Ausgabe 02/2023

Mit 

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Der Stratege 

Peter Krammer 

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Ausgabe 02|2023 03

ImFokus 

136 ImmoFokus

Blackout Vorsorge 

Steckenbleiben muss nicht sein! Ein unerwarteter Stromausfall oder aber ein flächendeckendes 

Blackoutszenario kann jederzeit auftreten. Dies bereitet Aufzugspassagieren bei der täglichen 

Nutzung zunehmend Sorgen. Um auf diese Situationen bestmöglich vorbereitet zu sein, 

bietet Schindler ab sofort eine automatische Notevakuierungsvorrichtung an. 

So können Fahrgäste die Aufzugkabine normal verlassen, ohne auf eine Notbefreiung 

warten zu müssen. Wir wissen eben, worauf es ankommt. 

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We Elevate 

Ausgabe 02|2023 

137

12 Bilderstrecke 

Urlaube lieber ungewöhnlich 

Der Stratege 

COVERINTERVIEW MIT 

PETER KRAMMER 

36 

INHALT 

AUSGABE 

Rubriken 

Positionen & Meinungen 

006 VOM HERAUSGEBER 

008 EDITORIAL 

151 VORSCHAU/IMPRESSUM 

Unternehmen & Projekte 

12 BILDERSTRECKE URLAUBSORTE 

30 TOP DEAL 

31 PROBLEMLÖSER 

32 IMMOBILIE IM FOKUS 

33 AUFSTEIGER 

36 COVERINTERVIEW MIT ... 

Peter Krammer 

48 ZU TISCH MIT ... 

Marius Richter 

54 WEIN UND IMMOBILIEN 

56 WANN WIRD ES ENDLICH WIEDER SO, 

WIE ES NIE WAR? 

Kommentar von Frank Brün 

58 AKTIVES ASSETMANAGEMENT 

VERHINDERT VERLUSTE 

Kommentar von Jenni Wenkel 

60 BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT 

Kommentar von Philipp Kaufmann 

62 ZIELE GENÜGEN NICHT, UM 

DEN KLIMAWANDEL ZU BREMSEN! 

Kommentar von Michael Pisecky 

64 DER MARKETER 

Kommentar von Philipp Kaufmann 

66 FASTENZEIT 

Kommentar von Hans Jörg Ulreich 

68 WO VIEL LICHT IST, IST VIEL SCHATTEN 

Kommentar von Wolfgang Fessl 

70 BLOCKCHAIN IN DER 

IMMOBILIENWIRTSCHAFT 

Kommentar von Jasmin Soravia 

72 FRECH GESAGT 

Kolumne von Anita Körbler 

74 FACHKRÄFTE – AUCH IN DER 

IMMOBILIENWIRTSCHAFT GESUCHT 

Kommentar von Georg Flödl 

75 FREIZEITWOHNSITZE FÜR 

ÖSTERREICH SEHR WICHTIG 

Kommentar von Sebastian Beiglböck 

76 ÖKONOMISCHE SACHVERHALTE 

DÜRFEN NICHT AUSGEBLENDET WERDEN 

Kommentar von Louis Obrowsky 

Fotos: ATP/Kuball 

04 ImmoFokus

80 

Der 31. Real Circle 

Finanzierung 

106 

Alternativen sind gefragt 

Christoph Urbanek und 

Wolfgang Maurer 

48 

Zu Tisch mit ... 


02|2023 

Im Fokus 

80 REAL CIRCLE 

FINANZIERUNG 

96 MIT IMMOBILIEN ARBEITEN 

Interview mit Michael Klement und 

Norbert Pfundner 

102 AUF DER KÄUFERSEITE 

Interview mit Frédéric Puzin und 

Philippe Cervesi 

106 ALTERNATIVEN SIND GEFRAGT 

Interview mit Christoph Urbanek und 

Wolfgang Maurer 

114 DIE GRÜNDE UND AUSWIRKUNGEN 

DER KIM-VERORDNUNG 

Kommentar von Karina Schunker 

115 FINANZIERUNGSPLÄNE 

MIT ZUKUNFTSBLICK 

Kommentar von Michael Haugeneder 

116 FÜNF „F“ FÜR DIE ENERGIEWENDE! 

Kommentar von Martin Prunbauer 

117 WOHNZUKUNFT IM AUGE BEHALTEN 

Ein Kommentar von Klaus Baringer 

118 VOX FEMINA 

Kommentar von Michaela Pelinka 

136 DAS WAR DIE COPAREAL 2023 

144 EVENTS 

152 OBSERVER 

154 BUCHTIPPS 


05

Gekommen, 

um zu bleiben 

„Niedrige Zinsen: 

Euphorisch machendes 

süßes Gift.“ 

D 

ie Pandemie ist vorbei. Aber 

die Wirtschaft – nicht nur in 

Europa – befindet sich weiter 

im Krisenmodus. Lieferkettenprobleme, 

Mitarbeitermangel, der Krieg in 

der Ukraine, die damit einhergehende Energiekrise 

– all das führt zu Inflation – und diese 

bleibt hoch. Nach Auffassung des EZB-Rats 

kann Preisstabilität am besten gewährleistet 

werden, wenn mittelfristig ein Inflationsziel 

von zwei Prozent angestrebt wird. Aktuell ein 

frommer Wunschgedanken. 

Mit der Inflation sind auch die Zinsen zurückgekehrt. 

Nach vielen Jahren mit praktisch 

keinen Zinsen beziehungsweise Krediten 

zum Nulltarif, hat die EZB mit der Erhöhung 

des Leitzinses im Sommer 2022 eine Zeitenwende 

in der Immobilienbranche eingeleitet. 

Steigen die Zinsen, wird mehr gespart. 

Dadurch wird weniger Geld ausgegeben. Das 

bremst zwar das Wirtschaftswachstum, senkt 

gleichzeitig aber auch die Inflation. 

auf die andere. Dass sich die Zinsen wieder 

gegen Null bewegen werden, daran glauben 

wohl nur noch die Optimisten. Noch hört 

man von keinen Notverkäufen. Das aber ist 

nur eine Frage der Zeit – bis den ersten Immobilienentwicklern 

der finanzielle Atem, die 

Liquidität ausgeht. Doch zu welchem Preis 

verkaufen? Noch liegen in vielen Fällen die 

Preisvorstellungen von Käufer und Verkäufer 

weit auseinander. 

Eines ist auch klar: Ein sinkender Immobilienwert 

erhöht die Loan to Value Ratio (LTV). 

Ist ein fixer LTV in den Kreditverträgen vereinbart, 

bedeutet dies – Eigenkapital nachschießen. 

Bewerter möchte ich im Moment nicht sein. 

In diesem Sinne wünsche ich Ihnen eine informative 

Lektüre. 

Eines ist klar: Die Zinsen sind gekommen, 

um zu bleiben: Die niedrigen Zinsen in den 

letzten Jahren waren eine Ausnahmeerscheinung. 

Einige Marktteilnehmer sprechen sogar 

von einem euphorisch machenden süßen 

Gift, von dem zu viel genascht wurde. 

Sehsüchtig wird von manchen Kommentatoren 

versucht die nächste Zinswende herbeizuschreiben, 

die bereits mit Ende 2022 

erwartet wurde. Doch weder die FED noch 

die EZB dürften diese Kolumnen lesen. In regelmäßigen 

Abständen folgte eine Erhöhung 

Michael Neubauer 

Herausgeber 

Fotos: Adobe Stock 

06 ImmoFokus

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der laufende Dialog mit unseren KundInnen sind die Grundlage für die EHL Marktberichte. 

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Gewerbe-, Wohn- und Investmentbereich und stellen eine solide Basis für gezielte Investitionsund 

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Österreich|2022/23 

Büromarktbericht 

Wien |Frühjahr 2023 

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07

Krisenmodus 

„Inflationsbekämpfung 

ist oberstes Gebot.“ 

K 

ommt es oder kommt es doch 

erst später? Die Rede ist vom 

Ende des Zinsanhebungszyklus, 

das klarerweise in der Immobilienbranche 

sehnsüchtig herbeigesehnt 

wird. Dass es in der ersten Jahreshälfte 2023 

erfolgen wird, wie das so mancher Optimist 

Ende des Vorjahres gehofft hatte, scheint 

unwahrscheinlich – vor allem, wenn man 

die Aussagen der Währungshüter dies- und 

jenseits des Atlantiks vernimmt. Kurz vor 

Redaktionsschluss erhöhten sowohl EZB als 

auch US-FED den Leitzins erneut und machten 

unmissverständlich klar, dass man weiter alles 

tun werde, was notwendig sei, um die Inflation 

unter Kontrolle zu kriegen. 

und Wolfgang Maurer von Median Capital im 

Gespräch mit Herausgeber Michael Neubauer. 

„Bei den Finanzierungen kommen wir mit der 

Arbeit kaum nach“, sagen sie. Keine Fragen 

offen lässt der Nachbericht zum Real Circle, bei 

dem rund 25 ausgewählte Immobilienprofis 

sämtliche Facetten des Themas diskutierten. 

Dass es auch Investoren gibt, die selbst im aktuellen 

Umfeld groß auf Einkaufstour sind, ist 

im Interview mit Frédéric Puzin und Philippe 

Cervesi von Corum zu erfahren. Im Vorjahr 

hat der Pariser Vermögensverwalter für seine 

offenen Immobilienfonds 45 Objekte für 1,2 

Milliarden Euro erworben. Heuer soll es in einer 

ähnlichen Tonart weitergehen. 

Das wirkliche Ausmaß der Zinswende wird 

mehr und mehr sichtbar. Und es ist alles andere 

als beruhigend, dass derzeit auffallend 

viele Vergleiche zu früheren Krisen, wie etwa 

jenen von 1999 oder 2008, durch Medien und 

Diskurse geistern. Und auch das Wort „Bankenkrise“ 

ist immer öfter zu vernehmen. Etwas 

beruhigender sind da Experteneinschätzungen, 

die davon eher die USA betroffen sehen 

und sowohl in Österreich als auch in der EU die 

Lage als stabil einschätzen. Dennoch beklagen 

Häuslbauer, Developer und Investoren unisono 

höhere Kreditzinsen und zurückhaltendere 

Banken. 

Und „last but not least“: In einem spannenden 

Coverinterview spricht der neue Swietelsky- 

CEO Peter Krammer über seine Pläne mit der 

Nummer drei unter den heimischen Baufirmen 

und vor allem darüber, wie er die Vielzahl 

an Herausforderungen meistern wird. 

Herzlichst, 

Der Zeitpunkt könnte also kaum besser sein 

für das Schwerpunktthema dieser Ausgabe: Finanzierung. 

Interessante Einblicke geben etwa 

Christoph Urbanek von Schindler Attorneys 

Patrick Baldia 

Chefredakteur 

Foto: Adobe Stock 

08 ImmoFokus

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09


12 

32 

URLAUBE LIEBER UNGEWÖHNLICH 

Darf es mal was anderes 

sein als ein normales 

Hotelzimmer? Dann 

bieten die folgenden 

Seiten eine wunderbare 

Inspiration für eine 

kurze Auszeit in einem 

besonderen 

Ambiente. 

24 

KASINO ZÖGERNITZ 

Am 21. Juni 1837 wird das Casino 

Zögernitz eröffnet. 2008 erwirbt 

der Immobilienentwickler Hermann 

Rauter das Objekt und entwickelt ein 

Revitalisierungskonzept. Rund 23 Millionen 

Euro soll der Umbau des teilweise 

denkmalgeschützten Gebäudes gekostet 

haben. Wie Eigentümer und Developer 

Hermann Rauter wiederholt erklärte, 

habe er sehr viel Geld für Anwälte und 

Sachverständige ausgegeben. 2017 wurden 

etwa die Umbauarbeiten nach Einsprüchen 

von Anrainern von Anwälten gestoppt. Ein 

Jahr später hat die MA 64 alle Einsprüche in 

zweiter Instanz abgewiesen. 

WIEN MITTE THE MALL 

Erst zehn Jahre alt und schon der Star 

der City. „Stillstand bedeutet Rückschritt. 

Kunden wollen Veränderungen.“ Aus 

diesem Grund sind Centermanager 

Florian Richter und Roland Pinz, 

Managing Director CC Real neuen 

Konzepten gegenüber aufgeschlossen: 

„Wir arbeiten für und mit den Mietern.“ 


10 ImmoFokus

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11


Kreativ. Darf es mal was 

anderes sein als ein normales 

Hotelzimmer? Dann bieten 

die folgenden Seiten eine 

wunderbare Inspiration 

für eine kurze Auszeit im 

besonderen Ambiente. 

Autor: Lisa Grüner 

12 ImmoFokus


13


TRÄUMEN IM BAUMHAUS DES STEIRERECKS 

Seit der Kindheit träumt man von einem 

Baumhaus. Am Pogusch wird dieser Traum 

wahr: Auf 1.100 Metern Seehöhe, eingebettet 

im Wald gegenüber vom Wirtshaus, wurden 

Baumhäuser mit hochwertigen Materialien von 

Betrieben aus der Region gebaut. Diese liegen 

fußläufig zum Wirtshaus Steirereck. Bei einer 

Zimmerreservierung ist automatisch wahlweise 

ein Tisch im Wirtshaus (Mittwoch bis Samstag) 

oder in der Schankkuchl (Donnerstag bis 

Samstag) des Steirerecks reserviert. 

Ort: Pogusch Turnau/Steiermark 

www.steirereck.at 

Fotos: Reitbauer/Steirereck 

14 ImmoFokus

ROMANTIK IM GARTENHIMMELBETT 

„Archaisch und angereichert mit einer wohltuenden 

Portion Demut“, so beschreibt „die 

UnterbergerIn“ das Hochgefühl beim Übernachten 

im Himmelbett unter freiem Himmel. Bei der 

Privatpension „die Unterbergerin“ im Gasteinertal 

kann in der warmen Jahreszeit eine Nacht im 

wildromantischen Garten-Himmelbett geschlafen 

werden: Zwischen Birnbaum, Borretsch und Kopfsalat 

lässt es sich wunderbar träumen. So sagten 

auch Pfarrer Kneipp und Hildegard von Bingen: 

Der Schlaf unter dem Sternenzelt wirkt wie ein 

Gesundbrunnen. Auch im Feng Shui ist längst bekannt: 

Hundert Prozent Qi gibt es nur ohne Dach, 

direkt unter dem Firmament. Laptop und Handy 

verbringen derweil die Auszeit im Hotelsafe. 

Ort: Dorfgastein/Salzburg 

www.dieunterbergerin.com 

Fotos: www.dieunterbergerin.com 


15


16 ImmoFokus

Fotos: Gert Perauer 

EXTRAVAGANTES ALPENCAMPING 

Im Herbst 2016 hatte Eigentümerin Gertie Morik die Idee, einen Hügel mit Einzelobjekten 

zu bebauen. Umgesetzt hat die Chalets der Architekt Reinhold Hammerer, 

der sie als vorgefertigte, vollmöblierte Röhren mit Parabelquerschnitt auf einen 

kegelförmigen Hang aufständerte. Gerade einmal 1,43 Meter breit ist das Innere 

und der Scheitelpunkt der Parabel erreicht eine lichte Höhe von 3,49 Metern. Die 

Bauten des Alpencampings schmiegen sich an den Fuß des steilen, stark bewaldeten 

Hügels, der sich etwa 22 Meter hoch über das Areal erhebt. Die Chalets sind 

so in den Hang gesetzt, dass die meisten Panoramafenster südorientiert sind und 

jedes einzelne einen ungestörten Blick auf die Bergkulisse und hinunter auf den 

Campingplatz ermöglicht, der aus dieser Perspektive an ein kreisförmig um das 

Feuer formiertes Wagenlager aus dem Wilden Westen erinnert. 

Ort: Nenzing/Vorarlberg 

www.alpencamping.at 


17


ÜBERNACHTEN IM SKY BED 

Ein Bett unter freiem Himmel auf 1.600 Metern kann man 

beim My-Alpenwelt-Resort für eine Nacht dazubuchen. Bei 

der romantischen Übernachtung unterm Sternenhimmel lässt 

es sich hervorragend mit einem Glas Secco Rosé anstoßen. 

Das Sky Bed ist mit einem Igluzelt abgedeckt, das man auf 

Wunsch schließen kann. Ideal ist es jedoch, die klare Nacht 

offen unter freiem Sternenhimmel zu genießen. Buchbar ist das 

Sky Bed, solange das Wetter zum Kuscheln im Freien einlädt. 

My Alpenwelt Resort ist ein Leading Spa Hotel mit einem 

im FelsenBAD&SPA, einem ganzjährig geheizten Glas Infinity 

SKY Außenpool, Massage, Health und Beauty Anwendungen, 

Saunen, Dampfbädern und einem Private Spa. Die Zimmer sind 

mit einem Interieur aus Naturholz, Leder oder Leinen gestaltet. 

Eat, drink, enjoy ist das kulinarische Motto, das den Bogen von 

traditioneller österreichischer Küche über eine moderne Crossover-Küche 

bis hin zu internationalen Spezialitäten spannt. 

Ort: Königsleiten/Salzburg 

www.alpenwelt.net 

Fotos: My Alpenwelt Resort 

18 ImmoFokus

BIWAKS UNTER DEN STERNEN 

Aufwachen direkt am Wasser, hoch oben am Berg oder auf einer Waldlichtung: Am Millstätter See machen insgesamt 

sechs „Biwak unter den Sternen. Rifugio sotto le stelle.“ unvergessliche See- und Bergberührungen® erlebbar. 

Die Biwaks sind 15 Quadratmeter große Hütten aus Lärchen- oder Zirbenholz, die bewusst minimalistisch 

gehalten wurden. Ausgestattet sind sie mit einem Bett, Tisch samt Stühlen mit kuscheligem Lammfell und einem 

Waschraum. Da bleibt viel Zeit, bei einem Picknick den Sonnenuntergang zu genießen und die Sterne zu zählen. 

Ort: Millstättersee/Kärnten 

www.biwaks.millstaettersee.com 

Fotos: Gert Perauer 


19


TRÄUMEN IM WOHNWAGON FANNI 

Fanni hat sich einen besonders schönen Stellplatz vier 

Kilometer außerhalb von Gutenstein ausgesucht. Hier 

verweilt der Almwagon auf einer sonnigen Wiese am 

Waldesrand. Die Lage ist perfekt für gemütliche Spaziergänge 

und ausgedehnte Wanderungen, erfrischendes 

Bachwaten oder entspannendes Sonnenbaden. 

Weit weg vom Trubel und der Hektik des Alltags. Die 

Wohnwagons werden in einer kleinen Manufaktur in 

Niederösterreich aus nachhaltigen, natürlichen Materialien 

gebaut. Die hochwertige Ausführung ermöglicht ein 

ganzjähriges Wohnen inklusive Autarkie-Lösungen für 

Strom, Wasser und Wärme. Über die „Independent Box“ 

können die Energiegewinnung sowie der -verbrauch 

stets mitverfolgt werden. Den Wohnwagon kann man 

mieten und auch testen, sollte man vielleicht mit einem 

Kauf liebäugeln. 

Ort: Gutenstein/Niederösterreich 

https://wohnwagon.at 

Fotos: Küssler 

20 ImmoFokus


21


SCHLAFEN IM WEINFASS 

Im Winzerhof Küssler steht alles im Zeichen 

des Fasses: Hier kann man wahlweise in einer 

von zwölf Weinfass-Suiten nächtigen. Schon 

die Außenfassaden der Zimmer zeigen den 

Deckel eines Weinfasses und im Zimmer 

selbst steht ein Weinfass mit Bett. Auch zwei 

Weinfass-Chalets, die aus ehemaligen Presshäusern 

stilgerecht entstanden sind, stehen 

zur Auswahl. Die Zimmer liegen in einem 800 

Quadratmeter großen Winzergarten, gleich 

gegenüber befindet sich unter dem Heurigenlokal 

ein 300 Jahre alter Weinkeller, in dem 

die hauseigenen Weine verkostet werden 

können. Dazu buchbar sind ein Abendessen 

mit Heurigenschmankerln und Mehlspeisen 

im ehemaligen Eiskeller und ein einzigartiges 

Wellnesserlebnis: Ein Wein-Bad in einer Holzwanne 

bei Kerzenschein. 

Ort: Grub an der March/Niederösterreich 

www.kuessler.at 

Fotos: Küssler 

22 ImmoFokus

ABENTEUER IM TROADKASTEN 

Zwischen Gipfeln und Bergsee auf einem 

Hochplateau auf 1.800 Metern Höhe stehen „Drei 

Riesen“, die bis in die Baumspitzen reichen. Dabei 

handelt es sich um Troadkästen, die nach alter 

Zimmermannskunst wie typische alte Getreidespeicher 

gebaut wurden. Die Hütten sind 

Türme, der Aufstieg vergnüglich, in jeder Hütte 

wartet eine Überraschung. „Toni“, „Luki“ und 

„Franzi“ heißen die Kästen, die sich in die Zirben 

und Föhren schmiegen. „Toni“ bietet bequeme 

Schlafkojen und eine großzügige Sauna, „Luki“ 

eine urgemütliche Stube zum Spielen und Plaudern. 

Aus seiner Sauna geht es direkt ins Freie in 

den Wald mit Außendusche. „Franzi“ wartet mit 

einer traumhaften Waldterrasse auf. Hollmann 

am Berg hat den Hüttenurlaub neu erfunden. In 

der Scheune gibt es Raum für Vieles: Für Partys 

und Familienfeste, für Business-Meetings und für 

Vorträge mit bis zu 30 Personen. 

Ort: Turracher Höhe/Kärnten 

www.crazyhollmann.com/turrach 

Fotos: heldentheater_hollmann_am_berg 


23


Für und mit den 

Mietern arbeiten 

Erst zehn Jahre alt und schon der Star der City. 2013 eröffnete auf 

der Landstraßer Hauptstraße mit „Wien Mitte The Mall“ das größte 

innerstädtische Shoppingcenter Wiens mit mehr als 60 Shops, 30.000 

Quadratmetern Geschäfts- und 70.000 Quadratmetern Büroflächen. Von 

den Planungen bis zur Inbetriebnahme war es tatsächlich ein Hin und Her, 

viele Umstrukturierungen waren nötig. 

Autor: Michael Neubauer 

W 

ie schnell das Projekt das 

Herz der Wiener erobert 

hat, beeindruckt auch 

Centermanager Florian 

Richter. „Die Erfolgsgeschichte von ‚Wien 

Mitte The Mall‘ ist in Österreich einzigartig, 

denn bereits drei Jahre nach der Eröffnung 

wurden wir von unabhängigen Studien 

(SCPRÖ, Shoppingcenter Performance Report 

Österreich) zum beliebtesten Shoppingcenter 

der Stadt gewählt. Dieser Erfolg beruht auf 

harter Arbeit und viel Flexibilität, denn wir 

sind stets bemüht, ein Einkaufserlebnis zu 

schaffen, das sich von unseren Mitbewerbern 

abhebt. Die optimale Anbindung an den öffentlichen 

Verkehr und der Mix aus gehobener 

Gastronomie und Markenshops kommen 

uns dabei natürlich zugute“, fasste der Centermanager 

die Erfolgsformel zusammen. 

Stolz auf das gesamte Projekt Wien Mitte zeigt 

sich auch Roland Pinz, Managing Director 

des Betreiberunternehmens CC Real, beim 

gemeinsamen Rundgang durch die Shopping- 

Mall: „Für die CC Real ist Wien Mitte ein 

Vorzeigeprojekt, das auch im Ausland Schule 

macht. Ein moderner Bürokomplex, ein Bahnhof 

mit direkter Anbindung zum Flughafen, 

ein Shoppingcenter, und das alles vereint unter 

einem Dach – Wien Mitte ist das Entree einer 

Großstadt, das der internationalen Bedeutung 

unserer Bundeshauptstadt gerecht wird.“ 

Am Vorabend fand hier im Atrium noch die 

Zehn-Jahres-Feier mit über 500 geladenen 

Gästen statt – auf einem Teil dieser Fläche 

locken heute verbilligte Sportartikel zum 

Kauf. Mit 60 Shops, dem Fokus auf Premium- 

Gastronomie und der perfekten Anbindung 

an das öffentliche Verkehrsnetz ist „Wien 

Mitte The Mall“ der Star unter den innerstädtischen 

Einkaufszentren, sind sich Richter 

und Pinz einig. Das belegt auch das enorme 

Plus bei der Besucherfrequenz von 44 Prozent 

im Vorjahr. 

13,09 Millionen Kunden 

In Summe besuchten 2022 mehr als 13,09 

Millionen Kunden – und damit um vier Millionen 

mehr als 2021 – „Wien Mitte The Mall“. 

Der Jahresumsatz stieg um 15,4 Prozent auf 

150 Millionen Euro (2021: 130 Millionen). 

Dieser Trend setzte sich auch im neuen Jahr 

fort. „Wir liegen im Schnitt aktuell nur mehr 

knapp hinter den Besucherzahlen von 2019, 

dem Jahr vor der Pandemie. An einigen Tagen 

bereits wieder darüber“; betont Richter. Aber 

– die Umsätze steigen, dank kaufkräftigen 

Publikums. „Kein anderes Shopping-Center 

in Wien ist so gut und so einfach erreichbar. 

Fotos: @Rizar.Photo 

24 ImmoFokus


25

Zwei U-Bahnlinien, fünf S-Bahnlinien und 

der City Airport Train halten in Wien Mitte.“ 

„Wer trotzdem nicht auf sein Auto verzichten 

möchte, dem stehen 470 Garagenplätze zur 

Verfügung“, ergänzt Pinz mit einem Augenzwickern. 

Verändertes Einkaufsverhalten 

Wobei sich das Einkaufsverhalten seit der 

Pandemie deutlich verändert hat. „Die Spontaneinkäufe 

gehen zurück“, erklärt Pinz. 

„Wenn aber eingekauft wird, dann wird auch 

Geld in die Hand genommen. Zum Teil wird 

auch auf Aktionen gewartet.“ Auffallend ist 

auch, dass die Verweildauer stark gestiegen 

ist. Veränderungen spürt auch die Gastronomie. 

„Das Home-Office geht zurück – aber 

die vor Corona üblichen After-Work-Drinks 

finden nicht mehr statt.“ 

„Geschaffene Zentren im urbanen Gefüge 

der Städte, wie es Wien Mitte für Wien darstellt, 

müssen viele Bedürfnisse vereinen 

und Qualitäten für sehr unterschiedliche 

Tagesabläufe und Aktivitäten bereithalten. 

Als Verkehrshub für Menschen von nah und 

fern, als Arbeitsplatz, als Shopping-Mall, als 

Raum für Öffentlichkeit“, ist Pinz überzeugt. 

„Unser Erfolg ist kein Zufall, sondern das 

Ergebnis einer genauen Beobachtung der 

Bedürfnisse unserer Kunden. Gefragt sind ein 

möglichst gut erreichbares Einkaufserlebnis, 

ein umfassendes Sortiment als Nahversorger 

für den täglichen Bedarf, aber auch nachhaltige 

Angebote abseits des Mainstreams, die 

man so in keinem anderen Einkaufszentrum 

findet“, erklärt Richter. Der Centermanager 

kann mit beeindruckenden Zahlen aufwarten: 

„Mit 100 Prozent bei den Shoppingflächen und 

99 Prozent bei den Büroimmobilien könnte es 

in Sachen Auslastung nicht besser laufen.“ 

Das ist aber kein Grund, sich auf den Lorbeeren 

auszuruhen: „Stillstand bedeutet Rückschritt. 

Kunden wollen Veränderungen.“ 

Aus diesem Grund sind Richter und Pinz 

neuen Konzepten gegenüber aufgeschlossen: 

„Wir arbeiten für und mit den Mietern.“ Der 

Branchenmix allein ist nicht entscheidend 

für den Erfolg einer Shopping-Mall. Auch die 

Platzierung der einzelnen Mieter entscheidet 

über Erfolg oder Misserfolg. Im Erdgeschoss 

finden sich schnell drehende Daily-Goods, 

Daily-Communications und Dienstleistungsangebote. 

Mode ist im zweiten Stockwerk 

konzentriert. „Scotch&Soda im Erdgeschoss, 

das würde nicht funktionieren“, so Richter. 

Roland Pinz, Managing Director CC Real 

Florian Richter, Centermanager 

26 ImmoFokus

Einkaufen ist heute mehr denn je ein Inspirationsparcours, 

im besten Fall ansprechend 

für alle fünf Sinne. Architektur und von ihr 

geschaffene Atmosphäre, Licht, Wegführung, 

Farben – vieles spielt hier eine Rolle für ein 

„Der öffentliche 

Verkehr bringt 

täglich rund 

150.000 

Fahrgäste nach 

Wien Mitte.“ 

Roland Pinz, 

CC Real 

gelungenes Erlebnis. Bildende Kunst in dieses 

Umfeld zu integrieren ist nicht selbstverständlich, 

aber – wie sich in The Mall erkennen lässt 

– falls gut gemacht, eine Bereicherung. 

Da kann es auch passieren, dass zwei Mitbewerber 

in Sichtweite zueinander anzutreffen 

sind. Wobei „passieren“ der falsche Ausdruck 

ist. „Mit beiden Mietern wird gesprochen. In 

der Regel profitieren beide. Wie hier: ein 

Optiker, der günstige Eigenmarken anbietet, 

und ein Optiker, der Top-Marken führt. Eine 

ideale Kombination – perfekt für unsere 

50.000 täglichen Besucher.“ Und es sollen, 

wenn es nach dem Willen von Richter und 

Pinz geht, mehr werden. Das Potenzial wäre 

vorhanden. „Der öffentliche Verkehr bringt 

täglich rund 150.000 Fahrgäste nach Wien 

Mitte – 50.000 besuchen auch unser Einkaufscenter 

– also da ist noch genug Potenzial 

vorhanden.“ 

Um dieses zu heben, setzt das Duo auch 

auf Kooperationen. „Anders als andere 

Shopping-Center, wie zum Beispiel die Millennium 

City, haben wir kein eigenes Kino- 

Center – im Laufe der Jahre haben wir die Kooperation 

mit Village Cinemas intensiviert“, 

so Richter. „Die Kinobesucher profitieren 

von vergünstigten Parktickets in unseren 

Garagen und unsere Gastronomie freut sich 

über eine erhöhte Frequenz. Eine perfekte 

Win-Win-Situation.“ 

Besonders stolz ist man auch darauf, dass 

„Wien Mitte The Mall“ als erstes Einkaufszentrum 

in Österreich von der Deutschen 

Über „Wien Mitte The Mall“ 

Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) 

mit der Zertifizierung nach dem „Gebäude 

im Betrieb-2020-Standard“ in Platin – der 

höchstmöglichen Zertifizierung – ausgezeichnet 

wurde. Der Platin-Status wird 

ausschließlich an Projekte verliehen, die 

Mit 30.000 Quadratmetern Geschäftsflächen, 70.000 Quadratmetern Büroflächen und 

60 Shops ist „Wien Mitte The Mall“ das größte Einkaufszentrum im Herzen Wiens. Als 

Kundenmagnet erweist sich der Branchenmix aus Premium-Gastronomie (unter anderem 

ein 1500 Quadratmeter großer Vapiano und ein ra’mien go) und Top-Mode-Marken wie 

H&M, Hervis, Müller, New Yorker, Deichmann, s.Oliver, comma, KULT und HUBER. Die exzellente 

Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz unterstreicht die Ausnahmestellung, 

die „Wien Mitte The Mall“ unter Österreichs Einkaufszentren einnimmt. Kein anderes 

Shopping-Center in Wien ist so gut und so einfach erreichbar. Zwei U-Bahnlinien (U3, 

U4), fünf S-Bahnlinien (S1, S2, S3, S7, S15), der CAT (City Airport Train), sowie die Straßenbahnlinie 

O und die Buslinie 74A führen zu „Wien Mitte The Mall“. Wer trotzdem nicht 

auf sein Auto verzichten möchte, dem stehen 470 Garagenplätze (Zufahrt Gigergasse) 

zur Verfügung. Für das Centermanagement ist die CC Real GmbH zuständig. 


27

einen Gesamterfüllungsgrad von mindestens 

80 Prozent aufweisen können. Mit einem 

Gesamterfüllungsgrad von 82,9 Prozent reüssierte 

das Einkaufszentrum „Wien Mitte 

The Mall“. „Unser Objekt verfügt über ein 

vollständig ausgestattetes Zähler-, Mess- und 

Monitoringsystem zur Erfassung der Verbrauchswerte 

von Strom, Wärme, Kälte und 

Wasser. Auf Basis dieses Systems können 

Maßnahmen zu Energieoptimierung gesetzt 

werden“, so Richter. 

„Die DGNB-Zertifizierung auf Platin-Level ist 

der Lohn unserer intensiven Bestrebungen 

nach mehr Nachhaltigkeit in allen Bereichen 

der Mall. Wir hoffen, dass auch andere Center 

unserem Beispiel folgen werden, denn 

die Nachfrage von Investoren, Mietern und 

Kunden zeigt, dass nachhaltige Gebäude vermehrt 

an Bedeutung gewinnen“, sind Richter 

und Pinz überzeugt. 

Nachhaltigkeit ist für Pinz mehr als Energieeffizienz. 

Schon während der Bautätigkeit 

spielte bildende Kunst eine tragende Rolle. 

Künstler wie Rita Nowak, Elfie Semotan 

„Hypergram 

passt perfekt 

zu unserem 

Engagement, 

unseren Kunden 

immer wieder 

neue innovative 

Erlebnisse zu 

bieten.“ 

Florian Richter, 

Wien Mitte The Mall 

oder Erwin Wurm manifestierten sich mit 

temporären Kunstwerken. Esther Stocker 

ist mit geometrischen Formationen im Eingangsbereich 

von The Mall vertreten. Der 

Street-Art-Künstler Emanuel Jesse setzte in 

den vergangenen Jahren rund 600 Quadratmeter 

Wandfläche mit seinen Motiven zum 

Thema „Urban Jungle“ in Szene. In einem 

der Innenhöfe gestaltete Jesse außerdem 

eine besonders hohe Wand mit einem seiner 

„Schüttbilder“. Für all jene, deren Büroräumlichkeiten 

sich in Wien Mitte befinden, 

wurde 2022 ein weiteres Highlight fertiggestellt: 

ein rund 4.000 Quadratmeter großer, 

mit 3.200 Pflanzen begrünter Dachgarten, 

der sowohl ein Bürger-Solarkraftwerk als 

auch vier Bienenstöcke beherbergt. 280.000 

Bienen produzieren rund 160 Kilogramm 

Honig pro Saison. 

Auch bei der Werbung geht „Wien Mitte The 

Mall“ neue Wege. Wie Außenwerbung in Zukunft 

aussehen könnte, lässt sich ab sofort im 

Eingangsbereich erleben. Bei „Hypergram“ 

handelt es sich um eine 3D-Technologie in 

8K, die scheinbar begehbaren Hologramme 

28 ImmoFokus

„zum Angreifen“ ermöglicht. Objekte, Animationen, 

aber auch Werbespots schweben 

für den Betrachter mitten im Raum, ohne 

dass 3D-Brillen oder Bildschirme benötigt 

werden. Richter ist sichtlich stolz, als erster 

Anbieter in Österreich seinen Kunden diese 

Technologie präsentieren können. „Hypergram 

passt perfekt zu unserem Engagement, 

unseren Kunden immer wieder neue innovative 

Erlebnisse zu bieten.“ 

Vom Ratzenstadl zum Prestigeobjekt 

Ursprünglich sollte dort, wo seit 1803 der 

Wiener Hafen des Wiener Neustädter Kanals 

lag, der Südbahnhof (Gloggnitzer Bahnhof) errichtet 

werden. Geplant war ein Kopfbahnhof, 

realisiert wurde schließlich ein Verbindungsbahnhof 

zwischen Nord- und Südbahnhof. 

1899 wurde der Bahnhof gemeinsam mit der 

Wientallinie und der Wiener Verbindungsbahn 

eröffnet. Die Wiener Stadtbahn wurde 1925 

elektrifiziert und sorgte für einen großen Passagierzuwachs 

am Bahnhof Hauptzollamt. Im 

Jahr 1957 wurde auf der Überplattung des Bahnhofs 

das Ausstellungs- und Einkaufszentrum 

„AEZ“ errichtet – eines der ersten Einkaufszentren 

Wiens. Das Hauptzollamt wurde rund um 

das Jahr 1960 abgerissen. Ab den frühen 90er- 

Jahren gab es zahlreiche Pläne für eine dichtere 

Bebauung des Areals. Die Planungen zogen 

sich bis ins neue Jahrtausend. Bürgermeister 

Michael Häupl nannte das Areal einst „Ratzenstadl“. 

Pläne für einen Neubau wurden gewälzt 

und immer wieder verworfen. Zunächst war 

der Bau von bis zu 97 Meter hohen Bürotürmen 

geplant, was aber eine Debatte um das 

Unesco-Weltkulturerbe-Prädikat der Innenstadt 

auslöste. 2003 wurde das Projekt fallen 

gelassen und redimensioniert. 2007 erfolgte 

der Baustart – realisiert wurde ein U-förmiger 

Gebäudekomplex mit einem 70-Meter-Hochhaus 

mit 17 Stockwerken und Parkdecks mit 

500 Stellplätzen. Errichter war die „Wien Mitte 

Immobilien GmbH“, die jeweils zur Hälfte im 

Eigentum der BAI („Bauträger Austria Immobilien 

GmbH“) und der Bank Austria stand, die 

auch das 480 Millionen Euro schwere Projekt 

finanzierte. 2013 wurde der Komplex, der Büros, 

Geschäfte und Gastronomieeinrichtungen 

beherbergt, schließlich eröffnet. Im Oktober 

2015 verkaufte die UniCredit Bank Austria den 

Bahnhof Wien Mitte mit dem Einkaufszentrum 

„The Mall“ an den aktuellen Eigentümer, ein 

Konsortium unter Führung von Morgan Stanley 

Real Estate Investing (MSREI). 

Über CC Real 

Seit 2015 ist CC Real für das Center Management von WIEN MITTE The Mall verantwortlich. 

Das 2006 gegründete Unternehmen CC Real mit Hauptsitz im Wiener Millennium 

Tower und 180 Mitarbeitern in mehreren Ländern, ist ein Investor und Betreiber von 

Gewerbeimmobilien mit verwalteten Assets von 2,7 Milliarden Euro und einem dynamischen 

und ständig wachsenden Portfolio. CC Real bietet ein Full-Service-Paket aus umfassenden 

INVESTMENT- (Transaktions-, Fonds- und Portfoliomanagement, einschließlich 

eigener AIFM-Gesellschaft) und REAL ESTATE MANAGEMENT- (Asset-, Center-/Property-, 

Facility-, Construction-Management, Leasing) Dienstleistungen an. Darüber hinaus verfügt 

das Unternehmen über ausgewiesene Erfahrung bei Co-Investitionen in europäische 

Vermögenswerte mit internationalen institutionellen Investoren sowie mit Family Offices. 

Anfang 2021 hat sich CC Real zudem mit 50 Prozent am Non-Banking Debt Fund Manager 

Madigan Capital (Sydney, Australien) beteiligt. 


29

Top Deal 

ImFokus 

Multifunktionales 

Quartier am Donaukanal 

1030 Wien. Das Stadtquartier Erdberger Lände zählt aktuell 850 Wohnungen und Büroflächen für 1.500 

Mitarbeiter. Tendenz weiter steigend. 

D 

as „Erdberger-Portfolio“ der 

Art-Invest Real Estate ist kürzlich 

um ein weiteres Objekt 

gewachsen: Nachdem sich der 

deutsche Investor bereits 2018 das Wohnquartier 

IU (für „idyllisch“ und „urban“) mit 

390 Wohnungen samt dem angrenzenden 

Leonie-Rysanek-Park sicherte, folgte nun das 

gegenüberliegende Bürogebäude mit 18.200 

Quadratmetern Nutzfläche und 220 Stellplätzen 

an der Adresse Erdberger Lände 40–48, 

das vollständig an die ÖBB-Business Competence 

Center vermietet ist. Über den Kaufpreis 

wurde mit dem Verkäufer, einem geschlossenen 

Publikumsfonds der KGAL Asset Management, 

Stillschweigen vereinbart. 

Nach dem Auszug der ÖBB-Business Competence 

Center will Art-Invest Real Estate 

das Objekt ab 2024 umfangreich revitalisieren 

und als nachhaltige Multi-Tenant- 

Büroimmobilie positionieren. Zuletzt wurde 

das vierteilige Bürogebäude mit einem 

Unter- und sechs Obergeschossen (Baujahr: 

1984) 2007 einer Revitalisierung unterzogen. 

Wie der Geschäftsführer der Wiener 

Niederlassung bei Art-Invest, Mark Leiter, 

konkretisiert, soll es ab dem kommenden 

Jahr nachhaltig und Taxonomie-konform 

modernisiert werden. Kurz: fit für die aktuellen 

Anforderungen von Büromietern 

gemacht werden. 

Gute Lage 

Alles andere als ein Nachteil für die künftige 

Vermietbarkeit des Bürogebäudes ist sicher 

die zentrumsnahe Lage, direkt am Leonie- 

Rysanek-Park, zwischen Drorygasse, Dietrichgasse 

und Erdberger Lände. Gleich gegenüber, 

über den Donaukanal wohlgemerkt, finden 

sich die weitläufigen Parkanlagen des Praters. 

Auch die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz 

passt: Die U-Bahnstation Kardinal- 

Nagl-Platz (U3) liegt nur wenige Gehminuten 

entfernt, ganz zu schweigen von der Nähe zu 

wichtigen Verkehrsadern wie unter anderem 

der Tangente. Kleines Detail am Rande: Bei guter 

Verkehrslage erreicht man den Flughafen 

in etwas mehr als zehn Minuten. 

Die „Waterfront Erdberger Lände“ hat sich 

gemäß dem Leitbild – Bauliche Entwicklung“ 

des Stadtentwicklungsplans von 2005 nach 

der Absiedelung großer Betriebe wie etwa 

Siemens oder Postbus langsam, aber sicher 

zu einem multifunktionalen Stadtquartier 

mit den Nutzungsarten Wohnen, Gewerbe 

und Büroquartier entwickelt. Aktuell zählt 

das Quartier, das durch die Straßenzüge Erdberger 

Lände – Wassergasse – Erdbergstraße 

– Schwalbengasse – Göllnergasse – Haidingergasse 

– Dietrichgasse – Lechnerstraße begrenzt 

ist, 850 Wohnungen sowie Büroflächen 

für rund 1.500 Arbeitnehmer. 

Art-Invest Real Estate hat sich auch der Verschönerung 

des Quartiers gewidmet. So ziert 

etwa die 520 Quadratmeter große Brandwand 

zweier Häuser am südlichen Ende des Leonie- 

Rysanek-Parks ein Werk des international 

renommierten heimischen Künstlers Peter 

Kogler. Darüber hinaus steht beim „Eingangstor“ 

des Parks an der Erdberger Lände eine 

Holzskulptur des deutschen Bildhauers Stephan 

Balkenhol sowie im Inneren die Skulptur 

„Nicht die Kurve kriegen“ von Noële Ody, die 

die Art-Invest-Mitarbeiter im Übrigen liebevoll 

„die Bohne“ getauft haben. 

Foto: THE FIZZ Frankfurt 

30 ImmoFokus

Problemlöser 

ImFokus 

Benjamin 

Schmidt 

Gründer & Geschäftsführer 

keimfrei 

1. DAS PROBLEM 

Ab einem dauerhaften Feuchtigkeitsgehalt von 70 Prozent kann eine 

Schimmelbildung kaum vermieden werden. Durch stark gedämmte 

Neubauten sowie energieeffiziente Sanierungen treten diese Auswirkungen 

meist schneller als gedacht auf. Ein weiteres Problem sind 

kontaminierte Lüftungsanlagen bei Passivhäusern. Diese regulieren 

zwar die Raumfeuchtigkeit, verteilen jedoch sämtliche Keime in allen 

angeschlossenen Räumen. Das unterschiedliche Nutzungsverhalten 

der Bewohner trägt oftmals unbeabsichtigt zur Schimmelbildung und 

-vermehrung bei. Dies kann auf lange Sicht vor allem der Bausubstanz 

und somit dem Immobilienwert schaden. 

Fotos: aedifion 

2. DIE LÖSUNG 

Die Ursachen von Schimmelpilzbefall sind meist Feuchtigkeit, Wasser 

beziehungsweise Abflussprobleme. Schimmelpilz entsteht generell in 

der kalten Jahreszeit, hervorgerufen durch den Temperaturunterschied 

von innen und außen. Dadurch bildet sich Feuchtigkeit und Kondensat, 

die häufigste Ursache von Schimmelpilzbefall. 

„Daher ist es nach den Wintermonaten umso wichtiger, Wände mit 

Schimmelpilzschäden zu sanieren, um eine weitere Verbreitung in der 

wärmeren Jahreszeit zu vermeiden“, so Benjamin Schmidt Gründer der 

bio.defense Schimmelsanierung. Er rät auch eine Schimmelprophylaxe 

und Kondensatschutz nach der Sanierung aufzutragen, um Wände vor 

zukünftigen Schimmelbefall zu schützen. 

Die bio.defense Schimmelsanierung arbeitet mit ihrer Produktreihe 

KEIMFREI, die mit einem speziell entwickelten und patentierten 

Wirkstoff hergestellt und nach OECD-Richtlinien geprüft und als 

ungiftig für Mensch und Tier eingestuft ist. Dieser Wirkstoff umschließt 

die Mikroorganismen, zerreißt sie und bindet die Membranteile, mit 

der Folge, dass sämtliche Schimmelpilzsporen absterben und somit 

eine Neubildung der Sporen verhindert wird. 

50 

DIE ZAHL 

Die optimale 

Luftfeuchtigkeit ist keine 

feste Größe, sondern 

eine prozentuale Spanne. 

Als optimal gilt eine 

relative Luftfeuchtigkeit 

von etwa 50%, mit 

einer Abweichung von 

+/- 10%. Die optimale 

Temperatur liegt im 

Durchschnitt bei 20 Grad 

Celsius. 


31

Immobilie 

ImFokus 

350 

Gemeinsam mit dem 80 Quadratmeter großen Oktogon bildet der 350 

Quadratmeter große, für seine einzigartige Akustik bekannte Strauss- 

Saal das Herzstück des Casino Zögernitz. Allein die Wiederherstellung der 

originalgetreuen Wandbemalung dauerte dort 2,5 Jahre. Weiters wurde hinter 

den historischen Wänden modernste Heiz-, Kühl- und Lüftungstechnik verbaut, 

die Wärme und Kälte wird von der benachbarten Energiezentrale geliefert. 

600 

Im ersten Stock des Casinos werden auf 600 Quadratmetern 

Ausstellungsfläche zwei Räume eine Doppelfunktion haben: Einerseits als 

klassischer Ausstellungsraum, andererseits sollen darin aber auch echte 

Meisterklassen stattfinden, bei denen Besucher mitlauschen dürfen. 

500 

Bereits fertig und eröffnet ist ein Restaurant mit einem 500 

Quadratmeter großen Gastgarten mit altem Baumbestand 

und einem historischen Brunnen. In einem nächsten Schritt 

werden der Veranstaltungsbereich und Konzertsaal mitsamt 

Garderobenräumlichkeiten und Museumsshop aufsperren. 

