Ausgabe 06/2022

Mit

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Der Entwickler

Wolfgang Scheibenpflug

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ImmoFokus.Rubrik

14

Der ESG-Faktor

Grüne Logistik und Retail

Der Airport-City-Chef

42

COVERINTERVIEW MIT

WOLFGANG SCHEIBENPFLUG

INHALT

AUSGABE

Rubriken

08 VOM HERAUSGEBER

10 EDITORIAL

141 VORSCHAU/IMPRESSUM

Unternehmen & Projekte

14 BILDERSTRECKE ESG-FAKTOR

26 START-UP

28 TOP DEAL

29 PROBLEMLÖSER

30 IMMOBILIE IM FOKUS

31 AUFSTEIGER

32 VOLL BIS UNTERS DACH

Interview mit Gawain Smart

35 ESG BEEINFLUSST DIE IMMOBILIEN-

BRANCHE IMMER STÄRKER

Kommentar von Louis Obrowsky

36 VOX FEMINA

Kommentar von Britta Seibert

37 DIGITALE TRANSPARENZ

Kommentar von Martina Hirsch

Positionen & Meinungen

42 COVERINTERVIEW MIT ...


54 ZU TISCH MIT ...

Hans Jörg Ulreich

60 BAUORDNUNGSNOVELLE

Kommentar von Michael Pisecky

62 WEIN UND IMMOBILIEN

64 SOZIAL IST NICHT EGAL

Kommentar von Hans Jörg Ulreich

66 KLEBEN FÜR DAS KLIMA

Kommentar von Frank Brün

68 BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSACHAFT

Kommentar von Philipp Kaufmann

70 IMMOBILIEN NACHHALTIGER MACHEN

Kommentar von Walter Hammertinger

71 MIT ANGEZOGENER HANDBREMSE

Kommentar von Jenni Wenkel

72 MIT ZWEIERLEI MASS

Kommentar von Martin Prunbauer

74 DER MARKETER

Kommentar von Philipp Kaufmann

76 BRAUCHBARES EWG

Kommentar von Klaus Baringer

78 MODERNE BÜROKONZEPTE

Kommentar von Stefan Wernhart

80 FRECH GESAGT

Kolummne von Anita Körbler

82 BESTELLERPRINZIP ALS MOGELPACKUNG

Kommentar von Georg Flödl

84 NEUE REGELN FÜR IMMOBILIENKREDITE

Kommentar von Sebastian Beiglböck

Fotos: ATP/Kuball

06 ImmoFokus

88

Der 29. Real Circle

Retail und Logistik im Wandel

120

Über den Tellerrand

Sautanz

54

Zu Tisch mit ...

Hans Jörg Ulreich

06|2022

Im Fokus

88 REAL CIRCLE

Logistik- und Retailimmobilien

102 ROHSTOFFPREISE STEIGEN WEITER

Interview mit Danilo Zatta

106 NEUE RETAIL-WELTEN

Kommentar von Jasmin Soravia

Blueprint

112 VORWORT

Thomas Malloth

114 BILL GATES UND DIE KLIMAKATASTROPHE

Franz Gschiegl

116 HEIZUNG DEKARBONISIERT

Peter Holzer und Renate Hammer

108 RETAIL - QUO VADIS?

Kommentar von Wolfgang Fessl

120 ÜBER DEN TELLERRAND

Sautanz

124 ROUND TABLE

Energieoptimierung im Quartier

128 ROUND TABLE

Logistik & ESG

134 MILCITY EXKURSION

142 FILMSTADT RELOADED

144 OBSERVER

146 BUCHTIPPS

Ausgabe 06|2022

07

Für Spannung

ist gesorgt

„Das dritte Quartal

2023 bringt die

Entscheidung.“

D

ie Aussichten für die Wirtschaft

sowie den Immobiliensektor

haben sich rapide verschlechtert.

Sieben von zehn Experten aus der

Immo-Branche glauben, dass Europa noch vor

2023 in eine Rezession schlittern wird. Dies ist

eines der Kernergebnisse der diesjährigen Studie

Emerging Trends in Real Estate 2023 – In the Eye

of the Storm, welche bereits zum 20. Mal vom

Beratungsunternehmen PwC in Kooperation mit

dem Urban Land Institute (ULI) veröffentlicht

wurden.

Nach Jahren der Niedrigzinspolitik ist die

Branche nun mit steigenden Zinssätzen konfrontiert.

Das Vertrauen in die Verfügbarkeit

von Eigen- und Fremdkapital ist auf dem niedrigsten

Stand seit der Finanzkrise. So dürften

denn auch nach Ansicht der Befragten die internationalen

Kapitalströme nach Europa eher

ab- als zunehmen, heiß es in der Studie.

mit einem deutlichen Kursrückgang. Anleger

würden wieder vermehrt zu hochwertigen

Rentenpapieren greifen – Immobilien würden

in der Gunst der Anleger sinken, heißt es bei

der Schweizer UBS.

Noch aber beherrschen (verhaltene) Jubelmeldungen

das Geschehen. Die regelmäßig zum

Jahresende vermeldeten Deals fallen 2022 zwar

an Zahl und Volumen ein wenig kleiner aus,

verbreiten aber ein wenig (Zweck)Optimismus.

Einige Analysten erwarten für 2023 sinkende

Immobilienpreise. Das zweite, dritte Quartal

wird für die Branche wohl entscheidend werden.

Dazu passt gut eine Meldung, die Anfang

Dezember für Unruhe sorgte. Der schnelle

Anstieg der Leitzinsen macht die Investoren

mobil. Nirgendwo sonst schlägt sich der geänderte

Kurs der Notenbanken so schnell durch

wie auf die Immobilienbranche. So begrenzte

die US-amerikanische Investmentgesellschaft

Blackstone Ende November die Rückzahlungen

aus ihrem 69 Milliarden Dollar schweren

Immobilienfonds Blackstone Real Estate

Income Trust. Zu viele Anleger hatten zuvor

versucht, zu viel Geld aus dem Fonds zu ziehen.

Blackstone zog die Notbremse und limitierte

die Rückgabe. Die Blackstone-Aktie reagiert

Michael Neubauer

Herausgeber

Fotos: Adobe Stock

08 ImmoFokus

Mit dem WEALTHCORE GREEN IMPACT FUND investieren wir

gezielt in nachhaltige Immobilien.

Durch klar definierte Ankaufskriterien und akribisches Asset

Management reduzieren wir Risiken, vermeiden Stranded Assets

und sorgen so für ein sicheres Zusammenspiel zwischen

Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit.

wealthcore.com

Verschnaufpause

„Die Risikobereitschaft

vieler Akteure war

zuletzt zu hoch.“

A

uf lange und intensive Feiern

folgt meist ein ordentlicher Kater.

Ähnlich kann man die aktuelle

Lage in der Immobilienbranche

beschreiben. Die Kombination aus hoher Inflation,

extremen Energiepreisen, gestiegenen

Zinsen und Finanzierungskosten sowie anhaltend

hoher Bau- und Rohstoffpreise war wohl zu viel

für den Markt. Investoren stehen auf der Bremse.

Developer drücken die Stopptaste oder verschieben

Projekte. Eine Konsolidierungswelle wird

befürchtet. Kurz: Die seit mehr als einem Jahrzehnt

laufende Party am Immobilienmarkt ist endgültig

vorbei.

Dass Nachhaltigkeit längst auch in der traditionell

als „Öko-Schmuddelkind“ verschrienen

Logistik angekommen ist, wird bei einem

einschlägigen Roundtable mit Top-Branchenexperten

klar. Untermauert wird das von einer

beeindruckenden Bildstrecke von Amelie

Miller in der sie nachhaltige Logistikimmobilien

– sowie im Übrigen auch Retailobjekte –

vorstellt. Gut zum Thema Nachhaltigkeit passt

auch der „über den Tellerrand“-Beitrag von

Lisa Grüner: Sie besuchte einen traditionellen

Sautanz am Attersee. Dabei wurde ein Schwein

geschlachtet, zerlegt und verkocht. Vollständig.

Vom Rüssel bis zum Schwanz.

Nicht wenige Branchenplayer sind der Meinung,

dass nach der extremen Preis- und

Renditeentwicklung der letzten Jahre eine

vorübergehende Verschnaufpause beziehungsweise

Beruhigungsphase nicht schaden

kann. Zu hoch sei die Risikobereitschaft vieler

Akteure zuletzt gewesen, so der Grundtenor.

Hoffnung macht jedenfalls, dass selbst in dieser

schwierigen Phase in der erstmals seit längerem

Anleihen als interessante Alternativen

erscheinen, kaum Zweifel an der langfristigen

Attraktivität von Immobilien aufkommen.

Schwerpunkt: Retail und Logistik

In der letzten Ausgabe des Jahres geht es

schwerpunktmäßig um zwei Assetklassen, die

beide vom boomenden E-Commerce betroffen

sind: Retail und Logistik. Im Coverinterview

berichtet etwa Wolfgang Scheibenpflug unter

anderem über den Logistik-Boom am und um

den Flughafen Wien. Auch beim mittlerweile

29. Ausgabe des Real Circle diskutierten ausgewählte

Immobilienprofis über die spannenden

Entwicklungen in den beiden artverwandten

Immobilienklassen.

Patrick Baldia

Chefredakteur

Foto: Adobe Stock

10 ImmoFokus

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der laufende Dialog mit unseren KundInnen sind die Grundlage für die EHL Marktberichte.

Unsere Marktberichte bieten einen umfassenden Einblick in die aktuelle Marktsituation im

Gewerbe-, Wohn- und Investmentbereich und stellen eine solide Basis für gezielte Investitionsund

Standortentscheidungen dar. Denn wir leben Know-how.

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Büromarktbericht

Wien |Herbst 2022

Retail

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Geschäftsflächenbericht

Österreich|2022/23

Zinshausmarktbericht

Wien | 2022

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32

VOLL BIS UNTERS DACH

Gawain Smart, CEO

der International

Campus Group, spricht

im Interview über

Expansionspläne

in Zeiten der Zinswende,

die Lage in

den beiden Wiener

Studentenheimen und

den Launch der neuen

Marke für urbanes

Wohnen, Havens Living.

14

DER ESG-FAKTOR

Die Logistikimmobilie von heute setzt auf

Energieeffizienz, etwa mit LED-Beleuchtung

und regenerativer Energie. Sie verzichtet auf

fossile Brennstoffe und selbst sogenannte

Sozialräume werden mittlerweile namentlich

hervorgehoben. Ähnlich sieht es im

Retailbereich aus, wobei hier die Ansprüche

an die Immobilie gänzlich andere sind.

Folgende besonders nachhaltige Retail- und

Logistikimmobilien zeigen, wie diese Ansätze

umgesetzt oder gar ergänzt werden.

26

START UP GROPYUS

Das Wiener Start-up setzt auf einen

integrierten und vollständig digitalisierten

End-to-End-Prozess – von der Planung über

die Errichtung bis hin zum Betrieb. Es will

damit die Bauindustrie transformieren. Und

massiv CO2 sparen.

Foto: Adobe Stock

12 ImmoFokus

Marius Richter Franz Rittsteuer Karl Koller Bernadette Fellner

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„PwC“ bezeichnet das PwC-Netzwerk und/oder eine oder mehrere seiner Mitgliedsfirmen. Jedes Mitglied dieses Netzwerks ist ein selbstständiges Rechtssubjekt.

Weitere Informationen finden Sie unter pwc.com/structure.


14 ImmoFokus

Der ESG-Faktor

Weitergedacht. Die Logistikimmobilie von heute setzt auf Energieeffizienz, etwa mit LED-Beleuchtung

und regenerativer Energie. Sie verzichtet auf fossile Brennstoffe und selbst sogenannte Sozialräume werden

mittlerweile namentlich hervorgehoben. Ähnlich sieht es im Retailbereich aus, wobei hier die Ansprüche an

die Immobilie gänzlich andere sind: Auch das Shoppingcenter setzt mittlerweile großteils auf Photovoltaik

und Wärmepumpen und hat entweder Bienenstöcke am Dach oder großflächige Kunstinstallationen an den

Wänden. Folgende besonders nachhaltige Retail- und Logistikimmobilien zeigen, wie diese Ansätze umgesetzt

oder gar ergänzt werden.

Autor: Amelie Miller

Ausgabe 06|2022

15

Foto: Robert Firtz


UPGRADE FÜR NOCH MEHR ENERGIEEINSPARUNGEN – Q19 IN

DÖBLING

Um den ressourcenschonenden Betrieb der Mall Q19 in Wien Döbling

auf eine neue Ebene zu heben, wurde im Jahr 2021 das 1.200 Quadratmeter

große Glasdach vollständig erneuert. Die neue Verglasung des

Q19-Daches sorgt durch Wärmeschutz für eine Jahresenergieeinsparung

von bis zu 35 Prozent. Im Sommer können sogar 55 Prozent der

Kühlenergie eingespart werden, da die einstrahlende Hitze durch das

neue Glas gefiltert wird. Im Winter ergibt sich durch die besonderen

Eigenschaften des Glases eine Verringerung der Transmissionswärmeverluste

von 15 Prozent. Während die Wärmeversorgung im Q19

mittels Fernwärme erfolgt, wird das Gebäude in heißen Sommermonaten

durch Kaltwasserspeicher am Dach gekühlt.

Zertifizierungen/Awards: Ökoprofit 2017, 2018, 2019, 2020 & 2021,

ICSC Int. Design & Development Award 2008, ICSC ReSource Award

2008, Merit Award 2008

SHOPPEN IN MEDITERRANEM FLAIR – DESIGNER OUTLET CROATIA

Das Designer Outlet Croatia in Zagreb ist das erste seiner Art in Kroatien, das ein BREEAM-Zertifikat für nachhaltiges Bauen erhalten hat. Bei der Energieversorgung

des Outlet-Centers mit einer Gesamtmietfläche von 15.500 Quadratmetern kommt vor allem Geothermie zum Einsatz. Im Winter werden damit ganze 100 Prozent des

Heizbedarfs gedeckt, im Sommer kann 70 Prozent der benötigten Energie zur Kühlung entnommen werden. Dafür wurden insgesamt 264 Pfähle ins Erdreich getrieben.

Hinzukommen Photovoltaik-Anlagen mit insgesamt 1.200 Solar-Paneelen auf einer Fläche von 3.000 Quadratmetern, die im Jahresschnitt 383 Megawatt

pro Stunde erzeugen. Eine energieeffiziente LED-Beleuchtung und Ladestationen für Elektroautos runden das nachhaltige Shoppingerlebnis ab.

Zertifizierungen/Awards: BREEAM, Austrian Green Planet Building Award

Architekturbüro: ATP architekten ingenieure

Bauherr: Designer Outlet Croatia d.o.o. (IKEA Centres)

Fotos: Robert Firtz, ATP/Friedmann

16 ImmoFokus

Fotos: Jost Gantar/VELIKA, ATP/Pierer, PICHLER Projects

ERLEBNISWELT IM DRACHENPANZER – ALEJA SHOPPING-CENTER

Mitten im dicht besiedelten Stadtteil Šiška in Ljubljana befindet sich das

Shopping-Center Aleja, das nicht nur aufgrund der Lage Teil der Stadt ist,

sondern auch direkten Bezug zum Wappentier der slowenischen Hauptstadt

nimmt. Rautenförmige, verschieden glänzende Schuppen an der Fassade des

Einkaufszentrums erinnern an den Panzer eines Drachens. Bei der Auswahl von

Gläsern und Oberflächen wurde besonders darauf geachtet, dass es einerseits

keinen Energieverlust nach außen und andererseits keinen zu starken Wärmeeintrag

nach innen gibt. An heißen Sommertagen versorgt ein unterirdischer

Regenwassersammeltank mit einem Volumen von ca. 390 Kubikmetern die

Rückkühlanlagen des Gebäudes mit Wasser. Mit dem gesammelten Regenwasser

werden auch die Grünflächen auf dem Dach des Gebäudes mit Hilfe

einer automatischen Bewässerungsanlage versorgt.

Zertifizierungen/Award: Iconic Award 2021, Global RLI Award 2021

Architekt: ATP architekten ingenieure (Innsbruck)

Ausgabe 06|2022

17

Fotos: cargo-partner/Oskar Steimel, Walter Ebenhofer

HOLZLAGER – ILOGISTICS CENTER CARGO-PARTNER

Bauen mit Holz ist auch in der Assetklasse Logistik angekommen. cargo-partner hat in Fischamend ein

wahres Holzlager realisiert. In zwei Jahren Bauzeit kamen neben 4.080 Kubikmeter Fichtenholz auch 120

Kubikmeter Lärchenholz zum Einsatz. Alle verwendeten Hölzer stammen aus nachhaltig bewirtschafteten

Wäldern in Österreich und Bayern und sind PEFC- sowie FSC-zertifiziert. Die nachhaltige Gebäudehülle

ermöglicht eine energie- und kostenschonende Temperaturführung zwischen 15 und 25 Grad

Celsius, eine konstante Luftfeuchtigkeit von bis zu 70 Prozent, niedrige Betriebskosten sowie erhebliche

Emissionsersparnisse.

Zertifizierung: DNGB-Zertifikat in Gold

Architekturbüro: POPPE*PREHAL ARCHITEKTEN ZT GmbH

Bauherr: ATL Immobilienverwaltung GmbH

18 ImmoFokus

Fotos: ATP/ZOOM VP

WORK-LIFE-LOGISTIKCAMPUS IN LITAUEN – GIRTEKA CAMPUS VILNIUS

Der neue Firmensitz von Girteka Logistics ist mehr als ein bloßer Umschlagplatz von Waren und Gütern: Er wurde als offener und lebendiger „Work-Life-Campus“ geplant.

Neben einem großen Angebot an Stellplätzen verfügt der Campus des litauischen Großflottenbetreibers auch über ein großes Angebot an Stellplätzen, eigene

Truckservicestationen, verschiedene Bürogebäude und Einkaufsmöglichkeiten vor Ort. Das Energiekonzept für den Campus stammt von ATP sustain. Diese setzt auf

den Energieverbund der unterschiedlichen Einheiten und ermöglicht den Austausch sowie die effiziente Nutzung von Energiequellen, -senken und -überschüssen.

Zertifizierungen/Awards:

Architekturbüro: ATP architekten ingenieure (Wien)

Bauherr: Girteka Logistics

Projektentwickler: SIRIN Development

Ausgabe 06|2022

19


KIWI LERBERG IN NORWEGEN

Das Thema Nachhaltigkeit spielte bereits beim Bau der Filiale der norwegischen Supermarktkette KIWI eine zentrale Rolle. Einen wesentlichen Beitrag zur Reduktion

der Treibhausgasemissionen des Gebäudes liefert die Dachkonstruktion. Das im Leichtbausystem errichtete Dach aus Holz besitzt eine enorm hohe Traglast und hält

somit Schnee sowie Begrünung ohne Probleme stand. Trotzdem benötigt das Gebäude nur eine Stützachse für die Dachspannweite von 40 Metern. Darüber hinaus

setzt die Supermarktkette auf eine energieeffiziente LED-Beleuchtung.

Zertifizierungen/Awards: Austria Green Planet Building Award

Architekturbüro: A-lab

Bauherr: Lerberg Utviklings AS, NorgesGruppen Eiendom AS

Fotos: tore Hobbelstad

20 ImmoFokus

Fotos: Neubau best.energie

INNOVATION TECHNODOM IN KASACHSTAN

Das Besondere an dem Elektronikgeschäftslokal in

Kasachstan mit Parkplätzen im EG des Unternehmens

TechnoDom ist, dass sich die Immobilie in einer

extrem kalten Klimazone (-35/+34 Grad Celsius)

befindet und als erstes Gebäude der Stadt keinen

staatlichen Fernwärme-Anschluss hat. Wärme und

Kälte werden durch ein Sondenfeld mit 41 Tiefensonden

mit der Länge von 80 bis 100 Metern sowie

zwei kaskadierten Wärmepumpen bereitgestellt.

Strom wird durch das PV-System am Dach mit

der Leistung von 253 kWp produziert und deckt

circa 73 Prozent des eigenen jährlichen Bedarfs.

Im Vergleich zu einem kasachischen Standard-Einkaufszentrum

dieser Größe spart TechnoDom laut

eigenen Angaben 645 Tonnen CO2 pro Jahr.

Zertifizierungen/Awards: Austrian Green Planet

Building Award

Projektentwickler: Neubau best.energy

Bauherr: Eduard Kim (TechnoDom AG)

Ausgabe 06|2022

21


WELLEN AUS HOLZ – MACTAN-CEBU INTERNATIONAL AIRPORT – PHILIPPINEN

Der Mactan-Cebu International Airport auf den Philippinen ist Asiens einziges Flughafengebäude, dessen Tragwerk und Dachstruktur komplett aus Holz gefertigt

wurde. Produziert und montiert von Rubner Holzbau am niederösterreichischen Standort Ober-Grafendorf. Für die wellenförmige Tonnendach-Tragstruktur mit einer

Höhe von 15 Meter und Spannweite von 30 Meter kamen 4.500 Kubikmeter Brettschichtholz zum Einsatz. Die dazu notwendigen 23 Meter langen Bogenbinder-

Hälften wurden von Rubner Holzbau am Standort Ober-Grafendorf vorgefertigt. Die Herausforderung in der Konstruktion ist die Ausführung der Gebäudefugen für die

Bewegungen im Erdbebenfall und bei hohen Windlasten sowie die Verankerung der Hauptträger am Betonbau. In der Hurrikan-Saison können die Windstärken an die

200 Stundenkilometer erreichen.

Zertifizierungen/Awards: Austria Green Planet Building, LEED Zertifizierung

Architekturbüro: IDA – Integrated Design Association Ltd., Hongkong

Bauherr: Konsortium GMR MEGAWIDE Cebu Airport Corporation (GMCAC), Philippinen

Fotos: Christopher Colinares

22 ImmoFokus

Fotos: Hertha Hurnaus, Chrisitna Häusler, Niklas Stadler

INNERSTÄDTISCHER PARK – IKEA WIEN WESTBAHNHOF

Mit dem Ikea am Wiener Westbahnhof wurden mitten im urbanen Raum

eine circa 2.700 Quadratmeter große Grünfläche und 160 Bäume neu

gewonnen, die sich zusammen auf eine Blattfläche von über zwei Hektar

summieren. Dank der extensiven Begrünung kühlt das Gebäude die

Nachbarschaft des Wiener Westbahnhofs an einem Hitzetag um bis zu -1,5

Grad Celsius. Die Bewässerung der Pflanzen erfolgt vollautomatisch. Für

eine nachhaltige und bedarfsorientierte Wasserversorgung sorgen spezielle

Sensoren. Zusätzlich dazu passt sich die Bewässerungsdauer mithilfe

eines intelligenten Algorithmus an die saisonale Vegetation der einzelnen

Pflanzen an. Besonders nachhaltig ist auch das Einrichtungshaus selbst, da

es komplett autofrei ist und das Konzept gänzlich auf Fußgänger, Öffi-Nutzer

und Radfahrer ausgerichtet ist. Das spart rund 350.000 Autofahrten, also

1.000 Tonnen CO2, gegenüber einem herkömmlichen Einrichtungshaus.

Zertifizierungen/Awards: Greenpass Zertifikat, Bauherrenpreis 2022

Architektur: querkraft architekten, Wien

Bauherr: Ikea Einrichtungen Handels-GmbH

Freiraumplanung: Kräftner Landschaftsarchitektur und Green4Cities

Ausgabe 06|2022

23


ÖKOLOGISCHES VORZEIGEPROJEKT –

VIEGA SEMINAR- UND VERTRIEBSCENTER

Das hochmoderne Seminar- und Vertriebscenter

für den global führenden Anbieter von Installationstechnik

Viega wurde von ATP Wien und ATP

sustain integral mit BIM als Plus-Energie-Haus

geplant. Bauweise und hohe Luftdichtheit halten als

„passive“ Maßnahmen den Energiebedarf so gering

wie möglich. Als „aktive“ Maßnahmen kommen

regenerative Energiequellen, mechanische Lüftung

mit Wärmerückgewinnung und Ablagesysteme

mit Niedertemperaturniveau zum Einsatz. Über die

großflächige Photovoltaikanlage wird nicht nur der

eigene Energiebedarf gedeckt, sondern überschüssiger

Strom ins Netz einspeist.

Zertifizierungen/Awards: DNGB-Platin, klimaaktiv-

Gold, Nominierung für den Energy Globe Award

Architektur: ATP architekten ingenieure

Bauherr: Viega

Fotos: ATP/Kuball

24 ImmoFokus

Fotos: CC Real, Werner Streitfelder

LANDSCHAFT AM DACH – WIEN MITTE THE MALL

Wien Mitte The Mall wurde als erstes Einkaufszentrum in Österreich mit

einer DNGB-Zertifizierung nach dem „Gebäude im Betrieb“-2020-Standard

(GiB) in Platin ausgezeichnet. Dabei wurde nicht nur The Mall zertifiziert,

sondern der gesamte Gebäudekomplex mit in Summe 100.000

Quadratmetern, wobei 30.000 Quadratmeter davon auf Geschäftsflächen

entfallen. Um die Verbrauchswerte für Strom, Wärme, Kälte und

Wasser zu erfassen, wurde ein Zähler-, Mess- und Monitoringsystem installiert.

Auf Basis dieser Werte können gezielt Energieoptimierungsmaßnahmen

getroffen werden. In Zukunft soll zudem beim Abfallmanagement

eine höhere Recyclingrate etwa durch die Wiederverwertung von

Entsorgungsmaterialien angestrebt werden. Zum zehnjährigen Jubiläum

wurde der 4.000 Quadratmeter große Dachgarten neugestaltet.

Zertifizierungen/Awards: DGNB-Platin

Architektur: Ortner & Ortner, Neumann + Steiner

Landschaftsgestaltung: Kaufmann + Partner

Ausgabe 06|2022

25

Start-Up

ImFokus

Gründung

Das 2019 in Wien gegründete Start-up

mit Standorten in Österreich, Deutschland

und Liechtenstein hat es sich zum

Ziel gesetzt, nachhaltiges, leistbares und

smartes Wohnen für alle zu schaffen.

Gründer

Geleitet wird Gropyus vom Gründungsteam

Markus Fuhrmann (CEO),

Philipp Erler (CTO) und Bernd Oswald

(Business Development und M & A)

sowie einem erfahrenen Team mit unterschiedlichem

Industriebackground.

Nachhaltiges

Wohnen für alle

Gropyus. Das Wiener Start-up setzt auf einen integrierten und vollständig

digitalisierten End-to-End-Prozess – von der Planung über die Errichtung bis

hin zum Betrieb. Es will damit die Bauindustrie transformieren. Und massiv

CO2 sparen.

E

nde Mai feierte das erste Gropyus-

Gebäude in Weißenthurm bei

Koblenz im deutschen Bundesland

Rheinland-Pfalz feierlich Eröffnung.

Und der grüne Fußabdruck kann sich sehen

lassen: Zero.One, gelegen am „Wohnpark Nette

6“, mit 54 Wohnungen weist nur fünf Prozent

des Treibhauspotenzials eines Referenzgebäudes

auf. Bereits bei Bau und Errichtung konnten

durch die Holz-Hybrid-Bauweise 22 Prozent

der grauen Emissionen vermieden werden.

Zudem sorgt die in die Fassade integrierte

Photovoltaikanlage dafür, dass das Gebäude

energiepositiv betrieben werden kann. Dadurch

spart jeder Bewohner pro Jahr im Durchschnitt

eine Tonne CO2 oder 13 Prozent seiner jährlichen

Emissionen.

Schnelle Skalierbarkeit möglich

Wie schafft Gropyus nachhaltigen und leistbaren

Wohnraum? In einem ersten Schritt wird

das Gebäude mittels Konfigurator designt.

Dabei stehen unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten

zur Auswahl. Nachdem die

Holzhybrid-Bauteile – das Holz stammt im

Übrigen aus nachhaltiger Produktion – generiert

und abgestimmt wurden, werden sie in

der eigenen Fabrik (!) in Deutschland mittels KI

und Robotik seriell hergestellt. Dieser Zugang

erlaubt eine schnelle Skalierung im industriellen

Maß. Schließlich werden die vorgefertigten

Bauelemente auf der Baustelle miteinander verbunden.

Nach der Fertigstellung sorgt dann das

selbst entwickelte Building-Operating-System

für „Living-as-a-Service“ für die Bewohner.

Marktvolumen

Mit Zero.One, dem Gebäude „Am Wohnpark

Nette 6“, wurde im Mai 2022 das

erste GROPYUS-Wohnhaus mit 54 Wohnungen

in Weißenthurm bei Koblenz

(Deutschland) eröffnet. Erst im März

wurde eine weitere Finanzierungsrunde

abgeschlossen. Damit erhielt Gropyus

bislang Finanzmittel in der Höhe von

insgesamt rund 150 Millionen Euro.

Die Meinung des Profis

Mit der seriellen Holz-Hybrid-Bauweise,

die vollständig digitalisiert umgesetzt

wird, liefert das Unternehmen eine

Lösung, die der Branche bislang gefehlt

hat. Bezahlbarer Wohnraum wird auch in

Zukunft dringend benötigt werden und

Gropyus bietet einen smarten Lösungsansatz,

um dies nachhaltig und effizient

umzusetzen.

IDEE

GESCHÄFTSMODELL

TIMING

Mitarbeiter

Circa 300

Andreas Holler

Buwog

Foto: Gropyus/Buwog

26 ImmoFokus

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Bauprojektdatenbank

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Erfahren Sie rechtzeitig, welche Bauprojekte

in Ihrer Umgebung geplant sind, um neue

Aufträge zu generieren.

NACHHALTIGE PLANBARKEIT

Behalten Sie Markt, Bauprojekte und

Nachfrage immer im Blick, um Geschäftschancen

frühzeitig zu erkennen.

SCHNELLER PROJEKTERFOLG

Analysieren Sie aktuelle Verkaufszahlen,

um Ihre Objekte schnell zu verkaufen.

ZUVERLÄSSIGES MARKTWISSEN

Beobachten Sie (regionale) Entwicklungen

sowie Ihren direkten Mitbewerb, um immer

informiert zu sein.

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sauer@rsgroup.at

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ImmoFokus.Rubrik

Top Deal

ImFokus

La Revedere

Der Abschied. Mit dem Verkauf ihres Bukarester Büroportfolios zieht sich

die CA Immo aus dem rumänischen Markt vollständig zurück.

Ü

berraschend kam der Exit keineswegs.

Bereits 2021 erklärte

der damalige CEO Andreas Quint,

einen Ausstieg aus Rumänien

zu erwägen. „Wir prüfen in Rumänien alle

strategischen Optionen, einschließlich eines

Verkaufs einzelner Gebäude, eines Teils oder

des gesamten Portfolios inklusive des lokalen

Management-Teams – aber nicht um jeden

Preis und vor allem ohne Zeitdruck“, so auch

seine Nachfolgerin Silvia Schmitt-Walgenbach

dieses Frühjahr im ImmoFokus-Interview.

Wie das Unternehmen bekanntgab, entspricht

der erzielte Verkaufspreis einem

Abschlag von rund drei Prozent auf den

Buchwert zum 30. Juni 2022. Mit den sieben

Bukarester Bürogebäuden mit einer Gesamtmietfläche

von 165.000 Quadratmetern und

jährlichen Bruttomieteinnahmen von 30,4

Millionen Euro wird auch das lokale Team

vom Käufer übernommen. Zu Letzteren,

ebenso wie zum genauen Verkaufspreis, hat

die CA Immo keine konkreten Angaben gemacht.

Verlockend hohe Renditen

Vor allem in den Nuller-Jahren entdeckten

heimische Immobilieninvestoren, angezogen

von hohen Renditeaussichten, den

rumänischen Markt für sich. 2004 realisierte

etwa die CA Immo als erste heimische Immobiliengesellschaft

mit dem „Charles de

Gaulle“ ein Bürogebäude westlichen Top-

Standards in Bukarest. Im selben Jahr wurde

in der rumänischen Hauptstadt das „Opera

Center“ fertig gestellt. Weitere CA-Immo-

Projekte sollten folgen. Und zwar nicht nur

um Bürosegment: In den Städten Arad und

Sibiu wurden Retailobjekte errichtet. Im Geschäftsjahr

2021 lag jedenfalls der Portfoliowert

der rumänischen Bestandsimmobilien

mit acht Prozent nur unwesentlich unter

dem der österreichischen (zehn Prozent). Mit

diesem Verkauf und dem Ausstieg aus dem

rumänischen Markt fokussieren wir das CA

Immo-Portfolio weiterhin auf hochwertige,

moderne Büroimmobilien in unseren Kernmärkten

und monetarisieren Investitionen,

deren Rendite unter unseren Zielvorgaben

liegt und die in Bezug auf Standort, Assetklasse

und Größe nicht strategisch sind“, so

Schmitten-Walgenbach zum Deal anlässlich

der Bekanntgabe des Abschieds aus Rumänien.

Österreichanteil schrumpft

Fraglich ist, ob damit nicht auch Objekte in

Österreich gemeint sind beziehungsweise

dem Kernmarkt ein ähnliches Schicksal blüht

wie Rumänien? Nach dem kürzlich erfolgten

Verkauf eines Gebäudekomplexes, bestehend

aus dem Hotel Savoyen und dem Bürogebäude

am Botanischen Garten im dritten

Wiener Gemeindebezirk, das im Übrigen als

Headquarter des Unternehmens dient, besitzt

die CA Immo nicht mehr als eine Handvoll

Immobilien in Wien. 2014 lag der Portfolio-

Anteil Österreichs bei fast 20 Prozent.

Foto: WilkinsonEyre

28 ImmoFokus

Problemlöser

ImFokus

Emanuel

Heisenberg

Gründer und Geschäftsführer

ecoworks

1. DAS PROBLEM

Bau und Betrieb von Gebäuden verursachen 38 Prozent der weltweiten

Treibhausgasemissionen. Der Gebäudesektor erzeugt außerdem 54 Prozent

des Gesamtabfalls. Nur ein Prozent der Baumaterialien werden wiederverwendet.

Es gibt keine technologische Lösung für dieses Problem.

Die Baubranche investiert weniger als ein Prozent der Umsätze in R&D

(Research & Development). Die Industrie ist analog, sehr langsam und

es gelingt so gut wie nie, Zeit- und Budgetpläne einzuhalten.

3,4 Millionen Wohneinheiten in Deutschland sind durch EU-Richtlinien

bedroht und müssen in den nächsten fünf Jahren renoviert werden,

um weiterhin genutzt zu werden.

Fotos: ecoworks

2. DIE LÖSUNG

ecoworks entwickelt Produkte und Prozesse, die eine schnelle und

kostengünstige serielle Sanierung des Gebäudebestands ermöglichen.

Das Ziel ist für uns die Reduzierung der CO2-Emissionen im Gebäudesektor

durch eine hocheffiziente Gebäudehülle, moderne TGA-Lösungen

sowie die Eigenversorgung des Gebäudes mit sauberem Strom. Neben

einem nachhaltigen Gebäudebetrieb wollen wir die Modernisierungsmaßnahme

so wirtschaftlich sinnvoll wie möglich gestalten. Daher

entwickeln und vertreiben wir für Wohnungsunternehmen, Architekten,

Planer, Bauträger und Energieberater einen Lösungsbaukasten für die

serielle Sanierung. Das Kernprodukt bilden vorgefertigte Elemente für

Fassade und Dach, die als Holzrahmenkonstruktion mit nachhaltigen

Dämmstoffen und integrierter Gebäudetechnik sowie neuen Fenstern

industriell hergestellt werden. Was heutzutage in der Regel auf der Baustelle

händisch gefertigt und installiert wird, kann in teilautomatisierten

Fabriken von Robotern produziert und direkt als fertige Gebäudehülle

auf die Baustelle gebracht und einfach sowie schnell installiert werden.

Einst hochgradig ineffiziente Gebäude werden so binnen weniger

Wochen zu Plusenergiehäusern.

3,4

DIE ZAHL

3,4 Millionen

Wohneinheiten in

Deutschland sind durch

EU-Richtlinien bedroht

und müssen in den

nächsten fünf Jahren

renoviert werden,

um weiterhin genutzt

zu werden.

Ausgabe 03|2021

29

ImmoFokus.Rubrik

4

Das neue Ethnografische Museum ist eines von vier

Museen, die im Zuge des Liget Budapest Projekts

bis 2023 im 200 Jahre alten Stadtpark Városliget eine

neue Heimat finden werden. Dazu gehören auch die

Neue Nationalgalerie, das Haus der Ungarischen Musik

und das Museum für Technik und Verkehr. Zum Projekt

gehört auch die völlige Erneuerung der Grünfläche des

Városliget. Das Museumsgebäude mit insgesamt fünf

Stockwerken ist 34.000 Quadratmeter groß.

Immobilie

ImFokus

60

Nicht weniger als 60 Prozent

des Museums, konkret

der ganze mittlere Teil, sind

unterirdisch angelegt. Unter

der Erde findet sich auch die

dazugehörige Tiefgarage mit

800 Parkplätzen, die bereits

2020 fertig wurde und deren

Wände die Gemälde berühmter

ungarischer Maler zieren.

150

In seiner eineinhalb Jahrhunderte langen Geschichte hat das 1872

gegründete Ethnografische Museum Budapest noch

nie einen Standort sein Eigen nennen dürfen,

der auf seine besonderen Bedürfnisse

zugeschnitten war. Vielmehr wurde

es an fünf verschiedenen Adressen

in der ungarischen Hauptstadt

untergebracht – zuletzt seit 1973

im Justizpalast im 5. Bezirk Budapests,

Belváros-Lipótváros.

An der aktuellen Adresse im

Stadtpark Városliget fand

man bereits 1896 während

der Millenniumsausstellung

zumindest für einige Wochen

ein Zuhause.

30 ImmoFokus

250.000

Mit seiner rund 250.000 Exponate umfassenden Sammlung gehört

das Ethnografische Museum Budapest zu den größten Völkerkunde-

Museen Europas. Die Sammlung widmet sich der Kultur des ungarischen

Volkes sowie anderer europäischer und nicht-europäischer

Völker. Bevor das neue, langfristige Museumsgebäude bezogen wurde,

war die Sammlung in verschiedenen Museumsgebäuden untergebracht.

7.300

Auf der rund 7.300 Quadratmeter großen Außenfläche wachsen

Sträucher und Pflanzen. Rund um das Ethnografische Museum

findet sich ohnehin reichlich Grün. Das Gebäude, das an eine

Skateboard-Rampe erinnert, thront im Budapester Stadtpark

Városliget, ungarisch für Stadtwäldchen.

2016

Den Architekturwettbewerb für das

Ethnografische Museum konnte 2016

das Budapester Büro Napur Architect

für sich entscheiden. Zu den Finalisten

gehörte im Übrigen auch Coop

Himmelb(l)au aus Wien.

Fotos: NEP

Aufsteiger

Absteiger

COO wird CEO

Shoppingcenter-Experte. Christoph Andexlinger ist seit rund 25 Jahren im Spar-Konzern tätig.

Am 1. Jänner 2023 nimmt er die Arbeit als CEO der SES auf.

1 1998

Nach einer dreijährigen Tätigkeit als Produktmanager

bei Miele Österreich, startet der Absolvent

der Handelswissenschaften (WU Wien) als Leiter

Marketing des Europark Salzburg seine Karriere

im Sparkonzern.

2 2000

Der gebürtige Tiroler Andexlinger wird

Center-Manager des 1996 eröffneten Europark

Salzburg im Stadtteil Taxham. Er wird diese

Funktion ein Jahrzehnt lang ausüben.

3 2007

SES wird gegründet. Andexlinger ist von Anfang

an, bis 2020 als Head of Center-Management

dabei. In dieser Funktion verantwortet

er den operativen Betrieb von 30 Shopping-

Destinationen in sechs europäischen Ländern.

Die Entwicklung der SES kann sich sehen lassen.

Im Vorjahr verzeichnete der Entwickler,

Errichter und Betreiber von großflächigen,

multifunktionalen Immobilien mit Fokus auf

Handel und Dienstleistung mit 1.800 Shoppartnern

und einer Bruttoverkaufsfläche von

830.000 Quadratmeter einen Umsatz in der

Höhe von 2,64 Milliarden Euro.

4 2021

Andexlinger wird als Chief Operations Officer

in die Geschäftsführung der SES berufen.

Etwas mehr als ein Jahr später, im März 2022,

wird er zum Präsident des Austrian Council

of Shopping Places (ACSP) ernannt werden.

Für den Branchenverbands ist Andexlinger

seit März 2011 tätig. Seit Ende 2012 übt er eine

weitere ehrenamtliche Funktion aus: Stellvertretender

Vorsitzender des Kuratoriums der

Internationalen Stiftung Mozarteum.

4

5

3

1

2

5 2023

Mit Jahresbeginn übernimmt der gebürtige Tiroler (51) den Chefposten bei

der SES (Spar European Shopping Centers GmbH). In seinen Zuständigkeitsbereich

fallen neben der Gesamtverantwortung für das Unternehmen im

Speziellen die Bereiche Architektur, Center- und Facility-Management, Marketing,

Human Resources, Public Relations sowie IT und Business Process

Management. Andexlinger ist jedenfalls nicht die einzige Neubesetzung in

der Geschäftsführung der Shoppingcenter-Sparte SES: Ihm zur Seite gestellt

werden die langjährigen Führungskräfte Johannes Köth (43) und Alexander

Eck (55). Der langjährige Vorstandsvorsitzende Johann Felser (62) tritt wiederum

mit Ende 2022 in den Ruhestand.

Foto: SES

Ausgabe 06|2022

31

ImFokus

Voll bis unters Dach

Auf der Überholspur. Gawain Smart, CEO der International Campus Group, spricht im Interview über

Expansionspläne in Zeiten der Zinswende, die Lage in den beiden Wiener Studentenheimen und den

Launch der neuen Marke für urbanes Wohnen, Havens Living.

Das Gespräch führte: Patrick Baldia

Sie haben ja 2021 rund 670 Millionen Euro

in neue Objekte investiert und auch zu

Jahresbeginn angekündigt, für weitere 500

Millionen Euro Objekte und Projektentwicklungen

kaufen zu wollen. Sind diese

Pläne trotz Zinswende auf Schiene?

Gawain Smart: Anders als 2021, als wir

unsere Transaktionspläne sehr gut umsetzen

konnten und Covid-bedingt eher auf der

Vermietungsseite einige Schwierigkeiten

hatten, sind wir jetzt mit der umgekehrten

Situation konfrontiert: Unsere Häuser sind

32 ImmoFokus

voll bis unters Dach, bei den Transaktionen

hinken wir hingegen etwas nach. Einiges

von dem, mit dem wir uns seit dem ersten

Quartal beschäftigen, werden wir jedenfalls

bis Ende 2022 auch abschließen können.

Man muss ganz klar sagen, dass die politischen

Rahmenbedingungen in Deutschland

aktuell mit Fragezeichen versehen

sind – Stichworte KfW-Förderungen (für

Kreditanstalt für Wiederaufbau, deutsche

Förderbank, Anm.) und Bestandssanierungs-

Förderung. Daher fehlt etwas die Klarheit

dazu, wie Transaktionen durchgeführt

werden können. Das führt natürlich dazu,

dass viele Marktteilnehmer vor allem auf der

Entwicklungsseite mit den Füßen auf der

Bremse stehen.

Das heißt, das Angebot ist begrenzt?

Ja, wir würden gerne kaufen. Auch mehr,

als wir es im Moment tun, aber es ist

auch praktisch nichts verfügbar. Weder

Projektentwicklungen, noch Objekte oder

Grundstücke.

„Wir beschäftigen uns schon

länger mit Innsbruck, Graz und

Salzburg, sind dort aber noch

nicht fündig geworden“

Gawain Smart,

International Campus Group

Foto: International Campus Group

Sind Sie vom Zinsanstieg nach vielen Jahren

praktisch nicht vorhandener Zinsen

überrascht worden?

Wir haben in unseren Underwritings schon

früh angefangen, höhere Zinsen zu stressen.

Somit sind wir von den heuer erfolgten

Zinserhöhungen von Fed und EZB nicht auf

dem falschen Fuß erwischt worden. Aber

man muss schon sagen, dass wohl kaum ein

Marktteilnehmer damit gerechnet hat, dass

die Zinsen innerhalb weniger Wochen so

steil ansteigen würden. Viele haben wohl

einen längeren Anpassungsprozess erwartet.

Wie finanzieren Sie Ihre Transaktionen?

Wir arbeiten ganz klassisch mit Bankenfinanzierungen.

Wir sind da im Bereich von

60 bis 70 Prozent und das zu marktüblichen

Konditionen, der Rest ist Eigenkapital.

Letzteres kommt von unserem Hauptgesellschafter

Brookfield.

Sind Sie auch mit der aktuellen Auslastung

in Ihren beiden Wiener Häusern am

Hauptbahnhof und in der Brigittenau

zufrieden? Das Fizz in der Dresdner Straße

107 hatte ja immer etwas zu kämpfen…

Grundsätzlich ist die Lage in unseren Wiener

Häusern dieselbe wie in Deutschland:

Beide sind voll. Und ja: Beim The Fizz in der

Dresdner Straße 107 haben wir ein wenig

länger gebraucht, um es zu stabilisieren,

aber mittlerweile sind beide Häuser voll

ausgelastet.

Sind auch andere Standorte in Österreich

ein Thema für International Campus?

Wir haben uns schon länger mit Innsbruck,

Graz und Salzburg beschäftigt. Bis dato sind

wir dort aber leider nicht fündig geworden.

