zu einem Ausgleich führen, der Markt wird<br />

sich anpassen und konsolidieren.<br />

Eines der Highlights für uns ist die BAU <strong>2023</strong>, die heuer<br />

nach vierjähriger Pause wieder stattfindet. Wir nutzen<br />

die Gelegenheit, uns mit Kunden und Partnern aus all<br />

unseren Märkte persönlich auszutauschen und freuen uns<br />

darauf, die Produktinnovationen von Schüco und Jansen<br />

in München zu präsentieren. Darüber hinaus steht für<br />

uns das Thema Nachhaltigkeit im Fokus und wir werden<br />

uns verstärkt der Digitalisierung widmen. Als Team mit<br />

dem erforderlichen Know-how werden wir nachhaltige<br />

Innovationskraft und Technologien in den Bereichen<br />

Design, Gesundheit, Sicherheit und Energieeffizienz weiter<br />

vorantreiben – von smarter Planung, Bau und Betrieb über<br />

hochfunktionale Fassaden bis hin zu Fensterlösungen mit<br />

integrierten Lüftungssystemen oder Barrierefreiheit bei<br />

Fenstern, Türen und Schiebetüren.<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

147


1<br />

Das heurige Jahr hat für uns bereits sehr positiv begonnen, da die Nachfrage<br />

nach Büro – und Logistikflächen in der Vienna AirportCity ungebrochen stark ist<br />

und wir bereits einige neue, internationale Unternehmen für unseren Standort<br />

gewinnen konnten. Insbesondere die Nachfrage nach modernen Logistikflächen<br />

bzw. Grundstücken übersteigt das vorhandene Angebot um ein Vielfaches.<br />

2<br />

Die steigenden Zinsen und Baukosten bzw. die weiter anhaltenden<br />

internationalen Spannungen, durch die Kriegsgeschehnisse in der Ukraine,<br />

führen auch zu Veränderungen und Verunsicherungen am Immobilienmarkt.<br />

Dies sind 2 Faktoren, auf welche die Akteure am Immobilienmarkt reagieren<br />

müssen.<br />

3<br />

Ich bin überzeugt, dass es bei allen genannten<br />

Faktoren zu einer Beruhigung kommen<br />

muss, da diese negative Auswirkungen, nicht<br />

nur für die Immobilienbranche, sondern für<br />

unsere gesamte Gesellschaft erzeugen. Ein<br />

Gegensteuern aller wesentlichen Stakeholder<br />

ist daher dringend erforderlich, um eine<br />

ausreichende Bautätigkeit und damit eine<br />

gesicherte Bereitstellung von Wohn- und<br />

Arbeitsraum zu gewährleisten.<br />

5<br />

4<br />

Wolfgang Scheibenpflug,<br />

Flughafen Wien<br />

Als die wichtigsten 3 Themen können die Inflationsentwicklung, ESG und die<br />

Baukostensteigerung genannt werden. Insbesondere diese 3 Faktoren führen<br />

zu schnellen und notwendigen Veränderungen innerhalb der Branche.<br />

In diesem Jahr werden wir den Ausbau der<br />

Vienna AirportCity mit großen Elan weiter<br />

vorantreiben. So freuen wir uns auf den<br />

Spatenstich für das neue Hotel „Vienna House<br />

Easy“ im Herbst. Somit werden unseren<br />

Kunden:Innen ab Frühjahr 2025 insgesamt<br />

über 1.400 Hotelzimmer, direkt am Standort in<br />

3 Hotels, zur Verfügung stehen. Wir wollen aber<br />

auch unser Angebot an modernen Büroflächen<br />

weiter ausbauen, um der starken Nachfrage<br />

auch zukünftig gerecht zu werden. Konkrete<br />

Überlegungen zu einem „Office Park 5“ sind<br />

bereits weit fortgeschritten.<br />

148 ImmoFokus


1<br />

Nur Optimisten haben Erfolg. Als Immobilienberatung, die sich nicht nur auf<br />

einen Bereich, zB das Transaktionsgeschäft spezialisiert hat, sehen wir keinen<br />