1837 

Am 21. Juni 1837 wird das Casino Zögernitz eröffnet. Erbaut wurde es von Ferdinand Zögernitz 

im Biedermeierstil auf ehemaligem kaiserlichen Besitz. 2008 erwirbt der Immobilienentwickler 

Hermann Rauter das Objekt und entwickelt ein Revitalisierungskonzept. Finanziert werden 

sollen die Arbeiten durch den Bau neuer Wohnungen auf dem brach liegenden Grundstück. 

2023 

Ab diesem Herbst soll das „House of Strauss“ an den Start 

gehen. Auf einer Fläche von rund 2.000 Quadratmetern, die 

von dem auf Ausstellungsflächen und Museen spezialisierten 

Atelier Brückner gestaltet wurden, soll dann anhand der 

Familie Strauss erzählt werden, warum Wien früher die 

Welthauptstadt der Musik war. 

400 

Etwas Trivia gefällig? Das Publikum wird künftig auf 

400 originalen Thonetstühlen Platz nehmen sowie auf 

modernen Möbeln, die vom heimischen Start-up Trastic 

aus recyceltem Plastik produziert wurden. 

23 

Rund 23 Millionen Euro soll der Umbau des teilweise denkmalgeschützten 

Gebäudes gekostet haben. Wie Eigentümer und Developer Hermann Rauter 

wiederholt erklärte, habe er sehr viel Geld für Anwälte und Sachverständige 

ausgegeben. 2017 wurden etwa die Umbauarbeiten nach Einsprüchen 

von Anrainern von Anwälten gestoppt. Ein Jahr später hat die MA 64 alle 

Einsprüche in zweiter Instanz abgewiesen. 

Fotos: RAUMKUNST ZT GmbH Adobe Stock 

32 ImmoFokus

Aufsteiger 

Absteiger 

Frischer Wind 

im 6B47-Vorstand 

Generationenwechsel. Nachdem Friedrich Gruber sein Mandat vorzeitig zurücklegt, werden 

Christian G. Polak und Christian Mayer in den Vorstand der 6B47 Real Estate Investors berufen. 

1 2006 

Polak beginnt nach einer Reihe 

von ersten Stationen in der 

Baubranche bei Porr Solutions 

Immobilien- und Infrastrukturprojekte. 

2012 wird diese mit der 

Strauss & Partner Development 

(heute UBM) verschmolzen. Der 

Absolvent der Universität Wien 

(Studienrichtung: Internationale 

Betriebswirtschaft) sowie einer 

HTL im Bereich Bautechnik übernimmt 

im „neuen“ Unternehmen 

die Leitung der Projektentwicklung 

CEE/SEE. 

1 

2 2014 

Der Wiener wechselt als COO in den Vorstand 

der Eyemaxx Real Estate, eine Position, die er drei 

Jahre lang bekleiden wird. 

3 2017 

Polak wird Geschäftsführer der 6B47 Austria. 

Diese Funktion wird der 43-jährige Wiener, der 

auf 25 Jahre Erfahrung in der Bau- und Immobilienbranche 

zurückblickt, zumindest vorläufig 

auch als neuer COO beziehungsweise als Mitglied 

des Vorstands des Developers weiter ausüben. 

1 

2 

2 

1 2012 

Mayer beginnt im Controlling bei 

DO & CO. Es ist im Übrigen nicht 

die erste berufliche Station des 

Absolventen der FH Wien (Studienrichtung: 

Finanz-, Rechnungs- und 

Steuerwesen). Davor war er bei der 

OMV ebenfalls im Controlling tätig. 

4 2023 

Polak und Mayer werden als COO beziehungsweise 

CFO in den Vorstand der 6B47 berufen. 

Gemeinsam mit CEO Sebastian G. Nitsch bilden 

sie die Führungsspitze des Unternehmens „Beide 

haben in den vergangenen Jahren ihre Managementqualitäten 

vielfach unter Beweis gestellt“, so 

Arwed Fischer, Aufsichtsratsvorsitzender 6B47, 

zur Bestellung der beiden Experten. 

3 

3 

3 2020 

Ab Juli bekleidet Mayer die Position 

Head of Finance bei 6B47. Zu 

seinem Aufgabenbereich gehörten 

unter anderem die Erstellung 

von Budgets und Prognosen, laufende 

Kapitalmaßnahmen und 

Treasury Maßnahmen, die Weiterentwicklung 

des Konzerncontrollings 

sowie Beteiligung- und 

Projektcontrolling 

4 

Foto: feel image - Fotografie 

Christian G. Polak 

Christian Mayer 

2 2014 

Mayer tritt als Controller in die 6B47 ein. Drei Jahre 

später wird der heute 34-Jährige die Leitung der 

Controlling-Abteilung des Developers übernehmen. 


33


54 

WEIN UND IMMOBILIEN 

„Wir haben Ziele, wieviel Neugeschäft 

grün sein muss, aber auch bis wann unser 

Bestand grün sein muss. Dabei stehen 

wir vor dem Problem, dass in der EU- 

Taxonomie noch nicht alle Kriterien klar 

definiert sind“, klagt Karin Schmidt-Mitscher, 

Bereichsleiterin Wohnbau bei der Erste Bank 

der oesterreichischen Sparkassen, bei der 

Weinverkostung. 

48 

ZU TISCH MIT ... 

Marius Richter, Bereichsleiter Real Estate 

bei PwC Österreich erzählt in einem seiner 

Lieblingsrestraurants über seine Liebe 

zu Wien, der Wiener Küchen und den 

Weinbergen: „Ich bin der Liebe wegen nach 

Wien gekommen und der Liebe zur Stadt 

wegen geblieben.“ 

36 

COVERINTERVIEW 

Kleinstrukturiert, aber 

nicht kleinkariert. 

„Das Spannende ist, 

dass bei uns wirklich 

Entrepreneure tätig 

sind – in einem weitaus 

höheren Ausmaß als 

in anderen Baufirmen 

des Landes“, so der neue 

Swietelsky CEO Peter 

Krammer. 


34 ImmoFokus

Altes bewahren. 

Neues schaffen. 

WIR KAUFEN 

UND BAUEN 

WEITERHIN! 

Mit unserem gesamten Können legen wir Passion, Fingerspitzengefühl und Handwerkskunst 

in die Erhaltung und Entwicklung von Immobilien. Seit 3 Generationen 

steht die 3SI Immogroup für Bauprojekte höchster Qualität. Und Partnerschaften, 

die mit einem Handschlag beginnen und über Jahrzehnte andauern. 

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35


Peter Krammer 

Der Niederösterreicher Peter Krammer 

promovierte 1995 an der Fakultät für 

Bauingenieurwesen der Technischen 

Universität Wien zum Doktor der Technischen 

Wissenschaften. Erste Berufserfahrungen 

sammelte er bei der Porr 

Technobau, der Strabag und der Swietelsky, 

bis er im Jahr 2005 zur Strabag 

zurückkehrte. Als Mitglied des Vorstands 

zeichnete er dort ab 2010 für den Unternehmensbereich 

Hoch- und Ingenieurbau 

in Osteuropa sowie konzernweit 

für die Umwelttechnik verantwortlich. 

Diese Funktion übte Peter Krammer 

bis Ende 2022 aus. Auch nach seinem 

Wechsel an die Swietelsky-Spitze bleibt 

er Präsident der Vereinigung Industrieller 

Bauunternehmungen (VIBÖ) sowie 

des Fachverbands der Bauindustrie in 

der Wirtschaftskammer. 

36 ImmoFokus

Der Stratege 

Kleinstrukturiert, aber nicht kleinkariert. „Das Spannende ist, dass bei uns wirklich Entrepreneure 

tätig sind – in einem weitaus höheren Ausmaß als in anderen Baufirmen des Landes“, so der 

neue Swietelsky CEO Peter Krammer. 

Das Gespräch führten: Patrick Baldia und Michael Neubauer 


Ihre ersten hundert Tage bei der Swietelsky 

sind vorbei. Normalerweise ist 

damit die Schonfrist abgelaufen. Daher 

meine Frage: Wie waren die ersten 

hundert Tage? 

Peter Krammer: Ich bin zwar mit Anfang 

Jänner in das Unternehmen eingetreten, 

allerdings als stellvertretender Vorstandsvorsitzender. 

Das war die Einarbeitungszeit, um 

das Unternehmen kennenzulernen. Für mich 

beginnen die ersten hundert Tage mit dem 

1. April, seit ich CEO bin. Ich kenne das Unternehmen 

aus der fernen Vergangenheit, als 

ich da als Filialleiter tätig war. Seitdem hat 

sich aber wahnsinnig viel getan, das Unternehmen 

ist mittlerweile sieben Mal so groß 

wie damals. Jetzt möchte ich mir die Zeit 

nehmen, mit meinen Kollegen Strukturen 

und Prozesse zu analysieren, um herauszufinden, 

wie die Dinge im Detail laufen, und 

wo manches gegebenenfalls anzupassen ist. 

Das ist jetzt meine Aufgabe. 

Haben Sie lange gezögert, als Sie das 

Angebot bekommen haben? 

Das war eher ein längerer Prozess und nicht 

eine Entscheidung, die ich sofort getroffen 

habe. Das hatte auch mit den damaligen 

Entwicklungen in der Strabag zu tun, vor 

allem damit, wie die Nachfolge im Unternehmen 

geregelt wird. Als das feststand, war es 

für mich dann klar: Ja, das Angebot möchte 

ich sehr gerne annehmen. 

In einer Presse-Aussendung anlässlich 

Ihres Einstiegs bei Swietelsky meinten 

Sie, Sie wollen nun Strukturen und 

Prozesse neu denken… 

Swietelsky ist ein ausgesprochen kleinstrukturiertes 

Unternehmen, auch von der 

Führungsstruktur her. Das ist auch das 

Spannende am Unternehmen, dass hier 

wirklich Entrepreneure tätig sind – in einem 

weitaus höheren Ausmaß als in anderen 

Baufirmen des Landes. Bei Themen wie 

etwa Nachhaltigkeit, Nachwuchsförderung, 

Personalentwicklung oder Digitalisierung 

macht es Sinn, sie zentral zu denken. Dazu 

braucht es Einheiten mit einer gewissen 

Größe, die sich entsprechende Stäbe leisten 

können. Wenn wir diese Themen in der 

Zentrale smart angehen – natürlich im engen 

Austausch mit unseren Operativen – werden 

unsere operativen Einheiten stark davon 

profitieren. 

Heißt das, dass viele Unternehmen, die 

in der Vergangenheit angekauft wurden 

und noch als eigenständige Unternehmen 

bestehen, integriert werden? 

Das ist ganz unterschiedlich. Beispielsweise 

wurden 2013 mit der Übernahme der Alpine 

Teile des Unternehmens übernommen, die 

jetzt zum Teil eigenständige Swietelsky- 

Filialen sind und sich sehr gut entwickelt 

haben. Es gibt aber auch viele Akquisitionen, 

meist kleinere, die weiter als eigenständige 

Unternehmen unter ihrer Marke geführt 

werden. Das muss man sich jetzt einfach 

genau anschauen, wo es optimal läuft und 

wo vielleicht durch eine größere Organisationseinheit 

Synergien realisiert werden 

können. Kaufmännisch sind alle jedoch 

schon jetzt voll integriert. 

In derselben Aussendung erklärten Sie 

auch, neue Geschäftsfelder erschließen 

zu wollen, die im Zusammenhang mit 

dem Klimawandel stehen. Können Sie da 

Konkreteres nennen? 

Ehrlich gesagt, wenn ich aktuell die Gesamtkonjunktur 

am Bau betrachte, so komm ich 

schön langsam ins Schwitzen. Nach vielen 

guten Jahren ziehen jetzt eindeutig Wolken 

auf beziehungsweise ist das Donnergrollen 

schon zu hören – teilweise fallen sogar schon 

die ersten Tropfen. Das wird uns 2023 und 

auch 2024 in der ganzen Branche erwischen 

– insbesondere im Hochbau. Wie Sie 

wissen, stehen dahinter unter anderem die 

strengeren Kreditvergabekriterien, ebenso 

wie die Zurückhaltung der institutionellen 

Investoren. 

Heißt das, dass es der falsche Zeitpunkt 

für neue Geschäftsfelder ist? 

Nein. Schaut man sich beispielsweise den Infrastrukturausbau 

an – und ich meine nicht 

nur die Straßen- und Schieneninfrastruktur 

– schaut das Ganze schon anders aus. Kon- 


37


kret meine ich beispielsweise Telekommunikationsinfrastruktur 

wie Glasfaserkabel oder 

auch Stromleitungen. Und natürlich stehen 

wir in den nächsten Jahren, was den Ausbau 

erneuerbarer Energien betrifft, vor einem 

gewaltigen Schub. Das geht von Photovoltaik 

über Windenergie bis hin zu Wasserkraft. 

Ganz zu schweigen von generellen Effizienzsteigerungsmaßnahmen 

und Sanierungen. 

Es gibt ja ganz viele Themen, die 

im Zusammenhang mit der Energiewende 

und der Verringerung des CO2-Ausstoßes 

stehen. Bei diesen Themen verschwinden die 

konjunkturbedingten Angstschweißperlen 

auf meiner Stirn schnell wieder. Gerade im 

Gebäudebestand muss die Sanierungsthematik 

an Geschwindigkeit aufnehmen – beginnend 

bei der Fassade, über Fenster und Dach 

bis zu neuen Heizsystemen. 

„Gerade im Gebäudebestand 

muss die Sanierungsthematik an 

Geschwindigkeit aufnehmen.“ 

Peter Krammer, 

Swietelsky 

Sind Sie in diesen Bereichen gut aufgestellt? 

Man verbindet Sie eher mit 

Neubauten… 

Natürlich sind wir im Neubaubereich in der 

Öffentlichkeit präsenter. Da drehen sich 

auch die großen Kräne überall. Aber wie 

gesagt: Swietelsky ist ein Unternehmen, 

das sich aus vielen Kleinunternehmen 

zusammensetzt und im sogenannten 

Flächengeschäft sehr stark ist. Und das 

Geschäftsfeld der Sanierungen fällt genau 

dort rein. Aber generell verfügt die österreichische 

Bauwirtschaft im Moment nicht über 

genügend Kapazitäten, um die angestrebte 

Sanierungsoffensive zu bewältigen. Da geht 

es ja nicht nur um Baukapazitäten, sondern 

etwa unter anderem auch um Dienstleister 

aus dem Haustechnikbereich. Zukünftig gibt 

es wahnsinnig viel zu tun. 

Die Frage, die sich auch stellt: Wer soll 

und kann das bezahlen? Gerade wenn ich 

mir den Bestand in Wien anschaue, ist 

das Thema immer dasselbe: Die Wünsche 

sind groß, die Mittel begrenzt… 

Das ist richtig. Aber wenn man was erreichen 

will, muss man die 80-20-Regel anwenden 

und aktiv denken. Und 80 Prozent des dem 

Baubereich zugeschriebenen CO2-Ausstoßes 

kommen nun mal aus dem Gebäudebestand. 

Wenn es der politische Wille ist, etwas zu 

bewirken, dann muss hier investiert werden. 

Und wenn Sie mich fragen, wo das Geld 

38 ImmoFokus

herkommen soll: Wir finden immer wieder 

Lösungen, Geld richtig einzusetzen. Und 

Österreich ist in der glücklichen Lage, eine 

wirklich gute, sehr diversifizierte wirtschaftliche 

Basis zu haben. 

Wenn man sich die Baupreise anschaut, 

sind die natürlich von Corona, der Unterbrechung 

der Lieferketten, und auch den 

Auswirkungen des Russlandkriegs in die 

Höhe getrieben worden. Und nun treibt 

die Inflation auch die Personalkosten in 

die Höhe. Ein Sinken der Baupreise ist da 

wohl eher unwahrscheinlich? 

Da gebe ich Ihnen recht. Sehr viele Baumaterialien 

sind Energie-getrieben. Und in 

Summe steigen auch die Löhne stark. Leider 

ist das so. Ich habe mich bemüht, bei den 

Kollektivvertragsverhandlungen Augenmaß 

walten zu lassen. Aber wir haben nun mal 

einen Durchrechnungs-VPI von 9,47 Prozent 

und wir haben bei 9,50 Prozent abgeschlossen. 

Weniger ist nicht gegangen. Trotzdem 

wird es nicht kurzfristig zu weiteren 

Baupreissteigerungen kommen, sondern 

aufgrund der sinkenden Nachfrage werden 

die Preise eher stabil bleiben. Wir merken 

auch schon wieder, dass viele Gewerke, die in 

den vergangenen Jahren wegen Überauslastung 

kaum Subangebote abgegeben haben, 

jetzt wieder mehr Interesse zeigen und man 

kann auch wieder über die Preise verhandeln. 

Trotzdem gehe ich nicht von sinkenden 

Preisen aus. 

Grob zusammengefasst: Was sind Ihre 

persönlichen Lehren aus der Corona- 

Pandemie beziehungsweise aus den 

Problemen, die die Bauwirtschaft gehabt 

hat und noch immer hat, wie Lieferkettenschwierigkeiten 

oder Mitarbeiter bei 

Nachfrageschwankungen zu halten? Wie 

geht man damit um? 

Der Grund für die Preissprünge zu Beginn 

der Pandemie waren in erster Linie die 

Hamsterkäufe und nicht nur der Schiffsvorfall 

im Suezkanal oder der Brand 

einer Anlage bei BASF. Auch haben nicht 

allein die Borkenkäfer in Kanada oder der 

Schneesturm in Texas die Preise in die Höhe 

getrieben, sondern eher, dass die gesamte 

Wirtschaftswelt gemeint hat, jetzt müsse 

sie darauf schauen, sich ihre Ressourcen zu 

sichern und ein bisschen Körberlgeld zu machen. 

Damit ist die Nachfrage gestiegen. Und 


39


„Viele, die im Hochbau 

tätig sind, verschieben 

ihre Kapazitäten in 

den Tiefbau.“ 


Swietelsky 

40 ImmoFokus


41


möglicherweise war die Produktion während 

den Lockdowns da und dort unterbrochen. 

Nachfrageschwankungen gibt es jedes Jahr 

zu Beginn der Bausaison. Grundsätzlich ist 

die Lage insgesamt noch gut. Eine Tendenz, 

die wir da und dort erkennen: Viele, die im 

Hochbau tätig sind, verschieben ihre Kapazitäten 

in den Tiefbau. Die Baufirmen denken 

sich: Wenn ich meine Leute halten möchte, 

muss ich halt etwas machen, wo ich den 

Betonbauer im Tiefbau einsetzen kann. Das 

ist eine ganz normale Vorgehensweise von 

wirtschaftlich intelligenten Unternehmen. 

Wie findet man in Zeiten wie diesen 

Nachwuchs? Wie kann man junge Leute 

für die Bauwirtschaft begeistern? 

Das ist sicher eines der herausforderndsten 

Themen und beginnt beim Ingenieur 

beziehungsweise bei der Ingenieurin und 

geht bis zur gesamten Arbeiterschaft. Bei 

der Arbeiterschaft geht das gut, weil die 

Einstiegslöhne in der Baubranche bei 2.500 

Euro liegen und weil wir krisensichere Jobs 

anbieten können. Aber natürlich ist die 

Arbeit nicht einfach. Auch bei den Lehrlingsentschädigungen 

spielen wir ganz vorne 

mit. Das motiviert sehr viele Leute, zu uns zu 

kommen. Das müssen wir weiter forcieren, 

etwa indem wir die Lehrlingsausbildung weiter 

professionalisieren und noch attraktiver 

machen. In der Baubranche bekommt heute 

schon jeder Lehrling von Bundesinnung Bau 

und dem Fachverband der Bauindustrie ein 

eigenes Tablet inklusive Software geschenkt. 

Da sind wir sehr aktiv. Wir wollen auch unsere 

Leute weiter ausbilden. Bislang war es 

so, dass Arbeiter nach der Lehrabschlussprüfung, 

sofern sie nicht Polier geworden sind, 

kaum zusätzlichen Schulungen bekommen 

haben. Auch das wollen wir ändern und die 

Fortbildungen vorantreiben. 

Wie schaut es bei den Angestellten aus? 

Im Angestelltenbereich ist es echt Hardcore. 

Dass wir eine schrumpfende Erwerbsgesellschaft 

haben, wissen wir. In den nächsten 

zehn Jahren werden bei uns, wie in vielen 

anderen Branchen, sehr viele Leute in 

Pension gehen. Das heißt: Wir müssen 

effizienter werden. Darüber hinaus muss 

es uns gelingen, als Branche attraktiver zu 

werden: Ein ganz wesentlicher Ansatzpunkt 

„Bei der Arbeiterschaft geht das 

gut, weil die Einstiegslöhne in der 

Baubranche bei 2.500 Euro liegen.“ 


Swietelsky 

ist die Zusammenarbeit mit den Universitäten 

– dass wir zum Beispiel versuchen, 

mehr Frauen für bautechnische Berufe zu 

begeistern. Ich persönlich bin im Präsidium 

der FH Campus Wien. Erst letzte Woche 

haben wir dort diskutiert, dass die Zahl der 

Studienplätze in technischen Studien nicht 

steigt, weil es keine zusätzlichen Mittel gibt. 

Da sage ich der Regierung klar: Hier wäre das 

Geld gut investiert. 

Aber wie kann man die Produktivität 

steigern? 

Aus meiner Sicht wird im Bauprozess sehr 

sequenziell vorgegangen. Da gibt es die 

Planer, die Architekten, die Ausschreibenden, 

die Baufirmen und so weiter. Zwischen 

ihnen ist die Kommunikation nicht wirklich 

optimiert. Da denkt jeder in seinem Silo. 

Und da bin ich der Meinung, da können 

wir gemeinsam sehr viel mehr heben. 

Beispielsweise würden Allianzverträge oder 

Partnerschaftsmodelle helfen, die Baufirma 

von Anfang an miteinzubeziehen und die 

Planung gemeinsam so weit zu entwickeln, 

dass wir wissen, wie das betreffende Projekt 

ressourcentechnisch optimal gebaut werden 

kann. Das gilt für das Personal, die Geräte 

und Materialien, aber auch für den CO2- 

Ausstoß. 

Wieso Allianzverträge? 

Weil es einfach ein Umdenken braucht. Sehr 

viele Player in der Baubranche sind in ihren 

alten Strukturen verhaftet beziehungsweise 

denken sich: so bin ich immer gut gefahren, 

wieso soll ich das ändern? Zu Änderungen ist 

man erst bereit, wenn die Ressourcen nicht 

da sind. Und das ist offensichtlich nicht der 

Fall. In Skandinavien und Großbritannien 

wird nur mehr mit Allianzverträgen gebaut. 

Auch ich habe in der Vergangenheit in 

Deutschland oft die Erfahrung gemacht, 

dass man bei Großprojekten mit dem 

Allianzmodell einfach besser fährt. Das ist 

auch logisch: Weil es die Kommunikation 

zwischen den beteiligten Parteien fördert. 

Gerade läuft bei uns ein erstes Pilotprojekt 

mit der ASFINAG: Die S31. Erst vergangene 

Woche habe ich mit dem Bauleiter gesprochen, 

der mit dem Ansatz sehr zufrieden ist. 

Wir kommen gemeinsam schneller voran. 

Vor allem, weil wir die Planung kennen. 

Sicher gibt es noch Verbesserungspotenzial, 

zum Beispiel dass der Planer im Allianzmodell 

voll integriert ist. 

Reden wir von der Digitalisierung. Ist 

eigentlich BIM bei Ihrer kleinteiligen 

Struktur umsetzbar? 

Die Kleinteiligkeit von Swietelsky ist in 

diesem Zusammenhang nicht das Problem, 

weil wir solche Themen zentral entwickeln. 

Das Problem ist vielmehr, dass es in Österreich 

keine Vorgaben gibt – anders als das 

beispielsweise in Tschechien bei BIM der Fall 

ist. Aktuell entwickelt in Österreich jedes 

Unternehmen seinen eigenen Merkmalserver, 

was mit sehr viel Aufwand verbunden 

ist. Das verhindert die breite Anwendung 

von BIM. Für BIM sollte es zeitnah einen 

österreichischen Standard geben. 

Weil wir vorhin von Vereinfachungen 

gesprochen haben: Geht Ihnen die UVP- 

Novelle weit genug? 

Alles, was dazu führt, dass Projekte, die für 

die Energiewende notwendig sind, in der 

Genehmigungsphase rascher umgesetzt 

42 ImmoFokus

WORDRAP MIT PETER KRAMMER 

Ihren Kaffee trinken 

Sie am liebsten... 

Schwarz: Espresso. 

Lieblingshobbies? 

Skifahren, 

Touren gehen, 

Moutainbiken, 

Laufen 

Welches Buch 

liegt auf 

Ihrem Schreibtisch? 

Kein Buch, ich bin 

digital unterwegs 

Nehmen Sie 

gerne Risiko? 

Nur so viel 

wie nötig. 

Morgen- oder 

Abendmensch? 

Morgenmensch 

Wenn Sie das Radio 

im Auto aufdrehen, 

was läuft? 

Ö3 

In den nächsten 

zehn Jahren möchte 

ich unbedingt... 

Fit und gesund 

bleiben 

Womit haben Sie Ihr 

erstes Geld verdient? 

Als Blumenbinder 

im Geschäft meiner 

Mutter 

Wenn Sie im Lotto 

gewinnen, was würden 

Sie machen? 

Ich spiele 

nicht Lotto 

Mit welcher Person 

(lebend oder bereits 

verstorben) würden Sie 

gerne einen Abend 

verbringen? 

Mit meinem Vater 

Ihr größtes Laster? 

(lacht herzlich) 

Gewinnen zu 

wollen. 


43


44 ImmoFokus

werden, ist hilfreich. Auch wenn ich mit der 

Thematik vertraut bin, gibt es andere, die das 

wesentlich besser beurteilen können, weil sie 

sich tagtäglich damit befassen. Es ist sicher 

ein österreichisches und deutsches Spezifikum, 

vielleicht in Deutschland sogar noch 

ein Stückchen mehr als bei uns, dass wir in 

der Administration ersticken und uns selbst 

das Leben schwer machen. Ich glaube, dass 

wir, wenn wir ein gemeinsames Ziel haben, 

das wir mit aller Konsequenz verfolgen – und 

die Klimawende ist so ein Ziel – alles, was die 

Erreichung erleichtert, unterstützen sollten. 

elektronisch angelegt werden kann. Der 

gilt allerdings dann nicht für die ÖBB und 

auch nicht für andere öffentliche und 

private Auftraggeber. Jeder will sein eigenes 

Formular. Dabei ist der Bautagebericht nur 

eines von tausenden Formularen, die wir 

erstellen müssen. Und bei der Planung ist es 

nochmals etwas komplexer. Da gibt es ganz 

viele Planer, die digital so arbeiten, wie es für 

sie optimal ist – was verständlich ist. Aber 

in der digitalen Welt wären abgestimmte 

Prozesse notwendig. 

In Deutschland wird seit ein, zwei Jahren 

über serielles Bauen diskutiert. Da wird 

etwa argumentiert, dass man bei einer 

gewissen Vorfertigung eine bessere 

Qualitätskontrolle hat. Ist serielles Bauen 

eine Chance, günstiger zu bauen? Und wo 

sehen Sie sonst noch Möglichkeiten, um 

Kosten zu sparen? 

Sicher ist das serielle Bauen eine Möglichkeit, 

Kosten einzusparen. Eine weitere wäre 

es, wie vorhin angeführt, Vertragsverhältnisse 

einzuführen, die sicherstellen, dass 

Wann kommt die CO2-freie Baustelle? 

Bis 2040. Der entscheidende Punkt ist, wie 

ich vorhin schon gesagt habe, dass wir bei 

den Baumaterialien erheblichen Nachholbedarf 

haben, allen voran beim Zement und 

beim Stahl. Es liegt an der Bauwirtschaft 

selbst, sich zu überlegen, welche Geräte wir 

einsetzen und wie wir die Abläufe optimieren 

und damit den CO2-Ausstoß minimieren. 

Wie schaut es mit elektrischen 

Baufahrzeugen aus? 

Da gibt es nicht viel am Markt. Das sind im 

Wesentlichen Prototypen. Und die setzen wir 

auch ein. Insgesamt sehe ich da Parallelen 

zur Elektromobilität: Da steckt ganz viel Geld 

und Know-how drinnen. Dennoch fährt noch 

nicht jeder mit dem Elektroauto, aber das 

wird zunehmen. 

Wie weit fortgeschritten ist die Digitalisierung 

auf den heimischen Baustellen? 

Im Spiegel war kürzlich zu lesen, dass in 

Deutschland jede Hühnerfarm stärker 

digitalisiert ist als eine Baustelle… 

Die Meinung, dass es bei der Digitalisierung 

am Bau Luft nach oben gibt, teile ich zu 

hundert Prozent. Nur ganz ehrlich: Wie viele 

Hühnerfarmen gibt es? Vielleicht hundert. 

Und wie viele Baustellen? Sicher Zigtausende. 

Man darf nicht vergessen, dass jede 

Baustelle eigene Anforderungen hat. Nicht 

nur eine andere örtliche Umgebung mit 

anderen Witterungsverhältnissen, sondern 

vor allem andere Anforderungen des 

Auftraggebers. Das ist der Grund, warum wir 

uns bei der Digitalisierung so schwertun. 

Beispielsweise diskutieren wir gerade mit 

der Asfinag über die Vereinheitlichung 

eines Bautageberichts, damit dieser auch 

„Nur ganz ehrlich: Wie viele 

Hühnerfarmen gibt es? Vielleicht 

hundert. Und wie viele Baustellen? 

Sicher Zigtausende.“ 

Ist das ein Ruf nach mehr 

Standardisierung? 

Natürlich! Das ist ein lauter Ruf nach 

Standardisierung. Wären etwa in Österreich 

die Abnahmeformulare oder die Bauprozessformulare 

standardisiert, würde alles viel 

einfacher gehen. Ich erinnere an das zuvor 

angeführte Beispiel mit dem BIM-Merkmalserver. 

Die Merkmale sind nicht standardisiert. 

Punkt. Wir versuchen insgesamt zwar, 

einiges über die Verbände zu koordinieren, 

aber das ist natürlich nur ein Versuch und 

keine Vorgabe. 

Da müsste also der Staat eingreifen? 

Ja, selbstverständlich. 

Aber grundsätzlich ist es sicher für große 

Player in der Bauwirtschaft einfacher, auf 

die Digitalisierung zu setzen? 

Keine Frage. Vor allem, weil das eine Menge 

Geld kostet. Da braucht man Top-Personal. 

Und das musst du dir erst leisten können. 

Dabei tun sich größere Unternehmen 

leichter. 


Swietelsky 

Bauprojekte frühzeitig umfassend und 

optimiert durchgeplant werden. Dazu gehört 

auch, rechtzeitig zu wissen, welche Bauteile 

man vorproduzieren kann. Das ist ein 

Kreislauf, der endlich in Angriff genommen 

werden muss, ansonsten werden wir nicht 

besser werden… 

Wie gehen Sie bei Swietelsky mit dem 

Thema ESG um? 

Das ist eine Herausforderung, der wir uns 

stellen, die wir sehr ernst nehmen, die in fast 

allen Bereichen eine Rolle spielt und der man 

sich auch stellen muss, um besser zu werden. 

Gerade arbeiten wir etwa wieder an unserem 

Nachhaltigkeitsbericht, der im Herbst 

herauskommen wird. 

Werden Sie, wie auch andere Player in der 

Baubranche, verstärkt mit Holz arbeiten? 

Sie sind im Vorjahr eine Kooperation mit 

Binderholz eingegangen… 

Ja, das gehört für uns in diesem Zusammenhang 

dazu. Für mich ist es wesentlich, in der 

Planung und auch Produktion möglichst 


45


offen zu sein, um jedes Material optimal einzusetzen. 

Beispielsweise muss man mit Holz 

kein Hochhaus bauen. Aber ich kann mit 

dem Material sehr viele Projekte realisieren, 

die auch auf Vorfertigung setzen und so auf 

der Baustelle viel Zeit sparen. Da sehe ich ein 

Riesenpotenzial, gerade bei der Sanierung. 

Wir werden die Kooperation mit Binderholz 

sicher noch verstärken. Aber bei Swietelsky 

hatten wir auch vorher schon Kompetenz im 

Holzbau… 

„Ich glaube, 

dass bei den 

Häuslbauern 

auch die 

Kreditzinsen 

eine größere 

Rolle spielen.“ 


Swietelsky 

Wie stark spüren Sie die KIM-Verordnung? 

Die merken wir bei den Häuslbauern. Etwa 

spüren wir, dass die Schuldendienstquote bei 

maximal 40 Prozent liegen darf. Da überlegt 

sich jeder drei Mal, ob er jetzt bauen soll. Ich 

hoffe, dass dies nur ein vorübergehender 

Schock ist. Wie mein Vorgänger Karl Weidlinger 

gesagt hat: Billiger wird es nicht mehr 

- insbesondere auch, weil ab Mail eine wesentliche 

Lohnkostensteigerung eintreten wird. 

Oder spielen da die Kreditzinsen nicht eine 

größere Rolle? 

Ich glaube, dass bei den Häuslbauern auch 

die Kreditzinsen eine größere Rolle spielen. 

Bei den größeren Developern sind es eher die 

Eigenkapitalanforderungen. Da hören wir, 

dass das Aufbringen von Eigenkapital eigentlich 

die große Schwierigkeit darstellt. Die 

Zinsen berühren sie, denke ich, nicht so, weil 

sie entweder Mieteinnahmen haben oder die 

Wohnungen einzeln oder das Gesamtprojekt 

verkaufen. Das heißt: Höhere Zinsen hat man 

nur für einen überschaubaren Zeitraum. Und 

wenn sich das nicht ausgeht, dann macht man 

ohnehin etwas falsch. 

46 ImmoFokus


47


Zu 

Tisch 

mit … 


Gedanken zu einem Menü verfasst 

48 ImmoFokus

Immobilienprofi 

mit Bodenhaftung 

Abwechslung. „Wenn man denkt, man hat schon einmal alles gesehen, 

kommt immer wieder etwas Neues dazu“, meint Marius Richter, 

Bereichsleiter Real Estate bei PwC Österreich. 

Das Gespräch führte: Michael Neubauer 


W 

ir treffen einander beim 

Pfarrwirt in Döbling. 

Obwohl erst kurz nach 

zwölf, ist das Lokal gut 

besucht. Für uns kein Problem, wir haben – 

wie immer – reserviert. Warum also gerade 

hier?, frage ich meinen Gast Marius Richter 

von PwC Österreich. „Der Pfarrwirt liegt für 

mich genau in der Mitte zwischen Arbeit und 

Kindergarten. Es war auch eines der ersten 

Lokale, das ich, als ich nach Wien gekommen 

bin, besucht habe. Freunde von uns haben 

damals hier geheiratet.“ Angetan haben 

es ihm auch das Ambiente und die Wiener 

Küche. „Die Wiener Küche und die Weinberge 

– so etwas kannte ich aus Düsseldorf 

nicht.“ Erst seit kurzem wohnt Richter auch 

selbst im 19. Bezirk. „Wir haben auch Glück 

gehabt, eine Wohnung zu finden, die gemessen 

am Quadratmeterpreis damals preislich 

okay war. Aber jetzt würde ich nicht mehr 

kaufen. Jetzt würde ich mieten, wenn ich 

ehrlich bin.“ Er würde aktuell einen auf drei, 

vier Jahren befristeten Mietvertrag abschließen 

und „einfach einmal schauen, wie sich 

alles so entwickelt“. 

Aber wie kommt man von Düsseldorf nach 

Wien? „Ich bin der Liebe wegen nach Wien 

gekommen und der Liebe zur Stadt wegen 

geblieben.“ Seine damalige Freundin studierte 

an der Heinrich-Heine-Universität 

Germanistik und wollte wieder nach Wien 

ziehen. „Innerhalb einer Woche hatten 

wir uns entschieden.“ Richter war damals 

bereits seit einem Jahr bei PwC beschäftigt. 

„Ich habe in Wien angerufen – und bin nach 

einem ganz normalen Bewerbungsgespräch 

hier gelandet.“ 

Frühe erste Berufspläne musste Richter 

verwerfen. „Ich wollte gerne Architekt oder 

Künstler werden. Aber mit einem eher konservativ 

geprägten Elternhaus war dies nicht 

ganz so einfach vereinbar.“ Seine Eltern 

wollten, dass er Finanzbeamter werde und 

dann Großbetriebsprüfungen und „solche 

Themen“ mache. „Aber – ja. Ich bin froh, dass 

es sich anders entwickelt hat,“ so Richter. 

Koch aus Leidenschaft 

Jetzt aber ist es Zeit, zu bestellen. Richter 

wählt als Vorspeise Saiblingsmousse mit 

grünem Spargel und zum Hauptgang ein 

klassisches Kalbsbutterschnitzerl mit Erdäpfelpüree 

und glacierten Karotten. Ich wähle 

eine Karotten-Curry-Suppe und – heute mal 

ganz vegetarisch unterwegs – ein Gemüserisotto. 

Dazu gibt’s Riesling „Ried Alsegg“ und 

ein Glas Bier. 


49


Richter steht gerne am Herd. „Ich koche mit 

Leidenschaft, einerseits klassisch rheinisch, 

also Rindsrouladen, Kohlrouladen – eines 

meiner Lieblingsgerichte –, aber auch mal 

Schweinsbraten mit Kraut und Knödeln, 

oder auch italienisch. Immer das, was mir 

gerade einfällt.“ Die Rollenverteilung bei ihm 

zuhause ist klar. „Ich bin für den Haushalt verantwortlich 

und koche. Meine Frau kümmert 

sich um das Finanzielle.“ Kein Wunder also, 

dass die Wohnküche bei der Suche nach einer 

neuen Bleibe eine große Rolle gespielt hat. 

„Die Wohnküche war bereits sehr groß, die 

wir dann durch einen Durchbruch zum Wohnzimmer 

noch weiter vergrößern konnten. Die 

Küche ist für uns der Lebensmittelpunkt. Unser 

Leben spielt sich in der Küche ab.“ 

Wochenendbeschäftigung Renovieren 

Beim Renovieren legte Richter selbst Hand 

an. „„Mein Großvater war jeden Tag bei uns 

und hat mich schon von früh an an den Umgang 

mit Werkzeugen und Maschinen herangeführt. 

Gemeinsam haben wir viel repariert 

und renoviert“. Das mache sich jetzt bezahlt. 

„Renovieren war in den vergangenen zwei 

Jahren meine Wochenendbeschäftigung. Die 

Wohnung befindet sich in einem Haus aus 

„Da ging es ums Geldverdienen 

und darum, sich die Abende mit 

Studienkollegen leisten zu können.“ 

den 70er-Jahren: „Da war einiges zu machen. 

Neue Böden, neue Fliesen – und eine Outdoorküche.“ 

Sein erstes eigenes Geld verdiente er während 

des Studiums bei der Leergutannahme 

in einem Getränkemarkt. „Ich habe das ganze 

Studium durchgejobbt. Ich habe darauf geachtet, 

dass ich mir das Studium selbst finanziere.“ 

Die Arbeit hat ihm zum Großteil Spaß 

gemacht. „Da ging es ums Geldverdienen und 

darum, sich die Abende mit Studienkollegen 

leisten zu können.“ Anschließend verschlug 

es ihn zur Creditreform. Dort kam er zum 

Marius Richter, 

PwC Austria 

ersten Mal mit Immobilien in Berührung. 

„Meine Hauptaufgabe bestand darin, Bilanzratings 

zu erstellen, insbesondere von Immobilienfirmen.“ 

Ein Jahr lang war Richter auch 

bei einem Immobilienmakler beschäftigt und 

anschließend bei einer großen Versicherung 

im Schadensbereich. „Studentenjobs eben, 

um mein eigenes Geld zu haben.“ Nach dem 

Studium ging Richter zu PwC. „Dort bin ich 

nun seit 16 Jahren. Ehrlich gesagt: Die Zeit 

ist unheimlich rasch vergangen.“ Bereut hat 

er diesen Schritt noch nie. „Für Abwechslung 

in der Wirtschaftsprüfung ist gesorgt, jeder 

Mandant und jedes Unternehmen ist einzig- 


Marius Richter startete seine 

PwC-Karriere 2007 am Standort 

in Düsseldorf, ehe er 2008 zu 

PwC Österreich wechselte. Der 

studierte Betriebswirt verantwortet 

die Leitung des Fokusbereichs 

Real Estate und ist als 

Wirtschaftsprüfer auf die Prüfung 

von kapitalmarktorientierten Unternehmensgruppen 

spezialisiert. 

Zu seinen Fachgebieten zählen 

neben der klassischen Abschlussprüfung 

insbesondere transaktionsnahe 

Zusicherungsleistungen 

sowie die Beratung in immobilienspezifischen 

Bewertungs- und 

Bilanzierungsfragen. Marius Richter 

ist Mitglied im Fachsenat für 

Unternehmensrecht und Revision. 

50 ImmoFokus

artig.“ Jedoch ist die Branche aufgrund von 

Bilanzskandalen auch mit Negativschlagzeilen 

konfrontiert. „Man darf nichts kleinreden 

oder beschönigen. Hier ist unsere ganze 

Branche gefragt: Wir müssen analysieren, 

verstehen und daraus lernen.“ Ein wichtiger 

Punkt in dieser Diskussion ist jedoch auch 

eine klar abgesteckte Erwartungshaltung. 

„Ein Wirtschaftsprüfer muss nicht gezielt 

nach Malversationen suchen und allfällige 

aufdecken. Er kann grundsätzlich von der 

Richtigkeit der bereitgestellten Unterlagen 

ausgehen. Er muss allerdings das Risiko, dass 

ein Abschluss manipuliert sein könnte in seinen 

Prüfungshandlungen berücksichtigen.“ 

Der Kunde, der geprüft werden soll, zahlt 

für die Dienstleistung, und sucht sich seinen 

Wirtschaftsprüfer selbst aus. „Das heißt, 

wir sind natürlich auch in einem gewissen 

Spannungsverhältnis zwischen Kundenorientierung 

und unserem gesetzlichen Auftrag.“ 

Zudem würden die Prüfungen immer 

komplexer: Die gesetzlichen Anforderungen 

werden immer mehr, das Regulatorische sei 

„unglaublich“ mittlerweile. Dazu kommt 

der immer schärfer werdende Wettbewerb 

zwischen den Beratungsunternehmen. „Man 

darf den Preisdruck nicht unterschätzen.“ 

Doch könnte Künstliche Intelligenz in der 

Wirtschaftsprüfung zu einer Entlastung führen? 

Richter glaubt daran: „Ich glaube schon, 

es wird aber immer wieder notwendig sein, 

dass es eine Person gibt, die am Ende des Tages 

das Testat abgibt und die Haftung übernimmt. 

KI wird uns die Möglichkeiten geben, 

tiefer in die Unternehmen hineinzuschauen 

und vielleicht auch Dinge festzustellen, die 

man selbst nicht so identifizieren würde. 

Aber: Man darf auch, glaube ich, die menschliche 

Komponente nicht vergessen.“ 

Was er besonders an seinem Job liebt, ist 

die Abwechslung: „Ich mache klassische 

Wirtschafts- und Due-Diligence-Arbeiten. 

Zu meinen Klienten zählen Immobilienentwickler, 

aber auch sehr viele Immobilienfonds. 

Ich habe mit den unterschiedlichsten 

Assetklassen und Investoren zu tun. Für 

Abwechslung ist gesorgt.“ 

Lernen von den Unternehmen 

Aber es gibt immer wieder neue Herausforderungen. 

„Wenn man denkt, man hat schon einmal 

alles gesehen, kommt immer wieder etwas 

Neues dazu. Und das Interessanteste ist, dass 

wir ja von und mit den Unternehmen lernen.“ 

Über mangelnde Arbeit kann sich Richter nicht 

beklagen. Wobei Diskretion immer wichtiger 

wird: „Ich glaube, die Berater müssen diese 

Klausel noch ernster nehmen.“ Transaktionen 

gibt es weiterhin. „Wir sehen viele Off-Market- 

Transaktionen und Umstrukturierungen.“ 

Off-Market-Deals vor allem, weil die aktuelle 

Preisbildung nicht funktioniert. „Da erzähle ich 

Ihnen aber wahrscheinlich nichts Neues“. Auf 

Unternehmensebene sind die „Loan to Value“ 

(LTV) aktuell doch recht angespannt. Diese 

werden mit Aussicht auf möglicherweise oder 

höchstwahrscheinlich sinkende Immobilienwerte 

weiter unter Druck geraten. Dann wird 

die Refinanzierung schwieriger verlaufen. 

Refinanzierungen finden weiterhin statt, wenn 

auch zu weit schlechteren Konditionen. „Am 

Ende des Tages ist es ein Thema der Garantien, 

die ich habe. Reichen diese aus, geben die Sicherheiten 

das her, was sie versprechen – dann 

gibt es auch weitere Refinanzierungen.“ 

Jetzt wird’s Zeit für den Nachtisch. Pfarrwirts 

Crème brûlée und eine hausgemachte Palatschinke 

mit Pfarrwirts Marillenmarmelade 

kommen auf den Tisch, dazu Espresso schwarz. 

Einige Unternehmen in seinem Portfolio 

bereiten Richter Kopfzerbrechen. Das sind 

insbesondere Grundstücksgesellschaften von 

ausländischen Immobilienfonds, und darunter 

vor allem geschlossene Immobilienfonds, die 

jetzt teilweise ihr natürliches Ende erreichen. 

Bei einem Fonds müssen die Gelder Ende des 


51


Jahres zurücktransferiert werden. Aktuell 

sind aber noch einige doch sehr großvolumige 

Immobilien in den Fonds. „Wenn man jetzt 

eins und eins zusammenzählt, wird dieser 

Fonds Immobilien in einer Stresssituation verkaufen 

müssen.“ 

Vieles liegt noch im Dunklen 

Bei den Fonds sind die Rücknahme- und Behaltefristen 

das Problem. Hier stimmt Richter 

der Europäischen Zentralbank zu, die erst vor 

kurzem vor einem Billionen-Risiko bei Gewerbeimmobilienfonds 

gewarnt hat: Wenn 

zu viele Anleger Geld aus den Fonds abzögen, 

könne die Finanzstabilität gefährdet werden. 

In der Niedrigzinsphase waren Zwei-Drei- 

Prozent-Rendite-per-annum-Produkte sehr 

lukrativ. „Aber jetzt, ganz ehrlich, da nehme 

ich mir eine Staatsanleihe oder gehe ich in 

Alternativanlagen, ziehe das Geld heraus. Das 

geht derzeit noch gut, weil ich glaube, dass die 

Liquiditätsreserven da sind, aber die werden 

irgendwann aufgebraucht sein.“ Dass die österreichischen 

Publikumsfonds in Bedrängnis 

kommen könnten, daran glaubt Richter nicht. 

„Bei den fünf heimischen Immobilien-KAG 

braucht man sich keine Sorgen machen. 

Diese haben auch Mittelabflüsse, aber das ist 

überschaubar. Diese Fonds haben sehr hohe 

Liquiditätsreserven von teilweise 20, 30 Prozent. 

