Investment Special

Investment Special

Markt im Umbruch

Vorerst werden kleinere

Brötchen gebacken

Wir leben Immobilien.

Vermittlung | Verwaltung | Bewertung | Baumanagement

ehl.at

CARE Österreich

CO2-neutral

Worte füllen ke

Ihre

ine Hilfspakete.

Spende schon.

paket.care.at

Event

REAL ESTATE MEDIA GROUP

ImmoFokus

Digital Edition

Den ImmoFokus

immer und überall lesen

LESEN SIE DEN IMMOFOKUS in der für alle Mobile Devices wie

Mobile Phones und Tablets optimierten App. Mit der App lassen sich

die interaktiven E-Paper-Magazine der „Real Estate Media Group“

per Smartphone, Tablet durchblättern und im Volltext durchsuchen.

Erhalten Sie auf Knopfdruck Zugriff:

# ... auf die aktuellen E-Paper Ausgaben des ImmoFokus

# ... auf www.immo-timeline.at – das Newsportal für die Immobilien- und Baubranche

# ... das ImmoFokus Magazin-Archiv der letzten Jahre

# ... auf die integrierte Archiv-Volltextsuche

Laden Sie die E-Paper-App – am besten noch heute.

04 ImmoFokus

FÜR ALLE, DIE DINGE GERNE GENAUER UNTER DIE LUPE NEHMEN.

Hier die App downloaden!

Mit unseren Newslettern sind Sie immer aktuell informiert.

immo-timeline.at

Ausgabe 03|2022

05

22 Abkühlung:

Kleinere Brötchen

Hotellerie: Emotionale

16

Investments

30

Ein Markt

im Umbruch

INVESTMENT

SPECIAL

07 EDITORIAL

08 DER IMMOFOKUS FRAGT ... UND

IMMOBILIEN-EXPERTEN ANTWORTEN

16 EMOTIONALES INVESTMENT,

GUTES GESCHÄFT

Nadja Hafez, Daniel Jelitzka, Franz Pasler

und Marcel Weber im Gespräch über den

spannenden Wandel in der Hotelbranche.

22 MIESE LAUNE

Am deutschen Immobilieninvestmentmarkt

herrscht Krisenstimmung. Trotzdem

glauben Experten, dass es bereits ab dem

ersten Halbjahr bergauf gehen könnte.

26 ROHSTOFFPREISE STEIGEN WEITER

Interview mit Danilo Zatta

30 INVESTMENTMARKT ÖSTERREICH –

EIN MARKT IM UMBRUCH

Kommentar von Markus Mendel

32 ABKÜHLUNG

Nach der Zinserhöhung werden am

heimischen Immobilienmarkt vorerst

kleinere Brötchen gebacken.

34 WO WIRD WANN WIEVIEL GEBAUT?

52 FELSEN IN DER BRANDUNG

Die drei größten heimischen Publikums-

Immobilienfonds haben bereits so manche

Krise gemeistert. Peter Czapek, Peter

Karl und Louis Obrowsky analysieren wie

sie das aktuelle Umfeld wahrnehmen.

54 VORSCHAU/IMPRESSUM

Fotos: Adobe Stock

06 ImmoFokus

Blick in die

Glaskugel

„Niemand weiß derzeit,

was passieren wird.“

D

ie Erkenntnis, dass Prognosen

schwierig sind, vor allem, weil sie

die Zukunft betreffen, verdanken

wir Mark Twain. Auch der Verfasser

dieser Zeilen durfte diese Erfahrung bereits

machen. Vor genau einem Jahr wagte er etwa an

dieser Stelle einen Blick in die Glaskugel: Zumindest

in der Eurozone spreche einiges dafür,

dass es kurz- und mittelfristig zu keiner Zinsanhebung

kommen werde, meinte er selbstbewusst.

Dabei hatte die Inflation hierzulande 2021 den

höchsten Stand seit 30 Jahren erreicht und die

Fed für 2022 bereits mehrere Zinsschritte angekündigt.

Dass diese Einschätzung auch weitaus

erfahrenere und versiertere Marktbeobachter

trafen, ist kein Trost.

Zugegeben: Die Erfahrungen der jüngeren Vergangenheit

– Stichworte Corona und Ukraine-

Krieg – mahnen besonders zur Vorsicht, was

das Treffen von Prognosen anbelangt. Selten

zuvor war es so schwierig, in die Zukunft zu

blicken. „Früher hatten wir eine Gleichung mit

zwei Unbekannten. Heute haben wir es mit

sieben Unbekannten zu tun“, bringt es Investor

Daniel Jelitzka im Rahmen eines Roundtables,

bei dem der Wandel in der Hotelbranche zur

Diskussion stand (Seite 16), auf den Punkt.

Nachsatz: Niemand wisse derzeit, was passieren

werde.

– Stichwort KIM-Verordnung – wird im Übrigen

auch in Österreich nicht gejubelt. Etwas

Hoffnung macht in diesem Zusammenhang,

dass die FMA eine Anpassung der Kreditvergabekriterien

überprüft.

Heimische Experten glauben jedenfalls, dass

nach einer kurzen Preisfindungsphase die

Transaktionstätigkeit in der zweiten Jahreshälfte

zunehmen könnte, wenngleich mit unterdurchschnittlicher

Intensität. Einig sind sie

sich, dass das Umfeld herausfordernd bleiben

sollte. Das erwartet im Übrigen auch Pricing-

Experte und Beststellerautor Danilo Zatta. Im

Interview auf Seite 26 erklärt er, wieso er mit

weiteren erheblichen Preissteigerungen bei

den Bau- und Rohstoffen rechnet. Mit seinen

Prognosen lag er im Zuge der Corona-Pandemie

richtig, wie im Handelsblatt nachzulesen

war.. Obwohl sie die Zukunft betrafen.

Foto: Adobe Stock

Klar ist, dass die Stimmung in der Immobilienbranche

schon mal besser war. Wobei zu hören

ist, dass das Sentiment an den internationalen

Märkten deutlich schlechter sein soll. Letzteres

trifft sicher auf Deutschland zu, wie auf

Seite 22 zu lesen ist. Dort sei die schlechte Laune

vor allem auf die Entwicklung der Fremdfinanzierung

aufgrund steigender Zinsen zurückzuführen,

so der Branchenverband ZIA. Über

das herausforderndere Finanzierungsumfeld

Patrick Baldia

Chefredakteur

Investment Special 2022

07

Der ImmoFokus fragt …

... und Immobilien-Experten antworten. Der Immobilienmarkt ist im Umbruch. Der ImmoFokus fragte bei

den Investment-Experten Anton Cermak (Beacon Invest), Franz Kuttner (CC Real), Matthias Ortner (Advicum),

Franz Pöltl (EHL Investment Consulting), Lukas Schwarz (CBRE) und Jenni Wenkel (Union Investment) nach, was

sie sich von 2023 erwarten.

FRAGE 1

Was für ein Investmentklima erwarten Sie 2023?

FRAGE 2

In welchen Assetklassen erwarten Sie die stärkste Transaktionstätigkeit?

FRAGE 3

In welchem Segment erwarten Sie 2023 am meisten Bewegung bei den Preisen und

Renditen?

FRAGE 4

Stichwort: Zinserhöhung. Wo sehen Sie bei den Zinsen den Plafonds?

FRAGE 5

Was hat Sie 2022 am meisten überrascht?

FRAGE 6

Was war für Sie der Deal des Jahres 2022 in Österreich (muss sich nicht um den

höchsten Preis handeln)?

FRAGE 7

Welcher internationale Deal ist für Sie 2022 hervorzuheben?

08 ImmoFokus

Anton Cermak,

Beacon Invest

1 Wir gehen von einem verhaltenen ersten Halbjahr aus. Danach könnten die Käufer wieder

vermehrt auf den Markt zurückkehren. Nach wie vor ist viel Geld am Markt. Man darf nicht vergessen,

dass viele institutionelle Investoren veranlagen müssen. Dazu kommt, dass Immobilien

der einzige wirkliche Inflationsschutz sind – es sei denn, die Politik mischt sich nicht ein. Wir

glauben, dass die Inflation 2023 zwar zurückgehen wird, aber trotzdem überdurchschnittlich

hoch sein wird.

2

3

4

5

6

7

Die meisten Aktivitäten erwarten wir im Zinshausbereich und bei Neubauprojekten unter

1.500 Quadratmetern. Auf verstärktes Interesse sollten auch neue Wohnbauprojekte ab 2.000

Quadratmeter Wohnnutzfläche stoßen. Zudem könnte der Fokus wieder auf Gewerbeimmobilien

liegen. Vor allem auf Mixed-Use-Objekte sowie Logistik- beziehungsweise Light Industrial-

Immobilien.

Am stärksten betroffen von Preisabschlägen werden Zinshäuser in B- und C-Lagen sein. In diesen

Segmenten haben wir während der Pandemie auch die extremsten Preisanstiege gesehen.

Dort waren auch viele kleinere und mittlere Investoren mit hohem Fremdfinanzierungsanteil

unterwegs, die jetzt gezwungen sein könnten, angesichts der gestiegenen Finanzierungskosten

zu handeln. Aber auch bei neuen Wohnbauprojekten dürfte es zu Preisrückgängen kommen.

Wir sehen den Zins-Plafond bei maximal 3,5 Prozent. Er sollte Ende des zweiten Quartals

erreicht sein. Daraus ergibt sich eine Gesamtbelastung inklusive Bankaufschlag für Investoren

von rund 4,5 Prozent.

Die geringe Reaktion vieler Bauträger auf den Zinsanstieg hat mich sicher am meisten überrascht.

Das dürfte daran liegen, dass vor allem viele kleinere und mittlere Player im Finance-

Bereich nicht professionell aufgestellt sind. Dies führt bereits jetzt zu Problemen.

Das Projekt Jakomini Verde von ARE und Immovate in Graz, unter anderem mit klimafreundlicher

Energiegewinnung und Autofreiheit, entspricht für mich dem Zeitgeist.

Über Österreichs Grenzen hinaus war für uns die Pioneer-Kaserne im deutschen Hanau ein

Highlight. Als Brownfield-Entwicklung entsteht dort ein Rechenzentrum-Campus mit 200.000

Quadratmetern.

Foto: Georg Wilke


09

Matthias Ortner,

Advicum

1

2

Das Investmentklima wird zumindest in der ersten Jahreshälfte verhalten sein und das

Transaktionsvolumen im Vergleich zu den Vorjahren massiv zurückgehen — auch weil große

Bestandshalter Transaktionsstopps ausgerufen haben. Die große Frage wird sein, wie viele

Bestandshalter und Projektentwickler finanziell notleidend sind beziehungsweise gezwungen

sein könnten, zu verkaufen. Wer hingegen Cash hat, steht gut da und kann sich Immobilien

sichern. Diese Entwicklung hat jetzt schon begonnen.

Die meisten Aktivitäten erwarte ich im Wohnsegment, vor allem im parifizierten Bereich. Angesichts

des Konjunkturabschwungs, hoher Inflation und steigender Zinsen, werden Privatinvestoren

großteils ausfallen oder verkaufen müssen. Auch institutionelle Investoren werden

kürzertreten. Dahinter stehen auch Themen wie regulatorische Eingriffe beziehungsweise der

Mietpreisdeckel. Zu erwarten ist auch, dass Wohnprojektentwicklungen gestoppt werden.

3

4

5

6

7

Einiges an Bewegung werden wir bei den Zinshauspreisen sehen. Bereits jetzt werden aus

Finanzierungsgründen vereinzelt Objekte mit hohen Abschlägen zum Verkauf angeboten.

Da wird einiges auf den Markt kommen, was nicht durch die geringe Bautätigkeit abgefedert

werden kann. Im Bürobereich erwarte ich ebenfalls eine volatile Entwicklung. Weiter steigen,

sollten – getrieben durch das geringe Flächenagebot bei gleichzeitig starker Nachfrage – hingegen

die Logistikpreise.

(Selbst nach vier Zinsschritten in Folge hinkt Europa noch immer den USA hinterher. Trotzdem

besteht vor allem aufgrund der hohen Staatsverschuldung nicht viel Luft nach oben. Die

Leitzinsen sollten sich bei rund 3,5 Prozent einpendeln.

Das war tatsächlich die hohe Inflation und als Reaktion darauf die rasante Zinserhöhung innerhalb

kürzester Zeit. Der Krieg in der Ukraine kam wenig überraschend. Das hat man durchaus

prognostizieren können.

Auch wenn das Signing schon vor zwei Jahren erfolgt ist, ist für mich der Verkauf des Carré

Lassalle der Deal der letzten Jahre gewesen.

Aufgrund ihres beeindruckenden internationalen Portfolios mit insgesamt 400 Immobilien

gehört für mich die Übernahme der S Immo durch die Immofinanz zum internationalen Deal

des Jahres.

10 ImmoFokus

Jenni Wenkel,

Union Invest

1

2

3

4

5

6

7

Ich glaube, dass wir in den ersten beiden Quartalen noch Zurückhaltung am Markt sehen

werden. Viele werden noch abwarten, ob sich das Investitionsklima weiter verändert. Um die

MIPIM herum könnte der Markt dann langsam an Fahrt aufnehmen. Tatsächliche Abschlüsse

sollten wir im dritten und vierten Quartal sehen. Dennoch sollte das Investitionsvolumen 2023

aufgrund der deutlichen Zurückhaltung zu Jahresbeginn nicht ganz an jenes von 2022 herankommen.

2022 war vor allem im Bürobereich deutliche Zurückhaltung unter den Investoren auszumachen.

Dasselbe gilt für Retail-Immobilien. Für die Logistik lief es wiederum gut. Ich glaube, dass

Büroinvestments 2023 zurückkommen werden. Dort und in der Logistik sollte es die meisten

Aktivitäten geben. Spannend wird sein, wie sich das Thema Wohnen entwickeln wird. Damit

meine ich nicht die institutionelle Seite, sondern wie sich die veränderte Finanzierungslandschaft

auf das private Segment auswirken wird.

Die deutlichste Bewegung bei den Preisen erwarte ich ebenfalls im Bürobereich. Die Preise

werden spürbar fallen. Die Renditen könnten sich, je nach Qualität und Lage der Objekte sowie

ESG-Tauglichkeit, um bis zu 40 bis 50 Basispunkte erhöhen.

Unsere Hausmeinung bei Union Investment ist, dass sich der Drei-Monats-Euribor bis Mitte

2023 bei drei bis 3,5 Prozent einpendeln wird – sofern wir nicht weitere Zinsschritte sehen

werden.

Am meisten hat mich sicher der Angriff Russlands auf die Ukraine überrascht. Dass wir so

etwas noch einmal in Europa sehen werden, hätte ich nicht für möglich gehalten. Überrascht

hat mich auch, dass der Krieg noch immer andauert. Es ist zu befürchten, dass er uns noch

länger begleiten wird.

Der Buyout von Dietmar Reindl beziehungsweise die Vereinbarung mit der Immofinanz, dass er

das Wohnkonzept „On Top Living“ nutzen darf, war für mich ein sehr kluger Move des ehemaligen

Immofinanz-CEOs. Gerade in Zeiten wie diesen, gewinnen die Themen Nachhaltigkeit

beziehungsweise Nachverdichtung und leistbares Wohnen weiter an Bedeutung.

Auf internationaler Ebene war es für mich bemerkenswert, dass es mit der CPI Property Group

einem internationalen Investor gelang, dass umzusetzen, woran die Österreicher über viele

Jahre gescheitert sind: Das Konglomerat an Wiener Immobiliengesellschaften, sprich Immofinanz

und S Immo, zusammenzuführen. Auch wenn das in Österreich vielleicht nicht gerne

gehört wird.


11

Markus Kuttner,

CC Real

1

Ich denke, dass die ersten Monate noch von Zurückhaltung geprägt sein werden. Spätestens ab

dem zweiten Halbjahr sollten jedoch wieder mehr Transaktionen stattfinden.

2

3

4

5

6

7

In jenen Assetklassen in denen aufgrund einer möglichen, lokalen Angebotsverknappung

nachhaltige Einkünfte zu erwarten sind beziehungsweise Core-Produkte, die den ESG- Richtlinien

entsprechen.

Value-Add-Produkte werden aufgrund von Herausforderungen bei der Finanzierung höhere

Abschläge hinnehmen müssen.

Gute Frage, ich glaube, dass wissen nicht einmal die Ökonomen bei der EZB so genau. Drei

Prozent oder etwas mehr werden wir schon sehen.

Der Einmarsch Russlands in die Ukraine und die damit einhergehende sehr rasche fiskalpolitische

Entwicklung.

Alle Transaktionen, die noch zu den historischen Renditen im ersten Halbjahr geclosed werden

konnten.

