Ausgabe 05/2023

Gipfelstürmer 

Wolfdieter Jarisch 

Wir bewerten Immobilien. 

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Ausgabe 05|2023 

03

04 ImmoFokus


05

14 Bilderstrecke 

Da tut sich etwas 


COVERINTERVIEW MIT 

WOLFDIETER JARISCH 

36 

INHALT 

AUSGABE 

Rubriken 

Positionen & Meinungen 

008 VOM HERAUSGEBER 

010 EDITORIAL 

138 VORSCHAU/IMPRESSUM 

Unternehmen & Projekte 

014 BILDERSTRECKE STADTQUARTIERE 

028 TOP DEAL 

029 START UP 

030 DER MARKETER 

Kommentar von Philipp Kaufmann 

031 PROBLEMLÖSER 

032 IMMOBILIE IM FOKUS 

033 AUFSTEIGER 

036 COVERINTERVIEW MIT 


048 ZU TISCH MIT 

Johannes Endl 

054 PROJEKTENTWICKLER IN DER KRISE 

Interview mit Francesco Fedele von BF Direkt 

058 WEIN & IMMOBILIEN 

Martin Kohlbauer 

060 QUARTIERSENTWICKLUNG 

Kommentar von Klaus Wolfinger 

061 VÖPE TREIBT NACHHALTIGKEITS- 

TRANSFORMATION VORAN 

Kommentar von Sebastian Beiglböck 

062 BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT 

Kommentar von Philipp Kaufmann 

063 VERSIEGELUNG ZURÜCKZUDRÄNGEN IST 

MÖGLICH 

Kommentar von Klaus Baringer 

064 UMWIDMUNGSABGABE IST HUMBUG! 

Kommentar von Martin Prunbauer 

065 DUALITÄT IM WOHNBAU GEWÜNSCHT, ABER 

GLEICHBERECHTIGT! 

Kommentar von Michael Pisecky 

066 INTERVEWS VON DER EXPO REAL 

Im Fokus 

080 REAL CIRCLE STADTENTWICKLUNG 

094 DIE ZEITEN ÄNDERN SICH AUCH OHNE DICH 

Kolumne von Frank Brün 

096 WIR BEFINDEN UNS IN EINEM TEUFELSKREIS 

Kommentar von Louis Obrowsky 

098 DIE KÖNIGSDISZIPLIN DER 

PROJEKTENTWICKLUNG 

Kolumne von Wolfgang Fessl 

100 FLEXIBLES UND LEISTBARES WOHNEN MIT 

MODULSYSTEMEN 

Kolumne von Jasmin Soravia 

102 FRECH GESAGT 

Kolumne von Andrea Körbler 

Fotos: ATP/Kuball, APA/HELMUT FOHRINGER 

06 ImmoFokus

80 

Der 34. Real Circle 

Stadt entwickelt sich weiter 

Zu Tisch mit ... 

48 Johannes Endl 106 Signa 

Ein Imperium wird brüchig 

05|2023 

104 KREISLAUFWIRTSCHAFT: EINER ALLEINE SCHAFFT DAS NICHT 

Themenreise von Drees & Sommer 

106 SIGNA: EIN IMPERIUM WIRD BRÜCHIG 

Das Milliarden-Reich von René Benko droht einzustürzen 

112 DER WEITE WEG ZUM SERIELLEN BAUEN 

Kommentar von Andreas Kreutzer 

113 WOHNQUARTIERE - ATTRAKTIV, VIELFÄLTIG, UND LEBENSWERT 

Kommentar von Karina Schunker 

114 QUARTIERSENTWICKLUNG ALS STRATEGISCHE AUFGABE 

Kommentar von Wolfgang Scheibenpflug 

116 KNAPP DANEBEN IST NICHT VORBEI 

Kommentar von Hans Jörg Ulreich 

118 MUT ZUR LÖSUNG 

Kommentar von Alexa Krenauer 

132 EVENTS 

142 BUCHTIPPS 

144 OBSERVER 


07

Hausgemacht 

„Noch sind die 

großen Insolvenzen 

in Österreich 

ausgeblieben.“ 

H 

inter den großen Gewinnen 

vieler Immobilien-Unternehmen 

stecken vor allem 

Aufwertungen der Immobilien. 

So hat laut Bloomberg das Premium- 

Segment, Signa Prime Selection, den Wert 

ihrer Immobilien im Krisenjahr 2020 um 

zehn Prozent erhöht und damit am Papier für 

gute Gewinne – und schöne Dividenden für 

die Investoren - gesorgt. 

Eine Analyse der Geschäftszahlen der vergangenen 

Jahre zeigt, dass dieses Vorgehen System 

hat. Die erzielten Aufwertungsgewinne 

lagen regelmäßig über den Einnahmen aus 

der Vermietung. Was noch mehr auffällt: Die 

Dividenden, also die Auszahlungen an die 

Aktionäre, überstieg jedes Jahr die eigentlichen 

Einnahmen, das EBITDA, des Signa- 

Immobilienimperiums. Das kann auf Dauer 

nicht gut gehen. Vor allem dann, wenn man 

abwerten muss. Aus dem Konzernabschluss 

für 2022 geht hervor, dass der Immobilienbestand 

von Signa Prime im Geschäftsjahr 2022 

um 1,2 Milliarden Euro an Wert verloren hat. 

Das bereitet auch den finanzierenden Banken 

Sorge. 

Die Signa ist nicht der einzige Projektentwickler, 

der zu kämpfen hat. Bei der 6B47 

Real Estate Investors AG, die gerade unter 

anderem das Großprojekt „Althan Quartier“ 

beim Wiener Franz-Josefs-Bahnhof verfolgt, 

wurden von der Wirtschaftsprüfungskanzlei 

Deloitte deren Bestätigungsvermerke zum 

Jahres- und Konzernabschluss 2022 widerrufen. 

Man sei aber zuversichtlich den Turnaround 

zu schaffen. Auch die Realtrade wehrt 

sich gegen Schieflage - Gespräche mit Banken 

und Mezzaninkapitalgebern laufen. 

Die Liste wird länger werden. Davon ist 

auszugehen. Noch sind im Gegensatz zu 

Deutschland – wo es bereits namhafte Developer 

wie Centrum, Development Partners, 

Euroboden oder die Gerchgroup erwischt hat 

– Insolvenzen ausgeblieben. 

Die Signa ist aber nicht das einzige Unternehmen, 

das mit dem rauen Wind am Immobilienmarkt 

kämpft. In Deutschland sind 

Immobiliengesellschaften von Vonovia über 

LEG bis TAG Immobilien mit Abwertungen 

und steigenden Refinanzierungskosten konfrontiert. 

Michael Neubauer 

Herausgeber 

Fotos: Adobe Stock 

08 ImmoFokus

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09

„Quartiersentwicklungen 

gelten 

völlig zurecht als 

Königsdisziplin der 

Projektentwicklung.“ 

Königsdisziplin 

D ie Quartiersentwicklung gilt als Königsdisziplin 

der Projektentwicklung. Und das völlig 

zu Recht. Schließlich ist die Liste an Anforderungen, 

denen man gerecht werden muss, 

lang – und wird in Zeiten von Megatrends 

wie Klimawandel und Ressourcenknappheit, 

Urbanisierung sowie demographischem und 

sozialem Wandel auch nicht gerade kürzer. Im 

Gegenteil. 

Klar ist jedenfalls, dass man bei der Stadt- und 

Quartiersentwicklung möglichst früh in der 

Planungsphase eine Vielzahl an Stakeholdern 

an einen Tisch bringen muss. Und dass auch 

die Politik die entsprechenden Rahmenbedingungen 

schaffen muss, um qualitätsvolle und 

lebenswerte Projekte zu ermöglichen. 

dass er nicht nur wegen seines Trackrecords 

an Wolkenkratzer-Entwicklungen ein wahrer 

Gipfelstürmer ist. 

In einem weiteren Beitrag widmet sich Michael 

Neubauer dem Fall Signa beziehungsweise 

wie es dazu kommen konnte, dass das Imperium 

des René Benko ins Wanken kommen 

konnte. Gleich vorweg: Dahinter steht nicht 

ausschließlich der Zinsanstieg. 

Unter anderem darf auch ein Nachbericht zur 

Expo nicht fehlen. Wichtige heimische Branchenplayer 

geben dort ihre Eindrücke wieder, 

etwa über die derzeit alles entscheidende Frage 

in der Immobilienbranche: Wann findet der 

Zinsanhebungszyklus ein Ende? 

Stadt- und Quartiersentwicklung war auch das 

Thema der mittlerweile 34. Auflage des Real 

Circle. In fünf anregenden Diskussionsgruppen 

verrieten insgesamt mehr als 30 Immobilienprofis 

unter anderem, was sie unter einem 

guten Quartiersprojekt verstehen und wo sie 

künftig die größten Herausforderungen sehen, 

ebenso wie mögliche Lösungen. 

Herzlichst, 

Einen schönen Überblick an Best-Practice-Beispielen 

in der Stadt- und Quartiersentwicklung 

bietet zudem die Bildstrecke gleich zu Beginn 

dieser Ausgabe. Sie zeigt, wie unter anderem 

alten Hafen-, Industrie- und Bahngeländen 

neues Leben eingehaucht wird. Ein absolutes 

Highlight ist sicher das Titelinterview von Herausgeber 

Michael Neubauer mit S+B-Vorstand 

Wolfdieter Jarisch, in dem zu erfahren ist, 

Patrick Baldia 

Chefredakteur 

Foto: Adobe Stock 

10 ImmoFokus

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11


14 

DA TUT SICH ETWAS 

Weltweit verwandeln sich 

in die Jahre gekommene 

Bahnhofs- und Hafenviertel 

in neue und vor allem 

grünere Stadtteile. Ein 

kleiner Abriss von 

einigen der spannendsten 

Stadterneuerungsprojekte 

der letzten Jahre. 

28 

TOP DEAL 

Am Wiener Zinshausmarkt ist die Zahl der 

Transaktionen im ersten Halbjahr 2023 

gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 

60 Prozent eingebrochen. Nun wurde der 

größte Deal des Jahres vermeldet: Thalhof 

Immobilien sicherte sich den „Adlerhof“ 

der S Immo. „Objekte dieser Qualität 

kommen nur sehr selten auf den Markt und 

stoßen auch in dieser herausfordernden 

Zeit auf rege Nachfrage seitens liquider 

Investoren“, bringt es EHL-Investmentchef 

Franz Pöltl auf den Punkt. 

32 

GLEISGARTEN 

Mehr als ein Jahrhundert lang wurden in 

der 1907 erbauten Remise der Badener 

Bahn in der Eichenstraße in Wien Meidling 

Züge aus- und eingelassen. Seit 2019 

realisieren dort die Projektpartner Soravia, 

6B47 und Trivalue einen Nutzungsmix aus 

Wohnen, Gewerbe, Retail und Hotel. Mit 

dem Gleisgarten feierte kürzlich die erste 

„Food Hall“ Wiens Eröffnung. in Amsterdam 

soll die flexible Welt des hybriden 

Arbeitens unterstützen. 


12 ImmoFokus

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Ausgabe 04|2023 13


Quartiersentwicklung. Weltweit verwandeln 

sich in die Jahre gekommene Bahnhofs- und 

Hafenviertel in neue und vor allem grünere 

Stadtteile. Ein kleiner Abriss von einigen der 

spannendsten Stadterneuerungsprojekte. 

Autor: Tanja Klingseis 

14 ImmoFokus

Fotos: Foster + Partner 

Ausgabe 04|2023 

15


THE ELLINIKON-MASTERPLAN 

The Ellinikon ist eines der weltweit größten und 

ambitioniertesten Stadterneuerungsprojekte, und 

definiert Stadtentwicklung, modernes Leben und 

ESG-orientierte Investitionen neu. 

Mittels Autarkie bei Bewässerung und Stromversorgung 

etwa, setzt das Projekt Maßstäbe für 

nachhaltige, intelligente Stadtentwicklung. Die von 

Grund auf neu gestaltete “15-Minuten-Stadt“ bietet 

Wohn-, Gewerbe-, Freizeit-, Einzelhandels-, Gastronomie-, 

Unterhaltungs-, Bildungs- und Sportmöglichkeiten. 

The Ellinikon markiert einen Wendepunkt 

im urbanen Leben und fördert umweltbewusste 

Entwicklung sowie zugängliche Räume, um eine 

neue Ära nachhaltiger Städte einzuläuten. The Ellinikon 

soll rund 85.000 Arbeitsplätze schaffen und 

ist damit auf dem besten Weg, weltweit ein Modell 

für wirtschaftliche Entwicklung und nachhaltiges 

Design zu werden. 

Standort: Athen, Griechenland 

Architekturbüro: Foster + Partner 

Fotos: Foster + Partner 

16 ImmoFokus

MORLAND MIXITÉ CAPITALE 

Das Urbane Quartier Morland Mixité 

Capitale im zentral gelegenen Arsenal 

in Paris bietet ein breites Spektrum an 

Hauptnutzungsformen, unterstützenden 

Nutzungen und publikumsbezogener Nutzung. 

Neben Gewerbeflächen, Wohnungen, 

Kita und Hotel fungiert das Quartier 

auch als ein Zentrum für Kultur mit Kunstund 

Ausstellungsflächen sowie diversen 

Flächen für Urban Gardening. Das Projekt 

soll sowohl für die Pariser Bevölkerung 

als auch für die Besucher der Stadt einen 

erheblichen Mehrwert bilden. 

Standort: Paris, Frankreich 

Architekturbüro: AREP 

Fotos: Simon Menges 


17


KALASATAMA 

Seit Herbst 2013 gilt der ehemalige Fischereihafen 

Kalasatama als Modellgebiet für intelligente 

Stadtentwicklung. Ziel ist das Finden 

von Lösungen, die das tägliche Leben 

vereinfachen und Klimaziele unterstützen. 

Dabei wird experimentiert und entwickelt. 

Die Bewohner des Stadtteils testen aus, 

was einen reibungslosen Alltag unterstützt 

und was gegebenenfalls angepasst werden 

muss. Über eine App können die Bewohner 

die Technik in ihrer Wohnung regeln. 

Beim Verlassen des Hauses kann dann andererseits 

auch mit einem einfachen Knopfdruck 

der Strom in der Wohnung abgestellt 

werden, damit Energie gespart wird. Eine 

weitere sehr beliebte Anwendung ist das 

automatische unterirdische Absaugen des 

Mülls zu einer Sammelstelle. 

Standort: Helsinki, Finnland 

Architekturbüro: AREP 

Fotos: Antti Laiho 

18 ImmoFokus

AMSTEL DESIGN DISTRICT 

Der vom niederländischen Architekturbüro 

Mecanoo entworfene Masterplan schafft 

einen 80.000 Quadratmeter großen, 

flexiblen Rahmen für ein Mixed-Use-Projekt 

besonderer Art: Der Amstel Design District 

wartet mit einer breiten Palette verschiedenster 

Möglichkeiten und Angebote 

auf. Dazu zählen wandelbare Büros und 

Co-Working-Spaces ebenso, wie Wohnungen, 

Werkstätten, Gewerbeflächen und 

Gemeinschaftseinrichtungen. Auch kreative 

Arbeitsplätze („Makerspaces“) und ein 800 

Quadratmeter umfassendes Designmuseum 

sind vorgesehen. 

Zudem bekommt der Amstel Design District 

geradezu ikonische öffentliche Dachflächen, 

die neue Lebensqualität versprechen. Der 

Entwurf des Architekten-Teams basiert auf 

klaren Zielen wie Einbeziehung der Natur, 

Nachhaltigkeit und Kreislaufwirtschaft. Aber 

auch auf Anpassungsfähigkeit, um langfristige 

Krisensicherheit zu gewährleisten. 

. 

Standort: Amsterdamm, Holland 

Architekturbüro: Mecanoo 

Fotos: Mecanoo 


19


BAHNSTADT 

Mit 116 Hektar ist der junge Stadtteil größer 

als die Heidelberger Altstadt. Mehr als 6.800 

Menschen werden künftig dort leben, weitere 

6.000 dort arbeiten - vor allem in Forschung 

und wissenschaftsbasierten Unternehmen. Im 

Juni 2012 sind die ersten Bewohnerinnen und 

Bewohner in den neuen Stadtteil eingezogen. 

Der Stadtteil wächst nahezu klimaneutral. Die 

Strom- und Wärmeversorgung erfolgt vollständig 

aus erneuerbaren Energien. Die Bahnstadt 

leistet den größten Beitrag zur Schaffung von 

neuem Wohnraum in Heidelberg. 

Die Bahnstadt ist auch im Hinblick auf die 

Bevölkerung ein junger Stadtteil – jeder zweite 

Bewohner ist jünger als 30 Jahre alt, jeder fünfte 

Bahnstädter ist ein Kind oder ein Jugendlicher. 

Für Betreuung und Bildung ist gesorgt: 

In der Bahnstadt gibt es eine Ganztagsgrundschule 

sowie acht Kitas. 

Standort: Heidelberg, Deutschland 

Architekturbüro: Christian Buck 

Fotos: Christian Buck 

20 ImmoFokus

FOUR FRANKFURT 

FOUR ist die Vision einer neuen Stadt. Vier einzigartige 

Hochhäuser repräsentieren eine Urbanität ohne 

Kompromisse. 

FOUR interpretiert die Skyline als modernen urbanen 

Lebensort. Es entsteht eine Idee der Zukunft mit 

begeisternden Perspektiven. Bis zu 233 Meter streben 

die futuristischen Türme in die Höhe – ein Blickfang, der 

atemberaubende Ausblicke schenkt. 

Gleichzeitig wächst ein nachhaltiges, offenes, belebtes 

und sozial ausgewogenes Quartier: mit 600 Apartments 

in verschiedenen Größen und teilweise als geförderter 

Wohnraum, mit hochwertigen Büroflächen, Hotels und 

städtischem Flair. Gastronomie, Einzelhandel, Stadtplätze, 

eine öffentliche Dachterrasse und grüne Inseln 

beleben das Viertel. Neue Zuwege verbinden es mit der 

Innenstadt und dem Bankenviertel. FOUR ist das neue 

Gesicht der Stadt – in direkter Nachbarschaft zu Sonne, 

Wolken, Wind und Wetter. 

Standort: Frankfurt, Deutschland 

Architekturbüro: HPP Architekten, UNStudio 

Fotos: Engels, Courtesy of Groß & Partner 


21


HAMMARBY SJÖSTAD 

Bis in die neunziger Jahre hinein war 

Hammarby Sjöstad ein ziemlich heruntergekommenes 

Industriegebiet. Dann fing man 

an, Wohnhäuser zu bauen. Es entstand ein 

völlig neuer, hochmoderner Stadtteil, in dem 

Umweltschutz und Nachhaltigkeit großgeschrieben 

werden. 

Ursprünglich war der Stadtteil für Menschen 

über 55 Jahre geplant. Hierhin sollten 

Menschen ziehen, die nah an der Stadt, 

aber nicht mehr mittendrin wohnen wollten. 

Dann aber kam alles ganz anders. Es zogen 

nämlich Familien mit Kindern ein. Schließlich 

gab man nach und begann Kindergärten und 

Schulen zu bauen. Der Stadtteil bekam einen 

ganz anderen Charakter als ursprünglich 

geplant. Später baute man sogar Häuser mit 

Parkplätzen. 

Standort: Stockholm, Schweden 

Fotos: AdobeStock 

22 ImmoFokus

FJORD CITY 

Keine andere skandinavische Stadt wandelt sich so schnell wie Oslo. In der „Fjord City“ gibt es 

spektakuläre Kulturbauten, innovative Shoppingkonzepte und selbstbewusste neue Design- 

Kreationen zu entdecken. Norwegens Hauptstadt verwandelt sein Hafenviertel in ein neues 

Trendquartier: 9.000 Wohnungen, 50.000 Arbeitsplätze, dazwischen allerlei Kunst und Kultur 

sollen bis 2045 entstehen. Ein Eldorado der modernen Architektur: In Oslo ist im ehemaligen 

Hafen ein neuer Stadtteil entstanden. Neue Museen und trendige Wohnhäuser revitalisieren die 

Industriebrache mit Meeranstoss. Grosszügig bemessener Raum für die Öffentlichkeit sorgt für 

Durchmischung und Belebung. 

Standort: Oslo, Norwegen 



23


JÄTKÄSAARI 

Jätkäsaari ist eine der größten 

Baustellen Europas, 20 Prozent aller 

Wohnungen Helsinkis werden hier 

auf einen Schlag gebaut. 

In Jätkäsaari sollen bald 30.000 

Menschen leben, viele auch hier 

arbeiten. Kinder sollen zur Schule 

gehen können, ohne eine große 

Straßenkreuzung überqueren zu 

müssen, sondern stattdessen durch 

Parks und über Fußgängerbrücken 

laufen. Dabei war Jätkäsaari bis vor 

knapp zehn Jahren ein Containerterminal 

am Westhafen. Nach der 

Verlegung des Containerverkehrs im 

Jahr 2008 blieb eine betonierte, fast 

ebene Fläche zurück – ein Traum für 

Stadtplaner. 

. 

Standort: Helsinki, Finnland 

24 ImmoFokus

HUDSON YARDS 

Hudson Yards in New York ist Manhattans 

neuestes Viertel. Hudson Yards befindet 

sich beim High Line Park, im Westen von 

Midtown Manhattan. Hudson Yards besteht 

hauptsächlich aus Wolkenkratzern, die zum 

einen als Wohnkomplex und zum anderen als 

Büroräume genutzt werden. Zwischen den 

Gebäuden wurden mehrere Stadtparks angelegt 

Hudson Yards ist ein Gebäudekomplex 

im gleichnamigen und neu ausgewiesenen 

Stadtviertel Hudson Yards im Stadtbezirk 

Manhattan in New York City. 

Standort: New York City, USA 



25


LUZERNNORD 

LuzernNord ist ein Entwicklungsschwerpunkt 

des Kantons Luzern. In 

den nächsten Jahren werden hier 

schrittweise 1500 neue Wohnungen, 

4000 zusätzliche Arbeitsplätze und 

850 Studienplätze realisiert. Hier 

leben und arbeiten Menschen in 

einem modernen, ökologischen 

und lebhaften Zentrum am Fluss. 

Um dieses Zielbild zu erreichen, 

soll sich LuzernNord als Smart City 

entwickeln. 

Standort: Luzern, Schweiz 

Architekturbüro: LuzernPlus 

Fotos: LuzernPlus 

26 ImmoFokus

Fotos: Implenia 

LOKSTADT 

Mit der Entwicklung der Lokstadt verwandelt 

sich ein ehemaliges Industrieareal in einen 

nachhaltigen, vielseitigen und urbanen 

Stadtteil im Herzen Winterthurs. Dieser 

Stadtteil erstreckt sich zwischen der Zürcherstrasse 

und dem Lagerplatzareal. 

Die Lokstadt wird nach den Anforderungen 

der 2000-Watt-Gesellschaft auf Basis des 

SIA-Effizienzpfads Energie entwickelt. Für 

die Einhaltung dieses ambitionierten Ziels 

sorgen modernste Bauweise und Gebäudetechnik, 

eine ökologische Energieversorgung 

und ein umweltfreundliches Verkehrskonzept. 

Zudem sind 30 Prozent der Wohnfläche für 

gemeinnütziges Wohnen oder preisgünstigen 

Wohnraum für junge Menschen in 

Ausbildung reserviert. 

. 

Standort: Winterthur, Schweiz 

Architekturbüro: Implenia 


27

Top Deal 

ImFokus 

Zinshausdeal des Jahres 

Top-Deal. Zinshausspezialist Thalhof Immobilien sicherte sich mit dem „Adlerhof“ der S Immo ein 

Juwel aus der Wiener Gründerzeit. 

A 

m Wiener Zinshausmarkt war 

gelinde gesagt schon einmal 

mehr los. Sowohl bei der Verkaufszahl 

als auch bei den Volumina 

wurden im ersten Halbjahr 2023 starke 

Rückgänge beobachtet, berichtet etwa Otto 

Immobilien. Umso erwähnenswerter ist also 

jener Deal, der kürzlich abgeschlossen wurde: 

der Verkauf des „Adlerhofs“ der S Immo an 

Thalhof Immobilien. „Objekte dieser Qualität 

kommen nur sehr selten auf den Markt und 

stoßen auch in dieser herausfordernden Zeit 

auf rege Nachfrage seitens liquider Investoren“, 

sagt Franz Pöltl, Geschäftsführer der EHL 

Investment Consulting, die den Deal eingefädelt 

hat, über die bislang „größte Zinshaustransaktion 

des Jahres“. 

Wie groß die Transaktion tatsächlich war, kann 

leider nur vermutet werden. Über die genaue 

Höhe wurde zwischen allen Beteiligten Stillschweigen 

vereinbart. Von einem „Schnäppchen“ 

kann vermutlich nicht die Rede sein. 

Zum voll vermieteten Objekt in der Siebensterngasse 

46 im 7. Wiener Gemeindebezirk ge- 

hören 161 Wohn- und neun Gewerbeeinheiten 

auf einer Gesamtfläche von knapp 11.500 Quadratmetern. 

Wie EHL bestätigt befindet sich 

der „Adlerhof“, der das Wiener Portfolio der S 

Immo fast ein Vierteljahrhundert schmückte, 

in ausgezeichneten baulichen Zustand, mit 

hochwertig ausgebautem Dachgeschoß. 

Baujahr 1874 

Das 1874 vom Architekten Carl Stephann 

erbaute Gebäude verbindet über ein bemerkenswertes 

Durchaus mit fünf Höfen und 

pilaster- und arkadengegliederten Eingängen 

die Siebensterngasse mit der Burggasse. 

Zinshausspezialist Thalhof Immobilien will 

den Adlerhof dem Vernehmen nach in den 

nächsten Jahren unter Berücksichtigung von 

Nachhaltigkeitskriterien und der Verbesserung 

der urbanen Lebensqualität entwickeln. 

Bei der S Immo freut man sich wiederum, 

einen weiteren Schritt in der strategischen 

Veräußerung der Wohnimmobilien abgeschlossen 

zu haben. Die gewonnene Liquidität 

soll nun in Büro- und Gewerbeimmobilien 

reinvestiert werden. 

Laut Otto Immobilien fanden im ersten Halbjahr 

2023 in Wien 124 Zinshaustransaktionen 

statt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum 

bedeutet das ein Minus von fast 60 Prozent. 

Zu Rückgängen kam es im Übrigen in nichtweniger 

als 17 der 23 Wiener Gemeindebezirken. 

Am stärksten ging die Zahl der Deals 

mit jeweils rund 90 Prozent in Währing 

und Döbling zurück. In der Brigittenau, 

der Donaustadt und Leasing stagnierte die 

Transaktionszahl, während in der Innenstadt 

und Floridsdorf sogar eine Verdoppelung zu 

beobachten war. 

Sorgen um das Wiener Zinshaus muss man 

sich dennoch nicht machen. Auch in dieser 

Phase zeichne es sich durch eine starke Resilienz 

aus, sagt Philipp Maisel, Teamleiter 

Zinshaus bei Otto Immobilien. „Die Preise 

sind zwar gesunken, aber nicht so stark wie 

in anderen Assetklassen und selbst die günstigsten 

Objekte sind nach wie vor nicht unter 

2.035 Euro pro Quadratmeter zu haben.“ Bereits 

im kommenden Jahr soll sich das Marktgeschehen 

wieder dynamischer gestalten. 

Foto: C.A.N Photography 

28 ImmoFokus

Start-up 

ImFokus 

Energiespende 

Der Initiator 

Matthias Nadrag ist seit 2014 im Bereich 

Erneuerbarer Energie tätig. Mit einem 

österreichweit erfolgreichen Crowdfundingportal 

für Photovoltaik-Kraftwerke 

auf Wohnanlagen, Gewerbe, Industrie 

und Kommunalinfrastruktur wurde er 

für den Innovations- und Forschungspreis 

des Landes Kärnten nominiert. Seit 

2018 widmet er sich der gemeinschaftlichen 

Nutzung von erneuerbaren Erzeugungsanlagen. 

Mit enixi.io gründete er 

2021 ein Unternehmen, das Software-asa-Service 

für Mieterstrom und Energiegemeinschaften 

anbietet. 

www.energiespenden.at 

Gegen Energiearmut. Überschüssige Energie aus privaten und 

betrieblichen Erzeugungsanlagen wird zur Direkthilfe für bedürftige 

Familien und Hilfsorganisationen. 

E 

nergiegemeinschaften sind für Startups 

in Österreich zu einem neuen 

Betätigungsfeld geworden. Mitten 

drinnen: enixi von Matthias Nadrag 

aus Kärnten. Er bietet nicht nur Apps und Software 

für Energiegemeinschaften, sondern ermöglicht 

seit kurzem auch, dass sie überschüssigen Strom 

an Bedürftige und Hilfsorganisationen spenden 

können. 

Über eine österreichweite Bürgergemeinschaft 

werden ab sofort bedürftige Familien und karitative 

Einrichtungen mit kostenloser Energie 

versorgt. Initiator Matthias Nadrag forderte 

Gerechtigkeit im Zusammenhang mit dem 

Umstieg auf erneuerbare Energien: „Während 

sich die oberen 10 Prozent mit Photovoltaik, 

E-Auto und Speicher schon längst Unabhängigkeit 

leisten können, kümmern wir uns um die 

untersten 3 Prozent“. 

Die Energiegemeinschaft Österreich stellt nicht 

nur eine soziale, sondern auch eine technische 

Innovation dar, da Bürgerenergiegemeinschaften 

über mehrere Netzgebiete hinweg erst seit 

dem 2. Oktober 2023 möglich sind. Allein in den 

ersten Oktobertagen konnten bereits hunderte 

Kilowattstunden zwischen Wien, Burgenland 

und Kärnten verteilt werden. So liefert zum 

Beispiel die Regiowert Unternehmensgruppe 

mit dem Überschuss von zwei Photovoltaik-Anlagen 

im Burgenland genug Energie, um in der 

Westbahnhoffnung in Villach täglich warme 

Mahlzeiten für rund 30 sozial benachteiligte 

Personen zubereiten zu können. 

Direkt Energie zu spenden hat einen enormen 

Hebel gegenüber einer reinen Geldzuwendung: 

Der Spender verzichtet auf wenige Cent pro 

Kilowattstunde, während sich der Empfänger 

den gesamten Arbeitspreis spart. Gründer Matthias 

Nadrag hat für alle, die sich über niedrige 

Einspeisetarife ärgern, eine bessere Option: 

„Bevor du die Energie anderweitig verschenkst, 

kannst du damit jemanden vor Energiearmut 

schützen.“ 

Die eigens angepasste Energiegemeinschafts- 

Software vom Technologieanbieter enixi macht 

die Energiespende einfacher als die Einrichtung 

eines Dauerauftrags für eine Geldspende. Über 

das tagesaktuelle Monitoring ist die Menge der 

gespendeten Kilowattstunden jederzeit einsehbar. 

Unter energiespenden.at kann man ohne 

Bindung über einen beliebigen Zeitraum bereits 

aus ganz Österreich direkt Energie spenden. 

Die Meinung des Profis 

Schöne und soziale Umsetzung der 

Idee des Gesetzgebers, auch jenen zu 

Erneuerbarer Energie zu verhelfen, die 

keine Möglichkeit für eine PV-Anlage 

haben. Gemeinnütziges Geschäftsmodell, 

beschränkte Skalierbarkeit. 

IDEE 

GESCHÄFTSMODELL 

TIMING 

Christian Call, MAS 

Wiener Netze 

Unternehmenskommunikation 

Fotos: Matthias Nadrag 


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Der 

Marketer 

Gedankensplitter zum 

ImmoMarketing in 

Theorie und Praxis. 

Partnerschafts-Puzzle: 

Das Geheimnis gelebter Partnerschaften 

Regelmäßiger Kommentar: Philipp Kaufmann 

Partnerschaften sind wie ein komplexes Puzzle, bei dem jeder Partner ein einzigartiges 

Teil darstellt. Das Zusammenspiel dieser Teile formt das Gesamtbild einer gelebten 

Partnerschaft. In einer Welt, die sich ständig verändert, sind starke und erfüllende Partnerschaften 

von unschätzbarem Wert. Lassen Sie uns einen Blick auf einige wesentliche 

Aspekte werfen, die dazu beitragen, dass Partnerschaften blühen und gedeihen. 

**1. Kommunikation als Grundpfeiler:** 

Die Grundlage jeder 

erfolgreichen Partnerschaft ist eine 

offene und ehrliche Kommunikation. 

Partner sollten in der Lage 

sein, ihre Gedanken und 

Gefühle zu teilen, ohne 

Angst vor Verurteilung 

zu haben. Ein regelmäßiger 

Austausch schafft nicht 

nur Verständnis, sondern stärkt auch 

die Bindung zwischen den Partnern. 

**4. Gemeinsame Erlebnisse und Rituale:** 

Geteilte Erfahrungen schweißen 

zusammen. Partnerschaften profitieren 

von regelmäßigen gemeinsamen Erlebnissen 

und Ritualen, sei es ein wöchentlicher 

Jour-Fixe oder ein jährlicher 

Messebesuch (z.B. die Expo in München). 

Solche Momente schaffen Bindungen 

und schenken der Partnerschaft eine 

besondere, gemeinsame Geschichte. 

**2. Gemeinsame Werte und Ziele:** 

Partnerschaften prosperieren, wenn beide 

Partner ähnliche Werte und Ziele teilen. 

Das Festlegen gemeinsamer Prioritäten 

schafft eine klare Ausrichtung und verhindert 

Missverständnisse über langfristige 

Erwartungen. Eine partnerschaftliche 

Reise wird umso erfüllender, wenn beide 

Partner in die gleiche Richtung blicken. 

**5. Flexibilität und Anpassungsfähigkeit:** 

Das Leben ist dynamisch, und Partnerschaften 

müssen sich den Veränderungen 

anpassen. Die Fähigkeit, flexibel auf Herausforderungen 

zu reagieren, 

stärkt die Widerstandsfähigkeit 

der 

Partnerschaft. Gemeinsames 

Wachsen durch Höhen und Tiefen fördert 

nicht nur die individuelle Entwicklung, 

sondern auch die Stabilität der Beziehung. 

**3. Akzeptanz und Respekt für 

Unterschiede:** Jeder Mensch ist ein 

Individuum mit eigenen Eigenschaften, 

Vorlieben und Meinungen. Gelebte 

Partnerschaften zeichnen 

sich durch die Fähigkeit 

aus, die Unterschiede des 

anderen zu akzeptieren 

und zu respektieren. Statt 

Konflikte zu vermeiden, sollten Partner 

daran arbeiten, voneinander zu lernen 

und sich durch die Vielfalt zu bereichern. 

**6. Selbstpflege für eine gesunde 

Partnerschaft:** Partnerschaften können 

nur so stark sein wie die Individuen, aus 

denen sie bestehen. Die Selbstpflege jedes 

Partners ist daher entscheidend. Zeit für 

persönliche Interessen und persönliches 

Wachstum ermöglicht es beiden, in der 

Partnerschaft ihre beste Version zu sein. 

In einem Partnerschafts-Puzzle sind die oben genannten 

Elemente nur einige der wichtigsten Teile. 

Die Kunst besteht darin, sie miteinander zu verbinden 

und ein harmonisches Gesamtbild zu schaffen. 

Gelebte Partnerschaften erfordern ständige Pflege 

und Aufmerksamkeit, aber die Belohnungen in Form 

von gemeinsamem Erfolg sind es wert. Diese Gedanken 

sollen helfen, Partnerschaften innerhalb des Unternehmens 

aber auch mit Kunden bzw. Lieferanten 

zu pflegen und zu festigen. Wer auch privat davon 

profitiert, wird zum wahren Beziehungsmeister. 

30 ImmoFokus

Problemlöser 

ImFokus 

Stephan 

Gasser 

Christian 

Ochs 

Gründer & Geschäftsführer 

FINcredible 

1. DAS PROBLEM 

Für viele digitale Geschäftsabschlüsse ist eine 

Online-Identifikation von Kunden erforderlich. Vor 

allem bei Bank- und Finanzgeschäften muss dabei 

das strenge „Know-Your-Customer“ Prinzip (KYC- 

Prinzip) zur Bekämpfung von Geldwäsche und 

Terrorismusfinanzierung befolgt werden. Immer 

häufiger kommt es auch be Immobilienabschlüssen zu 

Betrugsversuchen. 

Fotos: aedifion 

2. DIE LÖSUNG 

Mit dem FINcredible KontoCheck können Mietbelastungsquote, 

Gehaltsnachweise und Identitätsnachweis demnach schnell erledigt 

werden. Der KontoCheck bietet die Möglichkeit, die Bonität 

potenzieller Mieter zu überprüfen, indem er Gehaltsnachweise 

und Identitätsnachweise in Echtzeit überprüft und eine 

Mietbelastungsquote berechnet. 

Makler und Hausverwaltungen können den KontoCheck für Mieter 

oder Käufer ganz leicht über die verwendete Maklersoftware oder 

die Website von FINcredible bestellen – das Ergebnis kommt sofort 

nach Abschluss digital als Zertifikat. Alternativ kann der KontoCheck 

auch direkt in die Webseite zum Beispiel des Maklers integriert 

werden. Miet- und Kaufinteressenten können den KontoCheck dann 

dort sofort erledigen, das Ergebnis landet sofort beim Makler. 

Das Unternehmen ist ein Spin-Off von Wirtschaftswissenschaftlern 

der WU Wien und hat mit dem KSV1870, der auch die 

Mehrheitsrechte inne hat, einen potenten Partner. 

30,4 

DIE ZAHL 

Die Internetkriminalität ist 

in Österreich auch 2022 

weiter gestiegen: Mit rund 

60.200 Anzeigen wurde 

eine Zunahme von 30,4 

Prozent im Vergleich zum 

Vorjahr verzeichnet. Die 

zeitweise Schließungen 

des stationären Handels 

während der Corona- 

Pandemie und die damit 

verbundene Verlagerung 

des realen Lebens in die 

digitale Welt bildeten den 

Nährboden für Betrüge im 

Internet. 


31

Immobilie 

ImFokus 

1907 

Mehr als ein Jahrhundert lang wurden in der 1907 erbauten Remise der 

Badener Bahn in der Eichenstraße im zwölften Wiener Gemeindebezirk 

Züge aus- und eingelassen. Kein Aprilscherz: Am 1. April 2018 rollte der 

letzte Wagon aus dem historischen Ziegelbau. 

1 

Egal ob in London, Amsterdam oder Berlin – in jeder 

europäischen Stadt, die etwas auf sich hält, findet sich 

mittlerweile mindestens eine „Food Hall“. Im Gleisgarten, der 

ersten Wiener Gastro-Markthalle, bieten neun Gastronomen 

Spezialitäten an, darunter japanische, griechische, 

marokkanische, aber auch US-amerikanische Küche. Die 

Brauerei Vienna Kraft im Herzen der Halle wird von ihren beiden 

Geschäftsführern, Felix Bollen und Anton Borkmann, betrieben. 

2023 

Nach einem Jahr Bauzeit fand Mitte Oktober das „Grand Opening“ des 

Gleisgartens statt. Über den Abend verteilt wollten sich 1.500 Gäste von Wiens 

erster „Food Hall“, die Kapazität für rund 600 Personen bietet, überzeugen. 

Die Aufregung war auch im Vorfeld riesig. Der Gleisgarten soll aber nicht nur 

ein Ort des lukullischen Genusses sein, auf drei Bühnen unterschiedlicher 

Größe können auch Konzerte und andere Performances stattfinden. 

31.000 

Die ehemalige Remise der Badener Bahn ist das Herzstück des 

neuen Stadtquartiers Wolfganggasse, das in den letzten Jahren in 

Wien Meidling entstand. Auf einem 31.000 Quadratmeter großen 

Areal wurden 850 geförderte Wohnungen für rund 2.000 Menschen 

realisiert. Angesprochen werden sollen mit dem leistbaren 

Angebot vor allem Alleinerziehende. 

2019 

Der Startschuss für das Projekt „Eichenstraße 

1“ fiel vor drei Jahren. Gemeinsam mit den 

Projektpartnern 6B47 Real Estate und Trivalue 

realisiert Soravia seitdem auf rund 50.000 

Quadratmetern einen spannenden Nutzungsmix 

aus Wohnen, Gewerbe, Retail und Hotel. 

25 

Der Name Pflanzengarten 

hätte dem Gleisgarten auch 

alle Ehre gemacht. In der 

Gastro-Markthalle grünt es 

nämlich nur so vor sich hin. 

Zum „lebendigen Inventar“ 

gehören 25 Palmen, acht 

Olivenbäume und mehrere 

Dutzend Bambusstrauch, 

die im Übrigen aus Spanien 

geliefert wurden. 

Fotos: CHIARAMILO 

32 ImmoFokus

Aufsteiger 

Absteiger 

Der Höhepunkt 

Ausrufezeichen. Gerald Beck krönt seine bereits beachtliche Karriere und tritt im Mai 2024 die 

Geschäftsführerposition bei der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) sowie der Austrian Real Estate (ARE) an. 

5 

1 1992 

Nach dem Abschluss seines Bauingenieur- 

Studiums (Fachrichtung: Bauwirtschaft) an 

der TU Wien beginnt Beck als Projektentwickler 

bei der Strabag-Vorgängerin Ilbau. Er 

wird diese Position fünf Jahre lang ausüben. 

2 1997 

Bis 2003 ist der gebürtige Wiener 

bei der Strabag bei nationalen und 

internationalen Großprojekten auf der 

operativen und der Development-Seite 

als Bereichs- und Direktionsleiter tätig. 

1 

Gerald Beck 

2 

3 

3 2003 

Seine bislang längste berufliche Station tritt Beck 2003 als Geschäftsführer 

der Raiffeisen evolution an. Im Übrigen in dem Jahr, 

in dem im Raiffeisen-Sektor die Entscheidung getroffen wurde, die 

gesamten Immobilienaktivitäten zu bündeln. 13 Jahre lang wird er 

beim Unternehmen bleiben und das große Portfolio weiterentwickeln. 

Der Abschied erfolgt im März 2017, wenige Monate nachdem 

die Strabag im Herbst 2016 ihre Anteile an der Raiffeisen evolution 

von 20 auf 100 Prozent aufgestockt hatte. Den Wandel in den Schoß 

des Baukonzerns begleitet er noch aktiv. 

4 2017 

Im April startet Beck als Geschäftsführer der 

UBM Development Österreich. In dieser Funktion 

verantwortet er die Geschäftsbereiche Akquisition, 

Development, Technik und Personal. In den 

kommenden sechs Jahren werden bei der UBM 

wichtige Schritte in Richtung Nachhaltigkeit und 

Dekarbonisierung gesetzt. 

4 

5 2023 

Ende Oktober wird bekannt, dass 

Gerald Beck im Mai 2024 die Geschäftsführerposition 

vom scheidenden 

Wolfgang Gleissner bei 

der Bundesimmobiliengesellschaft 

(BIG) sowie der Austrian Real Estate 

(ARE) übernimmt. „Ich freue mich 

sehr auf die großartige und verantwortungsvolle 

Aufgabe in der 

BIG“, sagt Beck per Aussendung. 

Bei der UBM dürfte sich die Freude 

über den Abgang des erfahrenen 

Immobilienprofis wohl in Grenzen 

halten. Dennoch gibt sich CEO 

Thomas G. Winkler sportlich: „Die 

UBM und ARE verbindet eine strategische 

Partnerschaft in München 

und Wien und es ist immer eine 

Auszeichnung, wenn es hier zu 

einem freundlichen Management- 

Wechsel kommt.“ Becks Nachfolge 

bei der UBM übernimmt interimistisch 

CTO und Vorstandsmitglied 

Peter Schaller. 


33


488 

ZU TISCH MIT... 

„Je länger etwas gut geht, desto kritischer 

sollte man sein“, mahnt ÖRAG Vorstand 

Johannes Endll, beim gemeinsamen 

Mittagessen mit Herausgeber Michael 

Neubauer im „Zum Schwarzen Kameel“ nicht 

auf jeden Zug aufspringen zu müssen. 

58 

WEIN & IMMOBILIEN 

Von Prestigeweinen hält Architekt Martin 

Kohlbauer genau so wenig wie von 

Statussymbolen. Die Genialität liege in 

der Einfachheit der Dinge, ist er überzeugt. 

Und ein Wirtshaus müsse auch ein Ort 

des Alkoholismus sein, meint er bei der 

Weinverkostung mit Heimo Rollett. 

