Ausgabe 6, September 2011 - Quartier-Anzeiger Archiv - Quartier ...

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Wird die Zentrums-Auktion zum Rohrkrepierer? Das Zentrum Witikon wurde zwar an die Hess-Gruppe versteigert, aber damit steht der künftige Eigentümer nach wie vor nicht fest. Die Vormundschaftsbehörde hat Karl Ochsner ihren Beschluss noch nicht zugestellt. Deshalb verzögert sich auch sein Rekurs. Beim ersten Verkauf des Zentrums 1990 zogen die Gebrüder Taxi-Meier Karl Ochsner über den Tisch. Sie boten dank raffiniert verschachtelten Verträgen unter dem Strich mehr als zehn Millionen Franken zu wenig – und der gutgläubige Eigentümer unterschrieb. Beim zweiten Verkauf 21 Jahre später heisst der Käufer Hermann Hess aus Amriswil im Kanton Thurgau. Sein Angebot liegt jedoch vier bis sechs Millionen über dem geschätzten Marktwert des Zentrums. Damit warf er die Migros, Ochsners Wunschkandidat als Nachfolger, vorerst aus dem Rennen. Entscheidet das Bundesgericht? Der Zuschlag bei der Versteigerung durch die Vormundschaftsbehörde heisst aber nicht, dass Hess das Zentrum Witikon automatisch übernehmen kann. Er braucht zuerst die Unterschrift des verbeiständeten Eigentümers (siehe Seite rechts unten). Karl Ochsner misstraut jedoch dem Thurgauer Immobilieninvestor aus Erfahrung und will deshalb die Auktion mit einem Rekurs beim Bezirksrat anfechten. Der Unterlegene kann den Fall bis vor Bundesgericht weiterziehen. Die eigentlichen Verlierer wären dann jedoch das sanierungsbedürftige Zentrum und die Bevölkerung. Der gebotene Kaufpreis von 38,4 Millionen Franken für die vier Fünftel des Zentrums, die seinem Erbauer gehören, wäre für den Schweizer Detailhandelsriesen ein Griff in die Portokasse. Die Migros will aber nicht mehr bezahlen, als das Zentrum nach ihren Berechnungen effektiv wert ist. Ungewöhnliche Verzögerung Die Vormundschaftsbehörde hat Karl Ochsner den offiziellen Beschluss mit ihrem Entscheid noch nicht zugestellt. Diese Verzögerung wird von Juristen als eher ungewöhnlich bezeichnet, denn die Verhandlungen und Abklärungen sollten bei der Ansetzung eines Versteigerungstermins normalerweise abgeschlossen sein. Dazu gehört in der Regel auch eine zufrieden stellende Überprüfung der vorgelegten Dokumente. Als Käuferin des Zentrums tritt die Nestor Immobilien AG aus Zürich auf, eine Tochterfirma der Hess Investment AG. Einer der möglichen Gründe für die momentane Blockierung könnte sein, dass Nestor die Bezahlung vor der Auktion nicht transparent genug darge- 8 legt hat. Immerhin hatte Hess anfangs 2010, als noch Ochsners damaliger Anwalt die Verkaufsverhandlungen führte, keinen rechtsgenügenden Finanzierungsnachweis vorgelegt. Nach der Verbeiständung des Eigentümers war die Hess-Gruppe aber wieder zurück im Geschäft. Die Vormundschaftsbehörde hatte das bereits abgeschlossene mehrstufige Auswahlverfahren unter den Kaufinteressenten von sich aus nochmals neu angestossen, obwohl ihr zwei Verträge unterschriftsreif zum Entscheid vorlagen. Hat also die Behörde – gemeint ist die Sozialarbeiterin Gertrud Wittwer als Beiständin und vor allem die von ihr zugezogene externe Rechtsanwältin Ursula Weber – bei der Prüfung der Bonität der Käuferin etwas übersehen? Schliesslich muss die Nestor AG nach dem Bun- Petition an den Stadtrat Besorgte Witikerinnen und Witiker lancierten Ende Juli eine Petition an den Zürcher Stadtrat. Darin wird dieser aufgefordert, das Zentrum Witikon an die Migros zu verkaufen und so dessen Zukunft zu garantieren. Trotz der Sommerferien unterschrieben in nur drei Wochen 1728 Personen die Petition. Die Unterschriften gingen an Stadtrat Martin Waser als Vorsteher des