Expo Real 2022 - Digital Edition

ExpoReal 2022 – Special edition for a sustainable real estate industry
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02 ImmoFokus

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03
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04 ImmoFokus

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Ausgabe 04|2022
07

ImmoFokus.Rubrik
102
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62
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Herausgeber
Mag. Michael Neubauer
Chefredaktion
Mag. Lisa Grüner
Grafik & Layout
Sophie Frenzel
Lektorat
Mag. Karlheinz Hoffelner
ImmoFokus fragt..
118
DIE GROSSE EXPO REAL UMFRAGE
EXPOREAL
2022
10 VOM HERAUSGEBER
12 INVESTMENT
18 OFFICE
24 DIE NACHHALTIGE FLEXIBLITÄT DES
HYBRIDEN ARBEITENS
Kommentar von Stefan Wernhart
26 GESCHÄFTSRAUMMIETEN IM
MIETRECHTSGESETZ
Kommentar von Louis Obrowsky
28 WOHNEN
38 EXPLOREAL BAUTRÄGER DATENBANK
56 LOGISTIK
62 REAL CIRCLE
Büroimmobilien
76 INTERVIEW MIT ...
Sascha Haimovici und Michael Mack
88 REBRANDING, REFURBISHMENT UND
REDESIGN
Interview mit Daniel Jelitzka
92 „WIR HATTEN EINEN SEHR INTENSIVEN
SOMMER.“
Interview mit Michael Klement
96 ES IST ETWAS KOMPLIZIERT...
Interview mit Eva Aschauer
100 EUROPÄISCHE IMMOBILIENKREDITFONDS
Kommentar von Andrew Radkiewicz
102 ZU TISCH MIT ...
Peter Ulm
112 ROUND TABLE
Offene Immobilienfonds
118 UMFRAGE
Autoren dieser Ausgabe
Mag. Patrick Baldia,
Mag. Lisa Grüner, Amelie Miller, BA,
Mag. Michael Neubauer,
sowie die Kommentatoren
Head of Sales & Relations
Rudolf E. Oezelt
Relations Management
Tanja Klingseis
Fotos
wenn nicht anders angegeben:
Real Estate Media Group/Katharina Schiffl,
Michael Hetzmannseder, Richard Tanzer
Druck
Ferdinand Berger & Söhne Ges.m.b.H
Der IMMOFOKUS wendet sich im Sinne der
Gleichstellung gleichermaßen an Frauen
und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit
und Verständlichkeit kann es bei den
Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline
Ansprechform verwendet wird.
ImmoFokus ist Mitglied bei:
08 ImmoFokus

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Wien | 2022
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Dunkle Wolken
„Höhere Zinsen, Rohstoffknappheit,
der
Krieg in der Ukraine –
dunkle Wolken wohin
man sieht.“
D
ie Gewerkschaften haben die
Herbstlohnrunde mit einer Forderung
nach einem Lohn- und
Gehaltsplus von 10,6 Prozent für
die Metalltechnische Industrie eingeleitet. „Es
geht jetzt auch darum, die Kaufkraft der Menschen
zu stärken. Die Gewerkschaften werden keinen
Reallohnverlust zulassen“, heißt es dazu aus den
Reihen der Gewerkschaft. Dass die Arbeitgeberseite
diese Forderung ablehnt, muss nicht extra
erwähnt werden.
Noch vor dem Sommer hatte die Regierung mit
Verweis auf eine möglicherweise drohende
Lohn-Preis-Spirale angeregt, bei der bevorstehenden
Herbstlohnrunde über einmalige
Prämien, statt über prozentuelle Lohnerhöhungen
nachzudenken.
Die stark gestiegenen Verbraucherpreise nagen
an der Kaufkraft Die Reallöhne dürften
heuer um fast vier Prozent sinken. Das wäre
der größte Kaufkraftverlust der unselbstständig
Beschäftigten seit den 1960er-Jahren,
schreibt das gewerkschaftsnahe Momentum
Institut unter Berufung auf eine Berechnung
der EU-Kommission.
Jüngst haben mehrere Vertreter der Europäischen
Zentralbank (EZB) ihre Sorge vor einer
Lohn-Preis-Spirale geäußert. Auch hier spielen
die Erwartungen zur künftigen Inflation eine
Rolle: Diese im Zaun zu halten wird von vielen
Wirtschaftsexpertinnen und -experten als
wichtige Aufgabe der Geldpolitik angesehen
- so auch der wirtschaftsliberale Think-Tank
Agenda Austria in einer aktuellen Analyse.
Hier wird auch vor einer Lohn-Preis-Spirale
gewarnt, allerdings sei es nicht an der Arbeitnehmerseite
die Inflationskosten zu tragen,
indem sie auf höhere Lohnforderungen verzichtet.
„Da die Lohn-Preis-Spirale letztlich ein
monetäres Phänomen ist, kann sie nur durch
die Notenbank eingebremst werden“.
nis hat für alle anderen folgenden Branchen
Signalwirkung.
Die Immobilien- und Baubranche darf die
Entwicklung mit einem lachenden und einem
weinenden Auge betrachten. Steigende Löhne
lässt den Traum vom Eigenheim leben, gleichzeitig
aber die Kosten für Wohnraum weiter in
die Höhe schnellen.
Die Jahresteuerung in der Eurozone lag im
August auf dem Rekordhoch von 9,1 Prozent
und dürfte für weitere Zinserhöhungen der
Europäischen Zentralbank (EZB) sorgen. Nach
dem jüngsten kräftigen Zinsschritt lässt die
EZB weiterer Anhebungen offen. Der Leitzins
liegt nach der jüngsten Anhebung um 0,75
Prozentpunkte inzwischen bei 1,25 Prozent.
EZB-Chefvolkswirt Philip Lane hat signalisiert,
dass die Zentralbank ihren Zinserhöhungskurs
im Kampf gegen die ausufernde Inflation noch
länger bis ins nächste Jahr hinein fortsetzen
wird. An den Börsen wird damit gerechnet,
dass die Hüter des Euro die Zinsen bis zum
nächsten Frühling auf über 2,5 Prozent anheben
werden.
Höhere Zinsen, Rohstoffknappheit, der Krieg
in der Ukraine – dunkle Wolken wohin man
sieht. Nach Einschätzung der Bundesbank
steuert der Wirtschaftsmotor Deutschland auf
einen längeren Konjunktureinbruch zu - bis ins
kommende Jahr hinein. „Es mehren sich die
Anzeichen für eine Rezession der deutschen
Wirtschaft im Sinne eines deutlichen, breit angelegten
und länger anhaltenden Rückgangs
der Wirtschaftsleistung“.
Wie gesagt. Dunkle Wolken.
Fotos: Adobe Stock
Egal mit welchen Plus die Metaller aus den KV-
Verhandlungen kommen werden, das Ergeb-
Michael Neubauer
Herausgeber
10 ImmoFokus

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Weitere Informationen finden Sie unter pwc.com/structure.

Expo Real 2022
Abwarten und
Tee trinken
Prognosen revidiert. Der Start ins Immobilienjahr 2022 war solide. Die aktuellen geopolitischen
Veränderungen haben deutliche Spuren hinterlassen.
Fotos: Adobe Stock, EHL
12 ImmoFokus

D
er österreichische Immobilieninvestmentmarkt
verzeichnete
im dritten Quartal 2022 ein
vergleichsweise moderates Transaktionsgeschehen.
Die Zurückhaltung der
Investoren aufgrund der teils noch sehr hohen
Preiserwartungen der Verkäufer auf der einen
Seite und das sich rapide ändernde Zinsumfeld
auf der anderen Seite, wirkte sich dämpfend
auf das Transaktionsvolumen aus. „Laut unseren
vorläufigen Recherchen wurden im dritten
Quartal des Jahres ein Volumen von rund 800
Millionen Euro umgesetzt, was das vorläufige
Gesamttransaktionsvolumen 2022 auf 3 Milliarden
Euro steigerte“, so Franz Pöltl, geschäftsführender
Gesellschafter von EHL Investment
Consulting.
„Top- Immobilien als Realveranlagung in
guten Lagen mit entsprechender Vermietung
werden weiterhin stark nachgefragt sein
und attraktive Preise erzielen. “
Franz Pöltl,
EHL Investment Consulting
Das aktuell sehr volatile und steigende
Zinsumfeld, die Unsicherheiten durch die
Ukrainekrise und die Inflation zeigen seit
Beginn des 3. Quartals ihren Einfluss auf
den Investmentmarkt und führen aktuell zu
Preis¬anpassungen und in vielen Fällen zu
Abwarten auf Investorenseite. Allerdings sind
die Kassen der Investoren weiterhin prall gefüllt
und die derzeit in Abschluss befindlichen
Transaktionen lassen ein traditionell stärkeres
4. Quartal erwarten, so dass wir derzeit noch
davon ausgehen, dass ein Gesamtvolumen
2022 von über 4 Milliarden Euro erreichbar ist.
Stark risikodiversifizierte, gemischt genutzte
Immobilien, die eine Risikostreuung über
mehrere Bereiche wie Einzelhandel, Büro,
Wohnen und teils gewerblichen Wohnanteilen
aufweisen, rangierten mit rund 21% auf
dem zweiten Platz.
Auf Büroimmobilien entfiel ein Anteil von
knapp 17%, gefolgt von Einzelhan-delsimmobilien
mit rund 11% des Gesamttransaktionsvolumens.
Der Anteil der sehr gut performenden Assetklasse
Logistik lag in den ersten 3 Quartalen
des Jahres aufgrund des nur geringen Angebots
bei knapp 5%.
Waren die Renditen im ersten Halbjahr noch
weitgehend stabil, so sind die Spitzenrenditen
in den meisten Assetklassen im letzten Quartal
um ca. 30 Basispunkte gestiegen. In der
Assetklasse Logistik liegt die Spitzenrendite
aktuell bei 4,1 Prozent, bei Büros bei 3,65 Pro-
Die starke Sicherheitsorientierung der Kaufinteressenten
hat sich auch im 3. Quartal des
Jahres fortgesetzt und zu einer guten Performance,
insbesondere jener Assetklassen
geführt, die nach Einschätzung der Investoren
hohe Sicherheit versprechen, auch wenn die
Preisdynamik im Vergleich zum Vorjahr auf
Grund der Zinsanpassungen der EZB in einer
Seitwärtsbewegung mündete.
Institutionelle Wohnprojekte konnten Ihre
Spitzenstellung der vergangenen Jahre weiter
behaupten und mit knapp 32 Prozent die Führungsrolle
einnehmen. Die beiden größten
Transaktionen im Wohnbereich waren hierbei
die durch EHL vermittelten Projekte „Lavater
2“, das von Invester United Benefits an die
Bank Austria Real Invest, sowie das Leuchtturmprojekt
„High Five“ in Linz, das von STC
und Roombuus an die ZBI verkauft wurden.
Expo Real Digital Edition 2022
13

Expo Real 2022
zent und in der stärksten Assetklasse Wohnen
bei 3,1 Prozent. „Der Peak bei den Renditen
ist noch nicht erreicht, bis Jahresende ist mit
weiteren Renditeanstiegen zu rechnen“, so
die Erwartung von Georg Fichtinger, Head of
Investment Properties bei CBRE, der aber auch
davon ausgeht, dass im vierten Quartal noch
einmal ordentlich investiert wird. Prognosen
sind nicht einfach aufgrund der aktuellen
Rahmenbedingungen, aber aufgrund der gut
gefüllten Pipeline und jener Deals, die in den
nächsten Wochen vor dem Closing stehen, gehen
die Experten von CBRE zurzeit von einem
Jahresinvestmentvolumen von 4 Milliarden
Euro aus.
„Das Marktgeschehen
hat sich deutlich
verlangsamt.
Ein Repricing wird
stattfinden müssen.“
Thomas Belina,
Colliers Austria
„Investoren agieren
vorsichtiger und
selektiver.“
Georg Fichtinger,
CBRE Österreich
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Investmenttransaktionen 2022
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U6 Center Büro 24.818 Westcore Europe Privatinvestor
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Technologie Park Büro 9.000 Konsortium von Privatinvestoren GalCap Europe
Stolberggasse 26 Büro 6.122 UBM Family Office
Lassallestraße 7 Büro 6.000 Zürich Versicherung AG Bank Austria Real Invest
High Five Büro 16.862 STC / Roombuus ZBI AG
Lavater 2 Wohnen 15.967 Invester United Benefits Bank Austria Real Invest
Groß-Enzersdorfer Str. 66-72 Wohnen 14.700 ARWAG Erste Immo KAG
Großes Glück Wohnen 10.000 Invester United Benefits Wealthcore
Lorenz-Mandl-Gasse Wohnen 6.884 Privatinvestor Catella Residential
Theresiengasse 2 Wohnen 4.500 Realtrade Immobilien Gruppe Quantum
LEO 19 Wohnen 4.054 Privatinvestor Wealthcore
Dredner Straße 90 Gewerblich Wohnen 21.000 S+B Gruppe Greystar
SkyLog Park Logistik / Industrie 18.000 DLH DEKA
Cross Dock Upper Austria Logistik / Industrie 12.979 Meir Immobilien-Gruppe KanAm Grund Group
Eagle Portfolio Einzelhandel 50.000 Pfeiffer Beteiligungs GmbH Soravia
Haid-Center Linz Einzelhandel 35.000 ECE Real Estate Partners
Institutionelles
Investorenkonsortium
Trinity Park Linz Entwicklungsgrundstück 60.000 Privatinvestorenkonsortium Vermehrt Gruppe
TLAPA Gemischt genutzt 11.560 Vermehrt Gruppe LLB
Art & Garden Gemischt genutzt 10.700 Family Office GalCap Europe
Quelle: EHL Market Research | Q3 2022
Fotos: Max-Manavi-Hube, CBRE
14 ImmoFokus

„Die letzten Monate haben gezeigt, dass sich
das Markt-geschehen deutlich verlangsamt
hat“, stimmt Thomas Belina, Geschäftsführender
Gesellschafter bei Colliers zu. „Die
Nachfrage ist weiterhin groß, allerdings sind
die Kaufpreisvorstellungen auf Käufer- und
Verkäuferseite zunehmend auseinandergedriftet.“
Investoren sind vorsichtiger geworden,
passen ihre Investmentstrategien
den neuen Marktgegebenheiten an und warten
vorerst einmal ab. Ein Repricing wird, so
Colliers International in seinem aktuellen
Marktbericht, stattfinden müssen. „Nach einer
langen Phase sinkender Renditen werden
diese bis zum Jahresende erstmals in allen
Assetklassen leicht steigen. Wir gehen davon
aus, dass es mit Beginn des vierten Quartals
wieder vermehrt zu Abschlüssen kommen
wird, da der Investitionsdruck nach wie vor
vorhanden ist und Österreich als stabiler
Markt bei Immobilieninvestments rascher
davon profitieren wird. Bis zum Jahresende
erwarten wir ein Investitionsvolumen von 3,5
Milliarden Euro.
„Die Entscheidungsfreude der Investoren
wird zurückkehren“, ist Pöltl überzeugt.
„Zweifelsohne zutreffend ist, dass wir seit
2008 den wohl längsten Zyklus in der Immobilienwirtschaft
gesehen haben und diese
Aufwärtsentwicklung mittlerweile beendet
sein dürfte.“ Die EZB hat mehrere Zinsschritte
angekündigt beziehungsweise schon umgesetzt.
Steigende Zinsen bewirken in der
Regel rückläufige Immobilienpreise. Da diese
Entwicklung alle Segmente betrifft, wird sich
dem Trend auch keine Nutzungskategorie
entziehen können.“
Quelle: EHL Market Research | H1 2022
Das bedeute aber nicht, dass Immobilien wie
beispielsweise Wohn- und oder Logistikimmobilien
nicht mehr gefragt sind. „Da wir
auch zukünftig mehr Wohnraum benötigen
und der wachsende Online-Handel weiterhin
zentrumsnahe Lagemöglichkeiten suchen
wird, bleibt unseres Erachtens die Nachfrage
nach derartigen Liegenschaften hoch“, so
Pöltl.
Die wichtigsten Trends für
Immobilien Investments:
Die Erwartungen an das Transaktionsvolumen
wurden für 2022 nach unten korrigiert, das Ergebnis
zum Jahresende könnte aber dennoch
dem 10-Jahresdurchschnitt entsprechen
Quelle: EHL Market Research | H1 2022 Quelle: EHL Market Research | H1 2022
Expo Real Digital Edition 2022
15

Expo Real 2022
12000
Investments:
• Die Erwartungen an das Transaktionsvolumen
wurden für 2022 nach unten korrigiert,
das Ergebnis zum Jahresende könnte
aber dennoch dem 10-Jahresdurchschnitt
entsprechen
• ESG Konformität bleibt ein wichtiges Kriterium,
das über Mietsteigerungspotenzial
und Verkaufserlös entscheidet
• Immobilien bleiben attraktive Anlageform,
da die Indexierungen der Gewerbemietverträge
vor Wertverfall schützen können
10000
8000
6000
4000
2000
• Renditenanstieg im zweiten Halbjahr 2022
in allen Assetklassen. In der Assetklasse
Logistik werden die Renditen bei stabilen
Kapitalerträgen aufgrund höherer Mieten
steigen
Büromarkt:
Die wichtigsten Trends für den Wiener Büromarkt:
• Durch geringen Leerstand und eine ebensolche
Projektpipeline entwickelt sich der
Wiener Büromarkt zu einem Vermietermarkt
• Im Fokus des Interesses stehen ESG konforme
Objekte und moderne Flächen in
zentralen Lagen, die die Umsetzung von hybriden
und flexiblen Arbeitsplatzstrategien
erlauben
• Die aktuelle Marktsituation führt vor allem
in guten, innerstädtischen Lagen zu steigenden
Mietpreisen
• Die steigenden Baukosten und die Verknappung
bei Baumaterialien wird zu Unsicherheiten
bei Projektplanungen führen
– wobei aktuell noch keine umfassenden
Bauverzögerungen festzustellen sind
Retailmarkt:
• Lieferverzögerungen beeinträchtigen nach
wie vor den Einzelhandel, zudem kämpft
die Branche – wie auch die Gastronomie –
mit Personalmangel
• Geopolitische Unsicherheiten, hohe Inflation
und die neue CO2 Steuer ab Oktober
stellen die energieintenisve Assetklasse
Retail vor Herausforderungen
• Als Reaktion auf den Energiepreisanstieg
ändern Konsumenten ihr Einkaufsverhalten,
wovon vor allem Diskonter profitieren
• Mixed Use ist der neue Trend am Retailmarkt.
Fußläufig erreichbare Supermärkte
in Wohnquartieren gewinnen an
Bedeutung
• Österreichweit bewirken die veränderten
Konsumgewohnheiten eine stetig rückläufige
Flächenentwicklung
Logistikmarkt:
• Die Nachfrage nach Logistikflächen bleibt
hoch, vor allem durch Onlinehändler und
Paketdienstleister
• Die Situation am österreichischen Grundstücksmarkt
verschärft sich weiter, wodurch
Brownfields und B-Lagen an Bedeutung
gewinnen
• Die Logistikmieten werden durch die hohe
Nachfrage sowie die steigenden Bau- und
Grundstückspreise weiter steigen. Das
Wachstum im Jahr 2022 sollte überdurchschnittlich
sein
• ESG Kriterien werden für Entwickler,
Investoren und Nutzer immer wichtiger:
technisch, ökologisch und sozial. Es ist
davon auszugehen, dass sich der Arbeitskräftemangel
in Logistik und Handel weiter
verschärfen wird
• Investoren setzen weiterhin auf Logistikimmobilien.
Die Zinswende bringt
allerdings Unsicherheiten und höhere
Renditen
Wohnungsmarkt:
• Die Tatsache, dass es durch hohe Bau- und
Finanzierungskosten zu Verschiebungen
von Wohnprojekten kommt, wird durch die
hohe Anzahl an Fertigstellungen der letzten
Jahre abgefedert
• Das Angebot an Grundstücken ist in den Ballungsräumen
eingeschränkt. Dies treibt –
16 ImmoFokus

Sicherheit
Die starke Sicherheitsorientierung der Investoren hat sich auch im 2. Quartal des Jahres fortgesetzt
und zu einer guten Performance, insbesondere jener Assetklassen geführt, die nach Einschätzung
der Investoren hohe Sicherheit versprechen. So rangieren stark risikodiversifizierte,
gemischt genutzte Immobilien, die eine Mischnutzung aus mehreren Bereichen wie Einzelhandel,
Büro, Wohnen und teils gewerblichen Wohnanteilen aufweisen, zum Halbjahresende mit
einem Anteil von über 28,5 Prozent auf dem ersten Platz.
Institutionelle Wohnprojekte, die in den letzten Jahren die Führungsrolle eingenommen haben,
sind auch auf Grund der eingeschränkten Verfügbarkeit mit einem Anteil von ca. 19 Prozent auf
Platz 2 gerutscht, knapp vor Büro mit ca. 16 Prozent.
Der Anteil der krisenresistenten und sehr gut performenden Assetklasse Logistik liegt im 1.
Halbjahr aufgrund der vorherrschenden Angebotsknappheit sowie der länger andauernden
Transaktionsprozesse bislang nur bei 3 Prozent, wird sich aber im Jahresverlauf wohl noch
deutlich steigern.
Die von den Auswirkungen der Pandemie besonders getroffenen Bereiche Einzelhandel und
Hotel verzeichnen verstärktes Investoreninteresse, weswegen davon auszugehen ist, dass der
aktuell im langjährigen Vergleich noch immer geringe Anteil dieser Assetklassen (Einzelhandel
15 Prozent / Hotel 3 Prozent) ansteigen wird.
gemeinsam mit den erhöhten Errichtungskosten
– die Kaufpreise in die Höhe
• Das Mietsteigerungspotenzial ist durch
die aktuelle wirtschaftliche Situation
beschränkt und eine mögliche Erhöhung
eher inflationsbedingt. Leistbarkeit und
massiv steigende Nebenkosten rücken in
den Fokus und führen eventuell zu nachträglichen
Mietpreisanpassungen
• Die Erfüllung von ESG Kriterien wird immer
wichtiger. Ein Rückgang der Baukostenpreise
ist nicht absehbar.
• „Standing Investments“ gewinnen gegenüber
„Forward Transaktionen“ bei Investoren
an Bedeutung
Hotelmarkt:
• In Städten wie Ferienregionen verzeichnen
Hotels eine hohe Auslastung zu
rekordverdächtigen Zimmerraten. Nach
zwei schwierigen Jahren kann sich die Hotellerie
über diesen Sommer erholen
• Inflationsbedingt steigende Kosten sowie
der Fachkräftemangel und die sinkende
Kaufkraft trüben die positiven Entwicklungen
am Hotelmarkt
• Serviced Apartments sind die Gewinner, die
sowohl Longstay als auch Shortstay Gäste
bedienen könnnen. Sie werden für immer
mehr Investoren als krisensichere Alternative
zu klassischen Hotelkonzepten gesehen
• Marktunsicherheiten führen insgesamt zu
Zurückhaltung bei Investmenttätigkeiten,
im Hotelsektor konnten allerdings wieder
mehr Transaktionen beobachtet werden,
der Trend sollte sich auch in der zweiten
Jahreshälfte fortsetzen
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Expo Real Digital Edition 2022
17

Expo Real 2022
Innovationsschub
Robust. Qualität statt Quantität, In wirtschaftlich herausfordernden Zeiten
beweist der Wiener Büromarkt aufs Neue seine berühmte Stabilität.
18 ImmoFokus

I
n einem turbulenten Marktumfeld ist
aktuell einiges an Dynamik und Innovation
zu verzeichnen, die im ersten
Halbjahr 2022 zu einigen erfreulichen
Vermietungserfolgen geführt hat. Die Corona-
Pandemie hat vor mehr als 2 Jahren einen Innovations-
und Qualitätsschub ausgelöst, dessen
Umsetzung noch immer voll im Gang ist. In
vielen Branchen hat sich Remote-Working zu
einer beruflichen Selbstverständlichkeit etabliert
und vielerorts werden Arbeitsmodelle zur Kombination
von Home-Office und bürobasiertem
Arbeiten implementiert. Viele Unternehmen
sind daher gerade dabei, ihre Bürokonzepte an
Ausgewählte Vermietungen
Objekt Größe in m 2 Adresse
die zeitgemäßen Anforderungen einer flexiblen
Arbeitswelt anzupassen. Im Zuge dessen hat sich
ein Trend zur „Qualität statt Quantität“ manifestiert,
der dem Wiener Büromarkt einiges an
Dynamik bringt.
Die Ukraine Krise sowie die gestiegenen Baukosten
und die anhaltend hohe Inflation hat
im 1. Halbjahr bei vielen Unternehmen für
Unsicherheit gesorgt, welche dazu führte, dass
einige Gesuche kurzfristig „on hold“ gesetzt
wurden. Wir sind aber sehr zuversichtlich,
dass diese Gesuche im 2. Halbjahr wieder aufgegriffen
werden.
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Quelle: EHL Market Research | Q2 2022
Im 2. Quartal 2022 summierte sich die Vermietungsleistung
auf dem Wiener Büromarkt auf
27.987 Quadratmeter – das sind um 22 Prozent
weniger als im 1. Quartal 2022 und um 83 Prozent
mehr als im 2. Quartal 2021 berichtet das
Vienna Research Forum (VRF) nach der Auswertung
der aktuellen Eckdaten des Wiener
Büromarktes. Berücksichtigt werden vom VRF
dabei nur moderne Büroflächen, die ab 1990
gebaut oder generalsaniert wurden und die
gewisse Qualitätskriterien wie Klimatisierung,
Lift oder IT-Standard erfüllen.
Die größte Vermietung (Neuvermietung) fand
laut VRF mit 3.333 Quadratmeter im Submarkt
Donaucity statt und entspricht 12 Prozent der
Vermietungsleistung auf dem Wiener Büromarkt
im Q2. Eine weitere größere Vermietung
wurde im Submarkt Erdberg mit ca. 2.400 Quadratmeter
registriert. Insgesamt wurden im
2. Quartal 48 Vermietungen verzeichnet – das
sind um 10 Vermietungen mehr als im Vorquartal
und ebenso um 10 mehr als im Q2 2021.
Betrachtet man die Vermietungsleistung nach
dem Anteil der Vermietungsarten, so entfallen
im Q2 2022 100 Prozent der Flächen auf Neuvermietungen.
Leerstand im 2. Quartal
weiterhin bei 4,2%
Im 2. Quartal 2022 betrug die Leerstandsquote
im VRF-Bestand moderner Bürogebäude in
Wien 4,2 Prozent. Der Leerstand ist somit im
Vergleich zum Vorquartal gleich geblieben
und im Vergleich zum Q2 2021 um 0,1 Prozentpunkte
gestiegen.
Die niedrigste Leerstandsquote wurde mit rd.
1,5 Prozent im Submarkt Hauptbahnhof registriert,
die höchste mit 13,3 Prozent im Submarkt
Airportcity Vienna.
Expo Real Digital Edition 2022
19

Expo Real 2022
Das VRF hat erstmals im September 2016 für
Wien auch den Gesamtbestand an modernen
Büroflächen erhoben und diesen mit Ende
des 2. Quartals 2022 aktualisiert: Er beträgt
demnach 5.931.993 Quadratmeter, davon entfallen
rd. 63 Prozent auf Flächen der Klasse A
und 37 Prozent auf Flächen der Klasse B nach
VRF Standard. Weiters wurden bei sämtlichen
Projekten die Leerstände überprüft und aktualisiert.
Neuflächenproduktion
Die Neuflächenproduktion wird sich 2022
mit 126.100 Quadratmeter im Vergleich zum
Vorjahr (ca. 66.700 Quadratmeter) fast verdoppeln.
Das sehr niedrige Fertigstellungsvolumen
der letzten 3 Jahre kann damit aber
nicht ausgeglichen werden, weshalb die Leerstandsrate
am Wiener Gesamtmarkt auf einem
im internationalen Vergleich sehr niedrigen
Niveau von 4,3 Prozent bleibt.
Dazu trägt auch bei, dass durch die Neuflächenproduktion
nur zu einem geringen Teil
zusätzliche Büroflächen geschaffen werden, da
ein Großteil auf umfassend sanierte Bestandsobjekte
entfällt. Heuer erreicht der An¬teil der
Refurbishments einen absoluten Rekordwert
von 82 Prozent. Als namhaftes Beispiel kann
etwas das „Quartier Lassalle“ mit ca. 78.000
Quadratrmeter genannt werden, welches bereits
ein Jahr vor Fertigstellung vollvermietet
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2, Lassallestrasse 1
2, Lassallestrasse 5
Prater & Lassallestraße 2022 Generalsanierung 78.000
silo next 23, Lehmböckgasse 57 Wienerberg (Süden) 2022 Neubau 9.000
VIENNA TWENTYTWO (BT 1) Donau City 2022 Neubau 8.000
Urban Garden - myHive am Wienerberg 11, Wienerbergstraße 11 Wienerberg (Süden) 2023 Generalsanierung 18.000
Herzig Wienerberg (Süden) 2023 Neubau 10.900
LMNT Offices 11, Brehmstraße 19 Hauptbahnhof 2023 Neubau 18.000
TrIIIple Erdberg - St. Marx 2023 Neubau 8.500
VIO Plaza 12, Schönbrunner Str. 230 Westen 2023 Neubau 22.600
ROBIN Donau City 2023 Neubau 10.000
PlusEnergieQuartier21 21, Pilzgasse 33 Norden 2024 Neubau 11.000
VIENNA TWENTYTWO (BT 2) Donau City 2024 Neubau 10.000
TwentyOne Central Hub Norden 2024 Neubau 22.500
Francis Vienna CBD 2024 Generalsanierung 37.000
Village im Dritten CBD 2024 Neubau 8.500
Weitblick (Viertel Zwei) Prater & Lassallestraße 2025 Neubau 25.500
Fernbus-Terminal Prater & Lassallestraße 2025 Neubau 35.000
* Generalsanierung
Quelle: EHL Market Research | Q2 2021 Colliers International
20 ImmoFokus

„Die Neuflächenproduktion wird sich
2022 mit 126.100 Quadratmeter im
Vergleich zum Vorjahr mit rund
66.700 Quadratmeter
fast verdoppeln. “
Auch die Spitzenmiete ist leicht angestiegen
und erreicht 26,00 Euro pro Quadratmeter für
hochwertige Objekte in den Top- Lagen wie z.B
der Wiener Innenstadt.
Gut gefüllte Pipeline
Die aktuell gut gefüllte Pipeline für das 2.
Halbjahr sowie die zum Teil bereits weit fortgeschrittenen
Verhandlungen lassen uns aktuell
positiv in die 2. Jahreshälfte blicken. Die dominierenden
Übersiedlungsmotive sind derzeit
Qualitätssteigerungen bzw. die Implementierung
flexibler Arbeitsformen.
wurde (z.B. ÖBB, ISS Facilitymanagement und
Wiener Gesundheitsverbund).
Da bereits fast 90 Prozent der 2022 zur Fertigstellung
gelangenden Büroflächen vermietet
sind, können auch heu¬er wieder einige
größere Gesuche kurzfristig nicht bedient
werden. Insbesondere größere Unternehmen,
welche stylishe und etwas ausgefallene Büroflächen
in Top-Lagen suchen, finden derzeit
kein bezugsfertiges Angebot vor. Erst in den
kommenden beiden Jahren gelangen z.B. mit
dem VIO Plaza (ca. 22.600 Quadratmeter),
dem Urban Garden (ca. 15.500 Quadratmeter)
und dem Francis (ca. 40.000 Quadratmeter)
wieder Top-Objekte in gut erschlossenen Lagen
zur Vermietung.
Spitzen- und Durchschnittsmieten
Auch aufgrund der steigenden Baupreise
sowie aktuell hohen Inflation ist derzeit bei
neuen Projekten ein stei¬gendes Mietpreisniveau
zu verzeichnen. Die Durchschnittsmiete
liegt aktuell bei 14,90 Euro pro Quadratmeter.
Quer durch viele Branchen ist seit geraumer
Zeit ein massiver Personalmangel zu verspüren.
Viele Unternehmen reagieren darauf,
indem sie ihren MitarbeiterInnen eine besonders
attraktive Arbeitsumgebung bieten. Ein
moderner, qualitativ hochwertiger Firmensitz
als gebaute Unternehmenskultur spielt in der
Bindung und Gewinnung qualifizierter MitarbeiterInnen
eine sehr bedeutende Rolle. Der
überwiegende Anteil der Übersiedlungen geht
daher aktuell mit einer umfassenden Überarbeitung
der firmenbezogenen Bürowelten einher.
Employee Experience steht auch weiterhin
bei neuen Bürostandorten deutlich im Fokus.
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Expo Real Digital Edition 2022
21

Expo Real 2022
Quelle: Vienna Research Forum
Quelle: Vienna Research Forum
22 ImmoFokus

Quelle: Vienna Research Forum
Analysis Submarkets Vienna Q2/2022
Submarktname
aktive Objekte
Gesamtfläche in m²
aktive Objekte
Gesamtfläche in m²
Klasse A
aktive Objekte
Gesamtfläche in m²
Klasse B
Leerstandsrate in %
Vermietungsleistung
gesamt Q1 2022
Innere Bezirke - CBD 2.198.865 1.015.498 1.183.367 3,1% 4.554
Donaucity 537.736 287.634 250.102 4,3% 5.055
Prater/Lasallestraße 752.993 651.605 101.388 5,2% 2.449
Erdberg - St. Marx
(Osten)
677.152 570.989 106.163 4,4% 3.735
Hauptbahnhof 519.820 424.754 95.066 1,5% 279
Wienerberg (Süden) 453.971 323.745 130.226 9,3% 7.802
Norden 429.392 225.317 204.075 3,0% 1046
Westen 255.117 143.733 111.384 4,8% 1.933
Airport City Vienna 106.947 70.147 36.800 13,3% 2.134
Gesamt 5.931.993 3.713.422 2.218.571 4,2% 28.987
Quelle: Vienna Research Forum
Expo Real Digital Edition 2022
23

Expo Real 2022
Zum Autor
Stefan Wernhart startete 2006 bei EHL und ist seit 2018 Geschäftsführer
der EHL Gewerbeimmobilien GmbH. Er ist für
die Bereiche Office, Retail, Asset Management und Market
Research verantwortlich.
Die nachhaltige Flexibilität des hybriden Arbeitens
Kommentar: Stefan Wernhart
Foto: Adobe Stock
Ein klassisches Bürolayout, wie man es viele Jahre lang in den meisten
Unternehmen vorgefunden hat, weicht immer öfter neuen, qualitativ
hochwertigen und modernen Raumkonzepten, oftmals mit Anlehnung
an eine Hotelarchitektur mit Wohlfühlfaktor. Noch befinden wir uns
aber mitten in diesem Transformationsprozess am Weg hin zu den neuen
Bürowelten und flexiblen Arbeitsmodellen.
Neue Anforderungen
Die Büroräumlichkeiten werden zusehend individueller, wohnlicher,
moderner und digitaler. Arbeitgebende gehen heute stärker als bisher
auf die Wünsche ihrer Mitarbeitenden ein und auch die Büroflächen
selbst werden wesentlich mehr auf die Bedürfnisse der Mitarbeitenden
ausgerichtet. Die Arbeitswelt hat sich während der letzten zweieinhalb
Jahre pandemiebedingt nachhaltig verändert. Der Trend des hybriden
Arbeitens hat sich manifestiert und wird sich zukünftig noch weiter
verstärken. Bei vielen Arbeitnehmenden hat die plötzliche Anpassung
des Arbeitsalltages durch COVID-19 ein neues Verständnis von Arbeit
hervorgebracht.
Flexibilität zählt
Die Vereinbarkeit des Berufs- und Privatlebens
ist oftmals sehr stark in den Fokus gerückt und
viele Unternehmen ermöglichen inzwischen
flexiblere Arbeitszeitmodelle, um dieser Veränderung
in ihrer Unternehmenskultur Platz
zu geben. Die gewährte Flexibilität stärkt die
Identifikation der Mitarbeitenden mit dem
Unternehmen und bindet diese in Zeiten, in
denen es sehr schwierig ist, qualifiziertes Fachpersonal
zu halten und neue Talente zu finden.
Durch diese nachhaltige Veränderung des Arbeitsalltags
rückt die Qualität des physischen
Büros immer öfter in den Vordergrund. Wenn
der Arbeitsplatz zu Hause sehr gut funktioniert
und komfortabel ist, muss das physische Büro speziell bei der Generation
Y und Z noch stärker als früher einen Anreiz schaffen, um Mitarbeitende
zur Anwesenheit im Büro zu motivieren. Die Realisierung dieser modernen
Bürokonzepte sorgt dafür, dass das physische Büro überwiegend ein
Ort der Innovation und Kreativität wird und natürlich Raum für den weiterhin
notwendigen informellen Austausch bietet. Daher konzentrieren
sich Projektentwickler noch stärker auf die Errichtung qualitativ hochwertiger,
architektonisch moderner und vor allem nachhaltiger Immobilien,
die allen Anforderungen der neuen Bürowelten gerecht werden. In
den nächsten beiden Jahren werden hochwertige Projekte fertiggestellt,
wie zum Beispiel das VIO Plaza direkt an der U4-Station Meidling, mit
einem vielseitigen Shop-Angebot in der Sockelzone, oder die Projekte
Francis im Althan Quartier und myhive Urban Garden am Wienerberg,
in welchen sich unter anderem ein Fitnesscenter, ein großer Food Court
und vielfältige Einkaufsmöglichkeiten befinden. Diese Projekte, die auch
von EHL vermarktet werden, bieten zukünftigen Nutzenden flexible,
innovative und nachhaltige Bürokonzepte an Standorte mit perfekter
Infrastruktur vor Ort.
24 ImmoFokus

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Time to believe. Time to invest.