36 

COVERINTERVIEW 

„Ich gehe sicherlich 

mehr Risiko ein als viele 

andere. Man kann Risiko 

kalkulieren. Man kann 

alles dazu tun, um das 

Risiko zu minimieren“, 

betont Wolfdieter 

Jarisch, CEO der S+B 

Gruppe. „Aber wer ins 

Risiko geht braucht 

Durchhaltevermögen.“ 


34 ImmoFokus

Scan me 


35



Nicht Aufgeben - Durchhalten. „Ich gehe sicherlich mehr Risiko ein als 

viele andere. Man kann Risiko kalkulieren. Man kann alles dazu tun, um das 

Risiko zu minimieren“, betont Wolfdieter Jarisch, CEO der S+B Gruppe. 

„Aber wer ins Risiko geht, braucht Durchhalteverögen. Das haben wir.“ 

Das Gespräch führte: Michael Neubauer 

In den vergangenen drei Jahrzehnten hat 

die S+B Gruppe erfolgreich Projekte im 

Gesamtwert von etwa fünf Milliarden 

Euro abgeschlossen. Für die nächste 

Dekade sind bereits Projekte in Höhe von 

drei Milliarden Euro geplant. Beeinträchtigt 

die aktuelle Krise Ihr Unternehmen 

nicht? Geht sie an Ihnen spurlos vorbei? 

In Deutschland kommen immer mehr 

Developer unter Druck, einige mussten 

bereits Insolvenz anmelden. 

Wolfdieter Jarisch: Seit 35 Jahren realisieren 

wir komplexe Projekte in Wien, Prag, Bukarest 

und Warschau. Ein bedeutender Aspekt, 

den ich hervorheben möchte, ist unsere tiefe 

Dankbarkeit gegenüber unseren Gründungsgesellschaftern, 

die stets einen erheblichen 

Anteil der Gewinne im Unternehmen 

belassen haben. Dies hat uns im Gegensatz 

zu vielen anderen Unternehmen in der 

Immobilienbranche einen beträchtlichen 

Eigenkapitalpolster verschafft. Diese Tatsache 

ist bemerkenswert und dürfte wohl nicht 

allzu oft anzutreffen sein. Die S+B Gruppe 

genießt bei den Banken ein hohes Ansehen. 

Wir werden bei Banken für Finanzierungen 

gerne gesehen. Aber eines ist auch klar: Die 

gestiegenen Zinskosten wirken sich auch auf 

unsere Projekte aus. 

Ein weiteres Plus sind unsere Mitarbeiter. 

Der durchschnittliche S+B-Mitarbeiter ist 41 

Jahre alt, weiblich und bereits seit beeindruckenden 

16,5 Jahren Teil unseres Unternehmens. 

Die jüngeren Mitarbeiter haben 

die Hochzinsphasen noch nicht miterlebt, 

während wir älteren in der Vergangenheit 

mit Zinssätzen von acht, neun und zehn 

Prozent konfrontiert waren. Dennoch war 

es auch damals möglich, Immobilienentwicklungen 

voranzutreiben. Dies ist eine 

entscheidende Tatsache, die in der heutigen 

Zeit berücksichtigt werden muss, insbesondere 

vor dem Hintergrund gestiegener 

Baukosten. Allerdings wissen wir auch, dass 

uns das, was uns nicht schwächt, härter und 

widerstandsfähiger macht. 

Vor 15 Jahren hat die Lehmann-Pleite die 

Immobilienwirtschaft erschüttert. Ist die 

aktuelle Situation mit 2008 vergleichbar? 

Sehen Sie Parallelen? 

Meiner Meinung nach lassen sich keine 

direkten Parallelen ziehen. Die aktuelle 

Situation ist deutlich anders. Es hat sich 

viel ereignet, was nicht unmittelbar mit 

der Finanzkrise oder der Inflation in 

Verbindung steht, auch wenn es indirekte 

Auswirkungen gibt. Ein Beispiel hierfür ist 

Fotos: @Rizar.Photo 

36 ImmoFokus


37


38 ImmoFokus

die Covid-Situation, die uns das Arbeiten im 

Homeoffice gebracht hat. Es ist diskutabel, 

ob Homeoffice positiv oder negativ ist, wie 

viel davon wirtschaftlich gesund ist, wann 

und wie es nachteilig sein kann. Doch über 

eines besteht wenig Zweifel: Homeoffice ist 

gekommen, um zu bleiben, und wird nicht 

wieder verschwinden. Ich bin überzeugt, 

dass dies in vielen Fällen einen Mehrwert für 

unsere Mitarbeiter darstellt. 

Der nächste Aspekt, den wir betrachten 

sollten, ist der Ukraine-Krieg. Dieses 

außergewöhnliche und hoffentlich einmalige 

Ereignis in diesem Ausmaß hat 

gezeigt, dass zu Beginn alle wie erstarrt 

waren. Viele spekulierten, dass die Russen 

und selten sind. Die Lieferketten haben sich 

angepasst und sind mittlerweile stabilisiert. 

Sie persönlich, aber auch Ihre Projekte wurden 

vielfach ausgezeichnet. Was bedeuten 

Auszeichnungen für Sie? 

In unserer heutigen Zeit kommt Anerkennung 

oft zu kurz und ist leider eher selten anzutreffen. 

Jegliche Form von Anerkennung, sei es 

durch Auszeichnungen oder Preisverleihungen, 

stellt eine wunderbare Bestätigung für die 

geleistete Arbeit und die Ideen dar, die man 

verfolgt. In diesem Kontext freut es mich besonders, 

dass unser Gebäude, der DC-Tower 3, zu 

den acht besten Hochhäusern der Welt in einer 

Höhe von hundert bis zweihundert Metern 

zählt. Dabei sind wir das einzige Gebäude im 

unglaublicher Zeitnot und mussten diese 

Garage in wenigen Monaten errichten. 

Sonst hätten wir ein hohes Pönale zahlen 

müssen. Wir wurden fristgerecht fertig. 

Dann stellte sich für uns die Frage – Was 

machen wir mit der Liegenschaft weiter? Auf 

diesem Grundstück hat es keine mögliche 

Bebauungskubatur gegeben. Um für dieses 

Grundstück Kubatur zu bekommen, war es 

notwendig, andere Grundstücke zu erwerben 

und abzutauschen. So ist eine Liegenschaft 

in der D-City nach der anderen von uns 

gekauft oder mit Vorkaufsrechten gesichert 

worden – wie zum Beispiel das Areal bei dem 

DC 2 und DC 3 und DC Waterline. Parallel 

dazu haben wir vor 13 Jahren auf der anderen 

Seite der Reichsbrücke mit dem Ankauf der 

Liegenschaft von der Cineplex-Gruppe und 

Minopolis eine Entwicklung begonnen. 

„Der städtebauliche Vertrag war für 

uns ein kalkulatorisches Problem. 

Keiner hat genau gewusst, was die 

Stadt will und wie sich das ausgeht.“ 

einmarschierten und die Angelegenheit 

innerhalb eines Monats erledigt sei. Nur 

wenige prophezeiten, dass dieser Konflikt 

Jahre dauern würde. Anfangs herrschte 

Schockstarre und es schien, als würde nichts 

mehr funktionieren. Niemand wollte mehr 

liefern. Nach und nach jedoch wurde klar, 

dass das Leben weitergehen muss. Die Frage 

war, woher man die benötigten Materialien 

und Zuschlagstoffe bekommt. Schritt für 

Schritt wurden Lösungen gefunden, die 

möglicherweise effizienter waren als zuvor. 

Insbesondere bei den Zuschlagstoffen für die 

Fliesenproduktion wurden deutlich verbesserte 

Wege erschlossen. 

Wo liegen die Verbesserungen? 

Es ist nicht mehr notwendig, spezielle Materialien 

aus der Ukraine zu beziehen, die aus 

dortigen Bodenschätzen gewonnen werden 

Wolfdieter Jarisch, 

S+B Gruppe 

deutschsprachigen Raum, das diese Auszeichnung 

erhalten hat. 

Einen Schritt voraus zu sein, das ist ein 

gutes Stichwort. Wie kommt man auf die 

Idee, auf dem – damals im Volksmund 

„Donauplatte“ genannten – Areal einen 

ganzen Stadtteil, die D-City, im wahrsten 

Sinne des Wortes hochzuziehen? 

Es ist wie alles im Leben, Schritt für Schritt 

gewachsen und gekommen. 

Begonnen hat alles mit einem Garagenprojekt 

– neben dem DC Living –, das wir von 

der BAI und der Wiener Entwicklungsgesellschaft 

für den Donauraum (WED) gekauft 

hatten. Ein schwieriges Projekt, denn mit 

Amisola Immobilien war bereits ein Fertigstellungstermin 

vereinbart gewesen. Aber 

wir haben uns das zugetraut. Wir waren in 

Haben Sie bei den DANUBEFLATS von 

Anfang an mit einer derartig langen 

Projektdauer gerechnet? 

Nein. Wir sind von einer Projektdurchlaufdauer 

von fünf Jahren ausgegangen. Wir 

haben jetzt eine Projektdurchlaufdauer von 

siebeneinhalb bis zehn Jahren. Je nachdem, 

wie kompliziert das Projekt ist. Aber mit 

dieser langen Projektdauer haben wir nicht 

gerechnet. Nein, auf keinen Fall. 

Wir haben dort eine Widmung gehabt. Wir 

hätten dort auch ein Hotel, Büros oder ein 

Studentenhaus hinbauen können. Es wäre 

viel möglich gewesen. Von der Kubatur her 

hätten wir nur geringfügig weniger bauen 

können. Wir hatten uns aber dann entschlossen, 

einen Gegenpol zu der anderen Seite der 

Reichsbrücke zu bauen. Wir wollten ein Tor 

in die Donaustadt schaffen – und das ist uns, 

so glaube ich, durchaus gelungen. 

Der Weg, den wir gegangen sind, war 

mühsam und steinig. Das muss man aber akzeptieren, 

wenn man so ein Projekt umsetzen 

möchte. Und: Es hat sich gelohnt. 

Gibt es irgendetwas, was Sie, wenn Sie 

noch einmal am Anfang stehen würden, 

anders machen würden? Was nimmt 

man von so einem Projekt in das nächste 

Projekt mit? 

Der städtebauliche Vertrag war für uns 

ein kalkulatorisches Problem. Wir hatten 

einen der ersten städtebaulichen Verträge 


39


„Der Weg, den wir gegangen sind, war mühsam 

und steinig. Das muss man aber akzeptieren, 

wenn man so ein Projekt umsetzen möchte. 

Und: Es hat sich gelohnt.“ 


S+B Gruppe 


Trotz einer schönen Zeit in Kalksburg erfolgte ein Schulwechsel, um 

für die Montanuni Leoben gerüstet zu sein. Aber es sollte anders kommen: 

Nach einer HTL-Matura in Tiefbau und einem Kurzbesuch an der 

TU in der Vermessungstechnik hat ihn sehr bald das Projektgeschäft 

begeistert. Nach ersten Erfahrungen bei der Thyssen Bautechnik 

startete er 1989 in die Selbständigkeit mit zwei weiteren Partnern. 

Nach Abschluß einer großvolumigen Entwicklung (Wienzentrale von 

„Eduscho“) erfolgte 1992 der Wechsel zur S+B, um weitere Großprojekte 

zu betreuen. Erfolgreich, wie die vielfältigen Auszeichnungen 

(Diva-Award, Brand-Award, Cäsar) bezeugen - so wurden u.a. die 

ehemalige Mobilkom-Zentrale, das Europay-Gebäude in Wien Mitte 

oder das höchste Wohnhause Österreichs, DANUBEFLATS, unter 

seiner Leitung entwickelt. Bei der Umwandlung der S+B in eine AG 

wurde er 2007 in den Vorstand berufen und ist seither für Österreich 

und die Umgebungsländer verantwortlich. 

Herr Jarisch ist seit 31 Jahren verheiratet und Vater von vier Kindern. 

In seiner Freizeit reist er gerne, um mit neuen Inspirationen nach 

Hause zu kommen, oder ist sportlich unterwegs (Rad, Boot, Flugzeug). 

40 ImmoFokus


41


abgeschlossen. Keiner hat genau gewusst, 

was die Stadt will und wie sich das ausgeht. 

Diese ganzen Punkte, die wir dort machen 

müssen oder wir uns verpflichtet haben zu 

machen, waren alles keine 0815-Punkte. 

Da sind eine Menge Auflagen auf uns 

zugekommen. Ich hätte mir gewünscht 

oder würde mir in Zukunft wünschen, dass 

es einen fixen Katalog gibt, mit dem man 

besser kalkulieren kann, damit man schon 

vor dem Liegenschaftskauf weiß, mit wie 

viel man rechnen muss. Bei uns wurde alles 

nachträglich vereinbart. Als ordentlicher 

Kaufmann kann ich nicht ein Projekt starten, 

ohne zu wissen, was es mich am Ende des 

Tages kostet und ob das wirtschaftlich positiv 

ist oder nicht. Städtebauliche Verträge sind 

ein „sinnvolles Instrument“ – brauchen aber 

mehr Kalkulationssicherheit. 

Können Sie hier ein paar Eckpunkte 

nennen? 

Überplattungen und Verkleidungen der 

Auffahrt der angrenzenden Donau-Ufer- 

Autobahn A22, Maßnahmen zur Gestaltung 

des Donauufers, ein Kindergarten, ein 

Kostenbeitrag für eine Schulerweiterung und 

die Bereitstellung von Sozialwohnungen. 

Eine Durchwegung machen, was natürlich 

einen enormen Mehrwert für die angrenzenden 

Immobilien bringt. In der Vergangenheit 

war das alles eine Betonwüste. Der Fußabdruck 

der DANUBEFLATS ist kleiner als der 

der ursprünglichen Bebauung. Durch die 

teilweise Überplattung der Autobahn wird 

die Lärmbelastung für die gesamte Nachbarschaft 

nachhaltig verringert. Benachbarte 

Gebäude erhalten dadurch auch erstmals einen 

direkten öffentlichen Zugang zur Donau 

in Form eines 50 Meter langen Badestegs. 

Die großzügige Neugestaltung und Begrünung 

der Freiflächen und des neu gestalteten 

CopaBeachs verleihen dem Gebiet ein neues 

und urbanes Flair und werten die gesamte 

D-City erheblich auf. 

Können Sie die Kosten für die von der 

Stadt Wien geforderten Maßnahmen 

beziffern? 

Rund zehn Millionen Euro. Es ist in Ordnung, 

dass die Stadt Wien von derartigen Projekten 

profitiert, ich finde das legitim. Ich halte den 

städtebaulichen Vertrag nach wie vor für ein 

gutes Instrument. Aber er muss kalkulierbar 

sein. Ich kann nicht in das offene Messer 

Mit welcher Person 

(lebend oder bereits 

verstorben) würden Sie 

gerne einen Abend 

verbringen? 

mit meiner Frau und 

unseren Kindern 

Wenn Sie im Lotto 

gewinnen, was würden 

Sie machen? 

Geld an bedürftige 

Österreicher 

verschenken 

Lieblingshobbies? 

Reisen, Wandern, 

Bergsteigen, 

Schifahren, Fliegen, 

Bootsfahren, 

Mountainbiken 

Womit haben Sie Ihr 

erstes Geld verdient? 

Kirchendienst in der 

Wotrubakirche und 

Pläne zeichnen für 

ein Autobahnstraßenprojektconsect 

ibustio 

Morgen- oder 

Abendmensch? 

Welches Buch 

liegt auf 

Ihrem Schreibtisch? 

ipad 

beides 

42 ImmoFokus

WORDRAP MIT WOLFDIETER JARISCH 

Ihr größtes Laster? 

gut Essen gehen 

- aber ist das ein 

Laster? 

In den nächsten 

zehn Jahren möchte 

ich unbedingt... 

eines meiner 

visionären 

Zukunftsprojekte 

realisieren 

Ihren Kaffee 

trinken 

Sie am liebsten... 

ich trinke Tee 

ohne Zucker 

Nehmen Sie 

gerne Risiko? 

seit Kindheit bin ich durch 

das Extrembergsteigen 

risikoaffin, habe es aber 

bis heute geschafft, zu 

kalkulieren. 

Wenn Sie das Radio 

im Auto aufdrehen, 

was läuft? 

Ö3 


43


S+B Gruppe 

Seit über 35 Jahren realisiert die S+B Gruppe AG – ein international 

tätiger, privater Projektentwickler in Wien, Warschau, Prag und 

Bukarest – komplexe Projektdeals Investor und Totalübernehmer. 

Das familiengeführte Team um den Bauunternehmer Reinhard 

Schertler und den Wiener Generalplaner Alfred Michael Beck mit 

den langjährigen Vorständen Wolfdieter Jarisch für Österreich 

und Franz Paul Bauer für den CEE-Bereich und den beiden Vorstanden 

Edmund Völker und Wolfgang Eder für Finanzen und Bilanzen 

ist auf die Planung, Bauführung, kaufmännische Steuerung 

und Vermarktung hochwertiger Bauprojekte spezialisiert. Derzeit 

entstehen zahlreiche Großprojekte in Zentral- und Osteuropa. Bei 

einem Investitionsvolumen von mehr als 6,2 Mrd. EUR wurden 

bereits Immobilien mit 1.200.000 m² Nutzfläche realisiert. 

44 ImmoFokus

ennen und sagen: Das Problem war, dass 

nicht alle Wünsche und Forderungen von 

Anfang an bekannt waren. So einiges ist erst 

während der ganzen Verfahren, während der 

Wettbewerbe ausverhandelt worden. 

Sie haben mit Peter Krammer die Schulbank 

gedrückt? 

Wir haben gemeinsam die HTL in der Schellinggasse 

besucht und einen großen Teil der 

Jugend zusammen verbracht. Er ist auch der 

Taufpate unseres ältesten Sohnes. Wir haben 

viel miteinander gemacht. 

War das immer schon vorgezeichnet, dass 

Sie in die Bauwirtschaft Immobilienwirtschaft 

gehen? 

Ich stamme aus einer Ärzte- und Pharmazeuten-Familie, 

wie auch meine Frau. 

Aber ich habe eine andere Berufslaufbahn 

eingeschlagen. 

Dann war die Frage, was ich später machen 

möchte. Da war es naheliegend, auf die 

Montanuniversität nach Leoben zu gehen. 

Dann habe ich dorthin geschrieben und 

gefragt, was eine gute Vorkenntnis wäre 

für die Universität und da haben sie gesagt, 

HTL-Tiefbau ist für uns eine optimale Vorbereitung. 

Aus diesem Grund habe ich den 

HTL-Tiefbau besucht. Netterweise war mein 

Klassenvorstand auch ein Kletterer, Bergsteiger 

und Höhlenforscher. Wir haben meistens 

zwischen Donnerstag und Freitag unsere 

Bergsachen gepackt und sind irgendwo klettern 

gewesen. Zu der damaligen Zeit war das 

möglich. Ich glaube nicht, dass ich damals 

weniger gelernt hätte als die anderen. 

Ausrüstungstechnisch haben mir meine 

Eltern alles zur Verfügung gestellt. Die Bergabenteuer 

musste ich mir selbst finanzieren 

– zum Beispiel beim Kirchendienst in der 

Wotrubakirche oder durch Plänezeichnen 

für einen unserer Professoren. 

Ein gutes Bergtraining war ein Job beim 

Verbund. Der Verbund hatte schon vor 40 

Jahren ein eigenes Funknetz, das regelmäßig 

vermessen werden musste. Das Problem 

war, dass sich die Funkspiegel immer wieder 

verstellt haben und nachjustiert werden 

und Möglichkeiten zuließen wie die neuen 

Geräte. Wir wissen alle heute, was der Schritt 

der Computer mit sich gebracht hat. Gehen 

Sie davon aus, wir hätten keinen Computer, 

müssten heute ohne Computer arbeiten. Das 

wäre ein Wahnsinnsschritt in die andere 

Richtung, und für mich war das ungefähr ein 

ähnlich großer Schritt. 

Haben Sie viele TU-Absolventen im 

Team? 

Nein. Wir haben aber sehr viele HTL- 

Absolventen, die wir sehr stark fördern. Wir 

begleiten in der HTL Mödling eine Klasse von 

der ersten bis zur fünften Klasse. Wir haben 

vorher über die Projektlaufzeiten gesprochen. 

Ein Projekt hat vielleicht 10, 13, 14 Jahre 

Laufzeit, bis es fertig ist. Und der Schüler 

beginnt jetzt in der ersten Klasse. Dann kann 

er in einigen Jahren ein Kunde von mir sein. 

Begonnen hat es damit, dass ich mit zehn 

Jahren meine Liebe zu den Bergen gefunden 

habe. Ich bin in das Kollegium Kalksburg 

eingeschult worden. Zu Schulbeginn gab es 

ein Kennenlern-Feriencamp am Dachstein. 

Da waren junge und auch ältere Schüler mit 

dabei. Als Sieger eines Kletterwettbewerbs 

habe ich eine Besteigung des Dachsteins mit 

Bergführern gewonnen. Das war großartig. 

Da gibt es ein cooles Foto von mir. Dachstein 

bedeutet Steinschlaggefahr. Ich musste 

einen Helm tragen. Nachdem ich noch sehr 

klein und schmächtig war, hat der Helm 

knapp über den Augen aufgehört. Es war 

schwierig zu gehen, weil der Helm immer 

mehr über meine Augen gerutscht ist. Das 

war lustig. So habe ich meine Liebe zu den 

Bergen gefunden. Ich bin sehr viel Bergsteigen 

gegangen. Mit 14, 15 die österreichischen 

Alpen durchgegangen. Mit 16 dann die französischen, 

Mont-Blanc-Nordüberschreitung, 

Matterhorn, Ortler-Nordwand, Königsspitze. 

„Ich stamme aus einer Ärzte- und 

Pharmazeuten-Familie, wie auch 

meine Frau. Aber ich habe eine andere 

Berufslaufbahn eingeschlagen.“ 

mussten. Das war ein super Job für mich. 

Keiner wollte da hinauflaufen, dann oben 

ein wenig herumdrehen und wieder hinunterlaufen. 

Für mich war das super Training. 

So habe ich mir das Geld verdient, um in den 

Himalaja und Karakorum, auf Berge oder 

auf den MC Kinley zu gehen und dort meine 

Abenteuer auszuleben. 

Ich bin in der Vermessung hängen geblieben, 

bis ich auf die Universität gekommen bin. 

Dort wird man dann in ein anderes Zeitalter 

versetzt. Der Verbund hatte die neuesten und 

besten Geräte. Die TU Wien kann sich das 

nicht leisten. Das war für mich eine wirkliche 

Herausforderung, so einen großen Schritt 

zurückzugehen. Mit Geräten zu arbeiten, die 

bei weitem nicht diese Geschwindigkeiten 


S+B Gruppe 

Egal, ob er vielleicht dort einen Arbeitsplatz 

hat, ob er eine Wohnung sucht oder ob er ein 

Hotel buchen will. 

Oder in einem Partnerbetrieb beschäftigt 

ist, mit dem Sie zusammenarbeiten? 

Alles ist möglich. Ich muss jetzt wissen, was 

stellt er sich vor, wo arbeitet er, wie arbeitet 

er in 14 Jahren. Daher nehmen wir diese 

Schüler auf und machen mit ihnen Exkursionen 

und fördern sie. Aber wir führen 

auch Gespräche dazu, was sie sich erwarten. 

Dasselbe machen wir mit Fachhochschulen. 

Mit denen sind wir auch stark verbunden. 

Von den Fachhochschulen kommen auch 

viele Absolventen zu uns, die bei uns die HTL 

absolviert haben. Die machen bei uns eine 

berufsbegleitende Ausbildung. 


45


Kurzer Gedankensprung: Wie kommt 

man von den Bergen auf das Wasser? 

Wir sind (auch) am Traunsee zu Hause. 

Zwischen dem Traunstein und unserem 

Haus ist der See. Es ist naheliegend, Wasser 

und Berg miteinander zu verbinden. Meine 

Frau und ich haben uns am Wasser immer 

zurechtgefunden. Dass wir die Liebe zum 

Bootfahren im Mittelmeer gefunden haben, 

das hat sich im Laufe der Zeit ergeben. 

Am Anfang bin ich sehr schnell seekrank 

geworden bin. Vor unserer Hochzeit waren 

wir gemeinsam in Griechenland. Es war 

mühsam, von einer Insel zur anderen Insel 

zu kommen. Wir haben Insel-Hopping 

mit dem Boot gemacht. Allein, wenn ich 

auf das Boot gestiegen bin und die Abgase 

der Dieselmotoren gerochen habe, ist mir 

übel geworden. Das hat lange angehalten. 

Wir waren irgendwann einmal Fischen auf 

Mauritius oder Bali – da habe ich mich oft 

über die Reling halten müssen. 

Die Seekrankheit wurde mit Tabletten 

bekämpft? 

Ich habe mit vierzig den Pilotenschein 

gemacht. Durch das Fliegen ist dann die 

Seekrankheit weggegangen. Beim Fliegen 

ist es mir am Anfang auch schlecht gegangen. 

Das war schlimm für mich. Nach 

meinem ersten Flug war es so schlimm, dass 

ich ausgestiegen bin, neben dem Flughafen 

übernachtet habe und nicht mehr heimgefahren 

bin. Bei einem dieser Ereignisse hat 

sich die Seekrankheit gegeben und ich bin 

danach nie wieder seekrank geworden. 

Bergsteigen, Fliegen. Hobbys, die mit 

Risiko zu tun haben. Nehmen Sie gerne 

Risiko? 

Ich gehe sicherlich mehr Risiko ein als viele 

andere. Das hat meine Kindheit geprägt. 

Man kann Risiko kalkulieren. Man kann 

alles dazu tun, um das Risiko zu minimieren. 

Wenn man Risiken eingeht, vor allem 

im Sport, braucht man ein unglaubliches 

Durchhaltevermögen. 

Durchhaltevermögen ist auch in der Immobilienbranche 

sehr gefragt. Es ist ein Auf und 

Ab. Wichtig ist es, nicht aufzugeben, sondern 

durchzuhalten. Um beim Bergsteigen zu 

bleiben: Wenn ich 500 Meter unterhalb des 

Gipfels nicht mehr kann und dort liegenbleibe 

und erfriere, dann hat das Durchhaltevermögen 

nicht gereicht. Ich habe das 

Risiko falsch eingeschätzt. Ich glaube, dass 

Immobilienentwicklung immer ein Risiko 

ist. Ohne Risiko gibt es keinen Gewinn und 

kein Innovationsprojekt. Ohne Risiko würde 

es keine DANUBEFLATS geben. Dann hätte 

ich die Widmung genommen, wie sie war, 

und hätte ein Bürogebäude hingestellt. Da 

hätten wir weit weniger ins Risiko gehen 

müssen. 

Man muss neue Wege gehen, auch wenn es 

beschwerlich ist und man lange braucht, um 

Genehmigungen zu bekommen. Es hat lange 

gedauert, aber beim DC 2 haben wir zum 

„Ich gehe 

sicherlich mehr 

Risiko ein als 

viele andere. 

Das hat meine 

Kindheit 

geprägt.“ 


S+B Gruppe 

ersten Mal die Genehmigung erhalten, eine 

Photovoltaikfassade auf ein Hochhaus zu 

machen. Ein Hochhaus mit 180-Meter-Photovoltaikfassade 

gibt es in ganz Europa nicht. 

Wir sind mit dieser Idee zehnmal bei der 

Stadt vorstellig gewesen und sind neunmal 

abgeblitzt. Aber wir haben es schlussendlich 

geschafft. 

Wie ist der aktuelle Verwertungsstatus 

bei den DANUBEFLATS? 

30, 35 Wohnungen gibt es noch. Der Verwertungsgrad 

ist über achtzig Prozent. 

Sie haben eingangs gesagt, Ihre Mitarbeiter 

sind im Schnitt 16 Jahre im 

Betrieb. Wie erklären Sie sich das und 

was machen Sie dafür, dass sie so lange 

bleiben? 

Wir sind ein gewachsenes Familienunternehmen. 

Uns ist dieses Familienunternehmen 

sehr wichtig. Wir machen sehr viel für die 

S+B-Familie. Das macht sich bemerkbar, 

dass wir unseren Mitarbeitern für das 

Fitnesscenter eine Unterstützung geben oder 

eine Mitgliedschaft kaufen. Dass wir jedes 

Jahr ein Firmenevent machen, bei dem wir 

alle Leute auch aus den anderen Ländern – 

Rumänien, Polen und Tschechien – treffen. 

Wir verbringen gemeinsam vier, fünf Tage 

mit verschiedensten Aktivitäten. 

Das, was einem Spaß macht, was man gern 

macht, das macht man gut. Wir haben keine 

Zeiterfassung, keine Stechuhr, sondern 

haben ein großes Vertrauen in die Mitarbeiter, 

dass sie ihre Arbeit erledigen. Es ist 

wichtig, dass man die Mitarbeiter immer 

wieder einbindet, so wie das in einer Familie 

üblich ist. Wir besprechen auch die Bilanzen 

mit unseren Mitarbeitern. 

In Summe bewirkt das, dass sich die Mitarbeiter 

sehr wohlfühlen und dass es keine 

Konkurrenz gibt, sondern dass man miteinander 

ein Team ist. Deswegen sind sie so 

lange bei uns. Das finden wir großartig. 

Haben Sie ein Lieblingsprojekt? 

Ich habe viele Lieblingsprojekte. Eines davon 

ist sicher „Am schönen Platz“, ein Projekt 

mit André Heller in der Laxenburger Straße, 

mit der von ihm geplanten Grünraum- und 

Freiraumgestaltung. Das ist nämlich mehr 

als eine Immobilienprojektentwicklung. 

Allein die Tatsache, dass es uns gelungen ist, 

mit André Heller ins Gespräch zu kommen, 

sticht hervor. Ich war nicht so vermessen zu 

glauben, dass der André Heller sich für so ein 

kleines, unbedeutendes Projekt hergibt. 

Wir haben einander in seiner Wohnung getroffen. 

Gleich zu Beginn unseres Gesprächs 

hat er mir einen ordentlichen Dämpfer 

gegeben. Er sei jetzt in einem Alter, in dem 

er keine Projekte mehr macht, wo es um 

wirtschaftliche Interessen geht. Es geht ihm 

darum, etwas zu machen, dass der Umwelt, 

der Gesellschaft etwas Besonderes zurückgibt. 

46 ImmoFokus

in Bau befindliche Projekte 

DANUBEFLATS Wohnturm, Wien 22 

Danube View, Wien 22 

DC Innovationscampus, Wien 22 

DC Bildungscampus, Wien 22 

DC Musicflats, Wien 22 

DC Market, Wien 22 

DS 90, Wien 20 

Am schönen Platz, Wien 10 

LAXury, Wien 10 

Inno-Center, Wien 12 

In Planung befindliche Projekte: 

Bauplatz 20, Wien 22 

Bauplatz 21, Wien 22 

Gotramstraße, Wien 22 

[Turm mit] Taille, Wien 3 

LebGrün^3 (Stadt der Zukunft), Wien 3 

Zwei weitere Großprojekte, über die 

noch nicht offiziell gesprochen wird 

Wir sind bei einem Minztee ins Reden 

gekommen. Ich habe ihm von unserem 

Innenhof erzählt, der nach einem Besuch 

seines Anima Gartens entstanden ist – und aus 

dem auch die Orange, die ich ihm mitgebracht 

hatte, stammt. Denn: Was bringt man zu so 

einem Antrittsbesuch mit? Alle, mit denen 

ich vorher gesprochen habe, haben gesagt, 

er trinkt keinen Wein, er isst nichts Süßes. 

Ich soll einfach kommen. Ich soll nichts 

mitbringen. Dann habe ich mir in der Früh 

gedacht, ich pflücke vom Orangenbaum eine 

frische Orange mit einem Blatt. Heller hat 

daran gerochen und bemerkt, dass er schon 

lange nicht mehr in Marrakesch war. Damit war 

das Eis gebrochen. Das war der Beginn eines 

wunderbaren Projekts. Glashäuser mit Palmen 

und Zitrusfrüchten. Hunderte Quadratmeter 

an Freiflächen werden mit Mosaiksteinen als 

marokkanische Teppiche verlegt. 500 verschiedene 

Pflanzensorten. Dächer mit Bäumen 

von fünf Meter Höhe, mit Meditationskapelle, 

mit Bächen, wasserführende Flächen auf 

den Dächern. Wir haben einen Hildegard 

von Bingen -Garten. Es ist ein einzigartiges 

Projekt, das man nicht unbedingt im zehnten 

Bezirk erwartet. Aber da gibt es einen weiteren 

Konnex zu André Heller: In Wien Favoriten war 

auch der Standort der Heller´schen Chokoladeund 

Zuckerwaren-Fabrik, die der Großvater von 

André Heller mit seinem Bruder begründet hat. 

Können Sie sich noch an Ihr erstes 

Projekt erinnern? 

Mein erstes Projekt, bei dem ich von der Planung 

bis zur Bauleitung und Übergabe alles 

gemacht habe, war ein Gebäude für Grohe- 

Armaturen in der Laxenburger Straße. Da 

habe ich alles gemacht – inklusive Lampen in 

der Nacht aufhängen. In welchem Alter ich 

da war? Das ist eine gute Frage – das muss so 

um 1988 gewesen sein. 


47


Zu 

Tisch 

mit … 

Johannes Endl 

Gedanken zu einem Menü verfasst 

48 ImmoFokus

Kritisch 

realistisch 

Sand im Getriebe. „Je länger etwas gut geht, desto kritischer sollte 

man sein“, mahnt ÖRAG Vorstand, Johannes Endl, nicht auf jeden Zug 

aufspringen zu müssen. 



W 

ir treffen einander im 

„Zum Schwarzen Kameel“.Es 

ist Mittagszeit 

und im Kameel brummt 

es. Alle Tische sind besetzt. Aber Gott sei 

Dank haben wir – wie immer – reserviert. 

Auch dem Wunsch, ein vielleicht ein wenig 

ruhigeres Eckerl für uns zu finden, wurde 

entsprochen. 

Mein heutiger Gast, ÖRAG-Vorstand Johannes 

Endl, schätzt am Schwarzen Kameel 

vor allem die Atmosphäre und die traditionelle 

Wiener Küche. „Ich komme schon 

seit vielen Jahren immer wieder gerne 

hierher.“ Schmerzlich vermisst Endl die 

„Brötchentheke“, die mit dem letzten Umbau 

verschwunden ist. Das fehlt: „Schnell mal 

auf ein paar Brötchen hereinschauen. Ja, das 

vermisse ich.“ 

Zeit, zur Aufmunterung über Immobilien zu 

reden. Johannes Endl ortet Finanz-Bildungslücken: 

„Ich glaube, vielen Kreditnehmern 

waren die Auswirkungen bei der Wahl zwischen 

Fix- oder variablen Zinsen nicht im 

vollen Umfang bewusst. Fast jeder Zweite hat 

einen Wohnkredit mit variablen Zinsen laufen. 

Die Kosten dafür laufen aktuell aus dem 

Ruder.“ Warum so viele private Kreditnehmer 

in einer fast Null-Zinsphase auf variable 

Zinsen setzen, obwohl man sich um wenig 

Geld mit Fixzinsen absichern hätte können, 

sei unverständlich. „Ich befürchte, dass viele 

private Haushalte in den kommenden Monaten 

in Schwierigkeiten geraten werden.“ Ihm 

persönlich ist guter, ruhiger Schlaf wichtig. 

„Ich habe meine Immobilie mit einem – ausgesprochen 

attraktiven – Fixzinssatz finanziert.“ 

„Die niedrigen Zinsen haben aber auch die 

Preise in die Höhe getrieben. Durch die niedrigen 

Zinsen konnten sich viele einen Ankauf 

leisten. Mit der hohen Nachfrage stiegen 

auch die Preise.“ Die Anpassungen müssen 

jetzt stattfinden. 

Von Natur aus Diplomat 

Zum Aperitif kommt ein kühles Bier. Für den 

Bierkenner und Bierbrauer Endl ein Muss – 

davon aber später mehr. Doch wie kam Endl 

in die Immobilienbranche? „Ich bin zufällig 

hineingerutscht.“ Endl studierte Rechtswissenschaften. 

Eine Karriere als Anwalt hat 

Endl für sich immer ausgeschlossen. „Wirtschaftsanwalt 

wäre eine Option gewesen. Ich 

bin von Natur aus Diplomat. Wenn es nicht 

sein muss, suche ich nicht den Streit.“ 

Aber jetzt schnell ein Blick in die Tageskarte. 

Endl wählt eine Hokkaido-Papayacremesuppe 

mit Kürbiskernölschaum als 

Vorspeise und Rostbraten vom Zander mit 


49


Ingwer-Zitrusbutter, Korianderkarotten und 

Mascarponeblattspinat als Hauptgericht. Ich 

bleibe der Wiener Küche treu. Beinschinkenstrudelsuppe 

und Tafelspitz mit den traditionellen 

Beilagen Cremespinat, Rösterdäpfel, 

Apfelkren und Schnittlauch-Sauce. 

„Mit 18 hatte ich die Notwendigkeit, Geld zu 

verdienen“, so Endl. Er begann in der Gastronomie. 

„Ich habe im Marienkäfer am Maurer 

Hauptplatz als Aushilfe begonnen – und bin 

sieben Jahre geblieben. Das Marienkäfer 

war der Hot-Spot in Mauer. Alle Schüler des 

Kollegiums Kalksburg, der Ursulinen und der 

Steiner-Schule zählten samt Lehrkörper zu 

den Stammgästen.“ 

Um die Wartezeit auf die Vorspeisen zu verkürzen, 

kommt als „Gruß aus der Küche“ ein 

Linsen-Couscous mit Sellerie und Erbsenpüree 

mit frischem Brot auf den Tisch. Perfekt 

abgestimmt, ein perfekter Einstieg. 

„Ich habe leidenschaftlich in der Gastronomie 

gearbeitet und dabei auch persönlich 

einen Wandel durchlebt. Ich war früher eher 

schüchtern. Dem ersten in Zeit absolvierten 

Studienabschnitt folgten dann eher wilde 

Jahre“, schmunzelt Endl. 

Mit dem Studienabschluss kam die Qual 

der Wahl. „Eine Karriere als Beamter war 

ausgeschlossen, da der Bund einen Aufnahmestopp 

verfügt hatte.“ Kurz hatte Endl 

überlegt, die Richterlaufbahn anzustreben. 

„Ich war sogenannter Übernahmewerber. 

Einer von 400 für zwei Plätze.“ Endl kam in 

die engere Wahl. „Da hatte ich aber bereits 

für mich beschlossen, dass es das auch nicht 

ist.“ Der frischgebackene Jurist absolvierte 

sein Gerichtsjahr unter anderem auch in 

Neunkirchen. „Als Jüngster der Truppe wurde 

ich zum Gerichtstag eingeteilt. Die Kanzleileiterin 

hatte gleich einen Tipp für mich: In 

Miet- und Arbeitsrechtsfragen – gleich zur 

Arbeiterkammer schicken. Gar nicht mit der 

Beratung anfangen. Gleich schicken, die sind 

mit der Sachlage bestens vertraut.“ 

Komplexe Querschnittsmaterie 

Der Kontakt zur ÖRAG war zufällig. „Makler 

hatten damals das Image von Teppich- oder 

Gebrauchtwagenhändlern. Das hat sich mittlerweile 

stark geändert.“ Den Kontakt zur 

Örag stellte ein Personalberater her. „So kam 

ich 2002 zur Örag und begann, meine ersten 

Erfahrungen als Makler zu sammeln, und 

arbeitete mich schrittweise in diesen Aufgabenbereich 

ein. Makeln ist eine komplexe, 

interessante Querschnittsmaterie.“ Um 

erfolgreich zu sein, muss man auch rechtliche, 

steuerliche und wirtschaftliche Aspekte 

berücksichtigen. Für Endl ist „Lifelong Learning“ 

kein Lippenbekenntnis. „2004 legte ich 

die Konzessionsprüfung für Immobilienverwalter 

und im Jahre 2006 die Konzessionsprüfung 

für Bauträger ab“, so der dreifache 

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Mit ihren Unternehmen in Österreich und Deutschland 

bietet die ÖRAG Gruppe alle Leistungen rund 

um die Immobilie aus einer Hand – von der Vermittlung 

über die Liegenschaftsverwaltung und das 

Facility Management bis hin zum Baumanagement. 

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50 ImmoFokus

Familienvater. „Ich habe auch immer gern 

die schwierigen Fälle übernommen.“ 

Das führte zu weiteren Karriereschritten im 

Unternehmen. „Ich musste nie wechseln.“ 

Ein Glücksfall – und in der heutigen schnelllebig 

gewordenen Zeit nicht mehr allzu oft 

anzutreffen. Endl kletterte in den folgenden 

Jahren die Karriereleiter nach oben. „Ich 

hatte das Glück, die richtigen Menschen 

zu treffen. Wenn die menschliche Basis 

stimmte, benötigte ich noch ein wenig konsequentes 

Handeln, dann kam der Erfolg von 

selbst. Ich lernte immer wieder neue Bereiche 

des Immobilienwesens kennen.“ Zuerst mit 

Prokura ausgestattet, wurde er später in die 

Geschäftsführung der ÖRAG-Immobilienvermittlung 

berufen und mit Juli 2011 auch 

in den Vorstand der ÖRAG-Österreichische 

Realitäten-Aktiengesellschaft. Im selben Jahr 

schloss Endl den Lehrgang „MSc Immobilienmanagement 

& Bewertung“ an der TU Wien 

als Jahrgangsbester ab und erhielt als erster 

Preisträger den „Excellence in Real Estate“– 

Award von ImmQu. 

Aus seiner Sicht hat der Maklerberuf Zukunft. 

„Auch wenn er in regelmäßigen Abständen 

für tot erklärt wird.“ Von Matching-Plattformen 

hält Endl wenig. „Der Wohnungskauf ist 

eine sehr persönliche Sache. Da braucht es 

jemanden, der einem zur Seite steht.“ Oft sei 

man als Makler auch als Mediator unterwegs. 

„Es gilt, Ausgleich zu schaffen. Oft liegen die 

Vorstellungen von Käufer und Verkäufer unrealistisch 

weit auseinander. Makler können 

hier steuernd eingreifen und einen Ausgleich 

schaffen. Wie soll das eine Plattform hinbekommen?“ 

Aktuell ist aber ein wenig Sand im Maklergeschäft. 

„Wir sind nicht glücklich mit diesem 

Jahr. Aber wer ist das schon. Einige Transaktionen 

haben wir zustande gebracht. Darüber 

freuen wir uns“, so Endl. „Noch liegen 

die Preisvorstellungen zu weit auseinander. 

Wir sehen genügend eigenkapitalstarke 

Investoren. Aufgrund der unsicheren Marktsituation 

finden viele Deals Off-Market statt 

– wohl auch wegen der Preisabschläge. Darüber 

redet niemand gern“, erzählt er weiter. 

Besonders schwierig sei die Preisfindung bei 

Objekten, die vor ein, zwei Jahren zu sehr hohen 

Preisen in einer anderen Zinslandschaft 

gekauft wurden. 

KIM-VO kam zu Unzeit 

Dass die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung, 

die KIM- 

Verordnung (KIM-VO), dem Markt einen 

Dämpfer verpasst hat, will Endl so nicht 

stehen lassen. „Da steht schon viel Richtiges 

drinnen.“ Eines steht für den Örag-Vorstand 

fest: Sie kam zu Unzeit. Sie wurde noch vor 

den Zinserhöhungen der EZB geschrieben. 

„Die Finanzmarktaufsicht hat sich nicht 

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51


zu Unrecht gesorgt, dass zu viele Kredite 

an Menschen vergeben wurden, die besser 

keinen bekommen hätten sollen.“ Da wurde 

manchmal sehr knapp kalkuliert. Ein wenig 

erinnert es ihn an die Hochkonjunktur der 

Fremdwährungskredite. „Man freute sich 

an den niedrigen Zinsen, der starke Franken 

bereitet nun vielen starke Kopfschmerzen.“ 

Nicht alle Bestimmungen seien geglückt. 

„Das eine oder andere – zum Beispiel das 

Thema Zwischenfinanzierung – wurde bereits 

repariert.“ Bei der Schuldendienstquote von 

maximal 40 Prozent hat man das Kind mit 

dem Bade ausgeschüttet. „Besserverdiener 

sollten hier besser berücksichtigt werden.“ 

„Je länger etwas gut geht, desto kritischer 

sollte man sein“, kommt Endl noch einmal 

auf die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt 

zu sprechen. Dass dieser sehr lange anhaltende 

Zyklus einmal zu Ende geht, damit 

musste man rechnen. 

