Ausgabe 04/2023

Auf in neue 

Bürowelten 

Alexandra Bauer 

Wir leben Immobilien. 

Vermittlung | Verwaltung | Bewertung | Baumanagement 

ehl.at

Scan me 

Ausgabe 04|2023 

03

04 ImmoFokus


05

Sie kennen Julien nicht? 

Julien Locher arbeitet daran, Ihre Aufzüge am Laufen zu halten – oft unbemerkt im 

Hintergrund. Die Minimierung von Ausfallszeiten oder Unterbrechungen ist ihm ein 

persönliches Anliegen. Unterstützt durch modernste digitale Technik und Tools 

löst er Abweichungen sogar schon bevor seine Kundschaft überhaupt erkennt, 

dass es ein Problem gibt. 

Unsere Service-Teams sind immer für Sie da, ob Sie sie sehen oder nicht. 

www.schindler.at/service 

We Elevate

06 ImmoFokus 

Glücklich wohnen 

heißt, jungen Ideen 

Raum zu geben!

Gerade jetzt ist ein Zuhause zum Wohlfühlen für uns alle von großer Bedeutung! 

Umfassende Projektentwicklung und die Einbindung neuer, außergewöhnlicher 

Wohnkonzepte schaffen Lebensräume, in denen sich jeder entfalten kann. 

Besuchen Sie uns auf der 

EXPO REAL München, 4. bis 6. 10. 2023 

Stand Nr. B2.110 am Österreich Stand 

buwog.at 


07

Aufge 

Auf 

CARE Österreich 

CO2-neutral 

08 ImmoFokus 

Jetzt CARE-Paket ® fü 

spenden auf car

en? 

geben! 

r Katastrophenhilfe 

e.at/aufgeben 


09

18 Bilderstrecke 

Verstehen Sie Bahnhof? 

Auf in neue Bürowelten 

COVERINTERVIEW MIT 

ALEXANDRA BAUER 

44 

INHALT 

AUSGABE 

Rubriken 

012 VOM HERAUSGEBER 

014 EDITORIAL 

146 VORSCHAU/IMPRESSUM 

Unternehmen & Projekte 

018 BILDERSTRECKE BAHNHÖFE 

034 TOP DEAL 

036 START UP 

038 DER MARKETER 

Kommentar von Philipp Kaufmann 

039 PROBLEMLÖSER 

040 IMMOBILIE IM FOKUS 

041 AUFSTEIGER 

Positionen & Meinungen 

044 COVERINTERVIEW MIT 


054 AMBITIONIERTE ZIELE 

Interview mit Daniel Reisenberger 

058 ZU TISCH MIT 

Guido Salentinig 

064 ROUNDTABLE 

Baubranche fit für zirkuläres Bauen 

072 GRÜNDERZEITHÄUSER - 

VOM MIETRCHT BEDROHT 

Kommentar von Georg Flödl 

074 WIENER BAUORDNUNGSNOVELLE: MEHR 

AMBITION WÄRE NACHHALTIGER 

Kommentar von Seabastian Beiglböck 

076 BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT 

Kommentar von Philipp Kaufmann 

078 PREISDÄMPFENDE WIRKUNG DER GBV 

Kommentar von Klaus Baringer 

079 WAS BLEIBT VOM EIGENTUM? 

Kommentar von Martin Prunbauer 

080 DUALITÄT IM WOHNBAU ERHALTEN 

Kommentar von Michael Pisecky 

Im Fokus 

084 REAL CIRCLE: DAS BÜRO IM WANDEL 

098 DIE ZEITEN ÄNDERN DICH! 

Kommentar von Frank Brün 

100 IMPULSE FÜR DIE IMMOBILIENWIRTSCHAFT? 

Kommentar von Louis Obrowsky 

102 NEW WORK: NEU, ODER 

EINFACH NUR ANDERS? 

Kommentar von Wolfgang Fessl 

104 DIE NEUE ARBEITSWELT: TRENDS UND 

TECHNNOLOGIEN 

Kolumne von Jasmin Soravia 

106 FRECH GESAGT 

Kolumne von Anita Körbler 

108 GELEBTE INNOVATION 

Interview mit Anton Bondi de Antoni und 

Christoph Nemetschke 

114 WER WHATSAPP BEHERRSCHT, BEHERR- 

SCHAFT AUCH SMINO 

Interview mit Christoph Degendorfer und 

Matthias Köck 

Fotos: ATP/Kuball 

10 ImmoFokus

84 

Der 33. Real Circle 

Das Büro im Wandel 

58 

64 

Zu Tisch mit ... 

Round Table 


Zirkuläres Bauen 

04|2023 

120 WECKEN GROSSRAUMBÜROS DEN WUNSCH 

NACH HOME-OFFICE? 

Kommentar von Andreas Kreutzer 

121 NEUE ARBEITSFORMEN, NEUE BÜROWELTEN 

Kommentar von Stefan Wernhart 

122 WIR SEHEN EINE ZWEITEILUNG DES MARKTES 

Kommentar von Jenni Wenkel 

123 NEW OFFICE - NEXT LEVEL 

Kommentar von Nadja Pröwer 

126 BETON 

Kommentar von Hans Jörg Ulreich 

128 DIE ZUKUNFT DES IMMOBILIENUNTERNEHMENS 

Kommentar von Sabina Berloffa 

132 EVENTS 

142 BUCHTIPPS 

144 OBSERVER 


11

Expo Real: 

Im Krisenmodus 

„Die Ausgangslage ist 

nicht berauschend.“ 

I 

nvestoren wollen keine falschen 

Entscheidungen treffen und warten 

lieber ab. Verkäufer wollen einen 

Wertverlust noch nicht akzeptieren 

– und Projektentwickler stehen mit dem 

Rücken zur Wand. Vereinzelt wird von Fire- 

Sales berichtet. Diskrete Off-Market Deals 

haben Hochsaison. Die spärlich zustande 

gekommen Deals werden nicht mehr mit euphorischen 

Pressemeldungen begleitet. Die 

Branche ist stiller geworden. 

Nach jahrelangem Boom ist die Stimmung 

in der Branche im Keller– auch wenn man 

bestrebt ist, positive Stimmung zu verbreiten, 

wenn versucht wird, die Zinswende 

herbeizureden bzw. herbeizuschreiben. Die 

Immobilienwirtschaft wird sich damit abfinden 

müssen, dass Geld etwas kostet. So geht 

– nicht nur – der Internationale Währungsfonds 

(IWF) von einer länger andauernden 

Hochzinsphase aus. Die geldpolitischen 

Schlüsselsätze dürften global für „geraume 

Zeit“ hoch bleiben, sagte erst vor kurzem 

IWF-Vizechefin Gita Gopinath. 

alle. Dafür strahlt nachher die Sonne umso 

heller. 

Vor 15 Jahren hatte sich der Himmel bereits 

einmal verdunkelt Die Lehman Pleite schockierte 

die Finanzwelt rund um den Globus 

und zog massive Folgen mit sich. Der DOW- 

Jones fiel beispielsweise um 500 Punkte und 

verzeichnete damit den größten Kurssturz 

seit den Anschlägen des 11. Septembers. Die 

Krise überstanden mit Goldman Sachs und 

Morgan Stanley nur zwei der fünf großen US- 

Investmentbanken. Dementsprechend groß 

war auch der Katzenjammer auf der damaligen 

Expo Real. 

Ich bin auf die Stimmung gespannt. Die 

Ausgangslage ist nicht berauschend: Die 

Zinsen bleiben hoch, Büros stehen leer, der 

Wohnungsbau ist praktisch zum Stillstand 

gekommen. Statt Deals müssen Unternehmen 

massive Abschreibungen – oder gar 

ihre Insolvenz kommunizieren. Rauschende 

Partys werden wohl ausbleiben. 

Übrigens: Mitte September erhöhte die Europäische 

Zentralbank (EZB) mit der zehnten 

Anhebung in Folge, seit der Zinswende im 

Sommer 2022, die Zinsen um 0,25 Prozentpunkte 

auf 4,5 Prozent. Die Zinsen sind damit 

wieder so hoch wie zuletzt vor rund 20 Jahren. 

Auch vor 20 Jahren wurden Immobilien 

finanziert. Wir werden uns an höhere Zinsen 

und Finanzierungskosten gewöhnen (müssen). 

Auch diese „Delle“ im Immobiliengeschäft 

werden wir überleben. Vielleicht nicht 

Michael Neubauer 

Herausgeber 

Fotos: Adobe Stock 

12 ImmoFokus

Wir leben 

Immobilien. 

Wir leben 

Know-how. 

Den Durchblick behalten. 

Mit den EHL Marktberichten. 

Büro | Einzelhandel | Wohnen | Vorsorge | Zinshaus 

Die ständige Beobachtung und Analyse des Marktes durch unser Market Research Team sowie 

der laufende Dialog mit unseren KundInnen sind die Grundlage für die EHL Marktberichte. 

Unsere Marktberichte bieten einen umfassenden Einblick in die aktuelle Marktsituation im 

Gewerbe-, Wohn- und Investmentbereich und stellen eine solide Basis für gezielte Investitionsund 

Standortentscheidungen dar. Denn wir leben Know-how. 

Wir leben 

Vorsorge 

Wir leben 

Wir leben 

Substanz 

Office 

Büromarktbericht 

Wien |Frühjahr 2023 

Vorsorgewohnungen 

Marktbericht | Frühjahr 2023 

Zinshausmarktbericht 

Wien | 2023 

Wir leben 

Immobilien. 

Wir leben 

Immobilien. 

Alle EHL Marktberichte 

jetzt online abrufen oder 

kostenlos bestellen: 

ehl.at/research 


13

Dauerbrenner 

Büro 

„Das Büro sollte auch in 

Zukunft eine wichtige 

Rolle spielen“ 

E 

s war zwar nicht völlig neu, aber 

mit der Corona-Pandemie hat sich 

das Home-Office in der Unternehmenswelt 

etabliert, zumindest 

weitgehend. Und zwar „endgültig“, wie die 

Mehrheit der Experten meint. Vor allem jüngere 

Arbeitnehmer würden das heute verlangen, 

weshalb Arbeitgeber wohl nicht darum 

herumkommen würden, es zu ermöglichen. 

Stichworte: „War for Talent“ beziehungsweise 

„Fachkräftemangel“. 

Andere meinen, das Home-Office sei nur eine 

Momenterscheinung. Sie verweisen darauf, 

dass der Produktivität in den eigenen vier 

Wänden Grenzen gesetzt sind, was auch Studien 

belegen. Interessant ist in diesem Zusammenhang, 

dass zuletzt einige der Pioniere des 

„Remote Work“ wie Amazon, Google und Meta 

ihre Büropräsenzrichtlinien wieder verschärft 

haben. Ihre Forderung: Mindestens drei Tage 

pro Woche müssen Mitarbeiter physisch im 

Büro anwesend sein. 

Ob sich die US-Tech-Riesen Sorgen um die Arbeitsproduktivität 

machen, sei dahingestellt. 

Einiges deutet darauf hin, dass das weniger 

der Fall ist. Etwa Aussagen der Konzernchefs: 

Apple-CEO Tim Cook meinte etwa zu Jahresbeginn, 

dass es keinen Ersatz für das Treffen von 

Angesicht zu Angesicht gebe. Tatsächlich: Die 

Erfahrung, dass Kollaboration, soziales Miteinander, 

Mitarbeiterbindung und so weiter über 

Microsoft Teams, Zoom und Konsorten nicht 

dasselbe sind, hat während der Pandemie wohl 

jeder gemacht. 

Das Büro, im Übrigen der Schwerpunkt dieser 

Ausgabe, sollte also auch in Zukunft eine 

wichtige Rolle spielen. Wohl verstärkt als Ort 

der Kommunikation, was Büroflächen unterstützen 

müssen. Wie das ausschauen kann, 

zeigt die „Immobilie im Fokus“ (Seite 40): Die 

neue globale Unternehmenszentrale von Booking.com 

in Amsterdam hat allein 28 Gemeinschaftsbereiche. 

Interessantes über die Transformation des Büros 

ist im Coverinterview mit Alexandra Bauer, 

Bereichsleiterin Büroimmobilien bei EHL, zu 

erfahren. Dasselbe gilt für den Nachbericht der 

mittlerweile 33. Auflage des Diskussionsforums 

Real Circle. Rund 30 Immobilienprofis tauschten 

sich dort unter anderem über die Entwicklung 

des Flächenbedarfs und die Akzeptanz von 

„New Work“ aus und darüber, was das Büro von 

heute „können“ muss. Ein weiterer Lesetipp: 

Das Interview mit Anton Bondi de Antoni und 

Christoph Nemetschke von Bondi Consult über 

die Entwicklung ihres Projekts Twenty One. 

Zum Träumen lädt die Bildstrecke ein, die diesmal 

auf eine spannende Reise zu einigen der 

spektakulärsten Bahnhöfe der Welt entführt. 

Herzlichst, 

Patrick Baldia 

Chefredakteur 

Foto: Adobe Stock 

14 ImmoFokus

DAS 

jpi.at 

FUNDAMENT 

FÜR UNSERE 

ARBEIT: 

VERTRAUEN. 

30 Jahre Erfahrung, kontinuierliches 

Wachstum und umfassendes 

Know-how geben 

Ihnen die Sicherheit eines 

absolut stabilen Immobilien- 

Partners. Egal, ob Sie eine 

Wohnung als Vorsorge oder 

zu Ihrer Eigennutzung kaufen 

wollen: Gerade in unsicheren 

Zeiten sind JP-Immobilien eine 

gute Investition. 

→ +43 1 596 60 20 


15


18 

VERSTEHEN SIE BAHNHOF? 

Architektur der Sehnsucht. 

Bahnhöfe sind Orte von 

Abfahrt und Ankunft, 

zwischen Fernweh und 

Heimweh, die seit fast 

200 Jahren ungebrochene 

Faszination auf die Menschen 

ausüben. Eine Reise zu 

einigen der spektakulärsten 

Bahnhofsgebäuden der Welt. 

34 

TOP DEAL 

Mitte September ist der österreichische 

Investor Georg Stumpf beim 

deutschen Gewerbeimmobilienkonzern 

Aroundtown eingestiegen. Wie aus einer 

Stimmrechtserklärung des Unternehmens 

hervorgeht, hat sich der Errichter des Wiener 

Millennium Towers bis zu 10,04 Prozent der 

Anteile gesichert. 0,93 Prozent hält Stumpf 

bereits, weitere 9,10 Prozent kann er bis Ende 

Mai 2024 erwerben. Kein Kleingeld: Kurz vor 

Redaktionsschluss hat das Paket einen Wert 

von rund 250 Millionen Euro. 

40 

BOOKING.COM-CAMPUS 

Die Konzernlenker von Booking. 

com sprechen von einem „Dorf 

für 6.500 Menschen“: Das neue 

weltweite Headquarter der Reise- 

Buchungsplattfom auf der Halbinsel 

Oosterdokseiland in Amsterdam soll die 

flexible Welt des hybriden Arbeitens 

unterstützen. 


16 ImmoFokus


17


Architektur der Sehnsucht. Bahnhöfe sind 

Orte von Abfahrt und Ankunft, zwischen 

Fernweh und Heimweh, die seit fast 200 

Jahren ungebrochene Faszination auf die 

Menschen ausüben. Eine Reise zu einigen der 

spektakulärsten Bahnhofsgebäuden der Welt. 

Autor: Tanja Klingseis 

18 ImmoFokus

Fotos: Adobestock 


19


BAHNHOF LIÈGE-GUILLEMINS 

Der Bahnhof Liège-Guillemins (französisch Gare de 

Liège-Guillemins oder kurz Gare des Guillemins, 

niederländisch Station Luik-Guillemins) ist der wichtigste 

Bahnhof der belgischen Stadt Lüttich (Liège) 

in der Region Wallonien und wurde 1842 eröffnet. 

Der nach durchgreifendem Um- und Neubau im 

September 2009 in seiner heutigen Gestalt in 

Betrieb genommene Bahnhof befindet sich etwas 

außerhalb der Innenstadt, im Stadtteil Guillemins. 

Näher an der Innenstadt liegt der Bahnhof Liège- 

Saint-Lambert (ehem. Liège-Palais).Pro Tag passieren 

gut 500 Züge den Durchgangsbahnhof, der mit 

seinem monumentalen Baldachin eine echte Landmarke 

darstellt. Dieses gewaltige und gleichzeitig 

filigrane Dach aus Stahl und Glas legt sich wie eine 

überdimensionale Welle über die Bahnsteige und 

geht fließend über in die geschwungene, bis zu 50 

Meter hohe Überdachung der Haupthalle mit ihrer 

Fläche von 33.000 Quadratmetern. Getragen wird 

sie von 39 weißen Stahlbögen mit einer Spannweite 

von jeweils 157 Metern. Obwohl insgesamt beeindruckende 

11.000 Tonnen Stahl verbaut wurden, 

wirkt das moderne Bauwerk transparent und licht 

– tagsüber ist keine zusätzliche Beleuchtung nötig. 

Standort: Liege, Belgien 

Architekturbüro: Santiago Calatrava 


20 ImmoFokus

BAHNHOF STRASSBURG 

Der Straßburger Bahnhof entstand zwischen 

1878 und 1883 nach den Entwürfen 

des Architekten Johann Eduard Jacobsthal. 

Das historische Gebäude sollte auf 

Wunsch des Bauherrn, der französischen 

Bahn SNCF, trotz der notwendigen 

Erweiterung in seiner Substanz erhalten 

bleiben. Aus dieser Aufgabenstellung 

resultierte ein Glasbau, der sich in einer 

sanften Krümmung vor beziehungsweise 

über den Altbau schiebt und eine überdachte 

Verbindung zwischen Bahnhof und 

Tiefgarage sowie den Verkehrsmitteln 

Tram, Bus und Taxi schafft. 

Die komplexe Stahl-Glaskonstruktion 

musste noch weitere Anforderungen 

erfüllen: Es durfte keine Verbindung zwischen 

Alt- und Neubau bestehen, da das 

historische Gebäude nicht nur sichtbar, 

sondern aus Gründen des Denkmalschutzes 

auch unberührt bleiben musste. 

Fotos: D. Boy de la Tour 

Standort: Straßburg, Frankreich 

Architekturbüro: AREP 


21


KANAZAWA STATION 

Der Bahnhof Kanazawa wurde ursprünglich im Jahr 1898 errichtet und 2005 mit einem futuristischen Design inklusive Kuppel 

aus Glas und Stahl und einem riesigen hölzernen Tor, das dem Torii an einem japanischen Schrein ähnelt, rundum erneuert. 

Kanazawa ist die kulturelle und wirtschaftliche Hauptstadt der gesamten Region Hokuriku . Auch wenn der Bahnhof Kanazawa 

anfangs als unschönes modernes Bauwerk angesehen wurde, hat er sich zum Symbol Kanazawas gemausert. Das eindrucksvolle 

Tsuzumi-mon-Tor, dessen Form an eine traditionelle Trommel aus No-Stücken erinnert, wurde aus japanischer Douglastanne 

erbaut. Die riesige Motenashi-Kuppel, die den Bereich des östlichen Ausgangs überdacht, dient nicht nur als spektakuläres 

Designelement, sondern schützt Reisende vor Regen- und Schneefällen, wie sie in der Region häufig vorkommen. 

Standort: Kanazawa, Japan 

Architekturbüro: Ryuzo Shirae 

22 ImmoFokus

Fotos: Kanazawa City 


23


GARE DE ORIENTE, PORTUGAL 

Der Gare Do Oriente oder Bahnhof Lissabon 

Oriente wurde 1998 anlässlich der Weltausstellung 

Expo ‚98 eröffnet und ist einer der 

wichtigsten intermodalen Verkehrsknotenpunkte 

Portugals. Der geschäftige Bahnhof bietet 

Verbindungen zu den nördlichen und westlichen 

Vororten sowie zu zahlreichen Zielen im 

Land, darunter Porto und Faro. Es ist auch mit 

einer Metrostation und einem Busbahnhof für 

Regional- und Fernreisen nach Spanien und 

Frankreich verbunden. 

Der 1995 vom spanischen Architekten Santiago 

Calatrava entworfene Bahnhof mit einem einzigartigen 

modernistischen Baustil. Der 5-stöckige 

Komplex verfügt über eine Wechselstube, 

eine Autovermietung und eine U-Bahn-Verbindung 

zum Einkaufszentrum Vasco da Gama. 

Standort: Lissabon, Portugal 

Architekturbüro: Santiago Calatrava 


24 ImmoFokus

WUHAN RAILWAY STATION 

In Wuhan hat AREP einen modernen, multimodalen und benutzerfreundlichen und benutzerfreundlichen 

Bahnhof für die schnellste Bahnlinie der Welt entworfen. Der Bau des neuen Bahnhofs von Wuhan stellt eine 

wichtige Etappe in der exponentiellen Entwicklung der Stadt dar. Der Bahnhof beherbergt 11 Bahnsteige und 

20 Gleise auf 370.000 Quadratmeter. Mit seinem breiten Dach, das aus einem zentralen, sich von Osten nach 

Westen erstreckenden Baukörper besteht, der durch vier aufeinander folgende, sich nach Süden und Norden 

erstreckende Flügel ergänzt wird, besitzt der Bahnhof eine starke Identität in der Stadtlandschaft. Seine Form, 

die von leichten Strukturen getragen wird, wirkt wie ein fliegender Vogel und erinnert an die örtliche Legende 

eines Kranichs, der den Einwohnern der Stadt Reichtum und Wohlstand bringt. Er veranschaulicht auch die 

Bewegung und das fließende Design, die das Projekt kennzeichnen. Sein zentraler, symmetrischer und dreidimensionaler 

Aufbau bildet einen Balkon mit Blick auf die Stadt. Er befindet sich im Herzen des Gebiets, das 

sich in der Stadtentwicklung befindet. Um die verschiedenen Verkehrsströme sowohl zeitlich als auch räumlich 

effizient zu bewältigen, funktioniert der Bahnhof wie ein Flughafen mit getrennten Abfahrts- und Ankunftsbahnsteigen. 

Die verwendeten Materialien sind äußerst einfach, und das natürliche Licht wird sorgfältig gesteuert, 

um den Komfort der Benutzer zu optimieren und gleichzeitig den Stromverbrauch zu senken. 

Standort: Wuhan, China 

Architekturbüro: AREP 

Fotos: AREP 


25


ROTTERDAM CENTRAAL STATION 

Der neue Rotterdam Centraal Bahnhof ist ein 

attraktives, helles und freundliches Verkehrsterminal, 

das gleichzeitig als Begegnungszone 

fungiert. Der Entwurf stammt von Team CS, 

einer Arbeitsgemeinschaft zwischen Benthem 

Crouwel Architekten, MVSA Meyer en Van 

Schooten Architecten und West 8. 

Eine Besonderheit sind des Bahnhofareals sind 

die unterschiedlichen Charaktere der Stadtteile 

nördlich und südlich des Bahnhofes. So erhielt 

der nördliche Eingang ein zurückhaltendes 

Design, welches abgestimmt ist auf das 

angrenzenden Stadtviertels „Provenierswijk“, 

das hier noch immer einer Kleinstadt des 19. 

Jahrhunderts ähnelt. Um diesen Charakter so 

weit wie möglich zu unterstreichen, wurde 

auf der Nordseite auf große architektonische 

Gesten verzichtet, Grünstrukturen wurden 

ausgebreitet und der Bahnhof selbst erhielt 

eine transparente Fassade. Im Gegensatz 

dazu ist der südliche Eingang das Portal zum 

modernen Stadtzentrum mit seiner Hochhausarchitektur. 

Die Halle mit ihrem spitz zulaufenden 

Edelstahldach und der Holzvertäfelung 

an der Innenseite verleiht dem Bahnhof seine 

neue internationale metropolitane Identität 

und gliedert sich gleichzeitig ein in den städtischen 

Kontext. Hier befindet sich ausserdem 

der direkte Zugang zur darunterliegenden 

Metrohalte. 

Standort: Rottterdam, Niederlande 

Architekturbüro: Benthem Crouwel Architects 

MVSA Meyer en Van Schooten Architecten 

West 8 

26 ImmoFokus

Fotos: Benthem Crouwel Architects. Photos Jannes Linders 


27


KING‘S CROSS RAILWAY STATION, LONDON 

Der Bahnhof King‘s Cross ist einer der Hauptbahnhöfe für den 

Eisen- und U-Bahnverkehr in London. Der Bahnhof befindet sich 

in Central London in der Nähe von Kings Cross, Regent‘s Park, 

Somers Town und Bloomsbury. In den Jahren 2008 bis 2013 wurde 

der Bahnhof für 547 Millionen Pfund grundlegend renoviert. In 

nur 4,5 Jahren Bauzeit King´s Cross in einen sehr freundlichen 

Bahnhof des 21.Jahrhunderts transformiert, dessen viktorianische 

Architektur wieder ganz zur Geltung kommt, aber nun mit dem 

Western-Concourse um ein weiteres Meisterwerk ergänzt wurde. 

Selten wurden 547 Mio. englische Pound so vernünftig investiert, 

zumal nun hinter dem Bahnhof mit King‘s Cross Central auf 27 

ha ein ganzes Stadtquartier neu entsteht. Fast hymnisch von der 

Londoner Presse gefeiert hat im Western-Concourse nun auch 

Harry Potters Bahnsteig 9 ¾ seinen Platz gefunden, wo sich nicht 

Wenige mit einem in der Wand verschwindenden Gepäckwagen 

ablichten lassen. 

Standort: UK, London 

Architekturbüro: John McAslan + Partners 

GRAND CENTRAL TERMINAL, NYC 

Zwischen Anhalter Bahnhof, Tempodrom und Kanal wird die Das 

Grand Central Terminal ist der größte Bahnhof der Welt hat seinen 

Platz inmitten von Manhattan, New York. Er wurde im Februar 1913 

eingeweiht. 1978 setzten sich der Architekt Philip Johnson und 

die frühere First Lady Jacqueline Kennedy Onassis dafür ein, den 

Bahnhof unter Denkmalschutz zu stellen, um dieses Gebäude für 

die New Yorker künftiger Generationen zu erhalten.11 

Überall im Bahnhof fallen immer wieder Verzierungen mit 

Eichenblättern und Eicheln auf. Sie sind das Symbol der Familie 

Vanderbilt, die den Bau in Auftrag gegeben hat. Mächtige 

Eichen wachsen aus kleinen Eicheln“ war das Familienmotto 

der Vanderbilts. Die Glühbirnen im Bahnhofsgebäude sind nicht 

hinter Lampenschirmen versteckt. Als das Grand Central Terminal 

gebaut wurde, war Elektrizität noch eine neue Erfindung und die 

Vanderbilts wollten, dass man diese von Ihnen finanzierte Innovation 

für jeden sichtbar ist. 

Standort: New York City, New York 

Architekturbüro: Warren & Wetmore und Reed & Stem 

Fotos: Adobestock, Hufton+Crow 

28 ImmoFokus

Fotos: John Edward Linden Photography 

THE ANAHEIM REGIONAL TRANSPORTATION INTERMODAL CENTER (ARTIC) 

Das ARTIC / Anaheim Regional Transportation Intermodal Center ist der Hauptbahnhof 

von Anaheim in Kalifornien. Das neue Bahnhofsgebäude wurde 2014 eröffnet und plant 

den Anschluss an den kalifornischen Hochgeschwindigkeitszug bereits ein. Neben 

Fernbahnsteigen und dem Anschluss der Metrolink-Vorortzüge gibt es einen Busbahnhof 

mit zwölf Plätzen. Es wurden auch Vorkehrungen für eine noch zu planende Straßenbahn 

geschaffen. 

Standort: Anaheim, Kalifornien USA 

Architekturbüro: HOK 


29


Fotos: Nigel Young / Foster + Partners 

30 ImmoFokus

BAHNHOF MEDINA, SAUDI ARABIA 

Die Haramain Express Strecke erhält fünf Bahnhöfe, vier davon 

hat das Londoner Büro Foster + Partners entworfen und gebaut. 

Die Bahnhöfe in Mekka, Medina, Jeddah und in King Aziz Economic 

City (KAEC) sollen als Tore in die großen arabischen Städte 

wahrgenommen werden und sind an die neu errichteten jeweiligen 

U-Bahnsysteme angeschlossen. Sie sind in Modulbauweise errichtet 

und zeigen Gestaltungselemente, die an die lokale Bautradition 

angelehnt sind. Alle vier Bahnhöfe basieren auf einem gemeinsamen 

27 Quadratmeter großen Modul mit Dach, Fluren und Plattform, das 

flexibel sowohl für Durchgangs- als auch für Endbahnhöfe angewendet 

werden kann. 

Der Modulbau ermöglicht, die Bahnhöfe entsprechend den sich 

ändernden Anforderungen der Fahrgäste zu erweitern und so nachhaltige 

Verkehrsbauten zu schaffen. Jedes Modul verfügt über eine 

Stahlsäule, die sich ähnlich einer Palme oben auffächert, zusammen 

tragen diese Säulen das flexible Gewölbedach der Station. Die 

Dächer haben in jeder Stadt verschieden Farben und erhellen das 

Darunter über kleine rhombenförmige Öffnungen. 

Standort: Medina, Saudia Arabia 

Architekturbüro: Foster + Partners 


31


32 ImmoFokus

Fotos: Hufton+Crow 

BAHNHOF VON AFRAGOLA, NEAPEL ITALIEN 

„Porta del Sud“, der Hochgeschwindigkeits‐Bahnhof 

in Neapel Afragola ist der Verkehrsknotenpunkt 

der Linie Rom‐Neapel‐Salerno. 

Der von der britisch‐irakischen Architektin 

Zaha Hadid entworfene neue Bahnhof wurde in 

Form einer Brücke konzipiert, die 30 Meter über 

den Gleisen schwebt und diese miteinander 

verbindet. Der futuristisch geformte Bahnhof 

fungiert damit als Tor zur Stadt Neapel. Mit den 

S-förmigen Bögen, gewölbten Wänden, sich 

kreuzenden und zusammenfließenden Hallen 

und Wegen thematisiert die Architektur die 

Verkehrsströme der Reisenden. Gleichzeitig 

ist das Bauwerk derart konzipiert, dass die 

Bahnhofsbesucher optimal auf ihren Wegen 

im Gebäude gelenkt werden und somit ihr Ziel 

schnellstmöglich erreichen. 

Rund 20.000 Quadratmeter Nutzfläche verteilen 

sich auf insgesamt fünf Bahnhofsebenen. Neben 

den zwei Hauptgebäuden am östlichen und 

westlichen Ende entstehen vier Stahlbeton-Gebäudekerne, 

über die man das zentrale Atrium 

erreicht. Von dort führen Treppen und Rolltreppen 

zu den Gleisen auf der untersten Ebene und 

zu den Geschäften auf dem oberen Level. 

Standort: Neapel, Italien 

Architekturbüro: Zaha Hadid Architects 


33

Top Deal 

ImFokus 

Einstieg zum 

Schnäppchenpreis 

Top-Deal. Investor Georg Stumpf ist beim deutschen Gewerbeimmobilienkonzern Aroundtown 

eingestiegen. Bis Mai 2024 kann der Anteil auf zehn Prozent ansteigen. 

I 

mmobilienaktien hatten bekanntlich 

schon mal bessere Zeiten. Sie leiden 

derzeit besonders unter der Kombination 

aus steigenden Zinsen und hoher 

Inflation. Die, nach zum Teil drastischen 

Verlusten, niedrigen Kursniveaus könnten 

wiederum für all jene, die nicht an das Ende 

der Immobilienbranche glauben und wieder 

ein besseres Umfeld erwarten, die ideale Gelegenheit 

für ein Investment darstellen. Ein 

solcher Zeitgenosse scheint der Investor Georg 

Stumpf zu sein, ist er doch Mitte September 

beim deutschen Gewerbeimmobilienspezialisten 

Aroundtown eingestiegen. 

Wie aus einer Stimmrechtsmitteilung des Unternehmens 

hervorgeht, hat sich Stumpf, der 

als Errichter des Wiener Millennium Towers 

bekannt geworden ist, bis zu 10,04 Prozent an 

Aroundtown gesichert. 0,93 Prozent hält er 

bereits am Gewerbeimmobilienkonzern, weitere 

9,10 Prozent kann er bis Ende Mai 2024 

erwerben. Detail am Rande: Das Paket hat zum 

Kurs kurz vor Redaktionsschluss einen Bör- 

senwert von rund 250 Millionen Euro. Vom 

wem der Milliardär die Aktien gekauft hat, ist 

nicht bekannt. 

Aktuell wird die Aroundtown-Aktie mit knapp 

zwei Euro gehandelt. Vor den Zinserhöhungen 

der EZB im Sommer 2022 waren es noch 

rund sechs Euro. Für nicht wenige Analysten 

sind die Abschläge übertrieben. Dazu gehört 

Stefan Scharff von SRC Research. Er verweist 

auf den LTV von „lediglich“ 41 Prozent sowie 

liquide Mittel in der Höhe von 2,5 Milliarden 

Euro. Dazu kommen noch nicht übergegangene 

Verkäufe und ausstehende Verkäuferdarlehen. 

„Diese Summe deckt derzeit alle 

Fälligkeiten bis Mitte 2026 ab“, so Scharff. 

Hohe Abwertungen 

Aktuell machen Aroundtown, wie auch 

anderen börsennotierten Immobiliengesellschaften, 

hohe Abwertungen zu schaffen. Im 

ersten Halbjahr 2023, das für Analyst Scharff 

grundsätzlich ganz gut verlief, musste das 

Portfolio um 1,75 Milliarden Euro abgewertet 

werden. Für das Gesamtjahr geht Scharff, der 

erst kürzlich seine „Kaufen“-Empfehlung für 

die Aktie bekräftigte, das Kursziel jedoch von 

4,50 auf 3,50 Euro reduzierte, im Übrigen von 

einer weiteren Abwertung aus. 

Stichwort Portfolio. Aroundtown besitzt ein 

gemischtes Portfolio im Wert von mehr als 26 

Milliarden Euro. Den größten Anteil haben 

mit 41 Prozent Büroimmobilien, gefolgt von 

Wohngebäuden (32 Prozent), Hotels (20 Prozent) 

sowie Retail- (fünf Prozent) und Logistikobjekten 

(zwei Prozent). Rund 90 Prozent der 

Immobilien stehen in Deutschland, der Rest in 

den Niederlanden und Großbritannien. 

Stumpf scheint also einen interessanten Deal 

gemacht zu haben. Und nicht nur, weil die 

Aktie in den vergangenen Tagen wieder etwas 

an Boden gut gemacht hat. Der heimische 

Investor ist übrigens bereits in Deutschland 

investiert. Am Stuttgarter Anlagenbauer für 

Reinräume zur Chip-Produktion Exyte hält 

Stumpf aktuell die Mehrheit.. 

Foto: EVA MANHART 

34 ImmoFokus

Book your 

appointment at 

Expo Real Munich, 

4–6 October 2023, 

Booth B2.110: 

erstegroup.com/cre 

Let’s build Central 

Europe together. 

Real estate financing and project development requires 

more than just knowledge: It requires a partner who 

believes in your projects just like you do. That’s why Erste 

Group Commercial Real Estate focuses its services on a 

wide variety of offerings beyond just financial solutions. 

Strongest Brand 2023: Banks AUT, EUREB 

Strongest Brand of the Decade: Banks AUT, EUREB 

Time to believe. Time to invest. 

www.erstegroup.com/cre 


35

Start-up 

ImFokus 

Gründung 

SECONTRADE ist ein europaweit agierender 

digitaler Marktplatz für Sekundär-Rohstoffe 

mit Sitz in Wien. Mit nur 

wenigen Klicks schöpfen registrierte User 

das gesamte Rohstoffpotenzial des europäischen 

Marktes aus, wobei modernste 

Internet-Technologie für den innovativen 

und risikolosen Rohstoffhandel 

sorgt. So werden nachhaltiges Rohstoffmanagement 

und erfolgreiche Kreislaufwirtschaft 

gefördert. Die Secontrade 

GmbH wurde Anfang 2018 auf Initiative 

von UFH als 100-prozentige Tochter der 

UFH Holding GmbH gegründet. 

Digitaler Marktplatz 

für Sekundär-Rohstoffe 

Rohstoffmanagement. Ziel von SECONTRADE ist, Sekundär-Rohstoffe 

schnell und einfach dort eingesetzt werden können, wo sie benötigt werden. 

www.secontrade.com 

D 

er steigende Bedarf an Rohstoffen 

erschöpft die endlich vorhandenen 

Ressourcen. Allein in den vergangenen 

50 Jahren hat sich der 

Verbrauch weltweit vervierfacht. 

Die Baubranche verbraucht die Hälfte der 

weltweit abgebauten Rohstoffe und stellt das 

größte Abfallaufkommen innerhalb der EU 

dar. Ziel des europäischen Green Deals und der 

österreichischen Kreislaufwirtschaftsstrategie 

ist es daher, das Potenzial zur Ressourcenschonung 

in diesem Bereich besser auszuschöpfen, 

etwa durch die erhöhte Wiederverwertung von 

Abbruchmaterial, mineralischen Bauabfällen 

und damit verbunden, die Steigerung des Anteils 

von Sekundär-Rohstoffen. 

Das ermöglicht innovative Zugänge entlang 

der Wertschöpfungskette: Das Recycling von 

Altziegel stellt etwa eine Alternative zu Sand 

und Kies dar. Die fachgerechte Behandlung ermöglicht 

den Einsatz als Substrat für den We- 

gebau, die Dachbegrünung oder den Sportplatz 

und ist in Verbindung mit Altbeton ein Beispiel 

für zementfreien Recycling-Beton. SECONT- 

RADE dient dabei als digitale Schnittstelle und 

bietet Anbietern und Käufern von Sekundär- 

Rohstoffen einen sicheren, transparenten, europaweiten 

Marktplatz“, erklärt Brigitte Reich, 

Geschäftsführerin von SECONTRADE. 

Die digitale Plattform ist damit ein wichtiger 

Bestandteile erfolgreicher Kreislaufwirtschaft. 

Durch den effizienten Einsatz verfügbarer 

Ressourcen werden Klima und Umwelt 

geschützt sowie der Rohstoffmarkt in 

Europa stabilisiert. 

In der nächsten Ausgabe finden 

Sie ein ausführliches Interview mit 

SECONTRADE Geschäftsführerin 

Brigitte Reich. 

Die Meinung des Profis 

Nachhaltigkeit geht uns alle an, nicht 

nur jene, die sich auf die Straße kleben. 

Nachhaltigkeit wäre doch so einfach, zum 

Beispiel durch das gezielte Nutzen von 

Baurestmassen – das hat man in schon in 

der Gründerzeit gewusst, wo der Schutt 

der Biedermeierhäuser als Beschüttung 

in den Tramdecken verwendet wurde. 

Nehmen wir uns ein Vorbild! 

IDEE 

GESCHÄFTSMODELL 

TIMING 

Gerhard Fritz 

Architekt 

Fotos: Sarina Dobernig 

36 ImmoFokus

Book your 

appointment at 

Expo Real Munich, 

4–6 October 2023, 

Booth B2.110: 

erstegroup.com/cre 

Take new perspectives 

on real estate financing. 

We see the big picture and manage the details that are 

necessary to develop commercial real estate projects 

all over Central and Eastern Europe. Erste Group offers 

financing solutions for your visions across the entire real 

estate value chain. 

Strongest Brand 2023: Banks AUT, EUREB 

Strongest Brand of the Decade: Banks AUT, EUREB 

Time to believe. Time to invest. 

www.erstegroup.com/cre 


37

Der 

Marketer 

Gedankensplitter zum 

ImmoMarketing in 

Theorie und Praxis. 

Daten sind das neue Gold 

Regelmäßiger Kommentar: Philipp Kaufmann 

Das Thema beschäftigt uns seit Jahren und ich kann mich noch 

gut an die 90er Jahre erinnern, wo ich zu arbeiten begonnen habe. 

Ich habe noch geradezu bildlich vor Augen, wie ich am 01.07.1993 

in Wien bei einem Makler zu arbeiten begonnen habe. Meine erste 

Aufgabe war es, die Adressen von allen Besichtigungsscheinen in eine 

Datenbank einzupflegen und zu vervollständigen. Damals waren PCs 

in Mode gekommen und Lotus 1-2-3 war das Programm, mit dem ich 

viel Zeit verbracht habe. Auf dem Betriebssystem DOS war die Software 

mehr für EDV-Profis als für Anwender gedacht und seit 1991 gab 

es eine Version für Windows, welches aber mit heutigen Tabellenkalkulationen 

nicht vergleichbar ist. Eine Zusammenarbeit von mehr als 

zwei Personen in einer Datei war geradezu undenkbar und stellte eine 

Herkulesaufgabe dar. In diesen Fällen waren ‚Rechenzentren‘ und 

Datenbank-Lösungen, die programmiert werden mussten, gefragt. 

Wie schön wäre es gewesen, hätte ich die heutigen 

Software-Lösungen schon damals gehabt. Abgesehen 

von den umständlichen Programmen und Speichermöglichkeiten 

hat mein damaliger Chef den Nutzen 

von Daten verstanden und wir haben viel Zeit damit 

verbracht, die Daten aktuell zu halten, zu vervollständigen 

und pflegen. An meinem ersten Tag hörte ich 

den Satz: „Daten sind das wahre Gold und dieses gilt 

es zu schürfen“. 

und die Menge ist geradezu unermesslich, jedoch gilt es diese intelligent 

zu vernetzen und zu strukturieren. Wer wertet beispielsweise alle 

zugänglichen Daten aus der riesigen Social-Media-Welt, wie Facebook 

oder LinkedIn, aus? Wer vernetzt das Marketing mit der Buchhaltung 

und nutzt die Daten seiner Lieferanten und Kunden optimal? Wer lässt 

konsequent alle Anrufe und Kontaktpunkte erfassen? Diese Antworten 

sind vor dem Hintergrund des Datenschutzes und der rechtlichen 

Rahmenbedingungen gut zu überlegen. Beim Datenmanagement eine 

glasklare Strategie zu haben, die konsequent umgesetzt wird, ist somit 

auch heute keine einfache Übung. Eines steht jedoch fest: Daten als 

das wahre Gold zu schürfen, ist heute genauso herausfordernd wie 

1993; die Probleme haben sich verlagert: Weg von Fragen der Software 

und der Möglichkeit der Zusammenarbeit hin zu Fragen der Strukturierung 

und der rechtlichen Machbarkeit. 

Überall und jederzeit 

Dieser Satz ist heute so aktuell wie damals und er hat 

sich bei mir eingeprägt. Diese Liebe zu Daten und der 

Arbeit mit Datensätzen begleitet mich seit damals. 

An der Relevanz hat sich nichts geändert, jedoch ist 

es heute umso herausfordernder den Schatz zu heben. 

Dies mag auf den ersten Blick irritieren, da die 

Software, in meinem Fall EXCEL und ACCESS, um 

ein Vielfaches einfacher zu bedienen sind und die 

Zusammenarbeit im Team heute keine Herausforderung 

mehr darstellt. Die Schwierigkeiten haben sich 

verlagert: Heute werden wir erschlagen von Daten 

38 ImmoFokus

Problemlöser 

ImFokus 

Werner 

Weingraber 

Gründer & Geschäftsführer 

Madaster 

1. DAS PROBLEM 

„Reduce, Reuse, Recycle“ so der Leitgedanke der Kreislaufwirtschaft. 

Diese gilt als einer der wichtigsten Hebel im Klimaschutz für alle 

Branchen in Europa. Konkret geht es darum, bei Bauvorhaben auf 

Sekundärrohstoffe zurückzugreifen, den Einsatz von Primärrohstoffen 

so weit wie möglich zu reduzieren, um somit die Auswirkungen auf 

die Umwelt zu minimieren. Gebäude werden sozusagen zu „urbanen 

Minen“. Dass Bauteile und Materialien immer wieder aufs Neue 

verwendet werden können, setzt jedenfalls eines voraus: Ihre genaue 

Dokumentation und Erfassung. 

2. DIE LÖSUNG 

Foto: Madaster Österreich 

Madaster kann als digitales Kataster für Materialien verstanden werden. Die Cloud- 

Plattform bietet unter anderem Immobilieneigentümern die Möglichkeit, Daten 

ihrer Immobilien zu speichern, zu verwalten, anzureichern und auszutauschen. So 

bekommt man einen Einblick, welche Bauteile und Materialien in welcher Qualität 

an welchen Stellen eines Gebäudes zu finden sind und welche Auswirkungen sie 

auf die Kreislaufwirtschaft und die Umwelt haben. Angewendet werden kann 

Madaster sowohl im Neubau als auch bei Bestandsobjekten. 

Neben der Erstellung von Gebäudepässen und dem CO2-Fußabdruck 

ermöglicht Madaster finanzielle und zirkuläre Bewertungen, die die Verwaltung, 

Berichterstattung und den Verkauf von Immobilien und die Wiederverwendung 

von Materialien und Produkten unterstützen. In Österreich, wo das 2017 in 

Holland gegründete Unternehmen im vergangenen Herbst den Markteintritt 

wagte, stieß das Unternehmen jedenfalls durchaus auf Interesse. So konnten 

in den vergangenen zwölf Monate nicht weniger als 16 Partner und 40 Projekte 

gewonnen werden. Erst kürzlich stießen dazu etwa AllesWirdGut, IG Immobilien, 

Tarkett, Vasko+Partner und Würth. 

Für Werner Weingraber, Geschäftsführer von Madaster Österreich, ist jeder 

Partner ein „Vorreiter in der Immobilien- und Baubranche“. Das Ziel für die Zukunft 

ist klar: „Auf die Plattform sollen möglichst viele Gebäude gebracht und mit den 

Daten und Methoden von Madaster verknüpft werden.“ 

1.000 

DIE ZAHL 

Eine 2019 unterzeichnete 

Partnerschaftsvereinbarung 

mit dem Projektentwickler 

BPD sieht vor, 1.000 neu 

gebaute Wohnungen in 

den Niederlanden auf 

der Madaster-Plattform 

zu registrieren. So wird 

der materielle, zirkuläre 

und finanzielle Wert der 

Gebäude ermittelt und 

jeweils ein Materialpass 

erstellt. 