Zum Autor
Louis Obrowsky ist Präsident des Verbandes der Institutionellen
Immobilieninvestoren und Geschäftsführer der LLB
Immo Kapitalanlagegesellschaft.
Geschäftsraummieten im Mietrechtsgesetz –
ein österreichisches Spezifikum
Kommentar: Louis Obrowsky
gebaut wurde. Mietveträge, die vor
1982 abgeschlossen wurden und
auf Basis der „Friedenskronen-
Miete“ (auch erster Weltkrieg)
festgelegt wurden, dürfen ebenfalls
nicht einmal schrittweise bis zur
marktüblichen Miete angehoben
werden. Da fragt man sich
schon, warum nur in Österreich
ein Unternehmer, der einen
Geschäftsraum gemietet hat, so
schützenswert sein soll?
Beklagt werden kann viel, was das Vermieten in Österreich
betrifft. Gefordert werden permanent Mietpreisdeckel, Inflationsmilderungsgesetz
et cetera. Denn Vermieten gilt als „kapitalistisch“.
Wer vermietet, gilt als „reich“. In Österreich halten sich Mythen
besonders lang. Wer einmal eine Wohnung geerbt hat und dachte,
mit der Vermietung viel Geld verdienen zu können, wird schnell eines
Besseren belehrt, denn die Überbrückung von Leerstand, Mietersuche,
Sanieren beziehungsweise Reparieren kostet viel Geld, das schwer
über einen Mietvertrag zu verdienen ist.
Schützenswert, warum?
Aber auch bei Geschäftsraummieten, dazu zählen Büros, Ordinationen,
Lager und Verkaufslokale, sieht es nicht so rosig aus wie uns immer
gerne vorgegaukelt wird. Das Thema wird nur gerne gar nicht
angesprochen. Denn Österreich hat ein Spezifikum: Keiner versteht,
warum in Österreich, als einziges Land der EU, eine Geschäftsraummiete
– also ein Rechtsgeschäft zwischen zwei Unternehmern – in einem
Mietrechtsgesetz (MRG, Basis aus dem Jahr 1922) festgeschrieben
ist. Geschäftslokale, Büroflächen und so weiter dürfen nicht zu
marktüblichen Preisen vermietet werden, sofern das Haus vor 1953
Keine Leistbarkeit gegeben
Aber auch jene, die in Österreich einen Geschäftsraum, also auch ein
Büro, neu mieten, werden von der Politik ganz schön ausgenommen.
Vor Jahren wurde nämlich – vor einer Nationalratswahl zwecks Stimmenfangs
– noch rasch die Mietvertragsgebühr für Wohnungen abgeschafft.
Soweit so gut. Aber die Gebühr für Geschäftsräumlichkeiten
blieb unangetastet. Dort trifft es nun aber die Unternehmer besonders
hart. Denn war die Gebühr für unbefristete Verträge stets mit drei Jahresmieten
gedeckelt, ist dies bei der Vergebührung für Geschäftsräume
seit damals nicht mehr der Fall. Nicht nur, dass es diese Gebühr nach
wie vor gibt – das Bundesfinanzgericht hat auch noch entschieden, dass
alles anders werden muss. Richtete sich die Gebühr bisher danach, ob ein
unbefristeter oder befristeter Vertrag vorliegt, werden nun unbefristete
Verträge wie befristete behandelt und daher ein Prozent des entsprechend
der Vertragsdauer vervielfachten Jahreswerts bis maximal zum
18-fachen fällig. Wer kann sich solche Beträge leisten? Jungunternehmer
gleich gar nicht. Alle reden vor Wahlen immer davon, wie wichtig
die Wirtschaft ist, danach aber quetscht man sie aus, wo es nur geht. Hier
scheint es so, dass man sich den Entfall der Gebühren bei Wohnungsmieten
eben über die Geschäftsraummiete wieder einholen will. Das grenzt
an Unverschämtheit.
Foto: Adobe Stock
26 ImmoFokus

Advertorial
Einräumung
von Servituten
GEBÜHRENPFLICHT bei vermeintlich unentgeltlicher Einräumung.
A
llgemein versteht man unter einer
Dienstbarkeit, dass ein Eigentümer
eines Grundstücks zum Vorteil
eines anderen, nämlich eines
Berechtigten, etwas zu dulden oder unterlassen
hat. Gebührenrechtlich ist dies relevant, da
Dienstbarkeitsverträge gebührenpflichtig sind.
Die Gebühr beträgt zwei Prozent vom Wert des
bedungenen Entgelts.
Ein klassischer Mietvertrag fällt nicht
darunter (dieser unterliegt dafür einer
Bestandsvertragsgebühr von einem Prozent,
gebührenfrei sind aber Wohnungsmietverträge),
sehr wohl aber Fruchtgenussverträge.
Dies deshalb, da dem Fruchtnießer das
Recht auf volle Nutzung der Sache zusteht,
insbesondere das Recht, Bestandrechte an
Personen zu vergeben, die dadurch Hauptmieter
werden.
Gegenseitige unentgeltliche
Einräumung
In einem kürzlich vom Bundesfinanzgericht
(BFG, GV/7100126/2017 vom 21. 2. 2022)
entschiedenen Fall wurden zur Realisierung
eines Wohnprojektes zwischen zwei
Grundstücken mehrere Dienstbarkeiten eingeräumt.
Diese umfassten zum Beispiel das
unentgeltliche und unkündbare Geh- und
Fahrrecht zur Mitbenutzung Zufahrt/Abgang,
Recht zur Errichtung eines Müllplatzes,
Parkrecht für Besucherparkplätze, Geh- und
Fahrrecht zur Mitbenutzung einer Tiefgaragenzufahrt
oder Gehrecht zum Kinderspielplatz.
Die Parteien haben den Dienstbarkeitsvertrag
beim Finanzamt angezeigt,
sind aber davon ausgegangen, dass keine
Gebühr anfällt, da die Rechte unentgeltlich
eingeräumt wurden.
Gebührenpflicht doch gegeben?
Die Finanzbehörde und auch das BFG haben
diese Ansicht nicht geteilt. Der Wille der
Parteien war darauf gerichtet, sich gegenseitig
Dienstbarkeiten einzuräumen, damit das
Wohnprojekt realisiert werden kann. Es liegt
daher keine unentgeltliche Einräumung vor,
sondern ein Tausch. Ein gebührenpflichtiges
Rechtsgeschäft ist gegeben.
Strittig war ebenfalls der Zeitpunkt der
Gebührenentstehung. Da für die Gebührenentstehung
bereits das Verpflichtungsgeschäft
relevant ist, wurde die Gebühr mit
Abschluss des Dienstbarkeitsvertrages (und
nicht erst mit der späteren Verbücherung)
ausgelöst. Der Wert der Dienstbarkeiten
wurde auf Basis des Immobilienpreisspiegels
(Mietwerte für solche Rechte) ermittelt, zum
Beispiel Geh- und Fahrtrecht mit 0,50 Euro
pro Quadratmeter oder Recht zur Errichtung
und Benutzung eines Kinderspielplatzes
mit einem Euro pro Quadratmeter. Da die
Rechte unkündbar waren, kommen die
Regeln für immerwährende Nutzungen zur
Anwendung. Dies bedeutet, dass die Gebühr
vom achtzehnfachen Jahreswert bemessen
wird. In Summe kam daher eine recht hohe
Bemessungsgrundlage zusammen.
Fotos: Adobe Stock, Michael Königshofer
www.leitnerleitner.com
+43 1 718 98 90
harald.galla@leitnerleitner.com
A 1030 Wien, Am Heumarkt 7
Harald Galla,
Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei
LeitnerLeitner Wien. Er ist spezialisiert auf
Immobilientransaktionen.
Expo Real Digital Edition 2022
27

Expo Real 2022
Der Markt
beginnt sich
zu drehen
Text. Coronakrise, Ukrainekrise, Energiekrise, völlig ungewohnte
Inflationswerte samt Veränderungen im Bereich der Finanzierung:
All das verändert die Werthaltungen, Wünsche, Ziele von Menschen
und Unternehmen und vor allem sehr oft ganz massiv ihre
wirtschaftlichen Möglichkeiten.
M
ittlerweile treibt die Inflation
– zuerst über das Material und
jetzt über das Personal – die
Neubaukosten und nagt jetzt
auch heftig am angesparten Eigenkapital für
Neuanschaffungen. Damit sind viele Finanzierungen,
die noch vor einem Jahr problemlos und
günstig abgewickelt werden konnten, plötzlich
ein Fall für ausgesuchte Experten, die auch in
kniffligen Situationen noch einen Weg finden.
Für viele bedeutet das aber auch schlichtweg
einen Projektstopp.
„Wir beobachten schon seit einigen Monaten,
dass die Nachfrage nach Immobilien von einem
unglaublich hohen Niveau zurückgeht
und das Angebot steigt“, erklärt Bernhard
Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführer von
RE/MAX Austria, „eine Trendwende zeichnet
sich ab.“
Der Immobilienmarkt funktioniert dennoch
weiterhin gut, so Reikersdorfer weil „… viele
Grundstückskäufer, die den Traum hatten,
einen Neubau zu errichten, orientieren sich -
aufgrund der massiv gestiegenen Baukosten
bzw. der Tatsache, dass sie dafür keine Finanzierung
mehr bekommen – neu. Der Markt für
gebrauchte und damit wesentlich günstigere
Einfamilienhäuser rückt in dieser Zielgruppe
vermehrt in den Fokus. Weiters gibt es noch
immer eine Vielzahl von Anlegern, die ihr
Geld zwar mit geringerer Rendite, aber zumindest
inflationssicher parken wollen. Es
hat sich auch gezeigt, dass viele Verkäufer – in
erster Linie Erben, die in den letzten Monaten
noch zugewartet und auf steigende Preise
gehofft haben – ihre Immobilie jetzt auf den
Markt bringen. Sie investieren ihr Geld in ihre
eigene Wohn- und Lebenssituation, solange es
noch so viel wert ist wie jetzt.“
Ausdruck der Veränderungen sind nicht nur
die Gesamtzahlen am Immobilienmarkt, sondern
vielmehr auch ihre Zusammensetzung.
Wenn die Grundstückshandelsmenge massiv
einknickt, dann sind das die Einfamilienhäuser,
die in den nächsten Jahren eben nicht
gebaut werden. Wenn der Bürogebäudeumsatz
trotz fast konstanter Menge um beinahe
„Absolute Nähe von
Wohn- und Arbeitsort ist
nicht mehr so wichtig wie
noch vor der Pandemie.“
Bernhard Reikersdorfer,
RE/MAX-Austria
Fotos: Adobe Stock, EHL, RE/MAX
28 ImmoFokus

die Hälfte zurückgeht, dann sind darin auch
Homeoffice-Auswirkungen und Downsizing-
Maßnahmen als Ursache versteckt.
Der Wiener Wohnungsmarkt
Der Wiener Wohnungsmarkt entwickelte
sich im ersten Halbjahr 2022 weiterhin gut.
Dass die Folgen dieser Entwicklungen bis
jetzt verhalten ausfielen, ist primär darauf zurückzuführen,
dass Immobilienmärkte ihrer
Natur nach langfristig sind und entsprechend
langsam reagieren. Daher ist auch davon auszugehen,
dass Veränderungen, die sich in der
ersten Jahreshälfte abzeichneten, im weiteren
Jahresverlauf in deutlich höherem Maß schlagend
werden.
Die aktuellen Verwerfungen auf dem Energiemarkt
haben dazu geführt, dass das Langfrist-
Thema Energiewende und der damit verbundene
Fahrplan für den Ausstieg aus fossilen
Energieträgern schlagartig ins Bewusstsein
gerückt wurde: Fragen nach dem Heizsystem,
den laufenden Energiekosten und eventuell in
den kommenden Jahren anstehenden Investitionen
gehören daher zu den Top-Themen bei
Vermietungs- und Verkaufsgesprächen.
Angebotsentwicklung
Für 2022 war aufgrund der Welle an weit fortgeschrittenen
Neubauprojekten ein absoluter
Rekordwert bei den Fertigstellungen erwartet
worden. Diese Prognosen müssen nun nach
unten korrigiert werden, da eine Reihe von
Projekten (primär wegen Lieferschwierigkeiten
bei Baumaterialien, aber auch bei Ausstattungsgegenständen
für Küchen und Bäder)
mehrere Monate verspätet fertiggestellt und
sich so erst in den Zahlen für 2023 niederschlagen
werden. Statt der eigentlich für heuer prognostizierten
19.700 neuen Wohnungen ist
nun nur mehr ein Plus von maximal 13 Prozent
auf 18.600 Einheiten zu erwarten.
Diese Verzögerungen werden im Jahr 2023
aber nicht zu mehr Fertigstellungen führen,
da Projektentwickler bereits begonnen haben,
Projektlaufzeiten zu strecken oder beabsichtigen,
Baustarts zu verschieben. Hintergrund
sind die hohen Baupreise, die bei manchen
Projekten keine gesicherten wirtschaftlichen
Perspektiven zulassen. Aus diesem Grund
sind auch für 2023 und 2024 rückläufige Fertigstellungszahlen
zu erwarten.
Das aktuelle Neuflächenangebot wird sich
demnach wieder verknappen und das zeitweise
bereits befürchtete Überangebot an
Wohnungen erscheint demnach aus heutiger
Sicht auf absehbare Zeit ausgeschlossen.
Institutionelle Anleger nicht
mehr so aggressiv
Eine neuerliche Trendwende zeichnet sich
beim Verhältnis neuer Mietwohnungen zu
neuen Eigentumswohnungen ab. Das aktuelle
Ungleichgewicht bei der Angebotsverteilung
zwischen Miete und Eigentum wird sich wieder
etwas glätten. Institutionelle Anleger, die
seit 2020 deutlich verstärkt in den Eigenbestand
investierten, sind jetzt nicht mehr so
aggressiv auf der Suche nach neuen Objekten.
Das künftige Angebot wird sich daher wieder
mehr in Richtung Eigentumswohnungen verschieben.
Expo Real Digital Edition 2022
29

Expo Real 2022
„In der aktuellen gesamtwirtschaftlichen
Situation
spricht vieles für den Kauf
einer Wohnung, sei es zur
Eigennutzung oder zur
Veranlagung.“
Karina Schunker,
EHL Wohnen
Etwas mehr als ein Drittel aller Fertigstellungen
wurden 2021 jeweils in den beiden Flächenbezirken
Nordost und Südost realisiert.
Dieser Trend wird in diesen Lagen in Zukunft
weiter anhalten. In den Flächenbezirken
Nordost entfiel der Großteil der starken Neubauleistung
auf den geförderten Wohnbau.
Den höchsten Anteil an fertiggestellten Eigentumswohnungen
findet man mit 74 Prozent
in der Lage Dicht verbautes Gebiet. Freifinanzierte
Mietwohnung wurden insbesondere
in der Villenlage und den Flächenbezirken
Südost fertiggestellt. Diese machen etwa ein
Drittel aller Fertigstellungen in diesen Teilmärkten
aus.
Nachfrage unverändert stark
Die Nachfrage nach Wohnungen in Wien ist
unverändert stark, das betrifft sowohl Mietals
auch Eigentums-wohnungen. Der Beginn
der Ukrainekrise und der damit verbundene
Zuzug hat dabei noch für einen kurzfristigen
Zusatzschub gesorgt, der den Markt aber bisher
weder in größerem Maß noch nachhaltig
beeinflusst hat.
Grundsätzlich reagiert die Nachfrage auf dem
Wohnungsmarkt nicht sehr sensibel auf wirt-
schaftliche Veränderungen, da das Grundbedürfnis
Wohnen immer hohe Priorität hat.
Demographische Entwicklungen haben hier
deutlich größeren Einfluss.
Gewisse Verschiebungen zwischen den Teilmärkten
sind aber spürbar. Höhere Eigenkapitalanforderungen
der Banken und Zinsanstiege
werden für den Wohnungsankauf
verstärkt zu berücksichtigende Parameter
sein. Außerdem werden nun private Eigentümer
wieder etwas öfter bereit sein, auch
Wohnungen abzugeben. Wohnungssuchenden
wird daher erstmals seit einigen Jahren
wieder ein breiteres Angebot für den Ankauf
zur Verfügung stehen und es wird zu einer
Abschwächung des Nachfrageüberhangs auf
dem Eigentumswohnungsmarkt kommen.
Das derzeit noch außerordentlich vielfältige
Angebot im Mietbereich wird hingegen kleiner
werden.
Deutlich stärker ist die Sensibilisierung im
Hinblick auf Energie- und Betriebskosten
geworden. Objekte mit guter Energieeffizienz
und geringerem Versorgungsrisiko, etwa
durch eine teilweise Eigenproduktion von
Strom und Wärme, sammeln aktuell viele
30 ImmoFokus

Pluspunkte bei Mietern und Käufern. Anbieter
energieeffizienter Wohnungen und Häuser
haben damit ein wichtiges Marketingargument.
Dieses wird noch wichtiger werden,
wenn die Betriebskostenvorschreibungen an
das neue Energiepreisniveau adaptiert sein
werden und sich Kostensteigerungen niederschlagen.
Das Interesse an Anlegerwohnungen ist nach
wie vor hoch. Hier schlagen zwar die steigenden
Zinsen zu Buche, andererseits sind die
hohen Inflationsraten nach wie vor ein starkes
Argument für Immobilieninvestments, da die
Realzinsen so stark negativ wie kaum jemals
zuvor sind. Vor allem eigenkapitalstarke
Investoren kaufen daher auch im aktuellen
Marktumfeld regelmäßig zu.
Die aktuellen wirtschaftlichen Herausforderungen
werden sich auf den Wohnungsmarkt
mit etwas Zeitverzögerung stärker auswirken
als bisher. Längere Realisierungszeiten bei
laufenden Projekten mit Verzögerungen von
Fertigstellungsterminen, Verschiebungen von
Projektstarts wegen der hohen Baupreise und
fallweise auch die Absage von Projekten mangels
Finanzierung und / oder wirtschaftlicher
Perspektive sowie die ohnehin bereits seit
dem Vorjahr rückläufigen Baugenehmigungen
werden ab Mitte 2023 für mehrere Jahre
zu deutlich sinken-den Fertigstellungszahlen
führen. Im Rahmen der geringeren Produktion
wird es voraussichtlich eine leichte Verschiebung
in Richtung Eigentumswohnungsprojekte
geben.
Fokus auf leistbares Wohnen
Die Nachfrage wird auch bei möglicherweise
etwas schwächerer Wirtschaftsentwicklung
nicht wesentlich sinken. Allerdings wird es
einen stärkeren Fokus auf kostengünstiges
Wohnen geben, auch wegen der steigen-den
Belastung durch Betriebs- und Energiekosten,
die den Spielraum für Miete oder Rückzahlungsraten
für Eigentumswohnungen
einengt.
Bei den Wohnungspreisen ist schon wegen
der deutlich höheren Baukosten mit weiteren
Anstiegen zu rechnen, allerdings nicht mit der
Dynamik der vergangenen Jahre. Die hohe
Inflation wird auch zu einem weiteren Anstieg
des Mietniveaus führen, wobei die Steigerungen
in der Regel unter der Inflationsrate liegen
werden.
Mit einem Plus von 13,5 Prozent gegenüber dem
Vorjahr war die Entwicklung der Häuser- und
Wohnungspreise in den ersten beiden Quartalen
2022 weiterhin sehr dynamisch. Der Preis für
neuen Wohnraum stieg mit 14,8 Prozent stärker
als jener für gebrauchten Wohnraum (+13,0 Prozent).
Der Gesamtindex für das 2. Quartal 2022
stieg um 2,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal.
„Der Kauf von Häusern und Wohnungen
verteuerte sich weiter massiv: Im 1. Halbjahr
2022 haben die Preise für Wohneigentum
um 13,5 Prozent im Vergleich zur ersten Jahreshälfte
2021 zugelegt. Allerdings lässt die
Preisdynamik am aktuellen Rand etwas nach:
In den letzten vier Quartalen gab es bei den
Zuwachsraten zu den jeweiligen Vorquartalen
einen leichten Rückgang. Inwieweit sich die
Verteuerung von Krediten durch die Erhöhung
des EZB-Leitzinses auf den Immobilienmarkt
auswirkt, wird sich erst ab der zweiten
Jahreshälfte 2022 zeigen“, so Statistik Austria-
Generaldirektor Tobias Thomas.
Neuer Wohnraum verteuerte sich mehr
als bestehender Wohnraum
Der Teilindex Kauf von neuem Wohnraum,
der die Preisentwicklung von neuen Wohnun-
Expo Real Digital Edition 2022
31

Expo Real 2022
gen und Fertigteilhäusern abbildet, stieg im
1. Halbjahr 2022 gegenüber derselben Periode
2021 mit 14,8 Prozent (Q1: +15,6 Prozent,
Q2: +14,0 Prozent) stärker als jener für gebrauchten
Wohnraum. Die von Haushalten
zu Wohnzwecken erworbenen Häuser verzeichneten
mit 12,7 Prozent den geringsten
Preisanstieg im Vergleich zum 1. Halbjahr
2021 (Q1: +14,3 Prozent, Q2: +11,1 Prozent).
Die bestehenden Eigentumswohnungen
lagen mit +13,2 Prozent leicht darüber (Q1:
+14,3 Prozent, Q2: +12,2 Prozent). Kombiniert
ergab dies für den Teilindex des bestehenden
Wohnraums im 1. Halbjahr 2022 einen Anstieg
von 13,0 Prozent (Q1: +14,3 Prozent, Q2:
+11,7 Prozent).
Preise für selbstgenutzten Wohnraum
um 12,5 Prozent gestiegen
Der Preisindex für selbstgenutzten Wohnraum
(Owner Occupied Housing, kurz: OOH)
stellt eine Erweiterung zum Häuserpreisindex
dar. Er enthält neben der Beschaffung
von neuem und bestehendem Wohnraum
auch Ausgaben, die mit der Anschaffung
und dem Eigentum von Wohnraum anfallen,
etwa Gebühren des Erwerbs, Versicherungen
sowie Kosten für Reparaturen und Renovierungen.
Er stieg im 1. Halbjahr 2022 um 12,5
Prozent (Q1: +11,8 Prozent, Q2: +13,2 Prozent)
und wies einen Indexstand von 159,08 Punkten
relativ zum Jahresdurchschnitt 2010 auf.
Dies sind Höchstwerte seit Beginn der Zeitreihe,
die sich in der hohen Preisdynamik bei
Baupreisen und bei den Immobilienpreisen
begründet. Der Teilindex für die Anschaffung
von neuem Wohnraum stieg um 14,3 Prozent
(Q1: +14,0 Prozent, Q2: +14,7 Prozent). Aufwendungen
für den Erhalt des selbstgenutzten
Wohneigentums verteuerten sich im 1.
Halbjahr 2022 um 9,6 Prozent (Q1: +8,4 Prozent,
Q2: +10,9 Prozent).
32 ImmoFokus

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34 ImmoFokus

„Vor allem rund um das
Gasometer-Grätzl oder
im Süden Wiens wurden
zahlreiche Neubauten
fertiggestellt“.
Judith Kössner,
willhaben
O
b Spittelberg, Brunnenmarkt,
Kaisermühlen oder auch Grinzing:
Die Wiener „Grätzl“ sind – als
zumeist etwas unscharf abgegrenzte
Kleinregionen - weit über die Bundeshauptstadt
hinaus bekannt. Unterscheiden sich vielfach
bereits die Bezirke stark voneinander, so kennen
die charmanten Eigenheiten im Herzen der
unterschiedlichen Grätzl kaum Grenzen. Diesen
speziellen Charakter ihrer „Hood“ möchten viele
gebürtige Wiener, aber auch Zugezogene, auf
keinen Fall mehr missen. So wird bei Umzügen
oftmals nur wenige Meter weiter gesiedelt, man
bleibt – wenn möglich – im vertrauten Umfeld.
Gemeinsam mit den Neubau-Experten von Exploreal
hat sich willhaben die Grätzl-Situation
in Wien angesehen und der Bausituation in 28
verschiedenen Wiener Grätzln mit aktuellen
Zahlen aus dem Bereich Eigentumswohnungen
angenähert.
Neubau-Situation in der Bundeshauptstadt
bleibt dynamisch
Mit mehr als 1,93 Millionen Einwohner, rund
einer Millionen Wohnungen sowie insgesamt
1.650 Neubauprojekten mit etwa 80.000
neuen Wohnungen in den fünf Jahren des Untersuchungszeitraums
bleibt die Lage am Wiener
Immobilienmarkt dynamisch, wie Judith
Kössner, Head of Immobilien bei willhaben,
skizziert: „Vor allem rund um das Gasometer-
Grätzl oder im Süden Wiens wurden zahlreiche
Neubauten fertiggestellt, die die Immobilien-Situation
der Stadt maßgeblich prägen.“
Dem fügt Alexander Bosak, Geschäftsführer
bei Exploreal, hinzu: „Erstmals werden die
Expo Real Digital Edition 2022
35

Expo Real 2022
unterschiedlichen Dynamiken und Preisentwicklungen
der einzelnen Grätzl in Wien
sichtbar, die sehr stark von der Gesamtstatistik
eines Bezirks abweichen können.“
Höchste Neubau-Fertigstellungsquote
in den Grätzln Gasometer, Oberlaa
und Börseviertel
Auf Basis der Fertigstellungsquote (Wohneinheiten
pro 1.000 EinwohnerInnen und Jahr)
wachsen unter den analysierten Regionen die
Grätzl Gasometer (30), Oberlaa (12), Börseviertel
(10,5), Nordbahnviertel und Seestadt (jeweils
8) aktuell am stärksten und halten somit
das breiteste Angebot an Neubau-Eigentumswohnungen
relativ zur bestehenden Bevölkerung
bereit. Zum Vergleich: Die geringste
Fertigstellungsquote unter den untersuchten
Grätzln weisen aktuell der Althangrund (0,4),
Naschmarkt (0,5) und das Karmeliterviertel
(0,6 Wohneinheiten pro 1.000 EinwohnerInnen
und Jahr) auf.
Meiste Neubau-Wohneinheiten in den
Grätzln Gasometer, Meidlinger Markt
und Nordbahnvierte
In absoluten Zahlen (sämtliche Projekt-Fertigstellungen
und geplante Projekt-Fertigstellungen
von 2019 bis 2023 im Eigentumsbereich)
liegt das Grätzl Gasometer mit 1.554 Wohneinheiten
ebenso an der Spitze. Auf den weiteren
Plätzen folgen der Meidlinger Markt mit 749
Wohneinheiten, das Nordbahnviertel mit 702
Wohneinheiten, Penzing (633) und die Seestadt
(561). Althangrund (18) und Naschmarkt
(19) bilden hier gemeinsam mit Alt Hietzing
(34 Neubauwohnungen mit Projekt-Fertigstellung
2019 bis 2023) das Schlusslicht.
„Erstmals werden die
unterschiedlichen
Dynamiken und Preisentwicklungen
der einzelnen
Grätzl in Wien sichtbar.“
Alexander Bosak,
Exploreal
36 ImmoFokus

ImmoFokus.Rubrik
37 ImmoFokus

Expo Real 2022
WIEN
WIEN
1–2 Zi-Wg: 59 %
3 Zi-Wg: 30 %
4+ Zi-Wg: 141 %
Wohnungen: 99 %
Reihen-/Doppelhaus: 1 %
Einfamilienhaus: 0 %
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 50.142)
ø 50 Wohnungen / Projekt
aller Wohnungen im Angebot (n = 28.501)
mit Loggia: 27 %
mit Balkon: 57 %
mit Terrasse: 26 %
mit Garten: 10 %
mit Freifläche: 92 %
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)
aller Wohnungen im Angebot (n = 28.796)
ø 0,77 PKW-Stellplätze / Wohnung
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 1.003)
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 993)
ø 64,2 m² Wohnnutzfläche
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 543)
Median aller Wohneinheiten im
Angebot (n = 8.154)
ø 8,9 m² Freiflächen
ø Grundkostenanteil: 1.046 €/m²
(Loggia/Balkon/Terrasse)
Median aller Wohneinheiten
im Angebot (n = 8.154)
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 18.08.2022
Fertigstellungen und Pipeline
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Projekte
Projekte
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Wien 967 50.795 8,76 110,5
Wien 967 50.795 8,76 110,5
Wien 1., Innere Stadt 9 243 5,10 94,4
Wien 2., Leopoldstadt 32 3.220 10,23 112,1
Wien 13., Hietzing 27 628 3,88 99,3
Wien 14., Penzing 63 3.064 10,96 107,4
Wien 3., Landstraße 35 3.702 13,34 108,3
Wien 4., Wieden 8 205 2,06 107,4
Wien 15., Rudolfsheim-
Fünfhaus
32 1.012 4,41 111,8
Wien 5., Margareten 18 480 2,96 109,8
Wien 6., Mariahilf 11 227 2,41 111,3
Wien 7., Neubau 13 345 3,63 109,0
Wien 8., Josefstadt 9 181 2,43 109,1
Wien 9., Alsergrund 9 100 0,80 111,2
Wien 10., Favoriten 74 5.768 9,17 113,3
Wien 11., Simmering 35 2.631 8,33 110,4
Wien 12., Meidling 47 2.521 8,63 108,1
Wien 16., Ottakring 48 1.492 4,85 110,3
Wien 17., Hernals 25 465 2,75 108,3
Wien 18., Währing 31 664 4,33 104,2
Wien 19., Döbling 42 890 4,01 103,3
Wien 20., Brigittenau 20 1.710 6,74 113,5
Wien 21., Floridsdorf 142 8.092 15,71 114,3
Wien 22., Donaustadt 178 9.393 15,65 117,2
Wien 23., Liesing 59 3.762 11,19 108,5
Fotos: Marcel Köhler, Squarebytes, Stephan Huger
38 ImmoFokus

Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung
Wohngarten
Danube Flats
Marina Tower
Fertigstellung Jänner 2022
Fertigstellung Q4 2024
Fertigstellung Jänner 2022
1110 Wien, Geiselbergstraße 28-32
1020 Wien, Wagramer Straße 2
1020 Wien, Wehlistraße 291
Developer
INVESTER - United Benefits GmbH
Developer
S+B Gruppe - Soravia
Developer
Marina Tower Holding GmbH
Wohnungen Miete
freifinanziert
682
Wohnungen Eigentum
freifinanziert
550
Wohnungen Eigentum
freifinanziert
511
Grundkostenanteil €/m² 613
Wohnungen Miete gefördert 40
Grundkostenanteil €/m²
X
Nettomiete €/m² 13,35
Grundkostenanteil €/m² 250
Angebotspreis €/m² 10.972
Nettomiete €/m² 14,22
Angebotspreis €/m² 6.710
Expo Real Digital Edition 2022
39

Expo Real 2022
NIEDERÖSTERREICH
NIEDERÖSTERREICH
1–2 Zi-Wg: 35 %
3 Zi-Wg: 36 %
4+ Zi-Wg: 29 %
Wohnungen: 80 %
Reihen-/Doppelhaus: 18 %
Einfamilienhaus: 2 %
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 21.009
ø 21 Wohnungen / Projekt
aller Wohnungen im Angebot (n = 14.696)
mit Loggia: 19 %
mit Balkon: 43 %
mit Terrasse: 50 %
mit Garten: 37 %
mit Freifläche: 97 %
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)
aller Wohnungen im Angebot (n = 14.961)
ø 1,68 PKW-Stellplätze / Wohnung
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 1.013)
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 988)
ø Grundkostenanteil: 474 €/m²
ø 75,2 m² Wohnnutzfläche
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 233)
Median aller Wohneinheiten im
Angebot (n = 14.958)
ø 11,8 m² Freiflächen
(Loggia/Balkon/Terrasse)
Median aller Wohneinheiten
im Angebot (n = 14.961)
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 18.08.2022
Fertigstellungen und Pipeline
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Projekte
Projekte
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Niederösterreich 959 20.767 4,07 105
Niederösterreich 959 20.767 4,07 105
Amstetten 57 993 2,84 102,6
Baden 96 1.926 4,36 107,7
Bruck an der Leitha 56 1.886 5,99 110,6
Gänserndorf 54 892 2,82 109,6
Gmünd 6 58 0,53 96,1
Hollabrunn 20 395 2,56 101,4
Horn 12 228 2,46 100,4
Korneuburg 58 1.252 4,55 109,9
Krems an der Donau
(Stadt)
17 553 7,4 104,9
Krems (Land) 31 419 2,47 102,7
Lilienfeld 8 107 1,4 98,8
Melk 40 579 2,46 101,3
Mistelbach 36 724 3,18 103,7
Mödling 73 2.029 5,67 108,5
Neunkirchen 48 929 3,58 102,2
Sankt Pölten (Land) 77 1.484 3,74 103,9
Sankt Pölten (Stadt) 42 1.347 8,04 103,7
Scheibbs 24 447 3,59 99,9
Tulln 92 1.844 5,82 110,3
Waidhofen an der Thaya 8 66 0,86 96,2
Waidhofen an der Ybbs
(Stadt)
3 55 1,64 99,2
Wiener Neustadt (Land) 62 1.131 4,77 103,7
Wiener Neustadt (Stadt) 34 1.392 10,02 111,1
Zwettl 5 31 0,25 95,6
Fotos: Tobias Singer, ZOOM VP
40 ImmoFokus

Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung
St. Pölten XIX/1+2+3
Fertigstellung April 2023
3100 St. Pölten, Niederösterreichring 5
Steingötterhof
Fertigstellung Q3 2024
3100 St. Pölten, Dr. Wilhelm-Steingötter-Str. 25
Karmeliterhof
Fertigstellung März 2022
3100 St. Pölten, Julius-Raab-Promenade 31-35
Developer
Gemeinnützige Bau-, Wohn- und
Siedlungsgenossenschaft „Alpenland“
Developer
6B47 Real Estate Investors
Developer
Bank Austria Real Invest
Wohnungen Eigentum
freifinanziert
Wohnung Eigentum
gefördert
Wohnungen Miete gefördert 148
Grundkostenanteil €/m² 235
68
46
Wohnungen Eigentum 191
Angebotspreis €/m² 3.947
Wohnungen Miete
freifinanziert
185
Nettomiete €/m² 10,41
Grundkostenanteil €/m² 290
Nettomiete €/m² 7,00
Angebotspreis €/m² 3.611
Verkaufspreis €/m² 3.497
Expo Real Digital Edition 2022
41

Expo Real 2022
BURGENLAND
BURGENLAND
mit Loggia: 24 %
mit Balkon: 40 %
mit Terrasse: 48 %
mit Garten: 31 %
mit Freifläche: 90 %
1–2 Zi-Wg: 40 %
3 Zi-Wg: 35 %
4+ Zi-Wg: 25 %
aller Wohnungen im Angebot (n = 738)
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)
aller Wohnungen im Angebot (n = 810)
Wohnungen: 75 %
Reihen-/Doppelhaus: 23 %
Einfamilienhaus: 2 %
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 4.503)
ø 14 Wohnungen / Projekt
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 331)
ø 73,5 m² Wohnnutzfläche
Median aller Wohneinheiten im
Angebot (n =893)
ø 10,0 m² Freiflächen
(Loggia/Balkon/Terrasse)
Median aller Wohneinheiten
im Angebot (n = 810)
ø 1,63 PKW-Stellplätze / Wohnung
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 307)
ø Grundkostenanteil: 388€/m²
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 51)
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 22.11.2021
Fertigstellungen und Pipeline
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Projekte
Projekte
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Burgenland 268 3.467 3,88 103,7
Burgenland 268 3.467 3,88 103,7
Eisenstadt (Stadt) 20 779 17,23 109,3
Eisenstadt-Umgebung 43 493 3,76 108
Güssing 20 130 1,68 98,7
Jennersdorf 9 62 1,21 99,5
Mattersburg 40 497 4,11 101,9
Neusiedl am See 59 814 4,5 108,2
Oberpullendorf 33 251 2,24 102,4
Oberwart 44 441 2,71 99,8
Fotos: VIEBagienski
42 ImmoFokus

Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung
La vie en rose
Fertigstellung Q4 2022
7000 Eisenstadt, Rosental 7
Wohnen im Schlossquartier
Fertigstellung Q3 2022
7000 Eisenstadt, Esterházyplatz 3
Seepark Oggau
Fertigstellung Q3 2022
7063 Oggau, Seepark 48-50
Developer
VI-Engineers Bauträger
Developer
Vital Immobilien GmbH
Developer
Seepark Oggau GmbH
Wohnungen Miete
freifinanziert
42
Grundkostenanteil €/m² 357
Nettomiete €/m² 10,07
Wohnungen Eigentum
freifinanziert
60
Grundkostenanteil €/m² 672
Angebotspreis €/m² 4.360
Wohnungen Eigentum 49
Grundkostenanteil €/m² 324
Angebotspreis €/m² 6.317
Expo Real Digital Edition 2022
43

Expo Real 2022
STEIERMARK
STEIERMARK
mit Loggia: 6 %
mit Balkon: 58 %
mit Terrasse: 41 %
mit Garten: 24 %
mit Freifläche: 97 %
1–2 Zi-Wg: 37 %
3 Zi-Wg: 40 %
4+ Zi-Wg: 23 %
aller Wohnungen im Angebot (n = 3.724)
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)
aller Wohnungen im Angebot (n = 3.731)
Wohnungen: 97 %
Reihen-/Doppelhaus: 3 %
Einfamilienhaus: 0 %
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 31.651)
Vergleich Ferienwohungen (n = 67)
ø 34 Wohnungen / Projekt
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 938)
ø 65,7 m² Wohnnutzfläche
Median aller Wohneinheiten im
Angebot (n = 3.826)
ø 12 m² Freiflächen
(Loggia/Balkon/Terrasse)
Median aller Wohneinheiten
im Angebot (n = 3.731)
ø 1,33 PKW-Stellplätze / Wohnung
arithm. Mittel geeigneter Projekte in
(n = 727)
ø Grundkostenanteil: 677 €/m²
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 124)
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 18.06.2021
Fertigstellungen und Pipeline
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Projekte
Projekte
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Steiermark 633 17.931 4,77 102,2
Steiermark 633 17.931 4,77 102,2
Bruck-Mürzzuschlag 27 527 1,79 95,2
Deutschlandsberg 26 416 2,28 98,8
Graz (Stadt) 268 10.709 12,23 113
Graz-Umgebung 102 2.495 5,26 106,2
Hartberg-Fürstenfeld 22 340 1,25 98,4
Leibnitz 42 724 2,83 101,6
Liezen 24 409 1,71 95,8
Murau 5 50 0,61 91,7
Murtal 13 387 1,8 94,9
Südoststeiermark 20 284 1,13 97,7
Voitsberg 21 477 3,12 97,7
Weiz 41 637 2,33 102,5
Leoben 22 476 2,67 94,5
Fotos:
44 ImmoFokus

Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung
Gate 17
Fertigstellung Nov 2023
8055 Graz, Triester Straße 432
Developer
C&P Bauträger GmbH
Wohnung Eigentum
gefördert
510
Grundkostenanteil €/m² 299
Angebotspreis €/m² 3.872
Verkaufspreis €/m² 4.166
Smart City Graz - Quadrat,
Smart City Nord
Fertigstellung Q3 2023
8020 Graz, Waagner-Biro-Straße 126-134
Developer
Smart City Graz Wohnbau GmbH, TRIVALUE
Manamagment GmbH
Wohnungen Miete 291
Wohnungen Eigentum 69
Grundkostenanteil €/m² 838
Reininghausgründel, Q6
Fertigstellung Oktober 2021
8020 Graz, Brauhausstraße 49-51
Developer
GRAWE Immo AG
Wohnungen Miete 318
Grundkostenanteil €/m² 308
Nettomiete €/m² 9,05
Expo Real Digital Edition 2022
45

Expo Real 2022
KÄRNTEN
KÄRNTEN
mit Loggia: 10 %
mit Balkon: 41 %
mit Terrasse: 53 %
mit Garten: 33 %
mit Freifläche: 96 %
1–2 Zi-Wg: 33 %
3 Zi-Wg: 44 %
4+ Zi-Wg: 23 %
aller Wohnungen im Angebot (n = 1.606)
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)
aller Wohnungen im Angebot (n = 1.729)
Wohnungen: 93 %
Reihen-/Doppelhaus: 5 %
Einfamilienhaus: 2 %
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 7.858)
Vergleich Ferienwohnungen (n = 131)
ø 21 Wohnungen / Projekt
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 218)
ø 76,4 m² Wohnnutzfläche
Median aller Wohneinheiten im
Angebot (n = 1.724)
ø 19,3 m² Freiflächen
(Loggia/Balkon/Terrasse)
Median aller Wohneinheiten
im Angebot (n = 1729)
ø 1,76 PKW-Stellplätze / Wohnung
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 226)
ø Grundkostenanteil: 548 €/m²
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 62)
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 30.05.2022
Fertigstellungen und Pipeline
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Kärnten 212 4.467 2,64 99,4
Feldkirchen 8 129 1,44 99
Hermagor 1 13 0,24 92,5
Klagenfurt Land 33 499 2,74 100,4
Klagenfurt (Stadt) 48 1.787 5,84 107,6
Sankt Veit an der Glan 11 166 1,03 94,4
Projekte
Projekte
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Kärnten 212 4.467 2,64 99,4
Spittal an der Drau 30 423 1,86 94,3
Villach Land 29 433 2,22 98,8
Villach (Stadt) 30 694 3,65 104,1
Völkermarkt 15 226 1,8 97,2
Wolfsberg 7 97 0,62 94,4
Fotos: Büro DI Reinhold Wetschko, Rene Knabl
46 ImmoFokus

Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung
hi Harbach
Fertigstellung Q4 2022
9020 Klagenfurt, Friedensgasse 20-24
Origen - Wohnen im
Welzenegg
Fertigstellung März 2023
9020 Klagenfurt, Schachterlweg
Feldkirchner Straße 4-6
Fertigstellung Februar 2022
9020 Klagenfurt, Feldkirchner Straße 4-6
Developer
„Vorstädtische Kleinsiedlung“ - Gemeinnützige
Siedlungsgenossenschaft
GWG Villach - Gemeinnützige
Wohnbaugesellschaft mbH Villach
Wohnungen gefördert 190
Developer
Innovation Wohnen Nageler GmbH
Wohnungen Miete 112
Grundkostenanteil €/m² 236
Nettomiete €/m² 9,14
Developer
ARE Austrian Real Estate
Wohnungen Miete
freifinanziert
112
Grundkostenanteil €/m² 354
Nettomiete €/m² 9,6
Expo Real Digital Edition 2022
47

Expo Real 2022
OBERÖSTERREICH
OBERÖSTERREICH
1–2 Zi-Wg: 36 %
3 Zi-Wg: 43 %
4+ Zi-Wg: 21 %
Wohnungen: 94 %
Reihen-/Doppelhaus: 5 %
Einfamilienhaus: 1 %
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 30.449)
ø 23 Wohnungen / Projekt
aller Wohnungen im Angebot (n = 3.913)
mit Loggia: 48 %
mit Balkon: 43 %
mit Terrasse: 31 %
mit Garten: 25 %
mit Freifläche: 98 %
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)
aller Wohnungen im Angebot (n = 3.383)
ø 1,71 PKW-Stellplätze / Wohnung
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 1.054)
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 1.170)
ø 75 m² Wohnnutzfläche
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 240)
Median aller Wohneinheiten im
Angebot (n = 3.781)
ø 8 m² Freiflächen
ø Grundkostenanteil: 495 €/m²
(Loggia/Balkon/Terrasse)
Median aller Wohneinheiten
im Angebot (n = 3.383)
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 18.01.2022
Fertigstellungen und Pipeline
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Projekte
Projekte
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Oberösterreich 701 15.280 3,38 104
Oberösterreich 701 15.280 3,38 104
Braunau am Inn 61 1.043 3,27 104,7
Eferding 11 151 1,51 102,8
Freistadt 20 309 1,54 101,3
Gmunden 57 1.273 4,15 101,8
Grieskirchen 33 539 2,75 102,4
Kirchdorf an der Krems 15 328 1,91 99,8
Linz (Stadt) 93 3.355 5,41 109,4
Linz-Land 90 1.981 4,33 108,2
Perg 29 531 2,55 103,6
Ried im Innkreis 26 471 2,53 100,2
Rohrbach 12 178 1,05 98,4
Schärding 16 272 1,58 101,2
Steyr (Stadt) 11 252 2,21 101,2
Steyr-Land 35 584 3,19 100,3
Urfahr-Umgebung 41 644 2,49 103,8
Vöcklabruck 78 1.515 3,65 103,2
Wels (Stadt) 26 844 4,47 107
Wels-Land 47 1.010 4,51 104,3
Fotos: Mark Sengstbratl
48 ImmoFokus

Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung
Winkler Park
Fertigstellung Februar 2019
4020 Linz, Raimundstraße 41
Developer
„BAUREFORM-WOHNSTÄTTE“ - Gemeinnützige
Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft
GWG - Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft
der Stadt Linz GmbH
Wohnungen Miete gefördert 193
Nettomiete €/m² 7,51
Hochhaus Grün Mitte
Fertigstellung Q4 2019
4020 Linz, Lastenstrasse 23
Developer
Österreichisches Siedlungswerk - GSA
Genossenschaft für Stadterneuerung und
Assanierung
Wohnungen Miete 167
Grundkostenanteil €/m² 362
Nettomiete €/m² 10,13
Turmquadrat
Fertigstellung Oktober 2021
4020 Linz, Turmstrasse 6
Developer
Österreichisches Siedlungswerk - GSA
Genossenschaft für Stadterneuerung und
Assanierung
Wohnungen Miete
freifinanziert
129
Grundkostenanteil €/m² 337
Nettomiete €/m² 7,33
Expo Real Digital Edition 2022
49

Expo Real 2022
SALZBURG
SALZBURG
mit Loggia: 19 %
mit Balkon: 47 %
mit Terrasse: 46 %
mit Garten: 20 %
mit Freifläche: 98 %
1–2 Zi-Wg: 40 %
3 Zi-Wg: 34 %
4+ Zi-Wg: 26 %
aller Wohnungen im Angebot (n = 532)
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)
aller Wohnungen im Angebot (n = 482)
Wohnungen: 98 %
Reihen-/Doppelhaus: 2 %
Einfamilienhaus: 0 %
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 9.235)
ø 21 Wohnungen / Projekt
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 475)
ø 70,6 m² Wohnnutzfläche
Median aller Wohneinheiten im
Angebot (n = 532)
ø 13,4 m² Freiflächen
(Loggia/Balkon/Terrasse)
Median aller Wohneinheiten
im Angebot (n = 482)
ø 1,77 PKW-Stellplätze / Wohnung
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 435)
ø Grundkostenanteil: 989 €/m²
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 114)
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 10.05.2022
Fertigstellungen und Pipeline
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Salzburg 271 4.912 2,91 104,0
Hallein 24 440 2,41 107,1
Salzburg (Stadt) 57 1.290 2,77 103,2
Salzburg-Umgebung 87 1.437 3,10 106,8
Projekte
Projekte
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Salzburg 271 4.912 2,91 104,0
Sankt Johann im Pongau 44 836 3,42 102,2
Tamsweg 7 91 1,50 94,8
Zell am See 52 818 3,10 102,0
Fotos: gswbTempelmayr, SIGES Salzburger Immobilien GesmbH, Josefine Unterhauser
50 ImmoFokus

Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung
Josef-Leitgeb-Strasse
Wohnpark Thalgau
Burgfried 2. Bauabschnitt
Fertigstellung Q2 2022
5500 Bischofshofen, Josef-Leitgeb-Strasse
Developer
Spiluttini Bau GmbH
gswb - Gemeinnützige Salzburger
Wohnbaugesellschaft mbH
Wohnungen Miete 60
Wohnungen Eigentum 51
Grundkostenanteil €/m² 474
Nettomiete €/m² 8,64
Angebotspreis €/m² 3.897
Verkaufspreis €/m² 4.088
Fertigstellung Q2 2024
5304 Thalgau am Fuschlsee
Developer
SIGES Salzburger Immobilien GesmbH
Wohnungen Miete 10
Wohnungen Eigentum
freifinanziert
70
Grundkostenanteil €/m² 614
Angebotspreis €/m² 5.675
Verkaufspreis €/m² 5.360
Fertigstellung Q3 2022
5400 Hallein, Neue-Heimat-Straße
Developer
gswb - Gemeinnützige Salzburger
Wohnbaugesellschaft mbH
Wohnungen Miete 67
Expo Real Digital Edition 2022
51

Expo Real 2022
TIROL
TIROL
1–2 Zi-Wg: 35 %
3 Zi-Wg: 43 %
4+ Zi-Wg: 22 %
Wohnungen: 97 %
Reihen-/Doppelhaus: 2 %
Einfamilienhaus: 1 %
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 12.465)
Vergleich Ferienwohnungen (n = 185)
ø 21 Wohnungen / Projekt
aller Wohnungen im Angebot (n = 1.193)
mit Loggia: 6 %
mit Balkon: 45 %
mit Terrasse: 46 %
mit Garten: 22 %
mit Freifläche: 94 %
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)
aller Wohnungen im Angebot (n = 1.239)
ø 1,67 PKW-Stellplätze / Wohnung
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 563)
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 600)
ø 75 m² Wohnnutzfläche
ø Grundkostenanteil: 943 €/m²
arithm. Mittel geeigneter Projekte
(n = 95)
Median aller Wohneinheiten im
Angebot (n = 1.240)
ø 13,3 m² Freiflächen
(Loggia/Balkon/Terrasse)
Median aller Wohneinheiten
im Angebot (n = 1.239)
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 17.09.2021
Fertigstellungen und Pipeline
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Projekte
Projekte
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Tirol 424 7828 3,41 106,5
Tirol 424 7828 3,41 106,5
Imst 38 506 2,77 103,7
Innsbruck-Land 103 1.872 3,43 108,1
Innsbruck-Sadt 52 1.418 3,6 113,3
Kitzbühel 38 484 2,49 101,1
Landeck 27 492 3,69 100,4
Lienz 22 317 2,17 96,3
Reutte 16 315 3,17 101,5
Schwaz 65 1.041 4,1 105,8
Kufstein 63 1383 4,15 109,1
Fotos:
52 ImmoFokus

Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung
Campagne Reichenau
Innsbruck Pradler Saggen
Steinbockallee
Fertigstellung Juni 2022
6020 Innsbruck, Radetzkystrasse 43/43a
Developer
Neue Heimat Tirol - Gemeinnützige
WohnungsGmbH
Wohnungen 184
Wohnungen Miete gefördert 124
Grundkostenanteil €/m² 426
Fertigstellung Q1 2024
6063 Rum, Steinbockallee
Developer
Neue Heimat Tirol - Gemeinnützige
WohnungsGmbH
Wohnungen Miete 151
Fertigstellung Oktober 2022
6063 Rum, Steinbockallee 132
Developer
Neue Heimat Tirol - Gemeinnützige
WohnungsGmbH
Wohnungen Miete gefördert 132
Expo Real Digital Edition 2022
53

Expo Real 2022
VORARLBERG
Fertigstellungen und Pipeline
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Projekte
Projekte
WE
WE/
1.000
EW*
Bev´.
Prog.
2030**
Vorarlberg 281 4868 4,04 106,1
Bludenz 28 415 2,15 101,2
Bregenz 80 1.374 3,38 106,4
Vorarlberg 281 4868 4,04 106,1
Dornbirn 64 1.295 4,77 109,2
Feldkirch 109 1784 5,45 105,9
Fotos: PRISMA, backbone
54 ImmoFokus

Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung
Alte Landstrasse
Fertigstellung Juli 2019
6832 Röthis, Alte Landstrasse 10 bis 12c
Developer
PRISMA Holding AG, Alpenländische Heimstättegemeinnützige
Wohnungsbau GmbH
Floras Garten
Fertigstellung Q4 2022
6911 Lochau, Toni Russ Strasse 8
Developer
L1 Immobilien GmbH & Co, INSIDE96 GmbH
Mein Seedomizil
Fertigstellung Q4 2019
6911 Lochau, Kugelbeerweg
Developer
i+R Wohnbau GmbH
Wohnungen Miete gefördert 13
Wohnungen Eigentum 43
Wohnungen Miete 88
Grundkostenanteil €/m² 183
Wohnungen Eigentum
freifinanziert
206
Wohnungen Miete 8
Nettomiete €/m² 10,75
Nettomiete €/m² 13,59
Expo Real Digital Edition 2022
55

Expo Real 2022
Dynamischer
Markt mit
Zukunft
Boom ohne Ende. Bis 2024 sollen rund um Wien, Graz und
Linz rund 1,4 Millionen Quadratmeter Logistikflächen errichtet
werden – so viel wie noch nie.
I
m Gegensatz zum Handel ist die Logistikbranche
wohl einer der großen Gewinner
des Jahres 2021. Die massive
Veränderung in Richtung Online-
Handel bedeutet eine immense Herausforderung
für die dahinterliegenden Warenströme.
Laut „Branchenradar Kurier-, Express- und
Paketdienste“ stieg die Anzahl der transportierten
Pakete im Jahr 2021 in Österreich auf
rund 347 Millionen Euro. Die Wachstumsrate
lag damit mit 21 Prozent noch einmal über
jener aus dem Jahr 2020 (16,7 Prozent). Als
Hintergrund ist dabei nicht nur ein gesteigertes
Paketwachstum bei privaten Haushalten zu
beobachten, sondern auch Wachstumsraten
im Bereich der gewerblichen Kunden.
Die Österreichische Post hat unlängst angekündigt,
in den nächsten fünf Jahren rund
Foto: Adobe Stock, CBRE, kommunikationsagentur. sengstschmid, Chris Steinbrenner
56 ImmoFokus

eine halbe Milliarde Euro in den Ausbau der
Infrastruktur zu investieren, um dem steigenden
Bedarf auch gerecht werden zu können. So
sollen bis Ende 2022 die Sortierkapazitäten um
50 Prozent im Vergleich zum Jahr 2020 angehoben
werden.
„In naher Zukunft werden
Nutzer von veralteten
Bestandsflächen in neue
Logistikflächen übersiedeln.“
Franz Kastner,
CBRE
2022 wurde eine Anlage der Post in Vomp in
Betrieb genommen. In Wolfurt wurden die
Kapazitäten von 5.000 auf 8.000 Pakete pro
Stunde erhöht, während in Allhaming eine
Ausweitung auf 32.000 Pakete pro Stunde realisiert
wird. Weitere Schwerpunkte hat die Post
für die Bundesländer Salzburg, Steiermark und
Niederösterreich angekündigt.
Abgesehen von den bereits erwähnten Auswirkungen
durch das gesteigerte Paketaufkommen
bleibt auch die Versorgungssicherheit ein
zentrales Thema. Neben COVID-19 spielt auch
der Ukraine-Konflikt, der sich ebenfalls auf die
Lieferketten auswirkt, eine immer bedeutendere
Rolle.
Trotz aller Herausforderungen überwiegt die
Nachfrage, die zu einer noch nie dagewesenen
Dynamik am Logistikmarkt Österreich führt.
Die nächsten drei Jahre bringen einen Bauboom
am österreichischen Logistikmarkt. Bis
2024 sollen rund um Wien, Graz und Linz rund
1,4 Millionen Quadratmeter Logistikflächen
errichtet werden – so viel wie noch nie. Diese
Flächen werden auch wirklich gebraucht,
der aktuelle Bestand von 5,6 Millionen Quadratmeter
reicht nicht mehr aus. Treiber am
Logistikmarkt sind der Onlinehandel, Effizienzsteigerung,
Branchenwachstum (wie etwa
im Lebensmittelhandel) sowie die Restrukturierung
von Lieferketten. „In naher Zukunft
werden Nutzer von veralteten Bestandsflächen
in neue Logistikflächen übersiedeln“, so CBRE-
Logistikexperte und Associate Director Franz
Kastner. Aus dieser Entwicklung erklärt sich
auch der hohe Anteil an spekulativ errichteten
Flächen in den letzten und nächsten Monaten
in Österreich.
„Deals werden heuer
erstmals mehr als
500 Millionen Euro
ausmachen.“
Christoph Lukaschek,
Otto Immobilien
Für moderne Flächen ist man auch bereit tiefer
in die Tasche zu greifen. „Bei den Einstiegspreisen
im Neubaubereich sehen wir eine Erhöhung
in allen Submärkten um durchschnittlich
5,7 Prozent, bei den Maximalpreisen um
5,6 Prozent“, so Wolfgang von Poellnitz, Senior
Berater Industrie/Logistik bei Otto Immobilien.
Die höchsten Mieten für Neubauobjekte
werden demnach in den Submärkten Wien
Süd und Wien Nord gezahlt, so ist etwa die
Spitzenmiete im Submarkt Wien Süd nochmals
um 10 Prozent auf jetzt 7,50 Euro pro
Quadratmeter gestiegen.
Logistikmarkt Wien
Der Logistikmarkt in und um Wien ist nach wie
vor mit 2,7 Millionen Quadratmeter der größte,
der durch die vermehrte Bautätigkeit der letzten
Jahre stark erneuert wurde. 52 Prozent der
Flächen sind moderne Kategorie A Flächen.
Die Leerstandsrate für A und B Flächen liegt
bei ca. 0.9 Prozent. Die niedrige Leerstandsrate
spiegelt die hohe Nachfrage wider; ebenso die
moderat steigenden Mietpreise: bis Ende des
Jahres sollte die Spitzenmiete bei 6,50 Euro pro
Monat liegen, prognostiziert Kastner.
Expo Real Digital Edition 2022
57

Expo Real 2022
errichtet. Das Niveau für Mieten liegt auf demselben
Niveau wie in Graz.
„Wir sehen
Investorenseitig ein
verstärktes Interesse am
Logistik-Markt.“
Stefan Krejci,
RE/MAX Commercial
„Der Retail-Markt ist wohl einer der größten
Verlierer der Krise. Kam dieser bereits vor Corona
unter anderem durch den Online-Handel
unter Druck, können zukünftig auch Alternativen
zur Umnutzung rar werden. Gleichzeitig
sehen wir verstärktes Interesse am Logistik-
Markt und einen nach wie vor starken Investmentmarkt“,
sagt Stefan Krejci von RE/MAX
Commercial Austria
Graz wird international
Der modernste Bestand an Logistikflächen ist
in und um Graz zu finden. Rund 70 Prozent der
rund 970.000 Quadratmeter Logistikflächen
entsprechen Kategorie A. Viele der internationalen
Entwickler, die bereits erfolgreich am
Wiener Markt sind, kommen nun nach Graz
zur Entwicklung neuer Projekte. Die Pipeline
ist mit ca. 300.000 Quadratmeter vermietbarer
Fläche bis 2024 am Grazer Logistikmarkt gut
gefüllt, analysiert Kastner den Grazer Markt,
wo die Spitzenmiete bis Ende des Jahres bei 6,10
Euro pro Quadratmeter Monat liegen sollte.
Hotspot Linz-Wels
Mit 1,8 Millionen Quadratmeter ist in der Region
Linz-Wels der zweitgrößte Logistikmarkt
Österreichs angesiedelt, in dem sich allerdings
auch der größte Anteil – rund 60 Prozent – von
veralteten Flächen befindet. Bis 2024 kommt
wieder etwas Bewegung in den traditionsreichen
Logistikstandort und es werden rund
160.000 Quadratmeter neue Logistikflächen
Everybody’s Darling
Keine andere Assetklasse hat solch eine „Karriere“
hingelegt und an Beliebtheit bei Investoren
gewonnen wie Logistik. Man könnte
sagen, dass Logistikimmobilien von Nischenprodukten
zu Everybody’s Darling avanciert
sind, so Georg Fichtinger, Head of Investment
Properties bei CBRE. Der einzige Grund, warum
im Jahr 2021 mit 500 Millionen Euro
etwas weniger in österreichische Logistikimmobilien
investiert wurde als im Jahr 2020, ist
der, dass die Transaktionsprozesse mehr Zeit
in Anspruch genommen haben und sich ins
Jahr 2022 verschoben haben. „Unser kürzlich
veröffentlichter Investor Intentions Survey für
Europa zeigt, dass rund ein Fünftel der Investoren
Logistikimmobilien im Fokus haben“,
so Fichtinger, der darauf verweist, dass zwar
viel – rund 1,4 Millionen Quadratmeter – in den
kommenden Monaten und Jahren errichtet
wird, aber nur wenig auf den Investmentmarkt
kommt, da die Entwickler die Logistikflächen
oftmals auch selbst im Eigentum behalten. Der
Nachfrageüberhang hat in den vergangenen
Monaten zu einem starken Preisanstieg geführt.
Erst im August hatte die KanAm Grund Group
für den Offenen Immobilienfonds Leading
Cities Invest das knapp 13.000 Quadratmeter
große Last-Mile-Logistik-Objekt „Cross Dock
Upper Austria“ in Enns bei Linz erworben.
Verkäufer ist die Meir Immobilien-Gruppe aus
Österreich, CBRE Austria stand beim Erwerb
als Broker zur Seite. Über den Kaufpreis wurde
Stillschweigen vereinbart. Das Logistik-Objekt
„Cross Dock Upper Austria“ befindet sich in der
Johanna-Hager-Str. 2 in Enns bei Linz. Nach
dem Zugang der Immobilie ist das Logistik-
Portfolio des Leading Cities Invest auf acht
Objekte gewachsen, die nun knapp 8 Prozent
des Immobilienvermögens repräsentieren. Es
handelt sich zugleich um die erste österreichische
Immobilie im Fonds. Die übrigen sieben
Logistik-Objekte im Portfolio sind auf den mittel-
und norddeutschen Raum verteilt.
„Logistikimmobilien sind
von Nischenprodukten zu
Everybody’s Darling
avanciert.“
Georg Fichtinger,
CBRE Österreich
Mit rund 60 Millionen Euro war das Investmentvolumen
österreichweit im ersten Halbjahr
2022 noch etwas verhalten, aufgrund
einiger größerer Deals dürften die Verkäufe
heuer aber mehr als 500 Millionen Euro ausmachen,
berichtet Christoph Lukaschek, Leiter
Investment bei Otto Immobilien. Dies wäre
nach Berechnungen des Unternehmens ein
leichtes Plus gegenüber dem Durchschnitt der
Vorjahre.
Städtische Verteilerzentren begehrt
Die absolute Spitzenrendite liegt aktuell bei
rund 3,5 Prozent und ist schon seit Vorjahresbeginn
unter 4,0 Prozent, wobei die Bundesländer
etwa 50 bis 75 Basispunkte höher
rentieren, so Lukaschek. „Für städtische
Paketverteilzentren, sogenannte Cross Docks,
sind institutionelle Investoren sogar bereit,
einen Abschlag von bis zu 100 Basispunkten
zu zahlen, wodurch sich die Renditen jenen
von Büroimmobilien annähern“, erläutert der
Experte. Durch das relativ geringe Renditenniveau
in Kombination mit den gestiegenen
Finanzierungskosten sind hier eigenkapitalstarke
Investoren klar im Vorteil.
von Poellnitz und Lukaschek erwarten für 2023
einen enormen Zuwachs an Flächen von bis zu
374.000 Quadratmeter, wobei rund 75 Prozent
aller neuen Flächen, die bis 2024 auf den Markt
kommen, in den Submärkten Wien Umland
Ost sowie Wien Umland Süd entstehen.
58 ImmoFokus

Die wichtigsten Trends am Logistikmarkt:
# Die Nachfrage nach Logistikflächen bleibt hoch, vor allem durch Onlinehändler und Paketdienstleister
# Die Situation am österreichischen Grundstücksmarkt verschärft sich weiter,
wodurch Brownfields und B-Lagen an Bedeutung gewinnen
# Die Logistikmieten werden durch die hohe Nachfrage sowie die steigenden Bau- und
Grundstückspreise weiter steigen. Das Wachstum im Jahr 2022 sollte überdurchschnittlich sein
# ESG Kriterien werden für Entwickler, Investoren und Nutzer immer wichtiger: technisch, ökologisch und sozial.
Es ist davon auszugehen, dass sich der Arbeitskräftemangel in Logistik und Handel weiter verschärfen wird
# Investoren setzen weiterhin auf Logistikimmobilien. Die Zinswende bringt allerdings Unsicherheiten und höhere Renditen
Logistik/Lagermieten
2018 2019 2020 2021
Wien Nord € 4,25 - € 5,50 € 4,50 - € 6,00 € 4,50 - € 6,00 € 5,50 - € 8,00
Wien Süd € 4,50 - € 5,00 € 4,75 - € 5,50 € 5,00 - € 5,75 € 5,50 -- € 8,00
Wien Ost € 4,25 - € 5,50 € 4,50 - € 6,00 € 4,50 - € 6,50 € 5,50 -- € 8,00
Wien West € 4,50 - € 5,00 € 4,75 - € 5,75 € 5,00 - € 5,75 € 5,50 - € 8,00
Linz € 4,00 - € 5,50 € 4,00 - € 6,00 € 4,00 - € 6,00 € 4,00 - € 6,00
Salzburg € 4,00 - € 5,25 € 4,25 - € 5,75 € 4,50 - € 6,00 € 4,50 - € 6,00
Innsbruck € 6,50 € 7,75 € 7,00 - € 8,50 € 7,00 - € 8,50
Graz € 3,50 - € 5,00 € 3,50 - € 5,25 € 3,50 - € 5,25 € 3,50 - € 5,25
Bregenz € 5,50 - € 8,50 € 5,50 - € 8,50 € 5,50 - € 8,50 € 5,50 - € 8,50
Klagenfurt € 3,00 - € 5,50 € 3,50 - € 5,50 € 3,50 - € 5,50 € 3,50 - € 5,50
Grundstückspreise pro Quadratmeter
2018 2019 2020 2021
Wien € 250,00 - € 400,00 € 300,00 - € 400,00 € 320,00 - € 420,00 € 320,00 – € 600,00
Linz € 150,00 - € 250,00 € 150,00 - € 250,00 € 175,00 - € 275,00 € 175,00 - € 275,00
Salzburg € 200,00 - € 350,00 € 220,00 - € 375,00 € 375,00 € 375,00
Innsbruck € 200,00 - € 350,00 € 625,00 € 650,00 € 650,00
Graz € 140,00 - € 250,00 € 140,00 - € 250,00 € 140,00 - € 250,00 € 140,00 - € 250,00
Bregenz € 300,00 - € 450,00 € 350,00 - € 500,00 € 350,00 - € 500,00 € 350,00 - € 500,00
Klagenfurt € 100,00 - € 200,00 € 120,00 € 120,00 € 120,00
Expo Real Digital Edition 2022
59

Expo Real 2022
Der Wiener Markt
im Detail
I
m 1. Halbjahr 2022 summierte sich der
Flächenumsatz am Logistik- und Industriemarkt
Wien und Umgebung auf 39.313
Quadratmeter. Zu diesem Ergebnis kommt
das Vienna Research Forum Logistik/Industrie
(VRF-LI) nach der Auswertung der aktuellen
Eckdaten. Logistikflächen werden nur vom VRF
berücksichtigt, solange sie gewisse Qualitätskriterien
wie Hallenhöhe, Rangierfläche und Entfernung
von der Autobahn erfüllen.
Der Gesamtflächenumsatz inklusive der vom
VRF nicht berücksichtigten Flächen betrug im
ersten Halbjahr 2022 49.055 Quadratmeter.
Hinzu kommen weitere 51.600 Quadratmeter
außerhalb der definierten VRF-LI Submärkte
im südlichen Wiener Umland.
Die höchsten Qualitätsstandards, sogenannte
Logistik Klasse A Objekte, erfüllen 50 Prozent
der klassifizierten Gebäude, 34 Prozent sind
als Klasse B und 16 Prozent als Klasse C qualifiziert.
Bei den Produktions- und Industrieflächen
wurden alle Objekte aufgenommen, die
aktuell für diesen Zweck verwendet werden
und gewisse Mindestkriterien wie z.B. Hallengröße
erfüllen.
Der größte Flächenumsatz fand laut VRF-LI
mit ca. 11.000 Quadratmeter im Submarkt
Wien Umland Ost statt. Dieser entspricht rund
Submarkt-Analyse 1. Halbjahr 2022
Submarktname
Objekte
Gesamtfläche
in m²
Logistik
Objekte
Gesamtfläche
in m²
Logistik
Objekte
Gesamtfläche
in m² Klasse A
Logistik
Objekte
Gesamtfläche
in m² Klasse B
Logistik
Objekte
Gesamtfläche
in m² Klasse C
Produktion /
Industrie Obj.
Gesamtfläche
in m²
Flächenumsatz
gesamt H1
2022
Wien Nord 740.184 259.021 50.000 123.139 85.882 481.163 4.000
Wien Ost 704.512 279.882 39.770 228.622 11.490 424.630 7.800
Wien Süd 1.050.127 483.186 163.605 137.600 181.981 566.941 6.360
Wien West 44.823 21.823 0 7.500 14.323 23.000 2.231
Wien Umland Nord 1.243.683 441.060 322.060 70.100 48.900 802.623 2.400
Wien Umland Ost 681.004 558.004 420.204 70.800 67.000 123.000 16.522
Wien Umland Süd 1.135.087 684.880 365.601 279.807 39.472 450.207 0
Gesamt 5.599.420 2.727.856 1.361.240 917.568 449.048 2.871.564 39.313
60 ImmoFokus

Wien Umland Nord
Wien West
Wien Süd
Wien Nord
Wien Ost
Wien Umland Süd
Wien Umland Ost
28 Prozent des Flächenumsatz¬es auf dem
Logistik- und Industriemarkt im ersten Halbjahr
2022. Ein weiterer großer Flächenumsatz
wurde im Submarkt Wien Ost mit 5.000 Quadratmeter
registriert.
Betrachtet man den Flächenumsatz nach dem
Anteil an Logistik- bzw. Industrieflächen, so
entfallen 94 Prozent auf Logistikflächen und
6 Prozent auf Produktions- und Industrieflächen.
Gesamtbestand > 5,5 Mio. m²
Flächenumsatz in H1 2022 bei rund 39.300 m²
Größte Vermietung für ca. 28% des Flächenumsatzes verantwortlich
Das Vienna Research Forum hat erstmals im
November 2019 den Gesamtbestand an Logistik-,
Produktions- und Industrieflächen in
Wien und Umgebung erhoben und mit Ende
des H1 2022 aktualisiert: Er beträgt demnach
5.599.420 Quadratmeter, davon entfallen 51
Prozent auf Produktions- und Industrieflächen
und 49% auf Logistikflächen. Durch regelmäßige
Adaptierung nicht klassifizierter Objekte,
Um-nutzungen und Fertigstellungen kann sich
der Bestand von Quartal zu Quartal ändern.
Vienna Research Forum
Initiator des Vienna Research Forums ist der Verein zur Förderung der Qualität in der Immobilienwirtschaft
(immQu) mit den am Wiener Logistik- und Industriemarkt führenden Kanzleien
CBRE GmbH, Colliers International Immobilienmakler GmbH, EHL Gewerbeimmobilien
GmbH, Moser Interpool KG, ÖRAG Immobilien Vermittlung GmbH, OTTO Immobilien GmbH
und Spiegelfeld International GmbH. Sie bringen die wichtigsten Parameter wie Vermietungsleistung,
Baufertigstellungen in einem kooperativen und transparenten Prozess in die
Datenbank des VRF Logistik/Industrie ein. Diese werden dann im Sinne einer Vergleichbarkeit
und als Unterstützung für Investoren und Unternehmen halbjährlich veröffentlicht.
Expo Real Digital Edition 2022
61

Expo Real 2022
Real Circle
#27
Das Comeback
Gefragtes Büro. Beim 27. Real Circle auf Einladung von ERSTE BANK, ERSTE Immobilien KAG,
IMMOunited, PwC und ImmoFokus stand eine Assetklasse im Fokus, der noch zu Beginn der
Corona-Krise eine düstere Zukunft vorausgesagt wurde: Büroimmobilien.
Autoren: Patrick Baldia, Lisa Grüner, Amelie Miller, Michael Neubauer, Rudolf Oezelt, Gerhard Fritz
F
ür ausreichend Diskussionsstoff war
beim 27. Real Circle angesichts der
jüngsten Zinserhöhungen, hoher
Inflation und Baukosten, Ukraine-Krieg
sowie anhaltend unsicherem wirtschaftlichen
Ausblick sicher gesorgt. In einer Hinsicht waren
sich die rund 30 ausgewählten Entscheidungsträger,
die sich an einem lauen Septemberabend
im Wintergarten des Erste Bank Campus einfanden,
trotz mitunter leicht unterschiedlicher
Ansichten in der einen oder anderen Detailfrage,
aber einig: Um die Zukunft des Büros muss man
sich grundsätzlich keine Sorgen machen.
Klar sei allerdings auch, dass neue Arbeitskonzepte
und die Digitalisierung die Anforderungen
an Büroflächen und -gebäude
geändert haben, so der Grundtenor unter den
Teilnehmern. Die Corona-Pandemie – Stichwort
Home-Office – habe diese Entwicklung
nur zusätzlich beschleunigt. Mehr denn je sei
deshalb hohe Qualität gefragt, vor allem, um
möglichst attraktive Mieter anzulocken. Und
wie begehrt gute Büroflächen wirklich sind,
veranschaulicht die geringe Leerstandrate am
Wiener Büromarkt, die sich auch im internationalen
Vergleich sehen lassen kann.
62 ImmoFokus

Von einem Überangebot an modernen Bürogebäuden
kann man deshalb in der Bundeshauptstadt
nicht gerade sprechen. Aber können
oder wollen Developer angesichts steigender
Finanzierungskosten, explodierender Baukosten
und Rezessionsängsten überhaupt für
das entsprechende Angebot sorgen? Sind Investoren,
die derzeit in einer Art Schockstarre
zu verweilen scheinen, wieder gewillt, auf Büroimmobilien
zu setzen? Welche Anforderungen
stellen Nutzer und Anleger in Sachen ESG?
Und – Stichwort Nachhaltigkeit – was passiert
mit der Vielzahl an nicht mehr zeitgemäßen
Büroflächen in schlechten Lagen? Diese und
andere Fragen wurden in insgesamt fünf Gruppen
besprochen.
Übergewichtete Immobilienportfolios
Wohin geht die Reise am Investmentmarkt?
Zweifellos war die Bereitschaft, Bürotransaktionen
umzusetzen, schon einmal größer
und die Unsicherheit in der Real-Estate-Community
deutlich geringer. Aber völlig überraschend
kommt das angesichts der Vielzahl an
Herausforderungen, die derzeit vorherrschen,
auch nicht. Für Peter Karl, Erste Immobilien
KAG und Erste Asset Management (EAM),
kommt noch ein weiterer Aspekt zum Tragen:
„Die großen institutionellen Anleger haben
im Moment stark übergewichtete Real-Estate-
Portfolios, weil die anderen Assetklassen
deutlich abgewertet haben“, erklärt er. Dementsprechend
gering sei aktuell der Druck zu
investieren.
Was Investoren konkret suchen, steht für Karl
jedenfalls fest: Qualität. Und zwar nicht nur
Qualität im Sinne von modernen, flexiblen
Arbeitsplätzen in attraktiven und gut erreichbaren
Lagen, die die neuen Arbeitskonzepte
unterstützen und selbstverständlich auch
„Genau so wichtig wie die Qualität
der Büroflächen und -gebäude ist die
Qualität der Mieter.“
Peter Karl,
ERSTE Immobilien KAG
hohe ESG-Anforderungen erfüllen – und damit
vor allem auch von Unternehmen stark nachgefragte
junge Talente ansprechen. Genau so
wichtig sei jedoch die Qualität der Mieter. „Ein
bonitätsstarker Mieter wird in den nächsten
Jahren in der Regel um zehn Prozent mehr
Miete zahlen, weil er die Inflationsklauseln
einhalten kann“, so Karl.
„Entwickler, die in Core-Lagen Projekte mit guten
und nachhaltigen Bürokonzepten realisieren,
die auf die Anforderungen der Mitarbeiter
eingehen, gehören aktuell zu den Siegern“,
bringt es Manfred Ton von Cerha Hempel auf
Expo Real Digital Edition 2022
63

