Investment Special

die eigene Betreibergesellschaften haben. Was
Verkäufe betrifft, haben wir aktuell weniger
Mandate von Fonds, aber viele von familiengeführten
Hotels, bei denen eine Übergabe
bevorsteht, und die einen guten Preis lukrieren
möchten, der vielleicht im kommenden
Jahr nicht mehr erzielbar sein könnte.
Franz Pasler: Die Investorenseite ist abwartend
und beobachtet, wie sich der Markt weiterentwickelt
oder wartet auf Schnäppchen, wie am
Beginn der Corona-Pandemie. Diese gibt es aber
kaum. Neue Projekte sind wiederum zunehmend
„on hold“ weil keiner weiß, wie sich die
Finanzierungssituation entwickeln wird.
Daniel Jelitzka: Hätte ich Ihnen vor einem
Jahr erzählt, dass Russland in die Ukraine
einmarschiert, die Inflation auf zehn Prozent
ansteigt und die Energiekosten um das Vierbis
Fünfache in die Höhe steigen, hätten Sie
mich für verrückt erklärt. Früher hatten wir
eine Gleichung mit zwei Unbekannten. Heute
haben wir es mit sieben Unbekannten zu tun.
Und wer ein bisschen was von Mathematik
versteht, weiß, dass man eine solche Gleichung
nicht lösen kann. Keiner weiß derzeit
was passieren wird. Es ist eine sehr spannende
Zeit.
Wie schaut es mit den Renditen aus?
Weber: Grundsätzlich kann man festhalten,
dass die Assetklasse Hotel aktuell noch sehr
krisenresistent ist. In Europa sind die Spitzenrenditen
nur um 20 Basispunkte gestiegen.
Das ist schon deutlich weniger als zum
Beispiel in der Logistik.
Jelitzka: Hotel-Assets in Prime-Lagen haben
ihren Wert absolut gehalten. Solche Objekte
kommen zum selben Preis auf den Markt
wie vor Corona. Es zeigt sich also: Bluechip
bleibt Bluechip. B-Lagen werden sicherlich
eine Korrektur erleben. Die Frage ist, wie
lange wird sie dauern? Bei Hotels in C-Lagen
haben sich die Renditeerwartungen dagegen
spürbar verändert. Da gibt es einige Häuser,
die zu kämpfen haben. Es gilt die Faustregel,
dass sich die Cap Rates, wenn die Zinsen um
hundert Basispunkte steigen – je nach Lage
– um 20 bis 25 Basispunkte bewegen. Das ist
eine gute Nachricht: Steigen die Zinsen um
200 Basispunkte, sollten die Cap Rates um
maximal 50 Basispunkte zurückgehen. Das ist
okay. Man muss ja nicht verkaufen, sondern
kann abwarten, bis der Markt wieder raufgeht.
Sie haben vorher eine starke Expansion der
Betreiber angesprochen…
Jelitzka: Derzeit sind unglaublich viele
Betreiber aktiv. Vor allem die großen Brands,
die ihre regionalen Marktpositionen ausbauen
wollen. Wir haben also kein Problem, Betreiber
für unsere Hotels zu finden.
Pasler: Wir sehen jetzt schön langsam, dass
sich bei den Betreibern die Spreu vom Weizen
trennt. Es ist natürlich schön, eine Brand auf
der Fassade stehen zu haben. Es gibt aber
einige White-Label-Betreiber, die geglaubt
haben, mit den Developern mitschwimmen
zu können und zu rasch expandiert haben. Sie
wurden teilweise von den Covid-Förderungen
durch die letzten zweieinhalb Jahre getragen.
Die werden jetzt einige massive Schwierigkeiten
bekommen.
Jelitzka: Da bin ich völlig bei Ihnen. In Südeuropa
hat es keine Förderungen gegeben wie bei
uns. Da ist der Schmerz schon vor zweieinhalb
Jahren angekommen. Das fängt in Resteuropa
erst jetzt an. Man darf nicht vergessen, dass
wir im Jänner und Februar 2022 noch einen
Lockdown hatten. Und die Corona-Hilfen
werden Anfang des Jahres abgedreht…
Wird der Hype um die Ferienhotellerie
weitergehen?
Jelitzka: Wenn die Corona-Pandemie etwas
Gutes gebracht hat, dann, dass die Leisure-
und Resort-Hotellerie zur Assetklasse
geworden ist. Das zeigt auch, dass alle großen
europäischen Fondsgesellschaften in den
letzten 18 Monaten eigene Spezialvehikel
gelauncht haben. Die Leisure-Hotellerie ist als
Assetklasse entdeckt worden, weil sie resilienter
ist als die Stadthotellerie. Auch haben sich
die Spitzenrenditen von guten Resort-Assets
jenen guter Stadt-Assets angeglichen. Früher
gab es zwischen ihnen einen Gap von mindestens
50 Basispunkten.
„Die Käuferseite wartet
zunehmend ab, weil sie
von steigenden Renditen
ausgeht.“
Nadja Hafez,
Adeqat Investment Services
Ist Ferienhotellerie wirklich langfristig
rentabler?
Hafez: Ja, beispielsweise ist die Auslastung
in der Ferienhotellerie nach der Wiedereröffnung,
mit Ende der Lockdowns, sehr schnell
wieder gestiegen. Und heuer sind auch die
Zimmerraten sowohl in der Ferienhotellerie
als auch der gehobenen Stadthotellerie massiv
gestiegen. Letztere verzeichnet ein Plus von
bis zu 35 Prozent und liegt damitum 25 Prozent
über dem Niveau von 2019. Man sieht also: Die
Hotels in diesem Segment können Kostenanstiege
beispielsweise beim Personal oder der
Energie leichter durchsetzen.
Pasler: Man muss natürlich zwischen der
Resort-Hotellerie in maritimen Badedestinationen
und jener im alpinen Raum
unterscheiden. Aus meiner Sicht, eignen sich
Produkte in den Bergen nur bedingt für Institutionelle,
vor allem wegen der größeren
Saisonalität im Vergleich zur Stadthotellerie.
Dazu kommen die geringen Hotelgrößen.
Man müsste mehrere kleine Einheiten an
einer Destination operativ zu einem Resort
zusammenbringen und die geeigneten
Betreiber dafür haben. Meine Erfahrung ist,
dass die großen internationalen Marken an
alpinen Destinationen kaum was bringen –
vielleicht Image, aber das kommt kaum in
Form von Cash in der Hotelkasse an.
Jelitzka: Die Ferienhotellerie funktioniert nur
dann, wenn die Saison acht, oder noch besser
zehn Monate dauert. Und was die Größe
betrifft: In der Ferienhotellerie liegt der „sweet
Spot“ bei mindestens 80 Zimmern, in der
Stadthotellerie idealerweise bei 120.
Investment Special 2022
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