Ausgabe 01/2023

Kraftvoll durch 

unruhige Zeiten 

Markus Mendel 

Wir leben Immobilien. 

Vermittlung | Verwaltung | Bewertung | Baumanagement 

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CARE Österreich 

CO2-neutral

Worte füllen keine Hilfspakete. 

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Ausgabe 01|2023 03 

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Ausgabe 01|2023 

11

14 Bilderstrecke 

Zertifizierte Gebäude 


34 


COVERINTERVIEW MIT 

MARKUS MENDEL 

AUSGABE 

INHALT 

Rubriken 

Positionen & Meinungen 

008 VOM HERAUSGEBER 

010 EDITORIAL 

160 VORSCHAU/IMPRESSUM 

Unternehmen & Projekte 

014 BILDERSTRECKE ZERTIFIZIERUNGEN 

26 START-UP 

28 TOP DEAL 

29 PROBLEMLÖSER 

30 IMMOBILIE IM FOKUS 

31 AUFSTEIGER 

34 COVERINTERVIEW MIT ... 

Markus Mendel 

46 ZU TISCH MIT ... 

Michael Wimmer-Lamquet 

52 VON KLEBERN UND SOLCHEN, DIE ES NOCH 

WERDEN WOLLEN 

Kommentar von Thomas Malloth 

54 WEIN UND IMMOBILIEN 

56 VOX FEMINA 

Kommentar von Sandra Hochleitner 

57 KEIN ENDE DER PANIKMACHE 

Kommentar von Andreas Kreuzer 

58 DAS KLEBEN DER ANDEREN 

Kommentar von Frank Brün 

60 SEHE GEWALTIGEN NACHRÜSTBEDARF 

Interview mit Matthias Ortner 

64 BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT 

Kommentar von Philipp Kaufmann 

65 KEIN AUSWEG? 

Kommentar von Michael Pisecky 

66 FREILEGEN 

Kommentar von Hans Jörg Ulreich 

68 DER MARKETER 

Kommentar von Philipp Kaufmann 

69 DISKUTIEREN OHNE FAKTENWISSEN 

Kommentar von Louis Obrowsky 

70 OPTIMISTISCH FÜR 2023 

Kommentar von Wolfgang Fessl 

72 RECHTSSICHERHEIT 

Kommentar von Martin Prunbauer 

74 AUGMENTED REALITY 

Kommentar von Jasmin Soravia 

76 BUILDING SMART 

BIM Globe 2023 

82 DER STRATEGE 

Interview mit Sebastian Nitsch 

88 BESTELLERPRINZIP 

Kommentar von Georg Flödl 

90 DIE BAUORDNUNGSNOVELLE 

Kommentar von Sebastian Beiglböck 

Fotos: ATP/Kuball 

06 ImmoFokus

94 

Der 30. Real Circle 

Zertifikate & Co. 

112 

Über den Tellerrand 

Biodiversität 

46 

Zu Tisch mit ... 

Michael Wimmer-Lamquet 

01|2023 

Im Fokus 

94 REAL CIRCLE 

ZERTIFIZIERUNGEN 

108 FRECH GESAGT 

KOLUMMNE VON ANITA KÖRBLER 

110 ÖGNI ZERTIFIKATE 

KOMMENTAR VON GERALD BECK 

111 ZERTIFIZIERUNGEN ALS MEHRWERT 

Kommentar von Karina Schunker 

112 ÜBER DEN TELLERRAND 

Biodiversität 

116 DIE IMMOFINANZ UND IHRE DEALS 

118 SANIERUNG WIRKT DOPPELT 

Ein Kommentar von Klaus Baringer 

120 WIR WOLLEN VORREITER SEIN 

Interview mit Roland Schmid 

124 DROHNEN AUF DER BAUSTELLE 

126 ESG VERLANGT NACH DATEN 

Interview mit Andreas Millonig und 

Alexander Redlein 

130 ROUND TABLE GREEN WASHING 

138 UMFRAGE 

152 EVENTS 

159 BUCHTIPPS 

160 OBSERVER 


07

Ohne - geht‘s 

nicht 

„Dank EU Taxonomie 

und ESG-Kriterien 

führt kein Weg an 

Zertifizierungen vorbei.“ 

N 

achhaltigkeit muss ein 

Business Modell sein“, proklamiert 

Peter Engerth von 

der ÖGNI schon sehr lange. 

Wie recht er damit hat, zeigt sich anhand der 

plötzlichen Notwendigkeit von Zertifikaten: 

Dank der EU Taxonomie und ESG-Kriterien 

führt kein Weg mehr an ihnen vorbei. Weil 

sie ein Business Modell sind? Nein, nicht nur. 

Sie gehen einige Schritte weiter, wodurch sie 

sich unverzichtbar machen: Sie sind ein Tool, 

um gezielt Daten über das Gebäude zu sammeln 

und diese darzustellen. Sie bieten eine 

Grundlage für Bewerter und Finanzierungen 

und sie machen Daten vergleichbar. Die ÖGNI 

geht noch einen Schritt weiter, sie bildet Consultants 

und Auditoren aus, die ein Projekt 

bereits in der Planungsphase begleiten und 

beraten. Damit sollen leere Kilometer auf 

der Reise zum nachhaltigen Bauen vermieden 

werden. Welches Zertifikat für welches 

Gebäude gemacht wird, liegt meistens im 

Auge des Bauherrn. Will er im deutschsprachigen 

Raum verkaufen oder an Investoren 

in Übersee? Je nachdem werden Zertifikate 

der ÖGNI/DGNB oder LEAD-Zertifizierungen 

gewählt. 

ihres Kreditportfolios grün bekommen 

müssen, wollen sie diese und nur diese gern 

finanzieren. 

Aus diesem Grund haben wir in diesem Heft 

den Schwerpunkt Finanzierungen herausgearbeitet 

und für Sie, werte Leser aufbereitet. 

Ins Heft starten wir mit einer Vorstellung 

von ÖGNI-zertifizierten Gebäuden in Österreich 

und Deutschland. Beim 30. Real Circle 

haben über 30 Immobilienprofis über Zertifizierungen 

diskutiert und ihr Know-how 

eingebracht. Beim Round Table zum Thema 

Green Washing wurde die Kehrseite der Medaille 

beleuchtet. Zum Auflockern haben wir 

ein spannendes Coverinterview mit Markus 

Mendel von EHL Immobilien, Roland Schmid 

von ImmoUnited, Andreas Millonig über die 

Neugründung seines Unternehmens AnDa 

und vielen mehr. 

In diesem Sinne wünsche ich Ihnen eine informative 

Lektüre. 

Im Wohnbau angekommen 

Spannend ist, dass Zertifizierungen nun auch 

weitere Kreise ziehen und sich weitere Stakeholder 

dafür zu interessieren beginnen. Der 

Endkonsument, der Mieter oder Käufer stellt 

seit der massiven Verteuerung von Energie 

plötzlich neue Fragen und Ansprüche. Wohnungen 

mit alternativen Energieformen sind 

hoch im Kurs. Und da die Banken 25 Prozent 

Michael Neubauer 

Herausgeber 

Fotos: Adobe Stock 

08 ImmoFokus

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Substanz 

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Büromarktbericht 

Wien |Herbst 2022 

Retail 

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Geschäftsflächenbericht 

Österreich|2022/23 

Zinshausmarktbericht 

Wien | 2022 

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09

Stillstand oder 

Neuanfang? 

„Keine Zeit für einen 

Dornröschenschlaf.“ 

B 

ei einer Diskussion unter Immobilienkapazundern 

kam schnell 

heraus: Das Jahr 2023 wird ruhig. 

In den letzten Jahren wurde viel 

gebaut, jetzt wird noch fertiggestellt und verkauft. 

Und dann? Mal schauen. Die Neubauten 

werden weniger, denn die Preise für Grundstücke 

sind hoch, die Preise für den Bau sind höher 

und das Geld ist nicht mehr billig. Weder für 

den Bauträger noch für den Investor, erst recht 

nicht für den Privaten. Die Banken sprechen in 

klaren Zahlen: Es werden kaum Kredite nachgefragt. 

Die Eigentümer sehen sinkende Preise 

und wollen ihre Immobilien nicht günstiger 

hergeben, Käufer sehen das auch und warten 

ab. Pattstellung. 

ESG und EU Taxonomie 

Dennoch wird die Immobilienbranche nicht in 

Dornröschenschlaf versinken, denn es warten 

viele Aufgaben: Stichwort ESG und EU Taxonomie. 

Ja, es wird ernst. Bisher wurde viel darüber 

gesprochen, jetzt geht es darum, sich intensiv 

mit dem Immobilien-Portfolio auseinander zu 

setzen. Wie grün muss es sein? Welche Zertifizierungen 

sind notwendig? Wie messe ich den 

Verbrauch? Was muss ich als Unternehmen 

in Punkto Nachhaltigkeit machen? Hier entwickelt 

sich ein neues Geschäftsmodell rund 

um die EU Taxonomie, getrieben durch die 

Verordnung, neuerdings aber auch durch steigende 

Energiepreise. United Benefits Holding 

und Rhomberg ventures starten mit „United 

Climate“ einen Full-Service-Anbieter für ESG- 

Optimierung, die ÖGNI bildet auf Hochdruck 

ESG-Consultants und Auditoren aus. 

Zertifizierungen 

Aus diesem Grund haben wir in diesem Heft 

den Schwerpunkt Gebäude-Zertifizierungen, 

CO2-Bilanzierung und Greenwashing gesetzt. 

Bei einem spannenden Real Circle wurden 

Gebäude-Zertifizierungen, bei einem Round 

Table das Thema Green Washing diskutiert. Eines 

vorweg: Neue Regularien erschwerden das 

„Grünfärben“. Versucht wird es dennoch weiterhin. 

Doch auch hier ist der Weg das Ziel. Das 

Nachhaltig-Denken fängt schon im Planungsprozess 

an. Und so wird es weiter spannend 

und lebendig in der Branche bleiben. Ganz 

nach der Natur, da locken die ersten Sonnenstrahlen 

bereits die ersten Frühlingsblumen 

hervor. Ein Zeichen für den ewigen Kreislauf 

und den Neuanfang. 

In diesem Sinne verabschiede ich mich als 

Chefredakteurin des ImmoFokus. 

Herzlichst 

Lisa Grüner 

Chefredakteurin 

Foto: Adobe Stock 

10 ImmoFokus

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11 ImmoFokus

Unternehmen & Projekte 

14 

BESTE BEISPIELE 

So sehen ÖGNIzertifizierte 

Best- 

Practice-Beispiele aus: In 

der Bildstrecke werden 

internationale Projekte 

vom Wohnen bis hin 

zum Einkaufszentrum 

vorgestellt - denn eines 

ist klar, zukünftig 

führt kein Weg an 

professionellen 

Zertifizierungen vorbei. 

26 

START UP OQDO 

Energieverschwendung und -verwendung, 

sowie die Digitalisierung von Gebäuden sind 

gerade die Themen der Zeit. Das Start-up 

oqdo schlägt genau in diese Kerbe und bietet 

ein System an, das mit innovativen Modellen 

und Algorithmen unstrukturierte Daten aus 

bestehenden Gebäudesystemen organisiert 

und einheitlich darstellt. Anhand dieser 

Daten können Störungen schnell und effizient 

bearbeitet und Wege zur Behebung von 

Störungen optimiert werden. 

29 

PROBLEMLÖSER AEDIFION 

Das Unternehmen Aedifion bietet eine 

cloudbasierte-Plattform mit deren Hilfe 

Optimierungspotenziale identifiziert, 

analysiert und gehoben werden 

können. Damit sollen bis zu 40 

Prozent Energie, CO² 

und Betriebskosten 

eingespart 

werden können. 


12 ImmoFokus

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13

BITTE VOR DEN 

VORHANG 

Zertifiziert. Gebäudezertifizierungssysteme sind ein wichtiger 

Bestandteil des nachhaltigen Bauens. Die Qualität eines Gebäudes wird 

damit sichtbar aber auch vergleichbar gemacht. 

Autor: Michael Neubauer 

14 ImmoFokus


15

BEL & MAIN RESIDENCES 

Neubau Wohngebäude (NWO) 

Zertifikat in Gold 

Bauherr: SIGNA Real Estate Management GmbH 

Architekt: Delugan Meissl Associated Architects in 

Kooperation mit Architektur Consult 

Projekt/Besonderheiten: BEL & MAIN Residences, 

aus der Feder des Archtikturbüros Delugan Meissl 

Associated Architects, ist Teil des Gesamtprojektes 

BEL & MAIN Vienna. Namensgebend war die hervorragende 

Lage zwischen dem Schloss Belvedere und 

Wiens moderner „Main Station“, dem Hauptbahnhof. 

Mietwohnungen mit Deckenkühlung, Fußbodenheizung, 

Außenbeschattung, raumhohe Verglasung, 

attraktive Loggien und hochwertige Markenküchen 

mit Mielegeräten. Jedes Kellerabteil ist mit einer 

Steckdose zum Laden der eigenen E-Bikes ausgestattet. 

www.bel-and-main.at 

16 ImmoFokus

BELVIEW APARTMENTS 

NNeubau Wohngebäude (NWO) 


Bauherr: SIGNA Real Estate 

Management GmbH 

Architekt: Coop Himmelb(l)au in Kooperation mit Architektur Consult 

Projekt/Besonderheiten: Das Projekt BelView Apartments stammt 

aus der Feder des international anerkannten Architektenbüros Coop 

Himmelb(l)au und punktet mit faszinierenden Aussichten in prominenter 

Lage am Schweizergarten. Nicht nur die unmittelbare Nähe zum 

Hauptbahnhof macht die Lage. BelView Apartments sind ein Spiel aus 

Asymmetrie und Symmetrie vereint in einem Gebäude, das sich mit 

seinen geschwungenen Formen elegant in die Umgebung einfügt und 

ein Statement setzt. 

www.belview.at 


17

MILLENNIUM CITY 

Gebäude im Betrieb-2020-Standard 

Zertifikat in Platin 

Bauherr: Salinas Immobilienprojekt GmbH 

Architekt: Peichl, Podrecca, Weber, ATP Architekten 

und Ingenieure 

Das Projekt/Besonderheiten: Im Vorfeld der 

Auditierungsphase setzte das Team der CC Real auf 

die Unterstützung und die fachliche Kompetenz von 

externen Unternehmen, um im Zuge von zahlreichen 

Detailevaluierungen in den Bereichen Energie- und 

Wasserverbrauch, Abfallaufkommen, Schadstoff- und 

Umweltbelastung, Barrierefreiheit sowie Mobilität und 

der Erstellung entsprechender Konzepte ebendiese 

zu optimieren und zu verbessern. Damit wurden die 

Weichen für ein nachhaltiges und zukunftsorientiertes 

Gesamtkonzept gestellt. 

www.millennium-city.at 

18 ImmoFokus

Fotos: Andreas Wallner/LeoFilms 


19

20 ImmoFokus

WIEN MITTE - THE MALL 

Gebäude im Betrieb, 

Mischgenutzte Gebäude, Version 2020 

Zertifikat in Platin 

Bauherr: Wien Mitte Immobilien GmbH 

Architekt: Architektenteam Wien Mitte, 

Ortner&Ortner, Neumann&Steiner, Lintl&Lintl 

Projekt/Besonderheiten: Wien Mitte - The 

Mall wurde als erstes Einkaufscenter in 

Österreich von der DGNB mit einer Zertifizierung 

nach dem „Gebäude im Betrieb“- 

2020-Standard in Platin ausgezeichnet. 

Den Platin-Status erhalten nur Projekte, die 

einen Gesamterfüllungsgrad von mindestens 

80 Prozent aufweisen. Mit einem Gesamterfüllungsgrad 

von 82,9 Prozent konnte 

das Einkaufszentrum in Wien Mitte inklusive 

Büroflächen diese Anforderung erfüllen. Auf 

dem Dach des Einkaufszentrums wurden 

Solaranlagen angebracht. 

Beim Abfallmanagement wurde eine 

Maximierung der Recyclingrate angestrebt, 

wie zum Beispiel die Wiederverwertung der 

Entsorgungsmaterialien. Im Zuge der Vorbereitung 

der DGNB-Zertifizierung wurden 

mit Unterstützung von externen Unternehmen 

auch zahlreiche Detail-Evaluierungen 

durchgeführt, wie etwa Energieaudit, 

Wasseraudit, Abfallaudit, Schadstoff- und 

Umweltgutachten, Erstellung eines Mobilitätskonzeptes 

und vieles mehr. 

www.wienmitte-themall.at 


21

BENEDIKT 

Neubau Wohngebäude (NWO) 


Bauherr: CONTAINEX Projekt GmbH 

Architekt: architekten gerner 

und partner zt GmbH 

Projekt/Besonderheiten: Das Wohnhaus 

mitten im 7. Bezirk zählt 27 Wohnungen, 

und besticht durch eine hochwertige Bauund 

Ausstattungsqualität mit zeitgemäßem 

Smart-Home-System. Raumklimaanpassung 

zur Energieeinsparung, bepflanzte Kräutertröge 

sowie ein künstlerisches Unikat 

im Eingangsbereich runden das Projekt 

ab.Entsprechend dem heutigen Zeitgeist 

stehen im Haus ausreichend Fahrradabstellplätze 

zur Verfügung. Die Fassade wurde 

mit einer kontrastierenden Sockelzone mit 

erdgebundener Fassadenbegrünung und 

horizontalen Ziergliedern erreichtet. Die 

vielen Pflanztröge und die neugeschaffene 

Gehsteigzone zeigen den naturverbundenen 

Gedanken. 

www.benedikt7.at 

22 ImmoFokus


23

ALPHAGON 

Neubau Büro- und Verwaltungsgebäude 

(NBV) Neubau 

Zertifikat in Gold - EU-Taxonomie 

Bauherr: Alphagon Ingatlanfeslesztö Kft. 

Architekt: Mérték Architectural Studio 

Projekt/Besonderheiten: Alphagon 

Office ist ein modernes Bürogebäude mit 

4.700 m² Mietfläche an einem der neuen 

Hotspots von Budapest nahe der Technischen 

Universität. Das vormalige Brownfield 

Grundstück wurde effizient, flexibel und 

ab Projektbeginn nachhaltig beplant. Eine 

Lochfassade mit viel natürlichem Licht, 

sowie außenliegendem Sonnenschutz 

halten den Klimaenergiebedarf in Grenzen. 

Betonkernaktivierung und Frischluftanlage 

sorgen für ein sanftes Raumklima; öffenbare 

Fenster und mehrere Terrassen erfreuen die 

Nutzer des Gebäudes. 

www.alphagon.hu 

24 ImmoFokus

CAPE 10 

Neubau Büro- und Verwaltungsgebäude 

(NBV) 


Bauherr: CAPE 10 Errichtung und Betrieb 

GmbH 

Architekt: apm architekten ZT GmbH 

Projekt/Besonderheiten: CAPE 10 – Haus 

der Zukunft und sozialen Innovation ist 

ein innovatives und einzigartiges und 

visionäres Sozialprojekt. Hier treffen sich 

die unterschiedlichsten sozialen Gruppen 

unserer Gesellschaft, um unter einem Dach 

voneinander und miteinander zu lernen. 

CAPE 10 steht für das Prinzip der Hoffnung, 

für Optimismus und eine neue Interpretation 

der sozialen Verantwortung. CAPE 10 

bietet „soziale Melange“ auf Augenhöhe: 

Bildungsangebote für Kinder und Jugendliche, 

Kulturangebote für alle. Holzdach und 

begrünte Dachterrasse als Bekenntnis zur 

nachhaltigen Zukunft. 

www.cape10.at 


25

Start-up 

ImFokus 

Gründung 

Das Start-up oqdo wurde 2022 von 

Patrick Resch und Roman Ruthofer 

gegründet und bietet eine Digital-Building-Plattform 

für B2B-Kunden. 

Gründer 

Patrick Resch & Roman Ruthofer 

Marktvolumen 

Das Start-up startet derzeit die Vermarktung 

in den Märkten Österreich, 

Deutschland und Spanien. 70 Prozent 

der Gebäude in diesen Märkten bieten 

die technischen Voraussetzungen für 

eine Integration in die Plattform. 

Gebäude 

digital betreiben 

Mitarbeiter 

Oqdo befindet sich in der Startphase 

und setzt stark auf die Zusammenarbeit 

mit Unternehmen und Freelancern 

mit qualifizierter Expertise im 

europäischen Raum. 

All in one. Innovative Modelle und Algorithmen organisieren unstrukturierte 

Daten aus bestehenden Gebäudesystemen und stellen sie einheitlich dar. 

D 

as Start-up oqdo hat es sich zum 

Ziel gesetzt, die Energieverschwendung 

und -verwendung durch 

Digitalisierung von Gebäuden zu 

reduzieren. Dabei werden die Energieausgaben 

gebenchmarkt und die Raumnutzung optimiert, 

indem alle Aktoren, Sensoren und Daten in einem 

Gebäude und die daraus gewonnenen Erkenntnisse 

genutzt werden. Hat man alle Funktionen 

und Daten an einem Punkt, können verschiedene 

Immobilien und Systeme anhand harter Fakten 

verglichen und bewertet und damit „grüner“ 

werden. Diese Möglichkeiten begleiten Unternehmen 

auf dem Weg, „grüner“ zu werden. Denn 

gerade im Bereich der Überwachung und des 

Betriebs der technischen Gebäudeausstattung 

(wie Lüftung, Heizung, Kälte, Raumregelung, 

Zutritt, Energie etc.) kollidieren die Vorstellungen 

rasch mit der Realität. Der beste Sensor im Gebäude 

ist in den meisten Fällen nach wie vor der Mensch. 

Die derzeitigen sogenannten Gebäudeleitsysteme 

sind teilweise schwer bedienbar. 

Organisation durch Algorithmen 

Oqdo.bos ist also eine digitale Gebäudeplattform 

zur Integration, Optimierung und für den Betrieb 

aller Gebäude in einer Umgebung. Sie bietet 

einen einfachen und von überall zugänglichen 

Weg – mittels Web oder App –, ein Gebäude zu 

betreiben. Innovative Modelle und Algorithmen 

organisieren die unstrukturierten Daten aus den 

bestehenden Gebäudesystemen und stellen sie 

über alle Liegenschaften einheitlich dar. Daten 

werden erstmals langfristig verfügbar, völlig 

transparent und vergleichbar. Störungen können 

schnell und effizient bearbeitet und Wege 

zur Behebung von Störungen optimiert werden. 

Energie wird greifbar, Investitionen können dort 

getätigt werden, wo sie am sinnvollsten sind. Es 

wird die aggregierte Telemetrie mit einer Gebäudeontologie 

mit verschiedenen Funktionen 

wie Beleuchtung, Sicherheit, Energie, HLK usw. 

kombiniert. Oqdo.bos kann monatlich gemietet 

werden, es können beliebig viele Geräte angeschlossen 

werden. 

Die Meinung des Profis 

Diese technische Variante der Digitalisierung 

bringt Vorteile, da zur Umsetzung 

von energieeffizienten Massnahmen 

Basisinformationen bewertet werden 

müssen, die das Monitoring liefern. Für 

das Assetmanagement erleichtert sich 

ein einheitliches Auslesen der Daten in 

unterschiedlichen Assets mit verschiedenen 

GLT – Systemen. 

IDEE 

GESCHÄFTSMODELL 

TIMING 

Roland Pinz 

Managing Director 

CCReal 

Fotos: oqdo, CC Real 

26 ImmoFokus

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Top Deal 

ImFokus 

Einkaufstour geht weiter 

Gefragte Nische. Mit dem Kauf eines Student-Housing-Portfolios mit fünf Objekten setzt International Campus 

den rasanten Expansionskurs fort. 

G 

awain Smart, CEO von International 

Campus, hat es 

im Exklusiv-Interview in der 

letzten Ausgabe des ImmoFokus 

angedeutet, Mitte Jänner wurde der Deal 

offiziell abgeschlossen: die Akquisition eines 

Student-Housing-Portfolios bestehend aus 

fünf Objekten in Berlin, Darmstadt, Frankfurt 

am Main, Hannover und Wien. Bei den 

Verkäufern handelt es sich um Allianz Real 

Estate und CBRE Investment Management. 

Über die Konditionen des Deals, der 2022 zu 

den größten am deutschsprachigen Student- 

Housing-Markt zählte, wurde zwischen allen 

Beteiligten Stillschweigen vereinbart. 

Die fünf vollvermieteten Häuser mit insgesamt 

1.900 Betten und einer Bruttogeschossfläche 

von 73.000 Quadratmetern werden bereits 

von International Campus unter ihrer Marke 

für studentisches Wohnen, „THE FIZZ“, betrieben. 

Geplant ist es, in allen fünf Objekten 

unter anderem die Gemeinschaftsräume auf- 

zuwerten und die Wohnungen umzubauen, 

um so das neue Design- und Servicekonzept 

umzusetzen, erklärt Chief Investment Officer 

Michael Stampf . 

Appetit auf mehr 

„Wir würden gerne kaufen – auch mehr als wir 

es im Moment tun – aber es ist praktisch nichts 

verfügbar“, erklärte Smart im vergangenen 

Oktober dem ImmoFokus. „Weder Projektentwicklungen, 

noch Objekte oder Grundstücke.“ 

Nun konnte der CEO stolz verkünden, dass 

International Campus nach dem Portfolio-Deal 

18 eigene Immobilien an 14 verschiedenen 

Standorten in vier Ländern (Deutschland, 

Österreich, Tschechien und die Niederlande, 

Anm.) mit insgesamt 7.400 Betten besitzt. Die 

Einkaufstour soll jedenfalls auch 2023 fortgesetzt 

werden, weitere Meilensteine in der relativ 

jungen Unternehmensgeschichte folgen. 

Wie unter anderem die aktuelle Studie Student-Housing-Spotlight 

von Savills aufzeigt, 

sind Studentenwohnungen in Europa unter 

Investoren heiß begehrt. Demnach wurden 

in den ersten drei Quartalen 2022 mit 11,7 

Milliarden Euro um 130 Prozent mehr als im 

Vorjahreszeitraum investiert. Ein Ende des 

Booms erwarten die Studienautoren nicht und 

verweisen auf das knappe Angebot. Und da die 

Bautätigkeit voraussichtlich zurückgehen soll, 

würde die Zahl der neuen Wohnungen nicht 

für Entlastung sorgen, meinen sie. 

Zweitgrößtes Haus im Portfolio 

Kein Geheimnis war, dass sich International 

Campus lange etwas schwertat, das Wiener 

Haus in der Dresdner Straße zu füllen. Bei 

einem Objekt dieser Größenordnung – mit 

623 Apartments ist The Fizz in der Brigittenau 

aktuell das zweitgrößte im International- 

Campus-Portfolio – ist das allerdings auch 

kein Wunder. Vor allem während der Corona- 

Pandemie traf das zu. Diese grauen Zeiten sind 

nun vorbei, das Objekt „voll bis unters Dach“, 

so Smart.. 

Foto: THE FIZZ Frankfurt 

28 ImmoFokus

Problemlöser 

ImFokus 

Johannes 

Fütterer 

CEO & Co-Gründer 

aedifion 

1. DAS PROBLEM 

Gebäude sind für einen großen Teil des Energieverbrauchs und des CO2- 

Austoß in Europa verantwortlich. Damit bieten sie jedoch auch einen großen 

Hebel im Kampf gegen die Ressourcenverschwendung und die Klimakrise. 

Um herauszufinden, wie das Gebäude benutzt wird und wo Energie unnötig 

verschwendet wird, braucht es eine entsprechende Datenbasis. Doch die 

manuelle Datenerhebung, Analyse und Optimierung des Gebäudebetriebs 

ist aufwendig. Häufig mangelt es dabei nicht nur an ausreichend Daten, um 

Einsparpotenziale zu identifizieren, sondern auch an den entsprechenden 

personellen Ressourcen diese umzusetzen. 

Fotos: aedifion 

2. DIE LÖSUNG 

Über eine cloud-basierte Lösung können bis zu 40 Prozent Energie, CO2 und 

Betriebskosten eingespart werden – ganz einfach digital, ohne Investment 

oder bauliche Veränderungen. Mit der aedifion Cloud-Plattform können Optimierungspotenziale 

identifiziert, analysiert und gehoben werden. Mit Hilfe 

einer offenen Cloud-Plattform wird für eine ganzheitliche Datenverfügbarkeit 

gesorgt und auf dieser Basis der Gebäudebetrieb mit künstlicher Intelligenz 

automatisiert und verbessert. So werden einzelne Immobilien oder ganze 

Portfolios nachhaltiger, effizienter und komfortabler. Damit das möglich wird, 

kann mit Plug-and-Play per Edge Device für die notwendige Datenverfügbarkeit 

gesorgt werden. Alle wichtigen Datensätze werden dann im webbasierten 

Frontend dargestellt, und werden dort ausgewertet und analysiert. 

Die Gebäudebetreiber erhalten individuelle Handlungsempfehlungen zur 

Optimierung und können dank der künstlichen Intelligenz auf eine autonome 

Regelung bauen, die immer den optimalen Betrieb fährt. Gleichzeitig wird 

ein Wohlfühlklima erreicht, das für zufriedene Mieter und in der Folge für 

eine geringere Fluktuation sorgt. Nicht zuletzt können Kunden mit der Cloud- 

Lösung ihre Betriebskosten senken und die Lizenzgebühren als Betriebskosten 

auf die Mieter umlegen, die wiederum durch einen optimierten Betrieb 

geringere Nebenkosten haben. Eine Win-Win-Situation für alle Beteiligten. 

10 

DIE ZAHL 

Das Potenzial für rein 

digital erwirkte Einsparungen 

ist groß: Allein in 

Deutschland gibt es 2,7 

Millionen gewerbliche 

Gebäude mit rund 1,35 

Milliarden Quadratmeter 

Nettogrundfläche. Damit 

könnten mehr als 10 

Millionen Tonnen CO2 

pro Jahr nur durch den 

Einsatz der Cloud- Plattform 

eingespart werden. 


29

Immobilie 

ImFokus 

1.523 

Für den Bau, der eine Gesamtfläche von 

39.000 Quadratmetern aufweist, wurden 

nicht weniger als 1.523 Pläne entworfen. 

Zudem wurden um die 1.500 Duktilpfähle 

verbaut, wofür 14 Kilometer an Stahlrohren 

benötigt wurden. Der Hintergrund: Solche 

Stützen brechen nicht, sondern reagieren mit 

Verformung auf extreme Belastungen 

24 

Das Eröffnungsspiel des Linzer Traditionsvereins ging 

am 24. Februar 2023 gegen Austria Lustenau über die 

Bühne (Endstand: 1:0). Damit kehrt der LASK auf die 

„Gugl“ zurück, wie das Linzer Stadion aufgrund seiner 

Lage auf der gleichnamigen Anhöhe genannt wurde. 

19.080 

Die Raiffeisen Arena in Linz bietet 19.080 Zuschauern Platz. Zum Vergleich: Die Raiffeisen Arena in 

Pasching, besser bekannt als Waldstadion, die der LASK (für „Linzer Athletik-Sport-Klub“, Anm.) in den 

letzten Jahren als Heimstätte nutzte, weist eine Kapazität von 6.009 Plätzen auf. Der ursprüngliche 

Plan, das Waldstadion auszubauen, wurde aufgrund von Anrainerprotesten verworfen. 

42 

Neben 42 Logen mit vorgelagerten Tribünenplätzen, zwei Eventlogen mit 

Außenterrassen und diagonalem Einblick in die Arena bietet die Linzer Raiffeisen Arena 

Restaurants, Clubs und Bars. Zu Letzteren gehört die an der Mittellinie gelegene „Kick Off 

Bar“. Einen besonderen Blick auf die Spieler des einmaligen Österreichischen Meisters 

(1965) bietet sich vom „Club 100“ aus, der direkt neben dem Mannschaftstunnel liegt. 

4.500 

Der harte Kern der LASK-Fans unterstützt seine Mannschaft 

von der Heimtribüne im Westen aus. Sie bietet 4.500 

Stehplätze. Innerhalb der Arena wirkt die „Fanwand“ wie ein 

Megafon. Dass während Spielen die Ruhe der Anrainer nicht 

gestört wird, ist dem Metallmantel der Arena zu verdanken, 

der die Stadionstimmung nach außen hin abschirmt. 

2 

Das Stadionkonzept baut auf zwei 

wesentlichen Elementen auf: 

Nachhaltigkeit und Umweltschutz. 

Unter anderem wird der Strom durch 

eine eigene Photovoltaikanlage 

erzeugt. Darüber hinaus werden 

die Lüftungsanlagen mit 

Wärmerückgewinnung ausgeführt. Damit 

nicht genug: Plastikflaschen haben in der 

neuen LASK-Heimstätte „Stadionverbot“. 

Ausgegeben werden ausschließlich 

Mehrwegflaschen und -becher. Dank des 

LASK-Partners BWT wird lokales Wasser 

gefiltert, mit Magnesium mineralisiert und 

still oder prickelnd serviert, was den CO2- 

Ausstoß reduziert. 

Fotos: RAUMKUNST ZT GmbH Adobe Stock 

30 ImmoFokus

Aufsteiger 

Absteiger 

Energie-Expertise 

für den Vorstand 

Energie- und Smart-Cities-Experte. Seit dem 1. Jänner bildet Robert Grüneis gemeinsam mit 

Gerhard Schuster das Managementteam der Wien 3420 Aspern Development AG. 

1 1995 

Nach dem in Wien und Linz absolvierten Jus- 

Studium und dem darauffolgenden Gerichtsjahr, 

startet Robert Grüneis seine Karriere im Wiener- 

Stadtwerke-Konzern. Zu den strategischen Großprojekten 

an denen er dort mitwirkt, gehört die 

Gründung der Energie Allianz Austria und der 

Wien Energie. 

2 2008 

Grüneis wird Geschäftsführer der Wien Energie 

– eine Funktion, die er bis 2014 ausüben wird. 

Zu seinen Zuständigkeitsbereichen gehören 

Kommunikation und Marketing, Vertrieb, 

Public Affairs und Telekommunikation. 

4 2017 

Im März wird der Experte für Energie und Smart Cities 

gemeinsam mit Co Georg Pammer Geschäftsführer 

der Aspern Smart City Research GmbH (ASCR), 

der Forschungsgesellschaft von Siemens, Wien 

Energie, Wiener Netze und der Stadt Wien (Wirtschaftsagentur 

Wien und Wien 3420). Ziel des Unternehmens 

ist es, Lösungen für die Energiezukunft im 

urbanen Raum zu entwickeln; getestet werden diese 

im „Echtzeitlabor“ Seestadt. Grüneis wird bis Ende 

2022 Co-Geschäftsführer der ASCR bleiben. 

3 

4 

5 

1 

2 

3 2014 

Der Oberösterreicher wird Anfang Dezember 

zum Energievorstand der Wiener Stadtwerke 

bestellt. In dieser Funktion verantwortet er 

die Bereiche Energie, Forschung, Technologie, 

Smart City, IT und Nachhaltigkeit. 2014 wird 

Grüneis zudem zum Obmann des Fachverbandes 

der Gas- und Wärmeversorgungsunternehmungen 

(FGW) gewählt. 

5 2023 

Mit 1. Jänner beginnt Grüneis als Vorstand der Wien 

3420 Aspern Development AG. Verantwortlich ist er 

für die Bereiche Produktentwicklung, Liegenschaftsverwaltung 

und Beteiligungen. Als Vorstandssprecher 

wird Gerhard Schuster wirken, der mit Jänner 

2023 in dieser Funktion bestätigt wurde. „Nach über 

fünf Jahren Managementtätigkeit in der ASCR freue 

ich mich sehr, gemeinsam mit dem Team der Wien 

3420 die Strategien eines der größten und ambitioniertesten 

Stadtentwicklungsprojekte Europas weiterzuentwickeln“, 

so Grüneis zu seiner Bestellung. 

Als einen seiner Schwerpunkte in der Seestädter Entwicklungsgesellschaft 

sieht der neue Vorstand die 

Themenkomplexe Smart City und Digitalisierung. 

Foto: SES 


31

Positionen & Meinungen 

56 

WEIN UND IMMOBILIEN 

„Es braucht viel Anstrengung, um die 

Menschen aus dem Haus zu bringen. Eine 

frühe Standort- und Nutzungsberatung bringt 

mehr Leben in Einkaufsstraßen, aber auch 

Wohnprojekte können davon profitieren“, 

erzählt Romina Jenei, CEO der RegioPlan 

Consulting bei der Weinverkostung. 

46 

ZU TISCH MIT ... 

Michael Wimmer-Lamquet spricht in 

seinem Lieblingslokal über Kreation und 

Führung von Marken im Real Estate Markt als 

Kernkompetenzen von 

move121. 

34 

COVERINTERVIEW 

„Ich gehe davon aus, 

dass wir heuer aufgrund 

der geänderten 

Renditesituation mehr 

Investoren aus dem 

internationalen Bereich 

sehen werden“, so 

Markus Mendel von 

EHL. Kraft schöpft 

der gebürtige Bayer 

durch (fast) tägliches 

Krafttraining. 


32 ImmoFokus

SIEMENSSTRASSE 89 1210 WIEN 

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CENTRAL HUB 

„1010 IST COOL, 

ABER TWENTY ONE 

IST COOLER.“ 

EIN PROJEKT VON BONDI CONSULT 


33

Markus Mendel 

Der gebürtige Bayer Markus 

Mendel studierte Betriebswirtschaftslehre 

mit Fachrichtung 

Immobilienwirtschaft und Finanzdienstleistung 

in Stuttgart 

und startete bereits 2004 seine 

Karriere in führenden deutschen 

Immobilienunternehmen. Im 

Jahr 2011 übernahm er dann 

eine leitende Position bei PwC 

und war dort zuletzt als Senior 

Manager im Bereich Real Estate 

Advisory tätig, bevor er Anfang 

2015 zur EHL Investment Consulting 

wechselte und dort die 

Leitung des Transaktionsberatungsbereichs 

übernahm. 2020 

wurde Markus Mendel zum 

Geschäftsführer der zur EHL- 

Gruppe zählenden EHL Investment 

Consulting GmbH bestellt. 

34 ImmoFokus



Mann mit Ausdauer. „Ich gehe davon aus, dass wir heuer aufgrund der geänderten Renditesituation deutlich 

mehr Investoren aus dem internationalen Bereich, insbesondere auch aus dem anglo-sächsischen Raum, in 

Österreich sehen werden“, so Markus Mendel im Interview mit dem ImmoFokus. Kraft schöpft der gebürtige 

Bayer durch (fast) tägliches Fitnesstraining. 

Das Gespräch führten: Patrick Baldia und Michael Neubauer 

Wie man hört, gehen Sie leidenschaftlich 

gerne ins Fitnessstudio. Wie kommt man 

zu diesem Hobby? 

Markus Mendel: Ich glaube, man braucht 

einfach einen vernünftigen Ausgleich zur 

Büroarbeit, den vielen Abendveranstaltungen 

und den häufigen Kundenterminen beim 

gemeinsamen Mittag- oder Abendessen. Das 

Gute dabei ist, ins Fitnessstudio kann man 

immer gehen, nahezu rund um die Uhr und 

bei jedem Wetter, was natürlich praktisch ist. 

Dazu kommt, dass es einen großen Freundeskreis 

gibt, der ebenfalls ins Studio geht. Das 

erleichtert das Ganze zusätzlich und hält die 

Motivation hoch. 

Gehen Sie jeden Tag ins Fitnessstudio? 

Wenn es geht, dann versuche ich das. In den 

vergangenen Wochen war ich tatsächlich fast 

täglich im Fitnessstudio, immer morgens um 

sechs Uhr, noch bevor der Arbeitstag startet. 

Aber natürlich setzt man auch schon einmal 

aus. Etwa, wenn man auf einer Messe ist oder 

eine Abendveranstaltung wieder etwas länger 

gedauert hat. 

Hilft Ihnen das Fitnessstudio bei Ihrer 

zweiten großen Leidenschaft, dem 

Motorradfahren? Wie ich mir sagen habe 

lassen, kann das auch ziemlich anstrengend 

sein… 

Das kommt darauf an, wie man fährt. 

Aber ja, das Motorradfahren ist nicht nur 

entspannend, sondern kann durchaus auch 

anstrengend sein, insbesondere, wenn man 

gerne in den Bergen und auf den Serpentinen 

im kurvigen Gelände unterwegs ist, was bei 

mir des öfteren der Fall ist. 

Also machen Sie Urlaub auf Ihrem Bike? 

Ja. Seit mittlerweile 15 Jahren mach ich jedes 

Jahr Ende Juni, Anfang Juli eine mehrtägige 

Motorradtour mit einer größeren Gruppe 

langjähriger Freunde. Da geht es dann 

zumeist in die Berge und oftmals in den 

Süden Richtung Italien, zum Gardasee etwa. 

Bei so einer Tour lässt es sich gut abschalten 

und die Umgebung genießen, man findet aber 

in den kurvigen Gegenden auch jede Menge 

an fahrerischer Herausforderung. 

Das klingt nicht risikolos. Ist Ihnen schon 

mal was passiert? 

Es ist sicher eines der etwas risikoreicheren 

Hobbies. Und ja, mir ist auch schon einmal etwas 

passiert. Vor einigen Jahren habe ich mir 

bei einem Sturz ein paar Brüche zugezogen. 

So etwas kann leider passieren, auch wenn es 

nicht sollte. Ich muss aber auch sagen, dass 

ich damals noch jünger war und sicherlich 

auch mehr Risiko in Kauf genommen habe als 

heute. Aus solchen Erfahrungen lernt man. 

Was kann man aus dem Fitnessstudio oder 

vom Rücken des Motorrades ins Berufliche 

mitnehmen? 

Vom Motorradfahren kann man sicherlich 

mitnehmen, dass man zwar mit Vollgas 

unterwegs sein kann, aber gleichzeitig das 

Risiko unter Kontrolle haben muss, wenn 

man langfristig Bestand haben möchte. Ich 

glaube, dies ist ein sehr wichtiger Punkt. Im 

Fitnessstudio beziehungsweise generell beim 

Sport braucht man Motivation, Ausdauer und 

Durchhaltevermögen, damit man seine Ziele 

erreicht, was nicht von heute auf morgen 

geht. Das hilft mir sicher auch im Job. 

Gibt es ein Wunschmotorrad? 

Ja, das habe ich mir tatsächlich auch Ende 

letzten Jahres gekauft. Leider steht es nun in 

der Garage und konnte natürlich aufgrund 

des Winters noch nicht einmal eingefahren 

werden, aber das wird sich bald ändern. 

Wie fährt man ein Motorrad ein? 

Man fährt tausend Kilometer bei maximal 

sechseinhalbtausend Umdrehungen. Anders 

gesagt: Zuerst ist man ein bisschen piano unterwegs 

und dann, nach tausend Kilometern 

und dem ersten Service, geht es in die Vollen. 

Wie hat es Sie eigentlich in die Immobilienbranche 

verschlagen? 

Mich haben Immobilien tatsächlich schon 

immer interessiert. Ich habe dann auch 

zielgerichtet Immobilienwirtschaft und 

Finanzdienstleistung studiert und bin bei 

dem Thema geblieben. Zu Beginn habe 

ich mich auf die Bewertung konzentriert. 

So bin ich reingekommen. Dann ging es 

schnell ins internationale Geschäft in den 

Transaktionsbereich. Später bei PwC kam 


35

dann stark der Beratungsfokus dazu. Aber das 

Transaktionsgeschäft ist für mich bis heute 

das spannendste Themenfeld in der Immobilienwirtschaft. 

Können Sie sich noch an die erste Transaktion 

erinnern, bei der Sie maßgeblich 

beteiligt waren? 

Eine der ersten großen Transaktionen, die 

ich in meinem Berufsleben begleiten durfte, 

fand damals noch in Deutschland statt. Es 

ging dabei um den Erwerb eines großen 

Wohnungsportfolios. Für mich war das ein 

völlig neues Feld und absolut spannend. Das 

bleibt in Erinnerung und hat sicherlich auch 

Begeisterung für den Job geweckt. 

Gibt es eine Assetklasse, die Ihnen besonders 

am Herzen liegt? 

Eine spezielle Assetklasse nicht. Am besten 

gefallen mir persönlich die nicht alltäglichen 

Transaktionen. Also nicht die zehnte Wohnoder 

Büroimmobilie nach dem gleichen 

Muster. Das ist natürlich auch interessant und 

man lernt bei jeder Transaktion etwas dazu. 

Aber gerade in spannenden Zeiten am Markt, 

wie wir sie jetzt gerade erleben, gibt es auch 

einmal Deals, die etwas komplizierter und 

komplexer sind. Da muss man mit etwas Kreativität 

an die Sache ran gehen und Lösungen 

für schwierige Sachverhalte finden. Solche 

Deals sind für mich das Salz in der Suppe. 

Bei der Expo Real im Vorjahr hatte man 

etwas das Gefühl, dass in Deutschland 

Katastrophenstimmung herrscht. Der 

Österreicher, so der berühmte Witz, sagt 

dagegen gerne, die Lage ist nicht hoffnungslos, 

aber ernst. Sind die Deutschen 

pessimistischer? 

Also ich als deutscher Optimist würde dem 

nicht zustimmen. Aber ich glaube schon, dass 

die Deutschen sehr zahlen- und faktenbasiert 

sind. Auf Basis der Zahlen und Fakten werden 

dann die Schlüsse gezogen und die Stimmung 

kippt dann in die eine oder die andere 

Richtung. Der Österreicher, so habe ich es 

erlebt und so mag ich es auch, ist zwar auch 

zahlen- und faktenbasiert, geht aber die Dinge 

auch mit einem gewissen Schmäh an und 

kommt dadurch tendenziell vielleicht etwas 

positiver rüber. Aber nicht jeder Deutsche hat 

jetzt schlechte Laune oder wirft die Flinte ins 

Korn. Das sieht man aktuell auch am Markt. 

Es gibt deutsche Investoren, die auch im 

jetzigen schwierigen Marktumfeld aktiv sind, 

mit denen wir Transaktionen prüfen und auch 

umsetzen. Von daher glaube ich, dass es eher 

eine persönliche Geschichte ist, ob man das 

Glas halb voll oder halb leer sieht. 

Wie sind Sie zu EHL gekommen? 

Der Kontakt kam noch während meiner 

Zeit bei PwC zustande. Und zwar über das 

Bewertungsteam von EHL. Wir haben uns 

zusammengesetzt und geplaudert. Dann 

hatte ich ein Gespräch mit Michael Ehlmaier 

und Franz Pöltl, in dem wir sehr schnell 

herausausgefunden haben, dass wir uns 

symphatisch sind, gut zusammenpassen und 

etwas gemeinsam in der Zukunft erreichen 

können. Wir haben dann tatsächlich, wie man 

das immer so schön plakativ sagt, auf einem 

Blatt Papier, das ich übrigens immer noch zu 

Hause habe, skizziert, in welche Richtung die 

Zusammenarbeit gehen könnte. Und genau in 

diese Richtung ist sie dann auch gegangen. 

Was hat Sie damals von EHL überzeugt? 

Beeindruckt hat mich, dass bei EHL alles 

auf einem sehr schnellen, effizienten Weg 

36 ImmoFokus

entschieden werden konnte, und das in einer 

hochprofessionellen Art und Weise. Ich kam 

ja von meinem Background her aus eher 

großen Unternehmen, wo vieles sehr bürokratisch, 

weniger menschlich und manchmal 

recht kompliziert geregelt war. Das hat dann 

den Ausschlag gegeben, ich habe gewechselt 

und konnte so Teil dieses schlagkräftigen 

Teams werden. 

„Man muss sehr 

schnell und 

effizient sein, 

um einen Deal 

,Off Market‘ 

abwickeln zu 

können.“ 

Markus Mendel, 

EHL Investment Consulting 

Was war Ihr bisher größter Deal? 

Das waren unter anderem die durch uns 

begleiteten Ankäufe des Icon Vienna durch 

Allianz Real Estate beziehungsweise des DC 

Tower durch Deka. Das Quartier Lassalle 

gehört sicherlich auch dazu. Es sind aber 

nicht nur die großen, medial sehr präsenten 

Transaktionen, die viel Freude bereiten. 

Abseits von Transaktionsvolumen ist der 

größte und beste Deal jener, wenn alle an 

der Transaktion Beteiligten sehr zufrieden 

sind. 

Wie bereitet man sich auf solche Deals vor? 

Wie viel Arbeit des Teams steckt dahinter? 

Es kommt immer darauf an, in welcher Art 

und Weise etwas verkauft wird. Das kann im 

strukturierten Bieterverfahren, freihändigen 

Verkauf oder komplett „Off Market“ passieren 

und hat natürlich Auswirkung auf den 

Workload. Unser Investmentteam ist dabei 

natürlich der absolute Dreh- und Angelpunkt 

und unser Erfolgsgeheimnis, denn hier wird 

das vorbereitet und strukturiert, was den 

Investoren dann zum Underwriting dient, und 

das muss professionell und schnell passieren. 

Für welche Seite ist es interessanter zu 

arbeiten? Den Käufer oder den Verkäufer? 

Es kann sowohl das eine als auch das andere 

spannend sein. Optimal ist es natürlich, wenn 

man den Deal selbst initiiert. Dann sind wir 

besonders happy. 

Im Moment gibt es vermutlich wenig 

Anlass, happy zu sein, oder passiert doch 

einiges Off Market? 

Ich schließe mich dem allgemeinen Pessimismus, 

der derzeit stark auszumachen ist, 

nicht an. Natürlich stimmt es, dass weniger 

Transaktionen stattfinden. Die großen Namen 

unter den Investoren, also das Core-Kapital, 

ist viel zurückhaltender als sonst, und es 


37

„Am spannendsten ist es 

natürlich, wenn man den Deal 

selbst initiiert. Dann sind wir 

besonders happy.“ 



38 ImmoFokus


39

herrscht große Unsicherheit, wie sich die 

Märkte entwickeln werden, getrieben durch 

die weiter anhaltenden Zinserhöhungen. Was 

wir aber erste Reihe fußfrei erleben, ist, dass 

sich viel auf einem niedrigeren Preislevel und 

mit alternativen Investoren abspielt. Der Investmentmarkt 

ist also bei Weitem nicht zum 

Erliegen gekommen. Es ergeben sich einfach 

neue Möglichkeiten, wie das nun einmal in 

einem sich ändernden Marktumfeld der Fall 

ist. Es wird Gewinner und Verlierer geben, die 

Transaktionen werden aber bleiben. 

Dauert es in Marktphasen wie der aktuellen 

länger, Deals abzuwickeln? 

Transaktionen dauern derzeit definitiv länger. 

Und je mehr Zeit vergeht, desto mehr kann 

auch passieren. Damit steigt auch das Risiko, 

dass es wieder zu einer Zinsanpassung kommt 

oder etwas anderes passiert. Das heißt: 

Braucht man normalerweise im Durchschnitt 

zwei bis drei Monate, um einen Deal abzuwickeln, 

sind es derzeit vielleicht vier bis sechs. 

Gerade die Finanzierung dauert länger. Und 

wenn man dann am Ende des Tages kurz vor 

der Ziellinie steht und erfährt, dass die Finanzierung 

geplatzt ist, ist das natürlich höchst 

ärgerlich für alle involvierten Parteien. 

Stimmt es, dass manche Verkäufer nur 

mit einer gesicherten Finanzierung zu 

verhandeln beginnen? 

In der aktuellen Situation ist die Sicherstellung 

der Finanzierung für den Verkäufer 

besonders wichtig, da es nicht selten 

vorkommt, dass eine durch den Käufer 

beantragte Finanzierung am Ende nicht oder 

nicht wie geplant genehmigt wird. Als Verkäufer 

möchte man sich verständlicherweise 

absichern, dass sein Gegenüber, dem man 

auch Exklusivität gewährt und damit andere 

Investoren zurückweist, den Deal am Ende des 

Tages auch finanziell stemmen kann und man 

nicht umsonst in die Verhandlungen geht. 

Derzeit ist in der Branche Zuversicht 

auszumachen, dass sich bei der KIM- 

Verordnung etwas bewegt, etwas, was 

das Verbot von Zwischenfinanzierungen 

betrifft. Sehen Sie das auch so? 

Ich denke, dass es sehr klar ist, dass sich 

hier etwas ändern muss. Wenn es für die 

Menschen nicht mehr möglich ist, Eigentum 

zu erwerben, beziehungsweise durch die 

KIM-Verordnung solche großen Hindernisse 

geschaffen werden, dann ist das keine 

gesunde Entwicklung. Gerade auch, wenn 

Sie Zwischenfinanzierungen ansprechen, ist 

das teils wirklich unverständlich: Hat man 

zum Beispiel bereits Immobilienvermögen 

aufgebaut oder auch ein dickes Aktiendepot 

und damit ganz klar eine finanzierbare 

Bonität, so verhindert die KIM-Verordnung, 

dass eine Finanzierung erfolgt, wenn nicht 

zusätzlich 20 Prozent Eigenkapital vorliegen. 

