Ausgabe 06/2023
| Der Optimist: Coverinterview mit Michael Schmidt | Zu Tisch mit … Jasmin Soravia | Immobuilien & Insolvenzen| Kommentare von unter anderem ... Klaus Baringer, Michael Pisecky, Hans Jörg Ulreich, Philipp Kaufmann., Georg Flödl, Beiglböck, Louis Obrowsky | Exklusiv im Interview mit Anton Bondi | Wein & Immobilien | Kolumnen von Wolfgang Fessl, Anita Körbler, Jasmin Sarovia | Real Circle – Nachhaltige Infrastruktur.
| Der Optimist: Coverinterview mit Michael Schmidt | Zu Tisch mit … Jasmin Soravia | Immobuilien & Insolvenzen| Kommentare von unter anderem ... Klaus Baringer, Michael Pisecky, Hans Jörg Ulreich, Philipp Kaufmann., Georg Flödl, Beiglböck, Louis Obrowsky | Exklusiv im Interview mit Anton Bondi | Wein & Immobilien | Kolumnen von Wolfgang Fessl, Anita Körbler, Jasmin Sarovia | Real Circle – Nachhaltige Infrastruktur.
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<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
94
04 ImmoFokus
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
05
16 Bilderstrecke<br />
Markt Hallelujah<br />
Der Optimist<br />
40<br />
COVERINTERVIEW MIT<br />
MICHAEL SCHMIDT<br />
INHALT<br />
AUSGABE<br />
Rubriken<br />
Positionen & Meinungen<br />
008 VOM HERAUSGEBER<br />
012 EDITORIAL<br />
130 VORSCHAU/IMPRESSUM<br />
Unternehmen & Projekte<br />
016 BILDERSTRECKE MARKTHALLEN<br />
030 TOP DEAL<br />
032 START UP<br />
033 PROBLEMLÖSER<br />
034 DER MARKETER<br />
Kommentar von Philipp Kaufmann<br />
036 IMMOBILIE IM FOKUS<br />
037 AUFSTEIGER<br />
040 COVERINTERVIEW MIT<br />
Michael Schmidt<br />
052 ZU TISCH MIT<br />
Jasmin Soravia<br />
058 PARTNERSCHAFTLICH DURCH UNRUHIGE<br />
GEWÄSSER<br />
Interview mit Anton Bondi de Antoni, CEO<br />
Bondi Consult, und Christoph Nemetschke,<br />
Projektleiter Bondi Consult<br />
<strong>06</strong>2 WEIN & IMMOBILIEN<br />
Andreas Bauer<br />
<strong>06</strong>4 TOTGESAGTE LEBEN LÄNGER?<br />
Kommentar von Georg Flödl<br />
<strong>06</strong>5 WIR MÜSSEN GEHÖRT WERDEN!<br />
Kommentar von Sebastian Beiglböck<br />
<strong>06</strong>6 BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT<br />
Kommentar von Philipp Kaufmann<br />
<strong>06</strong>7 VGBV-WOHNBAU ZUNEHMEND IN NOT<br />
Kommentar von Klaus Baringer<br />
<strong>06</strong>8 STRATEGIEWECHSEL IM GEBÄUDESEKTOR<br />
Kommentar von Martin Prunbauer<br />
<strong>06</strong>9 DAS MIETRECHT - THEMA NUR IN WIEN<br />
ODER IN ALLEN BUNDESLÄNDERN?<br />
Kommentar von Michael Pisecky<br />
070 IMMOBILIENPROJEKTE IN DER KRISE<br />
Crashkurs in Insolvenzrecht von<br />
Rechtsanwalt Mark KrennKommentar von<br />
Michael Pisecky<br />
076 BLACKOUT<br />
Interview mit Christoph Sengstschmid,<br />
Geschäftsführer Otis Österreich<br />
078 ZIEL IST WERTSTEIGERUNG<br />
ERWIRTSCHAFTEN<br />
Interview mit AREAMA Vorstandsmitglied<br />
Britta Berger<br />
Fotos: ATP/Kuball, APA/HELMUT FOHRINGER<br />
<strong>06</strong> ImmoFokus
84<br />
Der 35. Real Circle<br />
Nachhaltige Infrastruktur<br />
Zu Tisch mit ...<br />
52 Jasmin Soravia 58 Interview<br />
Durch unruhige Gewässer<br />
<strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
Im Fokus<br />
084 REAL CIRCLE NACHHALTIGE INFRASTRUKTUR<br />
098 HOCH DIE HÄNDE - KLIMAWENDE!<br />
Kolumne von Frank Brün<br />
100 MIETPREISBREMSE, EIN SCHUSS INS KNIE!<br />
Kommentar von Louis Obrowsky<br />
102 WANN IST INFRASTRUKTUR NACHHALTIG?<br />
Kolumne von Wolfgang Fessl<br />
104 THE LINE: SCIENCE FICTION FÜR NACHHALTIGKEIT IN DER WÜSTE<br />
Kolumne von Jasmin Soravia<br />
1<strong>06</strong> FRECH GESAGT<br />
Kolumne von Andrea Körbler<br />
104 KREISLAUFWIRTSCHAFT: EINER ALLEINE SCHAFFT DAS NICHT<br />
Themenreise von Drees & Sommer<br />
108 BAUTRÄGER UNTER DER LUPE<br />
Analyse der Vorverwertungsquoten bei Projektfertigstellungen in Wien<br />
112 WOHNBAUFÖRDERUNG AUF DEM PRÜFSTAND<br />
Exploreal und Willhaben haben sich die Wohnbauföderung genauer angesehen<br />
114 NACHHALTIG BAUEN - WOFÜR?<br />
Kommentar von Andreas Kreutzer<br />
115 IMMOBILIENBEWERTUNG AUF DEM PRÜFSTAND<br />
Kommentar von Astrid Grantner-Fuchs<br />
116 WAS BRAUCHT DIE STADT DER ZUKUNFT?<br />
Kommentar von Peter Ulm<br />
118 EIN MÖGLICHER WEG<br />
Kommentar von Hans Jörg Ulreich<br />
120 EIN MÖGLICHER WEG<br />
Kommentar von Heide Schicht<br />
122 OBSERVER<br />
124 EVENTS<br />
128 BUCHTIPPS<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
07
Aufbruch<br />
„Digitale Technologien<br />
verändern die Art und<br />
Weise, wie Inhalte<br />
produziert,<br />
verbreitet und<br />
konsumiert werden.“<br />
D<br />
ie Real Estate Media Group<br />
wird zu einem digitalen Medienunternehmen.<br />
Diese <strong>Ausgabe</strong><br />
ist die letzte die Sie in gedruckter<br />
Form in Händen halten. Damit geht<br />
für den ImmoFokus eine Epoche zu Ende.<br />
Es ist ein Umbruch. Und ich habe in meiner<br />
nunmehr 35jähirgen Laufbahn als Medienschaffender<br />
viele Umbrüche miterlebt und<br />
mitgestalten dürfen. Der erste Umbruch war<br />
der digitale Satz – noch ohne WYSIWYG-<br />
Darstellung. Dann digitaler Umbruch.<br />
WYSIWYG-Darstellung. Farbe bei Tageszeitungen<br />
… und so weiter. Die Entwicklung<br />
macht auch vor Fachmagazinen nicht halt.<br />
Medien prägen unseren Alltag. Etwa 5,2<br />
Stunden am Tag verbringt eine Person im<br />
Schnitt in Österreich im Internet. Nutzung<br />
von Videos und Podcasts inklusive. Für die<br />
TV-Nutzung inklusive Streaming entfallen<br />
gute drei Stunden täglich.<br />
der Real Circle und unsere Round Table,<br />
Interviews und Kommentare werden von<br />
Printformaten in digitalen Content übersetzt.<br />
Das Erscheinungsbild der Homepage<br />
grundlegend verändert und das Angebot an<br />
Newslettern erweitert, die Aktivitäten in en<br />
Sozialen Netzen intensiviert. Eine eigene Video-Redaktion<br />
wird für neue Akzente sorgen.<br />
Damit können wir noch schneller reagieren<br />
und Sie so rasch wie möglich über unterschiedlichste<br />
Kommunikationswege über<br />
neueste Entwicklungen informieren.<br />
Die Vorbereitungen laufen auf Hochtouren.<br />
Bleiben Sie mit uns in Kontakt. Falls Sie sich<br />
bisher noch nicht für einen unserer Newsletter<br />
angemeldet haben – jetzt wäre eine gute<br />
Gelegenheit.<br />
Unser ehrgeiziges Ziel: Wir wollen die Digitalisierung<br />
in der Medienbranche mitgestalten<br />
-und vorantreiben.<br />
Digitale Technologien verändern die Art<br />
und Weise, wie Inhalte produziert, verbreitet<br />
und konsumiert werden. Das setzt die<br />
Medienbranche unter einem enormen Anpassungsdruck.<br />
Allein jene 40 Prozent von<br />
LinkedIn-Nutzern, die täglich auf diese Plattform<br />
zugreifen, führen jeden Monat über 1<br />
Milliarde Interaktionen durch – und das sind<br />
4 von 10 LinkedIn-Nutzern.<br />
Die Positionierung des ImmoFokus bleibt<br />
gleich. Die nachhaltige Immobilienwirtschaft<br />
bleibt weiterhin im Fokus. Interviews,<br />
Lassen Sie sich überraschen.<br />
Michael Neubauer<br />
Herausgeber<br />
Fotos: Adobe Stock<br />
08 ImmoFokus
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Immobilien.<br />
Wir leben<br />
Know-how.<br />
Den Durchblick behalten.<br />
Mit den EHL Marktberichten.<br />
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Die ständige Beobachtung und Analyse des Marktes durch unser Market Research Team sowie<br />
der laufende Dialog mit unseren KundInnen sind die Grundlage für die EHL Marktberichte.<br />
Unsere Marktberichte bieten einen umfassenden Einblick in die aktuelle Marktsituation im<br />
Gewerbe-, Wohn- und Investmentbereich und stellen eine solide Basis für gezielte Investitionsund<br />
Standortentscheidungen dar. Denn wir leben Know-how.<br />
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Wien |<strong>2023</strong><br />
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Office<br />
Substanz<br />
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Vorsorgewohnungen<br />
Marktbericht | Frühjahr <strong>2023</strong><br />
Büromarktbericht<br />
Wien | Herbst <strong>2023</strong><br />
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<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
09
09. Jg. / Nr. 01/2014 • März 2014<br />
09. Jg. / Nr. 02/2014 • April 2014<br />
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Mission<br />
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Wachstum<br />
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Weiterwachsen<br />
Coverinterview mit<br />
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Erfolgreiche<br />
Transformation<br />
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Leidenschaft<br />
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Der Dynamo<br />
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Marathon-Mann<br />
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Immofinanz<br />
reloaded<br />
Vorstand-Dreamteam:<br />
Dietmar Reindl & Oliver Schumy<br />
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COVID-19<br />
Immo-Branche<br />
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DATEN<br />
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Refurbishment<br />
Revitalisierung<br />
Redevelopment<br />
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DIGITALISIERUNG<br />
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Herbst 2014<br />
Winter 2014<br />
Frühjahr 2015<br />
Österreich € 4,– • P.b.b. Verlagspostamt A-1020 Wien • Zlg.-Nr. <strong>06</strong>Z036886 M, Monatsmagazin •<br />
■ Bewahren & Betreiben<br />
„Historische Gebäude können<br />
mehr“ – Burghauptmann<br />
Mag. Reinhold Sahl im Interview.<br />
■ Neues Geschäftsfeld<br />
Entwickler als Betreiber<br />
berücksichtigen den<br />
Lebenszyklus.<br />
Der neue<br />
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■ Leistbares Wohnen<br />
Bauboom in Wien. Wo wird<br />
was gebaut. Aktuelle Projekte<br />
im Überblick.<br />
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Schwerpunkt<br />
Alternativ<br />
fi nanziert<br />
■ Im Interview<br />
Wohnbau-Stadtrat Michael Ludwig<br />
skizziert seine Pläne für Wien:<br />
Großes ist für Herbst geplant.<br />
■ Luft zum Arbeiten?<br />
Ob Altbau oder Neubau.<br />
Können Immobilien glücklich<br />
machen oder doch nur krank?<br />
■ Hotelentwicklung<br />
Klare Positionierung und<br />
klares Profi l füllen Zimmer und<br />
den Wellness-Bereich.<br />
persönlich.<br />
Bruno Ettenauer<br />
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10 ImmoFokus
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Die Erfolgsstory des Michael Ehlmaier<br />
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<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
11
Gesucht:<br />
Optimisten<br />
„Nach wie vor grassiert<br />
der „Zins-Blues“ in der<br />
Branche.“<br />
Z<br />
ukunft braucht Infrastruktur. Und<br />
zwar nachhaltige Infrastruktur.“<br />
Was bringt 2024? Zugegeben: Es<br />
gab schon einmal mehr Anlass,<br />
optimistisch in ein neues Immobilienjahr zu<br />
blicken. Nach wie vor grassiert – unter anderem<br />
wohlgemerkt – der „Zins-Blues“ in der<br />
Branche. Und seitens der EZB gab es zuletzt<br />
keine klaren Signale, dass der Zinsanhebungszyklus<br />
bald ein Ende finden könnte. Auch<br />
wenn die Inflation in der Eurozone in den letzten<br />
Wochen merklich zurückgegangen ist.<br />
Vielmehr deutet einiges darauf hin, dass in<br />
der Immobilienbranche noch einige Zeit ein<br />
rauerer Wind wehen könnte. Nicht wenige<br />
Beobachter sehen eine Insolvenzwelle anrollen.<br />
Tatsächlich hört man derzeit laufend,<br />
dass Branchenplayer ums Überleben kämpfen.<br />
Natürlich überstrahlt die Causa Signa alles andere.<br />
Der Immobilienkonzern von René Benko<br />
verantwortet ja auch die größte Pleite der österreichischen<br />
Wirtschaftsgeschichte.<br />
Aber nun zum aktuellen Magazin. Gerade in einem<br />
schwierigen Umfeld wie dem aktuellen ist<br />
es erbauend, sich mit Zeitgenossen zu beschäftigen,<br />
die sich nicht lange mit Trübsal blasen<br />
aufhalten, sondern optimistisch in die Zukunft<br />
blicken. Mit Optimisten wie 3SI-Immogroup-<br />
Geschäftsführer Michael Schmidt, den Immo-<br />
Fokus-Herausgeber Michael Neubauer zum<br />
Coverinterview bat. „Man muss sich momentan<br />
auch etwas trauen“, so die erfrischenden<br />
Worte Schmidts. In eine ähnliche Tonart fällt<br />
das Interview mit Anton Bondi de Antoni und<br />
Christoph Nemetschke von Bondi Consult. Sie<br />
bekräftigen, worauf es derzeit ankommt: auf<br />
echte Partner.<br />
Pressierendes Thema<br />
Worauf es ebenfalls ankommt: nachhaltige<br />
Infrastruktur – im Übrigen der Schwerpunkt<br />
dieser <strong>Ausgabe</strong>. Das pressierende Thema stand<br />
auch beim mittlerweile 35. Real Circle zur Diskussion.<br />
„Zukunft braucht Infrastruktur. Und<br />
zwar nachhaltige Infrastruktur“, waren sich<br />
die Diskutanten einig. Ebenso wie darüber,<br />
dass bestehende Infrastruktur genutzt und so<br />
weit wie möglich erneuert werden muss, bevor<br />
neue Flächen versiegelt werden. Ein weiteres<br />
Highlight dieser <strong>Ausgabe</strong>: die Bildstrecke mit<br />
spektakulären Foodhalls und Markthallen auf<br />
der ganzen Welt.<br />
Sie werden es vermutlich schon gehört haben:<br />
Sie halten nicht nur die letzte ImmoFokus-<br />
<strong>Ausgabe</strong> des Jahres <strong>2023</strong> in Ihren Händen,<br />
sondern auch das letzte auf Papier gedruckte<br />
Magazin. Ab Jänner wird der ImmoFokus nur<br />
mehr online erscheinen. Für die Leser ändert<br />
sich dadurch nicht viel, außer, dass sie mit<br />
noch mehr tagesaktuellen selbst recherchierten<br />
Geschichten rechnen können.<br />
Viel Spaß beim Lesen sowie ein besinnliches<br />
Weihnachtsfest und einen gute Rutsch<br />
wünscht Ihnen,<br />
Herzlichst,<br />
Patrick Baldia<br />
Chefredakteur<br />
Foto: Adobe Stock<br />
12 ImmoFokus
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<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
13
Unternehmen & Projekte<br />
16<br />
SCHMELZTIEGEL DER GESCHMÄCKER<br />
Foodhallen - lebendige Zentren<br />
kulinarischer Vielfalt. Sie sind<br />
Orte, an denen sich Menschen<br />
verschiedener Hintergründe<br />
treffen, um gemeinsam zu<br />
essen, zu entdecken und sich<br />
von neuen Aromen inspirieren<br />
zu lassen.<br />
30<br />
TOP DEAL<br />
Der Investmentmarkt befindet sich<br />
weiterhin in einem Transformationsprozess.<br />
Während viele Investoren<br />
abwarten bis die Angebotspreise die neue<br />
Realität aus hohen Zinsen und verhaltener<br />
Konjunktur spiegeln, mussten sich andere<br />
mangels Liquidität zurückziehen. Zu<br />
den wenigen Investoren, die selbst im<br />
aktuellen Umfeld aktiv sind, gehört die S<br />
Immo, wobei das Unternehmen natürlich<br />
regelrecht dazu verdammt ist, zu<br />
investieren. bringt es EHL-Investmentchef<br />
Franz Pöltl auf den Punkt.<br />
36<br />
ELBTOWER<br />
Der fertige Elbtower mit seinen<br />
64 Stockwerken wird stolze 245<br />
Meter in die Höhe ragen. Er soll den<br />
krönenden Abschluss des Hamburger<br />
Stadtentwicklungsprojekts Hafencity<br />
darstellen. Inwiefern die geplante<br />
Fertigstellung 2026 angesichts des im<br />
Zuge der zunehmenden finanziellen<br />
Schwierigkeiten der Signa-Gruppe Ende<br />
Oktober erfolgten Baustopps fraglich.<br />
Foto: Adobe Stock<br />
14 ImmoFokus
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<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong> 15
Unternehmen & Projekte<br />
Schmelztiegel der Geschmäcker.<br />
Foodhalls - lebendige Zentren<br />
kulinarischer Vielfalt. In diesen<br />
überdachten Märkten finden sich eine<br />
Fülle an Essensständen, die eine breite<br />
Palette an lokalen und internationalen<br />
Speisen anbieten. Von authentischen<br />
lokalen Delikatessen bis hin zu<br />
exotischen Gerichten aus aller Welt<br />
bieten Markthallen eine einzigartige<br />
Möglichkeit, die Vielfalt der Küche zu<br />
erkunden. Sie sind Orte, an denen sich<br />
Menschen verschiedener Hintergründe<br />
treffen, um gemeinsam zu essen, zu<br />
entdecken und sich von neuen Aromen<br />
und Aromen inspirieren zu lassen.<br />
Autor: Tanja Klingseis<br />
16 ImmoFokus
Fotos: Foster + Partner<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
17
Unternehmen & Projekte<br />
MVRDV MARKTHAL<br />
Die Markthalle in Rotterdam ist mehr als nur ein Ort,<br />
an dem Sie Produkte kaufen und etwas essen können.<br />
Es ist eine Attraktion für sich. Es verfügt über<br />
mehr als 100 Imbissstände, acht Restaurants und<br />
15 Geschäfte, die sich alle unter einer imposanten<br />
hufeisenförmigen Struktur mit Glasfassaden befinden,<br />
die aus 4.000 kleinen Fenstern bestehen, die<br />
an Stahlkabeln aufgehängt sind - es ist tatsächlich<br />
die größte Glasfensterkabelstruktur in Europa und<br />
wird als solches von vielen Experten als architektonisches<br />
Meisterwerk angesehen.<br />
Darüber hinaus ist das Innere des Marktes von mehr<br />
als 4.000 bunten Fliesen bedeckt, die dem hufeisenförmigen<br />
Bogen einen Farbtupfer verleihen und<br />
ihn zum größten Kunstwerk in den Niederlanden<br />
machen. Während des Baus des Marktes wurde<br />
sieben Meter unter der Erde ein Bauernhof aus<br />
dem 10. Jahrhundert freigelegt. In der gesamten<br />
Markthalle sind heute mehrere Fundamente und<br />
Artefakte ausgestellt, die der landwirtschaftlichen<br />
Vergangenheit Rotterdams huldigen.<br />
Standort: Rotterdam, Niederlande<br />
Architekturbüro: MVRDV Architects<br />
Fotos: Ossip van Duivenbode<br />
18 ImmoFokus
MERCADO CENTRAL, VALENCIAE<br />
Der Mercado Central von Valencia – eines<br />
der schönsten und charmantesten<br />
Gebäude in Valencia. Er gehört zu Europas<br />
größten Zentralmärkten für frische<br />
Produkte und bringt ca. 300 Kaufleute<br />
zusammen. Der Hauptmarkt von Valencia<br />
bedeckt eine Fläche von über 8000<br />
Quadratmetern und besitzt zwei Etagen.<br />
Der vorherrschende Stil ist ein eklektischer<br />
Frühjugendstil. Das auffällige Dach<br />
besteht aus originellen Kuppeln und<br />
schräg eingesetzten Dächern auf mehreren<br />
Ebenen, während das Innere mit<br />
unterschiedlichen Materialien wie Metall,<br />
Holz, Keramik und farbigen Kacheln verkleidet<br />
ist. Die Schönheit des Komplexes<br />
wird durch das Tageslicht hervorgehoben,<br />
das durch diverse Oberlichter und farbige<br />
Glasfenster einfällt..<br />
Standort: Valencia, Spanien<br />
Fotos: Adobe Stock<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
19
Unternehmen & Projekte<br />
SANTA CATERINA MARKET, BARCELONA<br />
Der Santa Caterina Market ist ein belebter<br />
Markt mit einer Vielzahl an Verkaufs- und<br />
Imbissständen in einem Gebäude mit mosaikverziertem<br />
Dach.<br />
Der Mark wurde im Jahr 1848 geöffnet und<br />
war der erste bedeckte Markt in Barcelona.<br />
Er wurde vor kurzem komplett erneuert mit<br />
einem modernen Look aber marktkonform<br />
mit einem traditionellen katalanischen Markt.<br />
Das neue leuchtend farbige wellenförmige<br />
Dach besteht aus 325.000 keramischen<br />
Teilen mit über 60 Farben, die die Farben<br />
des Obst und Gemüse präsentieren, das<br />
innendrin verkauft wird.<br />
.<br />
Standort: Barcelona, Spanien<br />
Fotos: AdobeStock<br />
20 ImmoFokus
SALUHALL, MALMÖ<br />
Einst wurde in den denkmalgeschützten Lagerhallen aus dem Jahr 1898 die Fracht der Güterzüge<br />
verladen. Heute werden hier frische Backwaren, Kaffee von Koppi, Obst, Gemüse, Öle, Tee sowie<br />
Fleisch- und Käsespezialitäten und viele andere leckere Dinge über die Verkaufstheken gereicht. Dabei<br />
ist man umgeben von den Gerüchen der hier ansässigen kleinen Restaurants. Sie laden dazu ein, sich<br />
gleich an Ort und Stelle eine kleine Gaumenfreude zu gönnen. Dazu wurden die ehemaligen Lagerhallen,<br />
sorgsam restauriert und renoviert. Gleichzeitig wurden sie durch einen modernen, architektonisch<br />
spannenden Anbau des renommierten Architekturbüros Wingårdhs arkitekter erweitert.<br />
Standort: Malmö, Schweden<br />
Architekturbüro: Wingårdh Arkitektkontor AB<br />
Fotos: Andre Pihl Wingårdhs<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
21
Unternehmen & Projekte<br />
ANNONARY MARKET, SAN REMO<br />
Das lokale Büro Calvi Ceschia Viganó entwickelte ein neues<br />
Konzept für das 3.300 Quadratmeter große Gebäude.<br />
Anstelle großer architektonischer Veränderungen wurde<br />
die Markthalle in ihrer Grundstruktur erhalten und saniert.<br />
Hinzu kam ein System aus modularen Einbauten aus Holz,<br />
die dem Marktgeschehen Struktur geben sollen. Um die<br />
Marktleute für den Veränderungsprozess zu begeistern,<br />
durfte jeder seinen Stand mitgestalten. Die Variationen erlauben<br />
individuelle Bezugspunkte und auf verschiedene Bedürfnisse<br />
zugeschnittene Lösungen. Sämtliche Einbauten<br />
sind aus Holz gefertigt und unterstreichen den Anspruch<br />
der Architekt*innen, eine flexible und nachhaltige Struktur<br />
zu entwickeln. Auch lassen sich dank der Neuordnung der<br />
Verkaufsflächen die Besucherströme besser durch die säulenfreie<br />
Markthalle führen. Ein neues Café im Zentrum steht<br />
zudem für einen entspannten Plauscher bereit.<br />
Standort: San Remo, Italien<br />
Architekturbüro: Calvi Ceschia Viganò Architetti Associati<br />
Fotos: Aldo Amoretti<br />
22 ImmoFokus
COVENT GARDEN MARKET, LONDON<br />
Der Covent Garden Market ist einer der<br />
bekanntesten Märkte in London. Er findet in<br />
einer alten Markthalle statt, in der sich heute<br />
viele Geschäfte tummeln.<br />
In der Mitte gibt es zahlreiche Stände und<br />
Rund um den Markt stehen verschiedene<br />
Kleinkünstler wie Zauberer, Sänger und Akrobaten<br />
und zeigen ihr Können. Neben den<br />
Marktständen gibt es auch mehrere kleine<br />
Modeläden. Der Covent Garden Market<br />
befindet sich im Herzen der Innenstadt von<br />
London. Auf dem ehemaligen Obst- und<br />
Gemüsemarkt gibt es heute neben Lebensmitteln,<br />
allerhand Schmuck und Kleidung<br />
zu kaufen. Hier befindet sich auch ein<br />
Kunsthandwerksmarkt – der Apple Market.<br />
In der großen Markthalle herrscht ein reges<br />
Treiben, aber auch um den Markt herum<br />
unterhalten Straßenkünstler die Besucher.<br />
.<br />
Standort: London, Großbritannien<br />
Fotos: Adobe Stock<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
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Unternehmen & Projekte<br />
BURSA WHOLESALE GREENGROCER’S AND FISHMONGERS<br />
MARKET<br />
Diese spektakuläre Markthalle liegt auf einem wunderschön<br />
angelegten Hügel an der berühmten Seidenstraße und<br />
besteht aus zwei Gebäuden. Der zentrale Freilufthof des<br />
Gemüsehändlermarktes ist von einer ovalen überdachten<br />
Galerie umgeben. Der Fischhändlermarkt ist ein kleineres,<br />
abgelegenes Gebäude. Die Gestaltung beider Märkte greift<br />
die Idee der großen Basare auf und verbindet die neuen<br />
Gebäude so mit den langjährigen kulturellen Traditionen<br />
Zentralasiens. Gleichzeitig bietet das mit Stahl überspannte<br />
Bogendach völlig moderne Qualitäten wie Platz, Komfort,<br />
Licht und Belüftung.<br />
Standort: Bursa, Türkei<br />
Architekturbüro: Tuncer Cakmakli Architects<br />
Fotos: Tuncer Cakmakli Architects<br />
24 ImmoFokus
Fotos: AdobeStock<br />
ZENTRALMARKTHALLE, BUDAPEST<br />
Die Markthalle wurde im neogotischen Stil<br />
in den Jahren 1894 bis 1896 erbaut nach<br />
längerem Verfall in sozialistischer Zeit 1994<br />
gründlich rekonstruiert.<br />
In der Großen Markthalle laden mehr als<br />
180 Stände und kleine Läden zum Probieren<br />
und Genießen ein. Auf 3 Etagen werden alle<br />
möglichen Waren angeboten: Obst, Gemüse,<br />
Milchprodukte, Wurstwaren, frischer<br />
Fisch, ungarische Paprika, Wein und lokale<br />
Gerichte.<br />
Es ist eine Fundgrube für kulinarische<br />
Köstlichkeiten und bietet eine Vielfalt an<br />
regionalen und internationalen Produkten.<br />
.<br />
Standort: Budapest, Ungarn<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
25
Unternehmen & Projekte<br />
MUNICIPAL MARKET MANLLEU, BARCELONA<br />
Der Mercat Municipal de Manlleu ist ein fester<br />
Bezugspunkt im Leben des Viertels. Es handelt<br />
sich um einen Treffpunkt und einen geselligen<br />
Ort, an dem alle zusammenkommen.<br />
Der 1984 eröffnete Mercat Municipal de Manlleu<br />
verwandelte sich in einen Motor für die<br />
Wiederbelebung der städtischen, gesellschaftlichen<br />
und gewerblichen Struktur des Viertels<br />
Erm. Er wurde mehrfach umgebaut.<br />
Auf einer Fläche von 1.693 m2 befinden sich<br />
17 Stände, an denen man frische regionale<br />
Produkte kaufen kann. Außerdem werden<br />
zusätzliche Dienstleistungen wie eine Bar,<br />
ein Blumengeschäft und eine Buchhandlung<br />
angeboten.<br />
Standort: Barcelona, Spanien<br />
Architekturbüro: Comas-Pont Arquitectes<br />
Fotos: Jordi Comas<br />
26 ImmoFokus
ÖSTERMALM’S MARKET HALL<br />
Die Architekten von Tengbom haben eine temporäre<br />
neue Markthalle entworfen, die als modernes Pendant<br />
neben der klassischen Markthalle in Stockholm steht.<br />
Das Gebäude ist eine Struktur aus Holz und Kunststoffplatten<br />
und wurde mit einem Rahmen aus vorgefertigten<br />
Modulen entworfen, das schnell aufgebaut und<br />
später wieder abgebaut werden kann.<br />
Bei diesem Projekt trugen unter anderem die Bodenverhältnisse<br />
maßgeblich dazu bei. Der Platz hat eine<br />
Neigung von 1,9 Metern und liegt direkt über einer<br />
U-Bahn-Station. Die erarbeiteten Lösungen haben nicht<br />
nur die Food Hall möglich gemacht. Sie führten unter<br />
anderem auch durch den Austausch von Abwasserleitungen<br />
und modernen Müllentsorgungslösungen für den<br />
Platz zu nachhaltigen Verbesserungen.<br />
.<br />
Standort: Stockholm, Schweden<br />
Architekturbüro: Tengbom<br />
Fotos: Felix Gerlach<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
27
Unternehmen & Projekte<br />
WEST SIDE MARKET, CLEVELAND<br />
Der West Side Market ist der älteste<br />
in Betrieb befindliche Markt im Innen-<br />
und Außenbereich in Cleveland,<br />
Ohio. Die Markthalle wurde im europäischen<br />
Stil erbaut und eröffnete<br />
im Jahre 1912. Angeboten werden<br />
frische Lebensmittel, Blumen und<br />
Speisen zum Mittnehmen.<br />
.<br />
Standort: : Cleveland, USA<br />
Fotos: AdobeStock<br />
28 ImmoFokus
Fotos: AdobeStock<br />
TIME OUT MARKET, LISSABON<br />
Der Mercado da Ribeira, in dessen der Time<br />
Out Market Lisboa sich befindet, ist einer<br />
der lebhaftesten und kulinarischsten Orte in<br />
Lissabon. Seit 2014 wurde die Markthalle um<br />
einen Food Court erweitert. Der Time Out<br />
Market besteht aus zwei Markthallen. In der<br />
einen befindet sich der Food Court und in<br />
der anderen der reguläre Wochenmarkt.<br />
Im Time Out Market gibt es mehr als 30<br />
Restaurants und Bars, einige davon sogar<br />
mit portugiesischen Sterneköchen. Die Time<br />
Out Academy bietet Kochkurse mitten in der<br />
Markthalle an. Es gibt Workshops, Mittag-<br />
und Abendessen mit Live-Kochen und<br />
Programmen für Kinder.<br />
.<br />
Standort: Lissabon, Portugal<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
29
Top Deal<br />
ImFokus<br />
Die „Serientäterin“<br />
Deal(s) des Jahres. Kein anderer heimischer Immobilieninvestor war heuer so aktiv wie die S Immo.<br />
Allein für ein tschechisches Portfolio wurde fast eine halbe Milliarde Euro bezahlt.<br />
A<br />
llzu viel wird derzeit ja nicht in<br />
Gewerbeimmobilien investiert.<br />
Nach wie vor befindet sich der<br />
Investmentmarkt in einem<br />
Transformationsprozess. Während viele Investoren<br />
an der Seitenlinie warten bis die Angebotspreise<br />
die neue Realität aus hohen Zinsen und<br />
verhaltener Konjunktur spiegeln, mussten sich<br />
andere mangels des entsprechenden Kleingelds<br />
zurückziehen. Viele Institutionelle dürfen wiederum<br />
gemäß ihrer Veranlagungsrichtlinien<br />
gar nicht investieren. Die Folge: Mit 2,6 Milliarden<br />
Euro liegt das für das Gesamtjahr <strong>2023</strong> prognostizierte<br />
Investmentvolumen deutlich unter<br />
dem Vorjahresniveau (4,1 Milliarden Euro).<br />
So weit, so gut. Es gibt aber selbst im aktuellen<br />
Umfeld Investoren, die auffallend aktiv sind,<br />
sogar als „Serientäter“ bezeichnet werden<br />
können. Dazu gehört heuer sicher die S Immo.<br />
Wobei das Unternehmen natürlich regelrecht<br />
dazu verdammt ist, zu investieren. Bekanntlich<br />
erfolgte mit der Übernahme des heimischen<br />
Immobilienkonzerns durch die Immofinanz,<br />
oder besser gesagt die tschechische CPI Property<br />
Group, die den größeren heimischen Mitbewerber<br />
schluckte, auch ein unfreiwilliger Strategieschwenk.<br />
Fortan wurde der Befehl ausgegeben,<br />
sich von renditeschwachen deutschen Wohnimmobilien<br />
zu trennen und die frei werdende<br />
Liquidität in höher rentierende Büroimmobilien<br />
in der CEE-Region zu investieren.<br />
Ein kleiner Auszug der Zukäufe gefällig, die bislang<br />
heuer von der S Immo getätigt wurden? Im<br />
April wurde die Akquisition von drei Bürogebäuden<br />
und einem Hotel in der Tschechischen<br />
Republik für knapp 170 Millionen Euro abgeschlossen.<br />
Im April sicherte sich die S Immo<br />
die Bürotürme Twin Towers am Wienerberg.<br />
Im Oktober wurde das „Wienerberg-Portfolio“<br />
um weitere Büroimmobilien und ein Hotel<br />
erweitert. Im November folgten schließlich elf<br />
Objekte in der Tschechischen Republik, konkret<br />
sieben Büro- sowie drei Gewerbeimmobilien<br />
und ein Grundstück mit einem Immobilienwert<br />
von 481 Millionen Euro.<br />
Dass es sich bei sämtlichen Transaktionen<br />
um Objekte der CPI beziehungsweise der<br />
Immofinanz handelt, ist eine andere Geschichte.<br />
Stichwort: Related-Party-Transactions.<br />
Man mag von ihnen halten, was man<br />
möchte, um Deals handelt es sich dabei allemal.<br />
Aber einen seltsamen Beigeschmack<br />
hinterlassen sie dennoch. Auch weil über<br />
das dahinterstehende Motiv keine offiziellen<br />
Informationen vorliegen. Der Vorstand<br />
der S Immo macht jedenfalls weiterhin „gute<br />
Miene“. Bei einer Pressekonferenz im Frühling<br />
wurde den anwesenden Journalisten<br />
versichert, „noch nie so professionell begleitete<br />
Deals erlebt zu haben“.<br />
Foto: IMMOFINANZ<br />
30 ImmoFokus
Bringen Sie Work und Life<br />
nachhaltig in Balance.<br />
• gute Erreichbarkeit<br />
• flexible Bürogrößen<br />
• optimale Infrastruktur inkl. Gastro<br />
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<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
31
Problemlöser<br />
ImFokus<br />
Gregor<br />
Sampson<br />
Gründer & CEO<br />
Lavis<br />
1. DAS PROBLEM<br />
Das Warten auf eine freie Waschmaschine in einer<br />
Gemeinschaftswaschküche kann mitunter die Nerven gehörig<br />
strapazieren. Und zwar bei immer mehr Menschen. Der Hintergrund:<br />
Gemeinschaftswaschküchen gewinnen wegen der wachsenden Zahl<br />
an kleineren Wohneinheiten und Single-Wohnungen an Bedeutung.<br />
Gemeinsame „Waschküchen“ sind aber auch im „Student Housing“,<br />
in „Serviced Apartments“, im Co-Living sowie in Hostels üblich.<br />
2. DIE LÖSUNG<br />
Geht es nach dem Wiener Start-up Lavis, sind die Zeiten des<br />
Wartens auf freie Waschmaschinen in wenig einladenden<br />
Gemeinschaftswaschküchen vorbei. Die Betreiber von<br />
Mehrfamilienhäusern, Studierenden-Heimen, „Serviced<br />
Apartments“, Reha-Kliniken, Hostels und dergleichen<br />
werden mit dem selbst entwickelten Konzept sowie mit<br />
leistungsstarken, vernetzten Waschmaschinen unterstützt,<br />
die auch gewartet werden, während die Abläufe und<br />
Bezahlvorgänge über eine App gemanagt werden.<br />
„Dunkle, abweisende Gemeinschaftswaschküchen, wochenlang<br />
defekte Geräte, Streitigkeiten um Waschzeiten – das<br />
alles kann der Vergangenheit angehören“, meint Gregor<br />
Sampson, Gründer und CEO von Lavis. So könnten die<br />
Benutzer mit der Lavis-App in den eigenen vier Wänden eine<br />
Waschmaschine reservieren und die fälligen Waschgebühren<br />
bezahlen. Ist der Waschvorgang vorbei, wird der Lavis-Nutzer<br />
benachrichtigt. Indes kommunizieren die intelligent vernetzten<br />
Waschmaschinen mit dem Lavis-Team, das im Falle von<br />
Fehlermeldungen beziehungsweise Auffälligkeiten in Aktion tritt.<br />
50.000<br />
DIE ZAHL<br />
Bislang wurden nicht<br />
weniger als 50.000<br />
Waschprogramme für<br />
rund 2.000 User per<br />
Lavis-App erledigt.<br />
Zum Einsatz kommt<br />
die digitale Lösung<br />
aktuell in mehreren<br />
Kolping-Häusern, vier<br />
Studierenden-Heimen<br />
der Stuwo sowie dem<br />
„Porzellaneum“ in Wien-<br />
Alsergrund.<br />
Fotos: aedifion<br />
32 ImmoFokus
REAL ESTATE MEDIA GROUP<br />
Mit den Newslettern<br />
der Real Estate Media Group<br />
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Die wichtigsten Immobilienthemen auf einen<br />
Blick – Der Start in den Tag - von Montag bis<br />
Donnerstag um 7 nach 7.<br />
IMMO FAKTEN<br />
Zahlen, Daten und Fakten zur Immobilienwirtschaft.<br />
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CLOSING THE WEEK<br />
Ein kritischer Blick auf die Woche. Zum<br />
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<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
33
Der<br />
Marketer<br />
Gedankensplitter zum<br />
ImmoMarketing in<br />
Theorie und Praxis.<br />
Das neue Gesicht des Wohnens:<br />
Kleiner, flexibler, individueller<br />
Regelmäßiger Kommentar: Philipp Kaufmann<br />
Die Wohnsituation in unseren Städten und Gemeinden ist im Wandel.<br />
Ein signifikanter Trend, der sich in den letzten Jahren abzeichnet,<br />
ist der Anstieg von Single-Haushalten und der Rückgang traditioneller<br />
Familienstrukturen mit mehreren Kindern. Dieser demografische<br />
Wandel hat weitreichende Auswirkungen auf den Bedarf und die Gestaltung<br />