„Ob wir beim Hauptgericht beim Bier bleiben 

wollen?“ Nein. Ein Glas Weißwein passt bestens 

zum Fisch, aber auch zum Tafelspitz. Also 

ein Glas Grüner Veltliner für Johannes Endl 

und ein Glas Gelber Muskateller für mich. 

Endl steht selbst gerne in der Küche. Brotbacken 

ist eine seiner Leidenschaften. „Am 

Wochenende werden immer zwei Laib Brot 

für die Woche gebacken.“ Sauerteigbrot. 

Aber das versteht sich von selbst. Auch, wenn 

es ein wenig länger dauert: „Ein guter Sauerteig 

braucht Zuneigung und Zeit.“ Wie auch 

das Bierbrauen. „Darin bin ich mittlerweile 

wirklich gut“, schmunzelt Endl. Ausgleich 

zum Berufsalltag findet Endl im Sport, der 

familienbedingt allerdings eingeschränkt 

werden musste: „Wir haben drei Söhne.“ 

Auch das Reisen kommt inzwischen etwas 

zu kurz – „Als junges Paar sind wir aber gerne 

und intensiv gereist.“ Endl steigt auch gerne 

aufs Rad. „In diesem Sommer war ich mit 

Freunden auf dem Alpe Adria Radweg unterwegs. 

Diese Radtour kann ich nur empfehlen.“ 

Bei der Equip Expo mitzuradeln, kommt 

für Endl aktuell (noch) nicht infrage. „Da sind 

ja richtige Profis unterwegs. Da müsste ich 

zu trainieren anfangen. Dafür fehlt aber die 

Zeit.“ Zeit, die er gerne mit seinen Söhnen 

beim Lesen verbringt. 

Nachtisch lassen wir aus. Aber der perfekte 

Abschluss ist wie immer ein guter starker 

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ImmoFokus Restaurantguide 

17 

PUNKTE 

Essen: 

Service: 

Weinkarte: 

Ambiente: 


53

Im Fokus 

Für Projektentwickler kann 

es kaum schlimmer laufen 

Finanzierung. Francesco Fedele, Gründer und CEO des deutschen Immobilienfinanzierungsspezialisten BF Direkt, 

spricht im Interview über die Stimmungslage unter Projektentwicklern, zu hohe LTV und das voraussichtliche Ende des 

Zinsanhebungszyklus. 

Das Gespräch führte: Patrick Baldia 

Einige österreichische Messeteilnehmer 

meinten im Vorfeld der Expo Real, dass sie 

nach München fahren würden, um sich 

gegenseitig zu bemitleiden. Wie ist die 

Stimmung unter deutschen Projektentwicklern? 

Francesco Fedele: Die Stimmung ist derzeit 

unterirdisch. Und das ist nicht verwunderlich. 

Man darf nicht vergessen, dass Projektentwicklungen 

eine sehr lange Vorlaufzeit haben. 

Was also heute gebaut wird, haben sich die 

Developer vor drei, vier Jahren ins Buch gelegt. 

Und damals hatten wir bekanntlich eine 

Zinslandschaft nahe null. Das heißt, Projektentwickler 

haben zur Unzeit ein fertig geplantes 

Grundstück, haben darauf eine Kostenbelastung, 

die Baukosten sind ja seitdem um rund 

50 Prozent gestiegen, aber auch keine Käufer. 

Dazu kommen noch zehn Zinserhöhungen 

in nur zwölf Monaten. Das gab es noch nie. 

Und mir kann keiner erzählen, dass man so 

ein Szenario hätte einkalkulieren können. Für 

Projektentwickler kann es also kaum schlimmer 

laufen als derzeit. 

Ist die Lage herausfordernder als 2007/08? 

Die Finanzkrise war keine deutsche oder europäische 

Krise, sondern eine amerikanische. 

Zudem hat es sich dabei um eine Kreditkrise 

gehandelt, was aktuell ja nicht der Fall ist. 

Eigentlich haben wir eine Eigenkapitalkrise. 

Kredite gäbe es ja. Nur haben Developer keinen 

Absatzkanal mehr für ihre fertigen Projekte 

beziehungsweise können sie nicht mehr den 

„Der Zugang 

zu Kapital war 

in den letzten 

Jahren zu 

einfach.“ 

Francesco Fedele, 

BF.direkt 

Preis erzielen, mit dem sie kalkuliert haben. 

So trennt sich die Spreu vom Weizen. Es gibt 

zwar eigenkapitalstarke Projektentwickler, die 

in den letzten Jahren gut verdient haben und 

auch jetzt ein Projekt fertig machen können. 

Im besten Fall steigen sie aber bei null aus oder 

verlieren ein wenig Geld. 

Nachträglich ist man natürlich immer 

schlauer, aber was war der größte Fehler? 

Dass zu viel Risiko genommen wurde? 

Ich war vor kurzem bei einer Diskussion, da 

waren die Teilnehmer der einhelligen Meinung, 

dass in der Nachschaubetrachtung natürlich 

die Beleihungsausläufe (Loan-to-Value, Anm.) 

zu hoch waren. Dabei wurden sie in der Phase, 

in der alle finanziert haben, als angemessen 

angesehen. Aber jetzt, im Rückspiegel betrachtet, 

sind sie zu hoch. Und das macht die 

Projektentwicklung natürlich nicht einfacher. 

Trauen Sie sich, eine Prognose abzugeben, 

wann es zu einer Bodenbildung bei den 

Zinsen kommen könnte und die Lage am 

Investmentmarkt sich entspannt? 

Schaut man sich die Forward-Swap-Sätze an, 

so liegt der langfristige Zinssatz nur knapp 

ein Prozent unter dem aktuellen Niveau. Es 

könnte also noch etwas dauern. Andererseits 

gibt es starke Indizien, dass sich die Inflation 

in Europa zu beruhigen scheint. Auch die 

Kerninflation. Das Problem ist derzeit, dass 

nach wie vor keine Transaktionen getätigt 

werden. Die Gutachter meinen zwar, dass die 

Immobilienpreise um 30 Prozent zurückgegangen 

sind. Und auch wenn es dafür keine 

Beweise gibt, verkauft natürlich keiner um 

Fotos: BF.direkt 

54 ImmoFokus

30 Prozent unter dem Preisniveau, mit dem 

kalkuliert wurde. Ich glaube jedenfalls, und 

daran glauben auch viele andere, dass es ab 

der Jahresmitte 2024 wieder Transaktionen 

geben wird, die den richtigen Preis zeigen. 

Das heißt: Auch im Finanzierungsgeschäft 

wird man noch etwas Geduld brauchen… 

Das ist differenziert zu sehen. Bei BF Direkt 

haben wir eine Beratungsgesellschaft für 

Finanzierungskunden, die aktuell relativ viel zu 

tun hat. Eine weitere Gesellschaft unterstützt 

Kreditgeber. Auch hier gilt: Der „Beratungs- 

Case“ ist da. Wir sind aber auch Asset-Manager 

mit einer Tochtergesellschaft und haben 

darüber hinaus Kreditfonds, sind also auch 

Kreditgeber. Und wenn Sie jetzt die zuständigen 

Kollegen fragen, werden Sie sehen, dass die im 

Moment richtig viel zu tun haben. 

Trotz aller Herausforderungen, von einer 

Kreditklemme kann wohl auch in Deutschland 

nicht die Rede sein… 

Nicht von der Hand zu weisen ist, dass die 

Banken auch mit Herausforderungen zu 

kämpfen haben, beispielsweise mit Basel IV. 

Falls sie es noch nicht getan haben, müssen 

sie ihr Eigenkapital nochmals anpassen. Was 

wir auf jeden Fall klar und deutlich sehen: 

Wenn es Bankkredite gibt, dann sind sie viel 

teurer. Und zwar nicht nur was die Zinsen 

betrifft, sondern auch die Margen der Banken 

sind gestiegen. In die Bresche springen zunehmend 

Kreditfonds, die von Versicherungen 

und Pensionskassen finanziert werden, 

und zwar mit 100 Prozent echtem Eigenkapital. 

Da ist kein Leverage drinnen. Wir sind 

überzeugt, dass sich diese Entwicklung in 

Deutschland fortsetzen wird. Erst kürzlich hat 

sich etwa die Versicherungsgruppe Wüstenrot 

& Württembergische (W&W) mit 35 Prozent 

an unserer Tochtergesellschaft BF.capital 

beteiligt. Die machen das nicht zum Spaß. 

Restriktiver ist das Finanzierungsumfeld 

aber schon? 

Wenn ich ehrlich bin, und wenn sie Kreditgeber 

fragen: Das Problem ist nicht, dass – warum 

auch immer – keine Kredite vergeben werden, 

sondern dass Projektentwickler gar nicht nach 

Krediten fragen. Das hat ja auch eine Logik: 

Wenn sie als Projektentwickler gerade mit 

drei Projekten zu kämpfen haben, die, gelinde 

gesagt, mittelgut laufen, haben sie auch 

wenig Nerven, um was Neues anzufangen. 

Schauen wir uns zum Beispiel den deutschen 

Büromarkt an: Da stellt sich die Frage, wo 

man überhaupt ein Bürogebäude errichten 


55

Im Fokus 

soll. Ich glaube, die Lage am österreichischen 

Büromarkt ist um einiges besser. Dasselbe gilt 

für den Bodenmarkt… 

Aber auch am Wohnungsmarkt in Österreich 

zeichnet sich in den kommenden 

Jahren ein Mangel ab… 

Schauen Sie: Die aktuelle Gemengelage ist 

brandgefährlich. Mir hat ein Berliner Kollege 

erzählt, dass die Mietpreise am Wohnungsmarkt 

in der Bundeshauptstadt die 30-Euro- 

Grenze überschreiten. Und wir reden hier 

nicht von Top-Lagen. Dieses Preisniveau mag 

in anderen europäischen Städten angemessen 

sein, aber nicht in Berlin, wo man von einem 

Mietpreisniveau von sechs Euro pro Quadratmeter 

kommt. 

Offensichtlich geben auch in Deutschland 

weiterhin Bankkredite den Ton an. Wie 

schaut es mit alternativen Finanzierungen wie 

Mezzaninkapital aus? 

Das ist wie in Österreich. Die Landesbanken 

und Hypos finanzieren. Ich glaube, dass gute 

Projekte, egal welcher Assetklasse, in guten 

Lagen auch Käufer finden. Auch derzeit. Und 

für solche Projekte gibt es auch Finanzierungen. 

Wenn Sie mich auf Mezzaninkapital 

ansprechen: Ganz ehrlich, das gibt es heute 

nicht mehr. Mezzaninkapital ist ja so gut wie 

nicht besichert. Es ist ein natürlicher Reflex, 

wenn ein Projektentwickler, von dem die 

Bank verlangt, Eigenkapital nachzuschießen, 

zu einem Mezzaninkapitalgeber geht. Aber 

als Mezzaninkapitalgeber weiß man, dass die 

Chancen, das Geld nicht mehr zurückzukriegen, 

hoch sind. 

Was für eine Rolle spielt Immobilien- 

Crowdinvesting in Deutschland? 

Das ist nach wie vor eine Nische, die es auch 

bleiben wird. Viele Anleger steigen da mit 

100 oder 500 Euro ein. Schlimmstenfalls 

ist der Verlust für den Einzelnen auf diesen 

Betrag begrenzt. Aber das Geld ist trotzdem 

weg. Und wenn man bei einem Projekt alle 

Crowd-Investoren zusammenzählt, kommt 

man vielleicht auf ein Volumen von 15, 30 

Millionen Euro. Das wird die Welt nicht retten. 

Aber auch der Crowdinvesting-Markt wird 

wieder funktionieren. Wenn sich der Markt 

geeinigt hat, dass der Preis X der richtige ist, 

wird es wieder Transaktionen beziehungsweise 

Finanzierungen geben. Auf dem Markt, den die 

Masse als den richtigen sieht. 

„Im besten Fall steigen 

Projektentwickler derzeit bei null 

aus oder verlieren ein wenig Geld.“ 

Francesco Fedele, 

BF.direkt 

Von nicht Wenigen ist auf der Expo Real 

zu hören, dass wieder die Zeit der Profis 

begonnen hat. Sehen Sie das auch in 

Deutschland so? 

Ja. Aber wenn wir in die Presse schauen, wer 

derzeit pleitegeht, dann sind da auch echte 

Profis darunter. Warum? Weil der Zugang zu 

Kapital in den letzten Jahren zu einfach war. 

Und wenn der Zugang zu einfach war, kommen 

auch Profis in Versuchung, Projekte zu machen, 

die sie sonst vielleicht nicht gemacht hätten 

beziehungsweise bei denen sie mehr Eigenkapital 

gebraucht hätten. 

Francesco Fedele 

Francesco Fedele ist Gründer und CEO der BF 

Direkt AG. Das Unternehmen mit Sitz in Stuttgart 

und Niederlassungen in Berlin, Frankfurt und 

München hat sich auf die Finanzierung von 

Wohn- und gewerblichen Immobilienprojekten 

spezialisiert. Zudem ist man Asset-Manager für 

Real-Estate-Debt-Investments. Pro Jahr wird ein 

Kreditvolumen von mehr als einer Milliarde 

Euro vermittelt und ein Transaktionsvolumen 

von über 1,5 Milliarden Euro begleitet. Im Real- 

Estate-Debt-Geschäft beläuft sich das verwaltete 

Vermögen auf rund 500 Millionen Euro. 

56 ImmoFokus

Vereinigung Österreichischer Projektentwickler 

voepe.at 

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Wir schaffen Vertrauen 

Mit den „Lebensraumentwicklern“ haben wir eine starke Marke aufgebaut, 

die die Wahrnehmung der Branche maßgeblich verbessern wird. 

Wir zeigen, dass wir ein verlässlicher Partner sind, wenn es um die Schaffung von Lebensräumen geht. 

Wir bündeln Expertise 

Die VÖPE ist eine unabhängige Kompetenzstelle für die Mitgestaltung neuer Gesetze, 

Normen und Verordnungen – ob Baurecht, Steuerrecht oder Mietrecht. 

Wir sprechen mit einer Stimme 

Wir sind die gemeinsame Stimme der Projektentwicklerinnen und Projektentwickler Österreichs 

und stehen im steten Austausch mit Stakeholdern, um die Interessen unserer Mitglieder zu artikulieren. 

Durch proaktive Öffentlichkeitsarbeit leisten wir einen maßgeblichen Beitrag zur Bewusstseinsschaffung in Öffentlichkeit und Politik. 

Die 

Lebensraum 

entwickler 

Ausgabe 05|2023 57

Wein & 

Immobilien 

Frisch von der Leber weg 

Ein lockeres Gespräch bei einer Weinverkostung mit 

Architekt Martin Kohlbauer 

Esprit kommt vom Sprit 

Radikalität. Von Prestigeweinen hält Martin Kohlbauer genau so wenig wie von Statussymbolen. Die 

Genialität liege in der Einfachheit der Dinge, ist Kohlbauer überzeugt. Und: Ein Wirtshaus müsse auch ein 

Zentrum des Alkoholismus sein. 

Kolumne: Heimo Rollett 

G 

eld braucht man nicht, man 

braucht nur Zugang zum 

Geld. Und der ist wesentlich 

schwieriger geworden“, fasst 

Architekt Martin Kohlbauer die aktuelle Situation 

für Architekten, aber auch für Projektentwickler 

zusammen. Aber den Mammon habe 

er ohnehin nie zum Ziel gehabt. „Ich arbeite 

dafür, dass ich meinen Kreativgeist befriedigen 

kann. Und das mache ich, solange es gut geht, 

hoffentlich lange. Aber leichter wird es derzeit 

gerade nicht.“ 

Kohlbauer abgerissen, 

Kohlbauer neu geplant 

Immerhin, in Wien Neubau gab es vor kurzem 

den Baubeginn eines neuen Projektes: „Mein 

eigenes Sophienspital haben wir abgerissen, 

nun wird mein neuer Entwurf für sozialen 

Wohnbau umgesetzt: 160 Wohneinheiten 

mit viel Gemeinschaftsflächen plus großer 

Volkshochschule in meinem Bauteil.“ Darüber 

hinaus entstehen noch ein Veranstaltungssaal, 

Gastronomie, Kulturbetriebe und ein Kindergarten 

sowie ein öffentlicher Park zwischen 

Gürtel und Apollogasse. Darauf stoßen wir mit 

einem Albariño Rías Baixas 2022 an, einer bei 

uns eher unbekannten Rebsorte, die in Spanien 

und Portugal angebaut wird. Albariño zeichnet 

sich durch eine erfrischende Säure aus, jene 

Trauben, die nahe am Atlantik wachsen, lassen 

auch eine leichte Salzigkeit aufkommen. Dieser 

Tropfen kommt aus der Gegend zwischen Santiago 

de Compostela im Norden und der portugiesischen 

Grenze im Süden. Er hat eine klare 

Textur, Kräutertöne kitzeln den Gaumen: ein 

toller Wein, der sicherlich auch hervorragend 

mit Fisch und Meerestieren kann. 

Dem Architekten schmeckt er. Er mag keine 

komplizierten Weine, erzählt er. „Ich bin ein 

Freund des Einfachen. Die Lust nach ‚High 

End‘ verstehe ich nicht.“ Das gelte auch für 

die Architektur. „Kompliziert ist schlecht. Die 

besten Dinge sind einfach.“ Die Oper in Sydney 

von Jørn Utzon zum Beispiel. Zur Verkostung 

stellt Kohlbauer kleine Weinhauergläser auf 

den Tisch, Adolf Loos habe so ähnliche sogar 

für Champagner entworfen. Denn von hauchdünnen 

Schwenkkelchen hält Martin Kohlbauer 

nichts, auch das sei nur Blendung und 

Angeberei. Das Atelier wird diesem Ansatz gerecht. 

Ein vollgeräumter Altbau, Mappen und 

Bücher stapeln sich, Kunstwerke hängen gar 

schmucklos an der Wand, Modelle am Boden 

oder an die Wand gelehnt. Zum Beispiel das 

von einem Stadion in Köln. „Haben wir damals 

nicht gewonnen, mittlerweile ist das gebaute 

aber ohnehin schon wieder abgerissen.“ 

Während wir über ein paar realisierte Gebäude 

wie das Biz Zwei, das Plus Zwei und das 

Korso – alle im Viertel Zwei –, die Generalsanierung 

und Aufstockung des Galaxy Towers, 

die Alpentherme Gastein und den Aron Menczer 

Bildungscampus plaudern, öffnen wir 

einen Weißburgunder aus der Steiermark. Der 

Frauwallner Vulkanland überrascht mit einer 

zarten Cremigkeit, einer klar definierten, aber 

nicht so radikalen Säure wie sonst gerne bei 

Steirern üblich. Birnenaromen mischen sich 

mit leichtem Brioche und Walnuss. Wie passend 

zu einem schönen Herbsttag! 

Als Kohlbauers Blick auf die Flasche von Livio 

Felluga aus dem Friaul fällt, macht sich 

Freude in seinem Gesicht breit. „Von dem 

Weingut habe ich in Duino schon mal einen 

sehr guten Wein getrunken. Das war damals 

noch ein Tocai Friulano, der darf mittlerweile 

ja nicht mehr so genannt werden. Das Etikett 

ist mir auch noch in Erinnerung – ausgesprochen 

schön gestaltet!“ Es folgt allerdings eine 

Enttäuschung. Der Sharis aus 50 Prozent 

Chardonnay und 50 Prozent Ribolla Gialla 

kommt eher langweilig daher, weshalb wir 

uns schnell wieder auf die aktuellen Projekte 

konzentrieren. 

„Form follows content“ 

Dass es derzeit kaum Immobilienplanungen 

gibt, gleicht Kohlbauer mit einer anderen Tätigkeit 

aus, seinem „Hobby“. So arbeitet er unter 

anderem gerade an der Ausstellungsarchitektur 

für die „Renaissance im Norden“-Schau 

im kunsthistorischen Museum. Dem Inhalt, 

Fotos: Christian Fischer 

58 ImmoFokus

Die Weine 

Pazo San Mauro, Rías Baixas 2022 

Albariño 

www.marquesdevargas.com 

Frauwallner, Vulkanland 2022 

Weissburgunder 

www.frauwallner.com 

Livio Felluga, Sharis Bianco Venezia Giulia 2022 

Cuvée (Chardonnay, Ribolla Gialla) 

www.liviofelluga.it 

Kirchknopf, Alte Reben Leithaberg 2021 

Chardonnay 

www.kirchknopf.at 

Casa Emma, Chianti Classico Riserva Vignalparco 2019 

Sangiovese 

www.casaemma.it 

den Exponaten, die richtige Umgebung und 

Stimmung zu geben, sei eine „schöne komplementäre 

Aufgabe“ zum Gebäudeentwerfen. 

„Es ist eine Kunst, dass die Leute die Inhalte 

verstehen und behalten. Es geht nicht um 

Design, sondern darum, Räume zu schaffen, 

die starke Bilder abgeben und gemeinsam mit 

der Ausstellung im Gedächtnis bleiben. ‚Form 

follows content‘.“ Über 100 Ausstellungen hat 

Kohlbauer schon gemacht. Die für ihn bedeutendsten: 

Die österreichische Ausstellung in 

Auschwitz (2022), die Millenniumsausstellung 

im Hygienemuseum in Dresden (1999) 

und die Eröffnungsausstellung des Jüdischen 

Museums in Wien: „Hier hat Teitelbaum gewohnt“ 

(1993), wo Kohlbauer ein Patchwork 

von Wiener Stadtplänen als Bodenbelag im 

gesamten Gebäude verlegen ließ. 

Kohlbauer ist in Wien aufgewachsen, seine 

Oma war Wirtin und schnalzte immer laut 

mit der Zunge, wenn ihr etwas besonders gut 

schmeckte. Daher rühre Kohlbauers hohe Affinität 

zu Wirtshäusern. „Die wichtigste soziale 

Infrastruktur sind Beisl und Kaffeehäuser“, 

ist Kohlbauer überzeugt. Und ein Wirtshaus 

müsse auch ein Zentrum des Alkoholismus 

sein. Lieblingslokale? Das Lusthaus im Prater, 

das Gasthaus Ubl und das Gasthaus zum Sieg. 

„Ein Achterl das ist kleinlich, ich bestelle wenn 

dann ein Viertel!“ Er sei kein Kenner, aber ein 

Trinker. Als weitere sozial ausgesprochen 

spannende Orte nennt Kohlbauer Studentenheime. 

Für die Stuwo plante er eines in der 

Schlechtastraße, für den ÖAD im Postareal 

am Westbahnhof. Diese Häuser seien der Inbegriff 

von Kommunikation, was sich schon 

im Entrée zeige und in den anschließenden 

Freiräumen weiterziehen müsse. Die Erschließungszone 

beim Postareal sei daher auch extra 

großzügig gestaltet, das Treppenhaus lädt 

zum Zu-Fuß-Gehen ein. 

Diese Offenheit findet sich auch in anderen 

Gebäuden Kohlbauers wieder. „Im Bereich der 

Bildungsbauten habe ich zwei Pilotprojekte 

gemacht: Den Kindergarten im Stadtpark 

konnten wir ganz anders gestalten als bis damals 

üblich. Wir haben alle Räume geöffnet 

und ermöglicht, dass die Kinder überall sein 

können – mit gewissen Spielregeln natürlich.“ 

Das Prinzip der größeren Offenheit ist auch das 

Leitmotiv des Aron Menczer Bildungscampus, 

bei dem die Geschosse wie aufeinander gestapelt 

wirken, großzügig auskragen und so Platz 

schaffen – auch für mehr Außenräume. Für 

diesen Schultypus und in dieser Dimension 

war das etwas völlig Neues. 

Inspiration 

Was uns zur Frage bringt: Ist es nicht schwierig, 

immer etwas Neues zu machen? „Ich habe 

mich nie selbst kopiert. Weder bei Ausstellungen 

noch bei Gebäuden. Ich will mir selbst 

Freude machen und andere teilhaben lassen.“ 

Das Neue passiere dann von selbst. Und woher 

kommt die Inspiration? „Esprit kommt vom 

Sprit!“ Das Stichwort für die letzte Kostprobe 

– ein Roter von der Casa Emma, einem familiengeführten 

Weingut in dem rund 80 Gänse 

zwischen den Reben herumwatscheln und 

Unkraut und Schädlinge wegschnabulieren. 

Der Chianti Classico Riserva Vignalparco 2019 

ist ein sehr authentischer Wein, so wie man ihn 

sich erwartet, mit leichter Kirsche in der Nase, 

die Tannine schön eingebunden, der Abgang 

hält lange an. Kohlbauer: „In der Architektur 

heißt es: Der Ort ist alles! Beim Wein auch. Der 

Boden macht die Basis.“ Dieser Wein wächst 

auf stolzen 430 Metern Seehöhe, wodurch 

Winde vom nahen Tyrrhenischen Meer die 

Trauben abkühlen, was zu einer langsameren 

Reifung und dem großartigen Aroma führt. 

Apropos Umwelt: Freilich ist Nachhaltigkeit 

ein Thema für Kohlbauer, der auch für die 

Sanierung der denkmalgeschützten Tribünen 

Krieau verantwortlich zeichnet. „Die Digitalisierung 

ist aber gefährlich und sie ist auch nicht 

nachhaltig, weil sie enormen Energieverbrauch 

nach sich zieht.“ Kohlbauer checkt zwar seine 

Emails noch immer nicht selbst, aber immerhin 

nennt er jetzt ein Smartphone sein eigen. „Ich 

fotografiere gerne, das ist schon sehr toll.“ Also 

am Ende doch auch ein bisschen „High End“. 


59

Zum Autor 

Klaus Wolfinger ist geschäftsführender Gesellschafter bei 

Wolfinger Consulting GmbH und Vizepräsident des ÖVI, 

sowie Mitglied im Fachverbandsausschuss & Fachgruppe 

der Immobilien- und Vermögenstreuhänder. 

Quartiersentwicklung 

Nicht nur die ESG-Ziele fordern verantwortungsvolle Projektentwicklung über die Grundstücksgrenze hinaus. 

Kommentar: Klaus Wolfinger 

Von hochwertiger Architektur wird bereits seit längerem gefordert, 

dass sie keine autarken Solitäre produzieren darf, sondern gut eingebettet 

sein und positive Impulse für die Nachbarschaft bieten muss. Was 

professionell konzipierte Immobilienentwicklungen seit Jahrzehnten 

vorzeigen, wird nun zum Standard: 

• Nutzungskonzepte dürfen nicht isoliert betrachtet werden, sondern 

müssen im Zusammenhang mit dem Umfeld gesehen werden und 

mit dem Anspruch, an Bestehendes anzuknüpfen und positive Impulse 

zu setzen. 

• Immer bedeutsamer wird die Akzeptanz von Bauvorhaben. Somit ist 

die Perspektive der Bevölkerung, von Anrainern und politischen Entscheidungsträgern 

mitzudenken. Soziale Aspekte sind zu integrieren 

und die Kommunikation der Ziele sowie der Qualitäten eines Projekts 

werden zur Voraussetzung für einen zügigen Genehmigungsprozess. 

Stadtklima und Aufenthaltsqualität sind hier Prüfsteine. 

• In der Phase der Realisierungsplanung und baulichen Umsetzung 

müssen die im Vorfeld herausgearbeiteten Qualitäten gesichert 

werden, unter anderem durch regelmäßige Koordination paralleler 

Bauvorhaben. Dies betrifft die Schnittstellen an den Grundgrenzen, 

kooperative Energiekonzepte, liegenschaftsübergreifende Freiraumplanung 

und die synergetische Abstimmung der Nutzungen insbesondere 

der EG-Zone. 

Anspruchsvoller, lohnender Weg 

Die Stadt Wien beschreitet diesbezüglich einen anspruchsvollen, 

letztlich aber lohnenden Weg. Für Stadtentwicklungsprojekte werden 

(meist parallel zum Widmungsverfahren und in städtebaulichen 

Verträgen verankert) Qualitätenkataloge ausgearbeitet und Qualitätssicherungsprozesse 

etabliert. Am 2022 fertig gestellten Quartier 

„Spallartgasse 21“ in Wien Penzing ist gut ablesbar, dass die begleitende 

Qualitätssicherung (QS) zu überdurchschnittlich engagierten 

Projektergebnissen und sehr positivem Feedback aus Bevölkerung 

und Fachöffentlichkeit geführt hat. 

Beim Wohnfonds Wien wurde ein eigener Qualitätsbeirat eingerichtet, 

der die Realisierung insbesondere jener Areale begleitet, die 

geförderte und freifinanzierte Bauplätze umfassen. Jüngere Beispiele 

für solche QS-Verfahren sind die Quartiere „Neues Landgut“ und 

„Kurbadstraße“ in Wien Favoriten. 

Für alle Beteiligten sinnstiftend ist Qualitätssicherung, die den Fokus 

auf laufende und damit rechtzeitige Kommunikation richtet – das Aufzeigen 

von Abweichungen im Nachhinein wäre hingegen unproduktiv. 

Eines ist gewiss: Die Immobilienbranche hat hier noch Lernbedarf. 

All diese Anforderungen sollte man nicht als Erschwernisse beklagen, 

sondern erkennen, dass sie ein Projekt insgesamt resilienter und damit 

auch ökonomisch nachhaltiger machen. 

Fotos: Weinwurm, Adobe Stock 

60 ImmoFokus

Zum Autor 

Sebastian Beiglböck ist Geschäftsführer der Vereinigung 

der gewerblichen Projektentwickler in Österreich. 

(VÖPE). 

Die VÖPE treibt die 

Nachhaltigkeitstransformation voran 

Kommentar: Sebastian Beiglböck 

Nachhaltigkeitsanforderungen zu erfüllen, ist eine Herausforderung, 

gleichzeitig aber eine große Chance, neue Geschäftsmodelle 

zu etablieren. Als Unterstützung der VÖPE (Vereinigung Österreichischer 

Projektentwickler)-Mitgliedsunternehmen wurde in den 

vergangenen Wochen und Monaten von erfahrenen VÖPE-Nachhaltigkeitsexperten 

gemeinsam mit externen ESG-Profis ein Leitfaden 

erstellt, der Mitgliedern ab November zur Verfügung steht. 

VÖPE-Agenda „Zukunft Lebensraum“ 

Die VÖPE-Mitglieder haben einen wesentlichen Einfluss darauf, wie 

unsere Lebens- und Zukunftsräume gestaltet werden. Im Projekt 

„Ready for ESG“ war es uns ein Anliegen, die Expertise innerhalb unserer 

Vereinigung zu bündeln und allen Lebensraumentwicklern ein 

praxisorientiertes Handwerkszeug zur Verfügung zu stellen, mit dem 

sie die Nachhaltigkeitstransformation vorantreiben können. Er ist ein 

wichtiger Meilenstein in der VÖPE-Agenda „Zukunft Lebensraum“, in 

der wir uns das Ziel gesetzt haben, den Rahmen für klimafitte, generationengerechte 

und lebenswerte Lebensräume mitzugestalten. 

ESG-Leitfaden ermöglicht VÖPE-Mitgliedern 

„vor der Welle“ zu surfen 

Der Leitfaden ist eine praxistaugliche, am Arbeitsalltag der Projektentwickler 

orientierte Handlungsanweisung für die Einführung 

eines ESG-Managements und die Erstellung eines Nachhaltigkeitsberichts 

nach der „Corporate Sustainability 

Reporting Directive“. Klar strukturiert abgebildet 

und erläutert werden Themen wie 

„Organisation eines Nachhaltigkeitsteams“, 

„Identifikation der Nachhaltigkeitsthemen“, 

„Durchführung der doppelten Wesentlichkeitsanalyse“, 

„Festlegung der Nachhaltigkeitsindikatoren 

und Datensammlung“, 

„Entwicklung einer Roadmap inklusive 

Nachhaltigkeitszielen“ und „Aufbau und 

Gestaltung einer Nachhaltigkeitskommunikation“. 

Unser Projekt „Ready for ESG“ hat auch gezeigt, 

welche Expertise und welch großes 

Potenzial innerhalb der VÖPE vorhanden 

ist, und bestätigt unseren Erfolg als ein nicht 

mehr wegzudenkendes Branchennetzwerk. 

Der Leitfaden ermöglicht unseren 52 Mitgliedern, 

„vor der Welle“ zu surfen, statt nur 

mitzuschwimmen. 

Fotos: Alba Communications, Stephan Huger, shutterstock 

61 ImmoFokus

Die bewegte 

ImmoWirtschaft 

Regelmäßige Kolumne 

über Fakten und Inhalte, die 

verändern und prägen. 

#39 

Die vergessenen Nutzer 

Kommentar: Philipp Kaufmann 

Ich habe in Linz ein Objekt, welches meine Eltern in den 90er Jahren 

erbaut haben. Es handelt sich um ein klassisches Bauträgerprojekt: 

Verschiedene Grundstücke wurden von unterschiedlichen Eigentümern 

erworben, geplant, errichtet und verwertet. Das Objekt wurde 

parifiziert und einzelne Einheiten konnten abverkauft werden. Als 

Projektgewinn sind noch heute einige Einheiten in Familienbesitz. 

Ich bin daher seit meiner Schulzeit mit diesem Objekt verbunden und 

habe quasi zuerst von der Tribüne meinen Eltern bei der 

Arbeit zugesehen - mittlerweile bin ich jedoch selbst 

„eingewechselt“ worden und darf Verantwortung 

übernehmen. 

Die Immobilie wird leider in den letzten Wochen 

vermehrt von Obdachlosen besucht. 

Die in Familienbesitz befindliche Tiefgarage, 

welche jedoch nicht öffentlich zugänglich ist, 

ist davon besonders betroffen. Die PKW-Abstellplätze 

in der Garage werden ausschließlich 

von Dauermietern genutzt und wir haben eine 

konstante Mieterstruktur. Aktuell sind in der Tiefgarage 

oftmals Personen, die nicht zum Haus gehören, 

anzutreffen. Meistens suchen sie das Weite, hin und 

wieder kommen sie aber auch aktiv auf einen zu und fragen nach 

Geld bzw. Feuer. Derartige Zusammentreffen sind mir schon mehr als 

unangenehm, einige weibliche Mieter fürchten sich jedoch und haben 

fast schon Probleme, die Tiefgarage zu besuchen. Selbst wenn man 

keine Personen antrifft, sind die Spuren der unerwünschten Besucher 

in so manchen Winkeln ersichtlich und es kostet einiges an Zeit und 

leider auch Geld, alles wieder entfernen zu lassen. 

Nutzer in der Verantwortung 

Das Haus wird von einer Hausverwaltung verwaltet und als pflichtbewusster 

Eigentümer habe ich das Thema gemeldet. Die Reaktion war 

ein Schreiben an alle Wohnungseigentümer mit einer Information 

über die Vorkommnisse. Das Problem war selbstredend mit dieser 

Aktivität noch nicht gelöst und ich habe mich intensiver eingebracht. 

Ein erster Schritt war Kontakt mit der Polizei aufzunehmen und eine 

Beratung in Anspruch zu nehmen. Diese hat ergeben, dass die in den 

90er Jahren festgelegte Zutrittssystematik den heutigen Anforderungen 

nicht mehr entspricht. Konkret war die Eingangstür zu Geschäftszeiten, 

sprich von 7 Uhr bis 20 Uhr, unversperrt und jeder 

konnte das Haus betreten. Dies machte sicherlich über 

Jahrzehnte Sinn, da die Büronutzer viel Parteienverkehr 

haben; auch die Mitarbeiter der Nutzer haben 

es bisher genossen, jederzeit das Objekt verlassen 

und betreten zu können. 

Bei meinen unzähligen Besuchen vor Ort bin ich 

mit so manchem Nutzer am Gang oder vor dem 

Objekt ins Gespräch gekommen und fast alle 

waren an diesem Thema interessiert. Die Informationen 

waren aus verständlichen Gründen nicht 

immer vorhanden und nicht alle waren von den Vorkommnissen 

in der Tiefgarage betroffen. Die einfachste 

Lösung, das Objekt auch untertags zu versperren und die Eingangstür 

nur für Mitarbeiter und Gäste zu öffnen, wurde kontrovers 

diskutiert, wobei ich schon den Eindruck hatte, dass sich alle mit der 

Problematik auseinandergesetzt haben. 

Ich startete einen neuen Anlauf und informierte die Hausverwaltung 

– zu meiner Überraschung wurde eine Eigentümerversammlung einberufen, 

welche noch in diesem Jahr stattfinden wird. Spannend ist in 

diesem Zusammenhang jedoch, dass kein Eigentümer vor Ort arbeitet 

und alle ‚Investoren‘ ihr Eigentum vermieten. Wäre es nicht besser, 

sich mit den Nutzern an einen Tisch zu setzen, damit alle gemeinsam 

klären, welche Schritte gesetzt werden können? 

Fotos: Gottfried Poessl 

62 ImmoFokus

Zum Autor 

Klaus Baringer ist Obmann des Verbandes 

gemeinnütziger Bauvereinigungen. 

Versiegelung zurückzudrängen ist möglich 

Kommentar: Klaus Baringer 

Die Eindämmung der Bodenversiegelung ist zweifelsohne ein Gebot 

der Stunde. Die Tatsache, dass in Österreich pro Tag zehn Hektar 

zusätzlich an Fläche beansprucht werden, muss uns zum Umdenken 

bewegen. Boden ist ein wertvolles und begrenztes Gut. 

Ob bei Betonplätzen in Innenstädten, ebenerdigen Einkaufszentren 

oder spärlich bewohnten Einfamilienhaussiedlungen – die negativen 

Folgen der Versiegelung sind unübersehbar: Im Sommer entstehen 

nicht nur in den Ballungsräumen immer mehr Hitzeinseln, die die 

Lebensqualität einschränken. In der kalten Jahreszeit kann auch der 

versiegelte Boden kein Wasser mehr aufnehmen und es kann kaum 

versickern. Hier muss gegengesteuert werden. Verdichtetes Bauen, 

Entsiegelung und Nachnutzung müssen in den Vordergrund rücken. 

GBV als Vorreiter 

Die 182 gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) wirken seit langem 

dieser negativen Entwicklung entgegen – im Großen wie im Kleinen. 

Bei großen Stadtentwicklungsgebieten, in denen verdichtet und mit 

ökologischem Fokus gebaut wird, sind die GBV seit Jahren Partner 

der österreichischen Städte und Gemeinden. Dies zeigt sich in Linz in 

der SolarCity, in Graz bei den Reininghaus Gründen, in Wien in der 

Seestadt Aspern oder auch bei der Quartiersentwicklung rund um das 

alte Stadion in Wiener Neustadt. 

Erfolgreich auch im Kleinen 

Aber nicht nur bei den großen Stadterweiterungsprojekten sind die 

GBV vorne mit dabei. GBV nutzen auch in kleineren Gemeinden die 

vorhandenen „Ressourcen“ und versuchen so, den Bodenverbrauch 

zu minimieren. Dies zeigt sich bei der Aufstockung alter Bestandswohnungen 

ebenso wie bei der Überbauung von Supermärkten oder 

dem Umbau von alten Gasthäusern im Ortszentrum zu modernen 

Wohnhausanlagen für Jung und Alt. 

Voraussetzungen müssen stimmen 

Wichtig für die Maßnahmen gegen Bodenversiegelung sind aber 

gewisse Voraussetzungen. Es muss für die Nachverdichtung und die 

Belebung von Ortskernen durch Revitalisierungen ein Bekenntnis 

geben, dass solche Maßnahmen auch gewollt sind. Das betrifft 

die Behörden genauso wie die Parteien und Bürgerinnen und 

Bürger vor Ort. 

Gerade der mehrgeschossige Wohnbau ist der Garant 

dafür, dass wenig Boden versiegelt wird. Es müssen aber 

auch die Grundstücke oder Gebäude vorhanden sein, die 

eine Nachverdichtung oder bodensparende Nachnutzung 

ermöglichen. Hier kann auch der Bund Wesentliches 

dazu beitragen, indem er ein klares Bekenntnis 

dazu abgibt und nicht mehr benötigte Bundesinfrastrukturanlagen 

zu leistbaren Preisen auch für den 

geförderten Wohnbau zur Verfügung stellt. Die 

Möglichkeiten sind da, nutzen wir sie. 

Fotos: Weinwurm, Adobe Stock 

63 ImmoFokus

Zum Autor 

Martin Prunbauer ist seit 2012 Präsident des Österreichischen 

Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB) und im 

Zivilberuf als Rechtsanwalt in Wien tätig. 

Umwidmungsabgabe ist Humbug! 

Kommentar: Martin Prunbauer 

Neben Vermögens-, Erbschafts- und Schenkungssteuern haben 

die Sozialdemokraten jüngst ein neues Thema aus ihrer Steuertrickkiste 

hervorgezaubert. Im Falle von Grundstücksumwidmungen, die 

erhöhte Nutzungsmöglichkeiten zur Folge haben, soll der Staat am 

Gewinn partizipieren und eine Mehrwertabgabe einheben können. 

Die Befürworter einer solchen Abgabe argumentieren, dass die Wertsteigerung 

ohne Zutun des Eigentümers erfolge und es sich daher um 

einen „unverdienten Vorteil“ handle. Dieses sozialistische Umverteilen 

entbehrt jeglicher Grundlage. 

Es ist ein Trugschluss, in diesem Zusammenhang von einem „Umwidmungsgewinn“ 

zu sprechen, weil mit der Umwidmung allein kein 

Gewinn realisiert wird. Ein Gewinn entstünde erst durch eine nachfolgende 

Veräußerung, die dann ohnehin mit einer saftigen Immobilienertragssteuer 

vom Umwidmungsgewinn behaftet ist. In Wahrheit 

liegt eine Doppelbesteuerung desselben Vorganges vor. 

Es ist äußerst bemerkenswert, dass die SPÖ, wann immer sie ein Problem 

zu erkennen glaubt, sofort nach einer neuen Steuer oder Abgabe 

ruft, selbst wenn es bereits eine Abgabe gibt, wie im konkreten Fall die 

Immobilienertragssteuer. 

Das ständige Fordern von neuen Steuern und Abgaben in einem Hochsteuerland 

wie Österreich macht den Aufbau von Eigentum unnötig 

schwer und gefährdet die Rechtssicherheit im Land. Hinzukommt, 

dass eine solche Steuer in einem hohen Ausmaß die Falschen trifft. 

Dazu zählen vor allem junge Menschen, die sich etwas anschaffen wollen 

und mit einer solchen Abgabe vor weiteren finanziellen Hürden 

stehen, oder ältere Menschen, die in der Pension nicht mit weiteren 

Belastungen gerechnet haben. Wer sich als „Partei der Häuslbauer“ 

positionieren möchte, sollte sich auch der damit verbundenen Auswirkungen 

bewusst sein. 

Fotos: Schedl/ÖHGB, Adobe Stock 

Ein Eigentümer, der sein umgewidmetes Grundstück nicht verwerten 

will, hat auch nichts von der erfolgten Umwidmung. Obwohl diese nur 

auf dem Papier stattfindet, soll er bereits zum Zeitpunkt der Rechtskraft 

der Planungsänderung zur Kasse gebeten werden. So er die dafür 

nötigen finanziellen Mittel nicht aufbringen kann, ist der Eigentümer 

möglicherweise sogar zu einem Verkauf dieses Grundstücks gezwungen, 

um dann für die Entrichtung der Immobilienertragssteuer noch 

einmal kräftig in die Tasche zu greifen. Der Eigentümer kann aber 

eine Umwidmung, die er nicht wünscht, nicht verhindern, weil sie im 

öffentlichen Interesse erfolgt. 

Es gibt viele Gründe, warum ein Eigentümer auf sein Grundstück 

angewiesen ist. Gerade im ländlichen Bereich ist es üblich, dass sich 

junge Menschen in der Nähe ihrer Eltern ansiedeln wollen. Eine Umwidmungsabgabe 

beschneidet den Eigentümer in der Freiheit, über 

sein Grundstück zu verfügen. 


64

Zum Autor 

Michael Pisecky war lange Jahre Geschäftsführer der s Real 

und ist Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilienund 

Vermögenstreuhänder. 

Dualität im Wohnbau gewünscht, 

aber gleichberechtigt! 

