Ausgabe 05/2022

Komplexer 

Teamplayer Markt 

Andrea Dissauer 

Astrid Grantner-Fuchs 

Wir leben Immobilien. 

Vermittlung | Verwaltung | Bewertung | Baumanagement 

ehl.at

VON 

KLEIN 

BIS 

OHO

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Wir stellen uns jeden Tag der 

spannenden Herausforderung, 

maß geschneiderte Lösungen zu 

finden, um jedes individuelle 

Wohnbe dürfnis zu befriedigen – 

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ImmoFokus.Rubrik 

04 ImmoFokus

HIMMELHOCH: 

360 GRAD WIEN 

IKONENHAFTE ARCHITEKTUR, 

Hochkarätiges Architektenteam Boris 

Podrecca, Gustav Peichl, Rudolf F. Weber 

NACHHALTIGES ENERGIEKONZEPT, 

DGNB-Gold zertifiziert, Auszeichnung Blue 

Building, Wired Score Zertifizierung 

HOCHHAUSBLICK 

360 Grad-Ausblicke mit flexiblen Büroflächen 

OPTIMALE LAGE 

mit hervorragender Verkehrsanbindung 

AUSGEZEICHNETE QUALITÄT 

ca. 900 m² Fläche pro Stockwerk 

Art-Invest Real Estate 

Management Austria GmbH 

Millennium Tower 

Handelskai 94-96 

1200 Wien 

T: +43 1 3583410 

E: millenniumtower@art-invest.de 

Ausgabe 04|2022 05

Handschlagqualität 

Schindler steht für verbindliche Zusagen, auf die man vertrauen kann. 

Handschlagqualität als zuverlässige Basis einer langen sowie erfolgreichen 

Geschäftsbeziehung. Denn wir sind immer da und stets bereit, die extra Meile zu gehen. 

Wir wissen eben, worauf es ankommt. 

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CO2-neutral 

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08 ImmoFokus

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Spende schon. 

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Ausgabe 04|2022 

09


18 

Autofreie Quartiere 

Wohnen ohne Auto 

Noch nie war der 

Markt so komplex 

COVERINTERVIEW MIT 

ASTRID GRANTNER-FUCHS 

38 

INHALT 

AUSGABE 

Rubriken 

12 VOM HERAUSGEBER 

14 EDITORIAL 

178 VORSCHAU/IMPRESSUM 

Unternehmen & Projekte 

18 BILDERSTRECKE 

AUTOFREIE QUARTIERE 

30 START-UP 

32 TOP DEAL 

33 PROBLEMLÖSER 

34 IMMOBILIE IM FOKUS 

35 AUFSTEIGER 

Positionen & Meinungen 

38 COVERINTERVIEW MIT ... 


50 ZU TISCH MIT ... 

Martina Hirsch & Michael Molnar 

56 WEIN UND IMMOBILIEN 

60 PUTINS AMTSSITZ 

Kommentar von Otmar Lahodynsky 

62 FRIEREN FÜR DEN FRIEDEN 

Kommentar von Frank Brün 

64 WIR MACHEN WEITER 

Interview mit Michael Schmidt 

68 BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT 

Kommentar von Philipp Kaufmann 

69 SANIERUNGSBLOCKADE IM 

MIETWOHNBAU BEENDEN 

Kommentar von Michael Pisecky 

70 DIE MASKEN SIND GEFALLEN 

Kommentar von Hans Jörg Ulreich 

72 DER MARKETER 

Kommentar von Philipp Kaufmann 

73 NICHT IDEOLOGISCH, SONDERN TECHNO- 

LOGIE-OFFEN MUSS DISKUTIERT WERDEN 

Kommentar von Louis Obrowsky 

74 FRÜHER WAR ALLES BESSER 

Kommentar von Wolfgang Fessl 

76 STRAFEN SCHAFFEN 

KEINEN WOHNRAUM 

Kommentar von Martin Prunbauer 

Fotos: Adobe Stock 

10 ImmoFokus

80 

Der 28. Real Circle 

Quartier- und Stadtentwicklungsentwicklung 

102 

Über den Tellerrand 

Karl Habsburg - Der Radiomacher 

50 

Zu Tisch mit ... 

Martina Hirsch und Michael Molnar 

05|2022 

ImFokus: Stadtentwicklung 

80 REAL CIRCLE 

Quartiers- und Stadtentwicklung 

94 VORTEILE DER 15-MINUTEN-STADT 

VOX FEMINA 

95 IMMOBILIEN MIT LADESTATION 

AUF DER ÜBERHOLSPUR 

Kommentar von Martina Hirsch 

96 NACHVERDICHTUNG 

Kommentar von Jasmin Soravia 

98 FRECH GESAGT 

Kolumne von Anita Körbler 

100 ILLMITZER GESPRÄCHE 

Kolumne von Thomas Malloth 

102 ÜBER DEN TELLERRAND 

Der Radiomacher 

108 DAS GFRETT MIT DEM KONDENSWASSER 

Siegerinterview FM-Day 

111 STADTENTWICKLUNG DIGITALER DENKEN 

Kommentar von Andreas Köttl 

112 ES BRAUCHT DURCHDACHTE 

WOHNANLAGEN 

Kommentar von Klaus Baringer 

113 DURCH UMWELTFREUNDLICHE 

MOBILITÄTSKONZEPTE 

ZUR GRÜNEN STADT 

Kommentar von Karina Schunker 

114 NACHHALTIG IN UNSICHEREN ZEITEN 

Kommentar von Georg Flödl 

116 UMWELTVERTRÄGLICHKEIT FÜR 

STADTENTWICKLUNGSPROJEKTE 

Kommentar von Sebastian Beiglböck 

118 EXPO RÜCKBLICK 

124 DAS DILEMMA MIT DER 

LEERSTANDSABGABE 

130 DOMPTEURE DER KOMPLEXITÄT 

134 KOOPERATION AUF DER BAUSTELLE 

138 DIE BASIS IST DAS PRODUKT 

Interview mit Bernhard Klein 

146 METAVERSE 

148 EXPOREAL EARLY BIRD FRÜHSTÜCK 

FRISCH GESTÄRKT IN DEN TAG 

152 EVENTS 

159 BUCHTIPPS 

160 OBSERVER 

162 VORSCHAU 

Ausgabe 05|2022 

11

Stadt der 

kurzen Wege 

„Neue Stadtquartiere 

ohne Verkehrskonzept 

kennen wir alle zur 

Genüge.“ 

A 

lle reden von der 15-Minuten- 

Stadt- Anstelle von Städten mit 

getrennten Wohn-, Sozial- und 

Arbeitsvierteln sieht das 15-Minuten-Stadt 

Konzept das urbane Zentrum als ein 

Geflecht von Vierteln vor, in denen alle drei 

Funktionen nebeneinander bestehen. Im Kern 

beinhaltet es Überlegungen, Strategien und 

Maßnahmen, Städte durch die Dezentralisierung 

von Dienstleistungen wieder lokaler zu machen. 

Sie vereint mit der Mixed-Use-Nutzung, also 

der Mischung aus Wohnen, Einzelhandel und 

Büroflächen, und der „Stadt der kurzen Wege“ 

zwei stadtplanerische Ansätze, die ihre Ausrichtung 

an den Bedürfnissen der Stadtbewohner 

schon in der Realität bewiesen haben.Das 

Modell lässt sich wie eine kleine Stadt in der 

Stadt verstehen. 

Klingt super. Auch in der Vergangenheit 

wurden immer wieder größere Quartierentwicklungen 

mit dem Stichwort „Wohnen 

& Arbeiten an einem Ort“ angekündigt und 

beworben. Doch was wurde in der Realität daraus? 

Es stimmt schon: Man wohnt und arbeitet 

in diesen neuen Stadtquartieren. Doch nicht 

alle, die dort wohnen, arbeiten auch dort – und 

umgekehrt. Immer mehr Berufseinsteiger 

können sich Wohnungen in den zentrumsnahen 

Quartieren nicht (mehr) leisten. Aber 

gerade dort entstehen bzw. sind die neuen 

Bürocluster entstanden. Nach wie vor wollen 

auch Unternehmen zeigen, dass sie sich Top- 

Standorte leisten können. Ihre Mitarbeiter 

müssen zum Teil lange Anfahrtswege in Kauf 

nehmen. Noch sind wir – Gott sei Dank – weit 

von amerikanischen und britischen Verhältnissen 

entfernt, wo eineinhalbstündige Anfahrtswege 

keine Ausnahme mehr darstellen. 

Noch. Arbeitgeber könnten dezentralisierte 

Kleinbüros einrichten, damit die Mitarbeitenden 

nicht so lange pendeln müssen. In diesen 

Gebäuden wären dann nicht nur Büros untergebracht, 

sondern auch Wohnungen und 

sogar Kindergärten. 

Angesichts der Wirtschaftskrise darf man aber 

die Frage stellen, wer dies alles bezahlen soll. 

Eines ist klar: Ohne optimierte Verkehrsinfrastruktur 

– öffentlich wie privat - wird es nicht 

gehen. Nur der zügige Ausbau des öffentlichen 

Nahverkehrs kann dazu führen, dass weniger 

Autos notwendig wären – und man trotzdem 

zügig durch die Stadt kommt. Neue Stadtquartiere 

ohne Verkehrskonzept kennen wir alle 

zur Genüge. 

Ihr 

Michael Neubauer 

Herausgeber 

Fotos: Adobe Stock 

12 ImmoFokus

Mag. (FH) Andrea Dissauer MRICS 

Geschäftsführerin | EHL Immobilien Management 

Herzliche Gratulation zu dieser 

sensationellen Auszeichnung! 

Seit über 20 Jahren können sich deine KundInnen und KollegInnen 

zu 100 % auf dich verlassen. Deine Verlässlichkeit, Engagement, 

Menschlichkeit und Fachkompetenz sind einzigartig. 

Michael Ehlmaier 

Im Namen des gesamten EHL-Teams 

ehl.at 

Wir leben 

Immobilien.

Was bringt 

der Herbst? 

„Jede Menge Top-Interviews 

und spannende 

Expertenbeiträge.“ 

E 

r bringt jede Menge Events, Vortragsreihen, 

Messen und Foren – es 

scheint, als wolle man in kürzester 

Zeit alles Versäumte nachholen und 

rein präventiv alles vor dem nächsten schwarzen 

Schwan in sich hineinstopfen. Dabei ergibt sich 

ein regelrechtes Feuerwerk an geballtem Knowhow 

von der Expo bis zum Facility Management 

Day, der Blockchain Real, der Citytagung von 

Regioplan bis hin zu den Real 100 und unserem 

Real Circle. Natürlich ist diese Aufzählung nicht 

vollständig. 

Raumplanung und 

städtebauliche Verträge 

Diese Ausgabe steht ganz im Zeichen von Stadt, 

Raumplanung und städtebaulichen Verträgen. 

Beim zum 28. Mal stattfindenden Real Circle 

wurde dieses Thema von 30 Immobilienprofis 

diskutiert – mit oft sehr konträren Ansichten. 

Auch bei den Round Tables zu den Themen 

„Klima in der Stadt“ und „Allianzverträge“ 

lieferten sich die eingeladenen Experten einen 

interessanten Schlagabtausch. Natürlich darf 

der Einstieg ins Heft mit einer Bilderstrecke 

über autofreie Quartiere nicht fehlen. 

führerin der sReal mit ihrem Kollegen Michael 

Molnar beim „Zu Tisch mit …“ zur digitalen 

Offensive befragt. Natürlich gibt es auch einen 

spannenden Nachbericht über die Expo – allem 

voran über das vom ImmoFokus organisierte 

Early-Bird-Frühstück. In „Über dem Tellerrand“ 

spricht Herausgeber Michael Neubauer 

mit Karl Habsburg über die Macht der Medien 

und die Ukraine. 

Also, was bringt der Herbst? Eine neue Ausgabe 

des ImmoFokus, einen wunderschönen 

Altweibersommer und hoffentlich keine weitere 

Coronawelle. Bleiben Sie gesund! 

Herzlichst 

Top-Interviews 

Im Coverinterview erzählt Astrid Grantner- 

Fuchs von steigenden Herausforderungen in 

der Bewertung und warum sie bei der ÖGNI 

einen Kurs zum ESG-Consultant besucht hat. 

Martina Hirsch haben wir als neue Geschäfts- 

Lisa Grüner 

Chefredakteurin 

Foto: Adobe Stock 

14 ImmoFokus

Digital 

Spezialisiert auf Digitalisierung in der Immobilienbranche 

Bernadette Fellner | Senior Manager 

Assurance 

Spezialisiert auf die Prüfung von Immobilienunternehmen 

Marius Richter | Partner 

Legal 

Spezialisiert auf Immobilienrecht 

Karl Koller | Partner - PwC Legal 

Advisory 

Spezialisiert auf Immobilienberatung 

Peter Fischer | Director 

Tax 

Spezialisiert auf Immobiliensteuerrecht 

Franz Rittsteuer | Director 

Karl Koller 

Peter Fischer 

Bernadette Fellner Marius Richter Franz Rittsteuer 

Dedicated to Real Estate, 

focused on solutions. 

www.pwc.at/real-estate 

„PwC“ bezeichnet das PwC-Netzwerk und/oder eine oder mehrere seiner Mitgliedsfirmen. Jedes Mitglied dieses Netzwerks ist ein selbstständiges Rechtssubjekt. 

Weitere Informationen finden Sie unter pwc.com/structure.


018 

AUTOFREIE QUARTIERE 

Die Bau- und 

Immobilienwirtschaft 

will neben einer 

nachhaltigen Bauweise 

und Energieversorgung 

auch mit dem Verzicht 

auf das Auto einen 

Beitrag leisten. Schon 

jetzt gibt es das eine 

oder andere Bestpractice-Beispiel 

einer 

Quartiersentwicklung, in 

der die Bewohner auf ein 

Auto verzichten können. 

030 

START UP 

Das österreichische Start-up Wood_Space 

bietet modularen Qualitätsholzbau an. 

Dank massiver Vollholzmodule können 

Projekte vom Tiny-Haus, Shop, Kindergarten, 

mehrstöckigen Bürogebäude, Studentenheim 

bis zum Hotel/Motel in nur drei Monaten 

umgesetzt werden. 

033 

PROBLEMLÖSER CHEKKER 

CHEKKER® ist ein Assistenzsystem für Arbeiter 

in Fertigteilwerken. Das System projiziert 

mithilfe eines Hochleistungsprojektors und 

unter Verwendung mehrerer Kameras Pläne 

im Maßstab 1:1 direkt auf die Arbeitsfläche 

und unterstützt die ausführenden Personen 

maßgeblich durch das einfache und intuitive 

Anleiten sukzessiver Arbeitsschritte. 


16 ImmoFokus


17


Wohnen ohne Auto 

Utopie. Der Klimawandel ist längst auch in unseren Breitengraden angekommen. Für die Bau- und 

Immobilienwirtschaft bedeutet das vor allem eins: nachhaltig planen, bauen und vor allem sanieren. 

Neben einer nachhaltigen Bauweise und Energieversorgung kann auch der Verzicht auf das Auto 

einen wertvollen Beitrag leisten. Schon jetzt gibt es das eine oder andere Best-practice-Beispiel einer 

Quartiersentwicklung, in der die Bewohner auf ein Auto verzichten können. 

Autor: Amelie Miller 

18 ImmoFokus


19


Fotos: 6a Süd: VDX.at, 6 Süd: bildraum.at, 6 Nord: pentaplan.at 

REININGHAUS-GRÜNDE 

Die Stadt Graz setzt bei Bauprojekten auf Mobilitätsverträge, das heißt im Gegenzug zur Reduktion der PKW-Parkplätze verpflichten sich die Bauträger zu 

Maßnahmen für eine verbesserte Mobilität. Das sind zum Beispiel Geh- und Radwege, Fahrradabstellplätze, eine fußläufige Anbindung an Haltestellen, Infrastruktur 

für E-Mobilität, kostenlose Tickets für den öffentlichen Verkehr und Carsharing. Einen solchen Mobilitätsvertrag gibt es auch für die Stadt der kurzen Wege in den 

Reiningenhausgründen. So erhalten etwa Bewohner im ersten Jahr eine Jahreskarte für den öffentlichen Verkehr geschenkt. Rund 13,5 Kilometer Radweg werden 

neu gebaut, Car-Sharing und E-Taxis stehen in allen Quartieren zur Verfügung. Zusätzlich entstehen mit der Unesco Esplanade eine autofreie Flaniermeile, 

ein drei Hektar umfassender Park und mehrere kleine Stadtwäldchen. 

Größe des Areals: 54 Hektar 

Begrünung: 2.000 Bäume werden zusätzlich gepflanzt 

www.reininghausgruende.at 

20 ImmoFokus

Fotos: Markus Bstieler/Mario Ramoni, Ursula Meisser 

WOHNANLAGE MIT INTEGRIERTEM SOS-KINDERDORF 

Das Besondere an dem integrierten SOS-Kinder- und Familiendorf in 

Nußdorf-Debant ist nicht nur, dass hier SOS-Kinderdorf-Familien mit 

anderen Familien und Mietern in einer Gemeinschaft zusammenleben, 

sondern auch, dass der komplette innere Bereich der Siedlung autofrei 

und somit Fußgängern und Radfahrern vorbehalten ist. Geparkt 

werden die Autos in einer Tiefgarage oder entlang der Zugangsstraße. 

Mitte der 1950er Jahre gegründet, bestand das SOS-Kinderdorf ursprünglich 

aus sieben Häusern, die am Rande der Gemeinde errichtet 

wurden. Aufgrund der gewachsenen Infrastruktur entschied man sich 

später für den Neubau von 21 Familienhäusern, die sowohl für das 

SOS-Kinderdorf als auch für die Vermietung an Familien aus Nußdorf- 

Debant neuen Lebensraum schaffen sollten und im Mai 2012 an die 

Mieter übergeben wurden. 

Standort: FUCHSUNDPEER (heute archifuchs) 

in Zusammenarbeit mit Mario Ramoni 

Bauträger: SOS-Kinderdorf mit der Gemeinde Nußdorf-Debant, 

Osttiroler Siedlungsgenossenschaft GmbH (OSG) 

Auszeichnungen: austrian brick and roof award 2013 

HUNZIGER AREAL 

Das Hunziker Areal im Norden Zürichs ist das 

erste Projekt, das die Baugenossenschaft 

„mehr als wohnen“ umgesetzt hat, und 

wurde als autoarmer Quartierteil realisiert. 

Anspruch auf einen Parkplatz hat hier nur, 

wer aus gesundheitlichen oder beruflichen 

Gründen auf ein Auto angewiesen ist. Neben 

einer guten Anbindung an den Nahverkehr 

steht den Bewohnern eine Mobilitätsstation 

zur Verfügung, mit Elektro- und Lastenvelos 

und Fahrradanhängern, sowie verschiedene 

Car-Sharing-Angebote. Gewerbeflächen und 

Allmendräume in den Erdgeschossen der 

13 Quartiersgebäude beleben die Plätze 

und Zwischenräume. Demokratische 

Mitwirkungsprozesse und Mitgliederrechte 

tragen zur sozialen Nachhaltigkeit bei 

Architekten: Duplex Architekten, 

Futurafrosch, Müller Sigrist 

Architekten, Pool Architekten, Miroslav Šik 

Landschaftsarchitektur: Müller Illien 

Landschaftsarchitekten 

Bauherrschaft: Baugenossenschaft 

mehr als wohnen 

Auszeichnungen: World Habitat Award 2017 


21

GENERATIONENWOHNEN AM WALDSTRAND 

Die kleine Siedlung in St. Egyden am Steinfeld in Niederösterreich besteht aus fünf Baukörpern, die in Holzbauweise 

errichtet wurden und sich so in den umgebenden Nadelwald einfügen. Die Gebäude mit sechseckigen 

Grundrissen sind im Kreis angeordnet und eröffnen so im Inneren eine Fläche, die als „Generationenplatz“ 

konzipiert ist. Hier können die Bewohner zusammenkommen, sei es für Feierlichkeiten oder für den Austausch 

über Alltägliches. Um die Aufenthaltsqualität im Freien zusätzlich zu erhöhen, wurden die Eingangsbereiche 

der Häuser überdacht sowie ein Kinderspielplatz, eine Bocciabahn und zahlreiche Sitzmöglichkeiten realisiert, 

inklusive zusätzlicher Baumbepflanzungen, die im Sommer für ausreichend Schatten sorgen. 

Architekten: g.o.y.a. 

Landschaftsarchitektur: YEWO Landscapes 

Bauträger: Baugenossenschaft Frieden Wien 

Auszeichnungen: Holzbaupreis Niederösterreich 2021 

WOHNSIEDLUNG MAIERHOF 

Acht Häuser, die in Holzhybridbauweise errichtet 

wurden, gruppieren sich in Bludenz zusammen 

mit einem denkmalgeschützten Bestandsgebäude 

um einen grünen Innenhof. Die Anordnung der 

Gebäude folgt keiner klaren Struktur, um so den 

Charakter eines gewachsenen Dorfes und die 

Einbindung in die umgebende Berglandschaft zu 

verstärken. Dank einer eigenen Tiefgarage mit 67 

Stellplätzen ist die Wohnsiedlung weitestgehend 

autofrei. Für Besucher wurden 19 Parkplätze in die 

Außenanlage integriert. So bietet der Innenhof 

viel Platz, etwa für einen öffentlichen Spielplatz, 

Begegnungszonen und einen Quartierstreffpunkt. 

Architekten: Feld 72 

Landschaftsarchitektur: Gruber + Haumer – 

Landschaftsarchitektur OG 

Bauträger: Wohnbauselbsthilfe Vorarlberger 

gem. reg. Gen.m.b.H. 

Auszeichnungen: 8. Bauherrenpreis der Hypo 

Vorarlberg 2020, Anerkennung/Nominierung für 

Constructive Alps 2022 

22 ImmoFokus

MERWEDE 

Das autofreie Quartier an der Westseite des Merwedekanals in 

Utrecht will mit der Fertigstellung 2024 ein Vorzeigeprojekt für 

gesundes und nachhaltiges Leben sein. Gelingen soll das dank 

innovativer Konzepte, etwa mit den sogenannten multimodalen 

Mobilitätshubs. Dabei liegt der Fokus auf Carsharing, einer guten 

öffentlichen Verkehrsanbindung, Bereitschaftstaxis, Kiosken, 

an denen Pakete selbstständig abgeholt werden können, einem 

Fahrrad-Leihsystem und einer Infrastruktur des täglichen Bedarfs 

in unmittelbarer Nähe der Hubs. Ausreichend Grünflächen 

und eine nachhaltige Energieversorgung sind ebenfalls zentrale 

Punkte, die bei der Umsetzung des Quartiers eine Rolle spielen. 

Die Energieversorgung erfolgt mittels unterirdischem Wärmeund 

Kältespeicher. Die Dächer werden entweder begrünt oder 

mit Photovoltaikanlagen ausgestattet. 

Architekten: Marco Broekman 

Bauträger: In Kooperation mit der Stadtverwaltung 

www.merwede.nl 

Fotos: g.o.y.a., BURA OKRA, Hertha Hurnaus 


23


Fotos: DanielHawelka, Luiza Puiu, ChristianFuerthner 

24 ImmoFokus

ASPERN SEESTADT 

Die Seestadt in Wien Donaustadt ist nicht autofrei, allerdings werden Maßnahmen 

gesetzt, freiwillig auf das Auto zu verzichten. So ist auf den Straßen 

in der Seestadt Platz für alle Verkehrsteilnehmer, der gleichermaßen fair 

genutzt werden soll. Für das Mobilitätskonzept in einem der größten Stadtentwicklungsgebiete 

Europas bedeutet das, vor allem breite Gehsteige und 

viel Platz für Fußgänger und spielende Kinder zu schaffen. Für einen grünen 

Straßenraum sorgen viele Bäume, Sträucher und Blumenbeete. Die Autos 

in der Seestadt parken in einer Sammelgarage. Die Car- und Bikesharing- 

Angebote werden über einen Mobilitätsfonds finanziert, der aus Abgaben 

der PKW-Garagen gespeist wird. 

Quartiersentwickler: 3420 aspern Development AG 

Gestaltung der grünen Spielstraße Grüne Saite: Hager Partner AG 


25


SIEDLUNG KALKBREITE 

Unter dem Titel „Ein neues Stück Stadt“ entwarfen 

2006 Quartierbewohner und Fachleute 

das Konzept einer nachhaltigen Bebauung des 

Kalkbreite-Areals in Zürich. Aus dieser Gruppe 

ist eine Genossenschaft entstanden, die das 

rund 6.350 Quadratmeter große Areal von der 

Stadt Zürich im Baurecht übernommen hat. 

Die Siedlung steht im Dreieck zwischen Seebahngraben, 

Badener- und Kalkbreitestrasse. 

Die Tramabstellanlage auf dem Areal wurde 

überdeckt, sodass eine 2.500 Quadratmeter 

große Terrasse über den Gleisen entstanden 

ist, die öffentlich zugänglich ist. Aufgrund der 

zentralen Lage und folglich guten Verkehrsanbindung 

ist der Wohn- und Gewerbebau 

autofrei konzipiert. Anstatt einer Tiefgarage 

wurden im Neubau 300 ebenerdige Fahrradabstellplätze 

errichtet. 

Architekten: Müller Sigrist Architekten AG 

Landschaftsarchitektur: haag.la, 

Freiraumarchitektur GmbH 

Bauherrschaft: Genossenschaft Kalkbreite 

Auszeichnungen: 2000 Watt Areal im Betrieb 

Fotos: Volker Schopp, Martina Meier, AnnABlaU 

26 ImmoFokus

WOHNHAUSANLAGE WALDMÜHLE RODAUN 

Die Wohnhausanlage Waldmühle Rodaun punktet 

mit ihrer Lage direkt am Wiener Wald. Das Wohnprojekt 

schmiegt sich mit zwei terrassenartigen 

Ebenen an einen bewaldeten Südhang und beherbergt 

nicht nur insgesamt 450 Wohnungen und 

77 Wohneinheiten, sondern auch einen 12.000 

Quadratmeter großen Freiraum in Inneren der 

Anlage. Diese Fläche wurde mit heimischen 

Baumarten begrünt und bietet neben zahlreichen 

Plätzen für Kinder auch genügend Platz für individuelle 

Erholung. Der Freiraum ist bis auf Einsatzfahrzeuge 

komplett autofrei. Neben einem eigenen 

Schwimmbad auf dem Dach der Hochgarage 

gibt es in der Waldmühle Rodaun Nahversorger 

sowie die Möglichkeit, einen Home-Office-Bereich 

inklusive Besprechungsraum anzumieten. 

Architekten: Schwalm-Theiss & Bresich, 

Goran Jakovljevic, Margarethe Cufer 

Bauträger: WBV-GPA Österreichisches 

Siedlungswerk Wien Süd 

Landschaftsarchitektur: Land in Sicht 

www.waldmuehle-rodaun.at 


27


Fotos: Waterfront Toronto 

28 ImmoFokus

QUARTIER QUAYSIDE 

Mit dem Quartier Quayside setzt die kanadische 

Hauptstadt ein Megaprojekt an der Waterfront 

Toronto um. Eine Besonderheit des Revitalisierungsprojekts 

ist der 8.000 Quadratmeter große 

urbane Wald, der am neuen Superblock in Holzbauweise 

entstehen wird. Die bewaldete Fläche 

ist autofrei konzipiert und soll den zukünftigen 

Bewohnern nicht nur Platz zur Naherholung bieten, 

sondern sogenannten Hitzeinseln im städtischen 

Bereich entgegenwirken. Der Klimakrise begegnet 

die Waterfront Toronto mit Fluchträumen in allen 

Gebäuden, deren Stromversorgung für 72 Stunden 

gesichert ist. In diesen können die Menschen vor 

Ort im Fall von Wetterextremen, Stromausfällen 

und anderen Notsituationen Zuflucht finden. 

Architekten: Alison Brooks Architects, 

Henning Larsen, Adjaye Associates 

Bauherrschaft: Waterfront Toronto 

Landschaftsarchitektur: SLA Landscapa 

Architects 


29

Start-Up 

ImFokus 

Gründung 

Wood_Space, mit Sitz und Produktion 

in Hürm, Österreich, wurde 2019 mit 

dem Ziel gegründet, leistbaren, hochwertigen 

und nachhaltigen Raum für 

verschiedenste Anwendungen zu schaffen. 

Gründer 

Das Unternehmen ist ein gemeinsames 

Spin-Off des großen Holzbauers 

„Rubner“ mit dem Company Builder 

„What A Venture“ und wird von 

Thomas Gschwendtner (CEO) geleitet. 

Nachhaltige 

Modulgebäude 

aus Vollholz 

Wood_Space. Das österreichische Start-up bietet modularen 

Qualitätsholzbau an. Dank massiver Vollholzmodule können Projekte 

vom Tiny-Haus, Shop, Kindergarten, mehrstöckigen Bürogebäude, 

Studentenheim bis zum Hotel/Motel in nur drei Monaten umgesetzt werden. 

Marktvolumen 

Wood_Space hat bisher rund 250 Module 

für über 30 sowohl Groß- als auch 

Kleinprojekte gebaut und peilt für 2023 

einen Jahresumsatz von rund 20 Mio. 

Euro an. 

Mitarbeiter 

15-20 

Die Meinung des Profis 

Wood Space trifft mit seinem Konzept 

den Zeitgeist. Nachhaltigkeit, Flexibilität 

und Zeitersparnis sind aktuell bei 

Bauwerken drei essentielle „Needs“ des 

Marktes, die gleichermaßen bedient 

werden können. 

D 

ie Anlieferung der Module erfolgt 

schlüsselfertig. Bei Gebäuden, 

die aus mehreren Modulen 

bestehen, werden die Module vor 

Ort zusammengestellt und montiert. Damit 

kann das Gebäude jederzeit wieder in seine 

einzelnen Module geteilt und an einem anderen 

Ort aufgestellt werden. Durch die Verwendung 

von Schraubfundamenten wird der Boden nicht 

versiegelt, und somit kann der ursprüngliche 

Zustand des Bodens ganz einfach wiederhergestellt 

werden. 

Traditioneller Blockbau 

Das Start-up Wood_Space hat diese robuste, 

qualitativ hochwertige und langlebige 

Bauweise in Form von Vollholzmodulen 

aufgegriffen und setzt, neben einer modernen 

Interpretation, auf Vorfertigung und 

individuelle Konfiguration. Neue Projekte 

werden vom internen Architektenteam 

geplant, als vorgefertigte Module angeliefert 

und innerhalb weniger Tage vor Ort zu 

einem Gebäude errichtet. Die Module werden 

lokal, ausschließlich mit Holz aus Österreichs 

Wäldern, hergestellt. Mit Wand-, Boden- und 

Deckenaufbauten, die zu über 90 Prozent rein 

aus Holz bestehen, wird eine Bausubstanz 

geschaffen, die bis zu einer Tonne CO2 

pro Kubikmeter speichern kann. Mit der 

Firma „Rubner“ hat sich Wood_Space einen 

erfahrenen Partner an die Seite geholt. Gebaut 

wird zum Fixpreis innerhalb von drei 

Monaten. 

Holz ist ein angenehmes und beliebtes 

Material, das eine Tonne CO2 pro Kubikmeter 

speichern kann. Vor allem, wenn es 

aus der Region bezogen wird, ist es sehr 

vernünftig, dieses einzusetzen. 

IDEE 

GESCHÄFTSMODELL 

TIMING 

Johannes Kriegs-Au 

BOXIRCUS 

Foto: Wood_Space 

30 ImmoFokus

Die transparente 

Bauprojektdatenbank 

von IMMOunited 

NEUE GESCHÄFTE 

Erfahren Sie rechtzeitig, welche Bauprojekte 

in Ihrer Umgebung geplant sind, um neue 

Aufträge zu generieren. 

NACHHALTIGE PLANBARKEIT 

Behalten Sie Markt, Bauprojekte und 

Nachfrage immer im Blick, um Geschäftschancen 

frühzeitig zu erkennen. 

SCHNELLER PROJEKTERFOLG 

Analysieren Sie aktuelle Verkaufszahlen, 

um Ihre Objekte schnell zu verkaufen. 

ZUVERLÄSSIGES MARKTWISSEN 

Beobachten Sie (regionale) Entwicklungen 

sowie Ihren direkten Mitbewerb, um immer 

informiert zu sein. 

JETZT INKL. 

SHARE DEALS & 

UNTERNEHMENS- 

INSOLVENZEN 

Ansprechpartnerin: 

Martina Sauer 

Head of Sales 

+43 1 997 1560-50 

sauer@rsgroup.at 

www.IMMOunited.com


Top Deal 

ImFokus 

Londoner 

Büro-Schnäppchen 

Blöd gelaufen. Der Verkauf der künftigen Zentrale der Deutsche Bank in London führt 

die Auswirkungen der Zinswende gnadenlos vor Augen. 

V 

iele Deals werden ja aktuell nicht 

abgeschlossen, zu unsicher ist 

offensichtlich das Umfeld für 

Verkäufer und Käufer. Und wenn 

doch etwas gedreht wird, dann zu deutlich anderen 

Bedingungen als das noch vor einigen 

Monaten der Fall gewesen wäre, wie das Beispiel 

„21 Moorfields“, der in Bau befindlichen künftigen 

Zentrale der Deutsche Bank in London, zeigt: 

Wurde für das Bürogebäude vor Russlands 

Einmarsch in die Ukraine noch mehr als eine 

Milliarde Euro geboten, so wurde es kürzlich 

„nur“ um 935 Millionen Euro verkauft. 

Britische Medien berichteten von einem 

„Schnäppchen-Deal“, der offenbare, wie sich 

die steigenden Zinsen auf die Preise von Gewerbeimmobilien 

auswirken würden. Laut 

dem Verkäufer, dem britischen Developer 

Landsec, lag der Verkaufspreis um knapp 

zehn Prozent unter dem Wert von diesem 

März. Nichtdestotrotz konnte ein Entwick- 

lungsgewinn von rund 170 Millionen Euro 

eingefahren und der Loan-to-Value von 34 

auf 30 Prozent reduziert werden. 

„Großer Deal“ 

Beobachter sprachen von einem „großen 

Deal“, der Preis hätte allerdings höher ausfallen 

können. Landsec meinte wiederum, dass 

der Verkauf im Einklang mit der Strategie 

stehe, Kapital aus Londoner Bürogebäuden 

abzuziehen und neue Gelegenheiten wahrzunehmen. 

Seit Ende 2020 konnten insgesamt 

Verkäufe im Gesamtvolumen von zwei Milliarden 

Euro bei einer Durchschnittsrendite 

von 4,35 Prozent realisiert werden. 

„21 Moorfields“, das direkt über der U-Bahnstation 

Moorgate errichtet wird und eine Gesamtfläche 

von rund 52.000 Quadratmetern 

haben wird, wird von Landsec jedenfalls bis 

Anfang 2023 fertiggestellt und dann an die 

Deutsche Bank übergeben. Der Bankriese 

hat einen Mietvertrag über 25 Jahre abgeschlossen, 

der dem neuen Eigentümer, dem 

australischen Bau- und Immobilienkonzern 

Lendlease, eine jährliche Nettomiete von fast 

45 Millionen Euro bescheren wird. 

Bei Landsec gibt man sich jedenfalls zufrieden 

mit der Transaktion und verweist auf 

die „enorme Flexibilität“, die man nun habe, 

in Immobilien mit höheren Renditen zu investieren. 

Wenig überraschend ist auch die 

Käuferin nicht unglücklich: „Die Akquisition 

weitet unsere europäische Investmentplattform 

substanziell“, so Neil Martin, CEO 

Europe bei Lendlease. Tatsächlich: Mit „21 

Moorfields“ wächst das weltweite Fondsvolumen 

auf rund 45 Milliarden Euro. Tendenz 

weiter steigend: Laut Martin sollen in Europa 

weitere Gelegenheiten wahrgenommen 

werden. Die aktuelle Entwicklungspipeline 

des Unternehmens aus „Down Under“ ist im 

Übrigen 75 Milliarden Euro schwer. 

Foto: WilkinsonEyre 

32 ImmoFokus

Problemlöser 

ImFokus 

Bernhard 

Reitinger 

Mitgründer und Geschäftsführer 

beamionic 

1. DAS PROBLEM 

Die Betonfertigteilbranche leidet unter dem Fachkräftemangel und sieht 

sich zeitgleich einem hohen Qualitäts- und Kostendruck sowie zunehmender 

Komplexität der herzustellenden Betonfertigteile ausgesetzt. Speziell in der 

Ausführung manueller Arbeitsschritte ist der Bedarf nach Digitalisierungslösungen 

groß, die Plandaten für Ausführende einfach und nachvollziehbar 

darstellen, ohne dass dabei der wesentliche Arbeitsprozess gestört wird. 

Arbeiter müssen beispielsweise anstelle von Papierplänen, die eine hohe 

Komplexität aufweisen und daher in der manuellen 

Ausführung Potenzial für Abweichungen bergen, 

Mittel erhalten, welche diese Digitalisierungslücke 

12 

schließen. Bislang wurde diese Thematik zwar 

allgegenwärtig präsent aufgegriffen, jedoch wenig 

systematische Lösungsansätze entwickelt. 

2. DIE LÖSUNG 

Die Antwort auf diese Digitalisierungslücke will CHEKKER liefern. Dabei 

handelt es sich um ein Assistenzsystem für Arbeiter in Fertigteilwerken, 

welches als Innovation durch die enge Zusammenarbeit der Grazer 

Softwareschmiede Robotic Eyes und dem deutschen Bauteilzulieferer, 

Schöck Bauteile, entstanden ist. CHEKKER ist kommerziell über das 

eigens gegründete Start-up und Tochterunternehmen, beamionic, 

erhältlich. Das System projiziert mithilfe eines Hochleistungsprojektors 

und unter Verwendung mehrerer Kameras Pläne im Maßstab 1:1 direkt 

auf die Arbeitsfläche und unterstützt die ausführenden Personen maßgeblich 

durch das einfache und intuitive Anleiten sukzessiver Arbeitsschritte. 

Die Symbiose aus Hard- und Software erlaubt zudem eine 

automatische Erkennung und Prüfung der verbauten Komponenten. 

DIE ZAHL 

CHEKKER ist innerhalb 

von 12 Monaten entstanden 

und zur Marktreife 

gewachsen. Von der ersten 

Idee, einem Besuch 

im Betonfertigteilwerk, 

bis hin zur Entwicklung 

in der eigens angemieteten 

Testhalle, der 

„Denkfabrik”, wurden 

Ressourcen so gebündelt 

und mithilfe agiler 

Softwareentwicklung 

CHEKKER entwickelt. 

Erste Pilotinstallationen 

sind bei Kunden bereits 

im Einsatz. 

Ausgabe 03|2021 

www.chekker.com 

33 

Fotos: Chekker

Immobilie 

ImFokus 

33 

Das PlusEnergieQuartier21 in der Pilzgasse 33 in Wien Floridsdorf 

ist Teil des vom Bundesministerium für Klimaschutz 

geförderten Forschungsprojekts „Zukunftsquartier 2.0“ und 

vereint unter dem Motto „Produktive Stadt“ Wohnen, Arbeiten 

und Freizeit. Zu den Projektpartnern zählen Österreichische 

Forschungsförderungsgesellschaft FFG, FH Technikum 

Wien, Urban Innovation Vienna, Stadt der Zukunft – Innovationslabor, 

Institute of Building Research & Innovation, 

Hacon und Böhm. 

Fotos: Foster + Partners 

100 

Das Projektvolumen des ersten 

urbanen Plus-Energie-Quartiers 

beläuft sich auf hundert 

Millionen Euro. Ungefähr 

doppelt so hoch ist jenes des 

Stadtquartiers mit rund 500 

Wohneinheiten, das die Süba 

voraussichtlich bis 2027 im 

Zentrum von Wiener Neustadt 

realisieren wird. 

100 

Das zukunftsweisende Projekt der 

Süba, einer hundertprozentigen 

Tochter der Hallmann Holding, 

wurde Anfang Oktober bei 

der Expo Real in München 

mit dem Zertifikat Platin, 

der höchstmöglichen 

Auszeichnung der 

Deutschen Gesellschaft 

für Nachhaltiges 

Bauen, ausgezeichnet. 

34.000 

Voraussichtlich bis zum vierten Quartal 2024 entsteht auf 34.000 

Quadratmetern Bruttogeschoßfläche leistbarer und klimafitter 

Wohnraum mit rund 220 Einheiten. Für Gewerbe, Büro und sonstige 

betriebliche Nutzungen sowie einem Kindergarten und Serviced 

Apartments sind weitere 18.000 Quadratmeter vorgesehen. 

0 

Das PlusEnergieQuartier21 wird mittels Bauteilaktivierung völlig CO2-frei 

geheizt und gekühlt werden. Für eine fossilfreie Stromerzeugung sorgen 

Photovoltaik und Energie aus Wind. Zum Energiekonzept gehören darüber 

hinaus unter anderem eine effiziente Gebäudehülle, ein durchdachtes 

Lüftungskonzept, Dachbegrünung, Regenwassernutzung sowie ein 

Erdsondenfeld mit rund 110 Bohrungen bis zu einer Tiefe von 200 Metern. 

Stark: das Projekt wird künftig mehr grüne Energie erzeugen als es selbst 

verbraucht. 

4.000 

Nicht weniger als 4.000 Photovoltaikmodule 

sind zwecks Stromerzeugung 

an der Fassade und am Dach 

angebracht. 


34

Aufsteiger 

Absteiger 

Hohe Ziele 

Immobilien-Expertin. In der Erste Bank ist Karin Schmidt-Mitscher seit mehreren Jahren in diversen 

Führungsfunktionen tätig. Seit Oktober verantwortet sie den Bereich Wohnbau. 

1 2015 

Zwischen September 2015 und Juli 2017 war 

Schmidt-Mitscher Head of Shareholding & 

Business Development der UniCredit Bank 

Austria. Bei der Erste Bank-Konkurrentin 

war sie seit 1994 in diversen Funktionen tätig, 

unter anderem als Abteilungsleiterin Real 

Estate Consulting und Investment und CEO 

der UniCredit Leasing, ganz zu schweigen von 

diversen Beirats- und Aufsichtsratsmitgliedschaften. 

Nur ein Beispiel: Bis Juni 2017 war sie 

knapp zwei Jahre lang Aufsichtsratsmitglied 

der Card Complete Service Bank. 

2 2017 

Von 2017 bis 2019 leitete die Absolventin eines 

Master of Science (MSc) der TU Wien in Real 

Estate Investment and Valuation den Bereich 

Group Commercial Real Estate und Leasing der 

Erste Group. 

3 2020 

Schmidt-Mitscher verantwortete weiterhin 

das gruppenweite Leasinggeschäft der Erste 

Group, nunmehr als Geschäftsführerin der 

Erste Bank und Sparkassen Leasing. Zum 

selben Zeitpunkt wurde sie auch Geschäftsführerin 

der F & S Leasing, dem Absatzleasing- 

Spezialisten der S Leasing. 

4 2021 

Davor war Schmidt-Mitscher seit März 2021 

Geschäftsführerin des Österreichischen Volkswohnungswerks, 

dem Wohnbauunternehmen 

der Erste Bank. Seit dem vergangenen 

November ist die Absolventin der Universität 

Wien (Jus) zudem Mitglied des Vorstands 

der STUWO, der gemeinnützigen Studentenwohnbau 

Aktiengesellschaft. 

3 

5 2022 

Seit dem 1. Oktober leitet Karin Schmidt-Mitscher 

den Bereich Wohnbau bei der Erste Bank. Damit 

ist die erfahrene Managerin für die gewerblichen 

und gemeinnützigen Wohnbauprojekte 

und -finanzierungen der heimischen Großbank 

verantwortlich. Nach eigenen Angaben will sie 

in ihrer neuen Funktion ein besonderes Augenmerk 

auf die Nachhaltigkeit der Projekte und auf 

leistbares Wohnen legen. Schmidt-Mitschers 

Vorgänger, der bisherige Bereichsleiter Reinhard 

Aumann, tritt indes nach über 40 Jahren in der 

Erste Group seine Pension an. 

4 

5 

1 

2 

Foto: Daniel-Hinterramskogler 


35


038 

COVERINTERVIEW 

Astrid Grantner-Fuchs, Geschäftsführerin 

bei EHL Immobilien Bewertung spricht 

im Coverinterview über Inflation, 

Zinserhöhungen, ESG und den Einfluss von 

Krisen aus Bewertersicht. Und warum sie 

zuletzt eine Prüfung zum ÖGNI-Consultant 

abgelegt hat. 

064 

INTERVIEW MIT ... 

Michael Schmidt, geschäftsführender 

Gesellschafter der 3SI Group spricht im 

Interview über seine Liebe zum Altbau, 

Zertifizierungen, ESG und seine Liebe zum 

Detail. Auch in der derzeitigen Situation will 

er weiter kaufen, entwickeln und verkaufen. 

050 

ZU TISCH MIT ... 

Die s REAL Immobilienvermittlung 

setzt mit 

neuen Technologien 

auf Kundenservice. Im 

Interview erzählen 

Geschäftsführerin 

Martina Hirsch und 

Geschäftsführer 

Michael Molnar, warum 

die Zeit dafür reif ist. 


36 ImmoFokus

SIEMENSSTRASSE 89 1210 WIEN 

WWW.TWENTYONE.IMMO 

48° 16' 15.052" 

CENTRAL HUB 

„1010 IST COOL, 

ABER TWENTY ONE 

IST COOLER.“ 

EIN PROJEKT VON BONDI CONSULT


Noch nie war 

der Markt so 

komplex 

Herausfordernd. Astrid Grantner-Fuchs, Geschäftsführerin bei 

EHL Immobilien Bewertung spricht im Coverinterview über Inflation, 

Zinserhöhungen, ESG und den Einfluss von Krisen aus Bewertersicht. 

Und warum sie zuletzt eine Prüfung zum ÖGNI-Consultant abgelegt hat. 

Das Gespräch führte: Lisa Grüner 

Warum brennen Sie für Immobilien? Was 

ist Ihre Leidenschaft dahinter? 

Astrid Grantner-Fuchs: Das, was Immobilien 

so komplex und daher auch so spannend für 

mich macht, ist ihre Heterogenität. Wie man 

so schön sagt: Jedes Objekt ist einzigartig, 

und jede Liegenschaft birgt eine besondere 

Herausforderung. In der Gutachtenerstellung 

beschäftigt man sich mit genau damit, eine 

Liegenschaft mit all ihren Aspekten zu 

analysieren. In der EHL haben wir zudem eine 

große Bandbreite an Assetklassen, die wir 

bearbeiten. Da tun sich entsprechend vielfältige 

Themen und Fragen auf. 

Was ist Ihre Lieblingsassetklasse? 

Eindeutig das Wiener Zinshaus. Es zählt zu 

meiner absoluten Lieblingsassetklasse, vor 

allem, weil mich die historische Bausubstanz 

begeistert. Bei Besichtigungen finde 

ich immer wieder Baudetails oder Ornamente, 

die mein Herz höherschlagen lassen. 

Darüber hinaus ist ein solide saniertes und 

entwickeltes Zinshaus eines der besten 

Beispiele für eine nachhaltige Immobilienentwicklung. 

Ist nicht gerade das Zinshaus für Bewerter 

sehr herausfordernd? 

Ja natürlich. Gerade in den letzten Jahren 

haben wir am Zinshausmarkt außergewöhnliche 

Preisentwicklungen beobachten können. 

Das hat uns Bewerter sehr gefordert. Unsere 

zentrale Aufgabe ist es ja, in der Bewertung 

den Markt zu reflektieren. Wir zerlegen ein 

Zinshaus dabei gedanklich wie ein Anatom 

und sehen uns die einzelnen Bereiche auf 

Einheitenebene differenziert an. Darüber 

hinaus müssen etwaige Potenziale berücksichtigt 

werden. 

38 ImmoFokus


39


Die Zinshäuser hatten einen Peak, 

jetzt scheinen die Preise wieder etwas 

nachzulassen. Wie sehen Sie das? 

Wir sehen es noch nicht manifestiert. Es 

dauert ja immer eine Zeit, bis ein Preis im 

Grundbuch ersichtlich ist. Und aufgrund der 

vielen Share-Deals, auch im Zinshausbereich, 

findet man nicht alle Transaktionen im Grundbuch. 

Derzeit bekommen wir mit, dass sich 

das Preisniveau, nicht zuletzt aufgrund der 

gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, 

anpasst und Preise, die bis vor wenigen Monaten 

noch aufgerufen wurden, in der Form wohl 

nicht mehr bezahlt werden. Es gibt derzeit 

viele Unsicherheiten im Markt, und das muss 

sich erst wieder einmal stabilisieren. 

Ist derzeit eine Pattsituation am Markt? 

Die Verkäufer bestehen noch auf die 

letzten Prozentpunkte, die Käufer sind 

aber nicht bereit, diese zu bezahlen … 

So hören wir es vom Markt. Das Transaktionsgeschehen 

ist insgesamt zurückgegangen. Es 

„Das gegenseitige 

Hinauflizitieren 

der Preise im 

Zinshausbereich 

scheint vorbei 

zu sein.“ 

Astrid Grantner-Fuchs, 

EHL Immobilienbewertung 

ist nicht nur eine Pattsituation, sondern auch 

ein Abwarten. Aus der Entwicklersicht sind 

insbesondere die stark gestiegenen Baukosten 

zu berücksichtigen. Das gegenseitige Hinauflizitieren 

der Preise scheint jedenfalls vorbei zu 

sein. Insgesamt schätze ich den Zinshausbereich 

jedoch als sehr stabil ein. 

Die meisten Zinshäuser werden mit Gas 

beheizt. Wie wirkt sich das angesichts der 

derzeitigen Energiekrise aus? 

Meiner Meinung nach kann man Gas nicht 

isoliert betrachten. Wir haben ja auch erhebliche 

Preissteigerungen im Bereich weiterer 

Energieträger wie Pellets, Holz oder Erdöl. 

Mittelfristig wird es Lösungen geben müssen. 

Am Beispiel „Smart Block Geblergasse“ zeigt 

es sich, dass es machbar ist, Bestandsgebäude 

in Richtung alternative Energieversorgung zu 

drehen. Natürlich müssen die Rahmenbedingungen 

stimmen, damit so etwas umgesetzt 

werden kann. Es sind jedoch mögliche 

Zukunftsmodelle. 

