Foto: Hubertus Hamm

Foto: Hubertus Hamm

” Die Kanzlei Nachmann Rechtsanwälte 

hat uns - neben der fundierten juristischen Expertise - 

vor allem durch eine überdurchschnittliche Identifikation 

mit unserem Unternehmen als Kunden 

und den betreffenden Themen überzeugt.“ 

Ulrich Höller FrICS 

Vorsitzender des Vorstandes der DIC, 

der Deutschen Immobilien Chancen AG, 

die mit einem Immobilienbestand von knapp 4 Milliarden Euro 

zu den größten „Playern“ der Gewerbeimmobilienbranche 

in Deutschland gehört. 

N# 

Nachmann rechtsanwälte haben die Deutsche 

Immobilien Chancen AG (DIC) in Frankfurt/Main beim 

Standortwechsel von Evonik Industries AG beraten. 

Foto: Hans Schlupp, Nationalbibliothek Peking 

6 

albert speer & partner, 

ihre eco-city in china 

und die möglichkeiten 

in russland 

Gespräch mit Gerhard Brand 

Geschäftsführender Gesellschafter 

Albert Speer & Partner GmbH 

20 

green building spart– geld! 

Eine Einführung in das Thema mit 

Ingemar Hunold, enco energie consulting GmbH 

24 

jedes gebäude ist ein prototyp 

Interview mit Gerhard Hausladen 

Ordinarius am Lehrstuhl für Bauklimatik 

und Haustechnik, TU München 

32 

” the heat is on!“ oder 

” nachhaltigkeit muss auch in den 

heissen städten unserer erde 

greifen!“ 

Interview mit Joachim Jürke, Jürke Architekten BDA 

36 

die beste aufzugsplanung in 

deutschland machen jappsen 

Gespräch mit Hans M. Jappsen 

Gründer Jappsen Ingenieure GmbH 

40 

indoorlandscaping 

Interview mit Andreas Schmidt 

Indoorlandscaping KG 

48 

worauf man beim thema 

” grundstück“ in russland 

achten sollte 

Von Olesya Wienold und Matthias Farian 

Nachmann rechtsanwälte 

54 

schutz vor gläubigerzugriff auf 

immobilienvermögen in italien 

Von Jens Magers, Nachmann rechtsanwälte, und 

Mario Dusi, Studio Legale, Mailand 

56 

bau- & immobilienlexikon 

Von Hendrik Hunold 


62 

projektmanagement 

im spannungsfeld der finanzkrise 

Eine Analyse von Norbert Preuß 

und Gerhard Wirth 

Preuss Projektmanagement GmbH 

70 

” hickhack war früher!“ 

Interview mit Klaus Pöllath 

Vorstand Ed. Züblin AG 

78 

ganzheitliche sanierung von 

schulen und das 

regionalitätsprinzip 

Ein Dialog mit Friedrich M. Fillies 

Helaba Immobiliengruppe 

83 

bewährtes geschäftsmodell: 

sparkassen kommen gut durch 

die finanzmarktkrise 

Von Gerhard Grandke 

Geschäftsführender Präsident Sparkassen- und 

Giroverband Hessen-Thüringen 

86 

” es herrscht keine kreditklemme, 

sondern eine 

kredit-qualitäts-klemme.“ 

Interview mit Otmar M. Stöcker 

Geschäftsführer Verband 

Deutscher Pfandbriefbanken 

90 

über china, nachhaltigkeit 

und die stadtwerke 

Ein Gespräch mit Jürgen Engel 

KSP Jürgen Engel Architekten GmbH 

98 

warum machen sie so ein heft? 

Erläuternde Gedanken von Josef Nachmann 

und Michael Vilgertshofer

NACHHALTIGKEIT 

Seite 6 

Gespräch mit Dipl.-Ing. Gerhard Brand, Architekt, BDA, AIV, 

geschäftsführender Gesellschafter der Albert Speer & Partner GmbH 

Von Andreas Lukoschik 

albert speer & partner, 

ihre eco-city in china 

und 

die möglichkeiten 

in russland 

die lage ist für ein unternehmen dieser güteklasse 

geradezu bilderbuchartig. denn das 

architektur- und stadtplanungsbüro ” as&palbert 

speer und partner“ befindet sich exakt 

über der bibliothek des architekturmuseums 

in frankfurt. besser kann man nicht liegen, 

besonders dann nicht, wenn man einen solch 

exzellenten ruf genießt. hier werden regierungen, 

bürgermeister und großinvestoren 

vorstellig, wenn sie ein besonders großes 

und wichtiges projekt geplant, begleitet und 

ausgeführt haben wollen. und hier werden 

neue wege beschritten, die bemerkenswert im 

wahren wortsinn sind – nämlich dass sie es 

wert sind, bemerkt zu werden. 

einer der drei geschäftsführenden gesellschafter, 

gerhard brand, ist ” gelernter 

architekt“ (o-ton brand) und hat sich mit 

uns über die erfahrungen bei der planung 

der green city changchun, über die chancen 

für neubauprojekte in russland und über das 

bauen in diktaturen unterhalten. 

? herr brand, in wie vielen ländern 

arbeitet ihr büro? 

! In 15 Ländern sind wir derzeit als Raumund 

Umweltplaner aktiv. Das ist die eine Seite des 

Büros. Die andere in etwa gleichgroße Seite ist für 

Architekturprojekte zuständig. Dadurch haben wir 

eine relativ große Bandbreite: Vom Wohnungs- und 

Hochhausbau über den Kulturbau bis hin zu großen 

Stadtplanungsprojekten decken wir alles ab. Und 

genau dieses Denken aus zwei verschiedenen Richtungen 

macht das Besondere unseres Büros aus. Das 

heißt, unsere Stadtplaner haben auch immer einen 

Architekten im Team, der sofort überlegt, wie das 

Geplante in Gestalt von Gebäuden aussehen könnte. 

Und bei großen Architekturprojekten nehmen wir 

auch immer einen Stadtplaner – manchmal sogar Berning 

einen Verkehrsplaner, den wir auch im Hause 

haben – mit dazu, um die räumliche Wirkung eines 

Tina 

Gebäudes im Stadtgefüge besser beurteilen zu 

können. Stichwort Landmarks“. Generell gilt aber: 

” 

Der Stadtplaner legt das Verhältnis von öffentlichem Illustration:

Visualisierung Kommunarka in Moskau 

AS&P - Albert Speer & Partner; Visualisierung: emptyform, Peter Tjie, Darmstadt

zu privatem Raum fest. Er legt Kubaturen, die zum 

öffentlichen Raum gerichtet sind, fest. Er legt Bebauungsdichten 

fest. Aber innerhalb dieses Rahmens ist 

dann die Architektur frei. 

? nun gibt es räume, gebäude, ja 

manchmal sogar gegenden, in denen man sich 

sofort wohlfühlt. als erklärung dafür hört 

man dann etwas von energiefeldern“ und 

” 

” kraftlinien“. gibt es das wirklich oder ist 

das spökenkiekerei eines esoterikhungrigen 

medienzeitalters? 

! Subsumieren wir das mal alles unter Feng 

Shui. Ein Thema, mit dem wir uns schon lange 

befassen, weil wir vor zwölf Jahren unser erstes 

Büro in China eröffnet haben. Damals war das noch 

kein Thema in Europa, aber wir mussten uns in 

China damit beschäftigen. Wenn man dieses Feng 

Shui als Nährboden nimmt für die Entwicklung von 

Architektur und Städteplanung und die Erkenntnisse 

daraus auf die moderne Architektur und Stadt- 

Masterplan JingYue Ecological City, Changchun, China (links) 

Visualisierung JingYue Ecological City (rechts) 

baukunst runterbricht, dann finden Sie 90 Prozent 

davon auch im europäischen Städtebau. Allerdings 

Darmstadt 

nicht so poetisch formuliert. 

Tjie, 

Andersherum betrachtet: Nehmen Sie die 

Gründerzeitviertel in Frankfurt oder München. Wa- 

Peter 

rum fühlen wir uns da so wohl? Weil der öffentliche 

Raum klar gegliedert ist: Es gibt eine Hierarchie von 

Straßenbreiten. Es gibt Plätze. Es gibt Wege. Es gibt 

emptyform, 

eine Geschossigkeit, die nahezu festgeschrieben ist. 

Und es gibt Ausbrecher nur an besonderen Stellen, 

zum Beispiel für eine Kirche oder an einem großen 

Platz. 

Wohlbefinden in einem Stadtviertel resul- 

Visualisierung: 

tiert aus einem Gefüge, in dem das Verhältnis von 

Breite zu Höhe, von Offenheit zu Geschlossenheit, 

Partner; 

von Platzaufweitung zu engen Strassen stimmt. 

& 

Und wenn ausreichend grüne Erholungsflächen im 

öffentlichen Raum zur Verfügung stehen. 

Speer 

? noch mal zu feng shui: sie mussten 

Albert - 

also noch kein gebäude drehen, weil es auf 

dem auge des drachen“ stand? AS&P 

”

Visualisierung eines städtischen Zentrums und eines Wohngebietes, Kommunarka in Moskau, Hauptzentrum 

! Nein, das Drehen kennen wir eher aus dem 

arabischen Raum, wo wir Moscheen in Richtung 

Mekka ausrichten müssen. Aber das gab es und gibt 

es auch im christlichen Kulturraum, wo die Kirchen 

in Ost-West-Richtung ausgerichtet sind. Das gibt 

es übrigens auch im Wohnungsbau in China, wo 

bis vor kurzem die Länge aller Wohnungsbauten 

von Osten nach Westen ausgerichtet sein musste. 

Denn Wärmedämmung von Gebäuden gab es bis 

vor kurzem in China noch nicht und weil die Winter 

dort sehr kalt sind, wurde die Sonne als zusätzliche 

Wärmequelle zu den Kohleöfen angezapft, indem 

man die Fensterfronten der Hauptwohnräume nach 

Süden ausrichten ließ. Solche Vorschriften wurden 

bis vor kurzem von Peking aus für dieses gesamte 

Riesenreich erlassen. Aber seitdem sich die politischen 

Verhältnisse dort allmählich ändern, werden 

auch solche Regularien flexibler gehandhabt, so 

dass Gebäude oder ganze Stadtteile auch schon mal 

andere Richtungen einnehmen können. 

? wie muss man sich unter solchen 

bedingungen den chinesischen bauherrn vorstellen? 

! Es gibt drei große Gruppen: Das eine ist 

natürlich der Staat. Diese Gruppe hat die stärksten 

Restriktionen und für die zu arbeiten, ist deshalb 

am schwierigsten. Die zweite Gruppe besteht aus 

Entwicklungsgesellschaften, die staatliche Gelder 

verwalten, aber privat geführt sind. Diese Gesellschaften 

haben sich schon immer in der Welt umgeschaut 

und orientiert, was in der Welt so los ist. Und 

das Dritte sind die privaten Bauherrn, die meistens 

schon im Ausland gelebt haben und zurückgegangen 

sind als sich das Land geöffnet hatte. Die sind am 

besten organisiert und können ihre Wünsche durch 

ihr Verständnis des Chinesischen am leichtesten 

umsetzen. 

Es gibt allerdings Ausnahmen bei den staatlichen 

Auftraggebern, weil es im Zuge einer gewissen 

Dezentralisierung inzwischen Städte gibt, die mehr 

Planungs- und Baurechte bekommen haben, und die 

sich auf die Fahne geschrieben haben, eine ” ecological 

city“ zu werden. Dazu gehört Changchun, für 

die wir die Planung übernommen haben. Und wo es 

richtig Spaß macht zu arbeiten, weil man sehr, sehr 

fortschrittlichen Ansätzen begegnet. 

Changchun ist 1000 km nördlich von Peking, 

eine Stadt, die sich zwar als Industrie- und Autoproduktionsstadt 

versteht, aber auch als ” Green City“. 