International Campus ist mit elf Häusern

und etlichen anderen, die sich im Bau

befinden, vor allem in Deutschland stark

aufgestellt. Sehen Sie in Ihrem wichtigsten

Markt noch Potenzial für weitere Objekte?

Ihre Frage lässt sich relativ einfach beantworten:

Wir haben in Deutschland drei

Millionen Vollzeitstudenten. Davon sind

20 Prozent beziehungsweise 600.000

Heimschläfer. Gleichzeitig beläuft sich das

gesamte Angebot an studentischen Betten,

und zwar von gemeinnützigen bis hin zu

privaten Anbietern wie uns, auf ungefähr

300.000. Das heißt, dass sich rund 2,1

Millionen Studenten ihre Bleibe anders

organisieren müssen. Vielen davon ziehen in

Wohngemeinschaften.

Und entziehen damit dem Wohnungsmarkt

Wohnungen…

Genau. Und zwar nicht wenige: In Deutschland

sind das rund 400.000 Einheiten.

Ein Problem ist in diesem Zusammenhang

auch, dass eine Gruppe von Studenten, die

gemeinsam eine 80 bis 90 Quadratmeter

große Wohnung mietet, dafür mehr zahlt als

eine vierköpfige Familie mit Einkommen.

Aber um auf Ihre Frage zurückzukommen:

Ja, der Bedarf an studentischem Wohnen ist

insgesamt gegeben. Gleichzeitig würde eine

Ausweitung des einschlägigen Angebots

den familienbezogenen Wohnungsmarkt

Ausgabe 06|2022

33

ImFokus

Gawain Smart

Gawain Smart ist seit Mai 2021 CEO der

International Campus Group, einer der

größten Investoren, Entwickler und Betreiber

von Konzepten für studentisches

und urbanes Wohnen in Europa. International

Campus bietet zwei Wohn- und

Servicebrands an: „The Fizz” bedient die

Bedürfnisse von Studenten, „Havens Living”

die von Berufstätigen. Aktuell sind

mehr als 7.900 Wohneinheiten unter anderem

in Deutschland und Österreich in

Betrieb und Bau.

deutlich entlasten. Mit fehlen hier zwar die

genauen Zahlen, aber meiner Einschätzung

nach ist das in Österreich nicht anders

beziehungsweise würde es mich sehr

überraschen, wenn doch. Das heißt natürlich

auch, dass wir auch dort Potenzial für eine

Ausweitung des aktuellen Angebots sehen.

Mit Prag Holešovice besitzen Sie ein The

Fizz in der tschechischen Hauptstadt. Wie

entwickelt sich dieser Markt eigentlich?

Wir befinden uns mit dem Prager Haus im

dritten Vermietungsjahr und sind bei 636

Betten auch dort voll bis unters Dach. Prag

hat sich in den letzten Jahren wirklich zu

einem jungen, internationalen Hotspot mit

einer bunten Community an Nationalitäten

entwickelt. Wir sind sehr glücklich, in Prag

präsent zu sein und diese Phase mitzuerleben!

Haben Sie sich auch in Budapest nach

Gelegenheiten umgeschaut?

Ja, wir haben uns Budapest lange und breit

angeschaut, dort bis heute aber nichts realisiert.

Wir beobachten den Markt jedenfalls

auch weiterhin. Auch Polen, Slowenien und

andere Länder bleiben auf unserem Radar.

Auch wenn etwa im Falle von Polen die Nähe

zur Ukraine nicht förderlich ist. Aber das

kann nächstes Jahr oder in zwei Jahren schon

wieder anders ausschauen.

Bislang haben wir ausschließlich über The

Fizz, also Ihre Marke für studentisches

Wohnen, gesprochen. Wie schaut es mit

der Micro-Apartments-Marke Havens

Living aus?

Das Konzept haben wir für Berufstätige

entwickelt, die in zentraler Lage inmitten

einer Community von Gleichgesinnten

leben möchten. Aktuell befinden sich unter

anderem Havens-Living-Objekte in Berlin,

Frankfurt und Hamburg in Bau und werden

in den nächsten zwei Jahren auf den Markt

kommen.

Wie sind Ihre Erfahrungen mit

dem jungen Produkt Havens Living?

Wir haben unser erstes Havens Living im

Zusammenhang mit unserem The Fizz in

Hamburg mit insgesamt circa 770 Betten

realisiert, wovon rund 214 auf Havens entfallen.

Das geschah genau zur Zeit des ersten

Corona-Lockdowns. Nachdem inzwischen

die Covid-bedingten Restriktionen gelockert

wurden, ist unser Havens Living mittlerweile

voll ausgelastet und hat eine Belegung von

deutlich über 90 Prozent.

34 ImmoFokus

Zum Autor

Louis Obrowsky ist Präsident des Verbandes der Institutionellen

Immobilieninvestoren und Geschäftsführer der LLB

Immo Kapitalanlagegesellschaft.

ESG beeinflusst die Immobilienbranche

immer stärker

Kommentar: Louis Obrowsky

Foto: Adobe Stock

Environmental, Social, Governance, kurz ESG, ist in aller Munde,

vor allem in der Immobilienbranche. Da stellt sich nicht mehr die

Frage, ob man ESG in seine Unternehmensstrategie einbauen will,

sondern ausschließlich, wie das zu bewerkstelligen ist. Man muss ESG

permanent denken, da dies die Basis für Investitionsentscheidungen

sein wird. Wer in Zukunft Immobilien kaufen wird, wird nicht umhinkommen,

das jeweilige Objekt auf Basis der Taxonomie zu prüfen, um

auch langfristig einen realen Werterhalt darstellen zu können. ESG

wird daher ein zentraler Bestandteil der Wettbewerbsstrategie sein

müssen. Wobei man sich nicht nur die Frage stellen darf „Was muss

ich tun?“, sondern weitergehend „Was kann ich darüber hinaus tun,

um auch am Finanzmarkt ein entsprechend positives Echo zu erzielen?“.

Dies kann neben dem Ankauf auch die Bewirtschaftung, die

Finanzierung, die Refinanzierung oder den Verkauf betreffen. Da wird

eine gut aufbereitete ESG-Historie hilfreich sein.

Mehr Fragen als Antworten

Sämtliche Nachhaltigkeitsanforderungen bei Neubauten einzuplanen,

ist mittlerweile „state of the art“. Wie sieht es

aber beim Immobilienbestand, vor allem im

gründerzeitlichen Zinshausbereich aus? Es

ist ein Leichtes, eine umfassende Sanierung

zu fordern, damit der CO2-Ausstoß

minimiert und Nachhaltigkeitsanforderungen

erfüllt werden.

Nur stellt sich nach wie

vor die Frage, wie das

geschehen kann und

soll? Denn noch

immer fehlen die

dafür notwendigen

Rechtsgrundlagen

und die notwendige

Rechtssicherheit. Der erst kürzlich dem Parlament übermittelte

Entwurf des Erneuerbare-Wärme-Gesetzes (EWG) ist inferior und

wirft mehr Fragen auf als er beantwortet. Ein Themenkomplex wird

komplett ausgeklammert: Wer soll das alles finanzieren? Ganz zu

schweigen von der Machbarkeit der technischen Umsetzung in manchen

Bereichen, wo zum Beispiel vorhandene Heizkörper nicht mit

neuen Heizsystemen kompatibel sind. Oder wo der Mieter eine Änderung

gar nicht zulassen will. Müssen wir wirklich warten, bis eine

Vielzahl von rechtlichen Auseinandersetzungen aus diesen Fragen

auf uns zukommt? Damit wäre wohl niemandem gedient, der Umwelt

am allerwenigsten.

Rechtliche Grundlagen fehlen

Man sieht, die Immobilienbranche ist im Umbruch. Viele Anforderungen

sind gestellt, aber nicht alle sind umsetzbar. Rechtliche

Grundlagen wie beispielsweise Duldungspflichten von Bestandsnehmern

fehlen. Allein die Frage, ob eine thermische Sanierung als eine

Erhaltungsarbeit klassifiziert werden kann oder nicht, ist von entscheidender

Bedeutung, um diese überhaupt in Angriff nehmen

zu können.

Es ist daher die Politik gefordert, rasch

Maßnahmen zu ergreifen und endlich

Rahmenbedingungen zu

schaffen, die es der Branche

ermöglichen, im gesicherten

Rechtsrahmen das anzugehen,

was man von ihr fordert:

gemeinsam Maßnahmen für

eine nachhaltige Zukunft zu

setzen. Leider wird wieder

einmal das Pferd von hinten

aufgezäumt.

Ausgabe 06|2022

35

ImmoFokus.Rubrik

Zum Autor

Britta Seibert ist Steuerberaterin und arbeitet

als Finanzprofi bei REEEP - Renewable Energy

and Energy Efficiency Partnership.

ESG – mit freundlichen Grüßen

Kommentar: Britta Seibert

SDG, Taxonomie und CSRD; ESG, Green Deal und CSDDD: Was wie ein

Hip-Hop Song aus den 1990ern klingt, sind tatsächlich die Umsetzungsmaßnahmen

der Europäischen Union im Zusammenhang mit Nachhaltigkeit

und Klimaschutz. Mit dem jüngsten Vorschlag der Richtlinie zur

Sorgfaltspflicht von Unternehmen, der „Corporate Sustainability Due

Diligence Directive“, kurz CSDDD, hat die EU-Kommission einen weiteren

Schritt gesetzt. Unternehmen sollen sich laut diesem Entwurf des europäischen

Lieferkettengesetzes zum sorgfältigen Umgang mit den sozialen

und ökologischen Wirkungen in der gesamten Wertschöpfungskette,

inklusive des eigenen Geschäftsbereichs, verpflichten.

Eine wahre Herausforderung für Unternehmen, da bis zu 98 Prozent des

ökologischen Fußabdrucks nicht die eigene Produktion verursacht, sondern

aus der Lieferkette stammen. 1)

Zertifizierte Logistikimmobilien sind gefragt

Während in der Logistik 87 Prozent der Treibhausgasemissionen entlang

der Lieferkette durch den Verkehr verursacht werden, sind Lagergebäude

nur für 13 Prozent verantwortlich. 2)

Doch Verkehr hat immer einen Ursprung und ein Ziel. Und da sich das

Frachtaufkommen laut OECD 3) bis 2050 verdoppeln wird, benötigt auch

die Logistikbranche im selben oder zumindest ähnlichem Maße neue

Lagerstätten und Umschlagplätze, welche die Bodenversiegelung vorantreiben.

Bereits jetzt verursacht der Immobilien- und Bausektor laut

UNO rund 37 Prozent der energiebezogenen CO 2

-Emissionen. 4)

Auch am österreichischen Markt lässt sich das Wachstum der Logistikbranche

und ihr gesteigerter Bedarf an Lagerimmobilien erkennen. „Der

Leerstand beträgt de facto 0 Prozent“, attestieren die Experten von Otto

Immobilien, da die große Nachfrage nach modernen bzw. generell verfügbaren

Objekten zuletzt kaum bedient werden konnte. 5) Hinzu kommt das

verstärkte Interesse von Investoren und potenziellen Mietern an Gebäudezertifizierungen

als Voraussetzung für den Erwerb bzw. die Anmietung

einer Logistikimmobilie. Diese Entwicklung war sogar der UNO eine positive

Erwähnung wert. Laut Dekarbonisierungsindex für Gebäude 2021

liegt ein 19-prozentiger Anstieg der Green-Building-Zertifizierungen vor.

Dekarbonisierung geht alle an

Auch wenn KMUs nicht direkt in den Anwendungsbereich der CSDDD-

Richtlinie fallen, werden sich deren Bestimmungen indirekt z. B. als

Zulieferer von größeren, betroffenen Unternehmen unweigerlich auf

sämtliche Teilnehmer der Lieferkette auswirken. Deutschland setzt sein

Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz (LkSG) bereits ab Januar 2023 um.

Auf die Lernprozesse bei der Umsetzung dürfen auch österreichische

Logistiker für ihre kommenden Berichtsnotwendigkeiten gespannt sein.

1) PRI, MANAGING ESG RISK IN THE SUPPLY CHAINS OF PRIVATE COMPANIES AND ASSETS | 2017

2) JJL, Logistics Buildings of Tomorrow |10/ 2020

3) OECD, TF Transport Outlook 2021

4) United Nations Environment Programme (2022). 2022 Global Status Report for Buildings and

Construction: Towards a Zero emission, Efficient and Resilient Buildings and Construction Sector.

Nairobi.

5) Otto Immobilien / Industrie- und Logistik-Marktbericht, 8. Ausgabe: Herbst 2022

Fotos: C. Seibert, Adobe Stock

36 ImmoFokus

Zum Autor

Martina Hirsch verantwortete den Neubau- und Vorsorgewohnungsvertrieb

der s REAL Immobilien, 2019 erhielt sie

die Prokura. Als Mentorin im „Salon Real“, hält sie Vorträge.

Seit 1. Oktober 2022 ist sie s REAL-Geschäftsführerin.

Das Ziel: Digitale und transparente Abbildung

des gesamten Kauf- und Verkaufsprozesses

Kommentar: Martina Hirsch

und schon im Vorfeld relevante Marktinformationen

bietet.

Ziel ist die langfristige Etablierung von www.mysreal.at

als österreichweites Informations- und

Kommunikationsportal für alle Interessierten. Mit

der Plattform festigt das Unternehmen seine Positionierung

als erster hybrider – also digitaler und

analoger – Immobilienmakler Österreichs.

Fotos: Stephan Huger, Adobe Stock

Digitalisierung ist auch in der Immobilienbranche angekommen.

Neu ist aber das Informations- und Serviceportal www.my-sreal.at, das

gebündelte Dienstleistungen und News für alle relevanten Bereiche von

und für Immobilientransaktionen abdeckt – das umfassende Tool ist seit

wenigen Tagen online.

Für wen ist das interessant?

Am Beginn stand eine groß angelegte Markt- und Bedürfnisanalyse, die

s REAL gemeinsam mit der auf Innovation Consulting spezialisierten

Salzburger Firma Phormolog durchgeführt hat. Die Ergebnisse zeigen:

Die Erwartungshaltungen sind sowohl auf der Seite der Immobilienverkäufer,

als auch auf der der Käufer ziemlich groß, das Erfüllen der

Kundenwünsche eine komplexe Aufgabe. Auf diesem Hintergrund entstand

die Idee von www.my-sreal.at und dessen Entwicklung zu einem

umfassenden Kundenportal, das in der Endausbaustufe den gesamten

Immobilien-Transaktionsprozess transparent und digital abbilden kann

Was noch kommt: Nachrichtenfunktion, Dashboard

der Marketingaktivitäten, Einbindung des digitalen

Angebotsverfahrens immo-live und der digitalen

Kaufvertragsabwicklung, die Datenablage immodrive

– das sind nur einige der Funktionen, die Kunden

auf www.my-sreal.at bald zur Verfügung stehen

werden. Damit geht die s REAL ganz neue Wege und

ist österreichweit der erste Immobilienmakler mit einem derart umfangreichen,

transparenten Service.

Gerade die aktuellen Rahmenbedingungen wie Inflation, Zinserhöhungen,

Energiekosten, sowie die veränderten Kreditvergaberichtlinien tragen

zu Veränderungen beim An- und Verkauf von Immobilien bei. Erste

spürbare Entwicklungen sind in manchen Marktsegmenten ein Rückgang

der Nachfrage – und damit einhergehend eine Normalisierung der

Dynamik am Immobilienmarkt der letzten Jahre.

Umso wichtiger ist es für unsere Kunden, immer gut informiert zu sein.

Wir sind uns sicher, dass wir mit unserem Kundenportal am Puls der Zeit

sind, damit den Veränderungen am österreichischen Immobilienmarkt

bestmöglich begegnen und auch in dynamischen Zeiten optimal den

Bedürfnissen aller unserer Kunden und am Immobilienmarkt Interessierten

gerecht werden können.

Ausgabe 06|2022

37

Advertorial

Factbox

Fläche: 56.000 m²

Besucher jährlich: 14,5 Mio.

(basierend auf den Daten von 2019)

Anzahl Shops: 110

Umsatz: € 170 Mio. Umsatz

2.300 Indoor Parkplätze in zwei Parkhäusern

Kernöffnungszeiten (aufgrund der Energiepreise verkürzt.)

Shoppingcenter

• Montag bis Freitag: 9.00 – 19.00 Uhr

• Samstag: 9.00 – 18.00 Uhr

• Sonntag: geschlossen

Entertainmentcenter

• Montag bis Sonntag & Feiertag: 11.00 – 22.00 Uhr

Millennium City

Ein Shopping-Paradies: Gastronomie und Entertainment mit einer großen Portion Vergnügen und

einem Sinn für Barrierefreiheit, Sicherheit und Nachhaltigkeit.

M

itten in der Brigittenau befindet

sich das neueste und

modernste Shopping- und

Entertainment-Center Wiens.

Die Millennium City setzt mit ihrem vielseitigen

Angebot neue Maßstäbe und möchte als zweites

Wohnzimmer von Familien und Jugendlichen

verstanden werden. Neue Shop-Konzepte,

Premium-Gastronomie und Entertainment auf

höchstem Niveau bieten dem Kunden ein abwechslungsreiches

und spannendes Shopping-

Erlebnis.

Shopping vom Feinsten

Die Shopaholics werden mit coolen neuen

Marken belohnt: Der Dessous-Spezialist „Hunkemöller“

überzeugt mit einer umfangreichen

Produktpalette aus sexy Unterwäsche, gemütlicher

Loungeware und bequemer Sportmode.

Bücher-Liebhaber können sich endlich bei

„Thalia“ inspirieren lassen und zwischen den

spannenden Büchern die Zeit vergessen.

Noch mehr Gastronomie für Foodies

Eine gastronomische Sensation ist „Teddy‘s

American Diner“ im Entertainment Bereich.

Kellner:innen im Petticoat, Musik-Auftritte

von Rockabilly Live Bands und die Retro-

Einrichtung versetzen den Besucher in die

50er Jahre der USA zurück. Serviert werden

Burger in allen Variationen, saftige Spareribs,

rauchige Steaks und cremig süße Milkshakes.

Ein weiteres Highlight auf der Food Plaza

ist das neue „Zushi Market Running Zushi“.

Köstliche Sushi-Variationen, authentische chinesische

und japanische Gerichte, sowie eine

Auswahl an verschiedenen Bowls.

Ganz großes Kino

Für ganz große Augen und Ohren sorgt das

„Cineplexx Millennium City“. In 13 Sälen laufen

die neuesten Blockbuster auf Hollywood-

Niveau. Eine neue Lasertechnologie bietet mit

gestochen scharfen Bildern in 2D, 3D und 4K

ein außergewöhnliches Kinoerlebnis. Dazu

kommt der mit 585 Sitzplätzen und einer

256m² großen Leinwand größte Kinosaal Österreichs.

Kleine Kinder ganz groß

Für die jüngsten Besucher gibt es viele lustige

und spannende Highlights: Im „Monki Park“

ist Spaß ohne Ende angesagt. Im Kleinkinder-

38 ImmoFokus

Kontakt

Tel.: +43 1 240 001000

E-mail: office@millennium-city.at

Facebook: www.facebook.com/millenniumcity

Instagram: www.instagram.com/millenniumcitywien

www.millennium-city.at

Fotos: Fotografie Gabriel Buechelmeier, Andi Bruckner, Nadine Studeny Photography

bereich können die ganz Kleinen ihre motorischen

und sensorischen Fähigkeiten entfalten.

Für die größeren Kinder sorgt der Hochseilklettergarten

für Action-Spaß. Das Highlight

für Action-Fans ist „Flip Lab“, auf dem 2.000

m² großen Areal mit mehr als 60 Trampolinen

kommen auch Erwachsene auf Ihre Kosten.

Im Jahr 2021 hat die Millennium City den Lenni

Kids Club ins Leben gerufen. Mit einer eigenen

Clubkarte erhalten die Mitglieder viele, coole

Angebote und spannende Geburtstagsüberraschungen.

Trends setzen

Während der Weihnachtszeit wurde auf illuminierende

Weihnachtsbeleuchtung verzichtet.

Dies war ein bewusst gewählter Schritt,

um ein Zeichen während der vorherrschenden

Energiekrise zu setzen.

Um den steigenden Bedarf zu decken, wurden

die E-Ladestationen in beiden Parkhäusern

der Millennium City von Grund auf modernisiert.

Seit Herbst stehen insgesamt 32 E-Ladestation

von Wien Energie den Kund:innen zur

Verfügung.

Der nachhaltige Trend setzt sich bei den Dauerparkplätzen

fort. Insgesamt wurden 20 E-Parkplätze

für die Mieter des Millennium Towers

installiert. Es ist bereits vorgesehen die Anzahl

der E-Parkplätze für Dauermieter Anfang des

Jahres 2023 zu verdoppeln.

Nachhaltigkeit ist wichtig

Mit den Bienenstöcken am Dach setzt Millennium

City ein Zeichen für den Umweltschutz

und gegen das Bienensterben. Die Location ist

perfekt: die Wiesen um die Donau, sowie die

Nähe zum Donau Park mit einer Vielzahl an

verschiedenen blühenden Blumen, Bäumen

und Sträuchern bieten den Bienen einen idealen

Lebensraum. Ab Mai 2022 bevölkern 5 Bienenvölker

das Dach der Millennium City. So

werden jährlich bis zu 300 kg 100% regionaler

Honig produziert.

Auf nachhaltige Produkte spezialisiert haben

sich „reformstark Martin“ und „Sonnentor“,

egal ob bio, öko oder vegan: von der Ernährung

bis zur Kosmetik gibt es hier alles. Auch die

„Millennium Apotheke“ setzt auf biologische

und vegane Produkte der Firma Mádara.

Frei von Barrieren

In Zusammenarbeit mit dem Behinderten-

Verein ÖZIV ACCESS wurden Maßnahmen

umgesetzt, um die Barrierefreiheit zu verbessern.

So wurden alle Eingänge mit speziellen

Glasmarkierungen versehen, die Beschriftung

der barrierefreien WC-Anlagen auch mit Brailleschrift

ausgeführt und ein taktiler Center

Plan an der Information aufgelegt. Zusätzlich

ist die Website der MILLENNIUM City in „Einfacher

Sprache“ verfügbar.

Outdoor-Gestaltung neu

Auch das Außenbild der Millennium City

ist im Wandel. Die Modernisierung der Außenflächen

rund um die Wehlistraße ist im

Gange. Der Bereich wird begrünt und mit

neuen Sitzmöglichkeiten versehen. Das sorgt

für mehr Schatten im Sommer und bietet den

Kunden:innen eine willkommene Möglichkeit

für eine gemütliche Verschnaufpause.

Center Manager Matthias Franta,

Managing Director CC Real Roland Pinz und

Imker Dominik Kussegg

Über CC Real

Seit 2014 ist CC Real für das Center Management

der Millennium City verantwortlich.

Das 2006 gegründete Unternehmen CC

Real mit Hauptsitz im Wiener Millennium

Tower und 180 Mitarbeitern in mehreren

Ländern, ist ein Investor und Betreiber von

Gewerbeimmobilien und verwaltet Assets

in einem Gesamtvolumen von 2,7 Milliarden

Euro und einem dynamischen und

ständig wachsenden Portfolio. CC Real bietet

ein Full-Service-Paket aus umfassenden

INVESTMENT- (Transaktions-, Fonds- und

Portfoliomanagement, einschließlich eigener

AIFM-Gesellschaft) und REAL ESTATE

MANAGEMENT- (Asset-, Center-/Property-,

Facility-, Construction-Management, Leasing)

Dienstleistungen an. Darüber hinaus

verfügt das Unternehmen über nachgewiesene

Erfahrung bei Co-Investitionen

in europäische Vermögenswerte mit internationalen

institutionellen Investoren

sowie mit Family Offices. Anfang 2021 hat

sich CC Real zudem mit 50 Prozent am

Non-Banking Debt Fund Manager Madigan

Capital (Sydney, Australien) beteiligt.

Ausgabe 06|2022

39


62

WEIN UND IMMOBILIEN

Wer seine Hausaufgaben in Zeiten von

Corona nicht gemacht hat, der muss jetzt

digitalisieren, was geht. Fritz Csörgits im

Gespräch über CRM, Eventmanagement

und warum er seit neuestem Gin produziert.

54

ZU TISCH MIT ...

„Wenn man nur dasitzt und jammert,

dann kann man die Dinge nicht lösen“,

ist Hans Jörg Ulreich überzeugt, der in

den vergangenen Wochen immer wieder

mit pointierten Aussagen von sich reden

gemacht hat.

42

COVERINTERVIEW

„Wir ernten jetzt die

Früchte dafür, dass

wir uns getraut haben,

noch vor Coronakrise

und Ukrainekonflikt

in Photovoltaik zu

investieren,“ erzählt

Wolfgang Scheibenpflug,

Leiter des Bereichs

Immobilien und

Standortmanagement der

Flughafen Wien AG im

Coverinterview.

Foto: Adobe Stock

40 ImmoFokus

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„1010 IST COOL,

ABER TWENTY ONE

IST COOLER.“

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Der Airport-City-Chef

Standortentwickler. Wolfgang Scheibenpflug verantwortet seit 2016 den Bereich Immobilien und

Standortmanagement der Flughafen Wien AG. Im Coverinterview spricht er über die Entwicklung der

Airport City, den aktuellen Logistik-Boom und wieso er optimistisch ist, dass es zu keiner Rezession kommt.


Nach zwei sehr herausfordernden Jahren

hat der Flughafen die Corona-Pandemie

wohl überstanden, schreibt heuer sogar

wieder einen Gewinn. Welche Erfahrungen

nehmen Sie aus dieser Zeit mit?

Wolfgang Scheibenpflug: Ich glaube, die

letzten zwei Jahre waren ein absoluter Einschnitt

– sowohl für die Bevölkerung als auch die

Wirtschaft. Hier am Flughafen war natürlich

der Flugbetrieb besonders betroffen. Man muss

sich das einmal vorstellen: An manchen Tagen

sind 500 Leute geflogen. Normalerweise sind es

100.000 Menschen. So eine Situation hatten wir

noch nie in der Geschichte des Flughafens. Was

sich aber aus der Perspektive des Immobilienund

Standortmanagements auch gezeigt hat:

Die Immobilien haben weiterhin gute Umsätze

abgeliefert und waren ein klar stabilisierender

Faktor für den ganzen Flughafen. Die Strategie, in

den letzten zehn Jahren die Airport City zu entwickeln,

war also absolut richtig. Sie ist mittlerweile

zum zweiten Kerngeschäft geworden.

Wie ist es anderen Airport Cities ergangen?

Der Flughafen Wien ist sehr schnell und

sehr gut aus der Krise gekommen. Während

andere Flughäfen noch viele Millionen

Defizit schreiben, werden wir heuer wieder

einen klaren Gewinn erwirtschaften. Und

auch 2021 waren wir, im Gegensatz zu vielen

Mitbewerbern, bereits leicht positiv. Dahinter

steht einerseits der radikale Sparkurs, den wir

innerhalb des Konzerns gefahren sind. Und wie

gesagt: Andererseits auch die Diversifizierung

der Geschäftsfelder.

Laut Geschäftsbericht ist auch die

Abwicklung, anders als bei anderen

Flughäfen, sehr gut gelaufen…

Das liegt daran, dass wir die Flugzeugabfertigung

noch selbst durchführen. Vielen anderen

Flughäfen, die diese ausgelagert haben, sind

die Mitarbeiter davongelaufen. Wir konnten

unsere Beschäftigten dagegen weitgehend

halten und so einen mehr oder weniger

reibungslosen Flugbetrieb sicherstellen.

Sind Airport Cities heute eine

Notwendigkeit für Flughäfen?

Ich glaube, dass es für einen größeren

Flughafen ein Muss ist, neben dem Flugbetrieb

eine Airport City aufzubauen und Revenues

aus dem sogenannten non-aviation-Geschäft

zu generieren. Dazu gehören Immobilien,

Werbung oder Parken. Was wir betreiben, ist

ein Service-Geschäft und hier sind wir schon

sehr weit fortgeschritten. Wir selbst betreiben

ein Konferenzzentrum, ein Postamt und ein

Gesundheitszentrum. Das sind Dienstleistungen,

die ganz klar einer City zuzuordnen sind,

für viele andere Flughäfen aber ein Novum

darstellen.

Wie ist das Logistik-Geschäft in der

Pandemie gelaufen?

Dass der Flughafen weiter funktioniert hat,

war essenziell für das Funktionieren des

Landes. Er war der Nabel Österreichs zur Welt.

Produkte aus Fernost wurden weiterhin eingeflogen.

Egal ob das Schutzmasken waren, die

in Europa nicht in ausreichender Menge produziert

werden konnten, Schutzanzüge oder

Medikamente und andere Pharmaprodukte.

Dass wir ein eigenes Pharma-Logistikzentrum

haben, und Produkte direkt vom Flugzeug und

in den LKW und vice versa verladen können,

war da natürlich ein klarer Vorteil. Ganz zu

schweigen von den Heimkehrer-Flügen, die

42 ImmoFokus


Wolfgang Scheibenpflug begann nach 16 Jahren als

Leiter des Bereichs Gewerbeimmobilien bei EHL Immobilien

2013 als Leiter des Standortmanagements

bei der Flughafen Wien AG. Drei Jahre später wurde

der Absolvent der Universität Wien (Geografie und

Raumordnung) zum Geschäftsbereichsleiter Immobilien

und Standortmanagement ernannt. Seitdem

hat er die Entwicklung der Airport City am Flughafen

Wien maßgeblich vorangetrieben.

Ausgabe 06|2022

43


wir abgewickelt haben. Ich glaube, dass sich

der Flughafen in der Coronakrise insgesamt

sehr bewährt hat.

Die Logistik boomt jedenfalls seit der Coronakrise

und gerade die Flughafenregion

ist da ein Brennpunkt. Wir haben gesehen,

dass Lieferketten brüchig sein können und

es vielleicht nicht immer opportun ist, alles

Just-in-Time in Fernost produzieren zu lassen.

Kurz: Wir haben gesehen, wie verwundbar die

Wirtschaft ist. Das hat natürlich der Logistikbranche

in Österreich enormen Auftrieb

gegeben. Logistikflächen sind so gefragt, wie

noch nie, etwa um Pufferlager aufzubauen

oder ganz generell, um dem E-Commerce-

Trend zu entsprechen, der durch Corona noch

einmal beschleunigt wurde. Deshalb boomen

auch Logistikinvestments wie nie zuvor.

„Je intensiver

die Vernetzung

zwischen den

Mietern, desto

geringer die

Fluktuation.“


Flughafen Wien AG

Hat der Warentransport in den Passagierflugzeugen

während Corona gelitten?

Ganz klar. Hier wurden die Lieferketten zum

Teil völlig unterbrochen. Man darf nicht

vergessen, dass der Flughafen Wien im Jahr

250.000 bis 300.000 Tonnen Fracht pro Jahr

abwickelt. Davon werden zwei Drittel bis drei

Viertel in den großen Passagiermaschinen

transportiert. Der Anteil der reinen Fracht-

Carrier ist also nicht so groß. Und wenn keine

Passagierflüge verkehren, wird somit auch

keine Fracht transportiert.

Es hat ja am Flughafen einen großen

Zuwachs an Logistikflächen gegeben?

Ja, das hat es. Einerseits direkt am Standort:

In der Airport City, haben wir heute 45.000

Quadratmeter Logistikflächen. Dazu gehört

auch die bereits erwähnte Pharma-Halle. Alle

44 ImmoFokus

diese Flächen sind komplett vermietet. Da

können wir die Nachfrage also gar nicht bedienen.

Andererseits waren wir auch außerhalb

des Flughafenzauns, in der Airport Region,

als Projektentwickler und Betriebsansiedler

aktiv. Beispielsweise wurde 2019 der DHL

Campus Wien eröffnet. Für den Skylog-Park

der DLH-Gruppe - die letzte Entwicklung,

die fertiggestellt wurde - haben wir Firmen

angeworben und das Grundstück verkauft.

Unsere Strategie ist, nur an Unternehmen

zu verkaufen, die dem Flughafen oder dem

Standort helfen. Dazu zählen Partner wie DLH

oder Swissport, die mit ihrem Gütersubstrat

wieder über den Flughafen gehen.

Könnten Sie mehr vermieten, wenn Sie

mehr bauen würden?

Direkt am Standort ganz klar. Da fehlt es

uns aber derzeit an geeigneten Flächen. Wir

arbeiten daran, dieses Defizit zu beheben.

Bringen Sie Work und Life

nachhaltig in Balance.

In flexiblen und begrünten

Büros mit Wohnzimmer-

Feeling – zentral gelegen

und mit bester Infrastruktur.

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46 ImmoFokus

Flexibel arbeiten und dabei viele

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Aber grundsätzlich ist das Potenzial an Lagerflächen

am Flughafen unter den bestehenden

Umständen weitgehend ausgeschöpft. Weitere

Projekte, es läuft einiges im Hintergrund,

bedürfen einer längeren Planung. Fest steht,

dass auch in Zukunft mit dem Flugzeug keine

Massengüter geflogen werden, sondern

hochwertige teure Produkte. Dazu gehören

Elektrobestandteile oder medizinische Güter.

Ein Beispiel: Über Wien werden viele Elektronikbauteile

für die slowakische Automobilindustrie

eingeflogen.

Bereitet Ihnen der prognostizierte Konjunkturabschwung,

die Rede ist ja auch von

einer möglichen Rezession, Sorgen?

Schauen wir mal, ob es eine Rezession geben

wird. Da bin ich durchaus optimistisch.

Wie gesagt: In der Coronakrise hat sich

die österreichische Wirtschaft als sehr viel

resilienter erwiesen, als viele gedacht haben.

Aber natürlich macht man sich auch Gedanken,

weil die Inflation die Preise treibt und

deutliche Auswirkungen auf Einzelpersonen

und Unternehmen hat. Man fragt sich, was das

für Auswirkungen auf das Reiseverhalten der

Menschen haben wird?

Zum Retail-Bereich: Mal abgesehen von

der aktuellen Situation beziehungsweise

konsum-schwachen Zeiten, sitzt die

Geldbörse beim Verreisen etwas lockerer?

Man muss hier zwischen Leisure- und

Business-Passagieren unterscheiden. Auch die

Nationalität spielt eine Rolle. Der Österreicher

gibt pro Kopf am wenigsten aus, während

Asiaten und Araber mehr ausgeben. Ich glaube

jedenfalls, dass das Einkaufen am Flughafen

Teil des Reiseerlebnisses ist. Wenn ich in einem

fremden Land bin, nehme ich ein Mitbringsel

mit. Entsprechend muss sich der Flughafen

präsentieren und den Passagieren einen

angenehmen und stressfreien Aufenthalt

bieten - und das beginnt schon beim Parken.

Wie schaut die Auslastung im Office-

Bereich aus?

Aktuell liegen wir bei unserem neuen Office

Park 4 bei rund 60 Prozent und davon aus, dass

wir nächstes Jahr eine Auslastung von zumindest

80 Prozent haben werden. Die anderen

Bürogebäude sind weitgehend vermietet.

Der Flughafen ist zwar klar Teil des Wiener

Büromarktes, aber ein Spezialstandort, der

etwas abgekoppelt vom Gesamtmarkt ist.

Wenn daher jemand sagt, ich möchte mir

hier Büroflächen anschauen, dann ist die

Abschlusswahrscheinlichkeit hoch.

Sie sprechen ganz bestimmte Branchen an?

Wir sprechen alles an, was sehr flugaffin ist.

Die Luftfahrtbranche im weitesten Sinn, viele

Cargo- und Logistikfirmen, aber auch viele

Ausgabe 06|2022

47


Nehmen Sie

gerne Risiko in Kauf?

Kalkulierbares

Risiko.

„Wir ernten jetzt die Früchte dafür,

dass wir uns getraut haben, noch vor

Coronakrise und Ukrainekonflikt in

Photovoltaik zu investieren.“

Welches Buch

liegt auf

Ihrem Schreibtisch?

Mein

Notizbuch


Flughafen Wien AG

internationale Unternehmen, die eine hohe

Reisetätigkeit haben, wie zum Beispiel das

internationale IT – Unternehmen Flex. Unser

klarer Standortvorteil ist, dass wir nicht den

Quadratmeter vermieten, sondern ein komplettes

Leistungs-Service-Paket. Wir sind eine

Stadt. Dementsprechend kann man alles aus

einer Hand haben – von der Bürofläche über

Konferenz- und Meetingräume, Event- und

Showroom-Bereiche bis hin zu Gastronomie

und Parkzone. Das kann man nur schwer

kopieren.

Sie beschäftigen dem allgemeinen Trend

entsprechend aber auch eine Community-

Managerin…

Wir haben in den letzten Monaten massiv am

Thema Community gearbeitet. Am Standort

Flughafen arbeiten ja 23.000 Menschen. Ihnen

wollen wir eine Gemeinschaft bieten. Das

passiert einerseits über Veranstaltungen. Erst

kürzlich trat der Physiker und Kabarettist Werner

Gruber auf. Weiters gibt es beispielsweise

einen Sushi-Workshop, Yoga, einen Punsch in

der Adventzeit oder ein Weihnachtskonzert

In den nächsten

zehn Jahren möchte

ich unbedingt ...

... die Vienna AirportCity

als internationales

Vorzeigemodell

weiter ausbauen!

48 ImmoFokus

WORDRAP MIT WOLFGANG SCHEIBENPFLUG

Morgen- oder

Abendmensch?

Morgenmensch

Ihr größtes Laster?

Gummibären –

in allen

Varianten

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Sie am liebsten?

Kaffee mit Milch,

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Lesen

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Wenn Sie das Radio

im Auto aufdrehen,

was läuft?

Morgens Ö1,

danach je

nach Laune

Wenn Sie zehn Millionen

Euro im Lotto gewinnen

würden, was machen Sie damit?

In Immobilien

und Reisen

investieren

Womit haben Sie Ihr

erstes Geld verdient?

„Packerlschupfen“

bei der Post

Mit welcher Person

(lebend oder bereits

verstorben) würden Sie

gerne einen Abend

verbringen?

John Lennon

Ausgabe 06|2022

49


des Schönbrunner Schlossorchesters. Vor

Weihnachten bringen wir zudem eine eigene

Community-App heraus. Durch all diese

Maßnahmen entsteht ein Zusammengehörigkeitsgefühl

am Standort. Dahinter stehen

natürlich auch wirtschaftliche Überlegungen:

Je intensiver der Austausch zwischen den

Mietern beziehungsweise die Vernetzung

untereinander ist, desto geringer ist die

Fluktuation, was für uns letztlich weniger

Kosten bedeutet.

Wie weit floriert das Konferenzgeschäft?

Diesem werden ja düstere Prognosen

ausgestellt?

Wir haben unser Konferenzgeschäft mitten in

der Coronakrise gestartet. Also zum denkbar

ungünstigsten Zeitpunkt. Trotz anfangs

frustrierender Erlebnisse – bereits eingebuchte

Konferenzen etwa mussten wegen Lockdowns

abgesagt werden – hat das Conference-Team

intensiv und fleißig gearbeitet. Und heute sind

die großen Räumlichkeiten bis Weihnachten

ausgebucht. Die größte Veranstaltung, die wir

heuer hatten, zählte mehr als 800 Besucher.

Insgesamt haben wir heuer viele Großevents

ausgerichtet, darunter besipielsweise ein

dreitägiger Raumplanungskongress oder ein

Event des Luftfahrtverbands. Auch hier gilt:

Man kann bei uns alle Services aus einer Hand

bekommen.

Dazu gehört wohl auch, dass man am

Flughafen auch übernachten kann…

Natürlich haben wir mit den Hotels Abkommen

abgeschlossen. Wenn am Flughafen

eine internationale Konferenz mit 200

Teilnehmern stattfindet, kann es vorkommen,

dass die beiden Hotels auf einen Satz bis zu

60 Zimmer verkaufen. Das bedeutet für sie

natürlich eine Grundauslastung, die sie sonst

nicht hätten.

Meiner Meinung nach sind Flughäfen an sich

gute Konferenzstandorte. Den Flughafen Wien

kann man beispielsweise mit Flugzeug, Auto

oder Zug wunderbar erreichen. Und dank der

neuen Fußgängerbrücke, die das Parkhaus

3, den Terminal und den Bahnhof verbindet,

kommt man, egal mit welchem Verkehrsmittel

man anreist, trockenen Fußes ins Herz der

Airport City.

Bleiben wir beim Thema Hotel. Am

Flughafen entsteht in den kommenden

Jahren ein drittes Haus. Wie groß wird

es sein?

Das kann ich verraten: Es wird 500 Zimmer

beherbergen. Der geplante Baustart ist Mitte

des kommenden Jahres. Die Eröffnung soll

2025 erfolgen. Damit werden wir insgesamt

500 Zimmer der Zwei-Stern-Budget-Kategorie

am Flughafen haben. Insgesamt werden 1.400

Hotelzimmer zur Verfügung stehen. Das ist

schon eine stattliche Zahl.

Merken Sie an der Park-Auslastung, dass

sich das Mobilitätsverhalten der Menschen

ändert, verstärkt mit öffentlichen

Verkehrsmitteln angereist wirdoder

anders gefragt: Werden so viele Parkplätze

überhaupt gebraucht?

Wir schauen uns in regelmäßigen Abständen

den Modal Split (Verteilung des Transportaufkommens

auf verschiedene Verkehrsmittel,

Anm.) an, um der Frage auf den Grund zu

gehen, wie die Menschen zum Flughafen

kommen. Seit einigen Jahren sehen wir,

dass die öffentlich Anreisenden die stärkste

Gruppe ausmachen. Und natürlich macht man

sich da Gedanken über das Parkgeschäft, das

ja ein wichtiges finanzielles Standbein für den

Flughafen ist. Man darf nicht vergessen, dass

wir am Standort 22.000 Stellplätze haben, die

wir auch selbst betreiben.

50 ImmoFokus

Ausgabe 06|2022

51


„Die Strategie, die Airport City zu

entwickeln, war absolut richtig.“

Trotzdem ist die Nachfrage gut. Von den

22.000 Stellplätzen ist ungefähr die Hälfte für

Passagiere vorgesehen. Die andere Hälfte sind

nichtöffentliche Stellplätze für die Mieter der

Airport City. Würden alle mit dem Auto anreisen,

hätten wir gar nicht genug Parkplätze

– vor allem zur Hauptreisezeit im Sommer.

Also sehe ich die öffentlichen Verkehrsmittel


Flughafen Wien AG

absolut in einer Synergie, die den ganzen

Standort noch attraktiver macht.

Hat das Parkgeschäft, das zu 50 Prozent

vom Passagieraufkommen lebt, in der

Coronakrise stark gelitten?

Natürlich hat es gelitten, aber dank der

Grundauslastung, die wir durch die Airport

City haben nicht so stark. Auch als nur 500

Menschen pro Tag geflogen sind, wurden

Parkplätze nachgefragt. Aber abgesehen von

nicht vorhersehbaren Einschnitten wie der

Coronakrise, beschäftigen wir uns schon auch

mit der Zukunft des Parkens beziehungsweise

den Umbrüchen, die auf alle Parkplatzbetreiber

zukommen – etwa durch autonomes

Fahren. Auch hier versuchen wir gegenzusteuern

und den Kunden das Parkerlebnis

so angenehm wie möglich zu machen. Wir

haben stark in die Digitalisierung investiert.

Bereits heute wird die Hälfte der Parkerträge

digital erwirtschaftet, weil die Menschen über

eine Plattform buchen. Das hat für uns den

Vorteil, dass das Upselling erleichtert wird.

Wir bieten jedenfalls angefangen mit dem

Easy Parken, wo man sein Auto beim Terminal

3 abgibt und es von unserem Personal geparkt

52 ImmoFokus

versuchen mit vielen Einzelmaßnahmen

den CO 2

-Ausstoß weiter zu reduzieren. Dazu

gehört auch die Umstellung der Fahrzeugflotte

auf Elektrizität und Wasserstoff.

wird, bis hin zum King Size Parken, wo die

Parkplätze um ein Drittel größer sind als sonst

ein ausdifferenziertes Angebot an, um den zu

erwartenden herausfordernden Zeiten besser

begegnen zu können.

Am Dach des Parkhauses 8 ist seit heuer

eine große Photovoltaikanlage in Betrieb.

Lassen Sie uns daher über Nachhaltigkeit

sprechen. Der Flughafen hat sich da ja

ambitionierte Ziele gesteckt, will im

kommenden Jahr schon CO 2

-neutral sein…

Ab Anfang 2023 - da sind wir auf Schiene.

Die Photovoltaikanlage auf dem Parkhaus 8

ist im Übrigen, die insgesamt achte, die wir

installiert haben. Die Größte, südlich der Piste

11/29, die im Sommer in Betrieb gegangen

ist, ist 24 Hektar groß, welche gerade um

weitere 7 Hektar erweitert wird. Mit dieser

Großanlage und weiteren, bereits in Betrieb

befindlichen 7 Anlagen, können wir mit der

Photovoltaik rund 50 Prozent des Jahresstrombedarfs

abdecken Bereits jetzt können

wir mit der Photovoltaik rund 50 Prozent des

Strombedarfs abdecken. Und dieser ist, wie Sie

sich vorstellen können, auf einem Flughafen

entsprechend groß. Und an sonnigen Tagen

im Sommer speisen wir sogar Strom ins

Netz ein. Aber die Photovoltaik ist nur eine

Maßnahme. So wird der Flughafen etwa mit

Prozessabwärme der OMV, die sonst in die Luft

gehen würde, beheizt. Weiters arbeiten wir

wir im Office Park 4 mit Geothermie. Natürlich

müssen wir auch noch CO 2

-Zertifikate

zukaufen, trotzdem sind wir global einer

der wenigen Flughäfen, die jetzt schon CO 2

neutral betrieben werden. Trotzdem sind wir

noch nicht am Ende der Reise angekommen,

Wie lange wird es dauern, bis wir am Flughafen

Wasserstoffautos sehen werden?

