ImmoFokus Zinshaus Special

„Der Markt beschränkt sich nicht allein auf Wien.
Auch Graz, Linz und Salzburg sind spannend.“
Mathias Miller-Aichholz,
Hudej Zinshäuser Wien
1 Als einziger Zinshaus-Spezialist mit Büros in allen Landeshauptstädten haben wir als Erster
verstanden, dass der Markt sich nicht allein auf Wien beschränkt.
Die Aufmerksamkeit für die drei größten Landeshauptstädte ist in den vergangenen Jahren
deutlich gestiegen. Die Gründe dafür sind vielfältig, teilweise spielen lokale Faktoren eine wichtige
Rolle. Beispiel Graz: Durch die kontinuierlich sinkenden Renditen in Wien begann in den 2010er
Jahren das Interesse für Graz merklich zu wachsen. Doch es gab einen weiteren Grund für das
Marktwachstum: die Entwicklung der Reininghausgründe. Hier entstanden große Neubauprojekte,
die in- und ausländische institutionelle Investoren erstmals auf Graz aufmerksam machten.
Beispiel Linz: Der oberösterreichische Zentralraum mit Linz, Wels und Steyr sowie deren Umland
ist eines der wichtigsten Wohngebiete Gebiete Österreichs. Hier leben rund 600.000 Personen. Die
Kombination aus Städten, weitläufigen Flächen für Betriebsansiedlungen, Nahversorgung und
Erholung verleiht dieser Region ihre spezielle Qualität. Dementsprechend wächst auch in Linz die
Nachfrage seitens in- und ausländischer Investoren.
Beispiel Salzburg: Wie keine andere Landeshauptstadt punktet Salzburg mit der einzigartigen
Kombination aus unvergleichlicher historischer Bausubstanz, internationaler Kulturszene,
zentraler Lage und landschaftlicher Schönheit. Daher ist die Nachfrage nach Zinshäusern hier
immer schon relativ hoch gewesen – und das Angebot niedrig. In der Innenstadt bewegen sich die
Preise auf Wiener Niveau. Salzburg profitiert diesbezüglich auch von der Nähe zum süddeutschen
Raum (Bayern).
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Es geht nicht nur um Förderungen. Man muss auch über die Sinnhaftigkeit so mancher
legistischer Maßnahme nachdenken. Wenn es bis 2035 wirklich keine Gasheizung in Wiener
Zinshäusern mehr geben soll, drängt sich die Frage auf, was die Alternativen sind und ob
beziehungsweise wie sie technisch realisiert werden können.
Die Frage nach der Rendite eines Zinshauses kann letztlich nur individuell pro Objekt beantwortet
werden, da sie von vielen Einzelfaktoren abhängt. Die Ist-Rendite zum Kaufzeitpunkt ist
beim klassischen Gründerzeit-Zinshaus weniger relevant als das Potenzial – sofern das Haus
nicht fertig entwickelt ist. Bei fertig entwickelten Zinshäusern und Neubauprojekten stellt
sich die Frage nach dem Potenzial weniger. Hier müssen wir aber unterscheiden zwischen
Investoren, die fremdfinanzieren, und Cash-Zahlern. Letztere sind zwar in der Minderheit, aber
sie streben in Zeiten hoher Inflation nach Vermögensabsicherung, was die Frage der Rendite
relativiert. Zurück zum klassischen Gründerzeithaus. Das Potenzial ist grundsätzlich in drei
Bereichen zu finden: erstens das Neubaupotenzial in Dachgeschossen, Regelgeschossen,
Hinterhöfen et cetera; zweitens das Mietenpotenzial, zum Beispiel bei Altmietverträgen, die
nach regulärer Beendigung und Sanierung der Wohnung durch ertragreichere Bestandsverhältnisse
ersetzt werden können, oder das Potenzial, das leerstehende Erdgeschossflächen bei
erfolgreicher gewerblicher Vermietung versprechen (lageabhängig). Drittens gibt es noch das
juristische Potenzial, das durch Überprüfung der Mietverhältnisse und Richtigstellen etwaiger
Fehler gehoben werden kann. Erst nach Überprüfung und Einwertung all dieser Faktoren kann
die Rendite realistisch beurteilt werden.
Zinshaus Special 2022
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