Verkauf des rumänischen Portfolios der CA Immo im zweiten Halbjahr.

12 ImmoFokus

Lukas Schwarz,

CBRE

1

2

3

4

5

6

7

Wir gehen von einem etwas verhaltenen Investmentklima im ersten Halbjahr 2023 aus. Zurzeit

sind die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern häufig divergierend. Zudem können

wir vermehrt opportunistisches Interesse feststellen. Zum heutigen Zeitpunkt gehen wir davon

aus, dass es im Laufe des 2. Quartals eine neue Preisfindung geben wird. Dann sollte auch die

Investmenttätigkeit wieder erstarken.

Core Produkte stehen im Zentrum des Interesses der Investoren. Der Trend geht ganz stark in

Richtung ESG konforme Investments. In allen Asset Klassen rückt die Qualität der Lage wieder

in den Vordergrund.

Grundsätzlich werden sich die Renditen in allen Asset Klassen nach oben bewegen. Bei Büro

und Logistik Immobilien wird ein nachhaltiges Mietwachstum diese Steigerung teilweise

kompensiert. Bei Wohnen ist die Leistbarkeit der Mieten mehr und mehr ein Thema. Die

Renditen des Jahres 2022 sind hier aufgrund der nun steigenden Zinsen kaum finanzierbar, was

den Druck auf Preise und Renditen erhöht.

Aktuell gehen wir von weiteren Zinserhöhungen im Jahr 2023 aus, mittelfristig sehen wir den

Euribor bei rund 3% bzw. leicht darüber.

Wie schon in der Vergangenheit hat sich gezeigt, dass der österreichische Immobilien Investmentmarkt

auch in diesem Jahr einer der stabilsten und weniger volatil als andere internationale

Immobilienmärkt war – dies fällt vor allem auch im Vergleich zu Deutschland auf. Überraschend

für uns war auch die Entwicklung der Büromieten: aufgrund weiterhin guter Nachfrage

und einer reduzierten Pipeline stiegen die Mieten für attraktive Büroflächen stark an.

Unser „Deal des Jahres“ ist der erfolgreiche Verkauf zweier wunderschöner Zinshäuser im

01. Wiener Gemeindebezirk für die IMMOFINANZ (Schreyvogelgasse 2 + Franz-Josefs-Kai 27).

Dieser Deal zeigt, dass die Investor:innen in unsicheren Zeiten auf bleibende Werte bauen. Gute

Lagen, wertstabile Objekte und nicht zuletzt kompetente Partner sind in herausfordernden

Zeiten gefragter denn je! CBRE konnte hier beweisen, dass wir auch im Bereich der historischen

Wiener Zinshäuser ein kompetenter Partner und schlagkräftiger Player am Markt sind.

Was wahrscheinlich viele positiv überrascht hat – und daher unser internationaler Deal des

Jahres ist – war der Verkauf des gesamten rumänischen Büroportfolios der CA Immo um EUR

400 Millionen. Das war eine, vor alle für die CEE Region, sehr bemerkenswerte Transaktion.


13

Franz Pöltl,

EHL Investment Consuling

1

2

3

4

Vor allem im ersten Quartal erwarten wir auf Grund der Zinspolitik der EZB noch eine geringere

Transaktionstätigkeit. Im Moment ist unsere Wahrnehmung, dass sich die Preisvorstellungen

der Verkäufer und Käufer zwar annähern, aber noch nicht decken. Unabhängig davon könnte

im Zuge von Umfinanzierungen die eine oder andere Liegenschaft früher als geplant auf den

Markt kommen. Im zweiten Quartal erwarten wir dann bereits mehr Aktivität. Wir arbeiten

aktuell an einigen Transaktionen und blicken daher vorsichtig zuversichtlich ins kommende

Jahr, wiewohl das Investmentvolumen 2023 deutlich hinter den Zahlen der vergangen Jahre

zurückbleiben dürfte.

Im Bürobereich ist die Pipeline an Fertigstellungen für 2023 insgesamt sehr überschaubar. Das

heißt, der Umsatz wird mit Bestandsimmobilien gemacht werden. Aber auch da gilt: Alles muss

ESG-fähig sein beziehungsweise. dahingehend adaptierbar sein. Die Liquidität wird jedenfalls

dort hin fließen, wo es gute, nachhaltige Produkte gibt. Im Wohnungsneubau ist das nach

unserer Wahrnehmung weitgehend der Fall, da die überwiegende Zahl der Entwickler dem

Bedürfnis von Mietern und vor allem Investoren nach ESG-fähigen Produkten bereits Rechnung

trägt. Von der fundamentalen Nachfrage seitens der Nutzer sehen wir weiter vor allem Logistikimmobilien

im Fokus. Großvolumige Schoppingcenter und Hotels kämpfen nach wie vor mit

den aktuellen Rahmenbedingungen.

Da die Trendwende primär durch die Zinsschritte der EZB ausgelöst wurde, betrifft der Renditeanstieg

alle Immobiliensegmente. Daher werden sich auch in allen Assetklassen die Preise

und Renditen ändern, von Wohnen bis zu Logistik. Das Ausmaß der Anpassungen wird von

Lage, technischer Ausstattung/Erfüllung der ESG-Voraussetzungen sowie Laufzeit des Mietvertrages

und Mieterbonität abhängen.

Das ist schwer zu sagen. Wir hoffen, dass wir 2023 nicht mehr als zwei Zinsschritte mit jeweils

maximal. 25 Basispunkten sehen werden.

Foto: EHL

14 ImmoFokus

| MT12-01G |

Vom Konferenzraum …

© Eric Ferguson / Getty Images

… bis zur Gebäudeautomation

5

6

7

Am meisten überrascht hat uns die Geschwindigkeit, mit der die EZB

die Zinserhöhung durchgezogen und den Paradigmenwechsel eingeläutet

hat. Die erste Leitzinserhöhung erfolgte Ende des zweiten Quartals

und nun zum Jahreswechsel stehen wir bereits bei 2,5 Prozent. Man darf

nicht vergessen, dass wir von einem negativen Zinsniveau gekommen

sind. Wir waren lange gewohnt, dass Geld nichts kostet. Aber natürlich

war retrospektiv betrachtet klar, dass sich das angesichts der Inflationsund

Energiepreisentwicklung sowie dem Krieg in der Ukraine ändern

wird.

Ich möchte keinen einzelnen Deal hervorzuheben, aber 2022 war ein

hervorragendes Investment-Jahr für uns mit bislang 52 Transaktionen

in allen Segmenten: Entwicklungsgrundstücke wie das Alvorada oder

das Trinity in Linz, Büroobjekte wie das TLAPA Haus, Greenworx oder

das U6 Center, gemischt genutzte Objekte wie das Art & Garden, eine

Reihe von Wohnobjekten (Lavater, High-Five, etcetera) bis zu Einzelhandelsimmobilien

wie dem SC 17. Wir haben im letzten Jahr sehr

viele Deals im Bereich zwischen EUR 40 und 100 Mio. abgeschlossen.

Insgesamt haben wir 2022 Transaktionen im Wert von rund 1,5 Milliarden

Euro. abgewickelt.

Im internationalen Kontext hat die Zinserhöhung weit stärkere Renditeanpassungen

ausgelöst als in Österreich, das für geringe Volatilität

und Stabilität bekannten ist. Auffallend ist auch, dass das Sentiment in

den angrenzenden Ländern wesentlich schlechter ist als hierzulande,

wo das Glas nach wie vor eher halb voll gesehen wird und nicht halb

leer, wie zum Beispiel in Deutschland.

Eine Plattform für Medientechnik,

Gebäudeautomation und

Entertainment: PC-based Control

Medientechnik neu gedacht: Als Spezialist für PC-basierte Steuerungssysteme

ermöglicht es Beckhoff mit einem umfassenden und industrieerprobten

Automatisierungsbaukasten, Multimedia, Gebäudeautomation

sowie Entertainmentkonzepte vernetzt und integriert umzusetzen.

Mit der modularen Steuerungssoftware TwinCAT und direkter Cloudund

IoT-Anbindung werden alle Gewerke von der A/V-Technik über die

Gebäudeautomation bis hin zu Digital Signage Control, Device Management

und Condition Monitoring, auf einer Plattform kombiniert. Hinzu

kommt die maximale Skalierbarkeit aller Komponenten und die Unterstützung

aller gängigen Kommunikationsstandards. So schafft Beckhoff die

Grundlage für neue mediale und architektonische Erlebniswelten.

© Cultura / Getty Images

Scannen und die

Beckhoff Highlights

für die AV- und

Medientechnik

entdecken

IoT


15

Emotionales Investment,

gutes Geschäft

Hotel-Experten. Nadja Hafez (Geschäftsführende Gesellschafterin Adeqat Investment Services), Daniel

Jelitzka (Geschäftsführender Gesellschafter JP Immobilien), Franz Pasler (Managing Partner PK & Partner Hotel

Specialists) und Marcel Weber (Head of Hospitality Arnold Investments) im Gespräch über den spannenden

Wandel in der Hotelbranche.

Das Gespräch führte: Patrick Baldia

Was für eine Stimmung nehmen Sie am

Hotelinvestmentmarkt wahr?

Nadja Hafez: Wir beobachten eine zurückhaltende

Stimmung, was am Zinsanstieg

liegt, aber auch an übergeordneten wirtschaftlichen

Entwicklungen und Verunsicherungen

am Markt. Die Käuferseite wartet

zunehmend ab, weil sie von steigenden

Renditen ausgeht. Die Verkäuferseite ist

vor diesem Hintergrund ebenfalls zurückhaltend.

Geld ist jedenfalls ausreichend am

Markt vorhanden. Wir gehen davon aus, dass

sich die Situation wieder einpendeln wird,

wenn ein paar Frage hinsichtlich Inflation,

Zinsanstieg, politischer Situation und

Weltwirtschaft verschwinden.

Marcel Weber: Die Käufer sind insgesamt sehr

zurückhaltend. Allerdings sehen wir durchaus

einen starken Expansionswunsch der Betreiber

sowie starke Nachfrage von Investoren,

16 ImmoFokus

die eigene Betreibergesellschaften haben. Was

Verkäufe betrifft, haben wir aktuell weniger

Mandate von Fonds, aber viele von familiengeführten

Hotels, bei denen eine Übergabe

bevorsteht, und die einen guten Preis lukrieren

möchten, der vielleicht im kommenden

Jahr nicht mehr erzielbar sein könnte.

Franz Pasler: Die Investorenseite ist abwartend

und beobachtet, wie sich der Markt weiterentwickelt

oder wartet auf Schnäppchen, wie am

Beginn der Corona-Pandemie. Diese gibt es aber

kaum. Neue Projekte sind wiederum zunehmend

„on hold“ weil keiner weiß, wie sich die

Finanzierungssituation entwickeln wird.

Daniel Jelitzka: Hätte ich Ihnen vor einem

Jahr erzählt, dass Russland in die Ukraine

einmarschiert, die Inflation auf zehn Prozent

ansteigt und die Energiekosten um das Vierbis

Fünfache in die Höhe steigen, hätten Sie

mich für verrückt erklärt. Früher hatten wir

eine Gleichung mit zwei Unbekannten. Heute

haben wir es mit sieben Unbekannten zu tun.

Und wer ein bisschen was von Mathematik

versteht, weiß, dass man eine solche Gleichung

nicht lösen kann. Keiner weiß derzeit

was passieren wird. Es ist eine sehr spannende

Zeit.

Wie schaut es mit den Renditen aus?

Weber: Grundsätzlich kann man festhalten,

dass die Assetklasse Hotel aktuell noch sehr

krisenresistent ist. In Europa sind die Spitzenrenditen

nur um 20 Basispunkte gestiegen.

Das ist schon deutlich weniger als zum

Beispiel in der Logistik.

Jelitzka: Hotel-Assets in Prime-Lagen haben

ihren Wert absolut gehalten. Solche Objekte

kommen zum selben Preis auf den Markt

wie vor Corona. Es zeigt sich also: Bluechip

bleibt Bluechip. B-Lagen werden sicherlich

eine Korrektur erleben. Die Frage ist, wie

lange wird sie dauern? Bei Hotels in C-Lagen

haben sich die Renditeerwartungen dagegen

spürbar verändert. Da gibt es einige Häuser,

die zu kämpfen haben. Es gilt die Faustregel,

dass sich die Cap Rates, wenn die Zinsen um

hundert Basispunkte steigen – je nach Lage

– um 20 bis 25 Basispunkte bewegen. Das ist

eine gute Nachricht: Steigen die Zinsen um

200 Basispunkte, sollten die Cap Rates um

maximal 50 Basispunkte zurückgehen. Das ist

okay. Man muss ja nicht verkaufen, sondern

kann abwarten, bis der Markt wieder raufgeht.

Sie haben vorher eine starke Expansion der

Betreiber angesprochen…

Jelitzka: Derzeit sind unglaublich viele

Betreiber aktiv. Vor allem die großen Brands,

die ihre regionalen Marktpositionen ausbauen

wollen. Wir haben also kein Problem, Betreiber

für unsere Hotels zu finden.

Pasler: Wir sehen jetzt schön langsam, dass

sich bei den Betreibern die Spreu vom Weizen

trennt. Es ist natürlich schön, eine Brand auf

der Fassade stehen zu haben. Es gibt aber

einige White-Label-Betreiber, die geglaubt

haben, mit den Developern mitschwimmen

zu können und zu rasch expandiert haben. Sie

wurden teilweise von den Covid-Förderungen

durch die letzten zweieinhalb Jahre getragen.

Die werden jetzt einige massive Schwierigkeiten

bekommen.

Jelitzka: Da bin ich völlig bei Ihnen. In Südeuropa

hat es keine Förderungen gegeben wie bei

uns. Da ist der Schmerz schon vor zweieinhalb

Jahren angekommen. Das fängt in Resteuropa

erst jetzt an. Man darf nicht vergessen, dass

wir im Jänner und Februar 2022 noch einen

Lockdown hatten. Und die Corona-Hilfen

werden Anfang des Jahres abgedreht…

Wird der Hype um die Ferienhotellerie

weitergehen?

Jelitzka: Wenn die Corona-Pandemie etwas

Gutes gebracht hat, dann, dass die Leisure-

und Resort-Hotellerie zur Assetklasse

geworden ist. Das zeigt auch, dass alle großen

europäischen Fondsgesellschaften in den

letzten 18 Monaten eigene Spezialvehikel

gelauncht haben. Die Leisure-Hotellerie ist als

Assetklasse entdeckt worden, weil sie resilienter

ist als die Stadthotellerie. Auch haben sich

die Spitzenrenditen von guten Resort-Assets

jenen guter Stadt-Assets angeglichen. Früher

gab es zwischen ihnen einen Gap von mindestens

50 Basispunkten.

„Die Käuferseite wartet

zunehmend ab, weil sie

von steigenden Renditen

ausgeht.“

Nadja Hafez,

Adeqat Investment Services

Ist Ferienhotellerie wirklich langfristig

rentabler?

Hafez: Ja, beispielsweise ist die Auslastung

in der Ferienhotellerie nach der Wiedereröffnung,

mit Ende der Lockdowns, sehr schnell

wieder gestiegen. Und heuer sind auch die

Zimmerraten sowohl in der Ferienhotellerie

als auch der gehobenen Stadthotellerie massiv

gestiegen. Letztere verzeichnet ein Plus von

bis zu 35 Prozent und liegt damitum 25 Prozent

über dem Niveau von 2019. Man sieht also: Die

Hotels in diesem Segment können Kostenanstiege

beispielsweise beim Personal oder der

Energie leichter durchsetzen.

Pasler: Man muss natürlich zwischen der

Resort-Hotellerie in maritimen Badedestinationen

und jener im alpinen Raum

unterscheiden. Aus meiner Sicht, eignen sich

Produkte in den Bergen nur bedingt für Institutionelle,

vor allem wegen der größeren

Saisonalität im Vergleich zur Stadthotellerie.

Dazu kommen die geringen Hotelgrößen.

Man müsste mehrere kleine Einheiten an

einer Destination operativ zu einem Resort

zusammenbringen und die geeigneten

Betreiber dafür haben. Meine Erfahrung ist,

dass die großen internationalen Marken an

alpinen Destinationen kaum was bringen –

vielleicht Image, aber das kommt kaum in

Form von Cash in der Hotelkasse an.

Jelitzka: Die Ferienhotellerie funktioniert nur

dann, wenn die Saison acht, oder noch besser

zehn Monate dauert. Und was die Größe

betrifft: In der Ferienhotellerie liegt der „sweet

Spot“ bei mindestens 80 Zimmern, in der

Stadthotellerie idealerweise bei 120.