Das ist eine interessante Herausforderung für uns 

gewesen, weil die Winter dort bis zu minus 20 

Grad kalt werden können. Die Stadt hat jetzt schon 

7,5 Millionen Einwohner und erwartet innerhalb 

der nächsten 10 bis 15 Jahre ein Wachstum auf 10 

AS&P - Albert Speer & Partner; Visualisierung: emptyform, Peter Tjie, Darmstadt 

Kommunarka in Moskau – Überblick 

Millionen. Und damit sich dieses Wachstum nicht 

unkontrolliert schleichend ausbreitet, haben sie uns 

mit der Stadterweiterung für 300 000 neue Einwohner 

beauftragt, und zwar ganz klar unter dem 

Gesichtspunkt, hier eine ökologische Musterstadt zu 

konzipieren. 

? welche möglichkeiten hat man denn da? 

! Sehen Sie, was ist Nachhaltigkeit generell? 

Wir sagen: mit den Ressourcen, die uns die Erde 

bietet, so schonend und pfleglich wie möglich umzugehen. 

Das bedeutet Erstens: Je weniger Grund und 

Boden ich benutze, umso besser. Oder: Je mehr ich 

schon genutztes Land nutze – sogenannte ” brown 

fields“ und keine ” green fields“ –, umso besser. 

Also versuchen wir bei Stadterweiterungen immer, 

vorhandene Strukturen wie ungenutzte Industrieflächen 

oder aufgegebene landwirtschaftliche Flächen 

aufzugreifen, um nicht in ein ökologisches Gleichgewicht 

in der Landschaft einzugreifen. Das war auch 

unser Ansatz bei der eco-city. 

Das Zweite, wir verdichten die Gebäude in 

dieser Stadterweiterung sehr stark. Wir bauen also 

eher Hongkong als Los Angeles mit seinen ewigen 

Einfamilienhaussiedlungen. 

Und der dritte Hauptpunkt ist, sofort mit 

dem öffentlichen Personennahverkehr anzufangen. 

Da startet man mit Bussen, weil die sehr flexibel 

einsetzbar sind, fährt dann mit Straßenbahnen fort, 

um dann später – wenn die Häuser alle gebaut und 

bewohnt sind – die großen Hauptverkehrsadern 

durch U-Bahnen sicherzustellen. An den Hauptverkehrsknotenpunkten 

bauen wir übrigens noch 

dichter als an den Rändern, was nicht unbedingt 

bedeutet, dass wir hoch bauen, sondern dicht – also 

keine achtspurigen Avenidas, sondern durchaus 

schmale Straßen. Ganz im Sinne dessen, was ich 

eben über das Wohlfühlen in Städten gesagt habe. 

Ein weiterer Gesichtspunkt ist das Mischen 

zwischen Wohnen und Arbeiten: also keine weiten 

Wege von der Wohnstadt zum Arbeitsplatz oder zu 

Kulturstätten. In Changchun versuchen wir alles in 

den Quartieren zu mischen. Dazu gehört auch, dass 

wir keine gigantischen Shopping Malls auf die Wiese 

setzen, sondern Malls innerhalb der Quartiere platzieren, 

wobei die dann eben auch schon mal durch 

eine Strasse durchquert werden können. Unser Ziel 

ist, ohne motorisierten Verkehr alles zu erreichen, 

was ich zum täglichen Leben brauche. Also die 

Staffelung, nahe Ziele zu Fuß zu erreichen, etwas 

weitere Ziele mit dem Fahrrad ansteuern zu können, 

noch weitere Ziele mit dem öffentlichen Personennahverkehr 

anzufahren und nur im äußersten Fall 

den motorisierten Individualverkehr notwendig zu 

machen. Dabei versuchen wir die Radfahrtradition

Visualisierung JingYue Ecological City, Kernbereich 


der Chinesen nicht wie in Peking aus dem Verkehrsbild 

wegzudrücken, sondern durch spezielle Expresswege 

in Grünanlagen noch zu fördern. 

? was ist denn in bezug auf energieeinsparung 

in changchun durchsetzbar? 

! Zum Beispiel das Thema Wärmedämmung. 

Als wir bei unserem ersten Projekt in der Nähe von 

Shanghai etwas von Wärmedämmung erzählt hatten, 

haben die nur den Kopf geschüttelt und gefragt, wer 

denn so was bezahlen soll. Inzwischen – und das ist 

erst acht Jahre her – ist etwas Ähnliches, was wir in 

Deutschland mit der Energieeinsparverordnung par 

excellence geregelt haben, in China ins Regierungsprogramm 

übernommen worden. Das heißt, für jedes neue 

Haus muss eine bestimmte Menge Dämmmaterial 

verbaut werden. Außerdem müssen alle Leitungen gedämmt 

werden, damit auch da keine Energie verloren 

geht. Und was die Zertifizierung betrifft, so möchten 

die Chinesen eine eigene Plakette haben. Was ich auch 

richtig finde. Denn es muss ja nicht alles immer so 

hoch reguliert sein wie bei uns in Deutschland. Aber 

genauso wenig brauchen sie eine Fast-Food-Plakette 

wie LEED. Da traue ich ihnen einen vernünftigen, eigenen 

Weg zu. Und zwar in maximal drei bis vier Jahren. 

Wo sie noch nicht so weit sind, sind die Wasserpreise. 

Wasser wird in China staatlich subventioniert, 

was dazu führt, dass die Chinesen kein Verhältnis 

dazu haben, dass Wasser eigentlich ein teures Gut 

ist. In diesem Punkt der Preisregulierung öffentlicher 

Energien ist China noch etwas zurück. Das hat natürlich 

etwas mit der kommunistischen Ideologie und 

ihrem Ideal der Gemeinschaft zu tun. Dieses Denken 

kann aber auch ein Vorteil sein. 

So ist es zum Beispiel für die Chinesen ganz 

normal, dass der Bau von allem, wofür die Gemeinschaft 

zuständig ist, auch schon sehr frühzeitig in 

Angriff genommen wird. Die warten also nicht so 

lange wie in Deutschland, wo die ersten Bewohner 

einer Siedlung schon drei Jahre dort wohnen, bevor 

der erste Kindergarten aufmacht. Die Chinesen sagen 

vielmehr, die Bürger müssen schon von Anfang an so 

etwas wie eine funktionierende Stadt haben. Insofern 

sind die Chinesen von der Denke her ein ganzes Stück 

weiter als wir. 

? eine mentalitätsfrage? 

! Nicht unbedingt. In einem in jeder Hinsicht 

zentralistisch geführten Land wird ex cathedra entschieden, 

wann und wo wie viel Geld hingeht. Da ist 

Planen und Ausführen immer schneller und effektiver 

zu machen. Aber wir versuchen trotz der Schnelligkeit 

eine solide und nachhaltige Konzeption durchzusetzen. 

Ein anderes Beispiel ist Dubai. Da haben wir 

immer abgelehnt zu arbeiten, weil dort so schnell von 

oben nach unten die Projekte verordnet und umgesetzt 

wurden, dass es nicht möglich war, gründlich 

zu planen. Was man heute zum Teil auch sieht. Die 

” Palme Eins“ hat Riesenprobleme, weil einfach nicht 

nachgedacht wurde, was im Ökosystem durch eine 

solche Anlage passiert. Die Lagunen fangen teilweise 

an zu stinken. Die Infrastruktur ist zum Teil nicht 

ausreichend dimensioniert. Und der gesamte Verkehr 

läuft quasi nur über den Stiel der Palme. Wenn 

da mal eine Unterbrechung ist, dann geht gar nichts 

mehr und alles steht bei der Hitze im Stau, lässt die 

Motoren wegen der Klimaanlage laufen, was nicht 

nur aus ökologischer Sicht sehr fragwürdig ist. All 

das sind aus unserer Sicht Anfangsfehler für einen 

Stadtplaner – aber die Palme“ sieht natürlich spek- 

” 

takulär aus. Aus dem Weltraum! 

? in dubai arbeiten sie also nicht? 

! Wir arbeiten seit 30 Jahren in Saudi Arabien 

und zur Zeit auch in Abu Dhabi und Katar, aber 

Dubai war uns immer zu schnell. Und wenn die 

einzige Ansage vom obersten Herrscher des Landes 

das ” Ich will‘s sofort“ ist, dann muss man als Planer 

auch mal nein sagen können. 

? wo würden sie noch nein sagen? 

! Ganz klar zur Zeit im Iran. Auch in bestimmten 

Diktaturen Lateinamerikas. Aber damit 

sind wir bei einem heißen Thema. Wenn Sie SPIE- 

GEL-Leser sind, dann wissen Sie ja, dass ” Bauen in 

Diktaturen“ zur Zeit ein sehr heißes Thema ist. Wir 

sind für uns inzwischen der Meinung, dass – wenn 

es uns gelingt, nicht reine Repräsentationsarchitektur 

oder -planung zu machen, sondern eine nachhaltige 

Stadt- und Architekturplanung – wir der Umwelt 

und den Menschen dort helfen. Das heißt für 

uns, dass wir durchaus ein Museum, in dem sich ein 

Staat repräsentiert, bauen können, weil das letztlich 

neutral ist. Was wir jedoch nicht machen würden, 

wäre diese Riesenpyramide in Kasachstan, die unser 

berühmter Kollege Sir Norman Foster geplant und 

gebaut hat. Das ist eine reine Zurschaustellung eines 

Machtanspruches. Das machen wir nicht. 

Was wir dagegen machen ist das Justizministerium 

in Riad – nicht ohne vorher sehr gründlich 

zu recherchieren. Ich habe dazu im Vorfeld ein 

langes, intensives, mehrstündiges Gespräch mit dem 

deutschen Botschafter in Riad geführt. Er ist selbst 

Jurist, war dort drei Jahre tätig und hat mir gesagt, 

dass er unzählige Gespräche geführt hat, zur Reformierung 

des saudi-arabischen Rechtswesens. Die 

Saudis können natürlich nicht von der Scharia weg. 

Das ist ganz klar. Aber sie wollen die Rechtssprechung 

nachvollziehbarer machen – also mehrstufig 

gliedern, Einspruchsmöglichkeiten schaffen, jedem 

Angeklagten von Anfang an einen Verteidiger zur 

AS&P - Albert Speer & Partner; Visualisierung: emptyform, Peter Tjie, Darmstadt 

Visualisierung JingYue Ecological City - Zentrale Achse 

Seite stellen und so weiter. Der Botschafter hat mich 

darin bestärkt, diese Reformbestrebung zu unterstützen, 

indem wir diese Gedanken langfristig auch in 

der Struktur eines Gebäudes ausdrücken. Unter diesem 

Gesichtspunkt haben wir an dem Wettbewerb 

teilgenommen. Sonst hätten wir das nicht gemacht. 

? hat eine solche haltung zu diktaturen 

etwas mit den familiären erfahrungen von 

professor speer zu tun? 

! Das will ich nicht ausschließen, aber im 

Prinzip sind wir uns in diesem Punkt hier alle einig. 

Diese Entscheidung ruht deshalb auf den Schultern 

aller. 

? kommen wir zu einem anderen land, 

in dem auch von oben gesagt wird, wo es 

lang geht, wo aber die erste generation der 

führungselite bereits im ausland studiert und 

gelebt hat und diese internationalen standards 

jetzt mit zu sich nach hause genommen 

hat. kommen wir zu russland. ist es dort 

einfacher zu bauen? oder ganz anders? und 

wie sieht es da aus? 

! Wir haben uns als Büro immer gescheut 

nach Russland zu gehen, weil wir dachten: Mit 

unserem Namen brauchen wir in Russland erst gar 

nicht zu akquirieren, da finden wir nur verschlossene 

Türen. Das genaue Gegenteil war der Fall. 