Einbruch in der Nachfrage nach unseren Leistungen, sondern eher eine<br />

Verschiebung innerhalb unseres Dienstleistungsportfolios. Die Lieblinge der<br />

Investor:innen werden in allen Assetklassen insbesondere nachhaltige Objekte<br />

sein, aber auch solche, die man mit reellem Aufwand dahin entwickeln kann.<br />

Wolfgang Scheibenpflug,<br />

Flughafen Wien<br />

2<br />

Wenn man bedenkt, dass der Leitzins derzeit bei 3% liegt, rechnen sich<br />

manche Geschäftsmodelle bzw. Immobilieninvestments einfach nicht<br />

mehr aus Investorensicht und auch die Unternehmenswerte fallen. Die<br />

Refinanzierungskosten von Anleihen sind auch nur mehr zu deutlich<br />

höheren Kupons möglich als noch vor einem Jahr, wodurch auch<br />

Kapitalmarktfinanzierungen schwieriger und teurer werden. Die größte<br />

Herausforderung in <strong>2023</strong> wird jedenfalls die Sicherstellung der Robustheit der<br />

jeweiligen Geschäftsmodelle sein.<br />

3<br />

Die wilde Party ist vorbei, die Musik läuft aber noch. Die aktuelle<br />

Finanzierungslage ist nichts Neues, vielmehr sind wir wieder in<br />

dem gewohnten Zinsumfeld, das wir jahrzehntelang gewohnt<br />

waren. Wir waren einfach zu verwöhnt die letzten Jahre und<br />

müssen jetzt wieder effizienter planen und überlegter einkaufen.<br />

5<br />

<strong>2023</strong> wollen wir unsere PwC Real<br />

Estate Plattform weiter ausbauen,<br />

um unser Full-Service Angebot zu<br />

erweitern. Die Plattform besteht<br />

aus auf die Branche spezialisierten<br />

Immobilienrechtsanwält:innen, Steuerberater:innen,<br />

Wirtschaftsprüfer:innen<br />

und Unternehmensberater:innen. Wir<br />

wollen gemeinsam mit der Branche an<br />

intelligenten und smarten ESG-Lösungen<br />

arbeiten und die Vereinheitlichung in<br />

diesem Bereich gemeinsam vorantreiben.<br />

Es gibt meiner Meinung nach noch zu viele<br />

und zu wenig aufeinander abgestimmte<br />

Lösungen und Messkriterien innerhalb<br />

der Branche. Hier wollen wir insbesondere<br />

mit den Interessenvertretungen der<br />

Immobilienwirtschaft an klareren und<br />

einheitlichen Leitfäden arbeiten und unser<br />

ESG Wissen einbringen. Nur gemeinsam<br />

kann man die Energiewende in der<br />

Immobilienwirtschaft bewerkstelligen.<br />

4<br />

Durch die aktuelle Lage am Transaktionsmarkt und Kapitalmarkt müssen<br />

sich die Unternehmen wieder deutlich stärker auf die Immobilie selbst<br />

konzentrieren und an den Objekten arbeiten, um diese einerseits klimafit als<br />

auch transaktionsfit zu machen. Die Due Diligence Phasen werden wieder<br />

länger und kleinere Themen, die in den letzten Jahren als unbedeutend<br />

galten, werden wieder vermehrt in den Transaktionen stärker verhandelt.<br />

Zusätzlich lauten die zentralen Themen für <strong>2023</strong>: ESG, Digitalisierung der<br />

