ImmoFokus Zinshaus Special

Zinshaus Special 

Teamplayer 

Andrea Dissauer 

Das Zinshaus 

ist alternativlos 

Michael Schmidt 

Wir leben Immobilien. 

Vermittlung | Verwaltung | Bewertung | Baumanagement 

ehl.at

CARE Österreich 

CO2-neutral 

Worte füllen ke 

Ihre

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Spende schon. 

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22 

ESG in der 

Zinshausbewertung 

Coverinterview 

06 


ZINSHAUS 

SPECIAL 

12 

Umfrage zu 

Bestandgebäuden 

05 EDITORIAL 

06 DAS ZINSHAUS IST ALTERNATIVLOS 

Coverinterview mit Michael Schmidt 

12 BRENNENDE FRAGEN ZUM ZINSHAUS 

Die große Umfrage 

18 ZINSHÄUSER BENÖTIGEN BESSERE 

RAMENBEDINGUNGEN 

Kommentar von Martin Prunbauer 

20 CSR, ESG, EU-TAXONOMIE UND DAS ZINSHAUS 

Kommentar von Anna-Vera Deinhammer 

21 DAS NACHHALTIGE GRÜNDERZEITHAUS 

Kommentar von Margot Grim-Schlink 

22 ESG IN DER ZINSHAUSBEWERTUNG 

Interview mit Astrid Grantner-Fuchs 

26 ZINSHAUS UND ESG? 

Kommentar von Wolfgang M. Fessl 

27 IMMOBILIENINVESTMENT ZINSHAUS 

Kommentar von Herweg Peham 

28 MIETZINSBILDUNG IM ALTBAU 

Kommentar von Christoph Kothbauer 

30 RAUS AUS GAS 

Kommentar von Peter Wirth 

32 ENERGIEAUTARKES ZINSHAUS 

34 IMPRESSUM 

Fotos: Adobe Stock, Rustler 

04 ImmoFokus

Auf das Zinshaus 

kommt einiges zu 

„Best-Practice-Beispiele 

zeigen, dass es 

möglich ist, Zinshäuser 

CO2-neutral zu machen.“ 

I 

mmer öfter prasseln die Begriffe Green 

Deal, EU-Taxonomie und ESG nun auch 

auf das Zinshaus ein. Doch was bedeutet 

das? Wie kommt Nachhaltigkeit in 

ein Zinshaus? Und vor allem: Wer finanziert das? 

Das Mietrechtsgesetz (MRG) ist eisern festgeschrieben 

und die dürftigen Mieteinnahmen 

lassen den Vermietern kaum die Möglichkeit, 

eine Sanierung, Dämmung beziehungsweise 

neue Heizungsanlagen zu finanzieren. Dennoch 

fordern Green Deal und EU-Taxonomie die CO2- 

Neutralität von Gebäuden. Was fehlt sind effiziente 

Systeme, mit denen Gebäude umgestellt 

werden können. Die derzeitigen Möglichkeiten 

zur Umstellung sind rar, die Kosten hoch, und 

dann müssen auch noch alle Mieter einverstanden 

sein. Kein leichtes Unterfangen also. 

Aber… 

Die ersten Zinshausbesitzer nehmen Geld in 

die Hand, um ihre Immobilien fit zu machen. 

Ein Anreiz von Seiten der Politik in Form von 

Förderungen wird für die Massen an Umstellungen 

von Nöten sein. Interessant könnte 

auch ein Anreiz in Form einer Reform des 

MRG sein, wenn der Vermieter nach dem 

Einsatz erheblicher Eigenmittel einen angemessenen 

Mietzins verlangen kann. Ein ewiger 

Wunschtraum vermutlich. Verschließen 

kann sich das Zinshaus den ESG-Kriterien auf 

Dauer nicht. Die Banken werden den Druck 

über die Finanzierungsseite erhöhen und 

eventuell in einigen Jahren nicht taxonomiekonforme 

Zinshäuser nicht mehr finanzieren. 

Auch Mieter und Käufer von Altbauwohnungen 

werden langfristig Druck ausüben, wenn 

sowohl die Betriebs- als auch die Heizkosten 

immer mehr in die Höhe schnellen. 

Dennoch… 

Der Immobilienbranche ist durchaus bewusst, 

dass eine Umstellung auf eine CO2- 

Neutralität unumgänglich ist. Ein Anschluss 

an die Fernwärme ist wohl der einfachste 

Weg, diese zu erreichen. Auch wenn die 

Fernwärme mit 60 Prozent Gas befeuert 

wird, wird auch diese CO2-neutral werden 

müssen. Tiefbohrungen, Wärmepumpen, 

Gemeinschaftsheizanlagen, Wärmetauscher 

und Photovoltaikanlagen sind – so lieferbar 

– derzeit verfügbar. Viele warten auf innovative 

Lösungen. Fakt ist, die Häuser müssen 

gesamt umgestellt werden. Da braucht es 

auch die Unterstützung der Politik, damit 

sich nicht einzelne Mieter aus dem System 

ausnehmen können. Druck kann da derzeit 

nur über die Kosten ausgeübt werden. Dass 

das funktioniert, sehen wir an der Auswirkung 

der EU-Taxonomie auf die Finanzierungen. 

Bis dahin schaut man andächtig auf 

Best-Practice-Beispiele wie den Smart-Block 

Geblergasse im 17. Bezirk in Wien, bei dem 

im Zuge einer Sockelsanierung erstmals 

in Österreich im historischen Bestandsbau 

Geothermie zum Einsatz kommt. Die 

Erdwärme-Anlage lässt jederzeit einen Ausbau 

zu, sodass das technische Versorgungskonzept 

in Zukunft zu einem Anergienetz 

für den gesamten Straßenblock ausgebaut 

werden kann. Weitere Projekte folgen, wie 

das energieautarke Zinshaus in der Linzer 

Straße im 14. Bezirk von Pentas Investments. 

Diese Entwicklung zeigt, dass es möglich ist, 

Zinshäuser CO2-neutral zu machen. Ein Hoffnungsschimmer, 

passend zu Weihnachten. 

Lisa Grüner 

Chefredakteurin 

Foto: Adobe Stock 

Zinshaus Special 2022 

05



ist alternativlos 

Detailverliebt. Michael Schmidt, geschäftsführender Gesellschafter der 3SI Immogroup, 

spricht im Interview über Zinshäuser als Liebhaberobjekt und Investmentmöglichkeit. 

Darüber, wie sich der Markt verändert und warum eine nachhaltige Sanierung unumgänglich ist. 

Das Gespräch führte: Lisa Grüner 

Sie glauben an das Zinshaus. Warum? 

Michael Schmidt: Das Zinshaus ist für mich 

Liebhaberobjekt und Investmentmöglichkeit 

zugleich. In keiner weiteren Asset-Klasse lässt 

sich Erspartes so nachhaltig, krisensicher 

und sinnvoll investieren, wie in Zinshäuser, 

die auch noch enormes Potenzial bieten. Die 

geflügelte Begrifflichkeit des Betongolds 

kommt nicht von ungefähr. Gute Gründe, um 

weiterhin an das Zinshaus zu glauben. 

Die Renditen sind geschmolzen, 

dennoch werden Zinshäuser gekauft. 

Warum ist das so? 

Auch wenn sich Renditen verringern, bleibt 

das Zinshaus eine sichere Anlageform. Darüber 

hinaus ist eine Immobilie mehr als die 

reine Rendite, die ihr beim Ankauf bescheinigt 

wird. Ein Zinshaus entwickelt sich über die 

Jahre und birgt, langfristig betrachtet, durch- 

aus viel Potenzial, etwa durch den Ausbau des 

Dachgeschosses. 

Ist die Nachfrage nach Zinshäusern 

gestiegen? 

Die Nachfrage nach Zinshäusern ist nach wie 

vor gut, wobei natürlich auch diese Asset- 

Klasse von der aktuellen Weltwirtschaftslage 

betroffen ist. 

Beim Thema Zinshaus blickt man in erster 

Linie nach Wien. Wie aber sieht es mit den 

Zinshaus-Märkten in den Landeshauptstädten 

Linz/Salzburg/Graz aus? 

Auch die Zinshausmärkte in den Landeshauptstädten 

entwickelten sich in den letzten 

Jahren sehr gut, teilweise im Verhältnis sogar 

noch besser als der Wiener Markt. Da die 

Rendite dort doch noch höher ist als in Wien, 

wichen in den letzten Jahren viele Anleger auf 

diese Märkte aus. Insbesondere Graz, Linz und 

Salzburg profitierten davon. 

Wie steht es um das Angebot? 

Die aktuelle Weltwirtschaftslage hat das 

Angebot an am Markt verfügbaren Immobilien 

merkbar verändert. Nun werden wieder 

schönere Zinshäuser angeboten, die man vor 

Jahren hätte suchen müssen, sofern sie denn 

überhaupt in den Verkauf gelangt wären. Das 

freut uns natürlich, dass wir so das eine oder 

andere Schmuckstück erwerben konnten. 

Gibt es Alternativen zum Zinshaus? 

Meiner Meinung nach nicht – und wenn man 

genügend Kapital hat, sollte sich zumindest 

ein Zinshaus im Portfolio befinden. Wiewohl 

es natürlich davon abhängt, von welcher 

Warte aus man es betrachtet. Als Person, die 

investieren möchte: Ja, auch Eigentumswoh- 


nungen sind natürlich eine hervorragende 

Anlageform. Ein ganzes Zinshaus sein 

Eigen zu nennen, ist aber trotzdem etwas 

Unvergleichliches. Zumal man mit dessen 

Instandhaltung auch Wohnraum schaffen, das 

Stadtbild prägen und positiv verändern kann. 

Ihre Liebe gilt dem Altbau, warum? 

Das liegt vermutlich schon in meiner Kindheit 

begründet. Mein Vater hat mich bereits als 

Bub zu Zinshausbegehungen mitgenommen, 

mit mir darüber gesprochen, wie man das 

Haus sanieren und entwickeln könnte. Dass 

ich bereits in jungen Jahren so stark in die 

Materie Zinshaus eintauchen konnte, hat 

sicherlich maßgeblich zu meiner Liebe zu 

Altbauten beigetragen. 

Das Problem bei Altbauten ist oft der 

Grundriss… 

Wir stecken bei den Altbauten, die wir 

entwickeln, sehr viel Liebe ins Detail. Dabei 

sind die Grundrisse ein ganz wichtiger Faktor. 

Ich bekomme die Grundrisse jeder einzelnen 

Wohnung auf meinen Tisch und gebe sie 

frei, wenn das Maximum herausgeholt ist. 

Ich bringe mich auch bei der Auswahl des 

Parkettbodens, der Fliesen, der Duschkabinen 

et cetera ein. Wir wollen kein standardisiertes 

Massenprodukt verkaufen. Und der Markt 

gibt uns Recht, wir haben gute Verkaufszahlen 

und einen exzellenten Ruf, was die Qualität 

unserer Immobilien anbelangt. 

Sie interessieren sich ja auch für die 

eingesetzten Materialien… 

Ich habe einen großen Hang zur Optik. Es geht 

mir es in erster Linie um die Schönheit und 

Hochwertigkeit. Das ist ja bei den Käufern und 

Mietern gleich, denen geht es ebenso hauptsächlich 

um die Optik und darum, dass sie für 

ihr Geld eine entsprechende Qualität erhalten. 

Fassade, Stiegenhaus, Eingangsbereich, 

Badezimmer müssen gefallen. 

Wie sieht es mit der Nachhaltigkeit aus? 

Nachhaltigkeit ist ein Thema, sowohl für uns 

als auch unsere Kunden. Ich persönlich finde 

es mehr als begrüßenswert, dass sich in den 

letzten Jahren ein starkes Interesse seitens 

der Käufer entwickelt hat, was eine ressourcenschonende 

Bauweise und Nutzung einer 

Immobilie anbelangt. Wir versuchen bei unseren 

Immobilien Fernwärme wo auch immer 

möglich zu implementieren beziehungsweise 

Luftwärmepumpen oder Photovoltaikanlagen 

einzubauen. Im Zinshausbereich hoffe ich, 

dass die Forschung hier schnell Lösungen 

finden kann, um nachhaltige Heizmöglichkeiten 

anzubieten. Die entsprechende 

Außendämmung, Fenster- und Türentausch, 

Smart-Home-Systeme zur Optimierung des 

Energiebedarfs – das ist bei uns seit Langem 

bereits Standard. In gewisser Weise ist man 

aber durch die bestehende Substanz natürlich 

auch beschränkt. Ein kompletter Heizungswechsel 

ist in einem bewohnten Zinshaus 

beispielsweise nur unter einem ziemlichen 

Planungsaufwand realisierbar. 

Nachhaltigkeit bietet auch einen 

Mehrwert… 

Natürlich, es geht ja nicht ausschließlich nur 

um Nachhaltigkeit, sondern auch darum, 

wie wir Wärme und Strom günstig erzeugen 

können. Das Ziel ist, langfristig Häuser autark 

zu machen. Daran arbeiten wir. 

Ist bei Altbauhäusern ESG beziehungsweise 

die EU-Taxonomie Thema? 

Ja, ganz klar. Wir wollen jedes Haus, das wir 

im Altbau bauen, zertifizieren lassen. Man 

muss sich vor Augen halten, wie nachhaltig 

Altbauten, also Bestand ist. Viele der Immobilien 

existieren schon über 100 Jahre. Bei 

jedem Objekt, das wir nicht abreißen und 

neu bauen müssen, sparen wir viel CO2. Ein 

Neubau braucht Jahrzehnte, um das aufzuholen. 

Im Neubau ist es leichter, verschiedene 

Nachhaltigkeitskriterien einzuhalten. Gibt es 


07


rundherum mehr Fläche, sind auch Tiefbohrungen 

möglich. 