Das reicht aus, um auch stärkere Mittelabflüsse 

abzufedern.“ Dennoch auch für diese 

gilt es die Liquidität laufend zu überwachen 

und auch neue Kreditrahmen aufzunehmen 

oder bestehende auszuweiten. 

Bei den großen Gewerbeimmobilienfonds 

sieht Richter ein schlummerndes systemisches 

Risiko. Das Problem seien ja gar nicht 

die Fonds. Diese werden teilweise mit einem 

Minus geschlossen werden, davon ist der Immobilienspezialist 

überzeugt. Insbesondere 

die mit unter zwölf Monaten Restlaufzeiten 

werden mit dickem Minus enden. „Diese werden 

ihre Objekte auch gedreht bekommen. 

Aber das Thema ist: Zu welchem Preis? Die 

Investitionsausschüsse werden zuwarten, 

aber einmal ist Schluss und sie werden zustimmen 

müssen, weil sie sonst bei den anderen 

Produkten wiederum in Probleme laufen. 

Das sind keine Investoren, die nur in einem 

Fonds investiert sind.“ Da ist die Möglichkeit 

für einige Kettenreaktionen vorprogrammiert. 

Preiskorrekturen sind unausweichlich. 

„Die ersten werden wir wohl im dritten 

Quartal 2023 sehen“, ist Richter überzeugt. 

Mehr Klarheit wünscht sich Richter beim 

Thema ESG: „Da liegt noch vieles im Dunklen. 

Hier gibt es noch zu wenig Einheitlichkeit 

unter den Marktteilnehmern.“ Auch bei 

der EU-Taxonomie gibt es noch viel zu tun. 

„Da verwenden die Unternehmen teilweise 

noch zu viele eigene Kennzahlenwerke und 

Nachhaltigkeitskriterien, die teilweise aber 

noch nicht auf die EU-Taxonomie überleitbar 

sind.“ Aber dies ist nur eine Frage der Zeit. 

52 ImmoFokus

Lokal 

DAS SAGT DER FALSTAFF 

Paradewirtshaus mit wunderschönem altem 

Schank- und Gastraum. Auch kulinarisch bleibt 

man zumeist traditionell: gehobene Wiener 

Wirtshausküche ohne Firlefanz. Traumhafter 

Gastgarten unter Bäumen! 

DAS SAGT DER IMMOFOKUS 

Wiener Küche vom Feinsten. Immer einen 

Besuch wert. Sehr gutes Preis/Leistungsverhältnis. 

Pfarrwirt 

Pfarrplatz 5, 1190 Wien 

Tel. +43 (1) 370 73 73 

Email: info@pfarrplatz.at 

Öffnungszeiten 

Täglich 12:00-24:00 

www.pfarrwirt.com 

ImmoFokus Restaurantguide 

17 

PUNKTE 

Essen: 

Service: 

Weinkarte: 

Ambiente: 


53

Wein & 

Immobilien 

Frisch von der Leber weg 

Ein lockeres Gespräch bei einem Weinstreifzug mit 

Karin Schmidt-Mitscher, Bereichsleiterin Wohnbau 

bei der Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen. 

Jeder ist mit 

ESG beschäftigt 

Fehlende Klarheit. Immer noch gibt es keine vollständige gesetzliche 

Grundlage, was die Handlungen aller Akteure erschwert. Am Thema vorbei 

kommt trotzdem niemand. 

Kolumne: Lisa Grüner 

U 

nser erster Wein, ein Riesling 

Nussberg 2021 von Johannes 

Müller zeigt sich in feinem 

Strohgelb im Glas. Ein klassischer 

Riesling mit einer guten Harmonie aus 

Frucht, Säure, Süße und Würze. „Beim ESG gibt 

es naturgemäß verschiedene Perspektiven“, 

erklärt Karin Schmidt-Mitscher, Bereichsleiterin 

Wohnbau bei der Erste Bank der oesterreichischen 

Sparkassen. „Ich spreche aus der 

Sicht eines Bankinstituts, das stark geprägt 

von Regularien ist und entsprechende Berichte 

abliefern muss.“ Eine große Herausforderung 

sieht Schmidt-Mitscher beim Kreditportfolio. 

„Wir haben Ziele, wieviel Neugeschäft grün sein 

muss, aber auch bis wann unser Bestand grün 

sein muss. Dabei stehen wir vor dem Problem, 

dass in der EU-Taxonomie noch nicht alle Kriterien 

klar definiert sind. Wir orientieren uns 

daher nicht nur an der EU-Taxonomie, sondern 

spinnen das Thema weiter. Wir als Erste Bank 

haben definiert, dass im Jahr 2026 25 Prozent 

des Unternehmenskreditportfolios grün sein 

soll. Bis dahin ist nicht mehr viel Zeit.“ 

Valide Datenlage 

Also nächsten Wein von Johannes Müller probieren 

wir den Pinot Blanc Ried Mitterberg, 

Heiligenstadt 2021. Schmidt-Mitscher ist ein 

Fan des Wiener Weins und lobt die Duftigkeit 

des Weißburgunders. Am Gaumen zeigt er sich 

frisch und seidig zugleich, mit verspielten Zitrusnoten 

und leicht nussig. Dabei kommen wir 

auf das große Thema valider Daten. „Im Bestand 

müssen wir viel mit Annahmen arbeiten, weil 

wir nicht die Datenlage haben. Dabei ist es auch 

im Interesse der Kunden, Daten zu haben und 

diese weiterzugeben. Die Herausforderung ist 

dann, die Daten aufzubereiten, um daraus eine 

Strategie entwickeln zu können. Im Neubau tun 

wir uns da viel leichter.“ Hier spielt Schmidt- 

Mitscher auf die Energieproblematik an. „Der 

Mieter ist Partner des Energieunternehmens. 

Der Vermieter hat den Energieausweis und 

damit eine theoretische Zahl, aber beim Verbrauch 

hat er praktischen Daten. Mit den Smartmetern 

kann man das Problem vielleicht lösen. 

Interessant finde ich in diesem Zusammenhang 

die Initiative ECORE. Da wird versucht, einen 

Standard zu entwickeln, an dem sich Gewerbliche 

Unternehmen orientieren können.“ 

Als dritten Wein von Johannes Müller probieren 

einen Roter Traminer 2021. Ein sehr fruchtiger 

Wein, im Geschmack saftig, süß mit leicht 

an Rosen und Litschi erinnerndes Aroma. Doch 

zurück zur Nachhaltigkeit. „Die großen Unternehmen, 

die am Kapitalmarkt sind, haben bereits 

eine Nachhaltigkeitsberichterstattung. Das 

Ziel ist für alle gleich: wir müssen schauen, wie 

kommen wir raus aus Öl und Gas und wo sind 

Möglichkeiten zur Optimierung. Dazu braucht 

es eine Strategie und im Idealfall eine Zeitleiste, 

wie man das bis 2035 schafft.“ Schmidt- 

Mitscher wünscht sich hierfür eine gesetzliche 

Grundlage, denn dann gäbe es Klarheit – für 

alle Player. Auch soll die Bürokratie erleichtert 

werden. „Ein mittlerer, größerer Kunde hat 

nicht nur eine Bankverbindung, das heißt, er 

muss pro Bank viele Formulare ausfüllen. Ideal 

wäre, in einem frühen Stadium ein Formular zu 

befüllen, auf das alle zugreifen können.“ 

Dekarbonisierungsstrategie 

Der Blaufränkisch Roter Schotter 2019 von Pia 

Strehn zeichnet sich durch eine faszinierende 

Mineralik, tiefgründige Eleganz und dichte 

Aromatik von roten Früchten aus und zeigt 

sich in schöner dunkelroter Farbe im Glas. Dabei 

spricht Schmidt-Mitscher die derzeitigen 

Schwachpunkte der ESG-Auflagen an. „Ganz 

klar, das Thema ESG als Ganzes ist nicht mehr 

wegzudenken, doch eigentlich muss man sich 

die Frage stellen, ob die Unternehmen eine 

54 ImmoFokus

Die Weine 

Johannes Müller, Ried Mitterberg 2021 

Pinot Blanc 

www.jmueller.at 

Johannes Müller, Ried Nussberg 2021 

Riesling 


Johannes Müller 2021 

Roter Traminer 


Pia Strehn, Roter Schotter 2019 

Blaufränkisch 

www.strehn.at 

Weingut Gassner, Ried Rusterberg 2017 

Blaufränkisch 

www.weingut-gassner.at 

Weingut Gassner, Ried Rusterberg 

Blauer Zweigelt 

www.weingut-gassner.at 

durchgängige Dekarbonisierungsstrategie 

haben? Vieles ist noch Überschrift und noch 

nicht runter gebrochen bis zum letzten Mitarbeiter. 

Dennoch ist jeder irgendwie mit der 

Thematik beschäftigt: Jeder von uns wohnt 

und muss heizen. Die Explosion der Kosten 

hat das Enerige-Thema virulenter gemacht. 

Meiner Meinung nach ist die Übung ESG 

machbar, der Investitionsbedarf ist stemmbar. 

Dass es geht, haben wir bei der Corona- 

Pandemie gesehen, aber es müssen alle an 

einem Strang ziehen. Das Hauptproblem ist, 

wie vorher angesprochen, dass viel noch nicht 

ausdefiniert ist.“ 

Für Schmidt-Mitscher ist klar, dass ESG in drei 

bis fünf Jahren ein normaler Bestandteil der Betrachtung 

sein wird. „Ohne Nachhaltigkeit der 

Immobilie gibt es keine Transaktion mehr, ESG 

wird ganz selbstverständlich in die Bewertung 

und Policy einfließen.“ 

Als Status quo sieht sie, dass sich die Bewerter 

mit ESG schon intensiv auseinandersetzen, die 

Kluft zwischen guten und schlechten Objekten 

größer wird und langfristig die schlechten nicht 

mehr finanziert und gehandelt werden. „Der 

Druck von den Banken wird nicht nur wegen 

ESG höher, es kommt auch noch Basel 4 auf uns 

zu, wodurch sich die Eigenkapitalunterlegungserfordernisse 

verändern werden.“ 

Als nächstes nehmen wir die Flasche eines Blaufränkisch 

2017, Ried Rusterberg vom Weingut 

Gassner in die Hand und betrachten das Etikett. 

Vor Abzug des Überetiketts zeigt sich das 

Design von Studio Riebenbauer sehr reduziert 

und schlicht. Nach dem „Freilegen“ des echten 

Etiketts findet man tiefergehende Infos zum 

Wein auf der Flasche. Das ist der Antrieb von 

Marianne und Robert Gassner, das was schon 

immer da war freizulegen, also nicht Sichtbares 

sichtbar zu machen. Ihre Weine entstehen in 

intensiver Handarbeit, biodynamisch, im Kreislauf 

der Natur. Im Glas zeigt sich der Wein in 

einem dunklen intensiven Purpur, am Gaumen 

mit würzigen Aromen von Waldbeeren und 

leichtem Chilli, sowie einer unaufdringlichen 

Holznote. „Wir befinden uns derzeit in einer 

schwierigen Spirale“, erzählt Schmidt-Mitscher. 

„Die Zinsen werden nicht ewig auf dem jetzigen 

Niveau bleiben, allerdings ist auch das kein 

Niveau, das wir noch nie gesehen haben. Es 

werden trotzdem Wohnungen gekauft und vermietet 

werden.“ Dass sich die Preise korrigieren 

werden, glaubt sie nicht. „Der Druck auf Mieten 

wird steigen und wir werden dramatisch weniger 

Fertigstellungen sehen.“ 

Für die ERSTE Bank sieht sie keinen Grund 

für einen übertriebenen Pessimismus. „Wir 

haben ein sehr gutes Portfolio und langfristige 

Kunden. Wir haben auch die letzten drei Jahre 

durchgestanden und professionell geschafft. 

Dennoch wird sich vermehrt die Spreu vom 

Weizen trennen.“ 

Als letzten Wein kosten wir einen Blauer 

Zweigelt Rusterberg des Weingut Gassner, 

ein dunkler, intensiver Wein, in der Nase sehr 

komplex, mit viel Würze und erdigen Noten, 

intensiv am Gaumen, mit starker Tanninstruktur 

und präsenter Säure, mit Noten von 

Tabak und dunkler Schokolade. Dabei spricht 

Schmidt-Mitscher an, wie schwer es ist, den 

Nachwuchs für eine Tätigkeit in der Bank zu 

begeistern. „Wir brauchen junge Menschen, 

die erkennen, wie viel sie in unserer Branche 

verändern können und dass die Immobranche 

als Gesamtheit einen großen Hebel hat, etwas 

zu bewirken, etwas zu bewegen. Unsere große 

Challenge ist, als Arbeitgeber attraktiv zu sein 

und gute Leute für uns zu begeistern.“ 


55

Zum Autor 

Frank Brün ist Managing Partner bei Phorus Management 

und Gründungsvorsitzender der AREAMA - Austrian Real 

Estate Asset Management Association. 

Wann wird es endlich wieder so, wie es nie war? 

Kommentar: Frank Brün 

Warum kratzt sich meine Katze mit der Hinterpfote am Ohr, 

fahren Fahrradfahrer ständig bei Rot weiter und mogeln Anbieter 

mit der Nachhaltigkeit ihrer Produkte? Weil sie es können! 

Das Greenwashing hat mittlerweile einen Großteil der Bevölkerung 

erreicht: Ausstieg aus Fossilem? Tempo 100? Reduktionen 

des CO2-Fußabdrucks? Ja, sicher, aber … 

Osterkurztrip auf die Malediven 

Viele finden das eh super und werden nicht müde, dies in den sozialen 

Medien kundzutun. Der Großteil der Handelnden aber kann nicht 

oder tut sich schwer bei der Umsetzung: zu teuer, zu kompliziert, zu 

unsozial, zu irgendwas. Mit ein bisschen Geduld wird die öffentliche 

Meinung durch Kommentare jeglicher Couleur einen irgendwann 

schon dabei unterstützen. Dann fühlt sich der Osterkurztrip auf die 

Malediven oder der neue Elektro-SUV nicht ganz so arg an. Noch 

schnell auf LinkedIn einen längeren Text über die eigene Betroffenheit 

posten. Die eintrudelnden Likes sind wie Balsam für die Seele. 

Das Traurige am Klimawandel ist ja nicht nur, dass das Schreckliche 

kommt, sondern vor allem, dass das Schöne verschwindet. 

Ich war in der letzten Zeit häufiger mit Veganern unterwegs. Bewegt 

man sich in dieser Welt und geht häufiger vegan einkaufen oder 

essen, zeigt sich, wie gut sich die Szene auskennt und Wert darauf 

legt, dass Produkte transparent beschrieben werden, um den eigenen 

Vorstellungen bestmöglich nahe zu kommen. Erkennbar falsche 

Angaben oder Pfuschereien fallen sehr schnell auf. Wäre beispielsweise 

das hippe Street-Food in Berlin tatsächlich nicht wirklich 

vegan, würde sich ein spontaner Shitstorm entladen, die Causa 

ordentlich breitgetreten und Missetäter durch Ächtung abgestraft. 

Außerhalb der veganen Welt sieht das mit dem 

Korrektiv etwas anders aus: Werbenachrichten 

mit irreführendem Inhalt oder banalen Slogans 

mit dem Offensichtlichen über die Einhaltung der 

co 2 

gesetzlichen Mindestbestimmungen fallen nicht wirklich auf. Das 

Thema ist zu komplex, kann nur schwer überprüft werden und ist 

den Konsumenten im Grunde eigentlich erst einmal egal. 

Krönungs-Binge-Watching 

Für das erste Wochenende im Mai ist wieder Binge-Watching angesagt. 

Da versammelt sich die geneigte Gemeinde wieder vor den Bildschirmen, 

um zuzusehen, wie Charles III von England gekrönt wird. So 

richtig im Hermelinmäntelchen mit weltumfassender Übertragung auf 

allen Kanälen, stundenlang mit anschließend endlosen Kommentaren 

von Kommentatoren, die ständig das Gleiche berichten, zum Beispiel, 

warum Harry ohne Meghan teilnimmt. So intensiv wird es sonst nur 

bei der Berichterstattung von Fußball-Weltmeisterschaften. 

König Charles III wollte auf seiner kürzlichen Europatour eigentlich 

auch in Frankreich „Hallo“ sagen. Hat er dann aber doch ausgelassen, 

weil dort gerade das Volk rebelliert und ihm eingefallen ist, was die 

Franzosen so mit Königen machen, wenn sie schlecht gelaunt sind. 

Es speist sich nicht so ganz entspannt, wenn das Volk draußen auf 

die Barrikaden geht. Historisch gesehen ist es in Frankreich nur ein 

kurzer Weg vom Kuchenbuffet zu den Guillotinen. 

Bei einem Vortrag über Gedächtnistraining ließ ich kürzlich meine 

Gedanken schweifen: wandele die Zahlen in Bilder und Personen 

um. Die acht ist zum Beispiel ein Katzenbaby und die elf meine Frau, 

weil sie an dem Tag Geburtstag hat. Verbinde ich das mit der wöchentlichen 

Einkaufsliste muss ich nichts mehr notieren oder 

ins Handy schreiben. Möchte man sich erinnern, dann geht 

das wohl am besten mit geschlossenen Augen im Stehen. 

Werde ich am Wochenende ausprobieren: Sollten Sie 

einen Mann sehen, der an der Wursttheke mit geschlossenen 

Augen »Katzenbaby« vor sich hinmurmelt, seien 

Sie bitte nachsichtig mit mir. 

Fotos: Stephan Huger, Adobe Stock 

56 ImmoFokus

Advertorial 

Vorsteuerabzug für von 

Hausverwaltung beauftragte Leistungen 

Strenge Kriterien. Kein Vorsteuerabzug für Vermieter ohne sorgfältige Überprüfungshandlungen. 

W 

ird eine Immobilie umsatzsteuerpflichtig 

vermietet, so 

wird dem Vermieter grundsätzlich 

ein Vorsteuerabzug 

aus den an ihn ausgeführten Eingangsleistungen 

gewährt. 

Voraussetzung für den Vorsteuerabzug ist unter 

anderem, dass ein anderer Unternehmer an den 

Vermieter eine Leistung erbracht hat und darüber 

eine ordnungsgemäße Rechnung ausstellt. 

Es ist daher wichtig, dass die eingesetzte Hausverwaltung 

die diversen Gewerke im Namen 

des Vermieters und nicht im eigenen Namen 

beauftragt. Die Handwerker müssen dann die 

Rechnung an den Vermieter adressieren. 

Werden die Rechnungen an die Hausverwaltung 

adressiert, so steht dem Vermieter grundsätzlich 

kein Vorsteuerabzug zu. Die Finanzverwaltung 

akzeptiert aber, dass Rechnungen an 

die bevollmächtigte Hausverwaltung adressiert 

sind, wenn aus der Rechnung selbst eindeutig 

hervorgeht, für wen die Leistung bestimmt war 

(UStR 1507). 

Überprüfungshandlungen 

des Vermieters erforderlich 

In einem kürzlich vom BFG entschiedenen Fall 

wurden Rechnungen für Instandhaltungsleistungen 

an den Vermieter ausgestellt (BFG 

RV/7103010/2017 und RV/7101171/2014, 

5. 1. 2023). Es stellte sich jedoch in der Betriebsprüfung 

heraus, dass – ohne Wissen des 

Ver-mieters – ein Mitarbeiter der beauftragten 

Hausverwaltung für vereinbarte und erbrachte 

Instandhaltungsarbeiten Schwarzarbeiten 

beauftragt und diese mittels Scheinrechnungen 

abgerechnet hat. Auch wenn die in den 

Scheinrechnungen angegebenen Handwerker 

umsatzsteuerlich registrierte Unternehmer waren, 

entsteht für diese keine USt-Schuld, wenn 

sie nicht in die Leistungserbringung und Rechnungsausstellung 

involviert waren. 

Im gegebenen Fall standen die Scheinrechnungen 

im Zusammenhang mit einer Umsatzsteuerhinterziehung. 

Damit steht dem Vermieter 

kein Recht auf Vorsteuerabzug zu. Nach der 

ständigen Rechtsprechung hat der Steuerpflichtige, 

der den Vorsteuerabzug begehrt, nachzuweisen, 

dass die Voraussetzungen erfüllt sind. 

Der Vermieter muss sich dabei das Wissen der 

Hausverwaltung und deren Mitarbeitern zurechnen 

lassen. Die Sorgfalt eines ordentlichen 

Kaufmannes hätte erfordert, dass der Vermieter 

entsprechende Nachforschungen vornimmt, 

um zu prüfen, ob die in der Rechnung angeführten 

Handwerker die tatsächlichen Leistungserbringer 

waren. Es ist daher wichtig, ein System 

zu etablieren, das die umsatzsteuerlichen 

Voraussetzungen des Vorsteuerabzugs genau 

überprüft und dokumentiert. 

Fotos: AdobeStock, Michael Königshofer 

www.leitnerleitner.com 

+43 1 718 98 90 

harald.galla@leitnerleitner.com 

A 1030 Wien, Am Heumarkt 7 

Harald Galla, 

Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei 

LeitnerLeitner Wien. Er ist spezialisiert auf 

Immobilientransaktionen. 


57

Zum Autor 

Jenni Wenkel ist Mitglied des Vorstandes der Union Investment 

Real Estate Austria AG und hier für das Investment 

Management verantwortlich. Zuvor war sie 13 Jahre für den 

Erste Bank Konzern tätig. Frau Wenkel ist darüber hinaus 

Vorstandsvorsitzende der RICS in Österreich. 

Aktives Assetmanagement verhindert Verluste 

Kommentar: Jenni Wenkel 

Die Zahlen sprechen für sich. In Europa ist der Gebäudebestand für 

40 Prozent des Energiekonsums und 36 Prozent der mit dem Energiekonsum 

in Verbindung stehenden CO2-Emissionen verantwortlich. 

Da ist es nicht weiter verwunderlich, dass die EU-Regulierung insbesondere 

bei der Energieeffizienz der Immobilien ansetzt. Bereits Ende 

2021 hat die EU-Kommission einen Vorschlag für die Neufassung der 

Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Energy 

Performance of Buildings Directive, kurz EPBD) vorgelegt. Daraus gehen 

konkrete und durchaus ambitionierte Vorgaben für den Gebäudebestand 

in der EU hervor. Im März dieses Jahres hat nun das Parlament 

seine Position dazu verabschiedet. Das Parlament ist traditionell ein 

strenger Verfechter der Klima- und Energiepolitik und verlangt unter 

anderem Mindestanforderungen für die ineffizientesten Gebäude 

im Bestand. Neubauten sollen zudem bereits ab dem Jahr 2028 als 

Nullemissionsgebäude gebaut werden. Der Beschluss ist noch nicht 

verbindlich, aber stellt die Ausgangsposition für die nun folgenden 

Verhandlungen mit dem Europäischen Rat dar. Die Richtung ist klar: 

Mittelfristig dürfte sich der Immobilienmarkt in Gebäude mit einer 

guten Gesamtenergieeffizienz und Gebäude mit schlechter Gesamtenergieeffizienz 

aufspalten. Aktives Assetmanagement in Richtung 

Nachhaltigkeit ist darum das Gebot der Stunde, um in Zukunft Wertverluste 

zu vermeiden. 

Es gibt keine Alternative 

Union Investment hat bereits im Jahr 2018 die „Manage-to-Green- 

Strategie“ mit dem Ziel verabschiedet, mit dem weltweiten Immobilienportfolio 

bis zum Jahr 2050 klimaneutral zu sein. Dabei orientieren 

wir uns am sogenannten CRREM-Pfad (Carbon Risk Real Estate Monitor), 

der die Kurven für CO2- und Energieverbrauch für unterschiedliche 

Nutzungsarten und Länder vorgibt. Stück für Stück statten wir 

unser Portfolio mit Energie-Monitoringsystemen (EMS) aus, damit wir 

eine verlässliche Datenbasis über den Verbrauch in unseren Objekten 

haben. Parallel erfolgt die Untersuchung des Bestandsportfolios 

mithilfe von energetischen Modernisierungsfahrplänen, 

um Optimierungspotenziale und effektive Maßnahmen 

zu identifizieren. Unser Bestandsportfolio 

wäre von den harten Mindestenergiestandards, 

die in der EPBD-Novellierung 

derzeit angedacht sind, aktuell 

zwar kaum betroffen, haben 

unsere Analysen gezeigt. 

Dennoch bleibt die performanceverträgliche 

Umsetzung von Optimierungsmaßnahmen 

für die Immobilienwirtschaft 

eine große Herausforderung. Es 

gibt jedoch keine Alternative. Nichtstun 

wird noch teurer. 

Fotos: Adobe Stock, Stanislav Jenis 

58 ImmoFokus

GEBERIT BADAUSSTATTUNG UND SANITÄRTECHNIK 

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59

Die bewegte 

ImmoWirtschaft 

Regelmäßige Kolumne 

über Fakten und Inhalte, die 

verändern und prägen. 

#36 

Energiepreise: 

Was für ein Wahnsinn? 

Kommentar: Philipp Kaufmann 

Der Farm-to-Table-Trend hat in den letzten Jahren immer mehr an Bedeutung 

gewonnen und umfasst eine Vielzahl von Aspekten, die sowohl 

für Konsumenten als auch für die Umwelt und die lokale Wirtschaft von 

Vorteil sind. In diesem Kommentar werden die verschiedenen Vorteile 

von Farm-to-Table untersucht, darunter die Verbesserung der Nachhaltigkeit, 

die gesundheitlichen Vorteile, die Stärkung der lokalen Wirtschaft 

und die positiven Auswirkungen auf die Konsumenten. 

Zunächst einmal ist Nachhaltigkeit ein zentrales Thema, wenn es um 

Farm-to-Table geht. Durch den direkten Bezug von Lebensmitteln 

von lokalen Bauern und Produzenten werden die Transportwege 

verkürzt, was bedeutet, dass weniger Treibhausgase durch den 

Transport von Lebensmitteln freigesetzt werden. Dies trägt dazu bei, 

den ökologischen Fußabdruck von Lebensmitteln zu reduzieren und 

einen positiven Beitrag zum Klimaschutz zu leisten. Darüber hinaus 

ermutigt der Farm-to-Table-Ansatz Landwirte und Produzenten dazu, 

nachhaltigere Anbaumethoden zu praktizieren, indem er den Fokus 

auf eine vielfältige Landwirtschaft, ökologische Landwirtschaft und 

die Verwendung natürlicher Ressourcen legt. 

Ein weiterer bedeutender Vorteil von Farm-to-Table für die Konsumenten 

ist die verbesserte Lebensmittelqualität. Durch den direkten Bezug von 

Lebensmitteln von Bauern und Produzenten erhalten Konsumenten frischere, 

nahrhaftere und geschmackvollere Produkte, die häufig ohne den 

Einsatz von chemischen Düngemitteln und Pestiziden angebaut wurden. 

Dies kann zu einer besseren Ernährung und einem gesteigerten Genuss 

am Essen führen. Zudem ermöglicht der direkte Kontakt zu den Erzeugern 

eine erhöhte Transparenz und Rückverfolgbarkeit der Lebensmittel, 

was das Vertrauen der Konsumenten in die Qualität und Sicherheit der 

Produkte stärkt. 

Die gesundheitlichen Vorteile von 

Farm-to-Table sind ebenfalls beachtenswert. 

Durch den Verzehr von 

frischen, nahrhaften Lebensmitteln, 

die auf nachhaltige Weise angebaut 

wurden, können Konsumenten ihre 

allgemeine Gesundheit und ihr Wohlbefinden 

fördern. Der Verzicht auf 

künstliche Zusatzstoffe, Konservierungsmittel 

und Pestizide kann das 

Risiko für Allergien, Unverträglichkeiten 

und andere gesundheitliche 

Probleme verringern. Darüber hinaus 

fördert der Farm-to-Table-Ansatz den 

Verzehr von saisonalen Lebensmitteln, 

die reich an Vitaminen, Mineralstoffen 

und Antioxidantien sind und 

Fotos: Gottfried Poessl, Adobe Stock 

60 ImmoFokus

dazu beitragen, das Immunsystem zu stärken und chronischen 

Krankheiten vorzubeugen. 

Die Stärkung der lokalen Wirtschaft ist ein weiterer wichtiger 

Aspekt des Farm-to-Table-Konzepts. Durch den Kauf von lokal 

produzierten Lebensmitteln unterstützen Konsumenten die 

einheimischen Bauern, Produzenten und Kleinunternehmer, 

indem sie Arbeitsplätze erhalten und das Geld in der Region 

zirkulieren lassen. Dies trägt zu einer stabilen und florierenden 

lokalen Wirtschaft bei, in der alle Beteiligten profitieren 

können. Darüber hinaus kann die wachsende Beliebtheit von 

Farm-to-Table dazu beitragen, dass neue Märkte entstehen 

und innovative Geschäftsmodelle entwickelt werden, die auf 

Nachhaltigkeit und lokaler Produktion basieren. 

Ein weiterer positiver Aspekt von Farm-to-Table ist die Stärkung 

der Gemeinschaft. Der direkte Kontakt zwischen Konsumenten 

und Erzeugern fördert den Aufbau von Vertrauen 

und gegenseitigem Verständnis. Dies kann zu einer stärkeren 

Bindung innerhalb der Gemeinschaft führen und dazu beitragen, 

das Bewusstsein für die Bedeutung von nachhaltiger 

Landwirtschaft und lokaler Produktion zu erhöhen. Darüber 

hinaus können gemeinschaftliche Veranstaltungen wie Bauernmärkte, 

Workshops und Festivals den Zusammenhalt in 

der Gemeinschaft weiter stärken und den Austausch von Wissen 

und Erfahrungen fördern. 

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Farm-to-Table- 

Trend eine Vielzahl von Vorteilen bietet, die sich sowohl auf 

die Konsumenten als auch auf die Umwelt, die Gesundheit und 

die lokale Wirtschaft auswirken. Durch den Fokus auf Nachhaltigkeit, 

Transparenz und Qualität können Konsumenten 

von frischen, nahrhaften Lebensmitteln profitieren, während 

sie gleichzeitig die lokale Wirtschaft unterstützen und zum 

Schutz des Klimas und der Umwelt beitragen. Die Stärkung 

der Gemeinschaft und der Aufbau von Vertrauen zwischen 

Konsumenten und Erzeugern sind weitere positive Aspekte, 

die den Farm-to-Table-Ansatz zu einer wichtigen Bewegung 

in der heutigen Gesellschaft machen. Es ist zu hoffen, dass 

dieser Trend weiter an Bedeutung gewinnt und dazu beiträgt, 

eine nachhaltigere, gesündere und stärker vernetzte Welt zu 

schaffen. In Anbetracht der globalen Herausforderungen, 

wie Klimawandel, Ressourcenknappheit und wachsende 

Bevölkerung, kann der Farm-to-Table-Ansatz als Teil der 

Lösung betrachtet werden. Die Fokussierung auf regionale 

Wertschöpfungsketten und die Förderung von Kreislaufwirtschaftsmodellen 

können dazu beitragen, den Druck auf 

globale Ressourcen zu verringern und eine resiliente Versorgung 

mit Lebensmitteln sicherzustellen. Schließlich bietet 

Farm-to-Table auch Bildungschancen, um das Bewusstsein für 

nachhaltige Ernährung und Landwirtschaft zu erhöhen und 

zukünftige Generationen dazu zu befähigen, verantwortungsbewusstere 

Entscheidungen im Bereich der Lebensmittelproduktion 

und -konsumption zu treffen. 

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61

Zum Autor 

Michael Pisecky war lange Jahre Geschäftsführer der s Real 

und ist Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilienund 

Vermögenstreuhänder. 

Ziele genügen nicht, um 

den Klimawandel zu bremsen! 

Kommentar: Michael Pisecky 

Was wir jetzt erleben, was wir an Ereignissen mitbekommen, die dem 

Klimawandel entspringen, und was zu tun wäre, wissen wir seit ungefähr 

30 Jahren. Mittlerweile wird darüber diskutiert, welche Studien es konkret 

dazu gab und wer eine öffentliche Diskussion darüber vermieden 

oder verhindert hat. Aber so, wie wir Babyboomer über die Kernkraft Bescheid 

wussten und viele mit unterwegs waren, um die Inbetriebnahme 

von Zwentendorf zu verhindern, wussten wir um die klimaschädlichen 

Auswirkungen, die wir als Menschen verursachen. 

Politik nicht allein verantwortlich 

Wir haben jedoch die letzten dreißig Jahre kaum Initiativen 

gesetzt, um mit Maßnahmen und Veränderungen 

darauf zu reagieren. Wir können auch die Politiker, 

Stakeholder und Führungskräfte in der Wirtschaft 

dafür verantwortlich machen – und das sind sie 

auch, jedoch nicht alleine, sondern gemeinsam 

mit uns allen. Die Politiker können nur so viel 

beschließen und umsetzen, wie von der Bevölkerung 

mitgetragen wird. Das hat uns die 

Corona-Pandemie gezeigt. Es liegt also an uns 

allen, wie wir mit dem jetzigen, nicht mehr 

verschiebbaren Wissen um die Ereignisse 

rund um den Klimawandel umgehen und auch 

selbst überlegen, wie wir weitere Personen um 

uns herum überzeugen und selbst aktiv daran 

mitarbeiten, eine Trendwende einzuleiten. 

Obwohl wir klare Prognosen über die weitere Entwicklung 

der Erderwärmung haben, verfolgen Autokraten ohne Rücksicht auf die 

Bevölkerung oder die Umwelt ihre persönlichen Ziele auch mit Krieg 

und Unterdrückung der eigenen oder fremder Bevölkerung. Auch Regierungen 

in demokratischen Ländern, auch in Europa, neigen dazu, den 

Klimawandel zu ignorieren, heben sogar schon gesetzte Maßnahmen 

wieder auf und fördern und beschließen klimaschädliche Maßnahmen. 

Noch dazu kommt bei dem steigenden Ausstoß an CO2-Äquivalenten, 

dass der Anteil von Österreich (2 Prozent) oder auch Europa (15 Prozent) 

an dem Ausstoß auch schon egal ist, denn eine Veränderung wird die 

Welt nicht retten können. Es ist wirklich aussichtslos und dennoch ist 

dies für die österreichische Seele in der Geschichte eine nicht ungewohnte 

Situation. Das können wir: Wenn nichts mehr geht oder es keinen 

(sichtbaren) Ausweg mehr gibt, trotzdem weitermachen, improvisieren, 

Erfindungen machen und auf dem Weg auch Lösungen 

finden, die uns den Umweltzielen näherbringen. 

Nationale Gesetze fehlen 

Den Immobilien sind 30 bis 40 Prozent des 

CO2-Ausstoßes zuzurechnen, für die Klimaneutralität 

sind in Österreich Investitionen 

in einer Größenordnung von circa 

280 Milliarden Euro erforderlich, das sind 

70 bis 80 Prozent der erforderlichen Klimamaßnahmen. 

75 Prozent der Gebäude 

erfordern eine thermische Sanierung, 

ähnlich viele eine Umrüstung des Heizund 

Kühlsystems. Wir haben dafür die EU- 

Vorgaben, Stichwort „Green Deal“. Uns fehlen 

nationale Gesetze für die Umsetzung, allen voran 

das Erneuerbaren-Wärme-Gesetz. 

Es ist kein Thema für parteitaktisches Geplänkel, die politisch 

Verantwortlichen müssen dieses Gesetz wirklich rasch 

beschließen und wir als Gesellschaft müssen dies auch mit breiter 

Mehrheit einfordern. Wir arbeiten als Immobilientreuhänder in einer 

Schlüsselposition für Maßnahmen für die Klimaneutralität. Und auch 

wenn Österreich nur 2 Prozent und Europa 15 Prozent weltweit zum CO2- 

Ausstoß beiträgt – es macht mehr als Sinn, hier voranzugehen. 


62 ImmoFokus

move121 - Real Estate Branding 

Marketing for 

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Nur eine starke Marke gibt Ihrem Immobilienprojekt 

den Rahmen den es verdient. 

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63

Der 

Marketer 

Gedankensplitter zum 

ImmoMarketing in 

Theorie und Praxis. 

Künstliche Intelligenz: Das Ende der 

Immobilienwirtschaft, wie wir sie kennen? 

Regelmäßiger Kommentar: Philipp Kaufmann 

Machen Sie sich bereit für die Entmystifizierung der Immobilienbranche! 

Es wird Zeit, den Vorhang zu lüften und die Rolle von 

Künstlicher Intelligenz (KI) in dieser alten, oft arroganten Industrie zu 

offenbaren. Die Tage der elitären Makler und raffinierten Verkäufer 

sind gezählt, denn KI wird mit voller Wucht zuschlagen und die Immobilienwirtschaft 

für immer verändern. 

Die Immobilienbranche hat sich jahrzehntelang erfolgreich gegen 

Veränderungen gewehrt. Doch jetzt gibt es kein Zurück mehr: KI- 

Technologien sind unaufhaltsam auf dem Vormarsch und haben bereits 

damit begonnen, die Branche auf den Kopf zu stellen. Schon bald 

werden intelligente Algorithmen und Maschinenlenkung den Markt 

dominieren, und das traditionelle Geschäft mit Immobilien könnte in 

den Geschichtsbüchern verschwinden. 

Wie werden KI-Systeme die Immobilienwirtschaft revolutionieren? 

Nun, denken Sie an Chatbots, die Kundenfragen in Sekundenschnelle 

beantworten, ohne jemals müde oder genervt zu werden. Und stellen 

Sie sich 3D-Visualisierungen von Immobilien vor, die so realistisch 

sind, dass potenzielle Käufer nicht einmal mehr einen Besichtigungstermin 

benötigen. Eine digitale Revolution bahnt sich an, und sie wird 

unaufhaltsam voranschreiten. 

diejenigen, die sich dem Fortschritt widersetzen, werden gnadenlos 

auf der Strecke bleiben. 

Aber bevor Sie jetzt in Panik geraten: KI ist nicht der Feind. Sie bietet 

vielmehr eine Chance, die Immobilienwirtschaft zu revolutionieren 

und sie endlich auf ein neues Level der Effizienz und Zugänglichkeit 

zu heben. Weg mit den antiquierten, undurchsichtigen Strukturen! Es 

ist an der Zeit, diese Branche mit offenen Armen in das Zeitalter der 

Künstlichen Intelligenz zu führen. 

Die Zukunft der Immobilienwirtschaft liegt in der KI, ob Sie es nun 

mögen oder nicht. Daher sollten Sie sich besser darauf vorbereiten 

und sich der neuen Weltordnung anpassen. Sonst werden Sie mit Sicherheit 

zurückgelassen, während die künstlichen Intelligenzen ihre 

unaufhaltsame Herrschaft über die Branche ausüben. 

Die Immobilienbranche war bisher ein sicheres Pflaster für Menschen, 

die ihren Lebensunterhalt mit Fachwissen und Insiderinformationen 

verdienen. Doch dieses Monopol wird bald ein Ende haben. KI-basierte 

Systeme werden den Markt transparenter und effizienter gestalten, 

und das bedeutet, dass jeder – und ich meine wirklich JEDER – in der 

Lage sein wird, fundierte Entscheidungen über Immobilieninvestitionen 

zu treffen. 

KI wird die traditionelle Rolle des Maklers überflüssig machen. Wer 

braucht schon einen menschlichen Vermittler, wenn Algorithmen 

den perfekten Mieter oder Käufer finden können, ohne jemals einen 

Kaffee trinken oder schlafen gehen zu müssen? Es wird kein Vertun 

geben: KI wird jeden Aspekt der Immobilienwirtschaft erobern, und 

64 ImmoFokus

Advertorial 

Welche Vorteile bringt 

DAVE in der aktuellen 

Marktsituation? 

DAVE das digitale Angebotsverfahren von RE/MAX 

A 

us Kundensicht hat sich in den 

vergangenen sechs Monaten 

viel geändert: Der Immobilienmarkt 

hat sich vom Verkäuferzum 

Käufermarkt gewandelt. Das heißt, dort, 

wo es früher viel Nachfrage für eine Immobilie 

gab und Liegenschaften häufig rasch zu guten 

Preisen verkauft wurden, sind es heute 

oftmals deutlich weniger Käufer, die sich für 

ein spürbar größeres Objektangebot interessieren. 

Die Auswahl wird also größer, aber 

die Vermarktungsdauer von Immobilien ist 

ebenso im Steigen. Gründe für diese Entwicklungen 

sind unter anderem die allgemeine 

Teuerungssituation, die steigenden Zinsen 

und die Kreditvergaberichtlinien. 

Kaufinteressenten anzusprechen. Somit hat der 

Verkäufer den Vorteil, mehr Nachfrage zu generieren; 

gleichzeitig stellt diese höhere Nachfrage 

sicher, dass der Verkäufer seine Immobilie 

nicht unter dem Marktpreis verkaufen muss. 

Für Käufer hat DAVE den großen Vorteil, dass 

Immobilien grundsätzlich nicht überteuert angeboten 

werden. Das heißt, jeder Kaufinteressent 

kann sich attraktive Objekte ansehen und 

dann basierend auf echter und transparenter 

Marktnachfrage ein Kaufangebot abgeben, das 

seinen finanziellen Möglichkeiten oder Vorstellungen 

entspricht. Damit rückt der „Traum 

des Eigenheims“ näher, ohne das ungute Gefühl, 

eventuell zu viel für die Immobilie angeboten 

zu haben. Die Letztentscheidung über 

die Annahme des Kaufangebotes liegt immer 

noch beim Verkäufer. 

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65

Zum Autor 

Hans Jörg Ulreich, Gründer und geschäftsführender 

Gesellschafter der Ulreich Bauträger GmbH, Bauträgersprecher 

Österreich, Lektor an der TU Wien und FH Wien. 

Fastenzeit 

Kommentar: Hans Jörg Ulreich 

Wenn der 1. April verstrichen ist, dann ist es auch mit dem politischen 

Willen zu einer ernsthaften MRG-Reform wieder ganz schnell 

vorbei und bis zum Jahresende, je nach Wirtschaftslage oder anstehenden 

Wahljahren – so scheint es mir zumindest –, bleibt vorerst 

alles wie es ist. Erst rund um Neujahr heißt es dann für Vermieter und 

Mieter, angesichts der rechtsunsicheren Zukunft, aufs Neue zu zittern. 

Jahr für Jahr das selbe 

Es ist Jahr für Jahr das selbe und für alle Seiten nervenaufreibende 

Spiel. Trotzdem regen mich die Diskussionen in der ersten Jahreshälfte 

immer wieder noch mehr auf, mehr sogar noch als die daraus 

resultierenden politischen Maßnahmen. Gerade die Mietrechtsmaterie 

und die Meinungen, die zu Jahresbeginn dazu immer wieder 

auftauchen, zeigen mir – als Kenner der Materie – wie oberflächlich, 

wie ideologisch und wie weit entfernt von der tatsächlichen Faktenlage 

in Österreich Themen politisch und öffentlich diskutiert werden. 

Und ich frage mich schon, wieso ein derart stark emotional besetztes 

Thema wie „Bauen und Wohnen“ nicht ein einziges Mal, zumindest 

wenigstens vom öffentlichen Rundfunk, sachlich beleuchtet werden 

kann, gerne auch von allen Seiten. 

Verschiedene Wohnungsmodelle 

Wir haben in Österreich verschiedene Wohnungsmodelle im Mietbereich: 

zur Gänze „öffentlich“ errichtete Wohnungen (Gemeindebauten), 

gemeinnützigen Wohnbau und einen privaten Wohnungsmarkt. 

Letzterer befindet sich im Übrigen nicht in der Hand von Riesenimmobilienfonds, 

sondern auch hier ist der Eigentümerkreis stark unterschiedlich. 

Von den Big Playern bis hin zu Kleinstanlegern, die ein 

kleine Garçonnière vermieten, ist alles mit dabei. Sowohl die sozialen 

Wohnungen als auch die privat vermieteten Wohnräume unterliegen 

alle demselben Mietrecht, und das, obwohl die einen mit Steuergeldern, 

die anderen privat finanziert werden. 

Eine weitere Gemeinsamkeit aller Mietverträge ist, dass sie in Österreich 

auf zumindest drei Jahre bis unbefristet – also auf lange Zeit 

– ausgerichtet sind und damit wie alle anderen Verträge auf längere 

Dauer auch einer Wertsicherung/Indexierung unterliegen müssen. 

Das ist auch gar nichts Besonderes, sondern vielmehr ja die günstigste 

und sicherste Lösung für beide Vertragsparteien – wenn es nicht zu 

extremen Ausnahmesituationen wie einer Pandemie oder einer überdurchschnittlich 

hohen und nicht erwartbaren Inflation kommt. 

Darf Preis am privaten Markt nicht steigen? 

Wenn also alles rund um uns herum aufgrund der wirtschaftlichen 

Lage preislich steigt, wieso sollte dann ausgerechnet in einem Seg- 

Fotos: Sebastian Philipp, Adobe Stock 

66 ImmoFokus

ment, nämlich dem privaten Immobilienmarkt, der Preis nicht 

steigen dürfen? 

| BA12-20G | 

Einfach konfigurierbar: 

TwinCAT 3 Lighting 

Solution für DALI-2 

Und wieso wird ständig unserem privaten Sektor in ausnahmslos 

jeder Diskussion vorgeworfen, dass Menschen sich Mieten nicht 

mehr leisten können, wenn allein in Wien der größte Vermieter, 

quasi der dickste Immofisch im Mietpreis-Becken, die Stadt Wien 

selbst ist? 

Wieso wird in einer derartigen Krisensituation wie heute sozialer, 

billiger Wohnraum zum Teil immer noch ohne Einkommensüberprüfung 

vergeben, private Vermieter aber werden für ihre 

redliche Geschäftsführung und damit normale und notwendige 

Mieterhöhung jedes Mal an den Pranger gestellt? 

Wieso werden wir ständig für unsere Leistung und das entsprechende 

Honorar von allen Seiten auf das Schlimmste kritisiert 

und müssen uns für unsere Arbeit fast schon rechtfertigen? 

Weil sich jene, die von Wählerstimmen abhängig sind, nur ungerne 

eingestehen, dass sie allesamt in der Sozialpolitik kläglich 

versagen. 

Mindestpension unter Armutsgrenze 

Beispiele sind: österreichische Mindestpensionisten, die ihr 

Leben lang entweder in Niedriglohnjobs gearbeitet haben oder 

Familien und Kinder betreuten oder kranke Verwandte zusätzlich 

pflegten, oder Menschen, die keine Ausbildung machen konnten 

oder schwer krank wurden. Diese Menschen haben 2023 rund 

1160 Euro an Mindestpension zur Verfügung. Die Armutsgrenze 

liegt bei 1500 Euro. 

Auch wenn ihnen zusätzlich kleine Sozialleistungen zugutekommen, 

etwa eine Befreiung von der Medikamentengebühr oder 

der Rundfunkgebühr: Davon wird das Geldbörsel nicht dicker. 

Dass sich diese Menschen keine private Wohnung leisten können 

oder nur unter den menschenunwürdigsten Einschränkungen, 

dafür braucht es keine große Mathematikleistung. Und ja, vielen 

von Ihnen und auch mir ist nicht durchgehend bewusst, dass 

Menschen, die den ihnen möglichen Teil zur Leistung redlich beigetragen 

haben, in Österreich mit derart wenig Einkommen ein 

Auskommen finden müssen. 