Wenn es nach uns geht, lieber gestern als

heute. Wir haben uns etwa gerade einschlägige

Modelle in Japan angeschaut. Und wir

arbeiten auch ganz massiv daran, gemeinsam

mit einem Partner eine eigene Wasserstofftankstelle

auf den Flughafen zu bekommen.

Nicht nur um unseren Bedarf zu decken,

sondern auch den der Logistik-Community.

Dort lautet der Grundtenor: „Es gibt keinen

Elektro-LKW, ausgenommen Fahrzeuge, die

in der letzten Meile zum Einsatz kommen.“

Darüber hinaus wird am Flughafen im

kommenden Jahr, im ersten Halbjahr, die

größte Elektrotankstelle Österreichs mit zwölf

Säulen in Betrieb gehen. Dort wird man sein

E-Fahrzeug in zehn Minuten auf 80 Prozent

aufladen können.

Angesichts der hohen Energiepreise muss

die Photovoltaik im Moment ja richtig

Spaß machen…

Sie macht natürlich Spaß. Wir ernten jetzt

die Früchte dafür, dass wir uns getraut

haben, noch vor Coronakrise und Ukrainekonflikt,

die man ja nicht auf der Rechnung

hatte, in das Thema Photovoltaik zu investieren.

Als kein Fehler hat sich, angesichts

der aktuellen Lieferkettenengpässe, auch

herausgestellt, dass wir viele Solarkomponenten

auf Vorrat eingekauft haben. Auch in

dieser Hinsicht hatten wir etwas Glück. So

ehrlich müssen wir sein.

Ausgabe 06|2022

53


Zu

Tisch

mit …

Hans Jörg Ulreich

Gedanken zu einem Menü verfasst

54 ImmoFokus

Der Beweger

Initiative ist gefragt. „Wenn man nur dasitzt und jammert, dann kann

man die Dinge nicht lösen“, ist Hans Jörg Ulreich überzeugt, der in den

vergangenen Wochen immer wieder mit pointierten Aussagen von sich

reden gemacht hat.

Das Gespräch führte: Lisa Grüner

D

ie Frage nach seinem Lieblingsrestaurant

hätte ich mir sparen

können. Denn Ulreich ist nicht

nur Bauträger und Nebenerwerbslandwirt,

sondern auch seit einigen Jahren

Gastronom.

Nur schöne Wohnungen zu bauen, ist Ulreich

zu wenig. „Ich mache schöne Stiegenhäuser,

schöne Häuser und ich habe auch schon ein

paarmal ein Lokal in die Sockelzone meiner

Häuser hineingebaut, oder voll ausgestattet

und verpachtet. Das Lubin in der Hainburgerstraße

im dritten Bezirk, das war das Erste.

Dann haben wir mit Il Pennello an der Ecke

Goldschlagstraße/Reinlgasse einen Italiener in

Wien Penzing realisiert.“ Den Standort Meidlinger

Markt hat Ulreich zufällig entdeckt. „Ich

bin beim Spazierengehen auf den Meidlinger

Markt gestoßen – und dachte mit gleich – das

könnte attraktiv werden. Es war noch nicht

schön und manche Teile sind es immer noch

nicht. Aber das macht den Charme des Marktes

aus. Wo stehen sonst ein Haubenlokal, ein

„Meine kühnsten

Träume wurden

übertroffen. Die

Besucherzahlen

haben sich

verdoppelt.“

Hans Jörg Ulreich,

Ulreich Bauträger

Ausgabe 06|2022

55


Hans Jörg Ulreich

Hans Jörg Ulreich studierte an der WU Wien Betriebswirtschaftslehre

mit den Schwerpunkten Industrie- und

Personalwirtschaft. Seit 1999 ist er selbstständiger Immobilientreuhänder

in Wien, Lektor an der TU-Wien sowie

FH Wien und Bauträgersprecher der WKO Österreich.

türkischer Bäcker und ein serbischer Fleischer

nebeneinander?“ Der Meidlinger Markt im

Gegensatz zu anderen Märkten total durchmischt.

Seit den Umbauten im Jahr 2019 geht

es mit dem Markt bergauf. „Meine kühnsten

Träume wurden übertroffen. Die Besucherzahlen

haben sich verdoppelt.“ Einen Grund dafür

sieht Ulreich im erweiterten kulinarischen

Angebot. Bis vor einigen Jahren wurde der

12. Bezirk von den Gastronomen stiefmütterlich

behandelt. „Alle strebten in die Innere

Stadt und traten einander dort auf die Füße“.

Ulreich ist überzeugt, dass viele seiner Stammkunden

fußläufig zum Markt wohnen. „Ein

Markt bringt ein wenig Urlaub in den Alltag“.

Natürlich habe er als Gastronom die Pandemie

deutlich gespürt. „Zum Start – einen blöderen

Zeitpunkt gibt es kaum - zum Glück ist der andere

Bereich, den wir haben, ganz gut gelaufen.“

Wien hat Potential

Aber jetzt schnell bestellen. Der Blick in die

offene Küche hat uns beide hungrig gemacht.

in der Südsteiermark, einem Rosé „Pia und die

starken Männer“ von Pia Strehn aus Deutschkreutz,

von einem Grünen Veltliner Ambre

vom Weingut Gassner und einem Pinot Noir

Ried Bellevue vom Weingut Cobenzl in Wien.

Denken und Nachdenken

Aber nicht nur der Meidlinger Markt – ganz

Wien hätte enormes Potential. „Wenn man

nur dasitzt und nur jammert, dann kann man

die Dinge nicht lösen“, ist Hans Jörg Ulreich

überzeugt, der in den vergangenen Wochen

immer wieder mit pointierten Aussagen von

sich reden gemacht hat. Ulreich möchte aufrütteln

und zum Denken und Nachdenken

animieren.

Wien hat ein großartiges Potenzial und so

viel wäre möglich, aber sie lassen einen nicht.

Statt sinnhaftem Nachverdichten werden an

der Peripherie Satellitenstädte geplant und die

Politik baut die grünen Wiesen zu. „Da muss

man den Finger in die Wunde legen und darauf

aufmerksam machen. Der private Wohnbau ist

jedenfalls nicht daran schuld, wenn es zu wenig

sozialen Wohnraum gibt. Wie im Kasperltheater,

haben wir die Rolle des Krokodils. Keiner

redet mit uns, man putzt sich nur ab. Unser

Verbündeter ist die Wahrheit, nur die muss

man auch sagen. Man muss sich trauen die

Wahrheit zu sagen und jede mögliche Kanzel

dafür nutzen.“ Was Ulreich besonders aufstößt

sind die Zahlenspielerein. „Man stellt sich hin

und vergleicht die geförderte Miete von 5,60

Euro mit der Marktmitte von zehn bis elf Euro.

Keiner aber sagt dazu, dass zur geförderten

Miete von 5,60 Euro rund 500 Euro pro Quadratmeter

Genossenschaftsbeitrag kommen.

Keiner sagt dazu, dass die Gemeinnützigen

Wohnbauträger keine Körperschaftssteuer

zahlen, aber Wohnbauförderung bekommen

und zu ganz anderen Konditionen finanzieren

können“. Hier sei noch viel Aufklärungsarbeit

notwendig damit die Menschen verstehen, wie

der Hase läuft.

„Glaube keinem Politiker, hinterfrage alles,

denke selbst, recherchiere ordentlich und dann

versteht man es und dann wird man wütend“,

formuliert Ulreich scharf. Es ist schwer in

unserer Medienlandschaft durchzukommen.

„Die Botschaften bleiben im Narrativ hängen,

aber langsam kommt Bewegung hinein.“

Für mich gibt es: Beef Tartare Gebackene

Schwarzwurzel Trüffelmayo / Wachtelei zur

Vorspeise. Danach gibt es Gefüllte Paprika

Roter Reis / getrocknete Marillen Safransauce.

Ulreich ordert Burrata Marinierter Radicchio

di Treviso Rosinen / Sardellen / Kräuteröl und

Gebratene Perlhuhnbrust mit Apfel-Urkarotten

Gemüse Erdäpfelpüree und Calvadosjus.

Begleitet werden die Speisen von einem Grauburgunder

vom Weingut Krispel aus Straden

„Unser Verbündeter ist die Wahrheit,

nur die muss man auch sagen.“

Hans Jörg Ulreich,

Ulreich Bauträger

56 ImmoFokus

Ausgabe 06|2022

57


Ohne Anreize für die Eigentümer wird es aber

nicht gehen. „Das Mietrecht muss geändert

werden. Ein Anreiz könnte sein, dass man

Wohnungen in wärmeschutzsanierten Häusern

marktüblich vermieten könnte. In Folge

würden wir viel weniger Gas brauchen.“

Aber: „Man darf nicht nur nörgeln und jammern.

Alle Themen sind lösbar, wenn man sich

mit uns zusammensetzt und auf Augenhöhe

diskutiert.“

Auch der Gasausstieg ist machbar, wenn die

richtigen Rahmenbedingungen geschaffen

werden. Eine Leerstandsabgabe ist nur populistisch,

mehr nicht. Gemeindebauwohnungen,

billiger sozialer Wohnraum, müssen als

Hauptwohnsitz auch tatsächlich genutzt statt

als Zweitwohnung gehortet werden. Eine Bodenabgabe

für gewidmete und unbebaute Baugründe

könnte Bauland mobiliseren helfen.

Dazu aber müsste die Politik in die Gänge kommen.

„Aber es passiert ja nichts. Ich glaube die

Politik versucht, die Probleme auszusitzen.

Aber die Klimakrise kann man nicht aussitzen

und alle anderen Themen auch nicht. Nur Geld

verteilen und sonst nichts ist zu wenig. Die

Welt verändert sich in atemberaubender Geschwindigkeit

und wir halten an alten Rezepten

fest, die in Wien in den siebziger, achtziger

Jahren erfolgreich waren, fest. Die Welt aber

hat sich weitergedreht.

Die Zeiten der Therme sind vorbei

Dass der Ausstieg aus Öl und Gas das Heizen

verteuern wird, steht für Ulreich fest. „So

günstig wie die Therme wird es nicht mehr.

Das war eine ausgereifte Technologie, aber

die Zeiten sind vorbei.“ Am besten wäre eine

Hauszentralheizung inklusive Umstellung

auf Fernwärme oder ein anderes Medium

um. Ein Konzept das Ulreich bei seinen Sanierungen

verfolgt, sofern es die Mittel und

die Bereitschaft dafür gibt. Wärmepumpen-

Wärmepumpen-Einzellösungen, bei denen

kleine Wärmepumpen an den Fassaden angebracht

oder am Dach stehen, sind noch nicht

ganz marktreif. „Da wird sich noch sehr viel

tun“, ist Ulreich überzeugt. „Uns Experten ist

eigentlich klar, was überall zu tun ist. Aber

man braucht den Mut, zu entscheiden. Dieser

Mut fehlt auf Bunde- und Landesebene.

Wobei Fernwärme nicht für den Neubau „verschwendet“

werden sollte. Fernwärme ist für

Bestandsobjekte ideal. Diese brauchen aber

ein Budget für den Ausbau. Bei Neubauten ist

Heizen und Kühlen über Erdwärmepumpen

die bessere Lösung.

Ordentlich Dämmen ist das Gebot der Stunde.

Dekarbonisierung eine sinnvolle Ergänzung.

Dann kann man den CO2-Ausstoß um bis zu

90 Prozent reduzieren. „Das funktioniert, das

mache ich seit zwanzig Jahren.“ Aber im Mietbereich

funktioniert es nicht. „Als Vermieter

bekomme ich einen Zuschlag von zehn Prozent

zum Richtwert. Aktuell sind das rund sechzig

Cent. Der Mieter hingegen erspart sich ein paar

Euro pro Quadratmeter.“ Die Kosten der Umstellung

sind sehr hoch. Mit der Belohnung,

durch einen angemessenen oder freien Mietzins,

je nach Heizungsbedarf, den ich erreiche,

könnte ich einen Riesenhebel schaffen, der den

Steuerzahler gar nichts kostet.

Widerstand gegen Umstellungen

Dennoch gibt es mieterseitig immer wieder

Widerstand gegen Umstellungen. Die Gründe

dafür sind vielfältig. Es geht – wie immer – ums

Geld. Da wird dann schon versucht zu erpressen.

Auch unter Miteigentümern herrscht

nicht immer Eitel-Wonne-Sonnenschein

„Da gibt es Eigentümer, die dort wohnen und

welche, die vermieten. Jene, die dort wohnen,

würden es machen, jene, die vermieten nicht.

Das könnte man auch durch Zuckerbrot und

Peitsche lösen. Eines muss uns aber bewusst

sein: Tausende Häuser werden nicht saniert

werden. Da helfen dann Abschläge, wie der

zehn Prozent Abschlag bei Gasheizungen -

auch nichts. Selbst die öffentliche Hand wird

die Sanierungen nicht schaffen. Begrünung

ist Ulreich ebenfalls ein großes Anliegen. Aber

auch hier steckt der Teufel im Detail. „Wien hat

einen Leitfaden für Fassadenbegrünung. 120

Seiten. Ein super Papier. Aber drei Seiten zum

Thema Brandschutz reichen aus, dass es kaum

jemand wagt. Wir trauen uns.“

58 ImmoFokus

„Alle warten ab.

Viele Verkäufer

verlangen noch

zu viel.“

Hans Jörg Ulreich,

Ulreich Bauträger

Ulreich ist überzeugt, dass es zu Veränderungen

am Markt kommen wird. „Eine Marktbereinigung

wird es geben, ich glaube, eine deutliche.

Vor allem bei den Bauträgern.“ Im boomenden

Markt wären viele aus anderen Branchen gekommen

und in das Bauträgergeschäft eingestiegen.

Diese würden nun Lehrgeld zahlen.

„So einfach ist das Geschäft nicht. Man muss

in der richtigen Lage, die richtige Größe in der

richtigen Ausstattung, zum richtigen Preis haben

und nicht irgendwo etwas Hinbauen.“ Im

Moment sei der Markt von Stillstand geprägt.

„Alle warten ab. Ich glaube, dass Zinshäuser

und Grundstücke günstiger werden, das aber

glauben alle, und deswegen kauft derzeit keiner

etwas. Viele verlangen noch zu viel. Ich habe

für mich auch entschieden, ich schaue mal bis

zum Frühjahr, bis ich wieder etwas erwerbe.

Ich muss nichts kaufen, ich habe genug in der

Pipeline. Ich glaube nicht, dass sich die Eigentumspreise

beim Endkunden ändern werden.“

Dinge ins Positive verändern

Ulreich liebt seinen Beruf – oder ist es doch

eher Berufung. „Als Bauer sieht man die

Früchte seiner Arbeit. Ich hätte Steuerberater

oder Rechtsanwalt werden können. Das aber

hätte mir nie gefallen. Wenn ich meine renovierten

Häuser oder ein Lokal wie die Wirtschaft

am Markt sehe, das gefällt mir. Daran

habe ich Freude. Es macht mir Freude, Dinge

ins Positive zu verändern. Da gäbe es so viel,

was man bewegen kann.“

Übrigens: Im kommenden Jahr kommt im

„Wirtschaft am Markt“ Schaf- und Wildfleisch

aus der eigenen Landwirtschaft auf

den Teller. So hat Ulreich einen Bauernhof

den er vor zehn, zwölf Jahren gemeinsam mit

seinem Vater erworben hatte, nach dessen

Tod im Vorjahr nicht verkauft. Geplant ist ein

Agroforst-Systeme. „Das sind multifunktionale

Landnutzungssysteme, die Bäume oder

Sträucher, Feldfrüchte und Nutztiere auf derselben

landwirtschaftlichen Nutzfläche kombinieren.“

Wohnen und Renovieren ist extrem

wichtig für den Umweltschutz und genauso

wichtig ist eine nachhaltige Landwirtschaft.

Tierwohl und Massenproduktion schließen

einander aus. Die Bauern werden aber in die

Massenproduktion gezwungen. Ich möchte

einen anderen Weg gehen.

„Die Welt zum Besseren zu verändern, bedeutet

für mich, in meinem Umfeld nachhaltigen

Lebensraum zum Wohle aller zu schaffen. Die

Bedachtnahme auf Umwelt und Nachbarschaft

ist deswegen so wichtig, weil wir nur

miteinander in Sicherheit und Ruhe leben

können. Alleine kann keiner etwas ausrichten.

Deswegen ist für mich Lebensraumschaffung

eine Berufung, und Häuser zu bauen eine Herzensangelegenheit!“

Lokal

DAS SAGT DER FALSTAFF

Heidi Ratzinger bezeichnet sich selbst als

Vollblutköchin. In dem netten, kleinen Lokal

am Meidlinger Markt zeigt sie ihr Händchen für

zeitlose Küche mit ein paar modernen Tupfern.

So geht Beisl heute! 89 Punkte

DAS SAGT DER IMMOFOKUS

Wiener Küche mit kreativem Pfiff und auf

hohem Niveau. Exzellente Weinkarte, die man

bei einem Lokal auf einem Markt nicht erwarten

würde.

Wirtschaft am Markt

Das Haubenlokal am Meidlinger Markt

Meidlinger Markt 89-92

1120 Vienna

Öffnungszeiten

Dienstag - Samstag: 11:30-23:00

Küchenschluss: 21:00

www.wirtschaftammarkt.at

ImmoFokus Restaurantguide

17

PUNKTE

Essen:

Service:

Weinkarte:

Ambiente:

Ausgabe 06|2022

59

Zum Autor

Michael Pisecky war lange Jahre Geschäftsführer der s Real

und ist Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilienund

Vermögenstreuhänder.

Bauordnungsnovelle Wien und Klimawandel!

Kommentar: Michael Pisecky

als Entscheidungshilfe und Ermessungsspielraum dienen, im Sinne

von: was der Vision dient, soll möglich werden. Wenn wir vor allem

den zweiten Tag der Fachenquete betrachten, der hauptsächlich dem

Klimawandel und den damit erforderlichen Aktivitäten gewidmet war,

merken wir, dass nicht mehr mit Regeln, sondern vor allem mit Zielsetzungen

gearbeitet werden muss. Viele Lösungen kennen wir noch

nicht. Diese werden am Weg zu einer klimaneutralen Stadt entstehen,

auch im Vertrauen auf eine Stärke der Wiener und Österreicher. Nein,

ich meine nicht, grantig zu sein und übertriebene Kritiksucht, sondern

unsere unermüdliche und seit vielen Jahren bewiesene Innovationskraft

und unseren Ideenreichtum.

Anfang November wurde von der Stadt Wien eine Fachenquete zur

Bauordnungsnovelle veranstaltet. Es war eine gut vorbereite Mischung

aus Vorträgen der Verantwortlichen in den einzelnen Magistratsabteilungen,

ergänzt um Experten aus dem universitären Bereich und

Podiumsdiskussionen aus eben diesen sowie einigen Personen aus der

Praxis. Was zu kurz kam, waren Diskussionen mit dem Auditorium und

vor allem Vertretern aus der Wirtschaft. Es schien schon so, dass vieles

mit dem Argument „Zielkonflikt“ schon vorentschieden ist und die Regelungen

und Einschränkungen weiter im Vormarsch sind. So nach dem

Motto: was noch alles nicht sein soll. Ich denke, dass es eine Schwäche

vieler Gesetze und Verordnungen ist, immer wieder zu beschrieben, was

nicht sein soll. Das führt dazu, dass dann die Suche nach dem nicht Verbotenen

beginnt und dies dann konsequenterweise als „erlaubt“ gilt. Das

führt immer wieder zu neuerlichem Regelungsbedarf.

Zielsetzungen sind gefragt

Die aktuelle Bauordnung hat schon eine durchaus ambitionierte Präambel.

Diese weiter zu entwickeln in eine Vision und in Zielsetzungen

dazu, wie wir in einigen Jahrzehnten in Wien leben wollen, wäre ein

zeitgemäßer Ansatz. Diese Vision könnte dann in vielen Paragraphen

Einbinden der Energieunternehmen

Wir merken auch stark die Vernetzung der Themen, weil viele erforderliche

Lösungswege auch in die Flächenwidmung spielen, die wir wohl oder

übel einmal überarbeiten müssen – sie ist aus dem vorigen Jahrhundert.

Wir brauchen auch eine Einbindung der Energieunternehmen, die im

Einflussbereich der Stadt sind, und auch der Bundespolitik, speziell was

das Erneuerbaren-Wärme-Gesetz (EWG) und das Wohnrecht betrifft.

Die Ausrede „Das sind Bundesthemen und daher nicht unsere Zuständigkeit“

lasse ich hier nicht gelten, denn für den Beschluss des EWG ist

eine Zweidrittelmehrheit im Nationalrat erforderlich. Somit gibt es die

Gelegenheit, als Sozialdemokratie wesentlich mitzugestalten, und auch

als Bundesland mit dem größten Wohnungsbesitz in Europa, und erst

recht als Stadt, die 50 Prozent des mehrgeschossigen Wohnbaus beherbergt.

Die Fachenquete war ein sehr guter Start und es wurde auch schon

viel vorbereitet für die Bauordnungsnovelle 2023. Die nächsten Monate

noch in eine enge Zusammenarbeit mit den Klimaexperten und mit dem

gemeinnützigen und vor allem dem gewerblichen Wohnbau zu gehen,

hat das Potenzial, wirklich den Stillstand hinter sich zu lassen und eine

wegweisende Novelle der Wiener Bauordnung zu schaffen. Wir stehen

bereit und werden selbstverständlich auch aktiv vorstellig, damit Wien

die lebenswerteste Stadt bleibt.

Foto: Adobe Stock

60 ImmoFokus

Advertorial

Ganzheitlicher Beitrag zur

nachhaltigen Immobilienwirtschaft

Green Impact. Wealthcore arbeitet als Investment Management Einheit der United Benefits-Gruppe

aktiv am Umbau der Immobilienwirtschaft.

N

achhaltige Immobilien und ganzheitlicher

Beitrag zur Dekarbonisierung

des Immobiliensektors

stehen im Mittelpunkt der Unternehmensphilosophie

von Wealthcore. In den

Augen des Investment Managers steht die

Branche vor einer disruptiven Veränderung, die

durch Klimarisiken, zunehmende Regulierung,

veränderte Nachfrage, Zinswende und steigende

Energiekosten dominiert wird.

Insbesondere 3 Bereiche beschreibt Ralph

Andermann, Geschäftsführer von Wealthcore

Investment Management, als auschlaggebend:

1. Die gezielte Lenkung institutioneller Gelder

in nachhaltige Investitionen sowie mutige

Innovationen zur Transformation des

Gebäudesektors.

In der Groß-Enzersdorfer

Straße 60-62, 1220 Wien

entstehen derzeit über 150

nachhaltige Wohnungen.

Der Wealthcore Green

Impact Fonds hat das

Projekt im Sommer 2022

angekauft.

Positiver Know-how-Transfer

Nur durch Know-how-Transfer in der Umsetzung

von nachhaltigen Anlageprodukten, die

Investition von ausreichend Kapital und mutige

Innovation kann eine erfolgreiche Transformation

gelingen.

Bereits 2021 wurden zwei Green Impact Fonds

nach Artikel 9 der Offenlegungsverordnung

für internationale Anleger aufgelegt, welche

Wealthcore zum Vorreiter in der Strukturierung

von taxonomiekonformen Anlagestrategien

in der Assetklasse Wohnen machten.

Innovative Vorzeigeobjekte

Der Fonds hat die ersten beiden Investitionen

bereits im Spätsommer in Wien getätigt.

Mit zwei Vorzeigeobjekten wurden neueste

Technologien in der Energieversorgung mit

innovativen Wohnraumkonzepten verbunden

und somit ökologischer und ökonomischer

Mehrwert geschaffen. Beide Ankäufe sind

ÖGNI-Gold zertifiziert und unterschreiten die

Anforderungen der Taxonomieverordnung

der Europäischen Union. Der Fonds investiert

in großen deutschen Städten, sowie in Wien

und richtet sich an institutionelle Investoren,

Stiftungen und Unternehmen. Er erreicht eine

laufende Ausschüttung von 3,50 bis 4,00 Prozent.

Um Teil des Portfolios zu werden, müssen

die Immobilien strengen, von Wealthcore festgesetzten

Kriterien, gerecht werden, die über

die Anforderungen der Taxonomieverordnung

hinaus gehen. Im Mittelpunkt steht die Unterschreitung

des Primärenergiebedarfes eines

Niedrigstenergiehauses um mindestens 20

Prozent, die Recyclingfähigkeit der verbauten

Materialien, möglichst CO2-neutrale Heizung

und Kühlung sowie die Digitalisierung der Datenpunkte

für das laufende Monitoring, Benchmarking

und Reporting.

Darüber hinaus strukturiert das Team um die

Geschäftsführer Ralph Andermann und Manuel

Bugl Club Deals und Individualmandate.

Zudem unterstützt Wealthcore, mit Fokus

auf grüne Refurbishments, gemeinsam mit

den Schwesterunternehmen, INESTER United

Benefits und EKAZENT Management, institutionelle

Investoren in der Transformation ihrer

Bestandsportfolien.

Foto: VERO Digital

2. Die konsequente Berücksichtigung auch

der Unterlassungskosten eines etwaigen

Verzichts auf Klimaschutz.

3. Die Einbeziehung sämtlicher Lebenszykluskosten

in die Bewertung von

Immobilien.

Über WEALTHCORE

Wealthcore Investment Management GmbH

Possartstraße 12, 81679 München, Deutschland

+49 89 5404997-0

office@wealthcore.com

Ausgabe 06|2022

61

Wein &

Immobilien

Frisch von der Leber weg

Ein lockeres Gespräch bei einem Weinstreifzug mit Fritz

Csörgits, Geschäftsführer der Enteco Concept und Aprom

Real Estate Group.

Digitale Transformation

Paradigmenwechsel. Wer seine Hausaufgaben in Zeiten von Corona nicht gemacht hat,

der muss jetzt digitalisieren, was geht. Fritz Csörgits im Gespräch über CRM, Eventmanagement

und warum er seit neuestem Gin produziert.

Kolumne: Lisa Grüner

U

nser Gespräch beginnen wir einem

Achtel vom Weinhaus Haiden.

Der Blanc de Blanc 2021, Ried

Hochberg, aus Chardonnay, Pinot

Blanc und Sauvignon Blanc präsentiert sich in

einem mittleren Strohgelb im Glas. Es zeigt sich

eine klassische Leithaberg-Stilistik mit einer

feinen Aromatik und einer schönen salzigen

Muschelkalk-Mineralität am Gaumen. Dabei

erzählt Csörgits von der ERSTE Wohnmesse, die

im November stattgefunden hat. „Nächstes Jahr

wird es aufgrund des geänderten Marktumfeldes

sehr spannend“, blickt er in die Zukunft. „Fakt

ist, dass die Wohnungen, die derzeit in Bau beziehungsweise

in Fertigstellung sind, auch erfolgreich

verkauft werden müssen.“ Da poppt

sofort der alte Slogan „Wer nicht wirbt, der stirbt“

auf. „Der Vertriebskanal kann nicht enden, nur

weil das Umfeld schwieriger ist“, so Csörgits

weiter. „Manche Selbstläufer der letzten Jahre

wird es nicht mehr geben und damit wird die

Digitalisierung in vielen Bereichen relevant sein.

Nun muss man vermutlich in einigen Marktsegmenten

wieder mehr Anstrengung aufwenden,

um Immobilien zu verkaufen.“ Dazu gehört,

diese gut zu präsentieren und aufzubereiten. „Es

gibt jetzt aber noch stärker die Chance, mit den

Kunden zu arbeiten. Das heißt aber auch, ein

gutes Customer-Relationship-Management (CRM)

zu betreiben samt all den digitalen Tools, die es

dazu gibt.“

Zu diesem Thema verkosten wir einen Biowein

vom Weingut Christ. Der Bisamberg Wiener

Gemischte Satz DAC 2021 entstammt der Ried

Wiesthalen, einer der ältesten Lagen des Bisamberges

mit rund 60-jährigen Rebstöcken,

die nur mehr geringste Erträge bewerkstelligen.

Dadurch zeichnen sich die Trauben durch

besondere Konzentration und Reichtum sowie

Reife und Mineralität aus. Die Vielfalt an Rebsorten

des Gemischten Satzes mit Grünem

Veltliner, Neuburger, Riesling, Rotem Veltliner,

Traminer, Weißburgunder und vielem

mehr bringen eine feine eingebundene Würze

und tolle Spannung am Gaumen. „Man glaubt

gar nicht, in wie vielen Büros im Bereich des

CRM noch mit Excel gearbeitet wird“, so der

Enteco-Senior-Partner weiter. „Die Zeit drängt,

mit passenden digitalen Tools nachzuziehen.

Wer es nicht in der Corona-Zeit gemacht hat,

ist gut beraten, es jetzt zu tun.“ Dabei betont

er, dass beim Verkauf von Immobilien immer

mehr die optimale analoge und digitale Customer

Journey im Vordergrund stehen muss.

„Wenn ich mich so umsehe, ist dieser Zyklus,

um alle Touchpoints am besten und nachhaltig

zu durchlaufen, bei vielen noch nicht durchdacht

und durchaus ein holpriger Weg für so

manche Marktteilnehmer.“ Hier ist Csörgits

froh, dass er mit Sebastian Berloffa einen Wirtschaftsinformatiker

als Managing Partner in

der enteco hat, der als „digital native“ die Digitalisierung

der Immobilienbranche gekonnt

und zielgerichtet umsetzen kann.

Ohne CRM-Tools geht es nicht

Beim Der Vollmondwein, einem Bio-Weissburgunder

2021 vom Weingut Christ, erzählt

Csörgits auch von positiven Beispielen. „Ein

paar Große verstehen es wirklich, CRM-Tools

richtig einzusetzen.“ Dabei nimmt er einen

Schluck vom bei Vollmond gelesenen Weißburgunder.

Lese und Kellerarbeiten dieses

Weins sind auf den Vollmond abgestimmt. Er

präsentiert sich mit saftiger Birnenfrucht, reifer

Mango, gut eingebundener Cremigkeit und

würzigen Noten. Über die Enteco bietet Csörgits

mit Berloffa regelmäßig CRM-Workshops

an. „Wir haben gezeigt, wie man analysiert und

evaluiert und die Kunden langfristig an das

Unternehmen bindet. Es ist wichtig zu wissen,

wo der Kunde herkommt und wie ich ihn weiterbetreuen

kann. Was müssen wir tun, damit

62 ImmoFokus

Die Weine

Weinhaus Haiden: Blanc de Blanc 2021,

Ried Hochberg

www.weinhaushaiden.com

Weingut Christ: Bisamberg Wiener

Gemischter Satz DAC 2021 bio

www.weingut-christ.at

Weingut Christ: Weissburgunder

Der Vollmondwein 2021 bio

www.weingut-christ.at

Weingut Salzl: Zweigelt Selection

Neusiedlersee DAC 2020

www.weingut-salzl.at

Weingut Salzl: Josanna Grande

Cuvée 2018

www.weingut-salzl.at

er zum Stammkunden wird? Da braucht es

einen durchgängigen roten Faden.“ Dabei verweist

auch auf den Spruch „Content ist King“.

Jede Firma habe etwas zu sagen, man muss

nur herausfinden, was. „Dabei geht es um die

Persönlichkeit und die Menschen dahinter.

Eine Suche kann die Maschine erledigen, einen

Städteflug nach Paris buchen wir online, aber

wenn es komplexer wird, wie zum Beispiel

bei zwei Stop-Overs, dann nimmt man doch

lieber den Profi in Form eines Reisebüros. Bei

der Immobilie ist es ähnlich: Bei nicht erklärungsbedürftigen

Produkten genügt oftmals

das automatisierte Maklertum. Aber auf lange

Sicht zählt die Persönlichkeit. Kurz gesagt, die

Kombination von Digitalisierung, Beratung

und Persönlichkeit macht‘s aus.“

Vielseitiges Veranstaltungsmanagement

Der Zweigelt Selection Neusiedlersee DAC

2020 vom Weingut Salzl zeigt sich im dunklen

Rubingranat im Glas, in der Nase mit typischen

Kirschnoten, ausgewogen am Gaumen und

einer feinen Süße im Abgang. Beim Stichwort

„süß“ fällt meinem Gast sofort seine

letzte Top-Veranstaltung, #TheREAL100, ein.

Da gab es Insekten in Schokolade. Das Veranstaltungsformat

hat 2018 begonnen, mit

dem Grundprinzip, dass Speaker eingeladen

werden, die mit der Immobilienbranche nichts

zu tun haben. „Wir denken bewusst über den

Tellerrand“, lacht Csörgits, „Unser Kreativteam

ist sehr gefordert. Wir hatten beispielsweise

einen Kampfjetpiloten zu Gast, der erzählt hat,

dass es keinen Plan B gibt, wenn er fliegt. Der

Plan A wird am Boden festgelegt, das Prinzip

‚trial and error‘ funktioniert in der Luft nicht.

Ein anderes Mal hatten wir Ernst Gelegs, den

Chef vom Osteuropabüro des ORF, aber auch

Daniela Unterholzner von der neunerimmo,

die Immobilien für Wohnungslose suchen. Es

gibt in Österreich 20.000 Obdach- und Wohnungslose,

das ist so viel wie die ganze Stadt

Baden. Der marketingmäßig Lustigste war

der Cyborg, halb Mensch, halb Maschine, er

hat mir live auf der Bühne einen Chip implantiert.

Ja, und die letzte Veranstaltung war mit

den essbaren Insekten, das war auch wieder

etwas Besonderes.“ Warum er #TheREAL100

veranstaltet, möchte ich wissen. „Wir machen

seit 20 Jahren die ERSTE Wohnmesse, da kommen

3.500 bis 4.500 Besucher an einem Tag.

Wir wollten zeigen, dass wir als Agentur auch

kleine, feine Highend-Sachen machen können.

Was als Schaufenster für unsere Agentur

angefangen hat, ist heute ein Erfolgsformat.

Wir laden hochwertige Speaker ein, aber nur

100 Gäste, damit ist es ein exklusives After-

Work geworden.“

Wir stoßen mit unserem letzten Wein an, einem

Josanna Grande Cuvée 2018 vom Weingut

Salzl. Er zeigt sich tiefdunkel, mit intensiver

Fruchtnase nach schwarzer Kirschenfrucht,

Cassis, Heidelbeeren, Schoko und Kakao, die

balancierte Textur ist gehaltvoll, rund und

saftig. Dabei erzählt mir Csörgits von seinem

neuesten Streich, dem father&son-Gin, den er

selbst produziert. „Dieses Herzensprojekt habe

ich im ersten Lockdown zu entwickeln begonnen.

Die Frage „Worauf warten?“ hat sich in

dieser Zeit durchaus manifestiert. Und so wurden

die ersten Ideen gesponnen, die Grundlinie

festgelegt, die geschmacklichen und

inhaltlichen Ziele definiert. Und dann ging’s

los.“ Der Gin wird im Niedertemperaturdestillationsverfahren

unter Vakuum produziert.

„Der Gin, der eine stark mediterrane Note hat,

kommt sehr gut an. Wir sind mittlerweile in

den ersten Restaurants vertreten, worüber wir

uns sehr freuen, und sind zudem heuer bei den

Craft Spirits Awards unter die Top Ten Gins

Europas gewählt worden.“ Bei Freunden und

Kollegen in der Immobilienbranche verkauft

sich die schwarze Flasche mit der goldenen

Schrift als Corporate Gin ebenfalls sehr gut.

Ausgabe 06|2022

63

Zum Autor

Hans Jörg Ulreich, Gründer und geschäftsführender

Gesellschafter der Ulreich Bauträger GmbH, Bauträgersprecher

Österreich, Lektor an der TU Wien und FH Wien.

Sozial ist nicht egal

Kommentar: Hans Jörg Ulreich

Jedes fünfte Kind in Österreich, rund 368.000 lt. Statistik Austria, ist

arm. Jedes fünfte Kind lebt mit seinen Eltern, Geschwistern, oder einem

Elternteil weit unter der Armutsgrenze. Wir reden nicht von Armutsgefährdung,

sondern von Armut.

Rund 1,5 Millionen Menschen, die in Österreich leben, können entweder

ihre Miete, ihre Heizung oder ihr Essen nicht bezahlen. Neben den Kindern

sind das in der Regel AlleinerzieherInnen, Frauen im Alter, Langzeitarbeitssuchende

oder Menschen mit einer chronischen Erkrankung

bzw. lebenslanger Beeinträchtigung.

1, 5 Millionen Menschen

Um wieviel sich diese Zahl heuer und kommendes Jahr aufgrund der

Teuerungsexplosion noch erhöhen wird, kann nur sehr schwer eingeschätzt

werden. Von sozialen Einrichtungen weiß ich, dass Menschen,

die in die Armut abrutschen, sich unglaublich lange nicht outen, viele

oft erst „kurz vor 12“.

Furchtbar, denken Sie sich jetzt bestimmt und dass es ja Gott sei Dank bei

uns einen sicheren Sozialstaat gibt, der sich hoffentlich auch weiterhin

ausgeht, wenn doch so viele Fremde auch noch zu uns kommen!

Aber ich stehe weiterhin konsequent zu meiner Meinung! Die wahren

Feinde des sozialen Friedens in Österreich sitzen nicht in Zelten vor einem

Asylaufnahmezentrum, auch nicht in Booten am Mittelmeer oder

an den Schengengrenzen. Sie sitzen auch nicht am Arbeits- oder Sozialamt.

Sie sitzen in unseren Regierungsgebäuden, völlig egal ob im Bund,

im Land oder in den Gemeindesälen.

Während nämlich die Stadt Wien im „Standard“ oder in der „Presse“

ganzseitige Inserate schaltet, dass niemand zurückgelassen wird und

dabei ausgerechnet in diesen anspruchsvolleren Medien bewirbt, dass

jeder Bedürftige Wohnbeihilfe beantragen kann, wird abseits der medialen

Beobachtung einfach die Miete in manchen Gemeindebauwohnungen

um bis zu 290 Euro angehoben, von einem Monat auf den nächsten.

Wohnbeihilfe kann von den sozial Schwächsten im Übrigen gar nicht

beantragt werden – so viele Inserate sie auch abdrucken lassen.

Lottogewinn erforderlich

Für „gemeinnützigen“ Wohnbau braucht man mittlerweile einen Lottogewinn

im mittleren Rang, um die Eigenmittel auf den Tisch legen zu

können.

Fotos: Sebastian Philipp, Adobe Stock

64 ImmoFokus

| MT12-02G |

Medien- und Steuerungstechnik

auf einer Plattform:

mit PC-based Control

Beleuchtung

Control

Panel

Audio

Fassade

Heizung,

Lüftung,

Klima

Vor Kurzem durften wir aus den Medien erfahren, dass diese vermeintlich

„Gemein“nützigen seit der jüngsten Gesetzesänderung

im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz zukünftig noch stärker für

Wohnungseigentümer und -anleger bauen dürfen.

Gerätemanagement

Video

Mediensteuerung

Einmal abgesehen davon, dass hier mit wesentlichen Vorteilen in

Konkurrenz zum privaten Wohnbau getreten wird und die Wettbewerbsverzerrung

klar im Raum steht: Wie lässt sich Anlegerwohnbau

bitteschön mit Gemeinnützigkeit vereinbaren?

Alles egal, denkt sich die regierende Kaste, so lange das Volk mit

Asylthemen abgelenkt oder gegen die reichen Immobilientreuhänder,

die laut AK immer mehr in Geld schwimmen, aufgehetzt

werden kann.

Alles egal, solange mit Steuergeld gearbeitet wird.

Alles egal, wenn die Wahlrechnung letztendlich stimmt.

Soziale Wohn(bau)politik und Sozialpolitik, jene Schlagwörter, die

wie der Fußball-WM-Pokal von den Politikern zurecht als Grundpfeiler

unseres Landes emporgehoben werden, fallen in der Realität

heute genau diesen zum Opfer.

Medientechnik neu gedacht: Als Spezialist für PC-basierte Steuerungssysteme

ermöglicht es Beckhoff mit einem umfassenden und

industrieerprobten Automatisierungsbaukasten, Multimedia,

Gebäudeautomation sowie Entertainmentkonzepte vernetzt und

integriert umzusetzen. Mit der modularen Steuerungssoftware

TwinCAT und direkter Cloud- und IoT-Anbindung werden alle

Gewerke von der A/V-Technik über die Gebäudeautomation

bis hin zu Digital Signage Control, Device Management und

Condition Monitoring, auf einer Plattform kombiniert. Hinzu kommt

die maximale Skalierbarkeit aller Komponenten und die Unterstützung

aller gängigen Kommunikationsstandards. So schafft Beckhoff die

Grundlage für neue mediale und architektonische Erlebniswelten.

Aber glauben Sie mir. Die größten Printinserate werden die Not

nicht mehr lange verdecken können.

Die Wand bröckelt, die Not wird sichtbar, sie geht uns alle an und

betrifft uns alle.

Dass die Politik handelt, bevor die Not unaufhaltbar wird, bleibt

wohl ein frommer Wunsch an das Christkind.

Scannen und die

Beckhoff Highlights

für die AV- und

Medientechnik

entdecken

IoT

Besinnliche Festtage!

Ausgabe 05|2022

65

Zum Autor

Frank Brün ist Managing Partner bei Phorus Management

und Gründungsvorsitzender der AREAMA - Austrian Real

Estate Asset Management Association.

Kleben für das Klima

Kommentar: Frank Brün

Die gerade beendete Klimakonferenz wurde treffend

beschrieben als: „Gluthitze draußen, klimatisierte

Eiseskälte drinnen in den Hallen, Müllberg auf

dem Gelände, Abgaswahnsinn drumherum,

Lobbyisten- und Sponsoren-Dominanz und

das unvermeidliche Greenwashing mit

der ökologischen Heuchelei vieler Staaten.“

António Guterres hat bei der

Eröffnung von einem Trip auf dem

„highway to climate hell“ gesprochen.

Das Ergebnis ist tatsächlich

erschütternd. Dafür werden aber

alle der mit dem Flugzeug angereisten

knapp 40.000 Teilnehmenden

ganz bestimmt

Greta Thunberg auf Instagram

folgen.

Und bei der

Klimakonferenz?

Währenddessen kleben sich

junge Menschen der letzten Generation

an allem Möglichen fest,

bevorzugt an Kunst und auf Fahrbahnen,

die zu mehr oder minder wichtigen

Orten führen. Normalerweise endet das

Letztere in Riesenstaus mit genervten Verkehrsteilnehmern und wenig

Verständnis. Kürzlich klebten sie sich sogar auf dem Flugfeld des BER-

Flughafens fest. Alleinig die Presse freut sich, immer als erste am Ort des

Geschehens zu sein. Auf der Klimakonferenz hat sich die Gruppe wohl

doch nichts getraut. Stellen Sie sich mal vor, die Leute von der letzten Generation

wären mit ihrer Tomatensuppe nah genug an den saudischen

Pavillon heran gekommen...

Und in Österreich?

Und wie geht es sonst mit dem

Thema in Österreich weiter? Wo

es gefühlt immer noch mehr

fossile Lobbyisten als Aktivisten

gibt und es doch hoffentlich

vielleicht bald Gesetze zum

Ausstieg aus Erdöl und Gas bis

irgendwann geben könnte?

Ich meine da richtige Gesetze.

Bestimmt wird dabei übersehen,

dass der vorherrschende

Mieterschutz bis auf weiteres

den Ausstieg aus der fossilen

Energie verzögern wird: Einzelne

Nutzer können wohl den Wechsel

der Heizart oder das Abdrehen des antiken

Gasherds blockieren und sich als

vermeintliches Opfer des Systems über die

Aufmerksamkeit des Mieterschutzes und der

Arbeiterkammer freuen, welche jedes Mal reflexartig

wie die Ghostbusters lautstark ausrücken

– sehr zur Freude der politischen Kleingeldwechsler.

Kenner der hiesigen Gepflogenheiten empfehlen die amikale

Klärung solcher Missstände mittels eines großzügig zu vereinbarenden

Körberlgelds vom Vermieter – als leiwandes Schmerzensgeld,

quasi. Da braucht’s schon mal tiefe Taschen, einen langen Atem

oder beides. Wenn der sachgerechte Umgang mit dem Klimawandel von

den Befindlichkeiten der Hofratswitwen im Zinshaus und der Hackler

im Gemeindebau abhängig ist, wird das so nichts mit der Klimarettung.

Man könnte zur Rettung des Klimas in der Hölle als Hort ewiger selbstverschuldeter

Qualen die Vorlauftemperatur von 465 auch auf 19 Grad

senken. Vielleicht hilft das.


66 ImmoFokus

Advertorial

Verkürzte Abschreibung

von Gebäuden

Nachweispflicht. Nachweis einer kürzeren Abschreibungsdauer durch ein Gutachten.