Eine paradoxe Situation. Zwar ist es den 

Banken erlaubt, in einem gewissen Ausmaß 

auch solche Kreditnehmer zu finanzieren, 

dieses Kontingent ist aber relativ schnell 

ausgeschöpft. 

Welche Auswirkungen würde die Aufhebung 

des Verbots von Zwischenfinanzierungen 

auf den Markt haben? 

In erster Linie würde etwas, das regulatorisch 

geschaffen wurde und den Markt behindert, 

abgeschafft werden. Ob dann der Markt 

allerdings merklich beflügelt wird, bleibt 

abzuwarten, denn die gestiegenen Zinsen 

sind dem Transaktionsgeschehen auch nicht 

gerade zuträglich. 

Sollte sich der Gesetzgeber nicht vielmehr 

überlegen, wie man den Menschen zu 20 

Prozent Eigenkapital verhelfen kann? 

Wenn man sich so umhört, hat man eher 

den Eindruck, dass sich vor allem Jüngere 

einen Kredit nicht leisten können. 

Überhaupt einmal 20 Prozent Eigenkapital 

aufzubringen, ist für viele schwierig. Aber das 

ist nicht das maßgebliche Thema, wieso man 

keinen Kredit bekommt. Es gibt ja in vielen 

Fällen noch Mama, Papa, Oma und Opa, die 

aushelfen können, wenn es selbst zu diesen 

20 Prozent nicht reicht. Eine größere Hürde 

ist die Schuldendienstquote von 40 Prozent, 

die nicht überschritten werden darf. Sie tut oft 

noch mehr weh. 

Man hört derzeit von vielen Seiten, dass 

der Zinsanhebungszyklus im ersten 

Halbjahr 2023 sein Ende finden sollte. Ist 

das realistisch oder könnten die Zinsen 

nicht viel länger höher bleiben? 

Ich gehe davon aus, dass wir heuer, wie 

angekündigt, noch ein paar Zinsschritte 

sehen werden. Den nächsten im März. Über 

das Jahr verteilt werden wir zumindest einen 

„Überhaupt mal 20 Prozent 

Eigenkapital aufzubringen, ist für 

viele schwierig. Aber das ist nicht 

das maßgebliche Thema, wieso so 

mancher keinen Kredit bekommt.“ 



weiteren Zinsschritt sehen, sodass man davon 

ausgehen kann, dass die Zinsen sich nicht nur 

unwesentlich, sondern merklich nach oben 

bewegen werden. 

Mit welchen Folgen? 

Der Kapitalmarkt hat bekanntlich signifikante 

Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft. 

Gerade im institutionellen Bereich. Und bei 

höheren Zinsen werden auch Alternativen zu 

Immobilieninvestments attraktiv. Wenn ich 

mir deutsche Staatsanleihen anschaue, für 

die man derzeit rund 2,6 Prozent bekommt, 

oder Anleihen der USA, die sogar bis zu vier 

Prozent bieten. Ganz zu schweigen von guten 

Unternehmensanleihen. Das sendet klare 

Signale an große Investoren und Kapitalsammelstellen, 

die ein breites Anlagespektrum 

haben. Sie schauen sich derzeit oft lieber 

liquidere Assetklassen an, die teils mehr 

Rendite bieten als Immobilien. Zwar werden 

40 ImmoFokus

WORDRAP MIT MARKUS MENDEL 

Nehmen Sie 

gerne Risiko? 

Sofern es 

kalkulierbar 

ist 

Lieblingshobbies? 

Motorradfahren 

und Fitnessstudio 

Ihren Kaffee trinken 

Sie am liebsten... 

…mit Milch, ohne 

Zucker 

Morgen- oder 

Abendmensch? 

Definitiv 

Morgenmensch 

Welches Buch 

liegt auf 

Ihrem Schreibtisch? 

Mein 

Notizbuch 

In den nächsten 

zehn Jahren möchte 

ich unbedingt... 

…eine 

Weltreise 

machen 

Womit haben Sie Ihr 

erstes Geld verdient? 

Reifenwechseln 

in einer 

Autowerkstatt 

Wenn Sie das Radio 

im Auto aufdrehen, 

was läuft? 

Kronehit 

Wenn Sie im Lotto 

gewinnen, was würden 

Sie machen? 

Mir einen 

längeren Urlaub 

gönnen 

Ihr größtes Laster? 

Süßigkeiten in 

allen Formen 

Mit welcher Person 

(lebend oder bereits 

verstorben) würden Sie 

gerne einen Abend 

verbringen? 

Steven Spielberg 


41

42 ImmoFokus

Immobilieninvestments nie aus der Mode 

kommen, sie werden aber andere Renditen 

bieten müssen, um wettbewerbsfähig zu sein. 

Man darf schließlich nicht vergessen: Es zählt 

nicht nur der erworbene Stein, sondern auch, 

wie viel Zinsen ich bezahlen muss, um mir 

den Stein leisten beziehungsweise diesen 

finanzieren zu können. 

Weil Sie gerade andere Renditen ansprechen: 

Sieht man, dass sich die Lage bei 

Assetklassen wie der Logistik, in der sich 

die Renditen im Zuge der Coronakrise ja in 

Richtung Wohnen bewegt haben, langsam 

normalisiert? 

Selbstverständlich werden auch Logistikimmobilien 

wieder zu deutlich anderen Preisen 

nachgefragt. Viele Investoren sind ja nicht nur 

in Österreich aktiv, sondern auf europäischer 

Ebene oder zumindest im deutschsprachigen 

Raum. Und wenn jetzt eine sehr gute, langfristig 

vermietete Logistikimmobilie in einer 

vernünftigen Lage in Deutschland für fünf 

Prozent zu bekommen ist, dann ist es nicht 

so, dass man in Österreich mit vier Prozent 

oder einem Dreier vor dem Komma punkten 

kann. Das wird nicht mehr funktionieren. Vor 

allem rechnet es sich nicht, wenn man zu den 

aktuellen Bedingungen eine Finanzierung 

aufnehmen muss. 

Glauben Sie, dass wir bei höheren Renditen 

andere internationale Investoren und 

nicht nur vor allem Deutsche in Österreich 

sehen werden? 

Das ist eine spannende Frage. Ich gehe davon 

aus, dass wir heuer aufgrund der geänderten 

Renditesituation mehr Investoren aus dem 

internationalen Bereich sehen werden, als 

das bisher der Fall war. Die Österreicher und 

Deutschen, die bislang den Markt dominiert 

haben, waren sehr core-orientiert, genauer 

gesagt sehr konservativ unterwegs. Verändert 

sich der Markt weiter und werden Themen 

wie ESG immer wichtiger, weshalb alte 

Büroimmobilien auf den neuesten oder 

zumindest einen neueren Stand gebracht werden, 

dann kommen klassische „Value-Add“- 

„Viele Projektentwickler waren 

in der Hoffnung, dass das 

Marktumfeld der letzten Jahre 

anhalten wird. Diese Hoffnung ist 

nicht aufgegangen.“ 



Investoren ins Spiel. Diese kommen auch aus 

Österreich und Deutschland, aber vor allem 

ganz stark aus dem angelsächsischen Raum. 

Die hat man in den letzten Jahren hierzulande 

weniger gesehen. 

Weil Sie ESG angesprochen haben: 

Kommt es vor, dass Investoren, mit denen 

Sie arbeiten, sich auch für das S und das G 

interessieren? 

Auf jeden Fall, und zwar nicht nur im institutionellen 

Bereich, sondern auch bei Family 

Offices und Privatanlegern. Da schauen sich 

Investoren unter anderem auch die Mieter genauer 

an. Stößt man da auf Unternehmen, die 

nachweislich gegen Umweltziele, Kinderarbeit 

oder Ähnliches verstoßen, dann überlegen sie 

sich gut, ob sie trotzdem kaufen. Oder zumindest 

wird ein Plan ausgearbeitet, wie sie dieses 

Minus auf der ESG-Skala wieder ausgleichen, 

sprich, neue Mieter finden können. 

Eigentlich kann man mehre Branchen als 

negativ sehen als nur Waffenproduzenten 

und dergleichen. Beispielsweise auch 

Unternehmen, die Waren verkaufen, die 

in Ländern mit nachweislich schlechten 

Arbeitsbedingungen, Kinderarbeit et 

cetera produziert wurden… 

Das ist richtig und das wird auch aktuell 

schon sehr genau betrachtet. Es ist davon 

auszugehen, dass derartige Konstellationen 

im Zuge der weiteren Entwicklung der EU- 

Taxonomie für die Investoren und Eigentümer 

nicht mehr tragbar sind und die Akteure 

darauf entsprechend reagieren werden. Man 

merkt schnell, dass man sich in einem sehr 

komplexen Umfeld befindet, in dem noch 

nicht alles geregelt ist. Hier gibt es sicher 

noch einiges zu tun. 

Sie meinten vorhin, dass Sie aktuell auch 

neue Projekte abwickeln beziehungsweise 

abarbeiten, die erst 2023 auf die Agenda 

gekommen sind. Um welche Assetklassen 

handelt es sich da? 

Das ist mehr oder weniger breit gestreut. Da 

ist viel Büro dabei, und ich glaube, dass wir 

heuer auch viele Büro-Transaktionen sehen 

werden – noch mehr als in den letzten Jahren, 

in denen Wohnen die dominante Assetklasse 

war. Wir sehen aber auch Transaktionen 

im Hotel- und Einzelhandelsbereich, wo ja 

in den letzten Jahren sehr wenig passiert 

ist. Natürlich interessieren sich Investoren 

auch für Wohnen, aber hier ist im Moment 

aufgrund der starken Zinsänderung eine 

große Zurückhaltung zu spüren. Insgesamt 

ist der Transaktionsmarkt nicht zum Erliegen 

gekommen. Transaktionen finden nur auf 

einem anderen Preisniveau statt. Es gibt nach 

wie vor die Nachfrage und das Kapital und das 

gilt es, zusammenzuführen, um am Ende des 

Tages einen Deal zustande zu bringen. 

Warum wird Wohnen von den Globalinvestoren 

aktuell weniger nachgefragt? 

Wohnen ist komplex. Die großen Wohnprojekte, 

die in der Vergangenheit im Fahrtwind 

des Marktes sehr gut funktioniert haben, gibt 

es derzeit kaum mehr. Wer zuletzt Grundstücke 

gekauft hat, hat dafür sehr hohe Preise 

gezahlt. Gleichzeitig sind die Baukosten 

nach wie vor hoch, auch wenn sich da die 

Lage etwas entspannt hat, aber nicht in dem 

Ausmaß, wie das manche gehofft haben. 

Dazu kommen die signifikant gestiegenen 

Finanzierungskosten. Viele Projektentwickler 

waren in der Hoffnung, dass das Marktumfeld 

der letzten Jahre anhalten wird. Das heißt: 

Man kauft, reicht ein und dreht das Projekt 

einen oder zwei Monate später, ohne Finanzierungskosten 

zu haben. Dieses Geschäftsmodell 

funktioniert nicht mehr. Geld kostet 

wieder etwas. Und der Exit, den man bei drei 

Prozent veranschlagt hat, findet auch nicht 


43

„Auch wir 

planen die 

MIPIM, wie 

auch die 

Expo Real, als 

Fixtermin ein.“ 



mehr statt beziehungsweise wird immer 

schwieriger. Das heißt: Es schmerzt aus allen 

Richtungen. Daher gibt es auch weniger 

Projekte auf dem Markt und es wird auch 

teilweise gar nicht erst gebaut, weil man weiß, 

dass es sich aktuell nicht rechnet. 

Vielleicht hatte man auch alternativ 

finanziert… 

Genau. Haben Marktteilnehmer abenteuerlich 

finanziert, etwa kurzfristig mit Mezzaninkapital 

oder oft auch einfach nur variabel zu 

anfangs günstigen Konditionen, dann erleben 

nun viele, dass die Finanzierungskosten 

explodieren. 

Ist Mezzaninkapital jetzt tot oder bekommt 

es einen neuen Schub? 

Dass Mezzaninkapital gleich viel kostet wie 

zuvor, wird nicht passieren, sondern es wird 

natürlich sukzessive auch teurer werden. 

Ich bin mir sicher, dass der eine oder andere 

weiterhin gezwungen ist, eine alternative 

Finanzierungsquelle anzuzapfen, und da 

gehört Mezzaninkapital einfach dazu. 

Letzte Frage: Was werden wir bei der 

MIPIM sehen? Gefüllte Hallen, viele 

Leute? 

Ich glaube eher, dass wir bei der MIPIM in 

diesem Jahr deutlich weniger Besucher sehen 

werden, vor allem auch weniger Aussteller 

beziehungsweise weniger Mitarbeiter der 

teilnehmenden Unternehmen. Ich höre von 

vielen, dass mit einer deutlich reduzierten 

Mannschaft nach Cannes gefahren wird. 

Trotzdem glaube ich, dass die, die da sind, 

nicht aus Spaß an der Freude da sein werden, 

sondern um Geschäfte zu machen. Auch wir 

planen die MIPIM, wie auch die Expo Real, 

als Fixtermin ein, um mit den Anwesenden 

über Transaktionen und Möglichkeiten zu 

sprechen. Ich gehe schon davon aus, dass wir 

auch in diesem Jahr den einen oder anderen 

Deal anbahnen und auch neue Investoren 

kennenlernen werden. 

44 ImmoFokus


45

Zu 

Tisch 

mit … 

Michael 

Wimmer-Lamquet 

Gedanken zu einem Menü verfasst 

46 ImmoFokus

Markenbotschafter 

Storytelling. „Kreation und Führung von Marken im Real Estate Markt ist eine 

unserer Kernkompetenzen“, sieht Michael Wimmer-Lamquet gerade in der 

Überzeichnung die Chance Aufmerksamkeit auf die Kampagne zu ziehen. 

Das Gespräch führte: Michael Neubauer 

N 

ach einem seiner Lieblingsrestaurants 

gefragt, muss mein 

Gesprächspartner Michael 

Wimmer-Lamquet nicht 

lange überlegen. „Treffen wir einander in der 

Pizzeria Il Mare, in der Zieglergasse.“ Aber 

kommen Sie lieber mit den Öffis – da gibt es 

kaum Parkplätze“, schickt er noch eine SMS 

hinterher. Leider bin ich an diesem Tag aber 

(fast) zu spät dran und komme mit dem Auto. 

Aber – wie immer bin ich versucht zu sagen 

– finde ich in unmittelbarer Nähe einen Stellplatz. 

Hoffentlich habe ich mein Glück jetzt 

nicht verschrien. 

Für mich ist der Besuch in der Pizzeria Il Mare 

– eine absolute Premiere. Ich bin oft schon 

daran vorbeigelaufen – nach Einkäufen auf 

der Mariahilfer Straße oder Neubaugasse. 

Während meines Studiums haben hier auch 

einige meiner Kommilitonen gewohnt. Ich 

bin gespannt. 

Wimmer-Lamquet war überpünktlich und 

wartet schon auf uns. Wir sitzen gleich neben 

der Küche, aus der es bereits herrlich duftet. 

„Ich sitze immer hier. Ich liebe den Platz“. Ein 

wenig eng – dafür erleben wir das Treiben in 

der Küche hautnah. „Warten Sie, bis unsere 

Bistecca alla Fiorentina gehackt wird. Ich 

„Ich komme seit 

der Schulzeit 

hierher. Das Il 

Mare war eine, 

wenn nicht sogar 

die erste Pizzeria 

in Wien.“ 

Michael Wimmer-Lamquet, 

move121 


47

liebe das Geräusch. Oder wenn die Zabaione 

gerührt wird – das höre ich einfach gern.“ 

Damit ist auch die Frage, was heute auf den 

Tisch kommt, rasch geklärt. „Bistecca alla Fiorentina 

vom Holzofengrill mit ein wenig Salz 

Patate und Spinaci“ – so wie es sich gehört. „ 

Il Mare: die erste Pizzeria Wiens 

Der Service ist unaufdringlich, aber flott und 

stets zur Stelle. Das Arbeitsklima dürfte sehr 

gut sein, denn „das Personal ist seit Jahren da“. 

Auch bei den Vorspeisen ist die Qual der Wahl 

rasch beendet. „Bringen Sie uns einfach von 

allen Vorspeisen kleine Portionen. So kleine 

Appetithappen“. Geordert werden Vitello Tonnato, 

Oktopus-Salat und in der eigenen Schale 

gegrillte Jakobsmuscheln. Dazu kommt Gavi 

di Gavi vom Weingut Enrico Serafino einen 

Weißwein aus dem Piemont und als Durstlöscher 

Mineral auf den Tisch – San Pellegrino 

– aber das versteht sich von selbst.“ Während 

wir auf die Vorspeisen warten, stärken wir uns 

an einer kleinen Pizza Margherita. 

„Ich komme seit der Schulzeit hierher, seit 

rund 30 Jahren“, erzählt Wimmer-Lamquet. 

Obwohl er nie in der Gegend gewohnt hat. „Es 

„Ich erzähle gern Geschichten. Das 

Storytelling, das in den vergangenen 

Jahren aufgekommen ist, war bei mir 

immer schon ein Thema.“ 

war eine, wenn nicht sogar die erste Pizzeria 

in Wien“. Wimmer-Lamquet hat hier vollkommen 

recht. Pasquale Tavella eröffnete 

1975 mit der Il Mare die erste Pizzeria Wiens. 

Seit seinem Tod führt nun seine Tochter, 

Grazia Tavella–Sevilmis, das Unternehmen. 

Auf die Pizzen ist man im Il Mare besonders 

stolz. „Das Il Mare erhielt bereits viele Auszeichnungen 

und beachtliche Erwähnungen, 

unter anderem im „Tafelspitz“. Ganz besonders 

stolz ist man auf die Auszeichnung des 

„Premio Ospitalità Italiana“, mit dem das Restaurant 

als die beste Pizzeria Wiens geehrt 

wurde“, heißt es dazu auf der Homepage. 

Michael Wimmer-Lamquet, 

move121 

Fast hätten wir den Grund für unserer Treffen 

beim Schwärmen über die Küche vergessen. 

Wimmer-Lamquet ist ein ausgewiesener 

Marketing-Spezialist. Der sich – vor allem 

– dem Bewegtbild verschrieben hat. „Nach 

meinem WU-Studium habe ich beim ORF in 

der Filmredaktion angefangen. Dort habe 

ich ein gutes Gefühl dafür bekommen, was 

den Leuten gefällt und was nicht. Das war die 

beste Marketing-Schule.“ 

Mitte der 1990erJahre heuerte er dann bei 

der skandinavischen Egmont Group an, dem 

weltweit größten Disney Print Lizenznehmer. 

„Dort habe ich dann eine intensive Markenschule 

bekommen, internationale BrandSchulungen 

standen hier auf der Tagesordnung.“ 

Der weitere Weg führte den jetzigen Agenturchef 

zu UPC, zunächst in Wien. „Es folgten 

einige Jahre im Headquarter in den Niederlanden.“ 

2006 kehrte er nach Wien zurück, 

und machte sich mit seiner Agentur move121 

selbstständig. „Move steht für mobil und 121 

für one-to-one communication. Bei meinem 

Geschäft geht es um Markenstrategie und 

Storytelling. Man muss Geschichten erzählen. 

Das fasziniert. Dann bleiben die Leute dran!“. 

Finanzkrise bremst Entwicklung 

Dann kam die Finanzkrise 2008. „Diese hat 

uns ein wenig in der Entwicklung gebremst. 

„Große Etats waren selten – aber da muss man 

durch.“ Doch bald kam das Geschäft ins Laufen. 

„Seit über 10 Jahren betreuen wir Sky“. 

Bei Sky wurden mit dem Goleador Hans 

Krankl als Testimonial, erstmals eine speziell 

auf den österreichischen Markt abgestimmte 

Kampagne entwickelt. „Hans 

Krankl war impactstark – und passte perfekt 

zur Marke Sky“. 

48 ImmoFokus

Jäh wird unser Gespräch unterbrochen. 

Sichtlich stolz wird uns „unsere“ Bistecca 

präsentiert – bevor es auf den Holzofengrill 

wandert. „Es gibt unzählige Steak-Häuser da 

wandert das beste Fleisch auf einen eingeölten 

Plattengrill – eine grobe Unsitte“. 

Gute Geschichten stärken die Marke 

„Ich erzähle gern Geschichten“, nimmt 

Wimmer-Lamquet den roten Faden wieder 

auf. „Das Storytelling, das in den vergangenen 

Jahren aufgekommen ist, war bei uns 

immer schon ein Thema.“ Starke Marken 

brauchen gute Geschichten, die berühren 

und bewegen. „Wir erzählen sie. Integriert 

- und direkt. Wir entwickeln und begleiten 

nationale und internationale Produkteinführungen, 

kreieren impactstarke, „standalone“ 

Kampagnen, bieten differenzierte 

Kommunikation für Markenportfolios und 

ganzheitliche Lösungen für ganze Markenfamilien, 

wie zum Beispiel bei der Immofinanz 

bei der Umsetzung ihrer 3-Marken-Strategie 

für die VIVO! Shopping Center, STOP SHOP 

Retail Parks und myhive Büros.“ 

Doch wie kommt man von Sky und UPC zur 

Immofinanz. Ganz einfach: „2017 haben 

wir bei der Immofinanz für STOP SHOP und 

VIVO! gepitchted – und gewonnen. Unser 

Konzept hat Oliver Schumy und Diemar 

Reindl überzeugt“. 

Bei beiden Marken ging es darum, die Botschaft 

dieser Immofinanz-Marken einzigartig 

darzustellen. Für jede wurde eine eigene 

Bildsprache entwickelt. „Bei VIVO wurden 

die Farben der Kampagne an die farbenfrohe 

Welt der Sechzigerjahre angelehnt, ebenso 

wie das Magenta und die Nierenform des 

VIVO!-Logos. Durch ihre Bildsprache treffen 

die einzelnen Sujets die Erwartungen an ein 

gutes, angenehmes Leben, etwa Weihnachten 

im Kreise der Familie, ein Frühlingsausflug 

mit guten Freunden oder ein Sommertag am 

Pool“, erklärt der Kommunikationsprofi. Bei 

STOP SHOP haben wir einen ganz bestimmten 

Gelbfilter über alles gelegt der sehr distinktiv 

ist und versucht die Bilder mit Humor zu erzählen. 

Doch wie fällt man in der Flut an Werbung und 

Kommunikation auf. „Durch Überzeichnung. 

Wir gehen ja in unseren Sky-Spots immer 

von genreprototypischen Storys aus, die wir 

nochmal überzeichnet in Szene setzen. Hier 

ist es ein Wildlife-Fotograf, der ja oft wirklich 

sehr lange warten muss, bis ihm die Tiere vor 

die Kamera laufen oder der Weihnachtsmann 

der durch den Schornstein abstürzt und fast 

von den Kindern überrascht wird.“ Oft fehlt 

der Mut bei der Umsetzung, klagt der Kommunikationsprofi. 

„Es gibt aber auch - gerade im 

Bewegtbild – viel zu vielem Einflüsterer. Jeder 

sieht Werbung und glaubt zu wissen, was gut 

ist“. Die Aufmerksamkeitsspannen werden 

kürzer. „TikTok-Kürze – das ist eine Challenge. 

In 15 bis 20 Sekunden eine Geschichte zu erzählen 

ist nicht leicht. Man darf nicht vergessen: 

Social Media ist nicht Fernsehen. Beide 

Plattformen haben ihre eigenen Gesetze.“ 

Einfach grandios 

Jetzt kommt das Bistecca alla Fiorentina auf 

den Tisch. Wimmer-Lamquet hat nicht übertrieben: 

Es ist eines der bestens, das ich je gegessen 

habe. „Einfach grandios“, kommt Wimmer-Lamquet, 

der selbst auch gerne am Herd 

steht, in Schwärmen. Er selbst kochte gerne 

asiatisch. „Ich war häufig in Südostasien und 

Tibet unterwegs. Da kann es dann auch einmal 

ordentlich scharf werden“. Wobei er von 

der Tibetanischen Küche abrät: „Gehen sie in 

Tibet lieber zu einem Nepalesen.“ Demnächst 


49

werde er einen Kochkurs im Okra Izakaya von 

Wolfgang Krivanec, nicht unweit vom Karmelitermarkt 

in der Leopoldgasse, Ecke Große 

Pfarrgasse besuchen. „Dort gibt es die beste japanische 

Küche und den besten Sake in Wien. 

Krivanec ist ein echter Sake-Freak.“ Ein Urteil 

dem ich voll zustimmen kann. Vor einigen 

Jahren hatte der ImmoFokus sein Büro zwei 

Querstraßen weiter in der Raimundgasse. Was 

ist die größte Herausforderung bei den Marken 

der Immofinanz? „Die Markenführung in allen 

Ländern durchzusetzen. Jedes Land will für sich 

Ausnahmen – das geht aber nicht. Erfolgreiche 

Markenführung bedingt permanente, konsequente 

und konsistente Kommunikation über 

einen langen Zeitraum hinweg. „Häufig wird 

die CI missachtet“. Und hatten die Maßnahmen 

Erfolg? „Der Vermietungsgrad bei Retail stieg 

von 90 auf 99 Prozent. Footfall und Umsätze 

nahmen signifikant zu.“ 

„Hören Sie – jetzt wird unsere Zabaione 

geschlagen - Mit Marsalawein“ ist Wimmer- 

Lamquet wieder beim Thema Essen angelangt. 

Übrigens auch sie hat vorzüglich 

gemundet. 

Aber wie groß muss ein Projekt sein, dass 

sich Markenführung in dieser Dimension 

auszahlt? Eine konkrete Summe konnte ich 

meinem Gegenüber nicht entlocken. „Das 

hängt ganz vom Produkt und von den Zielen 

des Kunden ab. Aber ohne ein gescheites 

Media-Budget geht nix. Die Produktion ist 

eine Sache, aber das Unternehmen sollte vor 

allem in der Lage sein die Kommunikation 

über die diversen Kanäle über einen längeren 

Zeitraum aufrechtzuerhalten. Man muß den 

Menschen ja die Zeit geben die Marken zu 

erlernen. Das geht nicht von heute auf morgen.“ 

Zum Abschluss noch schnell ein Espresso. 

Eines steht fest. Das Il Mare sieht mich wieder. 

50 ImmoFokus

Lokal 

DAS SAGT DER FALTER 

Einer der besten Italiener Wiens; Pizza vom 

Holzofen, Bistecca Fiorentina, klassische 

italienische Küche; italienische Weine, auch 

Raritäten. Reservierung empfohlen. 

DAS SAGT DER IMMOFOKUS 

Eine Pierria mit gelebter Tradition. Eine Bistecca 

Fiorentina, die man auf jeden Fall einmal 

gegessen haben muss. 

Wirtschaft am Markt 

Pizzeria IL MARE 

Zieglergasse 15 

1070 Wien 

Öffnungszeiten 

Montag - Samstag: 12:00-14:30, 17:00-23:00 

www.ilmare.at 

ImmoFokus Restaurantguide 

17 

PUNKTE 

Essen: 

Service: 

Weinkarte: 

Ambiente: 


51

Von Klebern und solchen, 

die es noch werden wollen 

Es war doch schon immer so. Sobald wir uns mutig und gegen den Mainstream an die Seite der Schwachen, 

der Natur, der Unterdrückten stellen, werden uns unmittelbar andere folgen, die sich das zwar auch gedacht 

haben, aber den Mut nicht hatten. 

Kolumne: Thomas Malloth 

I 

ch bin ein hoffnungsvoller Optimist und 

glaube an das Gute. Ich glaube auch an 

Wachstum und Fortschritt, fürchte aber, 

dass meine Begrifflichkeiten und meine 

Sicht der Dinge vor allem mit jener der politischen 

Szenerie nicht viel, nein gar nichts, zu tun hat. 

Szenenwechsel: Mögen sie Menschen, die 

sich auf Zebrastreifen ankleben und den 

Verkehr für einige Zeit aufhalten, um klar zu 

machen, dass sofortiges Handeln erforderlich 

ist, um unseren Kinder eine lebenswerte 

Umwelt zu erhalten? Oder: Was sagen sie zu 

einer Rechtsanwältin, die Klage beim Verfassungsgerichtshof 

erhebt, um die Rechte 

von 12 Jährigen auf eine menschengerechte 

Zukunft durchzusetzen? 

Klimaschutzgesetz ist überfällig 

Lassen sie uns gemeinsam diese Fragen umkehren: 

Warum beschließt der Nationalrat 

seit Jahren nicht das längst überfällige „Klimaschutzgesetz“, 

warum juckt es eine große 

Zahl an Verantwortlichen in der Verwaltung 

genau gar nicht, was die Vorgaben der europäischen 

Union zum Thema Ausstieg aus 

fossilen Brennstoffen sind? Warum „nudeln“ 

183 Abgeordnete am „Erneuerbaren Wärme 

Gesetz“ herum, obwohl es klare Aussagen der 

Expert*innen gibt. 

Vor kurzem wurde ich im Rahmen der Vorbereitung 

auf die Illmitzer Gespräche 2023 

gefragt, was aus meiner Sicht der Grund sei, 

dass die Politik nicht sinnvoll reagiert? Ich 

denke es ist nicht so einfach: Während wohl 

noch vor 50 Jahren die Politik den gesellschaftlichen 

Entwicklungen voraus war und 

voraus sein konnte, ist es heute so, dass die 

gesamtgesellschaftlichen Entwicklungen eine 

Veränderungsgeschwindigkeit haben, die 

dem politisch (möglichen) Handeln sehr weit 

voraus ist. Damit werden die Regierenden zu 

visionslosen „Aktionisten“ und versuchen im 

Wege einfacher, populistischer Maßnahmen 

und Aussagen das System am Leben zu erhalten. 

Vielfach steckt hinter diesem Verhalten 

gar nicht Machterhalt, sondern der wahre 

Wunsch die Dinge zum Besseren zu verändern. 

Nur ist es zumeist schon zu spät. 

Gibt es einen Ausweg? Ich denke ja! Er heißt 

Mut, Kooperation und Zuneigung. Stellen sie 

sich vor Nehammer sagt zu Rendi: „Sag wie 

geht es Dir mit dieser Frage?“ und „Lass uns 

die Experten anhören, die haben sich intensiv 

mit dieser Frage beschäftigt.“ Und „Weißt Du 

wir sollten nicht ruhen, bis wir einen gemeinsamen 

Weg gefunden haben.“ 

Olivenöl aus Illmitz 

Wenn ich durch die Weingärten fahre, sehe 

ich die Dürre, den Verlust an Grundwasser, 

den sinkenden Seespiegel. Ich werde nunmehr 

auch Olivenbäume pflanzen, ein lieber Freund 

hat dieses Jahr seine erste Ernte eingefahren, 

Olivenöl aus Illmitz. Trotzdem haben wir noch 

Zeit, mit jedem Tag! schließt sich aber das 

Fenster. 

Ich habe Hochachtung vor den Klebern, denn 

sagen Sie mir: „Welche Methode schlagen sie 

vor, um die regierende Nomenklatur endlich 

zum Handeln zu bewegen. 8 Millionen Alpenindianer 

könnten ein Labor der Nachhaltigkeit 

im Herzen Europas sein, wir könnten Dinge 

ausprobieren, die in Milliardenpopulationen 

nicht versucht werden können. 

Ich werde mich nicht ankleben, aber ich bitte 

sie – wie ich mich selbst bitte - unsere Stimmen 

Fotos: REMG/trovato GmbH 

52 ImmoFokus

Thomas Malloth 

ILLMITZER GESPRÄCHE 

Thomas Malloth ist Jurist und 

hat sich auf die Bereiche Immobilienbewertung, 

Immobilienconsulting, 

Immobilienverwaltung 

und -vermarktung und auf 

die Projektentwicklung, v.a. im 

dichten städtischen Raum, spezialisiert. 

Er ist ständiges Mitglied 

des Bundesdenkmalbeirates 

und Lehrbeauftragter an sieben 

Universitäten. Im November 

2016 wurde Malloth in den 

Vorstand des österreichischen 

Chapters der Royal Institution of 

Chartered Surveyors berufen. 

laut und deutlich zu erheben. Maria Ressi die 

Friedensnobelpreisträgerin und Journalistin 

von den Philippinen schreibt sinngemäß: Sobald 

wir uns mutig und gegen den Mainstream 

an die Seite der Schwachen, der Natur, der Unterdrückten 

stellen, werden uns unmittelbar 

andere folgen, die sich das zwar auch gedacht 

haben, aber den Mut nicht hatten. 

2023 werden die Illmitzer Gespräche zur Nachhaltigkeit 

vom 30.8. bis zum 1.9. stattfinden. 

Sie können sich schon unter www.illmitzergespraeche.at 

anmelden. Wir werden wohl 

schon ein EWR haben und darüber reflektieren, 

wir werden uns mit den Auswirkungen 

der Taxonomie auf Bewirtschaftung und Bewertung 

unterhalten und uns die Frage stellen, 

ob der Wiener Weg der Energieversorgung der 

richtige sein kann. 

Selbstverständlich sind wir aber wieder so stark 

als möglich interdisziplinär. Es wird darum gehen, 

wann Facebook die Demokratie ersetzen 

wird, wann wir in einer Welt (oder hoffentlich 

nicht) leben werden in der die Maschine am 

Handgelenk unser „Glück“ bestimmt, Jugendliche 

arbeiten bereits an Stummfilmen zum 

Thema. Wir haben auch Martha Krumpeck – 

die Sprecherin der „Kleber“ – eingeladen, weil 

wir glauben, dass nur gewaltfreier Dialog helfen 

kann diese Welt zu retten. Sie werden auch 

hören, ob wir uns selbst ernähren können, 

Konrad Liesmann und Ferdinand Wegscheider 

sind als Speaker angefragt. 

Lassen sie sich auf 3 Tage vollkommen freies 

Denken ein und lassen sie den Algorithmus 

zu Hause, unser Kopf ist rund, damit wir dem 

Denken eine andere Richtung geben. 

Sollten sie auf der Autobahn vor sich einen 

bemerken, der 100 fährt, das bin ich. 

Denn wir haben keine Zeit mehr, meint wie 

immer 

Herzlichst Ihr 

Thomas Malloth 


53

Wein & 

Immobilien 

Frisch von der Leber weg 

Ein lockeres Gespräch bei einem Weinstreifzug 

mit Romina Jenei, CEO der RegioPlan Consulting. 

Convenience 

schlägt alles 

Neue Anforderungen. Es braucht viel Anstrengung, um die Menschen aus dem Haus zu bringen. Eine frühe 

Standort- und Nutzungsberatung bringt mehr Leben in Einkaufsstraßen, aber auch Wohnprojekte können davon 

profitieren. 

Kolumne: Lisa Grüner 

D 

ie Prima Donna ist die Erste 

des Jahrganges. Mit Jungweinen 

verhält es sich wie 

mit kleinen Kindern, sie sind 

übersprühend an Ideen, ständig in Bewegung 

und es ist einfach wunderbar mit ihnen Zeit 

zu verbringen, verspricht die Winzerin Birgit 

Wiederstein. Ein idealer Wein, um ein 

Gespräch zu beginnen. Die Prima Donna ist 

ein natural wine BIO, ein junger gelber Muskateller, 

gefüllt 2022. Romina Jenei gefällt der 

blumige, leichte Wein. „Ja, die Convenience 

schlägt alles“, beginnt die Geschäftsführerin 

der RegioPlan Consulting. „Es ist wird immer 

schwieriger, die Menschen von der Couch 

weg zu bekommen. Seit Corona, gelernten 

Online-Bestellungen und Home-Office umso 

mehr. Doch ist er erstmal in Bewegung 

brauche ich dennoch ein attraktives Konzept, 

um ihn als Kunden zu gewinnen.“ Die 

RegioPlan Consulting ist seit über 35 Jahren 

als unabhängiger Berater für fundierte und 

zukunftsorientierte Markt- und Standortanalysen 

tätig und liefert Entscheidungsträgern 

abgesicherte Daten, Analysen und ganzheitliche 

Beratungskonzepte rund um Standorte 

für Immobilien und Investment, Handel und 

öffentlichen Sektor. 

Nutzung bringt Leben rein 

Anfangs lag der Beratungsschwerpunkt 

der RegioPlan Consulting auf Retail, in den 

letzten Jahren wurde die Standort- und 

Nutzungsberatung ausgebaut. „Der Immobilienbereich 

überlegt jetzt viel stärker, was 

die Leute brauchen und was ihnen Nutzen 

bringt“, so Jenei. „Und über den Nutzungsmix 

kommt Leben in die Projekte rein.“ 

Als nächsten Wein probieren wir die Sortenrarität 

Brauner Veltliner, eine Subart des 

Roten Veltliners. Der EXTRAVAGANZA BIO 

natural wine der Winzerin Birgit Wiederstein 

präsentiert sich ausdruckstark, elegant, mit 

vollem auskleidendem Mundgefühl und eleganter 

Säure. „Wir arbeiten schon an einem 

neuen Veranstaltungsformat zum Thema 

Immobilien“, verrät Jenei. „Dabei fokussieren 

wir uns auf alle Assetklassen, wo Investmentchancen 

liegen und wie man Know-how 

übertragen kann. Der Go Real Congress 

ist,wie unsere anderen Formate, eine starke 

Netzwerkveranstaltungen.“ 

Beim Roter Stein Sauvignon Blanc 2017 von 

Gerald Tschida zeigen sich in der Nase und 

am Gaumen frische Holunderblüten, am 

Gaumen gesellen sich noch reife Ananas 

und zarte Röstaromen dazu. Der Wein ist 

Schwarzerde auf rotem Schotter mit Salzgehalt 

gewachsen und wurde zu einem Drittel 

im kleinen Holzfass und zwei Drittel Edelstahltank 

ausgebaut. Wir stoßen auf das neue 

Veranstaltungsformat an. 

Einen USP schaffen 

Als nächstes verkosten wir einen 65 Zweigelt 

DAC Reserve 2019 von Robert Goldenits. Dieser 

Rotwein zeigt sich mit einem dunklen Rubingranat 

im Glas und eindrucksvoll würzig 

mit verwobener Kirschfrucht am Gaumen und 

Kirschenkonfit im Abgang. „Mit einem Ein- 

54 ImmoFokus

Die Weine 

Birgit Wiederstein: Extravaganza 2022 

Brauner Veltliner 

www.wiederstein.at 

Birgit Wiederstein: Prima Donna 2022 

Gelber Muskateller im Blütenkleid 

www.wiederstein.at 

Gerald Tschida: Roter Stein 2017 

Sauvignon Blanc 

www.tschida-wein.at 

Robert Goldenits: Mephisto 2019 

Cuvée aus Syrah, Merlot und Cabernet Sauvignon 

www.goldenits.at 

Robert Goldenits: Tetuna Reserve 2019 

Cuvée aus Blaufränkisch, Zweigelt, Cabernet Sauvignon 


Robert Goldenits: 65 Zweigelt DAC Reserve 2019 

Riede Oberzick 


heitsbrei fällt man nicht auf“, so Jenei weiter. 

„Es braucht die richtige Würze, passend zum 

Standort. Viele der Projekte, die wir im letzten 

halben Jahr betreut haben, kommen langsam 

in Fahrt.“ Dabei führt die CEO als Beispiel Entwickler 

wie die SoReal, WSE oder ÖBB an. „Wir 

beraten zu deren aktuellen Entwicklungen, wo 

neben Wohnen, etwas Spezielles geschaffen 

werden soll; dabei gehen wir der Frage nach, 

wie man dem jeweiligen Quartier ein Thema, 

Leben geben kann, inklusive Infrastruktur, 

Nahversorgung und weitere Nutzungen begleitend 

zum Wohnen.“ 

RegioPlan unterstützt und berät speziell in diesem 

Bereich zahlreiche Gemeinden und Projektentwickler. 

So auch in Mauerbach, wo das 

Consulting-Unternehmen in Zusammenarbeit 

mit der SR Immobilien GmbH für die Marktund 

Standortanalyse verantwortlich zeichnet. 

So soll u.a. auf dem Areal einer ehemaligen 

Druckerei durch die KIBB Immobilien GmbH 

in den kommenden Jahren ein Nutzungsmix, 

bestehend aus Wohn- und Gewerbeeinheiten 

inkl. multifunktionaler Allgemeinflächen und 

Gastronomie entstehen. Neben einem möglichst 

effizienten Flächenverbrauch wurde besonderes 

Augenmerk auf soziale Aspekte wie 

attraktive Wohnangebote für Senioren gelegt. 

Herausforderung Kleinstädte 

und Gemeinden 

Bei einem Mephisto’019 von Robert Goldenits, 

einem Cuvée aus 40% Syrah, 28% Merlot und 

32% Cabernet, einem Wein mit Veilchen und 

weißem Pfeffer in der Nase, mit Herzkirschen 

am Gaumen und Cassis im Abgang schweifen 

wir ins Umland. 

„Wir werden von Gemeinden engagiert, um 

den Ortskern zu entwickeln und die Leerstände 

einer neuen Nutzung zuzuführen“, 

so Jenei. „Das ist aufgrund der vielfältigen 

Eigentümerstrukturen nicht einfach. In der 

Stadt- und Gemeindeberatung muss man die 

Keyplayer immer mit an Bord haben, viele 

Eigentümergespräche führen, Kalkulationen 

machen und versuchen, anhand von Konzepten 

und Idee zu überzeugen. Mit der vermehrten 

Nutzung des Home-Office sind aber auch 

die Möglichkeiten gestiegen, denn die Leute 

leben jetzt auch im Ort und wollen dort ein 

Angebot vorfinden und nutzen.“ 

Thema ESG 

Mit einem Tetuna Reserve 2019 von Robert 

Goldenits, einem Cuvée aus 62% Blaufränkisch, 

22% Zweigelt und 16% Cabernet Sauvignon, 

einem am Gaumen sehr komplexen 

Wein mit einladender Dunkelfrucht nach 

reifen Beeren in der Nase, feinem Tannin und 

saftigen Brombeeren mit Cassis im Abgang 

sprechen wir das allgegenwärtige Thema ESG 

an. „In unserer Beratung streift uns das Thema 

nur am Rande, wenn es um die Umsetzung 

geht, ist es sehr relevant. Wir als RegioPlan 

werden ganz an Anfang eingeschalten. Dennoch, 

wenn man ein Grundstück hat, und dort 

überlegt, was man umsetzen könnte, wird das 

S von ESG durchaus spannend. Man muss 

sich überlegen, welche sozialen Aspekte und 

Infrastruktur brauche ich dort?“, so Jenei. „Es 

hilft auch, wenn der Entwickler der Gemeinde, 

der Stadt etwas zurückgibt, sei es ein Angebot 

von Kinderbetreuung, Seniorenwohnungen 

etc. Interessant bei der Entwicklung wird generell 

auch der Generationenwechsel sein. Die 

Jugend hat ganz andere Bedürfnisse als wir. In 

Zukunft müssen wir viel flexibler agieren, in 

allen Bereichen.“ 


55

Zum Autor 

Andreas Kreutzer ist Geschäftsführer des Beraternetzwerks 

Kreutzer Fischer & Partner mit Sitz in Wien. Seit nahezu 

30 Jahren unterstützt KFP unter anderem Unternehmen bei 

Marktanalysen und Projekten. 

Kein Ende der Panikmache 

beim Thema Bodenversiegelung 

Der aktuelle Versiegelungsgrad liegt bei weniger als drei Prozent der Staatsfläche 

Kommentar: Andreas Kreutzer 

Österreich steht gewiss vor einer Reihe von Herausforderungen, ein 

Versiegelungsproblemaber gibt es nicht. Denn obgleich so mancher 

glaubhaft machen möchte, das Land sei bereits zubetoniert, sind tatsächlich 

lediglich 2,8 Prozent der Landesfläche und 7,6 Prozent des Dauersiedlungsraums 

(DSR) bebaut, zubetoniert oder asphaltiert. 

Insgesamt werden in Österreich 5.768 Quadratkilometer als Bau-, Verkehrs-, 

Freizeit- und Abbauflächen genutzt. Das entspricht 6,9 Prozent 

der Landesfläche bzw. 18,5 Prozent des DSR. Allerdings ist die Flächeninanspruchnahme 

nicht gleichzusetzen mit der versiegelten Fläche. Denn 

im Schnitt sind nur 41 Prozent der beanspruchten Fläche tatsächlich 

versiegelt. Klammert man dieBundeshauptstadt aus, sind damit je nach 

Bundesland zwischen 1,3 bis 3,8 Prozent der Landesfläche oder 6,1 bis 

12,1 Prozent des DSR versiegelt. Und selbst in der Bundeshauptstadt ist 

der Versiegelungsgrad mit 26,5 Prozent der Stadtfläche und 34,9 

Prozent des DSR vergleichsweise gering. 

Berlin: Acht Prozent 

mehr Versiegelung 

In Berlin etwa sind 34,7 Prozent der Stadtfläche 

versiegelt, also um gut acht Prozent 

mehr. Für die aufgeheizte Diskussion gibt es 

eine Reihe von Gründen, nicht zuletzt das erklärte 

Ziel der Bundesregierung, die jährliche 

Neu-Inanspruchnahme von Böden bis 2030 

auf neun Quadratkilometer zu reduzieren. 

Zuletzt wurden pro Jahr rund vierzig Quadratkilometer 

benötigt. Mitte der 2000er- und 

2010er-Jahre waren es allerdings noch doppelt 

so viel. Bis 2050 soll laut EU-Kommission 

der Netto-Neuverbrauch an Böden sogar auf 

null gesenkt werden. Neues Bauland gibt es 

dann nur noch, wenn eine gleichgroße Fläche 

an Bauland wieder rückgewidmet wird. Durch die Thematisierung einer 

angeblich bereits viel zu hohen Flächenversiegelung versucht man politisch 

in der Bevölkerung das Feld für die Zielerreichung aufzubereiten. 

Man arbeitet an einem breiten gesellschaftlichen Konsens dafür, dass 

immer weniger Grün- und Agrarflächen zu Bauland umgewidmet werden, 

selbst wenn dadurch – wie in den letzten Jahren geschehen – die 

Baugründe immer teurer werden. 

Bis 2100 benötigt: 750.000 Wohnungen 

Dabei verschweigt man der Bevölkerung allerdings zwei nicht unwesentliche 

Wahrheiten. Denn abgesehen davon, dass die geplante 

Reduktion der Flächeninanspruchnahme auf null wohl zu einer Teilabwrackung 

der Bauwirtschaft führen wird, stellt sich die Frage, wo alleine 

die Wohnungen für die wachsende Bevölkerung errichtet werden 

sollen. Laut Bevölkerungsprognose von Statistik Austria erhöht 

sich die Anzahl der Einwohner bis 2060 um rund eine 

Million und bis 2100 um weitere 560.000 Personen. 

Bei einer durchschnittlichen Haushaltsquote von 

2,1 Personen benötigen wir bis 2100 daher gut 

750.000 neue Wohnungen. Mit Verdichtung 

und der Mobilisierung von Baulandreserven 

alleine wird sich das wohl nicht machen lassen. 

Mehr Informationen 

zur Bodenversiegelungen 

gibt es im aktuellen 

Buch von Andreas 

Kreutzer: „Das Ende 

der Maurerkelle – 30 

Jahre Wohnbau in 

Österreich 1990- 

2020“, ISBN 978-3- 

9500638-7-5 

Fotos: Sima.pix, Alexander Chitsazan, Adobe Stock 

56 ImmoFokus

Advertorial 

Umsatzsteuer bei 

Uberlassung einer 

Dienstwohnung 

Geschäftsführerdienstwohnung. Es gilt nicht als Missbrauch, auch wenn der 

Geschäftsführer selbst die Wohnung an die Gesellschaft vermietet. 

Wird einem Dienstnehmer vom Arbeitgeber 

eine Wohnung überlassen, so stellt dies einen 

Vorteil aus dem Dienstverhältnis dar. Wird 

die Wohnung vom Arbeitgeber angemietet, so 

ist nach § 2 Abs 7 der Sachbezugsverordnung 

(diese gilt nur für Dienstnehmer bis 25 Prozent 

Beteiligung) 75 Prozent der Miete (inkl. 

Betriebskosten) als Sachbezug anzusetzen. Die 

Überlassung einer Wohnung ist in der Regel ein 

umsatzsteuerlicher Tausch. Ist die Sachbezugsverordnung 

anwendbar, so kann nach Ansicht 

der Behörde dieser Sachbezugswert auch als 

Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer 

herangezogen werden (eine Wohnungsvermietung 

unterliegt in Österreich einer Umsatzsteuer 

von 10 Prozent). 

Kein Missbrauch 

In einem kürzlich vom BFG entschiedenen 

Fall (BFG 29.9.2022, RV/7102370/2012) war 

der Geschäftsführer Eigentümer einer Liegenschaft 

mit mehreren Wohnungen. Eine auf 

den Geschäftsführer zugeschnittene Wohnung 

wurde vom Geschäftsführer an die ihm gehörende 

operativ tätige Gesellschaft vermietet 

und gleichzeitig wieder dem Geschäftsführer 

als Dienstwohnung überlassen. Die Behörde 

ging davon aus, dass – in Anlehnung an die 

Angehörigenjudikatur - Missbrauch vorliegen 

könnte, da damit dem Geschäftsführer ein Vorsteuerabzug 

auf die schlussendlich von ihm 

selbst bewohnte Wohnung zusteht. 

Entscheidung des BFG 

Das BFG entschied, dass der Ausbau einer 

Dachgeschoßwohnung mit anschließender 

Vermietung an die eigene Gesellschaft und 

Rücküberlassung als Dienstwohnung im gegebenen 

Fall kein umsatzsteuerlicher Missbrauch 

sei, da dadurch kein Steuervorteil bewirkt wird, 

der dem Zweck der Mehrwertsteuerrichtlinien 

zuwiderläuft. Dem Vorsteuerabzug für die 

Investitionskosten steht die künftige Umsatzsteuer 

für die Nutzungsüberlassung der Wohnung 

gegenüber. Das BFG führt aus, dass allein 

aus dem Umstand des sofortigen Vorsteuerabzuges 

nicht geschlossen werden kann, dass 

ein Steuervorteil entsteht, der dem Zweck der 

Mehrwertsteuersystemrichtlinie zuwiderläuft. 

Da eine entsprechende Renditemiete erzielt 

wurde, hat das BFG auch keinen Anhaltspunkt 

gesehen, dass eine nicht fremdübliche Vermietung 

vorlag. 

Ob im Einzelfall eine solche Überlassung möglich 

und sinnvoll ist, muss unter Abwägung 

aller steuerlichen und rechtlichen Punkte erfolgen. 

Dazu gehören neben der Beteiligungshöhe 

des Gesellschafter-Geschäftsführers auch 

die Auswirkungen auf die Umsatzsteuer, Einkommensteuer 

(Geschäftsführer hat einerseits 

Vermietungseinkünfte in Höhe der fremdüblichen 

Miete unter Berücksichtigung einer steuerlichen 

AfA und andererseits einen steuerpflichtigen 

Sachbezug), die Grunderwerbsteuer 

und die Grundbucheintragungsgebühr (wenn 

zum Beispiel alternativ die Wohnung von der 

Gesellschaft gekauft und später an den Gesellschafter 

verkauft worden wäre). 

Harald Galla, 

Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei 

LeitnerLeitner Wien. 

Spezialisiert auf Immobilientransaktionen. 

Fotos: AdobeStock, Michael Königshofer 

www.leitnerleitner.com 

+43 732 70 93-224 

lothar.egger@leitnerleitner.com 

A 4040 Linz, Ottensheimer Straße 32 

+43 1 718 98 90 

harald.galla@leitnerleitner.com 

A 1030 Wien, Am Heumarkt 7 

Lothar Egger, 

Steuerberater bei LeitnerLeitner Linz. 

Spezialisiert auf Immobilientransaktionen. 


57

Zum Autor 

Frank Brün ist Managing Partner bei Phorus Management 

und Gründungsvorsitzender der AREAMA - Austrian Real 

Estate Asset Management Association. 

Das Kleben der Anderen 

Kommentar: Frank Brün 

Eigentlich hatte ich diesen Winter vor, was anderes zu machen, 

mal so ein richtiges Zeichen zu setzen: so ohne heizen im kaltem Büro 

und bei sibirischen Temperaturen, klimaneutral die eigene Resilienz 

unter Beweis stellen. Der Klimawandel hat mir da einen Strich durch 

die Rechnung gemacht. In meinem Büro wurde es beim besten Willen 

nicht so richtig kalt. Danke an die brav heizenden Nachbarn im 

Gebäude einerseits und die milden Außentemperaturen andererseits. 