39

Immobilie 

ImFokus 

28 

Wie das Unternehmen mitteilt, soll der neue Campus kontinuierlich 

optimiert werden, um die flexible Welt des hybriden Arbeitens zu 

unterstützen. Aktuell finden sich in dem Gebäude neben Büros 28 

Gemeinschaftsräume, Fokus-Kabinen, Tagungsräume sowie Flächen, 

die „unterschiedlichen kognitiven Anforderungen und Vorlieben gerecht 

werden sollen“, wie unter anderem öffentlich zugängliche Ruhezonen. 

832 

Am Dach der neuen Unternehmenszentrale der Reise-Buchungsplattform 

wurden 832 Solarpanele angebracht. Beheizt und gekühlt wird das Gebäude 

mit einem ausgeklügelten System mit Wärme-Kälte-Speicherung. Weiters 

finden sich über das Gebäude verteilt nicht weniger als 11.000 Pflanzen. Und ja: 

der Campus ist nach BREEM Excellent Standard zertifiziert. 

225.000 

Der Booking.com-Campus ist im Übrigen der finale Akt im Stadtentwicklungsprojekt 

auf dem Oosterdokseiland. In den vergangenen 22 Jahren wurden auf dem ehemaligen 

Hafengebiet unter anderem die Stadtbücherei, Büros, Wohnungen, das Konservatorium 

von Amsterdam sowie das europäisch-asiatische Handelszentrum realisiert. 

65.000 

Das neue internationale Headquarter von Booking.com mit einer 

Fläche von 65.000 Quadratmeter wurde im Herzen von Amsterdam 

auf der Insel Oosterdokseiland östlich des Hauptbahnhofs realisiert. 

Die Konzern-Lenker sprechen von einem „Dorf für 6.500 

Menschen“. So viele Mitarbeiter zählt Booking.com in Amsterdam. 

27.000 

Die Tiefgarage des neuen Booking.com- 

Headquarters hat eine imposante Fläche von 

27.000 Quadratmetern. Das sich dort Platz für 

die mehr als 2.500 Fahrräder der Mitarbeiter 

findet, versteht sich also von selbst. 

41 

Zum Booking.com-Campus gehört 

auch ein Wohngebäude mit 41 

Apartments mit Wohnflächen 

zwischen 67 und 300 

Quadratmetern. Optisch orientiert 

sich der Entwurf des Objekts an 

alten Amsterdamer Hafengebäuden. 

Fotos: huftoncrow-courtesyofunstudio 

40 ImmoFokus

Aufsteiger 

Absteiger 

Auf COO folgt CTO 

Vier gewinnt. Ab 1. November hat der UBM-Vorstand nach dem überraschenden Abgang von 

COO Martin Löcker wieder vier Mitglieder: Peter Schaller übernimmt die Position des CTO. 

1 2007 

Peter Schaller, der Wirtschaftsingenieurwesen 

für Bauwesen an der TU Graz studiert 

hat, ist nach ersten beruflichen Erfahrungen 

erstmals in führender Funktion für die Porr 

in der Steiermark tätig. Der heute 50-Jährige 

wird den heimischen Baukonzern erst 16 

Jahre später verlassen, um in den Vorstand 

der UBM einzuziehen. Ein Detail am Rande: 

Während die Porr österreichweit die Nummer 

zwei nach der Strabag ist, ist sie in der 

Steiermark das größte Bauunternehmen. 

2 2010 

Der gebürtige Steirer wird Niederlassungsleiter der 

Porr Steiermark. Damit ist Schaller für die rund 1.500 

Mitarbeiter des Unternehmens in der „grünen Mark“ 

verantwortlich. Nur ein kleiner Auszug der namhaften 

Projekte, die die Porr seitdem in der Steiermark 

realisiert hat: Styria Tower Graz, AMS Graz-West und 

etliche Flächen im Cargo-Center-Graz. 

3 

4 

Foto: Michael Schaffer-Warga 

1 

Peter Schaller 

2 

3 2012 

Schaller, seit seinem sechsten Lebensjahr ein 

„Schwarzweißer“, wird Vizepräsident und Aufsichtsrat 

des SK Sturm Graz. Als ausgewiesener 

Bau-Profi kann er den Zustand der Heimstätte 

des Fußballvereins, der 1997 eröffneten Merkur 

Arena, natürlich perfekt einschätzen. „Ein Bauwerk 

in diesem Alter braucht dringend Frischzellenkuren“, 

so Schallers nüchternes Urteil. 

Bei der Porr hat er im Übrigen bei mehreren 

Stadionbauten mitgewirkt, unter anderem 

beim 2008 errichteten Wörthersee-Stadion 

in Klagenfurt. Neben seiner Funktion beim 

dreimaligen österreichischen Fußballmeister 

ist Schaller auch Mitglied der Industriellenvereinigung 

Steiermark und Vorstand des Wirtschaftsforums 

der Führungskräfte 

4 2023 

Am 24. August hat der Nominierungsausschuss 

des UBM- 

Aufsichtsrats Peter Schaller zum 

vierten Vorstandsmitglied nominiert. 

„Damit sorgen wir für die 

notwendige Stabilität im obersten 

Führungsgremium der UBM, um 

die aktuell turbulente Phase am 

Immobilienmarkt optimal zu 

bewältigen und die Weichen für 

die Zukunft zu stellen“, freut sich 

Aufsichtsratschef Karl-Heinz 

Strauss. Über seine fünfjährige 

Funktionsperiode wird der neue 

CTO die gesamte Technik sowie 

die Bereiche „Timber Construction“, 

„Green Building“ und „Quality 

Management“ verantworten. 


41


58 

ZU TISCH MIT... 

„Im Verhältnis zum Wohnungspreis machen 

unsere Produkte einen sehr kleinen Teil 

aus, steigern aber den täglichen Komfort“, 

erklärt Guido Salentinig, Managing 

Director/Geschäftsführer von Geberit, 

beim MIttagessen mit Herausgeber Michael 

Neubauer im dots im The Leo Grand beim 

Wiener Stephansdom. 

64 

ROUNDTABLE 

Auf Einladung von Drees & Sommer 

Österreich und dem ImmoFokus trafen sich 

Anna-Vera Deinhammer (ÖGNI), Karl Koschek 

(AllesWirdGut Architektur), Christoph Löffler 

(Drees & Sommer Österreich) und Manuel 

Fegerl (KPMG), zum Meinungsaustausch über 

das Thema zirkuläres Bauen. 

44 

COVERINTERVIEW 

„Wir merken in einigen 

Branchen sehr stark, dass 

sich das Rennen um die 

besten Köpfe massiv 

auf die Bürowelten 

auswirkt. Der Wunsch, 

sich zu verändern ist 

groß“, so Alexandra 

Bauer, Bereichsleiterin 

Büroimmobilien bei EHL 

Gewerbeimmobilien. 


42 ImmoFokus


43


Auf in neue 

Bürowelten 

Arbeitswelten im Wandel. „Wir merken in einigen 

Branchen sehr stark, dass sich das Rennen um die 

besten Köpfe massiv auf die Bürowelten auswirkt. 

Quer über alle Branchen und Unternehmensgrößen 

hinweg ist der Wunsch groß, sich zu verändern“, 

sieht Alexandra Bauer, Bereichsleiterin 

Büroimmobilien bei EHL Gewerbeimmobilien, 

durchaus Bewegung am heimischen Markt. 

„Allein das Angebot fehlt.“ 

Das Gespräch führte: Michael Neubauer 

44 ImmoFokus

Sie sind studierte Raumplanerin. 

Was fasziniert Sie an der Materie? 

Alexandra Bauer: In unserer sehr schnelllebigen 

Zeit muss die Ressource Boden 

vielfältigen und komplexen Ansprüchen 

gerecht werden. Daher ist das Thema heute 

wichtiger als selten zuvor. Mehr denn je gilt es, 

das Städtewachstum zu koordinieren und den 

ausufernden Bodenverbrauch zu kontrollieren. 

Nur so werden wir unseren Lebensraum 

auch in Zukunft in gewohnter Qualität nutzen 

können. 

Wie kommt man von der Raumplanung 

zur Maklerei? 

Nach dem ich an der TU Wien Raumplanung 

und Raumordnung studiert habe, bin ich im 

Büro des damaligen Stadtrats für Planung 

und Zukunft für eine Amtsperiode meinen 

ersten Job angetreten. Danach war ich 

zwei Jahre lang bei der Ekazent im Bereich 

Projektentwicklung tätig. 2003 hatte ich das 

große Glück, dass ich zu Michael Ehlmaier 

und seiner EHL gestoßen und seither in der 

Bürovermietung tätig bin. Gleichzeitig war 

ich auch maßgeblich am Aufbau unserer 

Research-Abteilung beteiligt. 

Projekt im Wordformat beschrieben war. 

Da wir damals ein kleines, aber so wie heute 

extrem ambitioniertes und hungriges, Team 

waren, waren wir auch bei den anderen Assetklassen 

viel stärker involviert. Wir hatten 

jeden Freitag einen gemeinsamen Jour Fix, 

an dem alle Objekte aus dem Wohnungs-, 

Büro- und Retailsegment besprochen 

wurden. Das ist heute aufgrund der Größe 

des Unternehmens natürlich in dieser Tiefe 

nicht mehr möglich. Im Vergleich zu damals 

ist unser Job heute sicherlich schnelllebiger 

digitaler und komplexer. 

Können sie sich noch an die erste 

Büroimmobilie erinnern, die sie vermittelt 

haben? 

Das war ein Objekt in der Rauhensteingasse 

im 1. Bezirk, wo wir etliche kleine, klassische 

Altbaubüros im Angebot hatten. 

Was ist für sie im Moment die größte 

Herausforderung in ihrem Job? 

Dass Angebot und Nachfrage am Wiener 

Büromarkt nicht ganz harmonieren. Es 

gibt einige interessante Gesuche, für die 

das passende Produkt nur eingeschränkt 

„Heuer verzeichnen wir mit 

45.800 Quadratmeter Neufläche 

sogar ein neues Rekordtief.“ 

Alexandra Bauer, 

EHL Gewerbeimmobilien 

Fotos: @Rizar.Photo 

Das heißt sie feiern ein rundes Jubiläum: 

20 Jahre EHL. Wie war es damals im Unternehmen 

im Vergleich zu heute? Um 

die Jahrtausende hat es ja noch nicht wie 

heute um die 200 Mitarbeiter gegeben… 

Wir waren damals knapp 25 und hatten ein 

kleines Büro in den Ringstraßen Galerien. 

Ich habe in der Büroabteilung begonnen. 

Damals waren wir in erster Linie operativ in 

der Vermarktung tätig. Plattformen gab es 

noch keine. Wir arbeiteten mit einem sogenannten 

Büroflächenspiegel, in dem jedes 

vorhanden ist. Gerade in den Toplagen in 

der Innenstadt sowie am Hauptbahnhof 

liegt ein deutlicher Nachfrageüberhang vor. 

Man darf nicht vergessen, dass wir am 

Wiener Büromarkt seit Jahren eine eher 

verhaltene Flächenproduktion beobachten. 

Heuer verzeichnen wir mit 45.800 

Quadratmeter Neufläche sogar ein neues 

Rekordtief. Das Problem ist, dass Bürogebäude 

die fertig werden, wie zum Beispiel 

Vio Plaza oder Muthgasse 109A zum 


45


Großteil vermietet sind. Und auch Projekte, 

die 2024 ihre Fertigstellung feiern, wie 

Francis, Robin Seestadt oder Grand Central 

sind bereits zum Teil vorvermietet. Daher 

wird 2023, wie auch in den Vorjahren, die 

Vermietungsleistung deutlich über der 

Neuflächenproduktion liegen. Die Folge 

von all dem ist, eine Leerstandrate von 3,6 

Prozent. Im internationalen Vergleich ist 

das sehr niedrig und auch grenzwertig für 

einen gesunden Markt. 

Wie hoch sollte der Leerstand sein? 

Wir lagen am Wiener Büromarkt über viele 

Jahre bei sechs bis sieben Prozent. Das wäre 

ein gesunder Wert. 

die Developer wirtschaftlich teilweise nicht 

mehr ausgehen. 

Inflationsbereinigt sinken die Mieten – 

bieten Immobilien noch den vielzitierten 

Schutz vor Inflation? 

Im Bürobereich sinken die Mieten bei 

Neubauprojekten derzeit nicht - auch nicht 

inflationsbereinigt. Vielmehr steigt im Top- 

Segment aufgrund des Nachfrageüberhangs 

das Mietpreisniveau. Wegen der höheren 

Baupreise werden bei aktuellen Projekten 

die Mietpreise auch laufend angepasst 

beziehungsweise nach oben korrigiert. 

Gleichzeitig geht die Incentives-Rate eher 

zurück. Diese Entwicklung beobachten wir 

Unternehmen davon aus, dass das mit dem 

Mietbeginn erfolgt. 

Man hört, dass gerade im Retailbereich 

die Mieter bei Prolongationen versuchen, 

die Indexierung abzuschwächen und zu 

deckeln oder zu verschieben. Das Argument 

ist oft, dass sie Flächen herrichten 

müssen, wenn sie ausziehen, was mehr 

kostet als drei Jahre auf die Indexierung 

zu verzichten … 

Das kommt im Bürobereich sicherlich nicht in 

dem Ausmaß vor. Ein häufigeres Thema ist, 

dass uns Interessenten kommunizieren, ein 

neues Büro zu suchen, da sie veraltete Flächen 

nutzen. Sie sehen, dass sie aufgrund der 

Aber zurück zur Neuflächenproduktion: 

Ein Flächenmangel ist also vorprogrammiert? 

Insbesondere in den Top-Innenstadtlagen 

und rund um den Hauptbahnhof können 

größere Gesuche mit mehr als 3.000 

Quadratmeter nur sehr eingeschränkt 

bedient werden. Im kommenden Jahr wird 

die Neuflächenproduktion zwar wieder 

auf 100.000 Quadratmeter ansteigen, den 

Nachfrageüberhang an den Top-Standorten 

wird sie aber nicht kompensieren können. 

Wer sucht aktuell was? 

Quer über alle Branchen und Unternehmensgrößen 

hinweg ist der Wunsch 

groß, sich in puncto Ausstattungsqualität 

und Nachhaltigkeit zu verbessern. Diese 

Entwicklung beobachten wir verstärkt seit 

2-3 Jahren.Im Fokus stehen hochwertige 

Refurbishments oder Neubauten in perfekt 

angeschlossenen Lagen mit etablierter 

Büroinfrastruktur. 

Sind die Unternehmen bereit, für mehr 

Qualität und Nachhaltigkeit mehr Miete 

zu zahlen? 

Ja. Wir beobachten insbesondere bei gut 

nachgefragten Objekten in den Toplagen 

ein steigendes Mietpreisniveau. Das ist 

einerseits dem Nachfrageüberhang und 

andererseits der Indexierung als auch den 

steigenden Baupreisen geschuldet. Wir haben 

sogar Projekte in der Vermarktung, wo 

die Mietpreise während der Planungs- und 

Projektphase angehoben wurden. Aber das 

verstehen die Mietinteressenten auch. Ohne 

Erhöhung der Mietpreise würde es sich für 

„Nach wie vor binden sich die 

Unternehmen bei größeren 

Objekten längerfristig 

beziehungsweise bis zu zehn Jahre. 

Im Gegenzug werden ihnen tolle 

Incentives angeboten.“ 

bei modernen Erstbezugsflächen, egal ob 

Neubau oder Refurbishment, in etablierten 

Bürolagen mit entsprechender Infrastruktur 

und Verkehrsanbindung. 

Sind Indexierungen in bestehenden 

Verträgen durchsetzbar? 

Die Indexierung ist heute ein zentrales 

Element in der Mietvertragsverhandlung, 

besonders wenn Mietvertragsunterzeichnung 

und Mietbeginn mehrere Monate 

auseinanderliegen, wie beispielsweise bei 

Vorvermietungen. Während die Vermieter 

erwarten, dass die Indexierung mit der 

Vertragsunterzeichnung startet, gehen 



Indexierung ein Preisniveau erreicht haben zu 

dem sie eigentlich gleich in einen modernen 

Neubau übersiedeln könnten. Das befeuert 

aktuell den Markt. Viele betroffene Mieter 

setzen auch auf Nachverhandlungen und 

binden sich für Preisnachlässe längerfristig. 

Wie schauen momentan die 

Bindungsfristen aus? 

Der Trend geht stark in Richtung mehr Flexibilität. 

Die Mietinteressenten würden sich 

gerne so kurz wie möglich binden, worauf 

die Vermieter meistens nicht einsteigen, 

weil sich das für sie kalkulatorisch nicht 

rechnen würde. Aber grundsätzlich hängt 

46 ImmoFokus


47


die Dauer der Bindungsfrist von der Größe 

und Qualität der Mietfläche ab. Nach wie 

vor binden sich die Unternehmen bei größeren 

Objekten längerfristig beziehungsweise 

bis zu zehn Jahre. Im Gegenzug werden 

ihnen tolle Incentives angeboten. 

Bitte gehen Sie etwas ins Detail … 

Das Gebot der Stunde sind Baukostenzuschüsse. 

Mietfreie Zeit wird weniger häufig 

vereinbart. Baukostenzuschüsse sind deshalb 

interessanter geworden, weil es aufgrund 

des schwierigeren Finanzierungsumfelds 

vorteilhafter ist, wenn Mieter ein fertiges, voll 

ausgestattetes Büro übergeben bekommen. 

Dafür sind sie auch bereit, sich länger zu 

binden. Oder auch mehr Miete zu bezahlen. 

Stichworte New Work beziehungsweise 

neue Arbeitswelten sowie Home-Office. 

Machen Sie die Erfahrung, dass die 

Unternehmen ihre Flächen reduzieren? 

Dass viele Unternehmen eine Home-Office- 

Politik implementiert haben, wird nur dann 

zu einer Reduktion des Flächenbedarfs 

führen, wenn das mit Desk-Sharing kombiniert 

wird. Großzügig umgesetzt wurde 

diese Arbeitsform vor allem in der Banken- 

und Versicherungsbranche sowie von 

einigen internationalen Konzernen. Unter 

den klassischen heimischen Unternehmen 

ist Desk-Sharing dagegen nach wie vor eher 

die Ausnahme. Dazu kommt, dass in neuen 

Arbeitswelten sehr viel Wert auf hochwertige 

Kommunikations- und Kollaborationsflächen 

gelegt wird und auch Räume für 

gemeinsames Essen und den persönlichen 

Rückzug Einzug halten. Dafür wird natürlich 

mehr Platz benötigt, weshalb etwaige 

Flächeneinsparungen durch Desk-Sharing 

wieder ausgeglichen werden. 

Wird die Transformation des Büros dadurch 

befeuert, dass die geburtenstarken 

Jahrgänge langsam anfangen, sich in die 

Pension zu verabschieden und jüngere 

nachrücken? 

Wir merken in einigen Branchen sehr stark, 

dass sich das Rennen um die besten Köpfe 

massiv auf die Bürowelten auswirkt. Das 

Büro wird mehr als je zuvor als Spiegelbild 

der Unternehmenskultur gesehen. 

48 ImmoFokus


Alexandra Bauer ist Prokuristin 

und Bereichsleiterin der Abteilung 

Büroimmobilien und kann auf eine 

langjährige Laufbahn in der Immobilienbranche 

zurückblicken. Sie 

ist studierte Raumplanerin und 

Immobilienökonomin und seit 2003 

bei EHL in leitender Funktion tätig. 

2011 wurde sie mit dem Immobilienaward 

„Cäsar“ in der Kategorie 

„Immobilienmaklerin des Jahres“ 

ausgezeichnet. Sie ist Chartered 

Surveyor und aktives Mitglied verschiedener 

Immobilien-Netzwerke 

(wie beispielsweise RICS, Salon 

Real, Immoebs und ImmQu). Zu ihren 

größten Mandaten in den letzten 

2 Jahren zählen unter anderem die 

Vermittlung von LeitnerLeitner (ca. 

4.300 m²), Woom (ca. 3.300 m²) und 

aws (ca. 5.500 m²). Alexandra Bauer 

ist EHL-Expertin für alle Angelegenheiten 

rund um die Aufbereitung 

von Marktdaten sowie die Erstellung 

von halbjährlich erscheinenden Büromarktberichten. 

Als eine Möglichkeit, um Mitarbeiter zu 

gewinnen und zu binden, also um Vorteile 

im Recruiting zu lukrieren. Daher wollen 

viele Unternehmen ihren Mitarbeitern 

ein möglichst angenehmes Arbeitsumfeld 

bieten. Und die Mitarbeiter ins Office bekommen. 

Viele Firmen haben die Erfahrung 

gemacht, dass die Kommunikation viel 

besser funktioniert, wenn man gemeinsam 

im Büro ist. Auch funktioniert die Aus- und 

Weiterbildung, ebenso wie die Einschulung 

neuer Mitarbeiter bei physischer Anwesenheit 

deutlich besser. 

Fällt ihnen dazu ein Beispiel ein? 

Nur ein Beispiel dafür ist das neue Office 

von LeitnerLeitner im Ensemble Schwarzenbergplatz, 

welches wir im vergangenen Jahr 

für den Fonds der Wiener Kaufmannschaft 

erfolgreich vermittelt haben. Es bietet ein 

wunderschönes, hochmodernes Arbeitsumfeld 

und obendrein eine Dachterrasse. Das 

zeigt auch, wie hartumkämpft das Rennen 

um die besten Köpfe gerade in der Consultingbranche 

ist. 

Es gibt immer Stimmen, die meinen 

die Produktivität im Home-Office sei 

höher… 

Das ist sicher von der Branche und dem 

Unternehmen abhängig. In unserer Branche 

ist der persönliche Austausch sehr 

wichtig. Daher arbeiten wir auch in einem 

Gruppenbüro. Und fast alle Teammitglieder 

gehen regelmäßig ins Büro, obwohl sie zwei 

Tage pro Woche zuhause bleiben könnten. 

Auch ich bin täglich im Office. Im Home- 

Office müsste ich gefühlte hundert Mal pro 

Tag zum Telefon greifen, um mich intern 

abzustimmen. Im Büro verläuft die Kommunikation 

viel effizienter. 

Der Siegeszug des Home-Office ist jedenfalls 

nicht von der Hand zu weisen. Man 

merkt das sogar am geringeren Verkehrsaufkommen 

an manchen Tagen … 

Der Freitag ist für viele zum klassischen 

Home-Office Tag geworden. Da ist der Autoverkehr 

auch deutlich geringer geworden. 

Ein weiterer Grund ist, dass viele junge 

Mitarbeiter kein Auto mehr haben. Das 


49


ist an einem gut angebundenen Standort 

auch nicht notwendig. Das zeigt sich auch 

darin, dass die Unternehmen heute weniger 

Parkplätze nachfragen. 

Droht älteren Bürogebäuden in Nebenlagen, 

die nicht ESG-fit sind, ein 

„Stranded-Asset“-Schicksal? 

Wie gesagt: Aufgrund der Qualitäts- und 

Nachhaltigkeitsoffensive, die wir derzeit am 

Wiener Büromarkt verstärkt beobachten, ist 

eine moderne und nachhaltige Ausstattung 

für eine erfolgreiche Vermietung unerlässlich. 

Ebenso eine gute Anbindung an das öffentliche 

„Nach wie 

vor liegen die 

Preisvorstellungen 

potenzieller Käufer 

und Verkäufer zu 

weit auseinander, 

weshalb es 

zu weniger 

Abschlüssen 

kommt.“ 



Verkehrsnetz. Sofern ein Objekt das alles 

nicht bietet, kann man über eine Umnutzung 

beziehungsweise Umwidmung nachdenken. 

Mit welcher Person 

(lebend oder bereits 

verstorben) würden Sie 

gerne einen Abend 

verbringen? 

Mit meiner 

heißgeliebten Oma, 

die vor 5 Jahren leider 

verstorben ist. 

Wenn Sie im Lotto 

gewinnen, was würden 

Sie machen? 

In Immobilien 

investieren. 

Wenn Sie das Radio 

im Auto aufdrehen, 

was läuft? 

Meist nutze 

ich Fahrtzeiten 

für Telefonate 

Morgen- oder 

Abendmensch? 

Eindeutig 

Morgenmensch 

In den nächsten 

zehn Jahren möchte 

ich unbedingt... 

Wertvolle Momente mit 

meinen zwei Kindern und 

meinem Mann verbringen 

und vielen Unternehmen 

zu einem neuen, chicen 

Büro verhelfen. 

Wie ist ihrer Einschätzung nach, die 

Lage am Büroinvestmentmarkt? 

Die Zinsanhebungen der EZB und die dadurch 

gestiegenen Finanzierungskosten haben sich 

natürlich auf das Transaktionsgeschehen und 

die erzielbaren Preise ausgewirkt. Das betrifft 

grundsätzlich alle Assetklassen. Auch Büroinvestoren 

warten derzeit weitgehend ab. Nach 

wie vor liegen die Preisvorstellungen potenziel- 

Lieblingshobbies? 

Schwimmen, 

Skifahren, 

Wandern 

50 ImmoFokus

WORDRAP MIT ALEXANDRA BAUER 

Ihr größtes Laster? 

Ungeduld 

Ihren Kaffee trinken 

Sie am liebsten... 

Schwarz 

Womit haben Sie Ihr 

erstes Geld verdient? 

Mit einem 

Ferialjob bei 

Ankerbrot 

Nehmen Sie 

gerne Risiko? 

Sofern es 

kalkulierbar ist 

Welches Buch 

liegt auf 

Ihrem Schreibtisch? 

Die Leselektüre 

meiner Kinder 


51


52 ImmoFokus

ler Käufer und Verkäufer zu weit auseinander, 

weshalb es zu weniger Abschlüssen kommt. Bis 

sich ein neues Marktgleichgewicht gebildet hat, 

wird es vermutlich noch etwas dauern. Ich bin 

aber zuversichtlich, dass sich die Assetklasse 

Büro auch in Zukunft wieder starker Nachfrage 

erfreuen und einen signifikanten Anteil in 

den Portfolios der institutionellen Investoren 

ausmachen wird. 

Sind Refurbishments das Gebot der Stunde 

– Stichwort Nachhaltigkeit? 

Diese Frage kann sicherlich mit Hinblick auf 

eine nachhaltige Kreislaufwirtschaft sowie 

einen verantwortungsbewussten und schonenden 

Ressourcen- und Bodenverbrauch sicher 

mit „ja“ beantwortet werden. Namhafte aktuelle 

Beispiele sind unter anderem das Francis auf 

den Althangründen oder das Myhive Urban 

Garden am Wienerberg. Von der Ausstattung 

her gleichen diese Projekte einem Neubau. 

Künftig werden wir gerade in Innenstadtlagen 

verstärkt Refurbishments sehen. Die Entwicklung 

neuer großartigerBürocluster, wie wir 

sie in den letzten Jahren etwa rund um den 

Hauptbahnhof oder am Praterstern gesehen 

haben, wird künftig schwierig werden. 

Ein Thema, das ebenfalls mit Nachhaltigkeit 

zusammenhängt, sind Green Leases. 

Sind das die Mietverträge der Zukunft? 

Ein grüner Mietvertrag bringt sowohl Vermietern 

als auch Mietern Vorteile. Einerseits sind 

damit Kosteneinsparungen für alle Beteiligten 

verbunden und andererseits die Möglichkeit, 

unternehmerische Nachhaltigkeitsziele umzusetzen, 

was natürlich mit einem Imagegewinn 

verbunden ist. 

Angenommen Sie möchten sich ein Ferienhäuschen 

anschaffen, wo wäre das? 

Ich liebe Urlaubsdomizile am Wasser, 

also am Meer oder noch besser an einem 

österreichischen See. 

EHL Immobilien 

EHL Immobilien ist einer der führenden 

Immobiliendienstleister 

Österreichs und auf Gewerbe-, 

Investment-, und Wohnimmobilien 

spezialisiert. Das Spektrum 

reicht von Immobilienvermittlung 

über Immobilienbewertung, Liegenschaftsverwaltung, 

Baumanagement, 

Asset- und Center Management, 

Portfolio Management 

bis zu Market Research und Investmentberatung. 

Die exklusive 

Partnerschaft mit dem globalen 

Immobiliendienstleister BNP Paribas 

Real Estate sichert der EHL- 

Gruppe ein globales Netzwerk und 

Markt Know-how in 32 Ländern. 

www.ehl.at 

Wie klappt Nachhaltigkeit 

in der Immobilienbranche? 

Nachhaltige Ansätze und Lösungen liegen voll im 

Trend. Diese Entwicklung macht auch vor der Real- 

Estate-Branche keinen Halt – denn der Sektor ist 

einer der wesentlichen CO2-Emittenten. 

Entsprechend fordern Öffentlichkeit, Investoren und 

Politik Anpassungen in den Geschäfts modellen 

der Immobilienunternehmen. 

Sind Sie bereit? 

www.pwc.at/real-estate 


„PwC“ bezeichnet das PwC-Netzwerk und/oder eine oder mehrere seiner Mitgliedsfirmen. Jedes Mitglied dieses Netzwerks ist ein selbstständiges Rechtssubjekt. Weitere Informationen finden Sie unter pwc.com/structure. 

53


„Wir wollen nicht den 

einfachen Weg gehen.“ 

Ambitionierte Ziele. Daniel Reisenberger, Vorsitzender der Geschäftsführung bei Schindler Österreich, spricht 

im Interview unter anderem über den Rückgang der Bautätigkeit, Strategien gegen den Fachkräftemangel, das 

Nachrüsten von Zinshäusern sowie die Nachhaltigkeitsagenda beim Aufzugs- und Fahrtreppenspezialisten 

Das Gespräch führte: Patrick Baldia 

Wie erleben Sie das schwierige Umfeld in 

der Bau- und Immobilienbranche? 

Wir leben stark mit der Bauindustrie mit und 

der deutliche Rückgang der Bautätigkeit, den 

wir dort sehen, betrifft uns eins zu eins. Es wird 

noch eine gewisse Zeit brauchen, bis sich das 

System wieder eingeschwungen hat. Es geht 

ja nicht nur um Zinserhöhungen und Inflation, 

die Baugenehmigungen sind auch seit 

längerem rückläufig. Dazu kommen zentrale 

Herausforderungen wie nachhaltiges Bauen 

und weniger Bodenverbrauch. Das verändert 

die Bautätigkeit und das spüren wir. 

Das klingt ernüchternd… 

Ich bin mittelfristig optimistisch. Die Wirtschaft 

wird wieder schneller an Schwung 

gewinnen als die Zinsen sinken werden. Aber 

man darf nicht vergessen, dass wir innerhalb 

von nur 15 Monaten einen Euribor-Anstieg von 

unter null auf fast vier Prozent erlebt haben. 

Das hat es wohl noch nie zuvor gegeben. Ich 

gehe aber davon aus, dass sich das Umfeld 

mittelfristig verbessern wird. Es ist ja bekannt, 

dass für Wien ab 2025 eine Wohnungsknappheit 

prognostiziert wird. Der Bedarf ist also da. 

Wie haben sich Ihre drei Geschäftssegmente 

zuletzt entwickelt? 

Das am stärksten betroffene Segment ist der 

Wohnbau. Dafür sehen wir positive Gegenbewegungen 

in den Segmenten Industrie und 

„Public Transport“. Das kann zwar die Rückgänge 

im Wohnbau nicht ganz kompensieren, 

aber es ist gut, zwei weitere Standbeine zu 

haben, die sich gut entwickeln. 

Was hört man aus Deutschland? 

Soweit ich höre und wahrnehme, sind die 

Trends in etwa die gleichen, aber in Deutschland 

dürfte der Rückgang stärker als in 

Österreich sein. 

Ist die Lieferkettenthematik vom Tisch? 

Das Thema ist zum Glück durch. Schwierigkeiten 

gab es vor allem zwischen März 2021 

und Juni 2022. Da hatten wir wie alle mit 

der Verfügbarkeit gewisser Komponenten 

und Produkte zu kämpfen – von Chips bis 

hin zu Stahlbauteilen. Wir hatten allerdings 

den Vorteil, dass unsere Lieferkette bereits 

damals stark diversifiziert war. Schindler 

produziert an verschiedenen Standorten, 

etwa vor den Toren Wiens in der Slowakei. 

Dadurch haben wir hinsichtlich Produktion, 

Lieferung und Lagerung deutliche Vorteile. 

Was haben Sie aus der Lieferkettenproblematik 

gelernt? 

Wir haben gelernt, uns noch resilienter 

aufzustellen. Also nicht nur im Sinne der 

Diversifikation der Produktionsstandorte, 

sondern bei Lieferanten. Die Lieferkettenproblematik 

liegt aber hinter uns. 

Ein Thema, von dem offensichtlich alle 

betroffen sind, ist der Fachkräftemangel. 

Wie geht gerade ein Unternehmen wie 

Schindler, das auf hochqualifizierte 

Mitarbeiter angewiesen ist, damit um? 

Der demografische Wandel und Recruiting- 

Maßnahmen beschäftigen uns natürlich. 

Hilfreich ist in diesem Zusammenhang, 

dass wir bei Schindler eine sehr hohe 

Betriebszugehörigkeit und geringe Fluktuation 

haben. Ein besonderes Anliegen ist 

uns jedenfalls, dass wir vom Bodensee bis 

zum Neusiedlersee mit gezielten Branding- 

Maßnahmen eine klar erkennbare Marke 

als guter Arbeitsgeber aufbauen. Wir wollen 

gerade junge, technikbegeisterte Menschen 

ansprechen. Darum zeigen wir auf Messen, 

bei HTL-Besuchen und über unsere Social- 

Media-Kanäle Präsenz. 

Ist der Fachkräftemangel ein Grund, 

weshalb Schindler verstärkt auf Fernüberwachung 

beziehungsweise Remote- 

Wartung setzt? 

Nein, das ist unserem Pioniergeist geschuldet. 

Wir wollen hier immer einen Schritt 

voraus sein und unseren Kunden den besten 

Service bieten. Digitale Wartung erhöht 

die Verfügbarkeit unserer Anlagen um 30 

Prozent. Ob ein Lift ausfällt oder reibungslos 

läuft, macht gerade für Hotels, Wohnhäuser, 

Krankenhäuser oder Pflegeeinrichtungen 

Fotos: Richard Tanzer 

54 ImmoFokus

Daniel Reisenberger 

Daniel Reisenberger ist seit 2019 Vorsitzender 

der Geschäftsführung bei 

Schindler Österreich. Angefangen hat 

der gebürtige Oberösterreicher bereits 

2002 bei Schindler. Seitdem hat der 

WU-Absolvent in mehreren leitenden 

Funktionen reichlich Erfahrung im 

Unternehmen sammeln können. So war 

er etwa bis zu seinem Wechsel auf den 

Chefsessel in Österreich mehrere Jahre als 

Gebietsleiter Nordwest (Hannover) in der 

Schindler Konzerngesellschaft Deutschland 

tätig. Davor war Reisenberger unter 

anderem Geschäftsführer von Haushahn 

Österreich, Finanzleiter bei Doppelmayr 

Aufzüge und Mitglied der Geschäftsführung 

von Schindler Österreich. 


55


einen großen Unterschied. Der Nebeneffekt 

für die Klimabilanz: Anfahrten der Servicetechniker 

können optimiert und damit der 

CO2-Ausstoß reduziert werden. 

Muss man diese „Predictive Maintenance“ 

den Kunden erklären? Auch was die 

Verrechnung betrifft? 

Nein. Dass vorausschauend etwas behoben 

und damit eine Störung verhindert wird, 

kennen gerade Autobesitzer. Darüber hinaus 

können unsere top-qualifizierten Servicetechniker 

erklären, wann und wo nachgerüstet 

werden muss, damit kein Stillstand entsteht. 

Hat ein bestimmtes Teil den Status der Abnutzung 

erreicht, ist es klüger, vorausschauend 

tätig zu werden, bevor es zum Ausfall der 

Anlage kommt. Ein bestimmter Schaden wird 

von unserem Team bei Vollwartungsverträgen 

automatisch und im Rahmen des Service- 

Pakets behoben. 

„Der 

demographische 

Wandel und 

Recruiting- 

Maßnahmen 

beschäftigen 

uns.“ 

Daniel Reisenberger, 

Schindler 

Erlauben Sie mir einen kleinen Schwenk 

zu einem Thema, das Sie eingangs erwähnt 

haben: Nachhaltigkeit. Wo sehen 

Sie in diesem Zusammenhang das größte 

Einsparpotenzial bei Gebäuden? 

Die Modernisierung von Gebäuden bringt 

viel Einsparungspotenzial mit sich und ist 

nachhaltiger, als ein neues Stück Boden zu 

versiegeln. Beim Neubau müssen wir auf 

allen Ebenen mehr Qualität reinbringen. 

Wir brauchen hochwertige und langlebige 

Gebäude, die unterschiedliche Nutzungsarten 

zulassen. Ein gutes Beispiel sind die 

historischen Zinshäuser in der Innenstadt. 

Sie stehen seit mehr als hundert Jahren, sie 

sind schön und lebenswert und haben über 

die Jahrzehnte verschiedenste Nutzungen 

durchlaufen. Auf der anderen Seite gibt es 

Bürohäuser, die nach 20 Jahren in Betrieb 

bereits wieder abgerissen werden. Das ist 

mit einer Nachhaltigkeitsagenda nicht gut in 

Einklang zu bringen. 

Weil Sie Zinshäuser beim Thema Nachhaltigkeit 

ansprechen: Es wird ja eine 

logische Entwicklung sein, dass viele 

Zinshäuser in den kommenden Jahren 

refurbished werden. Machen Sie da ein 

Geschäft für Schindler aus? 

Wir sehen hier Potenzial, aber kein sehr 

großes. In vielen Fällen wurden Zinshäuser 

bereits nachgerüstet und Aufzüge eingebaut. 

Wir sehen allerdings, dass das Thema 

Barrierefreiheit immer mehr an Bedeutung 

gewinnt. Zentrale Trends unserer Branche 

sind Nachhaltigkeit und Barrierefreiheit. 

Gibt es beim Aufzug selbst noch Verbesserungspotenziale 

in Sachen Nachhaltigkeit, 

wenn wir uns die verschiedenen Elemente 

anschauen? 

Durch die Energierückgewinnung bei Abwärtsfahrten, 

Zielrufsteuerung und leichtere 

Fahrkabinen haben wir den Energieverbrauch 

der Aufzüge bereits deutlich reduziert. 

Auch kommen im Aufzug LED-Lampen zum 

Einsatz. Die Beleuchtung im Aufzug trägt 

wesentlich zum Energieverbrauch bei. Mittels 

Rekuperation können unsere Aufzüge und 

Fahrtreppen seit 2020 serienmäßig Energie 

zurück ins System speisen. Je höher das 

Gebäude ist und je mehr Masse bewegt wird, 

desto besser der Effekt. Gerade auf stark frequentierten 

Plätzen wie dem Wiener Hauptbahnhof 

erzeugen die Schindler-Fahrtreppen 

regelmäßig Strom. 

Schindler selbst hat ja schon vor einiger 

Zeit ein Gebäudezugangssystem entwickelt, 

das den Energieverbrauch von 

Aufzügen erheblich reduziert… 

Ja, durch „Schindler PORT“ und die Weiterentwicklung 

„Schindler PORT 4D“, einem 

Transit–Management-System, das für jeden 

Gebäudenutzer den effizientesten Weg 

zum Ziel ermittelt. Das System arbeitet 

mit Gesichtserkennung und Robotik und 

macht vor allem bei großen, frequentierten 

Gebäuden Sinn. Am Wiener AKH wurden im 

Zuge der Sanierung des roten Bettenturms die 

Aufzüge mit Schindler PORT aufgerüstet. So 

konnte der Energieverbrauch um 80 Prozent 

56 ImmoFokus

gesenkt werden. In Summe reduzierte sich 

der Verbrauch der sieben Personenfahrstühle 

und der beiden Lastenaufzüge von zehn auf 

2,7 Megawattstunden. 

Wie schaut es mit neuen Produkten aus? 

In Kürze werden wir einen weiteren neuen, 

auf die Energieklasse A zertifizierten Aufzug 

auf den Markt bringen. Durch die verbesserte 

Standby-Regelung wird der Stromverbrauch 

um 15 Prozent gesenkt. In punkto Nachhaltigkeit 

hat sich in unserem Geschäft schon 

viel getan: Ein Aufzug in einem durchschnittlichen 

Mehrparteienhaus verbraucht heute 

bei durchschnittlicher Nutzung rund 490 

Kilowattstunden Strom pro Jahr. Das ist in 

etwa der Verbrauch einer Waschmaschine 

in einem Einfamilienhaushalt. Der nächste 

große Schritt wird sein, dass nur mehr Strom 

aus erneuerbaren Quellen verwendet wird. 

Abgesehen von mehr Nachhaltigkeit: Neue 

Screens lassen vermuten, dass Aufzüge 

immer mehr zum Ort des Entertainments 

werden. Für wenige Minuten jedenfalls… 

In Zukunft werden Aufzüge sicher noch stärker 

als Informations- und Entertainmentplattform 

genutzt. Innovative Betreiber versuchen, 

mit einem maßgeschneiderten Angebot die 

„Die Wirtschaft wird schneller an 

Schwung gewinnen, als die Zinsen 

sinken werden.“ 

Daniel Reisenberger, 

Schindler 

Aufmerksamkeit ihrer Fahrgäste zu nutzen. Das 

kann in einem Hotel das aktuelle Wellnessangebot 

oder À-la-carte-Menü sein oder in einem 

Einkaufszentrum ein Gewinnspiel oder Infos zu 

Sales-Angeboten. Hier gibt es viele Spielarten 

und alles ist unterhaltsamer, als dicht gedrängt 

auf den Aufzugsboden zu starren. 

Wie schaut die Nachhaltigkeitsstrategie 

bei Schindler aus? 

Ambitioniert. Wir wollen nicht den einfachen 

Weg über den Kauf von Zertifikaten gehen, 

sondern bis 2040 weltweit netto null Treibhausgasemissionen 

erreichen. Schindler will 

konzernweit im Einklang mit einer 1,5-Grad- 

Celsius-Zukunft stehen. Derzeit reduzieren 

wir unsere direkten Emissionen, indem wir 

unsere Flotte auf E-Mobilität umrüsten und 

den CO2-Verbrauch der Gebäude und Anlagen 

reduzieren. Bis 2030 wollen wir unsere Emissionen 

halbieren. Bis 2040 werden wir die 

indirekten Emissionen entlang der gesamten 

Wertschöpfungskette, etwa beim Zukauf aller 

Komponenten, auf null reduzieren. Unsere 

Aufzüge und Fahrtreppen speisen bereits 

serienmäßig Energie ins System zurück und 

werden so zu kleinen Kraftwerken. Jeder 

Schindler-Aufzug ist so konzipiert, dass er 

auch mit selbstproduziertem Strom fährt. 

Nachhaltigkeit beginnt beim Tun und wir 

haben die Technik dafür. 

Neben komplexen Lösungen lässt sich aber 

auch mit einfachen Maßnahmen viel Energie 

einsparen, etwa über eine Schachtentlüftung. 

Die intelligente Schachtentlüftung 

unterbindet den Kamineffekt bei einem 

Aufzugsschacht und reduziert so die Energie- 

und Betriebskosten erheblich. Denn der 

Lüftungswärmeverlust in einem meterhohen 

Aufzugsschacht ist immens und ein echter 

Kostentreiber. Um den Kamineffekt zu unterbringen, 

statten wir die Lüftungsöffnung mit 

einem Klappensystem aus. 

Können Sie dazu vielleicht ein Beispiel 

nennen? 

Bei dem Aufzugsschacht (Breite 2,50 Meter, 

Tiefe 2,50 Meter) eines Krankenhauses 

könnten ein Wärmeverlust von rund 42.288 

Kilowattstunden und damit 10.570 Euro an 

Kosten im Jahr eingespart werden. 


57


Zu 

Tisch 

mit … 


Gedanken zu einem Menü verfasst 

58 ImmoFokus

Intuitiv 

Design und Funktion. „Im Verhältnis zum Wohnungspreis machen 

unsere Produkte einen sehr, sehr kleinen Teil aus, steigern aber den 

täglichen Komfort“, erklärt Guido Salentinig, Managing Director/ 

Geschäftsführer Geberit Österreich. 


Fotos: @Rizar.Photo 

E 

s ist heiß. Sehr heiß. Eine drückende 

Schwüle hängt über der 

Stadt. Beste Voraussetzungen 

für ein Gewitter. Warum aber 

treffen wir uns gerade im Dots at The Leo 

Grand? Im Dots at The Leo Grand wird nicht 

nur viel Wert auf Gaumenfreuden gelegt, 

sondern auch auf ein kreatives Anrichten der 

ausgefallenen Menükreationen, heißt es auf 

der Homepage. Ausgefallen sind sie, die Kreationen, 

und schmecken – das tun sie auch. 

Wir studieren die Karte und können uns 

nicht entscheiden. „Das Beste wäre eine Mischung 

von allem“, stellt Guido Salentinig 

fest. Gesagt, getan. Bei der Auswahl geben 

wir dem, übrigens sehr zuvorkommenden 

Service, freie Hand. So kommen Gerichte mit 

klingenden Namen wie „Rock Shrimp Tempura“, 

„Marilyn Monroll“, „Crunchy Chicken 

Teriyaki“, „Thaimex“, „Truffle Asparagus“ 

oder „Cheese Steak“ auf den Tisch. Statt Sake 

wird angesichts der hohen Temperaturen viel 

Johannisbeersaft getrunken. Selbst steht Salentinig 

kaum am Herd. „Mir fehlt einfach die 

Zeit dazu.“ Bei der Küche ist er experimentierfreudig: 

„Ich esse querbeet. Vom Wiener 

Schnitzel bis zum Sushi.“ 

Doch zurück zur Frage: warum treffen wir einander 

im Dots at The Leo Grand? Der Grund 

ist einleuchtend: „Das Hotel wurde mit 76 

Geberit AquaClean Dusch-WCs ausgestattet“, 

kommt die Antwort in einer Sekunde. Klar. 