Mit TwinCAT 3 Lighting Solution stellt Beckhoff eine Lichtlösung vor, die 

vom Engineering bis zur Wartung auf die Vereinfachung aller Arbeitsschritte 

setzt. Alle typischen Lichtregelungen sind integriert, die Anzahl der DALI- 

Linien ist unbegrenzt. TwinCAT 3 Lighting Solution ist auch für Betreiber 

leicht über Excel konfigurierbar und zugleich voll HTML- und webfähig, 

dezentral skalierbar sowie direkt über Panel bedienbar. Schnelle Funktionsänderungen, 

Adressierungen und Erweiterungen sind direkt im Betrieb 

möglich, ebenso wie von DALI-Linien unabhängige Gruppierungen. 

Solange Österreicher, Pensionisten, überwiegend Frauen, in unserem 

Land Tag für Tag die Fastenzeit durchleben müssen, um 

noch irgendwie durchzukommen, solange werden die Verantwortlichen 

bevorzugt uns als Drittschuldner vorführen, um selbst 

nicht unterzugehen. 

Was können wir tun? Unsere Leistungen aufzeigen, Fakten auf 

den Tisch bringen und vor allem eines deutlich machen: Die Versäumnisse 

der österreichischen Politik im Sozialbereich können 

nicht von der Immobilienbranche und auch nicht über das Mietrecht 

gelöst werden! 

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Direkt vom Panel aus bedienbar: TwinCAT 3 

Lighting Solution vereinfacht die Umsetzung 

individueller Lichtlösungen. 


67

Bewertung 

ImFokus 

Wo viel Licht 

ist, ist starker 

Schatten 

Der Vohang ist gefallen. Nun ist es also vorbei, das unsäglich 

peinliche Schauspiel um eine „Mietpreisbremse“. Alleine die 

Bezeichnung ist etwas irreführend, die Bremse hätte ja nichts 

gebremst, nur aufgeschoben. 

Kolumne: Wolfgang M. Fessl 

W 

ohnen und Mieten war 

in Wien ja schon immer 

ein schwieriges, ambivalentes 

Thema. Dazu muss 

man wissen, dass Wien um die Jahrhundertwende 

eine prosperierende Stadt war, die sich 

ausgehend vom riesigen Einzugsgebiet der 

Donaumonarchie zur weltweiten Metropole 

entwickelt hat. Wien hatte im Jahr 1910 den 

bisherigen Höchststand mit 2,08 Millionen 

Einwohnern und war damit die fünftgrößte 

Stadt der Welt. Aus heutiger Sicht eigentlich 

unglaublich … 

Der Stadtplan von 1912 gibt Auskunft darüber, 

dass das Stadtgebiet damals schon in etwa 

so groß wie heute war, der Gebäudebestand 

aber noch deutlich geringer. Speziell die 

Bezirke 21 bis 23 waren großteils noch landwirtschaftlich 

genutzt. Also war die Bevölkerungsdichte 

sehr viel höher als heute. Die 

durchschnittliche Wohnungsgröße wurde 

mit 22 Quadratmetern ausgewiesen. Das WC 

am Gang und die Bassena setzten sich langsam 

auch außerhalb des Gürtels durch. Und 

auch bei Familien waren Untermieter und 

Bettgeher die Regel. Ja richtig, damals haben 

mehrere, fremde Leute in einem Bett geschlafen. 

Die Wohnsituation mag man sich, auch 

olfaktorisch, kaum vorstellen. 

Natürlich wohnten nicht alle so. Einer breiten 

Arbeiterschicht stand damals eine sehr 

schmale reiche Schicht gegenüber. Der Wohnungsneubau 

war lukrativ und erfolgte großteils 

durch Private. Das Mietniveau und die 

Fluktuation waren enorm, Investoren konnten 

damals einen Neubau in nur zwei Jahren 

amortisieren. Dennoch wird der Aufwand in 

den Archiven lediglich mit „fast ein Viertel 

des Einkommens“ beschrieben. Das ist noch 

immer viel für „Kategorie D unbrauchbar“. 

Die Regelung der Bestandsverträge erfolgte 

zu jener Zeit ausschließlich durch das ABGB 

und einige Verordnungen, es herrschte also 

eine weitreichende Vertragsfreiheit. Preisbildend 

war also in erster Linie die hohe Nachfrage. 

Im Jahr 1917 erfolgte die erste „Verordnung 

über den Schutz der Mieter“, welche 

im Jahr 1922 durch das erste Mietengesetz 

abgelöst wurde. Der damals eingeführte 

„Friedenszins“ hatte dann immerhin bis 1968 

Gültigkeit. Immerhin war das Gesetz neben 

dem Mieterschutz darauf ausgelegt, dass der 

Hauseigentümer nach Abzug von Instandhaltungs- 

und Betriebskosten eine Rendite 

von fünf Prozent erwirtschaften kann. 

Wohnbausteuer für Superblocks 

Mit Kriegsbeginn 1914 endete der private Neubau 

abrupt. Demgegenüber stand aber eine 

massive Fluchtbewegung Richtung Wien, welche 

die Wohnungsnot nochmals intensivierte. 

Zuerst wurde von kommunaler Seite noch die 

Siedlerbewegung unterstützt, doch wenige 

Jahre später wurde der Bau von Großwohnanlagen 

präferiert. Zur Finanzierung dieser 

„Superblocks“ wurde 1923 die Wohnbausteuer 

eingeführt, welche einen (sehr erheblichen) 

Teil der „Breitner Steuern“ darstellte. Das 

Vorhaben der Stadtregierung war einfach: Es 

wurde alles besteuert, was zum Leben notwendig 

war, und Dinge, die nicht lebensnotwendig 

waren, wurden dabei mit extrem hohen Steu- 

68 ImmoFokus

Wolfgang M. Fessl 

Wolfgang M. Fessl ist Geschäftsführer bei Reinberg & Partner. Insgesamt verfügt er über 

mehr als 20 Jahre Erfahrung im nationalen und internationalen Immobiliengeschäft. Fessl 

ist allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, Immobilientreuhänder 

(Makler), Member der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), zertifiziert 

nach CIS Immozert und Recognised European Valuer (REV). 

ersätzen belegt. Die Reichen sollten zahlen. Es 

wurden Nahrungsmittel, Hunde, Fremdenzimmer 

und Autos besteuert, sowie die Beschäftigung 

von Hausangestellten, Kino und 

Opernkarten sowie Sportveranstaltungen. 

Sogar Feuerversicherungen wurden besteuert 

(mit 30 Prozent der Jahresprämie!), um die 

Feuerwehr zu finanzieren – und noch vieles 

mehr. Man kann sich vorstellen, dass diese 

Steuern nicht besonders beliebt waren. 

Bereits 1927 stellten die neuen Steuern einen 

Anteil von 36 Prozent der Wiener Steuereinnahmen 

dar. Allerdings gilt es auch zu 

erwähnen, dass vor 1914 die „Mietzinssteuer“ 

für 50 Prozent der Einnahmen verantwortlich 

war. Die ertragreichste Steuer war die 

Wohnbausteuer auf die Miete, diese reichte 

von zwei Prozent bei Kleinwohnungen bis zu 

36 Prozent bei Luxuswohnungen. Die Treffsicherheit 

scheint gepasst zu haben, immerhin 

wurde fast die Hälfte der Wohnbausteuer 

durch nur 0,5 Prozent der teuersten Wohnungen 

erwirtschaftet. Durch diese Steuer 

in Kombination mit dem Mieterschutzgesetz 

und der Wertzuwachsabgabe (der Kauf von 

Liegenschaften war höher besteuert als der 

Verkauf) war kommerzieller Wohnungsneubau 

unmöglich. Die Stadt wurde selbst zum 

Bauträger und errichtete in den nächsten 

zehn Jahren etwa 64.000 Wohnungen. 

Stadt verzehnfacht Grundbesitz 

Der Wegfall der privaten Bautätigkeit führte 

aber auch zu einem drastischen Verfall der 

Grundpreise in Wien, die Stadt erhielt faktisch 

eine Monopolstellung beim Ankauf 

von Grundstücken. Innerhalb weniger Jahre 

konnte die Stadt ihren Grundbesitz verzehnfachen 

und wurde zum größten Grundeigentümer 

mit etwa 260 Hektar Bauland. 

Man sieht also, wo viel Licht ist, ist auch viel 

Schatten. In Wien lässt man das Pendel gerne 

ganz ausschlagen: Von null Prozent Wohnbau 

zu 100 Prozent im Jahr 2024 und wieder 

zurück zu null im Jahr 1994. Ähnliches gilt 

für die Migration. Billige Mieten im Altbau 

sind zu schützen, weil arm, teure Mieten im 

Neubau brauchen keine Unterstützung, weil 

reich. Die Einflussnahme bei den Grundstückspreisen 

ist bis jetzt ausgeblieben, der 

private Wohnungsneubau ist derzeit auch 

ohne auf null gesunken. 

www.cerhahempel.com 

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mit integrierter Praxis in Mittel- und Osteuropa. Seit mehr als 100 Jahren steht der 

Anspruch höchster Qualität im Mittelpunkt unserer Beratung. 


69

Zum Autor 

Jasmin Soravia ist seit 2019 Vorsitzende des Urban Land 

Institut Austria. Sie ist Geschäftsführerin bei der Kollitsch & 

Soravia Immobilien, Beirat im Advisory Board GRÜNSTATT- 

GRAU und Vorstand beim Travel Industry Club Austria. 

Blockchain in der Immobilienwirtschaft 

Kommentar: Jasmin Soravia 

Die Blockchain-Technologie – wohl eine der größten wirtschaftlichen 

Innovationen der aktuellen Zeit – sorgt auch in der Immobilienbranche 

für neue Möglichkeiten, da sie bei vielfältigen, weltweiten 

Transaktionen ein hohes Maß an Sicherheit gewährt. Die transferierten 

Daten können nicht durch Einzelne manipuliert werden, was eine 

erhöhte Transparenz und eine irreversible Dokumentation sämtlicher 

Prozesse bei reduzierten Kosten mit sich bringt. 

Bei einer Blockchain (Block-Kette) handelt es sich um ein dezentrales, 

digitales Register (Ledger), das Daten oder Informationen in Blöcken 

aufzeichnet und speichert. Sie benötigt somit keine zentrale Zertifizierungsstelle. 

Blockchain ist also eine Art Datenbank, die mit einem 

Ursprungsblock startet („Genesis Block“), und an die immer mehr 

neue Datenblöcke chronologisch angehängt werden, nachdem sie 

überprüft und bestätigt wurden. Um eine Manipulationssicherheit 

zu gewährleisten, liegt diese Datenbank wiederum im Netz auf einer 

Vielzahl von Rechnern gespiegelt vor. 

Ein wichtiges Merkmal von Blockchains ist damit ihre absolute Unveränderlichkeit. 

Sobald eine Transaktion in die Blockchain aufgenommen 

wurde, kann sie nicht mehr geändert oder gelöscht werden. 

Dies erhöht die Sicherheit und Vertrauenswürdigkeit der Daten in der 

Blockchain. 

Vielfältige und sichere Anwendungen 

Kurz gesagt: Die Blockchain ist außerordentlich sicher und damit sehr 

gut für internationale Transaktionen geeignet, bei denen größere 

Summen im Spiel sind. In der Immobilienbranche kann sie daher in 

folgenden Bereichen eingesetzt werden: 

• Verwaltung von Eigentumsrechten: Hier kann die Blockchain 

verwendet werden, um rechtliche Transaktionen von Immobilien 

nachzuverfolgen und zu verifizieren. Dies trägt dazu bei, den Prozess 

des Kaufs und Verkaufs von Immobilien zu beschleunigen und 

zu vereinfachen. 

• „Smart Contracts“ (digitale Verträge, die auf einer Blockchain- 

Technologie basieren): Diese intelligenten Vertragsfunktionen 

können eingesetzt werden, um die Ausführung von Vertragsbedingungen 

automatisch zu überwachen und durchzuführen. Zum 

Beispiel kann der Prozess der Vermietung und der Veränderung 

von Mietverhältnissen so automatisiert werden. Damit wird auch 

eine schriftliche Fixierung obsolet. 

• „Tokenisierung“ von Immobilien: Immobilien können in digitale 

Tokens (Einheiten) aufgeteilt werden, die auf der Blockchain gehandelt 

werden können. Für Investoren wird es damit möglich, in 

kleinere Anteile von Immobilien zu investieren. Damit wird der 

Zugang zu Investitionsmöglichkeiten in Immobilien erleichtert. 

Durch die Dezentralisierung werden auch die Verwaltung und 

Übertragung von Vermögenswerten enorm erleichtert. 

• Prozessoptimierung: Mit der Blockchain-Technologie können auch 

Prozesse in der Immobilienwirtschaft optimiert und automatisiert 

werden, wie zum Beispiel bei der Verwaltung von Gebäudeverzeichnissen, 

der Dokumentation von Wartungsarbeiten oder der 

Abrechnung von Nebenkosten. Langfristig können auch Bestandsund 

Mieterdatenbanken dezentralisiert und sicher zur Verfügung 

gestellt werden. 

• „Supply Chain Management“: Gerade im Bereich Wertschöpfungsund 

Lieferketten ist die Blockchain-Technologie aufgrund ihrer 

hohen Datensicherheit und Transparenz hilfreich; Blockchainbasierte 

Lösungen können zum Beispiel auch bei Neu- und Um- 


70 ImmoFokus

auarbeiten von Gebäuden verwendet werden, um die Transparenz 

und Nachvollziehbarkeit des Einsatzes von Materialien und 

Bauelementen zu erhöhen und damit die Qualitätssicherung zu 

verbessern. 

Es sind bereits Anbieter in der Immobilienbranche am Markt, deren 

Produkte auf der Blockchain-Technologie basieren, wie ManageGo, 

PropertyClub, Propy, RealBlocks, Republic, ShelterZoom, SMARTRealty, 

StreetWire oder Vairt. 

Langfristige Veränderungen 

der Immobilien-Wertschöpfungskette 

Da es, wie beschrieben, imKontext der Immobilienwirtschaft mehrere 

Möglichkeiten gibt, die Blockchain entlang der gesamten Immobilien- 

Wertschöpfungskette einzusetzen und damit komplexe Prozesse zu 

vereinfachen, könnten sich in Folge auch die Wertschöpfungsketten 

in der Immobilienbranche langfristig ändern. Vor allem die signifikante 

Senkung von Transaktionskosten ist ein attraktives Merkmal, 

das zeigt, dass die Blockchain-Technologie durchaus das Potenzial 

hat, die tradierten Prozesse in der Immobilienbranche zu verändern. 

Dafür sprechen auch Vorteile wie reduzierte Prozesskosten, Datensicherheit, 

erhöhte Transparenz und die irreversible Dokumentation 

der Prozesse. Jedoch gibt es auch einige Nachteile. Wegen der hohen 

Komplexität der Technologie bestehen noch erhebliche Herausforderungen 

hinsichtlich der Akzeptanz in den Unternehmen und im 

Zusammenhang mit der Implementierung in die bestehenden Strukturen. 

Auch die Regulatorien sind noch nicht ausreichend. Darüber 

hinaus ist diese Technologie sehr energieintensiv und somit aus Nachhaltigkeitsaspekten 

umstritten. 


71

Frech 

gesagt 

„Oft kopiert - 

immer erreicht?“ 

Löst künstliche Intelligenz à la ChatGPT nun unsere Probleme? Müssen wir überhaupt noch selbst denken, 

oder reicht es künftig, die richtigen Fragen zu stellen? 

Kolumne: Anita Körbler 

S 

pätestens, seitdem die künstliche 

Intelligenz (KI) auch bis dato 

Nicht-Interessierte via dialogbasierten 

Chatbots erreicht hat, wird 

langsam klar, dass uns die IT in vielen Themen 

nicht nur begleiten, sondern auch hauptsächlich 

unterstützen kann und wird. Egal ob beruflich 

oder persönlich. 

Die einen lieben, die anderen fürchten diese 

Art von Unterstützung. In vielen Berufszweigen 

wehrt man sich noch vehement gegen die 

drohende „digitale Gefahr“. Dies ist in unserer 

Branche – beginnend bei Baustellenlogistik und 

Gerätemanagement über Immobilienentwicklung 

bis hin zur Objektvermittlung – erfreulicherweise 

nicht der Fall. Dennoch verspürt 

man immer wieder Skepsis, wenn sich analoge 

Prozesse durch digitale Technologien optimieren 

lassen sollen. Dies mag mit ein Grund sein, 

warum so manche das Gefühl beschleicht, dass 

sich in puncto Digitalisierung im Bau- und 

Immobilienumfeld in den vergangenen drei 

Jahren nicht wirklich viel getan hat. 

Gehen uns die neuen Ideen aus oder müssen 

erfolgversprechende Start-ups ihre Unternehmenstüren 

rasch wieder schließen, weil zu 

wenige Interessenten bereit sind, die entsprechenden 

Kosten für elektronische Unterstützung 

aufzuwenden? 

Sieht man sich das Start-up-Umfeld in Österreich 

an, verzeichnen wir einen Großteil der 

Gründer im Sektor IT/Softwareentwicklung. So 

richtig Innovatives lässt sich in der heimischen 

PropTech-Landschaft in letzter Zeit jedoch 

wenig entdecken. Mittlerweile finden wir uns 

branchenmäßig eher in einem Software- 

Umfeld wieder, das uns täglich wunderbares 

„more-of-the-same“ liefert, sprich: Funktionalitäten 

bleiben gleich, lediglich entsprechende 

Eingabe-Oberflächen ändern sich. 

Nicht falsch verstehen: Es ist großartig, wenn 

Leistungen als wichtig anerkannt und somit 

nachgeahmt werden. Dass Software-Developer 

vor vielen Jahren die Zeichen der Zeit erkannt 

und mit einzigartigen Produkten und frischen 

Services neue Anwendungsmöglichkeiten für 

die Bau- und Immobilienbranche geschaffen 

haben, hat einige kluge Köpfe dazu inspiriert, 

diese Ideen aufzugreifen und auf ihre eigene 

Weise auszuarbeiten. Interessanter für potenzielle 

Imitatoren wäre es dennoch, sich auf die 

Entwicklung neuer Funktionalitäten zu fokussieren, 

als die am Markt funktionierenden Systeme 

nachzubauen und diese hauptsächlich in 

preispolitischer Hinsicht für den Kunden zu 

unterscheiden. Denn dies stellt sich zumeist 

als kurzfristig erfolgreicher Gedanke mit langfristig 

nicht unbedingt gewinnversprechender 

Wirkung heraus. 

Hyperautomation 

versus Detaildigitalisierung 

Kreativ denkende Unternehmen (und deren 

Berater) verstehen das Problem Fachkräftemangel 

als Anreiz, sich nicht nur auf digitale 

Unterstützung in etwaigen Teilprozessen zu 

konzentrieren, sondern Technologien auf mehreren 

Ebenen und über Abteilungen hinweg zu 

transformieren. 

Es geht also um das große Ganze: Nutzen genieren 

– Kosten reduzieren. Dies gelingt dann, 

wenn neue Technologien auch eingesetzt werden. 

Diese Anwendung erfordert klarerweise 

Aufklärung – wie soll ich als skeptischer Noch- 

Nicht-User wissen, was mich wie, wo, wann, warum 

in welchem Ausmaß unterstützen kann? 

Verwende ich etwa als Immobilienvermittler 

eine Maklersoftware, gehe ich davon aus, dass 

mich diese in meiner Vermarktung hinsichtlich 

Plattformen unterstützt. Dass diese Softwareprodukte 

noch so viel mehr für mich und 

für meine Mitarbeiter, also das gesamte Unternehmen, 

tun könn(t)en, bleibt mir fern, solange 

ich mich nicht dafür interessiere, was außerhalb 

meines derzeitigen tatsächlichen Bedarfs noch 

alles mithilfe von ein paar Klicks möglich wäre. 

Einfach erklärt: Es bringt beispielsweise nur 

wenig, wenn ich heute einen smarten Kühl- 

Fotos: REMG/trovato GmbH 

72 ImmoFokus

Ganz frech gesagt: Wie Grönemeyer beschreibt: „In 

der Un-Ruhe liegt die Kraft“. Innovationsgetriebene 

Menschen kennen keine Arbeitszeiten, das könnten 

sie sich auf Dauer nicht leisten. 

Anita Körbler, 

trovato.immo 

schrank habe, der mich via App darauf hinweist, welche Zutaten ihm gerade 

zu meinen Lieblingsmahlzeiten fehlen, wenn ich nicht zuhause bin, 

um diese Gerichte zuzubereiten. 

Anita Körbler 

Managing Partner trovato.immo 

Anita Körbler, MA, ist ideenreiche Branchenkennerin 

und Managerin mit Herz und Hirn. Körbler kann auf 

langjährige Erfahrung in Immobilienunternehmen 

sowie exklusive Projekte im öffentlichen Bereich 

(PPP) zurückblicken. Berufsbegleitend absolvierte 

sie erfolgreich zwei Studien im Bereich Wirtschaft 

und Public Communications, zeichnete jahrelang 

für verschiedene PropTech-Unternehmen als 

Geschäftsführerin verantwortlich und widmet sich 

der Beratung und Immobilienvermarktung sowie der 

Realisierung von Digitalisierungsprozessen in der 

Immobilienbranche. 

Wer keine Hitze verträgt... 

...hat bekanntlich in der Küche nichts verloren (Harry S. Truman). Und 

einem Software-Unternehmer ist permanent heiß: Produkte nicht nur 

funktionell weiterzuentwickeln, sondern auch längerfristig immer wieder 

interessant zu gestalten, die richtige Balance zwischen Benutzerfreundlichkeit 

auf der einen und Attraktivität auf der anderen Seite zu finden, 

und das unter hohem Tempo, weil schon heute die besten Lösungen von 

morgen kreiert oder eben kopiert werden. All das ist nichts für schwache 

Nerven oder risikoaverse Persönlichkeiten. 

Aber auch das innovativste Gehirn stößt manchmal an seine Grenzen. Marktforschung 

kann zum Finden neuer Produkte und Services beitragen – unter 

der Bedingung, dass die Befragten bereits eine Vorstellung davon haben, was 

sie sich wünschen. Das könnte schwierig werden, wenn das Gewünschte in 

dieser Form noch unbekannt und nicht greifbar ist. Dann auf Möglichkeiten 

der künstlichen Intelligenz zurückgreifen zu können und diese zumindest teilweise 

in die Ideen einfließen zu lassen, kann viel Zeit sparen oder den ein oder 

anderen Knoten aufgehen lassen. Es wird sehr spannend sein, was diverse Hilfsmittel 

zu künftigen Lösungen für die Bau- und Immobilienbranche beitragen 

werden können. Wie ich schon aus den vergangenen zwei Jahrzehnten in unserem 

PropTech-Umfeld mitnehmen durfte, kann Fortschritt nur stattfinden, 

wenn man das früher Gelernte mit den neuen Möglichkeiten verbindet. Wer 

also viel aus seinen Erfahrungen mitnimmt und sich mit Freude auf das Neue 

einlässt, kann angstbefreit in moderne Arbeitswelten eintauchen und immer 

wieder revolutionäre Lösungen anbieten. Ich freue mich gespannt darauf. 

IMMOBILIENBEWERTUNG. 

Warum wir? 

Weil wir´s können. 

www.reinberg-partner.com 


73

Zum Autor 

ÖVI Präsident Georg Flödl ist geschäftsführender Partner 

von Funk Immobilien, seit langem in unterschiedlichen 

Funktionen in der Immobilienbranche tätig und 

Mitbegründer der ÖVI Young Professionals. 

Fachkräfte – auch in der 

Immobilienwirtschaft gesucht 

Kommentar: Georg Flödl 

Wenn Unternehmer einander in diesen Tagen und Wochen begegnen, 

bleibt es nicht aus, dass über Arbeitskräftemangel, fehlende Bewerbungen 

und offene Stellen gesprochen und oftmals auch lamentiert wird. Die 

allgemeine Situation auf dem Arbeitsmarkt hat die Immobilienwirtschaft 

längst erreicht. Eine gewisse Zeit Home-Office, gleitende Arbeitszeiten 

und Obstkörbe als „Incentive“ reichen schon längst nicht mehr aus, um als 

Arbeitgeber attraktiv zu sein. Heute bewerben sich Unternehmer bei Kandidaten 

und nicht umgekehrt. Gleichzeitig gilt es auch, sich verändernde 

Berufsbilder zu kommunizieren 

und die Attraktivität nicht nur des 

eigenen Unternehmens, sondern 

der beruflichen Tätigkeiten publik 

zu machen. Diese Aufgabe ist eine, 

bei der vor allem die Interessenvertretungen 

der Branche nachhaltig 

unterstützen können. 

Großes Interesse 

an Immobranche 

Erfreulich ist das große Interesse, 

das der ÖVI und die ÖVI Immobilienakademie 

durch ihre Präsenz bei 

der BeSt³ Wien von 2. bis 5. März 

2023 generieren konnten. Vier 

Tage lang drehte sich in der Wiener 

Stadthalle bei Österreichs größter Bildungsmesse alles um Beruf, Studium 

und Weiterbildung. Die ÖVI Young Professionals als Testimonials, allen 

voran die neue Board-Vorsitzende Sabrina Ritter, konnten authentisch 

darüber berichten, was ihre Jobs so besonders und attraktiv macht. 

Aktivitäten wie die Testimonials auf der Messe sind eingebunden in eine 

Gesamtstrategie des Verbandes, qualitätssichernde Maßnahmen im Immobilienbereich 

zu entwickeln, zu gestalten und nachhaltig zu fördern. 

Neben den eigenen Veranstaltungen der ÖVI Immobilienakademie, einer 

Institution, die es seit mittlerweile 20 Jahren gibt, sind Kooperationen mit 

Fachhochschulen und Universitäten ein wesentlicher Baustein. 

Gefragt: Interdisziplinäres Denken 

Das jüngste Produkt dieser Aufbauarbeit sind neue Master-Lehrgänge 

in Kooperation mit der Universität Innsbruck. Ab Herbst 2023 wird 

es immobilienspezifische Post-Graduate-Angebote (Master of Law/ 

LLM, Akademischer Immobilienexperte) 

am dortigen Institut für 

Zivilrecht geben, die Leitung übernimmt 

einer der renommiertesten 

österreichischen Wohnrechtsexperten, 

Andreas Vonkilch. Vor 

allem interdisziplinäres Denken 

und interdisziplinäre Fähigkeiten 

sollen vermittelt werden, um als 

Generalist und Spezialist gleichzeitig 

in der Immobilienwirtschaft 

erfolgreich zu sein. 

An der Fachhochschule Kufstein 

Tirol werden auch im Herbst 2023 

in bewährter Weise Ausbildungen 

zum Thema Immobilienbewertung 

in Kooperation mit dem ÖVI angeboten, ein Tätigkeitsfeld, das ebenso 

nachgefragt ist wie jenes des Asset-Managements. Hier wird bereits zum 

dritten Mal der Universitätslehrgang der IREBS gemeinsam mit ÖVI und 

AREAMA durchgeführt werden. 

Es wird eine Challenge für die Branche werden, diese verschiedenen Berufsbilder 

an Jugendliche zu vermitteln, auf dass nicht nur Medizin, Marketing 

und IT auf der Hitliste der Berufswünsche stehen. 

Fotos: Stephan Huger, Adobe Stock 

74 ImmoFokus

Zum Autor 

Sebastian Beiglböck ist Geschäftsführer der Vereinigung 

der gewerblichen Projektentwickler in Österreich. 

(VÖPE). 

Freizeitwohnsitze für Österreich sehr wichtig 

Kommentar: Sebastian Beiglböck 

Als Projektentwickler setzen wir uns intensiv mit dem Thema „Freizeitwohnsitze“ 

auseinander. Dabei ist uns aufgefallen, dass das Thema 

fast immer negativ dargestellt wird. „Freizeitwohnsitze“ werden für vieles 

verantwortlich gemacht, was in Tourismusgemeinden schiefläuft. 

Vieles davon wird vielleicht überemotional diskutiert: Ja, es gibt einige 

Hotspots, an denen die Immobilienpreise aus dem Ruder laufen und 

Maßnahmen gesetzt werden müssen. Deswegen aber flächendeckend 

Menschen die Möglichkeit zu verwehren, sich einen zweiten Lebensmittelpunkt 

zu suchen, in einer Gegend, die man liebt und schätzt, kann 

aber auch nicht die Lösung sein. 

Relevante ökonomische Größe 

Wir haben kürzlich eine von uns beim Institut für höhere Studien (IHS) 

beauftragte Studie präsentiert, mit der wir zur Versachlichung der Diskussion 

beitragen möchten. Unbestritten ist: Die IHS-Studie zeigt, dass 

Freizeitwohnsitze eine relevante ökonomische Größe für die österreichische 

Wirtschaft sind. Durch Freizeitwohnsitze werden mindestens 

zwischen 2,5 und 3 Milliarden Euro erwirtschaftet. Diese Wertschöpfung 

ist annähernd so groß wie die der gesamten Forstwirtschaft. Die 

Wirtschaftssektoren, die davon am meisten profitieren, sind Handel, 

Gastgewerbe, Bau, Verkehr und Landwirtschaft. 

Die Mitglieder der VÖPE verstehen sich als Lebensraumentwickler. 

Daher ist es uns wichtig, Wege zu finden, Projekte in einer Win-Win- 

Win-Situation für Gemeinden, die lokale Wohnbevölkerung und für 

die Immobilienwirtschaft mit ihren Kunden umzusetzen, und das immer 

unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen und gesellschaftspolitischen 

Ziele. Unserer Beobachtung nach fehlt es nämlich oft nur 

an ausreichend Informationen dazu, welch vielfältige Instrumente es 

gibt, um sinnvolle Projekte umzusetzen, von denen alle profitieren. 

Fotos: Alba Communications, Stephan Huger, Adobe Stock 

Ortskerne werden belebt 

Denn von uns hat keiner ein Interesse daran, Orte zu verschandeln 

– wir wollen die Attraktivität erhalten. Freizeitwohnsitze sind Wirtschaftsfaktoren, 

sie bringen Leben in Ortschaften und schaffen bessere 

Entwicklungspotenziale: Der Ortskern stirbt nicht aus, sondern 

wird belebt. 

Potenziale sehen wir beim Thema Verdichtung, aber auch durch Vertragsraumordnung. 

So würden sich Projektentwickler an bezahlbarem 

Wohnraum und der Infrastruktur der Gemeinden beteiligen. Auch eine 

Aufteilung der Einnahmen auf die einzelnen Wohnsitzgemeinden aus 

dem Finanzausgleich würde die Fairness des Systems erhöhen. 

Die IHS-Studie steht hier zum Download zur Verfügung: 

www.voepe.at/positionen-downloads/ 


75

Zum Autor 

Louis Obrowsky ist Präsident des Verbandes der Institutionellen 

Immobilieninvestoren und Geschäftsführer der LLB 

Immo Kapitalanlagegesellschaft. 

Ökonomische Sachverhalte 

dürfen nicht ausgeblendet werden 

Kommentar: Louis Obrowsky 

Wir wollen ja nicht unken, aber wenn der deutsche Netzagenturchef 

Klaus Müller vor wenigen Wochen warnte, dass es zu einer 

Überlastung des Stromnetzes durch Elektroautos und Wärmepumpen 

kommen könnte, dann hat das schon Gewicht. Denn mit einer steigenden 

Anzahl an Wärmepumpen und Ladestationen für elektrische 

Automobile kann es zu Stromausfällen kommen. Aus dieser 

nüchternen Erkenntnis resultiert ein Eckpunktepapier, 

das in Zeiten hoher Auslastung eine temporäre 

Stromrationierung für Wärmepumpen 

und Ladestationen vorsieht. Das muss 

man schon zweimal lesen: Es bedeutet, 

dass, wenn im Eilzugstempo – so wie 

die Politik sich das vorstellt – Wärmepumpen 

installiert und E-Autos 

verkauft werden, es in absehbarer 

Zeit in den Wohnungen nicht klimaneutral 

wärmer werden wird, 

sondern dann die Heizungen zu 

gewissen Zeiten kalt bleiben. Ganz 

zu schweigen vom E-Auto, das dann 

möglicherweise nur gelegentlich 

aufgeladen werden darf. 

Politik stellt oft 

Ideologie vor Vernunft 

Wenn das in Deutschland so gesehen wird, 

dann kann man davon ausgehen, dass es in Österreich 

nicht viel anders ist. Hier ist man vielleicht mit solchen 

Botschaften zurückhaltender, denn wer will es sich schon mit 

der Politik verscherzen, beziehungsweise welcher Politiker will seinem 

potenziellen Wähler so genau erklären, wo die Probleme liegen 

könnten? Da ist es besser, Ideologie vor Vernunft zu stellen, vielleicht 

sogar in der Hoffnung: „Jetzt machen wir die Gesetze“, und wenn es in 

Zukunft schief geht, ist man als Politiker selbst gar nicht mehr an der 

Macht. Dann können es die anderen ausbaden. 

Technikoffenheit wird in Österreich nicht gelebt 

Da kommt die EU-Debatte über ein generelles Verbot der Zulassung 

von Personenkraftwagen mit Verbrennungsmotoren ab 2035 

noch hinzu. Die nun angefachte Diskussion, ob es 

dafür die nötige Mehrheit im EU-Rat geben wird, 

ist ein Sinnbild dessen, dass Verbote nicht 

unbedingt das Gelbe vom Ei sind. Technikoffenheit 

wird ja vor allem auch in Österreich 

nicht gelebt, dabei müsste die 

technische Entwicklung der letzten 

Jahrzehnte doch ein gutes Beispiel 

sein, dass Technik mehr vollbringen 

kann, als man es vorab vermuten 

würde. Der Satz von Bundesministerin 

Gewessler, dass „ein bisserl 

Technik“ uns in Zukunft nicht weiterhelfen 

wird, zeigt, dass das Technikverständnis 

noch ausbaubar ist. 

Man muss sich ja nur die Entwicklung 

des Mobiltelefons im letzten Jahrzehnt 

ansehen. Kann man unter der Überschrift 

Klimaschutz wirklich alles unterbringen, 

egal ob es sinnvoll ist, sich technisch überhaut 

machen lässt, oder ob es schlichtweg am nötigen 

Personal und am vorhandenen Equipment fehlt? 

Wir wollen festhalten, dass wir nicht gegen Klimamaßnahmen sind. 

Wir wollen sie auch umsetzen, nur müssen sie eben umsetzbar und 

auch finanzierbar sein. Daher: Bitte mehr praktisches Wissen einbinden, 

damit die Wende gelingen kann. 


76 ImmoFokus

Advertorial 

Wir müssen unsere Gebäude optimieren 

Visionär. Die Wohnkompanie setzt bei der nachhaltigen Bauweise neue Maßstäbe. 

Foto: DIE WOHNKOMPANIE 

S 

chon seit Jahren wird bei DIE 

WOHNKOMPANIE darauf geachtet, 

schadstoffarme beziehungsweise 

schadstofffreie Baustoffe 

einzusetzen. Der größte Teil der Projekte 

des Wiener Bauträgers ist mit Zertifikaten 

ausgezeichnet, wie ÖGNI Gold beziehungsweise 

bauXund. Schon vor dem Verbot der 

Verwendung von fossilen Brennstoffen ist DIE 

WOHNKOMPANIE dazu übergegangen, mit 

Wärmepumpen zu arbeiten. „Pro Projekt und 

Liegenschaft analysieren wir, ob Luft- oder 

Erdwärmepumpen das beste Verhältnis zwischen 

Investition und niedrigen Betriebskosten 

erzielen und wo das Grundwasser Verwendung 

finden kann,“ erläutert Roland Pichler, 

Geschäftsführer von DIE WOHNKOMPANIE. 

„Zudem kommen bei unseren Projekten seit 

vielen Jahren Photovoltaik-Paneele zum Einsatz.“ 

Energieeffizientes Bauen und Wohnen 

beginnt für Roland Pichler mit einer klugen 

Planung, einer guten Gebäudehülle und 

einer sauberen Umsetzung. Danach gibt es 

viele Möglichkeiten, energieeffizient zu sein. 

Etwa, indem man aus Sonnenenergie Strom 

gewinnt, mit dem Wärmepumpen und/oder 

Brunnenanlagen betrieben werden können. 

Einer der spannendsten Wege, um nachhaltig 

zu bauen, ist mit Holz. Mit dem Projekt 

Timber*Laa in Wien Favoriten setzt DIE 

WOHNKOMPANIE gerade das erste Vollholzprojekt 

um. „Die Vollholzbauweise ist 

in der Planung und im Bau anders als die 

konventionelle Bauweise. Der hohe Vorfertigungsgrad 

bei unserem Holzwohnbau 

bringt enorme Vorteile im Bauablauf und der 

Ausführungsqualität. Die positiven Effekte 

spürt man sofort bei der Akustik und dem 

Raumklima. Trotzdem wird der Holzbau die 

herkömmliche Bauweise niemals verdrängen 

und das ist auch nicht unsere Ambition. Es 

ist ein Werkstoff, der seine Qualitäten, aber 

auch seine Grenzen hat.“ Die 38 freifinanzierten 

Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen mit 

großzügigen Freiflächen werden mittels Luftwärmepumpen 

beheizt und mit Warmwasser 

versorgt, Photovoltaik-Anlagen optimieren 

den erforderlichen Stromverbrauch. Die Fertigstellung 

im 10. Bezirk ist für den Sommer 

2023 vorgesehen. 

„Wir haben intern sehr lange über das Thema 

Holzwohnbau nachgedacht. Für uns müssen 

derartige Projekte, die nicht den herkömmlichen 

Normen und Bauweisen gehorchen und 

auch von uns neues Know-how verlangen, 

rundum stimmig sein, um unseren eigenen, 

hohen Ansprüchen an Qualität, Nachhaltigkeit 

und Wohlfühlen der Bewohner gerecht 

zu werden.“ 

Neben Timber*Laa hat DIE WOHNKOMPA- 

NIE ein weiteres Projekt mit 38 Wohneinheiten 

– 18 Reihenhäusern und 20 Eigentumswohnungen 

– in der Ketzergasse im 23. Bezirk 

in Vorbereitung. Neben der Holzbauweise 

und der hochmodernen Energieversorgung 

sollen eine Fassadenbegrünung und Grauwassernutzung 

zum Einsatz kommen. Das 

Projekt wird außerdem während der gesamten 

Bauphase von einem Chemiker begleitet, 

um sicherzustellen, dass die BewohnerInnen 

ein schadstoffarmes Zuhause erhalten. 

Roland Pichler zum Abschluss: „Bei uns 

wissen die Kunden, dass wir uns im Bereich 

Nachhaltigkeit auskennen, großes Knowhow 

aufgebaut haben und Maßnahmen aus 

tiefster Überzeugung treffen und nicht, um 

bloß einem Trend zu folgen.“ 

Roland Pichler, 

Geschäftsführer 

Über DIE WOHNKOMPANIE 

DWK Die Wohnkompanie GmbH entwickelt 

als inhabergeführter, unabhängiger 

Wohnbauträger nachhaltige urbane Lebensräume. 

Der Fokus liegt dabei in der 

Realisierung freifinanzierter, nachhaltiger 

Wohnbauprojekte. 

Als Tochterunternehmen der Zech Group 

– eines der stärksten Bau- und Immobilienunternehmen 

Deutschlands – steht 

DIE WOHNKOMPANIE für umfassende 

Kompetenz im Wohnungsbau, einzigartige 

Expertise und sichere Bonität. 

www.wohnkompanie.at 

www.zech-group.com 


77

ImFokus 

100 

ANTIZYKLISCH 

„Erleben derzeit den besten Zeitpunkt seit 

langem, um zu investieren“: Während der 

Großteil der Immobilieninvestoren aktuell 

an der Seitenlinie zu warten scheint, ist 

CORUM hochaktiv. 2022 wurden für die von 

CORUM gemanaged Fonds 45 Immobilien 

für 1,2 Milliarden Euro gekauft 

106 

ALTERNATIVE FINANZIERUNG 

Gefühlte Hochkonjunktur. „Der Transaktionsmarkt 

ist zum Stillstand gekommen, bei den 

Finanzierungen kommen wir mit der Arbeit 

kaum nach“, berichten Christoph Urbanek 

(Schindler Attorneys) und Wolfgang Maurer 

(Median Capital). 

78 

REAL CIRCLE 

Dringend benötigt - 

aber aktuell schwer zu 

bekommen: Beim 31. Real 

Circle auf Einladung von 

ERSTE BANK, ERSTE 

Immobilien KAG, Erste 

Group, IMMOunited, PwC 

und ImmoFokus drehte 

sich alles um das Thema 

Immobilienfinanzierung. 


78 ImmoFokus

Kollitsch & 

Soravia. 

Inspiriert von 

morgen. 

Zwei tatkräftige Partner vereinen ihre Erfahrung und 

Fähigkeiten: Die innovationsstarke Kollitsch Gruppe 

und die erfahrene Immobilienentwicklerin Jasmin 

Soravia schaffen gemeinsam hochwertigen Wohnbau 

in Wien und Umgebung. Für eine bessere Zukunft. Für 

ein besseres morgen. 

Neben Neubauten stehen im Sinne der Nachhaltigkeit 

die Revitalisierung und Sanierung bestehender 

Gebäude im Fokus. Über Projekte und Vorhaben 

informieren wir Sie laufend auf unserer Webseite. 

Anfragen senden Sie uns bitte gerne an 

immobilien.wien@kollitsch.eu 

Kollitsch & Soravia Immobilien GmbH. 

Gußhausstraße 2, 1040 Wien. +43 1 226 2600 750. 

kollitsch.eu/soravia 


79

Real Circle 

#31 

„Welche Finanzierungen, 

welche Projekte?“ 

Dringend benötigt. Beim 31. Real Circle auf Einladung von ERSTE BANK, ERSTE Immobilien KAG, 

ERSTE Group, IMMOunited, PwC und ImmoFokus stand ein Thema zur Diskussion, dass aktuell die ganze 

Immobilienbranche auf die eine oder andere Art beschäftigt: Finanzierung.. 

Autoren: Patrick Baldia, Gerhard Fritz, Lisa Grüner, Rudolf Oezelt, Charles Steiner und Heimo Rollett 

N 

ach vielen Jahren mit praktisch 

keinen Zinsen beziehungsweise 

Krediten zum Nulltarif, hat die 

EZB mit der Erhöhung des Leitzinses 

im Sommer 2022 eine Zeitenwende in 

der Immobilienbranche eingeleitet. Seitdem 

liegt kein Stein auf den anderen. Die Kreditnachfrage 

ist – auch aufgrund von strengeren 

Vergabekriterien – deutlich eingebrochen. 

Entwicklungen werden verschoben, laufende 

Projekte gestoppt. Finanzierungen werden 

umstrukturiert. Alternative Quellen werden für 

so manchen Branchenplayer – auch nicht ganz 

freiwillig – wieder interessanter. Ein merklicher 

Anstieg der Non-Performing-Loans wird befürchtet. 

Dazu kommt eine neue Herausforderung: 

ESG und EU-Taxonomie. 

Wie gehen Immobilienprofis mit der Entwicklung 

um? Ist, wie manche meinen, das Ende des 

Zinsanhebungszyklus wirklich in Sicht? Wird 

eine Aufweichung der KIM-Verordnung merkliche 

Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft 

haben? Lassen sich neue Finanzierungstrends 

ausmachen? Welche alternativen Finanzierungsquellen 

bieten sich aktuell an? Wie erleben 

Crowd- und Mezzaninfinanzierer das neue 

Umfeld? Können neue Krypto-Geschäftsmodelle 

– Stichworte Eigenkapitalaufnahme in Form 

von nachrangigen Darlehen – die Immobilienfinanzierung 

revolutionieren? 

Schwerer Start für Projekte 

„Welcher Markt? Welche Projekte?“, so der 

Grundtenor der Experten der Gruppe A über die 

Lage am Finanzierungsmarkt in den letzten 

80 ImmoFokus

Hier geht‘s 

zum Video 

www.immo-timeline.at 

Wochen und Monaten. So würden die Banken 

aktuell Projekte sehr genau prüfen, erheblich 

mehr Eigenmittel verlangen und auch laufende 

Finanzierungen nachverhandeln, meint etwa 

Erik Steger. „Daher haben viele Projekte einen 

sehr schweren Start“, bringt es der Rechtsanwalt 

und Partner bei Wolf Theiss auf den Punkt. „Oder 

werden überhaupt verschoben“, fügt er hinzu. 

Alfred Nemetschke, Rechtsanwalt und Partner 

Nemetschke Huber Koloseus Rechtsanwälte, 

berichtet darüber hinaus von „sehr langen Entscheidungswegen“ 

bei den Banken. „Für einen 

Developer ist es völlig sinnlos, Druck zu machen. 

Ist die Finanzierung nicht in trockenen Tüchern, 

hat er ein großes Problem.“ 

Etwas anders ist die Lage bei DIE WOHNKOM- 

PANIE, wie Geschäftsführer Roland Pichler erklärt. 

„Wir haben im vergangenen halben beziehungsweise 

dreiviertel Jahr zwar deutlich weniger 

Projekte gekauft als sonst, sehr wohl aber kaufen 

wir weiterhin“, sagt er. Und die langjährigen 

Finanzierungspartner würden auch weiter 

mitgehen. Dabei habe DIE WOHNKOMPANIE 

sicherlich auch das Glück, im richtigen Segment 

tätig zu sein: im hochwertigen Wohnungsneubau. 

„Von den Wohnungskäufern hört man aber 

sehr wohl, dass es sehr lange dauert, bis man 

eine Finanzierungszusage bekommt und dass 

man praktisch keinen Verhandlungsspielraum 

hat“, so Pichler. 

Extrem hohe LTV 

Ein großes Thema ist nach Einschätzung von 

Marius Richter, Real Estate Leader bei PwC Österreich, 

dass die LTVs (für Loan-to-Value-Ratio) 


81

der Unternehmen derzeit extrem hoch sind. „Es 

kommt durchaus vor, dass Banken eine Senkung 

des LTV verlangen, bevor sie sich ein Projekt 

überhaupt ansehen“, sagt er. Was Einzelfinanzierungen 

betrifft, so können Bank und Kreditnehmer 

bei den Bewertungsvorstellungen 

mitunter deutlich auseinanderliegen. „Wenn 

man sich mit der Bank beim Wert einig wird, 

wird auch finanziert – vorausgesetzt, ein entsprechender 

Eigenkapitalanteil ist gegeben.“ 

Dass die Banken aktuell bei Projekten noch 

genauer auf die Eigenkapitalausstattung schauen, 

bestätigt Günther Artner, Leiter Group Commercial 

Real Estate bei der ERSTE Group. „Vor 

ein paar Jahren war der Fremdkapitalanteil, also 

der LTV, der kritische Faktor, jetzt sind das Cashflow 

und Schuldendienstfähigkeit“, hält er fest. 

