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Zinshaus Special rundherum mehr Fläche, sind auch Tiefbohrungen möglich. Nachverdichtung finde ich viel ökologischer als neue Bodenversiegelungen. Mit unseren Dachbodenausbauten schaffen wir neuen Wohnraum - und das im städtischen, bereits stark verbauten Gebiet, in dem Wohnraum nicht nur notwendig ist, sondern auch stark nachgefragt wird. Aber natürlich kann man den Neubau nicht wegdiskutieren, weil auch eine bestimmte Menge an Wohnungen gebraucht wird. Zinshausrevitalisierung ist somit ein Paradebeispiel für die immer öfter geforderte Dekarbonisierung im Immobilienbereich. Dämmung wird immer wichtiger. Man sagt, als erstes müssen die Fenster erneuert werden. Wie sehen Sie das? Dämmung ist natürlich wichtig, das betrifft sowohl die Fassade als auch die Fenster. Beim Altbau kann man naturgemäß leichter die Fenster tauschen als die gegliederte Fassade zu dämmen. Hier setzen wir natürlich an, wobei wir allerdings auch auf Kasten- und Holzfenster setzen, da man auch im Altbau immer auf die Optik achten muss. Wie stehen Sie zur Dämmung von Fassaden? Prinzipiell absolut positiv. Fassadendämmung ist eine zentrale Maßnahme, um nicht notwendigen Energieverbrauch durch Abwärme zu reduzieren. Bei stark gegliederten Fassaden steht das Bauunternehmen durchwegs vor Herausforderungen, in der Praxis muss der Stuck entfernt, die Fassade gedämmt und der alte oder neu angefertigte Stuck wieder angebracht werden. Auf schmucklosen Hofseiten oder Fassaden sind Dämmmaßnahmen wesentlich einfacher auszuführen, dies setzen wir auch laufend auf unseren Baustellen um. Worauf müssen Besitzer von denkmalgeschützten Zinshäusern achten? In diesem Fall ist mit dem Denkmalamt alles abzuklären, was Denkmalgeschütztes betrifft. Hier geht es um Materialien, räumliche Veränderungen oder auch um die Farbwahl. Kurz gesagt: Im denkmalgeschützten Bereich darf nichts ohne Abstimmung gemacht werden. Sie haben ja Spaß an der Immobilienentwicklung. Werden Sie auch in der derzeitigen Situation weiter kaufen, entwickeln und verkaufen? Ja, denn das Schlimmste für mich ist der Stillstand. Wir entwickeln uns in der Firma, mit unseren Projekten, immer weiter, versuchen Neues, Besseres, Qualitatives in unsere Wohnungen hineinzubringen und uns vom Markt abzuheben. 0815 ist mir zu wenig, wir wollen besser sein als die anderen. Auch ich versuche, mich immer neu zu erfinden. Gerade das Thema der Nachhaltigkeit und Ressourcenschonung gibt uns als Bauträgern die Möglichkeit, innovativ zu sein und Neues auszuprobieren. Wirklich? Die meistern jammern über die hohen Grundstückspreise… Wir kaufen dennoch weiter ein. Jede Krise bringt auch eine Chance mit sich, wir haben in der letzten Zeit wieder ein bisschen besser eingekauft, weil viele Teilnehmer am Markt zuwarten beziehungsweise nicht kaufen können oder zu teuer gekauft haben. Einige wunderschöne Zinshäuser sind so in den vergangenen Monaten in unseren Besitz gekommen. Viele Marktteilnehmer sind davon ausgegangen, dass die Preise weiter steigen und sie das Grundstück schnell wieder drehen, also für sie gewinnbringend weiterverkaufen können. Dieses Konzept geht gerade jetzt nicht mehr auf. Wir haben wiederum kein Interesse daran, erworbene Immobilien umgehend wieder weiterzuverkaufen, wir wollen uns als Bauträger etablieren und den schwierigeren Weg gehen, viele Objekte selbst zu bauen. Das ist uns in den letzten Jahren sehr gut gelungen, deswegen sind wir jetzt nicht so stark vom Zinshaus- beziehungsweise Grundstücksmarkt abhängig. Wir fahren in diesem Bereich einen anderen Kurs als viele Marktteilnehmer. Geht sich das mit Rendite aus? Das kommt immer auf die Kaufpreise an. Auch bei den Baupreisen habe ich das Jammern nie ganz verstanden. Natürlich, wenn ich am obersten Peak kaufe und dann die Baupreise und die Zinsen steigen, dann geht 08 ImmoFokus