Nachverdichtung finde ich viel ökologischer 

als neue Bodenversiegelungen. Mit unseren 

Dachbodenausbauten schaffen wir neuen 

Wohnraum - und das im städtischen, bereits 

stark verbauten Gebiet, in dem Wohnraum 

nicht nur notwendig ist, sondern auch stark 

nachgefragt wird. Aber natürlich kann man 

den Neubau nicht wegdiskutieren, weil 

auch eine bestimmte Menge an Wohnungen 

gebraucht wird. 

Zinshausrevitalisierung ist somit ein Paradebeispiel 

für die immer öfter geforderte 

Dekarbonisierung im Immobilienbereich. 

Dämmung wird immer wichtiger. Man 

sagt, als erstes müssen die Fenster erneuert 

werden. Wie sehen Sie das? 

Dämmung ist natürlich wichtig, das betrifft 

sowohl die Fassade als auch die Fenster. Beim 

Altbau kann man naturgemäß leichter die 

Fenster tauschen als die gegliederte Fassade zu 

dämmen. Hier setzen wir natürlich an, wobei 

wir allerdings auch auf Kasten- und Holzfenster 

setzen, da man auch im Altbau immer auf 

die Optik achten muss. 

Wie stehen Sie zur Dämmung von 

Fassaden? 

Prinzipiell absolut positiv. Fassadendämmung 

ist eine zentrale Maßnahme, um nicht notwendigen 

Energieverbrauch durch Abwärme 

zu reduzieren. Bei stark gegliederten Fassaden 

steht das Bauunternehmen durchwegs vor 

Herausforderungen, in der Praxis muss der 

Stuck entfernt, die Fassade gedämmt und 

der alte oder neu angefertigte Stuck wieder 

angebracht werden. Auf schmucklosen Hofseiten 

oder Fassaden sind Dämmmaßnahmen 

wesentlich einfacher auszuführen, dies setzen 

wir auch laufend auf unseren Baustellen um. 

Worauf müssen Besitzer von denkmalgeschützten 

Zinshäusern achten? 

In diesem Fall ist mit dem Denkmalamt alles 

abzuklären, was Denkmalgeschütztes betrifft. 

Hier geht es um Materialien, räumliche Veränderungen 

oder auch um die Farbwahl. Kurz 

gesagt: Im denkmalgeschützten Bereich darf 

nichts ohne Abstimmung gemacht werden. 

Sie haben ja Spaß an der Immobilienentwicklung. 

Werden Sie auch in der derzeitigen 

Situation weiter kaufen, entwickeln 

und verkaufen? 

Ja, denn das Schlimmste für mich ist der 

Stillstand. Wir entwickeln uns in der Firma, 

mit unseren Projekten, immer weiter, 

versuchen Neues, Besseres, Qualitatives in 

unsere Wohnungen hineinzubringen und uns 

vom Markt abzuheben. 0815 ist mir zu wenig, 

wir wollen besser sein als die anderen. Auch 

ich versuche, mich immer neu zu erfinden. 

Gerade das Thema der Nachhaltigkeit und 

Ressourcenschonung gibt uns als Bauträgern 

die Möglichkeit, innovativ zu sein und Neues 

auszuprobieren. 

Wirklich? Die meistern jammern über die 

hohen Grundstückspreise… 

Wir kaufen dennoch weiter ein. Jede Krise 

bringt auch eine Chance mit sich, wir haben 

in der letzten Zeit wieder ein bisschen besser 

eingekauft, weil viele Teilnehmer am Markt 

zuwarten beziehungsweise nicht kaufen 

können oder zu teuer gekauft haben. Einige 

wunderschöne Zinshäuser sind so in den 

vergangenen Monaten in unseren Besitz 

gekommen. Viele Marktteilnehmer sind davon 

ausgegangen, dass die Preise weiter steigen 

und sie das Grundstück schnell wieder drehen, 

also für sie gewinnbringend weiterverkaufen 

können. Dieses Konzept geht gerade jetzt nicht 

mehr auf. Wir haben wiederum kein Interesse 

daran, erworbene Immobilien umgehend 

wieder weiterzuverkaufen, wir wollen uns als 

Bauträger etablieren und den schwierigeren 

Weg gehen, viele Objekte selbst zu bauen. Das 

ist uns in den letzten Jahren sehr gut gelungen, 

deswegen sind wir jetzt nicht so stark vom 

Zinshaus- beziehungsweise Grundstücksmarkt 

abhängig. Wir fahren in diesem Bereich einen 

anderen Kurs als viele Marktteilnehmer. 

Geht sich das mit Rendite aus? 

Das kommt immer auf die Kaufpreise an. 

Auch bei den Baupreisen habe ich das Jammern 

nie ganz verstanden. Natürlich, wenn 

ich am obersten Peak kaufe und dann die 

Baupreise und die Zinsen steigen, dann geht 


ist jedoch immer die Lage, der Zustand des 

Hauses und ein entsprechend guter Ausblick 

entscheidend, selbstverständlich muss auch 

die Ausführung top sein. 

Kaufen Sie auch rund um Wien? 

Wir haben unseren Ankaufsfokus primär 

auf Liegenschaften in urbanen Gebieten 

wie Wien, Graz, Linz und Salzburg gelegt. 

Grünland mit Umwidmungsoptionen reizt 

mich weniger. 

„Die Preise werden sich weiter nach 

oben entwickeln und die Renditen 

durch die Indexanpassungen zirka 

dasselbe Niveau halten.“ 

es sich von der Rendite nicht mehr aus. Wir 

haben immer etwas konservativer gerechnet, 

alle unsere Projekte sind in trockenen 

Tüchern, auch wenn sich die Zinsen auf vier 

Prozent raufbewegen. Aber freuen würden 

wir uns darüber natürlich nicht. Und ich 

muss dazusagen: Man darf nicht immer das 

Schlechte sehen. Es sind die Verkaufspreise 

von Wohnungen parallel gestiegen, damit 

relativiert sich vieles wieder. 

Wie werden sich die Renditen bei Zinshäusern 

in den kommenden fünf Jahren 

entwickeln? 

Ich denke, dass sich die Preise weiter nach 

oben entwickeln und die Renditen durch die 

Michael Schmidt, 

3SI Immogroup 

Indexanpassungen zirka dasselbe Niveau 

halten werden. Das heißt, dass sie weiterhin 

niedrig bleiben. Aber ein Zinshaus lebt ja nicht 

nur von der Ankaufsrendite, sondern hat 

ganzheitlich viel Potenzial, das man über die 

Jahre erwirtschaftet. 

Angesichts der hohen Baupreise/Zinsen – 

können sich Dachboden-Ausbauten noch 

rechnen? 

Ja natürlich! Mit der Vermietung nach 

einem Ausbau ist es natürlich schwer, dass 

sich diese in Anbetracht der entstandenen 

Baukosten überhaupt rechnet. Im Eigentum 

sind Käufer durchwegs bereit, Spitzenpreise 

für Dachgeschosswohnungen zu zahlen. Hier 

Sinken die Preise oder steigen sie? 

Im gehobenen Wohnungssegment muss jede 

Wohnung einzigartig sein, mit hoher Qualität 

begeistern. Diese Objekte sind sehr gefragt, 

deswegen haben wir im Sommer gut verkauft. 

Bei den Zinshäusern spürt man ein Abwarten. 

Wir sehen eine Marktberuhigung, eine 

Verlangsamung. Das betrifft nicht nur den 

Immobilienmarkt, sondern die ganze Welt. 

Man weiß nicht, wie sich der Krieg weiterentwickelt, 

aber ich glaube an die Immobilie 

und ans Zinshaus. Mit gewissen preislichen 

Schwankungen ist dahingehend die nächsten 

Monate wohl noch zu rechnen. 

Ihr Unternehmen hat eben erst ein 

Leibrentenmodell gelauncht. Wie kamen 

Sie dazu? 

Ich bin sehr oft in den USA gewesen und 

habe mir dort angesehen, wie diese Modelle 

funktionieren. In anderen Staaten in Europa 

ist das Leibrentenmodell ebenfalls gang und 

gäbe. Nur in Österreich hat sich das Leibrentenmodell 

noch nicht wirklich etabliert. 

Das wollten wir ändern. Nach fünf Jahren 

Arbeit haben wir das Produkt mit der Wiener 

Leibrentenpension auf den Markt gebracht. 

Es schafft eine Win-Win-Situation für Käufer 

und Verkäufer. Der Verkäufer, der bereits in 

seinem letzten Lebensdrittel ist, bekommt 

keinen Kredit mehr, um sich etwa ein Auto 

oder dem Enkerl eine Wohnung zu kaufen, 

eine Weltreise zu leisten, oder auch seine 

Wohnung generalzusanieren. Zeitgleich will 

er aber auch sein Haus nicht verkaufen und 

seine Wohnung aufgeben, nur um sich solche 

Dinge leisten zu können. Das Modell der Leib- 


09



Michael Schmidt, geboren 1980 in Wien, gründete nach der Matura in der HTL Mödling 2001 

mit seinem Vater Harald und seinem Bruder Claus das Familienunternehmen 3SI Immogroup. 

Der inhabergeführte Immobilienentwickler hat sich neben dem Ankauf und der umfassenden 

Revitalisierung von Zinshäusern in den letzten Jahren auch auf die Errichtung von modernen, 

nachhaltig errichteten Neubauobjekten spezialisiert. Das Familienunternehmen ist in Wien, 

Graz, Salzburg und weiteren urbanen Gebieten Österreichs aktiv. 

rente passt perfekt in diese Lebensphase. Der 

Verkäufer erhält eine monatliche Pension und 

ein Wohnrecht aufs Haus beziehungsweise 

auf seine Wohnung. Für den Käufer ist es eine 

weitere Alternative, anzukaufen, auch wenn 

es eigenmittelintensiv ist. 

Wie ist die bisherige Resonanz auf Ihr 

Leibrenten-Angebot? 

Wir haben viele Anfragen und führen 

laufend Gespräche mit potenziellen Verkäufern. 

Dadurch, dass das Leibrentenmodell 

eben noch nicht so auf dem heimischen 

Markt etabliert ist, tauchen auch viele Fragen 

auf. Mein Team nimmt sich hier in jedem 

Einzelfall die entsprechende Zeit, um alles bis 

ins kleinste Detail zu erklären und Fragen zu 

beantworten. 

Wie beschaffen Sie Ihr Kapital? 

Worauf wir stolz sind, ist, dass wir noch nie 

auf Mezzaninkapital oder Crowdfunding 

zurückgreifen mussten. Wir haben viele 

Eigenmittel, den Rest finanzieren die Banken. 

Wir haben in den letzten Jahren sehr gut 

gearbeitet und sind deswegen kapitalstark. 

Wir werden gut durch diese Krise kommen. 

Wie ist die Strategie in der nächsten Zeit? 

Momentan schauen wir von Monat zu Monat 

und von Jahr zu Jahr, im Hintergrund haben 

wir allerdings immer eine Fünf-Jahres- 

Planung. Diese ist durch den Ukraine-Krieg 

durcheinandergeraten, hat sich aber in ihren 

Grundzügen nicht wesentlich verändert. 

Meine Strategie ist: Wir kaufen weiter, wir 

bauen weiter, und wir verkaufen weiter. Ich 

kann jetzt nicht alles über Bord werfen. Wir 

sind am Markt gut aufgestellt und etabliert, 

verfügen über ausreichend Eigenmittel und 

können in der derzeitigen Situation auch 

weiterhin Immobilien erwerben. Wir haben 

uns mit guten Baufirmen zusammengetan und 

bauen weiter. Natürlich trifft uns der Baumaterialmangel, 

wie alle anderen Marktteilnehmer 

auch. Deswegen habe ich in ein eigenes 

Lager einiges an Material eingebracht. Zwei 

Baustellen in einem Altbau könnte ich sofort 

bestücken. Ich denke immer vor. Vielleicht bin 

ich zu übervorsichtig; aber was ist, wenn man 

kein Parkett, keine Fliesen oder Ytongsteine 

bekommt und eine Baustelle fertig werden 

muss? Dann kann ich auf mein eigenes Lager 

zurückgreifen und habe keine Bauverzögerung. 

Das ist für meine Kunden wichtig und für 


mich selbst auch, ich komme ja erst zu meinem 

Geld, wenn ich die Wohnungen übergebe. Wir 

haben in den letzten Monaten wieder zahlreiche 

Liegenschaften dazubekommen, zum 

Beispiel ein Grundstück im 17. Bezirk, auf dem 

wir rund 3.000 Quadratmeter Wohnfläche 

schaffen werden. Noch bis zum Jahresende 

rechne ich mit einigen interessanten Liegenschaftsankäufen. 

„Wir kaufen weiter, wir bauen weiter, 

und wir verkaufen weiter. Wir werfen 

jetzt nicht alles über Bord.“ 


3SI Immogroup 

Wie streng sind die Banken bei der Kreditvergabe 

in Bezug auf ESG? 

Wir werden alle Altbauten zertifizieren lassen, 

die wir revitalisieren und gegebenenfalls im 

Dachgeschoss ausbauen. Als nächstes werde 

ich versuchen, für ein vollvermietetes Haus, 

dessen Dachgeschoss bereits seit Jahren 

ausgebaut ist und das wir renoviert haben, ein 

Zertifikat zu bekommen. Beim Altbau ist ESG 

für die Banken noch kein Thema, wenn, dann 

betrifft das eher den Neubau. Vor allem, wenn 

Fonds ankaufen wollen. 

Haben Sie jemals überlegt, Anleihen 

aufzulegen? 

Wir sind sehr stolz, dass wir die letzten 21 

Jahre, die wir auf dem Markt sind, ohne 

Fremdkapital, außer der Bankenfinanzierung, 

ausgekommen sind. Aufgrund der Corona- 

Krise haben wir sehr vorausschauend unsere 

Eigenmittelquote erhöht. Dadurch brauchen 

wir keine weitere Finanzierung. Wir streben 

ein kontinuierliches Wachstum an. Dadurch 

konnte ich zwar das eine oder andere nicht 

realisieren, aber wer weiß, wofür das gut war. 