Diese Frage war zu erwarten gewesen. „Wir 

pflegen mit der Lenikus-Gruppe langjährige, 

sehr enge Kontakte. Wir sind mit unseren 

Produkten, speziell mit dem Dusch-WC, in 

mehreren Häusern der Gruppe vertreten. 

Was uns sehr freut.“ Erste Kontakte wurden 

bei den Designmessen geknüpft, wie in der 

Hofburg oder in Grafenegg. 

Luxus wird zum Standard 

Die Reinigung mit Wasser direkt am WC wird 

in der Stadthotellerie mit Zielgruppe internationales 

Publikum immer mehr zum Thema. 

Nicht nur in der absoluten Luxusklasse: „Es 

ist abhängig von der Zielgruppe und der Herkunft 

der Gäste, aber es kommt immer öfter 

und wird mehr und mehr zum Standard“, so 

Salentinig. Auch dank sinkender Preise: „Früher 

war das ein Produkt, das mehrere tausend 

Euro gekostet hat. Mittlerweile haben wir die 

Lücke nach unten zu den hochwertigen konventionellen 

Toiletten ziemlich geschlossen. 

Dadurch wird es im Einfamilienhausbereich, 

aber auch im Bereich hochwertiger Wohnungen 

immer mehr zum Standard.“ Zudem sieht 

es auch schick aus: „Funktionalität und Design 

haben bei uns den gleichen Stellenwert.“ 

„Hotelbetreiber sehen einfach, dass ihre Produkte 

von ständig wechselnden Menschen 


59


verwendet werden. Es ist nicht etwas Eigenes, 

auf das man besonders aufpasst. Da ist sehr 

wichtig, dass die Produkte für diesen Verwendungszweck 

geeignet, also robust sind, und 

die Funktion einfach und klar vermitteln. Das 

Produkt muss für die häufige Verwendung 

geeignet sein. Das ist unser Vorteil, weil wir 

in Großobjekten und öffentlichen Gebäuden 

vertreten sind, egal ob in Flughäfen oder 

Krankenhäusern.“ Im Vergleich zur Küche 

habe das Bad viel aufzuholen. Innovative 

Funktionen wie Po-Dusche, Warmluftföhn, 

Geruchsabsaugung, oder berührungslose 

Armaturen und Sitzringheizung sollen den 

Hygienealltag erleichtern. Zur Innovation gehört 

jedoch auch ein gutes Design und dafür 

sorgt Christoph Behling. „Design ist mittlerweile 

auch im Sanitärbereich ein Verkaufsargument: 

Mit unserem Design heben wir 

uns von unseren Mitbewerbern ab“, erklärt 

Salentinig. 

Design und Funktion 

Neben dem Design kommt auch der intuitiven 

Benutzung großer Stellenwert zu – vor 

allem in der Hotellerie. „Die Funktion zu erklären, 

funktioniert mit kleinen Piktogrammen. 

Reduktion auf das Wesentliche.“ 

„In Österreich sind wir im Segment 

des Wohnbaus sicherlich in den 

letzten Jahren sehr gut gewachsen.“ 

Guido Salentinig, 

Geberit Österreich 

Auch bei der Montage, so Salentinig, setzt 

man auf Intuition. „Unsere Produkte werden 

über den Großhandel vertrieben. Die 

Montage ist immer ein Schulungsthema. 

Wir schulen den Installateur sehr intensiv 

darin, wie er unsere Produkte entsprechend 

einbaut.“ Wesentlich sei aber der Schritt 

davor. „Die Konzeption der Produkte muss 

einfach und baustellengerecht sein. Wir 

praktizieren eine Art ‚Plug-and-Play‘-Prinzip. 

Bei der Wandarmatur beispielsweise ist es 

immer wieder eine Herausforderung für den 

Handwerker, diesen Unterputzkörper in die 

Wand einzubauen, sodass er an der richtigen 

Position, richtig ausgerichtet, in der richtigen 

Tiefe und so weiter montiert ist. ist. Geberit 

hat dieses Thema mit einer separaten Funktionsbox 

gelöst, deren Platzierung fixiert ist. 

Weiteres Beispiel: Das Dusch-WC ist in einer 

Verpackung, aus der sie der Installateur nicht 

herauszuheben braucht. Die Verpackung ist 

gleichzeitig Montagehilfe. Auf den Boden 

stellen, die Seitenwände der Verpackung 

wegklappen und das Produkt inklusive der 

Verpackung auf die Gewindestangen in der 

Wand schieben und mit der Unterputzkonstruktion 

verbinden.“ Klingt einfach, ist es 

auch. „Dazu gibt es zu den einzelnen Produkten 

Videos mit Montageanleitungen.“ 

Im Wohnbau stark gewachsen 

„In Österreich sind wir im Segment des 

Wohnbaus in den letzten Jahren sehr gut 

gewachsen“, spricht Salentinig ein weiteres 

Geberit Gruppe 

Die weltweit tätige Geberit Gruppe ist europäischer 

Marktführer für Sanitärprodukte. Geberit verfügt in 

den meisten Ländern Europas über eine starke lokale 

Präsenz und kann dadurch sowohl auf dem Gebiet 

der Sanitärtechnik als auch im Bereich der Badezimmerkeramiken 

einzigartige Mehrwerte bieten. Die 

Fertigungskapazitäten umfassen 26 Produktionswerke, 

davon 4 in Übersee. Der Konzernhauptsitz 

befindet sich in Rapperswil-Jona in der Schweiz. 

Mit rund 12.000 Mitarbeitenden in rund 50 Ländern 

erzielte Geberit 2022 einen Nettoumsatz von 3,4 

Milliarden Franken. Die Geberit Vertriebs GmbH & 

Co KG sowie die Geberit Produktions GmbH & Co 

KG sind eigenständige Gesellschaften für den österreichischen 

Markt. Die Produktionsgesellschaft am 

Standort Pottenbrunn (bei St. Pölten) ist eine der 

vier Hauptproduktionsstätten der Geberit Gruppe. 

Eine weitere Produktionsstätte gibt es in Matrei am 

Brenner. www.geberit.at 

60 ImmoFokus

Marktsegment an. „Die größte Zielgruppe 

in Österreich ist der Wohnbau. Keine Frage, 

hochwertige Produkte kosten Geld. Im Verhältnis 

zum Wohnungspreis machen unsere 

Produkte einen sehr, sehr kleinen Teil aus, 

steigern aber den täglichen Komfort. Wenn 

ich ein langlebiges und nachhaltiges Produkt 

kaufe, mit dem ich auf Jahrzehnte auch noch 

Wasser sparen kann, investiere ich gerne etwas 

mehr Geld.“ 

„Das gilt auch für den sozialen Wohnbau“, 

nimmt er mir die Antwort auf eine Frage vorweg. 

Auch wichtig: Stichwort „anpassbarer 

Wohnbau“. „Mit unseren Produkten können 

wir im Fall des Falles barrierefreie Lösungen 

rasch und kosteneffizient umsetzen.“ 

Schulung steht nicht nur bei den Installateuren, 

sondern auch beim Reinigungspersonal 

an oberster Stelle. „Gut investiertes Geld“, 

wie Salentinig anmerkt. „Hotels sind für 

uns einerseits ein wichtiger Absatzkanal, 

andererseits auch eine ganz wichtige Marketingschiene 

mit großem Zusatznutzen: 

der Testmöglichkeit. Wir können unsere 

Produkte den Hotelgästen im Tages- oder 

Wochenrhythmus präsentieren. Sie sehen 

unsere Produkte nicht nur, sondern verwenden 

und erleben sie auch. Wenn das Produkt 

nicht im besten Zustand ist, dann fällt das 

auch auf uns zurück. Dann erfüllt es genau 

diesen Marketingzweck nicht. Daher sind wir 

stets bemüht und versuchen, diesen Service 

unserer Produkte durch die Reinigungskräfte 

aufrechtzuerhalten und sicherzustellen.“ 

„Was Sie außen sehen, ist das eine. Unsere 

große Stärke liegt im Innenleben. Dieses Innenleben 

macht es möglich, die Spülleistung, 

die entsprechende Wassermenge und wie das 

Wasser in die Keramik eingespült wird, sehr 

fein zu regulieren und justieren.“ 

Langsam, aber sicher haben sich die Sushi- 

Teller geleert. „Und jetzt noch ein wenig 

Süßes“. Wie wählen dasselbe Prozedere, 

wie bei der ersten Runde. „Eine Variation – 

bringen Sie was die Küche empfiehlt.“ Sweet 

Overs und Mochis – sollten es dann werden. 

Mittlerweile hat sich das Gewitter auch wieder 

verzogen. 

Innovative Lösungen 

„Als Systemanbieter für innovative Sanitärund 

Badlösungen denken und arbeiten wir 

gewerkeübergreifend. Denn wenn auf der 

Baustelle die einzelnen Gewerke nicht ineinandergreifen, 

bedeutet das für alle Beteiligten 

Mehraufwand und höhere Kosten.“ Geberit- 

Produkte ergänzen sich hingegen als System 

optimal. Dadurch minimiert sich der Abstimmungsaufwand 

und vorhandene Ressourcen 

werden bestmöglich genutzt. Darauf ist Salentinig 

besonders stolz. „Alle wesentlichen Teile 

unserer Produkte, die wir in Europa im Portfolio 

haben, produzieren wir auch in Europa. 

In Österreich wird in zwei Werken gefertigt. In 

St. Pölten sind 400, in Matrei am Brenner 100 

Mitarbeiter beschäftigt.“ 

Selbst habe man wenig Nachwuchssorgen. 

„Wir haben eine sehr gute und sehr intensive 

Lehrlingsausbildung vor allem in Sankt 

Pölten, aber auch in Matrei. Als regional 

anerkannter und angesehener Arbeitgeber 

gelingt es uns sehr gut, jährlich viele Bewerbungen 

zu bekommen.“ Einige Installateure, 

mit denen Geberit kooperiert, klagen jedoch 

über Fachkräftemangel. „In der Fläche ist 

der Fachkräftemangel noch da. 90 Prozent 

der Klein- und Mittelunternehmen haben 

schon Sorgen. Der gewerbliche Mitarbeiter, 

der auf der Baustelle arbeitet, findet immer 


61


wieder Alternativen, oder es werden ihm Alternativen 

schmackhaft gemacht, egal von 

welchem Sektor und aus welcher Branche. 

Da hat der Installateur schon eine große 

Konkurrenz mit anderen Berufsfeldern.“ 

Auch, weil der Installateur aufgrund seiner 

umfassenden Ausbildung universell einsetzbar 

ist: „Viele Installateure, mit denen 

ich spreche, hätten gerne zwei Leute mehr, 

wenn das ein Fünfmannbetrieb ist, aber sie 

bekommen sie nicht.“ 

Das Marktumfeld ist, so der Geberit-Chef, 

herausfordernd. „Wer in den letzten Jahren 

seine Arbeit richtig gemacht und in guten 

Zeiten gesät hat, erntet heute. Das haben 

wir getan und entsprechend entwickeln 

wir uns gut bis sehr gut im Verhältnis zum 

Markt. Aber die Rahmenbedingungen werden 

nicht leichter. Die Haustechnik läuft 

als nachgelagertes Gewerk zum Baumeister, 

zurzeit noch Plusminus.“ Die Branche profitiere 

auch stark von der Energiewende. „Das 

Thema Photovoltaik und Wärmepumpe hilft 

Geberit nicht, aber es hilft grundsätzlich der 

Branche. Eine Heizung, die neu installiert 

wird, braucht auch Rohrleitungen von Geberit. 

In diesem Segment profitieren wir auch 

von Landes- und Bundesförderungen.“ 

Sehr loyale Mitarbeiter 

„Mir wird oft die Frage gestellt, ob man in 

Sankt Pölten einen Standortvorteil oder 

-nachteil hat. Das ist wiederum vom Berufsbild 

abhängig. Aber in Summe denke 

ich, dass Sankt Pölten für uns ein sehr 

guter Standort ist. Wir finden im dortigen 

Einzugsgebiet zum Beispiel sehr loyale 

Mitarbeiter. Die sind dann auch mit den 

Goodies, die sie bei uns haben, und mit dem 

Background, den wir als Arbeitgeber bieten, 

sehr zufrieden und sind deshalb lange dabei. 

Das nützt beiden Seiten. Von daher ist das 

auf jeden Fall ein Standortvorteil.“ 

Ausgleich zum durchaus stressigen Job – Salentinig 

pendelt pro Woche zwei-, dreimal 

zwischen seinem Wohnort Wiener Neustadt 

nach St. Pölten – findet er bei Ausfahrten mit 

seiner Vespa ins Wiener Neustädter Umland. 

Wobei es ihn dabei schon auch einmal bis 

nach Lunz am See verschlägt. Sein zeitintensivstes 

Hobby sind seine beiden 14- und 16-jährigen 

Kinder. „Dafür verwende ich sicher den 

größten Teil meiner Freizeit. Sie sind in einem 

Alter, in dem sie den Papa durchaus noch in 

Anspruch nehmen.“ Aktuell ist Salentinig mit 

einem L17 auf den Landstraßen unterwegs. 

Dank sportlicher Aktivitäten darf Salentinig 

auch beim Nachtisch zuschlagen: „Palatschinken 

oder Marillenknödel stehen bei mir ganz 

oben auf der Liste“ – und natürlich Espresso. 

62 ImmoFokus

Dots at the Leo Grand 

DAS SAGT DER FALSTAFF 

Der Neuzugang in Martin Hos DOTS-Familie 

serviert das bekannt erstklassige Sushi sowie 

asiatische Fusion, zusätzlich wird nun aber 

auch der französischen Küche gehuldigt. 

DAS SAGT DER IMMOFOKUS 

Ungewöhnliche Sushi, Maki und Nigiri. Preislich 

ist man in der etwas gehobeneren Klasse - 

aber die Speisen und der Service lassen nichts 

zu Wünschen übrig. 

Dots at the Leo Grand 

Bauernmarkt 1, 1010 Wien 

Tel. +43 1 9060690 

www.dotsgroup.eu 

Öffnungszeiten 

Montag-Sonntag: 7 – 02 Uhr 

www.dotsgroup.eu/the-leo-grand/ 

ImmoFokus Restaurantguide 

17 

PUNKTE 

Essen: 

Service: 

Weinkarte: 

Ambiente: 


63

Baubranche: Fit für das 

zirkuläre Bauen? 

Ökologisch ja – aber auch ökonomisch?. Auf Einladung von Drees & Sommer Österreich und dem ImmoFokus 

trafen einander Anna-Vera Deinhammer, Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft, Karl 

Koschek von AllesWirdGut Architektur, Christoph Löffler, EPEA part of Drees & Sommer in Österreich, Manuel 

Fegerl, KPMG, zum Meinungsaustausch. 


D 

die Baubranche ist noch nicht 

fit für das zirkuläre Bauen 

- wobei die Betonung auf 

„noch nicht“ liegt. Das zeigt 

eine Studie, die die Deutsche Gesellschaft 

für Nachhaltiges Bauen (DGNB) in den vergangenen 

Monaten gemeinsam mit der Österreichischen 

Gesellschaft für nachhaltige 

Immobilienwirtschaft (ÖGNI) und weiteren 

europäischen Partnern durchgeführt hat. 

Darin wurde die Marktfähigkeit der im Rahmen 

der EU-Taxonomie vorgeschlagenen 

Circular-Economy-Kriterien – zu mindestens 

15 Prozent wiederverwendet, zu 15 Prozent 

recycelt und zu 20 Prozent entweder nachwachsend, 

wiederverwendet oder recycelt 

– anhand von realen Bauprojekten untersucht. 

Das Ergebnis: Kein Projekt konnte als 

Taxonomie-konform eingestuft werden. Als 

besonders schwierig erwiesen sich die Wiederverwendung 

von Bauelementen und der 

Einsatz von Sekundärmaterialien. Zudem 

fehlten Daten und Methoden zum zirkulären 

Bauen. 

Umnutzbar und rückbaubar 

Für Anna-Vera Deinhammer (ÖGNI) führt 

an einer Kreislaufwirtschaft kein Weg mehr 

vorbei: „In einer funktionierenden Kreislaufwirtschaft 

werden Rohstoffe nicht aus ihrem 

64 ImmoFokus

Kreislauf entfernt, sondern bleiben durch 

ihre effiziente und intelligente Nutzung so 

lange wie möglich im Wirtschaftskreislauf 

bestehen. Ihr Wert wird durch Optimierung 

der Wiederverwendung oder durch hochwertiges 

Recycling erhalten. In der gebauten 

Umwelt bedeutet dies, Gebäude und Bauelemente 

so zu konzipieren, dass sie leicht 

anpassbar, umnutzbar undrückbaubar sind, 

somit kaum abgerissen und deponiert werden 

müssen.“ Der Vorteil für die Umwelt liegt 

auf der Hand. Werk-, besser noch Wertstoffe 

können immer wieder produktiv genutzt 

werden und so weiterhin Wertschöpfung 

generieren. „Die Um- und Nachnutzung von 

Immobilien muss bereits bei der Planung bedacht 

werden“, so Deinhammer. Denn eines 

ist klar – der effektivste Klimaschutz entsteht 

durch Gebäude, die über viele Jahrzehnte, 

vielleicht Jahrhunderte genutzt werden, 

ohne rückgebaut zu werden. 

„In Wirklichkeit geht es 

aber um die Frage: Habe ich 

eine Strategie und welche 

Strategie verfolge ich.“ 

Manuel Fegerl, 

KPMG 

Gesamten Lebenszyklus betrachten 

Um die Nachhaltigkeit verschiedener Baumaterialien 

fundiert zu vergleichen, muss deren 

gesamter Lebenszyklus betrachtet werden, 

also von der Herstellung über die Nutzung 

und Sanierung bis zum Rückbau (Wiederverwendung 

oder Recycling). Diese Informationen 

können in Gebäudematerialpässen 

zusammengeführt werden. Im Bauwesen 

bildet unter anderem die freiwillige EPD (Environmental 

Product Declaration) eine wichtige 

Informationsquelle für die Bewertung 

von Materialien im Sinne einer nachhaltigen 

Gebäudeplanung. Diese EPD werden in Zukunft 

an Bedeutung gewinnen. Wie auch Ge- 

bäudezertifikate, wenn auch diese aktuell das 

Thema „Kreislaufwirtschaft“ noch nicht exakt 

abbilden. Deinhammer: „Da müssen wir 

uns selbst in unserem Zertifizierungssystem 

noch auf die Sprünge helfen. Ansätze für die 

Berücksichtigung der Kreislaufwirtschaft finden 

sich in der Beurteilung der Prozessqualität 

und im zertifizierten Abbruch. Da lassen 

sich viele Punkte sammeln. So richtig geht’s 

beim EU-Taxonomy-Check zur Sache. ÖGNI- 

Zertifikate stellen mit der unabhängigen 

Konformitätsprüfung einklagbare Gutachten 

dar.“ Daher finden sich nur rechtlich haltbare 

Kriterien in den Beurteilungskriterien des 

Zertifikats. 

Deinhammer: „Das oberste Ziel der Kreislaufwirtschaft 

ist, Gebäude so zu benutzen, wie 

sie sind. Das heißt: Sanieren, was das Zeug 

hält. Darauf freuen wir uns. Wir hoffen auf 

Zirkularitäts-Enthusiasten. Leider gibt es 

bezüglich der Green-Field-Entwicklungen 

auf EU-Ebene Diskussionsstoff. Die EU-Kommission 

hat mit einem Papier für ordentliche 

Verwirrung gesorgt. 

Als ÖGNI legen wir das Papier strenger aus 

als so manche staatliche Stelle – wie zum 

Beispiel staatliche Mitbewerber. Das schafft 


65

kein Vertrauen. Es ist nicht so, dass man nie 

wieder auf einer grünen Wiese bauen darf. 

Manchmal geht es einfach nicht anders. Wir 

müssen, und das steht außer Streit, trotzdem 

mit unserem Boden viel sparsamer umgehen. 

Denn, offen gesagt, die Biodiversitätsziele 

laut Taxonomie-Verordnung werden solche 

Projekte nie erfüllen können. Juristen nennen 

diese Haltung authentische Interpretation 

von Normen. Wir müssen einfach im 

Wirkungszusammenhang planen, soll heißen 

die gesamte Region in Betracht ziehen. 

Nicht nur den eigenen Vorgarten.“ 

Wobei sich der Mehraufwand für zirkuläres 

Bauen im Rahmen hält, wie Karl Koschek von 

AllesWirdGut Architektur betont. Aber geplant 

heißt nicht gebaut. Denn: „Wir müssen 

die Kreislaufwirtschaft bei Wettbewerben 

in die Planung miteinfließen lassen, um sie 

gewinnen zu können. Dann drehen die Developer 

das Projekt wieder um und verändern es 

so stark, dass es in Wahrheit neu ausgeschrieben 

werden müsste.“ Das ist kein Einzelfall. 

„Viele unserer Kollegen berichten ähnliches“, 

so Koschek. Noch ist zirkuläres Bauen mit 

Mehrkosten beim Bau verbunden, die aber 

bei exakter Planung in Grenzen gehalten werden 

können, wenn auch die gemeinnützigen 

Projekte generell mit den hohen Baukosten 

zu kämpfen haben. „Hier muss sich in der 

Wohnbauförderung etwas bewegen.“ 

Neues Denken ist gefragt 

Koschek nimmt aber auch seine Kollegen in 

die Pflicht. „Kreislaufwirtschaft erfordert ein 

neues Denken. Wir müssen uns vollkommen 

„Man kann nicht einfach 

einen konventionell 

geplanten Betonbau eins zu 

eins in Holz transferieren.“ 

Karl Koschek, 

AllesWirdGut Architektur 

neu in die Materie eindenken. Man kann 

nicht einfach einen konventionell geplanten 

Betonbau eins zu eins in Holz transferieren. 

Das geht, aber dann hat man eine Kostenexplosion. 

Es beginnt schon mit der ersten 

Skizze. Ich muss den Holzbau, ich muss die 

Rückbaufähigkeit anders denken. Da ist Personal-Power 

drin, die mehr kostet. Planerisch 

sehe ich keinen großen Mehraufwand.“ Auf 

den Punkt gebracht: zurück zur Schulbank. 

„Alteingesessene, die unbeweglich sind und 

für die das lebenslange Lernen nicht aktuell 

ist, haben vermutlich Anpassungsschwierigkeiten. 

Ohne geeignete Software-Tools ist die 

Entwicklung aber nicht mehr zu stemmen.“ 

Der Architekt hat auch keine Berührungsängste 

Richtung serielle Fertigung: „Die Bauzeiten 

werden reduziert oder verlagert. Die 

Rahmenbedingungen für Arbeiter verbessern 

sich, da sie in einer Halle vorproduzieren 

können. Sie sind somit witterungsgeschützt. 

Die Qualität wird an sich verbessert, da man 

im Werk experimentieren kann und nicht 

Probleme auf der Baustelle mit Silikon oder 

Bauschaum zu lösen versucht. Im Werk wird 

alles in viel höherer Präzision hergestellt. Das 

bringt uns sicher viele Vorteile in der Qualität 

und in der Nutzung bezüglich Dichtheit und 

Schimmel.“ 

66 ImmoFokus

Bauchgefühl ist gut. 

Unsere Marktberichte sind besser. 

„Dynamische Zeiten bedeuten Veränderung und Ungewissheit. Unsere Marktberichte - 

erstellt von unserem hauseigenen Researchteam - geben Ihnen seit mehr als 

20 Jahren verlässliche Orientierung, mit fundierten Analysen und einer großen 

Portion Marktkenntnis. Für uns eine Selbstverständlichkeit, für Sie eine zuverlässige 

Unterstützung für Ihr Bauchgefühl. Vor allem in dynamischen Zeiten.“ 

Gratis bestellen: 

Unsere Marktberichte 

www.otto.at/marktberichte 

Dr. Eugen OTTO 

Ausgabe 04|2023 67 

OTTO Immobilien GmbH • Riemergasse 8, 1010 Wien • +43 1 512 77 77 • office@otto.at

Kosten das überschätze Thema 

„Das Kostenthema ist vielleicht ein wenig 

überschätzt“, bringt sich nun auch Christoph 

Löffler, EPEA part of Drees & Sommer 

in Österreich, in die Diskussion ein. „In der 

Planung ist es wichtig, Dinge zu beachten 

und unsere Baukultur zu hinterfragen. In 

der Ausschreibung wird oft das ‚Copy Paste‘ 

von damals wieder und wieder verwendet. 

Es geht aber darum, zu hinterfragen, wie wir 

momentan bauen. Lässt sich das unkompliziert 

verbessern? Lassen sich Materialien 

austauschen, die von den Inhaltsstoffen her 

problematisch sind?“ 

„Bei den Baustoffen geht es um Skalierung. 

Sobald Nachfrage für diese recyclebaren 

Materialien herrscht, geht es mit dem Preis 

runter. In der Planung ist es also das kritische 

Hinterfragen des momentanen Bauens. Bei 

Produkten und Materialien geht es darum, 

die richtigen Baustoffe zu skalieren, sodass 

da eine Nachfrage entsteht. Die Dinge, mit 

denen wir am Ende des Lebenszyklus nichts 

anfangen können, müssen wir reduzieren, 

um so den Shift zu bewerkstelligen“, so Löffler. 

„Wir können es uns ökologisch nicht 

leisten, so weiterzubauen wie bisher. Es ist 

für Investoren ein großes Risiko, nicht auf 

das Thema Kreislaufwirtschaft zu reagieren. 

Wir sprachen Taxonomie vorher an. Es kann 

genauso gut kommen, dass der Abbruch 

und der Rückbau mit in die Bilanzierung 

aufgenommen werden. Wenn man lauter 

Materialien hat, mit denen man nichts anfangen 

kann, oder wenn Deponiegebühren 

angehoben werden, dann wird es nicht nur 

Leuchtturm-Projekte geben, sondern es wird 

in die Masse gehen“, ist sich Löffler sicher. 

„Das sehen wir bei Lehmbau. Es gibt ganz wenige 

andere Hersteller, die das tun. Wenn der 

Markt da ist, wird es da Skalierungseffekte 

geben.“ 

Woher aber sollen die neuen Baustoffe kommen? 

Reagiert die Baustoffindustrie? Löffler: 

„Zum Teil aus den Gebäuden selbst. Einer 

unserer wichtigsten Leistungsbausteine ist 

‚Urban Mining‘. Da sehen wir uns an, welche 

Materialien verbaut sind und von wem sie 

kommen. Aber ganz ohne neue innovative 

Baustoffe wird es nicht gehen.“ 

Skalierung das Um und Auf 

Koschek kommt noch einmal kurz auf das 

Skalierungsthema zu sprechen: „Wir haben 

bei einem Wettbewerb mit einem Lehmbauplatten-Innenausbau 

gewonnen: Lehm 

statt Gips. In der Ausführung kamen dann 

aber wieder Gipskartonplatten zum Einsatz. 

Die Verfügbarkeit wäre gegeben. Aber: Der 

größte deutsche Anbieter bedient im Vergleich 

zu Gipskarton unter einem Prozent. 

Für ihn ist es schwer, für seine Produkte EPD 

herzustellen. Es fehlt ihm dazu die finanzielle 

Kraft. Ohne EPD schafft er aber die Skalierung 

nicht. Ein Teufelskreis.“ Fazit: „Die 

Lehmplatten kosten (noch) das doppelte von 

Gipskartonplatten. Lehm aber hat positive 

Auswirkungen auf das Raumklima. Es gibt 

Mieter, die bereit sind, dafür auch höhere 

Mieten zu zahlen.“ 

Da stellt sich die Frage, so Immobilienexperte 

Manuel Fegerl, KPMG, welche Auswirkungen 

die ESG-Transformation auf die werttreibenden 

Parameter bei Ertragsimmobilien haben. 

„Wir haben dazu eine eigene Arbeitsgruppe 

gegründet. Wir diskutieren einfach darüber. 

Es ist nicht so trivial, wie es aussieht. Einfach 

einen Prozentsatz ansetzen, funktioniert 

leider nicht. Es gibt unterschiedliche Trigger, 

die sich auf werttreibenden Parameter 

auswirken. Ist zum Beispiel ein potentieller 

Mieter bereit, für „Nachhaltigkeit“ mehr zu 

bezahlen? Sprich, können die gestiegenen 

CapEx über den erhöhten Hauptmietzins 

wieder zurückverdient werden, wenn uA 

die Betriebskosten sinken? Oder vielleicht 

kann die generelle Leerstandsquote reduziert 

68 ImmoFokus

werden, wenn das Gebäude ein nachhaltiges 

Image erhält. In Wirklichkeit geht es aber 

um die Frage: Habe ich eine Strategie und 

welche Strategie verfolge ich mit meinem 

Immobilien-Projekt?“ 

Müssen auf den Markt hören 

„Jede Immobilie hat ihren Wert“, so Fegerl. 

„Wir müssen immer sehen, was uns der 

Markt sagt. Ist man bereit, für den „nachhaltigen“ 

Mehrwert mehr Geld auszugeben? 

Aktuell beobachten wir auf dem Immobilienmarkt 

viele unterschiedliche Strömungen. 

Es ist schwierig, diese unterschiedlichen 

Entwicklungen isoliert darzustellen. Für die 

ESG-Transformation haben wir hierzu eine 

Matrix erstellt, bei der unterschiedlichste 

Trigger als Kacheln in Wechselwirkung stehen. 

Es kann hierbei sowohl positive als auch 

negative Auswirkungen geben. Es ist für jedes 

Objekt vollkommen unterschiedlich. Da 

„Die Um- und 

Nachnutzung von 

Immobilien muss 

bereits bei der Planung 

bedacht werden.“ 

Anna-Vera Deinhammer, 

ÖGNI 

sind wir wieder beim Punkt: Jede Immobilie 

ist individuell zu betrachten. Es ist ein individuelles 

Thema.“ 

„Der Developer aber muss beim Projekt schon 

vor dem möglichen Ankauf berechnen können, 

was er im Endeffekt für das Gebäude 

verlangen kann“, wirft Löffler ein. „2018 

hätte niemand sagen können, was ein Holzbau 

wert gewesen wäre oder für wieviel mehr 

man ihn vermieten kann. Man kann es nicht 

einmal jetzt sagen. Das ist ein großes Thema. 

Erst, wenn die ersten Projekte funktionieren 

und man Leuchtturmprojekte hat, sieht man, 

wie das alles umgesetzt werden kann und was 

der Mehrwert ist. Dann ist mehr Dynamik 

möglich. So hat es schon oft funktioniert. So 

können wir es wieder machen und das in die 

Kalkulation hineinnehmen. Es stimmt nicht, 

dass man nicht will. Es ist aber irrsinnig aufwendig, 

diese ganzen Punkte zu verknüpfen 

www.arnold.immobilien 

www.arnold.immobilien 

Die Kompetenz 

unserer Makler ist 

Spezialität des Hauses. 

EXPO REAL 

MÜNCHEN 

4. – 6. OKT. 2023 

STAND: A1.233 

Wer beim Investment auf stabile 

Werte baut, hat mit Sicherheit mehr 

Möglichkeiten, das Leben zu genießen 

und für Generationen vorzusorgen. 

Diese Werte sind für uns nicht nur 

Immobilien in Bestlage. Sondern vor 

allem auch Verlässlichkeit, Ehrlichkeit 

und genaue Marktkenntnis. 

Europaweit. Ihr ganz privater Makler 

wird Sie auf allen Wegen unterstützen. 

ZEHN LÄNDER. EIN MAKLER. 

UNZÄHLIGE MÖGLICHKEITEN. 


69

und eine handfeste Kalkulation zu erhalten. 

Daran scheitert es.“ 

Schlussendlich muss sich der Investor die 

Frage stellen: Will ich EU-Taxonomie-konforme 

Gebäude in meinem Portfolio? Wer 

diesen Fokus hat, wird auch bereit sein, dafür 

mehr zu zahlen. „Das große Problem ist 

aber, dass der Neubau gar nicht das Thema 

ist. Da kommen wir noch hin. Der Bestand 

ist ein riesiges Thema. Da haben wir noch 

viel zu tun.“ 

Sanieren ist das oberste Gebot 

Auch Deinhammer bringt der Bestand Sorgenfalten 

auf die Stirn. „Sanieren ist das 

oberste Gebot. Rückbau, also Abriss, wird 

in vielen Fällen gar nicht mehr gehen.“ Die 

Recycling-Baustoffverordnung enthält verbindliche 

Regelungen für jegliche Formen 

an Abbrüchen und die Trennung der dabei 

anfallenden Abfälle. In vielen Fällen können 

wir die verwendeten Materialien nicht 

trennen – und daher auch nicht deponieren. 

Ich möchte daran erinnern, dass der erste 

Baustoff–Recycling-Paragraf der Deponieverordnung 

mit dem Zusatz geupdatet worden 

ist, dass Materialien, die prinzipiell zur Wiederverwendung 

geeignet wären, gar nicht 

angenommen werden dürfen. Wenn der 

irgendwann umgesetzt wird, wünsche ich 

uns viel Spaß. Das gilt generell bei Komposit- 

Materialien. Demnächst darf man mineralische 

Materialien nicht mehr deponieren. 

Dann muss man das Gebäude lassen, wie es 

ist, und es sanieren. 

Stoffe herauszuholen und aufzubereiten. Das 

Ziel wird aber sein, dass wir zu ‚Urban Stock‘ 

kommen. Man kann da die einzelnen Materialien 

mit wenig Energieeintrag herausnehmen, 

um sie dann weiterzuverwenden. 

Das gilt nicht im Sinne von urbanen Minen, 

sondern wirklich im Sinne von Urban Stock 

dem urbanen Lager. Darauf müssen wir in 

der Sanierung achten. Wir müssen die bei der 

Sanierung angegriffenen Bereiche auf einen 

gewissen zirkulären Stand bringen“, – wobei 

nicht alle Stoffe wiederverwendet werden 

können. „Jede Epoche zeichnet sich durch 

die Verwendung von speziellen Schadstoffen 

aus“, betont Löffler. „In den 30er und 40er 

Jahren war es Asbest, in den 40er und 50er 

EPS und XPS. Für diese Produkte heute gibt 

„Sobald Nachfrage für diese 

recyclebaren Materialien 

herrscht, geht es mit 

dem Preis runter.“ 

Christoph Löffler, 

EPEA part of Drees & Sommer in Österreich 

Brückenkonzept ‚Urban Mining‘ 

Die zu Beginn der 80er Jahre verwendeten 

Komposit-Baustoffe haben uns viele Vorteile 

und viel Gutes gebracht. Die Frage ist wieder, 

wie die Stoffe miteinander verbunden sind. 

Viele Bauelemente, die man als Komposit 

als Ganzes hätte wiederverwenden können, 

sind untrennbar mit anderen Bauelementen 

mit einer anderen Lebensdauer verbunden. 

Daran dachte man damals nicht. Das ist die 

große Herausforderung. Das Konzept des 

‚Urban Minings‘ ist eine Art Brückenkonzept. 

Wir müssen das jetzt tun, da wir Gebäude 

haben, bei denen wir damals nicht daran 

gedacht haben, was passiert, wenn die Ewigkeit 

des ewigen Lebenszyklus nicht eintritt. 

Urban Mining ist wie ein Bergwerk in der 

Stadt. Man braucht auch Energie, um die 

es ein Vernichtungsgebot. Die darf man aufgrund 

enthaltener schädlicher Stoffe nicht 

weiterverwenden.“ 

Das Problem: Nicht alle Gebäude eignen sich 

für Urban Mining. „Urban Mining ist aufwändig 

und verlangt eine gut organisierte Logistik. 

Unter 15.000 Quadratmetern rechnet 

sich der Aufwand nicht“, so Löffler. 

Am effektivsten ist es, ganze Stadtteile auf ihr 

Potenzial zu untersuchen: „Wie viele Gipskartonplatten 

oder mineralische Baustoffe 

sind verbaut?“ Die Hersteller sind wichtige 

Player. Sie müssen sich darauf einstellen 

können, welche Menge an Materialien in den 

nächsten fünf bis 15 Jahren auf sie zukommen 

wird. Haben sie die Infrastruktur, um die 

Menge zu verwerten, oder müssen sie diese 

noch bilden? Je höher die Rohstoffpreise klettern, 

desto stärker wird Urban Mining in den 

Mittelpunkt rücken. 

Hier geht‘s 

zum Video 

www.immo-timeline.at 

70 ImmoFokus

Dein Gemeinschaftsraum 

hat zu viel 

Freizeit? 

Räume ganz einfach online 

verwalten, stundenweise 

vermieten und buchen. 

Überall und jederzeit, per App. 

deilma ist eine 

Innovation der 

Pocket House 

GmbH 

Ausgabe 04|2023 71 

Besuche uns auf 

deilma.com

Zum Autor 

ÖVI Präsident Georg Flödl ist geschäftsführender Partner 

von Funk Immobilien, seit langem in unterschiedlichen 

Funktionen in der Immobilienbranche tätig und 

Mitbegründer der ÖVI Young Professionals. 

Gründerzeithäuser – vom Mietrecht bedroht 

Kommentar: Georg Flödl 

Im Rahmen der gerade in Diskussion befindlichen Novelle der 

Wiener Bauordnung ist das Thema der wirtschaftlichen Abbruchreife 

von Gründerzeithäusern wieder auf dem Tapet. Ein Manko der im 

Jahr 2018 erfolgten Novellierung der entsprechenden Bestimmung 

(§ 60 Abs. 1 lit. d) liegt darin, dass das öffentliche Interesse am Erhalt 

eines Gebäudes lediglich am Stadtbild festgemacht wird, während 

insbesondere in der politischen 

und medialen Debatte 

dieser Bestimmung offengelegt 

wurde, dass die Schutzmotive 

in Wirklichkeit durch andere 

Aspekte (Preisbegrenzungen 

des Mietrechts) mitbestimmt 

werden. 

Gesamthafte Analyse 

Die Frage des Umgangs mit 

dem Bestand (bloße Erhaltungssanierung, 

Aufstockung, 

Transformation, eventuell 

Teilabbruch, im Einzelfall auch 

gänzlicher Abbruch) sollte 

anhand einer gesamthaften 

Analyse von Bestand und Potenzialen 

(Nachverdichtung, funktionale Verbesserung, energetische 

Optimierung et cetera) geprüft werden. Die Wirkung auf das Stadtbild 

spielt dabei zweifelsohne eine wichtige Rolle, weitere Aspekte sind 

aber eben nicht minder relevant. Zum Beispiel weist der gründerzeitliche 

Bestand – insbesondere außerhalb des Gürtels – auch zahlreiche 

Objekte auf, die von Errichtung an deutlich geringere Qualitäten (Bausubstanz, 

strukturelle Qualitäten wie Geschosshöhen, teils sehr enge 

Stiegenhäuser et cetera) geboten haben als das „klassische Gründerzeithaus“, 

dessen Erhalt jedenfalls zu verfolgen ist. 

Die nun vorgeschlagene Verschärfung der Voraussetzungen für eine 

wirtschaftliche Abbruchreife ist kritisch zu sehen, nicht zuletzt auch 

deswegen, weil die neuen Begriffe „wirtschaftliche Ertragsoptimierungspotenziale“, 

„schuldhafte Vernachlässigung“ oder „Kenntnis“ 

einer „schuldhaften Vernachlässigung der Erhaltungspflicht“ mannigfaltige 

Auslegungsfragen aufwerfen. 

Rechtlich besonders kritisch 

scheint die Regelung für den 

Rechtsnachfolger im Liegenschaftseigentum. 

Wie sollte der 

Nachweis geführt werden, dass 

er Kenntnis über die schuldhafte 

Vernachlässigung des Voreigentümers 

hatte oder haben musste? 

Soll hier ernsthaft eine Rückwirkung 

statuiert werden? 

Fragwürdiger 

bürokratischer Aufwand 

Alles in allem ist angesichts der 

vorgeschlagenen Bestimmungen 

der Eindruck zu gewinnen, dass 

ein drängender politischer Wille 

zu einem juristischen Wagemut geführt hat, der allen Beteiligten (vor 

allem dem Magistrat!) noch großes Kopfzerbrechen bereiten wird. Es 

ist dringend davon abgeraten, diese Bestimmungen zu beschließen, 

auch weil sie einen fragwürdigen bürokratischen Aufwand bedeuten. 

Der Schutz des Gründerzeithauses könnte und sollte über das Mietrecht 

und eine Lockerung der rigorosen Preisbeschränkungen (insbesondere 

nach Durchführung einer thermischen Sanierung) erfolgen. 

Dieser Weg wäre viel aussichtsreicher und ein besserer Anreiz für die 

Immobilieneigentümer! 

Fotos: Stephan Huger, Adobe Stock 

72 ImmoFokus

Advertorial 

Judikatur-Update aus 

dem Immobilien-Bereich 

Beratung. Die BDO Immobilienexpert:innen verschaffen nachstehend einen Überblick über wesentliche 

aktuelle Rechtsprechung und geben einen Ausblick auf Gesetzesänderungen im Immobilienbereich. 

Autor: Marlies Muck, Msc 

Foto: BDO 

Entnahme von Gebäuden zu Buchwerten 

(Abgabenänderungsgesetz 2023, Nationalratsbeschluss: 

6. 7. 2023) 

Bisher sind Entnahmen von Wirtschaftsgütern 

aus dem Betriebsvermögen nach § 6 Z 4 EStG 

mit dem Teilwert zum Entnahmezeitpunkt 

zu bewerten. Die Entnahme von nicht mehr 

betrieblich genutzten Gebäuden führt daher 

derzeit zu einer Realisierung stiller Reserven. 

Um leerstehende Betriebsgebäude außerbetrieblich 

leichter nutzen zu können (und somit 

auch die Bodenversiegelung einzudämmen), 

soll die Entnahme von Gebäuden aus dem Betriebsvermögen 

zukünftig (so wie bereits die 

Entnahme von Grund und Boden) zu Buchwerten 

möglich sein. Etwaige stille Reserven bleiben 

im Konzept des § 30 EStG ohnehin bis zum 

Veräußerungsfall steuerhängig. Durch die 

Entnahmeregelung zu Buchwerten kann die 

Gebäudebegünstigung bei Betriebsveräußerungen 

und Betriebsaufgaben nach § 24 Abs. 

6 EStG zukünftig entfallen. Die Änderungen 

sollen mit 1. 1. 2024 in Kraft treten. 

Grundstücksvermietung 

durch eine:n Gesellschafter- 

Geschäftsführer:in an GmbH 

(VwGH 17. 5. 2023, Ra 2022/13/0096) 

Über die Konstellation, in der ein:e Gesellschafter-Geschäftsführer:in 

eine Immobilie 

an die beschäftigende GmbH vermietete und 

eben diese Immobilie zu Wohnzwecken als 

Sachbezug bezog, entschied der VwGH in 

zugrunde liegendem Fall. Der Steuerpflichtige 

erklärte Einkünfte aus Gewerbebetrieb 

(gewerbliche Vermietung). Aus dem Kauf des 

Hauses wurden Vorsteuern geltend gemacht. 

Diese Vermietungskonstruktion wurde vom 

Finanzamt nicht anerkannt und lässt sich als 

Gestaltungsmissbrauch oder Scheingeschäft 

klassifizieren. Im vorliegenden Sachverhalt 

sind die Mietzinszahlungen weder gewerbliche 

Einkünfte noch Umsätze. Ebenso können 

damit verbundene Ausgaben sowie geltend 

gemachte Vorsteuern nicht berücksichtigt 

werden. 

Anmietung einer Wohnung durch 

eine:n Miteigentümer:in 

(VwGH 17. 11. 2022, Ra 2022/15/0023) 

Im vorliegenden Fall wird eine Wohnung 

einer Miteigentümergemeinschaft durch einen 

Miteigentümer zu einem fremdüblichen 

Mietzins gemietet. Zusätzlich werden ein Büro 

und ein Kellerabteil unentgeltlich vom:von der 

Miteigentümer:in genutzt. Die Miteigentümergemeinschaft 

hat sämtliche resultierende 

Mieteinnahmen als Vermietungseinkünfte sowie 

sämtliche Aufwendungen als Werbungskosten 

erklärt und die darauf entfallenden 

Vorsteuern geltend gemacht. 

Das BFG beurteilte den Mietvertrag als 

bloße Benützungsregelung, da der gemietete 

Teil im Hälfteeigentumsanteil des:der 

Miteigentümer:in Deckung finde und der Mietvertrag 

einem Fremdvergleich insgesamt nicht 

standhalte. Nach der VwGH-Rechtsprechung 

ist der Abschluss eines Mietvertrags nur dann 

anzunehmen, wenn die Parteien eindeutig 

ihren Willen zum Ausdruck bringen, durch die 

Vereinbarung mehr als eine bloße Gebrauchsregelung 

zu begründen. Da der Mietvertrag 

steuerlich nicht anerkannt wurde, waren die 

Marlies Muck, Msc 

Steuerberaterin/Senior Managerin 

erzielten Mieteinnahmen und entfallenden 

Aufwendungen bei der Einkünftefeststellung 

nicht anzusetzen. 

Umsatzsteuerrechtlich handelte es sich nicht 

um steuerpflichtige Mietumsätze der Miteigentümergemeinschaft 

und es besteht keine 

Vorsteuerabzugsberechtigung. 

Wie sich zeigt, bietet der Immobiliensektor 

auch weiterhin zahlreiche Fallstricke, bei denen 

Ihnen die BDO Expert:innenen gerne beratend 

zur Seite stehen. Zudem sind die weiteren 

Entwicklungen im Zusammenhang mit der 

Steuergesetzgebung laufend zu beobachten 

und zu evaluieren. 

Factbox 

MARLIES MUCK, MSC 

STEUERBERATERIN/SENIOR MANAGERIN 

Telefon +43 5 70 375 1000 

marlies.muck@bdo.at 


73

Zum Autor 

Sebastian Beiglböck ist Geschäftsführer der Vereinigung 

der gewerblichen Projektentwickler in Österreich. 

(VÖPE). 