40 ImmoFokus

Für viele unserer Kunden ist die Nachhaltigkeitsberichterstattung 

in den Fokus gerückt, 

und da spielt es auch eine Rolle, mit welchen 

Dienstleistern sie zusammenarbeiten. Im Hinblick 

auf die Immobilien haben wir das gleiche 

Thema: Für viele institutionelle Investoren ist 

die Erfüllung von Nachhaltigkeitsaspekten 

ein Musskriterium geworden, vor allem bei 

Neubauprojekten im Ankauf. 

Welche Rolle spielen die ESG-Kriterien? 

Als Dienstleister werden auch wir dahingehend 

hinterfragt und geprüft. Bisher war 

im Rahmen einer Bewerter-Due-Diligence 

wichtig, wie z. B. das Team aufgebaut ist, 

welche Zertifizierungen und Weiterbildungen 

wir haben etc. Jetzt rücken auch Themen in 

Zusammenhang mit ESG in den Fokus – und 

das reicht vom Energieverbrauch im Büro 

bis zur Mülltrennung. Da müssen wir uns 

als Dienstleister entsprechend aufstellen, 

um langfristig am Markt attraktiv zu sein. 

Und in Bezug auf die Bewertung? 

Wir Bewerter haben ganz generell den 

Auftrag, uns laufend fort- und weiterzubilden. 

Wir machen selbst zwar keine Gebäudezertifizierung 

oder Taxonomiebewertung 

eines Objektes, aber wir müssen verstehen, 

was taxonomiekonform bedeutet und welche 

Kriterien dort eine Rolle spielen. Im Befundteil 

eines Gutachtens erfassen wir immer 

schon eine Vielzahl an Daten und Fakten, die 

auch bei einer Gebäudezertifizierung und 

in der EU-Taxonomie abgefragt werden. Aus 

meiner Sicht ist es wichtig, diesen Konnex 

Bringen Sie Work und Life 

nachhaltig in Balance. 

In flexiblen und begrünten 

Büros mit Wohnzimmer- 

Feeling – zentral gelegen 

und mit bester Infrastruktur. 

myhive-offices.com 

myhive am Wienerberg Ausgabe | myhive 05|2022 Ungargasse 41 

Eine Marke der IMMOFINANZ


42 ImmoFokus 

Flexibel arbeiten und dabei viele 

nachhaltige Vorteile genießen: 

• gute Erreichbarkeit 

• flexible Bürogrößen 

• optimale Infrastruktur inkl. Gastro 

• multifunktionale Gemeinschaftsflächen 

• E-Ladestationen 

• Green Lease 

• begrünte Terrassen-Landschaft 

myhive-offices.com 

myhive am Wienerberg | myhive Ungargasse 

Eine Marke der IMMOFINANZ

zu verstehen. Und dafür braucht es die 

entsprechende Weiterbildung. Die zentrale 

Aufgabe in der Bewertung ist nach wie vor 

zu erkennen, wie sich der Markt verhält und 

welche Trends sich abzeichnen. Projekte, 

die insbesondere für institutionelle Anleger 

konzipiert sind, müssen heute taxonomiekonform 

sein, sonst werden sie nicht 

gekauft. 

Wie wird in Bezug auf ESG bewertet? 

Ändern sich die Parameter? 

Die methodischen Ansätze und Parameter 

bleiben grundsätzlich die gleichen. Anpassungen 

wird es entsprechend der Sicht 

der Marktteilnehmer geben. Die Nachfrage 

nach taxonomiekonformen Objekten wird 

weiter steigen und so zu positiveren Bewertungen 

solcher Immobilien führen. Die 

methodische Abbildung liegt im Ermessen 

der Gutachter. 

Was fasziniert Sie an der Immobilienbewertung? 

Zur Immobilienbewertung kam ich durch 

Zufall. Spannend finde ich die vielfältigen 

Themen, die sich uns immer wieder stellen. 

Schon aus den unterschiedlichen Bewertungszwecken 

– sei es für die Finanzierung, 

die Bilanzierung, für Transaktionen oder für 

steuerliche Zwecke – ergeben sich verschiedenste 

Fragestellungen. Da ist es großartig, 

in so einem Team wie in der EHL tätig zu sein 

und auf dessen reichen Erfahrungsschatz 

zurückzugreifen. 

Wie hat sich Ihre Tätigkeit im Laufe der 

letzten Jahre verändert? 

Meine persönliche Tätigkeit hat sich durch 

die Führungsposition verändert. Gemeinsam 

mit Wolfgang Wagner als langjährig 

erfahrenem Kollegen darf ich das EHL-Bewertungsteam 

leiten, und ich kümmere mich 

dabei verstärkt um die Personalentwicklung 

und den -aufbau. Der Bewertungsprozess 

selbst hat sich mit der Marktentwicklung der 

vergangenen Jahre klar beschleunigt. Es wird 

ein höheres Tempo erwartet, worauf wir mit 

unserem großen Team gut reagieren können. 

Darüber hinaus verändern sich bei unseren 

Kunden insbesondere aus dem Bankenwesen 

oder den institutionellen Anlegern die 

Berichtspflichten und Reportinganforderungen, 

und das spiegelt sich auch zu uns 

zurück. Da geht es z. B. um Anforderungen 

im Hinblick auf erforderliche Benchmarks, 

Formerfordernisse in der Datenübertragung 

etc. Oft sind auch weitere Dokumentationen, 

zusätzlich zum eigentlichen Gutachten, 

gefragt. Auch die Kommunikation mit den 

Kunden ändert sich – teils wird über gesonderte 

IT-Tools oder spezifische Plattformen 


43


Nehmen Sie 

gerne Risiko in Kauf? 

„Chi non risica 

non rosica …” 

„Ich glaube an den Nachwuchs und 

suche lieber länger, um Mitarbeiter 

mit dem passenden Mindset zu 

finden.“ 

Welches Buch liegt 

auf Ihrem Schreibtisch? 

Mein Notizbuch 



kommuniziert, nicht zuletzt, um eine entsprechende 

Dokumentation und Nachvollziehbarkeit 

der Prozesse zu gewährleisten. 

Welchen Einfluss hatte COVID-19 auf die 

Immobilienbewertung? 

Aus geschäftlicher Sicht hat es sich gar nicht 

ausgewirkt. Wir konnten auch in dieser Zeit 

weiterwachsen. Je nach Assetklasse hat es 

natürlich Veränderungen gegeben, das wurde 

bereits mehrfach diskutiert. Im Einzelhandel, 

ausgenommen Supermärkte, und bei Hotels 

sehen wir unterschiedlich gute Erholungstendenzen, 

vor allem im Hotelsektor ist wieder 

mehr Optimismus eingekehrt. Durch die Energiekrise 

und die steigenden Kosten kommt es 

z. B. im Einzelhandel nun zu einer ähnlichen 

Situation wie während der Pandemie: In der 

Kommunikation mit dem Vermieter oder 

Eigentümer wird im besten Fall versucht, 

gemeinsame Lösungen zu finden, um die 

steigenden Kosten zu bewältigen, damit man 

durch diese Krise kommt. 

Haben die Vermieter und Mieter gelernt, 

mit Krisen umzugehen? 

Ich hoffe doch. Man hat gesehen, dass dort, 

wo miteinander gesprochen wurde und man 

In den nächsten 

zehn Jahren möchte 

ich unbedingt… 

Noch gelassener 

werden. 

44 ImmoFokus

WORDRAP MIT ASTRID GRANTNER-FUCHS 

Morgen- oder 

Abendmensch? 

Mittlerweile 

Morgenmensch 

Ihr größtes Laster? 

Schokolade 

Wenn Sie zehn Millionen 

Euro im Lotto gewinnen würden, 

was machen Sie damit? 

In erster Linie die 

Familie versorgen 

und dann in Ruhe 

nachdenken … 

Lieblingshobby? 

Lesen und Musik 

Ihren Kaffee trinken 

Sie am liebsten? 

Klein & schwarz 

Wenn Sie das Radio 

im Auto aufdrehen, 

was läuft? 

Superfly 

Mit welcher Person 

(lebend oder bereits 

verstorben) würden Sie 

gerne einen Abend 

verbringen? 

Gustav Mahler 

Womit haben Sie Ihr 

erstes Geld verdient? 

Babysitten 


45


46 ImmoFokus

versucht hat, einen gemeinsamen Nenner 

finden, beide Seiten profitiert haben. Den Weg 

über das Gericht zu gehen, ist für alle Beteiligten 

die ungünstigste und teuerste Variante. 

Die Zinsen steigen, die Inflation ebenso. 

Wie wirkt sich das auf den Markt aus? 

Das Zinsniveau hat sich durch die Zinsanhebung 

im letzten Jahr durch die FED schon 

gedreht, die Inflation hat auch schon letztes 

Jahr zu steigen begonnen. Das sind Trends, 

die massivst durch die Ukraine- und die 

Energiekrise verstärkt wurden. Am Ende des 

Tages werden wir eine Bewegung in den Immobilienrenditen 

sehen. Im Einzelabverkauf 

von Wohnungen hören wir von Bankenseite, 

dass die Nachfrage nach Darlehen derzeit 

zurückgegangen ist. Viele haben sicher noch 

versucht, vor Inkrafttreten der verschärften 

Richtlinien der FMA ihre Finanzierung unter 

Dach und Fach zu bringen. Zusammenfassend 

kann man sagen, dass die Situation, wie sie 

jetzt ist, noch nie so komplex und schwierig 

war. Ich kann mich nicht erinnern, wann 

jemals so viele schwer einschätzbare Variablen 

zusammengekommen sind. Klar ist aber 

auch, dass höhere Inflation immer zu verstärkten 

Immobilieninvestments geführt hat, 

da diese als langfristig sicheres Investment 

gelten. Und auch in dieser Marktsituation 

sind Bewertungen zu erstellen. Aus Bewertersicht 

ist gerade in solchen Phasen der Verweis 

auf das Stichtagsprinzip maßgeblich. Wir 

können zum gegebenen Stichtag nach bestem 

Wissen und Gewissen die Wertfeststellung 

durchführen, auch wenn in solchen Situationen 

wie jetzt der Markt schon in wenigen 

Monaten anders aussehen kann. 

Das Jahr 2022 ist fast durch, was erwartet 

die Immobilienwirtschaft 2023? 

Ich denke, es erwarten uns wohl weitere 

Zinserhöhungen, und es ist zu hoffen, 

dass sich die Inflation einbremst. Gerade 

was die Baupreise betrifft, wäre auf eine 

Abschwächung dieser enormen Dynamik 

der vergangenen Monate zu hoffen. Was auf 

uns zukommt, kann niemand mit Gewissheit 

sagen. 

Was unterscheidet die EHL vom Mitbewerb 

bzw. was macht gute Immobiliendienstleistungen 

aus? 

Uns alle trägt ein starker Servicegedanke. 

Wir sind EHL-weit ein Team, wir bieten 

unseren Kunden Ergebnisse und Lösungen 

an – und das mit Leidenschaft für die 

Themen, Freude am Tun und Zusammenhalt 

untereinander. Und das spüren unsere 

Kunden. 

Sie sagen, wenn man mit Spaß, Freude und 

Fleiß in seinem Job tätig ist, dann kommt 

der Erfolg von ganz alleine. Wie schätzen 

Sie den Nachwuchs ein? 

Ich glaube an den Nachwuchs. Wenn wir 

neue Mitarbeiter suchen, dann braucht es 

einmal eine entsprechende Ausbildung als 

Grundvoraussetzung, das ist klar. Mindestens 

genauso wichtig ist mir das Mindset 

– die Einstellung zum täglichen Tun muss 

passen. Bin ich mit Elan und Freude dabei, 

dann ist die Basis für eine erfolgreiche 

Zusammenarbeit gelegt. Mir ist es lieber, 

man sucht länger und schaut darauf, dass 

neue Mitarbeiter wirklich gut in das Team 

passen. 

Gibt es viele Teilzeitanfragen? 

Meist wenn Bewerber parallel noch in Ausbildung 

sind, also z. B. einen Master machen. 

Wir haben auch einige Mütter in unserem 

Team, die in Teilzeit nach der Karenz wieder 

zurückgekommen sind. Darüber sind wir sehr 

froh, und das wird in der EHL immer schon 

stark gefördert und unterstützt, weil die meist 

jahrelange Erfahrung im Unternehmen für 

uns sehr wertvoll ist. 


47


„Wir führen zwar keine 

Taxonomieprüfungen durch, aber 

wir müssen die EU-Taxonomie 

verstehen.“ 



Welche Expertise müssen Neueinsteiger 

für den Bewertungsbereich mitbringen? 

Am liebsten natürlich eine Ausbildung in der 

Immobilienbewertung, die Bereiche Wirtschaft, 

Architektur, Raumplanung oder Recht 

sind jedoch genauso wertvolle Grundlagen 

für eine künftige Tätigkeit in der Bewertung. 

Da ist die Bandbreite groß. Wichtig sind der 

Spirit und das Interesse für die Tätigkeit. 

Darüber hinaus investieren wir intensiv in die 

Aus- und Weiterbildung unseres Teams. Wir 

sind sehr stolz, dass wir nunmehr fünf allgemein 

beeidete und gerichtlich zertifizierte 

Sachverständige und ebenso viele Mitglieder 

der RICS in unseren Reihen haben. In der 

Immobilienbewertung sind das wichtige 

Zertifizierungen für uns, und wir arbeiten 

kontinuierlich daran, in diesem Bereich noch 

stärker zu werden. 

Was war Ihre letzte Weiterbildung? 

Ganz aktuell habe ich bei der ÖGNI den 

Consultant-Kurs besucht, die Prüfung habe ich 

am 3. Oktober erfolgreich bestanden. Den Kurs 

habe ich jetzt nicht gemacht, weil wir in Zukunft 

Zertifizierungen in diesem Bereich anbieten 

wollen, sondern um die Logik und Hintergründe 

besser zu verstehen. Für mich gab es bei 

den technischen Details viel Neues zu lernen. 

Wo sehen Sie sich in fünf Jahren? 

Beruflich weiterhin an der Spitze dieses 

herausragenden Bewertungsteams und privat 

hoffe ich, bis dahin die Studienabschlüsse 

meiner beiden Kinder zu feiern. 

 

48 ImmoFokus


Astrid Grantner-Fuchs verantwortet seit über sechs Jahren den 

Bereich Immobilienbewertung in der EHL-Gruppe. Sie hat ein 

15-köpfiges Expertenteam aufgebaut und die EHL Immobilien 

Bewertung GmbH zum führenden unabhängigen Bewertungsunternehmen 

Österreichs gemacht. Frau Grantner-Fuchs hat Immobilienmanagement 

und Bewertung an der TU Wien studiert, ist 

zertifizierte Sachverständige und Mitglied der RICS. Weiters ist sie 

Vortragende am ACE der TU Wien, im Vorstand des Absolventenvereins 

ImmoABS aktiv und Mitglied des Salon Real. 


49


Zu 

Tisch 

mit … 

Martina Hirsch 

Michael Molnar 

Gedanken zu einem Menü verfasst 

50 ImmoFokus

Digitale 

Offensive 

Innovationsgetrieben. Die s REAL 

Immobilienvermittlung setzt mit neuen 

Technologien auf Kundenservice. Im 

Interview erzählen Geschäftsführerin 

Martina Hirsch und Geschäftsführer 

Michael Molnar, warum die Zeit dafür 

reif ist. 


S 

trahlender Sonnenschein, eine schöne 

Aussicht auf die Donau und spannende 

Interviewpartner treffe ich zum 

vereinbarten Zeitpunkt im Restaurant 

„The View“ an. Diesmal stehen Martina Hirsch 

und Michael Molnar, Geschäftsführende der s 

REAL Immobilienvermittlung, bei einem guten 

Essen Rede und Antwort zum Thema Digitalisierung. 

„Natürlich erfinden wir das Thema nicht, 

es ist ein Thema, mit dem sich die Branche beschäftigt“, 

beginnt Molnar. „Es ist wichtig, in 

verschiedenen Lösungsvarianten und -services 

zu denken. Daher haben wir unsere Serviceleistungen 

für Kunden erweitert, und da sehen wir 

den digitalen Weg als massive Unterstützung. 

Unser Kundenportal liefert Antworten auf Fragen 

der Kunden rund um die Immobilientransaktion.“ 

Das Portal bietet Informationen vom Kauf über 

Verkauf Miete, Veranlagung in Immobilien bis 

zur Realisierung und vieles mehr. „Wir erkennen 

drei wesentliche Aspekte, die wir abdecken 

möchten: Der Kunde hat ein Bedürfnis nach 

Information, er möchte sich in der Komplexität 

des Themas sicher fühlen, und er will Transparenz. 


51


Martina Hirsch 

Martina Hirsch wurde 1978 in Wien geboren, 

seit 2008 tätig bei s REAL Immobilienvermittlung 

im Immobilienvertrieb, bisher 

verantwortlich für den Neubau- und Vorsorgebereich. 

Seit 1. Oktober 2022 hauptverantwortlich 

für die Bereiche Marketing, Sales, 

Erste-Bank- und Sparkassen-Kooperation, 

Aus- und Weiterbildung sowie Bewertung. 

Blockchain basierende Technologie und damit 

Sicherheit und Nachvollziehbarkeit.“ Damit 

kann dem Kunden eine Gesamtlösung angeboten 

werden, und der Weg für den digitalen 

Kaufvertrag ist frei. „In Summe haben wir 2022 

an die 50 Verträge digital abgeschlossen“, so 

Molnar. „Das klingt jetzt nach nicht viel, aber 

wir sind in diesem Bereich First Mover, und irgendwo 

muss man ja anfangen.“ Molnar erwartet 

sich Dynamisierung durch die Gesetzesänderung, 

dass nicht mehr beide Parteien digital 

zeichnen müssen. „Damit ist die letzte Hürde 

genommen, um das Service zu etablieren.“ 

Diese Erkenntnis hat uns dazu geführt, nicht nur 

sehr stark auf den Vermittlungsaspekt zu achten, 

sondern ein Servicebegleiter zu werden, der einen 

Mehrwert für den Kunden kreiert.“ Hat der Kunde 

den Wunsch, sich in die Thematik einzulesen, 

steht ihm das Portal 24/7 zur Verfügung und 

bietet die Informationen, die er braucht. „Dieses 

Service wurde um immo-live erweitert“, so Molnar. 

„Der Kunde kann immer den aktuellen Stand 

abrufen, ob und wie viele Angebote es für seine 

Immobilie gibt.“ Im vierten Quartal 2021 liefen 

bereits zehn Prozent der Transaktionen über 

dieses digitale Bieterverfahren. „Eineinhalb Jahre 

nach der Markteinführung sind wir mit dem 

Produkt sehr zufrieden“, so Molnar. 

Digitaler Kaufvertrag 

Schon kommen unsere Vorspeisen. Martina 

Hirsch hat eine Tagessuppe mit Croutons 

bestellt, ich ein Beef Tartare mit Zwiebelmarmelade, 

Dijonsenf, Butter und Toast; Michael 

Molnar erhält ein farbenfrohes Kunstwerk – 

eine geeiste Marillensuppe mit Ingwer. Dabei 

kommen wir auf den digitalen Kaufvertrag zu 

sprechen: „Wir sind da ein Early Adopter“, ist 

Molnar stolz. „Wir sind mit dem Thema sehr 

früh im Markt und möchten unsere Kunden 

auf den Weg zum digitalen Kaufvertrag vorbereiten.“ 

Molnar vertritt die Meinung, dass 

man in drei bis fünf Jahren an die 30 bis 50 

Prozent digitale Kaufverträge sehen werde. 

Der Gesetzgeber hat wesentliche Schritte zur 

Erleichterung eingeleitet, es ist nun möglich, 

dass alle Schritte einer Immobilientransaktion 

digital durchgeführt werden können. „Eine 

wesentliche Verbesserung ist, dass nicht mehr 

beide Seiten digital unterschreiben müssen, 

sondern auch hybride Kaufverträge möglich 

sind. Für viele Kunden zählt der Komfort, nicht 

mehr zu einer bestimmten Zeit an einem bestimmten 

Ort sein zu müssen, sondern digital 

abschließen zu können.“ Molnar begrüßt, dass 

die analoge Möglichkeit nach wie vor bestehen 

bleibe. 

Blockchain-Technologie 

Wie der digitale Kaufvertrag in der Praxis 

funktioniert, erklärt Molnar: „Rechtsanwälte 

und Notare brauchen einen Partner, der den 

digitalen Part abdeckt, und nutzen Plattformen 

wie zum Beispiel Advoodle. Diese bieten die auf 

Zu diesen Worten wird auch schon die 

Hauptspeise serviert. Wir haben gegrillten Ziegenkäse 

mit Kräuterseitlingen und Blattsalat, 

ein Lachs-Thunfisch-Carpaccio mit Sesammayonnaise, 

Wakame, Rote-Rüben-Sprossen und 

Keta-Kaviar sowie einen Branzino im Ganzen 

gegrillt bestellt. 

Martina Hirsch gibt Auskunft über die derzeitige 

Marktsituation: „In den letzten Monaten 

sind viele Dinge passiert, wo wir noch nicht 

einschätzen können, wo es hingeht. Jeder 

hätte gerne eine Prognose, wohin sich Kundenbedürfnisse 

und Preise entwickeln.“ Mit 

1. August hat sich die Vergabe der Kredite mit 

veränderten Konditionen, Eigenmittelanteilen 

und Laufzeiten geändert. „Dazu kommen 

Zinserhöhungen, Inflation, Lieferengpässe 

und damit einher nicht garantierte Fertigstellungen“, 

analysiert Hirsch. „Kosten und 

Zeiträume sind nicht greifbar, und es wirken 

viele unterschiedliche Faktoren auf der Preis-, 

Angebots- und Fertigstellungseite ein.“ Dazu 

kommt das Bestellerprinzip am Mietmarkt. 

„Auch hier gibt es viele offene Fragen. Es gibt 

„Der Markt ist unberechenbar, 

es gibt derzeit viele Marktfaktoren, 

die für Turbulenzen sorgen.“ 

Martina Hirsch, 

s REAL Immobilienvermittlung 

52 ImmoFokus


53


Michael Molnar 

Michael Molnar wurde 1969 in Wien geboren, Jusstudium und Gerichtsjahr, 

1996 Eintritt in die s BAUSPARKASSE, ab 1998 im Produkt- und 

Prozessmanagement, 2000 Wechsel in die Geschäftsführung der s REAL 

Immobilienvermittlung. Aktuell für die Digitalisierung der s-REAL-Immobilien-Gruppe 

hauptverantwortlich und im Ressort unter anderem für die 

Bereiche IT & Prozessmanagement, Recht, HR und Controlling zuständig. 

ja nicht nur die institutionellen Vermieter, die 

das schon längere Zeit so handhaben, dass der 

Kunde provisionsfrei mieten kann, sondern 

auch die privaten Vermieter. Es kann sein, dass 

sich die Lage wie in Deutschland entwickelt, 

aber wissen kann man es nicht.“ 

Insgesamt glaubt Hirsch daran, dass die starke 

Bautätigkeit in Wien, die für einen Wohnungsüberschuss 

gesorgt hat, langfristig absorbiert 

wird. „Die Bautätigkeit geht zurück, Wohnungen, 

die für den Einzelverkauf gedacht waren, 

wurden von Institutionellen aufgekauft und 

vermietet“, erzählt sie. „Bei den 50 –70 Quadratmeterwohnungen 

gibt es einen Überhang.“ Ob 

bei den Eigentumswohnungen die Nachfrage 

gesunken ist oder die neuen Kreditvergabekonditionen 

für Verunsicherung sorgen, kann 

sie nicht einschätzen. „Wir haben als Tochter 

von Erste Bank und Sparkassen gute Infos, aber 

da die neuen Kreditvorgabekriterien erst jetzt 

schlagend wurden, kann man noch nicht viel 

sagen. Ende des Jahres hat man sicher mehr 

Gespür dafür, wie sich die Lage entwickelt.“ 

Bewegung im Markt 

„Der Markt ist unberechenbar. In den vergangenen 

Jahren sind die Preise stabil nach oben 

gegangen, jetzt gibt es viele Marktfaktoren, die 

für Turbulenzen sorgen“, so Hirsch. „Die ersten 

Zinsanstiege waren mit 25 Basispunkten angegeben, 

jetzt sind es dann schon 50 Basispunkte, 

und weitere Zinsschritte folgen. Man muss 

schauen, was die FED und die EZB machen.“ 

Blickt man auf den Zinshausmarkt, so wurden 

in Wien Zinshäuser zu guten Preisen, aber wenig 

Rendite verkauft. „Die laufenden Erträge 

waren nicht ausschlaggebend für den Kauf, 

man setzte nur auf die Wertsteigerung.“ 

Bei einem halbflüssigen Schokoladenkuchen 

mit hausgemachtem Karamelleis unterhalten 

wir uns über den USP der s REAL. „Als Tochter 

von Erste Bank und Sparkassen bieten wir eine 

österreichweite Abdeckung mit sämtlichen 

Spezialgebieten von Miete bis Gewerbe, von 

exklusiv bis Bauträger und Anlage. Es wird 

jede Bankfiliale durch s-REAL-Mitarbeiter betreut.“ 

Der Immobilienschwerpunkt liegt klar 

im Bereich Wohnen. „In den letzten Jahren ist 

der Anteil an Gewerbeimmobilien gestiegen.“ 

Zu Spezialimmobilien meint Hirsch: „Natürlich 

findet man es aufregend, ein Schloss im 

Portfolio zu haben, aber der Verkauf ist auch 

entsprechend schwierig. Unsere Bewertungsabteilung 

findet übrigens alle Immobilien speziell, 

als ob sie nur Sonderfälle zum Bewerten 

bekommen würden“, lacht Hirsch. 

Neue Aufgaben 

Hirsch ist seit 14 Jahren im Bereich Neubau 

und Bauträgerkooperationen bei der s REAL. 

„Ich war lange Zeit für den Bereich Vorsorgewohnungen 

verantwortlich, da haben sich 

viele Synergien mit dem Mutterkonzern ergeben“, 

so Hirsch. „Mein Wunsch, in einer neuen 

Position das Unternehmen weiter zu gestalten, 

wurde immer größer. Nach wochenlangen 

Hearings in einem standardisierter HR-Prozess 

wurde ich nach verschiedenen Kriterien ausgewählt 

und stieg in die Geschäftsführung auf. 

Ich freue mich, dass das gelungen ist, und ich 

jetzt Potenziale erkennen und heben darf.“ 

Energieversorgung 

Ein brisantes Thema ist derzeit die Energie. 

„Wir merken bei der Nachfrage von Kunden, 

dass nicht mehr die Lage, sondern die Heizungsart 

ausschlaggebend ist.“ Werden Wohnungen 

mit Gasetagenheizung weniger wert? 

„Das ist eine Frage, die sich die Bewerter auch 

überlegen müssen, auch im Sinne der ESG-EU- 

Taxonomie-Themen“, so Hirsch. 

Molnar ergänzt, dass die Sehnsucht nach 

schnellen, einfachen Lösungen derzeit groß ist. 

„Es herrscht eine rasch wechselnde Dynamik. 

Vor ein paar Monaten hätte sofort eine Diesel- 

und Benzindeckelung eingeführt werden 

54 ImmoFokus

Lokal 

„Die Sehnsucht nach schnellen, 

einfachen Lösungen ist derzeit 

groß, dennoch müssen wir an der 

Klimawende festhalten.“ 

sollen, drei Wochen später war es nicht mehr 

so ein Thema, weil der Preis um 15 Prozent 

gefallen ist. Die Menschen sind sehr verunsichert. 

Trotzdem muss man auch in politisch 

bewegten Zeiten langfristige Entscheidungen 

treffen. Daher ist es derzeit schwer, Trends zu 

identifizieren, weil es in vier Wochen wieder 

ein ganz anderes Thema zu bearbeiten gibt.“ 

Die Situation sei derzeit absurd: „Menschen ist 

nicht nur die Energieversorgung, sondern auch 

die Energiespeicherung wichtig“, so Hirsch. „In 

Niederösterreich lassen sich alle ihre Öltanks 

auffüllen. Da versucht man, jahrelang weg von 

Öl und Gas zu kommen, und dann das. Aber Öl 

kann nun mal gespeichert werden, ebenso wie 

Michael Molnar, 

s REAL Immobilienvermittlung 

Holz.“ Da in Wien an die 80 Prozent der Häuser 

mit Gas beheizt werden, wäre für Hirsch eine 

Überlegung, nicht die Gasthermen zu ersetzen, 

sondern eine andere Befüllung beispielsweise 

mit grünem Gas zu finden, sinnvoller. 

„Man muss den Weg, den man gemeint hat, 

gehen zu wollen, weitergehen“, so Molnar. 

„Panisch zu reagieren ist keine Lösung. Wenn 

eine Infrastruktur über Jahrzehnte auf einer 

Struktur aufbaut und diese plötzlich wegbricht, 

dann passiert eine Umstellung nicht in 

zwei bis drei Monaten.“ Die Bedeutung der Klimawende 

sei ja nicht weg, nur weil gerade ein 

anderes Thema pressiere, sind sich die beiden 

Geschäftsführenden einig. 

DAS SAGT DER FALSTAFF 

Selbstverständlich hat man vom The View einen 

tollen Blick auf die Donau – aber auch die 

Küche lohnt einen Abstecher: internationale 

Gerichte von kreativer Pasta über Schnitzel 

bis hin zu Steaks vom Grill. 81 Punkte 

DAS SAGT DER IMMOFOKUS 

Einfache, gute Küche ohne Überraschungen 

mit guten Tartares und Steaks. Die Lage direkt 

an der Donau mit Blick auf das Wasser und 

die großen Schiffe lässt Hafenflair aufkommen. 

Angenehm sind die kostenfreien Parkplätze 

beim Lokal. 

The View 

Restaurant | Café | Bar 

Handelskai 265 

1020 Wien 

Öffnungszeiten 

Täglich 10–1 Uhr, Küche 11–22 Uhr 

www.theview.at 

ImmoFokus Restaurantguide 

17 

PUNKTE 

Essen: 

Service: 

Weinkarte: 

Ambiente: 


55

Advertorial 

Fotos: ROBIN CONSULT Moni Fellner/Lepsi, Wien Mitte 

Kontakt 

Tel.: +43 1 890 72 51-0 

E-mail: centermanagement@wienmitte.at 

Facebook: www.facebook.com/WIENMITTE.TheMall 

Instagram: www.instagram.com/wienmittethemall/ 

YouTube: www.youtube.com/user/WIENMITTETheMall 

www.wienmitte-themall.at 

Höchste Platin 

DGNB-Zertifizierung 

für CC Real 

Einkaufszentrum „WIEN MITTE The Mall“ ausgezeichnet - „Millennium City“ folgt. In der 

Immobilienbranche werden Nachhaltigkeitszertifikate als „grüne Währung“ gehandelt. Hierbei ist eines 

der weltweit anerkanntesten die Zertifizierung der „Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen“ 

(DGNB-Zertifizierung). Der „Gebäude im Betrieb“-2020-Standard“ (GiB) basiert auf Wertungen aus den 

Kriterien Ökologie, Ökonomie, sozio-kulturelle und funktionale Qualität. 

I 

m Fokus steht Gebäudeeigentümern, 

Bestandshaltern oder Betreibern bei der 

Optimierung der jeweiligen Gruppen 

der Bewertungskriterien ihrer Gebäude 

umfassend zu unterstützen und selbige langfristig 

zu optimieren, sodass sämtliches Potential 

zur nachhaltigen CO 2 

-Reduktion ausgeschöpft 

und die Gebäude „fit für die Zukunft“ adaptiert 

werden. 

Das größte und modernste Einkaufszentrum 

im Herzen Wiens, „WIEN MITTE The Mall“ 

- von CC Real gemanagt - wurde als erstes Einkaufszentrum 

in Österreich von der Deutschen 

Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) 

mit der Zertifizierung nach dem „Gebäude im 

Betrieb-2020-Standard“ in Platin - der höchst 

möglichen Zertifizierung - ausgezeichnet. 

CC Real führt aktuell die Zertifizierung des 

Einkaufszentrums „Millennium City“ im 20. 

Wiener Gemeindebezirk durch. 

56 ImmoFokus

Platin für „WIEN MITTE The Mall“. 

„Millennium City“ folgt. 

Der Platin-Status der Deutschen Gesellschaft 

für nachhaltiges Bauen (DGNB) wird ausschließlich 

an Projekte verliehen, die einen 

Gesamterfüllungsgrad von mindestens 80 

Prozent aufweisen können. 

Mit einem Gesamterfüllungsgrad von 82,9 Prozent 

reüssierte das Einkaufszentrum „WIEN 

MITTE The Mall“. „Unser Objekt verfügt über 

ein vollständig ausgestattetes Zähler-, Messund 

Monitoringsystem zur Erfassung der 

Verbrauchswerte von Strom, Wärme, Kälte 

und Wasser. Auf Basis dieses Systems können 

Maßnahmen zu Energieoptimierung gesetzt 

werden“, führt Jürgen Haussecker, Managen 

Director CC Real und verantwortlich zeichnend 

für das Facility-Management, aus. 

Über CC Real 

Seit 2015 ist CC Real für das Center Management von WIEN MITTE The Mall verantwortlich. 

Das 2006 gegründete Unternehmen CC Real mit Hauptsitz im Wiener Millennium 

Tower und 180 Mitarbeitern in mehreren Ländern, ist ein Investor und Betreiber von 

Gewerbeimmobilien mit verwalteten Assets von 2,7 Milliarden Euro und einem dynamischen 

und ständig wachsenden Portfolio. CC Real bietet ein Full-Service-Paket aus umfassenden 

INVESTMENT- (Transaktions-, Fonds- und Portfoliomanagement, einschließlich 

eigener AIFM-Gesellschaft) und REAL ESTATE MANAGEMENT- (Asset-, Center-/Property-, 

Facility-, Construction-Management, Leasing) Dienstleistungen an. Darüber hinaus verfügt 

das Unternehmen über ausgewiesene Erfahrung bei Co-Investitionen in europäische 

Vermögenswerte mit internationalen institutionellen Investoren sowie mit Family Offices. 

Anfang 2021 hat sich CC Real zudem mit 50 Prozent am Non-Banking Debt Fund Manager 

Madigan Capital (Sydney, Australien) beteiligt. 

Vorbildwirkung für alle Einkaufscenter 

Im Vorfeld der Auditierungsphase setzte das 

Team der CC Real auf die Unterstützung und 

die fachliche Kompetenz von externen Unternehmen, 

um im Zuge von zahlreichen Detailevaluierungen 

in den Bereichen Energie- und 

Wasserverbrauch, Reduktion von Abfall, des 

umfassenden Schadstoff- und Umweltgutachtens, 

sowie Mobilität und der Erstellung eines 

entsprechenden Konzeptes ebendiese zu optimieren 

und zu verbessern. Damit wurden die 

Weichen für ein nachhaltiges und zukunftsorientiertes 

Gesamtkonzept gestellt. 

„Die DGNB-Zertifizierung auf Platin Level ist 

der Lohn unserer intensiven Bestrebungen 

nach mehr Nachhaltigkeit in allen Bereichen 

der Mall. Wir hoffen, dass auch andere Center 

unserem Beispiel folgen werden, denn die 

Nachfrage von Investoren, Mietern und Kunden 

zeigt, dass nachhaltige Gebäude vermehrt 

an Bedeutung gewinnen“, freut sich „WIEN 

MITTE The Mall“ Center-Manager Florian 

Richter in seinem Bestreben bestätigt. 

Factbox 

Daten und Fakten 

∙ 30.000 m 2 Geschäftsflächen 

∙ 70.000 m 2 Büroflächen 

∙ ca. 60 Shops 

∙ 470 Auto-Stellplätze 

(täglich ab 17:00 Uhr und am Wochenende 

nur 2,50 Euro pro Stunde) 

∙ E-Tankstelle auf Deck 5 mit 10 

Schnelladern der WIEN ENERGIE 

Architektur von WIEN MITTE THE Mall: 

Büro Neumann + Steiner und 

Ortner & Ortner 

Kernöffnungszeiten der Shops: 

Mo - Fr 09:00 - 20:00 Uhr 

Sa 09:00 - 18:00 Uhr 

Zertifikat „Platin-Status der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen“ (DGNB) 

Johannes Kreißig, Geschäftsführender Vorstand DGNB, Geschäftsführer DGNB GmbH, 

Jürgen Hausecker, Managing Director CC Real, Roland Pinz, Managing Director CC Real, 

Christine Lemaitre, Geschäftsführender Vorstand DGNB 

Interspar: 

Mo - Fr 08:00 – 20:00 Uhr 

Sa 08:00 – 18:00 Uhr 

Interspar-pronto: 

Mo - So 06:00 – 23:00 Uhr 


57

Wein & 

Immobilien 

Frisch von der Leber weg 

Ein lockeres Gespräch bei einem Weinstreifzug mit 

Nadja Hafez und Christian Zehetner, geschäftsführende 

Gesellschafter bei ADEQAT. 

Neue Marktchancen 

Komplexe Bedingungen. Neue Finanzierungsbedingungen, steigende Zinsen, höhere Energiekosten, 

der Ukraine-Krieg, der Klimawandel generell und die ESG-Kriterien: Bei gutem Wein erzählen die ADEQAT- 

Geschäftsführer Nadja Hafez und Christian Zehetner, wie sie auf Veränderungen reagieren. 

Kolumne: Lisa Grüner 

M 

it einem Weinklassiker aus 

dem Hause Pfaffl eröffnen wir 

unser Gespräch. Dem Haiden 

Grüner Veltliner Weinviertel 

DAC 2021 vom Weingut Pfaffl gibt der schwere 

Lösboden auf felsigem Untergrund Frucht und 

Fülle. Der gebietstypische Wein begrüßt im Duft 

mit einem scharfen Pfefferl, das charmant von 

Zitrus- und Orangentönen umspielt wird. Seit 

fünf Jahren sind Hafez und Zehetner ein starkes 

Team und seit Ende letzten Jahres auch neben 

Firmengründer Charly Derfler Gesellschafter. 

„Als Charly uns gefragt hat, ob wir uns beteiligen 

wollen, konnten wir uns das gut vorstellen“, so 

Christian Zehetner. Gearbeitet wird mit einem 

Teamkonzept. „Wir stellen Projektteams anhand 

von Qualifikation und Ressourcen zusammen, 

unabhängig, wer das Mandat akquiriert hat. Es 

partizipiert auch das ganze Team am Erfolg“, so 

Zehetner weiter. Damit soll der Kunde ideal 

beraten und betreut werden. „In der Assetklasse 

Hotel ist beispielsweise Kollegin Hafez federführend, 

weil sie den größten Erfahrungsschatz in 

diesem Bereich aufweisen kann.“ 

Die momentane Marktlage 

„Es gibt multiple Herausforderungen, angefangen 

von den Finanzierungsbedingungen, 

höhere Energiekosten, der Ukraine-Krieg, der 

Klimawandel generell, die ESG-Kriterien, die 

man implementieren muss“, so Nadja Hafez. 

„Das alles zusammen hat bei vielen Investoren 

zu einem Strategiewechsel geführt. Wir 

sind unseren Kunden sehr nah, unabhängig 

davon, ob das jetzt ein institutioneller Investor, 

eine Privatstiftung, ein Family Office oder ein 

Projektentwickler ist. Wir schauen, dass wir 

unsere Kunden auch in Zeiten gut beraten, in 

denen sich Rahmenbedingungen ändern.“ 

„Der Immobilienmarkt wurde in den letzten 

Jahren von einer Herausforderung nach der 

anderen geprägt“, ergänzt Zehetner. „Die Immobilienbranche 

hat sich sehr gut arrangiert 

mit den Dingen. Die COVID19-Pandemie war 

ein Turbo für viele Dinge, die bereits in den 

Kinderschuhen gesteckt sind, aber noch nicht 

den Weg in die Praxis gefunden haben – Stichwort 

Digitalisierung. Kurzfristig haben wir 

geglaubt, dass wir keine Büros mehr brauchen 

und Besprechungen nur mehr in Online-Konferenzen 

stattfinden, was sich aber relativiert 

hat. Home-Office hat sich stärker etabliert, 

doch der Wille, sich physisch im Büro zu treffen, 

ist ungebrochen. Interaktion im Büro führt 

immer zu kreativen, neuen Lösungen, und der 

soziale Kontakt zu Kollegen ist ja ohnehin für 

uns alle wichtig.“ 

Das Soziale ist das Stichwort für den nächsten 

Wein. Wir schenken einen Hund Grüner Veltliner 

Weinviertel DAC Reserve 2021, ebenfalls 

aus dem Weingut Pfaffl, ein. Strahlend strohgelb 

mit einer deutlichen Pfefferwürze präsentiert 

er sich im Glas, eine perfekte Komposition 

von Mineralität, Zitrus und Pfeffer. 

Geteilte Lager im Hotelbereich 

„Umwälzungen, die durch die COVID19- 

Pandemie in Gang gesetzt wurden, schwächen 

sich jetzt wieder ab“, so Hafez. „Das sieht man 

am Hotelmarkt. Wenn bestimmte Rahmenbedingungen 

passen, ist es weiter eine beliebte 

Assetklasse, auch wenn die Investoren vorsichtiger 

und selektiver geworden sind.“ ADEQAT 

ist zurzeit aufgrund mehrerer Hotelmandate 

mit den europäischen Hotelinvestoren im intensiven 

Austausch. „Es hat sich gezeigt, dass 

es nach wie vor die klassischen Core-Investoren 

gibt, aber viele auch Vehikel mit opportunistischeren 

Ansätzen aufgelegt haben und zurzeit 

auf der Suche nach bestehenden Assets sind.“ 

Die Lage wird angespannter 

Als nächsten Wein öffnen wir einen Chardonnay 

Salz & Tegel 2018 von Gerald Tschida. Der 

Wein aus Apetlon wird sofort zum Favoriten 

unter den Chardonnays gekürt. Zehetner, der 

58 ImmoFokus

Die Weine 

Haiden Grüner Veltliner Weinviertel 

DAC 2021, Weingut Pfaffl 

www.pfaffl.at 

Hund Grüner Veltliner Weinviertel 

DAC Reserve 2021, Weingut Pfaffl 

www.pfaffl.at 

Chardonnay Salz & Tegel 2018, 

Weingut Tschida 

www.tschida-wein.com 

Zweigelt Fuchsloch 2018, 

Weingut Tschida 

www.tschida-wein.com 

Beerenauslese 2021, 

Weingut Krug 

www.krug.at 

derzeit eine Sommelierausbildung macht, ist 

begeistert: „Wunderbar diese Vanille- und 

Honignoten“, schwärmt er. In der Nase hat der 

Salz & Tegel ein voluminöses Salzkaramell, 

mit verspielten Noten von Banane und exotischen 

Früchten. Die Mineralität ist einzigartig. 

„Das aktuelle Zinsniveau ist für viele, die gewohnt 

waren, mit günstigem Geld zu operieren, 

ein Problem“, so Zehetner. „Das betrifft 

alle Bauträger, die unter den Baukosten bereits 

stöhnen, aber auch die Investoren, die versuchen, 

auf einem Niedrigrenditemarkt mit 

Leverage-Effekten und günstigem Fremdkapital 

interessante Anlegerprodukte zu kreieren.“ 

Hafez glaubt, dass nächstes Jahr Bestandsimmobilien 

auf den Markt kommen werden, die 

man in den letzten Jahren nicht gesehen hat. 

„Aber nicht nur aus finanziellen Gründen, sondern 

auch wegen der ESG-Themen“, so Hafez. 

„Der Druck des manage to green wird immer 

höher. Einige Bestandhalter wollen keine 

Projektentwicklung und Bestandsoptimierung 

betreiben und verkaufen an Investoren mit 

Sanierungs- und Restrukturierungsteam im 

Haus.“ 

Zehetner bestätigt den Manage-to-Core- 

Trend der Investoren. „Wir verkaufen heuer 

überwiegend Bestandsimmobilien. Da sehen 

wir einen großen Unterschied zu den letzten 

Jahren. Das Drehen von Bestandsimmobilien 

wird wichtiger.“ 

Ein frommer Ansatz 

Beim Zweigelt Fuchsloch 2018 von Gerald 

Tschida überzeugt uns die intensive komplexe 

Frucht. Der kräftige, kirschfruchtige Zweigelt 

entfaltet sich bei Luftkontakt mit feinen Brombeere- 

und Pflaumennoten. Dabei kommen 

wir auf das Thema Nachhaltigkeit und ESG. 

„Wir müssen schneller werden, um die Ziele 

zu erreichen“, so Zehetner. „Bis vor einigen 

Jahren gab es Vorträge über ESG mit frommen 

Ansätzen, dann ist es immer mehr geworden. 

Jetzt werden im Speziellen aufgrund der Kosten 

die Betriebskosten zum Thema. Damit 

wird das Lebenszyklusmodell einer Immobilie 

immer wichtiger. Ein Zinshaus hat ja keine 

schlechte Bilanz, aber es muss auch investiert 

werden, wofür aber das aktuelle Mietrechtsgesetz 

für Vermieter wenig Anreize bietet. 

Die Integration von Erdwärme ins Zinshaus 

wird vermehrt ein Thema werden.“ Und dafür 

wird es Förderungen geben müssen. Insgesamt 

wären 22 Milliarden notwendig, um ganz Österreich 

thermisch zu sanieren. „Derzeit liegt 

die Sanierungsquote unter einem Prozent“, so 

Hafez. „Wenn wir so weitermachen, haben wir 

bis 2050 die Hälfte geschafft. So erreicht man 

keine Klimaziele.“ 

Digitalisierung 

„Von unseren Auftraggebern wird immer 

mehr gewünscht, dass der Verkaufsprozess 

diskret abgewickelt wird, also weg vom Bieterverfahren“, 

so Zehetner. „Das können wir sehr 

gut, unterstützt durch unsere hauseigene Software. 

Wir haben genaue Profile von Investoren 

und können schnell abgleichen, ob eine Immobilie 

passt. Wir arbeiten transparent, und die 

Auftraggeber wissen, auf welchem Tisch ihre 

Immobilie gerade liegt.“ 

„Das Bieterverfahren war in einem steigenden 

Markt ein probates Mittel, in einem Markt, 

wie er jetzt ist, ist es nicht ideal“, so Hafez. „An 

unserer Software haben wir lange getüftelt, 

sie ist Datenbank, CRM, Kundendatei, für die 

Exposéerstellung, alles in einem. Das ermöglicht 

uns, einen kleinen Kundenkreis effizient 

anzusprechen.“ 

Nächstes halbes Jahr 

Mit der Beerenauslese 2021 vom Weingut Krug 

habe ich den Geschmack von Nadja Hafez getroffen. 

Der goldgelbe Wein präsentiert sich 

duftig, vielfältig, süß mit echt pikanter Säure 

und elegantem Fruchtschmelz. „Die Fruchtnase 

entfaltet sich mit reifer Ananas, Akazienblüte, 

tropischen Früchten“, freut sich Zehetner 

für den feinen Abschluss. Jetzt wollen wir 

noch schnell in die Glaskugel schauen, wie sich 

der Markt entwickelt. 

„Es ist von exogenen Faktoren abhängig, man 

weiß nicht, wie weit auf die Inflation eingewirkt 

wird, das Zinsniveau weiter steigt, sich 

die Situation in der Ukraine entwickelt, es gibt 

noch keine Aussicht auf ein Ende oder Stabilität“, 

so Hafez. „Es ist Kapital am Markt, dass 

veranlagt werden muss, aber keiner will einen 

Fehler machen. Es war noch nie so schwierig, 

den Markt einzuschätzen.“ 


59

GEBÄUDE 

mit Geschichte - 

GESCHICHTEN 

über Gebäude 

(Folge 5) 

Zum Autor 

Otmar Lahodynsky war Journalist beim „profil“, EU-Korrespondent 

der „Presse“ und Außenpolitik-Chef beim 

„Kurier“. Er ist Ehrenpräsident der „Association of European 

Journalists“ (AEJ) und Dr-Karl-Renner-Preisträger. 

Putins Amtssitz 

Kommentar: Otmar Lahodynsky 

Der Kreml im Zentrum Moskaus stellt mit einer Fläche von fast 30 

Hektar das größte Freilichtmuseum der Welt dar. Er ist zugleich Sitz der 

russischen Regierung, des russischen Staatspräsidenten und des Patriarchen 

der russisch-orthodoxen Kirche. 

Bis Anfang des 18. Jahrhunderts residierten die Zaren des russischen 

Reichs im Kreml, ehe Zar Peter I der Große die Hauptstadt 1710 nach 

St. Petersburg verlegte. Der Kreml entstand aus einer mittelalterlichen 

Befestigungsanlage an den Ufern der Moskwa, von der bis heute die 

gewaltigen Mauern samt 20 Wehrtürmen erhalten sind. Der Moskauer 

Großfürst Iwan III, der die Herrschaft der Mongolen beendete, hat Ende 

des 15. Jahrhunderts in dieser Zitadelle mehrere Paläste und Kirchen 

bauen lassen. Zusammen mit später errichteten Gebäuden bildet der 

Kreml ein Ensemble, das 1990 von der Unesco als Weltkulturerbe anerkannt 

wurde. 

Lange Gänge, risiege goldene Flügeltüren 

Im „Großen Kremlpalast“ tagt heute die Regierung der Russischen Föderation. 

Im Senatspalast, wo einst die Regierung der Sowjetunion zusammentrat, 

befinden sich heute die Amtsräume des russischen Staatspräsidenten, 

Wladimir Wladimirowitsch Putin. Wenn der kleingewachsene 

Mann den langen Gang zu den Empfangsräumen entlangschreitet, 

öffnen Gardesoldaten für ihn die riesigen goldenen Flügeltüren. Eher 

seltsam wirken die langen Arbeitstische, an denen Putin in großer Distanz 

zu den Mitgliedern seines Sicherheitsrates Platz nimmt. Auch ausländische 

Gäste werden weit entfernt von Putin platziert, angeblich auch 

aus Angst vor Ansteckung mit Covid-19. Putin soll auch unterirdische 

Fluchtwege angelegt haben. In der Rüstkammer sind alte Waffen, Rüstungen, 

Prunkgewänder und Schmuck der Zaren ausgestellt. 