Vor vier, fünf Jahren, als der Boom in Russland so 

richtig losging, sind wir von einigen Entwicklern 

angesprochen worden, warum wir nicht in Russland 

tätig sind. Und wir haben dann relativ schnell Kontakt 

zu großen Entwicklern bekommen, die nicht 

pompöse Milliardärsvillen bauen wollten, sondern 

Wohnungsbau für die breite Masse. Dahinter stand 

und steht die Überlegung, dass der Reichtum, der 

sich zur Zeit an der Spitze der Pyramide angesammelt 

hat, langsam auch in die tieferen Regionen 

sacken wird. Und wenn sich das mittlere Einkommen 

deutlich erhöhen wird, werden die Russen 

nach neuem Wohnraum nachfragen. Und da kann 

es nicht sein, dass sie keine Alternative zu den oftmals 

sehr heruntergekommenen Wohnungen in den 

Städten haben. Nun wollen wir aber keine Sanierungsarbeit 

leisten, sondern wir wollen vermeiden, 

dass in Moskau ein zweites Los Angeles entsteht. 

Mit diesen endlosen Weiten voller Einfamilienhäusern, 

deren Einwohner sich morgens und abends 

auf breiten Straßen in die Stadt wälzen. Deshalb 

haben wir in der Oblast Moskau für 30 000 

Menschen ” Westquadrant“ entwickelt, eine Stadterweiterung 

nach den Kriterien, denen wir uns 

verpflichtet fühlen. In Petersburg sind wir sogar 

direkt in die Stadtentwicklung eingebunden und für 

die Russische Föderation haben wir unter anderem 

Entwicklungsprojekte für sechs touristische ” Sonderzonen“ 

konzipiert. All das ist inzwischen durch 

die Finanzkrise zum Erliegen gekommen, nimmt 

aber langsam wieder Fahrt auf.

? welche quadratmeterpreise kann – 

oder konnte – man ihrer erfahrung nach in 

moskau erzielen? 

! Vor zwei Jahren lag der Quadratmeterpreis 

für eine Eigentumswohnung in sehr guter 

Lage bei 30 000 Euro. Bis zum dritten Ring – 

und das ist schon recht weit draußen – lag der 

Preis aber immer noch zwischen 6000 und 8000 

Euro – pro Quadratmeter. Jetzt ist der Preis im 

Innenstadtbereich auf 7500 Euro gesackt, wird 

aber wohl bald wieder anziehen. In St. Petersburg 

ist es noch schwieriger, weil im Innenstadtbereich 

ja fast alles denkmalgeschützt ist. 

Sie können da also nicht viel Neues bauen. Und 

jetzt hat unlängst die Stadt – Gott sei’s gedankt 

– die Reißleine gezogen und die maximale 

Gebäudehöhe stark limitiert. Dadurch konnte 

der gewaltige Gazprom-Tower zwar nicht gebaut 

werden, aber der hätte Petersburg auch bestimmt 

den Weltkulturerbe-Status gekostet. Und 

einige Gebäude, die während der Boom-Zeit drei 

Stockwerke zu hoch gebaut wurden, hat man 

wieder zurückbauen lassen. Das bedeutet eine 

Neubauflächenverknappung, die den Quadratmeterpreis 

natürlich wieder teurer werden lässt. 

? kommen wir noch einmal zur 

nachhaltigkeit zurück. welche chancen 

sehen sie in der zukünftigen entwicklung 

auf diesem sektor für die gebäudearchitektur? 

! Durch das neue Gütesiegel und die Zertifizierung 

bekommt jetzt das Einsparen von Primärenergie 

eine neue Bedeutung. Also, wie kann 

ich Häuser bauen, die so wenig Primärenergie 

verbrauchen wie möglich. Wir haben jetzt hier 

in Frankfurt einige Häuser mit Passivhausstandard 

gebaut, was so viel heißt wie, dass sie nur 

circa zehn Prozent des normalen Energieverbrauchs 

haben. Aber das nächste Ziel wird sein, 

Gebäude so zu konstruieren, dass sie Energie 

abgeben können – durch Einsatz von Geothermie 

oder durch Abwärme von Menschen. Jeder 

Mensch hat ja 300 Watt und ist damit ein kleines 

Kraftwerk. Warum also nicht die Brennstoffzelle 

Mensch anzapfen...? 

? ... und der brennstoff kommt von aldi? 

! Ja, genau (lacht). Ziel ist es, über Wärmetauscher 

die überschüssige Energie vom menschlichen 

Wärmehaushalt aufzunehmen und zu speichern 

oder ins Netz zurückzugeben hypothetisch gesprochen. 

N# 

? halten sie denn so was für realisierbar? 

! Ja klar, wir sind auf dem besten Wege dazu. 

Nachmann rechtsanwälte finden die architektonischen 

und raumplanerischen Arbeiten von Albert Speer & Partner in 

China und russland zukunftsweisend. 



Seite 20 

Eine Einführung in das Thema mit Dipl.-Ing. Ingemar Hunold, 

enco energie consulting GmbH 

green building spart– 

geld! 

er ist zwar noch jung, hat das thema green 

building aber sozusagen in den genen. sein 

vater – fritjoff hunold – hat im jahre 1979 

das ingenieurbüro enco in kassel gegründet 

und schon in den 1980ern eine von der eu 

geförderte kampagne durchgeführt zur verbreitung 

von dezentralen energiekonzepten 

für kommunen. enco ist zwar eine klassische 

ingenieurgesellschaft an den standorten 

münchen, frankfurt und kassel, die technische 

gebäudeausrüstung wie klimaanlagen, 

sanitär, abwasser und elektro plant, versteht 

sich aber mittlerweile als dienstleister und 

partner für bauherren und architekten für 

die gesamte palette der haustechnik und 

befasst sich seit der gründung auch mit ökologischen 

themen. mittlerweile ist das büro 

in die hände vier junger motivierter gesellschafter 

unter der leitung von andreas vogt 

übergegangen. 

ingemar hunold ist architekt und hat 

sich seine ersten sporen in chicago bei skidmore, 

owings & merrill verdient, wo er auch 

am illinois institute of technology studiert 

hat. inzwischen arbeitet er in der münchner 

dependance der enco und ist für das thema 

nachhaltiges bauen – green building im gesamten 

unternehmen verantwortlich. 

? herr hunold, was sollte man auf jeden 

fall haben, wenn man an der schnittstelle 

zwischen den spezialisten für das schöne 

” 

am bau“ – also den architekten – und den 

” spezialisten für das nützliche am bau“ – den 

ingenieuren arbeitet? 

! Sehr viel diplomatisches Fingerspitzengefühl 

(lacht). Im Ernst, da muss man schon 

Verständnis für beide Parteien aufbringen, um die 

unterschiedlichen Charaktere zusammenzubringen. 

Aber das kennen sicherlich alle, die sich mit dem 

Thema ” integrale Planung“ beschäftigen. Unser 

Ansatz als Ingenieurbüro geht generell dahin, dass 

die für den Gebäudebau wichtigen Partner – also 

Architekten, Planer, Bauherren und Ingenieure 

– möglichst früh zusammenkommen sollten, am 

besten in der anfänglichen Planungsphase, um die 

Fragen des Green Buildings schon im Grundkonzept 

zu klären und damit die Weichen für nachhaltige 

Gebäude zu stellen. 

? bedeutet denn green building primär, 

sich um ökologische fragen beim bauen 

gedanken zu machen? 

! Nein, das wäre zu einseitig. Es geht um 

Nachhaltigkeit – und dabei darum, die drei Säulen 

der Nachhaltigkeit im Gebäude zu vereinen – also 

die Ökologie, die Ökonomie und das Sozio-Kulturelle 

(s. Abb.). Dabei geht es darum, die Schnittmenge 

möglichst groß zu gestalten. 

An der Universität wird gelehrt, dass es so 

sein soll. Aber in der Praxis hängt es sehr stark von 

dem Goodwill aller Beteiligten ab, damit es gelingt. 

Und eben von der Kommunikation miteinander. 

Das ist zwar banal, aber es hilft nichts, das zu 

verleugnen. Wie in vielen Bereichen, wo Menschen 

zusammen arbeiten, ist die Bereitschaft partnerschaftlich 

und freundlich miteinander zu kommunizieren 

das A und O. Und wenn ein Einziger 

anfängt zu mauern, um seine originären Ziele zu 

verfolgen, dann tut das der Sache nicht unbedingt 

gut. Wenn in der Konzeption eines Gebäudes schon 

einige Dinge klar geplant werden können, zum Beispiel 

in Richtung Gebäudeklima, dann kann man in 

der Technik einiges reduzieren, was letztlich auch 

der Ökonomie zugute kommt. Hier wird von enco 

die Vision gelebt: ” Ein Gebäude ohne Technik ist 

das bessere Gebäude.“ 

? thema klimaanlagen. ich kenne 

deren vor- und nachteile bei großen passagierschiffen, 

wo es mich immer stört, dass 

man die fenster nicht aufmachen kann bzw. 

Ökonomie 

Ökologie Soziales 

dass sie erkältungen von einer kabine in die 

nächste tragen. oder anders gefragt: kann 

man im green building die fenster öffnen – 

trotz klimaanlage? 

! Man sollte es eigentlich können müssen. 

Denn im Mittelpunkt jedes Gebäudebaus muss ja 

der Nutzer stehen. Also der Mensch. Jedes Gebäude 

muss dem Nutzer dienen, denn er soll sich ja darin 

wohlfühlen. In Green Buildings arbeitet es sich 

generell besser, was sich nicht nur im Sozialen, 

sondern auch bei der Ökonomie positiv auswirkt. 

Dazu gehört die Frage: Wie bekomme ich im Haus 

das Klima ohne Klimaanlage hin? Da steht dann 

zum Beispiel auch das Thema Pflanzen auf dem 

Tapet. 

? da frage ich doch gleich mal nach der 

abgrenzung zum indoorlandscaping? 

! Beim Indoorlandscaping geht es darum, 

das Organische in die Architektur zu integrieren, 

also neben Steinen auch mit biologischen Inhaltsstoffen 

zu gestalten. Green Building ist heute – entgegen 

den Anfängen, wo es noch genügte wie beim 

Commerzbank-Gebäude in Frankfurt, viele grüne 

Inseln im Gebäude zu verteilen – ein ganzheitlicherer 

und vielseitigerer Ansatz in Richtung von Öko-

Kosten 

Konzept 

Beeinflussbarkeit 

der Kosten 

Planung 

und Energiebilanz des Gebäudes. Oder mit anderen 

Worten: Indoorlandscaping ist ein Bestandteil eines 

Green Buildings. 

? ich fasse zusammen: ein bauherr sollte 

das architekturbüro und das ingenieurbüro 

zur gleichen zeit von seinem projekt eines 

green buildings informieren und sie auch 

gleich briefen? 

! Genau. 

? das erhöht natürlich erst mal die planungskosten, 

nehme ich an? 

! Korrekt. 

Bauausführung 

Diese Abbildung ist nicht maßstäblich zu verstehen, sondern als Tendenz. 

? aber sie sagen, langfristig spart dieses 

vorzeitige, gemeinsame vorgehen dem bauherrn 

geld ein? 

! So ist es. Es gibt dazu eine grafische 

Darstellung, aus der Sie den Unterschied ersehen 

können (s. Abb.). Daraus wird deutlich, dass je 

länger Sie ein Gebäude nutzen, um so größer ist 

die Einsparung bei Green Buildings. 

Konventionelle 

Planung 

Nutzungsphase 

Nachhaltige 

Planung 

? ist das thema green building eigentlich 

neu in deutschland? 

Zeit 

! Das kann man eigentlich nicht sagen. 

Schauen Sie sich einmal den Grundriss alter 

Bauernhöfe an, da ist der Wohnraum umgeben 

von den Ställen – die sowohl Wärme abgeben als 

auch eine Art Luftraum-Isolation darstellen. 