Ich konnte nicht mal meine Lieblingsausrede nutzen, ich müsse ins 

Caféhaus gehen, um mich aufzuwärmen. Ich ging trotzdem, denn 

zum Glück gibt es dort Melange, Eier im Glas und Schnittlauchbrot. 

Ist auch viel unterhaltsamer, dort Hof zu 

halten, erste Reihe fußfrei. 

Kabarett frei Haus geliefert 

Den Wahnsinn hat Albert Einstein definiert 

als: „immer das Gleiche zu tun und jedes 

Mal ein anderes Ergebnis zu erwarten“. 

Bevorzugt von anderen. Früher musste 

man für Kabarett und Comedy das Haus 

verlassen und Eintrittskarten kaufen. Heute 

bekommt man das fürs Steuergeld kostenlos 

frei Haus geliefert – als Gesetzesnovelle und 

Verordnung in den Newsstream und ins digitale 

Postfach. Wo gibt es das schon? 

Das ist ausbaufähig: Aus aktuellem Anlass 

könnten wir als eigenen SNU – strategisch 

notwendiger Unsinn - coole Immobilien- 

Online-Games herausbringen. Zum Beispiel das 

Strategiespiel „Landesbauordnung 23“ oder viel besser 

noch: den Ego-Shooter „Bestellerprinzip 23“ in der Österreich-Edition. 

Da muss man verschlungene Wege finden, sich doch noch den einen 

oder anderen Euro vom Mieter holen zu können. Hat man erst einmal 

die Level „Besichtigungs- und Vertragserrichtungsgebühr“ hinter sich 

gebracht und den „Bonuspack Ablöse“ freigeschaltet, wird so richtig 

durchgestartet. Cooler Lifehack: wer bezahlt schafft an, keine Doppelberatung, 

weniger Angebot, intransparentes Selbstvermieten von 

Privaten. Am Ende verliert immer der Mieter. 

Taschenrechner ersetzt Immobilienmakler 

Die Digitalisierung schreitet bekanntlich immer schneller voran. Dabei 

hilft es, keinem Witz aus dem Weg zu gehen: Schon heute kann 

ein Großcomputer Juristen ersetzen, ein 

mittlerer Computer Schreibkräfte 

und ein Taschenrechner - nach 

Ansicht des Gesetzgebers und 

Mieterschützern – die Immobilienmakler. 

Denn mit dem 

Bestellerprinzip entfällt die traditionell 

liebgewonnene Mieterberatung, 

für die wiederum doch 

ein Großrechner nötig wäre. 

Vielleicht sollten wir das alles von 

Chat-GPT createn lassen: es wird berichtet, 

dass die Machwerke des Bots von vielen 

Menschen nicht als von Maschinen 

geschriebene Texte erkannt werden. 

Entweder ist die KI tatsächlich besser 

oder die Menschheit einfach nur blöder 

geworden. Besser, ich verbringe den ganzen 

Tag im Bett, so John Lennon mäßig, mit meiner 

Yoko Ono und halte einen eigenen digital- und klebstofffreien 

Bed-in-Klima-Protest ab. Aber: außer der Katze ist da sonst 

keiner, weil niemand zum Schauen kommt - und Schnittlauchbrot 

gibt´s auch nicht! 

Fotos: Stephan Huger, Adobe Stock 

58 ImmoFokus

Zum Autor 

Sandra Hochleitner ist Geschäftsführende Gesellschafterin/Gründerin 

des Beratungsunternehmens RESH Advisory 

GmbH, Chartered Valuation Surveyor, ÖGNI Consultant 

und Salon Real Mitglied. 

… und täglich grüßt die Nachhaltigkeit 

Kommentar: Sandra Hochleitner 

„Schon wieder ein Kommentar über Nachhaltigkeit“, werden Sie 

jetzt vermutlich denken. „Wieder wird erklärt werden, wie wichtig 

Nachhaltigkeit ist.“ 

Nein, das werde ich Ihnen nicht sagen - haben Sie ja schon oft genug 

gehört und sollten Sie somit bereits wissen. Aber ich sage Ihnen, dass 

Ihr Sterberisiko erheblich sinkt, wenn Sie Ihrem Leben einen Sinn geben. 

Und um Ihnen zu einem hoffentlich langen Leben zu verhelfen, 

habe ich heute einen Denkanstoß für Sie, wie Sie aus Ihrem persönlichen 

Einflussbereich heraus die Welt verändern, Ihrem 

Leben mehr „Purpose“ geben und „Nachhaltigkeit“ 

leben können. 

17 Sustainable Development Goals 

Als Wegweiser kann ich die Agenda 2030 

mit ihren 17 Zielen für nachhaltige Entwicklung 

(Sustainable Development 

Goals – SDGs) empfehlen. Die SDGs 

wurde am 25. September 2015 von 193 

Staats- und Regierungschefs auf dem 

Gipfeltreffen der Vereinten Nationen 

in New York verabschiedet. Die Agenda 

2030 ist ein „Weltzukunftsvertrag“. Mit 

diesem Vertrag verpflichten sich die Staaten 

dazu, allen Menschen bis zum Jahr 2030 

ein Leben in Würde zu sichern. 

Die Agenda 2030 nennt fünf Kernbotschaften, die den 17 Zielen als 

Handlungsprinzipien vorangestellt sind: 1. Die Würde des Menschen 

im Mittelpunkt, 2. den Planeten schützen, 3. Wohlstand für alle fördern, 

4. Frieden fördern und 5. Globale Partnerschaften aufbauen. 

Die Ziele berücksichtigen alle drei Dimensionen der Nachhaltigkeit – 

Soziales, Umwelt, Wirtschaft – gleichermaßen. 

Impact Focus 

Wie habe ich das gemeint, die 17 SGDs als Wegweiser für Ihren Purpose 

zu nutzen? Überlegen Sie sich, auf welchen Feld Sie derzeit 

spielen. Auf welchen Bereich oder welche Bereiche der SDGs haben 

Sie durch Ihre Arbeit, durch Ihre Persönlichkeit oder privat Einfluss? 

Oder auf welchen Bereich wollen Sie Einfluss haben? Was wollen Sie 

bewegen? Für welche Themen wollen Sie stehen? 

Ein paar Vorschläge meinerseits: 

Sind Sie im Human Ressources Bereich tätig, könnten 

Sie sich für das Ziel Nr. 5 „Geschlechtergleichstellung 

erreichen und alle Frauen und Mädchen 

zur Selbstbestimmung befähigen“ z.B. für 

die Reduktion des Gender Pay Gaps in 

Ihrem Unternehmen einsetzen. 

Sie sind Vater und möchten im Sinne 

des Zieles Nr. 12 Ihrem Kind nachhaltigen 

Konsum vorleben und Sensibilität 

für nachhaltige Produktionsketten 

mitgeben. 

Als Stadtplaner, Architekt oder Quartiersentwickler 

könnten Sie sich besonders 

auf Ziel Nr. 11 „Nachhaltige Städte und Gemeinden“ 

konzentrieren. 

Wie können Sie maximalen Impact erzielen? Wie können Sie Ihre 

Wirksamkeit in Ihrem Bereich erhöhen? Finden Sie es heraus und 

setzen Sie den Fokus darauf. 

Denn Nachhaltigkeit ist ein umfassender Transformationsprozess – 

nicht nur für Immobilien oder Unternehmen, sondern insbesondere 

für die handelnden Personen. 

Fotos: Maximilian Salzer, Adobe Stock 

59 ImmoFokus

„Sehe gewaltigen 

Nachrüstbedarf“ 

Digitalisierungs-Experte. Matthias Ortner, Equity Partner bei Advicum Consulting, spricht im Interview unter 

anderem über Datenschutz, die Notwendigkeit, Daten zu teilen und darüber, warum keine Verbesserung der 

Nachhaltigkeit ohne Digitalisierung möglich ist. 

Das Gespräch führte: Patrick Baldia 

Was ist der Zweck der Studie? 

Matthias Ortner: Der Sinn und Zweck der 

Studie ist es, grob aufzuzeigen nach welchen 

Prinzipien man handeln muss, um Nachhaltigkeit 

in der Immobilienwirtschaft zu leben. 

Und dass man dabei gesamtheitlich denken 

muss, also den gesamten Lebenszyklus von 

Immobilien betrachten sollte und sich nicht 

nur auf einzelne Phasen konzentrieren darf. 

Gleichzeitig wollten wir greifbar machen, dass 

man mit überschaubaren Anstrengungen 

beziehungsweise Investitionen in die Digitalisierung 

Immobilien um einiges nachhaltiger 

machen kann. Wichtig war es uns auch, das 

Thema verständlich aufzubereiten, so, dass sich 

Immobilienbesitzer drüber trauen beziehungsweise 

in Sachen Nachhaltigkeit aktiv werden. 

Daher wollten wir ihnen auch ein paar einfache 

Kennzahlen aufzeigen, die dabei hilfreich sind – 

auch, um leichter einschlägige Zertifizierungen 

zu bekommen. 

Weil Sie von überschaubaren Investitionen 

sprachen, reden wir da wirklich von so 

geringen Beträgen? 

Smart Meter kosten beispielsweise ein paar tausend 

Euro. Und auch Isolierungsmaßnahmen 

oder Technik, die die Luftqualität verbessert, 

kosten nicht Unsummen. Viele unterschätzen, 

dass solche Investitionen ein wirklicher Hebel 

sein können. 

Welche konkreten Kennzahlen können 

Sie Immobilienbesitzern beziehungsweise 

-betreibern mit auf den Weg geben? 

Die folgenden Kennzahlen sollte jede Immobilie 

innerhalb kürzester Zeit, zu jeder Tages- und 

Jahreszeit automatisiert liefern können: den 

CO2-Verbrauch im laufenden Betrieb und den 

kWh-Verbrauch im laufenden Betrieb – gemessen 

an Subwerten wie Jahreswert pro Energieträger, 

des gesamten Stroms, der einzelnen 

Nutzungseinheiten, von jeder stromproduzierenden 

Anlage sowie wie viel aus selbstproduzierenden 

Anlagen wieder zurück ins Netz 

gespeist wird. Dazu kommen Raumtemperatur 

und Raumklima in Bezug zum Außenklima 

– die Umwelteinflüsse auf die Mieter beziehungsweise 

den Innenraumkomfort – Wasserverbrauch 

sowie Abfallaufkommen nach Art 

und Gewicht, was in der Umsetzung wesentlich 

von den Entsorgungsunternehmen abhängt. 

Da wir ja von datengetriebenen Werten 

beziehungsweise Kennzahlen sprechen, 

nehme ich an, dass Sie sich mit Datenschutz, 

aber auch mit dem Teilen beziehungsweise 

zur Verfügung stellen von 

Daten auseinandergesetzt haben… 

Natürlich. Dass Daten gesammelt und zur 

Verfügung gestellt werden, ist die Grundvoraussetzung 

für eine nachhaltige Immobilienwirtschaft. 

In diesem Zusammenhang ist es vor 

allem wichtig, Vertrauen zu schaffen. Bekanntlich 

ist sehr viel Missbrauch passiert. Es wurden 

ja Daten genutzt, ohne, dass die Personen, 

die sie betreffen, davon gewusst haben. Wir 

reden hier von personenbezogenen Daten wie 

Einkommen, Gesundheitsdaten oder Adresse, 

die, wenn sie veröffentlicht werden, Schaden 

anrichten können. Es geht aber auch darum, 

aktive Zustimmungsprozesse zu schaffen. Die 

Leute müssen sehen, dass ein Mehrwert für alle 

„BIM ist eine Investition in der 

Anfangsphase, deren wirkliche 

Benefits erst viel später sichtbar 

werden.“ 

Matthias Ortner, 

Advicum Consulting 

entsteht, wenn sie ihre Daten, und wir reden 

hier vor allem von Bewegungsdaten, teilen. 

Wie wird mit den Daten weitergearbeitet? 

In einem ersten Schritt wird ein „Data Lake“ 

gebaut, auf dem der „Digital Twin“ basiert. Mit 

dem Digital Twin wird der Gebäudebetrieb 

dynamisch simuliert. Es werden also laufend 

Daten aus dem Betrieb geliefert. Wichtig ist bei 

einem Digital Twin, egal welcher Stakeholder 

man ist, dass die Daten strukturiert eingeliefert 

Fotos: @Rizar.Photo 

60 ImmoFokus

werden. Eine Alternative zum Digital Twin 

wäre BIM, auf dem meiner Meinung nach sehr 

gut aufzusetzen ist, weil es gut strukturiert ist. 

Streng genommen ist BIM auch ein Digital 

Twin. 

Mit BIM sind offenbar nicht alle glücklich. 

Vor allem wird der große Aufwand beklagt. 

Sehen Sie das auch so oder steckt dahinter, 

wie so oft, die Skepsis vor Innovationen? 

Dass mit BIM ein unglaublicher Aufwand 

verbunden ist, ist vollkommen klar. Das ist 

ähnlich wie bei Künstlicher Intelligenz (KI). 

Jeder glaubt, man muss nur einen Knopf 

drücken und die KI sagt mir alles, was ich 

wissen will. Dabei wird vergessen, dass man die 

KI immer hochfahren (beziehungsweise erst 

einmal programmieren und mit Daten füttern) 

muss. So ähnlich ist es auch mit BIM. So oder 

so: Es gibt keine Intelligenz ohne Daten. Sind 

die Daten etwa unstrukturiert oder falsch, dann 

gilt, wie man in der Informatik gerne sagt: 

„Garbage in, Garbage out.“ Wenn man also BIM 

nicht laufend mit den richtigen Daten befüllt 

und auch nicht versteht, welcher Mehrwert 

mit diesem Aufwand verbunden ist, wird das 

Thema schnell gescheitert sein. 

Es geht ja auch um einen finanziellen 

Aufwand… 

Der sich ebenfalls bezahlt macht. Vor allem, 

wenn man über die Planungsphase hinausblickt 

und bedenkt, dass 80 Prozent der 

Kosten einer Immobilie in der Betriebsphase 

anfallen. BIM ist jedenfalls eine Investition in 

der Anfangsphase, deren wirkliche Benefits 

erst viel später sichtbar werden. Eigentümer 

und Bestandshalter müssen sich klar sein, 

dass, wenn sie ein auf BIM geplantes Gebäude 

haben, sie im Endeffekt die Voraussetzung 

haben, einen digitalen Zwilling zu fahren. Man 

muss dann eine automatisierte Schnittstelle 

schaffen, damit Daten, von einer Cloud oder 

einem Digital Lake aus, von BIM übertragen 

werden können. Und auf einmal kann man das 

Gebäude steuern und bewegen. Und natürlich 

auch dessen Wert steigern. 

Genau das sollte ja die Eigentümer beziehungsweise 

Betreiber überzeugen … 

Dass Immobilien, die nicht in der Lage sind, 

Nachhaltigkeitsdaten zu liefern, künftig massiv 

Abwertungen erfahren werden, wird ja in 

vielen Studien von internationalen Beratungshäusern 

prognostiziert. Und das ist auch der 

Punkt: Hat der Investor verstanden, dass die 

Investition beziehungsweise der Aufwand ihm 


61

hinten raus was bringen, wird er sie auch auf 

sich nehmen. 

Bei einem Neubauprojekt ist es wohl – 

relativ – einfach, mit einem Digital Twin zu 

arbeiten und die Basis für einen nachhaltigen 

Lebenszyklus zu schaffen. Aber wie 

geht man bei Altbauten vor? 

Klarerweise kann man bei einem Neubau 

schon in der Planungsphase extrem viele digitale 

Technologien einplanen beziehungsweise 

berücksichtigen. Bei einem Gründerzeithaus 

muss man dagegen viel Sensorik 

einbauen, bis das Objekt die benötigten 

Daten für einen digitalen Zwilling liefern 

kann. Allerdings hat man reale Daten, auf 

die man zurückgreifen kann. Man kann 

etwa einfache Fakten schaffen, indem man 

das Gebäude vermisst. Die Gebäudetechnik 

ist jedenfalls bei Altbauten ein wesentlicher 

Hebel. Sie liefert extrem viele Daten, die 

allerdings nicht genutzt werden. Auch hier 

ist das Hauptthema, dass der Hersteller die 

Schnittstellen bereitstellen muss, um an die 

Daten ranzukommen. 

Aber um es mal klar zu sagen: Das klassische 

200 Jahre alte Haus in der Wiener 

Innenstadt ist mit Sicherheit nicht das erste 

Gebäude, das digitalisiert werden muss. 

Auch Immobilien aus den achtziger und 

neunziger Jahren sind kaum digitalisiert. 

Kaum zu glauben, aber das ist selbst bei 

Häusern aus den Nuller-Jahren der Fall. 

Dort würde ich eher ansetzen. 

Haben Sie den Eindruck, dass viele Altbauten 

in Richtung Nachhaltigkeit umgerüstet 

werden? 

Das ist schwer zu sagen. Die Technologie ist 

jedenfalls da, das Wissen, dass es sie gibt, nicht. 

Es wird aber sicher einiges in Sensorik und 

offene Schnittstellen investiert. Das sehen wir 

beispielsweise an Ausschreibungen. Am Ende 

des Tages ist aber das Hauptproblem, dass bei 

den Bauträgern das Wissen einfach nicht da 

ist, was sie tun müssen. Das ist mit einigem 

zeitlichen Verzug jetzt erst im Kommen. Was 

jetzt gebaut wird, wird in rund drei bis vier 

Jahren fertig. Und bei Projekten, die 2020 

begonnen wurden, hat man mit Sicherheit 

noch nicht annähernd das umgesetzt, was 

eigentlich notwendig gewesen wäre. Das wird 

jetzt erst kommen, nicht zuletzt wegen der 

EU-Taxonomie. Insgesamt sehe ich schon einen 

gewaltigen Nachrüstbedarf. 

Ich denke, dass Developer, die für Institutionelle 

entwickeln, längst auf den Zug 

aufgesprungen sein sollten … 

Auf jeden Fall. Es gibt genug Beispiele, die zeigen, 

wie groß der Druck vom Investmentmarkt 

ist. Und ich erinnere an Studien, die zeigen, 

dass mit Immobilien, die nicht EU-Taxonomiekonform 

sind und darüber hinaus auch nicht 

die für Transparenz in Sachen Nachhaltigkeit 

relevanten Daten liefern, mit Wertverlusten von 

bis zu zehn Prozent zu rechnen ist. 

Aktuell müssen ja nur große Branchenplayer 

nach der EU-Taxonomie berichten 

beziehungsweise Transparenz schaffen. Es 

dürfte also noch eine Weile dauern, bis auch 

kleinere auf den Zug aufspringen und ein 

Großteil der Gebäude digitalisiert ist. Dabei 

gebe es jetzt schon Argumente, aktiv zu 

werden. Stichwort: Betriebskosten. 

Ich denke schon, dass sich auch viele kleine 

Branchenplayer am Markt orientieren werden, 

wenn einmal transparent gemacht wird, dass 

Digitalisierung (in Zusammenhang mit Nachhaltigkeit) 

auch wirtschaftliche Vorteile hat. 

Kurz: Wenn die kleinen Bauträger es einmal 

verstanden haben, dass nachhaltige Immobilien 

leichter zu verkaufen und auch zu vermieten 

sind, dann werden sie auch investieren. 

Man muss auch bedenken, dass die jüngere 

Generation mit Vehemenz Nachhaltigkeit 

einfordert. Einerseits wird sie die Entscheidungsträger 

von morgen stellen und 

andererseits wird sie für die Nachfrage (nach 

Nachhaltigkeit) aus der Gesellschaft heraus 

sorgen. Nicht zuletzt deshalb glaube ich, dass 

sich die Motivationsspirale schneller drehen 

wird als wir denken. 

Matthias Ortner 

Matthias Ortner ist Equity 

Partner und Immobilienexperte 

beim Beratungs- und 

Investmentunternehmen Advicum 

Consulting und CEO des 

Data-Science-Unternehmens 

„eMentalist“. Darüber hinaus ist 

er Arbeitsgruppenleiter bei der 

ÖGNI. In dieser Funktion verantwortet 

Ortner die ÖGNI-Studie 

„Nachhaltigkeit & Digitalisierung 

– Gegensatz oder Symbiose?“. 

62 ImmoFokus

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63

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Die bewegte 

ImmoWirtschaft 

Regelmäßige Kolumne 

über Fakten und Inhalte, die 

verändern und prägen. 

#35 

Energiepreise: 

Was für ein Wahnsinn? 

Kommentar: Philipp Kaufmann 

Alles, was im Bereich Energie derzeit passiert, ist purer Wahnsinn 

und ich hätte mir nie gedacht, dass ich „Wahnsinn“ je in einer Kolumne 

erwähnen werde. Aber derzeit ist Wahnsinn einfach der beste Ausdruck 

und es ist kaum zu glauben, was wir derzeit erleben müssen. Konkret 

geht es um zwei Vorkommnisse der letzten Wochen. 

Pension für die Gas-Rechnung 

Das erste Vorkommnis betrifft meine Großmutter. Sie ist mehr als 90 

Jahre alt, ist aber noch immer sehr rüstig und schafft es, alleine zu Hause 

zu leben. Wir sind darauf sehr stolz und vor allem meine Mutter unterstützt 

meine Großmutter nach besten Kräften, damit sie so lange wie 

möglich in ihrer vertrauten Umgebung leben kann. Bisher hat sie für 

Gas für ihr Haus 204,60 Euro bezahlt. Der Betrag ist nicht wenig, war 

aber vertretbar, denn wir wissen alle, dass in puncto Wärmedämmung 

das Haus nicht am letzten Stand ist. Sie könnte mit einer thermischen 

Sanierung sicherlich viel erreichen, aber einen Umbau wollten wir ihr 

bisher ersparen. Letzten Monat passierte aber folgendes: Ihr Energielieferant 

hat ohne Vorankündigung, ohne Warnung oder Hinweis 877,80 

Euro abgebucht. Meine Mutter und ich dachten an eine Nachzahlung 

für das letzte Jahr, ein Blick auf die Rechnung, die erst mühsam in einem 

Online-Portal zu suchen war, zeigte jedoch die vollständige Tragödie: 

es handelt sich um eine Monatsrechnung und der monatliche Betrag 

erhöht sich auf astronomische Höhen. Einfach unvorstellbar. Was 

mich bei diesem Fall ärgert, ist der Umstand, dass meine Großmutter 

keine Info vorab bekam und der Betrag einfach mir nichts dir nichts 

abgebucht wurde. Was wäre gewesen, wenn der Betrag nicht verfügbar 

gewesen wäre? Bei einer Pension von rund 1.000 Euro ist eine Energierechnung 

von rund 900 Euro ohne Hilfe der Familie nicht leistbar. 

Ich habe daraufhin im Namen meiner Großmutter mit dem Energieunternehmen 

Kontakt aufgenommen, denn hier muss ja ein Fehler 

vorliegen und eine derartige Erhöhung ist unvorstellbar. Die Antwort 

war lapidar: Der neue Betrag berechnet sich aufgrund der neuen Preise 

und bei dieser Vorschreibung ist eine allfällige Verhaltensänderung 

nicht berücksichtigt. Auf den Punkt gebracht: Wenn meine Oma zukünftig 

im Kalten lebt, wird es wieder billiger, wenn sie weiterhin warm 

duschen will und ein halbwegs warmes Zuhause haben will, gilt es, die 

Pension einfach ans Energieunternehmen zu überweisen und sich nicht 

zu ärgern. Ist dies nicht Wahnsinn? 

Neue Miete für den Strom 

Das zweite Ereignis betrifft mein Café in Linz. Bisher haben wir 118,02 

Euro pro Monat bezahlt. Im Februar 2023 gab es eine Abbuchung von 

mehr als 3.540,59 Euro. Wir sprechen hier von einem Café mit drei Räumen 

und Platz für rund 20 Gästen. Der bisherige Betrag war im Verhältnis 

zum Umsatz und auch zu den anderen Ausgaben in einem guten Verhältnis. 

Und auch in diesem Fall gab es keine Vorwarnung, keine Info über 

die deutlich erhöhte Abbuchung. Wiederum waren wir gut gefordert, 

uns einen Überblick zu verschaffen und uns mit dem Thema zu beschäftigen. 

Auch hier zeigte die Rechnung eine Wahrheit, die wir einfach nicht 

glauben können: Leistungszeitraum ist nur ein Monat und der Betrag ist 

nunmehr höher als die Miete inklusive Betriebskosten. Bei meinem Café 

heißt es nun, mehr als 10 Prozent vom Umsatz allein für den Strom zu bezahlen. 

Leider bedeutet dies, nach den Corona-Jahren auch 2023 keinen 

Gewinn machen zu können, denn eine derartige Preissteigerung kann 

einfach nicht an unsere Kunden weitergeben werden. Wenn wir dies 

machen würden, kostet der Flat White zukünftig stolze 168 Euro. Dieser 

Betrag ist abgerundet und ist einfach nur Wahnsinn! Kein Mensch zahlt 

aktuell mehr als 160 Euro für einen Kaffee. 

Beide realen Fälle zeigen eine Realität auf, die ich mir nie vorstellen 

konnte. Und das Beste: Sowohl meine Großmutter als auch ich haben 

uns einen Partner ausgesucht, der uns Strom aus Wasserkraft verkauft. 

Warum ist diese Energiequelle derart in den Kosten gestiegen, 

die es rechtfertigen, dass wir jetzt zur Kasse gebeten werden? Guter 

Rat ist jetzt teuer. 

Fotos: Gottfried Poessl, Adobe Stock 

64 ImmoFokus

Zum Autor 

Michael Pisecky war lange Jahre Geschäftsführer der s Real 

und ist Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilienund 

Vermögenstreuhänder. 

Mietpreisdeckel, gut überlegt 

und Eigentum derzeit auch kein Ausweg? 

Kommentar: Michael Pisecky 

Die herannahende Anpassung der gesetzlich preisgeregelten Richtwertmieten 

ist eine Wertsicherung d.h. Inflationsanpassung wie wir 

sie in derzeit in vielen Bereichen erleben, auch bei den Gehältern und 

Pensionen. Diese, wie von AK und Mietervereinigung gefordert, nicht zu 

machen bedeutet eine reale Mietensenkung. Das klingt vorerst vielleicht 

verführerisch. Weniger Miete bewirkt weniger Investitionen in die bestehenden 

Häuser und weniger Neubau. Gerade jetzt brauchen wir aber 

im Hinblick auf die Klimaziele Investitionen in Gebäude von über 200 

Millionen Euro um die Dekarbonisierungsziele zu erreichen. 

Verschiebungen 

Wenn wir die Mieten nicht anpassen, dann werden 

in den Gemeindewohnungen verstärkt 

öffentliche Förderungen, also Steuergeld 

erforderlich sein. Im Gemeinnützigen 

Wohnbau werden die Investitionen 

nach dem Kostendeckungsprinzip auf 

die Mieter verteilt. Im privaten Wohnbau 

werden Wohnungen verkauft 

und somit als Mietwohnungen verloren 

gehen oder auch mit vermehrt mit 

öffentlichen Mitteln saniert werden 

müssen. 

Wir verschieben also einen Großteil der 

Investitionen in die Budgets der öffentlichen 

Hand. Dazu kommt, dass Mietpreisregelungen 

nicht sozial treffsicher sein können, da sie ohne Ansehen 

der Einkommen für Bereiche von Wohnungen beschlossen werden. 

Soziale Treffsicherheit ist in der Sozialpolitik zu machen nicht in der 

Wohnbaupolitik! Dazu kommt, dass per Gesetz günstigere Wohnungen 

oftmals dann Besserverdienern zu Verfügung stehen, da bei steigender 

Nachfrage der Vermieter sich den Mieter aussuchen kann. 

Ende des Eigentums 

Bis Mitte 2022 war der Wohntraum der Österreicher ein Eigenheim oder 

eine Eigentumswohnung. Mehr als 60 Prozent der Nachfrage betraf 

Wohnen im Eigentum. Die Preissteigerungen für Grund und Bauen, die 

Inflation, die Unsicherheit im Allgemeinen, vor allem aber steigende 

Zinsen haben die Nachfrage stark reduziert. Es stimmt schon, die Preise 

für Immobilien sind seit 10 Jahren stark gestiegen und vor allem in den 

letzten Jahren. Eine wesentliche Ursache waren aber die geringen Zinsen 

für Anleger und die starke Ausweitung der Geldmenge durch die EZB. Die 

vorhin angeführten Veränderungen hätten mehr als genügt, dass diese 

Entwicklung der stark steigenden Preisen stoppt. Überschießend 

haben die Banken in Österreich jedoch noch auf Empfehlung 

des FMSG einen KIM-V durch die FMA verordnet bekommen, 

die wesentlich dazu beiträgt, dass die Finanzierungen 

für Private um mehr als 50 Prozent reduziert 

wurden. Dies trifft nicht die Wünsche der Österreicher, 

sondern verhindert Vermögensaufbau und 

Vorsorge und damit Unabhängigkeit. 

Die Nachfrage nach Miete steigt daher auch aus 

diesem Grund. Noch haben wir durch die starke 

Neubautätigkeit der gewerblichen Bauträger ein 

ausreichendes Angebot an Mietwohnungen in den 

meisten Regionen in Österreich. Jedoch die Kostenentwicklung 

bei Grund um Bauen haben zu einem starken 

Rückgang der Neubautätigkeit geführt und die drohenden 

Beschränkungen bei Wertanpassungen der Mieten werden den 

Neubau und die Investitionen in Immobilien nachhaltig stören. 

Mit einer Lockerung der KIM-V und keinen weiteren Eingriffen in den 

ohnehin stark geregelten Mietmarkt in Österreich kann die Politik jetzt 

zumindest noch schlimmere Entwicklungen und einen wieder drohende 

Wohnungsknappheit, verhindern. 


65 ImmoFokus

Zum Autor 

Hans Jörg Ulreich, Gründer und geschäftsführender 

Gesellschafter der Ulreich Bauträger GmbH, Bauträgersprecher 

Österreich, Lektor an der TU Wien und FH Wien. 

Freilegen 

Kommentar: Hans Jörg Ulreich 

Erstmals in der Geschichte fand diese Woche eine gemeinsame Pressekonferenz 

der Planer und der Immobilienwirtschaft anlässlich der 

Novelle zur Wiener Bauordnung statt. Was auf den ersten Blick erbaulich 

und konstruktiv klingt, hat in Wahrheit einen recht ernüchternden 

Hintergrund. In Wien geht nämlich innerstädtisch im freifinanzierten, 

privaten Wohnbau so gut wie gar nichts mehr. Und davon können nun 

alle gemeinsam ein Lied singen bzw. vor der Presse berichten. Wir stehen 

quasi gemeinsam vor einer dicken, fetten politischen Mauer. Unendliche 

Verfahrensdauern, schier unmögliche Auflagen, Restriktionen 

wohin man schaut und Verwaltungsentscheidungen, die einem nicht 

nur das Haus, sondern auch den Mund offenstehen lassen. 

Aktueller Irrsinn 

Seitenweise könnte ich über den aktuellen Irrsinn schreiben, tonnenweise 

Expertenpapiere liegen vor, vollgeschrieben mit Lösungen, die 

unsere Bundeshauptstadt zukunftsfit machen.Jeder Bereich unserer 

Branche klagt über dieselben Probleme, alle gemeinsam fordern sie 

dringlichst Veränderung und das jetzt. Die Zeiten, in welchen man sich 

über ein, zwei kleinste Schritte in die richtige Richtung bei BO-Novellen 

gefreut hatte, sind ein für alle Mal vorbei. Die Realität hat uns eines 

Besseren gelehrt, denn selbst dort, wo einen Kleinstspalt an Öffnung der 

rechtlichen Restriktionen in Sicht war, wurde dieser in der Praxis durch 

Verwaltungsmühlen sofort wieder doppelt verriegelt. 

Doch innerstädtisch wird derzeit freifinanzierten, privaten Bauprojekten 

der Behördenriegel vorgeschoben, während mit für die Stadt ungewohnter 

Brutalität und Schnelligkeit im grünen Wiener Umland umgewidmet 

und gemeinnützig gebaut wird, was das Zeug hält. 

Widmungswahnsinn 

Wertvolles Grünland in Bauland umzuwidmen und zu verbauen entgegen 

tausender Proteststimmen von Umweltschützern und Anrainern ist 

nur möglich, wenn allgemeine öffentliche Interessen überwiegen. Tritt 

die EU-Bodenschutzstrategie in den kommenden Jahrzehnten in Kraft 

und müssen diese verbauten Grünflächen auch noch mit entsiegelten 

Flächen ausgeglichen werden, wird es noch schwieriger, noch irgendeine 

Neustadt auf Bauerwartungsland zu stellen. Dieses Zeitfenster wird 

Damit wir diese Mauer an politischem Unwillen zum Einsturz bringen 

können, müssen wir – so denke ich – erst einmal verstehen, warum die 

Politik sich derart konsequent weigert, auf unsere Forderungen und 

Vorschläge einzugehen. Die Ziele, so scheint es, sind zumindest was die 

Worte betrifft, dieselben: wir wollen gemeinsam ein klimafittes Wien 

mit genügend Wohnraum ohne Gas und mit begrünten Fassaden und 

Freiflächen. Wir wollen einen ressourcenschonenden Umgang von 

Grund und Boden, was in der Praxis Innen- vor Außenentwicklung bedeutet, 

intelligente Begrünungsoffensiven inklusive. 

Fotos: Sebastian Philipp, Adobe Stock 

66 ImmoFokus

| MT12-01G | 

Vom Konferenzraum … 

sich schneller als gewünscht schließen. Das von der Stadt und vom 

Wohnfonds über Jahrzehnte gehortete Bauerwartungsland könnte 

bald mit einem Schlag zu geschütztem Boden und Grünland, also in 

unserer Sprache zu einer totalen Fehlspekulation werden. 

Um jetzt rasch noch gemeinnützige Bauprojekte auf dieses Grünland 

setzen zu dürfen, braucht es natürlich ein zugkräftiges Argument: 

dringenden Wohnraumbedarf. Schlagzeilen der letzten Jahre 

über ein Überangebot an Wohnungen in Wien, welches sich auch 

noch preisdämpfend auf den Markt auswirkt, sind dabei wenig hilfreich. 

… bis zur Gebäudeautomation 

© Eric Ferguson / Getty Images 

Studien der AK, die belegen, dass innerstädtisch auch mindestens 

130.000 Sozialwohnungen auf Bestand Platz haben, sind ebenso 

wenig förderlich. 

Ich glaube, die Stadt Wien kämpft derzeit um jeden Quadratmeter 

Bebauung ihrer spekulativen Baugründe, bevor dies aus klimaschutzrechtlichen 

EU Vorgaben nicht mehr möglich ist. Die noch 

schlimmere Alternative dazu wäre, dass man einfach selbst mit der 

Materie überfordert ist, ähnlich wie beispielsweise im Ressort der 

Magistratsabteilung 35. Beide Varianten sind ehrlich gesagt Furcht 

einflößend. Dass privater Wohnbau innerstädtisch unter die Räder 

kommt, stört dabei wenig. Unter anderen auch deswegen, weil, so 

denke ich, die Mehrheit meint, dass es, wie man umgangssprachlich 

gerne sagt, „eh keine Armen“ trifft. 

Frei nach dem Motto, die reichen Immohaie halten das schon aus, 

wenn sie nicht jetzt, sondern erst in ein paar Jahren wieder bauen 

dürfen. Das ist natürlich kompletter Humbug. Denn mit dieser 

Strategie verlieren alle, am allermeisten vor allem die Bundeshauptstadt 

mit ihren Bewohnern. Vom Verbrauch mittlerweile enorm 

wertvoller Böden bis hin zu einem enormen Verlust an möglichen 

Wohnungen in allen Preisklassen in der Stadt, den Verlust von 

Arbeitsplätzen in der Branche aufgrund der nicht umgesetzten Projekte 

und vielem mehr. 

Wir sind als Branche auch selbst schuld an dieser Misere. Viel zu 

lange haben wir es verabsäumt, unseren wichtigen Beitrag zur 

Lebensqualität, zum Wirtschaftsstandort, als Arbeitgeber, als 

Lebensraumerhalter und vielem mehr in der breiten öffentlichen 

Wahrnehmung zu verankern und unser Image, das um so vieles 

schlechter ist als all das, was wir wirklich tun und sind, zu implementieren. 

Eine Plattform für Medientechnik, 

Gebäudeautomation und 

Entertainment: PC-based Control 

Medientechnik neu gedacht: Als Spezialist für PC-basierte Steuerungssysteme 

ermöglicht es Beckhoff mit einem umfassenden und industrieerprobten 

Automatisierungsbaukasten, Multimedia, Gebäudeautomation 

sowie Entertainmentkonzepte vernetzt und integriert umzusetzen. 

Mit der modularen Steuerungssoftware TwinCAT und direkter Cloudund 

IoT-Anbindung werden alle Gewerke von der A/V-Technik über die 

Gebäudeautomation bis hin zu Digital Signage Control, Device Management 

und Condition Monitoring, auf einer Plattform kombiniert. Hinzu 

kommt die maximale Skalierbarkeit aller Komponenten und die Unterstützung 

aller gängigen Kommunikationsstandards. So schafft Beckhoff die 

Grundlage für neue mediale und architektonische Erlebniswelten. 

© Cultura / Getty Images 

Dass beispielsweise der sanierte Altbau und nicht der Seestadtgenossenschaftsbunker 

die beliebteste und begehrteste Wohnform 

der Wienerinnen und Wiener ist, scheinen manchmal sogar wir 

selbst durch die gekonnte PR-Maschinerie zu vergessen. 

Es wird zwar nicht gleich zum Erfolg führen, aber langsam und 

konsequent sollten wir endlich beginnen, unseren Input in die Bundeshauptstadt 

gemeinsam freizulegen, um uns jenes Standing und 

Gehör zu verschaffen, das wir uns verdienen. 

Scannen und die 

Beckhoff Highlights 

für die AV- und 

Medientechnik 

entdecken 

IoT 


67

Der 

Marketer 

Gedankensplitter zum 

ImmoMarketing in 

Theorie und Praxis. 

Projektentwickler als Center Manager 

Regelmäßiger Kommentar: Philipp Kaufmann 

Als Projektentwickler stehe ich jetzt gerade vor der Herausforderung 

ein Bürogebäude entwickeln zu dürfen. Der Startschuss ist gefallen und 

im wahrsten Sinn des Wortes beginnt ein Marathon, der früher mit der 

Übergabe an den Mieter und den Verkauf geendet hat. Heute hat sich 

die Herangehensweise verändert und, wie schon oft in dieser Kolumne 

erwähnt, sind wir als Entwickler für den gesamten Lebenszyklus verantwortlich. 

Dies bedeutet einerseits die Betriebskosten von Beginn an zu 

planen und zu gestalten. In diesem Zusammenhang ist die Energieversorgung, 

die Kühlung und Heizung von entscheidender Bedeutung und dies 

nicht erst den letzten Monaten und den stark steigenden Energiekosten. 

Andererseits steht der Nutzermix im Fokus. Diese Aufgabe ist für 

unser Team durchaus neu und herausfordernd. 

Nicht jeder Nutzer 

Den richtigen Mix zu finden, bedeutet nicht, an jeden potentiellen 

Nachfrage zu vergeben. Oftmals habe ich selber in der 

Vergangenheit an einen Mieter vermietet, nur damit ich einen 

Leerstand vermeiden kann. Wenn dieser eine Mieter eingezogen ist, 

prägt dieser das Gebäude und kann es verändern. So kann ein prestigträchtiger 

Mieter den Wert einer Immobilie erhöhen, andersherum kann 

es auch zu einem Downgrade kommen. Denken wir nur an die klassischen 

Handy-Shops in der Erdgeschoss-Zone. Diese im Haus zu haben, bedeutet, 

dass bestimmte Zielgruppen das Haus besuchen und sich das Image nicht 

im Steigen befindet. Die Prozesse sind im Bestand fließend und nicht von 

heute auf morgen ersichtlich, aber auf längere Sicht gilt es hier rechtzeitig 

vorzubauen. 

Gedanken zum Mietermix 

Um sich dieser Herausforderung zu stellen, haben wir uns folgende drei 

Grundgedanken für den Marathon der nächsten Jahre gemacht: 

1. Gastro: Wir setzen bewusst auf eine lokale Versorgung im Haus und 

sind bereit innovative Konzepte, wie Automaten oder Kleinstflächen, zu 

unterstützen. Besonders gefallen hat mir in diesem Bereich der Sushimat 

in der Linzer Tabakfabrik, den der Geschäftsführer Markus Eidenberger 

als Vermieter ermöglicht hat. Meine Familie liebt Sushi und ich habe das 

Konzept, welches vor wenigen Tagen vorgestellt wurde, bereits getestet 

und bin begeistert. Die Mitarbeiter unserer Nutzer dürfen an ihr neues 

„Zuhause“ den Anspruch haben, gesundes Essen angeboten zu bekommen. 

Wenn die unmittelbare Nachbarschaft hier kein ausreichendes 

Angebot anbietet, gilt es hier selber aktiv zu werden. 

2. Vereinbarkeit von Beruf und Familie: Als Mitarbeiter ist es erstrebenswert, 

dass die Kinder in unmittelbarer Nähe gut aufgehoben sind – dies 

gilt vor allem für die Krabbelstube und den Kindergarten. Wenn überraschend 

der Vater oder die Mutter gefragt sind, gilt es schnell vor Ort zu 

sein. Auch hier gilt es zu prüfen, ob die unmittelbare Umgebung ein 

ausreichendes Angebot anbietet. Gegebenenfalls sind Nutzungen 

in der zu entwickelnden Immobilie einzuplanen und umzusetzen. 

3. Handlungsfähigkeit: Die wichtigste Aufgabe ist es, die Handlungsfähigkeit 

beim Management der Liegenschaft langfristig zu 

gewährleisten. Was meine ich damit? Klassischerweise haben wir 

früher einzelne Einheiten gerne verkauft. Oftmals wollten unsere Nutzer 

auch gerne Eigentümer sein. Im ersten Schritt ist dieser Wunsch nachvollziehbar 

und für den Projektentwickler gibt es einen Exit in Form eines 

Abverkaufes. Oftmals habe ich aber bei diesen Projekt erleben müssen, 

dass in weiterer Folge die ursprünglichen Eigentümer die Einheiten nicht 

mehr selber genutzt haben oder bereits zu Beginn reine Investoren waren. 

In weiterer Folge kann es zu Interessenskonflikten kommen und keiner 

hat mehr das große Ganze im Blick. Denken Sie an folgendes Beispiel: Ein 

traditioneller Betrieb hat seine Einheit im Eigentum und wird von vielen 

Besuchern geschätzt. Das Haus wird im besten Fall sogar mit diesem Mieter 

assoziiert. Mit dem Ruhestand der Eigentümer wird der eigentliche Betrieb 

geschlossen und als Nachnutzer wird die Fläche an den oben erwähnten 

Handy-Shop vermietet. Die Miete stimmt und für den Eigentümer 

dieser Fläche stimmt die Kalkulation, da die Pension abgesichert ist. Aber 

wie schaut die Rechnung fürs Haus aus? Wie entwickelt sich der Wert der 

gesamten Liegenschaft? Wenn alle Einheiten in einer Hand bleiben, kann 

es solche Entwicklungen nicht geben, aber welche Lösungen gibt es bei 

einem Abverkauf? Diese Frage beschäftigt uns seit längerem und bisher 

fehlt uns die zündende Idee. Wer weiß uns hier zu helfen? 

68 ImmoFokus

Zum Autor 

Louis Obrowsky ist Präsident des Verbandes der Institutionellen 

Immobilieninvestoren und Geschäftsführer der LLB 

Immo Kapitalanlagegesellschaft. 

Es diskutiert sich leicht 

ohne Faktenwissen 

Kommentar: Louis Obrowsky 


Es geht wieder um, die Mär von den schlimmen Immobilieninvestoren, 

die nichts anderes im Sinn haben als alle Mieter „abzuzocken“. Im 

Fernsehen ereifern sich Redakteure in einem sogenannten „Talk“ über 

den „Mietenwucher“, anstatt darzulegen, dass es sich bei der in Diskussion 

stehenden „Mieterhöhung“ um die gesetzlich festgelegte Valorisierung 

der Mieten handelt. Denn diese wurde deshalb eingeführt, 

damit Eigentümer, die ein Haus oder eine Wohnung besitzen, welche 

vor 1945 errichtet wurden und daher dem geregelten Richtwertsystem 

unterliegen – welches schon von sich aus eine Mietpreisbremse darstellt 

- auch tatsächlich erhalten können. Daher stellt diese Valorisierung 

keinen Wucher wild gewordener Finanzhaie 

dar, sondern das gesetzlich zustehende Maß an Mietanpassung. 

Denn außer dieser Valorisierung kann die 

Miete eines aufrechten Bestandsverhältnisses gar nicht 

erhöht werden, auch dies sei einmal erwähnt. Es darf 

daher wohl die Frage gestellt werden, ob sich in Zukunft 

vermieten noch lohnen wird. Die einzige Möglichkeit, 

die Miete an die Inflation anzupassen, stellt nämlich die 

gesetzlich festgelegte Valorisierung dar. Und in dieses Recht 

will der Staat eingreifen, wie es ihm gerade politisch passt. Das 

ist Rechtssicherheit auf dem Niveau eines Entwicklungslandes! 

Kosten für Klimaschutz offensichtlich gottgegeben 

Gar keine Beachtung in all diesen faktenbefreiten Diskussionen finden 

die auf die Vermieter zukommenden Kosten, welche mit einer „normalen“ 

Erhaltung des Gebäudebestandes nichts zu tun haben; nämlich 

die geforderten Klimaschutzmaßnahmen. Die sind offensichtlich 

gottgegeben und sollen zur Gänze vom Vermieter zu bezahlen sein. 

Das ist bei einem der niedrigsten Richtwerte in Wien mit 6,15 Euro pro 

Quadratmeter (der höchste ist mit 9,44 Euro in Vorarlberg) schwer 

zu stemmen. Ganz unabhängig davon, dass ein derartiger Eingriff 

m Bestand aufgrund derzeit geltender Mieterschutzbestimmungen 

kaum umsetzbar ist. Aber auch das ist unwichtig. Hauptsache man 

hat denjenigen gefunden, der an Allem die Schuld trägt: Der Immobilieninvestor. 

Rückzug aus dem Wohnsegment 

Es wird stets übersehen, dass die Diskussion über Inflationsmilderungsgesetz, 

Mietzinsminderung oder wie die Begriffe alle so 

heißen, nur bewirken, dass sich immer mehr Investoren aus den 

Wohnimmobilien zurückziehen werden. Altbestand wird parifiziert 

und verkauft, neue Objekte werden nicht mehr geplant werden. 

Dies ergibt weniger Angebot, daraus folgen höhere Mieten 

für den freifinanzierten Bereich. Dieses Bild zeigt sich in 

allen Immobilienmärkten, in welche von staatlicher Seite 

eingegriffen wird, nur in Österreich will es keiner wahrhaben. 

Begrenzungen der Mietvalorisierungen in anderen 

Ländern mit Österreich zu vergleichen, ist unzulässig. 

In vielen anderen europäischen Metropolen hat man 

ein doppelt so hohes Mietniveau wie in Österreich 

und genießt steuerliche Vorteile, wenn man in Immobilien 

investiert. Aber sobald der Vergleich von Äpfeln 

mit Birnen ins Konzept passt, wird dieser gerne als state 

oft the art präsentiert, die meisten, die darüber reden kennen 

sich sowieso im Detail nicht aus, geben sich aber medienwirksam 

als ach so „sozial“. Da erscheint die Stadt Wien mit ihrem Bekenntnis 

zur Valorisierung bei den Gemeindebauten fast noch realistisch, 

allerdings mit einer Einschränkung: sie könnte die ja von sich aus die 

Valorisierung aussetzen, wenn sie sozial sein wollte, dies tut sie aber 

wohlweislich nicht. Wie es heißt, warte man auf eine Entscheidung 

des Bundes, wenn dieser die Valorisierung nicht einschränkt, wird 

auch in den 220.000 Wiener Gemeindewohnungen erhöht. Und dann 

hat der Bund das soziale Pummerl. Anstatt einzelnen, die es wirklich 

brauchen, einen Mietzuschuss zu gewähren, sollen alle privaten Immobilieninvestoren 

zur Kasse gebeten werden. Das nennt sich dann 

Wohnpolitik made in Austria! 


69

Bewertung 

ImFokus 

Optimistisch 

für 2023 

Vor einem Jahr habe ich hier einige Thesen aufgestellt, leider 

haben fast alle gestimmt. Einzig bei der Zinswende hatte ich 

Unrecht, die ist schneller gekommen als erwartet. Löchrige 

Lieferketten durch Corona-Nachwirkungen und der Russland 

Krieg (warum sagen eigentlich alle Ukraine-Krieg?) haben das 

beschleunigt. Aber anders als unsere politische Elite kann 

ich sagen: „Ich habe mich geirrt“. Das unterscheidet unsere 

Wirtschaftselite von der Poltischen: Entscheidungen werden 

evidenzbasiert gefällt, Fragen werden beantwortet und aus 

Fehlern wird gelernt. 

Kolumne: Wolfgang M. Fessl 

D 

erzeit schielen ja alle in Richtung 

der Bewerter. Unbegründet wie 

ich meine, denn die teilweise gesunkenen 

Immobilienwerte die 

wir heute feststellen können, sind faktisch letztes 

Jahr passiert. Nur sichtbar war das nicht, das 

überlässt man uns. Die Bewertungskorrekturen 

sind lediglich Mathematik. Wir machen keinen 

Markt, wir bilden ihn nur ab. 

Der Blick in die Glaskugel 

Doch eigentlich ist es egal, was unsere Branche 

2023 beschäftigt, viel wichtiger ist, womit wir 

uns noch viel länger beschäftigen werden, und 

da drängen sich viele Fragen aber wenige Antworten 

auf: 

Zinsen / Baukosten 

Die Immobilienbranche ist seit 15 Jahren durch 

fallende Zinsen verwöhnt worden. Um Erfolg 

zu haben war weder Wissen noch unternehmerisches 

Geschick erforderlich. Der Markt hat 

vieles ermöglicht und auch viel Ungeschick geheilt. 

Bei einem Bodenwertanteil von € 2000,-/ 

m², Baukosten von € 3000,-/m² und Zinsen hört 

sich das auf. Ja wir haben wieder Zinsen, die ich 

für ein volkswirtschaftlich wichtiges Steuerinstrument 

halte. Nicht nur um die Glücksritter von 

den Profis zu unterscheiden. 

Wir sollten uns für die nächste Dekade mit einer 

Inflation zwischen 3% und 4% anfreunden. 

Alles schon einmal dagewesen, und die gute 

Nachricht: Geld lässt sich in jeder Zinsphase 

verdienen, nur nicht für Jeden. 

Demographie / Migration 

Die 2015 aus der Not geborene „Wir schaffen 

das, egal was kommt“ Mentalität wurde von 

der Realität überholt. Die langjährige Unfähigkeit 

hier lebbare Lösungen zu schaffen 

äußert sich regelmäßig bei Wahlen mit 25%- 

igen Stimmanteilen der rechten Außenseiterpartei. 

Die Boomer gehen in den nächsten 

Jahren in Pension, Teilzeitarbeit setzt sich 

als Lebensmodell durch, gut ausgebildete 

Zuwanderung gibt es nicht. Hat jemand eine 

Idee wie diese Demographielücke zu schließen 

wäre? 

Bildung / Gesundheit 

Der Staat hat letztlich nur zwei Einnahmequellen: 

Die Steuern der Privatwirtschaft und 

Schulden machen. Die Nullzins-Ära hätte 

genutzt werden können, um das Bildungsund 

Gesundheitswesen zu verbessern, das 

hat man leider verpasst. Der Gegenwert eines 

halben Jahres Corona-testen hätte unser Bildungssystem 

gründlich reformieren können. 

70 ImmoFokus

Wolfgang M. Fessl 

Wolfgang M. Fessl ist Geschäftsführer bei Reinberg & Partner. Insgesamt verfügt er über 

mehr als 20 Jahre Erfahrung im nationalen und internationalen Immobiliengeschäft. Fessl 

ist allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, Immobilientreuhänder 

(Makler), Member der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), zertifiziert 

nach CIS Immozert und Recognised European Valuer (REV). 

International werden wir dadurch von vielen 

Nationen überholt. 

Globalisierung / Lokalisierung 

Löchrige Lieferketten haben uns bewusst gemacht, 

daß Produktion, wenn auch teurer, lokal 

stattfinden kann. Das darf aber nicht darüber 

hinwegtäuschen, daß wir dennoch im internationalen 

Wettbewerb stehen. Unsere Gesellschaft 

hat sich aber mit anderen Problemen beschäftigt 

als mit unserer Wettbewerbsfähigkeit. 