Es gibt aber keine Projekte, die wir nicht umsetzen 

könnten. Für uns als 3SI Immogroup 

schließe ich jedenfalls Anleihen aus. 

Anlässlich des Jahreswechsels: Was 

wünschen Sie sich für das kommende 

Jahr? 

Frieden auf der Welt – das ist sicherlich 

nicht nur mein größter Wunsch. Und damit 

einhergehend wieder positivere Nachrichten 

in so vielen Bereichen, die das Leben eines 

jeden Einzelnen tagtäglich tangieren. 

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Zinshaus Special 2022 11


im Blickpunkt 

Nachgefragt. Das Zinshaus unterlag immer schon dem Wandel. Der ImmoFokus hat bei den 

Zinshausprofis Winegg Realitäten, Plenus Immobilien, 3SI Immogroup, Arnold Immobilien, Hudej Zinshäuser 

Wien und Otto Immobilien nachgefragt, vor welchen Herausforderungen der Markt jetzt steht. 

FRAGE 1 

Beim Thema Zinshaus blickt man in erster Linie nach Wien. Wie aber 

sieht es mit den Zinshaus-Märkten in den Landeshauptstädten Linz, 

Salzburg und Graz aus? 

FRAGE 2 

Angesichts der hohen Baupreise/Zinsen: Können sich 

Dachbodenausbauten noch rechnen? 

FRAGE 3 

Werden Sie in den kommenden drei Jahren in nachhaltige Sanierung 

investieren? Wieviel Budget haben Sie dafür vorgesehen? 

FRAGE 4 

Braucht es Förderungen für nachhaltige Sanierungsmaßnahmen, damit 

sie umgesetzt werden können? Welche wären Ihrer Meinung nach am 

sinnvollsten? 

FRAGE 5 

Welche Rolle spielen Nachhaltigkeits-Zertifizierungen in Ihrem Bestand? 

FRAGE 6 

Muss das klassische Wiener Zinshaus ESG/EU-Taxonomie-tauglich 

werden und wenn ja, wie? 

FRAGE 7 

Wie werden sich die Renditen bei Zinshäusern in den kommenden fünf 

Jahren entwickeln? 


„Beim Bestand scheinen Nachhaltigkeits- 

Zertifizierungen eher ein Zukunftsthema zu sein.“ 

Markus Arnold, 

Arnold Immobilien 

1 Speziell Käufer mit langfristigen Haltestrategien wie zum Beispiel Stiftungen und Family- 

Offices setzen unserer Erfahrung nach weiterhin eher auf Wien. Zunehmend blicken Investoren 

auch über den Wiener Tellerrand hinaus und Landeshauptstädte wie Graz, Linz oder St. Pölten 

haben sich ebenso zu interessanten Zinshausmärkten entwickelt. Diese Entwicklung dürfte 

nicht zuletzt auf die etwas höheren Renditen außerhalb von Wien zurückzuführen sein. Zudem 

werden Städte mit einer besonders guten Anbindung an Wien und einer günstigen demografischen 

Entwicklung ebenfalls gut nachgefragt, wie zum Beispiel Tulln. 

2 

3 

4 

5 

Aufgrund der hohen Preise haben sich zuletzt eher Dachgeschossausbauten im Luxussegment 

gelohnt. Berlin beispielsweise, wo wir mit einer eigenen Niederlassung präsent sind, plant 

daher, die Genehmigungsverfahren und Auflagen wie zum Beispiel für einen Lifteinbau zu 

erleichtern. Dadurch möchte man gewährleisten, dass mehr leistbarer Wohnraum geschaffen 

werden kann. Das macht natürlich Sinn und wäre in Wien auch wünschenswert, denn die 

Nachverdichtung von Städten ist meist deutlich nachhaltiger als ein Neubau. 

Wir sehen uns als Investmentmakler-Unternehmen ausschließlich unseren Kunden verpflichtet 

und besitzen daher keinen eigenen Immobilienbestand. 

Da müssten viele Impulse gesetzt werden und die derzeitige politische Diskussion rund um 

den Austausch von Heizkesseln greift zu kurz. Das beginnt bei einem vereinfachten Zugang 

zu Förderungen, um die Sanierungsrate von derzeit etwas über ein Prozent auf zwei bis drei 

Prozent zu erhöhen. Die Abwicklung der Förderungen müssten insgesamt unbürokratischer 

gestaltet und Fördermöglichkeiten für stufenweise Sanierungen et cetera eröffnet werden. 

Zusätzliche steuerliche Anreize wie zum Beispiel die Verkürzung der Abschreibungsmöglichkeiten 

von 15 auf zehn Jahre könnten ebenfalls Impulse bringen. Unserer Ansicht nach gehört 

auch die Bauordnung in Richtung Nachhaltigkeit angepasst, um zum Beispiel im Dachgeschoss 

Photovoltaik-Anlagen zu ermöglichen. In Österreich hat man den Eindruck, dass es Hausbesitzern 

extra schwierig gemacht wird, nachhaltige Sanierungen umzusetzen. 

Bei großen Neubauprojekten gehört heute eine Zertifizierung fast schon zum Standard. Beim 

Bestand scheinen Nachhaltigkeits-Zertifizierungen eher ein Zukunftsthema zu sein. Unserer 

Erfahrung nach werden aktuell bei Bestandsbauten die Kosten für eine Zertifizierung und der 

zusätzliche Nutzen sorgfältig abgewogen. 

Foto: Arnold Immobilien 

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7 

Das klassische Wiener Zinshaus ist ESG-tauglich! Bei vielen Häusern wurden immer wieder 

kleinere oder größere Sanierungsmaßnahmen im Laufe der Jahre durchgeführt, damit reicht es 

Experten zufolge meist schon für Taxonomie-Grün. Bei Fünfziger- beziehungsweise Sechziger- 

Bauten sieht das Thema aufgrund der schlechteren Bausubstanz natürlich ganz anders aus. 

Das ist eine schwierige Frage und in unruhigen Zeiten, wie wir sie derzeit erleben, nicht seriös 

zu prognostizieren. Wir rechnen weiterhin mit einer guten Nachfrage, denn Geld ist ja vorhanden 

und muss investiert werden. Meiner Erfahrung nach wird ein großer Teil davon immer in 

Grund und Boden fließen! Ich persönlich sehe keine negativen Aussichten für Immobilien. Wie 

schon in den letzten Jahrhunderten auch nicht. 


13


„Ein revitalisierter, 

sanierter Altbau ist per se 

ein Paradebeispiel 

für Nachhaltigkeit am 

Immobilienmarkt.“ 


3SI Immogroup 

3 Wir werden natürlich in nachhaltige Revitalisierungsmaßnahmen 

investieren und tun dies auch schon die letzten 

Jahre über. Unsere Neubauprojekte sollen auch zertifiziert 

werden; wir streben bei jeder einzelnen Immobilie den 

ÖGNI-Gold-Status an – und ich bin überzeugt, diesen auch 

zu erreichen. Was Altbauten anbelangt, haben wir Ähnliches 

geplant. Wobei ich sagen muss, dass ein revitalisierter, 

sanierter Altbau per se ein Paradebeispiel für Nachhaltigkeit 

am Immobilienmarkt ist. Hier wird, besonders durch die 

Entwicklung von Dachböden, kein Boden neu versiegelt, oft 

seit über 100 Jahren existierender Bestand nicht abgerissen, 

sondern für die nächsten hundert Jahre – und darüber 

hinaus – erhalten. Ein Mitgrund, weshalb ich ein starker 

Verfechter davon bin, wo auch immer möglich zu sanieren 

statt abzureißen. 

4 Meiner Meinung nach muss viel mehr in die Forschung zu 

alternativen Energien investiert werden, natürlich wäre 

auch eine finanzielle Unterstützung bei nachhaltigen Sanierungsmaßnahmen 

vorteilhaft. Wir als Bauträger nehmen 

die Verantwortung sehr ernst, die wir durch die Errichtung 

von Wohnraum haben, der noch über Jahrzehnte hinweg 

bestehen wird. Die Herausforderung, immer nachhaltiger 

zu bauen, nehmen wir auch sehr gerne an. Die Forschung 

selbst muss aber maßgeblich von anderen Stellen finanziert 

und dadurch intensiv gefördert werden. 

5 

6 

Bei Zinshäusern spielen sie eigentlich noch keine große 

Rolle. Bei Neubauten sind sie fast schon ein Must-have. 

Das Zinshaus ist es doch schon jetzt. Die Mengen, die allein 

an Energie und ausgestoßenem CO2 eingespart werden, nur 

dadurch, dass die Immobilie nicht abgerissen und gegen 

einen Neubau ersetzt, sondern revitalisiert und technisch 

wie auch energetisch auf den neuesten Stand gebracht 

wird – hier muss ein Neubau Jahrzehnte lang existieren, bis 

er dieses Einsparungspotenzial „erwirtschaftet“ hat. 

„Bestandsobjekte 

haben, wenn sie 

gesamtheitlich entwickelt 

werden, durchaus ein 

hohes Potenzial.“ 

Christian Winkler, 

Winegg Realitäten 

2 Jedes Zinshaus hat eine einzigartige Geschichte, einen 

gewissen Charme und ist zudem ein limitiertes Gut. Daher 

haben Bestandsobjekte durchaus ein hohes Potenzial – vorausgesetzt, 

diese werden gesamtheitlich entwickelt. Kunden 

sind durchaus bereit, höhere Preise für diese Lebensqualität 

in einem nachhaltig und qualitativ hochwertigen Revitalisierungsprojekt 

zu zahlen. 

5 WINEGG forciert bereits seit einigen Jahren eine umfassende 

und vor allem langfristige Nachhaltigkeitsstrategie, 

im Neubausegment als auch bei Bestandsobjekten. Wir nehmen 

unsere sozioökonomische Verantwortung sehr ernst 

und lassen alle Wohnprojekte unabhängig zertifizieren. Wir 

merken zudem, dass unsere Kunden Nachhaltigkeits-Zertifikate 

vermehrt fordern, da sie hiervon ebenfalls langfristig 

profitieren. Beispielsweise durch niedrigere Betriebskosten, 

eine höhere Lebensqualität sowie eine langfristige Wertsteigerung. 

6 In der Projektentwicklung legen wir unseren Fokus besonders 

auf Nachhaltigkeit, Regionalität und Energieeffizienz. 

Die EU-Taxonomie-Verifikation wird dabei in Zukunft eine 

wesentliche Rolle spielen. Diese bringt im Zinshausbereich 

eine große Herausforderung mit sich: den Umstieg von 

fossilen Brennstoffen auf alternative Energieversorgungen. 

Dafür muss das Zinshaus gesamtheitlich betrachtet und eine 

zentrale Lösung implementiert werden. 

Fotos: Stefan Gergely, Hudej 


„Der Markt beschränkt sich nicht allein auf Wien. 

Auch Graz, Linz und Salzburg sind spannend.“ 

Mathias Miller-Aichholz, 

Hudej Zinshäuser Wien 

1 Als einziger Zinshaus-Spezialist mit Büros in allen Landeshauptstädten haben wir als Erster 

verstanden, dass der Markt sich nicht allein auf Wien beschränkt. 

Die Aufmerksamkeit für die drei größten Landeshauptstädte ist in den vergangenen Jahren 

deutlich gestiegen. Die Gründe dafür sind vielfältig, teilweise spielen lokale Faktoren eine wichtige 

Rolle. Beispiel Graz: Durch die kontinuierlich sinkenden Renditen in Wien begann in den 2010er 

Jahren das Interesse für Graz merklich zu wachsen. Doch es gab einen weiteren Grund für das 

Marktwachstum: die Entwicklung der Reininghausgründe. Hier entstanden große Neubauprojekte, 

die in- und ausländische institutionelle Investoren erstmals auf Graz aufmerksam machten. 

Beispiel Linz: Der oberösterreichische Zentralraum mit Linz, Wels und Steyr sowie deren Umland 

ist eines der wichtigsten Wohngebiete Gebiete Österreichs. Hier leben rund 600.000 Personen. Die 

Kombination aus Städten, weitläufigen Flächen für Betriebsansiedlungen, Nahversorgung und 

Erholung verleiht dieser Region ihre spezielle Qualität. Dementsprechend wächst auch in Linz die 

Nachfrage seitens in- und ausländischer Investoren. 

Beispiel Salzburg: Wie keine andere Landeshauptstadt punktet Salzburg mit der einzigartigen 

Kombination aus unvergleichlicher historischer Bausubstanz, internationaler Kulturszene, 

zentraler Lage und landschaftlicher Schönheit. Daher ist die Nachfrage nach Zinshäusern hier 

immer schon relativ hoch gewesen – und das Angebot niedrig. In der Innenstadt bewegen sich die 

Preise auf Wiener Niveau. Salzburg profitiert diesbezüglich auch von der Nähe zum süddeutschen 

Raum (Bayern). 

4 

7 

Es geht nicht nur um Förderungen. Man muss auch über die Sinnhaftigkeit so mancher 

legistischer Maßnahme nachdenken. Wenn es bis 2035 wirklich keine Gasheizung in Wiener 

Zinshäusern mehr geben soll, drängt sich die Frage auf, was die Alternativen sind und ob 

beziehungsweise wie sie technisch realisiert werden können. 