Die Erste Group finanziert jedenfalls weiterhin 

„Es kommt vor, dass Banken 

eine Senkung des LTV 

verlangen, bevor sie sich ein 

Projekt überhaupt ansehen.“ 

Marius Richter, 

PwC 

Developments – und zwar bunt gemischt mit 

Schwerpunkt Einzelhandel und Büro. „Allerdings 

finanzieren wir kein Projekt ohne eine gewisse 

Vorverwertung. Da hilft es auch nicht, wenn das 

betreffende Unternehmen eine Garantie gibt. 

Wir wollen genau sehen, wer ein Projekt später 

nutzen wird“, sagt Artner. 

Crowdfunding-Boom vorbei 

Wie schaut es mit dem Crowdfunding aus? Der 

Boom der letzten Jahre scheint wohl fürs Erste 

vorbei zu sein. Zwar würden die Plattformen 

weiterhin Projekte anbieten, nur fehle die Nachfrage 

der Anleger, so der Grundtenor der Diskutierenden. 

„Aktuell werden mit Crowdfunding 

Projekte finanziert, bei denen einem das Bauchgefühlt 

sagt, dass man nicht dabei sein möchte“, 

sagt Richter. Diese könnten sich für Developer 

schlichtweg nicht rentieren – vor allem vor dem 

82 ImmoFokus

„Die typisch österreichische 

Denkweise, dass Immobilien 

beim Kauf fertig finanziert 

sein müssen, sollte 

überdacht werden.“ 

Roland Pichler, 

Die Wohnkompanie 

Hintergrund fallender Immobilienpreise. Auch 

die Banken haben mit dem Crowdfunding offensichtlich 

wenig Freude. „Wir wollen solche 

Strukturen nicht in unseren Finanzierungen 

sehen, sondern echtes Eigenkapital“, so Artner. 

Nachsatz: „Und wenn auch mit Mezzaninkapital 

finanziert wird, so muss das so ausgestaltet sein, 

dass es de facto Eigenkapital ist.“ 

Anleihen scheinen nach Einschätzung der Experten 

der Gruppe A auch nicht die Lösung für 

die aktuelle Finanzierungsproblematik für 

kleinere Immobilienunternehmen zu sein. So 

würden die regulatorischen Anforderungen für 

institutionelle Investoren punkto Liquidität, 

Streubesitz und Handelbarkeit stetig zunehmen, 

weshalb sie auch primär bei größeren Transaktionen 

zugreifen“, erklärt Artner. Gleichzeitig 

gebe es nur wenige Unternehmen, die so große 

„Wir wollen Crowdfunding- 

Strukturen nicht in 

unseren Finanzierungen 

sehen, sondern echtes 

Eigenkapital.“ 

Günther Artner, 

ERSTE Group 

„Bei den 

Banken sind die 

Entscheidungswege 

derzeit sehr lange.“ 

Afred Nemetschke, 

Nemetschke Huber Koloseus 

Rechtsanwälte 

„Die Compliance-Kosten 

von Anleihen sind zu 

hoch, um sie als breite 

Finanzierungsalternative 

zu etablieren“ 

Erich Steger, 

Wolf Theiss 


83

Anleihentransaktionsvolumina seriöserweise 

begeben beziehungsweise darstellen könnten. 

Für den PwC-Experten Richter ist die einschlägige 

Regulatorik in Österreich zu komplex und die 

bei Emissionen anfallenden Kosten sind zu hoch, 

um „Public Placements“ auch kleineren Unternehmen 

als Finanzierungsalternative schmackhaft 

zu machen. „Wir sollten eher darüber diskutieren, 

weshalb in Österreich nicht die 

Strukturen für REITS geschaffen werden, also 

für börsennotierte Immobiliengesellschaften, 

die je nach Gesetzeslage verpflichtende Ausschüttungsquoten 

von bis zu 90 Prozent haben“, 

stellt Richter in den Raum. Der Vorteil für Unternehmen: 

Die Dividenden sind steuerfrei. 

Investitionen fördern 

Steger sieht in diesem Zusammenhang auch 

einen politischen Bedarf. „Etwa wenn man 

bedenkt, dass laut Prognosen der Wohnbau 

in den kommenden drei Jahren zurückgehen 

wird.“ Da sei es doch naheliegend, dass man 

in diesem Bereich Investitionen fördere – beispielsweise 

über Steuererleichterungen. 

Schließlich könne die öffentliche Hand selbst 

diesen Bedarf nicht stemmen. Und auch für 

den Wolf-Theiss-Experten sind die Compliance- 

Kosten von notierten Anleihen viel zu hoch, 

um sie an breiter Front als Finanzierungsalternative 

zu etablieren. 

Dass die KIM-Verordnung in ihrer jetzigen Form 

über das Ziel hinausschießt, ist ebenfalls Konsens 

in der Gruppe A. „Sie wird sehr strikt und 

„Bei großvolumigen 

Projekten musst Du auf 

ein, zwei Jahre den hohen 

Leverage rausnehmen.“ 

Sascha Stadnikow, 

United Benefits Holding 

intensiv ausgelegt“, meint Pichler, der allerdings 

auch die äußerst freizügige Kreditvergabe in 

den letzten Jahren kritisiert. Wichtig sei jedenfalls, 

dass jetzt Zwischenfinanzierungen von 

der KIM-Verordnung ausgenommen werden. 

Gleichzeitig regt der Experte auch ein Umdenken 

an. Etwa was die „typisch österreichische“ 

Denkweise betreffe, dass man Immobilien beim 

Kauf fertig finanzieren muss. 

Wird das Ausklammern von Zwischenfinanzierungen 

in der KIM-Verordnung merkbare 

Auswirkungen am Markt haben? „Wir sehen 

bei unseren Bauträger-Klienten keine euphorische 

Stimmung aufkommen“, meint Nemetschke. 

„Man sollte der Bank mehr 

vertrauen. Wir leben davon, 

dass wir Geld borgen 

und mit Zinsen wieder 

zurückbekommen.“ 

Martin Clemens Weber, 

ERSTE BANK 

Sahnehäubchen KIM-V 

Für Martin Weber, Leiter Stabstelle Immobilien 

ERSTE BANK, ist die aktuelle Zinsenlandschaft 

das derzeit wichtigste hemmende Element für 

alle Immobilieninvestoren. Die KIM-Verordnung 

ist das Sahnehäubchen obendrauf– und trifft 

indirekt auch die Immobilien-Developer. Deutschland 

und Österreich haben einen sehr ähnlich 

strukturierten Markt. In Deutschland ist der 

Markt um 50 Prozent eingebrochen, in Österreich 

um 70 Prozent – auch dank KIM. „Man sollte der 

Bank mehr vertrauen. Wir leben davon, dass wir 

Geld borgen und mit Zinsen wieder zurückbekommen“, 

betont Weber. „Das ist unser Kerngeschäft. 

Das Modell funktioniert. Wir haben 

„Unsere Kunden sind sich einig, 

dass das Zinsniveau so schnell nicht 

wieder bei null ankommen wird.“ 

Manuel Oberaufner, 

IMMOunited 

„Das Non-Performing- 

Loan-Ratio liegt bei 

rund 1,67 Prozent.“ 

Helmut Beer, 

TPA 

„Aktuell gibt es sehr viel am 

Markt, viele Besichtungen, 

aber kaum Abschlüsse.“ 

Benedikt Pollak, 

Adeqat 

84 ImmoFokus

keine gröberen Ausfälle.“ „Die Non-Performing- 

Loan-Ratio liegt bei rund 1,67 Prozent“, wirft 

Helmut Beer, Partner und Steuerberater, TPA 

Group, ein. „Das betrifft alle aushaftenden Kredite 

– nicht nur Immobilienkredite. Wobei bei 

Hypothekarkrediten immer Immobilien als 

Sicherheit im Spiel sind und hier die Ausfälle 

minimieren.“ 

„Von der Entwicklerseite betrachtet gibt es aktuell 

zwei spannende Komponenten“, bringt 

Sascha Stadnikow, Transaction & Funding, 

United Benefits Holding, die Sichtweise der 

Developer in die Diskussion ein. „Wir sind als 

Bauträger überwiegend im großvolumigen 

Mietwohnbau, vereinzelt auch in Eigentumswohnungsprojekten 

tätig. Bei den Eigentumswohnungen 

merken wir, dass sich die Verwertungsdauern 

massiv erhöhen. Das Thema 

Finanzierung verschiebt sich auf die Projekt- 

Finanzierer, also Banken und Mezzanine-Kapital 

und Crowd-Finanzierer. Da wird es noch zu 

einem Hauen und Stechen kommen.“ Für den 

großvolumigen Wohnbau sei die Lage, so pervers 

es auch klingen mag, perfekt. Die Reduzierung 

der Leistbarkeit einer Eigentumswohnung führt 

zu einer stark steigenden Mietnachfrage – gerade 

in Wien. Noch werde genug gebaut. „2024 geht 

der Neubau massiv zurück. Die Mieten werden 

tendenziell deutlich steigen“, ist Stadnikow 

überzeugt. „Wir sehen es ja bei unseren Objekten, 

die wir vermieten, wie groß die Mietnachfrage 

geworden ist. Wo wir 2021 bis Anfang 2022 

teilweise Mieter anlocken mussten, rennen sie 

uns jetzt mehr oder weniger die Bude ein.“ 

Wobei sich immer mehr Top-Verdienende unter 

den Mietinteressenten finden. Weber: „Aber 

auch wenn beide arbeiten gehen, geht sich 

einfach eine Wohnung im Wert von 700.000 

Euro bis zu einer Million bei den jetzigen Zinsen 

nicht aus. Eine Zinsbelastung von 2400 Euro im 

Monat, je nach Eigenmitteleinsatz, können viele 

nicht aufbringen – eine Miete von 1400 Euro 

geht sich aus. Eigenkapitalstarke Investoren 

„Bezüglich der weiteren 

Zinsentwicklung, die das 

Transaktionsgeschehen 

lähmt, herrscht massive 

Unsicherheit.“ 

Markus Mendel, 

EHL Investment Consulting 

Dedicated to Real Estate, 

focused on solutions. 

Advisory | Assurance | Tax | Legal | Digital 

www.pwc.at/real-estate 

„PwC“ bezeichnet das PwC-Netzwerk und/oder eine oder mehrere seiner Mitgliedsfirmen. Jedes Mitglied dieses 

Netzwerks ist ein selbstständiges Rechtssubjekt. Weitere Informationen finden Sie unter pwc.com/structure. 


85

kaufen nach wie vor. „Family Offices, Privatstiftungen, 

Fonds, die nicht auf den schnellen 

Profit aus sind, aber stabile Renditen erwarten“, 

so Weber. „Die kaufen nicht nur Einzelwohnungen, 

sondern sind auch im großvolumigen 

Wohnbau aktiv.“ 

Unterschiedliche Preisvorstellungen 

Am Grundstücksmarkt hingegen ist kaum Bewegung 

wahrnehmbar. Dass die Grundstückspreise 

in nächster Zeit sinken werden, daran 

glaubt in der Runde niemand. „Wer es sich 

leisten kann, behält seine Immobilie“, ist der 

einheitliche Tenor. Für Weber klaffen auch die 

Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern 

derzeit noch zu weit auseinander. 

Dass der Markt ins Stocken geraten ist, kann 

Manuel Oberaufner, Head of Product Development, 

IMMOunited, mit Ziffern unterlegen. „Die 

„Unternehmensanleihen 

sind zurzeit für viele 

attraktiver als Immobilien, 

da man sich nicht um sie 

kümmern muss.“ 

Mark Leitner, 

Art-Invest 

„Die Goldgräberstimmung 

und das Glücksrittertum ist 

vorbei. Die professionellen 

Marktteilnehmer werden 

sich durchsetzen.“ 

Michael Priebsch, 

ERSTE BANK 

86 ImmoFokus

Anzahl der Verbücherungen spricht eine deutliche 

Sprache. In den vergangenen drei Monaten 

lag die Anzahl der Verbücherungen gut 

zehn bis 15 Prozent unter dem Vergleichswert 

des Vorjahres.“ Aber die Preise sind noch stabil 

„Die Nachfrage ist gesunken, die Preise aber 

haben noch nicht reagiert – das ist eigentlich 

spannend. Mal sehen, wie lange sich das noch 

hält.“ 

Für Beer ist die Spitze des Eisberges noch nicht 

erreicht. „Es laufen noch viele fixe Finanzierungen, 

die in zwei, drei, vier Jahren auslaufen“, 

kommt Beer wieder auf das Thema Finanzierungen 

zu sprechen. „Bleibt das Zinsniveau hoch, 

kann es sowohl für private als auch gewerbliche 

Investoren eng werden.“ 

„Ein wenig erinnert mich die Situation an 2008“, 

wirft Stadnikow in die Diskussion ein. „Aber 

wir haben aus der Krise gelernt. Die Finanzierer 

sind ruhig – auch die Projektentwickler, 

egal, ob das jetzt die Senior-Banken, oder die 

Mezzanine-Finanzierer sind. Aus diesem Grund 

sehen wir auch noch keine Notverkäufe. Man 

schichtet um und macht statt 15 nun eben nur 

noch sieben Prozent Rendite.“ Einen weiteren 

Grund sieht Weber in der Professionalisierung 

der Branche. „Während früher im Prinzip ein 

Exposé und ein Immobiliengutachten gereicht 

haben, herrschen jetzt andere Zeiten.“ Auf der 

Projektentwicklungsseite wird es, und da ist 

sich nicht nur Weber sicher, zu einer Marktbereinigung 

kommen. „Glücksritter, die eine 

Lücke gekauft haben und diese mit einem 

kleinen Bauunternehmen bebauen, werden 

schauen müssen, dass sie schnell bauen oder 

das Projekt an einen Größeren, Professionellen 

mit größerer Eigenmittelausstattung weitergeben 

können.“ 

Kurzfristig steigende Zinsen 

Dass sich die Zinsen wieder gegen Null bewegen 

werden, daran glaubt in der Runde niemand. 

Dies sei bei allen Aktivitäten zu berücksichtigen. 

Martin Weber allerdings sieht die Sachlage 

differenzierter „Die EIB hat sich auf einen Falken- 

Kurs im Sinne von höheren Zinsen verständigt. 

Dieser wird zu Ende sein, wenn die Volkswirtschaften 

in Südeuropa über die Refinanzierung 

ein Problem bekommen. Wenn diese Länder 

keine Anleihen mehr geben können, dann werden 

wir die Leitzinsen senken, bevor der ganze 

Euroraum den Bach runter geht.“ Die Zinsen 

werden – auch darin besteht weitestgehend 

Konsens – noch im Mai und Juni ein wenig nach 

oben gehen, um dann auf einem hohen Niveau 

für einen gewissen Zeitraun - bis die Inflation 

sich deutlich nach unten bewegt - verharren 

und dann langsam wieder zu sinken. „In der 

EZB herrscht, wie ich gelesen habe, aktuell 


87

„Die Bereitschaft zu 

finanzieren ist da, wie wohl 

die Rahmenbedingungen 

weniger lustig 

geworden sind“ 

Anton Bondi, 

Bondi Consulting 

„Ohne Nachhaltigkeit 

geht in der 

Finanzierung 

nichts mehr“ 

Peter Engert, 

ÖGNI 

„Der Referenzzinssatz limitiert 

den Loan-to-Value und drückt 

ihn massiv nach unten – daher 

gibt es für Neuprojekte höhere 

Eigenkapitalanforderungen“ 

Claus Graggaber, 

ERSTE Group 

Konsens, die Zinsen in zwei weiteren Schritten 

auf vier Prozent steigen zu lassen“, wirft Benedikt 

Pollak, Investment Consultant, Adeqat 

Investment, ein. „Entscheidend wird aber sein, 

wie lange die Zinsen auf dem absoluten Hoch 

verharren werden.“ 

Doch wie sollte man aktuell finanzieren? „Sind 

Eigenmittel und Reserven vorhanden, raten 

wir, variabel zu finanzieren, um später bei 

langfristigen Finanzierungen von den gesunkenen 

Zinsniveaus wieder profitieren zu können. 

Sind keine Eigenmittel und Reserven 

vorhanden und man kann sich die fixen Zinsen 

jetzt leisten, dann machen wir es fix“, erklärt 

Weber. Manuel Oberaufner, IMMOunited: „Bei 

unserem Stimmungsbarometer waren sich 

unsere Kunden einig, dass das Zinsniveau in 

den nächsten drei Jahren nicht wieder bei null 

ankommen wird.“ 

Zinswende 2023? 

Stadnikow erwartet die Zinswende noch 2023. 

„Der Druck auf die Staatsfinanzen und auf die 

Bankenbilanzen wird dazu führen, dass das 

Zinserhöhungsszenario im Euroraum, aber 

auch in den USA schnell beendet wird. Ein 

Szenario, dem auch Weber etwas abgewinnen 

kann. Auf das steigende Zinsniveau habe man 

reagiert und bei den Grundstücksfinanzierungen 

das Mezzanine-Kapital rausgenommen, 

lässt sich Stadnikow in die Karten blicken. „Bei 

großvolumigen Projekten musst du auf ein, 

zwei Jahre den hohen Leverage rausnehmen, 

weil dich sonst die hohen Mezzanine-Zinsen 

auffressen. In guten Zeiten habe ich Mezzanine- 

Kapital mit 9,5 Prozent finanziert, aktuell sind 

es elf, zwölf Prozent.“ 

„Hat man größere Ungewissheit, sollte man 

bei einer variablen Verzinsung bleiben. Versucht 

man, die Ungewissheit auszusitzen, ist die 

Variante „fix für eine längere Laufzeit“ die 

ungeschicktere Variante“, so Benedikt Pollak. 

„Wobei eine Variante, bei der die Mezzanine- 

Finanzierung mit dem Projekterfolg mitgeht, 

durchaus denkbar wäre“. „Das eine Thema ist“, 

meldet sich Weber wieder zu Wort, „die Streckung 

der Projektlaufzeit. Ursprünglich war die Idee, 

dass wir in drei Jahren von Projektstart bis 

Übergabe fertig sind. Jetzt sind es auf einmal 

fünf Jahre. Die zeitliche Komponente ist bei 

diesen Zinssätzen dann schon so gewaltig, dass 

die einfach nicht mehr darstellbar ist.“ 

Anleihen wären keine Alternative. Erstens 

würden sich diese erst ab einem höheren zweistelligen 

Betrag rechnen und zweitens wären 

diese sehr unflexibel. „Anleihen stehen für die 

nächsten 20 Jahre fix mit 4,75 Prozent in meinen 

Büchern. Diese 4,75 Prozent musst du in jedes 

damit finanzierte Projekt einrechnen. Bei einer 

klassischen Bankfinanzierung kann man mit 

der Bank reden und den Zinssatz anpassen. 

Das kostet auch, aber weniger als 4,75 Prozent 

bis Laufzeitende.“ Ein gutes Beispiel sei die 

Vonovia, blickt Stadnikow über die Landesgrenzen 

hinweg. „Die Anleihen lagen bei einer 

Verzinsung bei 1,5 Prozent. Diese mussten nun 

mit über 5,25 Prozent refinanziert werden. Das 

ist eine Verdreifachung der Zinsbelastung. Bei 

der Bank gibt es bilateralen Verhandlungsspielraum. 

Beim Kapitalmarkt hast du Pech, wenn 

du zur falschen Zeit refinanzieren musst.“ 

Whole-Loans: Keine Alternative 

Auch Whole-Loans wären keine Alternative. 

„Whole-Loans waren einige Zeit en vogue. Auch 

wir haben das immer wieder geprüft. Wenn du 

als Entwickler einen guten Marktzugang hast, 

also gute, verlässliche Senior-Mezzanine- 

Banken, hat sich immer herausgestellt, dass 

das einzelne Tranchieren günstiger war, als die 

Whole-Loans-Finanzierung zu nehmen. Mit 

einer Whole-Loans-Finanzierung hat man 

vielleicht weniger Aufwand, aber man hat 

hinterher nicht die Beleihungshöhe, die man 

wollte, oder die Konditionen waren teurer 

durchgerechnet. Ich glaube, das Thema hat 

sich auch wieder erledigt für geraume Zeit.“ 

Im Moment allerdings herrscht mehr oder 

weniger Ruhe am Transaktionsmarkt – was die 

Abschlüsse betrifft, weiß Pollak zu berichten. 

„Es ist sehr viel am Markt, was auch geprüft 

wird. Es gibt sehr viele Besichtigungen. Aber 

es ist im Moment bei Hotelprojekten schwierig, 

die Erwartungshaltung der Entwickler, Endinvestoren 

und Betreiber auf einen Nenner zu 

bringen. Das wird noch einige Zeit brauchen.“ 

Ein Hoffnungsschimmer wären sinkende Zinsen. 

Weber bringt es für alle Assetklassen auf 

den Punkt: „Momentan finden Parallelverschiebungen 

auf allen Ebenen statt: Zinsen, Inflation, 

Personalkosten. Die einzelnen Linien bewegen 

sich nicht gleichzeitig, sondern wandern um 

Monate verschoben. Die eine ist schon oben, 

die andere kommt erst nach, und so weiter. In 

88 ImmoFokus

dieser Phase des zeitversetzten Parallelverschiebens 

passt vieles nicht zusammen“. Diese 

Kurven werden nachwandern. „Im Endeffekt 

landet dann halt alles auf einem zehn bis 20 

Prozent höheren Niveau als davor. Das wird 

auch bei den Mieten im Wohnbereich so sein. 

Wo vorher die Schmerzgrenze bei 1.000 Euro 

lag, sind es jetzt 1.200 Euro.“ „Alle Marktteilnehmer 

sind vorsichtig geworden“, so Pollak. 

„Einer unserer Klienten hat es zuletzt perfekt 

ausgedrückt: Er möchte nicht der Erste sein, 

der den Markt indiziert. Es weiß einfach niemand, 

wo wir momentan stehen, alle warten ab.“ „Und 

starren wie das Kaninchen auf die Schlange“, 

ergänzt. Stadnikow. 

„Bei langfristigen Projekten 

wurden die Zinsen oft 

abgesichert.“ 

Gabriele Hauer, 

ERSTE BANK 

„40 Prozent Schuldendienstquote 

gepaart mit den gestiegenen 

Zinsen, killen das Geschäft.“ 

Stephan Pasquali, 

3SI Immogroup 

Massive Unsicherheit 

„Die preisliche Diskrepanz zwischen den Vorstellungen 

der Verkäufer und der Käufer ist 

über alle Assetklassen hinweg auszumachen. 

Außerdem gibt es eine massive Unsicherheit 

bezüglich der weiteren Zinsentwicklung, die 

das Transaktionsgeschehen lähmt und für die 

Zurückhaltung auf Investorenseite verantwortlich 

ist. Viele Businesspläne haben sich daher 

gerade bei den Projektentwicklern massiv 

geändert und sind nun mit massiven Herausforderungen 

verbunden“, so Markus Mendel, 

Geschäftsführer der EHL Investment Consulting, 

über die aktuelle Lage am Investmentmarkt. 

Für ihn ist klar, dass es zukünftig vereinzelt 

auch zu Notverkäufen kommen kann, wenn 

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Ausgabe 02|2023 89

„In Deutschland gibt es 

alternative Kapitalgeber, 

die sagen: Jetzt räumen wir 

das Feld auf.“ 

Christoph Urbanek, 

Schindler Attorneys 

„Die Berücksichtigung 

der Klimarisken wird die 

Finanzierung deutlich 

verändern.“ 

Klaus Sperka, 

Drees & Sommer 

„Erhöhte Zinsen und 

KIM-Verordnung haben 

seit Sommer 2022 

zu klar rückläufigen 

Verbücherungen geführt“ 

Lukas Weinwurm, 

IMMOunited 

die Finanzierungslast zu groß wird oder man 

aufgrund von Covenants-Brüchen Eigenkapital 

bei den Banken nachzuschießen hat. 

„Die Goldgräberstimmung und das Glücksrittertum 

sind vorbei. Die professionellen Marktteilnehmer 

werden sich durchsetzen“, findet 

Michael Priebsch, Leiter großvolumiger Wohnbau 

bei der ERSTE BANK, klare Worte. Besonders 

herausfordernd sei, dass die Baukosten steigen, 

während sich die Zinsen nach vielen Jahren im 

Nullbereich wieder in einem normaleren Bereich 

bewegen. Dennoch könnte er leistbaren Wohnraum 

finanzieren, bis es nicht mehr geht. Wohnraum 

ist derzeit die am stärksten nachgefragte Assetklasse. 

Es gibt de facto auch keinen Leerstand. „Viele 

Leute suchen wieder Mietwohnungen, da die 

‚böse‘ KIM-Verordnung hier scheinbar das Eigentum 

benachteiligt“, so Priebsch. 

Zu früh gefreut 

„Die große Frage, die uns derzeit alle beschäftigt, 

ist, um wie viel die Zinsen noch steigen werden 

beziehungsweise wann der Höhepunkt erreicht 

ist“, bringt es Mark Leiter, Geschäftsführer Art- 

Invest Real Estate Management Austria, auf den 

Punkt. Viele hätten bereits Ende 2022 etwas 

vorschnell geglaubt, dass das Ende der Fahnenstange 

erreicht sei. Und auch eine Zeitung habe zu Jahresbeginn 

auf der Titelseite das Ende des Zinsanhebungszyklus 

verkündet. 

Für Priebsch war die Geschwindigkeit der Zinserhöhungen 

durch die EZB das Überraschende. 

„Es kann aber auch genauso schnell wieder nach 

unten gehen“, sagt er. Er geht davon aus, dass 

sich die Zinsen bereits 2024 wieder normalisieren 

werden. Vorausgesetzt, es komme zu keinen 

Verwerfungen. Entwicklungen wie die Probleme 

der Credit Suisse oder den Ukraine-Krieg könne 

man bekanntlich nicht vorhersehen. Wichtig sei, 

dass sich die Banken weiterhin zur Finanzierung 

bekennen. Nachsatz: „Allerdings unter strengeren 

Maßstäben.“ 

EHL-Investmentexperte Mendel berichtet auch, 

dass es derzeit verstärkt Aktivitäten von Private- 

Equity-Investoren gibt, die den Markt im Hinblick 

auf entstehende Notsituationen beobachten und 

diese für Investments nutzen möchten. 

Michael Priebsch erinnert daran, dass der Risikoaufschlag 

für Hotel und Gewerbe immer ein 

anderer war als fürs Wohnen. „Aber wenn die 

Wohnkosten mit dem VPI steigen, wird man sich 

auch beim ‚leistbaren Wohnen‘ an zwölf Euro pro 

Quadratmeter gewöhnen müssen“, sagt er. Und 

wenn das die Politik nicht will, so muss sie nicht 

rückzahlbare Geschenke verteilen. Aus Sicht der 

Erste-Bank-Experten müsse viel langfristiger 

gedacht werden. Vor allem Wohnimmobilien 

wären kein Vehikel zum Traden. 

Verkäufe mit Verlust 

„Derzeit werden viele große Wohnbauprojekte 

geschoben, da die veranschlagten Verkaufspreise 

gerade nicht erzielbar sind. Vor allem die institutionellen 

Investoren, die renditegetrieben 

agieren, haben hier große Herausforderungen. 

Ein interessanter Aspekt ist, dass aktuell auch 

diese Investoren wieder vermehrt auf den 

Sachwert der Immobilien schauen und bei 

guten Einstandspreisen, die im Verhältnis zu 

den Gestehungskosten attraktiv sind, doch 

zuschlagen.“, sagt Mendel. „Es gibt zudem auch 

einige institutionelle Investoren, die für erwartete 

Liquiditätsengpässe vorsorgen müssen 

und dazu bereit sind, vor kurzem erworbene 

Objekte wieder zu veräußern, teils mit 

Einbußen.“ 

„Für Mezzanine- und Crowd-Finanzierungen ist 

die Situation aufgrund der aktuellen Kapitalmarktlage 

ebenfalls problematisch. Viele Mezzanine-Finanzierer 

stehen derzeit vor der Problematik, 

dass die finanzierten Projekte an Wert 

verlieren, höhere Baukosten zum Tragen kommen 

und ein Exit deutlich schwieriger wird.“ Vor allem 

die Idee des Crowd-Fundings hält Mendel für 

sehr problematisch. „Wenn private Kleinanleger 

mit kleinteiligen Einlagen Kapital für teils komplexe 

Projekte zur Verfügung stellen, dann ist 

hier in so manchen Fällen ein durchaus großes, 

für den einzelnen Anleger nicht immer durchschaubares 

Risiko gegeben.“ 

Banken finanzieren weiter 

Für Anton Bondi de Antoni, Geschäftsführender 

Gesellschafter Bondi Consult, ist „das reine Finanzieren, 

wie wir es in den vergangenen Jahren 

erlebt haben“ schwierig geworden, zum Beispiel, 

dass ohne Vorverwertung ganz einfach einmal 

90 ImmoFokus

Greenfield Developments finanziert wurden“. 

Die Bereitschaft zu finanzieren sei vorhanden, 

wie wohl die Rahmenbedingungen weniger 

lustig geworden sind. Claus Graggaber, Head of 

CRE Clients International, ERSTE Group, betont 

in seinem Eingangsstatement, dass nach wie vor 

Projekte in allen Assetklassen finanziert werden: 

„Die Frage, die sich stellt, ist: Welche Voraussetzungen 

müssen erfüllt sein, damit ein Projekt 

„1999 oder 2008 ist das 

Geschäft nach einer – 

durchaus berechtigten 

- Marktbereinigung 

weitergegangen“ 

Wolfgang Fessl, 

Reinberg & Partner 

finanziert wird? In allen Segmenten gibt es Projekte, 

die attraktiv sind. Da geht es um Themen 

wie Lage und Vorverwertung, aber auch darum, 

um welchen Investor es sich handelt.“ 

Hier hakt Florian Wöhrle, Geschäftsführer Alvarea 

Immobilien, ein: „Derzeit ist von Investorenseite 

eine starke Nachfrage nach Bestandsimmobilien 

zu spüren. Die Bau- und 

Finanzierungskosten sind stark gestiegen. Bestandsimmobilien, 

die bereits eine Rendite 

abwerfen und entwickeln können, sind in der 

Regel auch günstiger als ein Neubau. Ob das 

jetzt die Assetklasse Wohnen oder die Assetklasse 

Gewerbe betrifft, ist zweitrangig.“ Dem kann 

Peter Vcelouch, Partner und Rechtsanwalt, Cerha 

Hempel Rechtsanwälte, nur zustimmen: „Finanzierungen 

im Wohnbereich gehen zurück. Die 

Differenzierung zwischen Neubauprojekten und 

Bestandsimmobilien ist deutlich spürbar.“ 

„Ohne Nachhaltigkeit geht in der Finanzierung 

nichts mehr“, wirft Peter Engert, Geschäftsführer 

Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige 

Immobilienwirtschaft (ÖGNI), ein. „Nachhaltigkeit 

hat sich seit dem EU-Green-Deal auf zwei 

Punkte konzentriert, nämlich einerseits auf die 

EU-Taxonomie, die noch nicht überall angekommen 

ist, und auf die Zertifikate, die gutachterlich 

nachweisen, dass ein Gebäude nachhaltig ist.“ 

Bei der EU-Taxonomie hängen die Banken und 

Nationalbanken hinterher, kritisiert Engert – lässt 

aber gelten, dass „viele Punkte noch offen sind. 

Vcelouch: „Wir sehe hier großen Harmonisie- 

rungsbedarf. Zwischen EU-Taxonomie und 

nationalen Regelungen gibt es eklatante Unterschiede. 

Atom und Gas ist grüne Energie nach 

der Taxonomie – aber laut der Wiener Bauordnung 

wollen wir komplett raus aus dem Gas. Da wird 

man sich noch irgendwie überlegen müssen, 

was man jetzt wirklich haben will.“ „Das Thema 

Nachhaltigkeit ist auch bei Banken mittlerweile 

angekommen“, bestätigt Graggaber. „Wir versuchen, 

eigene Standards im Haus zu entwickeln, 

weil die regulatorischen Standards selbst noch 

teilweise unklar sind. Die EU-Taxonomie ist 

teilweise ungeeignet. Da kommen noch starke 

Veränderungen auf uns zu.“ 

Anforderungsschiene geht auseinander 

Für Bondi ist die Sachlage aus der Sicht des Investors 

simpel. „Ich kann mir diese ganzen 

Überlegungen wie Taxonomie und Sonstiges 

hintanstellen. Wir haben so großartige Formeln 

wie Debt-Service-Coverage-Ratio (DSCR), LTV 

oder sonst irgendwas, die sich im Zuge höherer 

Zinsen und einer höheren Inflation dramatisch 

entwickeln. Am Ende des Tages bedeutet das, 

dass wir wesentlich mehr Eigenkapital bringen 

müssen. Das sehe ich aber gar nicht als das große 

Problem. Die große Schwierigkeit sehe ich darin, 

dass die Anforderungsschiene auseinandergeht. 

Ich verstehe die Anforderungen von Banken, 

ich verstehe auch die Anforderungen der EU- 

Taxonomie. Für mich als reiner Entwickler stellt 

sich die Frage: Was kann ich mir in Wirklichkeit 

noch leisten? Ich habe jetzt einen Spagat zwischen 

den steigenden Baukosten und den noch nicht 


91

Game Changer: Zinsumfeld 

Dass die Banken bei bestehenden Projekten Erhöhungen 

des Eigenkapital einfordern, davon 

will Graggaber nichts wissen. „Das entspricht 

nicht unserer Geschäftspolitik“, sagt er. Wenn, 

dann seien dies nur Einzelfälle. „Natürlich fänden 

sich LTV-Bestimmungen in den Verträgen. Allerentsprechend 

steigenden Mieten. Ich habe 

momentan Diskussionen mit potenziellen Mietern, 

die mich alle fragen, ob das entsprechende 

Projekt auch nachhaltig ist. Wenn ich dann sage: 

„Wir sind nachhaltig, wir sind grün, aber das für 

1,20 Euro mehr auf den Quadratmeter.“ Höre 

ich nur: „Aber ich zahle es nicht. Ich erwarte mir 

hier, dass die Banken mehr auf die Probleme 

der Entwickler eingehen.“ 

Die gesamte Kette vom Investor über die Bank 

bis hin zum Endnutzer müsste neu überdacht 

werden, wirft Florian Wöhrle ein: „Meine Kunden 

kommen aus dem Investorenbereich, sie 

sind also Entwickler und Anleger. Sie stehen 

alle vor demselben Problem, nämlich, dass sie 

ihre Projekte nicht umsetzen können, weil sie 

einfach nicht verkauft werden können, weil eben 

die Anforderungen für die Kreditvergaben für die 

Privatpersonen dermaßen streng sind, dass sie 

keine Kredite bekommen.“ Wöhrle übt vor allem 

an der 40-Prozent-Regel der KIM-Verordnung 

Kritik: „Der Wohnbau hat ein strukturelles Problem.“ 

Bondi stimmt Wöhrle im Prinzip zu: „Alles, 

was Sie sagen, stimmt. Aber solange ich nicht 

endlich ein neues Mietrecht mache, kann ich 

dieses Thema nicht lösen. Wir hören jetzt die 

Streitereien und die Diskussionen um die Richtwertmieten. 

Aber nur acht Prozent der Mieten in 

Wien sind Richtwertmieten, das ist eigentlich gar 

nicht der Erwähnung wert.“ Das größere Problem 

aus Sicht von Bondi ist dass die erzielbaren Mieten 

die steigenden Baukosten nicht auffangen können. 

Auch Peter Engert sieht strukturelle Probleme. 

„Die KIM-Verordnung wird ein Beschleuniger 

gewesen sein, aber auch nur im Wohnbereich. 

Das primäre Problem sind die zu hohen Grundpreise. 

Viele Glücksritter, die den Markt zerstört haben, 

fliegen gerade um. Auch das wird eine Bereinigung 

sein, also positiv gedacht. Aber wir dürfen uns 

nicht darauf verlassen, dass wir so weiter bauen 

können, wie wir es bisher gemacht haben. Wir 

werden unsere Prozesse ändern müssen. Wir 

werden die Unternehmensstrukturen ändern 

müssen. Wir werden zum Beispiel möglicherweise 

in eine industrielle Vorfertigung gehen müssen. 

Wir dürfen uns nicht nur darauf verlassen, dass 

die Inflation alles regelt oder die FMA die Verordnung 

zurücknimmt. Wir müssen an der Struktur 

unserer Unternehmen arbeiten.“ 

dings sehen wir noch keine massiven Auswirkungen 

auf die Bewertungen. Das heißt, wir haben 

jetzt noch keine Fälle, die mir bekannt sind, bei 

denen Eigenkapital nachzuschießen gewesen 

wäre. Game Changer ist das Zinsumfeld. Das wird 

fälschlich oft den Banken zugeschrieben. Aber 

für den Referenzzinssatz der EZB können die 

Banken nichts. Der Referenzzinssatz limitiert den 

LTV und drückt ihn massiv nach unten – daher 

gibt es für Neuprojekte höhere Eigenkapitalanforderungen. 

Bei bestehenden Projekten haben 

wir sehr darauf geachtet, dass die Zinsen für die 

Laufzeit, die üblicherweise zwischen fünf und 

zehn Jahren ist, abgesichert werden. Interessant 

wird es bei der Refinanzierung von bestehenden 

Projekten. Da wird es möglicherweise nicht mehr 

möglich sein, 70 Prozent LTV darzustellen, sondern 

eventuell nur mehr 55 Prozent. 

„Bei einem Finanzierungsvolumen von über 

hundert Millionen sind die Aufschläger der 

Bank nicht das Problem“, wirft Bondi ein. „Der 

Basiszinssatz ist entscheidend. Zinssatzabsicherungen, 

sind für einen Entwickler nicht 

wirklich lustig. Im Regelfall mache ich eine 

Baufinanzierung, weil ich vorhabe, das Projekt 

nachher zu verkaufen. Da macht es keinen Sinn 

,Zinsen auf zwei, drei Jahre zu fixieren. Die 

Aufschläge bringen uns jetzt in Bedrängnis.“ 

92 ImmoFokus

Bondi bricht allerdings für die Banken eine 

Lanze. „Die Banken, und das möchte ich hier 

ausdrücklich betonen, stehen diesen Themen 

lösungsorientiert gegenüber.“ Eines sollte 

man aber bedeken, so Bondi: „Ich habe einmal 

gelernt: Du solltest zumindest die Zinsen, 

die Tilgung und die AfA verdienen. Solange 

ich das im Wesentlichen einhalten kann, 

kann ich auch überleben.“ 

„Die Finanzierungskosten sind jetzt aus der 

Sicht des Rechtsberaters eigentlich nicht unser 

tägliches Thema“, bringt sich Peter Vcelouch 

wieder in die Diskussion ein. „Das Gefüge passt 

im Moment nicht zusammen. Die Inflation ist 

deutlich höher als die Anlagezinsen. Die Kreditzinsen 

sind deutlich höher als die Anlagezinsen. 

Da war das Gefüge schon einmal besser, 

wirtschaftsfreundlicher.“ Erste Group-Experte 

Graggaber nimmt den Ball auf: „Damit sind 

wir wieder beim Thema „Renditen“. Wie wird 

es mit den Bewertungen weitergehen? Niemand, 

der Immobilien im Bestand hat, wird sich über 

Korrekturen in den Bewertungen freuen. Andererseits: 

Die Wertsteigerungen in der Bewertung 

lagen in den vergangenen Jahren im zweistelligen 

Prozentbereich. Irgendwann ist die Fallhöhe so 

groß, dass eine Korrektur besser früher als später 

kommt. Also ich sehe das mittelfristig nicht unbedingt 

negativ. Aber die große Frage wird sein: 

Welche Auswertungen werden die höheren Kapitalkosten 

auf die Bewertungen haben?“ 

Herausforderung Vorvermietung 

Bei der Planbarkeit rücken für die Banken wieder 

stärker Vorvermietung und -verwertung in 

den Mittelpunkt. Das wiederum bringt Projektenwickler 

in Bedrängnis, speziell im gewerblichen 

Bereich. Bondi: „Anders als im Wohnbereich 

will der Gewerbemieter von mir als allererstes 

einmal wissen, wann er einziehen kann. Das 

kann ich ihm aber nicht ohne Finanzierungszusage 

sagen. Wenn die Bank von mir einen 

dreißigprozentigen Vorvermietungsstand braucht, 

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93

stellt sich die Frage: Was ist Vorvermietung? Ist 

es ein unterschriebenes Mietanbot oder brauche 

ich einen unterschriebenen Mietvertrag? Hier 

brauchen wir einen partnerschaftlichen Ansatz, 

zum Beispiel eine Zweiteilung des Kredites. Die 

Banken geben uns die Möglichkeit, dass wir 

beginnen können zu bauen. Das sieht der potenzielle 

Mieter, für den es nun absehbar wird, 

wann er einziehen kann. Der zweite Teil des 

Kredites wird freigegeben, wenn die vereinbarte 

Vorverwertung erreicht ist. Ich fahre momentan 

gerade ein solches Modell, mit dem alle glücklich 

sind. Im Gewerbebereich macht ein Vorvermietungsstand 

vor Baubeginn in 80 Prozent der 

Fälle das Projekt fast unmöglich.“„ Wobei die 

Planbarkeit auch von der Verfügbarkeit der 

Rohstoffe abhängt“, bringt Florian Wöhrle einen 

neuen Gedanken die die Diskussion ein. 

Kommen nun aufgrund der verschärften Kriterien 

wieder die Nicht-Banken wie Debt-Fonds 

und Family-Offices ins Spiel? „Auf dem Papier 

ja, am Ende des Tages eigentlich nein, weil alle 

Finanzierungsgeber am Ende des Tages ziemlich 

gleiche Kriterien haben“, analysiert Bondi. „Der 

eine nimmt ein bisschen mehr Risiko in Kauf, 

will dafür aber ein bisschen mehr Marge oder 

„Derzeit ist von 

Investorenseite eine 

starke Nachfrage nach 

Bestandsimmobilien zu 

spüren“ 

Florian Wörhle, 

ALVAREA Immobilien 

Beteiligung am Ertrag. Aber das Projekt muss 

sich per se in irgendeiner Form rechnen. Wenn 

es sich nicht rechnet, hilft mir auch der Whole- 

Sale-Anbieter nichts.“ 

Whole-Loans kaum Thema 

Dass Nicht Banken, wie Debt-Fonds in die Finanzierungslücke 

springen, daran glaubt Gabriela 

Hauer, Leitung Projektfinanzierungen 

Wohnbau, ERSTE BANK, nicht. „Das sehe ich 

aktuell am Markt nicht.“ Etwas differenzierter 

sieht es allerdings Christoph Urbanek, Schindler 

Rechtsanwälte. „In Österreich habe ich erst 

wenige Whole-Loans gesehen. In Deutschland 

ist dies anders. Hier gibt es Alternative Kapitalgeber, 

die sagen: Jetzt räumen wir das Feld 

auf.“ Klaus Sperka, Drees & Sommer, wirft in 

die Diskussion, dass sich niemand überrascht 

zeigen dürfe, denn: „Niemand hätte daran 

glauben dürfen, dass die Zinsen auf diesem 

tiefen Niveau verharren werden“. „Viele haben 

das auch nicht und ihre Zinsen abgesichert“, 

meldet sich nun wieder Hauer zu Wort. „Die 

Zinsen bei langfristigen Projekten wurden oft 

abgesichert.“ Eine kurz- bis mittelfristige Zinserhöhung, 

werden die meisten Projektentwickler 

in ihren Kalkulationen einpreisen können. 

94 ImmoFokus

Wobei aus der Mode gekommene Instrumente 

– Zinsswaps und Zinscaps nun wieder vermehrt 

nachgefragt werden. 

„Die Berücksichtigung der Klimarisken – Stichwort 

ESG, EU-Taxonomie und Kreislaufwirtschaft 

- wird die Finanzierung deutlich verändern“, ist 

Klaus Sperka, Drees & Sommer, überzeugt. „Das 

birgt Chancen für Developer und finanzierendes 

Kapital. Wir müssen in vielen Dingen umdenken. 

Das wird spannend.“ 

Kreditgeschäft eingebrochen 

Aber natürlich bereitet die KIM-Verordnung 

den Banken zusätzliches Kopfweh. „Das Geschäft 

ist massiv zurückgegangen“, so Hauer. Sie, sieht 

aber auch gesellschaftspolitische Probleme. 

„Man nimmt der jungen Generation die Möglichkeit 

Eigentum zu erwerben“. Wie für Urbanek 

sind auch für Hauer die geforderten 20 

Prozent Eigenkapital weniger das Problem. „Da 

hilft die Familie mit.“ Der Knackpunkt ist die 

Schuldendienstquote von 40 Prozent. „Wie soll 

sich dies ausgehen“, fragt Urbanek rhetorisch 

in die Runde, um sich selbst die Antwort zu 

geben. „Geht nicht. Familiengründung, Abschluss 

der Ausbildung, der erste – zumeist noch nicht 

top bezahlte Job – das kann sich nicht ausgehen.“ 

Mit 60 kein Problem, da könne man Eigentum 

locker schaffen, mache dies aber aus anderen 

Gründen. „Da geht es dann darum die Pensionslücke 

zu schließen und um zusätzliche 

Einnahmen zu lukrieren.“ 

„Das Gefüge aus Inflation, 

Zinsen und Renditen 

passt im Moment nicht 

zusammen.“ 

Peter Vcelouch, 

Cerha Hempel 

herumgesprochen. Stark nachfragt werden auch 

flexible Kredite. „Bei diese Kreditform bleibt die 

Rate – unabhängig vom aktuellen Zinsniveau 

gleich. Allein die Laufzeit verlängere sich bei 

steigenden bzw. verkürze sich bei sinkenden 

Zinssätzen. Berechenbarkeit heißt das Zauberwort 

bei dieser Variante. 

Fehlende Berechenbarkeit 

Gerade diese Berechenbarkeit, klagt die Gruppe 

unisono, fehle derzeit. „Entwickler brauchen 

eine langfristige Perspektive“, mahnt Pasquali 

von der Politik und den Notenbanken mehr 

Verständnis für die Immobilienwirtschaft ein. 

„Bei den Zinsen, bei der Inflation, bei den Baukosten 

…“. „Wenn die großen Developer nicht 

mehr bauen, die Nachfrage aber weiter steigt wird 

der Staat wieder eingreifen müssen“, ist sich Urbanek 

sicher. 

„Man braucht allerdings auch Hausverstand und 

historisches Wissen“, mischt sich nun auch Wolfgang 

Fessl, Reinberg & Partner, ein. „Denken wir 

eine oder zwei Krisen zurück. Was ist nach der 

Krise 2008 oder 1999 passiert. Das Geschäft ist 

nach einer – durchaus berechtigten - Marktbereinigungen 

weitergegangen.“ Dass es zu einer 

Marktbereinigungen kommen wird, zweifelt 

niemand am Tisch. In der Vergangenheit wurden 

Projekte in einem Jahr mehrfach gedreht und 

finanziert. Kein Wunder also, dass manche Projekte 

in Schieflage kommen. Ungeachtet dessen ist die 

aktuelle Marktlage auch eine Herausforderung 

für die Bewertung. „Solange die Zinsschritte andauern, 

herrscht Unsicherheit am Markt, die 

Transaktionen werden weniger. Das wirkt sich 

auch bei der Bewertung aus“, erklärt Fessl. 