Gendern ist wichtiger als Umsatz machen. Viele 

ethisch einwandfreie Entwicklungen stärken 

uns als Volkswirtschaft nicht, sondern kosten 

Geld und gefährden damit unsere internationale 

Position. 

Dekarbonisierung 

Das wohl größte Thema unserer Zeit. Unsere 

Gesellschaft wird erkennen müssen, daß der 

Zenit des Wohlstands überschritten ist. Jegliche 

Aufwendungen zur Dekarbonisierung sind 

unbequem, kosten Geld und befeuern die Inflation. 

Und nun gilt es herauszufinden, wie sich 

die Auflagen zur Klimaverbesserung und hohe 

Zinsen vertragen. 

Krieg und Verteidigung 

Ich gehöre bereits einer Generation an, die keinerlei 

Kriegserfahrung hat, bei meinen Großeltern 

war das noch anders. In den vergangenen 

Friedenszeiten hat unsere westliche Zivilisation 

das infantile Aufrüsten beendet und sich stattdessen 

auf den Katastrophenschutz konzentriert. 

Jetzt ist alles anders. Plötzlich gibt’s wieder 

Geld für Panzer und Flugzeuge. Leider lehrt 

uns die Geschichte das sich Leid und Genozid 

seit Jahrhunderten wiederholen. Andererseits: 

Auch der Russlandkrieg geht vorbei und bei jedem 

Krieg gibt’s Profiteure. Vom Wiederaufbau 

wird auch die europäische Industrie profitieren. 

Hoffentlich mehr als sie durch die Kriegshandlungen 

verloren hat. 

Demobilisierung 

Ein sehr unpopuläres Thema. Seit die Generation 

Wiederaufbau in den 50er Jahren auf 

der Fahrt nach Lignano erkannt hat, daß die 

Welt nicht in Villach aufhört, stellt die Bewegungsfreiheit 

einen Eckpfeiler westlicher Demokratien 

dar. Diese einzuschränken trifft die 

Gesellschaft im Kern. Schließlich stellt die Elektromobilität 

nur eine Vorstufe für die Mobilität 

der Zukunft dar. Egal womit wir fahren oder 

fliegen, aus heutiger Sicht wird die Wende nur 

gelingen wenn wir weniger mobil sind. Das sagt 

aber niemand, weils auch niemand hören will. 

So, jetzt muss ich mir nur noch überlegen woher 

ich den Optimismus für 2023 nehme … 

www.cerhahempel.com 

CERHA HEMPEL ist eine der führenden Rechtsanwaltskanzleien Österreichs 

mit integrierter Praxis in Mittel- und Osteuropa. Seit mehr als 100 Jahren steht der 

Anspruch höchster Qualität im Mittelpunkt unserer Beratung. 


71

Zum Autor 

Martin Prunbauer ist seit 2012 Präsident des Österreichischen 

Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB), seit 2020 

Präsident des Zentralverband Haus und Eigentum und im 

Zivilberuf als Rechtsanwalt in Wien tätig. 

Rechtssicherheit statt 

ideologischem Deckeln und Bremsen 

Kommentar: Martin Prunbauer 

Als im März 2021 das Mietzinsrechtliche Pandemiefolgenlinderungsgesetz 

im Parlament beschlossen wurde, stand fest: Das Aussetzen 

der Anpassung von Richtwerten und Kategoriebeträgen an den 

Verbraucherpreisindex bedeutete keine Mindereinnahmen des Staates, 

sondern war – salopp formuliert – ein Geschenk des Staates auf 

Kosten der Vermieter. Diese „Großzügigkeit“ bezog sich auf ein ohnehin 

stark reguliertes Mietsegment und privilegierte unterschiedslos 

alle dort lebenden Mieter, egal ob reich oder arm. 

Dass dadurch weniger Investitionen für 

die Erhaltung des Altbestandes in Kauf 

genommen würden, war klar. Auf die 

Vermieter hat der Gesetzgeber jedoch 

schon während der Pandemie 

„vergessen“. Für einen coronabedingten 

Entfall oder eine Minderung 

von Mieteinnahmen waren 

von staatlicher Seite her keinerlei 

Unterstützungsmaßnahmen 

für Vermieter vorgesehen. 

Falsche Darstellung 

Privaten Vermietern blieb sodann 

nichts anderes übrig, als darauf 

zu vertrauen, dass – wie von ÖVP, 

SPÖ, Grünen und FPÖ ausdrücklich 

beschlossen - als Ausgleich für das 

Aussetzen der Valorisierung im Jahr 

2021 in den Jahren 2022 und 2023 eine 

Anpassung der Richtwerte in voller Höhe 

erfolgen werde. Ebenso, dass die zuletzt im Jahr 2018 (!) vorgenommene 

Valorisierung der Kategoriemieten – wir sprechen von Mieten 

zwischen einem und vier Euro pro Quadratmeter – den gesetzlichen 

Vorschriften entsprechend, also bei Überschreiten einer Grenze von 

fünf Prozent vorgenommen wird. 

Bereits letztes Jahr kritisierten Mietervertreter die Valorisierung (also 

Wertsicherung) von Richtwerten und Kategoriemieten. Die Diskussionen 

sind seitdem aufgrund der hohen Inflation nicht abgerissen. 

Die angeblich so stark gestiegenen Mieten wären Preistreiber und 

Vermieter der Sündenbock. 

Minimale Mietsteigerung 

Doch das Gegenteil ist wahr: Die behaupteten Teuerungen 

in diesem Segment sind laut Statistik Austria 

ausgeblieben. Laut deren Berechnungen ist 

in der Periode Jänner 2021 bis Dezember 2022 

der Warenkorb „Wohnen, Wasser, Energie“ 

um 20,9 Prozent gestiegen. Sieht man sich 

diesen Warenkorb anhand seiner 

Bestandteile genauer an, ergibt 

sich folgendes Bild: „Bezahlte 

Wohnungsmieten“ stiegen in 

diesem Zeitraum lediglich um 

drei Prozent (!), während sich 

„Wasserversorgung und sonstige 

Dienstleistungen“ (Wohnung) um 

6,9 Prozent, „Instandhaltung und 

Reparatur der Wohnung“ um 25,9 Prozent erhöht 

haben. „Elektrizität, Gas und andere Brennstoffe“ 

(Wohnung) stiegen um 54,1 Prozent. 

Eingriffe in die Privatautonomie und in die Eigentums- und 

Erwerbsfreiheit durch Deckelungen oder Bremsen auf Kosten der 

Vermieter sind unredliche Verletzungen der Rechtssicherheit und 

eigentumsfeindlich. 

Fotos: Schedl/ÖHGB, Adobe Stock 

72 ImmoFokus

Advertorial 

Judikatur-Update aus 

dem Immobilien-Bereich 

Beratung. Die BDO Immobilienexpert:innen verschaffen nachstehend einen Überblick über wesentliche 

aktuelle Rechtsprechung im Immobilien-Bereich. 

Autor: Marlies Muck, Msc 

Foto: BDO 

ImmoESt bei Verkauf eines vermögensverwaltenden 

KG-Anteils 

(VwGH 22.6.2022, Ro 2021/13/0029) 

Wird ein Anteil an einer vermögensverwaltenden 

KG veräußert, so stellt dies eine aliquote 

Veräußerung aller vom Beteiligungsunternehmen 

gehaltenen Wirtschaftsgüter dar. 

Demnach muss zunächst eine Bewertung jedes 

einzelnen Vermögensgegenstands mit dem 

Verkehrswert erfolgen und der Veräußerungserlös 

schließlich den Vermögensgegenständen 

anteilig zugeordnet werden. Ist eine Liegenschaft 

im Vermögen der KG, so führt dies 

zu einer privaten Grundstücksveräußerung. 

Folglich ist Immobilienertragsteuer („Immo- 

Est“) mit besonderem Steuersatz in Höhe von 

30 Prozent abzuführen. Auf Antrag kann der 

niedrigere Tarifsteuersatz angewendet werden 

(Regelbesteuerungsoption). Die Höhe der 

ImmoEst wird nach dem gewohnten Regime 

(adaptierte Anschaffungskosten minus Veräußerungserlös) 

ermittelt. 

Verlust der Herstellerbefreiung auch 

ohne tatsächliche Einnahmen 

(VwGH 19.10.2022, Ro 2020/15/0017) 

Im vorliegenden Fall wurde ein Wohngebäude 

durch eine Miteigentumsgemeinschaft errichtet. 

Bereits in der Bauphase wurden Makler 

mit der Suche nach potenziellen Mietern beauftragt. 

Vorsteuern, die aus der Errichtung 

des Wohngebäudes anfielen, wurden von der 

Miteigentumsgemeinschaft geltend gemacht 

und vom Finanzamt aufgrund ernsthafter 

Vermietungsabsicht auch bezahlt. (Negative) 

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 

wurden keine erklärt. 

Das bebaute Grundstück wurde, ohne jemals 

Einnahmen aus dem errichteten Wohngebäude 

erzielt zu haben, verkauft. Wegen des 

steuerfreien Verkaufs gem. § 6 Abs. 1 Z 9 lit a 

UStG wurden die geltend gemachten Vorsteuern 

nach § 12 Abs. 11 UStG berichtigt und an 

das Finanzamt zurückgezahlt. Es wurde die 

Herstellerbefreiung im Sinne des § 30 Abs. 

2 Z 2 EStG bei der Berechnung der ImmoEst 

angewendet. Im Rahmen einer Nachschau 

setzte das Finanzamt bei den Mitbeteiligten 

die Einkommensteuer für die Veräußerung 

der Liegenschaft (inklusive Gebäude) als Einkünfte 

aus privaten Grundstücksveräußerungen 

zum Sondersteuersatz (30 Prozent) fest, da 

das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre 

der Erzielung von Einkünften gedient habe 

und somit die Herstellerbefreiung nicht zur 

Anwendung kommen könne. 

VwGH folgte Ansicht des Finanzamts 

Strittig ist, ob die verkaufte Immobilie in den 

letzten zehn Jahren vor der Veräußerung der 

Erzielung von Einkünften aus Vermietung und 

Verpachtung gedient hat, ohne dass zu einem 

Zeitpunkt Mieteinnahmen aus einer Vermietung 

oder Verpachtung erzielt wurden. Der 

VwGH folgte der Ansicht des Finanzamts mit 

der Begründung, dass (negative) Einkünfte aus 

Vermietung und Verpachtung auch vorliegen 

können, bevor Mieteinnahmen erzielt werden 

(auch wenn die Erzielung von Mieteinnahmen 

Marlies Muck, Msc 

Steuerberaterin/Senior Managerin 

gänzlich ausbleibt). Es wird auf die durch 

objektive Umstände erwiesene ernsthafte Vermietungsabsicht 

abgestellt. Ein Gebäude dient 

auch dann der „Erzielung von Einkünften“ im 

Sinne der Herstellerbefreiung des § 30 Abs. 2 Z 

2 EstG, wenn diese Einkünfte negativ sind. 

Wie sich zeigt, bietet der Immobiliensektor 

auch weiterhin zahlreiche Fallstricke, bei denen 

Ihnen die BDO Experten gerne beratend 

zur Seite stehen. Zudem sind die weiteren 

Entwicklungen im Zusammenhang mit der 

Steuergesetzgebung laufend zu beobachten 

und zu evaluieren. 

Factbox 

MARLIES MUCK, MSC 

STEUERBERATERIN/SENIOR MANAGERIN 

Telefon +43 5 70 375 1000 

marlies.muck@bdo.at 


73

Zum Autor 

Jasmin Soravia ist seit 2019 Vorsitzende des Urban Land 

Institut Austria. Sie ist Geschäftsführerin bei der Kollitsch & 

Soravia Immobilien, Beirat im Advisory Board GRÜNSTATT- 

GRAU und Vorstand beim Travel Industry Club Austria. 

Augmented Reality: 

Mehr sehen, besser planen 

Kommentar: Jasmin Soravia 

Mit Augmented Reality können digitale bzw. virtuelle Elemente in 

die reale Welt eingebettet werden, sprich reale Umgebungen werden 

mit digitalen Inhalten so verknüpft und optisch aufbereitet, dass sie 

einfach erfasst und interpretiert werden können. Auf dieser Grundlage 

entstehen für die gesamte Immobilienentwicklung bis hin zum 

Bauwesen vielfältige Anwendungsmöglichkeiten, um Projekte über 

den gesamten Zyklus zu optimieren. Somit gilt Augmented Reality als 

eine der wirkungsvollsten Technologien im Digitalisierungsprozess. 

Zu Beginn der Planung kann Augmented Reality bereits auf verschiedene 

Weise eingesetzt werden. Bei der Visualisierung von Entwürfen 

ermöglicht die AR-Technologie den ArchitektInnen, ihre Ideen in 

Echtzeit als 3D Modell von verschiedenen Seiten bzw. unterschiedliche 

Perspektiven zu betrachten und in die reale Umgebung zu projizieren, 

um so weitere Optimierungen vornehmen zu können. Auch 

bei der Präsentation der Entwürfe kann Augmented Reality eingesetzt 

werden, um den Bauherren oder Investoren eine realistischere 

Vorstellung des Objekts zu vermitteln. Dies kann mittels „Video-seethrough“ 

Methode auf einem Smartphone bzw. Tablet oder mittels 

„Optical-see-through“ via „Smart glasses“ (spezielle Brille) stattfinden. 

Zudem können auch Erlebnisse im Innenraum mittels Augmented 

Reality emotionsstark vermittelt werden, um virtuellen Möbel und 

andere Designelemente in den geplanten Raum zu projizieren, somit 

auch perfekt im Home Staging einsetzbar. So können z.B. potenzielle 

KäuferInnen bereits in der Planungsphase durch ein komplettes virtuelles 

Modell des Gebäudes geführt werden. In weiterer Folge kann die 

Wirkung von Design-Entscheidungen erheblich besser eingeschätzt 

und zwischen ArchitektInnen, Bauherren, KäuferInnen oder künftigen 

NutzerInnen abgestimmt werden. Jede „virtuelle“ Besichtigung 

wird somit zum Highlight! 

Im Rahmen der baulichen Ausführung kann durch Augmented Reality 

eine Reduzierung der Projektkosten mittels Live-Planung mit 

integrierten Ansätzen erreicht werden. Das verbessert in Folge die 

Einhaltung von Fristen, reduziert Projektverzögerungen und kann 

damit helfen, Pönalen zu vermeiden. Zudem kann Augmented Reality 

die Qualität der Bauarbeiten insgesamt optimieren, indem Mängel 

und damit Nacharbeiten reduziert werden. 

Die hohe Komplexität und Fragmentierung der einzelnen Teilleistungen 

in der Baubranche erfordern eine interprofessionelle 

Zusammenarbeit der Gewerke – und damit ein effektives Echtzeit- 

Management des Informationsaustauschs über den gesamten Bauprozess. 

Ergänzend zur Augmented Reality ist es daher oft sinnvoll, 

ein cloudbasiertes Building Information Modeling (BIM) einzuset- 

Fotos: Adobe Stock 

74 ImmoFokus

zen, um die Effektivität der Bauarbeiten zu steigern und gleichzeitig 

die Kosten zu senken. 

Building Information Modeling ermöglicht vielfältige Visualisierungs-, 

Kollaborations- und Interaktionsfunktionen und kann auf 

Handys oder Tablets bzw. Laptops eingesetzt werden und ist somit 

relativ einfach in die Arbeitsabläufe am Bau integrierbar. Die Software 

ermöglicht allen Beteiligten, wie Architekten, Bauunternehmen oder 

Professionisten den Zugang zu einer gemeinsamen Plattform, auf der 

sie aktuelle Informationen und Daten teilen können, alle Projektdaten 

werden also zentral gespeichert und verwaltet. 

Aber auch sonstige Bereiche wie das Asset-, Property-, Facility sowie das 

Mieter- & Kundenmanagement werden bereits stark durch Augmented 

Reality beeinflusst; Ebenfalls das Thema Sicherheit am Bau - die dynamische, 

komplexe Interaktion zwischen Arbeitern, Maschinen und sich 

ständig verändernden Umfeldbedingungen führt oft zu Unfällen, aber 

auch zu Schäden an Material und Maschinen. Das langfristige Ziel der 

Augmented Reality Forschung besteht hier darin, eine „Null-Unfall- 

Philosophie“ zu erfüllen. Wichtige Einsatzbereiche sind dafür die 

Schulung von Sicherheitspersonal und die Bereitstellung von einfach 

zu handhabenden Instrumenten zur Risikoprävention. So können z. B. 

visuelle Inspektionen anhand von Checklisten durchgeführt werden. 

Auf der Baustelle kann Augmented Reality als 3D-Viewer mit intuitiver 

Benutzeroberfläche mit verschiedenen Informationsebenen für die 

Sicherheitsinspektion verwendet werden. Mit virtuell überlagerten 

Anweisungen können alle relevanten Informationen in Echtzeit auf die 

Baustelle projiziert werden. Zudem kann Augmented Reality für Wartungs- 

und Reparaturarbeiten an Gebäuden eingesetzt werden. 

Aufgrund der aktuell besonders rasch voranschreitenden Digitalisierung 

in allen Bereichen der Wirtschaft ist damit zu rechnen, 

dass auch die Augmented Reality, die für viele noch wie eine Fiktion 

wirkt, bald üblicher Standard in der Immobilienentwicklung wird – 

so wie auch die Umstellung vom Zeichentisch mit Papier und Tusche 

zur 3D Konstruktion am PC in wenigen Jahren für eine grundlegende 

Neuorganisation der Planungs-, Ausschreibungs- und Fertigungsprozesse 

gesorgt hat. 


75

Reduce, Reuse, 

Repair, Recycle. 

Building Information Modeling. Anlässlich des BIM Globe 2023 diskutierten die 

buildingSMART Geschäftsführer der DACH-Region Gunther Wölfle (Deutschland), 

buildingSMART-Gründer Alfred Waschl (Österreich) und Birgitta Schock (Schweiz) über 

aktuelle Entwicklungen. 


76 ImmoFokus

Drei Länder mit unterschiedlich strukturierter 

Immobilien- und Bauwirtschaft: 

Wer hat beim Thema BIM die Nase vorn? 

Alfred Waschl: Wir sind alle gleich weit hinten. 

Denken Sie an ESG. ESG hat neun Teilbereiche. 

Zwei davon sind bereits gesetzlich fixiert, die 

anderen sieben nicht. Vor den sieben fürchten 

wir uns und über die zwei diskutieren wir nicht. 

Der größte Fehler aber ist, dass wir alle auf 

Daten sitzen und diese unstrukturiert vor uns 

herschieben. Ohne Daten kein BIM, ohne Daten 

kein ESG. 

Das werden die Politiker in allen drei Ländern 

verstehen müssen: Ohne belastbare Daten gibt 

es keine Nachhaltigkeit. Hier ist die Politik 

gefordert. Sie muss Fakten schaffen. 

Birgitta Schock: Da komme ich jetzt gleich 

einmal auf einen Unterschied zu sprechen. 

Wie Sie wissen, gehört die Schweiz nicht zur 

Europäischen Union 

„In der Schweiz 

blickt man 

abwartend nach 

Österreich und 

Deutschland: 

Mal sehen, was 

die machen.“ 

Birgitta Schock, 

buildingSMART 

Fotos: RICHARD@RICHARDTANZER.AT 

Die Schweiz gehört nicht zur EU, und wird auch 

immer öfter aus Gremien ausgeschlossen. Ein 

Thema wie ESG ist für die Industriepartner 

mit europäischem Aktionsraum bereits viel 

relevanter, wie für Akteure im rein Schweizerischen 

Markt. Obwohl es uns auch angeht, ist 

das Thema von der politischen und wirtschaftlichen 

Aufmerksamkeit her einfach noch nicht 

angekommen. Es ist tatsächlich so, dass wir 


77

Wölfle: Bei uns in Deutschland kommt 

hinzu, dass wir eine Ampel-Koalition haben. 

Zu einer Ampel gehören grün, rot und gelb. 

Spätestens seit anderthalb Jahren, seit diese 

neue Regierung ganz oben auf Bundesebene im 

Amt ist, merkt man verstärkt grüne Elemente 

– auch beim Thema BIM und Digitalisierung. 

Ich würde behaupten, dass diese Themen in 

Deutschland bisher vor allem von der Infrastruktur 

getrieben wurden. Langsam zieht der 

Hochbau nach. 

Wir müssen grüner werden und wir müssen 

günstiger und in größerer Stückzahl Wohnraum 

produzieren. Das betrifft uns, glaube ich, 

alle. Dazu gehört eben, dass man auf digitale 

Methoden setzt. Ohne intelligente Digitalisierung 

wird es nicht gehen. Ich wüsste nicht, wie 

man ohne Digitalisierung ein Gebäude über 

seinen gesamten Lebenszyklus monitort, beobachtet, 

bewertet, beziehungsweise es bereits in 

der Planungsphase schon simulieren könnte. 

nach links und rechts gucken und denken: Geht 

uns nichts an. Das ist ein Fehler. 

ESG kommt aus dem Thema des „Sustainable 

Financings“ heraus, aus der Versicherungswelt. 

Da sind wir in der Schweiz mittendrin. Aber wir 

haben ein janusköpfiges Verhalten: Obwohl die 

Bau- und Immobilienwirtschaft in der Schweiz 

– wir auch in Deutschland und Österreich – zu 

den stärksten Industrien im Lande zählt, gehen 

wir gerne eigene Wege. 

In der Schweiz blickt man abwartend nach 

Österreich und Deutschland: Mal sehen, was 

die machen. 

Die Frage ist auch: Ist die Politik verantwortlich? 

Die Schweizer Politik ist da klar: Die muss 

in den Lead gehen. Ich weiß nicht, wie das bei 

euch gehandhabt wird, aber in der Schweiz ist 

es ein klares Statement: Ob es BIM, ESG oder 

irgendwelche anderen Fragen sind, die Wirtschaft 

ist der Treiber. Wir sind sehr, defensiv 

– Wir leben und arbeiten in einem föderalistischen 

System. Ist das ein Vor- oder Nachteil? 

Tatsache ist, wir kämpfen alle mit demselben 

Thema und da sind wir wieder sehr gleich. Wo 

der Outcome aufgrund noch nicht vorhandener 

Zielformulierungen schwer bestimmt werden 

kann, wird viel probiert und manchmal ist dies 

nicht nur sinnvoll. 

Gunther Wölfle: Stichwort Rating-Agenturen. 

Waschl: Exakt. Stichwort Rating-Agenturen. 

Wir haben sehr bekannte, international 

anerkannte Rating-Agenturen, die die Themen 

ESG und EU-Taxonomie vorantreiben, bei uns 

aber trotzdem etwas stiefmütterlich behandelt 

werden. 

„Wir müssen 

grüner werden 

und wir müssen 

günstiger und 

in größerer 

Stückzahl 

Wohnraum 

produzieren.“ 

Gunther Wölfle, 

buildingSMART 

Waschl: Wenn ich ergänzend sagen darf: Da 

schauen wir ein bisschen leidgeprüft nach 

Deutschland. Mit dieser Ampel-Koalition ist 

ja auch die Entscheidung gekommen, dass es 

ein eigenes Bundesministerium für Wohnen, 

Stadtentwicklung und Bauwesen gibt. Dieses 

baut jetzt um die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft 

herum alle möglichen Themen 

auf, zum Beispiel einen Datenserver, also einen 

Zentralserver, an dem Daten zusammenlaufen 

– vom Grundbuch angefangen bis zu Bauelementen. 

Die Thematik „Standardisierung“ ist 

im Regierungsprogramm nicht nur erwähnt, 

sondern verpflichtend. Es gibt gewisse Budgetgrenzen, 

ab denen BIM verwendet werden 

muss – nicht kann, sondern muss. 

78 ImmoFokus

Das ist deutlich anders als in Österreich. Da 

lässt man sich noch überraschen. Deutschland 

ist den Schritt gegangen, den die Schweiz schon 

vor vielen Jahren gegangen ist. In der Schweiz 

liegt die Budgetuntergrenze bei fünf Millionen. 

Schock: Diese Grenze gilt aber nur für die SBB, 

bei der Schweizerischen Bundesbahn. Also nur 

bei einem einzigen Besteller und nur für Hochbauten. 

Ab 2025 wird BIM als „verpflichtend“ 

eingefordert auf alle Infrastrukturen der SBB. 

Wölfle: Auch in Deutschland ist es im Hochbau 

– noch – eine Kann-Bestimmung. Ab einem 

bestimmten Schwellenwert muss geprüft 

werden, ob sich BIM eignet. Das Committment 

der Regierung ist nicht eindeutig. Wohl auch 

aus Sorge um den Mittelstand und die kleinen 

und mittelgroßen Player. Das ist ein falsch 

verstandener Mittelstandsschutz. Es ist der 

falsche Weg, dass man glaubt, den Mittelstand 

vor der Digitalisierung schützen zu müssen. 

Gibt es genügend Personal, das BIM 

beherrscht? Kann sich der Mittelstand 

diese Spezialisten leisten? 

Schock: Es gibt eindeutig zu wenig Fachpersonal. 

Ich habe auch ein kleines Architekturbüro. 

Wie aber kriegen wir denn überhaupt Mitarbeiter? 

Nur indem, dass wir ihnen die Möglichkeit 

bieten, sich digital weiterzuentwicklen und mit 

digitalen Arbeitsmethoden arbeiten zu können. 

Das ist interessant. 

antworten: Wir regen uns zwar alle fürchterlich 

auf, dass wir zu wenig Leute haben, aber das 

wissen wir seit zehn Jahren. Überall ist bekannt 

gewesen, dass eine Generation in Pension geht. 

Das heißt, überrascht dürfen wir nicht sein. 

Zum Thema Nummer 2: Nachhaltigkeit als 

Thema für den „War for Talents“ – natürlich. 

Schauen Sie sich zum Beispiel die UBM an. 

In ihren Anzeigen macht die UBM auf grün, 

weil sie auch junge Leute gewinnen wollen. 

Sie wollen logischerweise ihre Produkte auch 

verkaufen. In Deutschland sind in Stuttgart 

und Berlin zwei UBM-Gebäude um richtig 

viel Geld verkauft worden. In Frankfurt, in 

der Eurocity, wird wahrscheinlich das nächste 

Gebäude verkauft. Die UBM geht hier einen 

sehr markanten Weg. Vor zehn Jahren wäre das 

für kein klassisches Bauunternehmen denkbar 

gewesen, mit dem Thema „Wir sind grün“ 

Werbung zu machen. Wen hat das interessiert? 

Keinen Menschen! 

Schock: Viele junge Menschen, wollen anders 

arbeiten und verfolgen andere persönliche 

Ziele – Stichwort: Work-Life-Balance. Natürlich 

spielt auch Prozessautomation eine Rolle. 

Machen wir nur generative Programming – 

oder machen wir Production und gehen direkt 

auf die Maschinen. 

Tatsächlich sind es die deutlich Jüngeren, die 

damit wie selbstverständlich umgehen, aber 

auch eine gewisse Arroganz in das Thema 

hereinbringen. Wenn ich jetzt einen Studierenden 

vor mir sitzen habe, der jetzt dreißig 

ist, sagt der: „Weißt Du? Ich weiß, dass es von 

mir zu wenig gibt. Ich habe kein Problem einen 

anderen Job zu finden. 

Waschl: Die Unternehmen müssen für neue 

Mitarbeiter attraktiver werden – darüber bestimmen 

die Firmeninhaber und Entscheider. 

Sie müssen, glaube ich, selbst vom Mehrwert 

überzeugt sein. Ich kenne in Deutschland eine 

große Anzahl an Fünf- und Zehn-Personen- 

Büros, da ist es ganz selbstverständlich, dass 

die BIM machen, und die machen sogar „Open 

BIM“, auch zu unserem Thema „Building 

Smart“, weil die wahrscheinlich gar nicht 

anders können, als sich in alle Richtungen in 

der Softwarelandschaft zu orientieren. 

Wenn es sich um ein kleines Unternehmen 

handelt, in dem der Inhaber sogar selbst noch 

an den Projekten mitarbeitet, muss man, glaube 

ich, niemanden mehr überzeugen. Die sind 

vom Mehrwert schon überzeugt. Ich glaube 

tatsächlich, je größer eine Organisation wird, 

desto unwahrscheinlicher wird es, jemanden 

zu überzeugen. Ich kenne das Thema BIM 

Ist BIM ein gutes Mittel für den „War for 

Talents“? 

Wölfle: Also wir erleben es jetzt gerade tatsächlich. 

Da geht es aber nicht nur um BIM, sondern 

um die Umgestaltung der Arbeitswelt, andere 

Arbeits- und Zusammenarbeitsmodelle. 

Schock: Aber die Unternehmen müssen 

mitmachen. Ich habe auch noch ein kleines 

Mandat im Weiterbildungsbereich an der 

Eidgenössische Technische Hochschule Zürich. 

Die Studierenden sind bei mir zwischen 30 

und 55. Die kommen an und sagen: „Ist ja toll, 

wir werden in die Weiterbildung geschickt. 

Nur, wenn wir zurückkommen, hat sich wenig 

verändert. Die Arbeitsumgebung und die Art 

der Zusammenarbeit bleibt oftmals dieselbe. 

Waschl: Um auf Ihre Frage „Gibt es genügend 

ausgebildetes Personal?“ ganz konkret zu 


79

in richtig großen Unternehmen immer nur 

angedockt an Spezial- und Sondereinheiten, die 

sich dann rund um das Thema kümmern. 

Sehen kleinere Unternehmen BIM als 

Wettbewerbschance oder als Instrument, 

um sich gegen die großen zu positionieren? 

Wölfle: Ich glaube, es gibt beide Extreme. Die 

einen, die sich am liebsten vergraben und sagen 

würden: Warten wir mal ab, bis es vorbei 

ist. Es gibt die anderen, die sagen: Jetzt habe 

ich vielleicht ein Alleinstellungsmerkmal, 

mit dem ich den ein oder anderen Größeren 

ausstechen kann. 

Waschl: BIM ist ein Querschnittsthema, das 

heißt, überall dort, wo es Silodenken gibt, wird 

die Umsetzung kompliziert. Dieses Haus, die 

Wirtschaftskammer, ist ein Paradebeispiel dafür. 

Da gibt es einen Silo Klimatechniker, einen 

Silo Heizungstechniker, einen Silo Lüftungstechniker, 

und einer will vom anderen nichts 

wissen. Da wird es schwierig, einen Prozess wie 

Open BIM umzusetzen – denn das ist immer 

eine Querschnittsmenge, nie ein Silo. 

BIM und „Open BIM“ verlangen einen völlig anderen 

Horizont und eine völlig andere Art der 

Kooperation, und das ist in einem Großkonzern 

nicht so einfach. In einem kleinen Konzern ist 

das relativ einfach und schnell unterzubringen. 

Ich stimme Jeff Bezos zu. Der Amazon-Gründer 

wurde letztes Jahr in Las Vegas gefragt, was 

sich in den nächsten zehn Jahren ändern wird. 

Zum Erstaunen aller Journalisten hat er gesagt: 

„Wenn wir das diskutieren, müssen wir zuerst 

diskutieren, was in den nächsten zehn Jahren 

gleich bleiben wird.“ Was bleibt gleich? Der 

Kunde will Verlässlichkeit, Transparenz, 

Pünktlichkeit und Preisstabilität. All das 

bietet der Jeff Bezos sehr transparent. Er 

sagt auf die Stunde genau: Ihr Paket ist dann 

und dann unterwegs. Es kostet vier Euro. Es 

kommt ohne Beschädigungen und pünktlich 

„Wenn wir das diskutieren, 

müssen wir zuerst diskutieren, 

was in den nächsten zehn Jahren 

gleich bleiben wird.“ 

Alfred Waschl, 

buildingSMART 

an. Das müssen wir als Anspruch hernehmen 

und sagen: Das müssen wir auch in der 

Immobilienwirtschaft schaffen. 

Wir müssen uns und unsere Prozesse ändern. 

Es ist logisch, dass in einem kleinen und 

mittleren Unternehmen Prozesse, die digitalisiert 

werden, auch geändert werden. In einem 

Großkonzern digitalisiert man meistens den 

vorhandenen Prozess. Das bedeutet Chaos pur. 

Wir brauchen die Bereitschaft, Prozesse zu 

evaluieren und gegebenenfalls zu ändern. 

Bietet die aktuelle Wirtschaftslage in der 

Immobilien- und Baubranche vielleicht 

die Chance, sich als Unternehmen wieder 

auf das eigene Unternehmen zu konzentrieren? 

Waschl: In Wirklichkeit haben wir keine Zeit 

mehr. In Deutschland wurden anstelle der 

benötigten 400.000 gemeinnützigen Wohneinheiten 

120.000 Wohneinheiten gebaut. Die 

Kernaufgabe ist: Schneller und grüner bauen. 

Wie kann ich denn schneller bauen? Indem 

ich gescheitere Prozesse mache! Dann muss 

ich in Gottes Willen auch die Methodik BIM 

umsetzen. 

Schneller bauen heißt ja auch, dass ich die 

Finanzierungsphase verkürze. 

Schock: Wir können noch sehr lange die Bauprozesse 

optimieren. Wir haben In der Schweiz 

26 Kantone und 2136 Gemeinden. Das heißt, 

wir haben 2136 Bauordnungen. Dann haben wir 

noch vier Sprachen. 

Waschl:: Alles wird mit Papier eingereicht – das 

ist ja fatal! Das ist genau der Punkt. Wir können 

mit gewissen Methodiken und integrierten 

80 ImmoFokus

Projektabwicklungsansätzen Teilprozesse 

beschleunigen, stabilisieren, verbessern, 

transparenter gestalten. Wenn aber die ganzen 

anderen Prozesse, die unten drin laufen, eben 

nicht funktionieren, dann funktioniert es 

trotzdem nicht. 

Wölfle: Da sind wir beim nächsten Thema: 

Standardisierung. Wir haben in Deutschland 

16 Bundesländer: 16 Landesbauordnungen, 

aber jede Kommune hat das Recht, die 

örtlichen Besonderheiten im Baugenehmigungsprozess 

berücksichtigen zu lassen. 

Dieser Wirrwarr ist genau das, was man nicht 

braucht, wenn man das digitalisieren will. 

Das aber ist sicher ein Hebel. 

Aber auch hier fehlt qualifiziertes Personal. 

Wir denken immer nur an die Bauingenieure, 

die Architekten und die Poliere, die 

fehlen. Aber es fehlen auch die entsprechend 

qualifizierten Mitarbeiter in den Baubehörden. 

Auch das wäre ein gutes Argument, die 

Digitalisierung schon beim Genehmigungsprozess 

anzuschieben. 

Waschl: Blicken wir nach Oberösterreich: Da 

gibt es pro Jahr 50.000 behördliche Ansuchen 

und Genehmigungen. Davon sind 47.000 

Bauansuchen. Im Schnitt hat ein Bauansuchen 

zwanzig Aktenordner. Jetzt multipliziere ich 

zwanzig mal drei, weil das Gesetz sagt, dass 

du deine Papiere in dreifacher Ausfertigung 

hinschicken musst. Drei mal zwanzig sind 

sechzig – mal 47.000 macht X: Tonnen an 

Papier, die irgendwo herumliegen. 

Da sind wir bei den Standards: Das Suchen 

kann künstliche Intelligenz übernehmen. Da 

brauchen wir eigentlich keine Menschen, weil 

da brauche ich keine Qualifikation wie Kreation 

oder Flexibilität oder sowas, was künstliche 

Intelligenz nie leisten wird. Ich brauche aber 

Behörden, um qualifizierte Bewertungen zu 

machen und Entscheidungen zu treffen. Deshalb 

ist ein Standard für die Baueinreichung 

mittelfristig eine Pflicht, um effizient und 

nachhaltig zu sein. 

aber so, wie sie sich darstellen und wie sie 

gehandhabt werden, werden sie zukünftige 

Innovation behindern. Gleiches gilt für unsere 

Leistungsbilder und Honorarordnungen. Auch 

hier steht ein massiver Wandel an, denn Leistungen 

verschieben sich und neue Leistungen 

entstehen. Andere wiederum werden durch 

die Automation wegfallen. Ich bin im Vorstand 

vom Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverband. 

Wir brauchen die Verlässlichkeit, 

die Norm und Ordnungen uns geben. Andererseits, 

habe ich Normen, Ordnungen und 

Standards, dann kann ich einiges der Maschine 

abgeben. Ich denke, das gilt für den Hochund 

Tiefbau, insbesondere aber auch für die 

Infrastruktur. 

Wölfle: Wobei es die Infrastruktur zumindest 

in Deutschland – und ich glaube, das ist bei 

euch aber auch nicht anders – einfacher hat, 

weil sie am Tropf des Bundes hängt. Da kann 

man schon von oben auch Vorgaben machen. 

Aus diesem Grund hat auch die Infrastruktur 

einen großen Vorsprung: große Player, große 

Einheiten, mit einer durch den Bund sichergestellten 

Finanzierung. 

Die entscheidende Frage ist: Wer zahlt denn 

das Ganze? Gerade, wenn es um den digitalen 

Bauantrag geht, kann man schlecht Kommunen 

oder Ländern von Berlin aus eine Vorgabe 

machen. Man kann allerhöchstens Anreize 

schaffen. Man kann schlecht bestrafen, aber 

man kann belohnen. Da sehe ich die öffentliche 

Hand in der Rolle, dass eben diejenigen Bauherren, 

die sichan Standards halten, Förderungen 

oder sonstige Anreize kriegen. Ich würde fast 

sagen, die Infrastruktur ist eigentlich durch, 

um die mache ich mir jetzt keine Sorgen. Da 

gibt es auch schon mehrere Jahre Erfahrung 

mit Pilotprojekten. Bei uns ist es die Deutsche 

Bahn. Die Schweizer Bundesbahn hat sicher 

noch einmal einen Vorsprung und ist der 

Musterknabe in Europa, was den öffentlichen 

Verkehr anbelangt. 

Waschl: Ich sage jetzt einmal aus BuildingS- 

MART-Sicht: Infrastruktur – Stichwort 

Nummer eins, Standardisierung – Stichwort 

Nummer zwei, in unterschiedlichen Ländern. 

BuildingSMART hat unter dem Vorsitz eines 

Österreichers einen „Rail Room“ geschaffen. 

Im vergangenen Oktober wurde ein Standard 

für Gleisbau mit Signalbau als ISO-Vorschlag 

erarbeitet. Irgendwann in diesem Jahr wird der 

ISO-Standard für Rail kommen. Der ist dann 

einmal festgeschrieben. 

In US-Amerika hat es vor zweieinhalb Jahren 

einen Regierungswechsel gegeben. Der neue 

Präsident Joe Biden hat anscheinend bereits 

in den ersten Monaten erkannt – alt genug ist 

er – dass die Infrastruktur in Amerika desolat 

ist, vor allem, was die Bahn betrifft. In den 

kommenden Jahren werden zig Billionen 

Dollar in die Bahninfrastruktur investiert. Eine 

Auflage: „Open BIM“. Und auf einmal haben 

sich in Europa amerikanische Softwareanbieter 

auf der Suche nach Standards die Klinke in die 

Hand gegeben. Auf einmal gab es auch durch 

diese sehr weiten Entscheidungen über dem 

Ozean einen Rückfluss nach Europa, weil wir 

hauptsächlich in Europa das Thema „Rail“ 

standardisiert haben. 

Schock: Gehen wir weiter ein bisschen in 

die Thematik der Normierungen. Wir haben 

heute in der Schweiz sehr viele Normen, und 

manche müssen überdacht werden. Nicht, 

dass sie generell keinen Sinn mehr machen, 


81

Der Stratege 

Quartierfonds: Die 6B47 bringt das „Althan 

Quartier“ als deutschen „6B47 Stadtquartiere I‘- 

Fonds auf den Markt. Sebastian G. Nitsch, CEO 

der 6B47 Real Estate Investors, über den Einstieg 

in die Welt der institutionellen Anlageprodukte. 

„Stadtqaurtiere entsprechen den Zeichen der Zeit 

und setzen insbesondere auf Risikodiversifizierung, 

Nachhaltigkeit und Lagequalität.“ 


82 ImmoFokus

Mit dem „6B47 Stadtquartiere I“ steigt 

die 6B47 in die Welt der institutionellen 

Anlageprodukte ein. Ist der Fonds dem 

Umstand geschuldet, dass sich im Moment 

am Transaktionsmarkt, von einigen Deals 

abgesehen, nichts tut? 

Sebastian G. Nitsch: Nein. Der Fonds wurde 

lange strategisch geplant. Erste Überlegungen 

wurden bereits lange vor dem Krieg in der 

Ukraine angestellt. Mit dem ‚6B47 Stadtquartiere 

I‘-Fonds erweitern wir unsere Geschäftstätigkeit 

– in Richtung Investment-Management. 

Ein für die 6B47 logischer wichtiger Schritt. 

Warum gerade ein Fonds mit Schwerpunkt 

„Stadtquartiere“ – schränkt das nicht ein? 

Die strategische Ausrichtung des Quartiersfonds 

entspricht den Zeichen der Zeit und setzt 

insbesondere auf die Risikodiversifizierung, 

Nachhaltigkeit und Lagequalität. 

Wir bringen das „Althan Quartier“ als Seed- 

Investment in den Fonds ein, das bereits von 

Beginn an alle vorgenannten strategischen 

Zielsetzungen erfüllt. 

Welches Fondsvolumen wird angestrebt? 

Das geplante Fondsvolumen unseres ersten 

Immobilien-Spezial-AIF beträgt 800 Millionen 

Euro. 

einzigen Anbieter, die bereits mit einem 

hochklassigen Quartier als Seed-Investment 

aufwarten können. 

Warum wurde der Fonds in Deutschland 

zugelassen? 

Unsere Zielgruppe sind Investoren aus dem 

deutschsprachigem Raum. Das Modell der 

Service-KVG, dem wir uns für unseren Fonds 

bedienen, ist in Deutschland bereits seit 

Jahren etabliert. Darüber hinaus ist die Anzahl 

der potentiellen zukünftigen Investoren in 

Deutschland schlichtweg höher als in Österreich. 

Aber natürlich werden wir auch den 

österreichischen Institutionellen eine Beteiligung 

an unserem Fonds anbieten. 

und haben 13 Jahre gute Erfahrungen mit ihm 

gemacht. Es hängt immer ein bisschen von 

der Assetklasse und von der Größe ab. Wenn 

ich einen großen internationalen Fonds habe 

und sage, wir bauen mit dem eine Pipeline von 

dreihundert Millionen Euro auf, dann ist das 

ein anderes Produkt. Für den Real Estate Club 

bieten sich vor allem Eigentumswohnungsprojekte 

an. Diese sind für die Institutionellen 

uninteressant. 

Auf den Punkt gebracht. Diese werden 

weitergeführt? 

Auf jeden Fall. Absolut. Man hat in den 

letzten Jahren gesehen, wenn ich etwas um 

zweieinhalb Prozent Rendite verkaufen kann 

„Wir werden unsere Quartierspipeline 

deutlich ausbauen. Bereits 

jetzt liegt unser „Quartiersanteil“ 

gemessen an unseren 

Gesamtflächen bei 58 Prozent.“ 

Sebastian G. Nitsch, 

Real Estate Investors AG 

Fotos: @Rizar.Photo 

Warum als offener Fonds? 

Um sukzessive weitere Quartiersprojekte mit 

hohem Wohnanteil in den Risikoklassen Core 

und Core Plus ins Portfolio aufzunehmen. Dies 

bedeutet, dass sich die Investments überwiegend 

auf Vorzugslagen in österreichischen und 

deutschen Metropolen konzentrieren werden. 

Wir werden unsere Quartierspipeline deutlich 

ausbauen. Bereits jetzt liegt unser „Quartiersanteil“ 

gemessen an unseren Gesamtflächen 

bei circa 58 Prozent, und wahrscheinlich wird 

dieser Wert bereits in wenigen Jahren bei rund 

75 Prozent oder höher liegen. 

Dürfen wir Quartiere als neue Assetklasse 

sehen? 

Bislang wurden Quartiere nicht als eigene 

Assetklasse betrachtet. Jetzt ist es eine eigene 

Assetklasse und insbesondere für institutionelle 

Investoren aus Gründen der Risikodiversifikation 

attraktiv. Und soweit ich momentan 

den Markt überblicken kann, sind wir die 

Wir sind beim Thema ESG und EU-Taxonomie 

bestens aufgestellt. Seit Beginn des Jahres 

verstärkt Oliver Julian Huber unser Team 

als Head of Corporate Sustainability & ESG. 

Seine Hauptaufgabe besteht darin, unsere 

strategische Ausrichtung der Nachhaltigkeit 

auf die gesamte Unternehmensgruppe in allen 

Ländern auszurollen und diese auch auf Projektebene 

voranzutreiben. Außerdem ist er Ansprechpartner 

für Themen wie EU-Taxonomie, 

ESG-Reporting sowie Gebäudezertifizierung. 

Bedeutet das das Aus für den 6B47 Real 

Estate Club? 

Der Real Estate Club wurde gegründet, um Investoren 

die Möglichkeit zu geben, gemeinsam 

mit einem professionellen Investor sehr transparente 

Immobilieninvestments zu tätigen. An 

dieser Ausrichtung hat sich nichts geändert. 

Sie müssen den Real Estate Club assetklassenspezifisch 

sehen. Unser Real Estate Club hat 

uns hierhergebracht. Wir schätzen ihn sehr 

auf der anderen Seite aber 16, 17, 18 Euro 

Miete bekomme – habe ich lieber Mietwohnungen 

gebaut. Ich habe das Gefühl, richtige 

wissenschaftliche Analysen dazu, dass 

zu wenige Eigentumswohnungen gebaut 

wurden, gibt es leider nicht. Vielleicht 

werden jetzt wieder einige Developer umschwenken, 

weil die Rendite im Verkauf nun 

bei dreieinhalb Prozent liegt, die Miete aber 

15 Euro – was in etwa einer Kapitalisierung 

von fünftausend Euro pro Quadratmeter 

entspricht. Im Einzelwohnungsabverkauf 

erziele ich jedoch aktuell einen höheren 

Durchschnitts-Quadratmeterpreis. 

Angesichts der unruhigen Lage – Krieg in 

der Ukraine, hohe Zinsen, stark steigende 

Baukosten – ein idealer Zeitpunkt für den 

Fonds? 

Natürlich haben wir uns diese Frage gestellt. 

Der Fonds bietet die historische Chance, das 

Quartier als Quartier bestehen lassen zu kön- 


83

nen und nicht die einzelnen Bauabschnitte 

einzeln abzuverkaufen. 

Ein Einzelabverkauf stand zur Diskussion? 

In Zeiten wie diesen rechnet man und 

denkt sich jedes Szenario durch. Trotz einer 

Vielzahl attraktiver Kaufangebote haben wir 

entschieden, das Althan-Quartier mit seinen 

vier Projektteilen, den Wohngebäuden 

Sophie und Joseph, dem Hotel sowie dem 

Francis als Herzstück, nicht zu veräußern. 

Wenn wir den Wohnbauabschnitt herausgenommen 

und auf Einzelwohnungsabverkauf 

umgestellt hätten, hätten wir vielleicht an 

diesem einen Bauabschnitt mehr verdient. 

Diesen Schritt gehen wir nicht nur, weil 

wir das Objekt nicht aus der Hand geben 

wollen, sondern auch aus ganz nüchternen 

ökonomischen Fakten: Die große Nachfrage 

nach qualitativ hochwertigen Flächen sowie 

die etablierte Lage im Herzen Wiens sind 

die ideale Voraussetzung für eine positive 

Performance. 

Im Vordergrund standen strategische 

Abwägungen: Wollen wir als 6B47 diesen 

nächsten Schritt der Evolutionsstufe gehen 

und zum Investment- und Assetmanager 

weiterentwickeln? Ich glaube, nach 13 Jahren 

und mit über 80 Projekten konnten wir bereits 

unsere Projektentwicklungskompetenz 

unter Beweis stellen. Um darüber hinaus 

auch das Kernthemen Investment- und Asset 

Management für unsere zukünftige Investoren 

bestmöglich abbilden zu können, gehen 

wir für unseren Fonds gemeinsam mit Jones 

Lang LaSalle Asset Management GmbH an 

den Start, die bereits langjährige Erfahrung 

auf diesem Gebiet vorweisen kann. Administriert 

wird der Fonds als Service-KVG von 

der IntReal Intrenational Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft 

in Hamburg, der 

deutschen Marktführerin auf diesem Gebiet. 

Als Team das ideale Dreiergespann. 

Welche Mindeststückelung ist 

vorgesehen? 

Prinzipiell ist das Core- beziehungsweise 

Core-Plus-Segment als offener Fonds für 

professionelle und semiprofessionelle 

Anleger konzipiert. Die Mindeststückelung 

liegt bei zwanzig Millionen Euro. Wenn ich 

mir als 6B47 etwas wünschen kann, wäre das 

eher Richtung Club Deal, sechs bis acht oder 

vielleicht zehn institutionelle Investoren mit 

Tickets um die fünfzig Millionen Euro. 

Mit welcher Rendite dürfen die Investoren 

rechnen? 

Der Internal Rate of Return, den wir über 

zehn Jahre derzeit berechnen, liegt bei sieben 

84 ImmoFokus

is acht Prozent. Die Ausschüttungsrendite 

wird über vier Prozent liegen. 

Gibt es schon potenzielle Investoren? 

Wir haben mit dem Funding noch nicht 

begonnen. Erste Gespräche sind für die 

MIPIM geplant. Ich bin mir aber sicher, 

dass wir bei der Baufertigstellung 2024 

ausfinanziert sind. Wir fangen extra früh an. 

Auch wenn institutionelle Investoren aktuell 

nicht die Entscheidung treffen, denken sie 

darüber nach, wo sie investieren und wie sie 

allokieren wollen. 

Bei den Teilprojekten läuft alles nach 

Plan? 

Alles nach Plan. Wir sind dem Zeitplan sogar 

ein wenig voraus. 

Weil andere Developer ihre Projekte 

gestoppt haben und die Baufirmen über 

freie Kapazitäten verfügen? 

Da müssen Sie die Baufirmen fragen. Uns 

freuts natürlich – sowohl im Budgetplan als 

auch im Zeitrahmen zu sein. 

Wie beurteilen Sie die aktuelle Marktsituation? 

Es ist wie Skifahren im Nebel. Das heißt, 

wir müssen flexibel in den Knien bleiben 

und vielleicht auch bereit sein, einen Haken 

6B47 Real Estate Investors 

6B47 Real Estate Investors ist ein international ausgerichteter Immobilienentwickler 

mit Sitz in Wien und Büros in Düsseldorf, Berlin, München 

sowie Warschau und konzentriert seine Geschäftsaktivitäten auf Metropolregionen 

in Österreich, Deutschland und Polen. Das Unternehmen 

verwaltet aktuell ein Projektvolumen von rund 2 Milliarden Euro und 

gehört damit in Österreich, Deutschland und Polen zu den maßgeblichen 

Anbietern der Branche. Von der Projektentwicklung über die Realisierung 

bis hin zur Verwertung wird dabei die gesamte Wertschöpfungskette abgedeckt. 

Das Geschäftsmodell des Unternehmens umfasst dabei auch die 

Immobilienfinanzierung als integralen Bestandteil der Projektentwicklung. 

www.6B47.com 


85

scharf nach links oder nach rechts zu 

machen, weil wir den Baum erst sehr spät 

sehen. Ich habe nicht immer alles in rosarot 

gesehen. Ich sehe aber jetzt auch nicht alles 

ganz so pechschwarz wie viele andere. Im 

Moment bin ich lieber unter dem Radar und 

schaue, was es für Möglichkeiten gibt. 

Wir sind nicht nur in der Akquise tätig, es 

kommen auch Marktteilnehmer auf zu uns 

zu. Wir haben auch dem einen oder anderen 

Mezzaninkapital-Fonds angeboten, bei bestehenden 

Projekten als Entwickler einzusteigen 

und ein gemeinsames Vergütungsmodell 

zu erarbeiten. Das Schlimmste, was einem 

Geldgeber passieren kann, ist ein halbfertiges 

Produkt. Es gibt einige Projekte, die dem 

Geldgeber vererbt werden, weil der Projektentwickler 

nicht mehr da ist. Da muss man 

gemeinsame Lösungen finden. Das Wichtigste 

ist, dass fertiggebaut wird. Da sind wir 

flexibel aufgestellt und haben ausreichend 

Kapazitäten Projekte anzusehen, um diese 

vielleicht doch für alle Beteiligte erfolgreich 

ins Ziel zu bringen. 

Sehen Sie eine Entspannung bei den 

Grundstücks- und Baupreisen? 