von Wohnraum.<br />
Die Zahl der Einpersonenhaushalte steigt stetig an. Immer mehr Menschen<br />
entscheiden sich für ein Leben allein, sei es aus beruflichen Gründen,<br />
aufgrund persönlicher Präferenzen oder weil sich familiäre Lebensentwürfe<br />
verändert haben. Diese Entwicklung führt zu einem steigenden<br />
Bedarf an kleineren Wohnungen und flexiblen Wohnkonzepten.<br />
Gleichzeitig sind Familien heute oft kleiner als in der Vergangenheit:<br />
Viele Paare entscheiden sich für ein oder zwei Kinder, und der Trend zu<br />
kinderlosen Lebensmodellen nimmt zu. Dies bedeutet, dass der traditionelle<br />
Bedarf an großen Familienwohnungen und -häusern abnimmt,<br />
während die Nachfrage nach kleineren und effizienter gestalteten Wohnräumen<br />
steigt.<br />
Diese Veränderungen stellen Stadtplaner und Immobilienentwickler vor<br />
neue Herausforderungen. Es geht nicht mehr nur darum, Wohnraum<br />
zu schaffen, sondern auch darum, diesen Wohnraum an die veränderten<br />
Bedürfnisse der Menschen anzupassen. Moderne Wohnkonzepte<br />
müssen flexibel, skalierbar und multifunktional sein, um den Bedürfnissen<br />
von Singles, Paaren und kleinen Familien gerecht<br />
zu werden.<br />
Mikro-Apartments<br />
Ein Beispiel für solche neuen Wohnkonzepte sind<br />
Mikro-Apartments und modulare Wohnungen, die<br />
speziell für Einpersonenhaushalte konzipiert sind. Sie<br />
bieten nicht nur eine effiziente Raumnutzung, sondern<br />
auch Gemeinschaftsbereiche, die soziale Interaktion und ein Gemeinschaftsgefühl<br />
fördern.<br />
Darüber hinaus erfordert dieser Trend auch ein Umdenken in der Infrastruktur.<br />
Öffentliche Einrichtungen, Verkehrsanbindungen und Freizeitangebote<br />
müssen den Bedürfnissen einer zunehmend individualisierten<br />
Gesellschaft Rechnung tragen. In der modernen Stadtplanung und Architektur<br />
gewinnen Konzepte wie Co-Living und Gemeinschaftsräume an<br />
Bedeutung. Diese Ansätze bieten nicht nur eine Antwort auf den Platzmangel<br />
in Städten, sondern auch auf das Bedürfnis nach sozialer Interaktion<br />
und einem Gemeinschaftsgefühl, das in einer zunehmend isolierten<br />
Gesellschaft wichtig ist. Eine weitere Folge dieser Entwicklung ist das<br />
zunehmende Interesse an nachhaltigen und ökologischen Wohnformen.<br />
Kleinere Wohnflächen bedeuten oft einen geringeren Ressourcenverbrauch<br />
und eine Reduzierung des ökologischen Fußabdrucks.<br />
Nachhaltigkeit<br />
Dies steht im Einklang mit dem wachsenden Bewusstsein für Umweltschutz<br />
und Nachhaltigkeit in der Gesellschaft. Neben der physischen Gestaltung<br />
des Wohnraums spielt auch die digitale Vernetzung eine immer<br />
wichtigere Rolle. Smart Home-Systeme und digitale Dienste können den<br />
Alltag in kleinen Wohnungen effizienter und komfortabler gestalten. Sie<br />
ermöglichen eine bessere Nutzung des begrenzten Raums<br />
und tragen zur Lebensqualität bei.<br />
Die Evolution des Wohnens ist somit<br />
nicht nur eine Frage der Architektur,<br />
sondern auch ein Zeugnis<br />
unserer sich verändernden<br />
Lebensstile, die eine Balance<br />
zwischen Individualität und Gemeinschaft,<br />
zwischen Privatem<br />
und Geteiltem neu definieren.<br />
34 ImmoFokus
Vereinigung Österreichischer Projektentwickler<br />
voepe.at<br />
Jetzt Mitglied<br />
werden!<br />
voepe.at/mitglied-werden<br />
Wir schaffen Vertrauen<br />
Mit den „Lebensraumentwicklern“ haben wir eine starke Marke aufgebaut,<br />
die die Wahrnehmung der Branche maßgeblich verbessern wird.<br />
Wir zeigen, dass wir ein verlässlicher Partner sind, wenn es um die Schaffung von Lebensräumen geht.<br />
Wir bündeln Expertise<br />
Die VÖPE ist eine unabhängige Kompetenzstelle für die Mitgestaltung neuer Gesetze,<br />
Normen und Verordnungen – ob Baurecht, Steuerrecht oder Mietrecht.<br />
Wir sprechen mit einer Stimme<br />
Wir sind die gemeinsame Stimme der Projektentwicklerinnen und Projektentwickler Österreichs<br />
und stehen im steten Austausch mit Stakeholdern, um die Interessen unserer Mitglieder zu artikulieren.<br />
Durch proaktive Öffentlichkeitsarbeit leisten wir einen maßgeblichen Beitrag zur Bewusstseinsschaffung in Öffentlichkeit und Politik.<br />
Die<br />
Lebensraum<br />
entwickler<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong> 35
Immobilie<br />
ImFokus<br />
245<br />
Der fertige Elbtower mit seinen 64 Stockwerken, für den das Architekturbüro David<br />
Chipperfield Architects verantwortlich zeichnet, wird stolze 245 Meter in die Höhe<br />
ragen. Er soll den krönenden Abschluss der Hamburger Hafencity, einem der größten<br />
Stadtentwicklungsprojekte Europas, darstellen. Gleichzeitig wird er auch als Eingang<br />
zu den künftigen Stadtentwicklungsgebieten Billebogen und Grasbrook fungieren.<br />
104.000<br />
Die Bruttogeschossfläche des Elbtowers von 104.000<br />
Quadratmetern lässt sich auf die Nutzungsarten Büro (73.000<br />
Quadratmeter) und Hotel (20.000) sowie auf öffentlich<br />
zugängliche Flächen (11.000) aufteilen. Zudem werden den Nutzern<br />
rund 600 Stellplätze zur Verfügung stehen. Und wie es sich für<br />
eine Hafenstadt gehört, ist auch ein Bootsanlegeplatz geplant.<br />
75<br />
Die sogenannten Gründungspfähle, die unter der Bodenplatte<br />
das Gebäude im Boden verankern, reichen bis zu 75 Meter<br />
tief in den Erdboden. Da der Baugrund an den Elbbrücken<br />
als nicht einfach gilt, haben Geologen und Ingenieure sogar<br />
Probebohrungen bis in mehr als 200 Meter Tiefe vorgenommen.<br />
2026<br />
Inwiefern die geplante Fertigstellung des Elbtowers 2026 eingehalten werden kann, ist<br />
angesichts des im Zuge der zunehmenden finanziellen Schwierigkeiten der Signa-Gruppe Ende<br />
Oktober erfolgten Baustopps fraglich. Zumindest gibt sich Andreas Kleinau, Geschäftsführer der<br />
Hafencity Hamburg, optimistisch, dass weitergebaut wird. Dass der Elbtower zur dauerhaften<br />
Ruine wird, halte er für ausgeschlossen, meinte er in einem Interview.<br />
120.000<br />
In den fertigen Elbtower werden um die 120.000 Tonnen<br />
Beton verbaut sein. Davon wurden allein rund 11.000<br />
Kubikmeter – sowie im Übrigen auch 3.500 Tonnen<br />
Betonstahl – für den Bau der vier Meter dicken und 2.600<br />
Quadratmeter großen Bodenplatte benötigt.<br />
3<br />
Nicht wenige Beobachter sehen<br />
im Elbtower, dem im Übrigen<br />
dritthöchsten Gebäude Deutschlands,<br />
ein selbstbewusstes Statement des<br />
wachsenden Hamburgs. Das wird von<br />
der Fassade unterstrichen, die vom<br />
Studio Other Spaces als Lichtkunstwerk<br />
gestaltet wurde. Konkret erkennen<br />
Sensoren kleinste Wetter- und<br />
Witterungsänderungen und übersetzen<br />
diese in Lichteffekte, die den Elbtower<br />
bei Nacht zur Skulptur machen.<br />
Fotos: APA-AFP-Axel Heimken, David-Chipperfield-Architects<br />
36 ImmoFokus
Aufsteiger<br />
Absteiger<br />
Neuer CFO, alter COO<br />
Top-Infrastruktur-Expertise. Am 1. Juni startet Herbert Kasser als CFO bei der Asfinag. An seiner Seite wird<br />
Hartwig Hufnagl für eine weitere Vorstandsperiode als COO wirken.<br />
1 2002<br />
Nach dem Studium der Rechtswissenschaften nimmt Hartwig Hufnagl<br />
zwei Jahre an einem Trainee-Programm der Industriellenvereinigung<br />
(IV) in Brüssel teil. Nach seiner Rückkehr nach Österreich<br />
arbeitet er in den Kabinetten der Verkehrs- beziehungsweise Infrastrukturminister<br />
Hubert Gorbach und Norbert Hofer.<br />
2 20<strong>06</strong><br />
Der Vöcklabrucker beginnt bei<br />
der Asfinag als Mitarbeiter der<br />
Konzernsteuerung. Er wird<br />
in den kommenden Jahren in<br />
unterschiedlichen Funktionen<br />
bei der Infrastruktur arbeiten,<br />
etwa als Vorstandsassistent oder<br />
als Leiter des Netzmanagements<br />
1<br />
2<br />
3 2019<br />
Hufnagl wird Vorstandsdirektor für<br />
den Bau und Betrieb (COO) in der Asfinag.<br />
In den letzten fünf Jahren hat<br />
er eine weitreichende Neuausrichtung<br />
des Unternehmens eingeleitet.<br />
1<br />
2<br />
4 <strong>2023</strong><br />
Das neue Vorstandsteam der Asfinag startet in voller<br />
Besetzung. Für die beiden Vorstandspositionen gab es<br />
insgesamt 42 Kandidaten. Das Ausschreibungsverfahren<br />
wurde vom Personalberatungsunternehmen Amrop<br />
durchgeführt. Laut der Aufsichtsratsvorsitzenden der Asfinag,<br />
Christa Geyer, konnten die beiden „ausgewiesenen<br />
Infrastruktur-Experten“ bei einem Hearing überzeugen.<br />
3<br />
1 2007<br />
Nach diversen Tätigkeiten, etwa<br />
als Abteilungsleiter der Sektion<br />
Budget des Bundesministeriums<br />
für Finanzen, startet der Absolvent<br />
der Studien der Agrarwissenschaften<br />
und der Wirtschaft<br />
an der Universität für Bodenkultur<br />
Wien im Verkehrs- bzw.<br />
Klimaschutzministerium (BMK).<br />
3<br />
3 2020<br />
Kasser wird Generalsekretär<br />
des BMK. Wieder. Er hat<br />
diese Funktion bereits von<br />
März 2007 bis Dezember 2017<br />
ausgeübt. Seine Funktionsperiode<br />
endet am 31. Mai 2024.<br />
2 2008<br />
Der Infrastrukturexperte<br />
übernimmt die Leitung der<br />
Sektion Mobilität im BMK.<br />
4<br />
Herbert Kasser<br />
Hartwig Hufnagl<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
37
Positionen & Meinungen<br />
528<br />
ZU TISCH MIT...<br />
„Die Projekte bekomme ich nur, weil man<br />
mich kennt und man mir und meinem Team<br />
die Umsetzung der Projekte zutraut“, so<br />
Jasmin Soravia, CEO von Kollitsch + Soravia,<br />
beim Mittagessen mit Herausgeber Michael<br />
Neubauer in der Pizzeria Regina Margherita.<br />
62<br />
WEIN & IMMOBILIEN<br />
Wein und Spachtelmasse<br />
können schon etwas<br />
gemeinsam haben. Neben<br />
der Qualität des Produktes<br />
ist bei beiden das Marketing<br />
mitentscheidend, wie sich im<br />
Laufe dieser Weinverkostung<br />
mit Andreas Bauer, seit 2000<br />
Kommunikationsmanager bei<br />
Knauf Österreich, zeigt.<br />
40<br />
COVERINTERVIEW<br />
„Man muss sich momentan<br />
auch etwas trauen.<br />
Auf den niedrigsten<br />
Punkt zu warten, ist<br />
nicht meine Sache. Wir<br />
wollen auch 2024 wieder<br />
sicher zehn Projekte<br />
an den Start bringen“,<br />
so 3SI Immogroup<br />
Geschäftsführer Michael<br />
Schmidt.<br />
Foto: Adobe Stock<br />
38 ImmoFokus
Wir setzen neue Standards!<br />
Von der Idee zur<br />
perfekten Immobilie!<br />
CREATING REAL SUCCESS<br />
LAXURY<br />
Wien<br />
DS 90<br />
Wien<br />
BREEZE<br />
Prag<br />
WIDOK TOWERS<br />
Warschau<br />
DC 2<br />
Wien<br />
DANUBEFLATS<br />
Wien<br />
LAX 151<br />
WIEN<br />
in<br />
sb-gruppe.at<br />
S+B Gruppe AG<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong>sb.gruppe<br />
39
Positionen & Meinungen<br />
Der Optimist<br />
Chancen ergreifen. „Man muss sich momentan auch etwas trauen.<br />
Auf den niedrigsten Punkt zu warten, ist nicht meine Sache. Wir wollen<br />
auch nächstes Jahr wieder sicher zehn Projekte an den Start bringen“,<br />
so 3SI Immogroup Geschäftsführer Michael Schmidt.<br />
Das Gespräch führte: Michael Neubauer<br />
Das Marktumfeld ist spannend. Wie<br />
kommt man zu guten Projekten?<br />
Michael Schmidt: Wie man zu guten Projekten<br />
kommt? Ich glaube, es war noch nie so<br />
leicht, zu guten Objekten zu kommen. Die<br />
Konkurrenz ist kleiner geworden.<br />
Die Zeiten der Top-Preise sind vorbei. Wir<br />
können wieder gut kaufen. Wir hatten<br />
seit sehr langer Zeit nicht mehr so schöne<br />
Objekte in unserem Portfolio. Wir kaufen<br />
laufend ein. Dieses Jahr haben wir ungefähr<br />
15 Objekte angekauft, 13 davon waren<br />
innerstädtisch.<br />
Wer verkauft im Moment? Es heißt immer<br />
wieder, die Preisfindung ist noch nicht<br />
abgeschlossen. Verkaufen nur die, die<br />
unbedingt müssen?<br />
Es sind die, die müssen oder können. Manche<br />
wollen sich von Zinshäusern trennen,<br />
aus welchem Grund auch immer, weil das<br />
Zinshaus wenig Rendite bringt oder sie nicht<br />
die gleiche Fantasie haben wie wir. Wir sind<br />
nicht nur Bestandshalter. Wir entwickeln<br />
sehr viel. Wir haben mittlerweile 20 Projekte<br />
im Bau. Das sind über 550 hochwertige<br />
Wohnungen. Darauf sind wir stolz.<br />
Bietet sich die Gelegenheit ein interessantes<br />
Haus zu erwerben, greifen wir gerne zu.<br />
Wie viele Zinshäuser finden sich aktuell<br />
in Ihrem Bestand?<br />
Wir haben ungefähr um die 100 Zinshäuser<br />
im Bestand. Das ist eine konstante Größe,<br />
mit der wir gut leben können. 20 Häuser,<br />
die wir entwickeln und deren Wohnungen<br />
in Folge wieder verkaufen, und 80, die<br />
wir durchgehend im Bestand halten. Mit<br />
Zukäufen kommen wir dann wieder auf die<br />
Summe von 100 Zinshäusern. Es hält sich<br />
immer ungefähr die Waage. Wir wollen auch<br />
nächstes Jahr mindestens zehn Projekte an<br />
den Start bringen.<br />
Wir sind intensiv in der Planung vieler<br />
zukünftiger Bauprojekte. In der Hahngasse<br />
im 9. Wiener Gemeindebezirk stehen wir<br />
unmittelbar vor Projektstart. In der Tendlergasse,<br />
ebenfalls im neunten Bezirk, haben<br />
wir ein weiteres tolles Altbau-Projekt mit<br />
rund 2.000 Quadratmetern Bestand und 600<br />
Quadratmetern zu entwickelnder Dachbodenfläche.<br />
Hier warten wir auf die Baubewilligung.<br />
Da geht es also auch bald los.<br />
Es kann mit Sicherheit gesagt werden: Uns<br />
wird nicht langweilig. Wir haben für 2022<br />
ausgerufen, dass wir weiter kaufen und weiter<br />
bauen, und beides ist uns sehr gut gelungen.<br />
Keine Probleme bei der Finanzierung?<br />
Wir haben starke Reserven. Wir haben aus<br />
unseren Unternehmen nicht so viel herausgenommen.<br />
Dadurch haben wir aktuell<br />
einen großen Eigenkapitalpolster. Das ist in<br />
Zeiten wie diesen ein klarer Vorteil.<br />
Aktuell gibt es so viele Chancen wie noch<br />
nie. Wir haben aber – und das unterschei-<br />
Fotos: @Rizar.Photo<br />
40 ImmoFokus
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
41
Positionen & Meinungen<br />
det uns von unseren Mitbewerbern – nie<br />
aufgehört zu kaufen, auch nicht während der<br />
Pandemie.<br />
Dadurch konnten wir uns 2022 und <strong>2023</strong><br />
auch einige Top-Immobilien sichern – wie<br />
zum Beispiel zwei Objekte im ersten Bezirk,<br />
die wir von der Immofinanz gekauft haben.<br />
Derartige Objekte kommen selten auf den<br />
Markt – wir hatten die Chance und haben sie<br />
ergriffen. Es geht auch darum, dass man sich<br />
traut. Ich glaube, das ist ein ganz wesentlicher<br />
Punkt: Man muss sich momentan auch<br />
etwas trauen. Auf den niedrigsten Punkt zu<br />
warten, ist nicht meine Sache. Wir kaufen<br />
die ganze Zeit weiter und glauben auch, dass<br />
wieder positivere Nachrichten kommen<br />
werden, sei es durch einen Zinsschritt nach<br />
unten oder durch eine Entschärfung der<br />
KIM-Verordnung.<br />
Welche Auswirkungen hat die KIM-<br />
Verordnung auf das Geschäft?<br />
Wir haben die Auswirkung am Anfang<br />
stärker gespürt. Aber es hat sich gedreht. Die<br />
reicheren Käufer oder die reichere Käuferschicht<br />
können noch immer gut zugreifen,<br />
wie wir in der Wattmanngasse gesehen haben,<br />
wo wir eine Wohnung um 3,8 Millionen<br />
an einen Barzahler verkaufen konnten.<br />
Barzahlung?<br />
Kreditfinanzierungen haben natürlich auch<br />
im gehobenen Bereich durch die KIM-Verordnung<br />
abgenommen. Viele Wohnungen<br />
kosten 700.000, 800.000 Euro. Wer es sich<br />
leisten kann, kauft bar – vielleicht auch<br />
wegen der hohen Inflation und den noch<br />
nicht nachgezogenen Zinsen auf Guthaben.<br />
Was unterscheidet die 3SI Immogroup<br />
von anderen Developern?<br />
Wir haben immer schon Wohungen für<br />
Familien geplant. Das ist vielleicht der große<br />
Unterschied zu unseren Mitbewerbern.<br />
Immer hochwertig und in guter Lage,<br />
auch die Infrastruktur hat immer gepasst.<br />
Viel innerstädtisch, aber auf jeden Fall in<br />
städtischer Lage. Man muss nicht immer<br />
innerhalb des Gürtels sein. Wir schauen<br />
uns die Infrastruktur genau an. Wir haben<br />
immer für den Eigennutzer gebaut und nicht<br />
für den institutionellen Investor. Kleine<br />
Anlegerwohnungen sind momentan schwer<br />
an den Mann oder die Frau zu bringen. Da ist<br />
das Angebot auch riesig.<br />
Die Vorsorgewohnung wird wiederkommen.<br />
Aber nicht als kleine 30 bis 40 Quadratmeter<br />
große Einheit, sondern als größere Familienwohnung<br />
mit drei bis vier Zimmern,<br />
ab 60, 70 Quadratmetern. Derartige Mietwohnungen<br />
werden am Markt aktuell stark<br />
nachgefragt.<br />
Was wird zuerst geändert – die KIM-<br />
Verordnung oder das Mietrechtsgesetz?<br />
Sicher die KIM-Verordnung. Leider wird es<br />
noch sehr lange dauern, bis das Mietrechtsgesetz,<br />
das ich als sehr unfair empfinde,<br />
geändert wird. Nehmen wir hier diese Wohnung.<br />
Sie spielt alle Stückerln. Da kann kaum<br />
eine Neubauwohnung mithalten. Warum soll<br />
diese Wohnung nicht frei vermietet werden<br />
können? Die Wohnung, in der die Bilder<br />
42 ImmoFokus
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
43
Positionen & Meinungen<br />
„Wir haben starke<br />
Reserven. Wir<br />
haben aus unseren<br />
Unternehmen nicht so<br />
viel herausgenommen,<br />
dadurch haben wir<br />
aktuell einen großen<br />
Eigenkapitalpolster.“<br />
Michael Schmidt,<br />
3SI Immogroup<br />
TIMELINE 3SI Immogroup<br />
Eröffnung Kurhotel Moorheilbad Haarbach - Das<br />
Kurhotel in Haarbach, an dem Harald Schmidt sowie<br />
dessen Vater, Max Schmidt, beteiligt sind, wird eröffnet.<br />
Michael Schmidt wird geboren.<br />
Einstieg ins Immobiliengeschäft<br />
- Harald Schmidt<br />
beginnt mit dem breit gefächerten<br />
Erwerb von Wohnimmobilien<br />
und großen Betriebsund<br />
Garagenflächen. Seine<br />
ersten Projekte: Sagedergasse<br />
und Biedermanngasse.<br />
Intensive Bestandserweiterung<br />
- Harald Schmidt<br />
verfolgt weiter den Ankauf<br />
und die erfolgreiche<br />
Entwicklung zahlreicher<br />
Immobilien in Niederösterreich<br />
und Wien.<br />
Der Ankauf des<br />
ersten Zinshauses<br />
erfolgt<br />
durch Harald<br />
Schmidt in der<br />
Scholzgasse,<br />
1020 Wien.<br />
Gründung der 3SI<br />
Immogroup - Die<br />
3SI Immogroup<br />
wird gegründet<br />
und Ing. Michael<br />
Schmidt steigt<br />
ins Familienunternehmen<br />
ein.<br />
Ankauf von<br />
Immobilien in<br />
Deutschland - Das<br />
Unternehmen weitet<br />
die Ankäufe<br />
von Immobilien<br />
nach Berlin aus.<br />
Ankauf der ersten<br />
Hotelimmobilie - Die<br />
3SI Immogroup erwirbt<br />
ihr erstes Hotel und legt<br />
damit den Grundstein<br />
für den Einstieg in die<br />
Hotelbranche.<br />
Erste große Immobilienpaket-Beteiligung<br />
- Die 3SI<br />
Immogroup verzeichnet<br />
ihre erste große Projektbeteiligung:<br />
13 Immobilien<br />
in Wien und Niederösterreich<br />
werden erworben.<br />
Ankauf Gersthofer Straße<br />
119 - Im Herzen von Gersthof<br />
kauft, saniert und modernisiert<br />
der Immobilienund<br />
Zinshausentwickler<br />
über 100 Eigentums- und<br />
Anlagewohnungen mit über<br />
12.000 m² Wohnfläche.<br />
Ankauf Swarovski-Paket -<br />
Vier Zinshäuser der Familie<br />
Swarovski werden von der 3SI<br />
Immogroup in Wien erworben.<br />
1980<br />
1982/1985 1990–2000 2000 2001 Ab 20<strong>06</strong> 2007 2011 2011<br />
2015<br />
44 ImmoFokus
Fertigstellung<br />
des ersten<br />
Neubauprojekts<br />
- In der<br />
Sobieskigasse<br />
35, 1090<br />
Wien, wird<br />
der erste<br />
durch die 3SI<br />
Immogroup<br />
errichtete<br />
Neubau<br />
fertiggestellt.<br />
100.000 m² Altbau<br />
in Familienbesitz -<br />
Mit Beginn des Jahres<br />
2018 hält die<br />
Familie Schmidt<br />
über 100.000 m²<br />
Fläche in Altbauimmobilien<br />
in<br />
Bestand. Damit ist<br />
die 3SI Immogroup<br />
einer der größten<br />
privaten Bestandshalter<br />
von Altbauimmobilien<br />
in Wien<br />
und Österreich.<br />
Beteiligung an<br />
zwei großen<br />
Immobilienpaketen<br />
- Durch<br />
die Beteiligung<br />
an einem Immobilienpaket<br />
mit 33 Häusern<br />
gelangen<br />
Immobilien<br />
in Wien und<br />
Wien Umgebung<br />
in den<br />
Besitz der 3SI<br />
Immogroup.<br />
Baubeginn „The Masterpiece“<br />
- Mit dem<br />
Zinshausprojekt<br />
„The Masterpiece“ in<br />
der Skodagasse 15,<br />
1080 Wien, festigt<br />
das Unternehmen<br />
seinen Ruf als<br />
renommierter<br />
Zinshausentwickler.<br />
Auszeichnung CÄSAR-<br />
Immobilienpreis - Geschäftsführer<br />
Michael<br />
Schmidt wird mit dem<br />
Immobilienpreis Cäsar<br />
in der Kategorie „Immobilienmanager<br />
des<br />
Jahres“ ausgezeichnet.<br />
Expansion nach<br />
Graz - Der erfolgreiche<br />
Wiener Zinshausund<br />
Immobilienentwickler<br />
expandiert in<br />
die Hauptstadt der<br />
Steiermark.<br />
Neuer Firmensitz & Markenrelaunch<br />
- Im Frühjahr 2021 zieht<br />
die 3SI Immogroup in ihr neues<br />
Büro beim Albertinaplatz. Gekrönt<br />
wird dieser Neubeginn mit einem<br />
sanften Relaunch der Marke.<br />
Investmentrekord &<br />
Preise - 2022 stellt die<br />
3SI Immogroup mit einem<br />
Ankaufsvolumen von über<br />
300 Mio. Euro einen neuen<br />
Ankaufsrekord auf. Drei Immobilienprojekte<br />
werden<br />
mit teils internationalen<br />
Preisen ausgezeichnet.<br />
Eröffnung des<br />
Showrooms am<br />
Graben 12 - 3SI<br />
Immogroup erhält<br />
den Property<br />
Award für das<br />
Projekt Gloria<br />
und wird unter<br />
die „TOP 100 Real<br />
Estate Brokers<br />
and Developers“<br />
gelistet. Im April<br />
wird das Buch<br />
„Das Wiener<br />
Zinshaus. Bauen<br />
für die Metropole“<br />
präsentiert.<br />
2016 2018 2019 2020 2020 2020 2021 2022 <strong>2023</strong><br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
45
Positionen & Meinungen<br />
entstanden sind, kann angemessen vermietet<br />
werden, weil sie über 130 Quadratmeter hat.<br />
Aber grundsätzlich ergibt das Mietrecht gar<br />
keinen Sinn. Man sollte sich irgendetwas<br />
einfallen lassen. Vielleicht könnte man die<br />
freie Vermietung an Energiewerte oder an eine<br />
komplette Durchsanierung koppeln. Wird ein<br />
Zinshaus komplett durchsaniert und steht<br />
dann besser da als ein alter Neubau, dann<br />
muss da auch der freie Mietzins gelten. Alles<br />
andere ist für mich unfair und und verhindert<br />
Investitionen.<br />
Auch bei den ESG-Kriterien wird das Zinshaus<br />
häufig unter seinem Wert klassifiziert.<br />
Mit einer hochwertigen und maßgeschneiderten<br />
Revitalisierung von Wiener Altbauten<br />
werden wertvolle Ressourcen geschont.<br />
Durch die Nachverdichtung im Bestand –<br />
also den Dachgeschoßausbau – wird zusätzliche<br />
Bodenversiegelung verhindert, während<br />
neuer und dringend benötigter Wohnraum<br />
in bestehender Infrastruktur geschaffen<br />
wird. Diesen Aspekt der Immobilienentwicklung,<br />
die Weiterentwicklung historischer<br />
Bausubstanz, vermisse ich oftmals in der<br />
Diskussion über Ressourcenschonung und<br />
Nachhaltigkeit im Wohnbau.<br />
Andere Maßnahmen sind schwerer umsetzbar.<br />
Raus aus Öl und Gas. Wir Bauträger sind<br />
absolut gewillt, so viel wie möglich umzusetzen!<br />
Aber: Wärmepumpen mit Tiefenbohrung<br />
im Zinshaus sind zurzeit teilweise noch nicht<br />
umsetzbar. Fernwärme gibt es nicht überall,<br />
wenn man bedenkt, dass zum Beispiel im 14.<br />
Bezirk Fernwärme fast gar nicht ausgebaut<br />
ist. Fernwärme hat auch Kapazitätsbeschränkungen.<br />
Auch eine Wärmepumpe macht<br />
Geräusche und ist nicht immer gewollt.<br />
Wir reißen nichts weg. Wir bauen sogar auf,<br />
verdichten nach, ändern das Heizungssystem,<br />
tauschen Fenster und verstärken die<br />
Dämmung. Man darf nicht vergessen, ein<br />
Zinshaus hat teilweise eine fast einen Meter<br />
dicke Wand. Ein Neubau hat vielleicht 30<br />
Zentimeter. Das Zinshaus steht schon gut<br />
da. Ich glaube, dass eher die Bauten aus den<br />
„Ich glaube, dass eher die Bauten<br />
aus den 60er-, 70er-, 80er-Jahren<br />
Probleme haben, die wirklich<br />
tendenziell schlecht gedämmt<br />
sind und die weitaus schlechtere<br />
Energiewerte haben als ein Zinshaus.“<br />
Michael Schmidt,<br />
3SI Immogroup<br />
60er-, 70er-, 80er-Jahren Probleme haben,<br />
die tendenziell schlecht gedämmt sind, die<br />
weitaus schlechtere Energiewerte haben als<br />
ein Zinshaus.<br />
Wie sieht es bei den Baukosten aus? Ich<br />
habe bemerkt, dass die 3SI Immogroup<br />
immer mit den gleichen Unternehmen<br />
arbeitet?<br />
Wir bauen immer mit denselben Baufirmen.<br />
Ich liebe es, wenn man mit jemandem<br />
zusammenarbeitet, dem man vertraut und<br />
den man auf Augenhöhe betrachtet. So sieht<br />
es der andere Teil dann auch. Wenn bei mir<br />
einmal etwas gut gelaufen ist, dann ändere<br />
ich das auch nicht so schnell. Natürlich spielt<br />
aktuell ein guter Baupreis eine wesentliche<br />
Rolle, was Beauftragungen anbelangt.<br />
Der Preis allein macht es aber nicht. Es<br />
ist schon gut, verlässliche Partner zu<br />
haben, gerade in dieser teils krisenhaften<br />
Wirtschafslage, in der alles sehr heikel ist<br />
und auch bei Baufirmen vielleicht doch die<br />
eine oder andere Insolvenz eintreten kann.<br />
Darum bauen wir sowohl im Neubau als<br />
auch im Altbau fast immer mit uns bekannten<br />
Firmen.<br />
Wien bleibt Schwerpunkt?<br />
Wien bleibt Schwerpunkt. Aber wir sind<br />
auch in Graz und in Salzburg aktiv. Wir<br />
haben uns aber entschlossen, dass wir uns<br />
während dieser herausfordernden Zeit<br />
voll auf Wien konzentrieren. Das machen<br />
wir auch. Was in Salzburg kommen wird,<br />
werden wir uns auf jeden Fall anschauen.<br />
Aber man darf nicht glauben, dass es hier<br />
so viele Angebote in Top-Lagen zu guten<br />
Preisen gibt. In guten Lagen in Wien oder in<br />
Salzburg, wenn man innerhalb des Gürtels<br />
bleiben will, ist nicht viel da. Was da ist, das<br />
geht schnell weg, wenn es halbwegs normal<br />
eingepreist ist.<br />
Wer sind die stärksten Mitbewerber im<br />
Einkauf ?<br />
Die üblichen Verdächtigen.<br />
Wie wird 2024?<br />
Es gibt nichts zu beschönigen. Wir haben<br />
ein schwieriges Umfeld. 2024 wird sicher<br />
ebenfalls nicht einfach. Aber wir sollten<br />
optimistisch bleiben. Sonst wird das Gejammere<br />
über ein schlechtes Jahr 2024 zu einer<br />
„self fulfilling prophecy“.<br />
Wir starten weiterhin Bauprojekte, geben<br />
Gas und entwickeln mehr Immobilien als<br />
jemals zuvor. Wir werden dieses Jahr rund<br />
100 Wohnungen verkauft haben. Darauf<br />
dürfen wir auch stolz sein.<br />
Aber wir haben ein schwierigeres Umfeld.<br />
Wir dürfen das aktuelle Marktumfeld nicht<br />
mit jenem während der Corona-Pandemie<br />
vergleichen. Die Wirtschaft hat 2020 und 2021<br />
geboomt, weil so viel Geld am Markt war.<br />
Diese Situation war in den Jahren davor auch<br />
46 ImmoFokus
3SI Immogroup<br />
Die 3SI Immogroup ist ein seit drei Generationen<br />
bestehendes Wiener Familienunternehmen,<br />
das sich auf die Revitalisierung<br />
und Entwicklung von Zinshäusern<br />
sowie den hochwertigen Ausbau von<br />
Dachböden spezialisiert hat. Neben der<br />
Sanierung historischer Bausubstanz trägt<br />
die 3SI Immogroup als Bauträger seit<br />
Jahren auch aktiv zu nachhaltiger Wohnraumschaffung<br />
im Neubausegment bei.<br />
Das Familienunternehmen mit Sitz in der<br />
Tegetthoffstraße 7 zwischen Oper und<br />
Albertina hält aktuell über 100 Zinshäuser<br />
mit einer Gesamtfläche von mehr als<br />
120.000 Quadratmetern in seinem Bestand.<br />
Mit über fünfzig Mitarbeitern und<br />
jährlichen Investitionen im dreistelligen<br />
Millionenbereich zählt die 3SI Immogroup<br />
zu den führenden Projektentwicklern<br />
in Wien.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
47
Positionen & Meinungen<br />
Welches Buch<br />
liegt auf Ihrem<br />
Schreibtisch?<br />
Unser heuer<br />
erschienenes<br />
Zinshausbuch „Das<br />
Wiener Zinshaus -<br />
Bauen für die<br />
Metropole“.<br />
Ihren Kaffee<br />
trinken Sie am<br />
liebsten...<br />
Mit Milch<br />
ohne Zucker.<br />
Morgen- oder<br />
Abendmensch?<br />
Ganz eindeutig<br />
Morgenmensch.<br />
Ihr größtes Laster?<br />
Schokolade<br />
und sonstige<br />
Süßigkeiten.<br />
Nehmen Sie<br />
gerne Risiko?<br />
Ich bin schon<br />
risikofreudig. Mir ist<br />
allerdings wichtig,<br />
dass das Risiko<br />
kalkulierbar bleibt.<br />
Mit welcher Person<br />
(lebend oder bereits<br />
verstorben) würden Sie<br />
gerne einen Abend<br />
verbringen?<br />
Warren Buffett.<br />
Wenn Sie im Lotto<br />
gewinnen, was würden<br />
Sie machen?<br />
Ich würde noch viele<br />
weitere gemeinnützige<br />
Organisationen<br />
unterstützen.<br />
48 ImmoFokus
WORDRAP MIT MICHAEL SCHMIDT<br />
In den nächsten<br />
zehn Jahren möchte<br />
ich unbedingt...<br />
noch zahlreiche<br />
Immobilienprojekte mit<br />
meinem großartigen<br />
Team umsetzen.<br />
Lieblingshobbies?<br />
Reisen mit meiner<br />
Familie, Schwimmen,<br />
Skifahren,<br />
Bootsfahren und<br />
natürlich<br />
arbeiten.<br />
Wenn Sie das Radio<br />
im Auto aufdrehen,<br />
was läuft?<br />
Ö3<br />
Womit haben Sie Ihr<br />
erstes Geld verdient?<br />
Ich habe schon<br />
während der Schule<br />
im Unternehmen<br />
meines Vaters mitgearbeitet<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
49
Positionen & Meinungen<br />
50 ImmoFokus
nicht gegeben. Daran kann ich mich noch<br />
erinnern. Ich habe meine erste wesentliche<br />
Berufserfahrung zwischen 2001 und 2008<br />
gesammelt, in der es auch einen Käufermarkt<br />
gab, und jetzt haben wir wieder den Käufermarkt.<br />
Jetzt muss man sich eben wirklich<br />
um den Kunden kümmern. Der Kunde ist<br />
mittlerweile König. Das haben inzwischen alle<br />
verstanden. Jeder, der da mitmacht, wird auch<br />
Erfolge haben. Wir werden weiter Gas geben<br />
und auch 2024 gut durchkommen.<br />
Wo liegen die Preisvorstellungen?<br />
Bei Wohnungen hat sich vor allem im<br />
gehobenen Segment preislich gar nichts<br />
getan. Das Angebot ist gering – die Preise sind<br />
stabil. In der breiten Masse wird man wahrscheinlich<br />
ein bisschen von seinem Wunschpreis<br />
heruntergehen müssen. Aber bei den<br />
Preisen hat sich, für Entwickler erfreulich,<br />
nichts getan. Eine aktuelle Auswertung von<br />
Immobilien Scout sieht sogar bei Wohnungen<br />
ab zwei Millionen Euro eine stark steigende<br />
Nachfrage. Der Wunsch nach Eigentum ist<br />
noch immer gewaltig.<br />
Die KIM-Verordnung im Zusammenhang mit<br />
den Zinsen wirkt sich natürlich nicht positiv<br />
aus. Für viele ist es schwieriger geworden,<br />
einen Kredit zu bekommen – auch für Besserverdienende.<br />
20 Prozent Eigenkapital ist in<br />
der Regel kein Hindernis. Das ist zu stemmen.<br />
Das Problem der Zwischenfinanzierung<br />
wurde mittlerweile gelöst. Aber dass auch bei<br />
wirklich Besserverdienenden die 40-Prozent-<br />
Regel zu Anwendung kommen muss, ist<br />
unverständlich. Hier muss nachgebessert<br />
werden. Sonst stehen bald alle Bauträger, aber<br />
insbesondere auch Baufirmen, vor wirklich<br />
großen Problemen. Die Immobilienunternehmen<br />
zusammen mit den Baufirmen<br />
erwirtschaften aber mit den nachgeordneten<br />
Gewerken rund elf Prozent des Bruttoinlandsprodukts.<br />
Stürzt die Immobilienwirtschaft<br />
in eine echte Krise, wird dies nicht an der<br />
Gesamtwirtschaft vorübergehen.<br />
Allerorts ist vom Fachkräftemangel zu<br />
hören. Plagen auch die 3SI Personalsorgen?<br />
Gutes Personal zu bekommen, ist immer<br />
schwierig. Wir haben aktuell mehr Mitarbeiter<br />
als vor der Krise. Wir haben in den letzten<br />
Jahren mehr gebaut und mehr verkauft als je<br />
zuvor. Im Bereich Baumanagement könnten<br />
wir noch Verstärkung gebrauchen. Was mich<br />
wundert, ist die Tatsache, dass wir von vielen<br />
Kündigungen hören – der Arbeitsmarkt ist aber<br />
„Wie in jedem Unternehmen gibt<br />
es auch bei uns Diskussionen und<br />
das ist gut so. So können wir unser<br />
Unternehmen weiterentwickeln.“<br />
Michael Schmidt,<br />
3SI Immogroup<br />
leer. Ich habe keine Ahnung, wo diese Personen<br />
hin sind. Aber wir haben ein gutes Team. Das<br />
Team gibt alles für das Unternehmen.<br />
In einem Interview haben Sie das Zinshaus<br />
als „das Grünste, was es gibt“ beschrieben.<br />
Was meinten Sie damit?<br />
Dass Zinshäuser die nachhaltigste Immobilienform<br />
sind, die es gibt. Mir kommt<br />
persönlich generell der Stellenwert von<br />
Bestandsgebäuden in der aktuell geführten<br />
ESG- und Nachhaltigkeitsdebatte zu kurz.<br />
Die zahlreichen Gründerzeithäuser und<br />
Altbauten in Österreich stellen kein Problem<br />
dar, sondern eine Chance. Es ist wichtig zu<br />
verstehen, dass es weitaus ressourcenschonender<br />
ist, ein seit über 100 Jahren bestehendes<br />
Gebäude – umringt von vorhandener<br />
Infrastruktur – von Grund auf zu sanieren,<br />
von Gas auf Fernwärme, Wärmepumpe<br />
oder Geothermie umzusteigen und alles an<br />
Dämmmaßnahmen zu ergreifen, was nur<br />
möglich ist, anstatt Wohnraum durch Abriss<br />
oder Bebauung einstiger Acker- und Grünflächen<br />
neu zu schaffen. Leider sind auch<br />
die derzeitigen Zertifizierungskriterien für<br />
Altbaurevitalisierungen verbesserungswürdig.<br />
Ich erhalte für einen Neubau leichter ein<br />
entsprechendes Nachhaltigkeitsgütesiegel<br />
als für einen Altbau. Das liegt in den Bewertungskriterien<br />
begründet, die auf Neubauten<br />
und Bürogebäude ausgerichtet sind, nicht<br />
auf Immobilien aus dem Jahr 1890. Hier sehe<br />
ich definitiv Verbesserungspotenzial.<br />
Mit Ihnen, ihrem Vater und ihrem Bruder<br />
sind gleich drei Familienmitglieder im<br />
Unternehmen beschäftigt. Ein Herd für<br />
Konflikte?<br />
Wie in jedem Unternehmen gibt es auch<br />
bei uns Diskussionen und das ist gut so. So<br />
können wir unser Unternehmen weiterentwickeln.<br />