Assetmanagement- und Portfoliomanagementdaten und ein stärkerer<br />

Stakeholder Dialog.<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

149


Events & Partys der<br />

Immobilien-Society<br />

Zum Video<br />

150 ImmoFokus


SPATENSTICH<br />

Vor mehr als zweieinhalb Jahren wurde die Idee geboren:<br />

„Die Immobilienbranche hat sich einen fulminanten Jahresauftakt<br />

verdient“. Doch es mussten pandemiebedingt<br />

818 Tage ins Land ziehen, bis die Idee realisiert werden<br />

konnte. Knapp 200 Immobilien- und Baumanager folgten<br />

am 11. Jännder der Einladung der Organisatoren Michaela<br />

Unteregger, Kommunikation Unteregger und ImmoFokus-Herausgeber<br />

Michael Neubauer zum „Spatenstich“<br />

auf die Hohe Warte. Mit den Sponsoren Bondi Consult,<br />

EHL Immobilien GmbH, Immofinanz AG, trovato GmbH,<br />

IMMOunited GmbH und WISAG Service Holding Austria<br />

GmbH, die maßgeblich zum Gelingen dieses Abends beigetragen<br />

haben feierte die Branche den Start des neuen<br />

Immobilienjahres.<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

151


THEPLACE -<br />

DAS NEUE ISS HEADOFFICE<br />

Mit Anfang Jänner übersiedelte der heimische Facility<br />

Services Marktführer ISS in sein neues Headoffice in den<br />

zweiten Wiener Gemeindebezirk, Lassallestraße 1. Ende<br />

Februar fand nun die offizielle Einweihung von „THE-<br />

PLACE“, wie der innovative Workspace künftig heißen<br />

wird, durch Toni Faber, Dompfarrer von St. Stephan, statt.<br />

Unter den prominenten Gästen, die Hausherr und ISS<br />

Österreich CEO Erich Steinreiber und ISS CEO Central and<br />

Southern Europe CEO Celia Liu begrüßen konnten, waren<br />

unter anderem Wirtschaftsstadtrat Peter Hanke, der Bezirksvorsteher<br />

der Leopoldstadt, Alexander Nikolai, der<br />

dänische Botschafter Christian Grønbech-Jensen sowie<br />

zahlreiche Kunden, Partner, Freunde und Mitarbeitende<br />

des Hauses.<br />

152 ImmoFokus


IMMOBILIENBALL<br />

Für rund 3.200 Ballgäste aus der Immobilienbranche<br />

hieß es Ende Februar wieder „Alles Walzer!“ Die Wiener<br />

Hofburg öffnete bereits zum 17. Mal ihre Türen für den<br />

ausverkauften Branchenball mit Charitygedanken. Der<br />

Verein „Football Helps“ erhielt als Publikumsfavorit des<br />

Charity Votings eine fantastische Spendensumme über<br />

75.000 Euro, die in Form eines Schecks am Ballabend<br />

überreicht wurde.<br />

In der rauschenden Ballnacht konnte man viele bekannte<br />

Gesichter entdecken, unter anderem Bildungsdirektor<br />

Heinrich Himmer, Landtagsabgeordnete und<br />

Gemeinderätin Elisabeth Olischar, Bereichsdirektorin<br />

Personal und Revision der Stadt Wien Cordula Gottwald,<br />

Chef der Wiener Berufsrettung Rainer Gottwald,<br />

Gemeinderat Peter Sittler, Wiener Stadtbaudirektor<br />

Bernhard Jarolim, Fachgruppenobmann der Wiener<br />

Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder<br />

der Wiener Wirtschaftskammer Wien Michael Pisecky,<br />

Michael Schmidt (3SI), Sebastian Nitsch (6B47),<br />

Markus Arnold (Arnold Immobilien), Michael Ehlmaier<br />

(EHL), Sascha Haimovici (IMMOcontract), Roland<br />

Schmid (IMMOunited), Ingrid Fitzek-Unterberger<br />

(Salon Real), Andreas Köttl (value one), Judith Kössner<br />

(willhaben), u.v.m.<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

