ImmoFokus Zinshaus Special

Christoph Kothbauer
von Zwischenwänden und/oder den Einbau
von zeitgemäßen Sanitärräumlichkeiten und
Versorgungseinrichtungen genügt nicht.
Angemessener Mietzins: Im Falle
denkmalgeschützter Häuser muss der
Aufwand erheblicher Eigenmittel zur
Erhaltung bewiesen werden
Das Wort „Denkmalschutz“ lässt viele Vermieter
frohlocken und nährt ihre Hoffnung
auf eine mietzinsrechtliche Privilegierung
im Altbau. Diese ist aber nicht jedenfalls
gegeben. Voraussetzung dafür, in Gebäuden,
an deren Erhaltung aus Gründen des
Denkmalschutzes öffentliches Interesse
besteht, den sogenannten angemessenen
Mietzins vereinbaren zu dürfen, ist nämlich,
dass der Vermieter unbeschadet der Gewährung
öffentlicher Mittel zur Erhaltung des
Gebäudes nach dem 08.05.1945 erhebliche
Eigenmittel aufgewendet hat (§ 16 Abs 1 Z 3
MRG) und dies auch unter Beweis zu stellen
vermag. Um die Qualität der aufgewendeten
Mittel als „erhebliche Eigenmittel“ beurteilen
zu können, muss über den jeweils maßgeblichen
Verrechnungszeitraum (dies ist der
Zeitraum von 10 Jahren vor der betreffenden
Investition) eine vollständige Hauptmietzins-
Abrechnung gelegt werden (5 Ob 18/22s). Für
den Vermieter ist es häufig recht schwierig,
alle anspruchsbegründenden Tatsachen unter
Beweis zu stellen. Mangels vorhandener
Hauptmietzins-Abrechnungen kann etwa oft
schon der Einsatz von Eigenmitteln nicht ausreichend
bewiesen werden. Selbst wenn dies
noch gelingen sollte, muss darüber hinaus
noch unter Beweis gestellt werden, dass die
zugrunde liegenden Aufwendungen nur für
die Erhaltung des Gebäudes (und nicht etwa
für dessen Verbesserung) aufgewendet wurden,
und dass sie die gesetzlich maßgebliche
Erheblichkeitsschwelle überschritten haben.
Christoph Kothbauer
Mag. Christoph Kothbauer, FH-Dozent und Univ.-Lektor, arbeitet als Vortragender und
Autor für Wohn- und Immobilienrecht in Wien.
Der Schwerpunkt seiner Arbeit liegt in einer ausgedehnten Lehr- und Vortragstätigkeit
(ua für die FHW, die Universität Wien, die ÖVI-Immobilienakademie, die ARS,
die WKO, die MANZ-Rechtsakademie sowie im Rahmen von Firmenschulungen und
Inhouse-Seminaren), flankiert von wissenschaftlichen Publikationen und Fachbeiträgen
(ua für die Edition ÖVI sowie die Verlage MANZ und Linde). Er betreut ständige
Kolumnen in den Fachzeitschriften immolex und ZLB (jeweils Verlang MANZ) und ist
Kooperationspartner der EHL Immobilien GmbH.
Soeben ist in der Edition ÖVI unter dem Titel „Mietrecht Österreich“ ein von Christoph
Kothbauer verfasstes umfassendes Handbuch mit einer Gesamtdarstellung der
österreichischen Mietrechts erschienen.
Richtwertmietzins: Erfordernis der
schriftlichen Bekanntgabe der für den
Lagezuschlag maßgebenden Umstände
Im Richtwertsystem für Altbauwohnungen
ist ein Lagezuschlag zum Richtwert nur dann
zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich
die Wohnung befindet, eine Lage aufweist,
die besser als durchschnittlich ist (§ 16 Abs
4 Halbsatz 1 MRG). Sogenannte „Gründerzeitviertel“
sind von einem Lagezuschlag
jedenfalls ausgeschlossen, weil sie schon
kraft gesetzlicher Anordnung als höchstens
durchschnittlich einzustufen sind (§ 2 Abs 3
RichtWG). Siehe zur (Über-)Durchschnittlichkeit
einer Wohnumgebung die mittlerweile
umfangreiche „Referenzgebietsjudikatur“
des OGH, ausgehend von der „Leitentscheidung“
5 Ob 74/17v: In Wien ist als Referenzgebiet
für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit
der Lage eines Hauses auf jene Teile
des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die
einander nach der Verkehrsauffassung in
ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und
(daher) ein einigermaßen einheitliches
Wohngebiet bilden (RIS-Justiz-Rechtssatz
RS0131812). Außerdem müssen die für den
Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem
Mieter in Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen
des Mietvertrags schriftlich
bekanntgegeben worden sein (§ 16 Abs 4
Halbsatz 2 MRG). Einer Unterfertigung der
schriftlichen Information bedarf es nicht, die
bloße Textform ist ausreichend (5 Ob 71/16a).
Hinsichtlich der jedenfalls erforderlichen
Bekanntgabe der für den Lagezuschlag maßgeblichen
Umstände reicht es aus, wenn im
Mietvertrag schlagwortartig entsprechende,
den Wohnwert des Hauses beeinflussende
Kriterien angeführt werden. Es ist hierbei
kein allzu strenger Maßstab anzulegen
(vgl RIS-Justiz Rechtssätze RS0114796 und
RS0111820). Ob die von der Vermieterin als
zuschlagsbegründend angesehenen Kriterien
auch tatsächlich vorliegen und einen Lagezuschlag
rechtfertigen, ist für das Formalerfordernis
der Bekanntgabe nicht relevant.
Dies ist vielmehr eine Frage der materiellen
Berechtigung des Lagezuschlags und erst im
weiteren Mietzinsüberprüfungsverfahren zu
klären (5 Ob 143/21x).
Zinshaus Special 2022
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