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Zinshaus Special Mietzinsbildung im Altbau OGH-Urteile. Der auf Altbauliegenschaften typischerweise lastende Preisschutz des Mietrechtsgesetzes (MRG) weckt naturgemäß Interesse an Fragen hinsichtlich der zulässigen Mietzinsbildung. Beispielhaft werden im Folgenden einige Erkenntnisse aus rezenten Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs (OGH) zusammengefasst. Autor: Christoph Kothbauer Freier Mietzins: Teilausnahme für Dachbodenausbau setzt Neuschaffung des gesamtem Mietgegenstands voraus Eine Teilausnahme vom MRG (und demnach eine Ausnahme vom mietrechtlichen Preisschutz) liegt vor, wenn der Mietgegenstand aufgrund einer nach dem 31.12.2001 erteilten Baubewilligung durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau neu errichtet worden ist (§ 1 Abs 4 Z 2 MRG). Fraglich ist, wie Dachbodenausbauten und Aufbauten zu handhaben sind, die (insbesondere in Gestalt einer Maisonette) mit darunter (nämlich im bislang letzten Stockwerk des Altbaus) befindlichen Altbestand verbunden werden. Mancherorts (so auch im parlamentarischen Justizausschussbericht zur Wohnrechtsnovelle 2006) wurde die Meinung vertreten, ein Dachbodenausbau oder Aufbau sei auch dann als Teilausnahme vom MRG zu qualifizieren, wenn im Wege einer Verbindung mit „Altbestand“ kein in sich abgeschlossener neuer Mietgegenstand geschaffen wird, sofern nur die dadurch neu geschaffene Nutzfläche größer ist als jene des alten Teils des verbundenen Mietgegenstands. Nach Ansicht des OGH (5 Ob 177/20w) ist diese Auslegung aber nicht mit dem Wortlaut des Gesetzes (der nämlich ausdrücklich die Neuerrichtung des Mietgegenstands fordert) in Einklang zu bringen. Von einer Schaffung eines neuen Mietgegenstands könne nach höchstgerichtlicher Auffassung keine Rede sein, wenn bloß ein bereits zu Wohnzwecken grundsätzlich geeignetes Objekt um mehr als 50 Prozent seiner Nutzfläche vergrößert wird. Werden also im Zuge des nach dem 31.12.2001 bewilligten oder erfolgten Dachbodenausbaus oder Aufbaus in den Mietgegenstand Gebäudeteile einbezogen, die bereits vor diesem Stichtag errichtet worden waren und aufgrund ihres Umfangs sowie ihrer Bedeutung als nicht bloß völlig untergeordnet bezeichnet werden können, kommt der Preisschutz des MRG zum Tragen. Mutatis mutandis gilt dies auch für den Teilausnahmetatbestand der Neuerrichtung von Mietgegenständen durch Zubau aufgrund einer nach dem 30.09.2006 erteilten Baubewilligung (§ 1 Abs 4 Z 2a MRG). Angemessener Mietzins: Standardanhebungen und sonstige Verbesserungen genügen bei Altbauwohnungen nicht Es kann in der Vollanwendung des MRG für Wohnungen nicht nur dann eine sogenannter (im Wesentlichen nach Marktmechanismen zu bildender) angemessener Mietzins vereinbart werden, wenn sie in nach dem 08.05.1945 baubewilligten Neubauten gelegen sind (§ 16 Abs 1 Z 2 Fall 1 MRG), sondern auch dann, wenn sie aufgrund einer nach dem 08.05.1945 erteilten Baubewilligung durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen worden sind. Nach der Rechtsprechung des OGH (zuletzt 5 Ob 170/20s) sind aber Standardanhebungen und sonstige Verbesserungen (etwa auch im Wege von Zusammenlegungen) nicht ausreichend, vielmehr muss der jeweilige Mietgegenstand zur Gänze neu geschaffen worden sein. Eine Neuschaffung im erwähnten Sinne liegt nur dann vor, wenn durch bauliche Maßnahmen Mietgegenstände gewonnen wurden, die bisher überhaupt nicht zur Verfügung standen oder zur Verwendung als Wohnräume oder Geschäftsräume nicht geeignet waren. Es muss es sich daher für eine Neuschaffung um die Gewinnung neuen Raumes und nicht bloß um eine (noch so aufwendige) bauliche Umgestaltung schon vorhandenen Raumes für Wohn- und Geschäftszwecke handeln. Die Umstrukturierung einer Räumlichkeit durch das Entfernen und/oder Aufstellen 28 ImmoFokus