17

„Das rein digitale Hotel

hat hundertprozentig seine

Berechtigung, aber

niemals in der

Resort-Hotellerie.“

Daniel Jelitzka

JP Immobilien

Hafez: In etlichen heimischen Feriendestinationen

ist nahezu ganzjähriger Tourismus

möglich. Ich bin gebürtige Schladmingerin

und dort haben wir mittlerweile 49 Prozent

der Nächtigungszahlen im Sommer und

51 Prozent im Winter. Da kann man ein

Investment gut rechnen. Es ist eine Tatsache,

dass deshalb viele unserer Investoren in die

Ferienhotellerie drängen. Aber Betreiber, die

die Ferienhotellerie auch in der DNA haben,

gibt es nicht allzu viele.

Weber: Ich glaube, dass künftig Betreiber auf

den Markt kommen werden, die wir noch gar

nicht am Radar haben und eher die kleineren

Hotels bespielen werden. Das ist eine Riesenchance

für die Hotellerie beziehungsweise die

Häuser mit 30, 40 oder 50 Zimmern, die sonst

auf der Strecke bleiben würden.

Reden wir hier von digitalen Konzepten?

Weber: Es wird schon eher in Richtung

Technologisierung gehen. Wir werden nicht

mehr die klassischen Betreiber sehen, sondern

solche, die viel digital machen, weniger Personal

benötigen und trotzdem rentabel arbeiten

können. Solche Betreiber drängen teilweise

jetzt schon auf den Markt.

Werden solche digitalen Konzepte auch im

alpinen Raum funktionieren?

Weber: Durchaus. Der Skiurlaub war ja

bislang eher der oberen Mittelschicht

vorbehalten. Die, die nicht so gut verdient

haben, konnten sich beispielsweise keinen

Skiurlaub in einer Top-Destination leisten.

Da sehe ich riesiges Potenzial, das bislang

übersehen wurde und auf das die neuen

Konzepte abzielen werden. Natürlich

müssen dann auch die Skigebiete mitspielen

– vor allem, was die Skikartenpreise

betrifft.

Aber ist nicht gerade persönliche Betreuung

und Gastfreundschaft das, was die

Ferienhotellerie ausmacht und auch internationale

Gäste nach Österreich bringt?

Pasler: Wir werden in der ganzen Branche

eine Trennung zwischen Luxus- und Economy-

beziehungsweise Lifestyle-Betrieben

sehen. In den Top-Häusern wird es weiter

Mitarbeiter und Service beziehungsweise

gehobene Gastronomie geben. Die restlichen

werden mit deutlich weniger Mitarbeitern

arbeiten müssen. Diesen Trend sehen wir in

der Stadthotellerie, wo das Konzept Serviced

Apartments boomt. Diese mitarbeiterlosen

Konzepte werden auch in der Ferienhotellerie

ankommen.

Hafez: Weil wir gerade über die Mitarbeiter

sprechen. Ich glaube, dass es bei Ferienhotel-

Konzepten, egal ob das jetzt Bestandshotels

oder Neuentwicklungen sind, ganz wichtig ist,

auch das Thema Mitarbeiterunterkünfte mitzudenken.

Diese müssen schon ein bisschen

was können, etwa nicht nur entsprechende

Wohnungen, sondern auch allgemeine

Flächen zum Austausch, für Fitness oder

Well-Being bieten und über Meeting Points

verfügen, wo man sich austauschen kann.

Jelitzka: Das rein digitale Hotel hat hundertprozentig

seine Berechtigung, aber niemals

in der Resort-Hotellerie. In der Stadt hat man

die Infrastruktur vor Ort. Ist im Haus nichts

los, geht man halt in ein nahes Lokal. Am

Land, in der Ferienhotellerie, geht das aus

zwei einfachen Gründen nicht: Erstens, wer

in einem Resort-Hotel Urlaub macht, möchte

die DNA der Gegend erleben und spüren. In

Griechenland will man nicht in einem chinesischen

Badetempel wohnen. Zweitens, will

ich auch bei Tisch die DNA des Ortes erleben,

also mein Tsatsiki und Souvlaki bekommen.

18 ImmoFokus

„Grundsätzlich betrifft

der Personalmangel alle

Branchen, auch wenn dieser

in der Hotellerie allen

extrem auffällt.“

Franz Pasler,

PK & Partner

Entscheidend ist, dass die Erwartungen der

Leute erfült werden. Und dazu gehören nun

mal Mitarbeiter, die sich mit einem Lächeln

im Gesicht um die Gäste kümmern. Dafür sind

die Gäste bereit, mehr zu zahlen.

Weber: Ich glaube auch nicht, dass die

Resort-Hotels digitalisiert werden. Ich

denke da beispielsweise an Zell am See, wo

es zahlreiche 60 Hotels mit 30 bis 40 Zimmern

gibt. Diese Häuser hatten nie die Möglichkeit,

groß in Mitarbeiterunterkünfte

zu investieren und werden sie vermutlich

auch künftig nicht haben. Dasselbe gilt für

großflächige Spa-Bereiche, die viel Personal

voraussetzen.

Wie geht die Ferienhotellerie mit dem

grassiereden Fachkräftemangel, dem wohl

größten Problem der gesamten Hotelbranche,

um?

Pasler: Grundsätzlich betrifft der Personalmangel

alle Branchen, auch wenn dieser in

der Hotellerie allen extrem auffällt. Wenn wir

uns aber die guten heimischen Feriendestinationen

anschauen, da werden in Wahrheit

Mitarbeiterunterkünfte gebaut, die die

Qualität von Mid-Market-Betrieben bieten.

Die Hoteliers, die das machen, haben auch

geringere Probleme Mitarbeiter zu finden.

Die gestiegene Kostenstruktur sowohl in

den Bereichen Energie als auch bei den

Mitarbeitern muss zwangsläufig zu höheren

Preisen führen. Wie gesagt, es ist ein

Preisthema. Die Frage ist nur, wie groß ist

die Zielgruppe, die sich das leisten kann?

Hafez: Viele werden dennoch nicht auf den

Skiurlaub verzichten. Reisen ist ein Grundbedürfnis

und Tourismus ein langfristiger Trend,

der seit ich denken kann, steil nach oben zeigt.

Jelitzka: Das sehe ich genauso. Tourismus ist

vor allem in Europa unschlagbar. Vor der Pandemie

haben pro Jahr 1,4 Milliarden Menschen

weltweit in Hotels übernachtet. Davon 680

Millionen, also fast die Hälfte, allein in Europa.

Europa bleibt also die Destination Nummer

eins. Was die Preise betrifft: Egal ob Inflation

oder Personal- und Energiekosten – irgendwann

kommt der Punkt, wo man nicht mehr

alle Teuerungen dem Gast weitergeben kann.

Die Hotellerie kann dann nur auf Margen

verzichten. Dabei sind die in der Hotellerie

ohnehin nicht so dick. Die Lösung dieses

Problems wird sicher spannend.

Wie lässt sich der Personalmangel in der

Hotellerie beheben?

Jelitzka: Es gibt zwei Möglichkeiten: Erstens

man zahlt höhere Löhne. Meiner Meinung

nach sind diese in der Hotellerie und der

Gastronomie tendenziell zu niedrig. Zweitens

muss man die Lohnnebenkosten der Arbeitgeber

und -nehmer entlasten. Dann steigt

das verfügbare Einkommen und man weiß,

warum man arbeitet, ist motivierter und gibt

mehr aus. Und kurbelt damit letztlich auch die

Wirtschaft etwas an.

Pasler: Wenn ich mich dazu bekenne, gute

Dienstleistungen anzubieten, dann ist das

auch mit Kosten verbunden. Und da ist man in

der Ferienhotellerie schnell auf einem Preisniveau

unterwegs wie am Arlberg. Dann kann

man den Mitarbeitern auch attraktive Löhne

und Gehälter zahlen und ihnen eine ordentliche

Unterkunft bieten. Dann tun sie sich einen

Saisonjob auch an, wo sie de facto eine ganze

Saison überdurchschnittlich viel arbeiten, um

dann mit echtem Geld nachhause zu fahren.

Hafez: Klarerweise müssen die Löhne erhöht

werden. Die Vier-Tage-Woche, mit der

Personaler, wie man hört, in Wien wirklich


19

punkten können, passt eher in die Stadthotellerie

als ins Resort. Aber was mir etwas fehlt in

der Hotelbranche ist es, den Menschen coole

und steile Karrierewege bei entsprechendem

Einsatz aufzuzeigen.

Wie steht es um den Pachtvertrag? Im

Zuge der Pandemie hatte man den Eindruck,

dass dessen Schwächen gnadenlos

aufgezeigt werden…

Pasler: Ich glaube auch, dass institutionelle

Investoren andere Betreibermodelle

brauchen als den Fixpachtvertrag. Wie

Corona gezeigt hat, nutzt auch der beste

Fixpachtvertrag nichts in Krisensituationen.

Geht der Betreiber in die Knie, wird man

sich zusammensetzen müssen. Aus meiner

Sicht ist die Auswahl des richtigen Konzeptes

und des für den jeweiligen Standort besten

Betreibers wichtiger denn je. Zusätzlich ist

die Zeit der Hybridverträge gekommen, wo

beide Vertragspartner sowohl Erfolg als auch

Risiko teilen.

Jelitzka: Wir bleiben nach wie vor beim

Pachtvertrag. Will man nicht den gesamten

Kaufpreis mit Eigenkapital zahlen, ist das

die einzige Rechtsform, mit der man eine

vernünftige Finanzierung bekommt. Aber

in den Modalitäten nähert sich der Pachtvertrag

immer mehr dem Managementvertrag.

Oft wird neben einer fixen Pacht

heute eine umsatzabhängige Variable

vereinbart.

Aber man muss fairerweise sagen, dass beides

Vor- und Nachteile hat. Die wirklich guten und

coolen Brands bekommt man nur über einen

Management-Vertrag, die tun sich keinen

Pachtvertag an. Es sei denn, man kann einen

wirklich guten Standort anbieten.

Lebt die heimische Hotellerie Nachhaltigkeit

und ESG?

Jelitzka: Immer mehr. Und das ist auch

wichtig, denn wenn wir heute ein Projekt an

einen Investor verkaufen wollen, muss es

ESG-konform sein. Ebenso wie der Betreiber.

Punkt. Dazu kommt der große Vorteil, dass

man sich mit einschlägigen Maßnahmen wie

Photovoltaik, Geothermie, Tiefenbohrungen

usw. die Möglichkeit aufbaut, die derzeit

explodierenden Energiekosten etwas zu reduzieren.

Man darf nicht vergessen, dass manche

Hotelbetreiber vier Mal so hohe Energiekosten

haben wie früher. Ihr GOP beträgt damit nicht

wie üblich 45 Prozent, sondern nur mehr 20

Prozent. Wenn jetzt so ein Hotel verkauft

werden soll, und ein Interessent stellt das fest,

wird das zum Problem für den Verkäufer. Er

wird nur zu einem geringeren Preis verkaufen

können.

Hafez: Hoteliers können auch schon im laufenden

Betrieb die Energiekosten um bis zu 25

Prozent senken ohne gleich Photovoltaik oder

Geothermie einbauen zu müssen. Beispielsweise

muss sich ein Wellnesshotel überlegen,

ob die Sauna wirklich von früh bis spät laufen

muss oder erst ab 16, 17 Uhr angeboten werden

könnte. Die Strom- und Gaspreise standen ja

im Sommer bei fast tausend Euro pro Megawattstunde,

jetzt wieder bei rund 380 Euro.

Die Preise hängen auch davon ab, wann die

Hoteliers ihre Energielieferverträge abgeschlossen

haben. Wie es ausschaut, werden

die Energiekosten der Hotels längerfristig

hoch bleiben und wie in den 90er Jahren auf

einen höheren Anteil an den Gesamtkosten

ansteigen.

Weber: Bis in die 90er Jahre hinein war es

üblich, dass Saunen Öffnungszeiten hatten.

Sie wurden nicht um fünf Uhr früh ein- und

um Mitternacht wieder ausgeschalten. Dass

man das überhaupt angeboten hat, liegt daran,

dass damals Energie wenig gekostet hat. Die

Hotellerie muss wieder zum Nachhaltigkeitsgedanken

zurückkehren, Angebote auch

beschränken und nicht alles unendlich zur

Verfügung stellen.

Wie geht es mit der Stadthotellerie weiter?

Weber: Die Stadthotellerie hat immer eine

Daseinsberechtigung. Auch jetzt nach Corona

wollen die Leute wieder Städte besuchen.

Schauen Sie sich nur die aktuellen Nächtigungszahlen

in Wien an. Natürlich fehlt noch

einiges zu 2019, aber die Erholung findet statt.

Zwar sind einige Häuser vom Markt gegangen,

es werden aber wieder neue dazukommen.

Laut Prognosen soll es in Wien 2025 gleich

viele Hotels geben wie vor Corona, aber einige

20 ImmoFokus

tausend Zimmer mehr. Die Hotels werden

größer und einheitlicher im Layout. Ich

glaube, dass sich dieser Trend fortsetzen wird,

weil große Häuser einfacher zu bespielen sind.

Pasler: Die Stadthotellerie hat es grundsätzlich

etwas einfacher, weil sie sich breiter aufstellen

kann. Man hat das Kongressgeschäft, man

hat die Business Traveller und die normalen

Touristen. Es gibt also mehr Ankerpunkte in der

Vermarktung. Und wenn man wie Wien einen

Top-Tourismusverband hat, der die Destination

so enorm pusht, dann hat man es als Hotelier

mit der Vermarktung natürlich einfacher.

Jelitzka: Interessant ist, dass sich das Bild der

Stadthotellerie völlig gewandelt hat. Das Hotel

wird immer mehr zum Grätzel-Hub, das sich

auch für die Einheimischen öffnet. Beispielsweise

hat Sébastien Bazin, der Chef von Accor,

heuer verkündet, dass jeder für einen geringen

Mitgliedsbeitrag von zehn, 15 Euro in allen

Hotels der Gruppe die Lobby als Co-Working-

Space nutzen kann. Das ist eine wirkliche

Gefahr für Co-Working-Space-Betreiber.

Weil Sie zuvor auch eine Marktbereinigung

angesprochen haben: Wie steht es

um das Bettenangebot am Wiener Hotelmarkt?

Hafez: Allein in Wien sind rund 40 neue

Hotelprojekte in der Pipeline. Natürlich muss

man abwarten, ob sie angesichts des Zinsanstiegs

und der hohen Baukosten tatsächlich

umgesetzt werden. Aber grundsätzlich sollten

in den kommenden Jahren weitere drei- bis

viertausend Zimmer auf den Wiener Markt

kommen. In Graz soll das bestehende Zimmerangebot

sogar um ein Drittel wachsen.

Jelitzka: Während es in ganz Europa genügend

Betreiber gibt, sehe ich einen Mangel an Hotelprojekten.

Woran liegt das? Für Developer

ist es extrem schwierig, zu Finanzierungen zu

kommen. Wenn in Italien, Spanien, Portugal

oder Griechenland ein Hotelprojekt finanziert

werden soll, braucht man mindestens 50

Prozent Eigenkapital. In Italien beträgt der

Aufschlag auf den Euribor bei manchen

Banken plus 400 Basispunkte. Hat man einen

Euribor von zwei Prozent, heißt das, dass ich

sechs Prozent Kapitalkosten habe. Jedes Hotel

muss also mindestens sechs Prozent Rendite

abwerfen, damit der Kapitaldienst bedient

werden kann.

Pasler: Auf der anderen Seite gibt es Länder

wie Deutschland, Holland oder Österreich, wo

bonitätsstarke Investoren auch mal nur 20 bis

30 Prozent Eigenkapital benötigen, wenn diese

ein gutes Standing bei der Bank haben.

Darf ich Sie abschließend fragen, was für

Sie das Besondere an der Assetklasse Hotel

ist?

Jelitzka: Die Hotellerie ist sicher das Immobilien-Asset,

das dem Menschen am nächsten ist

beziehungsweise am meisten Spaß macht. Es

„Ich glaube, dass künftig

Betreiber auf den Markt

kommen werden, die wir

noch gar nicht

am Radar haben.“

Marcel Weber;

Arnold Investments

geht um tolle Architektur, es geht um Psychologie,

um Storytelling. Besonders ist auch, dass

man sofort Feedback bekommt, ob der Gast

zufrieden ist oder nicht. Und natürlich sind

Hotels auch ein gutes Geschäft.

Pasler: À la longue sind Hotels ein relativ

krisensicheres Investment. Schwankungen

kommen zwar immer wieder vor, aber das

Verreisen wird immer ein Thema sein. Hotels

sind auch emotionale Investments. Sie

bereiten Freude, wenn man sie besucht. Sie

bieten darüber hinaus die Möglichkeit, ein

aktiver Investor zu sein sich in den Betrieb

einzubringen.