ist jedoch immer die Lage, der Zustand des Hauses und ein entsprechend guter Ausblick entscheidend, selbstverständlich muss auch die Ausführung top sein. Kaufen Sie auch rund um Wien? Wir haben unseren Ankaufsfokus primär auf Liegenschaften in urbanen Gebieten wie Wien, Graz, Linz und Salzburg gelegt. Grünland mit Umwidmungsoptionen reizt mich weniger. „Die Preise werden sich weiter nach oben entwickeln und die Renditen durch die Indexanpassungen zirka dasselbe Niveau halten.“ es sich von der Rendite nicht mehr aus. Wir haben immer etwas konservativer gerechnet, alle unsere Projekte sind in trockenen Tüchern, auch wenn sich die Zinsen auf vier Prozent raufbewegen. Aber freuen würden wir uns darüber natürlich nicht. Und ich muss dazusagen: Man darf nicht immer das Schlechte sehen. Es sind die Verkaufspreise von Wohnungen parallel gestiegen, damit relativiert sich vieles wieder. Wie werden sich die Renditen bei Zinshäusern in den kommenden fünf Jahren entwickeln? Ich denke, dass sich die Preise weiter nach oben entwickeln und die Renditen durch die Michael Schmidt, 3SI Immogroup Indexanpassungen zirka dasselbe Niveau halten werden. Das heißt, dass sie weiterhin niedrig bleiben. Aber ein Zinshaus lebt ja nicht nur von der Ankaufsrendite, sondern hat ganzheitlich viel Potenzial, das man über die Jahre erwirtschaftet. Angesichts der hohen Baupreise/Zinsen – können sich Dachboden-Ausbauten noch rechnen? Ja natürlich! Mit der Vermietung nach einem Ausbau ist es natürlich schwer, dass sich diese in Anbetracht der entstandenen Baukosten überhaupt rechnet. Im Eigentum sind Käufer durchwegs bereit, Spitzenpreise für Dachgeschosswohnungen zu zahlen. Hier Sinken die Preise oder steigen sie? Im gehobenen Wohnungssegment muss jede Wohnung einzigartig sein, mit hoher Qualität begeistern. Diese Objekte sind sehr gefragt, deswegen haben wir im Sommer gut verkauft. Bei den Zinshäusern spürt man ein Abwarten. Wir sehen eine Marktberuhigung, eine Verlangsamung. Das betrifft nicht nur den Immobilienmarkt, sondern die ganze Welt. Man weiß nicht, wie sich der Krieg weiterentwickelt, aber ich glaube an die Immobilie und ans Zinshaus. Mit gewissen preislichen Schwankungen ist dahingehend die nächsten Monate wohl noch zu rechnen. Ihr Unternehmen hat eben erst ein Leibrentenmodell gelauncht. Wie kamen Sie dazu? Ich bin sehr oft in den USA gewesen und habe mir dort angesehen, wie diese Modelle funktionieren. In anderen Staaten in Europa ist das Leibrentenmodell ebenfalls gang und gäbe. Nur in Österreich hat sich das Leibrentenmodell noch nicht wirklich etabliert. Das wollten wir ändern. Nach fünf Jahren Arbeit haben wir das Produkt mit der Wiener Leibrentenpension auf den Markt gebracht. Es schafft eine Win-Win-Situation für Käufer und Verkäufer. Der Verkäufer, der bereits in seinem letzten Lebensdrittel ist, bekommt keinen Kredit mehr, um sich etwa ein Auto oder dem Enkerl eine Wohnung zu kaufen, eine Weltreise zu leisten, oder auch seine Wohnung generalzusanieren. Zeitgleich will er aber auch sein Haus nicht verkaufen und seine Wohnung aufgeben, nur um sich solche Dinge leisten zu können. Das Modell der Leib- Zinshaus Special 2022 09
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