Oder die Neigung der Stadeldächer. Die 

sorgen dafür, dass im Winter der Schnee auf dem 

Dach liegen bleibt und so eine zusätzliche Dämmung 

darstellt, weil der Schnee letzten Endes 

Luft auf ganz engem Raum zusammenfasst. 

Oder denken Sie – wenn es etwas High- 

Tech sein soll – an den Reichstag, der hat eine 

Geothermie-Anlage, die sich die Erdwärmespeicherung 

zu Heizzwecken nutzbar macht. Und 

die ist von 1991 bis 1999 gebaut worden. Es gibt 

Gedanken zum Ökologischen Bauen also schon 

lange. 

Und wenn Sie das Buch von Buckminster 

Fuller ” Bedienungsanleitung für das Raumschiff 

Erde“ von 1963 lesen, dann werden Sie auch dort 

schon ganz viele solche Ideen finden. 

Aber durch die Zertifizierung bekommt 

das Thema Green Building im Augenblick einen 

neuen Schwung, weil jetzt auch Investoren den 

Sinn und Nutzen des nachhaltigen Bauens 

erkennen. Denn durch die Zertifizierung wird 

die integrale Planung, über die wir sprechen, gewissermaßen 

messbar und transparent gemacht. 

Und solche greifbaren Daten sind für Bauherren 

natürlich sehr wichtig, da sie dadurch sehen 

können, wie ihr Geld eingesetzt wird. Und ein 

zertifiziertes Gebäude erzielt im Verkaufsfall und 

bei der Vermarktung einen höheren Preis – eben 

weil die Gestehungs-, Verbrauchs- und Betriebskosten 

verlässlich messbar sind. Es ist quasi ein 

Gütesiegel für die Zukunftsträchtigkeit eines 

Gebäudes. (Grüne) Immobilienfonds werden 

sicherlich sehr bald auf solchen Zertifizierungen 

bestehen. Beim oben erwähnten Commerzbank- 

Gebäude in Frankfurt zum Beispiel gab es diese 

Zertifizierung noch nicht, weshalb man heute 

auch nicht genau weiß, wie effektiv und nachhaltig 

die dabei gewählte Bauform wirklich ist. 

Amüsanterweise haben gerade die 

Amerikaner, die ja nicht im Ruf stehen mit den 

eigenen Energieressourcen (und denen anderer) 

besonders sparsam umzugehen, 1998 ein 

System zur Klassifizierung mit einer Reihe von 

Standards für umweltfreundliches, ressourcenschonendes 

und nachhaltiges Bauen als 

Vorreiter entwickelt – das LEED (Leadership in 

Energy and Environmental Design). Allerdings 

lässt sich diese Zertifizierung, die ich während 

meiner Arbeit in Chicago studiert habe, nicht 

einfach auf den europäischen Markt übertragen, 

da andere nationale Regelungen zu befolgen 

sind. In Deutschland gibt es daher seit einem 

Jahr das ” Deutsche Gütesiegel für Nachhaltiges 

Bauen“ (DGNB). Das ist ein umfassendes Bewertungssystem 

für nachhaltige Gebäude. Ich bin in 

der ersten Ausbildungsgruppe zum Auditor für 

dieses Siegel. 

? woher kommt diese aktuelle aufmerksamkeit 

für das thema? 

! Wenn Sie sich einmal die CO2-Emissionen 

weltweit anschauen, dann werden Sie feststellen, 

dass zwischen 30 und 40 Prozent durch 

die Bauindustrie entstehen – und nicht durch 

das Verkehrsaufkommen! Da ist eingeschlossen 

die Entnahme von Rohstoffen, der Bauprozess, 

die Lebensdauer und die Energieversorgung. 

Das heißt doch, dass wir eigentlich keine 

andere Wahl haben, als neue Ideen beim Bauen 

zu entwickeln. Und diese Ideen in der breiten 

Masse durchzusetzen. Das gilt aber nicht nur 

für den Neubau, sondern auch für Sanierungsmaßnahmen. 

Denn was nützt es supernachhaltige 

Neubauten hinzustellen, wenn der Bestand 

hinterherhinkt. 

? und was kann man konkret bei 

sanierungen tun? 

? Zurzeit gehen die Maßnahmen in 

Richtung energetische Sanierung, das heißt, man 

wechselt die Fenster aus und ersetzt sie durch 

Dreischeibenfenster und packt das Gebäude in 

einen Dämmmantel, weil das erhebliche Energiekosten 

spart und schon eine Menge bringt. Aber 

eigentlich muss es noch ein Stück weitergehen, 

indem wir die Infrastruktur der Gebäude – also 

zum Beispiel die Heizungs-, Kälte- und Klimaanlagen 

– berücksichtigen. Erst wenn all das im 

Lot ist, hat die energetische Sanierung Hand und 

Fuß. Nicht nur in Bezug auf die Ökologie, sondern 

vor allem für die Ökonomie des Gebäudes. 

Und letztlich müssten auch die Kommunen anfangen 

umzudenken. Der Ansatz von Kirchheim 

zum Beispiel, wo eine Geothermie-Anlage für die 

ganze Gemeinde gebaut worden ist, die sie autark 

vom allgemeinen Wärmeheiznetz gemacht hat, 

sollte viel größere Akzeptanz bei vielen Kommunen 

finden. Denn diese Dezentralisierung macht 

nicht nur unabhängiger, sondern spart auch 

Kosten – und schont die Umwelt. 

? letzte frage: wenn sie einen ausblick 

wagen sollten auf die neuen technologien 

im bereich green building, wie sähe 

der aus? 

! Wenn Sie sich die technologischen 

Entwicklungen im Auto-, Schiffs- oder Flugzeugbau 

der letzten Jahre anschauen und das 

mit dem Fortschritt im Bauwesen vergleichen, 

dann schneidet das Bauen sehr schlecht ab. Die 

systematische Herangehensweise an die Herausforderungen, 

die an ein Schiff, Flugzeug oder 

Auto gestellt sind, müssen wir erst noch lernen. 

Mit großem Staunen schauen wir nach Japan, wo 

man im Bereich der Vorfertigung von Bauteilen 

so weit ist, dass dort Hochhäuser fast allein von 

Maschinen und Robotern hochgezogen werden. 

Da läuft alles über Barcodes. Und der ” Handwerker“ 

ist eigentlich nur noch der Mann, der 

am Computer die Ausführung überwacht. Das 

Gleiche gibt es auch in Japan mit dem Rückbau – 

um Ressourcen zu schonen und das rückgebaute 

Material wieder verwenden zu können. Damit 

will ich diese Technologie nicht nach Europa 

holen. Aber ich will damit sagen, dass wir erst 

am Anfang zu ganz neuen Bauformen und -technologien 

stehen. Für einen Architekten in einem 

Ingenieurbüro eine spannende Zeit. 

N# 

Nachmann rechtsanwälte vertreten und beraten die enco 

energie consulting GmbH in allen rechtlichen Angelegenheiten.


Seite 24 

Interview mit Prof. Dr.-Ing. Gerhard Hausladen, 

Ordinarius am Lehrstuhl für Bauklimatik und Haustechnik der Technischen Universität München sowie 

geschäftsführender Gesellschafter der Ingenieurbüro Hausladen GmbH 


wenn sich gemeindeväter für die energie aus 

dem bauch von mutter erde erwärmen wollen, 

fragen sie gerne erst mal den bayrischen 

professor aus kirchheim bei münchen. denn 

der ist nicht nur ordinarius am lehrstuhl 

für bauklimatik und haustechnik der technischen 

universität münchen. er bildet auch 

eine handverlesene schar von ingenieuren und 

architekten aus aller welt im weltweit einmaligen 

masterstudiengang climadesign aus. die 

rede ist von prof. dr.-ing. gerhard hausladen. 

jedes 

gebäude 

ist ein 

prototyp 

? herr professor hausladen, ist ihre gemeinde 

kirchheim eigentlich im kommunalen 

bereich vorreiter in der nutzung von energie 

aus erdwärme? 

! In der Konstellation, dass sich drei Gemeinden 

zusammenschließen, um auf diesem Wege ihre 

Energieprobleme anzugehen, ein eindeutiges ” Ja“. 

Berning 

Tina 

? und wie tief muss man hier bohren, 

damit es etwas bringt? Illustration:

„Für unseren Master Studiengang systematisieren wir die Erkenntisse aus dem Bereich ClimaDesign und forschen in verschiedenen 

Sektoren.“

! Ungefähr 3000 Meter. Wenn die geologischen 

Bedingungen stimmen, kann man in diesen 

Tiefen die entsprechende Wärme finden, mit der 

man arbeiten kann. In Unterhaching – im Süden 

von München – reicht die Wärme in dieser Tiefe 

sogar aus, neben der Heizung für die Gemeinde 

auch noch Strom zu erzeugen. In jedem Fall 

werden aber bislang immer zwei Bohrungen 

vorgenommen, durch dessen erste Bohrung 

warmes Wasser aus der Erde entnommen und 

als Energielieferant genutzt wird, um durch die 

andere Bohrung das abgekühlte Wasser wieder in 

die Erde zurückzuführen. Damit kein unterirdischer 

” Kurzschluss“ zwischen entnommenem und 

rückgeführtem Wasser entsteht, müssen die Bohrungen 

etwa einen Kilometer auseinander liegen. 

Die Forschung weiß allerdings inzwischen, dass 

Erdwärme keine unendlich verfügbare Energie 

ist, sondern ” nur“ für die nächsten 50 Jahre 

reicht, weil sich durch die Nutzung, die Temperatur 

des Wassers aus der Tiefe um spürbare 5 

bis 10 Grad abgekühlt. Aber das macht nichts, 

denn die Geothermie hilft uns wenigstens über 

die nächsten 50 Jahre auf eine sehr saubere Art 

und Weise. Und wenn Sie sich mal die Nutzung 

des Erdöls anschauen, dann wird das auch erst so 

richtig seit 70 Jahren genutzt – richtet dabei aber 

eine Menge Schaden für unser Klima an. 

? und im bereich der geothermie 

forschen sie? 

! Nicht wirklich. Uns interessieren nicht 

die geologischen Fragen, sondern die Nutzungsfragen. 

Wir erforschen, wie Kommunen vorgehen 

müssen, um vom Gebrauch fossiler Energien auf 

die Nutzung regenerativer Energien umzusteigen. 

Also zum Beispiel die Frage: Was muss die Gemeinde 

X tun, um ihr Gemeindegebiet unabhängig 

vom Öl zu machen? 

? und zu welchen ergebnissen kommt 

man da? 

! Wenn Sie sich die jetzt schon absehbaren 

Veränderungen im Energie-Nutzungs-Prozess 

einmal genauer anschauen, dann sehen Sie: Die 

jetzige zentrale Energie-Versorgungsstruktur wird 

sich sehr bald in eine dezentrale Energieproduktion 

verwandeln. Oder besser gesagt: in eine 

Kombination von beidem. Man kann das an der 

Stromversorgung gut vorhersehen. Über zentrale 

Strukturen wird der Strom bald aus dem ” Desert- 

Tech“, also dem solaren Kraftwerk in der Wüste, 

zu uns geführt. Parallel dazu werden dezentrale 

Strukturen entstehen, die im Wesentlichen über 

Photovoltaik und Biomasse-Heizkraftwerke 

dezentral Strom erzeugen und die Abwärme 

nutzen. Und zusätzlich werden Gemeinden ihre 

Heizthematik durch Geothermie-Anlagen lösen. 

Energie wird also in Zukunft sehr vielschichtig 

produziert werden. Und da sind die Gemeinden 

ganz intensiv gefragt. Denn es macht doch weder 

ökonomisch noch ökologisch Sinn, dass sich 

jeder Häuslebauer unabhängig und unkoordiniert 

Holzpelletanlagen einbaut. 