153


DRINKS BEFORE HOME<br />

DBH im BENE-Schauraum in der Neutorgasse war<br />

wie immer ein hochkarätiges, geselliges und vinophiles<br />

Netzwerktreffen. Das Eventformat „DBH<br />

–Drinks Before Home“ wurde 2<strong>01</strong>4 ins Leben gerufen.<br />

Initiator der Veranstaltungsreihe ist Reinhard<br />

Winiwarter, Herausgeber ACROSS Magazine und<br />

Eigentümer der Reinhard Winiwarter Winery. Das<br />

„Programm“des Formats ist es, “kein Programm”<br />

zu haben. Das persönliche Kennenlernen und das<br />

persönliche Gespräch zwischen den Entscheidungsträgern<br />

ist das wesentliche Element der Serie. Bei<br />

ausgezeichneten Weinen und kleinen köstlichen<br />

Häppchen beim Netzwerken gesichtet: Stephan und<br />

Ronny Goigitzer, Anja Graf (Empira), Jasmin Soravia<br />

(Kollisch & Soravia), Johannes Singer (Volksbank<br />

Wien), Frank Brün (Phorus Management), Daniel<br />

Deutsch, Oliver Pelz (BOE), Lukas Weinwurm (IM-<br />

MOunited), Nadja Hafez und Karl Derfler (Adeqat<br />

Investment Service), Daniela Witt-Dörring (WEBER<br />

& CO), Anton Bondi de Antoni (Bondi Consult).<br />

154 ImmoFokus


BACK ON TRACK ERST 2024<br />

Anfang Februar luden VÖPE, E+H Rechtsanwälte, EHL Immobilien und<br />

TPA Group zu spannenden Keynotes und einer Podiumsdiskussion ins<br />

Marriot Vienna. Das Thema Real Estate Investments in volatilen Marktphasen<br />

sorgte für großes Interesse und einer regen Teilnahme. Die Keynotes<br />

wurden von Helmut Beer (TPA Group) zu „An- und Verkaufsstrukturen<br />

in volatilen Zeiten“, von Johannes Feilmair & Karoline Hofmann (E+H) zu<br />

„Do‘s & Don‘ts bei der Strukturierung von Immobilientransaktionen in einem<br />

volatilen Umfeld“ und von Markus Mendel (EHL) zu „Aktueller Stand<br />

und Ausblick auf die Performance des österreichischen Immobilieninvestmentmarktes“<br />

gehalten.<br />

DER MARKTPLATZ FÜR WOHNIMMOBILIEN<br />

18. – 19. MÄRZ <strong>2023</strong><br />

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<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

155<br />

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<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

156


Buchtipps<br />

EDITOR´S<br />

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Lesenswert!<br />

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Green Leases<br />

Kostenoptimierte und nachhaltige Nutzung von Wohn- und Gewerbeimmobilien<br />

Konrad Hedemann<br />

250 Seiten<br />

ISBN: 9783648168158<br />

Haufe Lexware Verlag | <strong>2023</strong><br />

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„Grüne Mietverträge“ (Green Leases) sind Bestandteil des Mietvertrags und legen konkrete Nachhaltigkeitsziele auf beiden<br />

Vertragsseiten fest, um so die Erreichung der Klimaziele im Gebäudebetrieb sicherzustellen. Dieses Praxishandbuch<br />

bietet gewerblichen Vermietern Werkzeuge, mit denen sie ein aktives und nachhaltiges Mieterengagement in ihren<br />

Gebäuden umsetzen und Mieter für das Thema Nachhaltigkeit begeistern können. Hierzu werden Green-Lease-<br />

Musterklauseln präsentiert, nachhaltige Mieterstrategien gezeigt sowie Handlungsempfehlungen für die größten<br />

europäischen Märkte ausgesprochen. Nur mit allumfassenden und wechselseitigen Nachhaltigkeitsstrategien lassen<br />