„Wer bisher nicht auf Anschlag gekauft hat, wird 

dies auch in Zukunft nicht tun“, ist Pasquali überzeugt. 

Lukas Weinwurm, Chief Product Officer/ 

Geschäftsführung IMMOunited, sagt, dass sich 

die erhöhten Zinsen wie auch die KIM-Verordnung 

durchaus bemerkbar gemacht haben, und zwar 

bei den Verbücherungen, die sich seit Sommer 

des Vorjahres klar rückläufig erwiesen haben: 

„Die Daten sprechen eine klare Sprache!“ 

40 Prozent Schuldendienstquote gepaart mit 

den gestiegenen Zinsen, killen das Geschäft. 

Davon ist auch Stephan Pasquali, Geschäftsführer 

Neubau 3SI Immogroup, überzeugt. Für ihn 

hat die Stunde der Finanzberater geschlagen. 

„Auf der Wiener Immobilienmesse war der 

Vortrag der INFINA-Beratergruppe, wohl einer 

der am stärksten besuchten.“ Dass man einer 

breiten Bevölkerungsgruppe die Chance nimmt 

Eigentum zu erwerben, hält Pasquali für absurd. 

Die KIM-Verordnung sei deutlich über das Ziel 

hinausgeschossen, die Gruppe ist sich einig, 

dass es nicht notwendig gewesen wäre, die 

Banken an die kurze Leine zu legen. 

„Das Geschäft machen nun andere – vor allem 

deutsche Banken“, berichtet Pasquali aus der 

Praxis. „Deutsche Banken dürfen mit einer 

höheren Verschuldungsquote rechnen und 

haben somit echte Vorteile.“ Das habe sich bei 

inländischen Finanzierungssuchenden schon 


95

Im Fokus 

Mit Immobilien arbeiten 

Herausforderung ESG. „Jetzt trennt sich Spreu von Weizen“, sind sich Michael Klement und Norbert Pfundner 

sicher. „Wir müssen Bestands- und Neubauprojekte ökologisch, sozial und ökonomisch optimieren - und wir 

können das.“ 


Einige Marktteilnehmer sprechen bereits 

von einer bevorstehenden Zinswende. 

Zweckoptimismus oder realistische 

Einschätzung? Könnten die Zinsen nicht 

auch weiter steigen? 6B47-CEO Sebastian 

G. Nitsch rechnet etwa mit 3,75 Prozent. 

Michael Klement: Ich kann mir schon ganz 

gut vorstellen, dass wir sogar über vier oder 

4,5 Prozent landen werden. In Polen sind 

die Zinsen bereits um 6,75 Prozent höher. 

Kurzfristig rechne ich damit, dass die Zinsen 

weiter steigen. Langfristig werden sich 

die Zinsen zwischen drei und 3,5 Prozent 

einpendeln. Die Null-Zins-Politik ist definitiv 

vorbei. Das ist aber kein Drama. 

Aber Staatsanleihen rücken nun wieder in 

den Fokus der Anleger. 

Klement: Für Projektentwickler wird es 

schwieriger – definitiv. Die Produktqualität 

hat sich brutal verändert. Mit ESG und EU- 

Taxonomie ist das Thema „Nachhaltigkeit“ 

nun auch im Wohnbau angekommen. In 

dieser Assetklasse spielte Nachhaltigkeit bis 

vor kurzem noch eine Nebenrolle. Das ist jetzt 

vorbei – lässt aber auch die Preise steigen. 

Gleichzeitig wurde die Finanzierung deutlich 

teurer. Wobei die Zinsen für Entwickler eine 

nicht so gravierende Rolle spielen. Developer 

haben nur eine kurze Finanzierungsphase. 

Aber: Die Banken fordern deutlich mehr 

Sicherheiten und Eigenkapital – und das 

Eigenkapital muss arbeiten. Damit sind wir 

beim aktuell schwierigsten Thema: Der klassische 

Projektentwickler ist schlussendlich auf 

den Verkauf seines fertiggestellten Produktes 

angewiesen. Dieser Investmentmarkt, dieser 

Exit-Markt, ist momentan unter Druck. 

Noch kurz zum Thema Staatsanleihen. 

Solange Investoren es schaffen, die Inflation 

an den Mieter weiterzugeben – und das ist 

der Fall – ist die Immobilie eines der wenigen 

Güter, die inflationsgesichert sind. Und weil 

Sie die Staatsanleihen ansprechen: wenn 

ich jetzt 100 Euro in eine Staatsanleihe 

investiere, beginne ich einmal mit 90 Euro. 

Dann kann ich sehr konstant meine zwei bis 

drei Prozent Rendite erwirtschaften. Aber ich 

verliere immer durch die Inflation und mein 

Geld wird immer weniger wert. 

Immobilien gehen den umgekehrten Weg. 

Mieten sind indexgesichert. Sowohl im 

Wohnen als auch im Gewerbe sind diese 

durchwegs noch voll durchsetzbar. 

Ich bin sehr froh, dass es nicht zu einem 

Mietpreisdeckel gekommen ist. Das wäre für 

viele Investoren schlimm geworden. Ich sage 

das jetzt nicht als großer Projektentwickler. 

Aber wenn ich mir mit meinem privaten 

Geld eine Eigentumswohnung kaufe und ich 

bekomme auf einmal einen Mietpreisdeckel 

drauf, das wäre ja ein Wahnsinn. 

„Die großen Ketten haben 

in ihren Verträgen schon oft 

Deckelungen mit 70, 80 Prozent.“ 

Norbert Pfundner, 

Ekazent Management 

Wie sieht es aktuell im Retail-Bereich aus? 

Sind die Indexierungen durchsetzbar? 

Norbert Pfundner: Die großen Ketten haben 

in ihren Verträgen schon oft Deckelungen 

mit 70, 80 Prozent. In der Regel findet man 

bei kurzfristigen Schwierigkeiten eine Einigung. 

Probleme werden eher die kleineren 

Mieter haben, die eine volle Indexierung in 

ihren Verträgen stehen haben, und sich die 

Miete in wirtschaftlich schwierigen Zeiten 

nicht schwer leisten können. 

Aber das haben wir während der Covid- 

Pandemie bereits erlebt. Wir haben mit den 

meisten Mietern eine Lösung gefunden, die 

für beide Seiten gut war. Sowohl für den 

Eigentümer als auch für den Mieter. Wenn es 

nicht mehr geht, muss man sich eben auch 

von Mietern trennen. Aber meistens liegt es 

nicht an der Miete, wenn das Geschäft nicht 

gut geht, sondern am Produkt des Mieters. 

Fotos: Richard Tanzer 

96 ImmoFokus

Dann muss man sich auf die Suche nach 

einem neuen Mieter machen. Aktuell auch 

keine einfache Übung, und kostet – Stichwort 

Incentives für Neumieter – auch mal 

richtig viel Geld? 

Pfundner: Wenn eine Immobilie gut bewirtschaftet 

ist, dann gibt es eine gut gefüllte 

Warteliste für die Leerstände. 

Haben Sie eine solche? 

Pfundner: Ja. Für einige Immobilien sicher. 

Wer sucht im Moment Flächen? 

Pfundner: Es gibt immer wieder neue Marken, 

die Flächen suchen. Wie zum Beispiel 

Thomas Philipps, einem Discounter für Heim 

& Garten, der in Siegendorf 1000 Quadratmeter 

angemietet hat. Aber auch neue 

Gastrokonzepte – vor allem aus Deutschland 

– suchen nach Flächen, wie zum Beispiel 

„Hans im Glück“ oder „Peter Pane“. 

Klement: Es geht ja nicht nur um die reine 

Miete. Aus unserer Sicht als Eigentümer, als 

Projektentwickler, reden wir vom Nettomietzins. 

Dem Pächter oder dem Mieter geht es 

um die Bruttomiete, um die Bewirtschaftungskosten. 

Wir haben schon immer – und 

nicht erst im Zuge der ESG-Debatte – in 

unserem strategischen Ansatz im Assetmanagement 

auf optimierte Betriebskosten 

geachtet. Die Investitionen werden jetzt 

zunehmen – aufgrund der hohen Energiekosten 

rechnen sich Investitionen deutlich 

schneller. Das heißt aber nicht, dass wir die 

Businesspläne für die nächsten Jahre über 

Bord werfen. 

Wie wird sich die aktuelle Marktsituation 

auf die Bewertung von Immobilien 

auswirken? Es gibt Bewerter, die sagen, 

auf den Lebenszyklus einer Immobilie 

gerechnet sind zwei Jahre mit geringeren 

Mieten ohne Auswirkungen – andere 

hingegen plädieren für eine sofortige 

Abwertung. 

Klement: Da treffen Sie ein wenig mein 

Bewerter-Herz. Was die wenigsten wissen: 

Ich komme aus der Immobilienbewertung. 

Zu Beginn meiner Karriere habe ich mir 

gedacht, ich werde irgendwann Immobili- 


97

Im Fokus 

enbewerter. Aber Bewerter möchte ich im 

Moment keiner sein. 

Aber im Übrigen: Eine Immobilie baut man 

nicht für einen Bewertungsstichtag. Eine 

Immobilie baut man hoffentlich für 50 Jahre 

oder hoffentlich 100 Jahre plus. Ich glaube, das 

sollte dann auch in einer Bewertung widergespiegelt 

werden. 

Auf der privaten Seite hat die KIM- 

Verordnung das Immobiliengeschäft 

einbrechen lassen. 

Klement: Ich persönlich finde das wirklich 

gut, weil sich einfach eine Vielzahl von 

Personen Dinge gekauft haben, die doppelt 

über ihrem Budget liegen. Nicht nur in 

Immobilien, querfeldein. Die Kreditkarten 

waren verschuldet, alles war verschuldet. 

Die klassischen Häuserbauer tun mir leid. 

Die haben jetzt fünf Jahre lang gespart, dass 

sie sich ein Grundstück kaufen können. Jetzt 

haben sie ihre 100.000 Euro Eigenkapital 

zusammen und wollen bauen. Aber jetzt 

haben sie auch die Baupreiserhöhung. Und 

eigentlich können sie sich den Kredit nicht 

mehr leisten, denn jeder hat mit null Prozent 

Zinsen kalkuliert. 

„Ich glaube nicht, dass sich 

die Baupreise deutlich 

nach unten bewegen werden.“ 

Michael Klement, 


Grundstückskauf. Ein gutes Stichwort. 

Wie sieht es mit dem Landbanking bei 

UBH aus? 

Klement: Hätten Sie mich das vor drei Jahren 

gefragt, hätte ich immer gesagt, wir haben 

zu wenig Grundstücksreserven. Aktuell 

haben wir ein kurzfristiges zu entwickelndes 

Projekt als Grundstücksreserve. Hier warten 

wir auf die Baugenehmigung. Das heißt, dass 

das vom Timing genau passen wird. 

Im Moment laufen die Deals sehr diskret ab. 

Klement: Käufer und Verkäufer halten sich 

bedeckt. Der Verkäufer will sich nicht eingestehen, 

was er nachgelassen hat – und der Käufer 

ist sich nicht sicher, ob es genug Nachlass war. 

Jeder hat neue Autos, neue Handys. Jeder ist 

dreimal im Jahr in den Urlaub gefahren. Das 

war nicht mehr gesund. Ich sehe aber eher 

in den erhöhten Zinsen die Ursache für das 

Einbrechen des Immobilienmarktes. 

Aber wir haben sonst unsere Projekte alle 

verkauft. Dort, wo wir Baureserven, die 

klassischen Landbanks haben, haben wir 

überall bestehende Erträge darauf. Das 

heißt, das sind Entwicklungen, bei denen 

wir in unserer jetzigen Phase Erträge über 

Mieteinkünfte generieren. Wir haben also 

98 ImmoFokus

keinen Druck. Ehrlich gesagt hätte ich schon 

damit gerechnet, dass wir im ersten Quartal 

dieses Jahres deutlich mehr spannende 

Grundstücke auf dem Markt sehen werden. 

Überteuerte, kleinere Projekte gibt es genug 

am Markt. Ich glaube, da wird das zweite 

Halbjahr ein wenig spannender. 

Wann, glauben Sie, wird der Markt wieder 

anspringen? 

Klement: Frühestens im dritten Quartal. 

Derzeit kommen eben mehrere Parameter 

zusammen. Ich fürchte, dass der Krieg in 

der Ukraine nicht kurzfristig endet. Ich 

sehe mittlerweile keinen Lösungsansatz, 

wie dieses Ende aussehen könnte. Aber das 

zum Investieren verfügbare Kapital wird 

nicht weniger – auch wenn Anleihen wieder 

zunehmend in den Fokus der Anleger rücken. 

Daneben ist die freie Immobilienquote 

abhängig von den Bewertungen, auch dies 

wird sich wieder entspannen. 

Ein von langer Hand geplanter Einstieg? 

Klement: Der Einstieg in Polen war langfristig 

geplant. 

Der Krieg in der Ukraine hat sie nicht 

abgehalten? 

Klement: Wir haben mit unseren Investoren 

und Bankpartnern die Sachlage intensiv diskutiert. 

Angenommen, Putin siegt in der Ukraine 

Bekommen Sie auch den Bestand ESGtauglich 

hin? Oder gibt es Einzelobjekte, 

bei denen man sagt: da wird es unwirtschaftlich? 

Pfundner: Wir haben sicher Objekte, auf die 

das zutrifft. Vor allem bei Retailflächen in den 

Fachmärkten – Pappdeckel mit einem Blechdach 

oben drauf. Das ist sehr schwierig, das 

ESG-tauglich zu machen. 

Im Moment fehlt ein nachhaltiges Pricing. 

Wenn man das nachhaltige Pricing kennt, 

dann wird man versuchen, Produkte zu 

finden, die das Pricing bringen. Was ich ausschließen 

kann, ist, dass Projektentwickler 

Verluste realisieren, damit die Kapitalgeber 

Gewinne schreiben können. 

Klement: Die Preise werden sicher nicht billiger. 

Ich glaube nicht, dass sich die Baupreise 

deutlich nach unten bewegen werden. Bei 

den reinen Baustoffpreisen erwarte ich eine 

Seitwärtsbewegung. Jetzt schlagen aber die 

Personalkosten voll durch. 

Pfundner: Jetzt gilt es, die Business-Pläne an 

die neuen Rahmenbedingungen zu adaptieren. 

Sie haben vor kurzem ein Projekt in Polen 

gestartet … 

Klement: Für uns als Gruppe ist es das erste 

Projekt in Polen. Aber unsere drei Eigentümer-Familien 

und ein Großteil unseres 

Managements sind oder waren sehr stark in 

Polen aktiv. Die geografischen Kennzahlen 

stimmen. Polen wird aus unserer Sicht am 

stärksten vom Kriegsende in der Ukraine 

profitieren. Das andere Thema ist, dass wir 

von der Bau- und Servicequalität, die man 

vor Ort bekommt, mehr als überzeugt sind. 

Auf den Punkt gebracht: Der Zeitpunkt ist 

richtig, sich dort stärker zu positionieren. 

– was dann, wenn er weiter nach Westen, nach 

Polen geht? Wenn das passiert, dann haben 

wir kein Problem in Polen. Dann haben wir ein 

Problem, egal wo wir sind. 

Pfundner: Ein weiterer wichtiger Punkt ist 

unser ESG-Ansatz, den wir wirklich verkörpern, 

der vor allem bei Bestandsimmobilien 

einen absoluten Mehrwert liefern wird. Dieser 

Ansatz ist in Polen noch deutlich geringer 

ausgeprägt als in Österreich. Ehrlich gesagt: 

In Österreich ist der Ansatz auch nicht so weit 

ausgeprägt. Ich bin mir sicher, dass wir hier 

eine Vorreiterrolle einnehmen können. 

Notwendige Investitionen werden wohl 

nicht auf den Mieter umgelegt werden 

können? 

Pfundner: Das wird nicht funktionieren. Oft 

wird am Ende der Aufwand so groß sein, dass 

man besser sagt: Ich mache es gar nicht. 

Klement: Investitionen lohnen sich. Wir 

haben es gerade zum ersten Mal gesehen, 

dass man über ein ESG-konformes Haus 

im Bestand günstigere Finanzierungen 

bekommt. Das hat es noch nie gegeben. 

Wir haben es jetzt zum ersten Mal in einem 

Finanzierungsangebot gelesen. 


99

Im Fokus 

Michael Klement 

Der gebürtige Oberösterreicher war nach abgeschlossenen 

Studien der Rechtswissenschaften und Immobilienwirtschaft 

viele Jahre als Asset- und Investmentmanager in Führungsaufgaben 

tätig, etwa bei CA Immo und bei Signa. 2015 

heuerte er bei Invester United Benefits an. 2017 wechselte er 

als COO in den Vorstand. Ein Jahr später trat er den Posten 

als CEO an. Seit 2021 ist er Mitgesellschafter der United Benefits 

Holding und fungiert dort als CEO / Managing Partner. 

Norbert Pfundner 

Gebürtig aus Wien absolvierte er die HTL für Hochbau 

und sammelte zahlreiche Erfahrungen in der Projektentwicklung 

und -Umsetzung unter anderem bei der 

Immobilientochter der Nationalbank. In den Bereichen 

Assetmanagement und Centermanagement war er bei 

Raiffeisen und Uniqa beschäftigt. 2016 folgte sein Einstieg 

bei Invester. 2020 wurde er im Schwesternunternehmen 

Ekazent Geschäftsführer und zeichnet dort 

für rund 250.000 Quadratmeter Fläche verantwortlich. 

100 ImmoFokus

„Wir müssen Bestands- und Neubauprojekte 

ökologisch, sozial und ökonomisch 

optimieren – daran führt kein Weg vorbei.“ 

Michael Klement, 


Um wie viel günstiger? 

Klement: Aus meiner Sicht zu wenig. 

Immerhin sind es zweistellige Basispunkte. 

Sinnvoll wären 200 Basispunkte. Aber es ist 

ein Anfang. Irgendwann hoffe ich, dass es 

eine Regulatorik bei den Banken gibt, so dass 

sie ihre Kreditvergaben auch raten müssen. 

Klement: Und ich glaube, da muss man 

wirklich massiv hineingehen. Wir müssen 

Bestands- und Neubauprojekte ökologisch, 

sozial und ökonomisch optimieren – daran 

führt kein Weg vorbei. 

Wobei wir beim Thema „United Climate“, 

dem Joint Venture der United Benefits 

Holding und Rhomberg, angekommen 

wären. 

Klement: Mit United Climate schließen 

sich zwei starke Partner zusammen, setzen 

ihr Know-how für Investoren, Umwelt und 

Gesellschaft ein, und bieten neben Beratung 

auch eine komplette Umsetzung. Beide 

Unternehmen verbindet seit Jahren eine 

Strategie: langfristige Wertschöpfung durch 

höchste Nachhaltigkeitsstandards. 

Das 50:50-Joint Venture United Climate 

verfolgt einen ganzheitlichen Entwicklungsansatz 

für Bestands- und Neubauprojekte. 

United Climate will sämtliche Prozesse 

entlang der gesamten Wertschöpfungskette 

anbieten – von der Beratung über die Planung 

bis hin zur Umsetzung mit direkt und 

indirekt verbundenen Unternehmen. Ziel: 

anderen Unternehmen helfen, ihre Bestandsund 

Neubauprojekte ökologisch, sozial und 

ökonomisch zu optimieren. 

Klement: In der österreichischen Projektentwicklung 

ist das ESG ausreichend verankert. 

Aber besser geht immer. ESG wird aber auch 

zu höheren Preisen führen. Das Problem sind 

die Bestandsbauten. Hier kommen wir mit 

United Climate ins Spiel. 

Den Bestand ESG-konform zu machen und 

das, was wir liefern, ist ein Riesenunterschied. 

Wir können das Portfolio analysieren, 

auswerten, aufzeigen, Maßnahmen 

darstellen. Stranded-AssetAnalysen erstellen 

und die Wirtschaftlichkeit in Szenarien rechnen, 

Cashflow und Werte simulieren. Das 

sind unsere großen Stärken. Der Klimawandel 

stellt die Profitabilität von Real Assets vor 

neue Bewertungsskalen. Heute gilt „Climate 

risk = financial risk“. 

Pfunder: Wir können Zeit, Kosten und Qualität 

sichern. Das ist die große Stärke aus dem 

Joint Venture der United Benefits Holding 

und Rhomberg. Das Beste aus beiden Welten. 

Ich glaube, wir verstehen die Regulatorik, die 

Anforderungen des institutionellen Kapitals 

und des Bestandshalters. Wir sind auf das 

langfristige Management gepolt – und 

Rhomberg ist ein Vorreiter im nachhaltigen 

Bauen und hat die Ressourcen im Bau. 

Ich sage es offen: In den vergangenen zehn 

Jahren hat es Wildwuchs in unserer Branche 

gegeben. Der Fokus lang auf den Transaktionen. 

Kaum jemand hat mit den Immobilien 

gearbeitet. Die, die das können, haben jetzt 

die besseren Karten. Wir haben immer schon 

mit den Immobilien gearbeitet. 

Vielen in der Branche fehlt oftmals das 

Umsetzungswissen. Um eine umweltfreundliche 

Zukunft garantieren zu können, werden 

seit Abschluss des Pariser Klimaabkommens 

(COP21) die Rahmenbedingungen für das 

Baugewerbe enger gesteckt. Aktuell bestimmen 

Taxonomieverordnungen, Corporate 

Social Responsibility (CSR), Corporate 

Sustainability Reporting Directive (CSRD), 

Insurance Distribution Directive (IDD) und 

Markets in Financial Instruments Directive 

(MIFiD2) die rechtlichen Grundlagen der 

Ökonomie und der Bauwirtschaft. Da kann 

man schnell die Übersicht verlieren. 


101

Im Fokus 

Auf der Käuferseite 

Performance-Lieferer. CEO Frédéric Puzin sowie Head of Real Estate Philippe Cervesi, beide vom Pariser 

Vermögensverwalter Corum, über ihre Einkaufspläne für 2023, wie sie finanzieren und über die Schwierigkeit, 

ihre Strategie zu erklären. 

Das Gespräch führte: Patrick Baldia 

Während der Großteil der Immobilieninvestoren 

aktuell an der Seitenlinie zu 

warten scheint, sind Sie hochaktiv. 2022 

haben Sie für Ihre Fonds 45 Immobilien 

für 1,2 Milliarden Euro gekauft. Und auch 

heuer wollen Sie in großem Stil kaufen. 

Damit sind Sie wohl eine Ausnahme in der 

Branche… 

Frédéric Puzin: Am erfolgreichsten ist man 

beim Investieren, wenn man sich nicht so 

verhält wie der Markt. Allein im ersten 

Quartal 2023 haben wir 10.000 neue Kunden 

gewinnen können und 360 Millionen Euro 

an Zuflüssen aufgenommen. Zur selben Zeit 

haben unsere Konkurrenten in Frankreich 

die Zuflüsse um zwanzig Prozent reduziert. 

Ein weiteres Beispiel: Als wir 2012 den 

„Corum Origin“ auflegten, investierten wir 

in Spanien. Wie Sie sich erinnern können, 

war der spanische Markt damals, etwa im 

Vergleich zum französischen, in einer desaströsen 

Verfassung. Wir dachten uns, dass 

die spanische Regierung viel getan hatte, um 

die Folgen der Finanzkrise aufzuarbeiten. 

Gleichzeitig war die Wirtschaft in einer 

viel besseren Verfassung als der Immobilienmarkt. 

Für uns war das die beste Zeit 

für einen Markteintritt. Es gab auch keine 

Konkurrenten. 

Menschen diese Strategie zu erklären, ist 

wohl nicht immer leicht… 

Puzin: Viele halten uns für verrückt. Aber 

die Situation war 2014 ähnlich, als wir in die 

Niederlande gingen. Zu dieser Zeit war der 

Immobilienmarkt nicht in einer so tollen 

Verfassung. 

Philippe Cervesi: Damals lag das jährliche 

Transaktionsvolumen am Investmentmarkt 

bei acht bis neun Milliarden Euro. 2018 waren 

es 18 Milliarden Euro. Man sieht also den 

Unterschied und kann sich auch vorstellen, 

wie hoch der Druck auf die Preise in den 

Jahren davor war. 

Puzin: Ein gutes Beispiel für unsere Strategie 

ist sicher auch Großbritannien 2017. Das war 

wohl das Albtraum-Szenario schlechthin 

für Investoren. Uns war klar, dass der Brexit 

große Auswirkungen auf die britische 

Wirtschaft haben wird. Aber wie zuvor in 

Spanien wussten wir, dass das Land nicht im 

Meer versinken würde… 

Cervesi: Ein paar Jahre davor war es für uns 

undenkbar, in Großbritannien zu investieren, 

weil der Markt sehr teuer war. Es war 

der Markt schlechthin in Europa, ungefähr 

gleich groß wie Frankreich und Deutschland 

zusammen, in dem Investoren aus aller Welt 

aktiv waren, die in der Lage waren, hohe 

Preise zu bezahlen. Dann kam der Brexit und 

alles änderte sich. Das jährliche Transaktionsvolumen 

halbierte sich auf rund 40 bis 45 

Milliarden Euro, das Pfund verlor gegenüber 

dem Euro um circa 30 Prozent an Wert. 

Natürlich waren damit viele Gelegenheiten 

verbunden. 

Puzin: Ein Journalist meinte damals zu 

mir: Ihr seid wohl verrückt, das Geld der 

Anleger in Großbritannien zu investieren. 

Ich antwortete: Wer ist hier der Verrückte? 

Das britische Pfund notierte bei 1,10 Euro, 

die Immobilienpreise waren um rund 25 

Prozent zurückgegangen. Aber um auf 

Ihre Frage zurückzukommen: Ja, es ist sehr 

schwer, diese Strategie zu erklären. Aber 

ehrlich gesagt habe ich den Eindruck, dass 

sie einfache Leute beziehungsweise Anleger 

besser verstehen als Professionelle. 

Die richtige Marktphase spielt in Ihrer 

Strategie also die entscheidende Rolle… 

Puzin: Die Idee hinter der Gründung unseres 

Fonds ist einfach: Wir sind in ganz Europa 

aktiv, in Ländern, die sich in unterschiedlichen 

Phasen des Immobilienzyklus befinden. 

Damit versuchen wir zu spielen. Das war 

damals eine revolutionäre Idee. Die gängige 

Meinung in Frankreich war, dass man nur in 

Paris ordentlich investieren kann. 

Trotzdem: Wie war es möglich im „Seuchenjahr 

2022“ Ihren Anlegern mit 

Immobilien eine reale Performance von 

fast zehn Prozent zu bescheren? 

Puzin: Unsere Aufgabe ist es nicht, so viel 

Geld einzusammeln wie möglich, sondern 

für unsere Anleger, dazu gehören im 

Übrigen ausschließlich Private und keine 

Institutionellen, die bestmögliche Performance 

zu erzielen. Beispielsweise haben 

wir bei unserem größten Fonds, dem Corum 

Origin, in den vergangenen sechs Jahren das 

Fundraising limitiert, weil wir der Meinung 

waren, dass wir Zuflüsse nicht ordentlich 

investieren können, wenn wir weiter das 

Ziel verfolgen, eine jährliche Performance 

von mehr als sechs Prozent zu erreichen. Im 

Vorjahr haben wir den Fonds wieder geöffnet 

Fotos: studio-alterego.com 

102 ImmoFokus

und rund 300 Millionen Euro neue Kundengelder 

aufgenommen. Nicht alle Mittel 

aufzunehmen, die man kann, ist die einzige 

Art, einen offenen Immobilienfonds seriös 

zu managen, und auch der Schlüsselparameter 

in Hinblick auf die Performance. 

Cervesi: Die Größe des Fonds ist der beste 

Weg, um die Performance zu halten. Wenn 

wir die aufgenommenen Mittel investieren 

können, schaffen wir Performance. Begrenzen 

wir die Zuflüsse, können wir früher 

oder später ein Problem bekommen, weil 

wir Verkaufsgelegenheiten vorfinden und 

wahrnehmen werden. Das heißt: Der Fonds 

wird schrumpfen, die Mieteinnahmen und 

letztlich auch die Performance zurückgehen. 

Puzin: Wir hätten 2022 mit den Corum 

Origin auch eine Milliarde Euro aufnehmen 

können. Das hätte die Performance für 

immer gekillt. 

Was steht bei Ihnen heuer auf dem 

Speisezettel? 

Cervesi: Es ist derzeit natürlich schwer zu 

prognostizieren, aber wir gehen davon aus, 

dass wir wahrscheinlich mehr Gelegenheiten 

im Hotel-, Industrie- und Logistik-Bereich 

haben werden. Gerade Letzterer ist in den 

letzten Jahren sehr teuer geworden. Wir 

wollen jedenfalls sowohl den Corum Origin 

als auch den Corum XL etwas breiter aufstellen. 

Aktuell erleben wir jedenfalls einen 

der besten Zeitpunkte der letzten zehn Jahre, 

um unsere Fonds um viele unterbewertete 

Assets aufzustocken. Unsere Hauptaufgabe 

ist es, unter Druck stehende Verkäufer zu 

finden. So macht man das beste Geschäft. 

Krisen sind immer eine Chance. Selbst im 

Bankensektor führen wir derzeit Gespräche 

mit großen Unternehmen. 

Wie finden Sie Gelegenheiten? 

Cervesi: Wir haben sechs Mitarbeiter in sechs 

europäischen Ländern, konkret den Niederlanden, 

Großbritannien, Portugal, Litauen, 

Frankreich und Österreich, die laufend die 

Märkte nach Gelegenheiten screenen, viel 

reisen und Leute treffen. Gemeinsam mit 

dem Team Akquisitionen, das sich ebenfalls 

aus sechs Personen zusammensetzt, bilden 

sie unser Investmentteam. Die Akquisitions- 

Experten decken wiederum alle Phasen des 

Due Dilligence ab – vom Letter-of-Intent 

bis zum Closing. Das Investmentteam wird 

von drei Research-Kollegen unterstützt, die 

laufend neue Märkte, Trends und Chancen 

analysieren. Dasselbe machen sie auch mit 

Währungen. 

Wie viele Deals haben Sie 2022 geprüft? 

Cervesi: Im Vorjahr haben wir rund 50 

Transaktionen abgeschlossen. Tiefergehend 

analysiert haben wir um die 500. Angeschaut 

mehr als 1.000. Heuer werden es 

wahrscheinlich deutlich mehr werden. Wir 

bekommen sehr viele Ideen beziehungsweise 

Angebote. Das ist auf unseren Ruf zurückzuführen. 

Wir gelten als sehr aggressiv beim 

Pricing – wir sind sicher nicht die, die am 

meisten für ein Asset zahlen werden. Aber 

wir sind bekannt dafür, schnell exekutieren 

zu können. Sehr oft kommt es vor, dass Deals 

zuerst nicht zustande kommen, sondern erst 

nach einem halben Jahr oder mehr. Nur ein 

Beispiel: In Belgien boten wir acht Prozent 

für ein Asset. Der Verkäufer meinte, er hätte 

jemanden, der sieben Prozent zahlen würde. 

Wir sagten, ok, kein Problem, aber wenn ihr 

wieder auf uns zukommt, wird unser Preis 


103

Im Fokus 

Frédéric Puzin 

Frédéric Puzin gründete 2011 Corum Asset 

Management. Heute managt die Pariser Investmentfirma 

in den drei Immobilienfonds, Corum 

Origin, Corum XL und Corum Eurion, in die ausschließlich 

Privatanleger investieren dürfen, ein 

6 Milliarden Euro schweres Immobilienportfolio. 

Philippe Cervesi 

Philippe Cervesi ist seit 2014 bei Corum. 

Nachdem er als Investment Manager begann, 

wurde er 2016 Head of Investment. Zwei 

Jahre später wurde er darüber hinaus zum Deputy 

General Manager ernannt. Head of Real 

Estate ist der Jura-Absolvent seit Anfang 2021. 

ein anderer sein. Nach drei Monaten kam 

ein Anruf, und wir schlossen den Deal bei 

rund 8,7 Prozent. So was kommt oft vor, da 

Investoren Schwierigkeiten haben, Finanzierungen 

aufzustellen. Rund 30 bis 40 Prozent 

unserer Deals sind solche Second-Hand- 

Transaktionen. 

Welche Assets interessieren Sie nicht? 

Cervesi: Wir sehen derzeit in Europa viele 

Sale-and-Lease-Back-Transaktionen von Unternehmen 

mit hohem Verschuldungsgrad, 

die dringend Cash benötigen. Sie wollen die 

Investoren zur Bank machen, weil sie keine 

Finanzierungen bekommen. Gleichzeitig 

wollen sie nur Mietverträge über fünf oder 

sieben Jahre unterzeichnen und auch keine 

Mietgarantien geben. So etwas interessiert 

uns nicht. Was wir auch keinesfalls kaufen 

würden, sind Logistikimmobilien, bei 

denen der Käufer darauf hinweist, dass die 

Rendite seit der Zinswende von drei auf vier 

Prozent gestiegen ist. Mit Kreditzinsen um 

die 3,5 Prozent macht ein Unterschied von 

100 Basispunkten keinen Sinn. Auch wenn 

wir Käufer verstehen können, die meinen, 

dass die Kreditzinsen wieder in Richtung 

von einem Prozent zurückgehen werden. 

Wir wollen einfach kein Bewertungsrisiko 

eingehen. 

In vielen europäischen Ländern wird über 

die Privatisierung des Gesundheitswesens 

diskutiert. Können etwa Pflegeimmobilien 

– Stichwort: demografische Entwicklung 

– für Sie mittel- und längerfristig zum 

Thema werden? 

Cervesi: In sehr opportunistischer Hinsicht 

sicherlich. Erst kürzlich haben wir ein Altersheim 

in Großbritannien gekauft, mit einem 

über 25 Jahre laufenden Pachtvertrag mit einem 

sehr guten Betreiber und knapp sieben Prozent 

Rendite. Dazu ist es jedoch nur gekommen, 

weil es eine Off-Market-Transaktion war. 

Aber grundsätzlich unterscheiden sich die 

europäischen Health-Care-Märkte stark. Einer 

der gesättigsten ist sicher der französische. Das 

Problem, das damit verbunden ist: Eine hohe 

Konzentration an großen Playern, was normalerweise 

mit hohen Preisen verbunden ist. 

Puzin: In Healthcare zu investieren ist grundsätzlich 

ein guter Gedanke. Nur leider haben 

viele derzeit die gleiche Idee. Bei guten Ideen, 

die viele haben, sind wir grundsätzlich sehr 

vorsichtig. Das treibt die Preise künstlich in die 

Höhe. Die beste Art zu investieren ist, wenn 

sich keiner für etwas interessiert und der Markt 

am Boden ist. 

Bei Ihrer gestrigen Hauptversammlung 

zeigten sich einige Aktionäre besorgt, dass 

Ihr Verschuldungsgrad (oder der Ihrer 

Fonds) im Vorjahr auf 40 Prozent gestiegen 

ist… 

Puzin: Das ist ganz einfach: Leverage funktioniert 

am besten, wenn der Markt am Boden 

liegt und die Preise niedrig sind. Die einzige 

Schwierigkeit ist, eine Bank zu finden, die 

einem Geld borgt, und Immobilien, die mehr 

Rendite bieten als das Geld kostet. Gelingt das, 

kann man sehr gute Geschäfte machen. 

Cervesi: Man muss dazu sagen, dass unser 

Verschuldungsgrad seit den Fondsstarts nie 

höher lag als bei 25 Prozent. Der Anstieg auf 

40 Prozent ist also absolut historisch. Aber 

wie Frédéric richtig sagte: Im Moment kann 

es klüger sein, mit etwas mehr Leverage zu 

arbeiten. Noch vor kurzem hätte einem die 

Bank vielleicht 60 Prozent des Werts eines 

104 ImmoFokus

Assets finanziert. Und wir reden da von einer 

heißen und von überhöhten Bewertungen 

geprägten Marktphase. Derzeit bekommt man 

vielleicht 30 bis 35 Prozent finanziert. Aber 

weil der Markt ebenfalls überreagiert und die 

Immobilienwerte nach unten gehen, hat man 

praktisch kein Risiko. Man arbeitet also mit 

Leverage, um zu guten Preisen zu kaufen. 

Wie finanzieren Sie konkret? 

Cervesi: Wir arbeiten zu 90 Prozent mit 

revolvierenden Krediten. Das ist mit mehr 

Flexibilität verbunden und erlaubt uns auch, 

unsere Kosten besser zu managen. Gebühren 

werden nur fällig, wenn wir Geld aufnehmen. 

Und da unsere Fonds nicht so stark verschuldet 

sind, zahlen wir auch niedrigere Zinsen. 

Puzin: So kurzfristig zu finanzieren ist eigentlich 

nicht üblich in der Immobilienwirtschaft. 

Uns erlaubt das hingegen, schnell zu verkaufen 

und Fremdkapital schnell zurückzuzahlen. Und 

das zu vernachlässigbaren Kosten. 

Cervesi: Mit revolvierenden Kreditfazilitäten 

zu arbeiten ist heute vergleichsweise einfach 

für uns. Wir haben um die 20 Bankpartner. 

Aber als wir 2014, 2015 erstmals bei einer 

Bank darum ansuchten, war das mit heftigen 

Diskussionen verbunden. Sie dachten, dass wir 

völlig verrückt sind! 

Ist für Sie ESG beim Investieren ein 

wichtiges Thema oder würden Immobilien, 

die in dieser Hinsicht top sind, zu 

niedrige Renditen bieten? 

Cervesi: Schaut man sich unser Portfolio an, 

so besitzen wir hauptsächlich neue Gebäude 

mit hohen ökologischen Standards. Viele 

wurden auch zertifiziert. Das liegt auch 

daran, dass wir in ganz Europa investieren. 

Beispielsweise sind wir seit 2014 in den 

Niederlanden. Seitdem hat sich dort in 

Sachen Nachhaltigkeit viel mehr getan als 

etwa in Frankreich. So darf man etwa ab 

dem kommenden Jahr keine Büroflächen 

mehr vermieten, die nicht einem gewissen 

Energiestandard entsprechen. In Ländern 

wie den Niederlanden oder beispielsweise 

auch in Finnland aktiv zu sein, hat uns 

also die Bedeutung des Themas bewusst 

gemacht und wir achten darauf bei unseren 

Immobilien. Aber wir kommunizieren es 

bewusst nicht via Storytelling nach außen. 

Wir wollen uns auf die Performance unserer 

Fonds konzentrieren. In Frankreich gibt es 

schon genug Greenwashing. 

Hinweis: Der Autor war auf Einladung von 

Corum auf Pressereise in Paris. 

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105

Im Fokus 

Alternativen 

sind gefragt 

Gefühlte Hochkonjunktur. „Der Transaktionsmarkt ist zum Stillstand 

gekommen, bei den Finanzierungen kommen wir mit der Arbeit kaum 

nach“, berichten Christoph Urbanek (Schindler Attorneys) und Wolfgang 

Maurer (Median Capital) im Interview mit dem ImmoFokus. 


Der Markt ist also mehr in Bewegung als es 

den Anschein hat? 

Christoph Urbanek: Viele Unternehmen 

müssen sich jetzt, ob sie wollen oder nicht, 

mit dem Thema Anschlussfinanzierung und 

Bridge-Finanzierung auseinandersetzen. In der 

jetzigen Phase geht es darum, wie man auf der 

Finanzierungsseite den Finanzier überhaupt 

noch, vom Interesse her, in das Projekt bringen 

oder im Projekt halten kann. 

Wolfgang Maurer: Es sind viele Faktoren 

zusammengekommen, die die Finanzierungen 

erschweren. Jetzt sind Profis gefragt. Bei 0 

Prozent Zinsen eingekauft, bei vier Prozent 

bauen – das wird knapp bei zehn Prozent Inflation. 

Projekte werden sich verzögern, andere 

laufen aus. Rückzahlungen werden fällig. Die 

Vorwertung funktioniert nicht. Somit stehen 

Refinanzierungen im Raum und die Probleme 

sind vorprogrammiert. Die hohen Baukosten 

und Zinsen sowie die KIM-Verordnung machen 

vielen Entwicklern einen dicken Strich durch 

die Rechnung. Die Frage ist nur, wann. Da 

kommt es auf die Developer an, ob sie entweder 

noch günstig eingekauft oder bereits teuer 

eingekauft haben – und darauf, wie gut das 

Verhältnis zu den Kapitalgebern ist. 

Einige Marktteilnehmer spekulieren 

bereits mit einer Zinswende… 

Maurer: Die wird so schnell nicht kommen. 

Denn die EZB will in erster Linie mit Zinssteigerungen 

die hohe Inflation bekämpfen, 

was, meiner Meinung nach, aber nicht der 

richtige Weg ist. 

Stichwort Mezzanine-Kapital. Was muss 

ich im Moment zahlen, um jemanden zu 

finden, der mich mit Mezzanine-Kapital 

finanziert? 

Maurer: Die positive Nachricht ist, dass 

Mezzanine-Kapitalgeber nicht so stark von 

steigenden Zinsen abhängig sind wie die 

Banken. Keine Frage: Auch Mezzanine- 

Zinsen sind leicht gestiegen. Ich würde 

sagen, ab zehn bis vierzehn Prozent ist man 

eigentlich mit einer klassischen Mezzanine- 

Finanzierung dabei. Die Zinsen lagen vor 

einigen Monaten noch etwas darunter, aber 

nicht weit. 

Urbanek: Mezzanine-Finanzierungen sind 

im Moment stark nachgefragt, da die Banken 

immer zurückhaltender werden, wie wir in 

Deutschland sehen. Ein Trend, der sicher 

auch nach Österreich kommen wird. 

Da Banken immer mehr als Geldgeber 

ausscheiden, öffnet Mezzanine-Kapital, 

das Eigenkapital substituiert, Möglichkeiten, 

Finanzierungslücken zu 

schließen. 

Maurer: Geldgeber überlegen, Mezzanine- 

Darlehen zu erweitern und quasi auch 

die Senior-Tranche zu übernehmen. Man 

spricht dann von „Whole-Loans“. Das 

heißt, der Finanzier nimmt das ganze Paket 

in seine Hand, nimmt die Bank aus dem 

Spiel und bringt sich solo als Kapitalgeber 

ins Rennen. 


106 ImmoFokus

Urbanek: Bei einer Whole-Loan-Lösung 

liege ich bei den Zinsen bei rund sieben Prozent, 

wenn nicht sogar ein wenig drunter. 

Wie bei allen anderen Finanzierungen stellt 

sich auch bei Finanzierung mit Mezzanine- 

Kapital die Frage: Welche Finanzierungsgestaltung 

ist geeignet? Wer ist der richtige 

Finanzierungspartner? Wie kann ich mein 

konkretes Immobilienprojekt prägnant 

vorstellen? Wie kann ich die zumeist hoch 

angesetzten Sicherheiten bei der Fremdkapitalvergabe 

prompt beschaffen? 

Wo liegen die Vorteile einer Whole- 

Loan? 

Urbanek: Mit Whole-Loan erhalten Sie eine 

Komplettfinanzierung für Ihr Immobilienprojekt 

von einem einzigen Anbieter, was 

die Umsetzung und Dokumentation im 

Vergleich zu einer „Eigenkapital + Mezzanine 

+Senior-Loan“-Struktur wesentlich 

erleichtert und beschleunigt. 

Maurer: Mit dem Finanzierungsinstrument 

des Whole-Loans finanzieren alternative 

Kapitalgeber, unter anderem Fonds, in einer 

Finanzierungstranche mit hypothekarischer 

Besicherung im ersten Rang bis zu 95 Prozent 

Loan-to-Cost (LTC) und ersetzen somit 

die klassische Bankfinanzierung. 

Warum aber sind Mezzanine-Finanzierungen 

und Whole-Loans in Deutschland 

viel stärker nachgefragt? 

Maurer: Die deutschen Banken agieren viel 

zurückhaltender. Sie haben in der Krise 

nun ihre Commitments zurückgenommen 

– auch, was Loan-to-Value (LTV) betrifft. Das 

bedeutet, dass die Finanzierungslücke grö- 


107

Im Fokus 

ßer wird. Diese Gaps werden jetzt vermehrt 

von Mezzanine-Kapitalgebern aufgefüllt 

oder übernehmen mit Whole-Loans die 

gesamte Finanzierung. 

Urbanek: Das ist ein Trend, der sich auch 

Österreich fortsetzen wird, falls die Banken 

auch in Österreich noch zurückhaltender 

werden, was ja angesichts Basel IV durchaus 

realistisch ist. Wobei Deutschland zwar weit 

vor Österreich, aber weit hinter Großbritannien 

oder Amerika liegt. Zum Vergleich: In 

Großbritannien ist das Volumen gut um ein 

Viertel höher als in Resteuropa. 

…und der Gesamtmarkt in Europa? Derzeit 

liegt der Anteil der „non-bank lenders“ am 

Finanzierungsmarkt in Europa bei rund zehn 

Prozent. Bei einem unterstellten Anstieg dieses 

Marktanteils auf das aktuelle Niveau im 

Vereinigten Königreich (25 Prozent) ergäbe 

sich rechnerisch ein Marktvolumen von 450 

Milliarden Euro, das in den nächsten Jahren 

zu erschließen ist. Eine stolze Summe. 

Maurer: Veränderungen des regulatorischen 

Umfelds (insbesondere Basel II/ 

III sowie perspektivisch Basel IV) führen 

zu einer Neubewertung von Kreditrisiken 

beziehungsweise deren Eigenkapitalhinterlegung. 

In der Folge ziehen sich Banken 

aus Teilbereichen des Marktes zunehmend 

zurück. Hierdurch steigt die Nachfrage nach 

108 ImmoFokus

alternativen Kreditgebern, diese Lücke zu 

füllen. Es werden viele Fonds aufgelegt, die 

in Mezzanine-Finanzierungen investieren. 

Debt Funds legen, anders als Private Equity 

Funds, das ihnen von den Investoren 

anvertraute Geld nicht an, indem sie 

Unternehmen kaufen, weiterentwickeln und 

im Anschluss gewinnbringend verkaufen. 

Vielmehr investiert der Debt Fund, indem 

er Kredite vergibt. Erst vor kurzem haben 

„Alle leiden darunter. 

Privatinvestoren und Eigennutzer 

ebenso wie die Entwickler selbst.“ 

Christoph Urbanek, 

Schindler 


109

Im Fokus 

Union Investment und Helaba Invest große 

Debt Funds aufgelegt. 

Wie wird sich der Markt in Österreich 

entwickeln? 

Urbanek: Urbanek: 2021 – im letzten guten 

Jahr – betrug das gesamte gewerbliche 

Finanzierungsvolumen rund 15 Milliarden 

Euro, davon wurde eine knappe Milliarde 

Euro von Nicht-Banken platziert. 2022 und 

2023 wird dies natürlich deutlich weniger. 

Wir dürfen aber davon ausgehen, dass 

das Volumen ab 2024 wieder deutlich zu 

steigen beginnt – Nachholbedarf inklusive. 

Ich rechne mit einer Verdoppelung des 

Volumens auf zwei Milliarden Euro in den 

nächsten fünf Jahren. 