Weber: Ich glaube, für Privatinvestoren ist

es auch oft eine Prestigesache, das schönste

Hotel der Stadt zu besitzen. Für Institutionelle

sind Hotels wiederum eine gute Möglichkeit,

um ihr Portfolio zu durchzumischen beziehungsweise

um aus gewissen Zyklen auszubrechen,

weil es den Tourismus schon immer

gegeben hat und auch immer geben wird.

Hafez: Die langfristige Entwicklung des

Tourismus ist positiv. Und natürlich ist es die

emotionalste Assetklasse. Letztlich kann die

Assetklasse für alle Seiten wirtschaftlich sehr

sinnvoll sein.“


21

Die Krise hat deutschen

Markt voll im Griff

Miese Laune. Am deutschen Immobilieninvestmentmarkt herrscht Krisenstimmung. Trotzdem glauben

Experten, dass es bereits ab dem ersten Halbjahr bergauf gehen könnte.

Autor: Patrick Baldia

A

m deutschen Immobilieninvestmentmarkt,

dem größten Europas,

war schon einmal mehr

los. „Der Markt bleibt deutlich

unter seinen Möglichkeiten. Das Angebot ist

da, doch es fehlen die Käufer“, umschreibt

Alexander Kropf, Head of Capital Markets bei

Cushman & Wakefield Deutschland, die Lage

nach den ersten drei Quartalen 2022. Vor allem

Core-Produkte würden liegen bleiben. Zu groß

sei die Sorge, in sechs Monaten festzustellen,

dass man zu teuer eingekauft habe. Nachsatz:

„Diese Sorge wird uns noch einige Monate

begleiten.“

Dass die Laune in der Immobilienbranche

nicht die beste ist, bestätigt der Immobilienstimmungsindex

(ISI), die Konjunkturbefragung

des IW Köln in Kooperation mit dem Zentralen

Immobilien Ausschuss (ZIA). Dieser ist

gegenüber dem Vorquartal um 9,4 Punkte auf

einen Tiefstand von 9,1 Punkten zurückgegan-

22 ImmoFokus

gen. Hinter der schlechten Stimmung stehe

vor allem die Entwicklung der Fremdfinanzierung

aufgrund steigender Zinsen, heißt es

seitens des Branchenverbands ZIA. Auch hohe

Baukosten und extrem gestiegene Energiepreise

würden zunehmend auf die Stimmung

drücken.

Restriktive Kreditvergabe

„Die Kreditvergabestandards werden restriktiver,

insbesondere was die Kapitaldienstdeckung

angeht. Im Neugeschäft beobachten

wir teilweise ein extremes Cherry-Picking“,

berichtet Timo Wagner, Debt Advisory JLL

Deutschland. Dabei liege der Fokus vieler

Kreditinstitute auf ihren Bestandskunden und

laufenden Finanzierungen. Nach Einschätzung

des Experten werden sich die Banken

erst dann wieder verstärkt dem Neugeschäft

widmen, wenn Klarheit bezüglich drohender

Abschreibungen herrsche und sie das Thema

im Griff hätten.

Die miese Laune am deutschen Immobilienfinanzierungsmarkt

zeigt auch die jüngste

Entwicklung des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex,

der von JLL und dem Leibnitz-

Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung

(ZEW) quartalsweise erhoben wird. Er

zeigt auf, wie Finanzierungsexperten die Lage

in den vergangenen sechs Monaten einschätzen

sowie welche Entwicklung in den kommenden

sechs Monaten erwartet werden. Im

Dezember erreichte das Stimmungsbarometer

mit einem Rückgang um 19,2 Punkte auf minus

69,7 Punkte den niedrigsten Stand seit der

erstmaligen Erhebung 2011. Es war im Übrigen

der vierte Rückgang in Folge.

„Auch wenn sich die konjunkturelle Lage

leicht verbessert und auch die Marktzinsen in

den vergangenen Wochen etwas stabilisiert

haben, bleibt das Marktumfeld für Immobilienfinanzierer

von vielen Unsicherheiten

geprägt“, bringt Helge Scheunemann, Head of

Research bei JLL Deutschland, die Situation auf

den Punkt.

Wohnimmobilien:

Schwacher Ausblick

Was den Ausblick auf das nächste Halbjahr

betrifft, haben sich die Einschätzungen

der befragten Finanzierungsexperten für

Einzelhandelsimmobilien jedenfalls etwas

verbessert und für Hotels nur leicht verschlechtert.

Deutlich negativer werden die

Assetklassen Wohnen, Büro und Logistik gesehen.

Am schwächsten fällt der Ausblick für

Wohn- und Büroimmobilien aus.

So weit so gut beziehungsweise trist. Schaut

man sich das Transaktionsvolumen der ersten

drei Quartale und des prognostizierten

Gesamtjahresergebnisses an, so stellt sich die

Frage, ob im nördlichen Nachbarland nach

vielen fetten Jahren nicht etwas zu laut gejammert

wird. Laut CBRE Deutschland lag das

Investmentvolumen nach drei Quartalen bei

„Im Neugeschäft beobachten

wir teilweise ein extremes

Cherry-Picking seitens

der Banken.“

Timo Wagner,

JLL

knapp 52 Milliarden Euro (Prognose Gesamtjahr:

65 Milliarden Euro). Das entspricht einem

Minus von 15 Prozent gegenüber den ersten

drei Quartalen des Vorjahres. Bei JLL erwartet

man für das Gesamtjahr ein Transaktionsvolumen

von 70 Milliarden Euro, was knapp unter

dem Zehnjahresmittelwert von 72 Milliarden

Euro liegt.

Für die Experten von CBRE steht hinter dem

Rückgang des Transaktionsvolumens in den

ersten drei Quartalen 2022 vor allem die

abwartende Haltung institutioneller Core-


23

„Wir rechnen damit, dass

die Inflation aktuell ihren

Höhepunkt erreicht hat und

sich zwar langsam, aber

stetig abbauen wird.“

Helge Scheunemann,

JLL

Investoren. Sie müssten ihre Renditeanforderungen

an das neue Zinsumfeld mit höheren

Renditen bei risikolosen Festzinsanleihen als

Alternative anpassen. Gleichzeitig würden

die seit Jahresanfang sehr deutlich gestiegenen

Finanzierungszinsen dafür sorgen, dass

niedrigrentierliche Immobilieninvestments

oft nicht mehr wirtschaftlich attraktiv wären.

Kapital wartet auf Opportunität

Jan Linsin, Head of Research CBRE Deutschland,

verweist darauf, dass der Finanzierungszins

gemessen am Fünf-Jahres-Euro-Swap

zum Ende des dritten Quartals mit 2,93 Prozent

um 3,12 Prozentpunkte höher ausfiel als

vor einem Jahr. Die Rendite der zehnjährigen

Bundesanleihe lag mit 2,12 Prozent wiederum

um 2,33 Punkte über dem Vorjahresniveau.

Für Linsin verdeutlichen die derzeitige Reallokationen

in Fixed-Income-Produkte einen

temporären Strategiewechsel.

„Sobald sich ein neuer Gleichgewichtspreis

an den Märkten eingestellt hat, wird sich

das Kapital wieder den Immobilienmärkten

zuwenden“, meint er. Denn nach wie vor

werde viel Kapital eingesammelt, das auf die

richtige Opportunität warte.

In die gleiche Kerbe schlägt auch der Mitbewerb.

„Wir rechnen damit, dass die Inflation

„Das Angebot ist da, doch es

fehlen die Käufer.“

Alexander Kropf,

Cushman & Wakefield

aktuell ihren Höhepunkt erreicht hat und sich

zwar langsam, aber stetig abbauen wird“, sagt

JLL-Head of Research Scheunemann. Bereits

ab Mitte 2023 könnte daher wieder eine Marktbelebung

einsetzen. „Spätestens dann werden

sich Käufer und Verkäufer auch mit der neuen

Zinslandschaft arrangiert haben“, so Scheunemann.

Die Notenbanken halten die Zügel

in der Hand

Allzu viel Hoffnung auf eine Rückkehr zum

Zinsniveau der letzten Jahre sollte man sich

jedoch nicht machen, so Scheunemann.

Klar sei, dass der Anpassungsprozess bei

einer Vervierfachung der Finanzierungskonditionen

nicht vonstattengehen kann,

ohne Spuren zu hinterlassen. Entscheidend

werde sein, dass ein Boden beziehungsweise

ein Korridor gefunden werde, in dem sich

Margen und Kapitalmarktzins einpendeln,

und mit denen Investoren und Entwickler

verlässlich kalkulieren können. Die Zügel in

der Hand hätten dabei die Notenbanken.

24 ImmoFokus

„Sobald sich ein neuer

Gleichgewichtspreis an den

Märkten eingestellt hat,

wird sich das Kapital wieder

den Immobilienmärkten

zuwenden.“

Jan Linsin,

CBRE Deutschland

Höhere Anleiherenditen

Bei aller Euphorie über höhere Anleiherenditen,

für eine Rückkehr zur Assetklasse

Immobilien, sobald die Orientierungsphase

am Immobilienmarkt und die Rekalibrierung

der Preisniveaus beendet sei, sprechen

„Wo sich die Preise einpendeln,

bleibt abzuwarten.“

Marcus Lemli,

Savills

für die JLL-Experten vor allem zwei Motive:

Inflationsschutz und Realzinssicherung. Je

länger das inflationäre Umfeld anhalte, desto

intensiver würden sich nämlich Versicherer,

Pensionskassen und private Anleger mit dem

Kaufkraft- und Vermögensverlust auseinandersetzen

und Anlagen favorisieren, die bestmöglichen

Schutz vor der Teuerung bieten.

Steigende Spitzenrenditen

Im dritten Quartal hat CBRE jedenfalls in allen

Assetklassen steigende Spitzenrenditen

beobachtet. Für erstklassige Büroimmobilien

in den Top-Standorten stiegen die Nettoanfangsrenditen

um 0,25 Prozentpunkte an.

Damit wird die niedrigste Spitzenrendite

mit 2,9 Prozent in München und Berlin

verzeichnet, die höchste wiederum in Düsseldorf,

Köln und Stuttgart mit 3,15. Indes

ist Hamburg auf drei Prozent und Frankfurt

auf 3,1 Prozent angestiegen. Im Logistikbereich

stieg die Spitzenrendite gegenüber der

Jahresmitte um 0,25 Prozentpunkte. Top-

Geschäftshäuser in erstklassigen innerstädtischen

Lagen verzeichneten einen Anstieg um

0,25 Prozentpunkte. Die Spitzenrenditen von

Shoppingcentern legten immerhin um 0,1

Prozentpunkte zu.

„Wo sich die Preise einpendeln, bleibt abzuwarten“,

sagt Marcus Lemli, CEO Germany

und Head of Investment Europe bei Savills.

Sicher sei man sich, dass sich der Zinsanstieg

nicht eins-zu-eins in die Immobilienanfangsrenditen

übersetzen werde. „Die hohe Differenz

zwischen Immobilien- und Anleiherenditen

der letzten Jahre sei hauptsächlich der

ultralockeren Geldpolitik geschuldet und

wird sich nun zurückbilden“, erklärt Lemli.

Auch wenn er ebenfalls erwartet, dass viele

Käufer an den Markt zurückkehren werden,

sobald sich die Preise stabilisiert haben,

würde das Nachfragevolumen niedriger

bleiben als in den letzten Jahren. „Angesichts

der Veränderungen an den Nutzermärkten

schrumpft das Core-Segment und es werden

sich vor allem risikoaffinen Investoren Ankaufsgelegenheiten

bieten“, so Lemli.


25

Rohstoffpreise

steigen weiter

Pricing-Experte. Danilo Zatta, CEO der Unternehmensberatung Horváth in Italien, ist ein gefragter

Gesprächspartner, um die Entwicklung der Rohstoffpreise zu erklären. Dem ImmoFokus erklärt er unter

anderem, wieso mit weiteren Anstiegen zu rechnen ist und Pricing gerade in Rezessionen wichtig ist.


Die Rohstoffpreise haben sich in den letzten

zweieinhalb Jahren extrem entwickelt.

Haben Sie für 2023 gute Nachrichten für

unsere Leser?

Danilo Zatta: Ich befürchte nicht. Auch die

kommenden zwei Jahre werden, was die

Rohstoffpreise betrifft, sehr herausfordernd

bleiben. Die globalen Lieferketten sind nach

wie vor nicht vollständig reaktiviert oder

neu ausgerichtet und daher extrem anfällig.

Bekanntlich hat die Pandemie das Verhältnis

zwischen Angebot und Nachfrage bei

Rohstoffen zur Produktion langlebiger Güter

aus dem Gleichgewicht gebracht. Wenig

hilfreich waren in diesem Zusammenhang

auch extreme Naturereignisse oder der Krieg

in der Ukraine. Eine weitere Problematik ist,

dass mit dem Krieg die bereits bestehenden

Transportprobleme verschärft wurden,

weil hunderttausende LKW-Fahrer aus der

Ukraine stammten und jetzt in den Wehrdienst

einberufen wurden. Damit fallen diese

Kapazitäten auf lange Zeit aus. Gleichzeitig

ist die Stahlproduktion, Russlands und der

Ukraine zusammengenommen, um rund ein

Viertel eingebrochen. Obwohl die Nachfrage

mittlerweile zurückgegangen ist, bleiben

Baustoffe jedenfalls knapp.

Bei welchen Bau- und Rohstoffen erwarten

Sie 2023 die größten Preisanstiege und bei

welchen wird es ruhiger zur Sache gehen?

Wenn wir in die Zukunft blicken, sollten

wir beachten, dass es bezüglich Preisen

und Verfügbarkeit regionale Unterschiede

geben kann, die vom Haupttrend abweichen.

Generell erwarten wir jedoch einen erneuten

Anstieg der Bau- und Rohstoffpreise.

Bei verschiedenen Rohstoffen wie Stahl war

beispielsweise für die Bauindustrie in 2022

ein Preisrückgang zu verzeichnen, der in den

letzten Monaten einen Tiefstand erreicht

hat. Gleichzeitig ging die Stahlproduktion

weltweit zurück. Wir gehen deshalb davon

aus, dass sich solche Preisrückgänge nicht

fortsetzen werden, sondern in 2023 ein

erneuter leichter Anstieg zu erwarten ist.

Dafür spricht auch, dass wegen zu hoher

Energiepreise weitere Hochöfen stillgelegt

werden. Auch Kunststoffe wie Polystyrol

oder PVC haben sich deutlich verknappt, die

Produktion wurde gedrosselt. Selbst wenn

die Preise hier noch recht stabil sind, könnten

sie in 2023 wieder deutlich anziehen.

Zudem sind in China hunderte Millionen

von Menschen immer noch im Lockdown

– sobald die Lockdown-Maßnahmen dort

26 ImmoFokus

Mit dem Buch „The Pricing Model Revolution“

ist Ihnen ein internationaler

Bestseller gelungen. Dabei haben Sie auch

vorher durchaus beachtete Bücher über

Pricing geschrieben. Ist das Thema im

aktuellen, von Unsicherheit geprägten

Umfeld vielleicht noch wichtiger?

Meiner Meinung nach ja – auch wenn Pricing

grundsätzlich immer ein relevantes Thema

sein sollte. Schließlich ist Pricing von allen

Ertragshebeln, sprich Menge, Preis und Kosten,

nicht nur der stärkste, sondern auch der

schnellste. Gerade in einer wirtschaftlichen

Schwächephase nimmt die Preisgestaltung

eine zentrale Rolle ein: Zahlungsbereitschaften

ändern sich, Preiselastizitäten erhöhen

sich und neue Preismodelle werden benötigt,

um den Wert, den Unternehmen an Kunden

liefern, zu monetarisieren. All das muss

durch optimiertes Pricing orchestriert werden.

Wir beobachten, dass Unternehmen, die

die Preisgestaltung an oberster Stelle in ihre

Geschäftsführungsagenda gesetzt haben, ein

im Branchenvergleich überdurchschnittlich

hohes Ertragsniveau erreichen. Das ist in

Rezessionsphasen besonders wichtig.

gelockert werden, wird sich das auch in der

Roh- und Baustoffnachfrage spüren lassen.

Für 2023 vermuten wir somit bei fast allen

Rohstoffen erhebliche Preissteigerungen.

Bedeuten hohe Rohstoffpreise weiterhin

hohe Inflation?

Die Inflation wird weiter steigen. Auch weil

die Geldmenge nach wie vor sehr hoch ist.

Dazu kommt, dass die Gewerkschaften hier

wie da über Lohnerhöhungen verhandeln.