Wir werden keine sinkenden Baupreise 

erleben. Bei elf Prozent Inflation sind stabile 

Baupreise ohnehin schon fast sinkende. Die 

Baupreise werden nicht auf Vorkrisenniveau 

sinken. Da bin ich mir sicher. Das wird nicht 

passieren. Wir leben im Dreieck Verkaufs-, 

Grundstücks- und Baupreise, Grundstückspreise 

und Baupreise. Am spätesten reagieren 

immer die Grundstückspreise. Da wollen die 

Verkäufer oft nicht wahrhaben, was in der 

Welt passiert. Ich glaube, wie immer liegt der 

Gewinn im Einkauf. 

Schon Notverkäufe am Markt registriert? 

Seit Covid wartet jeder auf die Schnäppchen. 

Ich habe noch keines gesehen. Die echten 

Schnäppchen sind noch nicht da. Ich komme 

aus der quantitativen Aktienanalyse. Gefährliche 

Marktsituationen sind immer, wenn die 

Preise hinaufgehen, aber das Volumen austrocknet. 

Warum ist das so? Weil der Verkäufer 

nicht das bekommt, was er will, und der Käufer 

nicht bereit ist, das zu zahlen, was der Verkäufer 

will. Dann passiert eine Zeit lang nichts, bis sich 

einer bewegt. Und dieses Sich-nicht-Bewegen 

ist das, was im Moment die Liquiditätsklemme 

in der ganzen Branche auslöst. 

Liquidität ist derzeit wahrscheinlich das 

heiligste Gut. Im Moment kann man sich auf 

niemanden verlassen. Früher haben Entscheidungsträger 

im Wissen, dass ihre Gremien 

zustimmen werden, Deals abgeschlossen. 

Althan Quartier 

Auf dem 2,4 Hektar großen Areal 

über dem Franz-Josefs-Bahnhof 

entsteht ein völlig neues – und in 

seiner Art einzigartiges – Stadtteilzentrum: 

Das Althan Quartier. 

Hier werden Büros, Co-Working- 

Spaces, Gastronomie, Nahversorger, 

Geschäfte und Dienstleister, 

hochwertige Wohnungen sowie 

ein Hotel und eine Parkgarage 

Platz finden. Dieser nachhaltige 

Mix auf ca. 130.000 m2 Brutto- 

Geschoßfläche ermöglicht ein 

zeitgemäßes, städtisches Leben 

mit einem Minimum an notwendigen 

Wegen. Das spart Zeit 

und Energie – und schafft ein 

überdurchschnittliches Maß an 

Lebensqualität. 

86 ImmoFokus

Heute kann man sich auf kein Gremium 

mehr verlassen. Jeder evaluiert die Rahmenbedingungen 

anders. Das ist absolut 

gerechtfertigt. Wir mussten aber auch 

schon Notartermine erleben, zu denen 

der Käufer nicht auftaucht. Heute gilt 

mehr denn je die gute alte kaufmännische 

Vorsicht: Erst, wenn die Tinte trocken und 

das Geld am Konto ist, ist der Deal perfekt. 

Signifikante Transaktionen sieht man im 

Moment nicht. Gerade der institutionelle 

Investor ist sehr erwartungsgetrieben. 

Wetten werden angenommen, ob man 

eine Vier vor dem Leitzins sehen wird 

oder nicht. Fragen Sie drei Banken und Sie 

bekommen vier Meinungen. 

… und wenn ich Sie frage? 

Meine Wette steht bei 3,75. Die Frage ist, 

wie schnell der Peak erreicht wird. Ich 

bin einer, der lieber das Pflaster schnell 

abreißt als langsam. Wenn man einmal 

diesen Peak erreicht hat, dann geht die 

Erwartungshaltung schon wieder in 

Richtung, „Wie schnell gehen die Zinsen 

runter?“ Das treibt Finanzmärkte an. 

Ob das ein, zwei oder drei Schritte sind, 

überlasse ich der EZB. Wenn Sie die Schritte 

der EZB in der Vergangenheit genau 

analysieren, war der letzte Schritt meistens 

der, der zu viel war, so unter anderem die 

Experten vom der Financial Times. 

Um wieder auf unseren Fonds zurückzukommen: 

Aktuell bietet sich die 

historische Chance, drei Hektar Baulandprojekte 

im Herzen des stabilsten 

Immobilienmarkts in Europa zu kaufen. 

Ob wir hier eine Zurückhaltung der 

Investoren wegen eines Zinspeaks, der 

vielleicht zwölf Monate andauert, sehen 

werden - das werden die nächsten Monate 

zeigen. Ich glaube, nicht. 

Sebastian G. Nitsch 

Sebastian G. Nitsch steht seit Anfang September 

2020 an der Spitze der 6B47 Real 

Estate Investors AG. Der gebürtige Wiener 

ist bereits seit 2010 in der Geschäftsführung 

sowie seit 2013 im Vorstand für Corporate 

Finance und Investor Relations der 6B47 

tätig. Seit 2016 zeichnet er als CFO der 

gesamten Unternehmensgruppe verantwortlich. 

Vor seinem Einstieg bei der 6B47 Real 

Estate Investors AG war Nitsch fünf Jahre 

lang in der Geschäftsführung der Dekron 

Gruppe, wo er vor allem Beteiligungen an 

Unternehmen im Bereich Merger & Acquisitions 

betreute sowie die Erstellung von Immobilienfonds 

und die Projektentwicklung 

von Gewerbe- und Handelsimmobilien 

vorantrieb. Davor startete er seine Karriere 

als Vorstand einer Vermögensverwaltungs 

AG und war dort neun Jahre lang tätig. 

Dedicated to Real Estate, 

focused on solutions. 

Advisory | Assurance | Tax | Legal | Digital 

www.pwc.at/real-estate 

„PwC“ bezeichnet das PwC-Netzwerk und/oder eine oder mehrere seiner Mitgliedsfirmen. Jedes Mitglied dieses 

Netzwerks ist ein selbstständiges Rechtssubjekt. Weitere Informationen finden Sie unter pwc.com/structure. 


87

Zum Autor 

ÖVI Präsident Georg Flödl ist geschäftsführender Partner 

von Funk Immobilien, seit langem in unterschiedlichen 

Funktionen in der Immobilienbranche tätig und 

Mitbegründer der ÖVI Young Professionals. 

Das Gfrett mit dem Bestellerprinzip 

Kommentar: Georg Flödl 

Bei Redaktionsschluss dieser Ausgabe findet gerade die Sitzung des 

Bautenausschusses statt, bei der das Maklergesetz-Änderungsgesetz 

(MaklerG-ÄG, 1900 d.B.) auf der Tagesordnung steht. Der Österreichische 

Verband der Immobilienwirtschaft – ÖVI als größte freiwillige 

Interessenvertretung der Immobilienberufe hat sich in einem Mailing 

an alle Abgeordneten dieses Ausschusses nachhaltig gegen die Einführung 

des Bestellerprinzips bei der Vermittlung von Mietwohnungen 

ausgesprochen. Aus guten Gründen. 

Der vorliegende Entwurf entspricht in großen Teilen der vielzitierten 

dt. Regelung des Bestellerprinzips, ohne zu berücksichtigen, dass der 

österreichische Mietmarkt weit stärkeren Reglementierungen unterworfen 

ist. Der von der absoluten und relativen Anzahl her überproportional 

relevante Mietmarkt der Metropolregion Wien ist Großteils 

dem Richtwertmietzins-Regime unterworfen. Der Vermieter kann die 

Vermarktungskosten nicht in den Mietzins einpreisen. Gleichzeitig 

hat der Mieter – anders als in Deutschland – ein vorzeitiges Kündigungsrecht 

nach einem Jahr. 

Den Bürgern wird versprochen, dass mit dem Bestellerprinzip eine 

nachhaltige Entlastung der Wohnkosten verbunden ist. Nicht eingerechnet 

wird dabei, dass Wohnungssuchende in Zukunft weitaus 

mehr Zeit in die Wohnungssuche investieren müssen, dass das Wohnungsangebot 

intransparenter wird und die Beratungs- und Serviceleistung 

des Maklers wegfallen wird. 

Intransparentes Angebot 

In jenen Fällen, wo eine freie Mietzinsbildung möglich ist, müsste 

der Vermieter kalkulatorisch die Vermarktungskosten unter Berücksichtigung 

der kurzen Mindestmietdauer sogar auf nur 15 Monate 

ansetzen. Mit Einführung des Bestellerprinzips wird Wohnen nicht 

leistbarer, das sichtbare Wohnungsangebot wird weniger und intransparenter 

- und die Mieten werden nicht sinken. 

Auch aus technischer Sicht ist der vorliegende Entwurf nicht überzeugend. 

Unklare Gesetzesbegriffe wie etwa „andere maßgebliche 

Personen“ oder ein nicht näher definierter „Einfluss“, lassen daran 

zweifeln, dass sie – im Zusammenhang mit Verwaltungsstrafen - dem 

Bestimmtheitsgebot des Art. 18 der Bundesverfassung entsprechen. 

Zudem wird ohne Anlass eine ganze Branche vorverurteilt und kriminalisiert. 

Einseitige Belastung 

Vermieter werden vom Gesetzgeber einseitig belastet, eine Vorgangsweise, 

die in jüngster Zeit schon fast Routine hat: man denke nur an 

die fehlenden COVID-Regelungen für Vermieter oder an die mehrmalige 

Aussetzung von gesetzlichen und vertraglich vereinbarten 

Wertsicherungen. Mit einem Federstrich wird aber auch hunderten 

Maklerunternehmen und deren Mitarbeitern die Existenzgrundlage 

entzogen. 

Argumente werden aber nicht gehört, das ist der neue Stil der Politik, 

die auf Umfragen basiert. Da scheint keine Änderung in Sicht. Die 

nächste Wahl kommt bestimmt. 

Fotos: Stephan Huger, Adobe Stock 

88 ImmoFokus

Join us at 

MIPIM, Cannes, 

14.–17.3.2023, 

stand R7.E2, 

Espace Riviera 

Take new 

perspectives on 

real estate financing. 

We see the big picture and manage the details 

that are necessary to develop commercial real 

estate projects all over Central and Eastern Europe. 

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89 ImmoFokus 

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Zum Autor 

Sebastian Beiglböck ist Geschäftsführer der Vereinigung 

der gewerblichen Projektentwickler in Österreich. 

(VÖPE). 

Die Bedeutung der Wiener Bauordnungsnovelle 

für die (Klima-)Zukunft der Stadt 

Kommentar: Sebastian Beiglböck 

Um den Klimawandel nicht weiter anzuheizen, sind tiefgreifende 

Änderungen unseres Wirtschaftssystems erforderlich. Das betrifft 

in besonderem Maß das Herstellen und Erhalten von Wohn-, Arbeits- 

und Lebensraum - unserer gebauten Umwelt. Die Dynamik der 

Entwicklung, insbesondere hinsichtlich der Energieversorgung, aber 

auch der Herstellung von Gebäuden, erfordert schnelles Handeln. 

Gleichzeitig stehen Planer und Immobilienwirtschaft jedoch vor 

dem Problem langer Verfahrensdauern und großen Stolpersteinen 

bei der Umsetzung innovativer Lösungen bei der Bewilligung von 

Neu-, Zu- und Umbauten. 

Aus dem vergangenen Jahrhundert 

Die Wiener Bauordnung ist in Österreich einzigartig, da sie gleichzeitig 

Raumordnungsgesetz ist. Damit kommt ihr eine besondere Bedeutung 

bei den Herausforderungen des Klimawandels zu. Ein Großteil 

der Wiener Flächenwidmungspläne stammt aus dem vergangenen 

Jahrhundert. Fragen der Energieversorgung, der Anpassung an den 

Klimawandel oder gar eines Beitrags zur Dekarbonisierung wurden 

damals nicht berücksichtigt. Eine klimafitte Zukunft des Lebensraums 

ist aber nur möglich, wenn die Bestandsstadt als Ressource betrachtet 

wird. Das erfordert neue städtebauliche Zugänge. 

Um die erforderlichen Schritte zu setzen, müssen Flächenwidmung, 

Bauordnung und Verfahrenskultur so umgestaltet werden, dass Innovation 

und rasche Entscheidungen möglich sind. Dies wäre zum Beispiel 

durch eine geänderte Prüfkultur möglich, bei der sie sich auf Fragen 

der Nachbarschaftsrechte und hoheitliche Aspekte beschränkt. 

Derzeit berichten Bauherren und Planer aber von überschießenden 

Prüfungen, so dass Bauakte nicht abgeschlossen werden. 

Politik soll also Ziele vorgeben 

Ziele sollen und müssen in der Gesellschaft ausdiskutiert und politisch 

vorgegeben werden, nicht aber immer die Wege, wie diese 

erreicht werden. Derzeit regelt die Bauordnung aber häufig die 

Wege zur Zielerreichung, die aber mitunter - schon aus historischen 

Gründen - auf unterschiedlichen Zielvorgaben beruhen. So sind zum 

Beispiel Fassadenbegrünung oder Photovoltaikanlagen für Entwickler 

oft nicht umsetzbar. Die Politik soll also Ziele vorgeben, und bei 

der technischen Umsetzung mehr auf die Innovationskraft und Kreativität 

der Planer und der Wirtschaft vertrauen. 

Die formulierten Ziele zur Bauordnungsnovelle sind anspruchsvoll, 

nur auf den Boden muss man sie noch bringen. Die Bauordnungsnovelle 

hätte das Potential, einen gewaltigen Innovationsschub hervorzubringen. 

Fotos: Alba Communications, Stephan Huger, Adobe Stock 

90 ImmoFokus

New at MIPIM 2023! The Road to Zero area 

MIPIM 2023 

14-17 MARCH 2023 

CANNES, FRANCE 

Better Places. 

Greater Impact. 

Stronger Business. 

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A new dedicated 400 sqm zone to help 

the real estate industry accelerate the 

transformation of the built environment 

towards a more sustainable model. 

Exhibition 

Networking 

Conferences on the new «Road to Zero 

stage» with a focus on practical methods 

to decarbonise the real estate industry. 

Road to Zero sponsors: 

Content partners: 


91

ImFokus 

130 

ROUND TABLE 

Falscher grüner Anstrich oder richtiger 

Weg? Das Thema Greenwashing 

diskutierten Frank Brün (Managing Partner 

Phorus Management und Managing Partner 

AREMA – Austrian Real Estate Asset 

Management Association), Peter Engert 

(Geschäftsführer ÖGNI) und Marianne 

Schulze (Social Responsibility Expertin 

PwC). 

112 

ÜBER DEN TELLERRAND 

Der Biodiversitätsforscher Franz Essl wurde 

als Österreichs Wissenschaftler des Jahres 

2022 ausgezeichnet. Er sieht 

sich als mahnende und 

erklärende Stimme zum 

Thema Biodiversität. 

94 

REAL CIRCLE 

Beim 30. Real Circle auf 

Einladung von ERSTE 

BANK, ERSTE Immobilien 

KAG, IMMOunited, PwC 

und ImmoFokus stand ein 

Thema zur Diskussion, das 

die Immobilienbranche 

derzeit bewegt: 

Zertifizierungen und ihre 

Funktion, Notwendigkeit 

und ihr Einfluss auf 

Bewertungen. 


92 ImmoFokus

Kollitsch & 

Soravia. 

Inspiriert von 

morgen. 

Zwei tatkräftige Partner vereinen ihre Erfahrung und 

Fähigkeiten: Die innovationsstarke Kollitsch Gruppe 

und die erfahrene Immobilienentwicklerin Jasmin 

Soravia schaffen gemeinsam hochwertigen Wohnbau 

in Wien und Umgebung. Für eine bessere Zukunft. Für 

ein besseres morgen. 

Neben Neubauten stehen im Sinne der Nachhaltigkeit 

die Revitalisierung und Sanierung bestehender 

Gebäude im Fokus. Über Projekte und Vorhaben 

informieren wir Sie laufend auf unserer Webseite. 

Anfragen senden Sie uns bitte gerne an 

immobilien.wien@kollitsch.eu 

Kollitsch & Soravia Immobilien GmbH. 

Schwindgasse 6/3A. 1040 Wien. +43 1 226 2600 750. 

kollitsch.eu/soravia 


93

Real Circle 

#30 

Orientierungshilfe 

oder Werbe-Gag? 

Zertifizierungen & Co. Beim 30. Real Circle auf Einladung von ERSTE BANK, ERSTE Immobilien KAG, 

IMMOunited, PwC und ImmoFokus stand ein Thema auf dem Programm, das in der Immobilienbranche derzeit 

lebhaft diskutiert wird: Zertifizierungen. 

Autoren: Patrick Baldia, Gerhard Fritz, Lisa Grüner, Rudolf Oezelt und Heimo Rollett 

B 

raucht man sie oder braucht man 

sie nicht? Wenn ja: Welche eignen 

sich für wen? Haben sie Einfluss 

auf die Bewertung von Immobilien? 

Wie aussagekräftig sind sie am Ende des Tages? 

Und: Schützen sie vor dem Greenwashing? Die 

Rede ist von Zertifizierungen, die die ökologische, 

soziale und ökonomische Qualität von 

Gebäuden dokumentieren. Davon gibt es 

mittlerweile zahllose. Aber nicht nur die unterschiedliche 

Verbreitung und uneinheitlichen 

Maßstäbe der verschiedenen Zertifizierungssysteme 

werfen Fragen auf. Sondern auch ihre 

Bedeutung in Zeiten von neuen Entwicklungen 

auf der Regulierungsseite – Stichwort EU-Taxonomie. 

Für die ausgewählten Immobilienprofis, 

die Ende Februar im Wintergarten des 

Erste Campus dabei waren, gab es also genug 

Gesprächsstoff. 

Zertifizierungen sind wichtig 

„Gebäudezertifizierungen spielen eine wichtige 

Rolle, einerseits für die Gesellschaft, 

andererseits um die Ziele der EU-Taxonomie 

zu erreichen, Daten zu sammeln und beurteilen 

zu können sowieden Planungsprozess 

generell besser zu machen“, startet Elisabeth 

Sardy-Rauter, Senior Manager im Bereich 

Bauen & Immobilien bei Ernst & Young in 

Gruppe A in das Thema. Michael Herbek, 

Abteilungsleiter Projektentwicklung bei der 

BUWOG stellt fest, dass Zertifizierungen in 

der früheren Vergangenheit für Immobilienentwickler 

nicht so relevant waren, für den 

Investor und den Global Exit hingegen schon. 

„Vor allem bei den Gewerbeimmobilien sind 

Zertifizierungen ein Muss, diese Entwicklung 

beobachten wir aber auch im Wohnbau. Zukünftig 

müssen Zertifizierer ein Angebot liefern, 

um die gesamte Bandbreite für den Entwickler 

sauber und transparent abwickeln zu 

können“, so Herbek. „Ideal wäre ein Zertifikat, 

dass in mehrere Richtungen, also für verschiedene 

Stakeholder, eine Aussage treffen 

kann, z.B. für den Entwickler, den Investor 

und den Endkunden/Nutzer (Mieter/Käufer), 

denn auch letztere fragen zunehmend nach 

nachhaltigen Qualitätsmerkmalen.“ 

Markus Huber, Managing DirectoDirector 

CC CC Real Project Management, hakt bei 

Relevanz von Zertifikaten ein. „Ich habe zwei 

Brillen auf, die CC Real ist Bestandshalter 

mit eigenen Immobilien und ich bin ÖGNI- 

Auditor bzw. EU-Taxonomie Advisor. Bei 

unseren Eigentümern und Kunden gewinnt 

das Thema zunehmend an Relevanz. Auch 

das Thema der Investitionen für „S“ in ESG 

kann man mit Eigentümern jetzt besprechen, 

früher war schon die zusätzliche Ausstattung 

im Fahrradraum ein Problem. Wien Mitte 

und die Millennium City wurden vor kurzem 

mit einem DGNB Platin Zertifikat ausgezeichnet. 

Es zeigt sich, dass obwohl Eigentümer 

bereits eine gute Bewertung erhalten haben, 

sie durchaus an weiteren Verbesserungen interessiert 

sind. Bei Ansuchen um eine Finanzierung 

ist die erste Frage, welches Zertifikat 

angestrebt wird und inwieweit das Gebäude 

die EU-Taxonomie erfüllt. Beim Neubau ist 

dabei die Nachweisführung leichter, im Altbau 

bzw. Bestand sind das größte Problem 

die fehlenden Gebäudedaten.“ 

94 ImmoFokus

„Zertifikate geben 

die Sicherheit, dass 

Nachhaltigkeit und auch 

die EU-Taxonomie korrekt 

abgebildet wurden.“ 

Anna-Vera Deinhammer, 

ÖGNI 

Daten und Verknüpfungen 

Anna-Vera Deinhammer, zuständig für Internationale 

Beziehungen und Kommunen 

bei ÖGNI stimmt dem zu und ergänzt: „Das 

Thema Zertifizierung ist seit einem Jahr in 

dieser Intensität im Bewusstsein angelangt. 

Vorzertifikate spielen nun eine große Rolle, 

sie zeigen, ob ein Gebäude überhaupt EU- 

Taxonomie-fähig ist.“ Interessant findet 

Deinhammer Herbeks Idee eines Zertifikats 

für verschiedene Stakeholder. „Alle Daten, 

die man für eine Gebäude braucht, sind ja 

vorhanden, aber es interessiert nicht jeden 

alles. Wer die Risikobewertung für die Finanzierung 

macht, interessiert sich zwangsläufig 

für etwas anderes als der Endkunde.“ 

Wichtig bei den Zertifikaten ist die Qualität. 

„ÖGNI und DGNB sind Gutachten, für die die 

Adviser und Auditoren verantwortlich sind. 

Man sieht durch die Finanzierungsproblematik, 

dass keiner Stranded Assets produzieren 

will und daher legt der Markt großes 

Augenmerk darauf.“ Die Unsicherheit am 

Immobilienmarkt ist groß, weil die EU-Taxonomie-Verordnung 

noch nicht ausformuliert 

ist und nur die Kriterien für die sogenannten 

„Substantial Contributions“ für die ersten 

zwei Schutzziele ausformuliert wurden. 

„Zertifikate stoßen auch an ihre Grenzen, da 

sie eine Momentaufnahme des Zustandes des 

Gebäudes zu dem Datum, wo es gerade geprüft 

wurde, sind.“ Dazu ergänzt Huber, dass 

Zertifikate im Bestand nur begrenzt gültig 

„Große Volumina ohne 

Zertifizierungen zu 

finanzieren, geht heute 

nicht mehr.“ 

Roman Eisenmagen, 

Erste Bank 


95

sind und man diese immer wieder erneuern 

muss, währenddessen diese im Neubau unbegrenzt 

gültig sind, auch wenn sich in zehn 

Jahren die Standards verändern. 

Erneute Prüfung nach zehn Jahren 

Deinhammer sieht das kritisch: „Es wäre 

sinnvoll, aufgrund der Volatilität der Vorgaben 

Neubauten ebenfalls nach zehn Jahren 

nochmals zu prüfen und diese mit Ertüchtigungsmaßnahmen 

wieder auf Gold, Platin 

oder Kristall zu zertifizieren.“ 

Sardy-Rauter wirft die Frage ein, ob es nicht 

genüge, nach den Kriterien der EU-Taxonomie 

zu bauen oder ob es ohne Zertifikate 

nicht gehe. Herbek denkt, dass Zertifizierungen 

das Leben langfristig leichter machen, 

weil nur ein Dokument gebraucht wird, um 

zu zeigen, dass die Taxonomie eingehalten 

wurde. „Es ist für alle Handelnden effizienter 

in der Nachweisführung. Im Neubau ist es 

wichtig, die Dokumente griffbereit zu haben. 

In diesem Zusammenhang sollte man auch 

das Thema Digitalisierung mitnehmen und 

sich ansehen, wie BIM, Zertifizierung, Dokumentation 

etc. zusammengeführt werden 

können“, so der Abteilungsleiter. 

„In der Bewertung können 

wir nur das darstellen, was 

der Markt honoriert.“ 

Wolfgang Fessl, 

Reinberg & Partner 

Arbeitserleichterung 

Deinhammer hakt ein und findet die Verknüpfung 

von Zertifikaten und BIM interessant 

für den Workflow der Auditoren. „Das 

ist ähnlich wie bei der digitalen Baueinreichung 

bei der Stadt. Es erleichtert die Arbeit 

und macht sie vergleichbar. Dass man selbst 

in der EU-Taxonomie nachschauen kann, ist 

unbestritten, aber ein Zertifikatersteller bzw. 

ein Auditor ist nicht integraler Bestandteil 

des Projektteams, das ist jemand von außen 

wie ein Schiedsrichter, der im Idealfall den 

gesamten Planungsprozess begleitet und die 

Prozessqualität nachschärft. Da ist es schon 

einfacher, wenn man sich auf ein Schema 

berufen oder der Schwarmintelligenz eines 

Zertifikats bedienen kann, wenn man z.B. 

Platin erreichen will.“ Huber sieht das genauso. 

„Eine unabhängige Prüfung ist wichtig, 

sobald man das Objekt verkaufen will. 

Eine Selbstbewertung würde jeder Käufer in 

Frage stellen. Zusätzlich erleichtert es auch 

dem Projektteam die Abwicklung und es vereinfacht 

den Prozess. Darüber hinaus arbeitet 

die DGNB bereits an einer Integration, um 

künftig die EU Taxonomie Konformität zusammen 

mit der Zertifizierung bewerten zu 

können.“ Deinhammer sieht es auch so, dass 

die EU-Taxonomie im Zertifikat abgebildet 

werden soll. „Europaweit ist eine Datenarchitektur 

angedacht und die Daten müssen 

von externen Prüfern kommen. Wir bereiten 

96 ImmoFokus

„Ideal wäre ein Zertifikat, 

das für verschiedene 

Stakeholder eine Aussage 

treffen kann.“ 

Markus Herbek, 

BUWOG 

uns inhaltlich darauf vor, so wenig Daten wie 

nötig für so viel Aussage wie möglich zu sammeln. 

Unsere Auditoren teilen mit uns ihre 

Erfahrungen aus der Praxis die technischen 

Kriterien der EU Taxonomie betreffend, dieses 

Wissen wird vom ÖGNI-Team gesammelt 

„Positive Rückkoppelungen 

sind notwendig, um 

Immobilienbesitzer zu 

motivieren, einen ,grünen‘ 

Fahrplan zu machen und 

umzusetzen.“ 

Anna Geher, 

Otto Immobilien 

und über Thinktanks wieder nach Brüssel 

retour gemeldet. Ein weiterer Vorteil, wenn 

man bei einer Zertifizierung teilnimmt, ist, 

dass man Teil einer großen Familie ist und 

der Erfahrungsschatz der Gesamtqualität 

zugutekommt.“ Herbek bestätigt, wie wichtig 

die Begleitung von Projekten ist, um die 

Nachhaltigkeitsziele zu erreichen. 

Challenge: Zertifikate-Dschungel 

„Das Thema ‚Gebäudezertizierungen und 

ESG‘ begleitet uns generell seit den letzten 

drei, vier Jahren“, eröffnet Nadja Hafez, Geschäftsführende 

Gesellschafterin ADEQAT 

Investment Services, die Diskussionsrunde 

der Gruppe F. Der legislative Grundstein 

mit EU-Taxonomieverordnung und Offenlegungsverordnung 

die erstmalig Kategorien 

von ESG-Finanzprodukten etabliert, geben 

einen klaren Rahmen vor. „Aber was wir 

sehen, ist, dass die Gebäudezertifizierungen 

noch nicht automatisch diese Taxonomie- 

Verordnungen erfüllen.“ Es wäre wünschenswert, 

in diesem Punkt ist sich die Runde rasch 

einig, wenn wenn es Vereinheitlichungen 

am Markt - und nicht diesen Zertifikate- 

Dschungel geben würde. Wobei nicht jede 

Assetklasse betroffen ist, wie Matthias Nödl, 

Senior Counsel Cerha Hempel, kritisch anmerkt: 

„Ich bin hauptsächlich im Wohnbau 

und Leasure Lodging tätig. In diesen Bereichen 

steckt, abgesehen von den großen 

Neubauprojekten, diese Thematik noch in 

Kinderschuhen.“ Dadurch bestehe bei vielen 

Mandanten eine große Unsicherheit, teilweise 

der Eindruck entstehen könnte, man 

braucht ein Zertifikat, um erfolgreich zu 

sein.“ Mitunter würden auch nur die Kosten, 

nicht aber die Vorteile gesehen. 

„Braucht es die Zertifikate generell? Wenn ja, 

sollte man das nicht vereinheitlichen?“, fragt 

Gerald Kerbl, Steuerberater und Partner TPA, 

in die Runde. Im Moment richtet sich alles 

nach Investor. „Ist es ÖGNI, DGNB, BREEAM 

oder LEED. Bei den Deutschen sehen wir 

gerade wenig überraschend vor allem DGNB 

und ÖGNI. Wobei ÖGNI bei den Zertifikaten 

ein wenig die Nase vorn hat: ÖGNI-Zertifikate 

sind die einzigen, die es jetzt oder als erste geschafft 

haben eine EU-Taxonomie-Zertifizierung 

Add-on dazu zu haben. Auf den Punkt 

gebracht: „Im großvolumigen institutionellen 

Bereich sind Zertifikate schon seit länge- 


97

„Bei unseren Eigentümern 

und Kunden gewinnt das 

Thema Zertifizierung 

zunehmend an Relevanz.“ 

Markus Huber, 

CC Real 

„Zertifikate sind mit zu 

gebäudespezifisch und 

gehören größer gedacht.“ 

Nadja Hafez, 

Adeqat 

„Unser Kunde ist der 

private Anleger. Dem ist ein 

Zertifikat nach 

ÖGNI völlig egal.“ 

Peter Karl, 

Erste Immo KAG 

rem State of the Art“. „Auch im Wohnungsneubau“, 

merkt Gabriela Hauer, Leitung 

Immobilienkunden im Team Gewerblicher 

Wohnbau der ERSTE BANK, an. „Im Bestand 

ist es im Wohnbau bedeutend schwieriger“. 

Die Erste Bank habe sich zu „grünen“ Neufinanzierungen 

verpflichtet. Große Projekte 

wurden auch schon in der Vergangenheit 

zertifiziert. Auch Hauer plädiert für eine Vereinheitlichung: 

„Standardisierung. Würde 

vieles erleichtern“. 

Zertifikate zu gebäudespezifisch? 

„Zertifikate sind mit zu gebäudespezifisch 

und gehören größer gedacht“, bringt Hafez 

einen neuen Aspekt in die Diskussion ein. 

ESG-Themen werden immer stärker in die 

Bewertung einfließen. „Wir stehen am Anfang 

der Diskussion“, merkt Anna Schimmer, 

Rechtsanwältin bei PwC Legal, an: „Was 

nachhaltig ist, ist ja stark im Wandel. Das 

heißt, was heute noch grün ist oder als nachhaltig 

gilt, kann ja morgen wieder anders 

beurteilt werden.“ 

Ein Manko haben alle Zertifikate: Sie hinken 

der technischen Entwicklung hinterher. Dazu 

Nödl: „Das ist zwangsweise der Fall. Technische 

Entwicklung überholen schnell die Regularien. 

Ö- oder DIN-Normen, EU-Normen 

– überall hinkt das Regelwerk hinter.“ 

„Die vielen unterschiedlichen Zertifikate 

führen zu einem erheblichen Beratungsaufwand“, 

so Schimmer. „Da geht es um Details 

zur EU-Taxonomie-Konformität, Kosten-/ 

Nutzen-Bewertungen und um den Investitions- 

sowie Umgestaltungsbedarf.“ Immer 

häufiger werden auch Green Leases diskutiert. 

Diskutiert, aber selten abgeschlossen. 

Denn wie könne man eine nicht-nachhaltige 

Nutzung sanktionieren? Schimmer sieht hier 

vor allem positive Incentives. „Es geht darum, 

Anreize zu schaffen.“ 

Druck wird größer 

„Die Praxis bei der Vertragsgestaltung zeigt 

ganz klar, negative Konsequenzen bei der 

Verletzung von irgendwelchen Vorgaben in 

der Richtung finden so gut wie keinen Konsens. 

Das scheitert oft schon am Vertragsabschluss, 

weil viele Vermieter sagen, dann 

miete ich etwas anderes, was günstiger ist 

oder wo ich diese Vertragsstrafe oder negativen 

Konsequenzen nicht habe. Bei Mietverträgen 

ist es generell schwierig, Sanktionen 

festzumachen“, so die PwC-Legal-Expertin 

weiter. Viele Mietverträge beinhalten bereits 

eine Vielzahl an Konventionalstrafen. Also 

das hat dann kaum einen Effekt. Kündigungsgründe 

daraus zu generieren, ist schwierig.“ 

„Internationale Konzerne, die ich betreuen 

darf, ziehen das aber trotzdem stringent 

durch“, merkt Kerbl an. „Da gibt es eigentlich 

ein Verständnis von ESG im Konzern und das 

ist halt in jedem Vertrag drin. Da hatten wir 

nicht nur einmal Diskussionen mit Mietern 

und das eine oder andere Mietverhältnis ist 

auch schon einmal daran gescheitert, weil er 

gesagt hat, das interessiert mich jetzt nicht, 

ins Blaue hinein an deinen zukünftigen ESG- 

Konzepten mitzuwirken.“ 

Für Hafez steht jedenfalls fest, dass in Zukunft 

der Druck größer werden wird, sich daran 

zu halten. „Die Frage am Ende des Tages 

wird immer sein: Wer zahlt es? Wer zahlt die 

Konsequenzen oder die Zertifizierung? Wer 

zahlt die Investitionen, die von Nöten sind, 

um die Zertifizierung zu bekommen?“, hält 

Nödl abschließend fest. 

Haben Zertifikate ein Ablaufdatum? 

„Ob Zertifikate das Ende der Fahnenstange 

sind, ist noch nicht klar. Vielleicht werden 

wir stattdessen einschlägige Monitorings 

sehen. Klar ist nur, dass uns das Thema 

Nachhaltigkeit weiter begleiten wird“, bringt 

Roman Eisenmagen, Leiter Gewerblicher 

Wohnbau bei der Erste Bank, den Grundtenor 

auf Tisch D ganz gut auf den Punkt. 

Beispielsweise hält es auch Stephan Pasquali, 

Geschäftsführer Neubau bei der 3SI Immogroup, 

für möglich, dass Zertifikate von einem 

anderen Monitoring-Tool ersetzt werden 

könnten. Im Moment wären Zertifikate noch 

der beste Standard, der am Markt anerkannt 

werde. 

Allerdings sei der Prozess der Zertifizierung, 

vor allem für kleinere Unternehmen, die 

keine eigenen Experten beschäftigen, durchaus 

mit einigem Aufwand verbunden, so Pasquali 

weiter. „Wenn die Zusammenarbeit mit 

den Auditoren funktioniert, dann bekommt 

98 ImmoFokus

man aber auch sehr hilfreichen Input – etwa, 

was nachhaltige Gestaltungsmöglichkeiten 

betrifft“, sagt er. 

Wieso haben Zertifikate, wie man sie derzeit 

kennt, ein Ablaufdatum? Wolfgang Fessl, Geschäftsführer 

und Partner Reinberg & Partner 

Immobilienberatung, glaubt, dass sie aus 

einem Grund in absehbarer Zeit obsolet sein 

werden und durch ein anderes Instrument 

ersetzt oder entsprechend weiterentwickelt 

werden müssen: „Das langfristige Ziel muss 

die Kreislaufwirtschaft sein und da werden 

wir andere Richtlinien brauchen als jene, die 

heute Zertifikaten zugrunde liegen.“ 

Für Finanzierung ausschlaggebend 

Aber geht es zumindest heute überhaupt 

ohne Zertifikat? „Je größer und professioneller 

ein Unternehmen ist, desto weniger geht 

es ohne Zertifizierung. Je mehr es in Richtung 

Mittelstand oder Wohnungsabverkauf geht, 

desto eher kann man auch ohne auskommen“, 

sagt Eisenmagen, nur um hinzuzufügen: 

„Große Volumina ohne Zertifizierungen 

zu finanzieren, geht tatsächlich nicht mehr.“ 

„Im Investmentbereich geht ohne Zertifikate 

gar nichts. Auch die EU-Taxonomie wird dort 

immer wichtiger“, meint Kerstin Robausch- 

Löffelmann, Managing Director für Development 

bei Value One. Beim heimischen 

Developer würde man ausnahmslos alle 

Projekte zertifizieren lassen. „Wir lassen oft 

vorzertifizieren und haben dann einen richtigen 

Fahrplan, nach dem wir handeln“, so 

Robausch-Löffelmann. Nachsatz: „Das zahlt 

sich bei der Finanzierung schon aus.“ 

„Als Grundfehler unseres Denkens sehe ich, 

dass es immer nur darum geht, ein Stückchen 

vor dem Mitbewerber zu sein“, spricht Fessl 

einen wichtigen Punkt an. Dabei sei das in 

Wirklichkeit völlig unerheblich. Die Frage 

„Gebäudezertifizierungen 

sind wichtig, um Daten 

zu sammeln und den 

Planungsprozess generell 

besser zu machen.“ 

Elisabeth Sardy-Rauter, 

EY 

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99

sei nicht, wo ich als Nächstes hinmöchte, 

sondern, wo wir hinmüssen. Und das sei wie 

gesagt die Kreislaufwirtschaft. „Jetzt müssen 

wir die ganzen kleinen, unangenehmen 

Schritte machen, um irgendwann dort hinzukommen“, 

meint Fessl. 

Strafen für Greenwashing 

Auch für Anna Geher, Leiterin der Abteilung 

für Immobilienbewertung bei Otto 

Immobilien, ist ein Umdenken gefragt. „Die 

Energiekosten steigen und das haben wir 

budgetiert, aber den Klimaschutzfahrplan 

haben wir nicht budgetiert“, sagt sie. Es gelte, 

langfristiger zu denken. Gleichzeitig hält sie 

auch positive Rückkoppelungen für notwendig, 

um Immobilieneigentümer – private wie 

institutionelle – dazu zu motivieren, einen 

Fahrplan zu machen und auch umzusetzen. 

„Es sollte aber auch negative Rückkoppelungen 

in Form von Strafen für die geben, die 

beispielsweise Zertifikate nur für Greenwashing 

nutzen“, hält Geher fest. 

Robausch-Löffelmann wünscht sich vom Gesetzgeber 

vor allem „sehr viel mehr Klarheit“. 

„Wir wissen nicht, wohin sich die EU-Taxonomie 

entwickelt und was sie alles abdecken 

wird, da die entsprechenden Richtlinien ja 

noch nicht definiert wurden“, erklärt die Expertin. 

Bei Value One gehe man daher davon 

aus, dass man bei Projekten die aktuellen 

Vorgaben zu 30 Prozent übererfüllen müsse, 

damit die Objekte auch in zehn, 15 Jahren 

noch werthaltig sind. 

Spielen Zertifikate bei der Bewertung eine 

Rolle? Experte Fessl sieht Parallelen zu Energieausweisen. 

Als sie eingeführt wurden, 

habe jeder geglaubt, dass sie etwas bringen. 

„Sowohl am Markt als auch bei der Bewertung, 

hat das jedoch niemanden interessiert“, 

hält Fessl fest. Auch Edelmetallplaketten 

wären zu Beginn noch am Markt hervorgestochen. 

Auf der Bewertungsseite hätten 

sie jedoch keine Rolle gespielt, sondern ausschließlich 

auf der Vermarktungsseite. 

„Immer häufiger werden 

auch Green Leases 

diskutiert. Internationale 

Konzerne ziehen das 

stringent durch.“ 

Gerald Kerbl, 

TPA 

Besseres Objekt teurer 

100 ImmoFokus

„Mit ‚Sustainability-linked 

Loans‘ sogar günstiger 

finanzieren als mit ‚Green 

Loans‘.“ 

Tomas Tischler, 

ÖRAG 

„Im institutionellem 

Wohnungsneubau sind 

Zertifikate heute 

State of the Art.“ 

Gabriele Hauer, 

Erste Bank 

„Es braucht verbindliche 

Regelungen, die auch 

einzuhalten sind.“ 

Anita Körbler, 

trovato 

„In der Bewertung können wir nicht sagen: 

Das ist ein Gold- oder Platin-Zertifikat und 

das macht so und so viel aus. Wir können 

nur das darstellen, was der Markt honoriert. 

Und wenn er es nicht honoriert, weil es am 

Markt genügend Gebäude mit Plaketten gibt, 

dann ist das halt so“, erklärt Fessl. Am Ende 

des Tages gehe es darum, welches das bessere 

Objekt ist. „Und das drückt sich nur zum Teil 

in Kriterien wie Energiekennzahlen aus, sondern 

meistens eher in der Mieterbonität oder 

der Lage. „Wenn ein Gebäude teurer verkauft 

wurde, dann meistens deswegen, weil es das 

bessere Objekt ist“, bringt es Fessl auf den 

Punkt. 

„Ich sehe das insofern differenzierter, als dass 

wir mit der EU-Taxonomie auch eine Rückkoppelung 

haben bei Projekten, die Taxonomie-fähig 

sind“, erwidert Geher. Wie sich das 

jetzt konkret in der Bewertung niederschlage, 

könne sie zwar nicht beziffern. „Vermutlich 

noch nicht“, sagt sie. Aber in Zukunft werde 

sich das sicher auf die Werte auswirken. Die 

angesprochene Rückkoppelung gebe es beim 

Energieausweis überhaupt nicht. „Deswegen 

hat es auch keinen Unterschied gemacht, ob 

ein A oder ein D draufsteht“, so Geher. 

Freiwillige Zertifikate bleiben 

„Freiwillige Zertifikate verlieren durch die 

EU-Taxonomie keineswegs an Bedeutung. 

Da sie mit der EU-Taxonomie nicht im Widerspruch 

stehen“, sagt etwa Thomas Tischler, 

Vorstand der ÖRAG, im Rahmen der 

Diskussion in Gruppe G. „Immobilien ohne 

Zertifizierung und EU-Konformität werden in 

Zukunft nicht mehr finanziert oder verwertet 

werden können. Über lange Sicht wird man 

mit „Sustainability-linked Loans“ sogar günstiger 

finanzieren können als jetzt mit „Green 

Loans“, fügt er hinzu. 

Alfred Ripka, Director für ESG Regulierung 

und Prüfung bei PwC, ist überzeugt, dass sich 

die Kriterien, die hinter den Zertifikaten stehen, 

an die EU-Taxonomie anpassen müssen. 

Die Zertifikate werden alles daran legen, dass 

sie auch die Vorgaben der EU-Taxonomie 

erfüllen. Für Fabian Weyss, Architect, Project 

Development Manager DLH Deutsche Logistik 

Holding bedeutet dies allerdings nicht, 

dass die EU-Taxonomie die Zertifikate ablösen 

werde. „Die freie Wahlmöglichkeit zwischen 

den Zertifikaten wird weiter entscheidend 

sein.“ An Anpassungen führt allerdings 

kein Weg vorbei. 

Anpassung notwendig 

Ripka berichtet von Kunden, die wenig Verständnis 

dafür haben, dass ein Gebäude, das 

früher Platin-zertifiziert wurde, plötzlich 

nicht mehr der EU-Taxonomie entspricht. 

„Die Kriterien der Zertifikate müssen adaptiert 

beziehungsweise mit den EU-Vorgaben 

harmonisiert werden“, sagt er. Er sieht aber 

auch, dass die Kriterien der EU laufend angepasst 

und verschärft werden. 

Die Bestimmungen der EU-Taxonomie gehen 

in die richtige Richtung, man sehe aber, dass 

die Bestimmungen von technischen Expertengruppen 

erarbeitet werden: „Die sehen, 

was heute technisch möglich ist, können aber 

nicht beurteilen, ob das realistisch ist oder 

was das kostet. Aber es liest sich gut.“ Grundsätzlich 

bezweifelt er, dass der Plan der EU 

aufgeht, alle Gebäude grün zu machen. Bei 

bestehenden Gebäuden wird die Taxonomie- 

Konformität schwer herzustellen sein. „Ein 

Gebäude mit einer Glasfassade ist nur mit immensen 

Investitionen klimafit zu machen.“ 

„Auch iim Neubau gibt es Grenzen, die nicht 

überschritten werden können.“, gibt Weyss 

zu bedenken. Ripka ist überzeugt davon, dass 

auch in Zukunft Gebäude finanziert werden 

können, die nicht den strengen Auflagen 

entsprechen, es werde aber unterschiedliche 

Konditionen geben. „Es ist aber nicht verboten, 

nicht Taxonomie-konforme Gebäude zu 

bauen“. 

Daten brauchen Struktur 

Ein weiteres Problem im Bestand ist die 

schlechte Datenlage: „Häufig gibt es zu wenig 

oder zu ungenaue Daten. Bei vielen Objekten 

gibt es nur einen Zähler und keine Subzähler“, 

lenkt Tischler die Diskussion auf das 

Thema Daten. Er ist überzeugt, dass in einem 

ersten Schritt in die Datenerhebung investiert 

werden muss. Erst dann habe man eine Basis 

zur Entwicklung von Strategien. Für Manuel 

Oberaufner, Head of Product Devleopment 

bei IMMOUnited stellt sich die Frage, woher 

die Daten kommen und wie man die Daten 

bündeln kann. „Hier wird noch viel Entwicklungsarbeit 

zu leisten sein, da ist man noch in 


101

„Im Moment sind 

Zertifikate noch der beste 

Standard, der am Markt 

anerkannt wird.“ 

Stephan Pasquali, 

3SI Immogroup 

„Im Investmentbereich geht 

ohne Zertifikate gar nichts. 

Auch die EU-Taxonomie 

wird dort immer wichtiger.“ 

Kerstin Robausch-Löffelmann, 

value one holding 

„Wir wünschen uns eine 

standardisierte Gebäude- 

Zertifizierung wie das 

Pickerl fürs Auto.“ 

Sebastian Sturmer, 

Erste Immo KAG 

einem sehr frühen Stadium.“ Für ihn ist die 

Datensammlung das eine, die Strukturierung 

das andere. „Im Optimalfall wird man die 

Daten in Echtzeit monitoren können.“ Für 

Reporting werde man in Zukunft aber viel 

mehr Daten benötigen, daraus können sich 

aber auch Chancen ergeben. Viele Daten 

sind derzeit noch analog, auf Zetteln oder auf 

Listen. „Lösungen, die Daten zu automatisieren, 

digitalisieren und kompilieren sind die 

Herausforderung, vor der die Unternehmen 

stehen. Denn Zahlen werden immer mehr 

steuerungsrelevant für die Unternehmen“, 

bringt es der Experte auf den Punkt. 

In Zukunft werden sich viele Firmen auch mit 

dem Thema Berichtspflicht auseinandersetzen 

müssen. „Seit 2016 gibt es die ‚Non-Financial 

Reporting Directive‘, hier müssen alle 

Unternehmen mit mehr als 500 Mitarbeitern 

berichten. Ab 2025 verpflichtet die ‚Corporate 

Sustainability Reporting Directive‘ alle 

anderen großen Kapitalgesellschaften zu 

jährlichen Nachhaltigkeitsberichten.“, erklärt 

Riepl. Das Reporting wird sehr stark die 

Strategie der Unternehmen treiben, „es wird 

aber nur das betrachtet werden, was berichtet 

werden muss, weil man sich dann besser verkaufen 

kann.“ 

Standardisierung angesagt 

Für Franz Pöltl, Geschäftsführender Gesellschafter 

bei EHL Investment Consulting, 

stehen bei den Zertifizierungen die Zeichen 

auf Standardisierung. „Das ist auch das, was 

„Die freie Wahlmöglichkeit 

zwischen Zertifizierungen 

wird weiter entscheidend 

sein.“ 

Fabian Weyss, 

DLH Estate Austria 

sich viele Marktteilnehmer von der EU-Taxonomie 

erwarten. Vor allem auf Seiten der 

Developer, die nicht wissen können, an wen 

sie schlussendlich verkaufen. Jeder Investor 

hat seine eigenen Vorstellungen“, sagt er. 

In einer Sonderstellung sieht sich Wolfgang 

Scheibenpflug, Geschäftsbereichsleiter Immobilien- 

und Standortmanagement Flughafen 

Wien AG: „Wir verkaufen nicht. Wir entwickeln, 

bauen und betreiben die Immobilien 

selbst.“ Für den Flughafen stelle sich die Frage 

nicht, wer die Immobilien im Fall der Fälle 

kauft.“ Im Standortwettbewerb sei allerdings 

ein Zertifikat bei internationalen Mietern 

stark nachgefragt. „Aus diesem Grund haben 

wir die Airport City als erstes Quartier in Österreich 

nach ÖGNI zertifizieren lassen“. Es 

sei ihm zu wenig gewesen einzelne Gebäude 

zu zertifizieren. Es war ein wichtiger, richtiger 

Schritt, denn immer mehr Mieter – nicht 

erst seit den stark steigenden Energiepreisen 

– fragen nach Zertifizierungen und Energiezahlen. 

Dass der Flughafen seit Jahresbeginn 

CO2-neutral betrieben wird, sei ein weiterer 

logischer Schritt in Richtung Nachhaltigkeit. 

„Nachdem wir keine Investoren haben oder 

international verkaufen, haben wir uns sehr 

früh für das ÖGNI-Zertifikat entschieden. 

Es hat einen hohen Stellenwert und ist für 

unsere Zwecke bestens geeignet“, erklärt 

Scheibenpflug. 

Im Kommen: Wohnbau-Zertifikate 

„Auch bei Wohnimmobilien sind Zertifikate 

stark im Kommen“, merkt Karin Schmidt- 

Mitscher, Bereichsleitung Wohnbau Erste 

Bank, an. „Ohne Zertifizierung wird es im 

Wohnbau bald nicht mehr gehen. Das betrifft 

sowohl die Finanzierung als auch den Wohnbau 

als Investment-Produkt“. 

„Unser Kunde ist der private Anleger. Dem ist 

ein Zertifikat nach ÖGNI völlig egal. Das Umweltzeichen 

kennt er aus dem Supermarkt 

von manchen Produkten“, erklärt Peter 

Karl, Geschäftsführer der ERSTE Immobilien 

KAG, wieso die großen Publikumsfonds sei- 

102 ImmoFokus

ÖGNI-Auditor oder Klimaaktiv-Auditor erledigt, 

ist egal.“ Ziel muss sein, es so einfach 

wie möglich zu machen: Bei einem EU-Taxonomie-Score 

von X gibt’s ein EU-Taxonomie- 

Zertifikat. Nachsatz: „Gibt’s kein Zertifikat, 

werden wir klare Abschläge sehen.“ 

„Fürs Nachhaltigkeits- 

Reporting wird man in 

Zukunft viel mehr Daten 

benötigen.“ 

Manuel Oberaufner, 

IMMOunited 

nes Hauses das Umweltzeichen schmückt. 

Die spannende Frage ist für ihn jedenfalls: 

„Welches Zertifikat nehme ich in Zukunft?“ 

Die EU-Taxonomie werde über kurz oder 

lang einen neuen Standard setzen. „Wie das 

Pickerl beim Auto“, merkt Karl an. „Da gibt es 

einheitliche Standards. Keine unterschiedlichen 

Gewichtungen. Ist alles ok – bekommst 

du das Pickerl. FFallsnicht, dann eben nicht.“ 

Bindens allerdings sei, dass das Pickerl von 

einer Fachwerkstatt kommt. „Wer mir das 

Pickerl macht, ist ja völlig egal, es muss nur 

eine zertifizierte Werkstatt sein. Ob das ein 

Zertifikate-Vergleich unmöglich 

„Das Problem ist, dass die einzelnen Kriterien 

unterschiedlich gewichtet werden – damit ist 

ein Vergleich der Zertifikate unmöglich“, wirft 

Pöltl ein. „Jedes Zertifikat ist ein Kind der Region, 

wo es entstanden ist“, ergänzt Scheibenpflug. 

Pöltl: „Ohne geht’s es nicht mehr. Ein, 

wie Peter Karl meint meint, Gebäudepickerl 

wird Verkehrsvoraussetzung werden. Wer keines 

hat – muss draußen bleiben“. 

„Im Wohnbereich aber“, so Peter Vcelouch, 

Rechtsanwalt und Partner bei Cerha Hempel, 

„muss man zwischen Neu- und Altbau unterscheiden. 

Im Altbau weiß man ohnehin, 

dass es anders ausschaut. Wenn jemand 

unbedingt diese Lage, diese Wohnung haben 

will, wird er möglicherweise das Fehlen eines 

Energieausweises oder einen ungünstigeren 

Energieausweis in Kauf nehmen.“ 

Schwachstellen 

Doch auch die EU-Taxonomie hat Schwachstellen. 