Kommentar: Michael Pisecky 

Durch Unterstützung des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder 

verfügen wir seit Jahren durch das Unternehmen 

Exploreal über einen exakten Überblick über die Neubautätigkeit im 

Wohnungsbau. Mittlerweile gibt es diesen Marktüberblick auch durch andere 

Datendienstleister wie zum Beispiel ImmoUnited. Da es in Österreich 

leider keinen Überblick über die Gesamtentwicklung an Wohneinheiten 

gibt, da einige Bundesländer die Meldung dafür nicht durchführen, haben 

wir versucht, eine Lösung zu erarbeiten, zumindest, was den Neubau 

betrifft. Wir präsentieren seit über fünf Jahren die Entwicklung an Fertigstellungen 

und in Planung befindlichen Wohneinheiten im mehrgeschossigen 

Wohnbau. Seit zwei Jahren weisen wir auf den sich anbahnenden 

Rückgang im Neubau hin. Die Grundkosten sind hoch. Als jedoch die 

Baukosten enorm gestiegen sind, wurde das eine oder andere Projekt 

verschoben. Wirklich dramatisch wurde es mit dem zu späten und viel zu 

raschen Zinsanstieg und dann noch der KIM-Verordnung, die zusätzlich 

die Nachfrage nach Eigentum negativ beeinflusst hat. Wir stehen heuer 

bei einem Rückgang an Transaktionen im Neubau von 50 Prozent und im 

Bestand von circa 30 Prozent. 

2,5 Prozent, ist allerdings nur verständlich, wenn keine Kaufoption besteht 

und der geförderte Wohnbau vor allem auch kleinere Bauvorhaben mit 

entsprechend höheren Förderungen bauen und eben auch Baulücken bebauen 

soll. Kein Wort über die Bauträger, die 74 Prozent der Wohnungen 

bauen. Es wird in ein Kerngeschäft, nämlich die kleineren Projekte und 

Baulücken, frontal der gewerbliche Wohnbau konkurrenziert, mit öffentlichen 

Mitteln. Gleichzeitig werden über die Bauordnungsnovelle, die 

bereits von der Landesregierung in Wien beschlossen wurde, der Abbruch 

verunmöglicht und der Ausbau und die Sanierung wesentlich erschwert. 

GBV: Kostendeckung als Grundsatz 

Der GBV hat die Kostendeckung als Grundsatz und baut damit leistbar, einerseits 

steuerlich bevorzugt, weil KöST(Körperschaftsteuer)-befreit, und 

andererseits mit Fördermitteln der Länder. Wenn dann die Kosten für die 

Mieter eklatant steigen, weil die Zinsen steigen – es wurde nahezu durchgängig 

mit variablen Zinsen finanziert –, dann werden die Wohnbeihilfen 

angepasst oder eben ein Zinsdeckel eingeführt. Bei den gewerblichen Bauträgern 

trägt der Bauträger die Kosten für die steigenden Zinsen. 

Bauaufträge bleiben aus 

Erst jetzt, wo die Aufträge für die Bauwirtschaft ausbleiben, kommt Bewegung 

in dieses Thema, und die politisch Verantwortlichen beginnen, sich 

damit zu befassen beziehungsweise konkrete Maßnahmen vorzubereiten. 

Damit möchte ich die Dualität des österreichischen Wohnbaus ansprechen, 

denn in Österreich werden 60 Prozent der Wohneinheiten von gewerblichen 

Bauträgern gebaut, in Wien sogar 74 Prozent. Daher vermisse 

ich in der politischen Diskussion um die Ankurbelung des Wohnbaus 

die Dualität. Immer wieder wird eine Forcierung des gemeinnützigen, 

geförderten Wohnbaus – alleine – angesprochen, zuletzt in Wien durch 

die zuständige Stadträtin und die Bautensprecherin der Neos, gemeinsam 

mit dem Vertreter des GBV (Österreichischer Verband gemeinnütziger 

Bauvereinigungen). Der geförderte Wohnbau soll forciert werden, die 

Förderhöhen angepasst, was nachvollziehbar ist, eine Zinsobergrenze von 

Der soziale Wohnbau baut in Österreich konstant um die 15.000 Einheiten, 

in Wien circa 5.000. Der Bedarf liegt bei 45.000 in Österreich und 

17.000 in Wien. 

Wir brauchen die gewerblichen Bauträger für ausreichende Wohnversorgung, 

wir begrüßen den dualen Wohnbau als Erfolgsfaktor des österreichischen 

Wohnbaus. 


65 ImmoFokus


Großwetterlage 

Stimmungslage. Bei den Deutschen nach wie vor ein anhaltendes Tief – bei den Österreichern leicht 

aufgehellt – aber in Österreich ist die Stimmung immer besser als beim Nachbarn. 


Wolfdieter Jarisch (S+B Gruppe) / 

Gerald Beck (UBM Development) 

„Unter den Österreichern ist die Wetterlage 

immer gut“, so Wolfdieter Jarisch (S+B 

Gruppe). „Das liegt in der Natur des Österreichers. 

Schon der liebe Augustin hat sich in 

schwierigsten Zeiten sehr positiv verhalten“, 

ergänzt Gerald Beck mit einem Schmunzeln. 

„Wie es tatsächlich wird, werden wir wahrscheinlich 

in drei Monaten wissen.“ Auf 

jeden Fall sollte man jetzt antizyklisch investieren 

– dies sei aber schwierig. „Derzeit ist 

Cashflow King. Man muss schauen, dass man 

das Geld zusammenhält. Aus diesem Grund 

ist antizyklisches Investment auch immer 

sehr, sehr schwierig. Aber natürlich: Der, der 

das Geld hat, hat jetzt die besten Chancen.“ 

Für Beck und Jarisch stehen Büro und Wohnen 

hoch im Kurs. „Im Wohnungssektor“, 

so Beck. „steuern wir in zwei, drei Jahren auf 

eine Knappheit zu. Im Büro schaut es ähnlich 

aus.“ Es gelte, sich jetzt in Stellung zu bringen: 

„Je schneller man jetzt dran ist, desto besser 

ist man dann am Markt positioniert.“ Jarisch 

liefert gleich einen Vergleich hinterher: „Wir 

haben derzeit in Wien den niedrigsten Leerstand 

an Büroflächen.“ Obwohl viele der Ansicht 

waren, dass die Mitarbeiter nicht mehr 

ins Büro kommen werden und man weniger 

Bürofläche brauche, habe man trotzdem den 

niedrigsten Leerstand. Bei den Wohnungen 

seien die Baugenehmigungen in den Keller 

gerutscht. „10.000 Neubauwohnungen – Zuwanderungen 

von über 50.000 Personen. 

Da kann sich jeder ausrechnen, wo das hinführt. 

Also, das ist einfach ein Muss, dass der 

Wohnungsmarkt weiter boomen wird. Der 

Wohnungsmarkt wird weiter boomen“, sieht 

Beck die Situation nicht allzu schwarz. Antizy- 

klisches Investieren findet jedoch nciht statt, 

analysiert Jarisch: „Auch der, der ausreichend 

Kapital für Investitionen hat, ist vorsichtig. 

Man weiß nicht, was die Banken für Forderungen 

an die Investoren stellen werden. Man 

braucht einfach Reserven. Daher wird es noch 

eine Zeit lang dauern, bis wieder mehr investiert 

werden kann.“ 

Doch wann wird sich der Markt wieder stabilisieren? 

Einige sprechen von sechs Monaten, 

andere sagen zwei Jahre. Beck sieht es pragmatisch: 

„Es kann beides stimmen. Es kann 

beides falsch sein. Wenn man zurückschaut in 

die Finanzkrise 2008, 2009: Da hat es sicherlich 

zweieinhalb, drei Jahre gedauert, bis das Ganze 

wieder in ein positives Momentum umgeschwenkt 

ist. Ich hoffe sehr, dass es jetzt nicht 

so lange dauert. Faktum ist, dass wir mit den 

derzeit hohen Zinsen zu leben lernen müssen. 


66 ImmoFokus

Hohe Zinsen hatten wir viele, viele Jahre. Diese 

vergangenen zehn Jahre Niedrigzinsphase 

waren eigentlich die Ausnahme. Wir kommen 

wieder in eine geregeltere Phase hinein. Darauf 

werden wir uns einstellen müssen.“ 

Jarisch sieht die Lage ganz ähnlich: „Ich 

denke schon, dass wir sicher noch ein Jahr, 

eineinhalb Jahre in die Richtung weiterfahren 

werden, in die wir in dem letzten 

Jahr gefahren sind. Dass es auf null Zinsen 

runtergeht, das glaube ich nicht. Die Jugend, 

die das erlebt hat, die hat diese einmalige 

Situation halt erlebt. Wir haben ja auch 

schon Zinsen gehabt von acht, neun, zehn 

Prozent. Und auch da haben die Immobilien 

funktioniert. Man muss sich halt ein bisschen 

anders aufstellen, und dann wird auch 

das gehen. Ich denke, es wird sich schon 

irgendwo in der Mitte einpendeln. So drei, 

vier Prozent, denke ich mal, werden es wohl 

bleiben.“ 


67


Peter Karl 

(ERSTE Immobilien KAG) 

Peter Karl, Erste–Immobilien-CEO, sieht 

unterschiedliche Wetterlagen: „Strahlenden 

Sonnenschein gibt es nirgendwo. Aber es gibt 

durchaus zufriedenstellendes Wetter in manchen 

Bereichen. Aber es gibt auch Gegenden, 

in denen richtige Unwetter am Horizont dabei 

sind.“ Wobei es sehr stark von den Geschäftsmodellen 

abhängt: „Der Bestandhalter hat 

im Moment die tendenziell besseren Karten. 

Die Entwicklung wird vor allem wegen der 

geänderten Finanzierungsrahmenbedingungen 

schwieriger. Je stärker von Fremdkapital 

abhängig, um so herausfordernder.“ 

Auch für die Erste Immobilien ist die Wetterlage 

nicht gerade heiter. „Es ist durchaus 

herausfordernd, in solchen Zeiten die Liquidität 

in den Fonds sicherzustellen. Das gelingt 

uns aber sehr erfolgreich. Wir haben einige 

Maßnahmen gesetzt, um auch Liquidität in 

den Fonds zu schaffen. Ich bin persönlich 

auch überzeugt, dass wir uns noch eine Zeit 

lang damit abfinden müssen, dass es in dieser 

Art und Weise weitergeht, sehe aber schon 

ein bisschen den Silberstreif am Horizont, 

weil ich tatsächlich glaube, dass wir diesen 

Zinsanhebungszyklus jetzt irgendwo am Top 

erreicht haben und die Zinsen eher seitwärts 

gehen werden.“ 

Sobald dieses neue Zinsniveau auch eingepreist 

ist, könne man wieder zuversichtlicher 

in die Zukunft blicken. „Das Kernimmobiliengeschäft 

funktioniert sehr gut.“ Auch die 

Indexierung der Mieten sei durchsetzbar gewesen. 

„In unserem Erste-Immobilien-Fonds 

konnten die Miet-Cash-Erträge genau um 

zehn Prozent gesteigert werden. Das ist quasi 

der buchhalterische Beweis dafür, dass wir in 

unseren Mietverträgen die Inflation durchsetzen 

konnten.“ 

Der Netto-Mittelabfluss in den Immobilienfond 

konnte noch nicht gestoppt werden. 

Karl ist überzeugt, dass dies noch eine Weile 

dauern wird. „Wir hatten offensichtlich in 

den Immobilienfonds auch sehr viele Anleger, 

die vor allem den Zinsertrag im Vordergrund 

sahen und natürlich in Zeiten, in denen es 

keine Zinsen gab, dann sehr gerne auch in Immobilienfonds 

investiert haben und sich jetzt 

mit einem viel breiteren Angebot an anderen 

Zinsprodukten konfrontiert sehen und daher 

die Immo-Fonds auch wieder verlassen.“ 

Jasmin Soravia 

(Kollitsch Soravia) 

Jasmin Soravia, geschäftsführende Gesellschafterin 

bei Kollitsch & Soravia Immobilien, 

bezeichnet die Wetterlage als angespannt. 

„Eine große Verunsicherung hat 

sich breit gemacht.“ In kurzer Zeit habe sich 

die Stimmung ins Negative gedreht. Käufer 

reagieren verhalten auf die wirtschaftlichen 

Rahmenbedingungen. „Da müssen wir jetzt 

alle durch.“ Die Strategie: „Nach vorne blicken 

und schauen, dass man das ganz gut 

übersteht. Wir werden das gut überstehen. 

Aber es ist sehr herausfordernd.“ 2024 wird 

ein kritisches Jahr. „In Deutschland sind 

schon die ersten Developer in Konkurs gegangen.“ 

Durchaus unerwartet, wie Jasmin 

Soravia, betont. „Auch in Österreich werden 

wir die eine oder andere Insolvenz sehen.“ 

Rasch wird sich die Wetterlage nicht ändern. 

„2008 war der Spuk auch nicht innerhalb eines 

Jahres wieder vorbei. Also, ich befürchte, 

2024 müssen wir uns alle warm anziehen, 

aber auch das werden wir überstehen.“ 

68 ImmoFokus

Michael Klement 

(United Benefits Holding) 

Michael Klement (United Benefits Holding) 

sieht weiterhin sehr dunkle Hagelwolken, 

aber keinen Tornado. „Man muss sich nicht 

fürchten, wenn man die letzten Wochen 

und Monate sehr behutsam gearbeitet hat“, 

so der United-Benefits-Holding-CEO. Wie 

seine Kollegen glaubt Klement auch, dass 

Österreich sechs Monate hinter Deutschland 

in der Entwicklung hinterherhinkt. „Der 

Preisverfall wird aber nicht so deutlich wie in 

Deutschland ausfallen“, ist sich Klement sicher. 

„Die Delle wird nicht so stark ausfallen, 

weil bei uns in Österreich – im Unterschied zu 

Deutschland – nie absolute Spitzenpreise zu 

erzielen waren. Das Preisniveau war in Österreich 

immer moderater.“ 

auf die Bürowelten gerechnet. Die Corona- 

Pandemie hat die Anforderungen nachhaltig 

verändert.“ Für die Assetklassen Wohnen 

und Hotellerie ist Klement weniger skeptisch. 

„Hotellerie gehört zu den Gewinnern. 

Wohnen muss sich ein bisschen neu finden.“ 

Die deutliche Reduktion der Development- 

Pipeline wird zu einem Bedarf führen. „Alles 

rund um das gewerbliche Wohnen ist sicher 

sehr interessant.“ 

Sorgen bereitet Klement der Büromarkt. 

„Niemand hat mit derartigen Auswirkungen 

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69


Peter Ulm 

(Allora Immobilien) 

Für Empira-Management-Geschäftsführer 

Peter Ulm befindet sich die Immobilienwirtschaft 

mitten in einem Gewitter mit Tendenz 

zur Aufhellung. „Da ist ein neuer Realismus, 

eine neue Realität eingekehrt. Mit harter Arbeit 

werden wir aus dem Gewitter rauskommen.“ 

Dass die Deutschen pessimistischer als 

die Österreicher in die Zukunft blicken, sei 

dem Umstand geschuldet, „dass die Entwicklung 

in Deutschland uns zirka sechs Monate 

voraus ist. Also, Deutschland ist schon wirklich 

ganz am Boden. Dort finden auch die 

ersten Insolvenzen statt. Das ist uns ein wenig 

voraus. Ich fürchte, das wird uns auch noch 

drohen. Aber das Markt-Recovery, glaube ich, 

werden wir 2024 sehen.“ Doch warum hört 

man so wenig von erfolgreichen Deals? „Wir 

haben auf der Uni schon alle gelernt, dass 

wir antizyklisch investieren sollen. Aber vielerorts 

sind die Preise noch nicht dort, wo es 

wirklich Spaß macht, antizyklisch zu sein. Ich 

glaube, es ist eher noch eine Zeit des Liquidität-Zusammenhaltens, 

um bereit zu sein.“ 

Gute Chancen sieht Ulm am Office-Markt: 

„Ich bin überzeugt, dass einfach der Trend 

zum modernen, nachhaltig gut gebauten Office 

groß ist. Da gibt es viele Chancen in der 

Konvertierung von alten in moderne Büros, 

in moderne Büroflächen. Die Leute werden 

auch partiell wieder mehr aus den Home- 

Offices zurückkommen, aber man muss ihnen 

was bieten. Und insofern glaube ich, dass 

diese Assetklasse Zukunft hat. Beim Wohnen 

wissen wir, dass wir in zwei Jahren definitiv 

in den Großstädten in einen Wohnungsengpass 

reinlaufen. Wer in zwei, drei Jahren 

genügend Wohnungen anbieten kann, wird 

ein gutes Geschäft machen. Also, ich bleibe 

optimistisch.“ 

70 ImmoFokus

Wie klappt Nachhaltigkeit 

in der Immobilienbranche? 

Nachhaltige Ansätze und Lösungen liegen voll im 

Trend. Diese Entwicklung macht auch vor der Real- 

Estate-Branche keinen Halt – denn der Sektor ist 

einer der wesentlichen CO2-Emittenten. 

Entsprechend fordern Öffentlichkeit, Investoren und 

Politik Anpassungen in den Geschäfts modellen 

der Immobilienunternehmen. 

Sind Sie bereit? 

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„PwC“ bezeichnet das PwC-Netzwerk und/oder eine oder mehrere seiner Mitgliedsfirmen. Jedes Mitglied dieses Netzwerks ist ein selbstständiges Rechtssubjekt. Weitere Informationen finden Sie unter pwc.com/structure. 

71


Roland Schmid 

(IMMOunited) 

Roland Schmid, geschäftsführender Gesellschafter 

von IMMOunited, erwartet erst für 

das Jahr 2025 eine nachhaltige Erholung. „Ich 

sehe die Stimmung ehrlicherweise besser als 

man vermutet. Die Stimmung ist getrübt. 

Es wird aber auch viel schlechte Stimmung 

gemacht. Ganz so schlimm sehe ich es aber 

nicht.“ Dass es im ersten Halbjahr 2023 im 

Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 zu einem 

Einbruch um rund 24 Prozent bei den Verbücherungen 

gekommen ist, hält er auch nicht 

für allzu tragisch. „Es waren aber eben nur 24 

Prozent. Das heißt, der Markt ist nicht zum 

Stillstand gekommen“, so Schmid. „2024 

wird ein schwieriges Jahr, dann aber wird es 

wieder bergauf gehen. Dann kommen wieder 

bessere Zeiten.“ Doch bis dorthin wird noch 

so mancher Sturm zu überstehen sein. Auch 

Schmid rechnet mit Insolvenzen. „Das hohe 

Zinsniveau, die hohe Inflation und gestundete 

Zinsen könnten für einige Unternehmen 

zu unüberwindlichen Hindernissen werden.“ 

Von einer Konkurswelle will Schmid aber 

nicht sprechen. „Wir werden im letzten Quartal 

23 die ersten Pleiten sehen. Das wird sich 

bis zum Sommer nächsten Jahres hinziehen. 

Aber es wird, glaube ich, nicht ganz so dramatisch 

sein, wie wir befürchten. Ich hoffe es 

zumindest.“ 

Karina Schunker 

(EHL Wohnen) 

Die großen Gewitter sieht EHL-Wohnen- 

Geschäftsführerin Karina Schunker nicht. 

Sie sieht immer ein wenig Sonnenstrahlen 

zwischen den Wolken, um Optimismus 

aufleben zu lassen. Aber natürlich versuche 

man, in der aktuellen herausfordernden Zeit 

Lösungen und Möglichkeiten zu suchen. „Es 

bleibt spannend, wie es in den kommenden 

Monaten weitergeht.“ Den Wohnungsmarkt 

beobachtet Schunker in Bezug auf die Angebotsentwicklung 

über die nächsten ein, zwei 

Jahre kritisch. „2025, 2026 sollte sich die Situation 

wieder verbessern.“ 

und günstigere Finanzierungsmöglichkeiten, 

Mobilisierung des Bestands durch Attraktivierung 

der Vermietung und ergänzend einfachere 

Möglichkeiten zur Umnutzung 

von Bestandsflächen wie zum 

Beispiel in Einzelhandelsobjekten. 

Das gilt an sich für ganz 

Europa, aber in Österreich 

ist die Situation doch noch 

deutlich schwieriger als in den 

meisten anderen Märkten.“ 

„Die Leerstände bei Wohnungen sind im städtischen 

Bereich mittlerweile auf ein Rekordtief 

gefallen, es gibt also nur mehr einen geringen 

Puffer, um den aktuellen Nachfrageüberhang 

abzufedern“, sagt Schunker. „Es wird zu einer 

der wichtigsten Aufgaben, auch weiterhin genügend 

Wohnangebot verfügbar zu machen, 

trotz der aktuellen Herausforderungen am 

Markt. Maßnahmen zur Ankurbelung des 

Neubaus sind daher eine dringliche Aufgabe 

der Wohnbaupolitik, etwa durch erleichterte 

72 ImmoFokus

Markus Arnold 

(Arnold Immobilien) 

„Von Sonnenschein zu sprechen, wäre verwegen. 

Die Branche hat eine Krise. Mit dieser 

müssen wir so professionell wie möglich 

umgehen“, so Markus Arnold, Arnold Immobilien. 

Nun zeige sich, wer in der Vergangenheit 

gut gearbeitet hat. „Wer ein verlässlicher 

Partner ist. Bedingt durch die aktuellen Herausforderungen 

werden Objekte weiterhin 

deutlich länger und genauer geprüft“, meint 

Arnold und verweist auf die sehr verhaltene 

Stimmung, speziell am deutschen Investmentmarkt. 

Wohingegen die Marktlage in den 

südeuropäischen Ländern deutlich besser ist 

als hierzulande. Sowohl Spanien, Portugal als 

auch Italien – Märkte, in denen Arnold Immobilien 

ebenfalls mit eigenen Niederlassungen 

vertreten ist – konnten die Investmentvolumina 

halten beziehungsweise sogar ausbauen. 

Trotz der aktuellen Unsicherheit der Marktteilnehmer 

hat sich aufgrund der attraktivsten 

Renditen seit Jahren das Interesse der 

eigenkapitalstarken Privaten deutlich verstärkt. 

„Der Run auf handverlesene Top-Liegenschaften 

hat bereits begonnen“, berichtet 

Arnold. Im besonderen Fokus stehen dabei 

Wohnimmobilien, solide Gewerbeimmobilien 

sowie attraktive Hotelinvestments. Eine 

immer wichtigere Entscheidungsgrundlage 

bei Immobiliendeals ist eine profunde Marktanalyse, 

die das Unternehmen vierteljährlich 

zu allen Arnold-Investmentmärkten sowie 

der Europäischen Union anbietet. 


73


Daniel Jelitzka 

(JP-Immobilien) 

Daniel Jelitzka (JP-Immobilien) sieht 

bereits eine aufgelockerte Großwetterlage. 

„Im Bereich Hospitality sind 

wir auf der Sonnenseite. Ich rechne 

nicht damit, dass die EZB weitere Zinserhöhungen 

vornehmen wird. Das 

wird dem Markt guttun.“ Die Chief- 

Investment-Officer sind jetzt mittlerweile 

der Meinung, sie müssen 

nicht mehr in ein fallendes Messer 

greifen und dieses auffangen. Man 

könne nun wieder mit dem Pricing 

anfangen. „Stellt sich nur noch die 

Frage, wie lange die Zinsen auf diesem 

Niveau verharren.“ Auf den 

Punkt gebracht glaubt Jelitzka, dass „die 

Talsohle bereits erreicht ist. Ein wenig 

Zweckoptimismus ist dabei – aber ich 

glaube, in einem Jahr werden wir wieder 

gute Geschäfte machen.“ Jelitzka hat 

in den vergangenen eineinhalb Jahren 

rund 250 Millionen Euro in Hotelprojekte 

investiert. Der erste Hotelfonds 

ist mit … Euro ausfinanziert. Ein zweiter 

mit einem angestrebten Volumen 

von 100 Millionen soll Ende des Jahres 

ausplatziert sein. „Wir haben schon 60 

Millionen eingeworben. Ende des Jahres 

werden wir die Bücher zumachen.“ 

Wie beim ersten Fonds sollen damit in 

Summe Investitionen von 250 Millionen 

Euro angestoßen werden. 

Michael Ehlmaier 

(EHL Immobilien) 

„Die Märkte befinden sich derzeit in einer ambivalenten 

Situation“, erklärt Michael Ehlmaier, 

Geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien. 

„Aber der Pessimismus, den wir vor 

einem halben Jahr gesehen haben, der ist jetzt 

einem Realismus gewichen. Das Marktumfeld 

ist wie es ist. Die Zinslandschaft ist wie sie ist. 

Wir lassen uns davon nicht unterkriegen. Es stehen 

weniger die Akquise oder die Entwicklung 

im Vordergrund, sondern die Optimierung von 

Bestandsimmobilien.“ 

die Branche daher mit einigen Schwierigkeiten 

zu kämpfen. Die Suche nach Kostensenkungspotenzialen 

ist deshalb eine zentrale Herausforderung, 

das zeigt sich auch am großen Interesse 

für die zahlreichen Start-ups, die mit weiterer 

Digitalisierung, Automatisierung, Standardisierung 

und teilweise dem Einsatz künstlicher 

Intelligenz die notwendigen Effizienzsteigerungen 

bringen sollen.“ 

„Einerseits gibt es in vielen Bereichen, insbesondere 

im Wohn-, aber durchaus auch im Bürosegment, 

großen Bedarf an adäquaten Flächen, 

andererseits lohnt es sich für Entwickler und 

Investoren vielfach dennoch nicht, Projekte 

tatsächlich zu starten. Die hohen Grundstücks-, 

Errichtungs- und Finanzierungskosten, aber 

auch die wirtschaftlichen Belastungen, die aus 

der Umsetzung der EU-Taxonomie beziehungsweise 

der bevorstehenden Dekarbonisierung 

resultieren, sind für die Branche eine nur schwer 

zu verdauende Gemengelage. Vor dem Hintergrund 

der sich abschwächenden Konjunktur hat 

74 ImmoFokus

Wolfgang Scheibenpflug 

(Flughafen Wien) 

Für Wolfgang Scheibenpflug, Geschäftsbereichsleiter 

Immobilien- und Standortmanagement 

Flughafen Wien, scheint die Sonne. „Die 

Großwetterlage wird in den nächsten Jahren, 

glaube ich, durchaus stürmisch werden. Wenn 

sie am Flughafen betrachtet wird, gibt es Positives 

zu sagen. Wir sehen die Passagierzahlen 

von 2019, das heißt, die Recovery hat deutlich 

schneller begonnen und ist schneller durchgeführt 

worden, als es jeder Pessimist erwartet 

hätte. Generell am Immobilienstandort haben 

wir, glaube ich, schon sehr viele Pluspunkte, die 

bei unseren Kunden ankommen. Wir bieten ein 

Gesamtpaket an, neben den Immobilien auch 

eine Community von Hotelzimmern über Werbung 

bis zu Parken. Wir bieten ihnen komplette 

Service-Leistungen an. Logistik boomt wie 

kaum zuvor, und damit haben wir auch unsere 

letzten Flächen in Fischamend hier verkaufen 

können. Und wir bereiten weitere 47 Hektar 

westlich des Flughafens vor.“ Werden bei anderen 

Quartierentwicklungen Bauvorhaben auf 

Eis gelegt und Planungen gestoppt, werden am 

Flughafen bald wieder die Bagger anrollen und 

Baukräne aufgestellt, berichtet Scheibenpflug: 

„Wir haben momentan zwei Hotels am Standort, 

das NH und das Moxy-Hotel, die sehr, sehr gut 

gebucht sind. Noch in diesem Jahr starten wir 

mit dem Bau eines dritten Hotels, dem Vienna 

House Easy, einem Zwei-Sterne-Hotel, das Anfang 

2025 eröffnet werden soll.“ 

Auf die neuen Anforderungen im Office-Bereich 

nach der Pandemie habe man am Flughafen 

rechtzeitig und erfolgreich reagiert. „Die Arbeitswelt 

hat sich deutlich geändert. Mit unserem 

Office-Park 4, der neben einer klassischen 

Bürofläche auch Konferenz- und Coworking- 

Flächen anbietet, sind wir auf die neuen Herausforderungen 

gut vorbereitet. Das sehen wir 

auch durch die massive Nachfrage nach unseren 

Büroflächen am Standort.“ 

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75


Johannes Endl 

(ÖRAG) 

Örag-Vorstand Johannes Endl sieht erste 

Sonnenstrahlen durchs Fenster. „Aprilwetter. 

Wir sind in der Realität angekommen 

– und das ist gut so.“ Es gebe 

auch wieder Transaktionen. „Vielleicht 

nicht so viele, wie wir uns wünschen 

würden. Aber es ist ein gutes Zeichen 

für den Markt.“ Allein die Preisfindung 

ist noch nicht abgeschlossen. 

„Noch liegen die Preisvorstellungen 

zu weit auseinander. Wir sehen genügend 

eigenkapitalstarke Investoren. 

Aufgrund der unsicheren Marktsituation 

finden viele Deals Off-Market 

statt – wohl auch wegen der Preisabschläge. 

Darüber redet niemand 

gern“, so Endl. Besonders schwierig 

sei die Preisfindung bei Objekten, 

die vor ein, zwei Jahren zu sehr hohen 

Preisen in einer anderen Zinslandschaft 

gekauft wurden. 

Auch der Wohnungsmarkt ist in Bewegung 

geraten. „Die hohen Preise führen dazu, 

dass viele Kaufinteressenten ihre Kaufpläne 

verschieben und sich auf dem Mietmarkt 

umsehen. Gekauft hätten sie eine Zwei-, 

Drei-Zimmer-Wohnung. Gemietet wird 

aber eine Drei-, Vier- oder Fünf-Zimmer- 

Wohnung. Davon aber gibt es zu wenige 

am Markt, was die Preise steigen lässt.“ Eine 

Insolvenzwelle sieht Endl nicht auf uns 

zukommen. „In Österreich findet selbst 

der Weltuntergang ein paar Wochen später 

statt.“ Die eine oder andere Sache ist aber 

sicher noch nicht ausgestanden. „Ich hoffe, 

dass dies auf breiter Front keine Spirale 

nach unten auslöst“, gibt sich Endl optimistisch. 

„Aber ganz ohne Konkurse, fürchte 

ich, wird es auch bei uns nicht gehen.“ 

Karl Derfler 

(ADEQAT) 

Karl Derfler, geschäftsführende Gründungsgesellschafter 

der Adeqat, will nicht als Pessimist 

gelten. „Ganz im Gegenteil. Ich schaue positiv 

in die Zukunft. Ich glaube, dass jetzt ein Zyklus 

zu Ende gegangen ist. Die Hauptfrage ist: Wie 

stellst du dich darauf ein und wie präpariert 

man sich?“ Viele Marktteilnehmer sind jetzt 

in Schwierigkeiten – doch darüber wird der 

Mantel des Schweigens gebreitet. 

kann es nicht sagen, was die Göttlichkeit vorhat. 

Aber viele Marktteilnehmer sagen, dass die 

Phase der Zinserhöhungen noch nicht vorbei 

ist.“ Positiv sei, so der Investment-Profi, dass 

die Großinvestoren langsam zurückkommen. 

„Es gibt ausreichend Kapital, das in die Immobilie 

gehen möchte.“ Allein die Bewertungen 

hinken hinterher und die Frage der Entwicklung 

bei den Zinsen. „Gott sei Dank dürfen wir 

Transaktionen begleiten. Wenn du als Investor 

damit rechnest, dass weitere Zinserhöhungen 

kommen, heißt das umgekehrt, dass die 

Preise sich vielleicht noch einmal in die andere 

Richtung bewegen. Dann wirst du vielleicht zuwarten.“ 

Doch Derfler ist durch und durch Optimist: 

„Das Geschäft kommt sicher wieder. Das 

ist keine Frage. Die einzige Frage, die sich stellt, 

ist: Wann?“ Man müsse wie ein Bauer denken. 

„In einer Dürreperiode muss man viel Wasser im 

Brunnen und etwas Speck im Keller haben.“ 

Derfler übt heftige Kritik an der Europäischen 

Zentralbank. „Ich halte die Politik der EZB für 

nicht adäquat, um es in unserer Firmenphilosophie 

zu sagen, weil die Inflation angebotsund 

nicht nachfrageinduziert ist. Das führt 

tatsächlich dazu, dass viele Marktteilnehmer 

Probleme haben. Das tut mir auch leid. Aber 

wir selbst haben uns, glaube ich, sehr gut 

dafür präpariert.“ Doch was hätte die EZB anders 

machen können? „Es war allen klar“, so 

Derfler, „dass die Zinsen steigen werden. Von 

Minuszinsen in kurzer Zeit auf das aktuelle 

Zinsniveau anzuheben ist in der Kombination 

deutlich letaler. Besser wäre es gewesen, wenn 

es harmonischer, smoother passiert wäre.“ 

Die Frage, ob mit weiteren Zinsanstiegen zu 

rechnen sei, beantwortet Derfler mit einem 

tiefen Seufzer. „Heilige EZB, bete für uns. Ich 

76 ImmoFokus

Die Ernüchterung 

Kommentar: Patrick Baldia 

Fotos: 

Allen Ankündigungen und Befürchtungen und vor allem dem 

Umfeld zum Trotz sind letztlich doch recht viele Immobilienprofis 

zur Expo Real 2023 gekommen. Sowohl die Zahl der Aussteller als 

auch jene der Besucher lag nur unwesentlich unter der des Vorjahres. 

So mancher hatte im Vorfeld gemeint, dass wohl kaum einer nach 

München reisen würde. Zu negativ sei die Stimmung. Man fahre zum 

kollektiven Weinen nach München, wurde etwa ein heimischer Entwickler 

im „Standard“ zitiert. Man wolle sich in netter Gesellschaft 

gegenseitig bemitleiden, meinte ein anderer Immobilienprofi zum 

Verfasser dieser Zeilen. 

Sie ahnen es: Die Stimmung war schon mal 

besser als heuer auf der „Arbeitsmesse 

der Immobilienbranche“. Während 

im Vorjahr offensichtlich viele 

nicht wahrhaben wollten, dass 

das letzte goldene Jahrzehnt, 

mit rasant steigenden Preisen 

und praktisch keinen 

Zinsen, bis auf Weiteres 

vorbei ist, war 2023 kollektive 

Ernüchterung 

auszumachen. „Auf das 

Leugnen folgt der Kater“, 

lautete auch treffend 

der Titel des Expo-Real- 

Nachberichts, der in der 

Timeline erschien. 

Wobei sich die angeführten Eindrücke 

auf die heimischen Messeteilnehmer 

beziehen. Wer sich unter Deutsche 

mischte, fühlte sich ob der unterirdischen Stimmung 

mitunter an Trauerfeiern erinnert. Und das hat ausnahmsweise 

nichts damit zu tun, dass unsere Nachbarn dazu neigen, die Dinge 

ernster zu sehen und vielleicht mit etwas weniger Lockerheit anzugehen. 

Vielmehr darf nicht vergessen werden, dass die aktuelle Krise 

mit all ihren Begleiterscheinungen wie Insolvenzen, Baustopps und 

Preisverfall in Deutschland einfach um rund ein halbes Jahr früher mit 

voller Wucht zugeschlagen hat. 

Nach der Expo Real weht ein rauer Wind 

Etwas mehr als einen Monat nach der Expo Real deutet einiges 

darauf hin, dass bald auch hierzulande ein um einiges 

rauerer Wind als bislang wehen wird. Mit der 

Signa und 6B47 sind zuletzt zwei große 

Projektentwickler in Schwierigkeiten 

geraten. Weitere dürften folgen. 

Mehr und mehr setzt sich auch in 

Österreich auf breiter Front die 

Erkenntnis durch, wie ernst 

die Lage ist und dass die laufende 

Krise das eine oder 

andere Jährchen länger 

dauern dürfte als erhofft. 

Wahrscheinlich scheint 

auch, dass Geld künftig 

wieder mehr kosten wird. 

Vielleicht nicht acht bis 

neun Prozent Zinsen, aber um 

die vier Prozent, wie es vor gar 

nicht so langer Zeit der Fall war. 

Die Welt sollte also nicht untergehen. 

Und wer das dennoch glaubt, sei 

beruhigt, dass in Österreich selbst der Weltuntergang 

mit reichlich Verspätung stattfindet. 


77

ImFokus 

106 

SIGNA 

Ein Imperium wird brüchig. Aus dem Nichts 

baute René Benko ein Milliarden-Imperium 

auf. Dies droht nun einzustürzen. Hinter 

den Kulissen tobt ein Machtkampf. In der 

Zwischenzeit haben die Liquiditätsprobleme 

bereits zu etlichen Planungs- und Baustopps 

der beiden Tochterfirmen Signa Prime und 

Signa Development geführt. 

126 

FRÜHAUFSTEHER-EVENT 

Das ImmoFokus EarlyBird Breakfast ist für die 

heimischen Immobilienmanager längst zu 

einem Fixtermin im Messekalender der Expo 

Real in München geworden. Bei der diesjährigen 

Ausgabe fanden sich rund 50 Teilnehmer 

im König Ludwig bei den Riem Arcaden ein. 

80 

REAL CIRCLE 

Stadt entwickelt sich 

weiter: Beim 33. Real 

Circle auf Einladung von 

ERSTE BANK, ERSTE 

Immobilien KAG, ERSTE 

Group, IMMOunited, 

PwC Österreich und 

ImmoFokus drehte sich 

alles um das Thema Stadtund 

Quartiersentwicklung. 


78 ImmoFokus

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79

ImFokus 

Real Circle 

#34 

Stadt entwickelt 

sich weiter 

Stadt- und Quartiersentwicklung. Beim 33. Real Circle auf Einladung von ERSTE BANK, 

ERSTE Immobilien KAG, ERSTE Group, IMMOunited, PwC und ImmoFokus diskutierten rund 

30 Expertinnen und Experten ein Thema, das niemanden kalt zu lassen scheint: Stadtentwicklung. 

Autoren: Patrick Baldia, Gerhard Fritz, Michael Neubauer und Rudolf Oezelt 

S 

tädte nehmen gerade mal zwei 

Prozent der globalen Fläche ein, 

sind aber Lebensort von mehr als 

der Hälfte der Menschen. Tendenz: 

weiter steigend. Wie müssen sich unsere Städte 

wandeln, um dieser Herausforderung gerecht 

zu werden? Vor allem: Wie lassen sie sich effizienter, 

grüner und lebenswerter gestalten? 

Was sind Maßnahmen zur Verbesserung von 

Stadtklima und Aufenthaltsqualität? Welche 

Rolle spielen Vernetzung und intelligente 

Systeme? Wie sehen „Best-Practice“-Stadtentwicklungsprojekte 

aus? Ist die 15-Minuten-Stadt 

wirklich so erstrebenswert? Welche nachhaltigen 

Mobilitätskonzepte bringen uns weiter? 

Und, „last but not least“: Wie gestaltet man den 

Dialog mit den Bürgern – Stichwort Partizipationsprozesse? 

Zukunft ist digital 

„Wir werden immer digitaler werden und auch 

viel mehr künstliche Intelligenz einsetzen. Die 

Zukunft liegt in der Vernetzung von Gebäuden“, 

hält Gerald Beck, Geschäftsführer UBM Development 

Österreich, gleich zu Beginn der 

Diskussion in Gruppe A fest. Stadtentwicklung 

ohne Digitalisierung sei künftig gar nicht mehr 

vorstellbar. Auch sei die Zeit von monofunktionalen 

Quartieren vorbei – nicht zuletzt mit 

Hinblick auf den Flächenverbrauch. Zentral 

sei vielmehr eine intelligente Nutzungsmischung. 

Auch, um ökonomische Stabilität zu erzeugen. 

„Wir brauchen belebte Erdgeschosszonen. Das 

ist bei einer guten Nutzungsmischung zu erreichen. 

Digitalisierung hilft uns sehr dabei, 

aber ich würde es nicht darauf reduzieren 

wollen“, so der designierte Geschäftsführer der 

„Wenn wir über die soziale 

Stadt reden, dann müssen 

wir auch über die leistbare 

Stadt reden.“ 

Herbert Bartik, 

UIV Urban Innovation Vienna 

80 ImmoFokus

Hier geht‘s 

zum Video 

www.immo-timeline.at 

Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) und der 

Austrian Real Estate (ARE). 

Gebäude, die miteinander kommunizieren, 

sind im Neubau bekanntlich bereits Realität. 

Aber was ist mit dem Bestand? „Der Bestand 

wird ein immer größeres Thema werden“, hält 

Beck fest. „Wir wissen, dass wir in der Zukunft 

mit Sicherheit einen geringeren Anteil an 

Neubau sehen werden. Wir müssen viel mehr 

sanieren, sonst erreichen wir unsere Klimaziele 

nicht. Im Bestand ist die Digitalisierung noch 

eine technische Herausforderung. Hier stehen 

wir sicher erst am Anfang. Aber es gibt erste 

vielversprechende Projekte, wie zum Beispiel 

eine gemeinsame Energieversorgung. Um 

derartige Projekte umsetzen zu können, müssten 

zuerst Gesetze geändert werden. Für mich 

liegt der Schlüssel zum Klimaschutz in der 

Regulatorik und in der Änderung von Gesetzen.“ 

Tiefgreifende Änderungen 

„Das setzt aber voraus“, bringt sich nun Peter 

Vcelouch, Rechtsanwalt und Partner bei Cerha 

Hempel Rechtsanwälte, in die Diskussion ein, 

„dass man überhaupt weiß, welches Ziel man 

auf welche Weise verfolgen möchte. Mobilitätswende, 

Elektromobilität, Lieferketten- 

Regelungen – alles nur Stückwerk. Es fehlt die 

große Klammer. Diese große Klammer sehe 

ich nicht. Wir alle wissen, dass es ohne Änderung 

des Mietrechtsgesetzes wohl nicht gehen 

wird. Wir wissen aber auch, dass das nicht 

geschehen wird.“ „Ich glaube auch nicht, dass 

es bei den Bauordnungen, beim Ensemble- und 

Denkmalschutz kurzoder mittelfristig tief- 

„Wäre es nicht sinnvoller, 

die Summe der drohenden 

Klima-Strafzahlungen als 

Förderungen auszuzahlen?“ 

Gerald Beck, 

UBM Development Österreich 


81

ImFokus 

greifende Änderungen geben wird“, blickt 

Vcelouch pessimistisch in die Zukunft. 

Klar ist für die Diskutanten der Gruppe A, dass 

Quartiersentwicklungen eine große Herausforderung 

für alle Beteiligten sind. Beck: „Wir 

haben am QBC sieben Gebäude mit zum Teil 

gemeinsamen Tiefgaragen errichtet. Allein der 

Servituts-Vertrag hat, glaube ich, 350 Seiten. 

Diese Verträge müssten so gestaltet sein, dass 

ein späterer Käufer der Gebäude ihn auch 

versteht. Wie beim Leopoldquartier, bei unserem 

Holzbauquartier im zweiten Bezirk, wo 

wir versuchen, es etwas einfacher zu gestalten. 

Im Leopoldquartier setzen wir allerdings auf 

Geothermie. Das heißt, wir haben eine autarke 

Energieversorgung, bei der es natürlich noch 

zusätzliche Abhängigkeiten gibt, die alle in 

einen Kooperationsvertrag hineingegossen 

werden, der neben dem Servituts-Vertrag seine 

rechtliche Wirkung entfaltet. Das Ganze ist 

schon ein hochkomplexes, privatrechtliches 

System. Das darf man bei Stadtquartieren mit 

Sicherheit nicht unterschätzen. Und da sind 

wir noch gar nicht bei den regulatorischen 

Vorgaben.“ 

„Auch einige alte 

gewachsene Grätzel 

kann man durchaus 

als erfolgreiche 

Quartiersentwicklungen 

bezeichnen.“ 

Christian Oberkleiner, 

TPA 

„Bei den Bauordnungen, 

beim Ensemble- und 

Denkmalschutz sind kurzoder 

mittelfristig keine 

tiefgreifenden Änderungen 

zu erwarten.“ 

Peter Vcelouch, 

CERHA HEMPEL Rechtsanwälte 

Neuland für Banken 

„Finanzierende Banken betreten hier Neuland“, 

merkt Roman Eisenmagen, Leiter Gewerblicher 

Wohnbau bei der ERSTE Bank, an. „Aus Finanzierungssicht 

sind Banken den globalen Trends 

zwei, drei, vier, fünf Schritte hinten nach. Das 

Finanzierungsgeschäft ist traditionell eigentümerorientiert 

aufgestellt.“ Bei Energiegemeinschaften 

zum Bespiel dreht sich vieles um 

„Ich sehe ein 

großes Potenzial für 

Energiegemeinschaften.“ 

Anita Körbler, 

trovato 

82 ImmoFokus

Haftungsfragen. Nachsatz des Experten: „Es 

gibt definitiv hohen Bedarf an gesetzlicher 

Regulatorik.“ 

„Bei der Quartiersentwicklung müssen viele 

Player mitspielen, müssen ins gemeinsame 

Boot geholt werden“, ergänzt Anita Körbler, 

geschäftsführende Gesellschafterin von trovato. 