Die Frage nach der Rendite eines Zinshauses kann letztlich nur individuell pro Objekt beantwortet 

werden, da sie von vielen Einzelfaktoren abhängt. Die Ist-Rendite zum Kaufzeitpunkt ist 

beim klassischen Gründerzeit-Zinshaus weniger relevant als das Potenzial – sofern das Haus 

nicht fertig entwickelt ist. Bei fertig entwickelten Zinshäusern und Neubauprojekten stellt 

sich die Frage nach dem Potenzial weniger. Hier müssen wir aber unterscheiden zwischen 

Investoren, die fremdfinanzieren, und Cash-Zahlern. Letztere sind zwar in der Minderheit, aber 

sie streben in Zeiten hoher Inflation nach Vermögensabsicherung, was die Frage der Rendite 

relativiert. Zurück zum klassischen Gründerzeithaus. Das Potenzial ist grundsätzlich in drei 

Bereichen zu finden: erstens das Neubaupotenzial in Dachgeschossen, Regelgeschossen, 

Hinterhöfen et cetera; zweitens das Mietenpotenzial, zum Beispiel bei Altmietverträgen, die 

nach regulärer Beendigung und Sanierung der Wohnung durch ertragreichere Bestandsverhältnisse 

ersetzt werden können, oder das Potenzial, das leerstehende Erdgeschossflächen bei 

erfolgreicher gewerblicher Vermietung versprechen (lageabhängig). Drittens gibt es noch das 

juristische Potenzial, das durch Überprüfung der Mietverhältnisse und Richtigstellen etwaiger 

Fehler gehoben werden kann. Erst nach Überprüfung und Einwertung all dieser Faktoren kann 

die Rendite realistisch beurteilt werden. 


15


„Ohne Förderungen oder entsprechende 

Mietanpassungen sind viele der Maßnahmen 

kaum umsetzbar“ 

Thomas Gruber, 

Plenus Immobilien 

2 

6 

7 

Wie immer bei Immobilien zählt hier Lage, Lage, Lage, und gerade in Zeiten starker Veränderung 

noch mehr. Sofern die Kriterien wie Mindestgrößen ab 300 Quadratmetern Gesamtbauvolumen, 

gute Schnitte und Freiflächen umsetzbar sind, können auch entsprechende Verkaufspreise 

weiterhin erzielt werden. Die Dachgeschoss-Käufer-Zielgruppe ist zumeist jene, die einen 

hohen Eigenkapitalanteil beim Erwerb darstellen und somit auch weiterhin besonders schöne 

Objekte erwerben kann. 

Natürlich ein klares „Ja“, jedoch muss man hier etwas sensibler sowohl auf die technischen als 

auch auf die kaufmännischen Möglichkeiten eingehen. Jahrhunderte alten Bestand zu modernisieren 

ist möglich und gerade das Zinshaus hat ja schon den Sprung toll geschafft – raus aus 

Öl und Kohle hin zu Gas oder Fernwärme. Hier könnten technische Möglichkeiten wie Solarziegel, 

Tiefenbohrungen und so weiter ein Weg sein, um die Optik der schönen Häuser nicht zu 

zerstören. Auch die Anbindung an Fernwärme, soweit vorhanden, kann ein wesentlicher Schritt 

sein. Grenzen werden hier allerdings wirtschaftliche Möglichkeiten sein, denn ohne Förderungen 

oder entsprechende Mietanpassungen sind viele der Maßnahmen kaum umsetzbar. 

Derzeit besteht noch eine breite Spreizung zwischen Angebot und Nachfrage, die sich vor allem 

in nicht innerstädtischen Toplagen bereits zu schließen beginnt. Finanztechnisch müssten 

Renditen nun wieder deutlich über 3 Prozent gehen, jedoch ist das aus verschiedenen wirtschaftlichen 

Gründen, wie der Preisentwicklung der letzten Jahre, ohne tiefe Einschnitte kaum 

möglich. Daher wird jetzt verstärkt Parifizierung und Abverkauf in Wohnungseigentum stattfinden. 

Wenn es bei den Finanzierungszinsen wieder zur Entspannung kommt, dann werden 

auch die schönen Zinshäuser in weiterem Einzeleigentum bleiben können. Generell bleibt aber 

das Zinshaus, aufgrund der Knappheit und der damit verbundenen Wertentwicklung, weiterhin 

eines der besten und stabilsten Immobilien-Investments überhaupt. 

Fotos: PLENUS Immobilien, Otto Immobilien 


„Das Wiener Zinshaus wird sich weder der 

EU-Taxonomie noch den ESG-Kriterien 

verschließen können.“ 

Eugen Otto, 

Otto Immobilien 

1 Wien ist aufgrund seines großen gründerzeitlichen Altbestandes eindeutig die Stadt der Zinshäuser, 

trotzdem gibt es auch in den größeren Landeshauptstädten immer wieder Verkäufe. Größenordnungsmäßig 

werden pro Jahr in Graz durchschnittlich rund 35 Objekte veräußert, in Linz rund 

die Hälfte, während in Salzburg die Transaktionsanzahl zumeist im einstelligen Bereich liegt. 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

Seit dem zweiten Quartal beobachten wir, dass Zinshausentwickler ein allfälliges Dachgeschosspotenzial 

zumindest defensiver einpreisen. In der Praxis haben sich individuelle Untergrenzen 

hinsichtlich der erzielbaren Nutzfläche noch stärker etabliert. So wird auch in Bestlagen 

ein relativ niedriges bauliches Potenzial derzeit weniger oft realisiert, in B-Lagen muss 

das Potenzial hoch sein, um im derzeitigen Marktumfeld tatsächlich mit dem Bau beginnen zu 

können. Ungebrochen vorangetrieben werden allerdings die vorbereitenden Maßnahmen, wie 

beispielsweise die Erstellung einer Einreichplanung, um in einem günstigeren Marktumfeld 

idealerweise bereits über eine aufrechte Baugenehmigung zu verfügen. 

Wir selbst entwickeln keine Immobilien, aber bei unseren Klienten ist das ein sehr großes 

Thema. Gerade große Bestandshalter analysieren ihr Portfolio sehr intensiv, um festzustellen, 

in welcher Weise und mit welchem Aufwand gründerzeitliche Zinshäuser zukunftsfit gemacht 

werden können. Da es viele Möglichkeiten der „Ertüchtigung“ gibt – und gerade im Altbestand 

auch einige Restriktionen baulicher oder technischer Natur – lässt sich dafür auch kein grobes 

Budget pro Immobilie ansetzen. Hier muss man den Einzelfall betrachten. 

Wir haben die Fördermöglichkeiten in unserem aktuellen Zinshaus-Marktbericht genau erläutert. 

Neben subventionierten Förderungsmaßnahmen durch die öffentliche Hand erscheint 

als zusätzlicher Anreiz eine Reform des Mietrechtsgesetzes denkbar. So könnte beispielsweise 

im Rahmen des §16 MRG ein neuer Tatbestand geschaffen werden, der dem Vermieter bei 

Aufwendung erheblicher Eigenmittel die Möglichkeit einräumt, den angemessenen Mietzins 

zu verlangen. So wären Eigentümer auch finanziell motiviert, die kapital- und zeitintensiven 

Adaptierungsarbeiten durchzuführen. 

Zertifizierungen für die Nachhaltigkeit von Gebäuden waren ursprünglich primär bei Gewerbeimmobilien 

zu finden, bevor sie jetzt stärker in den Wohnbereich vorgedrungen sind, hier 

aber ausschließlich in den Neubau. Es gibt auch für den Zinshausbereich mittlerweile Bestrebungen, 

Zertifizierungen einzuführen, die ESG-Kriterien auch im mietrechtlichen Altbestand 

transparent zu erfassen und nach außen hin sichtbar machen. 

Das Wiener Zinshaus wird sich weder der EU-Taxonomie noch den ESG-Kriterien verschließen 

können. Hier kommt auch Druck über die Finanzierungseite. Banken sind in der Kreditvergabe 

gesetzlich angehalten, zunehmend restriktiv bei Immobilienprojekten vorzugehen, die ESG- 

Kriterien kaum erfüllen. Langfristig werden Banken mit hoher Wahrscheinlichkeit derartige 

Projekte gar nicht mehr finanzieren dürfen. 

Eine Prognose über einen derart langen Zeitraum kann nicht seriös abgegeben werden. In den 

letzten Jahren ist die Rendite im Zinshausbereich stetig gesunken, da die Preissteigerungen der 

Immobilien die Mietsteigerungen in der Regel deutlich übertroffen haben. 


17


Zum Autor 

Martin Prunbauer ist seit 2012 Präsident des Österreichischen 

Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB), seit 2020 

Präsident des Zentralverband Haus und Eigentum und im 

Zivilberuf als Rechtsanwalt in Wien tätig. 

Zinshäuser benötigen 

bessere Rahmenbedingungen! 

Kommentar: Martin Prunbauer 

Foto: Michael Büchling 

Prunkvolle Fassaden, hochwertige Parkettböden, elegante Flügeltüren, 

hohe Decken und aufwändig gefertigte Kastenfenster: Das 

klassische „Zinshaus“ hat nach wie vor nichts von seiner Attraktivität 

verloren. Zu beobachten ist allerdings, dass sich zwischen den Jahren 

2007 und 2019 der Bestand dieser Objekte um zwölf Prozent, exakt um 

2.117 Häuser, reduziert hat. Die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt ist 

jedoch nach wie vor ungebrochen. 

Dieser Rückgang ist weniger dem Umstand geschuldet, dass Gründerzeithäuser 

das Ende ihres Lebenszyklus erreicht haben und altersbedingt 

abgerissen werden müssen, um Neubauten zu weichen, sondern 

vielmehr der Tatsache, dass 80 Prozent dieser Häuser parifiziert und in 

Eigentumswohnungen umgewandelt wurden. 

Der Grund für diese Entwicklung ist denkbar einfach: Die Herausforderungen 

für den privaten Zinshausbesitz stiegen in den letzten Jahren und 

erfordern vermehrt Investitionen. 

Problem stark regulierter Mietzins 

Abgesehen von den stark regulierten Mietzinsen ist die Bandbreite an 

Beschränkungen groß, die die Bewirtschaftung eines solchen Mehrparteienhauses 

erschweren. Unzureichend sind die Möglichkeiten für eine 

– wenn auch nur sukzessive – Anhebung des Mietzinses im Fall eines 

Altmietvertrages. Extensive Regelungen gestatten einem großen Kreis 

von Angehörigen den privilegierten Eintritt in ein bestehendes Mietverhältnis, 

erlauben dem Vermieter aber auf der anderen Seite keine oder 

nur eine unangemessene Möglichkeit einer Mietzinsanhebung. Mietverhältnisse 

wirken wie Zwangsdauerschuldverhältnisse, aus denen 

sich der Eigentümer nur aus triftigen Gründen und unter erschwerten 

Bedingungen befreien kann. Dem Kündigungsgrund des Eigenbedarfs 

etwa kommt aufgrund der strengen Judikatur kaum eine praktische 

Anwendung zu. Der Gewährung eines Lagezuschlages – der auch den 

subjektiven Wohnwert widerspiegeln soll – wird durch schwer nachvollziehbare 

Auslegung nicht der zugedachte Anwendungsbereich 

zuteil. Auch unverhältnismäßig hohe Abschläge beschränken befristet 

abgeschlossene Mietverträge und noch einiges mehr. 

Gesetzliche Wertanpassungen der ohnehin stark gedeckelten Mietzinse 

zur Erhaltung eines Hauses werden der aktuellen Krisensituation keinesfalls 

gerecht. Im Gegenteil: Der Baupreisindex, der für die Preisentwicklung 

im Baubereich verantwortlich ist, ist um vieles höher gestiegen als 

der Verbraucherpreisindex, der für die gesetzliche Anpassung der Richtwert- 

und Kategoriemieten herangezogen wird. Unter dem Blickwinkel 

der Vornahme von notwendigen Investitionen in den Hausbestand läge 

eine Bindung der Mieten an den Baupreisindex nahe. 

Aussetzen von Erhöhungen 

Fand die gesetzliche Wertanpassung der Richtwertmietzinse ursprünglich 

jährlich statt, wurde der Zeitraum inzwischen auf zwei Jahre ausgedehnt. 

Um Mieter zu entlasten, wurden bereits mehrmals Valorisierungen der 

Kategorie- und Richtwertmieten ausgesetzt, zuletzt im Zusammenhang 

mit der Pandemie. Diese „großzügigen Geschenke des Staates“, die in 

Wahrheit der Vermieter bezahlt, erhalten uneingeschränkt alle Mieter 

des regulierten Mietsegments – egal ob bedürftig oder nicht. 

In naher Zukunft kommen aus klimapolitischen Gründen neue Hürden 

für Eigentümer hinzu: 

Eine Novelle der EU-Gebäuderichtlinie zielt auf eine energietechnische 

Optimierung von Gebäuden zwecks Erreichung energetischer Mindestanforderungen 

durch umfassende Sanierungen ab. Gebäude mit 

schlechten Energiewerten sollen vorrangig saniert werden. Dazu sollen 

einheitliche und harmonisierte Mindesteffizienzanforderungen festgelegt 

werden. Können diese innerhalb der vorgegebenen Fristen nicht erreicht 

werden, ist vorgesehen, dass solche Gebäude nicht mehr benutzt 

werden dürfen. 


| MT12-02G | 

Medien- und Steuerungstechnik 

auf einer Plattform: 

mit PC-based Control 

Beleuchtung 

Control 

Panel 

Audio 

Fassade 

Heizung, 

Lüftung, 

Klima 

Das Erneuerbaren-Wärme-Gesetz 

Ebenso Kopfzerbrechen bereitet das in parlamentarischer Behandlung 

befindliche Erneuerbaren-Wärme-Gesetz, mit dem die Wärmeversorgung 

von Gebäuden vollständig auf erneuerbare Energieträger umgestellt 

werden soll. Zur Erreichung dieser Ziele soll ein stringenter Stufenplan 

mit ebenfalls viel zu knappen Fristen zum Einsatz kommen. 

Gerätemanagement 

Video 

Mediensteuerung 

Die Liste an Schwierigkeiten, die mit diesen legislativen Vorhaben in Zusammenhang 

stehen, ist lang: Eine effektive thermische Sanierung eines 

Gründerzeithauses ist aufgrund gegliederter Fassaden kaum zu bewerkstelligen. 