Wiener Bauordnungsnovelle: 

Mehr Ambition wäre nachhaltiger gewesen 

Kommentar: Sebastian Beiglböck 

Die in Vorbereitung befindliche Novelle der Wiener Bauordnung 

beinhaltet – zumindest im Detail – umfassende Neuerungen. Einige 

davon begrüßen wir, andere wiederum konterkarieren die selbst gesteckten 

Ziele des Landes. Die VÖPE hat daher im Begutachtungsverfahren 

eine Stellungnahme eingebracht. 

Die Bauordnung für Wien ist ein umfangreiches Wiener Landesgesetz 

mit etwa 150 Paragraphen, das die Materien Stadtplanung, Flächenwidmung 

und das gesamte Bauwesen (Bautechnik, Mindestraumhöhen, 

Mindestgröße von Wohnungen et cetera) regelt. Sie beeinflusst 

daher das Erscheinungsbild der Stadt maßgeblich und ist einer der 

mächtigsten Hebel dafür, wie die Wiener in Zukunft leben werden. 

Anreizsysteme statt Verboten 

Für uns Lebensraumentwickler ist vor allem nachhaltige Immobilienentwicklung 

und damit nachhaltiges Bauen ein enorm wichtiges 

Thema. Wir sehen es als Pflicht, unseren Beitrag zu mehr Klimaschutz 

zu leisten. Erfreulich ist daher, dass im vorliegenden Gesetzesentwurf 

insbesondere im Bereich der Dekarbonisierung deutliche Verbesserungen 

vorgesehen sind. Allerdings sind aus unserer Sicht die vorgesehenen 

Erleichterungen zu wenig ambitioniert. Man müsste sich 

zum Beispiel bei Photovoltaik fragen, warum es denn überhaupt eine 

baurechtliche Bewilligung braucht, die in einigen anderen Bundesländern 

zum Beispiel gar nicht erforderlich ist. Auch vermissen wir 

Inhalte zur Kreislaufwirtschaft und mehr Anreizsysteme zur nachhaltigen 

Transformation des Bau- und Immobiliensektors statt neuer 

Verbote und Regulierungen. 

Zudem orten wir Tendenzen zur Überregulierung im Bebauungsplan 

– zum Beispiel Unzulässigkeit der Errichtung bestimmter Gebäudetypen 

oder Nutzungseinheiten sowie Vorschreibung von Raumhöhen 

über das gesamte Gebäude, die gravierende Eingriffe in das Recht auf 

Eigentum nach sich ziehen und von uns daher abgelehnt werden. 

Die neue Systematik zum Stadtbildschutz, bei der Festlegungen im 

Bebauungsplan durch Ermessensentscheidungen ausgehebelt werden 

könnten, empfinden wir als ausgesprochen unausgegoren. Aus unserer 

Sicht behindern die neuen strengen Regeln eine qualitätsvolle Weiterentwicklung 

und eine sanfte Nachverdichtung der gewachsenen Stadt. 

Chance vertan 

Insgesamt wird durch höhere Komplexität und neue höchst relevante 

Ermessensspielräume die für unsere Mitglieder so wichtige Planungsund 

Rechtssicherheit geschwächt. Außerdem wurde mit der Novelle 

die Chance vertan, endlich ein übersichtliches Regelwerk zu schaffen, 

das auch digital besser verarbeitbar ist als das bisherige Gesetz. 

Trotz kleiner Schritte in die richtige Richtung: Gesagt werden kann 

aber jedenfalls, dass wir Lebensraumentwickler uns von der Stadt 

Wien mehr Ambition und Mut gewünscht hätten, die Baukultur und 

-qualität zum Wohle der Menschen in dieser Stadt zu verbessern. 

Unsere Stellungnahme finden Sie unter https://www.voepe.at/aktuelles/ 

Fotos: Alba Communications, Stephan Huger, shutterstock 

74 ImmoFokus

Advertorial 

Die New Work Immobilie: 

ConneXion in Hamburg 

Homebase, Agile Hub oder Co-Working Space – so nennt man die Büros der neuen Arbeitswelt. Sie sind 

digital, flexibel und hochgradig vernetzt. Die neue Architektur soll Wissensarbeiter produktiver machen. Wie 

New Work einem Immobilienfonds neue Impulse verleiht, zeigt Hamburgs modernste Büroimmobilie ConneXion. 

Fotos: Jacob Lund, shutterstock.com; Visualisierung ALT SHIFT; Klaus Ranger 

DDie neue Arbeitswelt ist ein wichtiger 

Baustein bei der digitalen 

Transformation. Und sie gibt 

Büroimmobilien neue Impulse. 

„Vielerorts fehlt das Bewusstsein dafür, dass 

New Work auch neue Räume braucht“, erklärt 

Geschäftsführer Mag. Peter Karl, der das 

Bürohaus ConneXion in Hamburg für den 

ERSTE IMMOBILIENFONDS angekauft hat. 

New Work-Konzept 

Die Grundlage der neuen Arbeitswelt sind 

anpassungsfähige Büroumgebungen. Auf 

17.000 m 2 wechseln sich geschlossene Büroräume 

mit offenen Co-Working-Bereichen ab 

und bieten Orte für Dynamik und Konzentration, 

für Ruhe und Kommunikation. 

„Die New Work-Architektur unterstützt die 

neuen Arbeitsmethoden, indem sie die Nutzer 

in den Mittelpunkt rückt“, so Karl. Zudem gewinnt 

die Ausstattungsqualität im Kampf um 

Talente immer mehr an Bedeutung und kann 

für Bewerber zum ausschlaggebenden Kriterium 

bei der Wahl eines Unternehmens werden. 

Nachhaltigkeit – das neue Asset 

Das State-of-the-Art-Bürogebäude in der 

Hansestadt hat einiges zu bieten. Neben dem 

New Work-Konzept erfüllt es alle gängigen 

ESG-Kriterien. Nach DGNB-Gold Standards 

konzipiert, WireScore Gold zertifiziert und 

„ConneXion ist ein absoluter 

Gewinn für den Fonds.“ 

Mag. Peter Karl, 

Geschäftsführer (CEO) 

ERSTE Immobilien KAG 

mit dem Madaster Material Passport dokumentiert, 

ist es besonders auf Nachhaltigkeit 

ausgerichtet. 

„Es ist das beste Objekt, das es derzeit am 

Hamburger Markt gibt und ein absoluter Gewinn 

für den Fonds“, ist Peter Karl überzeugt. 

Da muss etwas dran sein. Das Bürohaus ist 

bereits vollvermietet. 

Hierbei handelt es sich um eine Werbemitteilung. 

Diese stellt keine Anlageberatung oder Anlageempfehlung 

dar. Insbesondere ist sie kein Angebot und 

keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von 

Wertpapieren. Sie dient nur der Erstinformation und 

kann eine auf die individuellen Verhältnisse und 

Kenntnisse der Anlegerin bzw. des Anlegers bezogene 

Beratung nicht ersetzen. Bitte beachten Sie, dass eine 

Veranlagung in Wertpapiere neben den geschilderten 

Chancen auch Risiken birgt. Der „Prospekt und 

Informationen für Anleger gem. § 21 AIFMG“ (im Sinne 

von § 7 ImmoInvFG) zu diesem Immobilienfonds 

in der aktuellen Fassung sind in elektronischer Form 

auf der Homepage www.ersteimmobilien.at jeweils 

in der Rubrik Pflichtveröffentlichungen abrufbar. Die 

Prospekte in deutscher Sprache sowie die Information 

zum Datum der letzten Veröffentlichung liegen am 

Sitz der ERSTE Immobilien KAG (Emittentin, Am 

Belvedere 1, 1100 Wien) sowie der Erste Group Bank 

AG (Depotbank bzw. Verwahrstelle) kostenlos auf. 


75

Fotos: Gottfried Poessl, Adobe Stock 

Die bewegte 

ImmoWirtschaft 

Regelmäßige Kolumne 

über Fakten und Inhalte, die 

verändern und prägen. 

#38 

Auflösung zur letzten Kolumne 

Kommentar: Philipp Kaufmann 

In der letzten Ausgabe vom ImmoFokus hatte ich den Auftrag über 

den amerikanischen Wohnungsmarkt zu schreiben und für mich war 

die Kolumne ein Experiment. Unter dem Titel „Minitatur-Träume: Ein 

Augenzwinkern auf den Trendwechsel im US-Wohnungsmarkt“ ging es 

über Trends in einem der größten Immobilienmärkte 

der Welt und die Kolumne kam zum 

Ergebnis, dass es die Entwicklung hin zu Minimalisten 

und Multifunktionalisten gibt, denn 

die neue Wohnrealität präsentiert sich klein, 

vielseitig und mit einem überraschenden Hang 

zur Vorstadtidylle. Die Formulierungen führten 

zu einer überraschend intensiven Diskussion 

und zahlreichen Feedbacks. Selten zuvor 

habe ich derart viele Reaktionen erhalten. Einige 

fanden den Text einfach nett zu lesen und 

bedankten sich, was bisher selten passierte. 

Andere fingen via Facebook oder sogar am 

Telefon eine Diskussion zu den Erkenntnissen 

an. Diese intensive Auseinandersetzung war 

für mich durchaus überraschend, da ich schon 

seit Jahren für den ImmoFokus schreibe und 

nicht immer derart viel Feedback erhalte. Auf 

einige Kolumnen war ich nach stundenlanger 

Recherche und intensivem Schreiben so richtig 

stolz und das Feedback blieb mau. Auf viele 

Texte war ich mehr als stolz und trotzdem kam 

bei mir persönlich wenig Reaktion an. Gerade 

dieses Mal war es anders. 

KI als neuer Journalist 

Dass es dieses Mal so eine intensive Reaktion gab, zeigt mir auf, dass mein 

Experiment geglückt ist. Ich habe gemeinsam mit meinem Freund Oliver 

Strauss, der seit Jahren in den USA lebt, für die letzte Kolumne ChatGPT 

Miniatur-Träume: Ein Augenzwinkern auf 

den Trendwechsel im US-Wohnungsmarkt 

Herzlich willkommen in der schillernden Welt des US-amerikanischen 

Wohnungsmarkts, einer Welt, in der das neueste Statussymbol keine Luxusvilla, 

sondern ein Miniaturhaus ist. Ja, Sie haben richtig gehört. Groß 

ist out, klein ist in. 

Wagen wir einen humorvollen Blick auf diese erstaunlichen Veränderungen. 

Während die Welt auf den neuesten Tesla-Release oder Apple- 

Ankündigungen wartet, zücken die trendbewussten Amerikaner die 

Kreditkarte für ein Tiny House. Das Wohnen in diesen minimalistischen, 

meist mobilen Wohnkreationen ist kein Ausdruck von Sparmaßnahmen, 

sondern vielmehr die modische Entscheidung, sich für Bescheidenheit 

und Nachhaltigkeit zu entscheiden. Es ist fast, als hätte sich der amerikanische 

Traum einen kuscheligen Pullover übergezogen und beschlossen, 

auf Diät zu gehen. Wer braucht schon ein Anwesen in Beverly Hills, wenn 

man mit einem Mini-Haus auf Rädern die gesamte kalifornische Küste 

erkunden kann? 

Kommentar: Philipp Kaufmann 

genutzt. Ich habe die Kolumne mit seiner Hilfe in wenigen Minuten geschrieben 

und die Erfahrung war einzigartig: Keine Recherche, keine 

intensive Beschäftigung mit der Themensuche und dem Schreiben, keine 

Zeit mit Formulierungen und Korrekturen. In Summe war die Kolumne 

in weniger als zehn Minuten geschrieben 

Die US-Bürger entdecken die Eleganz der Einfachheit, und die Auswirkungen 

dieser Erkenntnis sind ziemlich komisch. Man stelle sich vor: 

eine Küche, die auch als Schlafzimmer fungiert, ein Wohnzimmer, das 

sich in ein Home-Office verwandelt und ein Badezimmer – nun ja, besser, 

wir belassen es bei den Details. 

Multifunktionale Möbel 

Doch es ist nicht nur das Wohnen auf kleinem Raum, das die Herzen der 

US-amerikanischen Wohnungssuchenden im Sturm erobert. Multifunktionale 

Möbel sind die neue Norm. Ihr Couchtisch ist plötzlich auch Ihr 

Esstisch, Ihre Leiter dient als Bücherregal, und Ihr Bett? Es ist wahrscheinlich 

auch Ihre Yogamatte. Stellen Sie sich vor, Sie wachen auf, rollen auf 

die Seite und sind schon mitten in der ersten Asana. Das nennen wir mal 

effiziente Raumnutzung! 

Zurück in den Vororten 

Als ob das nicht genug wäre, sehen wir eine Renaissance der Vororte. 

Waren Vororte nicht die Heimat von Strickjacke tragenden Rentnern und 

Eltern, die ihre Kinder im Minivan herumfahren? Nun, die Zeiten ändern 

sich. Heutzutage entdeckt die Hipster-Gemeinschaft die Vorstädte und 

bringt dabei ihre unverwechselbaren Bio-Cafés, Mikrobrauereien und 

Vintage-Boutiquen mit. Was einst Vorort-Einöde war, ist nun Schauplatz 

für Yoga im Park, Food-Truck-Festivals und Kunsthandwerkermärkte. 

Zukunft Wohnen 

Kurz gesagt, der US-amerikanische Wohnungsmarkt ist kaum wiederzuerkennen. 

Das „alte“ Wohnen ist passé, die Zukunft gehört den Minimalisten 

und Multifunktionalisten, die sich den Trend der Stunde zu Eigen 

machen. Die neue amerikanische Wohnrealität präsentiert sich klein, 

vielseitig und mit einem überraschenden Hang zur Vorstadtidylle. Hängen 

Sie Ihre Krawatten auf, schnappen Sie sich Ihre Yogamatte und Ihre 

Wanderschuhe, und begrüßen Sie das neue amerikanische Traumhaus 

– im Miniaturformat! 

Die bewegte 

ImmoWirtschaft 

Regelmäßige Kolumne 

über Fakten und Inhalte, die 

verändern und prägen. 

#37 

und übermittelt. Überraschend für mich 

war der Umstand, mit der KI zu schreiben 

wie mit einem Menschen. So starteten wir 

mit dem Auftrag „schreibe eine Kolumne 

mit 3.000 Zeichen inklusive Leerzeichen 

zu Trends im US-Wohnungsmarkt“ – 

kaum geschrieben, hatten wir das Ergebnis 

schon vorliegen. Der erste Entwurf 

war sehr nüchtern und mit reinen Fakten 

gespickt. Für mich kaum lesbar und etwas 

sperrig. Oliver zeigte mir, wie wir darauf 

reagieren mussten und so schrieb ich an 

ChatGPT „Bitte humorvoller, pointierter 

formulieren“ und schon war der nächste 

Entwurf völlig anders geschrieben. Damals 

war ich mir nicht sicher, ob es schon 

3.000 Zeichen wären. Oliver gab mir den 

Tipp, einfach nachzufragen. So schrieb 

ich „Wieviele Zeichen sind es?“ Die Antwort 

kam prompt: 2.798. Ich antworte: 

„Ich wollte aber 3.000“. Ich war von mir 

überrascht, so mit einer Maschine zu 

schreiben. Ich hätte mir eher vorgestellt, 

mit einem Menschen in der Form zu schreiben und zu diskutieren. Die 

Antwort überraschte mich noch mehr: „Mehr fällt mir hierzu nicht ein!“ 

So eine Antwort hätte ich mir nie erwartet. Ich hatte eine einzigartige Erfahrung 

und das Ergebnis überzeugte. Die Reaktion der Leser zeigte mir, 

dass eine KI ein guter Journalist ist. 

60 ImmoFokus 

Ausgabe 03|2023 MF 

Fotos: Gottfried Poessl 

76 ImmoFokus

Wir setzen neue Standards! 

Von der Idee zur 

perfekten Immobilie! 

CREATING REAL SUCCESS 

LAXURY 

Wien 

DS 90 

Wien 

BREEZE 

Prag 

WIDOK TOWERS 

Warschau 

DC 2 

Wien 

DANUBEFLATS 

Wien 

LAX 151 

WIEN 

in 

sb-gruppe.at 

S+B Gruppe AG 

Ausgabe 04|2023sb.gruppe 

77

Zum Autor 

Klaus Baringer ist Obmann des Verbandes 

gemeinnütziger Bauvereinigungen. 

WIFO-Studie belegt 

preisdämpfende Wirkung der GBV 

Kommentar: Klaus Baringer 

Eine Steigerung des GBV-Marktanteils um zehn Prozent führt zu 

einem Rückgang der unregulierten Mieten um 30 bis 40 Cent pro Quadratmeter. 

Das ergibt eine Ersparnis von bis zu 340 Euro pro Jahr. 

Mit einem Marktanteil von 40 Prozent am Mietwohnungssektor 

und 17 Prozent am Häuser- und Wohnungsbestand 

haben gemeinnützige Bauvereinigungen (GBV) 

einen bedeutenden Einfluss auf den gesamten 

Wohnungsmarkt. Eine Mitte des Jahres 

fertiggestellte Studie des Wirtschaftsforschungsinstituts 

(WIFO) gemeinsam 

mit dem wohnwirtschaftlichen Referat 

des Verbandes der gemeinnützigen 

Bauvereinigungen im 

Auftrag der MA50 der Stadt Wien 

belegt erstmals wissenschaftlich 

die preisdämpfende Wirkung des 

gemeinnützigen Wohnbaus. Im 

Durchschnitt zeigt sich, dass eine 

Steigerung des GBV-Marktanteils 

um zehn Prozent zu einem Rückgang 

der unregulierten Mieten um 30 bis 

40 Cent pro Quadratmeter führt. Bei 

einer 70 Quadratmeter großen Wohnung 

entspricht dies einer Ersparnis zwischen 250 

und 340 Euro pro Jahr. 

Fünf Prozent günstiger durch GBV 

Wie in einer vorhergehenden Studie bereits belegt wurde, lassen sich 

die direkten Effekte von GBV-Mieten mit einer Ersparnis von 1,2 Milliarden 

Euro für GBV-Mieterinnen und Mieter beziffern. Die aktuelle 

Studie zeigt, dass es neben diesen direkten Effekten auch indirekte 

Effekte gibt, die durch die wettbewerbliche Interaktion zwischen „forprofit“- 

und „non-profit“-Unternehmen entstehen, die preisdämpfend 

wirkt. Die unregulierten Mieten sind aufgrund des Wettbewerbs mit 

GBV um durchschnittlich rund fünf Prozent günstiger als dies ohne 

GBV der Fall wäre. 

Regionale Unterschiede 

Die Studie zeigt auch, dass der preisdämpfende Effekt 

in Abhängigkeit vom Marktanteil und der 

jeweiligen regionalen Wohnungsmarktsituation 

stark schwanken kann. In Regionen 

mit einem hohen GBV-Mietmarktanteil, 

im locker besiedelten Raum und 

im Osten Österreichs punkten GBV 

dank eines relativ jungen Mietwohnungsbestands 

tendenziell 

besonders stark durch ihren Qualitätsvorsprung. 

Der private Bestand 

ist meist zwar nur wenig teurer, 

jedoch tendenziell älter und von 

geringerer Ausstattungsqualität. 

Je urbaner, je geringer der GBV-Marktanteil, 

und je westlicher eine Region gelegen 

ist, desto stärker tritt der Preisvorteil 

der GBV in den Vordergrund. 

Die Bundeshauptstadt Wien nimmt eine Sonderstellung 

ein: GBV hatten hier über mehrere Jahrzehnte vorrangig 

die Aufgabe, die Wohn- und Ausstattungsqualität am Mietsektor 

zu leistbaren Konditionen zu erhöhen – sie hoben sich von der privaten 

Miete vor allem durch bessere Qualität ab. Erst in den jüngsten 

ein bis zwei Jahrzehnten ist der Preisvorteil das noch wesentlichere 

Unterscheidungsmerkmal der GBV geworden. 

Fotos: Weinwurm, Adobe Stock 

78 ImmoFokus

Zum Autor 

Martin Prunbauer ist seit 2012 Präsident des Österreichischen 

Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB) und im 

Zivilberuf als Rechtsanwalt in Wien tätig. 

Was bleibt vom Eigentum? 

Kommentar: Martin Prunbauer 

Fotos: Schedl/ÖHGB, Adobe Stock 

Vor einiger Zeit ergingen zwei OGH-Entscheidungen zu bestimmten 

„Wertsicherungsklauseln“ in Mietverträgen, die das Höchstgericht 

aufgrund einer Verbandsklage für unzulässig erklärte. Eine Rechtsanwaltskanzlei 

wirbt nun bei Mietern und Mieterinnen, sich einer 

Sammelklage anzuschließen, um die vermeintlich zu viel bezahlten 

Mieten zurückzuholen. 

„Leistbares Wohnen“ auf der einen Seite, hohe gesellschaftspolitische 

Ansprüche und Erwartungen 

an Wohnungsbereitsteller auf der anderen 

Seite, die sich nicht nur in qualitativen 

Anforderungen erschöpfen, sondern weit 

darüber hinaus reichen, wie etwa die auf 

den Hausbestand zukommenden Umweltauflagen. 

Mietrecht ist Vertragsrecht 

Mietrecht ist Vertragsrecht und sollte für 

einen ausgewogenen Interessenausgleich 

zwischen Mieter und Vermieter sorgen. 

Dem Wohnbedürfnis des einen Vertragspartners 

steht das Eigentumsrecht des anderen 

Vertragspartners gegenüber, das es zu respektieren 

gilt. Dafür sind klare Spielregeln nötig, um eine 

Ausgewogenheit zu erwirken und eine Übervorteilung zu 

verhindern. Faktum ist jedoch, dass das österreichische Mietrecht regulative 

Besonderheiten aufweist, die weit an die äußersten Grenzen 

des verfassungsgesetzlich gewährleisteten Eigentumsrechts heranreichen 

beziehungsweise es langfristig zum Erliegen bringen. 

Mietverträge sind Dauerschuldverhältnisse, die sich nicht mit einem 

einmaligen Leistungsaustausch begnügen, sondern – egal ob befristet 

oder unbefristet – auf Dauer angelegt sind. Das österreichische 

Mietrecht enthält eine Reihe von zwingenden Normen, die nicht nur 

strenge Regulierungen in der Preisbildung bei neu abzuschließenden 

Verträgen und Valorisierung der Mieten bei laufenden Verträgen beinhalten. 

Das Mietrecht ist auch durch restriktive Kündigungsbestimmungen 

gekennzeichnet, die einem Vermieter nur unter erschwerten 

Bedingungen die Möglichkeit einräumen, sich aus einem 

Vertragsverhältnis zu befreien, weshalb Mietverträge 

zutreffend als „Zwangsdauerschuldverhältnisse“ 

zu qualifizieren sind. Nicht ohne Grund zählt 

die OECD („Organisation für wirtschaftliche 

Zusammenarbeit und Entwicklung“) daher 

das österreichische Mietrecht zu den am 

strengsten regulierten Mietrechtsbestimmungen 

weltweit. 

Im Fokus: Haus erhalten 

und weiterentwickeln 

Wertsicherungen sind überall dort 

ein fixer Bestandteil des Rechts- und 

Wirtschaftslebens, wo über längere Zeit 

Leistungen zwischen Vertragspartnern ausgetauscht 

und diese den jeweiligen Preisentwicklungen 

angepasst werden. Selbst der OGH hat 

wiederholt ein berechtigtes Interesse des Vermieters 

anerkannt, eine Wertsicherungsvereinbarung zu treffen. 

Im Fokus steht, dass Gebäude beziehungsweise Mietobjekte erhalten, 

verbessert und weiterentwickelt werden. Es gilt, Immobilienbesitzern 

die Möglichkeit zu geben, auch den künftigen Herausforderungen 

gewachsen zu sein. 

Die OGH-Entscheidungen könnten Einfluss auf andere Gebiete mit 

Wertsicherungsklauseln haben, was die volkswirtschaftliche Bedeutung 

weiter vergrößern würde. 


79

Zum Autor 

Michael Pisecky war lange Jahre Geschäftsführer der s Real 

und ist Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilienund 

Vermögenstreuhänder. 

Erhalten wir die erfolgreiche 

Dualität im Wohnbau! 

Kommentar: Michael Pisecky 

Ich habe mir erlaubt, die Presseaussendung des Vereins für Wohnbauförderung 

(VWBF) vom 8.9.2023 („Preisdeckel – Wohnbau-Vertreter 

und SPÖ fordern Kompensationen“) zu lesen und erlaube mir, diese hier 

zu kommentieren. 

Die GBV (Gemeinnützige Bauvereinigungen) würden durch den von der 

Regierung vorgeschlagenen Mietendeckel 160 Millionen Euro verlieren, 

die für die Erhaltung von Neubau fehlen. Die GBV arbeiten nach dem 

Kostendeckungsprinzip, daher werden im Neubau die tatsächlichen 

Kosten an die Mieter verrechnet. Wirklich betroffen sind die Mieten in 

Höhe von um die 1,75 Euro pro Quadratmeter, die bei ausbezahlten Mietwohnungen 

von der GBV verlangt werden dürfen. Verlangt wird auch 

der EVP (Erhaltungskostenbeitrag), der aber ohnehin wieder bei einer 

Investition an die Kostendecken angepasst werden müsste – oder die 

Investition wird verschoben oder bleibt länger rückzahlbar. Im privaten 

gewerblichen Wohnbau wird die gesamte Miete gedeckelt (!). 

Gesamtbedarf: 45.000 Wohnungen 

Die GBV sieht einen Bedarf von 17.500 Wohnungen, die durch GBV 

gebaut werden sollen. Der Gesamtbedarf liegt bei 45.000, also ist das 

Bauen durch Hausherren und die gewerblichen Bauträger für eine ausreichende 

Wohnversorgung dringend erforderlich. 

Eine Zweckbindung der Wohnbauförderung und deren Erhöhung ist 

nachvollziehbar, da gerade jetzt (wieder) günstige Finanzierungen dringend 

erforderlich sind, auch für die gewerblichen Bauträger. 

Derzeit, so festgehalten, beträgt die Belastung der Mieter 40 bis 45 Prozent 

der Einkommen pro Haushalt. Dies ist wohl bei über 60 Prozent 

aller Mietwohnungen der Fall, die gesetzlich geregelt sind: Das sind 

Gemeindewohnungen, geförderte Mietwohnungen und alle Richtwertund 

Kategoriewohnungen im gewerblichen Wohnbau. Das ist nicht 

nachvollziehbar und diese Aussage ist extrem zu hinterfragen. Eventuell 

sind die freien Mieten gemeint, die laut Aussendung 9,70 Euro pro Quadratmeter 

betragen. Dafür, dass die GBV Steuervorteile genießen, mit 

Wohnbauförderung bauen und oft auch Wohnbeihilfen nur im sozialen 

Wohnbau zur Verfügung stehen, ist 7,30 Euro pro Quadratmeter, so die 

Aussendung, nicht wirklich günstig und liegt wesentlich über der Richtwertmiete 

in Wien von 6,67 Euro pro Quadratmeter. 

Investitionen werden verhindert 

Laut SPÖ sollen die Mieterhöhungen im Mietrechtsbereich, also Richtwert 

und Kategorie aus den Jahren 2022 und 2023, zurückgenommen 

werden und auch bis 2025 nicht ansteigen. Was vergessen wurde ist, 

dass davor drei Jahre KEINE Anpassung erfolgte. Diese Summen aus 

dem System zu nehmen, verhindert Investitionen in die thermische Sanierung 

und den Umstieg in erneuerbare Heizungs- und Kühlsysteme. 

Wie das mit den Klimazielen vereinbar ist, bleibt wohl offen. 

Das Wohnen soll ein Grundrecht werden. Darunter verstehe ich, dass 

jeder einen Anspruch auf eine Wohnung hat, gestellt von der Republik. 

Gemeindewohnungen stehen jetzt schon nur wenigen zur Verfügung. 

Die Wohnungen der GBV sind mit Baukostenanteilen auch nicht für 

jeden erreichbar und im gewerblichen Wohnbau wohnen schon 50 Prozent 

der gering Verdienenden. 

Eigentum Schutz vor hohen Mieten 

Mit Forcierung des sozialen Wohnbaus sollen die Mieter vor zu hohen 

Mieten geschützt werden. Wenn wir wie in ganz Europa mit Ausnahme 

des D-A-CH-Raums Eigentumsquoten von über 80 Prozent haben, sind 

alle, die im Eigentum wohnen, vor hohen Mieten geschützt. Für eine 

ausreichende Wohnversorgung sind die privaten Bauherren und die 

gewerblichen Wohnbauträger unerlässlich und bieten die Chance, die 

Eigentumsquote zu erhöhen. Ich stehe zur Dualität des österreichischen 

Wohnbaus, des sozialen Wohnbaus und des gewerblichen und privaten 

Wohnbaus: Unterstützen wir beide Säulen der Wohnversorgung! 


80 ImmoFokus

Advertorial 

Luxusimmobilien auch 2022 weiter 

begehrt, Wohnungen vermehrt im Fokus 

Luxusimmobilienmarkt in Österreich 4,26 Milliarden Euro groß 

Luxusimmobilienpreise 2022 Unverändert suchen Käufer von Luxusimmobilien höchste Lebensqualität 

und schätzen gleichzeitig die Wertbeständigkeit hochwertiger Immobilien. Luxus ist so exklusiv wie 

abwechslungsreich, in den Städten so auch am Land. Um das Phänomen greifbar zu machen: 1.632 

Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser, Wohnungen, Dachgeschosswohnungen, Objekte am See und 

Seegrundstücke) mit Preisen von einer Million Euro und mehr wurden 2022 in Österreich verkauft, um 15,9 

Prozent mehr als 2021, davon 361 sogar um zwei Millionen Euro und mehr. 

Foto: REMAX Austria 

Wie groß ist Spitze des Eisbergs? 

So wie die Spitze des Eisbergs abhängig von 

seiner Gesamteismasse mehr oder weniger aus 

dem Wasser ragt, wächst oder schrumpft der 

Fünf-Prozent-Luxusdefinition entsprechend 

das Luxussegment mit der Anzahl der insgesamt 

gehandelten Immobilien. Insgesamt war 

dieser Luxusimmobilien-Gesamtmarkt in Österreich 

2022 4,26 Milliarden Euro schwer (2,8 

Prozent), nach 4,15 Milliarden Euro im Jahr 2021 

und 3,14 Milliarden Euro im Jahr 2020. 

Wie teuer ist Luxus? 

Der Preis für ein Einfamilienhaus in der Luxusklasse 

ist seit 2020 von mindestens 800.000 

Euro über 995.000 Euro (2021) auf 1.050.000 

Euro (2022) gestiegen. In anderen Worten: Jedes 

zwanzigste Einfamilienhaus in Österreich 

kostete 2022 mindestens 1,05 Millionen Euro. 

Bernhard Reikersdorfer, MBA 

Managing Director, 

RE/MAX Austria 

Luxuswohnungen kosteten 2020 mindestens 

510.000 Euro, 2021 mindestens 562.500 Euro 

und 2022 im Minimum 634.000 Euro. Während 

also das Top-Segment der Einfamilienhäuser 

2022 seitwärts dümpelte, haben die Top-Wohnungen 

noch weiter an Attraktivität gewonnen 

und Fahrt aufgenommen. Von den Top-10 waren 

wieder vier im Bezirk Kitzbühel und sechs in 

Wien, davon fünf im ersten Bezirk. 

„Auffällig aufgrund diverser Hinweise aus den 

Zahlen, aber auch aufgrund der Beobachtungen 

der RE/MAX-Luxusimmobilien-Experten im 

ganzen Land ist die Tatsache, dass das Luxussegment 

zwar von einer Gesamtstimmung beeinflusst 

wird, weniger jedoch von der tatsächlichen 

wirtschaftlichen Entwicklung. Geld sicher 

investieren, um der Inflation ein Schnippchen 

zu schlagen, mag für manche Käufer ein Argument 

gewesen sein. Finanzierungsnöte aufgrund 

von Bankrestriktionen sind dagegen für 

liquide Barzahler mit gefüllter Portokasse kein 

Thema. Die Nachfrage nach besonders hochwertigen 

Immobilien ist weiterhin da, gekauft 

wird allerdings nur, wenn das Angebot dem 

Wunschtraum auch wirklich entspricht. Dann 

dafür meist leicht, rasch und problemlos“, erklärt 

Bernhard Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführer 

von RE/MAX Austria. 

„Da sich so mancher Eigentümer leise und 

unauffällig von einer seiner Immobilien verabschieden 

möchte, hat RE/MAX Austria heuer 

das Service ‚Secret Sale‘ gestartet: Verkauf von 

erstklassigen Immobilien mit bestem Service 

und voller Aufbereitung, aber ohne sichtbare 

Werbung. Angeboten wird nach Rücksprache 

mit dem Eigentümer nur an Vormerkkunden 

und Interessenten, die schon bei anderen, ähnlichen 

Objekten Interesse gezeigt haben. Und 

davon hat RE/MAX als mit Abstand größtes 

Maklernetzwerk in Österreich, in Europa und 

weltweit auch mehr als jeder andere Makler“, 

ergänzt Reikersdorfer. 

Firmensitz 

RE/MAX Austria 

IF Immobilien Franchising GmbH 

Bahnhofstraße 2 

3300 Amstetten 

Kontakt 

Bernhard Reikersdorfer, MBA 

Managing Director 

+43 7472 2090 

info@remax.at 


81

ImFokus 

108 

GELEBTE INNOVATION 

„In ungewissen Zeiten muss man neue 

Wege finden, um Visionen umzusetzen“, 

meinen Anton Bondi de Antoni, 

geschäftsführender Gesellschafter Bondi 

Consult, und Christoph Nemetschke, Senior 

Project Manager, im Gespräch mit dem 

ImmoFokus. 

114 

TOOL FÜR DIE BAUBRANCHE 

Christoph Degendorfer und Matthias Köck 

von smino haben ambitionierte Ziele mit 

ihrer intuitiven Kollanorationslösung für die 

Bauwirtschaft. „Wir wollen in Österreich 

Marktführer werden“, verraten sie Herausgeber 

Michael Neubauer im Interview. 

84 

REAL CIRCLE 

Das Büro im Wandel: 

Beim 33. Real Circle 

auf Einladung von 

ERSTE BANK, ERSTE 

Immobilien KAG, ERSTE 

Group, IMMOunited, 

PwC Österreich und 

ImmoFokus drehte sich 

alles um das Thema neue 

Arbeitswelten. 


82 ImmoFokus

Kollitsch & 

Soravia. 

Inspiriert von 

morgen. 

Zwei tatkräftige Partner vereinen ihre Erfahrung und 

Fähigkeiten: Die innovationsstarke Kollitsch Gruppe 

und die erfahrene Immobilienentwicklerin Jasmin 

Soravia schaffen gemeinsam hochwertigen Wohnbau 

in Wien und Umgebung. Für eine bessere Zukunft. Für 

ein besseres morgen. 

Neben Neubauten stehen im Sinne der Nachhaltigkeit 

die Revitalisierung und Sanierung bestehender 

Gebäude im Fokus. Über Projekte und Vorhaben 

informieren wir Sie laufend auf unserer Webseite. 

Anfragen senden Sie uns bitte gerne an 

immobilien.wien@kollitsch.eu 

Kollitsch & Soravia Immobilien GmbH. 

Gußhausstraße 2, 1040 Wien. +43 1 226 2600 750. 

kollitsch.eu/soravia 


83

ImFokus 

Real Circle 

#33 

Das Büro 

im Wandel 

Neue Arbeitswelten. Beim 33. Real Circle auf Einladung von ERSTE Bank, ERSTE 

Immobilien KAG, ERSTE Group, IMMOunited, PwC Österreich und ImmoFokus 

diskutierten rund 30 Expertinnen und Experten über das spannende Thema Büro. 

Autoren: Patrick Baldia, Gerhard Fritz, Michael Neubauer und Rudolf Oezelt 

K 

eine Frage: Die Tage des klassischen 

Büros wie wir es kennen scheinen 

gezählt zu sein. Spätestens mit 

der Corona-Pandemie haben sich 

Remote-Work und Home-Office fix in der 

modernen Arbeitswelt etabliert. Damit haben 

sich auch die Anforderungen an Büroflächen 

radikal geändert. Mehr als zuvor soll das Office 

ein Ort der Kommunikation beziehungsweise 

Interaktion sein – im Vordergrund stehen 

Austausch und Zusammenarbeit. Zudem scheint 

Flexibilität das Wichtigste zu sein. Nichtdestotrotz 

muss das Büro nach wie vor auch je 

nach Branche mehr oder weniger Platz für 

konzentriertes Arbeiten bieten – und auch ESG 

und Nachhaltigkeit gerecht werden. 

Wie das nun mal bei bahnbrechenden Entwicklungen 

so ist, wirft die „Büro-Revolution“ viele 

Fragen auf: Wie wirkt sich die neue Arbeitswelt 

auf den Flächenbedarf der Unternehmen 

aus? Kann der Markt die Nachfrage nach 

modernen Flächen befriedigen? Droht künftig 

angesichts des Rekordtiefs an Fertigstellungen 

ein Mangel am Wiener Büromarkt? 

Sind Refurbishments das Gebot der Stunde 

„Die Zinsen sind 

gekommen, um zu bleiben.“ 

Karl Derfler, 

ADEQAT Investment Services 

84 ImmoFokus

Hier geht‘s 

zum Video 

www.immo-timeline.at 

– Stichwort Nachhaltigkeit? Wie hoch ist die 

Akzeptanz von Sharing-Modellen bei den 

Mitarbeitern wirklich? Und wie stark beeinflussen 

Sharing-Modelle den Flächenbedarf 

der Unternehmen? Ist Work-Life-Collaboration 

eine Illusion? Ist das Home-Office der erste 

Schritt in Richtung Vier-Tage-Woche? 

Investmentmarkt: Weiter Stillstand 

In der von Herausgeber Michael Neubauer 

moderierten Gruppe A standen vor allem Investmentthemen 

im Mittelpunkt. Welche Signale 

werden von den Marktteilnehmern wahrgenom- 

„Der Zinsendienst ist für viele 

kaum mehr zu schaffen.“ 

Matthias Nödl, 

CERHA HEMPEL Rechtsanwälte 

„Ich sehe in den ‚Distressed 

Assets‘ eine neue Assetklasse.“ 

Gernot Ressler, 

EY 


85

ImFokus 

men? Wie ist die Stimmung unter Investoren? 

Macht es Sinn, jetzt antizyklisch zu agieren? 

Oder ist Abwarten die bessere Strategie? 

„Der Investmentmarkt 

ist zum Stillstand 

gekommen.“ 

Jenni Wenkel, 

Union Investment Real Estate Austria 

Für Jenni Wenkel, Chief Investment Officer bei 

Union Investment Real Estate Austria, würde 

antizyklisches Investieren durchaus Sinn machen. 

„Doch woher soll das Kapital kommen? Kapital 

ist da, nur es wird vorgehalten. Aus diesem Grund 

ist auch der Investmentmarkt zum Stillstand 

gekommen. Das wird auch bis Ende des Jahres 

so bleiben“, ist Wenkel überzeugt. 

So ganz zum Stillstand sei der Investmentmarkt 

nicht gekommen, merken Eugen Otto, Geschäftsführender 

Gesellschafter Otto Immobilien, und 

Karl Derfler, Geschäftsführender Gesellschafter 

ADEQAT Investment Services, unisono an: „Es 

gibt ein wenig Bewegung – aber mit wesentlich 

kleineren Tickets.“ Auf der Käuferseite wären 

„Die Leerstands- 

Zahlen sind am 

Wiener Büromarkt 

derzeit nahe an der 

Nulllinie.“ 

Simon Fels, 

ERSTE Group 

„Wir werden rund zehn 

bis 20 Prozent weniger 

Bürofläche brauchen.“ 

Eugen Otto, 

OTTO Immobilien 

„Wir haben bereits vor der 

Corona-Pandemie bei den 

Kunden einen geänderten 

Flächenbedarf ausgemacht.“ 

Katrin Gögele-Celeda, 

Immofinanz 

86 ImmoFokus

vor allem Investoren mit Eigenkapital unterwegs. 

Finanzierungen wären – auch für institutionelle 

Investoren – nur schwer zu bekommen. „Family- 

Offices sind aktuell sehr aktiv – aber auch sehr 

diskret unterwegs“, so Derfler. „Deals über 100 

Millionen Euro sind so selten wie der weiße 

Elefant, Transaktionen über 50 Millionen rar“, 

ergänzt Otto. 

Harte Verhandlungen 

Es wird hart verhandelt. „Noch vor einem Jahr 

war es bei einem 30-Millionen-Deal für den 

Käufer noch möglich, eine halbe Million Euro 

draufzulegen – heute sind schon 150.000 Euro 

ein Problem“, so Derfler. „Aber: Ein bisschen 

was geht immer.“ 

Investoren wollen anlegen. In der Vergangenheit 

haben viele gekauft, die kein Geld hatten und 

fremdfinanziert haben. Diese Investoren sind 

„Unsere Kunden 

verlangen nach 

einem hohen Maß an 

Professionalität und 

Flexibilität.“ 

Martin Luptacik, 

Drees & Sommer Österreich 

vom Markt verschwunden. Eigenkapital regiert 

die Welt. Gekauft wird aber nicht zu jedem Preis. 

„Unter vier Prozent Rendite würde ich mein Geld 

nicht hergeben wollen“, merkt Karl Derfler an. 

„Entwickler mit Kapitalbedarf stehen aktuell 

vor dem Problem, dass sie keine Käufer finden“, 

berichtet Matthias Nödl, Senior Counsel bei Cerha 

Hempel Rechtsanwälte. „Fire-Sales stehen schon 

auf der Tagesordnung“, und werden, so die 

einhellige Meinung in der Runde, weiter zunehmen. 

„Die stark gestiegenen Zinsen setzen 

vielen Unternehmen zu.“ Der Zinsendienst sei 

für viele kaum mehr zu schaffen. Derfler: „Die 

Zinsen sind gekommen, um zu bleiben.“ 

Fällige Marktkorrektur 

Die Marktkorrektur aber sei schon seit längerem 

fällig. 2019, so Derfler, hatten sich erste Anzeichen 

gezeigt, die auf ein Zyklusende haben schließen 


87

ImFokus 

lassen. „Dann kam Corona und der Markt schoss 

noch einmal über 30 Prozent in die Höhe. Die 

niedrigen Zinsen befeuerten den Markt.“ Jetzt 

kämpfen alle mit der EU-Zinspolitik: „Das in 

kürzester Zeit so stark steigende Zinsniveau ist 

toxisch für den Markt.“ 

„Nur wer auf die 

Wünsche seiner 

Mitarbeiter eingeht, 

bleibt ein attraktiver 

Arbeitgeber.“ 

Harald Galla, 

LeitnerLeitner 

Mit den stark steigenden Zinsen werde das Thema 

Zinsschranke für mehr Firmen aktuell. Das wird 

den Druck auf die Immobilienunternehmen 

weiter erhöhen, ist sich Gernot Ressler, Partner, 

Real Estate Tax | EY Österreich, sicher. 

wicklungs-Pipeline ausgedünnt sei. „Die Neuflächenproduktion 

ist fast zum Stillstand 

gekommen. Wer ESG- und EU-Taxonomiekonforme 

Immobilien in seinem Portfolio hat, 

ist klar im Vorteil.“ Erfreulicherweise konnte 

auch die Indexierung der Mieten vorgeschrieben 

und realisiert werden. „Während der Pandemie 

hatten wir deutlich mehr Anfragen.“ 

Konversion statt Neubau 

„Die Frage ist, wie unsere Bewerter rechnen 

werden“, kommt Eugen Otto noch einmal auf 

das Thema „Distressed Assets“ zu sprechen. „Es 

ist noch offen, mit welchen Abschlägen Nicht-ESG 

und Nicht-EU-Taxonomie konforme Immobilien 

bewertet werden“, ergänzt Wenkel. „Eines steht 

aber fest: Wir werden kontinuierlich an unseren 

Immobilien arbeiten müssen. Konversion statt 

Neubau heißt heute die Devise.“ Einen Netto- 

Neuflächenzuwachs brauche Wien nicht: „Wien 

ist seit rund 20 Jahren ein Verdrängungsmarkt 

– daran wird sich auf absehbare Zeit auch nichts 

ändern.“ Im Gegenteil. Otto glaubt, dass die 

benötigte Fläche um rund 15 bis 20 Prozent 

zurückgehen wird. Dies aber sei den effizienteren 

Grundrissen in Neugebäuden und nicht der 

„New World of Work“ geschuldet. „‚New World 

of Work‘ braucht nicht weniger, sondern anders 

genutzte Flächen.“ Highlights des neuen Otto- 

Immobilien-Standorts sind neben flexiblen 

Arbeitsplätzen, die über eine App zu buchen 

sind, Telefonkojen und Fokusräume wie auch 

höhenverstellbare Schreibtische und eine Gemeinschaftsküche, 

in der gleichzeitig 30 Mitar- 

beiter zusammensitzen können: „Wir müssen 

unseren Mitarbeitern attraktive Arbeitsplätze 

bieten.“ 

„Vor 20 Jahren wurden Bürotürme gebaut, um 

darin zu arbeiten“, so Ressler. „Ich bin mir sicher, 

der Büroturm der späten 90er und 0er Jahre 

würde heute nicht mehr in der Form gebaut 

werden.“ Jene Deals, die noch stattfinden, würden 

schneller, vor allem aber diskreter abgewickelt 

werden, bestätigen Ressler und Nödl. „Je 

stärker der Druck auf den Verkäufer, desto 

schneller muss es gehen.“ 

Fexibilität gefragt 

„Unsere Kunden verlangen nach einem hohen 

Maß an Professionalität und Flexibilität, was 

Büroflächen betrifft“, eröffnet Martin Luptacik, 

Leiter Workplace Consulting & Design bei Drees 

& Sommer Österreich, die Diskussion in der 

Gruppe B. Der Experte für neue Arbeitswelten 

erwartet, dass die Geschwindigkeit, mit der sich 

die Dinge in der Geschäftswelt verändern, in 

Zukunft nicht abnehmen wird. Daher würden 

viele nach Gebäuden suchen, die sich schnell 

adaptieren lassen, um sich so rasch auf die geänderten 

Gegebenheiten einzustellen. 