? was halten sie von der initiative, 

bei der vw und der ökostromanbieter 

lichtblick zigtausend gasbetriebene blockkraftwerke 

made by vw, in denen wärme 

für heizung und warmwasser erzeugt werden 

soll, zum verkauf anbietet, um so große 

mengen strom zu erzeugen und ins öffentliche 

netz einzuspeisen? vorzugsweise, wenn 

am markt großer strombedarf besteht. das 

ziel sei es, die zum ausgleich schwankender 

stromnachfrage arbeitenden schattenkraftwerke 

überflüssig zu machen. 

! Ja, das ist ja ganz klar, dass die Autohersteller 

in diese Richtung denken. Die sagen 

sich, dass es doch viel zu schade wäre, wenn ihre 

guten Motoren nur auf den Straßen rumfahren. 

Die sollen auch in den Häusern stehen, Strom 

erzeugen und die Abwärme fürs Haus nutzbar 

machen. Umgekehrt wird ein Schuh draus: Der 

Energiebereich wird auch den Automobilsektor 

stark verändern. Die Diskussion um die Elektromobilität 

kam ja nicht dadurch auf, dass man 

die für so viel umweltfreundlicher als herkömmliche 

Autos gehalten hat. Diese Diskussion kam 

auf, weil man eine neue Generation von Batterien 

brauchte, um Strom zwischenspeichern zu 

können. Schauen Sie, bisher hatte man Grundlastkraftwerke 

gehabt, deren Stromproduktion 

gleich in den Verbrauch wanderte, und Spitzenlastkraftwerke, 

die in besonderen Spitzenzeiten 

dazugeschaltet wurden. Da hatte man auf der 

einen Seite einige Stromanbieter und auf der 

anderen Seite viele Abnehmer. Wenn die Entwicklung 

jetzt mehr in Richtung dezentrale und 

regenerative Stromerzeugung geht, dann wird nur 

Strom erzeugt, wenn Wind weht oder die Sonne 

scheint. Das heißt, die Stromerzeugung habe 

ich nicht mehr so im Griff und brauche deshalb 

effektive Zwischenspeicher – und da passt das 

Elektromobil sehr gut rein. Das kann daheim in 

der Garage geladen werden und vielleicht sogar 

auch noch nach der Fahrt erzeugten Strom ins 

Netz einspeisen. 

? stellt sich die frage, was denn die 

versorgerindustrie zu dieser entwicklung 

sagt? die verlieren doch ihre alleinstellungsrolle 

als stromerzeuger. 

! Es werden die großen Kraftwerke nicht 

mehr gebraucht. Das ist klar. Aber es werden 

andere Strukturen aufgebaut, zum Beispiel indem 

die großen Versorgerkonzerne die neue Rolle als 

Investoren für dezentrale Kraftwerkskonzepte 

übernehmen. Denn die Gemeinden suchen ja 

oftmals auch Partner für die Finanzierung solcher 

neuer Anlagen. Außerdem werden die Leitungen 

weiterhin gebraucht werden, um den Strom von 

Afrika zu uns her zu leiten und zu verteilen. Es 

werden außerdem andere Steuerungssysteme 

gebraucht werden, um die Stromanforderungen 

in Spitzenzeiten zu entzerren. In diesem Bereich 

werden die Versorgungsunternehmen aus meiner 

Sicht ebenfalls sehr aktiv werden. 

? ” andere steuerungssysteme“ 

bedeutet? 

! Nehmen Sie dieses Haus, in dem wir hier 

arbeiten. Wir haben hier ein flächiges Heizsystem 

eingebaut, das mit einer Wärmepumpe betrieben 

wird. Wenn ich die Pumpe zu Spitzenlastzeiten 

für drei Stunden ausschalte, dann merkt das hier 

drinnen von der Temperatur gar keiner. Weil das 

Haus gut gedämmt ist und wenig Temperaturverlust 

hat. Wenn ich dagegen ein ” feinfühliges“ 

System habe, bei dem man Temperaturschwankungen 

sofort merkt, dann bin ich natürlich 

abhängig davon, dass ich dieses System ständig 

mit Energie füttere. Das bedeutet, dass Gebäude 

und Energieversorgungssysteme dahingehend 

weiterentwickelt werden, so dass sie noch 

unempfindlicher auf das Abschalten reagieren – 

ob das Wärme oder Strom ist. 

? was meinen sie mit ” feinfühliges 

system“? zeichnen sich solche systeme 

durch schlechte isolierung aus? 

! Nein, das sind zum Beispiel Gebäude, die 

– um in der Nutzung flexibel zu sein – innen leichte 

Trennwände, abgehängte Decken und geständerte 

Böden haben. Meist haben diese Gebäude auch 

noch viele Fensterfronten, die im Sommer, wenn 

die Sonne herein scheint, so viel Wärme durchlassen, 

dass man sie runterkühlen muss. Solche 

Gebäude haben – trotz guter Dämmung nach 

außen – keine Speichermassen mehr – wie das 

zum Beispiel bei alten Häusern mit ihren dicken 

Wänden der Fall ist. Solche Bauten bieten wenig 

Spielraum – verschlingen dafür aber viel Energie. 

Im Winter zum Heizen, im Sommer zum Runterkühlen. 

Und da setzen wir mit unsrer Ausbildung 

ein, damit die jungen Leute die Zusammenhänge 

beim Bauen erlernen und gleich in der Planungsphase 

schon einbringen können. Man glaubt als 

Außenstehender ja eigentlich, solche Zusammen- 

hänge müssten allen längst bekannt sein. Sind sie 

aber nicht. Im Baubereich läuft es nämlich nicht 

so, wie im Automobilbereich. Da entwickeln ja 

Heerscharen von Ingenieuren neue Sachen und 

testen das Entwickelte fortlaufend, ehe es in Serie 

geht. Bei den Häusern wird geplant – und gleich 

gebaut. Fertig. Ob das funktioniert oder nicht. Ich 

wundere mich manchmal überhaupt, dass die Häuser 

so funktionieren, wie sie funktionieren. Denn 

es sind ja alles eigentlich Prototypen. 

? was lernen die studenten des climadesign 

während ihres studienganges? das 

ist ein masterstudiengang für gestandene 

ingenieure, oder? 

! Ja, und für Architekten! Die Alterstruktur 

ist sehr gemischt – von 26 bis 50 Jahren – ebenso 

wie die Herkunft der Studenten. Von Deutschland 

über Brasilien bis China ist alles vertreten. Das 

gibt natürlich eine sehr interessante Dynamik. Für 

den Studiengang systematisieren wir die Erkenntnisse 

aus dem Bereich ClimaDesign und forschen 

in verschiedenen Sektoren. Dadurch können wir 

– und unsere Studenten – in einem Bereich tätig 

werden, der bisher nicht abgedeckt wurde. Denn 

bisher haben Ingenieure zu wenig vom Baulichen 

verstanden – und Architekten zu wenig von den 

physikalischen Zusammenhängen. 

? apropos zusammenhänge: kann man 

eigentlich den faktor behaglichkeit messen? 

! Ja klar – sofern man ihn klar definiert. 

Dazu gehören zum Beispiel Größen wie die empfundene 

Lufttemperatur, die zum Beispiel durch 

Luftbewegungen im Raum – was man umgangssprachlich 

als Zug“ bezeichnet – ins Ungemütli- 

” 

che verändert werden kann. Oder kalte Flächen 

wie Wände, die ebenfalls sehr unangenehm sein 

können. Dann gehört die Luftfeuchtigkeit dazu, die 

Leuchtdichte, was zum Beispiel bei Arbeitsplätzen 

am Fenster von Bedeutung ist, und die Frage, ob 

sich das Auge ständig den Lichtschwankungen, 

zum Beispiel bei direkter Sonneneinstrahlung, 

und den Spiegelungen auf dem Computer anpasst. 

Das sind alles messbare Größen, bei denen man 

auch relativ gut definiert hat, was den Menschen 

zuträglich ist und was nicht. Es gibt aber auch 

nicht-messbare Größen, die in der Vergangenheit 

nicht so sehr beachtet wurden. So hat man früher 

Häuser gebaut, wo man zwar alle messbaren 

” Behaglichkeitsgrößen“ eingehalten hatte – und 

trotzdem haben sich die Menschen darin nicht 

wohl gefühlt, zum Beispiel weil man kein Fenster 

aufmachen konnte. Natürlich ist das bei Hochhäusern 

schwieriger zu realisieren, weil das von 

der Aerodynamik des Gebäudes abhängt und ob

Forschung an einem Fassadenelement mit offenen (links) und geschlossenen (rechts) Lamellen im rahmen der 

Doktorarbeit von Dipl.-Ing. Philipp Dreher 

man es in oder gegen den Wind gestellt hat. Aber 

das sind Entscheidungen des Architekten, die er 

bereits beim Entwurfsprozess berücksichtigen 

muss. Mit genau solchen Fragen konfrontieren wir 

unsere Studenten während des Studienganges. 

? an welchen aktuellen forschungsfragen 

arbeiten sie derzeit mit ihren studenten? 

! Im Themenbereich ” Fassade“ haben wir 

gerade das Thema ” Sonnenschutz“ im Fokus. Den 

Wärmeschutz hat man schon zum großen Teil mit 

recht guten Technologien so gelöst, dass immer 

weniger Energie im Winter verbraucht wird. Im 

Sommer hat man aber immer das Problem, dass 

man – wenn man Häuser großzügig verglast 

hat – außen Vorrichtungen installieren muss, die 

ähnlich wie Jalousien rauf- und runterfahren und 

die Sonneneinstrahlung wegblenden. Gleichzeitig 

ist die Außeninstallation windanfällig, was zum 

Beispiel gerade in München bei Föhnwinden, 

wenn die Jalousien unten sein sollten, bisweilen 

zu Problemen führen kann. Deshalb forschen wir 

jetzt an im Glas integrierten, sich selbststeuernden 

Sonnenschutzsystemen, die nicht aufwendig elektronisch 

gesteuert werden müssen. 

? kann man sich darunter so etwas 

vorstellen, wie die brillengläser, die sich 

selbst aktiv bei sonneneinstrahlung 

verdunkeln? 

! Nein. Es gab in diesem Bereich drei unterschiedliche 

Systeme. Das eine waren elektrochrome 

Systeme, die sich unter elektrischer Spannung 

farblich verändert hatten. Das andere waren 

gasochrome Systeme, wo man Gase zwischen 

Scheiben eingebracht hatte, die sich veränderten. 

Und das Dritte waren thermochrome Systeme, 

die sich – wie die Brillen – ab bestimmten Temperaturen 

verfärbt haben. In diesem Bereich haben 

wir schon vor Jahren mit japanischen Herstellern 

Langzeituntersuchungen initiiert. Wir setzen aber 

heute mit unseren Forschungen bei Gläsern an, 

die wie winzige, drehbare, bedruckte Lamellen in 

der Scheibe die Lichtdurchlässigkeit reduzieren 

können. Diese bedruckten Lamellen sind so klein, 

dass das Auge die bedruckten und unbedruckten 

Teile nicht mehr registrieren kann. Man kennt das 

ein bisschen von den feinen Drähten, die in den 

beheizbaren Heckscheiben beim Auto installiert 

sind. Hier erforschen wir die Zusammenhänge 

zwischen technischer Entwicklung und Wahrnehmungsphysiologie 

(s. Abb.). 

geld. 

? solche forschung kostet ja richtig 

! Ja, da sind jetzt zwei meiner ehemaligen 

Doktoranden dabei, ein Unternehmen zu gründen, 

das diese Ergebnisse vermarktet. Das Forschungsministerium 

unterstützt diesen Prozess. Vom 

Forscher zum Unternehmer. Denn wir machen ja 

nicht nur Anwendungsforschung, sondern haben 

auch den Anspruch, dass das, was wir gefunden 

haben, umgesetzt werden soll – statt in der Schublade 

zu vergammeln. 