I

m Betriebsvermögen können Gebäude

ohne Nachweis der Nutzungsdauer über

eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer

von 40 Jahren (2,5 % AfA) abgeschrieben

werden. Im Falle der Nutzung des Gebäudes für

Wohnzwecke beträgt die gesetzliche Nutzungsdauer

66,67 Jahre (1,5 % AfA). Im außerbetrieblichen

Bereich, bei Einkünften aus Vermietung

und Verpachtung, beträgt die Nutzungsdauer

immer 66,67 Jahre (1,5 % AfA). Im ersten und

zweiten Jahr der Nutzung gibt es noch eine erhöhte

Abschreibungsmöglichkeit (dreifache beziehungsweise

zweifache AfA der vorstehenden

Werte).

Detailliertes bautechnisches Gutachten

Der Steuerpflichtige kann eine kürzere Abschreibungsdauer

anwenden. Diesbezüglich

kommt es aber zu einer Beweislastumkehr. Der

Steuerpflichtige muss die kürzere Nutzungsdauer

nachweisen, dies hat in der Regel durch

ein Sachverständigengutachten zu erfolgen.

Bei diesem Gutachten handelt es sich um eine

Expertise über den technischen Bauzustand.

Ein Verkehrswertgutachten ist nicht ausreichend.

Gründe für eine kürzere Gebäudenutzungsdauer

können zum Beispiel ein schlechter

Bauzustand, schlechte Bauausführungen

oder besondere statische Probleme darstellen.

In einem kürzlich vom Bundesfinanzgericht

(BFG) entschiedenen Fall wurden die wesentlichen

Bedingungen für die steuerliche Anerkennung

zusammengefasst (BFG 22. 08. 2022,

RV/1100038/2020). Ein besonders wesentlicher

Punkt ist der Bewertungsstichtag. Das

Gutachten muss auf den voraussichtlichen

Beginn der Nutzung erstellt werden. Ein Gutachten,

das eine Bewertung zwei Jahre später

vornimmt, ist methodisch verfehlt und es

wurde entsprechend im konkreten Fall die kürzere

Nutzungsdauer nicht anerkannt. Wichtig

ist auch, dass im Gutachten eine konkrete

Beschreibung des Bauzustands erfolgt. Eine

bloße Besichtigung ist nicht ausreichend. Es

hätte vielmehr eine Baustoff- oder Bauteilprüfung

vorgenommen werden müssen. Schlussendlich

braucht es noch eine nachvollziehbare

Ableitung der kürzeren Restnutzungsdauer

aus dem Befund. Ein bloß allgemeiner Bezug

auf die augenscheinlichen Erscheinungen und

deren Auswirkungen ist nicht ausreichend.

Zusammengefasst ist daher festzuhalten, dass

ein Ansatz einer kürzeren Nutzungsdauer

möglich ist, diese aber detailliert mittels eines

technischen Gutachtens nachgewiesen werden

muss.

Fotos: AdobeStock, Michael Königshofer

www.leitnerleitner.com

+43 1 718 98 90

harald.galla@leitnerleitner.com

A 1030 Wien, Am Heumarkt 7

Harald Galla,

Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei

LeitnerLeitner Wien. Er ist spezialisiert auf

Immobilientransaktionen.

Ausgabe 06|2022

67

Die bewegte

ImmoWirtschaft

Regelmäßige Kolumne

über Fakten und Inhalte, die

verändern und prägen.

#34

Schockstarre der neuen Art

Kommentar: Philipp Kaufmann

2022 geht in die Geschichte ein und dies aus vielen

Gründen. Ich bin seit 1993 in der Branche und habe

schon Vieles erleben dürfen, aber das letzte Jahr

war besonders. Mir wird ewig in Erinnerung

bleiben, dass wir insbesondere in der zweiten

Jahreshälfte in eine Schockstarre verfallen sind,

die ich zuvor noch nicht erlebt habe. Diese war

nicht wie 2020 bzw. 2021 ein Lockdown, wo wir

alle plötzlich zu Hause „eingesperrt“ waren und

nicht wussten, was wir wann machen dürfen.

Dies war auch nicht zu vergleichen mit 9/11 und

dem Angriff auf New York. Ich kann mich, wie so

viele von uns, noch gut erinnern, wo ich zum Zeitpunkt

des Einsturzes der Zwillingstürme war. An diesem Nachmittag

damals war ich im Fitness-Studio und der Moment, als die

Fernsehbilder das erste Mal gesendet wurden, hat sich bei mir eingebrannt.

Alle Flugzeuge mussten landen und der Luftraum in Amerika

war für alle gesperrt. Auch damals glaubten wir an den Untergang und

waren geschockt – aber so schnell wieder Flugzeuge flogen, so schnell

erholte sich der Optimismus und vieles war rasch wieder so wie früher.

2022 - ein anderes Bild

Corona hat uns noch nicht verlassen und fast jeder kennt jemanden

mit Long-Covid und/oder „komischen“ Folgeerscheinungen nach einer

Erkrankung. Ein Freund von mir klagt über Cluster-Kopfschmerzen

und geht mit gerade einmal 40 Jahren in Frühpension. Seiner Meinung

nach hat diese Erkrankung fix mit Corona zu tun. Ich bin kein Arzt und

will nicht über ihn urteilen, aber in Summe beschäftigt uns Corona und

seine Folgen weiterhin. Neben dieser Pandemie, deren Wirklichkeit für

mich immer noch unvorstellbar erscheint, gibt es eine Klimakrise und

einen Krieg in Europa. An bestimmten Tagen scheinen die schlimmsten

Albträume wahr zu werden und ein Weltkrieg bzw. der Einsatz von

Atomwaffen scheinen keine utopischen Hirngespinste mehr zu sein. Als

Konsequenz von all dem, spielen die Energiemärkte

verrückt und wir erleben Preisschwankungen in

ungeahnten Dimensionen. So zahle ich 2023

nicht mehr acht Cent, sondern mehr als 50 Cent

für meinen Strom – was für eine Explosion! Wie

begründen sich die 625 Prozent? Im Gegensatz

dazu ist die Inflationsrate von mehr als zehn

Prozent geradezu moderat. Die Politik verfällt

in Aktionismus und verschenkt in Österreich

Geld an seine Bürger, wobei ich mir nicht mehr

sicher bin, ob dies zum Wohle des Klimas oder zur

Abfederung der Teuerung erfolgte. Schlussendlich

habe ich Gutscheine erhalten und für meinen Lebensmitteleinkauf

verwendet.

In der Immo-Branche hat sich mir folgendes Bild geboten

Jeder macht weiter wie bisher. Investoren suchen Objekte, Verkäufer

bereiten ihre Daten auf und bieten ihre Objekte auf dem Markt an. Viele

reden mit vielen und man trifft sich. Man prüft, man besichtigt, man

bespricht sich. ABER: Große Transaktionen finden derzeit einfach nicht

statt. Die kleine Wohnung geht immer, auch jetzt. Das Einfamilienhaus

hat auch im vierten Quartal 2022 seinen Besitzer gewechselt, aber das

Einkaufszentrum oder der Business-Park warten auf einen neuen Eigentümer.

Die Schockstarre, die ich erlebe, ist gepaart mit Aktionismus

und „vorgespielter“ Betriebsamkeit. Alle Seiten erhoffen die erlösende

Nachricht und den richtigen Preispunkt. Gibt es fallende Preise? Wohin

werden sie sich bewegen? Keine Seite will die falsche Entscheidung treffen,

keiner zu billig und keiner zu teuer kaufen. Abgesehen davon sind

Finanzierungen Mangelware. So erlebte ich eine Branche, die bereits im

September das Jahr beendete und die Bücher schloss.

Wie werden die nächsten Monate? Wann löst sich der Knoten und wann

führt die Betriebsamkeit auch wieder zu Transaktionen?

Fotos: Gottfried Poessl, Adobe Stock

68 ImmoFokus

Advertorial

Judikatur-Update aus

dem Immobilien-Bereich

Beratung. Die BDO Immobilienexpert:innen verschaffen nachstehend einen Überblick über wesentliche

aktuelle Rechtsprechung im Immobilien-Bereich.

Autor: Marlies Muck, Msc

Foto: BDO

Körperschaftsteuer trotz Liebhaberei

in der GmbH

(VwGH 22. 05. 2022, Ra 2022/15/0009)

Im vorliegenden Fall ist eine GmbH Eigentümerin

vermieteter Liegenschaften, die

jedoch aufgrund der Ertragslage im Einvernehmen

mit dem Finanzamt als Liebhaberei

eingestuft wurden. Bei den später erfolgten

Liegenschaftsverkäufen wurde vom Finanzamt

eine Körperschaftsteuer festgesetzt. In

erster Instanz hat das BFG entschieden, dass

die Einkünfte aus der Veräußerung aufgrund

der Liebhabereiqualifikation steuerfrei zu behandeln

seien. Diese Ansicht teilte der VwGH

nicht und hob das Erkenntnis wieder auf.

Demnach sind die Liegenschaften dem außerbetrieblichen

Bereich der GmbH zuzuordnen

und fallen somit bei einer Veräußerung unter

das Regime der privaten Grundstücksveräußerungen.

Diese werden grundsätzlich im

Rahmen der Immobilienertragsteuer besteuert.

Im Spezialfall einer GmbH gelten alle Einkünfte

als Einkünfte aus dem Gewerbebetrieb

und es fällt daher die Körperschaftsteuer statt

der Immobilienertragsteuer an.

Laufende Zahlungen in den Reparaturfonds

nicht sofort abzugsfähig

(VwGH 02. 05. 2022, Ra 2021/13/0014)

Der VwGH hat sich erstmals dazu geäußert,

ob geleistete Beiträge von Wohnungseigentümern

zur Instandhaltungsrücklage

im Jahr der Zahlung als sofort abzugsfähige

Werbungskosten zu werten sind. Mit der Zahlung

in die Instandhaltungsrücklage geht die

Verfügungsgewalt über dieses Vermögen auf

die Wohnungseigentumsgemeinschaft über.

Der einzelne Wohnungseigentümer kann in

der Regel nicht alleine über die Verwendung

der Rücklage entscheiden beziehungsweise

die Rückzahlung verlangen (wie auch bei

Verkauf des WE-Objekts). Der VwGH hat im

Erkenntnis vom 02. 05. 2022 entschieden,

dass die geleisteten Zahlungen an die Reparaturrücklage

im Jahr der Zufuhr (noch) nicht als

sofortige Werbungskosten abzugsfähig sind.

So entscheidet es sich dem VwGH zufolge erst

bei der Verwendung der Rücklage, ob (sofort

abzugsfähige oder zu verteilende) Werbungskosten

oder Herstellungskosten vorliegen.

Demnach können nach Feststellung des Ausgabencharakters

(anteilige) Werbungskosten

geltend gemacht werden (bei Verwendung des

Rücklagenguthabens).

Die Entscheidung des VwGH wirft auch

weitere steuerliche Problemfelder auf, zum

Beispiel wie eine nicht verbrauchte Instandhaltungsrücklage

beim Ankauf/Verkauf des

WE-Objekts zu berücksichtigen ist.

Zur Befreiung von der Bestandsvertragsgebühr

für Wohnräume

(VwGH 29. 06. 2022, Ro 2021/16/0005)

Im vorliegenden Fall war strittig, ob ein Mietvertrag

über eine unbebaute Liegenschaft zu

privaten Zwecken und zur Errichtung beziehungsweise

Belassung eines Superädifikats

in Form eines Ferienhauses zu Wohnzwecken

mit Bauzwang für den Mieter der Befreiungsbestimmung

des § 33 TP 5 Abs. 4 Z 1 GebG

unterliegt. Nach Ansicht des VwGH handelte

es sich um einen Bestandsvertrag über ein

unbebautes Grundstück. Im Gegenstand des

vorliegenden Mietvertrags ist die Miete einer

Fläche zu sehen, bei der es sich aber nicht um

Marlies Muck, Msc

Steuerberaterin/Senior Managerin

„Wohnraum“ im Sinne des § 33 TP 5 Abs. 4 Z

1 GebG handelt. Ein Entfall der Mietvertragsgebühr

lag nicht vor. Zweifelsfragen ergeben

sich bei der Interpretation der Aussagen des

VwGH: „Die sachliche Bestimmung des Bestandsobjekts

ist […] losgelöst von der durch

den Mieter beabsichtigten Verwendung des

Bestandsobjekts zu verstehen. Relevant ist

ebenfalls, ob das Bestandsobjekt überwiegend

für Wohnzwecke genutzt werden kann.“

Wie sich zeigt, bietet der Immobiliensektor

auch weiterhin zahlreiche Fallstricke, bei denen

Ihnen die BDO Expert:innen gerne beratend

zur Seite stehen. Zudem sind die weiteren

Entwicklungen im Zusammenhang mit der

Steuergesetzgebung laufend zu beobachten

und zu evaluieren.

Factbox

MARLIES MUCK, MSC

STEUERBERATERIN/SENIOR MANAGERIN

Telefon +43 5 70 375 1000

marlies.muck@bdo.at

Ausgabe 06|2022

69

Zum Autor

Walter Hammertinger ist Geschäftsführender Gesellschafter

bei Value One Development.

Wie wir heute Immobilien nachhaltiger machen

Kommentar: Walter Hammertinger

Wir planen und bauen für die nächsten Generationen – dieses

Credo bekommt in der aktuellen Nachhaltigkeitsdebatte rund um

CO2-Fußabdruck, Ressourcenschonung et cetera eine neue und

durchaus brisante Bedeutung. Die Verantwortung und der Aufholbedarf

der Bau- und Immobilienwirtschaft bei der Dekarbonisierung

ist beträchtlich. Wir sind mit unserem Business vielerorts leider noch

nicht Teil der Lösung, obwohl jetzt wichtige Weichenstellungen vorgenommen

werden müssen.

Vier Themenschwerpunkte

Stichwort „Green Building“ – wir haben unter diesem Begriff für unsere

zukünftigen Immobilienprojekte eine Strategie implementiert, die auf

mehreren Ebenen ansetzt. Insgesamt sind es vier Themenschwerpunkte:

grüne Immobilien gestalten, saubere Energie nutzen, in Kreisläufen denken

und Lebensräume erhalten. Gerade auch Bestandsimmobilien wollen

wir EU-Taxonomie-konform machen und bieten hier für Investoren

und Bestandshalter auch ganz konkrete Development-Dienstleistungen

an.

Es braucht einen ganzheitlichen Zugang

Es geht also um einen ganzheitlichen Zugang zum Thema Immobilienentwicklung,

Lebensraumplanung sowie auch Wertsicherung. In

puncto Gebäudezertifizierung ist es beispielsweise das europäische

DGNB-Zertifikat, das schon in der Planung die richtige Stoßrichtung

vorgibt. Beim Energiethema sprechen wir von der kontinuierlichen

Erhöhung des Anteils der erneuerbaren Energieträger, und was aktuell

noch viel mehr mitgedacht werden muss: der Einsatz von digitaler und

hocheffizienter Energiemanagementsysteme auch hinsichtlich der

Reduktion des Energie- und Wasserverbrauchs und der Abfallmengen.

Der digitale Ansatz hilft auch maßgeblich dabei, wenn es und Gebäudematerialpässe

und die Dokumentation aller verwendeter Bauprodukte

und Materialien geht. Hier gibt es ein konkretes Ziel: Erreichung eines

Recyclinganteils in Gebäuden von mindesten 70 Prozent. Wir treten

auch für eine maximale Transparenz und für die Offenlegung relevanter

ökologischer Kennzahlen ein (unter anderem CO2-Fußabdruck, Recyclingrate,

Lebenszykluskosten et cetera). Und natürlich sprechen wir bei

jedem Projekt auch über Begrünungs- und Außenraumgestaltungskonzepte,

um Ökosysteme und Biotope wieder herzustellen.

Insgesamt stehen wir also vor einem umfangreichen Paradigmenwechsel,

dem wir uns ohne Wenn und Aber stellen müssen. Aber wir

sehen auch: Für diese umfangreichen Strategieänderungen stehen

uns schon jetzt zahlreiche Tools zur Verfügung. Wir müssen sie einfach

nur nutzen und das – wenn wir ehrlich sind – eigentlich besser

gestern als heute.


70 ImmoFokus

Zum Autor

Jenni Wenkel, Mitglied des Vorstands und CIO der Union

Investment Real Estate Austria AG

Mit angezogener Handbremse

Kommentar: Jenni Wenkel

Fotos: Adobe Stock, Stanislav Jenis

Auch im Jahr 2023 werden der Krieg in der Ukraine, steigende Inflationsraten

und die gestiegenen Zinsen die marktbestimmenden

Themen bleiben. Was das für die Immobilienmärkte

bedeutet? Sind Immobilien im Jahr 2023 noch

gefragt? Schließlich haben Anleihen und

Festgeld im Zuge der gestiegenen Zinsen

im Wettbewerb um Investorengelder

wieder an Boden gut gemacht. Doch

auch wenn die Transaktionsdynamik

aktuell nachlässt, bleiben

Immobilien weiterhin gefragt.

Sicherlich müssen einzelne

Investoren als Reaktion auf

den Einbruch der Aktien- und

Rentenmärkte eine Reallokation

ihres Kapitals vornehmen.

Und in der Tat sind die Renditen

beispielsweise von zehnjährigen

Staatsanleihen oder Unternehmensbonds

mittlerweile wieder so

attraktiv, dass sie in Konkurrenz zu

Immobilieninvestments stehen. Beide

Faktoren sind aber eher kurzfristiger

Natur. Immobilien haben sich in der Vergangenheit,

in der Corona-Krise und im Rahmen

der jüngsten Verwerfungen an den Kapitalmärkten

immer wieder als Stabilitätsanker im Portfolio unserer Anleger

erwiesen. Zudem sind viele Investoren vor dem Hintergrund der hohen

Inflation auch bereit, bei Immobilien eine geringere Risikoprämie

zu akzeptieren. Denn Immobilien sind Sachwerte und fast immer sind

die Mieten mittels indexierter Verträge an die Inflation gekoppelt. Eine

hohe Inflationsrate kann durch die etwas zeitversetzt ansteigenden

Mieteinnahmen oftmals kompensiert werden.

Rückgang des Transaktionsvolumens

Dennoch wird das Transaktionsvolumen auch im kommenden

Jahr auf einem deutlich niedrigeren Niveau liegen als

in den Boom-Jahren zuvor. Die Ära des billigen

Geldes ist definitiv vorbei. Grundsätzlich muss

die Inflation erst einmal ausgesessen werden.

Es spricht derzeit vieles dafür, dass

die Fremdfinanzierungskosten in der

Europäischen Union erst noch weiter

steigen und dann in eine Seitwärtsbewegung

einschwenken werden.

Doch wenn die Inflation aufhört

zu steigen, werden sich Immobilienpreise

herausbilden, die auch

wieder einen Spread im Vergleich

zu alternativen Anlagen liefern.

Das war historisch gesehen bisher

immer so. Dann steigt auch das

Transaktionsvolumen wieder.

Qualität vor Quantität

Für das Jahr 2023 bedeutet das: Es wird

mit angezogener Handbremse gefahren,

aber es gibt nach wie vor attraktive Opportunitäten.

Es gilt das Motto Qualität vor Quantität.

Gleichzeitig führt die aktuelle Gemengelage dazu, dass

sich die Gewichte auf der Investorenseite verschieben. Einerseits ist

das Neuprodukt rarer gesät als in der Vergangenheit, weil viele geplante

Vorhaben im aktuellen Umfeld nicht realisiert werden. Andererseits

sind auf Käuferseite nun weniger Player unterwegs als noch vor wenigen

Monaten. Das aktuelle Umfeld auf den Investmentmärkten bietet darum

für eigenkapitalstarke, langfristig orientierte Investoren wie Union Investment

deutliche Vorteile beim Immobilienerwerb.

Ausgabe 06|2022

71

Zum Autor

Martin Prunbauer ist seit 2012 Präsident des Österreichischen

Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB), seit 2020

Präsident des Zentralverband Haus und Eigentum und im

Zivilberuf als Rechtsanwalt in Wien tätig.

Mit zweierlei Maß gemessen!

Kommentar: Martin Prunbauer

Gefordert wird ein Aussetzen der Wertsicherung, ein Befristungsstopp,

ein Gas-Abschlag auf Richtwertmieten, noch strengere Mietpreisgrenzen

und vieles mehr.

Die Anhebung der Kategoriebeträge erfolgt nun doch aufgrund des

Überschreitens der gesetzlichen Schwelle, ebenso wie die Kommunalgebühren.

Kategoriebeträge gelangen bei Mietverträgen, die vor dem Jahr

1994 abgeschlossen wurden, zur Anwendung. Seit der letzten Valorisierung

bewegen sich diese je nach Kategorie zwischen 1,06 Euro und 4,23

Euro pro Quadratmeter.

Die aktuellen Teuerungen in allen Lebensbereichen sind ein Problem,

das uns alle noch länger begleiten wird. Was das Wohnen anbelangt,

hatte zum Beispiel die Stadt Wien schon im vergangenen Jahr die

Gebühren für Wasser, Abwasser und Abfall angehoben. Die nächste

Anhebung steht bereits mit 01. 01. 2023 vor der Tür. Grund dafür ist das

Überschreiten des gesetzlich festgelegten Schwellenwertes von drei Prozent.

„Die Valorisierung der Gebühren sichert das hohe Qualitätsniveau

und sorgt dafür, dass Gebühren nachvollziehbar und kalkulierbar sind.

Private Haushalte werden durch diese regelmäßigen Anpassungen vor

möglicherweise massiven Belastungen in unregelmäßigen Abständen

geschützt,“ hört man aus dem Rathaus.

Für private Vermieter sieht die Sache hingegen anders aus: Vergangenes

Jahr wurde die alle zwei Jahre gesetzlich vorgesehene Anpassung der

Richtwerte ausgesetzt. Ebenso wurde die Valorisierung der Kategoriebeträge

ursprünglich verschoben, deren Schwelle bei fünf Prozent liegt.

Streng regulierter Mietmarkt

Ebenso stark preisgeregelt ist das nach 1994 in Kraft getretene Richtwertsystem.

Der Richtwert in Wien liegt nach zuletzt endlich erfolgter

Anpassung im Frühjahr 2022 bei 6,15 Euro pro Quadratmeter. Die Mieten

des preisgeregelten Mietsegments sind im internationalen Vergleich

nach wie vor moderat, zudem zählt die OECD Österreich zu einem der

am strengsten regulierten Mietmärkte der Welt.

Wie sollen sich bei diesen mageren Erträgen Investitionen in den Hausbestand,

energetische Sanierungen oder ein Wechsel in erneuerbare

Energien bewerkstelligen lassen? Sicherlich nicht durch die Begehrlichkeiten

der Mietervertreter, nach denen die Schrauben im ohnehin preisregulierten

Segment noch stärker angezogen und der Anwendungsbereich

für Regulierungen noch weiter ausgedehnt werden sollen.

Da ärmere Haushalte in Österreich von den Wohnkosten belastet sind,

ist es notwendig, im Rahmen der Objektförderung für faire Bedingungen

zu sorgen und dort, wo es nötig ist, durch Subjektförderung treffsicher

zu ergänzen. Insbesondere die öffentliche Hand, die 60 Prozent der Mietverhältnisse

abschließt, hat hier Handlungsbedarf. Es ist nicht Aufgabe

privater Vermieter, Aufgaben der öffentlichen Hand wahrzunehmen

beziehungsweise deren Fehler auszugleichen.

Fotos: Schedl/ÖHGB, Adobe Stock

72 ImmoFokus

Advertorial

Vorreiterrolle bei nachhaltigem

und qualitativem Holzwohnbau

Visionär. Mit der Dachgleiche von TIMBER*LAA ist DIE WOHNKOMPANIE der Vollendung ihres visionären

Projekts einen wesentlichen Schritt nähergekommen.

ten Jahren zunächst durch die Pandemie und in

weiterer Folge durch die steigenden Rohstoffpreise

ergeben haben. „Wir haben zum Glück

Partner und Lieferanten, die an unsere Projekte

glauben. Unsere langfristigen und auch in diesem

Bereich nachhaltigen Partnerschaften sind

die Grundlage, gemeinsam auch in schwierigen

Zeiten Lösungen zu finden, die für alle

Projektbeteiligten annehmbar sind”, so Roland

Pichler weiter.

Grauwassernutzung zum Einsatz kommen. Das

Projekt wird außerdem während der gesamten

Bauphase von einem Chemiker begleitet, um

sicherzustellen, dass die Bewohner ein schadstoffarmes

Zuhause erhalten.”

Foto: DIE WOHNKOMPANIE

W

ie lässt sich der Wohnbau

von morgen zugleich nachhaltig

und auf einem für die

Bewohner qualitativ hohen

Niveau umsetzen? Mit dieser Frage hat sich

DIE WOHNKOMPANIE intensiv auseinandergesetzt.

Entstanden ist TIMBER*LAA – ein einzigartiges

Wohnprojekt in Holzmassivbauweise

in der Klederinger Straße 63-65 im zehnten

Wiener Gemeindebezirk. Roland Pichler, Geschäftsführer

DIE WOHNKOMPANIE: „Wir

haben lange über die Umsetzung eines derartigen

Projekts nachgedacht - für uns war von Anfang

an klar, dass dieses nicht nur auf dem Papier den

Gedanken der Nachhaltigkeit in sich tragen,

sondern auch in der Umsetzung vollkommen

schlüssig sein muss.”

Dachgleiche erreicht

Nach dem Baustart im Jänner 2022 wurde nun

die Dachgleiche gefeiert. Damit ist man der

geplanten Fertigstellung im Sommer 2023 ein

deutliches Stück nähergekommen – und dies

trotz der Schwierigkeiten, die sich in den letz-

Nachhaltiges Projekt

Bei TIMBER*LAA bestehen alle Wände und

Decken aus Vollholzelementen. Damit ist dieses

Projekt nicht nur nachhaltig, sondern setzt

auch Maßstäbe beim positiven Wohngefühl

für die zukünftigen Bewohner. Die 38 freifinanzierten

Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen

mit großzügigen Freiflächen werden mittels

Luftwärmepumpen beheizt und mit Warmwasser

versorgt. Photovoltaik-Anlagen optimieren

den erforderlichen Stromverbrauch. Diese

Maßnahmen haben Auswirkungen auf die auf

den Lebenszyklus der Immobilien durchgerechneten,

niedrigeren Betriebskosten. Roland

Pichler: „Bei den Anschaffungskosten für die

zukünftigen Bewohner liegen wir etwas über

jenen von vergleichbaren Neubauten in herkömmlicher

Bauweise. Allerdings – und das

sehen wir am aktuell sehr erfreulichen Verwertungsstand

der Einheiten – lassen sich die

Einsparungen pro futura, besonders in Zeiten

steigender Energiekosten, gut darstellen und

argumentieren.”

In der Ketzergasse in Wien Liesing plant

DIE WOHNKOMPANIE bereits ein weiteres

Projekt mit 38 Einheiten in Holzbauweise.

Roland Pichler: „Bei diesem Bauvorhaben gehen

wir noch einen Schritt weiter: Neben der

Holzbauweise und der hochmodernen Energieversorgung

soll eine Fassadenbegrünung und

Roland Pichler,

Geschäftsführer

Über DIE WOHNKOMPANIE

DWK Die Wohnkompanie GmbH entwickelt

als inhabergeführter, unabhängiger

Wohnbauträger nachhaltige urbane Lebensräume.

Der Fokus liegt dabei in der

Realisierung freifinanzierter, nachhaltiger

Wohnbauprojekte.

Als Tochterunternehmen der Zech Group

– eines der stärksten Bau- und Immobilienunternehmen

Deutschlands – steht

DIE WOHNKOMPANIE für umfassende

Kompetenz im Wohnungsbau, einzigartige

Expertise und sichere Bonität.

www.wohnkompanie.at

www.zech-group.com

Ausgabe 06|2022

73

Update zum H3-Modell

Kommentar: Philipp Kaufmann

Ganz im Gegenteil: Es geht in der Bespielung von Social-Media-Kanälen

und der Website darum, Stories zu erzählen und mit Dialoggruppen (aktuellen

und potentiellen Kunden sowie weiteren Zielgruppen der Kommunikation)

in einen aktiven Austausch zu kommen. Im Gegensatz zu

klassischen Werbeformen können Communities aufgebaut und gepflegt

werden. Die Kommunikation besteht damit nicht mehr aus platten Werbephrasen,

sondern bietet einen echten Mehrwert und leistet nötige

Hilfestellungen. Und das Beste: Die Kommunikation funktioniert auf

zwei Wegen: vom Unternehmen weg und/oder umgekehrt auch wieder

zurück. Ein echtes Feedback erfolgt unmittelbar und die Werbung wird

viel messbarerer als beispielsweise das Schalten eines Inserates in einer

Tageszeitung. Mit diesem Tool kann der Einstiegspunkt, um die Zielgruppe

an das Unternehmen und seinen Content heranzuführen, besser

geplant und strukturiert werden.

Gemeinsam mit Alexander Bosak habe ich bereits vor Jahren das

Hero-Hub-Hygiene-Modell (kurz H3-Modell) im ImmoFokus vorgestellt

und interessante Diskussionen über die richtige Content-Umsetzung im

Internet ausgelöst. Nach einiger Zeit ist es für mich Anlass, erneut über

die Anwendbarkeit von H3 zu sprechen.

Gründe für den Einsatz

Im Online-Marketing geht es schon lange nicht mehr darum, seine eigenen

Produkte und Dienstleistungen mit Lobeshymnen anzupreisen.

Mit dem Hero-Hub-Hygiene-Modell können Werbetreibende ihre Kommunikation

bestmöglich planen und erstellen, wobei dabei drei Arten

nämlich Hero-, Hub- und Hygiene-Content unterschieden werden.

Diese haben alle ihre individuellen Stärken und wirken erst im Zusammenspiel

optimal. Allerdings ist es nicht so einfach, die verschiedenen

Content-Arten effektiv einzusetzen, wie es im ersten Moment klingen

mag. Denn damit das Hero-Hub-Hygiene-Modell funktioniert, müssen

viele Akteure in einem Unternehmen optimal zusammenarbeiten, um

wirklich wirksamen Content zu produzieren und laufend zu publizieren.

Dabei darf nicht darauf vergessen werden, dass ausreichend Ressourcen

für die Bearbeitung des Feedbacks eingeplant werden. Absender erwarten

im Internet eine schnelle Reaktion und eine unmittelbare Antwort z.

B. auf eine gestellte Frage.

Die Realität sieht jedoch häufig ganz anders aus: Die einzelnen Mitarbeiter

grenzen sich in der Praxis oft nach wie vor voneinander ab und jeder

verfolgt seinen eigenen (Content-)Plan. Auch das Hero-Hub-Hygiene-

Foto: Adobe Stock

74 ImmoFokus

Factbox

Modell klingt zunächst nach verschiedenen Baustellen, sollte aber als

Teil einer einzigen unternehmensweiten Content-Strategie gesehen

werden. Denn dann gelingt es, Besucher mit Content langfristig zu

halten und eine aktive Community aufzubauen.

Neuer Call-to-Action

Das Hero-Hub-Hygiene-Modell dient als Hilfestellung, um ein besseres

Verständnis für die unterschiedlichen Inhalte zu schaffen und um

deutlichere Grenzen zwischen diesen zu ziehen. Es ermöglicht, Inhalte

strategischer zu strukturieren und so die Basis für den Content-Plan zu

legen. Mit der richtigen Vorgehensweise schaffen Sie es sogar, dass die

Mitarbeiter in Ihrem Unternehmen enger zusammenarbeiten und gemeinsam

eine Strategie verfolgen. Das wirkt sich nicht nur intern auf

die Effizienz aus, indem Mitarbeiter Ideen und Konzepte untereinander

austauschen können. Zusätzlich schafft die einheitliche Grundlage

nämlich auch nach außen hin eine konforme Darstellung des Unternehmens

über sämtliche Kanäle hinweg.

Hero-Content: Dies sind meist virale Blog- oder Video-Inhalte, die

enorm viele Besucher anziehen. Da Hero-Content in der Kreation einen

hohen Zeit- und Kostenaufwand bedeutet, wird er nur punktuell

produziert und kommt alleine schon deswegen zu speziellen Anlässen

zum Einsatz. Ziel ist es mit dem Hero-Content, eine möglichst

große Reichweite zu generieren, weshalb auch bezahlte Medien zum

Einsatz kommen.

Hub-Content: Hub-Inhalte werden in regelmäßigen Abständen

erstellt und sind für spezifische Interessen der Zielgruppe relevant.

Adressaten sollen damit immer wieder zum Anbieter zurückgeholt

werden. Ziel ist es, in Kontakt zu bleiben und so langfristig Vertrauen

aufzubauen. Bei Blog- oder Video-Serien, die ein Thema ausgiebig

behandeln, handelt es sich beispielsweise um Hub-Content.

Hygiene-Content: Damit sind Inhalte gemeint, die von der Zielgruppe

zu einem Thema gesucht werden und dauerhaft relevant

sind. Das sind zum Beispiel FAQs oder How-to-Anleitungen. Ziel

dieser auch als Evergreen Content bezeichneten Inhalte ist es, die

Sichtbarkeit in Suchmaschinen zu erhöhen und so neue Besucher auf

die Website zu ziehen. Diese Aktivitäten sind ein Muss und stehen für

guten Kundenservice.

Ausgabe 06|2022

75

Zum Autor

Klaus Baringer ist Obmann des Verbandes

gemeinnütziger Bauvereinigungen.

Wärmewende ja, aber bitte mit brauchbarem EWG

Kommentar: Klaus Baringer

Sanierung in der Praxis

Eine Ausnahme von der Verpflichtung zur Stilllegung einer bestehenden

Anlage nach § 8 und 10 EWG kann von einem Gebäudeeigentümer

beantragt werden, wenn innerhalb der kommenden zwei Jahre eine

thermische Sanierung erfolgt. Hier braucht es eine Anpassung von

zwei auf fünf Jahre. Denn die angedachte Frist geht leider an der Realität

vorbei, da die Planung und Durchführung von thermischen Sanierungen

aufwendig ist und ein Großprojekt im Regelfall viel länger als

zwei Jahre dauert. Auch müssen die Entscheidungsfindungsprozesse

innerhalb einer Eigentümergemeinschaft (inkl. Einspruchsmöglichkeiten)

mitbedacht werden.

Die Wichtigkeit und Dringlichkeit einer Energiewende ist in Anbetracht

des Klimawandels und der außenpolitischen Situation vollkommen

klar. Dazu braucht es auch gesetzliche Maßnahmen – wie das

Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWG). Allerdings muss dieses Gesetz die

wohnwirtschaftliche Praxis und die wohnrechtlichen Fragen beachten.

Wohnrechtliche Baustellen

Neben besonderer Förderungsschienen für den mehrgeschoßigen

Wohnbau benötigt es jedenfalls wohnrechtliche Begleitmaßnahmen.

Diese sind unabdingbar, um den Umstieg auf klimafreundliche

Heizungen sowie die Durchführung von thermischen Sanierungen

nicht nur zu vereinfachen, sondern teilweise überhaupt erst rechtlich

möglich zu machen. Dies beginnt bei der Duldungspflicht bis zur Klarstellung,

ob notwendige Arbeiten als Erhaltungsarbeiten im gesamten

Wohnrecht (MRG, WGG, WEG und ABGB) qualifiziert werden können.

Aber auch Regelungen, die die Finanzierbarkeit betreffen, könnten

notwendig werden – speziell bei alten Häusern.

Problem Lieferbarkeit

Bei Versorgungsnotstand mangels Lieferbarkeit von fossilfreien

Wärmebereitstellungsanlagen bzw. Teilen davon und/oder der Nicht-

Verfügbarkeit entsprechender Professionisten sollte es den Gebäudeeigentümern

erlaubt sein, eine bestehende Wärmebereitstellungsanlage

weiter zu betreiben.

Zentralisierungsverpflichtung

Ein Zentralisierungsgebot im Sinne einer Zentralisierungsverpflichtung

scheint wenig zielführend, da die Dekarbonisierung Technologieoffenheit

braucht. Dekarbonisierungswillige Eigentümer

sollen selbst entscheiden dürfen auf welche Art und Weise sie die

Umstellung vornehmen. Die vorgesehene Bestimmung des § 11 EWG

scheint wenig praktikabel und wirft viele Rechtsfragen auf. Denn es

ist de facto unmöglich, Einstimmigkeit zu erlangen (gerade in größeren

Wohnungseigentumsanlagen). Dies führt aber dann sofort

zur Pflicht zur Zentralisierung. Darüber hinaus schränkt man dekarbonisierungswillige

Eigentümer in ihrer Entscheidung ein, denn

die Dekarbonisierung muss bis 30. Juni 2035 (Öl) bzw. 30. Juni 2040

(Gas) erfolgen, die Entscheidung aber schon 10 bzw. 15 Jahre vorher

getroffen werden.

Fotos: Weinwurm, Adobe Stock

76 ImmoFokus

Advertorial

Von „A“ wie Akquise

bis „Z“ wie Zahlung

Mit RE/MAX Commercial zum erfolgreichen Bauträger-Projekt

D

er Erfolg eines Immobilien-Projektes

entscheidet sich fast immer

bereits ganz am Anfang. Wir bei

RE/MAX Commercial lieben

Visionen – und setzen diese gemeinsam mit

Ihnen um.

Bereits bei der Grundstückakquise können

Sie auf die Marktkenntnis Ihres RE/MAX Büros

vertrauen. Als bester Grundstücksmakler

Österreichs (laut Immobilienmagazin 5/22)

freuen wir uns, bereits bei einem der ersten

Schritte Ihr erster Ansprechpartner sein zu

dürfen.

Doch wir sehen unsere Arbeit mit dem erfolgreichen

Ankauf noch lange nicht als

beendet an. Je nach Ihren Bedürfnissen und

Ihren Wünschen sind wir ein idealer Sparring-

Partner sowohl in der Planungsbegleitung, der

Marktanalyse als auch in der marktgerechten

Einpreisung.

Das beste Projekt hilft nichts, ohne den bestmöglichen

Vertriebserfolg. Als bekannteste

Immobilienmarke des Landes (Superbrands-

Award 2022/2023) sind wir in diesem Bereich

nicht nur personell, sondern auch technisch

absolut auf dem letzten Stand. Unser Anspruch

bei RE/MAX ist die digitale Marktführerschaft

in Österreich, wobei wir gleichzeitig auch die

noch immer beliebten anlogen Kommunikationsformen

für einen runden und stimmigen

Marketingmix bespielen können.

Egal ob es um professionelle Vermarktungsvideos,

3D-Visualisierungen, 360°-Rundgänge,

Homestaging, Drohnenvideos, Projekt-Webseiten

oder altbewährte Kanäle wie Bautafeln,

Schilder oder Print-Inserate geht – gemeinsam

erstellen wir einen Marketingplan und setzen

diesen erfolgreich für Ihren Projekterfolg um.

Fast Facts über RE/MAX

Wussten Sie schon, dass

• RE/MAX die bekannteste Immobilienmarke

Österreichs ist

• RE/MAX das größte Immobilien-

Experten-Netzwerk in Österreich ist

• RE/MAX die digitale Führungsrolle

der Branche in Österreich einnimmt

Sie wollen mehr über unsere Angebote für

Bauträger erfahren? Dann besuchen Sie uns

auf www.remax-commercial.at.

Firmensitz

RE/MAX Commercial Group

RCG Immobiliendienstleistungs GmbH

Schwarzenbergplatz 6, 1030 Wien

Foto: REMAX Austria, C. Postl

Mag. Stefan Krejci,

Geschäftsführer von RE/MAX

Commercial Group

Und wenn der Kauf- oder Mietvertrag unterschrieben

ist? Auch dann ist Ihr RE/MAX

Makler an Ihrer Seite. Wir sind es gewohnt,

Bindeglied zum Bauträger zu sein und Sie

gemeinsam mit den Interessenten bei Besichtigungen,

den Vertragsverhandlungen bis hin

zur Übergabe zu begleiten.

Kontakt

Mag. Stefan Krejci

Geschäftsführer

+43 190 890 50-0

office@remax-commercial.at

Ausgabe 06|2022

77

Zum Autor

Stefan Wernhart startete 2006 bei EHL und ist seit 2018 Geschäftsführer der

EHL Gewerbeimmobilien GmbH. Er ist für die Bereiche Office, Retail, Asset Management

und Market Research verantwortlich. Seit über 15 Jahren befasst er

sich intensiv mit Entwicklungen und Trends am Wiener Büroimmobilienmarkt.

Moderne Bürokonzepte –

vom Trend zur neuen Normalität

Kommentar: Stefan Wernhart

Der klassische Arbeitsplatz, wie man ihn viele Jahre in den meisten Unternehmen

vorgefunden hat, weicht immer öfter neuen, qualitativ hochwertigen

und modernen Raumkonzepten. Dieser nachhaltige Wandel

der Arbeitswelt, in dem wir uns derzeit noch befinden, ist immer stärker

erkennbar. Home-Office und Remote Working sind in vielen Unternehmen

mittlerweile gänzlich in den Arbeitsalltag integriert worden und erfreuen

sich nach anfänglicher Skepsis in vielen Fällen großen Zuspruchs.

Es wurde viel gelernt

Mitarbeiter und Unternehmer konnten in den vergangenen beiden Jahren

sehr viel Neues lernen, wodurch sich die Art der Wahrnehmung der

eigenen Bürofläche oftmals verändert hat. Durch diese intensive Auseinandersetzung

mit den Anforderungen an die eigene Bürosituation, mit

der eigenen Vision und der Unternehmenskultur hat sich der Fokus bei

vielen Arbeitgebern neu ausgerichtet. Das Wort „Erlebnis“ rückt in den

Vordergrund und wird zum neuen Leitthema. Eine hundertprozentige

physische Anwesenheit im Büro ist für viele Unternehmen kein Zukunftsmodell

mehr. Bei EHL beobachten wir, dass eine Vielzahl unserer

Kunden bereits während der Pandemie ihren Mitarbeitern auch für die

Zeit nach der Pandemie die Möglichkeit eröffnet hat, ihre Arbeit zumindest

teilweise räumlich individuell und zeitlich flexibel zu gestalten.

Konfigurierte, hybride Bürokonzepte sind gefragt

In Zukunft werden nicht zwingend weniger Büroflächen, aber neu konfigurierte,

hybride Bürokonzepte umgesetzt werden. Die Realisierung

neuer Konzepte soll ausreichend Anreiz dafür schaffen, dass das physische

Büro überwiegend ein Ort der Innovation und Kreativität wird und

natürlich Raum für den weiterhin notwendigen informellen Austausch

bietet. Eine vielseitige Arbeitsplatzgestaltung mit deutlichen Anleihen

aus der Hotelarchitektur und der Möglichkeit von Activity-Based-

Working wird häufig zur Prämisse, und mögliche Flächeneinsparungen

durch Remote Working werden so jedenfalls zumindest wieder ausgeglichen.

Die Vorkommnisse der letzten zwei Jahre haben jedenfalls bewirkt,

aus einem Trend eine neue Normalität abzuleiten.

Foto: Adobe Stock

78 ImmoFokus

ADVERTORIAL

© SACKER ARCHITEKTEN, ZOLLHAFEN MAINZ GMBH & CO. KG.

Der Timber Peak

ist ein Leuchtturmprojekt

im

besten Wortsinn.

Hoch hinaus mit

dem Timber Peak

Holz-Hybrid-Bürohochhaus. Im Zollhafen Mainz entwickelt

UBM Development das Bürogebäude der Zukunft.

Errichtet als Holz-Hybrid-Bau, setzt der Timber Peak einen

neuen Standard in Sachen Nachhaltigkeit.

Der „Timber Peak“ ist schon vor Baubeginn

ein Gebäude der Superlative. Mit

einer Höhe von mehr als 40 Metern

überragt er alle Neubauten der 200.000-Einwohner-Stadt

Mainz. Seine Bauweise in nachhaltigem

Holz-Hybrid macht ihn zum ersten dieser

Art in Rheinland-Pfalz. Und dank seiner exponierten

Wasserlage im Zollhafen Mainz und der

spannenden Architektur ist er der wohl coolste

Turm weit und breit mit einem sensationellen

Panoramablick über den Rhein, die Rheinwiesen

und die Altstadt. „Der Timber Peak ist ein Leuchtturmprojekt

im besten Wortsinn“, schwärmt

Thomas G. Winkler, CEO der UBM Development

AG, „und zwar gleichermaßen für Mainz, den

Zollhafen und die UBM.“

green. smart. and more.

Tatsächlich wird ein Leuchtturmprojekt seinem

Namen selten so gerecht wie der von UBM Development

entwickelte Timber Peak. Ab Mitte

nächsten Jahres entstehen in Mainzer Best-Lage

nach einem Entwurf des Architekturbüros

Sacker zwölf Stockwerke mit rund 9.500 Quadratmeter

Bruttogeschossfläche und flexiblen

Grundrissen für die neue Art der Büronutzung.

Dazu kommt ein Untergeschoss mit vorbereiteter

E-Ladeinfrastruktur für bis zu 41 Autos.

Geplante Fertigstellung des Bürogebäudes:

Mitte 2025.

Die Konzeption des Timber Peak folgt exakt

der Konzernstrategie von UBM Development –

„green. smart. and more.“ –, die die Entwicklung

Der Zollhafen Mainz umfasst

auf 32 Hektar 28 Baufelder.

nachhaltiger, intelligenter und ästhetisch anspruchsvoller

Immobilien in vier Worten zusammenfasst.

UBM hat sich zum Ziel gesetzt, zu

einem der größten Entwickler von Holzbauten in

Europa zu werden. Die Errichtung des Timber

Peak in Holz-Hybrid reduziert den CO ²

-Ausstoß

gegenüber konventioneller Bauweise um bis

zu 80 Prozent. Infolge der modularen industriellen

Vorfertigung der Holz-Hybrid-Elemente

gestaltet sich die Errichtung zudem bedeutend

schneller, leiser und sauberer. Außerdem binden

die im Timber Peak verbauten 800 Festmeter

Fichtenholz langfristig rund 800 Tonnen CO ²

.