sich die Klimaziele im Gebäudesektor erreichen.<br />

Oliver Herwig, Ulrich Nolting<br />

312 Seiten<br />

ISBN: 9783766726162<br />

Callwey Verlag | <strong>2023</strong><br />

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Immobilien des<br />

Jahres <strong>2023</strong><br />

Die Publikation „Immobilien<br />

des Jahres“ versammelt die<br />

aktuellsten Projekte im Bereich<br />

Architektur und Gebäudeplanung: Bauten mit hohem<br />

architektonischem Anspruch, die sich in der Planung<br />

befinden oder noch nicht abgeschlossen sind. Fortan<br />

werden jährlich die besten geplanten Projekte anhand ihrer<br />

Konzepte geehrt. Die beteiligten Planer und Auftraggeber<br />

erreichen so die Entscheidungsträger ihrer Branche. Für<br />

alle Architekten, Bauherrn, Makler, Käufer, Mieter und am<br />

Baugeschehen Interessierte entsteht so ein Panorama des<br />

Immobilienmarktes, seiner Trends und Veränderungen.<br />

Thomas Oebbecke<br />

350 Seiten<br />

ISBN: 9783648168257<br />

Haufe Lexware Verlag | <strong>2023</strong><br />

€ 72,00<br />

Nachhaltigkeit in der Wohnungsund<br />

Immobilienwirtschaft<br />

Der Gebäudesektor und damit die Wohnungswirtschaft ist<br />

mit circa 40 Prozent der größte Treibhausgas-Emittent in<br />

Deutschland, allen voran von CO2. Die Baubranche steht<br />

daher in der Pflicht und vor der Herausforderung, im Rahmen<br />

des Europäischen Klimaschutzfahrplans „2050“ ihren Beitrag zur Dekarbonisierung zu<br />

leisten und damit das Null-Emissionsziel zu erreichen. Thomas Oebbecke zeigt, was jetzt<br />

zu tun ist. Er beschreibt die Zusammenhänge zwischen der ökonomischen, ökologischen<br />

und sozialen Verantwortung der Wohnungswirtschaft für Klimaneutralität. Das<br />

Buch bietet einen Handlungsleitfaden zur Entwicklung, Erstellung und Nutzung<br />

von Wohnimmobilien über die Repositionierung von Assets im Spannungsfeld<br />

zwischen komplexen energetischen Sanierungen bis hin zu einfachen „Do it yourself“-<br />

Maßnahmen.wie die Bundesministerien die Entwicklung und den Einsatz von BIM bei<br />

Infrastruktur- und Hochbauprojekten fördern und vorantreiben.<br />

Übertragung und Vermietung von Immobilien<br />

Verkehrsteuern, immobilienertragsteuerliche und rechtliche Aspekte<br />

Herbert Kovar, Ronald Wahrlich, Barbara Zorman<br />

Seiten<br />

ISBN: 9783707346473<br />

Linde Verlag | <strong>2023</strong><br />

€ 64,00<br />

Immobilieninvestitionen erleben seit einigen Jahren einen Boom und halten sich trotz Inflation und politisch unruhiger Zeiten auf hohem<br />

Niveau, woran auch der Zinsanstieg bislang wenig geändert hat. Dabei führen die sich stetig ändernden und unklaren Steuergesetze<br />

zu Unsicherheiten und Anwendungsproblemen in der Praxis. Dieses Buch widmet sich im Rahmen von Immobilienübertragungen<br />

auftretenden steuerlichen Fragen sowie steuerlichen Spezialthemen zur Vermietung. Expertinnen und Experten bereiten die einzelnen<br />

Themen praxisnah und anschaulich anhand zahlreicher Beispiele auf. Der inhaltliche Bogen spannt sich dabei von der mehrfach<br />

novellierten Grunderwerbsteuer über die allgemeinen Vorschriften bis hin zu Spezialfällen wie Umgründungen, Privatstiftungen und<br />

gemeinnützigen Körperschaften. Die Darstellung der ertragsteuerlichen Befreiungsbestimmungen bei Veräußerungen von Immobilien,<br />

der Grundbucheintragungsgebühr sowie umsatzsteuerlicher Aspekte bei der Vermietung runden die Themenauswahl ab.über<br />

Ingenieurmethoden im Brandschutz dargestellt, wobei die rechen- und materialtechnischen Grundlagen sowie der Zusammenhang mit<br />

dem nationalen und europäischen Regelwerk im Vordergrund stehen.<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