Der Einbau einer Wärmepumpe erfordert in so manchem Althaus 

eine Kernsanierung, die nicht nur einen enormen technischen, sondern 

auch entsprechend hohen Kostenaufwand bedeutet. Wärmepumpen 

lassen sich auch nicht beliebig nebeneinander installieren, Fernwärme ist 

nicht allerorts möglich, Pelletheizungen scheiden im städtischen Bereich 

mangels Lagermöglichkeiten zumeist aus und vieles mehr. 

In steuerlicher Hinsicht wurden Eigentümern über die Jahre bewährte 

und für die Bewirtschaftung bedeutende Erleichterungen genommen. 

Das fängt bei der steuerfreien Rücklage zum Ansparen größerer Investitionen 

an und hört bei einer Verkürzung der Abschreibungszeiten bei 

Vornahme von Instandhaltungsmaßnahmen auf. 

Medientechnik neu gedacht: Als Spezialist für PC-basierte Steuerungssysteme 

ermöglicht es Beckhoff mit einem umfassenden und 

industrieerprobten Automatisierungsbaukasten, Multimedia, 

Gebäudeautomation sowie Entertainmentkonzepte vernetzt und 

integriert umzusetzen. Mit der modularen Steuerungssoftware 

TwinCAT und direkter Cloud- und IoT-Anbindung werden alle 

Gewerke von der A/V-Technik über die Gebäudeautomation 

bis hin zu Digital Signage Control, Device Management und 

Condition Monitoring, auf einer Plattform kombiniert. Hinzu kommt 

die maximale Skalierbarkeit aller Komponenten und die Unterstützung 

aller gängigen Kommunikationsstandards. So schafft Beckhoff die 

Grundlage für neue mediale und architektonische Erlebniswelten. 

Anstelle von Strafen, Sanktionen und Beschränkungen müssen Anreize 

geschaffen werden, damit sich die auf den Hausbestand zukommenden 

Investitionen auch tatsächlich schultern lassen. Der Wert 

von Zinshäusern – oft über Generationen im Familienbesitz und mit 

einer emotionalen Bindung an die Liegenschaft verbunden – ist mehr 

als seine Mauern. Diese Häuser existieren seit Jahrhunderten, „erzählen 

Geschichten“ und locken Jahr für Jahr Touristen in unsere Städte. 

Die Interessenspolitik für das Eigentum ist nicht nur herausfordernd, 

sondern auch lohnend, denn „wo das Eigentum aufhört, hört auch die 

Freiheit auf“ (Julius Raab). 

Scannen und die 

Beckhoff Highlights 

für die AV- und 

Medientechnik 

entdecken 

IoT 


19


Zum Autor 

Anna-Vera Deinhammer ist Strategin und Integralingenieurin; 

sie verstärkt seit 10/2022 unter anderem das Team der ÖGNI. 

CSR, ESG, EU-Taxonomie und das Zinshaus – 

der Versuch einer Annäherung 

Kommentar: Anna-Vera Deinhammer 

Fotos: Adobe Stock 

Die EU-Taxonomie-Verordnung bildet als Klassifizierungssystem, 

das auch für nachhaltige Immobilien angewendet wird, die Klammer 

zwischen CSR- und ESG-Berichterstattung. Während die Darstellung 

der Corporate Social Responsibility Einblicke gibt, welche ökologischen, 

sozialen und ökonomischen Aspekte Relevanz für ein Unternehmen haben, 

zeigt Environment, Social und Governance Reporting die ökologischen 

und gesellschaftlichen Chancen und Risiken, die mit den Aktivitäten 

der Unternehmensführung einhergehen. Dieser Wirkmechanismus 

verbindet die Tätigkeiten des Bauens mit denen des Investierens und 

Wirtschaftens direkt. 

Zusätzlich zu den Faktoren, mit deren Hilfe der Wert eines Zinshauses 

ermittelt wird – zum Beispiel Lage, Ausbaupotenzial und Anteil und Art 

bereits vermieteter Wohnnutzfläche – kann der Nachweis der EU-Taxonomie-Konformität 

des Objekts Bedeutung erlangen. Beispielsweise 

sind EU-Taxonomie-konforme 

Aktivitäten Teil der Definition 

von „nachhaltigem Investment“ 

und definieren, wo ein Fonds 

auf der Skala von hell-grün bis 

dunkel-grün steht. 

Erreichung der Umweltziele 

Kurz angerissen, muss eine nachhaltige 

Immobilie zu einem der 

sechs Umweltziele der EU-Taxonomie 

einen wesentlichen Beitrag 

leisten und darf die anderen 

nicht erheblich beeinträchtigen. 

Eine umfassende thermische 

und energetische Sanierung 

adressiert intensiv das Ziel „Klimaschutz“. 

„Anpassung an den 

Klimawandel“ mittels zum Beispiel Regenwassermanagement-Maßnahmen 

birgt gute Möglichkeiten für kleinklimatische Verbesserungen im 

Sinne der EU-Taxonomie. Aufgrund der soliden Bauweise und Art der 

Materialien, die in der Epoche vor 1945 bei der Errichtung von Zinshäusern 

eingesetzt wurden, stehen die Chancen für eine effiziente Nutzung 

von durch Sanierung freiwerdende Ressourcen gut – also die Würdigung 

des Ziels „Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft“. 

Gesamtgesellschaftliche Verantwortung 

Das Erhalten und Bereitstellen von Wohnraum geht mit großer gesamtgesellschaftlicher 

Verantwortung einher. Deshalb haben wandlungsfähige 

Erdgeschosszonen, die an attraktiv gestaltete öffentliche Räume 

angrenzen und vielleicht mit alternativen Mobilitäts- und Stellplatzangeboten 

kombiniert sind, massiven Einfluss auf die Lebensqualität im 

gesamten Quartier. Die Auswirkung des Gebäudes auf die Identität eines 

Ortes erfährt eine Renaissance. Renaissance 

deshalb, weil ein gründerzeitliches 

Zinshaus diese Auswirkung 

mit seiner historistischen 

Ausstrahlung bereits in seiner 

DNA trägt. Zinshäuser definieren 

in vielen zentral-europäischen 

Städten das Antlitz, mit dem sich 

die Bürger identifizieren. 

Wir erkennen: Dies sind keine 

revolutionären Neuerungen. 

Hans-Busso von Busse hatte wahrscheinlich 

genau dies im Sinne, als 

er 1972 im Manifest „für Architektur“ 

postulierte: „[…] wer für sich 

ein Innen baut, baut für die Allgemeinheit 

ein Aussen.“ 


Zum Autor 

Margot Grim-Schlink ist Gesellschafterin von e7 und Vorstandsmitglied 

der IG Lebenszyklus. 

Das nachhaltige Gründerzeithaus 

Kommentar: Margot Grim-Schlink 

Fotos: Adobe Stock 

ESG, EU-Taxonomie, Klimaneutralität, 

Energiekrise. Schlagworte, die 

in der Immobilienwirtschaft in den 

letzten Monaten kaum einen Stein auf 

dem anderen gelassen haben. Neuentwicklungen, 

welche die geforderten 

Kriterien nicht einhalten, werden 

schlechter gehandelt. Bauträger und 

Projektentwickler haben darauf bereits 

reagiert. 

Aber wie sieht es im Bestand aus? Vor 

allem dieser muss in den nächsten Jahren seinen Beitrag zum Klimaschutz 

und zur Ressourcenknappheit leisten, denn unsere Umwelt ist 

bereits gebaut. Aber insbesondere bei Gründerzeithäusern hört man 

immer wieder, dass man diese ja nicht thermisch ertüchtigen kann und 

dass alternative Energiesysteme für diese nicht möglich sind. Da halte 

ich dagegen: Doch, das geht! 

Erster Schritt Energiebedarfsreduktion 

Ohne Energiebedarfsreduktion wird die Energiewende nicht zu stemmen 

sein. Deshalb gilt als oberste Prämisse bei jeder Sanierung: Energiebedarf 

runter, erst dann Heizungstausch. Bei Gründerzeithäusern 

gibt es dabei aber kein Patentrezept. Abhängig vom Gebäude können 

Einzelmaßnahmen oft schon eine deutliche Reduktion bewirken. Mögliche 

Maßnahmen können sein: Dämmung der obersten Geschossdecke, 

Fenstertausch, Einbau einer mechanischen Be- und Entlüftung, Dämmung 

von nicht strukturierten Außenwänden, Dämmputze, Innendämmung, 

außenliegende Verschattung. 

Die Reduktion des Energiebedarfs hat aber vor allem den Vorteil, dass 

dadurch gleich einmal die Energiekosten sinken, was bei einem reinen 

Heizungstausch nicht zwingend der Fall ist. Weiters reduzieren sich 

auch die Investitionskosten für den Heizungstausch, 

weil die Anlagen gleich wesentlich kleiner ausfallen 

können. 

Zweiter Schritt Heizungstausch 

Gerade Gründerzeitgebäude sind sehr oft mit dezentralen 

Gasetagenheizungen ausgestattet. Heißt die Devise 

„Raus aus Gas“, ist eine Zentralisierung zu empfehlen. 

Egal welcher erneuerbare Energieträger (Wärmepumpe, 

Pellets beziehungsweise früher oder später die Fernwärme), 

eine zentrale Anlage macht vieles leichter. 

Für einen ersten Schritt kann diese auch noch mit dem 

bestehenden Gassystem umgesetzt werden. So ist es möglich, nach und 

nach einzelne Wohnungen anzuschließen, um einen späteren Umstieg 

auf erneuerbare Wärme zu erleichtern. 

Gibt es Fernwärme ums Eck, ist oft die leichteste Variante, sich an 

diese anzuschließen. Aber auch Wärmepumpentechnologien sind im 

Gründerzeitbau möglich. Bestehende Radiatoren können hier auch weiterverwendet 

werden. Abhängig von der zuvor gelungenen Energieverbrauchsreduktion 

können diese schon ausreichend für eine Beheizung 

sein, oder es braucht gegebenenfalls noch weitere Heizflächen, zum Beispiel 

etwas größere Radiatoren oder Heizsegel. Bestehende Parkettböden 

können so oft verschont bleiben. Bei thermisch völlig ungedämmten 

Gebäuden können auch Wärmepumpen in Reihe geschalten werden, 

um die notwendigen Temperaturen zu erreichen. 

Sanierungsfahrplan/Förderungen 

Gibt es nicht ausreichend Investitionen für eine gesamtheitliche Sanierung 

am Stück, so ist es dennoch sinnvoll, ein Gesamtkonzept vor Augen 

zu haben, welches in Teilschritten umgesetzt werden kann. Solche 

gesamtheitlichen Konzepte werden derzeit auch von der Stadt Wien 

gefördert. Die dafür zuständige Anlaufstelle ist die Hauskunft. 


21


ESG in der 

Zinshausbewertung 

Brennpunkt Bestandgebäude. „Ist es nachhaltig oder nicht?“ – Astrid Grantner-Fuchs, 

Geschäftsführerin bei EHL Immobilien Bewertung, spricht im Interview über den Einfluss von 

ESG aus Bewertersicht und warum sie zuletzt eine Prüfung zum ÖGNI-Consultant abgelegt hat. 

Das Gespräch führte: Lisa Grüner 

Das Wiener Zinshaus ist Ihre Lieblings- 

Asset-Klasse. Warum? 

Astrid Grantner-Fuchs: Mich begeistert die 

historische Bausubstanz. Bei Besichtigungen 

finde ich immer wieder Baudetails oder Ornamente, 

die mein Herz höherschlagen lassen. 

Darüber hinaus gefällt mir die Beständigkeit 

dieser Objekte – in meiner Vorlesung an der 

TU ist das Zinshaus das klassische Beispiel, um 

im Zusammenhang mit der wirtschaftlichen 

Gesamtnutzungsdauer von Gebäuden den 

Begriff „fiktives Baujahr“ zu erklären. Ein 

solide saniertes und entwickeltes Zinshaus ist 

für mich eines der besten Beispiele für eine 

nachhaltige Immobilienentwicklung. 

Was sind die wichtigsten Faktoren, in 

denen sich die Nachhaltigkeit aus Ihrer 

Sicht widerspiegelt? 

Im Wesentlichen sind das drei Faktoren. Zum 

Ersten: so einfach es klingt – das Objekt steht 

schon da, die Ressourcen, die vor über 100 

Jahren verbraucht wurden, sind dort schon 

gebunden. Dann sind die Potenziale aus der 

Nachverdichtung durch Zu- und Ausbau des 

Bestands ein ganz wesentlicher Punkt. Es werden 

zwar durch Neuherstellung von Gebäu- 

„Wir sind gefordert, da es unsere 

zentrale Aufgabe ist, in der 

Bewertung den Markt zu 

reflektieren.“ 

deteilen wieder Ressourcen verbraucht, aber 

es wird kein weiterer Boden versiegelt und die 

Nutzfläche des Bestands kann oft erheblich 

vergrößert werden. Dazu kommt als dritter 

Punkt der riesige Vorteil der bestehenden 

Infrastruktur – Öffi-Anbindung, Nahversorgung 

und sonstige soziale Infrastruktur sind 

vorhanden – und darauf kann im besten Fall 

sogar aufgebaut und das ganze Grätzel positiv 

weiterentwickelt werden. Für die öffentliche 

Hand sollte allein aus der bloßen Kostensicht 

Nachverdichtung oberste Priorität haben. 

Astrid Grantner-Fuchs, 

EHL Immobilien Bewertung 

Nachhaltigkeit ist aber auch unmittelbar 

mit dem Thema Energieversorgung 

verknüpft. Die meisten Zinshäuser 

werden immer noch mit Gas beheizt. Wie 

wirkt sich das angesichts der derzeitigen 

Energiekrise aus? 