Sozialdepartements. (ee) desgesetz gegen Geldwäscherei genau offen legen, woher die mindestens 60 Millionen Franken für den Kauf und die Sanierung des Zentrums stammen. Die Deklaration wird auch vom Bezirksrat überprüft, der das Geschäft noch bewilligen muss. Hess lässt die Katze aus dem Sack Nach der Auktion zeigte sich Hermann Hess in Siegerlaune und lud die Unterlegenen zum Umtrunk. Bisher hat er jede öffentliche Aussage über seine Pläne für das Zentrum verweigert. Dass dies das Quartier verunsichert und für Ochsner einen Verstoss gegen Treu und Glauben darstellt, nimmt er in Kauf. Schliesslich könnte ein Skandal um seine Person in Zürich seine Ambitionen als FDP-Nationalratskandidat im Thurgau kompromittieren. Im kleinen Kreis jedoch liess er die Katze aus dem Sack und verkündete für die Witiker Unglaubliches. Als erstes werde er die Verlängerung des Mietvertrags für das Restaurant Elefant als nichtig erklären lassen und das Lokal schliessen. Das Restaurant sei veraltet und ohnehin immer fast leer. Ein kleines «smartes Gastrokonzept» sei hier angebracht. Die Säle seien nicht nötig, in der Stadt unten gebe es genug. Damit würde es sich der Freisinnige aber mit der Zunft Witikon wegen deren Zunftsaal und mit der Zürcher SVP wegen deren Sitzungssaal verderben. Die Vertreter der Migros, die heute im Zentrum noch Mieterin ist, ihren Teil aber unbedingt kaufen will, erkundigten sich auch nach der Sanierung und deren Finanzierung. Diese dürfte schätzungsweise weitere 20 Millionen Franken kosten. Es sei klar, meinte Hess, dass er als Eigentümer diese Kosten nicht allein übernehme, sondern dass sich die Mieter beteiligen müssten. Man muss kein Schwarzmaler sein um sich die möglichen Folgen vorzustellen. Der Ladenmix auf der Fussgängerebene könnte verarmen und das Dienstleistungsangebot auf den oberen Etagen schwinden. Deshalb hat sich mittlerweile auch der Quartierverein zu Wort gemeldet und verlangt eine «baldige umfassende Information der Bevölkerung» über die Zukunft des Zentrums, das «Herz von Witikon». Grundbucheintrag nur Teilgarantie Das Sozialdepartement versichert, man werde Hess als Käufer mit einem Eintrag im Grundbuch dazu verpflichten ein Einkaufszentrum zu betreiben. Diese Auflage gewährt zwar die Quartierversorgung, bietet jedoch keinerlei Garantie dafür, dass sich die bisherigen Geschäfte, Schulen oder Arztpraxen würden halten können. Denn wer wollte dann noch klagen, wenn es doch anders käme? Ein solcher Eintrag eignete sich auch als Rechtfertigung des Verkaufs und zur Vertuschung des Vorgehens. Denn die Vormundschaftsbehörde hatte vom ersten Tag an den steten Willen und Wunsch Ochsners, sein Zentrum der Migros und nicht Hess zu verkaufen, konsequent überhört und systematisch übergangen. Er habe nichts mehr zu sagen, beklagte er sich nach jedem Treffen resigniert. Mit der Hess-Gruppe würden jedenfalls teure Läden und noch teurere Wohnungen mit Seesicht möglich – ungeachtet aller Beschwichtigungen und Beschönigungen. Brisante Stadtratsantwort In seiner Antwort auf eine Schriftliche Anfrage von CVP-Gemeinderat Urs Rechsteiner zum Vorgehen der Vormundschaftsbehörde stellt der Stadtrat in Abrede, die Beiständin oder die externe Rechtsanwältin hätten Ochsner immer wieder dazu gedrängt, das Zentrum der Hess-Gruppe statt der Migros zu verkaufen. Damit scheint deren Handlungsweise plötzlich ohne Fehl und Tadel. Allerdings steht die brisante Aussage in merkwürdigem Gegensatz zu den monatelangen Beobachtungen im persönlichen Umfeld des Zentrumbesitzers und vor allem zu dessen eigenen Schilderungen. Fortsetzung nächste Seite