Der Inflationsanstieg wird aber nicht mehr

so stark ausfallen wie zuvor. Es zeigt sich

nämlich, dass aufgrund des Zinsanstiegs, der

Geld deutlich teurer gemacht hat, sowie der

hohen Verunsicherung über das wirtschaftliche

Umfeld der Konsum zurückgeht. Das

betrifft Investitions- wie Konsumgüter – egal

ob Maschinen, Wohnungen oder Mode.

„Die globalen

Lieferketten

bleiben extrem

anfällig.“

Danilo Zatta,

Horváth

Worum geht es konkret beim Pricing –

darum, den höchstmöglichen Preis zu

ermitteln?

Beim Pricing geht es darum, den optimalen,

und nicht den höchsten Preis zu bestimmen.

Also den Preis, bei dem am meisten Gewinn

erzielt wird.

Für Unternehmen geht es also darum,

mit Pricing so viel Profit wie möglich zu

machen?

Genau. Das ist auch die Voraussetzung, um

weiter wachsen beziehungsweise investieren

zu können. Die bewusste Entscheidung, den

Profit über den optimalen Preis zu maximieren,

bedeutet auch, gegebenenfalls einen

kleineren Marktanteil in Kauf zu nehmen als

Unternehmen, die die Philosophie verfolgen,

das Volumen zu maximieren.

Kann das nicht gefährlich sein?

Andersrum ist es gefährlicher. Unternehmen,

die sich in erster Linie auf einen

möglichst hohen Marktanteil konzentrieren,

laufen Gefahr, sich in Preiskriege oder Rabattschlachten

zu verstricken. Das ist lang-


27

Danilo Zatta

Danilo Zatta ist Geschäftsführer der Unternehmensberatung

Horváth in Italien und zudem Global

Head of Pricing. In den letzten 25 Jahren hat der

Deutsch-Italiener zahlreiche Projekten für multinationale

Unternehmen, KMU und Investmentfonds

in unterschiedlichen Branchen begleitet. Zu seinen

Schwerpunkten zählen neben Programmen zur

Verbesserung der Preisgestaltung und des Vertriebs

Wachstumsstrategien sowie die Neuausrichtung

von Geschäftsmodellen. Zatta hat zahlreiche

Bücher und Artikel verfasst und hält regelmäßig

Vorträge. Sein letztes Buch „The Pricing Model Revolution“

ist ein internationaler Bestseller und wird

in Kürze in zwölf Sprachen verfügbar sein.

fristig nicht wirtschaftlich und könnte das

Überleben eines Unternehmens gefährden,

vor allem, wenn Marktanteile auf Kosten von

Ertrag gekauft werden, im schlimmsten Fall,

wenn auch Verluste hierfür in Kauf genommen

werden.

Ist Pricing und Immobilienbewertung

eigentlich dasselbe?

Beim Pricing geht es vor allem darum, den

Wert, den man am Markt anbietet, durch

optimierte Preise zu monetarisieren. Die

Bewertung zielt ja auch darauf ab, über

verschiedene Wertermittlungsverfahren den

aktuellen Verkehrswert einer Immobilie zu

ermitteln, also den Preis, der voraussichtlich

am freien Markt erzielt werden kann.

Horváth ist ja für Unternehmen aus

verschiedenen Branchen tätig. Auch aus

der Immobilienwirtschaft?

Zu unseren Kunden aus den verschiedensten

Branchen gehören auch etliche Immobilienunternehmen

oder Asset-Management-

Unternehmen. Aktuell vor allem Firmen und

Agenturen, die im „Short-term-Rental“-Bereich

tätig sind. Solche Vermietungen können

Immobilien betreffen, aber auch zum

Beispiel Wohncontainer, Schulcontainer,

mobile Toiletten bis hin zu Gabelstaplern,

Maschinen, Schiffen oder Kraftfahrzeugen.

Welche neuen Preisansätze spielen in der

Immobilienwirtschaft eine Rolle?

Besonders spannend sind Preisansätze, die

mit künstlicher Intelligenz beziehungsweise

Algorithmen und maschinellem Lernen

arbeiten, um den optimalen Verkaufspreis

oder Mietpreis einer Immobilie zu bestimmen.

Damit können die vielen verschiedenen

und vor allem dynamischen Aspekte,

die dabei eine Rolle spielen, berücksichtigt

werden.

Bitte geben Sie ein Beispiel…

Ein Immobilieninvestor hat uns beauftragt,

die optimalen Verkaufspreise für 15 seiner

Mehrfamilienhäuser festzulegen. Dazu

haben wir mit unserem selbst entwickelten

Tool Artelligence zum einen objektbezogene

Daten wie die Nutzungsfläche, Anzahl der

Wohnungen, Etagen und Parkplätze sowie

Baustil und Baujahr analysiert. Zum anderen

auch öffentliche Daten, wie Lage, Verkehrsanbindung,

Lärmbelästigung, regionales

Einkommen sowie die Nähe zu Schulen,

Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und

Grünflächen. Ebenfalls berücksichtigt wurden

die Preise vergleichbarer Immobilien,

die von Webcrawlern erfasst wurden.

28 ImmoFokus

unterschiedliche Preiskontingente geöffnet

oder geschlossen. Falls zum Beispiel die Auslastung

der Apartments höher als geplant

ist, schließen sich niedrigpreisige Angebotskontingente

und die für einen bestimmten

Zeitraum verbleibenden Apartments werden

teurer, weil die Nachfrage gestiegen ist.

Somit erhöht sich der Ertrag.

„Beim Pricing geht es darum, den

optimalen, und nicht den höchsten

Preis zu bestimmen.“

Mit dem Ergebnis?

Der auf Basis dieser Daten vom Pricing-

Algorithmus ermittelte optimale Verkaufspreis

lag im Durchschnitt um 22 Prozent

über den ursprünglichen Preisvorstellungen

des Kunden. Und mit dem Verkauf der

Mehrfamilienhäuser wurden jedenfalls

Mehreinnahmen in der Höhe von mehreren

Millionen Euro lukriert. Im Durchschnitt

können Unternehmen, die Artelligence

einsetzen, eine Profitsteigerung von fünf bis

acht Prozent erzielen.

Inwiefern kann das Tool flexibel mit Daten,

etwa zu neuen Regularien, „gefüttert“

werden?

Bei Artelligence handelt es sich nicht um

ein Standard-Tool. Es kann sehr flexibel und

branchen- beziehungsweise kundenspezifisch

programmiert werden. Und natürlich

kann es auch zur Ermittlung gewerblicher

Danilo Zatta,

Horváth

Mieten – etwa mittels dynamischem Pricing

– verwendet werden.

Wie kann man sich das vorstellen?

Wie erwähnt arbeiten wir für Unternehmen

und Agenturen, die zum Beispiel im

„Short-term-Rental“-Geschäft tätig sind, also

Apartments für maximal zwölf Monate vermieten.

Angesichts hoher Fixkostenblöcke

wollen sie natürlich die optimale Auslastung

ihres Bestandes sicherstellen und dabei auch

noch den besten Preis kassieren. Für diese

Unternehmen ist dynamisches Pricing die

Lösung. Durch Segmentierung, Forecasting

und unterschiedliche Preiskontingente ist es

möglich, die maximale Zahlungsbereitschaft

pro Segment auszuschöpfen und die Kapazitäten

zu nutzen. Auf Basis eines Forecasts

ermittelt unser Tool, wie die Auslastung laut

Plan sein sollte. Bei Abweichungen werden

durch die Analyse zahlreicher Faktoren

Aber riskiert man nicht, seine Kunden vor

den Kopf zu stoßen, wenn diese im selben

Haus (durch dynamisches Pricing) mitunter

stark abweichende Preise zahlen?

Dass Preise variieren, haben Kunden zu akzeptieren

gelernt. Wer bei Amazon einkauft,

ein Flugticket oder eine Hotelübernachtung

bucht oder ein Auto anmietet, kennt das:

Innerhalb kurzer Zeit kann sich der Preis

ändern. Um für Akzeptanz zu sorgen,

ist es jedenfalls wichtig, klare Regeln zu

kommunizieren. Zum Beispiel, dass nichtstornierbare

Angebote günstiger sind. Und

dass für mehr Flexibilität bei der Stornierung

ein höherer Preis bezahlt werden muss. Im

Fachjargon nennt man das „Fencing“, also

einen Zaun um ein Preisangebot zu errichten,

um das sogenannte „Cherry Picking“ zu

verhindern.

So kann man im „Short-term-Rental“-

Geschäft einen Zaun um ein attraktives

Preisangebot errichten, wenn man jetzt

die volle Vorauszahlung des Mietpreises

verlangt, ohne dass es eine Möglichkeit gibt,

diesen bei Stornierung erstattet zu bekommen.

Geschäftskunden, die bei der Apartmentanmietung

eine gewisse Flexibilität

wünschen, werden aufgrund dieses Zaunes,

das heißt der Limitierung, das günstige

Angebot ablehnen und lieber mehr zahlen,

um eine Stornomöglichkeit aufrecht zu

erhalten.Natürlich eignet sich dynamisches

Pricing nicht für normales Wohnen – allein

schon, weil dieser Markt stark von Gesetzen

und Regularien geprägt ist. Und bekanntlich

nehmen dort, wo die Politik reinspielt, die

Herausforderungen nicht gerade ab.


29

Zum Autor

Markus Mendel ist Geschäftsführer der EHL Investment

Consulting und in dieser Funktion ganzheitlich für den

Bereich Investment/Capital Markets verantwortlich.

Investmentmarkt Österreich –

Ein Markt im Umbruch

Kommentar: Markus Mendel

Der österreichische Investmentmarkt gilt schon immer als ein sehr

robuster, wenig volatiler, dafür aber stabiler Markt. Das war auch in

den vergangenen Jahren so. Nachdem weder die Pandemie, der Anstieg

der Rohstoffpreise, die Ukraine-Krise noch die stark gestiegene

Inflation die Dynamik des österreichischen Immobilienmarktes

brechen konnten, haben die Zinsschritte der EZB nun doch die Trendwende

und ein Ende des fortlaufenden Preisanstiegs eingeleitet.

Die Änderung der Zinspolitik muss der Markt erst noch verarbeiten

und sich daran gewöhnen, dass Geld nun auch wieder Zinsen kostet,

wobei im kommenden Jahr noch weitere Zinsschritte zu erwarten sind,

wenn auch auf einem geringeren Niveau als die letzten Anhebungen.

Verhaltenen Dynamik

Aufgrund dessen ist im ersten Halbjahr 2023 mit einer leicht besser

werdenden, aber dennoch verhaltenen Dynamik insbesondere im institutionellen

Investmentmarkt zu rechnen. Nach Bildung eines neues

Rendite- bzw. Preisniveaus ist aber

spätestens ab dem zweiten Halbjahr

wieder mit einer Annäherung an das

Transaktionsniveau der Vergangenheit

zu erwarten.

Das kommende Jahr wird sicherlich die

eine oder andere Gelegenheit bieten,

um bei entsprechender Risikobereitschaft

und Entscheidungsgeschwindigkeit

Immobilien zu vergleichsweise

günstigen Preisen erwerben zu können

und es werden auch wieder verstärkt

Käuferschichten aus dem Value-Add

bzw. opportunistischen Bereich zum

Zuge kommen, die in den vergangenen Jahren aufgrund der geringen

Renditen nicht kaufen konnten.

Indexierung der Mieten

Es wird aktuell sehr stark darauf geachtet, wie gut die Bonität der

Mieter ist und ob es Einschränkungen bei der Indexierung der Mieten

gibt. Der Belastung aus den gestiegenen Zinsen wirken nämlich die

möglichen Mietsteigerungen auf Grund der Indexierungen entgegen,

sodass darauf besonderes Augenmerk zu legen ist, zumindest solange

der Preisauftrieb im gegenwärtigen Ausmaß anhält.

Hohe Sicherheit wird vom Markt auch weiterhin mit guten Preisen

honoriert werden, Risiken werden hingegen deutlich stärker eingepreist

und mit teils erheblichen Abschlägen abgestraft. Die sich derzeit

sehr stark manifestierende Zurückhaltung der Banken wirkt sich

zudem in allen Segmenten negativ auf die Preisentwicklung aus. Das

äußerst sich nicht nur in höheren Zinssätzen, sondern es steigen auch

die geforderten Eigenkapitalquoten

in Kombination mit den verrechneten

Risikomargen. In den meisten Fällen

münden diese Adjustierungen der

Businesspläne auch in entsprechenden

Preisanpassungen.

Trotz der aktuellen Unwägbarkeiten

wird die Immobilie als Realveranlagung

jedenfalls im Fokus der Anleger bleiben

und wir von EHL sind zuversichtlich,

dass sich die Stimmung auf dem Investmentmarkt

nach Erreichen eines neuen

Marktgleichgewichts wieder positiv

entwickeln wird.

Foto: AdobeStock

30 ImmoFokus

Real Invest investiert.

Der Real Invest Austria ist mit einem Marktanteil von rund 44 % 1) der größte offene

Immobilienfonds Österreichs und verwaltet derzeit ein Immobilienvermögen von

rund 3,9 Milliarden Euro 1) .

Der Real Invest Austria investiert mit seiner Anlagestrategie

seit Fondsstart erfolgreich in Wohnimmobilien

und Infrastrukturimmobilien sowie in Gewerbeimmobilien

(Büro und Handel) ausschließlich in

Österreich.

WEITER AUF INVESTITIONSKURS.

Zur Erweiterung und Optimierung des ertragsstarken

Immobilienportfolios investieren wir laufend in

nachhaltige Objekte. Sämtliche Immobilienangebote

werden nach strengen Qualitätskriterien evaluiert,

um die erfolgreiche Investmentstrategie des

Real Invest Austria fortzusetzen. Kommen Sie mit

uns ins Gespräch!

DIESE IMMOBILIEN STEHEN IN UNSEREM

INVESTITIONSFOKUS:

• Österreichische Core-Immobilien, vorwiegend in Wien (und Umland),

den Landeshauptstädten und ausgewählten Bezirkshauptstädten

• Neu errichtete Objekte sowie Projektentwicklungen und Grundstücke (ab

bestehender Flächenwidmung)

• Kernsanierte Objekte

• Sehr guter Erhaltungszustand erforderlich

• Gute Lage (1A- und 1B-Lagen)

• Investitionsvolumen ab 10 Millionen Euro

• Taxonomie-Konformität und Nachhaltigkeitszertifizierung bei Neubauprojekten

Kontakt: Ing. Reinhold Jaretz, Leitung Investment Management,

Tel. (01) 331 71-75254, reinhold.jaretz@realinvest.at; www.realinvest.at

DAS JULIUS – Parkquartier Q5, Graz

ÖBB Konzernzentrale, Wien

Palais Wellenstein, Wien

realinvest.at

1) Daten per 30. 9. 2022

Die hier dargestellte Marketingmitteilung dient ausschließlich der unverbindlichen Information. Sie stellt weder ein Angebot bzw. eine Einladung zur Stellung eines

Anbots zum Kauf/Verkauf von Finanzinstrumenten noch eine Empfehlung zum Kauf/Verkauf oder eine sonstige vermögensbezogene, rechtliche oder steuerliche

Beratung dar und dient überdies nicht als Ersatz für eine umfassende Risikoaufklärung bzw. individuelle, fachgerechte Beratung. Unsere Analysen und Schlussfolgerungen

sind genereller Natur und berücksichtigen nicht die individuellen Bedürfnisse unserer Anleger hinsichtlich Ertrag, steuerlicher Situation oder Risikobereitschaft.

Die Wertentwicklung der Vergangenheit lässt keine verlässlichen Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung eines Fonds zu.

Der entsprechend den Bestimmungen des Alternative Investmentfonds Manager-Gesetz (AIFMG) BGBl. I Nr. 135/2013 iVm dem ImmoInvFG BGBI. Nr. 80/2003 idjF

erstellte „Prospekt und Informationen für Anleger gem. § 21 AIFMG“ inklusive sämtlicher Änderungen seit Erstverlautbarung (20. 11. 2003 im Amtsblatt zur Wiener

Zeitung) einschließlich der Wesentlichen Anlegerinformationen (Kundeninformationsdokument/KID), der allgemeinen und besonderen Fondsbestimmungen sowie

der Jahres- und Halbjahresberichte in der jeweils aktuell gültigen Fassung sind auf der Homepage der Bank Austria Real Invest Immobilien-Kapitalanlage GmbH

www.realinvest.at veröffentlicht und stehen den interessierten Anleger:innen in deutscher Fassung kostenlos am Sitz der Bank Austria Real Invest Immobilien-Kapitalanlage

GmbH (Verwaltungsgesellschaft, AIFM) sowie am Sitz der UniCredit Bank Austria AG (Depotbank bzw. Verwahrstelle) zur Verfügung. Das genaue Datum der

jeweils letzten Veröffentlichung des Prospekts sowie allfällige weitere Abholstellen der Dokumente sind auf der Homepage www.realinvest.at ersichtlich.