Als allgemeiner Maßstab soll die Performance 

der 15 Prozent leistungsstärksten 

Immobilien des jeweiligen lokalen Marktes 

herangezogen werden. „Doch wie soll dies 

ohne Register gehen?“, fragt sich Karl. „In 

„Eine gute Datenbasis 

ist Grundlage jder 

Zertifizierung.“ 

Lukas Weinwurm, 

IMMOunited 

„Marktteilnehmer erhoffen 

sich von der EU-Taxonomie 

eine Standardisierung.“ 

Franz Pöltl, 



103

„Die Kriterien vieler 

Zertifikate müssen 

adaptiert beziehungsweise 

mit der EU-Taxonomie 

harmonisiert werden.“ 

Alfred Ripka, 

PwC Österreich 

der Slowakei gibt es dieses Register bereits.“ 

„Auch der Grad der Verbesserung bei der 

Sanierung ist schwierig nachweisbar“, bringt 

Schmidt-Mitscher in die Diskussion ein. Rückenwind 

in Sachen Zertifizierung kommt 

von den stark steigenden Energiepreisen. 

„Jetzt ist wirklich jedem bewusst, dass die 

Nachhaltigkeit auch einen ganz massiven 

wirtschaftlichen Aspekt hat“, so Karl. Stellt 

sich die Frage, ob es wirklich schon so viele 

gut zertifizierte Wohnungsobjekte gibt, dass 

ich wirklich die Wahl habe?“, fragt Scheibenpflug. 

Verbindliche Regeln gefragt 

„Ich bin mir sicher, dass uns das Thema Zertifizierung 

in Zukunft zunehmend betreffen 

wird, vor allem auch, wenn es um das Bauen im 

Bestand geht, weil wir ja heute schon erkennen, 

dass sich das mit der weiteren Bodenversiegelung 

so nicht ausgehen kann. Aber damit sich 

„Teilweise werden bei 

Zertifizierungen nur die 

Kosten, nicht aber die 

Vorteile gesehen.“ 

Matthias Nödl, 

Cerha Hempel 

104 ImmoFokus

„Im Altbau können zu hohe 

Nachhaltigkeits-Standards 

für Privatanleger zum 

Problem werden.“ 

Peter Vcelouch, 

Cerha Hempel 

„Das ÖGNI-Zertifikat hat 

einen hohen Stellenwert 

und ist für unsere Zwecke 

bestens geeignet.“ 

Wolfgang Scheibenpflug, 

Flughafen Wien 

„Unterschiedliche 

Zertifikate führen zu 

einem erheblichen 

Beratungsaufwand.“ 

Anna Schimmer, 

PwC Legal 

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SUPPORTING PARTNER 


105

da was ändert, braucht es eben auch verbindliche 

Regelungen und die gilt es dann auch einzuhalten“, 

findet Anita Körbler, Gründerin und 

Geschäftsführerin trovato GmbH, im Rahmen 

der Diskussion der Gruppe C. 

„Ich vertrete die provokante These, was wird 

sich ändern? Wahrscheinlich nichts. Denn 

Zertifikate und Gutachten hat es immer 

schon gegeben. Nur wurden die Anforderungen 

immer weiter nach oben geschraubt. 

Möglicherweise kommt das Denken, dass die 

Anforderungen wieder ein bisschen nach 

unten geschraubt werden, um gewisse Kriterien 

zu erfüllen“, meint Kurt Rusam, COO 

Eyemaxx Real Estate Group. 

Sebastian Sturmer, Risk Management and 

Compliance ERSTE Immobilien KAG, betont 

wie wichtig es ist, dass Verordnungen, die 

auf europäischer Ebene erlassen werden, 

mit anderen Verordnungen harmonisieren. 

„Es bringt nichts, wenn ich auf der einen 

Seite Berichte nach der EU-Taxonomie Verordnung 

erstellen soll, mit Daten, die ich 

nicht habe und auf der anderen Seite steht 

die Datenschutz Grundverordnung, die es 

mir unmöglich macht, an solche Daten zu 

kommen“, hält Sturmer fest. Nachsatz: „Wir 

würden uns eine standardisierte Gebäude- 

„Das primäre Ziel muss die 

CO2-Neutralität sein.“ 

Karin Schmidt-Mitscher, 

Erste Bank 

„US-Investoren kennen 

nur BREEM- oder LEED- 

Zertifikate.“ 

Kurt Rusam, 

Eyemaxx 

Zertifizierung ähnlich wie das Pickerl fürs 

Auto wünschen.“ 

„Für uns als ImmoUnited ist es wichtig, dass 

wir bei den vielen Zertifikaten den Überblick 

behalten. Was ich bisher mitbekommen 

habe, ist es oft schwierig, die einzelnen Daten 

zu vergleichen“, berichtet Lukas Weinwurm, 

Chief Product Officer, IMMOunited GmbH, 

von seinen Erfahrungen mit der Thematik. 

„Das Problem ist ja - und das weiß ich aus 

Gesprächen mit großen österreichischen 

Projektentwicklern - dass man heute seine Gebäude 

gar nicht mehr verkaufen kann, wenn 

man kein Zertifikat nachweisen kann. Aber 

oft stellt sich ja die Frage, welches der vielen 

am Markt befindlichen Zertifikate nehme ich 

überhaupt“, so Stevan Tomic, Senior Business 

Development Manager PAYUCA Parking Solutions 

zu einem wesentlichen Punkt, der auch 

in den anderen Gruppen diskutiert wurde. „Es 

ist doch in Österreich so, wenn du einem 

amerikanischen Investor gegenübersitzt, 

dann kennt der klimaaktiv und ÖGNI nicht. 

Dem sagen nur BREEM oder LEED etwas“, 

so Rosam zu den Zertifikate-Vorlieben USamerikanischer 

Investoren. Dabei habe 

ein ÖGNI-Zertifikat im Vergleich zu einem 

internationalen Zertifikat sehr hohen Anforderungen. 

106 ImmoFokus

Hier geht‘s 

zum Video 

www.immo-timeline.at 


107

Frech 

gesagt 

„Quality First“ 

„Sie müssen bitte kurzfristig übermorgen für Ihre Kollegin einspringen und die interne Auditprüfung 

absolvieren.“ Mein erster Gedanke: Wie jetzt? Denn natürlich war ich in meiner Ausbildung top auf das 

Wirtschaftsleben vorbereitet worden. Zertifizierungs-Audits gehörten jedoch nicht dazu. 

Kolumne: Anita Körbler 

I 

ch erinnere mich, als wäre es gestern 

gewesen. Gerade mal ein paar Wochen 

im ersten Job nach der Matura. 

Mit kaufmännischer Ausbildung in 

einem komplett technischen Umfeld. Viele 

neue Eindrücke, viel Interessantes zu lernen. 

Und mittendrin: die erkrankte, erfahrene 

Kollegin und ein anstehendes Audit rund um 

kürzlich im Unternehmen eingeführte ISO- 

Zertifizierungen. 

So überraschend mich die Nominierung einen 

Tag davor getroffen hatte, hieß es nun, alles 

rund um diese Prüfung in kürzester Zeit zu 

erfassen, zu verstehen und vor allem so zu 

behalten, dass alles perfekt umgesetzt werden 

konnte – denn Qualitätsmanagement hatte 

mich vom ersten Augenblick an interessiert. 

Mein perfektionistischer Hang zu Strukturen 

sowie meine Freude über standardisierte Vorgehensweisen 

trafen auf ein Feld, das all dies 

optimal verbunden hatte und von dem klar 

war, dass es sich hier nicht nur um eine kurze 

Trend-Erscheinung handeln würde. 

Das Audit selbst verlief erwartungsgemäß sehr 

korrekt, sehr streng sowie inhaltlich sehr tiefgehend. 

Und für mich extrem lehrreich, was die 

Einzelthemen betraf. Die Materie vermochte es, 

mich seit jener Zeit enorm zu faszinieren. Dies 

wurde nach Empfehlung der Prüfungskommission 

unternehmensintern ebenso an oberster 

Stelle beobachtet und so sah man in mir eine 

Zukunftshoffnung, die mit ihrer Expertise auch 

weitere innerbetriebliche Talente in anderen 

Ländern für diese neue Art von Qualitätssicherung 

begeistern sollte. 

Einfach anders 

Dass die Mühlen in südlicheren Gefilden dahingehend 

langsamer mahlen, brauche ich in 

diesem Kontext wohl nicht extra erwähnen. 

Aber irgendwie auch nachvollziehbar: da stellt 

sich dieses junge österreichische Mädchen supermotiviert 

vor die langjährigen Mitarbeiter 

südeuropäisch angesiedelter Niederlassungen 

und meint, mit neuen Ansätzen rund um 

Ablauf- und Durchführungsplanung und vor 

allem mit ihren vielen standardisierten Listen 

in irgendeiner Art Begeisterung für ein neues 

System wecken zu können. 

Es war schon ein steiniger Weg der Implementierung, 

nicht zuletzt, da es mir damals schon 

schwer gefallen war, den Satz „Wir haben das 

aber immer schon so gemacht“ zu akzeptieren. 

Zeugt dieser doch von Entwicklungsabwehr 

und dagegen bin ich offensichtlich schon seit 

jeher widerstandsfähig. 

Heute können wir es uns kaum mehr vorstellen, 

nicht zertifiziert zu arbeiten. So viele 

Abläufe sind mittlerweile erfolgreich standardisiert 

worden – egal ob in etablierten Unternehmen 

mit gereiften Strukturen oder in 

agil arbeitenden Start-Ups mit immer wieder 

neuen Prozessen. 

Doch wie passen derartige Standardisierungen 

in unser gerade so individualisiertes Arbeitsleben? 

Es bedarf neuer Spielregeln, um 

in neu aufbereiteten Spielfeldern erfolgreich 

agieren zu können. 

Strukturen. Prozesse. Menschen? 

Gesellschaftliche Normen in der Arbeitswelt 

sind dabei, sich weitgehend zu verändern. Was 

früher thematisch in den meisten Büros noch 

verpönt war, ist heute wichtig im Austausch 

zwischen den verschiedenen Generationen. 

Weil man Gesprächsthemen eben doch nicht 

standardisieren kann, wenn die Kreativität 

dabei nicht zu kurz kommen soll. Ein schnelles 

Update beim kollektiven Bürokaffee oder 

der gemeinsam genossenen Zigarette kann 

durchaus zu Anregungen und Impulsen rund 

um neue Produktideen führen. 

Wie weit wird hier unser Drang hinsichtlich 

Zertifizierungen reichen? Regeln wir in 

Zukunft nicht nur Strukturen und Prozesse 

sondern sogar auch Positionen und/oder 

Ideenimpulse? 

Fotos: REMG/trovato GmbH 

108 ImmoFokus

Ganz frech gesagt: Qualität ist ein Statussymbol 

unserer Zeit. So ist jedes einzelne Unternehmen 

dazu aufgerufen, für sich zu analysieren, welche 

Standardisierungen es in welchem Ausmaß und in 

welcher Ausgestaltung für sich braucht. 

Anita Körbler, 

trovato.immo 

Wird eine Führungsperson künftig auf einer Skala bewertet, je nachdem, wie 

kompetent sie in welchem Tätigkeitsfeld ist? Vor allem: reicht es, hard facts 

und Karriereambitionen zu bewerten oder wird auch die Analyse des Umfelds 

hier miteinfließen? Berechnet man soft skills wie etwa Kommunikationsfähigkeit, 

Verantwortungsgefühl, Führungsfähigkeit oder Empathie? Befragt man 

Mitarbeiter, zieht Rückschlüsse aus erfolgreichen Abschlüssen, krankheitsbedingten 

Fehltagen oder Kündigungen von Team-Mitgliedern? 

Anita Körbler 

Managing Partner trovato.immo 

Anita Körbler, MA, ist ideenreiche Branchenkennerin 

und Managerin mit Herz und Hirn. Körbler kann auf 

langjährige Erfahrung in Immobilienunternehmen 

sowie exklusive Projekte im öffentlichen Bereich 

(PPP) zurückblicken. Berufsbegleitend absolvierte 

sie erfolgreich zwei Studien im Bereich Wirtschaft 

und Public Communications, zeichnete jahrelang 

für verschiedene PropTech-Unternehmen als 

Geschäftsführerin verantwortlich und widmet sich 

der Beratung und Immobilienvermarktung sowie der 

Realisierung von Digitalisierungsprozessen in der 

Immobilienbranche. 

Oder holt man sich entsprechend repräsentative Werte über neueste Technologien 

und lässt künftig gar Künstliche Intelligenz darüber entscheiden, wer 

was wann wie wo warum zertifiziert und standardisiert werden soll. 

Spricht die Individualisierung, die in unserer Arbeitswelt präsent ist wie noch 

nie, tatsächlich für weitere Standardisierung? Oder wird es dadurch sogar 

noch wichtiger, Regelwerke vorzugeben? Wird der Vergleich dadurch gefördert 

oder ist in der Tat nur mehr dadurch möglich? 

Frei nach dem Motto „Her mit den Qualitätsproblemen – es gibt so viele Lösungen“ 

ist es künftig vielleicht einfach sinnvoll, Mitarbeiter direkt in Standardisierungsprozesse 

einzubinden. Denn mehrere Sichtweisen können zu 

optimaleren Vorschlägen führen, die auch jedem Teammitglied das Gefühl 

geben, an den Entwicklungsgängen teilgenommen zu haben. Und derartiges 

Involvement trägt dazu bei, sich vermehrt in die Lösungsfindung einzubringen 

und in weiterer Folge auch deren Anwendung konsequenter zu forcieren. 

Denn genau dann wird Zertifizierung jeglicher Art nicht nur notgedrungen 

umgesetzt sondern auch erfolgreich gelebt. 

IMMOBILIENBEWERTUNG. 

Warum wir? 

Weil wir´s können. 

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109

Zum Autor 

Gerald Beck ist seit April 2017 Geschäftsführer der UBM 

Development Österreich GmbH. Zudem ist er in den 

Leitungsgremien der ÖGNI, der VÖPE und der österreichischen 

Bautechnik Vereinigung (ÖBV) aktiv. 

ÖGNI – gekommen, um DAS 

europäische Zertifikat zu sein! 

Kommentar: Gerald Beck 

Der Green Deal, der von der Europäischen Union im Dezember 2019 

veröffentlicht wurde, ist ein umfassendes Programm zur Erreichung 

der Klimaneutralität Europas bis 2050. So weit – so gut – so bekannt… 

Gebäude spielen dabei eine wichtige Rolle, da sie einen beträchtlichen 

Anteil an Treibhausgasemissionen verursachen. Um diese Herausforderung 

zu bewältigen, fordert der Green Deal eine umfassende 

Modernisierung der Gebäude in der EU, um ihre Energieeffizienz und 

den Einsatz erneuerbarer Energien zu erhöhen. 

Berücksichtigung sozialer und ökonomischer Aspekte 

Hier kommt die ÖGNI/DGNB-Zertifizierung ins Spiel, 

da sie genau auf diese Anforderungen abgestimmt 

ist und eine umfassende Bewertung 

des gesamten Lebenszyklus eines 

Gebäudes durchführt, von der 

Planung, der Errichtung über die 

Nutzung bis hin zum Rückbau 

unter Berücksichtigung sozialer 

und ökonomischer Aspekte. 

Die EU-Gebäuderichtlinie wird 

erfüllt und ist damit ein wichtiger 

Beitrag zur Erreichung der 

Ziele des Green Deal. 

Es gibt jedoch auch andere Zertifikate, 

die dazu im Wettstreit stehen. Die Entwicklungen 

der jüngsten Zeit eröffnen jedoch 

die Chance, ein Zertifikat als großen Europäer zu etablieren. 

Welches? Nun, alles spricht für die ÖGNI/DGNB. Zum einen 

wegen des Brexit, mit dem sich das BREEAM Zertifikat aus Großbritannien 

vor die Tür des europäischen Hauses gestellt hat. Zum anderen 

zeigt sich, dass die LEED-Zertifizierung mit den zu erwartenden 

Bestimmungen der EU-Taxonomie Verordnung nur sehr schwierig in 

Einklang zu bringen sein wird. 

Climate Positive Europe Alliance 

Nicht so beim ÖGNI/DGNB Zertifikat. Die größten europäischen Länder 

haben sich daher zusammengetan, eine gemeinsame in Brüssel 

ansässige Organisation zu gründen, die die Interessen dieser Länder 

zur flächendeckenden Verbreitung dieses Zertifikats auf europäische 

Ebene wahrnimmt. Ihr Name? CPEA – das steht für „Climate Positive 

Europe Alliance“. Ihre Stärke? Das Engagement der einzelnen Gründungsmitglieder, 

im Falle der ÖGNI vertreten durch eine Power Frau: 

Anna-Vera Deinhammer. 

Die gute Nachricht dazu: die Europäische Kommission 

hat die Liste der Experten für 

die ausgewählte Arbeitsgruppe zur 

Unterstützung der Entwicklung der 

Renovation Wave Aktion „2050 

whole life-cycle performance 

roadmap“ unter dem Dach des EU 

High Level Construction Forums 

fertiggestellt und die Bewerbung 

der CPEA wurde genehmigt. Ein 

erster großer Erfolg der CPEA nach 

nicht einmal 2 Jahren Tätigkeit in 

Brüssel, zumal es sich nach den Maßstäben 

der Kommission, um eine relativ kleine 

Gruppe handelt, die sich aus pan-europäischen 

Experten zusammensetzt. 

Eine wirklich gute Nachricht für die ÖGNI, für die Nachhaltigkeit und 

für das hoffentlich baldige Alleinstellungsmerkmal dieses Qualitätszertifikats 

auf europäischem Parkett. 

Fotos: Weinwurm, Adobe Stock 

110 ImmoFokus

Zum Autor 

Karina Schunker startete ihre Karriere in der EHL-Gruppe im 

Vertrieb von Miet- und Eigentumswohnungen. 2019 wurde 

ihr für EHL Wohnen die Prokura verliehen. Seit 2021 ist sie 

Geschäftsführerin von EHL Wohnen. 

Gebäudezertifizierungen als Mehrwert 

Kommentar: Karina Schunker 

Gebäudezertifizierungen sind gegenwärtig ein zentrales Thema, 

das vor allem für Eigentümer und Anleger einen wesentlichen Stellenwert 

in Bezug auf Immobilieninvestitionen eingenommen hat, wie 

wir bei EHL verstärkt beobachten. Ein besonderer Mehrwert ergibt 

sich daraus aber auch für Hausbewohner, sodass Zertifizierungen von 

nachhaltigen Gebäuden und die damit einhergehende 

Einhaltung diverser Direktiven heutzutage für alle Stakeholder 

an Relevanz und Wichtigkeit gewinnt. Sie ermöglicht 

dem Betrachter einen schnellen und substantiierten 

Überblick, unter welchen Maßstäben ein Gebäude 

errichtet wurde und ob es den gewünschten, zukunftsweisenden 

Ansprüchen gerecht wird. Die Hervorhebung 

bestimmter Punkte ist hierbei möglich. 

Einhaltung von Sicherheitsvorschriften 

Bewohner können sich beispielsweise bei zertifizierten 

Objekten darauf verlassen, dass das 

Haus nach den geltenden Sicherheitsvorschriften 

errichtet wurde und damit 

Gefahrensituationen berücksichtigt 

sind. Dies beinhaltet Fragestellungen 

zu den Themen 

Brandschutz, aber auch zu 

Naturkatastrophen, wie zum 

Beispiel Hochwasser- und 

Erdbebenrisiken. 

Weniger gefährlich, allerdings 

ebenso mit direkter 

Auswirkung für die Bewohner 

ist die Frage der Energieeffizienz. 

Aufgrund der stark gestiegenen Energiekosten ist die Leistbarkeit 

von Wohnraum für viele in den Fokus gerückt und zertifizierte 

Liegenschaften, welche die geforderten Energieeffizienzstandards 

erfüllen, haben einen klaren Wettbewerbsvorteil. Die Vorteile sind 

nicht nur auf monetäre Einsparungen abzustellen, sondern spiegeln 

sich vor allem auch in der Reduzierung von Emissionen wider. Dabei 

werden neue Umweltfreundlichkeitsstandards gesetzt, sodass vor 

allem die Nutzung erneuerbarer Energien und 

die damit verbundene Verringerung des CO2- 

Ausstoßes unterstützt und vorangetrieben 

werden sollen. 

Zeitgemäße Standards 

Ein Gebäudezertifikat hebt außerdem 

den Wert der Immobilie im 

Vergleich zu nichtzertifizierten 

Gebäuden und weist damit 

künftige Bewohner oder Eigentümer 

auf zeitgemäße 

Standards hin. Das ist 

gerade bei langfristigen 

Investitionsperspektiven 

wesentlich. 

In Summe ist ein Gebäudezertifikat 

nicht nur ein Gütesiegel, 

das dem Betrachter viele Vorteile 

aufzeigt, vielmehr geht es um die Bewusstseinserweiterung, 

dass Umweltfreundlichkeit und 

Nachhaltigkeit im Alltag gefördert und unterstützt werden 

sollen und jeder – ob Eigentümer oder Bewohner – einen 

wichtigen Beitrag leisten kann. Neben der Verringerung des persönlichen 

ökologischen Fußabdrucks und finanzieller Einsparungsmöglichkeiten 

während der Nutzung, ergibt sich langfristig gedacht 

außerdem eine höhere Lebensqualität. 


111

Biodiversitätskrise 

Engagiert. Der Biodiversitätsforscher Franz Essl wurde als Österreichs Wissenschaftler des 

Jahres 2022 ausgezeichnet. Er sieht sich als mahnende und erklärende Stimme zum Thema. 

Autor: Lisa Grüner 

V 

om Verlust der Artenvielfalt 

wissen wir alle, schon lange. 

Doch wozu brauchen wir 

Biodiversität überhaupt? „Sie 

ernährt uns, liefert Rohstoffe, stellt Wirkstoffe 

für Arzneimittel bereit, dient der Erholung, 

schützt uns vor Naturgefahren - eine Liste, 

die man endlos fortführen könnte“, erklärt 

der Biodiversitätsforscher Franz Essl, der vom 

Klub der Bildungs- und Wissenschaftsjournalisten 

als Österreichs Wissenschaftler des Jahres 

2022 ausgezeichnet wurde. Sein Engagement 

dient der Wissenschaftsvermittlung und 

er ist eine mahnende und erklärende Stimme 

zur gegenwärtigen Biodiversitätskrise. Der 

Verlust der Artenvielfalt steht auch im Mittelpunkt 

seiner Forschung an der Universität 

Wien. Mit seiner Auszeichnung erhält das 

Thema Artenvielfalt wieder Popularität. 

Naturschutzinteresse 

Doch wie kam es zu dem Karriereverlauf bis 

zum Professor am Department für Botanik 

und Biodiversitätsforschung an der Universität 

Wien? „Die Frage, warum man beginnt, 

sich für Themen zu interessieren, ist nicht so 

leicht zu beantworten“, so der bodenständige 

Oberösterreicher. „Ich bin als Kind in der 

Fotos: SkokanitschFotografie Franz Essl 

112 ImmoFokus

Nähe von Steyr am Bauernhof aufgewachsen, 

hatte einen engen Kontakt zu Pflanzen 

und Tieren, habe gerne im Garten geholfen 

und im Freien gespielt. Daher kommen das 

Grundinteresse und die Liebe an der Natur. 

Jetzt ist mein Beruf meine Berufung, und ich 

finde es schön, wenn man was hat, was einen 

interessiert und motiviert. 

Franz Essls Berufswahl war nach der Matura 

klar, er ging nach Wien, um Biologie zu studieren. 

„Damals galt mein Hauptinteresse 

dem Naturschutz. Ich wollte mich mit der 

Natur, die uns umgibt, beschäftigen, auch 

weil ich gesehen habe, dass sich Wiesen 

und Spielplätze der Kindheit verändern und 

verschwinden. Das ist leider zum globalen 

Phänomen geworden.“ 

Das Eintreten für Naturschutzthemen ist 

Essl geblieben. „An der Uni kann man 

sich Schwerpunkte selbst gestalten, daher 

verstehe ich mich auch als Forscher und 

Ökologe, der sich mit dem globalem Umweltwandel 

und dessen Ursachen und Folgen 

auseinandersetzt. Aber nicht ausschließlich. 

Ich sehe es als wichtige Aufgabe, am gesellschaftlichen 

Diskurs teilzunehmen und Positionen 

zu vertreten.“ 

Versagen der Politik 

Was Essl besonders sauer aufstößt, ist, das 

fehlende Handeln der Politik. „Wir haben 

Pariser Klimaziele, das Montrealer Artenschutzabkommen 

2022 und eine nationale 

Biodiversitätsstrategie, um das globale Artensterben 

zu stoppen. Die Ziele liegen am 

Tisch, sie sind international beschlossen und 

was fehlt sind die Rahmenbedingungen diese 

konkret umzusetzen“, so Essl. „Die Politik 

nimmt lieber hohe Strafzahlungen in Kauf, 

anstatt zu agieren. Dabei wäre sie jetzt akut 

gefragt.“ In Österreich ist eine große Bereitschaft 

in der Gesellschaft vorhanden, hier 

Hand anzulegen. 

Energie verteuern 

„Der Energieverbrauch muss verteuert werden.“ 

Eine starke Aussage in einer Zeit, in 

der die Energiekosten für viele unleistbar 

werden. „Ich meine damit nicht, dass die 

Energiekosten zu einer zusätzlichen Belastung 

werden sollen. Natürlich muss es einen 

sozialen Ausgleich geben, Steuereinnahmen 

müssen wieder zurückfließen.“ Dennoch soll 

es aus seiner Sicht beim Energieverbrauch 

viel mehr als bisher einen planbaren Weg geben. 

„Aus meiner Sicht zeigt sich Folgendes: 

Hätten wir uns nicht in fossile Abhängigkeiten 

begeben, hätten wir mehr Energie aus erneuerbaren 

Energieträgern, dann würde uns 

die derzeitige Energiepreisausschläge nicht 

so treffen.“ 

Als nächstes Thema spricht der Wissenschaftler 

das fehlende Klimaschutzgesetz an. 


113

„Eine Verpflichtung dazu sollte aus Eigeninteresse 

geschehen, denn der Klimawandel 

wird unser Leben destabilisieren. Um das zu 

vermeiden, muss man Maßnahmen setzen, 

einen Pfad politisch festlegen. Dann könnte 

sich die Produktion daran orientieren und 

die Wirtschaft und die Konsumenten darauf 

einstellen.“ 

Übernutzung 

Wenn Arten verschwinden, ist das ein Alarmzeichen. 

Schuld daran ist die Übernutzung 

der Ökosysteme und Artenvielfalt. „Wir 

sind als Gesellschaft von der Natur essentiell 

abhängig. Das effektive Schutzgebietsnetzwerk 

soll bis 2030 ausbaut werden und 30 

Prozent von Österreich zu Schutzgebieten 

werden. Ein wichtiger Hebel wäre, dass sich 

zukunftsgemäße Landwirtschaft rechnen 

muss. Eine angepasste Landnutzung ist keine 

Belastung.“ Auch der Flächenverbrauch 

muss in Österreich anders gestaltet werden. 

„Wir haben einen viel zu hohen Flächenverbrauch. 

Für Verkehr, Siedlungen und Gewerbegebiete 

und anderes werden 11 ha täglich 

verbaut. Das Thema Bodenversiegelung wird 

zwar stärker diskutiert, aber an den Zahlen 

sieht man keine positiven Auswirkungen.“ 

Fokussierung 

„Es braucht einen andere Flächenwidmung, 

das betrifft sehr stark den Verkehr, der ein 

großer Emissionstreiber ist. Dabei geht es 

nicht nur um die fahrenden PKW und LKW, 

sondern auch um den Flächen- und Straßenbau. 

Es werden nach wie vor größere 

Summen für den Straßenausbau, als für 

öffentlichen Verkehr aufgewendet. Ich sehe 

hier eine verfehlte Verkehrspolitik, meiner 

Meinung nach ist kein Autobahnkilometer 

mehr rechtfertigbar.“ Dabei verweist Essl auf 

die Einführung des Klimatickets. „Das hat 

sich tatsächlich ausgewirkt. Es bringt etwas, 

Anreize zu setzen.“ 

Klimakleber 

Auch zu den Klimaklebern nimmt Essl 

Stellung: „Gemeinsam mit vielen Umweltforschenden, 

sehe ich die Anliegen der 

Klimaaktivsten und unterstütze sie. Ich 

verstehe allerdings auch, dass die Aktionen 

für Irritation sorgen. Aber ganz ehrlich, die 

Klimakleber verursachen 0,01 Prozent der 

Staus …“ Letztlich werden durch die symbolische 

Aktion Sachen eingefordert, für die 

sich Österreich verpflichtet hat. „Würden die 

Verpflichtungen eingehalten werden, würde 

die Politik diese umsetzen, gäbe es ein Klimaschutzgesetz, 

dann wäre das Einfordern der 

Maßnahmen nicht notwendig.“ 

Essls Meinung nach sollte die Politik nicht 

den Weg des geringsten Widerstandes gehen. 

„Jeder Veränderung verursacht Widerstände, 

egal wie gut und wichtig sie ist.“ 

Klimawandel 

„Die Hauptursache des Artensterbens in 

Österreich und vielen Ländern ist, dass 

wir unsere Lebensräume übernutzen, der 

Klimawandel ist noch nicht die oder eine 

Hauptursache, er wird zukünftig existenzielle 

Folgen für Räume haben und auch vor 

Schutzgebieten nicht Halt machen. Bis zu 

einem gewissen Wandel können sich die Arten 

anpassen. Man hat Klimaziele festgelegt, 

um die gravierendsten Folgen zu vermeiden.“ 

Dabei verweist Essl auf erste Problemfelder, 

114 ImmoFokus

wie das Baumsterben. „Es wird ihnen zu heiß 

und trocken, sie sterben ab, sind anfällig für 

Borkenkäfer und andere Schädlinge. Diese 

Phänomene werden mit voranschreitendem 

Klimawandel mehr, siehe Neusiedlersee. „Es 

kommen Prozesse in Gang, die gravierende 

Folgen haben, es kommt zu einem großflächigen 

Absterben von Wäldern, Waldbränden, 

einem Steigen des Meeresspielgels, 

Ernteausfälle haben massive Folgen für die 

Nahrungssicherheit usw.“ 

Worst-case-Szenario 

Klimawandel und Artenverlust kann nur 

gemeinsam betrachtet und verstanden werden. 

„Gehen wir diese Umweltkrise nicht 

ernsthaft an, dann wird das in eine Zukunft 

führen, die vieles, was wir heute sehen, morgen 

nicht mehr haben wird, bis hin zu einem 

gesellschaftlichen Zusammenbruch.“ 

Und China? Was ist mit dem größten Klimasünder? 

„Es braucht ein globales Handeln, 

keine Frage. Die Emissionen, die durch Länder 

des Nordens ausgestoßen werden, sind 

weit über dem von Ländern mit geringem 

Einkommen. China und Indien müssen einen 

wesentlichen Beitrag leisten, keine Frage. 

China hat in den letzten Jahren viel mehr 

Wind und PV-Anlagen gebaut als ganz Europa 

zusammengenommen. Andere Klimasünder 

darf man nicht als Ausrede nehmen, 

das führt zu einem Karussell des Nichtstuns, 

deshalb braucht es die Ziele der internationalen 

Abkommen.“ 

Jeder zählt 

„Bei den Themen Umwelt, Klima und Diversität 

braucht man Verbündete, das ist jeder einzelne“, 

so Essl. „Es braucht zivilgesellschaftliches 

Engagement, diese Tradition sehe ich 

bei den Klimaaktivisten, die die Politik in ihre 

Pflicht nehmen. Letztlich verursachen viele 

Tropfen einen Strom der Veränderung.“ Was 

kann der Einzelne konkret machen? „Sich 

als Person oder Familie zwei, drei Aspekte 

herausgreifen und überlegen, was der Beitrag 

sein kann. Das fängt bei der Ernährung an, 

welche Nahrungsmittel werden gekauft, wie 

oft wird Fleisch gegessen. Gartenbesitzer können 

ihren Garten artenreich oder artenarm gestalten. 

Man kann sich für eine Organisation 

engagieren oder diese finanziell unterstützen, 

sein Mobilitätsverhalten kritisch hinterfragen 

uvm. Zwei, drei Punkte, um sich nicht zu überfordern, 

diese gut überlegen und durchführen 

und ein realistisches Ziel setzen.“ 


115

Zusammenführung 

Gut Ding braucht Weile. Ein neuerlicher Versuch, Immofinanz und S Immo zu einem großen Konzern 

zusammenzuführen, könnte von Erfolg gekrönt sein. 

Autor: Patrick Baldia 

G 

elingt einem internationalen 

Investor das, woran zuvor heimische 

Manager wiederholt 

gescheitert sind? Nämlich, aus 

den Wiener börsenotierten Immobiliengesellschaften 

einen großen österreichischen Player 

zu schmieden? Danach schaut es stark aus. 

Denn nachdem die CPI Property Group (CPI) 

des tschechischen Immobilieninvestors und 

Milliardärs Radovan Vítek2022 zuerst die Immofinanz 

übernahm und sich wenig später 

auch die S Immo einverleibte, planen beide 

Unternehmen nun „die Evaluierung strategischer 

Synergien“, wie sie kommunizierten. Ende 2022 

hat bekanntlich die Immofinanz ihrer tschechischen 

Eigentümerin Aktien der S Immo 

abgekauft und hält nun 50 Prozent plus eine 

Aktie an der kleineren Wiener Immobilienge- 

sellschaft. Die CPI besitzt wiederum rund 38,4 

Prozent des Grundkapitals der S Immo. 

Die beiden Wiener Immobiliengesellschaften 

haben jedenfalls eine Rahmenvereinbarung 

unterzeichnet, die „einen gemeinsamen Prozess 

zur Prüfung einer weiteren Angleichung, 

Koordination, Fusion oder anderer Formen 

der Integration der beiden Gruppen vorsieht“, 

wie im Jänner per Aussendung mitgeteilt 

wurde. Und daran, dass sich die CPI, wie es 

weiter heißt, als „unterstützende Aktionärin 

an dem Projekt beteiligen wird“, besteht wohl 

kaum ein Zweifel. Denn feststeht: Weder bei 

der Immofinanz noch bei der S Immo passiert 

seit geraumer Zeit irgendetwas, was nicht im 

Sinne der CPI beziehungsweise des Radovan 

Vítek liegt. 

Synergien identifizieren 

Nun sollen Synergien und Effizienzsteigerungen 

identifiziert werden, die die Transparenz 

und die Rentabilität für alle Stakeholder verbessern. 

„Sowohl die Immofinanz als auch 

die S Immo verfügen über hervorragende 

Immobilienportfolios, die von lokalen Teams 

aus erfahrenen Fachleuten verwaltet werden“, 

wird Immofinanz-CEO Radka Doehring 

zitiert. Und auch Herwig Teufelsdorfer durfte 

zu den Plänen etwas sagen. „Die S Immo 

sieht ausgezeichnetes Potenzial für Synergien 

zwischen unseren Gruppen“, meint der 

Vorstand der S Immo. Das Vereinen von Best 

Practices, Ressourcen und Erfahrungen sei 

der beste Weg, um den gemeinsamen Erfolg 

als Immobilienexperten in der CEE-Region 

aufzubauen, findet er. 


116 ImmoFokus

Aber wie schaut es wirklich mit dem Synergiepotenzial 

aus? Die Immofinanz erwartet 

dem Vernehmen nach, dass durch die Zusammenführung 

von lokalen Teams in zentralen 

Servicegesellschaften innerhalb der CPI bei 

den laufenden Kosten Einsparungen in Höhe 

von fünf Millionen Euro pro Jahr realisiert 

werden können. Das wären rund zehn Prozent 

der gesamten Betriebskosten. „Vergleichbare 

Einsparungen können voraussichtlich auch 

bei der S Immo erzielt werden, mit potenziellem, 

zusätzlichem Synergiepotenzial durch 

eine stärkere Integration der beiden österreichischen 

Unternehmen“, so Oliver Simkovic, 

Analyst der Raiffeisen Bank International (RBI), 

in seinem aktuellen Bericht über die Immofinanz. 

Bei der Hauptversammlung 2021 meinte 

wiederum der damalige CFO Stefan Schönauer, 

dass das Synergiepotenzial im Bereich eines 

zweistelligen Millionenbetrags liegt. 

„Aktionäre nicht mehr als Beifahrer“ 

Der laufende Prüfungsprozess dürfte jedenfalls 

so seine Zeit dauern. Simkovic berichtet 

von einigen Hürden, wie beispielsweise der 

in Deutschland anfallenden Immobilienübertragssteuer, 

die im Falle einer vollständigen 

Integration wahrscheinlich zu zahlen wäre. 

Bis eine Lösung gefunden wird, lautet die Devise 

für Aktionäre: abwarten und Tee trinken. 

Als Kleinanleger sei man aktuell bei beiden 

Unternehmen ohnehin nicht mehr als ein 

Beifahrer, so die ernüchternde Einschätzung 

von Erste Group-Analyst Christoph Schultes. 

Nachsatz des Experten für Immobilienaktien: 

„Fundamentale Aspekte sind sowohl bei der 

Immofinanz als auch der S Immo in letzter 

Zeit eher in den Hintergrund gerutscht.“ 

Für die verbliebenen Aktionäre der S Immo, 

aktuell liegt der Streubesitz bei gerade mal 

knapp zwölf Prozent, wurde es zuletzt jedenfalls 

etwas unübersichtlich. Zur Erinnerung: 

Die Immofinanz kaufte der CPI Ende 2022 

Aktien der S Immo ab, um bei dieser die 

Mehrheit zu erlangen. Finanziert wurde der 

Ankauf im Übrigen durch einen Kredit der 

CPI an die Immofinanz. Weitere „Deals“: 

Wie Ende Februar bekannt wurde, soll die S 

Immo der Immofinanz bis zu sechs Büros in 

Wien, darunter die Twin Towers, abkaufen. 

Ende Dezember 2022 hat die S Immo ihrer 

nunmehrigen Mehrheitseigentümerin sechs 

Budapester Bürogebäude abgekauft. Bereits 

im September 2022 durfte die Immofinanz 

der CPI ein Portfolio mit 53 Retailimmobilien 

in der CEE-Region abnehmen. 

Weitere Deals wahrscheinlich 

„Die Transaktionen der letzten Monate haben 

neben einer etwaigen Portfoliooptimierung 

unserer Ansicht nach vor allem einen Zweck: 

Liquidität zu verlagern beziehungsweise zu 

steuern“, sagt Schultes. So wird etwa im Zuge 

des kürzlich angekündigten Bürokaufs Cash 

der S Immo zur Immofinanz wandern. Ob 

dieses in Form einer Dividende ausgeschüttet 

wird oder zum Ankauf weiterer Immobilien 

der CPI bleibe abzuwarten. Für Zweiteres 

spricht nicht zuletzt die offene Überbrückungsfinanzierung 

in der Höhe von 1,65 

Milliarden Euro, die die CPI mit Stand Dezember 

2022 ausweist. Ebenso wie der Verschuldungsgrad 

von knapp 49 Prozent. „Dieser soll 

vor allem durch den Verkauf von Immobilien 

reduziert werden“, sieht auch Schultes eine 

hohe Wahrscheinlichkeit von weiteren Transaktionen 

innerhalb des CPI-Konzerns. 

Solche Deals sind grundsätzlich auch nichts 

Ungewöhnliches. Die Immofinanz hat ja etwa 

auch keinen Hehl daraus gemacht, dass die 

angesprochenen Synergien zwischen ihr und 

der S Immo, die in den Bilanzen ihres einstigen 

Wiener Konkurrenten vollkonsolidiert 

wird, nicht nur operativ, sondern auch steuerlich 

gehoben werden sollen. Die Zukunft der S 

Immo ist also mehr als ungewiss. „Dass CPI am 

Wiener Marktplatz à la longue die Doppelgleisigkeit 

fortführen wird, ist unwahrscheinlich“, 

meint Schultes. Zu den möglichen künftigen 

Szenarien zählt er die Zusammenführung beider 

Unternehmen als Immofinanz oder unter 

einem neuen Namen beziehungsweise einer 

neuen Marke. Eine Entscheidung wird jedenfalls 

mit Spannung erwartet. 

Büroobjekt - Innsbruck Ost, Tirol 

Das Büroobjekt soll im Rahmen eines offenen, transparenten 

und diskriminierungsfreien Bieterverfahrens veräußert werden. 

Die für die Transaktion benötigten Unterlagen werden Ihnen 

bei Teilnahme am Prozess im Zuge des Bieterverfahrens zur 

Verfügung gestellt. 

Interessensbekundungen, Rückfragen und Korrespondenz sind 

ausschließlich in schriftlicher Form (per E-Mail oder Post) an 

folgende Adressen zu richten: 

Bieterverfahren.REA@kpmg.at 

KPMG Real Estate Advisory GmbH 

zHd Manuel Fegerl, MSc (WU) 

Porzellangasse 51, 1090 Wien 

Investitionsmöglichkeit 

Asset Deal / Vermietete Büroimmobilie / 

Nutzfläche rd. 10.000 m² + zusätzliches Erweiterungspotenzial 

Verkehrsknotenpunkt Innsbruck Ost 

Die Eigentümerin behält sich alle Rechte vor. Es gelangt österreichisches Recht 

zur Anwendung. 

Ausgabe 01|2023 117

Zum Autor 

Klaus Baringer ist Obmann des Verbandes 

gemeinnütziger Bauvereinigungen. 

Sanierung wirkt doppelt 

Kommentar: Klaus Baringer 

Die letzten Monate haben uns gezeigt, wie wichtig Sanierungen von 

Wohnbauten sind. Einerseits sind thermisch sanierte und energieeffiziente 

Häuser aus ökologischer Sicht ein wichtiger Teil der Klimawende. 

Sie senken die Heiz- und Energiekosten deutlich. Andererseits 

sind gut sanierte Häuser in finanziell turbulenten Zeiten für die Bewohnerinnen 

und Bewohner des gemeinnützigen Wohnbaus 

ein wichtiger Baustein für leistbares Wohnen. 

Gemeinnützige Bauvereinigungen 

haben Hausaufgaben gemacht 

Die Zahlen in puncto Sanierung sprechen 

eine eindeutige Sprache: Die 182 gemeinnützigen 

Bauvereinigungen (GBVs) 

haben in den letzten Jahren bereits 

ihre Hausaufgaben gemacht. Sie sind 

in der Immobilienbranche Vorreiter 

in Sachen thermischer Sanierung 

und Umstieg auf erneuerbare Energiequellen. 

Allein im Jahr 2021 kam 

es bei rund 7.300 Wohnungen zu abgeschlossenen 

Großinstandsetzungen 

mit Wärmedämmung. Der vor 1980 

errichtete gemeinnützige Mietwohnungsbestand 

ist damit nahezu zur Gänze 

thermisch saniert. Die Bestände, die aktuell 

saniert werden, stammen zu einem großen 

Teil aus den 1980ern und 1990ern und weisen 

thermisch-energetisch bereits bessere Standards 

auf. Aber auch hier wird saniert. 

Sanierung wirkt auch finanziell 

Von der Sanierungsleistung profitieren auch die über zwei Millionen 

Bewohnerinnen und Bewohner von GBV-Miet- und Eigentumswohnungen. 

Nicht nur, dass die Mieten von GBVs deutlich niedriger sind 

als bei den gewerblichen Vermietern – aktuell sind die GBV-Mieten 

laut Statistik Austria im Durchschnitt 25 % günstiger als jene der 

gewerblichen Vermieter – auch die Betriebskosten und Energiekosten 

haben sich durch die Sanierungen gesenkt. Die Reduktion des 

Heizwärmebedarfs bzw. die Kostenersparnis einer thermischen 

Sanierung machen zwischen 30 % und 50 % aus. 

Gerade heute, mit Blick auf die massiv gestiegenen 

Energiepreise, ist das ein enormer Vorteil, den 

die Bewohnerinnen und Bewohner direkt in 

ihrer Geldbörse spüren. 

GBVs bleiben dran 

Die Vorreiterrolle beim Setzen von 

ökologischen Maßnahmen in der Bauwirtschaft 

wollen die GBVs noch weiter 

ausbauen. Daher wurde bereits vor 

einiger Zeit eine richtungsweisende 

Kooperation mit Renowave beschlossen. 

Bei diesem neuen Projekt werden 

GBV-Benchmarks im Bereich Sanierung 

und Energiewende gesammelt, 

aufbereitet und die Lehren mit der Branche 

geteilt. Damit kommen wir unserem 

Ziel, klimaneutral zu werden, wieder einen 

Schritt näher. 

Bauwirtschaft profitiert 

Und ein Punkt wäre da noch: Die starke Sanierungsleistung 

der GBVs wirkt sich auch positiv auf die Bauwirtschaft aus. 

Das Sanierungs- und Instandhaltungsvolumen (Miete und Eigentum) 

liegt aktuell bei knapp einer Milliarde Euro. Damit sichern die GBVs 

Tausende Arbeitsplätze in ganz Österreich. 

Fotos: Weinwurm, Adobe Stock 

118 ImmoFokus


119

„Wir wollen 

Vorreiter sein.“ 

Pionier. „Wenn jede Idee aufgeht, dann wäre es zu leicht, oder macht man etwas falsch“ erklärt 

IMMOunited Gründer Roland Schmid im Interview mit dem ImmoFokus. 


IMMOunited hat letztes Jahr ihr 15 Jahr- 

Jubiläum gefeiert 

Roland Schmid: Bei einem 15 Jahr-Jubiläum 

blickt man gerne zurück – wir aber blicken 

nach vorn. Wir wollen auch weiterhin der Innovator 

und der Pionier in vielen unterschiedlichen 

Bereichen der Immobilienbranche sein. 

Daher haben wir uns entschlossen, uns 

auf den mobilen Markt der Immobilien 

zu wagen. Zum Jahresbeginn 2023 haben 

wir unsere erste App „IMMOunited2GO“ 

vorgestellt. 

Ehrlich gesagt: Das Recherchieren am Handy 

war bisher recht mühsam. Das wird sich nun 

ändern. Mit IMMOunited2GO bündeln wir 

alle Informationen zu Immobilien in einer 

App, das ist wirklich großartig. 

„Immobiliendaten 

einholen ist jetzt 

so einfach wie der 

Coffee 2 Go.“ 

Roland Schmid, 

IMMOunited 

Es war höchste Eisenbahn. Wer kennt nicht 

die Situation. Man ist unterwegs, steht vor 

einer interessanten Immobilie und will sich 

einen ersten schnellen Überblick verschaffen. 

Wie ist die Preisentwicklung an diesem 

Standort, wem gehört die Immobilie, wann 

wurde die Immobilie zu welchem Preis das 

letzte Mal verkauft. 

Handy raus, App starten. Die App erkennt 

automatisch den Standort und liefert auf 

Knopfdruck alle Informationen zur Liegenschaft 

am konkreten Standort. 

Die App umfasst alle IMMOunited- 

Dienstleistungen? 

Es war unser Ziel alle unseren Dienstleistungen 

in einer App zu bündeln. Das war 

nicht ganz einfach - aber es ist uns gelungen. 

120 ImmoFokus

Immobiliendaten einholen ist jetzt so 

einfach, wie der Coffee 2 Go. 

Wie lange hat die Entwicklung gedauert? 

Die App - ein Produkt der Pandemie? 

Die grundlegende Idee der App haben wir 

schon des öfteren im Unternehmen diskutiert. 

Die Pandemie war sicher ein Auslöser 

uns noch intensiver damit zu beschäftigen. 

Unsere Produkte werden zu 90 Prozent 

vom Desktop aus genutzt. Für umfassende 

Analysen und die tägliche Arbeit. Das wird 

sich so schnell nicht ändern. Mit der App 

kommen wir zusätzlich dem Wunsch nach 

dem raschen Zugang zu Informationen vor 

Ort nach. Es war also längst an der Zeit, 

unseren Kunden zu ermöglichen auch unterwegs 

bequem auf unsere Dienstleistungen 

zugreifen zu können. 

Die größte Schwierigkeit bestand darin, die 

Fülle an Informationen übersichtlich und 

auf eine Art und Weise darzustellen, die den 

Anwender nicht überfordert. 

Roland Schmid 

Roland Schmid gründete im Oktober 2007 das Unternehmen IMMOunited (damals noch 

unter dem Firmennamen WEBSERVICESunited), das heute Marktführer in der Online- 

Bereitstellung von Informationen rund um Immobilientransaktionen in ganz Österreich 

ist. Bereits seit August 2004 ist Roland Schmid zudem geschäftsführender Gesellschafter 

der lexunited-online information system GmbH, die den Anwendern als autorisierte 

Verrechnungsstelle der Republik Österreich den Zugang zu den Bundesdatenbanken 

(Grundbuch, Firmenbuch, Zentrales Gewerberegister etc.) ermöglicht. 

Vor seinem erfolgreichen Schritt in die Selbstständigkeit zeichnete Roland Schmid 

neben seiner Tätigkeit als Projektleiter für die Implementierung einer österreichweiten 

CRM-Lösung für Mitarbeiter in allen Filialen der österreichischen Großbank BAWAG 

gleichzeitig auch für das Internetportal der BAWAG verantwortlich. Danach betreute 

und beriet er Großkunden als Key Account Manager der COLT Telecom Austria GmbH im 

Bereich IT-Outsourcing, bevor er bei der RDB Rechtsdatenbank GmbH als Vertriebsleiter 

eingesetzt wurde. Berufsbegleitend hat Roland Schmid das Fachhochschulstudium 

„Europäische Wirtschaft und Unternehmensführung“ in Wien 2003 erfolgreich absolviert. 

Der Markt wird immer schneller und es gibt 

immer mehr Informationen. Um dieser Informationsflut 

Herr zu werden, braucht es intelligente 

innovative Lösungen. Wir setzen auf 

Pionierarbeit – andere würden es Forschung 

und Entwicklung nennen. Wir investieren in 

Innovationen und Produktentwicklung. 

Wir fühlen uns unseren Kunden verpflichtet, 

weshalb wir weiter Pionier sein wollen und 

den Markt weiterhin mit neuen Produkten, 

mit neuen Innovationen, begeistern 

werden. Forschung und Entwicklung ist 

bei uns mehr Research. Innovations- und 

Produktentwicklung verbraucht sehr viele 

leere Kilometer wie in der Wissenschaft oder 

in der Forschung. Man investiert sehr viel 

Geld und Zeit in Reisen, Recherche, Prototypentwicklung, 

um dann festzustellen, dass 

es nicht zweckmäßig ist - und man stanzt es 

wieder ein. 

Ist die App eine Reaktion auf Kundenwünsche? 

Nein. Es gab immer wieder mal einzelne 

Anfragen dazu – vor allem nach Grund- 


121

Interessanter Ansatz: Aber die Fehlerkultur 

ist in Österreich ja nicht sonderlich 

ausgeprägt? 

Wer nicht auch einmal scheitert, oder 

verliert, macht es sich zu einfach, lernt nicht 

dazu und kann daher auch nicht besser 

werden. Wenn ich an Rapid und ÖFB zurückdenke 

- ich habe eine Wahl verloren, aber 

deswegen nicht in meinem Leben versagt, 

sondern dort sehr viel Erfahrung für mein 

weiteres Leben mitgenommen. 

Rapid, wieder ein Thema? 

Ganz und gar nicht, ich habe es natürlich beobachtet 

und war auch bei der Präsidentensuche 

eingebunden. Es gab viele Gespräche, 

aber es ist für mich klar, dass zum jetzigen 

Zeitpunkt eine Funktion bei Rapid keinen 

Sinn macht. Wrabetz ist ein recht guter 

Kompromiss. Er ist ein guter Brückenbauer. 

Nein. Rapid ist derzeit kein Thema für mich. 

„Wenn man verliert, scheitert man 

nicht, sondern man lernt.“ 


IMMOunited 

Zurück zu App. Wurde diese im Haus 

umgesetzt? 

Man kann nur das auf den Boden bekommen, 

was man selbst entwickeln kann. Wir haben 

die Entwickler ausschließlich im Haus, 

erkennen jetzt aber ebenfalls, wie schwierig es 

ist, gute, motivierte und 

qualitativ hochwertige Arbeitskräfte zu finden. 

Der einzige Trost ist, es geht allen gleich, 

es betrifft nicht nur uns, sondern ebenfalls 

Mitbewerber und den kompletten Markt. 

stücksdaten. Um zu wissen, was Kunden 

tatsächlich brauchen und wollen, muss man 

sie gezielt ansprechen. 

Aus diesem Grund haben wir auch unser 

Innovation-Lab ins Leben gerufen, in dessen 

Rahmen wir mit Studenten und Usern eine 

Reise zur Ideenfindung gemacht haben. 

Es wurden Ideen ausgezeichnet und nicht 

Produkte. 

Es ist mittlerweile schwierig, neue Ideen, die 

wesentlich sind, zu entwickeln und diese 

dann auf den Boden zu bekommen. 