Fortsetzung Eher beschönigend scheint auch die stadträtliche Antwort auf die Frage nach der fachlichen Kompetenz der Anwältin im Immobilienbereich, hatte die Juristin auf Nachfrage von Ochsners heutigem Anwalt doch zugeben müssen, sie habe bisher noch nie ein derart grosses Immobiliengeschäft wie den Verkauf des Zentrum Witikon übernommen. Nach der Auktion erschien noch die Waisenrätin Eva Naegeli als Zuständige für Spezialfälle zu einem Gespräch bei Karl Ochsner. Aber auch dieser letzte Besuch in der Seniorenresidenz Tertianum-Segeten, wo Ochsner wohnt, brachte die Behörde nicht weiter. Im Gegenteil. In einem Brief an seinen Anwalt fasste der Zentrumsbesitzer am Tag danach seine Gründe gegen einen Verkauf an Hess nochmals unmissverständlich zusammen. Blick in die Trickkiste «Zuerst waren die Herren der Hess- Gruppe sehr nett und sagten, sie wollten alles in meinem Sinne machen», heisst es in dem Brief. «Einer gab sich sogar als mein Freund aus, obschon das nicht stimmt. Aber dann fühlte ich mich hintergangen, weil Dr. Buob für die Hess- Gruppe war und mich links liegen liess. Er hat mit mir nicht offen gesprochen und er hatte nur die Hess-Gruppe im Kopf und nur mit Herrn Hess gesprochen. Darum habe ich ihm ja auch das Mandat entzogen.» (Anmerkung des Redaktors: Rechtsanwalt Ernst Buob war auf persönliche Empfehlung von Hermann Hess von Karl Ochsner beauftragt worden, einen Käufer für das Zentrum zu evaluieren. Er war zu diesem Zeitpunkt jedoch bereits daran, die Übernahme durch die Hess-Gruppe mit teils diskutablen Tricks einzufädeln. Zum Beispiel verschwieg er Ochsner, wie sich dieser später erinnerte, die Offerte der Migros und liess ihn so im Glauben, dass nur noch Hess das Zentrum kaufen wolle.) Ochsner macht in seinem Brief klar, weshalb er sich wehrt: «Ich hörte viel Negatives aus der Witiker Bevölkerung über die Hess-Gruppe. Herr Hess hat alles hinter meinem Rücken getan. Dass Herr Hess sich erst als Eigentümer des Zentrums zu seinen Plänen äussern will, macht mich doppelt misstrauisch und dass die Damen der Vormundschaftsbehörde mich immer wieder für die Hess-Gruppe überreden wollten, auch.» Migros als Garant für das Zentrum «Ich habe einfach kein Vertrauen mehr in Hess», fährt er fort, «darum will ich keinesfalls an die Hess-Gruppe verkaufen. Dieser Entschluss ist definitiv und ich habe mir diese Angelegenheit nochmals durch den Kopf gehen lassen. Migros garantiert mir die Weiterführung meines Zentrums so wie ich wollte, auch wenn die Migros weniger bezahlen kann. Über das willkürliche Verhalten der Vormundschaftsbehörde bin ich sehr enttäuscht und fühle mich hintergangen, sie nehmen mich nicht ernst, was ich schlimm finde.» Nach dem Erfolg bei der Vormundschaftsbehörde versucht der Thurgauer Unternehmer in einer Art «Charme - offensive» jetzt auch die verunsicherten Zentrumsmieter von sich zu überzeugen. Er hat alle Mieter zu einem Informationsnachmittag in den Thurgau mit Schifffahrt auf dem Bodensee eingeladen. Das bringt die Interessengemeinschaft (IG) Zentrum allerdings in eine etwas heikle Lage. Sein anderes Gesicht zeigt – stellvertretend – eine grosse Zürcher Anwalts- kanzlei, die Hess-Kritiker mit dem Hinweis auf allfällige rechtliche Schritte zum Schweigen zu bringen versucht. Pikanterweise gehört zu den Adressaten dieser Briefe auch ein Gemeinderat. Elefant bleibt auf der Abschussliste Auf Anfrage des Quartier-Anzeigers nahm Hermann Hess Stellung zu seinen Äusserungen gegenüber den Migros- Managern nach der Auktion. So habe die Vormundschaftsbehörde die Rechtmässigkeit der Verlängerung des Mietvertrags für das Restaurant Elefant in Frage gestellt. Der Vertrag sei während der laufenden Verkaufsverhandlungen ohne Wissen der Behörden und Kaufinteressenten von einem