Bei der Immofinanz hat man bereits vor der 

Corona-Pandemie bei den Kunden einen geänderten 

Flächenbedarf ausgemacht, wie Katrin 

Gögele-Celeda, Country Manager Austria & 

Adriatic, bestätigt. „Wir haben in den letzten 

drei Jahren circa zwei Drittel der Flächen neu 

Dass Investoren aufgrund der aktuellen Marktlage 

lieber zu festverzinslichen Staatsanaleihen 

greifen, will Derfler nicht unkommentiert lassen. 

„Einige Unternehmen haben mit den alten risikolosen 

Staatsanleihen ihr Problem. Durch die 

Abwertung des Immobilienportfolios wird die 

Immobilienquote zu hoch.“ 

Neue Assetklasse: Distressed Assets 

Die Liquiditätsquote und die Rückgaben würden 

damit besser planbar. Der Vorteil für die Immobilienfonds: 

Immobilien müssen dann bei Liquiditätsbedarf 

nicht unter Druck zu eventuell 

schlechteren Preisen verkauft werden. 

Für Ressler zeichnet sich eine Assetklasse heraus. 

„Ich sehe in den ‚Distressed Assets‘ eine neue 

Assetklasse.“ „Das hatten wir schon einmal“, 

wirft Wenkel ein. Bestandshalter würden aktuell 

auch davon profitieren, dass die Projektent- 

„Die Unternehmen 

wollen Mitarbeiter 

finden, halten und ins 

Büro locken“ 

Susanne Steinböck, 

CA IMMO 

„Die Mitarbeiter 

kommen wegen 

dem sozialen 

Faktor ins Büro.“ 

Bernadette Fellner, 

PwC Österreich 

88 ImmoFokus

„Unternehmen, die bei 

der Bürolage Abstriche 

machen, müssen ihren 

Mitarbeitern deutlich mehr 

Annehmlichkeiten bieten.“ 

David Beran, 

IMMOunited 

verhandelt. Die meisten unserer Mieter wollten 

die Nutzung der Büroflächen effektiver gestalten, 

damit das Büro auch in Zukunft für die 

Mitarbeiter attraktiv ist. So stieg zum Beispiel 

der Bedarf an allgemeinen Bereichen, um sich 

zusammenzusetzen, oder an Besprechungszonen, 

die für hybride Meetings technisch ausgestattet 

sind.“ 

Standardangebot genügt nicht 

„Beispielsweise haben die Start-ups von heute 

einen ganz anderen Anspruch an Büroflächen“, 

ergänzt Luptacik. „Da genügt das Standardangebot 

bei weitem nicht.“ Sie würden vor allem 

Sonder- und Allgemeinflächen benötigen, wo 

es vor allem um Interaktion und – ganz wichtig 

– um den Wissenstransfer gehe. Nachsatz: „Mit 

einem Wort: Die Büros von heute sehen ganz 

anders aus als noch vor zehn Jahren.“ 

Bei LeitnerLeitner hat man sich bei der Bürowahl 

ganz bewusst für einen modernen innerstädti- 

schen Standort beim Schwarzenbergplatz entschieden, 

wie Partner und Geschäftsführer 

Harald Galla erzählt. „Vor allem, um für unsere 

Mitarbeiter attraktiv zu bleiben“, sagt er, nur um 

hinzuzufügen: „Denn wir haben die Erfahrung 

gemacht, dass nur wer auf die Wünsche seiner 

Mitarbeiter eingeht, ein attraktiver Arbeitgeber 

bleibt.“ So habe man sich dazu entschlossen, 

jedem Mitarbeiter nach wie vor einen eigenen 

Schreibtisch zur Verfügung zu stellen, auch wenn 

sie mehrere Tage aus dem Home-Office arbeiten 

würden. „Darüber hinaus erschien es uns für 

die Mitarbeiterzufriedenheit ganz wichtig, einen 

eigenen Koch zu engagieren.“ 

Einig war man sich in der Gruppe B, dass die 

Leerstandsrate am Wiener Büromarkt nicht 

wirklich auf einen geringeren Flächenbedarf 

deutet. „Die Leerstands-Zahlen im Office-Bereich 

sind in Wien derzeit nahe an der Nulllinie, also 

bei drei bis vier Prozent“, so Simon Fels, Head 

of CRE Clients AT bei der ERSTE Group. „Wenn 


89

ImFokus 

ich mir jetzt die Fertigstellungs-Pipeline in den 

kommenden Jahren anschaue, dann sehe ich 

da auch keinen höheren Leerstand auf uns zukommen.“ 


brauchen Gemeinschaftsund 

Meetingräume.“ 

Martina Hirsch, 

s REAL 

Fruchtbares Abrbeitsumfeld schaffen 

„Der Arbeitgeber möchte die Mitarbeiter glücklich 

machen und trotzdem ein fruchtbares Arbeitsumfeld 

schaffen“, so Martina Hirsch, 

Geschäftsführerin der s REAL Immobilienvermittlung, 

in ihrem Eröffnungsstatement auf 

Tisch C, auf die Frage, welche Anforderungen 

die Unternehmen aktuell an Büroflächen stellen. 

Insgesamt mache sie auf der Arbeitgeberseite 

den wachsenden Wunsch aus, nach der überstandenen 

Corona-Pandemie die Mitarbeiter 

wieder verstärkt ins Office zu locken. Ungeachtet 

der Tatsache, dass sich das Home-Office, 

zumindest an zwei Tagen pro Woche, bei den 

meisten Unternehmen durchgesetzt habe. 

„Ich bin überzeugt, dass ‚New 

Work‘ gleichzeitig auch ‚New 

Leadership‘ bedeutet.“ 

Sabine Müller, 

value one holding AG 

90 ImmoFokus

In die gleiche Kerbe schlägt Susanne Steinböck, 

Group Head of Corporate Communications and 

Sustainability (ESG) bei der CA Immo: „Wir sehen, 

dass große Unternehmen attraktive Arbeitgeber 

sein möchten. Für sie ist ‚Employer Branding‘ 

wichtig. Sie wollen Mitarbeiter finden, halten 

und ins Büro locken“, berichtet sie von den Erfahrungen, 

die man bei der CA Immo, einem 

europaweit tätigen Bestandshalter von Prime- 

Office-Flächen, derzeit macht. Und gerade im 

Spitzensegment gehe es nach wie vor um eines: 

Lage, Lage und nochmals Lage. Und darüber 

hinaus natürlich um eine hohe Qualität des 

Gebäudes beziehungsweise der Büroflächen. 

Home-Office ermöglichen 

„Unternehmen, die bei der Lage Abstriche machen, 

müssen ihren Mitarbeitern deutlich mehr 

Annehmlichkeiten bieten“, sagt David Beran, 

Markenbotschafter bei IMMOunited. Auch 

dezentralere Standorte müssten After-Work- 

Möglichkeiten wie Fitnessstudios sowie ein 

gewisses Maß an Gastronomie bieten. In erster 

Linie würden sich Bewerber jedoch nach flexiblen 

Arbeitszeiten und der Home-Office-Policy 

erkundigen. Ohne die Möglichkeit anzubieten, 

von den eigenen vier Wänden aus zu arbeiten, 

sei es etwa heute nämlich kaum möglich, Leute 

zu finden. „Man muss also Mitarbeitern ermöglichen, 

im Home-Office zu arbeiten“, bringt es 

Beran auf den Punkt. 

„Es ist nicht vorgesehen, dass jeder Mitarbeiter 

einen eigenen Arbeitsplatz hat“, nennt Bernadette 

Fellner, Business Innovation Lead and Design 

Thinking & Agile Coach, eine wesentliche Charakteristik 

des „New Work“ bei PwC Österreich. 

Viele Kunden der Unternehmensberatung 

würden einen Arbeitsplatz für zwei Personen 

vorsehen. „Teilweise auch zwei für drei Mitar- 

beiter“, berichtet Fellner, die weiters eine Entwicklung 

weg vom Großraumbüro und hin zum 

Activity-Based-Working ausmacht. Ein weiterer 

Trend: Orte des Zusammenseins, Kollaborierens 

und kreativen Zusammenarbeitens wie unter 

anderem Lounges, abgekapselte Meeting-Räume 

oder Telefonzellen. „Schließlich kommen die 

Leute wegen dem sozialen Faktor ins Büro“, 

erklärt Fellner. 

Kein Flächennachfrage-Einbruch 

Trotz des Siegeszugs des Home-Office macht 

Hirsch keinen drastischen Rückgang der Flächennachfrage 

aus. „Zwar wird vielleicht um 

rund 20 Prozent weniger Bürofläche nachgefragt, 

aber nicht so wenig wie man glauben könnte“, 

sagt sie. Gehe man nämlich davon aus, dass im 

Durchschnitt zwei Tage pro Woche im Home- 

Office verbracht würden, so müsste der Rückgang 

bei 50 Prozent liegen. „Die Unternehmen brau- 


91

ImFokus 

„Die Einstellung zum 

Home-Office stark von 

der Tätigkeit und Position 

des Mitarbeiters ab.“ 

Lukas Weinwurm, 

IMMOunited 

chen halt Gemeinschafts- und Meetingräume“, 

erläutert die s-REAL-Geschäftsführerin den 

Hintergrund. Diese Flächen müssten allerdings 

top ausgestattet sein, was Einrichtung und 

technische Hilfsmittel betreffe. 

Bei der CA Immo sei die Mietnachfrage weiterhin 

gut. „Die Vermietungsquote liegt stabil bei 

etwas über 90 Prozent“, so Steinböck. Damit 

nicht genug: Teilweise würden die Unternehmen 

auch ihre Mietflächen erweitern. „Ob es künftig 

zu Flächenreduzierungen kommen wird, wird 

man sehen“, stellt sie in den Raum. Das Thema 

Büroanwesenheit ist für Steinböck jedenfalls 

ein „Vicious Circle“ (oder: Teufelskreis). „Wenn 

man nicht oft im Office ist, darf man sich nicht 

wundern, wenn man irgendwann keinen eigenen 

Arbeitsplatz mehr hat.“ Vor allem ältere Mitarbeiter 

hätten in der Regel gerne einen eigenen 

Schreibtisch. 

Andere Flächen gefragt 

„Home-Office bedeutet nicht weniger Flächenbedarf, 

es werden halt andere Flächen nachgefragt“, 

sagt Fellner. Gerade bei jüngeren Kollegen sehe 

sie, dass diese spüren wollen, dass sie im Office 

wären und sich mit anderen austauschen können, 

auch um ein Gefühl für die Unternehmenskultur 

zu entwickeln. Das sollen unterschiedliche 

Räumlichkeiten und Bereiche ermöglichen 

beziehungsweise fördern. „Je jünger man ist, 

desto mehr Guidance und Anhaltspunkte braucht 

man“, so die PwC Österreich-Expertin. „Für 

Mitarbeiter mit einer gewissen Erfahrung, die 

in ihrer Rolle gut ausgeprägt sind, ist es oft 

einfacher, von zuhause aus zu arbeiten.“ 

„Ich glaube nicht, dass 

die neuen Arbeitswelten 

bedeuten, dass alle 

zuhause sitzen.“ 

Stephan Pasquali, 

3SI Immogroup 

Bei IMMOunited ist der Flächenbedarf zuletzt 

jedenfalls nicht zurückgegangen. Im Gegenteil: 

„Bereits während Corona haben wir gesagt, dass 

wir die Krise als Innovationstreiber aktiv nutzen 

wollen“, berichtet Beran. So habe man entgegen 

dem allgemeinen Trend unter anderem neue 

Developer und Data-Analysten eingestellt. 

In einer Hinsicht waren sich in der Gruppe C 

jedenfalls alle einig: Auch in einigen Jahrzehnten 

werde es voraussichtlich noch Büros geben. 

Dass Menschen auf die eine oder andere Art 

zusammenkommen, werde immer Teil des 

Berufslebens sein, so der Grundtenor unter den 

Diskutierenden. Auch bei der Frage, wie das 

Büro der Zukunft aussehen wird, war man sich 

schnell einig: smart, grün und digital. 

Ständiger Überwachung entziehen 

Was bewegt die Menschen dazu, ins Home-Office 

zu gehen beziehungsweise remote zu arbeiten? 

„Die Arbeitsproduktivität 

sinkt im Home-Office.“ 

Andreas Kreutzer, 

KREUTZER FISCHER & PARTNER 

Mit dieser für die Entwicklung des Büroflächenbedarfs 

entscheidenden Frage startete die Gruppe 

D in die Diskussion. Andreas Kreutzer, Geschäftsführer 

des Beraternetzwerks KREUTZER FISCHER 

& PARTNER, hat dazu im Rahmen einer Studie 

interessante Erkenntnisse sammeln können. 

Konkret gebe es zwei Gruppen: Auf der einen 

Seite gibt es Mitarbeiter, die sich im Home-Office 

der ständigen Überwachung im Großraumbüro 

entziehen möchten, mit dem Argument, sie 

könnten sich zuhause besser konzentrieren. 

„Großraumbüros sind zwar flächeneffizient, für 

die Arbeitsproduktivität aber nachweislich 

negativ“, so Kreutzer. Die zweite Gruppe würde 

sich über das Home-Office mehr Work-Life- 

Balance „durch die Hintertür“ holen wollen. „Im 

Home-Office wird tendenziell weniger gearbeitet 

als im Firmenbüro“, so Kreutzer zu einer 

weiteren Erkenntnis der Studie. Daher glaubt 

Kreutzer auch, dass viele Unternehmen künftig 

von Großraumbürokonzepten abrücken werden 

und es wieder stärker in Richtung Zellenbüros 

gehen wird. „Die können sich auch mehrere 

Mitarbeiter teilen.“ 

Völlig anderer Meinung ist Sabine Müller, Chief 

Innovation & Marketing Officer bei value one. 

„Remote-Work ist gekommen, um zu bleiben 

– man kann von überall aus arbeiten“, sagt sie. 

Auch Talente hätten keine Postleitzahl mehr, 

vielmehr könne man sie dank Digitalisierung 

praktisch von überall her virtuell in die Organisation 

einbringen. Das Büro sieht Müller 

nach wie vor als Ort der Kommunikation und 

des sozialen Miteinanders, der für die Unternehmenskultur 

enorm wichtig bleibe. „Trotzdem 

glaube ich, dass der Büroflächenbedarf insgesamt 

leicht zurückgehen wird“, hält sie fest. 

Wenn die Mitarbeiter zwei bis drei Tage pro 

Woche remote arbeiten, werde man weniger 

Fläche brauchen: „Sonst fehlt die soziale Dichte 

und die macht unter anderem auch die Atmosphäre 

im Büro aus.“ Ein Beispiel dafür: value 

one selbst plant, ein Geschoss im Headquarter 

in der Krieau zu vermieten. „Weil wir näher 

zusammengerückt sind.“ 

Büro gebaute Kultur 

Auch Stephan Pasquali, Geschäftsführer Neubau 

bei der 3SI Immogroup, ist davon überzeugt, 

dass das Büro enorm wichtig für die Unternehmenskultur 

ist – er spricht von „gebauter Unternehmenskultur“. 

„Du wirst gute Mitarbeiter 

nicht remote an das Unternehmen binden 

können“, sagt er. Anders als Müller glaubt Pas- 

92 ImmoFokus

„Man muss den 

Mitarbeitern einen 

Arbeitsplatz anbieten, 

für den sie bereit sind, 

ins Büro zu kommen.“ 

Matthias Prichzi, 

Turner & Townsend 

„Gemeinsam etwas 

zu erarbeiten und 

voneinander zu 

lernen, geht besser im 

persönlichen Kontakt.“ 

Jutta Perfahl-Strilka, 

PwC Österreich 

„In den großen 

Städten könnte 

der Bürobedarf 

gleichbleiben oder 

leicht steigen.“ 

Daniel Thum, 

ERSTE Immobilien KAG 

quali, dass künftig zumindest nicht weniger 

Büroflächen benötigt werden. „Es wird auch 

weiter vereinzelt Einzelbüros geben, aber auch 

noch mehr Flächen für Kommunikation, Zusammenarbeit 

und kreative Prozesse.“ Nachsatz: 

„Ich glaube nicht, dass die neuen Arbeitswelten 

bedeuten, dass alle zuhause sitzen.“ 

Lukas Weinwurm, COO und CPO bei IMMOunited, 

glaubt, dass die Einstellung zum Home- 

Office stark von der Tätigkeit und Position des 

Mitarbeiters abhängt. „Wir merken etwa ganz 

stark, dass Developer remote orientiert sind.“ 

Da kriege man kaum Talente, die bereit wären, 

ausschließlich ins Office zu kommen. Aus der 

Sicht einer Führungskraft sei es wiederum aus 

organisatorischen Gründen wesentlich besser, 

wenn alle Mitarbeiter im Office wären. „Am 

Ende wird es wahrscheinlich einen Mittelweg 

aus beiden Welten geben“, glaubt Weinwurm. 

Im Rahmen einer weiteren Studie im Auftrag 

eines deutschen Chemiekonzerns ist Kreutzer 

der Frage auf den Grund gegangen, wie produktiv 

die Menschen im Home-Office sind. „Die 

Arbeitsproduktivität sinkt. Und zwar umso mehr, 

je mehr Organisationsarbeit man zu verrichten 

hat“, erklärt er. So mache das Home-Office bei 

Assistenztätigkeiten kaum Sinn. Bei Controllern 

oder Außendienstmitarbeitern hingegen mehr. 

Ein Indiz dafür, dass sich das Home-Office längerfristig 

nicht auf breiter Front durchsetzen 

wird, ist für Kreutzer, dass zuletzt auch US-Tech- 

Riesen wie Amazon, Google oder Meta ihre 

Mitarbeiter zumindest an einigen Tagen pro 

Woche zurück ins Büro drängen. „Es wird noch 

einige Zeit brauchen, bis sich bei allen Unternehmen 

die Erkenntnis durchsetzt, dass die 

Arbeitsproduktivität im Home-Office geringer 

ist als im Büro“, so Kreutzer. 

‚Firmen tun sich schwer mit ‚New 

Leadership‘ 

„Ich bin überzeugt, dass ‚New Work‘ gleichzeitig 

auch ‚New Leadership‘ bedeutet. Damit tun sich 

viele Unternehmen schwer“, entgegnet valueone-Expertin 

Müller. Sie glaube im Übrigen 

nicht, dass jemand produktiver ist, wenn er seine 

Zeit im Büro absitzt. Was eine „State-of-the-Art“- 

Bürofläche können muss, steht für sie fest: Eine 

Problem: Langsamere Prozesse 

Ein Problem mit Remote-Work ist für Weinwurm 

nicht von der Hand zu weisen: Kommunikation 

und generell Prozesse verlaufen deutlich 

langsamer. Deshalb habe man sich bei IM- 

MOunited auch entschieden, gemeinsam 

gleichzeitig im Büro sowie im Home-Office 

zu sein. Einen ähnlichen Zugang verfolgt man 

bei value one, wie Müller erklärt: „Die Teams 

machen sich Tage aus, an denen sie alle im 

Büro sind, um einander zu sehen und schnell 

was besprechen zu können, ohne einen Termin 

vereinbaren zu müssen.“ 


wollen nur für 

Büroflächen zahlen, die 

genutzt werden.“ 

Elisa Stadlinger, 

ÖRAG Immobilien Vermittlung 

„Trotz des Trends zum 

Home-Office werden die 

Büroflächen insgesamt 

nicht weniger werden.“ 

Anita Körbler, 

trovato 


93

ImFokus 

gute IT-Infrastruktur sowie eine Arbeitsplatztypologie, 

die verschiedene Tätigkeiten unterstützt 

– Stichwort „Activity-based-Working“-Konzept. 

In eine ähnliche Kerbe schlägt Lukas Weinwurm. 

Ein Problem sei nur, dass es oft zu wenig Büroflächen 

gebe, die tätigkeitbasierte Arbeit fördern. 

Für den 3SI-Experten Pasquali geht es in den 

„neuen Arbeitswelten“ nicht nur um das Home- 

Office. Er wünscht sich mehr Hubs, wo man 

„remote arbeiten kann, aber nicht zuhause ist“. 

„Es könnte etwa durchaus mehr Anbieter von 

servicierten Konzepten geben“, bringt er den 

Bedarf auf den Punkt. 

Flächenbedarf ändert sich rasant 

Für die Geschäftsführerin der ÖRÄG Immobilien 

Vermittlung GmbH , Elisa Stadlinger, hinterfragen 

die Unternehmen heute mehr als früher, 

wie Flächen genutzt werden und wofür überhaupt 

Miete gezahlt wird. „Sie wollen nur für Flächen 

bezahlen, die genutzt werden. Daher verändert 

sich der Flächenbedarf rasant“, meint sie zu 

Beginn der Diskussion in der Gruppe E. Bei der 

Umsetzung von Desksharing-Konzepten sei man 

draufgekommen, dass man mehr Flächen für 

Kommunikation und Teamwork benötige. „Der 

Trend geht definitiv weg von Einzelarbeitsplätzen 

wie vor zehn oder 20 Jahren hin zu Teambüros, 

Meetingzonen, Call-Rooms.“ 

Österreich hat aus Sicht von Stadlinger eine 

gewisse Sonderstellung, da hier sehr gerne im 

Büro gearbeitet werde, auch weil die Anfahrtswege 

nicht so lange wären. Aber bei Neuanmietungen 

würden die Unternehmen heute vermehrt 

auf eine bessere Lage und bessere Qualität 

achten. „Schlecht und alleine Sitzen kann man 

zuhause am Küchentisch“, bringt es die Expertin 

auf den Punkt, um im selben Atemzug hinzuzufügen: 

„Unternehmenskultur kann nur im 

Büro passieren.“ Das sieht auch Jutta Perfahl-Strilka, 

Geschäftsführerin Workforce Transformation 

bei PwC Österreich, so: „Das Büro ist ein Teil und 

eine Ausdrucksform der Firmenkultur und 

spiegelt auch den Arbeitgeber wider.“ Und laut 

Matthias Prichzi, Niederlassungsleiter von 

Turner & Townsend Österreich, muss auch 

darauf geachtet werden, den Mitarbeitern einen 

Arbeitsplatz anzubieten, für den sie bereit wären, 

ins Büro zu kommen. 

Nur das Beste 

Daniel Thum, Head of Investments Real Estate 

bei der ERSTE Immobilien KAG, macht aktuell 

eine starke Nachfrage nach den besten Büroflächen 

in den besten Lagen aus. „Das wird sich 

auch wieder umkehren und ältere Bürogebäude, 

die nicht in Spitzenlagen liegen, aber öffentlich 

gut angebunden sind, werden keine Stranded- 

Assets, sondern mit den notwendigen Investitionen 

auch wieder Nachfrage erfahren. Es gibt 

schließlich genug Unternehmen, die die in 

Top-Lagen verlangten Mieten nicht zahlen 

können oder wollen und die Folgen der Zinsanhebungen 

werden vielerorts auch erst nächstes 

Jahr spürbar werden.“ So oder so würden aktuell 

viele Firmen neue Räumlichkeiten suchen, 

um sich an die neuen Arbeitswelten anzupassen. 

Stadlinger kann aus ihren Kundengesprächen 

bestätigen, dass nicht jeder am Hauptbahnhof 

„Wer auf Flächenqualität und 

‚New Work‘ setzt, hat bessere 

Karten im Recruiting.“ 

Michael Wöss, 

Flughafen Wien 

sitzen will oder kann. Oft müsse man einfach 

aus der jeweiligen Lage das Beste herausholen. 

„Die Vermieter müssen sich wiederum überlegen, 

welche Vorteile Büros in den schlechteren Lagen 

bieten können.“ 

Im Fokus: Flächenqualität 

Aus seinem beruflichen Alltag weiß Prichzi von 

großen Unternehmen, die zwar eine bestimmte 

Fläche in einer bestimmten Lage mieten, darüber 

hinaus aber noch viel Geld in den Ausbau 

investieren müssen. „Früher galt Lage, Lage, 

Lage als das Wichtigste. Heute wird auch die 

Qualität der Flächen thematisiert, es wird etwa 

hinterfragt, ob es Rückzugsbereiche und eine 

gute Küche gibt, wie man gemeinsam arbeiten 

kann oder wie das Internet funktioniert“, sagt 

Prichzi. Anita Körbler, geschäftsführende Gesellschafterin 

von trovato, entgegnet, dass bei 

Start-ups und im PropTech-Sektor neben dem 

Thema Desk-Sharing weiterhin die Lage des 

Büros ausschlaggebend ist. „Obwohl viele Mitarbeiter 

vorwiegend von zuhause arbeiten, muss 

das Büro gut erreichbar sein. Kein Programmierer 

wird weit über 40 Minuten Anfahrtsweg in 

Kauf nehmen, nur um in einem schönen Turm 

mit schöner Aussicht zu sitzen.“ 

„Bis ‚New Work‘ auf 

breiter Front umgesetzt 

wird, werden noch einige 

Jahre vergehen.“ 

Stefan Wernhart, 


„Wie stark Home-Office 

angenommen wird, hängt 

von der Situation der 

Mitarbeiter zuhause ab.“ 

Peter Vcelouch, 

CERHA HEMPEL Rechtsanwälte 

„In manchen Branchen ist es den Mitarbeitern 

wichtig, ein- bis zweimal in der Woche zusammenzukommen, 

um sich kreativ auszutauschen“, 

so Körbler weiter. Schließlich würden sich aus 

Gesprächen in der Teeküche oft die besten Ideen 

ergeben. In die gleiche Kerbe schlägt auch 

Perfahl-Strilka: „Arbeitspakete kann man wunderbar 

im Home-Office abarbeiten. Gemeinsam 

etwas zu erarbeiten und ungeplant voneinander 

94 ImmoFokus

zu lernen, geht viel besser im persönlichemn- 

Kontakt.“ Für die Akzeptanz des Home-Office 

sind für die PwC Österreich-Expertin auch die 

jeweilige Familiensituation und die Wohnverhältnisse 

entscheidend.“ „Einige Mitarbeiter 

haben schlichtweg nicht den Platz für einen 

ruhigen Arbeitsplatz zuhause. Das müssen wir 

mitdenken. Der Esstisch ist spätestens zu Mittag 

meist von den Kindern besetzt.“ Dann gebe es 

noch das Thema „shared Desks“. Das sei für die 

einen kein Problem, während andere Arbeitnehmer 

noch ihre Familienfotos oder Papierordner 

griffbereit haben möchten. 

Vom Büro überzeugen 

Auch Prichzi findet, dass bei der Diskussion über 

Remote-Work der soziale Aspekt zu kurz kommt: 

„Wenn sich etwa Kollegen im Büro am Gang 

treffen, kann sich etwas entwickeln, was nie 

passiert wäre, wenn sie alleine im Home-Office 

sitzen.“ Man müsse die Leute aber mitunter auch 

davon überzeugen, ins Büro zu kommen. Andererseits 

kenne er Mitarbeiter, die vor einem 

Jahr ausschließlich zuhause waren und nun 

wieder gern ins Büro kommen. Thum ergänzt, 

dass Mitarbeiter insbesondere dann einen guten 

Job machen, wenn sie ihn gerne machen und 

Spaß dabei haben. „Im Home-Office hab zumindest 

ich viel seltener Spaß als im Büro“, sagt er. 

Man dürfe nicht vergessen, dass der Mensch ein 

soziales Wesen sei. 

Für Anita Körbler hat sich mit den neuen Arbeitsformen 

letztlich auch die Führungsarbeit 

gewandelt. „Man muss verschiedene Generationen 

und Arbeitsstile zusammenbringen“, hält 

sie fest. Bei vielen Mitarbeitern scheitere es aber 

nicht am Alter, sondern an der Einstellung. „Heute 

ist nicht der am fleißigsten, der am längsten im 

Büro ist, sondern der, bei dem die Leistung passt.“ 

Für sie ist das Büro nicht mehr dazu da, acht 

Stunden abzusitzen, sondern in Teams Ergebnisse 

zu produzieren. „Dazu reichen manchmal drei 

Stunden.“ 

„Transparente und laufende 

Kommunikation ist 

wesentlich, um Akzeptanz 

für die neuen Arbeitswelten 

zu schaffen.“ 

Roman Eisenmagen, 

ERSTE Bank 

„Je jünger der 

Mitarbeiter, desto 

höhere Anforderungen 

werden an das Büro 

gestellt.“ 

Gerald Kerbl, 

TPA 

Mehr Kollaborationsflächen 

Schließlich bleibt die Frage, wie sich der Flächenbedarf 

langfristig entwickeln wird. Perfahl- 

Strilka und Prichzi gehen davon aus, dass er 

geringfügig, aber nicht signifikant zurückgehen 

wird. Für beide ist klar, dass sich der Flächenmix 

ändern wird, weg von den Einzelarbeitsplätzen 

und hin zu mehr Kollaborationsflächen. „So ist 

ein gesunder Mix zwischen Home-Office und 

Büronutzung zu erreichen“, meinen sie. Stadlinger 

geht hingegen von einem gleichbleibenden 

Flächenbedarf aus, den auch Körbler sieht: 

„Trotz des Trends zum Home-Office werden die 

Büroflächen insgesamt nicht weniger werden. 

Die Flächen werden sich aber massiv anpassen 

müssen, um Orte der Zusammenkunft zu bieten. 


95

ImFokus 

Einzelbüros dagegen werden nicht mehr gebraucht 

werden.“ ERSTE Immobilien KAG-Experte Thum 

sieht es letztlich differenziert: „Aufgrund des 

anhaltenden Urbanisierungstrends wird in 

manchen Lagen der Bürobedarf zurückgehen, 

in den großen Städten wird er jedoch gleichbleiben 

oder sogar leicht zunehmen.“ 

Home-Office ist angekommen 

„Was die Umsetzung von ‚New Work‘ betrifft, 

befinden wir uns in Österreich noch mitten in 

einem Transformationsprozess“, beginnt Stefan 

Wernhart, Geschäftsführer von EHL Gewerbeimmobilien 

GMBH, die Diskussion in Gruppe F mit 

einer persönlichen Einschätzung. Bis dieser auf 

breiter Front von den Unternehmen umgesetzt 

werde, würden noch einige Jahre vergehen. 

Dennoch sei bereits jetzt der Wunsch, das Unternehmen 

in die neue Arbeitswelt zu führen, gemeinsam 

mit flexiblen Arbeitszeitmodellen die 

treibende Kraft für den Umzug in neue Büro- 

räumlichkeiten. „Bis auf wenige Ausnahmen ist 

das Home-Office in der heimischen Unternehmenswelt 

angekommen“, so der EHL-Büroexperte. 

Auch bei CERHA HEMPEL Rechtsanwälte GmbH 

wird den Mitarbeitern mittlerweile die Möglichkeit 

angeboten, teilweise im Home-Office 

zu arbeiten. Wie Rechtsanwalt und Partner 

Peter Vcelouch erklärt, würden einige Kollegen 

gerne einen Tag pro Woche zuhause bleiben, 

andere kommen dagegen jeden Tag ins Office. 

„Uneingeschränktes Home-Office wäre bei 

uns aufgrund von Mandanten-, Gerichts- und 

Behördenterminen nicht denkbar“, sagt er. 

Auf die Raumkonfiguration wirke sich das 

aber nicht aus. Die Mitarbeiter würden weiterhin 

weitgehend in ihren Einzelbüros sitzen. 

Nur in Ausnahmefällen würden sich zwei 

Kollegen ein Zimmer teilen. „Ein Großraumbüro 

würde bei uns wenig Sinn machen“, so 

der Rechtsanwalt. 

Flächenbedarf wieder gestiegen 

In der AirportCity konnte man beobachten, 

wie einige Unternehmen als Folge der neuen 

Home-Office-Kultur Flächen abgegeben haben, 

erklärt Michael Wöss, zuständig für Immobilien-Consulting 

und Asset-Management beim 

Flughafen Wien. Mittlerweile habe der Flächenbedarf 

aber wieder zugenommen. „Einerseits, 

weil die Leute aus dem Home-Office 

wieder zurückgekommen sind, und andererseits, 

weil die Unternehmen wieder wirtschaften 

und wachsen“, so Wöss. In der AirportCity 

habe man den Vorteil, dass, egal ob Großraumbüro, 

Einzelzellen oder eine Mischung von 

beiden nachgefragt wird, dem Kundenwunsch 

dank flexibler Raumgestaltung nachgekommen 

werden könne. 

Die ERSTE Bank hat zu den ersten Unternehmen 

gezählt, die in Österreich auf New Work gesetzt 

haben. Vor sechs Jahren habe man mit einer 

96 ImmoFokus

Bürobelegungsquote von 80 Prozent begonnen. 

Mittlerweile liege sie bei 60 Prozent, so Roman 

Eisenmagen, Leiter Gewerblicher Wohnbau bei 

der ERSTE Bank. Er kann sich noch an die Zeit 

unmittelbar vor der Einführung neuer Raumkonzepte 

erinnern. „Für einige Kollegen ist eine 

Welt zusammengebrochen, als sie erfuhren, 

künftig keinen eigenen Arbeitsplatz mehr zu 

haben“, erzählt er. Da die Implementierung von 

New Work vom Konzern aber sehr gut begleitet 

worden wäre, konnten die Vorbehalte ausgeräumt 

werden. „Transparente und laufende Kommunikation 

ist wesentlich, um Akzeptanz für die 

neuen Arbeitswelten zu schaffen.“ 

Arbeitgeber unter Zugzwang 

Nicht von der Hand zu weisen ist, dass die 

neuen Arbeitswelten nicht jedermanns Sache 

sind beziehungsweise bei vielen auf Skepsis 

stoßen. Für Gerhard Kerbl, Steuerberater und 

Partner bei TPA Österreich, ist die Frage „New 

Work oder nicht?“ in erster Linie aber auch 

ein Generationenthema. Heute würden etwa 

viele Start-ups kein Büro mehr benötigen. „Je 

jünger der Mitarbeiter, desto höhere Anforderungen 

werden an das Büro gestellt“, so 

Kerbl. Als Arbeitgeber stehe man da massiv 

unter Zugzwang, geeignete Arbeitsplätze zur 

Verfügung zu stellen . 

Auch Wernhart bestätigt, dass New Work vor 

allem bei jüngeren Mitarbeitern sehr gefragt 

sei. Bei der Umsetzung sei es besonders wichtig, 

sich in die Lage der Mitarbeiter zu versetzen 

und den persönlichen Austausch zu suchen, 

auch um Zweifel aus der Welt zu schaffen. In 

die gleiche Kerbe schlägt Wöss: Wichtig sei 

es, einen „Change Process“ einzuführen, um 

auch das Unternehmensklima positiv zu gestalten. 

„Können sich die Mitarbeiter einbringen, 

ist die Akzeptanz von ‚New Work‘ viel 

größer“, so Wöss. Auch Eisenmagen betont, 

dass transparente und laufende Kommunikation 

notwendig sei, um Akzeptanz für die neuen 

Bürowelten zu schaffen. 

„Klar ist, dass die Unternehmen, die sich bei 

ihren Flächen qualitativ verbessert und frühzeitig 

auf ‚New Work‘ eingelassen haben, im 

Recruiting – vor allem von Top-Talenten – die 

besseren Karten haben“, so Wöss zu einem 

wesentlichen Punkt. Er glaubt, dass es insgesamt 

nur wenige Arbeitnehmer gibt, die sich 

nicht fürs Büro begeistern können, wenn die 

Infrastruktur toll ist. Derselben Meinung ist 

auch Kerbl: „Das Office muss auch etwas bieten“, 

sagt er. Vcelouch berichtet, dass in Bewerbungsgesprächen 

immer wieder nach der 

Home-Office-Politik bei CERHA HEMPFEL 

gefragt wird. „In welchem Ausmaß das Home- 

Office letztlich angenommen wird, hängt auch 

vom Umfeld beziehungsweise der Situation 

der Mitarbeiter zuhause ab.“ 


97

Zum Autor 

Dipl.-Kfm. Frank Brün FRICS ist Managing Partner bei Phorus 

Management und Gründungsvorsitzender der AREAMA - 

Austrian Real Estate Asset Management Association. 

Die Zeiten ändern Dich! 

Kommentar: Frank Brün 

In einem Restaurant in der Innenstadt hat mir auf der Karte „Veganes 

Paradeiser-Carpaccio mit Wiener Miso-Dressing und Röstzwiebeln“ 

sofort gefallen. Daraufhin einen Tomatensalat bestellt, aber mit 

normalen Zwiebeln. Wenn Blicke töten könnten. Am Nebentisch witzelte 

jemand, dass Fahrradfahren lediglich veganes Reiten sei. 

Hat aber nicht jeder verstanden. Da drängte sich die Frage auf: 

Was ist im diesjährigen Sommerloch noch normal? 

Ein wirklich normales Sommerloch war es irgendwie schon: 

nicht wirklich was los, außer den üblichen Breaking 

News mit dem Zweck, mal 15 Minuten mit etwas im 

Rampenlicht zu stehen. Als krönender Abschluss, 

quasi als Sahnehäubchen pünktlich zum Schulbeginn, 

kam dann noch der neue Mietendeckel 

mit all seinen Schattierungen sogar im Verfassungsrang 

an, was uns sicher noch etwas 

länger beschäftigen wird. Manche betrachten 

das als ganz großes Sommerkino – „Austrian 

Style“. Ich hingegen freue mich schon auf 

die einen oder anderen Wortspenden der 

„Top-Entscheider der Immobilienbranche“, 

die wahrscheinlich schon, mit den Hufen 

scharrend, bereitstehen. Das muss dann 

sofort mit Selfie ge-shared werden. Wer 

nichts postet, wird ge-ghostet! Aber: 100 

Likes auf Insta sind in etwa so viel wert wie 

eine Million Guthaben bei DKT. 

Hieß es nicht immer, dass man bei Immobilien 

nichts falsch machen kann – außer variabel zu finanzieren? Umso 

bemerkenswerter sind die neuerlichen Rufe aus dem Sommerloch zur 

Rettung der nun auch völlig unschuldigen Betroffenen von überraschend 

hohen variablen Zinsen bei ganz normalen Immobilienfinanzierungen. 

Der von mir sehr verehrte Kabarettist Dieter Hildebrandt 

hat mal tiefsinnig formuliert: „Wenn Leute nicht mit Geld umgehen 

können, hängt das oft damit zusammen, dass sie vielleicht gar keines 

haben.“ 

Hand aufs Herz: Haben auch Sie Ihr Konsumverhalten 

den Sommer über auf nachhaltig umgestellt? Schon ein 

„Klimakonto“ bei einer großen Bank eingerichtet, „klimafreundliche 

Heumilch“ aus hiesigen Supermärkten 

getrunken oder auf der Webseite der großen 

Zeitung die Jobsuche „klimafit“ gemacht? 

Der noble Bio-Bäcker bei mir um die Ecke 

bietet seit kurzem seinen eigenen Nachhaltigkeitsbeitrag: 

Da gibt es jetzt anstelle der 

liebgewonnenen Recycling-Papiersackerln 

überteuerte „baumfrei“-Taschen aus Bagasse. 

Das ist ein Zellstoff, der als Abfall 

aus der Rohrzucker-Herstellung in den 

subtropischen Anbaugebieten „re-used“ 

wird – die Mehrfachverwendung der Sackerl 

wird wärmstens empfohlen. Super, 

diese Zuckerrohrprodukte aus der Region. 

Da würden mir schon noch bessere Alternativen 

einfallen. 

Als letztes Sommerlochschmankerl 

möchte ich schließlich auf die Viertagewoche 

verweisen, von der so viele reden. 

Würde ich auch gerne mal machen: 

Super wären zum Beispiel die vier Tage von 

Donners- tag bis Sonntag – sind gleich mal schon zwei freie Tage 

dabei! Da bleiben zwei volle Tage für die Arbeit übrig. Das nenne ich 

mal eine wirklich gute Work-Life-Balance. Slay! 

Fotos: Stephan Huger, Adobe Stock 

98 ImmoFokus

Advertorial 

Entnahme Betriebsgrundstück 

ins Privatvermögen 

Abgabenänderungsgesetz 2023. Neuregelung der Besteuerungsfolgen. 

W 

erden Wirtschaftsgüter vom 

Betriebsvermögen ins Privatvermögen 

entnommen, 

so erfolgt die Entnahme 

grundsätzlich mit dem Teilwert, das heißt die 

stillen Reserven zwischen dem in der Regel 

niedrigeren steuerlichen Buchwert und dem 

höheren Marktwert werden aufgedeckt und 

unterliegen der Einkommensteuer. 

Diese Besteuerungsfolge galt bisher auch für 

die Entnahme von Gebäuden (nicht für den 

Grundanteil) und war relevant, wenn ein 

Gebäude aus einem bestehenden Betrieb ins 

Privatvermögen entnommen wurde (in der Regel 

30 Prozent Immo-ESt). Diese Regelung war 

auch von Relevanz, wenn der Betrieb verkauft 

oder eingestellt wurde und damit das Gebäude 

steuerlich ins Privatvermögen wechselte. 

Das Abgabenänderungsgesetz 2023 bringt 

hier eine wesentliche Neuerung. Ab 1. 7 .2023 

können Gebäude und – wie bisher – der Grund 

mit dem Buchwert entnommen werden. Dies 

ist damit begründet, dass die stillen Reserven 

ohnehin steuerhängig bleiben. Ein späterer 

Verkauf dieser Gebäude ist steuerpflichtig und 

führt zu Einkünften aus privaten Grundstücksveräußerungen 

(Immo-ESt). Der Vorteil liegt 

darin, dass die Besteuerung erst zum Zeitpunkt 

des tatsächlichen Verkaufs erfolgt. 

Die Neuregelung soll nicht nur die Entnahme 

von Gebäuden aus dem Betriebsvermögen 

erleichtern, sondern soll insbesondere auch 

helfen, die Bodenversiegelung einzudämmen. 

Dies wird damit begründet, dass das 

entnommene Gebäude dann zum Beispiel für 

eigene Wohnzwecke oder zur Vermietung 

genutzt werden kann. 

Erfolgt die Entnahme des Gebäudes im Rahmen 

einer begünstigten Betriebsaufgabe, so kann 

statt dem Buchwert auf Antrag der gemeine 

Wert des Gebäudes angesetzt werden. Dies gilt 

nur für das Gebäude und nicht für den Grund. 

Dies kann zum Beispiel Sinn machen, wenn 

seit Eröffnung des Betriebes oder des letzten 

entgeltlichen Erwerbsvorgangs mindestens 

sieben Jahre verstrichen sind, die Erwerbstätigkeit 

bei Erreichen des 60. Lebensjahres 

eingestellt wird und damit der Halbsatz angewandt 

werden kann. 

Keine Herstellerbefreiung 

im Betriebsvermögen 

Um Gestaltungen zu vermeiden, wird gesetzlich 

klargestellt, dass künftig die Herstellerbefreiung 

bei Grundstücksveräußerungen für selbst 

hergestellte Gebäude nur dann gilt, wenn die 

Herstellung des Gebäudes im Privatvermögen 

erfolgte. Das heißt: Wurde das Gebäude im 

Betriebsvermögen selbst hergestellt und wird 

dieses dann ins Privatvermögen entnommen, 

findet die Herstellerbefreiung bei einer späteren 

Veräußerung keine Anwendung. 

Fotos: AdobeStock, Michael Königshofer 

www.leitnerleitner.com 

+43 1 718 98 90 

harald.galla@leitnerleitner.com 

A 1030 Wien, Am Heumarkt 7 

Harald Galla, 

Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei 

LeitnerLeitner Wien. Er ist spezialisiert auf 

Immobilientransaktionen. 


99

Zum Autor 

Louis Obrowsky ist Präsident des Verbandes der Institutionellen 

Immobilieninvestoren und Geschäftsführer der LLB 

Immo Kapitalanlagegesellschaft. 

Impulse für die Immobilienwirtschaft? 

Kommentar: Louis Obrowsky 

Die Expo Real in München, die Fachmesse für Immobilien und Investitionen, 

vereint wieder für drei Tage die Elite der Immobilienbranche 

Europas. In der Presseaussendung der Expo Real heißt es unter anderem: 

„Die Expo Real ist die ideale Plattform für einen konstruktiven und 

zukunftsweisenden Austausch für alle Stakeholder der Immobilienbranche.“ 

Dekarbonisierung des Immobilienbestands und klimaneutrale 

Quartiers- und Stadtentwicklung zählen ebenso zu den Hauptthemen. 

Das klingt doch sehr vielversprechend. 

Vielbelastete Branche 

Doch wie soll eine durch künstlich in die Höhe getriebene Zinsen, eine 

extreme Inflation und mit immensen Kostensteigerungen belastete 

Branche – welcher selbst kaum Luft zum Atmen, geschweige denn zum 

Bauen bleibt – wieder „auferstehen“? 

Das wird auch die Expo Real nicht zur Gänze 

beantworten können. In Deutschland gibt es 

wenigstens bescheidene Ansätze hierzu. So 

fordert die Bauministerin Klara Geywitz für 

die Immobilienbranche steuerliche Anreize 

in Form von Abschreibungsmöglichkeiten. 

Das ist zugegebenermaßen nicht viel und liegt 

derzeit auch nur als Forderung auf dem Tisch. Aber 

wir in Österreich würden uns schon darüber freuen, wenn die Politik 

überhaupt darüber nachdächte, die gesetzlichen Rahmenbedingungen 

im Interesse der Immobilienbranche an das aktuelle wirtschaftliche 

Umfeld anzupassen. Stattdessen ignoriert man leichtfertig die Probleme 

eines ganzen Wirtschaftszweigs, welcher einen wesentlichen Beitrag 

zum BIP leistet, und weist diesem die Rolle eines Sündenbocks zu. 

Bei Wegfall der Investitionen der Immobilienbranche in den Wohnbau 

wird sich die schon angespannte Situation in diesem Segment sicher 

nicht verbessern. Vertreibt man durch ungerechtfertigte Anschuldigungen 

und permanentes Schlechtreden Immobilieninvestoren aus 

Österreich – sie könnten nämlich prinzipiell überall bauen und investieren 

– wird der österreichische Wohnungsmarkt wohl seine schwärzeste 

Zeit erleben. 