Zu den fünf Kirchen innerhalb der Kreml-Mauern gehört die weiße Mariä-Entschlafens-Kathedrale 

mit goldenen Kuppeldächern. In ihr wurden 

die Zaren gekrönt. Die Hauskirche der Großfürsten Moskaus war die 

Mariä-Verkündigungs-Kathedrale. In der Erzengel-Michael-Kathedrale 

liegen viele Zaren und Großfürsten begraben, darunter der für besondere 

Grausamkeit bekannte Iwan der Schreckliche. Der Glockenturm 

dieser Kirche war mit über 80 Metern Höhe lange das höchste Gebäude 

Moskaus. 

Die Zwölf-Apostel-Kathedrale mit einer geschnitzten goldgefärbten 

Ikonostase ist die Hauskirche des russischen Patriarchen Kyrill, der voll 

hinter Putins Angriffskrieg auf die Ukraine steht und sogar Truppen und 

Bewaffnung segnete. 

Der an die Kirche angebaute weiße Patriarchenpalast mit silbernen Kuppeln 

aus dem 17. Jahrhundert ist nicht länger die Residenz der Patriarchen 

und dient als Museum für russische Kultur. 

Außerhalb der Kreml-Mauern schließt der „Rote Platz“ an, an dem auch 

die Basilius-Kathedrale mit ihren bunten Zwiebeltürmen aus dem 16. 

Jahrhundert liegt. An der Kreml-Mauer wurde das Mausoleum für den 

1924 verstorbenen Kommunisten-Führer und Begründer der Sowjetunion 

Wladimir Iljitsch Lenin errichtet. Sein einbalsamierter Leichnam 

kann hier täglich außer Freitag und Sonntag besichtigt werden. Der 

Kreml ist für Touristen täglich außer Donnerstag geöffnet. Aber der 

Krieg Putins hat die Besucherzahl deutlich schrumpfen lassen. 

Aus sowjetischer Zeit stammt der gewaltige Klotz des staatlichen 

Kremlpalastes, in dem die 1991 von Gorbatschow aufgelöste kommunistische 

Partei der Sowjetunion, die KPdSU, tagte. 

60 ImmoFokus

Advertorial 

Verkauf Eigenheim 

Hauptwohnsitzbefreiung. Anteilige Steuerpflicht trotz Hauptwohnsitz. 

D 

ie Veräußerung einer Immobilie 

im Privatvermögen unterliegt – 

unabhängig von der Behaltedauer 

– der Immobilienertragsteuer 

von 30 Prozent. Steuerpflichtig ist die 

Differenz zwischen dem Veräußerungserlös 

und den steuerlichen Anschaffungskosten (spezielle 

Regelungen für am 31. März 2012 nicht 

mehr steuerverfangenes Altvermögen). 

Wird die Immobilie vom Verkäufer selbst als 

Hauptwohnsitz genutzt, so kann die Hauptwohnsitzbefreiung 

einschlägig sein. In diesem 

Fall fällt keine Immobilienertragsteuer an. Die 

Befreiung ist erfüllt, wenn 

• die Immobilie seit der Anschaffung bis zur 

Veräußerung durchgehend mindestens 

zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat 

oder 

• die Immobilie innerhalb der letzten zehn 

Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf 

Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde. 

Bei der Hauptwohnsitzbefreiung ist zu beachten, 

dass diese nur auf Eigentumswohnungen 

und Eigenheime (Wohnhäuser mit maximal 

zwei Wohnungen) anwendbar ist. 

Grundstücksfläche 1.000 Quadratmeter 

In einem aktuell vom BFG (Bundesfinanzgericht) 

behandelten Fall war strittig, bis zu welcher 

Grundfläche die Hauptwohnsitzbefreiung 

bei einem Einfamilienhausverkauf anwendbar 

ist (BFG 1. 6. 2022, RV/7100215/2019). Bereits in 

früherer Rechtsprechung des VwGH (Verwaltungsgerichtshof) 

wurde klargestellt, dass die 

Hauptwohnsitzbefreiung nicht nur das Gebäude, 

sondern auch die umgebende Bodenfläche 

umfasst. Laut VwGH ist hierzu hinsichtlich 

der Grundstücksfläche auf eine typisierende 

Betrachtung abzustellen. 

Im spruchgegenständlichen Fall hatte das 

Grundstück eine Fläche von 2.890 Quadratmetern. 

Nach Ansicht des BFG ist bei der Feststellung 

der Ortsüblichkeit von Grundstücksgrößen 

nicht auf die unmittelbare Nachbarschaft 

abzustellen (im vorliegenden Fall wurde 

nachgewiesen, dass die Nachbargrundstücke 

sogar größer waren), sondern es kommt eine 

typisierende Betrachtung für ganz Österreich 

zur Anwendung. 

Die Finanzverwaltung führt dazu in den Einkommensteuerrichtlinien 

aus, dass eine Fläche 

bis 1.000 Quadratmeter angemessen ist. Das 

BFG hat sich dieser Meinung angeschlossen 

und festgehalten, dass für den Hausverkauf die 

Befreiung für das Gebäude selbst und für einen 

Grundstücksanteil von 1.000 Quadratmetern 

anwendbar ist. Der restliche Grundstücksteil 

über 1.000 Quadratmeter musste daher der 

Immobilienertragsteuer unterworfen werden. 

Eine Aufteilung des Kaufpreises war daher erforderlich. 

Fotos: AdobeStock, Michael Königshofer 

www.leitnerleitner.com 

+43 1 718 98 90 

harald.galla@leitnerleitner.com 

A 1030 Wien, Am Heumarkt 7 

Harald Galla, 

Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei 

LeitnerLeitner Wien. Er ist spezialisiert auf 

Immobilientransaktionen. 


61

Zum Autor 

Frank Brün ist Managing Partner bei Phorus Management 

und Gründungsvorsitzender der AREAMA - Austrian Real 

Estate Asset Management Association. 

Frieren für den Frieden 

Kommentar: Frank Brün 

„Heizen Sie schon?“ - Ist das 

das neue „schon geboostert“? 

Frieren für den Frieden – mehrheitsfähig 

scheint das nicht. Viele 

entscheiden sich in diesen Tagen 

fürs Heizen, während Freunde 

und Bekannte die Frage diskutieren, 

ob es bei 18 Grad okay ist, 

die Heizung aufzudrehen – die 

ganz Harten halten angeblich 

unter 17 Grad im Arbeitszimmer 

aus. Lieb, wie viel Smalltalk sich 

mit warmen Hauspatschen und 

Fleecejacken bestreiten lässt. Ich 

habe meine Heizung noch nicht 

angedreht (18,5 Grad), unsere 

Katze beschwert sich schon mangels warmem Schlafplatz. Letztens habe 

ich gelesen, dass ohne Internet Katzen nur schlechtgelaunte Haustiere 

wären und keine Videostars. Im Internet wird am häufigsten auf lustige 

Katzenvideos und erotischen Content zugegriffen. Erfolgreiche Versuche, 

die beiden Erfolgsmodelle zu kombinieren und erotische Katzenvideos 

zu produzieren, sind mir bisher nicht bekannt. 

Schmierentheater 

Das bringt uns zu der weit unterhaltsameren Kombination aus Immobilien 

mit Nachhaltigkeit und den Veröffentlichungen mancher Firmen 

über die eigene Nachhaltigkeit. Viele sagen, das sei teilweise wie ein 

Schmierentheater. Ich selbst bin ein absoluter Theaterliebhaber, nicht 

erst, seit die Tochter in der Schule die eingebildete Kranke gespielt hat. 

Ich weiß nicht, wie Ihnen das geht, das Einzige, was mich am Theater 

stört, sind die Schauspieler. Mich interessieren die Geschichten, aber 

mich langweilen die Schauspieler – beziehungsweise bei Nachhaltigkeitspräsentationen 

deren Präsentation des offensichtlichen Greenwashings. 

Selbst das begleitende 

Bullshit-Bingo liefert immer weniger 

Freude: Die Kollegen winken mittlerweile 

gelangweilt ab. Das Bingoblatt 

ist zu schnell voll und jeder gewinnt. 

Bingewatching 

Beim Jahrhundertereignis zur Beerdigung 

in London war mal wieder 

medialer Dauerkonsum angesagt. Da 

haben uns die Öffentlich-rechtlichen 

im In- und Ausland unaufgeregt einen 

schönen Fernsehtag geschenkt, 

inmitten von Ukraine-Krieg und explodierenden 

Preisen für Katzenfutter. 

Als nächstes freue ich mich auf 

die Übertragung der Krönung von Charles III parallel auf ORF, ARD, ZDF 

und BBC – und danach noch einmal in der Mediathek Ihres Vertrauens. 

Die Windsors sind wie eine öffentliche Familie. Wie die Lugners, nur 

mit Schloss. Man hat alles miterlebt, war bei allem dabei. Stundenlang 

wurde in Westminster angestanden. Ohne Gedränge. In Wien hätte 

sicher jemand gerufen „Zweiter Sarg bitte!“. Die Einschaltquoten waren 

sensationell. 

Die britische Krone hat mal einen großen Teil der Welt beherrscht, um 

mit ihm Handel zu treiben. Das sah in etwa so aus: Die anderen Länder 

gaben ihre Diamanten, Gold und Rohstoffe. Sie bekamen dafür: Linksverkehr, 

warmes Bier und Corned Beef. Andererseits brauchen wir die 

Royals, um Zeugen gelebter Märchen zu werden. Kate als Goldmarie und 

Meghan als Pechmarie. Deswegen hätte man in Österreich die Titel nicht 

abschaffen, sondern die Monarchie zwischenzeitlich wieder einführen 

sollen. Wer als Monarch – gar als Kaiser – in Frage käme, wäre nicht einfach 

zu entscheiden, aber Hofnarren gäbe es schon zur Genüge. 

Fotos: Stephan Huger, Adobe Stock 

62 ImmoFokus

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Wir machen weiter 

Kontinuierlich. Michael Schmidt, geschäftsführender Gesellschafter der 3SI Group spricht im Interview über 

seine Liebe zum Altbau, Zertifizierungen, ESG und seine Liebe zum Detail. Auch in der derzeitigen Situation will 

er weiter kaufen, entwickeln und verkaufen. 


Was machen Sie anders als die anderen? 

Michael Schmidt: Ich versuche, mich immer 

neu zu erfinden, das Schlimmste für mich 

ist der Stillstand. Wir entwickeln uns in der 

Firma, mit unseren Projekten immer weiter, 

versuchen Neues, Besseres, Qualitatives in 

unsere Wohnungen hineinzubringen und uns 

vom Markt abzuheben. 0815 ist mir zu wenig, 

wir wollen besser sein als die anderen. 

„Wir wollen jedes 

Haus, das wir im 

Altbau bauen, 

zertifizieren 

lassen.“ 

Michael Schmidt, 

3SI Group 

Was ist Ihr USP? 

Wir stecken bei den Altbauten, die wir entwickeln, 

sehr viel Liebe ins Detail. Dabei sind die 

Grundrisse ein ganz wichtiger Faktor. Ich bekomme 

die Grundrisse jeder einzelnen Wohnung 

auf meinen Tisch und gebe ihn frei, wenn 

das Maximum herausgeholt ist. Ich bringe 

mich auch bei der Auswahl des Parkettbodens, 

der Fliesen, der Duschkabinen etc. ein. Wir 

wollen kein standardisiertes Massenprodukt 

verkaufen. Und der Markt gibt uns Recht, wir 

haben gute Verkaufszahlen. 

Gibt es Synergien mit dem Facility Management, 

kaufen Sie speziell nachhaltige 

und leicht zu reinigende Materialien ein? 

Nachhaltigkeit ist ein Thema, bei mir geht es 

in erster Linie darum, dass es auch schön ist. 

64 ImmoFokus

Den Käufern und Mietern geht es hauptsächlich 

um die Optik, Fassade, Stiegenhaus, Eingangsbereich, 

Badezimmer müssen gefallen. 

Nachhaltigkeit ist ein Thema sowohl für uns 

als auch unsere Kunden, daran arbeiten wir 

täglich, und die Umsetzung gelingt uns immer 

besser. Wir versuchen, nach Möglichkeit mit 

Fernwärme zu arbeiten bzw. Luftwärmepumpen 

oder Photovoltaikanlagen einzubauen. Im 

Zinshausbereich hoffe ich, dass die Forschung 

hier schnell Lösungen anbieten kann, um 

nachhaltige Heizmöglichkeiten anzubieten. 

Nachhaltigkeit bietet ja einen Mehrwert … 

Natürlich, es geht ja nicht ausschließlich nur 

um Nachhaltigkeit, sondern auch darum, wie 

wir Wärme und Strom günstig erzeugen können. 

Das Ziel ist, langfristig Häuser autark zu 

machen. Daran arbeiten wir. 

Ist bei Altbauhäusern ESG bzw. die 

EU-Taxonomie Thema? 

Ja, ganz klar. Wir wollen jedes Haus, dass wir 

im Altbau bauen, zertifizieren lassen. Man 

muss sich immer vorstellen, dass das Zinshaus 

das Grünste ist, was es gibt, es steht schon über 

100 Jahre. Bei jedem Objekt, das wir nicht 

abreißen und neu bauen müssen, sparen wir 

viel CO2. Ein Neubau braucht Jahrzehnte, um 

das aufzuholen. Im Neubau ist es leichter, verschiedene 

Nachhaltigkeitskriterien einzuhalten. 

Gibt es rundherum mehr Fläche, sind auch 

Tiefbohrungen möglich. 

Nachverdichtung finde ich viel ökologischer 

als neue Bodenversiegelungen. Mit unseren 

Dachbodenausbauten schaffen wir neuen 

Wohnraum. Aber natürlich kann man den 

Neubau nicht wegdiskutieren, weil auch eine 

Masse an Wohnungen gebraucht wird. 

Michael Schmidt 

Michael Schmidt, geboren 1980 in Wien, gründete nach der Matura in der HTL 

Mödling 2001 mit seinem Vater Harald und seinem Bruder Claus das Familienunternehmen 

3SI Immogroup. Der inhabergeführte Immobilienentwickler hat 

sich neben dem Ankauf und der umfassenden Revitalisierung von Zinshäusern 

in den letzten Jahren auch auf die Errichtung von modernen, nachhaltig 

errichteten Neubauobjekten spezialisiert. 

Alle jammern über die Grundstückspreise, 

Sie kaufen weiter ein? 

Ja, wir kaufen weiter ein. Jede Krise bringt auch 

eine Chance mit sich, wir haben in der letzten 

Zeit wieder ein bisschen besser eingekauft, 

weil viele Teilnehmer am Markt zuwarten bzw. 

nicht kaufen können oder zu teuer gekauft 

haben. Viele sind davon ausgegangen, dass die 

Preise weiter steigen und sie das Grundstück 

schnell wieder drehen können. Wir wollen 

uns als Bauträger etablieren und den schwierigeren 

Weg gehen, viele Objekte selbst zu 

bauen. Das ist uns in den letzten Jahren sehr 

gut gelungen, deswegen sind wir jetzt nicht so 

stark vom Zinshaus- bzw. Grundstücksmarkt 

abhängig. Wir fahren in diesem Bereich einen 

anderen Kurs als viele Marktteilnehmer. 

Geht sich das mit Rendite aus? 

Das kommt immer auf die Kaufpreise drauf 

an. Auch bei den Baupreisen habe ich das 

Jammern nie ganz verstanden, natürlich, wenn 

ich am obersten Peak kaufe und dann die Baupreise 

und die Zinsen steigen, dann geht es sich 

von der Rendite nicht mehr aus. Wir haben 

immer etwas konservativer gerechnet, alle unsere 

Projekte sind auch, wenn sich die Zinsen 

auf vier Prozent raufbewegen, in trockenen 

Tüchern. Aber freuen würden wir uns darüber 

natürlich nicht. 

Man darf nicht immer das Schlechte sehen. 

Es sind die Verkaufspreise von Wohnungen 

parallel gestiegen, damit relativiert sich vieles 

wieder, und oft steigt man mit einem größeren 

Gewinn aus als davor. 

Ihr Unternehmen hat eben erst ein 

Leibrentenmodell gelauncht. Wie kamen 

Sie dazu? 

Ich bin sehr oft in den USA gewesen und habe 

mir dort angesehen, wie die Modelle funkti- 


65


zehn Liegenschaften dazubekommen, zum 

Beispiel ein Grundstück im 18. Bezirk, wo wir 

3.000 Quadratmeter bauen können, vor einer 

Woche habe ich den Zuschlag für ein Haus im 

9. Bezirk bekommen … 

„Ich glaube an die Immobilie und ans 

Zinshaus, dass die Preise runtergehen, 

daran glaube ich nicht.“ 

onieren. In anderen Staaten in Europa ist das 

Leibrentenmodell gang und gäbe. Nach fünf 

Jahren Arbeit haben wir das Produkt mit der 

Wiener Leibrentenpension auf den Markt 

gebracht. Es schafft eine Win-Win-Situation 

für Käufer und Verkäufer. Der Verkäufer, der 

ja bereits in seinem letzten Lebensdrittel ist, 

bekommt keinen Kredit mehr, will aber sein 

Haus nicht verkaufen. So erhält er eine monatliche 

Pension und ein Wohnrecht aufs Haus 

beziehungsweise auf seine Wohnung. Für den 

Käufer ist es eine weitere Alternative anzukaufen, 

auch wenn es eigenmittelintensiv ist. 

Wir sind jetzt seit ein paar Wochen mit dem 

Produkt am Markt, und wir haben viele Anfragen. 

Da es ein neues Thema für viele ist, ist es 

arbeits- und erklärungsintensiv. 

Wie beschaffen Sie Ihr Kapital? 

Worauf wir stolz sind, ist, dass wir noch nie auf 

Mezzaninkapital oder Crowdfunding zurückgreifen 

mussten. Wir haben viele Eigenmittel, 

den Rest finanzieren die Banken. Wir haben in 

den letzten Jahren sehr gut gearbeitet und sind 

deswegen kapitalstark. Wir werden gut durch 

diese Krise kommen. 

Michael Schmidt, 

3SI Group 

Wie ist die Strategie in der nächsten Zeit? 

Momentan schauen wir von Monat zu Monat 

und von Jahr zu Jahr, im Hintergrund haben 

wir immer eine Fünf-Jahres-Planung. Diese 

ist durch den Ukraine-Krieg durcheinandergeraten, 

hat sich aber nicht viel verändert. 

Meine Strategie ist: Wir kaufen weiter, wir 

bauen weiter, und wir verkaufen weiter. Ich 

kann jetzt nicht alles über Bord werfen. Wir 

sind am Markt gut aufgestellt und etabliert, 

verfügen über Eigenmittel und können in der 

derzeitigen Situation noch zukaufen. Wir haben 

uns mit guten Baufirmen zusammengetan 

und bauen weiter. Natürlich trifft uns alle der 

Baumaterialmangel. Deswegen habe ich in ein 

eigenes Lager einiges an Material eingebracht. 

Zwei Baustellen in einem Altbau könnte ich 

sofort bestücken. Ich denke immer vor. Vielleicht 

bin ich zu übervorsichtig, aber was ist, 

wenn man kein Parkett, keine Fliesen oder 

Ytongsteine bekommt und eine Baustelle fertig 

werden muss. Dann kann ich auf mein eigenes 

Lager zurückgreifen und habe keine Bauverzögerung. 

Das ist für meine Kunden wichtig und 

für mich selbst auch, ich komme ja erst zu meinem 

Geld, wenn ich die Wohnungen übergebe. 

Wir haben in den letzten drei Monaten wieder 

Wie streng sind die Banken bei der Kreditvergabe 

in Bezug auf ESG? 

Wir werden alle Altbauten, die wir bauen, zertifizieren 

lassen. Als nächstes werde ich versuchen, 

für ein vollvermietetes Haus, das wir 

renoviert haben, ein Zertifikat zu bekommen. 

Beim Altbau ist ESG für die Banken noch kein 

Thema, wenn, dann betrifft das eher den Neubau. 

Vor allem, wenn Fonds ankaufen wollen. 

Haben Sie jemals überlegt, Anleihen 

aufzulegen? 

Wir sind sehr stolz, dass wir die letzten 21 Jahre, 

die wir auf dem Markt sind, ohne Fremdkapital, 

außer der Bankenfinanzierung, ausgekommen 

sind. Aufgrund der Corona-Krise haben wir 

sehr vorausschauend unsere Eigenmittelquote 

erhöht. Dadurch brauchen wir keine weitere 

Finanzierung. Wir streben ein kontinuierliches 

Wachstum an. Dadurch konnte ich zwar 

das eine oder andere nicht realisieren, aber wer 

weiß, wofür das gut war. Es gibt aber keine Projekte, 

die wir nicht umsetzen könnten. Für uns 

schließe ich Anleihen aus. 

Kaufen Sie auch rund um Wien? 

Wir fühlen uns auch mit innerstädtischen 

Grundstücken wohl. Grünland mit Umwidmungsoptionen 

reizen mich weniger. 

Sinken die Preise oder steigen sie? 

Im gehobenen Wohnungssegment muss jede 

Wohnung einzigartig sein, mit hoher Qualität. 

Diese Objekte sind sehr gefragt, deswegen haben 

wir im Sommer gut verkauft. Bei den Zinshäusern 

spürt man ein Abwarten, aber noch 

kein spürbares Sinken der Preise. Wir sehen 

eine Marktberuhigung, eine Verlangsamung, 

aber kein Sinken der Preise. Das betrifft nicht 

nur den Immobilienmarkt, sondern die ganze 

Welt. Man weiß nicht, wie sich der Krieg weiterentwickelt, 

aber ich glaube an die Immobilie 

und ans Zinshaus. Dass die Preise runtergehen, 

daran glaube ich nicht. 

66 ImmoFokus

Raum und 

Wirklichkeit 

Wir haben Gegenwart und Zukunft von 

Architektur, Bauen und Wohnen im Blick. 

Jeden Samstag in Ihrer „Presse“ oder 

jederzeit unter: 

DiePresse.com/immobilien

Die bewegte 

ImmoWirtschaft 

Regelmäßige Kolumne 

über Fakten und Inhalte, die 

verändern und prägen. 

#33 

Sicher ist nur die Unsicherheit 

Kommentar: Philipp Kaufmann 

Mit meinen Gedanken konfrontiert, überraschte mich seine Antwort 

sehr: Er hört seit Beginn des Studiums von Krisen. Oftmals sprechen 

Vortragende von der Finanzkrise von 2008, von der Euro-Krise der folgenden 

Jahre, und er selbst ist in der Covid-19-Pandemie 

ins Studium eingestiegen. Sein Gedanke ist: 

Krisen sind doch völlig normal und der Normalzustand 

seien somit Krisen. 

In meiner dieswöchigen Lehrveranstaltung hat mich ein aufgeweckter 

Student gefragt, warum ich bei meinen Ausführungen von einer Krise 

spreche. Ich schaute ihn groß an und war mir über die Antwort nicht 

sicher. Hat er den Krieg in der Ukraine, in unmittelbarer Nachbarschaft 

von uns in Mitteleuropa, nicht mitbekommen? Was ist mit der Energiekrise? 

Warum sind ihm die Teuerungswelle und die damit verbundenen 

Probleme entgangen? Vermutlich ist ihm als Student an der FH Campus 

noch nicht bewusst, dass es seit Wochen kaum mehr Kredite für Immobilientransaktionen 

gibt. Diese Finanzierungskrise kennt er vermutlich 

wirklich nicht, aber warum hinterfragt er meine Ausführungen zu den 

derzeitigen Krisen? 

Krise als Normalzustand 

Sein Gedanke überraschte mich und ich war baff. 

Im ersten Moment fiel mir hierzu nicht viel ein, 

und dies passiert selten. Beim genauen Nachdenken 

hat er tatsächlich recht. Und so einfach seine 

Wahrnehmung auf den ersten Blick wirkt, so 

radikal sind die Schlussfolgerungen daraus: Die 

Vernetzung unserer Welt, die Schnelllebigkeit und 

die Globalisierung haben uns viel Wohlstand gebracht, 

verbreiten aber nicht nur Viren in Wochen 

weltweit, sondern auch Krisen beziehungsweise Erschütterungen 

werden exportiert und importiert. 

Somit werden Krisen in den USA zu unseren, und 

asiatische „Verwerfungen“, beispielsweise im Immobiliensektor, beeinflussen 

das Investorenverhalten weltweit. 

Krise als Chance 

Wir werden demnach mit Krisen leben müssen. Vielmehr wird es unsere 

Herausforderung sein, Krisen als Chance zu sehen und diese aktiv zu 

meistern. Als Unternehmer gilt es demnach, noch resilienter zu werden 

und sich auch auf das Denkunmögliche vorzubereiten beziehungsweise 

schnell bei der jeweiligen Antwort zu sein. Wer hätte schon geglaubt, 

dass 2020 ein Virus die Welt lahmlegt? Wir brauchen eine Krisenbeweglichkeit 

und wir werden mit laufenden Krisen als Normalzustand planen 

müssen. Zeiten ohne Krisen gehören der Vergangenheit an und damit 

in die Geschichtsbücher. Das Berufsleben, auf welches sich meine Studenten 

vorbereiten, wird von Krisen und deren laufender Bewältigung 

geprägt sein. Wer krisenerprobt ist, gehört zu den Gewinnern. 

Fotos: Gottfried Poessl, Adobe Stock 

68 ImmoFokus

Zum Autor 

Michael Pisecky war lange Jahre Geschäftsführer der s Real 

und ist Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilienund 

Vermögenstreuhänder. 

Beenden wir die Sanierungsblockade 

im Mietwohnbau! 

Kommentar: Michael Pisecky 

Rund ein Drittel des Ausstoßes an CO²-Äquivalenten entsteht in der 

Wärmeaufbereitung und Kühlung bestehender Immobilien. Der Anteil 

an Investitionen, um die Immobilien klimafit zu machen, liegt allerdings 

bei 70 Prozent, das sind betragsmäßig über 250 Milliarden Euro. 

Seitens Regierung, Interessenvertretungen und Wirtschaft ist viel die 

Rede davon, wie und was denn erforderlich ist, um den Weg „raus aus 

den fossilen Brennstoffen“ zu bewältigen. Hier befindet sich einerseits 

das EWG (Erneuerbare-Wärme-Gesetz) schon nach der Begutachtung 

und vor Beschlussfassung, andererseits fehlen jedoch Begleitmaßnahmen 

im Wohnrecht, um hier auch für die Eigentümer die Möglichkeit 

zu schaffen, in ihren Häusern, und hier vor allem im mehrgeschossigen 

Wohnbau, die Umstellung der Heizsysteme in Gang zu setzen. Die dafür 

erforderlichen Notwendigkeiten wurden seitens des Fachverbandes der 

Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Begutachtung des EWG 

genau beschrieben. 

Durch die stark steigenden Energiekosten tritt nun eine zusätzliche Dynamik 

auf, was die Mietervertreter mit bemerkenswerten Forderungen 

auf den Plan ruft. Die „armen“ Mieter könnten doch das Heizsystem in 

ihren Wohnungen nicht beeinflussen, daher ist der Vermieter verantwortlich 

für die Umrüstung der Wärmeaufbereitung beziehungsweise 

Kühlung der Wohnungen. So einfach ist es eben nicht! 

Mieteinnahmen reichen nicht 

Der Vermieter ist auf die Zustimmung der Mieter angewiesen, da es sich 

nicht um Erhaltungsmaßnahmen, sondern um Verbesserungen handelt. 

Daher besteht der dringende Bedarf, diese Umrüstung im Mietrechtsgesetz 

so zu behandeln, dass keine Zustimmung der Mieter erforderlich 

ist. Alle anderen Rechte der Mieter bleiben selbstverständlich aufrecht. 

Dazu kommt, dass rund zwei Drittel der gewerblichen Mietwohnungen 

einer gesetzlichen Preisregelung unterliegen. Hier zeigt sich, dass die 

Mieteinnahmen nicht ausreichen, um solche Investitionen wirtschaftlich 

zu ermöglichen. Im gemeinnützigen Wohnungsbereich gibt es die 

Möglichkeit, diese Investitionen auf die Mieter umzulegen, und zwar 

nach dem Kostendeckungsprinzip. Im Gemeindebau in Wien erfolgen 

zahlreiche Investitionen mit Förderung, was darauf hindeutet, dass auch 

hier die Mieteinnahmen nicht reichen, um die Kosten für die Sanierung 

zu stemmen. Der Vorschlag von Vizekanzler Kogler, Mietwohnungen 

mit Gasheizungen mit einem Abschlag von 25 Prozent zu versehen, geht 

wohl völlig in die falsche Richtung. Diese Wohnungen, jetzt schon in 

der Preisgestaltung für den Mieter privilegiert, würden noch günstiger, 

möglicherweise besonders leistbar, aber nicht mehr lange beheizbar. 

Bestrafung ist wohl ein wenig konstruktiver Weg, die Probleme zu lösen. 

Unsere langjährigen Forderungen, Anreize für Investitionen zu schaffen 

und die Sanierungsblockade im Mietrechtsgesetz zu beenden, liegen auf 

dem Tisch – Heraussanieren muss sich lohnen, für den Vermieter, den 

Mieter und die Umwelt! 



69

Zum Autor 

Hans Jörg Ulreich, Gründer und geschäftsführender 

Gesellschafter der Ulreich Bauträger GmbH, Bauträgersprecher 

Österreich, Lektor an der TU Wien und FH Wien. 

Die Masken sind gefallen 

Kommentar: Hans Jörg Ulreich 

Liebe Kolleginnen und Kollegen, ich kann als Unternehmer wohl vieles 

politisch einstecken, mit den jüngsten Aussagen haben die vermeintlichen 

Experten der Arbeiterkammer allerdings den Bogen für mich endgültig 

überspannt. Es mag den einen oder die andere in der AK freuen, 

dass sich die Branche über die Studie aufregt und ich bei jeder möglichen 

Kommentarmöglichkeit, die mir eingeräumt wird, nicht müde werde, 

darüber zu zürnen. 

Nachverdichtung 

Vermutlich wird dies in der AK intern sogar als Erfolg gefeiert, wenn 

die Branche mit Zorn auf Studien reagiert, statt sie – wie eine Nachverdichtungsstudie 

aus dem Jahr 2018 – zu loben und mehrfach positiv zu 

zitieren. Damals, als nämlich eine AK-Studie unseren Branchenverdacht 

bestätigte und erhob, dass allein auf den bestehenden Wiener Gemeindebauten 

durch sanfte Nachverdichtung und Überbauung Platz für 

130.000 neue, günstige Wohnungen wäre, da wurde die Studie, nachdem 

auch die Branche sie wiederholt zitierte, relativ schnell von der ersten 

Homepageseite in die Subkategorie verschoben. Und AK-Vertreter 

wurden – etwa in medialen Streitgesprächen – ziemlich schnell leiser, 

wenn ich die hauseigenen AK-Argumente für innerstädtische Nachverdichtung 

ins Treffen führte. 

In den vergangenen Wochen hat die Abteilung Wohnen der Arbeiterkammer 

(AK) ordentlich und wild um sich geschlagen. In einem Onlinestreaming-Interview 

für die Tageszeitung „Heute“ wurde das Verbot 

befristeter Mietverträge eingefordert und als Argumentation tatsächlich 

gesagt, Vermieter würden ihren Mietern wie Erpresser die Verträge vorlegen. 

Damit noch lange nicht genug. In den darauffolgenden Tagen präsentierte 

man stolz eine neue Studie zu freifinanziertem Wohnbau, der laut 

derselben Luxus nur im Preis, aber nicht in der Qualität biete. 

Verdrehung von Fakten 

Nun – diesen Fehler aus 2018 konnten die braven AK-Soldaten nun mit 

ihrer aktuellen Studie intern wohl wieder wettmachen. Sie können 

sich auf die Schulter klopfen und wahrscheinlich auch Gratulationen 

einstecken; die Branche wütet. Dem nächsten politischen oder internen 

Karriere- oder Gehaltssprung wird nichts im Wege stehen. Eines aber 

wurde dabei von ihnen übersehen. Man hat damit nicht nur bei uns den 

Bogen überspannt. Wir lassen uns das auf keinen Fall gefallen, dass auf 

unsere Kosten und damit auf Kosten unserer Unternehmen und unserer 

Mitarbeiter hier ein Imageschaden mit offensichtlich verdrehten Fakten 

angerichtet worden ist. 

Fotos: Sebastian Philipp, Adobe Stock 

70 ImmoFokus

| MT12-02G | 

Medien- und Steuerungstechnik 

auf einer Plattform: 

mit PC-based Control 

Beleuchtung 

Control 

Panel 

Audio 

Fassade 

Heizung, 

Lüftung, 

Klima 

Mit der – wie wir noch klar und breit aufzeigen werden – mutwilligen 

Verdrehung von Fakten hat eine der bedeutendsten Konsumentenschutzorganisationen 

in Österreich, finanziert durch öffentliche 

Gelder, nämlich gezeigt, worum es ihr im Ressort Wohnen nicht 

geht: nämlich um das aktuelle und zukünftige Wohl der Mieterinnen 

und Mieter, um ehrliche und transparente Aufklärung, um 

sachlich fundierte und expertenbestätigte Lösungen. Sonst könnte 

man selbst als Konsumentenvertreter solche Worte und solche Leitsätze 

wie eingangs genannt schlicht nicht gegen eine der wichtigsten 

Branchen des Landes in den Mund nehmen. 

Da präsentiert die AK eine Studie zu Luxuswohnbau ausgerechnet 

in derselben Woche, in der bekannt wird, dass manche Gemeindebaumieten 

in Wien vor der gesetzlichen Kategoriemietzinsanhebung 

noch zusätzlich erheblich steigen. 

Österreichische und Wiener Mieterschutzpolitik heißt, über die AK 

faktenferne Parolen gegen private Vermieter in der Öffentlichkeit 

zu verbreiten, um die wahren Verfehlungen zu überdecken. 

Niemand hat das sichtbarer gemacht als die AK in den vergangenen 

Tagen. 

Gerätemanagement 

Video 

Mediensteuerung 

Medientechnik neu gedacht: Als Spezialist für PC-basierte Steuerungssysteme 

ermöglicht es Beckhoff mit einem umfassenden und 

industrieerprobten Automatisierungsbaukasten, Multimedia, 

Gebäudeautomation sowie Entertainmentkonzepte vernetzt und 

integriert umzusetzen. Mit der modularen Steuerungssoftware 

TwinCAT und direkter Cloud- und IoT-Anbindung werden alle 

Gewerke von der A/V-Technik über die Gebäudeautomation 

bis hin zu Digital Signage Control, Device Management und 

Condition Monitoring, auf einer Plattform kombiniert. Hinzu kommt 

die maximale Skalierbarkeit aller Komponenten und die Unterstützung 

aller gängigen Kommunikationsstandards. So schafft Beckhoff die 

Grundlage für neue mediale und architektonische Erlebniswelten. 

Die Schlammschlacht, liebe Leserinnen und Leser, hatte für die 

Branche letztendlich doch etwas Gutes. Sofern nämlich nicht auch 

diese Studie rasch in eine schwer auffindbare Unterseite der Homepage 

verschwindet, werde ich sie noch lieber vorzeigen als die Studie 

über Nachverdichtungspotenzial – als Beweis nämlich für die 

wahren Ziele dieser Organisation. 

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Und die liegen leider nur dann wirklich im Bereich des Mieterschutzes, 

wenn sie zufällig auch den politischen Zielen der Hauspartei 

entsprechen. 


71

Neues Denken beim Investieren 

Kommentar: Philipp Kaufmann 

Ich liebe Wien und 

gehe gerne durch 

die Innenstadt. Aufgrund 

meines Naturells 

bin ich vor allem 

von den Immobilien 

begeistert. Es bereitet 

einfach Freude, 

auf den Straßen zu 

flanieren und in den 

Erdgeschoss-Zonen 

Schaufenster zu bewundern, 

einen Kaffee 

trinken zu gehen 

oder auch einmal ein 

gutes Lokal zu besuchen. 

Wenn ich gleichzeitig den Blick gen Himmel schweifen lasse, sehe 

ich Wohnungen und Büros über den Erdgeschoss-Flächen. So macht 

Stadt Spaß, und vor allem ist dies auch nachhaltig: kurze Wege für alle, 

die sich ein Wohnen in den Bezirken leisten können oder wollen. Kurze 

Wege für alle, die dort arbeiten und shoppen beziehungsweise essen gehen. 

Kurze Wege für alle, welche das Leben genießen wollen. 

Im Gegensatz zu dieser städtischen Struktur suchen Investoren für ihre 

Portfolios einzelne Asset-Klassen wie Büro, Gewerbe, Handel oder Wohnen. 

Eine Durchmischung von unterschiedlichen Nutzungsarten bedeutet 

im Verkauf für den Eigentümer einen Abschlag. Offen gesprochen 

sind die Häuser in Wien aus vielen Gründen für Investoren akzeptiert 

und finden als Zinshäuser ihren Besitzer. Bei neuen Stadtentwicklungen 

ist diese Bereitschaft zu Mischnutzungen von internationalen Investoren 

kaum vorhanden. Eine Lösung ist es, die jeweiligen Nutzungen in 

einzelnen Baukörpern abzubilden und somit die vertikale Erschließung 

der Wiener Innenstadt horizontal nebeneinander zu ermöglichen. In 

diesem Fall kann der 

Projektentwickler 

ein Hotel oder ein 

Wohnhaus oder 

eben ein Bürohaus 

einzeln verkaufen. 

Die Erdgeschoss- 

Zonen bleiben meist 

unterentwickelt und 

das städtische Gesamtgefüge 

fügt sich 

in die gewohnten Satellitenstadtteile 

ein, 

die wir alle von Paris 

kennen. Ein Ortsbild 

im traditionellen Stil 

fehlt, ein Stadtteil kurzer Wege kann somit nicht umgesetzt werden, und 

viel wichtiger: In derartige Projektentwicklungen kommen kaum Besucher 

von außen. Wer will schon einen anonymen Stadtteil besuchen, der 

weder Flair noch Lebensqualität bietet? Ohne Frequenz werden die Erdgeschosszonen 

unattraktiv und die Spirale geht nach unten. Beispiele 

für diese Entwicklung fallen mir genug ein und wir sollten auf diese 

nicht stolz sein. 

Mut zum Neudenken 

Um gegenzusteuern braucht es Mut und die Bereitschaft, neue Wege zu 

gehen. Wenn wir die Gebiete, die wir alle lieben, nicht nur als historisches 

Geschenk genießen wollen, sondern derartige Strukturen heute 

entwickeln, braucht es Veränderung. Dies beginnt bei der Projektentwicklung, 

die auch einen öffentlichen Raum mitdenken muss. Dies 

betrifft die höhere Komplexität beim Bauen und vor allem beim Bewirtschaften 

derartiger Quartiere und macht beim Investor nicht Halt, der 

sich davor nicht fürchten sollte. Am Ende profitieren wir alle. 


72 ImmoFokus

Zum Autor 

Louis Obrowsky ist Präsident des Verbandes der Institutionellen 

Immobilieninvestoren und Geschäftsführer der LLB 

Immo Kapitalanlagegesellschaft. 

Nicht ideologisch, sondern Technologie-offen 

muss diskutiert werden 

Kommentar: Louis Obrowsky 

Der Wille ist da 

Die Immobilienwirtschaft steht klar hinter der Klimapolitik und der 

Umrüstung des historischen Gebäudebestandes auf erneuerbare Energieträger. 

Derzeit scheitert dies in vielen Fällen aber mangels rechtlicher 

Möglichkeiten, von den Kosten gar nicht zu reden. Und eines darf 

man nicht vergessen: Für die Immobilienwirtschaft stellen die verbleibenden 

17 Jahre bis zur postulierten Energiewende 2040 einen relativ 

kurzen Zeitraum dar. Was nicht in der nächsten Zeit, und damit meine 

ich wirklich die nächsten Monate, gesetzliche Realität wird, wird sich 

in der Umsetzung – auch wenn der gute Wille vorhanden ist – nicht 

mehr ausgehen. 

Das Agieren wird für die Immobilienwirtschaft immer schwieriger, 

denn von allen Seiten setzt es Verschärfungen. Neben den enormen 

Preissteigerungen der Bautätigkeit, der Steigerung der Bodenpreise, 

Lieferkettenengpässen, der hohen Inflation und dem Ukraine-Krieg 

ist die Anhebung des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank 

ein zusätzliches Erschwernis für die Branche. Denn man muss davon 

ausgehen, dass jetzt die Zinsen für Immobilienkredite steigen und 

sich dadurch der Druck auf den Wohnimmobilienmarkt, aber selbstverständlich 

auch auf den Gewerbeimmobilienmarkt, weiter erhöht. 

Bei allem Verständnis für Rufe nach „Teuerung runter“ darf nicht vergessen 

werden, dass niemand einen Knopf hat, auf den er nur drücken 

muss, um das gewünschte Ergebnis zu erreichen. Schon gar nicht die 

Immobilienwirtschaft. 

Denn – auch das wird gerne verschwiegen – wenn nicht jetzt rasch der 

Ausbau der Stromnetze beginnt, werden alle guten Ideen, die Strom 

benötigen, an den mangelnden Netzkapazitäten scheitern. Wenn 

man sich dazu die jahrzehntelange rechtliche Auseinandersetzung 

in Erinnerung ruft, dann muss man Zweifel haben, dass es in Zukunft 

schneller gehen kann. Und dass der Fachkräftemangel die Umsetzung 

der Maßnahmen weiter verzögert, ist ein weiteres ungelöstes Kapitel. 

Problemlösung gefragt 

In Zukunft wird die energetische Ausrüstung eines Gebäudes Basis 

seiner Werterhaltung darstellen. Wenn diese – mangels rechtlicher 

Möglichkeiten – nicht umgesetzt werden kann, darf dies nicht der 

Immobilienwirtschaft angelastet werden. Es besteht daher die Gefahr, 

dass Immobilien, die bereits langfristig im Bestand sind, zu „stranded 

Investments“ werden. Hier sind die EU und die Nationalstaaten gefordert, 

sich rasch zu überlegen, wie man diese Probleme lösen kann. 

Auch, um nicht gegenüber Immobilien in Nicht-EU-Ländern benachteiligt 

zu werden. 

Wir fordern daher nicht ideologisch, sondern Technologie-offen zu 

diskutieren. Denn wer weiß heute, was in wenigen Jahren an technischen 

Möglichkeiten zur Verfügung stehen wird? 

Mit knapp zehn Prozent Anteil am BIP darf die Immobilienwirtschaft 

nicht als Sündenbock für steigende Kosten herangezogen werden. 



73


Bewertung 

ImFokus 

Früher war 

alles besser 

Die österreichischen Medien sind sich einig: Die Inflation 

steigt unaufhörlich, es wird alles teurer, die Situation ist 

dramatisch, es ist alles ganz fürchterlich, früher war alles besser. 

Kolumne: Wolfgang Fessl 

D 

ie Situation war 1974 ähnlich: 

Streit ums Öl, Energiekrise, und 

– wenig überraschend – gab es 

damals auch etwa 10 Prozent 

Inflation. Was die damalige Situation von der 

heutigen unterscheidet: Die Stimmung in der 

Gesellschaft war positiver, es wurde weniger 

gejammert und die Maßnahmen der Regierung 

standen diametral zu jenen von heute. Das mag 

auch daran liegen, dass die Verantwortlichen 

keine Slimfit-Anzüge trugen und wenig für Eigenmarketing 

übrig hatten, sondern im Rahmen 

der Sozialpartnerschaft gemeinsam Lösungen 

erarbeitet haben. 

Wenn der Preis für Butter von 1974 bis heute 

valorisiert wird, dann ergibt das einen Wert 

von etwa 16 Euro für ein Kilo Butter. Derzeit 

liegt der Preis bei etwa 14 Euro. 

Ähnlich die Situation beim Benzin: Valorisiert 

seit 1974 ergibt sich ein Preis von etwa zwei 

Euro pro Liter, und genau da liegt er auch. 

Inflationsbereinigt war hier früher also nichts 

besser. 

74 ImmoFokus

Wolfgang M. Fessl 

Wolfgang M. Fessl ist Geschäftsführer bei Reinberg & Partner. Insgesamt verfügt er über 

mehr als 20 Jahre Erfahrung im nationalen und internationalen Immobiliengeschäft. Fessl 

ist allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, Immobilientreuhänder 

(Makler), Member der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), zertifiziert 

nach CIS Immozert und Recognised European Valuer (REV). 

eher schlecht. Aus der Wohnung der Eltern 

wollte ich so schnell wie möglich ausziehen, 

doch die Chancen auf eine Mietwohnung ohne 

Ablöse standen schlecht, und für eine Gemeindewohnung 

hatte ich das falsche Parteibuch.“ 

Auch damals gab es offenbar kein Grundrecht 

auf innerstädtisches Wohnungseigentum. 

Jugend hat keine Perspektive 

Und auch bei Immobilien: Die Preise steigen, 

die Situation ist dramatisch, es ist alles ganz 

fürchterlich, früher war alles besser. Die Jugend 

hat keine Perspektive, weil sie sich kein 

Eigentum mehr schaffen kann. 

Wer ist denn alt genug, dass er die Situation 

zwischen 1974 und 1994 (Mietrechtsgesetz) 

kennt? 

Da wurden erhebliche Ablösen bezahlt, um 

eine Mietwohnung mieten zu dürfen! 

Ein eigenes Erlebnis aus dem Jahr 1989: Mietwohnung, 

Altbau, 12. Bezirk Arndtstraße, erster 

Stock, drei Zimmer, etwa 90 Quadratmeter, 

reichlich schattig, Zustand deutlich renovierungsbedürftig. 

Der Vormieter brachte eine 

Ablöse von 400.000 Schilling ins Spiel, und 

zwar für: NICHTS. 

Ein guter Freund meinte zur Thematik: „Ich 

war 1983 mit der Schule fertig, hatte eine technische 

Ausbildung, die verstaatlichte Industrie 

war in einer schweren Krise, es gab ein Überangebot 

an Technikern, die Jobchancen waren 

Früher war NICHT alles besser 

Fazit: Früher war NICHT alles besser. Vielleicht 

müssen wir als Gesellschaft einfach nur akzeptieren, 

dass wir den Zenit unseres Wohlstandes 

überschritten haben? 

Wir sind es gewohnt, für jede Investition auch 

einen unmittelbaren Return (ROI) zu erhalten. 

Das dürfte sich ändern, es wird teurer für uns. 

Wir werden zukünftig nur einen mittelbaren 

Effekt unserer Bemühungen spüren. Oftmals 

wird es nicht darum gehen, durch eine Investition 

einen unmittelbaren Vorteil zu generieren, 

sondern den Bestand für die Zukunft 

abzusichern, besonders wenn es um Umweltthemen 

geht. 

www.cerhahempel.com 

CERHA HEMPEL ist eine der führenden Rechtsanwaltskanzleien Österreichs mit 

integrierter Praxis in Mittel- und Osteuropa. Seit fast 100 Jahren steht der Anspruch 

höchster Qualität im Mittelpunkt unserer Beratung. 


75

Zum Autor 

Martin Prunbauer ist seit 2012 Präsident des Österreichischen 

Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB), seit 2020 

Präsident des Zentralverband Haus und Eigentum und im 

Zivilberuf als Rechtsanwalt in Wien tätig. 

Strafen schaffen keinen Wohnraum! 

Kommentar: Martin Prunbauer 

Die Arbeiterkammer schlägt Alarm und fordert die Abschaffung 

befristeter Verträge. Sie behauptet, dass 46,5 Prozent der privaten Mietverträge 

im Jahr 2021 befristet waren und diese teurer als unbefristete 

Verträge wären. Laut Statistik Austria lag der Befristungsanteil im Jahr 

2017 bereits bei 45 Prozent und ist somit in den letzten vier Jahren nicht 

maßgeblich gestiegen. Dem Mikrozensus der Statistik Austria ist überdies 

zu entnehmen, dass 2021 nur 23 Prozent aller Hauptmietwohnungen 

befristet waren. Der Befristungsanteil im öffentlichen Mietsektor, 

der in Österreich immerhin 60 Prozent (!) aller Bestandverhältnisse umfasst, 

ist relativ gering. Vorarlberg bildet diesbezüglich eine Ausnahme. 

Die Situation in Wien 

Blickt man auf die einzelnen Bundesländer, ergibt sich folgendes Bild: 

In Wien waren im Jahr 2021 nur 17 Prozent aller Hauptmietwohnungen 

befristet. Die höchste Zahl an befristeten Mietverträgen gibt es in Vorarlberg. 

Im Ländle werden nämlich sowohl Gemeinde- als auch Genossenschaftswohnungen 

seit 2001 nur noch befristet vergeben. Tirol hat 

den zweithöchsten Anteil an befristeten Mietverträgen, allerdings ist 

dort der öffentliche Mietsektor österreichweit am niedrigsten und ein 

relativ hoher Prozentsatz der Bevölkerung lebt im Eigentum. In Wien 

ist die Situation umgekehrt: Der Eigentumsanteil ist eher gering und es 

gibt einen hohen Anteil an Mietverhältnissen. Insofern sind 17 Prozent 

an befristeten Verträgen vergleichsweise niedrig. 

auch bei geänderten Lebensverhältnissen nicht aufgekündigt werden 

kann. Ein weiterer Grund wäre, dass unbefristete Verträge vielfach schon 

einen langen Bestand haben. Nach wie vor gibt es zahlreiche besonders 

günstige Altmietverträge, die schon vor Jahrzehnten abgeschlossen 

wurden oder in Folge von Eintrittsrechten immer noch weit unter den 

Marktpreisen liegen.Mit der Möglichkeit, Mietverträge zu befristen, 

wurde dem Eigentümer einer Wohnung beziehungsweise eines Hauses 

ein gewisses Maß an Flexibilität eingeräumt, das als Ausgleich für die rigiden 

Kündigungsbestimmungen des MRG zu sehen ist. Wer die eigene 

Wohnung etwa für die Enkelkinder zum Studieren vorgesehen hat oder 

aufgrund eines beruflichen Auslandsaufenthaltes eine bestimmte Zeit 

nicht benötigt, führt bei befristeter Vermietung dem Markt Wohnraum 

zu und vergrößert das Angebot. Denn eines ist sicher: Die Abschaffung 

der Befristung und die Bestrafung von Leerstand wird nicht mehr Wohnungen 

auf den Markt bringen. Im Gegenteil: Eine Liberalisierung der 

Befristung würde dem Markt gut tun. 

Apropos Vorarlberg: Warum nicht auch generell im öffentlichen Mietsektor 

befristen und die Verlängerung davon abhängig machen, wie 

sich die Einkommensverhältnisse gestalten? Wer mehr verdient, kann 

bleiben, zahlt aber mehr Mietzins. 