Christoph Kothbauer von Zwischenwänden und/oder den Einbau von zeitgemäßen Sanitärräumlichkeiten und Versorgungseinrichtungen genügt nicht. Angemessener Mietzins: Im Falle denkmalgeschützter Häuser muss der Aufwand erheblicher Eigenmittel zur Erhaltung bewiesen werden Das Wort „Denkmalschutz“ lässt viele Vermieter frohlocken und nährt ihre Hoffnung auf eine mietzinsrechtliche Privilegierung im Altbau. Diese ist aber nicht jedenfalls gegeben. Voraussetzung dafür, in Gebäuden, an deren Erhaltung aus Gründen des Denkmalschutzes öffentliches Interesse besteht, den sogenannten angemessenen Mietzins vereinbaren zu dürfen, ist nämlich, dass der Vermieter unbeschadet der Gewährung öffentlicher Mittel zur Erhaltung des Gebäudes nach dem 08.05.1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat (§ 16 Abs 1 Z 3 MRG) und dies auch unter Beweis zu stellen vermag. Um die Qualität der aufgewendeten Mittel als „erhebliche Eigenmittel“ beurteilen zu können, muss über den jeweils maßgeblichen Verrechnungszeitraum (dies ist der Zeitraum von 10 Jahren vor der betreffenden Investition) eine vollständige Hauptmietzins- Abrechnung gelegt werden (5 Ob 18/22s). Für den Vermieter ist es häufig recht schwierig, alle anspruchsbegründenden Tatsachen unter Beweis zu stellen. Mangels vorhandener Hauptmietzins-Abrechnungen kann etwa oft schon der Einsatz von Eigenmitteln nicht ausreichend bewiesen werden. Selbst wenn dies noch gelingen sollte, muss darüber hinaus noch unter Beweis gestellt werden, dass die zugrunde liegenden Aufwendungen nur für die Erhaltung des Gebäudes (und nicht etwa für dessen Verbesserung) aufgewendet wurden, und dass sie die gesetzlich maßgebliche Erheblichkeitsschwelle überschritten haben. Christoph Kothbauer Mag. Christoph Kothbauer, FH-Dozent und Univ.-Lektor, arbeitet als Vortragender und Autor für Wohn- und Immobilienrecht in Wien. Der Schwerpunkt seiner Arbeit liegt in einer ausgedehnten Lehr- und Vortragstätigkeit (ua für die FHW, die Universität Wien, die ÖVI-Immobilienakademie, die ARS, die WKO, die MANZ-Rechtsakademie sowie im Rahmen von Firmenschulungen und Inhouse-Seminaren), flankiert von wissenschaftlichen Publikationen und Fachbeiträgen (ua für die Edition ÖVI sowie die Verlage MANZ und Linde). Er betreut ständige Kolumnen in den Fachzeitschriften immolex und ZLB (jeweils Verlang MANZ) und ist Kooperationspartner der EHL Immobilien GmbH. Soeben ist in der Edition ÖVI unter dem Titel „Mietrecht Österreich“ ein von Christoph Kothbauer verfasstes umfassendes Handbuch mit einer Gesamtdarstellung der österreichischen Mietrechts erschienen. Richtwertmietzins: Erfordernis der schriftlichen Bekanntgabe der für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände Im Richtwertsystem für Altbauwohnungen ist ein Lagezuschlag zum Richtwert nur dann zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser als durchschnittlich ist (§ 16 Abs 4 Halbsatz 1 MRG). Sogenannte „Gründerzeitviertel“ sind von einem Lagezuschlag jedenfalls ausgeschlossen, weil sie schon kraft gesetzlicher Anordnung als höchstens durchschnittlich einzustufen sind (§ 2 Abs 3 RichtWG). Siehe zur (Über-)Durchschnittlichkeit einer Wohnumgebung die mittlerweile umfangreiche „Referenzgebietsjudikatur“ des OGH, ausgehend von der „Leitentscheidung“ 5 Ob 74/17v: In Wien ist als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet bilden (RIS-Justiz-Rechtssatz RS0131812). Außerdem müssen die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter in Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrags schriftlich bekanntgegeben worden sein (§ 16 Abs 4 Halbsatz 2 MRG). Einer Unterfertigung der schriftlichen Information bedarf es nicht, die bloße Textform ist ausreichend (5 Ob 71/16a). Hinsichtlich der jedenfalls erforderlichen Bekanntgabe der für den Lagezuschlag maßgeblichen Umstände reicht es aus, wenn im Mietvertrag schlagwortartig entsprechende, den Wohnwert des Hauses beeinflussende Kriterien angeführt werden. Es ist hierbei kein allzu strenger Maßstab anzulegen (vgl RIS-Justiz Rechtssätze RS0114796 und RS0111820). Ob die von der Vermieterin als zuschlagsbegründend angesehenen Kriterien auch tatsächlich vorliegen und einen Lagezuschlag rechtfertigen, ist für das Formalerfordernis der Bekanntgabe nicht relevant. Dies ist vielmehr eine Frage der materiellen Berechtigung des Lagezuschlags und erst im weiteren Mietzinsüberprüfungsverfahren zu klären (5 Ob 143/21x). Zinshaus Special 2022 29
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