Dieses „Schicksal“ der Energieversorgung aus 

fossilen Energieträgern teilen sich Zinshäuser 

ja grundsätzlich mit dem gesamten 

Gebäudebestand. Allein in der Stadt Wien 

sollen bis 2040 etwa 400.000 Gasthermen 

ausgetauscht werden. Das sind fast 2.000 pro 



23


„Ich bin überzeugt, dass sich 

Zinshäuser weiterhin als stabiles 

Investment bewähren.“ 

Monat ab 2023. Das muss man nicht weiter 

kommentieren. Im Zinshausbereich stellt 

sicher die Umstellung auf Fernwärme eine 

praktikable Lösung dar, nur hören wir von den 

Entwicklern, dass das nur funktioniert, wenn 

die Fernwärme schon vor dem Haus da ist. Das 

heißt, Hand in Hand mit diesem ambitionierten 

Ziel, aus fossilen Heizsystemen auszusteigen, 

müssen auch die entsprechenden 

Rahmenbedingungen – wie beispielsweise der 

Ausbau des Fernwärmenetzes – geschaffen 

werden. Und das ist nur der technische Aspekt 

– da sind die ganzen offenen Fragen in Bezug 

auf Baurecht, Wohnrecht und Förderungen 

noch gar nicht angesprochen. Am Projekt 

„Smart Block Geblergasse“ zeigt es sich, dass 

Astrid Grantner-Fuchs, 

EHL Immobilien Bewertung 

es machbar ist, auch im Bestand in Richtung 

alternative Energieversorgung zu drehen. 

Natürlich müssen die Rahmenbedingungen 

stimmen, damit so etwas umgesetzt werden 

kann. Es sind jedoch mögliche Zukunftsmodelle. 

Jetzt prallen ESG, Green Deal und EU- 

Taxonomie auf diese Asset-Klasse ein. 

Was bedeutet das für Bewerter? 

Gerade in den letzten Jahren haben wir am 

Zinshausmarkt außergewöhnliche Preisentwicklungen 

beobachten können. Das hat uns 

in der Bewertung durchaus gefordert, zumal 

es unsere zentrale Aufgabe ist, in der Bewertung 

den Markt zu reflektieren. Im Moment 

erleben wir erneut eine herausfordernde 

Phase, da die Transaktionen auch im Zinshausbereich 

zurückgegangen sind – es ist ein 

Abwarten da. 2022 werden die Transaktionszahlen 

unter den Niveaus der Jahre zuvor zu 

liegen kommen. Das heißt für uns Bewerter, 

dass die Evidenz weniger wird. Außerdem 

werden einige Transaktionen auch im 

Zinshausbereich als Share Deals abgewickelt 

und sind dann gar nicht im Grundbuch zu 

finden. Derzeit bekommen wir auch mit, dass 

sich das Preisniveau, nicht zuletzt aufgrund 

der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, 

anpasst und Preise, die bis vor 

wenigen Monaten noch aufgerufen wurden, 

in der Form wohl nicht mehr bezahlt werden. 

Es gibt derzeit viele Unsicherheiten im Markt, 

und das muss sich erst wieder einmal stabilisieren. 

ESG-Themen spielen im Hinblick auf 

die Transaktionsaktivitäten – zumindest im 

Moment – in diesem Marktsegment weniger 

eine Rolle – vielmehr wirken sich nach wie 

vor hohe Baupreise, Inflation und steigende 

Zinsen aus. 

Welche Rolle spielen die ESG-Kriterien 

für Sie als Dienstleister? 

Als Dienstleister werden auch wir dahingehend 

hinterfragt und geprüft. Bisher war 


taxonomiekonformen Objekten wird weiter 

steigen und so zu positiveren Bewertungen 

solcher Immobilien führen. Die methodische 

Abbildung liegt im Ermessen der Gutachter. 

im Rahmen einer Bewerter-Due-Diligence 

wichtig, wie zum Beispiel das Team aufgebaut 

ist, welche Zertifizierungen und Weiterbildungen 

wir haben et cetera. Jetzt rücken auch 

Themen in Zusammenhang mit ESG in den 

Fokus – und das reicht vom Energieverbrauch 

im Büro bis zur Mülltrennung. Da müssen wir 

uns als Dienstleister entsprechend aufstellen, 

um langfristig am Markt attraktiv zu sein. 

Für viele unserer Kunden ist die Nachhaltigkeitsberichterstattung 

in den Fokus gerückt, 

und da spielt es auch eine Rolle, mit welchen 

Dienstleistern sie zusammenarbeiten. Im Hinblick 

auf die Immobilien haben wir das gleiche 

Thema: Für viele institutionelle Investoren ist 

die Erfüllung von Nachhaltigkeitsaspekten 

ein Musskriterium geworden, vor allem bei 

Neubauprojekten im Ankauf. 

Und in Bezug auf die Bewertung? 

Wir Bewerter haben ganz generell den 

Auftrag, uns laufend fort- und weiterzubilden. 

Wir machen selbst zwar keine Gebäudezertifizierung 

oder Taxonomiebewertung eines 

Objektes, aber wir müssen verstehen, was 

taxonomiekonform bedeutet und welche 

Kriterien dort eine Rolle spielen. Im Befundteil 

eines Gutachtens erfassen wir immer schon 

eine Vielzahl an Daten und Fakten, die auch 

bei einer Gebäudezertifizierung und in der 

EU-Taxonomie abgefragt werden. Aus meiner 

Sicht ist es wichtig, diesen Konnex zu verstehen. 

Und dafür braucht es die entsprechende 

Weiterbildung. Die zentrale Aufgabe in der 

Bewertung ist nach wie vor zu erkennen, wie 

sich der Markt verhält und welche Trends 

sich abzeichnen. Projekte, die insbesondere 

für institutionelle Anleger konzipiert sind, 

müssen heute taxonomiekonform sein, sonst 

werden sie nicht gekauft. 

Sie haben ja eben erste eine 

Weiterbildung bei der ÖGNI besucht? 

Ja, den Consultant-Kurs, die Prüfung habe ich 

am 3. Oktober erfolgreich bestanden. Den 

Kurs habe ich jetzt nicht gemacht, weil wir in 

Zukunft Zertifizierungen in diesem Bereich 

anbieten wollen, sondern um die Logik und 

Hintergründe besser zu verstehen. Für mich 

gab es bei den technischen Details viel Neues 

zu lernen. 

Wie wird in Bezug auf ESG bewertet? 

Ändern sich die Parameter? 

Die methodischen Ansätze und Parameter 

bleiben grundsätzlich die gleichen. Anpassungen 

wird es entsprechend der Sicht der 

Marktteilnehmer geben. Die Nachfrage nach 

Was erwartet den Zinshausmarkt 2023? 

Das wird ganz wesentlich von der weiteren 

Entwicklung äußerer Rahmenbedingungen 

abhängen. Gesamtwirtschaftlich sind wir 

bereits in einer Rezession und das wird den 

Prognosen zufolge auch die nächsten Monate 

so bleiben, die BIP-Prognosen für 2023 liegen 

nur knapp über einem Null-Wachstum. Wir 

haben im Moment eine Vielzahl an Einflussgrößen, 

und niemand kann klar einschätzen, 

zu welchen Effekten diese komplexe Marktsituation 

führt. Steigende Zinsen und straffere 

Finanzierungsbedingungen für Konsumenten 

haben zu einem Einbruch bei privaten Immobilienfinanzierungen 

geführt. Gleichzeitig 

sind diese strengeren Regulierungen schon 

wieder in Diskussion, und es ist zu erwarten, 

dass es hier zu Änderungen kommt, und 

die Finanzierung privaten Wohneigentums 

wieder erleichtert wird. Die Historie zeigt 

aber auch, dass Unsicherheit und steigende 

Inflation immer schon zu steigenden Immobilieninvestitionen 

geführt haben, und da bin 

ich überzeugt, dass sich gerade Zinshäuser 

weiterhin als stabiles Investment bewähren 

werden. 

Astrid Grantner-Fuchs 

Astrid Grantner-Fuchs verantwortet seit 

über sechs Jahren den Bereich Immobilienbewertung 

in der EHL-Gruppe. Sie hat 

ein 16-köpfiges Expertenteam aufgebaut 

und die EHL Immobilien Bewertung zum 

führenden unabhängigen Bewertungsunternehmen 

Österreichs gemacht. Frau 

Grantner-Fuchs hat Immobilienmanagement 

und Bewertung an der TU Wien studiert, 

ist zertifizierte Sachverständige und 

Mitglied der RICS. Weiters ist sie Vortragende 

am ACE der TU Wien, im Vorstand 

des Absolventenvereins ImmoABS aktiv 

und Mitglied des Salon Real. 


25


Zum Autor 

Wolfgang M. Fessl ist Geschäftsführer bei Reinberg & Partner. 

Insgesamt verfügt er über mehr als 20 Jahre Erfahrung im 

nationalen und internationalen Immobiliengeschäft. 

Zinshaus und ESG? 

Gelegentlich werden Altbauten als katastrophal dargestellt: keine Dämmung, hohe Räume, 

undichte Fenster, energetisch katastrophal. Ist dem wirklich so? 

Kommentar: Wolfgang M. Fessl 

Fotos: Adobe Stock, Reinberg & Partner 

Vorerst: Diese Bauwerke bestehen bereits seit 120 Jahren 

oder länger, das ist zumindest doppelt so lang wie die Lebensdauer, 

die man einem modernen Zweckgebäude 

zuschreibt. Das bedeutet also ein ganz großes Plus 

beim E in „ESG“. Nachhaltigkeit war damals, um die 

Jahrhundertwende, auch kein Fremdwort, sondern 

sogar im Zuge der Bauordnung vorgeschrieben, wie 

der Paragraph 27 aus dem Jahr 1859 vorgibt: „Bezüglich 

der Nachhaltigkeit wird festgehalten, dass der Bauführer 

(ausdrücklich) gute und dauerhafte Materialien verwenden 

soll.“ So einfach kann‘s gehen! Ganz ohne Verordnungen und 

OIB-Richtlinien. 

Auch mit dem S war es damals recht einfach. Dazu muss man sich nur 

vor Augen führen, dass Wien vor 100 Jahren schon etwa 2,3 Millionen 

Einwohner hatte, und bei weitem nicht so groß war wie heute. Der 

Begriff „Bettgeher“ ist heute kaum mehr geläufig. Es hat damals mit 

Schichtbelegungen oft gereicht, einzelne, wenn auch kleine, Wohnungen 

zur Verfügung zu stellen. ESG um die Jahrhundertwende hat bedeutet: 

eine bezahlbare Miete, Wohnungen mit sozial verträglichen ein bis 

zwei Zimmern und möglichst keine Brösel mit der Baubehörde. 

Möglichkeiten der Energieeffizienz 

Man kann also festhalten, dass die Zinshäuser zum Zeitpunkt ihrer 

Errichtung ESG-konform waren. Doch wie sieht das heute aus? Die 

Kriterien S und G lassen sich durch Maßnahmen im Rahmen der Hausverwaltung 

relativ leicht sicherstellen. Schwieriger wird es bei der Energieeffizienz, 

doch auch hier gibt es Möglichkeiten. 

Sehr einfach, wo es gut zugängliche Hof- oder Freiflächen gibt: Hier können 

Tiefenbohrungen angebracht werden, um eine Wärmepumpe zu 

speisen. Damit kann so ein Haus hinsichtlich Warmwasser und Heizung 

autark werden. Ausgenommen ist die U-Bahn Nähe, denn Tunnel und 

Tiefenbohrung vertragen sich nicht. Auch eine Luftwärmepumpe 

ist machbar, aber sehr geräuschintensiv und der 

Wirkungsgrad ist deutlich geringer. Ebenso ist eine Pelletheizung 

umsetzbar, jedoch aufgrund der großformatigen 

Bauteile (Schnecke und Kessel) meist nur schwer 

einzubauen. 

Auch die Nutzung von südseitigen Dachflächen für Photovoltaik-Paneele 

ist recht einfach zu bewerkstelligen. Es 

gibt jetzt sogar schon Dachziegel, in die die PV-Einheit bereits 

integriert ist. Allerdings darf man sich davon nicht zu viel erwarten, 

die ausnutzbaren Dachflächen sind in Relation zu den Nutzflächen 

im dicht verbauten Gebiet sehr überschaubar. Im Zweifelsfall gehen sich 

damit das Stiegenhauslicht und ein Teil des Aufzugbetriebes aus. 

Was definitiv nichts bringt ist, die reich gegliederten Fassaden mit 

Styropor zu verkleben um die Wärmedämmung der Außenwände zu 

erhöhen. Abgesehen vom katastrophalen optischen Eindruck bringt 

das auch mehr Probleme als Nutzen – Stichwort Taupunkt und Mauerfeuchte. 

Was im Altbau immer schon gemacht wurde: die Innenflügel der schönen 

Kastenfenster mit zusätzlichen Dichtungen zu versehen. Die sind 

einfach anzubringen, verhindern Zugluft und die verbleibenden Undichtigkeiten 

ermöglichen dennoch einen kontinuierlichen Luftaustausch, 

um ein angenehmes Raumklima zu erhalten. 

Letztlich werden aber bei vielen Häusern, die im dicht verbauten Gebiet 

stehen, diese Maßnahmen nur eingeschränkt möglich sein. Hier wird 

es darauf ankommen, möglichst schnell eine „saubere“ Fernwärme aus 

Wasserkraft, Wind und Sonne zu bekommen, da hierfür die Infrastruktur 

schon vorhanden ist und dies im urbanen Bereich die wirtschaftlichste, 

und oftmals auch einzige, Lösung ist. 


Zum Autor 

Herwig M. Peham MRICS ist Bereichsleiter bei EHL 

Investment Consulting und in dieser Funktion für Investment-Transaktionen 

mit nationalen und internationalen 

Investoren verantwortlich. 

Immobilieninvestment Zinshaus – 

Die Chance für das 21. Jahrhundert? 

Kommentar: Herwig M. Peham 

Das klassische, historische Zinshaus ist eine ganz besondere Immobilienklasse! 

Einerseits zeichnet es sich durch Beständigkeit über Jahrzehnte, 

sogar Jahrhunderte, aus und andererseits durch seine Wandlungsfähigkeit 

über eben diesen langen Zeitraum. 