Die entstandene Schieflage 

Der hohe Anteil an sozialem Wohnbau in Österreich und die Tatsache 

der fast ausschließlich – teilweise sehr alten – unbefristeten Vermietung 

in diesem Segment ist ein Grund, warum unbefristete Verträge in 

der Statistik als billiger als befristete Verträge aufscheinen. Aber hier 

herrscht eine eklatante Schieflage: Ein Großteil der dort teilweise über 

Eintrittsrechte lebenden Menschen verdient mittlerweile überdurchschnittlich 

gut und profitiert von der günstigen Miete, weil ein unbefristeter 

Vertrag nicht nur weitergegeben werden (Eintrittsrechte), sondern 

Fotos: Michael Büchling, Adobe Stock 

76 ImmoFokus

Advertorial 

TIMBER*LAA als Vorzeigeprojekt 

im nachhaltigen Holzwohnbau 

Holzwohnbau-Kosten. Starke Nachfrage nach dem innovativen Projekt in 

der Klederingerstraße im 10. Bezirk in Wien 

Foto: DIE WOHNKOMPANIE 

I 

nmitten der vom Liesingbach 

geprägten Erholungslandschaft 

schafft DIE WOHNKOMPANIE mit 

TIMBER*LAA ein Wohnbauprojekt in 

massiver Holzbauweise, das ganzjährig entspannte 

Lebensqualität für Jung und Alt ermöglicht. In 

den zwei getrennten Baukörpern entstehen 

dabei 38 freifinanzierte Wohneinheiten zwischen 

47 und 100 Quadratmetern – ergänzt durch 

zeitgemäß gestaltete Außenbereiche, welche 

eine überdurchschnittlich hohe Aufenthaltsqualität 

im Freien garantieren. 

Roland Pichler, Geschäftsführer DIE WOHN- 

KOMPANIE: „Mit TIMBER*LAA nehmen wir 

in Österreich sicher eine Vorreiterrolle ein. Die 

Erkenntnisse dieses Projekts, dessen Baustart 

bereits im Frühjahr erfolgt ist, fließen auch in 

unsere weiteren Projekte – wie beispielsweise 

im 23. Bezirk in der Ketzergasse ein.” 

Für DIE WOHNKOMPANIE liegt dabei der 

Fokus in der Schaffung von gleichzeitig nachhaltigem 

und dennoch leistbarem Wohnraum. 

Roland Pichler: „Holzwohnbau - besonders 

der Vollholzwohnbau – ist für die zukünftigen 

Bewohner und Bewohnerinnen in der Anschaffung 

etwas teurer. In der langfristigen 

Betrachtung amortisiert sich aber der höhere 

Anschaffungspreis durch die im Lebenszyklus 

der Immobilie durchgerechnet niedrigeren Betriebskosten.” 

Bei TIMBER*LAA bestehen alle 

Wände und Decken aus Vollholzelementen. 

Damit ist dieses Projekt nicht nur nachhaltig, 

sondern setzt auch Maßstäbe beim positiven 

Wohngefühl für die zukünftigen BewohnerInnen 

– inklusive einer hervorragenden Raumakustik. 

Die 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen 

werden mittels Luftwärmepumpen beheizt 

und mit Warmwasser versorgt, Photovoltaik- 

Anlagen optimieren den erforderlichen Stromverbrauch. 

Die Fertigstellung ist für Sommer 

2023 vorgesehen. 

Auch bei der Errichtung des Projekts selbst 

spielt Nachhaltigkeit eine wesentliche Rolle. 

Roland Pichler: „Die Konstruktionsweise mit 

einem hohen Grad an Vorfertigung bietet 

viele positive Effekte: Durch die Herstellung 

in einem Werk ist die Passgenauigkeit deutlich 

besser, zudem ist die Standfestigkeit der 

Holzwände selbst durch die Konstruktionsart 

deutlich höher. Das bringt auch vor Ort einige 

Vorteile mit sich: Zunächst einmal wird der 

Verkehr rund um die Baustelle deutlich reduziert, 

was für die Anrainer eine geringere 

Lärm- und Staubbelastung bedeutet. Zusätzlich 

leisten wir auch damit einen Beitrag zu einem 

geringeren CO2-Ausstoss – nicht nur durch die 

geringere Anzahl an Fahrzeugen, sondern auch 

beim Maschinenbetrieb vor Ort.” 

In der Ketzergasse in Wien Liesing setzt 

DIE WOHNKOMPANIE ab dem 4. Quartal 2022 

bereits ein weiteres Projekt mit 38 Einheiten in 

Holzbauweise um. Roland Pichler: „Bei diesem 

Bauvorhaben gehen wir noch einen Schritt 

weiter: Neben der Holzbauweise und der hochmodernen 

Energieversorgung soll eine Fassadenbegrünung 

und Grauwassernutzung zum 

Einsatz kommen. Das Projekt wird außerdem 

während der gesamten Bauphase von einem 

Chemiker begleitet, um sicherzustellen, dass 

die BewohnerInnen ein schadstoffarmes Zuhause 

erhalten.” 

Roland Pichler, 

Geschäftsführer 

Über DIE WOHNKOMPANIE 

DWK Die Wohnkompanie GmbH entwickelt 

als inhabergeführter, unabhängiger 

Wohnbauträger nachhaltige urbane Lebensräume. 

Der Fokus liegt dabei in der 

Realisierung freifinanzierter, nachhaltiger 

Wohnbauprojekte. 

Als Tochterunternehmen der Zech Group 

– eines der stärksten Bau- und Immobilienunternehmen 

Deutschlands – steht 

DIE WOHNKOMPANIE für umfassende 

Kompetenz im Wohnungsbau, einzigartige 

Expertise und sichere Bonität. 

www.wohnkompanie.at 

www.zech-group.com 

Ausgabe 05 | 2022 

77

ImFokus 

148 

REAL CIRCLE 

Beim 28. Real Circle auf Einladung von 

ERSTE BANK, ERSTE Immobilien KAG, 

IMMOunited, PwC und ImmoFokus stand 

die Stadt- und Raumplanung im Fokus. 30 

Experten diskutierten das Stadtquartier 

der Zukunft, die Möglichkeiten einer 

klimaneutralen bzw. energieautarken 

Stadt, die smarte Infrastruktur sowie 

die Zukunft der Mobilität und damit 

zusammenhängend die Finanzierungs- und 

Investmentmöglichkeiten. 

148 

102 

ÜBER DEN TELLERRAND 

Michael Neubauer, 

Herausgeber des 

ImmoFokus spricht mit 

Karl Habsburg über seine 

Sender, die Medienfreiheit 

und die Situation in 

der Ukraine. Aber auch 

darüber, wie es nach dem 

Krieg weitergehen kann. 

EARLY BIRD BREAKFAST 

Nach zwei Jahren pandemiebedingter Pause 

konnte das ImmoFokus-Team wieder in das 

König Ludwig zu einer kleinen Stärkung 

- dem Early Bird Breakfast - laden, ein 

traditioneller Bestandteil der Expo Real. 


78 ImmoFokus

www.kollitsch.eu 

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Wien Umgebung und in den Ballungszentren 

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ImFokus 

Real Circle 

#28 

Brennpunkt Stadtund 

Raumplanung 

Stadt entwickelt sich weiter. Beim 28. Real Circle auf Einladung von ERSTE BANK, ERSTE Immobilien KAG, 

IMMOunited, PwC und ImmoFokus stand die Stadt- und Raumplanung im Fokus. 30 Experten diskutierten 

das Stadtquartier der Zukunft, die Möglichkeiten einer klimaneutralen bzw. energieautarken Stadt, die 

smarte Infrastruktur sowie die Zukunft der Mobilität und damit zusammenhängend die Finanzierungs- und 

Investmentmöglichkeiten. 

Autoren: Patrick Baldia, Gerhard Fritz, Lisa Grüner, Amelie Miller und Rudolf Oezelt 

D 

ie Stadt- und Raumplanung ist 

mit gewaltigen Herausforderungen 

konfrontiert. Denn auch wenn 

die Coronapandemie dem Speckgürtel 

einen merkbaren Schub verpasst hat, so 

hält der Megatrend der Urbanisierung weiter an. 

Gleichzeitig macht sich die Klimakrise immer 

stärker bemerkbar. Ganz zu schweigen vom 

demographischen Wandel. Attraktiver, nachhaltiger 

aber auch leistbarer Wohnraum in lebenswerten 

Stadtquartieren ist daher mehr gefragt 

denn je. 

Was macht eine erfolgreiche Quartiersentwicklung 

aus? Ist die 15-Minuten-Stadt ein realistischer 

Ansatz oder eine Utopie? Wie stellt 

man in der Stadt der Zukunft die – klarerweise 

nachhaltige – Energieversorgung sicher beziehungsweise 

wie kommt man zur energieautarken 

Stadt? Welche Mobilitätskonzepte sind 

gefragt? Welche Rolle werden Bestandsimmobilien 

in der Quartiersentwicklung künftig 

spielen? Wie ist der Status Quo in Sachen 

Smart City? Und wie ist die aktuelle Lage am 

Investment- und Finanzierungsmarkt? 

Über diese und viele andere Fragen wurde 

bis in den Abend hinein rege diskutiert. So 

viel darf vorweg verraten werden: das Thema 

Stadt- und Raumplanung ist keine Blaupause 

und auf viele Fragestellungen müssen die Antworten 

erst gefunden werden. 

Stadtquartiere werden grüner 

Kann man heute schon wissen, wie wir in 

zwanzig Jahren leben wollen? Eine Frage, die 

sich nicht nur anhand der Trends der Gegenwart 

beantworten lassen könnte, sondern 

auch, indem man einen Blick zwanzig Jahre 

zurückwirft. „Vor allem die Metathemen haben 

sich innerhalb der letzten zwanzig Jahre 

verschoben und die Stadtquartiere der Zukunft 

werden energieautark sein müssen, werden 

mehr Funktionen anbieten müssen, um so 

wesentlich vernetzter mit ihrer Umgebung zu 

sein“, beschreibt Gerald Beck, Geschäftsführer 

„Eine CO2-Benchmark für 

Bauträger und eine „fast 

lane“ bei der Bewilligung, 

würde den Klimaschutz 

massiv beschleunigen.“ 

Gerald Beck, 

UBM Development 

der UBM Development Österreich, eine unausweichliche 

Entwicklung. Darüber hinaus 

ist Beck überzeugt, dass das Stadtquartier der 

Zukunft viel grüner sein wird als es heute ist. 

80 ImmoFokus

„Das QBC ist ein gutes Beispiel für die Konzeption 

eines Stadtquartiers des 20. Jahrhunderts: 

verschiedene Nutzungen, Bahnhofsnähe, 

Tiefgarage, bisschen Grün in der Mitte. Das 

Stadtquartier des 21. Jahrhunderts entwickeln 

wir gerade im LeopoldQuartier im zweiten 

Bezirk – das ist allein aufgrund der Holzbauweise 

schon ganz anders, wir haben dort eine 

großteils autarke Energieversorgung und wir 

haben 50 Prozent der Flächen entsiegelt. Das 

Ganze passierte in einem sehr umfassenden 

Nachbarschaftsbeteiligungsprozess, bei dem 

viele Wünsche aufgenommen wurden. Da ist 

schon ein Paradigmenwechsel und ein neues 

Mindset vorhanden, dass die Leute das wollen, 

einfordern – und auch bekommen“, so Beck 

„Neben Digitalisierung und 

Smart Home wird vor allem 

Gesundheit ein zentrales 

Thema im Bereich Wohnen 

werden.“ 

Sascha Haimovici, 

IMMOcontract 

Für Sascha Haimovici, geschäftsführender Gesellschafter 

der IMMOcontract, ist Entschleunigung 

die Devise. „Vor zwanzig Jahren war die 

Beschleunigung, die uns umgeben hat, ganz 

anders als heute. Stichwort Digitalisierung, 

Smart Home oder auch das Gesundheitssystem, 

das sich plötzlich ändern muss.“ Gesundheit 

ist ein Thema, das für Haimovici auch in 

Zukunft gerade im Bereich Wohnen eine wichtige 

Rolle spielen wird. Simone Maier-Hülle, 

Partnerin Real Estate PwC, ergänzt: „In Zukunft 

wird viel Regionalität gefordert sein; insbesondere 

auch vor dem Hintergrund, dass es eine 

große Herausforderung sein wird, wie sich die 

Stadt der Zukunft dem Thema Metaverse stellt. 

Wie kann ‚echtes Wohnen, Arbeiten, Leben‘ 

im Kontext oder in möglicher Konkurrenz 

zum Metaverse künftig gestaltet werden?“ Das 

Stadtquartier der Zukunft ist sinnvollerweise 

energieautark, grün, digital vernetzt, aber auch 

mit neuen Freizeitkonzepten ausgestattet, weil 

der Faktor Arbeit im Leben der Menschen keinen 

so hohen Stellenwert mehr einnehmen 

wird wie vor zwanzig Jahren, gibt Maier-Hülle 

zu bedenken. 

Probleme und mögliche Lösungen 

Viel Grün braucht viel Wasser. Wie bekommen 

wir das Wasser und warum schaffen wir 

es nicht, anders mit unseren Wasserquellen 

umzugehen? – Etwa wenn in Kroatien Salzwasser 

als Trinkwasser aufbereitet wird, gibt Haimovici 

zu bedenken. „Gerade der vergangene 


81

ImFokus 

„Die Wirtschaftlichkeitsrechnungen 

sind oft 

ohne Förderprogramme 

überhaupt nicht 

darstellbar.“ 

Monika Hohenecker, 

Regioplan 

„Ein Green-Building- 

Gebäude mit vielen 

Stockwerken zu errichten, 

braucht eine lange 

Planungszeit.“ 

Jelena Pirker, 

ÖRAG 

Sommer hat gezeigt, dass man in der Stadt 

mit vielen bodenversiegelten und betonierten 

Flächen nicht mehr weiterkommt. Mitunter 

wird sich mangels ausreichender Wasserversorgung 

auch die Frage stellen, ob die derzeit 

vielfach eingesetzten Nebelduschen sinnvoll 

sind - nicht zuletzt vor dem Hintergrund 

steigender Energiekosten“, wirft Maier-Hülle 

in die Diskussion ein. Um weniger Fläche zu 

versiegeln und nachhaltiger zu leben, könnte 

man vermehrt auf Sharing-Konzepte setzen, 

die in anderen Ländern gerade im Bereich der 

Infrastruktur bestens funktionieren. Wenn 

das Smart Home in Zukunft immer mehr an 

Bedeutung gewinnen wird, wird die Bestellung 

eines Tages womöglich nicht mehr von einem 

Menschen an die Haustür geliefert werden, 

sondern von einer Drohne. Für Haimovici ein 

Thema, das nicht nur bei der Frage endet, ob 

es überhaupt einen Parkplatz für eine Drohne 

geben kann, sondern viel zentraler, dass der 

Einsatz solcher Technologie auch Sicherheitsbedenken 

aufbringt. 

Zukunftsmusik 

All diese Zukunftsmusik, gerade im Bereich 

der Technik, ruft viele rechtliche Themen auf 

den Plan, denn das Zusammenleben war in der 

Vergangenheit sehr einfach geregelt. Ein Fakt, 

der in Zukunft viel komplexer werden wird, ist 

Maier-Hülle überzeugt. „Vor zehn Jahren hat 

es etwa noch keine Frage zu dem Thema Ladestationen 

gegeben. Da hinkt der Gesetzgeber 

in entscheidenden Fragen doch noch ziemlich 

hinterher.“ „Bestimmte Bereiche werden nach 

zusätzlichen Regelungen verlangen“, stimmt 

Peter Vcelouch, Leitung Real Estate und Construction 

Cerha Hempel Rechtsanwälte, zu. Laut 

„Wie echtes Wohnen 

neben Freizeit mitgestaltet 

werden kann, im Kontext 

oder in Konkurrenz zum 

Metaverse, wird eine große 

Herausforderung werden.“ 

Simone Maier-Hülle, 

Pwc Legal 

Vcelouch sieht man das aktuell in der Diskussion 

um die Energiequellen. „In der Wiener 

Bauordnung verbieten wir die Gasheizungen 

und in der Taxonomieverordnung ist Gas eine 

grüne Energie. Bitte, was jetzt?“ 

82 ImmoFokus

CO2-Benchmark für Bauträger 

Für Beck ließe sich der Klimaschutz massiv 

beschleunigen, indem die Stadt Wien eine 

CO2-Benchmark für Bauträger einführt. „Jeder 

Bauträger, der diese Benchmark mit seinem 

Projekt unterschreitet, kommt auf eine „fast 

lane“ und erhält eine Baugenehmigung in drei 

Monaten. Da braucht man keine Gesetzesänderung.“ 

Einen großen Nachholbedarf bei der Umsetzung 

von Gebäudestrukturen sieht Jelena 

Pirker, Leitung Wohnen, Eigentum, bei ÖRAG 

Immobilien: „Es bräuchte Gebäudestrukturen, 

bei denen sich ein Stockwerk oder ein Gebäudeteil 

wie ein Kubus beliebig je nach Verwendungszweck 

modular verändern lassen.“ Denn 

eines ist für Priker klar: „Für energieautarke 

Gebäude braucht es gute Architekten.“ Bei all 

der Stadtentwicklung darf der ländliche Raum 

nicht vergessen werden, wirft Monika Hohenecker 

in die Diskussion ein: „Im ländlichen 

Raum fokussiert man sich jetzt erst darauf, wie 

man zum Beispiel mit den Autos umgeht. Da 

ist in Österreich gefragt, viel voneinander zu 

lernen, damit die kleineren Orte nachrücken 

können.“ Denn das Quartier von morgen muss 

sehr wohl sowohl im städtischen als auch im 

„In der Wiener Bauordnung verbieten 

wir die Gasheizungen und in der 

Taxonomieverordnung ist Gas eine 

grüne Energie. Bitte, was jetzt?“ 

Peter Vcelouch, 

Cerha Hempel Rechtsanwälte 

ländlichen Raum den Bestand integrieren. 

„Die Sanierungsquote wird massiv steigen“, ist 

Beck überzeugt. „Wir können den Altbau nicht 

wegdiskutieren“, bringt es Pirker schließlich 

auf den Punkt. 

Klimaneutrale Stadt möglich? 

Klimaneutral bzw. energieautark soll sie werden 

die Stadt, aber ist das überhaupt möglich? 

„Seit über 20 Jahren reden wir darüber, dass 

Gebäude zur Produktion von Energie herangezogen 

werden müssen“, so Anna-Vera 

Deinhammer, Director for Circular Cities & 

Regions beim Circular Economy Forum Austria 

und ÖGNI-Teammitglied. „Jetzt haben 

wir von den regulatorischen Grundlagen her 

eine bessere Ausgangssituation als früher, z. 

B. zur Gründung von Energiegemeinschaften. 

Aber es reicht nicht, dass Gebäude so wenig 

Energie wie möglich verbrauchen. Wenn wir 

beispielsweise die E-Mobilität ernst nehmen 

wollen, müssen wir mehr Strom produzieren. 

Das funktioniert am besten über Gebäude, die 

mit Photovoltaik (PV) und Geothermie ausstattet 

sind und langfristig auch die Abwärme 

nutzen. Man muss lernen, die Gebäude nicht 

als Solitäre, sondern im Wirkungszusammen- 


83

ImFokus 

„Man muss Gebäude im 

Wirkungszusammenhang 

sehen.“ 

Anna-Vera Deinhammer, 

Circular Economy Forum Austria 

und ÖGNI 

hang zu sehen. Wenn ein Gebäude nicht die 

Ausrichtung für eine gute PV-Ausbeute hat, 

soll es beispielsweise mit Begrünung zur Kühlung 

beitragen. So kann auch ein Energielastenausgleich 

sowie eine Verbindung zwischen 

Bestand und Neubau geschaffen werden.“ 

Karin Schmidt-Mitscher, Leiterin Wohnbau 

bei der ERSTE BANK, hat die letzten eineinhalb 

Jahre auf der Bankkundenseite verbracht und 

gesehen, wie schwer sich der Kunde als Einzelkämpfer 

tut, will er Gebäude mit nachhaltiger 

Energie aufrüsten. „Neben zum Teil fehlenden 

rechtlichen Rahmenbedingungen werden Finanzierungsmittel 

für Sanierungen in Bestandsimmobilien 

immer wichtiger. Das versuchen 

wir als Bank zu unterstützen“, so Schmidt- 

Mitscher. „Wir sehen aber auch, dass klassische 

Gebäudeverwalter keine Assetmanager sind, 

die über das Know-how verfügen, eine bestehende 

Immobilie voranzutreiben, sondern in 

erster Linie die mannigfaltigen Kundenbedürfnisse 

bestmöglich erfüllen wollen. Ich sehe es 

als meine größte Aufgabe, als Bank das Thema 

Nachhaltigkeit in allen Köpfen zu verankern.“ 

Gute Idee: Energiegemeinschaften 

Christian Hrdliczka, Head of Training & Business 

Development RE/MAX Austria, geht das 

Thema von einer anderen Seite an: „Ich sehe einige 

Gaps zwischen der Realität, der Vision und 

dem Weg dorthin. Den Bestand nachrüsten ist 

am Land leichter als in der Stadt“, so Hrdliczka. 

„Die Idee der Energiegemeinschaften gefällt 

mir gut. Nimmt man das Beispiel Illmitz her, 

wo Thomas Malloth darum kämpft, diese 

„Die Idee der Energiegemeinschaften 

könnte langfristig eine 

Lösung sein.“ 

Christian Hrdliczka, 

REMAX Austria 

Vision umzusetzen, sieht man, mit welchen 

Schwierigkeiten die Umsetzung verbunden 

ist. Mir fällt in diesem Zusammenhang der Begriff, 

die Grundidee der Kolchose ein, wo jeder 

Akteur etwas einbringt. Wir stehen bei vielen 

Energieformen am Anfang und haben daher 

hohe Kosten. Es braucht viele kluge Menschen, 

die erforschen und evaluieren, wie man das 

Thema am besten angreift. Sonnenenergie ist 

ja auch nur so lange toll, solange keine Wolken 

am Himmel sind. Wichtig ist, sich passende 

Finanzierungsmodelle zu überlegen.“ Das 

deckt sich mit der Aussage der ÖGNI, die die 

Wichtigkeit eines Geschäftsmodells immer 

wieder hervorstreicht. „Das gilt auch für Energiegemeinschaften, 

denn nur aus Idealismus 

kann man sich nicht zusammenschließen, da 

sind die Streitereien vorprogrammiert“, so 

Deinhammer. 

Schmidt-Mitscher sieht eines der Hauptprobleme 

darin, dass jeder seine eigenen Interessen 

hat und nicht zurückstecken möchte. „Individualismus 

und Egoismus sind sehr groß, ich 

weiß nicht, wie man das brechen kann“, so die 

Expertin. „Nur durch Regulierungen wird es 

84 ImmoFokus

nicht funktionieren, wir wissen ja, wie Leute 

darauf reagieren. Andererseits haben wir noch 

nicht ausreichende Antworten auf die Energiekrise, 

weil uns Lösungen dafür fehlen oder 

sie noch teuer sind. Ähnlich wie beim Thema 

Blackout herrscht große Sprachlosigkeit, und 

es fehlen die Antworten.“ Hrdliczka ergänzt, 

dass die Menschen weder Energie sparen noch 

Geld für Alternativen ausgeben, solange es 

keine vernünftigen Antworten gibt. Für 

Für Deinhammer macht die NIMB-Mentalität 

(„not in my backyard“) die Sache mit dem 

„Role Models sind wichtiger denn je, 

um das Energiesparen wieder 

schick zu machen.“ 

Karin Schmidt-Mitscher, 

Erste Bank 

Energiesparen nicht leichter. „Wir brauchen 

eine schonungslose Ehrlichkeit, und das bedeutet 

keine 23 Grad im Büro, sondern einen 

Pullover anzuziehen.“ In Deutschland gibt es 

schon eine Regelung der Heiztemperatur, in 

Österreich nicht. „Wir brauchen Maßnahmen, 

da sind sich alle einig“, so Schmidt-Mitscher. 

Hrdliczka wirft ein, wie wichtig es sei, die 

Menschen mitzunehmen. „Wir sind in einer 

Vollkaskomentalität unterwegs, egal ob das 

Krankheit, Strom, Gas, Lebensmittel sind. 

Schuld sind immer alle anderen, auch wollen 

wir das gleiche Leben wie vorher und das um 

das möglichst gleiche Geld, und wir wollen 

es auch gleich warm haben. Es fehlt die viel 

zitierte Eigenverantwortung, auf etwas zu 

verzichten.“ Deinhammer ist dafür, den Begriff 

des Verzichts enger zu sehen: „Ist es wirklich 

Verzicht, wenn man zu Fuß geht? Da bekomme 

ich ja etwas: Ich senke mein Herzinfarktrisiko 

und bleibe fit.“ Veränderung über Motivation 

scheint eine gute Möglichkeit zu sein. „Es 

muss schick sein, in kühleren Räumen zu sein, 

Verzicht muss zu etwas tollem werden und 

idealerweise in Lebensqualität umbenannt 

werden.“ Schmidt-Mitscher ergänzt, dass Role 

Models immer wichtiger werden, damit Energiesparen 

wieder schick wird. 

Die Diskussionsrunde ist sich einig, dass einerseits 

so viel Energie wie möglich aus erneuerbaren 

Energien geerntet und gleichzeitig so 

wenig Energie wie möglich verbraucht werden 

soll. Vor allem, wenn die E-Mobilität weiter 

ausgebaut werden soll. Ideal wäre ein Innovationsschub 

ähnlich der COVID19-Pandemie, 

wo plötzlich weltweit Know-how gebündelt 

und fieberhaft an gemeinsamen Lösungen 

gearbeitet wurde. 


85

ImFokus 

„Umgenutzte Verkehrsflächen 

müssen Radfahrern und Fußgängern 

vorbehalten sein.“ 

Wolfgang Fessl, 

Reinberg & Partner 

„Der E-Mobilität gehört 

die Zukunft in der Stadt.“ 

Martina Hirsch, 

s Real 

Neue Mobilitätskonzepte gefragt 

Außer Diskussion steht für die Experten der 

Gruppe B, dass in der Stadt der Zukunft neue 

Mobilitätskonzepte gefragt sind. Besonders 

wichtig sei in diesem Zusammenhang, dass 

die öffentlichen Verkehrsmittel, Fahrradwege 

aber auch die E-Ladeinfrastruktur offensiv 

ausgebaut werde. Martina Hirsch, Geschäftsführerin 

der s REAL, glaubt etwa, dass der 

E-Mobilität die Zukunft gehört. „Fragen der 

Mobilität dürfen nicht ideologisch diskutiert 

werden“, fügt Stefan Pasquali, Geschäftsführer 

Neubau 3SI Immogroup, hinzu. Fahrradfahren 

sei wichtig, aber Autofahren dürfe nicht diabolisiert 

werden. 

Was soll aus den freigewordenen Straßenflächen 

werden, wenn der Individualverkehr, wie 

von den Diskutanten erhofft, mehr und mehr 

aus der Stadt verdrängt wird? „Die Verkehrsflächen, 

die jetzt „umgenutzt“ werden, müssen 

wieder Verkehrsflächen werden, aber halt 

für Radfahrer und Fußgänger“, so Wolfgang 

Fessl, Geschäftsführer und Partner Reinberg & 

Partner Immobilienberatung. „Wer in Skandinavien 

beziehungsweise Städten wie Kopenhagen 

war, weiß, dass dort innerstädtisch fast alle 

Sehenswürdigkeiten nur mit dem Rad oder zu 

Fuß zu erreichen sind“, ergänzt Gerhard Kerbl, 

Steuerberater und Partner TPA, um im selben 

Atemzug hinzuzufügen: „Die Infrastruktur ist 

dort dafür auch hervorragend ausgebaut.“ 

86 ImmoFokus

1. Bezirk: Individualverkehr sinnlos 

Wenn es um die Planung im Bestand geht, 

glaubt Martin Ofner, Leiter Marktanalyse Arnold 

Immobilien, dass viel radikaler vorgegangen 

werden muss, „was politisch nicht immer 

einfach ist“. „Aber stellen wir uns einmal vor, 

welche Aufwertung die Wohnqualität Immobilien 

erfahren würden, wenn man nicht nur 

Asphalt und parkende Autos vor dem Fenster 

hätte“, meint er. Für Fessl macht etwa im 1. Bezirk 

Individualverkehr ohnehin keinen Sinn. 

Dieser sollte nur dem Gewerbe vorbehalten 

sein. Nachsatz: „Diese Entwicklung wird nicht 

an den Grenzen des 1. Bezirks haltmachen.“ 

„Ich bin überzeugt, dass das Konzept der 15-Minuten-Stadt 

auch in Großstädten sehr gut 

funktionieren wird“, so Ofner weiter. Gerade 

in Wien wären die Pendelzeiten ja vergleichsweise 

kurz. Mit den „Öffis“ fahre man vom 

Stadtrand in einer Viertelstunde bis zum Stephansplatz. 

„Grundsätzlich hängt es nicht von 

der Größe einer Stadt ab, ob das Konzept der 

15-Minuten-Stadt funktioniert, sondern wie 

radikal eine Stadt bereit ist, es umzusetzen. „Es 

ist ganz wichtig, dass der öffentliche Verkehr 

„In Kopenhagen sind fast 

alle Sehenswürdigkeiten 

nur mit dem Rad oder zu 

Fuß erreichbar.“ 

Gerhard Kerbl, 

TPA 

ausgebaut wird – auch um das Entstehen von 

Ghettos zu verhindern“, so Pasquali. Schließlich 

könnten sich viele Menschen letztlich 

nicht aussuchen, wo sie wohnen und arbeiten. 

Fest steht für die Diskutanten der Gruppe B 

auch, dass Warenströme und Dienstleistungen 

„Konzept der 15-Minuten- 

Stadt wird auch in 

Großstädten sehr gut 

funktionieren.“ 

Martin Ofner, 

Arnold Immobilien 

neu geregelt werden müssen. Für Fessl stellen 

unabhängige Hubs, die von Zustelldiensten 

angesteuert werden und wo man sein Paket 

abholen kann, die Zukunft dar. Diese könnten 

ganz ohne Personal mittels QR-Code funktionieren. 

Hirsch räumt ein, dass die Menschen 

während der Pandemie viel Online bestellt und 


87

ImFokus 

„Die wertvollsten Daten 

für die Stadtentwicklung 

sind die demografischen 

Daten.“ 

Anita Körbler, 

trovato 

„Man muss aus dem 

Datendschungel die 

richtigen Daten herausholen 

und sie verantwortungsvoll 

einsetzen.“ 

Jasmin Soravia, 

Kollitsch & Soravia Immobilien 

„Mobilitätsfragen dürfen nicht 

ideologisch diskutiert werden. Das 

Fahrrad ist wichtig, aber das Auto darf 

nicht diabolisiert werden.“ 

Stefan Pasquali, 

3SI Immogroup 

dauere dann meist noch einmal 20 Jahre, bis 

es wirklich funktionieren würde. Gleichzeitig 

dürfe es in Zeiten wie diesen keine Diskussion 

darüber geben, ob jemand Solarpanele wolle 

oder nicht. „Stadtentwicklung ist etwas für 

die Gesellschaft, nicht für den Einzelnen“, so 

Millonig. 

sich liefern hätten lassen. „Aber kann es in der 

15-Minuten-Stadt nicht so sein, dass wir vieles 

wieder vor Ort kaufen können“, stellt sie in den 

Raum. 

Stadtentwicklung für die Gesellschaft 

IMMOunited-COO Andreas Millonig ist 

überzeugt, dass eine Stadt sehr viel mit Nutzungsdaten 

zu tun hat. Zu bedenken sei aber, 

dass man Städtebau nicht an ein paar Zahlen 

festmachen könne. Vielmehr müsse man die 

Menschen und ihre Bedürfnisse miteinbeziehen. 

Als Beispiel nennt er Dinge, die sich 

der Planung entziehen, wie zum Beispiel die 

richtigen Lokalbetreiber oder Einzelhändler 

für ein Quartier auszuwählen. Überhaupt 

gehe es selten gut, ein neues Stadtquartier in 

zehn Jahren auf die grüne Wiese zu stellen, es 

Jasmin Soravia, Geschäftsführende Gesellschafterin 

Kollitsch & Soravia Immobilien, hat 

als klares Ziel die 15-Minuten-Stadt vor Augen, 

in der alles, was man für den täglichen Bedarf 

braucht, in Reichweite liegt. Seien es Sportund 

Einkaufsmöglichkeiten, Kindergarten und 

Schule oder Arzt und Apotheke. Optimal wäre, 

wenn auch das Arbeiten in der Nähe möglich 

wäre, beispielsweise in Coworking-Flächen. 

88 ImmoFokus

Eine gewachsene Stadt umzumodellieren sei 

jedenfalls sehr schwer. 

„Die wertvollsten Daten für die Stadtentwicklung 

sind die demografischen Daten“, 

weiß Anita Körbler, Geschäftsführerin trovato, 

aus ihrer täglichen Arbeit. Wünschenswert 

sei, dass Daten sinnvoll erhoben und 

verwendet würden, um sie mit den nötigen 

politischen Mitteln umsetzen zu können. 

Aus der Sicht von Manuela Maurer-Kollenz, 

Director PwC Legal, stellt sich die Frage, welche 

Daten überhaupt erhoben werden und 

welche rechtlichen Voraussetzungen gegeben 

sind, um sie verarbeiten und verwenden 

zu können. 

Daten dürfen Denken nicht abnehmen 

Squarebytes-Geschäftsführer Ari Benz glaubt, 

dass es einen gravierenden Unterschied zwischen 

den innerstädtischen Bereichen und 

dem Speckgürtel gibt. Seit Jahrzehnten würden 

die Umlandgemeinden um die Ansiedlung 

von Infrastruktur kämpfen. Dazu müsse man 

jedoch keine Daten erheben, das sei Aufgabe 

der örtlichen Politik. Es gebe aber auch keine 

entsprechenden Förderungen. Es sei sehr gut, 

dass Daten erhoben und verwendet würden, 

„Es ist gut, dass Daten 

erhoben und verwendet 

werden, sie dürfen uns 

aber nicht das Denken 

abnehmen.“ 

Ari Benz, 

squarebytes 

er hoffe aber, dass sie uns das Denken nicht 

abnehmen. 

Für Maurer-Kollenz ist klar, dass ESG gekommen 

ist, um zu bleiben. Das sei auch auf der 

Expo Real durchgängig zu hören gewesen. 

In diesem Zusammenhang gehe es wirklich 

um Datensammlung. Daten würden uns hier 

zeigen, in welche Richtung wir uns bewegen. 

„Wenn wir die technische Möglichkeit haben, 

Daten zu erfassen, dann sollte das nicht wahllos 

erfolgen, sondern nur, wenn sie sinnvoll 

verwendet werden“, meint sie. 

Benz hat eine Vision: Man könnte heute ein 

hochmodernes Gebäude errichten, das alle 

ESG-Voraussetzungen erfüllt und energetisch 

erstklassig ist, oder eines mit einer Wasserstoff-Elektrolyse-Anlage 

bauen, mit der man 

unbegrenzt Energie erzeugen kann und sich 

damit den ganzen Aufwand sparen. Millonig 

wendet ein, dass das Perpetuum mobile bis 

heute nicht erfunden ist: Solarpanele verlieren 

an Leistung, Wärmepumpen werden alt. Und 

schließlich würde die Datensammlung zusammenbrechen, 

wenn es plötzlich keinen Strom 

mehr gebe. 

Zentrale Energieversorgung: Katastrophe 

Benz bezeichnet die zentrale Energieversorgung 

strategisch und systematisch als Katastrophe. 

Und zwar nicht erst seit dem Beginn 

des Ukraine-Kriegs. „Die Erzeugung und Bereitstellung 

von Energie muss viel dezentraler 

werden“, meint er. Auch Maurer-Kollenz 

glaubt, dass künftig Energieversorgung bei 


89

ImFokus 

„Bei der Stadtentwicklung werden 

neue Technologien genutzt, um 

besser und effizienter zu arbeiten 

und Ressourcen besser einzusetzen.“ 

„Die Frage ist, welche 

Daten werden erhoben, und 

was sind die rechtlichen 

Voraussetzungen, um sie 

verarbeiten und verwenden 

zu können?“ 

Manuela Maurer-Kollenz, 

Pwc Legal 

der Stadtentwicklung ein maßgeblicher 

Punkt sein wird. Die technische Entwicklung 

erfolge schließlich schneller als jede Stadtentwicklung. 

Und wenn ein Stadtteil einmal 

Andreas Millonig, 

IMMOunited 

stehe, sei die Technologie für 20 bis 30 Jahre 

„eingefroren“. 

Wichtig sei die Frage, wer entscheidet, welche 

Daten gesammelt und verwendet werden, so 

Soravia. Man muss aus dem Datendschungel 

die richtigen Daten herausholen. Dabei müsse 

auch der Datenschutz berücksichtigt werden. 

„Daten müssen verantwortungsvoll eingesetzt 

werden“, hält sie fest. 

“In God we trust, all others must bring data”, 

zitiert Millonig den US-Statistiker und Qualitätsmanagement-Pionier 

William Edwards 

Deming. Datensammeln sei jedenfalls in Ordnung, 

aber man müsse darauf basierend die 

richtigen beziehungsweise kluge Entscheidungen 

fällen – sowohl auf der persönlichen als 

auch auf der gesellschaftlichen Ebene. „Bei der 

Stadtentwicklung spielen Daten eine riesengroße 

Rolle, wir nutzen heute neue Technologien, 

damit wir besser und effizienter arbeiten 

und Ressourcen besser einsetzen können.“ 

Nachsatz des Experten: „Wir werden mehr 

Daten brauchen, weil sich unsere Gesellschaft 

verändert.“ 

90 ImmoFokus

„Aktuell schaut es nach 

einer längeren Phase mit 

hohen Zinsen aus.“ 

Manfred Ton, 

Cerha Hempel Rechtsanwälte 

Unsicherheit am Investmentmarkt 

Nach wie vor viel Unsicherheit machen Experten 

indes am Investmentmarkt aus, der auf 

Tisch A auf der Agenda stand. Für Franz Pöltl, 

Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment 

Consulting, kann man die Strategie 

der Investoren aktuell überwiegend mit „Abwarten“ 

zusammenfassen. „Jetzt eine schnelle 

Aktion zu setzen, könnte die falsche Entscheidung 

sein“, umschreibt er die Stimmung. Die 

logische Folge dieser Entwicklung: Der Markt 

ist weniger liquide als in der Vergangenheit. 

„Es ist wirklich schwer, aktuell eine Einschätzung 

über den Markt zu geben, weil so 

viele Faktoren eine Rolle spielen, die nicht 

zwingend mit makroökonomischen und rationalen 

Überlegungen zu tun haben“, bringt es 

Thomas Hölzl, Director, International Tax & 

Transaction Services bei EY Österreich, auf den 

Punkt. Er rechnet damit, dass die EZB künftige 

Zinsschritte, die zweifellos zu erwarten wären, 

mit Hinblick auf hochverschuldete Länder wie 

Italien oder Belgien, etwas ruhiger angehen 

würde. 

Für Manfred Ton, Partner bei Cerha Hempel, 

schaut es insgesamt nach einer längeren 

Phase mit hohen Zinsen aus. Eine spannende 

Frage sei, wann Developer wieder bestehende 

Projekte fortsetzen und Investoren Forward 

Purchases tätigen würden. In diesem Zusammenhang 

würden die hohen Baupreise beziehungsweise 

deren aktuelle Unkalkulierbarkeit 

eine wesentliche Rolle spielen. Kalkulierbarere 

Preise würden jedenfalls Forward-Purchase- 

Projekte antreiben. „Im Moment schaut es 

etwas danach aus, als ob sich das Angebot verknappen 

würde, was generelle Auswirkungen 

auf die Immobilienpreise hätte.“ 

Beste verfügbare Qualität gesucht 

Wonach suchen Investoren im Zusammenhang 

mit Quartiersentwicklungen? „Natürlich 

nach Quartieren, die die aktuellsten Entwicklungen 

im Immobilienbereich abbilden und 

somit die beste verfügbare Qualität bieten“, 

so Polt. In dieselbe Kerbe schlägt auch Daniel 

Thum, Bereichsleiter Investments Real Estate 

bei der ERSTE Immobilien KAG: „Und zwar 

Qualität im Quartier im Hinblick auf ESG, 


91

ImFokus 

„Auch alternative 

Finanzierungsformen 

wie Whole Loans oder 

Mezzaninkapital sind 

teurer geworden.“ 

Franz Pöltl, 

EHL Investment Consulting 

„Aktuell spielen viele 

Faktoren eine Rolle, 

die nicht zwingend mit 

makroökonomischen und 

rationalen Überlegungen zu 

tun haben.“ 

Thomas Hölzl 

EY 

Energieversorgung, Mobilität, Vielfältigkeit 

und Durchmischung.“ Auch wenn in den 

letzten Jahren Sortenreinheit für Investoren 

immer wichtiger wurde, könnte sich das 

nun wieder etwas umkehren. „Wenn ich ein 

durchgemischtes Quartier oder Gebäude habe, 

kann ich mein Risiko etwas diversifizieren“, so 

Thum. Das sei nicht zuletzt eine Lehre aus der 

Corona-Pandemie. 

92 ImmoFokus

Auch Hölzl hält Diversifizierung für sinnvoll, 

um „gewisse Trends abfedern zu können“. 

Er hat in den letzten zweieinhalb Jahren am 

Transaktionsmarkt beobachtet, dass „befeuert 

durch die Pandemie beziehungsweise mehr 

Onlinehandel“ Logistik für Investoren eine 

zunehmende Rolle gespielt hat. Damit wird sie 

ein Thema, das auch bei urbanen Stadt- und 

Quartiersentwicklungen nicht wegzudenken 

ist. Der EY-Experte glaubt, dass wir uns viele 

der künftigen Logistik-Lösungen, die die 

„Letzte Meile“ abbilden, aktuell noch nicht 

vorstellen können. „Relativ klar ist nur, dass sie 

sehr kleinteilig sein und sich in Sockelzonen 

befinden werden“, so Hölzl. 

Herausforderung: Lange Zeitschiene 

Für Thum liegt die große Herausforderung bei 

Quartiersentwicklungen in der Zeitschiene. 

„Teilweise dauert es 20 Jahre oder mehr bis 

solche großen Quartiersprojekte gewidmet, 

geplant und dann auch final umgesetzt werden 

– und das in einer Zeit, in der alles immer 

schnelllebiger wird und man mit immer neuen 

Entwicklungen konfrontiert wird, mit denen 

man nicht gerechnet hat“, hält er fest. Genau 

aus diesem Grund würden die großen Stadtentwicklungsprojekte 

sehr oft auch von der öffentlichen 

Hand beziehungsweise von Unternehmen, 

die im Besitz der öffentlichen Hand 

stehen, angegangen, so Polt. Diese könne mit 

der langen Entwicklungsdauer und den daraus 

resultierenden Risiken besser umgehen. Nachsatz 

des EHL-Investmentchefs: „Wer kauft 

und darauf angewiesen ist, in drei Jahren den 

Exit zu machen, sollte nicht in solche Projekte 

investieren.“ 

Wie schaut es mit Finanzierungen aus? „An 

Geld zu kommen, wird nicht das Thema sein, 

die Frage ist vielmehr: Was kostet es mich beziehungsweise 

rechnet es sich?“, sagt Thum. 

Pöltl verweist darauf, dass nicht nur Hypothekarfinanzierungen 

teurer geworden sind, sondern 

auch alternative Finanzierungsformen 

wie etwa Whole Loans oder Mezzaninkapital. 

Ton sieht im aktuellen Umfeld kaum Finanzierungen 

abseits des klassischen Modells 

– sprich einem Mix aus Bankkredit und Veranlagungsgeld. 

Einig waren sich die Diskutanten 

jedenfalls, dass Bankkredite nach wie vor die 

günstigste Finanzierung wären. 

„Mit einem 

durchgemischten Quartier 

kann ich mein Risiko 

etwas diversifizieren.“ 

Daniel Thum, 

ERSTE Immobilien KAG 

Hier geht‘s 

zum Video 

www.immo-timeline.at 


93


Zum Autor 

Silja Tillner ist Architektin und Stadtplanerin in Wien, 

Gründerin und Co-Geschäftsführerin von Architekten 

Tillner & Willinger. 

Vorteile der 15-Minuten-Stadt 

Kommentar: Silja Tillner 

Aufgrund folgender Punkte werden Städte weniger Treibhausgase 

emittieren und Maßnahmen gegen die negativen Auswirkungen des 

Klimawandels ergreifen müssen: die Energiewende, innovative Planungslösungen 

gegen die Zersiedelung, die Verdichtung und Nachnutzung 

von Leerstand, ökologisches Bauen, die energetische Renovierung des 

Bestands gemäß den Prinzipien der Kreislaufwirtschaft, CO2-neutraler 

öffentlicher Verkehr (ÖV) und die nachhaltige Veränderung des individuellen 

Mobilitätsverhaltens. 

Städte am Weg zum 1,5-Grad-Ziel 

Viele Städte erleben dramatische Auswirkungen des Klimawandels. Die 

Erreichung des 1,5-Grad-Ziels bedeutet eine Reduktion der Netto-Emissionen 

um 50 bis 55 Prozent bis 2030 (im Vergleich zu 2010). Neben vielen 

anderen Maßnahmen haben sich weltweit unter C40 1) Bürgermeister 

zusammengeschlossen, um ihre Städte durch das “15-Minuten-Konzept” 

sicherer und gesünder zu machen. Dies bedeutet, dass die Bewohner der 

Städte ihren täglichen Bedürfnissen mittels eines kurzen Spaziergangs 

oder einer Radfahrt nachgehen können. Dafür werden Straßenräume 

dauerhaft vom Individualverkehr (IV) auf Fußgänger und Radfahrer 

umverteilt und “Nature-based Solutions” umgesetzt, zum Beispiel Parks, 

Gründächer, begrünte Fassaden und wasserdurchlässige Oberflächen zur 

Minimierung der Risiken extremer Hitze, Trockenheit und Überflutungen. 

Aktuelles Bewusstsein für die Dringlichkeit 

Paris verändert das städtische Leben bereits nachhaltig: Anne Hidalgo 

gewann ihre Wiederwahl mit dem Versprechen, Paris CO-2-neutral zu 

machen. Das Konzept zur “15-Minuten-Stadt” basiert auf Forschungsarbeiten 

dazu, wie weit Bewohner zu Fuß zur nächsten ÖV-Station, Arbeit, 

Geschäften, Unterhaltung, Kultur, Bildung und Gesundheit gehen 

würden. Stadtplaner forderten die Verfügbarkeit dieser notwendigen 

Angebote innerhalb von 15 Minuten, da sich durch den Verzicht auf das 

Auto die Lebens- und Umweltbedingungen für alle verbessern würden. 

Carlos Moreno, Sorbonne, entwickelte die aktuellste Interpretation, die 

“Ville du quart d’heure”, für Paris, in dem täglich notwendige Wege (siehe 

oben) tatsächlich innerhalb von 15 Minuten zu Fuß oder per Rad zu erledigen 

sind. 2) Er berät Anne Hidalgo, die bis 2024 60.000 Parkplätze durch 

Grünflächen ersetzen und auf jeder Straße einen Radweg anlegen will. Im 

Sommer 2021 war die Veränderung hin zur sanften Mobilität mit Radwegen 

statt Parkplätzen auf zuvor verkehrsreichen Straßen (zum Beispiel der 

Rue de Rivoli) und mit einem Tempolimit von 30 Kilometern pro Stunde 

in ganz Paris sichtbar. 

Die Ziele decken sich 3) 

Der Modal Split in Wien ist: 20 Prozent motorisiert, 40 Prozent Fußgänger/Radfahrer 

und 40 Prozent ÖV. Damit deckt sich das 15-Minuten- 

Stadt-Konzept mit den Zielen von Smart City Wien. Beim Mobilitätskonzept 

werden umweltfreundliche Transportmittel priorisiert. Die Stadt 

Wien plant in ihren Klimazielen, die CO2-Emissionen im Mobilitätssektor 

um 50 Prozent (im Vergleich zu 2005) und den Anteil des motorisierten 

Individualverkehrs (MIV) im Modal Split auf 15 Prozent zu verringern. 

Fußgängerfreundlichkeit und gute Radinfrastruktur sind wesentliche Kriterien 

für die Gestaltung des öffentlichen Raums sowie reduzierte Parkangebote 

auf den Straßen und dezentrale Garagen, um Equidistanz von IV 

zu ÖV-Stationen und die Gleichwertigkeit des ÖV zu erreichen. Auch in 

neuen Quartieren sollen lokale Einkaufsstraßen unnötige Autofahrten 

vermeiden. 

Lebensqualität: Stadt der Diversität: Jobs, Wohnbau, Erholung, lokale und 

soziale Infrastruktur, kulturelle Angebote und Gesundheitszentren in der 

Nachbarschaft garantieren eine gute Work-Life-Balance. 

Lebensqualität: Stadt der kurzen Wege: In der Seestadt Wien wurde das 

Konzept der gemischten Nutzung und der kurzen Wege von Beginn an 

umgesetzt und die 15- Minuten-Stadt zur gelebten Realität. 

1) C40 Cities, www.c40.org; 

2) Whittle N., (2020), Financial Times, FT weekend, www.ft.com, 

3) Fuchs P., Wien (2014), Smart City Wien Strategie 

94 ImmoFokus

Zum Autor 

Martina Hirsch verantwortete den Neubau- und Vorsorgewohnungsvertrieb 

der s REAL Immobilien, 2019 erhielt sie 

die Prokura. Als Mentorin im „Salon Real“, hält sie Vorträge. 

Seit 1. Oktober 2022 ist sie s REAL-Geschäftsführerin. 

Immobilien mit Ladestation auf der Überholspur 

Kommentar: Martina Hirsch 

Vermeintliche Details können am Immobilienmarkt entscheidende 

Assets sein. Derzeit gewinnt bei der Vermarktung von Wohnimmobilien, 

neben der nachhaltigen Energieversorgung, das Thema Elektromobilität 

massiv an Bedeutung. Eine logische Folge des Aufstiegs der Elektroautos 

zum neuen Standard der motorisierten Mobilität: Die Ladestation 

fürs E-Auto wird gerade vom „Nice to Have“ zum 

„Must Have“. Diese Entwicklung wirkt sich am 

Immobilienmarkt bereits preisbildend und 

preisbestimmend aus. 