Irrtümer und Druckfehler vorbehalten.

Diese Marketingmitteilung wurde von der Bank Austria Real Invest Immobilien-Kapitalanlage GmbH, Rothschildplatz 1, 1020 Wien, erstellt (Medieninhaber).

Investment Special 2022 31

Abkühlung

Trendwende. Nach der Zinserhöhung werden am heimischen Immobilienmarkt vorerst kleinere Brötchen

gebacken. Mit einem merklichen Preisrückgang rechnen Experten dennoch nicht.

Autor: Patrick Baldia

H

ohe Inflation und die deshalb

erfolgten drastischen Zinsschritte

haben 2022 gemeinsam mit

strengeren Kreditvergabekriterien

eine Trendwende am zuvor seit Jahren boomenden

österreichischen Immobilienmarkt eingeleitet.

Nachdem die Inflationsrate Ende 2021 mit

3,9 Prozent den vorläufigen Rekordstand seit

Beginn der Währungsunion erreichte, schoss sie

im Vorjahr auf 8,6 Prozent in die Höhe. Laut

Prognose der OeNB soll sich der Preisauftrieb

2023 auf 6,5 Prozent verlangsamen, um in den

darauffolgenden beiden Jahren auf 3,6 beziehungsweise

2,9 Prozent zurückzugehen.

Plus 30 Prozent mehr Angebot

„Die steigenden Zinsen, die restriktiveren

Kreditvergaberichtlinien, die hohe Inflation

und die allgemeine Verunsicherung haben

im zweiten Halbjahr 2022 zu einer deutlich

niedrigeren Nachfrage geführt, gleichzeitig

ist das Angebot – speziell im Bereich der Wohnimmobilien

– seit Jahresmitte um mehr als 30

Prozent gestiegen“, zieht Bernhard Reikersdorfer,

Managing Director REMAX Austria, eine

erste Bilanz über das Vorjahr. Nachsatz: „All

diese Faktoren führen dazu, dass die hohen

Preissteigerungen der letzten Jahre vorerst zu

Ende sind.“

2023 soll nach Einschätzung der Experten des

größten heimischen Immobiliendienstleisters

ein äußerst spannendes Immobilienjahr werden.

Anders als in den letzten acht Jahren, in

denen die Entwicklung immer nur nach oben

ging und nur die Frage nach der konkreten

Intensität gestellt wurde, sei nun eine andere

Richtung angesagt. „Abkühlen statt aufblasen“,

so die Devise. Konkret soll die Nachfrage

um 11,2 Prozent gegenüber 2022 einbrechen

und das Angebot um 7,6 Prozent steigen. Die

Preise sollen wiederum quer über alle Bundesländer

und Immobilientypen hinweg um 6,8

Prozent zurückgehen.

32 ImmoFokus

Bei REMAX wird davon ausgegangen, dass die

Nachfrage 2023 im mittleren Preissegment mit

minus 9,9 Prozent am stärksten zurückgehen

wird, gefolgt von der gehobenen Preisklasse

mit minus 9,5 Prozent. In der unteren Preiseklasse

soll sich das Nachfrageminus jedoch

nur bei 4,6 Prozent belaufen, in der Top-Fünf-

Prozent-Luxusklasse sogar nur bei 3,4 Prozent.

„Die sinkende Nachfrage beruht in erster Linie

auf Finanzierungsschwierigkeiten der Mittelschicht.

Ein Teil sucht dann im unteren Preissegment,

während Kaufinteressenten im unteren

Segment überhaupt vom Kauf kurzfristig

Abstand nehmen“, erklärt Reikersdorfer.

„Institutionelle

Investoren agieren zurzeit

zurückhaltender.“

Karina Schunker,

EHL Wohnen

ÖVI: Moderater Preisanstieg

„Es wird nicht billiger werden“, heißt es hingegen

beim Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft

(ÖVI). Vorstandsmitglied

Andreas Wollein erwartet einen moderaten

Anstieg von etwa fünf Prozent oder eine Stagnation.

Nach einem Jahrzehnt steigender

Preise scheine ein Plafond erreicht zu sein beziehungsweise

eine Beruhigung einzutreten.

In den vergangenen Monaten sei die Nachfrage

spürbar zurückgegangen, vor allem bei Objekten,

die mehr als 500.000 Euro kosten. „Die

Anfragen hätten sich eher in Richtung Miete

verlegt“, so Wollein. Daran wären vor allem die

Banken schuld.

Im Zuge der radikalen Verschärfung der Finanzierungsregeln

in Verbindung mit gestiegenen

Finanzierungskosten ist es im zweiten Halbjahr

2022 zu einer Nachfrageverschiebung

von Eigentum zu Miete gekommen, berichtet

Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL

Wohnen. „Andererseits setzen Anbieter

wieder verstärkt auf den Einzelwohnungsabverkauf,

da institutionelle Investoren zurzeit

zurückhaltender agieren“, erklärt sie. Die positive

Nachricht: Trotz des geänderten Marktumfelds

wären Leerstände weiterhin kein

großes Thema.

Deutlicher Angebotsrückgang

Nachdem in den Jahren 2019 bis 2021 in Wien

jeweils rund 19.000 Wohnungen neu auf den

Markt gekommen sind, wird es 2023 in dieser

Hinsicht etwas ruhiger zur Sache gehen. Laut

Schunker werden bis zur Jahresmitte noch

ausreichend Objekte auf den Markt kommen,

danach sei jedoch mit einem markanten Rückgang

zu rechnen. Dann würde sich der deutliche

Rückgang der Baugenehmigungen seit

2021 und der Baustopp der Developer bei der

Bauleistung bemerkbar machen. „2024 wird

mit voraussichtlich weniger als 11.000 Einheiten

das niedrigste Niveau seit 2018 erreicht

werden“, sagt Schunker.

„Die sinkende Nachfrage

beruht in erster Linie auf

Finanzierungsschwierigkeiten

der

Mittelschicht.“

Bernhard Reikersdorfer,

REMAX

„Es wird nicht billiger

werden. Die Anfragen gehen

Richtung Miete.“

Andreas Wollein,

ÖVI

Wie auch der VÖI rechnet die EHL-Expertin

mit wenig Veränderung bei den Preisen. Für

das erste Halbjahr 2023 sollte aufgrund der aktuellen

Zinspolitik kein Anstieg erfolgen. „Ab

der zweiten Jahreshälfte könnte sich das aufgrund

der angeführten Angebotsverknappung

wieder anders darstellen“, so Schunker, die

davon ausgeht, dass sich die Preise großteils

auf dem Vorjahresniveau einpendeln werden.

Die Mieten sollten dagegen um sechs bis 8,5

Prozent zulegen (2022: plus 6,8 Prozent). Die

weitere Entwicklung hänge wesentlich davon

ab, ob der Wohnungsneubau in absehbarer

Zeit wieder angekurbelt werden könne.

Für Bauträger ist das Umfeld jedenfalls nicht

einfacher geworden, meint Klaus Wolfinger,

Bauträgersprecher beim ÖVI. Immerhin gäbe

es keine Anzeichen dafür, dass die Baupreise

weiter drastisch steigen. „Selbstverständlich

sind aber die Faktoren Energie und Lohnkosten

zu berücksichtigen“, so Wolfinger. Positiv sei,

dass sich mittlerweile einige Bauunternehmen

wieder Fixpreise zutrauen würden. „Bremsend

wirken freilich die steigenden Finanzierungszinsen

– die Entwicklung der Leitzinsen wird

einen wesentlichen Einfluss haben“, hält der

ÖVI-Bauträgersprecher fest.


33

WIEN

WIEN

1–2 Zi-Wg: 59 %

3 Zi-Wg: 30 %

4+ Zi-Wg: 141 %

Wohnungen: 99 %

Reihen-/Doppelhaus: 1 %

Einfamilienhaus: 0 %

aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 50.142)

ø 50 Wohnungen / Projekt

aller Wohnungen im Angebot (n = 28.501)

mit Loggia: 27 %

mit Balkon: 57 %

mit Terrasse: 26 %

mit Garten: 10 %

mit Freifläche: 92 %

(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)


ø 0,77 PKW-Stellplätze / Wohnung

arithm. Mittel geeigneter Projekte

(n = 1.003)


(n = 993)

ø 64,2 m² Wohnnutzfläche


(n = 543)

Median aller Wohneinheiten im

Angebot (n = 8.154)

ø 8,9 m² Freiflächen

ø Grundkostenanteil: 1.046 €/m²

(Loggia/Balkon/Terrasse)

Median aller Wohneinheiten

im Angebot (n = 8.154)

Quelle: EXPLOREAL/Stand: 18.08.2022

Projekte in der Vermarktung (Vermarktungsstart August 2021)

WE

WE/

1.000

EW*

Bev´.

Prog.

2030**

Projekte

Projekte

WE

WE/

1.000

EW*

Bev´.

Prog.

2030**

Wien 256 13.281 2,29 103,7

Wien 256 13.281 2,29 110,5

Wien 1., Innere Stadt 4 29 1,8 94,4

Wien 2., Leopoldstadt 7 1286 12,3 112,1

Wien 3., Landstraße 12 1235 13,2 108,3

Wien 4., Wieden 3 111 3,4 107,4

Wien 5., Margareten 3 38 0,7 109,8

Wien 6., Mariahilf 5 98 3,2 111,3

Wien 7., Neubau 6 150 4,8 109

Wien 8., Josefstadt 3 37 1,5 109,1

Wien 9., Alsergrund 3 45 1,1 111,2

Wien 10., Favoriten 24 1151 5,4 113,3

Wien 11., Simmering 6 542 5,1 110,4

Wien 12., Meidling 11 608 6,2 108,1

Wien 13., Hietzing 9 354 6,6 99,3

Wien 14., Penzing 17 766 8,2 107,4

Wien 15., Rudolfsheim-

Fünfhaus

7 132 1,7 111,8

Wien 16., Ottakring 10 287 2,8 110,3

Wien 17., Hernals 10 191 3,4 108,3

Wien 18., Währing 8 232 4,6 104,2

Wien 19., Döbling 13 153 2,1 103,3

Wien 20., Brigittenau 4 568 6,7 113,5

Wien 21., Floridsdorf 22 840 4,7 114,3

Wien 22., Donaustadt 54 3.792 18,6 117,2

Wien 23., Liesing 15 636 5,5 108,5

Fotos: pixLab, StudioVlayStreeruwitz, Squarebytes, Labvert, Dietrich Untertrifaller

34 ImmoFokus

Fertigstellungen &

Pipeline

Die Top-3-Projekte Fertigstellung 2023 ff.

KUKU

Fertigstellung Q4 2024

1230 Wien, Gastgebgasse Bauplatz 3

Danube Flats


1020 Wien, Wagramer Straße 2

The One


1030 Wien, Modecenterstrasse 20

Developer

Heimbau, Gemeinnützige Bau-, Wohnungs- und

Siedlungsgenossenschaft

Gemeinnützige Siedlungs-Genossenschaft

Altmannsdorf und Hetzendorf

Wohnungen Miete gefördert 98 bzw. 110

Wohnungen Miete

Superförderung

99 bzw. 122

Nettomiete €/m² 5,63

Developer

S+B Gruppe - Soravia

Wohnungen Eigentum

freifinanziert

550

Wohnungen Miete gefördert 40

Grundkostenanteil €/m² 250

Angebotspreis €/m² 10.959

Verkaufspreispreis €/m² 9.659

Developer

Wohnbauvereinigung für Privatangestellte

Gemeinnützige GmbH.

Gemeinnützige Bau-, Wohn- und

Siedlungsgenossenschaft „Neues Leben“

registrierte Genossenschaft mbH

Wohnungen Eigentum

freifinanziert

Wohnungen Miete

freifinanziert

224

170





35

NIEDERÖSTERREICH

NIEDERÖSTERREICH

1–2 Zi-Wg: 35 %

3 Zi-Wg: 36 %

4+ Zi-Wg: 29 %

Wohnungen: 80 %



aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 21.009



mit Loggia: 19 %

mit Balkon: 43 %

mit Terrasse: 50 %

mit Garten: 37 %






(n = 1.013)


(n = 988)

ø Grundkostenanteil: 474 €/m²



(n = 233)


Angebot (n = 14.958)






Projekte in der Vermarktung (Vermarktungsstart August 2021)

WE

WE/

1.000

EW*

Bev´.

Prog.

2030**

Projekte

Projekte

WE

WE/

1.000

EW*

Bev´.

Prog.

2030**

Niederösterreich 232 5.299 1,04 105

Niederösterreich 232 5.299 1,04 105

Amstetten 12 240 2,1 102,6

Baden 24 469 3,2 107,7

Bruck an der Leitha 13 358 3,4 110,6

Gänserndorf 12 262 2,5 109,6

Gmünd 96,1

Hollabrunn 8 183 3,5 101,4

Horn 4 34 1,1 100,4

Korneuburg 12 369 4 109,9

Krems an der Donau

(Stadt)

4 88 3,5 104,9

Krems (Land) 7 125 2,2 102,7

Lilienfeld 98,8

Melk 14 211 2,7 101,3

Mistelbach 11 118 1,6 103,7

Mödling 16 401 3,4 108,5

Neunkirchen 10 137 1,6 102,2

Sankt Pölten (Land) 20 526 4 103,9

Sankt Pölten (Stadt) 10 635 11,3 103,7

Scheibbs 4 62 1,5 99,9

Tulln 20 382 3,6 110,3

Waidhofen an der Thaya 1 12 0,5 96,2

Waidhofen an der Ybbs

(Stadt)

1 17 1,5 99,2

Wiener Neustadt (Land) 14 246 3,1 103,7

Wiener Neustadt (Stadt) 12 402 8,5 111,1

Zwettl 3 22 0,5 95,6

Fotos: Tobias Singer, ZOOM VP

36 ImmoFokus

Fertigstellungen &

Pipeline


St. Pölten XIX/1+2+3

Steingötterhof

Fliegergasse 15-35

Fertigstellung März 2023



3100 St. Pölten, Niederösterreichring 5

3100 St. Pölten, Dr. Wilhelm-Steingötter-Str. 25

2700 Wr. Neustadt, Fliegergasse 15-35

Developer

Gemeinnützige Bau-, Wohn- und

Siedlungsgenossenschaft „Alpenland“

Developer

6B47 Real Estate Investors

Developer

MITRAS Holding und ELK BAU

Wohnungen Eigentum

freifinanziert

Wohnung Eigentum

gefördert

68

46

Wohnungen Eigentum 191



Wohnungen Eigentum

freifinanziert

126

Angebotspreis 3.707


Verkaufspreis €/m² 4.125






37

BURGENLAND

BURGENLAND

mit Loggia: 51 %

mit Balkon: 35 %

mit Terrasse: 49 %

mit Garten: 40 %


1–2 Zi-Wg: 43 %

3 Zi-Wg: 30 %

4+ Zi-Wg: 27 %




Wohnungen: 74 %






(n = 278)



Angebot (n = 2.819)







(n = 289)



(n = 56)


Projekte in der Vermarktung (Vermarktungsstart Oktober 2021)

WE

WE/

1.000

EW*

Bev´.

Prog.

2030**

Burgenland 103 904 1,01 103,7

Eisenstadt (Stadt) 6 88 5,8 109.3

Eisenstadt-Umgebung 12 161 3,6 108.0

Güssing 12 68 2,6 98.7

Jennersdorf 3 26 1,5 99.5

Mattersburg 13 132 3,3 101.9

Projekte

Projekte

WE

WE/

1.000

EW*

Bev´.

Prog.

2030**

Burgenland 103 904 1,01 103,7

Neusiedl am See 18 156 2,6 108.2

Oberpullendorf 16 81 2,2 102.4

Oberwart 23 192 3,5 99.8

Rust (Stadt) 108.0

Fotos: K3 Immobilien, Michael Pinzolits Fotografie, TheHeyon

38 ImmoFokus

Fertigstellungen &

Pipeline


Bischof Stefan Laszlo-Straße


7000 Eisenstadt, Bischof Stefan Laszlo-Straße

Developer

Neue Eisenstädter Gemeinnützige Bau-, Wohnund

Siedlungsgesellschaft m.b.H.