? wie sehen sie die zukünftige entwicklung 

beim bau von gebäuden? 

! Ich denke, dass die hochkomplexen Tech- 

niken in unseren Breitengraden runtergefahren 

werden, hin zu sehr einfachen und robusten Systemen, 

eben weil die komplexen, technischen Lösungen 

nicht nur sehr energieaufwändig, sondern 

auch sehr schwer zu steuern sind – gerade weil 

jedes Gebäude ein Prototyp ist. Ich komme aus dem 

Flugzeugbau und empfinde es als echtes Dilemma, 

dass es immer noch nicht möglich ist, große Teile 

von Gebäuden durch zuende entwickelte, getestete 

Serienelemente herzustellen, sondern jedes Mal das 

Rad neu erfunden werden soll. Bei der standardisierten 

Fertigung in darauf spezialisierten Fabriken 

kann man doch ganz andere Qualitätsstandards 

einhalten als auf Baustellen, wo komplizierte Dinge 

bei jedem Wetter von Leuten erschaffen werden 

müssen, die nicht immer auf der Höhe der technischen 

Entwicklung ausgebildet sind. In diesem 

Bereich wird sich deshalb in den nächsten Jahren 

einiges tun. Man darf gespannt sein. 

N# 

Nachmann rechtsanwälte schätzen die Forschung am 

Lehrstuhl für Bauklimatik und Haustechnik der TU München unter 

ihrem Ordinarius Prof. Hausladen als unabdingbar für die 

Nachhaltigkeitsentwicklung beim Bauen.


Seite 32 

Interview mit Joachim Jürke, 

Jürke Architekten BDA 


” the heat is on!“ 

oder 

” nachhaltigkeit muss 

auch in den heissen 

städten unserer erde 

greifen!“ 

überlegungen eines mannes, der als 

geheimtipp unter münchens architekten 

gilt, der wunderschöne häuser baut – und 

einrichtet – und der seinen blick in fragen 

der nachhaltigkeit über den europäischen 

tellerrand hinausgehen lässt. dabei heißt 

seine devise immer: proportionales handeln! 

? herr jürke, wie sehen sie als architekt 

das thema green building? 

! Zuallererst ist mir wichtig klarzustellen: 

Architektur hat mit Proportionen zu tun und 

mit Materialgegenüberstellungen, also mit etwas 

Sichtbarem, durch das das Gebäude für seine 

Bewohner bewohnenswert wird. Zur Architektur 

gehören für mich nicht Elemente dazu, sei es ein 

Aggregat oder etwas Ähnliches, die einem ins 

Auge springen und deutlich zu verstehen geben: 

Ich bin ein Primärenergiefänger der Zukunft. 

Das heißt nicht, dass es keine Energiesparmaßnahmen 

in Gebäuden geben soll. Im Gegenteil. 

Nur man soll sie nach meinen Vorstellungen 

nicht sehen. Darin unterscheide ich mich viel- 

leicht von Architekten, die ihre Energiesparmaßnahmen 

sehr ostentativ verbauen. Wie in einem 

Modellhaus. Ich habe aber oft erlebt, dass gerade 

technisch orientierte Architekten gerne selbst 

in Altbauten leben. Und das sagt ja eigentlich 

schon sehr viel. 

Nun zu Ihrer Frage: Natürlich soll ein 

Haus nachhaltig gebaut werden. Das geht so

weit, dass man berücksichtigen muss, welche 

Schadstoffe bei der Herstellung der Baumaterialien 

entstehen – also der Primärenergieaufwand 

von Beton, Ziegel usw. Das ist alles gut, notwendig 

und richtig. Trotzdem darf all das nicht 

zu Lasten der Architektur gehen. Sonst gibt es 

irgendwann einmal nur noch ein Einheitsmaterial 

und die Vielfalt der Architektur bleibt auf der 

Strecke. Beim Automobildesign, das inzwischen 

stark von den Windkanalwerten bestimmt wird, 

sieht man, wohin das führen kann: selbstähnliche 

Formen mit minimaler Unterscheidungsqualität, 

was nach einiger Zeit zu Retro-Design-Verherrlichungen 

führt, die Menschen von Zeiten 

schwärmen lässt, wo man noch ” geklotzt“ hat. 

? apropos ” klotzen“. sie sind ein 

architekt, der gerne beton verwendet. wie 

ist das mit den anforderungen des nachhaltigen 

bauens zu vereinbaren? 

! Das Material Beton deckt sich mit meinen 

Vorstellungen von archaischen Baukonzepten. 

Das heißt für mich, schwere Materialien zu 

verwenden, keine hohen Luftgeschwindigkeiten 

im Haus zu erzeugen, damit keine Klimaanlagen 

einzusetzen und Räume zu schaffen, in denen 

sich die Bewohner wohlfühlen. Das hat natürlich 

auch etwas mit dem Raumklima zu tun – und 

damit meine ich das jetzt nicht im übertragenen 

Sinne, sondern wirklich physikalisch als Luftraumtemperatur 

und Luftfeuchtigkeit. 

Beton eignet sich in diesem Punkt sehr 

gut für eine große Klimaausgeglichenheit im 

Raum. Es gibt dazu zum Beispiel die Betonkernaktivierung, 

bei der während des Betonierens 

neben der Armierung ein Schlauchsystem eingegossen 

wird, das über einen Wärmetauscher mit 

dem Grundwasser verbunden ist und die Temperaturdifferenz 

zwischen Umgebungstemperatur 

und Grundwasser nutzt. Denn im Winter ist das 

Grundwasser wärmer als die Außentemperatur 

und ist daher gut zum Heizen von Häusern 

geeignet. Während es im Sommer umgekehrt 

ist und man damit Räume kühlen kann. Das ist 

nachhaltig und schont sehr die Umwelt, weil 

man nur die Pumpleistung als Energieverbraucher 

hat. Das Grundwasser ist nun mal der 

größte Thermospeicher, den wir haben. Und zu 

dem fast überall ein Zugang möglich ist. Und 

das, was die Wärme respektive Kühlleistung betrifft, 

gratis ist. An diesem Beispiel versteht man 

übrigens, was ich damit meine, dass man die 

” grüne Technologie“ im Haus nicht unbedingt 

sehen muss. 

Ein solches geothermisches Heiz- respektive 

Kühlsystem braucht große Austauschflächen, 

weshalb es als Fußbodenheizung sehr 

geeignet ist. Naturgemäß reagiert ein solches 

System träge und erzielt keine Höchst- bzw. 

Tiefsttemperaturen, aber genau solche Temperaturpeaks 

sind für den Menschen auch gar nicht 

gesund. Jeder Mediziner wird bestätigen, dass es 

für den Organismus am gesündesten ist, wenn 

das Delta zwischen Außen- und Innentemperatur 

nicht zu groß wird. Außerdem lässt die Konzentrationsfähigkeit 

ab 26 Grad Innentemperatur 

stetig nach. 

? sind das noch exotische formen 

der energieeinsparung oder erfreuen die 

sich schon einer breiten beliebtheit? 

! Statistisch werden mittlerweile ca. 30 

Prozent aller gewerblichen Neubauten mit einer 

solchen Bauteilaktivierung ausgestattet, Tendenz 

steigend. 

? haben sie eine vision zum thema 

green building? 

! Was wir jetzt in unserem Lande an 

neuen Technologien bei den sogenannten Green 

Buildings einsetzen, ist ja erst der Anfang. Und 

kann auch nur der Anfang sein. Denn wenn 

man sich einmal die großen Kumulationspunkte 

der Menschheit anschaut, also Jakarta, Delhi, 

Kalkutta, Tokio, die in einem Breitengradgürtel 

von 28 Grad Nord bis 22 Grad Süd liegen, dann 

sieht man, dass die Primärenergie, die gebraucht 

wird, um diese Areale runterzukühlen, viel höher 

einzuschätzen ist als das, was wir hier in unseren 

Breitengarden zu Heizzwecken in Betracht 

ziehen. Deshalb können wir nur diejenigen sein, 

die als Technologie-Entwickler und -Tester die 

Möglichkeiten erforschen. Aber eigentlich geht 

es um diese heißen Regionen, auf die die Welt 

seine Energiesparanstrengungen konzentrieren 

muss. 

Sehen Sie, Städte erzeugen ihr eigenes 

Mikroklima, welches im Allgemeinen die Effekte 

des globalen Klimawandels noch verstärkt. Im 

Vergleich zu umliegenden ländlichen Gebieten 

erzeugen urbane Gebiete einen Anstieg der 

Temperaturen im Stadtzentrum von zwei bis 

sechs Grad Celsius. Durch Stadtplanungen und 

Gebäudeformen, die lokale klimatische Bedingungen 

missachten, gehen die kühlenden Effekte 

von Grünflächen und Windschneisen verloren. 

In der Folge heizen sich Gebäude und versiegelte 

Flächen beträchtlich auf. 

Wenn wir daher die Erkenntnisse aus 

dem Bau vom Green Building nicht umgehend in 

industriell gefertigte, preisgünstige Bauelemente 

für den Gebäudebau in aller Welt umsetzen, 

werden in den Megalopolen unserer Erde dank 

zunehmender Verstädterung und steigendem Lebensstandard 

die meisten Menschen als Lösung 

ihrer Klimawünsche auf die üblichen Klimaanlagen 

zurückgreifen. Und damit Energiefressern 

Tür und Tor öffnen, die den Energieverbrauch in 

Stadtgebieten steigern und durch Hitze-Immission 

zum Effekt städtischer Wärmeinseln beitragen. 

Im United Nations Population Fund (http:// 

www.unfpa.org/swp/2007/english/chapter_5/ 

climate_change.html) können Sie dazu Näheres 

erfahren. 

? welche elemente könnten wir denn 

in diese regionen exportieren? 

! Für den kontrollierten Erhalt des 

gebäudeinternen Klimas stehen ja bereits jetzt 

schon nahezu alle bauphysikalischen Mittel zur 

Verfügung, die in Großprojekten auch sicherlich 

überall umgesetzt werden. Aber die müssen auch 

für den einzelnen Hausbesitzer erschwinglich 

werden. 

Zum Beispiel Technologien, die in einer 

Art ” Umkehrschub“ solare Energie in Kühlenergie 

wandeln und zugleich auch Süßwasser erzeugen 

können. Mit solchen ” Energiewandlern“ 

könnte die Aufzehrung der Ressourcen gestoppt 

und das entstehende Ungleichgewicht in den 

Mega-Metropolen gebremst werden. 

An einem technologischen Defizit für solche 

neuen Aggregate liegt es jedenfalls nicht. Es 

ist eher eine ökonomische Frage, weshalb solche 

Geräte preisgünstiger werden müssen, was man 

aber durch die Herstellung großer Stückzahlen 

oder auch Subventionen erreichen könnte. 

Daneben muss man bedenken, dass die 

riesigen Ölvorkommen ja nichts anderes sind 

als die in Jahrtausenden angelegten und unterirdisch 

verschlossenen Energie-Konten der Sonnenkraft, 

die jetzt in kürzester Zeit abgeschmolzen 

und in die Atmosphäre entlassen werden. 

Deshalb ist das Solar-Projekt DesertTech in der 

Sahara der richtige Schritt in diese Richtung, 

wenn solche nachhaltigen Großanlagen nicht 

nur für Europa, sondern auch – und gerade – für 

die heißen Regionen unseres Globus geschaffen 

werden. 

? sind zertifizierungen ein hilfreiches 

tool für die zunehmende verbreitung 

von energiesparmaßnahmen beim bauen? 