Ohne Diskussion droht Stillstand. Dass<br />
es dabei zu unterschiedlichen Auffassungen<br />
kommen kann, liegt in der Natur der Sache.<br />
Wobei es keinen Konflikt „Jung gegen Alt“<br />
gibt. Es wäre auch sehr dumm von uns<br />
Jungen, auf die Expertise unseres Vaters<br />
verzichten zu wollen. Er ist für die Finanzen<br />
zuständig. Wir sind sehr froh, dass wir ihn<br />
haben, und wollen ihn nicht missen. Auch<br />
wenn man als Junger tatkräftig alles alleine<br />
machen will, hat man auf der anderen Seite<br />
den Rückhalt der älteren Generation. Und<br />
unser Vater gibt uns starken Rückhalt.<br />
Stand für Sie immer fest, ins väterliche<br />
Unternehmen einzusteigen?<br />
Von Anfang an stand für mich fest: Ich will<br />
ins Immobiliengeschäft. Es ist immer in<br />
diese Richtung gegangen. Ich habe die HTL,<br />
Spezialrichtung Hochbau, absolviert. Daher<br />
kenne ich mich mit Ausbauten von Wohnungen<br />
und Dachgeschoßausbauten, aber auch<br />
im Bereich Neubau sehr gut aus. Ich glaube,<br />
ich habe da ein gutes Gespür. Die Schule war<br />
mir nicht so besonders wichtig. Ich habe<br />
immer im Büro meines Vaters mitgearbeitet<br />
und Interessenten Wohnungen präsentiert<br />
– auch schon während der Schulzeit. Als<br />
ich mit der Schule fertig war, das war 2001,<br />
haben wir dann die gemeinsame Firma<br />
gegründet. Eine Entscheidung, die ich bis<br />
heute keinen Tag bereut habe.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
51
Positionen & Meinungen<br />
Zu<br />
Tisch<br />
mit …<br />
Jasmin Soravia<br />
Gedanken zu einem Menü verfasst<br />
52 ImmoFokus
Die Netzwerkerin<br />
Vernetzt. „Die Projekte bekomme ich nur, weil man mich kennt und<br />
man mir und meinem Team die Umsetzung der Projekte zutraut“, betont<br />
Jasmin Soravia, CEO von Kollitsch + Soravia.<br />
Das Gespräch führte: Michael Neubauer<br />
Fotos: @Rizar.Photo<br />
W<br />
ir treffen einander in der<br />
Pizzeria Regina Margherita<br />
im Palais Esterházy.<br />
„Ich komme gern hierher“,<br />
begründet Jasmin Soravia ihre Wahl. „Das<br />
Preis-Leistungs-Verhältnis stimmt. Der Service<br />
ist schnell – und das Essen schmeckt mir.“<br />
Vor allem aber: „Es gibt hier glutenfreie Pasta<br />
– für mich als Allergikerin einfach super.“<br />
Wir sind schnell entschlossen. Ich bestelle als<br />
Vorspeise eine vegane Minestrone di verdure<br />
dell‘orto, Jasmin Soravia Insalata mista – der<br />
an diesem Tag leider den Weg aus der Küche<br />
bis zum Tisch nicht fand. Der Service scheint<br />
heute ein wenig überfordert. Doch wir haben<br />
Zeit und viele Gesprächsthemen. Als<br />
Hauptspeise ordert Jasmin Soravia Pasta al<br />
crudo di Parma con olive e pomodorini, leicht<br />
scharfe Pasta mit Parmaschinken, schwarzen<br />
Oliven und Cherry-Tomaten (glutenfrei),<br />
meine Wahl fällt auf Gnocchi tartufo: hausgemachte<br />
Kartoffelgnocchi mit getrüffelter<br />
Grana-Käsesauce und schwarzem Trüffel.<br />
Dazu gibt es Apfelsaft gespritzt.<br />
Zwei linke Hände<br />
Selbst steht die Immobilienmanagerin nicht<br />
in der Küche: „Jasmin und Küche ist inkompatibel.“<br />
Schon ihre Mutter habe ihr gesagt, dass<br />
sie zwei linke Hände hätte. Schon beim ersten<br />
Rendezvous mit ihrem späteren Mann habe sie<br />
ihm reinen Wein eingeschenkt. „Ich habe ihm<br />
gleich erklärt, dass ich nicht kochen kann, damit<br />
er nicht auf falsche Gedanken kommt. Ich<br />
kann noch nicht einmal einen Geschirrspüler<br />
richtig einräumen.“ Sie habe nie Leidenschaft<br />
fürs Kochen entwickelt. „Es macht mir einfach<br />
keinen Spaß. Salat, Nudeln oder Gemüsereis –<br />
das sind die Gerichte, die ich kann.“ Dafür aber<br />
kocht ihr Mann „fantastisch“. „Ich bin auch viel<br />
auf Abendveranstaltungen unterwegs, wo man<br />
immer etwas zu Essen bekommt“, merkt die<br />
bekannte und bekennende Netzwerkerin an.<br />
Bei den Gerichten ist Jasmin Soarvia allergiebedingt<br />
wählerisch. „Gluten ist ganz<br />
schlecht. Milch, Ei, Knoblauch und Orange<br />
sind auch ganz schlimm. Wenn es unbedingt<br />
sein muss, sündige ich, muss aber dann ordentlich<br />
leiden. Gemüsereis und glutenfreies<br />
Butterbrot gehen immer. Und ich liebe asiatische<br />
Küche.“ Hoch im Kurs stehen neben<br />
vegetarischen Speisen auch Wildgerichte:<br />
„Mein Mann ist Jäger.“ Wie sie übrigens auch.<br />
„Gemütlich auf dem Hochsitz“, beschreibt sie<br />
die Beschäftigung.<br />
Starker Mutterkonzern<br />
Die aktuelle Lage in der Immobilienbranche<br />
bereitet der Managerin Sorgen. „Zum Glück<br />
haben wir einen starken Mutterkonzern. Man<br />
muss sich keine Sorgen um uns machen. Es ist<br />
belastend, dass man derzeit keine Wohnungen<br />
verkauft. Es gibt viel Interesse, aber der<br />
Zug zum Tor fehlt.“<br />
Besonders schwierig ist die Situation für jüngere<br />
Menschen, vor allem für jene, die nicht<br />
oder noch nicht geerbt haben. Die Problematik<br />
wurde zwar bereits von der österreichischen<br />
Bankenlandschaft erkannt: So forderte der<br />
Bundesobmann der Bankensparte Willibald<br />
Cernko zuletzt im August <strong>2023</strong>, dass an einem<br />
Konzept für Zinszuschüsse, Laufzeitverlängerung,<br />
Tilgungsunterbrechung oder befristete<br />
reine Zinszahlungen gearbeitet wird. Eine<br />
Lösung, die echte Erleichterung bringt, ist<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
53
Positionen & Meinungen<br />
hier allerdings nicht in Sicht – nachhaltiger<br />
erscheint es zudem, auf die Wohnungsgröße<br />
zu setzen.<br />
Aktuell hat Kollitsch & Soravia zehn Projekte<br />
laufen. „Wir haben lange keine Baugenehmigung<br />
bekommen. Jetzt haben wir bei drei Projekten<br />
eine Baugenehmigung. Die wären jetzt<br />
alle drei im Verkauf. Das eine ist in der Wiener<br />
Neustadt, diese Reihen- und Doppelhäuser,<br />
das ist leider ganz schwierig. Da merkt man,<br />
dass die potenzielle Klientel aktuell wegen der<br />
KIM-Verordnung keine Kreditfinanzierung<br />
bekommt.“ Bei günstigeren Wohnungen spüre<br />
man die KIM-Verordnung deutlicher als bei<br />
höherpreisigen. „Bei teureren Wohnungen<br />
schlagen aktuell viele Barzahler zu. Die haben<br />
keinen Stress.“<br />
„Wir warten ab.“<br />
Aktuell steht Jasmin Soravia beim Einkauf auf<br />
der Bremse. „Wir warten ab, wie sich das alles<br />
entwickelt. Wer weiß, wie lange diese Krise<br />
dauert. Man muss Geld parat haben, um den<br />
Betrieb am Laufen zu halten. Mein Ziel war,<br />
dass wir mindestens zwei Projekte pro Jahr einkaufen.<br />
Wenn die einen fertig werden, sind die<br />
anderen dann in der Entwicklung, damit das<br />
Rad rennt. Aufgrund der aktuellen Situation ist<br />
das leider unterbrochen.“<br />
Als Reaktion auf die aktuelle Situation habe<br />
man auch begonnen, Projektentwicklung für<br />
Dritte anzubieten. „Weil wir die Profis bei uns<br />
im Haus sitzen haben. Das ist wahrscheinlich<br />
jetzt auch nicht so gefragt. Aber wir sind auch<br />
in der Sanierung von Bestandsobjekten aktiv.“<br />
Kollitsch & Soravia ist ein lupenreiner Developer<br />
und soll das – aus heutiger Sicht betrachtet<br />
– auch bleiben. „Der Aufbau eines eigenen<br />
Portfolios ist nicht angedacht.“ Generell war<br />
die Kollitsch eine reine Baufirma – und in Kärnten<br />
vor allem auf Neubau spezialisiert. „In Wien<br />
habe ich eine Mischung und möchte mich<br />
immer mehr auf den Bestand konzentrieren.<br />
Wie zum Beispiel bei unseren Projekten in der<br />
Sechshauser Straße oder der Matzner Gasse.“<br />
Es muss sich rechnen<br />
Bei allen Projekten wird, wo es wirtschaftlich<br />
vertretbar ist – „Es muss sich einfach rechnen“<br />
– auf alternative Energieversorgung umgestellt.<br />
„Photovoltaik ist jetzt sowieso Pflicht,<br />
das machen wir auch überall. Geothermie<br />
ist im Bestand schwieriger umzusetzen als<br />
im Neubau, Fernwärme ist leider auch nicht<br />
überall vorhanden. Wärmepumpen sind eine<br />
Alternative“, so die Immobilienexpertin. „Ich<br />
glaube nicht, dass sich die Bauträger gegen<br />
Klimaschutz wehren, es müssen nur klare<br />
Vorgaben gemacht werden. Förderungen<br />
sind jedenfalls dafür hilfreich, dass die ambitionierten<br />
Klimaschutzziele erreicht werden<br />
können. Aber nachhaltig zu bauen hat seinen<br />
Preis.“ Jasmin Soravia aber ist überzeugt, dass<br />
die Mehrkosten überschaubar sind, wenn man<br />
54 ImmoFokus
von Anfang an mit allen wichtigen Planern<br />
gemeinsam richtig plant.<br />
Nachhaltigkeit wird im Unternehmen groß<br />
geschrieben. „Wir haben ein eigenes kleines<br />
Innovationsteam, das sich ganz stark mit<br />
neuen Entwicklungen auseinandersetzt, damit<br />
wir immer am Puls der Zeit sind.“ In Summe<br />
sind 300 Mitarbeiter bei der Kollitsch Gruppe<br />
beschäftigt. Neben dem Büro in Kärnten, das<br />
es schon in vierter Generation gibt, finden sich<br />
weitere Standorte in Graz und in Wien. „In<br />
Kärnten haben wir auch unser eigenes Architekturbüro.<br />
So klein sind wir also gar nicht.“<br />
Leidenschaft für schnelle Autos<br />
In ihrer Freizeit liebt Jasmin Soravia schnelle<br />
Autos und schnelles Fahren. „Ich bin Geschwindigkeitsfanatikerin.<br />
Ich liebe Geschwindigkeit“,<br />
gibt Jasmin Soravia unumwunden<br />
zu und ist auch bereit – in Maßen<br />
– ins Risiko zu gehen. „Beim Autofahren<br />
„Schon meine<br />
Eltern haben<br />
keinen Sport<br />
betrieben.<br />
Trotzdem kann<br />
ich essen, was ich<br />
will; und bleibe<br />
schlank.“<br />
Jasmin Soravia,<br />
CEO von Kollitsch + Soravia<br />
manchmal schon, aber sonst nicht wirklich.<br />
Ich glaube nicht. Nein. Mehr in Gedanken als<br />
im wirklichen Leben. Beruflich gar nicht. Bei<br />
den Sachen, die ich mache, habe ich schon<br />
immer das Gefühl, dass es gutgeht. Da würde<br />
ich kein Risiko eingehen. Ich bin schon eine<br />
Sicherheitsdenkerin. Deswegen mag ich<br />
eben gerne schnell fahren. Ich habe das als<br />
Ausgleich.“ Einmal, berichtet Jasmin Soravia,<br />
konnte sie mit dem amtierenden Rallye-<br />
Staatsmeister Simon Wagner in einem, wie<br />
sie betont, „echten Rallyeauto“ mitfahren. „So<br />
richtig in Rennmontur, mit Helm und allem<br />
drumherum. Das war geil.“ Sport ist aber nicht<br />
das ihre. „Schon meine Eltern haben keinen<br />
Sport betrieben. Trotzdem kann ich essen, was<br />
ich will; und bleibe schlank. Das muss an den<br />
Genen liegen.“<br />
Doch wann kommt die aktive Netzwerkerin<br />
zum Entspannen? „Mein Hirn arbeitet 24<br />
Stunden. Ich schlafe generell schlecht, aber<br />
Die Gleichung für Exzellenz in der Architektur<br />
+ + = Bessere Lebensräume<br />
Hermann & Valentiny<br />
u. Partner<br />
Architekten ZT GmbH<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
55
Positionen & Meinungen<br />
schon seit der Kindheit. Ich stehe frühmorgens<br />
auf und mache meine E-Mails beim<br />
Kaffee. Dann gehe ich ins Büro. Die meisten<br />
Veranstaltungen, die ich besuche, sind<br />
beruflich. Ich gehe nicht auf irgendwelche<br />
Veranstaltungen mit Privatfreunden, sondern<br />
das ist alles Networking. Das ist am<br />
Ende des Tages genauso Arbeit.“ Arbeit, die<br />
sich auch auszahlt: „Ich habe kein einziges<br />
unserer aktuellen Projekte über einen klassischen<br />
Makler bekommen. Wir müssen nicht<br />
mit 100.000 anderen konkurrieren, wo wir<br />
sicher nicht konkurrenzfähig sind. Irgendeiner<br />
überbietet oder unterbietet dich immer.<br />
Die Projekte bekomme ich nur, weil man<br />
mich kennt und man mir und meinem Team<br />
die Umsetzung der Projekte zutraut. Wir<br />
haben eine Supertruppe. Meine Mitarbeiter<br />
sind alle top ausgebildet und hochmotiviert.“<br />
Was aber macht Jasmin Soravia anders als andere<br />
Developer? „Ich schaue mir die Projekte<br />
immer selbst genau an, bevor wir sie kaufen.<br />
Dabei überlege ich mir, ob ich dort gerne<br />
wohnen möchte oder nicht. Wenn ich das Gefühl<br />
habe, ich würde nie dorthin ziehen, dann<br />
kaufe ich sie auch nicht. Im Nachhinein bin ich<br />
froh, dass ich gewisse Wohn-Burgen nicht im<br />
Portfolio habe. Denn dann hätten wir aktuell<br />
richtigen Stress.“<br />
Nachtisch fällt heute aus. „In den meisten Desserts<br />
sind Eier und Mich verarbeitet. Ein Sorbet<br />
würde gehen, dafür aber ist es mir heute zu<br />
kalt.“ Zum Abschluss also „nur“ starke Espressi.<br />
„In Wirklichkeit müsste man jetzt kaufen<br />
und bauen“, kommt Jasmin Soravia noch<br />
einmal auf die aktuelle Situation zu sprechen.<br />
„Wer genug Geld am Konto hat, sollte jetzt<br />
antizyklisch investieren.“ Bauen – auch ohne<br />
Vorwertung – ist die Devise. „Wenn sich der<br />
Markt wieder dreht – und er wird sich wieder<br />
drehen, nur wann, das ist die entscheidende<br />
Frage – dann wird die Nachfrage ebenfalls<br />
wieder ansteigen. Das geringe Angebot wird<br />
die Preise wieder steigen lassen. Dann sollte<br />
man mit Projekten parat stehen. Aktuell sind<br />
alle in Schockstarre. Alle warten darauf, dass<br />
die Preise weiter nach unten gehen.“<br />
Jasmin Soravia<br />
Jasmin Soravia hat BWL studiert und eine postgraduale Ausbildung im<br />
internationalen Steuerrecht (LL.M.) absolviert. Sie ist Steuerberaterin,<br />
hat die Bauträgerprüfung und diverse Weiterbildungen sowohl im kaufmännischen<br />
Bereich als auch im Immobilienwesen. Seit Mai 2020 ist sie<br />
Geschäftsführerin bei der Kollitsch & Soravia Immobilien GmbH. Sie war<br />
Vorsitzende des ULI – Urban Land Institute Austria, einem der ältesten<br />
Immobiliennetzwerke mit weltweit derzeit 47.000 Mitgliedern, Beirat<br />
im Advisory Board der Grünstattgrau Forschungs- & Innovations-GmbH,<br />
Vorstand beim Travel Industry Club Austria. Als kaufmännische Leiterin<br />
der SoReal GmbH mit Spezialisierung auf Immobilienprojektentwicklung<br />
verantwortete sie einige große Bauvorhaben wie u. a. TrIIIple, Danube<br />
Flats, Das Hamerling und The Brick.<br />
Gegen<br />
Leerstand.<br />
Auch im<br />
Börserl.<br />
deilma ist eine<br />
Innovation der<br />
Pocket House<br />
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56 ImmoFokus<br />
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Regina Margherita<br />
DAS SAGT DER FALSTAFF<br />
Der original neapolitanische Holzofen verleiht<br />
den Pizzen die wunderbaren Blasen, für den<br />
Rest sorgen Charme und Produktgespür der<br />
Barbaros. Egal, ob bei Pasta oder bei der herrlichen<br />
»Grigliata di mare«.<br />
DAS SAGT DER IMMOFOKUS<br />
Nicht umsonst wurde Regina Margherita<br />
mehrfach zur besten Pizzeria Wiens gewählt.<br />
Neben Pizza ist das Lokal auch für Antipasti,<br />
hausgemachte Pasta bis hin zu raffinierten<br />
authentischen Fleisch- und Fischgerichten<br />
bekannt.<br />
Regina Margherita<br />
Wallnerstraße 4. Palais Esterhazy, 1010 Wien<br />
Tel. +43 1 533 08 12<br />
regina@barbaro.at<br />
www.barbaro.at<br />
Öffnungszeiten<br />
Montag-Sonntag: 11:30 - 23:30 Uhr<br />
ImmoFokus Restaurantguide<br />
17<br />
PUNKTE<br />
Essen:<br />
Service:<br />
Weinkarte:<br />
Ambiente:<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
57
Im Fokus<br />
Partnerschaftlich durch<br />
unruhige Gewässer<br />
Mit offenen Karten. „Die Finanzierung für den Office Hub ist in trockenen Tüchern. In schwierigen Zeiten<br />
sieht man, wo die echten Partner sitzen“, betonen Bondi Consult CEO Anton Bondi de Antoni und Projektleiter<br />
Christoph Nemetschke.<br />
Das Gespräch führte: Michael Neubauer<br />
Was gibt es Neues im TwentyOne?<br />
Anton Bondi de Antoni: Wir haben das Glück,<br />
dass wir mit unserem Rohbau in der Zeit<br />
liegen. Der Rohbau wird im Februar nächsten<br />
Jahres fertig. Wir haben vor mittlerweile<br />
drei oder vier Wochen mit unseren beiden<br />
Generalunternehmern den endgültigen<br />
Fertigstellungstermin für Ende Februar 2025<br />
fixiert. Das heißt, wir sind auch hier in Plan.<br />
Es ist in Zeiten wie diesen schon sehr erfreulich,<br />
dass man das so gesichert sagen kann.<br />
Wir sind bei diesem Projekt ausfinanziert und<br />
gehen im Frühjahr massiv die Vermietung der<br />
Büroflächen an.<br />
Christoph Nemetschke: Wir haben bis jetzt<br />
auch schon Vermittlungsaktivitäten gesetzt.<br />
Im Labor sind wir zu mehr als der Hälfte voll.<br />
Wir verhandeln gerade mit jemandem und<br />
dann sind wir im Laborgeschoss fast ganz<br />
voll. Da ist die Nachfrage ungebrochen.<br />
Bondi: Wir haben im Sommer die drei<br />
anderen Bauteile, also den Hotel, Office und<br />
Student Hub, an das Chorherrenstift verkauft<br />
und einen Baurechtsvertrag abgeschlossen.<br />
Dadurch sind wir in der gerade angespannten<br />
Finanzierungssituation sehr gut aufgestellt.<br />
Wir haben jetzt ein lastenfreies Bauwerk,<br />
haben keine Vorbelastungen aus dem<br />
Development und können schauen, wie wir<br />
weitermachen. Wir stehen der aktuellen Situation<br />
geschuldet momentan auf der Bremse.<br />
Ohne eine ausreichende Vorverwertung zu<br />
„ Für mich gilt<br />
die Faustformel,<br />
dass ich den<br />
Zinsendienst<br />
sicherstellen<br />
können möchte.“<br />
Anton Bondi,<br />
Bondi Consult<br />
haben oder einen Endinvestor, der mir das<br />
Projekt abnimmt, kann ich nicht zu bauen<br />
beginnen.<br />
Wann kann mit diesen drei Projekten<br />
gestartet werden?<br />
Bondi: Für mich gilt die Faustformel, dass<br />
ich den Zinsendienst sicherstellen können<br />
möchte. Wenn ich davon ausgehe, dass ich<br />
derzeit an die 30 Prozent Eigenkapital brauche,<br />
dann ist, wenn ich es durchrechne, ein<br />
Vorvermietungsstand von 40 Prozent nötig.<br />
Das ist, glaube ich, bei den drei Objekten nicht<br />
so schwierig. Der Student Hub als geplantes<br />
Studentenwohnheim für Studenten oder<br />
„Young Urban Professionals“ wird als Ganzes<br />
an einen Investor oder Betreiber vermietet<br />
werden. Wenn wir im Hotel-Hub unseren<br />
Vertrag mit dem Hotelbetreiber abschließen,<br />
dann haben wir eine Vorverwertung von über<br />
50 Prozent. Die kritische Masse ist derzeit<br />
wahrscheinlich der Office Hub. Da schauen<br />
wir einmal, wie wir da weiterkommen.<br />
Wer sind die beiden Generalunternehmen?<br />
Bondi: Bau-GU ist die Habau und als TGA-GU<br />
haben wir die Ortner Gruppe.<br />
Namen, die sich auf Bondi-Bautafeln<br />
immer wieder finden.<br />
Bondi: Habau und die Ortner Gruppe haben<br />
schon den Innovation Hub gebaut. Wir haben<br />
58 ImmoFokus
mit beiden Unternehmen die besten Erfahrungen<br />
gemacht. Ich muss auch sagen, dass<br />
sich im Zuge dieser wirtschaftlichen Veränderungen,<br />
speziell durch die Zinserhöhung und<br />
die daraus resultierenden Diskussionen mit<br />
den Banken, gerade diese beiden Teil-GU als<br />
echte Partner herausgestellt haben. Geldmanagement<br />
stand nicht im Vordergrund.<br />
Im Vordergrund stand, wie wir mit den<br />
geänderten Rahmenbedingungen umgehen.<br />
Und es ist uns gelungen, weiterhin in der<br />
garantierten Zeit und im garantierten Preis zu<br />
sein, was in Zeiten wie diesen ganz wichtig ist.<br />
Daher muss ich sagen, dass das eine wirklich<br />
gute Partnerschaft ist.<br />
Wer finanziert den Central-Hub?<br />
Bondi: Der Central-Hub wird durch die Bank<br />
Austria finanziert. Momentan wird viel über<br />
die Banken geschimpft. Auch wir hatten mit<br />
der Bank viele Diskussionen – diese waren<br />
aber immer lösungsorientiert. Da ging es<br />
nicht darum, dass einer gesagt hat, legt<br />
einmal 20 Millionen Eigenkapital auf den<br />
Tisch und dann schauen wir weiter. Uns war<br />
bewusst: Wir haben ein Gap. Die Frage war<br />
– wir schließen wir diese Lücke? Was passt<br />
für die Bank, was passt für uns? Wie können<br />
wir das strukturieren? Auch hier waren es<br />
Gespräche in einer sehr partnerschaftlichen<br />
Beziehung. Da hat auch hineingespielt,<br />
dass die Bank gesehen hat, dass die Generalunternehmer<br />
nicht blöd spielen, und die<br />
Generalunternehmer haben gesehen, dass die<br />
Bank mit an einem Strang zieht. Das war ein<br />
gemeinsames Erarbeiten einer Lösung. Es gibt<br />
für niemanden einen Haircut und wir sind bis<br />
zum Ende ausfinanziert.<br />
Hat es auch mit anderen Banken Gespräche<br />
gegeben?<br />
Bondi: Wir haben in diesem Fall nur mit der<br />
Bank Austria gesprochen, weil wir schon eine<br />
Erstfinanzierung über die Bank Austria hatten.<br />
Diese Finanzierung hatte, um fortgeführt<br />
zu werden, gewisse Bedingungen, die bis<br />
März zu erfüllen waren. Wir haben in Folge<br />
nur mehr mit der Bank Austria gesprochen,<br />
da sie sich als sehr kooperativ gezeiget hatte.<br />
Wir finanzieren normalerweise den Bau plus<br />
sechs, neun Monate. Wenn wir nicht verkauft<br />
haben, stellen wir auf Projektfinanzierung<br />
um. Das ist in Zeiten wie diesen nicht mehr<br />
machbar. Daher haben wir jetzt die Finanzierungsstruktur<br />
dahingehend umgestellt, dass<br />
wir Bau plus fünf Jahre Projektfinanzierung<br />
hinten angehängt haben. Wir haben für alle<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
59
Im Fokus<br />
Luft geschaffen. Wir haben diese Finanzierung<br />
bis Sommer 2030 auch zinsabgesichert.<br />
Wir sitzen hier relativ entspannt.<br />
Was macht Bondi anders als die anderen?<br />
Bondi: Ich glaube, einer der wesentlichsten<br />
Punkte ist, dass ich als Eigentümer selbst<br />
am Tisch sitze. Das sagen uns auch unsere<br />
Partner immer. Ich komme ursprünglich von<br />
einer Bank. Ich habe mich in meiner ganzen<br />
Karriere immer schon dazu entschieden, mit<br />
offenen Karten zu spielen. Ich habe nie versucht,<br />
zu tricksen. Daher ist da bei allen ein<br />
gewisses Grundvertrauen. Das hilft natürlich<br />
auch, wenn es einmal ein bisschen enger<br />
wird. Dann kann man sagen: Jetzt müsst ihr<br />
uns bitte auch einmal kurz unterstützen,<br />
damit wir wieder weiterkommen. Das hat gut<br />
funktioniert.<br />
Gibt es Projekte am Markt, die man<br />
übernehmen könnte? Einige Developer<br />
haben sich bereits von einigen Developments<br />
getrennt oder werden sich trennen<br />
müssen.<br />
Bondi: Wir sind mit unseren Projekten<br />
„Ich glaube nicht, dass es zu<br />
Abwertungen kommt.“<br />
Anton Bondi,<br />
Bondi Consult<br />
gut beschäftigt. Das heißt aber nicht, dass<br />
wir unseren Markt nicht beobachten und<br />
schauen, was der Mitbewerber gerade bei<br />
den Live-Science-Projekten macht. Wenn<br />
ich meinen Job richtig mache, muss ich den<br />
Markt natürlich auf dem Radar haben. Ich<br />
muss wissen, was der Mitbewerber macht und<br />
wer meine Konkurrenten sind.<br />
Wenn ich mit einem Mietinteressenten rede,<br />
und der versucht mir zu erklären, dass der<br />
andere im Laborbereich die Hälfte von uns<br />
verlangt und das Doppelte bietet, kann ich<br />
dann grinsen und ihm sagen, dass es nicht<br />
ganz so ist. Ich hoffe nicht, dass wir in eine<br />
Situation kommen, in der wirklich eine<br />
Verwertung von Projekten und halbfertigen<br />
Projekten ansteht. Das würde uns allen nicht<br />
guttun. Auf der anderen Seite darf man<br />
niemals nie sagen. Wenn irgendwas auf den<br />
Tisch kommt, das eine gewisse Struktur<br />
hat und wo man vielleicht etwas tun kann,<br />
würden wir uns das natürlich anschauen. Wir<br />
sind aber weder aktiv am Schauen noch am<br />
Leichen fleddern.<br />
Dass die beiden angeführten Projekte im<br />
Moment still stehen, hilft dem Standort<br />
TwentyOne…<br />
Nemetschke: Wenn man sich das Gesamtumfeld<br />
anschaut, was derzeit in Wien im gewerblichen<br />
Bereich passiert, dann wird 2025 nur<br />
der Central Hub fertig. Die Projekte, die dieses<br />
Jahr fertig werden, sind ausvermietet. Da sind<br />
hier 1.000 Quadratmeter leer und dort 1.500<br />
Quadratmeter, aber das ist relativ egal. Es ist<br />
aber kein großes, zusammenhängendes Objekt.<br />
Das heißt, überall dort, wo jemand eine<br />
60 ImmoFokus
„Wenn einer<br />
kommt und<br />
sagt, er tut sich<br />
momentan ein<br />
bisschen schwer,<br />
dann kann<br />
man natürlich<br />
das eine oder<br />
andere Gespräch<br />
durchaus<br />
führen.“<br />
Christoph Nemetschke,<br />
Bondi Consult<br />
Bilanzen leben auch von einem gewissen<br />
Forecast. Wenn man sich die jetzige Entwicklung<br />
anschaut, müssen wahrscheinlich<br />
einige Marktteilnehmer Abwertungen<br />
vornehmen. Ich glaube aber nicht, dass das<br />
reale, sondern dass es weitgehend nur fiktive<br />
Abwertungen sind, weil die meisten mit IFRS<br />
finanzieren. Die haben ganz einfach den<br />
Zwang, den sie manchmal auch extensiv ausgenutzt<br />
haben, laufende Neubewertungen<br />
und Aufwertungen vorzunehmen. Die haben<br />
nicht mehr geschaffen. Es steht nicht mehr<br />
da und es gibt auch nicht mehr Miete. Es fällt<br />
lediglich ein Gebäude, das auf 140 Prozent<br />
der Entstehungskosten aufgeblasen ist,<br />
wieder zurück auf 110 Prozent. Das ist noch<br />
immer nicht schlecht für das Projekt, aber<br />
die Bilanzen schauen natürlich fürchterlich<br />
aus. Wenn man da nicht fristenkongruent<br />
finanziert ist, dann hat man ein echtes<br />
Problem. Man hört manchmal am Markt,<br />
dass manche Leute diese Aufwertungen<br />
auch verwendet haben, um Finanzierungen<br />
nachzuziehen. Dann wird es noch einmal<br />
schwieriger. Aber ich glaube nicht, dass der<br />
nominelle Wert der bestehenden Projekte<br />
wirklich zurückgeht. Vor allem, weil die<br />
Mieten auch steigen. Wir sind das erste Mal<br />
seit vielen Jahren in der Situation, dass wir<br />
speziell im Gewerbebereich mit tatsächlich<br />
steigenden Mieten konfrontiert sind. Das<br />
hilft, auch einen gewissen Wertausgleich zu<br />
finden.<br />
Das heißt, die Indexklauseln in den<br />
Mietverträgen haben gegriffen und die<br />
Mieten konnten erhöht werden?<br />
Nemetschke: Wir haben in unseren Verträgen<br />
überall die Indexierung drin und wir<br />
haben eine erste Anpassung hinter uns. Kein<br />
Mieter ist erfreut, aber wir haben da überhaupt<br />
keine Probleme gehabt.<br />
Das wurde weitgehend einfach akzeptiert.<br />
Wir stellen uns darauf ein. Da muss man als<br />
Vermieter auch ein bisschen flexibel sein.<br />
Wenn einer kommt und sagt, er tut sich momentan<br />
ein bisschen schwer, dann kann man<br />
natürlich das eine oder andere Gespräch<br />
durchaus führen. Das tut der Immobilie<br />
nicht besonders weh, unter Anführungszeichen,<br />
weil ich mit einer gewissen Ausgangsbasis<br />
kalkuliert habe.<br />
größere Fläche oder eine gewisse Infrastruktur<br />
braucht, kommt bis Anfang 2025 nichts<br />
auf den Markt. Da hilft es uns natürlich, wenn<br />
das, was vom Mitbewerber gekommen wäre,<br />
erst ein halbes oder ein Jahr später kommt.<br />
Das hilft uns in der Verwertung.<br />
Wird es zu Abwertungen kommen?<br />
Bondi: Ich glaube nicht, dass es zu Abwertungen<br />
kommt. Wir haben eine Bilanz<br />
und haben jetzt wieder einen Ultimo. Ich<br />
glaube, das ist der Moment, wo noch einiges<br />
hochkommen wird. Als wir die Bilanz für<br />
2022 gemacht haben, haben wir alle gesagt:<br />
Das wird sich <strong>2023</strong> alles wiederholen und<br />
dann geht es wieder gut weiter.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
61
Wein &<br />
Immobilien<br />
Frisch von der Leber weg<br />
Ein lockeres Gespräch bei<br />
einer Weinverkostung mit<br />
Andreas Bauer.<br />
Die Rakete<br />
bleibt am Boden<br />
Leicht und trocken. Wein und Spachtelmasse können schon etwas gemeinsam haben. Neben der Qualität<br />
des Produktes ist bei beiden das Marketing mitentscheidend, wie sich im Laufe dieser Weinverkostung mit<br />
Andreas Bauer, seit 2000 Kommunikationsmanager bei Knauf Österreich, zeigt.<br />
Kolumne: Heimo Rollett<br />
O<br />
bwohl Andreas Bauer eher den<br />
dunklen Beeren zugeneigt ist,<br />
stimmen wir unsere Gaumen<br />
mit etwas Frisch-Fruchtigem aus<br />
Spanien ein. Die Parés-Baltà-Kellerei nahe Barcelona<br />
mengt den Macabeo-Trauben noch ein<br />
paar andere Sorten hinzu, sodass ein gefälliger<br />
Verschnitt entsteht. Das Ergebnis ist aufregend<br />
frisch, jung und vegan, fruchtig mit Zitrusnoten<br />
und angenehm trocken – die schlechte Pointe<br />
mittels Hinweises zum Trockenbau lassen wir<br />
beide weg. Dennoch sei kurz erklärt: Unter<br />
Trockenbau versteht Andreas Bauer Wände<br />
und Decken aus Gipsplatten, Metallprofile,<br />
Dämmstoffe, Spachtelmassen – alles natürlich<br />
hinsichtlich Schallschutzes, Feuerwiderstands<br />
et cetera geprüft. „Was wenige wissen, wir gehen<br />
auch nach außen, die Fassade des ÖAMTC-<br />
Gebäudes in Wien St. Marx ist teilweise eine<br />
Leichtbaufassade von uns.“<br />
500.000 Views auf YouTube<br />
Sowohl für den vergorenen Traubensaft als<br />
auch für Gipswände gilt: Wie macht man der<br />
richtigen Zielgruppe die Produkte schmackhaft?<br />
„Uns hilft da die Digitalisierung“, erzählt<br />
Bauer. Bespielt werden mehrere Kanäle,<br />
es gebe eine eigene App namens KnaufMAX<br />
und How-to Videos auf YouTube. „Ein Video<br />
über Fehler beim Spachteln hat es auf beinahe<br />
500.000 Views gebracht!“, so Bauer.<br />
Weitere Baustein im digitalen Marketing bilden<br />
eigene Tools für Architekten und Planer.<br />
„Die haben beispielsweise eine Herausforderung<br />
beim Schallschutz, geben das in unseren<br />
Systemfinder ein und bekommen Systemvorschläge,<br />
wie sie ihr Problem lösen können.<br />
Damit sind sie auch immer am aktuellsten<br />
Stand der Technik, im Laufe 2024 kommen<br />
auch Ausschreibungstexte dazu.“<br />
Beim Wein helfen die Etiketten, das Produkt<br />
an die richtigen Leute zu bringen, oder überhaupt<br />
das Image. Quereinstiegs-Winzerin<br />
Jutta Ambrositsch macht beides hervorragend.<br />
Der Beschreibungstext unserer nächsten<br />
Kostprobe, eine Cuvée namens Rakete, im<br />
Original: „Kurze Rückschau ins Vorjahr: Sie<br />
erinnern sich an die fülligen Kinder, die sich<br />
mit ihren kleinen, schwitzenden Händchen<br />
laut kreischend an die heißen Eisenstangen<br />
des beängstigend laut und grell surrenden,<br />
irrwitzig schnell sausenden Fahrgeschäftes<br />
‚Panico‘ in Cesenatico krallen? Natürlich erinnern<br />
Sie sich.<br />
Die gute Nachricht: Die Rakete 2021 schmeckt<br />
wieder genauso. Erdbeereis, knusprige Scheibenwischer<br />
eines Lancia Delta, Baujahr 1983,<br />
Eiswürfel erlaubt, weil keine Klimaanlage,<br />
bissl trüber vielleicht als zuletzt, wenig Alkohol,<br />
ein paar Stachelbeeren sonnen sich am<br />
Delta-Dach, mehr Limo als Wein, macht ja<br />
nix. Wie es den Kindern geht? Mittel.“<br />
Was für eine gewandte Beschreibung! Bloß: Die<br />
Rakete hebt nicht ab. Zumindest nicht mit uns,<br />
vielleicht zu wenige Runden am Fahrgeschäft.<br />
„Völlig unerwartet. Ich habe noch nie vorher so<br />
einen Geschmack gehabt, das erinnert eher an<br />
Traubensaft als an Rotwein“, urteilt Bauer.<br />
Was im Geschmack des Weins für uns gerade<br />
eher nachteilig scheint, erweist sich bei einem<br />
Produkt von Knauf als besonders clever: Die<br />
Dünnheit. Bei einer Trennwand heißt das<br />
nämlich, dass mehr Platz zum Wohnen bleibt.<br />
Die Stärke der Wand, die beim Schallschutz<br />
und der Statik dennoch gut performt und<br />
auf den wenig romantischen Namen W115+.<br />
at getauft wurde, kann von 21,5 Zentimetern<br />
auf 16,5 Zentimeter reduziert werden, und<br />
wer nun ein wenig rechnet, wird schnell<br />
verstehen, dass so bei einer 100-Laufmeter-<br />
Wohnungstrennwand gleich mal rund fünf<br />
Quadratmeter mehr Wohnnutzfläche entstehen.<br />
Das noch mit den durchschnittlichen<br />
Wohnungspreisen von aktuell fast 10.000<br />
Euro pro Quadratmeter in Wien Neubau oder<br />
auch schon 7.000 Euro pro Quadratmeter in<br />
Wien Hernals multipliziert, und schon kommt<br />
durch den Flächengewinn ein ordentliches<br />
Kosteneinsparungspotenzial heraus.<br />
Fotos: Christian Fischer<br />
62 ImmoFokus
Die Weine<br />
Parés Baltà, Blanc de Pacs 2022<br />
Cuvèe, hauptsächlich Macabeo<br />
paresbalta.com<br />
Jutta Ambrositsch, Rakete 2022<br />
Cuvée, Eigenbeschreibung:<br />
Sanktktlaurentzweigeltblauburgermerlotgrünerveltliner<br />
www.jutta-ambrositsch.at<br />
Gesellmann, Ried Siglos 2018<br />
Pinot Noir<br />
www.gesellmann.at<br />
Gianni Masciarelli, Marina Cvetic 2018<br />
Montepulciano<br />
www.masciarelli.it<br />
Casa La Rad, Rioja P-38 Vinedo Singular 2020<br />
Grenache<br />
bodegascasalarad.com<br />
Wir loben trotz des ausbleibenden Raketenerlebnisses<br />
das großartige Auftreten der<br />
Ambrositsch-Weine, wir sprechen über das<br />
ebenso außergewöhnliche, weil herausragend<br />
gut gemachte Knauf-Kundenmagzin „Leicht!“<br />
und versuchen unser Glück bei einem Schluck<br />
aus der nächsten Flasche – und Gesellmanns Pinot<br />
Noir lässt uns nicht im Stich. Vielschichtig<br />
mit Kirschtönen und mineralischen Noten, hier<br />
ein bisschen Vanille, da schleichen die Beeren<br />
ums Eck und die schön eingebundenen Tannine<br />
sorgen für einen tragfähigen Untergrund<br />
des Geschmackserlebnisses – der Winter mit<br />
seinen fetten, sanft zum Boden gleitenden Flocken<br />
und dem knisternden Kaminfeuer kann<br />
kommen. Und gerne bleiben.<br />
2024 – ein herausforderndes Jahr<br />
Weine werden gerne in Jahrgängen beurteilt.<br />
Die Baukonjunktur auch. <strong>2023</strong> endete mit<br />
der Schieflage mehrerer Unternehmen in der<br />
Bau- und Immobilienbranche, wie stellt sich<br />
2024 dann für einen Zulieferbetrieb dar? Bauer:<br />
„Reden wir nicht drumherum, es wird ein sehr<br />
herausforderndes Jahr werden. Kosten werden<br />
hinterfragt, wo sinnvoll, wird auch eingespart.<br />
Die fetten Jahre sind vorerst vorbei. Wir haben<br />
unsere Hausaufgaben gemacht und uns auf<br />
die neuen Rahmenbedingungen einstellt.“<br />
Das heißt aber nicht, dass es langweilig wird.<br />
Im April 2024 wird in Weißenbach bei Liezen<br />
sogar eine vierte Produktionslinie eröffnet,<br />