Expo Real 2022
„Weil es derzeit nach
weiteren Zinsanstiegen
ausschaut, überlegen sich
viele Investoren, ob sich
Zukäufe lohnen.“
Johann Breit,
Erste Group
den Punkt. Weniger begünstigt wären hingegen
Developer in weniger guten Lagen mit
Standard-Konzepten sowie Investoren, die sich
überwiegend mit Fremdkapital finanzieren.
Ihr Handlungsspielraum hänge stark von der
weiteren Entwicklung der Zinslandschaft ab.
Dementsprechend sei auch die abwartende
Haltung vieler Marktteilnehmer verständlich.
Zinsanstiege wahrscheinlich
„Derzeit schaut es nach weiteren Zinsanstiegen
aus“, sagt Johann Breit von der Erste Group. Investoren
würden sich daher überlegen, ob sich
der Kauf eines Projekts lohne. Dies sei aktuell
vor allem bei Fonds zu beobachten. Die große
Frage dabei: Werden die Preise fallen oder
weiterhin auf einem hohen Niveau bleiben?
Eine persönliche Überraschung war für Breit
nach eigenen Angaben, dass sich zu Beginn der
Pandemie nicht wenige Experten Sorgen um
die Assetklasse Büro gemacht haben. „Mittlerweile
ist das Produkt Büro wieder gefragt“, sagt
der Finanzierungsexperte und verweist auf die
Leerstandrate von nur vier Prozent am Wiener
Büromarkt.
Ob sich, wie viele befürchten, das ohnehin
überschaubare Angebot an Core-Büroflächen
künftig weiter verknappen wird, hängt für Ton
vor allem von der Entwicklung der Baupreise
ab. „Falls sie weiter steigen, würden wohl auch
die Immobilienpreise steigen“, sagt er. Bei
starker Fremdfinanzierung würde sich zudem
die Belastung durch die aktuell steigenden
Kreditzinsen erhöhen. Alles zusammen hätte
einen dämpfenden Effekt auf das Angebot.
„Eine Frage ist aber auch, ob die abwartende
Haltung der Projektentwickler sich früher oder
„Büros werden in Zukunft
noch mehr Flexibilität und
Möglichkeiten für hybrides
Arbeiten bieten müssen.“
Andreas Millonig,
IMMOunited
später auf die Baupreise auswirken wird“, stellt
Ton in den Raum.
Was passiert mit dem alten, alles andere als
ESG-tauglichen Bürobestand am Wiener
Büromarkt? „Für risikofreudigere Investoren
macht es durchaus Sinn, in niedrigere Qualität
zu investieren, um diese Immobilien zu entwickeln“,
sagt Erste-Immobilien-Experte Karl.
„Sie werden die niedrigsten Preise seit Jahren
vorfinden, wenn das passiert, was ich erwarte:
nämlich, dass die Spreads auseinandergehen
werden“, fügt er hinzu.
Jungen ist Büro wichtig
Wie wichtig der Arbeitsplatz für junge Talente
ist beziehungsweise wie hohe Anforderungen
sie an diesen stellen, erlebt Andreas Millonig
von IMMOunited regelmäßig bei Bewerbungsgesprächen.
„Jeder will sich bereits beim ersten
Gespräch unser Büro anschauen“, erzählt er.
Dementsprechend gefordert sei man als Arbeitgeber.
Er glaubt, dass dies letztlich auf alle
Branchen zutrifft, die auf hochqualifiziertes
Personal angewiesen sind. „IT-Unternehmen
vielleicht sogar noch ein bisschen mehr als
andere“, so Millonig.
Der Datamining-Experte ist jedenfalls überzeugt,
dass Büros in Zukunft noch mehr
64 ImmoFokus

„Entwickler, die in
Core-Lagen Projekte mit
guten und nachhaltigen
Bürokonzepten realisieren,
gehören aktuell zu den
Siegern.“
Manfred Ton,
Cerha Hempel
Flexibilität und Möglichkeiten für hybrides
Arbeiten bieten müssen. „Vor allem, wenn die
Home-Office-Quote weiter zunimmt“, sagt er.
Auch Breit glaubt, dass Büroflächen künftig
mehr auf Zusammenarbeit und Kooperation
ausgerichtet sein werden. Die Zukunft bleibe
jedenfalls spannend. Insgesamt habe er aber
ein „gutes Gefühl“ für die Assetklasse. „Büros
werden immer als Ort der Zusammenarbeit
gebraucht werden“, hält Breit fest.
Trendbeschleuniger Digitalisierung
Will man heute neue Arbeitskonzepte und die
damit einhergehenden Anforderungen an Büroflächen
diskutieren, kommt man an einem
Thema nicht vorbei: Corona. Genauer gesagt,
an all jenen Entwicklungen, die die Pandemie
seit Febraur 2020 forciert hat. Doch der Schein
trügt, die Anforderungen an Büroflächen haben
sich bereits zuvor geändert.
„Früher waren die Mieter bereit, einen Vertrag
mit einer langen Laufzeit zu unterzeichnen,
heute haben sich die Laufzeiten verkürzt. Somit
muss man neue, sich ändernde Anforderungen
an Büros bereits vorab in den Flächen
berücksichtigen“, berichtet Katrin Gögele-Celeda
von der Immofinanz aus der Praxis. Eine
neuere Entwicklung ist hingegen, dass viele
Mieter im Zuge der Pandemie erstmals erkannt
haben, dass man Büroflächen auch anders nutzen
kann und sich mit einem Berater auseinandergesetzt
haben. Die Erkenntnis ist aber für
viele Unternehmen, dass sich die Anforderungen
an Büroflächen im gleichen Tempo ändern
wie ein Unternehmen selbst, das bedeutet, dass
nicht viel Zeit zum Planen bleibt.
Geändert haben sich aber nicht nur die Anforderungen
an Büroflächen, sondern auch die
Gebäude müssen heute mehr leisten, ist Anna
van der Veeken, value one holding AG, überzeugt:
„Das Thema der Zukunft ist Konnektivität
und dass das Gebäude als solches das auch
bietet und leistet.“ Die Pandemie habe dieses
Anspruchsdenken an die bestehende Architektur
und das Gebäudemanagement lediglich
verstärkt.
Das Büro als Ausdruck der
Unternehmenskultur
„Die Digitalisierung wird“, so Ewald Stückler
von der Tecno Office Consult, „der Treiber für
Veränderungen am Arbeitsplatz bleiben. Die
Problematik besteht im Grunde darin, den
Wohlfühlcharakter im Büro zu implementieren,
trotz der ganzen Technik.“ Während bei
der Digitalisierung im Bereich der Gebäudetechnik
der Kosten-Nutzen-Faktor abgewogen
werden muss, ist es im Bereich des Home Office
die „soziale Isolation“.
„Das Büro der Zukunft ist ein Raum der Begegnung.
Begegnen, Treffen, Austauschen, all das
sind Dinge, die das Büro zuhause nicht bieten
kann, und genau damit holt man die Leute
zurück ins Büro“, beschreibt Stückler einen
Ansatz, der aber auch die Architekten bei der
Expo Real Digital Edition 2022
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Expo Real 2022
„Die Technik war schon
immer der Treiber, um den
Arbeitsplatz zu optimieren
und neu zu gestalten.“
Ewald Stückler,
T.O.C. Tecno Office Consult
„Die Konzeption einer
Bürofläche ist nur so
gut, wie sie gelebte
Unternehmenskultur ist.“
Martin Luptacik,
Drees & Sommer
„Unternehmenswerte
und -kulturen können
sich ändern. Gebäude
sollten so flexibel sein,
diese Veränderungen
mitzutragen.“
Anna van der Veeken,
value one holding
Umsetzung von Aufenthaltsqualität in der Praxis
fordert. „Selbst wenn du den Mitarbeitern
all diese Möglichkeiten im Büro bietest, muss
es die Chefetage vorleben“, wirft Martin Luptacik
von Drees & Sommer in die Diskussion ein.
Hier braucht es für Luptacik ein sogenanntes
„Regelwerk der Kultur“, weil der Austausch
vor Ort nicht „nur für die Kommunikation,
sondern auch für die Entwicklung des Unternehmens
und des Mitarbeiters essenziell“ ist.
Gelebte Unternehmenskultur steht aber wohl
in puncto Aufenthaltsqualität im Büro nicht
an erster Stelle, sondern die Ausstattung und
Planung der Fläche selbst. „Das Büro braucht
ein gutes Grundkonzept und muss trotzdem
in irgendeiner Form flexibel sein“, ist Stückler
überzeugt, denn: „Das Großraumbüro für alle
mit der Gießkanne, das hat nie richtig funkti-
„Die Anforderungen an
Büroflächen unterliegen
einem ständigen,
schwer kalkulierbaren
Wandel.“
Katrin Gögele-Celeda,
Immofinanz
66 ImmoFokus

„Türme und Bürohäuser schließen sich
zusammen, um ihren Nutzern mehr
Serviceleistungen zur Verfügung stellen
zu können.“
Elisa Stadlinger,
ÖRAG Immobilien
oniert.“ Die Planung einer Fläche hängt stark
von der Tätigkeit eines Unternehmens ab. „Es
ist zu einer Flächenverschiebung gekommen.
Heute rechnet man nicht mehr die Quadratmeteranzahl
pro Mitarbeiter, sondern auf eine
neue Arbeitsweltfunktion“, verdeutlicht Luptacik
die wesentliche Veränderung im Zuge
der Planung von Büroflächen. So entstehen
neue Nutzungsräume, die intelligent und flexibel
geplant werden sollten, denn die Arbeitswelt
unterliegt einem ständigen Wandel. „Die
Mitarbeiter brauchen keine Führungskraft
mehr, die nur drauf schaut, ob ich da bin oder
nicht. Sondern man muss über andere Qualitäten
führen“, so van der Veeken. Über den
Tellerrand zu blicken bedeutet in diesem Kontext
eben auch, das Bürokonzept der eigenen
Unternehmenskultur anzupassen und diese
aktiv vorzuleben.
Das klimaneutrale bzw. nachhaltige
Büro und Bürogebäude
„Das nachhaltige Büro ist schon länger Thema
in der Immobilienwelt und derzeit aktueller
denn je“, so Elisa Stadlinger von ÖRAG Immobilien.
„Bis jetzt hat man den Nutzer zu wenig
abgeholt und ihm die Bedeutsamkeit Lichtnutzung,
richtiges Lüften, Schonung von Energie
und Ressourcen nahegebracht, die sich aber
mal 365 Tage im Jahr summieren.“ Damit
spielt sie darauf an, dass das ESG-Thema mehr
bedeutet als nur gesund und nachhaltig zu
bauen. „Auch wenn ESG mehr kostet, so muss
man anfangen, diese Extrameilen zu gehen.“
Wolfgang Fessl von Reinberg & Partner sieht
die größte Problematik von ESG-Kriterien in
der unterschiedlichen Verteilung von Kompetenzen.
„Einer hat die Idee, einer plant, einer
gibt das Geld her, einer setzt es um, und wieder
ein anderer zieht ein, und nach ein paar Jahren
kauft es wieder jemand anderes. Und jeder hat
andere Vorstellungen“, so Fessl. „Dem Entwickler
waren bis dato die Betriebskosten egal,
das ist jetzt nicht mehr der Fall. Bis aber alle an
einem Strang ziehen und die Wertschöpfungskette
geschlossen wird, das dauert noch.“
Michael Rausch von der Erste Immobilien KAG
stimmt dem nur teilweise zu. „Da wir aufgrund
der Kosten nun direkt betroffen sind, muss das
Thema Wirtschaftlichkeit neu betrachtet werden“,
so Rausch. „Früher waren grüne, bereits
vorhandene Systeme nicht wirtschaftlich, die
Wirtschaftlichkeitsrechnung verändert sich
jetzt, und plötzlich werden sie es.“ Fessl sieht
die große Chance der derzeitigen Krise, dass
die Energien den Wert bekommen, den sie im-
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Expo Real 2022
„Die große Chance der
derzeitigen Krise ist, dass
die Energien den Wert
bekommen, den sie immer
schon hatten.“
Wolfgang Fessl,
Reinberg & Partner
„Früher waren grüne
Systeme nicht wirtschaftlich,
durch die veränderte
Wirtschaftlichkeitsrechnung
werden sie es.“
Michael Rausch,
ERSTE Immobilien KAG
mer schon hatten. „Die Preise waren am Markt
verzerrt, das Gas zu billig, und jetzt wird man
den echten Wert sehen, und der schockiert
jetzt erst mal“, erklärt er.
Trend zum Wohlfühlbüro?
Martina Fichtenbauer (Winegg) sieht sich als
Lebensraumentwicklerin. „Wir müssen weg
von Büro- und Wohnwelten hin zu Lebenswelten.
Errichter, Arbeitgeber bzw. Entscheidungsträger
müssen die Mieter, die Nutzer bei
ihren Lebens- und Bürogewohnheiten abholen.
Das Büro sollte die Kultur des Unternehmens
widerspiegeln und nicht irgendwelchen
Trends folgen, die nicht zur Kultur passen.
„Das Büro sollte die
Kultur des Unternehmens
widerspiegeln und den
Nutzer bei seinen Lebensund
Bürogewohnheiten
abholen.“
Martina Fichtenbauer,
Winegg
Wenn neue Mitarbeiter zum Vorstellungsgespräch
kommen, dann sollten sie einen guten
Eindruck bekommen, wie das Arbeiten in
diesem Unternehmen funktioniert.“ Fessl, der
gerade auf der Suche nach einem neuen Büro
ist, ergänzt: „Alles reduziert sich auf eine zentrale
Position, jeder muss so sein können, wie er
will, dann bringt er die Leistung, die er bringen
kann.“ Gegen den Begriff Wohlfühlbüro wehrt
er sich. „Man darf nicht vergessen: Man geht
ins Büro, um zu arbeiten und nicht um im Liegestuhl
liegend ein Buch zu lesen.“ Stadlinger
fasst es so zusammen: „Das Wohlfühlen ist
eher auf die Arbeitsweise adaptiert: Wenn ich
beispielsweise mehrere Telefonkonferenzen
am Tag habe und in einem Großraumbüro
sitze ohne Rückzugsmöglichkeit, dann werde
ich mich dort nicht wohlfühlen, weil ich meine
Arbeit nicht gut erledigen kann. Das Büro
muss sich an das Nutzerverhalten anpassen,
man muss sich also die Frage stellen: Was
machst du im Büro und wie tust du es und was
brauchst du dafür?“
S in ESG
Für Marius Richter von PwC ist die Immobilienbranche
weiterhin stark wirtschaftlich
geprägt. „Man macht ein Investment, wenn es
sich rechnet, und ESG ist ein weiterer Baustein,
68 ImmoFokus

„Man macht ein Investment, wenn es
sich rechnet, und ESG ist ein weiterer
Baustein, der in die Kalkulation
miteinbezogen werden muss.“
Marius Richter,
PwC
Richter werden die Prüfschritte zur Einhaltung
der Green Leases interessant. „Derzeit sind
diese für manche Unternehmen und Konzerne
bereits Pflicht, die Einhaltung und Kontrolle
sind noch zu wenig reguliert. Setzt man die
Vorgaben richtig um, kann es in den nächsten
Jahren ein Mehrwert sein.“ Fessl sieht die
Green Leases als Übergangsthema und Mittel
zum Zweck, Stadlinger ergänzt, dass man
Green Lease leben muss und noch etwas Wegstrecke
zu gehen ist.
den ich jetzt in die Kalkulation miteinbeziehen
muss. „Das ‚S‘ ist auf Unternehmensebene
wichtig, nicht für den Vermieter“, so Richter.
„Das gibt den Microlagen mehr Bedeutung,
also das Miteinbeziehen der Umgebung und
das gemeinsame Entwickeln einer Gegend.
Allein einen Turm hochzuziehen und zu hoffen,
dass er angenommen wird, funktioniert
nicht mehr.“ An dieser Stelle hakt Stadlinger
ein: „Man sieht, dass sich am Hauptbahnhof,
Austria Campus, Plaza Wienerberg, Donaucity
etc. Bürohäuser zusammenschließen, um
ihren Nutzern mehr Serviceleistungen zur
Verfügung stellen zu können. Da gibt es verschiedene
Gastronomen im Erdgeschoss, eine
Kleiderreinigung, ein Fitnesscenter etc., um
das Viertel attraktiv zu machen.“
Zertifikate und Green Leases
Für Richter ist ESG zwar in den Köpfen angekommen,
aber noch eher „Tick the Box“. „Es
ist schön, wenn ein Gebäude ein Zertifikat hat.
Da geht es um die Geschwindigkeit, mit der ich
die Finanzierung bekomme. Bei den Investoren
ist nach wie vor die Yield vordergründig,
und in aktuellen Bewertungen zeichnet sich
ESG noch nicht ab.“ Stadlinger gefällt das mit
der Aussage „Tick the Box“ gut: „Es ist ein bisschen
so wie die Fitnesscentermitgliedschaft,
die man abschließt, aber nicht hingeht. So
mietet man Flächen, die green sind, aber niemand
schaut, ob die Nachhaltigkeitskriterien
zu einem passen. Neu ist der Druck von der
Betriebskostenseite. Da das Nutzerverhalten
ein Teil der Kosten ist, wird es spannend.“ Für
Mieten im Fokus
Wie werden sich die Office-Mieten entwickeln?
Welchen Einfluss werden die Themen
ESG & EU-Taxonomie auf die Mietlandschaft
haben? Die Runde ist sich hier schnell einig.
Am Thema Nachhaltigkeit kommt niemand
mehr vorbei – im Gegenteil: Wer im internationalen
Konzert mitspielen will, muss in Zukunft
seine Aktivitäten auf diesem Gebiet verstärken
und dokumentieren.
Der Flughafen Wien habe, so Wolfgang Scheibenpflug
(Flughafen Wien), viel Zeit und Geld
investiert, um den ganzen Standort CO2-neutral
zu machen. „Wir haben da nicht nur darüber
gesprochen, sondern viel Geld investiert.
Unter anderem in die größte Photovoltaik-An-
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Expo Real 2022
„Nicht nur die
Betriebskosten, auch die
Indexierungen bei den
Mieten werden zunehmend
zum Problem.“
Wolfgang Scheibenpflug,
Flughafen Wien
„Dass vermehrt
auf Nachhaltigkeit
geachtet wird, spürt
man, wenn es um
Mietvertragsverlängerung
geht.“
Mario Stöckel,
Colliers
lage Österreichs mit 24 Hektar. Die erweitern
wir gerade noch einmal um sieben Hektar.
Damit können wir übers Jahr durchgerechnet
35, 40 Prozent des Strombedarfs des Flughafens
abdecken. Um die Dimension greifbar zu
machen: Der Flughafen Wien verbraucht ungefähr
so viel Strom wie die Stadt Klagenfurt.
Angesichts der aktuell hohen Strompreise
eine, nachträglich gesehen, goldrichtige Entscheidung.
An normalen Sommertagen erzeugen
wir mehr Strom als wir benötigen, da können
wir sogar Strom ins Netz einspeisen. Beim
Office Park 4 gehen wir sogar einen Schritt
weiter – hier gewinnen wir die meiste Energie
aus Geothermie. Beheizt wird das gesamte
Flughafen-Areal mit Abwärme der OMV. Da
ist es auch kein Wunder, dass die Airport City
Vienna von der ÖGNI als erstes Quartier mit
einem Quartierszertifikat für nachhaltige Immobilienentwicklung
ausgezeichnet wurde.“
Keine Zertifikate, keine Chance
„Gerade im internationalen Geschäft sehen
wir, dass Standorte ohne Zertifikate chancenlos
sind“; pflichtet Mario Stöckel, Colliers, bei.
Ein lokales, eigentümergeführtes Unternehmen
hat es da sicher einfacher – diese haben
auch keine Auflagen zu erfüllen. Aber selbst
diese achten vermehrt auf Nachhaltigkeit. Das
spürt man, wenn es um Mietvertragsverlängerung
geht. „Wobei allgemein ein Trend zu
immer kürzeren Laufzeiten zu beobachten ist“,
betont Stöckel.
Scheibenpflug verweist auch auf den zunehmenden
gesellschaftlichen Druck. Mit den steigenden
Betriebskosten, sprich Energiepreisen,
spitze sich das Ganze gerade noch einmal zu.
Da werde sich die Spreu vom Weizen trennen.
Wobei auch die Qualität der Zertifikate zu
hinterfragen sei. Scheibenpflug: „Wir stehen
hier am Anfang einer neuen Diskussion – das
Thema ist viel vielschichtiger. Wir schreiben
auf der einen Seite in die Bauordnung hinein,
„im Neubau sind Gasheizungen nicht mehr
zulässig“, in der EU-Taxonomieverordnung
ist Gas aber eine grüne Energie. Da haben wir
genug Diskussionsstoff.“
Ganz ähnlich sei, wirft Stöckl ein, die Situation
beim Atomstrom. „In Österreich produzieren
wir keinen und wir sind komplett atomfrei,
aber wir kaufen ihn ein. Viele zertifizierte
Gebäude haben aber die Zertifizierung bekommen,
weil sie mit Fernwärme heizen. Da beißt
sich die Katze in den Schwanz. Wie auch bei
der Elektromobilität.“ Peter Vcelouch, Cerha
Hempel: „Ein Elektroauto ist genauso sauber
oder genauso schmutzig wie der Strom, den
ich einfülle. Ob der Strom aus einem Kohlekraftwerk
oder aus einer Photovoltaik-Anlage
kommt, schaut die Bilanz gleich ganz anders
aus. Nur wie wir jetzt ebenfalls in der aktuellen
Situation lernen, ist die Umrüstung von
70 ImmoFokus

Gaskraftwerken wieder auf Kohlekraftwerke
gar kein Problem. Wo bleibt da der Nachhaltigkeitsgedanke?“,
formuliert er es scharf.
Nachhaltigkeit wichtig für Mitarbeiter
„Das Thema Nachhaltigkeit nimmt aber auch
beim Employer-Branding Fahrt auf“, berichtet
„Je nachdem, wie
sich die Energiepreise
entwickeln, könnte die
Höhere-Gewalt-Klausel im
Betriebskostenbereich ein
Thema werden.“
Peter Vcelouch,
Cerha Hempel
Expo Real Digital Edition 2022
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Expo Real 2022
„Das Thema
Nachhaltigkeit nimmt
auch beim
Employer-Branding
Fahrt auf.“
Natascha Storing-Wisek,
LeitnerLeitner
Natascha Stornig-Wisek, LeitnerLeitner, aus
der Praxis. Vor kurzem sei es gelungen, in
Freistadt einen CO 2
-neutralen Standort anzumieten.
„Das ist natürlich toll. In Wien sind wir
im Altbau ganz klassisch.“ Wobei man, so die
Steuerberaterin, immer sagen muss, ein Altbau
ist, was den Footprint anbelangt, per se nicht so
„Ein Riesenthema ist aktuell,
ob die Indexierung mit
Mietvertragsunterzeichnung
oder Mietbeginn zu laufen
beginnt.“
Alexandra Bauer,
EHL Gewerbeimmobilien
schlecht, wenn man bedenkt, dass ein Neubau
Emissionen verursacht. „Der Altbau wird hier
ganz gerne schlecht geredet.“
Für Diskussionsstoff würden derzeit auch die
steigenden Betriebskosten sorgen, wirft Alexandra
Bauer ein neues Thema in die Runde.
„Wir bemerken, dass das Thema Betriebskosten
immer proaktiv von Mietinteressenten
angesprochen wird. Früher hat man immer
gefragt: Was ist die Miete pro Quadratmeter?
Jetzt erfragt man zwar ebenfalls noch immer
die Miete pro Quadratmeter, aber im gleichen
Atemzug auch sofort nach den Betriebskosten.
Früher sind wir mit Betriebskosten-Schätzungen
in die Vermarktung gegangen. Wenn das
Projekt drei Jahre in der Vermarktung war,
dann waren die Betriebskosten drei Jahre konstant.
Da hat sich nichts geändert. Jetzt muss
man monatsweise anfragen.“ Stöckl berichtet,
dass immer lauter nach Betriebskostendeckeln
gerufen wird. „Die Situation für Vermieter wird
immer schwieriger.“
„Nicht nur die Betriebskosten, auch die Indexierungen
bei den Mieten werden zunehmend
zu einem Problem“, fügt Scheibenpflug hinzu.
„In den letzten zehn Jahren war das kein
Thema. Da haben sich die Mieten immer nur
um ein bis zwei Prozent erhöht. Bestätigen
sich die Prognosen, dann sprechen wir heute
von Steigerungen um acht bis zehn Prozent.
Da schaut dann die Welt gleich anders aus.
Indexerhöhung bei den Mieten und höhere
Betriebskosten – das wird spannend. Da wird
72 ImmoFokus

es noch zu großen Diskussionen kommen.“
Dass der Indexdeckel großflächig ausgerollt
wird, daran glaubt Scheibenpflug nicht: „Das
wir niemand machen. Da geben wir lieber dem
Mieter einen Monat mehr mietfreie Zeit. Das
erspart eine Unmenge an Diskussionen.“
Party kurzfristig vorbei
Für Stornig-Wisek ist die Party kurzfristig
einmal vorbei. „Aber ich bin trotzdem optimistisch.
Ich glaube, es wird ein bisschen länger
dauern. Aber es wird sich wiederholen. Ich
glaube an unsere Resilienz. Und wir werden
jetzt ein bisschen durchtauchen müssen.“
Wobei das Vertragswerk mit der Entwicklung
nicht mithalten kann. Vcelouch: „Nach Ausbruch
des Krieges in der Ukraine hatte ich
mehrere Fälle im Werkvertragsbereich, bei
denen auf einmal die Argumentation der Unerschwinglichkeit
ins Treffen geführt wurde.
Da gibt es eine uralte Rechtsprechung zur
Unerschwinglichkeit, die dann hin und wieder
aufgekocht wurde. Diese stammt aus
den zwanziger Jahren. Und da hat lange Zeit
niemand daran gedacht, dass man das wieder
aus dem Hut ziehen könnte. Genau dasselbe
mit der höheren Gewalt. Die Lieferketten, auch
im Stahlbereich, sind zusammengebrochen.
Plötzlich haben alle geschaut: ‚Habe ich eine
Höhere-Gewalt-Klausel im Vertrag?‘
„Das kann im Betriebskostenbereich ebenfalls
ein Thema werden, je nachdem, wie sich die
Energiepreise weiterentwickeln. Deutschland
beginnt bereits mit Energiesparverordnungen
oder -gesetzen. Sollte so etwas hier bei
uns ebenfalls kommen, haben Mieter möglicherweise
Gewährleistungsansprüche, wenn
Büroräume nur noch 19 Grad warm sind. Wer
welche Klausel in seinen Vertrag hineinreklamieren
kann, hängt in erster Linie von der
eigenen Marktmacht ab. So realistisch müsse
man sein.
„Ein Riesenthema ist aktuell“, so Bauer, „ob
Indexierung mit Mietvertragsunterzeichnung
oder mit Mietbeginn zu laufen beginne. Früher
war das nicht so ein großes Thema, weil es da
um die ein, zwei Prozent gegangen ist. Jetzt
geht es um acht, neun Prozent. Jetzt ist das ein
Riesenthema.“ Bauer steuert auch gleich aktuelle
Zahlen bei: Ein paar öffentliche Mieter haben
letztes Jahr Verträge mit Mietbeginn 2024,
aber mit Beginn der Indexierung mit letztem
Jahr abgeschlossen. Das bedeutet, dass sie jetzt
bereits um zwei Euro pro Quadratmeter mehr
zahlen müssen.
Zunehmende Unterviermietung
Ein weiteres Thema mit Brisanz ist die zunehmende
Unterviermietung, so Bauer. „Das
war jahrelang oder jahrzehntelang eigentlich
gar kein Thema und ist jetzt ein Riesenthema
geworden, weil Banken und IT-Unternehmen,
Versicherungen wirklich großflächig redimensioniert
haben. Da hat die Pandemie einen
richtigen Turbo gezündet.
Aktuell haben wir viele große Untermietflächen
in der Vermarktung. Hier im Erste
Campus aber auch am Austria Campus – oder
bei der Allianz. Untermietverträge mit bis zu
15 Jahren Laufzeit für wirklich langfristige
und großflächig zusammenhängende Untermietflächen.
Diese Flächen scheinen in keiner
Statistik auf, da eine Untervermietung nicht als
Anmietung zählt.“
„Viele Unternehmen haben gar keine Untermietrechte,
die über eine Konzernklausel
hinausgehen“, ergänzt Stöckl. „Untervermietungen
werden von den Eigentümern eben-
Expo Real Digital Edition 2022
73

Expo Real 2022
falls nicht gerne gesehen.“ Stöckl bestätigt
aber auch, dass es zunehmend Anfragen gibt,
ob sie noch Flächen für eine Untervermietung
vermarkten würden.
Wobei eine Untervermietung auch zu einem
Geschäft werden kann, wenn am Standort
keine Flächen mehr zur Verfügung stünden:
„Da kann dann die Untermiete die Basismiete
schon einmal übersteigen.“
Home-Office-Debatte hat verunsichert
„Die Pandemie-bedingte Diskussion über
Home-Office hat die Immobilienbranche in
den letzten beiden Jahren sichtlich verunsichert“,
so Andreas Kreutzer von Kreutzer,
Fischer und Partner, über einen Grund für die
derzeit abwartende Stimmung unter Immobilieninvestoren
und -entwicklern. Er verstehe
durchaus, dass das mittlere Management
gerne ein, zwei Tage von zuhause arbeiten
möchte. „Aber ich kenne keinen Geschäftsführer
und keinen Vorstand, der seine Leute nicht
wieder im Büro sehen will“, hält Kreutzer fest.
„Österreich lebt auch
von der Bauwirtschaft,
und wenn nichts mehr
gebaut wird, haben wir ein
Problem.“
Wolfgang Hofmann,
Kone
„Die Pandemie-bedingte Diskussion
über Home-Office hat die
Immobilienbranche in den letzten
beiden Jahren sichtlich verunsichert.“
Andreas Kreutzer,
Kreutzer, Fischer und Partner
„Ich denke auch, dass die meisten Inverstoren
derzeit zurückhaltend sind, schon aus dem
Grund, weil es zurzeit ganz schwierig ist, die
Kosten zu kalkulieren, und daher kann kein
Entwickler sagen, mit welchen Exit-Erlösen
er am Ende kalkulieren wird“, meint Daniel
Thum von der Erste Immobilien. Nichtdestotrotz
beobachtet er, dass die Zahl der Angebote
am Transaktionsmarkt zunimmt. „Allerdings
noch nicht die Zahl der tatsächlich getätigten
Transaktionen”, fügt Thum hinzu.
Laut Wolfgang Hofmann von KONE ist die Zahl
der genehmigten Neubauprojekte im letzten
halben Jahr zurückgegangen. Und wenn doch
ein Bürogebäude neu errichtet werde,
74 ImmoFokus

„Ein mutiger
Büro-Developer ist
jetzt gut beraten, ein
modernes, gutes Büro
zu entwickeln.“
Daniel Thum,
ERSTE Immobilien KAG
dann weniger in den Landeshauptstädten, sondern
am Land, dort, wo die Produktion stehe,
baue die Eigentümerfamilie ihr Büro.
Österreich lebt von der Bauwirtschaft
„Aber daran sind wahrscheinlich die stark
gestiegenen Baukosten schuld“, so Hofmann
weiter. Diese wären deshalb das größte Problem,
weil der Investor nicht kalkulieren könne,
mit welchen Zinserlösen er am Ende rechnen
solle. Dennoch glaubt er, dass sich die Situation
wieder entspannen wird. „Denn Österreich lebt
auch von der Bauwirtschaft, und wenn nichts
mehr gebaut wird, haben wir ein Problem“,
bekräftigt Hofmann.
Thum sieht das Thema Baukosten hingegen
nicht als ein so gravierendes Problem an.
„Ich glaube, ein mutiger Büro-Developer ist
jetzt gut beraten, ein modernes, gutes Büro
zu entwickeln“, sagt er. Denn davon gebe
es ohnehin zu wenige. Vor allem in Wien
macht er mit so einem Angebot sowohl am
Vermietungs- als auch am Investmentmarkt
gute Chancen aus. Ein Problem in diesem Zusammenhang
ist für Kreutzer, dass in Wien
langsam die Flächen mit einer attraktiven
Verkehrsanbindung fehlen würden. „Nehmen
Sie nur die Seestadt als Beispiel, dort will
doch heute niemand hin.“
Hinsichtlich der Frage, was man mit alten,
nicht mehr zeitgemäßen und vor allem nicht
nachhaltigen Bürogebäuden machen soll, sind
sich die Experten einig: Entweder Totalumbau
oder Abriss. „Vor allem im Sinne der Nachhaltigkeit
ist es die größere Herausforderung,
Bestandsobjekte nach den neuesten Standards
und Anforderungen umzubauen, statt auf der
grünen Wiese neu zu errichten“, sagt Thum
und verweist auf die aktuelle Versiegelungsthematik.
Auch wenn das eine Marktlücke für
so manchen Entwickler sein könnte, räumt er
ein, dass die Challenge dabei sei, die Kosten im
Rahmen zu halten.
Expo Real Digital Edition 2022
75

Expo Real 2022
Neuausrichtung
Erfolgreiche Transformation. Ein Change-Prozess ist bis zu einem gewissen Maß auch immer
schmerzvoll, sind sich die beiden IMMOcontract Geschäftsführer Sascha Haimovici und Michael Mack einig.
„Das Aufbrechen und Überdenken gewohnter Strukturen und Prozesse ist oft nicht einfach und
durchaus auch mit Emotionen verbunden.“
Das Gespräch führte: Michael Neubauer
IVV, jetzt IMMOcontract, ist seit einigen
Jahren auf Expansionskurs – Ihre Pläne
für die Zukunft?
Sascha Haimovici: Wir denken, dass die
Zukunft der neuen IMMOcontract in einem
Wandel vom klassischen Immobilienmakler
hin zu einem echten Immobiliendienstleistungsunternehmen
liegt, das den Kunden
umfassende Services rund um das Thema
Immobilien bietet. Das entspricht auch der
Erwartungshaltung der Konsumenten, die
sich in einem immer komplexer werdenden
Marktumfeld mehr Beratung wünschen.
Damit rücken die Entwicklung neuer Produkte
und Dienstleistungen, die die künftigen
Bedürfnisse der Kunden abdecken, und die
Erschließung neuer Märkte in den Fokus.
Dazu vereinen wir die bereits bestehenden
Qualitäten der beiden alten Unternehmen IVV
und Immo-Contract und ergänzen diese um
viele weitere Produkte der Zukunft. So spielen
neben unseren gewohnten Services rund um
Gewerbe-, Zinshaus-, Bauträger- und Privatimmobilien
etwa Investment-Produkte eine
immer größere Rolle in unserem Portfolio.
Hier stehen aktuell insbesondere Bauherrenund
Beteiligungsmodelle, Vorsorge- und
Anlagewohnungen im Vordergrund. An
weiteren Produkten arbeiten wir bereits.
Durch unsere Partnerschaft mit der Volksbank
bieten wir regionale Kundennähe in rund
76 ImmoFokus

„Für welche
Anlageform man
sich auch immer
entscheidet:
Wichtig ist es, sich
den Rat von Profis
zu holen und nicht
auf Versprechungen
alleine zu hören.“
Sascha Haimovici,
IMMOcontract
Expo Real Digital Edition 2022
77

Expo Real 2022
Sascha Haimovici
Sascha Haimovici blickt auf vielfältige Erfahrungen im Bereich der Immobilienvermarktung
und der Entwicklung von Vertriebs- und Investmentstrategien
zurück. Darüber hinaus war der Absolvent des Studiums
„Technisches Vertriebsmanagement“ an der FH des Bfi Wien auch als
Trainer, Coach und Projektmanager tätig. Als Profisportler und mehrfacher
österreichischer Jugend-Staatsmeister in Jiu-Jitsu, Gewichtheben
und Hammerwerfen hat er schon in jungen Jahren seinen Ehrgeiz und
seine Zielstrebigkeit erfolgreich unter Beweis gestellt.
Vor knapp einem Jahr wurde von Ihrer
Dachgesellschaft Adomo die Immo-Contract
übernommen. Übernahmen erfolgen
in den wenigsten Fällen reibungslos. Wie
war das bei Ihnen – was waren die größten
Herausforderungen?
Haimovici: Ein Change-Prozess ist bis zu
einem gewissen Maß auch immer schmerzvoll,
das ist – ohne es schönreden zu wollen
– auch bei uns der Fall, besonders weil hier
zwei sehr unterschiedliche Unternehmenskulturen
aufeinandertreffen. Das Aufbrechen
und Überdenken gewohnter Strukturen und
Prozesse ist oft nicht einfach und durchaus
auch mit Emotionen verbunden.
Wir setzen dabei auf eine starke Einbeziehung
der Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen – denn
nur durch dieses Involvement können wir
gemeinsam als Team die neue Zukunft als
IMMOcontract so optimal wie möglich
gestalten.
In Workshops haben wir gemeinsam die
Stärken, Schwächen, Werte und Ziele der
einzelnen Unternehmensmarken IVV und
Immo-Contract erarbeitet, um die Vorteile aus
beiden Unternehmen zu vereinen.
Dabei ging es auch darum, Abschied zu nehmen
von bestehenden Brands und Prozessen.
Daraus entstand die neue IMMOcontract mit
ihren Werten, Aufgaben sowie Dienstleistungen
und Ausrichtungen.
130 Filialen in Wien, Niederösterreich und
Oberösterreich. Diese für uns sehr wertvolle
Zusammenarbeit gilt es, weiter auf- und
auszubauen, um den Kunden lokales Knowhow
und Leistungen direkt vor Ort anbieten
zu können.
Ein weiterer Schwerpunkt ist für uns das
Thema Digitalisierung: Hier arbeiten wir an
Lösungsansätzen, die den Kunden noch mehr
Service bieten.
Zusätzlich zu diesem Grundprozess haben
wir eine renommierte internationale
deutsche Branding-Agentur für den Markenfindungs-
und Ausrichtungsprozess
beauftragt. Mit unserem neuen Logo, den
frischeren Farben und einem modernen
Design haben wir den ersten Schritt in
Richtung Außenwirkung gesetzt, der natürlich
aber auch nach innen ein positives Signal
aussendet.
Intern haben wir außerdem mit Hilfe individuell
abgestimmter und modular aufgebauter
Schulungsprogramme die Mitarbeiter innerhalb
von vier Monaten mit den einheitlich
gemeinsamen Prozessabläufen, der starken
78 ImmoFokus