! Indirekt vielleicht. Weil sie im Zusammenhang 

mit den Herausforderungen des Klimawandels 

das Bewusstsein von Investoren fördern, 

die dank der zertifizierten Bauten höhere Renditen 

erzielen können – und damit die Verbreitung 

” grüner Gebäude“ erhöhen. 

Manchmal reicht aber auch der Taschenrechner, 

wie man am Sears Tower sehen 

kann. Er ist zur Zeit das höchste Gebäude der 

westlichen Welt und für eine energetische 

Sanierung in Planung. Das reicht von 104 neuen 

Fahrstühlen, die 40 Prozent weniger Strom 

verbrauchen, über 16.000 (!) Einscheibenfenster, 

die durch isolierende Fenster ersetzt werden, 

und ein Brennstoffzellen-Heizkraftwerk bis zu 

Windturbinen auf dem Dach, die für zusätzliche 

Energie sorgen. Die neuen Maßnahmen werden 

den Elektrizitätsbedarf um 80 Prozent senken. 

Das sind 80 Prozent weniger Kosten für Strom – 

immerhin 68 Millionen Kilowattstunden weniger 

pro Jahr. Das rechnet sich langfristig. Auch wenn 

für die anstehenden Sanierungsmaßnahmen 350 

Millionen Dollar veranschlagt sind. Aber gehen 

Sie davon aus, dass die Energiekosten in Zukunft 

nicht billiger, sondern teurer werden. Und noch 

ein Faktor ist wichtig: Für den Hauptnutzer 

des Gebäudes, den Versicherungsmakler Willis 

Group Holdings, ist dieses – im wahren Sinn 

des Wortes so zu nennende – Leuchtturmprojekt 

ein internationaler Imagegewinn, den man nur 

schwer quantifizieren kann. Sie sehen: Green 

Building senkt nicht nur die Kosten und hebt 

das Image, sondern macht ein Gebäude langfristig 

auch werthaltiger. 

Aber auch bei kleineren Objekten greift 

dieses Bewusstsein für die Vorzüge des Green 

Buildings. So werden wir in unserem Architekturbüro 

beim anstehenden Verkauf einer zu 

erstellenden Gewerbeimmobilie immer häufiger 

gefragt, welche Indikatoren wir im Sinne der 

Green-Building-Zertifizierung bieten können. 

Denn für die zukünftigen Nutzer sei das ein Asset, 

das den Einstieg in die Verhandlungen sehr 

vereinfachen würde. Dieses Denken ist in unseren 

Breitengraden inzwischen bei der breiten 

Bevölkerung angekommen und wird neben der 

Auswahl formaler Kriterien, dem Zuschnitt der 

Räume und wirtschaftlicher Bedingungen einen 

immer wichtigeren Beitrag bei der Betrachtung 

zukünftiger Immobilien darstellen. Und das ist 

erst der Anfang. 

Joachim Jürke lehrte von 1997 bis 2004 an der Akademie 

der Bildenden Künste im Fachbereich Innenarchitektur. In 

den Jahren 2004 bis 2007 war er Inhaber der Professur für 

Baukonstruktion und experimentelles Konstruieren. 

N# 

Nachmann rechtsanwälte arbeiten mit Joachim Jürke in 

rechtsangelegenheiten und bei Projektentwicklungen zusammen. 

Joachim Jürke hat die Büroräume von Nachmann rechtsanwälte 

gestaltet.


Seite 36 

Gespräch mit Dipl.-Ing. Hans M. Jappsen, 

Gesellschafter und Gründer der Jappsen Ingenieure Oberwesel GmbH 


die beste aufzugsplanung 

in deutschland 

machen jappsen 

wer dahinter eine attacke fernöstlicher 

wettbewerber aus dem reich der aufgehenden 

sonne gegen deutsche ingenieurskunst 

vermutet, liegt falsch. gemeint sind die durch 

und durch einheimischen ingenieure von 

jappsen ingenieure, die im bilderbuch-idyllischen 

rheinstädtchen oberwesel unweit der 

loreley aufzüge für bauwerke planen, die bis 

370 meter in die höhe reichen. oder anders 

ausgedrückt: wer in frankfurts bankenwelt 

in den 25. stock zu seinem büro gehievt wird, 

erreicht seinen arbeitsplatz mit aufzügen, 

die jappsen ingenieure geplant haben. und 

das ist kein wunder, denn hans m. jappsen – 

der chef dieser handverlesenen aufzugspezialisten 

– ist der doyen der aufzugsplanung in 

deutschland. 

er hat uns einen kleinen einblick in 

seine arbeit gewährt. deshalb will ich auch 

gleich von ihm wissen, was die arbeit seines 

ingenieurbüros von der arbeit anderer 

ingenieurbüros unterscheidet? seine antwort 

ist ebenso bescheiden wie einfach: ” erfahrung, 

erfahrung, erfahrung. ich habe vor 

vielen jahren angefangen als aufzugverkäufer. 

und als verkäufer will man ja an erster 

stelle verkaufen. deshalb hatte ich damals 

für architekten und bauherren, denen ich 

meine aufzüge verkaufen wollte, die bedarfsermittlung 

an aufzügen für die von ihnen 

geplanten häuser einfach abgenommen und 

selbst gemacht, bis ich mir dachte, wenn ich 

das als unabhängiger berater mache, kann 

ich flexiblere und glaubwürdigere lösungen 

entwickeln, bei denen die bauherren nicht 

vermuten ich wolle nur so viel wie möglich 

an aufzügen verkaufen. und so habe ich 

mich 1972 selbständig gemacht. damals war 

ich der erste, der solche planungen auf dem 

deutschen markt angeboten hat – und das war 

zum anfang gar nicht so einfach. doch dann 

bekam ich den auftrag für das dresdner-bankhochhaus 

in frankfurt, heute silvertower 

genannt. tja, und dann sprach sich das rum, 

was und wie ich das mache“. inzwischen ist 

” 

er die nummer eins in deutschland. was ihn 

nicht davon abhält auch in der hauptstadt des 

united kingdom vertreten zu sein mit the 

” 

pinnacle“, einem 288 m hohen hochhaus – 

dem nach fertigstellung höchsten der city, 

aus der feder der new yorker hochhauslegenden 

kpf. 

überhaupt ist die liste der architekten, 

mit denen er zusammenarbeitet, nicht 

nur lang, sondern auch schillernd. herzog & 

de meuron finden sich da ebenso wie gmp, 

hpp, helmut jahn, coop himmelblau, ingenhoven, 

ksp oder jean nouvel. mit lord 

norman foster haben jappsen ingenieure die 

Frankfurt/Main 

wohl bekanntesten aufzüge deutschlands 

geplant – die im berliner reichstag. und 

Bank 

meinen ganz persönlichen lieblingsaufzug 

hat er auch geplant – den im post tower in 

bonn. mit 5 m/s schießt man dort in einem Dresdner 

gläsernen aufzug durch ein völlig aus glas 

bestehendes hochhaus und kommt sich vor 

wie ein datenpaket, das durch die prozessor- 

Ingeneure, 

architektur eines hochleistungscomputers 

geschossen wird. in münchen haben wir für 

” 

die 126 m hohen highlight towers sogar auf- 

©Jappsen 

züge mit 6 m/s geplant.“ da muss man ganz 

schön schlucken, bis man oben ist. Foto: 

? apropos ” schlucken“, wie viel 

energie schluckt ein solches aufzugsystem 

eigentlich und wo kann man dabei – im 

sinne der nachhaltigkeit – sparen? 

! Nun, worum geht es technisch bei Aufzügen? 

Es geht um zwei Dinge: Erstens um eine 

Kabine – mit entsprechendem Gegengewicht –, 

die ich über eine bestimmte Höhe bewegen muss. 

Für diese Bewegungsleistung (potentielle und kinetische 

Energie) muss ich einem Motor Energie 

zuführen. Zweitens definiert der Wirkungsgrad 

von Aufzug und Motor die Effektivität dieses 

Transports. Deshalb geht es bei Aufzügen darum, 

die Reibung in den Schienen, in denen die 

Aufzüge laufen, möglichst gering zu halten – und 

den Wirkungsgrad der Motoren zu erhöhen. So 

weit so gut. Die moderne Forschung und Motorentwicklung 

baut inzwischen frequenzgeregelte 

Synchronmotoren, die fast sämtliche Elektroenergie 

umsetzen – ohne viel Wärme abzugeben 

– und die dann aus der Abwärtsbewegung sogar 

noch neue Energie hinzugewinnen. Das ist heute 

Stand der Technik. Damit bin ich im Sinne der 

Nachhaltigkeit schon mal auf einem guten Wege. 

So weit das Technische.

Doch was ist mit dem Planerischen? 

Dazu muss man grundsätzlich feststellen: Jeder 

Aufzug, den man beim Bau einsparen kann, 

spart Energie. Logisch. Deshalb muss der Bedarf 

an Aufzügen richtig geplant sein. In dieser 

Planung muss die Anzahl der zu befördernden 

Menschen berücksichtigt werden und das 

Zeitfenster, in dem sie befördert werden sollen. 

Gibt es da Stoßzeiten – zum Beispiel wie bei 

Hotels, wo die Geschäftsreisenden am Morgen 

alle zum Auschecken nach unten wollen – oder 

verteilt sich der Personentransport auf den 

ganzen Tag? Findet viel Zwischengeschoss- 

Verkehr statt oder geht es immer nur von 

unten nach oben und umgekehrt? Kann ich 

durch Personenlenkung die Menschen dazu 

bewegen, dass nicht jeder allein einen Aufzug 

nimmt, sondern immer mehrere zusammen? 

Und dann – ganz wichtig – wie kann ich den 

Stillstandsverbrauch minimieren. Noch bis vor 

kurzem war es zum Beispiel üblich, dass die 

Fahrkorbtüren von Motoren zugehalten wurden. 

Diese Motoren standen natürlich immer 

unter Strom. Das hat sich mittlerweile völlig 

geändert. Die Türen werden heute mechanisch 

zugehalten – was keinen Strom mehr kostet. 

Oder die Beleuchtungen der Anzeigetafeln: Die 

erfolgt heute mehr und mehr mit LED-Leuchten, 

die ganz, ganz wenig Strom verbrauchen. 

Oder die Computersteuerung der Aufzüge: Die 

kann man heute im Stillstandsbetrieb abschalten. 

Oder die Außensignalisierung: Die kann 

im Stillstandbetrieb komplett abgeschaltet 

werden – bis zu dem Zeitpunkt, wo der Aufzug 

wieder angefordert wird. Das gehört alles zum 

Thema Nachhaltigkeit. Wobei die Maßnahmen 

übrigens so weit gehen, dass bei Lastenaufzügen 

die Last in der Mitte der Kabine stehen 

sollte – um die Reibung in den Schienen zu 

minimieren. Und die Aufforderung dazu lässt 

sich mit einem einfachen Quadrat aus Farbe auf 

dem Kabinenboden markieren. So kann man 

auch mit einfachen Mitteln schon im Sinne der 

Nachhaltigkeit Erfolge erzielen. 

Zu diesem Thema hat sich also viel getan. 

Und all das bekommt man für jede Aufzuggröße. 

Man muss es nur sagen. Doch um es zu 

sagen, muss man es wissen. Womit unser Büro 

wieder ins Spiel kommt, weil hier nur Leute 

arbeiten, die früher selber Aufzüge verkauft 

oder gebaut haben und wissen, was Marketing- 

Geraschel ist und was die Aufzüge tatsächlich 

leisten können. 

? die in aufzügen beförderten 

personen sind ja keine ” ware“, sondern 

individuen mit eigenen ansprüchen und 

vorstellungen. haben die auch etwas von 

E 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 

21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 

der nachhaltigkeit? oder bleibt der psychologische 

faktor in der ingenieurswelt 

ganz außen vor? 