verrät Bauer. Bislang produzierte Knauf in der<br />
Steiermark neben Gipsplatten auch Profile für<br />
den Trockenbau und pulverförmige Spachtelmassen.<br />
Ab dem Frühjahr werden in dem Werk<br />
dann für den österreichischen Markt und für die<br />
umliegenden Nachbarländer pastöse Spachtelmassen<br />
hergestellt – sie können schnell verarbeitet<br />
werden, ohne dass sie zuvor angerührt<br />
werden müssen. Manches muss eben schnell<br />
gehen, manch anderem würde mehr Zeit wohl<br />
noch gut tun: Der Rioja, der als Special Edition<br />
von einer einzelnen Parzelle P-38 stammt und<br />
somit einen ebenso technokratischen Namen<br />
trägt wie die superschlanke Knauf-Trennwand,<br />
ist zwar schon trinkbar, könnte aber ruhig<br />
noch ein wenig schlummern, damit sich seine<br />
johannisbeerigen Klänge noch breiter im Mund<br />
ausbreiten können. Die Röstnoten des Fasses<br />
tun das einstweilen schon ganz brav.<br />
„Ein Wein, der mich an meine Studentenzeit erinnert!“,<br />
kommt es aus Andreas Bauer herausgeschossen,<br />
als wir den letzten Testschluck ins<br />
Glas füllen: den Vorzeige-Montepulciano aus<br />
dem Hause Masciarelli beziehungsweise dessen<br />
nunmehriger Witwe Marina Cvetic. Bauer:<br />
„Ich habe zwei Monate in Siena verbracht und<br />
versucht, meine Italienischkenntnisse zu perfektionieren.<br />
Da lernte ich natürlich auch die<br />
toskanischen Weine kennen. Bei meinem zweiten<br />
Aufenthalt ein paar Jahr später war mein<br />
Sprachlehrer ein Journalist der La Repubblica.<br />
Er hat uns in die sienesische Gesellschaft eingeführt<br />
– was für eine einmalige Erfahrung!“<br />
Innovation: Synthetischer Gips<br />
Seit damals ist ein wenig Zeit vergangen. Gut<br />
so, denn gerade in der Nachhaltigkeit hat sich<br />
viel getan. Knauf verwendet für seine Produktion<br />
sowohl Naturgips aus Tragöß als auch<br />
synthetische Gipse, die per Bahn in das Werk<br />
im Ennstal transportiert werden. „Wir haben<br />
auch das große Glück, dass wir einen Baustoff<br />
verwenden, der sich immer wieder dem Kreislauf<br />
zuführen lässt“, verweist Bauer auf die zirkuläre<br />
Wirtschaft und darauf, dass ab dem Jahr<br />
2026 keine Gipsplatten mehr auf der Deponie<br />
entsorgt werden dürfen. Und freilich spielt die<br />
als nachhaltig gepriesene Nachverdichtung<br />
dem Leichtbau ebenfalls in die Karten.<br />
Auch wenn 2024 ein schwieriges Jahr wird,<br />
Innovationen und Resilienz werden uns durch<br />
die ersten Quartale tragen. Dann im Sommer,<br />
wenn wir den Antrieb unserer Rakete CO2-frei<br />
gemacht und ein paar Finanzierungsthemen<br />
geklärt haben, werden wir bereit für neue<br />
Weinarten sein – gegebenenfalls sogar mit Eiswürfeln.<br />
Bis dahin bleiben wir am Boden.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
63
Zum Autor<br />
ÖVI Präsident Georg Flödl ist geschäftsführender Partner<br />
von Funk Immobilien, seit langem in unterschiedlichen<br />
Funktionen in der Immobilienbranche tätig und<br />
Mitbegründer der ÖVI Young Professionals.<br />
Totgesagte leben länger?<br />
Kommentar: Georg Flödl<br />
Diese Hoffnung hegt man, wenn man an die Aktivitäten rund um<br />
das Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWG) denkt. In wie vielen internen<br />
Besprechungen und politischen Terminen haben sich die Branchenverbände<br />
der Immobilienwirtschaft gemeinsam mit Wohnrechtsexperten<br />
in den vergangenen Jahren den Kopf zerbrochen, um die Umsetzung<br />
der Dekarbonisierung im Gebäudebereich zu unterstützen?<br />
Mit der überraschenden Absage des Gesetzesprojekts EWG ist ein ambitioniertes<br />
Klimaprojekt gleichsam von heute auf morgen abgedreht<br />
worden. Der Gesetzgebungsprozess hatte sich über zwei Jahre hingezogen,<br />
die Immobilienwirtschaft hatte von Beginn an klar gemacht,<br />
welche wohnrechtlichen Begleitgesetze erforderlich sind, damit die<br />
angepeilten Ziele erreicht werden können.<br />
Doch die „Zehn Gebote“ des EWG (von Stilllegung bis Zentralisierung)<br />
sind nun sprichwörtlicher Schnee von gestern. Ein lachendes<br />
und ein weinendes Auge: Die überzogene Zentralisierungspflicht ist<br />
gottlob vom Tisch, doch das Kind ist mit dem Bade ausgeschüttet.<br />
Freiwilligkeit ist nun angesagt: Die Fördertöpfe sollen im Rahmen des<br />
Erneuerbare-Wärme-Pakets aufgefüllt werden. Doch ist das ausreichend?<br />
Die Vertreter des Klimaministeriums argumentieren damit,<br />
dass die wohnrechtlichen Rahmenbedingungen ja bekannt seien,<br />
und an denen möge man sich orientieren. Immobilientreuhändern<br />
ist jedoch bewusst, dass die aktuellen wohnungseigentumsrechtlichen<br />
Voraussetzungen nicht ausreichen, um sinnvolle Lösungen zu<br />
ventilieren. Wenn die Umrüstung auf ein zentrales Heizsystem nicht<br />
Angelegenheit der ordentlichen oder außerordentlichen Verwaltung<br />
ist, sondern eine Verfügungsmaßnahme, dann wird es abstimmungstechnisch<br />
schwierig, da Einstimmigkeit erforderlich ist. Derzeit liegt<br />
bei dezentralen Heizungsanlagen die Verantwortung für die Erhaltung<br />
beim jeweiligen Wohnungseigentümer (Verfügung nach § 16<br />
WEG).<br />
Die Eigentümergemeinschaft kann zwar schon jetzt die Errichtung<br />
einer zentralen Anlage als außerordentliche Verwaltungsmaßnahme<br />
beschließen, die Entscheidung, sich an das zentrale System anzuschließen,<br />
wird aber als Verfügung zu werten sein. Das trifft auch<br />
auf die Aufrechterhaltung der Gasinfrastruktur zu, falls einzelne<br />
weiterhin an ihrer Gasheizung beziehungsweise am Kochen mit dem<br />
Gasherd festhalten wollen. Vertreter von Netzbetreibern weisen<br />
jetzt schon darauf hin, welche Kostenexplosionen aus diesem Titel<br />
auf die Eigentümer (und Mieter?) zukommen werden. Der Gesetzgeber<br />
macht es sich allzu leicht, wenn er sagt, die wohnrechtlichen<br />
Rahmenbedingungen wären ja bekannt. Fördertöpfe allein werden<br />
nicht ausreichen, um hier etwas zu bewegen! Der Wohnrechtsgesetzgeber<br />
ist aufgerufen, im WEG und MRG zu justieren, wenn die<br />
ökologischen Ziele ernst gemeint sind. Die Branche ist bereit dafür.<br />
Fotos: Stephan Huger, Adobe Stock<br />
64 ImmoFokus
Zum Autor<br />
Sebastian Beiglböck ist Geschäftsführer der Vereinigung<br />
der gewerblichen Projektentwickler in Österreich.<br />
(VÖPE).<br />
Wir müssen gehört werden!<br />
Für die Projektentwickler ist die Situation aktuell herausfordernd. Die Politik ist gefordert, gegenzusteuern.<br />
Kommentar: Sebastian Beiglböck<br />
Während die Branche einzelne Verschlechterungen der Rahmenbedingungen<br />
in der Vergangenheit immer gut abfedern konnte, kommt<br />
derzeit vieles zusammen. Angesichts einer gefährlichen Mischung aus<br />
hohen Baukosten, hohen Zinsen, deutlich verschärften Regeln für Immobilienkredite,<br />
weiterhin sehr hohen Grundstückspreisen und immer<br />
anspruchsvolleren Regularien und Normen einerseits und gedeckelten<br />
Mieterträgen andererseits stehen wir vor großen Herausforderungen,<br />
die die Realisierung neuer Projekte und den Erhalt von Arbeitsplätzen<br />
massiv erschweren.<br />
Es gibt für Projektentwickler nach wie vor ausreichend zu tun. Wir sehen<br />
aber die Gefahr, dass in zwei bis drei Jahren maßgeblich Wohnraum fehlt,<br />
weil derzeit kaum noch Projekte eingereicht werden. Dadurch werden<br />
die Preise schnell wieder steigen. Sollte die Politik die derzeitigen, für die<br />
Branche ungünstigen Rahmenbedingungen nicht verbessern, rechnen<br />
wir mit einem deutlichen Rückgang bei der Realisierung neuer Projekte<br />
am österreichischen Wohnungsmarkt.<br />
Denn was auch gerne übersehen wird ist, dass die Projektentwicklung ein<br />
sehr langfristiges Geschäft ist. Vom Projekt her gerechnet dauert ein Zyklus<br />
vom Beginn bis zum Ende der Entwicklung mindestens drei bis vier<br />
Jahre. Die Politik wie auch die Gesellschaft denken aber alles andere als<br />
langfristig. Wenn wir aber jetzt nicht an diesen oder jenen Stellschrauben<br />
drehen, dann haben wir bald ein echtes Problem. Und das ist kein Problem,<br />
das die Projektentwickler betrifft, sondern die Gesellschaft, wenn nämlich<br />
zu wenig Wohnräumlichkeiten oder Büroflächen vorhanden sein werden.<br />
Österreich braucht daher jetzt ein Gegensteuern durch neue Impulse, um<br />
diesen Abwärtstrend zu stoppen. Die VÖPE fordert:<br />
Die Politik muss ihre Verantwortung für die kooperative, bauliche Entwicklung<br />
unserer Lebensräume wieder wahrnehmen (wie etwa durch Schaffung eines<br />
Ministeriums mit allen Bau- und Wohnagenden).<br />
Baurecht, Steuerrecht und Wohnungsrecht müssen endlich entbürokratisiert<br />
und zeitgemäß werden (zum Beispiel durch eine Musterbauordnung für alle<br />
Bundesländer).<br />
Genehmigungsverfahren werden flächendeckend digitalisiert und für Projektwerber<br />
voll transparent (etwa durch Einführung des „Gläsernen Aktes“).<br />
Immobilieneigentum wird wieder breiten Bevölkerungsschichten als Altersvorsorge<br />
ermöglicht (zum Beispiel durch steuerliche Erleichterungen für die<br />
selbstbewohnte Immobilie).<br />
Klimafreundliche und innovative Bauprojekte werden durch Anreizsysteme<br />
befördert (beispielsweise mit „Fast Lanes“ in Genehmigungsverfahren).<br />
Fotos: Alba Communications, Stephan Huger, shutterstock<br />
65 ImmoFokus
Die bewegte<br />
ImmoWirtschaft<br />
Regelmäßige Kolumne<br />
über Fakten und Inhalte, die<br />
verändern und prägen.<br />
#40<br />
Das Ende von Printmedien?<br />
Kommentar: Philipp Kaufmann<br />
In einer Welt, die sich stetig digitalisiert, stellt sich die Frage: Stehen<br />
wir am Ende der Ära der Printmedien? Tageszeitungen, Magazine,<br />
selbst Bücher – sie alle finden zunehmend in digitalen Formaten statt.<br />
Ist das das Ende der Printmedien, wie wir sie kennen? Die Digitalisierung<br />
hat zweifelsohne die Art und Weise revolutioniert, wie wir Informationen<br />
konsumieren und austauschen. Online-Plattformen, soziale<br />
Medien und E-Books bieten schnellen und einfachen Zugang zu einer<br />
Fülle von Informationen und Unterhaltung. Sie passen sich unserem<br />
mobilen und flexiblen Lebensstil an.<br />
Doch bedeutet das wirklich das Ende der gedruckten<br />
Worte? Es ist nicht zu leugnen, dass die Auflagenzahlen<br />
von Printmedien, gleich ob Tageszeitungen<br />
oder Magazine, zurückgehen.<br />
Zeitungen und Zeitschriften kämpfen mit<br />
sinkenden Leserzahlen, während News-<br />
Websites, Vlogs und Blogs boomen.<br />
Die Werbeeinnahmen verschieben sich<br />
ebenfalls in Richtung digitaler Medien<br />
und die großen Profiteure der letzten<br />
Jahre sind Facebook und Google.<br />
Aber Print hat immer noch seinen Platz. Es<br />
gibt eine tiefe Verbindung und ein haptisches<br />
Erlebnis, das digitale Medien nicht nachahmen<br />
können. Das Gefühl, eine Zeitung in der Hand zu halten,<br />
durch die Seiten eines Buches zu blättern oder das geballte Wissen in<br />
einem Magazin zum Hineinlesen im Koffer auf Urlaub mitzunehmen<br />
hat einen eigenen, unersetzlichen Wert.<br />
Vielleicht ist es an der Zeit, Printmedien neu zu definieren, statt von<br />
ihrem Ende zu sprechen. Es könnte eine Koexistenz von Print und<br />
Digital geben, wobei jedes Medium seine einzigartigen Stärken und<br />
Qualitäten hat. Hybridmodelle, bei denen Print und Digital Hand in<br />
Hand gehen, könnten die Zukunft sein.<br />
Revolution oder Evolution<br />
Das Ende der Printmedien? Vielleicht eher eine Evolution, ein Übergang<br />
zu einer neuen Form des Lesens und Informierens. Eine, die die<br />
Traditionen des Vergangenen ehrt und gleichzeitig die Möglichkeiten<br />
der Zukunft nutzt.<br />
In dieser neuen Ära können Printmedien eine Nische für<br />
sich beanspruchen, in der sie nicht nur überleben,<br />
sondern auch gedeihen können. Sie könnten<br />
sich auf qualitativ hochwertigen Journalismus,<br />
detaillierte Analysen und exklusive<br />
Inhalte konzentrieren, die in der Schnelllebigkeit<br />
der digitalen Welt verloren<br />
gehen könnten. Zudem können Printmedien<br />
eine entschleunigte, reflektierte<br />
Form des Konsums bieten. In einer Zeit,<br />
in der wir von ständigem digitalen Lärm<br />
umgeben sind, könnte das entspannte Lesen<br />
einer Zeitung oder eines Magazins eine<br />
willkommene Pause darstellen.<br />
Letztendlich könnte die Zukunft der Printmedien<br />
in einer Symbiose mit den digitalen Medien liegen. Ein<br />
Zusammenspiel, das das Beste aus beiden Welten vereint – die Tiefe<br />
und Bedächtigkeit von Print mit der Schnelligkeit und Vernetzung<br />
der digitalen Medien. Es ist eine Zukunft, die spannend und voller<br />
Möglichkeiten ist, und eine, in der Printmedien ihren eigenen, unverwechselbaren<br />
Weg gehen können. Ich hoffe für den ImmoFokus<br />
seinen Weg weiterhin zu finden und wünsche Michael Neubauer mit<br />
seinem Team das Allerbeste hierfür.<br />
Fotos: Gottfried Poessl<br />
66 ImmoFokus
Zum Autor<br />
Klaus Baringer ist Obmann des Verbandes<br />
gemeinnütziger Bauvereinigungen.<br />
GBV-Wohnbau zunehmend in Not<br />
Kommentar: Klaus Baringer<br />
Stark gestiegene Immobilienpreise, hohe Baupreise und steigende<br />
Kapitalmarktzinsen bringen die Immobilien- und Bauwirtschaft zunehmend<br />
zum Erliegen. Der stagnierende Wohnbau ist ein Problem<br />
für den Wohnungsbedarf der wachsenden österreichischen Bevölkerung.<br />
Das führt zu einer existenziellen Krise der Bauwirtschaft, stellt<br />
eine große Bedrohung für den Arbeitsmarkt mit seinen mehr als<br />
300.000 Beschäftigten in der Bauwirtschaft dar und ist somit eine der<br />
größten Herausforderungen für die Politik.<br />
GBV als wesentlicher Hebel<br />
Die gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) können ein wesentlicher<br />
Hebel der Problembewältigung sein, allerdings bedarf es dafür<br />
dringend entsprechender Maßnahmen und massiver Veränderungen<br />
der Voraussetzungen. Bund und Länder sind dringend gefordert,<br />
Maßnahmen zu setzen – die drei wichtigsten Maßnahmen sollen hier<br />
vorgestellt werden.<br />
Massive Anhebung der Wohnbauförderung<br />
Die österreichische Wohnbauförderung, die mit vergleichsweise niedrigen<br />
Staatsausgaben einen hohen Output und volkswirtschaftlichen<br />
Mehrwert erzielt, ist erodiert. Während die Wohnbauförderungsausgaben<br />
der öffentlichen Hand noch nach der Jahrtausendwende<br />
bei jährlich bis zu drei Milliarden Euro (rund 1,4 Prozent des Bruttoinlandsproduktes)<br />
lagen, ist die Wohnbauförderung 2022 bereits auf<br />
unter 1,9 Milliarden Euro und somit auf rund 0,4 Prozent des Bruttoinlandsproduktes<br />
gefallen. Hier muss gegengesteuert werden.<br />
Wiedereinführung der Zweckbindung<br />
2022 machten die Rückflüsse aus früheren Wohnbauförderungsdarlehen<br />
1,42 Milliarden Euro aus, die Einnahmen aus den Wohnbauförderungsbeiträgen<br />
weitere 1,30 Milliarden, in Summe sohin 2,72<br />
Milliarden. Dies steht in einem Ungleichverhältnis zu den 2022 von<br />
den Ländern in Summe verausgabten Wohnbauförderungsmitteln<br />
in Höhe von 1,9 Milliarden Euro. Weder die Wohnbauförderungsbeiträge<br />
noch die Rückflüsse aus den Wohnbauförderungsdarlehen sind<br />
zweckgebunden. Die Zeiten günstiger Kapitalmarktzinsen sind allerdings<br />
vorbei, nunmehr muss die öffentliche Hand die GBV wieder in<br />
die Lage versetzen, zinsgünstige Wohnbauförderungsmittel an Stelle<br />
hochverzinster Kapitalmarktdarlehen in Anspruch nehmen zu können.<br />
Es bedarf daher der Wiedereinführung der Zweckbindung der<br />
Wohnbauförderungsbeiträge und der Darlehensrückflüsse.<br />
Förderschiene für die Dekarbonisierung<br />
Neubauten sollen emissionsfrei werden, bei Bestandsgebäuden soll<br />
der Energieverbrauch Schritt für Schritt gesenkt werden. Es liegt<br />
daher auf der Hand, dass der hohe Förderbedarf zur Umsetzung der<br />
Dekarbonisierungserfordernisse in allen österreichischen Gebäuden<br />
nicht Aufgabe der Wohnbauförderungen der Länder sein kann. Es<br />
braucht daher unabhängig von der Wohnbauförderung eine neue Förderschiene<br />
des Bundes für die Dekarbonisierung.<br />
Fotos: Weinwurm, Adobe Stock<br />
67 ImmoFokus
Zum Autor<br />
Martin Prunbauer ist seit 2012 Präsident des Österreichischen<br />
Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB) und im<br />
Zivilberuf als Rechtsanwalt in Wien tätig.<br />
Strategiewechsel im Gebäudesektor<br />
Kommentar: Martin Prunbauer<br />
Für den Umstieg von fossilen auf erneuerbare Energieträger im<br />
Gebäudebestand setzt die Bundesregierung nunmehr auf Anreize<br />
anstelle von Zwang. Mit diesem Strategiewechsel schafft sie eine vernünftige<br />
Basis für die Akzeptanz und Motivation in der Bevölkerung.<br />
Ganz im Gegensatz dazu erwies sich das ursprüngliche Vorhaben,<br />
ein verbindliches Ziel vorzugeben, das nach heutigem Stand weder<br />
technisch noch zeitlich realisierbar gewesen wäre, als eine unlösbare<br />
Aufgabe. Mehr noch: Ein Gesetz, das nicht praxisgerecht umgesetzt<br />
werden kann, führt unweigerlich zu Widerstand und erweist sich in<br />
weiterer Folge als kontraproduktiv.<br />
Der Ansatz der Bundesregierung, die Bevölkerung durch das Setzen<br />
von Anreizen zu einem bestimmten Verhalten zu bewegen, eröffnet<br />
zudem weitere entscheidende Weichenstellungen für die Zukunft:<br />
Kaum eine andere Branche unterliegt derart rasanten technischinnovativen<br />
Entwicklungen und laufenden Verbesserungen wie der<br />
Energiesektor. Was heute neuartig entwickelt auf den Markt kommt,<br />
kann morgen bereits veraltet und überholt sein. Durch die Gewährung<br />
von Anreizen ist eine gewisse Technologieoffenheit gegeben.<br />
Im Gegensatz dazu ermöglichte der ursprüngliche Entwurf für ein<br />
Erneuerbares-Wärme-Gesetz – geprägt durch einen ideologischen<br />
Tunnelblick – wie eine Momentaufnahme nur eine eingeschränkte<br />
Perspektive.<br />
Das Konjunkturpaket hilft dem Klima<br />
und kurbelt die Wirtschaft an<br />
Nach wie vor sind die Energie-, Bau- und Grundstückspreise hoch,<br />
aber auch die Kreditzinsen sind rasant nach oben geklettert. Die Kreditvergaberichtlinien<br />
weisen seit Inkrafttreten der KIM-Verordnung<br />
unüberwindbare Hürden auf. Die Finanzierung eines Eigenheims ist<br />
für viele Menschen außer Reichweite gerückt. Dies hat gravierende<br />
Folgen für die gesamte Bauwirtschaft, die gegenwärtig mit einem<br />
enormen Auftragsrückgang im Neubaubereich und im Bereich der<br />
Sanierung zu kämpfen hat. Zudem ist zu berücksichtigen, dass nicht<br />
allein der Übergang zu erneuerbaren Energien, sondern – soweit möglich<br />
– auch eine verbesserte Energieeffizienz im Gebäudesektor erstrebenswert<br />
ist, die durch (thermische) Sanierung erreicht wird.<br />
Fotos: Schedl/ÖHGB, Adobe Stock<br />
Ein Blick auf diese komplexe Gesamtsituation zeigt, dass es eines Bündels<br />
zielgerichteter Maßnahmen bedarf. Dies betrifft Erleichterungen<br />
bei der Anschaffung von Eigentum durch Lockerungen bei den Kreditvergaberichtlinien<br />
aufgrund der geänderten Umstände seit Inkrafttreten<br />
der KIM-Verordnung. Aber auch die Investitionsbereitschaft der<br />
Bauherren muss angekurbelt werden. Gerade das Steuerrecht bietet<br />
eine reiche Bandbreite an Möglichkeiten. Dazu zählen Erleichterungen<br />
bei der Absetzung von Aufwendungen oder die Einführung der<br />
steuerfreien Rücklage, um entsprechend ansparen zu können.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
68
Zum Autor<br />
Michael Pisecky war lange Jahre Geschäftsführer der s Real<br />
und ist Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilienund<br />
Vermögenstreuhänder.<br />
Das Mietrecht – Thema nur in Wien<br />
oder doch in allen Bundesländern?<br />
Kommentar: Michael Pisecky<br />
Das Mietrechtsgesetz – kurz MRG – umfasst einerseits den Mieterschutz<br />
für Mietwohnungen, worüber Konsens besteht und der kaum<br />
Gegenstand der politischen Diskussion ist, und für viele Mietwohnungen<br />
auch eine Preisregelung, die in vielen Facetten existiert und<br />
sehr stark in politischer Diskussion ist. Betroffen sind Mietwohnungen<br />
von privaten und gewerblichen Vermietern sowie Mietwohnungen<br />
der öffentlichen Hand, wie zum Beispiel Gemeindewohnungen.<br />
Nicht betroffen ist die große Anzahl an Wohnungen, die von gemeinnützigen<br />
Bauvereinigungen errichtet wurde. Sie wissen aber längst,<br />
worauf ich hinaus will: Diese Preisregelung geht im Schwerpunkt Wien<br />
mit gravierenden Konsequenzen einher. Ich möchte jetzt nicht auf die<br />
Diskussion und die bevorstehenden Beschlüsse des Nationalrats rund<br />
um die Mietanpassungen zu sprechen kommen, sondern darauf, dass<br />
die Preisregelung in Folge des sehr niedrigen Richtwerts in Wien einen<br />
großen Abstand zu den freien Mieten aufweisen. Dieser Abstand ist in<br />
den anderen Bundesländern klein oder gar nicht vorhanden. Oft wurde<br />
dies bisher durch den Lagezuschlag ausgeglichen, der jedoch durch die<br />
höchstgerichtlichen Entscheidungen der letzten Jahre in vielen Regionen<br />
Wiens kaum oder nicht mehr angewendet werden kann. Dies entspricht<br />
nicht der ursprünglichen Intention des Gesetzgebers, wird aber in dieser<br />
Zeit der allumfassenden Auseinandersetzung um Inflation, hohe Kosten<br />
beim Wohnen, Mietpreisdeckel, leistbares Wohnen et cetera nicht dazu<br />
führen, dass mit einer „Reparatur“ gerechnet werden kann. Noch schlimmer,<br />
es wird kaum jemand das „MRG“ angreifen, um sich nicht in dem<br />
komplexen System zu verlieren, viel auch politische Energie zu verbrauchen,<br />
weil auch kaum etwas zu gewinnen ist, gemeint Wählerstimmen.<br />
Warum? Weil in fast allen Bundesländern außer Wien „kein“ Problem<br />
mit der Preisregelung besteht und „nur“ wegen Wien in einen politischen<br />
Abtausch zu gehen, strebt die derzeitige Regierung nicht an.<br />
Rückgang der Gründerzeithaus-Sanierungen<br />
Die Konsequenz dieser Preisregelung, die nur in Wien wirklich wirkt, ist<br />
ein krasser Rückgang der Sanierungen bei Gründerzeithäusern, wovon<br />
der Großteil in Wien steht. 33 Prozent der CO2-<br />
Äquivalente verursachen die Gebäude, jedoch<br />
75 Prozent der Investitionen, also rund 200<br />
Milliarden Euro, sind im Gebäudebereich<br />
erforderlich. In der „Raus-aus-Gas-und-Öl“-<br />
Diskussion bringen wir laufend ein, dass zuerst<br />
saniert werden muss und dann umgerüstet, alles<br />
andere wäre aus Sicht der Wirtschaftlichkeit<br />
und Ökologie nicht empfehlenswert. Die Regierung<br />
arbeitet daran beziehungsweise erweitert<br />
die Förderungen und plant steuerliche Erleichterungen, erfreulicherweise<br />
auch für die Sanierung und die Umrüstung. Jedoch wirkt die nicht im<br />
preisgeregelten Bereich der Mietwohnungen in Wien, weil die Mieten für<br />
die, trotz Steuerersparnis und Förderungen, erforderlichen Investitionen<br />
nicht ausreichen und diese daher weiterhin nicht erfolgen werden.<br />
Wir brauchen daher Anreize im MRG für die Generalsanierung für Gründerzeithäuser<br />
in Wien wie zum Beispiel einen angemessenen Mietzins für<br />
Neuvermietungen. Dies ist im Lichte der Energiekostenersparnis für den<br />
Mieter von circa drei Euro pro Quadratmeter auch leistbar.<br />
Bekenntnis zur Nachverdichtung<br />
Wir brauchen eine Stadt Wien, die zur Nachverdichtung und zum Ausbau<br />
von Gründerzeithäusern steht, weil der Ausbau oft die Generalsanierung<br />
des gesamten Hauses erst wirtschaftlich ermöglicht. Im Bestand der<br />
mehrgeschossigen Wohnhäuser stellt dieser Bereich einen wesentlichen<br />
Anteil dar, vor allem aus Sicht der möglichen Energieeinsparung.<br />
Wir brauchen daher auch die Unterstützung der anderen Bundesländer<br />
für eine Novelle im MRG, denn andere Regierungskonstellationen,<br />
möglicherweise schon nach der nächsten Nationalratswahl, werden<br />
eine weitreichende Mietrechtsreform anstreben, die dann alle Bundesländer<br />
betreffen könnte.<br />
Foto: Adobe Stock<br />
69 ImmoFokus
70 ImmoFokus
Immobilienprojekte<br />
in der Krise<br />
Worst-Case-Szenario.. Vor uns bäumt sich ein bedrohlicher Tsunami an Immobilienprojekten auf, die in eine<br />
veritable Krise zu schlittern drohen. Es ist leider (wieder) an der Zeit, sich mit insolvenzrechtlichen Themen<br />
intensiv zu beschäftigen.<br />
Autor: Mark Krenn<br />
H<br />
ohe Zinsen, steigende Baukosten<br />
und nicht zuletzt die<br />
KIM-Verordnung setzen der<br />
Immobilienwirtschaft stark<br />
zu. Ungeachtet dieses toxischen Mixes hielten<br />
sich negative Schlagzeilen in Grenzen<br />
und regierte das Prinzip der Hoffnung darauf,<br />
dass alles nicht so schlimm werden möge. Damit<br />
dürfte es jetzt endgültig vorbei sein. Vor<br />
uns bäumt sich ein bedrohlicher Tsunami an<br />
Immobilienprojekten auf, die in eine veritable<br />
Krise zu schlittern drohen. Es ist leider<br />
(wieder) an der Zeit, sich mit insolvenzrechtlichen<br />
Themen bei Immobilienprojekten<br />
intensiv zu beschäftigen.<br />
Insolvenz des Projektentwicklers<br />
Ein typisches und in vielerlei Hinsicht problematisches<br />
Insolvenz-Szenario besteht darin,<br />
dass der Entwickler eines Projekts während<br />
der Errichtungsphase insolvent wird. Ein finanzieller<br />
Engpass führt zunächst dazu, dass<br />
der Bauherr die laufenden Baukosten nicht<br />
mehr finanzieren kann und das Bauunternehmen<br />
in der Folge die Arbeiten einstellt. Der<br />
Entwickler (=Schuldner) beantragt schließlich<br />
die Eröffnung des Insolvenzverfahrens<br />
bei Gericht. Welche Auswirkungen hat dies<br />
auf das Bauprojekt, also dessen Realisierung<br />
und anschließende Verwertung?<br />
Führen wir uns zunächst vor Augen, welche<br />
Rechtsverhältnisse bei einer typischen<br />
Projektentwicklung – im Wesentlichen – bestehen:<br />
Jedenfalls wird ein Finanzierungsvertrag<br />
bestehen, mit dem der Ankauf der<br />
Liegenschaft und in der Folge die Errichtung<br />
des Bauvorhabens finanziert werden soll(te).<br />
Weiters wird ein Bau- beziehungsweise Generalunternehmervertrag<br />
bestehen, um das<br />
Bauvorhaben zu errichten. Im Idealfall bestehen<br />
hinsichtlich der Verwertung bereits entweder<br />
Bestandverträge und/oder Kaufverträge.<br />
Dem aufmerksamen Leser wird sich an<br />
dieser Stelle die Frage aufdrängen, wie es in so<br />
einem Umfeld eigentlich zu Zahlungsschwierigkeiten<br />
des Bauherrn kommen kann: Denn<br />
üblicherweise wird ja das Bauunternehmen<br />
nach Baufortschritt aus der Finanzierung bezahlt.<br />
Die Gründe können mannigfaltig sein<br />
(zum Beispiel zusätzlich abreifende Anleihen,<br />
die zu bedienen sind, Nichtleistung von<br />
Nachschusspflichten des Projektentwicklers<br />
bei steigenden Baukosten, um die vereinbarte<br />
LTC-ratio [„loan-to-cost“: Verhältnis<br />
von Kredit zu Baukosten] aufrechterhalten<br />
zu können, Verzug mit Zinszahlungen [vor<br />
allem bei variablen Zinsen] et cetera), sollen<br />
aber nicht Thema dieses Beitrags sein.<br />
Welche Rechtswirkungen hat nun die Eröffnung<br />
der Insolvenz auf den Projektentwickler,<br />
dessen Vermögen und dessen Rechtsverhältnisse?<br />
Grundsätzlich übernimmt der Insolvenzverwalter<br />
ab Insolvenzeröffnung das Ruder,<br />
der Schuldner ist von weiteren Verfügungen<br />
ausgeschlossen. Lediglich beim „Sanierungsverfahren<br />
mit Eigenverwaltung“ darf der<br />
Schuldner die „gewöhnlichen“ Geschäfte<br />
selber fortführen und wird hierbei vom Sanie-<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
71
ungsverwalter überwacht. Nur Geschäfte, die<br />
nicht zum gewöhnlichen Unternehmensbetrieb<br />
gehören, bedürfen der Zustimmung des<br />
Sanierungsverwalters.<br />
In beiden Verfahrenstypen gilt jedoch in der<br />
Regel der Grundsatz, dass der Insolvenzverwalter<br />
von beidseitig noch nicht (zur Gänze)<br />
erfüllten Verträgen zurücktreten kann (im<br />
Sanierungsverfahren mit Eigenverwaltung<br />
benötigt der Schuldner dafür die Zustimmung<br />
des Sanierungsverwalters). Dies gilt jedoch<br />
zum Beispiel nicht für Bestandverträge<br />
(Mietverträge), hinsichtlich der der Schuldner<br />
Bestandgeber (Vermieter) ist; diese werden<br />
unverändert fortgeführt.<br />
Schicksal des Bauvertrags<br />
Im Kern wird es bei der Insolvenz des Projektentwicklers<br />
also um das Schicksal des Bauvertrags<br />
gehen. Sofern das Bauunternehmen<br />
nicht schon vor der Insolvenz den Rücktritt<br />
vom Vertrag erklärt hat, hat der Insolvenzverwalter<br />
in unserem Beispiel die Möglichkeit,<br />
entweder den Vertrag fortzuführen oder<br />
den Rücktritt zu erklären.<br />
Die Entscheidung des Insolvenzverwalters,<br />
ob er vom Bauvertrag zurücktritt oder diesen<br />
erfüllt, wird in der Praxis von einer Reihe von<br />
Faktoren abhängen:<br />
- Wie weit ist der Baufortschritt gediehen?<br />
- Wie ist der Stand der Vorverwertung?<br />
Wie wahrscheinlich sind Rücktrittsrechte<br />
von Mietern oder Käufern vor<br />
allem wegen Verzugs?<br />
- Lässt sich das Bauvorhaben mit dem/<br />
den bestehenden Bauunternehmen<br />
fortführen?<br />
- Und nicht zuletzt die Frage nach der Finanzierung:<br />
Wie lässt sich die Fertigstellung<br />
finanziell bewerkstelligen?<br />
Ganz nüchtern betrachtet ist für die Frage, ob<br />
das Unternehmen fortgeführt werden oder<br />
der Betrieb eingestellt werden soll, allein<br />
ausschlaggebend, in welchem der beiden<br />
Szenarien die Gläubiger am besten befriedigt<br />
werden können.<br />
Der Insolvenzverwalter muss nun schnell die<br />
Lage sondieren: In unserem Szenario ist zwar<br />
kein lebendes Unternehmen betroffen, allerdings<br />
ist zu berücksichtigen, dass ein Stillstand<br />
auf Baustellen und die Unterbrechung von<br />
Bauabläufen verheerende Auswirkungen auf<br />
den Bauzustand und nachgelagerte Gewährleistungsansprüche<br />
nach sich ziehen können.<br />
Sofern nicht mit dem bestehenden Bauunternehmen<br />
weitergearbeitet werden kann, kann<br />
72 ImmoFokus
dies das Schicksal des Projekts besiegeln: Ein<br />
neuer Bauunternehmer wird wieder geraume<br />
Zeit für die Baustelleneinrichtung benötigen.<br />
Damit kann sich der Zustand des halbfertigen<br />
Bauprojekts weiter verschlechtern. Der Bauunternehmer<br />
wird dann verständlicherweise<br />
keine Gewährleistungen für die Vorarbeiten<br />
übernehmen und kann sich bei seinen Arbeitsergebnissen<br />
immer darauf berufen, dass<br />
ein Mangel seine Ursache in der Vorleistung<br />
hatte. Ob der „alte“ Bauunternehmer für den<br />
halbfertigen Zustand gewährleistungs- und/<br />
oder schadenersatzpflichtig ist, mag in der<br />
Theorie eine spannende Frage sein; für den<br />
Insolvenzverwalter birgt dies jedoch in der<br />
Regel eine zu große Unsicherheit und wird<br />
den Wert des Projekts signifikant negativ<br />
beeinflussen, sodass eine vorteilhafte Verwertung<br />
in einem solchen Szenario ungleich<br />
riskanter ist. Doch letztlich wird für den Fall<br />
der Fortführung alles davon abhängen, ob<br />
sich dafür ein Finanzierer finden lässt beziehungsweise<br />
ob die bestehende Finanzierung<br />
weiterhin verwendet werden kann, um das<br />
Bauvorhaben überhaupt fertigzustellen.<br />
Sofern daher nicht eine rasche Lösung zwischen<br />
den beteiligten Parteien (Banken, Bauunternehmen,<br />
allenfalls prospektive Käufer<br />
oder Mieter) gefunden wird, scheint eine<br />
Fortführung des unfertigen Immobilienprojektes<br />
durch den Insolvenzverwalter unwahrscheinlich:<br />
In diesem Fall wird es wohl zu<br />
einer Verwertung, das heißt zum Verkauf des<br />
unfertigen Bauvorhabens mit einem massiven<br />
Preisabschlag kommen. Dies könnte wiederum<br />
eine Gelegenheit für Opportunisten sein:<br />
Die Ersparnis beim Kaufpreis könnte dann<br />
zum Beispiel dafür verwendet werden, die<br />
Schnittstellenproblematik bei den Gewährleistungen<br />
für Vorarbeiten durch eine Aufzahlung<br />
an den Bauunternehmer zu umgehen,<br />
der dafür die bereits erbrachten Vorarbeiten<br />
in seinen Leistungsumfang aufnimmt.<br />
Im Sanierungsverfahren mit Eigenverwaltung<br />
steht der Schuldner im Prinzip vor denselben<br />
Herausforderungen, mit dem Unterschied,<br />
dass er sich bereits für die Fortführung des Unternehmens<br />
entschlossen hat. Diese Variante<br />
könnte bei Bauprojekten durchaus Vorteile<br />
haben, da eine hohe Quote von zumindest 30<br />
Prozent winkt. Letztlich hängt es aber vom<br />
Vertrauen der Gläubiger in den Schuldner ab,<br />
ob es ihm tatsächlich gelingt, die versprochene<br />
Quote zu erfüllen. Gelingt ihm dies nicht, und<br />
wird sein Sanierungsplan abgelehnt, hat er<br />
höchstens Zeit gewonnen beziehungsweise<br />
haben die Gläubiger Zeit verloren.<br />
Sonderfall Bauträgerprojekte<br />
nach BTVG<br />
Die Insolvenz eines Bauträgers während der<br />
Errichtungsphase eines Bauträgerprojektes<br />
stellt im Rahmen des Bauträgervertragsgesetzes<br />
(BTVG) eine besondere Herausforderung<br />
dar. Sie erfordert ein ausgewogenes Vorgehen<br />
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<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong> 73
Obwohl nun das BTVG den Eigentumserwerb<br />
der Wohnungskäufer durch das Anwartschaftsrecht<br />
absichert, bleibt das Problem des<br />
unfertigen Bauvorhabens bestehen. Höchstgerichtlich<br />
ist noch nicht geklärt, ob der Insolvenzverwalter<br />
in Hinblick auf die Baufertigstellung<br />
vom Kaufvertrag zurücktreten kann.<br />
Vieles spricht jedoch dafür, dass der Insolvenzverwalter<br />
einen solchen Teilrücktritt im<br />
Sinne der Insolvenzordnung erklären kann,<br />
weil es sich um abgrenzbare Teilleistungen<br />
handelt (einerseits Verschaffung von Eigentum<br />
und andererseits Errichtung des Gebäudes/der<br />
Wohnung). Mit einem Rücktritt wird<br />
in der Praxis auch zu rechnen sein. In einem<br />
solchen Fall ist die Verwertung des unfertigen<br />
Bauvorhabens (beziehungsweise wohl nur der<br />
noch nicht verkauften Wohnungen) praktisch<br />