Feedbacks ein, die uns als Unternehmen
weiterbringen.
Dienstleistungs- und Produktpalette der
IMMOcontract und den zahlreichen digitalen
Tools zur Kundenbindung und Projektsteuerung
vertraut gemacht.
Dieser Prozess oder vielmehr auch die
Umsetzung der einzelnen Maßnahmen ist
für uns allerdings noch nicht abgeschlossen,
wir evaluieren hier laufend und holen uns
Wo liegt der USP der IMMOcontract
„neu“ – was darf man sich unter dem
Slogan „Mehrwert für Ihre Immobilie“
vorstellen?
Haimovici: Unsere Stärke liegt sicher darin,
dass wir die Regionalität der alten Immo-
Contract, die ja seit jeher stark in den Bundesländern
vertreten war, mit dem Fullservice-
Know-how der IVV vereinen können. Das
schafft genau die Mehrwerte, die wir mit
unserem Slogan meinen, sowohl für Bauträger
als auch für Privatkunden. Insgesamt konnten
beide Unternehmen, also die IVV und die
Immo-Contract, bereits über 500 Projekte
erfolgreich abschließen – ich denke, das ist ein
bereits ganz ansehnlicher Track-Record, auf
dem wir uns allerdings nicht ausruhen wollen.
myhive am Wienerberg | myhive Ungargasse
Eine Marke der IMMOFINANZ
Expo Real Digital Edition 2022 79

Expo Real 2022
Mit dem neuen Gesamtportfolio an Dienstleistungen,
das den Verkauf und die Vermietung
von Immobilien in allen Assetklassen, aber
auch den Vertrieb von Investmentprodukten
und Bauträgerprojekten umfasst, entsprechen
wir den individuellen Anforderungen unserer
Kunden.
Einen Mehrwert bietet – wie schon erwähnt –
auch die Partnerschaft mit der Volksbank, die
unsere regionale und lokale Präsenz steigert
und somit auch direkt vor Ort neue Möglichkeiten
schafft, zum Beispiel in der Beratung,
aber auch der Bewerbung von Immobilien.
Wie hat sich die COVID-19-Pandemie auf
Ihr Business ausgewirkt?
Michael Mack: Die Pandemie hat zunächst
natürlich – wie in vielen anderen Branchen
auch – die Frage aufgeworfen, wie es mit dem
eigenen Unternehmen weitergeht und wie wir
unser Geschäft weiterführen können. Wir sind
dann sehr rasch beispielsweise auf Online-
Besichtigungen umgestiegen. Da ist sicher
von Vorteil gewesen, dass wir die Umsetzung
dafür schon – unabhängig von der Krise – vorbereitet
hatten und unsere Kunden dadurch
eigentlich bereits wenige Tage nach Eintreten
des ersten Lockdowns wieder vollumfassend
betreuen konnten.
Natürlich haben sich auch manche Projekte
am Markt zeitlich etwas verzögert, allerdings
haben die Interessenten – durch die allgemeine
Lage bedingt – darauf sehr entspannt
reagiert beziehungsweise haben wir keinen
merklichen Rückgang bei den Anfragen
verzeichnen können.
Gibt es bereits Projekte, die aufgrund der
Marktsituation nicht umgesetzt werden?
Haimovici: Bei den Projekten, die wir betreuen
und vermarkten, ist keines dabei, das nicht
umgesetzt wird. Natürlich sind ganz generell
am Markt die Rahmenbedingungen, nicht
zuletzt auch durch die gestiegenen Baukosten,
schwieriger geworden, sodass es punktuell
dazu kommen kann, dass Projekte nicht – oder
zumindest jetzt nicht – umgesetzt werden.
Wie sehen Sie die Auswirkungen des
Ukraine-Kriegs auf den Wiener Immobilienmarkt?
Mack: Die Nachfrage von potenziellen Kaufinteressenten
aus Russland beziehungsweise der
Ukraine ist eingebrochen, diese Käufergruppe
ist verschwunden beziehungsweise auf den
Mietmarkt gewechselt. Die Art der Energie-
80 ImmoFokus

Ihr schnellster Weg zur
individuellen Bürolösung:
myhive-offices.com
myhive am Wienerberg | myhive Ungargasse
Eine Marke der IMMOFINANZ
Expo Real Digital Edition 2022
81

Expo Real 2022
„Aufgrund des Zusammenschlusses
ist das Leistungsportfolio der
neuen Marke IMMOcontract noch
schlagkräftiger.“
Sascha Haimovici,
IMMOcontract
Unsere Kunden
schätzen ...
unsere Verlässlichkeit,
unsere
professionelle Vermittlung,
unsere
Expertise.
versorgung war vor der Ukraine-Krise kein
starkes Entscheidungskriterium und spielt
aber aktuell und in Zukunft weiterhin sicher
eine sehr große Rolle.
Nachhaltigkeit und der bewusste Umgang
mit Energie beziehungsweise auch generell
den Ressourcen stehen mehr im Fokus und
beeinflussen die Kaufentscheidung. Soravia
legt auf Nachhaltigkeit und Innovationskraft
schon seit jeher größten Wert, daher wurde
auch bereits beim Projekt TrIIIple ein Wasserkraftwerk
verbaut, das das thermische
Potenzial des Donaukanalwassers zur Heizung
und Kühlung der TrIIIple-Türme und des
Austro Towers nutzt.
Stichwort: Raus aus dem Gas – sind
Wohnungen mit Gasheizungen schwerer
zu vermieten oder zu verkaufen?
Mack: Fakt ist: Etwa ein Drittel des weltweiten
Energieverbrauchs ist auf Gebäude zurückzuführen.
Mit der Entwicklung nachhaltiger
Baukonzepte zeigen wir, welch immenses
Potenzial für umweltfreundliche Ressourcenschonung
und wirtschaftliche Nachhaltigkeit
schon heute gegeben ist.
Unsere Interessenten haben ein aktives Interesse
an nachhaltigen Energieformen, die sich
nicht nur positiv auf die CO2-Bilanz auswirken,
sondern langfristig auch für berechenbar
günstigere Betriebskosten sorgen. Für uns als
IMMOcontract steht daher fest, dass Bauträger
im Rahmen der ESG-Kriterien gefordert sind,
nachhaltiger zu agieren und sich Konzepte
zu überlegen, die auch die herkömmlichen
Zertifizierungsrichtlinien übertreffen – nicht
zuletzt auch durch den Umstand, dass Immobilien,
welche die ESG-Kriterien erfüllen, zu
einem „Must“ am Investmentmarkt werden.
Damit sind bei der Planung und Errichtung
von Immobilien schon heute die zukünftigen
Bedürfnisse der Nutzer sowie die Berücksichtigung
der Anforderungen potenzieller
zukünftiger Investoren unabdingbar.
Auch am Gebrauchtimmobilienmarkt
herrscht natürlich verstärktes Interesse
an Informationen rund um das Thema
Heizung. Unsere Mitarbeiter werden daher
speziell zu diesem Thema geschult, um stets
adäquate Lösungen und Informationen
parat zu haben. Letztendlich hilft uns auch
unser 360°-Immobilien-Ansatz sehr viel,
da wir auf Schwestergesellschaften in der
Adomo, wie zum Beispiel die SEM Energieund
Gebäudemanagement, zurückgreifen
können, um uns Expertise zu diesen
Themenstellungen holen zu können.
Was sind Ihre Ziele für die nächsten
fünf Jahre?
Haimovici: Wir werden unsere Transformation
vom klassischen Immobilienmakler zum
allumfassenden Immo-Experten weiter fortsetzen.
Dadurch entstehen neue Produkte und
Dienstleistungen, die ganz auf die künftigen
Bedürfnisse der Kunden und auf neue Märkte
abzielen.
Zusätzlich arbeiten wir an weiteren starken
und langfristigen Kooperationen, die uns
schon bald völlig neue, nie dagewesene
Vertriebswege eröffnen, die andere Immobilienmakler
in dieser Form nicht anbieten
werden können.
Mieten oder Kaufen?
Es kommt auf die
Lebens- und Einkommenssituation
an.
Kurzdefinition von
Leistbarem Wohnen
Leistbares Wohnen
muss leistbar bleiben und
es muss weiterhin
Förderungen dafür geben,
denn jeder verdient einen
Wohnraum.
82 ImmoFokus

WORDRAP MIT SASCHA HAIMOVICI
Home-Office:
Gekommen, um zu bleiben?
Denke dies wird auf
jedenfalls bleiben
und ist eine sehr
gute Ergänzung zum
Arbeitsalltag.
Kurzdefinition von Luxus
Das, was viele gerne hätten,
aber nur manche sich leisten
können/möchten. Für
mich persönlich bedeutet
Zeit Luxus.
Droht eine
Immobilienblase?
Derzeit nicht
in Österreich.
Investieren Sie selbst in
Immobilien?
Seit 20 Jahren,
dies ist meine
Leidenschaft, die
ich auch zu meinem
Beruf gemacht
habe.
Der aktuelle
Top-Wohntrend …
Smart Home, Hochhäuser,
serviciertes Wohnen,
Homeoffice Möglichkeit,
Freiflächen.
Expo Real Digital Edition 2022
83

Expo Real 2022
WORDRAP MIT MICHAEL MACK
Mieten oder Kaufen?
Abhängig von der
Einkommens- und
Lebenssituation und
der zukünftigen
Lebensplanung.
Persönlich:
Kaufen!
Unsere Kunden
schätzen ...
unsere Beratung,
unsere Produktpalette,
unser regionales
Know-how
und daraus folgend
unseren Mehrwert
für sie.
Der aktuelle
Top-Wohntrend …
Nachhaltigkeit
beim Bauen und
Nutzen der
Immobilie.
Droht eine
Immobilienblase?
Nein! Die Preise
orientieren sich an
Angebot und Nachfrage
und es sind
keine regionalen
Überhitzungen zu
erkennen.
Kurzdefinition
von Luxus
Genügend Zeit und
Geld für die Dinge im
Leben zu haben, die
einem persönlich
wichtig sind.
Investieren Sie selbst in
Immobilien?
Ja, aus vollster
Überzeugung und
Leidenschaft zur
Immobilie.
Kurzdefinition von
Leistbarem Wohnen
Das Grundbedürfnis
Wohnen für alle so gut
es geht zugänglich zu
machen.
Home-Office:
Gekommen, um zu bleiben?
Als hybrides Modell
mit Büroanwesenheit
jedenfalls
gekommen, um zu
bleiben.
84 ImmoFokus

„Wenn wir uns für die Zukunft aber etwas
von unserer Politik wünschen dürften, dann
wäre das eine Förderung zur Schaffung von
Wohnungseigentum in Österreich!“
Michael Mack,
IMMOcontract
Mack: Aber auch digital haben wir schon
viele Schritte in Richtung hybrider Makler
gemacht und werden diese Erfolgsstory weiter
fortsetzen. Digitalisierung zur effizienten und
transparenten Abwicklung unseres Geschäfts
steht bei uns absolut im Vordergrund.
Wie ist Ihre Meinung zum Bestellerprinzip?
Noch lässt die Beschlussfassung
auf sich warten – was wird sich für die
IMMOcontract ändern?
Mack: Ich denke, dass das zumindest einmal
angekündigte Bestellerprinzip viele Unternehmen
vor neue Herausforderungen stellt,
mit denen sie sich intensiv auseinandersetzen
müssen.
Wir bereiten uns schon länger darauf vor und
sind mit unserem neuen und umfassenden
Dienstleistungsportfolio, das neben der Unterstützung
der Bauträger bei der Projektplanung
und der Immobilienvermarktung auch die
Immobilienbewertung, die Finanzierung
auch in Partnerschaft mit der Volksbank,
die Vermittlung von Bauherrenmodellen,
Beteiligungsmodellen, Immobilienanleihen,
Vorsorge- und Anlagewohnungen sowie viele
weitere Investmentprodukte beinhaltet, gut
aufgestellt.
Wenn wir uns für die Zukunft aber etwas von
unserer Politik wünschen dürften, dann wäre
das eine Förderung zur Schaffung von Wohnungseigentum
in Österreich! Ich glaube fest
daran, dass die Erhaltung des Wohlstandes in
Österreich nicht durch die Streichung einer
Provision erreicht wird, sondern eher durch
die breitere Schaffung von Eigentum – da sind
wir nämlich europaweit eher am unteren Ende
angesiedelt.
Investmentmarkt: Wer ist der Top-Game-
Changer, die COVID-Pandemie, ESG oder
doch die Zinswende?
Haimovici: Ich glaube nicht, dass man auf
einer wirtschaftlichen Ebene die Ereignisse,
die uns tagtäglich beschäftigen, voneinander
entkoppelt betrachten kann und soll. Fakt ist,
dass wir uns derzeit in einer sehr komplexen
Situation befinden, aus der wir auch für die
Zukunft viel lernen können.
Anders ausgedrückt: Wir müssen aus den
Faktoren, die speziell auch den Immobilienmarkt
beeinflussen, Produkte und Leistungen
entwickeln, die nachhaltig auch für Investoren
attraktiv sind, ohne – und ich denke, das ist
Expo Real Digital Edition 2022
85

Expo Real 2022
Michael Mack
Seit 1. April 2022 hat Michael Mack – gemeinsam mit dem langjährigen
Geschäftsführer Sascha Haimovici – die Geschäftsführung von
IMMOcontract übernommen Über die letzten 10 Jahre war Michael
Mack maßgeblich am Aufbau der RIV Raiffeisen Immobilien Vermittlung
NÖ/Wien/Burgenland sowie der Dachmarke Raiffeisen
Immobilien Österreich beteiligt. Mack studierte Betriebswirtschaft
an der Wirtschaftsuniversität Wien sowie der FH Wien der WKW.
Mack bringt nicht nur langjähriges Know-how im Maklergeschäft,
sondern auch in den Bereichen Finanzen, Controlling, IT und
Digitalisierung mit.
ein wichtiger Punkt – spekulativ zu sein.
Allgemein bemerken wir, dass die aktuelle
Wirtschaftslage und die durch verschiedene
Krisen hervorgerufene Unsicherheit an den
klassischen Finanzmärkten weiter für einen
klaren Trend Richtung Sach- und Immobilienwerte
sorgen.
Ad Zinswende: Die niedrigen Zinsen
haben den Immobilienmarkt angetrieben.
Die EZB hat für diese Woche
weitere Erhöhungen angekündigt. Die
Steuerberatungskanzlei Mazars hat vor
kurzem gewarnt, dass die Steuervorteile
der Vorsorgewohnung durch die jüngsten
Zinserhöhungen verpuffen könnten.
Die Gefahr der Liebhaberei drohe. Wie
sehen Sie die Lage?
Haimovici: Die aktuelle Niedrigzinspolitik, die
bislang auch für Immobilieninvestitionen ein
Motor war, wird sich – wenn man in den Markt
hineinhört – definitiv weiterhin ändern. Ich
gehe davon aus, dass es noch heuer zu einer
weiteren Erhöhung über die derzeitigen 0,5
Prozent hinaus kommen wird.
„Digitalisierung zur effizienten
und transparenten Abwicklung
unseres Geschäfts steht bei uns
absolut im Vordergrund.“
Für den Wohnungseigentumsmarkt bedeutet
das, dass sich der langfristige Vorteil, der sich
durch die Schaffung von eigenem Wohnraum
und der Selbstnutzung, aber auch der Vermietung
ergeben hat, verringern wird.
Sowohl private wie auch institutionelle Investoren
möchten Spekulation vermeiden, das
heißt, dass die Sicherheit der Anlage – auch in
Hinblick auf die zu erwartenden Renditen – im
Vordergrund steht.
Michael Mack,
IMMOcontract
Mack: Dafür gibt es einige Modelle am Markt,
wobei wir gerade bei den Privaten sehen, dass
Bauherrenmodelle durch langfristig garantierte
Mieterträge dank einer beständigen
Nachfrage nach hochwertigem, leistbarem
Wohnraum in geförderten Projekten verstärkt
nachgefragt werden.
Für welche Anlageform man sich auch immer
entscheidet: Wichtig ist es, sich den Rat von
Profis zu holen und nicht auf Versprechungen
86 ImmoFokus

alleine zu hören. Bei der IMMOcontract
analysieren wir für unsere Kunden die unterschiedlichsten
Anlageformen und können so
die entsprechenden Vorschläge unterbreiten.
Dafür rechnen wir die Projekte entsprechend
und anhand ihres Lebenszyklus komplett
durch und achten auch auf Details wie beispielsweise
die Zweit- oder Drittvermietung
und die daraus für den Anleger entsprechend
resultierenden Kosten. Entscheidend ist für
uns in der Betrachtung außerdem auch immer
das persönliche Profil bezüglich Einkommen
und verfügbarem Grundkapital, das Motiv für
das Investment und die Erwartungshaltung
in punkto Rendite. Bei der IMMOcontract ist
für uns nicht nur jede Immobilie einzigartig,
sondern auch jeder Kunde, jede Kundin.
In einem Interview haben Sie gesagt:
„Im Bereich Digitalisierung möchten wir
Vorreiter werden.“ Ihre mittelfristigen
Pläne?
Mack: Es stimmt: Gerade im Bereich Digitalisierung
möchten wir Vorreiter werden. Daher
arbeiten wir laufend daran, unser digitales
Angebot zu erweitern, auch wenn sich in den
letzten Jahren schon einiges getan hat.
Schon jetzt setzen wir beispielsweise auf
künstliche Intelligenz, um laufend Kontakt
zu Interessenten zu haben. So bleibt mehr
Zeit für die individuelle Beratung unserer
Kunden. Unsere digitalen Lösungen ermöglichen
unter anderem die Vereinbarung von
Besichtigungsterminen, Reservierungen,
Bearbeitung von Anfragen nach Kauf
oder Miete bis hin zur Koordinierung von
Unterfertigungsterminen.
Screens in den Volksbanken-Filialen, digitale
3D-Modelle unserer Immobilienprojekte
sowie virtuelle Wohnungsbesichtigungen
ergänzen unser digitales Portfolio. Aktuell
sind wir kurz vor Launch eines Voicebots,
der telefonische Anfragen zur Immobilienbewertung
automatisch beantworten kann
und unseren Kunden daher 24/7 Auskunft
über den aktuellen Preis ihrer Immobilie
geben kann.
Spannend ist für uns in der IMMOcontract
auch die neue Partnerschaft zwischen Soravia,
Google Cloud und Nagarro, die den Bau
intelligent vernetzter, energieneutraler Städte
sowie smarte, innovative Services für Kunden
und Investoren forcieren soll.
Dieses und viele andere Projekte, so sind wir
überzeugt, sollen unseren Kunden ein einzigartiges
digitales wie auch analoges Erlebnis
beim Kauf ihrer Immobilie bieten und ein
barrierefreies Switchen zwischen der digitalen
und der analogen Welt ermöglichen.
Expo Real Digital Edition 2022
87

Expo Real 2022
Rebranding,
Refurbishment und
Redesign
Einkaufstour. JP Chef Daniel Jelitzka kauft zu. „Wir haben aktuell in Kitzbühel, Triest, Rotterdam,
Madonna di Campiglio und Sant Jordi in Mallorca zugeschlagen.“ Weitere Deals werden folgen.
Das Gespräch führte: Michael Neubauer
88 ImmoFokus

Eine Erfolgsmeldung nach der anderen.
JP kauft kräftig ein?
Daniel Jelitzka: Wir haben in den letzten zwölf
Monaten knapp 1.100 Hotels geprüft. Davon
haben wir de facto bereits fünf gekauft. Für
zwei weitere haben wir Exklusivität vereinbart
und sind in der Abwicklung.
Tausend Hotels geprüft?
Jelitzka: Ja, davon war die Mehrheit in
Südeuropa.
Warum gerade in dieser Region?
Jelitzka: Erstens: Die coronabedingten
Zuschüsse hat es in Südeuropa praktisch nicht
gegeben. Zweitens ist die Bankenlandschaft
dort ein wenig in Schieflage. Und drittens: die
meisten Hotels haben etwas veraltete Betreiberkonzepte,
die nicht immer marktkonform
sind. Dadurch sind viele Hotels in Südeuropa
massiv unter Druck gekommen und nun zum
Erwerben. Um unser Entwicklerrisiko möglichst
gering zu halten, kaufen wir ausschließlich
bestehende Hotels, die lizensiert sind,
und bei denen wir kein Bewilligungsrisiko
im engeren Sinn eingehen. Zudem sind alle
Häuser betreiberfrei.
Wie sieht das Big Picture aus?
Jelitzka: Rebranding, Refurbishment und
Redesign. Wir suchen einen Operator und
haben ein neues Projekt. Dabei agieren wir
europaweit ausschließlich in der Euro-Zone
und die Umsetzung erfolgt zügig. Im Zuge
der Akquisition und des Pre-Scoutings oder
Scoutings der Liegenschaften führen wir
mit Betreibern vertrauensvolle Gespräche
und schauen, wer wo reinpassen könnte. Bei
Vertragsunterzeichnung haben wir meist den
Betreiber schon an der Hand.
Daniel Jelitzka
Aber kurz noch einmal einen Schritt
zurück. Wie kommt man zu tausend
Hotels? Das ist eine wahnsinnige
Menge zum Abarbeiten.
Jelitzka: Ja, aber es ist ein Unterschied, ob man
sagt „Ich suche ein Hotel“ oder „Ich möchte in
den nächsten zwei Jahren eine Viertelmilliarde
in Hotels in Europa investieren“. Die Zahl öffnet
dann einfach die Türen. Wenn man dann
in der Anfangsphase das eine oder andere
Asset schnell erwirbt und Abwicklungskompetenz
zeigt, das heißt von der Due Dilligence
bis zu rechtlichen, steuerlichen Strukturen
alles schnell abwickelt, wird man faktisch
ernst genommen.
Wie sieht es angebotsseitig aus?
Jelitzka: Mit Zunahme unseres Deal-Flows ist
die Anzahl der Projekte, die uns angeboten
wurden, massiv gestiegen, weil die Leute
gesehen haben: JP kauft. Wir haben ein sehr
Daniel Jelitzka, geboren 1969 in Graz, studierte Jus an der Universität
Graz sowie Immobilienökonomie in Frankfurt. 1994 begann er bei der
Constantia Privatbank (Immofinanz) zu arbeiten, wo er Assistent der
Geschäftsführung war. 1995 erwarb er seine ersten eigenen Liegenschaften,
1996 gründete er gemeinsam mit seinem Partner Reza Akhavan das
Unternehmen JP Immobilien.
striktes Prüfsystem bei uns im Büro. Jedes
Projekt wird von uns digitalisiert und in Folge
analysiert.
Warum seid ihr in den Hotelmarkt
eingestiegen?
Jelitzka: Vor zweieinhalb Jahren, als die
Covid-Pandemie, so richtig eingeschlagen
ist, haben die meisten Hoteliers trotz nicht
kostendeckender Auslastungen den Betrieb
aufrecht erhalten, weil sie geglaubt haben, die
Pandemie ist morgen vorbei und sie müssten
für ihre Kunden da sein. Fehlannahme. Das
Expo Real Digital Edition 2022
89

Expo Real 2022
Mittelgroß? Was bedeutet das konkret?
Jelitzka: Klein und für die Kleinen zu groß. In
diesem Segment bewegen wir uns. Wir sind
die Veredler und nehmen das Hotel konzeptionell
in die Hand, holen einen Betreiber und
verkaufen es dann am Schluss. Das heißt, wir
versuchen, beim kompletten Value-Creation-
Prozess dabei zu sein.
Zu klein für die Großen und zu groß für
die Kleinen. Wie lässt sich das als
Größenordnung definieren?
Jelitzka: Bezüglich Bettenanzahl würde ich
sagen: 50 bis 150. In Volumensgröße mehr
oder weniger zehn bis 40 Millionen Euro.
Alexander Zemina
Alexander Zemina, geboren 1991 in Wien, hat den Universitätslehrgang „Immobilienmanagement
& Bewertung“ an der Technischen Universität Wien
absolviert. Er verstärkt JP Hospitality als Associate Investment Manager und
unterstützt die Managing Partner Lukas Euler-Rolle und Gebhard Schachermayer
bei der Ankaufsprüfung und Abwicklung der Projekte.
Zemina: Allerdings merken wir, je mehr wir
uns den großen Tickets nähern, umso geringer
werden wie überall im Leben die potenziellen
Käufer – weil es sich nicht mehr so viele leisten
können. Die nächsten 18, 20, 24 Monate wird es
weitere Opportunitäten geben. Wir wollen aber
die Projektgröße ein wenig vergrößern, weil es
hier nicht so viele Mitbieter gibt und die Effizienz
besser ist. Wir haben aktuell in Kitzbühel,
Triest, Rotterdam, Madonna di Campiglio, Tres
Playas und Sant Jordi in Mallorca eingekauft.
In Paros sind wir in Abwicklung.
heißt, viele Betreiber haben größtenteils
ihr erspartes Geld als Equity in die Projekte
hineingesteckt, nur um sie offen zu halten.
Weil die Pandemie-Maßnahmen so lange
gedauert haben, war ihr Equity dann weg. In
Folge hat meistens die Bank dem Eigentümer
ein Ultimatum nach dem Motto „Löse dein
Problem, damit es kein Problem wird“ gestellt.
Notverkauf, mehr oder weniger.
Jelitzka: Ja, oder der Eigentümer spielt so
lange, bis die Bank sagt: genug gespielt, jetzt
sind wir dran.
Wer sind eure direkten Verhandlungspartner,
die Eigentümer oder die Banken?
Alexander Zemina: Ich würde sagen: halbe,
halbe. Entweder wir bekommen Angebote
über die Bank, oder wir begegnen auch sehr
vielen alten Eigentümern, die ein Nachfolgeproblem
haben. Als Draufgabe wollen sie
aus Neid oder Missgunst nicht an Kollegen
im eigenen Tourismusort verkaufen. Das
sind Idealfälle, bei denen wir dann zum Zug
kommen.
Wer ist euer stärkster Mitbewerber?
Ich meine, es werden ja auch andere den
Markt sondieren?
Zemina: Es kommen jetzt mehr. Aber man
muss Unterschiede machen. Es gibt die ganz
Großen, die Black Rocks dieser Welt. Sie
erwerben Hotelportfolios von den Banken,
sogenannte Non-Performing-Loans in
Milliardenhöhe. Dann gibt es die Großen und
schließlich solche wie wir, die mittelgroße
Assets Stück für Stück erwerben.
Warum die Konzentration auf
den Euro-Raum?
Jelitzka: Hauptgrund ist der Wechselkurs. Wir
sind keine Banker. Wir leben vom Development.
Das wird in der Währung abgewickelt,
wo verdient wird. Bei allem anderen gibt es
immer das Wechselkursrisiko.
Bleibt die Investment-Größenordnung
von 250 Millionen Euro?
Jelitzka: 250 Millionen klingt viel, aber das
sind de facto rund 800 Zimmer. Momentan
haben wir 18 Brands und ungefähr 2.500
Zimmer.
Wie lange ist der Zyklus vom Einkauf
bis zum Verkauf ?
Jelitzka: Das kann ganz schnell gehen. Zum
Beispiel in Rotterdam haben wir im April
dieses Jahres den Pachtvertrag unterschrieben,
und sind jetzt schon wieder im Verkauf.
Mehrheitlich ist die Drehung innerhalb von
drei bis fünf Jahren.
90 ImmoFokus

Ist ein Bestandsportfolio angedacht?
Jelitzka: Schon. Wir haben elf Häuser im
Bestand.
Was sind die Kriterien dafür, ein Hotel
in den eigenen Bestand zu übernehmen –
oder zu verkaufen?
Jelitzka: Ob man verkauft oder nicht, ist
auch immer eine Frage der Opportunität.
Der Zeitpunkt des Verkaufs muss passen. Ich
benötige schon wieder eine Idee, was ich mit
dem Ergebnis mache. Natürlich ist auch die
Rendite ausschlaggebend.
Worin unterscheidet sich der Hotelmarkt
vom Wohnungsmarkt?
Jelitzka: Das Spannende ist, dass wir nicht
allfälligen Mietzins-Deckelungen oder den
politischen Wünschen ausgesetzt sind. Wir
hängen nicht in der Endlosschleife allfälliger
behördlicher Bewilligungen. Wir brauchen
keinen städtebaulichen Vertrag und so weiter.
Das Hotel steht schon.
Was macht ein gutes Hotel aus?
Jelitzka: Erstens die Lage, zweitens ein gutes
Storytelling mit entsprechender DNA des Landes
und drittens ein faires Pricing. Nun ist das
ESG-Thema als viertes neu hinzu gekommen
– im Sinne von Nachhaltigkeit in der Operation,
beim Bau, hinsichtlich regionalem Essen und
im Sinne des Sozialen, also wie mit Mitarbeitern
umgegangen wird. Das wird ein Riesenthema.
Ich glaube, dass deshalb die Zertifizierung von
Hotels ein selbstredendes Thema ist.
Zemina: Ein weiteres Kriterium
ist die Saisonzeit.
Jelitzka: Alle Projekte, die wir machen, haben
mindestens zehn Monate Saison. Ein reines
Saisonhotel, das nur sechs Monate im Jahr
funktioniert, kann nicht wirtschaftlich betrieben
werden. Egal, welche Destination.
Zemina: Wir achten sehr darauf, dass die
Betreiber die Saison mit ihrem Produkt auch
verlängern können und unterstützen sie
„Europa, regional eher klein,
ist immer noch Tourismus-Hotspot
Nummer eins und wird
es auch bleiben.“
dabei. Ich glaube, mit dieser persönlichen
Komponente liegen wir gegenüber den großen
Fonds im Vorteil.
Wie ist das mit der Personalfrage? Fakt
ist: in der Gastronomie-Hotellerie werden
Leute gesucht wie noch nie.
Jelitzka: Das ist der Grund, warum wir unsere
Kollegen ordentlich bezahlen. Einfach aus
Wertschätzung und weil für alle sichtbar sein
muss, dass Arbeiten sich auszahlt.
Der Tourismus kommt jetzt wieder in
Fahrt. Die Menschen sind regelrecht ausgehungert
und wollen wieder wegfahren.
Jelitzka: Punkto Marktsituation ist vielleicht
Folgendes zu sagen: Vor der Pandemie gab
es auf der ganzen Welt pro Jahr ungefähr 1,4
Milliarden Menschen, die ein Hotel angefahren
sind. Mehr als die Hälfte davon ist alleine
in Europa ein- und ausgegangen. Das heißt,
Europa, regional eher klein, ist immer noch
Tourismus-Hotspot Nummer eins und wird es
auch bleiben. Und es scheint so, dass Urlaub
machen mittlerweile ein Grundrecht ist. Ich
glaube, gerade das Segment Lifestyle-Leisure,
Daniel Jelitzka
in dem wir unterwegs sind, wird immer seine
Berechtigung haben.
Welche Lehren hat man aus der Pandemie
gezogen? Gibt es Verschiebungen im
Risiko?
Jelitzka: Ich glaube, dass die Pandemie
für Hotels zwei wesentliche Erkenntnisse
gebracht hat. Erstens, dass man in den
Pacht- oder Managementverträgen in Zukunft
Klauseln haben sollte, die höhere Gewalt, wie
Pandemie, vorsehen. Eine weitere Erkenntnis
war, dass es sich relativiert, ob der Investor
einen vermeintlich sicheren Pacht- anstatt
einen Management-Vertrag hat. Wenn man
in Zukunft gute Brands bekommen will – die
verfolgen alle momentan die Asset-Light-
Strategie und wollen die Bilanzen nicht mit
Rückstellungen für irgendwelche Pachten
aufblasen – wird man zum Management-
Vertrag greifen müssen. Das ist derzeit für den
Verkauf der Immobilie sehr attraktiv.
Ihr macht beides?
Jelitzka: Wir machen ab jetzt beides. Das hat
uns die Pandemie gelehrt.
Expo Real Digital Edition 2022
91

Expo Real 2022
„Wir hatten einen sehr
intensiven Sommer“
Große Pläne. Michael Klement, CEO der United Benefits Holding, spricht im Interview unter anderem über
das „absolute Wachstumsfeld“ ESG, die Stimmung am Investmentmarkt und wie die Expansionspläne seines
Unternehmens voranschreiten.
Das Gespräch führte: Patrick Baldia
Die Zinswende ist erfolgt, müssen wir uns
jetzt wieder auf schmerzhaft hohe Niveaus
ähnlich wie in den 90er Jahren einstellen?
Michael Klement: Kurz- und mittelfristig müssen
wir uns wohl auf weiter steigende Zinsen
einstellen. Ich erwarte aber keine Horrorszenarien
wie etwa in den Nuller-Jahren, als sie
bei rund sechs Prozent lagen. Wahrscheinlich
werden wir uns für die kommenden fünf
Jahre auf rund drei Prozent einstellen müssen.
Langfristig sehe ich wieder niedrigere Zinsen.
Man darf nicht vergessen, dass die Zinserhöhung
eine Maßnahme gegen die wuchernde
Inflation ist.
Wie würden Sie die Stimmungslage am
Markt einschätzen? Folgt auf das Ende der
langen Immobilien-Party der große Kater?
Zweifellos ist am Markt aktuell viel Unsicherheit
auszumachen. Schließlich sind ja die
Finanzierungskosten deutlich gestiegen. Es ist
aber auch nicht mehr so einfach, zu Krediten
zu kommen, weshalb bei dem einen oder
anderen Projekt bereits auf die Stopp-Taste
gedrückt wurde. Wenngleich dabei natürlich
auch die hohen Baupreise eine Rolle gespielt
haben. Aber Unsicherheit sehe ich nicht nur
bei Investoren, Entwicklern oder Bankern,
sondern vor allem bei normalen Menschen.
Die Betriebskosten haben ja ein extremes
92 ImmoFokus

Niveau erreicht und werden zumindest kurzfristig
weiter steigen. Die Gesamtbelastung für
Mieter hat insgesamt extrem zugenommen.
Werden die Immobilienpreise
weiter steigen?
In den kommenden zwölf Monaten sind
weitere starke Anstiege durchaus möglich.
Vor allem in den Ballungsräumen. Aber
ausschließlich inflationsgetrieben. Danach
erwarte ich eine Seitwärtsbewegung. Fallende
Preise sehe ich nicht. Anstiege wie in den
letzten Jahren aber auch nicht. Diese waren
aus meiner Sicht auch ungesund.
Wie schaut es mit den Mieten aus?
Ich glaube, dass wir bei den Mieten nicht mehr
viel Spielraum nach oben haben. Andererseits
rechne ich auch nicht mit Rückgängen, sie
sollten sich vielmehr auf einem normalen
Niveau einpendeln.
Wurden die Menschen, was die Höhe der
Kreditzinsen betrifft, auf dem falschen
Fuß erwischt?
Ich glaube, dass mit einem Anstieg auf 1,5 bis
zwei Prozent gerechnet wurde. Tatsächlich ist
es doppelt so viel geworden. Was erschwerend
dazukommt: Wer mit gesichertem Einkommen
in den letzten fünf Jahren Eigentum
kaufen wollte, hat praktisch kein Eigenkapital
benötigt. Jetzt sind mindestens 20 Prozent
vorgeschrieben. Bei einer durchschnittlichen
Anlegerwohnung in Wien, die rund 350.000
Euro kostet, wären das 70.000 Euro. Bei
Michael Klement
Eigennutzerobjekten reden wir von mehr
als 100.000 Euro. Wer hat solche Summen
heutzutage schon liquide verfügbar? Auch
mag die Laufzeitbegrenzung aus Risikosicht
vernünftig sein. Ich bin hier jedoch von
England geprägt, wo aufgrund der hohen
Immobilienpreise unbegrenzte Laufzeiten
üblich sind. Dort verschuldet sich der Käufer,
seine Kinder erben das Eigentum und die
restlichen Schulden.
„Wir wollen in die ESG-Beratung
gehen und arbeiten aktuell an
einem Joint-Venture mit einem
sehr namhaften Partner aus der
Baubranche.“
Michael Klement,
United Benefits Holding
Der gebürtige Oberösterreicher war nach abgeschlossenen Studien der Rechtswissenschaften
und Immobilienwirtschaft viele Jahre als Asset- und Investmentmanager
in Führungsaufgaben tätig, etwa bei CA Immo und bei Signa. 2015
heuerte er bei Invester United Benefits an. 2017 wechselte er als COO in den
Vorstand. Ein Jahr später trat er den Posten als CEO an. Seit 2021 übt er diese
Funktion auch in der United Benefits Holding aus.
Wird die Zinswende eine Konsolidierungswelle
auslösen?
Ich hoffe nicht. Vor allem, wenn man
bedenkt, wie wichtig die Immobilienbranche
für die Gesamtwirtschaft ist. Grundsätzlich
glaube ich aber, dass es zu einer gewissen
Konsolidierung kommen muss. In den letzten
Jahren ist ja fast jeder, der Geld und/oder
ein Grundstück hatte, als Projektentwickler
aufgetreten. Das wird es künftig nicht mehr
geben. Dennoch glaube ich nicht, dass wir
uns vor einer großen Konsolidierungswelle
fürchten müssen.
Wie nehmen Sie aktuell das Geschehen am
Investmentmarkt wahr?
Wir sehen derzeit weniger Deals. Und wenn,
dann eher Tradings von Projektentwicklungen
oder Liegenschaften, was es früher nicht gegeben
hat. Wir selbst haben glücklicherweise
einen sehr intensiven Sommer gehabt.
Erwarten Sie auch einen intensiven
Herbst?
Das ist im aktuellen Umfeld natürlich schwer
zu sagen. Normalerweise ist das vierte Quartal
Expo Real Digital Edition 2022
93