nicht autorisierten Dritten verlängert worden. Auf die Schliessung geht die Antwort mit keinem Wort ein. Seine angebliche Aussage zur Rendite entbehre jeder Grundlage, Gastronomie und Versammlungsräume für Vereine im Quartier hätten auch in Zukunft eine wichtige Rolle im Zentrum. Mieter sollen Ladenausbau zahlen Was die Kosten für die Sanierung des gesamten Gebäudekomplexes inklusiv Parkgarage betreffe, müssten die Eigentümer und nicht die Mieter dafür aufkommen. Dann allerdings wird ziemlich deutlich, was Hess unter Beteiligung der Mieter an den Sanierungskosten versteht, wenn er wörtlich schreibt: «Jedoch erwarten die Eigentümer und insbesondere die Konsumenten in Witikon, dass die Ausbauten der Ladengeschäfte im Zuge der Gesamtsanierung eine zeit- und standortgemässe Aufwertung erfahren». Im Klartext heisst das nichts anderes, als dass jeder Mieter seinen Laden ausbauen, bzw. «aufwerten» muss – und zwar auf eigene Kosten. (ee) Die Rechte von Karl Ochsner und die Pflichten der Vormundschaftsbehörde Die Beistandschaft ist die mildeste Form einer Massnahme durch die Vormundschaftsbehörde. Bei der Beistandschaft wird die rechtliche Handlungsfähigkeit des Verbeiständeten nicht, d.h. in keiner Weise beeinträchtigt oder gar aufgehoben. Vor allem besitzt die verbeiständete Person weiterhin die volle Vertragsfreiheit. Sie kann somit auch selber bestimmen, mit wem sie einen Vertrag eingehen will oder eben nicht. Dies gilt auch bei Immobiliengeschäften. Die Urteilsfähigkeit einer verbeiständeten Person (meistens ältere Personen) kann aber bezüglich komplexeren Fragen eines abzuwickelnden Geschäftes beeinträchtigt sein. Diese Beeinträchtigung betrifft in der Regel die Vertragsverhandlungen und entsprechende Abklärungen, aber nicht die Wahl der Partei, mit welcher der Verbeiständete einen Vertrag abschliessen will. Die Urteilsfähigkeit ist gemäss Art. 16 ZGB die Fähigkeit vernünftig zu handeln. Nur wer gänzlich urteilsunfähig ist, vermag durch seine Handlungen keine rechtlichen Wirkungen zu erzeugen; dies trifft zum Beispiel bei entmündigten oder geisteskranken Personen zu. Fällt somit die Wahl einer verbeiständeten Person bei einem Vertragsabschluss auf eine Partei, die in jeder Hinsicht korrekt und ausgewiesen ist und auch einen fairen Preis bietet, so ist eine solche Wahl auch objektiv als vernünftig zu qualifizieren und damit allseits zu respektieren. Die Vormundschaftsbehörde hat mit eigens dafür von ihr beauftragen Personen die teils komplexen Abklärungen zum Verkauf des Zentrum Witikon vorgenommen, hat die ebenso komplizierten Vertragsverhandlungen durchgeführt, hat in einer Auktion den Preis ermittelt und ist zu folgendem Ergebnis gekommen: Es liegen fast gleichwertige Offerten von zwei Interessenten vor – der eine bietet etwas mehr, der andere etwas weniger. Aufgrund dieser Sachlage und nach einer umfassenden Abklärung über die Herkunft der benötigten Eigenmittel (Frage der Geldwäscherei!) trifft die Vormundschaftsbehörde einen Entscheid über diejenige Partei, mit welcher der Vertrag abgeschlossen werden soll – sie bestimmt also den Käufer. Was die Wahl des Käufers betrifft, muss die Vormundschaftsbehörde aber den Wunsch des Verkäufers berücksichtigen. Karl Ochsner als Eigentümer und damit Verkäufer des Zentrums muss also letztlich den ihm genehmen Kaufvertrag unterzeichnen. Dies ergibt sich, wie bereits dargelegt, aus dem Zivilgesetzbuch zum Thema «Urteilsfähigkeit und Handlungsfähigkeit». Der Wunsch resp. die Wahl des Käufers durch Karl Ochsner kann von der Vormundschaftsbehörde nur umgangen werden, wenn der Zentrumsbesitzer entmündigt wird. (QA) 9
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