unmöglich: Wer will eine Wohnung in einer<br />
Bauruine erwerben, deren Errichtung nicht<br />
gesichert ist? Praktischerweise könnten sich<br />
die Käufer bei kleineren Projekten zusammentun,<br />
den Insolvenzverwalter auf Eintragung<br />
des Eigentums klagen und selbst für die Ferdes<br />
Insolvenzverwalters, um die Interessen aller<br />
Beteiligten – also der Finanzierungspartner<br />
und Erwerber – zu berücksichtigen.<br />
Das BTVG wurde zum Schutz von Konsumenten<br />
vor allem in Verbindung mit dem Kauf<br />
einer noch nicht fertiggestellten Wohnung<br />
erlassen und zielt darauf ab, Wohnungskäufer<br />
vor dem Verlust ihrer Zahlungen zu schützen.<br />
Demnach erfolgt die Zahlung des Kaufpreises<br />
in Raten abhängig vom Baufortschritt nach<br />
einem gesetzlich definierten Ratenplan. Die<br />
übliche Sicherungsvariante ist die grundbücherliche<br />
Sicherstellung des Rechtserwerbs<br />
für den Wohnungskäufer, durch den Erwerb<br />
eines Anwartschaftsrechts. Das Anwartschaftsrecht<br />
sichert dem Wohnungskäufer<br />
das Recht, zu einem späteren Zeitpunkt Eigentum<br />
zu erwerben. Es ist insolvenzfest – das<br />
heißt, der Insolvenzverwalter kann über die<br />
einzelnen Laufobjekte nicht mehr verfügen<br />
–, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind,<br />
für deren Einhaltung der zwischengeschaltete<br />
Treuhänder zu sorgen hat. Das sind im Wesentlichen<br />
das eingetragene Anwartschaftsrecht,<br />
ein eintragungsfähiger Kaufvertrag und<br />
die unbedingte Löschungserklärung hinsicht-<br />
Die Anfechtung zielt darauf ab, vor Insolvenzeröffnung<br />
vorgenommene Rechtshandlungen,<br />
die zum Nachteil der Gläubiger waren,<br />
rückgängig zu machen. Hierzu müssen objektive<br />
Gläubigerbenachteiligung und Befriedigungstauglichkeit<br />
vorliegen. Zusätzlich müssen<br />
je nach Anfechtungstatbestand weitere<br />
spezifische Voraussetzungen erfüllt sein. Zu<br />
den wesentlichen Anfechtungstatbeständen<br />
zählen die Benachteiligungsabsicht, die Verlich<br />
der üblicherweise im Rang vorgehenden<br />
Hypothek der finanzierenden Bank.<br />
tigstellung sorgen. Doch werden dafür wieder<br />
finanzielle Mittel benötigt, die oftmals nicht<br />
zur Verfügung stehen.<br />
Vorsicht vor allzu guten Schnäppchen!<br />
Ein weiterer relevanter Aspekt in der Insolvenz<br />
von Immobilienprojekten ist die Anfechtbarkeit<br />
von Kaufverträgen. Wenn beispielsweise<br />
ein Kaufvertrag kurz vor der Insolvenzeröffnung<br />
abgeschlossen und vollständig erfüllt<br />
wurde – das Geld ist geflossen, das Eigentum<br />
eingetragen –, hat der Insolvenzverwalter in<br />
der Regel nicht die Möglichkeit, vom Vertrag<br />
zurückzutreten. Er könnte jedoch das Rechtsgeschäft<br />
anfechten und so eine Rückabwicklung<br />
herbeiführen.<br />
74 ImmoFokus
schleuderung, die unentgeltlichen Verfügungen,<br />
die Begünstigung sowie – besonders relevant<br />
– die Kenntnis der Zahlungsunfähigkeit<br />
des Vertragspartners.<br />
Die Anfechtung wegen Benachteiligungsabsicht<br />
betrifft Handlungen des Schuldners,<br />
die mit der Absicht erfolgten, Gläubiger zu<br />
benachteiligen. Bei der Verschleuderung<br />
liegt ein objektives Missverhältnis zwischen<br />
Leistung und Gegenleistung vor. Unentgeltliche<br />
Verfügungen, wie Schenkungen, sind anfechtbar,<br />
wenn sie in den letzten zwei Jahren<br />
vor Insolvenzeröffnung vorgenommen wurden.<br />
Bei der Begünstigung erhält der Gläubiger<br />
eine Sicherstellung oder Befriedigung,<br />
die ihm zu diesem Zeitpunkt nicht zustand<br />
oder die in Kenntnis der Begünstigungsabsicht<br />
erlangt wurde.<br />
In der Praxis ist die Insolvenzanfechtung besonders<br />
relevant, da Schuldner oft versuchen,<br />
bestimmte Gläubiger, wie Banken oder das<br />
Finanzamt, möglichst lange zu befriedigen.<br />
Eine erfolgreiche Anfechtung kann für die betroffenen<br />
Käufer gravierende Auswirkungen<br />
haben, da sie möglicherweise das Eigentum<br />
an der Immobilie verlieren und mit ihrer Forderung<br />
auf Rückzahlung des Kaufpreises nur<br />
noch Insolvenzgläubiger sind. Bei allzu guten<br />
Schnäppchen ist daher besondere Vorsicht<br />
geboten, um nicht hinterher eine unliebsame<br />
Überraschung zu erleben.<br />
Resümee<br />
Die Insolvenz des Projektentwicklers während<br />
der Bauphase stellt einen Sonderfall<br />
dar, wenn es darum geht, zu beurteilen, ob<br />
das Unternehmen des Schuldners fortgeführt<br />
werden kann. Sofern die Gläubiger mitspielen<br />
und es sich im Prinzip um ein gutes und<br />
solides Bauprojekt handelt, sollte es zum<br />
Beispiel bei „Forward Deals“ jedoch möglich<br />
sein, eine Lösung zu finden. Im Rahmen einer<br />
BTVG-Abwicklung dürfte jedoch die Insolvenz<br />
des Bauträgers verheerende Auswirkungen<br />
für Wohnungskäufer haben. Auch<br />
wenn der Kaufpreis zumindest teilweise treuhändig<br />
gesichert ist, wird im privaten Bereich<br />
die Kapitaldecke für konstruktive Lösungen<br />
bereits ausgereizt sein.<br />
Mag. Mark Krenn<br />
CERHA HEMPEL<br />
Mag. Mark Krenn ist Rechtsanwalt<br />
und Partner bei CERHA HEMPEL<br />
und leitet dort die Immobilienpraxis<br />
für Österreich und Osteuropa.<br />
Wie klappt Nachhaltigkeit<br />
in der Immobilienbranche?<br />
Nachhaltige Ansätze und Lösungen liegen voll im<br />
Trend. Diese Entwicklung macht auch vor der Real-<br />
Estate-Branche keinen Halt – denn der Sektor ist<br />
einer der wesentlichen CO2-Emittenten.<br />
Entsprechend fordern Öffentlichkeit, Investoren und<br />
Politik Anpassungen in den Geschäfts modellen<br />
der Immobilienunternehmen.<br />
Sind Sie bereit?<br />
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<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
„PwC“ bezeichnet das PwC-Netzwerk und/oder eine oder mehrere seiner Mitgliedsfirmen. Jedes Mitglied dieses Netzwerks ist ein selbstständiges Rechtssubjekt. Weitere Informationen finden Sie unter pwc.com/structure.<br />
75
Positionen & Meinungen<br />
Blackout<br />
Und Action.. Wer kennt sie nicht, die Szene im Film „Die Hard/Stirb langsam“, in der Bruce Willis alias John<br />
McClane die Fahrstuhltür zwischen zwei Stockwerken aufdrückt und über enge Lüftungskanäle entkommt?<br />
Autor: Michael Neubauer<br />
V<br />
om Dach eines steckengebliebenen<br />
Lifts in die nächsthöhere<br />
Etage zu klettern, um die Tür zu<br />
öffnen und sich ins Freie zu retten,<br />
das bleibt Hollywood-Helden in Action-<br />
Blockbustern vorbehalten.<br />
Allein schon auf das Dach der Liftkabine zu gelangen,<br />
ist ein Kunststück. In Österreich haben<br />
Aufzüge in der Regel keine Ausstiegsluken,<br />
wie Christoph Sengstschmid, Geschäftsführer<br />
Otis Österreich und Direktor Sales & Marketing<br />
Otis Zentraleuropa, dem ImmoFokus<br />
versichert. Aus Gründen der Sicherheit sollte<br />
man das Klettern in den Aufzugsschächten<br />
den Profis überlassen.<br />
Jeder hat wahrscheinlich schon einmal den<br />
nicht nur für Menschen mit Klaustrophobie<br />
durchaus nervös machenden Gedanken<br />
gehabt, in einem Aufzug – auch über eine n<br />
längeren Zeitraum – stecken zu bleiben. Für<br />
solche Eventualitäten sind Aufzugshersteller<br />
bestens gerüstet. Ihre Telefonzentralen sind<br />
365 Tage im Jahr, 24 Stunden am Tag besetzt,<br />
um Aufzugssysteme zu überwachen. Im Falle<br />
einer Störung oder eines Stromausfalls landen<br />
Anrufer in einem Servicecenter und erhalten<br />
Unterstützung, bis ein Servicetechniker am<br />
Ort des Geschehens eintrifft. „Notbefreiung“<br />
heißt das im Fachvokabular.<br />
Funktioniert die Kommunikationskette, sind<br />
die Personen im Fahrstuhl rasch befreit. Stromausfälle<br />
sind unangenehm. Die Lösung des Problems<br />
ist aber absehbar. 2022 musste jeder Verbraucher<br />
in Österreich eine durchschnittliche<br />
Unterbrechung der Stromversorgung von 24,17<br />
Minuten hinnehmen. Zweifellos unangenehm.<br />
Doch was passiert bei einem Blackout? Ohne<br />
Strom stehen alle Aufzüge still. „Aufzüge<br />
werden immer digitaler und damit stärker<br />
abhängig von einer stabilen Energieversorgung”,<br />
betont Sengstschmid. „Deshalb haben<br />
wir einen Notfall-Prozess erarbeitet, mit dem<br />
wir Fahrgäste sicher aus unseren Aufzügen<br />
evakuieren können – auch wenn es keinen<br />
Strom, kein Internet und kein Mobilfunknetz<br />
gibt.“ Otis will für das Worst-Case-Szenario<br />
vorbereitet sein. Wobei der Otis Österreich-<br />
Geschäftsführer Wert auf die Bezeichnung<br />
Fahrgäste legt. „Wir haben weltweit pro Tag<br />
rund zwei Milliarden Fahrgäste – da haben<br />
wir auch eine enorme Verantwortung.“<br />
„Mit der Zertifizierung von Quality Austria<br />
nach ISO 22301 (Business Continuity Management)<br />
sind wir Vorreiter in der Branche“,<br />
betont Sengstschmid sichtlich stolz.<br />
Die Zertifizierung bestätigt die Funktionsfähigkeit<br />
und Koordination kritischer Prozesse<br />
im Falle eines Blackouts. „Die Teams“,<br />
so Sengstschmid, „folgen während eines<br />
Notfalls einem klar definierten Prozess und<br />
arbeiten kontinuierlich aktualisierte, physisch<br />
vorgehaltene Listen nach Prioritäten<br />
ab.“ Das bedeutet in erster Linie, dass im<br />
Falle eines Blackouts kritische Infrastruktur<br />
Vorrang genießt. In vielen Fällen ist aber<br />
gerade kritische Infrastruktur – wie zum<br />
Beispiel Krankenhäuser – mit eigenen Notstromaggregaten<br />
und/oder eigenem Servicepersonal<br />
vor Ort abgesichert. „Das haben<br />
wir in unseren Plänen berücksichtigt.“<br />
Im Fall der Fälle wissen alle Mitarbeiter,<br />
welche Gebäude in welcher Reihenfolge anzufahren<br />
sind. Damit die Servicetechniker<br />
auch anfahren können, dürfen sie bei ihren<br />
Einsätzen mittlerweile den Tank nicht mehr<br />
leer fahren. Der minimale Füllstand darf<br />
30 Prozent nicht unterschreiten: „Gibt es<br />
keinen Strom mehr, funktionieren auch die<br />
Tankanlagen nicht mehr.“<br />
In den Aufzügen jüngerer Generation sind serienmäßig<br />
batteriebetriebene Notbefreiungssysteme<br />
verbaut, die Fahrgäste bei einem<br />
Stromausfall sicher auf die nächstgelegene<br />
Etage bringen. In vielen Fällen kann auch bei<br />
bestehenden Anlagen nachgerüstet werden.<br />
„Bei alten, traditionellen, herkömmlichen<br />
Aufzügen ist es ganz einfach, indem man in<br />
den Triebwerksraum geht und die Bremse lüftet:<br />
Dann bewegt sich der Aufzug automatisch<br />
in die nächste Haltestelle“, so Sengstschmid.<br />
„Das könnten auch gezielt geschulte Personen<br />
vor Ort übernehmen.“<br />
Doch wie lange wird es tatsächlich dauern? Wie<br />
lange müssen die Fahrgäste auf ihre Befreiung<br />
warten? „Üblicherweise sind wir angehalten,<br />
innerhalb von 30 Minuten die Notbefreiung<br />
einzuleiten. Im Falle eines flächendeckenden<br />
Blackouts sind wir von so vielen unterschiedlichen<br />
äußeren Einflüssen abhängig, dass es<br />
sehr schwer ist, Garantien abzugeben. Wir<br />
wissen nicht, ob die Ampeln funktionieren.<br />
Wie schaut es mit dem Verkehr aus? All diese<br />
Dinge können wir nicht vorhersehen. Wichtig<br />
ist aber, dass wir eine priorisierte Liste haben,<br />
mit der wir sehr exakt und sehr rasch in die<br />
Gänge kommen und so schnell wie möglich die<br />
Fahrgäste aus ihrer misslichen Lage befreien.<br />
Wovon wir dringend abraten, ist, zur Selbsthilfe<br />
zu greifen und zu versuchen, irgendwie<br />
die Türen aufzumachen.“<br />
Noch kurz zurück zum Film „Die Hard“: Drehort<br />
war das kurz vor Drehbeginn fertiggestellte 34<br />
Stockwerke hohe Fox Plaza, das Verwaltungsgebäude<br />
von Fox in der Avenue of the Stars in<br />
Los Angeles. Entworfen wurde es von dem USamerikanischen<br />
Architekten William Pereira,<br />
der für seine futuristischen Entwürfe bekannt<br />
ist. Gedreht wurde in der Firmenzentrale der<br />
20th Century Fox. Auch in späteren 20th-Century-Fox-Filmen<br />
wie „Speed“, „Fight Club“ oder<br />
„Airheads“ wurde der Fox Plaza Tower immer<br />
wieder als Kulisse genutzt.<br />
Copyright: Otis Elevator Company<br />
76 ImmoFokus
Christoph Sengstschmid, Geschäftsführer Otis Österreich und Direktor Sales & Marketing<br />
Blackout<br />
Von einem Blackout spricht man bei einem unvorhergesehenen<br />
großflächigen, längerfristigen<br />
Ausfall der Stromversorgung, etwa wenn große<br />
Teile des europäischen Verbundsystems betroffen<br />
sind. Das kann dann passieren, wenn Erzeugung<br />
und Verbrauch großräumig ungleich verteilt sind<br />
und zusätzlich schwere Störungen an wichtigen<br />
Knotenpunkten im Übertragungsnetz auftreten.<br />
Zum Netzwiederaufbau und zur Wiederversorgung<br />
der betroffenen Regionen existieren bei allen Netzbetreibern<br />
Notfallpläne, um eine solche Situation<br />
bewältigen zu können. Im Rahmen von Schulungen<br />
werden bei Netzbetreibern die notwendigen<br />
Abläufe trainiert, damit das Wiederhochfahren des<br />
Systems möglichst reibungslos abläuft.<br />
Brownout<br />
Ein Brownout ist genau das Gegenteil von einem Blackout – nämlich ein kontrollierter<br />
Stromausfall. Wenn der Strombedarf nicht gedeckt werden kann, muss<br />
der Verbrauch reduziert werden. Netzbetreiber müssten in diesem Fall Industriebetriebe<br />
oder ganze Stadtviertel abschalten, um einen solche Strommangel<br />
technisch zu beherrschen. Stromausfälle werden so lokal begrenzt. Damit kann<br />
ein großflächiger Blackout vermieden werden. Die Netzbetreiber sind zu diesen<br />
gezielten Lastabschaltungen nach Energiewirtschaftsgesetz verpflichtet.<br />
In der Regel informieren die Netzbetreiber die betroffenen Kunden im Falle von<br />
Lastabschaltungen, bevor diese Letztmaßnahme zur Systemstabilisierung beginnt.<br />
Dieses kontrollierte Vorgehen unterscheidet den Brownout vom Blackout,<br />
bei dem unvorhergesehen und unkontrollierbar Netzelemente ausfallen.<br />
Sollte es für einen längeren Zeitraum notwendig sein, gezielte Lastabschaltungen<br />
von Kunden vorzunehmen, werden diese rollierend durchgeführt. Das<br />
heißt, die Gebiete werden gewechselt, um die Auswirkungen so gering wie<br />
möglich zu halten.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
77
Positionen & Meinungen<br />
Ziel ist Wertsteigerung<br />
erwirtschaften<br />
Aus- und Weiterbildung. „Wir sind sehr stolz, dass es uns als AREAMA zusammen mit dem ÖVI gelungen<br />
ist, den IREBS Intensivstudiengang Real Estate Asset Management nach Österreich gebracht zu haben“, so<br />
AREAMA Vorstandsmitglied Brita Berger.<br />
Das Gespräch führte: Michael Neubauer<br />
Die AREAMA - Austrian Real Estate Asset<br />
Management Association - ist mit zwei Jahren<br />
der jüngste Verband in der Immobilienwirtschaft.<br />
Es gibt zahllose Verbände und<br />
Vereinigungen. Warum war die Gründung<br />
notwendig?<br />
Brita Berger: Ja das stimmt, es gibt unzählige<br />
Verbände und Vereinigungen, ob für Sachverständige,<br />
Projektentwickler, Hausverwalter<br />
oder Facility Manager und viele mehr. Aber bis<br />
zur Gründung der AREAMA vor zweieinhalb<br />
Jahren gab es keine Plattform für die Berufsgruppe<br />
der Asset Managerinnen und Manager,<br />
auf der sich diese austauschen konnten.<br />
Unsere damaligen, wie heutigen Ziele sind die<br />
Definition, die Positionierung und Weiterentwicklung<br />
des Berufsbildes Real Estate Asset<br />
Management. Vielen ist dieses Berufsbild<br />
nicht klar und wir als AREAMA möchten dies<br />
mit den anderen Disziplinen diskutieren und<br />
die Schnittstellen zu Facility Management,<br />
Hausverwaltung und Makelei definieren.<br />
Ziel sollte sein, dass allen Beteiligten bewusst<br />
wird, welchen wertvollen Beitrag sie in ihrem<br />
Verantwortungsbereich leisten können.<br />
Unser Schwerpunkt, um dieses Ziel zu<br />
erreichen, sind Networking-Treffen, auf denen<br />
wir uns untereinander aber auch mit Branchenteilnehmern<br />
zu anspruchsvollen Themen<br />
austauschen. In Arbeitsgruppen erarbeiten<br />
wir mit Branchenteilnehmern umfangreiche<br />
Antworten auf aktuelle Fragen. Im<br />
heurigen Sommer konnten wir als Ergebnis<br />
einer solchen Arbeitsgruppe den AREAMA<br />
Leistungskatalog für Asset Management in<br />
Österreich präsentieren.<br />
„Asset Manager sind in<br />
erster Linie ergebnis- und<br />
organisationsverantwortlich für das<br />
gesamte Immobilien Portfolio.“<br />
Brita Berger,<br />
AREAMA<br />
Mittlerweile gelten wir als etablierter Verein,<br />
der kontinuierlich durch seine Veranstaltungen<br />
wertvollen Input in die Branche und<br />
Fotos: MRICS<br />
78 ImmoFokus
Brita Berger<br />
Brita Berger MRICS die studierte Juristin<br />
und eingetragene Wirtschaftsmediatorin<br />
hat lange Zeit für Institutionelle Eigentümer<br />
größere Portfolien als Asset Managerin im<br />
In- und Ausland betreut. Vor zwei Jahren hat<br />
sie sich selbständig gemacht und neben dem<br />
Asset Management beschäftigt sie sich auch<br />
intensiv mit der Frage der Nachhaltigkeit.<br />
damit einen echten Mehrwert für unsere<br />
Mitglieder bringt.<br />
Was bedeutet Asset Manager? Wo liegt<br />
der exakte Unterschied zwischen Hausverwalter<br />
und Asset-Manager?<br />
Dies ist eine gute Frage, vielen ist nicht klar,<br />
was die Aufgaben und tägliche Herausforderungen<br />
eines Asset Managers sind. Daher<br />
haben wir als AREAMA eine Definition für<br />
Real Estate Asset Management erarbeitet:<br />
Aus dieser ergibt sich, dass der Asset<br />
Manager in erster Linie ergebnis- und<br />
organisationsverantwortlich für das gesamte<br />
Immobilien Portfolio ist. Hingegen sind<br />
die anderen eingebundenen Dienstleister,<br />
wie zum Beispiel Hausverwalter, Facility<br />
Manager, etc. vorwiegend leistungs- und<br />
ausführungsverantwortlich.<br />
Was gehört alles zum Asset Management?<br />
Um diese Frage zu beantworten ist der ARE-<br />
AMA Leistungskatalog Asset Management<br />
in Österreich eine gute Unterstützung. In diesem<br />
sind 20 Bausteine definiert, welche den<br />
gesamten Investmentzyklus einer Immobilie<br />
abbilden. Hier wird von der Entwicklung<br />
einer Strategie über den Ankauf, die Bewirtschaftung<br />
bis hin zum Verkauf der gesamte<br />
Prozess beschrieben. Entsprechend können<br />
Auftraggeber aus diesen Bausteinen, die für<br />
sie Passenden auswählen und beauftragen.<br />
Neu hinzugekommen sind die umfangreichen<br />
Herausforderungen, die sich aus ESG<br />
und der Taxonomie VO ergeben.<br />
Der Leistungskatalog steht allen Marktteilnehmern<br />
kostenfrei auf unserer Homepage www.<br />
areama.at zum Download zur Verfügung.<br />
Warum sollte man eine Asset Manager<br />
beauftragen<br />
Eigentümer von Immobilien streben an,<br />
dass ihr Portfolio nach Möglichkeit eine<br />
Wertsteigerung erwirtschaftet. Wir als<br />
AREAMA sehen die Kernaufgabe des Asset<br />
Managements, gemeinsam mit den anderen<br />
Dienstleistern, dies auf Augenhöhe voranzutreiben.<br />
Beauftragt werden vor allem größere<br />
Portfolien, meist im Gewerbebereich, aber<br />
auch bei Zinshäusern. Die Auftraggeber sind<br />
in der Regel Institutionelle Fonds, Stiftungen<br />
aber auch private Eigentümer.<br />
Welche Ausbildung brauche ich, um als<br />
Asset Manager tätig werden zu können:<br />
Für das Real Estate Asset Management gibt<br />
es keine dezidierte Ausbildung oder ein Studium.<br />
Der Zugang zum Asset Management<br />
erfolgt aus den unterschiedlichsten Grundberufen:<br />
Juristen, Techniker, Kaufleute üben<br />
diesen Beruf aus und erlangen ihre Fähigkeiten<br />
in erster Linie durch Training on the Job.<br />
Es hängt von der jeweiligen Unternehmenseinheiten<br />
und Organisationsstrukturen ab,<br />
was die spezifischen Anforderungen an den<br />
jeweiligen Asset Manager sind.<br />
Wir sind sehr stolz, dass es uns als AREAMA<br />
zusammen mit dem ÖVI gelungen ist, den<br />
IREBS Intensivstudiengang Real Estate Asset<br />
Management nach Österreich gebracht zu<br />
haben. Derzeit sind wir in der Vorbereitung<br />
für den nächsten Lehrgang, dieser startet<br />
in seiner mittlerweile 4. <strong>Ausgabe</strong> im Herbst<br />
2024 in Wien.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
79
Event<br />
REAL ESTATE MEDIA GROUP<br />
ImmoFokus<br />
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80 ImmoFokus
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immo-timeline.at<br />
<strong>Ausgabe</strong> 03|2022<br />
81
ImFokus<br />
108<br />
VERWERTUNGSSTAND<br />
Ist der Markt zum Stillstand gekommen, wie<br />
viele Bauträger betonen? Oder geht doch<br />
noch was? Der ImmoFokus hat gemeinsam<br />
mit Exploreal das Grundbuch befragt - und<br />
die Vorverwertungsquote bei den einzelnen<br />
Projekten in Wien unter die Lupe genommen<br />
und analysiert, wie viele Wohnungen bei<br />
Fertigstellung bereits verkauft waren.<br />
beiden Tochterfirmen Signa Prime und Signa<br />
Development geführt.<br />
112<br />
WOHNBAUFÖRDERUNG<br />
Rund um das Thema leistbares Wohnen wird<br />
vielfach die Förderung der Wohnraumerrichtung<br />
durch die öffentliche Hand als<br />
(Lenkungs-)möglichkeit ins Treffen geführt.<br />
Gemeinsam mit Exploreal hat sich das Immobilien-Team<br />
von Willhaben diesen Hebel<br />
genauer angesehen.<br />
84<br />
REAL CIRCLE<br />
Grünes Fundament:<br />
Beim 35. Real Circle<br />
auf Einladung von<br />
ERSTE BANK, ERSTE<br />
Immobilien KAG, ERSTE<br />
Group, IMMOunited,<br />
PwC Österreich und<br />
ImmoFokus stand<br />
das pressierende<br />
Zukunftsthema<br />
nachhaltige Infrastruktur<br />
zur Diskussion.<br />
Foto: Adobe Stock<br />
82 ImmoFokus
Kollitsch &<br />
Soravia.<br />
Inspiriert von<br />
morgen.<br />
Zwei tatkräftige Partner vereinen ihre Erfahrung und<br />
Fähigkeiten: Die innovationsstarke Kollitsch Gruppe<br />
und die erfahrene Immobilienentwicklerin Jasmin<br />
Soravia schaffen gemeinsam hochwertigen Wohnbau<br />
in Wien und Umgebung. Für eine bessere Zukunft. Für<br />
ein besseres morgen.<br />
Neben Neubauten stehen im Sinne der Nachhaltigkeit<br />
die Revitalisierung und Sanierung bestehender<br />
Gebäude im Fokus. Über Projekte und Vorhaben<br />
informieren wir Sie laufend auf unserer Webseite.<br />
Anfragen senden Sie uns bitte gerne an<br />
immobilien.wien@kollitsch.eu<br />
Kollitsch & Soravia Immobilien GmbH.<br />
Gußhausstraße 2, 1040 Wien. +43 1 226 2600 750.<br />
kollitsch.eu/soravia<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
83
ImFokus<br />
Real Circle<br />
#35<br />
„Wir sind<br />
Infrastruktur“<br />
Grünes Fundament. Beim 35. Real Circle auf Einladung von ERSTE Bank, ERSTE Immobilien<br />
KAG, ERSTE Group, IMMOunited, PwC Österreich und ImmoFokus diskutierten rund<br />
30 Expertinnen und Experten über das pressierende Zukunftsthema nachhaltige Infrastruktur.<br />
Autoren: Patrick Baldia, Gerhard Fritz, Michael Neubauer und Rudolf Oezelt<br />
D<br />
ekarbonisierung beziehungsweise<br />
Nachhaltigkeit gehören neben<br />
der Digitalisierung und dem<br />
demografischen Wandel wohl zu<br />
den größten Megatrends unserer Zeit. Klar ist,<br />
dass eine „grüne“ Zukunft von der entsprechenden<br />
nachhaltigen Infrastruktur abhängig ist.<br />
Was wird konkret alles benötigt? Wo herrscht<br />
der größte Handlungsbedarf? Welche Maßnahmen<br />
können Kommunen am einfachsten und<br />
schnellsten umsetzen? Laut Studien ist der Investitionsbedarf,<br />
um nachhaltige Infrastruktur<br />
zu schaffen, und nicht zuletzt, um die Klimaziele<br />
einzuhalten, enorm. Kann der Staat das überhaupt<br />
alleine stemmen? Müssen einmal mehr Private<br />
einspringen? Welche Finanzierungsmöglichkeiten<br />
bieten sich an? Wird die Assetklasse<br />
Infrastruktur künftig an Bedeutung gewinnen?<br />
Oder ist die Einhaltung der Klimaziele ohnehin<br />
eine Illusion? Und wie könnten innovative<br />
Betreibermodelle ausschauen?<br />
Hebel Flächenwidmung<br />
Pocket-House-Geschäftsführerin Simone Rongitsch<br />
sieht in der Entwicklung nachhaltiger<br />
Infrastruktur ein Stadt-Land-Gefälle. „Raumplanung<br />
hat einen großen Hebel. Wir können<br />
in der Flächenwidmung Themen vorschreiben.<br />
Je größer das Projekt ist, desto mehr nachhaltige<br />
Effekte können über die Flächenwidmung erreicht<br />
werden. Ein gutes Beispiel sind hier die städtebaulichen<br />
Verträge“, eröffnet sie die Diskussion<br />
in der Gruppe A. Dies funktioniere vor allem im<br />
großstädtischen Bereich. „Auf der ländlichen<br />
Ebene wird es schwieriger, weil richtige großvolumige<br />
Projekte fehlen.“ Dass die öffentliche<br />
„Je größer ein Projekt ist, desto<br />
mehr nachhaltige Effekte können<br />
über die Flächenwidmung<br />
erreicht werden.“<br />
Simone Rongitsch,<br />
Pocket House GmbH<br />
84 ImmoFokus
Hier geht‘s<br />
zum Video<br />
www.immo-timeline.at<br />
Hand bei der Quartiersentwicklung von Bauherren<br />
Zugeständnisse fordern darf und soll,<br />
steht für Rongitsch außer Diskussion. Auch<br />
wenn es die Immobilienwirtschaft nicht gerne<br />
hört: „Schlussendlich ist das nur ein Schlüssel,<br />
Widmungsgewinne zu minimieren und das<br />
Bestmögliche für die Anwohner zu erreichen.“<br />
Im Neubau sind städtebauliche Verträge ein<br />
sinnhaftes Instrument, so Rongitsch weiter. „Im<br />
Bestand ist es jedoch deutlich schwieriger“, gibt<br />
sie zu bedenken. „Hier fehlen die Regulative.“<br />
Apropos Regulative: „Wir haben neun unterschiedliche<br />
Raumplanungsgesetze und unterschiedliche<br />
Flächenwidmungs-Ausführungen<br />
– Ost-West-Gefälle inklusive.“ Was im Burgenland<br />
noch möglich sei, sei in Vorarlberg längst<br />
Geschichte. So würden die für Einfamilienhäu-<br />
„Die Flughafen Wien AG<br />
beschäftigt sich seit vielen<br />
Jahren mit nachhaltiger<br />
Infrastruktur.“<br />
Horst Traxler,<br />
Flughafen Wien AG<br />
ser genehmigten Flächen von Osten nach Westen<br />
immer kleiner werden. Dazu würden noch<br />
unterschiedlichste Abgabenverordnungen<br />
kommen. „Ich habe nicht das Gefühl, dass in<br />
den Ländern nachhaltige Infrastruktur schon<br />
ein Thema ist. Vielleicht im Energiebereich oder<br />
in der Energiegewinnung. Aber im Bereich<br />
Mobilität oder Logistik besteht Handlungsbedarf“,<br />
so die Pocket-House-Expertin.<br />
Sonderfall: Flughafen Wien<br />
Ein Sonderfall ist sicherlich der Flughafen Wien.<br />
Horst Traxler, Head of Real Estate Management,<br />
holt aus: „Wir sind ein Infrastrukturunternehmen.<br />
Das heißt, wir sind Infrastruktur. Wir<br />
stellen die Infrastruktur für die Airlines und<br />
rund 230 Unternehmen mit über 23.000 Arbeitsnehmern<br />
zur Verfügung.“ Die Besonderheit:<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
85
ImFokus<br />
„Das Areal unterliegt dem Luftfahrtgesetz.<br />
Gemäß Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde<br />
Schwechat sind die Flächen als ‚Verkehrsfläche<br />
privat – Flughafen‘ gewidmet.“ Das bedeute,<br />
dass weder auf Bundes- noch auf Landesebene<br />
auf die Gestaltung des Gebiets im Sinne der<br />
Raumplanung Einfluss zu nehmen ist. Dies<br />
bedeute auch, dass alle Maßnahmen für eine<br />
nachhaltige Infrastruktur freiwillig und nicht<br />
aufgrund städtebaulicher Verträge erfolgen<br />
würden.<br />
„Wir beschäftigen uns mit dem Thema ‚nachhaltige<br />
Infrastruktur‘ schon seit vielen Jahren.<br />
Wir haben bereits unterschiedliche Maßnahmen<br />
gesetzt. Die größte davon ist auch weithin sichtbar.<br />
Wir betreiben die größte Photovoltaik-<br />
Anlage in Österreich. 55.000 Paneele liefern 24<br />
Megawatt Peak und 30 Millionen Kilowattstunden<br />
pro Jahr. Wir sind zudem an die Fernwärme<br />
angeschlossen, wir bekommen die Prozessabwärme<br />
der OMV-Raffinerie. „Alle Maßnahmen werden<br />
von der Flughafen Wien AG finanziert. Unser<br />
Ziel ist es, nachhaltiger mit den Ressourcen<br />
umzugehen. Weil wir im Vergleich zu einer<br />
Stadt die komplette Infrastruktur selbst errichten<br />
und selbst betreiben. Das heißt, je schonender<br />
wir mit den Ressourcen umgehen, desto<br />
weniger schnell sind wir gezwungen, die Infrastruktur<br />
weiter auszubauen“, sagt Traxler.<br />
„Ein Grundsatz, den auch immer mehr Kommunen<br />
beherzigen“, wie Christoph Mühlbacher-<br />
Blum, Head of Public Sector & Non Profit Organisations<br />
bei der ERSTE Bank, einwirft. „Bei<br />
nachhaltiger Infrastruktur waren meine ersten<br />
Assoziationen immer Kindergarten, Schule oder<br />
das Gemeindezentrum. Das sind nachhaltige<br />
Infrastrukturen“, sagt er. Jetzt habe sich da die<br />
Bedeutung gedreht. Jetzt zählt nämlich nicht<br />
„Die Gemeinden<br />
denken zunehmend<br />
in überregionalen<br />
Projekten.“<br />
Christoph Mühlbacher-Blum,<br />
ERSTE Bank<br />
86 ImmoFokus
mehr nur, wer sich dort treffe, welchen Zweck<br />
etwas habe und ob dieser erfüllt werde. Jetzt<br />
werde auch auf den Energieverbrauch geachtet.<br />
Schlechtes öffentliches Bild<br />
„Wenn man da genau hineinschaut, sind es zwei<br />
Eckpunkte, die Gemeinden und größere Städte<br />
antreiben. Punkt eins ist die politische Verantwortung<br />
an. Sie wissen, dass sie politische Ziele<br />
zu erfüllen haben, die sie selbst verantworten<br />
oder die woanders beschlossen worden sind,<br />
aber die in jedem Falle zu erfüllen sind. Diese<br />
Ziele werden viel stärker von eingefordert. Die<br />
andere Geschichte ist die Rechnung. Was kriege<br />
ich? Was kostet es? Was bringt es? Da sind Gemeinden<br />
und auch überregionale Zentren in<br />
ihrem Selbsterhaltungstrieb viel stärker ausgeprägt<br />
als oft in der öffentlichen Wahrnehmung<br />
bekannt. Das hat damit zu tun, dass es viele<br />
Initiativen gibt.“ Zudem wird immer häufiger<br />
in überregionalen Projekten gedacht. „Ich glaube,<br />
dass das öffentliche Bild von Gemeinden oft ein<br />
schlechteres ist, als es der Wahrheit entspricht“,<br />
so Mühlbacher-Blum.<br />
Ein Problem allerdings ist manchmal die beschworene<br />
Nähe zum Bürger. Da kann es dann<br />
schon vorkommen, dass partikuläre Interessen<br />
gute Projekte verhindern. Laut Gernot Ressler,<br />
Partner und Steuerberater bei EY , hat es sich in<br />
der jüngsten Vergangenheit gezeigt, dass „gewisse<br />
Kompetenzen wahrscheinlich nicht unbedingt<br />
bei den Bürgermeistern gut aufgehoben sind“.<br />
Das Problem sei, dass der Bürgermeister gewählt<br />
werden will. „Es kann nicht immer „bottom-up“<br />
funktionieren – oft ist ein Top-Down-Approach<br />
zielführender.“<br />
Entscheider denken<br />
in Legislaturperioden<br />
„Ich glaube, dass Entscheider auf Gemeindeebene<br />
sowieso nur die Legislaturperiode denken“, wirft<br />
Matthias Nödl, Senior Counsel CERHA HEMPEL<br />
Rechtsanwälte, ein „… oder ein Entscheider<br />
kommt aus der größten Familie aus dem Dorf.<br />
Das ist dann immer ‚safety first‘“, fügt Rongitsch<br />
hinzu. „Die politisch Verantwortlichen haben<br />
es aber auch schwer“, bricht Mühlbacher-Blum<br />
den Bürgermeistern eine Lanze. „Es ist eine<br />
Herausforderung, Entwicklungen für die nächsten<br />
zehn, 15 Jahre vorherzusagen. Da kann sich<br />
so manche gut gemeinte Entscheidung ins<br />
Gegenteil verkehren.“<br />
Ein weiteres Problem ortet Nödl in der unterschiedlichen<br />
Auffassung von Begriffen. „Das<br />
Bekenntnis zur Nachhaltigkeit ist überall da.<br />
Die Kommunen bekennen sich prinzipiell zur<br />
Nachhaltigkeit, aber jede versteht etwas anderes<br />
darunter. Viele glauben: ‚Wenn ich eine PV-<br />
Anlage auf das Dach öffentlicher Gebäude baue,<br />
bin ich nachhaltig.‘ Gleichzeitig erlaube ich aber<br />
nach wie vor das Fachmarktzentrum auf der<br />
grünen Wiese am Ortsrand oder baue einen<br />
Kindergarten, von dem ich weiß, dass der in<br />
zehn Jahren schon viel zu klein sein wird, weil<br />
der Zuzug so groß ist. Solche Dinge passieren<br />
nach wie vor. Auch das zählt zur Nachhaltigkeit.“<br />
Aber können auch Kleinstgemeinden nachhaltige<br />
Infrastrukturprojekte stemmen? Mühlbacher-<br />
Blum sieht hier kein Problem: „Jeder Gemeinde<br />
ist klar, wie viel Kapital zur Verfügung steht. Es<br />
gibt Projektionen der Steuerteilung. Ihr Aufwand<br />
ist ihnen bekannt. Jede Gemeinde in Österreich<br />
„Die Kommunen bekennen<br />
sich zur Nachhaltigkeit,<br />
aber jede versteht etwas<br />
anderes darunter.“<br />
Matthias Nödl,<br />
CERHA HEMPEL Rechtsanwälte<br />
„Nicht immer funktioniert<br />
‚bottom-up‘. Oft ist ein<br />
Top-Down-Approach<br />
zielführender.“<br />
Gernot Ressler,<br />
EY Österreich<br />
muss ihren Investitionsplan einreichen. Das<br />
Budget dafür wird von der Gemeindeaufsicht<br />
freigegeben. Wenn, so in Jahren wie jetzt, die<br />
Steuereinnahmen der Steuerteilungen schwanken,<br />
kann es Herausforderungen geben.“<br />
Problem mangelnde Ausbildung<br />
Ein großes Problem allerdings ist immer wieder<br />
die mangelnde Ausbildung der Bürgermeister,<br />
so der Grundtenor der Gruppe A. Nicht wenige<br />
würden unvorbereitet ins Amt gewählt werden.<br />
„Viele Bürgermister, vor allem in den kleineren<br />
Städten und Gemeinden, sind hauptberuflich<br />
anderweitig tätig, haben einen anderen Brotberuf.<br />
Da muss man sich ehrlich fragen, ob die<br />
Bürgermeister überhaupt die fachliche, wirt-<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
87
ImFokus<br />
schaftliche Kompetenz haben, derartig wichtige,<br />
langfristige Entscheidungen zu treffen“, stellt<br />
Rongitsch in den Raum. Zu oft würden Entscheidungen<br />
von nahenden Wahlterminen beeinflusst<br />
werden. „Man muss den Bürgermeistern bis zu<br />
einem gewissen Grad Kompetenzen entziehen<br />
– oder sie mit mehr finanziellen Mitteln ausstatten,<br />
damit sie sich professionelle Unterstützung<br />
holen können.“<br />
Das Ergebnis der Machtfülle der Bürgermeister<br />
sehe man jedenfalls in vielen Gemeinden – „Ein<br />
Potpourri an Hässlichkeiten“, findet Rongitsch.<br />
Das aber entstehe auch oft, weil die Bürgermeister<br />