My home is my Tankstelle 

Wichtig für die Pole-Position am 

Wohnimmobilien-Markt sind 

fertig installierte Schnellladestationen. 

Wer nur die Basics 

für die Installation einer Ladeinfrastruktur 

anbietet, gerät 

im Rennen um potenzielle 

Interessenten ins Hintertreffen. 

Im Vorsorgebereich ist eine E- 

Ladestation ein wichtiges Asset, 

um bei möglichen Mietern zu 

punkten. 

Nach der EU-Kommission hat sich 

auch das EU-Parlament dafür ausgesprochen, 

dass ab 2035 keine neuen Autos 

mit Verbrennungsmotor mehr zugelassen 

werden sollen. Bei Immobilien mit ihrer langfristigen 

Nutzungsdauer ist es angebracht, schon jetzt die 

Voraussetzungen dafür zu schaffen. Aktuell erfährt die E-Mobility 

durch Dienstautos einen starken Boost: Für Unternehmen gibt es attraktive 

steuerliche Anreize, die Firmenflotte zu elektrifizieren. Deshalb 

bieten viele Firmen Mitarbeitern mit auslaufenden Leasingverträgen ein 

E-Auto an. Das betrifft auch mich persönlich: Im Herbst bekomme ich 

einen neuen Dienstwagen. Mein aktueller Dienstwagen hat mir treue 

Dienste geleistet, dennoch musste ich nach Ablauf der Leasingzeit nicht 

lange überlegen. Aus Umweltschutzgründen werde ich selbstverständlich 

vom Verbrennungsmotor auf ein E-Auto 

umsteigen. Viele andere Dienstnehmer werden 

in den nächsten Wochen und Monaten wohl 

ebenfalls auf den ersten „Stromer“ wechseln. 

Gepusht durch Förderungen 

Aber auch immer mehr Private 

fahren, motiviert durch Umweltgedanken 

und großzügige 

Förderungen, elektrisch. 2020 

gab es, laut Bundesverband 

Elektromobilität Österreich 

(BEÖ), hierzulande 44.500 rein 

elektrisch betriebene PKW. Mit 

Ende August 2022 sind es 96.418. 

Diese E-Autos müssen aufgeladen 

werden, und das sollte eben 

auch zuhause bequem und schnell 

möglich sein – am besten mit selbst 

produziertem Sonnenstrom. 

Die Kombination von Ladestationen mit einer 

Photovoltaikanlage ist sehr beliebt am Wohnimmobilien-Markt: 

Wer den selbst produzierten Sonnenstrom 

tankt, gewinnt etwas Unabhängigkeit von den Preisunsicherheiten 

am Energiemarkt. Immobilien, die diese Ausstattung bieten, sind 

zunehmend gefragt – und entsprechend attraktiv. 



95

ImFokus 

Zum Autor 

Jasmin Soravia ist seit 2019 Vorsitzende des Urban Land 

Institut Austria. Sie ist Geschäftsführerin bei der Kollitsch & 

Soravia Immobilien, Beirat im Advisory Board GRÜNSTATT- 

GRAU und Vorstand beim Travel Industry Club Austria. 

Nachverdichtung 

Wohnen auf dem Shoppingcenter 

Kommentar: Jasmin Soravia 

Vor allem in den Ballungsräumen der Großstädte 

wird es immer schwieriger, freie Flächen 

für hochqualitatives Wohnen zu erschließen. 

Dazu kommt in Zeiten der zunehmenden Erhitzung 

der Städte die Frage der Sinnhaftigkeit, 

weiteren Boden zu versiegeln. Doch es geht 

auch anders: Immer mehr erfolgreiche Projekte 

in ganz Österreich zeigen, wie auf den Dächern 

von Supermärkten bis hin zu großen Shoppingzentren 

smarte Wohnanlagen entstehen, die 

für alle beteiligten Interessensgruppen Vorteile 

bringen. Die Bauträger nutzen eine günstige Alternative 

zu teurem Grund, die Shop-Betreiber 

bekommen neue Stammkunden und weitere 

Nutzflächen hinzu, die Gemeinden können sich 

mit einem nachhaltigen Projekt rühmen – und 

die Bewohner freuen sich über eine komplette 

Infrastruktur, vom Supermarkt bis zum Ärztezentrum 

und Kino, die trockenen Fußes erreichbar 

ist. 

Als eines der Pionierprojekte für diese Form der Überbauung kann das 

Auhof Center in Wien betrachtet werden. Die Projektierung startete bereits 

2012, von der Architektengruppe Querkraft wurden 71 Wohnungen 

geplant, die mit einer Bruttomiete von 7,50 Euro rasch vergeben waren. 

Dies wurde aufgrund der günstigen Kostensituation möglich, da statt hohen 

Grundstückskosten nur das Baurecht erworben werden musste und 

das Projekt eine Wohnbauförderung erhielt. 1 Neben der ruhigen Lage 

auf dem Dach mit begrüntem Innenhof, Spielplätzen und nach außen 

Ausblick in den Wienerwald erwies sich auch die gute individuelle und 

öffentliche Verkehrsanbindung bis hin zum Stellplatz in der Tiefgarage 

vor allem für kleine Familien als attraktiv. 

Projekt Auhof Center, Quelle: Querkraft Architekten 2022 

Über dem regen Treiben im Shoppingcenter entstand in der Wohnanlage 

ein ruhiger und entspannter Bereich, in dem sich auch die Kinder 

wohl fühlen. Zudem wurden zwei Gemeinschaftsräume geschaffen 

sowie eine gemeinsame Kleinküche. Das Gebäude wurde in Niedrigenergiestandard 

errichtet, aufgrund eines hohen Vorfertigungsgrads 

konnte eine Verkürzung der Bauzeit erreicht werden. 2 

Weitere Projekte in ganz Österreich 

Seither entstehen weitere ähnliche Projekte, wie zuletzt von Freimüller 

Söllinger Architektur für Palmers Immobilien ein mit mehreren 

Geschoßen überbauter Supermarkt in Wien. Im Bezirk Meidling wur- 

96 ImmoFokus

Wohnungen auf einem 

Supermarkt, Wien Tivoligasse 

Quelle: Pollerhof 2022 

www.schreinerkastler.at 

den 85 Wohnungen in unterschiedlichen Kategorien in Holzbauweise 

geschaffen. 3 Wie bei allen Projekten löst ein Neubau nicht nur Begeisterung 

aus. Im oben beschriebenen Fall kam es – im Gegensatz zum Projekt 

am Auhof Center – zu Widerständen der Nachbarn, zudem kann sich die 

Zu- und Ablieferung des Lebensmittelmarktes als Lärmproblem erweisen. 4 

Doch die Vorteile überwiegen. So wurden auch in Linz bereits erfolgreich 

Wohnobjekte auf Supermärkten realisiert, auf einem Nahversorgungszentrum 

im Stadtteil Auwiesen wurden 62 Wohnungen ebenfalls in besonders 

leichter Holzbauweise fertiggestellt, in der Nähe der Universität 

Linz eine kleine Wohnanlage auf einem Penny-Markt. Ein weiteres Projekt 

ist zum aktuellen Zeitpunkt in Salzburg geplant, wo in Obertrum 24 

neue Wohnungen geschaffen werden. Der bestehende Supermarkt wird 

dabei von 600 auf 1.000 Quadratmeter vergrößert. Auch Soravia setzt in 

diesem Sinne auf Nachhaltigkeit. In Abstimmung mit den gewerblichen 

Bestandsmietern wurden 45 Liegenschaften der Pfeiffer GmbH in urbanen 

Lagen für eine sorgsame Nachverdichtung erworben. Die Standorte 

in zentralen Lagen sollen mittels Neu-, Um- oder Zubau aufgewertet 

werden. Die zusätzlichen Nutzflächen werden ebenfalls für Wohnen, 

aber auch für Gewerbe und Mixed Use entwickelt. 

Rechtliche und technische Aspekte, Förderungen 

Für die meisten dieser Projekte ist keine Standortgenehmigung erforderlich. 

In technischer Hinsicht, von der Statik bis zu Wasserver- und 

-entsorgung sowie Strom können die bestehenden Ressourcen in hohem 

Maße genutzt werden. 

Wie bei allen Projekten bedarf es oft intensiver Diskussionen aller beteiligten 

Interessensgruppen, um letztlich eine für alle vorteilhafte Lösung 

zu erzielen. Die Zunahme der Anzahl erfolgreich umgesetzter Projekte 

zeigt jedoch, dass Überbauungen von Bestandsobjekten eine sinnvolle 

Alternative zur Versiegelung und Neuerschließung von Grünland sind. 

Aufgrund der vergleichsweise niedrigen Gesamtkosten und der hohen 

Nachfrage an dem geschaffenen Wohnraum erweisen sich diese Investments 

auch für Bauträger als lohnend – und bebaubare Objekte mit „Luft 

nach oben“ gibt es auch noch genug in Österreich. 

1 

Vgl. Putschögl 2015, 2 Vgl. Wohnbauvereinigung für Privatangestellte 2017, 3 Vgl. Pollerhof 2022, 4 Pollerhof 2022 

Quellen: 

ORF Salzburg (2022): Erster Supermarkt mit Wohnungen überbaut. https://salzburg.orf.at/stories/3167326/ 

Pollerhof, Thorsten (2022): Wohnen auf Supermärkten – Drunter und drüber. https://www.derstandard.at/story/2000134212554/wohnen-auf-supermaerkten-drunter-und-drueber 

Putschögl, Martin (2015): „Smart“ wohnen auf dem Dach des Auhofcenters. http://derstandard.at/2000018541087/Smart-wohnen-auf-dem-Dach-des-Auhofcenters 

Querkraft Architekten (2016): Auhof-Center – Verdichtung auf der Hochebene. http://www.querkraft.at/dateien/7585_AUC-wohnen_plus-03-2015_s7.pdf 

Wohnbauvereinigung für Privatangestellte (2017): Wohnbebauung Auhofcenter – Objektbeschreibung. http://www.wbv-gpa.at/angebot/bestehende-wohnhaeuser/1140/1470/beschreibung 


97


Frech 

gesagt 

„Gegangen, um zu 

bleiben.“ 

„Wann ziehst du denn wieder zurück in deine Heimat?“ Viele „Zuagraste“ in Wien hören diese Frage 

ab dem Zeitpunkt ihres Weggangs aus dieser. Wohl vorbeugend einer kompletten Abwanderung – denn, wer 

immer wieder geht, bleibt immerhin auf Zeit. 

Kolumne: Anita Körbler 

I 

st es möglich, vermeintliche Abwanderer 

zurück in die „verlassene“ Gegend 

zu holen? Es gelingt vermutlich dann, 

wenn jemand dafür sorgt, dass sie sich 

dort auch wohlfühlen. Damit – auch wenn sie 

vielleicht nicht für immer bleiben – sie doch 

immer wieder gerne kommen. 

Die Corona-Pandemie hat uns eindrucksvoll 

gezeigt, wie sehr Menschen Freifläche benötigen 

und die kleine Wohnung in der Stadt 

zumindest übergangsweise schnell gegen den 

Zweitwohnsitz am Land tauschen wollen. Die 

Sehnsucht nach Ruhe und Entschleunigung, 

hoher Work-Life-Balance, familienfreundlichen 

Arbeitszeiten sowie agilen Arbeitsformen 

tragen dazu bei, dass so manches, früher aus 

Jobsicht uninteressante, Gebiet wieder in einen 

attraktiven Standort verwandelt werden kann. 

Zudem kann hier durch Engagement ein erfolgreiches 

Zusammenarbeiten von Generationen 

unter Berücksichtigung der entsprechend damit 

verbundenen Stereotype gefördert werden. 

Prozentual gesehen werden neuere Generationen 

um die 100 Jahre alt. Mit dieser Lebenserwartung 

steigen wohl – im Hinblick auf 

unsere Staatskassen – ebenso unsere Jahre der 

Erwerbstätigkeit, was wiederum zur Folge hat, 

dass auch wir im höheren Alter mit viel jüngeren 

Zeitgenossen zusammenarbeiten werden. 

Je früher wir uns also an den Gedanken gewöhnen, 

dass wir am besten in vielfältigen Teams 

funktionieren und auch so agieren, desto länger 

bereitet uns unsere Arbeit auch Freude. Eine 

gute Mischung aller Generationen erscheint 

demnach notwendig. Ergo werden New-Work- 

Lösungen auch in außerstädtischen Regionen 

wichtiger denn je. 

Gerne denke ich dabei an einen lieben Kollegen 

aus der Spezialtiefbaubranche zurück, der 

leider nicht mehr unter uns weilt – andernfalls 

wäre er hier der perfekte Zitatgeber gewesen. 

Ich weiß noch, wie ich ihn als Berufsanfängerin 

mit meiner wissbegierigen Art und permanenten 

Fragerei sicherlich phasenweise wahnsinnig 

gemacht habe. Es gab so viel Neues zu 

erfahren, so viel Wissen aufzusaugen, und ich 

wollte damals schon immer von den Besten lernen. 

Absolute Bewunderung für ihn empfand 

ich, als es Ende der 1990er-Jahre darum ging, 

das gesamte Reporting und diverse Rechnungsbeilagen 

(wie zum damaligen Zeitpunkt etwa 

Rammsondierungs-Protokolle) in Tabellenkalkulationsprogrammen 

darzustellen. Er, als anerkannter 

Bauleitungsexperte, hat sich mutig 

und neugierig mit der neuen Materie auseinandergesetzt 

und hat die damals als innovativ 

geltende Maßnahme auch voller Passion sofort 

mit seinen jüngeren Mitarbeitern geteilt – nebenbei 

bemerkt, nur ein paar Jahre vor seiner 

wohlverdienten Pensionierung. 

Technologie als standortbasierter 

Wachstumsmotor 

Ein weiterer Anreiz für die Planung von Zuzug 

in eher nicht so dicht besiedelte Regionen 

könnte etwa sein, ein gewisses Thema zu repräsentieren 

und dafür für viele junge Menschen 

attraktiv hinsichtlich Ansiedelung zu werden. 

Innovation-Hubs, Förderungen sowie technische 

Innovationsideen können Möglichkeiten 

bieten, unter Gleichgesinnten neue Bereiche 

aufzubauen. Bürosituationen verändern sich 

gerade vehement und Digitalisierung lässt sich 

mittlerweile vielerorts verwirklichen. Ebenso 

kommen zukunftsorientierte Home-Office- 

Regelungen und Bestrebungen hin zur Vier- 

Tage-Woche diesen Lösungen zugute. Da steht 

dem „Halbe/Halbe“-Prinzip in der Aufteilung 

hektisch/idyllisch nichts mehr im Wege. 

Raus aus der Stadt – Rein ins Auto 

In zahlreichen Gegenden steht tatsächlich 

immer noch genau eine (!) Buslinie zu einer (!) 

Fotos: REMG/trovato GmbH 

98 ImmoFokus

Ganz frech gesagt: Stadt, Land – im Fluss? Landflucht 

hin oder her: Es wäre großartig, wenn die Planer unserer 

Zeit Gegenden künftig so attraktiv gestalten, dass 

Junge bleiben oder Junggebliebene gerne – zumindest 

temporär – heimkehren. 

Anita Körbler, 

trovato.immo 

Tageszeit zur Verfügung, der Ausbau des öffentlichen Verkehrsnetzes lässt 

eben über das Stadtgebiet hinaus rasch zu wünschen übrig. Diese begrenzten, 

autofreien Möglichkeiten können ein Dealbreaker sein, wenn man Nahversorgung 

direkt vor der Haustüre oder die nächsten erreichbaren Öffis um die 

Ecke gewohnt ist. Carsharing könnte hier etwa eine Option darstellen. Denn 

wichtig ist: Durch Zuzug könnte Infrastruktur ausgebaut und dem kompletten 

demografischen Wandel entgegengearbeitet werden. 

Anita Körbler 

Managing Partner trovato.immo 

Anita Körbler, MA, ist ideenreiche Branchenkennerin 

und Managerin mit Herz und Hirn. Körbler kann auf 

langjährige Erfahrung in Immobilienunternehmen 

sowie exklusive Projekte im öffentlichen Bereich 

(PPP) zurückblicken. Berufsbegleitend absolvierte 

sie erfolgreich zwei Studien im Bereich Wirtschaft 

und Public Communications, zeichnete jahrelang 

für verschiedene PropTech-Unternehmen als 

Geschäftsführerin verantwortlich und widmet sich 

der Beratung und Immobilienvermarktung sowie der 

Realisierung von Digitalisierungsprozessen in der 

Immobilienbranche. 

Welcome back 

Auch international betrachtet verschlägt es viele Studierende hinaus in die 

weite Welt, um andere Kulturen, Führungsstile, Strategien oder Arbeitsweisen 

kennenzulernen. Allzu gerne kommen sie danach erfahrungsgenährt zurück 

und brennen darauf, die erworbenen Fähigkeiten in ihrer Heimat umzusetzen. 

Gleichzeitig hat man den Vorteil, alte Netzwerke (re-)aktivieren zu können 

und erfolgreich mit neu geschlossenen zu verbinden. 

Was die – zumindest temporäre – Rückkehr ins Landleben begünstigt, sind neben 

Faktoren wie frischer Luft, breitem Zugang zur Natur und erntefrischem 

Obst und Gemüse aus dem eigenen Garten einmal mehr wohl die leistbareren 

Immobilienpreise, sei es durch innovative Architektur in Mehrfamilienhäusern 

oder völlig neuartige Ansätze. So gab es etwa in Europa in den vergangenen 

Jahren vereinzelt vielversprechende Versuche, baufällige Liegenschaften 

zu verschenken, sofern sich die neuen Eigentümer verpflichteten, die Immobilie 

zu sanieren und damit den Bestand zu erhalten. Schließlich verleiten 

immer höhere Mietpreise im urbanen Umfeld zu Alternativlösungen. Mögen 

diese durch sinnvolle Expertenmethoden gelingen. 

IMMOBILIENBEWERTUNG. 

Warum wir? 

Weil wir´s können. 

www.reinberg-partner.com 


99


Warum geht 

nichts weiter? 

Es war doch schon immer so. Ein Plädoyer gegen Realisten. 

Kolumne: Thomas Malloth 

V 

or einigen Wochen war ich Gast 

auf einem Podium der biologischen 

Station Illmitz, einer Außenstelle 

des Landes Burgenland. Gelegen 

am Rande des Seevorgeländes, dort wo man das 

UNESCO Weltkulturerbe und den Nationalpark 

noch so richtig spürt. Anlass war eine Tagung 

der limnologischen Gesellschaft Österreichs 

zum Thema „Tourismus in der Region Neusiedlersee“. 

Ich fand mich wieder zwischen einer 

Spezialistin der Universität für Bodenkultur für 

regionale Entwicklung, dem Vertreter der burgenländischen 

Landesregierung/Abteilung 

Wasserwirtschaft, Vertretern der Nationalparkverwaltung 

und einer Reihe weiterer ausgewiesener 

Experten. Ich hielt mich – vor allem 

mangels naturwissenschaftlicher Expertise – eine 

gute halbe Stunde zurück und lauschte den 

Ausführungen am und vom Podium. Rasch 

konnte ich feststellen, dass es – trotz erkennbar 

guten Willens – auch unter Naturwissenschaftlern 

eine Art „Realpolitik“ gibt. Es folgten Aussagen 

wie: „Nur die Einheimischen bemerken 

das Seesterben“ (ein vollkommenes Verkennen 

der tatsächlichen Umstände), „die Gäste kommen 

nicht wegen des Sees“ (höchst eingeschränkt 

wahr), „man könne den Tourismus dadurch 

befeuern, dass man den ausgetrockneten See 

als Sensation entsprechend medial positioniere“ 

(kein Kommentar), „Steppenseen sind schon 

immer einmal ausgetrocknet und man müsse 

der Natur ihren Lauf lassen“ (welcher Natur – der 

vom Menschen zerstörten?). Eine Vielzahl von 

Meinungen und Expertisen begann, den Raum 

zu füllen. Mein persönliches Fass lief allerdings 

in jenem Moment über, in dem der Vertreter der 

politischen Verwaltung feststellte: „Zuerst müsse 

die Politik (wer?) die Ziele festlegen, dann erst 

könne man die Wissenschaft einbinden!“ Gottlob! 

Jetzt war ich im Raum nicht mehr allein. 

Augenscheinlich auch ein beherzter und im 

Thema sicherer Behördenvertreter stellte mit 

bestechender Klarheit fest: „Das burgenländische 

Naturschutzgesetz schreibt die Erhaltung des 

Feuchtbiotops Neusiedlersee als Ziel vor, nach 

Durchführung einer UVP werde man die Maßnahmen 

festlegen und allenfalls auch den EuGH 

beschäftigen müssen.“ 

Bei höchster Wertschätzung aller an diesem 

Prozess beteiligten Personen: Egal welche gesellschaftspolitischen 

Weichenstellungen wir 

für richtig oder falsch erachten – so kommen 

wir keinen Schritt weiter! 

Es braucht gemeinsame Werte 

Eine kleine Litanei der anstehenden Fragestellungen 

und Handlungsnotwendigkeiten 

zeigt die Vernetzung und Komplexität der Zusammenhänge: 

„Regionale Entwicklung und 

Wertschöpfung“, „Neuordnung rechtlicher 

Zugänge“, „Raus aus Gas und Öl“, „Kreislaufwirtschaft 

statt lineare Wegwerf-Plastikgesellschaft“, 

„Artenschutz“, „Bevölkerungsexplosion“, 

„Klimawandel und Energiegewinnung“, 

„exzessive Landwirtschaft“, letztlich das 

Ringen um ein friedvolles Miteinander können 

nur auf einer stabilen, gemeinsamen Wertebasis 

bewältigt werden. Eine solche kann es aber 

Fotos: REMG/trovato GmbH 

100 ImmoFokus

Thomas Malloth 

ILLMITZER GESPRÄCHE 

Thomas Malloth ist Jurist und 

hat sich auf die Bereiche Immobilienbewertung, 

Immobilienconsulting, 

Immobilienverwaltung 

und -vermarktung und auf 

die Projektentwicklung, v.a. im 

dichten städtischen Raum, spezialisiert. 

Er ist ständiges Mitglied 

des Bundesdenkmalbeirates 

und Lehrbeauftragter an sieben 

Universitäten. Im November 

2016 wurde Malloth in den 

Vorstand des österreichischen 

Chapters der Royal Institution of 

Chartered Surveyors berufen. 

nur auf Basis einer gemeinsam erarbeiteten und definierten Vision, weit 

vor und oberhalb eines realpolitischen und tagesaktuellen Aktionismus, 

geben. Im Changemanagement wissen wir: Vision vor Ziel, Ziel vor Ressourcenfrage 

und Hindernissen, letztlich kommt es zur Aktion und zur 

Reflexion derselben auf Basis unserer Vision. Zu fragen ist nicht „Wie 

werden die Dinge morgen oder übermorgen aussehen?“, zu fragen ist 

„Wie wird das alles in zehn Jahren sein, welche Farbe wird es haben, wie 

wird es schmecken und woran werden alle anderen die Veränderung 

erkennen?“. 

Es braucht einen Dialog auf mehreren Ebenen 

Ich bin in meinem Immobilienleben viel auf Podien gesessen, ich denke, 

ich war in der Sache zumeist recht gut vorbereitet, immer dachte und 

denke ich aber bis heute schon in der Früh beim Aufstehen: „Was kann 

ich anders machen als ich es gestern gemacht habe und wovon will ich 

mehr?“ Nicht einmal, ja fast jedes Mal wurde mir entgegengehalten: 

„Jetzt müssen wir aber auf die reale Umsetzungsebene zurück, zurück 

zum Machen der Macher.“ Ich kann und will mich auch für den Rest 

meines Daseins (geb. 12.10.1962) nicht mit dieser Denkweise abfinden, 

vielmehr fordere ich mich selbst und auch euch, liebe Freundinnen und 

Freunde, auf: Wir brauchen einen ständigen, interdisziplinären, gewaltfreien, 

aus der Realpolitik heraus genommenen, vor allem humanistischen 

und entdigitalisierten demokratischen Dialog – nein – das ist nicht 

zu viel verlangt, denn: 

Wir haben längst schon keine Zeit mehr. 


101


102 ImmoFokus

Der Radiomacher 

Kraina FM. „Der Krieg in der Ukraine bedeutet für mich, dass ich derzeit Entscheidungen, die mein 

Engagement in der Ukraine betreffen, nicht auf einer rein ökonomischen Ebene treffen kann“, betont Karl 

Habsburg im Interview mit dem ImmoFokus. 

Das Gespräch führte: Michael Neubauer 

In Krisen und Kriegszeiten kommt den 

Medien eine große Bedeutung zu. Wie 

ist es heute um die Medienlandschaft in 

der Ukraine bestellt? Nach der Maidan- 

Revolution im Jahr 2014 gab es Pläne, den 

Einfluss des Staates und der Oligarchen 

in diesem Bereich zurückzudrängen. Was 

wurde aus der Reform? 

Karl Habsburg: Die Reformen wurden zum Teil 

umgesetzt, aber nur bruchstückhaft. Was ich 

prinzipiell in der Ukraine schätze, ist, dass die 

National Commission for the State Regulation 

of Communications and Informatization (NC- 

CIR) relativ schnell und unabhängig arbeitet. 

So zumindest meine Erfahrung als Radiomacher. 

Im Rundfunkbereich sehe ich, dass es 

gute, unabhängige Regionalsender gibt. 

In einem Interview aber haben Sie betont, 

dass Sie den einzigen nicht staatlichen 

Rundfunksender der Ukraine betreiben. 

Wie passt das zusammen? 

Derzeit. Ich betreibe derzeit den einzigen 

Sender, der nicht staatlich sendet. Es gibt auch 

andere unabhängige Sender. Aber seit Kriegsbeginn 

im Februar 2014 senden praktisch 

alle nationalen Radio- und Fernsehsender 

ein gemeinsames Programm. Wir haben von 

Anfang an gesagt, dass wir dies nicht tun 

werden. Es gibt auch regionale Sender, die 

weiterhin ihr eigenes Programm senden. Auf 

nationaler Ebene sind wir aber die einzigen, 

die ein eigenes Programm ausstrahlen. 

Alle anderen Sender übernehmen den 

Staatsfunk? Eine schwierige Grenze 

zwischen Journalismus und Propaganda. 

Klingt nach Embedded Journalism wie im 

Irakkrieg? 

So ist es, ja. Das ukrainische Fernsehen besteht 

nur noch aus Nachrichten, 24 Stunden lang. 

Wie finanziert man in Kriegszeiten einen 

Radiosender? Der Werbemarkt… 

…ist tot. Das bedeutet für mich, dass ich 

derzeit Entscheidungen, die mein Engagement 

in der Ukraine betreffen, nicht auf einer rein 

ökonomischen Ebene treffen kann. Ich wollte 

immer mein berufliches Engagement von meinen 

politischen Interessen getrennt wissen. 

Das hat auch immer wunderbar funktioniert 

– bis ich mich in der Ukraine engagiert habe 

und der Krieg ins Land kam. 

Seit wann sind Sie in der Ukraine aktiv? 

Ich bin 2007 mit der Übernahme von Radio 

Gloria ins Radio-Business eingestiegen. 

Daraus haben wir Kraina FM, ein kommerziell 

erfolgreiches Musikradio geformt. Das hat 

ganz passabel funktioniert. Dann kam der 

Kriegsausbruch 2014 – und auch wir wurden 

aufgefordert, das staatliche Programm 

zu übernehmen. Der damalige Präsident 

Petro Poroschenko – ein Gegner Wolodymyr 

Selenskyjs – wollte entsprechend der politischen 

Kriegs- und Krisensituation der Ukraine 

ein patriotisches Programm. Wir haben 

abgelehnt. Kurzfristig haben wir auch unsere 

Lizenzen zurückgelegt, haben diese aber 

später wieder gekauft. 

Für Sie hat der Krieg – weil Sie das immer 

wieder betonen – schon 2014 begonnen? 

Natürlich hat der Krieg 2014 begonnen. Mit 

der Okkupation der Krim und des Donbas 

hat der Krieg angefangen. Er hat sich am 

24. Februar dieses Jahres nur entsprechend 

verschärft. Aber der Krieg hat 2014 angefangen. 

Der Krieg hat nicht im Februar begonnen. 

Nein, nein, nein. Die Ukraine befindet sich seit 

2014 im Krieg. 

Für mich stellte sich 2014 die Frage, wie wir auf 

die Kriegssituation angemessen reagieren. Ab 

diesem Zeitpunkt hatte ich alle ökonomischen 

Entscheidungen über den Haufen zu werfen. 

Mein Ziel war, den Sender so effizient wie 


103


möglich aufzustellen, um weiter senden zu 

können. 

Ein Radiosender ist kein sehr großes Unternehmen. 

Man braucht 20, maximal 25 

Angestellte, um den Radiobetrieb aufrecht 

zu erhalten. Das ist ein Kleinbetrieb, das 

muss man auch ganz realistisch sehen. Aber 

wir haben dann doch relativ viel bewirken 

können, weil wir eben auf die Krim gesendet 

haben, weil wir in den Donbas gesendet 

haben. Wir haben Programme auf Tatarisch 

gemacht, für die Region um Uschhorod haben 

wir Ungarisch gesendet. Wir haben versucht, 

unser Scherflein im Krieg gegen die russische 

Okkupation beizutragen. 

Es wurde also auch auf Russisch gesendet? 

Wir senden auch auf Russisch – brauchen 

dafür aber eine Speziallizenz. Ich halte es 

für einen Fehler der Regierung, nur mehr 

auf Ukrainisch zu senden. Rund 40 Prozent 

der Ukrainer sind russischsprachig – sie sind 

russischsprachig, aber keine Russen. Ich bin 

linguistisch deutsch, und ich bin kulturell 

deutsch, aber das macht mich nicht zum 

Deutschen. Ich bin trotzdem ein Österreicher. 

Das sind keine Russen – das sind russischsprachige 

Ukrainer. 

Die meisten Sender aber gehören nach 

wie vor einflussreichen Politikern und 

Oligarchen. Klingt nicht unbedingt nach 

Pressefreiheit. In der von „Reporter ohne 

Grenzen“ publizierten Rangliste der 

Pressefreiheit steht die Ukraine aktuell im 

Mittelfeld – auf Platz 106 von 180. 

Das ist absolut richtig. Auch ich habe eine 

ganze Reihe von zweifellos äußerst ökonomisch 

interessanten Angeboten bekommen. 

Aber das wollte ich nicht. Die Ukraine braucht 

auch wirklich unabhängige Medien. 

Wie kommt man als unabhängiges, vergleichsweise 

kleines Medienunternehmen 

zu objektiven Nachrichten? 

Die Nachrichten kommen auch aus staatlichen 

Quellen. Die Tatsache, dass wir kein staatliches 

Programm fahren, bedeutet nicht, dass 

wir ein schlechtes Verhältnis zum Staat haben. 

Wir haben sowohl zur Regierung als auch zum 

Militär ein gutes Verhältnis. Natürlich haben 

Regierung und Militär Interesse an uns als 

Radiosender. Wir haben eine nicht zu unterschätzende 

Reichweite. Aus diesem Grund 

gibt es einen sehr regen Austausch. Wobei wir 

die Nachrichten natürlich auch hinterfragen, 

um in keine Propagandafalle zu tappen. 

Wenn man sich nur auf staatliches Programm 

abstützt, wird natürlich das Risiko, dass die 

Propaganda überhandnimmt, entsprechend 

stark. Natürlich kann ich nicht jede Nachricht 

überprüfen, da bin ich auch ganz realistisch. 

Wo wir es können, werden die Nachrichten 

mit unabhängigen dritten Quellen überprüft. 

Wo befindet sich die Sendestation? 

Ich habe eine ganze Weile das Studio in Kiew 

nicht verwenden können. Aber jetzt senden 

wir wieder aus Kiew. Teile des Programms 

kommen aber auch von meinem Radiosender 

in Holland, Teile werden auch in Wien 

produziert. 

Angst vor speziellen Cyber-Attacken? 

Nein. Wir sind standardmäßig geschützt. 

Dieser Schutz ist hoch, weil die Software zum 

großen Teil über meinen Server in Holland 

läuft, der sehr gut geschützt ist. Störungen 

hat es seit Kriegsbeginn 2014 immer gegeben. 

Die gehören einfach dazu. Man lernt, damit 

zu leben. Das ist nichts Neues, das gehört zum 

Standardprogramm dazu. 

Kurz noch zur Medienfreiheit zurück… 

Ich kann senden, was ich will, das ist überhaupt 

keine Frage. Aber durch die Tatsache, 

dass die meisten Medien einzelnen Interessensgruppen 

gehören, ist die Medienvielfalt 

eingeschränkt. Ich nehme an, dass sich dies 

im Ranking von Reporter ohne Grenzen 

niederschlägt. Ich sage prinzipiell, wenn ein 

Journalist in der Ukraine aktiv werden möchte, 

dann ist das auch möglich. 

Wie schützten Sie Ihre Mitarbeiter? 

Ich habe die Familien meiner Mitarbeiter nach 

Holland und Österreich gebracht. Mittlerweile 

reisen auch viele hin und zurück – das ist mittlerweile 

ja auch wieder möglich. Aber: Männer 

können ja das Land nicht verlassen. Für diese 

Mitarbeiter haben wir damit ein Umfeld 

geschaffen, indem sie ruhig arbeiten können, 

ohne sich Gedanken machen zu müssen, wie 

es ihren Familien geht. Die Mehrheit meiner 

Mitarbeiter stammt aus dem Donbas, viele 

aus Luhansk, die haben die Vertreibung im 

Krieg 2014 miterlebt. Viele von ihnen haben 

sich in den Regionen Butscha und Hostomel 

angesiedelt und wurden von dort 2022 wieder 

vertrieben – die meisten sind jetzt in Kiew. 

104 ImmoFokus

Natürlich schaden die Sanktionen Russland 

wesentlich mehr als uns – das ist gar keine 

Frage. Dass sie auch uns treffen, ist ganz logisch. 

Es ist mir aber wichtig, darauf hinzuweisen, 

dass wir uns ja auch im Krieg befinden. 

Wir haben nur das riesige Glück, dass die 

Ukraine für uns die tatsächlichen Kriegshandlungen 

vornimmt. Russland führt Krieg gegen 

Westeuropa, gegen westeuropäische Wertvorstellungen, 

gegen westeuropäische Ideale. Das 

ist ein Krieg zwischen Ideologien. Das heißt, 

der Krieg wird auch gegen uns geführt. Auch 

wir werden Opfer bringen müssen. Aber das 

sind Opfer, die wir zweifellos bringen müssen, 

wenn wir nicht in ein paar Jahren fünf russische 

Divisionen in unseren Vorgärten stehen 

haben wollen. 

Vor gut 20 Jahren hat Ihr Vater Otto 

Habsburg eindrücklich vor Wladimir 

Putin gewarnt. Doch der Westen hat die 

Warnungen – so sieht es zumindest aus – 

nicht ernst genommen. Warum hat man so 

lange zugeschaut? 

Es gibt einfach sehr wenige Leute, die Geschichte 

wirklich gelesen und verstanden 

haben. Mein Vater hat den ersten und den 

zweiten Weltkrieg miterlebt. Er hat erlebt, wie 

sich Totalitarismus auswirkt. Er hat sich mit 

der Sowjetunion auseinandergesetzt, und deswegen, 

glaube ich, auch Putin als KGB-Offizier 

richtig einschätzen können – wie er es eben in 

seiner Rede 2003 entsprechend zum Ausdruck 

gebracht hat. Das haben aber die meisten 

Leute im Westen nicht getan. Man hat sich 

einfach über die Realitäten hinweggeschwindelt. 

Man kann das gar nicht beschönigen. 

Hat man gehofft, dass die wirtschaftlichen 

Verflechtungen so stark sind, dass niemand 

einen Krieg riskieren wird? 

Europa hat sich energetisch in die Geiselhaft 

von Russland begeben. Darüber muss später 

diskutiert werden. Jetzt steht im Vordergrund, 

dass der Krieg gewonnen wird. Aber danach 

sollten wir darüber diskutieren, was man 

machen kann, dass so etwas in Zukunft nicht 

mehr geschehen kann. 

Europa ist in der Einschätzung, ob die 

Sanktionen greifen, gespalten. 

Aus meiner Sicht greifen sie – absolut. Sanktionen 

greifen immer nur langfristig. 

Wir bekommen immer wieder von den Russlandverstehern 

vorgehalten, dass man sich 

den Kurs des Rubel und des Euro anschauen 

muss. Da sehe man, wie gut es den Russen 

und wie schlecht es Europa geht. Das ist eine 

falsche Perspektive. Die russische Staatsbank 

hält den Rubel mit allen Mitteln, die ihr zur 

Verfügung stehen, künstlich hoch. 

Dass die Sanktionen wirken, zeigt Google. 

Was sind die zehn meistgestellten Fragen auf 

dem russischen Google-Service? „Wann ist der 

Krieg zu Ende? Wo kann ich ein ausländisches 

Bankkonto eröffnen? Wann macht Ikea wieder 

auf?“ 

Russland hat derzeit mit einem gewaltigen 

Brain-Drain zu kämpfen. Allein in den ersten 

drei Rekrutierungswochen haben 700.000 

Russen das Land verlassen. Unter denjenigen, 

die versuchen, Russland zu verlassen, sind die 

Bessergestellten und Gutausgebildeten deutlich 

überrepräsentiert. Das ist für Russland 

langfristig eine demografische Katastrophe 

unvorstellbaren Ausmaßes. 

Wie lange wird der Krieg noch dauern? 

Was immer ich jetzt antworten werde, wird 

eine Fehlaussage sein. Aus diesem Grund bin 

ich hier sehr vorsichtig. Ich gehe davon aus, 

dass der Krieg noch lange dauern wird. Ausreichend 

Ressourcen, um den Krieg auch länger 

zu führen, sind zweifellos auf beiden Seiten 

vorhanden. Ich glaube nicht, dass der Krieg 

rasch zu Ende gehen wird. Aber wir haben ja 

auch schon erlebt, dass totalitäre Systeme, die 

besonders stabil ausschauen, schnell zusammenbrechen 

können. Ein gutes Beispiel ist die 

Sowjetunion: Auf einmal war sie weg. 

Ich rechne aber mit einer weiteren Eskalation. 

Eine weitere Eskalation wäre der 

Atomwaffeneinsatz… 

…den ich für durchaus realistisch halte. 

Nach der russischen Doktrin ist es sehr 

wahrscheinlich, dass wir den Einsatz von 

Atomwaffen erleben werden. Atombomben 

gelten als standardmäßige Waffen – und die 

Russen haben in der Vergangenheit immer 

wieder Massenvernichtungswaffen eingesetzt. 

Der aktuelle Einsatz von Drohnen darf 

als Vorbereitungshandlung gedeutet werden. 

Drohnen gelten nach dem Genfer Abkommen 

als verbotene Kriegswaffe. Mit dem 

Einsatz von Drohnen wird der spezifische 

Einsatz von Massenvernichtungswaffen mit 

biologischen und chemischen Kampfstoffen 

vorbereitet. 


105


wurden – dies spielt radikalen Kräften in die 

Hände. 

Es könnten Männer an die Macht kommen, die 

wir im Westen einfach nicht ernst nehmen, 

weil wir glauben, so Hyperradikale haben 

keine Chance. „Nein, das kann nicht sein. Das 

gibt es nicht. Das wäre zu lächerlich.“ Aber in 

Russland ist es möglich. 

Karl Habsburg 

Karl Habsburg ist als internationaler Medienunternehmer tätig. Er investiert und entwickelt 

Medien in verschiedenen Ländern Europas, aktuell vor allem in den Niederlanden, 

der Ukraine, Bulgarien und Österreich. In der Ukraine ist Habsburg Mehrheits-Gesellschafter 

der „Ad Venture Radio B.V.“, einer Holding, die das nationale Radionetzwerk „Kraina 

FM“ besitzt und betreibt. 2014 übernahm er ein bereits bestehendes Radionetzwerk und 

reorganisierte es als „Radio EC – the European Station“, das als Sprachrohr für europäische 

Nachrichten und Informationen für die ukrainische Öffentlichkeit fungierte. Im Jahre 

2017 erwarb das Radionetzwerk sechzehn zusätzliche Frequenzen von der Regierung. 

Ich tue hier etwas, was ich sonst nie tue. Ich 

bete jeden Tag dafür, dass ich unrecht habe. 

Normalerweise ist es andersherum. Aber 

in dem spezifischen Fall hoffe ich, dass ich 

unrecht habe. 

Aber das ist für uns kein Grund, die Flinte 

ins Korn zu werfen. Die Antwort darauf wird 

zweifellos eine sehr handfeste sein. Sie wird sicherlich 

nicht nuklear sein, sondern wird mit 

konventionellen Waffen erfolgen. Man kann 

nur hoffen, dass das Ganze nicht passiert. 

Die russische Führung besteht aus Bullys. 

Bullys setzen immer rote Linien. Wenn aber 

jemand kommt und sagt, diese rote Linie ist 

mir jetzt wurscht, dann redet man plötzlich 

nicht mehr darüber. Ein konkretes Beispiel: 

Wie oft hat Putin gesagt, in dem Augenblick, 

in dem die Kertsch-Brücke angegriffen wird, 

wird die rote Line überschritten, die Russland 

zwingt, Atomwaffen einzusetzen? Was ist 

passiert, als die Kertsch-Brücke angegriffen 

wurde? Die erste Reaktion war: Wer war das 

jetzt? Das könnte jemand von unserer eigenen 

Seite gewesen sein. Wir wissen es eigentlich 

nicht genau. Also untersuchen wird das 

einmal genau – und weg war die rote Linie. 

Wenn ein Bully eine rote Linie aufzeigt, muss 

man sofort betonen, dass diese rote Linie keine 

rote Linie ist, und sie überschreiten. Ein Bully 

zieht sich in dem Augenblick, in dem man die 

roten Linien überschreitet, zurück. 

Kann denn Putin über Nacht verschwinden? 

Es könnte passieren – könnte aber die 

Situation weiter verschärfen, wenn es zu 

einem Machtkampf unter den Hyperradikalen 

kommt. Man darf auch nicht vergessen, 

dass die Strukturen der Zivilgesellschaft in 

Russland durch das System Putin vernichtet 

Zurück nach Europa und zu den Sanktionen. 

Zufrieden mit der Politik? 

Nein. Zufrieden kann man nicht sein, soll 

man auch nicht sein. Aber es erstaunt mich 

doch, wie stark sich das Zusammengehörigkeitsgefühl 

durch den Einmarsch vom 24. 

Februar gesteigert hat. Wie stark der Zusammenhalt 

sowohl auf der EU- als auch auf der 

NATO-Seite ist. Keiner hat dies erwartet. Am 

wenigsten Putin selbst. Seine Annahme, dass 

es die EU oder die NATO oder beide nach dem 

Einmarsch in die Ukraine zerreißen wird, war 

eindeutig eine Fehleinschätzung. 

Genau das Gegenteil ist eingetreten. Das finde 

ich schon sehr positiv. Aber natürlich zeigt es 

auch die echten Schwachstellen der Europäischen 

Union auf, dass wir keine konsolidierte 

Außen- und Sicherheitspolitik haben. Das ist 

etwas, woran wir in der Zukunft wesentlich 

stärker arbeiten müssen. Wir brauchen im 

Bereich Außen- und Sicherheitspolitik eine 

echte europäische Linie. 

Es gibt zahlreiche humanitäre Hilfsaktionen 

für die Ukraine. Kommt die Hilfe auch 

richtig an? 

Ich würde nicht sagen, dass die Ukraine ein 

korruptionsfreies Land ist, so weit gehe ich 

garantiert nicht. Ich würde sagen, viel von der 

Hilfe kommt sehr gut und sehr richtig an. Also 

ich meine, es ist kein Spezialbereich, über den 

ich jetzt spezifisch weiß, wie es ist, aber ich 

sehe, dass sehr, sehr, sehr viel von der Hilfe 

auch gut und richtig ankommt. Also erstaunlich 

viel. Sicherlich nicht alles. Da muss man 

realistisch sein. 

Eine Frage, die sich stellt – ist die Frage wie ein 

Kriegsende aussehen muss. Für mich gehört 

die umfassende territoriale Wiederherstellung 

der Ukraine dazu. 

106 ImmoFokus

Also inklusive Donbas und Krim? 

Inklusive Donbas und Krim. Völlig klar, 

selbstverständlich. Ein Kriegsziel sollte auch 

ein Regime-Change in Russland sein. Also 

nicht das Ersetzen eines kriminellen Mafioso 

durch einen anderen. Das bringt nicht viel. 

Es muss zu einem echten Regime-Change 

kommen. Aber das dritte, das man nicht aus 

der Perspektive verlieren darf, sind die Reparationszahlungen. 

Diese haben mittlerweile 

ein absolut gigantisches Ausmaß erreicht. 

Da geht es um den Wiederaufbau der 

Infrastruktur, Entschädigung der Wirtschaft 

für Verdienstentgang aber auch um Kompensationszahlung 

an die Flüchtlinge. 

Kompensationszahlung an Flüchtlinge – 

wie könnte dies aussehen? 

Was bietet Russland einem ausländischen 

Söldner an, wenn er gewillt ist, in der 

Ukraine zu kämpfen? Der gegenwärtige Satz 

sind etwa 7000 Dollar im Monat, und im 

Todesfall 50.000 Dollar. Das wäre ein Satz, 

den wir anwenden sollten. Da sind wir bei 

der gegenwärtigen Situation bei rund 50, 60 

Milliarden Dollar. Das sind keine Peanuts, 

von denen wir hier reden. Russland wird 

dann halt 40, 50 Prozent des Einkommens 

aus Energie als Reparationszahlungen an 

die Ukraine zahlen müssen. 

Aber: Sind Reparationen sinnvoll. Hat uns 

nicht die Geschichte nach dem 1. Weltkrieg 

gelehrt, dass Reparationszahlungen 

die Basis für neue Kriege sein können? 

Ja, es gibt nun einmal geltende internationale 

Normen, die müssen eingehalten 

werden. Wer dagegen verstößt, und dieser 

Krieg ist ein ganz brutaler Verstoß dagegen, 

muss mit Sanktionen rechnen. Ein Verzicht 

auf Reparationen wäre eine Einladung für 

jeden anderen Despoten, es Putin gleich zu 

machen. Wir müssen aber gleichzeitig aus 

den Erfahrungen lernen und nicht wie nach 

dem Ersten Weltkrieg dem Revanchismus 

Nahrung geben, sondern eher das Ende 

des Zweiten Weltkrieges mit seinen umfassenden 

Programmen zur Schaffung eines 

demokratischen, rechtsstaatlichen Deutschlands. 

Ein reformiertes Russland sollte auch 

wieder seinen Platz in der internationalen 

Staatengemeinschaft finden. 

In Wirklichkeit bräuchte die Ukraine nach 

Kriegsende einen Marshall-Plan? 

Das sehe ich auch so. Wobei die Ukraine den 

riesigen Vorteil hat, dass einige Regionen bis 

jetzt von den Kriegshandlungen verschont 

geblieben sind. Andere Landesteile wurden 

hingegen bereits total zerstört. 

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107


Das Gfrett mit dem 

Kondenswasser 

Entfeuchtung. Maximilian Gruber und Benedikt Goehmann haben mit ihrem Start-up abaton beim 

Pitch & Vote am Facility Management Day im Park Hyatt Vienna überzeugt. Ihr Produkt puffert die unbeliebte 

Feuchtigkeit von Kühlsystemen weg. Mit einer sehr simplen Lösung. 


Sie haben beim Pitch & Vote überzeugt 

und gewonnen. Warum? 

Maximilian Gruber: Wir lösen augenscheinlich 

ein sehr relevantes Problem: Wir reduzieren 

den Lüftungs- und vor allem den Entfeuchtungsaufwand. 

Das sind die versteckten 

Energiefresser bei der sonst sehr effizienten 

Flächenkühlung. In Zeiten, in denen Energie 

immer teurer und kostbarer wird, haben natürlich 

gerade die Menschen, die Gebäude betreiben, 

einen starken Fokus auf Effizienz. 

Benedikt Goehmann: Obendrauf kommt, dass 

wir der Flächenkühlung die gleiche Betriebssicherheit 

von Fancoils ermöglichen. Geht ein 

Fenster auf, gibt es kein Tauwasserproblem. 

Im Gegenteil, unsere HumidityBalance- 

Technologie puffert die Luftfeuchte weg. Die 

absurd energiehungrige Entfeuchtung der 

Zuluft muss eben nicht hochgefahren werden. 

Außerdem scheint es, dass wir dieses hochtechnische 

Problem doch recht gut aufbereitet 

haben. 

Welches Problem lösen Sie mit Ihrem 

Produkt? 

Bene: Wie schon angeschnitten, wir lösen das 

Tauwasserproblem von Flächenkühlungen. 

Also das Hauptproblem, warum die Flächenkühlung 

wartungs-, regelungs- und kostenintensive 

flankierende Systeme wie eine überdimensionierte 

Lüftung benötigt. 

Bene: Das Entfeuchten von Zuluft ist ja der 

Oberwahnsinn. Entfeuchten bedeutet nämlich, 

dass Luft extrem abgekühlt wird, um sie 

auszutrocknen. Bis auf 6 Grad Celsius runter. 

Und dann wird diese kalte Luft wieder aufgeheizt, 

weil es unangenehm wäre, sie so kalt 

einzublasen. 

Max: Es ist ja fast schon schizophren: Wir 

bauen uns mit der Flächenkühlung ein extrem 

effizientes Energiesystem ein, um dann mit der 

Entfeuchtung der Luft diesen Effizienzgewinn 

wieder zu verschenken. 

Bene: Ging halt bisher nicht anders. Und genau 

das lösen wir! 

Fotos: Jana Madzigon FMA 

108 ImmoFokus

die Kühlmitteltemperatur im zentralen Lüftungsregister 

kann erhöht werden. Außerdem 

fallen störungsanfällige Teile wie Taupunktwächter 

weg. Und das alles bei quasi absoluter 

Ausfallsicherheit, etwas, was Flächenkühlungen 

bisher ohne Lüftung nicht geschafft haben. 