Fehlende Ideen der Politik 

Wo sind die Ideen der Politik, um den Markt zu beleben, Neubauten zu 

forcieren oder in Bestandsobjekten die Dekarbonisierung voranzutreiben? 

Überholte Ideologien aus dem vergangenen Jahrtausend werden 

uns nicht weit bringen. Österreichische Teilnehmer an dieser internationalen 

Fachmesse können über ihre Erfahrungen mit rechtlichen 

Hindernissen im Mietrecht berichten, welche die viel beschworene Dekarbonisierung 

im Bestand nahezu unmöglich machen. Und die Tatsache, 

dass die rechtlichen Rahmenbedingungen für eine für Immobilieninvestoren 

unabdingbare Planungssicherheit immer noch fehlen, wird 

wahrscheinlich bei Vielen ungläubiges Kopfschütteln 

hervorrufen. Und man kann (leider) davon 

ausgehen, dass vor 2025 sowieso nichts Wesentliches 

auf diesem Gebiet passieren wird, 

vor allem kein Anstoß zu einer steuerlichen 

Entlastung von Nachhaltigkeitsinvestitionen. 

Denn 2024 wird in Österreich gewählt, und der 

politisch Interessierte weiß, dass in Wahlzeiten 

nichts angegangen wird, was keine Wählerstimmen 

verspricht. Eine Umfeldverbesserung für die Immobilienwirtschaft 

zählt da leider dazu. 

Da jammert die Politik lieber über mangelnden Wohnungsneubau, erhöhte 

Mietkosten, und mangelnde Umsetzung von Dekarbonisierungsmaßnahmen 

und fordert weitere Eingriffe in die Märkte. Die Schuld 

wird bei allen gesucht, nur nicht bei sich selbst und den schlechten 

Rahmenbedingungen, die man selbst verursacht hat und daher auch 

selbst ändern könnte. Der dafür notwendige Mut und das wirtschaftliche 

Verständnis der politisch Verantwortlichen fehlen leider. 


100 ImmoFokus

Immobilie online kaufen oder verkaufen? Passt perfekt! 

Alles rund um Ihre Immobilie. 

Suche. Bewertung. Markttrends. 

Vormerkung. Finanzierung. Kauf. 

Vermarktung. Verkauf. News. 

Tagesaktuell im neuen 

Online-Portal. 


101

Bewertung 

ImFokus 

New Work 

Neu, oder einfach nur anders? Die Arbeit hat sich seit Beginn der industriellen Revolution konstant verändert, 

einmal mehr, einmal weniger stark. Die Arbeitsumgebung, wie wir sie kennen, also Menschen, die gemeinsam 

in kleinen Gruppen in einem Büro sitzen, gibt es eigentlich erst seit den 80er Jahren. Sie ist ein Überbleibsel 

der dritten Stufe der industriellen Revolution. Damals wurden die Großraumbüros, auf welche man in den 60er 

Jahren gesetzt hat, wieder in kleinere Gruppenbüros gegliedert. 

Kolumne: Wolfgang M. Fessl 

D 

ie industrielle Revolution hat 

die Arbeit als Ganzes tiefgreifend 

geändert, ging es zu Beginn 

noch um Produktion und 

Herstellung, so geht es heute um Kommunikation 

und Effizienz. Alle Stufen waren jeweils 

mit großen sozialen Spannungen und ebenso 

großen Unruhen verbunden. Letztendlich 

ermöglichte die Industrialisierung trotz der 

Probleme und Spannungen insgesamt aber 

einen höheren Lebensstandard, auch für die 

Arbeiterklasse. 

Die derzeit laufende vierte Welle der Revolution 

ist zweifellos die mit der größten Dynamik, 

und abermals schafft sie eine Kluft, 

aber diesmal nicht zwischen Fabrikanten und 

Arbeitern, sondern innerhalb der Arbeitnehmerschaft. 

Handwerk versus Büro, Dienstleistung 

gegen Home-Office. 

Es ist ja schön, wenn es Berufsfelder gibt, in 

denen die Leute ihre Arbeit in nur vier Wochentagen 

erledigen können oder in denen es 

reicht, 32 Stunden in der Woche zu arbeiten, 

und diese zu 50 Prozent zuhause zu verbringen. 

(Es verbleibt aber die Frage, wieso dieselben 

Protagonisten bis jetzt fünf Wochentage 

dafür benötigen…). Darüber hinaus gibt es 

aber viele Berufsfelder, in denen das nicht 

funktioniert. Die U-Bahn sollte auch am Wochenende 

fahren, und auch die Notaufnahme 

im Spital kennt keinen Ruhetag. 

Die „Schreibtischtäter“ verbringen in der Regel 

acht Stunden im Büro, genau so viel wie 

für Freizeit oder den Schlaf. Das Bedürfnis 

nach einer vertrauten, sicheren Umgebung 

ist also legitim. 

Was wird denn heute dafür getan, dass 

die Mitarbeiter sich wohlfühlen? 

Wir nehmen Rücksicht auf die Religion und 

hängen keine Kreuze mehr auf. 

Wir geschlechtern alle Texte bis zur Unlesbarkeit, 

um nur alle anzusprechen. 

Wir installieren fünf unterschiedliche WC- 

Gruppen, um alle sexuellen Ausrichtungen 

abzudecken. 

Wir berücksichtigen die Ernährungspräferenzen: 

Es werden Obstkörbe angeboten, ve- 

102 ImmoFokus

Wolfgang M. Fessl 

Wolfgang M. Fessl ist Geschäftsführer 

bei Reinberg & Partner. Insgesamt 

verfügt er über mehr als 20 

Jahre Erfahrung im nationalen und 

internationalen Immobiliengeschäft. 

Fessl ist allgemein beeideter und 

gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, 

Immobilientreuhänder 

(Makler), Member der Royal Institution 

of Chartered Surveyors (RICS), 

zertifiziert nach CIS Immozert und 

Recognised European Valuer (REV). 


gane Mittagsmenüs und laktosefreie Jausen 

verabreicht. 

Wir sehen für jeden einen Fahrradabstellplatz 

vor, es gibt Fitnesszonen mit Duschen. 

Wir bauen Cafeterias, schaffen Hundezonen, 

Raucherzonen, eigene Telefoninseln, sogar 

Relaxzonen und Kreativzonen. 

Aber einen fixen ruhigen Arbeitsplatz ohne 

unnötigen Stress gestehen wir ihnen nicht zu. 

Denn die Modalitäten des geteilten Arbeitsplatzes 

können durchaus zusätzlichen Stress 

verursachen: 

Probleme beim An- und Abmelden, schlecht 

eingestellte Bildschirme, defekte Sessel, Dockingstation 

mit Kontaktfehler, überbuchte 

Plätze, Zutrittskarte mit Sitzbereich nicht 

kompatibel et cetera. 

Letztendlich geht es darum, den Menschen als 

wertvolles Individuum und nicht als lästige 

Kostenstelle wahrzunehmen! Im Übrigen: Der 

Platzbedarf für ein Biohuhn beträgt gemäß 

Tierhaltungsverordnung acht Quadratmeter… 

Aber es geht hier nicht um die Arbeitsfläche, 

sondern um die Bedürfnisse der 

Mitarbeiter. 

Man darf nicht vergessen, dass sich evolutionär 

tief verankerte Grundstrukturen, wenn 

überhaupt, dann nur sehr langsam ändern. 

Wir suchen soziale Nähe und Sicherheit. Wer 

sitzt denn gerne mit dem Rücken zur Tür? 

Mittlerweile können wir fast alles zu jeder 

Zeit auf Knopfdruck im Internet bestellen, 

aber für den Arbeitsplatz muss ich mich mit 

Zwei-Faktor-Authentifizierung anmelden? Im 

Handel hat sich die Personalisierung durchgesetzt, 

vom parfümierten Taschentuch bis zum 

Hochleistungslaufschuh können wir uns alles 

personalisieren lassen, aber den Arbeitsplatz 

können wir uns nicht personalisieren? 

Für mich sieht das so aus, dass es bei der 

„New Work“ nicht um das Arbeiten oder den 

Arbeitsplatz geht, das sind nur Nebenschauplätze. 

Maßgeblich wird sein, den Menschen 

ihren Status als Individuen auch in ihrer 

Arbeitsumgebung zu erhalten und dennoch 

die Infrastruktur aufrecht zu erhalten beziehungsweise 

die Produktivität zu sichern. 

So gesehen ist das, was wir heute in den Büros 

sehen, sicher anders, aber noch nicht „New 

Work“. Wie die aussieht, darauf bin ich auch 

schon gespannt. 

www.cerhahempel.com 

CERHA HEMPEL ist eine der führenden Rechtsanwaltskanzleien Österreichs 

mit integrierter Praxis in Mittel- und Osteuropa. Seit mehr als 100 Jahren steht der 

Anspruch höchster Qualität im Mittelpunkt unserer Beratung. 


103

Zum Autor 

Jasmin Soravia ist seit 2019 Vorsitzende des Urban Land 

Institut Austria. Sie ist Geschäftsführerin bei der Kollitsch & 

Soravia Immobilien, Beirat im Advisory Board GRÜNSTATT- 

GRAU und Vorstand beim Travel Industry Club Austria. 

Die neue Arbeitswelt: 

Trends und Technologien 

Kommentar: Jasmin Soravia 

Die Arbeitswelt befindet sich in einem tiefgreifenden Wandel. Die sogenannte 

„New World of Work“ ist ein übergeordnetes Konzept für neue 

Arbeitsmodelle, Technologien wie künstliche Intelligenz (KI) und neue 

Nutzungsmodelle für Arbeitsplätze bis hin zu Remote-Arbeitswelten 

inmitten der Natur. Internationale Vorzeigeprojekte legen dar, wie sich 

die Arbeitswelt auch in Österreich und Deutschland verändern wird. 

Herausragende Beispiele für die „New World of Work“ finden sich 

bereits seit längerer Zeit im Norden und Westen Europas. Länder wie 

Schweden und Norwegen setzen schon seit Jahren auf flexible Arbeitszeiten 

und -orte und damit auf eine ausgeglichene Work-Life-Balance. 

Unternehmen wie Spotify und Skype haben hier ihren Ursprung und 

fördern bei ihrer Belegschaft eine Kultur des Vertrauens und der Eigenverantwortung. 

In den Niederlanden ist hingegen das sogenannte 

„Results-Only Work Environment“ (ROWE) populär, bei dem Mitarbeiterinnen 

und Mitarbeiter auf ihre Ziele fokussiert arbeiten und ihre 

Arbeitszeit frei einteilen können. Im Grunde stehen die beiden Modelle 

nicht in Widerspruch zueinander, der Unterschied liegt vor allen beim 

Ansatz des Managements. Während Schweden und Norwegen auf 

Commitment, Identifikation mit dem Unternehmen und intrinsische 

Motivation setzen, bedienen sich die Niederländer des klassischen „Managements 

by Objectives“ (MBO), indem also klare Ziele vorgegeben 

sind und die Wege dorthin individuell gestaltet werden können. 

Wenn es um innovative Arbeitsmodelle geht, hinken Österreich und 

Deutschland im internationalen Vergleich etwas hinterher, auch wenn 

Remote-Work in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen 

hat, nicht zuletzt durch die Covid-19-Pandemie. Viele Unternehmen 

haben erkannt, dass ihre Mitarbeiter auch von zu Hause aus effektiv 

arbeiten. Dennoch bleibt die Büropräsenz in einigen Branchen und 

Unternehmen wichtig, um Kollaboration, Zugehörigkeit und persönlichen 

Austausch zu fördern. 

Hybride Modelle, die die Vorteile beider Welten vereinen, basieren 

heute meist auf zwei bis drei Tagen pro Woche im Home-Office. Viele 

dieser Modelle beruhen auf Mitarbeiterbefragungen, die dieses Ergebnis 

als Durchschnitt erbringen, auch wenn Teile der Belegschaft erheblich 

mehr Tage pro Woche – oder auch weniger – „remote“ arbeiten wollen. 

Es erscheint also zielführend, auch hier stärker zu individualisieren, zu 

flexibilisieren und den Fokus auf die Motivation zu setzen. Wie weit 

das gehen kann, zeigt der Trend der „Digital Nomads“, die ihren Job 

irgendwo auf der Welt erledigen, zum Beispiel an den schönsten Stränden. 

So ist heute für einige bereits das Ferienhaus das „Home-Office“ 

– oder das Lieblings-Café, solange es beim Frühstück ruhig ist. 

Künstliche Intelligenz: Von der persönlichen 

Assistenz bis zur automatisierten Wertschöpfung 

Zudem verändert der Einsatz von künstlicher Intelligenz (KI) immer 

schneller die Arbeitswelt. Auf individueller Ebene sorgen Spracheingabe, 

Übersetzer, Assistenzsysteme wie Siri und zuletzt ChatGPT für 

Entlastung – wenn sie gut eingesetzt werden. Immer mehr Unternehmen 

automatisieren repetitive Aufgaben, also Routinen bei Sachbearbeitung 

und Verwaltung, und setzen auf intelligente Systeme, um 

ihre Effizienz wie auch die Umsätze zu steigern. Mittels KI-gestütztem 

„Customer Relationship Management“ (CRM) werden Kunden zum 

Beispiel anhand ihrer Bedürfnisse analysiert und automatisch serviciert. 

In der Produktion ersetzen unter anderem intelligente, lernfähige 

Roboter des oberösterreichischen Unternehmens Agilox weltweit 

immer mehr Arbeiter, indem sie Bauteile holen und präzise in die 

Produktionskette einbringen. 

Dies führt dazu, dass immer mehr Arbeitsplätze ersetzt werden – allerdings 

vor allem eher in langweiligen, oft stupiden und einseitig belastenden 

Betätigungsfeldern. Parallel dazu entstehen viele neue Tätigkeitsfelder, 

wie aktuell im Bereich der KI-Entwicklung und -Steuerung. 

Foto: ADeutsches Institut für Normung 

104 ImmoFokus

Quellen: Agilox (2023): Die effizientesten Roboter für die Industrie. www.agilox.net 

Schnitzhofer, Florian (2021): Das Selbstfahrende Unternehmen. Ein Denkmodell für 

Organisationen der Zukunft. Wiesbaden: Springer Gabler. 

Wanderer, Emmma (2023): Remote Work Campus Alps. Die natürliche Zukunft der Arbeit – 

Eröffnung August 2023 www.emmawanderer.com/campus-hieflau 

Langfristig geht der Trend der menschlichen Arbeit jedenfalls hin zu 

mehr Kreativität und Empathie, zum Innovationsmanagement und zur 

persönlichen Betreuung. 

Diese neue Arbeitswelt sorgt auch für erhebliche Veränderungen bei 

den Betriebsgebäuden und Büros. Hier werden aufgrund der geringeren 

Nutzung mehr flexible Arbeitsbereiche geschaffen, um den unterschiedlichen 

Arbeitszeiten, -stilen und den neuen Aufgaben gerecht 

zu werden. Ruhige Einzelarbeitsplätze ermöglichen bequeme Spracheingaben, 

Besprechungsräume werden vielfältiger und von mehreren 

Interessensgruppen genutzt, indem sie zum Beispiel dezentral per App 

gebucht werden können, Gemeinschaftsbereiche bis hin zu Cafeterias 

oder sogar Spielbereichen (zum Beispiel bei Google) fördern im Sinne 

des Scrum-Prinzips die informelle Kommunikation und die Kreativität 

– und in Ruhezonen sorgt auf Wunsch der Power-Nap für mehr Energie 

an den Nachmittagen. Moderne Kommunikationstools und Collaboration-Software 

ermöglichen, dass die Zusammenarbeit auch funktioniert, 

wenn die Teammitglieder an verschiedenen Orten arbeiten. 

Auch die Themen Nachhaltigkeit, Umweltbewusstsein und Diversität 

prägen die Arbeitswelt. Vor allem immer mehr jüngere Menschen 

suchen ethisch und ökologisch engagierte Unternehmen – ein Aspekt, 

der angesichts der aktuellen Arbeitskräfteknappheit zusätzlich 

an Bedeutung gewinnt. Unternehmen integrieren daher zunehmend 

nachhaltige Elemente wie beispielsweise energieeffiziente Beleuchtung, 

PV- und Biogas-Anlagen und E-Bike- und E-Car-Ladestationen 

und setzen auf umweltfreundliche Materialien. Anfang August wurde 

von der kreativen Unternehmerin Emma Wanderer der „Workation- 

Campus“ eröffnet, ein 18.000 Quadratmeter großes Remote-Work- 

Areal mitten in der Natur des Gesäuses mit 50 „Tiny Homes“ und 30 

Van-Stellplätzen. 

Die klassischen Formen des Wohnens und Arbeiten lösen sich also 

zunehmend auf. Was einerseits bei manchen Arbeitnehmern wie 

auch Unternehmern und Managern für Verunsicherung sorgt, birgt 

andererseits auch große Potenziale. Denn die neue Arbeitswelt wird 

bunter, vielfältiger und flexibler und ermöglicht damit mehr Individualität 

und eine bessere Work-Life-Balance. Für die Unternehmen 

bedeutet das oft zunächst ein Investment – langfristig sind jedoch 

enorme Steigerungen der Wertschöpfung und Effizienz möglich. Zudem 

tragen durchdachte und mit den Mitarbeitenden abgestimmte 

Konzepte auch zum positiven Image der Unternehmen bei. 


105

Frech 

gesagt 

„Wenn das Service 

alleine nicht reicht“ 

In New-Work-Zeiten, in denen die Unternehmensführung ständig neuen Herausforderungen 

gegenübersteht, lohnt es sich, die erfolgreiche Methodik von Trainern aus dem Sportbereich zu 

betrachten und auf die Geschäftswelt zu übertragen. 

Kolumne: Anita Körbler 

I 

n einem herrlichen Feriensommer 

der frühen 1990er-Jahre kam ich zum 

ersten Mal mit dem „weißen Sport“ 

in Berührung. Aus mir ist zwar kein 

Tennis-Profi geworden, umso mehr hat mich 

mein Tennis-Coach fasziniert. Und das nicht 

nur, weil er uns die Basics dieses Spiels fair 

und mit einer Leichtigkeit nahegebracht 

hat, nein, auch, weil ich auch damals schon 

erkennen durfte, wieviel ein Trainer und ein 

Firmenchef gemeinsam haben: Beide stehen 

vor der Aufgabe, Talent zu erkennen, Potenzial 

zu entfalten, Teamgeist zu entfachen 

sowie kontinuierliche Leistungssteigerung 

zu erreichen. Da ist es mit einem brillanten 

ersten Aufschlag nicht getan. 

Ein siegreicher Trainer entwickelt eine klare 

Vision für den Spieler und erstellt eine Strategie, 

um dessen Stärken zu maximieren und 

Schwächen zu minimieren. Genauso entwickelt 

ein erfolgreicher CEO eine klare Vision 

für das Unternehmen und erstellt eine strategische 

Roadmap, um Unternehmensziele zu 

visualisieren, zu erreichen sowie Wachstum 

und Rentabilität zu steigern. 

Die Übertragung sportlicher Prinzipien auf die 

„New World of Work“ kann zu einer dynamischeren, 

motivierenderen und kollaborativeren 

Arbeitskultur führen. Dabei ist es wichtig, 

die spezifischen Bedürfnisse und Anforderungen 

der Mitarbeiter zu berücksichtigen und 

die Analogien sorgfältig anzupassen, um die 

bestmöglichen Ergebnisse zu erzielen. 

Im Sport sind klare Ziele und Wettbewerb 

treibende Kräfte. In der Arbeitswelt können 

definierte Ziele und die Möglichkeit, sich in 

freundlichem Wettbewerb zu messen, die 

Motivation der Mitarbeiter erheblich steigern. 

Die Einführung von Leistungszielen 

kann vor allem in den neu geschaffenen, 

agilen Strukturen dazu beitragen, dass 

Mitarbeiter ihr Bestes geben – gepaart mit 

Selbstmanagement und Eigenverantwortung 

gelingt so auch das Umdenken von abgeleisteter 

Wochenarbeitszeit hin zu erfolgreich 

erbrachten Ergebnissen. 

„Playing or Not-Playing, Captain?“ 

Ein Tennis-Trainer motiviert den Spieler, 

sein Bestes zu geben, und bietet Führung und 

Unterstützung. Sportteams bestehen aus Individuen 

mit unterschiedlichen Stärken und 

Fähigkeiten. In ähnlicher Weise sollte die Arbeitswelt 

die Vielfalt der Teams schätzen und 

nutzen. Ein CEO inspiriert und führt seine Mitarbeiter, 

um ihr volles Potenzial auszuschöpfen 

und unter den sich ändernden Marktbedingungen 

und Geschäftsherausforderungen 

zum Erfolg des Unternehmens beizutragen. 

Zum Thema Krisenbewältigung treten im 

sportlichen Umfeld oft unerwartete Herausforderungen 

auf, die von Teams erfordern, sich 

anzupassen und resilient zu sein. Die Arbeitswelt 

tickt ähnlich, insbesondere in Zeiten der 

Veränderung. Im Tennissport etwa ist eine Siegesmentalität 

wichtig, aber auch die Fertigkeit, 

Niederlagen zu verkraften und sich davon zu 

erholen. In der Geschäftswelt sind ebenso eine 

positive Einstellung, die Bereitschaft zur Weiterentwicklung 

und die Fähigkeit zur Bewältigung 

von Misserfolgen von großer Bedeutung. 

Ein gutes Stichwort: Feierkultur. Im Sport werden 

Siege gefeiert. Unternehmen sollten ebenfalls 

Erfolge würdigen und Anerkennung für die 

Leistungen ihrer Mitarbeiter aussprechen. Dies 

fördert ein positives Arbeitsumfeld und stärkt 

das Engagement. 

Die Idee eines „Non-Playing Captains“ kann 

auf einen CEO oder Bereichsleiter übertragen 

werden. Die Bezeichnung beschreibt die Rolle 

einer Führungsperson, die strategische Entscheidungen 

trifft, das Unternehmen lenkt und 

Teams inspiriert und leitet, ohne unmittelbar in 

den operativen Betrieb involviert zu sein. Von 

Vorteil kann dies in einigen Bereichen sein, da 

sich die Führungskraft optimal auf ihre Rolle fokussieren, 

Weitsicht auf die sich ändernde Geschäftsumgebung 

bewahren und Entscheidun- 

Fotos: REMG/trovato GmbH 

106 ImmoFokus

Sieger spielen solange, bis sie es richtig machen“ (Billie 

Jean King). Eine g‘mahde Wiesn garantiert einen perfekten 

ersten Aufschlag nicht: Strategie, Disziplin und Ausdauer 

sind die Erfolgsfaktoren für ein „perfect match. 

Anita Körbler, 

trovato.immo 

gen neutraler treffen kann. Gefährlich wird es dann, wenn ein „Non-Playing 

Captain“ anstatt Aufgaben an Führungskräfte und Teams zu delegieren in die 

Rolle des Mikromanagers geht. Das verwirrt und stiftet eher Unruhe im Team 

als dass es der strategischen Ausrichtung des Unternehmens nützt. 

Lucky (?) Loser 

Natürlich würde es nie jemand wagen, dies auszusprechen, aber es gibt sie: die 

Lucky Loser auf C-Level. Also jemand, der möglicherweise nicht die charakteristischen 

Qualifikationen oder Erfahrungen für die Rolle des CEO mitgebracht 

hat, aber aufgrund außergewöhnlicher Situationen, Innovationsgeist oder unerwarteter 

Gelegenheiten dennoch in diese Führungsposition aufsteigt. 

Anita Körbler 

Managing Partner trovato.immo 

Anita Körbler, MA, ist ideenreiche Branchenkennerin 

und Managerin mit Herz und Hirn. Körbler kann auf 

langjährige Erfahrung in Immobilienunternehmen 

sowie exklusive Projekte im öffentlichen Bereich 

(PPP) zurückblicken. Berufsbegleitend absolvierte 

sie erfolgreich zwei Studien im Bereich Wirtschaft 

und Public Communications, zeichnete jahrelang 

für verschiedene PropTech-Unternehmen als 

Geschäftsführerin verantwortlich und widmet sich 

der Beratung und Immobilienvermarktung sowie der 

Realisierung von Digitalisierungsprozessen in der 

Immobilienbranche. 

Dieser Ansatz zeigt, dass es nicht immer die offensichtlichen Kandidaten sind, 

die sich für Führungspositionen am besten eignen, und dass unerwartete 

Umstände zu erstaunlichen Möglichkeiten führen können. Dies kann für innovationsgetriebene 

Unternehmen von großem Vorteil sein. Für die Person, die 

diese Position dann bekleidet, zeigt sich schnell, ob authentische Fußabdrücke 

getätigt werden oder ob die neuen Schuhe zu groß waren. 

Aus den besten Spielern werden nicht unbedingt die besten Trainer 

Jemand, der am Platz brilliert, mit eiserner Disziplin trainiert und mit den Fans 

kokettiert, ist nicht gleichzeitig jemand, der es nach seinen aktiven Jahren 

schafft, diese Skills auch bei anderen zu stärken und diese Energien auch bei 

seinen Schützlingen freizusetzen. 

Dazu gehören neben klarer und effektiver Kommunikation – so wie bei 

einem allentscheidenden Tie-Break – Nervenstärke, Ausdauer, Kondition, 

Fokus auf Entscheidung und Druckbewältigung. Das zeigt auch in der Praxis 

oft, warum der beste Vertriebler sich nicht unbedingt zum optimalen 

„Head of Sales“ eignen muss. 

IMMOBILIENBEWERTUNG. 

Warum wir? 

Weil wir´s können. 

www.reinberg-partner.com 


107

Im Fokus 

Anton Bondi de Antoni 

Anton Bondi de Antoni ist geschäftsführender Gesellschafter 

der Bondi Consult GmbH. Nach dem Studium der 

Rechtswissenschaften waren seine beruflichen Stationen 

unter anderem ALAG International Projektentwicklung und 

MACULAN International. 

108 ImmoFokus

Gelebte Innovation 

Neue Wege. „In ungewissen Zeiten muss man neue Wege finden, um Visionen umzusetzen“, meinen Anton 

Bondi de Antoni, geschäftsführender Gesellschafter Bondi Consult und Christoph Nemetschke, Projektleiter 

TwentyOne, im Gespräch mit dem ImmoFokus. 


Gratulationen zum Deal mit dem Stift 

Klosterneuburg… 

Anton Bondi de Antoni: In ungewissen 

Zeiten muss man neue Wege finden, um 

Visionen umzusetzen. Umso mehr freut es 

uns, dass wir mit dem Stift Klosterneuburg 

einen verlässlichen heimischen Partner für 

das TwentyOne gefunden haben, den wir 

mit unserem nachhaltigen Quartierskonzept 

überzeugen konnten. 

Studentenwohnheim sprechen wir derzeit 

mit einem Betreiber-Investor, der es im 

eigenen Bestand halten und betreiben wird. 

Wir müssen es für ihn bauen. Das sollte kein 

wirkliches Problem sein. 

Wann ist die Fertigstellung geplant? 

Bondi de Antoni: Ende 2026/Anfang 2027 

ist ein realistisches Ziel, das wir erreichen 

können. Das würde bedeuten, dass wir 2024 

hatten auch ein Negativfeststellungsverfahren 

für die Umweltverträglichkeitsprüfung, 

das während der Pandemie ziemlich 

lange gedauert hat. Aktuell gibt es keine 

Corona-Einschränkungen mehr, aber aus 

anderen Gründen gestaltete sich der Prozess 

weiterhin schwierig. Ich weiß nicht, warum. 

Doch nun haben wir alle erforderlichen 

Genehmigungen erhalten und können mit 

den nächsten Schritten fortfahren. 

Verkauft wurde die Liegenschaft – Siemensstraße 

88 – mit einer Grundstücksfläche von 

rund 24.000 Quadratmetern. Gleichzeitig 

haben wir einen Baurechtsvertrag für 100 

Jahre abgeschlossen. Auf dieser Grundstücksfläche 

werden wir wie geplant einen 

Hotel-, Office- und Student-Hub errichten, 

mit einer Bruttogrundfläche von in Summe 

rund 54.000 Quadratmetern. 

„Die Baukosten des Central-Hubs 

haben wir sehr gut im Griff.“ 

Anton Bondi de Antoni, 

Bondi Consult 


Ein Hotel-Hub in dieser Lage – ein 

Wagnis? 

Bondi de Antoni: Beim Kauf der Liegenschaften 

haben wir uns verpflichtet, ein 

Hotel mit einer bestimmten Mindestfläche 

zu errichten. Es gibt bereits zwei 

Betreiberinteressenten. Beide sind große, 

internationale Gruppen. Geplant sind 

etwa hundert normale Zimmer mit einem 

Standard von etwa drei Sternen plus sowie 

50 bis 60 sogenannte Long-Stay-Einheiten, 

die für Personen gedacht sind, die etwa eine 

Woche für Schulungen oder ähnliches in 

der Stadt sind. Der wesentliche Unterschied 

zu herkömmlichen Hotelzimmern ist, dass 

sie etwa drei Quadratmeter größer sind 

und über eine Kitchenette verfügen. Beim 

oder Anfang 2025 mit dem Bau beginnen. 

Mit den nötigen Vorlaufzeiten sollte das 

machbar sein. 

Ein ambitionierter Zeitplan … 

Christoph Nemetschke: Wir freuen uns, dass 

wir nach mehr als 30 Monaten nach dem 

Einreichtermin alle erforderlichen Baugenehmigungen 

erhalten haben. 

Wie stark war das der Pandemie 

geschuldet? 

Bondi de Antoni: Einige Anträge wurden 

kurz vor Ausbruch der Pandemie eingereicht 

und manche während der Pandemie. Wir 

Wie steht es um die Baukosten? 

Bondi de Antoni: Die Baukosten des Central- 

Hubs haben wir sehr gut im Griff. Wir haben 

eine Fixpreispauschale vereinbart, noch 

bevor der Ukrainekrieg begonnen hat – und 

wir bemühen uns, alles zu tun, um innerhalb 

dieser Fixpreispauschale zu bleiben. Wir 

schauen uns gerade nach Optionen für den 

nächsten Bauabschnitt um. Die Preise sind in 

den vergangenen Wochen wieder ein wenig 

gesunken. Die Lieferketten funktionieren 

wieder besser. Allein bei den Elektronikbauteilen 

sind Chips für die Schlösser noch 

immer ein Thema. Wie lange haben wir 

darauf gewartet? 


109

Im Fokus 

Christoph Nemetschke: Monate im zweistelligen 

Bereich. Normalerweise geht man in 

den Baumarkt und holt sich die Chips aus 

dem Regal. Doch wir mussten monatelang auf 

Lieferungen warten. Aber wir könnten in den 

kommenden Monaten von leicht sinkenden 

Preisen profitieren, da die Bauaufträge aufgrund 

von Finanzierungsproblemen zurückgehen. 

Das wird uns vermutlich helfen. 

Neue Finanzierungen – unmöglich oder 

nur schwieriger? 

Bondi de Antoni: Laufende Finanzierungen 

sind weitgehend in Ordnung. Natürlich gibt 

es immer wieder Diskussionen. Bei neuen 

Finanzierungen muss man die Dinge neu 

betrachten. Aber eigentlich müssten wir 

das nicht neu überdenken. In den 1980er 

und 1990er Jahren lagen die Zinsen auch bei 

sechs Prozent – und es wurde finanziert. 

Es ist in Vergessenheit geraten, wie wichtig 

es ist, die Vertragspartner vorweg schon 

ins Boot zu holen. Es geht nicht darum zu 

sagen: „Ich fange an zu bauen und presse 

jeden Investor aus.“ Stattdessen sollte man 

versuchen, die Eigenkapitalinvestoren 

rechtzeitig mit ins Boot zu holen. Die Zeiten, 

in denen man hohe Renditen ohne Qualitätsansprüche 

erzielen konnte, sind vorbei. Wir 

sehen Interesse von internationalen Fonds, 

die zurückkommen. Sie haben Geld und sie 

suchen nach sinnvollen Investitionsmöglichkeiten. 

Wenn man schrittweise aufeinander 

zugeht, kann man Lösungen finden. 

Rechtzeitig mit ins Boot holen ist ein gutes 

Stichwort. Generalunternehmen oder 

Allianzverträge? 

Bondi de Antoni: Wir arbeiten mit Allianzverträgen. 

Normalerweise teilen wir 

die Aufträge in drei Bereiche auf: Bau, 

Technische Gebäudeausrüstung (TGA) und 

Fördertechnik. Diese Bereiche werden dann 

zusammengeführt, wobei wir dem Bauunternehmer 

normalerweise die Koordinationsverantwortung 

übertragen und entsprechend 

bezahlen. Das kommt in Summe für 

uns als Bauherr günstiger. 

Ihnen eilt der Ruf eines harten, aber 

fairen Verhandlers voraus, wenn man dem 

Habau-CEO Hubert Wetschnig Glauben 

schenken darf. 

Bondi de Antoni: Wir wissen, was wir wollen. 

Wir haben bereits viel Erfahrung im Bau 

gesammelt und versuchen, aus unseren 

Fehlern zu lernen. Mir ist es lieber, im Voraus 

einige Dinge anzusprechen, bei denen alle 

sagen „Was möchtest Du schon wieder damit? 

Das wird nie passieren“, statt darüber zu 

schweigen und genau dann treten diese Fälle 

ein. Denn dann fangen die Diskussionen und 

Streitigkeiten an. 

Bei unserem letzten Projekt hatten wir nur 

wenige Nachträge, die wir selbst generiert 

haben. Es gab keine unnötigen Forderungen 

oder Klagen. Wir haben uns entschieden, 

anstelle eines Büros ein Labor zu bauen, was 

natürlich mehr kostet. Aber auch hier hatten 

wir im Voraus den Ablauf besprochen und uns 

geeinigt, wie die Abrechnung erfolgen sollte. 

Wie sehen Sie die Entwicklung der 

Zinsen? Haben wir den Plafond erreicht? 

Werden Zinsen und Inflation wieder 

abnehmen werden? Geht es bei den Zinsen 

auch wieder gegen Null? 

Bondi de Antoni: Gegen Null sicher nicht 

mehr. Es sei denn, es wird erneut eine 

dirigistische Intervention geben. Ansonsten 

gehe ich davon aus, dass wir uns auf einen 

Bereich von etwa drei Prozent einstellen 

110 ImmoFokus

müssen. Bleibt die Inflation hoch, können 

es auch 6,5 Prozent oder mehr sein. Wir 

sprechen vom Basiszinssatz. Dann kommen 

noch die verschiedenen Bankenaufschläge 

hinzu. Es bleibt auf jeden Fall spannend. 

Viele neigen dazu, anzunehmen, dass 

zwischen Inflation und Zinsen ein kausaler 

Zusammenhang ist. Natürlich besteht eine 

Verbindung, aber die aktuelle Inflation 

hat nichts mit den aktuellen Zinssätzen zu 

tun. Die Inflation, die wir erleben, hat viele 

verschiedene Gründe. 

Einige Länder haben sie besser in den Griff 

bekommen als andere, und wir gehören 

leider zu den letzteren. Ich hoffe, dass wir 

im Jahr 2024 eine gewisse Abschwächung 

sehen werden. Ich glaube, dass die Inflation 

irgendwann wieder auf 2,5 bis drei Prozent 

sinken wird. Das ist meine Überzeugung. Wir 

sollten nicht nur die jährliche Inflationsrate 

betrachten, sondern auch den Vergleich mit 

vor fünf Jahren. Selbst wenn es 15 Prozent 

mehr sind als im Vorjahr, könnten wir wieder 

bei etwa 2,5 Prozent landen. 

Beim CentralHub haben wir uns beispielsweise 

mit der Bank auf eine siebenjährige 

Zinsbindungsfrist geeinigt. Dies ist ein 

gewisses Risiko. Ich zahle durch die Zinsbindung 

derzeit wahrscheinlich etwas 

mehr, als ich es momentan müsste. Aber 

wir sind uns alle einig, dass wir das Ende der 

Fahnenstange noch nicht erreicht haben. 

Wer weiß, was noch passieren wird. Wenn 

ich die nächsten sieben Jahre fixieren kann, 

dann habe ich Sicherheit. Wir haben einen 

festen Baupreis, durch die Inflation steigende 

Mieteinnahmen und aber einen festen 

Zinssatz. Perfekt. 

Indexierung der Mieten: ein spannendes 

Thema. Sind Indexierungen durchsetzbar? 

Bondi de Antoni: Bisher hat es gut funktioniert. 

Bei den Mietverhandlungen spielen 

wir oft das Spiel, bei dem wir dem Kunden 

sagen: „Sie haben die Wahl. Entweder 

schließen wir jetzt auf Basis der aktuellen 

Bedingungen ab, und wenn Sie einziehen, 

fügen wir die Inflation oder den Index hinzu. 

Oder wir machen Ihnen jetzt ein Angebot, 

was wir in drei Jahren oder zweieinhalb 

Jahren verlangen, wenn Sie einziehen.“ 

Bislang haben sich alle für die zweite Option 

entschieden. Es ist für uns ein gewisses Risiko 

dabei, aber letztendlich haben wir zum 

Das 1x1 der Immobilienbesteuerung 

auf optimal 

genutzten 0,021 m 2 . 

Jetzt kostenlos die Broschüre bestellen und profitieren: 

www.tpa-group.at/immo 


111

Im Fokus 

Glück den Baupreis bereits vorher festgelegt. 

Das funktioniert. 

Wie geht es mit dem Innovation Hub 

weiter? Steht ein Verkauf im Raum? 

Bondi de Antoni: Wir sind dabei, den Innovation 

Hub an einen Endinvestor zu verkaufen. 

Woher kommen die Interessenten? 

Bondi de Antoni: Einer kommt aus den 

Niederlanden, einer aus Deutschland, einer 

aus England. Keiner aus Österreich. 

Was ich mir hierzulande wünschen würde, 

ist, dass die Menschen von ihrer negativen 

Grundeinstellung wegkommen. In den 

letzten anderthalb Jahren sind so viele Menschen 

in eine Art Pessimismus verfallen, als 

ob alles hoffnungslos sei und der Untergang 

naht. Ich finde, das ist unbegründet. Dies 

hat uns teilweise das Leben erschwert, da wir 

Leute aus diesem Gedankensumpf herausziehen 

müssen, damit sie wieder produktiv 

sind und Fortschritte erzielen können. Das 

beschäftigt uns momentan sehr. Dieses 

Phänomen gibt es in fast allen Bereichen. 

Es fehlt uns etwas an Aufbruchsstimmung, 

insbesondere in unserer Branche. 

Die Aufbruchsstimmung wird früher oder 

später zurückkehren. 

Bondi de Antoni: Ich bin überzeugt, einige 

bereiten sich auf schwierige Zeiten vor, um 

von ihren zu hohen Bewertungen herunterzukommen. 

Jetzt müssen sie jammern. 

Tatsächlich suchen sie nach einer Möglichkeit, 

ihre zu positive Bewertung zurückzunehmen, 

ohne ihr Gesicht zu verlieren. Sie 

müssen zuerst jammern, wie schlimm alles 

ist, und dann können sie sagen: „Ich bin auch 

nur ein Opfer. Ich habe diese Überbewertung 

nicht verursacht.“ 

Wir haben das nie gemacht. Wir haben niemals 

aufgewertet. Ich verstehe es bei großen 

Konzernen, ich verstehe es bei Unternehmen, 

die nach IFRS bilanzieren. In gewissem 

Maße müssen sie das tun. Natürlich haben 

sie momentan teilweise mit Problemen zu 

kämpfen, das ist klar. Aber dennoch denke 

ich, dass es eine ganze Generation junger 

Entwickler und Developer ist, die eine solche 

Situation noch nie erlebt hat. Seit 1997 oder 

1998 ging es immer nur bergauf. Dann kam 

die Lehman-Krise und wir dachten: „Jetzt 

geht alles runter.“ Aber nein, es ging wieder 

bergauf. 2011, wieder bergauf. Dadurch 

sind viele Schönwettergötter entstanden, 

die Glück hatten – kaufen, verkaufen, drehen. 

Sie wurden von keinerlei Belastungen oder 

Schwierigkeiten beeinträchtigt. Diese Zeiten 

sind vorbei. 

Der Markt hat viele Fehler verziehen. 

Bondi de Antoni: Ja, der Markt hat viele Fehler 

verziehen. Einige Leute, vor allem im Wohnbereich, 

haben jedoch zu teuer eingekauft. Die 

haben aktuell ein Problem. Jetzt ist die Zeit 

für diejenigen gekommen, die Erfahrung und 

Routine haben. 

Aber nicht nur in der Finanzierung, auch 

beim Office gehen Sie neue Wege… 

Nemetschke: Mit der New Work Area „Flex 

Units” bieten wir ein innovatives All-In- 

Bürokonzept mit flexibler Laufzeit. Kein 

Desk-Sharing. Die Flex Units können – wie 

bereits der Name verrät – flexibel und ab drei 

Monaten gebucht werden. Die Flex Units im 

Innovation Hub sind unser Beitrag zu „New 

Work“, zur Förderung der Kommunikation, 

dem Wissensaustausch und dem teamorientierten 

Arbeiten. 

Auch in der Kommunikation mit den Mietern 

gehen wir neue Wege. Mit der eigenen 

von Pocket House realisierten TwentyOne- 

Quartiersapp sind die Mieter jederzeit über 

alle wichtigen Informationen zum Quartier 

„up to date“. Über die App können auch direkt 

Buchungen für die Besprechungsräume 

vorgenommen werden. 

Bondi de Antoni: Die Einheiten sind seit 

Anfang September buchbar. Die Nachfrage 

überrascht uns selbst. Ich bin überzeugt 

davon, dass Flex Units einer der Wege ist, die 

in neuen Bürogebäuden angeboten werden 

müssen. Man muss einen Teil der Flächen 

112 ImmoFokus

Und die Kosten… 

Nemetschke: …liegen bei 500 Euro netto 

pro Arbeitsplatz pro Monat. Alles inklusive: 

Internet, Strom, kostenlosen Zugang zu einem 

Drucker, Nutzung der Küche und der Gemeinschaftsbereiche 

sowie die normale Nutzung 

dieser Räume. Bis hin zum abschließbaren 

Kühlschrank. Wir haben einen Kühlschrank 

mit einzelnen Fächern, die zugeordnet sind, 

um Streitereien zu vermeiden. 

Christoph Nemetschke 

Christoph Nemetschke sammelte erste Erfahrungen in der 

Immobilienbranche bei Vasko & Partner, bevor er 2018 bei 

Bondi Consult an Bord kam. Im November 2021 avancierte 

Nemetschke zum Projektleiter vom TwentyOne. 

Einige Dinge müssen jedoch separat gebucht 

werden, wie die Cubes für Video Calls. Wir 

haben sowohl die klassischen, in die man sich 

reinstellt und telefonieren kann, als auch vier 

Boxen, die groß genug sind, um zu zweit eine 

Videokonferenz starten zu können. 

sehr flexibel anbieten können. Einer unserer 

neuen Mieter beispielsweise benötigt jetzt 

schon für einige Monate einen Raum für eine 

Projektgruppe. Er sagt: „Es ist großartig. Ich 

muss nicht nach draußen gehen. Ich muss 

nicht woanders suchen. Mein Projektteam 

sitzt im Haus drei Stockwerke unter mir.“ 

Nemetschke: Wir haben uns absichtlich Zeit 

gelassen und ein etwas anderes Konzept 

gewählt als andere Co-Working-Situationen. 

Gemeinsam mit unserem Ausstatter Bene 

haben wir in vielen Sitzungen die Flex 

Units entwickelt. Der Weg war von einem 

klassischen Büro zu einer klassischen 

Co-Working-Ausstattung. Dann haben wir 

Themen identifiziert, die dazwischenliegen, 

und beschlossen, wie alles sein soll. Die 

Philosophie von Co-Working geht Richtung 

Hotel- oder Kaffeehaus-Feeling. Wir waren 

jedoch rasch überzeugt, dass es in Wirklichkeit 

ums Arbeiten geht, und das soll auch so 

bleiben. Co-Working soll nur einen gewissen 

Komfort bieten und liefern. Das sieht man 

an den vielen Gemeinschaftsbereichen, die 

nicht gemietet werden können, sondern 

allen frei zur Verfügung stehen. 

Nemetschke: Ein wesentlicher Unterschied 

ist, dass wir im Gegensatz zu anderen 

Anbietern die Schreibtische nicht einzeln 

und nicht tageweise vermieten. Personen, 

die schnell etwas erledigen wollen und 

einen Schreibtisch für ein, zwei Stunden 

brauchen, sind nicht unsere Zielgruppe. 

Unsere Zielgruppe sind in erster Linie 

Projektteams oder Projektgruppen, die 

Arbeiten zu erledigen haben. Da stehen 

auch andere Features im Mittelpunkt, wie 

zum Beispiel Zutrittsbeschränkungen und 

so weiter. Die technische Ausstattung spielt 

alle Stückeln. Wir haben darauf geachtet, 

dass alles mit „Plug and Play“ funktioniert. 

Wir haben Videoanlagen, große Displays und 

Fernseher. Man kann sofort Videokonferenzen 

und dergleichen durchführen – alles ist 

im Paketpreis inkludiert. Braucht man einen 

edleren Besprechungsraum, bucht man den 

Executive-Boardroom. 

Die Standard-Büroeinheiten haben vier 

Arbeitsplätze, es gibt aber auch welche mit 

zwei und einem, wenn ein größeres Team ein 

Einzelbüro benötigt. Wir haben auch zwei 

Projektarbeitsplätze, in einem Raum gibt es 

zehn und in einem anderen sieben Arbeitsplätze, 

an denen richtige Projektgruppen 

arbeiten können. 

Der zu buchende Mindestzeitraum? 

Nemetschke: Unsere Zielvorstellung wären 

drei Monate, aber wir sind im Einzelfall 

flexibel. 