Das aber ist unser eigener Anspruch an 

IMMOunited. Mit diesen Gedanken bin 

ich vor 15 Jahren gestartet. Wir geben dem 

Markt Information vor, die hilfreich ist. 

Aus diesem Grund werden wir weiterhin in 

diesem Bereich sehr viel Geld in die Hand 

nehmen und investieren. 

Auf den Punkt gebracht heißt das – 

proaktiv auf den Markt zugehen und 

diesem die Wünsche vorwegnehmen, ist 

das Ziel? Das bedeutet aber auch in Gefahr 

zu laufen, Produkte zu entwickeln, die der 

Markt (noch) nicht braucht? 

So ist es. Aber wer nicht gescheitert ist, 

hat noch nie gewonnen. Wenn jede Idee 

aufgeht, dann wäre es zu leicht, oder macht 

man etwas falsch. Im Sportbereich sage ich 

ebenfalls immer: Wenn man verliert, wenn 

man etwas nicht schafft, scheitert man nicht, 

sondern man lernt und muss es das nächste 

Mal besser machen. 

Aber ja, aus diesem Grund sind wir auch in 

der Geschwindigkeit etwas zurückgefallen. 

Aber da kochen alle mit dem gleich heißen, 

kochenden Wasser. Aber das ist schwierig. 

Aus diesem Grund haben wir die IMMOunited 

zu Beginn des Jahres umstrukturiert. 

Zum einen haben wir den Schwerpunkt 

Innovation im gesamten Team zu einem 

zentralen Thema gemacht, zum anderen 

haben wir personelle Veränderungen 

vorgenommen: Mit Lukas Weinwurm als 

Chief Product Officer und Martina Sauer als 

Chief Sales Officer haben wir die Geschäftsführung 

erweitert. Das ist wichtig, damit 

wir einzelnen Themen gezielt nachgehen 

können. 

Ein Erfolgskriterium der IMMOunited war es, 

immer einen Schritt voraus zu sein. Pionier 

zu sein und auf das haben wir uns wieder 

besonnen. Wir wollen weiterhin einen Schritt 

voraus sein. Wir müssen einen Schritt voraus 

122 ImmoFokus

sein und da werden wir sehr viel Geld in die 

Hand nehmen, dass es so bleibt. 

Wo gibt es noch Wachstumspotenzial? 

Wir sind letztes Jahr 17,9 Prozent gewachsen 

gegenüber dem Vorjahr. Es ist viel Bewegung 

in der Branche und unserer Produkte sind 

relevanter denn je. 

Im Neubaubereich haben wir mit IMMOdeveloper 

ein neues Produkt geschaffen. Ich 

glaube, dass es im automatisierten Auswertungsbereich 

einen starken Wachstumsmarkt 

gibt. In der Immobilienbewertung ist 

es immer gut zu wissen, welches Haus von 

welchem Hausverwalter verwaltet wird. 

Diese Information findet man nicht, oder 

zumindest nicht online über das Internet. Da 

sind wir im Moment an einer Produktidee 

dran, damit wir auch diese Information 

unseren Kunden zur Verfügung stellen 

können. 

Was fehlt ist ein validiertes Angebot an 

Mietdaten. 

Das wäre ein großartiges Produkt. Aber 

scheitert unter anderem an Datenschutz. 

Mietpreise pro Liegenschaft zu bekommen, 

ist leider rechtlich immer noch nicht 

möglich. Da haben wir schon viele Arbeitsgruppen 

gehabt, das wird es so bald noch 

nicht geben – leider. Das wäre ein Produkt, 

auf das der ganze Markt wartet. 

Ich sehe auch im Cross-Selling durchaus 

noch großes Potential. In einer Krise ist 

Information das Wertvollste, was man haben 

kann. Letztendlich glaube ich, dass wir mit 

unserem Geschäftsmodell und der Information, 

die wir anbieten, keine Verlierer sein 

werden. Trotz Wachstum haben wir 2022 

einen Rekord an Kündigungen zu verzeichnen 

- aber eben auch ein Rekordwachstum 

um 17,9 Prozent. 

Ich glaube, dass die Krise, wenn es überhaupt 

eine geben wird, erst in ein paar Monaten 

spürbar wird. Die Auswirkungen der jüngsten 

wirtschaftlichen sowie weltpolitischen 

Ereignisse werden erst verzögert sichtbar 

werden. 

Finanzierung ist das Zauberwort. Die Immobilienbranche 

wird sich langfristig darauf 

einstellen müssen. Wer sich mit 

Fix-Zinssätzen abgesichert hat, oder sich 

jetzt noch über Fix-Zinssätze retten konnte, 

und mit ausreichend Eigenkapital 

finanziert hat, wird sich wohl keine großen 

Sorgen machen müssen. Die, die immer 

am Limit waren, werden es deutlich schneller 

und heftiger spüren. 


123

ESG verlangt nach Daten 

Messbarmachen. AnDa heißt das neu gegründete Unternehmen von Andreas Millonig und Aexander Redlein. 

Sie machen den Verbrauch von Strom, Wasser, Gas und Fernwärme im Minutentakt messbar. Zahlen, die in 

vielerlei Hinsicht für Berichte, aber auch für „Predictive Maintenance“ gebraucht werden. 

Das Gespräch führte: Lisa Grüner 

V 

or zwei Jahren kam Alexander 

Redlein, Professor an der TU- 

Wien, auf Andreas Millonig, 

damals noch Geschäftsführer 

der ImmoUnited, mit einer Idee zu. Redlein, 

der auch an der Universität Standford unterrichtet, 

erschien zum ersten Treffen mit 

einem Prototyp, einer Hardware, die er bei 

einem Projekt in Stanford kennengelernt 

hatte. Eine kleine Box, die den Verbrauch von 

Strom, Wasser, Gas, Fernwärme et cetera im 

Minutentakt messbar macht und die Daten 

in eine Datenbank einspeist. Da aufgrund 

der EU-Taxonomie und ESG-Vorgaben diese 

Daten zukünftig den Grundsätzen ordnungsgemäßer 

Buchführung entsprechen, also 

GOB-tauglich sein müssen, stieß die Idee 

auf fruchtbaren Boden. Die AnDa (steht für 

Analytics&Data) wurde gegründet. Millonig, 

der in der IT tätig ist, machte das Produkt 

softwareseitig skalierbar. „Wir haben angefangen, 

das Produkt zu entwickeln, da 

der Bedarf, also die GOB-Tauglichkeit der 

Verbrauchsdaten im Rahmen der EU-Taxonomie, 

auf der Hand lag“, so Millonig. Derzeit 

müssen die tatsächlichen Verbrauchsdaten 

mühsam recherchiert und berechnet werden. 

„Die Abrechnungsperioden sind ja nicht von 

1. Jänner bis 31. Dezember, sondern quer im 

Jahr“, so Millonig weiter. „Unternehmen 

müssen aus bestehenden Abrechnungen die 

Daten hochrechnen und bekommen so nie die 

genauen Verbrauchsdaten.“ Dazu kommen 

die unterschiedlichen Schnittstellen. „Nehmen 

wir das Beispiel Fernwärme. Bei einem 

Gebäudebestand in Wien, Graz, Linz habe ich 

jeweils einen lokalen Provider, also jeweils 

eine andere Schnittstelle. Beim Strom-, Gas-, 

Wasseranbieter dito. Das multipliziert sich. 

Eigentlich müsste in jedem Gebäude am Jahresende 

der Zählerstand für eine periodengenaue 

Abrechnung abgemessen werden. 

Mit den Smartmetern wäre das prinzipiell 

möglich, aber es bleibt das Problem, an die 

50 verschiedene Datenformate von unterschiedlichen 

Lieferanten in einer Datenbank 

zu konsolidieren. Manche Betreiber arbeiten 

schon mit Building Management Systemen 

(BMS). Bin ich nun in vielen Ländern tätig, 

habe ich viele unterschiedliche Betreiber, damit 

hundert unterschiedliche BMS-Systeme, 

die ich über Schnittstellen in eine Datenbank 

integrieren muss.“ Daher geht AnDa an die 

Wurzel des Problems, dorthin, wo der Verbrauch 

stattfindet. 

Ein kleines Messgerät 

„In den meisten Gebäuden gibt es bereits 

kleine Industriecomputer (SBSS). Gibt es 

noch keinen, nehmen wir einen Aufputzkasten 

und hängen einen hin, dort ist dann die 

SPS mit einer Schiene, auf der die Strommessgeräte 

drauf sind. An diesen hängen dann 

zum Beispiel Rugowski-Spulen, mit denen 

Strom und Verbrauch gemessen werden. Das 

ist das Herzstück. Wenn wir andere Medienverbräuche 

messen wollen, wie Fernwärme, 

Gas oder Wasser, werden die über einen einfachen 

M-Bus angekoppelt, der zum Beispiel 

laufend die Wasserverbräuche in die Datenbank 

funkt“, erklärt Redlein die Hardware. 

„Es braucht die GOB-Tauglichkeit 

der Verbrauchsdaten im Rahmen 

der EU-Taxonomie.“ 

Andreas Millonig, 

AnDa 

„Über den Industrie-PC, der unabhängig von 

der restlichen Gebäudetechnik ist, werden 

die Daten in die Datenbank geliefert. Und 

zwar im Sekundentakt, wenn gewünscht.“ 

Predictive Maintenance 

Warum die Taktung wichtig ist, erklärt Millonig: 

„Wir können über diese genaue Taktung 

die Daten dazu liefern, warum man so viel 

Fotos: Lisa Kapici 

124 ImmoFokus

„Als Theaterbetrieb wollen wir zu 

den ökologischen Dimensionen 

möglichst viele Informationen über 

betriebliche Abläufe erhalten.“ 

Alexander Götz, 

Theater in der Josefstadt 

Strom braucht, und dazu, ob in nächster Zukunft 

Störungen zu erwarten sind, also „Predictive 

Maintenance“ betreiben. Sehe ich zum 

Beispiel, dass mein Aufzug beim Anlaufstrom 

zunehmend Spitzen hat, kann ich daraus 

schließen, dass es demnächst eine Störung 

im Betrieb geben wird.“ Bei einer Taktung 

der Datenübermittlung von 15 Minuten per 

SmartMeter können diese kommenden Störungen 

nicht erkannt werden. Ein anderes 

Beispiel, ein Wasserschaden: „Den erkennt 

man für gewöhnlich, wenn man den Fleck an 

der Decke sieht. Mithilfe unserer Messungen 

sieht man, dass zum Beispiel in der Nacht um 

15 Prozent mehr Wasser verbraucht wurde als 

üblich. Dann kann ich rückschließen, dass 

etwas nicht stimmt, und dem auf den Grund 

gehen. Dadurch kann man schnell reagieren, 

„Wir liefern 

sehr genaue 

operative 

Daten, die es 

bis jetzt nicht 

gegeben hat.“ 

Alexander Redlein, 

TU-Wien 

Reparaturkosten reduzieren, und warten 

statt reparieren. Das ist immer günstiger, und 

so bekommt man die Kosten für den Einsatz 

unserer Technologie schnell wieder rein“, so 

Millonig. 

ESG und Nonfinancial Reportings 

„Wir liefern sehr genaue operative Daten, die 

es bis jetzt nicht gegeben hat“, so Redlein. Die 

GOB-tauglichen Daten werden für die ESG- 

Reports und „Nonfinancial Reportings“ notwendig 

sein. Betreffen wird das ab dem 1. 1. 

2024 Unternehmen, die zwei von drei dieser 

Kennzahlen aufweisen: 250 Mitarbeiter, 40 

Millionen Bilanzsumme, 20 Millionen Umsatz. 

Für Controller werden die Daten zu einer 

wichtigen Kennzahl. „Vor einer Jahresabrechnung 

kann ich bereits erkennen, wie viel 


125

Energie mein Gebäude verbraucht. Da sehe 

ich dann im Sommer: hoppala, wenn ich nicht 

was unternehme, um den Energieverbrauch 

zu senken, habe ich Ende des Jahres keine 

grüne Immobilie“, so Redlein. „Ich kann auch 

darstellen, wie viel Energie das Gebäude in 

Summe oder pro Quadratmeter verbraucht, 

kann aber auch detailliert darstellen, wie viel 

mein Mieter verbraucht. Diese Zahlen brauche 

ich wieder für das „Carbon Accounting“ 

und die Darstellung von Scope 1,2 und 3.“ Die 

Daten bieten auch ein komplettes Reporting 

für Kunden, um Green-Lease-Verträge einzuhalten. 

„Ich sehe auf Knopfdruck, ob sich 

Mieter an Energieverbräuche halten, beziehungsweise, 

ob sie diese überschreiten“, so 

Millonig. „Für große Firmen ist das wichtig, 

denn die wollen als Mieter einen Green Lease 

haben und wissen, wo sie stehen.“ 

damit er sich wohlfühlt? Denn natürlich 

kann man zum Energiesparen die Heizung 

abdrehen, das hilft aber nicht dabei, die 

Produktivität der Mitarbeiter zu fördern. 

Das System kann noch mehr, zum Beispiel 

Sitzplatzbelegungen messen. „Damit weiß 

das Facility-Management im Shared-Office- 

Bereich, welche Sitzplätze genutzt und 

„Bis jetzt konnten wir 

Verbräuche nur aufgrund 

von Stromrechnungen und 

nachgereichten Daten schätzen.“ 

Hans Peter Stubenrauch, 


„S“ in ESG 

„Letztes Jahr hatten wir die Challenge 

„Office of the Future“: Wie schafft man 

die energetische Reduktion und setzt den 

Menschen dennoch in den Mittelpunkt, 

Wir wollten beides angehen, das „E“ und 

das „S“ aus dem ESG. Das unterscheidet uns 

von anderen am Markt, weil wir in einem 

Dashboard Informationen über das E und 

das S zusammenbringen“, erzählt Redlein. 

gereinigt werden müssen. Man sieht auch, 

welche Plätze beliebt sind und welche nicht. 

Da liefern wir auch Daten über die Nutzung, 

die natürlich nicht auf eine Person gemünzt 

sind. Aber bei unbeliebten Arbeitsplätzen 

126 ImmoFokus

kann man analysieren, warum diese nicht so 

gut angenommen werden.“ 

Auch Alert-Funktionen sind vorhanden, bei 

denen zum Beispiel der Nachtportier einen 

ungewöhnlich hohen Stromverbrauch in 

Stockwerken beziehungsweise Büros gemeldet 

bekommt, weil zum Beispiel Licht eingeschalten 

wurde, obwohl niemand da ist. 

Vorzeigekunde 


Die AnDA ist im B-2-B-Bereich angesiedelt, mit 

ersten Kunden wurde bereits getestet. „Wir haben 

die ersten Kunden geonboarded und online 

gebracht. Damit haben wir in der Realität wertvolle 

Informationen gesammelt und verwertet 

und bereits Produkterweiterungen entwickelt. 

In den letzten zwei Jahren konnten wir so das 

Software-Produkt vorantreiben.“ 

Ein Vorzeigekunde ist das Theater in der 

Josefstadt. Nach dem Motto „What you 

can’t measure, you can’t manage“ wollte das 

Theater Zahlen haben, um den Energieverbrauch 

zu optimieren. Als einer der ältesten 

Kulturbetriebe Österreichs mit über 350 Mitarbeitern 

ist sich das Theater bewusst, eine 

wichtige Rolle bei der Ausgestaltung und 

Kommunikation zugunsten einer nachhaltigen 

Zukunft zu spielen. 

„Als Theaterbetrieb und Theater wollen wir 

zu den ökologischen Dimensionen möglichst 

viele Informationen über betriebliche Abläufe 

erhalten“, erklärt Alexander Götz, Geschäftsführer 

des Theaters in der Josefstadt. 

„Wir haben eine interne Seite, die uns zeigt, 

welche Ressourcen für den Theaterbetrieb 

erforderlich sind: Das ist sehr viel Strom, 

Energie, Fernwärme und etwas Gas. Diese 

sollen effizient eingesetzt werden, da hilft es 

zu wissen, welche Energieflüsse es gibt, welche 

Ressourcen wir wie verbrauchen. Diese 

detaillierte Energieverbrauchsermittlung, 

die Messbarkeit, spielt für uns eine große 

Rolle. Wir haben zum Beispiel erkannt, wie 

viel Strom unser Bühnenlicht verbraucht. 

Das war die Initialzündung, hier konkret 

etwas zu verändern.“ Der Austausch von 

Halogen-Bühnenscheinwerfern auf LED- 

Bühnenscheinwerfer ist zu einem Projekt 

geworden, da die LED-Technologie beträchtlich 

weniger Energie verbraucht. „Wie viel 

das ausmacht, lässt sich anhand der Geräte 

und der Stationen abmessen. Bis hin zu den 

unterschiedlichen Positionen“, so Götz. „Jetzt 

haben wir das System von AnDa neun Monate 

in Betrieb und erarbeiten demnächst konkret 

nächste Schritte und Maßnahmen. Also 

noch mehr LED-Scheinwerfer zu besorgen, 

Abschaltungen von Licht und Maschinen zu 

automatisieren et cetera.“ 

Hans Peter Stubenrauch, Leiter der Betriebstechnik 

am Theater in der Josefstadt, ist klar, 

dass es ohne Einsparungen nicht geht. „Theater 

müssen immer sparen, jetzt kommen die 

massiven Preisänderungen dazu. Beim Strompreis 

sehen wir derzeit eine Verachtfachung 

des Preises, bei der Fernwärme müssen wir 

von einer Verdopplung bis hin zur Erhöhung 

von 200 Prozent ausgehen. Da macht es schon 

Sinn, genau zu wissen, wie sich denn die 

Verläufe und Verbräuche entwickeln, denn 

bis jetzt war es ein Schätzen aufgrund von 

Stromrechnungen und nachgereichten Daten, 

die vom Energielieferanten gekommen sind.“ 

Nun kann der Betriebstechniker in gewisse Bereiche 

hineinschauen und sieht die genauen 

Verläufe, die sehr gut mit den Tätigkeiten im 

Haus korrespondieren. „Wir erwarten von den 

Datenmessungen ein Mehr an Informationen, 

das ist das, was wir brauchen, um in diesem 

Betrieb ökologisch, ökonomisch und sozialeffizient 

zu agieren.“ 

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01|2023 127

„Wir sind auf dem 

richtigen Weg“ 

Falscher grüner Anstrich. Greenwashing wird es zwar immer geben, neue Regularien und gesellschaftliche 

Entwicklungen werden es aber eindämmen, so Frank Brün (Managing Partner Phorus Management und 

Managing Partner AREAMA – Austrian Real Estate Asset Management Association), Peter Engert (Geschäftsführer 

ÖGNI) und Marianne Schulze (Expertin für soziale Nachhaltigkeit & Menschenrechte PwC Österreich) beim 

ImmoFokus-Roundtable. 

Das Gespräch führte: Patrick Baldia 

Aktuelle Studien unter institutionellen 

Anlegern zeigen zwei Sachen auf: Maßnahmen 

gegen den Klimawandel werden 

als Top-Priorität gesehen und fast jeder 

befürchtet Greenwashing. Wieso ist die 

Angst vor dem „Grünfärben“ so groß beziehungsweise 

das Vertrauen in die Nachhaltigkeitsberichterstattung 

so gering? 

Marianne Schulze: Die Berichte, die 

momentan erstellt werden, sind freiwillige 

Berichte und nur bedingt vergleichbar 

beziehungsweise kaum standardisiert. Da 

können gewisse Unebenheiten beziehungsweise 

Schwierigkeiten in der Methodologie 

entstehen. Und deswegen ist es begrüßenswert, 

dass sich die Entwicklung in Richtung 

Standards bewegt, die große Transparenz 

schaffen werden und die vor allem für alle 

gleich gelten. 

Peter Engert: Unsere Unternehmen sind 

seit Jahren darauf programmiert, etwas zu 

behaupten, das sich bei einer tiefergehenden 

Recherche nicht beweisen lässt. Dieses 

„Behaupten“ ist nun vorbei, weil ich das, was 

ich behaupte, wirklich beweisen können 

muss. Bestimmte Dokumente, die ich für 

die EU-Taxonomie und den ESG-Bericht 

brauche, müssen ja einem Wirtschaftsprüfer 

vorgelegt und von diesem bestätigt werden. 

Aber grundsätzlich sollte man Juristen fragen, 

was Greenwashing eigentlich bedeutet, 

und ob es Betrug darstellt beziehungsweise 

eine Irreführung der Anleger ist. Wie das 

judiziert wird, ist noch offen, aber das wird 

sich ergeben. 

128 ImmoFokus

Frank Brün: Nach allgemeiner Rechtsauffassung 

verstößt es gegen das Gesetz des 

unlauteren Wettbewerbs, wenn Sachen 

behauptet werden, die nicht stimmen. 

Genauso ist es untersagt, Offensichtliches 

als herausragend darzustellen. Wie zum 

Beispiel: „Dieses Wasser enthält gesundes 

H2O und ist farblos“. Aber um auf Ihre Frage 

zurückzukommen: Werbung wird immer 

wieder als übertrieben und oft als konstruiert 

und gelogen empfunden. Und nicht ohne 

Grund: Es gab auch in Österreich negative 

Beispiele für Immobilienunternehmen, die 

das machen. Die etwa behaupten, neuerdings 

nachhaltige Fonds auszugeben, weil 

die Prospekte aus chlorfreiem Papier sind 

und irgendwo Bäume gepflanzt werden. Da 

haben viele gelacht. 

Machen Sie in Ihrem beruflichen Umfeld 

die Erfahrung, dass den Menschen bewusst 

ist, wie wichtig Nachhaltigkeit ist? 

Brün: Ob wirklich alle verstehen, um was 

es geht, sei dahingestellt. Aber sehr viele, 

egal ob Privatpersonen oder professionelle 

Anleger, wissen, dass im Zuge der Umsetzung 

des Green Deals in den kommenden Jahren 

bestimmte Ziele erreicht werden müssen. 

Und wenn man sich nicht rechtzeitig mit der 

Thematik beschäftigt und ihr entsprechend 

die Richtung ändert, wird man irgendwann 

auf dem Weg scheitern. 

Schulze: Die, die es verstanden haben, haben 

jetzt einen Vorteil. Andere sind dagegen 

gezwungen zu realisieren, dass es nicht mehr 

um CSR, also „Corporate Social Responsibility“ 

geht, sondern um CSA, sprich „Corporate 

Social Accountability“. Und da kommen 

jetzt Fragen des Wettbewerbs, genauso wie 

des Zivil- und Strafrechts, die jenen Druck 

erzeugen, den es braucht, damit vor allem die 

Großen, die sich bislang nicht mit dem Thema 

umfassende Nachhaltigkeit befasst haben, 

verstehen: Es geht um das globale Große und 

Ganze und jeder kann sein Scherflein dazu 

beitragen. Und auch jene, die nicht unmittelbar 

von den neuen Regularien betroffen 

sind, werden indirekt gezwungen, sich neu zu 

positionieren. 

Also auch die Kleineren … 

Schulze: Ja, auch die Kleineren. Es gibt definitiv 

einen Trickle-Down-Effekt. Allerdings ist 

ja noch immer offen, wie die Lieferkettenregelung 

ausschauen wird. Die EU versucht jetzt, 

massiv nachzuschärfen. Im neuesten Entwurf 

gilt ja die Lieferketten-Richtlinie nicht mehr 

nur für Unternehmen mit 500 Mitarbeitern 

oder mehr, sondern auch für Firmen mit 

250 Mitarbeitern, 40 Millionen Euro Umsatz 

und 20 Millionen Euro Bilanzsumme. Das ist 

schon ein Fangnetz. 

Brün: Ich sehe einen Trickle-Down-Effekt 

viel weiter gefasst: Banken finanzieren in 

der Regel mit einer Laufzeit von mindestens 

20 Jahren, beispielsweise mit einer zehnjährigen 

Zinsbindung. Über so einen langen 

Zeitraum kann es leicht passieren, dass etwa 

ein Gebäude der Energieklasse C oder D im 

Zuge des Erlasses einer neuen Energieverordnung 

schlagartig in die Energieklasse 

E oder F fällt, somit zu einem „Stranded 

Asset“ wird. Die möglichen Folgen zeigt das 

Beispiel Niederlande, wo seit Jahresbeginn 

keine Bürogebäude mit einer Effizienzklasse 

schlechter als D vermietet werden dürfen. In 

absehbarer Zeit wird das auch für Wohnimmobilien 

gelten. Solche Überraschungenwollen 

die Banken natürlich vermeiden. Und 

sobald die Finanzierer den Druck erhöhen, 

spricht sich bis zum letzten Stammtisch 

herum, dass man was unternehmen muss, 

damit ein Objekt nicht zum Stranded Asset 

„Ob ein Zertifikat vor 

Greenwashing Schutz bietet, 

hängt vom Zertifikat 

selbst ab.“ 

Frank Brün, 

Phorus Management 

wird. Die Banken werden spätestens zum 

Ablauf der Zinsbindung Informationen über 

den dann aktuellen Gebäudezustand und 

die Energieeffizienz verlangen. Möglicherweise 

heißt es dann: Du musst Eigenkapital 

nachschießen oder eine Finanzierung ist 

nicht mehr möglich. 

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129

Engert: Das ist kein Fantasieszenario, sondern 

bei manchen Banken jetzt schon Realität. 

Insgesamt sind die Banken eindeutig der 

Hebel. So wie in der Taxonomie vorgesehen, 

sollen Gelder nachhaltige Investitionen 

lenken. Die Banken wollen Beweise dafür, 

dass eine Investition nachhaltig ist. Da reicht 

eine Behauptung nicht mehr aus, da muss es 

wirklich ein Gutachten geben. 

Brün: Und da die Banken ja bekanntlich nicht 

besonders risikofreudig sind, wird sich diese 

Praxis wohl schneller ausbreiten als viele 

glauben. 

„Ich wünsche mir vom 

Gesetzgeber, dass er die 

Wertschöpfungskette unter 

die Lupe nimmt.“ 

Peter Engert, 

ÖGNI 

Schulze: Ich möchte an dieser Stelle anmerken, 

dass das nicht nur ein EU-Phänomen 

ist, wie viele glauben. Auch in den USA ist 

das bereits Realität. Selbst im arabischen 

Raum gibt es die ersten Initiativen. Auch die 

Afrikanische Union zieht nach. Kürzlich hat 

die japanische Regierung angekündigt, Unternehmen 

dazu bewegen zu wollen, Menschenrechtsverletzungen 

in ihren Lieferketten zu 

verhindern. 

Weil Sie die Lieferketten ansprechen, 

wohin geht da die Reise des Gesetzgebers? 

Schulze: In Deutschland begründet das neue 

Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz – und es 

scheint, als ob das auch auf EU-Ebene übernommen 

wird – eine Bemühenspflicht (und 

keine Erfolgspflicht). Man muss nachweisen 

können, dass man versucht hat, Menschenrechtsverletzungen 

zu verhindern. 

Herr Engert, Sie meinten im Vorjahr in 

einem Interview, durch die EU-Taxonomie 

werde sich die Spreu vom Weizen trennen. 

Überspitzt formuliert: Wird es irgendwann 

nur noch „Weizen“ beziehungsweise 

vorbildliche Unternehmen geben? 

Engert: Es wird in der Immobilienwirtschaft 

immer Leute geben, denen Nachhaltigkeits- 

130 ImmoFokus

Initiativen offensichtlich egal sind. Ich 

denke da an staatlich geförderte oder 

gemeinnützige Wohnbauträger, die nach 

wie vor ignorieren, dass nachhaltiges Bauen 

die Wohnungskosten über die nächsten 

hundert Jahre verringert. Das wird es immer 

geben. Das ist auch nichts, was uns aufhalten 

oder beleidigen sollte. 

Schulze: Ein immer wichtigerer Treiber der 

ESG-Thematik sind Individuen und lokale Interessensgemeinschaften. 

Viele lächeln noch 

milde darüber, aber die neue Generation stellt 

bei Bewerbungsgesprächen durchaus Fragen 

wie: Gibt es einen Fuhrpark? Ist der notwendig? 

Besteht er wenigstens aus E-Fahrzeugen? 

Dahinter steckt wirkliches Interesse und 

kritisches Bewusstsein. Dass Einzelpersonen 

zu einer kritischen Masse werden können, 

die die Gesellschaft nicht übersehen darf, 

haben wir unter anderem Greta Thunberg zu 

verdanken. Man darf auch nicht vergessen, 

dass aus dieser Generation bald auch Entscheidungsträger 

kommen werden. 

Der Druck aus der Gesellschaft wird also 

nicht geringer? 

Engert: Weil vor Kurzem ja der Opernball 

stattfand, muss ich da an Jane Fonda denken. 

Sie meinte ja, dass sie nicht nach Wien 

gekommen wäre, wenn sie gewusst hätte, dass 

die OMV Hauptsponsor der Oper ist. Es kann 

einem ja auch nicht mehr egal sein, wer einen 

sponsort. Schließlich könnte das in einigen 

Jahren negative finanzielle Folgen haben. 

Man hört, dass es Immobilieninvestoren 

gibt, denen bereits jetzt das S in ESG ein 

Anliegen ist, etwa wenn es darum geht, 

wo ihre Mieter tätig sind. Woran können 

sie sich orientieren oder sind sie bei der 

„Recherche“ auf sich alleine gestellt? 

Schulze: Die Standards, die jetzt von der 

Europäischen Kommission vorgegeben sind, 

die „European Sustainability Reporting 

Standards (ESRS)“, machen Unternehmen in 

vier Bereichen klare Vorgaben, sich mit den 

eigenen Mitarbeitern, der Frage der Arbeitssituation 

innerhalb der Wertschöpfungskette 

sowie mit anderen Stakeholdern, wie etwa 

den Anrainern, vertieft auseinanderzusetzen. 

Brün: Man wird von seinen bestehenden 

Mietern nicht verlangen können, dass sie 

ihr Geschäftsmodell ändern. Ich denke da 

beispielsweise an Waffenproduzenten und 

-händler. Wenn ich mit einem Auditor, , der 

mich zertifiziert, eine Diskussion habe, ob 

zum Beispiel Rheinmetall mein Gebäude zum 

Stranded Asset macht oder nicht, da frage ich 

mich: Wer hat das zu entscheiden? Beispielsweise 

in den USA, wo beim Thema Waffen 

eine ganz eigene Sichtweise vorherrscht, 

würde das vermutlich differenzierter gesehen 

werden. Um zum Greenwashing zurückzukommen: 

Bei einer Veranstaltung, die ich vor 

einiger Zeit besucht habe, waren eine ganze 

Reihe von Anwälten, die sich mit Nachhaltigkeitsthemen 

beschäftigt haben. Da wurde 

auch über Greenhushing gesprochen, also 

dem Verschweigen von umweltschädigendem 

Geschäftsgebaren während nur nachhaltige 

Aspekte hervorgehoben werden. 

Egal ob Greenhushing oder Greenwashing, 

wie bekommt man das in den Griff ? 

Brün: Mein Vorschlag wäre es, Ersatzinvestitionen, 

wie den Kauf von CO2-Zertifikaten, 

regional beziehungsweise national zu 

begrenzen. Häufig werden ja nicht nachprüfbare 

Umweltmaßnahmen in fernen Ländern 

beansprucht mit denen Unternehmen 

behaupten, sie wären dadurch CO2-neutral. 

Ebenfalls regional begrenzt werden sollten 

CO2-Kompensationen durch Klimaschutzprojekte. 

Insgesamt wäre es wichtig, in der 

breiten Menge Bewusstsein dafür zu schaffen, 

dass ein gewisses Verhalten nicht mehr geht. 

Das muss sich durchsetzen. 

Von Grunderwerbsteuer bis Immobilienfonds. 




131

„Dass es bei jedem 

Thema ein paar 

geben wird, die zu 

betrügen versuchen, 

ist ein soziologisches 

Phänomen.“ 

Marianne Schulze, 

PwC 

Engert: IIch würde mir vom Gesetzgeber 

schon wünschen, dass er die Wertschöpfungskette 

unter die Lupe nimmt. Beispielsweise 

gibt es kaum eine Glühbirne in Österreich, 

auf der nicht „Made in Austria“ steht. Dabei 

wurde keine einzige hierzulande produziert, 

sondern alle in China. Die Fassungen und 

Birnen werden erst hier zusammengeschraubt. 

Für so etwas gibt es zig Beispiele. 

Jedenfalls wird es immer schwieriger, etwas 

zu behaupten, was eigentlich nicht stimmt. 

Ich glaube, dass wir mit einschlägiger Bildung 

in den Schulen viel Bewusstsein für Nachhaltigkeitsthemen 

schaffen können. Aber 

wie auch Frau Schulze schon gesagt hat, die 

junge Generation ist da heute schon sehr gut 

aufgestellt in diesen Themen. 

Höre ich da raus, dass es Greenwashing 

immer geben wird? 

Schulze: Dass es in jeder Gruppe bei jedem 

Thema ein paar geben wird, die zu betrügen 

versuchen, ist ein soziologisches Phänomen.. 

Abschließende Frage: Sind Zertifikate 

der beste Schutz gegen Greenwashing? 

Brün: Das hängt in erster Linie vom Zertifikat 

selbst ab: Was für ein Zertifikat ist es? Wer 

132 ImmoFokus

stellt es aus? Die ÖGNI oder ein Lobbyverband 

der Energiewirtschaft? Werden Lieferketten 

einbezogen? Die EU-Menschenrechte? 

Sind Wirtschaftsprüfer oder Unternehmensberatungen 

involviert und was ist deren 

Qualifikation in Bezug auf Nachhaltigkeit? 

Engert: Man muss zwischen einem Zertifikat 

und einer Plakette unterscheiden. Ein Zertifikat 

ist zivilrechtlich ein Gutachten. Damit 

kann man beweisen, dass man „grün“ ist 

beziehungsweise die Anforderungen der EU- 

Taxonomie erfüllt, nach der ja auch die ÖGNI 

prüft. Eine Plakette ist nicht mehr als ein 

hübscher Aufkleber auf der Tür, mit dem man 

nicht beweisen kann, dass man wirklich nachhaltig 

wirtschaftet. Man sollte sich auf jeden 

Fall Zertifikat und Auditor genau anschauen, 

um die Aussagekraft einordnen zu können. 

Wir als ÖGNI können etwa beurteilen, ob 

ein Gebäude in technischer Hinsicht der 

EU-Taxonomie entspricht. Wir können jedoch 

nicht das Unternehmen, die Finanzströme, 

die Einhaltung der Menschenrechte oder die 

Gleichberechtigung von Frauen beurteilen. 

Schulze: Zertifikate sind ein Mosaikstein. 

Und als Juristin erlaube ich mir die klassische 

Antwort: Es kommt darauf an. Und 

zwar darauf, wer es erstellt hat und unter 

welchen Parametern der Audit stattgefunden 

hat. Langfristig wird sich da sicher Qualität 

durchsetzen. Mittelfristig vermutlich nur 

bedingt. Fakt ist jedenfalls, dass die EU mit 

den Berichtspflichten in der „Corporate 

Sustainability Reporting Directive“ sehr klare 

Standards setzt, die zu erfüllen sind, und die 

uns alle noch mehr als genug beschäftigen 

werden. Wie Herr Engert gesagt hat, ist 

Ausbildung in diesem Zusammenhang 

sehr wichtig, um kritisches Bewusstsein zu 

schaffen. 

Engert: Das Schöne ist, dass wir insgesamt sagen 

können: Wir sind auf dem richtigen Weg. 

Vom Bauherren- bis zum Vorsorgemodell. 




133

Ihr Einsatz bitte 

Perfekte Luftbilddaten. Drohnen haben binnen kürzester Zeit ihren 

fixen Platz auf Baustellen gefunden. In den Bereichen Digitalisierung, 

Dokumentation und Sicherheit sind sie nicht mehr wegzudenken. 

Autor: Lisa Grüner 

D 

rees & Sommer, Allplan, Porr und 

viele andere sind bereits auf die 

Drohne gekommen. Warum? Weil 

sie viele Vorteile verspricht und 

unendlich viele Anwendungsgebiete. Eingesetzt 

werden sie von der Porr zur Übersicht 

über Baufortschritte oder zur Erkundung 

der Umgebung beim Straßenbau. Drees & 

Sommer nutzt Drohnenaufnahmen, um seine 

Kunden über Projektefortschritte beim Bau 

von Hochhäusern, Brücken und Stadien zu 

informieren und diese anschaulich darzustellen. 

Bei Allplan erfassen ferngesteuerte 

Drohnen Geländeprofile und liefern Aufmaße 

für Fassaden oder Dachflächen. Sie finden 

ihren Einsatz bei Bauschadenanalysen, denn 

vor allem schwer zugängliche Gebäudebereiche 

können mit wenig Aufwand begutachtet 

und dokumentiert werden. Ausgestattet mit 

Wärmebildkameras lokalisieren Drohnen 

Energieverluste, die Architektur nutzt sie in 

der Planung, um zweidimensionale Ansichten 

von Gebäudeteilen oder Geländeprofilen anzufertigen. 

Die gewonnenen Daten fließen mit 

anderen Projektinformationen ins Building 

Information Modeling ein und daraus lassen 

sich 3D-Modelle generieren. 

Vermessung und Planung 

Ein Beispiel von Allplan zeigt, wie Drohnen, 

anhand einer drohnengestützten BIM- 

Planung konkret Geld sparen können: Eine 

Baustelle wurde aus der Luft vermessen und 

das Ergebnis des Aufmaßes anschließend mit 

der Planung in Allplan Architecture abgeglichen. 

Das 3D-Gebäudemodell zeigte einerseits 

Fehler im ursprünglichen Entwurf auf, 

andererseits gab es den Projektverantwortlichen 

und dem Bauherrn die Möglichkeit, 

die räumlichen Dimensionen zu diskutieren 

und Änderungswünsche zu besprechen. Konkrete 

Aspekte der Planung wurden so für alle 

Beteiligte sicht- und erlebbar gemacht. Für 

die Vermessung erstellt die Drohne aus den 

aufgenommenen Bildern in Verbindung mit 

GPS-Daten Punktwolken, diese dienen zur 

Darstellung von Punktrastern, 3D-Modellen 

oder Orthofotos. Auch während des Baus lassen 

sich von Drohnen gelieferte Bilder nutzen, 

um den Projektfortschritt aufzuzeichnen oder 

Schäden zu dokumentieren. Drohnen können 

über eine App programmiert werden, immer 

exakt die gleichen Flugrouten innerhalb 

EU-Regelungen für Drohnen im Überblick 

Mit der EU-Drohnen-Verordnung wird das Fliegen mit Drohnen („unbemannte Luftfahrzeuge“) in der EU einheitlich geregelt. Diese ist in allen EU- 

Mitgliedstaaten anwendbar, jedoch können einzelne Staaten Flugverbotszonen festlegen, beispielsweise in der Nähe von Flughäfen oder militärischen 

Einrichtungen. In Österreich können diese Lufträume über die App „Dronespace“ oder unter www.dronespace.at abgefragt werden. 

Zur Information von Drohnen-Käufern sind die Hersteller verpflichtet, Drohnen mit einer CE-Zertifizierung (C0 – C4) zu versehen und ein Informationsblatt 

über Pflichten der Betreiber beizulegen. Für Betreiber von Drohnen ab 250 Gramm (und auch unter 250 Gramm bei High-Speed-Drohnen 

oder Drohnen mit Kamera) besteht eine Registrierungspflicht. Für den Betrieb bzw. Flug von Drohnen ab 250 Gramm Abfluggewicht ist zudem ein 

Drohnenführerschein vorgeschrieben. Wer eine Drohne steigen lässt, ist verpflichtet diese zu versichern. 

Foto: AdobeStock 

134 ImmoFokus

eines bestimmten Gebiets anzufliegen. Die 

Drohne lädt ihre Bilder in eine cloudbasierte 

Photogrammetrie-Software, die auf Basis der 

gelieferten Daten Karten oder Modelle erstellt. 

Damit erhält man Vorher-Nachher-Vergleiche 

auf Knopfdruck, Fehler können schneller erkannt 

und Schäden zugeordnet sowie Beweise 

gesichert werden. Projektmanager verfügen 

so über ein ideales Tool, um die Produktivität 

zu überwachen. Der Vorteil dabei: Die Kontrollen 

aus der Vogelperspektive sparen Zeit. 

Baustellensicherheit 

Drohnen sind klein und wendig. Sie können 

schwer erreichbare oder gefährliche Orte 

befliegen. Gerüste, Schornsteine, Seile, Hebebühnen, 

aber auch Abzäunungen und vieles 

mehr können sie inspizieren. Auch Abbruchhäuser, 

schwer zugängliche Orte oder Gefahrenstellen 

sind nicht vor ihrem Kameraauge 

sicher, dafür umso mehr die Menschen, die 

diese nicht mehr betreten müssen. Gefahren 

können schnell erkannt und Maßnahmen 

sofort eingeleitet werden. 

Spaßfaktor und Gefahren 

Bei all den Vorteilen, wie sofortige Digitalisierung 

von Daten und Prozessen, Einsparungen 

bei Zeit und Kosten, Dokumentation, Lieferung 

von punktgenauen Messresultaten und 

Sicherheit, darf man den Spaßfaktor nicht 

vergessen. Dieser ist mit ein Grund, warum 

sich Drohnen so schnell durchgesetzt und 

auch im Privatbereich gerne genutzt werden. 

Zu den häufigsten Nutzern von ferngesteuerten 

Fluggeräten auf dem Bau zählen übrigens 

technikaffine Personen in leitenden oder 

kontrollierenden Positionen, also Projektmanager, 

Bauleiter und die Bauaufsicht. Bei all 

dem darf man jedoch nicht vergessen, dass 

auch Drohnen selbst zu einer Gefahr werden 

können, z.B. durch Anwendungsfehler, Kollisionen 

und einem daraus resultierenden Absturz 

der Drohne. Außerdem können wie bei 

allen anderen akkubetriebenen Gegenständen 

Akkus zu brennen beginnen, auch der 

Datenschutz ist ein heikles Thema. Deshalb 

ist in der EU-Drohnen-Verordnung das Fliegen 

mit Drohnen streng geregelt. Drohnen 

ab 250 Gramm sind registrierungspflichtig, 

zudem ist ein Drohnenführerschein vorgeschrieben. 

Mögliche Gefährdungen sind zu 

ermitteln und entsprechende Schutzmaßnahmen 

festzulegen. Wer eine Drohne steigen 

lässt, ist verpflichtet, diese zu versichern. Fakt 

ist: Der Siegeszug der Drohnen ist nicht mehr 

aufzuhalten, da die stete Weiterentwicklung 

von Soft- und Hardware sie zu einem wichtigen 

Meilenstein in der Digitalisierung von 

Baustellen macht. 


135

Der ImmoFokus fragt … 

... und Immobilien-Experten antworten. Der Immobilienmarkt ist im Umbruch. Steigende Zinsen, hohe 

Baukosten und nahezu explodierende Energiekosten, begleitet von verschärften Kreditvergaben haben die 

Immobilienbranche fest im Griff. Doch was meinen die Immobilienprofis? Der ImmoFokus hat nachgefragt. 

Fragen: 

1 

Wie optimistisch, wie pessimistisch gehen Sie in das neue 

Jahr? Welche Assetklasse wird 2023 Investors Liebling? 

2 

Was sind Ihres Erachtens die größten 

Herausforderungen in diesem Jahr? 

3 

Steigende Zinsen und Baukosten und nahezu 

explodierende Energiekosten, begleitet 

von einer verschärften Kreditvergabe - die 

Party am Immobilienmarkt ist vorerst vorbei. 

Welche Parameter müssten sich wie ändern, 

damit die Party wieder losgeht? 

4 

Welche drei Themen werden die Immobilienwirtschaft 

2023 am stärksten beeinflussen? 

5 

Ihre Pläne und Ziele für Ihr Unternehmen 2023? 

136 ImmoFokus

1 

Wir blicken auch heuer in allen Situationen und Marktphasen optimistisch ins neue Jahr. 

Auch wenn der Ausblick infolge der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung vielleicht etwas 

getrübter ist, wäre Pessimismus übertrieben und auch hemmend. Betreffend Assetklassen 

waren im vergangenen Jahr u.a. auch wieder Logistikimmobilien sehr gefragt. Hier gehen wir 

davon aus, dass dieser Trend weiter anhalten wird. Aber auch die Asset-Klasse „Wohnen“ zählt 

infolge der Stabilität des österreichischen Marktes sowie des Segmentes zu einem klassischen 

Investoren-Liebling. Hauptgrund für die teilweise eingebrochene Transaktionsdichte im 

großvolumigen Bereich war der Umstand, dass die Preisvorstellungen zwischen Käufer und 

Verkäufer (noch immer) teilweise deutlich auseinanderliegen. Hier ist 2023 eine gewisse 

Konsolidierung zu erwarten. 

2 

Helmut Beer, 

TPA 

Derzeit sehen wir aus Beratersicht ein gewisses Spannungsfeld zwischen Finanzierungskosten 

auf der einen Seite und erwarteter Verkaufsrendite auf der anderen Seite. Diese 

auseinanderfallenden Erwartungen werden wohl auch weiterhin eine große Herausforderung 

darstellen. Auf Verkäuferseite könnten auslaufende Finanzierungen eine zu lösende Aufgabe 

darstellen und auch schlichtweg Kapazitätsbegrenzungen und Kostensteigerungen - zB bei 

Material (Lieferketten), Personal- oder Energiekosten – werden eine entscheidende Rolle spielen. 

Zu guter Letzt haben aber zwischenzeitig auch andere Veranlagungsformen an Attraktivität 

gewonnen, wodurch sich ebenfalls interessante Auswirkungen ergeben werden. 

3 

Eine Party ist eigentlich immer erst dann vorbei, wenn alle 

Gäste gegangen sind. Danach sieht es aber am Immobilienmarkt 

derzeit nicht aus und so gehen wir davon aus, dass 

die Party am Immobilienmarkt nicht vorbei ist, aber aktuell 

vielleicht etwas ruhiger weitergeht. Betreffend Parameter 

wird es aus meiner Sicht das Zusammenspiel aller Faktoren 

sein, die sich kurz- bis mittelfristig einpendeln werden. 

4 

Bei den aktuellen Veranstaltungen zeigt sich häufig, dass v.a. 

5 

Wie in den Vorjahren werden wir auch 2023 alle unsere Kundinnen und 

Kunden und Neukundinnen und -kunden bei allen Themen rund um 

Taxes und Financials im Immobiliensektor von der Transkation bis zur 

laufenden Betreuung bestmöglich und mit größtem persönlichen Einsatz 

unterstützen und mit unseren Steuerservices (Newsletter, Webcasts & Co) 

wie gewohnt laufend über alle Neuigkeiten und Änderungen berichten. 

Letztlich werden wir verstärkt Kundinnen und Kunden im Rahmen der 

digitalen Transformation und bei allen Aktivitäten rund um das Thema 

ESG beraten, da sich hier in den kommenden Perioden ein enormer 

Bedarf abzeichnet bzw. diese Dienstleistung bereits jetzt vermehrt von 

Kundinnen und Kunden nachgefragt wird. 

- ESG-Kriterien und Umweltaspekte, die 

- Effizienz (zB Energie) sowie die 

- Zinsentwicklung 

eine entscheidende Rolle spielen werden. 

Innerhalb der TPA Group werden wir weiterhin das Ziel verfolgen, ESG und 

EU-Taxonomie Themen auch im eigenen Haus konsequent umzusetzen 

und unseren Mitarbeiter:innen einen sicheren sowie abwechslungs- und 

aussichtsreichen Job zu bieten. 


137

1 

2023 wird auf jeden Fall ein forderndes Jahr für die Immobilienwirtschaft, persönlich 

bin ich optimistisch! Die Zinsentwicklungen und das Inflationsgeschehen haben 

das Marktgeschehen eingebremst – und weitere Zinsschritte sind angekündigt. Die 

Anpassungen an diese Situation werden noch einige Zeit in Anspruch nehmen und daher 

lässt sich auch die Frage nach Lieblings-Assetklassen derzeit nicht seriös beantworten. 

Astrid Grantner-Fuchs, 

EHL Immobilien Bewertung 

4 

2 

Das geänderte Zinsumfeld mit all den damit 

zusammenhängenden Entwicklungen 

ist sicher die zentrale Herausforderung – 

neben Immobilieninvestitionen sind auch 

andere Investments wieder attraktiver 

geworden, der Kapitalmarkt orientiert 

sich dementsprechend neu. 

Steigende Zinsen, die Entwicklung der Inflation 

mit steigenden Preisen in allen möglichen 

Lebensbereichen und eine weiterhin angespannte 

geopolitische Lage werden uns weiter beschäftigen 

und bergen Unwägbarkeiten und Unsicherheit – 

und das betrifft die aktiv in der Branche Tätigen, 

und genauso die Konsumenten bzw. Endnutzer. 

3 

Ein Mindset, das sich nach vorne orientiert 

und weniger in die Vergangenheit blickt – 

darauf zu hoffen, dass „es wieder so wird, wie 

es einmal war“ ist wohl zu einfach gedacht. 

5 

Als österreichischer Marktführer in 

der Immobilienbewertung wollen wir 

gerade in so herausfordernden Zeiten 

weiterhin ein verlässlicher Partner für 

unsere Kunden sein. Wir werden unseren 

soliden Wachstumskurs der bisherigen 

Jahre fortsetzen und sehen laufende 

Weiterbildung und Qualifizierung unseres 

Teams dabei als Grundvoraussetzung. 

Darüber hinaus hilft uns unsere 

Marktnähe gerade jetzt noch einmal mehr, 

fundierte Wertermittlungen zu erstellen. 

138 ImmoFokus

1 

2023 hat den Ruf, ein herausforderndes Jahr zu werden. Auch ohne vorausschauenden Blick in die magische 

Kristallkugel sind wir uns wohl alle einig, dass die derzeitigen Umstände unser aller (Arbeits-)Leben auch 

weiterhin beeinflussen werden. Ich blicke aber trotzdem optimistisch auf das Jahr 2023 – einerseits, weil 

wir als BUWOG gut aufgestellt sind, andererseits, weil uns das Jahr die Möglichkeit bietet, Prozesse und 

Strategien zu hinterfragen und ggf. zu optimieren. Wir werden die Zeit außerdem nutzen, um einige 

Projekte in unserer Entwicklungs-Pipeline in die Baureife zu bringen, so, dass wir direkt weiterbauen 

können, sobald sich die Lage wieder etwas entspannt hat. 

Investoren zeigen sich zwar derzeit etwas zurückhaltender, was den Kauf von Wohnimmobilien angeht, 

ich bin aber zuversichtlich, dass sich diese Situation, u.a. aufgrund einer anstehenden Entschärfung der 

Finanzierungsbedingungen, bald wieder verändern wird – Wohnimmobilien sind aus meiner Sicht also 

auch weiterhin eine gute und sichere Investitionsform. 

Andreas Holler, 

Buwog Group 

2 

Als Unsicherheitsfaktor wird uns 2023 die Frage 

begleiten, wie sich der Markt in puncto Verwertung 

weiterentwickelt. Die aktuelle Situation sieht heute 

so aus, dass institutionelle Investoren bzw. Anleger 

vorübergehend zurückhaltender geworden sind, 

während Eigennutzer, die über die nötigen finanziellen 

Mittel verfügen, weiterhin hohes Interesse an neuen 

Wohnungen zeigen. Die derzeit streng reglementierten 

Finanzierungsbedingungen sowie die schwelende 

Zinsunsicherheit führen dazu, dass der Finanzierungsprozess 

in die Länge gezogen wird – ich rechne hier 

aber damit, dass schon bald mehr Licht ins Dunkle 

kommt und Erleichterungen bei der Vergabe von Krediten 

den Markt wieder etwas in Schwung bringen. 

3 

Ich sehe viel Potenzial, um die derzeit etwas angespannte Marktlage wieder 

anzukurbeln – als Bauträger stoßen wir aber recht bald an unsere Grenzen, auch wenn 

wir z.B. durch modulares Bauen, den Einsatz von ressourcenschonenden Materialien, 

sowie den Fokus auf Digitalisierung in der gesamten Wertschöpfungskette und im 

Sinne unserer Kund:innen eine Kostenoptimierung im Neubau erreichen können. 

Viel mehr dürfte Wohnbau 2023 aber für die Politik zur Herausforderung werden. 

Sie kann meiner Ansicht nach an den richtigen Schrauben drehen, um einerseits 

die Entwicklung von neuem Wohnraum voranzutreiben und damit gleichzeitig 

auch zu einer Entspannung der Preissituation beitragen. Das betrifft u.a. eine 

Beschleunigung beim Ausstellen von Genehmigungen und dem Abschluss von 

Widmungsverfahren aber auch Förderprogramme für Dekarbonisierungs- und 

Klimaschutzmaßnahmen – Nachhaltigkeit hat sich zu einem tragenden Thema im 

Wohnbau entwickelt und es muss dafür gesorgt werden, dass neuer, nachhaltiger 

Wohnraum in Zukunft auch für die Mehrheit der Gesellschaft leistbar ist. 