Dorfsiedlung Markt Allhau


7411 Markt Allhau, Hochstrasse 47

Developer

Plus-Immobilien GmbH

Bahnhofsplatz 5


7000 Eisenstadt, Bahnhofsplatz 5

Developer

K3 Immobilienentwicklungs GmbH

EISK3 Projektentwicklung GmbH

Wohnungen Miete 69




Wohnungen Eigentum

freifinanziert

45




39

STEIERMARK

STEIERMARK

1–2 Zi-Wg: 45 %

3 Zi-Wg: 39 %

4+ Zi-Wg: 16 %


Wohnungen: 96 %






(n = 649)

mit Loggia: 6 %

mit Balkon: 58 %

mit Terrasse: 37 %

mit Garten: 22 %





arithm. Mittel geeigneter Projekte in

(n = 661)

ø 62 m² Wohnnutzfläche



(n = 285)


Angebot (n = 10.091)






Projekte in der Vermarktung (Vermarktungsstart Oktober 2021)

WE

WE/

1.000

EW*

Bev´.

Prog.

2030**

Projekte

Projekte

WE

WE/

1.000

EW*

Bev´.

Prog.

2030**

Steiermark 169 4.707 1,25 103,7

Steiermark 169 4.707 1,25 103,7

Bruck-Mürzzuschlag 13 227 2,3 95,2

Deutschlandsberg 4 74 1,2 98,8

Graz (Stadt) 62 2636 9 113

Graz-Umgebung 30 712 4,4 106,2

Hartberg-Fürstenfeld 8 103 1,1 98,4

Leibnitz 11 313 3,6 101,6

Leoben 7 98 1,7 94,5

Liezen 6 76 1 95,8

Murau 91,7

Murtal 3 58 0,8 94,9

Südoststeiermark 9 125 1,5 97,7

Voitsberg 6 107 2,1 97,7

Weiz 10 178 1,9 102,5

Fotos: C & P Immobilien, Telegram 71, trivalue

40 ImmoFokus

Fertigstellungen &

Pipeline


Gate 17

Smart Quadrat

Jakomini Verde

Fertigstellung November 2023

8055 Graz, Triester Straße 432

Developer

C&P Bauträger GmbH

Wohnung Eigentum

gefördert

510





8020 Graz, Waagner-Biro-Straße 126-134

Developer

Smart City Graz Wohnbau GmbH, TRIVALUE

Manamagment GmbH

Wohnungen Miete 291





8010 Graz, Kasernstraße 24

Developer

Periscon GmbH, ARE Austrian Real Estate GmbH

Wohnungen gefördert

Bauherrenmodell

570



41

KÄRNTEN

KÄRNTEN

mit Loggia: 10 %

mit Balkon: 41 %

mit Terrasse: 53 %

mit Garten: 33 %


1–2 Zi-Wg: 33 %

3 Zi-Wg: 44 %

4+ Zi-Wg: 23 %




Wohnungen: 93 %




Vergleich Ferienwohnungen (n = 131)



(n = 218)



Angebot (n = 1.724)




im Angebot (n = 1729)



(n = 226)



(n = 62)


Projekte in der Vermarktung (Vermarktungsstart Mai 2021)

WE

WE/

1.000

EW*

Bev´.

Prog.

2030**

Projekte

Projekte

WE

WE/

1.000

EW*

Bev´.

Prog.

2030**

Känten 91 1.765 1,04 105

Känten 91 1.765 1,04 105

Feldkirchen 3 18 0,6 99

Hermagor 1 92,5

Klagenfurt Land 18 248 4,1 100,4

Klagenfurt (Stadt) 18 827 8,1 107,6

Sankt Veit an der Glan 7 66 1,2 94,4

Spittal an der Drau 14 162 2,1 94,3

Villach Land 6 51 0,8 98,8

Villach (Stadt) 15 320 5 104,1

Völkermarkt 6 42 1 97,2

Wolfsberg 3 31 0,6 94,4

Fotos: Kollitsch Gruppe GS Visuals

42 ImmoFokus

Fertigstellungen &

Pipeline


Das Maxpalais

Fertigstellung Februar 2024

9020 Klagenfurt, Friedensgasse 20-24

Developer

Antares Bauträger und Beteiligungs GmbH

GM Generationenpark GmbH

Adris Immobilien

Matrix Immobilien und Bauträger GmbH


Angebotspreis 8.211

Verkauspreis 5.214


Nettomiete 15,64

Origen - Wohnen im

Welzenegg


9020 Klagenfurt, Schachterlweg

Developer

Innovation Wohnen Nageler GmbH

Wohnungen Miete 112



Unsereins 1


9020 Klagenfurt, Feschnigstrasse 151-181

Developer

KEF Bauträger




43

OBERÖSTERREICH

OBERÖSTERREICH

1–2 Zi-Wg: 36 %

3 Zi-Wg: 43 %

4+ Zi-Wg: 21 %

Wohnungen: 94 %






mit Loggia: 48 %

mit Balkon: 43 %

mit Terrasse: 31 %

mit Garten: 25 %






(n = 1.054)


(n = 1.170)



(n = 240)


Angebot (n = 3.781)

ø 8 m² Freiflächen






Fertigstellungen 2020-2022 (Erster österreichischer Neubaubericht 2022)

WE

WE/

1.000

EW*

Bev´.

Prog.

2030**

Projekte

Projekte

WE

WE/

1.000

EW*

Bev´.

Prog.

2030**

Oberösterreich 701 15.280 3,38 104

Oberösterreich 701 15.280 3,38 104

Braunau am Inn 61 1.043 3,27 104,7

Eferding 11 151 1,51 102,8

Freistadt 20 309 1,54 101,3

Gmunden 57 1.273 4,15 101,8

Grieskirchen 33 539 2,75 102,4

Kirchdorf an der Krems 15 328 1,91 99,8

Linz (Stadt) 93 3.355 5,41 109,4

Linz-Land 90 1.981 4,33 108,2

Perg 29 531 2,55 103,6

Ried im Innkreis 26 471 2,53 100,2

Rohrbach 12 178 1,05 98,4

Schärding 16 272 1,58 101,2

Steyr (Stadt) 11 252 2,21 101,2

Steyr-Land 35 584 3,19 100,3

Urfahr-Umgebung 41 644 2,49 103,8

Vöcklabruck 78 1.515 3,65 103,2

Wels (Stadt) 26 844 4,47 107

Wels-Land 47 1.010 4,51 104,3

Fotos: EbsterLiving, WIMBERGER

44 ImmoFokus

Fertigstellungen &

Pipeline


Wohnen im Stadtzentrum

Fertigstellung Juli 2024

4840 Linz, Vöcklabruck

Developer

„Gemeinnützige Siedlungsgesellschaft für den

Bezirk Vöcklabruck


Gartenstrasse


4810 Ried im Innkreis, Gartenstrasse 36-38

Developer

Ebster Living Bauträger

Gorilla Immobilien

Wohnungen Miete 73

Veichter/Hagenberg

Fertigstellung 2023

4020 Hagenberg im Mühlkreis,

Schmidbauernweg

Developer

Wimberger Immobilien



45

SALZBURG

SALZBURG

mit Loggia: 19 %

mit Balkon: 47 %

mit Terrasse: 46 %

mit Garten: 20 %


1–2 Zi-Wg: 40 %

3 Zi-Wg: 34 %

4+ Zi-Wg: 26 %

aller Wohnungen im Angebot (n = 532)


aller Wohnungen im Angebot (n = 482)

Wohnungen: 98 %






(n = 475)



Angebot (n = 532)




im Angebot (n = 482)



(n = 435)



(n = 114)



WE

WE/

1.000

EW*

Bev´.

Prog.

2030**

Salzburg 271 4.912 2,91 104,0

Hallein 24 440 2,41 107,1

Salzburg (Stadt) 57 1.290 2,77 103,2

Salzburg-Umgebung 87 1.437 3,10 106,8

Projekte

Projekte

WE

WE/

1.000

EW*

Bev´.

Prog.

2030**

Salzburg 271 4.912 2,91 104,0

Sankt Johann im Pongau 44 836 3,42 102,2

Tamsweg 7 91 1,50 94,8

Zell am See 52 818 3,10 102,0

Fotos: SIGES Salzburger Immobilien GesmbH, Myslik

46 ImmoFokus

Fertigstellungen &

Pipeline


Paracelsus Garten

Wohnpark Thalgau

Duett Moarhaus

Fertigstellung Juni 2023

5500 Bischofshofen, Josef-Leitgeb-Strasse

Developer

Hans Myslik Betriebs GmbH

Gemeinnützige Wohn- und

Siedlungsgenossenschaft „Salzburg“


Wohnungen Eigentum

freifinanziert

44





5304 Thalgau am Fuschlsee

Developer

SIGES Salzburger Immobilien GesmbH

Wohnungen Miete 10

Wohnungen Eigentum

freifinanziert

70





5111 Bürmoos, Moarhaugasse

Developer

gswb - Gemeinnützige Salzburger

Wohnbaugesellschaft mbH






47

TIROL

TIROL

1–2 Zi-Wg: 35 %

3 Zi-Wg: 43 %

4+ Zi-Wg: 22 %

Wohnungen: 97 %




Vergleich Ferienwohnungen (n = 185)



mit Loggia: 6 %

mit Balkon: 45 %

mit Terrasse: 46 %

mit Garten: 22 %






(n = 563)


(n = 600)




(n = 95)


Angebot (n = 1.240)







WE

WE/

1.000

EW*

Bev´.

Prog.

2030**

Tirol 424 7828 3,41 106,5

Imst 38 506 2,77 103,7

Innsbruck-Land 103 1.872 3,43 108,1

Innsbruck-Sadt 52 1.418 3,6 113,3

Kitzbühel 38 484 2,49 101,1

Kufstein 63 1383 4,15 109,1

Projekte

Projekte

WE

WE/

1.000

EW*

Bev´.

Prog.

2030**

Tirol 424 7828 3,41 106,5

Landeck 27 492 3,69 100,4

Lienz 22 317 2,17 96,3

Reutte 16 315 3,17 101,5

Schwaz 65 1.041 4,1 105,8

Fotos: Pendlarchitects, beaufort Architekten ZT,

48 ImmoFokus

Fertigstellungen &

Pipeline


Bichlinger Strasse 89

Innsbruck Pradler Saggen

T 459 Integrationshaus


6363 Westendorf, Bichlinger Strasse 89

Developer

Neue Heimat Tirol - Gemeinnützige

WohnungsGmbH







6063 Rum, Steinbockallee

Developer

Neue Heimat Tirol - Gemeinnützige

WohnungsGmbH

Wohnungen Miete 151


6020 Innsbruck, Gumppstrasse 71

Developer

Aplenländische Gemeinnützige WohnbauGmbH



49

VORARLBERG


WE

WE/

1.000

EW*

Bev´.

Prog.

2030**

Vorarlberg 281 4868 4,04 106,1

Bludenz 28 415 2,15 101,2

Bregenz 80 1.374 3,38 106,4

Projekte

Projekte

WE

WE/

1.000

EW*

Bev´.

Prog.

2030**

Vorarlberg 281 4868 4,04 106,1

Dornbirn 64 1.295 4,77 109,2

Feldkirch 109 1784 5,45 105,9

Fotos: Haberl Baugesellschaft, Wohnbauselbsthilfe Vorarlberger gem. reg. Gen.m.b.H., Rhomberg

50 ImmoFokus

Fertigstellungen &

Pipeline


Drei Häuser in Vorach

Fertigstellung September 2023

6890 Lustenau, Vorachstrasse 62+62a-b

Developer

Wohnbauselbsthilfe Vorarlberger gemeinnützige

Gen.m.b.H.

Bludenz Quartier Brunnenbach


6700 Bludenz, Wichnerstrasse

Developer

Haberl Baugesellschaft

Wohnen an der Furt


6850 Dornbirn, Rohrbach

Developer

Rhombergbau Bau GmbH

Wohnungen Eigentum

gefördert

55

Wohnungen Eigentum

frefinanziert

42

Wohnungen Eigentum

freifinanziert

42



Grundkostenanteil €/m² 1.452


Grundkostenanteil €/m² 1.777



51

„Die Preise müssen

sich entspannen“

Felsen in der Brandung. Die drei größten heimischen Publikums-Immobilienfonds haben bereits so manche

Krise gemeistert. Auf Einladung des ImmoFokus erklärten die Verantwortlichen Peter Czapek (Bank Austria

Rea Invest Immobilien KAG), Peter Karl (ERSTE Immobilien KAG) und Louis Obrowsky (LLB Immo KAG), was

dahintersteht und wie sie das aktuelle Umfeld wahrnehmen.


52 ImmoFokus

„Eigentlich ist unser

Business unsexy, über die

Laufzeit unauffällig, aber

dafür nachhaltig gut für

die Anleger.“

Peter Czapek,

Bank Austria Real Invest

Beide wurden gut überstanden – selbst

während der Coronakrise hat sich die Vermietungssituation

nicht wesentlich geändert.

Man hat also gesehen: Mittel- und langfristig

haben sich Immobilienfonds als Beimischung

bewährt. Ich kann jetzt nur für unser Portfolio

sprechen; das ist so alt, so breit aufgestellt. Da

ist eine enorme Stabilität drinnen. Das haben

die Anleger gesehen, weshalb sie uns weiterhin

ihr Vertrauen schenken.

Trotz Zinserhöhung haben heimische

offene Immobilienfonds zuletzt weitere

Zuwächse verzeichnet. Woran liegt das?

Ist der Glaube an Sachwerte hierzulande

unerschütterlich? Oder war der Zinsanstieg

nicht hoch genug?

Louis Obrowsky: Das ist eine berechtigte Frage.

Tatsächlich haben wir heute eine gänzlich

andere Situation als vor neun Monaten.

Langfristig betrachtet sind Immobilienfonds

sicherlich eines jener Instrumente, das

sich für fast alle wirtschaftlichen Szenarien

eignet. Insbesondere Inflationsszenarien, weil

Immobilienfonds aufgrund der großen Nähe

zum Real-Asset-Markt einen Inflationsschutz

eingebaut haben. Dieser ist zwar nicht auf

einen Zeitraum von sechs oder zwölf Monaten

gegeben, aber langfristig, also über fünf

oder mehr Jahre, sehr wohl. Das könnte die

jüngsten Zuwächse erklären.

Peter Czapek: In den vergangenen 20 Jahren

habe wir zwei Krisen erlebt: die Finanzkrise

2008/09 und die Covid-Pandemie ab 2020.

Herr Karl, würden Sie das auch

unterschreiben?

Peter Karl: Ich bin völlig bei den Kollegen.

Unsere Fonds sind durch die Bank konservativ

aufgestellt. Zu den Fonds der Erste Immobilien

KAG kann ich sagen: Wir wurden immer sehr

konservativ bewertet und haben alle Krisen

relativ unbeschadet überstanden. Deswegen

bin ich zuversichtlich, dass wir auch künftige

Krisen hinter uns bringen werden. Qualität

setzt sich am Ende durch, und das wird auch

diesmal der Fall sein.

Peter Czapek: Ich glaube, was die österreichischen

Publikums-Immobilienfonds auch

auszeichnet, und wir drei sind ja für 80 bis 85

Prozent des Marktvolumens verantwortlich,

ist, dass wir nicht laut jubeln, wenn es uns gut

geht, oder klagen, wenn das Gegenteil der Fall

ist. Wir sind einfach weiter aktiv und beherrschen

unser Geschäft. Eigentlich ist unser

Business unsexy, über die Laufzeit unauffällig,

aber dafür nachhaltig gut für die Anleger.


53

„Für Retail-Anleger

gibt es in Österreich

im Low-Vola-Bereich

kein vergleichbares

Alternativprodukt.“

Peter Karl,

ERSTE Immobilien KAG

Obrowsky: Lassen Sie mich zwei Zahlen zu

unserem Retail-Portfolio nennen, damit Sie

sehen, wie langweilig unsere Ausrichtung ist:

Wir haben einen Vermietungsgrad von 96 Prozent

und eine durchschnittliche Restlaufzeit

der Mietverträge von 10,2 Jahren. Deshalb ist

es uns auch nicht wichtig, zehn oder zwanzig

Cent bei der Miete auszureizen, sondern mit

den Mietern ein partnerschaftliches Verhältnis

zu pflegen im Sinne langfristig stabiler und

planbarer Cashflows.

Peter Karl

ist CEO der ERSTE Immobilien KAG. Sein ERSTE IMMOBILIENFONDS (Volumen: 2,5 Milliarden

Euro) ist in Wohn- (71 Prozent), Büro- (22 Prozent) und Geschäftsimmobilien (7

Prozent) in Österreich (76 Prozent) und Deutschland (24 Prozent) investiert. Seit dem

Fondsstart 2008 lukrierten Anleger eine jährliche Performance von 2,65 Prozent. 2016

legte die Erste Immobilien KAG mit dem ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS den

ersten nachhaltig-orientierten Publikums-Immobilienfonds des Landes auf.

Wie schätzen Sie die Gefahr ein, dass

doch mehr Kapital abgezogen wird als

Sie erwarten?

Karl: Klar ist, dass wir Abflüsse sehen werden.