Gäbe es nicht gerade beim historischen Zinshaus, welches vor 1945 

errichtet wurde, nach wie vor sehr strenge Regulierungen betreffend 

ansetzbarer laufender Kosten und erlaubter Mietzinse, wäre die Investitionsbereitschaft 

so mancher langjähriger, aber auch neuer Zinshausbesitzer 

noch viel größer. Damit ließen sich auch die Vorzüge vieler attraktiver 

Zinshäuser wie ausgezeichnete urbane Lage, gute Bausubstanz, 

nachhaltige Baumaterialien, einzigartiger Altbaucharme et cetera durch 

die Etablierung im 21. Jahrhundert besser hervorheben und langfristig 

nutzen. 

Taxonomie als Chance für Zinshäuser 

Das Thema EU-Taxonomie und ESG (Environment, Social, Governance 

– Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) wird nicht spurlos an 

den historischen Zinshäusern vorübergehen (können). Dies kann als Belastung, 

aber auch als Chance gesehen werden. Gerade der ökologische 

Nachhaltigkeitsaspekt kann von seit ewigen Zeiten bestehenden Gebäuden 

besonders positiv erfüllt werden, doch werden dafür auch Investitionen 

erforderlich sein. Hier wird die Gesetzgebung gefragt sein, auch die 

Rahmenbedingungen wie Mietzinsobergrenzen, Befristungsabschläge, 

teilweise nicht verrechenbare Betriebskosten und vieles mehr für historische 

Zinshäuser in das 21. Jahrhundert zu überführen. 

erfordert, das von Banken aber nicht mehr immer unterstützt wird. 

Ohne massiven Einsatz von Eigenkapital bleibt auf Dauer meist nur die 

Parifizierung und der Einzelabverkauf nach Sanierung und Dachgeschossausbau 

beziehungsweise gleich der Abbruch/Neubau. In diesem 

Zusammenhang würde sich eine Anpassung der Rahmenbedingungen 

zur Erhaltung des einzigartigen Zinshausbestands in Wien und anderen 

Landeshauptstädten sicher sehr positiv auswirken. 

Finanzierung: Andere Vorzeichen 

Wir von EHL verzeichnen in den letzten drei Jahren aufgrund der weltweiten 

Corona-Krise eine verstärkte Nachfrage nach besonders stabilen 

Wohninvestments, wenn auch mittlerweile unter geänderten Vorzeichen 

bei der Finanzierung. Statt Negativzinsen hat sich die Zinsspirale 

stark nach oben geschraubt und eine langfristige Fremdfinanzierung ist 

kaum noch darstellbar. Ein Zinshaus muss sich jemand wirklich leisten 

können, doch sollte es im Sinne der Nachhaltigkeit auch ein attraktives 

Investment bleiben. 

Fotos: Adobe Stock, EHL 

Zinshäuser werden schon lange nicht mehr aufgrund der erzielbaren geringen 

Renditen erworben. Sie werden aufgrund ihrer meist besonders 

hervorragenden Mikrolagen und der Unwiederbringlichkeit im Bestand 

saniert und ausgebaut – um einen Mehrwert zu schaffen, dennoch aber 

die Substanz zu pflegen, zu erhalten und idealerweise zu verbessern. Ein 

Ziel, welches professionelles Know-how und finanzielle Anstrengungen 


27


Mietzinsbildung 

im Altbau 

OGH-Urteile. Der auf Altbauliegenschaften typischerweise lastende Preisschutz des Mietrechtsgesetzes 

(MRG) weckt naturgemäß Interesse an Fragen hinsichtlich der zulässigen Mietzinsbildung. Beispielhaft 

werden im Folgenden einige Erkenntnisse aus rezenten Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs (OGH) 

zusammengefasst. 

Autor: Christoph Kothbauer 

Freier Mietzins: Teilausnahme für 

Dachbodenausbau setzt Neuschaffung 

des gesamtem Mietgegenstands voraus 

Eine Teilausnahme vom MRG (und demnach 

eine Ausnahme vom mietrechtlichen Preisschutz) 

liegt vor, wenn der Mietgegenstand 

aufgrund einer nach dem 31.12.2001 erteilten 

Baubewilligung durch den Ausbau eines 

Dachbodens oder einen Aufbau neu errichtet 

worden ist (§ 1 Abs 4 Z 2 MRG). Fraglich ist, 

wie Dachbodenausbauten und Aufbauten zu 

handhaben sind, die (insbesondere in Gestalt 

einer Maisonette) mit darunter (nämlich 

im bislang letzten Stockwerk des Altbaus) 

befindlichen Altbestand verbunden werden. 

Mancherorts (so auch im parlamentarischen 

Justizausschussbericht zur Wohnrechtsnovelle 

2006) wurde die Meinung vertreten, ein 

Dachbodenausbau oder Aufbau sei auch dann 

als Teilausnahme vom MRG zu qualifizieren, 

wenn im Wege einer Verbindung mit „Altbestand“ 

kein in sich abgeschlossener neuer 

Mietgegenstand geschaffen wird, sofern nur 

die dadurch neu geschaffene Nutzfläche größer 

ist als jene des alten Teils des verbundenen 

Mietgegenstands. Nach Ansicht des OGH 

(5 Ob 177/20w) ist diese Auslegung aber nicht 

mit dem Wortlaut des Gesetzes (der nämlich 

ausdrücklich die Neuerrichtung des Mietgegenstands 

fordert) in Einklang zu bringen. 

Von einer Schaffung eines neuen Mietgegenstands 

könne nach höchstgerichtlicher 

Auffassung keine Rede sein, wenn bloß ein 

bereits zu Wohnzwecken grundsätzlich geeignetes 

Objekt um mehr als 50 Prozent seiner 

Nutzfläche vergrößert wird. Werden also 

im Zuge des nach dem 31.12.2001 bewilligten 

oder erfolgten Dachbodenausbaus oder Aufbaus 

in den Mietgegenstand Gebäudeteile 

einbezogen, die bereits vor diesem Stichtag 

errichtet worden waren und aufgrund ihres 

Umfangs sowie ihrer Bedeutung als nicht 

bloß völlig untergeordnet bezeichnet werden 

können, kommt der Preisschutz des MRG 

zum Tragen. Mutatis mutandis gilt dies auch 

für den Teilausnahmetatbestand der Neuerrichtung 

von Mietgegenständen durch Zubau 

aufgrund einer nach dem 30.09.2006 erteilten 

Baubewilligung (§ 1 Abs 4 Z 2a MRG). 

Angemessener Mietzins: 

Standardanhebungen und sonstige 

Verbesserungen genügen 

bei Altbauwohnungen nicht 

Es kann in der Vollanwendung des MRG für 

Wohnungen nicht nur dann eine sogenannter 

(im Wesentlichen nach Marktmechanismen 

zu bildender) angemessener Mietzins 

vereinbart werden, wenn sie in nach dem 

08.05.1945 baubewilligten Neubauten gelegen 

sind (§ 16 Abs 1 Z 2 Fall 1 MRG), sondern 

auch dann, wenn sie aufgrund einer nach 

dem 08.05.1945 erteilten Baubewilligung 

durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen 

worden sind. Nach der Rechtsprechung 

des OGH (zuletzt 5 Ob 170/20s) sind 

aber Standardanhebungen und sonstige 

Verbesserungen (etwa auch im Wege von 

Zusammenlegungen) nicht ausreichend, 

vielmehr muss der jeweilige Mietgegenstand 

zur Gänze neu geschaffen worden sein. Eine 

Neuschaffung im erwähnten Sinne liegt nur 

dann vor, wenn durch bauliche Maßnahmen 

Mietgegenstände gewonnen wurden, die 

bisher überhaupt nicht zur Verfügung standen 

oder zur Verwendung als Wohnräume 

oder Geschäftsräume nicht geeignet waren. 

Es muss es sich daher für eine Neuschaffung 

um die Gewinnung neuen Raumes und nicht 

bloß um eine (noch so aufwendige) bauliche 

Umgestaltung schon vorhandenen Raumes 

für Wohn- und Geschäftszwecke handeln. 

Die Umstrukturierung einer Räumlichkeit 

durch das Entfernen und/oder Aufstellen 


Christoph Kothbauer 

von Zwischenwänden und/oder den Einbau 

von zeitgemäßen Sanitärräumlichkeiten und 

Versorgungseinrichtungen genügt nicht. 

Angemessener Mietzins: Im Falle 

denkmalgeschützter Häuser muss der 

Aufwand erheblicher Eigenmittel zur 

Erhaltung bewiesen werden 

Das Wort „Denkmalschutz“ lässt viele Vermieter 

frohlocken und nährt ihre Hoffnung 

auf eine mietzinsrechtliche Privilegierung 

im Altbau. Diese ist aber nicht jedenfalls 

gegeben. Voraussetzung dafür, in Gebäuden, 

an deren Erhaltung aus Gründen des 

Denkmalschutzes öffentliches Interesse 

besteht, den sogenannten angemessenen 

Mietzins vereinbaren zu dürfen, ist nämlich, 

dass der Vermieter unbeschadet der Gewährung 

öffentlicher Mittel zur Erhaltung des 

Gebäudes nach dem 08.05.1945 erhebliche 

Eigenmittel aufgewendet hat (§ 16 Abs 1 Z 3 

MRG) und dies auch unter Beweis zu stellen 

vermag. Um die Qualität der aufgewendeten 

Mittel als „erhebliche Eigenmittel“ beurteilen 

zu können, muss über den jeweils maßgeblichen 

Verrechnungszeitraum (dies ist der 

Zeitraum von 10 Jahren vor der betreffenden 

Investition) eine vollständige Hauptmietzins- 

Abrechnung gelegt werden (5 Ob 18/22s). Für 

den Vermieter ist es häufig recht schwierig, 

alle anspruchsbegründenden Tatsachen unter 

Beweis zu stellen. Mangels vorhandener 

Hauptmietzins-Abrechnungen kann etwa oft 

schon der Einsatz von Eigenmitteln nicht ausreichend 

bewiesen werden. Selbst wenn dies 

noch gelingen sollte, muss darüber hinaus 

noch unter Beweis gestellt werden, dass die 

zugrunde liegenden Aufwendungen nur für 

die Erhaltung des Gebäudes (und nicht etwa 

für dessen Verbesserung) aufgewendet wurden, 

und dass sie die gesetzlich maßgebliche 

Erheblichkeitsschwelle überschritten haben. 

Christoph Kothbauer 

Mag. Christoph Kothbauer, FH-Dozent und Univ.-Lektor, arbeitet als Vortragender und 

Autor für Wohn- und Immobilienrecht in Wien. 

Der Schwerpunkt seiner Arbeit liegt in einer ausgedehnten Lehr- und Vortragstätigkeit 

(ua für die FHW, die Universität Wien, die ÖVI-Immobilienakademie, die ARS, 

die WKO, die MANZ-Rechtsakademie sowie im Rahmen von Firmenschulungen und 

Inhouse-Seminaren), flankiert von wissenschaftlichen Publikationen und Fachbeiträgen 

(ua für die Edition ÖVI sowie die Verlage MANZ und Linde). Er betreut ständige 

Kolumnen in den Fachzeitschriften immolex und ZLB (jeweils Verlang MANZ) und ist 

Kooperationspartner der EHL Immobilien GmbH. 

Soeben ist in der Edition ÖVI unter dem Titel „Mietrecht Österreich“ ein von Christoph 

Kothbauer verfasstes umfassendes Handbuch mit einer Gesamtdarstellung der 

österreichischen Mietrechts erschienen. 

Richtwertmietzins: Erfordernis der 

schriftlichen Bekanntgabe der für den 

Lagezuschlag maßgebenden Umstände 

Im Richtwertsystem für Altbauwohnungen 

ist ein Lagezuschlag zum Richtwert nur dann 

zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich 

die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, 

die besser als durchschnittlich ist (§ 16 Abs 

4 Halbsatz 1 MRG). Sogenannte „Gründerzeitviertel“ 

sind von einem Lagezuschlag 

jedenfalls ausgeschlossen, weil sie schon 

kraft gesetzlicher Anordnung als höchstens 

durchschnittlich einzustufen sind (§ 2 Abs 3 

RichtWG). Siehe zur (Über-)Durchschnittlichkeit 

einer Wohnumgebung die mittlerweile 

umfangreiche „Referenzgebietsjudikatur“ 

des OGH, ausgehend von der „Leitentscheidung“ 

5 Ob 74/17v: In Wien ist als Referenzgebiet 

für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit 

der Lage eines Hauses auf jene Teile 

des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die 

einander nach der Verkehrsauffassung in 

ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und 

(daher) ein einigermaßen einheitliches 

Wohngebiet bilden (RIS-Justiz-Rechtssatz 

RS0131812). Außerdem müssen die für den 

Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem 

Mieter in Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen 

des Mietvertrags schriftlich 

bekanntgegeben worden sein (§ 16 Abs 4 

Halbsatz 2 MRG). Einer Unterfertigung der 

schriftlichen Information bedarf es nicht, die 

bloße Textform ist ausreichend (5 Ob 71/16a). 

Hinsichtlich der jedenfalls erforderlichen 

Bekanntgabe der für den Lagezuschlag maßgeblichen 

Umstände reicht es aus, wenn im 

Mietvertrag schlagwortartig entsprechende, 

den Wohnwert des Hauses beeinflussende 

Kriterien angeführt werden. Es ist hierbei 

kein allzu strenger Maßstab anzulegen 

(vgl RIS-Justiz Rechtssätze RS0114796 und 

RS0111820). Ob die von der Vermieterin als 

zuschlagsbegründend angesehenen Kriterien 

auch tatsächlich vorliegen und einen Lagezuschlag 

rechtfertigen, ist für das Formalerfordernis 

der Bekanntgabe nicht relevant. 