Die aus Glas und recyceltem Aluminium hergestellte

feingliedrige Fassade sorgt für eine

tolle Energieeffizienz, Photovoltaik-Paneele auf

dem Dach erzeugen Strom für die Gemeinflächen,

und zwei bepflanzte Terrassen sowie der

üppig begrünte Vorplatz sprengen die Grenzen

zwischen drinnen und draußen. Der intensive

Einsatz von natürlichem Holz in den dank hoher

Fenster lichtdurchfluteten Innenräumen in

Kombination mit gediegenem skandinavischen

Interior-Design schaffen ein Arbeitsklima, in

dem man sich einfach wohlfühlt. Komplementiert

wird das gänzlich nachhaltige Development

durch ein Car-Sharing-System. Fast zwangsläufig

ist mit all dem die geplante DGNB-Zertifizierung

in Gold verbunden. Alle Anforderungen, die

EU-Taxonomie und ESG heute an Immobilien

stellen, werden selbstverständlich damit erfüllt.

Mit dem Timber Peak geht das erste von vier Baufeldern,

die UBM im März dieses Jahres im Zollhafen

Mainz erworben hat, in die Umsetzung.

Insgesamt werden auf diesen vier Baufeldern

mehr als 42.000 Quadratmeter Geschossfläche

entwickelt, davon rund 75 Prozent für Wohnen

und 25 Prozent für Gewerbe beziehungsweise

Büro. Nach der schrittweisen Umsetzung dieser

Developments rechnet UBM mit Verkaufserlösen

von insgesamt mehr als 300 Millionen Euro.

Urbane Mischung

Der Timber Peak ist freilich nicht das erste

UBM-Projekt im Zollhafen Mainz, einem insgesamt

32 Hektar großen Areal mit einer urbanen

Mischung aus individuell gestaltbaren Stadthäusern,

Eigentumswohnungen, modernen

Büroimmobilien und einem großen Kultur- sowie

Gastronomieangebot. Bereits von UBM im

Zollhafen Mainz realisiert und verkauft sind die

Wohnprojekte „Waterkant“ und „Kaufmannshof“

sowie das Super 8 Hotel. Aktuell im Bau

befindet sich in Partnerschaft mit der CA Immo

das Projekt „Flößerhof“.

ImmoFokus.Rubrik

Frech

gesagt

„Zug Um-Zug“

„Kannst du mir vertrauensvoll jemanden für meinen Umzug empfehlen?“ Diesen Satz höre ich in den

vergangenen Monaten sehr häufig. Von denen, die umziehen wollen, und von jenen, die umziehen müssen.

Kolumne: Anita Körbler

F

ür mich persönlich ist es der herausforderndste

Teil rund um die großartige

Vorfreude auf eine neue

Wohnung: der Umzug. Als Excel-

Liebhaberin habe ich die Situation natürlich

schon Wochen vorher wunderbar im Griff – zumindest

in Tabellenform. Im Rahmen der effizienten

Umzugsplanung schwöre ich mir auch

jedes Mal, die angestrebten Zeitfenster projektmanagementmäßig

entsprechend zu evaluieren.

Allein die Erschöpfung danach und die grenzenlose

Erleichterung, in den neuen vier Wänden

endlich angekommen zu sein, wussten dies

zuweilen zu verhindern.

Unter (Um)Zug-Zwang

Wie so vieles im Leben ist es nicht immer unsere

alleinige Entscheidung, ob wir umziehen

wollen oder sollen. Seien es erfreuliche Vergrößerungen

aufgrund neuer Erdenbürger oder

aber unausweichliche Trennungen, nicht mehr

leistbare Mietpreise, oder beruflich notwendige

Veränderungen räumlicher Natur: jeder

ist dankbar über professionelle, verlässliche

Unterstützung, vor allem, wenn es wirklich

schnell gehen muss.

Viele meiner Freunde und Bekannten sind weit

aus dem Alter heraus, den Umzug mit Familie

und Freunden abzuwickeln. Etwa, da das Risiko

eines eingeklemmten Ischias-Nervs oder der

schmerzhaften Folgen eines Hexenschusses

von niemandem eingegangen werden möchte.

Trotzdem will man natürlich auch nicht Unsummen

für den Umzug ausgeben, sondern

das Erwirtschaftete lieber in neues Interieur

oder Dekorations-Utensilien investiert wissen.

Logistik - zur richtigen Zeit

am richtigen Ort

Gerade, wenn die Zeit drängt und man sich

mit all den logistischen Herausforderungen

konfrontiert sieht, empfindet man immense

Dankbarkeit, Dienstleister an seiner Seite zu

wissen, die einem das Gefühl vermitteln, nicht

ganz allein mit den umfangreichen Umzugsarbeiten

zu sein.

Horrorgeschichten über unsorgfältige Transporte,

schadhaftes Mobiliar und schwindelnde

Preiserhöhungen als Konsequenz der Zusatzleistungen,

die auf das Basis-Angebot aufgeschlagen

werden, bieten wenig Anreiz, das

ein oder andere Unternehmen beauftragen zu

wollen.

Auch hier gilt es, schon von Beginn an genauer

hinzusehen, was man ordert. Seriöse Umzugsexperten

gehen bereits bei der Bestellung näher

auf Details ein beziehungsweise investieren bei

umfangreicheren Aufträgen auch bereits vorab

einen Blick auf die zu bewegenden Güter, damit

es dann am Tag X keine unangenehmen Überraschungen

gibt.

Ich bin ja dankenswerterweise mit vielen Talenten

gesegnet – Möbelaufbau zählt aber leider

so gar nicht dazu. Soll heißen: Ich lege den

Abbau, die Verpackung, den Transport und den

Aufbau gerne in professionelle Hände, denen

ich vertrauen kann. Und das an einem Datum,

an dem es für MICH passt. Mein engster Freundeskreis

würde mir sofort zur Seite stehen und

unterstützend wirken, jedoch haben wir alle

mittlerweile derart volle Terminkalender, dass

sich nur schwer ein für alle passendes Zeitfenster

finden ließe. Meine Lieben habe ich dann

gerne in der neuen Umgebung um mich, wenn

sie mit mir und einem guten Glas Wein auf die

frische Wohn-Abschnitts-Phase anstoßen und

gleich gute Energie in die neuen Räumlichkeiten

einbringen.

Ausmisten oder einlagern?

Vor allem, wenn man von einem (Bundes-)

Land in ein anderes übersiedelt, gilt es, die Planung

optimal anzulegen, damit nicht sinnlose

Streckenkilometer verfahren werden.

Als ich Anfang meiner Zwanziger nach Wien

gezogen bin, war es der beste Umzug überhaupt:

bis über beide Ohren verliebt, megagespannt

auf das neue Leben in der Hauptstadt

Fotos: REMG/trovato GmbH

80 ImmoFokus

Ganz frech gesagt: Goethe sagt „Ein neues Heim, ein

neuer Mensch“. Hier gilt: Das Ziel ist klar, der Weg lässt

sich gestalten. Denn auch hinsichtlich Umzüge beginnt

der Anfang beim Ende.

Anita Körbler,

trovato.immo

und nicht von zu vielen Besitztümern geplagt. Das Übersiedeln war mit ein

paar Autofahrten erledigt.

Anita Körbler

Managing Partner trovato.immo

Anita Körbler, MA, ist ideenreiche Branchenkennerin

und Managerin mit Herz und Hirn. Körbler kann auf

langjährige Erfahrung in Immobilienunternehmen

sowie exklusive Projekte im öffentlichen Bereich

(PPP) zurückblicken. Berufsbegleitend absolvierte

sie erfolgreich zwei Studien im Bereich Wirtschaft

und Public Communications, zeichnete jahrelang

für verschiedene PropTech-Unternehmen als

Geschäftsführerin verantwortlich und widmet sich

der Beratung und Immobilienvermarktung sowie der

Realisierung von Digitalisierungsprozessen in der

Immobilienbranche.

Jetzt ist jeder Umzug um einiges aufwändiger. Marie Kondo hat natürlich recht

damit, dass Aufräumen reinigend wirkt. Daher trenne ich mich auch regelmäßig

von Dingen, die ich nicht häufig verwende. Jedoch schlägt sich auch der

Nachhaltigkeitsaspekt durch, der mir klar sagt: Warum soll ich Gegenstände

aus meinem Repertoire verbannen, wenn sie noch funktionieren oder mich

noch glücklich machen? Sollte man sich jedoch verkleinern müssen, bleibt die

Wahl: das Aussortierte spenden, über diverse Portale anbieten oder entsprechende

Lagerräume dafür anmieten?

New Work - new office

Umzüge betreffen natürlich auch unsere teilweise „zweite Heimat“. New-

Work-Konzepte lassen das Thema Büroräumlichkeiten und deren (Um)Gestaltung

wieder mehr in den Vordergrund rücken. Das erfordert neben neuen

planerischen Leistungen auch optimale logistische Abläufe und in Zeiten unsicherer

Transportwege ebenso ein gutes Gespür und Erfahrung. Zugleich sollten

die Mitarbeiter von Anfang an gut informiert und eingebunden werden,

um deren Leistungen nicht durch etwaige Verzögerungen des neuen Büros

negativ zu beeinflussen. Die neuen Anforderungen, etwa hin zu Open-Space-

Konzepten, weniger Einzelbüros, dafür mehrere Zonen für Videocalls, sorgen

für den Bedarf an neuen Möbeln. Ob diese auf Dauer erworben oder mittels

neuartiger Mietmodelle beschafft werden, liegt in der Betrachtung des Nutzers

und dessen nachhaltigem Mindset.

IMMOBILIENBEWERTUNG.

Warum wir?

Weil wir´s können.

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Ausgabe 06|2022

81

Zum Autor

ÖVI Präsident Georg Flödl ist geschäftsführender Partner

von Funk Immobilien, seit langem in unterschiedlichen

Funktionen in der Immobilienbranche tätig und

Mitbegründer der ÖVI Young Professionals.

Bestellerprinzip als Mogelpackung

unter dem Weihnachtsbaum

Kommentar: Georg Flödl

Es still geworden um das mit großem medialem Getöse präsentierte

Bestellerprinzip in der Miete. Doch die stillste Zeit

im Jahr ist immer wieder für Überraschungen gut. Von einem

Inkrafttreten mit 1.1.2023 kann natürlich keine Rede

mehr sein. Jedoch: Das Maklergesetz-Änderungsgesetz

liegt als Verhandlungsmasse in der türkis-grünen Regierungsschatulle.

Zu erwarten ist, dass diese Preziose

doch bald noch hervorgezaubert wird, bringt

sie doch angeblich allen Menschen Gutes….

Bezahlen soll nur mehr der, der eine Dienstleistung

bestellt hat. Als wäre das nicht schon bisher

der Grundsatz im Maklergesetz gewesen, dass

mit beiden Vertragsparteien eine Vereinbarung

getroffen worden wäre und der Makler

die Interessen beider Seiten zu wahren

hatte.

Die Fairness fehlt

Die Regierungsparteien sehen

endlich Gerechtigkeit verwirklicht,

wenn der Mieter für

Dienstleistungen, die er erhält,

nicht mehr bezahlen soll. Aus

Sicht der Immobilienwirtschaft ist

dieses Verständnis von Fairness nicht

nachzuvollziehen, am Ende des Tages werden Mieter

und Vermieter gleichermaßen verlieren.

Dass vor allem die Beratungsleistung des Maklers gegenüber

dem Interessenten in Zukunft wegfallen wird, ist offenbar

einer populistischen Politik auch gleichgültig. Der Makler könne ja

weiterhin einen kostenfreien Maklervertrag mit dem Interessenten

abschließen und als Doppelmakler tätig sein, wird argumentiert.

Der Makler wird sich in Hinkunft aber auf seine Rolle als

einseitiger Interessenvertreter des Vermieters zurückziehen,

wenn er nur noch vom Vermieter beauftragt wird.

Falsche Erfolge

Zurechtzurücken sind wohl auch die Dimensionen

dieses weiteren Entlastungspakets, das die Regierung

da auf den Weg bringen will. Nicht einmal

ein Fünftel aller österreichischen Haushalte

könnte überhaupt von so einer Neuregelung betroffen

sein. Alle anderen Haushalte sind entweder

im Eigentum oder in Genossenschaftsund

Gemeindewohnungen. Bedenkt man,

dass etwa fünf Prozent der Haushalte

pro Jahr ihren Sitz wechseln, ergibt dies

eine persönliche Betroffenheit von

maximal 40.000 bis 45.000 österreichischen

Haushalten pro Jahr.

Politik und Medien sind stolz

auf einen solchen Erfolg, der

dem Staatshaushalt nichts

kostet und „alle“ glücklich

macht.

Geflissentlich wird in der politischen Diskussion

verschwiegen, wen es wirklich persönlich treffen

wird: Hunderte Betriebe in der Größenordnung von ein bis

neun Mitarbeitern werden mit den Auswirkungen massiv

zu kämpfen haben, oder – wie in Deutschland auch oft geschehen

– gezwungen sein, ihre Tätigkeit einzustellen. Das ist

die Frohbotschaft an alle Mitarbeiter von Maklerunternehmen zum

Weihnachtsfest 2022.


82 ImmoFokus

Real Invest investiert.

Der Real Invest Austria ist mit einem Marktanteil von rund 44 % 1) der größte offene

Immobilienfonds Österreichs und verwaltet derzeit ein Immobilienvermögen von

rund 3,9 Milliarden Euro 1) .

Der Real Invest Austria investiert mit seiner Anlagestrategie

seit Fondsstart erfolgreich in Wohnimmobilien

und Infrastrukturimmobilien sowie in Gewerbeimmobilien

(Büro und Handel) ausschließlich in

Österreich.

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Zur Erweiterung und Optimierung des ertragsstarken

Immobilienportfolios investieren wir laufend in

nachhaltige Objekte. Sämtliche Immobilienangebote

werden nach strengen Qualitätskriterien evaluiert,

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Real Invest Austria fortzusetzen. Kommen Sie mit

uns ins Gespräch!

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den Landeshauptstädten und ausgewählten Bezirkshauptstädten

• Neu errichtete Objekte sowie Projektentwicklungen und Grundstücke (ab

bestehender Flächenwidmung)

• Kernsanierte Objekte

• Sehr guter Erhaltungszustand erforderlich

• Gute Lage (1A- und 1B-Lagen)

• Investitionsvolumen ab 10 Millionen Euro

• Taxonomie-Konformität und Nachhaltigkeitszertifizierung bei Neubauprojekten

Kontakt: Ing. Reinhold Jaretz, Leitung Investment Management,

Tel. (01) 331 71-75254, reinhold.jaretz@realinvest.at; www.realinvest.at

DAS JULIUS – Parkquartier Q5, Graz

ÖBB Konzernzentrale, Wien

Palais Wellenstein, Wien

realinvest.at

1) Daten per 30. 9. 2022

Die hier dargestellte Marketingmitteilung dient ausschließlich der unverbindlichen Information. Sie stellt weder ein Angebot bzw. eine Einladung zur Stellung eines

Anbots zum Kauf/Verkauf von Finanzinstrumenten noch eine Empfehlung zum Kauf/Verkauf oder eine sonstige vermögensbezogene, rechtliche oder steuerliche

Beratung dar und dient überdies nicht als Ersatz für eine umfassende Risikoaufklärung bzw. individuelle, fachgerechte Beratung. Unsere Analysen und Schlussfolgerungen

sind genereller Natur und berücksichtigen nicht die individuellen Bedürfnisse unserer Anleger hinsichtlich Ertrag, steuerlicher Situation oder Risikobereitschaft.

Die Wertentwicklung der Vergangenheit lässt keine verlässlichen Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung eines Fonds zu.

Der entsprechend den Bestimmungen des Alternative Investmentfonds Manager-Gesetz (AIFMG) BGBl. I Nr. 135/2013 iVm dem ImmoInvFG BGBI. Nr. 80/2003 idjF

erstellte „Prospekt und Informationen für Anleger gem. § 21 AIFMG“ inklusive sämtlicher Änderungen seit Erstverlautbarung (20. 11. 2003 im Amtsblatt zur Wiener

Zeitung) einschließlich der Wesentlichen Anlegerinformationen (Kundeninformationsdokument/KID), der allgemeinen und besonderen Fondsbestimmungen sowie

der Jahres- und Halbjahresberichte in der jeweils aktuell gültigen Fassung sind auf der Homepage der Bank Austria Real Invest Immobilien-Kapitalanlage GmbH

www.realinvest.at veröffentlicht und stehen den interessierten Anleger:innen in deutscher Fassung kostenlos am Sitz der Bank Austria Real Invest Immobilien-Kapitalanlage

GmbH (Verwaltungsgesellschaft, AIFM) sowie am Sitz der UniCredit Bank Austria AG (Depotbank bzw. Verwahrstelle) zur Verfügung. Das genaue Datum der

jeweils letzten Veröffentlichung des Prospekts sowie allfällige weitere Abholstellen der Dokumente sind auf der Homepage www.realinvest.at ersichtlich.

Irrtümer und Druckfehler vorbehalten.

Diese Marketingmitteilung wurde von der Bank Austria Real Invest Immobilien-Kapitalanlage GmbH, Rothschildplatz 1, 1020 Wien, erstellt (Medieninhaber).

Zum Autor

Sebastian Beiglböck ist Geschäftsführer der Vereinigung

der gewerblichen Projektentwickler in Österreich.

(VÖPE).

Neue Regeln für Immobilienkredite rauben

der Jugend ihre Chancen auf Eigenheim

Kommentar: Sebastian Beiglböck

Seit 1. August dieses Jahres gelten neue Kriterien für Wohnbaukredite.

Für den Kauf einer Immobilie müssen nun 20 Prozent des Kaufpreises in

Form von Eigenkapital nachgewiesen werden. Darüber hinaus darf die

monatliche Kreditrate nur noch höchstens 40 Prozent des monatlich

verfügbaren Nettohaushaltseinkommens ausmachen und die Laufzeit

der Finanzierung 35 Jahre nicht übersteigen. In der öffentlichen Debatte

getarnt als „Umsetzung einer neuen EU-Richtlinie zur Vergabe von Immobilienkrediten“,

handelt es sich in Wirklichkeit um „gold plating“,

eine EU-Richtlinie aus dem Jahr 2014 auf Basis der Empfehlungen von

diversen Gremien. Treibende Kraft dahinter war das von Nationalbank

und Finanzministerium beschickte Finanzmarktstabilitätsgremium.

Niemand von außen hat Österreich diesen Schritt vorgeschrieben.

Keine Überhitzung

Die „Überhitzung“ des österreichischen Immobilienmarkts als seinerzeitiges

Hauptargument für die neuen Regeln ist nicht nachvollziehbar und

entspricht nicht der Realität. Steigende Zinsen und explodierende Baukosten

sorgen schon jetzt für ein deutlich geringeres Bauvolumen, das

nicht noch durch unrealistische Kreditvergaberichtlinien weiter eingeschränkt

werden soll. Wir brauchen dringend ein praxisorientiertes Gremium

zur Neubewertung der Lage, in dem Regierungsverantwortliche,

Immobilienprojektentwickler, Geschäftsbanken und die Nationalbank

eine zeitgemäße Regelung erarbeiten, die es auch der jungen Generation

ermöglicht, sich ein Eigenheim zu schaffen.

Alle unzufrieden

Alle scheinen mit diesen Regeln unzufrieden – Bevölkerung, Politik

(sogar der Finanzminister), Bankensektor und auch die österreichischen

Projektentwickler. Nennen wir die Regeln doch beim Namen: Sie sind

eine weitere – leider typisch österreichische – eigentumsfeindliche

Maßnahme und ein Zukunftsraub an der Jugend. Denn welcher 30- oder

auch 40-Jährige kann angesichts der seit vielen Jahren sinkenden Realeinkommen

unter diesen Voraussetzungen noch eine Immobilie für die

eigene Familie finanzieren?

In der Schweiz sind zur Unterstützung des Eigentumserwerbs anfänglich

tilgungsfreie Wohnkredite mit sehr langer Laufzeit üblich. Sie ermöglichen

der jungen Generation unter überschaubarem Kapitaleinsatz

etwas aufzubauen, um dann erst bei steigendem Einkommen im Zuge

des beruflichen Fortkommens Tilgungen des Kredites vornehmen zu

können. So ein Modell bräuchten wir zur höheren Resilienz gegen Wirtschaftskrisen

und zur Schaffung von Eigentum als Vorsorge! Darüber

hinaus wären Entlastungen bei den Nebenkosten, insbesondere der

Grundbuchgebühr ein Gebot der Stunde, die schon morgen von der Politik

angegangen werden könnten.

Fotos: Alba Communications, Stephan Huger, Adobe Stock

84 ImmoFokus

SCAN ME

ImFokus

124

ENERGIEOPTIMIERUNG IM

QUARTIER

Das Thema Energie hat einen regelrechten

Boost erfahren – teilweise ungewollt,

aufgrund der geopolitischen Lage, teilweise

gewollt, wegen der Vorgaben von Green

Deal, EU-Taxonomie und ESG. Drei Experten

diskutieren Auswege, Notwendigkeiten und

Zukunftsperspektiven.

120

ÜBER DEN TELLERRAND

Stand der Winter vor der Türe, begann

die traditionelle Zeit des „Sautanzes“. An

diesem Tag wurde ein Schwein geschlachtet,

zerlegt und verkocht. Dabei wurde nicht

nur gearbeitet, sondern auch gefeiert und

geschmaust. Der Sautanz gehört zu den alten

Brauchtümern, die sich neuer Beliebtheit

erfreuen.

88

REAL CIRCLE

Beim 29. Real Cirlce

auf Einladung von

ERSTE BANK, ERSTE

Immobilien KAG,

IMMOunited, PwC und

ImmoFokus standen zwei

Assetklassen im Fokus,

die von veränderten

Konsumgewohnheiten

betroffen sind: Retail und

Logistik.

Foto: Adobe Stock

86 ImmoFokus

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ImFokus

Real Circle

#29

Assetklassen im Zeichen

des E-Commerce

Gewinner und Verlierer. Beim 29. Real Cirlce auf Einladung von ERSTE BANK, ERSTE Immobilien

KAG, IMMOunited, PwC und ImmoFokus standen zwei Assetklassen im Fokus, die von veränderten

Konsumgewohnheiten betroffen sind: Retail und Logistik.

Autoren: Patrick Baldia, Gerhard Fritz, Lisa Grüner, Amelie Miller und Rudolf Oezelt

S

owohl Retail als auch Logistik hat

vor allem der zunehmende E-Commerce

bereits vor Corona seinen Stempel

aufgedrückt. Mit dem Ausbruch der

Pandemie wurde diese Entwicklung nochmals

verschärft – wenngleich mit unterschiedlichen

Folgen: Während Logistik zum absoluten Investorenliebkind

wurde, mit zum Teil seltsamen

Auswüchsen – wie etwa der Annäherung der

Renditen an jene im Wohnbereich – wurde Retail,

zumindest vorübergehend, von der Normal- auf

die Intensivstation verlegt.

Wie geht es mit beiden Assetklassen weiter?

Was bedeuten Herausforderungen wie Zinswende

und Energiekrise? Wird einerseits der

Logistik-Boom anhalten? Werden andererseits

künftig wieder „kleinere Brötchen gebacken“?

Wie soll der aktuell starken Flächennachfrage

entsprochen werden? Logistik und ESG – geht

das überhaupt? Andererseits: Kann der Geschäftsflächenrückgang

im stationären Einzelhandel

überhaupt aufgehalten werden? Stichwort

Omni-Chanelling – welche Strategien

versprechen Abhilfe? Bleibt das Fachmarktzentrum

der Fels in der Retail-Brandung? Erlebt

Highstreet eine Renaissance? Kann Gastro

& Entertainment das Shopping-Center langfristig

retten? Diese und andere Fragen wurden

im Winter Garten des Erste Campus von ausgewählten

Immobilienprofis diskutiert.

Investmentmarkt: Kaum Deals

„Wir beobachten einen merkbaren Rückgang

bei den Transaktionen“, berichtet IMMOunited-COO

Andreas Millonig über die Lage

am Investmentmarkt. Dabei sei das Interesse

„Wir beobachten einen merkbaren

Rückgang bei den Transaktionen.“

Andreas Millonig,

IMMOunited

gegeben, vor allem an Logistikimmobilien,

so der Grundtenor unter den Experten der

Gruppe „Investment“. „Die Assetklasse bleibt

der Liebling der Investoren“, bringt es Michael

Wagenhofer, Leiter Capital Markets bei

Arnold Immobilien, auf den Punkt. Nachsatz:

„Allerdings haben sich die Preise und Renditen

mittlerweile geändert.“

Für Wolfgang Fessl, Geschäftsführer und Partner

bei Reinberg & Partner Immobilienberatung, ist

die aktuelle Schockstarre am Retail-Investmentmarkt

nicht rational erklärbar. „Dabei ist die

88 ImmoFokus

Assetklasse mit wesentlich geringeren Risiken

verbunden als Logistik.“ Daher sei es auch an der

Zeit, dass die Logistik-Renditen konsolidieren

– und zwar in Richtung eines langfristig realistischen

Niveaus von mindestens fünf Prozent.

„Ändern sich die Preise, so wird wieder etwas

Schwung in den Investmentmarkt kommen“, so

Fessl. Das könnte in den kommenden sechs bis

zwölf Monaten der Fall sein.

Prognose- und Planungsrechnungen. Dahinter

stehe die Tatsache, dass mit dem Zinsanstieg

Staatsanleihen wieder zur Alternative geworden

wären. Dass Projekte viel kritischer unter

„Investoren stellen

aktuell noch genauere

Prognose- und

Planungsrechnungen an.“

Harald Galla

LeitnerLeitner

Wann der Investmentmarkt wieder in Fahrt

kommt, ist für Markus Mendel, Geschäftsführer

EHL Investment Consulting GmbH, in

erster Linie von der Finanzierungssituation

der Marktteilnehmer abhängig. „Wer Eigenkapital-stark

aufgestellt ist, eine solide Finanzstruktur

aufweist und mit Fixzinssätzen gearbeitet

hat, kann etwas länger mit der aktuellen,

sehr volatilen Situation leben“, meint er. Wer

sich hingegen unter anderem mit variablem

Kapital oder Mezzanine-Strukturen finanziert

habe, werde eher früher als später gezwungen

sein, den Exit zu suchen.

Projekte werden kritischer beleuchtet

Harald Galla, Steuerexperte und Partner bei

LeitnerLeitner, beobachtet bei Investoren vor

allem bei Immobilienfonds noch genauere

„Wann wieder in Retail

oder Logistik investiert

wird, hängt von der

Finanzierungsituation der

Produkteigentümer ab.“

Markus Mendel,

EHL Investment Consulting

Ausgabe 06|2022

89

ImFokus

„Auch wegen den

Wiederaufbaukosten in der

Ukraine können die Zinsen

nicht langfristig hoch

bleiben.“

Anton Bondi de Antoni,

Bondi Immobilien Consulting

die Lupe genommen werden, bestätigt auch

Anton Bondi de Antoni, Geschäftsführer Bondi

Immobilien Consulting. „Das ist auch eine positive

Entwicklung, da das den Markt wieder

stabiler macht“, sagt er.

„Ändern sich die Preise, wird wieder

Schwung in den Investmentmarkt

kommen.“

Die verhaltene Investitionstätigkeit liege aber

auch am überschaubaren Angebot, so die

Investment-Experten. Vor allem die hohen

Baupreise hätten zuletzt die Neubautätigkeit

im Logistik-Bereich verlangsamt, so Wagenhofer.

Der Retailmarkt sei hingegen schon seit

längerem gesättigt, so Fessl. „Da geht es eher

um Konsolidierung.“ Jedenfalls gelte auch

dort: Mit höheren Renditen würde sich die

Ausgangslage schnell ändern.

Für Fessl rächt es sich jetzt, dass die Marktteilnehmer

in der langen Phase mit niedrigen

Zinsen „extrem risikoaffin“ geworden wären.

Stichwort Zinsen: Millonig ist überzeugt, dass

sich die Marktteilnehmer mit der Zeit auf

die höheren Zinsen einstellen werden. „Man

darf nicht vergessen, dass fast zwei Kaufkraft-

Generationen praktisch ohne Zinsen aufgewachsen

sind“, so der IMMOunited-Experte.

Bondi glaubt jedenfalls nicht an ein langfristig

hohes Zinsniveau und verweist auf die hunderten

Milliarden Euro, die der Wiederaufbau

der Ukraine nach dem Krieg kosten werde. Das

sei wohl nur über billiges Geld und – darüber

hinaus – Exportgarantien möglich.

Wolfgang Fessl,

Reinberg & Partner

Big Box im Investorenfokus

Was suchen Investoren? Ganz oben auf der

Liste steht nach einhelliger Meinung nach wie

vor die klassische Big-Box-Logistikimmobilie.

Und das mit gutem Grund, wie Wagenhofer erklärt:

“Aufgrund der langfristig sicheren Mieteinnahmen

sind diese Objekte mit Anleihen zu

vergleichen“.

Als künftigen Trend macht Fessl große, mehrgeschossige

Verteilerzentren im innerstädtischen

Bereich aus. Die Voraussetzung dafür:

dass sich die Logistikmieten an das Niveau dieser

Lagen anpassen. Noch liegt der Fokus auf

dem Stadtrand beziehungsweise dem Umland

der Ballungszentren, so Galla. Einig sind sich

die Investment-Experten jedenfalls in einer

90 ImmoFokus

„Logistik bleibt der Liebling der

Investoren, die Preise und Renditen

haben sich aber geändert.“

Michael Wagenhofer,

Arnold Immobilien

„Im Einzelhandel

gibt es aktuell

auch beachtliche

Erfolgsgeschichten.“

Hinsicht: ESG ist längst auch bei Logistikinvestoren

angekommen. „Obwohl das in der Logistik

schwieriger darzustellen ist als in anderen

Assetklassen gibt es schon sehr gute Ansätze

und Beispiele“, hält Mendel fest.

Retail: Multiple Krise

Dass die Ausgangslage für den stationären Einzelhandel

schon einmal einfacher war, darüber

sind sich die Experten der Gruppe B schnell

einig. „Der Einzelhandel ist mit vielen Herausforderungen

konfrontiert“, bringt es Mario

Schwaiger, Bereichsleiter Einzelhandelsimmobilien

bei der EHL Gewerbeimmobilien GmbH,

auf den Punkt, um dann weiter auszuholen:

„Das beginnt mit der rasanten Inflation, die die

Kaufkraft der Konsumenten schwächt, setzt

sich fort mit den gestiegenen Energiepreisen,

die auf die Rentabilität der Händler drückt, und

führt zu Lieferschwierigkeiten. Das heißt, wir

haben nach wie vor kein Vollsortiment.“ Dazu

komme noch die grassierende Personalknappheit.

„Allerdings“, so Schwaiger, „gibt es auch

beachtliche Erfolgsgeschichten. Wir begleiten

Mario Schwaiger,

EHL Gewerbeimmobilien

gerade eine Reihe von Unternehmen - von

Diskontern bis zum Luxus-Retailer - bei ihrer

Expansion und haben erst im Herbst mehrere

große Einzelhandelsflächen erfolgreich verwerten

können.“

„Der Handel muss sich auf seine Stärken konzentrieren,

die ihn in den letzten 70 Jahren

stark gemacht haben“, sagt Michael Priebsch,

Ausgabe 06|2022

91

ImFokus

„Der Handel muss

sich auf seine Stärken

konzentrieren, die ihn stark

gemacht haben.“

Michael Priebsch,

Erste Bank

„Der Handel ist smart,

er siedelt sich dort an, wo

die Konsumenten sind.“

Hannes Lindner,

Standort+Markt

„Neue Marken drängen

verstärkt auf den

österreichischen Markt.“

Stefan Braune,

ÖRAG

Leiter Großvolumiger Wohnbau bei der ERSTE

BANK. Auch in seinem Haus sehe man sich

als Retailer und habe sich dazu commited,

weiterhin Filialen zu betreiben und nicht ausschließlich

SB-Zonen. Leon Vakovits, Lead Asset

Management Retail Austria & Slovenia bei

der IMMOFINANZ, sieht einerseits eine große

Chance für den Handel der Energiekrise zu begegnen,

indem aktives Energiemanagement,

wie etwa die Umrüstung auf LED-Beleuchtung

beziehungsweise grüne Energiebeschaffung

vorangetrieben wird. „Andererseits erkennen

wir den klaren Trend, dass die Konsumenten

nachhaltige Produkte verlangen und weg von

„Fast Fashion“ wollen“, so Vakovits.

Problem: Raumplanung

Für Hannes Lindner, Geschäftsführender Gesellschafter

bei Standort + Markt, liegt eines

der wesentlichen Probleme des Handels in

Österreich in der Raumplanung. Der Handel

an sich sei smart, er siedele sich dort an, wo die

Konsumenten sind. „Da braucht es uns nicht

zu wundern, dass es bei uns an jedem Kreisver-

92 ImmoFokus

„Die Konsumenten wollen nachhaltige

Produkte und weg von „Fast Fashion“.“

Leon Vakovits,

Immofinanz

wie etwa Homeoffice anzupassen“, erklärt

Stefan Braune, Leitung Retail bei der ÖRAG.

Ein weiterer Trend: Einzelhändler fragen verstärkt

Showrooms nach. „Ausprobiert wird im

Geschäft, gekauft wird im Internet“, so Braune.

Darum nimmt die Bedeutung von Markenbindung

und Beratung im Geschäft zu“, so Braune.

Begegnungszonen

kehr einen Supermarkt oder ein Fachmarktzentrum

gibt“, stellt Lindner in den Raum.

„In der Corona-Krise ist auch etwas Positives

passiert“, sagt Walter Wölfler, Head of Retail

CEE & Austria bei CBRE. Der stationäre Handel

habe erkannt, dass jedes Unternehmen unbedingt

einen Online-Auftritt braucht. Die Herausforderung

bestehe jetzt darin, Online und

das Angebot im Geschäft vernünftig zu verbinden,

also Omni-Channeling zu betreiben.

„Denn die meisten Händler sind sehr rasch

draufgekommen, dass ein reiner Online-Kanal

nur sehr schwer gewinnbringend zu führen

ist, mit Ausnahme vielleicht von Amazon“, so

Wölfler.

Bei der ÖRAG macht man den verstärkten

Trend aus, dass neue Marken auf den österreichischen

Markt drängen. „Und zwar nicht nur

Fashion und Sports, sondern vor allem auch

Möbel und Heimtextilien, denn besonders seit

der Pandemie gestalten viele Konsumenten

ihr Heim neu, um sich neuen Bedingungen

„Das Shopping-Center und die Highstreet

werden sich wieder zu Zonen der Begegnung

entwickeln“, so Lindner. Dabei werde die Gastronomie

ein ganz wichtiger Treiber sein. Man

dürfe nicht vergessen, dass das Shopping-Center

in den USA 1956 von einem Österreicher

namens Victor Gruen erfunden worden sei,

um in der amerikanischen Vorstadt eine Zone

der Begegnung zu schaffen. „Und jetzt geht

es darum, den Menschen einen guten Grund

zu geben, in die Stadt zu fahren beziehungsweise

ins Shopping-Center zu kommen - sei

der Grund ein Ärztezentrum, eine Massage,

Fitness oder Entertainment oder eben auch die

Gastronomie“, sagt Lindner.

Ausgabe 06|2022

93

ImFokus

„Kunden freuen sich über

die Möglichkeit, Online rund

um die Uhr einkaufen zu

können und achten auf den

Preis.“

Dieter Wasserburger,

REWE

„Der Einzelhandel muss

Online und das Angebot

im Geschäft vernünftig

verbinden.“

Walter Wölfler,

CBRE

Bei Standort + Markt ist man der Frage auf

den Grund gegangen, ob, wie seit Jahren in

den Medien behauptet wird, Gastronomie das

neue Retail sei. So habe man den Anteil der

Gastronomie an der Gesamtfläche von Einkaufszentren

erhoben. „Dass die Gastronomie

sowohl 2010 als auch 2020 einen Anteil von

sieben Prozent hatte, hat uns verwundert“, gibt

Lindner zu. Für ihn ist ein dramatischer Strukturwandel

jedenfalls nicht von der Hand zu

weisen: „Vor allem, wenn man bedenkt, dass

wir 1960 in Österreich noch 23.900 Lebensmittelhändler

hatten. Zwischenzeitlich sind es nur

mehr rund 5.500 Supermärkte, Verbrauchermärkte

und Lebensmitteldiskonter.“

Der Onlinehandel als Chance

Der stationäre Einzelhandel muss sich seinen

größten Feind zum Freund machen. „In Zukunft

wird es entscheidend sein, Konsumenten

den Kernnutzen des stationären Einzelhandels

begreifbar und erlebbar zu machen“, ist Samantha

Riepl, Geschäftsführerin RegioPlan

und Geschäftsführerin SR Immobilien, überzeugt.

„Service und Erlebnis in Kombination

mit Onlinehandel“ heißt die Devise. „Bei

Flagship-Stores funktioniert das bereits sehr

gut. Auf der Fläche werden wenige Produkte

präsentiert, um die Kunden zu beraten, der

Rest wird online abgewickelt.“ Andreas Kreutzer,

Geschäftsführer von Kreutzer Fischer &

Partner, kontert: „Ich finde es gefährlich, wenn

der stationäre Einzelhandel versucht, den Onlinehandel

nachzuäffen.“ Stattdessen soll der

stationäre Einzelhandel seinen eigenen Weg

finden, denn er birgt definitiv gewisse Vorteile.

„Ich finde es gefährlich,

wenn der Einzelhandel

versucht, den Onlinehandel

nachzuäffen.“

Andreas Kreutzer,

Kreutzer Fischer & Partner

Auch der Erlebnisfaktor beim Einkaufen ist

für Helmut Beer, tätig im Immobilienbereich

der TPA Steuerberatung, einem Wandel unterworfen:

„Dahingehend könnte es eine Veränderung

geben, etwa, dass das Einkaufserlebnis

ein Ausflug für die ganze Familie ist, verbunden

mit dem Besuch in einem Freizeitpark.“

„Der Onlinehandel ist sehr branchen- und

produktabhängig. Möbel zum Beispiel werden

haptisch gekauft“, gibt Kreutzer zu bedenken.

Für ihn ist klar: Nur auf das Einkaufserlebnis

zu setzten, wird leider nicht reichen, stattdessen

sollten die Öffnungszeiten und ja, auch die

Sonntagsöffnungen von Geschäften diskutiert

werden, denn der „Erfolg des Onlinehandels ist

94 ImmoFokus

„Der stationäre

Einzelhandel wird künftig

Onlinehandel zumindest

anbieten müssen.“

Helmut Beer,

TPA

„Der stationäre Handel ist nicht

auf der Intensivstation, sondern

momentan in Therapie.“

Samantha Riepl,

RegioPlan Consulting, SR Immobilien

„Eine innerstädtische

Logistikfläche allein, wird

das Ortszentrum nicht

beleben.“

Peter Vcelouch,

Cerha Hempel

vor allem auf zwei Dinge zurückzuführen – auf

Verfügbarkeit und auf Convenience.“ Dem gilt

es zu begegnen, so Kreutzer. Dieter Wasserburger,

Leitung Expansion und Immobilien des

Rewe-Konzerns in Österreich stellt fest:„Die

Konsumgewohnheiten haben sich geändert –

Kunden freuen sich über die Möglichkeit, im

Internet rund um die Uhr einkaufen zu können

und achten auf den Preis. Hier kann der stationäre

Handel mit dem E-Commerce nur sehr

schwer mithalten.“

Die „Big Five“ gegen das Ortskernsterben

Frequenz, Aufenthaltsqualität, Erreichbarkeit,

Infrastruktur vor Ort und nutzbare Geschäftslokale:

Das sind die großen fünf für Wasserburger,

damit die Belebung eines Ortskerns gelingen

kann. Dafür eignet sich aber nicht jede

Stadt: „Viele Städte und Gemeinden stehen vor

der Herausforderung für Konsumenten sowie

den Handel attraktiv zu bleiben. Viele Faktoren

müssen hier gegeben sein – von geeigneten

Geschäftsflächen über gute Erreichbarkeit

vom Umland aus bis hin zu kostenlosen Parkmöglichkeiten.

Auch ein schöner Ortskern

kann sich positiv auf die Qualität des Standortes

und die Kundenfrequenz auswirken“, ist er

überzeugt. „Der Wunsch nach Verkehrsberuhigung

ist ebenso verständlich wie jener nach

einem florierenden Handel im Innenstadtbereich.

Doch der Spagat ist so gut wie nicht zu

schaffen, denn in vielen Gemeinden erfolgt

der Einkauf letztlich mit dem Auto. Wenn am

Hauptplatz oder in unmittelbarer Nähe nur

unzureichend Parkmöglichkeiten vorhanden

sind, weichen die Kunden auf die Einkaufszentren

aus.“ Oft scheitert der Wunsch, den

Ortskern wieder zu beleben, an der Bereitschaft,

eine Entscheidung zu treffen, berichtet

Riepl. „Irgendwann muss man vielleicht auch

unpopuläre Entscheidungen treffen und dazu

stehen, unabhängig von der Amtsperiode.“

Nicht zuletzt hinkt auch der Gesetzgeber hinterher:

„Wenn es um die Belebung von Ortskernen

geht, betrifft das meist den Altbau und

Ausgabe 06|2022

95

ImFokus

somit das Mietrechtsgesetz – auch bei den Geschäftsflächen.

Gerade diese Situation macht

es für den Vermieter schwierig: „Selbst, wenn

der Vertrag befristet ist, besteht die Sorge, den

Mieter am Ende auf eine bestimmte Zeit nicht

loszuwerden“, beleuchtet Peter Vcelouch,

Leitung Real Estate und Construction Cerha

Hempel, die juristische Perspektive. Weiters

kann das Mietrechtsgesetz auch eine Rolle bei

umsatzabhängigen Bestandsentgelten spielen,

Stichwort „Click und Collect“ – wie lässt sich

das in den Umsatz sinnvoll anrechnen?

Aber könnte man nicht alternativ die Flächen

temporär vermieten und diese Schwierigkeiten

so umgehen? Die Zwischenlösung eines Popup-Stores

sieht Riepl durchaus kritisch. „Im

Grunde sind Pop-Up-Stores keine Notlösung für

Erdgeschosszonen-Bespielung in schwachen

Lagen, können aber in präsenten Lagen für kurzfristige

Belebung sorgen.“ Viel zielführender sei

es, den sogenannten USP einer Stadt zu finden

und diesen hervorzuheben. Gmunden ist hier

ein Paradebespiel. Denn wer an Gmunden denkt,

denkt an Gmundener Keramik – doch diese vor

Ort zu kaufen scheint schier unmöglich. Eine

bisher verpasste Chance.

Früheres Stiefkind Logistik

„Die Corona-Krise und der Krieg in der Ukraine

haben uns gezeigt, wie brüchig Lieferketten

„Corona-Krise und

Ukrainekrieg haben uns

gezeigt, wie brüchig

Lieferketten sind.“


Flughafen Wien

sind“, sagt Wolfgang Scheibenpflug, Geschäftsbereichsleiter

Immobilien- und Standortmanagement,

Flughafen Wien AG. So ist für

ihn auch verständlich, dass man wieder begonnen

hat, Lager aufzubauen. „Die Logistik, die

früher ein Stiefkind der Immobilienbranche

war, nimmt heute eine zentrale Rolle ein.“ Für

ihn sind die nachgefragten Logistikflächen

möglichst nahe an den Ballungsräumen, die

Flächen sind aber nicht am Markt. Andererseits

haben Investoren Logistikimmobilien

als attraktive Asset-Klasse entdeckt. Nur in

Niederösterreich gibt es zur Zeit de facto einen

Widmungsstopp, bis der Rahmenplan Ende

2023 beschlossen werden soll. Die aufgestaute

Nachfrage wird daher Auswirkungen auf das

Preisgefüge der Infrastruktur haben. Auch

Gerald Kerbl, Steuerberater und Partner TPA

hat bemerkt, dass in der Pandemie Logistikimmobilien

geboomt haben: „Da sind Investoren

Schlange gestanden.“ Es sollte kurzfristig ein

Investorfonds nach dem anderen für Logistikimmobilien

konzipiert werden, doch die

Flächen waren nicht da.

Auf das Thema der Taxonomie angesprochen

hält es Paul Edlauer, Project Development

Manager bei DLH (Deutsche Logistik

Holding), für möglich, dass es bei bisher

ungenutzten Flächen beziehungsweise

Greenfields wegen der EU-Taxonomie zu Abschlägen

in der Bewertung kommen wird. „Es

geht daher ganz klar in Richtung Brownfield-

Entwicklungen.“ Um die Erträge zu steigern

und erfolgreiche Entwicklungen in Städten

zu ermöglichen, wird auch Zweigeschossigkeit

an Bedeutung gewinnen. Das gilt auch

für die reine Logistiknutzung, denn „auch

LKW können in den ersten Stock fahren“. Es

müsse am Ende des Tages aber irgendjemand

bezahlen: „Auch, dass wir raus aus dem Gas

96 ImmoFokus

„Es geht ganz klar in

Richtung Brownfield-

Entwicklungen.“

Paul Edlauer,

DLH

müssen, ist allen klar, aber zwischen Investoren

und Nutzern werden Gespräche um jeden

Euro geführt.“ Für ihn wollen Investoren eine

gewisse Laufzeit, gute Mieter und Immobilien,

die möglichst drittverwertungsfähig

sind. Zu einer hohen Drittverwertungsfähigkeit

würden heutzutage eine grüne Bauweise

und der ressourcenschonende Einsatz von

Energie gehören. „Andererseits drehen sich

die Anforderungen des Marktest in der Logistik

so schnell, dass heute als nachhaltig

betrachteten Mittel in zwei Jahren schon wieder

ganz andere sein können.“ Es gebe noch

keine Blaupause für die richtige Lösung. „Es

müssen jedenfalls neue Konzepte entwickelt

werden, egal, ob auf der grünen Wiese oder

im Bestand.“

Peter Fischer, Real Estate Leader PwC weiß:

„Was wir bauen, ist nicht das wirkliche Problem.