157


Wie präsent<br />

sind Osterreichs<br />

Immobilienverbände<br />

in den Medien?<br />

Öffentlichkeitsarbeit. Ob als Interessensvertretungen zur Vernetzung von Sachverständigen, Experten und<br />

Maklern oder als Institutionen zur Förderung von Ausbildungsangeboten und zur Auszeichnung nachhaltiger<br />

Bauprojekte: Freiwillige Immobilienverbände sind vom heimischen Realitätenmarkt nicht wegzudenken. Wie<br />

stark präsent sind sie in der österreichischen Medienlandschaft? Und wer führt das Ranking an?<br />

D<br />

as Brand Intelligence Unternehmen<br />

»Observer« hat über<br />

14.800 Beiträge aus Print- und<br />

Onlinemedien untersucht, die<br />

im vergangenen Jahr zum Thema Immobilien<br />

erschienen sind. 623 Artikel des Samples weisen<br />

dabei Erwähnungen von Immobilienverbänden<br />

auf. 57,5 Prozent der Beiträge stammen aus<br />

Onlinemedien, 33,5 Prozent aus regionalen und<br />

überregionalen österreichischen Printmedien,<br />

7,2 Prozent aus sozialen Medien (Facebook und<br />

Twitter) und 1,8 Prozent aus Newslettern. Die<br />

Gesamtauflage der Printartikel zum Thema<br />

Immobilienverbände betrug im Jahr 2022 über<br />

11,9 Millionen gedruckte Exemplare. Die Web-<br />

Beiträge konnten über 49,3 Millionen Unique<br />

Clients erreichen.<br />

Besonders starke Berichterstattung zu namhaften<br />

Immobilienverbänden gab es für ein breites<br />

Publikum in General-Interest-Medien, also in<br />

tagesaktuellen Illustrierten und Programmzeitschriften,<br />

Gemeindeblättern und anderen (26,2<br />

Prozent). Weiters schienen viele Beiträge in<br />

Medien mit einem Immobilienschwerpunkt auf<br />

(23,9 Prozent). Doch auch Nachrichtendienste<br />

wie zum Beispiel brandaktuell.at und regionale<br />

Newsportale (14,9 Prozent) sowie Medien in der<br />

Finanzbranche (12,7 Prozent) berichteten häufig<br />

über Immobilienvereinigungen.<br />

Gesellschaft für nachhaltige Immobilienwirtschaft<br />

(ÖGNI) verzeichnet höchste<br />

Medienpräsenz<br />

Im »Observer«-Ranking, das die Präsenz von<br />

15 Verbänden der Immobilienbranche miteinander<br />

vergleicht, schnitt die „Gesellschaft für<br />

nachhaltige Immobilienwirtschaft“ (ÖGNI) im<br />

letzten Jahr am besten ab. Mit 270 Beiträgen,<br />

von denen 125 in Printmedien (inklusive Newslettern)<br />

und 145 in Onlinemedien (inklusive<br />

Social Media) erschienen sind, liegt die Vereinigung<br />

weit voran. ÖGNI wurde mehrmals in<br />

Branchenverteilung in Print und Online Medien<br />

Zeitraum: <strong>01</strong>.<strong>01</strong>. - 31.12.2022<br />

General Interest 26,2%<br />

Immobilien 23,9%<br />

Zusammenhang mit dem Immobilienkongress<br />

IMMO FutureLab sowie mit der Wahl des neuen<br />

ÖGNI-Präsidiums Ende März 2022 erwähnt. In<br />

Zeiten des stark zunehmenden Klimawandels<br />

steht der Verband aber auch für die Förderung<br />

von nachhaltigen, innovativen und energieeffizienten<br />

Bauprojekten. Eines dieser Vorhaben<br />

ist zum Beispiel das „Projekt KAY“ am Wiener<br />

Handelskai, eine Immobilie mit Grünflächen<br />

