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Zinshaus Special Das Zinshaus ist alternativlos Detailverliebt. Michael Schmidt, geschäftsführender Gesellschafter der 3SI Immogroup, spricht im Interview über Zinshäuser als Liebhaberobjekt und Investmentmöglichkeit. Darüber, wie sich der Markt verändert und warum eine nachhaltige Sanierung unumgänglich ist. Das Gespräch führte: Lisa Grüner Sie glauben an das Zinshaus. Warum? Michael Schmidt: Das Zinshaus ist für mich Liebhaberobjekt und Investmentmöglichkeit zugleich. In keiner weiteren Asset-Klasse lässt sich Erspartes so nachhaltig, krisensicher und sinnvoll investieren, wie in Zinshäuser, die auch noch enormes Potenzial bieten. Die geflügelte Begrifflichkeit des Betongolds kommt nicht von ungefähr. Gute Gründe, um weiterhin an das Zinshaus zu glauben. Die Renditen sind geschmolzen, dennoch werden Zinshäuser gekauft. Warum ist das so? Auch wenn sich Renditen verringern, bleibt das Zinshaus eine sichere Anlageform. Darüber hinaus ist eine Immobilie mehr als die reine Rendite, die ihr beim Ankauf bescheinigt wird. Ein Zinshaus entwickelt sich über die Jahre und birgt, langfristig betrachtet, durch- aus viel Potenzial, etwa durch den Ausbau des Dachgeschosses. Ist die Nachfrage nach Zinshäusern gestiegen? Die Nachfrage nach Zinshäusern ist nach wie vor gut, wobei natürlich auch diese Asset- Klasse von der aktuellen Weltwirtschaftslage betroffen ist. Beim Thema Zinshaus blickt man in erster Linie nach Wien. Wie aber sieht es mit den Zinshaus-Märkten in den Landeshauptstädten Linz/Salzburg/Graz aus? Auch die Zinshausmärkte in den Landeshauptstädten entwickelten sich in den letzten Jahren sehr gut, teilweise im Verhältnis sogar noch besser als der Wiener Markt. Da die Rendite dort doch noch höher ist als in Wien, wichen in den letzten Jahren viele Anleger auf diese Märkte aus. Insbesondere Graz, Linz und Salzburg profitierten davon. Wie steht es um das Angebot? Die aktuelle Weltwirtschaftslage hat das Angebot an am Markt verfügbaren Immobilien merkbar verändert. Nun werden wieder schönere Zinshäuser angeboten, die man vor Jahren hätte suchen müssen, sofern sie denn überhaupt in den Verkauf gelangt wären. Das freut uns natürlich, dass wir so das eine oder andere Schmuckstück erwerben konnten. Gibt es Alternativen zum Zinshaus? Meiner Meinung nach nicht – und wenn man genügend Kapital hat, sollte sich zumindest ein Zinshaus im Portfolio befinden. Wiewohl es natürlich davon abhängt, von welcher Warte aus man es betrachtet. Als Person, die investieren möchte: Ja, auch Eigentumswoh- 06 ImmoFokus
nungen sind natürlich eine hervorragende Anlageform. Ein ganzes Zinshaus sein Eigen zu nennen, ist aber trotzdem etwas Unvergleichliches. Zumal man mit dessen Instandhaltung auch Wohnraum schaffen, das Stadtbild prägen und positiv verändern kann. Ihre Liebe gilt dem Altbau, warum? Das liegt vermutlich schon in meiner Kindheit begründet. Mein Vater hat mich bereits als Bub zu Zinshausbegehungen mitgenommen, mit mir darüber gesprochen, wie man das Haus sanieren und entwickeln könnte. Dass ich bereits in jungen Jahren so stark in die Materie Zinshaus eintauchen konnte, hat sicherlich maßgeblich zu meiner Liebe zu Altbauten beigetragen. Das Problem bei Altbauten ist oft der Grundriss… Wir stecken bei den Altbauten, die wir entwickeln, sehr viel Liebe ins Detail. Dabei sind die Grundrisse ein ganz wichtiger Faktor. Ich bekomme die Grundrisse jeder einzelnen Wohnung auf meinen Tisch und gebe sie frei, wenn das Maximum herausgeholt ist. Ich bringe mich auch bei der Auswahl des Parkettbodens, der Fliesen, der Duschkabinen et cetera ein. Wir wollen kein standardisiertes Massenprodukt verkaufen. Und der Markt gibt uns Recht, wir haben gute Verkaufszahlen und einen exzellenten Ruf, was die Qualität unserer Immobilien anbelangt. Sie interessieren sich ja auch für die eingesetzten Materialien… Ich habe einen großen Hang zur Optik. Es geht mir es in erster Linie um die Schönheit und Hochwertigkeit. Das ist ja bei den Käufern und Mietern gleich, denen geht es ebenso hauptsächlich um die Optik und darum, dass sie für ihr Geld eine entsprechende Qualität erhalten. Fassade, Stiegenhaus, Eingangsbereich, Badezimmer müssen gefallen. Wie sieht es mit der Nachhaltigkeit aus? Nachhaltigkeit ist ein Thema, sowohl für uns als auch unsere Kunden. Ich persönlich finde es mehr als begrüßenswert, dass sich in den letzten Jahren ein starkes Interesse seitens der Käufer entwickelt hat, was eine ressourcenschonende Bauweise und Nutzung einer Immobilie anbelangt. Wir versuchen bei unseren Immobilien Fernwärme wo auch immer möglich zu implementieren beziehungsweise Luftwärmepumpen oder Photovoltaikanlagen einzubauen. Im Zinshausbereich hoffe ich, dass die Forschung hier schnell Lösungen finden kann, um nachhaltige Heizmöglichkeiten anzubieten. Die entsprechende Außendämmung, Fenster- und Türentausch, Smart-Home-Systeme zur Optimierung des Energiebedarfs – das ist bei uns seit Langem bereits Standard. In gewisser Weise ist man aber durch die bestehende Substanz natürlich auch beschränkt. Ein kompletter Heizungswechsel ist in einem bewohnten Zinshaus beispielsweise nur unter einem ziemlichen Planungsaufwand realisierbar. Nachhaltigkeit bietet auch einen Mehrwert… Natürlich, es geht ja nicht ausschließlich nur um Nachhaltigkeit, sondern auch darum, wie wir Wärme und Strom günstig erzeugen können. Das Ziel ist, langfristig Häuser autark zu machen. Daran arbeiten wir. Ist bei Altbauhäusern ESG beziehungsweise die EU-Taxonomie Thema? Ja, ganz klar. Wir wollen jedes Haus, das wir im Altbau bauen, zertifizieren lassen. Man muss sich vor Augen halten, wie nachhaltig Altbauten, also Bestand ist. Viele der Immobilien existieren schon über 100 Jahre. Bei jedem Objekt, das wir nicht abreißen und neu bauen müssen, sparen wir viel CO2. Ein Neubau braucht Jahrzehnte, um das aufzuholen. Im Neubau ist es leichter, verschiedene Nachhaltigkeitskriterien einzuhalten. Gibt es Zinshaus Special 2022 07
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