4 

Kurz und knapp: Nachhaltigkeit, Digitalisierung und damit in Verbindung: Kostenoptimierung. 

5 

Wir wollen unseren Wachstumskurs der vergangenen Jahre weiterhin fortsetzen. Damit das gelingt, setzen wir auf neue Denk- und 

Lösungsansätze und nutzen die Zeit, um außerhalb gewohnter Bahnen zu denken. Obwohl die BUWOG als Komplettanbieter in Österreich 

breit und sicher aufgestellt ist, wollen wir auf die veränderten Marktbedingungen reagieren und Anpassungen an unserem Geschäftsmodell 

vornehmen, um unsere Wettbewerbsvorteile weiter auszubauen. Mit einer Sanierungsoffensive werden wir dem Thema Nachhaltigkeit 

im Bestand Rechnung tragen: Hier sind thermische Sanierungen sowie die Umrüstung auf moderne Heizsysteme in mehreren Hundert 

Wohnungen geplant. Zudem freuen wir uns, trotz der aktuellen Umstände, in diesem Jahr mehr als 650 neue Wohnungen auf den Markt 

bringen zu können und damit ein qualitatives Angebot für Wohnungssuchende in Wien zu sichern. Obwohl 2023 keine neuen Baustarts 

erfolgen, werden wir nicht die Füße stillhalten: Unser Ziel ist es deshalb, alles Nötige zu tun, um unsere Entwicklungsaktivitäten so rasch wie 

möglich wieder nahtlos aufnehmen können – hier können wir auf ein großzügiges Portfolio an Grundstücken zugreifen, die wir bis dahin 

planen und in die Entwicklung bringen können. Als BUWOG im Allgemeinen werden wir die generelle Weiterentwicklung der Organisation 

forcieren - wir wollen digitaler und effizienter werden und so ein verbessertes Kundenerlebnis schaffen und die Zufriedenheit unserer 

Mitarbeiter:innen noch mehr erhöhen. 


139

1 

Wir sind ein durch und durch optimistisches Unternehmen – und durch Krisen wird Neues 

geschaffen: neue Ideen, neue Ansätze, neue Lösung. Wien hat ein derzeitiges Wachstum von 

über 50.000 Personen im letzten Jahr und aufgrund der hohen Baukosten und geförderten 

Wohnbauquoten wird viel weniger gebaut als notwendig wäre. Für Investoren ist die 

Assetklasse Wohnen daher noch immer sehr interessant – besonders, wenn beim Planen der 

Wohnungen auf die Herausforderungen von Home Office Rücksicht genommen wurde. 

2 

Innovation, Kreativität und natürlich ESG – die Implementation 

von Routinen, um unsere Daten in Zahlen überzuführen, liegt 

in unserem Fokus. Natürlich nur neben unserem Wunsch, die 

besten Gebäude für spezielle Liegenschaften zu entwickeln. 

4 

Wolfdieter Jarisch, 

S+B Gruppe 

Noch mehr als in den letzten Jahren: Qualität, 

Exklusivität, Innovation, Umweltschutz. 

3 

Das Party feiern lassen wir den anderen über, wir sehen in den 

herausfordernden Zeiten Chancen, Neues zu entwickeln und neue 

innovative Ideen zu realisieren; und gefeiert wird zuallererst mit 

unseren Mitarbeitern , um Ihnen für den unermesslichen Einsatz zu 

danken - das ist ein wesentlicher Teil unserer Firmenphilosophie, 

weshalb diese im Schnitt schon über 16 Jahre für uns tätig sind. 

5 

Unsere Mitarbeiter weiter und noch enger zu einer S+B Familie 

zusammenzuschweißen, denn gemeinsam sind wir (fast) 

unschlagbar! Und natürlich wird unser Thema „enkelgerecht“ 

- nun als ESG verrechtlicht - uns einiges abverlangen. 

140 ImmoFokus

1 

Ich bin sowohl optimistisch als auch pessimistisch. 

Pessimistisch deshalb, weil ich glaube, dass die Zinsrally noch nicht zu Ende ist und die Zinsen 

weiter steigen werden. Die Inflation wird uns noch länger begleiten, als die meisten glauben und 

vor allem die Energiekosten werden nach einer kurzen Entlastung auf einem hohen Niveau bleiben. 

Gleichzeitig bin ich auch optimistisch, weil ich davon ausgehe, dass viele, die ihre Immobilien 

mit Fremdkapital gekauft haben, in budgetäre Schwierigkeiten geraten werden. Das schafft 

Opportunitäten für unser Engagement am Markt und für gute Einkäufe. Allerdings verlangen 

diese Einkäufe das richtige Timing und man braucht auch das notwendige Eigenkapital. Über das 

verfügen wir und deswegen bin ich optimistisch, dass wir im nächsten Jahr, vor allem im nächsten 

zweiten Halbjahr gute Opportunitäten vorfinden und nutzen können. 

3 

Daniel Jelitzka, 

JP Immobilien 

2 

Unser Liebling bleibt weiterhin Hospitality, also der Hotelsektor. Covid ist zwar vorbei, aber Inflation, 

steigende Zinsen, hohe Energiekosten und der Mangel an Mitarbeitern sind Brandbeschleuniger für 

die Hotellerie. Das bedeutet für uns, dass wir Opportunitäten vorfinden. Wir werden wie bisher schon 

fokussiert leerstehende Hotels erwerben, sie redesignen, rebranden und refurbishen, um sie dann an 

einen Top-Betreiber zu übergeben. 

Auch das Zinshaus bleibt unser Liebling. Wir haben in den jüngsten Krisenzeiten gesehen, dass gute 

Zinshäuser in bester Lage absolute Bluechip-Immobilien sind und hohe Werte erzielen. Die Krise hat 

uns aber eindrücklich gelehrt, dass wir keine Kompromisse eingehen dürfen, sondern ausschließlich 

Immobilien, seien es Eigentumswohnungen, Zinshäuser oder Hotels in Top-Lagen in den Fokus 

nehmen. Sie haben auch in Krisenzeiten eine hohe Wertstabilität. 

Wir werden weiter den ESG-Motor 

vorantreiben und darauf achten, 

dass alle bestehenden und neuen 

Projekte den ESG-Vorgaben und 

der EU-Taxonomie entsprechen, 

um unseren Beitrag zu den 

notwendigen Umweltzielen zu 

leisten. 

Wir sind in einem 

herausfordernden Kapitalmarkt 

unterwegs, das heißt es geht 

um hohe Kapitalkosten. Daher 

sollte man über das benötigte 

Eigenkapital verfügen, wenn sich 

Opportunitäten auftun. 

4 

Das sind die Zinsen, dann Inflation 

und Energiepreise sowie schließlich 

die vorhandene Liquidität der Käufer. 

5 

Wir werden weiter konsequent unseren Weg gehen. 

Das bedeutet flexibel auf den Markt reagieren und 

darauf achten, dass wir genügend Eigenkapital “in 

der Portokassa“ haben, um zum richtigen Zeitpunkt 

die Opportunitäten, die sich uns bieten, zu nutzen. 


141

1 

Das erste Halbjahr wird sicherlich von einer abwartenden Haltung geprägt sein. Die große Frage ist, ob sich 

die Märkte auf die multiplen Krisen einstellen können, wovon ich ausgehe. Aus Deutschland vernimmt man 

ja schon wieder verhalten positive Signale. Es ist nicht auszuschließen, dass sich die Lage schon im zweiten 

Quartal erheblich verbessert. Ich denke 2023 wird das Jahr der Opportunitäten quer über alle Assetklassen 

sein. Der Abschwung beim Videokonferenzanbieter Zoom deutet daraufhin, dass Büroimmobilien positiv 

überraschen könnten. 

2 

Ein großes Thema werden die aufgrund der Inflation rasant steigenden Mieten 

werden, und zwar sowohl im privaten als auch im geschäftlichen Bereich, ebenso 

wie die steigenden Betriebskosten. Vorrangige Ziele müssen daher die Eindämmung 

der Inflation sowie die Stabilisierung der Energiepreise sein. Die Abhängigkeit von 

russischem Gas in Österreich und Deutschland muss zügig reduziert werden. Dabei 

dürfen aber die Herausforderungen durch die beginnende Pensionierungswelle der 

Babyboomer-Generation nicht übersehen werden. 

4 

1. Das Zinsniveau 

2. Anforderungen an die private Kreditvergabe 

3. Inflation bzw. Baukosten 

3 

Die Entwicklungen in Bezug auf 

Zinsniveau und Inflation müssen wieder 

einigermaßen vorhersehbar werden. Die 

teils erheblich divergierenden Meinungen 

von Fachleuten deuten auf eine 

Unsicherheit hin, die Investoren vorsichtig 

werden lässt. Letztlich bleibt aber der 

Anlagedruck hoch und waren Immobilien 

noch immer ein sicheres Investment, 

daran wird sich nichts ändern. Es wird in 

den nächsten Monaten möglicherweise 

eine leichte Konsolidierung geben, aber 

ich erwarte keinen Einbruch. Wir haben 

keine Immobilienkrise sondern multiple, 

externe Krisen, die das Gesamtgefüge 

erschüttert haben. 

5 

Mark Krenn, 

Cerha Hempel 

Getreu unserem Leitsatz ‚Quality matters!‘ wollen wir unseren Wachstumspfad durch 

höchste Qualitätsstandards und Kundenzufriedenheit weiterhin fortsetzen. Wir 

widmen uns heuer zudem verstärkt dem Thema Nachhaltigkeit in allen Bereichen und 

evaluieren und implementieren kontinuierlich Legal Tech Tools, um unsere Effizienz 

in der Rechtsberatung zu steigern. 

142 ImmoFokus

1 

Das Jahr 2023 wird aufgrund der vielen Herausforderungen sicherlich ein sehr 

spannendes Jahr für den Investmentmarkt werden. Dennoch sehen wir dem Jahr 

optimistisch entgegen, da herausfordernde Zeiten immer auch Chancen bieten, die 

es zu identifizieren und zu nutzen gilt. Hinsichtlich der Frage nach der beliebtesten 

Assetklasse 2023 ist es noch zu früh, um hier eine Prognose zu wagen. Viele Investoren 

legen im Moment den Fokus auf die Assetklassen, die eine fundamental starke Nachfrage 

von Seiten der Nutzer haben wie beispielsweise Wohnen, Logistik und Top-Büros. 

2 

3 



Das aufgrund der stark gestiegenen Inflation Mitte 

letzten Jahres eingeleitete Ende der Nullzinspolitik 

der EZB und die bis heute anhaltenden, schrittweisen 

Zinserhöhungen sind sicherlich die größten 

Herausforderungen, die den Marktteilnehmern so 

einiges abverlangen werden. Hinzu kommen weiterhin 

hohe Baukosten, Lieferengpässe, hohe Energiepreise 

und ein sehr zurückhaltendes Finanzierungsumfeld von 

Seite der Banken, was die Lage verschärft. 

Eines ist jedenfalls klar, das Rad einfach zurückzudrehen ist nicht möglich! Es 

gilt neue Wege zu finden, um mit der aktuellen Situation klarzukommen und 

trotzdem erfolgreich auf dem Markt bestehen zu können. Das wird sicherlich 

den einen oder anderen Marktteilnehmer vor große Herausforderungen stellen, 

wer allerdings finanziell solide aufgestellt ist und die vorhandenen Potentiale 

nutzt, wird durch das vorhandene Tief durchtauchen können. Wenn wieder 

Klarheit bzgl. der Zinssituation auf den Kapitalmärkten herrscht, wird sich die 

aktuell vorherrschende Zurückhaltung der Investoren lockern und der Markt 

wieder auf einem neuen Niveau einpendeln. 

4 

Die weitere Entwicklung der Zinslandschaft, alle 

Themen rund um ESG und EU-Taxonomie sowie die 

allgemeine Teuerung, insbesondere im Bereich der 

Energie- und Baukosten sind die Themen, die einen 

enormen Einfluss auf die Immobilienwirtschaft 

haben und die sich je nach Entwicklung positiv oder 

negativ auf das Marktgeschehen auswirken. 

5 

In einer so volatilen Marktphase gilt es sehr nah am Marktgeschehen zu 

sein, mögliche Chancen frühzeitig zu erkennen und Risiken zu managen. Es 

ist unser Ziel, auch 2023 die Marktführerschaft von EHL weiter auszubauen 

und die bestmöglichen Transaktionen für unsere Kunden zu initiieren. Mit 

unserem langjährig eingespielten Team an engagierten und bestens vernetzten 

Investmentexperten wird uns das sicherlich gelingen. Daher sind wir bereits 

mit vollem Einsatz und einer guten Prise Optimismus in das neue Jahr gestartet. 


143

1 

Wir sind alle aufgrund der Ereignisse der letzten Jahre vorsichtiger geworden, was Prognosen 

betrifft. Aber wir sind optimistisch gestimmt – unter anderem weil 2022 für uns ein sehr 

erfolgreiches Jahr war. Wir konnten immerhin eine Umsatzsteigerung von 18 % verzeichnen. 

Das zeigt uns, dass es gerade in volatilen Zeiten einen steigenden Bedarf an aktuellen und 

validen Daten gibt. Somit werden wir auch 2023 in jenen Bereich investieren, der für 

Transparenz und Stabilität am Markt sorgt: Immobiliendaten. 

2 

Unser Daten zeigen: 2022 ging die Anzahl an verbücherten Objekten um ca. 11 % zurück. 

Wenn weniger ge- bzw. verkauft wird, ist es natürlich möglich, dass mancherorts auch die 

Immobilienpreise fallen. Das zeigt sich in den aktuell vorliegenden Transaktionsdaten allerdings 

noch nicht. Wie die Entwicklung weitergehen wird, ist von mehreren wirtschaftlichen, 

(energie)politischen sowie ökologischen Faktoren abhängig. Ich denke, dass uns 

heuer neben allgemeinen Marktfaktoren zusätzlich auch neue Regulierungen innerhalb 

der Branche, wie z. B. das Bestellerprinzip, beschäftigen werden. 

4 

Ich denke, dass vor allem 

langfristige Entwicklungen, wie 

der technologische Fortschritt, 

gesellschaftliche Strömungen 

sowie der Klimawandel den 

Markt stark beeinflussen werden. 

Das sind definitiv keine neuen 

Themen, aber eben jene, die das 

größte Veränderungspotenzial 

mit sich bringen. 

5 

Wir sind nun mehr als 15 Jahre am Markt, haben die 

IMMOunited etabliert und uns einen Namen gemacht. 

Das ist natürlich eine gute Ausgangsbasis. Aber auch 

wir müssen unsere marktführende Position konsequent 

festigen. Darum setzen wir heuer verstärkt auf Forschung 

und Innovation und investieren einen wesentlichen Betrag 

in den Bereich Produktentwicklung – intern wie extern. 

Neben umfangreichen Neuheiten in unseren bestehenden 

Services, gibt es auch zahlreiche weitere Ideen, die wir 

teils gemeinsam mit Universitäten verfolgen. Das ist uns 

besonders wichtig, denn Innovation sichert Zukunft 

3 


IMMOunited 

Ich würde nicht sagen, dass 

die Party vorbei ist, aber eine 

abwartende Haltung sowie 

Unsicherheit sind schon erkennbar. 

Aus diesem Grund ist es so wichtig, 

dass auch weiterhin relevante 

Marktinformationen zur Verfügung 

stehen. Denn nur dann können 

fundierte Geschäftsentscheidungen 

getroffen werden. Das wiederum 

schafft Sicherheit – auch in 

herausfordernden Zeiten. Wenn 

sich die wirtschaftliche Situation 

zudem wieder einigermaßen 

stabilisiert, steht der gut gelaunten 

Stimmung, trotz möglicherweise 

veränderter Rahmenbedingungen, 

nichts mehr im Weg. 

144 ImmoFokus

1 

Da ich ein von Grund auf optimistischer Mensch bin, blicke ich durchaus positiv in das heurige 

Jahr. In herausfordernden Zeiten ist es wichtig noch komplexer und in neue Richtungen zu denken, 

um die Chancen, die diese Zeit mit sich bringen kann, zu nutzen. Den Liebling der Investoren für 

heuer zu identifizieren, ist für mich aus jetziger Sicht noch schwierig, da die Zinslandschaft und 

das Inflationsgeschehen dieses Thema noch nachhaltig beeinflussen werden. 

2 

Neben der Identifikation der Chancen, um gestärkt aus der Krise zu kommen, 

ist ESG in der Immobilienwirtschaft sicher eines der Hauptthemen 2023. Selbstverständlich 

neben unserem Hauptziel, unsere Kunden bei der Suche nach 

den perfekten Büro- und Retail-Flächen bestmöglich zu unterstützen. Dies ist 

im aktuellen Marktumfeld, in dem wir mit einer sehr geringen Neuflächenproduktion 

konfrontiert sind, die wichtigste Aufgabe für das heurige Jahr. 

3 

Stefan Wernhart, 

EHL Gewerbeimmobilien 

Im Bereich der gewerblichen Vermietung sind die 

Zeiten seit der COVID-19-Pandemie schon etwas 

länger turbulent. Wir haben die Zeit intensiv genutzt, 

um uns in allen Bereichen bestmöglich aufzustellen. 

Im aktuell schwierigen wirtschaftlichen Umfeld 

stehen wir noch näher bei unseren Kunden, um 

sie in allen Belangen zu begleiten und gemeinsam 

innovative und zielführende Lösungen zu entwickeln. 

4 

Für mich sind die Themen 

Nachhaltigkeit, die weitere 

Entwicklung der Teuerung 

speziell im Hinblick auf Energieund 

Baukosten sowie Qualität 

– egal ob in der Dienstleistung, 

als auch in der Entwicklung von 

Immobilien – jene Eckpfeiler, 

die uns dieses Jahr sehr intensiv 

begleiten werden. 

5 

In schwierigen Zeiten ist es umso wichtiger, sich bei 

Mitarbeiter:Innen für ihren bisherigen unermüdlichen 

Einsatz zu bedanken und sie noch stärker ans Unternehmen 

zu binden, um gemeinsam motiviert und gestärkt aus 

dieser herausfordernden, zeitlich befristeten Phase 

hervorzukommen. Darüber hinaus ist es natürlich unser 

wesentlicher Anspruch, unsere sehr gute Performance im 

Bereich der gewerblichen Vermietung, die wir dank unserer 

langjährigen und treuen Kunden erreichen konnten, 

beizubehalten und diese durch die Extrameile unserer 

Mitarbeiter:Innen noch weiter auszubauen. 


145

1 

Aufgrund der gegebenen Rahmenbedingungen fällt es schwer zu sagen, ob Optimismus oder 

Pessimismus angebracht ist. Da ich persönlich ein stets optimistischer Mensch bin, werde ich 

auch dem Jahr 2023 mit Optimismus begegnen. Spannend wird 2023 jedenfalls, zumal noch 

schwer vorherzusehen ist, wie sich die Zinsenlandschaft und die Inflation entwickeln werden. 

Ich bin jedoch davon überzeugt, dass die Immobilienwirtschaft gerade in schwierigen Zeiten 

die für erfolgreiche Projekte notwendige Kreativität zeigen wird. Welche Assetklassen Trumpf 

sein werden, ist meines Erachtens kaum abzuschätzen. Einzig Logistik wird aus meiner Sicht 

stark nachgefragt bleiben. 

2 

Die größte Herausforderung, die ich 

sehe, ist das Zusammentreffen mehrerer 

unvorteilhafter Umstände, wie 

steigende Zinsen, eine hohe Inflation, 

gestiegene Energiepreise, restriktivere 

Kreditvergaben (KIM-VO) und hohe 

Baupreise. Dadurch ist eine entsprechende 

Verunsicherung und Zurückhaltung 

am Markt wahrnehmbar. Eine 

große Herausforderung wird darüber 

hinaus das für Projektfinanzierungen 

höhere Eigenkapitalerfordernis sein. 

3 

Peter Fassl, 

HSP 

Wichtig ist, dass die derzeit schwer vorhersehbaren Parameter (Zinsen, Inflation) 

für die Marktteilnehmer:innen wieder berechenbar und einschätzbar werden. 

Erst dann können Projekte wieder seriös kalkuliert werden, was letztendlich 

auch dazu führen wird, dass die Investor:innen wieder aktiver werden. 

4 

Zinsen, Teuerung und Nachhaltigkeit 

(Taxonomie, ESG) 

5 

Wir legen größten Wert auf qualitativ 

hochwertige und persönliche Beratung 

unserer Klient:innen. Diese stets zu 

verbessern war bereits in der Vergangenheit 

unsere Bestrebung. Dies wird sich auch im 

Jahr 2023 nicht ändern. 

146 ImmoFokus

1 

Aus Investorensicht stehen 2023 weiterhin Wohnimmobilien als Anlageform im Fokus, mit 

starkem Bezug zu Lage und Nachhaltigkeit. Die Nachfrage ist zwar deutlich zurückgegangen, 

gleichzeitig reduziert sich aufgrund der hohen Baukosten aber auch das Angebot und weniger 

Bauprojekte werden realisiert. Geplante Neubauprojekte werden teilweise verschoben, der 

Ausbau sowie die Sanierung von Bestandsobjekten gewinnt an Bedeutung. Bei Büroimmobilien 

zeigt sich, dass trotz veränderter Arbeitswelten und angepasster Office-Konzepte das Büro für 

den Austausch und die gute Zusammenarbeit der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zentral ist. 

Für beide Assetklassen gilt daher mehr denn je: Eine attraktive und zentrale Lage sowie optimale 

Erreichbarkeit werden sich am Markt durchsetzen. 

Günther Sturm, 

AKS 

2 

Die Immobilienbranche sieht sich aktuell mit einigen Herausforderungen 

konfrontiert: hohe Bau- und Energiekosten, die Zinssituation und die verschärften 

Kreditvergaberichtlinien sind ein wesentlicher Hemmschuh für 

den heimischen Immobilienmarkt – jene Faktoren, die 2023 für spürbare 

Auswirkungen sorgen und sich erst im Laufe des 2. Halbjahrs zunehmend 

stabilisieren werden. Dennoch gilt, dass Immobilien weiterhin eine attraktive 

Anlageklasse sind, vor allem in Hinblick auf die inflationsbedingt stark 

gestiegenen Mieten. Auch ESG-Faktoren und die Taxonomie-Verordnung 

gewinnen für die Immobilienbranche weiter an Relevanz. Energieeffiziente 

Gebäudekonzepte, die Geothermie-Lösungen und PV-Anlagen sowie nachhaltige 

Materialien wie Aluminium und Stahl integrieren, sind der Standard, 

an dem für die gesamte Bauwirtschaft kein Weg vorbeiführt. 

4 

Die gesamte Bauwirtschaft steht vor der Aufgabe, den CO2- 

Fußabdruck für Neubauten sowie für Bestandsgebäude 

deutlich zu reduzieren. Energieoptimierte Konzepte 

sowie der Einsatz mehr erneuerbarer Energien und 

nachhaltiger Werkstoffe wie Aluminium und Stahl haben 

Priorität und werden die Immobilienwirtschaft in diesem 

Jahr weiter prägen. Alukönigstahl setzt daher bereits seit 

langem den Fokus auf zukunftsorientierte Produkte 

und Servicedienstleistungen, die ein klimagerechtes 

Bauen und vor allem Prozesse hin zu einer zirkulären 

Bauweise aktiv vorantreiben – etwa mit dem Cradle-to- 

Cradle-Ansatz bei unseren Schüco-Aluminiumsystemen 

als richtungweisendes Zeichen gegen eine 

ressourcenintensive Linearwirtschaft. Zudem verfügen 

die Werkstoffe Aluminium und Stahl neben einer hohen 

Lebensdauer auch über ein außergewöhnlich hohes 

Recyclingpotenzial – mit teilweise bis zu 100 Prozent. 

5 

3 

Die aktuelle Konjunkturstimmung in Österreich 

wird sich 2023 nur langsam aufhellen und 

mit Verzögerung auch auf die Bau- und 

Immobilienwirtschaft übertragen. Die stark 

gestiegenen Finanzierungskosten und Baupreise 

in Kombination mit der hohen Inflation erfordern 

weitere Maßnahmen – etwa verstärkte Förderungen 

oder Erleichterungen durch angepasste Vorgaben. 

Dem gegenüber steht das klare Ziel, smarte 

und klimafitte Gebäude zu errichten, mit hoher 

Funktionalität und Freiflächen, die zudem einen 

kosteneffizienten Betrieb gewährleisten. 2023 wird 

daher zu einem Ausgleich führen, der Markt wird 

sich anpassen und konsolidieren. 

Eines der Highlights für uns ist die BAU 2023, die heuer 

nach vierjähriger Pause wieder stattfindet. Wir nutzen 

die Gelegenheit, uns mit Kunden und Partnern aus all 

unseren Märkte persönlich auszutauschen und freuen uns 

darauf, die Produktinnovationen von Schüco und Jansen 

in München zu präsentieren. Darüber hinaus steht für 

uns das Thema Nachhaltigkeit im Fokus und wir werden 

uns verstärkt der Digitalisierung widmen. Als Team mit 

dem erforderlichen Know-how werden wir nachhaltige 

Innovationskraft und Technologien in den Bereichen 

Design, Gesundheit, Sicherheit und Energieeffizienz weiter 

vorantreiben – von smarter Planung, Bau und Betrieb über 

hochfunktionale Fassaden bis hin zu Fensterlösungen mit 

integrierten Lüftungssystemen oder Barrierefreiheit bei 

Fenstern, Türen und Schiebetüren. 


147

1 

Das heurige Jahr hat für uns bereits sehr positiv begonnen, da die Nachfrage 

nach Büro – und Logistikflächen in der Vienna AirportCity ungebrochen stark ist 

und wir bereits einige neue, internationale Unternehmen für unseren Standort 

gewinnen konnten. Insbesondere die Nachfrage nach modernen Logistikflächen 

bzw. Grundstücken übersteigt das vorhandene Angebot um ein Vielfaches. 

2 

Die steigenden Zinsen und Baukosten bzw. die weiter anhaltenden 

internationalen Spannungen, durch die Kriegsgeschehnisse in der Ukraine, 

führen auch zu Veränderungen und Verunsicherungen am Immobilienmarkt. 

Dies sind 2 Faktoren, auf welche die Akteure am Immobilienmarkt reagieren 

müssen. 

3 

Ich bin überzeugt, dass es bei allen genannten 

Faktoren zu einer Beruhigung kommen 

muss, da diese negative Auswirkungen, nicht 

nur für die Immobilienbranche, sondern für 

unsere gesamte Gesellschaft erzeugen. Ein 

Gegensteuern aller wesentlichen Stakeholder 

ist daher dringend erforderlich, um eine 

ausreichende Bautätigkeit und damit eine 

gesicherte Bereitstellung von Wohn- und 

Arbeitsraum zu gewährleisten. 

5 

4 



Als die wichtigsten 3 Themen können die Inflationsentwicklung, ESG und die 

Baukostensteigerung genannt werden. Insbesondere diese 3 Faktoren führen 

zu schnellen und notwendigen Veränderungen innerhalb der Branche. 

In diesem Jahr werden wir den Ausbau der 

Vienna AirportCity mit großen Elan weiter 

vorantreiben. So freuen wir uns auf den 

Spatenstich für das neue Hotel „Vienna House 

Easy“ im Herbst. Somit werden unseren 

Kunden:Innen ab Frühjahr 2025 insgesamt 

über 1.400 Hotelzimmer, direkt am Standort in 

3 Hotels, zur Verfügung stehen. Wir wollen aber 

auch unser Angebot an modernen Büroflächen 

weiter ausbauen, um der starken Nachfrage 

auch zukünftig gerecht zu werden. Konkrete 

Überlegungen zu einem „Office Park 5“ sind 

bereits weit fortgeschritten. 

148 ImmoFokus

1 

Nur Optimisten haben Erfolg. Als Immobilienberatung, die sich nicht nur auf 

einen Bereich, zB das Transaktionsgeschäft spezialisiert hat, sehen wir keinen 

Einbruch in der Nachfrage nach unseren Leistungen, sondern eher eine 

Verschiebung innerhalb unseres Dienstleistungsportfolios. Die Lieblinge der 

Investor:innen werden in allen Assetklassen insbesondere nachhaltige Objekte 

sein, aber auch solche, die man mit reellem Aufwand dahin entwickeln kann. 



2 

Wenn man bedenkt, dass der Leitzins derzeit bei 3% liegt, rechnen sich 

manche Geschäftsmodelle bzw. Immobilieninvestments einfach nicht 

mehr aus Investorensicht und auch die Unternehmenswerte fallen. Die 

Refinanzierungskosten von Anleihen sind auch nur mehr zu deutlich 

höheren Kupons möglich als noch vor einem Jahr, wodurch auch 

Kapitalmarktfinanzierungen schwieriger und teurer werden. Die größte 

Herausforderung in 2023 wird jedenfalls die Sicherstellung der Robustheit der 

jeweiligen Geschäftsmodelle sein. 

3 

Die wilde Party ist vorbei, die Musik läuft aber noch. Die aktuelle 

Finanzierungslage ist nichts Neues, vielmehr sind wir wieder in 

dem gewohnten Zinsumfeld, das wir jahrzehntelang gewohnt 

waren. Wir waren einfach zu verwöhnt die letzten Jahre und 

müssen jetzt wieder effizienter planen und überlegter einkaufen. 

5 

2023 wollen wir unsere PwC Real 

Estate Plattform weiter ausbauen, 

um unser Full-Service Angebot zu 

erweitern. Die Plattform besteht 

aus auf die Branche spezialisierten 

Immobilienrechtsanwält:innen, Steuerberater:innen, 

Wirtschaftsprüfer:innen 

und Unternehmensberater:innen. Wir 

wollen gemeinsam mit der Branche an 

intelligenten und smarten ESG-Lösungen 

arbeiten und die Vereinheitlichung in 

diesem Bereich gemeinsam vorantreiben. 

Es gibt meiner Meinung nach noch zu viele 

und zu wenig aufeinander abgestimmte 

Lösungen und Messkriterien innerhalb 

der Branche. Hier wollen wir insbesondere 

mit den Interessenvertretungen der 

Immobilienwirtschaft an klareren und 

einheitlichen Leitfäden arbeiten und unser 

ESG Wissen einbringen. Nur gemeinsam 

kann man die Energiewende in der 

Immobilienwirtschaft bewerkstelligen. 

4 

Durch die aktuelle Lage am Transaktionsmarkt und Kapitalmarkt müssen 

sich die Unternehmen wieder deutlich stärker auf die Immobilie selbst 

konzentrieren und an den Objekten arbeiten, um diese einerseits klimafit als 

auch transaktionsfit zu machen. Die Due Diligence Phasen werden wieder 

länger und kleinere Themen, die in den letzten Jahren als unbedeutend 

galten, werden wieder vermehrt in den Transaktionen stärker verhandelt. 

Zusätzlich lauten die zentralen Themen für 2023: ESG, Digitalisierung der 

Assetmanagement- und Portfoliomanagementdaten und ein stärkerer 

Stakeholder Dialog. 


149

Events & Partys der 

Immobilien-Society 

Zum Video 

150 ImmoFokus

SPATENSTICH 

Vor mehr als zweieinhalb Jahren wurde die Idee geboren: 

„Die Immobilienbranche hat sich einen fulminanten Jahresauftakt 

verdient“. Doch es mussten pandemiebedingt 

818 Tage ins Land ziehen, bis die Idee realisiert werden 

konnte. Knapp 200 Immobilien- und Baumanager folgten 

am 11. Jännder der Einladung der Organisatoren Michaela 

Unteregger, Kommunikation Unteregger und ImmoFokus-Herausgeber 

Michael Neubauer zum „Spatenstich“ 

auf die Hohe Warte. Mit den Sponsoren Bondi Consult, 

EHL Immobilien GmbH, Immofinanz AG, trovato GmbH, 

IMMOunited GmbH und WISAG Service Holding Austria 

GmbH, die maßgeblich zum Gelingen dieses Abends beigetragen 

haben feierte die Branche den Start des neuen 

Immobilienjahres. 


151

THEPLACE - 

DAS NEUE ISS HEADOFFICE 

Mit Anfang Jänner übersiedelte der heimische Facility 

Services Marktführer ISS in sein neues Headoffice in den 

zweiten Wiener Gemeindebezirk, Lassallestraße 1. Ende 

Februar fand nun die offizielle Einweihung von „THE- 

PLACE“, wie der innovative Workspace künftig heißen 

wird, durch Toni Faber, Dompfarrer von St. Stephan, statt. 

Unter den prominenten Gästen, die Hausherr und ISS 

Österreich CEO Erich Steinreiber und ISS CEO Central and 

Southern Europe CEO Celia Liu begrüßen konnten, waren 

unter anderem Wirtschaftsstadtrat Peter Hanke, der Bezirksvorsteher 

der Leopoldstadt, Alexander Nikolai, der 

dänische Botschafter Christian Grønbech-Jensen sowie 

zahlreiche Kunden, Partner, Freunde und Mitarbeitende 

des Hauses. 

152 ImmoFokus

IMMOBILIENBALL 

Für rund 3.200 Ballgäste aus der Immobilienbranche 

hieß es Ende Februar wieder „Alles Walzer!“ Die Wiener 

Hofburg öffnete bereits zum 17. Mal ihre Türen für den 

ausverkauften Branchenball mit Charitygedanken. Der 

Verein „Football Helps“ erhielt als Publikumsfavorit des 

Charity Votings eine fantastische Spendensumme über 

75.000 Euro, die in Form eines Schecks am Ballabend 

überreicht wurde. 

In der rauschenden Ballnacht konnte man viele bekannte 

Gesichter entdecken, unter anderem Bildungsdirektor 

Heinrich Himmer, Landtagsabgeordnete und 

Gemeinderätin Elisabeth Olischar, Bereichsdirektorin 

Personal und Revision der Stadt Wien Cordula Gottwald, 

Chef der Wiener Berufsrettung Rainer Gottwald, 

Gemeinderat Peter Sittler, Wiener Stadtbaudirektor 

Bernhard Jarolim, Fachgruppenobmann der Wiener 

Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder 

der Wiener Wirtschaftskammer Wien Michael Pisecky, 

Michael Schmidt (3SI), Sebastian Nitsch (6B47), 

Markus Arnold (Arnold Immobilien), Michael Ehlmaier 

(EHL), Sascha Haimovici (IMMOcontract), Roland 

Schmid (IMMOunited), Ingrid Fitzek-Unterberger 

(Salon Real), Andreas Köttl (value one), Judith Kössner 

(willhaben), u.v.m. 


153

DRINKS BEFORE HOME 

DBH im BENE-Schauraum in der Neutorgasse war 

wie immer ein hochkarätiges, geselliges und vinophiles 

Netzwerktreffen. Das Eventformat „DBH 

–Drinks Before Home“ wurde 2014 ins Leben gerufen. 

Initiator der Veranstaltungsreihe ist Reinhard 

Winiwarter, Herausgeber ACROSS Magazine und 

Eigentümer der Reinhard Winiwarter Winery. Das 

„Programm“des Formats ist es, “kein Programm” 

zu haben. Das persönliche Kennenlernen und das 

persönliche Gespräch zwischen den Entscheidungsträgern 

ist das wesentliche Element der Serie. Bei 

ausgezeichneten Weinen und kleinen köstlichen 

Häppchen beim Netzwerken gesichtet: Stephan und 

Ronny Goigitzer, Anja Graf (Empira), Jasmin Soravia 

(Kollisch & Soravia), Johannes Singer (Volksbank 

Wien), Frank Brün (Phorus Management), Daniel 

Deutsch, Oliver Pelz (BOE), Lukas Weinwurm (IM- 

MOunited), Nadja Hafez und Karl Derfler (Adeqat 

Investment Service), Daniela Witt-Dörring (WEBER 

& CO), Anton Bondi de Antoni (Bondi Consult). 

154 ImmoFokus

BACK ON TRACK ERST 2024 

Anfang Februar luden VÖPE, E+H Rechtsanwälte, EHL Immobilien und 

TPA Group zu spannenden Keynotes und einer Podiumsdiskussion ins 

Marriot Vienna. Das Thema Real Estate Investments in volatilen Marktphasen 

sorgte für großes Interesse und einer regen Teilnahme. Die Keynotes 

wurden von Helmut Beer (TPA Group) zu „An- und Verkaufsstrukturen 

in volatilen Zeiten“, von Johannes Feilmair & Karoline Hofmann (E+H) zu 

„Do‘s & Don‘ts bei der Strukturierung von Immobilientransaktionen in einem 

volatilen Umfeld“ und von Markus Mendel (EHL) zu „Aktueller Stand 

und Ausblick auf die Performance des österreichischen Immobilieninvestmentmarktes“ 

gehalten. 

DER MARKTPLATZ FÜR WOHNIMMOBILIEN 

18. – 19. MÄRZ 2023 

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155 

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Raum und 

Wirklichkeit 

Wir haben Gegenwart und Zukunft von 

Architektur, Bauen und Wohnen im Blick. 

Jeden Samstag in Ihrer „Presse“ oder 

jederzeit unter: 

DiePresse.com/immobilien 


156

Buchtipps 

EDITOR´S 

CHOICE: 

Lesenswert! 

NEU! 

Green Leases 

Kostenoptimierte und nachhaltige Nutzung von Wohn- und Gewerbeimmobilien 

Konrad Hedemann 

250 Seiten 

ISBN: 9783648168158 

Haufe Lexware Verlag | 2023 

€ 82,30 

„Grüne Mietverträge“ (Green Leases) sind Bestandteil des Mietvertrags und legen konkrete Nachhaltigkeitsziele auf beiden 

Vertragsseiten fest, um so die Erreichung der Klimaziele im Gebäudebetrieb sicherzustellen. Dieses Praxishandbuch 

bietet gewerblichen Vermietern Werkzeuge, mit denen sie ein aktives und nachhaltiges Mieterengagement in ihren 

Gebäuden umsetzen und Mieter für das Thema Nachhaltigkeit begeistern können. Hierzu werden Green-Lease- 

Musterklauseln präsentiert, nachhaltige Mieterstrategien gezeigt sowie Handlungsempfehlungen für die größten 

europäischen Märkte ausgesprochen. Nur mit allumfassenden und wechselseitigen Nachhaltigkeitsstrategien lassen 

sich die Klimaziele im Gebäudesektor erreichen. 

Oliver Herwig, Ulrich Nolting 

312 Seiten 

ISBN: 9783766726162 

Callwey Verlag | 2023 

€ 100,80 

Immobilien des 

Jahres 2023 

Die Publikation „Immobilien 

des Jahres“ versammelt die 

aktuellsten Projekte im Bereich 

Architektur und Gebäudeplanung: Bauten mit hohem 

architektonischem Anspruch, die sich in der Planung 

befinden oder noch nicht abgeschlossen sind. Fortan 

werden jährlich die besten geplanten Projekte anhand ihrer 

Konzepte geehrt. Die beteiligten Planer und Auftraggeber 

erreichen so die Entscheidungsträger ihrer Branche. Für 

alle Architekten, Bauherrn, Makler, Käufer, Mieter und am 

Baugeschehen Interessierte entsteht so ein Panorama des 

Immobilienmarktes, seiner Trends und Veränderungen. 

Thomas Oebbecke 

350 Seiten 

ISBN: 9783648168257 

Haufe Lexware Verlag | 2023 

€ 72,00 

Nachhaltigkeit in der Wohnungsund 

Immobilienwirtschaft 

Der Gebäudesektor und damit die Wohnungswirtschaft ist 

mit circa 40 Prozent der größte Treibhausgas-Emittent in 

Deutschland, allen voran von CO2. Die Baubranche steht 

daher in der Pflicht und vor der Herausforderung, im Rahmen 

des Europäischen Klimaschutzfahrplans „2050“ ihren Beitrag zur Dekarbonisierung zu 

leisten und damit das Null-Emissionsziel zu erreichen. Thomas Oebbecke zeigt, was jetzt 

zu tun ist. Er beschreibt die Zusammenhänge zwischen der ökonomischen, ökologischen 

und sozialen Verantwortung der Wohnungswirtschaft für Klimaneutralität. Das 

Buch bietet einen Handlungsleitfaden zur Entwicklung, Erstellung und Nutzung 

von Wohnimmobilien über die Repositionierung von Assets im Spannungsfeld 

zwischen komplexen energetischen Sanierungen bis hin zu einfachen „Do it yourself“- 

Maßnahmen.wie die Bundesministerien die Entwicklung und den Einsatz von BIM bei 

Infrastruktur- und Hochbauprojekten fördern und vorantreiben. 

Übertragung und Vermietung von Immobilien 

Verkehrsteuern, immobilienertragsteuerliche und rechtliche Aspekte 

Herbert Kovar, Ronald Wahrlich, Barbara Zorman 

Seiten 

ISBN: 9783707346473 

Linde Verlag | 2023 

€ 64,00 

Immobilieninvestitionen erleben seit einigen Jahren einen Boom und halten sich trotz Inflation und politisch unruhiger Zeiten auf hohem 

Niveau, woran auch der Zinsanstieg bislang wenig geändert hat. Dabei führen die sich stetig ändernden und unklaren Steuergesetze 

zu Unsicherheiten und Anwendungsproblemen in der Praxis. Dieses Buch widmet sich im Rahmen von Immobilienübertragungen 

auftretenden steuerlichen Fragen sowie steuerlichen Spezialthemen zur Vermietung. Expertinnen und Experten bereiten die einzelnen 

Themen praxisnah und anschaulich anhand zahlreicher Beispiele auf. Der inhaltliche Bogen spannt sich dabei von der mehrfach 

novellierten Grunderwerbsteuer über die allgemeinen Vorschriften bis hin zu Spezialfällen wie Umgründungen, Privatstiftungen und 

gemeinnützigen Körperschaften. Die Darstellung der ertragsteuerlichen Befreiungsbestimmungen bei Veräußerungen von Immobilien, 

der Grundbucheintragungsgebühr sowie umsatzsteuerlicher Aspekte bei der Vermietung runden die Themenauswahl ab.über 

Ingenieurmethoden im Brandschutz dargestellt, wobei die rechen- und materialtechnischen Grundlagen sowie der Zusammenhang mit 

dem nationalen und europäischen Regelwerk im Vordergrund stehen. 


157

Wie präsent 

sind Osterreichs 

Immobilienverbände 

in den Medien? 

Öffentlichkeitsarbeit. Ob als Interessensvertretungen zur Vernetzung von Sachverständigen, Experten und 

Maklern oder als Institutionen zur Förderung von Ausbildungsangeboten und zur Auszeichnung nachhaltiger 

Bauprojekte: Freiwillige Immobilienverbände sind vom heimischen Realitätenmarkt nicht wegzudenken. Wie 

stark präsent sind sie in der österreichischen Medienlandschaft? Und wer führt das Ranking an? 

D 

as Brand Intelligence Unternehmen 

»Observer« hat über 

14.800 Beiträge aus Print- und 

Onlinemedien untersucht, die 

im vergangenen Jahr zum Thema Immobilien 

erschienen sind. 623 Artikel des Samples weisen 

dabei Erwähnungen von Immobilienverbänden 

auf. 57,5 Prozent der Beiträge stammen aus 

Onlinemedien, 33,5 Prozent aus regionalen und 

überregionalen österreichischen Printmedien, 

7,2 Prozent aus sozialen Medien (Facebook und 

Twitter) und 1,8 Prozent aus Newslettern. Die 

Gesamtauflage der Printartikel zum Thema 

Immobilienverbände betrug im Jahr 2022 über 

11,9 Millionen gedruckte Exemplare. Die Web- 

Beiträge konnten über 49,3 Millionen Unique 

Clients erreichen. 

Besonders starke Berichterstattung zu namhaften 

Immobilienverbänden gab es für ein breites 

Publikum in General-Interest-Medien, also in 

tagesaktuellen Illustrierten und Programmzeitschriften, 

Gemeindeblättern und anderen (26,2 

Prozent). Weiters schienen viele Beiträge in 

Medien mit einem Immobilienschwerpunkt auf 

(23,9 Prozent). Doch auch Nachrichtendienste 

wie zum Beispiel brandaktuell.at und regionale 

Newsportale (14,9 Prozent) sowie Medien in der 

Finanzbranche (12,7 Prozent) berichteten häufig 

über Immobilienvereinigungen. 

Gesellschaft für nachhaltige Immobilienwirtschaft 

(ÖGNI) verzeichnet höchste 

Medienpräsenz 

Im »Observer«-Ranking, das die Präsenz von 

15 Verbänden der Immobilienbranche miteinander 

vergleicht, schnitt die „Gesellschaft für 

nachhaltige Immobilienwirtschaft“ (ÖGNI) im 

letzten Jahr am besten ab. Mit 270 Beiträgen, 

von denen 125 in Printmedien (inklusive Newslettern) 

und 145 in Onlinemedien (inklusive 

Social Media) erschienen sind, liegt die Vereinigung 

weit voran. ÖGNI wurde mehrmals in 

Branchenverteilung in Print und Online Medien 

Zeitraum: 01.01. - 31.12.2022 

General Interest 26,2% 

Immobilien 23,9% 

Zusammenhang mit dem Immobilienkongress 

IMMO FutureLab sowie mit der Wahl des neuen 

ÖGNI-Präsidiums Ende März 2022 erwähnt. In 

Zeiten des stark zunehmenden Klimawandels 

steht der Verband aber auch für die Förderung 

von nachhaltigen, innovativen und energieeffizienten 

Bauprojekten. Eines dieser Vorhaben 

ist zum Beispiel das „Projekt KAY“ am Wiener 

Handelskai, eine Immobilie mit Grünflächen 

auf dem Dach. Mehrere Berichte erwähnen, 

dass das Projekt von ÖGNI mit dem Vorzertifikat 

in Gold ausgezeichnet wurde. 

Sonstige 7,2% 

Marketing 3,4% 

Lifestyle 3,5% 

Wirtschaft 3,9% 

Architektur 4,3% 

Geld & Finanzen 12,7% 

Nachrichtendienste 14,9% 

158 ImmoFokus

Im Ranking schneiden auch VÖPE („Verein österreichischer 

Projektentwickler“ beziehungsweise 

„Lebensraumentwickler“) mit 89 Beiträgen 

und FIABCI („Internationaler Verband der 

Immobilienberufe“) mit 62 Beiträgen sehr gut 

ab. VÖPE wird vor allem in Zusammenhang 

mit diversen Immobilieninvestment-Projekten 

des Instituts für Anlageberatung (IFA) 

genannt, das ein Mitglied der Vereinigung ist. 

Für große Medienresonanz sorgte außerdem 

der renommierte „Prix d’Excellence Austria“, 

der im Oktober 2022 von FIABCI und dem 

„Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft“ 

(ÖVI) in fünf Kategorien verliehen 

wurde. Bei dieser Auszeichnung standen 

ressourcenschonende Investitionen und der 

Einsatz von erneuerbaren Energien in der heimischen 

Immobilienbranche im Mittelpunkt. 

ÖVI konnte aufgrund des Awards eine mittelstarke 

Medienpräsenz verzeichnen. 

Ranking Immobilienverbände in Österreich nach Medienpräsenz 

Zeitraum: 01.01. - 31.12.2022 

ÖGNI 

VÖPE 

FIABCI Austria 

Salon Real 

ÖVI 

ImmQu 

RICS 

ULI 

Immobilienring 

Sachverständigen- 

Verband 

AREAMA 

ImmoABS 

ImmoZert 

26 

22 

17 

16 

8 

7 

3 

3 

0 

62 

52 

48 

89 

Print (inkl. Newsletter) 

Online (Inkl. Social Media) 

270 

100 200 300 

Clippingzahl 

Immobilienball war oft ein Thema 

Ein mediales Highlight in der Branche war der 

Immobilienball, der Ende April über die Bühne 

ging und für einige Schlagzeilen sorgte. Salon 

Real, der „Club von und für Frauen in der Immobilienwirtschaft“, 

war durch Vorständin 

Daniela Witt-Dörring bei diesem Event medial 

stark vertreten. Über Vorstandsmitglieder 

von FIABCI Austria, ÖVI, Salon Real und RICS 

(„Royal Institution of Chartered Surveyors“) im 

Rahmen der Verleihung des begehrten Immobilienpreises 

„Cäsar“ im vergangenen September 

wurde ebenfalls in diversen Artikeln berichtet. 

In den Medien weniger stark präsent sind hingegen 

der „Verein zur Förderung der Qualität 

in der Immobilienwirtschaft“ (ImmQu), RICS, 

das „Urban Land Institute“ (ULI) mit einem 

Fokus auf Forschung und Weiterbildung und 

der „Immobilienring“. Nur acht Printbeiträge 

beziehen sich auf Mitglieder des „Verbands 

der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten 

Sachverständigen“ in Österreich. 

Die „Austrian Real Estate Asset Management 

Association“ (AREAMA), der „Verbund der 

ImmobilienabsolventInnen der TU Wien“ (ImmoABS) 

und die Zertifizierungsgesellschaft 

ImmoZert bilden die Schlusslichter im Ranking. 

Zum Absolventenverein des FH-Wien- 

Studienganges Immobilienwirtschaft (CARI) 

sowie zum Alumni-Netzwerk IMMOEBS 

konnten in der »Observer«-Analyse keine Daten 

gefunden werden. 

Ranking Immobilienverbände in den Medien 

IMMOBILIENVERBÄNDE PRINT WEB SOCIAL MEDIA NEWSLETTER SUMME 

ÖGNI 115 139 6 10 270 

VÖPE 11 68 10 0 89 

FIABCI Austria 14 40 7 1 62 

Salon Real 14 34 4 0 52 

ÖVI 18 16 14 0 48 

ImmQu 6 18 2 0 26 

RICS 11 11 0 0 22 

Urban Land Institute 6 11 0 0 17 

Immobilienring 3 12 1 0 16 

Hauptverband 

der Gerichtszertifizierten 

8 0 0 0 8 

AREAMA 2 5 0 0 7 

ImmoABS 0 3 0 0 3 

ImmoZert 1 1 1 0 3 

CARI 0 0 0 0 0 

IMMOEBS 0 0 0 0 0 


159

IMPRESSUM 

Vorschau 

Lesen Sie im ImmoFokus 

Ausgabe 02/2023 

Finanzierung. Das große Interview mit ... Zu Tisch mit 

... Einfluss von ESG und EU-Taxonomie; Strukturierte 

Finanzierungen; Restrukturierungen; Non-Performing Loans; 

Vorteile von Mezzanine-Finanzierungen; Finanzieren über 

die Crowd; Blockchain in der Immobilienwirtschaft; Software 

für Makler; Real Estate Asset Management; Fuhrparkund 

Gerätemanagement; Baustellenlogistik, die große 

ImmoFokus Umfrage ... 

Medieneigentümer 

Real Estate Media Group GmbH 

Handelskai 94-96 

1200 Wien 

Tel. +43 1 890 18 26-100 

office@media-group.immo 

www.media-group.immo 

Herausgeber 

Mag. Michael Neubauer 

Chefredaktion 

Mag. Lisa Grüner 

Art Director 

Jelio Stefanov 

Lektorat 

Michaela Hocek 

Ingeborg Morawetz, BA 

Autoren dieser Ausgabe 

Mag. Patrick Baldia, 

Mag. Lisa Grüner, 

Mag. Michael Neubauer, Gerhard Fritz, Heimo 

Rollett sowie die Kommentatoren 

Sales & Relation 

Rudolf E. Oezelt 

ERSCHEINUNGSTERMIN: April 2023 

Täglich top informiert: www.immo-timeline.at 

Den ImmoFokus jetzt immer und überall lesen, mit der REMG-App. 

Relations Management 

Tanja Klingseis 

Fotos 

wenn nicht anders angegeben: 

Real Estate Media Group/Katharina Schiffl, 

Michael Hetzmannseder, Richard Tanzer, 

Gabriel Alarcón-Rizar 

Druck 

Ferdinand Berger & Söhne Ges.m.b.H 

Der IMMOFOKUS wendet sich im Sinne der 

Gleichstellung gleichermaßen an Frauen 

und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit 

und Verständlichkeit kann es bei den 

Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline 

Ansprechform verwendet wird. 

ImmoFokus ist Mitglied bei: 

160 ImmoFokus

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Mit unserem gesamten Können legen wir Passion, Fingerspitzengefühl und Handwerkskunst 

in die Erhaltung und Entwicklung von Immobilien. Seit 3 Generationen 

steht die 3SI Immogroup für Bauprojekte höchster Qualität. Und Partnerschaften, 

die mit einem Handschlag beginnen und über Jahrzehnte andauern. 

anfrage@3si.at | +43 1 607 58 58 11 | www.3si.at

Ausgabe 01/2023

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