Die Herausforderung ist der CO2-Ausstoß

in den Lieferketten.“ Für ihn werden an der

Taxonomie die Immobilien der Zukunft gemessen

werden. Das Problem für ihn ist, dass

die Immobilienwirtschaft alles lösen und noch

so kreativ sein kann, den LKW werde man aber

nicht wegbringen. Ein radikaler Ansatz ist, dass

Logistikketten sich in Zukunft auch öffentlicher

Verkehrsmittel bedienen müssen, um die

letzte Meile abzudecken. Er ist überzeugt, dass

es in der Logistik Innovation braucht, dann „ist

die Diskussion über Brownfield oder Greenfield

zweitrangig“. Er ist auch überzeugt, dass

sich Immobilien, vor allem in der Logistik, an

die neuen Vorschriften anpassen müssen. „Der

Schlüssel dazu ist nicht das Bauen, sondern die

Digitalisierung.“

Taxonomie: Hohe Dynamik

Für Gerald Kerbl ist das Thema „Nachhaltigkeit

in der Logistik“ auch regulatorisch von der

EU aufgegriffen beziehungsweise mitbedacht

worden. Das Rahmengerüst bilde wie so oft die

EU-Taxnomie beziehungsweise delegierte Verordnungen.

Was die unternehmerische Verantwortung

für die Einhaltung von Menschenrechten

in Lieferketten angeht, sieht Kerbl

Deutschland mit dem Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz

(ab 1.1.2023) gut aufgestellt.

Er verweist darauf, dass es auch auf EU-Ebene

eine Richtlinie geben wird (CSDD-Directive)

„Das Zauberwort

der Zukunft lautet

Deglobalisierung.“

Gerald Kerbl,

TPA

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97

ImFokus

„Bauen ist nicht

das Problem. Die

Herausforderung ist der

CO2-Ausstoss in den

Lieferketten.“

Peter Fischer,

PwC Österreich

geben wird. „Artikel 8 ist ‚the journey‘, Artikel

9 ist ‚the destination‘“, so der TPA-Experte. Klar

sei jedenfalls, dass mittel- bis langfristig Artikel-

9-Kapitalmarktprodukte dominieren werden.

Peter Fischer ist überzeugt, dass in Zukunft

keine Immobilie mehr verkauft werden kann,

die nicht dem Artikel 8 entspricht. „Das muss

aber politisch begleitet werden, dazu braucht

es eine Stabsstelle im Bundeskanzleramt und

nicht aufgesplitterte Kompetenzen in verschiedensten

Stellen“, fügt er hinzu. Es gibt

schon Signale, dass große Investoren aus allem

herausgehen werden, was nicht dem Artikel

8 oder Artikel 9 entspricht. „ESG ist der Webstuhl

des 21. Jahrhunderts, das Ding geht nicht

mehr weg“. Für ihn muss die Logistikbranche

der flexibelste und innovativste Teil der Immobilienwirtschaft

der nächsten 30 Jahre sein.

„Die Logistik wird in Zukunft wie ein Postbus

funktionieren, der am Weg von Freistadt nach

Linz 40-mal stehenbleibt und verschiedenste

Leute mitnimmt und in Linz aussteigen lässt.“

Auch wenn für Gerald Kerbl das Zauberwort

der Zukunft „Deglobalisierung“, lautet, hält

er dennoch fest, dass es weitere Logistikflächen

brauchen wird, man müsse sie nur

dorthin bauen, wo die Infrastruktur bereits

vorhan¬den ist – Stichwort: 15-Minuten-

Stadt. Kerbl sieht aber auch die Geburtswehen

einer neuen Ära und hofft, dass in

Zukunft die Ökonomie nicht mehr im Widerspruch

zur Ökologie stehen wird. „Wenn man

den Bogen aber überspannt, kann es schnell

ins Gegenteil umschlagen, da muss man die

Bevölkerung mitnehmen“. Wolfgang Scheibenpflug

hält dem entgegen, dass es weitere

Logistikflächen brauchen wird, man müsse

sie nur dorthin bauen, wo die Infrastruktur

bereits vorhanden ist. Er sieht aber auch die

Geburtswehen einer neuen Ära und hofft,

dass in Zukunft die Ökonomie nicht mehr

im Widerspruch zur Ökologie stehen wird.

„Wenn man den Bogen aber überspannt,

kann es schnell ins Gegenteil umschlagen, da

muss man die Bevölkerung mitnehmen“.

98 ImmoFokus

Neue Konzepte gefragt

„Wie kann man Last-Mile-Mikrostandorte in

die Stadtentwicklung einbeziehen? Wem gehören

sie? Werden sie von großen oder kleinen

Logistikfirmen betrieben oder angekauft? Was

soll dort alles zugestellt werden, auch Verderbliches

wie Lebensmittel?“, eröffnet Martin

„Das Problem bei den Einkaufsstraßen

ist, dass sie kein gemeinsames

Management haben.“

Stefan Goigitzer,

Coore

Weber, Leiter Stabstelle Immobilien bei der

ERSTE BANK, die Diskussionsrunde „Urbane

Logistik“ mit spannenden Fragestellungen.

„Lösen kann das Logistikproblem letztendlich

nur die Digitalisierung, starke Treiber gibt es

bereits. Hier kommen große Veränderungen

auf die Immobilienbranche zu. Es dauert etwas,

bis Entwicklungen am Markt ankommen,

dennoch wird gerade ein sehr großes Last-Mile-

Netz aufgezogen, mit dem Ziel, nicht weiter als

500 Meter zum nächsten Abholpunkt, zum

Beispiel von Amazon, zu brauchen. Da wird der

Mitbewerb nicht viel dahinterstehen wollen.“

Dazu ergänzt Stefan Goigitzer, Managing Partner

von Coore, dass er die Entwicklungen wie

zum Beispiel bei Flink mit großem Interesse

verfolgt: „Die mieten Läden an, um die Last

Mile selber von den Shops weg bedienen zu

können. Was für mich nicht nachvollziehbar

ist, ist warum das über den stationären Lebensmittelhandel

nicht funktioniert und warum

der stationäre Handel nicht mehr verzahnt mit

dem Onlineangebot funktioniert. Das würde

das Thema der Last Mile auch abschwächen

und nicht zu zusätzlichem Verkehrsaufkommen

führen.“

Karl Koller, Partner und Rechtsanwalt bei PwC

Legal, hakt beim Stichwort Verkehrsaufkom-

Ausgabe 06|2022

99

ImFokus

men ein. „Es ist in Zeiten des Klimawandels

verwerflich, dass das Thema Verkehrsaufkommen

nicht immer mitgedacht wird.

Einerseits sehen wir die großen Logistikverteilzentren

am Stadtrand oder in der Nähe

von Flughäfen, andererseits reden wir über

urbane Last-Mile-Standorte, mit dem Problem

des einhergehenden Verkehrsaufkommens

und der exemplarischen Kleinlaster, die im

Weg stehen. Doch diese Themen werden die

Immobilien-Developer nicht lösen können, da

gehört eine Stadtraum-Planung dazu, weil zu

viele Elemente ineinander spielen.“

Für Marcel Nürnberg, Gründer und Geschäftsführer

Squarebytes, liegt die Lösung

naturgemäß in der Digitalisierung. „Wir haben

tagtäglich mit Digitalisierung und neuen

Technologien zu tun, daher wäre für mich die

Frage, wie weit Amazon das Kaufverhalten

analysiert. Kauft zum Beispiel jemand jedes

Monat Windeln, wird er sie auch im nächsten

Monat wieder kaufen. Da kann man die Logistik

dahingehend bereits optimieren. Für mich

stellt sich die große Frage, warum man nicht in

jedem Lebensmittelhandel auf die wichtigsten

Produkte per Automat zugreifen kann. Logistisch

ist ja die Ware dort, mit einem 24/7-Angebot

kann man viel einsparen.“

Weber sieht diesen Ansatz auch positiv, wie

generell eine Belebung von Erdgeschosszonen.

„In Straßen wie der Lerchenfelderstraße

in Wien, in der viele Geschäfte geschlossen

„Es braucht eine

Professionalisierung und

Digitalisierung von kleinen

Geschäftsflächen.“

Martin Weber,

Erste Bank

„Das Thema zusätzliches

Verkehrsaufkommen muss

unbedingt mitgedacht

werden.“

Karl Koller,

PwC Österreich

haben, könnte man leerstehende Geschäfte

anmieten und wiederbeleben.“ Goigitzer

widerspricht hier: „Eine Logistik oder Last-

Mile-Zone bewirkt genau das Gegenteil. Das

ist wie eine Bank, die die Einkaufsstraße

unterbricht.“ Er glaubt vielmehr, dass das

Problem an den Einkaufsstraßen ist, dass

sie kein gemeinsames Management haben.

„Könnte man einen Mietermix zusammenstellen,

wie in einem Shoppingcenter, würden

diese besser funktionieren. Wo ich recht

gebe, ist, leerstehende Erdgeschossflächen

in Nebenlagen zu nutzen, zum Beispiel für

Store-Box-Konzepte. Die Zukunft muss sein,

alles zusammenzuführen. Da sollte sich die

Retailbranche abstimmen und auch gegenüber

dem Onlinegeschäft öffnen.“ Goigitzer

wäre für Ideen zur Einsparung der Last Mile

und ein gutes Angebot von 24-Stunden-Abholboxen.

„Für eine Verzahnung wäre auch

politischer Druck wichtig, um das vorhandene

Netz mehr zu nutzen.“

Neue Konzepte für die Last Mile

Weber spricht sich für eine Professionalisierung

und Digitalisierung von kleinen Geschäftsflächen

aus. „Diese leben von ihrem

Inhaber, der zwölf bis 14 Stunden drinnensteht,

das kann man sicher verbessern. Problematisch

sind die Flächen zwischen 400 und 800 Quadratmetern,

die sind zu groß für die Kleinen und

zu klein für die Großen. Die Supermarktketten

wollen Geschäftsflächen über 800 Quadratmeter,

am besten quadratisch, mit LKW-Zufahrt

100 ImmoFokus

und Lager.“ Nürnberg fügt hinzu, dass es neue

Konzepte wie Amazon-Shops gibt, durch die

man hindurchgeht, Produkte nimmt, und der

Shop ohne abzuscannen weiß, was entnommen

wurde und die entsprechende Summe vom

Amazon-Konto abbucht. „Solche Systeme sind

gerade experimentell im Versuch. Es braucht

viel Mut und Kapital, um solche Konzepte auch

in Österreich zu etablieren.“

Städtebauliche Auswirkungen

Für Goigitzer ist klar, dass Logistikkonzepte

vor allem auf der grünen Wiese leicht umzusetzen

sind. „Im urbanen Raum ist es fast

unmöglich, ein Gebäude abzureißen. Wie man

das städtebaulich vor allem innerhalb des Gürtels

umsetzen will, ist für mich ein spannendes

Thema.“

Nürnberg erwähnt die Option der selbstfahrenden

Autos. „Für diese wird nur mehr ein

Drittel der Straßen benötigt werden. Da wird es

spannend, was mit den restlichen zwei Dritteln

passiert, da entsteht viel Platz für kreatives Potenzial.

Natürlich reden wir von vielen Jahren

in der Zukunft, aber das kann in einem städtebaulichen

Konzept schon beachtet werden,

weil das auch langsam in der Entwicklung ist.“

Weber fügt hinzu, dass leerstehende Garagen

umgenutzt werden. „Wir sprechen von 50 bis

60 Prozent Leerständen außerhalb des Gürtels.

Die Leute haben immer mehr Sachen und

weniger Platz in der Wohnung, da sind Self-

Storage-Konzepte schon sehr spannend.“

„Ideal wäre es, die Logistik

in Bezug auf das zukünftige

Kundenverhalten zu

optimieren.“

Marcel Nürnberg,

squarebytes

Für Koller ist es essenziell, bei Stadtteilneuentwicklungen

auf Logistik und Zulieferung

Rücksicht zu nehmen. „Es braucht Abstellflächen

für Lieferdienste. Die Zukunft von Retail

ist die Onlinebestellung, das sieht man am

veränderten Einkaufsverhalten. Mixed Use

ist insofern auch wichtig, dass es nicht am

Abend finster wird und keiner mehr auf der

Straße ist. Bei kleinteiligen Lösungen müssen

viele Akteure zusammenspielen, um zu einer

guten Lösung zu kommen, die vernünftig für

die Gesellschaft als solches oder die Bewohner

eines Viertel ist.“ Dafür bringt Weber ein paar

Beispiele: In Neubaugebieten, in denen viel

Lieferverkehr ist, wie in Aspern und im Nordbahnviertel,

ist eine gemischte Erdgeschosszone

wichtig. „Diese werden zentral vom Bauträger

angemietet und dann weitervermietet,

daher hat man einen Mix vom Buchhändler

bis zum Supermarkt, die sich nicht gegenseitig

konkurrenzieren. Beim Lieferverkehr muss

man zukünftig anders denken als derzeit gedacht

wird. Es geht da nicht um den Kleinlaster,

der eine Stunde vor dem Lokal steht und

entlädt.“ Der ERSTE BANK Experte bringt das

Beispiel der Abtragung eines Schleppgleises in

Aspern, das bis zum Opelwerk reichte. „Es war

keine gute Idee, eine bestehende Infrastruktur

zu vernichten, mit der man tonnenschwere

Lasten hätte transportieren können. Da muss

man zukünftig anders denken. Es gibt ja auch

Überlegungen, dass man über Straßenbahnschienen

die letzte Meile macht. Den Individualverkehr

darf man auch nicht ganz weglassen,

eine ganz autofreie Stadt wird nicht funktionieren,

auch wenn das jetzige System reduziert

werden muss.“

Hier geht‘s

zum Video

www.immo-timeline.at

Ausgabe 06|2022

101

ImFokus

Rohstoffpreise

steigen weiter

Pricing-Experte. Danilo Zatta, CEO der Unternehmensberatung Horváth in Italien, ist ein gefragter

Gesprächspartner, um die Entwicklung der Rohstoffpreise zu erklären. Dem ImmoFokus erklärt er unter

anderem, wieso mit weiteren Anstiegen zu rechnen ist und Pricing gerade in Rezessionen wichtig ist.


Die Rohstoffpreise haben sich in den letzten

zweieinhalb Jahren extrem entwickelt.

Haben Sie für 2023 gute Nachrichten für

unsere Leser?

Danilo Zatta: Ich befürchte nicht. Auch die

kommenden zwei Jahre werden, was die

Rohstoffpreise betrifft, sehr herausfordernd

bleiben. Die globalen Lieferketten sind nach

wie vor nicht vollständig reaktiviert oder

neu ausgerichtet und daher extrem anfällig.

Bekanntlich hat die Pandemie das Verhältnis

zwischen Angebot und Nachfrage bei

Rohstoffen zur Produktion langlebiger Güter

aus dem Gleichgewicht gebracht. Wenig

hilfreich waren in diesem Zusammenhang

auch extreme Naturereignisse oder der Krieg

in der Ukraine. Eine weitere Problematik ist,

dass mit dem Krieg die bereits bestehenden

Transportprobleme verschärft wurden,

weil hunderttausende LKW-Fahrer aus der

Ukraine stammten und jetzt in den Wehrdienst

einberufen wurden. Damit fallen diese

Kapazitäten auf lange Zeit aus. Gleichzeitig

ist die Stahlproduktion, Russlands und der

Ukraine zusammengenommen, um rund ein

Viertel eingebrochen. Obwohl die Nachfrage

mittlerweile zurückgegangen ist, bleiben

Baustoffe jedenfalls knapp.

Bei welchen Bau- und Rohstoffen erwarten

Sie 2023 die größten Preisanstiege und bei

welchen wird es ruhiger zur Sache gehen?

Wenn wir in die Zukunft blicken, sollten

wir beachten, dass es bezüglich Preisen

und Verfügbarkeit regionale Unterschiede

geben kann, die vom Haupttrend abweichen.

Generell erwarten wir jedoch einen erneuten

Anstieg der Bau- und Rohstoffpreise.

Bei verschiedenen Rohstoffen wie Stahl war

beispielsweise für die Bauindustrie in 2022

ein Preisrückgang zu verzeichnen, der in den

letzten Monaten einen Tiefstand erreicht

hat. Gleichzeitig ging die Stahlproduktion

weltweit zurück. Wir gehen deshalb davon

aus, dass sich solche Preisrückgänge nicht

fortsetzen werden, sondern in 2023 ein

erneuter leichter Anstieg zu erwarten ist.

Dafür spricht auch, dass wegen zu hoher

Energiepreise weitere Hochöfen stillgelegt

werden. Auch Kunststoffe wie Polystyrol

oder PVC haben sich deutlich verknappt, die

Produktion wurde gedrosselt. Selbst wenn

die Preise hier noch recht stabil sind, könnten

sie in 2023 wieder deutlich anziehen.

Zudem sind in China hunderte Millionen

von Menschen immer noch im Lockdown

– sobald die Lockdown-Maßnahmen dort

102 ImmoFokus

Mit dem Buch „The Pricing Model Revolution“

ist Ihnen ein internationaler

Bestseller gelungen. Dabei haben Sie auch

vorher durchaus beachtete Bücher über

Pricing geschrieben. Ist das Thema im

aktuellen, von Unsicherheit geprägten

Umfeld vielleicht noch wichtiger?

Meiner Meinung nach ja – auch wenn Pricing

grundsätzlich immer ein relevantes Thema

sein sollte. Schließlich ist Pricing von allen

Ertragshebeln, sprich Menge, Preis und Kosten,

nicht nur der stärkste, sondern auch der

schnellste. Gerade in einer wirtschaftlichen

Schwächephase nimmt die Preisgestaltung

eine zentrale Rolle ein: Zahlungsbereitschaften

ändern sich, Preiselastizitäten erhöhen

sich und neue Preismodelle werden benötigt,

um den Wert, den Unternehmen an Kunden

liefern, zu monetarisieren. All das muss

durch optimiertes Pricing orchestriert werden.

Wir beobachten, dass Unternehmen, die

die Preisgestaltung an oberster Stelle in ihre

Geschäftsführungsagenda gesetzt haben, ein

im Branchenvergleich überdurchschnittlich

hohes Ertragsniveau erreichen. Das ist in

Rezessionsphasen besonders wichtig.

gelockert werden, wird sich das auch in der

Roh- und Baustoffnachfrage spüren lassen.

Für 2023 vermuten wir somit bei fast allen

Rohstoffen erhebliche Preissteigerungen.

Bedeuten hohe Rohstoffpreise weiterhin

hohe Inflation?

Die Inflation wird weiter steigen. Auch weil

die Geldmenge nach wie vor sehr hoch ist.

Dazu kommt, dass die Gewerkschaften hier

wie da über Lohnerhöhungen verhandeln.

Der Inflationsanstieg wird aber nicht mehr

so stark ausfallen wie zuvor. Es zeigt sich

nämlich, dass aufgrund des Zinsanstiegs, der

Geld deutlich teurer gemacht hat, sowie der

hohen Verunsicherung über das wirtschaftliche

Umfeld der Konsum zurückgeht. Das

betrifft Investitions- wie Konsumgüter – egal

ob Maschinen, Wohnungen oder Mode.

„Die globalen

Lieferketten

bleiben extrem

anfällig.“

Danilo Zatta,

Horváth

Worum geht es konkret beim Pricing –

darum, den höchstmöglichen Preis zu

ermitteln?

Beim Pricing geht es darum, den optimalen,

und nicht den höchsten Preis zu bestimmen.

Also den Preis, bei dem am meisten Gewinn

erzielt wird.

Für Unternehmen geht es also darum,

mit Pricing so viel Profit wie möglich zu

machen?

Genau. Das ist auch die Voraussetzung, um

weiter wachsen beziehungsweise investieren

zu können. Die bewusste Entscheidung, den

Profit über den optimalen Preis zu maximieren,

bedeutet auch, gegebenenfalls einen

kleineren Marktanteil in Kauf zu nehmen als

Unternehmen, die die Philosophie verfolgen,

das Volumen zu maximieren.

Kann das nicht gefährlich sein?

Andersrum ist es gefährlicher. Unternehmen,

die sich in erster Linie auf einen

möglichst hohen Marktanteil konzentrieren,

laufen Gefahr, sich in Preiskriege oder Rabattschlachten

zu verstricken. Das ist lang-

Ausgabe 06|2022

103

ImFokus

Danilo Zatta

Danilo Zatta ist Geschäftsführer der Unternehmensberatung

Horváth in Italien und zudem Global

Head of Pricing. In den letzten 25 Jahren hat der

Deutsch-Italiener zahlreiche Projekten für multinationale

Unternehmen, KMU und Investmentfonds

in unterschiedlichen Branchen begleitet. Zu seinen

Schwerpunkten zählen neben Programmen zur

Verbesserung der Preisgestaltung und des Vertriebs

Wachstumsstrategien sowie die Neuausrichtung

von Geschäftsmodellen. Zatta hat zahlreiche

Bücher und Artikel verfasst und hält regelmäßig

Vorträge. Sein letztes Buch „The Pricing Model Revolution“

ist ein internationaler Bestseller und wird

in Kürze in zwölf Sprachen verfügbar sein.

fristig nicht wirtschaftlich und könnte das

Überleben eines Unternehmens gefährden,

vor allem, wenn Marktanteile auf Kosten von

Ertrag gekauft werden, im schlimmsten Fall,

wenn auch Verluste hierfür in Kauf genommen

werden.

Ist Pricing und Immobilienbewertung

eigentlich dasselbe?

Beim Pricing geht es vor allem darum, den

Wert, den man am Markt anbietet, durch

optimierte Preise zu monetarisieren. Die

Bewertung zielt ja auch darauf ab, über

verschiedene Wertermittlungsverfahren den

aktuellen Verkehrswert einer Immobilie zu

ermitteln, also den Preis, der voraussichtlich

am freien Markt erzielt werden kann.

Horváth ist ja für Unternehmen aus

verschiedenen Branchen tätig. Auch aus

der Immobilienwirtschaft?

Zu unseren Kunden aus den verschiedensten

Branchen gehören auch etliche Immobilienunternehmen

oder Asset-Management-

Unternehmen. Aktuell vor allem Firmen und

Agenturen, die im „Short-term-Rental“-Bereich

tätig sind. Solche Vermietungen können

Immobilien betreffen, aber auch zum

Beispiel Wohncontainer, Schulcontainer,

mobile Toiletten bis hin zu Gabelstaplern,

Maschinen, Schiffen oder Kraftfahrzeugen.

Welche neuen Preisansätze spielen in der

Immobilienwirtschaft eine Rolle?

Besonders spannend sind Preisansätze, die

mit künstlicher Intelligenz beziehungsweise

Algorithmen und maschinellem Lernen

arbeiten, um den optimalen Verkaufspreis

oder Mietpreis einer Immobilie zu bestimmen.

Damit können die vielen verschiedenen

und vor allem dynamischen Aspekte,

die dabei eine Rolle spielen, berücksichtigt

werden.

Bitte geben Sie ein Beispiel…

Ein Immobilieninvestor hat uns beauftragt,

die optimalen Verkaufspreise für 15 seiner

Mehrfamilienhäuser festzulegen. Dazu

haben wir mit unserem selbst entwickelten

Tool Artelligence zum einen objektbezogene

Daten wie die Nutzungsfläche, Anzahl der

Wohnungen, Etagen und Parkplätze sowie

Baustil und Baujahr analysiert. Zum anderen

auch öffentliche Daten, wie Lage, Verkehrsanbindung,

Lärmbelästigung, regionales

Einkommen sowie die Nähe zu Schulen,

Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und

Grünflächen. Ebenfalls berücksichtigt wurden

die Preise vergleichbarer Immobilien,

die von Webcrawlern erfasst wurden.

104 ImmoFokus

unterschiedliche Preiskontingente geöffnet

oder geschlossen. Falls zum Beispiel die Auslastung

der Apartments höher als geplant

ist, schließen sich niedrigpreisige Angebotskontingente

und die für einen bestimmten

Zeitraum verbleibenden Apartments werden

teurer, weil die Nachfrage gestiegen ist.

Somit erhöht sich der Ertrag.

„Beim Pricing geht es darum, den

optimalen, und nicht den höchsten

Preis zu bestimmen.“

Mit dem Ergebnis?

Der auf Basis dieser Daten vom Pricing-

Algorithmus ermittelte optimale Verkaufspreis

lag im Durchschnitt um 22 Prozent

über den ursprünglichen Preisvorstellungen

des Kunden. Und mit dem Verkauf der

Mehrfamilienhäuser wurden jedenfalls

Mehreinnahmen in der Höhe von mehreren

Millionen Euro lukriert. Im Durchschnitt

können Unternehmen, die Artelligence

einsetzen, eine Profitsteigerung von fünf bis

acht Prozent erzielen.

Inwiefern kann das Tool flexibel mit Daten,

etwa zu neuen Regularien, „gefüttert“

werden?

Bei Artelligence handelt es sich nicht um

ein Standard-Tool. Es kann sehr flexibel und

branchen- beziehungsweise kundenspezifisch

programmiert werden. Und natürlich

kann es auch zur Ermittlung gewerblicher

Danilo Zatta,

Horváth

Mieten – etwa mittels dynamischem Pricing

– verwendet werden.

Wie kann man sich das vorstellen?

Wie erwähnt arbeiten wir für Unternehmen

und Agenturen, die zum Beispiel im

„Short-term-Rental“-Geschäft tätig sind, also

Apartments für maximal zwölf Monate vermieten.

Angesichts hoher Fixkostenblöcke

wollen sie natürlich die optimale Auslastung

ihres Bestandes sicherstellen und dabei auch

noch den besten Preis kassieren. Für diese

Unternehmen ist dynamisches Pricing die

Lösung. Durch Segmentierung, Forecasting

und unterschiedliche Preiskontingente ist es

möglich, die maximale Zahlungsbereitschaft

pro Segment auszuschöpfen und die Kapazitäten

zu nutzen. Auf Basis eines Forecasts

ermittelt unser Tool, wie die Auslastung laut

Plan sein sollte. Bei Abweichungen werden

durch die Analyse zahlreicher Faktoren

Aber riskiert man nicht, seine Kunden vor

den Kopf zu stoßen, wenn diese im selben

Haus (durch dynamisches Pricing) mitunter

stark abweichende Preise zahlen?

Dass Preise variieren, haben Kunden zu akzeptieren

gelernt. Wer bei Amazon einkauft,

ein Flugticket oder eine Hotelübernachtung

bucht oder ein Auto anmietet, kennt das:

Innerhalb kurzer Zeit kann sich der Preis

ändern. Um für Akzeptanz zu sorgen,

ist es jedenfalls wichtig, klare Regeln zu

kommunizieren. Zum Beispiel, dass nichtstornierbare

Angebote günstiger sind. Und

dass für mehr Flexibilität bei der Stornierung

ein höherer Preis bezahlt werden muss. Im

Fachjargon nennt man das „Fencing“, also

einen Zaun um ein Preisangebot zu errichten,

um das sogenannte „Cherry Picking“ zu

verhindern.

So kann man im „Short-term-Rental“-

Geschäft einen Zaun um ein attraktives

Preisangebot errichten, wenn man jetzt

die volle Vorauszahlung des Mietpreises

verlangt, ohne dass es eine Möglichkeit gibt,

diesen bei Stornierung erstattet zu bekommen.

Geschäftskunden, die bei der Apartmentanmietung

eine gewisse Flexibilität

wünschen, werden aufgrund dieses Zaunes,

das heißt der Limitierung, das günstige

Angebot ablehnen und lieber mehr zahlen,

um eine Stornomöglichkeit aufrecht zu

erhalten.Natürlich eignet sich dynamisches

Pricing nicht für normales Wohnen – allein

schon, weil dieser Markt stark von Gesetzen

und Regularien geprägt ist. Und bekanntlich

nehmen dort, wo die Politik reinspielt, die

Herausforderungen nicht gerade ab.

Ausgabe 06|2022

105

ImFokus

Zum Autor

Jasmin Soravia ist seit 2019 Vorsitzende des Urban Land

Institut Austria. Sie ist Geschäftsführerin bei der Kollitsch &

Soravia Immobilien, Beirat im Advisory Board GRÜNSTATT-

GRAU und Vorstand beim Travel Industry Club Austria.

Neue Retail-Welten:

Diversität, Ethik, Metaverse und Luxus

Kommentar: Jasmin Soravia

Bei Retail zeigt sich ein Trend zur Diversität, der von Digitalisierung,

Ethik, Individualität aber auch Luxus gekennzeichnet ist. Die Pandemie

hat vor allem den Trend zum virtuellen Shopping beschleunigt.

Die daraus resultierenden, immer mehr vernetzten digitalen und

realen Einkaufswelten werden nicht nur den Alltag der Menschen,

sondern auch das Gesicht der Städte verändern.

In unseren Innenstädten vollziehen sich tiefgreifende Veränderungen,

die vor allem durch die Pandemie beschleunigt wurden. Da die

Besucherfrequenzen stark zurückgegangen sind, stellt sich die Frage,

wie weit die herkömmlichen Konzepte Zukunft haben. Viele dieser

Veränderungen haben bereits vor der Pandemie begonnen. Starke

Rückgänge zeigen sich bei der Bekleidungs- und Schuhindustrie, sehr

verstärkt durch den Onlinehandel – eine Entwicklung, die bereits

2016/2017 eingesetzt hat.

Insgesamt hat sich der heimische Retail-Markt hingegen wieder gut

erholt. Flächen werden wieder vermehrt nachgefragt, vor allem der

Gastrobereich ist auf dem Vormarsch. Neue Schlagworte sind „Social

Shopping“, „Second Hand“ und „ethische Werte“ – Nachhaltigkeit bekommt

auch hier immer größere Bedeutung. Studien besagen, dass

Second-Hand-Waren in den kommenden zehn Jahren einen Marktanteil

von circa 20 Prozent erreichen werden.

Auch der Lebensmittelhandel hat sich stark verändert – hier hat sich

der Onlinehandel in den letzten Jahren verdreifacht, es gewinnt also

das Click&Collect-Angebot. Ebenso stark erkennbar ist dabei die Tendenz

zu regionalen Produkten.

Zudem zeigt sich eine zunehmende Branchendiversität in den

High Streets, dabei ist auch ein Anstieg an Diskontern zu verzeichnen.

Sowohl aus der Wiener Innenstadt als auch von der Mariahilfer

Straße haben sich innerhalb der letzten zwölf Monate zehn

Prozent der herkömmlichen Mieter verabschiedet – sie wurden jedoch

rasch durch neue Mieter ersetzt. Diese neuen Mieter bringen

Veränderung mit sich, wie zum Beispiel im Bereich der Elektromobilitätsbranche,

wie die Präsentationen von E-Pkw mitten in den

Einkaufsmeilen zeigen.

Digitales Shopping auf der Überholspur

Immer mehr Händler setzen auf Omni-Channeling: Markenpräsentationen

in großen Flagship Stores werden von Service und Entertainment

mittels moderner Technik unterstützt. So verbindet das aus dem

Gaming-Bereich kommende Metaverse unsere reale und die virtuelle

Welt miteinander und erzeugt neue, dynamische Interaktionsmöglichkeiten.

Diese Virtual-Reality-Erlebnisse werden von innovativen

Technologien unterstützt, wie von Blockchain-Systemen, digitalen

Währungen und Token. Diese alternativen Konsumentenerlebnisse

gewinnen rasch an Bedeutung – insbesondere nach dem pandemiebedingten

Schub für virtuelle Kommunikation. Bereits zwei Drittel

der Menschen sind nach einer KPMG-Studie 1) mit dem Metaversum

zumindest teilweise vertraut, insbesondere Millennials (81 Prozent)

und Generation Z (86 Prozent), also Gruppen, die für den Handel

immer interessanter werden. Fast die Hälfte der jungen Menschen

glaubt, dass das Metaversum heute gemeinsame Erlebnisse bieten

kann, die genauso bedeutsam sind wie persönliche Interaktionen.

Diese Entwicklung wird das Einkaufen in virtuellen Geschäften weiter

vorantreiben, mit Live-Shows, aber auch mit Geselligkeit. Zudem

werden neue Arbeitsplätze entstehen. Wir können uns zum Beispiel

mit Freunden aus dem ganzen Land treffen, um gemeinsam virtuell

zu shoppen – und das alles, ohne unser Zuhause zu verlassen. Ähnlich

einer Kryptowährung entstehen so neue Möglichkeiten der Vermarktung

digitaler Waren. Modemarken machen mittlerweile mehr Um-

Foto: Adobe Stock

106 ImmoFokus

satz in digitaler als in physischer Form, zum Beispielmit virtuellem

Product Placement.

Aber auch traditionelle Shops können mit digitalen Einkaufswelten

kombiniert werden. Mit Augmented Realities (AR) können wir zum

Beispiel mit Smartphone-Kameras oder Tablets Bilder der aktuellen

realen Umgebung aufnehmen und mit digitalen Inhalten ergänzen.

Die Grenzen zwischen der realen und virtuellen Welt werden damit

zunehmend aufgelöst. NFT können individuell auf die Kundenbedürfnisse

zugeschnitten, geteilt, eingelöst oder mit einer Luxusmarke verknüpft

werden. Mit dieser persönlichen Nähe werden Streuverluste

vermieden und eine stärkere emotionale Kundenbindung zur Marke

wird hergestellt. Das zeigen bereits markant lange Verweilzeiten im

Metaverse. Das größte Kaufhaus der Welt ist mittlerweile TheMall.

Der kanadische Metaverse-Textilshop beansprucht eine virtuelle Verkaufsfläche

von über 90.000 Quadratmetern und ist damit achtmal so

groß wie das größte Kaufhaus der Welt in Dubai.

Die geringe Verfügbarkeit von attraktiven Bauplätzen in Innenstädten

wird wohl den Trend zur Schaffung virtueller Verkaufsflächen vorantreiben

– aber das Bedürfnis nach Haptik, Geruch und echten Begegnungen,

nach einem Miteinander mit gutem Essen und Trinken, wird

parallel dazu weiterhin aufrecht bleiben. Das ist auch der Gedanke

beim neuen Lamarr-Luxuskaufhaus von René Benkos Signa. Aus dem

ehemaligen Möbelhaus Leiner auf der Mariahilfer Straße soll bis 2024

ein von Rem Koolhaas‘ Architektenbüro OMA gestalteter Einkaufstempel

inklusive Hotel sowie großzügiger Gastro- und Retailflächen

entstehen, der ein komplett neues Einkaufserlebnis beziehungsweise

einen einzigartigen Lifestyle präsentieren soll. Bei neu errichteten

Kaufhäusern zeigt sich somit ein Trend Richtung Diversifikation und

Luxus.

1

KPMG 2022, 2 KPMG (2022): The metaverse is open for business: Is your company ready? https://www.kpmg.us/insights/2022/metaverse-open-for-business.html,

Ausgabe 06|2022

107

ImmoFokus.Rubrik

Bewertung

ImFokus

Retail –

Quo Vadis?

Handel ist Wandel. Eine Weisheit, die sich in den

letzten 60 Jahren regelmäßig bewahrheitet hat.

Kolumne: Wolfgang M. Fessl

W

ar der Handel in der Nachkriegszeit

noch kleinteilig

strukturiert, so wurden die

Greißler bereits ab 1960 durch

den „billigen Laden“ des Herrn Wlaschek verdrängt,

der fünf Jahre später bereits über 100 davon

installiert hatte. Nicht alle Konzepte des Lebensmittel-

und Hartwarenverkaufes konnten sich

durchsetzen. Der genossenschaftliche Einkauf

im Rahmen des „Konsum“ fand im Jahr 1995 nach

etwa 20 Jahren ein jähes Ende. 1976 entstand an

der Wiener Stadtgrenze das größte Einkaufszentrum

Österreichs. Damals eine hochriskante

Investition – im Zuge der Planung hatte man die

Befürchtung, dass nur eine Handvoll Leute in

überbreiten Gängen flanieren würde…

All diese Entwicklungen passierten vermutlich

im Auftrag der Kunden, jedenfalls nicht gegen

deren Wunsch.

Die Käufer hatten also die Auswahl zwischen

dem Einkauf in der Innenstadt, am Stadtrand

im Einkaufszentrum, oder über den Quelle-

Katalog. Doch auch Kataloge fanden durch

Foto: Adobe Stock

108 ImmoFokus

Wolfgang M. Fessl

Wolfgang M. Fessl ist Geschäftsführer bei Reinberg & Partner. Insgesamt verfügt er über

mehr als 20 Jahre Erfahrung im nationalen und internationalen Immobiliengeschäft. Fessl

ist allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, Immobilientreuhänder

(Makler), Member der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), zertifiziert

nach CIS Immozert und Recognised European Valuer (REV).

können, Zahlungsvarianten von Prepaid bis

zur Teilzahlung, Lieferzeiten im Stundenbereich.

Kurz: die komplette Verzahnung des

Online-Handels mit dem Stationären plus ein

Maximum an Digitalisierung. Was uns noch

nicht klar ist: Das hat mit Waren nur bedingt

zu tun und umfasst eine Menge an Dienstleistung,

die auch etwas kosten wird. Es gilt

abzuwarten, ob das in den Handelsmargen

Deckung findet.

den steigenden Onlinehandel ein jähes Ende.

Anfangs nur stiefmütterlich behandelt, stellt

dieser mittlerweile einen Anteil von etwa zwölf

Prozent des inländischen Handelsvolumens.

Und auch der Onlinehandel treibt seltsame

Blüten: Wurden bisher im Wesentlichen reale

Waren gehandelt, änderte sich das im Jahr

2019, als zum ersten Mal ein rein digitales Kleid

für etwa 9.000 Euro verkauft wurde. Ein silbrig

schimmerndes Etwas, das ausschließlich

als Datei existiert. Über die Sinnhaftigkeit von

NFT mag sich jeder selbst eine Meinung bilden.

Wohin geht die Reise?

In Tirol hat man bis vor kurzem noch immer

stark an die Zukunft der klassischen Kaufhäuser

geglaubt, zumindest offiziell. Obwohl

dieses Konzept in Österreich nie so recht auf-

gegangen ist. Weder Stafa noch Steffl konnten

jemals reüssieren, und auch vom Gerngross ist

keine Erfolgsgeschichte bekannt, auch wenn

es ihn als Kaufhaus schon lange gibt. Ob die

deutschen Kaufhäuser mehr Zukunft haben,

bleibt abzuwarten.

Und wie wollen wir, die Kunden, die den

Wandel in den letzten Jahren maßgeblich getragen

haben, in Zukunft einkaufen? Wir wollen

Dinge lokal erstehen, so wie wir es immer

getan haben, und gleichzeitig eine Auswahl

internationaler Händler, für den Online-Einkauf.

Wir wollen Dinge online kaufen und im

Geschäft auf eine andere Größe umtauschen

oder zurückgeben. Mit jedem Endgerät, vom

Telefon bis zum Smart-TV. Wir wollen unsere

Online-Käufe auch in der Stadt abholen

Wenn man sich allerdings die Vorstandsetagen

der großen Warenhandelskonzerne

ansieht, dann wird ohnehin schnell klar, dass

der nächste Quartalsbericht mehr Gewicht

hat als die Bedürfnisse der Generation Alpha

oder generell der Kunden. Die Einkaufszentren

jedenfalls werden in Zukunft mehr Funktionen

erfüllen müssen: werbewirksame Auslage,

Showroom, Warendemonstration, Vorführbereich,

Kundendienst, Werkstatt, Abholzentrum,

Lager und vieles mehr. Bei genauer

Betrachtung eigentlich genau das, was eine

Innenstadt auch bietet …

Jedenfalls glaube ich nicht daran, dass wir uns

alle mit VR-Brillen verkleidet im Metaverse

tummeln und rein digitales Klopapier kaufen,

weil uns ein NFT-Guru versichert, dass es

knapp wird. Hoffentlich nicht.

www.cerhahempel.com

CERHA HEMPEL ist eine der führenden Rechtsanwaltskanzleien Österreichs mit

integrierter Praxis in Mittel- und Osteuropa. Seit fast 100 Jahren steht der Anspruch

höchster Qualität im Mittelpunkt unserer Beratung.

Ausgabe 06|2022

109

Raum und

Wirklichkeit

Wir haben Gegenwart und Zukunft von

Architektur, Bauen und Wohnen im Blick.

Jeden Samstag in Ihrer „Presse“ oder

jederzeit unter:

DiePresse.com/immobilien

Illmitzer

Gespräche

30. August - 01. September 2023

52 Milliarden Tonnen

Bill Gates

Heizung decarbonisiert

Jährlich einzusparendes CO2

Multimilliardär und Philanthrop

Was sind die Folgen?

Frühling 2021

111

ImmoFokus.Rubrik

52 Milliarden Tonnen

Autor: Thomas Malloth

E

s sind 52 Milliarden Tonnen CO2, die wir JÄHRLICH

einsparen müssen, um das sogenannte „NULLNI-

VEAU“ zu erreichen. Das heißt nicht, dass überhaupt

kein CO2 mehr in die Atmosphäre emittieren, wir

werden vielmehr Verfahren haben, die CO2 wieder

einfangen und binden. Ich konnte lange nichts mit diesen Begriffen und

Mengenangaben anfangen, weshalb ich mich in letzter Zeit viel mit begrifflicher

und inhaltlicher Vereinfachung beschäftigt habe. Nicht etwa,

um die Fragen populärwissenschaftlich klein zu reden oder Beschwichtigungspolitik

zu betreiben, auch nicht, um ein mögliches „Heile Welt-wir

können alles schaffen, wenn wir nur wollen-Szenario“ zu zeichnen, vielmehr,

um einen kommunikativen Ansatz zu finden, der uns alle wachrüttelt

und zum unmittelbaren gemeinsamen Handeln auffordert:

Treibhausgase halten Wärmeabstrahlung zurück, zurück gehaltene

Sonneneinstrahlung bewirkt Erderwärmung. In die Erdatmosphäre

eingebrachtes Kohlenstoffdioxid bewirkt diesen Effekt und wird nur

sehr langsam über Tausende Jahre hinweg abgebaut. Selbst eine 50 %ige

Reduktion des CO2 Ausstoßes würde den Klimawandel zwar verlangsamen

aber keinesfalls stoppen, es bedarf also einer Nullemission, um die

Klimakatastrophe abzuwenden.

Sind 1,2 oder gar 3 ° Celsius mehr tatsächliche eine Katastrophe? Tatsächlich

uneingeschränkt ja! Denn wir müssen die Folgen differenziert betrachten.

Es mag nicht so dramatisch klingen, wenn wir in der Mausefalle

auf der Streif in Kitzbühel Welschriesling anbauen, weil es im Schnitt um

2 Grad wärmer ist, es wird aber schon viel dramatischer, wenn wir daran

denken, dass verdunstetes Wasser schwere Regenfälle verursacht, dass

Stürme weitaus schwerere Folgen als bislang haben werden, dass Dürreperioden

Ernten um 50 % reduzieren, Nahrungsmittel knapp werden

und sich Millionen Klimaflüchtlinge auf den Weg machen.

Woher kommen die 52 Milliarden Tonnen, die es akut einzusparen

gilt? 29 % des CO2 stammen aus der Industrieproduktion, also etwa der

Herstellung von Zement, Stahl und Kunststoffen, 26 % entfallen auf die

Stromversorgung vor allem durch Kraftwerke mit fossilen Brennstoffen,

22 % auf die Landwirtschaft, hier vor allem Tierhaltung und Nutzpflanzen,

16 % auf Transport und Verkehr, wobei in diesem Segment 77 % auf

PKW und LKW entfallen und 7 % CO2 stammt aus Kühlen und Heizen.

Eine zentrale Komponente der möglichen Reduktion ist die Stromerzeugung,

das Stromsparen und die Effektivierung des Stromeinsatzes. Uns

muss es gelingen so häufig als möglich zu elektrifizieren, damit zu dekar-

Fotos: REMG, Adobe Stock

112

bonisieren und damit auch, wie in green buildings zu effektivieren. Sie

können darüber hinaus welche Meinung auch immer zum E-Auto haben,

es ist zurzeit – neben der Notwendigkeit des Ausbaus des öffentlichen

Verkehrs – die einzige Alternative.

Die weitaus am wenigsten intellektuelle Aussage in diesem Zusammenhang

ist: „Ja, wenn China nicht mitmacht, was soll mein Handeln schon

ausmachen“. Hätte der Sapiens Sapiens immer so gedacht, dann würde

er sich noch immer von Ast zu Ast schwingen und Bananen schälen.

Nachstehend eine kleine Hitliste der Möglichkeiten und sie brauchen

sich dazu nicht einmal irgendwo anzukleben:

1. Engagieren sie sich und stellen sie vor allem PolitikerInnen zur Rede,

noch besser: werden sie selbst PolitikerIn und vergessen sie nach der

Wahl nicht ihre Ziele.

