Geschäftsbericht 2005 - Magdeburger ...

Jens Kuske (Kundenbetreuer Vermietungsmanagement) bei der Wohnungsbesichtigung
mit Nicole Steffens (Neumitglied seit Februar 2006)
jahr 2009 und mit Berücksichtigung der Restinvestitionen
erstmals im Geschäftsjahr 2012 unterschritten. Der
Effekt der sich jährlich erhöhenden Tilgungsleistungen
durch eingesparte Zinsen kann sich in den darauf folgenden
Jahren weiter erheblich verstärken, so dass sich
für die Genossenschaft neue Investitionsmöglichkeiten
für die künftige Sicherung und Verbesserung ihrer Wohnungsbestände
ergeben.
Eine Verschuldungsquote von 400 € je m²/Wfl. liegt
zwar deutlich über dem Branchendurchschnitt ostdeutscher
Wohnungsunternehmen, aber auch deutlich unter
den regelmäßig von privaten Investoren aufgenommenen
Finanzierungsmitteln, wenn diese z. B. von uns
unsanierte Liegenschaften erwerben und anschließend
sanieren; und zwar am selben Standort an dem auch
wir agieren. Demzufolge bewerten also auch Banken
heutzutage die Kapitaldienstfähigkeit von Immobilienportfolios
nicht ausschließlich nach überregionalen
Standorteinschätzungen sondern ebenfalls – und nach
unserer Beobachtung mit langsam wieder ansteigender
Tendenz – nach individuellen, projektbezogenen
Ertragskrafterwartungen.
Der GdW sieht es als ein die Entwicklung beeinträchtigendes
Merkmal an, wenn das Verhältnis von
Fremdkapitalzinsen zu Ist-Miete die Quote von 40 %
übersteigt. Oberhalb einer Quote von 50 % geht man
von einer Bestandsgefährdung aus. Im Umkehrschluss
handelt es sich um ein gesundes Verhältnis, wenn die
40 % Marke unterschritten wird.
Im abgeschlossenen Geschäftsjahr sank in unserer
Genossenschaft diese Kennzahl erstmalig unter die
50 % Marke und wurde bei Auswertung unseres
Jahresabschlusses mit 46,6 % ermittelt. Unter Berück-
sichtigung des zum Jahresende erreichten Vermietungsstandes
und bei linearer Fortschreibung aller übrigen
Parameter werden wir erstmalig im Geschäftsjahr 2011
die 40 % Marke unterschreiten können. Hierbei sind
noch nicht berücksichtigt die in der Vergangenheit
stets realisierten Mieterhöhungspotenziale im Rahmen
der Neuvermietung, Mieterhöhungspotenziale bei
Bestandsmietern, die zurzeit noch deutlich unter dem
genossenschaftlichen Durchschnitt liegende Mietpreise
zahlen, mögliche Senkungen der Kapitalkosten durch
Prolongationen ehemals hoch verzinster Darlehen sowie
die Erhöhung der Vermietungsquote durch Fertigstellung
bisher teilsanierter Gebäude und die weitere Senkung
des Wohnungsleerstandes im bereits sanierten Bereich.
Bei günstiger Entwicklung aller vorgenannten Bereiche
kann bis zum Jahr 2015, ohne allgemeine Anhebung der
Sollmiete und ohne das Erschließen anderer – eigenkapitalähnlicher
– Finanzierungsmöglichkeiten, ein Verhältnis
von Kapitalkosten zu Ist-Miete von unter 30 % erreicht
werden. Spätestens bis dahin sollte die Genossenschaft
aber auch wieder über ausreichende Finanzierungsspielräume
verfügen, um sich den dann geltenden Anforderungen
des Marktes aktiv stellen zu können.
Karola Kaluza (Kundenbetreuerin Servicemanagement) mit Dr. Volker Dobrowolny
(Mieter in Stadtfeld) in seiner neu eingerichteten Küche
Negative Auswirkungen können sich ergeben, wenn
der Kapitalmarkt künftig wieder deutlich und anhaltend
anzieht. Dieses Risiko darf nicht unterschätzt werden
und deswegen werden wir die Kapitalmarktentwicklung
auch weiterhin sehr intensiv beobachten und jede
Möglichkeit nutzen, zumindest das Zinsänderungsrisiko
durch unterschiedliche Vertragslaufzeiten über einen
möglichst breiten zeitlichen Korridor zu verteilen. Auch
die Nutzung von Zinssicherungsinstrumenten und die
Umschuldung einzelner Kreditportfolien können künftig
helfen, Risiken zu minimieren.
Geschäftsbericht 2005 • Lagebericht 21
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