Max: Das reduziert also auch den Aufwand im 

Beschwerdemanagement deutlich: keine Zugluft, 

keine Taupunktwächter, keine Probleme 

mit geöffneten Fenstern, keine Geräusche, 

keine komplexe Regelung. Das System verzeiht. 

Feuchtespitzen werden einfach weggepuffert. 

Und zwar automatisch durch physikalische 

Prozesse ohne Regelungsaufwand. Für 

Nutzer wie Facility Manager ein Traum. Und 

das Ganze zu gleichpreisigen Errichtungskosten 

wie konventionelle Kühldecken. 

„Wir lösen das Tauwasserproblem 

von Flächenkühlungen.“ 

Benedikt Goehmann, 

abaton 

Wie wird es konkret eingesetzt? Kann es 

in bestehende Systeme integriert werden? 

Wenn ja, wie? 

Max: Unser abaton paneel wird im Endeffekt 

wie eine Trockenbauplatte auf konventionelle 

Unterkonstruktionen verschraubt. 

Bene: Das Paneel eignet sich perfekt für die 

Sanierung, speziell im Büro- und Zinshausbereich. 

In Büros kann unsere Technologie sehr 

zeitsparend als Kühlsegel montiert werden 

und an bestehende Kühlwasserkreisläufe angeschlossen 

werden. 

Wie kam es zur Idee? 

Max: Wir sind ein Spin-off aus zwei Ingenieurbüros. 

TB Obkircher und TB Käferhaus aus 

Wien. In unserem planerischen Alltag kam das 

Tauwasserproblem so oft vor, dass wir uns die 

Lösung quasi in-house entwickelt haben. 

Bene: Wir haben uns dann ein bisschen von 

Feuchtmauerputzen inspirieren lassen. Dort 

wird seit Jahrzehnten bewährt mithilfe von Porenstrukturen 

auf Tauwasserbildung reagiert. 

Wir haben also einen Werkstoff entwickelt, der 

eine auf den Kühlfall optimierte Porenstruktur 

aufweist. 

Max: In diesen Werkstoff sind die Kühlrohre 

eingebettet. Die Poren verschieben die Kondensationsebene 

ins Innere des Bauteils. 

Kommt es zur Kondensation, bleibt die Oberfläche 

trocken, und die Luftfeuchtigkeit wird 

hygienisch gepuffert. 

Bene: Eine weitere Besonderheit der Porenstruktur: 

Die Feuchtigkeit kann auch wieder 

extrem schnell an die Umgebung abgegeben 

werden. Das unterscheidet sie letztendlich von 

einem Schwamm, der zwar gut aufnehmen, 

aber schlecht abgeben kann. Bei uns sind beide 

Richtungen etwa gleich flink. Und natürlich ist 

das Ganze patentiert. 

Warum sollte man Ihr Produkt kaufen? 

Wie unterscheidet es sich von anderen? 

Bene: Wir ermöglichen die komfortable und 

energiesparende Flächenkühlung in Bereichen, 

wo sie bisher nicht möglich war. Und 

dort, wo sie bereits möglich war, machen wir 

sie deutlich effizienter. 

Bene: Wir ermöglichen Effizienzgewinne nicht 

nur im Betrieb, sondern auch in der Anschaffung. 

Zum Beispiel Reduktion von Lüftungsdimensionen 

oder unterstützende Systeme. Auch 

Max: Aber auch Neubau ist möglich. Wir bieten 

umfassende Planungsunterstützung an 

und steigen sehr gerne auch schon früh in der 

Planungsphase mit ein. 

Wie steht es um die Akustik? 

Bene: Unser Material absorbiert durch die poröse 

Struktur niedere Frequenzen recht gut. 

Für die hohen Frequenzen werden die Paneele 

entweder als Akustik-Klimasegel mit rückseitiger 

Filzauflage verbaut. Oder die Restflächen 

werden mit akustisch wirksamen Materialien 

eingefasst. 

Wie steht es um die Nachhaltigkeit? 

Sind die Komponenten austausch- bzw. 

recycelbar? 

Bene: Nachhaltigkeit war und ist ein leitendes 

Entwicklungsziel. Unser abaton paneel verzichtet 

auf schwer trennbare Verbundwerkstoffe. 

Es ist demontierbar, wiederverwendbar, 


109


„Menschen, die Gebäude betreiben, 

müssen jetzt einen starken Fokus 

auf Effizienz haben.“ 

Maximilian Gruber, 

abaton 

Wo wollen Sie in drei Jahren mit dem 

Start-up stehen? 

Max: Wenn alles nach Plan läuft, mit je einem 

vollautomatisierten Produktionsstandort in 

mindestens zwei EU-Ländern. Und in der Ingenieurszene 

anerkanntes Puzzlestück für die 

Lösung der Energie- und Klimakrise sein. 

Welches Weiterentwicklungspotenzial hat 

das Produkt bzw. das Start-up? 

Max: Wir entwickeln gerade Fertigteildecken 

mit werksseitig integrierter abaton Humdity- 

Balance. Quasi Fertigteildecken mit oberflächennaher 

Betonkernaktivierung und Feuchtigkeitsregulierung. 

aber auch sehr leicht sortenrein zu trennen 

und damit voll recycelbar. 

Max: Außerdem verursachen wir in der Produktion 

etwas nur 50 Prozent der Treibhausgasemissionen 

verglichen mit konventionellen 

Deckensystemen. Der Grund ist, dass hochwertige, 

konventionelle Kühldecken einen hohen 

Metalleinsatz aufweisen. Dies ist extrem energie- 

und CO2-intensiv. 

Warum haben Sie sich als Partner zusammengetan? 

Wer bringt welche Stärken ein? 

Max: Ich bin Planer und Techniker. Bene ist 

Volkswirt und Statistiker. Es ist immer wieder 

erfrischend zu sehen, wie gut wir uns ergänzen. 

Kennengelernt haben wir uns im Planungsbüro 

TB Obkircher, wo Bene Forschungsleiter 

und ich Projektleiter war. Befreundet waren 

wir schon vor der Firmengründung. 

Für welche Zielgruppe ist das Produkt 

interessant bzw. wen wollen Sie vermehrt 

ansprechen? 

Max: Unser abaton paneel richtet sich vor 

allem an den Bürobau, öffentlichen Bau und 

hochwertigen Bürobau. Preissensible Projekte 

werden in sechs Monaten die Betonkernaktivierung 

bedienen können. Das erste Pilotprojekt 

läuft hier bereits. 

Bene: Extrem relevant ist unser Produkt für 

alle, die gerade den Bau oder die Sanierung 

eines Bürogebäudes planen. 

110 ImmoFokus

Zum Autor 

Andreas Köttl ist CEO der Value One, Präsident der 

Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft 

(ÖGNI) und Vize-Präsident der Vereinigung 

Österreichischer Projektentwickler (VÖPE). 

Stadtentwicklung digitaler denken 

Kommentar: Andreas Köttl 

Im urbanen Raum stehen wir vor großen Herausforderungen – qualitativ 

hochwertige Wohn- und Gewerbeimmobilien der Zukunft werden 

durch zahlreiche neue Parameter mitdefiniert und nicht mehr nur 

durch das Credo „Lage, Lage und Lage“. Und ja: Konzepte wie Carsharing 

und E-Mobility-Infrastruktur stehen ganz oben auf der Agenda, aber 

wir müssen hier sogar noch ganzheitlicher denken und Immobilien in 

ihrer Gesamtheit unter die Lupe nehmen, beginnend mit einer Lebenszyklus-Konzeption 

über die Umsetzung und die Errichtung – Stichwort 

ressourceneffizientes Bauen sowie Bauökologie – bis hin zum Thema 

Wertbeständigkeit. Im Idealfall sollen ja künftige Generationen die jetzt 

errichteten Wohn-, Arbeits- und Lebensräume weiter nutzen und sich 

dort wohlfühlen. Eine Immobilie muss künftig also auf die unterschiedlichsten 

Bedürfnisse einer heterogenen Gesellschaft zugeschnitten sein. 

Vernetzung 

Aber was in den vergangenen Jahren besonders an Bedeutung gewonnen 

hat, ist die Vernetzung all dieser Komponenten. Der Lebensraum der 

Zukunft ist digitaler denn je – und wir stehen jetzt erst am Anfang einer 

Entwicklung. In den vergangenen Jahren hat sich klar gezeigt, dass gerade 

Wohnraumnutzer all jene Convenience-Lösungen vermehrt nachfragen, 

die den Alltag vereinfachen. Und hier liegt auch unser Auftrag: 

Wir müssen digitale Lösungen so auf den Endverbraucher zuschneiden, 

dass die Usability von Anfang an gegeben und bestmöglich skalierbar ist. 

Aber auch für die Projektentwicklerseite sowie für den Verwaltungsbereich 

haben wir mit digitalen Tools ein Rüstzeug am Start, mit dem wir 

eine neue Ära einleiten können und auch müssen. Denn gerade die Bauund 

Immobilienbranche muss sich der eigenen Verantwortung und dem 

Thema Dekarbonisierung stellen. Genau hier stellen Vernetzung und Digitalisierung 

einen neuen, essenziellen Zugang dar, um dem künftigen 

Green-Building-Anspruch gerecht zu werden. 

Best-Practice 

Aktuelle Best-Practice-Beispiele wie das Viertel Zwei in Wien machen 

eindrucksvoll vor, wie Immobilien von morgen funktionieren können. 

Zusammengefasst müssen Projektentwickler auf „zahlreichen Hochzeiten“ 

tanzen und mehrdimensional sowie vor allem digital denken. Aber 

genau diesen Herausforderungen stellen wir uns gerne und investieren 

stärker denn je in ganzheitliche Konzepte sowie in digitale Perspektiven, 

die sich schlussendlich in den Projekten zur einer Erfolgsstory verbinden 

und Immobilien-Werte für Generationen schaffen. 



111

Zum Autor 

Klaus Baringer ist Obmann des Verbandes 

gemeinnütziger Bauvereinigungen. 

Es braucht durchdachte Wohnanlagen 

Kommentar: Klaus Baringer 

Sie funktioniert in Österreich, sie funktioniert in Wien und sie funktioniert 

vor allem im sozialen Wohnbau. 

Soziale Durchmischung 

Damit soziale Durchmischung stattfindet, braucht es durchdachte 

Wohnanlagen, in denen Singles in kleinen Wohnungen neben Großfamilien 

mit Fünf-Zimmer-Wohnungen leben können – Wohnanlagen, 

in denen Menschen mit körperlichen Einschränkungen ebenso 

leistbaren Wohnraum finden wie Seniorinnen oder kinderlose Paare. 

Bei den Wohnanlagen, die die 184 gemeinnützigen Bauvereinigungen 

jährlich errichten, ist das der Fall, während es im privaten Sektor oft 

nicht so ist. Eine neue Studie der Arbeiterkammer Wien hat sich die 

Qualität der freifinanzierten Objekte näher angesehen. Wenn es Objekte 

gibt, in denen über 90 Prozent der Wohnungen Zwei-Zimmer- 

Wohnungen sind, in denen es kaum Raum für spezielle Bedürfnisse 

gibt, kann soziale Durchmischung nicht funktionieren. GBV-Wohnanlagen 

zeichnen sich im Gegenzug dazu durch Freiflächen, Gemeinschaftsräume 

und gemischte Wohnungsgrößen aus. So kommt 

es dann, dass auf den Hausspielplätzen der Sohn der Ärztin mit der 

Enkelin des Mindestpensionisten spielt. 

Eine der wichtigsten Aufgaben von Stadtplanung ist es, eine lebenswerte 

Stadt zu schaffen und zu erhalten. Dazu müssen viele 

Teilbereiche mitbedacht werden: öffentlicher Verkehr, soziale Infrastruktur 

von Kindergarten bis Altersheim, medizinische Versorgung 

und Grünraum. Aber auch gesellschaftspolitische Fragestellungen 

müssen beachtet werden. Denn ein wichtiger Punkt, an dem sich die 

Lebensqualität einer Stadt zeigt, ist ihr soziales Gefüge. Dieses manifestiert 

sich unter anderem bei der sozialen Durchmischung. Sie ist die 

Antithese zu den Ghettobildungen, die es auch in einigen mitteleuropäischen 

Städten gibt. Soziale Durchmischung muss in einer Stadt, in 

einem Bezirk oder Grätzel stattfinden. Sie muss aber auch auf Ebene 

der Wohnhausanlage funktionieren. Und das ist in Österreich der Fall: 

Man kennt die Folgen 

Welche Folgen es für ein Quartier, einen Bezirk, eine Stadt haben 

kann, wenn soziale Durchmischung nicht funktioniert, kann man beispielsweise 

in Lyon sehen. Dem Bezirk La Duchère in Lyon mangelte 

es seit den 1970ern an sozialer Durchmischung. Wer konnte, zog weg, 

die, die blieben, waren stigmatisiert und sozialer Aufstieg war fast 

unmöglich. Seit nunmehr 20 Jahren wird diese Gegend erfolgreich 

umgebaut, Wohnblocks wurden abgerissen, über 1800 Wohnungen 

aufgelöst beziehungsweise umgestaltet, kulturelle und soziale Infrastruktur 

neu geschaffen. Kosten: fast eine Milliarde Euro. Kosten, die 

wir uns in Österreich, in Wien, ersparen. Weil soziale Durchmischung 

im sozialen Wohnbau stattfindet. 

Fotos: Weinwurm, Adobe Stock 

112 ImmoFokus

Zum Autor 

Karina Schunker startete ihre Karriere in der EHL-Gruppe im 

Vertrieb von Miet- und Eigentumswohnungen. 2019 wurde 

ihr für EHL Wohnen die Prokura verliehen. Seit 2021 ist sie 

Geschäftsführerin von EHL Wohnen. 

Durch umweltfreundliche Mobilitätskonzepte 

zur grünen Stadt 

Kommentar: Karina Schunker 

Eine Investition gilt im Sinne der EU-Taxonomie unter anderem als 

nachhaltig, wenn sie das Kriterium der Vermeidung und Verminderung 

der Umweltverschmutzung erfüllt. Neue Mobilitätskonzepte, in die 

Wohnbauprojekte miteingebunden werden, spielen hierbei eine große 

Rolle. Sieht man sich die Entwicklungen der demografischen Daten 

in Bezug auf die Bevölkerungs- und 

Haushaltsstrukturen näher an, geht 

hervor, dass besonders in urbanen Gebieten 

mit gut ausgebauter Infrastruktur 

die Zahl der autofreien Haushalte 

immer mehr zunehmen wird. Durch 

Kundenbefragungen, die wir als EHL 

im Zuge von Wohnungsbesichtigungen 

durchführen, stellt sich heraus, 

dass der Fokus verstärkt auf attraktive, 

kostengünstige und vor allem umweltfreundliche 

Fortbewegungsmittel 

gesetzt wird, wie beispielweise öffentliche 

Verkehrsmittel, Fahrräder oder 

Carsharing. Voraussetzung dafür ist, 

dass genügend Angebot sowie ein dafür 

passender Rahmen geschaffen werden, 

im Sinne einer gut durchdachten 

und nachhaltigen Mobilitätsstrategie. 

Innovative Siedlungskonzepte 

Um entsprechende Anreize zu schaffen, sind vor allem Stadt- und 

Raumplaner gefragt, innovative Siedlungskonzepte in kompakter Form 

und gemischter Nutzung zu entwickeln. Denn je besser und dichter 

die Infrastruktur innerhalb der Grätzl und Quartiere mitgeplant und 

-gestaltet wird, desto weniger relevant wird die Notwendigkeit der täglichen 

Nutzung des eigenen Autos und alternative Fortbewegungsmittel 

treten vermehrt in den Vordergrund. Durch Nutzungsmischungen der 

Immobilien und Erschließungsflächen im direkten Umfeld können 

die Versorgungswege des täglichen Bedarfs verkürzt und damit öfter 

zu Fuß oder mit dem Fahrrad erledigt werden. Dies hilft nicht nur der 

Umwelt, sondern schafft auch für die Menschen eine höhere Lebensqualität. 

Lärm- und Abgasbelastungen werden gesenkt und die Straßen 

mit Passanten belebt. Ergänzend dazu, sollte 

zwischenzeitlich trotzdem ein individuelles 

Transportmittel benötigt werden, können 

multimodale, individualisierte Mobilitätsangebote 

wie Carsharing, E-Leihräder, Transporträder 

oder Fahrgemeinschaften optimale 

Abhilfe schaffen. 

Viele Vorteile 

Diese Maßnahmen tragen nicht nur dazu bei, 

dass die Kosten für ein eigenes Fahrzeug eingespart 

werden, sie führen auch zwangsläufig 

zu einer Reduzierung der Gesamtzahl der Autos 

und des CO2-Ausstoßes. Darüber hinaus 

wird der öffentliche Raum für die Gesellschaft 

vergrößert und damit mehr Grünflächen, 

Parkanlagen sowie Orte der Begegnung geschaffen. 

Die Zahl der benötigten Stellplätze 

je Wohnbauprojekt würde sich zudem reduzieren, 

was auch eine Reduzierung der Gesamterrichtungskosten 

mit sich bringt, da der Kostenanteil einer Tiefgarage 

für eine durchschnittliche Wohnanlage derzeit bei circa elf Prozent liegt. 

Alles in allem ist ein innovatives Mobilitätskonzept im Wohnbau eine 

Grundvoraussetzung, um das Thema Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche 

mit den wichtigsten Kriterien Environment, Social und Governance 

weiter voranbringen und umsetzen zu können und damit grüne 

Städte zu schaffen. 


113

Zum Autor 

ÖVI Präsident Georg Flödl ist geschäftsführender Partner 

von Funk Immobilien, seit langem in unterschiedlichen 

Funktionen in der Immobilienbranche tätig und 

Mitbegründer der ÖVI Young Professionals. 

Nachhaltig in unsicheren Zeiten 

Kommentar: Georg Flödl 

Energie- und Nachhaltigkeitsthemen 

haben aufgrund des 

Ukraine-Krieges einen bislang 

unerreichten Aufschwung erfahren. 

Die Anfragen von Wohnungseigentümern 

und Mietern 

zeigen deutlich die Verunsicherung 

und das große Interesse in 

der breiten Bevölkerung. Dass 

auch die Immobilienbranche 

stark gefordert ist, ihren Beitrag 

zu leisten, ist unbestritten. 

Dennoch, der vorrangige Aktionismus, 

der auch in der Bundesregierung 

wahrzunehmen 

ist (Stichwort „Klimabonus für 

alle“), sollte einer nüchternen 

Analyse Platz machen. Fragen 

der Energieversorgung werden 

mit dem Wechsel der Energieträger 

vermengt, Klimaaktivitäten mit Arbeitsplatzängsten bekämpft, 

absehbare Wohlstandsverringerung und Bequemlichkeitsfaktoren 

mit gewerkschaftlichen Maßnahmen beantwortet. Das wird uns nicht 

wirklich weiter bringen. 

Ohne Kommunikation geht es nicht 

Wie kann der Beitrag der Immobilienwirtschaft aussehen? Wichtig 

wird es sein, offen und ehrlich mit Strukturproblemen umzugehen. 

Die Frage der Bodenversiegelung, die Verödung der Ortskerne und 

die Problematik „Abriss-Neubau“ sind nur einige der existenziellen 

Themen, die sich hier auftun. Als vor kurzem der Sozialminister dazu 

aufgerufen hat, die Kompetenz der Gemeinden hinsichtlich Flächenwidmung 

zu hinterfragen, war sofort eine breite Abwehr von allen 

möglichen Stakeholdern zu 

vernehmen. Hier geht es um 

massive wirtschaftliche Interessen 

und nicht zuletzt um die 

Wählerbindung der Politiker 

auf persönlichster Ebene. Die 

Vehemenz der Ablehnung ist 

daher verständlich und erwartbar, 

sie ist aber zu kurz gegriffen. 

Die Verantwortung der Gesellschaft 

sollte uns allen so viel 

wert sein, dass wir nicht nur in 

Wahlperioden denken, sondern 

generationenübergreifend. 

Themen gehören diskutiert 

Der ÖVI beschäftigt sich in verschiedensten 

Veranstaltungsformaten 

mit diesen Themenbereichen. 

Nach zwei Jahren im 

Online-Format fand kürzlich der fünfte ÖVI-Stadtentwicklungstag 

endlich wieder in Präsenz in der voll besetzten Grand Hall des Erste 

Campus statt. Schwerpunkte waren Diskussion dazu, wie der Gebäudebestand, 

aber auch die Bestandsstadt insgesamt nachhaltig weiterentwickelt 

werden können. Impulsreferate und durchaus kontroverse 

Podiumsdiskussionen behandelten den Masterplan Gründerzeit, 

effizientere Verfahren sowie die vielfältigen Aspekte einer Abwägung 

zwischen Bewahren und Entwickeln. Dass mietrechtliche Schutzbedürfnisse 

nicht über die Bauordnung der Bundesländer durchgesetzt 

werden sollten, war nur eine der Erkenntnisse dieses wertvollen Dialogs. 

Der ÖVI als Stimme der Immobilienwirtschaft sieht es als eine 

seiner Kernaufgaben, Daten, Fakten und Expertise in den gesamtwirtschaftlichen 

Entwicklungsprozess einzubringen. 


114 ImmoFokus

WELTPREMIERE VON KONE - 

DER ERSTE CO 2 -NEUTRALE AUFZUG 

Ein großer Schritt für mehr Nachhaltigkeit: Nach der ersten CO 2 -neutralen Aufzugswartung 

kommt jetzt der erste vollständig CO 2 -neutrale Aufzug – von den Materialien über Herstellung 

und Montage bis zur Wartung werden Emissionen reduziert oder kompensiert. 

www.kone.at

Zum Autor 

Sebastian Beiglböck ist Geschäftsführer der Vereinigung 

der gewerblichen Projektentwickler in Österreich. 

(VÖPE). 

Umweltverträglichkeit 

für Stadtentwicklungsprojekte 

Kommentar: Sebastian Beiglböck 

Große Stadtentwicklungsprojekte erfordern aufwändige Verfahren. 

Doch es sind nicht nur Widmungs- und Baubewilligungsverfahren notwendig, 

auch Umweltverträglichkeitsprüfungen nach dem „Tatbestand 

Städtebauvorhaben“ werden durch die momentan in der Pipeline befindliche 

Novelle des Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetzes (UVP-G) 

voraussichtlich häufiger zur Anwendung kommen. Diese sind wegen 

der manchmal langen Verfahrensdauer berüchtigt. 

Verbesserungen 

Durch niedrigere Schwellenwerte werden demnach künftig zwar mehr 

Entwicklungen geprüft werden, durch den Einsatz der „Einzelfallprüfung“ 

werden diese allerdings 

vereinfacht und es wird Rechtssicherheit 

in einem frühen Stadium 

der Entwicklung geschaffen. 

Eine langjährige Forderung 

der VÖPE wird damit erfüllt. Als 

Kriterien werden künftig ausschließlich 

Flächeninanspruchnahme 

und Bruttogeschossfläche 

festgelegt – schwammige 

Kriterien wie Multifunktionalität 

und „Magnetwirkung“, die in 

der Vergangenheit zu unbefriedigenden 

Ergebnissen führten, 

entfallen erfreulicherweise. 

Neuerschließung 

Künftig werden nur mehr Städtebauvorhaben 

UVP-pflichtig 

sein, die mit einer „Neuerschließung“ 

einhergehen. 

Allerdings ist die „Neuerschließung“ 

im Gesetzesentwurf nicht ausreichend definiert. Unserem 

Verständnis nach ist damit eine Entwicklung „auf der grünen Wiese“ 

gemeint, also auf einem bisher nicht versiegelten und nicht mit Infrastruktur 

erschlossenem Gebiet. Entwicklungen, die auf zumindest 

teilweise versiegeltem und mit Infrastruktur erschlossenem Gebiet 

geplant sind, beispielweise auf Konversionsflächen, sollten im Sinne 

eines Anreizes zur Eindämmung des Flächenneuverbrauchs und des 

Bodenschutzes explizit von einer UVP-Pflicht ausgenommen sein, 

oder zumindest erst ab höheren Schwellenwerten UVP-pflichtig 

sein. Ebenso sollten Projekte der Innenverdichtung des bestehenden 

Siedlungsgebietes bevorzugt behandelt werden, da die Alternative 

in der Regel eine unkontrollierte 

Außenentwicklung ist. 

Solche Alternativen müssen 

bereits im Vorfeld – in der Regel 

von Gebietskörperschaften 

– definiert und geprüft werden, 

meist in Form einer strategischen 

Umweltprüfung, auf die 

die UVP aufbauen muss. 

Immer mehr Entwickler, zum 

Beispiel unsere Mitglieder value 

one und UBM, fokussieren sich 

im Sinne ihrer Nachhaltigkeitsziele 

künftig auf die Entwicklung 

von bereits erschlossenen und 

versiegelten Flächen, um Neuversiegelung 

hintanzuhalten. 

Jede Möglichkeit des regulatorischen 

Anreizes sollte genutzt 

werden, so dass ihnen weitere 

folgen. Das UVP-G ist eine davon. 

Fotos: Alba Communications, Stephan Huger, Adobe Stock 

116 ImmoFokus

SCAN ME

ImFokus 

Branche im Umbruch 

Die Bilanz der Expo Real 2022 kann sich sehen lassen. 1.887 Austeller und fast 40.000 Besucher aus 73 

Ländern besuchten zwischen 4. und 6. Oktober die größte europäische Fachmesse für Immobilien und 

Investitionen. Damit konnte nahezu das Niveau von 2019 – 2021 war ja ein Pandemie-bedingtes Ausnahmejahr – 

erreicht werden, als 46.747 Besucher gezählt wurden. 

Autor: Patrick Baldia 

A 

ngefangen mit hoher Inflation 

und Energiepreisen, über Zinsanstiege 

bis hin zum Ukrainekrieg 

– tat-sächlich war die Liste an 

Herausforderungen schon einmal kürzer als 

heuer. Noch dazu war davor das Umfeld für die 

Immobilienwirtschaft viele Jahre lang mit niedrigen 

Zinsen und starker Nachfrage nach „Betongold“ 

nahezu ideal gewesen. 

Das beherrschende Top-Thema bei der diesjährigen 

Expo Real war jedenfalls die Inflation, die, 

so Investmentmakler Markus Arnold (Arnold 

Immobilien), weiterhin für gute Nachfrage 

sorgt. „Solide Immobilien sind ein wirksamer 

Inflationsschutz“, so sein Resümee nach zahlreichen 

Investorengesprächen. 

Suche nach Core-Produkten 

Hoch war das Interesse vor allem an Core- 

Produkten, speziell in den Segmenten Wohnen 

und Büro. Aufgrund der guten Nachfrage dürften 

in diesen Assetklassen aller Voraussicht 

nach, die Preise weiterhin stabil bleiben. „Immobilien 

mit einem langfristigen Cashflow bieten 

in unruhigen Zeiten einen sicheren Hafen“, 

bringt Arnold den Hintergrund auf den Punkt. 

Überraschend großer Beliebtheit erfreut sich 

seiner Einschätzung nach auch die Assetklasse 

Hospitality. Dort habe das Investitionsvolumen 

in Österreich im Vorjahr mit etwas mehr 

als 550 Millionen Euro erstmals das Niveau des 

Fünfjah-resschnittes erreicht. 

Weniger Transaktionen 

Sprach man Investoren auf ihre Einschätzung 

der Lage beziehungsweise der Stimmung an, 

so war in der Regel dasselbe zu hören: Als Folge 

der Markbedingungen würde es weniger Im- 

118 ImmoFokus

mobilientransaktionen und nur sehr gezielte 

An- und Verkäufe geben. Laut S Immo-Vorstand 

Herwig Teufelsdorfer wären vor allem 

institutionelle Investoren zurückhaltend. „Opportunitätsgetriebene 

und Langzeitinvestoren 

sind dagegen sehr umtriebing“, sagt er. 

Zweifellos gehörten bei der Expo Real aber 

auch ESG und die EU-Taxonomie zu den dominierenden 

Themen. So wurde unter anderem 

über grüne Finanzierungen, nachhaltige 

Logistik, die 15-Minuten-Stadt sowie die Rolle 

von Lösungen von Prop-Techs in diesem Zusammenhang 

diskutiert. 

Wichtige Orientierungshilfe 

Wie geht es angesichts der vielen Fragezeichen 

weiter? Der wirtschaftliche Ausblick 

des Chefvolkswirten der Commerzbank, Jörg 

Krämer, fällt jedenfalls nicht ganz so schlecht 

aus: Er erwartet auf viele Jahre eine Inflation 

von weit über zwei Prozent, einen Leitzinsanstieg 

auf historische betrachtet moderate 

drei Prozent, eine Rezession – aber keinen 

Einbruch beim Arbeitsmarkt angesichts des 

Arbeitskräftemangels und des demographischen 

Wandels, so dass die Nachfrage zum 

Beispiel bei Wohnimmobilien bleiben wird. 

„Immobilien mit einem 

langfristigen Cash-flow 

bieten in unruhigen Zeiten 

einen sicheren Hafen.“ 

Markus Arnold, 

Arnold Immobilien 

„Vor der Kulisse der vielfältigen Umbrüche hat 

die Expo Real 2022 wichtige Orientierungshilfe 

und ein gutes Sentiment geliefert, wo in den 

nächsten sechs bis neun Monaten Abwarten 

oder doch eher das sehr gezielte Ausnutzen 

von Marktchancen die klügere Strategie sein 

wird“, so Fabian Hellbusch, Leiter Marketing 

Kommunikation von Union Investment. „Wir 

gehen für die Immobilienbranche von einer 

komplexen Dynamik aus, die sowohl Chancen 

als auch Risiken birgt“, wagt auch Karin Fuhrmann, 

Immobilien-Expertin und Mitglied des 

TPA-Management Teams, einen Blick in die 

Glaskugel. 

Abwarten 

„Abwarten wird in den kommenden Monaten 

auf Grund der vielen Unwägbarkeiten zur 

präferierten Strategie der Investoren“, fasst 

Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter 

von EHL Immobilien, die aktuelle Situation 

zusammen. „Der Herausforderung durch 

die die steigenden Zinsen stehen positive Faktoren 

wie die auf Grund der Inflationsentwicklung 

stark gestiegenen Mieten gegenüber, von 

denen Immobilien noch mehr als alle anderen 

Sachwerte profitieren. Insbesondere für langfristig 

orientierte und solide finanzierte Inves- 


119

ImFokus 

toren bietet die Gesamtsituation daher auch 

interessante Perspektiven. Daher sind ESGkonforme 

Objekte in sehr guten Lagen und 

mit möglichst langfristig gesicherten Erträgen 

weiterhin sehr stark gefragt. Der Großteil unserer 

internationalen Gesprächspartner sieht 

daher mittelfristig mehr Chancen als Risiken 

für die Immobilienmärkte. Die Unwägbarkeiten 

der nächsten Monate bewirken aber, dass 

Entscheidungsprozesse derzeit überwiegend 

länger dauern. Das Motto lautet, „im Zweifel 

eher etwas abwarten als etwas übers Knie zu 

brechen.“ 

An ESG führt kein Weg mehr vorbei 

Neben der aktuellen gesamtwirtschaftlichen 

Entwicklung sind Nachhaltigkeitsfragen heuer 

das große Thema für Investoren auf der Expo: 

„Immobilieninvestitionen sind ihrer Natur 

nach langfristig, daher darf und kann das aktuell 

herausfordernde Umfeld nicht dazu führen, 

dass wichtige strategische Maßnahmen 

in Richtung Nachhaltigkeit nicht konsequent 

vorangetrieben werden. Dies gilt sowohl auf 

Unternehmens- als auch Immobilienebene“, 

so Franz Pöltl, Geschäftsführer der EHL Investment. 

„Die EU-Taxonomie, genauso sehr wie 

„Das Marktgeschehen 

hat sich deutlich 

verlangsamt. 

Ein Repricing wird 

stattfinden müssen.“ 

Thomas Belina, 

Colliers Austria 

der steigende Druck seitens internationaler 

Mieter, die ebenfalls Nachhaltigkeitsziele zu 

erreichen haben, machen es für Investoren 

unverzichtbar, Nachhaltigkeitsaspekten einen 

äußerst hohen Stellenwert einzuräumen: 

Ob-jekte, die ESG-Vorgaben nicht erfüllen, 

werden immer schwerer finanzier-, vermietund 

veräußerbar. Für Investoren ist es daher 

unabdingbar, möglichst nachhaltig zu agieren, 

wobei neben der ökologischen immer mehr 

auch die soziale Nachhaltigkeit ins Blickfeld 

rückt. Auch im Hinblick auf die Bindung von 

qualifizierten Mitarbeitern im Rahmen des 

„war for talents“ wird es immer wichtiger, eine 

gesunde, motivierende und inspirierende Arbeitsumgebung 

zu schaffen.“ 

Office: Neuflächenproduktion bleibt 

auf niedrigem Niveau 

„Wir beobachten derzeit eine verhaltene 

Neubautätigkeit“ berichtet Stefan Wernhart, 

Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien 

GmbH: „Der Investorenfokus auf Wohn-bau 

der letzten zwei bis drei Jahre hat dazu geführt, 

dass zuletzt sehr wenige Büropro-jekte zur 

Realisierung gelangten und derzeit insbesondere 

bei modernen Büroflächen über 3.000 

120 ImmoFokus

„Der Investmentmarkt 

befindet sich aktuell in einer 

Art Schockstarre.“ 

Thomas G. Winkler, 

UBM Development 

„Wir gehen für die Immobilienbranche 

von einer 

komplexen Dynamik aus, die 

sowohl Chancen als auch 

Risiken birgt.“ 

Karin Fuhrmann, 

TPA 

„Opportunitätsgetriebene 

und Langzeitinvestoren sind 

momentan sehr umtriebing.“ 

Herwig Teufelsdorfer, 

S Immo 

Quadratmeter in etablierten Businessclustern 

ein deutlicher Nachfrageüberhang gegeben 

ist. Wien steht mit einer Flächenproduktion 

von 126.000 Quadartmeter im heurigen Jahr 

und bloß 42.300 Quadratmeter im Jahr 2023 

geradezu prototypisch für die Situation in 

vielen deutschsprachigen Großstädten. Flächensuchende 

Unternehmen peilen für Umzüge 

daher oft 2024/2025 an, wenn wieder in 

größerem Ausmaß Projekte zur Fertigstellung 

gelangen.“ 

Retail: Günstige Flächen 

liegen im Trend 

Das als Folge der Inflation stark gestiegene 

Preisbewusstsein der Konsumenten bringt 

den Einzelhandel insgesamt unter Druck, aber 

es gibt auch Gewinner dieser Entwick-lung: 

„Diskonter erleben derzeit einen echten Boom 

und davon profitieren vor allem Einzelhandelsimmobilien 

wie Fachmarktzentren, die 

traditionell viele Mieter aus dem Diskontbereich 

haben“, kommentiert Mario Schwaiger, 

Einzelhandelsspezialist der EHL Gewerbeimmobilien, 

den europaweit feststellbaren Trend 

zu guter Nachfrage nach kostengünstigen Einzelhandelsflächen. 

„In Österreich mit seinem 

„Investoren agieren 

vorsichtiger und 

selektiver.“ 

Georg Fichtinger, 

CBRE Österreich 

starken FMZ-Sektor ist das besonders stark 

spürbar. Allerdings profitieren davon praktisch 

nur Fachmarktzentren an guten Standorten, 

die dadurch sogar wieder Wachstumsperspektiven 

bekommen.“ 

Wohnen: Alle reden übers Heizen - 

und wie es leistbar bleibt 

„Die Wohnimmobilienbranche spricht schon 

seit einigen Jahren über neue Heizungsstrategien 

und -möglichkeiten, der Blickwinkel hat 

sich jedoch durch das Zeitgeschehen dramatisch 

gewandelt“, sagt Karina Schunker, Geschäftsführerin 

der EHL Wohnen. „Das Thema 

ist weiterhin Reduktion des Energiebedarfs 

und Umstieg auf nicht-fossile Energieträger 

sowie Energieautarkie mit erneuerbaren 

Energiequellen. Die Energiewende wird aber 

verstärkt unter dem Kostenaspekt und nicht 

nur im Hinblick auf den CO 2 

-Ausstoß betrachtet: 

Wie kann der Gesamtenergiebedarf 

deutlich gesenkt werden, welche Alternativen 

gibt es zu fossilen Brennstoffen wie vor allem 

Gas und wie können Bestandsimmobilien 

zukunftsfit werden. Da für Wohnungsnutzer 

die ge-samten Wohnkosten zählen, hat jede 

Betriebskostenreduktion eine Auswirkung 


121

ImFokus 

„Preisabschläge von den 

bisherigen Spitzenrenditen 

werden kommen und sich 

durch alle Asset-Klassen 

ziehen.“ 

Sebastian, G. Nitsch, 

6B47 Real Estate Investors 

„Erstaunlich war hier 

für alle, dass besonders 

Deutschland bis jetzt mit 

den größten Abschlägen 

konfrontiert war.“ 

Andreas Ridder, 

CBRE 

„Die Energiewende wird 

aber verstärkt unter dem 

Kostenaspekt und nicht nur 

im Hinblick auf den CO2- 

Ausstoß betrachtet.“ 

Karina Schunker, 

EHL Wohnen 

auf den Mietertrag und ist demnach ein großer 

Faktor. Es ist daher zu erwarten, dass die 

Wohnimmobilienbranche in den kommenden 

Jahren puncto Nachhaltigkeit einen mas-siven 

Schub erfahren wird.“ 

Die letzten Monate haben gezeigt, dass sich das 

Marktgeschehen deutlich verlangsamt hat“, 

stimmt Thomas Belina, Geschäftsführender 

Gesellschafter bei Colliers zu. „Die Nachfrage 

ist weiterhin groß, allerdings sind die Kaufpreisvorstellungen 

auf Käufer- und Verkäuferseite 

zunehmend auseinandergedriftet.“ 

Investoren sind vorsichtiger geworden, passen 

ihre Investmentstrategien den neuen Marktgegebenheiten 

an und warten vorerst einmal ab. 

Ein Repricing wird stattfinden müssen. „Nach 

einer langen Phase sinkender Renditen werden 

diese bis zum Jahresende erstmals in allen 

Assetklassen leicht steigen. 

Schockstarre 

Für Thomas G. Winkler (UBM Development) 

befindet sich der Investmentmarkt aktuell in 

einer Art Schockstarre. „Das macht es schwer, 

über Preise zu sprechen. Multiple von weit 

über 30 sind jedenfalls vorbei. Was aufgrund 

der Inflation – mit etwas Zeitversatz – steigt, 

sind allerdings die zum größten Teil indexierten 

Mieten“, so der UBM CEO. Die Krise könnte 

aber zu einer Entspannung auf den Grundstückmärkten 

führen. „Zunächst wird diese 

Krise zum Shakeout einer Reihe von Spielern 

füh-ren, deren Projekte und Grundstücke dann 

auf den Markt kommen. Insbesondere Banken 

sind gut beraten, frühzeitig Partnerschaften 

mit bonitätsstarken Developern einzugehen. 

Nur so können sie vermeiden, dass der maximale 

Schaden eintritt.“ 

EU-Taxonomie treibt die Preise 

Eine Entspannung bei den Grundstückspreisen 

sieht Sebastian G. Nitsch (6B47 Real Estate 

Investors) nicht: „Die Grundstückspreise reagieren 

auf neue Marktsituationen meist mit 

Verzögerung. Jede Krise führt zum Zuzug in die 

Ballungsräume. Das Thema der Flächenversiegelung 

aus der Taxonomie treibt auch die 

Preise für schon gewidmete beziehungsweise 

bebaute Grundstücke in die Höhe. Im Zusammenspiel 

mit steigenden Marktrenditen und 

den damit unter Druck geratenen Grundstückpreisen 

wird es zu einer neuen Preisfindung 

kommen. Eine Entspannung am Markt sehe 

ich dabei aber nicht.“ Er ist sich aber sicher, 

dass es zu Preisabschlägen von den bisherigen 

Spitzenrenditen kommen wird. „Diese werden 

sich durch alle Asset-Klassen ziehen.“ 

Andreas Ridder (CBRE): „Wenn Zinsen steigen, 

hat das immer eine negative Auswirkung 

auf die Preise, wie stark hängt von der Zinssteigerung 

insgesamt ab und wie sehr eine 

Asset-Klasse beim Kauf üblicherweise fremdfinanziert 

wird. Erstaunlich war hier für alle, 

dass besonders Deutschland bis jetzt mit den 

größten Abschlägen konfrontiert war. Da dort 

aber auch die Renditen am niedrigsten waren, 

ist es dann doch auch wieder logisch erklärbar: 

Wenn Zinsen zum Beispiel um zwei Prozent 

steigen, dann trifft es einen Kreditnehmer 

härter bei einer Rendite von 2,5 Prozent als bei 

einer Rendite von vier Prozent.“ 

Anton Bondi de Antoni (Bondi Consult) sieht 

aktuell eine Seitwärtsbewegung: „Wobei die 

Investoren sehr viel vorsichtiger geworden 

sind. Preisabschläge sehe ich eher im Bereich 

Wohnen (mittelfristig, weil die Käufer ihr Geld 

für den laufenden Unterhalt brauchen) als 

auch im Bereich Retail.“ Grundstücke dürften 

nur kurzfristig günstiger zu haben sein: 

Es ist seit langem ein Phänomen, dass sich 

Grundstückspreise zwar rasant ansteigende 

Preise angleichen, bei Preisreduktionen jedoch 

relativ lange auf hohem Niveau bleiben. Die 

einzige mögliche rasche Anpassung sehe ich 

bei einer Verlangsamung des (mittelpreisigen) 

Wohnbaus, die bereits eingesetzt hat. Hier 

ist zu erwarten, dass es, getrieben von hohen 

Zinsen und verteuer-ten Krediten, zumindest 

vereinzelt zu „Notverkäufen“ bei Vorratsgrundstücken 

kommen kann.“ 

122 ImmoFokus

Für höchste 

Ansprüche an 

Ästhetik und 

Funktion: 

Jansen Art’15 

Die EXPO REAL 2022 in Zahlen 

Knapp 40.000 Teilnehmer aus 73 Ländern (2019: 46.747 / 76) 

kamen zur EXPO REAL nach München. Die Gesamtteilnehmerzahl 

unterteilte sich in rund 19.500 Fachbesucher (2019: 22.065) und 

20.456 Unternehmensrepräsentanten (2019: 24.682). Die Top 

Ten-Besucherländer waren nach Deutsch-land: Großbritannien 

und Nordirland, Niederlande, Österreich, Polen, Schweiz, Frankreich, 

Tsche-chien, Luxemburg, USA und Spanien. 

Die 1.887 Aussteller kamen aus 33 Ländern (2019: 2.189 / 44). Die 

Top Ten-Ausstellerländer waren neben Deutschland: Österreich, 

Niederlande, Schweiz, Polen, Großbritannien und Nordirland, 

Frankreich, Portugal, USA und Tschechien gleichauf, Rumänien. 

Internationale Gemeinschafts-stände kamen aus Österreich 

(„Austria“, „Europa Mitte“), der Schweiz („Swiss Circle“), den 

Nieder-landen („Holland Property Plaza“, „Holland Metropole“) 

und ein USA-Pavillon. Am CareerDay nah-men 45 Aussteller teil, 

um Nachwuchskräfte für sich zu gewinnen. 

Die nächste EXPO REAL findet vom 4. bis 6. Oktober 2023 statt. 

WEIL DER MEHRWERT ENTSCHEIDET 

alukoenigstahl.com 


123

ImFokus 

Das Dilemma mit der 

Leerstandsabgabe 

Leistbarer Wohnraum. Leistbarer Wohnraum: So lautet ein viel beschworenes Credo der Politiker jedweder 

Couleur. Ein gutes Argument für die breite Masse, ein perfekter Slogan für den Wahlkampf, doch ganz so 

einfach definiert ist weder die Absicht, die auf dem Weg zu leistbarem Wohnraum hinter einer sogenannten 

Leerstandsabgabe stehen soll, noch die Umsetzung in der Praxis. Eine Bestandsaufnahme. 

Autor: Amelie Miller 

D 

ie Idee einer Leerstandsabgabe ist 

nicht neu. Selbst im aktuellen 

Regierungsprogramm ist das 

sogenannte Leerstandsmanagement 

verankert und führt in Klammern die Schlagworte 

Leerstandserhebung, -datenbank und -aktivierung 

an. Auch der Bundeshauptstadt ist die Leerstandsabgabe 

keine Unbekannte. Wien hat bis 

1985 im Alleingang eine solche eingehoben. 

Doch die Gesetzgebung hielt dem Verfassungsgerichtshof 

(VfGH) nicht stand: Die Kompetenz 

für eine Leerstandsabgabe liege beim Bund. Und 

dieser ist auch heute nicht bereit, eine solche 

Abgabe in Wien einzuführen. Anlass genug 

für einzelne Bundesländer, in dieser Frage selbst 

aktiv zu werden. 

Zwang zur Vermietung 

„Die für die Aufhebung grundlegenden Aussagen 

des Höchstgerichtes waren, dass einerseits 

die Abgabe nicht so hoch sein darf, dass 

diese einem Zwang zur Vermietung gleichkommt, 

und damit in weiterer Folge keine 

Einnahmen durch die Abgabe zu erwarten 

wären. Gleichzeitig müssten aber durch die 

Abgabe Einnahmen erzielt werden, die über 

den zu erwartenden Verwaltungsaufwand 

hinausgehen. Zudem läge die Gesetzgebungskompetenz 

betreffend die Einführung einer 

Leerstandsabgabe nicht ausschließlich bei den 

Ländern. Daher fordern die Landeshauptleute 

nun auch, die Kompetenzen des ‚Volkswohnwesens‘ 

des Bundes in diesem Teilbereich auf 

die Länder zu übertragen, um entsprechende 

Regelungen auf Landesebene zu ermöglichen”, 

fasst Roland Weinrauch, Weinrauch Rechts- 

124 ImmoFokus

anwälte, die weitere Begründung des VfGH 

zusammen. 

Eine Leerstandsabgabe könnte dem Staat laut 

einer Schätzung des Momentum Instituts bis 

zu 1,8 Milliarden Euro an Steuern bringen oder 

Eigentümer von bis zu 198.000 Wohnungen 

zur Vermietung ihrer Immobilien veranlassen. 

Während die Wiener Grünen weiterhin an 

einer Leerstandsabgabe festhalten, sieht der 

Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund 

(ÖHGB) einen unzulässigen Eingriff in das Eigentumsrecht. 

„Letztlich muss es jedem Eigentümer 

überlassen bleiben, was er mit seinem 

Eigentum macht“, fordert ÖHGB-Präsident 

Martin Prunbauer. Für den Leerstand könne es 

viele Gründe geben, von der Sanierung einer 

Wohnung über die Suche nach einem geeigneten 

Mieter, einem längeren Krankenhausaufenthalt 

bis hin zu einer beruflich bedingt 

längeren Abwesenheit. 

Stichwort Sanierung; in Oberösterreich hatte 

eine Linzer Hauseigentümerin Beschwerde 

gegen die Abgabe eingelegt und Recht bekommen. 

Die besagte Wohnung, die zudem als 

Hauptwohnsitz gemeldet war, stand aufgrund 

von Sanierungsarbeiten im Jahr 2019 mehr als 

26 Wochen leer. Für diesen Zeitraum wurde 

eine Abgabe von 72 Euro inklusive Zuschlag 

von 144 Euro gefordert. Eine entsprechende 

Beschwerde beim Landesverwaltungsgericht 

(LVwG) wurde im Jänner 2021 abgewiesen. 

Als Begründung wurde angeführt, dass es im 

„rechtspolitischen Gestaltungsspielraum des 

Gesetzgebers liege“, für eine Wohnung, die 

mehr als 26 Wochen nicht als Hauptwohnsitz 

genutzt werde, eine Ferienwohnungspauschale 

vorzuschreiben. Diese Entscheidung 

wurde beim Höchstgericht angefochten. Der 

VfGH teilte die erstinstanzliche Erkenntnis 

nicht und hob das Urteil auf, denn es handle 

sich um eine Ferienwohnungsabgabe und 

keine für allgemeine Leerstände. Jetzt soll 

das Tourismusgesetz ergänzt werden, damit 

für jene Objekte, die saniert und weiterhin als 

Hauptwohnsitz genutzt werden, ausschließlich 

für die Dauer der Sanierung keine Abgaben 

gezahlt werden müssen. 

Spielball Leerstandsabgabe: Bundoder 

Ländersache? 

„Nur mit einer eigenen Leerstandsabgabe kann 

eine saubere rechtliche Trennung zwischen 

Freizeitwohnsitzen und echten Leerständen 

sichergestellt werden“, kommentiert der 

Raumordnungssprecher der Grünen, Rudolf 

„Die Effekte einer 

Leerstandsabgabe auf den 

Wohnungsmarkt sollten 

nicht überschätzen werden.“ 

Roland Weinrauch, 

Weinrauch Rechtsanwälte 


125

ImFokus 

Hemetsberger, jenes Urteil des VfGH. Besteht 

also tatsächlich rein rechtlich gesehen keine 

klare Trennung zwischen Freizeitwohnungspauschale 

und Leerstandsabgabe? 

Vor allem Tourismusgemeinden leiden unter 

leerstehenden Zweitwohnsitzen beziehungsweise 

Ferienwohnungen. Abhilfe soll die sogenannte 

Freizeitwohnungspauschale schaffen. 

Diese kommt in Oberösterreich mit dem OÖ- 

Tourismusgesetz seit 2019 zur Anwendung 

und trifft jene Haus- und Wohnungsbesitzer, 

die in das Gebäude- und Wohnungsregister 

eingetragen sind und ihre Immobilie länger 

als 26 Wochen nicht als Hauptwohnsitz nutzen 

– wobei es hier durchaus Ausnahmen gibt, 

etwa, wenn die Wohnung in Zusammenhang 

mit der Berufsausübung genutzt wird. Die 

Freizeitwohnungspauschale ist eine Selbstbemessungsabgabe 

und wird nicht von der Stadt 

vorgegeben. Das heißt, die Pauschale ist selbst 

zu berechnen und jährlich ohne Aufforderung 

zu zahlen. 

Die Leerstandsabgabe hingegen würde vorgegeben 

werden und könnte so aufgrund der 

Höhe der Abgabe den Eigentümer sogar zur 

Vermietung zwingen. Laut Verfassungsrechtlern 

würde das in die Bundeskompetenz des 

sogenannten Volkswohnwesens eingreifen. 