Die Illmitzer Gespräche werden 2023 vom 30.8. bis zum 1.9.2023 stattfinden,

bitte sind sie dabei, wir brauchen sie.

Wir haben keine Zeit mehr.

Ihr Thomas Malloth

www.illmitzer-gespraeche.at

Daten und Inhalte teilweise entnommen aus Bill Gates, „Wie wir die

Klimakatastrophe verhindern“, Verlag PIPER.

2. Senken sie die Emissionen in ihrem Haushalt, fahren sie ein E-Auto

und essen sie auch einmal einen Burger auf pflanzlicher Basis.

3. Setzen sie sich dafür ein, dass biologisch nicht einwandfreie Produkte

als solche gekennzeichnet werden und nicht umgekehrt und senden

sie durch ihr Kaufverhalten laut und eindeutig Signale aus, reden sie

darüber.

4. Zahlen sie – auch in schwierigen Zeiten – mehr für innovative Produkte,

unterstützen sie diese und helfen sie ihnen durch das „Tal des

Todes“ in dem so viele Innovationen sterben.

5. Kümmern sie sich um Bildung und Fakten, nicht um Gerüchte und

emotionale Rülpser oder politische Ablenkungsmanöver.

Sollten sie sich nunmehr doch irgendwo anketten wollen, feel free, vielleicht

wird es dort oder da nicht anders gehen, und bedenken sie: „Von

oben ist nichts zu erwarten“, wir müssen uns schon selbst auf die Beine

stellen.

Prof. Mag. Thomas N. Malloth, FRICS

... ist Jurist und hat sich auf die Bereiche Immobilienbewertung,

Immobilienconsulting, Immobilienverwaltung, und -vermarktung und

auf die Projektentwicklung, v.a. im dichten städtischen Raum, spezialisiert.

Er ist ständiges Mitglied des Bundesdenkmalbeirates und

Lehrbeauftragter an 7 Universitäten. Im November 2016 wurde Prof.

Malloth in den Vorstand des österreichischen Chapters der Royal

Institution of Chartered Surveyors berufen.

Ausgabe 06|2022

113

Bill Gates und die

Klimakatastrophe

Microsoftgründer, Multimilliardär und Philanthrop. Seit über einem Jahrzehnt widmet sich

Bill Gates auch verstärkt dem Thema des Klimawandels und hat auch diesbezüglich verschiedene

Gesellschaften und Initiativen ins Leben gerufen und großzügig finanziell ausgestattet.

Autor: Mag. Dr. Franz Gschiegl

B

ill Gates ist klarerweise als Microsoftgründer, Multimilliardär

und Philanthrop allseits bekannt. Über

seine wohltätigen Stiftungen wurden bereits hunderte

Millionen Dollar weltweit gemeinnützig für

Bildungsoffensiven und Gesundheitsprogramme,

vor allem für weniger entwickelten Staaten, aufgebracht. Seit über einem

Jahrzehnt widmet er sich auch verstärkt dem Thema des Klimawandels

und hat auch diesbezüglich verschiedene Gesellschaften und Initiativen

ins Leben gerufen und großzügig finanziell ausgestattet.

In seinem im Piper-Verlag vor einigen Monaten erschienen Buch „Wie

wir die Klimakatastrophe verhindern“ (Standardbuchnummer ISBN

978-3-492-07100-0) gibt er in leicht verständlicher Form einen Überblick

über die sich anbahnende Klimakatastrophe und bringt auch Lösungsansätze,

wie in unserer Welt noch rechtzeitig die Treibhausgasemissionen

auf null gesenkt werden könnten. Mithilfe von Experten und

Expertinnen aus Physik, Chemie, Biologie, Ingenieurwesen, Politikwissenschaft

und Finanzwesen widmet er sich dem Thema, wie sich noch

die Umweltkatastrophe verhindern ließ. Er beschreibt in klarer Weise

die Herausforderungen, vor denen wir stehen und bringt den aktuellen

Status hinsichtlich der weltweiten Treibhausgasemittenten. Dabei ent-

fallen 31% auf die Industrieproduktion (Zement, Stahl und Kunststoffe

stehen ganz vorne), 27 Prozent auf die Stromversorgung, 19% auf die

Landwirtschaft (Tierhaltung, Nutzpflanzen), 16 Prozent auf den Verkehr

und 7 Prozent auf Heizen und Kühlen. Bill Gates geht im Detail auf diese

fünf Bereiche in leicht verständlicher Form ein und zeigt auch auf, wo

jeweils Einsparmöglichkeiten erkennbar sind. Es gilt die jährlichen

Treibhausgasemissionen (= CO 2

-Äquivalente) von etwa 51 Milliarden

Tonnen in Richtung „Null“ zu bringen um die Klimakatastrophe abwenden

zu können. Über seine Gesellschaft „Breakthrough Energy“ hat Bill

Gates bereits mehrere hundert Millionen Dollar in Projekte gesteckt, die

klimarelevante Technologien erforschen.

In seinem Buch werden auch die wichtigsten „Grundbegriffe“ erklärt,

etwa was sind überhaupt Treibhausgase, wieviel sind 1 Gigawatt, welche

Klimaschäden richten Kühe durch ihren Methangasausstoß aus

(Methan trägt 28 Mal mehr zur Erderwärmung bei als CO2), oder -etwas

Positives- wie viel CO2 kann ein Baum über seine gesamte Lebensdauer

absorbieren. Gates bringt auch exakte Pläne zur Dekarbonisierung und

listet die dafür benötigten Technologien auf. Auf Covid 19 wird ebenso

eingegangen, wie auf Vorschläge, was jede und jeder von uns beitragen

kann.

Fotos: Adobe Stock

114

Mag. Dr. Franz Gschiegl

Seit über 40 Jahren Börsen-, Finanz- und Wirtschaftsexperte mit Vorstandspositionen

in der ERSTE-Group. Ständiger Autor im Wirtschaftsmagazin „GEWINN“.

Co-Autor zahlreicher Fachbücher. Jüngst in Alterspension als konzessionierter Unternehmensberater

aktiv. Von Beginn an im Vorstand des „Nachhaltigkeitsforums

Illmitz“ für die Bereiche Finanzen und Wirtschaft zuständig. Sein Ziel: In unserem

„Thinktank“ mitwirken um „etwas zu bewegen“ und einen nachhaltigen „positiven

Footprint“ zu hinterlassen.

NACHHALTIG WEIHNACHTSGESCHENKE „FAIR“-PACKEN

Mit Freude werden wir demnächst wieder die Geschenke für unsere

Liebsten einpacken. Da wird dann mit glitzerndem Hochglanzweihnachtspapier

das Präsent entsprechend „aufgeputzt“, welches natürlich

dann im Abfall landet (…hoffentlich nur das Geschenkpapier).

Auf diese Weise fallen wiederum zusätzlich etliche Tonnen an

Papiermüll an, rechnen wir damit, dass beispielsweise 3 Millionen

ÖsterreicherInnen Geschenkpapier mit einem Gewicht von 10

Dekagramm verwenden, ergebe dies einen Berg von 300.000 Kilo,

oder eben 300 Tonnen…

Mit ein paar einfachen Ratschlägen lässt sich da nicht nur Geld

sparen, sondern man kann die Papiermüllberge eindämmen …und

vielleicht sogar mit Originalität punkten.

Einfacher, individueller und kostengünstiger ist die simple Verwendung

von Zeitungen, Magazinen etc…da kann man der Phantasie

freien Lauf lassen. Ich verpacke Geschenke an meine Geschäftsfreunde

aus dem Bereich Finanz und Wirtschaft in Börsen- und Wirtschaftsseiten,

meine Sportfreunde erhalten ihre Präsente eingewickelt

in Sportseiten oder Ergebnislisten, wenn sie Wettkampfsportler sind.

Freunden mit „Fernweh“ kann man vielleicht mit den Reiseseiten

der Samstagzeitungen begeistern, Autonarren mit dem Motorsportbeilagen.

Auch Parfumreklame, Modeeinschaltungen oder

Kochrezepte könnte man einsetzen.

Besonders originell ist natürlich, wenn man ein Zeitungsabonnement

verschenkt und den Bon eben in selbiger Zeitung verpackt.

Weiß man das Sternzeichen, könnte man ein Zeitungshoroskop heranziehen.

In einem normalen Textteil kann man einzelne Worte

herausstreichen und zu einer Botschaft zusammenfügen.

In Japan verwendet man gerne Stoffe anstatt Papier, wieso nicht

ein Kochbuch in ein Geschirrtuch oder eine Schürze einwickeln?

Immer beliebter als „Jausenpapier“ werden auch bei uns wiederverwendbare

Wachstücher zum Einwickeln von Lebensmitteln, klar,

dass man auch andere Dinge so einpacken kann.

Des Weiteren kann man vorhandene (oder in einem Schuhgeschäft

abgeholte) Schuhschachteln anstelle teuer erwerbbarer Kartons

einsetzen, ebenso Blechdosen, in denen etwa Kekse oder Lebkuchen

enthalten waren.

Weniger erfolgreich war hingegen meine Idee, meiner Tochter in

einer GUCCI-Schuhschachtel einen 20.- Euro-Delka-Gutschein zu

verpacken...

Verschenkt man Gutscheine oder Banknoten, so sind die Möglichkeiten

nahezu unbegrenzt. Etwa in Marmelade-, Gurkengläser hin

bis zu Flaschen lassen sich hier leicht die Bons und Geldscheine

verstauen.

Ausgabe 06|2022

115

ImmoFokus.Rubrik

Heizung decarbonisiert!

Was bedeutet das für die

Warmwasserbereitung??

Was ist mit dem Umweltschutz? Aktuell stehen Klimawandel und Biodiversitätsverluste als

zentrale Herausforderungen auf der Agenda, auch im Immobilienbereich. Umweltverschmutzung,

spätestens mit dem großflächigen Waldsterben in Folge von saurem Regen als drängendes Problem

wahrgenommen und öffentlich diskutiert, scheint aus dem Fokus geraten zu sein.

Autor: Peter Holzer und Renate Hammer

G

elingt es im Zuge einer Gebäudesanierung von

fossilen Energieträgern unabhängig zu werden,

stellt sich unweigerlich nicht nur die Frage nach

einer optimierten Heizungsanlage, sondern auch

dem dazu passenden Warmwasserbereitstellungssystem.

Daher bieten wir an dieser Stelle einen vergleichenden

Überblick.

für Netzdienstleistungen und Wartungsleistungen. Dennoch gilt es,

einen Überblick als Orientierung für Entscheidungen anzubieten, die

aktuell getroffen werden müssen.

Zentrale und dezentralen Systeme

Aus technischer Sicht gilt es bei der Warmwasserbereitung grundsätzlich

zwischen zentralen und dezentralen Systemen zu differenzieren.

Betrachtet werden insgesamt acht verschiedene technische Lösungen

in einem Modellgebäude mit angenommenen 12 Wohnungen zu je

70 m² Nutzfläche. Hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit muss an dieser

Stelle betont werden, dass Kosten momentan extrem volatil und häufig

von legistischen Lenkungsmaßnahmen überlagert sind. Das gilt

gleichermaßen für einzelne Anlagekomponenten, für Energieträger,

Bei zentralen Trinkwassersystemen erfolgt die Wärmeerzeugung,

eben zentral, in einer Haustechnikzentrale. Von dort aus werden alle

Zapfstellen entweder über eine Steigleitung mit Zirkulation gleich

mit Warmwasser versorgt oder werden über ein Heizwasserkreislauf

Wohnungsstationen versorgt, in denen das Warmwasser, just-intime,

von einem Plattenwärmetauscher bereitgestellt wird. In der ers-

Fotos: Adobe Stock

116

ten Variante spricht man vom 4-Leiter-System, weil ein Leistungspaar

für die Heizung und ein zweites für das Warmwasser gebraucht wird.

Beim zweiten System spricht man vom 2-Leiter-System: Heizung und

Warmwasser nutzen dasselbe Leitungspaar.

Moderate Investitionskosten

Vorteile der zentralen Wärmerzeugung liegen in Wohnanlagen häufig

in anteilig moderaten Investitionskosten und in einer günstigen

Struktur für Wartungsarbeiten. Dem gegenüber stehen zumeist hohe

Verteilverluste aufgrund der langen Leitungswege und der hohen

Vorlauftemperaturen von mindestens 60 °C, um einer Bildung von

Keimen und speziell auch Legionellen vorzubeugen. In der kalten

Jahreszeit heizen diese Leitungsverluste das Gebäude mit, weshalb die

Wärme per se nicht „verloren“ geht. Allerdings führen die Verluste in

den Sommermonaten zu unerwünschter, zusätzlicher Wärme im Gebäude,

was die Leitungsdämmung notwendig macht. Wir betrachten

in unserem Vergleich folgende Ausführungen von zentralen Warmwasserbereitungssystemen:

• Zentrales Trinkwasser-Speichersystem mit Zirkulation

• Zentrales Heizungswasser-Speichersystem mit Wohnungsstation

• Zentrales Heizungswasser-Speichersystem mit Wohnungsstation

mit E-Patrone

Ersparnis bei der Verrohrung

Bei dezentralen Warmwassersystemen wird das kalte Trinkwasser erst

unmittelbar vor der Entnahmestelle erwärmt. Häufig wird ein Speicher

eingesetzt, der die hohen Entnahmeleistungen abfedert. Durchflusssysteme

sparen den Speicher ein, benötigen aber hohe Wärmeleistungen

in den Momenten der Wasserentnahme. Die dezentrale Warmwasserbereitung

bringt eine Ersparnis bei der Verrohrung mit sich. Die kurzen

Leitungswege reduzieren die Verteilverluste signifikant und minimieren

die Gefahr der Keim- und Legionellenbildung. Damit kann die energieintensive

thermische Desinfektion entfallen. Darüber hinaus bietet

die Trennung von Warmwasser und Raumheizmedien die Möglichkeit,

energiesparenden Niedertemperaturheizsysteme einzusetzen. Das Problem

der im Sommer unerwünschten Wärmeeinträge durch Leitungsverluste

stellt sich bei den dezentralen Warmwassersystemen nicht.

Diesen Vorteilen stehen die erhöhten Investitions- und bisweilen auch

Wartungskosten der dezentralen Komponenten gegenüber sowie deren

Platzbedarf in den einzelnen Wohnungen. Je nach Aufbereitungssystem

kann es aufgrund der Begrenzung der speicherbaren Warmwassermengen

zu Komforteinschränkungen kommen. Für unseren Vergleich

betrachten wir folgende Ausführungen von dezentralen Warmwasserbereitungssystemen:

• Wärmepumpenspeicher mit einer Luft-Wasser-Wärmepumpe

• Wärmepumpenspeicher mit einer Wasser-Wasser-Wärmepumpe

• Elektrospeicher

• Elektrospeicher mit vorgeschaltetem Platten-WT

• Elektro-Durchlauferhitzer

Für diese insgesamt acht technischen Systeme ergibt sich bei Bereitstellung

der zentralen Wärme mittels Wärmepumpe der folgende Ge-

Ausgabe 06|2022

117

ImmoFokus.Rubrik

samtkostenvergleich. Dargestellt werden, stets für eine Wohneinheit,

in blau die Investitionskosten, in gelb die Energiekosten in 15 Jahren

und in grau die Wartungskosten in 15 Jahren. In allen Systemen wird

angenommen, dass Wärme stets mit Wärmepumpen oder eben direkt

elektrisch erzeugt wird. Demnach korrelieren die Energiekosten

direkt mit der eingesetzten Strommenge und damit mit den ökologischen

Folgen, z.B. in Form von Treibhausgasemissionen.

Die angegebenen Preise werden stets in Euro pro Wohneinheit angegeben,

welche mit einem neuen Warmwassersystem ausgestattet

wird.

€ 14 000

€ 12 000

€ 10 000

€ 8 000

€ 6 000

€ 4 000

€ 2 000

€ -

€ 4 293

Zentṛ mit Zirkulation

€ 3 393

Zentṛ mit Wohnungsst .

€ 3 488

Zentṛ Wohnungsst . + E

€ 3 192

dez. Wasser-Wasser-WP

Die Investitionskosten verstehen sich als netto Beträge inklusive Montagekosten.

Die Betriebskosten sind brutto inklusive aller anfallender

Abgaben dargestellt. Die Preise geben das Kostenniveau von August

2022 wieder. Auf die Investitionskosten der Wärmeerzeugung für die

Heizung, etwa der Heizungswärmepumpe, wird dabei nicht eingegangen.

Die dafür erforderliche Wärme kommt aus einer bereits vorhandenen

zentralen Anlage. Alle weiteren, für die Warmwasserbereitung

€ 3 230

dez. Luft-Wasser-WP

€ 6 431

E-Speicher

€ 5 668

E-Speicher mit Platten-WT

€ 4 823

E-Durchlauferhitzer

Wartungskosten in 15 Jahren Energiekosten in 15 Jahren Herstellungskosten

erforderlichen Komponenten werden hingegen neu installiert, es wird

von keiner Wiederverwertung bestehender Teile ausgegangen. Dies

stellt in manchen Fällen eine valide Möglichkeit zur Reduktion der Investitionskosten

dar, muss aber im Einzelfall separat bewertet werden

und ist daher hier nicht berücksichtigt.

Der Warmwasserwärmebedarf setzt sich in Abhängigkeit vom gewählten

System aus Verlusten in der dezentralen beziehungsweise

zentralen Speicherung, der Verteilung bis zur Wohnung und in der

Wohnung und dem Warmwasserbezug zusammen. Das Temperaturniveau

trägt maßgeblich zur Höhe der Verluste bei. Angenommen

wird ein Verbrauch aus dem Warmwasserbedarf als Summe aller

Entnahmestellen von 10,5 kWh/m²BGFa. Für die Verluste wird für die

dezentrale Speicherung ein Aufschlag von 33 Prozent und angenommen,

für die zentrale Speicherung und die Verteilung bei 48 °C von

100 Prozent, für die zentrale Speicherung und Verteilung bei 53 °C 115

Prozent und für die zentrale Speicherung und Verteilung bei 63 °C 140

Prozent.

Als Grundlage für die wirtschaftliche Betrachtung wurde angenommen,

dass der Mischpreis für Strom inklusive Steuern und Abgaben

0,35 Euro/kWh beträgt. Der Wärmepreis berechnet sich aus Jahresarbeitszahl

der zentralen Wärmepumpe. Für die Kosten der Komponenten

wurde die Preisbasis August 2022 herangezogen. Die Montage

wurde mit einem ein Aufschlag auf den jeweiligen Komponentenpreis

von 20% angenommen.

Berücksichtigt wurde auch, dass für einige Systeme zur Bereitung von

Warmwasser eine zusätzliche elektrische Anschlussleistung erforderlich

ist, die eine Netzzutrittspauschale auslöst. Diese wurde berücksichtigt.

Eine eventuell zusätzliche Verstärkung von Elektroleitungen

wurde hingegen nicht berücksichtigt.

Die Wartungskosten für die jeweiligen Systemen werden separat pro

Jahr angegeben. Bei Wartungsmaßnahmen am zentralen Wärmebe-

118

reiter werden diese jeweils zur Hälfte dem Warmwasser und zur Hälfte

der Heizbereitung zugerechnet. Eine Wartungsstunde kommt dabei

auf schätzungsweise 200 EUR brutto und inkludiert die Arbeitszeit,

die Anfahrt und etwaiges Kleinmaterial.

Es zeigt sich, dass auch mit dieser vergleichenden Analyse die Entscheidung

für die „beste“ Warmwasserbereitung nicht pauschal getroffen

werden kann.

• Recht eindeutig zeigt sich die investitionskostenseitige Überlegenheit

von entweder klassischen zentralen Systemen oder von dezentralen

direkt-elektrischen Systemen.

• Im Energieverbrauch sind hingegen die direkt-elektrischen Systeme

die Schlusslichter des Vergleichs.

• Energetisch am besten schneiden die dezentralen Wärmepumpenspeicher

ab, aber bei den mit Abstand höchsten Kosten.

Eine reale Entscheidung muss jedenfalls noch weitere Randbedingungen

berücksichtigen, wie z.B. die Platzverhältnisse für eine

Heizzentrale mit Speicher, die Platzverhältnisse für Steigleitungen,

die Platzverhältnisse in den Wohnungen, das Temperaturniveau der

Raumheizung, die Frage ob auch gekühlt werden soll und manche

andere.

Trotz dieser Uneindeutigkeit bleibt die gute Nachricht, dass uns mehrere

Möglichkeiten einer decarbonisierten Warmwasserbereitung

zur Verfügung stehen; technisch verlässlich und wirtschaftlich im

Rahmen. Es besteht die Notwendigkeit einer guten Wahl. Aber vor

allem besteht auch im Warmwasserbereich die Möglichkeit, die fossilen

Energieträger zu ersetzen und sie dort zu lassen, wo sie bleiben

müssen: In der Erde.

Dl Dr. Peter Holzer

... studierte Maschinenbau an der Technischen Universität Wien und

zählt zu den führenden Experten in der nachhaltigen Gebäudeenergietechnik,

der Bauklimatik und der Thermophysiologie. Sein Arbeits- und

Forschungsschwerpunkt liegt in der klimagerechten Gestaltung von

Gebäuden und in deren erneuerbarer Heizung und Kühlung. Peter

Holzer ist Lehrbeauftragter an der FH Campus Wien, geschäftsführender

Gesellschafter des Wiener Standorts des Fachplanungsbüros IPJ

Ingenieurbüro P. Jung GmbH und Gesellschafter des Institute of Building

Research & Innovation wie auch Mitglied einschlägiger Gremien

und Ausschüsse.

Arch. DIin Dr.in Renate Hammer, MAS

...leitet das Institute of Building Research & Innovation. Sie studierte

Architektur und Philosophie in Wien, sowie Urban Engineering in Tokio

und Solararchitektur in Krems. Sie ist als selbstständige Architektin in

der Planung und Forschung tätig und hält einen Lehrauftrag an der

Universität für künstlerische und industrielle Gestaltung Linz sowie an

der Fachhochschule Campus Wien und unterrichtet einschlägig an der

Arch+Ing Akademie. Sie ist Sprecherin der Plattform Baukulturpolitik,

Mitglied des Beirats für Baukultur im Bundeskanzleramt, des Oxford

Round Table sowie der Deutschen und der Österreichischen lichttechnischen

Gesellschaft. Ihr Arbeits- und Interessenschwerpunkt liegt in der

Umsetzung umfassender Nachhaltigkeit im Bauwesen.

Ausgabe 06|2022

119

Vom Rüssel bis

zum Schwanzerl

Sautanz. Stand der Winter vor der Türe, begann die traditionelle Zeit des „Sautanzes“. An diesem Tag wurde

ein Schwein geschlachtet, zerlegt und verkocht. Dabei wurde nicht nur gearbeitet, sondern auch gefeiert und

geschmaust. Der Sautanz gehört zu den alten Brauchtümern, die sich neuer Beliebtheit erfreuen.

Autor: Lisa Grüner

120 ImmoFokus

L

eichter Nebel hängt über dem Attersee.

Wir werden von Stimmen, Geklapper

und geschäftigem Treiben

geweckt. Am Grafengut in Nussdorf

am Attersee laufen die Vorbereitungen für den

Sautanz auf Hochtouren. Kurz vor neun Uhr

werden die ersten Gäste erwartet, bis dahin muss

alles fertig sein. Es wird Feuer in drei Öfen gemacht

und der Griller angeheizt. Wasserdampf und

Rauch vermischen sich mit dem aufsteigenden

Nebel. Die Sonne bricht kurz durch, nur um

gleich wieder hinter Wolken zu verschwinden.

Da wird auch schon der Star des Tages gebracht

– eine Bio-Sau im Ganzen. Beim Sautanz von

Max Stiegl im Gut Purbach wird sie um sechs

Uhr früh vor Ort geschlachtet. Hier wurde sie

bereits geschlachtet und ausgenommen angeliefert.

Von ein paar kräftigen Männern wird ein

Holzgestell in die feuchte Erde geschlagen, dann

wird die Sau mit dem Kopf nach unten aufgehängt

– darunter ein Bottich. An diesem Tag wird Stück

für Stück abgeschnitten und verarbeitet werden.

Stück für Stück

Die ersten Gäste treffen ein. Einige von ihnen

sind mit der ganzen Familie da, andere mit

einer Burschenpartie, aber auch viele Paare.

Manche von ihnen tragen Tracht, alle tragen

festes Schuhwerk oder Gummistiefel – am

Vormittag ist Regen angesagt. Leider behält

der Wetterbericht recht. Es wird mit ersten

Bierflaschen angestoßen, ein Winzer baut seinen

Tisch mit Weiß- und Rotweinen auf, und

sogar Punsch wird gereicht.

Zuerst die Innereien

Die Innereien werden als Erstes zubereitet, wobei

hier einige Stücke zugekauft werden, damit

alle probieren können. „Diese sind ungekühlt

am verderblichsten“, erklärt Max Stiegl und

legt rohe Herzen im Ganzen auf den Grill. Wenig

später schneidet er es auf. „Herz kann man

roh essen“, sagt er, und fast roh verteilt er es

an die Schaulustigen. Damit trifft er nicht den

Geschmack von allen. Die meisten liebäugeln

mit dem geschnittenen Herz in Rahmsauce,

das in einer riesigen Pfanne vor sich hin köchelt.

Als Nächstes gibt es Hirn mit Ei. Es ist

lustig, die Reaktion der einzelnen Teilnehmer

zu beobachten. Einige rümpfen die Nase, bei

anderen weckt es Kindheitserinnerungen.

Mit einem großen Schöpflöffel wird das Hirn

verteilt. „Hoffentlich hilfts“, scherzt einer der

Teilnehmer. Seine Frau wirft ihm einen bösen

Blick zu. Stiegl lacht.

Alles wird gegessen

Der Regen wird stärker, die Schaulustigen

drängen sich unter dem Zelt zusammen. Wer

keinen Platz mehr findet, flüchtet in den Ver-

Ausgabe 06|2022

121

anstaltungssaal des Grafenguts. Dort bauen

bereits die Musiker ihre Instrumente auf. Jetzt

kommt die geschnittene Leber in die große

Pfanne. Es folgen Majoran, Salz und Pfeffer.

Gewürzt wird nach Gefühl. Stiegl kocht nicht

nur, er unterhält, er erzählt, er erklärt und lässt

kosten. Auf der anderen Seite arbeitet sein

Team zu. In einem der drei großen Kessel werden

die Grammeln gekocht, sie werden ganz

zum Schluss ausgegegeben. In den anderen

beiden Kesseln kochen bereits der Sauschädl

und andere Teile. Die Stimmung wird immer

feucht-fröhlicher. Das liegt nicht nur am Regenwetter,

sondern auch an den Getränken,

die inklusive sind.

Auch das Schwänzchen?

Gegen Mittag verzieht sich der Regen. Wer sich

nicht über die Innereien drübergetraut hat,

kommt jetzt auf seine Kosten. Die Schweinsrippen

kommen als Ganzes auf den Grill. Als

das Kruspel vom Bauchfleisch richtig kross

wird, will jeder sein Stück abbekommen. Beim

Schweinslungenbraten gehen die meisten leer

aus. Dekorativ brät das Ringelschwänzchen

der Sau vor sich hin. „Ob man da ein Stück

probieren kann?“, frage ich und hoffe auf eine

geheime Delikatesse. Schließlich lautet das

Motto „vom Schwanz bis zum Stecker“. Max

Stiegl amüsiert sich über meine Frage. Und

nein, ich bekomme kein Stück. Auch der Stecker,

also die Schweinsnase, wird nicht gegessen,

ein Junge darf sie – eingelegt in Alkohol

– als Andenken mit nach Hause nehmen.

Zum Schluss geht es um die Wurst

Die Sonne kommt heraus, und die Schirme

dürfen weg. Jetzt wird die Wurst verarbeitet:

Die gewaschenen Därme werden befüllt. Man

merkt, dass es nicht zum ersten Mal gemacht

wird, keiner der Därme reißt. Bratwurst und

Blutwurst werden gekonnt hergestellt und

gebraten. Der Geschmack ist unbeschreiblich,

dennoch probieren die meisten nur ein kleines

Stück. Zu angefüllt ist der Magen bereits. Nun

sind auch die Grammeln fertig. Beim Rühren

122 ImmoFokus

wurden die Teilnehmer miteingespannt. Jetzt

werden die Grammeln gepresst und in kleine

Papiertüten gefüllt und verteilt. An die 40

Gerichte können aus dem Schwein zubereitet

werden. Das ausgelassene Schweineschmalz

köchelt immer noch vor sich hin und wartet

auf ein Highlight zum Schluss: Bauernkrapfen

werden in dem siedend heißen Schmalz

herausgebacken und mit Marillenmarmelade

an die Gäste verteilt. Ein wahrer Leckerbissen,

für den jeder noch schnell einen Platz

in seinem Magen findet. Nach der Nascherei

findet die Veranstaltung ihr Ende, und es wird

aufgeräumt. Von der Sau ist nichts übriggeblieben,

alles wurde verarbeitet, verkocht oder

gegrillt. Die letzten Würste finden noch ihre

Abnehmer, ebenso das verbliebene Schmalz.

Mit einem Glaserl Williamsbirne wird auf den

Koch und sein Team angestoßen. Lang lebe

Max Stiel, lang lebe der Sautanz, lang lebe das

Brauchtum, das den Respekt vor dem Tier und

seiner vielfältigen Verarbeitungsmöglichkeiten

hochhält.

Sautanz-Termine

Sautanz im Grafengut

grafengut.com/sautanz

Sautanz im Gut Purbach

sautanz.stieglmax.at

Vermessung der Sau im Weingut Krispel

www.krispel.at

Sautanz bei Löke

www.loeke.at

Sautanz beim Foodfestival Graz

www.foodfestivalgraz.at

Sautanz im Weingut Reichardt

www.weingut-reichardt.at

Sautanz im Gannerhof

www.gannerhof.at

Ausgabe 06|2022

123

ImFokus

Energieoptimierung

im Quartier

Richtige Hebel setzen. Das Thema Energie hat einen regelrechten Boost erfahren – teilweise ungewollt,

aufgrund der geopolitischen Lage, teilweise gewollt, wegen der Vorgaben von Green Deal, EU-Taxonomie

und ESG. Drei Experten diskutieren Auswege, Notwendigkeiten und Zukunftsperspektiven.

Das Gespräch führte: Lisa Grüner

N

üchtern betrachtet ist der Gebäudebereich

für fast die Hälfte des

Energiekonsums und für ein

Drittel der globalen Treibhausemissionen

weltweit verantwortlich. Andererseits

verbringen wir gut 80 Prozent unserer Zeit in

Gebäuden oder damit, uns von einem Gebäude

in ein anderes zu begeben. Auf Einladung des

ImmoFokus trafen sich Markus Berk, Mitarbeiter

der Wohnbauvereinigung für Privatangestellte

Gemeinnützige (WBV-GPA) und Prokurist der

GPA Planungsgesellschaft, Andreas Pfeiler,

Geschäftsführer vom Fachverband der Stein- und

keramischen Industrie, und Stefan Schleicher,

Professor an der Universität Graz und Koordinator

von ReConstruct, zu einem Round Table im

Millennium-Tower.

„Es braucht neue Perspektiven“, eröffnet

Schleicher. „Und das Kernelement dieser

Perspektiven ist ein sehr innovativer Zugang

124 ImmoFokus

zu Gebäuden beziehungsweise Quartieren.

Gebäude darf man nicht allein sehen, sondern

immer in ihrem Zusammenwirken, in einer

Partnerschaft mit anderen Gebäuden. In dieser

Gesamtschau findet die Energieoptimierung

statt. Wir waren bei vielen wirtschaftlichen

Bewertungen von Gebäuden extrem kurzsichtig,

und nun kommen wir drauf, dass wir diese

Fehlsichtigkeit korrigieren müssen, woraus

sich neue Perspektiven eröffnen.“

Berk merkt an, dass man als Bauträger die

Energiekrise mit einer großen Unsicherheit

einhergehend erlebt hat. „Plötzlich war das

Thema, bei der Errichtung und im Betrieb mit

den Kosten runterzukommen, sehr stark“, berichtet

er. Als Vorteil nimmt er wahr, dass die

Gegebenheiten

wirtschaftlich und monetär die Gesellschaft

zwingen, sich im Klimaschutz und bei Energiefragen

mehr zu engagieren. Er sieht großes

Potenzial in Quartierlösungen. „Es ist immer

effizienter im Quartier, also über mehrere

Baufelder, eine Energieversorgung zu konzeptionieren

– vor allem bei unterschiedlichen

Nutzungen und Energienutzungsprofilen

innerhalb des Quartiers (Wohnen, Gewerbe,

Bildung et cetera).“

Eine Gruppe sei immer stärker als eine Einzelperson.

Bei Neuvermietungen werde stark nach

der Heizform gefragt, Gas ist „derzeit sehr out“.

Herausforderung Bestand

Doch der Neubau macht nur einen kleinen Teil

der Wohnungen aus. „Der Bestand bereitet

uns großes Kopfzerbrechen, auch weil viele

der bisherigen Versuche nicht sehr erfolgreich

waren, wie zum Beispiel die Verbesserung der

thermischen Gebäudequalität“, so Schleicher.

„Wir haben zu wenig technologisches Knowhow

dazu, wie man die thermische Qualität

von bestehen Gebäuden verbessern kann.“

Für Schleicher erhalten Anergienetze einen

immer höheren Stellenwert. „Wir haben eine

Energieressource unterschätzt, und das ist

die Geothermie. In Skandinavien sind Tiefenbohrungen

viel selbstverständlicher, in

Schweden kosten sie ein Drittel von dem, was

wir hier zahlen müssen.“ Schleicher hofft in

diesem Bereich auf einen Entwicklungsschub

und sieht das Anergienetz als Antithese zum

bestehenden Fernwärmenetz. Für ebenso

wichtig hält er das Recyceln von Wärme. „Es

ist einfacher, eine Infrastruktur über Anergienetze

aufzubauen, als die Gebäude thermisch

über eine Schwelle hinaus zu verbessern“,

konstatiert er. Dabei spielt Schleicher auf die

Entwicklung von Anergienetzen verbunden

mit Wärmepumpen mit Photovoltaik, Ausnutzung

der thermischen Speicherfähigkeit von

Gebäuden und vieles mehr an. „Werfen wir

einen Blick in die Schweiz: Die ETH ist diesbezüglich

Vorreiter und interessant ist auch, dass

durch diese innovativen Energiestrukturen der

Energieverbrauch im Minimum um die Hälfte

zurückgeht.“

Pfeiler wirft ein, dass man sich bei den Herausforderungen

im Bestand nicht schämen

darf, dass Gebäude oft auf Komfort optimiert

wurden. „Der Einsatz von Energie hat sich im

Laufe der Zeit gewandelt. Weil die Ressource

„Ich sehe enormes Potenzial

in Quartierlösungen.“

Markus Berk,

Wohnbauvereinigung für

Privatangestellte Gemeinnützige

GmbH (WBV-GPA)

Energie damals unendlich verfügbar war,

wurde sie entsprechend eingesetzt. Jetzt entwickeln

wir uns in Richtung Klimaschutz und

sehen, dass die Energierückgewinnung immer

wichtiger wird.“ Berk sieht die große Herausforderung

beim Bestand bei der Kleinteiligkeit

der Entwicklungen. „Diese auf einen gemeinsamen

Nenner zusammenzufassen, wird eine

Challenge.“ Die GPA versucht ihren großen

Wohnhausbestand nach Möglichkeit an die

Fernwärme anzuschließen oder Geothermie,

Wärmepumpen et cetera einzusetzen. „Wir

untersuchen, was technisch und wirtschaftlich

sinnvoll und umsetzbar ist“, so Berk. „Der Bund

und das Klimaministerium müssen im Bereich

Förderungen diesbezüglich eine größere Rolle

einnehmen.“

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06|2022 125

ImFokus

„Die Lösung liegt in der

Vielfalt der eingesetzten

Möglichkeiten.“

Andreas Pfeiler,

GF vom FV Steine Keramik

Die Diskutanten sind sich einig, dass die

derzeitige Not zum Handeln zwingt und die

Entwicklung in Richtung Klimaschutz generell

zu begrüßen ist. Der Weg führt von herkömmlichen

Systemen weg, wobei die nicht

verbrauchte Energie die umweltfreundlichste

ist. Dämmen, also thermisches Sanieren der

Gebäudehülle, ist wichtig, um den Energiekonsum

zu reduzieren, zeitgleich muss die Energie

aus erneuerbaren Quellen geholt werden, die

unabhängig von Dritten machen. Quartierlösungen,

wie auch Energiegemeinschaften, sind

da ein wichtiger Schritt. Beim Punkt Dämmen

merkt Berk an, dass man nicht mit der Brechstange

bis zum Passivhausstandard dämmen

muss, da die letzten paar Prozent dorthin ein

schlechtes Kosten-Nutzen-Verhältnis haben.

„80 bis 90 Prozent schafft man einfach, die

restlichen paar Prozent sollte man auch mit

anderen Energieoptimierungsmaßnahmen

erreichen.“ Pfeiler unterstützt diese Aussage.

Exergie nutzen

Schleicher greift das Stichwort Energieoptimierung

auf. „Man soll nicht zu schnell eine

Antwort darauf geben, wann ein Energiesystem

optimiert ist. Es braucht drei Kriterien:

Erstens, langfristig müssen wir voll auf erneuerbare

Energien umsteigen, jede Investition,

die das nicht akzeptiert, ist ein ‚stranded

investment‘. Das zweite Kriterium ist die Energieeffizienz,

also Energie immer produktiver

zu verwenden und somit zu versuchen, alle

Energiedienstleistungen, die wir in Anspruch

nehmen, mit möglichst wenig Energie zu erfüllen.

Das dritte Kriterium, das noch kaum in

die Diskussion eingeht, ist die Exergie. Jeder

Energieträger hat mindestens zwei physikalische

Qualitäten, eine mengenmäßige und

eine Dimension, die die Arbeitsfähigkeit eines

Energieträgers beschreibt.“ Das kann man

am Beispiel Fernwärme erläutern. Da ist das

Endprodukt für den Energiekonsum ein Energieträger

auf einem hohen Temperaturniveau,

das in Wien historisch bedingt ist. Nun muss

man versuchen, auf niedrigere Temperaturen

zu kommen, bis hin zu denen von Anergienetzen.

„Schauen wir das nach dem Kriterium von

Exergie an“, so Schleicher, „so sehen wir eine

große qualitative Energieverschwendung, das

stellt die bestehenden Fernwärmekonzepte in

Frage.“

Pfeiler wirft das Thema der Energiegemeinschaften

auf und bricht es runter auf ein Beispiel:

„Photovoltaikanlagen zuhause waren

oft überdimensioniert und die Besitzer hatten

nicht die Möglichkeit, diesen Energieüberschuss

zu teilen. Das hat sich jetzt geändert.“

Oft scheitern gute Ideen an Bürgerinitiativen,

da die Einsicht fehlt. Pfeiler bringt das Beispiel

eines Nahwärmewerkes, das an Bürgerbeteiligungen

scheiterte, weil es optisch nicht ins

Gesamtgefüge passte. In Zeiten der Energieknappheit

und Umstellung auf Erneuerbare

kann immer mehr erwartet werden, dass solche

Anlagen zu dulden sind.

Für Berk ist klar, dass viele verschiedene Wege

ausprobiert werden müssen, um einen guten

zu finden. „Energieoptimierung ist ein Prozess,

ankommen werden wir da nie“, so Berk.

„Es ändert sich gesellschaftlich und technologisch

immer etwas. Vor zehn Jahren war ein

Gasanschluss in der Straße optimal, jetzt geht

man weiter und in eine andere Richtung. Neu

ist jetzt die hohe Motivation der Nutzer, diese

konnte man zum Beispiel von einer Bauteilaktivierung

überzeugen.“ Er spricht sich für das

Ausprobieren möglichst vieler Varianten für

die Energiegewinnung aus, anstelle eines zentral

vorgegebenen Weges. „Manche stellen sich

dann vielleicht als weniger erfolgreich/praktikabel

heraus, aber die Bauplätze sind auch

126 ImmoFokus

„Anergienetze erhalten

einen immer höheren

Stellenwert.“

Stefan Schleicher,

Koordinator von ReConstruct

sehr unterschiedlich.“ Pfeiler ergänzt, dass die

Lösung in der Vielfalt liegt. „Bei dem einen ist

es Fern- oder Nahwärme, beim anderen Photovoltaik.

Wichtig wäre es, die Temperatur dem

Nutzer beziehungsweise dem Anwendungsbereich

anzupassen. Wir werden nie ganz von

Gas oder Fernwärme wegkommen, aber wenn

wir es schaffen, uns in der Energieerzeugung

so aufzustellen, dass das Gesamtsystem nicht

mehr anfällig auf Störfaktoren ist, ist ein großes

Ziel erreicht.“ Er findet es auch wichtig,

dass die Europäische Kommission Ziele vorgibt,

es aber der Wirtschaft und Gesellschaft

obliegt, wie sie diese erreichen. Vielfalt ist ein

wichtiges Thema.

Interessen der Nutzer

Schleicher sieht neue Interessen bei den Nutzern,

was Investitions- und Mietkosten betrifft.

„Wir haben bei Leuchtturmprojekten in der

Schweiz viel gelernt. Private Investoren waren

bereit, jeweils mehr als eine Milliarde Euro in

die extrem innovativen Stadtentwicklungsprojekte

Suurstoffi und Papieri nach dem Konzept

von multifunktionalen und emissionsfreien

Quartieren zu investieren. Motiviert sind diese

Projekte durchaus aus Eigeninteresse zur langfristigen

Werterhaltung des Vermögens und

der erwartbaren Rendite, weil diese Projekte

neue Schichten von Nutzern ansprechen.

Dieses Potenzial wurde früh erkannt.“ Berk

bestätigt, dass bei den Neuvergaben vermehrt

nach Kosten und Heizart gefragt wird. „Das

wird nicht so schnell nachlassen. Auch für die

gemeinnützigen Bauträger gelten neben den

Errichtungskosten die Betriebskosten und

Energiekosten als wichtiger Faktor.“ Neue Heizarten

haben auch einen höheren Kommunikationsbedarf,

bestätigt Berk. „Flächenheizung,

Bauteilaktivierung, Kreislauf der Wärme und

weiteres müssen erklärt werden.“ Er spricht

sich auch für die Erstellung eines Energieprofils

aus, um die Energie bestmöglich dann zu

nutzen, wenn sie anfällt. Schleicher geht noch

einen Schritt weiter. „Unter der Bezeichnung

Energy Hubs bilden vier lokale Netze die

Grundstruktur des lokalen Energiesystems:

Dominierend sind das Netz für Elektrizität und

das Anergienetz. Ein Gasnetz, das vorerst noch

mit Erdgas betrieben werden kann, wird später

den Übergang zu Gas aus biogenen Quellen ermöglichen,

bei denen biogener Abfall lokal in

Biogas konvertiert und lokal erzeugter Wasserstoff

aus Überschusselektrizität genutzt wird.

Das vierte Netz ist ein IT-Netz, das alle Komponenten

des lokalen Energiesystems von der

Bereitstellung, Speicherung, Verteilung bis zur

Verwendung verbindet und mit einer Software

unter Anwendung von künstlicher Intelligenz

das gesamte Energy Hub optimiert.“

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Ausgabe 06|2022

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127

ImFokus

Keine Alternative zu

nachhaltiger Logistik

Grüne Logistik. Matthias Bitzan (Country Head CTP Austria), Markus Huber (Managing Partner CC Real), Franz

Kastner (Team Lead Industrial & Logistics CBRE) und Christian Vogt (Geschäftsführer DLH Österreich) diskutieren

auf Einladung des ImmoFokus über das spannende Thema Nachhaltigkeit in der Logistikbranche.


Wie steht eigentlich der heimische

Logistikbestand punkto Nachhaltigkeit

beziehungsweise ESG im internationalen

Vergleich da?

Christian Vogt: Mittlerweile respektabel. Aber

noch vor fünf, sechs Jahren hat das anders

ausgeschaut. Da war Deutschland diesbezüglich

(Nachhaltigkeit/ESG) fortschrittlicher

unterwegs, was auch daran liegt, dass dort

Unternehmen seit längerem lieber Logistikhallen

anmieten und nicht wie in Österreich

lange üblich, besitzen möchten. Aber mittlerweile

hat sich der Wind gedreht und auch

österreichische Unternehmen sind draufgekommen,

dass es besser ist, qualitativ höhere

Hallen zu mieten und das ersparte Geld lieber

in Mitarbeiter und Prozesse zu investieren.

Dementsprechend viel hat sich beim Thema

Nachhaltigkeit getan.

Matthias Bitzan: Jede Branche ist gefordert

sich mit dem Thema ESG beziehungsweise

Taxonomie intensiv zu beschäftigen, auch die

Logistikindustrie. Denn Mieter und Inves-

128 ImmoFokus

toren suchen heute fast ausschließlich nach

nachhaltigen Gebäuden. Große und vor allem

börsennotierte Unternehmen haben längst

begonnen, Nachhaltigkeitsreports zu veröffentlichen

und schauen sich sehr genau an,

wo, von wem und unter welchen Bedingungen

sie mieten.