Bondi de Antoni: Wir haben den Mitbewerb 

beobachtet und versucht, ein Paket zu kreieren, 

das ein bisschen von dem abweicht, was 

normalerweise angeboten wird. Wir haben 

auch mit vielen Experten gesprochen, die 

sich damit auskennen, und haben durchaus 

einiges an Lob bekommen. Und es wurde uns 

gesagt, wir seien großzügig. Das ist etwas, das 

uns von anderen unterscheidet. Im Vergleich 

dazu bieten Mitbewerber wesentlich weniger 

Fläche pro Arbeitsplatz. Wir haben bei TwentyOne 

bewusst auf Großzügigkeit Wert gelegt. 

Wir haben 75 Arbeitsplätze auf 1.500 Quadratmetern, 

das bedeutet etwa 25 Quadratmeter 

pro Arbeitsplatz. Das ist großzügig. 

Vom Bauherren- bis zum Vorsorgemodell. 

Einfach Steuerberatung vom Feinsten. 

14 x in Österreich 

30 x in CEE & SEE 


113 

www.tpa-group.at

Im Fokus 

Wer WhatsApp beherrscht, 

beherrscht auch smino 

Intuitive Kollaborationslösung für die Baubranche. Christoph Degendorfer und Matthias Köck haben ambitionierte 

Ziele: „Wir wollen in Österreich Marktführer werden“. 


„smino“ wurde 2016 von Sandor Balogh 

und Silvio Beer in der Schweiz mit dem 

Ziel gegründet, der Baubranche ein 

digitales Werkzeug zur Bewältigung der 

aktuellen und zukünftigen Herausforderungen 

bereit zu stellen. Seit knapp 

einem Jahr ist smino nun auch in Österreich 

im Einsatz. Aber warum eigentlich? 

Christoph Degendorfer: smino wurde in der 

Schweiz gegründet und hat sich dort in den 

letzten Jahren sehr gut entwickelt. Da war es 

naheliegend, auch die anderen deutschsprachigen 

Märkte anzugehen. Der Markteintritt 

in Österreich erfolgte über die Übernahme 

von Bim Spot, einem von mir gegründeten 

BIM-Software-Unternehmen. Für alle 

Beteiligten war die Zusammenführung eine 

Win-Win-Situation. 

Matthias Köck: Es wurden zwei Welten 

zusammengeführt, die einander perfekt 

ergänzen. 

Projekte – in Spanien, den USA oder eben 

auch in Deutschland und Österreich. 

„In Österreich 

sehen wir ein 

riesen Potential 

für smino 

und möchten 

daher nun 

den Erfolg am 

Schweizer Markt 

duplizieren.“ 

Was ist die große Herausforderung im 

österreichischen Markt? 

Matthias Köck: Eines vorweg: smino hat den 

Anspruch, sich international zu etablieren, 

und ist darauf angewiesen, außerhalb des 

Heimmarkts zu wachsen. Die Schweiz ist 

und bleibt der wichtigste Markt und bietet 

uns die Basis für die Expansion. Das ist nun 

in einem ersten Schritt der DACH-Raum. 

Als „Software-as-a-Service“-Anbieter haben 

wir technisch die Möglichkeiten, unsere 

Lösungen rasch zu skalieren und potenziell 

unbegrenzt vielen Kunden anzubieten. 

In der Schweiz kennt uns fast jeder. Kein 

Wunder – über 19.000 registrierte Unternehmen 

stehen auf unserer Kundenliste. In 

Österreich sind wir ins kalte Wasser gesprungen. 

Hier bauen wir eine Marke von null auf. 

Die größte Herausforderung ist, die Marke zu 

stärken, die ersten Kunden zu haben und die 

ersten Projekte zu realisieren. 

In der Schweiz wurden – wie ich der 

Homepage entnehmen konnte – bereits 

über 8.000 Projekte mit smino realisiert. 

Wurde die Schweiz zu klein? 

Degendorfer: Die meisten Projekte wurden 

bisher in der Schweiz umgesetzt, auch in der 

französischsprachigen Westschweiz sind 

wir aktiv. Es gibt aber auch internationale 

Christoph Degendorfer, 

smino 

Das heißt, die Software ist in unterschiedlichen 

Sprachen erhältlich? 

Degendorfer: Aktuell sind sieben Sprachversionen 

am Markt erhältlich. 

Wir wollen den Markt sukzessive mit einem 

gesunden Wachstum aufbauen, sodass wir in 

den nächsten Jahren den Status als Nummer- 

Eins-Plattform, den wir in der Schweiz 

haben, auch in Österreich hinbekommen. 

Degendorfer: Die größten Unterschiede in 

den Märkten liegen darin, dass wir in der 


114 ImmoFokus


115

Im Fokus 

Matthias Köck 

Matthias Köck, Sales-Experte mit internationaler 

Erfahrung, absolvierte die Vienna Business 

School in Mödling und glänzte im Projektmanagement 

mit Kunden wie Intel und Sony. 

Vom Projektmanagement wechselte Matthias 

ins Sales Management einer Software Firma 

und ist seit September 2022 bei smino engagiert. 

Beim Wandern und Bergsteigen nimmt 

er sich die Zeit zum Nachdenken, beim Tennis 

gewinnt er nicht nur Punkte, sondern trainiert 

auch seine Konzentration und das Reisen bietet 

ihm Abwechslung. 

Schweiz schon sehr früh am Markt waren. 

Die Firma wurde 2016 gegründet – 2018 war 

der Markteintritt. Dementsprechend hatten 

wir fünf Jahre Zeit, die Marke aufzubauen. In 

Österreich sind schon Mitbewerber am Markt. 

Das ist aber auch gesund und gut für uns. 

Wie in der Schweiz sind auch in Österreich 

die Bauherren oder die Architekturbüros 

die Entscheidungsträger. In der Schweiz ist 

man risikofreudiger. In Österreich ist man 

Neuem gegenüber nicht sehr aufgeschlossen. 

Österreichische Unternehmen setzen gerne auf 

etablierte Unternehmen – auf Unternehmen, 

die sie kennen. 

Man kann sagen, dass sich die charakteristischen 

Klischees, die man über Deutschland, 

Österreich und die Schweiz hat, bestätigen. Der 

Schweizer ist ein Pragmatiker, der eine Lösung 

gut findet und dann sofort reingeht. Er denkt 

vielleicht auch längerfristiger. Die Lösungen 

werden sehr oft vom ganzen Lebenszyklus her 

angeschaut und gedacht. In Deutschland sehen 

wir hingegen oft sehr intensive Evaluierungsprozesse, 

bei denen viele Lösungen durchleuchtet 

werden und sehr analytisch vorgegangen 

„Digitalisierung und 

Prozessoptimierung helfen, Zeit und 

Geld zu sparen. 

Und genau das bietet smino.“ 

wird. Und Österreich würde ich in der Mitte 

zwischen den beiden Zugängen sehen. 

Wo liegen die gravierenden Unterschiede 

zu den bereits etablierten Systemen in 

Österreich oder Deutschland, wenn man 

es auf drei Punkte runterbrechen müsste? 

Degendorfer: Unsere Software ist im 

Gegensatz zu Speziallösungen, die einen 

Prozess oder eine Funktion abdecken, sehr 

breit aufgestellt. Mit smino ist die komplette 

Projektabwicklung möglich. Das ist sehr 

angenehm, weil ich mich nicht in fünf 

Lösungen einloggen muss und Silos habe, 

Matthias Köck, 

smino 

sondern eine durchgängige Lösung nutzen 

kann. Das ist der eine Punkt. Der zweite 

Punkt ist, dass unser Tool sehr einfach zu 

verwenden ist. Wir kratzen gerade an der 

Marke von 40.000 Usern – haben aber nur 

zwei Personen im Support sitzen, die den 

Usern Hilfestellungen geben. Allein dieses 

Verhältnis zeigt, wie einfach unsere Lösung 

zu bedienen ist. Das ist ein wesentlicher 

Faktor: Teams verändern sich. Mitglieder 

kommen und gehen. Das Onboarding ist sehr 

einfach und die Lösung selbsterklärend. Das 

sind die zwei Hauptpunkte. smino ist von 

Personen aus der Praxis entwickelt worden. 

116 ImmoFokus

Wir versuchen, die Prozesse so abzubilden, 

wie sie tatsächlich auf der Baustelle oder 

im Planungsbüro existieren. Wir haben 

Softwareentwickler, die früher Tragwerksplaner 

waren. Das ist bezeichnend dafür, 

wie wir die Software aus der Praxis heraus 

weiterentwickeln. Bedienen lässt sich smino 

über einen Browser als Cloud-Lösung und 

mit einer App. Das Einzige, was die Leute 

mitbringen müssen, ist der Wille, mit einem 

solchen Tool zu arbeiten. 

Wie sieht Ihre Bilanz nach knapp einem 

Jahr Markpräsenz in Österreich aus? 

Degendorfer: Wirklich präsent sind wir seit 

Jahresbeginn 2023. Wir sehen den Markt 

positiv. Entgegen der jetzigen Marktsituation 

mit vielen Investmentstopps sehen wir, 

dass das Thema Digitalisierung nach wie 

vor, vielleicht aus einem Effizienzgedanken 

heraus, sehr stark ist. 

mit Kunden und potenziellen Neukunden, 

wie wichtig die Effizienz für Bauprojekte 

ist. Digitalisierung und Prozessoptimierung 

helfen, Zeit und Geld zu sparen. Und genau 

das bietet smino. 

Kann man das Einsparungspotential 

durch Effizienz beziffern? 

Degendorfer: Es sind ganz banale Dinge, 

bei denen die Effizienz steigt und denen 

die Leute die Veränderungen oftmals am 

eigenen Leib spüren. Wie lange brauche ich 

zum Beispiel, um ein Protokoll zu schreiben? 

Das mache ich jeden Tag, wenn ich in vielen 

Meetings sitze. Wenn wir dann argumen- 

Christoph Degendorfer 

Als leidenschaftlicher Architekt 

liebt es Christoph Degendorfer, 

Visionen Wirklichkeit werden zu 

lassen. Als Mitbegründer eines 

BIM-Beratungsbüros erkannte er 

das ungenutzte Potenzial von BIM 

und gründete bimspot, um diese 

Lücke zu schliessen. Die smino 

AG, Anbieterin der führenden 

Softwarelösung für Planungsund 

Bauprojekte in der Schweiz, 

übernahm 2022 bimspot und 

Christoph Degendorfer stiess zum 

Gründerteam mit Sandor Balogh 

und Silvio Beer hinzu. 

Köck: Unternehmen, vor allem aber auch die 

Kommunen und größeren Bauunternehmen, 

schauen aktuell sehr genau darauf, wie 

sie sich hinsichtlich der Digitalisierung 

weiterentwickeln können. Wie können sie 

Personalkosten sparen? Wie können sie 

ihre Effizienz steigern? Gerade jetzt ist der 

richtige Zeitpunkt, um im Unternehmen 

selbst zu schauen, wie man die Prozesse, die 

es derzeit gibt, verbessern kann. Wir treten 

genau richtig in den Markt ein, weil wir eine 

Lösung anbieten, die sich nicht auf einen 

Teilbereich spezialisiert hat, sondern das 

komplette Bauvorhaben von Leistungsphase 

eins bis neun durchgehend begleiten kann. 

Viele Unternehmen suchen so eine Lösung, 

mit der sie nur eine Software haben und nur 

eine Lizenz bezahlen. Sie brauchen nicht vier 

oder fünf verschiedene. Dadurch kann man 

Kosten sparen. 

Der Immobiliensektor und speziell die 

Baubranche stehen vor großen Herausforderungen. 

Insbesondere seit Anfang 2023 

erfahren wir in persönlichen Gesprächen 

Von Grunderwerbsteuer bis Immobilienfonds. 





117 

www.tpa-group.at

Im Fokus 

Seien wir stolz darauf, was die Menschen in der 

Bau- und Immobilienbranche jeden Tag leisten! 

Bei all den Herausforderungen, die uns in einem 

Projekt begegnen und die in Zukunft noch auf uns 

zukommen, ist es wichtig, auch einen Blick auf 

die Erfolge und die herausragenden Gebäude zu 

werfen, die gerade in Planung und im Bau sind, 

oder bereits abgeschlossen und in Nutzung. Am 

Anfang jedes Projektes steht eine Idee, an der im 

Laufe der mehrjährigen Entwicklung oft hunderte 

an Profis mitarbeiten und zu der jeder seinen Teil 

beiträgt, um am Ende vor der realisierten Idee 

in Form des einzigartigen Gebäudes zu stehen. 

Darauf können wir bei aller Kritik und allen Problemen, 

die es naturgemäß gibt und immer geben 

wird, zwischendurch auch einmal stolz sein. 

Seien wir 

mutig! 

Am Anfang jedes Projektes, 

jeder Unternehmung 

und jeder Veränderung 

steht die Ungewissheit. Im 

Nachhinein ist immer alles 

klarer und man hätte vieles 

besser machen können. 

Was es braucht, ist Mut, 

um trotz Ungewissheit die 

ersten Schritte zu machen 

und darauf zu vertrauen, 

dass man das richtige 

Team hat, um die Herausforderungen 

zu meistern. 

Arbeiten wir 

zusammen! 

Wenn man sich die Anzahl 

an Projektbeteiligten 

ansieht, die es braucht, um 

ein Projekt zu realisieren, 

dann wird klar, wie zentral 

eine gute Zusammenarbeit 

ist. Wir sehen uns als Teil 

des Teams und freuen uns, 

wenn wir unseren Beitrag 

für den Erfolg leisten 

können. Einerseits durch 

unsere Lösungen – aber 

auch durch Hilfestellung 

und Austausch. 

118 ImmoFokus

tieren können, dass das Protokoll bereits bei 

Meeting-Ende fertig ist, sehen die Mitarbeiter 

die Vorteile sofort. Kein Protokoll-Schreiben 

am Abend, dafür pünktlich Feierabend. Das 

funktioniert sehr gut. Wie lange brauche ich, 

um Dinge abzustimmen oder Informationen 

zu suchen? Welche Fehler können passieren, 

wenn ich in PDF-Dokumenten etwas markiere 

und anmerke und sie dann verschicke? Diese 

Dinge sind über die Prozesse sehr gut erklärbar. 

Aber das Argument Nummer eins ist bei uns de 

facto die Zeit- und damit Geldeinsparung. 

Was unterscheidet smino von anderen 

BIM-Tools? 

Degendorfer: Der Unterschied zwischen 

BIM-Experten Software und smino ist, dass 

man für smino kein technisches Know-how 

benötigt. Wer WhatsApp bedienen kann, kann 

auch smino bedienen. Wenn ich mir allein das 

BIM-Vokabular ansehe, merke ich, dass ich 

nicht mitspielen kann, wenn ich nicht alle diese 

Begriffe kenne. Das ist für viele eine gewaltige 

Hürde, vor allem für ausführende Unternehmen 

oder kleine Planer. Aber wie gesagt: Wir 

haben uns mit smino das Ziel gesetzt, dass 

wir die Prozesse, die man schon kennt, digital 

abwickeln können – und das möglichst einfach. 

Bei Bim Spot haben wir uns auf das Informationsmanagement 

in BIM-Projekten fokussiert. 

Wenn man sich die Entwicklung von 

BIM über die letzten Jahre anschaut, ist BIM 

nach wie vor noch eine Nische. Nur drei bis 

fünf Prozent aller Projekte werden mit BIM 

realisiert. Information ist in BIM-Projekten 

wie auch bei smino eines der Kernelemente. 

Klingt nach minimalem Schulungsaufwand? 

Degendorfer: Das ist das Ziel. Natürlich 

braucht es seine Zeit, bis man mit dem 

Tool umgehen kann, und es braucht eine 

Anpassung an die gemeinsamen Prozesse. 

Was sind die nächsten Schritte? Wann 

sind Updates geplant? 

Köck: smino wird ständig weiterentwickelt. 

Aus der Sicht eines Softwareunternehmens 

ist es nicht mehr zeitgemäß, einmal im Jahr 

ein Update zu liefern. Wir veröffentlichen 

rund 1.000 Releases im Jahr. Kleinste 

Verbesserungen werden kontinuierlich 

veröffentlicht. Unser Ziel ist es, Kunden- 

Feedback schnell aufzunehmen, einzuarbeiten 

und zu releasen. 

smino AG 

smino wurde 2016 von Sandor 

Balogh und Silvio Beer mit dem 

Ziel gegründet, der Baubranche 

ein digitales Werkzeug zur Bewältigung 

der aktuellen und zukünftigen 

Herausforderungen bereit zu 

stellen. smino ist mit seiner seiner 

SaaS-Lösung Schweizer Marktführer. 

Das Tool zentralisiert Informationen 

auf einer webbasierten 

Plattform und vernetzt zeitgleich 

alle an einem Bauprojekt beteiligten 

Bauherren, Behörden, Planer, 

Architekten und Unternehmer. 

Seit 2022 ist smino auch in Österreich 

und Deutschland vertreten. 

Vom Bauherren- bis zum Vorsorgemodell. 





119 

www.tpa-group.at

Zum Autor 

Andreas Kreutzer ist Geschäftsführer des Beraternetzwerks 

Kreutzer Fischer & Partner mit Sitz in Wien. Seit nahezu 

30 Jahren unterstützt KFP unter anderem Unternehmen bei 

Marktanalysen und Projekten. 

Wecken Großraumbüros 

den Wunsch nach Home-Office? 

Kommentar: Andreas Kreutzer 

Nun holen also auch US-amerikanische IT-Unternehmen ihre Beschäftigten 

ins Büro zurück. Nach Medienberichten fordern unter anderen 

Apple, Amazon, Google und Zoom wieder eine höhere Präsenz 

am Arbeitsplatz im Büro. Von zumindest drei Bürotagen oder mehr 

ist die Rede. Dieser Schritt war zu erwarten. Selbstgewähltes Home- 

Office mag für die Beschäftigten eine feine Sache sein. Aus Unternehmenssicht 

sollte es aber nur selektiv zum Einsatz kommen. Wird die 

Arbeit von einem erheblichen Teil der Belegschaft zum überwiegenden 

Teil „remote“ erledigt, wirkt sich das langfristig negativ aus: auf 

das Unternehmensklima, die Beziehungen zu Kunden und Lieferanten 

und vor allem auf die Arbeitsproduktivität. Denn zuhause sind die 

Ablenkungen groß. Hausarbeit oder andere private Angelegenheiten 

können „nebenbei“ erledigt werden. Die Pausen können leicht länger 

ausfallen als im Büro. Nicht jeder Mitarbeiter hat die Disziplin, sich 

acht Stunden lang nur auf die Arbeit zu konzentrieren. Zudem ist die 

Anzahl der Wohnungen mit eigenem Heimbüro überschaubar. Rund 

die Hälfte der Arbeitnehmer bewohnt eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, 

in Wien sind es mehr als 90 Prozent. Im Durchschnitt 

ist eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus 79 Quadratmeter groß, 

drei Viertel der Wohnungenhaben höchstens drei Zimmer. In der 

Hälfte aller Drei-Zimmer-Wohnungen leben drei oder mehr Personen. 

Großraumbüro: Hohe Flächenrentabilität 

Nichtsdestotrotz werden immer wieder Studien publiziert, die dem 

Homeoffice eine im Vergleich zum Büroarbeitsplatz höhere Arbeitsproduktivität 

attestieren. Abgesehen davon, dass es sich dabei in der Regel 

um Selbsteinschätzung der im Home-Office arbeitenden Beschäftigten 

handelt, könnte das in Einzelfällen durchaus zutreffen. Denn in den 

letzten Jahrzehnten gewann das Großraumbüro massiv an Bedeutung. 

Großraumbüros sind hinsichtlich der Flächenrentabilität zweifelsohne 

ein Gewinn. Auch kommunikationstechnisch haben sie auf den ersten 

Blick einen Vorteil. Bei genauer Betrachtung können aber die damit 

verbundene, konstante Geräuschkulisse und die Eliminierung der Intimität 

eines räumlich überschaubaren Arbeitsplatzes zu Einbußen bei 

der Arbeitsproduktivität führen. In diesen Fällen finden die Beschäftigten 

möglicherweise in der Tat zuhause jene Ruhe für ein konzentriertes 

Arbeiten, die ihnen ein Großraumbüro verwehrt. Und Raucher müssen 

für den Tabakkonsum den Arbeitsplatz nicht verlassen. 

Es könnte also durchaus sein, dass der bei vielen Beschäftigten starke 

Wunsch nach Home-Office nicht allein der Work-Life-Balance geschuldet 

ist. Homeoffice könnte auch das Bedürfnis nach unbehelligtem 

Arbeiten erfüllen. Nach Arbeitsbedingungen, wie es sie früher 

gab, als man in Einzelbüros allein oder zu zweit seinen Beitrag zum 

Unternehmenserfolg leistete. 

Fotos: Sima.pix, Alexander Chitsazan, Adobe Stock 

120 ImmoFokus

Zum Autor 

Stefan Wernhart startete 2006 bei EHL und ist seit 2018 Geschäftsführer der 

EHL Gewerbeimmobilien GmbH. Er ist für die Bereiche Office, Retail, Asset Management 

und Market Research verantwortlich. Seit über 15 Jahren befasst er 

sich intensiv mit Entwicklungen und Trends am Wiener Büroimmobilienmarkt. 

Neue Arbeitsformen und moderne Bürowelten 

Kommentar: Stefan Wernhart 


Erste „New World of Work“-Tendenzen begleiten den Wiener Büromarkt 

bereits seit über zehn Jahren. Als erstes namhaftes Beispiel einer 

großflächigen Umsetzung kann der Erste Campus am Hauptbahnhof 

genannt werden, der 2016 zur Fertigstellung gelangte. 

Vor rund drei Jahren hat die weltweite Corona-Pandemie einen Innovations- 

und Qualitätsschub ausgelöst, der den Büromarkt nachhaltig 

prägte. In vielen Branchen hat sich Remote-Working zu einer beruflichen 

Selbstverständlichkeit etabliert und vielerorts wurden Arbeitsmodelle 

zur Kombination von Home-Office und bürobasiertem 

Arbeiten implementiert. Viele Unternehmen passten ihre 

Bürokonzepte an die zeitgemäßen Anforderungen 

einer flexiblen Arbeitswelt an. 

Firmensitz - gebaute 

Unternehmenskultur 

Durch die aktuellen ESG-Vorgaben 

und die EU-Taxonomie sowie den 

in vielen Branchen vorherrschenden 

Personalmangel hat diese Entwicklung 

einen zusätzlichen Turbo 

erhalten. Ein attraktiver Firmensitz 

als gebaute Unternehmenskultur 

spielt in der Bindung und Gewinnung 

qualifizierter Mitarbeiter eine bedeutende 

Rolle. Der überwiegende Anteil der Übersiedlungen 

geht daher aktuell mit einer umfassenden Überarbeitung 

der firmenbezogenen Bürowelten einher. Dieser Trend wird auch in den 

kommenden Jahren anhalten. 

Büroräumlichkeiten werden zunehmend individueller, wohnlicher 

und nachhaltiger. Arbeitgeber gehen heute stärker als bisher auf die 

Wünsche ihrer Mitarbeiter ein und auch die Büroflächen selbst werden 

wesentlich mehr auf die Bedürfnisse der Mitarbeitenden ausgerichtet. 

Die Vereinbarkeit des Berufs- und Privatlebens ist oftmals sehr stark in 

den Fokus gerückt und viele Unternehmen ermöglichen flexiblere Arbeitszeitmodelle, 

um dieser Veränderung in ihrer Unternehmenskultur 

Platz zu geben. 

Nachhaltigkeit und Qualität im Fokus 

Nachhaltigkeit und Qualitätsoptimierung 

stehen ebenfalls mehr denn je im Fokus 

und werden zu entscheidenden Anmietungsfaktoren, 

wie wir bei der EHL im 

Zuge von Standortgesuchen beobachten 

können. Projektentwickler 

konzentrieren sich aufgrund der 

neuen ESG-Richtlinien noch 

stärker auf die Errichtung qualitativ 

hochwertiger, architektonisch 

moderner und vor allem 

nachhaltiger Immobilien. So 

gelangen heuer zum Beispiel 

die modernen Neubauten VIO 

Plaza (circa 22.000 Quadratmeter) 

und Muthgasse 109A (circa 

3.300 Quadratmeter) sowie das 

markante Refurbishment „Urban 

Garden“ im myhive am Wienerberg 

(circa 15.000 Quadratmeter) zur Fertigstellung. Diese Projekte legen 

besonderes Augenmerk auf Nachhaltigkeit und Innovation. Sie bieten 

zukünftigen Nutzern die Möglichkeit, flexible, innovative und energieoptimierte 

Bürokonzepte an Standorten mit perfekter Infrastruktur zu 

realisieren. Der Trend zu „Qualität statt Quantität“ rückt immer stärker 

in den Mittelpunkt und wird auf dem Wiener Büromarkt somit auch 

weiterhin für einige Dynamik sorgen. 


121

Zum Autor 

Jenni Wenkel ist Mitglied des Vorstandes der Union Investment 

Real Estate Austria AG und hier für das Investment 

Management verantwortlich. Zuvor war sie 13 Jahre für den 

Erste Bank Konzern tätig. Frau Wenkel ist darüber hinaus 

Vorstandsvorsitzende der RICS in Österreich. 

„Wir sehen eine Zweiteilung des Markts“ 

Kommentar: Jenni Wenkel 

Das zunehmende Arbeiten im Home-Office, steigende Energiekosten, 

die anziehende Klimaschutzregulierung und der Fachkräftemangel 

drängen Unternehmen zur Anpassung ihrer Büroflächen. Was 

bedeutet das für die Büroimmobilienmärkte? 

Der Büroimmobilienmarkt ist derzeit sicherlich das Segment, das am 

stärksten mit einer Kombination aus konjunkturellem und strukturellem 

Gegenwind konfrontiert ist. Wir beobachten insbesondere 

eine zunehmende Zweiteilung des Markts: Das Segment der qualitativ 

hochwertigen Büroimmobilien weist eine hohe Stabilität auf, während 

Objekte in schlechteren Lagen und mit Modernisierungsbedarf 

zunehmend weniger nachgefragt werden. 

Die Bedingungen auf den 

einzelnen Märkten und 

Teilmärkten sind sehr 

unterschiedlich. Fest 

steht aber: Home-Office 

ist inzwischen ein fester 

Bestandteil der Arbeitswelt. 

Was genau 

das für die jeweiligen 

Büroimmobilienmärkte 

bedeutet, ist 

allerdings nicht ganz 

so eindeutig. Wie viel 

Bürofläche Unternehmen künftig benötigen, wird derzeit viel diskutiert. 

Das Büro wird aber auf jeden Fall weiterhin seine Bedeutung haben. 

Es ist zu Repräsentationszwecken, zum Austausch innerhalb der 

Organisation oder als Visitenkarte im „War for Talents“ unabdingbar. 

Um hochqualifiziertes Personal zu binden und aus dem Home-Office 

ins Büro zu locken, sind flexible und nachhaltige Flächen in nachgefragten 

zentralen Lagen ein wichtiger Faktor. Bei diesen Top-Gebäuden 

sind Nutzer auch nach wie vor bereit, die entsprechenden Mieten 

zu zahlen. Eher günstige, abgelegene Büros werden indes immer öfter 

abgestoßen, um hochwertige Flächen in zentralen A-Lagen zu mieten. 

Preisanpassungen und eine schwierigere Vermietbarkeit sind darum 

vor allem außerhalb des Spitzensegments und bei Immobilien mit 

Modernisierungsbedarf zu beobachten. 

Werden in Summe nicht dennoch 

langfristig weniger 

Büroflächen benötigt? Wenn 

Mitarbeitende mehr von zu 

Hause aus arbeiten, gibt 

es zwar weniger Bedarf an 

Büros mit Schreibtischen, 

dafür aber an Flächen, an 

denen man sich treffen 

und austauschen kann. 

Und selbst wenn in 

Unternehmen künftig 

beispielsweise nur noch 

drei Anwesenheitstage pro 

Woche gefordert werden, dann aber jeweils das komplette Team an 

mindestens einem Tag anwesend sein soll, sind die Einsparmöglichkeiten 

an Bürofläche sehr überschaubar, auch wenn es natürlich branchen- 

und marktspezifische Unterschiede gibt. 

Ganz grundsätzlich ist die Möglichkeit für Unternehmen, über diesen 

Weg Kosten zu sparen, gering: Bürokosten machen nur fünf bis zehn 

Prozent der Gesamtkosten eines Beschäftigten aus. Laut Studien wird 

die Zahl der Bürobeschäftigten in den Metropolen zudem künftig im 

Schnitt um rund ein Prozent pro Jahr wachsen. Es müssen also tendenziell 

eher mehr Personen untergebracht werden als zuvor. 

Fotos: Adobe Stock, Stanislav Jenis 

122 ImmoFokus

Zum Autor 

Nadja Pröwer ist Prokuristin und Senior Director bei der CBRE 

Vienna, Vizepräsidentin der ÖGNI und Vorstandsmitglied im 

Salon Real 

New Office – Next Level 

Kommentar: Nadja Pröwer 

Spätestens seit der Coronapandemie ist das Thema „New Work“ in aller 

Munde. Das Büro der Vergangenheit hat ausgedient. Heute ist es ein 

Ort der Kommunikation und Identifikation. Räume werden so gestaltet, 

dass sich die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter entfalten können; gut 

durchdachte Designkonzepte mit Fokus auf den Menschen. Räume, die 

so vielfältig sind wie auch unsere tägliche Arbeit. Räume zum Konzentrieren, 

Kommunizieren, und Begegnungszonen. 

„Office of the Year“: Prämierung Ende September 

Dass diese Gestaltungsgrundsätze in Österreich angekommen sind, 

zeigen die vielen inspirierenden Einreichungen für das von CBRE auch 

heuer wieder ausgelobte „Office of the Year“. Die Bewertungen sind 

bereits abgeschlossen und die Prämierung findet Ende September statt. 

Können wir uns also zurücklehnen in unseren gemütlichen Designer- 

Lounge-Möbeln und die Füße hochlegen? 

Ja klar! Aber wir sollten uns dabei fragen, woher eigentlich die Möbel 

kommen und was mit ihnen geschieht, wenn wir sie nicht mehr 

brauchen. Und was ist mit den Wänden, Doppelböden, Teppichen 

und Leuchten? Welche Auswirkung hat ein Büroausbau auf den CO2- 

Fußabdruck? Wie viel CO2 steckt in einem Produkt und unter welchen 

sozialen Bedingungen wurde es erzeugt? Wie gesund sind die Materialien 

für die Nutzer? Und wie viel Abfall entsteht, wenn wir wieder ausziehen? 

Was können wir in unserem nächsten Büro wiederverwenden? 

Auf all diese Fragen brauchen wir bald Antworten. 

Forderung nach Materialpass 

Anfang 2023 wurden die verbleibenden vier Umweltziele der EU-Taxonomie-Verordnung 

veröffentlicht. Darunter auch das Ziel „Übergang zur 

Kreislaufwirtschaft“. Bald wird darüber zu berichten sein, ob bei Renovierungen 

bestehender Gebäude mindestens 70 Prozent des ungefährlichen 

Abbruches einer Wiederverwendung oder einem Recycling zugeführt 

werden. Das Treibhauspotenzial (GWP) entlang des Lebenszyklus ist zu 

kalkulieren und auszuweisen. Es sind Um- und Rückbaukonzepte zu erstellen, 

wobei der Fokus auf zerstörungsfreier Demontierbarkeit liegt. 50 

Prozent des Bestandes sollten erhalten werden. Die eingesetzten Baumaterialien 

müssen zu genau definierten Prozentsätzen aus Sekundärrohstoffen 

bestehen. Und ein Materialpass wird gefordert – ein elektronisches 

Dokument, in dem die Umwelt-Produktdeklarationen ersichtlich sind. 

Höchste Zeit also, unsere Bau- und Ausstattungsbeschreibungen zu prüfen 

und unsere (BIM-)Datenbanken mit den entsprechenden Informationen 

zu füttern. 

Mehr Informationen zu Kreislaufwirtschaft in Österreich finden Sie in 

dem ÖGNI-Positionspapier „Kreislaufwirtschaft – Stop talking, start acting“ 

auf der ÖGNI-Website unter Medien-Publikationen. 

Fotos: Adobe Stock, Stanislav Jenis 


123

DAS GROSSE IMMOFOKUS SQUAREBYTES GEWINNSPIEL! 

JETZT VIDEO 

ANSEHEN UND 

GEWINNEN! 

Entdecken Sie die vielen Möglichkeiten 

des SQUAREBYTES WOHNUNGSFINDER. 

Einfach Video ansehen, Fragen 

beantworten und gewinnen. 

Teilnahmeschluss: 31.10.2023 

Preise im Wert von 

Hier geht‘s zum Gewinnspiel und 

den Teilnahmebedingungen: 

immo-timeline.at/wohnungsfinder 

26.000 € 

warten auf Sie! 

124 ImmoFokus 

VIDEO ANSEHEN, FRAGEN BEANTWORTEN, GEWINNEN!

VIDEO ANSEHEN, FRAGEN BEANTWORTEN, GEWINNEN! 

Teilnahmeschluss 

31.10.2023 

NUR ONLINE MÖGLICH! 

DAS GIBT‘S ZU GEWINNEN: 

IMMOBILIENMARKETING-PAKET IM WERT VON 13.000,- EURO 

• SQUAREBYTES WOHNUNGSFINDER für ein Projekt mit ca. 50 Wohnungen 

• 2 hochwertige Außenrenderings für ein Gebäude mit ca. 50 Wohneinheiten 

ohne Darstellung der Nachbargebäude in absoluter High Quality 

• 2 Innenrenderings einer Wohnung exkl. Aussicht 

• 1/4 Seite Inserat im ImmoFokus 

• SQUAREBYTES Newsletter inkl. Socialmedia 

• IMMOFOKUS Newsletter inkl. Socialmedia 



• 2 Außenrenderings eines Gebäudes mit ca. 50 Wohneinheiten ohne 

Darstellung der Nachbargebäude in Standard Qualität 


• IMMOFOKUS Newsletter inkl. Socialmedia 




• IMMOFOKUS Newsletter Inkl. Socialmedia 

Hier geht‘s 

zum Video 

immo-timeline.at/Wohnungsfinder 

Ausgabe 03|2023 125 

DAS GROSSE IMMOFOKUS SQUAREBYTES GEWINNSPIEL!

Zum Autor 

Hans Jörg Ulreich, Gründer und geschäftsführender 

Gesellschafter der Ulreich Bauträger GmbH, Bauträgersprecher 

Österreich, Lektor an der TU Wien und FH 

Wien. 

Beton 

Kommentar: Hans Jörg Ulreich 

Meinen aktuellen Beitrag schicke ich Ihnen mitten aus den Nachhaltigkeitstagen 

im Burgenland, den „Illmitzer Gesprächen“, ins Leben 

gerufen von unserem geschätzten Kollegen Thomas Malloth. 

Während ich mit offenen Augen und Ohren Experten aus allen Bereichen 

lauschen darf, wie massiv und trostlos unser schönes Land in den 

Klimawandel schlittert, während ich engagierten Brandreden zu mehr 

Klimaschutz in Österreich folge, während mir das Schaudern über den 

Rücken läuft, beim Gedanken, dass unsere Natur schon jetzt und nicht 

in Zukunft nicht mehr die ist, die wir kennen, werde ich gleichzeitig 

zum traurigen Zeitzeugen von Unfassbarem. 

Ja, natürlich meine ich damit auch den voranschreitenden Klimawandel. 

Aber viel schlimmer ist für mich die vom Vorwahlkampf 

getriebene Populärpolitik unserer Regierenden in einer Zeit, in der 

wir ehrliche, unpopuläre Politik dringender brauchen denn je zuvor 

in unserer Republik. 

Gedeckelte Mieten, lieber Leserinnen und Leser, werden also zukünftig 

weiter gedeckelt. Altbauten, die den wohl höchsten Sanierungsbedarf 

haben, können also weiterhin vor sich hinschlummern, denn eine Instandsetzung 

ist nicht mehr finanziell zu schaffen. 

Beliebteste Sündenböcke: Drittstaatsangehörige 

Die beliebtesten Sündenböcke nach unserer Branche – ja, ich spreche 

dieses heiße Eisen jetzt bewusst an, Immohaie hier, Ausländer 

da – sind Drittstaatsangehörige, also alle Ausländer, die nicht aus 

der EU kommen. Menschen, die mittlerweile mehrheitlich die Niedrigstlohnjobs 

in unserem Land stemmen, werden zukünftig weiter 

von sozialem, günstigem Wohnraum ausgeschlossen und als Hauptkundinnen 

und Hauptkunden in den privaten Wohnungsmarkt 

umgeleitet. Schon jetzt wohnen mehr als 55 Prozent der Menschen 

mit wenig bis keinem Einkommen privat und damit in Relation zu 

ihren Gehältern gesehen viel zu teuer, die Wohnbeihilfenreformen, 

die jetzt im Eilzugstempo vor der Wahl von Land und Bund durch- 

Unser Land versinkt 

Während unser Land versinkt, und das nicht nur im Starkregen, 

sondern in immer wieder aufkeimenden neuen Korruptionsvorwürfen 

– von all den Missständen, die jeder Einzelne 

vermutet und verspürt, einmal ganz abgesehen –, während 

unser Land also wie nie zuvor in der zweiten Republik 

regelrecht moralisch „Land unter“ geht, werden 

populärpolitische Maßnahmen verkündet, nicht um 

zu verändern, sondern um politische Macht wirklich 

um jeden Preis einzuzementieren. 

Wer mir nicht glaubt, muss nur einmal die Kommentare 

in den Medien unter den Schlagzeilen 

lesen. Ich bin nicht der Einzige, dem es mittlerweile 

überkocht. 

Fotos: Sebastian Philipp, Adobe Stock 

126 ImmoFokus

| BA12-21G | 

gepeitscht werden, schließen diese schwächsten Gruppen aber 

erneut geschickt aus. 

Unter Bodenschutz verstehen alle – Länder wie Bund – derzeit 

keinen Baustopp auf grüner Wiese zum Beispiel für gemeinnützige 

Riesenhitzestaubauprojekte, sondern vielmehr die Entsiegelung 

wertvoller optionaler Wohnbauflächen und begrünte 

Straßenbahnhüttendächer oder Mikroparks in der Stadt – damit 

man Flächen für die Ersatzpflanzungen der zu Tausenden gerodeten 

Bäume übrig hat. 

Straßenseitige Balkone, der möglicherweise einzige Luft- und 

Lichtpunkt für alte Bestandsbewohner im innerstädtischen 

Raum, werden dafür still und heimlich gestrichen. 

Ich koche – nicht mehr wegen der unsäglichen Hitzewelle dieses 

Sommers, sondern weil ich in all meinen Jahren als aktiver 

Bürger noch nie eine derart maßlose Vorgehensweise der um 

Stimmen kämpfenden Parteien miterlebt habe. 

Gefragt: Taten nicht Schlagworte 

Wir brauchen keine Schlagworte mehr, sondern Taten: sanierungsfreundliche 

rechtliche Rahmenbedingungen, eine faire Vergabe 

von sozialem Wohnbau streng nach Einkommen gestaffelt 

und nicht nach Herkunft, innerstädtische Nachverdichtung und 

intelligente und rasch umsetzbare Begrünung. 

Aber es kommt nichts, es kommen nur Worthülsen. 

Gestern konnte ich einem Vortrag der Nummer-1-Klimakleberin 

des Landes, Martha Krumpeck, zuhören. Ich war ehrlich gesagt 

nicht nur über ihre Körpergröße (Frau Krumpeck ist fast so groß 

wie ich, nämlich 190 Zentimeter) überrascht. Allen, die mir in meinen 

Überzeugungen und auch in diesem Kommentar zustimmen, 

kann ich nämlich sagen, dass uns von Frau Krumpeck nicht so viel 

trennt wie viele vermuten. 

Uns allen reicht es und keiner weiß sich dazu zu helfen, wie das 

Ruder endlich zielführend herumgerissen werden könnte. 

Martha Krumpeck klebt sich fest – ich hingegen finde, wir müssen 

uns gemeinsam und laut bewegen. 

Schnell zur effizienten 

Lichtlösung: mit TwinCAT 3 

Lighting Solution 

Die TwinCAT 3 Lighting Solution: 

über Excel konfigurierbar, voll HTML- und webfähig, 

dezentral skalierbar sowie direkt über Panel bedienbar 

vereinfacht alle Arbeitsschritte von Engineering bis Wartung 

integriert alle typischen Lichtregelungen 

unbegrenzte Anzahl der DALI-2-Linien 

schnelle Funktionsänderungen, Adressierungen und 

Erweiterungen direkt im Betrieb 

DALI-2-Linien unabhängige Gruppierungen 

Scannen und alles 

über die Vorteile der 

Lighting Solution 

erfahren 

Für individuelle Lichtsteuerungen: 

7-Zoll-Multitouch-Panel, Buskoppler, I/Os und 

TwinCAT 3 Lighting Solution. 

Einen schönen Start in den Herbst! 

Ausgabe 03|2023 

127

Zum Autor 

Sabina Berloffa ist CEO der BSC Strategy Consulting 

Gmbh und Mitglied im Salon Real 

Die Zukunft des Immobilienunternehmens: 

Kundenorientierung und digitale Prozesse im Fokus 

Kommentar: Sabina Berloffa 

Die Immobilienbranche ist im Umbruch. Bestellerprinzip, Hochzinsphase, 

KIM-Verordnung, Wirtschaftskrise – wir alle kennen diese 

Schlagworte und auch die damit verbundenen Hürden. Wie in anderen 

Branchen auch gilt es, sich in Phasen des Umbruchs anzupassen 

und die eigenen Prozesse den Umständen entsprechend zu adaptieren. 

Eine Kombination aus absoluter Kundenorientierung, Value-Fokussierung 

und digitalen Prozessen wird sich dabei für alle serviceorientierten 

Immobilienunternehmen als Schlüssel zur Gestaltung des 

Unternehmens der Zukunft erweisen. Die Beweggründe dafür sind: 

1. Verbesserte Kundenerfahrung: 

In der Immobilienbranche dreht sich alles um Kunden und ihre Bedürfnisse. 

„Customer Centricity“ bedeutet, diese Bedürfnisse zu verstehen 

und zu erfüllen. Digitale Prozesse ermöglichen eine personalisierte 

Kommunikation sowie personalisierte Dienstleistungen. Durch 

den Einsatz von Technologien und Applikationen wie CRMS, KI und 

Datenanalysen können Immobilienunternehmen das Verhalten und 

die Vorlieben ihrer Kunden besser verstehen. Dies resultiert in der 

Folge in auf Markt und Zielgruppe angepassten Lösungen, die Kunden 

in den Mittelpunkt stellen und die Kundenzufriedenheit steigern. 

2. Effiziente Abläufe und Zeitersparnis: 

Die Digitalisierung bringt Effizienz in die Geschäftsprozesse. So können 

zum Beispiel im Bereich Vermietung und Verwaltung automatisierte 

Prozesse viel Zeit sparen. Aber auch in den Bereichen Verkauf 

und Kundenakquisition sowie im (Social-Media-)Marketing profitieren 

Kunden von schnelleren Reaktionszeiten, einem reibungsloseren 

Ablauf und einem professionellen vertrauensaufbauenden Auftritt. 

3. Wettbewerbsvorteil und Zukunftssicherheit: 

Unternehmen, die sich auf Kundenorientierung und digitale Prozesse 

konzentrieren, sind besser gerüstet, um in der sich schnell verändernden 

Geschäftswelt zu bestehen. Kombiniert mit einem soliden Werte- 

Versprechen (Value-Fokussierung) sind für sie innovative Lösungen 

einfacher und schneller umsetzbar. Sie können auch flexibler auf 

Marktveränderungen reagieren. Ein solides Werteversprechen bedeutet, 

dass jene Werte im Unternehmen verankert sind, welche von 

Kunden als Wettbewerbsvorteil identifiziert werden. Kunden schätzen 

zudem Unternehmen, die mit der Zeit gehen und modernste Technologien 

nutzen, um ihre Anforderungen zu erfüllen. Dieserart wird 

die Position des Unternehmens als Vorreiter in der Branche gefestigt. 

Fotos: Maximilian Salzer, Adobe Stock 

128 ImmoFokus

ADVERTORIAL 

Die „Timber Family“ wächst 

und wächst 

LeopoldQuartier, Wien: 

Europas erstes 

Stadtquartier in reiner 

Holz-Hybrid-Bauweise: 

Greenbuilding. UBM Development setzt kompromisslos auf Holzbauprojekte. 

Mehr als eine Viertelmillion Quadratmeter sind schon in der Pipeline. 

© SQUAREBITES, SACKER ARCHITEKTEN 

Die erste Etappe ist geschafft. Ende März 

unterzeichnete Universal Investment 

den Mietvertrag über knapp 10.000 

Quadratmeter Bürofläche im Timber Pioneer, 

Frankfurts erstem Bürogebäude in Holz-Hybrid-Bauweise. 

„Der Timber Pioneer erfüllt als 

Holz-Hybrid-Gebäude höchste Nachhaltigkeitskriterien 

und passt deswegen perfekt zu unserer 

klaren Nachhaltigkeitsstrategie“, begründet 

Universal Investment-CEO Michael Reinhard die 

Entscheidung für die von UBM Development entwickelte 

Immobilie. 

UBM-CEO Thomas G. Winkler ergänzt: „Der 

Vertrag mit Universal Investment beweist, dass 

wir mit unserer Strategie und dem absoluten 

Fokus auf Holzbauprojekte goldrichtig liegen, 

ökologisch wie ökonomisch.“ 

Timber Peak. In Mainz wächst 

der höchste Holz-Hybrid-Bau 

von Rheinland-Pfalz. 