„Digitalisierung hin oder her. Wir müssen bei 

der Quartiersentwicklung auch soziale Aspekte 

berücksichtigen. Die Lebensqualität für die 

Bewohner ist entscheidend. Kurze Wege. Wohnen 

und Arbeiten an einem Platz. Stichwort 

Teilzeitarbeit. Ist der Arbeitsplatz in der Nähe, 

sind Beruf und Familie besser vereinbar, können 

die Kinder allein in ein paar Minuten zu 

Fuß in den Kindergarten oder in die Schule 

gehen. Das sind die Themen, die für die Qualität 

eines Quartiers entscheidend sind“, sagt 

Körbler. „Digitalisierung kann auch genutzt 

werden, um soziale Aspekte leichter umzusetzen“, 

fügt sie hinzu. 

„Keine Frage, dass soziale Aspekte bei der 

Quartiersentwicklung berücksichtigt werden 

sollten“, meldet sich Peter Vcelouch wieder zu 

Wort. „Ich bin mir aber nicht sicher, ob das 

Konzept ‚Wohnen, Arbeiten und Freizeit am 

selben Ort‘ funktioniert. Das war unter anderem 

der USP für die Gasometer-Projekte. Kaum 

waren sie fertig, hat sich gezeigt, dass die Leute 

halt nicht dort arbeiten, wo sie wohnen, oder 

sie wohnen nicht dort, wo sie arbeiten. Und 

schon gar nicht wollen sie die Freizeit dort 

verbringen, wo sie wohnen und arbeiten. Das 

ist, glaube ich, die Schwäche jedes Quartiers.“ 

Die richtige Balance 

„Das Projekt Gasometer war eine der ersten 

Quartiersentwicklungen in Wien“, gibt Herbert 

Bartik, Senior Expert der Abteilung Future 

Cities bei der UIV Urban Innovation Vienna, 

zu bedenken. „Die Städteplanung hat dazugelernt. 

Wie es funktioniert, zeigen die Seestadt 

Aspern oder das Sonnwendviertel. Die Wohnzufriedenheit 

ist dort sehr, sehr hoch. Ich glaube, 

die Stadt hat in den letzten Jahren schon große 

Fortschritte bei der Quartiersentwicklung 

gemacht.“ „Wenn wir über die soziale Stadt 

reden, dann müssen wir auch über die leistbare 

Stadt reden“, führt Bartik weiter aus. „Da geht 

es ganz, ganz stark um den leistbaren Wohnraum. 

Dafür steht Wien. Es geht um Balance zwischen 

privater Immobilienwirtschaft und den gemeinnützigen 

Wohnbauträgern und den Interessen 

der Stadt. Dazu gehört ein ausgebauter 

öffentlicher Verkehr– und ein Angebot an 

sozialer Infrastruktur. Vom Kindergarten bis 

zur Bücherei. All diese Elemente halte ich schon 

für ganz zentral in dem Verständnis von sozialer 

Stadt und dem Verständnis von Lebensqualität, 

die eine Stadt bieten sollte.“ 

„Für uns war diese qualitätsvolle, gemischte 

Nutzung am QBC neben der Erreichbarkeit 

einer der maßgeblichen Gründe, hier einzuziehen“, 

so Christian Oberkleiner, Steuerberater 

und Partner bei TPA Steuerberatung. „Wir 

haben auch viele Kollegen, die ihren Wohnsitz 

in die Nähe des Arbeitsplatzes verlegt haben.“ 

Wobei eine Quartiersentwicklung nicht immer 

ein Neubau sein muss: „Es gibt auch alte gewachsene 

Grätzel, die man durchaus als erfolgreiche 

Quartiersentwicklungen bezeichnen 

darf. Alte Grätzel bieten alles, was man von 

„Das Finanzierungsgeschäft 

ist traditionell 

eigentümerorientiert 

aufgestellt.“ 

Roman Eisenmagen, 

Erste Bank 


83

ImFokus 

einer modernen Quartiersentwicklung erwartet: 

soziale Durchmischung, kurze Wege, 

Freizeitangebote, Nahversorgung. Schlussendlich 

ist es aber auch ein Teil des Mindsets und 

der Lebensqualität, dass man auf Elektromobilität, 

auf E-Scooter oder auf die U-Bahn setzt 

und im Gegenzug auf das Auto verzichtet.“ 

Fokus auf Bestand 

Da neue Quartiere auf der grünen Wiese kaum 

mehr genehmigt werden dürften, müsse man 

sich intensiver um den Bestand kümmern. 

„Sanieren ist das Gebot der Stunde“ ist sich die 

Diskussionsrunde einig. 

UIV-Experte Bartik sieht jedenfalls weiterhin 

große Aufgaben auf die Stadt zukommen. „Wir 

haben die große Aufgabe, 600.000 Haushalte, 

die im Moment noch mit Gas heizen, bis 2040 

davon wegzukriegen. Das Ziel ist und bleibt 

die Klimaneutralität. Stadtrat Jürgen Czernohorszky 

hat diese Aufgabe einmal mit der 

Apollo-Mondlandung verglichen.“ Wobei die 

Bestandsentwicklung untrennbar mit der 

Energietransformation verbunden sei. Ein Weg 

führe dabei über den Ausbau der Fernwärme. 

„Aber wir können nicht jedes Gebäude anschließen.“ 

Daher kommt der klimafitten, 

klimagerechten Sanierung von Bestandsgebäuden 

große Bedeutung zu. 

Aktuell werde die Fernwärme in Wien mit rund 

50 Prozent aus Erdgas erzeugt, aber, so Bartik; 

die Zielsetzung Klimaneutralität 2040 bedeute, 

dass bis 2040 auch die Fernwärme dekarbonisiert 

„Bei der Quartiersentwicklung 

spielen sehr viele Faktoren 

zusammen, die man in ihrer 

gesamten Wirkung erfassen muss.“ 

Doris Schnepf, 

Green4Cities 

sein müsse. Vcelouch kommt wieder auf das 

Thema Normen zu sprechen. „Auch hier braucht 

es einheitliche Regelungen und Zielsetzungen. 

Auf EU-Ebene gilt Gas als grüne Technologie. 

Daher ist die Frage, warum nur gerade wir unbedingt 

aus dem Gas raus müssen, durchaus 

berechtigt. Wäre es nicht sinnvoller, in einem 

ersten Schritt die Fernwärme zu dekarbonisieren?“, 

stellt der Rechtsanwalt in den Raum. 

Die Ertüchtigung des Gebäudebestandes, der 

nicht an die Fernwärme angeschlossen werden 

wird, ist eine weitere wesentliche Säule dieser 

Strategie – aber auch eine äußerst kostenintensive, 

so der Grundtenor der Experten der Gruppe 

A. Eisenmagen sieht hier die Politik gefordert. 

„Im Bestand wird es ohne Förderungen nicht 

gehen. Ein Weg wäre es, privates Kapital zu 

mobilisieren. In Österreich liegen über 300 

Milliarden Euro unverzinst auf Girokonten. Eine 

enorme Summe, die es zu aktivieren gilt.“ Auch 

wenn es aktuell genügend Förderungen gibt. 

Christian Oberkleiner verweist auf die Vielzahl 

an Möglichkeiten und nennt als Beispiel die 

Investitionsfreibeträge. Einziges Manko: „Die 

15 Prozent Förderung gibt es nur bis eine Million 

Euro Investment. Diese Deckelung gehört – nicht 

nur wegen der Inflation – erhöht.“ 

Win-Win-Situation geschaffen 

„In Deutschland“, blickt Beck zu unserem 

Nachbarn, „gibt es über die bundeseigene 

Förderbank KfW Zuschüsse und zinsgünstige 

Darlehen für Sanierungsmaßnahmen. In Kombination 

mit einem Contracting-Modell wird 

„Die Digitalisierung ist 

auch bei der Stadt- und 


nicht aufzuhalten.“ 

Karl Derfler, 

ADEQAT 

eine Win-Win-Situation geschaffen. In Österreich 

sind wir von einer derartigen Lösung 

meilenweit entfernt.“ Die Förderlandschaft sei 

viel zu stark fragmentiert. 

„Ich sehe ein großes Potenzial für Energiegemeinschaften. 

Gerade im Bereich Sanierung 

von Bestandsgebäuden, im Speziellen auch von 

Zinshäusern. In einer Energiegemeinschaft 

muss festgelegt werden, wie die erzeugte Energie 

zwischen den einzelnen Beteiligten aufgeteilt 

wird. Hier sind wir wieder beim Thema 

vernetzte Gebäude. Dank der Digitalisierung 

lässt sich das nun auch umsetzen“, so Körbler. 

„Das kann auch größer angedacht werden – im 

Innerstädtischen könnten ganze Blöcke zusammengeschlossen 

werden. Noch sind wir 

nicht so weit. Wir müssen uns aber große Ziele 

setzen“, appelliert die Digitalisierungsexpertin, 

ausgetrampelte Pfade zu verlassen. Ohne Eingriffe 

in das Eigentumsrecht sind diese großen 

Ziele nicht erreichbar, wenngleich diese Eingriffe 

sehr behutsam gesetzt werden sollten. 

Auf Österreich kommen Kompensationszahlungen 

in Milliardenhöhe zu, wenn die Klimaziele 

verfehlt werden. „Wäre es nicht sinnvoller, 

die Summe der drohenden Strafzahlungen 

als Förderungen auszuzahlen?“, fragt Beck in 

die Runde. „Damit könnte man milliardenschwere 

Investitionen auslösen.“ In einem ist sich die 

Runde einig: Die Klimawende wird Geld kosten. 

Dafür braucht es auch den gesellschaftspolitischen 

Konsens. 

Liegenschaftsübergreifende Planung 

„Bei der Quartiersentwicklung spielen sehr 

viele Faktoren zusammen, die man in ihrer 

gesamten Wirkung erfassen muss“, eröffnet 

Doris Schnepf, Mitbegründerin und Geschäftsführerin 

von Green4Cities, dem Kompetenzzentrum 

für urbane grüne Infrastruktur, die 

Diskussionsrunde der Gruppe B. Als Beispiel 

führt sie die Begrünung eines Quartiersprojekts 

an. „Man kann nicht einfach nur einen Platz 

oder die Fassade eines Gebäudes begrünen. Da 

braucht es eine liegenschaftsübergreifende 

Planung, unter anderem ein Mobilitätskonzept 

und ein nachhaltiges Energiekonzept. Ganz zu 

schweigen von den ‚großen Herausforderungen‘ 

Finanzierung und Haftung.“ 

Für Thomas Warmuth, RE Legal and Business 

Development bei der ERSTE Bank, macht den 

Erfolg eines Quartiers der richtige Nutzermix 

84 ImmoFokus

aus. „Sehr gut macht das die Wien 3420 aspern 

Development AG, sie lernt offensichtlich mit 

jeder Erweiterung der Seestadt Aspern dazu.“ 

Die Herausforderung der Zukunft bei der Quartiersentwicklung 

steht für ihn fest: „Die Vermeidung 

von weiterer Bodenversiegelung.“ 

Nachsatz: „Ich bin überzeugt, dass Nachverdichtung 

das Gebot der Stunde sein wird.“ 

Auch Stefan Pasquali, Geschäftsführer Neubau 

bei der 3SI Immogroup, bekennt sich dazu, ein 

großer Fan der innerstädtischen Nachverdichtung 

zu sein. „Sie ist eine große Chance für die 

Zukunft.“ Über allem stehe bei der Quartiersentwicklung 

eine umfassende Planung und Erschließung. 

„Wenn das nicht von Anfang an 

passt, wird sich das auf das betreffende Quartier 

„Die 

Nachverdichtung ist 

eine große Chance 

für die Zukunft.“ 

Stefan Pasquali, 

3SI Immogroup 

„Ich bin überzeugt, dass 

Nachverdichtung 

das Gebot der Stunde 

sein wird.“ 

Thomas Warmuth, 

ERSTE Bank 

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85

ImFokus 

auswirken.“ Wichtig sei es, ein offenes Ohr für 

die Wünsche und Bedürfnisse der künftigen 

Nutzer zu haben. „Man sollte ohne vorgefasste 

Meinung in die Diskussion mit ihnen gehen“, 

bringt es der Experte auf den Punkt. 

Kurze Wege und Serviceangebote 

„Mein Idealbild ist eine Stadt, die sich an den 

Bedürfnissen ihrer Bewohner orientiert“, sagt 

auch Aleksandra Dorninger-Potkonjak, Senior 

Project Manager bei CBRE Austria. „Mit kurzen 

Wegen und Serviceangeboten wie Bildung 

oder ‚Public Health‘ für alle Altersgruppen zu 

allen Tageszeiten.“ Dementsprechend müsse 

bei der Entwicklung von Stadtquartieren der 

„Mixed-Use“-Gedanke im Vordergrund stehen. 

Durch die Verbindung von Digitalisierung 

und Nutzer-Bewusstsein würden sich wiederum 

auch neue Geschäftsfelder ergeben. 

„Die Digitalisierung ist nicht nur bei der Stadtund 

Quartiersentwicklung nicht aufzuhalten“, 

„Mein Idealbild ist 

eine Stadt, die sich an 

den Bedürfnissen ihrer 

Bewohner orientiert.“ 

Aleksandra Dorninger-Potkonjak, 

CBRE Austria 

meint auch Karl Derfler, Geschäftsführender 

Gesellschafter ADEQAT. Für den Immobilienund 

Investmentmakler unterscheidet ein gutes 

von einem schlechtem Quartiersprojekt, ob es 

gelingt, die soziale Frage zu lösen und den 

Menschen ein Heimatgefühl zu vermitteln. 

Dass seitens des Gesetzgebers Maßnahmen in 

Richtung Nachhaltigkeit verordnet werden, 

hält er für richtig. Da dies jedoch mit Kosten 

verbunden sei und sich Europa aktuell in einer 

Rezession befinde, habe er die Sorge, dass die 

wirtschaftliche Kraft für die Umsetzung fehle. 

Frühzeitig, gemeinsam planen 

Worauf kommt es bei der Quartiersentwicklung 

an? Man müsse frühzeitig und gemeinsam 

planen, sind sich die Experten der Gruppe C 

gleich zu Beginn der Diskussion einig. „Schließlich 

gibt es viel, was berücksichtigt werden 

muss“, sagt Robert Grüneis, Vorstand der Wien 

3420 aspern Development AG. Angefangen 

mit der Nutzungsart beziehungsweise dem 

86 ImmoFokus

-mix bis hin zu Energieinfrastruktur. „Die Kunst 

ist, mit Weitblick alle Beteiligten an einen Tisch 

zu bekommen, idealerweise drei bis fünf Jahre 

vor dem Baustart.“ Er persönlich, habe die 

Erfahrung gemacht, dass die Bereitschaft für 

den frühzeitigen Dialog durchaus gegeben ist. 

„Die besten Quartiersentwicklungen sind jene, 

welche die dörfliche Struktur einer Stadt bestmöglich 

nachahmen“, so Wolgang Fessl, Geschäftsführer 

Reinberg & Partner, auf die Frage 

von Moderator und ÖGNI-Geschäftsführer 

Peter Engert, was gute Quartiersentwicklung 

ausmacht. Letztlich gehe es darum, das organische 

Wachstum von Stadtteilen synthetisch 

nachzubilden. Nachsatz: „Eine Quartiersentwicklung 

gewinnt mit der Langsamkeit, dann 

kann man Fehler schon während des Planungsprozesses 

korrigieren.“ 

Für Sabine Müller, value one holding AG, ist 

die Zukunft der Stadt „GRÜN, WEISS und BLAU.“ 

„Idealerweise beginnt 

die gemeinsame 

Quartiersplanung drei bis 

fünf Jahre vor dem Baustart.“ 

Robert Grüneis, 

Wien 3420 aspern Development 

Grün: großkronige Bäume spenden Schatten, 

liefert Verdunstungskühlung und filtern Schadstoffe 

aus der Luft. Blau: Bei Blue Buildings 

stehen die Nutzer eines Gebäudes im Zentrum, 

diese sollten sich im Gebäude wohlfühlen 

können. Hier ist die soziale, ökologische und 

auch ökonomische Nachhaltigkeit im gesamten 

Lebenszyklus von Bedeutung. Weiss: Mit 

hellen Farben für Gebäude, die weniger Wärme 

aufnehmen, rundet man die Nachhaltigkeit 

der Immobilie mittles Albedo Effekt ab (zusammen 

mit Dachbegrünung könnte die Methode 

laut Studie der ZAMG die Zahl der Hitzetage 

um 29 Prozent verringern.) 

Erfolgsfaktoren Grünraum 

und Architektur 

Nur ein Beispiel für eine gelungene Quartiersentwicklung 

in Wien ist sicher das Viertel Zwei, ist 

sich die Diskussionsrunde einig. Sabine Müller, 

Chief Innovation & Marketing Officer value one 

holding AG, führt das vor allem auf zwei Fakto- 


87

ImFokus 

ren zurück: Einerseits wurde viel Wert auf 

Grünraum und die Erdgeschosszone gelegt und 

das Quartier als autofrei deklariert. Andererseits 

hat man auf gute Architektur gesetzt. „Spaziert 

man heute durch das Viertel Zwei so ist es noch 

immer qualitätsvoll anzuschauen“, meint Müller 

nur um hinzuzufügen: „Deshalb zahlen sich 

Architekturwettbewerbe aus.“ 

Sind die Banken derzeit überhaupt bereit, 

Quartiersentwicklungen zu finanzieren, so eine 

weitere Frage Engerts. Karin Schmidt-Mitscher, 

Bereichsleitung Wohnbau bei der ERSTE Bank, 

bejaht, räumt aber gleichzeitig ein, dass es sicher 

schon einfacher war, zu einer Finanzierung zu 

kommen. „Regularien und Vorschriften lassen 

hier fast keinen Spielraum“, sagt sie und verweist 

auf Ausnahmen wie die Grundstücksbevorratung 

von gemeinnützigen Bauträgern, was ja 

ein gesetzlicher Auftrag sei. Durch künftige 

Regularien wie Basel IV werde das auch nicht 

besser. werden, da Grundstücksfinanzierungen 

mit noch mehr Kapital unterlegt werden müssten. 

„Das heißt, es wird nochmals erschwert, 

da die Aufsicht mehr Risikogehalt sieht“, so 

die Wohnbauexpertin der ERSTE Bank. 

Top-Priorität Nachhaltigkeit 

Markus Ray, Head of Competence Unit Digital 

Resilient Cities beim Austrian Institute of 

Technology (AIT), betont, wie wichtig es ist, 

möglichst früh in der Planung von Quartieren 

mit Instrumenten zu arbeiten, um evidenzbasiert 

und rasch auszuloten, was für einen Impact 

eine Maßnahme hat beziehungsweise haben 

„Die Zukunft der Städte 

ist GRÜN, WEISS und 

BLAU.“ 

Sabine Müller, 

value one holding 

könnte. Da könne es unter anderem um Erreichbarkeiten 

beziehungsweise um Mobilität, 

Auswirkungen auf das Mikroklima, Energiebedarf 

und so weiter gehen. „Das ist auch für 

den notwendigen Dialog unter allen Stakeholdern 

wichtig“, so der Experte für Stadt- und 

Quartiersentwicklung in seinem Eingangsstatement 

in der Gruppe D. 

„Auch bei der technischen Masterplanung hat 

Nachhaltigkeit einen immer höheren Stellenwert“, 

weist Josefine Mochar, REC Teamleitung 

& Senior Consultant bei Drees & Sommer 

Österreich, auf das Thema hin, das aktuell bei 

der Quartiersentwicklung über allem steht. 

Dementsprechend geht sie davon aus, dass 

künftig auch bei neuen Stadtquartieren die 

Kreislaufwirtschaft eine wesentliche Rolle 

„Eine 


gewinnt mit der 

Langsamkeit.“ 

Wolfgang Fessl, 

Reinberg & Partner 

spielen wird – frei nach der Devise „Cradle to 

Cradle“ auf allen Ebenen. 

Aber egal, wie man ein Quartier nun definiere, 

sowohl bei einem Wohn- als auch bei einem 

Gewerbequartier gehe es darum, dass sich die 

Nutzer wohlfühlen, da sie dort ja enorm viel Zeit 

verbringen würden. „In beiden Fällen geht es 

um ähnliche Entscheidungswege, nur in einem 

anderen Kontext gesehen“, hält Mochar fest. 

Idealbild: 15-Minuten-Stadt 

„Da Quartiere in einer Stadt nicht alleine lebensfähig 

sind, darf man keinesfalls Themen wie 

Mobilität und Erreichbarkeit aus den Augen 

verlieren“, so David Beran, Markenbotschafter bei 

IMMOunited, zu einem wesentlichen Punkt bei 

der Quartiers- und auch Stadtentwicklung. „In 

einem Quartier muss es möglich sein, gewisse 

Bedürfnisse zu erfüllen“, greift Ray den Gedanken 

auf und bringt das Konzept der 15-Minuten-Stadt 

ins Spiel. Dabei gehe es aber nicht ausschließlich 

um Mobilität. „Aber, ohne ins Auto steigen zu 

müssen dem Großteil seiner Bedürfnisse nachkommen 

zu können, hat schon eine ziemliche 

Qualität.“ 

„Wegen dem Zinsanstieg 

sollte mehr Fokus auf die 

Einhaltung der steuerlichen 

Zinsabzugsregelungen 

gelegt werden.“ 

Harald Galla, 

Leitner Leitner 

„Regularien und Vorschriften 

schränken den Spielraum 

der Banken bei der 

Quartiersfinanzierung ein.“ 

Karin Schmidt-Mitscher, 

ERSTE Bank 

Stichwort Mobilität. Am Wiener Flughafen werden 

regelmäßig Untersuchungen über das Mobilitätsverhalten 

der rund 23.000 Menschen, die 

dort arbeiten, gemacht, wie Wolfgang Scheibenpflug, 

Geschäftsbereichsleiter Immobilien- und 

Standortmanagement bei der Flughafen Wien 

AG, erklärt. Das Ergebnis: Mittlerweile würde 

der Großteil der Leute mit den öffentlichen Verkehrsmitteln 

anreisen. Für andere, etwa Schichtarbeiter, 

die um drei Uhr Früh vom Nordburgenland 

nach Schwechat fahren müssen, sei das 

natürlich nicht möglich. Aber selbst unter ihnen 

88 ImmoFokus

hätten sich selbstständig Fahrgemeinschaften 

entwickelt. Andere wären wiederum branchenbedingt 

auf das Auto angewiesen. 

Erfolgsbeispiel AirportCity 

Die Wiener AirportCity zählt sicher zu den 

Musterbeispielen für gelungene Quartiersentwicklungen. 

Ein wesentlicher Erfolgsfaktor des 

Standorts wären Einrichtungen, wie unter anderem 

Kindergärten, Ärztezentrum oder Konferenz- 

und Eventflächen, die dem gesamten 

Quartier dienen würden, so Scheibenpflug, der 

die AirportCity verantwortet. „Diese Angebote 

strahlen weit über das einzelne Projekt hinaus“, 

sagt er. Mit der Schaffung dieser Benefits und 

Einrichtungen gibt man sich am Flughafen jedoch 

nicht zufrieden. Vielmehr arbeite man daran, 

die 23.000 Leute in einer Community zusammenzufassen. 

Dafür habe man einen Community- 

Manager eingestellt, der unter anderem über 

regelmäßige Events und Veranstaltungen, aber 

auch den „AirportCity-Community-Verein“ oder 

die eigene App mit rund 2.500 (!) Followern 

unter den Mietern ein Gemeinschaftsgefühl 

schafft. Die Folge: Wie Untersuchungen bestätigen, 

sind Leerstand und Fluktuation in der 

AirportCity extrem niedrig. 

„Jedes Gebäude eines 

Grätzels sollte auch 

Aufgaben für seine 

Umgebung wahrnehmen.“ 

Peter Engert, 

Ögni 

Nicht zur Diskussion steht unter den Diskussionsteilnehmern 

der Gruppe D, dass die Digitalisierung, 

sprich Ausprägungen wie Planungstools, 

Smart-Metering oder Apps, heute der springende 

Punkt bei Quartiersentwicklungen sind. „Auf 

Grundlage von Daten lassen sich besser Komplexitäten 

aufzeigen und lösen, Diskussionsprozesse 

starten und letztlich gute, nachvollziehbare 

Entscheidungen treffen“, so Ray. Das sei auch 

mit Hinblick auf Themen wie Nachhaltigkeit, 

Kreislaufwirtschaft und Ressourcenentwicklung 

wichtig. „Daten bieten eine Grundlage, die weniger 

angreifbar ist als ein Gefühl oder eine 

Vermutung“, fügt Drees & Sommer-Expertin 

Mochar hinzu und fasst dabei den Grundtenor 

der Diskussionsrunde gut zusammen. 

Hindernis DSGVO 

„Das Auswerten von Daten beziehungsweise 

daraus Schlüsse zu ziehen, ist ein ähnlich schwieriges 

Thema, wie die Gewinnung relevanter 

relevanter Daten an sich“, sagt Beran mit Hinblick 

auf den auch für erfolgreiche Quartiersentwicklungen 

notwendigen Datenaustausch. Dass in 

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ImFokus 

diesem Zusammenhang die Datenschutz- 

Grundverordnung (DSGVO) ein Hindernis sein 

kann, will er gar nicht in Abrede stellen. Dennoch 

glaube er, dass bei der nachkommenden jüngeren 

Generation die Hemmschwelle geringer sei, 

persönliche Daten preiszugeben, wenn sie sich 

dadurch Vorteile im täglichen Leben erhoffe. 

Natürlich spiele es am Ende des Tages eine große 

Rolle, wer Zugang zu den betreffenden Daten 

haben möchte. 

„Ich glaube, dass wir zwar viele Daten haben – 

geht es aber um die Quartiersentwicklung und 

darum, eine Region nachhaltig lebenswert zu 

gestalten, fehlt oftmals der Zugang zu essenziellen 

Datenquellen“, sagt Ray, um im selben 

Atemzug darauf hinzuweisen, dass der traditionelle 

Planungsprozess an sich noch wenig 

digitalisiert ist. Ausbaufähig sei auch die frühzeitige 

Einbindung aller Stakeholder in die 

Planung. „Worum es wirklich geht, ist die 

notwendigen Daten zu haben, um von Anfang 

an in den Diskurs zu gehen, um gemeinsam 

Lösungen für verschiedene Fragestellungen zu 

finden“, so Ray. 

Energiebereich umfasst, sondern auch soziale 

Nachhaltigkeit, Verwendung von Baustoffen 

oder Freiraumbegrünung. Aus seiner Erfahrung 

kennt er die Herausforderung, dass Quartiersentwicklung 

in den letzten Jahren immer komplexer 

und teurer geworden ist. 

ÖRAG-Vorstand Johannes Endl betont wiederum, 

dass der psychologische Aspekt der Quartiere 

nicht vernachlässigt werden darf. „Der Mensch 

ist ein soziales Wesen, das auf die Anziehungskraft 

eines Quartiers reagiert. Das Wohlfühlen 

ist aber schwer planbar, das sieht man meist erst 

im Nachhinein.“ Als schlechtes Beispiel nennt 

er die Donau City, wo man auf die Fußgänger 

vergessen habe und das Quartier nur auf die 

Autofahrer ausgerichtet ist. Ganz anders habe 

er das Viertel Zwei erlebt. „Sowohl ich als auch 

alle Mitbewerber haben sich von den damaligen 

sozialen Verhältnissen und den sechsstöckigen 

Gemeindebauten abschrecken lassen. Das war 

übrigens auch beim Hauptbahnhof so, hier 

haben alle viel zu konservativ gedacht.“ Für ihn 

ist ein gesamtheitlicher Ansatz wichtig. „In 

beiden Quartieren sind die Erdgeschosszonen 

wesentlich besser als in der Donau City. Das 

erzeugt eine urbane Qualität, die auf den ersten 

Blick nichts für den Ertrag einspielt.“ Urbanität 

sei immer subjektiv und verändere sich über 

die Jahre. „Es ist die Aufgabe des Entwicklers, 

mehr zu tun als die Auflagen verlangen.“ Darum 

sei das Viertel Zwei auch ein Herzeige-Projekt, 

„Wir alle sind Stadt“ 

„Grundlage jeder Quartiersentwicklung ist, die 

Stadt und die Bedürfnisse der zukünftigen Bewohner 

zu kennen. Wichtig sind der richtige 

Mix und die gute Durchmischung der Nutzungsarten 

wie Wohnen, Arbeiten, Gewerbe“, eröffnet 

Andreas Holler, Geschäftsführer der BUWOG, 

die Diskussion in der Gruppe B. Frei nach der 

Devise: „Wir alle sind Stadt!“ Über allem steht 

das Thema Nachhaltigkeit, das nicht nur den 

„Ein Erfolgsfaktor bei 

Quartiersentwicklungen 

sind Einrichtungen, 

die dem gesamten 

Quartier dienen.“ 

Wolfgang Scheibenpflug, 

Flughafen Wien AG 

„Daten bieten eine 

Grundlage, die weniger 

angreifbar ist als 

ein Gefühl oder eine 

Vermutung.“ 

Josefine Mochar, 

Drees & Sommer Österreich 

90 ImmoFokus

für das allerdings auch Geld in die Hand genommen 

werden musste. Die Entwickler hätten 

mittlerweile ein Bewusstsein dafür entwickelt, 

nachhaltige und langfristig verwertbare Infrastruktur 

zu schaffen: „Es ist das Bewusstsein der 

Verantwortlichen gestiegen.“ 

Seestadt: besondere Urbanität 

Igor Beuk, Key Account Manager IMMOunited, 

findet, dass für eine gute Quartiersentwicklung 

auch die politischen Rahmenbedingungen 

maßgeblich sind. „Im zweiten Bezirk gab es vor 

15 Jahren noch triste soziale Zustände, doch 

durch die neue WU sind die Preise um fast 50 

Prozent gestiegen“, sagt er. Peter Karl, CEO der 

ERSTE Immobilien KAG, wendet als einer der 

ersten Investoren der Seestadt ein, dass dort 

eine besondere Art der Urbanität geschaffen 

wurde, die man nicht mit einem klassischen 

gewachsenen Stadtviertel vergleichen darf. 

Die Seestadt ist für Karl kein Beispiel für Nachhaltigkeit 

in dem Sinne, dass Bestehendes genutzt 

wurde, , denn sie ist auf die grüne Wiese gestellt 

worden und die U-Bahn musste erst hingeführt 

werden. „Nachhaltig sind aber viele Konzepte, 

die dort umgesetzt werden, wie beispielsweise 

im Zusammenhang mit Mobilität oder auch 

eines lokalen Angebots an Dienstleistungen. 

Die Entwicklung eines Brown-Fields wie am 

Nordbahnhof oder Nordwestbahnhof ist da 

wegen der zentralen Lagen und der sinnvollen 

Nachnutzung bestehender verbauter Flächen 

aus Nachhaltigkeitssicht wahrscheinlich noch 

interessanter.“ Matthias Ratheiser, Geschäftsführer 

Weatherpark, hat bei drei städtebaulichen 

Wettbewerben in Wien, Wiener Neustadt und 

Innsbruck gemerkt, worauf es Entscheidern 

wirklich ankommt. „In den Jurys wird die Vorprüfung 

oft weggewischt und nur über den 

Städtebau gesprochen, den Eigentümervertretern 

ist wiederum nur die Verwertbarkeit wichtig. 

Für die Bewohner wichtige Themen wie Qualität 

der Freiflächen oder Lärmschutzmaßnahmen 

fallen da oft unter den Tisch.“ Aber auch in den 

Bestandsvierteln werde die Freiraumqualität 

immer wichtiger. „Immer mehr Menschen 

„Daten auszuwerten 

ist ein ähnlich 

schwieriges Thema, 

wie überhaupt 

relevante Daten zu 

bekommen.“ 

David Beran, 

IMMOunited 

wollen mittlerweile mehr als die klassische Straße 

mit Gehsteig, Parkstreifen, Fahrbahn, Parkstreifen 

und wieder Gehsteig“, so der Weatherpark- 

Experte. Aus seiner Arbeit weiß er, dass es in 

der Gründerzeit in Wien statistisch gesehen nur 

alle zehn Jahre eine Hitzewelle gab, jetzt gibt es 

jedes Jahr langdauernde Hitzewellen. „Daher 

gehen die Leute auch öfter ins Freie und wollen 

den Straßenraum erleben, vor 100 Jahren war 

niemand draußen, denn da war es kalt.“ Wesentlich 

sei dabei ein selektiv gestalteter Freiraum, 

der zu allen Jahreszeiten seine Qualitäten habe. 

„Im Sommer gibt es Schatten, in den Übergangsjahreszeiten 

kann man die Sonne genießen, es 

gibt Bereiche, in denen man je nach Wetterlage 

vor Regen geschützt ist.“ Für ihn ist vor allem 

die Attraktivität am Boden wichtig, „die Fassadenbegrünung 

ist oft nur nettes Beiwerk“. 

„Wichtig ist es, bei der 


möglichst früh auszuloten, 

was für einen Impact eine 

Maßnahme haben könnte.“ 

Markus Ray, 

Austrian Institute of Technology 

Wien: 15-Minuten-Stadt umgesetzt 

Für Peter Karl ist die Idee der 15-Minuten-Stadt 

schon längere Zeit präsent, vor allem aus Gründen 

der Nachhaltigkeit. „In Wien ist die 15-Minuten-Stadt 

meistens umgesetzt, hier sind die 

meisten notwendigen Infrastruktureinrichtungen 

in kurzer Distanz erreichbar.“ Bei Neuentwicklungen 

ist das für ihn ein absolut zukunftsweisendes 

Konzept, um die Mobilität besser in 

den Griff zu bekommen. Heute ist auch das 

Bwusstsein über die Ressourcenknappheit dazugekommen. 

„Die Zukunft wird in den Städten 

stattfinden, denn es ist nicht besonders nachhaltig, 

wenn man viel Zeit und Energie für die 

Mobilität aufwenden muss.“ Er bemerkt bei 

vielen Menschen nach der Familiengründung 

aber immer noch den Reflex „Hinaus aus der 

Stadt“. Für ihn müsste die Stadt stärker mit 

ihren Qualitäten überzeugen. „Es gilt, die Vorzüge 

des Landes auch in der Stadt zu schaffen. Wenn 

es grün und nett ist, wollen die Leute eher bleiben, 

und wenn noch Gastronomie da ist, bleiben 

die Leute auch noch sitzen.“ Für Andreas Holler 

ist hier auch die Politik gefordert, ohne die eine 

Quartiersentwicklung nicht möglich ist: „Es 

braucht regulatorische Maßnahmen, denn eine 

ideale Quartiersentwicklung ist heute sowohl 

wirtschaftlich als auch technologisch noch 

Utopie.“ Dem pflichtet Peter Karl bei, ergänzt 

aber, dass eine Quartierentwicklung in Zukunft 

nicht nur heißen kann, etwas Neues hinzustellen, 

sondern auch den Bestand verbessern sollte. 

„Wenn man es zu Ende denkt, dürften die Westeuropäer 

eigentlich überhaupt keine Ressourcen 

mehr verbrauchen und müssten das weiternut- 

Von Grunderwerbsteuer bis Immobilienfonds. 





91 

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ImFokus 

„Gut gemeinte, 

aber übertriebene 

Vorschriften 

müssen hinterfragt 

werden.“ 

Johannes Endl, 

ÖRAG 

„Für eine gute 


sind die politischen 

Rahmenbedingungen 

maßgeblich.“ 

Igor Beuk, 

IMMOunited 

„Grundlage der 


ist, die Stadt und 

die Bedürfnisse der 

Bewohner zu kennen.“ 

Andreas Holler, 

BUWOG 

zen, was da ist.“ Für ihn ist aber auch die Leistbarkeit 

ein entscheidendes Thema. „Die Kosten 

steigen an allen Ecken und Enden und wir 

wollen Nachhaltigkeit und Qualität schaffen, 

gleichzeitig soll es leistbar bleiben.“ 

Viel Potenzial im Altbestand 

BUWOG-CEO Holler sieht in den alten Beständen 

ein riesiges Potenzial: „Der größte Hebel für die 

Nachhaltigkeit ist, die Bestände einer Stadt 

energetisch fit zu machen. Das wird großer 

Anstrengungen und innovativer Lösungen 

bedürfen, vor allem, um aus den fossilen Brennstoffen 

herauszukommen.“ Auch hier brauche 

„Es gilt in der 

Stadtentwicklung, 

die Vorzüge des 

Landes auch in der 

Stadt zu schaffen.“ 

Peter Karl, 

ERSTE Immobilien KAG 

es die Unterstützung der Politik, „denn mit 

gedeckelten Richtwertmieten wird das nicht zu 

finanzieren sein“. 

Johannes Endl verweist auf die demografische 

Entwicklung: „Die Gesellschaft wird immer 

älter. Die Älteren haben jetzt schon durchschnittlich 

mehr Wohnfläche als die Jungen 

zur Verfügung.“ Für ihn müssen aber auch die 

zwar gutgemeinten, aber übertriebenen und 

übers Ziel hinausschießenden Vorschriften 

dringend hinterfragt werden: „Muss jede Wohnung 

100 Prozent behindertengerecht sein 

oder genügt ein gewisser Prozentsatz?“ Man 

„Aufgrund des 

Temperaturanstiegs 

wollen die Menschen 

heute öfter im 

Freien sein.“ 

Matthias Ratheiser, 

Weatherpark 

müsste die Menschen auch dazu motivieren, 

mobiler zu sein: „Wenn die Kinder ausgezogen 

sind, muss man doch nicht in einem viel zu 

großen Einfamilienhaus bleiben.“ Das sieht er 

aber auch im Bürosektor: „Coole Standorte wie 

der Hauptbahnhof haben Wartelisten. Für 

gleichgute Objekte, die aber nicht in den Brennpunkten 

liegen, findet man schwer Mieter. Da 

spielt viel Prestige mit.“ 

Igor Beuk ist von der dynamischen Zeit, in der 

wir leben, fasziniert: „Vor dreißig Jahren war 

alles noch entspannter. Bei uns wird von der 

15-Minuten-Stadt gesprochen, gleichzeitig wird 

in Saudi-Arabien ‚The Line‘ gebaut. Interessant 

wird sein, wo es in den nächsten zehn bis 20 

Jahren hingehen wird, weil es so viele verschiedene 

Themen gibt.“ Hier liegt für ihn der 

wirkliche Gestaltungsspielraum für die junge 

Generation der Entwickler. „Schon Henry Ford 

sagte, als man ihn fragte, was die Menschen 

wollen: Schnellere Pferde!“ 

Rettung durch Bestandssanierung 

Auch für Peter Karl ist jedenfalls die nachhaltige 

Energienutzung ein großes Zukunftsthema. „Es 

gibt jetzt schon Technologien, bei denen Neubauten 

so viel Energie produzieren, dass sie den 

Bestand in der Nachbarschaft mitversorgen.“ 

Das Klima kann für ihn nur durch die Sanierung 

des Bestands gerettet werden, nicht durch den 

Neubau. Holler ergänzt, dass sich die Entwickler 

auch mit dem Thema Digitalisierung auseinandersetzen 

müssten. „Das beginnt schon bei 

92 ImmoFokus

der Errichtung, geht aber im Betrieb weiter, zum 

Beispiel bei der Wartungssteuerung. Nachhaltigkeit 

ohne Digitalisierung wird es nicht geben.“ 

Für ihn wird in Zukunft das Thema „Wie wir 

bauen“ aber immer stärker in den Vordergrund 

rücken. „Das wird modulares Bauen genauso 

wie Vorfertigung sein. Damit können sowohl 

Nachhaltigkeit wie auch Leistbarkeit erreicht 

werden.“ Er sieht aber auch das Bewusstsein bei 

den Nutzern und den Errichtern steigen: „Früher 

ist alles über den Preis gegangen, heute schaut 

man auch auf den energetischen Verbrauch 

oder die Nachhaltigkeit.“ ÖRAG-Vorstand Endl 

kann dem nur zustimmen: „Wir müssen weg 

davon, dass jedes Haus ein Einzelstück und 

Prototyp ist. Nur so werden die Kosten in den 

Griff zu bekommen sein.“ Für Karl ist es vor 

allem eine Herausforderung, genau die Qualitäten 

herzustellen, die notwendig sind, damit 

sich die Menschen in den Städten und Quartieren 

wohlfühlen. Wobei es aber Lösungen sein 

müssen, die am Ende finanzierbar sind. „Nur 

Projekte für eine ausreichend zahlungskräftige 

Klientel zu bauen, wird die Stadt und die Umwelt 

nicht retten, es müssen Projekte sein, die in der 

Breite funktionieren.“ 

Vom Bauherren- bis zum Vorsorgemodell. 





93 

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Zum Autor 

Dipl.-Kfm. Frank Brün FRICS ist Managing Partner bei Phorus 

Management und Gründungsvorsitzender der AREAMA - 

Austrian Real Estate Asset Management Association. 

Die Zeiten ändern sich auch ohne Dich 

Kommentar: Frank Brün 

Autos und ihre Fahrer sind für Klischees immer gut. Wer kannte 

früher nicht die Mercedes-Fahrer, oft mit Hut und Mantel, dauerhaft 

auf der linken Spur fahrend – die aus Deutschland sogar mit gehäkeltem 

Klorollenüberzug in der Heckablage (ist aber wirklich schon 

länger her). Oder die 3er-BMW-Fahrer, häufig vom Land gemäß der 

Erkenntnis: breite Reifen – schmal denken. Ihr natürliches Habitat ist 

die Landstraße, immer wieder an der hinteren Stoßstange des Vordermanns 

klebend. Diese wurden mittlerweile von Tesla-Fahrern abgelöst: 

super ökologisch und zackig unterwegs, das wanky Handy in der Hand, 

Augen nicht wo sie hingehören und im Stadtverkehr immer für ein 

Rennen zwischen den Ampeln zu haben. Ganz zu schweigen von den 

in Wien immer häufiger aufscheinenden SUVs aus ehemaligen Sowjet- 

Republiken, meist fabrikneu, vulgär adipös mit Monsterkühlern und 

Lenkern im besten wehrfähigen Alter, die einem gerne zeigen, wie man 

so nice an der Ampel auf Lock einen wegbeschleunigt. 

Kurz vor Corona, also wieder nicht ganz so lange her, tauchte zum 

ersten Mal der Begriff „Flugscham“ auf und machte schnell die Runde. 

Menschen, sich des Problems des Klimawandels und dessen Gefahren 

durchaus bewusst, flogen heimlich einfach weiter und nicht einmal 

der schmerzhaft juckende Reiz eines Selfie-Posts mit der roten Austrian-Schokolade 

beim Landeanflug in der Hand konnte die Scham 

überwinden. Die umweltfreundlichere Alternative dazu heißt mittlerweile 

„Zugstolz“: beispielsweise mal so richtig gepflegt im Rail Jet zur 

ExpoReal nach München gleiten. Dabei der Gemeinde auf LinkedIn mit 

epischen Texten und authentischem Beweisfoto ausführlich berichten, 

warum das nun das einzig wahre Maß der Dinge sei und was einen 

letztendlich dazu bekehrt hat. Während der Fahrt dann ein Bericht 

auf Insta an die private Fan-Crowd über die vielen weißen Spritzer, die 

g‘schmackigen Leberkässemmerln und die lieben Kollegen, live aus 

dem Bordrestaurant. 

Auf der Immobilienmesse in München angekommen, ging es wieder 

hoch her. Während die deutschen Kollegen, bescheiden wie sie nun 

mal sind, schon länger kleinere Brötchen backen, deuteten die hiesigen 

Marktteilnehmer ab dem zweiten weißen Spritzer, so gegen späten 

Mittag, geheimnisvoll an, wie leiwand groß ihre Semmeln schon in 

den nächsten Wochen werden können würden. Ein paar Spritzer später 

hätte ein aufmerksamer Zuhörer schon den Eindruck haben können, 

dass die eine oder andere zu verwendende Zutat für die Supersemmel 

noch nicht ganz gefunden sei, und, geschweige denn, wenn überhaupt, 

verfügbar sein würde. Wiederum noch ein paar mehr Spritzer später 

konnte man heraushören, dass der Backofen – auch beim besten Willen 

– immer noch nicht so richtig heiß genug werden will. 