auf dem Dach. Mehrere Berichte erwähnen,<br />

dass das Projekt von ÖGNI mit dem Vorzertifikat<br />

in Gold ausgezeichnet wurde.<br />

Sonstige 7,2%<br />

Marketing 3,4%<br />

Lifestyle 3,5%<br />

Wirtschaft 3,9%<br />

Architektur 4,3%<br />

Geld & Finanzen 12,7%<br />

Nachrichtendienste 14,9%<br />

158 ImmoFokus


Im Ranking schneiden auch VÖPE („Verein österreichischer<br />

Projektentwickler“ beziehungsweise<br />

„Lebensraumentwickler“) mit 89 Beiträgen<br />

und FIABCI („Internationaler Verband der<br />

Immobilienberufe“) mit 62 Beiträgen sehr gut<br />

ab. VÖPE wird vor allem in Zusammenhang<br />

mit diversen Immobilieninvestment-Projekten<br />

des Instituts für Anlageberatung (IFA)<br />

genannt, das ein Mitglied der Vereinigung ist.<br />

Für große Medienresonanz sorgte außerdem<br />

der renommierte „Prix d’Excellence Austria“,<br />

der im Oktober 2022 von FIABCI und dem<br />

„Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft“<br />

(ÖVI) in fünf Kategorien verliehen<br />

wurde. Bei dieser Auszeichnung standen<br />

ressourcenschonende Investitionen und der<br />

Einsatz von erneuerbaren Energien in der heimischen<br />

Immobilienbranche im Mittelpunkt.<br />

ÖVI konnte aufgrund des Awards eine mittelstarke<br />

Medienpräsenz verzeichnen.<br />

Ranking Immobilienverbände in Österreich nach Medienpräsenz<br />

Zeitraum: <strong>01</strong>.<strong>01</strong>. - 31.12.2022<br />

ÖGNI<br />

VÖPE<br />

FIABCI Austria<br />

Salon Real<br />

ÖVI<br />

ImmQu<br />

RICS<br />

ULI<br />

Immobilienring<br />

Sachverständigen-<br />

Verband<br />

AREAMA<br />

ImmoABS<br />

ImmoZert<br />

26<br />

22<br />

17<br />

16<br />

8<br />

7<br />

3<br />

3<br />

0<br />

62<br />

52<br />

48<br />

89<br />

Print (inkl. Newsletter)<br />

Online (Inkl. Social Media)<br />

270<br />

100 200 300<br />

Clippingzahl<br />

Immobilienball war oft ein Thema<br />

Ein mediales Highlight in der Branche war der<br />

Immobilienball, der Ende April über die Bühne<br />

ging und für einige Schlagzeilen sorgte. Salon<br />

Real, der „Club von und für Frauen in der Immobilienwirtschaft“,<br />

war durch Vorständin<br />

Daniela Witt-Dörring bei diesem Event medial<br />

stark vertreten. Über Vorstandsmitglieder<br />

von FIABCI Austria, ÖVI, Salon Real und RICS<br />

(„Royal Institution of Chartered Surveyors“) im<br />

Rahmen der Verleihung des begehrten Immobilienpreises<br />

„Cäsar“ im vergangenen September<br />

wurde ebenfalls in diversen Artikeln berichtet.<br />

In den Medien weniger stark präsent sind hingegen<br />

der „Verein zur Förderung der Qualität<br />

in der Immobilienwirtschaft“ (ImmQu), RICS,<br />

das „Urban Land Institute“ (ULI) mit einem<br />

Fokus auf Forschung und Weiterbildung und<br />

der „Immobilienring“. Nur acht Printbeiträge<br />

beziehen sich auf Mitglieder des „Verbands<br />

der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten<br />

Sachverständigen“ in Österreich.<br />

Die „Austrian Real Estate Asset Management<br />

Association“ (AREAMA), der „Verbund der<br />