daran interessiert wären, Leute zu halten.<br />
Da werde dann Ansiedlungswilligen günstiger<br />
Baugrund nachgeworfen. „Was darauf gebaut<br />
wird – das ist nicht entscheidend.“ Im Südburgenland<br />
schenke man Grundstücke her, weil<br />
dort niemand mehr wohnen wolle. „Kommt<br />
nun doch ein Interessent, wird sich ein Bürgermeister<br />
schwertun zu sagen: ‚Schön, dass Du da<br />
bist. Wir freuen uns. Schön, dass du die Textilfabrik<br />
umbaust, aber bitte nach unseren Vorgaben.‘„,<br />
hält Rongitsch fest.<br />
Digitalisierungslücke<br />
Ein weiteres Problem ist für die Pocket-House-<br />
Geschäftsführerin, dass viele Gemeinden noch<br />
nicht in der digitalisierten Welt angekommen<br />
sind. „Wir reden von Entwicklungskonzepten,<br />
Masterplänen, Bebauungsplänen auf Gemeindeebene<br />
und von vielem anderen mehr. Es gibt<br />
aber auch Gemeinden, die immer noch nicht<br />
digitalisiert sind. Weder in der Flächenwidmung,<br />
noch in der Vermessung.“<br />
Mühlbacher-Blum kommt wieder auf die Definition<br />
von Nachhaltigkeit zu sprechen. „Als<br />
Bank sind wir massiv an Nachhaltigkeit interessiert.<br />
Nachhaltigkeit wird oft als Energieeffizienz<br />
definiert. Ich bin auf der Suche nach einem<br />
Indikator, der beschreibt, wie viel Nachhaltigkeit<br />
in der Bevölkerung ankommt und als solche<br />
wahrgenommen wird. Was macht Nachhaltigkeit<br />
aus? Ich nehme bewusst die Energieeffizienz<br />
und die CO2-Effizienz heraus.“<br />
Dekarbonisierung<br />
Für Herbert Bartik, Abteilungsleiter Quartiere<br />
& Immobilien bei der UIV Urban Innovation<br />
Vienna GmbH, muss nachhaltige Infrastruktur<br />
die Grundvoraussetzung erfüllen, dass sie überhaupt<br />
funktioniert. „Zweitens muss der Ausstoß<br />
von CO2 so weit wie möglich vermieden werden“,<br />
so der Experte in seinem Eingangsstatement in<br />
der Gruppe B und verweist auf „Raus aus Gas“<br />
beziehungsweise das Ziel der Wiener Stadtregierung,<br />
bis 2040 klimaneutral zu werden. Der<br />
Wiener Umweltstadtrat Jürgen Czernohorszky<br />
habe dies einmal mit der Mondlandung verglichen,<br />
weil es ähnlich ambitioniert sei, für 600.000<br />
Haushalte eine Alternative zum Energieträger<br />
Gas zu finden.<br />
„Bei uns in Niederösterreich ist eines der Kernthemen<br />
die Sicherung und Erneuerung von Betriebsgebieten“,<br />
erklärt Martin Fassl, Leiter<br />
Beteiligungsmanagement und Finanzen bei der<br />
ecoplus Niederösterreichs Wirtschaftsagentur<br />
GmbH. Da sei der wichtigste Aspekt der Nachhaltigkeit<br />
die Nutzung alter Betriebsstandorte<br />
beziehungsweise deren Weiterentwicklung und<br />
„Es kommt mehr<br />
darauf an, bestehende<br />
Infrastruktur<br />
nachhaltiger zu<br />
gestalten, als neue zu<br />
schaffen.“<br />
Markus Steinböck,<br />
3SI Immogroup<br />
Upgrade. Wichtig sei es, bestehende Betriebsgebiete<br />
zu verbessern, etwa durch eine bessere<br />
Erschließung beziehungsweise Anbindung an<br />
den öffentlichen Verkehr und nicht dadurch,<br />
neue Objekte auf die grüne Wiese zu stellen.<br />
„Nachhaltige Infrastruktur sollte auch noch in<br />
hundert Jahren genutzt werden können“, sagt<br />
Markus Steinböck, Leitung Immobilienankauf<br />
bei der 3SI Immogroup. Gleichzeitig sollte sie<br />
kurze Wege beziehungsweise den Verzicht aufs<br />
Auto ermöglichen, Stichwort 15-Minuten-Stadt.<br />
„Meines Erachtens kommt es mehr darauf an,<br />
bestehende Infrastruktur nachhaltiger zu ge-<br />
„Nachhaltige Infrastruktur<br />
muss flexibel sein, also auch<br />
mitwachsen können.“<br />
„Infrastruktur<br />
muss auch sozial<br />
nachhaltig sein.“<br />
„In Niederösterreich ist eines der<br />
Kernthemen die Sicherung und<br />
Erneuerung von Betriebsgebieten.“<br />
Peter Engert,<br />
ÖGNI<br />
David Beran,<br />
IMMOunited<br />
Martin Fassl,<br />
ecoplus Niederösterreichs Wirtschaftsagentur GmbH<br />
88 ImmoFokus
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
89
ImFokus<br />
stalten, als neue zu schaffen“, bringt es Steinböck<br />
auf den Punkt. David Beran, Markenbotschafter<br />
bei IMMOunited, weist in diesem Zusammenhang<br />
auf einen weiteren wichtigen Aspekt hin: „Auch<br />
die soziale Nachhaltigkeit, darf nicht außer Acht<br />
gelassen werden.“<br />
Infrastruktur muss flexibel sein<br />
Aus der Sicht von Peter Engert, Geschäftsführer<br />
ÖGNI, gibt es drei Punkte, denen nachhaltige<br />
Infrastruktur gerecht werden muss: „Erstens,<br />
sie muss dem Menschen dienen. Ich hab ja nichts<br />
davon, wenn sie ideologisch ‚aufgeladen‘ ist.<br />
Zweitens muss Infrastruktur flexibel sein, also<br />
mitwachsen können, was auch im Kontext der<br />
Verdichtung in städtischen Ballungszentren<br />
wichtig ist. Der dritte Punkt ist, dass sich Infrastruktur<br />
auch wirtschaftlich rechnen muss.“<br />
„Bei der Schaffung<br />
nachhaltiger Infrastruktur<br />
muss auch der private Sektor<br />
einen Beitrag leisten.“<br />
Herbert Bartik,<br />
UIV Urban Innovation Vienna<br />
Nachsatz: „Infrastruktur ist ein sehr herausforderndes<br />
Thema, weil es viele Angelpunkte<br />
gibt, die beachtet und geplant werden müssen.“<br />
Dass die öffentliche Hand eine ganz wesentliche<br />
Rolle spielt bei der Realisierung von nachhaltiger<br />
Infrastruktur, steht für die Experten<br />
der Gruppe B fest. Bartik verweist auf das<br />
Beispiel Wien Energie, die gerade ein milliardenschweres<br />
Investitionsprogramm fährt, um<br />
Großwärmepumpen und dergleichen zu errichten.<br />
Dasselbe gelte für nachhaltige Mobilität.<br />
„Aber da wird es wichtig sein, dass auch<br />
der private Sektor seinen Beitrag leistet.“ In<br />
dieselbe Kerbe schlägt auch Beran, der auf die<br />
Bedeutung von innovativen kleinen Unternehmen<br />
hinweist, wie etwa beim Car-Sharing oder<br />
im Online-Handel.<br />
90 ImmoFokus
„Unser Bestreben muss<br />
sein, dort, wo es bereits<br />
Infrastruktur gibt, diese<br />
auch zu nutzen.“<br />
Michael Priebsch,<br />
ERSTE Bank<br />
„Ein Neubau kann nie so<br />
nachhaltig sein, wie ein<br />
bestehendes Gebäude<br />
wieder zu nutzen.“<br />
Kerstin Robausch-Löffelmann,<br />
Value One<br />
„Nachhaltigkeit hat oft auch mit öffentlichen<br />
Förderungen zu tun, denken wir nur an den<br />
Umstieg von Gasheizungen auf alternative<br />
Energieträger“, sagt Steinböck. Bekomme man<br />
etwas, so sei es allerdings meist so, dass man<br />
dafür auch was geben müsse. So könnte es auch<br />
sein, dass man von seiner Bank nur dann eine<br />
Finanzierung für ein Projekt erhalte, wenn man<br />
im Gegenzug gewisse Kriterien erfülle, wie etwa<br />
ein ÖGNI-Zertifikat nachweisen zu können.<br />
Keine Sozialisierung der Verluste<br />
Auch Fassl ist der Meinung, dass bei der Schaffung<br />
nachhaltiger Infrastruktur ein großer<br />
Anreiz von der öffentlichen Hand ausgehen<br />
muss. Wichtig sei jedoch, dass es nicht zu einer<br />
Sozialisierung der Verluste komme beziehungsweise<br />
alle Stakeholder an einem Strang ziehen.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
91
ImFokus<br />
keine Kriterien für den Bestand. „Ein bestehendes<br />
Gebäude durch Sanierung langfristig nutzbar<br />
zu machen, sollte auch einen Wert in der<br />
EU-Taxonomie Beachtung finden. Das wäre<br />
sinnvoll“, findet Robausch-Löffelmann.<br />
„Wenn man Taxonomiekonform<br />
werden möchte<br />
im Neubau, darf die grüne<br />
Wiese eigentlich nicht<br />
versiegelt werden.“<br />
Simo Gabriel,<br />
CBRE<br />
„Es kann nicht sein, dass einer alle Vorteile hat<br />
und der andere zahlt.“ Gleichzeitig müsse es<br />
auch für die öffentliche Wirtschaft möglich sein,<br />
wirtschaftlich zu agieren.<br />
Bartik verweist weiters auf ein spannendes, von<br />
der FFG gefördertes Projekt hin, das man bei der<br />
UIV Urban Innovation Vienna gerade umsetze.<br />
Dabei gehe es um die Nutzung von Satellitendaten<br />
für die nachhaltige Stadtentwicklung.<br />
„Wir sind gerade dabei, mit Stakeholdern auszuloten,<br />
inwieweit es möglich sein wird, die<br />
generierte Fülle an Daten für uns sinnvoll zu<br />
nutzen. Etwa im Bereich der Mobilität oder im<br />
Gesundheitswesen“, so der Experte, der sich<br />
beeindruckt zeigt, wie detailliert das Datenmaterial<br />
mitunter sein kann.<br />
Beim Datenspezialisten IMMOunited forscht<br />
man intensiv daran, wie es mit Hilfe von KI<br />
möglich ist, Immobiliendaten auszuwerten. „Hier<br />
stehen wir sicherlich noch am Anfang einer sehr<br />
spannenden Entwicklung, wenn wir nur an<br />
Geodaten, Wetterdaten und ähnliches denken“,<br />
räumt Beran ein.<br />
Erfolgsbeispiel Wien<br />
„Wien ist das beste Beispiel für nachhaltige<br />
Infrastruktur“, eröffnet Michael Priebsch, Leiter<br />
Großvolumiger Wohnbau bei der ERSTE Bank,<br />
die Diskussion der Gruppe C. Er verweist auf<br />
das Abwassernetz, ebenso wie das öffentliche<br />
Verkehrsnetz, das bereits um 1910 fertig war,<br />
„Neue Methoden der<br />
Auswertung, Analyse<br />
und Interpretation<br />
von Daten haben<br />
für nachhaltige<br />
Infrastruktur höchste<br />
Relevanz.“<br />
Martina Sauer,<br />
IMMOunited<br />
„weil Wien in Wirklichkeit schon auf drei Millionen<br />
Bewohner ausgelegt war“. „Hätte die<br />
Stadt diese Infrastruktur nicht gehabt, hätte sie<br />
den Wachstumsschub, der in den 1980ern eingesetzt<br />
hat, gar nicht verkraften können“, stellt<br />
Priebsch klar.<br />
Die vorhandene Infrastruktur zu nützen, sprich<br />
unter anderem Straßen-, Wasser-, Kanal- und<br />
Elektrizitätsnetz, ist für den ERSTE-Bank-Experten<br />
auch das Gebot der Stunde. „Was anderes<br />
können wir uns gar nicht leisten“, sagt er,<br />
nur um das am Beispiel der Finanzierung eines<br />
Kanalnetzes zu veranschaulichen. Von der<br />
Ursprungsfinanzierung bis zur Ausfinanzierung<br />
würden in der Regel 80 Jahre vergehen. „Da<br />
haben wir das Kanalnetz mehrmals saniert, bis<br />
die Gestehungskosten rückgeführt werden“, so<br />
Priebsch. „Unser Bestreben muss sein, dort, wo<br />
es bereits Infrastruktur gibt, diese auch zu nutzen,<br />
soweit sanier- und modernisierungsfähig.“<br />
Bestehende Gebäude nutzen<br />
„Ein Neubau kann nie so nachhaltig sein, wie<br />
ein bestehendes Gebäude wieder zu nutzen“,<br />
sagt auch Kerstin Robausch-Löffelmann, Managing<br />
Director Development bei Value One.<br />
Allerdings wären Sanierungsprojekte in Hinblick<br />
auf die EU-Taxonomie schwer darzustellen.<br />
Beispielsweise würde man gewisse Werte, die<br />
man für die EU-Taxonomie benötige, wie etwa<br />
Dämmwerte, gar nicht erreichen. Die EU-Taxonomie<br />
ziele auf Neubauprojekte ab und hat noch<br />
„Wenn man Taxonomie-konform werden möchte<br />
im Neubau, darf die grüne Wiese eigentlich<br />
nicht versiegelt werden“, bestätigt Simo Gabriel,<br />
Consultant und EU Taxonomy Advisor bei CBRE.<br />
Aber ist Verdichtung im urbanen Raum überhaupt<br />
mit Lebensqualität der Bewohner zu vereinen?<br />
Gabriel glaubt jedenfalls „ja“. Bei CBRE habe<br />
man sich kürzlich entschieden, bei der Quartiersplanung<br />
Ästhetik als Kriterium neu aufzunehmen<br />
und sich nicht nur auf das Thema<br />
Ökologie zu konzentrieren. „Das ist gerade für<br />
das Wohlbefinden und die Lebensqualität der<br />
Bewohner wichtig“, erklärt Gabriel. Fühlten sich<br />
die Leute nämlich wohl, so würden sie ihre<br />
Umgebung nachweislich besser behandeln, was<br />
auch Immobilien betreffe.<br />
Architektur wichtig<br />
In die gleiche Kerbe schlägt auch Robausch-<br />
Löffelmann. Auch bei Value One spielten Ästhetik<br />
und schöne Architektur eine große Rolle<br />
bei Projektentwicklungen, was auch das Beispiel<br />
„Viertel Zwei“ veranschauliche. Weitere Erfolgsfaktoren<br />
wären, auf reichlich Grün zu setzen,<br />
auch in der Dachgeschosszone, sowie die Entscheidung,<br />
das Quartier autofrei zu planen, und<br />
dadurch die Erdgeschosszone aufzuwerten und<br />
den Bewohnern als gemeinsamen Raum zu<br />
überlassen. Grundsätzlich sieht die Expertin in<br />
Wien viel Potenzial, die Erd- und Dachgeschosszone<br />
benützbar zu machen.<br />
„Einschlägige regulatorische<br />
Vorgaben müssen besser<br />
erklärt werden.“<br />
Andreas Hofstätter,<br />
PwC Österreich<br />
92 ImmoFokus
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
93
ImFokus<br />
„Wird eine der drei Säulen der<br />
Nachhaltigkeit vernachlässigt,<br />
kann nicht von Nachhaltigkeit<br />
gesprochen werden.“<br />
Constance Weiser,<br />
Renowave<br />
Dass in den letzten 15 Jahren Investitionen in<br />
nachhaltige Infrastruktur stark zugenommen<br />
haben, führt Martina Sauer, Chief Sales Officer<br />
bei IMMOunited, nicht zuletzt auf das Bevölkerungswachstum<br />
und die Globalisierung der<br />
Wirtschaft zurück. „Somit haben auch neue Methoden<br />
der Auswertung, Analyse und Interpretation<br />
von digital erfassten Daten auch für nachhaltige<br />
Infrastruktur höchste Relevanz“, so Sauer.<br />
Standards machen Sinn<br />
Braucht es Standards, um für nachhaltige Infrastruktur<br />
zu sorgen? Für Gabriel wäre es gar<br />
nicht so schlecht, für Projekt- und Quartiersentwicklungen<br />
dieselben Ideen zu übernehmen.<br />
Auch Robausch-Löffelmann findet gewisse<br />
Standards „gar nicht so schlecht“, da man sich<br />
an ihnen „anhalten“ könne, wie sie meint. Dass<br />
etwa das Viertel Zwei als erstes Quartier Europas<br />
für Nachhaltigkeit mit Platin ausgezeichnet<br />
wurde, darauf sei man „schon ein bisschen stolz“<br />
bei Value One.<br />
Was die Finanzierung von nachhaltiger Infrastruktur<br />
betrifft, sehen die Experten der Gruppe<br />
in erster Linie den Staat gefordert. „Etwa über<br />
Staatsanleihen“, so Priebsch, der sich auch in<br />
geringerem Ausmaß eine Beteiligung Privater<br />
vorstellen kann. Aber Infrastruktur in private<br />
Hände geben, das würde er nie. „Diese Fehler<br />
wurden schon gemacht“, sagt der Finanzierungsexperte<br />
und verweist auf das „Negativbeispiel“<br />
der Privatisierung der britischen Staatsbahn.<br />
Ein Problem für Robausch-Löffler ist in diesem<br />
Zusammenhang, dass bei Quartiersentwicklun-<br />
94 ImmoFokus
„Nachhaltigkeit<br />
hat nicht nur einen<br />
Hebel, der eine<br />
Rolle spielt.“<br />
Anita Körbler,<br />
trovato<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
95
ImFokus<br />
96 ImmoFokus
gen sehr hohe Qualität beziehungsweise das<br />
Schaffen einer „Wohlfühl-Umgebung“ auch<br />
ihren Preis haben. „Damit schließt man gewisse<br />
Bevölkerungsgruppen aus“, sagt sie. Daher sei<br />
es schon notwendig, dass in irgendeiner Art und<br />
Weise Unterstützung vom Staat kommt. Sonst<br />
blühe Wien ein Szenario wie anderen Großstädten<br />
zuvor: „Die Reichen leben in einem Viertel.<br />
Die Armen in einem anderen Viertel.“<br />
Fokus auf Dekarbonisierung<br />
Wie Andreas Hofstätter, Lead Sustainability in<br />
Real Estate bei PwC Österreich, vom Sustainability-Team<br />
von PwC Österreich, zu Beginn der<br />
Diskussion in der Gruppe D festhält, wird in der<br />
Nachhaltigkeitsstrategie aktuell ein Fokus auf<br />
„Wir hätten es in der<br />
Hand, wahnsinnig viel<br />
zu bewegen.“<br />
Karin Schmidt-Mitscher,<br />
ERSTE Bank<br />
Dekarbonisierung und Lebenszyklusbetrachtung<br />
gesetzt. „Dabei wäre durchaus ein gesamtheitlicherer<br />
Zugang angebracht, etwa mit Hinblick<br />
auf soziale Aspekte wie die Verfügbarkeit von<br />
Kindergärten und Sozialwohnungen oder die<br />
Deckelung der Mietpreise.“ Derselben Meinung<br />
ist auch Constance Weiser, Architektin und<br />
Technische Leiterin bei Renowave: „Wird eine<br />
der drei Säulen der Nachhaltigkeit vernachlässigt,<br />
egal ob die soziale, die ökologische oder die<br />
ökonomische, kann nicht von Nachhaltigkeit<br />
gesprochen werden.“ „Nachhaltigkeit hat nicht<br />
nur einen Hebel, der eine Rolle spielt“, sagt auch<br />
Anita Körbler, geschäftsführende Gesellschafterin<br />
von trovato.<br />
Karin Schmidt-Mitscher, Bereichsleitung Wohnbau<br />
bei der ERSTE Bank, tut sich mitunter auch<br />
schwer mit der Klassifizierung von Nachhaltigkeit,<br />
wie sie einräumt. Bislang habe sie die<br />
Vorgabe gehabt, dass es in ihrem Kreditportfolio<br />
einen gewissen Anteil an „Grün“ geben müsse,<br />
was bei neuen Projekten ganz gut gelinge. „Wenn<br />
wir aber bis 2050 ein CO2-neutrales Kreditportfolio<br />
haben sollen, ist unklar, wie sich das ausgehen<br />
soll“, sagt sie und verweist auf die Laufzeiten<br />
bestehender Kredite im Wohnbau, die<br />
bis weit über 2050 hinausgehen würden.<br />
Nachsatz: „Wenn es hier keine zusätzlichen<br />
Anreize seitens des Gesetzgebers gibt, wie zum<br />
Beispiel Änderungen im Wohnrecht, wird es<br />
schwer.“<br />
EU-Taxonomie größter Hebel<br />
Schmidt-Mitscher glaubt, dass mehr bewegt<br />
werden könne, wenn beispielsweise Sanierungen<br />
vorgeschrieben werden, anstatt nur erwünscht.<br />
Für Architektin Weiser ist die EU-Taxonomie<br />
der derzeit größte Hebel zum Thema Nachhaltigkeit.<br />
„Davon sind allerdings nur die großen<br />
Player betroffen.“ PwC-Experte Hofstätter sieht<br />
den Gesetzgeber zwar als wichtigen Impulsgeber,<br />
verweist aber auf dessen eingeschränkte Wirkungszeit<br />
von fünf Jahren in Österreich – Stichwort<br />
Legislaturperiode. „Wichtig ist es, nicht<br />
nur regulatorische Vorgaben zu erlassen, sondern<br />
dabei auch eine Geschichte zu erzählen, durch<br />
die erst ein positiver Effekt ausgelöst werden<br />
kann“, meint er.<br />
„Infrastruktur und Nachhaltigkeit bedeuten am<br />
Land etwas anderes als in der Stadt“, steigt<br />
Wolfgang Fessl, Geschäftsführer von Reinberg<br />
& Partner, mit einem interessanten Aspekt in<br />
die Diskussion ein. „Am Land bedeutet gut<br />
ausgebaute Infrastruktur: eine Busstation und<br />
ein Lebensmittelhändler in Reichweite. In der<br />
Stadt gehört dazu nicht nur die Gas-, Wasser- und<br />
Fernwärmeleitung, sondern auch Schulen,<br />
Arztpraxen et cetera“, sagt Fessl.<br />
Körbler hat in den letzten beiden Jahren im<br />
Wohnbau eine interessante Entwicklung ausgemacht.<br />
„Für potenzielle Mieter reicht der<br />
Energieausweis allein nicht mehr aus. Heute<br />
wird danach gefragt, wann der Ausstieg aus<br />
fossilen Energieträgern geplant ist. Davor ist es<br />
noch darum gegangen, wann man einziehen<br />
kann oder wie die Grundrisse aussehen.“<br />
Bequemlichkeit statt Nachhaltigkeit<br />
„Seit Jahrzehnten stellen wir auf unsere Bequemlichkeit<br />
ab, nicht auf Nachhaltigkeit.<br />
Damit hat man die Leute gut fangen können.<br />
Man muss das durchbrechen und ehrlich sagen,<br />
dass es ein Stück unbequemer wird. Das ist aber<br />
nicht populär“, spricht Fessl ein grundsätzliches<br />
Problem an, wenn es ums Thema Nachhaltigkeit<br />
geht. PwC-Nachhaltigkeitsexperte Hofstätter<br />
pflichtet dem bei, meint aber, dass Verbote der<br />
falsche Hebel wären auf dem Weg in Richtung<br />
Nachhaltigkeit. „Unser gesellschaftliches System<br />
ist auf Wachstum und Bequemlichkeit ausgelegt,<br />
nicht auf Rückschritte. Das Verbot, mit dem<br />
Auto in die Arbeit fahren zu dürfen, ist nicht<br />
durchsetzbar“, sagt er. Erst wenn das Öffi-Ticket<br />
wesentlich billiger sei oder das Sammeltaxi am<br />
Stau vorbeifahren dürfe, wäre das sinnvoll. „Der<br />
Glauben, dass Wirtschaftswachstum unser<br />
Überleben sichert, geht sich mit Nachhaltigkeit<br />
nicht aus“, pflichtet Renowave-Expertin Weiser<br />
„Infrastruktur und Nachhaltigkeit<br />
bedeutet am Land etwas<br />
anderes als in der Stadt.“<br />
Wolfgang Fessl,<br />
Reinberg & Partner<br />
bei. „Auch der Gedanke, dass man besser lebt,<br />
wenn man weniger verbraucht, hat sich noch<br />
nicht durchgesetzt.“<br />
Insgesamt ist es für Anita Körbler wichtig,<br />
offen für Neues zu sein. „Man spricht zurzeit<br />
viel mehr über die Krisen und das Schlechte.<br />
Es geht uns aber offensichtlich immer noch<br />
zu gut, denn es ändert sich nichts.“ Für den<br />
Nachhaltigkeitsexperten Hofstätter sind sowohl<br />
Innovation wie auch Information wichtig.<br />
„Veränderungen sind immer mit großer Angst<br />
verbunden. Der Mensch ist in seiner Betrachtungsweise<br />
immer rückwärtsgewandt, daher<br />
machen es ihm positive Beispiele wesentlich<br />
leichter, Entscheidungen in die richtige Richtung<br />
zu lenken.“ Karin Schmidt-Mitscher hat<br />
schließlich das Schlusswort in der Gruppe D:<br />
„Wir hätten es in der Hand, wahnsinnig viel<br />
zu bewegen.“ <br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
97
Zum Autor<br />
Dipl.-Kfm. Frank Brün FRICS ist Managing Partner bei Phorus<br />
Management und Gründungsvorsitzender der AREAMA -<br />
Austrian Real Estate Asset Management Association.<br />
HOCH DIE HÄNDE – KLIMAWENDE!<br />
Kommentar: Frank Brün<br />
Same procedure as last year? Same procedure as every year! Wenn die<br />
angekündigten 70.000 Teilnehmenden aus 197 Mitgliedsstaaten zu der<br />
jährlich stattfindenden COP28 in Dubai zusammenkommen, dann ist<br />
es wie auf einer Klassenfahrt. Man kennt sich, schätzt sich oder beäugt<br />
sich kritisch. Man verbringt ein paar intensive Tage miteinander – und<br />
hofft, danach in der Gemeinschaft einen großen Schritt vorangekommen<br />
zu sein. Dabei haben die Gastgeber 2022 selbst eine der höchsten<br />
CO2-Emissionen pro Kopf weltweit verursacht. Wahrscheinlich werden<br />
die hiesigen Klimakleber sich dort wieder nichts trauen.<br />
Hand aufs Herz: Können Sie in zwei verständlichen Sätzen den Unterschied<br />
zwischen ESG und der EU-Taxonomie erklären? Als Abonnent<br />
der mittlerweile in Dauerschleife laufenden ESG-Festspiele könnte<br />
man den Eindruck bekommen, dass die Möglichkeit, auch mal die<br />
Treppe hochzusteigen, für einige der Hauptgrund einer Teilnahme sein<br />
könnte. Manche Referenten lesen dann stoisch aus den Verordnungen<br />
vor während andere kryptisch mit ihren ausgiebigen Wortspenden das<br />
faszinierte Auditorium verwirren und mit der Fan-Crowd Nachhaltigkeits-Bullshit-Bingo<br />
spielen. Ein Highlight sind immer die „SchachtelfrageninklusiveSelbstbeantwortungderselbigenSätze“<br />
von bisher<br />
vernachlässigten Klimaprofis im Plenum.<br />
machen. Wenn der Einzelne seine Emissionen nicht mehr viel stärker<br />
verringern kann, kommt also sein Wirken in der Gesellschaft ins Spiel.<br />
Anstatt der vielen Scham-, Schuld- und Scheinheiligkeitsdebatten können<br />
wir stattdessen überlegen, was wir gemeinsam an den Strukturen<br />
verändern können.<br />
Auch politisch bleibt es weiter interessant: Kaum ist der Mietendeckel<br />
fast wieder in der Schublade verschwunden, kommt der Vorschlag<br />
der Fraktion „Vanilleeis-für-alle-außer-se-san-net-unsere-Leit“, mit<br />
leistbarem Wohnen im Verfassungsrang, gepaart mit der rückwirkenden<br />
Aufhebung der Richtwerte 2022 und <strong>2023</strong>. Black-Friday-Super-<br />
Sonderangebote quasi. Schön auch der Hinweis eines Kommentators,<br />
man solle bei der Gelegenheit doch gleich die Inflation mitverbieten.<br />
Hat aber mal wieder nicht jeder verstanden.<br />
Letztens habe ich meine Nachbarin gesehen, wie sie mit ihrem Hund<br />
gesprochen hat. Die arme Frau war offensichtlich der Ansicht, dass der<br />
Hund sie versteht. Als ich heimkam, habe ich das meiner Katze erzählt<br />
– wir haben dann noch lange herzlich darüber gelacht.<br />
Wir Immobilienmenschen sind in unserem Schaffen naturgemäß<br />
durch zwei Umstände geprägt: die fast schon beispielhafte Uneitelkeit<br />
unseres Daseins gepaart mit der unumstößlichen Gewissheit,<br />
dass wir stets auf der richtigen Spur wandeln, zum Wohle<br />
der eigenen Gesellschaft sowie des gerne erwähnten<br />
Allgemeinnutzens. Andere wandeln mittlerweile auf<br />
den Pfaden des Konzepts des „klimatischen Handabdrucks“:<br />
eine Messgröße für positives Handeln – ein<br />
optimistischer und motivierender Gegenentwurf<br />
zum „Fußabdruck“. Ausschlaggebend sind nicht<br />
unsere Klimasünden, sondern das, was wir richtig<br />
Fotos: Stephan Huger, Adobe Stock<br />
98 ImmoFokus
Advertorial<br />
Budgetbegleitgesetz 2024<br />
Photovoltaikanlagen. Geplante Umsatzsteuerfreiheit<br />
M<br />
it dem EU Green Deal wollen<br />
die EU-Mitgliedsstaaten<br />
bis 2050 klimaneutral werden.<br />
Österreich hat sich auf<br />
Basis dieser Vorgaben sehr ehrgeizige Ziele<br />
gesetzt. Dazu gehört unter anderem, dass<br />
Elektrizität klimaneutral produziert wird. In<br />
Österreich erfreuen sich private Photovoltaikanlagen<br />
großer Beliebtheit. Im Rahmen<br />
des Budgetbegleitgesetzes 2024 soll eine Umsatzsteuerbefreiung<br />
für Photovoltaikanlagen<br />
beschlossen werden.<br />
Vorgesehen ist ein 0%iger Umsatzsteuersatz<br />
für die Lieferung, den innergemeinschaftlichen<br />
Erwerb und die Installation von Photovoltaikmodulen<br />
an den Betreiber einer<br />
Photovoltaikanlage. Da dem Verkäufer ein<br />
Vorsteuerabzug nach den allgemeinen Regeln<br />
gewährt wird, entspricht dieser 0%ige Steuersatz<br />
daher einer echten Umsatzsteuerbefreiung.<br />
Die Befreiung gilt für die Lieferung an den<br />
Betreiber (zum Beispiel privater Wohnhauseigentümer),<br />
nicht hingegen in der vorgelagerten<br />
Stufe (zum Beispiel Zwischenhändler).<br />
Anwendung findet die Regelung auf Photovoltaikanlagen<br />
mit einer Engpassleistung<br />
von nicht mehr als 35 Kilowatt (Peak). Weiters<br />
ist Voraussetzung, dass die Anlage auf einem<br />
Gebäude betrieben wird, das Wohnzwecken<br />
dient (zum Beispiel privates Wohnhaus),<br />
von einer Körperschaft öffentlichen Rechts<br />
genutzt wird (zum Beispiel Schulgebäude)<br />
oder von einer Körperschaft oder Personenvereinigung<br />
genutzt wird, die gemeinnützigen,<br />
mildtätigen oder kirchlichen Zwecken<br />
dient. Installiert werden muss die Anlage in<br />
der Nähe dieser Gebäude, das heißt entweder<br />
direkt am Gebäude selbst oder auf dem<br />
betreffenden Grundstück, wie zum Beispiel<br />
einer Garage, einem Schuppen oder Zaun.<br />
Mit der Regelung soll erreicht werden, dass<br />
eine zum Betrieb erforderliche Photovoltaikanlage<br />
an den oben genannten Empfängerkreis<br />
umsatzsteuerfrei geliefert werden<br />
kann. Umfasst sind daher neben dem PV-Modul<br />
und der Installation auch unselbständige<br />
Nebenleistungen (zum Beispiel Vorarbeiten),<br />
aber auch sonstiges Zubehör und Speicher.<br />
2024 und 2025<br />
Wichtig zu wissen ist, dass der Nullsteuersatz<br />
nur vom 1. Jänner 2024 bis 31. Dezember 2025<br />
zur Anwendung kommen soll.<br />
Der Betrieb einer PV-Anlage als Volleinspeiser<br />
oder Überschusseinspeiser begründet grundsätzlich<br />
eine umsatzsteuerpflichtige Tätigkeit.<br />
Gerade durch den jetzt gewährten Nullsteuersatz<br />
für die Lieferung kann aber künftig die<br />
Anwendung der Kleinunternehmerbefreiung<br />
angedacht werden. Für natürliche Personen<br />
besteht eine Einkommensteuerbefreiung für<br />
die Einspeisung von bis zu 12.500 Kilowattstunden,<br />
wenn die Engpassleistung maximal<br />
35 Kilowatt-Peak beträgt. Selbst erzeugte und<br />
verbrauchte Energie ist auch von der Elektrizitätsabgabe<br />
befreit.<br />
Fotos: AdobeStock, Michael Königshofer<br />
www.leitnerleitner.com<br />
+43 1 718 98 90-532<br />
harald.galla@leitnerleitner.com<br />
A 1040 Wien, Schwarzenbergplatz 14<br />
Harald Galla,<br />
Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei<br />
LeitnerLeitner Wien. Er ist spezialisiert auf<br />
Immobilientransaktionen.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
99
Zum Autor<br />
Louis Obrowsky ist Präsident des Verbandes der Institutionellen<br />
Immobilieninvestoren und Geschäftsführer der LLB<br />
Immo Kapitalanlagegesellschaft.<br />
Mietpreisbremse, ein Schuss ins Knie!<br />
Kommentar: Louis Obrowsky<br />
Die Meldungen der letzten Tage und Wochen drehen sich immer<br />
wieder um das Thema Mietpreisbremse. Dieses Thema wurde schon<br />
so oft wiederholt, dadurch wurde es aber nicht sinnvoller. Und trotzdem<br />
ist es passiert – die Mietpreisbremse kommt, noch dazu bei den<br />
sowieso schon gedeckelten Mieten. Das ist aber nicht die Antwort, die<br />
die Menschen brauchen. Denn das Problem ist: Es gibt zu wenige Wohnungen,<br />
dadurch, dass man Mieten reduziert, ändert sich allerdings<br />
nichts am Bestand. Populistisch scheint das aber nicht ins Konzept zu<br />
passen, sondern man wirbt mit unlauteren Mitteln, ohne die dadurch<br />
entstehenden Konsequenzen zu bedenken. Und was genauso tragisch<br />
ist: Die Politik lernt nicht dazu. In Deutschland hat die Mietpreisbremse<br />
zu starken Verwerfungen geführt. Der Wohnungsmarkt ist<br />
eingebrochen. Mietwohnungen werden verkauft, da sich das Vermieten<br />
nicht mehr lohnt. Glaubt denn wirklich jemand, dass das in Österreich<br />
anders sein wird? Schon jetzt sind die Baubewilligungsanträge,<br />
etwa durch stark gestiegene Bau- und Finanzierungskosten, drastisch<br />
zurück gegangen. Dabei würde nur eines gegen die Wohnungsnot<br />
helfen: Bauen, bauen und bauen, Entbürokratisieren und verbesserte,<br />
aber stabile Rahmenbedingungen.<br />
Jährlich nimmt die Bevölkerungszahl zu, vor allem im Ballungsraum<br />
Wien. Die seit 2015 gebauten 1000 Gemeindewohnungen in Wien<br />
werden da wohl nicht reichen, um die Nachfrage zu stillen. Also benötigt<br />
man unter anderem private und institutionelle Investoren, die den<br />
Wohnungsbau forcieren. Diese haben jedoch nur dann ein Interesse<br />
zu bauen, wenn sie nicht nur stabile Rahmenbedingungen vorfinden,<br />
sondern auch eine Rendite erwirtschaften können. Dies wird Investoren<br />
aber gerne abgesprochen, ohne dabei zu überlegen, was das bewirkt.<br />
Aber es geht nicht nur ums jetzt, sondern die Zukunft verlangt<br />
uns noch einiges mehr ab, nämlich die – notwendige – Energiewende<br />
mit dem Ersatz von fossilen Brennstoffen und der energetischen<br />
Sanierung der Gebäude. Dazu müssen enorme Investitionskosten<br />
seitens der Eigentümer gestemmt werden, diese verschlingen oftmals<br />
die Mieteinnahmen von mehreren Jahren eines durchschnittlichen<br />
Zinshauses – ohne dass ein einziger Euro an den Eigentümer und Zahler<br />
zurückfließt. Jeder Politiker, der angesichts dieser Herausforderungen<br />
eine „Mietpreisbremse“ verlangt, muss sich gefallen lassen, als<br />
Umweltsünder bezeichnet zu werden. Denn wer kann sich ob dieser<br />
enormen Kosten dann noch eine energetische Sanierung leisten? So<br />
viel fördern kann man da gar nicht, damit sich das irgendwie rechnet.<br />
Bei Gebühren ist die Politik weniger zimperlich, da wird erhöht mit<br />
dem Argument, man müsse ja erhalten und die höheren Kosten weitergeben.<br />
Den privaten Investoren wird aber eine Erhöhung als kapitalistische<br />
Gewinnmaximierung vorgeworfen! Heucheln wird also zum<br />
Grundsatz erhoben.<br />
Was in all dieser Problematik vor allem von der Politik gerne vergessen<br />
wird, ist der Umstand, dass für die Bau- und Immobilienbranche<br />
lange Planungszeiträume nötig sind und man von heute auf morgen<br />
nichts umsetzen kann. Wer aber heute nicht weiß, wie es in einigen<br />
Jahren rechtlich aussehen wird, wird sich jede Investitionsentscheidung<br />
doppelt überlegen. Überall auf der Welt wird über die künstliche<br />
Intelligenz diskutiert, bei uns regiert die natürliche Dummheit!<br />
Foto: Adobe Stock<br />
100 ImmoFokus
Advertorial<br />
Hotellerie ist Vertrauenssache<br />
Veräußern Sie Ihren Beherbergungsbetrieb mit RE/MAX Commercial. Ob die Zeiten gerade herausfordernd<br />
sind, oder es durch „ruhigere Gewässer“ geht – es gibt eine Vielzahl an guten Gründen, um auf den Service von<br />
RE/MAX Commercial für Beherbergungsbetriebe zurückzugreifen.<br />
A<br />
ls österreichweit aufgestelltes<br />
Maklerunternehmen kennen<br />
wir auch Ihre Region wie unsere<br />
eigene Westentasche, nutzen<br />
aber genauso das überregionale Know-how der<br />
bekanntesten Immobilienmarke Österreichs.<br />
Wir wissen: Hotellerie ist Vertrauenssache –<br />
eine Partnerschaft auf Augenhöhe daher grundlegend<br />
für eine erfolgreiche Zusammenarbeit.<br />
Sie planen, Ihren Beherbergungsbetrieb zu veräußern,<br />
und wollen dabei mit größtmöglicher<br />
Diskretion vorgehen? Dabei die richtigen Aktivitäten,<br />
zur richtigen Zeit und über die richtigen<br />
Kanäle an die richtige Zielgruppe zu bringen:<br />
Klingt so einfach – ist es aber nicht.<br />
RE/MAX Commercial begleitet Sie<br />
gerne auf diesem Weg:<br />
Von der Sichtung und Aufbereitung der Unterlagen,<br />
Bewertung der Liegenschaft und von der<br />
Suche nach potenziellen Käufern/Investoren,<br />
sowohl auf nationaler wie auch auf internationaler<br />
Ebene, bis hin zum erfolgreichen Abschluss<br />
ist Ihr RE/MAX-Commercial-Partner<br />
immer an Ihrer Seite.<br />
Doch was, wenn Sie Ihren Beherbergungsbetrieb<br />
nicht veräußern wollen? Auch hier ist Ihr<br />
RE/MAX-Partner zur Stelle:<br />
Für uns gilt – RE/MAX lebt Netzwerk: Ausgehend<br />
von Ihren persönlichen Bedürfnissen und<br />
Wünsche arbeiten wir intensiv mit unseren<br />
Partnerbüros in der Umgebung oder auch überregional<br />
für Ihren Erfolg zusammen.<br />
So können wir sicherstellen, dass wir die gesamte<br />
Schlagkraft der Nummer 1 für Sie auf den<br />
Boden bringen.<br />
Foto: REMAX Austria, C. Postl<br />
Mag. Stefan Krejci,<br />
Geschäftsführer von RE/MAX<br />
Commercial Group<br />
Wir definieren mit Ihnen gemeinsam nachhaltige,<br />
mögliche Mietzinse für einen Betreiber,<br />
und setzen konsequent unser Vermarktungs-<br />
Know-how bei der Suche nach potenziellen<br />
Pächtern ein. Mit Hilfe professioneller Videotechnik<br />
erstellen wir schnell und unkompliziert<br />
Werbevideos und steigern so nachweislich den<br />
Verwertungserfolg. Dank innovativer Technologien<br />
bieten wir die Vermarktung mittels<br />
digitaler Rundgänge oder virtueller Touren an,<br />
greifen aber natürlich auch auf bewährte klassische<br />