Dabei ist der achtgeschossige Timber Pioneer 

bloß der erste Spross einer ganzen „Timber 

Family“. Bis Ende nächsten Jahres werden in 

München, Mainz, Düsseldorf und Prag die Fundamente 

für fünf weitere Familienmitglieder gelegt 

– Timber Factory, Timber Peak, Timber View, 

Timber Port und Timber Praha. Zusätzlich zur 

„Timber Family“ hat UBM sechs weitere Holzbauprojekte 

in der Pipeline, wovon mit dem am 

Wiener Donaukanal gelegenen „LeopoldQuartier“ 

mit über 75.000 Quadratmeter Geschossfläche 

sogar Europas erstesStadtquartier in reiner 

Holz-Hybrid-Bauweise entsteht. In Summe entwickelt 

UBM derzeit mehr als eine Viertelmillion 

Quadratmeter in Holz, exakt 265.400 Quadratmeter, 

etwas mehr als die Hälfte in der Assetklasse 

Büro, den Rest in Wohnen. „Wir wollen der 

führende Entwickler von Holzbauprojekten in 

Europa werden“, so Winkler. 

Klarer Fokus 

Die kompromisslose Fokussierung auf den Holzbau 

ist eine logische Konsequenz 

der mit „green. smart. and more.“ festgeschriebenen 

Konzernstrategie, die auf die Entwicklung 

nachhaltiger, intelligenter und ästhetisch 

anspruchsvoller Immobilien abzielt. Gegenüber 

der bisher konventionellen Bauweise hat der 

Holzbau drei wesentliche Vorteile: 

1. Sechs Prozent der weltweit anfallenden 

Kohlenstoffdioxid-Emissionen werden bei der 

Errichtung von Hochbauten verursacht. Durch 

die Verwendung von Holz als Baumaterial können 

theoretisch bis zu zwei Milliarden Tonnen 

jährlich vermieden werden. Denn während bei 

der Produktion von Beton und Stahl gewaltige 

Mengen an CO2 emittiert werden, speichert Holz 

im Gegenzug CO2 . Konkret bunkert ein Kubikmeter 

Holz langfristig eine Tonne CO2 . Am Beispiel 

des Timber Pioneer sind das stattliche 1.800 

Tonnen, das entspricht ungefähr den jährlichen 

CO2 -Emissionen eines 250-Einwohner-Dorfes. 

2. Der Ingenieurholzbau ist effizient und 

damit kostengünstig. Ein Großteil der Arbeit, 

nämlich die Produktion der Holzelemente (Decken, 

Wände oder gar ganzer Zimmer), passiert 

in einer Fabrik. Auf dem Baugrundstück wird nur 

noch montiert. Das geht nicht nur wesentlich 

schneller, leiser, sicherer und sauberer als auf einer 

herkömmlichen Baustelle, sondern aufgrund 

der systematisierten modularen Vorproduktion 

auch deutlich billiger. „Das revolutioniert die Art 

des Bauens, weil ein großer Teil der Bautätigkeit 

von der Baustelle in die Fabrik verlagert wird“, 

erklärt Winkler, „die entsprechenden Effizienzgewinne 

sind durchaus vergleichbar mit jenen in 

der Automobilindustrie und Henry Ford vor 110 

Jahren.“ 

3. Holzbauprojekte ermöglichen sowohl beim 

Verkauf als auch bei der Vermietung höhere Erlöse. 

Denn EU-Taxonomie und ESG lenken die internationalen 

Finanzströme massiv und unumkehrbar 

zu grünen Unternehmen und Projekten, 

vondenen aktuell zu wenige begonnen werden. 

Ohne entsprechende Grün-Zertifizierungen 

sinken Verwertbarkeit sowie Rentabilität von 

Immobilien. 

Es scheint, als ob UBM auf dem Holzweg ist. 

Und das ist in diesem Fall gut so. Denn es ist der 

richtige (Holz)weg. 


129

Advertorial 

Karl von Habsburg eröffnet 

ersten Immobilien 

Investment Kongress 

Wirtschaftswachstum statt Massenkonsum. Der DMV Medien Verlag veranstaltet am 9. November 2023 den 

ersten Internationalen Immobilien Investment Kongress im Meliá Hotel Vienna im DC Tower in Wien. 

E 

uropa braucht wieder langfristige 

Strategien. Das gilt nicht nur 

geopolitisch, sondern vor allem 

für die Immobilienwirtschaft. Der 

brutale Angriff Russlands auf die Ukraine hat 

gezeigt, dass Werte wie Rechtsstaatlichkeit und 

Demokratie in einer sozialen Marktwirtschaft 

keineswegs selbstverständlich sind. Die Globalisierung 

hat Europa im wirtschaftlichen Wettbewerb 

kleiner gemacht. Im Gegenzug suchen 

Russland und vor allem China, immer mehr Einfluss 

auf die Wirtschafts- und Globalpolitik des 

Planeten auszuüben, wobei Menschenrechte 

und Freiheit nur eine untergeordnete Rolle 

spielen. Wenn wir nicht zum Spielball außereuropäischer 

Mächte werden wollen, müssen wir 

handeln. 

Es braucht echtes Wirtschaftswachstum statt 

Massenkonsum. Beim 1. Internationalen immobilien 

kongress am 9. November im Meliá 

130 ImmoFokus

Hotel im DC Tower in Wien wird sich Karl von 

Habsburg der aktuellen Zeitenwende widmen 

und die aktuellen geopolitischen Entwicklungen 

einordnen. Für die Immobilienwirtschaft 

ein relevantes Thema, denn, so Habsburg: 

„Eine Ideologie, die dem Primat der Politik 

folgt, nimmt für sich in Anspruch, alles regeln 

zu dürfen, ja alles regeln zu können. Je mehr die 

Politik das tut, umso tiefer aber wird der Konflikt 

mit dem Recht. Dieser Konflikt wird immer 

schärfer, weil immer seltener rechtsstaatliche 

Grundsätze regieren – also die Herrschaft des 

Rechts -, sondern Machtverhältnisse. Dieser 

Konflikt wirkt sich langfristig zum Schaden 

Europas aus.“ Gerade für Immobilien gilt: 

Nachdem man sie nicht verrücken kann, muss 

der Ort, auf dem sie gebaut werden, rechtssicher 

sein – und das langfristig. Mit dem ersten 

Internationalen Immobilien Investment Kongress 

stellt die DMV dellalucia medien Verlag 

GmbH am 9. November 2023 im Meliá Hotel 

Vienna ein internationales Top-Event auf die 

Beine. Als Kongressstadt ist Wien seit je her 

von europäischer Bedeutung und daher der 

ideale Austragungsort für eine internationale 

Fachkonferenz. Mit hochkarätigen internationalen 

Speakern werden die drängenden Fragen 

unserer Zeit wie Klimawandel, Zinswende, 

Digitalisierung, Stadtentwicklung und Finanzierung 

behandelt. 

Auszug aus den Kongressprogramm 

der Vortragenden: 

Gerald Hörhan, CEO I Investment Punk Academy 

-sowie Autor mehrerer Bestseller 

Hans Volckens, Managing Partner | Blacklake 

Management Partner 

Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & 

Foresight | Colliers International Deutschland 

Jürgen Helm, Director Loan Origination | PGIM 

Real Estate 

Martin Löcker, Advisory of the Board | UBM 

Development 

Dieter Wasserburger, Leiter Immobilien/Expansion 

| REWE 

Claudia Brey, Geschäftsführerin | ÖBB Immobilienmanagement 

Roland Krebs, Director Urban Planing & Design | 

superwien urbanism zt gmbH 

Georg Stadlhofer, Geschäftsführer | Drees & 

Sommer Österreich 

Wolfgang Scheibenpflug, Geschäftsbereichsleiter 

Immobilien- und Standortmanagement | 

Flughafen Wien 

Wolfgang Maurer, CEO & Founder | Median 

Capital 

Mag. Andreas Zederbauer, CEO | Dagobert 

Invest 

Ab sofort können Tickets in vier Kategorien 

gebucht werden (Standard, Business Bonus und 

Newcomer Bonus). Inkludierte Leistungen sind 

Kongressunterlagen, Frühstück und Mittagessen 

sowie zwei Kaffeepausen. 

Der Kongress schließt mit einem Weinausklang 

im 57. Stock ab 17.30 Uhr in der Meliá 

Lounge. 

Weitere Informationen zum Programm sowie 

Tickets finden Sie unter: https://kongress. 

immobilien-investement.at/. 


131

Events & Awards 

Das waren die 

Illmitzer Gespräche 2023 

D 

as Nachhaltigkeitsforum ging 

vom 30. August bis 1. September 

bereits zum fünften Mal in 

der burgenländischen Marktgemeinde 

über die Bühne. 

„Sind Politiker überhaupt in der Lage, mit 

Herausforderungen wie dem zunehmenden 

CO2-Ausstoß, dem Artensterben oder der 

Bevölkerungsexplosion umzugehen beziehungsweise 

sie zu bewältigen?“, stellte 

Thomas Malloth, Gründer der Illmitzer 

Gespräche, in seiner Eröffnungsrede in den 

Raum. Dafür, dass das nicht der Fall ist und 

unsere Volksvertreter offensichtlich eher in 

der Momentaufnahme leben würden, nannte 

der Gründer zwei Beispiele: das Erneuerbare- 

Wärme-Gesetz, das sich seit mittlerweile zwei 

Jahren in der Begutachtung befindet, und die 

nach wie vor nicht erfolgte Präzisierung des 

Erhaltungsbegriffs im Mietrechtsgesetz. 

Im ersten Vortrag der diesjährigen Illmitzer 

Gespräche ging Andreas Baumgarten, Biologe 

an der Universität Wien, der Frage nach, ob 

die Selbstversorgung mit Nahrungsmitteln in 

Österreich eine Utopie ist, und erklärte, wieso 

der Bodenschutz in diesem Zusammenhang 

eine zentrale Rolle spielt. Kurz zusammengefasst: 

Durch Erosion wird binnen weniger 

Sekunden ein Zentimeter Boden vertragen, 

dessen Wiederherstellung 100 Jahre dauert. 

„Selbst wenn es uns gelingt, die wertvollsten 

Flächen zu erhalten, sind wir maximal zu 

drei Vierteln selbsterhaltungsfähig“, so das 

ernüchternde Fazit des Experten. 

„Geld ist nicht alles“ 

Wie wichtig ein natürlicher Boden für die 

Landwirtschaft beziehungsweise den Weinbau 

ist, unterstrich im anschließenden 

Vortrag auch Star-Winzer Josef Umathum. 

Boden gehört neben höchster Produktqualität, 

sozialer Verantwortung, Freude an 

der Arbeit und „Geld ist nicht alles“ auch zu 

seinen fünf persönlichen Erfolgskriterien. 

„Nichts hat höhere Erträge als die kleinstrukturierte 

Landwirtschaft“, so der Winzer, der in 

Frauenkirchen und Jois 45 Hektar Rebfläche 

bewirtschaftet und seine Weine in 38 Länder 

exportiert. 

Auf kleinere Strukturen setzt seit mittlerweile 

35 Jahren auch „Sonnentor“-Gründer 

Johannes Gutmann. Heute verfügt er über ein 

weltweites Netz von 1.000 Kleinlieferanten, 

darunter 80 heimische Bauern, die hinter 

den rund 900 Produkten im „Sonnentor“- 

Sortiment stehen. In der auf seinen Vortrag 

folgenden gemeinsamen Fragerunde mit 

Umathum räumte Gutmann ein, dass man 

auf „großer Ebene“ Nachhaltigkeitszertifizierungen 

benötige, um den Konsumenten 

Orientierung zu geben. Eher skeptisch zeigte 

sich in diesen Zusammenhang Umathum – 

vor allem, weil er seine Unabhängigkeit nicht 

verlieren wolle. 

„Last Generation“: 

Störaktionen notwendig 

„Wir warten nicht auf die Klimakrise, wir stecken 

mitten drinnen“, so die Sprecherin der 

„Letzten Generation“, Martha Krumpeck, im 

Anschluss, nur um hinzuzufügen: „Solange 

wir uns an kaputte, korrumpierte Regeln 

halten, werden wir nicht weiterkommen.“ 

Störaktionen sind nach Einschätzung der 

Klimaaktivistin notwendig, um die Politik 

zum Handeln zu bewegen. Sie verweist auf 

die „Fridays for Future“-Bewegung, der seit 

vier Jahren keiner zuhört. Allerdings müsse 

der Protest der „Letzten Generation“ absolut 

gewaltfrei sein. „In dem Moment, in dem wir 

die Hand erheben, haben wir verloren.“ 

Landeshauptmann-Stellvertreterin strid Eisenkopf 

eröffnete den zweiten Tag und gab 

einen Überblick über die Initiativen des Landes. 

Dazu zählen unter anderem organische 

Speicher, Biodiversitäts-Hotspots, das mit 

zwölf Millionen Euro dotierte EU-Life-Project, 

Bio-Landwirtschaft im Burgenland (Anteil: 42 

Prozent) und das neue Grundwasser-Monitoring-System. 

Mehr als einmal unterstrich die 

Politikerin in ihrer Präsentation das Ziel des 

Burgenlands, bis 2030 klimaneutral zu sein. 

132 ImmoFokus

Klimaklage gegen Republik 

Rechtsanwältin Michaela Krömer gab im 

Anschluss einen spannenden Einblick in die 

Klage gegen die Republik Österreich auf Aufhebung 

von Teilen des Klimaschutzgesetzes, 

die sie im Namen von zwölf Jugendlichen 

beim Verfassungsgericht einreichte. Dass die 

„Klimaklage“ vom Verfassungsgerichtshof 

aus formellen Gründen abgewiesen wurde, 

mit der Begründung, dass der Antrag zu eng 

gefasst sei, hält sie jedenfalls nicht davon 

ab, weiter für die Jugendlichen zu kämpfen. 

„Wir werden den Antrag nochmals einbringen, 

diesmal größer gefasst – auch wenn das 

schwierig ist“, kündigt Krömer an. 

Nachdem Stefan Sautner, Leiter des Referats 

für Erneuerbare Energie und Innovative Energielösungen 

bei der Stadt Wien, in seinem 

Vortrag „Raus aus Gas“ auf die Pläne der Bundeshauptstadt 

einging, bis 2040 klimaneutral 

zu sein, wies Politikwissenschafter Patrick 

Scherhaufer von der Universität für Bodenkultur 

(BOKU) eindringlich darauf hin, dass 

die bloße Schaffung von Anlagen zur Erzeugung 

von Energie aus erneuerbaren Quellen 

den Energiebedarf Österreichs nicht decken 

kann. Vielmehr müsse der Energieverbrauch 

drastisch gesenkt werden. Schließlich berichtete 

zum Abschluss des zweiten Tages 

noch Anton Innauer, ehemaliger Skispringer 

sowie Trainer und Buchautor, über seine Erfahrungen 

dazu, wie man gegenüber trägen 

und etablierten Systemen, wie in seinem Fall 

dem internationalen Ski-Verband FIS, Veränderungen 

herbeiführt. 

Video-Gruß von Leonore Gewessler 

Am dritten und letzten Tag der Illmitzer Gespräche 

erinnerte nach einer Video-Grußnote 

von Leonore Gewessler, Bundesministerin für 

Klimaschutz, Umwelt, Energie, Mobilität, Innovation 

und Technologie, der Historiker und 

Philosoph Philipp Blom an die „kleine Eiszeit“ 

vor 400 Jahren. Damals kühlte sich die Erde um 

zwei Grad Celsius ab, was zu Hungersnöten, 

sozialen Verwerfungen und Veränderungen in 

allen gesellschaftlichen Bereichen führte. Die 

Folgen: Man begann, empirisch zu arbeiten, 

Universitäten wurden gegründet, Handel und 

Produktion professionalisiert und das Bürgertum 

begann, seine Rechte einzufordern. 

In weiterer Folge des Treffens zeigten Kommunalpolitiker 

im Rahmen des Bürgermeisterforums 

Best-Practice-Beispiele auf. Ein kleiner 

Auszug: In Bad Schallerbach gelang es innerhalb 

kürzester Zeit, eine Energiegemeinschaft 

aufzubauen. In Hittisau wurde unter anderem 

ein Frauenmuseum eingerichtet. In Moosburg 

stellte sich der Bürgermeister aktiv gegen das 

Ortskernsterben. Das Zentrum wurde aktiv 

belebt, ein Gedenkpfad geschaffen sowie die 

Schlosswiese als Lebens- und Veranstaltungsraum 

gerettet. 

Den Reigen der hochkarätigen Redner bei den 

Illmitzer Gesprächen beendete schließlich 

ORF-Anchorman und ZIB-Moderator Tarek 

Leitner. Sein Credo: „Nicht alles muss nützlich 

sein, es darf und soll auch schön sein!“. 


133


Events & Partys der 

Immobilien-Society 

IMMOFINANZ ERÖFFNET OFFICE OASE 

IDie IMMOFINANZ setzt mit der Fertigstellung von myhive 

Urban Garden am Wienerberg in Wien höchste Nachhaltigkeitsstandards 

und strebt die BREEAM outstandig 

Zertifizierung an. „Die IMMOFINANZ hat mit myhive 

Urban Garden eine grüne Office Oase geschaffen, die neue 

Maßstäbe im Bereich New Work und Nachhaltigkeit setzt. 

Wir bieten unseren Mietern eine perfekte Balance aus 

Arbeit und Freizeit, Erfolg und Erholung, wirtschaftlicher 

Ambition und nachhaltiger Verantwortung. Gleichzeitig 

stärken wir mit dieser neuen Landmark-Immobilie unsere 

Position am immer stärker nachgefragten Markt für nachhaltige 

Büroimmobilien mit innovativen und flexiblen 

Arbeitswelten. Wir freuen uns daher, bereits zur Fertigstellung 

die ersten Mieter begrüßen zu dürfen“, so Radka 

Doehring, Mitglied des Vorstands der IMMOFINANZ. 

134 ImmoFokus

DACHGLEICHE BEI DANUBEFLATS 

4,5 Jahre nach dem Spatenstich hatten die Projektentwickler 

S+B Gruppe und SORAVIA zur Präsentation 

des 180 Meter hohen Wohnturms eingeladen. Nach der 

Begrüßung durch Wolfdieter Jarisch, Vorstand der S+B 

Gruppe und Erwin Soravia, CEO von SORAVIA, die unter 

der Begleitung der Wiener Philharmoniker in den 

Abend führten, folgte die spektakuläre Performance 

der Vertical Dancers in rund 150 Meter Höhe an der 

Fassade des Wohnturms. Es folgte die musikalische 

Darbietung des ungarische Starpianisten Peter Bence, 

DJ und Saxophonist Sebastian Grimus sorgte im Anschluss 

für Unterhaltung bis in die späten Abendstunden. 

Zu Ehren der Beteiligten Bauarbeiter, kuratierte 

Sabine Hauswirth deren Portraits in einem eigenen 

Raum unter dem Titel „portraits above construction“. 


135


„AFTER DARK“-CLUBBING 

Ende August ließen sich rund 600 junge Immobilienentwickler 

von der einzigartigen Stimmung des VÖPE Next 

Clubbing „After Dark“ begeistern. Unter dem anregenden 

Motto „We know how to party“ zeigten die Gäste im angesagten 

VIEIPEE Hip Hop Club Vienna bis spät nach Mitternacht 

gutgelaunt wie die Post abgeht. Zwischen den feiernden 

Young Professionals waren u.a. VÖPE next Vorstand 

Nadja Holzer sowie die Organisatoren Merlin Trampert und 

Lewis Probst zu orten. Beim Treffen der jungen Immobilienexperten 

stand jedoch nicht nur der Spaß im Vordergrund. 

So bot das Clubbing „After Dark“ einen exzellenten Rahmen 

für neue Begegnungen und inspirierende Diskussionen zu 

aktuellen Branchenthemen in lockerer Umgebung. VÖPE 

Next zählt mittlerweile über 100 Mitglieder, von denen 

rund 40 aktiv an der Vereinsarbeit teilnehmen und an Zukunftsprojekten 

mitwirken. 

IMMOBILIENPREIS CÄSAR 2023 

Mitte September wurden im Schönbrunner Schlosstheater 

die Cäsaren 2023 verliehen. In neun Kategorien erhielten 

herausragende Persönlichkeiten Anerkennung 

für ihr Engagement und ihre erstklassigen Leistungen 

in der Immobilienbranche. Mit den Cäsaren - Bauträgerin: 

Jasmin Soravia, Kollitsch & Soravia Immobilien 

- Immobilienverwalter: Markus Pusta, Pusta & Partner 

Hausverwaltungs GmbH - Maklerin: Karina Schunker, 

EHL Wohnen - Immobiliendienstleister: Herbert Hetzel, 

Beyond Carbon Energy - Real Estate Expert: Roman 

Eisenmagen, Erste Bank Sparkassen- Small Diamond: 

Karoline Imser, Imser & Rigele Immobilienbewertung 

- Cäsar International: Martina Maly-Gärtner, UBM Development 

- Immobilienmanagerin: Jenni Wenkel, Union 

Investment - Lebenswerk: Brigitte Jank, Unternehmerin 

und Politikerin - freuten sich unter anderem die 

Vertreter der Verbandsjury Alexander Bosak (immQu), 

Johannes Eisert (RICS), Georg Flödl (ÖVI) Matthias Gass 

(FIABCI), Johannes Wild (Fachverband der Immobilienund 

Vermögenstreuhänder der WKO) sowie Daniela 

Witt-Dörring (Salon Real). 

Die Cäsaren 2023 (v.l.n.r.): Herbert Hetzel, Martina 

Maly-Gärtner, Jasmin Soravia, Brigitte Jank, Roman 

Eisenmagen, Karina Schunker, Jenni Wenkel, Karoline 

Imser, Markus Pusta 

136 ImmoFokus

10 JAHRE WIM 

Sechs Monate vor dem Start der Wiener Immobilien 

Messe brachte Veranstalter RX Austria 

& Germany treue Wegbegleiter und Partner 

zum „After Summer Cocktail“ im Palais 

Harrach zusammen, gab einen Ausblick auf 

die Wiener Immobilien Messe im März kommenden 

Jahres und präsentierte das umfassende 

Rebranding. Die WIM präsentiert sich 

in einem neuen, modernen und zeitgemäßen 

Design mit einer neuen Farb- und Bildersprache. 

Auch digital hat die Messe einen neuen 

Auftritt: Auf ihren Social-Media-Kanälen 

wird die WIM eine neue Themenreihe anbieten, 

die Interessierten den Weg zur ersten eigenen 

Immobilie erleichtern soll. Stattfinden 

wird die Wiener Immobilien Messe wieder 

im bewährten Triple mit der Wohnen & Interieur 

und der Ferien-Messe Wien. 


137


FM DAY 

Der diesjährige FM.DAY stand unter dem Motto „Impulse 

geben. Energiereich agieren“. Der FM-Day ist ohne Zweifel 

DIE Veranstaltung in der Facility Managementund Real Estate 

Management-Branche und bereits ein Fixpunkt im Terminkalender. 

Wie schon in den Jahren zuvor führte Gerald 

Groß durch den spannenden Tag, bei dem das Netzwerken 

nicht zu kurz kam. Ein ganz besonderes Highlight war das 

Exklusiv-Interview mit Gregor „Schlieri“ Schlierenzauer. 

DRINKS BEFORE HOME 

Das erfolgreiche Eventformat „DBH –Drinks Before 

Home“ wurde 2014 ins Leben gerufen. Initiator der 

Veranstaltungsreihe ist Reinhard Winiwarter, Herausgeber 

ACROSS Magazine und Eigentümer der 

Reinhard Winiwarter Winery. 

Das „Programm“ des Formats ist es, „kein Programm“ 

zu haben. Das persönliche Kennenlernen und das 

persönliche Gespräch zwischen den Entscheidungsträgern 

ist das wesentliche Element der Serie. Unter 

den Gästen die Ende September ordentlich dem 

Netzwerken nachgingen, waren unter anderem 

David Beran (IMMOunited), Anita Körbler (Trovato), 

Karl Derfler, Nadja Hafez und Sandra Kendlbacher 

(Adeqat), Simone Rongitsch (POckethouse), Frank 

Brün (AREAMA), Manuela Maurer-Kollenz (M2S 

Rechtsanwälte), Daniela Witt-Dörring (Weber & Co), 

Stephan Pasquali( 3SI Immogroup). 

138 ImmoFokus

ESTERHAZY IMMOBILIEN BUSINESS GET-TOGEHTER 

Am 5. September 2023 luden die Esterhazy Immobilien ins Kalandahaus zu einem Netzwerktreffen, bei dem 

auch das aktuelle Architekturmagazin „Substanz und Kreativität in die Moderne“ präsentiert wurde. Esterhazy 

Immobilien verwaltet, entwickelt und revitalisiert zahlreiche Projekte mit überregionaler Bedeutung. Dazu zählen 

die historischen Kulturdenkmäler Schloss Esterházy oder Burg Forchtenstein bis hin zu neu entwickelten 

Projekten wie das Hotel Galántha in Eisenstadt oder der Neuen Strand im Seebad Breitenbrunn. Zudem wertet 

Esterhazy Immobilien Freizeitanlagen im ländlichen Raum sowie Stadtimmobilien stetig auf. Beim exklusiven 

Business Get-Together im Kalandahaus stand nicht nur das Netzwerken im Fokus, es wurde auch das neue 

Architekturmagazin „Substanz und Kreativität in die Moderne“ vorgestellt, das Einblicke über Projekte der 

vergangenen Jahre gewährt.Im Rahmen der Diskussionsrunde boten Stefan Ottrubay (Vorsitzender Esterhazy 

Privatstiftung), Vitus Weh (Kurator Esterhazy NOW Contemporary), sowie Jürgen Narath (Leiter Esterhazy Immobilien) 

Einblick in Vorhaben und die nachhaltige Ausrichtung des Unternehmensbereichs sowie den Zusammenhang 

von zeitgenössischer Kunst und modernen Bauprojekten. 


139


OTTO IMMOBILIEN COCKTAIL 

„Die Zeit der steigenden Preise auf dem Immobilienmarkt ist vorbei, nun steht 

der Wettbewerb um Qualität im Vordergrund. Das bedeutet, dass eine erstklassige 

Beratung auf fundierter Recherche und Marktanalyse basieren muss, 

um angemessene Entscheidungen zu treffen und passende Handlungsempfehlungen 

auszusprechen“, unterstrich Eugen Otto Donnerstag Abend bei 

seinem Immobilien Cocktail im Gartenpalais Liechtenstein. 350 Gäste aus 

Immobilienbranche und Wirtschaft waren seiner Einladung gefolgt und erlebten 

ein informatives Markt-Update der Experen von Otto Immobilien mit 

Insights und Trends, Chancen und Risiken der aktuell schwierigen Situation. 

„Die Herausforderungen dieser Zinsschock-Starre sind enorm, dazu kommen 

die explodierenden Energiekosten oder auch die unsichere geopolitische 

Lage. Auch wir haben nicht die berühmte Glaskugel, die uns die Zukunft korrekt 

vorhersagt, aber wir wollen heute mit Kunden, Partnern und Freunden 

unsere Sicht teilen und ihnen in dieser unsicheren Zeit mit unserer Expertise 

und profunden Daten und Fakten zur Seite stehen und damit gemeinsam 

erfolgreiche Handlungsempfehlungen zu erarbeiten“, betonte Eugen Otto. 

Unter den Gästen, die Dr. Eugen Otto bei seinem Cocktail begrüßen konnte, 

waren namhafte Immobilieneigentümer, Projektentwickler, Rechtsanwälte, 

Architekten, sowie Repräsentanten von Banken und Versicherungen. Gesichtet 

wurden unter anderm: Herwig Teufelsdorfer, Christian Bernegger, 

Peter Ulm, Daniel Jelitzka, Christian Wagner, Engelbert, Mariann und 

Christiane Wenckheim, Margret Funk, Anton Faber, Georg Soyka, Danielle 

Spera, James Davis (Knight Frank London) Christine Marek, Karin Schmidt- 

Mitscher, Peter Umundum, Peter Schaider, Frank Brün, Hannes Horvath, 

Manfred Kovacs, Gerald Beck, Ernst Vejdovszky, die Rechtsanwälte Stephan 

Artner, Corvin Hummer, Alfred Nemetschke uvm. 

140 ImmoFokus

E-MOBILITY & REAL ESTATE KONGRESS 

Bereits zum zweiten Mal fand Mitte September 2023 der E- 

Mobility & Real Estate Kongress – powered by Payuca statt. 

Dabei drehte sich alles um einen Megatrend unserer Zeit – die 

Elektromobilität und die dringende Notwendigkeit von Ladeinfrastruktur 

auch am eigenen Stellplatz. Die Veranstaltung unter 

dem Thema „E-Ladeinfrastruktur im Mietwohnhaus” brachte, 

moderiert von ORF-Journalisten Martin Ferdiny, zehn führende 

Branchenexpert als Speaker und 140 interessierte Teilnehmer im 

Ares Tower in der wolke19 in Wien zusammen. „Der Antrieb mit 

Elektromotoren ist definitiv die Zukunft der Mobilität”, ist Dominik 

Wegmayer, Co-Founder und Co-CEO von Payuca, überzeugt. 

POCKET HOUSE 

Gemeinsam mit zahlreichen Gästen hat Pocket 

House Ende September den Showroom in Wien 

Alsergrund für die neue App deilma feierlich 

eröffnet. Begrüßt wurden die Kunden und Geschäftspartner 

von Pocket House Geschäftsführerin 

Simone Rongitsch, Geschäftsführer Gernot 

Zechmeister und deilma Projektleiterin Carina 

Brachner. Der Showroom liegt zentral in der Berggasse 

im 9. Wiener Gemeindebezirk und bietet 

Interessenten und Kunden von Pocket House die 

Möglichkeit die deilma App zu testen und digitale 

Zutrittssysteme vor Ort auszuprobieren.Der 

moderne, multifunktionale Raum der ARE ist am 

Vormittag ein Turnsaal und am Nachmittag ein 

„Appstore“. Der Turnsaal wird von „Turnsaal Women“ 

, ein Sportstudio für Frauen und dem deilma- 

Team von Pocket House betrieben. 

Unter den Gästen waren Reinhard Schertler, iR; 

Birgit Wagner, Porr; Theres Göschl, Swietelsky; 

Claudia Nutz, selbsständige Raumplanerin; Clemens 

Biffl, Sedlak und Andrea Schipper, BIG. 

Pocket House Geschäftsführerin Simone Rongitsch: 

„Wir dürfen neben der Digitalisierung nicht 

die persönliche Ebene vergessen. Deshalb war uns 

der Showroom ein großes Anliegen. Dass wir uns 

den Raum mit dem Sportstudio teilen, zeigt, dass 

wir die Idee unserer App deilma auch selber leben!“ 


141

Buchtipps 

NEU! 

Doris Dull 

124 Seiten 

ISBN: 9783658412197 

Springer Gabler | 2023 

€ 39,00 

New Work – die Illusion von der großen 

Freiheit: Ausprägungen der neuen Arbeitswelt 

Dieses Werk zeigt anschaulich und auf den Punkt gebracht, dass sich Gesellschaft, Unternehmen und Individuen bereits mitten in 

der New-Work-Bewegung befinden. Ein Zurück gibt es nicht mehr. New Work ist ein steiniger Weg in eine neue Arbeitswelt, und 

nicht das Ziel. Auch in der neuen Arbeitswelt wird es weiterhin darum gehen, die Effizienz und damit Profit und Gewinn zu steigern. 

New Work sieht die Autorin als einen fortwährenden Veränderungsprozess, in dem Arbeitsprozesse und Managementsysteme 

immer wieder an die sich ändernden Gegebenheiten angepasst werden müssen. 

Judith Lembke, Katharina Matzig 

320 Seiten 

ISBN: 9783766726452 

Callwey Verlag | 2023 

€ 61,70 

Häuser des 

Jahres 2023 

„Häuser des Jahres“ ist einer der 

wichtigsten Awards der Branche, 

der seit 2011 ausgelobt wird. 

Diese Publikation präsentiert die von einer Expertenjury 

ausgewählten 50 besten von Architekten geplanten 

Einfamilienhäuser im deutschsprachigen Raum. Die 

„Häuser des Jahres 2023“ werden in Text, Bild und mithilfe 

von Plänen ausführlich vorgestellt und gewähren so Einblick 

in 50 individuelle Planungsgeschichten von Architekten 

und Bauherren, die gemeinsam Wohn- und Lebens(t)räume 

realisiert haben – ob aus Stein, Holz oder Beton, am Hang, in 

der Stadt oder auf dem Land. Zudem überzeugen die besten 

ausgezeichneten „Produktlösungen Architects’ Choice“ 

durch Innovation, Gestaltung und Nachhaltigkeit. 

Maria Grundner 

258 Seiten 

ISBN: 9783854024156 

Austrian Standards plus GmbH | 2023 

€ 99,95 

Barrierefreies Planen 

und Bauen in Österreich 

Um ein Leben ohne Barrieren in einer inklusiven Gesellschaft zu 

verwirklichen, ist es unumgänglich, barrierefreie Strukturen und 

Umgebungen anzubieten. Barrierefreie Angebote sind von allen 

Menschen nutzbar, komfortabel und erhöhen maßgeblich die 

Mobilität der Personen, die mit Einschränkungen leben: Plötzlich 

stellen Alltagswege keine Probleme mehr dar, die Zufriedenheit und die Lebensqualität der 

Bevölkerung steigen, Gesundheit wird gefördert und Unfällen vorgebeugt. Die Autorin 

garantiert als langjährige Themenexpertin höchste Praxiskompetenz: Sie berücksichtigt 

in dieser Neuauflage die Aktualisierungen der ÖNORM B 1600:2023 mit kommentierten 

Erläuterungen und realisierten Praxisbeispielen in Bildern; sie bringt Erklärungen zu den 

aktualisierten Regeln und Empfehlungen für Kontraste, Beleuchtung und Glasmarkierungen 

und erklärt die Mindeststandards aus der OIB-Richtlinie 4 „Nutzungssicherheit und 

Barrierefreiheit“ wie auch die funktionalen Anforderungen der ÖVE/ÖNORM EN 17210:2021 

„Barrierefreiheit und Nutzbarkeit der gebauten Umwelt –Funktionale Anforderungen“. 

Markus Swittalek 

374 Seiten 

ISBN: 9783991030089 

KRAL Verlag | 2023 

€ 40,50 

Das Gründerzeithaus 

Bewahren – Restaurieren – Bewirtschaften 

Kein anderes Zeitalter hat Wien so nachhaltig verändert wie die Gründerzeit. Nicht umsonst spricht man von 

einem Goldenen Zeitalter. Die Ringstraße wurde mit öffentlichen Gebäuden und Kulturbauten bebaut, aber 

auch Palais und Zinspaläste wurden hier errichtet. Die alten Vorstädte wurden überbaut und aus den Vororten 

wurden neue Stadtteile. Dieses Buch gibt Einblick in die technische Beschaffenheit und die bauklimatische 

Qualität dieser wertvollen historischen Gebäude. Es zeigt aber auch das wirtschaftliche Potenzial auf, das 

in dieser beständigen Bausubstanz ruht. Im Zeitalter von Klimakrise und Energiewende wird dieses Buch 

zu einem unverzichtbaren Werk für alle an Gründerzeithäusern Interessierten: ein nachhaltiges Werk über 

einen nachhaltigen Gebäudetyp. 

142 ImmoFokus

Raum und 

Wirklichkeit 

Wir haben Gegenwart und Zukunft von 

Architektur, Bauen und Wohnen im Blick. 

Jeden Samstag in Ihrer „Presse“ oder 

jederzeit unter: 

DiePresse.com/immobilien 


143

Branchen & Services 

Brennpunktthema 

Bodenschutz 

Flächenverbrauch. Angesichts der häufigen Unwetterkatastrophen in Österreich sind Flächenversiegelung 

und Bodenschutz mittlerweile ein mediales Brennpunktthema geworden. Die Brand Intelligence Agentur 

„OBSERVER“ gibt einen näheren Einblick in die Berichterstattung innerhalb der letzten zwölf Monate. Diese 

reicht von politischen Debatten über Bodenschutzmaßnahmen bis hin zu fachlichen Lösungsansätzen in der 

Bauwirtschaft und zu Vorzeigeprojekten, bei denen man immer mehr auf Flächenrecycling setzt. 

I 

nsgesamt 3.958 Beiträge sind in Printmedien 

zwischen September 2022 

und September 2023 in Österreich zu 

den Begriffen „Bodenversiegelung“ 

beziehungsweise „Flächenversiegelung“ 

erschienen (Gesamtauflage: 136 Millionen). 

Davon nehmen überwiegend Regionalmedien 

(81 Prozent) Bezug auf das Thema, wobei hier 

der Osten des Landes besonders präsent ist. 

Laut Daten des Umweltbundesamtes beträgt 

die Flächeninanspruchnahme in Österreich 

über elf Hektar pro Tag (Stand: 2021). Die Bundesregierung 

hat sich zum Ziel gesetzt, den 

Bodenverbrauch bis 2030 auf 2,5 Hektar pro 

Tag zu reduzieren. In den östlichen Bundesländern 

werden die meisten Böden versiegelt. 

Wie stark der Osten davon betroffen ist, spiegelt 

sich nicht zuletzt in der Medienpräsenz 

wider: Die meisten regionalen Beiträge zu 

Flächen- beziehungsweise Bodenversiegelung 

wurden in der „Kronen Zeitung Wien“ veröffentlicht. 

Sehr viele Artikel dazu erschienen 

außerdem in den Regionalausgaben der „Kronen 

Zeitung“ in Niederösterreich, im Burgenland 

und in der Steiermark sowie im „Kurier 

Niederösterreich“. 

In einigen Printbeiträgen setzten die befragten 

Experten Bodenversiegelung in einen direkten 

Zusammenhang mit der Klimakrise, dem 

Verlust von Biodiversität und anhaltenden 

Dürrekatastrophen. Dabei standen die unmittelbaren 

Auswirkungen auf die Landwirtschaft 

häufig im Mittelpunkt der Diskussion. 

So berichtete die „Kleine Zeitung“ etwa im 

Juli 2023 über eine Pressekonferenz mit Kurt 

Weinberger, dem Vorstandsvorsitzenden der 

Österreichischen Hagelversicherung, auf der 

dieser vor Lebensmittelknappheit durch Verbauung 

warnte. 

Abgesehen von den Auswirkungen auf Klima 

und Umwelt sorgte das Thema noch aus anderen 

Gründen für negative Schlagzeilen: Einzelne 

Beiträge in den Tageszeitungen „Heute“ 

und „Wien Aktuell“ brachten Flächenversiegelung 

nämlich in Verbindung mit den Verkehrsblockaden 

von Klimaaktivisten, die sich 

dagegen starkmachen. 

In Tageszeitungen und Fachjournalen wurden 

oft auch Experten mit Lösungsvorschlägen 

zitiert. Die „Kronen Zeitung“ veröffentlichte 

zum Beispiel ein Gespräch mit Arthur Kanonier, 

einem Raumordnungsexperten der TU 

Wien. Darin stellte dieser das Problem der 

Bodenversiegelung in ländlichen Gebieten 

der innerstädtischen Verdichtung gegenüber. 

Kanonier setzt auf die Aufstockung von 

Gebäuden in Städten, während Naturflächen 

unberührt bleiben sollen. Das Magazin „immobilien 

investment“ stellte schließlich mit 

„On top living – baumhaus“ ein innovatives 

und nachhaltiges Wohnkonzept des Unternehmers 

Dietmar Reindl vor, das nachhaltige 

Lebensräume in der Höhe und ohne Bodenversiegelung 

schafft. 

Bodenschutzstrategie im Web stärker 

präsent als Flächenrecycling 

Von über 2.700 Artikeln in Onlinemedien 

und über 2.500 Beiträgen in sozialen Medien 

(X/Twitter, YouTube) erzielten jene Berichte 

die größte Reichweite, die sich auf politische 

Maßnahmen und Forderungen gegen die zunehmende 

Flächenversiegelung beziehen. Zu 

nennen ist hier die Präsentation des „Bodenreport 

2023“ im Mai dieses Jahres auf orf.at: 

Laut dem Bericht wurde „seit dem Jahr 2000 

dreimal die Fläche Wiens“ verbaut. 

Der Beschluss der ersten Österreichischen Bodenschutzstrategie, 

welcher im Rahmen der 

Österreichischen Raumordnungskonferenz 

(ÖROK) Ende Juni hätte erfolgen sollen, wurde 

vertagt, ohne dass ein neuer Termin bekanntgegeben 

wurde. Eine im Juli 2023 auf orf.at 

publizierte Meldung über Wissenschaftler, die 

wiederholt eine gesetzliche Obergrenze für 

den Flächenverbrauch und eine landesweite 

Bodenschutzstrategie einfordern, wurde besonders 

häufig auf Facebook und X (Twitter) 

geteilt. Über 200 Reaktionen von Usern auf 

Facebook erhielt eine darauf abzielende Petition 

von Greenpeace. 

144 ImmoFokus

Medienpräsenz in Österreich zu Boden- bzw. Flächenversiegelung 

Beobachtungszeitraum: 15.09.2022 - 15.09.2023 

Suchbegriffe nach Häufigkeit im Web 


Print 

3.958 Beiträge 

Social Media 


Versickerungsfläche 

0,4 % 

1 % 

Flächenrecycling 

Flächenverbrauch 

27 % 

15,4 % 

43 % 

66,3 % 

16,9 % 

Bodenstrategie 

30 % 

Online 


Boden- bzw. 

Flächenversiegelung 

Im Vergleich zu den Themenschwerpunkten 

Bodenversiegelung (66,3 Prozent), 

Boden(schutz)strategie (16,9 Prozent) und 

Flächenverbrauch (15,4 Prozent) fällt die Online-Berichterstattung 

zu Flächenrecycling 

(ein Prozent) sehr schwach aus. Nur knapp 

über 80 Beiträge setzten sich mit der Wiedereingliederung 

von nicht mehr genutzten 

Flächen in die Natur beziehungsweise mit 

der Umgestaltung von Flächen für eine neue 

Nutzung auseinander. 

Areal in eine „Wohnoase“ umgebaut wird. 

Mit Fernwärme-Anschlüssen und PV-Anlagen 

setzt man dabei auf moderne und nachhaltige 

Energiegewinnung. 

In den nächsten Jahren werden Flächenrecycling 

und Bodenschutzstrategie wohl noch 

stärker als jetzt in der österreichischen Medienlandschaft 

präsent sein. Das liegt nicht 

nur an vielen neuen und innovativen Immobilienprojekten, 

sondern vor allem an den fortlaufenden 

politischen Auseinandersetzungen 

zu Klima- und Bodenschutzmaßnahmen in 

Österreich. 

Die höchste Reichweite erzielte ein Online- 

Artikel vom „Standard“ (September 2022) zu 

drei Vorzeigeprojekten, die beim „Brachflächengipfel“ 

des Klimaschutzministeriums mit 

dem „Erdreich-Preis“ ausgezeichnet wurden: 

Im Burgenland wurde eine frühere Erbsenschälfabrik 

samt Gelände in ein Gemeindezentrum 

mit Volksschule und Wohnsiedlungen 

umfunktioniert. Aus einer Lagerhalle in 

Oberösterreich sind 14 Häuser mit 300 Wohneinheiten 

entstanden. In Salzburg wurde wiederum 

ein „Universal“-Versandhaus in eine 

Gewerbeimmobilie mit Büros und Coworking- 

Plätzen verwandelt. Ein weiterer „Standard“- 

Onlinebeitrag erwähnte Flächenrecycling am 

Beispiel einer Liegenschaft in Wien-Stadlau, 

aus der ein Logistikpark gemacht werden 

soll. Die „Kronen Zeitung“ stellte schließlich 

im Februar 2023 ein Projekt in Völkermarkt 

(Kärnten) vor, bei dem ein altes Werkstätten- 

Top 10 Printmedien mit Berichterstattung 

zu Boden- bzw. Flächenversiegelung 


Beobachtungsraum: Österreich 

Kronen Zeitung Wien 

Kronen Zeitung NÖ 

Kronen Zeitung Bgld 

Kronen Zeitung Stmk 

Der Standard 

Kronen Zeitung Abendausgabe 

Kurier 

Die Presse 

46 

59 

57 

56 

50 

47 

73 

67 

0 25 50 75 

86 

100 


145

IMPRESSUM 

Vorschau 

Lesen Sie im ImmoFokus 

Ausgabe 05/2023 

Quartiersentwicklung. Das große Interview mit ... Zu Tisch 

mit ... Energiekonzepte ... Interkommunale & 

klimaschonende Standortentwicklung ... Streitfall: 

Städtebauliche Verträge ... Finanzierung ... 

Flächenverbrauch ... Alternative Baustoffe ... 

Medieneigentümer 

Real Estate Media Group GmbH 

Handelskai 94-96 

1200 Wien 

Tel. +43 1 890 18 26-100 

office@media-group.immo 

www.media-group.immo 

Herausgeber 

Mag. Michael Neubauer 

Chefredaktion 

Mag. Patrick Baldia 

Art Director 

Jelio Stefanov 

Lektorat 

Michaela Hocek 

Ingeborg Morawetz, BA 

Autoren dieser Ausgabe 

Mag. Patrick Baldia, 

Mag. Michael Neubauer, Gerhard Fritz, Heimo 

Rollett sowie die Kommentatoren 

Sales & Relation 

Rudolf E. Oezelt 

ERSCHEINUNGSTERMIN: Oktober 2023 

Täglich top informiert: www.immo-timeline.at 

Den ImmoFokus jetzt immer und überall lesen, mit der REMG-App. 

Relations Management 

Tanja Klingseis 

Fotos 

wenn nicht anders angegeben: 

Real Estate Media Group/Katharina Schiffl, 

Michael Hetzmannseder, Richard Tanzer, 

Gabriel Alarcón-Rizar 

Druck 

Ferdinand Berger & Söhne Ges.m.b.H 

Der IMMOFOKUS wendet sich im Sinne der 

Gleichstellung gleichermaßen an Frauen 

und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit 

und Verständlichkeit kann es bei den 

Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline 

Ansprechform verwendet wird. 

ImmoFokus ist Mitglied bei: 

146 ImmoFokus

Ausgabe 04/2023

Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.

Template löschen?

Als Template speichern?