ImmobilienabsolventInnen der TU Wien“ (ImmoABS)<br />

und die Zertifizierungsgesellschaft<br />

ImmoZert bilden die Schlusslichter im Ranking.<br />

Zum Absolventenverein des FH-Wien-<br />

Studienganges Immobilienwirtschaft (CARI)<br />

sowie zum Alumni-Netzwerk IMMOEBS<br />

konnten in der »Observer«-Analyse keine Daten<br />

gefunden werden.<br />

Ranking Immobilienverbände in den Medien<br />

IMMOBILIENVERBÄNDE PRINT WEB SOCIAL MEDIA NEWSLETTER SUMME<br />

ÖGNI 115 139 6 10 270<br />

VÖPE 11 68 10 0 89<br />

FIABCI Austria 14 40 7 1 62<br />

Salon Real 14 34 4 0 52<br />

ÖVI 18 16 14 0 48<br />

ImmQu 6 18 2 0 26<br />

RICS 11 11 0 0 22<br />

Urban Land Institute 6 11 0 0 17<br />

Immobilienring 3 12 1 0 16<br />

Hauptverband<br />

der Gerichtszertifizierten<br />

8 0 0 0 8<br />

AREAMA 2 5 0 0 7<br />

ImmoABS 0 3 0 0 3<br />

ImmoZert 1 1 1 0 3<br />

CARI 0 0 0 0 0<br />

IMMOEBS 0 0 0 0 0<br />

<strong>Ausgabe</strong> <strong>01</strong>|<strong>2023</strong><br />

159


IMPRESSUM<br />

Vorschau<br />

Lesen Sie im ImmoFokus<br />

<strong>Ausgabe</strong> 02/<strong>2023</strong><br />

Finanzierung. Das große Interview mit ... Zu Tisch mit<br />

... Einfluss von ESG und EU-Taxonomie; Strukturierte<br />

Finanzierungen; Restrukturierungen; Non-Performing Loans;<br />

Vorteile von Mezzanine-Finanzierungen; Finanzieren über<br />

die Crowd; Blockchain in der Immobilienwirtschaft; Software<br />

für Makler; Real Estate Asset Management; Fuhrparkund<br />

Gerätemanagement; Baustellenlogistik, die große<br />

ImmoFokus Umfrage ...<br />

Medieneigentümer<br />

Real Estate Media Group GmbH<br />

Handelskai 94-96<br />

1200 Wien<br />

Tel. +43 1 890 18 26-100<br />

office@media-group.immo<br />

www.media-group.immo<br />

Herausgeber<br />

Mag. Michael Neubauer<br />

Chefredaktion<br />

Mag. Lisa Grüner<br />

Art Director<br />

Jelio Stefanov<br />

Lektorat<br />

Michaela Hocek<br />

Ingeborg Morawetz, BA<br />

Autoren dieser <strong>Ausgabe</strong><br />

Mag. Patrick Baldia,<br />

Mag. Lisa Grüner,<br />

Mag. Michael Neubauer, Gerhard Fritz, Heimo<br />

Rollett sowie die Kommentatoren<br />

Sales & Relation<br />

Rudolf E. Oezelt<br />

ERSCHEINUNGSTERMIN: April <strong>2023</strong><br />

Täglich top informiert: www.immo-timeline.at<br />

Den ImmoFokus jetzt immer und überall lesen, mit der REMG-App.<br />

Relations Management<br />

Tanja Klingseis<br />

Fotos<br />

wenn nicht anders angegeben:<br />

Real Estate Media Group/Katharina Schiffl,<br />

Michael Hetzmannseder, Richard Tanzer,<br />

Gabriel Alarcón-Rizar<br />

Druck<br />

Ferdinand Berger & Söhne Ges.m.b.H<br />

Der IMMOFOKUS wendet sich im Sinne der<br />

Gleichstellung gleichermaßen an Frauen<br />

und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit<br />

und Verständlichkeit kann es bei den<br />

Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline<br />

Ansprechform verwendet wird.<br />

ImmoFokus ist Mitglied bei:<br />

160 ImmoFokus


DAS GRUNDBUCH<br />

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