Tools wie Verkaufsschilder, Banner oder<br />
Inserate zurück.<br />
Firmensitz<br />
RE/MAX Commercial Group<br />
RCG Immobiliendienstleistungs GmbH<br />
Schwarzenbergplatz 6, 1030 Wien<br />
Kontakt<br />
Mag. Stefan Krejci<br />
Geschäftsführer<br />
+43 190 890 50-0<br />
office@remax-commercial.at<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
101
Bewertung<br />
ImFokus<br />
Wann ist<br />
Infrastruktur nachhaltig?<br />
Vor kurzem ergab sich in einer Diskussion die Frage, was eine gute Infrastruktur ist. Hm, darüber kann<br />
man schon nachdenken…<br />
Kolumne: Wolfgang M. Fessl<br />
S<br />
trom kommt bekanntlich aus der<br />
Steckdose, aber um dort hineinzukommen,<br />
braucht es zuerst<br />
Kraftwerke, Hochspannungsleitungen,<br />
Trafos, Ortsnetze und Hausinstallationen.<br />
Aufgrund unseres zivilisatorischen<br />
Übermutes können wir uns immer noch mit<br />
Trinkwasser duschen, ohne darüber nachzudenken,<br />
dass dieses Wasser aus Gletschergebieten<br />
kommt, und mittels natürlicher<br />
Gefälle über weite Strecken in unsere Städte<br />
transportiert wird. Und seit den Römern<br />
wissen wir die flächendeckende Abwasserentsorgung<br />
in geschlossenen Röhren zu<br />
schätzen.<br />
Bei Verlassen des Hauses können wir uns<br />
selbstverständlich auf dem Gehsteig fortbewegen,<br />
auf der Straße fahren oder überregional<br />
die Autobahnen nutzen und in<br />
städtischen Garagen parken. Und auch der<br />
öffentliche Verkehr beschränkt sich nicht<br />
auf die Busstation, sondern umfasst neben<br />
der Energiebereitstellung (Elektro oder Flüssiggas)<br />
auch die Schienen, Brücken, Tunnel<br />
sowie die Fahrzeuge selbst.<br />
Beim Einkaufen können wir uns darauf<br />
verlassen, dass jeder Österreicher 1,5 Quadratmeter<br />
Verkaufsfläche zur Verfügung<br />
hat – ein Spitzenwert in Europa. Wir müssen<br />
nicht überlegen, ob und wann wir einkaufen<br />
gehen, sondern nur, ob wir nach links oder<br />
rechts abbiegen, weil wir durch die vorhandene<br />
Einzelhandelsdichte verwöhnt sind. Ein<br />
Bekannter von mir lebt in Nevada, bis zum<br />
nächsten Supermarkt sind es 170 Kilometer.<br />
Und auch das Netz an Kindergärten, Schulen,<br />
Spitälern und Altersheimen sehen wir als<br />
selbstverständlich an. Aufgelockert wird das<br />
Ganze durch Parkanlagen und Sportstätten<br />
sowie Kinos, Theater und Kleinkunstbühnen.<br />
All das verstehen wir als Infrastruktur. Bleibt<br />
also noch die Frage: Wann ist diese gut, und<br />
vor allem nachhaltig? Es folgt die klassische<br />
Antwort der Juristen: Das kommt darauf an.<br />
Jugendlichen wird die Kultur- und Partyszene<br />
wichtig sein, junge Eltern werden auf die<br />
schulische Vielfalt Wert legen, Handwerker<br />
wissen um die Wichtigkeit einer guten regionalen<br />
Straßenanbindung.<br />
Und allen gemeinsam wird die Abdeckung<br />
mit der Grundversorgung (Wasser, Strom,<br />
Kanal) wichtig sein. Das bedeutet aber auch:<br />
102 ImmoFokus
Foto: Adobe Stock<br />
Die gesamte Infrastruktur ist wichtig, und je<br />
nach Prioritätenlage wird jeweils eine andere<br />
Auswahl daraus als gut angesehen.<br />
Und was ist jetzt mit Nachhaltigkeit?<br />
Generell ist jegliche Infrastruktur, die schon<br />
vorhanden ist, als nachhaltig anzusehen, weil<br />
sie ja schon gebaut ist, und in der Regel wird die<br />
Materialwahl auf die Nutzung vieler Jahrzehnte<br />
ausgelegt. Ein wichtiges Nachhaltigkeitskriterium<br />
ist neben der Langlebigkeit daher auch die<br />
Skalierbarkeit. Die Strukturen müssen mit der<br />
Stadtentwicklung mitwachsen können.<br />
Und wer bezahlt für all das? Es hat ja einen<br />
Grund, warum eine Immobilie im siebten<br />
Wiener Bezirk mehr kostet als in Mistelbach.<br />
Die Infrastruktur ist ein wesentlicher Faktor<br />
dafür. Die Attraktivität einer Liegenschaft<br />
hängt in hohem Maß von der Infrastruktur<br />
ab. Die Stadtbewohner zahlen also beim Kauf<br />
ihrer Immobilie die Infrastruktur anteilig<br />
mit. Im Gegensatz dazu zahlt der Pendler die<br />
nicht vorhandene durch den erhöhten Verkehrsaufwand.<br />
Das führt auch zur Frage, wer zukünftig bei<br />
einer Umwidmung, und der damit verbundenen<br />
Mehrausnutzung eines Grundstückes,<br />
für die Ergänzung der Infrastruktur verantwortlich<br />
ist, respektive wer dafür bezahlt.<br />
Städtebauliche Verträge sollten dabei zunehmend<br />
eine große Rolle spielen. Und eines ist<br />
auch klar: Infrastruktur ist volkswirtschaftlich<br />
wichtig, aber nicht immer betriebswirtschaftlich<br />
zu sehen, und darf daher nicht<br />
leichtfertig in private Hände übertragen werden.<br />
Wer spüren möchte, wie das ausgehen<br />
kann, der ist herzlich eingeladen, in England<br />
ein wenig mit der Eisenbahn zu fahren.<br />
Wolfgang M. Fessl<br />
Wolfgang M. Fessl ist Geschäftsführer<br />
bei Reinberg & Partner. Insgesamt<br />
verfügt er über mehr als 20<br />
Jahre Erfahrung im nationalen und<br />
internationalen Immobiliengeschäft.<br />
Fessl ist allgemein beeideter und<br />
gerichtlich zertifizierter Sachverständiger,<br />
Immobilientreuhänder<br />
(Makler), Member der Royal Institution<br />
of Chartered Surveyors (RICS),<br />
zertifiziert nach CIS Immozert und<br />
Recognised European Valuer (REV).<br />
www.cerhahempel.com<br />
CERHA HEMPEL ist eine der führenden Rechtsanwaltskanzleien Österreichs<br />
mit integrierter Praxis in Mittel- und Osteuropa. Seit mehr als 100 Jahren steht der<br />
Anspruch höchster Qualität im Mittelpunkt unserer Beratung.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
103
Zum Autor<br />
Jasmin Soravia ist seit 2019 Vorsitzende des Urban Land<br />
Institut Austria. Sie ist Geschäftsführerin bei der Kollitsch &<br />
Soravia Immobilien, Beirat im Advisory Board GRÜNSTATT-<br />
GRAU und Vorstand beim Travel Industry Club Austria.<br />
The Line: Science Fiction<br />
für Nachhaltigkeit in der Wüste<br />
Kommentar: Jasmin Soravia<br />
Der futuristische Stadtstaat Neom in Saudi-Arabien wird spektakulär<br />
erweitert – in Form einer autofreien, linearen Smart City: „The<br />
Line”. Ein 170 Kilometer langer Skyscraper, mitten durch die saudische<br />
Wüste. In der Megacity sollen ab etwa 2045 neun Millionen Menschen<br />
leben, und das ganz ohne CO₂-Ausstoß.<br />
Neom: Der 26.000 Quadratkilometer große Wüsten-Stadtstaat der<br />
Superlative auf der nordwestlichen Arabischen Halbinsel wurde<br />
bereits zum Teil umgesetzt, 2024 sollen die ersten Teile besichtigt<br />
werden können. Dieses Mega-Bauvorhaben, das Hochtechnologie<br />
und Lebensqualität, Nachhaltigkeit und Attraktivität, Tourismus und<br />
Investitionen verbinden soll, wird um das nächste Projekt erweitert:<br />
Eine 200 Meter breite und 500 Meter hohe Doppelmauer aus hypervernetzten<br />
Gemeinden, ohne Autos oder Straßen. Dieses Konzept<br />
einer nachhaltigen „Urban Living Revolution“ für neun Millionen<br />
Menschen wurde als Lösungsansatz für einige der drängendsten Herausforderungen<br />
konzipiert, vor denen die Menschheit heute steht:<br />
Klimawandel, Umweltverschmutzung, Verkehrsstaus an jeder Ecke<br />
und veraltete Infrastruktur.<br />
Die Hightech-Fassade fügt sich scheinbar nahtlos in die weitgehend<br />
unberührte Wüsten- und Küstenlandschaft ein. „The Line“ besteht<br />
im Wesentlichen aus zwei langen, einander gegenüberliegenden<br />
Hochhausblöcken. Zwischen ihnen befindet sich ein offener Raum,<br />
der sogenannte „Canyon“. Bildungs- und Freizeitangebote wie Arbeitsplätze,<br />
Universitäten, Fußballstadien, Theater und Bibliotheken<br />
werden in diese Struktur integriert. Damit kommt die Smart City mit<br />
lediglich 34 Quadratkilometern Grundfläche aus. Nach Angaben der<br />
Planer sind es nur zwei Prozent der Fläche, die sonst für eine traditionelle<br />
Stadt mit neun Millionen Einwohnern benötigt wird. Zudem soll<br />
es die erste Stadt der Welt werden, die keinen CO2-Fußabdruck hat<br />
und vollständig mit erneuerbarer Energie betrieben wird.<br />
Abbildung: The Line. Quelle: Neom <strong>2023</strong><br />
Abbildung: The Line. Quelle: Neom <strong>2023</strong><br />
Emissionen reduzieren und mehr Natur integrieren<br />
Der Masterplan des US-amerikanischen Architekturbüros Morphosis<br />
besagt, dass die höhere Dichte von „The Line“ die Transportemissionen<br />
reduzieren und die Zerstörung der Natur verringern wird. Zusammen<br />
mit dem üppigen Grün im Inneren möchte „The Line“ eine<br />
104 ImmoFokus
Strukturen die derzeit problematische CO₂-Bilanz minimiert werden<br />
kann. Laut der saudischen Regierung will sie ausschließlich auf erneuerbare<br />
Energiequellen setzen und ein innovatives CO₂-neutrales<br />
Stadtmodell aufbauen. Dafür setzt der Wüstenstaat nicht nur auf Photovoltaik,<br />
sondern auch auf Windkraft. 1,4 Millionen Tonnen an Komponenten<br />
für Windkraftanlagen sollen bis 2025 importiert werden.<br />
Mit beiden Ressourcen soll eine Gesamtleistung von vier Gigawatt<br />
erreicht werden, Batteriespeicher werden einen Betrieb rund um die<br />
Uhr gewährleisten. An der Küste wird die Industrie- und Hafenstadt<br />
„Oxagon“ mit vorgelagerten schwimmenden Strukturen errichtet,<br />
eine Anlage für grünen Wasserstoff mit 2,2 Gigawatt Leistung. Die<br />
Produktion soll 2026 starten.<br />
Abbildung: Innenansicht The Line. Quelle: Neom <strong>2023</strong><br />
nachhaltige Alternative zu traditionellen Städten werden. Das vertikale<br />
Design der Stadtgemeinschaft soll die traditionelle horizontale<br />
Struktur von Städten infrage stellen und ein völlig neues Modell für<br />
den Naturschutz und die Verbesserung der Lebensqualität der Menschen<br />
schaffen.<br />
Kompakte Struktur<br />
Grundsätzlich ist das Konzept der linearen Städte nicht neu. Ein ähnlicher<br />
Vorschlag wurde bereits 1882 vom Stadtplaner Arturo Soria y<br />
Mata mit seiner „Bandstadt“ vorgelegt, allerdings in viel kleinerem<br />
Maßstab. Bis dato scheiterten jedoch alle Konzepte, die eine lineare<br />
Stadtstruktur vorsahen, über die Entwurfsphase hinaus. Die Idee<br />
hinter diesem eindimensionalen Konzept ist immer dieselbe: Extreme<br />
Kompaktheit der Strukturen und integrierte Transportsysteme können<br />
die Effizienz von Großstädten deutlich steigern.<br />
Ziel der CO₂-Neutralität<br />
„The Line“ soll zu 100 Prozent mit „sauberer Energie“ betrieben werden.<br />
Mit der gesamten Neom-Zone will sich der weltweit größte Ölexporteur<br />
Saudi Arabien wirtschaftlich breiter aufstellen. Das gesamte<br />
Neom-Gebiet um „The Line“ umfasst mehrere Zonen wie Industrieund<br />
Logistikzentren. Die Planer gehen davon aus, dass in den dichten<br />
Mobilität<br />
Es gibt keine Autos, keine Straßen und keine Kohlendioxidemissionen.<br />
Dennoch können die Bewohner von „The Line“ mit der<br />
Hochgeschwindigkeits-Metro in nur 20 Minuten von einem Ende der<br />
Stadt zum anderen gelangen. Das Leben in dieser Millionenstadt wird<br />
also fußgängerfreundlich. Alles Notwendige des täglichen Lebens,<br />
darunter Schulen, Kliniken, Freizeiteinrichtungen und Grünflächen,<br />
ist innerhalb von fünf Gehminuten erreichbar. Wenn die Bewohner<br />
Transport benötigen, stehen unterirdische ultraschnelle Transportund<br />
autonome Mobilitätslösungen bereit. Auf diese Weise bleiben 95<br />
Prozent der derzeit vorhandenen Natur erhalten, die zudem von jedem<br />
Punkt der Stadt sofort zugänglich ist. Wem es im „Canyon“ zu eng ist,<br />
der kann in der Wüste spazieren gehen.<br />
Mit Künstlicher Intelligenz (KI) wird darauf abgezielt, die kommunikativ<br />
vernetzten Communitys von „The Line“ in „selbstlernende<br />
Communitys“ zu verwandeln. So schätzen die Neom-Entwickler, dass<br />
90 Prozent der verfügbaren Daten zur kontinuierlichen Verbesserung<br />
der Infrastruktur verwendet werden. Auch für die autonom betriebenen<br />
Fahrzeuge, U-Bahnen und Hochgeschwindigkeitsgütertransporte<br />
wird KI eingesetzt.<br />
Trotz der gewaltigen Dimension ist dieses riesige Projekt keine Utopie,<br />
denn es kann aufgrund der Finanzkraft von Saudi Arabien mit oder<br />
ohne ausländische Investoren umgesetzt werden. Mit Stand Oktober<br />
<strong>2023</strong> wurden Aufträge für 30 Milliarden US-Dollar vergeben, aktuell<br />
sind Projekte im Umfang von 5,1 Milliarden Dollar ausgeschrieben.<br />
Abbildung: The Line aus Satellitenperspektive. Quelle: Neom<br />
Quellen: Albrecht, R. (<strong>2023</strong>): Stadt in der Wüste: Erfolg auf ganzer Linie? In: BDEW<br />
Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft https://www.bdew.de/online-magazinzweitausend50/schwerpunkt-mobilitaet/stadt-in-der-wueste/<br />
Gerst, W. (<strong>2023</strong>): Science-Fiction-Stadt in der Wüste. In: UBM Magazin https://www.ubmdevelopment.com/magazin/neom-the-line-2/<br />
Benkö, L. (<strong>2023</strong>): Revolution des urbanen Wohnens. In: UBM Magazin https://www.ubmdevelopment.com/magazin/neom-the-line/<br />
Neom (<strong>2023</strong>): Das ist Neom https://www.neom.com/de-de<br />
Utkum, S. (<strong>2023</strong>): A closer look at Trojena’s Clusters at NEOM Saudi Arabia. In: Parametric<br />
Architecture https://parametric-architecture.com/a-closer-look-at-trojenas-clusters-atneom-saudi-arabia/<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
105
Frech<br />
gesagt<br />
Fünf Minuten Macht<br />
Stellen wir uns vor: Mit all unseren Wünschen für eine bessere Welt haben wir plötzlich fünf magische<br />
Minuten der ökologischen Macht. Großartig, oder? Bloß: Wie nutzen wir diese nun?<br />
Kolumne: Anita Körbler<br />
F<br />
okussieren wir unsere persönlichen<br />
fünf Machtminuten darauf,<br />
dass unsere elektronischen Geräte<br />
und Lichtquellen auf Energieeffizienz<br />
eingestellt sind, oder investieren<br />
wir die Zeit, um unseren Abfall im Alltag zu<br />
reduzieren, sei es durch Recycling, Wiederverwendung<br />
von Materialien oder den Kauf<br />
von langlebigen Produkten?<br />
Wählen wir für unsere Terminplanung Optionen<br />
im öffentlichen Verkehr in unserer Region<br />
und gehen wir nahe Strecken einfach zu Fuß?<br />
Nutzen wir erneuerbare Energiequellen wie<br />
Solarenergie und Windkraft beziehungsweise<br />
fördern wir die Grünflächen in städtischen<br />
Gebieten? Oder denken wir darüber<br />
nach, wie wir wertvolles H2O im Haushalt<br />
sparen können, sei es mittels Einsatzes von<br />
wassersparenden Geräten oder durch nachhaltigere<br />
Wassernutzungsgewohnheiten?<br />
Freiheit weicht der Bequemlichkeit<br />
Einfach, schnell, bequem: Convenience begleitet<br />
unseren Alltag. Menschen suchen oft<br />
nach Bequemlichkeit, um Zeit und Aufwand<br />
zu sparen, und Unternehmen bemühen sich<br />
häufig, bequeme Lösungen anzubieten,<br />
um den Bedürfnissen und Vorlieben ihrer<br />
Kunden gerecht zu werden. Das Konzept<br />
der Bequemlichkeit ist subjektiv und kann<br />
je nach individuellen Vorlieben, kulturellen<br />
Faktoren und technologischen Fortschritten<br />
variieren. Fakt ist, dass eine Steigerung des<br />
Komforts oft technologische Innovationen<br />
betrifft, die uns Aufgaben abnehmen und<br />
Abläufe erleichtern.<br />
Kritisch ist hier natürlich zu betrachten – und<br />
das sage sogar ich als absolute Digital-Befürworterin<br />
–, dass viele neue Devices entstehen,<br />
die nach Aufladung mit elektrischem Strom<br />
lechzen. Selbst stylishe Kopfhörer, mit denen<br />
wir uns Podcasts oder unsere Playlists auf<br />
unseren Smartphones anhören, versagen auf<br />
einem Langstreckenflug, wenn sie nicht zwischendurch<br />
geladen werden. Freiheit klingt<br />
irgendwie anders.<br />
„Verkehr(t)?“<br />
Betrachtet man das Thema des nachhaltigen<br />
Verkehrs, könn(t)en hier vor allem Gemeinden<br />
auf verschiedene Weisen fördern. Da gibt<br />
es noch viel Luft nach oben.<br />
Ich erinnere mich sehr gut an meine Schulzeit,<br />
als es genau eine Busverbindung im Dorf gab,<br />
um in die nächstgelegene Stadt zu kommen.<br />
Der Schulweg wurde hauptsächlich durch die<br />
vorhandene Zugverbindung wahrgenommen,<br />
erfreulicherweise waren die Abfahrtszeiten<br />
an die Schulstunden-Enden gekoppelt, was<br />
längere Wartezeiten verhindert hat.<br />
Nichtsdestotrotz: Kaum hatten wir unseren<br />
heiß ersehnten PKW-Führerschein in der<br />
Tasche, hat sich bereits in den späten 1990er-<br />
Jahren bei uns das Konzept des Carsharings<br />
bewährt. Wie großartig waren diese Schulfahrten<br />
zu fünft im Auto – zugegebenermaßen<br />
haben wir es dank Umwegen zumeist nicht<br />
zur ersten Schulstunde geschafft, dafür waren<br />
diese Zeiten sozial sehr wertvoll, was uns im<br />
Maturajahr auch menschlich reifen ließ.<br />
Heutige Influencer zeigen ja vor allem in<br />
puncto Mobilität sehr gerne auf, was unsere,<br />
also die ältere Generation alles relativ einfach<br />
verändern könnte und sollte. Gleichzeitig<br />
nimmt man halt auch wahr, dass die derzeit<br />
allseits beliebte „Worcation“ sie an viele Orte<br />
bringt, die größtenteils nur mit einem CO2-<br />
schleudernden Flugzeug erreicht werden<br />
können. Hmm.<br />
„Wasser ist für alle. Da?<br />
Jeder, der schon einmal in London war und<br />
diese großartige Stadt vielleicht so ins Herz<br />
geschlossen hat wie ich, weiß rasch nach der<br />
Rückkehr in unsere Heimat unser Leitungswasser<br />
wieder so richtig zu schätzen. Ich frage<br />
mich nur, warum wir so tun, als wäre die Ressource<br />
Wasser unendlich?<br />
Bereits als Kind wurde mir gelehrt, wassersparend<br />
zu agieren – egal ob im Garten die Regen-<br />
Fotos: REMG/trovato GmbH<br />
1<strong>06</strong> ImmoFokus
Wir ernten, was wir säen. Jede Generation, jeder einzelne<br />
Mensch. Wenn jeder seine fünf Minuten Macht auf<br />
persönliche Themen fokussiert, können wir gemeinsam<br />
schrittweise positive Veränderungen erzielen.<br />
Anita Körbler,<br />
trovato.immo<br />
Anita Körbler<br />
Managing Partner trovato.immo<br />
Anita Körbler, MA, ist ideenreiche Branchenkennerin<br />
und Managerin mit Herz und Hirn. Körbler kann auf<br />
langjährige Erfahrung in Immobilienunternehmen<br />
sowie exklusive Projekte im öffentlichen Bereich<br />
(PPP) zurückblicken. Berufsbegleitend absolvierte<br />
sie erfolgreich zwei Studien im Bereich Wirtschaft<br />
und Public Communications, zeichnete jahrelang<br />
für verschiedene PropTech-Unternehmen als<br />
Geschäftsführerin verantwortlich und widmet sich<br />
der Beratung und Immobilienvermarktung sowie der<br />
Realisierung von Digitalisierungsprozessen in der<br />
Immobilienbranche.<br />
wassertonne für das Blumengießen aufgestellt worden ist oder man unter<br />
der Dusche während des Einseifens das Wasser abgedreht hat. Mir tut es oft<br />
weh, Wasserverschwendung mit anzusehen, weil eben fälschlicherweise angenommen<br />
wird, dass wir über unendliche Kapazitäten verfügen.<br />
Damit wir nicht umsonst gelebt haben<br />
Klar ist: Es wird sich was tun müssen. Ob sich dies durch etwaige Protestaktionen<br />
der „letzten Generation“ beschleunigen lässt, sei dahingestellt. Jedoch<br />
wird auch das Tragen eines Harmoniejäckchens ausgedient haben. Es wird<br />
ein konstruktives Miteinander brauchen – zum einen die Motivation der<br />
jüngeren Generation, zum anderen die Erfahrung und die Umsetzungsstärke<br />
der vorherigen Generationen. Es ist an der Zeit, eine enge Zusammenarbeit<br />
zwischen Regierungen, Gemeinden, Bürgern, Unternehmern und anderen<br />
relevanten Akteuren zu forcieren und dadurch neben dem Beitrag zu Umweltzielen<br />
und einer verbesserten Lebensqualität ebenso wirtschaftliches<br />
Wachstum und soziale Gerechtigkeit zu fördern.<br />
IMMOBILIENBEWERTUNG.<br />
Warum wir?<br />
Weil wir´s können.<br />
www.reinberg-partner.com<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
107
IM FOKUS<br />
Projekte unter der Lupe<br />
Verwertungsstand bei Fertigstellung.. Ist der Markt zum Stillstand gekommen, wie viele Bauträger betonen.<br />
Oder geht doch noch was?<br />
D<br />
er ImmoFokus hat gemeinsam<br />
mit Exploreal das<br />
Grundbuch befragt – und die<br />
Vorverwertungsquote bei den<br />
einzelnen Projekten in Wien unter die Lupe<br />
genommen und analysiert, wie viele Wohnungen<br />
bei Fertigstellung bereits verkauft<br />
waren.<br />
Wobei es sich bei der „Vorverwertungsquote“<br />
besser gesagt um den Verwertungsstand bei<br />
Fertigstellung handelt. Berechnet wurde die<br />
Quote sämtlicher verwerteter zu sämtlichen<br />
fertiggestellten Wohnungen eines Bezirkes.<br />
Berücksichtigt sind nur reine Eigentumsprojekte,<br />
aber inklusive Sanierungen (sonst<br />
könnte man für die inneren Bezirke gar keine<br />
Aussage treffen). Bei nicht bei Exploreal gelisteten<br />
Angeboten wurde die Annahme getroffen,<br />
dass die bereits zu 100 Prozent verwertet<br />
sind, weil diese nie auf den Markt gekommen<br />
sind. Das wird durch Kaufverträge von Wohnungen<br />
vor Fertigstellung bestätigt, wo kein<br />
Angebot erfasst werden konnte (diese wurden<br />
bei der Auswertung und Ermittlung der<br />
Anzahl der mit Sicherheit verwerteten Wohnungen<br />
berücksichtigt). Das Ergebnis nach<br />
Bezirken zeigt ein sehr differenziertes Bild.<br />
Die Entwicklung zeigt sehr schön, wie bis 2022<br />
die Verwertung sehr gut und immer besser<br />
lief. Die Trendwende ist <strong>2023</strong> schon angekommen<br />
und wird mit Sicherheit weiter nach<br />
unten gehen, zumal die Projekte mit aktuell<br />
geringer Verwertung ja in der Regel erst fertiggestellt<br />
werden.<br />
108 ImmoFokus
BEZIRK<br />
VORVERWERTUNGSQUOTE<br />
ANZAHL<br />
WOHNUNGEN<br />
N<br />
ANGEBOTSOBJEKTE/<br />
KAUFOBJEKTE<br />
VORVERWERTETE<br />
ANGEBOTSOBJEKTE/<br />
KAUFOBJEKTE<br />
01. Bezirk, Innere Stadt 69,3% 179 108 53<br />
02. Bezirk, Leopoldstadt 87,3% 472 281 221<br />
03. Bezirk, Landstraße 74,9% 838 456 246<br />
04. Bezirk, Wieden 83,5% 182 89 59<br />
05. Bezirk, Margareten 76,4% 148 52 17<br />
<strong>06</strong>. Bezirk, Mariahilf 66,7% 27 16 7<br />
07. Bezirk, Neubau 80,7% 145 70 42<br />
08. Bezirk, Josefstadt 73,3% 45 15 3<br />
09. Bezirk, Alsergrund 70,3% 555 309 144<br />
10. Bezirk, Favoriten 79,0% 1978 1034 619<br />
11. Bezirk, Simmering 81,2% 361 146 78<br />
12. Bezirk, Meidling 79,9% 533 393 286<br />
13. Bezirk, Hietzing 65,0% 117 93 52<br />
14. Bezirk, Penzing 80,8% 729 448 308<br />
15. Bezirk, Rudolfsheim-Fünfhaus 84,7% 190 71 42<br />
16. Bezirk, Ottakring 65,8% 465 276 117<br />
17. Bezirk, Hernals 67,2% 241 162 83<br />
18. Bezirk, Währing 74,2% 298 2<strong>06</strong> 129<br />
19. Bezirk, Döbling 51,6% 279 219 84<br />
20. Bezirk, Brigittenau 80,3% 198 120 81<br />
21. Bezirk, Floridsdorf 66,4% 792 519 253<br />
22. Bezirk, Donaustadt 75,4% 1916 1351 879<br />
23. Bezirk, Liesing 71,4% 1311 853 478<br />
Wien gesamt 74,95% 11999 7287 4281<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
109
IM FOKUS<br />
FERTIGSTELLUNGSJAHR<br />
VORVERWERTUNGSQUOTE<br />
ANZAHL<br />
WOHNEINHEITEN<br />
N ANGEBOTSOBJEKTE/<br />
KAUFOBJEKTE<br />
VORVERWERTETE<br />
ANGEBOTSOBJEKTE/<br />
KAUFOBJEKTE<br />
2017 74,1% 4486 2154 991<br />
2018 73,2% 6307 3490 1802<br />
2019 75,5% 5692 3875 2479<br />
2020 75,5% 5581 4120 2754<br />
2021 80,7% 5133 3966 2975<br />
2022 87,5% 4041 2886 2381<br />
<strong>2023</strong> 80,2% 2968 2072 1485<br />
WIENER BEZIRK<br />
VORVERWERTUNGSQUOTE<br />
2022 - <strong>2023</strong>/07<br />
ANZAHL<br />
WOHNEINHEITEN<br />
N<br />
ANGEBOTSOBJEKTE/<br />
KAUFOBJEKTE<br />
VORVERWERTETE<br />
ANGEBOTSOBJEKTE/<br />
KAUFOBJEKTE<br />
01. Bezirk, Innere Stadt 63% 78 72 43<br />
02. Bezirk, Leopoldstadt 94% 404 303 280<br />
03. Bezirk, Landstraße 91% 103 79 70<br />
04. Bezirk, Wieden 63% 46 46 29<br />
05. Bezirk, Margareten 96% 268 217 205<br />
<strong>06</strong>. Bezirk, Mariahilf 89% 19 16 14<br />
07. Bezirk, Neubau 76% 58 42 28<br />
08. Bezirk, Josefstadt 1 0<br />
09. Bezirk, Alsergrund 89% 19 11 9<br />
10. Bezirk, Favoriten 71% 308 2<strong>06</strong> 117<br />
11. Bezirk, Simmering 92% 295 239 214<br />
12. Bezirk, Meidling 90% 379 305 266<br />
13. Bezirk, Hietzing 64% 50 40 22<br />
14. Bezirk, Penzing 93% 943 481 411<br />
15. Bezirk, Rudolfsheim-Fünfhaus 78% 88 48 29<br />
16. Bezirk, Ottakring 92% 333 255 229<br />
17. Bezirk, Hernals 78% 100 41 19<br />
18. Bezirk, Währing 70% 249 209 135<br />
19. Bezirk, Döbling 74% 449 389 273<br />
20. Bezirk, Brigittenau 93% 109 100 92<br />
21. Bezirk, Floridsdorf 84% 731 533 419<br />
22. Bezirk, Donaustadt 83% 1690 1093 802<br />
23. Bezirk, Liesing 75% 290 232 160<br />
Wien 84,4% 7009 4958 3866<br />
110 ImmoFokus
BEZIRK<br />
VORVERWERTUNGSQUOTE<br />
2018&2019<br />
VORVERWERTUNGSQUOTE<br />
2022 - <strong>2023</strong>/07<br />
DIFFERENZ<br />
01. Bezirk, Innere Stadt 69% 63% -6%<br />
02. Bezirk, Leopoldstadt 87% 94% 7%<br />
03. Bezirk, Landstraße 75% 91% 16%<br />
04. Bezirk, Wieden 84% 63% -20%<br />
05. Bezirk, Margareten 76% 96% 19%<br />
<strong>06</strong>. Bezirk, Mariahilf 67% 89% 23%<br />
07. Bezirk, Neubau 81% 76% -5%<br />
08. Bezirk, Josefstadt 73% -73%<br />
09. Bezirk, Alsergrund 70% 89% 19%<br />
10. Bezirk, Favoriten 79% 71% -8%<br />
11. Bezirk, Simmering 81% 92% 10%<br />
12. Bezirk, Meidling 80% 90% 10%<br />
13. Bezirk, Hietzing 65% 64% -1%<br />
14. Bezirk, Penzing 81% 93% 12%<br />
15. Bezirk, Rudolfsheim-Fünfhaus 85% 78% -6%<br />
16. Bezirk, Ottakring 66% 92% 26%<br />
17. Bezirk, Hernals 67% 78% 11%<br />
18. Bezirk, Währing 74% 70% -4%<br />
19. Bezirk, Döbling 52% 74% 23%<br />
20. Bezirk, Brigittenau 80% 93% 12%<br />
21. Bezirk, Floridsdorf 66% 84% 18%<br />
22. Bezirk, Donaustadt 75% 83% 7%<br />
23. Bezirk, Liesing 71% 75% 4%<br />
Wien gesamt 75% 84% 9%<br />
Datenstand: 13.09.<strong>2023</strong><br />
Vorverwertungsquote = Anteil aller Angebotsobjekte, die vor dem Fertigstellungszeitpunkt des Projekts verwertet/verkauft wurden<br />
Fertigstellungsjahre 2018 & 2019 bzw. 2022 - 30.<strong>06</strong>.<strong>2023</strong><br />
Es wurden nur reine Eigentumsprojekte berücksichtigt<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
111
IM FOKUS<br />
Wohnbauförderung<br />
auf dem Prüfstand<br />
Analyse.. Rund um das Thema leistbares Wohnen wird vielfach die Förderung der Wohnraumerrichtung durch<br />
die öffentliche Hand als (Lenkungs-)möglichkeit ins Treffen geführt. Gemeinsam mit den Neubau-Experten von<br />
Exploreal hat sich das Immobilien-Team von Willhaben diesen Hebel genauer angesehen.<br />
W<br />
ie auch aus den jüngsten<br />
Willhaben-Erhebungen<br />
hervorgeht, steigen die<br />
Mieten im Vergleich<br />
zum Vorjahr (Q3/2022 verglichen mit<br />
Q3/<strong>2023</strong> – Link) hierzulande in den meisten<br />
Bezirken weiter.<br />
„Die Entwicklung, dass sich die anhaltend<br />
hohe Nachfrage nach Mietobjekten in weiten<br />
Teilen Österreichs auf die Quadratmeterpreise<br />
niederschlägt, ist weiterhin vieldiskutiert.<br />
Hervorzuheben ist jedoch auch, dass<br />
sich in Österreich in puncto Wohnraumerrichtungs-Förderung<br />
im internationalen Vergleich<br />
bereits einiges tut. Wie Eurostat-Daten<br />
zeigen, liegt Österreich bei der Objektförderung<br />
an siebter Stelle und damit über dem<br />
EU-Durchschnitt“, erklärt Judith Kössner,<br />
Head of Immobilien bei Willhaben.<br />
Geförderte Wohnungen als Trendbrecher<br />
im stagnierenden Wohnbau?<br />
Zuletzt gab es seitens der gemeinnützigen<br />
Bauvereinigungen Österreichs einen eindringlichen<br />
Appell, bei Mitteln der öffentlichen<br />
Hand für den geförderten Wohnbau in<br />
die Offensive zu gehen. Während die Bautätigkeiten<br />
beziehungsweise Fertigstellungen<br />
im Wohnbau weiterhin rückläufig sind,<br />
erscheint die Wohnraumerrichtungs-Förderung<br />
aktuell als einer der wenigen Lichtblicke.<br />
Alexander Bosak, Geschäftsführer von<br />
Exploreal, analysiert: „Grundsätzlich ergeben<br />
sich hier – auch wenn Luft nach oben gemäß<br />
dem Appell der gemeinnützigen Bauvereinigungen<br />
Österreichs durchaus vorhanden ist<br />
– erfreuliche Zahlen: Im Österreich-Schnitt<br />
steigt der Anteil gefördert errichteter Wohneinheiten<br />
im Neubaubereich voraussichtlich<br />
von <strong>2023</strong> auf 2024. Gleichzeitig geht die<br />
Gesamtzahl der aktuell bekannt gegebenen<br />
Fertigstellungen wie erwähnt zurück, wobei<br />
es hier freilich noch zu Verschiebungen<br />
von heuer ins nächste Jahr kommen kann.<br />
Besonders für Jungfamilien wird damit ein<br />
flächendeckendes Angebot von leistbarem<br />
Wohnraum geschaffen.“<br />
Derzeit etwa jede dritte neu errichtete<br />
Wohneinheit in Österreich gefördert<br />
Die Förderungsquote von Wohneinheiten,<br />
die in den Jahren 2022, <strong>2023</strong> und 2024<br />
errichtet wurden bzw. werden, beträgt in<br />
Österreich 31 Prozent. Das bedeutet zum<br />
Beispiel für heuer rund 13.800 geförderte<br />
Wohneinheiten übers gesamte Land verteilt.<br />
Dabei wurde bzw. wird die Förderung bei der<br />
Errichtung von Wohnraum als Maßnahme<br />
im Burgenland von 2022 bis 2024 bei Weitem<br />
am stärksten genutzt. Auf dem zweiten und<br />
Förderungsquote von Wohneinheiten<br />
(Durchschnitt der drei Jahre 2022 bis 2024)<br />
Österreich = 31%<br />
„Ein Drittel der neu<br />
errichteten Wohneinheiten<br />
wird derzeit gefördert.“<br />
Alexander Bosak,<br />
Exploreal<br />
Burgenland<br />
Oberösterreich<br />
Niederösterreich<br />
Tirol<br />
Salzburg<br />
Wien<br />
Steiermark<br />
Vorarlberg<br />
Kärnten<br />
0<br />
70%<br />
47%<br />
45%<br />
38%<br />
32%<br />
26%<br />
21%<br />
19%<br />
16%<br />
10 20 30 40 50 60 70<br />
112 ImmoFokus
dritten Platz in diesem Ranking stehen dicht<br />
aufeinander folgend Oberösterreich und Niederösterreich.<br />
Ein Ausblick auf die Fertigstellungsquoten<br />
im kommenden Jahr verrät, dass die Bundeshauptstadt<br />
Wien, gefolgt vom Burgenland<br />
und Tirol, voraussichtlich die Spitzenreiter<br />
bei der Errichtungsförderung von Wohneinheiten<br />
sein werden (Fertigstellungsquote =<br />
Anzahl der Einheiten/1.000 EinwohnerInnen).<br />
Das Schlusslicht in diesem Ranking bilden<br />
indes Vorarlberg, Salzburg und Kärnten.<br />
Wertet man österreichweit mehr als 12.000<br />
geförderte Mietwohneinheiten aus den<br />
Fertigstellungsjahren 2022 bis 2024 (ohne<br />
betreutes Wohnen, Studentenheimplätze<br />
etc.) aus und vergleicht diese mit rund 13.000<br />
Förderungsquote von Wohneinheiten<br />
(<strong>2023</strong> auf 2024)<br />
Österreich <strong>2023</strong> = 28% – 2024 = 31%<br />
Burgenland<br />
Oberösterreich<br />
Niederösterreich<br />
Tirol<br />
Salzburg<br />
Wien<br />
Steiermark<br />
Vorarlberg<br />
Kärnten<br />
0<br />
62%<br />
81%<br />
42%<br />
43%<br />
38%<br />
46%<br />
34%<br />
48%<br />
26%<br />
33%<br />
21%<br />
29%<br />
15%<br />
25%<br />
17%<br />
23%<br />
9%<br />
14%<br />
10 20 30 40 50 60 70 80<br />
Voraussichtliche Fertigstellungsquote von<br />
geförderten Wohneinheiten im Jahr 2024<br />
Österreich = 1,42<br />
„Österreich bewegt sich bei<br />
der Objektförderung somit<br />
über dem EU-Durchschnitt.“<br />
Judith Kössner,<br />
Willhaben<br />
Wien<br />
Burgenland<br />
Tirol<br />
Steiermark<br />
Niederösterreich<br />
Oberösterreich<br />
Vorarlberg<br />
Salzburg<br />
Kärnten<br />
0<br />
2,51<br />
1,81<br />
1,66<br />
1,26<br />
1,24<br />
0,95<br />
0,88<br />
0,75<br />
0,36<br />
0,5 1,0 1,5 2,0 2,5<br />
Freifinanzierten, so zeigt sich: Die Wohnfläche<br />
von geförderten Mietwohneinheiten ist mit<br />
durchschnittlich 73,7 Quadratmetern deutlich<br />
größer als jene von freifinanzierten Objekten,<br />
die im Mittel 52,6 Quadratmeter betrug.<br />
Auch bei der Zimmeranzahl lässt sich dieser<br />
Trend bestätigen: 4-Zimmer-Wohnungen<br />
machen bei den geförderten Mietwohneinheiten<br />
21 Prozent aus, während es bei<br />
Freifinanzierten nur etwa 7 Prozent waren.<br />
Ein- bis Zwei-Zimmerwohnungen machten<br />
bei den Freifinanzierten rund 68 Prozent<br />
der Fertigstellungen aus, während bei den<br />
geförderten Mietwohneinheiten nur etwa<br />
39 Prozent in diese Kategorie fielen. Etwa<br />
gleich viele Mietwohneinheiten verfügen<br />
über Freiflächen, bei Freifinanzierten sind<br />
diese jedoch mit 12 Quadratmetern im Mittel<br />
etwas größer als bei Geförderten mit 8,3<br />
Quadratmetern.<br />
Methodik<br />
Die Erhebung erfolgte für die Jahre 2022, <strong>2023</strong><br />
und 2024 auf Basis der Datenbank von Exploreal<br />
(Datenstand: 31.10.<strong>2023</strong>). Ausgewertet<br />
wurden dabei die Anzahl der im jeweiligen<br />
Jahr fertiggestellten geförderten Einheiten sowie<br />
die Gesamtanzahl der Einheiten. Projekte<br />
mit nicht durchgängig öffentlich zugänglicher<br />
Datenerfassungsmöglichkeit fanden keinen<br />
Eingang in die Auswertung.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
113
Zum Autor<br />
Andreas Kreutzer ist Geschäftsführer des Beraternetzwerks<br />
Kreutzer Fischer & Partner mit Sitz in Wien. Seit nahezu<br />
30 Jahren unterstützt KFP unter anderem Unternehmen bei<br />
Marktanalysen und Projekten.<br />
Nachhaltig bauen – wofür?<br />
Kommentar: Andreas Kreutzer<br />
Das Thema „Nachhaltigkeit“ wird in den letzten Jahren verstärkt<br />
auch im Zusammenhang mit Infrastruktur diskutiert. Für viele steht<br />
zweifelsfrei fest: Eine „grüne“ Zukunft ist ohne „nachhaltige Infrastruktur“<br />
nicht denkbar. Doch was versteht man darunter genau? Geht es<br />
etwa um die Dekarbonisierung des Gebäudebestands, um Kreislaufwirtschaft<br />
und Baustoff-Recycling, die Schaffung beziehungsweise<br />
Nutzung erneuerbarer Energie oder um bauliche Maßnahmen, um<br />
mögliche negative Folgen des Klimawandels auf die Infrastruktur (und<br />
damit auf die Bevölkerung) abzufedern? Denn eines ist sicher: Mit<br />
nachhaltigem Bauen in Österreich wird man den Klimawandel nicht<br />
stoppen. Zur Erinnerung: Der Anteil Österreichs am globalen Kohlendioxid-Ausstoß<br />
beträgt 0,2 Prozent. Das ist weniger als die Messtoleranz.<br />