Um eine Abgabe mit Lenkungseffekt einzuführen, 

bräuchte es eine Verfassungsänderung. 

Vorreiter Steiermark 

Vorreiter in Sachen Leerstandsabgabe ist die 

Steiermark. Das Steiermärkische Zweitwohnsitz- 

und Wohnungsleerstandsabgabegesetz 

ist seit 1. Oktober 2022 in Kraft. Dieses besagt: 

„Gegenstand der Abgabe bilden Wohnungen, 

an denen nach den Daten des Zentralen Melderegisters 

mehr als 26 Kalenderwochen im Jahr 

weder eine Meldung als Hauptwohnsitz noch 

als sonstiger Wohnsitz vorliegt.“ 

Abgabepflichtige sind die Eigentümer der 

Wohnung, im Fall eines Baurechts jedoch 

die Baurechtsberechtigten. Die Abgabe ist 

nach der Nutzfläche der Wohnung und den 

Kalenderwochen im Jahr ohne Wohnsitz zu 

bemessen. Zur Bestimmung der Nutzfläche 

sind die Unterlagen der Baubewilligung und 

– falls vorhanden – die entsprechenden Daten 

des Gebäude- und Wohnungsregister-Gesetzes 

heranzuziehen. Der Abgabensatz ist durch 

Verordnung des Gemeinderates festzulegen, 

wobei auf den Verkehrswert der Liegenschaften 

in der Gemeinde Bedacht zu nehmen ist. 

Daher kann der Abgabensatz für bestimmte 

Teile des Gemeindegebietes in unterschiedlicher 

Höhe festgesetzt werden, wenn sich die 

für die Festsetzung maßgeblichen Umstände 

innerhalb der Gemeinde erheblich unterscheiden. 

Die Höhe der Abgabe für eine Wohnung 

mit 100 Quadratmetern Nutzfläche darf im 

Kalenderjahr 1.000 Euro nicht überschreiten. 

Weinrauch zur steirischen Regelung: „Die Steiermark 

ist zwar Vorreiter bei der gesetzlichen 

Regelung des Leerstandes, allerdings bestehen 

auch zahlreiche Ausnahmen, beispielsweise 

wenn die Wohnung als Vorsorgewohnung für 

das eigene Kind verwendet wird, es sich um 

eine Dienstwohnung handelt oder nachweislich 

Gründe bestehen, warum sie unvermietbar 

ist.” 

Salzburg: Maximal 5.000 Euro pro Jahr 

Auch der Salzburger Landtag hat im Juli 2022 

eine Leerstandsabgabe beschlossen. Voraussetzung: 

In der Wohnung muss mindestens für 

ein halbes Jahr kein Wohnsitz gemeldet sein, 

die Abgabe bemisst sich nach der Wohnungsgröße. 

Die höchste Stufe liegt bei maximal 

5.000 Euro im Jahr für Neubauwohnungen 

über 220 Quadratmeter. Für die Abgabe müssen 

die Wohnungseigentümer den Leerstand 

von sich aus bei der Gemeinde anzeigen. 

126 ImmoFokus

„Der öffentliche Mietsektor 

muss eine bessere 

Treffsicherheit aufweisen, 

um leistbare Wohnungen auf 

den Markt zu bringen.“ 

Martin Prunbauer, 

ÖHGB 

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127

ImFokus 

Ähnlich wie im Steiermärkischen Gesetz gibt 

es zahlreiche Ausnahmen. So bleiben etwa 

Vorsorgewohnungen für Kinder abgabenfrei, 

ebenso baufällige Wohnungen oder Wohnungen 

in Ein- und Zweifamilienhäusern, bei denen 

die Grundeigentümer in einer davon ihren 

Hauptwohnsitz haben. Weiters bilden Wohnungen 

Ausnahmen, die wegen notwendiger 

Pflege oder Betreuung nicht mehr als Wohnsitz 

verwendet werden, oder Wohnungen, die 

trotz Bemühungen nicht zum ortsüblichen 

Mietzins vermietet werden können. 

Tirol: Maximal 215 Euro pro Monat 

Das Bundesland Tirol ist ebenfalls in Sachen 

Leerstandsabgabe selbst aktiv geworden. 

Anfang Juli 2022 hat der Tiroler Landtag 

mehrheitlich eine solche beschlossen. Auch 

hier richtet sich die Höhe der Abgabe nach der 

Wohnungsgröße und reicht von mindestens 

zehn Euro bis maximal 215 Euro pro Monat, 

wobei es durchaus Ausnahmen gibt. Das Gesetz 

soll am 1. Januar 2023 in Kraft treten. 

Die Leerstandsabgabe baut teilweise auf einer 

Verordnung auf, die ebenfalls Anfang Juli 2022 

von der schwarz-grünen Landesregierung 

erlassen wurde und mit 1. September in Kraft 

getreten ist. Demnach wurden vorerst 142 von 

277 Tiroler Gemeinden mit besonders hohem 

Wohnungsdruck im Grundverkehrsrecht als 

„Vorbehaltsgemeinden“ ausgewiesen. 

Wer in einer solchen Gemeinde Wohnraum 

oder Bauland erwirbt, muss schriftlich erklären, 

dass kein Freizeitwohnsitz errichtet 

wird. Zudem könne die Leerstandsabgabe in 

jenen Gemeinden verdoppelt werden. Dadurch 

könnten für ein über 250 Quadratmeter großes 

Gebäude bis zu 5.160 Euro fällig werden. Die 

Beträge sind Minimum- und Maximum-Steuerbeträge, 

die von den Gemeinden festgelegt 

werden. Allerdings sind der Abgabenhöhe 

auch in diesem Fall rechtliche Grenzen gesetzt. 

Bis zum 30. April im Folgejahr haben die 

Eigentümer Zeit, den Leerstand des vorangegangenen 

Jahres zu melden beziehungsweise 

„Nur mit einer Mobilisierung 

aus dem Leerstand wird man 

den Wohnungsmangel in 

Österreich nicht in den Griff 

bekommen.“ 

Michael Klien, 

Wifo 

einen Ausnahmetatbestand glaubhaft zu 

machen. Keine Abgabe bezahlen muss man 

beispielsweise dann, wenn sich die Wohnung 

im eigenen Gebäude befindet, man einen 

zeitnahen Eigenbedarf nachweisen kann, 

das Gebäude aus bautechnischen oder rechtlichen 

Gründen nicht genutzt werden kann 

oder wenn kein Mieter um den ortsüblichen 

Mietzins das Objekt anmieten will. Wenn die 

Unterlagen nicht vorgelegt werden, werden bis 

zu 1.000 Euro fällig, bei Nichtmelden des Ausnahmetatbestandes 

bis zu 10.000 Euro und bei 

Hinterziehung bis zu 50.000 Euro. 

Wohnbau sorgt für 

leistbaren Wohnraum 

Besteht denn überhaupt ein Zusammenhang 

zwischen Leerstand und Preissteigerungen 

am österreichischen Wohnungsmarkt? „Realeffekte 

auf den Wohnungsmarkt – also ob 

tatsächlich mehr Wohnungen günstiger auf 

dem Markt sein werden – sind nicht absehbar. 

Ich persönlich glaube, dass man diese Effekte 

nicht überschätzen sollte, und halte daher 

andere Lenkungsmaßnahmen für insgesamt 

geeigneter”, ist Roland Weinrauch überzeugt. 

Er gibt aber auch zu bedenken, dass es eine derartige 

Regelung mit unterschiedlichen Ausgestaltungen 

in Zukunft in jedem Bundesland 

geben wird. 

Für Martin Prunbauer hingegen braucht es 

schlichtweg eine Reform des Mietrechtsgesetzes. 

„60 Prozent sämtlicher Mietverhältnisse 

betreffen Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen. 

Um leistbare Wohnungen auf 

den Markt zu bringen, muss der öffentliche 

Mietsektor eine bessere Treffsicherheit aufweisen.“ 

Ebenfalls verweist er auf den Fakt, dass es 

nach wie vor keine seriöse Definition gibt, was 

unter Leerstand überhaupt zu verstehen ist. 

Prunbauer gibt zu bedenken: „Vermieten ist 

prinzipiell das Geschäftsmodell des Vermieters 

und Leerstand verursacht laufend Kosten. 

Auch ist die Einhebung einer Leerstandsabgabe 

mit einem erheblichen bürokratischen 

Aufwand verbunden.“ 

„Nur mit einer Mobilisierung aus dem 

Leerstand wird man den Wohnungsmangel 

in Österreich nicht in den Griff bekommen“, 

so Wifo(Österreichisches Institut für 

Wirtschaftsforschung)-Ökonom Michael Klien 

kürzlich im Ö1-“Morgenjournal“ des ORF- 

Radio. Helfen könne nur mehr Wohnbau. Es 

seien primär wohlhabende Menschen, die sich 

einen Zweitwohnsitz leisten könnten, führt 

Klien weiter aus. Diese würden die im steirischen 

Modell angedachten 1.000 oder 2.000 

Euro im Jahr durchaus in Kauf nehmen. 

Geförderte Wohnbau ist allerdings 

2021 drastisch eingebrochen 

Der geförderte Wohnbau ist allerdings 2021 

drastisch eingebrochen. Die Zahl der geförderten 

Wohneinheiten verringerte sich um 22 

Prozent auf österreichweit 18.400 Einheiten, 

wie aus der Wohnbauförderungs- und Baubewilligungsstatistik 

des Fachverbands der 

Stein- und keramischen Industrie und des 

Instituts für Immobilien, Bauen und Wohnen 

(IIBW) hervorgeht. Der Neubau-Boom im geförderten 

Bereich scheint damit endgültig vorbei 

zu sein. Die Gründe für diese Entwicklung 

sind vielschichtig: Hohe Baukosten, steigende 

Energiepreise und neugeordnete Lieferketten 

haben wesentlich dazu beigetragen, dass keine 

Fixpreisangebote mehr gemacht werden können 

– eine Entwicklung, die die Branche noch 

lang beschäftigen wird. Währenddessen hat 

der VfGH reichlich Zeit, die ein oder andere 

Leerstandsabgabe zu kippen. 

128 ImmoFokus

Immobilienpreise 

finden schlauen 

Rechner. 

sreal.at

ImFokus 

Aufbruchstimmung in 

der Immobilienbranche 

Klimawandel & Stadtplanung:. Anna-Vera Deinhammer (Circular City Director, Circular Economy Forum), 

Michael Csiszar (Head of ESG & Teamlead Technical Property Management CBRE), Marc Guido Höhne 

(Geschäftsführer Delta Projectconsult) und Reinhard Labugger (Geschäftsführer RM-Engineerung) diskutieren 

auf Einladung des ImmoFokus über die Herausforderungen Klimawandel und Stadtentwicklung. 

Autor: Patrick Baldia 

Klimaprognosen verheißen nichts Gutes. 

Laut ETH Zürich wird in Wien bis 2050 

ein Klima wie in Skopje herrschen. In 

vielen anderen Städten auf der Welt soll 

es dann ebenfalls klimatische Bedingungen 

geben, die es nie zuvor gegeben hat. 

Haben Sie den Eindruck, dass Politik und 

Bau- beziehungsweise Immobilienwirtschaft 

bewusst ist, dass Handlungsbedarf 

besteht? 

Marc Guido Höhne: Also ich glaube nicht 

unbedingt, dass das auf breiter Basis in der 

Immobilienwirtschaft angekommen ist, zu 

sehr steht bei vielen noch der Renditegedanke 

im Vordergrund. Aber zumindest die bei der 

Stadt Wien dafür Zuständigen haben die Brisanz 

verstanden. War es nicht Herr Madreiter 

(Thomas Madreiter, Planungsdirektor der 

Stadt Wien, Anm.), der vor rund einem Jahr 

meinte, dass Wien über dem 1,5-Grad-Ziel liegt 

und wir mit mehr als vier Grad Klimaerwärmung 

rechnen müssen? 

Anna-Vera Deinhammer: Bis 2050 müssen wir 

in Wien am heißesten Tag des Jahres sogar mit 

sechs bis sieben Grad mehr rechnen. Anschließend 

auf Ihre Frage, kann ich jedenfalls 

bestätigen, dass das Thema in Wien bei der 

Politik angekommen ist. Bei einigen Bauherren 

ebenso, auch wenn es da sicherlich noch 

Luft nach oben gibt. 

Reinhard Labugger: Ich durfte ja von Anfang 

an Unternehmen bei Zertifizierungen 

begleiten und mein Eindruck ist, dass der 

Klimawandel mittlerweile in der Immobilienwirtschaft 

angekommen ist. Vor allem bei 

großen Unternehmen. Manche nehmen das 

sogar sehr ernst und definieren ohne Druck 

130 ImmoFokus

eigene Policies. Lassen Sie es mich vorsichtig 

ausdrücken: Das ist auch der erste Schritt 

zur Besserung, wenn man überhaupt eine 

Chance haben will, den drastischen Folgen des 

Klimawandels entgegenzutreten. 

Michael Csiszar: Ich kann mich den Vorrednern 

nur anschließen: Gerade große 

Unternehmen nehmen das Thema sehr ernst, 

vor allem Fonds. Auf einmal denkt jeder über 

Zertifizierungen nach, was vor fünf Jahren 

keineswegs der Fall war. Das hat heute einen 

richtigen Stellenwert bekommen und Investoren 

schauen sich unter anderem an, was eine 

Immobilie kann und, ob sie zukunftsfit ist 

beziehungsweise gemacht werden kann, wer 

die Mieter sind und vor allem: ob mit fossilen 

Energien geheizt wird. Aber insgesamt stehen 

wir erst ganz am Anfang und müssen viel 

schneller Maßnahmen gegen den Klimawandel 

setzen. 

Was gehört getan? 

Csiszar: Wir brauchen strategische Konzepte 

auf vielen Ebenen. Man hat nämlich stellenweise 

den Eindruck, dass vieles ziellos erfolgt 

beziehungsweise sich in der Schwebe befindet. 

Von der Gesetzgebung her ist meiner Meinung 

nach viel getan worden, vor allem für Bestandsimmobilien. 

Ein riesiger Treiber ist da die 

Taxonomie. Aber es wird sicher noch weiterer 

Maßnahmen des Gesetzgebers bedürfen. 

Höhne: Es müssen viel mehr Anreize geschaffen 

werden und auch von unserer Seite 

her muss mehr Sensibilisierung stattfinden, 

was das Thema betrifft. Um die großen 

institutionellen Anleger und Bestandshalter 

muss man sich keine Sorgen machen, wie die 

Expo Real gezeigt hat, auf der das Thema ESG 

omnipräsent war. Die große Herausforderung 

ist es sicher, jene zu erreichen, die derzeit noch 

nicht den Druck der Taxonomie spüren und 

für die vielleicht erst die CO2-Steuer ein Grund 

ist, sich mit Nachhaltigkeit zu beschäftigen. 

Deinhammer: Mein Eindruck ist, dass immer 

mehr Zinshausbesitzer hellhörig werden. 

Das merke ich auch in meinem Umfeld. Aus 

einigen aufwendig ausgebauten Dachgeschosswohnungen 

ziehen die ersten Mieter 

bereits aus oder die Eigentümer versuchen zu 

verkaufen, weil es dort im Sommer einfach 

zu heiß ist. Was man auch nicht vergessen 

darf: Einige Dachgeschosswohnungen sind 

sommertauglich, weil sie eine Klimaanlage 

haben. Angesichts der hohen Energiekosten 

fällt aber der Wert dieser Objekte. 

Wird in der ganzen Diskussion um 

Klimawandel-Fitness der Bestand etwas 

vernachlässigt? 

Labugger: Klar ist, dass wir die Klimaziele nur 

über den Bestand erreichen werden können, 

der in Wien ja 98 Prozent des Immobilienvermögens 

ausmacht. Dem müsste man sich 

mehr annehmen. 

Höhne: Vor allem, wenn man bedenkt, dass 

wir in Europa und Österreich eine Sanierungsquote 

von einem Prozent pro Jahr haben. Um 

die Klimaziele zu erreichen, müssten wir auf 

„Klar ist, dass wir die 

Klimaziele nur über den 

Bestand erreichen werden 

können.“ 

Reinhard Labrugger, 

RM-Engineering 

drei bis vier Prozent pro Jahr kommen. Man 

sieht: Wir schieben da eine riesige Welle vor 

uns her. 

Deinhammer: Eine Studie hat gezeigt, wieso 

die ein Prozent sanieren: Nicht wegen Energieeffizienz 

oder Sommertauglichkeit, sondern 

damit das Anlitz des betreffenden Gebäudes 

wieder schön ist. Also da ist offensichtlich 

schon noch ein bisschen Bewusstseinsbildung 

gefragt. 

Wie macht man den Bestand zukunftsfit? 

Deinhammer: Das ist im Grunde gar nicht so 

schwer. Wenn wir ein Gebäude dem Klimawandel 

anpassen wollen, müssen wir es vor 

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05|2022 131

ImFokus 

zu viel Sonneneinstrahlung, vor Starkregen 

und teilweise auch vor Überschwemmungen 

im Keller schützen. Das heißt: Die Gebäudehülle 

muss ebenso wie die oberen Geschosse 

und die Decke gedämmt werden. Darüber 

hinaus muss man schauen, wie man mit dem 

Regenwasser zurechtkommt, das geht zum 

Beispiel durch die Begrünung des Daches in 

Kombination mit einem Retentionsdach. 

Viele Hausbesitzer und Bauherren stöhnen 

schon jetzt ob der hohen Kostenbelastung. 

Können Sie sich solche Maßnahmen 

überhaupt leisten? 

Labugger: Das würde meiner Meinung nach, 

nicht übermäßig hohe Kosten verursachen, 

vorausgesetzt man berücksichtigt das bereits 

in einer frühen Planungsphase. Vor allem, 

wenn man bedenkt, dass das die EU-Taxonomie 

ohnehin erfordert und ein Gebäude nur 

wirtschaftlich verwertbar ist, wenn man das 

Regelwerk einhält, kann man solche Maßnahmen 

nicht unbedingt als kostentreibend 

umschreiben. Und wenn man das aus der 

Lebenszyklusperspektive betrachtet – sprich 

Planung, Errichtung und Betrieb – machen 

„Durch die EU-Taxonomie 

wird Nachhaltigkeit zum 

Business Case.“ 

Anna-Vera Deinhammer, 

Circular Economy Forum Austria 

sich energieeffiziente, zukunftsfähige 

Gebäude schon bezahlt. 

Ist die EU-Taxonomie der richtige Weg? 

Labugger: Dass man jetzt mit der EU-Taxonomie 

Ökologie, Energieeffizienz und Klimaziele 

mit Wirtschaftlichkeit verbunden hat und als 

Bauherr oder Bestandshalter auch nur erfolgreich 

sein kann, wenn man das berücksichtigt 

ist erstmals der richtige Weg. 

Deinhammer: Danke, dass Sie das angesprochen 

haben. Bis jetzt war es ja so, dass man 

gesagt hat, dass Nachhaltigkeit etwas kostet. 

Und jetzt wird Nachhaltigkeit zum Business 

Case. 

Höhne: Was mich begeistert ist, dass es 

mit der Taxonomie gelingt, alle Aspekte in 

Einklang zu bringen: Wirtschaftlichkeit für 

Errichter und Nutzer, die sozialen Aspekte für 

die Nutzer und dazu auch noch Ökologie. 

Csiszar: Man merkt jetzt schon, dass sich gerade 

die Philosophie der Banken dahingehend 

ändert, dass Finanzierungen für Immobilien 

nur noch dann vergeben werden, wenn sie 

132 ImmoFokus

und habe das auch Schwarz auf Weiß. Und 

Gebäude-Zertifizierungen machen nachhaltige 

Qualität sichtbar. Viele nehmen das jetzt 

wirklich an, was in der Vergangenheit nicht 

der Fall war. Zertifizierungen werden nicht 

mehr als Marketing-Instrument gesehen, 

sondern als Qualitätsnachweis und das wird 

auch eingepreist. 

Nachhaltigkeitskriterien entsprechen. Und 

wenn nicht, muss der Kreditnehmer mit 

Risikoaufschlägen rechnen. Das ist natürlich 

ein riesiger Hebel. Am Ende des Tages stellt 

sich nicht die Frage, ob nachhaltiges Bauen 

teurer ist, sondern, ob nicht-nachhaltiges 

Bauen nicht teurer ist. Und angesichts der 

hohen Energiepreise wird uns bereits jetzt vor 

Augen geführt, wie kostspielig der Betrieb 

nicht-effizienter Gebäude ist. 

Deinhammer: Und wir reden in diesem 

Zusammenhang derzeit nur vom Winter. Dabei 

benötigt Kühlen mehr Energie als Heizen. Und 

wenn wir über die Verbindung der verschiedenen 

Nachhaltigkeitssäulen sprechen, lassen Sie 

uns noch einen Schritt weiter gehen: Meiner 

Meinung nach ist es notwendig, Gebäude nicht 

als Silos zu betrachten, sondern sie immer in 

einem Wirkungszusammenhang zu sehen. 

Beispielsweise eignet sich das eine Gebäude 

im Quartier aufgrund seiner Ausrichtung am 

besten zur Energieerzeugung, ein anderes verbessert 

mittels Begrünung das Mikroklima zu 

verbessern, ein anderes zur Energieerzeugung 

und eine andere Liegenschaft könnte wiederum 

als Mobilitäts-Point prädestiniert sein. 

Ist das nicht äußerst komplex, hier unterschiedliche 

Player an einen gemeinsamen 

Tisch zu bringen? 

Deinhammer: So ein allumfassender Wirkungszusammenhang 

ist natürlich nicht 

einfach herzustellen. Wenn etwa die Kommune 

vorhat, die Straße zu begrünen oder 

eine Allee zu machen, sollte man an derselben 

Stelle vielleicht nicht unbedingt eine Glasfassade 

realisieren, um das zu konterkarieren. 

Und ja: Bei liegenschaftsübergreifenden 

Projekten kommt man sich manchmal vor wie 

ein Dompteur der Komplexität. 

Höhne: Das Village im 3. Bezirk ist ein Projekt, 

das als Vorbild dafür genommen werden kann, 

wie man für ein einheitliches Energiekonzept 

im öffentlichen Raum verschiedene Interessenslagen 

verbinden beziehungsweise alle 

Stakeholder unter einen Hut bringen kann. 

Genauso wie Gebäudezertifizierungen sollten 

auch Quartierszertifizierungen als Steuerungsund 

Dokumentations-Tool genutzt werden. Das 

haben einfach noch zu wenige auf dem Radar. 

Deinhammer: Auch mir ist die Quartierszertifizierung 

ein riesengroßes Anliegen. Sehr 

viele Beispiele dafür haben wir in Österreich 

noch nicht: Das Viertel Zwei ist DGNB „Platin“ 

zertifiziert. Dazu kommt noch die Airport City 

Vienna sowie Smart City und Reininghaus in 

Graz. 

Labugger: Ich finde, dass, unterstützt durch 

die EU-Taxonomie genau dieser Sinneswandel 

gerade stattfindet. Damit kann ich eine 

Investition beziehungsweise Immobilie als 

nachhaltig oder nicht-nachhaltig bezeichnen 

Wenn wir jetzt über konkrete Maßnahmen 

sprechen, verfügen wir bereits über die 

richtigen Tools oder sind weitere Innovationen 

gefragt? 

Csiszar: Ich glaube zuerst muss einem mal 

bewusst werden, was für einen Energieverbrauch 

ein Gebäude tatsächlich hat, 

welche Energieträger eingesetzt werden 

und in weiterer Folge, wie man darauf 

basierend Probleme substituieren kann. 

Alles andere leitet sich davon ab. Hat man 

beispielsweise einen hohen Primärenergiebedarf 

könnte man sich die Fassade 

oder die Gebäudetechnik anschauen. Oder 

wenn auf dem Dach Platz ist, eine Photovoltaikanlage 

realisieren. Was ich sagen 

will: Verschiedene Maßnahmen leiten sich 

primär aus der Strategie für ein Objekt 

ab. Für ein Quartier gilt das natürlich im 

übergeordneten Sinn. 

Wir brauchen also eine große Strategie, 

ebenso wie eine für jedes einzelne 

Gebäude. 

Csiszar: Das ist auf jeden Fall eines der 

wesentlichsten Themen, dass man weiß, wo 

man ansetzen muss und versteht, wie man 

sich verbessern kann. Macht man das greifbar, 

so kann man in weiterer Folge gute Strategien 

entwickeln. 

Labugger: Ich glaube, dass wir das technische 

und inhaltliche Wissen bereits haben. Und 

auch die Möglichkeiten und Lösungen liegen 

auf dem Tisch. Ich glaube, dass die Rahmenbedingungen 

etwas unterstützender sein könnten, 

um es technisch machbarer zu machen, 

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133

ImFokus 

Deinhammer: Ich sehe das auch so. Wir wissen 

genau, was wir zu tun haben. Aber die Möglichkeiten 

sollten genau auf ihre Zukunftstauglichkeit 

geprüft werden. Dazu fallen mir 

zwei Beispiele ein: aktuelle und vor allem 

kommende Deponieverbote (für die meisten 

mineralischen Baustoffe) und Wärmedämm- 

Verbundsysteme. Was mir etwas fehlt, ist der 

Mut zur Lücke. Ich wäre für die Einführung 

des Muts in der integralen Planung. 

Höhne: Auch ich glaube, dass wir zu 95 Prozent 

alles haben, was wir brauchen. Aber es gibt für 

nichts die standardisierte Lösung. Es ist immer 

ein Zusammenspiel der unterschiedlichsten 

Faktoren. Gefragt ist der Mut, und auch der 

Anreiz, andere Wege zu gehen. Denn sprechen 

wir von den normmäßigen Auslegungen der 

Gebäudetechnik, die heute gefordert werden, 

so sind diese im Betrieb oft wenig wirtschaftlich. 

Und wieso weichen Planer nicht davon 

ab? Weil sie sich nicht unnötig in die Haftung 

begeben wollen und auch weil die Auftraggeber 

sich nicht trauen abzuweichen, und auch 

keine Anreize vorliegen. 

Sie fordern Anreize dafür, mutig zu sein? 

Höhne: Es muss ein völliges Umdenken 

stattfinden. Wenn Sie fragen, wo wir 

etwas erfinden müssen: Wo ich derzeit 

die größte Lücke sehe, ist bei allem, 

was hoch energieintensiv ist. Da haben 

wir keine Lösungen. Wir sprechen über 

Wohnen und Büro, aber schauen wir uns 

mal die Industrie-Quartiere an. Da wird 

Wärme rausgeblasen und Warmwasser 

abgelassen, ohne es zu nutzen. Wir müssen 

mehr Synergien unter den verschiedenen 

Nutzungsarten unterbringen. Und was wir 

schon seit Jahren fordern: mehr Mischnutzungen 

realisieren. 

Deinhammer: Genau. Wir brauchen Mut 

zur Synergie. Auch ich verstehe überhaupt 

nicht, wieso in Industriegebieten nicht die 

Abwärme standardmäßig genutzt wird. Mein 

Doktorvater hat immer gesagt: Die Industrie 

ist der Abfahrtslauf der Architektur. Ich widerspreche 

ihm nur ungern. Das ist vielleicht 

der Grund, wieso dieses Thema sträflich 

vernachlässigt wurde. 

Höhne: Wichtig wäre es auch, dass sich die 

Energieversorger ein stückweit von ihren 

hohen Rössern begeben und mit uns auf Augenhöhe 

diskutieren und auch etwas flexibler 

sind. Es kann ja nicht sein, dass die Anschlusskosten 

verdreifacht werden, wenn ich sage, 

dass ich weniger Fernwärme brauche, weil ich 

mich an regenerativen Quellen bediene. 

Weil wir vorhin den Bestand angesprochen 

haben, wie schaut es mit den klassischen 

Wiener Zinshäusern aus? 

Labugger: Beim Zinshausbestand hat man 

wirklich eingeschränkte Möglichkeiten. Das 

muss man schon ehrlich sagen. Da kann man 

nicht einfach eine Dämmung draufgeben und 

sagen: Jetzt habe ich das Gebäude energieeffizient 

gemacht. Vor allem bei wirklich schönen 

Häusern. Sie prägen die Identität der Stadt 

und sind daher schützenswert. Da muss man 

andere Möglichkeiten schaffen. 

Welche zum Beispiel? 

Labugger: Bei einem alten Zinshaus muss 

man zur Kenntnis nehmen, dass man nicht 

134 ImmoFokus

dieselben Umnutzungsmöglichkeiten hat 

wie bei neuen Gebäuden. Ich glaube, da 

sollte man den Schwerpunkt wirklich auf die 

energetische Nutzung legen. Es geht darum, 

den Verbrauch, den so ein Gebäude hat, so zu 

optimieren, dass es auch einen Beitrag leisten 

kann. 

Deinhammer: Es kommt auch darauf an, aus 

welcher Epoche ein Haus kommt. Bei einem 

qualitativen Gründerzeitbau sollten etwa die 

Fenster und Türen ausgetauscht, die oberste 

Geschossdecke sowie die Feuermauer 

gedämmt und vielleicht auch noch nach 

unten weggedämmt werden. Bringt man 

darüber hinaus einen Thermoputz auf, hat 

man schon sehr viel gewonnen. Interessant 

wird es bei den Gebäuden, die ab den Neunzigerjahren 

errichtet wurden. Da stellt sich 

noch die Kostenfrage: Was macht man mit 

den freigewordenen Materialien, die nicht 

getrennt werden können? 

Höhne: Es gibt viele gute Beispiele, auch in 

Wien, wie man Städte nachverdichten kann. 

Das sind dann oft vom Grün her attraktive 

Quartiere, aber es gibt da kaum Mischnutzungen. 

Und auch auf die Erdgeschosszonen 

wird oft vergessen. Schaut man sich die großen 

Bestandshalter an, die solche Siedlungen 

haben, hat man den Eindruck, dass der 

Fokus auf der energetischen Sanierung liegt. 

Da werden viele Chancen liegen gelassen. 

Labugger: Da kann ich nur zustimmen. Man 

muss in solche Quartiere beziehungsweise 

Stadtteile einen Nutzungsmix reinbringen 

und Monokulturen vermeiden. Die Quartierszertifizierung 

verlangt sogar, dass ein 

Mindestmaß an erwerbswirtschaftlicher 

Infrastruktur zur Verfügung gestellt werden 

muss. 

Wird bei der Stadt- und Quartiersplanung 

noch immer zu sehr in Nutzungskategorien 

gedacht? 

Csiszar: Bis zu einem gewissen Grad ist das 

wahrscheinlich so. Aus diesem Trott müssen 

wir schön langsam rauskommen und uns in 

eine Richtung bewegen, in der ganzheitlicher 

und einheitlicher gedacht wird. Wir sind 

Ingenieure und haben einen ingenieurwissenschaftlichen 

Anspruch. Da kann es doch nicht 

nur sein, dass man immer auf die einfachsten 

Lösungen zurückgreift. Es kann durchaus 

etwas herausfordernder sein, um nachhaltige- 

Veränderungen zu bewirken. 

Welche Best-Practice-Beispiele fallen 

Ihnen ein? 

Labugger: Ein Vorzeigebeispiel in Wien ist 

sicherlich das Viertel Zwei. Dort hat man 

versucht, alles was wir hier besprechen zu 

realisieren. Das Viertel Zwei zeigt: Die Möglichkeiten, 

um ein zukunftsfähiges Quartier zu 

schaffen, bestehen bereits. Man muss sie nur 

nutzen. 

Von Grunderwerbsteuer bis Immobilienfonds. 




135

ImFokus 

Csiszar: Am Viertel Zwei, an dem CBRE in 

der Verwaltung auch beteiligt ist, sieht man 

wirklich was alles funktionieren kann, wenn 

es jemanden gibt, der dahinter steht und wenn 

auch die Rahmenbedingungen passen. 

Höhne: Im Viertel Zwei gibt es einen Eigentümer, 

der eine Vision hatte, die er bis ins letzte 

verwirklicht sehen wollte, und der weiterhin 

daran arbeitet, dass sie weitergetragen wird. 

Deinhammer: Was meiner Meinung nach 

beim Viertel Zwei ein Erfolgsfaktor gewesen 

ist: Der Grünraum wurde in einem geplant. 

Und darin stehen die verschiedenen Architekturen. 

Meistens ist es ja genau andersrum: der 

Grünraum ist eher ein Fleckerlteppich oder 

eine Restplatznutzung zwischen den einzelnen 

Gebäuden. Was mir auch sehr gefällt ist, 

dass man sich am Nordbahnhof getraut hat, 

an den Rändern höher zu bauen, um dafür auf 

der inneren Fläche diese Wildnis entstehen 

zu lassen. Denn je mehr Menschen auf engem 

Raum wohnen, desto mehr Freiräume müssen 

ihnen zur Verfügung gestellt werden. 

Wird eigentlich auch Unvorhersehbares 

in den Prognosen beziehungsweise im 

Risikomanagement berücksichtigt? Man 

geht ja offenbar davon aus, dass es in 

Wien künftig genug Wasser geben wird 

für Dächer, Bewässerungssysteme und 

dergleichen… 

Csiszar: Das ist sicher in Österreich eine spannende 

Diskussion. Man hat ja schon gesehen, 

dass diesen Sommer aufgrund des Ausbleibens 

der Schneeschmelze Wasserkraftwerke 

abgeschaltet worden sind. Im Umkehrschluss 

werden wir uns auch bei Gebäuden die Frage 

stellen müssen, wie diese sinnvollerweise 

Wasser speichern können? 

Höhne: Viele haben bereits erkannt, dass 

man einerseits bei Starkregenereignissen 

Retentionsflächen benötigt, damit die Stadt 

nicht überflutet wird. Aber andererseits wird 

von diesen Niederschlägen noch viel zu wenig 

für eine spätere Nutzung gespeichert. Dazu 

kommt, dass die Möglichkeiten, die uns der 

Gesetzgeber bei der Grauwassernutzung 

einräumt, sehr beschränkt sind. 

Kürzlich war in den Medien am Beispiel 

Florida, wo unter anderem Hurrikane 

regelmäßig große Verwüstungen anrichten, 

zu erfahren, wie der Klimawandel den 

Immobilienmarkt gefährdet. Dort weigern 

sich private Versicherungen und Kreditgeber, 

Polizzen und Kredite zu vergeben. Die 

Folge: Häuser verlieren an Wert. Werden 

wir ähnliches auch in Österreich sehen? 

Csiszar: Ich glaube schon, dass der Klimawandel 

noch massivere Auswirkungen 

haben wird. Man muss sich nur Überflutungszonen 

anschauen, die in der Vergangenheit 

relativ stark bebaut worden sind, 

weil sich keiner über mögliche Gefahren 

Gedanken gemacht hat. Ich glaube, dass 

sich damit auch Banken und Versicherungen 

beschäftigen werden. 

Labugger: Man muss wirklich bei jeder 

Immobilie eine Risikoanalyse machen. Und ich 

kenne Fälle aus der Praxis, bei denen angesichts 

erhöhter Klimarisiken nicht investiert wurde. 

Künftig könnten beispielsweise Gebirgsstandorte 

nicht mehr bebaubar sein. Man wird auch 

136 ImmoFokus

„Insgesamt stehen wir ganz 

am Anfang und müssen viel 

schneller Maßnahmen gegen 

den Klimawandel setzen.“ 

Michael Csiszar 

CBRE 

zur Kenntnis nehmen müssen, dass etwa Hotels 

in Lawinengebieten nicht taxonomiefähig sind. 

In der Vergangenheit ging es oft nur darum, 

schneller oder billiger als andere zu sein. 

„Die große Herausforderung 

ist, jene zu erreichen, die 

noch nicht den Druck der 

Taxonomie spüren.“ 

Marc Guido Höhne, 

Delta Projectconsult 

Höhne: Ich glaube, dass wir solche Auswirkungen 

auf den Immobilienmarkt eher im 

ländlichen Raum sehen werden, weniger im 

städtischen. Dazu kommt, dass bei uns auch die 

Bausubstanz eine andere ist als in den USA. 

Haben wir eigentlich realistische Chancen, 

dem Klimawandel entgegenzutreten? Wie 

optimistisch sind Sie? 

Höhne: Es gibt natürlich Momente, die einen 

weniger optimistisch stimmen, etwa wenn 

von kapitalstarken Investoren zu hören ist: 

Wir machen dann Nachhaltigkeit, wenn 

wir dazu gezwungen werden. Aber auch 

wenn einige das Thema aufschieben oder 

relativieren, sehe ich grundsätzlich viel 

Aufbruchstimmung. Im Übrigen auch hier in 

der Diskussionsrunde. 

Csiszar: Ich mache auch Aufbruchstimmung 

aus. Und nicht von der Hand zu weisen ist, 

dass das Thema Nachhaltigkeit durch die 

immer präsenteren Folgen des Klimawandels 

mehr und mehr beflügelt wird. Schön ist 

auch, dass in der Bau- und Immobilienbranche 

immer mehr das Gespräch unter den 

unterschiedlichen Beteiligten gesucht wird. 

Labugger: Ich bin ebenfalls optimistisch. 

Vor allem weil es mit der Taxonomie 

gelungen ist, den Nachhaltigkeits- mit dem 

ökonomischen Aspekt in Verbindung zu 

bringen. Dass das so gut klappt, hätte ich 

nicht vermutet. Aufbruchstimmung kann 

in der Branche nicht geleugnet werden. Wir 

betreuen gerade ein Projekt in Deutschland, 

bei dem, ähnlich wie beim Viertel Zwei, mehr 

gemacht wird als notwendig ist und nicht 

einfach irgendetwas hingestellt wird. 

In den letzten zwei, drei Jahren ist wirklich 

eine komplette Umkehr in der Herangehensweise 

an Projekte zu erkennen. Das begeistert 

mich schon 

Deinhammer: Ich bin grundsätzlich ein 

sehr positiver Mensch. Mein Eindruck 

ist: Geht es um unseren Lebensraum, so 

kommt schnell Fragen auf, wie geht das 

überhaupt, wie weit kann ich bestimmte 

Grenzen verschieben? Ich finde wir haben 

schon viel erreicht, indem wir uns mit dem 

Thema Klimawandel und Nachhaltigkeit 

verstärkt auseinandersetzen. Noch dazu 

stehen wir auf der richtigen Seite der 

Geschichte. 

Vom Bauherren- bis zum Vorsorgemodell. 




137

ImFokus 

Kooperation 

auf der Baustelle 

Allianzverträge. Allianzverträge werden als Gamechanger für eine erfolgreichere Baustellenabwicklung 

gehandelt. Drei Profis diskutierten beim Round Table über Erfahrungen, warum nicht jedes Projekt dafür 

geeignet ist und warum es kompetente Bauherren braucht. 

Autor: Lisa Grüner 

M 

iteinander statt gegeneinander, 

Problemlösung statt Schuldzuweisung: 

Nach wie vor 

werden für die Errichtung von 

Bauwerken die klassischen Vertragstypen wie 

der Einheitspreisvertrag oder Pauschalpreisvertrag 

nach der ÖNORM B2110, ÖNORM B2118 oder 

dem ABGB herangezogen. Die Zeit für diese 

Verträge läuft immer mehr ab, da diese störanfällig 

sind. Die Parteien müssen zum Zeitpunkt 

der Auftragserteilung einen fixen Preis nennen, 

was sich aufgrund sich ständig ändernder Bau- 

preise immer schwieriger gestaltet. Auch sind 

zu diesem Zeitpunkt oft Risiken oder Probleme, 

die während der Bauvertragsabwicklung entstehen, 

nicht bekannt. Der Allianzvertrag holt 

Auftraggeber und Auftragnehmer in ein Boot: 

Es soll eine gemeinsame Interessenlage nach 

dem Grundsatz „Best for Project“ geschaffen 

werden. Also ein Bündnis, ein vertraglich geregeltes 

Verhältnis zwischen gleichberechtigten 

Partnern auf Augenhöhe, die gemeinsam 

für das Projekt arbeiten und gemeinsam am 

Erfolg bzw. Misserfolg des Projekts partizipieren. 

ImmoFokus lud Rechtsanwalt Stephan Heid 

von Heid & Partner, Wolfgang Pacher, Geschäftsführer 

von Swietelsky Tunnelbau, und Klaus 

Trefoniuk, Geschäftszweigleiter/Prokurist von 

Life Cycle Solutions, Apleona FMS, ein, bei einem 

Round Table ihre Erfahrungen zum Thema Allianzverträge 

zu diskutieren. 

Alternative Vertragsmodelle 

„Vor Jahrzehnten haben sich in Australien und 

im gesamten angloamerikanischen Raum die 

Baubeteiligten alternative Vertragsmodelle 

138 ImmoFokus

„Der Auftraggeber ist direkt 

an Prozessen, Ergebnissen, 

Problemlösungen beteiligt 

und muss Entscheidungen 

treffen.“ 

Klaus Trefoniuk, 

Apleona FMS 

überlegt“, so Heid. „Jetzt ist diese Entwicklung 

endlich im europäischen Raum angekommen. 

Wir sehen die ersten Pilotprojekte zu hochrangigen 

Infrastrukturprojekten im Kraftwerksbau 

und im Verkehrswegebau. Anhand dieser 

Erfahrungswerte gilt es jetzt, die Modelle nachzuschärfen, 

stellenweise zu verbessern, weiterzuentwickeln 

und an die österreichische Baupraxis 

anzupassen.“ Dabei verweist Heid auf 

ein aktuelles Merkblatt der österreichischen 

Bauvereinigung mit dem Titel „Alternative 

Vertragsmodelle“. „Es zeigt die stufenweise 

Modellierung unterschiedlicher Vergabe- und 

Vertragsmodelle, vom klassischen ÖNORM- 

Vertrag bis hin zum Allianzvertrag“, so der 

Rechtsanwalt. „Man kann heute noch nicht 

häufig sagen, das ist ein reiner Allianzvertrag, 

es gibt auch Mischformen.“ 

Harmonisierung der Ziele 

Pacher ergänzt, dass auch herkömmliche 

Einheitspreisverträge vom Allianzgedanken 

getragen werden können. „Es ist jedoch nicht 

unbedingt die beste Variante, weil ein wesentlicher 

Punkt, also die Harmonisierung der 

Ziele, fehlt“, so Pacher. „Die Abwicklung des 

Einheitspreisvertrags zeigt, dass das Gelingen 

eines Projekts von beiden Vertragspartnern 

unterschiedlich gesehen werden kann.“ Bezeichnet 

der Auftragnehmer das Projekt als 

gelungen, heißt das nicht, dass es der Auftraggeber 

auch so sieht und umgekehrt. Dies führt 

zu unbefriedigenden Situationen für beide 

Vertragspartner, so Pacher weiter. „Der Allianzvertrag 

könnte da einen Ausweg bieten.“ 

Trefoniuk bringt ein praktisches Beispiel: 

„Wir haben im Sommer mit Strabag und Porr 

gemeinsam die Errichtung des Bauteils ‚House 

of Science and Engineering‘ der FH Campus 

Wien mit einem Allianzvertrag abgeschlossen. 

Beim Ausschreibungsverfahren ‚House of 

Health‘ waren wir im Vergabeprozess dabei, 

sind aber nicht zum Zug gekommen. Beim 

Allianzvertrag ist der Auftraggeber stärker 

gefordert, er muss viel Know-how und Erfahrung 

mitbringen.“ Damit wird auch klar, dass 

ein Allianzmodell nicht für jeden Auftraggeber 

passt. „Der Auftraggeber muss gut aufgestellt 

sein“, so Trefoniuk. „Er will ja partizipieren an 

Prozessen, Ergebnissen, Problemlösung, das 

heißt, er muss Entscheidungen treffen. Und 

das ist gleichzeitig der große Vorteil: Man 

kommt schnell zu Entscheidungen, weil der 

Auftraggeber tiefer ins Projekt einsteigt und 

sich mit dem Auftragnehmer im Sinne des 

„Best for Project“-Gedankens auf ein Packerl 

haut.“ 

Die Besonderheit eines echten Allianzvertrags 

ist, dass man gemeinsam ein Projekt 

auf Zeit realisiert. „Es gibt als wesentlichen 

Vertragsbestandteil die Bonus-Malus-Regel“, 

ergänzt Pacher. „Beide Parteien haben hier 

neben Sicherheit, Qualität und Termin ein 

gemeinsames Ziel, die Zielkostenunterschreitung, 

welche dann aufgeteilt wird. 

Dies ist bei herkömmlichen Verträgen nicht 

der Fall. Dazu übernimmt der Allianzvertrag 

die üblichen Auftraggeber- und Auftragnehmerrisiken 

inklusive Risikogelder in die 

gemeinsame Sphäre und „belohnt“ somit die 

bestmöglichen Entscheidungen im Sinne der 

Projektziele. Das ist der wesentliche Unterschied 

in der Struktur des Vertrags.“ Zu diesem 

Vertragsmodell braucht es jedoch auch 

eine passende Projektkultur, die Beteiligten 

brauchen den Sachverstand, um mit einem 

Open-Book-Modell umzugehen. „Es werden 

die tatsächlichen Baukosten offengelegt, die 

der Bauunternehmer auf jeden Fall vergütet 


139

ImFokus 

„Projektteams bei einem 

Allianzvertrag haben die 

Fähigkeit, aus einem Me- 

Projekt ein We-Projekt zu 

machen.“ 

Stephan Heid, 

Heid&Partner 

erhält – das ist seine Sicherheit“, so Pacher. 

Der Auftraggeber erhält dazu sowohl Einsicht 

als auch Mitbestimmungsrecht bei allen kostenrelevanten 

Entscheidungen von Lieferanten 

über Subunternehmer bis hin zu den Löhnen. 

Diese muss der Auftraggeber verstehen 

und prüfen können.“ Die große Stärke des Allianzvertrags 

ist der projektpartnerschaftliche 

Ansatz, wie mit schwierigen Situationen 

umgegangen wird – wenn sich beispielsweise 

die Bodenverhältnisse oder die Tragfähigkeit 

von Strukturen im Bestand verändern etc. 

„Dann schafft es der Allianzvertrag, dass sich 

alle an einen Tisch setzen, um die technisch 

beste Lösung zu realisieren“, so Pacher. „Und 

die Lösungskompetenz aller Allianzpartner 

wird gefordert.“ 

Risksharing sinnvoll aufsetzen 

Damit wird klar: Projekte, Bauherren, finanzielles 

Volumen müssen für einen Allianzvertrag 

passen, was in der Vergabe ein höherer 

Aufwand bedeutet. „Ein gewisses finanzielles 

Volumen braucht es, um Mehrkosten im Prozess 

abbilden zu können und ein Risksharing 

sinnvoll aufsetzen zu können“, so Heid. „Vor 

allem bei Projekten, die eine gewisse technische 

Komplexität und hohe Abweichungswahrscheinlichkeit 

haben.“ 

Trefoniuk ergänzt, dass Lean Management und 

BIM einen zusätzlichen positiven Impact auf 

Zusammenarbeit und Prozessoptimierung in 

den Phasen Planung und Ausführung bieten. 

Finden des Allianzauftragnehmers 

Pacher wechselt in der Praxis zwischen Allianzverträgen 

und Einheitspreisverträgen hin 

und her. „Es ist wichtig, aus alten Mustern 

auszubrechen.“ Trefoniuk wirft ein, dass 

man sich vorab gut überlegen muss, welcher 

Projektleiter zum Auftraggeber passt. „Ideal 

wären vorab schon Vorgaben, welche Skills die 

Person für das Projekt mitbringen soll.“ Doch 

nach welchen Kriterien wird ausgewählt und 

wie sieht das vergaberechtlich aus? 

„Vergaberechtlich ist es dann sauber gelöst, 

wenn neben den harten Fakten auch weiche 

Faktoren so dargestellt werden, dass sie für 

eine Vergabekontrollbehörde nachvollziehbar 

sind“, so Heid. „Wenn man einen Blick in HR- 

Abteilungen wirft und sich die Prozesse erläutern 

lässt, dann wird man viel wiederfinden, 

was auftraggeberseitig zur Bewertung der weichen 

Kriterien herangezogen wird. Es geht um 

eine Prognose, wie Menschen in der Zukunft 

agieren werden, wenn es kritische Situationen 

gibt. Eine klassische Methode besteht darin, sie 

einer Stresssituation auszusetzen.“ Das ausgewählte 

Team des Bieters erhält eine Problemstellung, 

die mit einer Vorbereitungszeit von 

30 Minuten bis mehrere Stunden gemeinsam 

bearbeitet und dann präsentiert werden muss. 

Die Bewertungskommission erkennt die Dynamik 

des Herangehens an die Lösung, die sie 

ins Votum einbeziehen kann. Personalberater 

haben entsprechende Erfahrungen bei diesen 

Hearings und können die Teamfähigkeit der 

Mitglieder und ihre Skills im interdisziplinären 

Arbeiten bewerten. Beim Assessment zeigt 

sich sofort, ob man eine homogene Gruppe 

vor sich hat oder Alpha-Tiere mit divergierenden 

Lösungen. Die Ergebnisse sind nicht nur 

spannend, sondern auch aussagekräftig für die 

zukünftige Auftragsabwicklung. 