Expo Real 2022
bei uns immer das stärkste beziehungsweise
heißeste des Jahres. Ich nehme aber mal an,
dass bis Ende 2022 zumindest etwas Bewegung
reinkommt und wir das eine oder andere
verkünden können.
Wie steht es um Ihre Expansionspläne?
Im letzten Interview mit dem ImmoFokus
haben Sie ja ambitionierte Ziele genannt…
Wir haben Anfang 2021 zwei klare Wachstumsziele
formuliert: Erstens wollten wir
nach Deutschland expandieren. Das ist uns,
glaube ich, sehr gut gelungen. Unser Münchener
Team besteht heute aus 15 Personen.
Und im Frühjahr haben wir als Entwickler in
Nürnberg unser erstes Großprojekt – konkret
im Bürobereich – akquiriert. Zweitens
wollten wir im Fondsbereich das institutionelle
Geschäft stark ausbauen. Auch das ist
uns bislang gelungen. Obwohl das Umfeld
mit Corona und Ukraine-Krieg nicht einfach
ist, halten wir am Ziel fest, bis Ende 2025 die
Assets under Management auf fünf Milliarden
Euro zu steigern.
Wird Ihr strategischer Fokus weiter auf
Wien gerichtet sein? Man sieht ja etwa bei
vielen gelisteten Immobilienfirmen, dass
die Tendenz aus Österreich raus geht…
Wien wird weiter unser absoluter Kernmarkt
bleiben. Das heißt aber nicht, dass wir uns
nicht andere Regionen anschauen. Zum
Beispiel stehen wir vor der Akquisition
unseres ersten Objekts in Polen. Und wie
gesagt: Süddeutschland, also alles, was südlich
von Frankfurt liegt, interessiert uns sehr. Aber
auch die Benelux-Staaten sind für uns ein
Thema. Was die Assetklassen betrifft, liegt der
Fokus weiter bei Wohnen und Gewerbe. Man
darf nicht vergessen, dass wir eigentlich aus
der Gewerbeecke kommen. Erst in den letzten
Jahren haben wir uns zyklusbedingt dem
Wohnen zugewandt.
Als Projektentwickler gilt es ja, gesellschaftliche
Trends und Entwicklungen
zu antizipieren und entsprechend umzusetzen.
Wie werden beispielsweise die
Wohnungen von übermorgen ausschauen?
Vielleicht größer? Stichwort Home-
Office…
Ich glaube, dass jeder gerne ein Zimmer
oder zehn Quadratmeter mehr Fläche hätte,
„ESG ist im Wohnbau angekommen,
die Leute sind spezifischer bei
der Wohnungssuche und achten
verstärkt auf Nachhaltigkeit.“
wenn er es sich leisten könnte. Es wird – mit
Hinblick auf die Leistbarkeit – aber weiter bei
smarten und effizienten Grundrissen bleiben.
Trotzdem sieht man etwa bei unseren
neuen Wohnprojekten einen höheren Anteil
an größeren Wohnungen. Beim Projekt
Lavater 2 mit rund 260 Wohneinheiten im
22. Bezirk, das bis zum Jahresende fertig
wird, haben wir wiederum im Erdgeschoß
mietbare Home-Office-Kojen eingeplant. Das
ist aber ein Luxus, den man sich bei normalen
Projekten mit 40 bis 60 Wohnungen
Michael Klement,
United Benefits Holding
nicht leisten kann. Aus unserer Sicht gibt es
jedoch etwas viel Wichtigeres als Wohnungsgröße
oder Homeoffice-Flächen…
Das wäre?
ESG ist im Wohnbau angekommen. Wir
merken bereits jetzt, dass die Leute viel
spezifischer sind bei der Wohnungssuche
und verstärkt auf Nachhaltigkeit achten.
Daher gilt es, die Themen zu setzen. Wir
glauben beispielsweise, dass Wien künftig
stärker von Hitze betroffen sein wird als
94 ImmoFokus

erfüllt. Zudem beschäftigen wir uns laufend
mit neuen, innovativen Ideen, die den
Alltag der Bewohner aufwerten können.
Bei uns im Unternehmen haben wir im
Sommer die Vier-Tage-Woche nach dem
100-80-100-Programm eingeführt, was
für „100 Prozent Bezahlung, 80 Prozent
arbeiten und 100 Prozent Ergebnis beziehungsweise
Erfolg“ steht. Das war sicher
keine leichte Entscheidung. Wir haben Pros
und Kontras genau abgewogen: Der Schritt
ist ein Zugeständnis an die Mitarbeiter, die
sehr hart und viel gearbeitet haben. Ich
glaube, dass es für das Mindset sehr wichtig
ist, dass man im Sommer durchlüften kann
und mal zwei, drei ganze Tage weg von der
Arbeit ist. Vor allem weil der Herbst sehr
intensiv werden könnte.
prognostiziert wird. Wir legen da ca. 1,5
Grad Celsius drauf. Deswegen richten wir
auch verstärkt ein Augenmerk auf Außenbeschattung,
Dämmung und Kühlung. Wir
arbeiten etwa mit Baukernaktivierung (und
Tiefenbohrung), was im Wohnbau eine Seltenheit
ist. Ohne solche Maßnahmen wird
es unserer Meinung nach in Zukunft nicht
mehr gehen. Es gibt leider viele Immobilien,
die in fünf bis zehn Jahren im Sommer nur
mehr schwer bewohnbar sein werden.
Ist der Mitbewerb ähnlich sensibilisiert
für das Thema ESG?
In den vergangenen zwölf Monaten war zu
beobachten, dass bei einigen Firmen zumindest
das „E“ in ESG in der Projektentwicklung
angekommen ist. Aber auch nicht bei jedem
beziehungsweise bei jedem Projekt. Ich
finde es ehrlich gesagt schockierend, was für
Immobilien noch immer fertiggestellt werden.
Da ist nichts von ESG zu sehen. Wir haben
dagegen unsere gesamte Konzernstrategie
bereits vor Jahren auf Nachhaltigkeit ausgerichtet.
Sowohl im Development als auch im
Investment und Asset Management setzen wir
gezielt umfassende Maßnahmenkataloge um.
Wie kann man sich das vorstellen?
Um nur einige Punkte zu nennen: Wir bauen
ausschließlich möglichst energieautark mit
Geothermie, kombiniert mit Wärmepumpen
und Photovoltaik sowie Bauteilaktivierung.
Bei der Auswahl der Baustoffe versuchen wir,
auf Ressourcenschonung und Recycelbarkeit
zu achten. Wir geben auch viel Geld für die
Begrünung unserer Projekte aus und achten
zudem auf möglichst viele Freiflächen und
großzügige Allgemeinflächen. Auch im Asset
Management sind wir bestrebt, Emissionen so
weit wie möglich zuminimieren.
Wird auch das „S“ in ESG bei United
Benefits ernst genommen?
Auch die soziale Nachhaltigkeit steht bei
uns im Fokus. Wir achten etwa darauf,
leistbaren Wohnraum zu schaffen, der die
Mieteransprüche langfristig bestmöglich
Und passt das Ergebnis? Könnte die Vier-
Tage-Woche zum Gesamtjahresmodell
werden?
Wir werden das in Kürze genau evaluieren,
aber bis jetzt schauen die Zahlen wirklich
gut aus. Wir stehen bei 100 Prozent.
Vielleicht sogar leicht drüber. Trotzdem ist
das eher nichts für uns. Ich habe mir aber
das Zweiwochensystem, das UBM praktiziert
(alle zwei Wochen hat ein Teil der
Belegschaft frei, während das Unternehmen
trotzdem voll besetzt bleibt, Anm.), angeschaut.
Bei unserer Unternehmensgröße
würde sich das leider nicht ausgehen.
Weder in der Projektleitung noch im Vertrieb
könnten wir sagen: „Am Freitag ist die
Baustelle zu beziehungsweise finden keine
Besichtigungen statt.“ Ganz zu schweigen
vom Transaktionsgeschäft. Sehr wohl
werden wir den Mitarbeitern aber weiterhin
Urlaubstage schenken – etwa zwischen
Weihnachten und Dreikönigstag oder den
einen oder anderen Fenstertag.
Insgesamt nehmen wir jedenfalls das
Thema ESG in sämtlichen Facetten sehr
ernst. Auch im geschäftlichen Sinne sehen
wir es als absolutes Wachstumsfeld. Wir
wollen nämlich auch in die ESG-Beratung
gehen und arbeiten aktuell an einem
Joint-Venture mit einem sehr namhaften
Partner aus der Baubranche. Um wen es sich
dabei handelt, werden wir bei der Expo Real
verkünden.
Expo Real Digital Edition 2022
95

Expo Real 2022
Es ist etwas kompliziert…
ESG-Expertin. Für die Immobilien- und Bauwirtschaft gibt es in Sachen ESG einiges zu tun.
Eva Aschauer, Advisory Partnerin bei TPA, gibt einen Überblick über die wichtigsten Punkte.
Das Gespräch führte: Patrick Baldia
Was kommt punkto ESG-Ratings auf die
Immobilienwirtschaft zu?
Eva Aschauer: Grundsätzlich kann man
sagen, dass Unternehmen, die sich Geld
vom Kapitalmarkt holen wollen, an einem
ESG-Rating nicht mehr vorbeikommen.
Mittlerweile haben sich etliche Agenturen,
die ESG-Ratings an große, internationale
Unternehmen vergeben, bereits einen
Namen gemacht und ihre Labels stoßen auf
breite Anerkennung. Was mittelständische
Unternehmen betrifft, befinden wir uns
gerade in einem Prozess, in dem sich herauskristallisiert,
welche ESG-Ratings welcher
Anbieter die richtigen sind.
„Unternehmen und Projekte,
die Taxonomie-fit sind,
haben einen besseren Zugang
zu Finanzierungen.“
Eva Aschauer,
TPA
Bitte nennen Sie ein paar Beispiele…
Schaut man sich die großen österreichischen
Immobilien-AGs an, so haben die meisten
ein Sustainalytics ESG Rating. Weitere gut
etablierte Anbieter sind ISS oder Moody’s
ESG sowie MSCI ESG Rating und S&P Global
ESG Score. Klarerweise haben Unternehmen
mitunter auch mehrere Ratings verschiedener
Agenturen, je nachdem welche Anforderungen
ihre Investoren haben.
Haben die Banken Präferenzen, welche
ESG-Ratings oder Gebäudezertifikate man
ihnen präsentieren soll?
Es stellt sich die Frage, ob eine Projektfinanzierung
für den Ankauf oder die Errichtung
einer Immobilie oder eine Unternehmensfinanzierung
benötigt wird. Bei Projektfinanzierungen
stehen Gebäudezertifikate
96 ImmoFokus

Eva Aschauer
Eva Aschauer ist seit Mitte Juli Advisory Partnerin bei TPA und Leiterin des ESG-
Teams. Davor war sie zehn Jahre Leiterin des großvolumigen österreichischen
Immobilienfinanzierungsgeschäftes bei der Raiffeisen Bank International (RBI). Sie
studierte internationale Betriebswirtschaft in Wien und Paris und startete ihre
berufliche Karriere in London bei der Umdasch-Gruppe. Anschließend heuerte die
gebürtige Oberösterreicherin in Wien bei der Immorent AG an, um in weiterer Folge
zur Raiffeisen Zentralbank Österreich (RZB) beziehungsweise zur RBI zu wechseln.
und Energieausweise stark im Fokus der
Banken. Bei Finanzierungen für Unternehmen
sind wiederum ESG-Ratings für Kredite
relevant. Was das Thema EU-Taxonomie
betrifft, kann eine Organisation, die Gebäudezertifikate
vergibt, wie beispielsweise die
ÖGNI, feststellen, ob eine Immobilie der
Taxonomie entspricht oder nicht. Allgemein
gesprochen hat der Gesetzgeber definiert,
welche Branchen grundsätzlich von der
EU-Taxonomie erfasst sind. Momentan sind
das 13 an der Zahl, Tendenz weiter steigend.
Als großer CO2-Emittent gehört die Immobilien-
und Bauwirtschaft zu diesen Branchen.
Die Finanzindustrie wurde bereits vor
anderen Branchen verpflichtet. Insgesamt
gilt die Taxonomie aktuell aber nur für große
Unternehmen.
Was konkret muss ein von der EU-Taxonomie
erfasstes Unternehmen tun?
Je nach Branche gelten für ein Unternehmen
unterschiedliche KPI beziehungsweise
Kenngrößen. Beispielsweise ist für Banken
die sogenannte Green-Asset-Ratio ein
zentrales KPI. Darunter versteht man den
Prozentteil des Kreditportfolios, der nachhaltigen
Kriterien entspricht. Und natürlich
muss die konkrete Vorgabe erfüllt sein, um
der Taxonomie zu entsprechen. Gleichzeitig
heißt das aber auch, dass Unternehmen
und Projekte, die Taxonomie-fit sind, einen
besseren Zugang zu Finanzierungen haben.
Mit 2023 kommt ja in Bezug auf Berichterstattung
noch einiges auf die Immobilienund
Baubranche zu?
Genau. Derzeit sind nur Unternehmen, die
am Kapitalmarkt unterwegs sind, zur nichtfinanziellen
Berichterstattung verpflichtet.
Gemäß der sogenannten CSRD(Corporate
Sustainability Reporting Directive, Anm.)-
Richtlinie müssen Unternehmen ab
2024 einen Nachhaltigkeitsbericht (nach
CSRD-Regeln) erstellen, die mindestens
zwei der folgenden Kriterien erfüllen: Sie
beschäftigen 250 oder mehr Mitarbeiter,
erzielen mehr als 40 Millionen Euro Umsatz
sowie weisen mehr als 20 Millionen Euro
Bilanzsumme aus. Im Detail kennen wir
die Richtlinie noch nicht, die finale Version
wird im Herbst erwartet. Der Kreis der
Betroffenen wird dann in den Folgejahren
stufenweise ausgeweitet.
Aber auch bei der EU-Taxonomie ist das
letzte Wort noch nicht gesprochen…
Von den sechs in der Taxonomie-Verordnung
festgeschriebenen Zielen wurden erst
zwei im Detail ausgearbeitet und kommen
daher auch zur Anwendung, nämlich
„Klimaschutz“ sowie „Anpassung an den
Klimawandel“. Im nächsten Schritt folgen
dann die vier anderen Umweltziele – konkret
„Nachhaltige Nutzung und Schutz der
Wasser- und Meeresressourcen“, „Übergang
zu einer Kreislaufwirtschaft, Abfallvermeidung
und Recycling“, „Vermeidung und
Verminderung von Umweltverschmutzung“
sowie „Schutz und Wiederherstellung der
biologischen Vielfalt der Ökosysteme“.
Was ist punkto EU-Taxonomie noch
wichtig aufs Parkett zu bringen?
Wenn wir über die Taxonomie sprechen,
sollten wir uns auch über Begriffe wie
„Taxonomie-fähig“ (eligible) und „Taxono-
Expo Real Digital Edition 2022
97

Expo Real 2022
„Derzeit sind nur
Unternehmen, die
am Kapitalmarkt
unterwegs
sind, zur
nichtfinanziellen
Berichterstattung
verpflichtet.“
Eva Aschauer,
TPA
sein. Daher ist es wichtig, ESG-fit zu bleiben,
um deren Nachforderungen entsprechend
gerecht werden zu können.
mie-konform“ (aligned) unterhalten. Aus
meiner Sicht ist es sehr wichtig zu verstehen,
worum es da geht. Nämlich in einem ersten
Schritt ist auszuweisen, ob beziehungsweise
inwieweit die wirtschaftlichen Aktivitäten
eines Unternehmens in die Taxonomie fallen,
also Taxonomie-fähig sind. In einem zweiten
Schritt gilt es festzustellen, wie gut man ist
beziehungsweise inwiefern einschlägige Ziele
erreicht werden, das heißt: wie Taxonomiekonform
ein Unternehmen ist. Sie sehen also:
Angefangen mit ESG-Reporting über Nachhaltigkeitsberichterstattung
und Taxonomie
– da gibt es einige Facetten.
Klingt kompliziert…
Ich glaube, dass es momentan wichtig ist,
dass Aufklärungsarbeit geleistet wird und
diese Begrifflichkeiten wie etwa Nachhaltigkeitsberichterstattnug,
ESG-Ratings und EU-
Taxonomie, die auf den ersten Blick nicht so
leicht zu durchschauen sind, auseinandergedröselt
werden, um aufzuzeigen: Was ist für
welche Branche, in welcher Größenordnung,
wann relevant? Mein Eindruck ist, dass die
Immobilienbranche für weitere Nachhaltigkeitsanforderungen
grundsätzlich startklar
ist und bei Projektfinanzierungen mit den
Gebäudezertifikaten auch von Anfang an
bereits über ein bewährtes Tool verfügt, das
bereits relativ viele Nachhaltigkeitsaspekte
abbildet. Das muss man klar sagen.
Haben Sie einen Tipp parat für
Unternehmen?
Wichtig ist es, sich weiterhin besonders
intensiv mit den angeführten Themen zu
beschäftigen und ausgehend von der Unternehmensstrategie
auch eine ESG-Strategie zu
entwickeln, um sich anzuschauen: Was muss
ich aus regulatorischen Gründen machen,
und was sollte ich darüber hinaus machen,
um weiterhin finanzierungsfit zu bleiben?
Mir kommt vor, aber vielleicht täusche ich
mich, dass derzeit in Sachen Nachhaltigkeit
der Fokus der Immobilienwirtschaft
in erster Linie auf den Gebäuden liegt und
viele erst nach und nach draufkommen,
dass sie auch auf Unternehmensebene
gefordert sind…
Ich würde meinen, dass die börsennotierten
Immobilienkonzerne in dieser Hinsicht sehr
fit sind und das Thema aktiv managen. Bei
anderen, also nicht börsennotierten Unternehmen,
liegt das Augenmerk derzeit sicher
darauf, was sie indirekt betrifft. Denn selbst
wenn man von den einschlägigen gesetzlichen
Pflichten nicht direkt betroffen ist, kann
das der Exit-Partner oder Käufer sehr wohl
Wie ist Ihrer Einschätzung nach die
Bauwirtschaft aufgestellt?
Für die Bauwirtschaft ist die Taxonomie
natürlich genauso relevant, da diese Branche
auch von ihr erfasst ist. Meine Wahrnehmung
ist jedenfalls, dass sie sich ebenfalls sehr
intensiv mit dem Thema beschäftigt. Und das ist
auch angebracht. Denn grundsätzlich kommt
die Taxonomie bei Immobilien so zum Tragen,
dass die Objekte in drei unterschiedliche
Kategorien eingeteilt werden müssen: Erstens
die Errichtung neuer Gebäude, zweitens der
Erwerb von Gebäuden beziehungsweiseBestand
und drittens die Renovierung von Bestandsgebäuden.
Die Bauwirtschaft hat eine komplexere
Aufgabenstellung, denn sie muss alle ihre
wirtschaftlichen Aktivitäten klassifizieren. Und
das wird natürlich gerade angegangen.
Die Bauwirtschaft beziehungsweise
zumindest einige Player könnten alleine
schon hinsichtlich des „S“ in ESG leicht
in Straucheln geraten, wie immer wieder
aus den Medien zu entnehmen ist. Ganz zu
schweigen vom „G“…
Wenn wir aktuell von der Taxonomie reden,
meinen wir faktisch die Umwelttaxonomie.
Das „S“ ist in dieser Taxonomie noch nicht
berücksichtigt. Klar ist aber, dass auch eine
eigene Sozialtaxonomie kommen wird. Noch
sind darüber keine Details bekannt, offen ist
auch, wann sie eingeführt wird, auch da mit der
akuten Energiepreisthematik auf EU-Ebene.
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Expo Real 2022
Immobilienkreditfonds -
die neuen Finanzierer
Gut positioniert. Die Finanzierungslücke in Europas Immobiliensektor, die auf 125 Milliarden Euro geschätzt
wird, dürfte sich in den kommenden Jahren noch weiter vergrößern. Immobilienkreditfonds sind jedoch gut
positioniert, um weiter in Europas Markt für gewerbliche Immobilienkredite vorzudringen – ein Bereich,
der ganze 1,8 Billionen Euro schwer ist.
Autor: Andrew Radkiewicz
D
ass Fondsmanager nun die Chance
erhalten, künftig eine stärkere Rolle
bei der Vergabe von privaten Immobilienkrediten
einzunehmen,
gleicht dem, was bereits auf den Private-Debt-
Märkten zu beobachten war. Dort übernahmen
Fonds erhebliche Marktanteile des Bankensektors,
da sich Banken zuvor aus diesem Bereich
zurückzogen. Entsprechend beginnt sich in
Europa ein ähnliches Bild beim Wachstum privater
Immobilienkreditfonds abzuzeichnen, denn
diese werden aufgrund des ähnlichen Risiko-/
Ertragsprofils zunehmend dem Private-Debt-
Bereich zugeordnet.
Verringerung der Eintrittsbarrieren
Im Gegensatz zu den USA, wo alternative
Kreditgeber – einschließlich Fondsmanager –
etwa die Hälfte des Marktes für gewerbliche
Immobilienkredite ausmachen, sind in Europa
institutionelle Anleger nur in einem geringen
Maße in dieser Anlageklasse aktiv. So machen
alternative Kreditgeber nur 10 % des europäischen
Marktes für gewerbliche Immobilienkredite
aus.
In den nächsten zehn Jahren wird sich dies
jedoch ändern, da sich alternative Kreditgeber
zu einem festen Bestandteil des europäischen
Immobilienkreditmarktes entwickeln und Kapitallösungen
für das gesamte Risiko-/Ertragsspektrum
anbieten werden. Derzeit übersteigt
die Zahl der auf die US-Märkte ausgerichteten
Immobilienfonds noch jene in Europa bei Weitem.
Es ist allerdings damit zu rechnen, dass
sich dieses Kräfteverhältnis verschieben wird,
sobald die europäischen Märkte aufgeholt
haben.
In Europa findet der Wandel hin zu alternativen
Kreditgebern in einem unterschiedlichen
Tempo statt. Dabei ist die treibende Kraft seit
der globalen Finanzkrise Großbritannien, dort
verbuchten alternative Kreditgeber im Jahr
2021 etwa 25 Prozent der gesamten Kreditvergabe.
In Deutschland wiederum haben Banken
erst kürzlich damit begonnen, sich aus dem
Markt zurückzuziehen, was auf den wachsenden
Druck durch die Aufsichtsbehörden
zurückzuführen ist. Für den niederländischen
Markt ergeben sich hingegen Chancen am unteren
Ende des Risikospektrums in Form von
vorrangigen Darlehen mit Investment-Grade-
Qualität.
Die bisherigen Hindernisse für alternative
Kreditgeber in Europa sinken zusehends, da
die Nachfrage nach Liquidität das vorhandene
Angebot aus traditionellen Finanzierungsformen
übersteigt.
Rückenwind durch ESG
und Dekarbonisierung
In nächster Zeit werden auch erheblich mehr
Finanzmittel benötigt, um die Dekarbonisierung
von Europas Infrastruktur – die größte
Einzelquelle für Kohlenstoffemissionen
– durch eine nachhaltige Sanierung des Investitionsbestands
zu finanzieren. So hat sich die
100 ImmoFokus

Nachfrage der Mieter in den letzten Jahren
massiv zugunsten von hochwertigen und
nachhaltigen Gebäuden verschoben, während
der Großteil des vorhandenen Immobilienbestands
veraltet ist und die steigenden Energieeffizienzstandards
nicht erfüllt.
Europa ist mit seinen ehrgeizigen Dekarbonisierungszielen
im Rahmen des „Green Deal“
bei den ESG-Vorschriften weltweit führend.
Das führt dazu, dass in der Unternehmensund
Immobilienwelt ein grundlegender Kurswechsel
stattfindet. Etwa 30-40 % der Immobilieninvestoren,
sowohl auf der Eigen- als auch
auf der Fremdkapitalseite, achten sehr genau
auf die Langlebigkeit von Immobilien und
scheuen sich, Fonds in Betracht zu ziehen, die
keine ESG-Faktoren einbeziehen. Dabei genügen
reine Energiekennzeichnungen nicht; die
Kreditgeber wollen auch die entsprechenden
CO2-Daten erhalten.
Keine Frage, das „E“ in ESG wird immer wichtiger
für die Risikobewertung und das Gleiche
gilt auch für das „S“ und „G“. Die künftige Norm
wird grüne Faktoren voraussetzen, sodass Kreditnehmer
für braune Kredite möglicherweise
einen Aufschlag werden zahlen müssen.
Digitale und demografische Faktoren
Im derzeitigen Umfeld steigender Zinsen ist
eine weitere Zunahme alternativer Immobilienfinanzierungsinstrumente
möglich, da
höhere Zinssätze auch höhere Renditen für
Fondsanleger bedeuten. In Europa ist der
Großteil der Darlehen an gewerbliche Kreditnehmer
variabel verzinst und steigt mit dem
Markt – somit ist diese Strategie gut geeignet,
um Zinsänderungen mitzuverfolgen.
Auch bietet der Bereich Real Estate Debt die
Möglichkeit einer positive Kreditmigration.
Da Immobilienfinanzierungen durch mehrere
Objekte und Mieter besichert sind, gibt es die
Option, diese Immobilien aktiv zu verwalten,
um die Gesamtmieteinnahmen zu steigern
und dadurch zusätzlichen Gewinn zu erzielen.
Für die Kreditgeber besteht der Vorteil darin,
dass die Schuldendienstdeckung steigt und
Andrew Radkiewicz
Andrew Radkiewicz ist Managing Director bei PGIM Real Estate und globaler Leiter von
Private Debt Strategy and Investor Solutions. Von London aus ist Andrew Radkiewicz
für die Entwicklung und Umsetzung der Produktarchitektur von Immobilienkreditfonds
sowie für strategische Lösungen für globale Investoren verantwortlich. Darüber hinaus
ist er für die globalen Bankbeziehungen von PGIM Real Estate verantwortlich. Andrew
ist Mitglied des Global Management Council und des Investment Committee sowie des
Global Operating Risk Committee.
der Beleihungswert während der Laufzeit des
Kredits sinkt, wodurch das Ausstiegsrisiko
gemindert wird. Dies ist vor allem in den Sektoren
zu beobachten, die eine stärkere Performance
aufweisen.
Wir konzentrieren uns beispielsweise auf Anlageklassen,
die von der digitalen Transformation
angetrieben werden – wie etwa Logistik
und Rechenzentren. Derweil treiben in vielen
Ländern die demografische Entwicklung und
das Ungleichgewicht zwischen Angebot und
Nachfrage das Wachstum des privaten Mietwohnungssektors
voran. Das Spektrum reicht
dabei von Studentenwohnungen über Mietwohnungen
bis hin zum Wohnen im Alter.
Strengere Energieeffizienzstandards verstärken
die Nachfrage nach umweltfreundlicheren,
nachhaltigen Gebäuden, während sich die
Banken aufgrund der hohen regulatorischen
Kapitalkosten aus der Finanzierung von Renovierungen
und Entwicklungen zurückziehen.
Diese Art der wertsteigernden Finanzierung
ist ebenfalls eine attraktive Fremdkapitalstrategie.
Durch die Bereitstellung von Kapitallösungen
für „Create Core“-Immobilien
können sich Kapitalgeber die Vorteile zunutze
machen, das Ausstiegsrisiko durch
Wertschöpfung zu mindern und durch die
Kapitalbeteiligung potenziell eine Outperformance
zu erzielen. Eine solche „Create Core“-
Finanzierung kann Bruttorenditen von über
10 Prozent erzielen.
Expo Real Digital Edition 2022
101

Expo Real 2022
Zu
Tisch
mit …
Peter Ulm
Gedanken zu einem Menü verfasst
102 ImmoFokus

Rückschritt im Fortschritt
Fortschritt im Rückschritt
Keine Blasengefahr. Empira Geschäftsführer Peter Ulm blickt weiterhin positiv in die Zukunft:
„Wir stehen vor krisenhaften Herausforderungen, die uns beschäftigen werden, die aber alle bewältigbar sind.“
Das Gespräch führte: Michael Neubauer
D
as letzte große Interview mit Peter
Ulm liegt rund sechs Jahre zurück.
Damals trafen wir ihn auf der
Dachterrasse des Palais Kolin, für
das Covershooting mit Rennrad und Golfschläger.
Heute ist mein Gesprächspartner mit Messer
und Gabel bewaffnet. Ein Business-Lunch im
Hansen ist angesagt.
„Ausgezeichnete Qualität – tolles Preis-/Leistungsverhältnis“,
begründet Ulm seine Wahl.
In den vergangenen Jahren hat der aus der
Steiermark stammende Immobilien-Manager
eine, wie er selbst betont, „durchaus interessante
Entwicklung“ durchlaufen. Selbst steht
Ulm selten am Herd. „Ich bin der klassische
Männerkoch – aber der Grill gehört mir“, betont
Ulm. „Meiner Meinung nach bin ich einer
der besten Steak-Brater. Steak, schön große
Fleischstücke – Spinat und den Salat dazu
schaffe ich noch. Aber dann wird es schon
knapp.“ Ulm ist Mitglied einer privaten Steakund
Weinrunde. „Wir sind acht und treffen
einander abwechselnd daheim. Eine strenge
Regel steht fest: Es gibt nur Fleisch, Spinat,
Wein und Käse. Dort in etwa bin ich kochtechnisch
aufgehoben. Aber meine Frau ist eine
hervorragende Köchin.“
Peter Ulm wählt als Vorspeise klare Tomatenconsommé
mit Bruschetta, als Hauptgang
Blattsalat mit gegrillten Maishendlbruststreifen
vom Steirerhuhn. Ich greife zu Karotten-
Ingwersuppe mit Garnelentartar und Sesamöl
gefolgt von einem Risotto mit Fisolen und Dill.
Dazu gibt es Apfelsaft, gespritzt.
Neuen Projektentwickler aufbauen
„Ich habe die 6B47 nicht verlassen, weil ich
mich nicht mehr wohlgefühlt habe, sondern
weil ich den Wunsch nach einer neuen Herausforderung
verspürt habe. Die 6B47 ist
Teil meines Lebens. Das war eine tolle Zeit
und wir haben auch wirklich tolle Projekte
realisieren können“, erzählt Ulm. Hinter der
Neugründung der allora Immobilien stand
die Idee, noch einmal einen Projektentwickler
aufbauen zu können. „Mit einem sehr kapitalstarken
Partner, der es ermöglicht, selektiv
gute Projekte mit einem kleinen Team machen
zu können. Für mich war das auch ein wenig
Rückschritt im Fortschritt oder Fortschritt im
Rückschritt – wie man das sieht.“
Gereizt habe ihn dabei die Möglichkeit, den
Immobilien wieder nahe zu kommen, bei der
Projektentwicklung wieder unmittelbar beteiligt
zu sein. „In der 6B47 hatten wir, wie ich
gegangen bin, rund 120 Mitarbeiter.“ Als CEO
war er da schon sehr weit weg von der Immobilienentwicklung:
„30 Prozent meiner Arbeit
bestand darin, mit den Investoren zu kommunizieren.“
Heute macht es ihm einfach Spaß, in
vielen Dingen wieder selbst Hand anlegen zu
können. „Auch wenn ich mittlerweile wieder
Teil einer größeren Gruppierung, der Empira
bin“, fügt er hinzu.
Veränderungen und Verwerfungen
Aber auch am Immobilienmarkt hat sich in
den vergangenen Jahren viel verändert: „Wir
haben fünf Jahre ungebrochenes Wachstum,
Expo Real Digital Edition 2022
103

Expo Real 2022
einen nicht enden wollenden Kapitalzufluss
und Wertzuwächse gesehen. Der Markt war
von Euphorie getragen.“ Jetzt aber stünden wir
vor signifikanten Änderungen.
Im Gegensatz zu anderen Marktteilnehmern
nimmt Ulm das Wort Krise in den Mund. „Ja.
Ich würde von einer Krise sprechen. Es ist einfach
unehrlich, die Krise zu verleugnen. Ich
würde aber nie davon sprechen, dass eine Blase
geplatzt ist. Ich sehe keine Immobilienblase.“
Keine Blasengefahr
2008, da ist wirklich eine Blase geplatzt. „Ein
massiv überschuldeter und fremdfinanzierter
Markt, der durch eine Wertkorrektur in eine
massive Kapitalknappheit geschlittert ist, die
Finanzierungsblase zum Platzen gebracht und
den gesamten Markt neu aufgemischt hat. Das
war eine richtig große Blase.“ Heute sei die
Lage komplett anders. „Der große Treiber in
den letzten fünf Jahren war Equity, Eigenkapitalzufluss
in der Immobilie. Was wir haben
sind massiv gestiegene Preise. Eine Herausforderung,
Finanzierungen zu strukturieren.
Eine, nennen wir es einmal, Rohstoffknappheit.
Eine Umbruchzeit, weil wir plötzlich jetzt
im Home-Office sind, weil wir vielleicht andere
Wohngewohnheiten haben. Eine Inflation, die
sehr wohl auf das private Börserl drückt und
die Leistbarkeit der Immobilie erschwert. Also
wir haben einige Parameter, die ich als krisenhaft
bezeichnen würde. Das ist aber jetzt keine
Krise, vor der ich stehe und sage: ‚Ich habe so
wahnsinnig Angst‘.“
Krisenhafte Herausforderungen
Aber es werde schwierig, räumt Ulm ein. „Wir
stehen vor krisenhaften Herausforderungen,
die uns beschäftigen werden, die aber alle bewältigbar
sind.“ Eines steht für den Immobilienexperten
fest: „Die Immobilie wird sich vom
Finanzprodukt wieder zurück zur Immobilie
entwickeln. Und das ist gut so.“ Die Branche
habe sich entwickelt, um für institutionelle Investoren
ein Finanzprodukt zu kreieren. Jetzt
aber steht der Nutzer der Immobilie wieder im
Vordergrund: „Wenn ich ein gutes Produkt für
104 ImmoFokus

VÖPE
Die Vereinigung österreichischer Projektentwickler (VÖPE) setzt sich dafür ein, im
Austausch mit den Stakeholdern der Branche verlässliche und transparente Rahmenbedingungen
für die Projektentwickler Österreichs herzustellen. Aktuell sind 57 Bauträger
österreichweit Mitglieder der VÖPE, von der Kapitalgesellschaft bis zum lokalen Familienbetrieb.
Deren Volumen umfasst rund 500 Projektentwicklungen pro Jahr bei einem
jährlichen Investitionsvolumen von circa sechs Milliarden Euro.
den Hotelbetreiber, für den Wohnungsnutzer,
für den Käufer, für den Retail-Kunden entwickle,
dann wird dieses Produkt auch wieder
Abnehmer finden. Dann funktioniert es auch
als Finanzprodukt. Das halte ich für keine ungesunde
Entwicklung.“
Dass am Markt vorbei gebaut wurde, so weit
will Ulm aber nicht gehen. „Ich glaube nicht,
dass am Markt vorbeigebaut wurde. Aber
durch das starke Vorhandensein von Kapital
wurde einfach ein Turbo-Boost gezündet. Und
ich könnte mir schon vorstellen, dass da vielleicht
an der einen oder anderen Ecke Überproduktion
entstanden ist.“
„Ich komme ursprünglich aus der Büroentwicklung.
Dort war es früher üblich, erst mit
Erreichen eines substanziellen Vermietungsstandes
zu bauen zu beginnen. Als wir unseren
ersten Wohnbau 2010 oder 2011 in München
an einen großen Investor verkauft haben,
war das Closing bei 75, 80 Prozent Vermietungsstand.
Das Vermietungsrisiko hatte der
Developer. Der Developer musste den Beweis
antreten, dass sein Projekt funktioniert: ‚Proofof-Concept‘.“
Heute liege das Vermietungsrisiko
häufig bei den Investoren, die ihre Mieterstruktur
selbst beeinflussen wollen.
Marktbereinigung
Ohne Schmerzen für die Branche werde es
aber nicht gehen. „Es wird zu einer Marktbereinigung
kommen“, ist Ulm überzeugt. „Aber
nicht im Sinne von großartigen Insolvenzen.
Das eine oder andere Projekt wird schwerer
realisierbar sein.“ Das Development wird kapitalintensiver
werden. Die Forward-Deals werden
schwieriger, auch weil die Banken höhere
Kapitalerfordernisse einfordern. Damit gehe
eine Verlangsamung der Produktion einher.
Sinkende Preise? Für Ulm kein Thema.
Auf dem Büromarkt kann es nicht mehr günstiger
werden. „Im Büromarkt stehen wir viel
mehr einfach vor der Frage, wie viel Büro zukünftig
noch benötigt wird. Wie viel spielt sich
zu Hause ab?“ Der Büromarkt ist geprägt von
Verschiebungen – von nicht mehr modernen
zu moderneren Flächen – zu den Clustern. Dies
sehe man auch an den Neuvermietungsraten in
Wien. Die Zeiten der großen Konsolidierungen
aber seien vorbei. Aber: Für ein modernes, gut
entwickeltes Büroprodukt gibt es einen Markt.
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Expo Real Digital Edition 2022
105

