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Emotionales Investment,gutes GeschäftHotel-Experten. Nadja Hafez (Geschäftsführende Gesellschafterin Adeqat Investment Services), DanielJelitzka (Geschäftsführender Gesellschafter JP Immobilien), Franz Pasler (Managing Partner PK & Partner HotelSpecialists) und Marcel Weber (Head of Hospitality Arnold Investments) im Gespräch über den spannendenWandel in der Hotelbranche.Das Gespräch führte: Patrick BaldiaWas für eine Stimmung nehmen Sie amHotelinvestmentmarkt wahr?Nadja Hafez: Wir beobachten eine zurückhaltendeStimmung, was am Zinsanstiegliegt, aber auch an übergeordneten wirtschaftlichenEntwicklungen und Verunsicherungenam Markt. Die Käuferseite wartetzunehmend ab, weil sie von steigendenRenditen ausgeht. Die Verkäuferseite istvor diesem Hintergrund ebenfalls zurückhaltend.Geld ist jedenfalls ausreichend amMarkt vorhanden. Wir gehen davon aus, dasssich die Situation wieder einpendeln wird,wenn ein paar Frage hinsichtlich Inflation,Zinsanstieg, politischer Situation undWeltwirtschaft verschwinden.Marcel Weber: Die Käufer sind insgesamt sehrzurückhaltend. Allerdings sehen wir durchauseinen starken Expansionswunsch der Betreibersowie starke Nachfrage von Investoren,16 ImmoFokus
die eigene Betreibergesellschaften haben. WasVerkäufe betrifft, haben wir aktuell wenigerMandate von Fonds, aber viele von familiengeführtenHotels, bei denen eine Übergabebevorsteht, und die einen guten Preis lukrierenmöchten, der vielleicht im kommendenJahr nicht mehr erzielbar sein könnte.Franz Pasler: Die Investorenseite ist abwartendund beobachtet, wie sich der Markt weiterentwickeltoder wartet auf Schnäppchen, wie amBeginn der Corona-Pandemie. Diese gibt es aberkaum. Neue Projekte sind wiederum zunehmend„on hold“ weil keiner weiß, wie sich dieFinanzierungssituation entwickeln wird.Daniel Jelitzka: Hätte ich Ihnen vor einemJahr erzählt, dass Russland in die Ukraineeinmarschiert, die Inflation auf zehn Prozentansteigt und die Energiekosten um das VierbisFünfache in die Höhe steigen, hätten Siemich für verrückt erklärt. Früher hatten wireine Gleichung mit zwei Unbekannten. Heutehaben wir es mit sieben Unbekannten zu tun.Und wer ein bisschen was von Mathematikversteht, weiß, dass man eine solche Gleichungnicht lösen kann. Keiner weiß derzeitwas passieren wird. Es ist eine sehr spannendeZeit.Wie schaut es mit den Renditen aus?Weber: Grundsätzlich kann man festhalten,dass die Assetklasse Hotel aktuell noch sehrkrisenresistent ist. In Europa sind die Spitzenrenditennur um 20 Basispunkte gestiegen.Das ist schon deutlich weniger als zumBeispiel in der Logistik.Jelitzka: Hotel-Assets in Prime-Lagen habenihren Wert absolut gehalten. Solche Objektekommen zum selben Preis auf den Marktwie vor Corona. Es zeigt sich also: Bluechipbleibt Bluechip. B-Lagen werden sicherlicheine Korrektur erleben. Die Frage ist, wielange wird sie dauern? Bei Hotels in C-Lagenhaben sich die Renditeerwartungen dagegenspürbar verändert. Da gibt es einige Häuser,die zu kämpfen haben. Es gilt die Faustregel,dass sich die Cap Rates, wenn die Zinsen umhundert Basispunkte steigen – je nach Lage– um 20 bis 25 Basispunkte bewegen. Das isteine gute Nachricht: Steigen die Zinsen um200 Basispunkte, sollten die Cap Rates ummaximal 50 Basispunkte zurückgehen. Das istokay. Man muss ja nicht