Zurück in Wien wird es im Oktober endlich wieder Herbst: Schon die 

ersten Lebkuchen wurden beim Hofer gesichtet, die Laubbläser kehren 

aus dem Süden nach Ostösterreich zurück und Forscher haben herausgefunden, 

dass Menschen, die freitags früher mit der Arbeit aufhören, 

mehr vom Wochenende haben. O tempora, o mores! 

Fotos: Stephan Huger, Adobe Stock 

94 ImmoFokus

Advertorial 

Immobilie inklusive Inventar 

Nebenkostenposition Grunderwerbsteuer. Genaue Abgrenzung erforderlich. 

D 

er Kauf einer Immobilie unterliegt 

der Grunderwerbsteuer 

(in der Regel 3,5 Prozent von der 

Gegenleistung). Der separate 

Kauf von Einrichtungsgegenständen oder 

Maschinen unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. 

Strittig kann die grunderwerbsteuerliche 

Behandlung sein, wenn eine möblierte 

Wohnung oder ein Betriebsgebäude mit Inventar 

erworben werden. 

Möblierte Eigentumswohnung 

Verkauft wurde eine Wohnung inklusive 

Einbauschränke, maßgefertigte Möbel, Glasschiebetüren, 

Waschbecken, Badewannen, 

Toiletten, verbautem Tresor, Durchlauferhitzer 

und Alarmanlage. Der Käufer war 

der Meinung, dass nur die Immobilie, nicht 

aber das Inventar der Grunderwerbsteuer 

unterliegt. Laut Erkenntnis des BFG (BFG 3. 

5. 2023, RV/7101546/2019) sind insbesondere 

eingebaute Wandschränke, aufgemauerte 

Kachelöfen und mit der Wand verbundene 

Armaturen unselbständige Bestandteile der 

Immobilie und unterliegen der Grunderwerb- 

steuer. Maßangefertigte Möbelstücke (zum 

Beispiel Einbaumöbel, Einbauküche), die ohne 

wirtschaftliche Beeinträchtigung entfernt 

werden können, sind keine unselbständigen 

Bestandteile, sondern als Zubehör zu qualifizieren. 

Badezimmer, Toiletten sowie Kücheneinrichtungen 

sind nach der Rechtsprechung 

nicht nur den individuellen Bedürfnissen des 

Eigentümers gewidmet, sondern dienen der 

fortdauernden Benützung der Wohnung. 

Dieses Zubehör unterliegt daher ebenfalls der 

Grunderwerbsteuer. 

Halle inklusive Ausstattung 

Qualifiziert ein Gegenstand als Zubehör, so 

unterliegt er nach § 2 Abs 1 Z 1 GrEStG dennoch 

nicht der Grunderwerbsteuer, wenn es 

sich um eine Maschine oder sonstige Vorrichtung 

einer Betriebsanlage handelt. So gehört 

zum Beispiel das Hotelinventar zur Betriebsanlage 

Hotel und damit nicht zum Gebäude 

und unterliegt daher nicht der Grunderwerbsteuer. 

Im vorliegenden Fall (BFG 17. 5. 2023, 

RV/5100382/2021) war strittig, ob bei einer 

Halle, die für ein Unternehmen im Bereich 

Metalltechnik genutzt werden soll, die Klimaanlage 

und die Übergabestation Geothermie 

als Betriebsanlage qualifizieren. Das BFG entschied, 

dass dieses Inventar nicht zur unmittelbaren 

betrieblichen Nutzung für ein Unternehmen 

im Bereich Metalltechnik qualifiziert. 

Es dient dazu, eine den gesundheitlichen und 

klimatischen Erfordernissen entsprechende 

Nutzung des Gebäudes zu ermöglichen. Dies 

gilt unabhängig davon, zu welchem Zweck 

das Gebäude genutzt wird. Der Mitkauf dieses 

Inventars unterlag daher ebenfalls der Grunderwerbsteuer. 

Zu beachten ist, dass neben der GrESt in der 

Regel auch die Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent 

ins Grundbuch von der gleichen Bemessungsgrundlage 

berechnet wird. Eine genaue 

Analyse ist daher ratsam. 

Fotos: AdobeStock, Michael Königshofer 

www.leitnerleitner.com 

+43 1 718 98 90-532 

harald.galla@leitnerleitner.com 

A 1040 Wien, Schwarzenbergplatz 14 

Harald Galla, 

Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei 

LeitnerLeitner Wien. Er ist spezialisiert auf 

Immobilientransaktionen. 


95

Zum Autor 

Louis Obrowsky ist Präsident des Verbandes der Institutionellen 

Immobilieninvestoren und Geschäftsführer der LLB 

Immo Kapitalanlagegesellschaft. 

Wir befinden uns in einem Teufelskreis! 

Kommentar: Louis Obrowsky 

Österreich wächst und Wien wächst noch wesentlich stärker. Seit 

kurzem hat Wien wieder die Schallmauer von zwei Millionen Einwohnern 

durchbrochen und alle wollen verständlicherweise wohnen. Da 

kommt der Einbruch in der Immobilienwirtschaft gerade zur Unzeit. 

Es werden in den nächsten Jahren viel weniger Wohnungen gebaut als 

benötigt werden. Das passiert aber nicht aus Jux und Tollerei der Immobilieninvestoren, 

sondern weil das Bauen kaum mehr finanzierbar 

ist. Das beruht auf einer Vielzahl von Aspekten; dazu zählen die hohe 

Zinslandschaft, die Inflation, die überhohen Lohnabschlüsse sowie der 

immer wiederkehrende Eingriff der Politik in diese Geschehen. 

Über einen Zeitraum von vielen Jahren war man es gewohnt, dass sich 

aufgrund der geringen Steigerung des VPI auch die Mieten nur moderat 

erhöhten. Die aktuellen wirtschaftlichen Entwicklungen haben aber 

aufgrund des stark gestiegenen VPI auch die Mieten stärker ansteigen 

lassen. Dabei wird leider von der Politik – aber auch von den Mietern 

– völlig ausgeblendet, dass die gesetzlich vorgeschriebene Index-Anpassung 

der Mieten ausschließlich der Wertsicherung der Mietverträge 

dient und nicht, dass sich Wohnungs- beziehungsweise Hausbesitzer 

zusätzlich „bereichern“. Immobilien sind langlebige Güter, bei diesen 

kann nicht von einem auf das andere Jahr gedacht werden, da muss 

langfristig geplant werden. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber 

diese Wertsicherung auch eingeführt, um Investitionen zum Erhalt 

des Hauses überhaupt erst möglich zu machen. Und jetzt kommt die 

nächste politische Unsachlichkeit: die Mietpreisbremse. Man diskutiert 

sogar, die Indexierung der freien Mieten, welche in Wien lediglich 

sieben(!) Prozent der Wohnungen betreffen, zu begrenzen. Damit wird 

der private Wohnungsbau, welcher ohnedies schon auf die Hälfte reduziert 

wurde, komplett zum Erliegen kommen und das energetische 

Sanieren wird noch mehr erschwert werden. Auch wenn dieser Unfug 

voraussichtlich, so wie in Deutschland, vom Verfassungsgerichtshof 

aufgehoben werden wird, dauert es noch Jahre, bis sich dieser Sektor 

wieder erholt hat. Von Immobilien-Eigentümern erwartet man, dass 

sie das so akzeptieren und gleichzeitig in die Gebäude enorme Summen 

investieren, um den von der Regierung vorgegebenen Zeitplan 

der Klimaneutralität auch erfüllen zu können. Das kann sich so nicht 

ausgehen! Weder finanziell aufgrund populistischer Regularien noch 

legistisch oder praktisch. Legistisch, weil bis heute zum Beispiel das 

Mietrechtsgesetz dem Eigentümer keine Möglichkeit gibt, in den Wohnungsbestand 

einzugreifen, um nötige Umbauten vorzunehmen, sofern 

der Mieter oder die Mieterin dies nicht wollen. Und praktisch, weil sich 

ganz grundsätzlich die Frage stellt: Wie soll man eigentlich energetisch 

sanieren? Mit welcher Technologie schafft man es, ein Zinshaus mit 

vielen Wohnungen mit den vorhandenen Gasetagenheizungen umzurüsten? 

Wäre es da nicht wesentlich besser, zuerst einmal die technologische 

Entwicklung zu klären und erst anschließend festzulegen, bis 

wann was zu erfolgen hat? Das ist jedoch nicht so gern gesehen, denn 

Politiker möchten jetzt sofort als „Macher“ dastehen. So aber befinden 

wir uns in einem Teufelskreis. Immobilieninvestoren sollen sofort etwas 

tun, das technische „Wie“ sowie der finanzielle Aufwand sind aber 

ungeklärt. Es wird Jahre dauern, bis sich der Immobilien-Sektor wieder 

erholt hat. Denn von der Baubewilligung bis zur Fertigstellung vergehen 

Jahre. Aber welchen Politiker interessiert dies in einem Wahljahr? 


96 ImmoFokus

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Zwei beim Kirschbaum 

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Bewertung 

ImFokus 


Die Königsdisziplin 

der Projektentwicklung 

Jetzt ist schon wieder was passiert. So beginnen nicht nur Brenner Krimis, sondern immer öfter auch 

die Nachrichten. 2,2 Millionen Menschen zusammengepfercht auf einem Küstenstreifen mit einer Fläche 

deutlich kleiner als Wien, das kann langfristig nicht gutgehen. Umgeben auf der einen Seite vom Mittelmeer, 

auf der anderen von einer hohen Mauer, kein eigenes Trinkwasser, keine eigene Stromerzeugung und keine 

Telekomeinrichtungen. Regiert von ein paar terroristischen Despoten, Weihnachten stellt man sich anders vor. 

Kolumne: Wolfgang M. Fessl 

D 

as ist das Gute an der Immobilienbranche: 

Man kann aus 

jeder Situation etwas lernen, 

im Zweifelsfall, wie etwas 

nicht funktioniert. 

Die Quartiersentwicklung ist seit jeher die Königsdisziplin 

der Projektentwicklung, geht es 

doch darum, eine lebenswerte Umgebung für 

eine Vielzahl von Menschen zu gestalten. Dazu 

gehört neben dem eigentlichen Wohn- und 

damit Lebensraum auch die Entwicklung von 

Grünflächen, die Schaffung von Infrastruktur 

wie Schulen, Kindergärten und Verkehrswegen, 

die Integration von sozialen Einrichtungen 

und die Schaffung von Arbeitsplätzen. 

In der Regel stellt eine organisch gewachsene, 

dörfliche Struktur das Vorbild dar, das es mit 

den Methoden der modernen Stadtentwicklung 

nachzubilden gilt. Zu oft schon wurde 

versucht, die perfekte Struktur eines Quartiers 

auf dem Papier zu entwerfen, das hat noch nie 

funktioniert. Das ist ähnlich wie bei Marktplätzen, 

oder Markthallen, die lassen sich auch 

nicht synthetisch nachbilden. Ein Marktplatz 

entsteht als kleine Zelle an jenem Platz, der 

die besten Bedingungen für den Handel bietet, 

und wächst dann organisch weiter. 

Auch eine möglichst schnelle, durch Finanzierungsdruck 

getriebene Realisationsphase 

birgt ein hohes Risiko. Die besten 

Ergebnisse erzielen Quartiersentwicklungen, 

die längere Zeit bis zur Fertigstellung 

benötigen, weil dort Fehler, die unterwegs 

98 ImmoFokus


immer wieder passieren, jeweils vor der 

nächsten Etappe bereits wieder korrigiert 

werden können. Freilich ist ein langer Umsetzungszeitraum 

kein Garant für den Erfolg. 

In Brasilia, der synthetischen Hauptstadt 

von Brasilien, hat die Umsetzung etwa 

50 Jahre gedauert und für die Belebung war 

es dennoch notwendig, die Beamten zur 

Übersiedlung zu zwingen, weil niemand 

aus Rio de Janeiro in die 1000 Kilometer 

entfernte neue Hauptstadt ziehen wollte. 

Im Zuge der Realisationsphase müssen die 

unterschiedlichsten Interessen und Bedürf- 

nisse berücksichtigt werden, um ein wirklich 

nachhaltiges Quartier zu schaffen. Eine 

erfolgreiche Quartiersentwicklung zeichnet 

sich letztendlich durch eine hohe Lebensqualität, 

eine gute soziale Durchmischung, eine 

nachhaltige Infrastruktur und letztendlich 

durch eine starke Identifikation der Bewohner 

mit ihrem Viertel aus. 

Daher lässt sich auch gut erkennen, wenn wir 

wieder an den schmalen Küstenstreifen in 

Nahost denken, wie das Zusammenleben von 

Menschen seit etwa 50 Jahren nicht funktionieren 

kann… 

Wolfgang M. Fessl 

Wolfgang M. Fessl ist Geschäftsführer 

bei Reinberg & Partner. Insgesamt 

verfügt er über mehr als 20 

Jahre Erfahrung im nationalen und 

internationalen Immobiliengeschäft. 

Fessl ist allgemein beeideter und 

gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, 

Immobilientreuhänder 

(Makler), Member der Royal Institution 

of Chartered Surveyors (RICS), 

zertifiziert nach CIS Immozert und 

Recognised European Valuer (REV). 

www.cerhahempel.com 

CERHA HEMPEL ist eine der führenden Rechtsanwaltskanzleien Österreichs 

mit integrierter Praxis in Mittel- und Osteuropa. Seit mehr als 100 Jahren steht der 

Anspruch höchster Qualität im Mittelpunkt unserer Beratung. 


99

Zum Autor 

Jasmin Soravia ist seit 2019 Vorsitzende des Urban Land 

Institut Austria. Sie ist Geschäftsführerin bei der Kollitsch & 

Soravia Immobilien, Beirat im Advisory Board GRÜNSTATT- 

GRAU und Vorstand beim Travel Industry Club Austria. 

Flexibles und leistbares 

Wohnen mit Modulsystemen 

Kommentar: Jasmin Soravia 

Die Wohnungspreise steigen, die Einkommen stagnieren, die Inflation 

drückt auf die Kaufkraft und die Kreditvergabe wird verschärft. 

Der Mittelstand, früher noch mit dem Lebenstraum, ein Haus zu bauen 

oder eine Wohnung zu kaufen, resigniert mittlerweile zunehmend. Vor 

allem für junge Menschen wird es immer schwieriger, leistbares Eigentum 

zu erwerben. Diese Entwicklung wird langfristig auch für Bauträger 

problematisch. Umso wichtiger ist es daher, nach ökonomischen und 

technischen Lösungen für dieses Dilemma zu suchen. Ein zukunftsorientierter 

Ansatz beruht auf modularisierten Wohnkonzepten. 

Die durchschnittliche Nettowohnfläche in Österreich beträgt aktuell etwa 

100 Quadratmeter, bei knapp vier Räumen. Allerdings wird bei den meisten 

Bewohnern nur während der Elternzeit viel Platz benötigt, sodass viele 

Wohnungen für den größten Teil des Familienlebenszyklus größtenteils 

leer sind. Nachher und auch vorher reichen zwei bis drei Räume in der 

Regel aus. Es stellt sich daher die Frage, wie wirtschaftlich und ökologisch 

sinnvoll es ist, Wohnungen zu bauen, die während des größten Teils des 

Lebenszyklus zu zwei Dritteln leer stehen, aber gereinigt und zumindest 

zum Teil geheizt werden müssen. 

Noch vor dem Einsetzen der aktuellen hohen Inflationsrate von 

annähernd zehn Prozent hat die Immobilienmarktkrise zu einem 

Kaufkraftverlust von 13 Prozent geführt. Zusätzlich beträgt derzeit 

laut Statistik Austria das durchschnittliche Jahres-Nettoeinkommen 

eines österreichischen Arbeitnehmers etwa 25.000 Euro – hingegen 

beträgt der Medianpreis für Wohnungen aktuell etwa 4.400 Euro pro 

Quadratmeter. Heute muss also eine Mehrzahl der Menschen in Österreich 

etwa 18 Jahresgehälter investieren, um eine 100 Quadratmeter 

große Wohnung zu kaufen – dazu kommen dann noch die Gebühren 

und die Einrichtung und zu allem Übel die seit 1. August 2022 in Kraft 

getretenen Regeln für Wohnungskredite. Seither sind mindestens 20 

Prozent Eigenkapital einzubringen, zudem wurde die Kreditlaufzeit 

auf 35 Jahre beschränkt. 

Besonders schwierig ist die Situation für jüngere Menschen, vor allem 

jene, die nicht oder noch nicht geerbt haben. Die Problematik wurde 

zwar bereits von der österreichischen Bankenlandschaft erkannt: 

So forderte der Bundesobmann der Bankensparte Willibald Cernko 

zuletzt im August 2023, dass an einem Konzept für Zinszuschüsse, 

Laufzeitverlängerung, Tilgungsunterbrechung oder zeitlich befristete 

reine Zinszahlungen gearbeitet wird. Eine Lösung, die echte Erleichterung 

bringt, ist hier allerdings nicht in Sicht – nachhaltiger erscheint 

es zudem, auf die Wohnungsgröße zu setzen. 

Als Lösung können flexible Wohnungskonzepte für junge Menschen dazu 

beitragen, bezahlbaren und umweltfreundlichen Wohnraum zu schaffen 

und diesen dem weiteren Leben nach Bedarf anzupassen. Zu diesem 

Zweck können Kleinwohnungen vorübergehend mit anderen Wohnmodulen 

zusammengefasst oder separat für einen begrenzten Zeitraum 

vermietet werden. 

Aus technologischer Sicht wurden dafür in den letzten Jahren immer 

flexiblere Wohnkonzepte entwickelt, die überwiegend aus modularen 

Bausystemen bestehen. Neben der langfristigen Flexibilität des Raumkonzepts 

zeichnen sich diese Konstruktionen aufgrund der standardisierten 

Werkstattfertigung durch kurze Produktionszeiten sowie eine hohe Liefer- 

und Kostengarantie aus. 

Innovative Projekte des flexiblen Wohnens in Österreich 

Wie dies architektonisch möglich ist, zeigen in Österreich Projekte wie 

Wohnbau Baugruppe LiSA von WUP architektur. Hier wurde eine Aneinanderreihung 

von kleinen selbstständigen Einheiten realisiert, die zusammengelegt 

und wieder getrennt werden können. Das Ateliergebäude mit 

einer Gemeinschaftsinsel in der Seestadt Aspern besteht im Wesentlichen 

aus zwei Teilen: einem kompakten Gebäude und einer offenen Struktur. 

Das Gebäude selbst basiert auf einem Stützen-Plattensystem mit nichttragenden 

Außenwänden, bei dem nur die tragenden Elemente und Sani- 

Foto: ADeutsches Institut für Normung 

100 ImmoFokus

Abb. 1/ Modul- 

Wohnhaus in der Grazer 

Starhemberggasse 

(Quelle/ Kiubo 2023) 

Quellen: Kiubo (2023): Wohnmodule https://www.kiubo.eu/module/ 

Salow, C. (2022): Österreicher können sich von ihrem Einkommen immer weniger Wohnraum leisten. URL: https://www.immoverkauf24.at/services/news/immobilienpreise-undeinkommen-driften-durch-corona-weiter-auseinander/ 

Statistik Austria (2022): Haushalts-Einkommen in Österreich https://www.statistik.at/web_de/statistiken/menschen_und_gesellschaft/soziales/haushalts-einkommen/index.html 

Statistik Austria (2023): Bevölkerung und soziales Wohnen https://www.statistik.at/statistiken/bevoelkerung-und-soziales/wohnen/wohnsituation 

WUP architektur (2023): Wohnbau Baugruppe LiSA https://wup-architektur.com/index.php?seite=projekte&projekt=lisa&id=1&lang=de 

tärschächte vorgegeben werden. Das besondere bei dem Projekt ist, dass 

nur eine Zonierung vorgegeben ist – an der Außenseite befinden sich die 

privaten Freiraum- und Wohnzonen, hofseitig die halbprivaten, kommunikativen 

Ebenen, der Rest, wie zum Beispiel die Wohnungsgröße, kann 

durch die Nutzer selbst definiert werden. Dazwischen ist eine Filterzone 

mit Küche, Bad, Abstellraum et cetera zu finden. 

Dem Projekt vorgelagert ist eine offene Struktur für die Erschließung sowie 

Platz für vielfältige Nutzungen wie private Gärten, gemeinschaftlich 

genutzte Terrassen und Kinderspielflächen. Damit wurde den Bewohnern 

ein möglichst großer Interpretationsspielraum geboten, in Form von gestaltbaren 

Flächen, die sich direkt vor der eigenen Haustüre befinden. 

Abb. 2/ Kiubo-Modulsystem (Quelle/ Kiubo 2023) 

Ein weiteres Projekt ist das Kiubo-Wohnhaus in der Grazer Starhemberggasse. 

Das flexible Konzept resultiert aus den Erkenntnissen der Architekturpsychologie 

und sorgt mit viel Gemeinschaftsflächen für ein lebendiges 

Miteinander. Die Wohnmodule können flexibel aus-, um- und 

rückgebaut werden wie in einem Setzkasten (Abb. 1; Stecksystem). 

Das vorgefertigte Basismodul (Holz) verfügt als autarke Wohneinheit 

über alle Ausstattungsmerkmale (Küche, Bad und Wohnbereich). Mittels 

integrierter Erweiterungsanschlüsse kann es rasch bedarfsgerecht 

über Anschlussmodule erweitert werden. Bei diesem System kann die 

Wohnungsgröße jeweils um ein Modul ergänzt werden (Abb. 2). Die Modularität 

der einzelnen Elemente ermöglicht damit auch Anpassungen 

an die notwendigen Bedürfnisse im Laufe der Nutzung, beispielsweise 

durch Anfügen oder Entfernen einzelner Teile zu anderen Wohnungen. 

So kann ermöglicht werden, dass junge Familien bis zum Ende der 

Kleinkindphase die kleinere Wohnung nutzen, in der Phase mit den 

größeren Kindern ein oder mehrere Module ergänzen und nach dem 

Auszug des erwachsenen Nachwuchses das Modul wieder abgeben. 

Mit flexiblen Finanzierungsformen können auch Varianten des leistbaren 

Eigentums geschaffen werden, so Maša Jašarević, Kommunikationsleiterin 

bei Kiubo – indem zum Beispiel nur das große Modul im 

Eigentum erworben wird und das kleine in der Jugendphase angemietet 

werden kann. Bei Kiubo wird das ermöglicht, indem der Platz im 

„Terminal“ (bestehende Gebäudestruktur) gemietet und die einzelnen 

Module gemietet oder gekauft werden können. Dieser Platz – mit oder 

ohne Modul – kann als Garten oder Terrasse selbst genutzt werden 

oder mit Modul zum Beispiel als Studenten-, Single- oder Altenwohnung 

vermietet werden. Um das Miteinander und die Kommunikation 

in diesen Häusern besser zu organisieren, ist eine Online-Plattform 

in Arbeit. So kann dieses hybride System sich den Bedürfnissen der 

Menschen anpassen, sie über alle Phasen des Lebens begleiten und für 

leistbares Eigentum sorgen. 


101

Frech 

gesagt 

„Zeig mir, wo du wohnst, und 

ich sag dir, ob ich hinziehe“ 

Top-Schlüsselfaktoren der Quartiersentwicklung. Ein pulsierender Arbeitstag in der Stadt oder ein ruhiger 

Feierabend am Land – in welche Richtung geht der aktuelle Trend? Und warum überhaupt ein „oder“? 

Kolumne: Anita Körbler 

S 

eit mehreren Jahren freue ich 

mich über die nachhaltige Umsetzung 

eines endlich für mich 

funktionierenden Neujahrsvorsatzes, 

der da lautet: „Ein bisserl mehr UND 

als ODER.“ Ich möchte mich etwa nicht mehr 

entscheiden müssen, ob ich ein urbanes Umfeld 

oder ein Leben am Land präferiere, weil 

beides sich interessant entwickelt und ich 

beides erfolgreich erproben durfte. 

Think glocal 

Nicht umsonst zieht es Menschen in Speckgürtel-Gebiete, 

die an Städte angrenzen. Hier 

vermischen sich die Annehmlichkeiten der 

Urbanität und eines ausgebauten öffentlichen 

Verkehrsnetzes mit einer vertrauten ruhigen 

Umgebung, in der Nachbarschaftshilfe 

kein Fremdwort ist. 

Diese Annehmlichkeiten stellen sicher ein 

wesentliches Kriterium einer modernen 

Stadtquartier-Entwicklung dar, deren Akteure 

beispielsweise gefordert sind, fußläufig 

erreichbare Geschäfte, Restaurants, Naturraum, 

Kinderbetreuung, Arbeitsmöglichkeiten 

kombiniert mit guter Anbindung an 

öffentliche Verkehrsmittel, Kultur, Bildung 

und ärztliche Versorgung zu schaffen – denn, 

warum sollte man auf einen der gewünschten 

Faktoren verzichten, wenn sich diese ideal 

kombinieren lassen? 

Freunde. Das Leben ist lebenswert. 

Soziale Kontakte sind das Um und Auf jedes 

Landlebens. Ich bin erfreulicherweise in einer 

recht großen Familie inmitten einer steirischen 

Idylle aufgewachsen und mir wurde 

früh der wichtigste Grundsatz am Land 

gelehrt: Immer (wirklich IMMER) freundlich 

– und gegebenenfalls gegenüber älteren 

Dorfbewohnern laut (!) – zu grüßen. 

Nach wie vor ist auch der bodenständige, 

freundschaftliche Zusammenhalt, der mich 

dankenswerterweise seit früher Kindheit 

begleitet, eine wesentliche Komponente für 

mein schon früh von Kommunikation geprägtes 

Wesen. 

Natürlich war es für mich als Zwanzigjährige, 

die ihr Lebens-Wohnbuch der Liebe wegen 

um ein aufregend neues, urbanes Kapitel erweitert 

hat, sehr spannend zu entdecken, wie 

diverse gelernte Grundregeln in einer Hauptstadt 

nie funktionieren würden – in Wien 

grüßt dich halt auf der Straße keiner zurück. 

Sehr spannend fand ich dann doch den Impuls 

vieler im städtischen Gebiet Angesiedelter, 

ihren Wohnsitz in den ersten beiden 

coronabedingten Lockdowns so schnell wie 

möglich ins Elternhaus oder den Zweitwohnsitz 

am Land zu verlegen. Offensichtlich kann 

eine harmonische, vertrauensvolle Umgebung 

in Krisenzeiten eben doch noch oft den 

kleinen Unterschied machen. 

Tolerieren oder integrieren? 

Top-Schlüsselfaktoren der Quartiersentwicklung 

in der Immobilienbranche sind ja die 

ganzheitliche Planung und Gestaltung von 

Stadtvierteln, um sie zu lebenswerten und 

funktionalen Gemeinschaften zu machen. 

Dieser Ansatz geht über die bloße Errichtung 

von Gebäuden hinaus und berücksichtigt 

eine Vielzahl von sozialen, wirtschaftlichen, 

ökologischen und kulturellen Faktoren. Zu 

den wichtigsten Aspekten zählen neben den 

Zielen, eine effiziente und attraktive Umgebung 

zu schaffen, erneuerbare Energiequellen 

zu nutzen, die natürliche Umwelt zu schützen 

und die Erreichbarkeit und Zugänglichkeit 

zu gewährleisten ebenso, die Schaffung von 

Wohnraum für verschiedene Einkommensgruppen, 

die Integration von sozialen Einrichtungen 

wie Schulen und Gesundheitszentren 

sowie die Förderung der sozialen Interaktion 

sicherzustellen – sofern es halt gelingt. 

Die optimale Mischung aus Wohn- und Gewerbeimmobilien 

kann eine wirtschaftliche 

Chance rund um Arbeitsplatzbeschaffung 

bedeuten – sofern es halt gelingt. 

Das alles erfordert eine enge Zusammenarbeit 

zwischen Stakeholdern wie Stadtplanern, 

Fotos: REMG/trovato GmbH 

102 ImmoFokus

Sieger spielen solange, bis sie es richtig machen“ (Billie 

Jean King). Eine g‘mahde Wiesn garantiert einen perfekten 

ersten Aufschlag nicht: Strategie, Disziplin und Ausdauer 

sind die Erfolgsfaktoren für ein „perfect match. 

Anita Körbler, 

trovato.immo 

Architekten, Entwicklern sowie Regierungen. Genehmigungsverfahren, 

Zonenvorschriften und Umweltauflagen können das Vorankommen behindern, 

zudem sollte eine flexible Entwicklung dazu beitragen, sich an 

ändernde Bedingungen rasch anpassen zu können. Dazu dient als wichtiger 

Bestandteil im Planungsprozess die Einbeziehung der Anwohner, was die 

Akzeptanz und Unterstützung der Gemeinschaft für das Projekt fördert und 

eine langfristige Nachhaltigkeit und Lebensqualität für die Bewohner sicherstellen 

kann – sofern es halt gelingt. 

Anita Körbler 

Managing Partner trovato.immo 

Anita Körbler, MA, ist ideenreiche Branchenkennerin 

und Managerin mit Herz und Hirn. Körbler kann auf 

langjährige Erfahrung in Immobilienunternehmen 

sowie exklusive Projekte im öffentlichen Bereich 

(PPP) zurückblicken. Berufsbegleitend absolvierte 

sie erfolgreich zwei Studien im Bereich Wirtschaft 

und Public Communications, zeichnete jahrelang 

für verschiedene PropTech-Unternehmen als 

Geschäftsführerin verantwortlich und widmet sich 

der Beratung und Immobilienvermarktung sowie der 

Realisierung von Digitalisierungsprozessen in der 

Immobilienbranche. 

Clever, weil smart 

Moderne Quartiersentwicklung berücksichtigt die Integration von Technologie, 

um die Lebensqualität zu verbessern. Dies kann die Bereitstellung 

von Internet, Smart-Home-Systemen, intelligenten Verkehrslösungen und 

Energieeffizienz-Technologien umfassen. 

Zudem fördert eine „sharing economy“ die Verwendung von Ressourcen 

wie PKWs, Fahrrädern und nicht zuletzt Freiflächen zur Gemeinschaftsnutzung. 

Mangelnde Nachhaltigkeitsgedanken in der Planung können hingegen 

neben Umweltauswirkungen zu langfristigen Problemen wie hohen 

Betriebskosten oder sozialer Unzufriedenheit führen. 

Weiters hat die zunehmende Flexibilität von New-Work-Modellen natürlich 

Auswirkungen auf die Planung neuer Quartiere. Es werden vermehrt 

Coworking-Spaces und Arbeitsbereiche in Wohnviertel integriert, die darauf 

warten, von ihren Bewohnern auch genutzt zu werden. 

IMMOBILIENBEWERTUNG. 

Warum wir? 

Weil wir´s können. 

www.reinberg-partner.com 


103

Kreislaufwirtschaft: Einer 

alleine schafft das nicht 

Zukunftsfitte Bestandsgebäude.. Experten mahnen bei der Themenreise von Drees & Sommer, die Mitte 

Oktober in Wien Station machte, gemeinsam rasch vom Wollen ins Tun zu kommen. 

Z 

u den technischen Lösungen 

braucht es neue Geschäftsmodelle, 

globale Zusammenarbeit 

und Anreize für jeden Einzelnen, 

um städtisches Wohnen in Bestandsgebäuden 

zukunftsfit zu machen. Über 50 

Prozent der Nutzenergie in Wien wird für 

Raumwärme und Warmwasser aufgewendet, 

zu rund 80 Prozent werden dafür Gas, 

Strom und Fernwärme verwendet. Will die 

Bundeshauptstadt ihre Klimaziele bis 2040 

erreichen, müssten fortan pro Arbeitstag 200 

Wohnungen umgestellt und rund eine Milliarde 

Euro pro Jahr investiert werden und es 

bräuchte Material und Fachkräfte, die nicht 

ausreichend vorhanden sind. Umgestellt 

werden müsste zudem auf Kühlung: Wien hat 

heute ein Klima wie Rom vor 25 Jahren und 

wird bis 2045 um weitere 7,5°C wärmer werden 

und damit ein Klima haben wie Athen. So 

umschrieb Herbert Hetzel von Beyond Carbon 

Energy bei der Drees & Sommer-Themenreise 

die Situation für Wien, die sich auf viele Städte 

umlegen lässt. „Der Wert einer Immobilie wird 

künftig immer mehr von seiner Energieversorgung 

abhängen. Sie muss Energieverbraucher, 

Energieerzeuger und Energies¬peicher 

gleichzeitig sein“, so Hetzel. 

Urbanität - Zirkularität - Produktivität 

„Klimawandel, Krieg, Inflation und Rezession: 

wir leben in Zeiten der Disruption, 

Mensch, Natur und Wirtschaft sind unmittelbar 

betroffen. Die Bau- und Immobilienbranche, 

besonders im städtischen Bestand, 

steht mitten im Zentrum dieses Wandels. 

104 ImmoFokus

von links nach rechts: Michael Konopka, Drees & Sommer SE; 

Anna-Vera Deinhammer, ÖGNI & Circular Economy Forum 

Austria; Stefan Kleinhans, AAB; Peter Ulm, Zukunftsanker/allora 

Immobilien; Berthold Klein, Holcim Österreich; Arnold Schmitzer, 

Geschäftsführer Drees & Sommer Österreich. 

Über die Drees & Sommer Themenreise 

Die Themenreisen, die seit sieben Jahren stattfinden, 

sind eine interdisziplinäre, branchen- und länderübergreifende 

Dialoginitiative von Drees & Sommer, die im 

Schulterschluss mit zahlreichen Themenreisepartnern, 

Ideen- und Gastgebern an unterschiedlichen Orten im 

DACH-Raum Aspekte der analogen und digitalen Transformation 

aufgreift und erörtert. Das Motto der Themenreise 

2023 lautet „Anders. Erfolgreich. Wachsen. Wie gelingt 

Transformation in turbulenten Zeiten?“ und stellt dabei 

Menschen, Prozesse und geografische Räume (people, 

process, places) in den Mittelpunkt. 

Durch den Austausch bei unserer Themenreise 

wollen wir Impulse setzen und Lösungen 

erarbeiten, die in die Praxis umgesetzt 

werden können“, erklärt Arnold Schmitzer, 

Geschäftsführer Drees & Sommer Österreich. 

An technischen Lösungen mangle es nicht, 

so der Tenor der Experten der Themenreise. 

Wien beweise etwa mit dem Stadtentwicklungsprojekt 

Viertel Zwei das Machbare. Die 

Zukunft liegt für Peter Ulm (Zukunftsanker/ 

allora Immobilien) in multifunktionalen 

Gebäuden, die sich über ihre Nutzungsdauer 

an geänderte Anforderungen anpassen. „Wir 

brauchen Gebäude, die heute Wohnen, morgen 

arbeiten und übermorgen Produktion ermöglichen. 

Es braucht keinen Abriss und Neubau, 

sondern flexible Gebäude, die auf fünf, 

zehn Generationen gedacht werden und Städtebau 

und Klimaneutralität natürlich verbinden.“ 

Dabei müsse Kreislaufwirtschaft auch 

die grundlegende Frage stellen, was wirklich 

gebraucht werde. „Wir müssen alte Paradigmen 

aufbrechen und unsere Kreativität einsetzen, 

um aus weniger mindestens gleich viel 

wie bisher herauszuholen“, meint Anna-Vera 

Deinhammer (Österreichische Gesellschaft 

für Nachhaltige Immobilienwirtschaft ÖGNI, 

Circular Economy Forum Austria). Denn auch 

ein Plusenergiehaus brauche angesichts der 

darin verbauten Materialien 40 Jahre, um eine 

positive Energie- und CO2-Gesamtbilanz zu 

errei¬chen. So wie Deinhammer mahnt auch 

Ulm Pluralität in der Quartiersentwicklung 

ein. Wer den Wirkungszusammenhang von 

Gebäuden im Auge habe, reduziere Wege und 

Mobilität. So können Quartiere insgesamt 

nachhaltig werden, auch wenn einzelne Gebäude 

nicht alle Nachhaltigkeitsanforderungen 

erfüllen – was angesichts der Tatsache, 

dass zwei Drittel des CO2 aus dem Bestand und 

nicht dem Neubau komme, ohnehin unrealistisch 

sei. In diesem Zusammenhang gehörten 

laut den Experten auch die Genehmigungsverfahren 

für nach¬haltiges Bauen und Sanieren 

gestrafft, um schneller ins Tun zu kommen. 

Kreislaufwirtschaft in 

einer Kreislaufgesellschaft 

Damit das Bauen, Wohnen und Leben in Städten 

zukunftsfähig bleibt, brauche es neben 

den Anstrengungen der Branche und technischen 

Lösungen gesamtgesellschaftliche 

und grenz¬überschreitende Kraftanstrengungen, 

so die Experten der Themenreise in 

Wien. „Nach¬haltigkeit beginnt in unseren 

Köpfen. Unser Verhalten, unsere Ökonomie 

müssen sich ändern. Dazu braucht es uns 

alle, jeden Tag“ appellierte Karin Huber- 

Heim vom Circular Economy Forum Austria. 

Nachhaltiges Nutzerverhalten erfordere neue 

Geschäftsmodelle, die nicht auf Produkt und 

Absatz abzielen, sondern „user und result 

orientated“ sind und den Wert eines Produkts 

in den Mittelpunkt stellen. „Wollen 

wir unseren Wohlstand erhalten, müssen 

wir die Abhängigkeit von Rohstoffen und 

Energie auflösen. Unser Nutzungsverhalten 

muss sich in Richtung Rethink, Reinvent, 

Regenerate weiterentwickeln“, so Huber- 

Heim. Geislinger-Geschäftsführer Torsten 

Philipp geht noch einen Schritt weiter und 

spricht sich für eine „circular diplomacy“ aus: 

„Zirkularität ist komplex und kennt keine nationalen 

Grenzen, es braucht Globalisierung 

und Kooperation für erfolgversprechende Lösungen 

sowie Anreize für jeden Einzelnen“. 

Laut Philipp könne gerade Europa hier Vorreiter 

sein: „Billig viel zu produzieren, darin 

sind andere Länder und Weltregionen besser. 

Doch Europa hat Erfahrung darin, komplexe 

Herausforderungen zu meistern.“ 


105

Ein Imperium 

wird brüchig 

Absturz. Aus dem Nichts baute René Benko ein Milliarden- 

Imperium auf. Dies droht nun einzustürzen. Hinter den 

Kulissen tobt ein Machtkampf. 

S 

igna-Gründer René Benko soll die 

Macht im Signa-Konzern abgeben. 

Benko zieht sich aus der Führung 

der Signa Gruppe zurück. Das hat 

Signa bekanntgegeben. Ein Schritt, der allseits 

erwartet wurde. Aber: Die Machtverhältnisse 

sind damit wohl nicht geklärt. 

Denn Benko hat nur den Vorsitz des Beirats 

der Signa Holding abgetreten. Benkos Posten 

wird vom Insolvenzverwalter und Unternehmenssanierer 

Arndt Geiwitz übernommen. Der 

hatte bereits zweimal die Signa-Tochter Galeria 

Karstadt Kaufhof durch ein Insolvenzverfahren 

geführt. Der Haken an der Sache: Der Beirat 

verfügt über keine operative Befugnis, sondern 

besitzt lediglich beratende Funktion. 

Eines gleich vorweg: Als Insolvenzverwalter 

werde Geiwitz bei Signa nicht in Erscheinung 

treten, so die „Frankfurter Allgemeine Zeitung“. 

Denn Geiwitz sei eindeutig Partei: Zweimal 

habe Benko ihn schon als Generalbevollmächtigten 

engagiert, um die Warenhauskette 

Galeria vor dem Aus zu bewahren. 

In einem Brief an Benko hatten vor mehreren 

Wochen mehrere Investoren der weit verzweigten 

Signa Gruppe gefordert, dass der Firmengründer 

seine Anteile als Haupteigner treuhänderisch 

an Geiwitz übergibt – und somit auch 

die Position als Generalbevollmächtigter. 

Allein die Tatsache, dass dieser Brief an die 

Öffentlichkeit geriet, lässt auf heftige Streitigkeiten 

zwischen den Investoren und Benko 

schließen. Normalerweise werden derartige 

Diskussionen diskreter abgewickelt. Dass 

Benko die Macht nicht so ohne weiteres abgeben 

wird, lässt die SIGNA Pressemitteilung vermuten. 

Geiwitz werde zwar auch den Vorsitz 

des Gesellschafter-Komitees der Signa Holding 

übernehmen, aber „die Familie Benko Privatstiftung 

bleibt weiterhin größter Gesellschafter 

der Holding“. Alle wichtigen Entscheidungen 

dürften damit auch in Zukunft bei Benko liegen, 

urteilt nicht nur die Süddeutsche Zeitung. 

„Formal richtig ist zwar, dass sich Benko aus der 

Führung der pleitebedrohten Signa-Gruppe zurückzieht. 

Der Milliardär tritt als Vorsitzender 

des Beirats der Signa Holding zurück. In dieser 

Funktion hatte er allerdings ohnehin keine 

operative Befugnis. „Der Rückzug ist insofern 

eher etwas für die Fassade“, bringt es die Süddeutsche 

Zeitung auf den Punkt und kritisiert 

das Vorgehen scharf: Geiwitz übernehme also 

nicht die Funktion des Generalbevollmächtigen, 

wie mehrere Investoren in einem Brief an 

Benko gefordert hatten, darunter auch Haselsteiner. 

Wer hat das letzte Wort? 

Die Formulierung in der Signa-Presseausendung 

„Die Familie Benko Privatstiftung bleibt 

weiterhin größter Gesellschafter der Holding“, 

lässt den Eindruck zu, dass Geiwitz das von den 

Investoren gewünschte Recht zum Durchgreifen 

verwehrt bleibt damit dürfte Benko weiterhin 

das letzte Wort haben. 

Es bleibt also unklar, wer nun bei Signa die 

Fäden in der Hand hat. Eines scheint aber auch 

klar: Geiwitz soll die Insolvenz verhindern. 

Dafür müsse er das verstrickte Firmendickicht 

durchdringen, heißt es etwa bei der Immobilien 

Zeitung. Viele wichtige Informationen 

Fotos: APA/HELMUT FOHRINGER 

106 ImmoFokus

habe allerdings ausschließlich Benko selbst. 

Ohne aktive Mitwirkung von Benko wird es 

wohl schwierig, Transparenz in die aktuelle 

Finanzlage zu bringen und damit schwer 

werden, Geldgeber zu finden, die bereit sind, 

frisches Kapital für die Konsolidierung der Unternehmensgruppe 

zu investieren. 

Für Beobachter steht daher außer Zweifel, 

dass Benko bis zur Übergabe an Geiwitz das 

Sagen hatte. Selbst soll sich Benko auch des 

Öfteren „Chairman“ genannt haben. Über 

seine Familienstiftung hält der 46-Jährige außerdem 

indirekt die Mehrheit der Anteile an 

der Holding. 

Benko - faktischer Geschäftsführer? 

Möglicherweise ist Benko daher als „faktischer 

Geschäftsführer“ zu bezeichnen, den 

auch Haftungen treffen können. Rechtsanwalt 

und Immobilienrechts-Experte Alfred 

Nemetschke (Nemetschke Huber Koloseus 

Rechtsanwälte GmbH): „Faktischer Geschäftsführer 

ist, wer - ohne förmlich bestellt 

zu sein - maßgeblichen Einfluss auf die Geschäftsführung 

nimmt, womit es nicht darauf 

ankommt, ob es sich um einen Angestellten, 

Gesellschafter, Angehörigen oder Außenstehenden 

handelt. Regelmäßig wird faktische 

Geschäftsführung dann bejaht, wenn die eigentlich 

bestellten Geschäftsführer als Strohmänner 

ihre Organfunktionen nicht ausüben 

und stattdessen ein anderer (meist ein Mehrheitsgesellschafter) 

die Gesellschaft tatsächlich 

leitet. Zumeist wird auch ein nach außen 

erkennbares Gerieren wie ein Geschäftsführer 

als erforderlich erachtet. 

Für den Fall der Konkursverschleppungshaftung 

ist aus der Teleologie des § 69 Abs 3 IO eine 

Orientierung an der formellen Organfunktion 

zu fordern und daher zu verlangen, dass es sich 

beim faktischen Geschäftsführer um eine Person 

handelt, die dauerhaft und ausgeprägt den 

Platz eines zum Insolvenzantrag legitimierten 

Organs einnimmt.“ 

Restrukturierung 

Geiwitz hat mittlerweile Ralf Schmitz als 

neuen CRO (Chief Restructuring Officer) an 

Bord geholt. „Ziel ist es, bis Ende des Monats 

November einen Plan für die wesentlichen 

Schritte der Restrukturierung zu erarbeiten 

und den Gesellschaftern zu präsentieren. 