Wir beobachten die Kapitalflüsse in unseren

Fonds auch sehr genau. Bislang war aber

nichts Außergewöhnliches auszumachen.

Wie Herr Czapek richtig gesagt hat, sind

offene Immobilienfonds ein Beimischprodukt.

Und selbst bei steigenden Zinsen sollte

ein gewisser Real-Estate-Anteil in keinem

vernünftigen Portfolio fehlen. Dazu kommt,

dass es für Retail-Anleger in Österreich

im Low-Vola-Bereich kein vergleichbares

Alternativprodukt gibt, das man selbst Kapitalmarktneulingen

guten Gewissens empfehlen

kann. Ich sehe daher keine Gefahr, dass wir

netto verlieren werden. Es muss uns allen aber

bewusst sein, dass die Zeiten des sehr starken

Wachstums vorbei sind. Wir werden uns in

Zukunft etwas mehr bemühen müssen, wenn

wir neue Anleger gewinnen wollen. Auch weil

es im Fixed-Income-Bereich wieder positive

Zinsen gibt.

Obrowsky: Natürlich gibt es auch bei uns

Abflüsse. Es gibt uns ja auch seit mehr als 17

Jahren und vielleicht möchte der eine oder

andere, der seit längerem dabei ist, in etwas

anderes investieren oder sich ein Konsumgut

leisten. Sicher werden auch neue Investoren

überlegen, ob sie nicht stattdessen lieber ein

klassisches Substitutionsprodukt wie etwa die

zehnjährige österreichische Bundesanleihe

kaufen sollen. Drei Prozent Kupon sind ein

gutes Argument für die Anleihe.

Müssen Anleger heuer für das Gesamtjahr

mit etwas weniger Performance rechnen?

Karl: Fairerweise lässt sich das nicht genau

sagen. Es gibt ja am Markt derzeit kaum

Transaktionen als Evidenz. Klar ist, dass wir

54 ImmoFokus

bei steigenden Zinsen in manchen Segmenten,

insbesondere in den schwächeren Lagen auch

steigende Yields sehen könnten. Die Erträge

aus den Portfolien sind zwar zum Teil oder

auch komplett vor Inflation geschützt. Aber

natürlich müssen sich sowohl die privaten

Wohnungsmieter als auch die gewerblichen

Mieter die indexierten Mieten auch einmal

leisten können. Vielleicht wird es daher zu

punktuell zu keinen nominellen Mieterhöhungen

kommen. Hilfreich ist sicher, dass

wir Liquidität nicht mehr zu negativen Zinsen

veranlagen müssen. Insgesamt erwarte ich

aber keine Renditerückgänge.

Czapek: Als mündelsicherer Fonds haben

wir natürlich genaue Vorgaben, wie wir zu

veranlagen haben, und haben daher auch

Anleihen im Portfolio. Deren Kurse haben

heuer nachgegeben, was sich natürlich auch

in unserer Performance niederschlägt, aber

nicht gravierend. So geht es aber allen, die in

Fixanleihen investiert haben. Wichtig ist nur,

dass man das den Kunden auch entsprechend

kommuniziert.

„Wichtig ist ein partnerschaftliches Verhältnis

mit den Mietern im Sinne langfristig stabiler

und planbarer Cashflows.“

Louis Obrowsky,

LLB Immo KAG

Obrowsky: Auch wir halten in sehr geringem

Umfang Anleihen, was die Performance

heuer belastet. Aber insgesamt hat sich der

LLB Semper Real Estate 2022 bislang sehr gut

entwickelt, besser als in den vergangenen

beiden Jahren. Das liegt daran, dass wir keine

Belastungen mehr verdauen müssen, die

auf die behördlichen Betretungsverbote

während der Corona-Lockdowns zurückgehen.

Bei uns kommt die Performance ja aus der

Vermietung. Und da wir auch die Covid-Zeit

dazu genutzt haben, im Gegenzug für die

mietfreie Zeit, die wir den Mietern gegeben

haben, die Verträge zu verlängern, bin ich sehr

zuversichtlich, dass wir keinesfalls Rückgänge

sehen werden. Aber natürlich hat Herr Karl

recht, wenn er in den Raum stellt, ob sich

alle Mieter die Indexierung der Mietverträge

leisten werden können. Ob wir wieder Arrangements

treffen werden müssen, werden wir

erst 2023 sehen.

Ihre Fonds sind schon sehr lange am

Markt. Daher besitzen Sie sicher auch

Gebäude, die in die Jahre gekommen sind.

Wie gehen Sie damit um? Nicht zuletzt,

weil ja aus ESG-Gründen Abwertungen zu

erwarten sind…

Karl: Aus diesem Grund verkaufen wir auch

regelmäßig Gebäude, von denen wir der

Meinung sind, dass sie mit vernünftigen

Investitionen nicht auf einen entsprechenden

Standard zu bringen sind. Erst vor wenigen

Wochen haben wir so ein Objekt, eine Büroimmobilie

in Hamburg, verkauft. Vielleicht wird

auch die aktuelle Energiekostenkrise dazu

beitragen, dass dieser Trend beschleunigt wird.

Czapek: Klar ist, dass wir beim Thema ESG

erst am Beginn der Reise sind. Wir können

nicht über Nacht ein zu hundert Prozent

grüner Fonds werden. Das ist bei unserem

über Jahrzehnte gewachsenen Portfolio auch

nicht möglich. Beim Neugeschäft sind wir

hingegen seit drei Jahren vollkommen auf

Nachhaltigkeit ausgerichtet. Aktuell sind

wir gerade dabei, den Bestand zu analysieren.

Gleichzeitig haben wir in den letzten Jahren,

als es praktisch keine Zinsen gab, sehr viel

in den Bestand investiert. Unmittelbaren

Verkaufsdruck haben wir insgesamt also nicht.

Was Zukäufe betrifft glauben wir, dass sich

in dem Bereich, in dem wir uns bewegen, in

dem es um Summen um die 150 Millionen

Euro geht, in den kommenden 24 Monaten am

Markt sehr viel tun wird. Wir gehen davon aus,

dass der Markt zu uns kommen wird.

Obrowsky: Im Publikumsfonds-Bereich können

wir nicht von einer Minute auf die andere

nachhaltig sein. Auch weil es den Fonds seit


55

Peter Czapek

Der CEO der Bank Austria Real Invest verantwortet den 4,44 Milliarden Euro

schweren Real Invest Austria, den größten heimischen Publikums-Immobilienfonds.

Investiert wird ausschließlich in Österreich. Aktuell setzt sich das Portfolio zu

80 Prozent aus Wohnen und Infrastruktur und zu 20 Prozent aus Gewerbeimmobilien

zusammen. Seit dem Fondsbeginn 2003 erzielte der Real Invest Austria eine

jährliche Performance von 3,23 Prozent.

17 Jahren gibt. Wir haben aber einige Prozesse

entsprechend umgestellt und alle Neuinvestitionen

sind selbstverständlich nachhaltig, wie

etwa die bisher größte Investition für den LLB

Semper Real Estate: die Neuentwicklung des

Tlapa-Kaufhauses in Wien-Favoriten, die wir

ÖGNI Platin zertifizieren lassen werden, um

EU-Taxonomie und ESG-Richtlinien Rechnung

zu tragen.

Ansonsten haben auch wir das Portfolio

gescreent und es in drei Töpfe unterteilt: Objekte,

die strengen Nachhaltigkeitskriterien entsprechen,

solche, die wir sanieren und zu einer

nachhaltigen beziehungsweise nachhaltigeren

Immobilie machen können, und Gebäude, bei

denen das aus unserer Sicht nicht möglich ist.

Von solchen Objekten haben wir uns schon

getrennt oder werden wir uns trennen.

Sind Sie aktuell auf der Käuferseite?

Karl: Also ich muss sagen: Wir haben gerade

sehr viel am Tisch, eine große Pipeline

abzuarbeiten. Ich könnte nicht sagen, dass uns

irgendwie Produkte fehlen. Natürlich muss

man fairerweise sagen, dass es sich dabei in

vielen Fällen um Transaktionen handelt, die

sich schon länger angebahnt haben oder

die bereits in Verhandlung sind. Auf der

Käuferseite versuchen wir selbstverständlich

dort, etwas nachzuverhandeln, wo wir es

als erfolgversprechend einschätzen. Man

darf nicht vergessen: Je weiter weg von der

Top-Lage, desto wahrscheinlicher sind künftig

Renditeaufschläge.

Czapek: Nachdem wir im Vorjahr um 200

Millionen Euro zugekauft haben, werden es

heuer um die 240 Millionen Euro sein. Da

sind teilweise Projekte dabei, die schon lange

vorbereitet wurden.

Obrowsky: Wir sind in der glücklichen Lage,

dass wir heuer bereits große Objekte in Wien

und Berlin erworben haben, und sind daher

relativ entspannt. Aber tatsächlich gibt es

derzeit im Gewerbeimmobilien-Bereich

spannende Sachen, die wir prüfen. Auch wir

glauben im Übrigen, dass nach der Jahreswende,

ab dem ersten Quartal 23,

viele interessante Möglichkeiten kommen

werden.

Rechnen Sie mit etwas Entspannung bei

den Preisen?

Czapek: Auf jeden Fall. Es wird auch so sein

müssen. Ich glaube, wir merken es alle, dass

man derzeit länger für die Vollvermietung

eines Gebäudes braucht als früher, weil

sehr viel gebaut wird. Man muss realistisch

sein: Wer kann sich eine Miete von 13 Euro

leisten? Dazu kommen ja noch Betriebskosten

und Heizung. Das geht sich vielfach nicht

aus, da gibt es eine Grenze. Vor allem wenn

man sich anschaut, wieviel der Durchschnitt

verdient. Da ist es unverhältnismäßig,

welche Mieten mancherorts verlangt werden.

Da ist es ganz gut, dass weitergebaut wird.

Und ich muss sagen: Bei gewissen Preisen

56 ImmoFokus

Louis Obrowsky

ist Geschäftsführer der LLB Immo KAG. Mit seinem LLB Semper Real Estate (Volumen:

1,16 Milliarden Euro) deckt er die Assetklassen Büro (35,59 Prozent), Einzelhandel

(23,84 Prozent), Hotel (22,59 Prozent), Logistik (10,20 Prozent) und Wohnen

(3,86 Prozent) ab. Investiert wird ausschließlich in Deutschland (63,10 Prozent) und

Österreich (36,90 Prozent). Anlegern bescherte der Fonds seit dem Start 2004 ein

jährliches Plus von 2,19 Prozent.

können wir die Projekte gar nicht erwerben.

Schließlich muss man ja aufgrund des

Immobilienfondsgesetzes eine Bewertung

vorlegen, die bestätigt, dass ein bestimmter

Preis unter den aktuellen Rahmenbedingungen

am Markt gerechtfertigt ist.

Karl: Ich kann mich da beiden Herren nur

anschließen. Ich würde dazu noch gerne eine

Besonderheit am Wiener Markt ansprechen.

Wir haben schon immer darauf hingewiesen,

dass zwar sehr viel Wohnraum produziert

wird, allerdings wird am Bedarf vorbei gebaut.

Also der Zuschnitt der Wohnungen und das

ganze Set-Up sind ganz eindeutig auf den

Geschmack des typischen Wohnungsinvestors

zugeschnitten. Was am Mietermarkt nachgefragt

wird, wird leider außer Acht gelassen.

Da muss es zu einer Preisanpassung kommen,

weil am Ende des Tages diese Wohnungen

auch vermietet werden. Aber halt nicht um

die 13, 14, 15 Euro, von denen manche träumen.

Nehmen Sie derzeit unbeschränkt

Investorengelder an?

Obrowsky: Ja, der Publikumsfonds ist jederzeit

offen. Bei den institutionellen

Produkten haben wir ein Capital-Call-System,

das heißt, dort verpflichtet sich der

institutionelle Anleger für einen Zeitraum

von 24 oder 36 Monaten, Betrag X zu

investieren, und das Geld wird abgerufen,

wenn eine Neuinvestition unmittelbar

bevorsteht.

Karl: Beim ERSTE IMMOBILIENFONDS war

eine Tranche bis zum 9. September offen.

Die ist sehr gut gelaufen. Seit dem zwölften

September ist eine Tranche des ERSTE

RESPONSIBLE IMMOBILIENFODNS offen.

Ob wir angesichts der veränderten Rahmenbedingungen

beim Tranchenmodell bleiben,

lasse ich mal dahingestellt. Der Grund,

wieso wir es überhaupt eingeführt haben, ist

aber klar: der enorme Run auf das Produkt

innerhalb kürzester Zeit hat es für uns

unmöglich gemacht, mit der entsprechenden

Geschwindigkeit zu investieren. Aber da der

Andrang nach unseren Erwartungen zurückgehen

sollte, kann ich mir durchaus vorstellen,

dass wir beide Publikumsfonds auch durchgehend

geöffnet lassen können.

Herr Czapek, Ihre Fonds waren

immer offen?

Czapek: Unsere Fonds waren nie geschlossen,

sondern auch in Krisenzeiten

stets in beide Richtungen offen. Als ich zur

Real Invest gekommen bin, ist der Vertrieb

ja über alle Banken gelaufen. Und wir hatten

auch zu viele Zuflüsse, etwa phasenweise

350 bis 400 Millionen Euro. Das mussten wir

einbremsen. Als Hauptvertriebspartner ist

schließlich die Bank Austria geblieben.

Da besteht natürlich eine laufende

Kommunikation und enge Abstimmung, wie

unsere Pläne aussehen. Und und das funktioniert

gut. Darum haben wir bis heute kein

Kaufschlusssystem eingeführt.


57

IMPRESSUM

Vorschau

Lesen Sie im ImmoFokus

Ausgabe 01/2023

Zerifikate am Prüfstand. Das große Interview mit ..., Zu

Tisch mit ... Welche Rolle spielen Gebäudezertifizierung,

Zertifikate im Vergleich, Klimaneutralität & CO2-

Bilanzierung - MIPIM - SnapShot Immobilienmarkt

- Die Projekt-Pipeline Österreich 2023, Nachhaltige

Energiequellen: Nationale & Internationale Best in Class-

Projekte. Die große ImmoFokus Umfrage ...

Medieneigentümer

Real Estate Media Group GmbH

Handelskai 94-96

1200 Wien

Tel. +43 1 890 18 26-100

office@media-group.immo

www.media-group.immo

Herausgeber

Mag. Michael Neubauer

Chefredaktion

Mag. Lisa Grüner

Grafik

Andreas Altstädter

Lektorat

Dr. Melanie Knünz

Michaela Hocek

Ingeborg Morawetz, BA

Autoren dieser Ausgabe

Mag. Patrick Baldia,

Mag. Lisa Grüner, Amelie Miller, BA,

Mag. Michael Neubauer, sowie die Kommentatoren

ERSCHEINUNGSTERMIN: Februar 2023

Täglich top informiert: www.immo-timeline.at

Den ImmoFokus jetzt immer und überall lesen, mit der REMG-App.

Sales & Relation

Rudolf E. Oezelt

Relations Management

Tanja Klingseis

Fotos

wenn nicht anders angegeben:

Real Estate Media Group/Katharina Schiffl,

Michael Hetzmannseder,

Gabriel Alarcón - Rizar

Druck

Ferdinand Berger & Söhne Ges.m.b.H

Der IMMOFOKUS wendet sich im Sinne der

Gleichstellung gleichermaßen an Frauen

und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit

und Verständlichkeit kann es bei den

Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline

Ansprechform verwendet wird.

ImmoFokus ist Mitglied bei:

58 ImmoFokus

Wir leben

Investment.

Wir liefern die passende

Strategie für Ihr Investment.

Individuelle Anlagestrategien erfordern maßgeschneiderte Lösungen. Vor diesem

Hintergrund beraten wir Sie gerne bei der Suche nach dem für Sie optimalen Anlageobjekt

wie beispielsweise einem attraktiven Zinshaus oder einer Vorsorgewohnung.

Unser kompetentes Team steht Ihnen dabei jederzeit von der Planung des Investments

über die Kaufabwicklung bis zur täglichen Betreuung der Immobilie zur Verfügung.

Wir stehen Ihnen gerne für Ihre Fragen und Anliegen zur Verfügung.

T +43 1 512 76 90 | E office@ehl.at

ehl.at

Bringen Sie Work und Life

nachhaltig in Balance.

• gute Erreichbarkeit

• flexible Bürogrößen

• optimale Infrastruktur inkl. Gastro

• multifunktionale Gemeinschaftsflächen

• E-Ladestationen

• Green Lease

• begrünte Terrassen-Landschaft

myhive-offices.com

myhive am Wienerberg | myhive Ungargasse | Eine Marke der IMMOFINANZ

Investment Special

Erfolgreiche ePaper selbst erstellen

Template löschen?

Als Template speichern?