Dies ist vielmehr eine Frage der materiellen 

Berechtigung des Lagezuschlags und erst im 

weiteren Mietzinsüberprüfungsverfahren zu 

klären (5 Ob 143/21x). 


29


Zum Autor 

Peter Wirth ist Geschäftsführender Gesellschafter der 

Bluesave Consulting GmbH, sowie ÖGNI zertifizierter EU- 

Taxonomy Advisor und DGNB Auditor. 

Raus aus Gas – 

für den Erfolg des EWG zählt die letzte Meile! 

Kommentar: Peter Wirth 

Jeder Eigentümer und Verwalter weiß um die Herausforderung, 

eine Sanierung auf allgemeinen Teilen des Hauses abzuwickeln. Wer 

eine Sockelsanierung noch dazu mit der Sanierung einzelner Wohnungen 

im Huckepackverfahren bewerkstelligt hat, weiß Geschichten 

über Land und Leute zu erzählen. 

Die fossilen Energieträger zu ersetzen, bedeutet Eingriff in jede Wohnung: 

im Bereich der Heizung, des Warmwasser und – nicht zu vergessen 

– der Kochstelle. 

Die Energieversorgung mit Gas und Strom betrifft alle Mieter und 

Wohnungseigentümer (natürlich auch die Mieter der Wohnungseigentümer). 

Jeder Mieter oder Wohnungseigentümer kann auf Kosten des Eigentümers 

oder der Eigentümergemeinschaft darauf bestehen, die Versorgungsleitungen 

im Bestand bis zum letztmöglichen Zeitpunkt eines 

gesetzlichen Umstellungszwanges aufrechterhalten zu lassen. 

Gefahr: Zeitverlust 

Die erforderlichen Duldungspflichten des Mieters und Wohnungseigentümers 

für eine einheitliche Umstellung des Hauses kann nicht aus 

dem Umstellungsgebot des § 11 Erneuerbaren-Wärme-Gesetz (EWG) 

rechtsverbindlich abgeleitet werden – es besteht damit die Gefahr des 

Zeitverlusts beim Start der Umsetzung. Infolge einer möglichen Rechtsunsicherheit 

bewirkt erst die Judikatur Jahre später die erforderliche 

Rechtssicherheit. 

Vielfältige Einspruchsmöglichkeiten 

Aufgrund der wohnrechtlichen Entscheidungsvorgänge ergeben sich 

vielfältige Einspruchsmöglichkeiten für alle Beteiligten bei Schlichtungsstellen, 

Außerstreitgerichten und Gerichten. 

Das stellt sowohl eine finanzielle als auch eine technische Herausausforderung 

dar. Es gibt weder unbeschränkten Platz für neu gestemmte 

Steigleitungen, noch sind Steigschächte für Doppelversorgungen ausgelegt. 

Foto: Adobe Stock 

Zeittechnisch nicht zu unterschätzen sind die rechtsberatenden Organisationen, 

Rechtsvertretern, Behördenvertreter, Richter und Sachverständige 

– je unklarer die Rechtslage, umso mehr besteht Bedarf an 

den genannten Mitspielern. 

Die Eigentümer oder Eigentümergemeinschaft kann vieles beschließen 

– der einzelne Mieter und der Wohnungseigentümer haben die 

faktische Verfügung über die Bestandseinheit. Ein Anschlusszwang 

an die neue Wärme und Stromversorgung besteht derzeit nicht. 

Bei der derzeitigen Rechtslage ist am Ende des Tages faktisch Einstimmigkeit 

gefordert – also am Tag der Umsetzung, beim Zugang 

zur Wohnung und beim Eingriff in die Versorgungsleitungen des 

Nutzers. 

Jeder Bewohner, der durch Sanierungsarbeiten finanziellen Schaden 

erleidet, hat Anrecht auf Schadenersatz (z.B. Einbauschränke, Durchbrüche, 

Malerei, Ersatz nicht geeigneter Heiz- und Hochgeräte) und das 

kann teuer werden. Der Eintrittspunkt in das bestehende Leitungsnetz 

der Wohnung sollte daher besonders sorgfältig geplant werden. 

„Der von der Politik geplante Ausstieg aus Gasheizungen in Wohnungen 

und Wohnhäusern bis zum Jahr 2040 würde die rund 910.000 betroffenen 

Haushalte bis zu 84 Milliarden Euro kosten,“ so berechnet von Anna 

Kleissner, Wirtschaftsforscherin von Econmove berechnet (Presse 5.12) 

Keine Zwei-Drittel-Mehrheit 

Im November hat die Bundesregierung das Erneuerbaren-Wärme-Gesetz 

(EWG) im Ministerrat beschlossen, welches den Ausstieg aus Gas- 


heizungen bis 2040 und aus Ölheizungen bis 2035 vorsieht – geplantes 

Inkrafttreten 2023. Derzeit liegt die notwendige Zwei-Drittel-Mehrheit 

noch nicht vor, ein Inkrafttreten Mitte des nächsten Jahres ist derzeit 

realistisch. 

Die politische Idee eines mietrechtlichen Abschlages für Wohnungen 

mit fossilen Brennstoffen mutet seltsam an, wenn man Eigentümer begleitet, 

welche das EWG umzusetzen versuchen, aber zurzeit am Wohnrecht 

scheitern. 

Für den gemeinschaftlichen Umstieg auf alternative Heizsysteme wäre 

umgekehrt auch ein mietrechtlicher Zuschlag für „Verhinderer“ anzudenken. 

Ja, die Politik wird wohl zur Umsetzung des Gemeinschaftsprojektes 

„Raus-aus-Gas“ die Individualrechte Einzelner einschränken müssen! 

Wird man sich das trauen oder die Umsetzung zukunftsträchtiger 

Herausforderungen und Entwicklungen weiter verlangsamen und 

behindern? 


31


Das Erste seiner Art 

Gewusst wie. Eine Gründerzeit-Immobilie in der Linzer Straße kann unter anderem dank zentraler Pelletsund 

Wärmepumpenanlage vollständig energieautark betrieben werden. Ein Lokalaugenschein. 

Autor: Amelie Miller 

D 

as Problem ist bekannt. Die 

Treibhausgas-Emissionen im 

Gebäudesektor sind immens. 

Allein ein Drittel der globalen 

Treibhausgasemissionen stammt aus dem Gebäudesektor. 

In Österreich etwa machen Raumwärme 

und Warmwasser rund ein Drittel des 

Endenergieverbrauchs aus. Somit ist der Gebäudesektor 

unumstritten zentraler Hebel zur Erreichung 

der Klimaziele von Paris. Ganz zu 

schweigen, wenn es um das klassische Wiener 

Zinshaus geht. Die Lösung lautet Sanierung, 

denn rund drei Viertel der Gebäude in Österreich 

wurden vor 1990 errichtet. Laut einer Erhebung 

des Klima- und Energiefonds gelten aus energetischer 

Sicht ganze 60 Prozent davon als sanierungsbedürftig. 

Aber wie bekommt man den 

Bestand klimafit? 

Wer sich auf die Suche nach einem erfolgreich 

sanierten Zinshaus im urbanen Raum begibt, 

wird in der Linzer Straße 111 im 14. Wiener 

Gemeindebezirk fündig. Hier wurde im Jahr 

1888 eine Gründerzeit-Immobilie errichtet, 

die heute, nach einer umfangreichen Generalsanierung 

in den Jahren 2005/2006 sowie 

2021 mit gutem Recht als sogenanntes Best- 

Practice-Bespiel bezeichnet werden kann. 

Für den Eigentümer der Immobilie Leo Patrick 

Schembera, CEO und Eigentümer der Pentas 

Investment Group, steht jedoch fest: „Wenn 

die Voraussetzungen damals, als ich das Haus 

gekauft habe, nicht schon da gewesen wären, 

hätte ich es vermutlich nicht gemacht.“ Was 

Schembera damit meint? Bereits der Vorbesitzer 

des Zinshauses hat die Basis für eine 

wärme- und energieautarke Versorgung der 

damals insgesamt 28 Einheiten geschaffen, 

indem er im Keller des Gebäudes eine Wärmepumpe 

einbauen ließ. 

Gezielte Energiesparmaßnahmen 

Im Zuge der Generalsanierung ließ Schembera 

nicht nur das Dachgeschoß mit sechs dreistöckigen 

Einheiten ausbauen, sondern zusätzlich 

eine hauseigene Pelletsanlage einbauen. 

Die Suche nach den Professionisten, um das 

Zinshaus energieautark zu bekommen, war 

für Schembera kein Problem, da er die Kontakte 

und Empfehlungen bereits vom Vorbesitzer 

hatte. Die Kosten für die Maschinen im 

Heizkeller belaufen sich auf ca. 7.000 Euro, 

die jährlichen Wartungskosten liegen bei ca. 

1.000 Euro. 


„Wenn die Voraussetzungen damals 

für ein energieautarkes Zinshaus 

nicht schon da gewesen wären, hätte 

ich es vermutlich nicht gemacht.“ 

Zusätzlich wurden Solarpaneele auf dem Dach 

installiert. Diese versorgen die Allgemeinflächen 

mit Strom. Die Kühlung der Dachgeschoßeinheiten 

in heißen Sommermonaten 

erfolgt mittels Grundwasser-Kältepumpen. 

Sämtliche Fenster wurden gegen großflächige 

Alu-Glas-Fenster ausgetauscht und alle südseitigen 

Terrassen- und Fensterelemente mit 

elektrischen Außenjalousien ausgestattet. 

Leo Patrick Schembera, 

Pentas Investment Group 

Theorie vs. Praxis 

Um den tatsächlichen Energieverbrauch messen 

zu können und um schnell und gezielt 

auf mögliche Probleme an der Heizanlage 

reagieren zu können, setzt Schembera auf die 

sogenannte ECO Building Software. Eine App, 

die nicht nur der Hausverwaltung zur Verfügung 

steht, sondern auch den Bewohnern 

der jeweiligen Dachgeschoßwohnungen. Je 

Wohneinheit gibt es einen separaten, fernablesbaren 

Wärmemengen-Subzähler, der eine 

Abrechnung außerhalb des Heizkostenabrechnungsgesetzes 

(HeizKG) ermöglicht. 

Ganze 15 Tonnen Pellets lassen sich im Keller 

lagern. Aktuell herrscht hier aber gähnende 

Leere, da die Preise für Pellets stark gestiegen 

sind und das Heizen mit Gas aufgrund eines 

Drei-Jahres-Vertrags paradoxerweise aktuell 

sogar günstiger ist. Nach Ablauf des Vertrags 

will Schembera aber komplett auf die Pelletsheizung 

umstellen – das sei innerhalb kürzester 

Zeit möglich, versichert er. 

Auf die Frage, wann das nächste Vorzeigeprojekt 

im energieautarken Bestand in Angriff 

genommen wird, antwortet Schembera: 

„Wer weiß, was in 18 Jahren ist. Wahrscheinlich 

werden viele es in Kauf nehmen, Strafe 

zu zahlen statt umzurüsten.“ Er könnte 

Recht behalten. 


33

ImmoFokus.Rubrik 

IMPRESSUM 

Vorschau 

Lesen Sie im ImmoFokus 

Ausgabe 01/2023 

Zerifikate am Prüfstand. Das große Interview mit ..., Zu 

Tisch mit ... Welche Rolle spielen Gebäudezertifizierung, 

Zertifikate im Vergleich, Klimaneutralität & CO2- 

Bilanzierung - MIPIM - SnapShot Immobilienmarkt 

- Die Projekt-Pipeline Österreich 2023, Nachhaltige 

Energiequellen: Nationale & Internationale Best in Class- 

Projekte. Die große ImmoFokus Umfrage ... 

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Herausgeber 

Mag. Michael Neubauer 

Chefredaktion 

Mag. Lisa Grüner 

Grafik 

Sophie Frenzel 

Lektorat 

Dr. Melanie Knünz 

Michaela Hocek 

Ingeborg Morawetz, BA 

Autoren dieser Ausgabe 

Mag. Patrick Baldia, 

Mag. Lisa Grüner, Amelie Miller, BA, 

Mag. Michael Neubauer, sowie die Kommentatoren 

ERSCHEINUNGSTERMIN: Februar 2023 

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Sales & Relation 

Rudolf E. Oezelt 

Relations Management 

Tanja Klingseis 

Fotos 

wenn nicht anders angegeben: 

Real Estate Media Group/Katharina Schiffl, 

Michael Hetzmannseder, Richard Tanzer, 

Gabriel Alarcón - Rizar 

Druck 

Ferdinand Berger & Söhne Ges.m.b.H 

Der IMMOFOKUS wendet sich im Sinne der 

Gleichstellung gleichermaßen an Frauen 

und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit 

und Verständlichkeit kann es bei den 

Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline 

Ansprechform verwendet wird. 

ImmoFokus ist Mitglied bei: 


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Immobilien. 

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Know-how. 

Den Durchblick behalten. 

Mit den EHL Marktberichten. 

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Die ständige Beobachtung und Analyse des Marktes durch unser Market Research Team sowie 

der laufende Dialog mit unseren KundInnen sind die Grundlage für die EHL Marktberichte. 

Unsere Marktberichte bieten einen umfassenden Einblick in die aktuelle Marktsituation im 

Gewerbe-, Wohn- und Investmentbereich und stellen eine solide Basis für gezielte Investitionsund 

Standortentscheidungen dar. Denn wir leben Know-how. 

ine Hilfspakete. 

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Spende schon. 

Zinshausmarktbericht 

Wien | 2022 

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Büromarktbericht 

Wien |Herbst 2022 

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Geschäftsflächenbericht 

Österreich|2022/23 

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Die Wiener Gründerzeithäuser sind für uns einzigartig. Deshalb reißen wir diese 

nach dem Ankauf nicht ab. Sondern revitalisieren und modernisieren sie. Stilvoll, 

mit Bedacht und viel Liebe zum Detail. Weil wir dasselbe an Zinshäusern 

lieben, wie Sie: deren Vergangenheit. 

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