Wir werden diese wichtigen Aufgaben mit 

Bedacht und Vernunft angehen. Es gilt zum 

einen alle Bereiche der Signa Gruppe auf 

den Prüfstand zu stellen und zum anderen 

langfristige Lösungen zu finden. Mit diesem 

nächsten konsequenten Schritt schaffen wir 

weiteres Vertrauen in der jetzigen Situation. 

Die Qualität des SIGNA Prime Portfolios ist 

hervorragend, die Entwicklungsperspektive 

der Development-Projekte, die in den Toplagen 

der deutschsprachigen Metropolen 

liegen, ist sehr gut,“ wird Geiwitz in einer 

Signa-Pressemeldung zitiert. 

In der Zwischenzeit haben die Liquiditätsprobleme 

bereits zu etlichen Planungs- und Baustopps 

der beiden Tochterfirmen Signa Prime 

und Signa Development geführt. Betroffen 

sind etwa der Bau des Hamburger Elbtowers 

und die Planungen der Karstadt-Standorte 

in Berlin, darunter der am Kurfürstendamm. 


107

Beim Umbau der Alten Akademie in München 

soll es vorerst weitergehen. 

Gruppe benötigt frsiches Geld 

Wie es um die Finanzen der Signa-Gruppe wirklich 

steht, sei von außen kaum einzuschätzen, 

so Leonhard Dobusch, Ökonom und wissenschaftlicher 

Leiter des arbeitnehmernahen Momentum 

Instituts, der sich seit langem mit dem 

Konzern beschäftigt. Die Gruppe benötigt aber 

wohl rasch frisches Geld, um ihr Geschäftsmodell 

aufrechtzuerhalten, erklärt Dobusch. 

Nach Ansicht des deutschen Handelsexperten 

Gerrit Heinemann von der Hochschule Niederrhein 

deuten alle Signale darauf hin, „dass 

es nicht nur Zahlungsschwierigkeiten gibt, 

sondern das Unternehmen unter Umständen 

kurz vor einer Insolvenz steht“. Ob Geiwitz die 

Restrukturierung gelingen werde, sei jedoch 

fraglich, so Heinemann. In den nächsten Wochen 

stünden etliche Refinanzierungen an, 

und die Banken seien von der deutschen Bankenaufsicht 

angewiesen worden, „genauer hinzuschauen, 

was offensichtlich in der Vergangenheit 

nicht der Fall war. Und da wage ich zu 

bezweifeln, dass die Banken einfach nur durch 

ein Schönreden sich hinhalten lassen.“ Vieles 

sei bei dem Firmengeflecht von rund 1.000 

Firmen unklar, so der Experte. Zwischen diesen 

Firmen würden auch Geschäfte laufen und die 

gegenseitigen Haftungen seien nicht geklärt. 

Dieses Firmenkonstrukt dürfte wohl gewählt 

worden sein. „René Benkos Signa-Gruppe“, 

schreibt das Magazin NEWS, „setzte bereits vor 

fünf Jahren viele Hebel in Bewegung, um der 

Öffentlichkeit keine echten Einblicke in ein 

verschachteltes Konstrukt aus mehr als 1000 

Firmen gewähren zu müssen. News liegt nach 

eigenen Angaben ein 13-seitiges internes Dokument 

der Steuerberatungskanzlei TPA vor.“ Dabei 

sei es nicht nur die fehlende konsolidierte 

Konzernbilanz, die Signa-Investoren stutzig 

machen hätte können: Ein Blick in das öffentliche, 

österreichische Firmenbuch hätte genügt, 

um festzustellen, dass Benkos Signa-Gruppe in 

wesentlichen Unternehmensbereichen sogar 

Strafzahlungen in Kauf genommen hat, um 

Fotos: SIGNA 

108 ImmoFokus

ei einigen relevanten Konzern-Gesellschaften 

zum Teil über Jahre keine Bilanzen öffentlich 

zu machen. 

Die Intransparenz ist kein Zufall, sondern hat 

Methode schreibt NEWS. „Sie wurde offensichtlich 

von einem Mastermind bewusst orchestriert. 

Das belegt jedenfalls das Geheimpapier 

aus der Signa-Gruppe. Benkos verschachteltes 

Firmenkonglomerat hat schon vor Jahren alle 

möglichen Hebel in Bewegung gesetzt, um eine 

Konsolidierungspflicht der Signa Holding unter 

allen Umständen zu vermeiden.“ 

Wie hoch der Betrag ist, 

weiß kein Mensch 

Benko fordert im Zuge seines Rückzuges - wohl 

unbedingt notwendige - Beiträge der internationalen, 

milliardenschweren Mitgesellschafter, 

die er ursprünglich in sein Boot geholt hatte. 

„Wie hoch der Betrag ist, weiß kein Mensch“, 

verweist Haselsteiner wieder auf Geiwitz. 

Haselsteiner hofft laut „Tiroler Tageszeitung“ 

aber, dass alle Gesellschafter mitziehen: „Sonst 

wird das nichts.“ Er selbst ist über eine Stiftung 

mit 15 Prozent in der Signa investiert. 

10,8 Mrd. Euro Schulden 

Wie hoch die Verbindlichkeiten sind, darüber 

darf spekuliert werden. In der „Kleinen Zeitung“ 

hieß es vor kurzem, dass der Großteil 

der Signa-Verbindlichkeiten Bankschulden 

mit den größten Gläubigern Raiffeisen-Gruppe 

und Bank Austria seien. Auf 10,8 Milliarden 

Euro sollen sich die Schulden der Signa Prime 

(u. a. KaDeWe Berlin) laut Medienberichten 

Ende 2022 summiert haben. Auch das Ergebnis 

drehte deutlich ins Minus, nach 700 Millionen 

Euro Gewinn 2021 betrug 2022 der Verlust 

1,019 Milliarden Euro. Schon 2022 hätten die 

Verbindlichkeiten nicht mehr aus eigener Kraft 

bedient werden können, schreibt die „Kleine“. 

Ohne Kapitalerhöhung von 750 Millionen Euro 

hätte der Signa Prime bereits im letzten Jahr die 

Zahlungsunfähigkeit gedroht. 

Das Gesamt-Exposure der Finanzinstitute habe 

sich auf rund 2,2 Milliarden Euro belaufen, so 

ein Insider zur Nachrichtenagentur Reuters 

und bezog sich auf Daten von der Mitte des 

Jahres. Die größten Kreditgeber seien die 

Raiffeisen Bank International (RBI), die ihr Engagement 

bei Signa in den vergangenen Jahren 

deutlich reduziert habe, und die zur italienischen 

UniCredit gehörende Bank Austria. Auf 

diese beiden Geldhäuser entfielen den Daten 

zufolge beinahe zwei Drittel des Kreditvolumens, 

so der Insider. 

Laut „Oberösterreichischen Nachrichten“ dürften 

die Signa-Finanzierungen der RLB Oberösterreich 

bei 150 bis 200 Millionen Euro gelegen 

sein, mittlerweile soll es aber deutlich weniger 

- ein mittlerer zweistelliger Millionenbetrag - 

sein. Auch RBI und Bank Austria dürften sich 

laut Zeitung entschlossen haben, ihr Engagement 

zu reduzieren. Die Banken haben sich 

laut „Standard“ zu ungefähr zwei Drittel mit 

Immobilien im Grundbuch abgesichert. Das 

Engagement könne zwar schmerzhaft enden, 

sei aber verkraftbar, hieß es aus Bankenkreisen 

gegenüber der Zeitung. 

Die heimischen Versicherer UNIQA und Vienna 

Insurance Group (VIG) halten Anleihen 

der schlingernden Immobilien- und Handelsgruppe 

Signa rund um den Tiroler Investor 

Rene Benko in Höhe von 130 Millionen Euro. 

Die UNIQA hat Papiere von Signa in Höhe von 

rund 80 Millionen Euro. Die VIG erklärte gegenüber 

den „Oberösterreichischen Nachrichten“, 

eine Signa-Anleihe mit 50 Millionen Euro 

Nominale zu besitzen. 

Auch deutsche Landesbanken gehören zu 

den großen Kreditgebern der Signa-Gruppe. 

Die Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba), 

die mehrheitlich Sparkassen in Hessen, 

Nordrhein-Westfalen, Thüringen und Brandenburg 

gehört, soll der Immobilien- und 

Handelsgruppe ein mittleres dreistelligen 

Millionen-Darlehen gegeben haben, berichtet 

die „Frankfurter Allgemeine Zeitung“. Die 

Nord LB in Hannover soll mit einem niedrigen 

dreistelligen Millionenbetrag engagiert sein. 

Die Bayern LB in München und die LBBW in 

Stuttgart haben laut Zeitung weniger als die 

Helaba, aber mehr als die Nord LB an Krediten 

an Signa vergeben. Die LBBW will ihr Engagement 

nicht beziffern. Mit einem hohen zweistelligen 

Millionenbetrag haben laut Zeitung 

die DZ Bank, das Spitzeninstitut der deutschen 

Volksbanken und Raiffeisenbanken, sowie 

ihre Tochtergesellschaft DZ Hyp Immobilienobjekte 

von Signa finanziert. Keine dieser 

Banken wollte sich zu diesen Informationen 

auf „FAZ“-Anfrage äußern. 

Im Gegensatz zu den Banken haben die Signa- 

Holding-Gesellschafter (unter anderem Haselsteiner, 

Tanner, Toeller) und Signa-Prime- und 

Development-Aktionäre (u.a. Peugeot, RAG- 

Stiftung, Union Investment) keine Besicherungen 

für ihre Investments. 

Ralf Schmitz 

Schmitz absolvierte ein Diplomstudium Wirtschaftsingenieurwesen an der Universität GH Paderborn mit den 

Schwerpunkten Bilanzen, Finanzen, Steuern und Kapitalmarkt-theorien. Er blickt auf eine 20-jährige Erfahrung 

im Bereich Restrukturierung an deutschen Standorten in unterschiedlichen Branchen – von der 

Automobilindustrie über den Maschinen- und Anlagenbau bis zu Immobilien und Medien – zurück. 

Zwischen 2010 und 2017 war Herr Schmitz als Partner bei einer renommierten Unternehmensberatung 

und Partner in Köln tätig, wo er operative und finanzielle Restrukturierungsaufgaben von 

Firmen im größeren Mittelstand und Konzernen innehatte. 

In den Jahren 2013 bis 2019 war der 56-jährige Düsseldorfer als CRO in diversen Unter-nehmen, u. 

a. bei der Edscha AG, DIHAG AG, A.T.U, STEAG GmbH sowie IVG-Immobilien tätig. Im November 

2017 gründete Ralf Schmitz seine Unternehmensberatung Schmitz und Partner in Düsseldorf. 


109

René Benko 

D 

er Aufstieg des Immobilientycoons 

René Benko klingt zunächst 

wie aus dem Bilderbuch: 

Aus einfachen Verhältnissen 

und ohne Schulabschluss schaffte es der Tiroler 

zu einem der reichsten Unternehmer des 

Landes. Doch jetzt Benko und seine Signa- 

Holding in der Krise. Seine Firmen schreiben 

Verluste, große Geldgeber wenden sich ab. 

Wer ist der Mann, dem nun der tiefe Fall prophezeit 

wird? 

Benkos Imperium, die Signa Holding, hat 

der 46-Jährige aus Innsbruck bereits mit 22 

Jahren aufzubauen begonnen. Auf 4,2 Milliarden 

Euro schätzt das Magazin „Trend“ heute 

das Vermögen von Benko. Mit 20 Jahren 

soll er seine erste Schilling-Million gehabt 

haben, mit 40 war er Euro-Milliardär, so die 

Zeitschrift, die ihn derzeit auf Platz acht der 

hundert reichsten Österreicherinnen und Österreicher 

führt. 

Schon als Schüler erregte der Sohn eines 

Gemeindebediensteten und einer Kindergärtnerin 

Mitte der 1990er-Jahre Aufsehen. Als 

17-Jähriger organisierte er für einen befreundeten 

Innsbrucker Baumeister den Ausbau 

von Dachböden in bester Stadtlage. Dass er 

damit gutes Geld verdiente, stellte er auch zur 

Schau. Schulkollegen erinnerten sich vor einigen 

Jahren im „Falter“ an Goldkettchen und 

einen geleasten Ferrari. 

Blitzgneißer“ mit gutem 

Geschäftsinstinkt 

Benko gilt in seinem Umfeld als „Blitzgneißer“ 

mit gutem Geschäftsinstinkt, als „super Netzwerker“ 

und vor allem als sehr arbeitswillig 

- nach eigenen Angaben steht er jeden Tag um 

halb fünf in der Früh auf und arbeitet bis kurz 

vor Mitternacht. 

Nur die Schule hat Benko nicht so ernst genommen. 

„Das ist wahrlich so, ich war im 

letzten Schuljahr, im Maturajahr, so wenig in 

der Schule, dass ich dann aufgrund der vielen 

Fehlstunden nicht mehr zur Matura zugelassen 

wurde“, erzählte er vor vielen Jahren in 

einem ORF-Interview. 

Benko gelang es früh, Reiche und Prominente 

von seinen Geschäftsideen zu überzeugen. 

Kurz nach der Gründung der Immofina, aus 

der später die Signa-Gruppe hervorging, traf 

er auf den Stroh-Tankstellenerben Karl Kovarik, 

der sich 2001 in Benkos Unternehmen einkaufte. 

Mit Kovariks Geld, einem zweistelligen 

Millionenbetrag, wuchs die Signa Holding zu 

einem der größten österreichischen Immobilienunternehmen 

heran, das seine Fühler längst 

auch ins Ausland, vor allem nach Deutschland, 

ausgestreckt hat. 

Der erste große Deal, mit dem der Tiroler 2004 

auf sich aufmerksam machte, war die Übernahme 

des Kaufhaus Tyrol, dem bekanntesten 

Warenhaus in dem westlichen Bundesland. 

Heute gehören zur Signa-Gruppe Immobilien 

wie das „Goldene Quartier“ in der Wiener Innenstadt, 

das Gebäude der Deutschen Börse in 

Eschborn, eine Hälftebeteiligung am Chrysler 

Building in New York, das Nobelkaufhaus 

Selfridges in London oder der Elbtower in 

Hamburg, bei dem zuletzt die Bauarbeiten 

eingestellt werden mussten, weil Signa nach 

Angaben der Baufirma nicht rechtzeitig zahlte. 

Das sind nur einige Beispiele für das Immobilienimperium 

rund um Benko und seine Signa- 

Gruppe. Die gleichnamige Holding gehört 

Fotos: APA/GEORG HOCHMUTH, : APA/HANS KLAUS TECHT 

110 ImmoFokus

indirekt zu 77,5 Prozent der Familie Benko, 15 

Prozent hält die Familienstiftung um den Industriellen 

und Ex-Strabag-Konzernchef Hans 

Peter Haselsteiner. 

Benko ist auf Diskretion bedacht, wenn es 

um sein Privatleben geht. Der mit einem Ex- 

Model verheiratete mehrfache Familienvater 

beschränkt seine öffentlichen Äußerungen 

und Auftritte auf ein Minimum. Seine Verschwiegenheit 

gilt auch für seine Geschäftsergebnisse 

- in die Bücher seiner bewusst nicht 

börsennotierten Signa Holding lässt er Außenstehende 

in der Regel nicht blicken, insbesondere 

Gewinn- und Reservezahlen behält er 

lieber für sich. 

Mit dem Kauf der österreichischen Möbelketten 

Kika und Leiner verschaffte sich Benko 

den Eintritt in den heimischen Handel. Ebenfalls 

2018 beteiligte sich Benko mit knapp 25 

Prozent an den österreichischen Tageszeitungen 

Kronen Zeitung und Kurier. 

Der „Tiroler des Jahres 2011“ ist nicht unumstritten. 

Benko steht regelmäßig im Fokus 

wegen seiner Immobiliengeschäfte, dem Geschäftsgebaren 

der Signa-Gruppe, seiner offenbaren 

Nähe zu Politikern und dem Vorwurf 

der politischen Einflussnahme in Österreich. 

Im Herbst 2022 hatte es Hausdurchsuchungen 

bei der Signa-Gruppe durch die Wirtschaftsund 

Korruptionsstaatsanwaltschaft gegeben. 

Auch der Umgang mit Galeria Karstadt Kaufhof 

in Deutschland brachte Benko Kritik ein, 

weil Galeria insgesamt knapp 700 Mio. Euro 

Staatshilfen bekam, dann in großem Stil Leute 

kündigte und Filialen schloss. Für ähnliche 

Kritik sorgte das Vorgehen seiner Möbelhauskette 

Kika/Leiner in Österreich. Während 

der Coronapandemie unterstützte der österreichische 

Staat die Möbelhausgruppe mit 

Steuerstundungen in Höhe von 150 Mio. Euro, 

zudem schickte der Möbelhändler fast alle 

4.200 Mitarbeiter in Kurzarbeit. 

Benko umgibt sich gerne mit Prominenten aus 

Politik und Wirtschaft, die ihm immer wieder 

beträchtliche Summen anvertraut haben. Zu 

seinem herbstlichen Törggelen, dem Südtiroler 

Brauch mit Maroni-Essen und Wein, 

erscheinen alljährlich wichtige Menschen 

aus Wirtschaft, Politik, Medien und Kultur. 

Der Unternehmer baute sich ein prominentes 

Netzwerk auf. Im Beirat seiner Holding sitzen 

unter anderem Ex-SPÖ-Kanzler Alfred Gusenbauer, 

die Wüstenrot-Chefin und Ex-FPÖ- 

Vize-Kanzlerin Susanne Riess-Hahn und der 

ehemalige Bank-Austria-Chef Karl Samstag. 

2012 erlitt Benko einen Rückschlag als er 

wegen versuchter verbotener Intervention 

vor Gericht stand. In der Folge hat sich 

Benko zwar operativ aus seiner Signa Holding 

zurückgezogen, verfügt aber über seine 

Familienstiftungen über die Mehrheit der 

Stimmrechte und gilt weiterhin als zentraler 

Entscheidungsträger. 

Der umtriebige Tiroler beließ es nicht beim 

Immobiliengeschäft, sondern baute nach und 

nach auch ein Handelsimperium mit teils 

recht attraktiven Immobilien in zentraler Lage 

auf. 2012 übernahm er gemeinsam mit dem israelischen 

Diamantenhändler Beny Steinmetz 

das berühmte Kaufhaus des Westens, das Ka- 

DeWe, in Berlin. Europaweit bekannt wurde 

er 2014 mit dem Kauf der angeschlagenen 

deutschen Warenhauskette Karstadt, die er 

sanierte. Nachdem sich Benko 2019 auch den 

Karstadt-Konkurrenten Kaufhof einverleibt 

hatte, fusionierte er die beiden Kaufhäuser 

unter dem Dach der „Galeria Karstadt Kaufhof 

GmbH“. 

Ex-ÖBAG-Chef Thomas Schmid wirft Benko 

vor, dieser habe ihm einen Job im Signa-Konzern 

angeboten, wenn Schmid im Gegenzug 

millionenschwere Steuerangelegenheiten für 

ihn „auf Schiene“ bringe. Benko bestreitet 

sämtliche Vorwürfe. 

Anfang Juni 2023 zog sich Benko aus der erst 

2018 von der südafrikanischen Steinhoff- 

Gruppe übernommenen Kika/Leiner-Gruppe 

zurück. Seine Signa-Gruppe verkaufte die 

Immobilien der Möbelkette Kika/Leiner an 

die Grazer Supernova-Gruppe. Kurz nach 

dem Verkauf wurde bekannt, dass rund die 

Hälfte der Kika/Leiner-Belegschaft gekündigt 

werden müsse, wenige Tage später wurde die 

Insolvenz der Möbelkette angemeldet. Der 

Hergang und die Folgen der größten Insolvenz 

der vergangenen zehn Jahre brachten 

den Geschäftsmann erneut in die Schlagzeilen. 

2023 ist kein gutes Jahr für Benko, denn die 

Probleme häufen sich. Die EU-Bankenaufsicht 

unterzieht die Kredite von Banken an die 

Signa-Gruppe einer Sonderprüfung. Der Abschwung 

am Immobilienmarkt trifft die Signa 

Holding hart. Hohe Abwertungen auf das 

Immobilienportfolio drückten das Ergebnis 

der Signa Prime Selection AG im vergangenen 

Jahr tief ins Minus. Die Signa Sports United, 

der Online-Sportartikelhändler rund um 

Benko, ist zahlungsunfähig und musste im 

Oktober Insolvenz anmelden. 


111

Zum Autor 

Andreas Kreutzer ist Geschäftsführer des Beraternetzwerks 

Kreutzer Fischer & Partner mit Sitz in Wien. Seit nahezu 

30 Jahren unterstützt KFP unter anderem Unternehmen bei 

Marktanalysen und Projekten. 

Der weite Weg zum seriellen Bauen 

Kommentar: Andreas Kreutzer 

Bestandsaufnahme Oktober 2023: Seit 2020 sind die Baupreise im 

Wohnungs- und Siedlungsbau um 34 Prozent gestiegen. Im selben 

Zeitraum ist die Anzahl der baugenehmigten Wohnungen in Objektwohngebäuden 

um die Hälfte gesunken. Im heurigen Jahr wird voraussichtlich 

nur noch mit dem Bau von rund 30.000 Wohnungen 

begonnen. 2021 waren es noch 48.000 Wohneinheiten. Im Allgemeinen 

werden dafür die KIM-Verordnung und die steigenden Zinsen 

für Wohnbaudarlehen verantwortlich gemacht. Allerdings war die 

Kreditfinanzierung zuletzt in den Jahren 2007 und 2008 noch kostspieliger 

als heute. Und eine KIM-Verordnung gibt es etwa in Deutschland 

nicht, trotzdem bricht auch dort der Wohnungsneubau ein. Bei 

genauer Betrachtung sind es daher die hohen Baupreise, die die Neubauproduktion 

lähmen. In beiden Ländern haben sie sich mehr und 

mehr von der Infla-tion abgekoppelt. In Österreich erhöhten sich die 

Baupreise seit 2015 um ein Fünftel rascher als die Verbraucherpreise. 

Der Grund dafür ist hinlänglich bekannt: Während die Arbeitsproduktivität 

gesamtwirtschaftlich seit 1995 um rund 40 Prozent stieg, 

entwickelte sie sich im Bausektor – unter Berücksichtigung höherer 

technischer Anforderungen – nur seitwärts. Steigende Kosten müssen 

daher zur Gänze an den Bauherrn weitergegeben werden. 

Verantwortlich für die Stagnation der Arbeitsproduktivität sind nicht 

alleine die Bauunternehmen. Auch die Auftraggeber tragen entscheidend 

dazu bei. Denn Wohngebäude werden in der Regel nach wie vor 

individuell geplant, von den Behörden „einzeltypisiert“ und danach 

maßgeschneidert errichtet. Über serielles Bauen wird zwar gerne 

diskutiert, sehr weit gekommen ist man bislang aber nicht. Selbst auf 

der „Grünen Wiese“, wo, anders als beim Schließen von Baulücken, 

planerisch vergleichsweise wenige Restriktionen zu berück-sichtigen 

sind, ist der Prototypenbau omnipräsent. Dabei war man in dieser 

Hinsicht in den 1970er-Jahren schon weiter. Damals wurden etwa am 

Stadtrand von Wien im großen Stil identische Gebäude in industrieller 

Weise hochgezogen. Die Kosten waren beeindruckend niedrig. 

Würde man zu „Losgrößen“ in ähnlichen Dimensionen zurückkehren, 

könnte man selbst unter Berücksichtigung der heutigen technischen 

Standards um gut 40 Prozent günstiger bauen: zum einen infolge der 

steigenden Produktivität, zum anderen, weil beim Bau von Typenhäusern 

Bauverfahren stark verkürzt werden könnten. Befürchtungen architektonischer 

Monotonie sind unbegründet. Wie die nicht realisierten 

Entwürfe zur Stadtentwicklung in Wien von Otto Wagner zeigen, 

kann Gleichartigkeit ziemlich reizvoll sein. 

Fotos: Sima.pix, Alexander Chitsazan, Adobe Stock 

112 ImmoFokus

Zum Autor 

Karina Schunker startete ihre Karriere in der EHL-Gruppe im 

Vertrieb von Miet- und Eigentumswohnungen. 2019 wurde 

ihr für EHL Wohnen die Prokura verliehen. Seit 2021 ist sie 

Geschäftsführerin von EHL Wohnen. 

Wohnquartiere – attraktiv, 

vielfältig und lebenswert 

Kommentar: Karina Schunker 

Über die letzten Jahre entstanden immer mehr Quartiersentwicklungen, 

die sich vor allem bei Wohnungssuchenden sehr großer 

Beliebtheit erfreuen. Das liegt insbesondere daran, dass solche neu 

gewachsenen Stadtviertel für Bewohner eine besonders hohe Wohnund 

Lebensqualität bieten. 

Eine der wichtigsten Komponenten dabei ist die Schaffung einer 

neuen Infrastruktur, die genau auf die Bedürfnisse der Bewohner 

abgestimmt wird. Dies umfasst nicht nur schön gestaltete Erschließungswege, 

Begegnungszonen, Verkehrswege und die Anbindung an 

öffentliche Verkehrsmittel, sondern ebenso die Bereitstellung von Bildungseinrichtungen 

und Einkaufsmöglichkeiten sowie Gastronomiebetriebe 

und Angebote zur Freizeitgestaltung in unmittelbarer Nähe. 

Das tägliche Leben der Menschen soll zum einen erheblich erleichtert 

und zum anderen die Abhängigkeit von weit entfernten Stadtzentren 

reduziert werden. 

Ein weiterer entscheidender Aspekt ist die soziale Durchmischung der 

Quartiere. Eine Vielfalt unterschiedlicher Assetklassen und sozialer 

Schichten trägt dazu bei, dass sich Menschen unterschiedlichen Alters 

und sozialen Hintergrundes begegnen und voneinander profitieren können. 

Das soziale Miteinander wird gefördert und es entstehen lebendige 

Gemeinschaften, die sich gegenseitig unterstützen. Dazu gehört auch die 

generationsübergreifende Gestaltung der Quartiere, bei der die Bedürfnisse 

und Interessen aller Altersgruppen berücksichtigt werden. 

Ein wichtiger Ansatzpunkt ist die Aufwertung des zuvor bestehenden 

Grätzls. Das beinhaltet die Pflege und Verschönerung öffentlicher 

Räume, von Parks und von Plätzen, mit der Absicht, diese zu attraktiven 

Treffpunkten macht. Des Weiteren sorgt eine gute Durchmischung 

von Wohn- und Gewerbeflächen dafür, dass die Quartiere 

belebt sind und auch in wirtschaftlicher Hinsicht florieren. 

Historisch gewachsene Stadtzentren verlieren mit der Entwicklung 

neuer Wohnquartiere ihre Alleinstellungsmerkmale. Das hat den 

Vorteil, dass die Verkehrsbelastung in diesen Gebieten reduziert wird 

und so wiederum die Lebensqualität in Innenstädten steigt. 

Bei der Konzeptionierung eines Quartiers geht es primär um ein neues 

Grätzl, das oftmals als 15-Minutenstadt bezeichnet wird. Dies bedeutet, 

dass die Bedürfnisse und Wünsche der Bewohner berücksichtigt 

werden und alle Wege des täglichen Bedarfs in einem Umkreis von 15 

Minuten Fußmarsch zurückgelegt werden können. Mittlerweile wird 

für die Nutzung sowie die weitere Ausgestaltung des Quartiers meist 

auch die Gemeinschaft aktiv miteingebunden. 

Im Gespräch mit unseren Kunden stellen wir 

bei EHL immer wieder fest, dass Wohnquartiere 

stark an Attraktivität gewonnen haben 

und besonders positiv aufgenommen werden. 

Vor allem gut geplante Quartiere mit gemischter 

Nutzung bieten optimale Voraussetzungen, 

um für die Bewohner eine nachhaltige 

Wohnumgebung, verbunden mit einer besonders 

hohen Lebensqualität, zu schaffen. 

Fotos: ALEXANDER SCHLEISSING, Adobe Stock 

113 ImmoFokus

Zum Autor 

Wolfgang Scheibenpflug ist Geschäftsbereichsleiter für 

Immobilien- und Standortmanagement der Flughafen 

Wien AG sowie Präsidiumsmitglied der ÖGNI und Mitglied 

bei IMMQ und RICS. 

Quartiersentwicklung als strategische Aufgabe 

Kommentar: Wolfgang Scheibenpflug 

Standort- und Quartiersentwicklungen sind hochstrategische und 

langfristige Planungsansätze, um eine integrierte Immobilienentwicklung 

und die Schaffung von dafür notwendigen Dienstleistungsangeboten 

zu gewährleisten. Das prioritäre Ziel dieser Entwicklungen 

ist, die Lebens- und Arbeitsbedingungen der dort lebenden beziehungsweise 

arbeitenden Menschen nachhaltig zu verbessern und die 

Attraktivität des jeweiligen Standortes zu erhöhen. 

Gerade die COVID-19-Krise hat nicht nur die 

Verletzbarkeit unserer Gesellschaften in 

mannigfacher Hinsicht aufgezeigt, sondern 

auch zu großen Umwälzungen 

in der Arbeitswelt geführt. Viele 

Entwicklungen, die bereits seit 

Jahren in der Immobilienbranche 

diskutiert wurden, haben in kürzester 

Zeit Einzug in unsere Büros 

und Arbeitsstätten gefunden. 

Home-Office, flexibles Arbeiten, 

ein Verschwinden der Grenzen von 

Arbeit und Freizeit durch die rasant 

fortschreitende Digitalisierung und 

viele weitere Veränderungen zwingen 

auch die Immobilienbranche zu einem 

Strategiewechsel hinsichtlich zukünftiger 

Projektentwicklungen. 

Für diese Veränderungen und zukünftigen Herausforderungen 

können Quartiersentwicklungen als geeigneter 

Lösungsansatz gesehen werden. Gerade die holistische Betrachtungsweise 

dieser Entwicklungen, die weit über die Bebauung einer 

Einzelparzelle hinausdenkt, ja besonders die Kundenbedürfnisse 

eines ganzen Areals in den Mittelpunkt aller Bemühungen stellt, 

kann einen entscheidenden Unterschied darstellen. Notwendige und 

gesellschaftspolitisch geforderte Dienstleistungen wie Kindergärten, 

Sozialeinrichtungen et cetera, aber auch „klimafitte“ Grünräume und 

Begegnungszonen können bereits frühzeitig mitgedacht werden. 

Quartiersentwicklungen können, neben den bereits genannten Vorteilen, 

auch als ideale Experimentierfelder für technische 

Innovationen und Nachhaltigkeit erkannt werden. 

Insbesondere dann, wenn eine (Neu-) Gestaltung 

eines Areals gesamtheitlich gesteuert 

ist. Das ermöglicht vielleicht auch die 

Etablierung von Innovationen, welche 

für sich (noch) nicht wirtschaftlich betrieben 

werden können, jedoch zum 

Gesamtnutzen der Bewohner und 

damit indirekt zu einer positiven 

wirtschaftlichen Betrachtung des 

Gebietes beitragen. 

Für eine gelungene Entwicklung ist 

eine umfassende Kommunikation 

mit allen Betroffenen von höchster 

Bedeutung. Diese sollte sich aber keinesfalls 

in einer „bloßen“ Informationsweitergabe 

erschöpfen, sondern in einen 

anhaltenden „Dialog auf Augenhöhe“ münden. 

Die Gründung eines „Communityvereins“ 

kann, neben vielen weiteren Maßnahmen, als probates 

Mittel erkannt werden. Dies führt nicht nur zu einem 

besseren Verständnis und einer engeren Vernetzung aller Akteure, 

sondern unter anderem auch zu deutlich niedrigeren Fluktuationsraten 

bei Mietern, was wiederum zu verbesserten wirtschaftlichen 

Kennzahlen beitragen kann. 

Fotos: ALEXANDER SCHLEISSING, Adobe Stock 

114 ImmoFokus

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115

Zum Autor 

Hans Jörg Ulreich, Gründer und geschäftsführender 

Gesellschafter der Ulreich Bauträger GmbH, 

Bauträger sprecher Österreich, Lektor an der TU Wien 

und FH Wien. 

Knapp daneben ist nicht vorbei 

Kommentar: Hans Jörg Ulreich 

Ich weiß nicht, ob es allen Wiener Kollegen bewusst war: Die anstehende 

Bauordnungsnovelle hätte in ihrer ursprünglichen Fassung das 

Wiener Stadtbild über alle Widmungen gestellt. Im Grunde genommen 

war dies eine andere Formulierung dafür, dass die MA19 zukünftig 

Dachgeschossausbauten nur noch mit einem (!) Geschoß bewilligt 

hätte. Zusätzlich zum Altbaupickerl und allen anderen Irrwitzigkeiten 

also das Tüpfelchen auf dem i für innerstädtische Projektentwickler 

und damit das offizielle Ende als Folge für ökologisch nachhaltige Altbausanierungen. 

Was ich, als Branchenvertreter und betroffener Unternehmer, in den 

letzten Tagen und Wochen an Informationskampagnen in Bewegung 

setzte, um darauf aufmerksam zu machen und um mit Verbündeten 

vernünftige Entscheidungsträger von der Irrsinnigkeit dieser Regelung 

zu überzeugen, findet gar keinen Platz in dem gesamten Journal. 

Round-Table-Gespräche, Kritik bei jeder Gelegenheit, bewusste Journalistenaufklärung 

und vieles mehr, all das habe nicht nur ich, sondern 

haben viele besorgte Kolleginnen und Kollegen aus allen Bereichen unserer 

Branche ebenso wie die Industrie und die Gewerkschaft versucht. 

Das Ergebnis ist offensichtlich zumindest ein bisschen Einsicht bei 

den politisch Verantwortlichen. Statt einer eindeutigen Regelung pro 

innerstädtischer Nachverdichtung und Sanierung oder dagegen gibt es 

nunmehr wenigstens eine vage Hoffnung. 

Keine einzige Branche wird derzeit von der Wirtschaftskrise so durchgerüttelt 

wie die unsere. Es gibt keine Ecke, an der gerade nicht „der 

Hut brennt“. Die Baukosten steigen und steigen, Entwicklungen ziehen 

sich über Jahre und der Kundenmarkt bricht dramatisch ein. Klare 

Entwicklungen, allen positiven Prophezeiungen zum Trotz, kann man 

angesichts der weltpolitischen Lage beim besten Willen nicht treffen. 

Wir befinden uns ganz allgemein in einem Ausnahmezustand. 

Die Gewerkschaften warnen, dass die jetzt in die Arbeitslosigkeit gedrängten 

Fachkräfte – wie schon in der Gastronomie nach der Pandemie 

– nicht wieder zurückkehren werden. Bauträger legen noch nicht entwickelte 

Projekte auf die Warteschiene, was wiederum einen massiven 

Einbruch in allen daran hängenden Branchen bedeutet. Viele kleinere 

und mittlere Unternehmen kämpfen um ihre Existenz. 

Obwohl ich selbst Teil unserer Interessensvertretung bin, habe ich das 

Gefühl, dass selbst diese, und zwar nicht nur die unsere, eben auch die 

Fotos: Sebastian Philipp, Adobe Stock 

116 ImmoFokus

| BA12-12aG | 

So baut 

man heute 

Building Automation von Beckhoff 

Gewerkschaften, langsam von einem Gefühl der Ohnmacht überkommen 

werden. 

Seit dem Beginn meiner Arbeit in der WKO habe ich es noch nie 

erlebt, dass so viele unterschiedliche Lager und Vertreter alle im 

Grunde genommen dasselbe wollen: Nämlich genau jetzt die richtigen 

Rahmenbedingungen zur Ankurbelung von Sanierungen 

und indirekt damit auch die Ankurbelung von innerstädtischer 

und innerdörflicher Nachverdichtung, bei zweiterem, der innerdörflichen 

Belebung, zu schaffen. 

So baut man flexibel: 

mit Beton. 

So baut man klassisch: 

mit Ziegelsteinen. 

So baut man sicher: 

mit Stahl. 

Die politischen Vertreter auf Bund- und Landesebenen stellen sich 

diesbezüglich taub und bilden aus meiner Sicht mittlerweile schon 

als Pendant zu uns eine geschlossene Parallelgesellschaft. Anders 

kann ich meinen Eindruck nicht beschreiben. 

Gut, manchmal dringt oder besser drängt Kritik durch und mündet 

in eine rechtliche Formulierung, die viel Ermessenspielraum zulässt, 

allerdings in jede Richtung. 

Aber wir können so nicht mehr weitermachen und immer darauf 

bauen, dass in letzter Sekunde doch noch etwas – von „den anderen“ 

– bewegt wird. 

Es sieht wirklich nicht gut aus. Und die Kopf-in-den-Sand-Taktik, 

liebe Kolleginnen und Kollegen, hat uns alles andere als voran gebracht. 

Wenn wir nicht endlich aufwachen, warum sollte sich politisch 

etwas bewegen? 

Nur weil unser Boot besser gepolstert ist als andere, heißt es nicht, 

dass wir vor dem Sinken geschützt sind. 

Wenn wir Sanierungsanreize und vieles mehr wollen, dann müssen 

wir heute damit anfangen, dies einzufordern und zu propagieren, 

statt bis zur nächsten Gesetzesvorlage zu warten. 

Anders wird es sich nicht mehr lange ausgehen. Dann fährt nämlich 

– und das vergessen auch viele – neben Unternehmen auch die 

Umwelt, unser Lebensraum, an die Wand. 

So baut man intelligent: 

mit Automatisierungskomponenten von Beckhoff. 

Mit Beckhoff Building Automation lassen sich alle Gewerke auf Basis 

eines ganzheitlichen, durchgängigen, PC- und Ethernet-basierten 

Gebäudeautomatisierungskonzeptes integrieren. Der Effekt: Investitionskosten 

werden minimiert, Wartung und Flexibilität werden optimiert, die 

Engineeringkosten gesenkt und alle Kriterien für Gebäudeautomation 

nach Energieeffizienzklasse A erfüllt. Das modulare Beckhoff Steuerungssystem 

erlaubt eine Anbindung aller Datenpunkte und Subsysteme über 

Beckhoff Busklemmen sowie eine flexible Bedienung, vom Smart-Phone 

bis zum Touchpanel. 

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Ich will das alles nicht und bitte Gleichgesinnte um direkte Kontaktaufnahme. 


117

Zum Autor 

Alexa Krenauer ist Immobilienverwalterin und 

Prokuristin in der IV Mag. Christian Krenauer GmbH 

und Mitglied beim Salon Real. Sie ist Wirtschafts- und 

Immomediatorin, Businesscoach, Lektorin, Co-Autorin. 

MUT ZUR LÖSUNG 

Kommentar: Alexa Krenauer 

Seit Beginn meiner beruflichen Laufbahn in der Immobilienwirtschaft 

begegnen mir tagtäglich Konflikte und auch Beschwerden. Dabei 

spielt besonders der Zeitdruck, der nicht zuletzt durch elektronische 

und soziale Medien geprägt wird, eine wesentliche Rolle. Gerade wir 

Immobilientreuhänder sind dazu angehalten, in noch kürzerer Zeit 

noch kompetenter auf die zunehmenden Kundenforderungen einzugehen. 

Wie können wir dieses Ziel erreichen? Vor allem der Aspekt Kommunikation, 

gepaart mit Empathie und Wertschätzung, sowie soziales 

Management sind wichtige Schlüsselfaktoren. 

Konflikte auf Augenhöhe 

Im Rahmen meiner Tätigkeit als Lektorin an der FH Wien im Immobilienmanagement 

gebe ich den Studierenden mediative Tools und Fragetechniken 

an die Hand, die ihren Alltag erleichtern. Denn es ist mir ein großes 

Anliegen, die Ausbildung der angehenden Immobilientreuhänder bestmöglich 

zu unterstützen. Eine sehr effektive Methode ist beispielsweise 

die der praxisbezogenen Rollenspiele. Durch diese erfahren sie, wie man 

ohne Missverständnisse und vor allem auf Augenhöhe kommuniziert. 

Nur auf diesem Weg können wir vermeiden, dass Konflikte eskalieren 

und es zu Gerichts- und Schiedsverfahren kommt. 

Veränderungen im Kundenverhalten 

In den letzten Jahren, nicht zuletzt durch die Coronapandemie bedingt, 

konnten wir eine nachhaltige Veränderung des Kundenverhaltens beobachten. 

Der Lockdown und das damit einhergehende „verordnete“ 

Home-Office haben für viele von uns zu Umstrukturierungen in unserem 

Alltag geführt. Neue Herausforderungen wie das Zusammenleben auf 

engem Raum, Zeitmanagement und auch der persönliche Umgang miteinander 

sind stark in den Vordergrund getreten. Durch die allgemeine 

Unsicherheit und auch die folgende Wirtschaftskrise ist eine verstärkte 

Aggressivität deutlich spürbar. Denn: Die Existenzsorgen sind unweigerlich 

mit den steigenden Kosten verbunden. Und gerade deswegen habe 

ich es mir zur Aufgabe gemacht, Referenten in Immobilienverwaltungen 

entsprechend vorzubereiten und zu schulen. Denn hier muss man klare 

Grenzen zwischen dem Beruflichen und dem Privaten ziehen können. 

Die Probleme dürfen keinesfalls mit nach Hause genommen werden 

und um das zu ermöglichen, muss man lernen, sich abzugrenzen und 

Vorwürfe nicht persönlich zu nehmen. 

Kommunikation – das A & O 

Dass Kommunikation die Basis einer jeden Kundenbeziehung ist, brauche 

ich wohl nicht zu erwähnen. Dass gute Kommunikation das Kundenverhalten 

präventiv verändern kann, möchte ich an dieser Stelle 

jedoch nochmal betonen! Fühlt sich der Kunde abgeholt? Sind noch 

Fragen offen? Wurden sämtliche Abläufe genau erklärt? Hier spielt 

nicht nur die verbale, sondern auch die nonverbale Kommunikation 

eine zentrale Rolle. Daher gilt es, Mimik, Gestik und Körpersprache zu 

beobachten und vor allem deuten zu lernen. 

Motivation durch Konfliktfähigkeit 

Wenn die Mitarbeiter die Kundenforderungen besser verstehen und 

dadurch bewältigen können, führt diese verbesserte Konfliktfähigkeit 

zu einer Führungskompetenz. 

Das Ergebnis: ausgeglichenere Mitarbeiter, bessere Work-Life- 

Balance und höhere Motivation. Dies reduziert zudem den Personalwechsel, 

da sowohl die Mitarbeiter- als auch die Kundenzufriedenheit 

gleichermaßen gesteigert werden können. 

Konflikte… 

• sind Chancen 

• fördern die Selbsterkenntnis 

• motivieren zur Selbstbeobachtung 

• festigen den Gruppenzusammenhalt 

• treiben Veränderungen voran 

• verhindern Stagnation 

• regen zur Lösungssuche an 

aber sie anzugehen erfordert MUT ZUR LÖSUNG! 

Fotos: studiohuger.at 

118 ImmoFokus

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median-capital.at 


119

Impulse geben. 

Energiereich agieren 

FM-Day 2023.. „Rockin‘ All over the World“. Zu den Klängen des Status Quo-Hits aus den späten 70er 

Jahren läuteten FMA-Vorstandsvorsitzende Doris Bele und Mikis Waschl, Präsident der IFMA Austria, den 

energiegeladenen 8. FM-Day 2023 im Wiener Park Hyatt ein. 

I 

m Interview zum Opening des energiereichen 

Tages machte Martin Zagler, 

Geschäftsführer von Platinsponsor 

Soluto, klar, worin der Schlüssel zum 

Erfolg - des persönlichen, des geschäftlichen, 

wie auch des gesellschaftlichen - zu finden ist: 

„Was ich tue, mache ich mit Leidenschaften. Das 

Stichwort dabei lautet: Tun!“ Die FM-Branche 

ist sich dem bewusst, denn es gibt viel zu tun, 

wie das vielfältige Programm des FM-Days unter 

Beweis stellte. 