Expo Real 2022
EMPIRA
Die Empira Group bietet institutionellen Investoren eine vertikal integrierte
Plattform für Immobilieninvestments in Europa und den USA. Mit
einem Anlagevolumen von rund 6,4 Milliarden Euro ist Empira führend
im deutschsprachigen Raum bei der Entwicklung neuartiger und renditestarker
Investmentansätze in den Bereichen Equity und Debt. Das
Unternehmen hat seinen Hauptsitz in Zug, Schweiz, eine Tochtergesellschaft
in Luxemburg sowie weitere Niederlassungen in Deutschland,
Österreich, Großbritannien, Dubai und den USA.
Wobei das Thema Nachhaltigkeit immer mehr
ins Spiel kommt. „Es geht wieder vermehrt um
‚Multifunktionalität‘. Wie schaffe ich es, dass
ein Gebäude mehrere Leben hat? Die Ringstraßenpalais
haben sicher schon ihre sieben
Leben gehabt.“ Familienpalais, Büro, Hotel,
Kärntner Ringstraßen-Galerie in Retail und
alles wieder zurück zu Wohnungen. Das ist
gelebte Nachhaltigkeit.“
Wohnungs-Hype folgt dem Büro-Hype
Nicht mehr moderne Büroflächen gebe es genug:
„In den 2000er Jahren waren wir halt gerade
in einem Büro-Hype. Da ist ein Büro nach
dem anderen rausgeschossen und dann rasch
verkauft worden. Jetzt sind wir halt ein wenig
in einem Wohnungs-Hype.“
Dass Wien keinen Nettozuwachs an Büroflächen
braucht, habe auch mit der Standortpolitik
zu tun. „Ich habe gestern einen wunderbaren
Artikel gelesen, in dem die Transformation
der Verbrennungsmotoren zur E-Mobilität
unabhängig davon, ob das jetzt ökologisch
sinnvoll ist oder nicht, beleuchtet wurde. Die
ganze Autozulieferindustrie für Verbrennungsmotoren
in Europa, die in Österreich
stark vertreten war, geht weg, weil die Hauptzulieferkomponenten
für Elektromobilität aus
Asien kommen. Ich glaube, dass wir da wirtschaftspolitisch
in der EU laufend Entscheidungen
getroffen haben, die nicht unbedingt
unseren Wirtschaftsstandort gefördert haben.
Wir haben ein Manko an Forschung, an New
Economy, an Start-ups.“
Im Urlaub hat Ulm die Zeit genutzt um zwei
Bücher über den Wirecard-Skandal zu lesen.
Das interessante war dabei, dass Wirecard
über drei Jahre lang der Stolz der deutschen Finanzwirtschaft
war, endlich einmal ein High-
Tech-, sogar ein IT-High-Tech-Unternehmen
in Europa zu haben, und nicht nur die Googles
und Amazons. „Europa hat hier eindeutig
etwas verpasst“, spekuliert er. Wien sei aber
mit dem Fachkonzept „Produktive Stadt“ am
richtigen Weg.
Wohnbau auf dem Prüfstand
Den Wohnungsmarkt sieht Ulm differenzierter.
„In den einkommensstärkeren Bezirken
sehe ich definitiv keine Preiskorrektur. In den
einkommensschwächeren Bezirken, in denen
sehr viel geförderter Wohnbau, aber auch freifinanzierter
Wohnbau errichtet wird, glaube ich,
dass jedenfalls ein Plateau erreicht ist. Eine ungebremste
Preissteigerung sehe ich keinesfalls.“
Ulm steht auch der Vereinigung österreichischer
Projektentwickler (VÖPE) als deren Sprecher
vor. Doch gibt es nicht schon genug Verbände?
„Es gibt genug Verbände – aber keine
einzige Interessenvertretung, die ausschließlich
die Interessen der Projektentwicklung
repräsentiert. In den einzelnen Verbänden gibt
es großartige Vertreter – im ÖVI zum Beispiel
Klaus Wolfinger, den ich als Experten sehr,
sehr schätze.“
Aber einen eigenen, ausgewiesenen Interessenverband,
der nur die Interessen der Bau-
106 ImmoFokus

Peter Ulm
Peter Ulm startete seine Karriere 1993 bei der Immorent AG,
einem Tochterunternehmen der Erste Bank Group. 2000
wurde er Vorstand der Zwerenz & Krause AG und war von
2003 bis 2007 Partner der Akron Gruppe. Von 2008 bis 2011
war er als Berater für Immobilien Developments und Entwickler
von Fachmarktzentren aktiv. Von 2011 bis 2019 leitete er als
Vorsitzender des Vorstands die 6B47 Real Estate Investors AG.
2019 erfolgte die Gründung der allora Immobilien. Seit 2020
ist Ulm auch Geschäftsführer der Empira Management, einer
Tochter der Schweizer Empira Group.
träger und der Projektentwickler stützt, gab es
dennoch nicht. Ein Wiener Politiker, so Ulm,
hatte es einmal sehr gut formuliert: „Mit euch
ist es echt schrecklich. Ich mache mit einem
was aus und dann kommt der Nächste und es
geht wieder alles von vorne los.“ Der zweite
Grund sei das nicht zum Vorteil reichende
Image, und auch die falsche Wahrnehmung,
Projektentwickler sei automatisch der, der
Schuld ist am teuren Wohnraum. Die Initiative
sei bei den Behörden gut angekommen, aber
„mit einem Ost-West-Gefälle“. Je weiter nach
Westen, desto schwieriger werde es, als Ansprechpartner
akzeptiert zu werden.
Man ist um einen möglichst offenen Dialog
bemüht. In Wien wurde zum Beispiel mit der
Baudirektion Wien eine Arbeitsgruppe ins
Leben gerufen, in der einen ganzen Tag über
Ideen zur Neugestaltung der Raumordnung
diskutiert wurde. Da geht es auch um den
Aufbau von Vertrauen. Wien ist laut Ulm ein
Beispiel für wirklich gute Zusammenarbeit.
Schnell noch zwei Espresso – auf Süßes zum
Nachtisch wird verzichtet.
Eine bessere Zusammenarbeit wünscht er sich
bei den städtebaulichen Verträgen. „Wenn ich
ein großes Areal einkaufe, dann muss ich vorher
wissen, was auf mich zukommt. Wenn wir
mit leicht verdeckten Karten spielen, dann entstehen
Probleme, wie wir sie aus der Vergangenheit
kennen.“ Die Lösung: „Transparenz.
„Wenn wir mit
leicht verdeckten
Karten spielen,
dann entstehen
Probleme.“
Peter Ulm
Empira
Diese schafft auch Berechenbarkeit. Für jeden
sollten die gleichen Spielregeln gelten.“
Vorteile würde auch eine Kompetenzbündelung
an einer Stelle bringen. „Wir sind in einer
Querschnittsmaterie – da wäre es einfacher, an
einer Stelle zu verhandeln. Dass bei den städtebaulichen
Verträgen Reformbedarf besteht,
daran besteht kein Zweifel, was sich auch in
der Anzahl der Projekte mit städtebaulichen
Verträgen zeigt, die überschaubar ist.“
Auch bei der Widmung „Geförderter Wohnbau“
sieht Ulm Handlungsbedarf: „Eine umsetzungsorientierte
Kompetenzregelung, die dem
Ausführenden mehr Spielraum gibt, würde die
Sache einfacher machen.“
Lokal
DAS SAGT DER FALSTAFF
Seit Jahren eine verlässliche Adresse für
moderne Regionalküche mit internationalen
Akzenten. Anita und Leo Doppler sind
perfekte Gastgeber, und das Ambiente in
der ehemaligen Börse ist ohnehin ein Traum.
(86 Punkte, 2 Gabeln)
DAS SAGT DER IMMOFOKUS
Es gibt eine kleine, feine Auswahl an Speisen,
Spezialität des Hauses sind die verschiedenen
Risotti. Das Ambiente ist außergewöhnlich,
durch die hohe Decke hallt es ein bisschen,
und es hat einen entsprechenden Geräuschpegel.
Alles in allem eine angenehme Stimmung
und gutes Essen.
Restaurant Hansen
Wipplingerstraße 34 – 1010 Wien
Öffnungszeiten
Montag bis Freitag: 9 bis 23 Uhr
(Küche bis 21.30 Uhr)
Samstag: 9 bis 16 Uhr
(Küche bis 15 Uhr)
Sonn- und Feiertag geschlossen.
www.hansen.co.at
ImmoFokus Restaurantguide
17
PUNKTE
Essen:
Service:
Weinkarte:
Ambiente:
Expo Real Digital Edition 2022
107

Expo Real 2022
Das vorläufige
Ende der Party
Gamechanger. Nach Jahren des Booms kommen spätestens mit den jüngsten
Zinsanstiegen herausforderndere Zeiten auf die Immobilienbranche zu.
Autor: Patrick Baldia
E
s kam, wie es kommen musste. Im
Juli hat die EZB erstmals seit einem
Jahrzehnt die Zinsen wieder erhöht
– konkret um 50 Basispunkte. Bereits
im September folgte der nächste Zinsschritt, im
Übrigen der größte in der Geschichte der EZB:
Der Leitzins wurde um 0,75 Prozentpunkte auf
1,25 Prozent angehoben. Bereits im Vorfeld der
ersten Zinserhöhung war die Stimmung am
Immobilienmarkt getrübt, was von zurückgehenden
Transaktionsvolumina unterstrichen
wurde. Spätestens ab dem Juli machte sich dann
eine Schockstarre unter Investoren breit. Weder
Käufer noch Verkäufer scheinen sich bewegen
zu wollen.
„Verantwortungsvolle
Investoren und
Risikomanager mussten
spätestens seit 2011
mit einer Zinserhöhung
rechnen.“
Thomas Beyerle,
Catella Real Estate
Ist die Zinsanhebung überraschend gekommen?
Oder zu hoch innerhalb von kurzer Zeit?
Für Thomas Beyerle, Head of Group Research
bei Catella Real Estate, war sie absehbar, erfolgte
im Übrigen aber zu spät. „Verantwortungsvolle
Investoren und Risikomanager
mussten spätestens seit 2011 mit einer Zinserhöhung
rechnen beziehungsweise sie in ihre
Überlegungen miteinbeziehen“, stellt er klar.
„Die, die jetzt jammern, haben ihren Job nicht
gemacht.“ Aber klar ist, dass die Immobilienbranche
damit insgesamt derzeit einiges zu
verdauen hat. „Es ist die Summe an Verschärfungen,
die uns so extrem zusetzt“, bringt
es Oliver Wittke, Hauptgeschäftsführer des
deutschen Zentralen Immobilien Ausschusses
(ZIA), auf den Punkt.
Aber was steht hinter den Zinsschritten? Blicken
wir kurz zurück: Auf den wirtschaftlichen
Einbruch zu Beginn der Corona-Pandemie
folgte eine Erholung, die stärker ausfiel als
erwartet. Zur Erinnerung: 2021 belief sich das
BIP-Wachstum auf 4,6 Prozent nach einem
Minus von fast sieben Prozent im Jahr davor.
Begleitet wurde die Erholung jedoch von pandemiebedingten
Lieferschwierigkeiten und
einem geringeren Arbeitskräfteangebot. Als
dann, wie nach Rezessionen üblich, die Rohstoffpreise
deutlich anzogen, schoss auch die
108 ImmoFokus

Leitzinsen und und Inflation Inflation in Österreich in Österreich ab 1960ab 1960
Inflation EZB-Leitzinsen (in %)
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0
1962 1966 1970 1974 1978 1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2010 2014 2018 2022
Quelle: EZB, OeNB
Inflation in die Höhe. Mit dem Ausbruch des
Krieges in der Ukraine explodierten die Energiepreise
regelrecht und die Inflationsraten
stiegen auf zehn Prozent oder mehr.
Rezession über den Winter?
Wie geht es weiter? Stefan Bruckbauer, Chefökonom
der Bank Austria, erwartet in einer
aktuellen Analyse wegen des Rückgangs der
Auslandsnachfrage und des Realeinkommensschocks
über den Winter eine rückläufige
Wirtschaft. „Selbst unter der Annahme, dass
es keine energiebedingten Einschränkungen
gibt“, meint er. Mit besseren Wirtschaftsdaten
und erkennbar sinkender Inflation sei erst
Ende 2023 beziehungsweise Anfang 2024 zu
rechnen. „Die Inflationsraten werden wohl
die zehn Prozent erreichen und auch 2023
kaum die Zwei-Prozent-Marke streifen“, so
Bruckbauer nüchtern. Er glaubt, dass die EZB
ihre Zinserhöhung beschleunigen wird. „Es
besteht die Gefahr, dass sie eher zu viel als zu
wenig tut.“
Zurück zum Immobilienmarkt. Investoren
sprechen von einem kollektiven Abwarten unter
ihresgleichen. Das ist auch nicht verwunderlich,
da die Risiken, die mit der Zinswende
einhergehen, noch nicht so deutlich geworden
sind. Und wenn doch etwas gedreht wird, dann
wurde das schon seit längerem vorbereitet.
Jedenfalls scheint keiner den ersten Schritt
machen zu wollen, um auch ja keinen Fehler
zu machen. Schließlich erwarten die meisten,
dass sich die Preise ändern werden. Da aber
„Die Inflationsraten
werden wohl die zehn
Prozent erreichen und
auch 2023 kaum die Zwei-
Prozent-Marke streifen.“
Stefan Bruckbauer,
Bank Austria
kaum Deals abgeschlossen werden, gibt es
auch keine Evidenz, wohin in dieser Hinsicht
die Reise geht. Einig sind sich Experten darin,
dass sich der Markt künftig rationaler einpreisen
sollte.
Catella-Experte Beyerle beobachtet, dass in
Deutschland beispielsweise die Preise von Einzelhandelsimmobilien
wieder leicht steigen,
während die extremen Anstiege im Logistikbereich
wieder abflachen. Dass es geruhsamer
zur Sache gehe, sei sicher zu begrüßen. Bei
Catella sei man jedenfalls der Auffassung, dass
ein steigendes Zinsniveau eher zu einer Seitwärtsbewegung
der Immobilienpreise führen
werde. Klar sei zum jetzigen Zeitpunkt jedenfalls
nur so viel: Eine Neusortierung der Preise
dauere in der Regel einige Monate. „Was wir
derzeit auch sehen ist, dass Investoren nicht
aus dem Markt raus wollen“, so Beyerle. Kapital
zum Investieren sollte jedenfalls nach wie
vor da sein. Nachsatz: „Bis zum Ausbruch des
Krieges in der Ukraine hat jeder alles gekauft.“
Kursverluste für Immobilienaktien
An der Börse, wo ja bekanntlich die Zukunft gehandelt
wird, befanden sich Immobilienaktien
schon seit längerem im Sinkflug. „Immobilienunternehmen
sind etwas sensitiver, was die
Entwicklung der Zinsen und Anleiherenditen
angeht“, erklärt Erste-Group-Analyst Christoph
Schultes den Hintergrund. Am internationalen
Börsenparkett fielen die Kursverluste
stärker aus. Der IATX, der die an der Wiener
Börse gelisteten Immobilien-AGs zusammenfasst,
hat über die letzten zwölf Monate rund
elf Prozent verloren. Dass das Minus nicht
höher ausfällt, ist wohl auch auf Übernahmephantasien
– Stichwort CPI Property Group
– zurückzuführen.
„Unternehmen werden vorsichtiger und reagieren
auf die steigenden Finanzierungskosten
mit einer Reduzierung der Verschuldungsquote
durch Verkäufe von Assets beziehungsweise
der Verkleinerung der Portfolios. Als
Beispiel führt er die Immofinanz an, die anlässlich
eines Strategie-Updates mitteilte, dass sie
Immobilien im Wert von rund einer Milliarde
Euro verkaufen will. Und wenn viele Unter-
Expo Real Digital Edition 2022
109

Expo Real 2022
Zinssatz für für Wohnbaukredite in Österreich
in % p.a.
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
01.09.2016 01.07.2017 01.05.2018 01.03.2019 01.01.2020 01.11.2020 01.09.2021 01.07.2022
Quelle: OeNB
nehmen Assets auf den Markt werfen, könne
sich das natürlich auf die Preise von Immobilien
auswirken. „Bis jetzt ist davon allerdings
noch nicht viel zu erkennen“, sagt Schultes.
Der Erste-Group-Experte erwartet im Übrigen
keine großen Preisbewegungen. „Gegen starke
Preisrückgänge bei Immobilien sprechen die
gestiegenen Baukosten – sprich Material, Personal,
Energie –, die dazu führen, dass neue
Projekte eingestellt oder verschoben werden“,
sagt er. Das führe wiederum dazu, dass sich
das Angebot an neuen Flächen in den nächsten
Jahren voraussichtlich deutlich reduzieren
werde, und dies sollte die Preise stützen. Etwa
im Bürobereich. „Die Spitzenmiete in Wien
beträgt seit Jahren 26 Euro pro Quadratmeter,
für Entwickler wird es immer schwieriger,
Projekte profitabel zu realisieren“, so Schultes.
Die Konsequenz: Ein niedrigeres Angebot an
neuen Flächen und ein geringerer Leerstand.
Finanzierungen schwieriger
Viele Branchenplayer beklagen, dass es in
den letzten Wochen und Monaten merklich
schwieriger geworden sei, zu Finanzierungen
zu kommen. Das bestätigt auch die vierteljährliche
Umfrage der Österreichischen Nationalbank
(OeNB) unter den führenden heimischen
Banken. Demnach würden der Krieg
in der Ukraine und seine Folgen die Institute
zu verschärften, an die Situation angepassten
„Gegen starke Preisrückgänge bei Immobilien
sprechen die gestiegenen Baukosten.“
Risikoanalysen und zu strengeren Kreditvergabeentscheidungen
veranlassen. Teilweise
hätten sie ihre Kreditangebotspolitik im Unternehmenskundengeschäft
bereits restriktiver
ausgestaltet. Verschärft wurden auch die
Richtlinien für private Wohnbaukredite. Laut
OenB rechnen die Banken im dritten Quartal
mit weiteren Verschärfungen sowie mit einem
Rückgang der in den letzten Jahren sehr kräftigen
Nachfrage nach Wohnbaukrediten.
Wie schaut‘s am heimischen Immobilienmarkt
aus? Auch im ersten Halbjahr 2022 waren
die Preise von Eigentumswohnungen und
-häusern gestiegen, wie aus dem Marktbericht
Christoph Schultes,
Erste Group
2022 von Engel & Völkers hervorgeht. Für das
Gesamtjahr wird in Summe mit Preiszuwächsen
im höheren einstelligen Prozentbereich
gerechnet. 2023 sei aufgrund der erschwerten
Finanzierungsbedingungen und gestiegenen
Zinsen generell eine Abflachung der Preiszuwächse
zu erwarten, so Sylvia Verdorfer,
Engel & Völkers-Gebietsleiterin für Österreich.
„Was letztlich eine Rückkehr zu einem ausgeglichenen
Immobilienmarkt mit gesunden
Verhältnissen führen wird“, sagt sie. In den
beliebtesten Lagen des Landes sei allerdings
weiterhin mit Preissteigerungen und einem
Nachfrageüberhang zu rechnen. Die nächste
Party kommt bestimmt.
110 ImmoFokus

Glücklich wohnen
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Stand Nr. B2.110 am Österreich Stand
buwog.at
Ausgabe 04|2022
111

Expo Real 2022
„Die Preise müssen
sich entspannen“
Felsen in der Brandung. Die drei größten heimischen Publikums-Immobilienfonds haben bereits so manche
Krise gemeistert. Auf Einladung des ImmoFokus erklärten die Verantwortlichen Peter Czapek (Bank Austria
Real Invest Immobilien KAG), Peter Karl (ERSTE Immobilien KAG) und Louis Obrowsky (LLB Immo KAG), was
dahintersteht und wie sie das aktuelle Umfeld wahrnehmen.
Das Gespräch führte: Patrick Baldia
112 ImmoFokus

„Eigentlich ist unser
Business unsexy, über die
Laufzeit unauffällig, aber
dafür nachhaltig gut für
die Anleger.“
Peter Czapek,
Bank Austria Real Invest
Beide wurden gut überstanden – selbst
während der Coronakrise hat sich die Vermietungssituation
nicht wesentlich geändert.
Man hat also gesehen: Mittel- und langfristig
haben sich Immobilienfonds als Beimischung
bewährt. Ich kann jetzt nur für unser Portfolio
sprechen; das ist so alt, so breit aufgestellt. Da
ist eine enorme Stabilität drinnen. Das haben
die Anleger gesehen, weshalb sie uns weiterhin
ihr Vertrauen schenken.
Trotz Zinserhöhung haben heimische
offene Immobilienfonds zuletzt weitere
Zuwächse verzeichnet. Woran liegt das?
Ist der Glaube an Sachwerte hierzulande
unerschütterlich? Oder war der Zinsanstieg
nicht hoch genug?
Louis Obrowsky: Das ist eine berechtigte Frage.
Tatsächlich haben wir heute eine gänzlich
andere Situation als vor neun Monaten.
Langfristig betrachtet sind Immobilienfonds
sicherlich eines jener Instrumente, das
sich für fast alle wirtschaftlichen Szenarien
eignet. Insbesondere Inflationsszenarien, weil
Immobilienfonds aufgrund der großen Nähe
zum Real-Asset-Markt einen Inflationsschutz
eingebaut haben. Dieser ist zwar nicht auf
einen Zeitraum von sechs oder zwölf Monaten
gegeben, aber langfristig, also über fünf
oder mehr Jahre, sehr wohl. Das könnte die
jüngsten Zuwächse erklären.
Peter Czapek: In den vergangenen 20 Jahren
habe wir zwei Krisen erlebt: die Finanzkrise
2008/09 und die Covid-Pandemie ab 2020.
Herr Karl, würden Sie das auch
unterschreiben?
Peter Karl: Ich bin völlig bei den Kollegen.
Unsere Fonds sind durch die Bank konservativ
aufgestellt. Zu den Fonds der Erste Immobilien
KAG kann ich sagen: Wir wurden immer sehr
konservativ bewertet und haben alle Krisen
relativ unbeschadet überstanden. Deswegen
bin ich zuversichtlich, dass wir auch künftige
Krisen hinter uns bringen werden. Qualität
setzt sich am Ende durch, und das wird auch
diesmal der Fall sein.
Peter Czapek: Ich glaube, was die österreichischen
Publikums-Immobilienfonds auch
auszeichnet, und wir drei sind ja für 80 bis 85
Prozent des Marktvolumens verantwortlich,
ist, dass wir nicht laut jubeln, wenn es uns gut
geht, oder klagen, wenn das Gegenteil der Fall
ist. Wir sind einfach weiter aktiv und beherrschen
unser Geschäft. Eigentlich ist unser
Business unsexy, über die Laufzeit unauffällig,
aber dafür nachhaltig gut für die Anleger.
Expo Real Digital Edition 2022
113

Expo Real 2022
„Für Retail-Anleger
gibt es in Österreich
im Low-Vola-Bereich
kein vergleichbares
Alternativprodukt.“
Peter Karl,
ERSTE Immobilien KAG
Obrowsky: Lassen Sie mich zwei Zahlen zu
unserem Retail-Portfolio nennen, damit Sie
sehen, wie langweilig unsere Ausrichtung ist:
Wir haben einen Vermietungsgrad von 96 Prozent
und eine durchschnittliche Restlaufzeit
der Mietverträge von 10,2 Jahren. Deshalb ist
es uns auch nicht wichtig, zehn oder zwanzig
Cent bei der Miete auszureizen, sondern mit
den Mietern ein partnerschaftliches Verhältnis
zu pflegen im Sinne langfristig stabiler und
planbarer Cashflows.
Peter Karl
ist CEO der ERSTE Immobilien KAG. Sein ERSTE IMMOBILIENFONDS (Volumen: 2,5 Milliarden
Euro) ist in Wohn- (71 Prozent), Büro- (22 Prozent) und Geschäftsimmobilien (7
Prozent) in Österreich (76 Prozent) und Deutschland (24 Prozent) investiert. Seit dem
Fondsstart 2008 lukrierten Anleger eine jährliche Performance von 2,65 Prozent. 2016
legte die Erste Immobilien KAG mit dem ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS den
ersten nachhaltig-orientierten Publikums-Immobilienfonds des Landes auf.
Wie schätzen Sie die Gefahr ein, dass
doch mehr Kapital abgezogen wird als
Sie erwarten?
Karl: Klar ist, dass wir Abflüsse sehen werden.
Wir beobachten die Kapitalflüsse in unseren
Fonds auch sehr genau. Bislang war aber
nichts Außergewöhnliches auszumachen.
Wie Herr Czapek richtig gesagt hat, sind
offene Immobilienfonds ein Beimischprodukt.
Und selbst bei steigenden Zinsen sollte
ein gewisser Real-Estate-Anteil in keinem
vernünftigen Portfolio fehlen. Dazu kommt,
dass es für Retail-Anleger in Österreich
im Low-Vola-Bereich kein vergleichbares
Alternativprodukt gibt, das man selbst Kapitalmarktneulingen
guten Gewissens empfehlen
kann. Ich sehe daher keine Gefahr, dass wir
netto verlieren werden. Es muss uns allen aber
bewusst sein, dass die Zeiten des sehr starken
Wachstums vorbei sind. Wir werden uns in
Zukunft etwas mehr bemühen müssen, wenn
wir neue Anleger gewinnen wollen. Auch weil
es im Fixed-Income-Bereich wieder positive
Zinsen gibt.
Obrowsky: Natürlich gibt es auch bei uns
Abflüsse. Es gibt uns ja auch seit mehr als 17
Jahren und vielleicht möchte der eine oder
andere, der seit längerem dabei ist, in etwas
anderes investieren oder sich ein Konsumgut
leisten. Sicher werden auch neue Investoren
überlegen, ob sie nicht stattdessen lieber ein
klassisches Substitutionsprodukt wie etwa die
zehnjährige österreichische Bundesanleihe
kaufen sollen. Drei Prozent Kupon sind ein
gutes Argument für die Anleihe.
Müssen Anleger heuer für das Gesamtjahr
mit etwas weniger Performance rechnen?
Karl: Fairerweise lässt sich das nicht genau
sagen. Es gibt ja am Markt derzeit kaum
Transaktionen als Evidenz. Klar ist, dass wir
114 ImmoFokus

ei steigenden Zinsen in manchen Segmenten,
insbesondere in den schwächeren Lagen auch
steigende Yields sehen könnten. Die Erträge
aus den Portfolien sind zwar zum Teil oder
auch komplett vor Inflation geschützt. Aber
natürlich müssen sich sowohl die privaten
Wohnungsmieter als auch die gewerblichen
Mieter die indexierten Mieten auch einmal
leisten können. Vielleicht wird es daher zu
punktuell zu keinen nominellen Mieterhöhungen
kommen. Hilfreich ist sicher, dass
wir Liquidität nicht mehr zu negativen Zinsen
veranlagen müssen. Insgesamt erwarte ich
aber keine Renditerückgänge.
Czapek: Als mündelsicherer Fonds haben
wir natürlich genaue Vorgaben, wie wir zu
veranlagen haben, und haben daher auch
Anleihen im Portfolio. Deren Kurse haben
heuer nachgegeben, was sich natürlich auch
in unserer Performance niederschlägt, aber
nicht gravierend. So geht es aber allen, die in
Fixanleihen investiert haben. Wichtig ist nur,
dass man das den Kunden auch entsprechend
kommuniziert.
„Wichtig ist ein partnerschaftliches Verhältnis
mit den Mietern im Sinne langfristig stabiler
und planbarer Cashflows.“
Louis Obrowsky,
LLB Immo KAG
Obrowsky: Auch wir halten in sehr geringem
Umfang Anleihen, was die Performance
heuer belastet. Aber insgesamt hat sich der
LLB Semper Real Estate 2022 bislang sehr gut
entwickelt, besser als in den vergangenen
beiden Jahren. Das liegt daran, dass wir keine
Belastungen mehr verdauen müssen, die
auf die behördlichen Betretungsverbote
während der Corona-Lockdowns zurückgehen.
Bei uns kommt die Performance ja aus der
Vermietung. Und da wir auch die Covid-Zeit
dazu genutzt haben, im Gegenzug für die
mietfreie Zeit, die wir den Mietern gegeben
haben, die Verträge zu verlängern, bin ich sehr
zuversichtlich, dass wir keinesfalls Rückgänge
sehen werden. Aber natürlich hat Herr Karl
recht, wenn er in den Raum stellt, ob sich
alle Mieter die Indexierung der Mietverträge
leisten werden können. Ob wir wieder Arrangements
treffen werden müssen, werden wir
erst 2023 sehen.
Ihre Fonds sind schon sehr lange am
Markt. Daher besitzen Sie sicher auch
Gebäude, die in die Jahre gekommen sind.
Wie gehen Sie damit um? Nicht zuletzt,
weil ja aus ESG-Gründen Abwertungen zu
erwarten sind…
Karl: Aus diesem Grund verkaufen wir auch
regelmäßig Gebäude, von denen wir der
Meinung sind, dass sie mit vernünftigen
Investitionen nicht auf einen entsprechenden
Standard zu bringen sind. Erst vor wenigen
Wochen haben wir so ein Objekt, eine Büroimmobilie
in Hamburg, verkauft. Vielleicht wird
auch die aktuelle Energiekostenkrise dazu
beitragen, dass dieser Trend beschleunigt wird.
Czapek: Klar ist, dass wir beim Thema ESG
erst am Beginn der Reise sind. Wir können
nicht über Nacht ein zu hundert Prozent
grüner Fonds werden. Das ist bei unserem
über Jahrzehnte gewachsenen Portfolio auch
nicht möglich. Beim Neugeschäft sind wir
hingegen seit drei Jahren vollkommen auf
Nachhaltigkeit ausgerichtet. Aktuell sind
wir gerade dabei, den Bestand zu analysieren.
Gleichzeitig haben wir in den letzten Jahren,
als es praktisch keine Zinsen gab, sehr viel
in den Bestand investiert. Unmittelbaren
Verkaufsdruck haben wir insgesamt also nicht.
Was Zukäufe betrifft glauben wir, dass sich
in dem Bereich, in dem wir uns bewegen, in
dem es um Summen um die 150 Millionen
Euro geht, in den kommenden 24 Monaten am
Markt sehr viel tun wird. Wir gehen davon aus,
dass der Markt zu uns kommen wird.
Obrowsky: Im Publikumsfonds-Bereich können
wir nicht von einer Minute auf die andere
nachhaltig sein. Auch weil es den Fonds seit
Expo Real Digital Edition 2022
115

Expo Real 2022
Peter Czapek
Der CEO der Bank Austria Real Invest verantwortet den 4,44 Milliarden Euro
schweren Real Invest Austria, den größten heimischen Publikums-Immobilienfonds.
Investiert wird ausschließlich in Österreich. Aktuell setzt sich das Portfolio zu
80 Prozent aus Wohnen und Infrastruktur und zu 20 Prozent aus Gewerbeimmobilien
zusammen. Seit dem Fondsbeginn 2003 erzielte der Real Invest Austria eine
jährliche Performance von 3,23 Prozent.
17 Jahren gibt. Wir haben aber einige Prozesse
entsprechend umgestellt und alle Neuinvestitionen
sind selbstverständlich nachhaltig, wie
etwa die bisher größte Investition für den LLB
Semper Real Estate: die Neuentwicklung des
Tlapa-Kaufhauses in Wien-Favoriten, die wir
ÖGNI Platin zertifizieren lassen werden, um
EU-Taxonomie und ESG-Richtlinien Rechnung
zu tragen.
Ansonsten haben auch wir das Portfolio
gescreent und es in drei Töpfe unterteilt: Objekte,
die strengen Nachhaltigkeitskriterien entsprechen,
solche, die wir sanieren und zu einer
nachhaltigen beziehungsweise nachhaltigeren
Immobilie machen können, und Gebäude, bei
denen das aus unserer Sicht nicht möglich ist.
Von solchen Objekten haben wir uns schon
getrennt oder werden wir uns trennen.
Sind Sie aktuell auf der Käuferseite?
Karl: Also ich muss sagen: Wir haben gerade
sehr viel am Tisch, eine große Pipeline
abzuarbeiten. Ich könnte nicht sagen, dass uns
irgendwie Produkte fehlen. Natürlich muss
man fairerweise sagen, dass es sich dabei in
vielen Fällen um Transaktionen handelt, die
sich schon länger angebahnt haben oder
die bereits in Verhandlung sind. Auf der
Käuferseite versuchen wir selbstverständlich
dort, etwas nachzuverhandeln, wo wir es
als erfolgversprechend einschätzen. Man
darf nicht vergessen: Je weiter weg von der
Top-Lage, desto wahrscheinlicher sind künftig
Renditeaufschläge.
Czapek: Nachdem wir im Vorjahr um 200
Millionen Euro zugekauft haben, werden es
heuer um die 240 Millionen Euro sein. Da
sind teilweise Projekte dabei, die schon lange
vorbereitet wurden.
Obrowsky: Wir sind in der glücklichen Lage,
dass wir heuer bereits große Objekte in Wien
und Berlin erworben haben, und sind daher
relativ entspannt. Aber tatsächlich gibt es
derzeit im Gewerbeimmobilien-Bereich
spannende Sachen, die wir prüfen. Auch wir
glauben im Übrigen, dass nach der Jahreswende,
ab dem ersten Quartal 23,
viele interessante Möglichkeiten kommen
werden.
Rechnen Sie mit etwas Entspannung bei
den Preisen?
Czapek: Auf jeden Fall. Es wird auch so sein
müssen. Ich glaube, wir merken es alle, dass
man derzeit länger für die Vollvermietung
eines Gebäudes braucht als früher, weil
sehr viel gebaut wird. Man muss realistisch
sein: Wer kann sich eine Miete von 13 Euro
leisten? Dazu kommen ja noch Betriebskosten
und Heizung. Das geht sich vielfach nicht
aus, da gibt es eine Grenze. Vor allem wenn
man sich anschaut, wieviel der Durchschnitt
verdient. Da ist es unverhältnismäßig,
welche Mieten mancherorts verlangt werden.
Da ist es ganz gut, dass weitergebaut wird.
Und ich muss sagen: Bei gewissen Preisen
116 ImmoFokus

Louis Obrowsky
ist Geschäftsführer der LLB Immo KAG. Mit seinem LLB Semper Real Estate (Volumen:
1,16 Milliarden Euro) deckt er die Assetklassen Büro (35,59 Prozent), Einzelhandel
(23,84 Prozent), Hotel (22,59 Prozent), Logistik (10,20 Prozent) und Wohnen
(3,86 Prozent) ab. Investiert wird ausschließlich in Deutschland (63,10 Prozent) und
Österreich (36,90 Prozent). Anlegern bescherte der Fonds seit dem Start 2004 ein
jährliches Plus von 2,19 Prozent.
können wir die Projekte gar nicht erwerben.
Schließlich muss man ja aufgrund des
Immobilienfondsgesetzes eine Bewertung
vorlegen, die bestätigt, dass ein bestimmter
Preis unter den aktuellen Rahmenbedingungen
am Markt gerechtfertigt ist.
Karl: Ich kann mich da beiden Herren nur
anschließen. Ich würde dazu noch gerne eine
Besonderheit am Wiener Markt ansprechen.
Wir haben schon immer darauf hingewiesen,
dass zwar sehr viel Wohnraum produziert
wird, allerdings wird am Bedarf vorbei gebaut.
Also der Zuschnitt der Wohnungen und das
ganze Set-Up sind ganz eindeutig auf den
Geschmack des typischen Wohnungsinvestors
zugeschnitten. Was am Mietermarkt nachgefragt
wird, wird leider außer Acht gelassen.
Da muss es zu einer Preisanpassung kommen,
weil am Ende des Tages diese Wohnungen
auch vermietet werden. Aber halt nicht um
die 13, 14, 15 Euro, von denen manche träumen.
Nehmen Sie derzeit unbeschränkt
Investorengelder an?
Obrowsky: Ja, der Publikumsfonds ist jederzeit
offen. Bei den institutionellen
Produkten haben wir ein Capital-Call-System,
das heißt, dort verpflichtet sich der
institutionelle Anleger für einen Zeitraum
von 24 oder 36 Monaten, Betrag X zu
investieren, und das Geld wird abgerufen,
wenn eine Neuinvestition unmittelbar
bevorsteht.
Karl: Beim ERSTE IMMOBILIENFONDS war
eine Tranche bis zum 9. September offen.
Die ist sehr gut gelaufen. Seit dem zwölften
September ist eine Tranche des ERSTE
RESPONSIBLE IMMOBILIENFODNS offen.
Ob wir angesichts der veränderten Rahmenbedingungen
beim Tranchenmodell bleiben,
lasse ich mal dahingestellt. Der Grund,
wieso wir es überhaupt eingeführt haben, ist
aber klar: der enorme Run auf das Produkt
innerhalb kürzester Zeit hat es für uns
unmöglich gemacht, mit der entsprechenden
Geschwindigkeit zu investieren. Aber da der
Andrang nach unseren Erwartungen zurückgehen
sollte, kann ich mir durchaus vorstellen,
dass wir beide Publikumsfonds auch durchgehend
geöffnet lassen können.
Herr Czapek, Ihre Fonds waren
immer offen?
Czapek: Unsere Fonds waren nie geschlossen,
sondern auch in Krisenzeiten
stets in beide Richtungen offen. Als ich zur
Real Invest gekommen bin, ist der Vertrieb
ja über alle Banken gelaufen. Und wir hatten
auch zu viele Zuflüsse, etwa phasenweise
350 bis 400 Millionen Euro. Das mussten wir
einbremsen. Als Hauptvertriebspartner ist
schließlich die Bank Austria geblieben.
Da besteht natürlich eine laufende
Kommunikation und enge Abstimmung, wie
unsere Pläne aussehen. Und und das funktioniert
gut. Darum haben wir bis heute kein
Kaufschlusssystem eingeführt.
Expo Real Digital Edition 2022
117

Expo Real 2022
Der ImmoFokus fragt …
... und Immobilien-Experten antworten. Der Immobilienmarkt ist im Umbruch. Einige Experten und
Notenbanken mahnen vor der Gefahr einer Überhitzung. Die Kombination von hoher Inflation, steigenden
Zinsen und damit exorbitant gesteigenen Kosten - unter anderem für Energie - bereiten nicht nur
Immobilienbranche Kopfzerbrenchen. Der ImmoFokus hat sich umgehört.
FRAGE 1
Wer ist der Top-Game-Changer: Die Covid-Pandemie,
ESG &EU-Taxonomie - oder doch die Zinswende?
FRAGE 2
Bremsspuren am Markt. Ist die Immobilien-Party
vorbei? Rechnen Sie mit Preisabschlägen?
Wenn ja - in welchen Assetklassen?
FRAGE 3
Könnte die Krise könnte zu Entspannung der
Grundstücksmärkte in den Ballungszentren führen?
118 ImmoFokus