Selbst wenn Österreich gar keine Schadstoffe mehr emittiert, wird man<br />
beispielsweise Extremwetterereignisse nicht verhindern können. Um<br />
das Klima zu retten, müsste der Hebel primär in Asien und den USA<br />
angesetzt werden, die zusammen für nahezu 70 Prozent der weltweiten<br />
Kohlendioxid-Emissionen verantwortlich sind.<br />
Im deutschen Sprachraum wird Nachhaltigkeit zumeist mit Umweltbelangen<br />
kontextuiert. Dabei hat „Nachhaltigkeit“ auch eine<br />
wirtschaftliche Dimension. Und diese ist nicht minder wichtig. Nachhaltig<br />
zu bauen kann nämlich auch bedeuten, wirtschaftlich sinnvoll<br />
zu bauen, sowohl hinsichtlich des Einsatzes von natürlichen Ressourcen,<br />
Material und Energie als auch der Personalkapazitäten. Zudem<br />
kann nachhaltiges Bauen dazu führen, Abhängigkeit zu reduzieren,<br />
zum Beispiel von in Monopolen oder Oligopolen organisierten Rohstofflieferanten,<br />
von aus- und inländischen Energieerzeugern oder<br />
staatlichen Besteuerungssystemen. Und schlussendlich subsumiert<br />
Nachhaltigkeit auch Kosteneffizienz, ohne dafür ent-scheidende Qualitätsmerkmale<br />
zu opfern.<br />
Wenn Nachhaltigkeit bei Infrastrukturprojekten im Wesentlichen<br />
ökonomisch verstanden werden würde, könnte neben einem (kleinen)<br />
Umweltbeitrag ein substanzieller volkswirtschaftlicher Nutzen<br />
generiert werden. Möglicherweise sollten sich die öffentliche Hand<br />
oder private Investoren von Infrastrukturprojekten ein Beispiel an<br />
den „kleinen Leuten“ nehmen. Wenn ein Eigenheimbesitzer sich eine<br />
Photovoltaik-Anlage auf sein Hausdach montieren lässt, macht er das<br />
primär, um Stromkosten zu sparen. Umweltaspekte spielen bestenfalls<br />
eine Nebenrolle. Die sind bloß Marketing.<br />
Fotos: Sima.pix, Alexander Chitsazan, Adobe Stock<br />
114 ImmoFokus
Zum Autor<br />
Astrid Grantner-Fuchs ist Geschäftsführerin der EHL Unternehmenstochter<br />
EHL Immobilien Bewertung GmbH,<br />
diese zählt zu den führenden unabhängigen Bewertungsgesellschaften<br />
in Österreich.<br />
Immobilienbewertung auf dem Prüfstand<br />
Kommentar: Astrid Grantner-Fuchs<br />
Das Jahr neigt sich dem Ende zu. In der Immobilienbewertung ist die<br />
Adventzeit jene Zeit, in der insbesondere im Rahmen der Gutachten<br />
für Bilanzierungszwecke intensiv gearbeitet wird. Schon das gesamte<br />
Jahr war von besonderen Herausforderungen für die gesamte Branche<br />
und somit auch für die Bewertung geprägt – die Marktsituation<br />
hat sich aufgrund einer noch nie dagewesenen Zinsrallye massiv gewandelt<br />
und wir beobachten aufgrund der deutlich eingebrochenen<br />
Transaktionszahlen ein Marktgeschehen auf niedrigstem Niveau.<br />
Die Transaktionen, die es gab, sind insbesondere aus Sicht der Immobilienbewertung<br />
genau zu prüfen. Dem Argument, dass die eingeschränkte<br />
Verfügbarkeit von Transaktionen die Bewertung derzeit<br />
„nahezu unmöglich“ macht, ist entgegenzuhalten, dass wir gleichzeitig<br />
eine klare Datenlage im Hinblick auf wesentliche wichtige<br />
Bewertungsparameter haben, wie zum Beispiel Finanzierungszinsen<br />
oder Bau- und Instandhaltungskosten. Aus Investorensicht ist im<br />
Hinblick auf Renditeerwartungen der Spread zwischen Staatsanleihen<br />
und Immobilienrenditen einer der wesentlichsten Parameter.<br />
Für Büroimmobilien liegen uns in der EHL dazu langfristige Zeitreihen<br />
vor. Diese zeigen über die vergangenen 15 Jahre einen Spread<br />
von durchschnittlich rund 2,75 Prozent, wobei der Höchststand 2015<br />
mit 377 Basispunkten erreicht wurde und das Minimum 119 Basispunkte<br />
im Jahr 2007 betrug. Darüber hinaus zeigen auch geplante<br />
Transaktionen, die letztlich nicht zustande kommen, dass der Markt<br />
weiterhin in der Situation „Sellers are from Venus, Buyers are from<br />
Mars“ verharrt. Einen weiteren wichtigen und bisher vor allem den<br />
institutionellen Investmentmarkt prägenden Aspekt stellen Nachhaltigkeitsanforderungen<br />
dar – sowohl im Hinblick auf mögliche<br />
Transaktionen (Stichwort ESG als „Must-have“), als auch im Hinblick<br />
auf die Maßnahmenplanung großer Bestandshalter und damit<br />
verbundene künftige CAPEX. Die Verarbeitung all dieser Daten und<br />
Informationen, die letztlich in einem Verkehrswert beziehungsweise<br />
Marktwert münden, erfordert jetzt umso detailgenauere Analysen<br />
und Marktkenntnis und bezieht sich immer auf den Stichtag,<br />
zu dem die Bewertung erstellt wurde. Diese Stichtagsbezogenheit<br />
bekommt gerade in der derzeitigen Marktlage eine wesentliche<br />
Bedeutung.<br />
Bewertungsexperten sind jetzt gefordert, diese Marktsituation<br />
umsichtig zu interpretieren und letztlich in die Feststellung<br />
eines Marktwertes zu überführen, der jenen Preis darstellt,<br />
der bei der Veräußerung der Liegenschaft im redlichen Geschäftsverkehr<br />
üblicherweise erzielt werden kann. Bei der EHL-Gruppe<br />
profitieren wir daher gerade jetzt von unserer Marktnähe und dem<br />
Austausch mit unseren Kunden.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
115
Zum Autor<br />
Peter Ulm ist Geschäftsführer der Empira Management GmbH<br />
und geschäftsführender Gesellschafter der allora Immobilien<br />
GmbH. Er ist Vizepräsident der Vereinigung Österreichischer<br />
Projektentwickler (VÖPE) sowie Botschafter der Österreichischen<br />
Gesellschaft für nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI).<br />
Was braucht die Stadt der Zukunft?<br />
Kommentar: Peter Ulm<br />
Mit dem „Green New Deal“ hat die EU beschlossen, bis zum Jahr<br />
2050 CO2-neutral zu werden. Österreich und seine Länder beziehungsweise<br />
Städte haben sich in ihren Strategien teilweise noch<br />
ambitioniertere Ziele gesetzt. Die Erfüllung dieser Ziele stellt uns alle<br />
vor große Herausforderungen, die nicht einfach nur durch eine „Raus<br />
aus Gas“-Strategie beantwortet werden können. Vielmehr stehen<br />
Großstädte wie Wien vor der großen Herausforderung,<br />
die Stadt grundlegend so umzugestalten, dass<br />
Klimaneutralität nicht nur ein Schlagwort<br />
wird.<br />
Insgesamt ist festzustellen, dass die<br />
Zeiten der großen Stadterweiterungen<br />
und der Versiegelung<br />
von Boden der Vergangenheit<br />
angehören und der Umbau<br />
der Bestandstadt das große<br />
Ziel der nächsten Jahrzehnte<br />
sein muss. Der „Stadtumbau“<br />
ist somit das Metathema<br />
der Projektentwicklung der<br />
Zukunft. Mithin stehen die<br />
Verdichtung der Bestandstadt<br />
samt möglicher Entsiegelungen,<br />
die alternative Energieversorgung,<br />
die thermische Sanierung und sehr<br />
stark neue Formen der Mobilität im<br />
Vordergrund. In den Gebäuden der Bestandstadt<br />
stecken bereits große Mengen an<br />
CO2-Emissionen: im Beton, in den Stahlträgern und<br />
in Fensterscheiben. Jeder Bauteil, der hier weiterverwendet wird und<br />
nicht neu gebaut werden muss, trägt dazu bei, dass Emissionen eingespart<br />
werden.<br />
Der Schlüssel des Stadtumbaus liegt somit in der Kreislaufwirtschaft,<br />
in der möglichst restlosen Verwertung von Baustoffen und in der<br />
Reduzierung von Abfall. Die Fokussierung der modernen Projektentwicklung<br />
auf die Sanierung, Adaptierung und Weiternutzung der<br />
Bestandimmobilien wird somit zum praxisorientierten „Do–Tank“ der<br />
„10 R“ der Kreislaufwirtschaft. Der „Re–use“ der Immobilie samt einer<br />
möglichen Verdichtung und Nutzung bereits bestehender versiegelter<br />
Flächen ist vorrangig zu prüfen.<br />
Gerade die Wiener Ringstraße ist ein lebendes<br />
und lebendiges Beispiel für nachhaltige Immobilienentwicklung<br />
von Gebäuden, die schon<br />
seit 150 Jahren vielfältige Nutzungen erlauben<br />
– vom großbürgerlichen Palais<br />
über Wohnungen bis zum Hotel, Büro<br />
et cetera – und macht sich damit zur<br />
gelebten Kreislaufwirtschaft. Dringend<br />
gefordert sind aber nunmehr<br />
auch rechtliche Rahmenbedingungen,<br />
um die energetische Sanierung<br />
der Bestandstadt nicht nur rasch, sondern<br />
vor allem ökonomisch vertretbar<br />
durchführen zu können. Komplizierte<br />
Zustimmungserfordernisse, um die Gasheizung<br />
zu ersetzen, und Diskussionen um<br />
weitere Mietendeckelungen sind hier definitiv<br />
nicht förderlich.<br />
Zu einer Zeit, die den Immobilienbesitzer und Immobilienentwickler<br />
ohnedies schon vor große Herausforderungen<br />
stellt, sind gesetzliche Regelungen, die uns erlauben, die Stadt nachhaltig<br />
umzubauen, mehr denn je gefragt und werden helfen, dass wir<br />
gemeinsam klimaneutral werden.<br />
Foto: Adobe Stock<br />
116 ImmoFokus
Ihr starker Partner im<br />
Neubauvertrieb - auch in<br />
herausfordernden Zeiten!<br />
sreal.at<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
117
Zum Autor<br />
Hans Jörg Ulreich, Gründer und geschäftsführender<br />
Gesellschafter der Ulreich Bauträger GmbH,<br />
Bauträger sprecher Österreich, Lektor an der TU Wien<br />
und FH Wien.<br />
Ein möglicher Weg<br />
Kommentar: Hans Jörg Ulreich<br />
Einen der heißesten Sommer und einen der niederschlagstärksten<br />
Novembermonate seit dem Anfang der Wetteraufzeichnungen haben<br />
wir <strong>2023</strong> hinter uns gebracht. Die Regierung wird geklagt wegen<br />
dem nicht vorhandenen Klimaschutzgesetz und der im Eiltempo voranschreitenden<br />
Bodenversiegelung und die letzte Generation bleibt<br />
weiter ohne politischen Erfolg auf unseren Straßen picken.<br />
Politisch sind wir seit Ibiza derart an Korruptionsskandale gewöhnt,<br />
dass es keinen mehr bewegt, wenn sich ein neuer auftut.<br />
beispielsweise die Flüchtlingshelferin Ute Bock oder die heiliggesprochene<br />
Mutter Theresa, sondern bemitleidet. Wer früher als Vorbild<br />
herausstach, wird heute als Idealist oder unbeirrbarer Weltverbesserer<br />
abgetan.<br />
Die großen Profiteure dieser Abgestumpftheit sind – zumindest meiner<br />
Meinung nach – die alteingesessenen politischen Parteien. Noch<br />
nie war es so wie jetzt möglich, über alle Interessen und Interessens-<br />
In so vielen unterschiedlichsten Bereichen, in welchen der<br />
Einzelne mit der öffentlichen Hand zu tun hat, passiert so<br />
viel unglaublich schier Unfassbares, dass man nur mehr<br />
die Schultern zuckend die Boulevardschlagzeilen überfliegt,<br />
bis man endlich erleichtert beim Sport oder irgendeinem<br />
Lifestylebereich angekommen ist.<br />
Die Schreckensnachrichten sind überall. Noch nie<br />
wurden aufgrund der technischen Möglichkeiten<br />
Kriege samt Gräueltaten so nah und so direkt und<br />
offen in unsere Wohnzimmer getragen wie heute.<br />
Es ist kein Wunder, dass wir ob dieser Fülle langsam<br />
abstumpfen, auch, weil es immer schwieriger<br />
wird, Lösungs- oder Hoffnungsstrategien zu<br />
entwickeln. Vom Umsetzen solcher Strategien<br />
rede ich erst gar nicht.<br />
Protest, Gegenstimmen, Initiativen – auch<br />
in diesen Punkten sind die meisten wirklich<br />
schon abgestumpft. Menschen, die versuchen,<br />
etwas zu bewegen, werden, wenn sie<br />
sich nicht gerade auf die eigene Durchfahrt<br />
kleben, heute nicht mehr bewundert, wie einst<br />
Fotos: Sebastian Philipp, Adobe Stock<br />
118 ImmoFokus
vertretungen hinweg Politik zu machen, die überwiegend der<br />
engsten eigenen politischen Familie dient.<br />
Das macht unsere Zeit heute besonders unangenehm. Macht<br />
braucht nämlich nur so lange Kontrolle, solange wir Bürger daran<br />
überhaupt interessiert sind.<br />
Und jetzt einmal ganz ehrlich, sind Sie bei der Vielzahl an U-Ausschüssen<br />
im Parlament noch am Laufenden?<br />
Wir können die Informationsflut nicht abstellen. Aber wir können<br />
uns mehr als sonst ein Beispiel an den Unbeirrbaren nehmen,<br />
die sich konsequent und allen Widerständen zum Trotz für das<br />
Richtige einsetzen.<br />
Die Adventzeit ist die beste Jahreszeit dafür. Wir können uns<br />
persönlich ein Bild machen und uns anstecken lassen von der<br />
unermüdlichen Energie.<br />
Ich bitte Sie daher: Besuchen Sie karitative Einrichtungen, ob für<br />
Mensch, Tier oder Umwelt, nehmen Sie ein Stück Idealismus mit<br />
nach Hause und unterstützen Sie. Nicht nur mit einer Spende,<br />
sondern indem Sie sich für 2024 in vielen Belangen mit derselben<br />
Hartnäckigkeit engagieren wie die Menschen, die karitativ unbeirrbar<br />
ihren Weg gehen.<br />
Nur so können wir Österreich – ob beim Klima oder im Miteinander<br />
– ein Stück zum Besseren bewegen.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
119
Zum Autor<br />
Heide Schicht ist Head of remarkable Development<br />
bei Value One Development International und<br />
Vorstandsmitglied des Salon Real.<br />
Innovation und Produktentwicklung<br />
Leere, kostspielige Worthülsen oder eine Chance aus der Krise?<br />
Kommentar: Heide Schicht<br />
Die Baubranche steht offensichtlich vor enormen Herausforderungen.<br />
In einer Zeit, die geprägt ist von großer Unsicherheit, wirtschaftlichen<br />
Turbulenzen, knappen Ressourcen und globalen Krisen, scheint<br />
eine Schreckstarre den Innovationsgeist vertrieben zu haben. Doch<br />
gerade jetzt, in dieser Zeit der Veränderung, ist die Notwendigkeit von<br />
Innovation, Pioniergeist und Produktentwicklung dringender denn<br />
je. Diese gewaltige Krise, die zum Teil keinen Stein auf dem anderen<br />
lässt, bietet auch die Chance für ein Um- und Neudenken.<br />
Aus eigener Erfahrung kann ich sagen, dass wir durch unsere Produktentwicklung<br />
und Innovationskraft in besseren Zeiten bereits einiges<br />
bewegen konnten: zum Beispiel die Schaffung eines belebten, autofreien,<br />
begrünten Viertels, durchzogen mit dem Element Wasser für<br />
ein einladendes Mikroklima, das auch energetisch mit regenerativen<br />
Ressourcen vor Ort versorgt ist. Oder die nachhaltige Sanierung denkmalgeschützter<br />
Gebäude, die auf innovative Weise revitalisiert wurden,<br />
um neuen, zukunftsweisenden Arbeitsmodellen Raum zu geben.<br />
Jetzt mögen manche einwerfen, dass das vielleicht zu besseren Zeiten<br />
möglich war, aber es jetzt wichtig wäre, innezuhalten und abzuwarten.<br />
Doch gerade in Krisenzeiten ist ein rasches und manchmal sogar<br />
radikales Umdenken erforderlich. Diese Bereitschaft würde nicht<br />
nur in der eigenen Branche, sondern auf allen Ebenen von Politik bis<br />
Gesellschaft einen soliden Grundstein für eine nachhaltige Erholung<br />
und Widerstandsfähigkeit sowie zukunftsfähige Lebens- und Arbeitsmodelle<br />
ermöglichen. Dies beinhaltet nicht nur die Schaffung<br />
förderlicher Rahmenbedingungen für nachhaltigere Bauvorhaben,<br />
sondern auch die Bereitschaft zur Anpassung von Gesetzen und<br />
Vorschriften.<br />
Insgesamt fordert die Krisenbewältigung in der Baubranche eine<br />
komplette Neuorientierung – und das auf allen Ebenen der Gesellschaft,<br />
von der Politik über die Stadtplanung, Gemeinden, Magistrate<br />
und Behörden, Bauträger, Planer und Baufirmen bis hin zu den<br />
Nutzern. Wir allen sollten dabei aktive Akteure sein, die gemeinsam<br />
eine Zukunft gestalten, die nicht nur technologisch fortschrittlich<br />
ist, sondern auch unseren Bedürfnissen und Werten entspricht.<br />
Wir sind die Generation, die einen „neuen Optimismus“ vorbildhaft<br />
mittragen sollte, damit unsere Welt wieder in Balance kommt – und<br />
nicht die Endzeitstimmung überwiegt. Zu dieser Balance und der<br />
Selbstverständlichkeit der gelebten Werte gehört im Übrigen nicht<br />
zuletzt ein ausgewogenes Geschlechterverhältnis.<br />
Fotos: Sandra Schartel<br />
120 ImmoFokus
The Global<br />
Urban Festival<br />
Pre-opening 11 March<br />
12-15 March 2024<br />
Palais des Festivals, Cannes, France<br />
mipim.com<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
121
Branchen & Services<br />
Signa überholt RE/MAX<br />
in der Medienpräsenz<br />
<strong>2023</strong> stellte die Immobilienbranche vor neue Herausforderungen. Die Nachwirkungen der Coronavirus-<br />
Pandemie, die in Österreich besonders hohe Inflation sowie ein Fokus auf nachhaltiges und klimaneutrales<br />
Bauen infolge des globalen Klimawandels beeinflussten den Immobilienmarkt in diesem Jahr sehr stark.<br />
Im Jahresrückblick <strong>2023</strong> zeigt das Brand-Intelligence-Unternehmen »OBSERVER«, welche Unternehmen in<br />
Österreich in welchen Monaten die höchste Medienpräsenz erzielt haben.<br />
I<br />
m Beobachtungszeitraum von 01.01.<br />
bis 28.11.<strong>2023</strong> wurden insgesamt 16.649<br />
Beiträge zu Immobilienunternehmen<br />
in den österreichischen Print-, Onlineund<br />
Sozialen Medien sowie in Newslettern<br />
veröffentlicht. Im Vergleich zum Vorjahr ist das<br />
eine Steigerung der Medienpräsenz um 22,1 Prozent.<br />
Mit 10.597 Artikeln gab es im Web um 27,2<br />
Prozent mehr Berichterstattung zu Immobilienunternehmen<br />
als in Printmedien, in denen<br />
6.054 Artikel publiziert wurden.<br />
Bei den Printmedien stieg die potenzielle<br />
Reichweite heuer allerdings fast um das<br />
Doppelte im Vergleich zu 2022: Es konnte<br />
eine kumulierte Druckauflage von über 749<br />
Millionen Exemplaren erzielt werden. Das gesamte<br />
Anzeigenpreisäquivalent betrug mehr<br />
als 43,8 Millionen Euro.<br />
Im Unternehmensranking ging Signa mit<br />
4.0<strong>06</strong> Berichten in Print-, Online- und Sozialen<br />
Medien eindeutig als Spitzenreiter<br />
hervor und verdrängte somit RE/MAX vom<br />
ersten Platz. Die Medienpräsenz der Signa-<br />
Gruppe war damit fünfzehn Mal stärker als<br />
die durchschnittliche Berichterstattung der<br />
63 untersuchten Unternehmen. Zu RE/MAX<br />
wurden zwar nur halb so viele Beiträge veröffentlicht,<br />
mit 2.152 Artikeln entsprach seine<br />
Medienpräsenz aber jener von 2022.<br />
Der Großteil der Top-20-Immobilienunternehmen<br />
kam häufiger in Onlinemedien<br />
2,000<br />
1,500<br />
1,000<br />
500<br />
0<br />
Medienpräsenz der Top 5 österreichischen<br />
Immobilienunternehmen im Jahresverlauf<br />
Zeitraum: 01.01.<strong>2023</strong> - 28.11.<strong>2023</strong><br />
Signa<br />
RE/MAX<br />
BIG<br />
EHL<br />
CBRE<br />
Jan 23 Feb 23 Mär 23 Apr 23 Mai 23 Jun 23 Jul 23 Aug 23 Sep 23 Okt 23 Nov 23<br />
Ranking der Top 20 österreichischen<br />
Immobilienunternehmen nach Medienpräsenz<br />
Zeitraum: 01.01.<strong>2023</strong> - 28.11.<strong>2023</strong><br />
Signa<br />
4.0<strong>06</strong><br />
RE/MAX<br />
2.152<br />
BIG 1.141<br />
EHL 843<br />
CBRE 686<br />
Raiffeisen Immobilien 641<br />
Print (Inkl. Newsletter)<br />
Otto Immobilien 592<br />
Online (Inkl. Social Media)<br />
UBM 531<br />
STRABAG 421<br />
CA Immo 415<br />
BUWOG 387<br />
Soravia 354<br />
IMMOunited 353<br />
s REAL 324<br />
ARE Gmbh 313<br />
S IMMO 251<br />
Colliers 237<br />
Immofinanz 224<br />
Immocontract 188<br />
Seestadt Aspern 187<br />
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000<br />
Clippinganzahl<br />
122 ImmoFokus
vor. Dieses Jahr schafften es s Real und ARE<br />
(Austrian Real Estate GmbH) ins Ranking,<br />
während Drees & Sommer und IFA (Institut<br />
für Anlagenberatung) nicht mehr unter den<br />
medienstärksten zwanzig Unternehmen vertreten<br />
waren. Insgesamt deckten die Top 20<br />
die Medienpräsenz der Immobilienbranche zu<br />
85,6 Prozent ab (im Vergleich zu 77,7 Prozent<br />
im Vorjahr). In absoluten Zahlen waren das<br />
14.246 Beiträge, die heuer allein auf die Top-<br />
Player der Branche zurückzuführen waren.<br />
Im Monatsvergleich zeigt sich, dass bis zur<br />
ersten Jahreshälfte RE/MAX die Berichterstattung<br />
dominierte. Dieser Trend änderte<br />
sich aber schlagartig ab Juni <strong>2023</strong>, als Signa<br />
seine Medienpräsenz vervielfachte. Im<br />
November <strong>2023</strong> erreichte Signa mit 1.745<br />
Beiträgen einen Peak, was auf den aktuellen<br />
Insolvenzskandal und die Artikel zum Investor<br />
René Benko zurückzuführen ist. Der<br />
Großteil der Beiträge im Juni nahm wiederum<br />
Bezug auf den Verkauf von Immobilien<br />
und Geschäften der Kette Kika-Leiner durch<br />
die Signa-Gruppe.<br />
Sehr viele Medien bezogen sich im April<br />
<strong>2023</strong> auf eine Analyse des Immobilienvermittlers<br />
RE/MAX, laut der der Höhenflug am<br />
Wohnungsmarkt aufgrund von sinkenden<br />
Verkäufen und Preisen vorüber ist. Auch im<br />
Herbst gab es einige Berichte über rückläufige<br />
Verkaufszahlen mit Bezug auf die RE/<br />
MAX-ImmoSpiegel-Analysen.<br />
Eine relativ gleichmäßige Medienpräsenz erzielte<br />
neben RE/MAX die drittplatzierte Bundesimmobiliengesellschaft<br />
(BIG) mit einem<br />
Durchschnittswert von 100 Berichten im Monat.<br />
Zu den am häufigsten erwähnten Themen<br />
zählte die Grundsteinlegung eines MedUni<br />
Campus in der Wiener Mariannengasse, an<br />
dem BIG, das Wissenschaftsministerium und<br />
die Medizinische Universität Wien beteiligt<br />
sind. Auch die Kooperation des Bildungsministeriums<br />
und der BIG bei der Schaffung von<br />
Standards für energieeffiziente und nachhaltige<br />
Schulgebäude sorgte für Schlagzeilen im<br />
Netz. Mit durchschnittlich 74 beziehungsweise<br />
62 Beiträgen im Monat lagen schließlich<br />
die Unternehmen EHL und CBRE auf Rang 4<br />
und Rang 5 im Ranking.<br />
Nach Clippinganzahl<br />
UNTERNEHMEN<br />
Print (inkl. NL/Dienste) Web/Social Media SUMME<br />
Signa 1174 2832 40<strong>06</strong><br />
RE/MAX 741 1411 2152<br />
BIG 343 798 1141<br />
EHL 344 499 843<br />
CBRE 227 459 686<br />
Raiffeisen Immobilien 284 357 641<br />
Otto Immobilien 180 412 592<br />
UBM 196 335 531<br />
STRABAG 136 285 421<br />
CA Immo 114 301 415<br />
BUWOG 247 140 387<br />
Soravia 188 166 354<br />
IMMOunited 142 211 353<br />
s REAL 114 210 324<br />
ARE - Austrian Real Estate GmbH 172 141 313<br />
S Immo 87 164 251<br />
Colliers 48 189 237<br />
Immofinanz 102 122 224<br />
Immocontract 64 124 188<br />
Seestadt Aspern 150 37 187<br />
Drees&Sommer 42 126 168<br />
Rustler 91 71 162<br />
6B47 87 63 150<br />
JPI 31 115 146<br />
IFA 45 88 133<br />
Arnold 55 75 130<br />
ÖRAG 53 72 125<br />
Delta 15 81 96<br />
Die Wohnkompanie 47 46 93<br />
SÜBA Bau und Baubetreuung AG 86 0 86<br />
INVESTER United Benefits GmbH 30 47 77<br />
S+B Gruppe 55 20 75<br />
C&P 25 45 70<br />
ECE 38 29 67<br />
SES 40 24 64<br />
Milestone 9 53 62<br />
DEKA 9 52 61<br />
Warimpex 13 41 54<br />
Unibail-Rodamco-Westfield 17 30 47<br />
IG Immobilien 17 26 43<br />
Athos 12 29 41<br />
Christie&Co 6 34 40<br />
Bondi Immobilien Consulting 36 0 36<br />
immOH! 19 17 36<br />
Premium 4 31 35<br />
BIP Immobilien 9 25 34<br />
Amisola 10 22 32<br />
Real Invest 5 21 26<br />
Haring Group 23 2 25<br />
WEGRAZ 8 16 24<br />
Generali Real estate 6 12 18<br />
IMV 5 13 18<br />
Pema 11 4 15<br />
Facilitycomfort 5 7 12<br />
Wiener Privatbank 3 7 10<br />
Conwert 1 9 10<br />
Michaeler & Partner 1 9 10<br />
Walter Business Park 8 2 10<br />
Union Invest 8 1 9<br />
Strauss&Partner 2 7 9<br />
BAI 4 3 7<br />
Immorent 2 4 6<br />
WED 1 1 2<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
123
Events & Awards<br />
Events & Partys der<br />
Immobilien-Society<br />
FLAIR MEETS FRIENDS<br />
FLAIR meets Friends – das bedeutet einen netten Abend<br />
mit angeregten Gesprächen, Essen, Trinken und Show<br />
und einfach gemeinsam Zeit zu verbringen. Alles war<br />
festlich erleuchtet und vorbereitet, das Wetter versuchte<br />
einen Strich durch die Rechnung zu machen, doch<br />
davon ließen wir uns alle nicht abbringen. Auch heuer<br />
wurden vom FLAIR-Team Speisen wieder selbst zubereitet,<br />
gebacken und dekoriert.Etwa 170 Wohnungsbesitzer,<br />
Freunde, Lieferanten, Partner & Subunternehmer<br />
fanden sich zum Feiern ein. Im Mittelpunkt des Abends<br />
standen die gemeinsame Zeit, Rückblicke und Ausblicke.<br />
Nach den persönlichen Ansprachen durch Otto Kauf<br />
und Christopher Gebhart, wurde noch bis in die späten<br />
Abendstunden geplaudert, gelacht und miteinander angestoßen.<br />
Auch dieses Jahr hat der Überraschungsgast<br />
mehr als überzeugen können. Mit Lisa Antoni durften<br />
Otto Kauf erstmals eine professionelle Musicaldarstellerin<br />
auf der Bühne begrüßen. Und die persönlichen<br />
Rückmeldungen sprechen Bände – der Gesang und vor<br />
allem die dadurch übermittelten Emotionen ließen einige<br />
staunen.<br />
124 ImmoFokus
ÖGNI FEIERT GEBURTSTAG<br />
Ein besonderes Highlight des Abends war der<br />
Vortrag von Martin Moder, Molekularbiologe<br />
und Science Buster, der das Thema „Klimakrise<br />
endlich gelöst“ auf wissenschaftlich humorvolle<br />
Weise beleuchtete und damit für anregende Diskussionen<br />
sorgte. Im Rahmen der Veranstaltung<br />
wurden zudem herausragende Leistungen in der<br />
nachhaltigen Immobilienwirtschaft gewürdigt.<br />
Das neoom-Projekt „Free City“ erhielt das ÖGNI<br />
Zertifikat in Platin, das Wohngebäude „Süd Spitz“<br />
der Raiffeisen wurde mit Gold zertifiziert. Diese<br />
Anerkennungen unterstreichen das Engagement<br />
für innovative und nachhaltige Immobilienprojekte.<br />
Zusätzlich überreichten Andreas Köttl<br />
und Peter Engert im Rahmen der Veranstaltung<br />
Urkunden an neu ausgebildete ÖGNI Consultants,<br />
Auditor:innen sowie neue Mitglieder, um ihre<br />
Leistung und wertvollen Beteiligungen anzuerkennen.<br />
Der Abend klang schließlich bei einem entspannten<br />
Networking mit kulinarischer Begleitung aus,<br />
bei dem die Gäste die Gelegenheit hatten, Kontakte<br />
zu knüpfen und Ideen auszutauschen.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
125
Events & Awards<br />
RECOM<br />
Eröffnet wurde der dreitägige Innovationskongress re.comm<br />
heuer von Iris Einwaller, Geschäftsführerin der Werbeagentur<br />
epmedia Werbeagentur, gemeinsam mit dem Advisory Board,<br />
bestehend aus Andreas Köttl, Vorstand der value one holding,<br />
und Peter Ulm, Geschäftsführer der Empira Management<br />
GmbH. Bestsellerautor John Strelecky, bekannt für sein Buch<br />
„Das Café am Rande der Welt“, stellte mit „Living Your Big Five<br />
for Life“ einen Ansatz vor, der dazu anregt, persönliche und<br />
berufliche Ziele klar zu definieren und zu verfolgen. Seine<br />
lebensbejahenden Prinzipien eröffneten den Zuhörer:innen<br />
neue Wege für ein erfülltes Leben und erfolgreiche Karrieren.<br />
Jeremy Gutsche, CEO von Trend Hunter und anerkannter Innovationsexperte,<br />
begeisterte das Publikum mit seinem Vortrag<br />
„Create the Future - How to Innovate in Times of Chaos, AI<br />
& Change“. Er zeigte auf, wie Innovation in einer sich schnell<br />
verändernden Welt aussehen kann und gab wertvolle Einblicke,<br />
wie die Zukunft auch unter schwierigsten Bedingungen<br />
gestaltet werden kann.<br />
126 ImmoFokus
DRINKS BEFORE HOME<br />
W Reinhard Winiwarter, der Herausgeber des Across<br />
Magazine und Eigentümer der Reinhard Winiwarter<br />
Winery, lud zum Immo-Networking-Event<br />
DBH Real Estate. Zahlreiche Entscheidungsträger<br />
der Branche kamen in den Bene Schauraum in<br />
der Neutorgasse in der Wiener City, um sich unter<br />
dem Motto „Drinks Before Home“ auszutauschen<br />
und das eine oder andere Gläschen Wein von der<br />
Reinhard Winiwarter Winery zu genießen.<br />
Das Eventformat „DBH –Drinks Before Home“<br />
wurde 2014 ins Leben gerufen und ist die Gelegnheit<br />
einmal im Quartal mit einem guten Glas<br />
Wein und Häppchen den Tag mit Kollegen beim<br />
Small Talk und Netzwerken ausklingen zu lassen.<br />
Zielsetzung war und ist die Schaffung einer Netzwerk-Plattform<br />
für die Top-Entscheider der Immobilienszene,<br />
Schwerpunkte Österreich, Wien<br />
und ausgewählte internationale Kontakte. Das<br />
„Programm“ des Formats ist es, „kein Programm“<br />
zu haben - ein Erfolgsrezept.<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
127
Buchtipps<br />
NEU!<br />
Stefan Oehler<br />
346 Seiten<br />
ISBN: 9783658414788<br />
Springer Verlag | 2024<br />
€ 72,50<br />
Emissionsfreie Gebäude<br />
Das Konzept der „Ganzheitlichen Sanierung“ für die Gebäude der Zukunft<br />
Dieses Werk stellt die Konzepte „ganzheitliche Sanierung“ und davon abgeleitet „serielle Sanierung“ vor. Es beschreibt den direktesten<br />
Weg hin zum CO2-neutralen Gebäudebestand. Dabei wird vom Zielzustand 2045 aus gedacht und geplant. Durch diese langfristige<br />
Perspektive wird ein effektiveres Vorgehen ermöglicht. Wie solche CO2-neutralen Gebäude bereits heute realisiert werden, beschreibt<br />
die abgeschlossene Sanierung eines Sparkassengebäudes mit einer abgestimmten Kombination aus Energieeffizienz, erneuerbaren<br />
Energien und Einbeziehung der Mitarbeiter. Im letzten Kapitel werden die neuesten Entwicklungen der seriellen Sanierung beschrieben<br />
und ein Ausblick über ihr vielversprechendes Potenzial gegeben.<br />
Philipp Beyer, Stephanie Vöge, Mario<br />
Franz, Jürgen Bui, Jörg Thöne<br />
350 Seiten<br />
ISBN: 9783170411005<br />
W. Kohlhammer | 2024<br />
€ 43,95<br />
Gebäudebrandbekämpfung<br />
Studien und aktuelle Untersuchungen zu<br />
Brandverlaufskurven der DGUV (Deutsche Gemeinde<br />
Unfallversicherung) zeigen, dass ein extremes<br />
Brandverhalten heute schneller auftritt als noch vor 30<br />
Jahren. Dies ist hauptsächlich auf eine veränderte Bauweise sowie auf moderne,<br />
stark isolierende Materialien zurückzuführen. An diesem Punkt möchten die<br />
Autoren ansetzen und Gebäudebrände in ihren verschiedensten Arten (vom<br />
Wohnungsbrand bis hin zum Kellerbrand) aus taktischer und technischer<br />
Sichtweise umfassend betrachten. Es sollen neue Aspekte vermittelt werden, gerade<br />
im Bereich der Erkundung und in der zielführenden Brandbekämpfung. Dem Leser<br />
wird im Verlauf des Buches ein Werkzeugkasten an die Hand gegeben, um Brände<br />
an modernen Gebäuden in Zukunft sicher und effizient bekämpfen zu können.<br />
Anke Strüver, Yvonne Franz<br />
288 Seiten<br />
ISBN: 9783662653814<br />
Springer Spektrum | <strong>2023</strong><br />
€ 36,95<br />
Stadtgeographie: Aktuelle<br />
Themen und Ansätze<br />
Städte sind Gamechanger globaler wie lokaler<br />
Veränderungsprozesse geworden. Ob Klimakrise,<br />
Mobilitäts- und Energiewende, Digitalisierung oder<br />
demografischer Wandel – Städte sind nicht nur Orte, an denen diese Themen<br />
stattfinden, sie versprechen oftmals auch die notwendigen Hebelwirkungen,<br />
um Wandel, Wende und Transformation zu verorten und umzusetzen. Das im<br />
Jahr 2007 eingeläutete „urbane Zeitalter“ benennt einen zentralen globalen<br />
Wendepunkt: Weltweit leben mehr Einwohnerinnen in Städten als in ländlichperipheren<br />
Räumen. Dieses Buch zeigt die Stadt als Ermöglichungsraum für<br />
gesellschaftliche Veränderung auf.<br />
Gerardo Ramírez Uribe, Arturo Ojeda de la Cruz,<br />
Jesus Quintana Pacheco<br />
64 Seiten<br />
ISBN: 9786205948187<br />
Verlag Unser Wissen | <strong>2023</strong><br />
Nachhaltiger urbaner Mobilitätskreislauf in<br />
mittelgroßen Städten<br />
Die Einführung eines nachhaltigen städtischen Mobilitätskreislaufs in mittelgroßen<br />
Städten kann die Mobilität verbessern und den ökologischen Fußabdruck verringern. Der<br />
Schlüssel dazu sind Investitionen in Infrastruktur und Technologie sowie die Förderung der<br />
Zusammenarbeit zwischen verschiedenen Akteuren, einschließlich der Stadtverwaltung,<br />
privater Unternehmen und der Gesellschaft im Allgemeinen. Es ist wichtig, eine<br />
Sensibilisierungskampagne durchzuführen, um die Bürger einzubeziehen und eine effektive<br />
Umsetzung zu erreichen. Durch die Schaffung eines nachhaltigen Kreislaufs wird die<br />
Nutzung alternativer Verkehrsmittel wie Fahrräder und effiziente und nachhaltige öffentliche<br />
Verkehrsmittel gefördert. Mit angemessenen Investitionen können mittelgroße Städte eine<br />
nachhaltigere Mobilität erreichen und die Lebensqualität ihrer Einwohner verbessern.<br />
128 ImmoFokus
Raum und<br />
Wirklichkeit<br />
Wir haben Gegenwart und Zukunft von<br />
Architektur, Bauen und Wohnen im Blick.<br />
Jeden Samstag in Ihrer „Presse“ oder<br />
jederzeit unter:<br />
DiePresse.com/immobilien<br />
<strong>Ausgabe</strong> <strong>06</strong>|<strong>2023</strong><br />
129
IMPRESSUM<br />
Vorschau<br />
ImmoFokus<br />
Jahrbuch 2024<br />
Analysen, Trends, Perspektiven. Welche Spuren wird die<br />
Krise auf den Märkten, bei Projektentwicklern, Fonds und<br />
Aktiengesellschaften hinterlassen?<br />
Wie können die Marktteilnehmer diese Herausforderungen<br />
nachhalitg bewältigen? Wo stehen die Prognosen für die<br />
kommenden Jahre? Wer sind die Top-Performer?<br />
Die Hoffnungsträger: 30 unter 30<br />
Medieneigentümer<br />
Real Estate Media Group GmbH<br />
Handelskai 94-96<br />
1200 Wien<br />
Tel. +43 1 890 18 26-100<br />
office@media-group.immo<br />
www.media-group.immo<br />
Herausgeber<br />
Mag. Michael Neubauer<br />
Chefredaktion<br />
Mag. Patrick Baldia<br />
Art Director<br />
Jelio Stefanov<br />
Lektorat<br />
Ingeborg Morawetz, BA<br />
Autoren dieser <strong>Ausgabe</strong><br />
Mag. Patrick Baldia,<br />
Mag. Michael Neubauer, Gerhard Fritz, Heimo<br />
Rollett sowie die Kommentatoren<br />
Sales & Relation<br />
Rudolf E. Oezelt<br />
ERSCHEINUNGSTERMIN: März 2024<br />
Täglich top informiert: www.immo-timeline.at<br />
Den ImmoFokus jetzt immer und überall lesen, mit der REMG-App.<br />
Relations Management<br />
Tanja Klingseis<br />
Fotos<br />
wenn nicht anders angegeben:<br />
Real Estate Media Group/Katharina Schiffl,<br />
Michael Hetzmannseder, Richard Tanzer,<br />
Gabriel Alarcón-Rizar<br />
Druck<br />
Ferdinand Berger & Söhne Ges.m.b.H<br />
Der IMMOFOKUS wendet sich im Sinne der<br />
Gleichstellung gleichermaßen an Frauen<br />
und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit<br />
und Verständlichkeit kann es bei den<br />
Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline<br />
Ansprechform verwendet wird.<br />
ImmoFokus ist Mitglied bei:<br />
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