Maurer: Viele Projektentwickler sind auf 

der Suche nach Kapital. Wir werden mit 

vielen Projekten konfrontiert – sie liegen 

stapelweise bei uns auf dem Schreibtisch. 

Durch die Komplexität der Fälle und durch 

die aktuell schwierige Situation landen 

einfach mehr Projekte als früher bei uns 

als Finanzierungsexperten. Aber dies sind 

genau die Projekte, bei denen Mezzanine- 

Kapital perfekt punkten kann. 

Ich hätte eher gedacht, dass bei Projekten 

mit starkem Liquiditätsbedarf Mezzanine-Kapital 

deutlich teurer kommt – vor 

allem dann, wenn die Banken bereits 

einen Rückzieher gemacht haben? 

„Die KIM- 

Verordnung 

treibt die Mieten 

nach oben, das 

muss jedem 

klar sein.“ 

Wolfgang Maurer, 

Median Capital 

Wolfgang Maurer (Median Capital GmbH) 

ist seit 1992 in der Finanzdienstleistungsindustrie tätig. Neben der Ausbildung zum 

Versicherungskaufmann und Vermögensberater legte der Branchenveteran auch die 

Konzessionsprüfung für Wertpapierdienstleistungsunternehmen ab. Als Geschäftsführer 

eines nationalen Finanzunternehmens vertiefte Maurer ab 2003 sein Knowhow 

im Bereich Wohnbau- und Immobilienfinanzierung. 

2009 startet er mit der Immoinvest Immobilien & Finanzierungen GmbH die Entwicklung 

der creditnet.at Finanzierungsplattform und setzt mit der Technischen Universität 

Wien für Finanzmathematik die Idee der ersten Online-Kreditberatung um. Nach 

zehn Jahren verkaufte Maurer seine Anteile und gründete 2020 die Median Capital. 

Maurer: Das sollte es. Tut es allerdings nicht. 

Die Zinsen haben sich um rund zehn Prozent 

erhöht. In einigen Fällen mag die Steigerung 

auch 15, 20 Prozent betragen haben, aber 

nicht wie bei klassischen Bankfinanzierungen 

um die 300 Prozent. 

Im Vergleich zu klassischen Senior-/ 

Mezzanine-Strukturen bieten Whole-Loans 

zumeist neben dem schnelleren Ablauf, weil 

ja die Interkreditorenvereinbarung wegfällt, 

auch Kostenvorteile, da der Kreditprozess 

nur eine Kreditdokumentation, einen 

Gutachterprozess, einen juristischen Berater 

und einen Verhandlungspartner erfordert. 

110 ImmoFokus

Christoph Urbanek (Schindler Rechtsanwälte) 

Christoph Urbanek hat an der Universität Wien Rechtswissenschaften studiert und 

ist Mitglied des Austrian Board of the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). 

Er begann seine berufliche Laufbahn bei der Kommunalkredit Austria als Syndikusanwalt 

in der Treasury-Abteilung. Nach einer einjährigen Tätigkeit bei Cerha Hempels 

Vorgängerorganisation im Bereich Banking & Finance setzte er 2004 sein Referendariat 

bei DLA Piper im Team Finance and Projects fort und wurde 2008 als Rechtsanwalt 

zugelassen. Er blieb bei DLA Piper Weiss-Tessbach in Wien, wo er fast 17 Jahre 

lang tätig war, davon neun Jahre als Equity Partner. Seit 2021 ist er bei Schindler 

Rechtsanwälte tätig und leitet dort den Bereich Real Estate Finance and Law. 

Zu seinen Mandanten zählen nationale und internationale Investoren, Banken, Projektentwickler 

und verschiedene andere Unternehmen aus den Bereichen Immobilien 

und erneuerbare Energien. Er ist Experte für Immobilientransaktionen und -finanzierungen, 

Restrukturierungen und Investmentrecht. 

Urbanek ist seit mehreren Jahren Lehrbeauftragter an der Universität Wien, FH Wien 

der WKW, FH Joanneum, bfi Wien und FH Donau Uni Krems. Er lehrt Bankaufsichtsrecht, 

Finanzierungs- und Kreditsicherungsrecht, Immobilienrecht und Insolvenzrecht. 

Wie sehen Sie die KIM-Verordnung? 

Urbanek: Alle leiden darunter. Privatinvestoren 

und Eigennutzer ebenso wie die Entwickler 

selbst. 

Maurer: 20 Prozent Equity sind nicht das 

Problem. Gerade bei privaten Investoren. 

20 Prozent Eigenkapital wurde von den 

Banken auch bereits vor der KIM-Verordnung 

eingefordert. 

Aber wie ist die Realität? Wohnraumschaffung 

sollte in jungen Jahren stattfinden. Aber das ist 

in den letzten zwanzig Jahren schon schwer zu 

stemmen gewesen, weil durch die steigenden 

Immobilienpreise und nicht im Verhältnis dazu 

passende Gehaltssteigerungen ist Wohnraumfinanzierung 

extrem schwer geworden. 

Urbanek: Es ist schon verrückt. Beim Kauf 

wird ein Riegel eingeschoben. Man darf 

nicht mehr als 40 Prozent des verfügbaren 

Nettoeinkommens aufwenden. Bei der Miete 

ist das Haushaltseinkommen kein Problem. Da 

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111 

EIN UNTERNEHMEN DER WIENER STADTWERKE GRUPPE

Im Fokus 

können es dann mehr als 50 Prozent sein. 

Da gibt es ja keine KIM-Verordnung, da kann 

ich 80 Prozent meines Gehalts für Miete 

ausgeben. Also wo ist die Gleichbehandlung? 

Ich konnte mir mit 30 Jahren mit einer 

„normalen Finanzierung“ eine Eigentumswohnung 

leisten. Meine Frau war damals 

auch teilweise in Karenz, also hat nicht 

immer mitverdient, und ich war nicht von 

Beginn an Anwalt. Das heißt, ich hatte in 

den ersten Jahren auch ein überschaubares 

Einkommen. Heute wäre der Erwerb dieser 

Wohnung unmöglich. 

Der Druck wird höher, weil in den Jahren 

2023, 2024 und auch 2025 kaum Nachschub 

an neuen Wohnungen auf den Markt kommen 

wird. Das wird eine sehr unangenehme 

Situation. 

Maurer: Die KIM-Verordnung treibt die Mieten 

nach oben, das muss jedem klar sein. Die 

kritische Frage aber ist: Was kann Österreich 

anders, sprich besser machen, um die extrem 

niedrige Eigenheimquote zu steigern? 

Die Eigenheimfinanzierung wird nicht 

leichter werden. Im Gegenteil: die Finanzierungskosten 

werden durch die 

Taxonomie-Verordnung garantiert teurer. 

Man wird daher unweigerlich etwas an der 

Finanzierung für den Endkunden machen 

müssen. Die Verschuldungsquote per se ist 

ja in Ordnung. Die Zinsen sind nicht mehr 

bei null. Also bleibt nur eine Option offen – 

nämlich die Laufzeiten einer Finanzierung 

zu strecken. 

In der Vergangenheit hat man angenommen, 

dass ein Haus nach 20 bis 30 Jahren extrem 

renovierungsbedürftig ist und quasi neu 

gebaut werden sollte und Banken haben deshalb 

die Laufzeiten kurzgehalten. Innovative 

Nachhaltigkeitsstrategien im Bau und der 

vermehrte Einsatz neuer, alter Materialien 

wie Lehm und Tom führen dieses Argument 

aber jetzt ad absurdum. Wenn diese KIM- 

Verordnung nicht aufgehoben wird, wird 

hier keiner nachhaltig bauen können. 

Wir schweifen ab. Zurück zum Mezzanine-Kapital. 

Wie funktioniert Ihre 

Dienstleistung? Welchen Mehrwert 

bringen Sie Kapitalgebern und Finanzierungssuchenden? 

Maurer: Wir haben 300 Kapitalgeber in 

unserem Portefeuille. Davon sind knapp 100 

Banken und über 200 Alternativ-Finanzierer. 

Deren Finanzierungsbereitschaft und -bedingung 

fragen wir regelmäßig ab, denn nicht 

jeder Kapitalgeber passt zu jedem Projekt. 

Die Auswahl des Finanzierungspartners ist 

ein sensibles Thema, denn Assetklassen, 

Ticketgrößen und Rendite-Erwartungen 

sind zu berücksichtigen. Ferner erarbeiten 

wir für den Kapitalwerber eigenkapitalschonende 

Finanzierungsstrukturen. Die 

richtige Option zu finden, ist komplex 

geworden. Wir bewegen uns in einem 

extrem unübersichtlichen Markt, der sich 

stetig verändert. 

Warum ist er unübersichtlich? 

Maurer: Weil er aus unterschiedlichen 

Strukturen gewachsen ist. Da gibt es Fonds, 

Family-Offices, Versicherungen, Crowdfunding-Plattformen. 

Im Gegensatz zu 

Banken sind diese Organisationen weniger 

streng reglementiert und können daher ihre 

Investitionsstrategien flexibler bestimmen. 

Urbanek: Kennst Du eine Bankannahmerichtlinie, 

kennst Du mehr oder weniger 

alle. Beim Mezzanine-Kapital läuft das 

Spiel anders. Vor allem muss das mit dem 

Senior-Loan zusammenpassen. Noch mal 

schwieriger wird es bei einer konsortialen 

Finanzierung. Die ist arbeitsintensiv. 

Um das ordentlich abwickeln zu können, 

braucht man eine Legal-Abteilung: Eine 

eigene Abteilung, die sich um die Abwicklung 

kümmert. Auf den Punkt gebracht: 

112 ImmoFokus

Es ist ein Spezialwissen nötig, das auf der 

Entwicklerseite nicht im notwendigen 

Ausmaß vorhanden ist. 

Das ist der Grund, warum wir so einen 

starken Zufluss haben, weil eben dieses 

Spezialwissen nicht mehr so leicht abrufbar 

ist. 

Höre ich da richtig heraus, dass ich, 

wenn ich die richtigen Kontakte habe, 

jede Assetklasse mit Mezzanine-Kapital 

finanzieren kann? Ich muss nur den 

Richtigen finden? 

Urbanek: Das ist so – weil es unterschiedliche 

Anbieter gibt. Banken haben ein ähnliches 

Finanzierungsspektrum. Das Schwierige 

beim Mezzanine-Kapital ist es dann, herauszufinden, 

welche Assetklasse zu welchem 

Kapitalgeber passt. Ein Mezzanine-Kapitalgeber 

kann sich von seinen persönlichen 

Einschätzungen leiten lassen. Die Bank hat 

hier viel strengere Regularien. Das Riskmanagement 

in der Bank ist nicht restriktiver, 

aber viel stärker reglementiert. 

O H ! 


113

Zum Autor 

Karina Schunker startete ihre Karriere in der EHL-Gruppe im 

Vertrieb von Miet- und Eigentumswohnungen. 2019 wurde 

ihr für EHL Wohnen die Prokura verliehen. Seit 2021 ist sie 

Geschäftsführerin von EHL Wohnen. 

Die Gründe und Auswirkungen der KIM-Verordnung 

Kommentar: Karina Schunker 

Mit Stichtag 01. 08. 2022 ist in Österreich die neue Kreditinstitute- 

Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung, kurz KIM-V, 

auf Empfehlung des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) an die 

Finanzmarktaufsicht (FMA) in Kraft getreten. Hintergründe, die eine 

solche Maßnahme erforderten, sind zum einen die Zinswende sowie 

zum anderen stetig steigende Baukosten, welche erstellte Finanzierungspläne 

hinfällig machen können. Mit verschärften Vergabekriterien 

bei Immobilienkrediten soll das Risiko der Überschuldung und 

des Verlusts der Immobilie aufgrund von Zahlungsunfähigkeit für den 

Käufer minimiert werden. Diese in Österreich sehr strenge Umsetzung 

der EU-Richtlinie zum Verbraucherschutz hat hierzulande zu Verunsicherung 

und starken Einbrüchen bei der Anzahl der genehmigten 

Finanzierungen geführt. Schon vor Inkrafttreten der Verordnung 

konnte binnen zwei Monaten am Markt ein Nachfragerückgang von 

circa 30 Prozent registriert werden. Der Ruf nach einer Lockerung der 

Vorgaben wurde folglich immer lauter. 

Kernelemente bleiben unberührt 

Jetzt hat die FMA in Form von Anpassungen reagiert. Ab 01. April 2023 

fallen Zwischenfinanzierungen, definiert als private Wohnimmobilienfinanzierung 

mit einer maximalen Laufzeit von zwei Jahren, nicht 

mehr unter die KIM-Verordnung. Als zweite Maßnahme wird die Geringfügigkeitsgrenze 

für gemeinsame Kreditnehmer auf 100.000 Euro 

heraufgesetzt. Die Kernelemente bleiben jedoch unberührt, wie die 

Laufzeit der Wohnbaukredite mit maximal 35 Jahren, der Eigenmittelanteil 

von mindestens 20 Prozent und die Höhe der Rückzahlungsrate 

von maximal 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens. 

Mehr Mietwohnungen nachgefragt 

Diese Lockerung allein wird die aufgrund der Finanzierungserschwernis 

gehemmte Nachfrage nach Eigentumswohnungen wohl nicht 

ankurbeln. Wir bei der EHL verzeichnen seit Inkrafttreten der KIM-V 

einen verstärkten Bedarf an Mietwohnungen, was bedeutet, dass die 

europaweit gesehen ohnehin schon niedrige Eigentumsquote bestenfalls 

stagnieren wird. Österreich liegt hier mit circa 55 Prozent im 

unteren Bereich – zum Vergleich rangieren Mittelmeerstaaten wie 

Griechenland, Italien, Spanien und Malta zwischen 73 und 81 Prozent, 

unser Nachbarland Ungarn liegt sogar bei 90 Prozent. Handlungsbedarf 

besteht hiermit durchaus. Vor allem, wenn man sich zudem vor 

Augen hält, dass starke Hypothekar-Besicherungen durch Banken 

ebenfalls ein Schutz dahingehend sind, dass selbst im Falle von Zahlungsschwierigkeiten 

und der damit verbundenen Verwertung der 

Immobilie der finanzielle Schaden begrenzt bleibt. Fakt ist, dass der 

Erwerb einer Immobilie und die in den meisten Fällen daran gekoppelte 

Finanzierung einem Großteil der Bevölkerung aufgrund der 

derzeit geltenden Vorschriften verwehrt bleibt. 

Um zukünftig den Markt wieder für mehr Interessenten zu öffnen und 

einen Immobilienkauf realisierbar zu machen, wird es definitiv weiterer 

Lockerungen bedürfen. 

Fotos: ALEXANDER SCHLEISSING, Adobe Stock 

114 ImmoFokus

Zum Autor 

Michael Haugeneder von der Forschungs- und Sonderplanungsgesellschaft 

ATP sustain ist Präsidiumsmitglied der 

ÖGNI, ÖGNI-Auditor, BREEAM Assessor, BREEAM in-use 

Auditor, LEED AP und EU Taxonomy Advisor. 

Finanzierungspläne mit Zukunftsblick 

Kommentar: Michael Haugeneder 

Der Druck auf die Immobilienwirtschaft, ob in Sachen 

Neubau oder Bestand, dem Klimaschutz und 

dem Umbau des europäischen Wirtschaftsraumes 

in eine zirkuläre klimaschonende Wirtschaft, steigt 

enorm. Es stellt sich die Frage nach der Finanzierbarkeit 

bzw. nach einem tragfähigen ökonomischen 

Modell zur Bereitstellung ausreichender Flächen 

für Wohnen, Arbeiten, Bildung oder Gesundheit. 

Fotos: Florian Schaller, Adobe Stock 

Blick in die Zukunft 

Die EU-Taxonomie ist keine bürokratische Belastung, 

sondern eine Chance, um zukunftsfit die eigene 

Immobilie und damit den europäischen Wirtschaftsraum 

zu entwickeln und zu stabilisieren. Die 

Datenfrage ist in diesem Fall keine Sicherstellung 

der Nachweisführung zu bekannten Risiken, ähnlich einem abschließenden 

Gutachten oder einer Technischen Due Diligence (Blick in 

die Vergangenheit), sondern die Erhebung von Baselinedaten zur 

strategischen Entwicklung des Immobilienwirtschaftsraumes, und 

das basierend auf den Assetdaten und dem dazugehörigen Dekarbonisierungsfahrplan. 

Klimaschutz 

Derzeit befindet sich die gesamte Branche im Blindflug hinsichtlich 

der wesentlichen Klimaschutzziele, aber auch Abhängigkeiten vom 

EU-Ausland – wie beispielsweise bei fossiler Energie, Lieferketten, 

Schadstoffen, Wasserverbrauch, Versiegelung. Wir denken nicht an 

die Risiken des vor uns liegenden Klimawandels und des finanziellen 

Verlusts. Um planbar sein Gebäude, sein Portfolio und Finanzströme 

zu steuern, ist es wichtig, diese Risiken zu erheben und Ziele zu erreichen, 

wie die Forcierung regenerativer Energie, den Umbau der Lieferketten 

in eine europäische Kreislaufwirtschaft, die Schadstofffreiheit 

für saubere Materialkreisläufe und den Wasserschutz. Die Risiken des 

Klimawandels müssen drastisch reduziert werden, sodass es zu den 

Klimakatastrophen gar nicht kommt. 

Digitalisierter Kreislauf 

Um das zu erreichen und ein gutes Wirtschaftswachstum in einem 

begrenzten Raum zu ermöglichen, benötigt es einen klassischen 

P (Plan) D (Do) C (Check) A (Act)-Prozess. Dies ist die grundlegende 

Vorgangsweise bei einer Gebäudezertifizierung nach ÖGNI für eine/n 

Immobilienneubau/-renovierung und den Immobilienbetrieb. Essentiell 

dabei ist das Werkzeug BIM zur vollständigen Digitalisierung 

einer Immobilie über den gesamten Lebenszyklus hinweg. Für die 

Zertifizierung werden allerdings derzeit nur die Daten aus Planung 

und Errichtung verwendet, nicht jene aus Projekteentwicklung und 

Betrieb. Der klassische lineare Finanzierungsplan muss durch einen 

digitalisierten Kreislaufprozess ersetzt werden – lebenszyklusorientiert 

mit Zukunftsblick. Damit verbleiben die Daten und die Verantwortung 

für die sichere Zukunft auch bei der Verursacherin von rund 

40 Prozent aller CO2-Emissionen – nämlich der Immobilienbranche. 


115

Zum Autor 

Martin Prunbauer ist seit 2012 Präsident des Österreichischen 

Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB), seit 2020 

Präsident des Zentralverband Haus und Eigentum und im 

Zivilberuf als Rechtsanwalt in Wien tätig. 

Fünf „F“ für die Energiewende! 

Kommentar: Martin Prunbauer 

Klimapolitik mit der Keule bringt uns nicht weiter! Die Vorgaben 

des Erneuerbare-Wärme-Gesetzes sind reine Elfenbeinpolitik, nicht 

umsetzbar und machen Haus- und Wohnungseigentum für Durchschnittsverdiener 

unbezahlbar. Von den Vorschriften wären alle Eigentümer 

betroffen, egal ob Eigennutzer oder Vermieter, also rund 50 

Prozent der Österreicher. 

Fristen 

In Österreich sind rund 1,9 Millionen fossile Heizungssysteme 

in Betrieb. Für den endgültigen Ausstieg in 

eine klimaneutrale Zukunft bis 2040 stehen rund 

920 Wochen zur Verfügung. Aktuell gibt es 

etwa 6.500 aktive Installateure, wobei nicht 

alle Gas- beziehungsweise Heizungstechniker 

sind. Um die Zielvorgaben zu erfüllen, 

müssten jede Woche über 2.000 Heizungen 

getauscht werden. Zu berücksichtigen sind 

auch Lieferengpässe für Material und ein eklatanter 

Facharbeitermangel. Wie innerhalb 

der aktuell festgesetzten Fristen der Ausstieg 

aus fossilen Brennstoffen bewerkstelligt werden 

kann, ist nicht erkennbar. 

Flexibilität und Freiwilligkeit 

Vielfach mangelt es an Alternativen: Eine effektive thermische 

Sanierung eines Gründerzeithauses ist aufgrund gegliederter Fassaden 

kaum zu bewerkstelligen. Der Einbau einer Wärmepumpe in so 

manchem Bestandsgebäude erfordert eine Kernsanierung, die aufgrund 

von Kosten, geregelten Mietzinseinnahmen und technischem 

Aufwand eine immense Herausforderung darstellt. Eine Beheizung 

mittels Pellets scheitert insbesondere im städtischen Bereich an den 

Möglichkeiten einer vernünftigen Anlieferung und Lagerung. Auch 

ist der Anschluss an die Fernwärme nicht überall möglich, die derzeit 

zu einem beträchtlichen Teil auf Gas und sogar Öl zugreift. Zwar wird 

an innovativen Lösungen oder Verbesserungen gearbeitet, doch diese 

technologischen Entwicklungen sind keinesfalls abgeschlossen, da 

sie einem laufenden Prozess unterliegen. Auch bei Wärmetauschern 

und Wärmepumpen bestehen technische Hürden. Bei all diesen Umbauten 

kommen auch rechtliche Schwierigkeiten hinzu (zum Beispiel 

MRG, WEG und so weiter). 

Fairness 

Werden Gebäude thermisch saniert und weitere 

Maßnahmen im Sinne der Energieeffizienz vom 

Eigentümer gesetzt, muss auch der Profiteur 

seinen Teil dazu beitragen. Dies ist bei vermieteten 

Objekten auch finanziell zu berücksichtigen. 

Finanzierbarkeit 

Bis dato ungeklärt ist die Frage, wie all diese 

Maßnahmen finanziert werden sollen. Will 

man verhindern, dass Eigentümer zum Verkauf 

getrieben werden, müssen erhebliche 

Maßnahmen zur Gegensteuerung ergriffen und 

dementsprechend umfassende Abfederungs- und 

Übergangsregelungen geschaffen werden. 

Ein Gesetz, das nicht praxisgerecht umgesetzt werden kann, führt zu 

Widerstand, womit ein an sich gut gemeintes Ziel desavouiert wird. 

Einen solchen Weg zu beschreiten, erscheint unter den gegebenen 

Umständen nicht nur unzeitgemäß, sondern ist völlig kontraproduktiv. 

Die Betroffenheit ist groß, denn es werden nicht nur Vermieter 

belastet, es trifft auch mehr als 50 Prozent der Österreicher, die im Eigentum 

leben. Dieses Gesetz ist nicht nur massiv eigentumsfeindlich, 

es gefährdet die Zukunft des österreichischen Hausbestandes. 

Fotos: Schedl/ÖHGB, Adobe Stock 

116 ImmoFokus

Zum Autor 

Klaus Baringer ist Obmann des Verbandes 

gemeinnütziger Bauvereinigungen. 

Wohnzukunft im Auge behalten 

Kommentar: Klaus Baringer 

Fotos: Weinwurm, Adobe Stock 

Wohnen ist ohne Zweifel ein essenzielles Grundbedürfnis. Klar 

ist aber auch, dass sich in den letzten Monaten Wohnen in allen 

Bereichen aus vielen verschiedenen Gründen verteuert hat. Die 

gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) mit ihren über zwei 

MillionenBewohnerinnen und Bewohnern kommen ihrem 

gesetzlichen Auftrag, leistbares Wohnen für Generationen 

zu schaffen, seit über hundert Jahren nach. 

Leistbares Wohnen ist in ihrer DNA. Die GBV- 

Mieten sind deutlich niedriger als jene bei 

den gewerblichen Vermietern. 

Sektor leistbares Wohnen 

erhalten - Generationenausgleich 

nicht vergessen 

Die Ankündigungen von verschiedenen politischen 

Ebenen dazu, wie die immer stärker 

steigenden Wohnkosten zu bekämpfen 

sind, müssen aber differenziert betrachtet 

werden. Selbstverständlich begrüßen die 

GBV es, wenn der Bund und die Bundesländer 

Maßnahmen zur Kostendämpfung für 

die Bewohnerinnen und Bewohner setzen. 

Nicht rückzahlbare Zinszuschüsse und die 

Aussetzung von Annuitätensprüngen bei den 

Förderdarlehen oder direkte Wohnbeihilfen 

sind ein wesentlicher Beitrag zur Stabilisierung 

der Mieten. 

Die GBV müssen aber auch darauf hinweisen, 

dass sie im Rahmen ihres Auftrages zum 

Generationenausgleich insbesondere auf 

die Kostendeckung zu achten haben. Die 

Kostendeckung wirkt in beide Richtungen. 

Während die Bewohnerinnen und Bewohner in den 

letzten 15 Jahren durch die niedrigen Kreditzinsen 

begünstigt waren, müssen die GBV in der aktuellen 

Lage die Mehrbelastungen weitergeben, sofern die 

Bundesländer diese nicht durch zusätzliche Wohnbauförderungsmittel 

abfedern. Sonst wird die nachhaltige 

Bereitstellung von Wohnraum für zukünftige Generationen 

gefährdet und der funktionierende Kreislauf 

durchbrochen. Selbstverständlich werden von den GBV 

alle Möglichkeiten ausgelotet, um gegenzusteuern. 

Schon bisher wurden Maßnahmen wie beispielsweise 

Laufzeitverlängerungen von Krediten und 

Umfinanzierungen durchgeführt. 

Handlungsbedarf 

Wohnbauförderung 

Apropos: Bei der Wohnbauförderung 

herrscht aus meiner 

Sicht generell Handlungsbedarf. 

Hier gab es in den letzten 

Jahren immer mehr finanzielle 

Rückschritte. Während vor 25 Jahren 

rund 2,3 Milliarden Euro (rund 1,4 

Prozent des Bruttoinlandsprodukts) für Wohnbauförderung 

eingesetzt wurden, belaufen sich die Wohnbauförderungsmittel 

zuletzt nur noch auf 1,8 Milliarden (rund 0,4 

Prozent des BIP). In vielen wissenschaftlichen Studien und 

Empfehlungen von großen internationalen Organisationen 

wird dieses System gelobt und zum Nachmachen empfohlen. 

Ich denke, nunmehr ist es wieder erforderlich, diese Mittel 

aufzustocken. Nur so kann man langfristig 

leistbares Wohnen für möglichst viele 

Menschen in Österreich gewährleisten. 


117

Zum Autor 

Michaela Pelinka ist Rechtsanwältin und Partnerin 

(Co-Head Real Estate) bei bpv Hügel Rechtsanwälte 

GmbH und Mitglied beim Salon Real. 

Lockerungen beim Zugang 

zu Wohnimmobilienkrediten 

Kommentar: Michaela Pelinka 

Durch die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen- 

Verordnung („KIM-VO“) im Jahr 2022 wurde die Begrenzung der 

systemischen Risiken der Kreditinstitute bezüglich der Immobilienfinanzierung 

behandelt. Damit setzte die FMA die Empfehlungen 

und Vorgaben des Finanzmarktstabilitätsgremiums („FMSG“) um, da 

die Risiken aus Fremdkapitalfinanzierungen im Bereich 

der privaten Wohnimmobilienfinanzierung wegen 

zunehmender systemischer Risiken angesichts 

von Immobilienpreisboom, Zinswende, 

fragilem wirtschaftlichen Umfeld sowie 

der bisherigen Kreditvergabepraxis 

angestiegen sind. Vereinfacht gesagt 

bedeutete dies Obergrenzen 

für Laufzeit (maximal 35 Jahre), 

Beleihungs- (maximal 90 Prozent) 

und Schuldenquote (maximal 40 

Prozent) und führte zu einem merklichen 

Rückgang der Kreditvergabe. 

Relevante Anpassungen betreffen 

Zwischenfinanzierungen sowie Förderungszuschüsse 

und sollen ab dem 

1. April 2023 in Geltung treten. 

Zwischenfinanzierung 

als Ausnahme 

Zwischenfinanzierungen werden im Zuge der Novellierung 

vom Anwendungsbereich der KIM-VO ausgenommen 

und als private Wohnimmobilienfinanzierungen mit einer 

Laufzeit von maximal zwei Jahren definiert. 

Bei der Tilgung einer Zwischenfinanzierung durch den Verkaufserlös 

einer Immobilie muss diese im Eigentum des Kreditnehmers stehen 

oder als Sicherheit dienen, jedoch darf die Kreditsumme 90 Prozent 

des Betrags der Hypothek nicht überschreiten. Es dürfen höchstens 

80 Prozent des Marktwerts der Immobilie, von welchen etwaige Vorlasten 

abzuziehen sind, als Zwischenfinanzierung getätigt werden. 

Ebenso ist eine Tilgung der Kreditsumme aus Förderungen für den Erwerb 

oder Bau einer Immobilie möglich. 

Zuschüsse 

Eine weitere Ausnahme vom Anwendungsbereich 

sind Vorfinanzierungen von Zuschüssen durch 

Gebietskörperschaften, welche nicht rückzahlbar 

sind und für einen Zeitraum von 

höchstens zwei Jahren bestehen. Ansonsten 

würden jene öffentlichen Zuschüsse 

die Verschuldung von Kreditnehmern 

lediglich vorübergehend erhöhen. 

Paare bevorteilt 

Aufgrund der kreditnehmerbezogenen 

Geringfügigkeitsgrenze sind neu 

vereinbarte Finanzierungen bis maximal 

50.000 Euro von der Anwendung 

der Maßnahmen ausgenommen. Sind jedoch 

Lebensgefährten, eingetragene Partner 

oder Ehegatten gemeinsame Kreditnehmer, 

erhöht sich der Betrag auf die doppelte Summe. 

Kritik 

Die österreichische Eigentumsquote ist im europäischen Vergleich 

niedrig. Die KIM-VO trägt dazu bei, dass die Schaffung von leistbarem 

Wohnen sowie Eigentum in Österreich erschwert ist. Im Hinblick auf 

die Klimatransformation sollten zum Beispiel Photovoltaik-Anlagen 

aus der VO ausgenommen werden. Weiters sollte es deutschen Banken 

nicht möglich sein, in Österreich Kredite anzubieten, welche 

nicht der KIM-VO unterliegen. 

Fotos: Tanja Hofer, Adobe Stock 

118 ImmoFokus

Illmitzer 

Gespräche 

30. August - 01. September 2023 

EWG - oder: 

Schreckgespenst Inflation: 

Illmitzer Gespräche 

Was beißt mich? 

Gekommen um zu bleiben? 

Das Programm 


119

ImmoFokus.Rubrik 

EWG – oder: 

was beißt mich? 

Autor: Thomas Malloth 

E 

s ist wirklich bemerkenswert: Ich plaudere mit Freunden, 

die den Wasserstand des Neusiedlersees, mit 

Winzerkollegen, die den Wassermangel im Seewinkel, 

mit Immobilieninvestoren, die die Inflation und den 

Rückgang der Preise, mit Autofahrern, die den Stau 

ob der Kleber, und mit Politikern, die die Umsetzungsmöglichkeiten der 

Klimamaßnahmen beklagen. Ich glaube, wir sind in einem richtigen 

Jammertal der Lamentierenden: „Das Glas ist zu schwer, ich kann es nicht 

tragen, wenn ich 100/80 Kilometer pro Stunde fahre, komme ich nicht an, 

wozu habe ich einen 2,5 Tonnen schweren Elektro-SUV, die Fernwärme 

ist zu weit weg und die Wärmepumpe zu laut, mein Gasherd ist mir heilig 

und überhaupt, jetzt sind erstmal die Chinesen, Amerikaner, Afrikaner, 

Ozeanier, natürlich auch die Russen, die besonders, dran.“ 

Erkennt wirklich niemand, dass längst alles mit allem zusammenhängt, 

dass wir das Zeitalter des bloßen Wissens um einen Mikrokosmos 

verlassen haben und wieder (einige wenige konnten es ja) systemisch 

denken und handeln müssen? Zu meinen Studierenden sage ich oft und 

wiederholt: „System vor Inhalt!“, hast du den Zusammenhang und die 

Wechselwirkung verstanden, dann wird es dir leichter fallen, das Detail zu 

entscheiden. 

Apropos Detail: Wenn es wahr ist, dann steht das EWG – mit dem wunderbaren 

sinnergreifenden Namen „Erneuerbare-Wärmen-Gesetz“ – ante 

portas. Und schon geht es los: „Lasst uns unsere Gasherde, wir werden 

sie mit 500 Grad Celsius heißem Biogas betreiben, abgesehen davon, wie 

sollte denn die arme Gastronomie (Anm.: im Zeitalter der Induktionstechnologie) 

sonst Spaghetti kochen können?“ 

Also: Ich wurde gefragt, wie man denn das EWG sinnvoll strukturieren 

und inhaltlich gestalten solle. System vor Inhalt, Strategie vor Operation: 

Klares Ziel ist der Ausstieg aus fossilen Brennstoffen – und das nicht nach 

der Weicheimethode, sondern „pronto“. Daraus ergeben sich drei erste 

klare operative Ansätze: Ausnahmen und Auswege müssen so gering 

Fotos: REMG, Adobe Stock 

120 ImmoFokus

wie möglich gehalten werden, die Zeiträume sind knapp zu gestalten und 

es darf keine neu geschaffenen Parallelstrukturen geben, also etwa eine 

Gasleitung neben der PV-Anlage und der Wärmepumpe. Strategisch gilt 

weiters: Wir dürfen denken und müssen der wissenschaftlichen Evidenz 

folgen. Ein Zentralisierungsgebot ist nett, aber vielfach nicht umsetzbar, 

also zurück zu Gebot 1: Ziel ist die Dekarbonisierung und nicht das Sponsoring 

von Industrie- und Handwerkszweigen. Und lässt mich denn dann 

der Mieter oder Wohnungseigentümer bei der Tür herein, wenn ich seine 

Therme abhole? Es sind klare Duldungspflichten vorzusehen und der Erhaltungsbegriff 

des Wohnrechtes im weiteren Sinn radikal an die neuen 

Gegebenheiten anzupassen. Jede Maßnahme zu Klimaanpassung und 

Klimaschutz ist Erhaltung, nämlich Erhaltung unseres Lebensraumes. 

Der Finanzminister kann sich entspannen: Die volkswirtschaftlichen Multiplikatoreffekte 

(Umsatzsteuern, Einkommensteuern, Beschäftigungseffekte) 

werden Einbußen durch verkürzte Abschreibungszeiten locker 

wettmachen, gerne rechne ich das vor. 

Zuletzt: Wer zahlt? Noch einmal: System vor Inhalt. Die Maßnahmen, 

die wir zu setzen haben, sind ganzheitlich zu sehen und nicht unter dem 

bisherigen Blickwinkel von „Wann rechnet sich das?“. Es rechnet sich nie, 

denn nicht jede Notwendigkeit ist eine mathematische Aufgabe, auch 

wenn uns das die Digitalisierer weismachen wollen. Wir alle werden es 

bezahlen müssen, denn es handelt sich um eine Aufgabe des Gemeinwohls. 

Ist mit der Maßnahme eine relevante Steigerung des Wertes von 

Eigentum verbunden, dann wird sich der Eigentümer einen moderaten 

Selbstbehalt gefallen lassen müssen, das ist sein Anteil. Ein EVB neu 

wird beim Mieter hängen bleiben müssen, selbst wenn dann die Roten 

die Blauen, die Schwarzen die Roten, die Grünen die Rosanen – habe ich 

jemanden vergessen? – wählen werden. Denn darum darf es längst nicht 

mehr gehen, 

Prof. Mag. Thomas N. Malloth, FRICS 

... ist Jurist und hat sich auf die Bereiche 

Immobilienbewertung, Immobilienconsulting, 

Immobilienverwaltung, und -vermarktung und 

auf die Projektentwicklung, v.a. im dichten 

städtischen Raum, spezialisiert. Er ist ständiges 

Mitglied des Bundesdenkmalbeirates und 

Lehrbeauftragter an 7 Universitäten. Im November 

2016 wurde Prof. Malloth in den Vorstand 

des österreichischen Chapters der Royal 

Institution of Chartered Surveyors berufen. 

Wir haben keine Zeit mehr. 

Ihr Thomas Malloth 


121


Inflation: Gekommen 

um zu bleiben? 

Das Schreckgespenst der Inflation wird uns wohl noch länger in Schach halten. Nach Jahren 

und sogar Jahrzehnten niedrigster bis negativer Raten klettern die Preise raketenartig nach oben und 

wiesen im Jahr 2022 die schon lange nicht gesehene Jahresrate von 8,6 Prozent auf. 

Autor: Mag. Dr. Franz Gschiegl 

D 

er 

14,0 Prozent. 

heurige Märzwert lag zwar mit 9,2 Prozent 

unter den Rekordzahlen vom Jänner von 11,2 

Prozent, eine Entwarnung sollte dies jedoch 

noch nicht bedeuten. Der Mikrowarenkorb (er 

umfasst die täglichen Einkäufe) lag zuletzt bei 

Aufgrund der sogenannten Zweitrundeneffekte wird sich der Preisauftrieb 

leider auch heuer fortsetzen, wenn auch in Zahlen ausgedrückt 

etwas abgeschwächt. Die Zweitrundeneffekte ergeben sich 

vor allem durch die Lohn-/Preisspirale. Durchaus ansehnliche Lohnund 

Gehaltssteigerungen im Ausmaß von elf Prozent und darüber 

werden viele Unternehmen nötigen, ihre Produkte und Dienstleistungen 

auch höher zu bepreisen, umso mehr, als in vielen Branchen 

ein Arbeitskräftemangel vorherrscht. Die Gastronomie und Hotellerie 

seien hier besonders erwähnt. Auch die Energiepreise schlagen 

extrem zu Buche. Wenngleich sich Strom- und Gaspreise schon weit 

von ihren Höchstwerten entfernt haben, ist leider für die Konsumenten 

noch eine längere Durststrecke zu befürchten, da die Betreiber 

zumeist auf zwölf bis 24 Monate auf Termin eingekauft haben und 

sich die Rekordwerte beim Verbraucher dann erst zeitverzögert niederschlagen. 

Die für heuer niedriger erhofften Inflationsraten (die Prognosen 

liegen im Durchschnitt bei 6,6 Prozent) beruhen nicht unwesentlich 

auf dem „Basiseffekt“. Dies bedeutet, dass bei der Inflationsrate der 

Jahresabstand hergenommen wird und die bereits hohe Inflation der 

jeweiligen Monatswerte aus 2022 als hohe „Basis“ glättend wirkt. 

Das ist auch wenig Trost für uns als Konsumenten, insbesondere weil 

der Mikrowarenkorb, der den täglichen Bedarf erfasst, deutlich – wie 

oben erwähnt – über der allgemeinen Jahresrate liegt. 

Die großen Supermarktketten werden wohl weiterhin den Großteil 

der Erhöhungen weitergeben, da sie natürlich auch betriebswirtschaftlich 

denken. 

Im Supermarkt beschränkt zwar der Griff zu preiswerteren Produkten 

die Wachstumsraten der Bioprodukte, aber beispielsweise eine 

Reduktion des Fleischkonsums hilft der persönlichen Brieftasche 

wie auch der Gesundheit. 

Herr und Frau Österreicher konsumieren im Durchschnitt nahezu 

das dreifache der von der WHO vorgeschlagenen Fleischmenge. 

Insbesondere Rindfleisch- und Milch(produkte) sind ausgewiesene 

„CO2-Schädlinge“, umso mehr, wenn man noch die für den Futter- 


122 ImmoFokus

Mag. Dr. Franz Gschiegl 

Seit über 40 Jahren Börsen-, Finanz- und Wirtschaftsexperte mit Vorstandspositionen 

in der ERSTE-Group. Ständiger Autor im Wirtschaftsmagazin „GEWINN“. 

Co-Autor zahlreicher Fachbücher. Jüngst in Alterspension als konzessionierter Unternehmensberater 

aktiv. Von Beginn an im Vorstand des „Nachhaltigkeitsforums 

Illmitz“ für die Bereiche Finanzen und Wirtschaft zuständig. Sein Ziel: In unserem 

„Thinktank“ mitwirken um „etwas zu bewegen“ und einen nachhaltigen „positiven 

Footprint“ zu hinterlassen. 

mittelanbau benötigte Fläche (sieben Mal mehr als die für die Tiere 

genützte Fläche!) und die Importe, etwa von Futtersoja, berücksichtigt. 

Im Sinne der Nachhaltigkeit sollte der Blick auf saisonale und 

regionale Produkte geschärft werden. 

Neben den bekannten Inflationstreibern wie dem Höhenflug der 

Energie- und Rohstoffpreise, die Lieferkettenengpässe, die Nachholeffekte 

nach der Pandemie und dem Krieg in der Ukraine sowie 

der oben erwähnten Lohn- und Gehaltssteigerungen fällt ein nicht 

unbeträchtlicher Teil auf die „Gewinninflation“. Viele Unternehmen 

nützen sie, um ihre Marktmacht zu kräftigen, und für zusätzliche 

Preiserhöhungen. Langfristig wird sich in einer freien Marktwirtschaft 

über die Angebots-/Nachfragekonstellation das Preisniveau 

einpendeln, schwierig ist das nur bei Abhängigkeiten wie etwa im 

Energie- und Grundnahrungsmittelsegment. Preiserhöhungen etwa 

beim Treibstoff werden meist rasch auf die Konsumenten überwälzt, 

Reduktionen erfahrungsgemäß erst zeitverzögert. 

Im jetzt oft zitierten Gastronomie- und Beherbergungsbereich 

werden wohl weitere Preissteigerungen zu erwarten sein, der Fachkräftemangel, 

die hohen Energiepreise und eben auch die höheren 

Wareneinsätze müssen sich naturgemäß niederschlagen. Im Luxussegment 

wird dies nicht so tragisch sein: Ob die Gäste in einem 

renommierten Haubenlokal für ein Menü 180 Euro statt 140 Euro 

bezahlen, wird wohl kaum eine Rolle spielen. Im „Wirtshaus um die 

Ecke“ wird’s wohl enger werden. Dies zeigt leider auch schon die aktuelle 

Pleitenstatistik. 

Lösungen zur raschen Inflationsbekämpfung sind in einer freien 

Marktwirtschaft nicht einfach, wie bereits erwähnt wird die Angebots-/Nachfragekonstellation 

ein Regulativ ergeben, auch mit dem 

Vermerk auf entsprechende Firmenschließungen. Diese „Marktbereinigungen“ 

sind unangenehme, aber natürliche Folgen: Viele 

„Zombieunternehmen“, die nur durch Förderungen die Pandemie 

überstanden haben, werden eben ausscheiden. 

Auch die zurecht als viel zu spät kritisierten Zinserhöhungen der 

Notenbanken als Lenkungsmaßnahme greifen nur zeitverzögert und 

abgeschwächt. Die erhöhten Finanzierungskosten treffen wohl etwa 

die Immobilienbranche oder andere Bereiche mit hohem Fremdkapitalanteil. 

Zu ergänzen ist noch, dass die Leitzinserhöhungen durch die 

EZB (Europäische Zentralbank) nur noch begrenztes Potenzial haben, 

bei über vier Prozent wären etwa für Italien, Spanien und Frankreich 

die Refinanzierungen der Staatsschulden nicht mehr so einfach… 


123


Das Programm 

„Komm wir brechen morgen aus und dann stellen wir uns gegen den Wind.“ – singt Konstantin 

Wecker und so wollen wir es auch mit den 3. Illmitzer Gesprächen halten. Wir müssen uns jenen 

entgegenstellen, die meinen „Das wird schon!“, jenen die sagen „Das sehen wir uns an!“ und vor allem 

jenen die meinen „Das kann nicht funktionieren!“ Lassen Sie uns wieder drei Tage anders denken, 

anders reden und dann anders handeln. 

Mittwoch, 30. 08. 2023 

14:00 ERÖFFNUNG 

Prof. Mag. Thomas Malloth FRICS 

Bürgermeister Illmitz - Maximilian Köllner, MA 

(angefragt) 

14:30 Dr. Andreas Baumgarten 

„Selbstversorgung mit Nahrungsmitteln - eine Utopie?“ 

16:00 Martha Krumpeck 

„Widerstand als letzte Chance“ 

17:00 Josef Umathum - Ernährung und Produktion 

„Wie machen wir weiter, was können wir ändern?“ 

19:00 Biolog*innen 

Spaziergang zur Zicklacke 

20:30 Abendveranstaltung in der „Johannes Zeche“ 

mit Live Musik „Hocky“ 

Donnerstag, 31. 08. 2023 


LH stv.in Mag.a Astrid Eisenkopf 

15:00 Mag. Anton (Toni) Innauer 

„Meine Sicht der Dinge“ 

10:30 Mag.a Michaela Krömer LL.M 

„Verfassungsklage Klimaschutzgesetz, 

12 jährige geben Gas“ 

Pause 

12:00 Vortragende(r) wird noch bekanntgegeben 

14:00 Mag. Dr. phil. Patrick Scherhaufer 

„Wie wir achtsamer mit Energie umgehen“ 

Pause 

16:00 Kutschenfahrt 

mit Ranger vom Nationalparkzentrum Illmitz 

19:30 Abendveranstaltung mit 

Live Musik „Puszta Ramblers“ 


124 ImmoFokus

Freitag, 01. 09. 2023 

Anmeldung: 

www.illmitzer-gespraeche.at 


Grußbotschaft BM Leonore Gewessler, BA 

10:00 DI Dr. Stefan Sattler – WÄRME & KÄLTE 

„Best practice Beispiel Wien – 

erneuerbare Energie für 1,8 Mio Bürger*innen?“ 

11.00 Dr. Philipp Blom 

„Als es zwei Grad kälter wurde“ 

13.00 DI Dr. Harald Frey 

Die 10 Forderungen 2023 der Agenda Nachhaltigkeit 

Pause 

14.00 Ende 

In Anschluss gibt es die Möglichkeit, 

an einem geführten Ausflug 

12.00 Bürgermeister*Innenforum 

Nachhaltige Vorzeigeprojekte 

Anreise mit öffentlichen Verkehrsmitteln 

Von Wien nach Illmitz in nur 1 Std. 18 Min. 

z.B. am 31. 8. 2022 am Vormittag. 09.15 Uhr 

Abfahrt Wien Hauptbahnhof mit dem Regionalexpress nach Neusiedl am See. 

Ankunft 09.55 Uhr 

Weiterfahrt mit Buslinie 290 um 10.00 Uhr vom Bahnhofsvorplatz 

(Fußweg ca. 1 Min.) - Ankunft Illmitz Gemeindeamt 10.33 Uhr. 


125


Organisations-Team 

DI Dr. Harald Frey 

... ist seit 2006 Verkehrswissenschaftler an der TU Wien, Leiter des Arbeitskreises 

„e-mobility“ und stellvertretender Leiter des Arbeitskreises „Nachhaltige 

Infrastruktur“ der Österreichischen Verkehrswissenschaftlichen Gesellschaft 

(ÖVG). Sein Tätigkeitsfeld umfasst Lehre, Forschung sowie die Praxis: Verkehrsund 

Siedlungsplanung, das Mobilitätsverhalten und die Instrumente zur Verhaltensänderung, 

die Jurymitgliedschaft bei der Vergabe von Förderprogrammen. 

Vorstands-mitglied des „Club of Vienna“ und des „Forum Wohnbaupolitik“ und 

seit 2020 Mitglied des Aufsichtsrates der ÖBB Postbus AG sowie der ASFINAG. 