Stefan Brezovich,
ÖRAG
1 Die Covid-Pandemie hat gesellschaftlich vielfach eine veränderte Einstellung zur Arbeit bewirkt.
Auch Verzögerungen in den Lieferketten brems(t)en die wirtschaftliche Dynamik; mit weiteren
Lockdowns in Europa rechne ich allerdings nicht. Echte Top-Game-Changer für die Immobilienwirtschaft
sind aus meiner Sicht eindeutig die anhaltend hohe Inflation und die damit verbundene
Zinswende. Beginnend mit den Unterstützungsmaßnahmen der EZB im Rahmen der
Finanzkrise 2008/2009, fortgesetzt durch die ultralockere Geldpolitik der EZB bis hin zu den
Unterstützungsmaßnahmen in der Covid-19-Krise war ein massives Anziehen der Inflation zu
erwarten. Die enorm gestiegenen Energiepreise haben dieser Entwicklung einen zusätzlichen
Schub gegeben. Das aus meiner Sicht zu späte Reagieren der EZB wird weitere große Zinsschritte
erforderlich machen. Dadurch kehrt eine neue alte Normalität in der Zinslandschaft
zurück, die schmerzlich für jene sein könnte, die ihre Erfahrungen nur aus den letzten zehn
Jahren schöpfen. Der Immobilienmarkt hat auch vor 20 Jahren bei einem 3M-Euribor von rund
drei Prozent funktioniert.
2
3
Jedenfalls sind immer weiter steigende Preise vorbei – und in diesem Sinne ist wohl die
Party vorbei. Wertsteigerungen werden definitiv in den nächsten Jahren nicht durch reinen
Zeitablauf erreicht werden.Die Preisanstiege der vergangenen Jahre waren deutlich gefördert
von stetig sinkenden Kapitalmarktzinsen bis hin zu Negativzinsen.Man kann die Preisentwicklung
der letzten Jahre bei Immobilien durchaus auch als vorgezogene Sachwertinflation
aufgrund der Geldschwemme deuten. Die nun steigenden Zinsen verteuern Finanzierungen
erheblich – neue Kredite sowieso und bestehende dann, wenn sie nicht abgesichert sind, was
laut Auskunft der Banken knapp die Hälfte der heimischen Immobilienfinanzierungen betrifft.
Weiters wirkt sich das allgemeine Zinsniveau natürlich auch als Referenzwert erhöhend auf die
Renditen von Immobilien aus. Wenn knapp zwei Prozent für 12M-Festgelder im Raum stehen,
wird dies bei manchen Investoren das Interesse an Immobilien beeinflussen. Das heißt nicht,
dass sie Immobilien abschwören, aber es bedeutet, dass sie sich höhere Renditen erwarten.Der
Mietmarkt ist weiterhin stark. Wir als ÖRAG verzeichnen eine solide Frage nach Büro-, Retail
und Logistik-Flächen.Eine allfällige längerfristige Rezession würde sich aber bremsend auf die
Nachfrage nach gewerblichen Flächen auswirken.
Das wäre eine logische Konsequenz und sehr zu begrüßen, aber aufgrund des so hohen Zuzugs
nach Österreich ist eine Entspannung der Grundstücksmärkte in den Ballungszentren leider
nicht zu erwarten.Mehr Menschen brauchen mehr Wohnraum, auch wenn dieser Wohnraum
bei hohen Zinsen, hohen Baukosten und etwaigen weiteren regulatorischen Eingriffen in die
Mietzinsbildung vermehrt durch die öffentliche Hand bereitgestellt werden wird müssen.
Foto: Georg Wilke
Expo Real Digital Edition 2022
119

Expo Real 2022
Elisabeth Stocker, Peter Vcelouch,
Cerha Hempel Rechtsanwälte
1
2
3
Die Auswirkungen der Covid-Maßnahmen auf die Immobilienbranche scheinen weitgehend
überstanden zu sein. Vereinzelt zeigen sich noch Nachwehen, etwa in Form von §1104-ABGB-
Verfahren. Der durch Covid ausgelöste Trend zum Home-Office ist gekommen, um zumindest
teilweise zu bleiben, und bremst den Bedarf nach zusätzlichen Büroflächen. ESG & EU-Taxonomie
werden erwartungsgemäß zu einer weiteren Erhöhung der Baukosten und damit auch
zu einem abermaligen Anstieg der Immobilienkaufpreise und –mieten führen. Der Top-Game-
Changer ist aus unserer Sicht aber die Zinswende, die im Zusammenwirken mit der historisch
hohen Inflation die Planungs- und Errichtungskosten, Finanzierungskosten, Kaufpreise und
Mieten in lichte Höhen treiben wird. Die Schaffung leistbaren Wohnraums könnte damit noch
mehr zur „Quadratur des Kreises“ werden.
Die Beantwortung dieser Frage erfordert einen Blick in die „Kristallkugel“: Die hohe Inflation
ist gemeinsam mit steigenden Zinsen geeignet, die Nachfrage nach Immobilien zu bremsen.
Aufgrund genau dieser Rahmenbedingungen – Inflation und steigende Zinsen – ist aber auch
anzunehmen, dass insbesondere die Bau- und Finanzierungskosten weiter steigen oder sich
zumindest auf hohem Stand einpendeln werden. Letzteres kann zu einem Rückgang oder
Aufschub neuer Immobilienprojekte führen, sodass letztendlich eine reduzierte Nachfrage auf
ein reduziertes Angebot treffen würde. Preisabschläge sind in einem derartigen Umfeld nicht
zu erwarten.
Der Bedarf an Grundstücken wird gerade in Ballungszentren weiterhin hoch bleiben. Die Nachfrage
nach Wohnraum ist ungebremst. Auch innerstädtische Logistikflächen sind begehrter
denn je. Wir erwarten daher in naher Zukunft keine Entspannung der Grundstücksmärkte in
den Ballungszentren. Denkbar ist jedoch eine Stabilisierung auf hohem Niveau.
120 ImmoFokus

Raum und
Wirklichkeit
Wir haben Gegenwart und Zukunft von
Architektur, Bauen und Wohnen im Blick.
Jeden Samstag in Ihrer „Presse“ oder
jederzeit unter:
DiePresse.com/immobilien
Expo Real Digital Edition 2022
121

Expo Real 2022
Anton Bondi de Antoni,
Bondi Consult
Markus Arnold,
Arnold Immobilien
1 Ich glaube, dass wir uns an Covid schon gewöhnt haben und
die ESG-Kriterien bereits in unser aller Betrachtungen und
Kalkulationen eingeflossen sind. Krieg, die bestehenden
Lieferprobleme (die derzeit wieder etwas weniger werden)
und insbesondere die von außen getriebene Inflation und
die wohl nachhaltige Erhöhung der Energiepreise sind die
Kriterien, die uns am meisten zu schaffen machen, und
die teilweise großen Einfluß haben und auch weiter haben
werden.
1
Den Top-Game-Changer auszumachen ist schwierig, denn
alle genannten Faktoren haben natürlich einen gewissen
Einfluss auf die Immobilienmärkte. Aktuell sorgt beispielsweise
die relativ hohe Inflation bei unseren Kunden
ebenfalls für Irritation. Wir befinden uns derzeit in einer
Umbruchphase und können als Maklerunternehmen nur
versuchen, möglichst fundierte und professionelle Antworten
auf alle Fragen und Sorgen unserer Kunden zu haben.
Das bedeutet, dass wir gefordert sind, unsere Ressourcen
und Kompetenzen im Unternehmen weiter auszubauen.
2
3
Immobilien mit einem langfristigen Cashflow bieten in
unruhigen Zeiten einen sicheren Hafen. Demgemäß besteht
weiterhin gute Nachfrage nach Core-Produkten, speziell in
den Segmenten Wohnen und Büro. Aller Voraussicht nach
werden die Preise in diesen Asset-Klassen weiterhin stabil
bleiben. Aufgrund des Nachfrageüberhangs in der Asset-
Klasse Zinshaus sehen wir derzeit für Liegenschaften in den
Top-Lagen eher keine Preiskorrekturen auf uns zukommen.
Wir erwarten Preisabschläge eher bei Liegenschaften in
C- bzw. B-Lagen.
Wir stellen bei den Grundstücksmärkten teilweise eine
leichte Entspannung fest. Für die Zukunft erwarten wir eine
noch stärkere Ausdifferenzierung der Märkte.
2 Derzeit ist noch eher eine Seitwärtsbewegung zu beobachten,
wobei die Investoren sehr viel vorsichtiger geworden sind.
Preisabschläge sehe ich eher im Bereich Wohnen (mittelfristig,
weil die Käufer ihr Geld für den laufenden Unterhalt
brauchen) als auch im Bereich Retail.
3 Sicher nicht kurzfristig. Es ist seit langem ein Phänomen,
dass sich Grundstückspreise zwar rasant an steigende
Preise angleichen, bei Preisreduktionen jedoch relativ lange
auf hohem Niveau bleiben. Die einzige mögliche rasche
Anpassung sehe ich bei einer Verlangsamung des (mittelpreisigen)
Wohnbaus, die bereits eingesetzt hat. Hier ist zu
erwarten, dass es, getrieben von hohen Zinsen und verteuerten
Krediten, zumindest vereinzelt zu „Notverkäufen“ bei
Vorratsgrundstücken kommen kann.
Fotos: Katharina Schiffl, Christoph Meissner
122 ImmoFokus

Karin Fuhrmann,
TPA
1
Während die Pandemie jedenfalls zu einem veränderten
Nutzerverhalten im Bereich der Büroimmobilien geführt
hat, halte ich die Zinswende aktuell für den Game-Changer
schlechthin. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen
wird sich wohl aufgrund der hohen Inflation in Verbindung
mit gestiegenen Zinsen und erhöhten Eigenmittelanforderungen
etwas einbremsen. ESG & EU-Taxonomie stellen
hingegen eine Chance für Entwickler und Besitzer dar, weil
Immobilien, welche die Voraussetzungen erfüllen, sicherlich
stärker nachgefragt werden.
Andreas Holler,
BUWOG
2
3
Dass die Immobilien-Party vorbei ist, kann man meines
Erachtens so generell nicht sagen, da bestimmte Investorengruppen
weiterhin auf der Suche nach attraktiven und
nachhaltigen Investitionsmöglichkeiten sind und bleiben
werden. Im Bereich der privaten Nachfrage könnte es zu
einer Delle kommen, wobei ich nicht erwarte, dass hier
mit großen Preisabschlägen zu rechnen ist, sondern eher
mit einer Seitwärtsbewegung bei Wohnungen. Inwiefern
sich die Zinssatzerhöhungen bei Gewerbeimmobilien in
Preisabschlägen auswirken werden, bleibt abzuwarten, wobei
hier nachhaltige Immobilien sicherlich die besseren Karten
haben. Außerdem wird es weiterhin Asset-Klassen geben,
die – vor allem bei entsprechender Taxonomie-Konformität –
stark nachgefragt bleiben werden, wie zum Beispiel Logistikimmobilien.
Eine gewisse Entspannung der Grundstücksmärkte ist
jedenfalls für mich vorstellbar, weil einige Entwickler eventuell
für eine gewisse Zeitspanne in Abwarteposition gehen,
um zu beobachten, wie sich die private Nachfrage nach
Wohnungen weiterentwickelt. Es sind ja noch viele Projekte
in Bearbeitung. Um hier kein Überangebot zu erzeugen,
kann es durchaus sinnvoll sein, die Produktionsrate etwas
zu senken und damit die Grundstücksmärkte zu entlasten.
1
2
3
Aus meiner Sicht ist die Zinswende in Verbindung mit
der derzeit stattfindenden Inflation ein ganz klarer Game-
Changer, der uns in den kommenden Monaten vor neue
Herausforderungen stellen wird. Die Pandemie und die
EU-Taxonomie beschäftigen uns alle ja doch bereits über
einen längeren Zeitraum, so dass die Branche bereits den
Erfordernissen entsprechend Anpassungen vorgenommen
hat, die mittlerweile sehr gut in diverse Prozesse integriert
sind.
Ich sehe definitiv keine Preisabschläge bei Wohnimmobilien,
allerdings werden wir uns darauf einstellen müssen, dass
die Preise auf dem derzeitigen Level stagnieren beziehungsweise
sich ohne größere Schwankungen ein Seitwärtstrend
abzeichnen wird. Aufgrund der derzeitigen Entwicklung der
Zinsen bemerken wir einen leichten Anstieg der Kaufrenditen
– das gilt nicht nur für Wohnimmobilien, sondern zeichnet
sich in allen Asset-Klassen ab. Das aktuelle Marktgeschehen
und die damit einhergehende Preissituation machen die
Lage natürlich komplexer, ich sehe die „Immobilien-Party“
aber noch lange nicht als beendet an.
Das würde ich nicht sagen. Trotz der aktuellen Entwicklungen
ist nicht davon auszugehen, dass Preise für Grundstücke
zurückgehen, allerdings sehe ich auch hier die inflationsbedingte
maximale Steigerung als erreicht an. Das heißt, die
Grundstücke sind zwar teurer als in vergangenen Jahren, die
Preise dürften sich aber auf dem derzeitigen Level einpendeln.
Expo Real Digital Edition 2022
123

Expo Real 2022
Daniel Jelitzka,
JPI
1 Momentan leben wir in bewegten Zeiten. Als Immobilienentwickler waren wir gewohnt,
Gleichungen mit zwei Unbekannten zu lösen. Meistens ging es darum, wie hoch die Baukosten
sind und welcher Preis sich beim Verkauf erzielen lässt. Jetzt habe ich aber eine Gleichung mit
einer ganzen Reihe von Unbekannten, was die Einschätzung wesentlich schwieriger macht. Ich
weiß nicht, wo genau die Zinsen hingehen, wohin sich die Inflation, die Energiekosten, das
Käuferverhalten, die Rendite-Erwartungen der Investoren und so weiter bewegen. Wenn ich
sechs oder sieben Unbekannte in einer Gleichung habe, kann ich kein Ergebnis errechnen.
Jetzt könnte man sagen, besser die Hände falten und abwarten, aber meine Meinung ist, dass
solche Situationen auch viele Opportunitäten bringen. Wenn alle jetzt erstarren, passiert gar
nichts mehr. Wer über Eigenkapital verfügt, sollte die nächsten Monate nutzen, um Chancen zu
ergreifen. Man muss sich nicht einem Game-Change ausliefern, sondern kann selbst das Gesetz
des Spiels bestimmen.
2 Ich sehe die harten Bremsspuren nicht. Wenn wir das aus Käufersicht anschauen, lässt sich sagen,
dass im Regelfall Eigentumswohnungen gekauft werden, um ein Wohnbedürfnis zu befriedigen
oder um sie nach dem Kauf zu vermieten. In beiden Gruppen ist derzeit sehr viel Eigenkapital vorhanden,
was auch bedeutet, dass es nicht wie im Jahr 2008 in Richtung einer Blase geht. Damals
wurde in viel zu hohem Maß Fremdkapital eingesetzt. Also zumindest im Mittel- und Hochpreissegment
wird der Wohnungsmarkt sich nicht wesentlich verändern. Dazu kommt, dass in Zeiten
einer rasant gestiegenen Inflation institutionelle Investoren, die über viel Eigenkapital verfügen,
gezwungen sind, in Sachwerte zu investieren. Wenn sie das nicht tun, schlägt die Inflation voll zu
und das Geld läuft ihnen durch die Finger.
3 Preisabschläge könnte es eher bei den Wohnungsmieten geben. Das betrifft vor allem die
Flächenbezirke, in denen Investoren Immobilien gekauft haben, um Wohnungen zu vermieten.
Wenn die Lebenshaltungskosten steigen und alles teurer wird, werden sich weniger Menschen
hohe Mieten leisten können. Das könnte im unteren Marktsegment dazu führen, dass die
Mietpreise etwas sinken, weil andernfalls die Investoren auf ihren Wohnungen sitzenbleiben.
124 ImmoFokus

Expo Real Digital Edition 2022
125

Expo Real 2022
Sebastian, G. Nitsch,
6B47 Real Estate Investors
1 Die Covid-Pandemie hat sicherlich dazu beigetragen, Wohnsituationen
stark zu überdenken und uns Entwickler vor die
Herausforderung gestellt, Grundrisse von Neubauten im
Büro- und Wohnsegment neu zu verstehen.Der Top-Game-
Changer ist allerdings die EU-Taxonomie, die allen Parteien –
egal ob Entwickler, Finanzierer oder institutionelle Käufer –
eine komplette Neuausrichtung ihrer bisherigen Business-
Strategien abverlangt.Was die Zinswende betrifft, sind die
Auswirkungen noch nicht klar ersichtlich. Sie hat zu einem
Abwarten und zu Inaktivität der großen Player geführt.
Sollte die Zinswende lange anhalten, hat sie sicherlich das
Potenzial zum großen Game-Changer.
2 Ich nehme eine hohe Verunsicherung bei allen Marktteilnehmern
wahr, allerdings lassen die Anzahl und Höhe der
Transaktionen noch keine signifikante Trendwende erkennen.
Preisabschläge von den bisherigen Spitzenrenditen
werden kommen und sich durch alle Asset-Klassen ziehen.
3 Die Grundstückspreise reagieren auf neue Marktsituationen
meist mit Verzögerung. Jede Krise führt zum Zuzug in die
Ballungsräume. Das Thema der Flächenversiegelung aus
der Taxonomie treibt auch die Preise für schon gewidmete
beziehungsweise bebaute Grundstücke in die Höhe. Im
Zusammenspiel mit steigenden Marktrenditen und den
damit unter Druck geratenen Grundstückpreisen wird es zu
einer neuen Preisfindung kommen. Eine Entspannung am
Markt sehe ich dabei aber nicht.
Andreas Ridder,
CBRE
1 Die Zinswende läutet „nur“ den Beginn einer neuen Zyklusphase
ein, und ich habe in meinen 35 Jahren in der Immobilienbranche
schon sehr viele Zyklen erlebt. Covid und
ESG haben jedoch Fundamentales in der Immobilienwelt in
Bewegung gebracht, was uns noch über Jahrzehnte begleiten
wird. Covid hat das Arbeiten und wie wir Büros nutzen für
immer verändert, ESG wird nicht nur Immobilien, sondern
wohl unser gesamtes Leben für immer verändern!
2 Wenn Zinsen steigen, hat das immer eine negative Auswirkung
auf die Preise, wie stark hängt von der Zinssteigerung
insgesamt ab und wie sehr eine Asset-Klasse beim Kauf
üblicherweise fremdfinanziert wird. Erstaunlich war hier für
alle, dass besonders Deutschland bis jetzt mit den größten
Abschlägen konfrontiert war. Da dort aber auch die Renditen
am niedrigsten waren, ist es dann doch auch wieder
logisch erklärbar: Wenn Zinsen zum Beispiel um zwei
Prozent steigen, dann trifft es einen Kreditnehmer härter bei
einer Rendite von 2,5 Prozent als bei einer Rendite von vier
Prozent.
3 Nicht unbedingt! Wir haben zwar steigende Zinsen und
steigende Baukosten, was die Lust der Developer auf neue
Projekte dämpfen sollte. Andererseits gibt es aber gerade
im Bürobereich eine noch nie dagewesene Knappheit. Das
führt schon jetzt zu steigenden Mieten, was wiederum die
Nachfrage nach neuen Büroprojekten anheizen wird.
Fotos: feelimage Matern
126 ImmoFokus

Markus Schafferer,
PEMA
1 Der Top-Game-Changer ist die Zinswende, dies wegen
ihres unmittelbaren Einflusses auf die Werthaltigkeit der
Immobilien und den Cashflow aus den Immobilien. ESG
wird hingegen nur mittelbar eine Rolle spielen.
2 Die Zeit zinsgetriebener Wertzuwächse bei Immobilien
ist vorbei. Im Inflationsumfeld wirken Immobilien aber
stabilisierend. Druck wird es eher im Retail-Geschäft geben,
dies durch eine Kombination von Zinsaufwand und Energiekosten
bei einer mäßigen Nachfragesituation.
3 Nein, solange es keine regulatorischen Einschränkungen
wie zum Beispiel Negativzinsen oder unmittelbare Umsetzungsverpflichtungen,
geänderte Widmungen et cetera gibt,
werden die Grundstücke werthaltig bleiben.
Wolfgang Scheibenpflug,
Flughafen Wien
1 Die eingeleitete Zinswende wird der deutlichste Einflussfaktor
in der Immobilienbranche in den nächsten Jahren
sein. Die steigenden Finanzierungskosten werden viele neue
Projekte hinsichtlich einer konkreten Realisierung auf den
Prüfstand stellen und zu einer deutlichen Angebotsreduktion
in vielen Asset-Klassen führen.
Thomas G. Winkler,
UBM Development
2 Das Ende der Immobilienhochkonjunktur wurde spätestens
mit Ausbruch des Ukraine-Konflikts und den damit
verbundenen Preissteigerungen in vielen Wirtschaftssegmenten
eingeläutet. Auch wenn diese Entwicklung nun
sehr rasch vollzogen wird, handelt es sich im Grunde um
eine Rückkehr zu einer langjährig gewohnten Marktrealität
mit entsprechenden Marktzyklen. Damit einhergehend
kann das Geschehene auch zu einer Bereinigung unter den
Marktteilnehmern führen und etwaige „Glücksritter“ aus
dem Immobilienmarkt zwingen.
1
2
3
Alle drei Ereignisse sind epochal. Kurzfristig den größten
Einfluss hat aber die Zinswende und ihre Geschwindigkeit.
Bekanntlich sind hohe Zinsen Gift für die Immobilien. Und
die „Chance“, dass die Zinsen noch erheblich weiter steigen,
ist enorm.
Die Party ist schon länger vorbei. Der Investmentmarkt
befindet sich aktuell in einer Art Schockstarre. Das macht
es schwer, über Preise zu sprechen. Multiple von weit über
30 sind jedenfalls vorbei. Was aufgrund der Inflation – mit
etwas Zeitversatz – steigt, sind allerdings die zum größten
Teil indexierten Mieten.
Zunächst wird diese Krise zum Shakeout einer Reihe von
Spielern führen, deren Projekte und Grundstücke dann auf
den Markt kommen. Insbesondere Banken sind gut beraten,
frühzeitig Partnerschaften mit bonitätsstarken Developern
einzugehen. Nur so können sie vermeiden, dass der maximale
Schaden eintritt.
3 Ich gehe davon aus, dass sich die Grundstückspreise auf inflationsbereinigt
hohem Niveau einpendeln werden, da die
preisbestimmenden Faktoren weiterhin Gültigkeit haben.
Einerseits führt der Zuwanderungsdruck in die Ballungsgebiete
zu einer konstanten Nachfrage nach Grundstücken in
beliebten Lagen, andererseits wird durch die Vermeidung
von Bodenversiegelungen eine Umwidmung erschwert
beziehungsweise verunmöglicht. In Kombination mit zum
Beispiel hohen Baustoffpreisen und weiteren gesetzlichen
Auflagen steht die gesamte Branche vor gewaltigen Aufgaben,
die es gemeinsam zu lösen gilt.
Expo Real Digital Edition 2022
127

Expo Real 2022
Gerhard Schuster,
Wien 3420 aspern Development
1
2
Aus unserer Sicht ist das eindeutig die ESG & EU-Taxonomie,
die den erfreulichen Trend zu immer nachhaltigeren Immobilien
nun noch einmal dramatisch verstärkt hat. aspern
Seestadt war hier allerdings schon immer Trendsetterin und
hat optimale Rahmenbedingungen geschaffen. Das beginnt
bei der hervorragenden Infrastruktur des Standorts und
geht bis zum Kreislaufwirtschaftskonzept in der Baulogistik.
Hinzu kommt unser akribisches Qualitätsmanagement wie
zum Beispiel die Kooperation mit der ÖGNB (Österr. Gesellschaft
für Nachhaltiges Bauen) beim TQB-Monitor und fest
verankerte Standards wie das vorgeschriebene Minimum
von 800 von 1.000 möglichen TQB-Punkten oder auch seit
kurzem ein weiterer Standard, nämlich „aspern klimafit“.
Die Seestadt wird auf Basis eines langfristig angelegten
Masterplans entwickelt und ist buchstäblich nicht auf „Party“
aus. Tatsächlich sehen wir aber, dass eine Asset-Klasse
aktuell besonders gut zu den Marktbedürfnissen passt: der
mehrgeschossige Gewerbehof, der sehr flexible Raumkonfigurationen
ermöglicht, Angebote für KMU machen kann und
sich damit zum Beispiel hervorragend für lokale beziehungsweise
regionale Handwerks- oder produzierende Betriebe
eignet. So entsteht eine gemischte Struktur, die Kundschaft
aggregiert und Kooperationen zwischen Gewerbetreibenden
begünstigt. Mit seinen Showrooms im Erdgeschoß, gemeinsam
nutzbarer Büroinfrastruktur, Büroflächen und robusten
Räumen für Produktion auf allen Gebäudeebenen sowie
extrem smarter Logistik inklusive Ladehof und geräumigen
Parkplätzen in der Garage am Grundstück ist der gerade
fertig werdende Gewerbehof der Wirtschaftsagentur aus
unserer Sicht das perfekte Angebot für EPU und KMU, die
einen urbanen Standort suchen und dabei mehr benötigen
als reine Bürofläche.
3 Wir gehen davon aus, dass mehr denn je die Lage entscheidend
dafür sein wird, wo in Zukunft investiert wird – und
welche Investments dann langfristig erfolgreich sind. Lagen
entlang gut erschlossener Verkehrsachsen mit hervorragender
öffentlicher Anbindung werden auch dann werthaltig
sein, wenn die Entwicklung teurer wird. Das wird durch
die eingangs angeführten Parameter ESG beziehungsweise
EU-Taxonomie verstärkt. Insofern sehen wir uns mit aspern
Seestadt als neues regionales Zentrum der Donaustadt an
der U2- und Schnellbahnachse optimal aufgestellt.
Peter Karl,
ERSTE Immobilien
1 Die Pandemie war mit Mobile-Office und Co ein Beschleuniger
für viele Entwicklungen. Auch die Zinswende wird
uns jedenfalls kurz- bis mittelfristig vor einige Herausforderungen
stellen. Meines Erachtens ist aber das Thema
Nachhaltigkeit der große Game-Changer. Jahrelang eher
stiefmütterlich behandelt, ist es zu Recht in das Bewusstsein
aller Marktteilnehmer gerückt. Wir als Erste Immobilien
KAG haben die Wichtigkeit frühzeitig erkannt und mit
unserem nachhaltig orientierten Immobilienfonds darauf
reagiert. Denn nur nachhaltige, energieeffiziente Immobilien
sind fit für die Zukunft.
2 Die Party ist vielleicht vorüber. Die überhitzte Stimmung
ist aber auch vorbei, und die Immobilienbranche tritt in
eine etwas ruhigere Phase ein. Besonders für jene, die auf
der Party nicht übertrieben haben, geht das Leben normal
weiter. Betrachtet man die teilweise doch überzogenen Preisvorstellungen
der Vergangenheit kann man freilich nicht
ausschließen, dass manche nach der Party Kopfschmerzen
haben. Qualität setzt sich durch. In den Top-Produkten in
sehr guten und guten Lagen erwarte ich daher aktuell keine
wesentlichen Preisabschläge. Die Spreads werden sich aber
ausweiten, sodass in Core- oder Value-ad-Produkten mit
Renditeaufschlägen zu rechnen ist. Dies gilt für fast alle
Asset-Klassen.
3 Als Immobilieninvestor würde ich eine Entspannung sehr
begrüßen. Momentan ist von sinkenden Grundstückskosten
aber noch nichts zu bemerken. Ich denke auch hier, dass
es in sehr guten und guten Lagen zu keinen sinkenden
Grundstückspreisen kommen wird. Aber in schwächeren
Lagen könnte es in Zukunft sehr wohl zu Preisabschlägen
kommen.
Fotos: APA Fotoservice & Ludwig Schedl, IMMOunited, Klaus Ranger
128 ImmoFokus

Roland Schmid,
IMMOunited
1 Die Covid-Pandemie hat zwar ihre Spuren in der Immobilienbranche hinterlassen, zu einem
Top-Game-Changer ist sie allerdings nicht geworden. Viel eher hat sie gezeigt, wie resilient
der österreichische Markt ist und wie wertvoll Immobilien unter anderem als Anlage sind.
Die aktuelle Zinssituation wird sich wohl mittelfristig bemerkbar machen. Viele private und
gewerbliche Käufer werden ihre Entscheidungen wahrscheinlich gründlicher überlegen als
noch vor einigen Jahren. Langfristig wird das vielseitige Thema ESG für die Immobilienbranche
relevant werden. Insbesondere die ökologische Komponente hat relevante Auswirkungen
auf die Planung, den Bau, die Sanierung und die Nutzung von Immobilien – auch weil es
diesbezüglich konkrete gesetzliche Regelungen gibt, die sich auf die Kapitalkosten auswirken.
Diese Entwicklung wird aber nicht von heute auf morgen passieren, sondern graduell. Somit
kann man nicht von einem einschneidenden, disruptiven Trend sprechen, sondern eher von
einer stufenweisen Veränderung.
2 Aufgrund der Verbücherungszeit sind aktuelle Entwicklungen immer etwas zeitverzögert im
Grundbuch abzulesen. Wir haben allerdings bereits beobachtet, dass die Transaktionsanzahl im
ersten Halbjahr 2022 im Vergleich mit demselben Zeitraum 2021 merkbar zurückgegangen ist.
Grund dafür könnte sein, dass sich Käufer mehr Bedenkzeit für ihre Entscheidungen nehmen.
Auch Abgeber vertagen den Verkauf ihrer Objekte möglicherweise. Ein damit einhergehender
Preisrückgang kann aktuell aber (noch) nicht bestätigt werden. Noch steigen die Quadratmeterpreise
im Allgemeinen (zum Beispiel im Wohnungsbereich) kontinuierlich an. Ob es aufgrund der
aktuellen Krisensituation einen Preisrückgang geben wird, werden wir im Laufe der kommenden
Monate beziehungsweise Jahre sehen.
3 Grundstücke sind vor allem in den österreichischen Ballungszentren ein knappes Gut. Die
Nachfrage überwiegt hier das, teils schwer auffindbare, Angebot. Zwar sehen wir auch hier
einen deutlichen Transaktionsrückgang, aber auch das kann daran liegen, dass Verkäufer
mit der Veräußerung ihrer Objekte noch warten wollen. Möglicherweise sehen auch einzelne
Interessenten aufgrund des erhöhten Kapitalbedarfs aktuell von einem Kauf ab. Die Frage lautet
somit: Für wen bedeutet diese Situation Entspannung? Während das Rennen um leistbare
Grundstücke in guter Lage möglicherweise eine kurze Atempause macht, gestalten sich die
aktuellen Marktbedingungen für Firmen eher schwierig.
Expo Real Digital Edition 2022
129

Expo Real 2022
Franz Pöltl,
EHL
1 Die Immobilienbranche hatte in den letzten drei Jahren einige Herausforderungen zu managen.
Mit einem singulären Ereignis wie der Pandemie kam ein Großteil der Immobilienwelt
noch verhältnismäßig gut zurecht, doch es gesellten sich im Laufe der Zeit mit dem Anstieg
der Rohstoff- und Energiepreise, der Ukraine-Krise und dem Zinsanstieg mehrere Ereignisse
hinzu, die in Summe die Rahmenbedingungen in der Branche doch stark verändert haben. Das
alles ist vor dem Hintergrund zu sehen, dass sich die Immobilienwirtschaft schon in wenigen
Jahren zu einem nachhaltigen Sektor entwickeln muss, der seinen Teil zur Erreichung der EU-
Klimaziele beiträgt. Insofern muss man die nun bevorstehenden Änderungen in der Branche
im Kontext einer Vielzahl von parallel vor sich gehenden Ereignissen sehen und nicht einer
Tatsache isoliert zuordnen.
2
3
Zweifelsohne zutreffend ist, dass wir seit 2008 den wohl längsten Zyklus in der Immobilienwirtschaft
gesehen haben und diese Aufwärtsentwicklung mittlerweile beendet sein dürfte. Die EZB
hat mehrere Zinsschritte angekündigt beziehungsweise schon umgesetzt. Steigende Zinsen
bewirken in der Regel rückläufige Immobilienpreise. Da diese Entwicklung alle Segmente
betrifft, wird sich dem Trend auch keine Nutzungskategorie entziehen können. Natürlich werden
sogenannte Core-Immobilien weniger stark davon betroffen sein und Immobilien mit Leerstand
beziehungsweise technischen Defiziten stärker. Eine Asset-Klasse, die sich dem Trend zur Gänze
entziehen kann, wird es wohl nicht geben. Trotzdem werden Top-Immobilien als Realveranlagung
in guten Lagen mit entsprechender Vermietung auch weiterhin stark von Investoren nachgefragt
sein und attraktive Preise erzielen.
Wir bei EHL glauben, dass es zwar zu Preisänderungen kommen wird und dass wahrscheinlich
kurzfristig weniger Transaktionen registriert werden. Dies hängt unseres Erachtens aber mit der
Tatsache zusammen, dass sich ein neues Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage und
daraus abgeleitet ein neues Preisniveau herauskristallisieren muss. Die Entscheidungsfreude
der Investoren wird zurückkehren, sobald sich diese offenen Fragen konkretisieren. Investoren
entscheiden nämlich nicht gerne unter unsicheren Rahmenbedingungen. Das bedeutet aber
nicht, dass Immobilien wie beispielsweise Wohn- und oder Logistikimmobilien nicht mehr
gefragt sind. Da wir auch zukünftig mehr Wohnraum benötigen und der wachsende Online-
Handel weiterhin zentrumsnahe Lagemöglichkeiten suchen wird, bleibt unseres Erachtens die
Nachfrage nach derartigen Liegenschaften hoch.
Foto: EHL
130 ImmoFokus

Advertorial
Judikatur-Update aus
dem Immobilien-Bereich
Beratung. Die BDO Immobilienexpert:innen verschaffen nachstehend einen Überblick über wesentliche
aktuelle Rechtsprechung im Immobilien-Bereich.
Autor: Marlies Muck, Msc
Foto: BDO
Immobilienvermietung in Österreich
durch Unternehmer mit Auslandsbezug
(Rs. Titanium, EuGH 3.6.2021,
C-931/19; Artikel 5, AbgÄG 2022)
Der Europäische Gerichtshof (EuGH) setzte
sich im Urteil vom 3. 6. 2021 in der Rechtssache
Titanium mit der Begründung einer festen
Niederlassung für umsatzsteuerliche Zwecke
auseinander. Konkret behandelte der Fall
einen ausländischen Vermieter, der eine Immobilie
in Österreich an einen Unternehmer
vermietet. Auswirkungen ergaben sich für die
Appartementvermietung in Form von Investorenmodellen
in Tourismusgebieten.
In der bisherigen steuerlichen Behandlung
wurden die Einkünfte von ausländischen Investoren,
die in Österreich Immobilien erworben
hatten und diese – zumeist in Form von
Appartements – vermieteten, beim regionalen
Finanzamt einkommen- und umsatzsteuerlich
erfasst. Umsatzsteuerlich ist zu differenzieren,
ob der ausländische Investor die touristische
Vermietung an Endverbraucher selbst vornimmt
oder ob Appartements in Form einer
Geschäftsraumvermietung gewerblichen Betreibern
zur Verfügung gestellt werden. Für
die touristische Vermietung an die Endverbraucher
ergeben sich aus dem EuGH-Urteil
keine Auswirkungen. Die Umsatzsteuer ist
Factbox
MARLIES MUCK, MSC
STEUERBERATERIN/SENIOR MANAGERIN
Telefon +43 5 70 375 1000
marlies.muck@bdo.at
im Veranlagungsverfahren an das Finanzamt
abzuführen.
Nach Auseinandersetzung mit dem Sachverhalt
Titanium wurde vom EuGH festgelegt,
dass für eine umsatzsteuerlich bedeutsame
feste Niederlassung jedenfalls das ständige
Zusammenwirken eines Mindestbestands an
Personal- und Sachmitteln für die Erbringung
der Dienstleistung erforderlich sei. Daraus
folgte, dass für ausländische Investoren, die
österreichische Liegenschaften ohne lokal
eingesetztes Personal für die Erbringung der
Vermietungsleistung vermieten, keine feste
Niederlassung für umsatzsteuerliche Zwecke
vorliegen würde. Die umsatzsteuerpflichtige
Vermietung einer Immobilie durch einen Unternehmer
begründet somit nicht automatisch
eine umsatzsteuerliche Betriebsstätte.
Als Konsequenz sollte laut EuGH ab dem 1. 1.
2022 im Zuge von umsatzsteuerpflichtiger
Vermietung an Unternehmer das „Reverse
Charge Verfahren“ mit Übergang der Umsatzsteuerschuld
auf den gewerblichen Betreiber
als Leistungsempfänger angewendet werden.
Jedoch gäbe es so für ausländische Investoren
in Österreich keine Möglichkeit mehr,
etwaige Vorsteuern aus Vorleistungen im
Veranlagungsverfahren geltend zu machen.
Die Vorsteuern wären in diesem Fall im Erstattungsverfahren
über das Finanzamt Österreich
Dienststelle Graz-Stadt geltend zu machen.
Gleichzeitig wäre eine Überrechnung von Vorsteuerguthaben
ausgeschlossen.
Speziell Investorenmodelle, bei denen österreichische
Liegenschaften erworben und an einen
gewerblichen Betreiber als Geschäftsraumiete
vermietet werden, wären von den Folgen des
Marlies Muck, Msc
Steuerberaterin/Senior Managerin
EuGH-Urteils betroffen gewesen. Nachteilig
wäre das Urteil jedenfalls für all jene geworden,
die in ihrem Wohnsitzstaat kein Unternehmen
betreiben.
Im Zuge des Abgabenänderungsgesetzes 2022
wurde die EuGH-Entscheidung Titanium mit
all ihren Auswirkungen auf Hausverwaltungen,
Eigentümer und Mieter aufgehoben. Bei
der Vermietung einer österreichischen Liegenschaft
zu Geschäftszwecken durch einen
Unternehmer, der das Unternehmen nicht im
Inland betreibt, kommt es nicht mehr zum
Übergang der Steuerschuld (Reverse Charge)
und entsprechend auch nicht zum Vorsteuererstattungsverfahren.
Damit wurde sichergestellt,
dass für den vermietenden Unternehmer
die bisher praktizierte umsatzsteuerliche Vorgehensweise
weiterhin durch Veranlagung in
Österreich durchgeführt werden kann. Außerdem
wird dadurch auch eine Überrechnung
von Vorsteuerguthaben wieder ermöglicht.
Wie sich zeigt, bietet der Immobiliensektor
auch weiterhin zahlreiche Fallstricke, bei denen
Ihnen die BDO Expert:innen gerne beratend
zur Seite stehen. Zudem sind die weiteren
Entwicklungen im Zusammenhang mit der
Steuergesetzgebung laufend zu beobachten
und zu evaluieren.
Expo Real Digital Edition 2022
131

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