Schlüsselfaktor Soft-Skill 

Pacher ergänzt, dass jemand für ein Allianzprojekt 

geeignet ist, wenn er seiner Wahrnehmung 

zufolge einen herkömmlichen Einheitspreisvertrag 

erfolgreich abgewickelt hat und 

auch sein Vertragspartner das so sieht. „Das 

wäre die erste Bedingung. Die zweite Voraussetzung 

wäre ein nicht erfolgreich abgewickeltes 

Einheitspreismodell, dann weiß er, was er 

nicht mehr will und wie man das bei einem geeigneten 

vertraglichen Rahmen zukünftig im 

140 ImmoFokus

Sinne des Projekts vermeidet. Trefoniuk wirft 

ein, dass die Auswahl des richtigen Partners im 

Soft-Skill-Bereich der Schlüsselfaktor für eine 

erfolgreiche Projektabwicklung ist. „Es ist wie 

überall, schlussendlich sind es die Menschen, 

die miteinander tun und können müssen.“ 

Heid ergänzt, dass die Techniker in Führungspositionen 

langjährig im Geschäft sind und 

eine gute Einschätzungsgabe für das Vis-à-vis 

mitbringen, also auch anhand der Praxis geschult 

sind, von Konflikten zu Kompromissen 

zu kommen. „Wo es um die Verstärkung der 

Objektivierung von Entscheidungsprozessen 

geht, wird man externe Experten, wie Personalberater 

oder Human-Resources-Manager 

hinzuziehen.“ 

Kein Schönwetterprogramm 

Pacher wirft noch einmal ins Rennen, dass 

ein gelungenes Projekt kein Schönwetterprogramm 

ist. „Bauen ist in Krisensituationen 

eine Riesenherausforderung, der Allianzvertrag 

gibt uns den Rahmen, dass wir uns nicht 

mit einem Rechtfertigungssystem belasten 

müssen, sondern nach bestem Wissen und 

Gewissen ohne Taktiererei eine Entscheidung 

treffen können. Diese Entscheidungen stellen 

meistens Kompromisse aus einer Vielzahl 

an Optionen dar und können auch weh tun.“ 

Heid bestätigt, dass in Allianzverträgen harte 

Entscheidungen zu treffen sind, sich diese 

aber um sachliche Fragen, wie das Projekt aus 

technischer Sicht betriebswirtschaftlich und 

bauwirtschaftlich am besten gelöst werden 

kann, drehen. „Die Energie läuft nicht wie 

beim klassischen ÖNORM-Vertrag zu Dokumentation 

und Warnschreiben, um dann im 

Konfliktfall solitär bestmöglich auszusteigen.“ 

Das spricht zwangsläufig auch andere Menschen 

an, es ist nicht jeder geeignet, Mitglied 

eines Projektteams bei einem Allianzvertrag 

zu sein. „Das sind Menschen, die die Fähigkeit 

haben, aus einem Me-Projekt ein We-Projekt 

zu machen, die interdisziplinär in der Gruppe 

arbeiten und Gedanken der Schwarmintelligenz 

zulassen“, so Heid. Pacher ergänzt, dass 

auch im Allianzvertrag, die übliche Routinedokumentation 

gepflegt wird, allerdings der 

Druck der Stichtagsabrechnung wegfällt. „Die 

Qualitätskontrolle und eine zweite Meinung 

einer externen örtlichen Bauaufsicht ist nach 

wie vor wichtiger Bestandteil des Projekts“, so 

Pacher. Alle drei Diskutanten sind sich einig, 

dass das Modell des Allianzvertrags besonders 

die junge Generation anspricht und damit zum 

wesentlichen Aspekt wird, helle Köpfe anzuziehen 

und das Arbeitsklima auf der Baustelle 

wesentlich zu verbessern. 

„Der Allianzvertrag schafft, 

dass sich alle an einen Tisch 

setzen, um die technisch 

beste Lösung zu realisieren.“ 

Wolfgang Pacher, 

Swietelsky Tunnelbau 


141

ImFokus 

Die Basis ist das Produkt 

Marketing-Profi. Bernhard Klein, Head of International Marketing & Brand Management bei der Immofinanz, 

spricht im Interview unter anderem über die Markenstrategie der Immofinanz, was den Erfolg einer Marke 

ausmacht und den Status Quo mit „On Top Living“. 

Das Gespräch führte: Patrick Baldia 

Was ist überhaupt eine Marke? 

Bernhard Klein: Wenn sehr viele Menschen, 

also die Masse, wenn man so will, dasselbe 

über ein Unternehmen, ein Produkt oder 

eine Dienstleistung denken, kann man 

von einer Marke sprechen. Das kann 

genau so der Dorfbäcker sein, der für seine 

hervorragenden Semmeln bekannt ist, wie 

ein multinationaler Konzern wie Volvo. 

Dass Volvo für Sicherheit steht, weiß man 

von Nordschweden bis Südafrika – auch 

wenn man noch nie einen gefahren hat. Im 

Immobilienbereich kennt man Marken wohl 

am ehesten im Hotelsegment. Hilton oder 

Motel One sind nur zwei Beispiele. Weniger 

bekannt sind sie im Retail- und Bürosektor. 

Wie man auch dort eine erfolgreiche Marke 

entwickelt, ist genau das, womit wir uns 

beschäftigen. 

Die Immofinanz fährt ja schon seit längerem 

eine Markenstrategie. Wenn ich mich 

zurückerinnere, ist das in der Real Estate 

Community anfangs nicht durchwegs auf 

Verständnis gestoßen… 

Festgelegt wurde die Markenstrategie vor 

meiner Zeit. Nachdem entschieden wurde, 

das Portfolio auf die Assetklassen Retail und 

Büro aufzuteilen, entstanden die Office- 

Marke myhive sowie die Retail-Pendants 

STOP SHOP (Fachmarktzentren) und VIVO! 

(Shoppingcenter). Die dazugehörigen 

Logos waren schon entwickelt. Gemeinsam 

mit meinem Team habe ich mich dann 

darangesetzt, diese Marken von Grund auf 

aufzubauen. 

Wie sind Sie dabei vorgegangen? 

Die Basis ist das Produkt. Aber in Wahrheit 

ist fast jedes Produkt, außer man redet 

wirklich von Semmeln vom Dorfbäcker, viel 

zu komplex, als dass von vornherein klar ist, 

was man im Marketing in den Vordergrund 

stellen soll. Begonnen haben wir daher mit 

Markenanalysen. Dabei haben wir ermittelt, 

was die sogenannten Markentreiber sind. 

Also was die Menschen dazu bringt, gerade 

in ein VIVO!-Shoppingcenter zu gehen. 

142 ImmoFokus

Dabei kommen auch statistische Analysen 

(Regressionsanalysen) zum Einsatz, die Ursache 

und Wirkung zusammenbringen. Der 

Unterschied zwischen beiden: Die Ursachen 

kann ich managen, die Wirkung nicht. Über 

allem steht am Ende des Tages das Image, 

das von konkreten Ursachen gefüttert wird. 

Und diese Ursachen haben wir in der Hand. 

Also wieso geht man beispielsweise in ein 

STOP-SHOP-Fachmarktzentrum? 

Die Standorte unserer STOP-SHOP-Fachmarktzentren 

sind kein Zufall. Die Auswahl 

erfolgt immer nach dem gleichen Prinzip: 

Sie sind von der Stadtgrenze aus – wobei die 

jeweilige Stadt mindestens 10.000 Einwohner 

haben muss – in drei Minuten mit dem 

Auto zu erreichen. Mindestens über eine 

Landstraße. Sowie mindestens mit Bus, 

Straßenbahn oder Zug. Kurz: Jedes STOP- 

SHOP-Fachmarktzentrum muss schnell 

erreichbar sein. Darüber hinaus gehören 

zu den weiteren Markentreibern von STOP 

SHOP günstige Angebote und eine spezifische 

Auswahl an Shops. 

Sind die Retailer an allen Standorten 

dieselben? 

Egal von welchem Standort, über welchen 

unserer Märkte wir sprechen, über zehn 

Prozent wird der Anteil der lokalen Mieter 

nie liegen. Weil uns auch die internationalen 

Ketten bei der Schaffung neuer Standorte 

begleiten. Das hat den angenehmen 

Nebeneffekt, dass wir schon mal von Haus 

aus eine gewisse Grundauslastung sicherstellen 

können. 

Eine gewisse Duplizierbarkeit ist sicher 

kein Nachteil, wenn es um die Entwicklung 

neuer Objekte geht? 

Nach innen hat eine Marke natürlich 

massive Vorteile. Bei der Entwicklung eines 

Bernhard Klein 

Bernhard Klein, Absolvent der Hochschule St. Gallen (Executive MBA General Management) 

verantwortet als Head of International Marketing & Brand Management seit 2016 

die Entwicklung von Retail- und Immobilienmarken in Ost- und Südosteuropa bei der 

Immofinanz. Davor leitete er unter anderem die touristische Markenführung der Stadt 

Wien in 21 Ländern, die internationale Kommunikation beim Spezialisten für Medizinund 

Hygieneprodukte Lohman & Rauscher sowie die Marketingabteilung von Fischer-Ski. 

Darüber hinaus ist der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige 

für Marketing und Medienwesen Vortragender an Universitäten und Associate der 

Brandmeyer Markenberatung in Hamburg. 

neuen Fachmarktzentrums muss man sich 

nicht jedes Mal Gedanken darüber machen, 

wie die Toilettenanlage oder die Beleuchtung 

ausschauen soll. Egal ob STOP SHOP, 

VIVO! oder myhive – alle Standorte sind 

duplizierbar wie eine McDonalds-Filiale und 

können dementsprechend schneller als andere 

einschlägige Projekte errichtet werden. 

Auch Fehler werden dadurch vermieden. 

Dasselbe gilt für die Vermarktung: Wir 

wissen genau, worauf es ankommt, was die 

Kundschaft hören will, und richten unser 

Handeln danach aus. 

„Wir wissen genau, worauf es 

ankommt, was die Kundschaft hören 

will, und richten unser Handeln 

danach aus.“ 

Bernhard Klein, 

Immofinanz 

Für was steht wiederum die Marke myhive? 

Da gibt es den internen Arbeitstitel: Es ist 

kein Office für Start-ups, sondern ein Office 

für Grown-ups, also erwachsene Unternehmen. 

Wir wollen Unternehmen ansprechen, 

die in ihrer Entwicklung vielleicht schon 

etwas über die Start-up-Phase hinaus sind. 

Das spiegelt sich natürlich auch in der 

Qualität der Ausstattung und im Platzangebot: 

Wir bieten nicht Klapptische auf 

zwei Quadratmetern an, sondern Tische 


143

ImFokus 

aus Vollholz auf zwölf Quadratmetern. 

Gleichzeitig beschäftigen wir an jedem 

Standort Community-Manager, die sich um 

die Gemeinschaft vor Ort kümmern und 

beispielsweise After-Work-Events, Weiterbildungen 

und Vorträge organisieren. 

Durch solche Angebote differenzieren wir 

uns am Markt sehr gut vom Mitbewerb. 

myhive gehört also zum gehobeneren 

Segment? 

Durchaus. Wir reden aber nicht von Luxury, 

sondern sehen uns als Bridge-Marke 

zwischen Wework und Luxury. Wie gesagt: 

Wir wollen Grown-ups ansprechen, also 

Unternehmen, die ihre Geschäftsidee vielleicht 

schon weiter vorangetrieben haben 

und fünf bis zehn Angestellte beschäftigen. 

Sie können ihre Flächen beliebig erweitern 

oder, falls es mal nicht so läuft, auch 

reduzieren. 

myhive steht auch für Flexibilität? 

Genau. Dieses Thema ist bekanntlich durch 

die Pandemie nochmals befeuert worden. 

Auch wir bieten heue etwa noch kurzfristigere 

Mietverträge an als zuvor. Flexibilität 

ist sicher heute der wichtigste Markentreiber 

in der Bewerbung von myhive. Die 

Pandemie hat darüber hinaus noch einen 

weiteren Aspekt des Office befeuert. 

„Die Sehnsucht 

nach dem Social- 

Office-Life ist 

groß. Die Leute 

wollen sich wieder 

austauschen und 

vernetzen.“ 


Immofinanz 

Der wäre? 

Die Rolle als Social Hub. In die Tasten klopfen 

sowie E-Mails abarbeiten und Calls erledigen, 

das kann man sehr gut von zuhause 

aus, wie wir in den letzten beiden Jahren 

alle gesehen haben. Aber den Austausch 

mit den Kollegen, das schafft man halt nicht 

nur von zuhause aus. Wir haben es auch in 

unseren myhive-Standorten gesehen: Die 

Sehnsucht nach dem Social-Office-Life ist 

groß. Die Leute wollen sich wieder austauschen 

und vernetzen. Vielleicht nicht fünf 

Tage die Woche, aber drei oder vier. 

Wie man hört, reservieren immer mehr Büroentwickler 

bei neuen Projekten Flächen, 

die flexibel vermietet werden und auch 

für eine entsprechende Auslastung ihrer 

Objekte sorgen. Nimmt insgesamt Ihre 

Konkurrenz von verschiedenen Seiten zu? 

Jein. Zwar wächst hier wie da das Angebot 

an flexibel anmietbaren Flächen, sich am 

Markt erfolgreich zu positionieren, ist 

aber nicht so einfach. Es geht ja nicht nur 

darum, Flächen anzubieten, sondern auch 

die Vernetzung der Mieter untereinander zu 

fördern. Dass myhive in der Ungargasse, der 

Standort, an dem wir uns gerade befinden, 

unmittelbar nach dem Aufsperren mehr 

oder weniger „fully leased“ war, zeigt die 

Strahlkraft, die die Marke mittlerweile 

erreicht hat. 

Bei einer neuen Marke der Immofinanz, 

die kürzlich offiziell vorgestellt wurde – On 

Top Living – kann ich mir vorstellen, dass 

der Aufbau etwas schwieriger sein könnte. 

Mit „Wohnen über dem Fachmarktzentrum“ 

wird wohl so mancher in erster Linie 

eine Lage im Gewerbegebiet vor einer 

Stadt verbinden. Erlauben Sie mir die 

etwas überspitzte Formulierung: „Wohnen 

beim Kreisverkehr“… 

Also der USP Living ist einerseits günstiges 

und andererseits nachhaltiges Wohnen. 

Also wir reden hier einerseits von einer 

gewissen Basismiete, die nicht überschritten 

werden darf. Und andererseits von 

Holzmodulbau. 

Bei der Bilanzpressekonferenz im April 

wurde ja vom Management (Ex-COO 

Dietmar Reindl, Anm.) bestätigt, dass 

die Miete von maximal zehn Euro pro 

Quadratmeter mehr oder weniger in Stein 

gemeißelt ist... 

Genau. Dennoch soll „On Top Living“ nicht 

als Billigmarke positioniert werden. Der 

„Smart Living“-Aspekt gefällt uns besser. 

Erlauben Sie mir ein Beispiel aus der 

Automobil-Welt. Fährt man heute einen 

Skoda, gilt das nicht als „billig“ oder gar 

„peinlich“, sondern als „smart“. So oder so 

hilft eine gewisse Duplizierbarkeit dabei, 

Kosten zu sparen. Für mich ist es ohnehin 

schwer zu verstehen, wieso man in der 

Immobilienbranche jedes Wohnprojekt so 

144 ImmoFokus

Wäre es eigentlich auch möglich, bestehende 

Fachmarktzentren zu „adaptieren“? 

Wenn ja, bei laufendem Betrieb oder 

müsste man sie während der Arbeiten 

zumindest vorübergehend schließen? 

Wir haben ein System entwickelt, bei 

dem der betreffende Retail Park während 

der laufenden Bauarbeiten offen bleiben 

könnte. Nehmen wir als Beispiel ein Objekt 

in I-Form – die Objekte werden ja in I-, U- 

und L-Form realisiert. Da würde im hinteren 

Teil eine Art Brücke errichtet werden. Auf 

diesen Brückensockel würden die Module 

draufgestellt werden. Der laufende Betrieb 

wäre dadurch nicht beeinträchtigt. Die 

Kunden würden die Arbeiten großteils nicht 

wahrnehmen – auch weil beispielsweise 

Baumaterialien et cetera auf der Rückseite 

angeliefert werden würden. 

„Für mich ist es ohnehin schwer 

zu verstehen, wieso man in 

der Immobilienbranche jedes 

Wohnprojekt so angeht, als ob es zum 

ersten Mal gebaut würde.“ 


Immofinanz 

Wie schaut es mit Garagenplätzen aus? 

Es werden Außenparkplätze realisiert. Die 

sind schon da beziehungsweise bei neuen 

STOP-SHOP-Retail-Parks ohnehin Teil des 

Konzepts, wodurch eine gewisse Grundvoraussetzung 

abgedeckt wird. 

Bedeutet On Top Living einen Rückschritt 

in der Strategie beziehungsweise die 

Rückkehr zum Wohnsegment, das man ja 

mit dem Buwog-Spin-off 2014 abgegeben 

hatte? Damals waren ja Pure-Play-Portfolios 

en vogue… 

Wir sehen das etwas anders: Mit On Top 

Living gehen wir nicht erneut direkt in 

den Residential-Sektor rein, sondern in die 

Zweitnutzung unserer STOP-SHOP-Retail- 

Parks. 

angeht, als ob es zum ersten Mal gebaut 

würde. Das Prinzip des Duplizierens versuchen 

wir jedenfalls auch bei On Top Living 

umzusetzen. 

Wie ist die Idee eigentlich entstanden? 

Der Ausgangspunkt war ein intensiver 

Nachdenkprozess über die Zweitnutzung 

unserer bestehenden Immobilien. Da 

dachten wir etwa an Sachen wie Windparks 

auf unseren unbebauten Grundstücken oder 

Solardächer auf Bestandsgebäuden. Da ist 

dann irgendwann die Idee entstanden, Wohnungen 

auf Fachmarktzentren beziehungsweise 

unsere STOP-SHOP-Retail-Parks 

draufzusetzen. Die Idee ist ja in Wahrheit 

sehr simpel. Aber bis zu den ersten Renderings 

hat sich keiner vorstellen können, wie 

das Ganze ausschauen könnte. 

Gehe ich richtig davon aus, dass On Top 

Living bei neuen Märkten umgesetzt wird? 

Genau. Wir bauen jetzt einen Piloten, in 

Simmering. Danach schauen wir weiter. Wir 

haben gerade in der Triester Straße einen 

Mockup-Room gebaut. Um auch ein Gefühl 

dafür zu bekommen, ob das Ganze funktionieren 

wird. 

Viele Experten, die ich in den vergangenen 

Wochen und Monaten darauf angesprochen 

habe, sind jedenfalls von On Top 

Living begeistert. International gebe es 

nichts Vergleichbares, so der Grundtenor… 

Uns ist auch nichts bekannt – zumindest in 

großem Stil. Ideal wäre es, On Top Living als 

Franchise zu betreiben. Die Wohnmodule 

müssen ja nicht zwangsweise auf einem 

STOP-SHOP-Retail-Park stehen, sondern 

könnten beispielsweise auch auf Hoferoder 

Billa-Märkte draufgesetzt werden. Vor 

allem am Land gibt es ja genügend freistehende 

Gewerbeimmobilien, wo das Konzept 

umgesetzt werden könnte. 


145

ImFokus 

Metaverse 

Digitaler Immobilienkauf. Real-Estate-Verkäufe erreichten im Metaverse 2021 ein 

Verkaufsvolumen von 500 Millionen US-Dollar. 2022 könnte sich der Wert verdoppeln. 

Autor: Lisa Grüner 

F 

irmen investieren massiv in Metaverse-Grundstücke 

und planen 

Präsenzen wie virtuelle Gebäude. 

Dabei geht es um richtig viel Geld. 

Ein paar Zahlen gefällig? Ein digitales Grundstück 

wird im Metaverse um 2,34 Millionen US-Dollar 

verkauft, also um mehr, als ein Apartment in 

New York City kostet. Der italienische Fußballer 

Marco Verratti kaufte ein virtuelle Privatinsel – um 

120.000 US-Dollar. Dubai plant bis 2030 vier 

Milliarden Euro im Metaverse zu investieren, 

Seoul kündigte ein Investment von 3,3 Milliarden 

Dollar bis 2030 an. 

Das Metaverse ist ein Netzwerk von 3D-Welten, 

wo Menschen mit ihrer digitalen Identität 

in virtuellen Gebäuden miteinander interagieren, 

einkaufen, arbeiten, lernen, spielen und 

sich unterhalten. Manch einen mag das an 

den Film Matrix erinnern. Sehen wir uns das 

Beispiel Seoul an: Die Hauptstadt Südkoreas 

möchte seinen Bürgern und Unternehmen 

ein zweites Leben im Metaverse ermöglichen. 

Es soll ein Rundumerlebnis von Kultur bis 

Shopping im Metaverse möglich sein, wobei 

der Fokus auf digitalem Kommerz und einer 

leichten Zugänglichkeit für Unternehmen und 

Bürger liegt. In anderen Worten: Es wird ein attraktives 

Umfeld für Unternehmen geschaffen, 

die sich dort präsentieren, aber auch Erlebnisse 

bieten können. Erstellt werden digitale Zwillinge 

zur Optimierung der Stadtentwicklung. 

Hohe Investitionen 

Die Namen der Firmen, die im Metaverse investieren, 

lesen sich wie das Who is who der 

Markenwelt. Hier sollen nur einige genannt 

werden: Samsung, Forever21, Philipp Plein, 

adidas, Warner Music, Binance … Die Firmen 

verwenden Metaverse-Stores als digitale 


146 ImmoFokus

Die Metaverse-Liegenschaft vs. Immobilien Tokenisation 

Metaverse-Liegenschaft 

Rein digitales Asset 

Alternatives Produkt zum kl. 

Immobilienmarkt 

Legal Implications 

Übertragung von rechtlichen 

Fragestellungen in eine digitale 

Umgebung 

Generelle Anwendbarkeit von 

bestehenden Bestimmungen? - 

Jurisdiktion? 

Geltendmachung von 

Ausschließlichkeitsrechten? - 

Schaffung von Eigentum? 

vs. 

Buy LAND 

Immobilien Tokenisation 

Reales Asset mit gesteigerter 

Handelbarkeit durch Tokenisierung 

Digitalisierung des bisherigen Angebots 

Legal Implications 

Direkte vs. indirekte Tokenisierung 

Aufsichtsrechtliche Fragestellungen - 

potenzielle Schaffung eines regulierten 

Finanzproduktes 

Aushebelungder Sicherheiten des 

Grundbuchs 

Umgehung des SachenR durch reine 

schuldR Ansprüche 

Schaufenster, präsentieren neue Modelle in 

ihren Flagship-Stores und kombinieren dort 

geschickt Erlebnisse mit Produktpräsentationen. 

Das lassen sich die Firmen durchaus eine 

Menge Geld kosten. 

Potenziale einer Liegenschaft 

Die Firmen sehen große Potenziale in einer 

Metaverse-Liegenschaft. Einerseits ist sie ein 

Investment, andererseits eine Bebauungsmöglichkeit 

bzw. eine Immobilienentwicklung. 

Weiteres Potenzial steckt in der Vermietung 

des Grundstücks bzw. der Immobilie. Eine 

Vermietung ist eine vorübergehende Überlassung 

des (ausschließlichen) Nutzungsrechts. 

Die Vermietung kann ohne Transfer des 

NFTs durch Smart Contracts geregelt werden. 

Kurz zur Erklärung: Ein Non-Fungible Token 

(NFT) ist ein „kryptografisch eindeutiges, unteilbares, 

unersetzbares und überprüfbares 

Token, das einen bestimmten Gegenstand, sei 

er digital oder physisch, in einer Blockchain 

repräsentiert“. Eine zweite Möglichkeit ist die 

tatsächliche Übertragung des NFTs auf eine 

Wallet, unter Vereinbarung einer Rückübertragungspflicht. 

Und da fangen die rechtlichen 

Fragestellungen bereits an: Handelt es sich um 

eine Lizensierung oder eine klassische Miete? 

Ergibt sich daraus eine Anwendbarkeit von 

klassischen mietrechtlichen Bestimmungen? 

Wie sieht es mit der Anwendbarkeit von potenziellen 

Schutzbestimmungen aus? Welche 

technischen Grenzen bestehen bei der rechtlichen 

Ausgestaltung? 

Darstellung / „Verbriefung“ eines 

realen Grundstücks 

Eigentum am virtuellen Grundstück 

Kein grundbücherliches Eigentum im 

rechtlichen Sinne 

Rechtliche Einordnung 

Klare Zuordnung des virtuellen 

Grundstücks zu einem Käufer mittels 

NFT (dezentrale Plattform) 

Umfang des Nutzungsrechts (Bebauung, 

Vermietung, etc.) 

Ausschließlichkeitsrechte ggü Dritten / 

Rechtsdurchsetzung 

Mit diesen und weiteren Fragen beschäftigen 

sich in Österreich beispielsweise Martin Hanzl 

von EY Law, Pelzmann Gall Größ Rechtsanwälte 

und Michael Schramm, Leiter des 

Blockchain-Kompetenzzentrums DACH bei EY 

Consulting. Sie haben bei der Blockchain Real 

2022 in Wien das Thema unter die Lupe genommen 

und kamen zu dem Schluss, dass sich 

die Gesetze und die Rechtsprechung mit dem 

Thema digitale Immobilien und Grundstücke 

in nächster Zeit vermehrt beschäftigen werden 

müssen. 


147

ImFokus 

Frisch gestärkt 

in den Tag 

Knapp nach Sonnenaufgang. Wenn frühmorgens Immobilienmanager ins König Ludwig 

bei dem Riem Arcaden eilen, gibt es nur einen wichtigen Grund: Das Expo Real EarlyBird Frühstück. 

N 

ach zwei Jahren pandemiebedingter 

Pause konnte das ImmoFokus-Team 

wieder in das 

König Ludwig zu einer kleinen 

Stärkung laden – ein traditioneller Bestandteil 

der Expo Real. 

Bei Süßem und Herzhaften wurde bereits ein 

erstes Zwischenresümee gezogen. Sorgen um 

hohe Inflation, Zinsanstiege und Ukrainekrieg 

lasten auf der diesjährigen Expo Real: Investoren 

und Developer sind zurückhaltender, Finanzierer 

treten auf die Bremse und Themen wie leistbares 

Wohnen stehen ganz oben auf der Agenda 

bei der größten europäischen Fachmesse für 

Immobilien und Investments. Aber der Blick ist 

zweifellos auch in die Zukunft gerichtet, wie das 

omnipräsente Thema ESG unterstreicht – egal, 

ob es unter anderem um grüne Finanzierungen, 

nachhaltige Logistik, die 15-Minuten-Stadt oder 

die einschlägigen Lösungen von auffallend vielen 

PropTechs geht. 

Gemeinsamer Tenor: Immobilien sind gerade 

in Krisen immer der gesuchte „sichere Hafen“ 

gewesen und letzten Endes werde das auch für 

die aktuelle Situation gelten. 

148 ImmoFokus

Beim von ImmoFokus Relations-Managerin Tanja Klingseis perfekt organisiertem 

Frühstück dabei waren unter anderem: Klemens Anderl - value one 

development, Ari Benz - squarebytes, Alexander Bosak - Exploreal, Whitney 

Chaibane - IMMOunited, Karl Derfler - ADEQAT Investment, Daniel Deutsch 

- Plenus, Ingrid Fitzek-Unterberger - BUWOG, Katrin Gögele-Celeda - Immofinanz, 

Nina Grillenberger - value one development, Christine Gumpoldsberger 

- BUWOG, Kurt Hafenscher - Bank Gutmann, Thomas Hölzl - EY, Karl Karl 

Koller - PwC, Ewald Kiss - value one development, Wolfgang Kradischnig - 

Delta, Christian Leikam - team neunzehn, Mark Leiter - Art-Invest, Andreas 

Liebsch - GoAsset, Philipp Maisel - Otto Immobilien, Michael Michael Kuhn 

- United Benefits Holding, Andreas Millonig - IMMOunited, Anna Neubacher 

- IMMOunited, Alessia Pasqua - KONE, Klaus Pfeiffer - Weber & Co. Rechtsanwälte, 

Andreas Polak-Evans - Modesta, Reinhard Prüfert - Colourfish Real, 

Gernot Ressler - EY, Marius Richter - PwC, Franz Rittsteuer - PwC, Wolfgang 

Scheibenpflug - Flughafen Wien, Christian Schmück - Colourfish Real, Karina 

Schunker - EHL Wohnen, Georg Spiegelfeld - Spiegelfeld Immobilien, Charles 

Steiner - DMV – della lucia medien, Elisabeth Stocker - CERHA HEMPEL 

Rechtsanwälte, Steffen Tennert - KONE, Albin Thunhart - ÖRAG Österreichische 

Realitäten, Peter Ulm - Allora Immobilien, Christoph Urbanek - Schindler 

Rechtsanwälte, Peter Vcelouch - CHSH Rechtsanwälte, Jenni Wenkel - Union 

Invest, Bernd Winter - BDO, Daniela Witt-Dörring - Weber & Co. Rechtsanwälte, 

Peter Wondra - ecoplus. 


149

ImFokus 

150 ImmoFokus

Hier geht‘s 

zum Video 

www.immo-timeline.at 


151

Events & Awards 

Events & Partys der 

Immobilien-Society 

VÖPE-HERBSTKONFERENZ 

Bei der VÖPE-Herbstkonferenz am Dienstag, 11. 

Oktober im Haus der Industrie stand das Thema 

Wirtschaftsstandort im Fokus. Insbesondere, wie 

man eine Stadt bzw. eine Region für Betriebsansiedelungen 

attraktiv machen kann und wie das 

die Immobilienwirtschaft beflügelt. Spannende 

Einblicke gaben dabei die beiden Keynote Speaker: 

der Münchner Wirtschaftsstadtrat Clemens Baumgärtner 

und René Tritscher, Geschäftsführer der 

Austrian Business Agency. 

Den anschließenden Herbstempfang nützte das 

Who is Who der heimischen Immobilienszene um 

zu networken. Für gute Stimmung und zahlreiche 

Anekdoten sorgte der deutsche Wirtschaftskabarettist 

Chin Meyer. DJane Collette sorgte für den 

richtigen Sound zum Abend. 

152 ImmoFokus

150 JAHRE ÖRAG 

Die ÖRAG Gruppe feierte ihr 150-jähriges Bestehen, wenn 

auch Corona-bedingt ein Jahr später, dafür umso freudiger. 

Rund 500 geladene Gäste kamen dazu im Gartenpalais 

Liechtenstein zusammen. 

Unter den feiernden Gästen gesichtet: Peter Czapek (Bank 

Austria Real Invest), AR-Vorsitzender Erich Hampel, 

Stefan Dörfler (Erste Group), Stephanie Ernst (Rainer 

Kraftfahrzeughandel), Bruno Ettenauer (ETTERRA Real 

Estate), Wolfgang Gleissner (BIG), Daniel Jelitzka (JP 

Immobilien), Reinhard Karl (RLB NÖ Wien), Sabine Müller 

(Value One Holding), Louis Obrowsky (LLB Immo 

Kapitalanlagegesellschaft), Friedrich Reisenhofer (Amisola), 

Martina Schmidradner (Amisola), Erwin Soravia 

(Soravia Investment), Christoph Stadlhuber (SIGNA 

Prime Selection), Monika Freiberger (Wüstenrot), Karlheinz 

Dietl (Ermione), Friedrich Scheck (WT 80 Wirtschaftsprüfung), 

Eugen Otto (OTTO Immobilien), Jasmin 

Soravia (Kollitsch & Soravia), Florian Koschat (Pallas 

Capital). 


153


THE REAL 100 #9 

Nach der Arbeit in gediegener Atmosphäre über den Tellerrand 

schauen - 100 Immobilienprofis und 100 Minuten, 

die inspirieren, informieren und animieren. Den Tag bei 

spannenden Gesprächen, einer bissigen Keynote und einem 

prämierten father & son Gin ausklingen lassen. Das 

exklusive Event steht für 100 Minuten Inspiration, Ideen 

und Innovation für 100 Gäste aus der Immobilienbranche. 

Das beliebte Networking-Event sorgt auch dieses Mal 

wieder für Abwechslung und lässt uns Neues kennenlernen. 

Was uns in der westlichen Welt noch eher fremd und 

seltsam erscheint, ist für rund 2 Milliarden Menschen ihre 

tägliche Nahrung. Christoph Thomann, CEO und Founder 

von ZIRP, nimmt uns auf eine kulinarische Reise der etwas 

anderen Art mit. 

Wussten Sie, dass Insekten seit 2021 offiziell in die Nahrungskette 

aufgenommen wurden? Oder warum wir 

Insekten überhaupt essen sollten? Wissen Sie, wie klimafreundlich 

dieses Nahrungsmittel ist und deswegen 

als absoluter Gamechanger gilt? Wir wagen den Sprung in 

eine Keynote mit Biss, eine neue kulinarische Erfahrung, 

geleitet von Christoph Thormann – CEO & Founder von 

ZIRP. 

154 ImmoFokus

WISAG FM CLUB 

Die Generation Z hat andere Einstellungen: Sie stellt zwar die eigene 

Selbstverwirklichung ins Zentrum, ist aber dennoch enorm 

leistungs- und werteorientiert. Unternehmen müssen dem mit 

einem entsprechenden Angebot sowie einem klaren Purpose 

und einer Kultur begegnen. So können sie junge Menschen ansprechen, 

die sich mit dem Unternehmen identifizieren und ihre 

Leistung erbringen. Die Experten beim WISAG FM Club appellieren 

daher, sich von der Anwesenheitsdiskussion zu trennen 

und Effizienz und Lösungsorientierung in den Vordergrund zu 

stellen. Carmen Dilch (FHWien der WKW), Dominik Erne (Bondi 

Consult GmbH), Kevin Töpfer (BUWOG Group GmbH) und Birgit 

Trofer (OCEANS 5 Management Consulting) betonen zudem, 

dass die Büroflächen an die neuen Anforderungen der jungen 

Generation angepasst werden müssen. Durch die Veranstaltung 

führte Journalist Heimo Rollett (immobranche.at). 

APTI-AWARD 

Bei den diesjährigen apti Awards hieß es gleich zweimal: And the winner is … Brickwise. Die Handelsplattform für digitale Immobilienanteile konnte 

sowohl die Kategorie Invest & Finance als auch das begehrte Publikumsvoting für sich entscheiden und gehört damit abermals zu den innovativsten 

sowie beliebtesten PropTech-Startups des Landes. Die apti Awards der Austrian PropTech Initiative wurden heuer bereits zum vierten Mal vergeben. 

Die Sieger in den einzelnen Kategorien wählte eine 8-köpfige Expert:innen-Jury aus. Michael Murg, CEO und Gründer von Brickwise: „Wir freuen 

uns sehr, dass wir bei den diesjährigen apti Awards gleich zweimal als Sieger hervorgegangen sind. Das bestätigt, dass wir mit unserem digitalisierten 

Angebot den Nerv der Zeit getroffen haben. Bei Brickwise denken wir das klassische Immobilieninvestment neu und ermöglichen es allen 

Investor:innen, ihre digitalen Immobilienanteile dezentral, direkt und in Echtzeit zu übertragen. Ziel war und ist es, den Immobilienmarkt vor allem 

auch für jene Personen zugänglich zu machen, die sich ein Investment bisher nicht leisten konnten. Der Erfolg gibt uns recht: Brickwise wurde binnen 

kurzer Zeit zu einem wichtigen Player am deutschsprachigen Immobilieninvestmentmarkt.“ 


155


DBH - DRINKS BEFORE HOME 

Das „Programm“ des Formats ist es, „kein Programm“ zu 

haben. Das persönliche Kennenlernen und das persönliche 

Gespräch zwischen den Entscheidungsträgern ist 

das wesentliche Element der Serie. Initiator der Veranstaltungsreihe 

ist Reinhard Winiwarter, Herausgeber 

ACROSS Magazine und Eigentümer der Reinhard Winiwarter 

Winery. 

156 ImmoFokus

IMMOUNITED LUD ZUR 

FUTUREUNITED 

15 Jahr IMMOunited. Roland Schmid lud Weggefährten 

zur Jubiläumsfeier ins Kesselhaus 

in der Metastadt. Im Rahmen dieser wurde 

allerdings nicht nur auf die vergangenen Jahre 

angestoßen, sondern auch ein Blick in die 

Zukunft gewagt. Im Zeichen der Zukunft eröffneten 

mittels Hologramm-Technologie gleich 

drei Versionen von CEO Roland Schmid die 

Veranstaltung und präsentierten den neuen 

Imagefilm der IMMOunited. 

„Ich bin wahnsinnig dankbar für alle, die uns 

auf unserem bisherigen Weg begleitet haben. 

Die Idee der IMMOunited konnte nur wachsen 

und erfolgreich werden, weil unsere zahlreichen 

Kunden, Partnern und Unterstützer 

an sie geglaubt und uns vertraut haben“, so 

IMMOunited CEO Roland Schmid. 

Unter den Gästen waren unter anderem 

Michael Schmidt (3SI Immogroup), Markus 

Arnold (Arnold Immobilien), Stefan Schmuckenschlager 

(Bürgermeister Klosterneuburg), 

Karina Schunker (EHL Immobilien), Andreas 

Ivanschitz (ehem. Fußballspieler), Stefan 

Dörfler (Erste Bank der österreichischen Sparkassen 

AG), Markus Katzer (First Vienna FC 

1894), Karl Haring (Haring Group Bauträger), 

Sascha Haimovici & Michael Mack (IMMOcontract), 

Bernhard Neuhold (ÖFB), Michael Stix 

(Pro7Sat1Puls4), Bernhard Reikersdorfer (RE/ 

MAX Austria), Michael Pisecky (s REAL Immobilienvermittlung), 

Franz Kalla (spusu Vienna 

Capitals), Kurt Svoboda (UNIQA Österreich), 

Ralf B. Six (VGN Medien Holding) und Judith 

Kössner (willhaben internet). 


157


CITYTAGUNG BY REGIOPLAN 

Die bereits zum dritten Mal veranstaltete Citytagung by 

RegioPlan brachte erneut hochkarätige Referenten zu 

Strategien und Maßnahmen auf die Bühne, um Österreichs 

Städte und Gemeinden gemeinsam zukunftsfit zu 

machen. Die 3. Citytagung bot am 19. Oktober 2022 ihren 

Teilnehmer aus den verschiedensten Bereichen, wie etwa 

aus dem öffentlichen Sektor, der Raumplanung, der Politik, 

des Marketings, des Handels sowie aus dem Bereich 

der Immobilienprojektentwicklung die Möglichkeit, sich 

über die Zukunft unserer Städte auszutauschen. Mit 36 

ExpertInnen, neun Vorträgen, vier Diskussionsrunden, einem 

Hot Seat, einem Elevator Pitch und über 200 Anmeldungen 

schaffte es die Citytagung sich selbst zu überbieten. 

Auch die Eventlocation im 35. Stock sorgte mit ihrem 

Ausblick für Begeisterung. Die 3. Citytagung war somit 

nicht nur die größte, sondern auch die höchste Citytagung 

in ihrer Geschichte. 

158 ImmoFokus

Buchtipps 

EDITOR´S 

CHOICE: 

Lesenswert! 

NEU! 

Bernd W. Krupka 

240 Seiten 

ISBN: 9783818614416 

Ulmer Verlag | 2022 

€ 44,00 

Neue Stadtökologie im Klimawandel 

Der Klimawandel stellt uns Menschen vor besondere Herausforderungen, insbesondere in dicht besiedelten Wohngebieten. 

Ziel dieses Werkes ist es deshalb, Ihnen Hilfestellung bei der Planung und Umsetzung der Revitalisierung von verdichteten 

Stadträumen und bei der Anpassung an den Klimawandel zu geben. Um eine dauerhafte, klimawirksame und 

gesundheitsfördernde Wirkung zu erreichen, unterstützt Sie dieses Werk mit in der Praxis umsetzbaren Vorschlägen zur 

ökologischen Aufwertung von Innenstadtbereichen. Zahlreiche Pflanzenlisten und praktische Handlungsempfehlungen in 

Form von „Grünen Bausteinen“ zu verschiedenen Begrünungsarten erleichtern den Überblick. 

Turit Fröbe, Katharina Matzig 

320 Seiten 

ISBN: 978376625837 

Callwey Verlag | 2022 

€ 61,70 

Häuser des Jahres 

2022 

Dieses Buch präsentiert die von 

einer Expertenjury ausgewählten 

50 besten von Architekten 

geplanten Einfamilienhäuser im deutschsprachigen Raum. 

Die Häuser des Jahres 2022 werden in Text, Bild und mithilfe 

von Plänen ausführlich vorgestellt und gewähren so Einblick 

in 50 individuelle Planungsgeschichten von Architekten 

und Bauherren, die gemeinsam Wohn- und Lebens(t)räume 

realisiert haben – ob aus Stein, Holz oder Beton, am Hang, 

in der Stadt oder auf dem Land. Zudem überzeugen die 

besten ausgezeichneten Produktlösungen durch Innovation, 

Gestaltung und Nachhaltigkeit. 

Danilo Zatta 

256 Seiten 

ISBN: 9781119900573 

Wiley Verlag | 2022 

€ 32,30 

The Pricing Model Revolution 

An incisive and accessible blueprint to pricing your 

company‘s products and services. 

In The Pricing Model Revolution: How Pricing Will 

Change the “Way We Sell and Buy On and Offline”, 

world renowned pricing expert Danilo Zatta delivers an 

essential and engaging blueprint to building an enduring 

competitive advantage with insightful pricing models. In the book, you will learn to 

identify the best monetization approaches for your products and how to execute the 

one that makes the most sense for your business. From freemium to subscription, payper-use, 

and even neuropricing, the author discusses every available option and shows 

you how to choose. An essential read for C-level executives, managers, entrepreneurs 

and sales team leaders. The Pricing Model Revolution belongs on the bookshelves 

of every business leader seeking to learn more about one of the foundational topics 

driving top line revenue and bottom line profitability today. 

Risikomanagement in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

Dieses Buch führt in die Grundlagen des Risikomanagements ein. Es erläutert Begriffe wie Ungewissheit, Unsicherheit 

und Risiko und den Aufbau eines Entscheidungsfelds und beschreibt, welche normativen Entscheidungsregeln bei 

Sicherheit beziehungsweise Unsicherheit üblich sind. Zudem geht es auf die speziellen Risiken in der Wohnungs- und 

Immobilienwirtschaft ein. Anhand von Kennzahlen und zahlreichen Praxisbeispielen wird gezeigt, welche Risiken in der 

Branche drohen und welche Möglichkeiten es generell gibt, mit ihnen umzugehen. Ein verständlicher Überblick für Praktiker 

und Studierende der Immobilienwirtschaft gleichermaßen. 

Helmut Geyer 

228 Seiten 

ISBN: 9783648162439 

Haufe-Lexware Verlag | 2022 

€ 41,10 


159

Branchen & Services 

Energiekosten, die neue 

Herausforderung 

am Immobilienmarkt 

Breit diskutiert. Steigende Energiepreise und höhere Kreditkosten nagen an der Leistbarkeit des Wohnens, so 

der O-Ton in der österreichischen Medienlandschaft. Eine Bestandsaufnahme der Brand Intelligence 

„OBSERVER.“ 

K 

limakrise, Ukraine-Krieg und 

Inflation stellen Europa vor neue 

Herausforderungen. Steigende 

Kreditzinsen setzen auch dem 

österreichischen Immobilienmarkt zu, während 

gleichzeitig die hohen Energiekosten ein Problem 

für Eigentümer und Mieter darstellen. 

Experten rechnen zwar mit einer Stabilisierung 

des Marktes, allerdings nicht mit einer Kurskorrektur. 

*Die Themenwolke veranschaulicht, welche Begrifflichkeiten in den Artikeln besonders oft Verwendung 

fanden. Je größer ein Wort, desto häufiger kam es vor. 

In den österreichischen Medien sind die 

Themen Energiewende, Energiekosten und 

Förderungen im Zusammenhang mit Wohnen 

aktueller als noch vor zwei Jahren. Eine 

exklusive Studie der Brand-Intelligence- 

Agentur Observer zeigt klar, dass auch in 

der Print- und Online-Berichterstattung der 

Trend in Richtung erneuerbare Energien 

zur Energiekostenreduktion geht. Sehr aufschlussreich 

sind aber auch die Förderungsoptionen 

in Österreich, auf die einige Medien 

jetzt verstärkt hinweisen. 

Die Begriffe Energiewende und Energiekosten 

sind in der Medienlandschaft fast schon 

inflationär geworden. Allein dazu gibt es 

innerhalb eines Jahres jeweils bis zu 21.000 

Meldungen in Tages- und Wochenzeitungen 

und Magazinen. 

Direkt im Zusammenhang mit Wohnen beziehungsweise 

Immobilien thematisieren 

151 Print-Artikel die Begriffe Energiewende, 

Energiekosten, Energiepreise und Heizkosten, 

wobei sich jeweils die Hälfte aus regionalen 

Beiträgen (wie zum Beispiel Bezirkszeitungen) 

beziehungsweise überregionalen 

Tageszeitungen zusammensetzt. 

Schwerpunkte sind hier der Anstieg der 

Wohn- und Baukosten, Sanierungsmaßnahmen 

und energieeffizientes Bauen sowie 

„Grüne Immobilien“ und Klimaneutralität. 

Besonders häufig erwähnt wurde das Thema 

Energie und Wohnen in den Tageszeitungen 

„Die Presse“ (13), „Der Standard“ (10) und 

„Kurier“ (10). 

Energiesparen und Förderungen 

in den Medien 

In Online-Medien dominieren Berichte über 

Inflation im Zusammenhang mit hohen 

Strom- und Heizkosten, die für den Immobilienmarkt 

zu einer großen Belastungsprobe 

werden. Innerhalb der letzten dreizehn 

Monate befassen sich 313 Beiträge auf Nachrichtenseiten 

und in Pressemitteilungen mit 

dem Thema Energiesparen und Wohnen, die 

potenzielle Reichweite beträgt über 164 Millionen 

User. Häufig geht es darin um Tipps 

zum Energiesparen im Haushalt oder um 

Alternativen zum Heizen. 

Wie aus der Observer-Analyse hervorgeht, 

hat die Berichterstattung zu Energieförde- 

160 ImmoFokus

*Die Medienresonanzanalyse über die 

Branchenkommunikation wird exklusiv von 

der Brand Intelligence Agentur „OBSERVER“ 

zur Verfügung gestellt. In die Analyse fließen 

die Berichterstattungen der Print- und 

Onlinenewspaper, -magazine, Newsseiten, 

Radio und TV sowie Presseaussendungen in 

Österreich ein. Der Beobachtungszeitraum 

umfasst den Zeitraum Oktober 2019 bis Oktober 

2022. 

rungen innerhalb des letzten Jahres in den 

Print-Medien stark zugenommen. Am häufigsten 

berichtet wird im Zeitraum 2019-2022 

über den Klimabonus (9.405 Meldungen), allerdings 

überwiegend negativ: In den Medien 

gibt es Kritik an der Auszahlung sowie an der 

kurzfristigen Wirkung der Maßnahme zur 

Entlastung von Haushalten. Bei Energiekostenausgleich 

beziehungsweise Energiekostenzuschuss 

(1.362), Anti-Teuerungsbonus 

(725) und Stromkostenbremse (175) wird 

kritisiert, dass diese zu spät die hohen Energiekosten 

abfedern würden. 

Ein viel positiveres mediales Echo erhalten 

hingegen der „Raus aus Öl und Gas“-Bonus 

(1.147), der im Zusammenhang mit Umrüstung 

von Heizungen häufig erwähnte Solarbonus 

(64) sowie die „Sauber Heizen für 

alle“-Umweltförderung (395), von der private 

Haushalte profitieren sollen. Über den „Raus 

aus Gas“-Zuschuss (253) berichten überwiegend 

Wiener Bezirkszeitungen. 

Auch in den nächsten Monaten ist mit einer 

Erholung des Energiemarktes nicht zu rechnen. 

Vor allem die Umrüstung auf erneuerbare 

Energieträger und Sanierungsoffensiven 

bei Immobilien werden die Berichterstattung 

zu den Themen Wohnen, Bauen und Energie 

dominieren. 

*Das Sentiment der Daten aus den Online-Medien wurde von der Brand- 

Intelligence-Agentur Observer über ein KI-basiertes Analysetool erhoben. 


161


IMPRESSUM 

Vorschau 

Lesen Sie im ImmoFokus 

Ausgabe 06/2022 

Retail & Logistik 2030. Das große Interview mit ..., Zu 

Tisch mit ..., Retail erfindet sich neu; Ein Widerspruch: 

ESG & Logisitik; Energie - Energiemanagement, 

Geothermie, Photovoltaik & Solarthermie, Flächen-, Heiz- 

, Kühlsysteme, Dezentrale Energieversorgung; Sicherheit 

- Gebäudesicherheit, Brandschutz, Luft- & Wasser, 

Bauüberwachung; Integrierte Planung - BIM 

Medieneigentümer 

Real Estate Media Group GmbH 

Handelskai 94-96 

1200 Wien 

Tel. +43 1 890 18 26-100 

office@media-group.immo 

www.media-group.immo 

Herausgeber 

Mag. Michael Neubauer 

Chefredaktion 

Mag. Lisa Grüner 

Grafik 

Sophie Frenzel 

Lektorat 

Dr. Melanie Knünz 

Michaela Hocek 

Ingeborg Morawetz, BA 

Autoren dieser Ausgabe 

Mag. Patrick Baldia, 

Mag. Lisa Grüner, Amelie Miller, BA, 

Mag. Michael Neubauer, Gerhard Fritz, 

Rudolf Oezelt, sowie die Kommentatoren 

ERSCHEINUNGSTERMIN: Dezember 2022 

Täglich top informiert: www.immo-timeline.at 

Den ImmoFokus jetzt immer und überall lesen, mit der REMG-App. 

Sales & Relation 

Rudolf E. Oezelt 

Relations Management 

Tanja Klingseis 

Fotos 

wenn nicht anders angegeben: 

Real Estate Media Group/Katharina Schiffl, 

Michael Hetzmannseder, Gabriel Alarcón - 

Rizar 

Druck 

Ferdinand Berger & Söhne Ges.m.b.H 

Der IMMOFOKUS wendet sich im Sinne der 

Gleichstellung gleichermaßen an Frauen 

und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit 

und Verständlichkeit kann es bei den 

Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline 

Ansprechform verwendet wird. 

ImmoFokus ist Mitglied bei: 

162 ImmoFokus

Altes bewahren. 

Neues schaffen. 

WIR KAUFEN 

ZINSHÄUSER & 

GRUNDSTÜCKE 

Mit unserem gesamten Können legen wir Passion, Fingerspitzengefühl und Handwerkskunst 

in die Erhaltung und Entwicklung von Immobilien. Seit 3 Generationen 

steht die 3SI Immogroup für Bauprojekte höchster Qualität. Und Partnerschaften, 

die mit einem Handschlag beginnen und über Jahrzehnte andauern. 

anfrage@3si.at | +43 1 607 58 58 11 | www.3si.at

www.arnold.immobilien 

Die Kompetenz 

unserer Makler ist 

Spezialität des Hauses. 

Wer beim Investment auf stabile Werte baut, hat mit Sicherheit mehr 

Möglichkeiten, das Leben zu genießen und für Generationen vorzusorgen. 

Diese Werte sind für uns nicht nur Immobilien in Bestlage. Sondern vor allem 

auch Verlässlichkeit, Ehrlichkeit und genaue Marktkenntnis. Europaweit. 

Ihr ganz privater Makler wird Sie auf allen Wegen unterstützen. 

ZEHN LÄNDER. EIN MAKLER. UNZÄHLIGE MÖGLICHKEITEN.

Ausgabe 05/2022

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