Mag. Dr. Franz Gschiegl 

Seit über 40 Jahren Börsen-, Finanz- und Wirtschaftsexperte mit Vorstandspositionen 

in der ERSTE-Group. Ständiger Autor im Wirtschaftsmagazin „GEWINN“. Co-Autor 

zahlreicher Fachbücher. Jüngst in Alterspension als konzessionierter Unternehmensberater 

aktiv. Von Beginn an im Vorstand des „Nachhaltigkeitsforums Illmitz“ für 

die Bereiche Finanzen und Wirtschaft zuständig. Mein Ziel: In unserem „Thinktank“ 

mitwirken um „etwas zu bewegen“ und einen nachhaltigen „positiven Footprint“ zu 

hinterlassen. 

Arch. DIin Dr.in Renate Hammer, MAS 

...leitet das Institute of Building Research & Innovation. Sie studierte Architektur und Philosophie in 

Wien, sowie Urban Engineering in Tokio und Solararchitektur in Krems. Sie ist als selbstständige 

Architektin in der Planung und Forschung tätig und hält einen Lehrauftrag an der Universität für 

künstlerische und industrielle Gestaltung Linz sowie an der Fachhochschule Campus Wien und 

unterrichtet einschlägig an der Arch+Ing Akademie. Sie ist Sprecherin der Plattform Baukulturpolitik, 

Mitglied des Beirats für Baukultur im Bundeskanzleramt, des Oxford Round Table sowie der 

Deutschen und der Österreichischen lichttechnischen Gesellschaft. Ihr Arbeits- und Interessenschwerpunkt 

liegt in der Umsetzung umfassender Nachhaltigkeit im Bauwesen. 

126 ImmoFokus

Stv. Dir. Christian Janisch 

Groß geworden bin ich in einer Zeit, als das Lebensmotto lautete, „macht euch die Welt untertan“ – und 

genauso hat dann auch meine Generation ohne Rücksicht auf Natur und Umwelt mit Vollgas gelebt. In 

der Immobilienwelt war Nachhaltigkeit nicht im Entferntesten ein Thema – in Wahrheit ist sie es auch 

heute noch immer nicht wirklich. Auch ich habe bis dato nicht viel zu einer besseren Welt beigetragen 

– ich befürchte, dass ich mit meinen 57 Jahren meinen persönlichen Earth Overshoot Day schon längst 

überschritten habe. Ich ersuche die junge Generation vor allem für die letzten 30 Jahre um Entschuldigung, 

denn so lange wissen wir ehrlicherweise, dass wir so nicht weiterleben dürfen. 

Helmut Lang 

Helmut Lang, 25 Jahre alt und geborener Illmitzer. Student an der Universität für 

Bodenkultur im Studiengang Lebensmittel- und Biotechnologie. Neben dem Studium 

arbeitet er im familieneigenen Weingut in Illmitz. Im Team kümmert er sich um 

die Verbreitung der Idee hinter den Illmitzer Gesprächen in der jüngeren Bevölkerung 

der Umgebung. Zusätzlich unterstützt er bei der 

lokalen Umsetzung von Veranstaltungen. 

Mag.a Brita Hombrecher 

Fundierte Erfahrungen sammelte Brita Hombrecher zunächst in der Buwog GmbH sowie bei Immoconsult 

LeasingGmbH in Wien, bevor sie sieben Jahre lang in der Immo Kapitalanlage GmbH als 

Asset Managerin sowie Verantwortliche für den An- und Verkauf von Immobilien tätig war. Weitere 

Stationen ihrer Karriere führten sie über die Dr. Eugen Otto GmbH und die Erste Group Immorent 

AG zu ihrer – ebenfalls sieben Jahre dauernden – Position als Head of Asset Management bei Erste 

Immobilien KAG. 

Seit 2021verstärkt die gelernte Juristin und versierte Branchenkennerin jetzt das mehrfach ausgezeichnete 

Architekturbüro baukult ZT GmbH in Wien. 


127


Christoph Malloth, MSc 

... ist seit über 20 Jahren in der Kommunikationsbranche tätig und das vor allem im Bereich 

Beratung und Konzeption. Er absolvierte seinen Master in Marketing und Businessmanagement. 

Seit 2011 ist er als Kommunikationsberater für Agenturen und Direktkunden 

tätig und fungiert als Lektor an diversen Bildungseinrichtungen für Marketing. 


... ist Jurist und hat sich auf die Bereiche Immobilienbewertung, Immobilienconsulting, Immobilienverwaltung, 

und -vermarktung und auf die Projektentwicklung, v.a. im dichten städtischen 

Raum, spezialisiert. Er ist ständiges Mitglied des Bundesdenkmalbeirates und Lehrbeauftragter 

an 7 Universitäten. Im November 2016 wurde Prof. Malloth in den Vorstand des österreichischen 

Chapters der Royal Institution of Chartered Surveyors berufen. 

DI Dr. Stefan Sattler 

Stefan Sattler hat nach seinem Kulturtechnik und Wasser-wirtschaft Studium an der Universität für 

Bodenkultur als Universitätsassistent über 4 Jahre im Bereich Ressourcenorientiertes Bauen geforscht. Er 

war in diversen nationalen und internationalen Forschungsprojekten tätig bzw. hat diese geleitet und hat 

außerdem in der Lehre mitgearbeitet. Neben seiner Vortragstätigkeit bei nationalen und internationalen 

Veranstaltungen ist er außerdem an der Universität für Bodenkultur – Wien als Lektor tätig. Seit 2018 

arbeitet er bei der Stadt Wien – Energieplanung und betreut dort den Bereich „erneuerbare Energien“. 

Im Fokus steht dabei die Versorgung von bestehenden Gebäuden mit erneuerbarer Energie, damit fossile 

Energieträger nicht länger benötigt werden und Wien bis 2040 klimaneutral werden kann. 

128 ImmoFokus

Mag. Hans Jörg Ulreich 

Hans Jörg Ulreich studierte an der WU Wien Betriebswirtschaftslehre mit den Schwerpunkten Industrie- 

und Personalwirtschaft. Seit 1999 ist er selbstständiger Immobilientreuhänder in Wien, Lektor 

an der TU-Wien sowie FH Wien und Bauträgersprecher der WKO Österreich. 

Univ. Ass. Mag.a Magdalena Weißmann, LL.M. 

Magdalena Weißmann studierte Rechtswissenschaften und absolvierte den postgradualen 

Universitätslehrgang Wohn- und Immobilienrecht an der Universität Wien. Seit 

2018 ist sie Universitätsassistentin am Institut für Europarecht, Internationales Recht 

und Rechtsvergleichung und engagiert sich im Bereich der Nachhaltigkeit. 

Julia Tschida 

Nach der Matura absolvierte Julia Tschida den Lehrgang Freizeitpädagogik und Dipl. Kindergesundheitstrainerin. 

Seit 10 Jahren ist sie an der Volksschule Illmitz für die Früh- und Nachmittagsbetreuung 

zu- ständig. Zusätzlich bietet sie auch noch Kinderturnen für die 3 bis 10-jährigen Kinder an. Im Team 

für die Illmitzer Gespräche ist sie für die Verwaltung und Organisation zuständig. „Wer den Tag mit 

einem Lächeln beginnt, hat ihn bereits gewonnen.“ Cicero. 


129


Die Speaker 

Dr. Andreas Baumgarten 

Dr. Andreas Baumgarten studierte Biologie an der Uni Wien und promovierte mit einer Arbeit über 

Bodenmikrobiologie. Zunächst Lehrer und Forscher an der HBLVA für Gartenbau, wechselte er als 

Leiter des Instituts für Bodengesundheit und Pflanzenernährung an die heutige Agentur für Gesundheit 

und Ernährungssicherheit. Er leitet den Fachbeirat für Bodenfruchtbarkeit und Bodenschutz im 

BMLRT, ist Präsident der Österreichischen Bodenkundlichen Gesellschaft und Vorstandsmitglied der 

International Union of Soil Sciences. 

Dr. Philipp Blom 

Philipp Blom wurde in Hamburg geboren und wuchs dort und in Detmold auf. Da die Eltern sich 

nach vierzehn Jahre Ehe scheiden ließen, wuchs er zuletzt bei seiner Mutter auf.[2] Er studierte 

Philosophie, Geschichte und Judaistik in Wien und Oxford, wo er 1996 mit einer Dissertation über die 

Nietzsche-Rezeption und das Rassendenken im Kulturzionismus promoviert wurde. Blom arbeitete 

anschließend in London und Paris. Seit 2007 lebt er in Wien. Er ist mit der neuseeländischen Schriftstellerin 

Veronica Buckley verheiratet. Er schreibt auf Englisch und Deutsch. Seine historischen Werke 

beschäftigen sich mit Geistesgeschichte und der Geschichte von Mentalitäten. Er ist Beiratsmitglied 

der Giordano-Bruno-Stiftung und Stiftungsrat des Friedenspreises des Deutschen Buchhandels.. 

LH stv.in Mag.a Astrid Eisenkopf 

Astrid Eisenkopf ist stellvertretende Landeshauptfrau im Burgenland. Nach ihrem 

Stu- dium an der Universität Wien, war sie unter anderem bei der burgenländischen 

Gebiets- krankenkasse und in der burgenländischen Landesregierung – Stabstelle 

Beteiligungs- management und der Finanzabteilung tätig. 

130 ImmoFokus

DI Dr. Harald Frey 

... studierte Bauingenieurswesen an der Technischen Universität Wien, Fachrichtung Verkehrswesen 

und Infrastrukturplanung. Er arbeitet am Forschungsbereich für Verkehrsplanung und Verkehrstechnik 

der TU Wien, seine Forschungsschwerpunkte sind Verkehrserhebungen und Befragungen, 

Verkehrskonzepte, Machbarkeitsuntersuchungen, Verkehrsmodellierung, Verkehrs- und Siedlungsplanung 

sowie E-Mobilität. 

Mag. Anton Innauer 

Seine Zeit als Springer, Trainer und Sportdirektor im ÖSV ist begleitet von überragenden 

Erflogen aber auch von dramatischen Rückschlägen. Seine Biografie macht 

ihn zum „Mister Skisprung“. Nach seiner Zeit als Trainer und seinem Wirken als 

Nordischer Sportdirektor schrieb er jeweils ein Buch. Beide wurde zum Bestseller. 

Heute ist er UNternehmer, Sportmanager, Autor, Kolumnistund Keynote-Speaker zu 

verschiedensten Anlässen in Wirtschaft und öffentlichen Institutionen. 

Mag.a Michaela Krömer LL.M 

Michaela Krömer studierte Rechtswissenschaften an der Universität Wien, an der Universität Nottingham 

(England) sowie an der Harvard Universität und unterstützt die Kanzlei seit 2015. Seit 2017 ist sie eingetragene 

Rechtsanwältin. Zusätzlich absolvierte sie in London eine Ausbildung zur Wirtschaftsmediatorin. Während ihres 

LL.M.-Studiums war sie auch als Studienassistentin an der Harvard Universität tätig. Michaela Krömer hat umfangreiche 

Erfahrungen als Rechtsanwaltsanwärterin bei Schönherr Rechtsanwälte GmbH, Wien, als Lektorin 

an der Universität Wien, sowie bei zahlreichen internationale Organisationen im In- und Ausland gesammelt. 

Michaela Krömer spricht fließend Englisch und Russisch und ist Mitglied bei ECCHR Alumni, ECBA, ELDH und 

Netzwerk Asylanwalt. Seit April 2021 ist sie ordentliches Mitglied der Regulierungskommission der E-Control. 


131


Martha Krumpeck 

Martha Krumpeck (31) hat die Letzte Generation in Österreich mitbegründet. Sie klebt 

sich an Straßen, um Politik und Gesellschaft angesichts der drohenden Klimakatastrophe 

und immer eindringlicherer wissenschaftlicher Warnungen wachzurütteln. Zuvor 

schloss sie ein Bachelor-Studium der Molekularbiologie ab. 


... ist Jurist und hat sich auf die Bereiche Immobilienbewertung, Immobilienconsulting, 

Immobilienverwaltung, und -vermarktung und auf die Projektentwicklung, v.a. 

im dichten städtischen Raum, spezialisiert. Er ist ständiges Mitglied des Bundesdenkmalbeirates 

und Lehrbeauftragter an 7 Universitäten. Im November 2016 wurde 

Prof. Malloth in den Vorstand des österreichischen Chapters der Royal Institution of 

Chartered Surveyors berufen. 

DI Dr. Sefan Sattler 

... hat nach seinem Kulturtechnik und Wasserwirtschaft Studium an der Universität für Bodenkultur als Universitätsassistent 

über 4 Jahre im Bereich Ressourcenorientiertes Bauen geforscht. Er war in diversen nationalen und 

internationalen Forschungsprojekten tätig bzw. hat diese geleitet und hat außerdem in der Lehre mitgearbeitet. Im 

Jahr 2020 schloss er sein Doktorat zum Thema „Klimasensitives Bauen im Zeichen des Klimawandels“ ab. Neben 

seiner Vortragstätigkeit bei nationalen und internationalen Veranstaltungen ist er außerdem an der Universität für 

Bodenkultur – Wien als Lektor tätig. Seit 2018 arbeitet er bei der Stadt Wien – Energieplanung und betreut dort den 

Bereich „erneuerbare Energien“. Im Fokus steht dabei die Versorgung von bestehenden Gebäuden mit erneuerbarer 

Energie, damit fossile Energieträger nicht länger benötigt werden und Wien bis 2040 klimaneutral werden kann. 

132 ImmoFokus

Mag. Dr. phil. Patrick Scherhaufer 

... promovierte in Politikwissenschaft an der Universität Wien und absolvierte 

einen postgraduierten Lehrgang in European Studies. Seit 2010 arbeitet er 

am Institut für Wald-, Umwelt- und Ressourcenpolitik an der Universität für 

Bodenkultur Wien (BOKU). Zuvor war er in unterschiedlichen Positionen an 

der Akademie der Wissenschaften (ÖAW) und am Institut für Höhere Studien 

(IHS) tätig. Seine Forschungs- und Arbeitsschwerpunkte liegen in den Bereichen 

österreichische und europäische Umwelt- und Energiepolitik, partizipative 

Demokratie, Wissensintegration und Inter- und Transdisziplinarität. 

Josef Umathum 

Der Familienvater Josef Umathum ist Winzer aus Frauenkirchen im Burgenland. 

Bekannt ist der 45 Hektar große, biodynamisch geführte Weinbaubetrieb, vor allem 

für seine authentischen Rotweine aus den traditionellen heimischen Sorten Blaufränkisch, 

Sankt Laurent und Zweigelt. Josef Umathum keltert überdies auch faszinierende 

Weißweine, und einen ganz außergewöhnlichen Rosé m2005 hat Josef Umathum 

die historische Rebsorte Lindenblättriger im Burgenland wieder belebt. 

Gerald Votava 

... absolvierte das humanistische Gymnasium im Kollegium Kalksburg mit der Matura 

und belegte dann an der Universität Wien die Fächer Jus und Psychologie. Seit 1994 

ist er als Radiomoderator, Kabarettist und Schauspieler tätig. Gerald Votava ist Romy- 

Preisträger und wird die Illmitzer Gespräche moderieren. 


133


Hotels & Privatzimmer 

**** Hotel Nationalpark GmbH 

Apetloner Straße 56 

A-7142 Illmitz 

Tel.: +43 (0) 2175/3600 

office@hotel-nationalpark.com 

www.hotel-nationalpark.com 

Einzelzimmer mit Frühstück/Person und Nacht ab 

€ 125,50 

Doppelzimmer mit Frühstück/Person und Nacht ab 

€ 97,50 

*** Hotel Post Illmitz 

Apetloner Straße 2 


Tel.: +43 (0) 2175/2321 

office@hotelpostillmitz.at 

www.hotelpostillmitz.at 

Einzelzimmer mit Frühstück und Nacht ab 

Doppelzimmer mit Frühstück und Nacht ab 

€ 94 

€ 169 

*** Rosenhof, Fam. Haider 

Florianigasse 1 


Tel.: +43 (0) 2175/2232 

illmitz@rosenhof.cc 

www.rosenhof.cc 


€ 92.50 


€ 67.50 

*** Johannes-Zeche 

Komm.-Rat Hans Tauber 

Florianigasse 10 

7142 Illmitz, Austria 

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134 ImmoFokus

Unsere Partner 

DAS WIRTSCHAFTSMAGAZIN FÜR IHREN PERSÖNLICHEN VORTEIL 

bewegt 


135

ImFokus 

136 ImmoFokus

Die Ankündigung 

Copa Real 2023. Vorjahresfinalist Teamneunzehn triumphiert im Endspiel 

gegen ein starkes IFM-Team knapp mit 2:1. Dritter wird mit der Örag der 

Champion von 2022. 


137

ImFokus 

W 

Wer dachte, der Copa Real 

2022 könne schwer an 

Spannung übertroffen 

werden, irrte gewaltig: Die 

16 Mannschaften, die sich an dem sonnigen 

Samstagnachmittag im April in der Westside 

Soccer Arena in Wien-Penzing einfanden, 

präsentierten sich sogar in noch stärkerer Form. 

Schnell war klar: Für die meisten Teams ist das 

kein Hobby-Kick, vielmehr ist der Hunger nach 

dem prestigeträchtigsten Fußballtitel in der 

österreichischen Immobilienwirtschaft offensichtlich 

groß. Dementsprechend bot sich den 

vielen mitgereisten Fans ein wahres Fußballfest. 

Es sollten keine leeren Worte sein, dass Markus 

Ringsmuth, Geschäftsführer teamneunzehn, 

nach dem Finale im Vorjahr ankündigte, 

die „Mission Copa Real“ 2023 nochmals 

angehen zu wollen. Seine Mannschaft fegte 

mit nur einem 4:4-Unentschieden – richtungsweisend 

gegen den späteren Finalisten 

IFM – in Gruppe A regelrecht durch die Gruppenphase. 

Besonders zu spüren bekamen den 

Siegeswillen der „Grünen“ Thalhof Immobilien 

und Glorit, die mit 8:0 beziehungsweise 

9:1 vom Platz geschossen wurden. Und als in 

der fünften Runde der starke Mitfavorit Örag 

knapp mit 3:2 gebogen werden konnte, zeigte 

sich, wohin die „Reise Copa Real 2023“ für 

teamneunzehn gehen könnte. 

Ebenbürtiger Gegner 

Als ebenbürtiger Gegner des späteren Champions 

teamneunzehn und würdiger Finalist 

erwies sich in Gruppe A von der ersten Partie 

an IFM. Nur dank zweier Unentschieden beendete 

die Auswahl des Facility-Managers die 

Gruppenphase auf dem zweiten Platz, zwei 

Punkte hinter teamneunzehn. Und um ein 

Haar wurde IFM die Teilnahme am Semifinale 

verwehrt – Schuld war ein, nach heftigen 

Protesten, schnell behobener technischer 

Fehler seitens der Turnierleitung. In diesem 

konnte eine starke Buwog-„Seleccion“, die 

die Gruppe B dank der besseren Tordifferenz 

vor der punktegleichen „Squadra“ Schindler 

gewann, mit 2:0 geschlagen werden. 

Etwas schwieriger gestaltete sich das Spiel 

um den Finaleinzug für teamneunzehn. In 

einem packenden 4:3 verlangte Schindler 

dem späteren Champion alles ab. Im Finale 

mussten dann Mannschaft und Fans der 

„Grünen“ lange zittern. Nachdem IFM mit 

0:1 in Führung gegangen war, gelang teamneunzehn 

erst relativ spät der Ausgleich und 

in weiterer Folge schließlich der vielumjubelte 

Siegestreffer. Das über weite Strecken 

des Turniers bärenstarke IFM-Team wirkte 

geschockt und konnte dem nichts mehr entgegensetzen. 

Sportlich fair und bescheiden blieb Markus 

Ringsmuth im Interview nach dem Triumph: 

„Letztendlich waren wir ein glücklicher Gewinner 

und darüber freuen wir uns.“ „Die 

Gegner waren stark, die Gruppe B sehr, sehr 

gut. Ich muss dem Sieger teamneunzehn 

gratulieren, das war hochverdient“, so die 

Turnierbilanz von Örag-Kapitän Alexandr 

Miladinovic. Glücklich zeigte er sich über den 

sechsten Platz in der Schlusstabelle jedenfalls 

nicht. „Wir müssen jetzt anfangen mehr 

zu trainieren“, meint er. Klingt nach einer 

Kampfansage. Zufrieden mit dem neunten 

Platz war hingegen Philipp Maisel, seines 

Zeichens Spielführer von Otto Immobilien – 

138 ImmoFokus

Save 

the Date! 

Copa Real 2024 

Gleich fürs nächste Jahr 

27.04.2024 anmelden unter: 

t.klingseis@media-group.immo 


139

ImFokus 

ALRAG AON BUWOG 

DREES & SOMMER EBG EHL 

GLORIT IFM ÖRAG 

OTTO IMMOBILIEN RUSTLER SCHINDLER 

140 ImmoFokus

TEAMNEUNZEHN 

THALHOF IMMOBILIEN 

TPA 

auch bekannt als „Atletico Otto“: „Das wichtigste 

ist, dass sich niemand verletzt hat.“ 

WIENINVEST 

Besonders erfreulich war, dass beim Copa 

Real 2023 in fast jeder Mannschaft Frauen 

spielten – hoffentlich mit steigender Tendenz 

im kommenden Jahr. 2022 wurde lediglich 

das Team der Örag von einer Frau verstärkt. 

Alles beim Alten blieb es dagegen an der 

Spitze der Torschützenliste: Bereits zum 

dritten Mal in Folge setzte sich Buwog Edi 

Brahimi die Krone auf. 


141

ImFokus 

142 ImmoFokus

Hier geht‘s 

zum Video 

www.immo-timeline.at 


143

Events & Awards 

Events & Partys der 

Immobilien-Society 

10 JAHRES FEIER WIEN MITTE THE MALL 

Der Callboy wurde zum Mallboy: Mit einer großen Jubiläumsparty 

feierte das Team von WIEN MITTE The Mall zehn erfolgreiche 

Jahre in Österreich. Neben zahlreichen Ehrengästen 

gab Kabarettist und Comedian Gernot Kulis für das größte, 

innerstädtische Shoppingcenter ein Comedy-Ständchen in 

Form eines Bests-of-Kabarettabends. Neben zahlreichen Ehrengästen 

gab Kabarettist und Comedian Gernot Kulis für das 

größte, innerstädtische Shoppingcenter ein Comedy-Ständchen 

in Form eines Bests-of-Kabarettabends. Als kleines Dankeschön 

luden Centermanager Florian Richter und sein Team 

Mieter und Freunde des Hauses zur großen Jubiläumsparty 

mit 500 Gästen und einem Auftritt von Kabarettist und Comedian 

Gernot Kulis in das „Erfolgscenter“ ein. Begrüßt wurden 

die Gäste von Moderatorin Olivia Peter . 

144 ImmoFokus

3SI BUCHPRÄSENTATION 

„Es war mir seit langer Zeit ein großes Anliegen, 

eine Publikation zu beauftragen, die sich 

auf hohem wissenschaftlichen Niveau mit dem Objekt 

Zinshaus, das das Kerngeschäft unseres Familienunternehmens 

darstellt, auseinandersetzt und es dabei in leicht 

verständlicher, erzählerischer Weise in seiner Vielfalt 

präsentiert“, erklärt Michael Schmidt, Geschäftsführer 

der 3SI Immogroup. Kurz nach Projektstart fiel die Entscheidung, 

das Buchprojekt gemeinsam mit der Fogarassy 

Privatstiftung umzusetzen. „Alfred Fogarassy und ich 

hegen dieselbe Leidenschaft für Altbauten, jeder von uns 

hatte bereits ein Autorenteam an der Hand und dasselbe 

Ziel – die Herausgabe eines neuen Standardwerks über die 

Zinshausgeschichte Wiens. Da fiel die Entscheidung nicht 

schwer, zu kooperieren“, erzählt Michael Schmidt. 

Die Publikation „Das Wiener Zinshaus. Bauen für die Metropole“ 

ist Mitte April im Residenz Verlag erschienen. 


145


THE REAL 100 

Ende März stand der exklusive Afterwork-Event 

#TheREAL100 ganz im Zeichen seines Jubiläums. 100 

Immobilienprofis, das Who-is-Who der heimischen 

Immobilienwirtschaft, trafen sich zum 10. Mal zum 

Networking und lauschten einer spannenden Keynote 

zum Thema „Breaking the Mold - Attraktivität durch 

Innovation – wie man junge Talente anzieht und hält.“ 

Dazu braucht es, laut Frau Pölzl, ganz neue Managementstile. 

Hierarchiedenken ist passé, Menschlichkeit 

ist in. Mit dabei an diesem spannenden Abend waren 

auch: Roland Pichler (Managing Partner, Die Wohnkompanie) 

Roland Schmid (CEO IMMOunited) Karina 

Schunker (EHL Wohnen), Gerald Kerbl (Partner TPA 

Steuerberatung), Sabina Berloffa (CEO BSC Strategy 

Consulting) Peter de Leeuw (General Manager Vienna 

AirportCity), Andrea Besenhofer (Asset Management 

Erste Group) Michael Mack und Sascha Haimovici (GF 

IMMOCONTRACT), Michael Pisecky (FG der Immobilientreuhänder), 

Naja Pröwer (CBRE Austria), Jenni Wenkel 

(Union Investment), Irene Rief Hauser (Salon Real). 

146 ImmoFokus

VIENNA AIRPORT BUSINESS NIGH 

Über 700 interessierte Gäste aus den Bereichen Wirtschaft, 

Politik, Kultur und Gesellschaft verfolgten die spannenden 

Beiträge mit Statements von Flughafen Wien-Vorstand Günther 

Ofner, sowie von Wolfgang Scheibenpflug, Bereichsleiter 

des Immobilien- und Standortmanagements der Flughafen 

Wien AG. Mit großem Interesse verfolgten die Eventgäste 

den Vortrag von Philosoph und Publizist Prof. Konrad Paul 

Liessmann über aktuelle gesellschaftspolitische Entwicklungen 

in Zeiten von Meinungsblasen und Fake News. Für musikalische 

Unterhaltung sorgte die österreichische Künstlerin 

Caroline Kreutzberger. Charmant durch den Abend führte 

die bekannte TV-Moderatorin Nadja Mader. Unter den zahlreichen 

Eventgästen dabei waren unter anderem: Karlheinz 

Kopf (Generalsekretär Wirtschaftskammer Österreich), 

Wolfgang Hesoun (CEO Siemens Österreich), Daniel Serafin 

(Kulturmanager), Arthur Worseg (Arzt), Christian Pöttler 

(Echo Medienhaus), Hans-Peter Weiss (Vorstand BIG/ARE), 

Christine Catasta (Wirtschaftsprüferin), Maria Rauch-Kallat 

(Unternehmerin), Christian Domany (Fachgruppenobmann- 

Stv. Wirtschaftskammer Wien) und viele mehr. 


147


EHL BENEFIZKONZERT 

Außerordentlicher Erfolg für das jüngste Benefizkonzert der EHL Immobilien 

Gruppe: 70.000 Euro konnten für das CS Kalksburg, ein Pflegeheim für alte 

und schwerkranke Menschen aufgebracht werden. Das Geld wird vom Betreiber 

Caritas Socialis für den Ausbau einer Pflegeoase für an Demenz Erkrankte 

verwendet werden. Das Konzert war aber nicht nur im Hinblick auf die hohe 

Spendensumme ein durchschlagender Erfolg: Circa 1.800 Gäste sorgten für 

einen vollbesetzten Großen Saal im Konzerthaus. EHL-CEO Michael Ehlmaier, 

der als begeisterter Musiker auch selbst als Geiger im Orchester mitspielte, 

übergab den Spendenscheck an den Geschäftsführer der Caritas Socialis, Robert 

Oberndorfer: „Das Pflegeheim in Kalksburg ist eine vorbildliche und in 

seiner Art fast einzigartige Institution, für die wir uns mit voller Überzeugung 

engagieren. Ich bin äußerst dankbar, dass so viele Unterstützer vor allem aus 

der Immobilienbranche dazu beigetragen haben, dass diese hohe Summe für 

diesen besonders guten Zweck aufgebracht werden konnte.“ 

ADOMO GOLFTROPHY 2023 

ADOMO, die Experten für 360-Grad-Service rund 

um die Immobilie, und IMMOcontract, Österreichs 

größtes Maklerunternehmen, luden am 21. April zur 

Golftrophy 2023 im renommierten Diamond Country 

Club Atzenbrugg, Niederösterreich. Nach einem erfolgreichen 

Golftag bei besten Bedingungen wurden 

die Sieger durch ADOMO CEO Matthias Wechner 

und die IMMOcontract Geschäftsführung Sascha 

Haimovici und Michael Mack gekürt. Das Event 

wurde durch die Unterstützung von namhaften 

Sponsoren ermöglicht, darunter Rohrmax, Mibag Sanierungs 

GmbH, Sturm Energie, Herztraum Immobilientreuhand, 

OHL-Immobilientreuhand, Ärzte- und 

Apothekerbank, CUUBUS architects & developers, 

Volksbank Wien und Volksbank Niederösterreich. 

148 ImmoFokus

BONDI SPATENSTICH 

Nach dem Motto „Es gibt viel zu feiern“ fand 

letzten Donnerstag der Spatenstich für den Central 

Hub sowie die offizielle Eröffnung des Innovation 

Hub und der Hochgarage im Quartier 

„TwentyOne“ von Bondi Consult im feierlichen 

Rahmen statt. Nachdem Georg Papai, Bezirksvorsteher 

von Floridsdorf, Hubert Wetschnig, 

Habau, als Generalunternehmer Bau, Herbert 

Wegleitner, Elin, als Generalunternehmer TGA, 

Heinz Neumann, HNP Architects, Architekt des 

Central Hubs sowie Anton Bondi de Antoni und 

Christoph Nemetschke, Projektleiter Twenty- 

One, den Grundstein für den Central Hub gelegt 

hatten, wurden die rund 100 Gäste im 12. Stock 

der Hochgarage begrüßt. Kurzweilige, unterhaltsame 

Ansprachen von Georg Papai, Hubert 

Wetschnig, Herbert Wegleitner, Heinz Neumann, 

Betreiber der Hochgarage Andreas Fitsch, 

Goldbeck-Parking und Bauherr Anton Bondi endeten 

mit dem gern gehörten Satz „Das Buffet ist 

eröffnet“ von Gastgeber Anton Bondi. Die Gäste 

freuten sich über gegrillte Köstlichkeiten und 

Getränke um auf das TwentyOne anzustossen. 

Im Laufe der Veranstaltung wurde Anton Bondi 

das ÖGNI Vorzertifikat „Platin“ von ÖGNI Geschäftsführer 

Peter Engert feierlich übergeben. 


149


COLLIERS COCKTAIL 

Colliers hat bereits zum zweiten Mal zu ihrem exklusiven Colliers Cocktail 

eingeladen. Die Veranstaltungsreihe soll jedes Mal unter einem anderen 

Motto stehen und unter diesem einen unterhaltsamen und gleichzeitig informativen 

Abend bescheren. Der Auftakt im Jänner wurde mit einer Rumverkostung, 

geführt von Herrn Felix Karasek, eingeläutet. In der März Ausgabe 

des Formats wurde das präsente Thema Natur Wein von dem exklusiven 

Weinhändler Vinifero vorgestellt. Colliers freut über die Teilnahme zahlreicher 

Kollegen, Geschäftspartner und bekannter Gesichter. 

Das neue Office in der Wiener Innenstadt unterstreicht den Boutique Charakter 

der Immobilienfirma Colliers und lädt dazu ein, sich über bewegende 

Themen in einem entspannten Umfeld zu unterhalten. 

HOTELINVESTMENT-KONFERENZ 

Am 28. März 2023 trafen führende Experten der Hotellerieund 

Tourismusbranche zur Hotelinvestment-Konferenz 

HOTCO zusammen. Im Fokus standen Hotelimmobilien 

und -projekte in der CEE-Region, die für Investoren, Eigentümer, 

Banker und Entwickler besonders interessant ist. 

Rupert Simoner, CEO der Vienna House Hotel Management 

GmbH, hielt die diesjährige Keynote. Zu den hochkarätigen 

Referenten zählen Oliver Bonke, CEO, Deutsche Hospitality; 

Heribert Gangl, Director Hotel & Tourism of Erste Group; 

Martina Maly-Gärtner, COO und Member of the Board, UBM 

Development; Tomislav Popović, CEO of Maistra Hospitality 

Group; Otmar Michaeler, CEO, Falkensteiner Michaeler Tourism 

Group; Marcus Milan Arandelovic, Head of Hospitality, 

Cerberus Global Investments; Mindee Lee, Corporate Strategy 

and Board Secretary, CPI Property Group; David Kellett, 

MD Hotel Transactions, Invesco und Prof. Dr. Christian Buer, 

Managing Partner, Horwath HTL Germany. 

150 ImmoFokus

IMPRESSUM 

Vorschau 

Lesen Sie im ImmoFokus 

Ausgabe 03/2023 

Kreislaufwirtschaft. Das große Interview mit ... Zu Tisch 

mit ... Bestand gegen Neubau - Eigenschaften von 

kreislauffähigen Gebäuden - Wie gelingt der Nachweis 

der Kreislauffähigkeit und Erhöhung von 

Ressourceneffizienz - Anpassungs- und Recyclingfähigkeit - 

Mehrwerte für Projektentwickler, Investor und Nutzer. 

Medieneigentümer 

Real Estate Media Group GmbH 

Handelskai 94-96 

1200 Wien 

Tel. +43 1 890 18 26-100 

office@media-group.immo 

www.media-group.immo 

Herausgeber 

Mag. Michael Neubauer 

Chefredaktion 

Mag. Patrick Baldia 

Art Director 

Jelio Stefanov 

Lektorat 

Michaela Hocek 

Ingeborg Morawetz, BA 

Autoren dieser Ausgabe 

Mag. Patrick Baldia, 

Mag. Lisa Grüner, 

Mag. Michael Neubauer, Gerhard Fritz, Heimo 

Rollett sowie die Kommentatoren 

Sales & Relation 

Rudolf E. Oezelt 

ERSCHEINUNGSTERMIN: Juni 2023 

Täglich top informiert: www.immo-timeline.at 

Den ImmoFokus jetzt immer und überall lesen, mit der REMG-App. 

Relations Management 

Tanja Klingseis 

Fotos 

wenn nicht anders angegeben: 

Real Estate Media Group/Katharina Schiffl, 

Michael Hetzmannseder, Richard Tanzer, 

Gabriel Alarcón-Rizar 

Druck 

Ferdinand Berger & Söhne Ges.m.b.H 

Der IMMOFOKUS wendet sich im Sinne der 

Gleichstellung gleichermaßen an Frauen 

und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit 

und Verständlichkeit kann es bei den 

Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline 

Ansprechform verwendet wird. 

ImmoFokus ist Mitglied bei: 


151

Branchen & Services 

Zinsen und Kredite 

als brisantes Thema in 

österreichischen Medien 

Immobilienfinanzierung. Der Traum vom Eigenheim, jahrzehntelang eine Selbstverständlichkeit für viele 

Österreicher, scheint aktuell aufgrund von Zinserhöhungen und strengeren Kreditvergaberichtlinien in die 

Ferne gerückt zu sein. In der österreichischen Medienlandschaft ist die Finanzierung von Immobilien vor 

dem Hintergrund der hohen Inflation ein besonders stark präsentes Thema, das die Gesellschaft und Politik 

wohl noch länger beschäftigen wird. 

D 

ie Brand Intelligence Agentur 

»Observer« hat die Berichterstattung 

in Print- und Onlinemedien 

während der letzten sechs Monate 

unter die Lupe genommen. Allein zum 

Suchbegriff Immobilienfinanzierung gab es 

mehr als 3.700 Beiträge in Onlinemedien (inklusive 

Newsletter sowie Postings in Foren, Blogs 

und auf Twitter) und 292 Printartikel mit einer 

potenziellen Reichweite von über 1,4 Milliarden 

Usern beziehungsweise einer Gesamtauflage 

von 23,1 Millionen Exemplaren. 77,4 Prozent der 

gedruckten Berichte sind in General-Interest- 

Medien erschienen, also in tagesaktuellen Zeitungen, 

Illustrierten und Programmzeitschriften. 

Der Rest verteilt sich auf Fachjournale aus 

den Bereichen Finanz, Wirtschaft und Lifestyle. 

Die meisten Berichte zu Immobilienfinanzierung 

gab es in den Tageszeitungen „Kurier“ und 

„Die Presse“. Vor allem die Turbulenzen und 

die Instabilität am Immobilienmarkt dominieren 

hier sowie auch in regionalen Medien als 

Thema. So setzten sich zum Beispiel Anfang 

Jänner 2023 einige Artikel mit der Frage auseinander, 

ob der lang andauernde Aufwärtszyklus 

bei den Preisen von Wohnimmobilien durchbrochen 

werde und ob die Anschaffungskosten 

infolge einer sinkenden Nachfrage bald fallen 

würden. Bei den Onlinemedien erzielte eine 

Meldung auf orf.at zu Lockerungen bei der 

Wohnkreditvergabe eine Spitzenreichweite von 

über neun Millionen Usern. Diese Lockerungen 

waren insbesondere von Banken, vonseiten der 

Immobilienindustrie und auf politischer Ebene 

verstärkt eingefordert worden. 

Steigende Zinsen und 

Bausparen im Fokus 

Zum Suchbegriff Zinsen im Zusammenhang 

mit Immobilien wurden über 2.200 Beiträge in 

Online- und 309 Artikel in Printmedien gefunden 

(potenzielle Reichweite: 1,2 Milliarden User, 

beziehungsweise Auflage: 24,2 Millionen Exemplare). 

Auch zu diesem Thema sind die meisten 

Berichte in überregionalen Tageszeitungen 

wie „Kurier“, „Die Presse“ und „Der Standard“ 

zu finden. Sie handeln überwiegend von steigenden 

Zinsen infolge von Zinserhöhungen 

durch die Europäische Zentralbank und deren 

Auswirkungen auf den heimischen Immobilienmarkt. 

Einige Artikel thematisieren, dass 

die Zinssteigerung und die weiterhin hohen 

Preise für Wohnungseigentum in Österreich 

ein vermehrtes Interesse an Bausparverträgen 

erzeugt haben. 

Im Februar 2023 sorgte die in der österreichischen 

Bundesregierung debattierte Mietpreisbremse 

für Schlagzeilen. Ein Artikel auf orf.at 

mit einem Zitat von WIFO-Chef Gabriel Felbermayr, 

der das Problem der Wohnraumknappheit 

aufgrund von steigenden Zinsen anspricht, 

weist eine potenzielle Reichweite von über 9,6 

Millionen Usern auf. Stark diskutiert wurde 

auch ein Beitrag auf krone.at, der steigende 

Zinsen im Kontext der hohen Inflation, der 

Mieterhöherungen und verschärften Kreditvergaberichtlinien 

in Österreich erwähnt. 

KIM-Verordnung medial 

eher schwach präsent 

Seit 1. August 2022 ist in Österreich die Kreditin- 

stitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen- 

Verordnung („KIM-VO“) in Kraft. Durch strengere 

Regeln für die Vergabe von Wohnkrediten 

sollen Risiken bei der Finanzierung von Eigentum 

begrenzt werden. So dürfen Wohnbaukre- 

152 ImmoFokus

dite nicht länger als 35 Jahre laufen, während 

der Eigenmittelanteil mindestens 20 Prozent 

betragen muss. 

64 Printbeiträge mit einer Auflagenzahl von 

4,2 Millionen Exemplaren beziehen sich auf 

die KIM-Verordnung. In mehreren Regionalmedien 

(zum Beispiel Bezirksrundschauen aus 

Oberösterreich) erschien im November 2022 

ein Statement von Heinrich Schaller, Generaldirektor 

der Raiffeisenlandesbank Oberösterreich, 

der die neuen Kreditvergaberichtlinien 

scharf kritisiert, weil dadurch nicht mehr garantiert 

sei, dass sich junge Familien in Zukunft 

noch ein Eigenheim leisten können. 

Ab Februar 2023 greifen viele Printmedien die 

Novellierung der KIM-Verordnung auf. Über 

die Aufweichung von Zwischenfinanzierungen 

im Rahmen der neuen Richtlinien mit 1. 

April 2023 berichten hauptsächlich Tageszeitungen 

mit größerer Reichweite wie etwa „Die 

Presse“, „Der Standard“, „Salzburger Nachrichten“ 

sowie die „Tiroler Tageszeitung“. 

Top 10 Printmedienin Österreich nach 

Medienpräsenz zum Thema Immobilienfinanzierung 

Zeitraum: 25.10.2022 - 25.04.2023 

Kurier 

Die Presse 

Der Standard 

Tiroler Tageszeitung 

Kleine Zeitung 

Salzburger Nachrichten 

Wiener Zeitung 

Neue Vorarlberger Tageszeitung 

Vorarlberger Nachrichten 

Medianet 

13 

12 

11 

27 

27 

23 

22 

60 

60 

58 

Finanzierung 

Zinsen 

KIM- Verordnung 

0 20 40 60 

Clippingzahl 

726 Onlineberichte mit einer potenziellen 

Reichweite von rund 262 Millionen Usern 

thematisieren die KIM-Verordnung. Die 

meisten Leser erreichte ein Bericht auf orf.at, 

laut dem die Immokreditnachfrage bei den 

Volksbanken mit Ende 2022 um 50 Prozent 

zurückgegangen ist. Dieser Rückgang wird 

mit der Rückzahlungsrate von 40 Prozent des 

Nettoeinkommens bei Wohnbaukrediten im 

Rahmen der KIM-Verordnung und den rasant 

angestiegenen Zinsen erklärt. 

Die Auswirkungen der Zinssteigerung auf 

den österreichischen Immobilienmarkt 

dürfte auch in den kommenden Monaten 

großes Thema in der medialen Berichterstattung 

bleiben. 

Clippingzahl 

Immobilienfinanzierung, Zinsen und KIM-Verordnung 

in den österreichischen Medien (Print und Online) 

Zeitraum: 25.10.2022 - 25.04.2023 

4.000 

3.000 

2.000 

1.000 

0 

292 

3.700 

Finanzierung 

309 

2.200 

Zinsen 

64 

726 

KIM-Verordnung 

Print 

Online (inkl. Sozial Media) 


153

Buchtipps 

NEU! 

Investieren in Photovoltaik 

Ausgereifte Lösungen für Wohnungsunternehmen und Immobilieneigentümer 

Solarenergie nimmt eine Schlüsselrolle beim Umstieg auf erneuerbare 

Energiequellen ein. Mario H. Kraus zeigt, wie Immobilien mit Photovoltaik nach- und 

ausgerüstet werden. Er führt in die richtige Planung, Bedarfs- und Ertragsermittlung 

ein und informiert über die optimale Nutzung der Sonneneinstrahlung und 

mögliche Störfaktoren. Sein Werk geht auch auf die Steuerung der Anlage sowie 

die Kopplung mit Wärmepumpe/Heizung/Warmwasserversorgung ein. Zudem 

weist es auf Förder- und steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, Meldepflichten 

und Baugenehmigungen hin. 

EDITOR´S 

CHOICE: 

Lesenswert! 

Mario H. Kraus 

180 Seiten 

ISBN: 9783648167540 

Haufe Lexware Verlag | 2023 

€ 61,70 

Marion Krammer, Andreas Nierhaus, Margarethe Szeless 

250 Seiten 

ISBN: 9783701735853 

Residenz Verlag | 2023 

€ 39,00 

Das Wiener Zinshaus 

Die Häuser der Gründerzeit (ungefähr 

1840–1918) prägen das Wiener Stadtbild 

bis heute. Reich gegliederte Fassaden, 

mächtige Portale, bunt verflieste 

Eingangsfoyers und hohe Räume sind 

die Markenzeichen des Wiener Zinshauses. Das Spektrum reicht vom 

Nobelpalais über das bürgerliche Miethaus bis zum Massenzinshaus. 

Der neue Bautyp bringt standardisierte Wohnungen hervor, ermöglicht 

vielfältige Nutzungen und vereint Mieter unterschiedlicher sozialer 

Schichten unter einem Dach. Das Buch erzählt die Kulturgeschichte 

des Wiener Zinshauses als komplexes Zusammenspiel von Architekturund 

Sozialgeschichte, Stadtentwicklung und ökonomischen Faktoren. 

Historisches Bildmaterial und aktuelle Aufnahmen von Nora Schoeller 

illustrieren das Thema. 

Helmut Eberhart, Anita Ziegerhofer 

250 Seiten 

ISBN: 9783701105052 

Leykam Verlag | 2023 

€ 30,50 

Frostige Spurensuche 

Eine Geschichte der Tiefkühlhäuser in der Steiermark 

Ausgereifte Lösungen für Wohnungsunternehmen 

und Immobilieneigentümer 

Die Autoren begeben sich auf die Spurensuche nach einem 

beinahe verschwundenen Denkmal einer Welt von gestern: 

dem Tiefkühlhaus. Einige Gebäude sind heute noch in Betrieb, doch etliche 

wurden inzwischen abgerissen, da sie ihre ursprüngliche Aufgabe verloren 

hatten. Eine Vielzahl erlebte hingegen einen Funktionswandel – die Häuser 

dienen heute beispielsweise als Vereinslokal oder sogar als Museum. In 

dem vorliegenden Buch erfolgt zunächst eine allgemeine Betrachtung von 

Tiefkühlhäusern, um dann die Geschichte der steirischen Tiefkühlhäuser 

in unterschiedlichsten Facetten zu beleuchten: Wo befand sich das erste 

Tiefkühlhaus, auf welchen rechtlichen Grundlagen erfolgte ihre Errichtung, 

wer waren die Initiatoren der Bauten, wem gehörten sie und wer nutzte sie? 

G. V. Shalini 

124 Seiten 

ISBN: 9786205830239 

Verlag Unser Wissen | 2023 

€ 62,70 

Auswirkung von geschichtetem Boden 

auf die seismische Reaktion von Gebäuden 

Ein unvorhersehbares Erdbeben führt zum Versagen von Bauwerken. Daher sollten Erdbebenschäden 

sorgfältig bewertet werden, um eine bessere Planung für den Katastrophenschutz zu ermöglichen. 

Aufgrund der Kopplung von Boden und Bauwerk während eines Erdbebens unterscheidet sich der 

Zustand der Verformungen im tragenden Boden von dem im freien Feld. Infolgedessen kann sich 

die dynamische Reaktion eines starren Bauwerks, das auf weichem Boden ruht, erheblich von der 

Reaktion eines starren Bauwerks unterscheiden, das auf sehr steifem Boden oder Fels ruht. Daher ist es 

notwendig, das unter verschiedenen Bodenbedingungen gegründete Bauwerk unter Berücksichtigung 

der Boden-Bauwerk-Interaktionseffekte zu analysieren. In der Analyse wird die Reaktion der 

Gebäude auf verschiedenen Stockwerken in Bezug auf Verschiebung, Spitzenbodenbeschleunigung, 

Verstärkungsverhältnis und Spektralbeschleunigung für eine typische Erdbebenbelastung ermittelt. 

154 ImmoFokus

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