verkaufen, sondernkann abwarten, bis der Markt wieder raufgeht.Sie haben vorher eine starke Expansion derBetreiber angesprochen…Jelitzka: Derzeit sind unglaublich vieleBetreiber aktiv. Vor allem die großen Brands,die ihre regionalen Marktpositionen ausbauenwollen. Wir haben also kein Problem, Betreiberfür unsere Hotels zu finden.Pasler: Wir sehen jetzt schön langsam, dasssich bei den Betreibern die Spreu vom Weizentrennt. Es ist natürlich schön, eine Brand aufder Fassade stehen zu haben. Es gibt abereinige White-Label-Betreiber, die geglaubthaben, mit den Developern mitschwimmenzu können und zu rasch expandiert haben. Siewurden teilweise von den Covid-Förderungendurch die letzten zweieinhalb Jahre getragen.Die werden jetzt einige massive Schwierigkeitenbekommen.Jelitzka: Da bin ich völlig bei Ihnen. In Südeuropahat es keine Förderungen gegeben wie beiuns. Da ist der Schmerz schon vor zweieinhalbJahren angekommen. Das fängt in Resteuropaerst jetzt an. Man darf nicht vergessen, dasswir im Jänner und Februar 2022 noch einenLockdown hatten. Und die Corona-Hilfenwerden Anfang des Jahres abgedreht…Wird der Hype um die Ferienhotellerieweitergehen?Jelitzka: Wenn die Corona-Pandemie etwasGutes gebracht hat, dann, dass die Leisure-und Resort-Hotellerie zur Assetklassegeworden ist. Das zeigt auch, dass alle großeneuropäischen Fondsgesellschaften in denletzten 18 Monaten eigene Spezialvehikelgelauncht haben. Die Leisure-Hotellerie ist alsAssetklasse entdeckt worden, weil sie resilienterist als die Stadthotellerie. Auch haben sichdie Spitzenrenditen von guten Resort-Assetsjenen guter Stadt-Assets angeglichen. Frühergab es zwischen ihnen einen Gap von mindestens50 Basispunkten.„Die Käuferseite wartetzunehmend ab, weil sievon steigenden Renditenausgeht.“Nadja Hafez,Adeqat Investment ServicesIst Ferienhotellerie wirklich langfristigrentabler?Hafez: Ja, beispielsweise ist die Auslastungin der Ferienhotellerie nach der Wiedereröffnung,mit Ende der Lockdowns, sehr schnellwieder gestiegen. Und heuer sind auch dieZimmerraten sowohl in der Ferienhotellerieals auch der gehobenen Stadthotellerie massivgestiegen. Letztere verzeichnet ein Plus vonbis zu 35 Prozent und liegt damitum 25 Prozentüber dem Niveau von 2019. Man sieht also: DieHotels in diesem Segment können Kostenanstiegebeispielsweise beim Personal oder derEnergie leichter durchsetzen.Pasler: Man muss natürlich zwischen derResort-Hotellerie in maritimen Badedestinationenund jener im alpinen Raumunterscheiden. Aus meiner Sicht, eignen sichProdukte in den Bergen nur bedingt für Institutionelle,vor allem wegen der größerenSaisonalität im Vergleich zur Stadthotellerie.Dazu kommen die geringen Hotelgrößen.Man müsste mehrere kleine Einheiten aneiner Destination operativ zu einem Resortzusammenbringen und die geeignetenBetreiber dafür haben. Meine Erfahrung ist,dass die großen internationalen Marken analpinen Destinationen kaum was bringen –vielleicht Image, aber das kommt kaum inForm von Cash in der Hotelkasse an.Jelitzka: Die Ferienhotellerie funktioniert nurdann, wenn die Saison acht, oder noch besserzehn Monate dauert. Und was die Größebetrifft: In der Ferienhotellerie liegt der „sweetSpot“ bei mindestens 80 Zimmern, in derStadthotellerie idealerweise bei 120.Investment Special 202217
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