Besonders im Kampf um gut ausgebildete

Fachkräfte, die ja händeringend gesucht werden,

sind Gebäuden, die nach nachhaltigen

Kriterien errichtet wurden und entsprechende

gute Arbeitsbedingungen bieten, ein absolutes

Muss. Mit alten „Logistik-Wellblechhütten“

wird man sie nicht anziehen. Das Problem ist

nur, dass solche qualitativ hochwertigen und

modernen Logistikflächen in Österreich nur

sehr eingeschränkt verfügbar sind.

Franz Kastner: Im Vergleich zu Deutschland

oder der Slowakei ist der österreichische

Markt, der lange durch Eigennutzer getrieben

wurde, relativ unterentwickelt. Aktuell liegt

der Logistikbestand in Wien, Graz und Linz

bei rund 5,5 Millionen Quadratmetern. Davon

gehört rund 50 Prozent den Klassen B und C

an. Das heißt aber nicht, dass die andere Hälfte

den ESG-Nachhaltigkeitskriterien entspricht,

obwohl sie grundsätzlich die Anforderungen

an eine moderne Logistikimmobilie erfüllen.

Herr Huber, Sie haben als Auditor Erfahrung

mit der Zertifizierung von Logistikimmobilien.

Wie schätzen Sie die Lage ein?

Markus Huber: Wagen wir einen kurzen

Blick in die Vergangenheit: 2009 hat es sechs

Logistikimmobilien mit DGNB-Zertifizierung

gegeben. 2013 waren es bereits 51. Und aktuell

stehen wir bei circa 280. Man sieht also wie

sehr das Thema Nachhaltigkeit an Bedeutung

gewonnen hat. Ich bin überzeugt, dass jene

Projekte, die über ein Zertifikat verfügen

und auch die EU-Taxonomie-konform sind

einen klaren Wettbewerbsvorteil bieten – was

natürlich den Wert einer Immobilie erhöht.

„Langfristig wird die

Bedeutung einer Gemeinde

nicht zunehmen, die nur

über Altbestand verfügt.“

Matthias Bitzan,

CTP

Kurz: Es führt auch in der Logistik wirklich

kein Weg am nachhaltigen Bauen vorbei.

Wir gehen etwa davon aus, dass man allein

mit energieeffizienten Maßnahmen bis zu 35

Prozent an Betriebskosten einsparen kann.

Und gerade bei der EU-Taxonomie ist die

Grundstückswahl ein Riesenthema. Sie

schließt Projekte, die beispielsweise auf

Flächen mit mittlerer oder hoher Fruchtbarkeit,

wie zum Beispiel ehemaligen, umgewidmeten

Ackerflächen errichtet werden,

völlig aus.

Weil Sie den großen Bedarf angesprochen

haben. Dank Marktbeobachtern wie CBRE

wissen wir, dass die Logistikpipeline

derzeit so gefüllt ist wie nie zuvor…

Kastner: Allein 2022 bis 2024 ist die Pipeline in

Wien, Graz und Linz 1,3 Millionen Quadratmeter

schwer.

Kann diese Pipeline die Nachfrage abdecken

oder könnten auch mehr Flächen

Vom Bauherren- bis zum Vorsorgemodell.


Ausgabe 06|2022


129

ImFokus

„Brownfield-Developments

sind in der Logistik

aus Kostengründen oft

schwierig.“

Markus Huber,

CC Real

vermietet werden – auch wegen vieler

Vorvermietungen?

Vogt: Wir bekommen fast wöchentlich Anrufe

von Kunden, die sich nach verfügbaren

Flächen erkundigen.

Kastner: Es könnten sicher mehr Flächen

vermietet werden, würde es sie nur geben.

Aktuell gibt es nur in Projektentwicklungen

verfügbare Flächen, im Altbestand nicht. Wir

merken, dass sich Nutzer sehr frühzeitig um

Flächen bemühen, sich Projekte teilweise auch

vor der Baugenehmigung sichern. Die starke

Nachfrage spiegelt auch der Leerstand von 0,4

Prozent am Wiener beziehungsweise niederösterreichischen

Logistikmarkt wider.

Ich nehme an, dass das auch am eingeschränkten

Grundstücksangebot sowie

hohen Preisen liegt?

Bitzan: Die Verfügbarkeit von Grundstücken

ist in sehr engem Zusammenhang mit ESG

und EU-Taxonomie zu sehen, weil natürlich

die Gemeinden stark darauf schauen, dass

nur sehr nachhaltige Objekte in ihrem Gebiet

realisiert werden, die ein langfristiges Konzept

haben, produzierende Unternehmen ansprechen

und langfristig Arbeitsplätze sichern.

Das geht nur mit qualitativ hochwertigen

Gewerbeparks. Langfristig wird die Bedeutung

einer Gemeinde nicht zunehmen, wenn sie

nur über Altbestand verfügt.

Können Brownfield-Entwicklungen die

Antwort auf die Flächenknappheit sein?

Vogt: Brownfields sind auch mit Herausforderungen

verbunden. Befinden sich darauf

bestehende Immobilien, so kann man sie

meist nicht nutzen. In der Logistik versuchen

wir ja so standardisiert wie möglich zu bauen.

Und ältere Gebäude entsprechen von der

Höhe, Breite und Länge usw. her nicht den

aktuellen Standards.

Huber: Im Idealfall haben solche Grundstücke

bereits die notwendige Widmung, aber

meistens geht die Entwicklung mit einer

umfangreichen Nutzungsänderung einher.

Nicht von der Hand zu weisen, sind auch

Risiken, wie vor allem hohen Kosten wegen

Bodenverunreinigung oder dem Recycling

von alter Bausubstanz. Nichtdestotrotz bieten

Brownfields hohes Potenzial. Sie gehen häufig

mit sehr verkehrsgünstigen Anbindungen

und der entsprechenden Bodenbeschaffenheit

einher. Da häufig bereits ein Baurecht

vorliegt, können die Erschließungskosten aher

niedriger sein als bei einem Greenfield- Development.

Vogt: Da gebe ich Ihnen völlig recht. Allerdings

darf man den Kostenaspekt nicht

vernachlässigen. Allein die Abbruchkosten

sind aufgrund der neuen Entsorgungsrichtlinie

stark gestiegen. Dazu kommt, dass die

130 ImmoFokus

„Wir bekommen fast

wöchentlich Anrufe von

Kunden, die sich nach freien

Flächen erkundigen.“

Christian Vogt,

DHL

Eigentümer für die Altimmobilie, auch wenn

sie nicht nutzbar ist, etwas möchten. Man

zahlt also für das Grundstück, die Immobilie,

den Abbruch und den Neubau. Aufgrund

dieser Investitionskosten zahlt sich eine

Brownfield-Entwicklung meist nicht aus.

Huber: Natürlich sind Brownfield-Developments

in der Logistik aus Kostengründen oft

schwierig. Im Wohnbau ist das hingegen ein

bisschen leichter. Vor allem bei sehr guten

Lagen.

Vogt: Ich war kürzlich in Japan und habe mir

angesehen, wie dort mit der Problematik

umgegangen wird. Dort wird beispielsweise

auf mehrgeschossige Logistikhallen gesetzt.

Wenn man mehr Bruttogeschoßfläche schafft,

kann das Kostenthema bei Brownfields natürlich

kompensiert werden. Darüber werden wir

nachdenken müssen.

Bitzan: Die einzige Möglichkeit Bewegung

in die Kostenproblematik bei Brownfields

hineinzubekommen ist es, neue Flächen zu

schaffen, um Druck von den alten zu nehmen.

Auch wenn das viele nicht hören wollen: Wir

werden in Zukunft sowohl Brownfield- als

auch Greenfield-Entwicklungen brauchen.

Ich sehe da durchaus die Politik gefragt, das

sicherzustellen

Huber: Eine Herausforderung im Zusammenhang

mit Brownfields beziehungsweise Erweiterungen,

was ja bei eigengenutzten Objekten

oft vorkommt, ist, dass es aus Platzgründen oft

kaum möglich ist, eine Baustelle einzurichten

und zu betreiben.

Ist die Kleinteiligkeit des Marktes ein

Hindernis in Sachen Nachhaltigkeit?

Kastner: Wenn man mit den Bürgermeistern

oder Gemeinden spricht, hat man oft den

Eindruck, dass sie nicht mit Entwicklern

zusammenarbeiten wollen, die spekulativ große

Projekte realisieren. Stattdessen wollen sie mehrere

Eigennutzer anziehen. Das setzt voraus,

dass das Grundstück aufgeteilt wird. In dem Fall

muss jeder Nutzer seine eigene Infrastruktur

schaffen. Nachhaltiger wäre es eine einzelne

Halle für die geteilte Nutzung zu bauen, um

Kosten aber auch Baumaterialien zu sparen.

Bitzan: Auch deshalb ist es ganz wesentlich,

dass es in Österreich professionelle Developer

gibt, die Logistik-Industrie-Produktionshubs

mit vernünftigen Konzepten entwickeln. Wir

halten beispielsweise die von uns entwickelten

Immobilien über ihre ganze Lebenszeit

im Bestand und machen uns bereits heute

Gedanken, was mit ihnen in 25, 30 oder 40 Jahren

passieren wird. Zu einem Gesamtkonzepts

gehört nämlich auch, Objekte zu schaffen,

die für Nachnutzer ebenfalls funktionieren.

Einzelne Unternehmer können das gar nicht.

Es ist also mitunter einiges an Überzeugungsarbeit

gefragt…

Bitzan: Ganz sicher sogar. Wenn man sich die

Grundstücke anschaut, die die Gemeinden für

Betriebsgebäude freimachen, dann sind diese

sehr oft kleinteilig parzelliert, weil sie kleinere

Vom Bauherren- bis zum Vorsorgemodell.


Ausgabe 06|2022


131

ImFokus

Unternehmen anziehen wollen. Dabei wäre

es ein Vorteil für eine Gemeinde mit einem

schlüssigen Gesamtkonzept einen nachhaltigen

Standortfokus zu setzen.

Huber: Mir als Architekt ist es mir ein

Anliegen, dass auch bei Logistikimmobilien

Wert auf die Optik, also auf die Gestaltung

der Außenhülle, gelegt wird. Vor allem bei

großvolumigen Projekten bleibt das oft

auf der Strecke. Aber natürlich ist darüber

hinaus auch eine gewisse Flexibilität und

Umnutzungsfähigkeit wichtig, damit ein

Objekt über mehrere Zyklen genutzt werden

kann.

Können Sie ein paar Beispiele nennen?

Bitzan: Es gibt einige großvolumige Projekte,

die sich optisch ansprechend in die

jeweilige Landschaft einfügen. Ich denke

da an das Holzgebäude von Cargo Partner

in Fischamend - für das im Übrigen nur

zertifiziertes und nachhaltiges Holz verwendet

wurde. Die CTP hat beispielsweise

in der CEE-Region mit der Entwicklung

des Klubhauskonzepts gezeigt, dass wir

nicht nur nachhaltig bauen, sondern auch

Communities in unser Gesamtkonzept miteinbeziehen.

Dort können Schulungen und

Veranstaltungen angeboten werden oder

auch Mitarbeiter bei Bedarf günstig wohnen.

Neben dem „E“ leben wir in unseren Parks

als auch stark das „S“, also den sozialen

Aspekt. Andere Parks haben wir wiederum

von lokalen Künstlern bemalen lassen.

Kastner: Sehr gut ins Landschaftsbild passen

Logistikareale mit mehreren Baukörpern, die

mit begrünten Fassaden ausgestattet sind.

Einige solcher Projekte werden in den nächsten

12 Monaten errichtet werden. Tendenz

steigend.

Vogt: Ich glaube über die Optik macht sich

heute bei großen Projekten jeder Gedanken.

Um nochmal auf das Thema Größe zurückzukommen

und wieso es ein Vorteil ist,

große Logistikansiedelungen zu bauen: Was

viele vergessen ist, dass je größer ein Objekt

ist, desto größer sind auch die Synergien, die

die Mieter untereinander nutzen können und

das wirkt sich auch positiv auf die Nachhaltigkeit

aus. Ich komme gerade von einer

Reise mit Investoren. Und mein Eindruck

ist, dass diese das genau so sehen und auch

wünschen.

Kastner: Ich glaube, dass es trotzdem

schwer ist, in einer Logistikzone den vielen

kleineren Eigennutzern zu vermitteln, dass

es vorteilhaft ist Synergien zu nutzen. Ich

denke da etwa an ein gemeinschaftliches

Heizungssystem. Da ist dann auch die Politik

gefragt, gewisse einheitliche Basisparameter

zu schaffen beziehungsweise Synergien

einzufordern.

Würden höhere Mieten das Angebot an

modernen, nachhaltigen Flächen erhöhen?

Bitzan: Ich glaube, dass die wenigsten produzierenden

Betriebe und Logistikfirmen die

finanziellen Kapazitäten haben, beispielsweise

zwölf Euro Miete pro Quadratmeter zu zahlen.

Das ist auch nicht gut für den Wirtschaftsstandort

Österreich, denn die Unternehmen

schlagen das natürlich auf den Transport

um, was der Konsument wiederum an den

Supermarktregalen zu spüren bekommt.

Kastner: Wir haben tatsächlich in den letzten

zwei Jahren ein unglaubliches Mietwachstum

erlebt. Dahinter stehen die erhöhten Bau- und

Finanzierungskosten, die starke Nachfrage

sowie der niedrige Leerstand in Wien und

Umgebung.

Vielleicht können wir kurz skizzieren, wie

man eine nachhaltige Logistikimmobilie

baut…

Vogt: Da geht es natürlich um Themen wie

Energie, Isolierung und Baustoffe, ebenso wie

eine nachhaltige Beleuchtung. Und dann sollten

wir auch über Mehrstöckigkeit reden. Das

passt wie gesagt gut zu Brownfield-Entwicklungen.

Je mehr Bruttogeschoßfläche ich auf

weniger Fläche schaffe, desto besser. Aber das

ist natürlich auch eine Frage des Preises. Auch

wegen der Statik. Die Mieter wollen nämlich

nicht nur auf der ebenen Erde eine gewisse

Flächenlast haben, sondern auch in der ersten

und zweiten Etage. Das kostet Geld.

132 ImmoFokus

„Aktuell sind nur in

Projektentwicklungen

Flächen verfügbar, im

Altbestand nicht.“

Franz Kastner,

CBRE

Kastner: In diesem Zusammenhang sehe

ich zwei Spannungsfelder: Das eine ist der

Standort, wo die doppelgeschoßige Logistikimmobilie

auch funktioniert. Das wird in

der Regel im urbanen Raum sein, damit sie

auch entsprechend bespielt werden kann. Das

zweite ist, dass die Bebauungspläne kaum

mehrgeschossige Logistikobjekte berücksichtigen.

Bei Raumhöhen von mindestens

10,5 bis maximal 12 Metern würde sich die

Gebäudehöhe solcher Objekte bei circa 25

Meter belaufen.

Vogt: Wien ist wahrscheinlich nicht groß

genug, um drum herum mehrstöckige

Logistikimmobilien zu errichten. Wenn dann

müssten diese Objekte in zentrumsnahen

Lagen stehen, die natürlich sehr teuer sind.

Solange das die Mieten nicht spiegeln kann ich

mir das aber nicht vorstellen.

Bitzan: Wir haben bei einem Projekt die

Situation, dass wir zwar mit einer Photovoltaikanlage

acht Megawatt Strom produzieren

könnten und den Überschuss an einen relativ

energieintensiven benachbarten Betrieb

verkaufen könnten. Aufgrund der Gesetzeslage,

die den Verkauf von selbst produziertem

Strom nicht so einfach zulässt, dürfen

wir das aber nicht. Hier beziehungsweise in

ähnlichen Fragen muss die Politik nacharbeiten.

Sonst werden die Investoren nicht

ausreichend zur Energiewende beitragen

können.

Ein großes Thema ist sicher auch, wie

man die Lieferkette nachhaltiger gestalten

kann?

Vogt: Ich denke, dass wir im Long-Distance-

Verkehr weiterhin Verbrennungsmotoren

sehen werden. Mit welchem Treibstoff sie

fahren werden, wird sich zeigen. Ein LKW

muss jedenfalls rollen, nur dann verdient

er Geld. Wenn man mit Elektromotoren im

LKW arbeiten würde, würde das die Nutzungszeit

stark einschränken. Dazu kommen

noch Fragen, wie das Gewicht der Batterien

usw. Bei kürzeren Distanzen sieht das anders

aus. Beispielsweise ist bei unserem Skylog

Park Vienna in Fischamend ein Elektro-LKW

im Einsatz, der den ganzen Tag zum Flughafen

und zurückpendelt und in der Nacht

aufgeladen wird. Da lohnen sich nachhaltige

Lösungen. Dasselbe gilt natürlich für die

innerstädtische Verteilung.

Huber: Da kann ich mich nur anschließen.

Ein gutes Beispiel, wie das im urbanen Raum

funktioniert ist die Österreichische Post, die

ortsintern bei der Zustellung vermehrt auf

Elektrofahrzeuge setzt. Das wird sich auf der

letzten Meile mehr und mehr durchsetzen.

Aber auch im Langstreckenverkehr werden

wir neue Konzepte und Lösungen erleben.

Ich sehe da sehr großen Spielraum. Vor

allem für Lang-LKWs oder Wasserstoff als

alternativer Treibstoff.

Bitzan: Man muss sich nur das Paketvolumen

im innerstädtischen Raum anschauen: In

Wien werden derzeit 95 Millionen Pakete

pro Jahr zugestellt. 2025 rechnet man mit

150 Millionen Paketen. Damit gehen ein

unglaubliches Verkehrsaufkommen und

damit auch Emissionen und Lärm einher. Die

Lösung dieses innerstädtischen Problems

ist komplex, es gibt aber viele verschiedene

und spannende Ansätze. Wie etwa tagsüber

der Transport per Drohne, Straßenbahn oder

unterirdisch.

Vogt: Ein Problem ist hier sicher, dass die

Margen in der Speditionsbranche nicht die

höchsten sind. Da tun sich die Unternehmen

mit technischen Innovationen nicht ganz so

leicht.

Welche Zertifikate werden am Markt am

stärksten gefragt?

Huber: Immer öfter geht es darum, was die

Banken fordern. Das wird in Zukunft noch

zunehmen. Es kommt aber auch vor, dass

die Mieter vorgeben, welche Zertifikate sie

wollen. Derzeit zählen zu unseren Kunden

jedenfalls verstärkt Logistikunternehmen,

die unter anderem die EU-Taxonomie-konformität

prüfen lassen. Gerade bei Neubauten,

vor allem wenn sie im Bau sind, ist es sehr

schwierig, diese zu erfüllen. Bei Bestandsimmobilien

ist es ein bisschen einfacher zu

prüfen, ob ein Objekt Taxonomie-konform

oder Taxonomie-fähig ist oder nicht. Was

das konkrete Zertifikat betrifft, werden von

Investoren und Mietern am stärksten DGNB

bzw. ÖGNI und LEED nachgefragt.

Ausgabe 06|2022

133

ImFokus

Exkursion in die

Millennium City

Lokalaugenschein. Shopping, Entertainment und Büros auf 56.000 Quadratmetern Fläche mit 130 Shops und

etwa 14 Millionen Besucher pro Jahr: Die Zahlen der Millennium City am Handelskai lesen sich beeindruckend.

Grund genug für jetzige Studenten und zukünftige Immobilien-Experten des Studiengangs „Architektur –

Green Building“ des FH Campus Wien die Millennium City im Rahmen einer Exkursion genauer unter die

Lupe zu nehmen.

D

ie Millennium City wurde im

Zeitraum von 1997 bis 1999 gebaut,

als die Studierenden des Studiengangs

„Architektur – Green Building“

der FH Campus Wien noch nicht einmal

geboren waren. In diesem Wintersemester nahm

sich Shoppingcenter-Manager Matthias Franta

(CC Real) Zeit für die zukünftigen Immobilienexperten

und lud in sein Nahversorgerzentrum

im 20. Gemeindebezirk von Wien ein.

Die Exkursion fand im Rahmen der Lehrveranstaltung

„Life-Cycle-Management“ (LCM),

von Philipp Kaufmann statt, der von seinen

Studenten eine kritische Auseinandersetzung

mit der Landmark von Wien einforderte. „Das

Grundkonzept der Millennium City – Einkaufen,

Wohnen und Arbeiten zu vereinen – ist

natürlich kein neues Konzept, jedoch fanden

wir es sehr beeindruckend, diese Umsetzung

einmal in natura zu erleben“, so der einstim-

134 ImmoFokus

mige Tenor der Studenten während der Exkursion.

Bereits bei der Eingangshalle fallen den

Studenten die ersten prägnanten Merkmale

auf: „Die Eingangshalle beim Millennium Tower

hat uns stark an ein Einkaufszentrum in

einem Bankenviertel in Hongkong erinnert.“

Die plastische Form im Zugangsbereich zum

Tower sei ästhetisch gelungen, die geschwungene

Form mache die Situation lebendig.

Eine Meinung, die jedoch nicht jeder der Exkursionsteilnehmer

teilt: „Die Geste, die der

rundliche Anbau an den Tower hervorbringt,

fügt sich für mich nicht an das, wie sich der

Tower in seiner Grundstruktur zeigt. Er stanzt

regelrecht ein Loch in das Center und steht

in ihm wie ein Fremdkörper. Im Nachhinein

„Ein sehr schönes

und einzigartiges

Konzept ist der

Food Court.“

zu versuchen, diesen harten Bruch mit einer

leichten geschwungenen Form aufzufangen,

passt nicht in das Konzept des großen massiven

Turms.“

Von Regenwasser bis Mülltrennung

Besonders gut bei den Studenten kamen die

nachhaltigen Aspekte an: von dem in den WCs

und Toiletten genutzten Regenwasser über

die ausgesetzte Weihnachtsbeleuchtung bis

hin zur Verwendung von Fernwärme. „Die

Tatsache, dass das Wasser der WC-Anlagen gesammeltes

Regenwasser ist, gibt einen großen

Pluspunkt, da so kein sauberes Wasser unnötig

verschwendet wird. Dies ist in Anbetracht des

an vielen Orten vorherrschenden Wasserman-

Ausgabe 06|2022

135

ImFokus

„Die Eingangshalle des Millennium

Towers hat mich stark an ein

Einkaufszentrum in einer reichen

Metropole wie Hongkong erinnert.“

Spannend war die Diskussion zur Zone zwischen

den zwei Gebäude-Komplexen: „Gerade

eine schon versiegelte Fläche lädt doch ein,

dort etwas zu präsentieren bzw. zu beleben,

um auch das „Drumherum“ einladend zu gestalten.

Die Hinterhof-Atmosphäre würde verschwinden

und das Areal einladender wirken.“

Eine Sichtweise, die allen Beteiligten Ideen für

die Zukunft mitgibt, denn laut Franta ist ein

Shoppingcenter ein lebender Organismus, der

laufend weiterentwickelt werden muss.

gels extrem wichtig und macht uns als Greenbuilding-Studenten

natürlich sehr glücklich“,

so eine der Exkursionsteilnehmerinnen. Bei

der Weihnachtsbeleuchtung beeindruckte

die Teilnehmer, dass das Center-Management

auf elektrische Beleuchtungen verzichtete,

jedoch der Christbaum und auch die weiteren

Dekorationen nicht an Glanz verloren. „Mir fiel

das fehlende Licht erst auf, als wir es bei der Exkursion

hörten“. Bei der Mülltrennung gab es

viel Lob, jedoch auch eine Anmerkung für ein

wenig Verbesserungspotential von einem besonders

kritischen Studierenden: „Leider gibt

es keinen Behälter für Dosen, was sehr schade

ist.“ Wichtig war den Teilnehmern, dass die

Millennium City als Leuchtturmprojekt der

Nachhaltigkeit DGNB zertifiziert ist.

Wo es viel Licht gibt, gibt es auch Schatten:

Von allen Teilnehmern wird die Renovierung

2019 als mehr als geglückt bewertet, jedoch sehen

einige Studenten Optimierungspotential

in puncto Zugang zu weiteren Nutzungen wie

beispielsweise einem Arzt: „Der Zugang zum

Arzt kommt einem durch die etwas unscheinbar

wirkenden Türen sehr vernachlässigt vor.

Mich persönlich hätte das Rettungsweg-Schild

davon abgehalten, diesen Weg zu gehen.“

„Dass in den

WC-Anlagen

gesammeltes

Regenwasser

genutzt wird,

ist ein großer

Pluspunkt.“

136 ImmoFokus

„Positiv ist, dass die

Weihnachtsbeleuchtung

aufgrund

der Energiekrise heuer

gespart wurde.“

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Teamleiter Zinshaus

Ausgabe 06|2022

Mag. Lukas Tröthandl,

Immobilienberater Zinshaus

137

ImFokus

„Es ist sehr schön zu sehen, dass es

eine Mülltrennung gibt.“

Licht am Ende des Foodcorners

Besonders positiv hervorgehoben wurden vor

allem die Lichtsituation, die Positionierung

der Geschäfte und der völlig überarbeitete

Foodcourt bzw. das Gastronomie-Angebot im

Entertainment-Gebäude: „Die Zusammenführung

von beinahe der gesamten Gastronomie

ist eine gute Strategie, Kunden für jedes

Geschäft zu finden, denn diese promoten sich

gegenseitig. Der Food Plaza war wohl der eindrucksvollste

Bereich in der Millennium City.

Mit vielen unterschiedlichen Angeboten gibt

es für jedermann das passende Essen und

bietet durch die offene Gestaltung des Essbereichs

eine großzügige Kommunikationsfläche.“

Neben den zahlreichen Restaurants,

Shops und Unterhaltungsmöglichkeiten gibt

es Aktivitäten wie Kino, Bowlingbahnen,

Karaokebars, einen Fitnessbereich und vieles

mehr. Fazit: „Dort kann man auf jeden

Fall den Tag gut und lecker abschließen.“

Schlussendlich verbrachten die Studierenden

auch nach dem offiziellen Teil gerne Zeit im

Center und genossen das reichhaltige Angebot

des Nahversorgungs-Shoppingcenters.

Die seit 2019 von CC Real durchgeführten

Renovierungsarbeiten sind bei allen Teilnehmern

gut angekommen und zeigten Wirkung.

Matthias Franta nahm sich Zeit für die

Studierenden der FH Campus Wien und freut

sich schon, die eine oder den anderen Studierenden

beim nächsten Refurbishment in acht

bis zehn Jahren in der Branche begrüßen zu

dürfen.

„Shops wie

Trafik und

Lebensmitteleinzelhändler

sind gut

positioniert.“

138 ImmoFokus

Begeisterungsfähig und

wissbegierig

Praxis. Das Studium „Architektur – Green Building“ am FH Campus Wien verbindet klassische Architektur

mit dem Umweltaspekt. Der studierte Immobilienwirtschafter, Facility-Manager, Betriebswirt und

Uni-Dozent Philipp Kaufmann sprach mit dem ImmoFokus über die Exkursion in die Millennium City und was für

ihn nachhaltiges Bauen ausmacht.

Wie kam die Idee für eine Exkursion in die

Millennium City?

Philipp Kaufmann: Mein Credo lautet

„Visionen ohne Umsetzung bleiben geträumt.“

Also, wenn man die Theorie nicht in die

Praxis umsetzt, bleibt es oft – vor allem in

der Immobilienwirtschaft – lediglich bei der

Idee. Die Millennium City hat punkto Green

Building bereits einiges vorausgedacht.

Man findet Shopping, Entertainment,

Wohnen und Büroflächen an einem Ort

und war in Ressourcen- und Energiefragen

Vorreiter. Zudem wird die Millennium City

von dem österreichischen Unternehmen CC

Real geleitet, welches von meinem Bruder

gegründet wurde. Da konnte ich als Dozierender

noch einmal ganz andere persönliche

Einblicke geben, die von den Studierenden

immer interessiert aufgenommen werden.

Was bedeutet für Sie „nachhaltiges

Bauen“?

Es geht darum, von der Planungs- und

Entwicklungsphase, über die Bauphase bis

hin zur Bewirtschaftung immer die

entsprechenden Nachhaltigkeitsaspekte

mitzudenken, also den kompletten Gebäude-

Lebenszyklus im Sinne der Nachhaltigkeit zu

planen und auszuführen.

Das fängt bei der Auswahl der Baumaterialien

an und endet bei der Mülltrennung. Beispielsweise

haben wir in unserem Büro in der

Breitwiesergutstraße in Linz bei der Büroteilsanierung

vor einigen Jahren bewusst Tonputz

anstatt konventionellem Wandputz verwendet,

was nicht nur nachhaltiger ist, sondern auch

für ein besseres Raumklima sorgt.

Was war ihr persönlicher Eindruck von der

Exkursion?

Mich hat die Begeisterungsfähigkeit

und die Wissbegierde überrascht. Die

Studierenden stellten viele Fragen und

brachten sich deutlich mehr ein als in so

mancher Vorlesung. Mir ist es wichtig, dass

das Studium Praxisbezüge aufweist und

Immobilien erlebbar gemacht werden. Viele

der Theorien im Studium wirken oftmals

abstrakt, in der Exkursion sind diese jedoch

ersichtlich und spürbar.

Ausgabe 06|2022

139

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Ausgabe 01/2023

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Bilanzierung - MIPIM - SnapShot Immobilienmarkt

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Energiequellen: Nationale & Internationale Best in Class-

Projekte. Die große ImmoFokus Umfrage ...

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Herausgeber

Mag. Michael Neubauer

Chefredaktion

Mag. Patrick Baldia

Grafik

Sophie Frenzel

Lektorat

Dr. Melanie Knünz

Michaela Hocek

Ingeborg Morawetz, BA

Autoren dieser Ausgabe

Mag. Patrick Baldia,

Mag. Lisa Grüner, Amelie Miller, BA,

Mag. Michael Neubauer, Gerhard Fritz sowie

die Kommentatoren

ERSCHEINUNGSTERMIN: Februar 2023

Täglich top informiert: www.immo-timeline.at

Den ImmoFokus jetzt immer und überall lesen, mit der REMG-App.

Sales & Relation

Rudolf E. Oezelt

Relations Management

Tanja Klingseis

Fotos

wenn nicht anders angegeben:

Real Estate Media Group/Katharina Schiffl,

Michael Hetzmannseder, Richard Tanzer,

Gabriel Alarcón - Rizar

Druck

Ferdinand Berger & Söhne Ges.m.b.H

Der IMMOFOKUS wendet sich im Sinne der

Gleichstellung gleichermaßen an Frauen

und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit

und Verständlichkeit kann es bei den

Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline

Ansprechform verwendet wird.

ImmoFokus ist Mitglied bei:

141 ImmoFokus

ImFokus

(v.l.n.r.) Fritz Lehr, kaufmännischer Geschäftsführer des Hafen Wien, Kurt Gollowitzer, Geschäftsführer der Wien Holding, Wirtschaftsstadtrat Peter Hanke, NEOS Wien Wirtschaftssprecher

Markus Ornig, Anu Shanker, Managing Director HQ7 Studios, und Fabian Kaufmann, CEO CC Real.

Filmstadt reloaded

... und Action. Seitdem in den Rosenhügel-Filmstudios 2014 die Pforten für immer geschlossen wurden, ist die

heimische Filmbranche in Bezug auf Atelierproduktionen obdach- und heimatlos. Das soll sich künftig ändern:

Im Hafen Wien entstehen zwei neue Filmproduktionshallen.

N

ach einem knappen Jahrzehnt

ohne Filmstudios in Wien, freut

sich die CC Real International und

ihre Tochtergesellschaft HQ7

Studios, eine Global Industry Standard Umgebung

für Filmproduktionen anbieten zu können.

Österreichische Filmschaffende sind international

durch ihre einschlägigen Expertisen sehr

gefragt und gut etabliert. Nun gilt es einen Impuls

zu geben, um diese Expertise verstärkt auch in

Österreich zu halten, auszubauen und dadurch

auch internationale Produktionen mit ihrem

gesamten Volumen, inklusive Pre- und Postproduktion,

nach Wien zu holen. Es soll dem österreichischen

Film und Filmschaffenden ermöglicht

werden, unter verbesserten Umständen den

erfolgreichen Weg fortzuführen. Wir sind weit

mehr als nur ein Punkt im Drehplan“, meint Anu

Shanker, Managing Director HQ7 Studios.

Vienna Film Incentive

Die Errichtung der HQ7 Studios ist der finale

Puzzlestein um Wien als internationalen Produktionsstandort

optimal zu positionieren“,

zeigt sich Wirtschaftsstadtrat Peter Hanke

erfreut. „Bereits im März haben wir mit dem

„Vienna Film Incentive“ ein neues Werkzeug

geschaffen um internationale Film-, Serienund

erstmals auch Streamingprojekte zu fördern.

Erste Erfolge können wir damit bereits

verzeichnen. Mit der Errichtung des neuen

Studios können wir nationalen und internationalen

Produktionen eine neue, professionelle

Umgebung anbieten, die mit Hollywood

mithalten kann. Am Wichtigsten: Wien als

Drehort bedeutet Aufträge für die lokale Wirt-

142 ImmoFokus

schaft, eine Bandbreite an Arbeitsplätzen, zusätzliche

Nächtigungen für die Hotellerie und

die Steigerung der touristischen Attraktivität

unserer Stadt“, so Hanke weiter. Baustart für

zwei nach internationalem Standard geplanten

Sound Stages mit rund 3.300 Quadratmetern

Gesamtnutzfläche ist im Frühjahr. Auch der

Koalitionspartner zeigt sich hocherfreut: Den

österreichischen Filmschaffenden werde mit

den neuen Hallen „Raum und Werkzeug in die

Hand gegeben“, um das Filmemachen auf eine

neue Stufe zu heben, sagte Markus Ornig, Wirtschaftssprecher

der NEOS. Realisiert wird das

Projekt vom Eigentümer Hafen Wien, einem

Unternehmen der Wien Holding, und dem Betreiber

HQ7 Studios, einem Unternehmen der

CC Real International. Die Investitionssumme

beläuft sich auf rund 9 Millionen Euro.

Größtmögliche Flexibilität soll durch „extrem

tragfähige“ Roste unterhalb der Decke für z.B.

Einhängen diverser Technik und Requisiten

gewährleistet werden. Die Begehbarkeit durch

Treppen und Servicestege (unter dem Dach)

sei möglich. Jede der beiden Hallen wird mit

einem großen Tor ausgestattet sein, um die

Einfahrt von Equipment per Lkw zu gewährleisten.

„Soundproofed“

Die beiden Studios haben eine beachtliche

Gesamtfläche von rund 3.000 Quadratmeter

und werden spezifisch als „Soundproofed“

(schalldicht) geplant und ausgeführt. Es

handelt sich um zwei eigenständige Hallen,

Studio 1 mit rund 2.000 Quadratmeter exklusive

Servicezone, Studio 2 mit rund 1.000

Quadratmeter exklusive Servicezone. Beide

Hallen sind so ausgestattet, dass zwei Produktionen

unabhängig voneinander zur gleichen

Zeit realisiert werden können. Vergleichbare

Möglichkeiten für professionelle Filmproduktionen

sind in Österreich nicht zu finden. Die

innere Lichte der Hallen beträgt 13 Meter. Die

größtmögliche Flexibilität für die Nutzer wird

durch extrem tragfähige Roste unterhalb der

Decke für z. B. Rigging (=Einhängen, Hängen)

diverser Technik und Requisiten etc. gewährleistet.

Die Begehbarkeit durch Treppen und

Servicestege (unter dem Dach) ist möglich. Im

angrenzenden HQ7-Gewerbekomplex lassen

sich Produktionsbüros anmieten. Es wird außerdem

Möglichkeiten geben, Räumlichkeiten

für Kostüme, Maske, Werkstätten, Ateliers

und Lager anzumieten, um bei nationalen und

internationalen Produktionen den gesamten

Verlauf eines Filmprojektes begleiten zu können,

wurde betont.

„Wir als CC Real freuen uns, gemeinsam mit

dem Hafen Wien, ein weiteres Kapitel unserer

erfolgreichen Unternehmensgeschichte

aufzuschlagen. Das Projekt HQ7 Studios zeigt

sehr deutlich, dass CC Real als Immobilien

Investment und Management Haus Chancen

am Markt erkennen und umsetzen kann

und daher auch die Filmstudios zurück nach

Wien bringt. Das Team der HQ7 Studios kann

auf mehr als 2 Jahrzehnte Expertise in der

Filmindustrie zurückblicken und wird das

neue Projekt erfolgreich auf- und ausbauen

und somit einen Mehrwert für den Standort

Wien generieren“, so Fabian Kaufmann, CEO

CC Real. Der Vollbetrieb ist für Jahresbeginn

2024 anvisiert.

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10. Mai 2023

Palais Ferstel | Wien

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Markets Trends Investment

Ausgabe 06|2022

143

Branchen & Services

RE/MAX beansprucht

15 Prozent der medialen

Präsenz für sich

Platzhirsch. Es gibt viele Akteure, die in der Immobilienbranche mitmischen. Die größte Medienpräsenz,

gemessen an der Anzahl der Artikel, erreichte RE/MAX mit 2.162 Beiträgen.

F

ür die Immobilienbranche war

2022 ein ereignisreiches Jahr. Die

Wogen der Coronavirus-Pandemie

haben sich sichtlich geglättet, aber

andere Krisen sind bereits zu Beginn des Jahres

in Erscheinung getreten. Die Folgen dieser

beeinflussen bisweilen die meisten Branchen,

nicht zuletzt den Immobilienmarkt. Um

herauszufinden, wie sehr Krisen, aber auch

andere Neuerungen in diesem Bereich auf die

mediale Kommunikation der Branche

einwirken, zeigt das Brand Intelligence Unternehmen

„OBSERVER“ im Jahresrückblick

2022.

Im Beobachtungszeitraum von 1. Jänner bis

12. Dezember 2022 wurden insgesamt 14.410

Artikel zu Immobilienunternehmen in den

österreichischen Print-, Online- und Sozialen

Medien veröffentlicht. Der Vergleich zum

Vorjahr 2021 mit 14.627 Berichten zeigt kaum

Veränderung. Es gab lediglich 1,5 Prozent

weniger Erwähnungen in den Medien. Im Gegensatz

zum Jahr 2020 zeigt sich die mediale

Berichterstattung somit relativ stabil. Mit einer

Steigerung von 32,1 Prozent vom Jahr 2020 bis

zum Jahr 2022 lässt die Immobilienbranche

das schwierige erste Pandemie-Jahr endgültig

hinter sich.

Top-Monat März

Die meisten Beiträge wurden 2022 mit 1.475

im März veröffentlicht. Für den monatlichen

Mittelwert ergaben sich 1.201 Artikel.

Knapp 38 Prozent der Veröffentlichungen zu

Immobilienunternehmen gab es in den Printmedien.

Auf die Online-Bereiche entfielen

insgesamt 8.943, wobei etwas mehr als ein

Viertel davon Posts in den Sozialen Medien

waren. Mit 6.495 reinen Online-Artikeln –

exklusive Social Media – stieg die Präsenz in

diesem Jahr im Vergleich zu 2021 sogar um

6,1 Prozent.

Die potentielle Reichweite der Printmedien

ist nach wie vor sehr hoch. Es konnte eine

Gesamtauflage von 332 Millionen Exemplaren

erzielt werden. Trotz dieser enormen Anzahl

ist hier im Vergleich zu 2021 ein Rückgang von

23,2 Prozent zu verzeichnen. Was die Fläche

von Beiträgen der Printmedien zu Immobilienunternehmen

betrifft, ist nur ein geringfügiger

Rückgang von 0,9 Prozent seit 2021 zu sehen,

was konkret einen Rückgang um 16 Quadratmeter

von 300 Quadratmeter 2021 auf 294

Quadratmeterim aktuellen Jahr bedeutet.

RE/MAX - BIG - Signa

Es gibt viele Akteure, die in der Immobilienbranche

mitmischen. In der Jahresrückschau

werfen wir einen Blick auf die Immobilienunternehmen,

die im Zentrum der Branche

stehen. Die größte Medienpräsenz, gemessen

an der Anzahl der Artikel, erreichte RE/

MAX mit 2.162 Beiträgen. Damit beansprucht

das Unternehmen 15 Prozent der Gesamt-

144 ImmoFokus

berichterstattung über die österreichischen

Immobilienfirmen 2022 und fast doppelt so

vielen Erwähnungen wie das zweitplatzierte

Unternehmen BIG mit 1.160 Berichten. Die

drittgrößte Medienpräsenz konnte von Signa

mit 856 Berichten erzielt werden. Der Großteil

der Top 20 Immobilienunternehmen kam

häufiger in Online-Medien vor. Einzig BU-

WOG und Seestadt Aspern warteten 2022 mit

einem Print-Anteil von über 50 Prozent unter

den Top 20 auf.

Insgesamt decken die Top 20 Unternehmen

im Ranking die Medienpräsenz der Immobilienbranche

zu 77,7 Prozent ab. In absoluten

Zahlen sind das 11.782 Artikel, die auf die

Top-Player zurückzuführen sind. Zu den

größten Themen für eigentumsinteressierte

Privatpersonen gehörten in diesem Jahr

unzweifelhaft die verschärften Vergabekriterien

für Wohnbaukredite, welche im

Sommer in Kraft getreten sind. Ob diese und

andere Neuerungen und Veränderungen den

Immobilienmarkt nachhaltig beeinflussen,

oder sogar zu einer Umkehr der Preisentwicklung

führen, wird sich vielleicht schon

im Jahr 2023 zeigen.

Ausgabe 06|2022

145

Buchtipps

EDITOR´S

CHOICE:

Lesenswert!

NEU!

Klimaneutrale Gebäude

Nachhaltigkeit bei Bestandsimmobilien und Neubauprojekten

Forum Verlag

350 Seiten

ISBN: 9783963147524

Forum Verlag Herkert GmbH | 2023

€ 61,70

Klimaneutralität, klimaangepasstes Bauen, nachhaltige Immobilien – diese Schlagworte rücken durch die CO2-

Bepreisung und die Vorgabe, Treibhausgasemissionen im Gebäudesektor zu reduzieren, immer mehr in den Fokus. Seit

01. 01. 2022 ist nun auch die Taxonomie-Verordnung für die Ziele „Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel“ in

Kraft gesetzt. Das Buch „Klimaneutrale Gebäude – Nachhaltigkeit bei Bestandsimmobilien und Neubauprojekten“ zeigt,

welche Anforderungskriterien die Taxonomie an die Planung von Neubauten, die Renovierung von Bestandsimmobilien

oder den Ankauf stellt. Es gibt Planern, Energieberatern und Immobilienmanagern notwendige Berechnungsmethoden

sowie planerische, konstruktive und anlagentechnische Maßnahmen an die Hand, um projektspezifische

Nachhaltigkeitsziele zu formulieren.

Oliver Everling, Peter Salostowitz

394 Seiten

ISBN: 9783658347116

Springer-Verlag GmbH | 2022

€ 61,67

Rating von

Industrieimmobilien

Dieses Buch stellt Perspektiven, Beurteilungsansätze,

Voraussetzungen, Prozesse,

Anforderungen und Erwartungen

nicht nur der Leserzielgruppe

in der Immobilienbranche, sondern darüber hinaus interessierten

Lesern aus Wissenschaft und Praxis fundiert und facettenreich

vor. Das Werk trägt dazu bei, einen strukturierten Überblick über

die Möglichkeiten zu liefern, die aktuellen Herausforderungen

in der Logistik und im Management von Industrieimmobilien

anzunehmen.

Kerstin Hausknecht, Thomas Liebich

240 Seiten

ISBN: 9783816799481

Fraunhofer IRB Stuttgart Verlag | 2022

€ 56,60

BIM-Kompendium

Ist BIM die Planungsmethode der Zukunft? Was

versteht man genau unter diesem Begriff? Welche

Chancen und Risiken birgt das Building Information

Modeling? Diese und viele weitere Fragen werden in

dem Kompendium in verständlicher Weise geklärt.

Die Autoren führen in die Planungsmethode mit digitalen Bauwerksmodellen

ein. Sie vermitteln das BIM-Grundwissen zu Software, Bauwerksmodellen,

Methoden und Workflows und zeigen, wie eine erfolgreiche BIM-Anwendung

im Büro und im Unternehmen gelingen kann. In der vorliegenden,

überarbeiteten und erweiterten Neuauflage wird unter anderem aufgezeigt,

wie die Bundesministerien die Entwicklung und den Einsatz von BIM bei

Infrastruktur- und Hochbauprojekten fördern und vorantreiben.

Ingenieurmethoden im Baulichen Brandschutz

Neue Entwicklungen im Brandschutz zeigen, dass durch die Harmonisierung von Normen und Vorschriften innerhalb der

EU und durch die bautechnischen Fortentwicklungen in der Architektur der Brandschutz in Bauwerken nicht mehr allein

aufgrund von Erfahrungen sowie deskriptiven Vorschriften aus der Vergangenheit ökonomisch und sicherheitstechnisch

richtig beurteilbar ist. Erforderlich sind methodisch neue Ansätze und Verfahren, die in den zurückliegenden Jahren unter

dem Begriff »Brandschutz-Ingenieurmethoden« entwickelt wurden. In diesem Werk wird der Stand der Erkenntnisse

über Ingenieurmethoden im Brandschutz dargestellt, wobei die rechen- und materialtechnischen Grundlagen sowie der

Zusammenhang mit dem nationalen und europäischen Regelwerk im Vordergrund stehen.

Thomas Kolb, Ulrich

Schneider

555 Seiten

ISBN: 9783816933458

Expert Verlag | 2022

€ 82,10

Ausgabe 06|2022

146

MIPIM 2023

14-17 MARCH 2023

CANNES, FRANCE

Better Places.

Greater Impact.

Stronger Business.

Built by

ln the business of

building businesses

www.mipim.com

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