„Impulse geben. Energiereich agieren“, lautete 

das Motto des diesjährigen FM-Days, der erstmals 

als zertifiziertes „Green Meeting“ über 

die Bühne ging und so bereits ein starkes Zeichen 

dafür setzte, dass die Branche zur grünen 

Transformation maßgeblich beitragen kann 

und hier auch eine Vorreiterrolle übernimmt. 

Wie sehr sich FMA und IFMA Austria dabei 

in die Pflicht genommen sehen, zeigten die 

Newsticker zur aktuellen Vereinsarbeit, die auf 

großes Interesse stießen. 

So wurden von FMA und IFMA Austria unter 

anderem ein Leitdokument zur „Digitalisierung 

im FM“, ein White Paper zu „ESG und 

FM“ und ein Handlungsleitfaden „Blackout“ 

erstellt- und nun präsentiert. Mit „FMe- Frauen 

managen exzellent“ wurde zudem eine neue 

Initiative exklusiv für Frauen im FM ins Leben 

gerufen und mit ihrem Mentoring-Programm 

„Honey Bee meets Queen Bee“ und dem Paper 

„So attraktiv ist FM für Frauen“ vorgestellt. 

Außerdem wurden die Ergebnisse des jüngsten 

Workshops im Rahmen des FORUM Arbeitswelten 

anhand einer 3D-Mindmap dargestellt. 

Nachhaltigkeit als Wettbewerbsvorteil 

Die gegenwärtigen Herausforderungen sind 

vielfältig - wobei die Energiewirtschaft eine 

Schlüsselposition innehat, betonte Martin Graf, 

Vorstandsdirektor der Energie Steiermark AG, 

in seiner Eröffnungs-Keynote. Er fügte hinzu: 

„Wir erleben in der Energiewirtschaft eine Dy- 

Fotos: Jana Madzigon 

120 ImmoFokus

namik, die wir noch nie hatten.“ Und all jenen, 

die dem Umstieg auf erneuerbare Energien mit 

Skepsis und Gegenargumenten begegnen, gab 

er mit auf den Weg: „Glauben Sie an die Energiewende. 

Wenn wir mit erneuerbarer Energie 

um die Ecke kommen, werden wir die ausschlaggebenden 

Wettbewerbsvorteile haben!“ 

Fortschritt durch Digitalisierung 

Energiewandel das eine, Energieeinsparen das 

andere - gerade im Gebäudesektor liegt hier 

großes Potenzial, das durch den Einsatz von KI 

noch besser ausgeschöpft werden kann. Clemens 

Wasner, Al Austria, stellte drei Startups 

vor, die sich genau auf diesen Geschäftsbereich 

fokussiert haben. Al ist in der Wirtschaft 

und im Alltag jedes Einzelnen angekommen 

- höchste Zeit, die rechtlichen Rahmenbedingungen 

festzulegen. Mit dem European Al Act 

will die EU auf einem risikobasierten System 

den Einsatz von KI regulieren und die nötige 

Rechtssicherheit schaffen . 

SECONTRADE, einen digitalen Marktplatz 

für Sekundär-Rohstoffe, zum Gewinner. 

Aufbruch ins Zeitalter der KI 

Der Vortragsblock II stand unter dem Motto 

„FM schafft nachhaltige Immobilien“. Auch 

dabei ist die Digitalisierung ein nicht wegzudenkender 

Faktor. Manuel Gerlach, Recogizer 

Group, zeigte auf, wie durch den Einsatz 

von KI der Gebäudebetrieb optimiert und 

der Energieverbrauch gesenkt werden kann. 

„Das Benz-Moment (Anm.: Bertha Benz hat 

mit ihrer ersten Fernfahrt die Eignung des 

neuen Verkehrsmittels Automobil bewiesen 

und damit alle Skeptiker zum Verstummen 

gebracht) für die KI war ChatGPT, es hat KI 

,zum Anfassen‘ gemacht. KI katapultiert die 

Digitalisierung auf ein neues Level und wird 

zum Beschleuniger auf dem Weg zur kli- 

maneutralen Immobilie“, hielt Gerlach fest. 

Daten aus dem Objektmonitoring fließen mit 

Umweltdaten zusammen - die KI lernt daraus 

und errechnet den optimalen Betrieb der Anlage. 

„Jede nichtverbrauchte Kilowattstunde 

ist ein echter Beitrag zum Klimaschutz! 

97 Prozent der Gebäude sind nicht fit genug, 

um die Klimaziele zu erreichen“, gab Manuel 

Gerlach zu bedenken. 

Um Emissionseinsparungen ging es auch 

beim CO2-Countdown-Award 2023, dessen 

Preisträger im Rahmen des FM-Days von Georg 

Stadlhofer, IFMA Austria und Katharina 

Kowalski, BMK, klimaaktiv, präsentiert wurden. 

In insgesamt fünf Kategorien wurden herausragende 

Projekte und Beiträge prämiert, 

die alle darauf ausgerichtet sind, den CO2- 

Fußabdruck zu reduzieren. 

.,Was haben Al, FM und HR miteinander zu 

tun? Wie bringen wir die unter einen Hut?“ - 

Gertrud Götze, T Systems Austria, schloss in 

ihrem Vortrag direkt an ihren Vorredner an 

und zeigte sich überzeugt, dass KI und Machine 

Learning“ maßgeblich dazu beitragen 

können, die Bedürfnisse der Mitarbeiter zu 

erkennen und die Fluktuation im Unternehmen 

zu senken. 

Stefan Hauer, VIE Build GmbH, und Martin 

Krammer, krammer bauinformatik, schlossen 

den ersten Vortragsblock mit ihren Erkenntnissen 

zur Nutzung von Open BIM am Flughafen 

Wien. „Open-BIM-basiertes FM ist möglich, es 

resultiert in Kosteneinsparungen und Effizienzsteigerungen“, 

so ihre Conclusio. 

FM-Day-Moderator Gerald Groß führte souverän 

durch die anschließende Talkrunde, in der 

die Digitalisierung in der FM-Branche zur Diskussion 

stand - ein Thema, das auch beim Mittagessen 

noch für viel Gesprächsstoff sorgte. 

PITCH and VOTE 

Dann hieß es: „lt‘s time to PITCH and VOTE!“ 

Die fünf Unternehmen, die beim dritten 

„Call for Pitches“ ausgewählt worden waren, 

präsentierten ihre innovativen Geschäftskonzepte 

zu Beginn des Nachmittagsprogrammes. 

Mittels Live-Voting wählten die 

Teilnehmer des FM-Days anschließend 


121

„Ready for ESG“ 

Lebensräume gestalten.. Bei der VÖPE Herbstkonferenz Anfang Oktober im Haus der Industrie wurde intensiv 

über die künftigen Nachhaltigkeitskriterien und wie diese die Branche verändern, diskutiert. 

Ö 

sterreichs Projektentwickler 

denken an die Zukunft und 

wollen nachhaltig entwickeln. 

Wichtige Impulse gaben unter 

anderem Diana Ürge-Vorsatz, Professorin an 

der CEU und Vizepräsidentin des Weltklimarates 

IPCC, Bernd Vogl, Geschäftsführer des 

Klima- und Energiefonds sowie Thomas Madreiter, 

Planungsdirektor der Stadt Wien und 

Bernhard Inninger, Leiter der Stadtplanung 

Graz. Einen zentralen Part hat die Vorstellung 

eines Leitfadens für Nachhaltigkeitsberichterstattung 

eingenommen, der von der VÖPE 

speziell für Entwickler in einem aufwändigen 

Prozess gemeinsam mit ihren Mitgliedern 

erarbeitet wurde. 

Präsidium breiter aufgestellt 

Die Erfahrung von fast vier Jahren VÖPE hat 

gezeigt, wie wichtig es ist, sich umfassend 

aufzustellen, um auch der Themenarbeit und 

der Arbeit in den Bundesländern möglichst 

viel Raum zu geben. Nach einer Statutenänderung, 

die von der Mitgliederversammlung 

einstimmig beschlossen wurde, wurde das 

Präsidium breiter aufgestellt und setzt sich 

nun aus acht Personen zusammen: Präsident 

- Andreas Köttl, value one Holding; Vizepräsident 

- Erwin Soravia, Soravia Equity; Vizepräsident 

- Peter Ulm, Allora Immobilien; 

Finanzverantwortlicher - Gerald Beck, UBM 

Development Österreich; Erwin Größ, STRA- 

BAG Real Estate; Nadja Holzer, STC Development 

und Präsidentin der VÖPE Next Christopher 

Pongratz; Pongratz Bau Gesellschaft 

und Hannes Schreiner, Technopark Raaba 

Projektentwicklung. 

„Unsere Vereinigung ist insbesondere angesichts 

der aktuellen wirtschaftlichen und bürokratischen 

Herausforderungen wichtiger 

denn. Wir setzen uns mit starker Stimme für 

die Interessen und Anliegen unserer Mitglieder 

ein und sehen unsere zentrale Aufgabe 

darin, als Lebens- und Zukunftsraumentwickler 

Wege und Chancen aufzeigen“, betont 

der neue VÖPE-Präsident Andreas Köttl. 

Bernd Vogl (Klima- und Energiefonds), Joachim Lohse (ZIA Zentraler Immobilienausschuss), 

VÖPE Präsident Andreas Köttl, Eva Aschauer (TPA Group), Madlen Stottmeyer (Die Presse) 

Die Erweiterung des VÖPE-Präsidiums bildet 

auch das Mitgliederwachstum ab. Aktuell 

sind 52 Entwickler in der VÖPE engagiert, mit 

Wien und der Steiermark als stärksten Landesgruppen. 

„Es freut uns, mit Christopher 

Pongratz und Hannes Schreiner nun auch 

zwei Vertreter unserer steiermärkischen Mitgliedsunternehmen 

im Präsidium zu haben. 

Dazu heißen wir Nadja Holzer als Vertreterin 

unserer engagierten Next Generation und 

Erwin Größ im Präsidium willkommen“, 

so Köttl. Bei der Mitgliederversammlung 

konnte außerdem mit der P&R Verwaltungs 

GmbH das erste Tiroler VÖPE-Mitglied begrüßt 

werden. 

122 ImmoFokus

Das gesamte „Ready for ESG“ Team 

Projekt VÖPE Ready for ESG befindet sich in der 

Zielgeraden Nachhaltigkeitsanforderungen 

zu erfüllen, ist eine Herausforderung, gleichzeitig 

aber eine große Chance, neue Geschäftsmodelle 

zu etablieren. Der Leitfaden wurde 

von erfahrenen VÖPE-Nachhaltigkeitsexperten 

gemeinsam mit externen Profis erstellt. Er 

ist eine am Arbeitsalltag der Projektentwickler 

orientierte Handlungsanweisung bei der 

Einführung eines ESG-Managements und der 

Erstellung eines Nachhaltigkeitsberichts nach 

der Corporate Sustainability Reporting Directive. 

VÖPE-Mitgliedsunternehmen steht er ab 

November zur Verfügung. 

„Die VÖPE-Mitglieder haben einen wesentlichen 

Einfluss darauf, wie unsere Lebensräume 

gestaltet werden. In unserem Projekt ‚Ready 

for ESG‘ war es uns ein Anliegen, die Expertise 

innerhalb unserer Vereinigung zu bündeln, 

und allen Lebensraumentwicklern ein praxisorientiertes 

Handwerkszeug zur Verfügung zu 

stellen, mit dem sie die Nachhaltigkeitstransformation 

vorantreiben können“, sagt VÖPE- 

Projektleiterin Kathrin Kollmann. 

„Ich bedanke mich bei allen, die an diesem 

Projekt mitgearbeitet haben. Der Leitfaden 

ist ein wichtiger Meilenstein in der VÖPE- 

Agenda ‚Zukunft Lebensraum‘, in der wir 

uns das Ziel gesetzt haben, den Rahmen für 

klimafitte, generationengerechte und lebenswerte 

Lebensräume zu mitzugestalten. 

Unser Projekt „Ready for ESG“ hat gezeigt, 

welche Expertise und welch großes Potenzial 

innerhalb der VÖPE vorhanden ist und 

bestätigt unseren Erfolg als ein nicht mehr 

wegzudenkendes Branchennetzwerk“, so 

VÖPE-Geschäftsführer Sebastian Beiglböck 

abschließend. 

VÖPE – Vereinigung Österreichischer Projektentwickler 

Die VÖPE ist die gemeinsame Stimme der Projektentwickler Österreichs. Aktuell 

sind 52 Bauträger österreichweit, von der Kapitalgesellschaft bis zum lokalen Familienbetrieb, 

Mitglieder der VÖPE. www.voepe.at 


123

Young Professionals in 

der Immobilienwirtschaft 

Immobilienwirtschaft im Zeiten der Krise.. Wie stark sich das Berufsbild verändern wird, stand im 

Mittelpunkt von „Young Professionals in der Immobilienwirtschaft“ am FH Campus Wien. 

D 

ie Immobilienbranche befindet 

sich in unruhigen Gewässern. 

Es lässt sich nicht leugnen: 

Die Immobilienmärkte 

sind besonders negativ von der Zinswende 

betroffen. Ursächlich dafür ist in der Regel 

der hohe Fremdkapitaleinsatz im Immobiliensektor. 

Die Immobilienkrise trifft vor 

allem Developer und wird zur Konjunkturbremse 

für das ganze Land. Die lange Niedrigzinsphase 

nach der Finanzkrise führte 

– bis 2022 – zum längsten Aufschwung des 

Immobilienmarktes in der Geschichte. 

Gleichzeitig steht die Branche vor weiteren 

Herausforderungen. ESG, EU-Taxonomie 

greifen in alle Bereiche der Immobilienwirtschaft 

ein. 

In der Immobilienwirtschaft ist das Thema 

nachhaltiges Bauen und zukunftsfähige Immobilien 

nicht neu. Was jedoch auffällt, ist 

die Dynamik, die sich in den letzten Jahren 

um das Thema Nachhaltigkeit entwickelt 

Fotos: Rizar.Photo 

124 ImmoFokus

hat. Das Thema wird die Branche also auch 

in Zukunft begleiten, denn die Herausforderungen 

des Klimawandels können neue 

Krisen für die Immobilienwirtschaft bringen. 

Unternehmen, die sich bereits heute 

mit den möglichen Auswirkungen und entsprechenden 

Lösungen auseinandersetzen, 

sind daher klar im Vorteil. 

Wie stark sich das Berufsbild verändern 

wird, stand im Mittelpunkt von „Young 

Professionals in der Immobilienwirtschaft“ 

am FH Campus Wien. Nach einer kurzen 

Einführung von DI Christian Polzer. Studiengangsleiter 

Bachelorstudium Architektur 

- Green Building und ImmoFokus 

Herausgeber Michael Neubauer präsentierten-Frank 

Brün (AREAMA – Austrian Real 

Estate Asset Management Association), 

Peter Engert (Österreichische Gesellschaft 

für Nachhaltige Immobilienwirtschaft), 

Martina Sauer (IMMOunited) und Sebastian 

Beiglböck (Vereinigung Österreichischer 

Projektentwickler) ihre Vereinigungen 

bzw. Unternehmen und standen nach den 

Vorträgen, bei kleinen Stärkungen und 

Erfrischungen, den Studenten Rede und 

Antwort. 


125

ImFokus 

Frisch gestärkt 

in den Tag 

Frühstück für Frühaufsteher. Das ImmoFokus EarlyBird Breakfast ist längst für die heimischen 

Immobilienmanager zu einem Fixtermin im Expo Real Messekalender geworden. 

W 

enn am zweiten Messetag 

frühmorgens Immobilienmanager 

ins König Ludwig 

bei dem Riem Arcaden eilen, 

kann es einen wichtigen Grund: Das Expo Real 

EarlyBird Frühstück des ImmoFokus. Das ImmoFokus 

EarlyBird-Breakfast ist ein fixer, 

traditioneller Bestandteil der Expo Real. „Unser 

Programm ist – kein Programm zu haben“, 

betont ImmoFokus Herausgeber Michael Neubauer. 

„Es ist schon eine liebgewonnene Tradition 

mit unseren Partnern bei herzhaften und 

süßen bayerischen Spezialitäten gemeinsam 

in den Tag zu starten“. Dennoch wurde in der 

Frühstücksrunde ein erstes Resümee gezogen. 

In der Realität angekommen 

Auffallend dabei ist, dass die österreichischen 

Immobilienexperten nicht so negativ 

in die Zukunft blicken, wie ihre deutschen 

Kollegen. Wie lange die Hochzinsphase noch 

anhalten wird, darüber scheiden sich auch 

bei den heimischen Immo-Experten die Geister. 

Auch wenn viele Projekte auf Hold stehen. 

Das wird wohl so lange bleiben, bis die 

Preisfindungsphase abgeschlossen ist. Die 

Transaktionen auf dem Immobilienmarkt 

sind nahezu zum Erliegen gekommen. Zwar 

finden vereinzelt auch große Deals statt – dies 

aber sehr diskret. Für die Unternehmen heißt 

es jetzt „Wasser im Brunnen und Speck im 

Keller zu haben.“ 

Auch wenn die Stimmung schon ausgelassener 

war, man so manchen Messe-Stand vergeblich 

suchte, die Messe hat deutlich gezeigt, wie 

wichtig Austausch und Vernetzung gerade in 

schwierigen Zeiten sind. Jetzt zeigt sich wer ein 

verlässlicher Partner war und ist. 

126 ImmoFokus

Beim von ImmoFokus Relations-Managerin Tanja Klingseis perfekt organisiertem Frühstück dabei waren unter 

anderem: Alexandra Bauer (EHL Gewerbeimmobilien), Gerald Beck (UBM Development), Ari Benz (Squarebytes), 

David Beran (IMMOunited), Frank Brün (AREMA), Whitney Chaibane (IMMOunited), Karl Derfler (ADE- 

QAT), Evgeni Gerginski (HAWLIK GERGINSKI Architekten), Nadja Hafez (ADEQAT),Caroline Haider (IMMOunited), 

Andreas Hawlik (HAWLIK GERGINSKI Architekten),Andreas Hofstätter (PwC Österreich),Wolfdieter 

und Andrea Jarisch (S+B Gruppe), Peter Karl (ERSTE immobilien KAG), Claudia Lam (IMMOunited), Markus 

Leiter (Art-Invest), Philipp Maisel (Otto Immobilien), Christoph Nemetschke (Bondi Consult), Alfred Nemtschke 

(Nemetschke Huber Koloseus Rechtsanwälte), Martin Ofner (Arnold Immobilien), Gernot Ressler (Ernst 

& Young), Simone Rongitsch (Pocket House), Martina Sauer (IMMOunited),Wolfgang Scheibenpflug (Flughafen 

Wien),Roland Schmid (IMMOunited), Karina Schunker (EHL Wohnen), Jasmin Soravia (Kollitsch & Soravia), 

Elisabeth Stocker (CERHA HEMPEL Rechtsanwälte), Thomas Szöke (Median Capital), Daniel Thum (ERSTE 

immobilien KAG), Peter Ulm (Allora Immobilien), Christoph Urbanek (Schindler Rechtsanwälte), Peter Vcelouch 

(CERHA HEMPEL Rechtsanwälte), Lukas Weinwurm (IMMOunited), Stefan Wernhart (EHL Immobilien), 

Daniela Witt-Dörring (Weber & Co Rechtsanwälte), Alexander Wolfschwenger (Arnold Immobilien). 


127

ImFokus 

128 ImmoFokus

Hier geht‘s 

zum Video 

www.immo-timeline.at 


129

ack to reality 

Fulminanter Auftakt.. Am 9. November ging erstmals der immobilien investment kongress des DMV Verlags im 

Melia Hotel im DC Tower über die Bühne. 

R 

und 170 angemeldete Gäste, über 

30 Speaker und Top-Vertreter aus 

Politik und Gesellschaft: Am 9. 

November ging erstmals der 1. Internationale 

immobilien investment kongress 

im Melia Hotel im DC Tower unter dem Motto 

„back to reality“ über die Bühne. Vortragende 

aus dem DACH-Raum gaben so verschiedene 

Einblicke in die aktuelle Zeitenwende und 

zeigten Möglichkeiten auf, wie man den Krisen 

dieser Zeit am besten begegnet. 

In seiner Eröffnungs-Keynote wies Karl von 

Habsburg auf die Notwendigkeit von Rechtsstaatlichkeit 

für die Immobilienwirtschaft hin 

und zog einen historischen Bogen vom Wiener 

Kongress, bei dem die europäische Ordnung 

nach den napoleonischen Kriegen komplett 

neu definiert worden ist, bis zur heutigen Zeitenwende. 

Alte Werte wie Immobilien, die über 

Generationen stehen, bedürfen also einer geopolitischen 

Voraussicht. Was man aus der Geschichte 

lernen könne? „Nur wenn man weiß, 

woher man kommt, weiß, wohin man geht, 

weil man weiß, wo man steht“, so Habsburg. 

Im Rahmen des 1. Immobilien investment kongress 

wurden in zehn Panels die Ist-Situation 

des Markts von hochkarätigen Speakern herausgearbeitet 

und daraus Learnings für die 

Zukunft gebildet. Dabei wurden sowohl die 

verschiedenen Assetklassen, Finanzierung, Digitalisierung 

aber auch Standortentwicklung, 

Zukunft des Wohnens und Arbeitens und der 

stetig fortschreitende Klimawandel behandelt. 

Die Abschluss-Keynote hielt Susanne Kraus- 

Winkler, Staatssekretärin für Tourismus im 

Bundesministerium für Arbeit und Wirtschaft 

und verriet, warum Österreich in Zeiten der 

Krise vergleichsweise gut gegenüber anderen 

Ländern stehe, sowohl, was die Beschäftigungszahlen 

als auch das Lohnniveau betrifft. 

Besondere Chancen für die Zukunft räumte sie 

dabei dem heimischen Tourismus ein, der sich 

seit geraumer Zeit intensiv mit Nachhaltigkeitsthemen 

beschäftige. 

Als Ehrengast fand sich auch Vasyl Khymynets, 

Botschafter der Ukraine in Österreich 

beim 1. Internationalen immobilien investment 

kongress ein. Er erklärte, dass die Ukraine 

die militärische Neutralität im Zuge des 

russischen Angriffskriegs respektiere und 

drückte gleichzeitig den größten Dank für 

die humanitäre Hilfe aus, die für die ukrainische 

Bevölkerung von immenser Wichtigkeit 

seien. Gleichzeitig betonte er, warum es aktuell 

keine Verhandlungsbasis mit Russland 

geben könne: „Wir haben vor der Invasion 

Fotos: Jana Madzigon 

130 ImmoFokus

Unter den Gästen wurde gesehen: Thomas Gruber (Plenus Immobilien), Franz Pöltl, Markus 

Mendel und Astrid Grantner-Fuchs (EHL), Alina Dekas (ARE Austrian Real Estate), Gerhild 

Bensch-König (Raiffeisen Wohnbau), Paul Grassel (IG Immobilien), Elias Aplienz und Alethea 

Broecking (Union Investment), Stefan Artner (DORDA Rechtsanwälte), Anton Bondi de Antoni 

(Bondi Consult), Johannes Jirovec, Barbara Horstmeier und Andrea Jarisch (S+B Gruppe), 

Roland Schmid (IMMOunited), Roland Pichler (DWK Die Wohnkompanie), Engelbert Valentin 

und Bernhard Marold (hsp.law), Nadja Hafez (ADEQAT), Christine Gumpoldsberger (BUWOG), 

Viktoria Haumer und Roman Löbsch (Nuveen Management Austria), Markus Hinteregger 

(Hinteregger Immo Invest), Roswitha Klein und Hans-Jürgen Spitzer (Hypo Vorarlberg), Jaqueline 

Kleedorfer (Catella Residential), Hedwig Samza (Raiffeisen Bank International), Rainer 

Sommer (VMF Immobilien), Hannes Speiser (WINEGG), Tatiana Zhiganova (Zeiger Marketing), 

Marion Weinberger-Fritz (RVW Raiffeisen Vorsorge Wohnungen), Kurt Wallenberger (TRUST 

Treuhand), Hubert Fröschl (s Real), Sebastian Unger (BIP Immobilien Development), Werner 

Straka (ÖRAG), Lukas Schwarz (CBRE), Roman Schleser (Die Presse), Wolfgang Richter (Regio- 

Plan Consulting), Jochen Müller (RESH Advisory), Michael A. Mitterdorfer (C&P Immobilien AG) 

bereits über 200 Verhandlungsgespräche, die 

zu keinem Ergebnis führten. Es macht keinen 

Sinn, mit jemanden zu verhandeln, der permanent 

sämtliche Abkommen bricht.“ 

Für Elisabeth Della Lucia, Geschäftsführerin 

des DMV della lucia medien verlags GmbH, 

war der 1. Internationale immobilien investment 

kongress ein voller Erfolg: „Mit den 

Themen haben wir den Puls der Zeit getroffen. 

Das Feedback der Besucher wie auch der 

Speaker war überwältigend. Das spornt uns 

für den nächsten immobilien investment 

kongress an, der am 7. November 2024 stattfinden 

wird. Besonderer Dank gilt unseren 

Sponsoren, ohne die der kongress nicht stattfinden 

hätte können.“ 


131

Events & Awards 

Events & Partys der 

Immobilien-Society 

WISAG FM CLUB 

Weniger Abriss, Gebäude flexibler nutzen und endlich 

die Bemühungen zur Reduktion des Energieverbrauchs 

intensivieren. Das waren die Forderungen der Diskutanten 

des 15. FM-Clubs der WISAG Service Holding 

Austria im Anton Benya Park. Zum Thema „Bauen für 

die Ewigkeit? Ohne Kreislaufwirtschaft?“ diskutierten 

Jakob Dunkl (querkraft architekten zt gmbh), Peter Engert 

(Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft, 

ÖGNI), Michael Haugeneder (ATP 

sustain GmbH), Christoph Löffler (EPEA part of Drees 

& Sommer in Österreich) und Helga Noack (DenkMal- 

Neo JR GmbH). Durch die Veranstaltung führte Heimo 

Rollett (immobranche.at). Zu den über 70 Gästen zählten 

u.a. Wolfgang Arnberger (Immofinanz), Wolfgang 

Fessl (Reinberg & Partner), Nadja Hafez (Adeqat), Peter 

Kovacs (Stadt Wien), Manuela Maurer-Kollenz (M2S 

Rechtsanwälte), Christoph Nemetschke (Bondi Consult), 

Stephan Pasquali (3Si), Alexander Rössler (Baumhouse), 

Nicole Schachinger (PKF Hotelexperts), Christian 

Schmück (Colourfish), Johannes Slauf (Innotronic) und 

Gernot Weingraber (Kallco). 

BUWOG IM GESPRÄCH 

„Wien muss doch Chicago werden – Mehr Platz durch Wohnhochhäuser?“. 

Nach einer einleitenden Keynote-Speech von Trend- und 

Zukunftsforscherin Christiane Varga diskutierte sie gemeinsam 

mit Architektin Sne Veselinović, Professor und Architekturkritiker 

Christian Kühn sowie Vonovia Vorstandsmitglied Daniel Riedl die 

vertikale Verdichtung in der Stadtplanung. Moderiert wurde die Veranstaltung 

von Rainer Nowak. Unter den rund 150 Teilnehmer:innen 

aus Wirtschaft, Bau- und Immobilienbranche fanden sich bekannte 

Gesichter wie Stefan Brezovich (Vorstand ÖRAG), Karina Schunker 

(Geschäftsführerin EHL Wohnen), Vitus Eckert (Partner bei Wess 

Kux Kispert & Eckert Rechtsanwälte), Christian Heiss (Architekt), 

Wolfgang Scheibenpflug (Geschäftsbereichsleiter Immobilien Flughafen 

Wien) und Christoph Zechner (Architekt). 

132 ImmoFokus

THEREAL 100 

Der exklusive Afterwork-Event im Kaffee-Startups 

„Kaffein Zeitgeist“ stand ganz im Zeichen 

der innovativen Wassernutzung in urbanen 

Räumen. 100 Immobilienprofis lauschten einer 

spannenden Keynote zum Thema „Wasser als 

treibende Kraft künftiger Städte“. Die spannende 

Keynote kam diesmal von Prof. Dr. Norbert Kreuzinger 

von der TU Wien, Institut für Wassergüte 

und Ressourcenmanagement. Er widmete sich 

dem faszinierenden Thema der Wassernutzung 

in urbanen Räumen und, wie Städte mit Wasser 

generell in Zukunft umgehen werden müssen. 

Mit dabei an diesem spannenden Abend: Rudolf 

North (WKW), Karina Schunker, (EHL), Viola 

Dollinger (Immorohr), Irene Rief-Hauser (Feine 

Immobilien), Arno Kunz (Rustler), Nadja Pröwer 

(CBRE), Erich Benischek (Blaue Lagune), David 

Beran (ImmoUnited), Roland Pichler (Die Wohnkompanie), 

Manfred Kunisch (TPA), Sabina Berloffa 

(BSC Strategy Consulting). 

3SI BRANCHENTALK 

Unter dem Titel „Nachhaltiges Bauen: Über die 

Rolle, Hürden und Chancen privater Immobilienentwickler 

in Österreich“ lud die 3SI Immogroup 

Branchenkollegen und Interessierte zu einer anregenden 

Diskussion ins Haus der Ingenieure. Zu den 

Gästen am Podium zählten Inge Schrattenecker, 

stellvertretende Generalsekretärin der ÖGUT 

(Österreichische Gesellschaft für Umwelt und 

Technik) und Leiterin des Programms klima:aktiv 

Bauen und Sanieren; Tobias Steiner, Leiter der 

Abteilung Bauphysik des IBO (Österreichisches Institut 

für Bauen und Ökologie); Markus Neumayer 

(Neumayer Projektmanagement); Robert Lechner, 

Leiter des Österreichischen Ökologie-Instituts; Architekt 

Andreas Hawlik (Hawlik Gerginski Architekten) 

und Florian Wehrberger, Abteilungsleiter 

der ÖGNI-Zertifizierung (Österreichische Gesellschaft 

für Nachhaltige Immobilienwirtschaft). 


133

Buchtipps 

NEU! 

Robert Bouchal, Johannes Sachslehner 

223 Seiten 

ISBN: 9783222137167 

Styria Verlag | 2023 

€ 35,95 

Wiener Villen und ihre Geheimnisse 

Die Zeiten sind vergangen, die Villen sind geblieben. Versteckte kleine Schlösser, kuriose Architektur und kühne Experimente 

der Moderne, jedes Haus eine eigene Persönlichkeit. Einst waren sie Hoffnung und Traum ihrer Erbauer, nun künden Mauern 

und Räume als stummes Gedächtnis von versunkenem Glanz. Robert Bouchal und Johannes Sachslehner haben sich auf die 

abenteuerliche Suche nach einem Stück des alten Wiens gemacht – und sind fündig geworden. Ob Palais Ferstel, Villa Blaimschein 

oder die verwunschene Fassade der Villa Dollarprinzessin – mit der Lust der Entdecker lüften sie die Geheimnisse dieser besonderen 

Häuser und erzählen die bewegenden Geschichten ihrer ehemaligen Bewohner. 

Christoph Mäckler, Wolfgang Sonne, 

Deutsches Institut für Stadtbaukunst 

256 Seiten 

ISBN: 9783868597790 

Jovis Verlag | 2023 

€ 39,00 

Die grüne Stadt 

Der Klimawandel stellt unsere Städte vor 

grundlegende Herausforderungen: Sie müssen 

Hitze und Starkregen standhalten und vor 

allem ressourcenschonender und CO2-neutraler 

werden. Wie kann dies gelingen, ohne alle anderen Anforderungen an 

die Stadtanlagen zu ignorieren oder zu konterkarieren? Die These des 

Deutschen Instituts für Stadtbaukunst lautet, dass für diese grüne Stadt der 

Zukunft eine kompakte, gemischt genutzte und sozial vielfältige Stadt mit 

kurzen Wegen die besten Voraussetzungen bietet. Wie lassen sich in eine 

solche Stadt Maßnahmen zu Klimaschutz und -resilienz, wie beispielsweise 

städtische Parks, Alleen und grüne Höfe, integrieren? 

Jessica Jungbauer 

224 Seiten 

ISBN: 3961714401 

teNeues Verlag | 2023 

€ 41,00 

Urban Oasis: Parks & 

Projects for a 

Greener Future 

Ein hoch aktuelles Thema: grüne Projekte für 

eine lebenswerte städtische Zukunft. Der einzige 

Bildband, der relevante Begrünungsprojekte und inspirierende Fotografie 

vereint. Mit Texten zum Schwerpunkt Nachhaltigkeit. Urban gardening meets 

Denkmalschutz und Großstadtflair. Die schönsten Parks und grünen Projekte 

dieser Welt zusammengefasst in einem beeindruckenden Bildband. Dieses 

Coffee-Table-Book zeigt nachhaltige Landschaftsarchitektur, eingebettet in 

das turbulente Stadtleben der westlichen Metropolen. 

Stefan Gärtner, Kerstin Meyer 

292 Seiten 

ISBN: 3662667703 

Springer Spektrum | 2023 

€ 92,50 

Die Produktive Stadt: 

(Re-)Integration der Urbanen Produktion 

Dieser Sammelband stellt die urbane Produktion als wesentlichen 

Bestandteil der produktiven Stadt vor. Er gibt einen Überblick zu 

Ideengeschichten, aktuellen Diskussionen, Konzepten, Definitionen, 

Messbarkeit, Relevanz und Potenzialen von Produktionsprozessen im 

urbanen Raum. Dabei werden notwendige Rahmenbedingungen und deren 

Wirkungen zum Erhalt und zur Förderung urbaner Produktion betrachtet. 

134 ImmoFokus

Raum und 

Wirklichkeit 

Wir haben Gegenwart und Zukunft von 

Architektur, Bauen und Wohnen im Blick. 

Jeden Samstag in Ihrer „Presse“ oder 

jederzeit unter: 

DiePresse.com/immobilien 


135

Branchen & Services 

Vieldiskutiertes 

Erneuerbare-Wärme-Gesetz 

Hohes Engagement. Das Thema „Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche“ gibt es schon lange, es trat aber 

in den vergangenen Jahren immer mehr in den Vordergrund. Verschiedene Umstände in der Weltwirtschaft und 

-politik rücken Themen wie alternative Energien und die Zukunftsfähigkeit bisheriger gewohnter Konzepte verstärkt 

in den Fokus. Mit dem Erneuerbare-Wärme-Gesetz wurde kürzlich ein von verschiedenen Parteien schon seit Jahren 

geforderter Gesetzesentwurf präsentiert, der für viel Kritik sorgt. 

D 

as Brand–Intelligence-Unternehmen 

„OBSERVER“ hat sich 

die mediale Präsenz der Themen 

„erneuerbare und nicht 

erneuerbare Energie“, „Nachhaltigkeit im 

Bereich Bauen und Immobilien“ und auch die 

Resonanz auf den neuen Gesetzesentwurf angesehen. 

In die Analyse flossen Mediendaten 

aus Österreichs Onlinemedien des bisherigen 

Jahres 2023 ein. 

Kontroverses Thema „erneuerbare und 

nicht erneuerbare Energie“ 

Dass das Thema Energiebeschaffung ein 

großes ist, zeigt allein die mediale Präsenz 

der Themen „erneuerbare und nicht erneuerbare 

Energien“ im Zusammenhang mit 

den Begriffen Immobilien, Wohnen, Bau, 

Heizen und Strom. Die erneuerbare Energie 

wurde seit Jänner 2023 in 26.700 Berichten 

und Social-Media-Posts besprochen und zum 

größten Teil in durchaus zustimmendem 

Zusammenhang. 39,5 Prozent der Resultate 

zu diesem Thema waren positiv. 10,9 Prozent 

der Berichte und Kommentare haben jedoch 

eine negative Tonalität und argumentieren 

beispielsweise, dass es ein Irrtum sei, zu 

glauben, erneuerbare Energien wären billiger 

oder wirklich „grün“. 

Die nicht erneuerbaren Energien werden in 

Österreich mit 42.400 Resultaten sogar noch 

umfangreicher diskutiert. Hier zeigt sich 

ein weitaus negativeres Sentiment von 19,7 

Prozent. Dieses bezieht sich vor allem auf 

die Preiserhöhungen bei Strom und Gas und 

bedeutet daher nicht zwingend, dass fossile 

Brennstoffe in diesem Ausmaß als negativ 

angesehen werden. 

Die Diskussion über erneuerbare und nicht 

erneuerbare Energien wird im allgemeinen 

recht kontrovers geführt, wodurch zum Beispiel 

negative Posts auf X (Twitter) sowohl pro als 

auch kontra einer der beiden Energieformen 

sein können. Mit 127.000 Interaktionen haben 

Berichte und Beiträge zum Thema „nicht 

erneuerbare Energien“ im Online-Bereich ein 

besonders großes Engagement. Die „grüne“ 

Energievariante kommt hingegen nur auf ein 

Drittel der Userinteraktionen in Form von Kommentaren 

und Likes. 

Nachhaltiges Bauen 

wird sehr geschätzt 

Die Energiebeschaffung an sich ist also ein 

streitbares Thema, ist aber auch maßgebender 

Bestandteil der immer wichtiger und 

präsenter werdenden Anforderung an Nachhaltigkeit 

im Bau und bei der Errichtung und 

Sanierung von Immobilien. Diese Thematik 

wird mit knapp 60 Prozent überaus positiv 

aufgefasst und stellt sich mit nur 2,2 Prozent 

negativer Berichterstattungen und Meinungen 

als offensichtlich wünschenswertes Vorgehen 

heraus. Kreislaufwirtschaft, Nachhaltigkeit 

und Umweltschutz an sich werden von 

den Menschen offenbar gerne unterstützt, vor 

allem, wenn sie positive und merkbare Auswirkungen 

auf die Umwelt haben. 

Erneuerbare-Wärme-Gesetz 

generiert hohes Engagement 

Auch Überlegungen zum Einbau von Heizungssystemen 

sind Teil des nachhaltigen Bauens. 

Um ein Gesetz, dass das Verbot von fossilen 

Heizanlagen gesetzlich regeln soll, wird bereits 

seit langem gerungen und im Verlauf des Jahres 

2023 war diese Forderung immer wieder und 

anhaltend in der medialen Berichterstattung 

vertreten. 803 Berichte und Posts wurden zum 

aktuellen Gesetzesentwurf veröffentlicht. Diese 

konnten eine Reichweite von 550 Millionen und 

ein Engagement von 6.200 Likes, Kommentaren 

und Shares generieren. Erst wurde lange 

über das neue Gesetz gestritten, dann wurde 

der Entwurf im Oktober veröffentlicht und stieß 

sofort auf viel Kritik. Mithilfe von 6.200 Likes 

136 ImmoFokus

Tonalität 

„Nachhaltiges Bauen“ vs. „Erneuerbare-Wärme-Gesetz“ 

Beobachtungszeitraum: 01.09.2023 - 08.11.2023 

Positiv 

Negativ 

11 % 

Positiv 

2 % Negativ 

57 % 

27 % 

Diskussion in Österreichs Onlinemedien 

zum Thema Energie 


nicht erneuerbare Energie 

127.000 Interaktionen 

erneuerbare Energie 

127.000 Interaktionen 

Nachhaltiges 

Bauen 

Erneuerbare- 

Wärme-Gesetz 

Neutral 

41 % 

Neutral 

62 % 

Engagement 

(Likes, Shares, Comments) 

Tonalitätsvergleich: Obwohl nachhaltiges Bauen sehr positiv gesehen wird, ist das für das Erneuerbare-Wärme-Gesetz, 

das eigentlich ein Instrument von Nachhaltigkeit in der Baubranche sein 

soll, nicht der Fall, da die Umsetzung für Kritikerinnen und Kritiker nicht zufriedenstellend ausfällt. 

Hier hat jeder eine Meinung: Nicht erneuerbare Energie 

wird kontroverser und reger diskutiert. Zu sehen an einem 

besonders hohen Engagement. 

und Kommentaren taten Userinnen und User 

online ihre Meinung kund. Die Resonanz zur 

Regierungsvorlage war mit 26,8 Prozent negativ 

und sorgte teilweise für große Enttäuschung. 

Gas und Öl als Streitthema 

Das Verbot zur Verbauung von Gasheizanlagen 

in Neubauten wird ab Jänner 2024 in 

Kraft treten. Bei festen und flüssigen fossilen 

Brennstoffen ist das bereits seit 2020 durch das 

Ölkesseleinbauverbotsgesetz der Fall. Für Kritik 

sorgt aber die Tatsache, dass ein Enddatum für 

die Nutzung fossiler Energien bei Gebäudeheizungen 

im Gesetz nicht mehr vorgesehen und 

damit ein Austausch alter Geräte nicht nötig ist. 

Dies wird von Kritikern und Kritikerinnen als 

„Kniefall vor der Öl- und Gas-Lobby“ gesehen. 

Die Klimaziele, wie das Erreichen der Klimaneutralität 

mit 2040, rücken damit in weite Ferne. 

Ein weiterer Kritikpunkt am Verbot: Heizsysteme 

wie Wärmepumpen wären nicht 

klimafreundlicher, da diese durch Strom 

betrieben werden, welcher aus nicht erneuerbaren 

Energiequellen kommen könnte. Für die 

Online-Community ist es also mit dem Gesetz 

in spe noch lange nicht getan, vor allem, da die 

Regierungsvorlage bisher noch gar nicht verabschiedet 

wurde. 

Onlinemedien mit höchstem Engagement 

zum Erneuerbare-Wärme-Gesetz 


oe24.at 

orf.at 

krone.at 

heute.at 

kleinezeitung.at 

futurezone.at 

profil.at 

tt.com 

kurier.at 

sn.at 

497 

310 

165 

164 

157 

116 

110 

989 

859 

2.411 

0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 

(Likes, Shares, Comments) 

Engagement: Berichte zum Thema „Erneuerbare-Wärme-Gesetz“ konnten klar auf oe24.at 

die meisten Userinnen und User bewegen. Insgesamt, wenn auch abgeschlagen, wurden 

auch Artikel auf orf.at und krone.at rege geliked und kommentiert. 


137

IMPRESSUM 

Vorschau 

Lesen Sie im ImmoFokus 

Ausgabe 06/2023 

Quartiersentwicklung. Das große Interview mit ... Zu Tisch 

mit ... Blackout Vorsorge ...Nachhaltige Infrastruktur: 

Wasser, Energie, Verkehr ... Nachhaltige Mobilität ... Welche 

Maßnahmen können Kommunen schnell umsetzen? ... 

Sicherheit - Gebäudesicherheit, Brandschutz, Luft- & Wasser, 

Bauüberwachung 

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Handelskai 94-96 

1200 Wien 

Tel. +43 1 890 18 26-100 

office@media-group.immo 

www.media-group.immo 

Herausgeber 

Mag. Michael Neubauer 

Chefredaktion 

Mag. Patrick Baldia 

Art Director 

Jelio Stefanov 

Lektorat 

Michaela Hocek 

Ingeborg Morawetz, BA 

Autoren dieser Ausgabe 

Mag. Patrick Baldia, 

Mag. Michael Neubauer, Gerhard Fritz, Heimo 

Rollett sowie die Kommentatoren 

Sales & Relation 

Rudolf E. Oezelt 

ERSCHEINUNGSTERMIN: Dezember 2023 

Täglich top informiert: www.immo-timeline.at 

Den ImmoFokus jetzt immer und überall lesen, mit der REMG-App. 

Relations Management 

Tanja Klingseis 

Fotos 

wenn nicht anders angegeben: 

Real Estate Media Group/Katharina Schiffl, 

Michael Hetzmannseder, Richard Tanzer, 

Gabriel Alarcón-Rizar 

Druck 

Ferdinand Berger & Söhne Ges.m.b.H 

Der IMMOFOKUS wendet sich im Sinne der 

Gleichstellung gleichermaßen an Frauen 

und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit 

und Verständlichkeit kann es bei den 

Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline 

Ansprechform verwendet wird. 

ImmoFokus ist Mitglied bei: 

138 ImmoFokus

YOU WILL KNOW 

THE FUTURE! 

Be prepared.

Altes bewahren. 

Neues schaffen. 

WIR KAUFEN & 

BAUEN WEITER – 

AUCH 2024! 

Mit unserem gesamten Können legen wir Passion, Fingerspitzengefühl und Handwerkskunst 

in die Erhaltung und Entwicklung von Immobilien. Seit 3 Generationen 

steht die 3SI Immogroup für Bauprojekte höchster Qualität. Und Partnerschaften, 

die mit einem Handschlag beginnen und über Jahrzehnte andauern. 

anfrage@3si.at | +43 1 607 58 58 11 | www.3si.at

Ausgabe 05/2023

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