! Denken wir das Thema systematisch 

an. Was ist der für den Nutzer wichtigste Teil 

am Aufzug? Die Türen. Öffnen die sich zu 

langsam oder schließen sie zu lahm, steigt bei 

den Fahrgästen das Gefühl, nicht vorwärts zu 

kommen, und man ist geneigt, in die Auslegeware 

zu beißen – um es mit Loriot auszudrücken. 

Deshalb planen wir mittig aufgehende Türen, 

weil die einseitig öffnenden Teleskoptüren den 

doppelten Weg zurücklegen müssen und langsamer 

sind. Den Zeitverlust, der dadurch entsteht, 

können Sie durch eine höhere Geschwindigkeit 

auf dem Weg nach oben nicht mehr aufholen. 

Also: zügige, mittig öffnende Türen erhöhen die 

Akzeptanz bei den Benutzern, lassen die Aufzüge 

in kürzerer Zeit ihre Wege zurücklegen und 

verbrauchen auch weniger Energie. Die Schnelligkeit 

der Türen ist also etwas, was den Nutzer 

erfreut und der Nachhaltigkeit dient. Auch das 

Thema Express-Aufzüge gehört hierher. Wer in 

den oberen Etagen arbeitet, soll sich nicht erst 

durch die vielen darunter liegenden Stockwerke 

kämpfen müssen, sondern gleich zum Beispiel 

bis ins obere Drittel durchfahren können und 

dann dort zu seinem Stockwerk kommen. Also 

auch das nützt den Nutzern gleichermaßen wie 

der Nachhaltigkeit. 

? das leuchtet ein. hat sich das 

bewusstsein zum thema nachhaltigkeit in 

letzter zeit eigentlich verändert? 

! Ich denke, dass das auf der Ingenieursseite 

etwas mit der neuen VDI Richtlinie 4707 

zu tun hat, an der wir auch mitgearbeitet haben. 

Darin werden Aufzüge – wie Kühlschränke – in 

Energie-Effizienz-Klassen von A (sehr gut) bis 

G (besonders schlecht) unterteilt. Das hat dem 

Thema Nachhaltigkeit bei Aufzügen ganz klar 

einen Schub gegeben. Und die Herstellerfirmen 

haben gemerkt, dass Green Building ein Thema 

ist, an dem heute keiner mehr vorbeikommt. 

Nicht zuletzt, weil auch die Investoren erkannt 

haben, dass es da um viel Geld geht, das man 

sparen – und verdienen kann. 

? nun werden ja nicht nur in 

deutschland hochhäuser gebaut, sondern 

auch in den usa, im vorderen orient oder 

in china. wie unterscheiden sich diese 

kulturkreise voneinander? 

! Das hat weniger mit Kulturkreisen als 

mit Arbeitsbestimmungen und Bauordnungen 

zu tun. Schauen Sie, wir haben bei jedem Hochhaus 

einen Kern – darin laufen die Aufzüge und 

die Versorgungsleitungen von unten nach oben. 

Um den Kern herum läuft in jedem Stockwerk 

ein Flur und von da bis zur Außenhaut sind es 

in deutschen Landen fünf bis sechs Meter für 

Büroräume. Das bedeutet, dass wir circa 50 bis 

80 Arbeitsplätze pro Geschoss haben. Die Geschosse 

bei den Amerikanern haben aber eine 

Tiefe von 15 Metern ab Flur. Da können 200 

bis 250 Leute in jedem Geschoss arbeiten. Und 

woran liegt das? Weil bei uns jeder am Fenster 

sitzen muss. Das bedeutet aber auch, dass die 

Aufzüge bei uns viel öfter halten müssen, weil 

sie viel mehr für den Zwischengeschoss-Verkehr 

benutzt werden. Und das bedeutet höhere 

Anforderungen an Technik und Planung. Auf 

der anderen Seite sind wir dadurch aber auch 

im Vorteil, weil wir in Europa einfach besser 

sein müssen. Ein anderes Beispiel: China. Dort 

nimmt die Wahrnehmung zu, dass die am 

Reißbrett entworfenen Hochhäuser oftmals 

nicht funktionieren – zum Beispiel wegen einer 

Aufzugplanung, die nur an den Erstellungskosten 

orientiert ist. 

In Dubai ist es ähnlich. Da sind viele 

Hochhäuser ebenfalls ” under-elevated“. Ein Beispiel: 

Da gibt es Hochhäuser mit Appartements, 

wo die Bewohner vielleicht einen Monat im Jahr 

dort sind. Bei einer solchen Frequenz funktionieren 

die Aufzüge einwandfrei. Aber lassen 

Sie nicht die Bewohner öfter dort sein – oder 

gar immer dort wohnen! Dann kollabiert das 

System. Kurz und gut: Es fängt sowohl in China 

als auch im Orient an, dass sich ein gewisser 

Sinneswandel einstellt. Und deshalb werden 

diese Regionen allmählich für uns interessant. 

? lassen sie uns in die zukunft blicken, 

was glauben sie wird – nachdem das 

green building gut vorangekommen ist 

– als nächstes thema beim bauen angegangen 

werden? 

! Das ist für mich glasklar: der Lärm. 

Und da möchte ich den großen Mediziner und 

Bakteriologen Robert Koch zitieren: ” Eines Tages 

wird der Mensch den Lärm ebenso unerbittlich 

bekämpfen müssen wie die Cholera und die 

Pest.“ Die Zeit ist aus meiner Sicht reif dafür. 

N# 

Jappsen Ingenieure sind Marktführer bei der Aufzugsplanung 

in Deutschland und deshalb der ideale Ansprechpartner 

in solchen Fragen für Nachmann rechtsanwälte.

? herr schmidt, wie sind sie zu indoorlandscaping 

gekommen? 

! Tja, das war ein biografischer Unfall. 

Dergestalt dass mich ein Frankfurter Gärtner auf 

die Neue Messe Leipzig mitgenommen hat und 

mir die Glasarchitektur von Gerkan, Marg und 

Partner (gmp Architekten, Hamburg) gezeigt hat. 

Auf der Rückfahrt habe ich ihm Löcher dazu in 

den Bauch gefragt. Tenor: Da muss es doch ein 

Büro in Deutschland geben, das sich mit der 

Schnittstelle zwischen Innenraumbegrünung, so 

hieß das damals noch, und Architektur auskennt. 

Aber der hat nur mit dem Kopf geschüttelt und 

gesagt: ” Nee, gibt es nicht!“ Tja, und da habe ich 

mir gedacht: Das Thema, Natur in den Innenraum 

zu bringen, ist ja hochkomplex, hat viele Schnittstellen, 

viele Gewerke, und viel Kommunikation. 

Das ist doch genau das Richtige für mich. 

? das legt die frage nahe, ob der begriff 

” indoorlandscaping“ von ihnen erfunden 

wurde. 


Seite 40 

Interview mit Andreas Schmidt, 

Geschäftsführer der Indoorlandscaping KG 

indoorlandscaping 

! Ja, weil der Ausdruck ” Innenraumbegrünung“ 

nicht nur für Architekten ziemlich unsexy 

klingt. Andererseits will ich ja auch keine ” flowerpot 

strategy“ verfolgen, sondern Landschaft 

ins Gebäude ziehen. Ich will wie in einer Allee 

unter Bäumen wandeln, durch deren Blattwerk 

sich das Licht bricht und schöne Licht- und 

Schattenspiele auf den Boden wirft. Und zwar in 

Räumen. Diese Vision schwingt bei ” indoorlandscaping“ 

mit. 

? ich habe gelesen, dass sie 

toxikologie und chemie studiert haben. 

! Ja, das stimmt. Ich habe das damals ganz 

spannend gefunden – als Sozialisierung. 

? hängt ihr jetziger beruf und ihr 

studium irgendwie zusammen? 

! Toxikologisch eher nicht, aber das 

vernetzte Denken des Chemikers kommt mir 

natürlich sehr zugute. Fotos: Visualisierung (c) indoorlandscaping

GrüneWand® 2005 

Boardroom HVB HQ, München 

Canali + Botti, Parma 

mit Susanne Burger, München 

? ich denke dabei eher daran, dass 

pflanzen in räumen ja etwas gesundes sind 

und vielleicht aus der sicht der chemie da 

besonderes leisten? 

! Ja, das tun sie natürlich. Aber die Anwesenheit 

von Pflanzen im Raum ist ja mehr als 

Photosynthese, Sauerstoffproduktion und CO 2 - 

Abbau. Deshalb versuche ich die Wirkung von 

Pflanzen im Raum eher in Fühlen und Erleben 

auszudrücken, als es mit chemischen Formeln zu 

analysieren. 

Trotzdem müssen natürlich einige biophysikalische 

Zusammenhänge berücksichtigt 

werden. Sprich, wir haben einen Innenraum, 

in dem es 1000 Lux sind, während es an einem 

typisch deutschen Tag mit 8/8-Bewölkung 10 

000 Lux hat. Das heißt, ich kann im Raum nur 

Pflanzen einsetzen, die mit diesen reduzierten 

Lichtbedingungen klarkommen. Außerdem gibt 

es im Innenraum keine Jahreszeiten, weil wir immer 

eine gleichmäßige Temperatur haben – plus 

minus zwei Grad. Das heißt aber nichts anderes, 

als dass nur tropische und subtropische Pflanzen 

in Frage kommen. 

Fotos: (c) Christian richters, Münster (arturimages) 

Das hat natürlich das Thema ” Grün im 

Innenraum“ lange Jahre stark eingeschränkt. 

Beim klassischen Innenraumbewuchs passierte 

früher viel mit dem Ficus ... 

? ... aber den kann doch kein mensch 

mehr sehen! 

! Ein anderes Beispiel für klassische Zimmerpflanzen, 

die die meisten als Solitär sicherlich 

ganz langweilig finden, die aber im richtigen 

innenarchitektonischen Konzept sehr witzig 

sein können, ist der Kastanienwein (botanisch: 

Tetrastigma). Das ist ja eine Kletterpflanze, die 

ich schon in so mancher Studentenbude gesehen 

habe – wo sie über Semester hin vor sich hin 

wucherte. Aber in so einem Arrangement wie 

in der Salvatorpassage der Fünf Höfe, wo sie 

vorkultiviert eingesetzt wurde, wirkt sie ziemlich 

klasse. 

Damit das klappen konnte, mussten wir 

für sie die Natur – im wahren Sinn des Wortes 

– auf den Kopf stellen. Die natürliche Strategie 

einer Kletterpflanze ist ja, am feuchten Boden 

Triebe zu bilden, um oben ans Licht zu kommen 

und sich über die Photosynthese ” Lichtnahrung“ 

zu verschaffen. In den Hängenden Gärten wurde 

das Prinzip jedoch technisch umgekehrt: Der 

vorkultivierte Kastanienwein mit einer Länge 

von acht bis zehn Metern wächst hier nach 

unten. Dazu geben wir mit der Beleuchtung computergesteuert 

ganz früh morgens den Pflanzen 

einen Weckimpuls. Das sind viele Lux, die vor 

dem wirklichen Sonnenaufgang der Pflanze das 

Signal geben, ” unten spielt die Musik“ – und so 

wachsen sie in diese Richtung. Aber die Pflanzen 

haben ihre Wurzeln natürlich – wie Sie richtig 

sagen – weiterhin in den Töpfen oben, wo auch 

das natürliche Licht hinkommt. 

? wie kommen sie auf solche 

lösungen? 

! Dieser Lösungsprozess wurde gemeinsam 

mit einem Gartenbauingenieur erarbeitet, 

der schon 25 Jahre im Beruf ist. Er heißt 

Bernhard Häring, lebt in Niederbayern und ist in 

Europa der führende Kopf in Fragen der Bewässerungstechnik 

für solche Projekte. 

Bei diesem Projekt wurde keine große 

Designleistung erwartet, weil die Architekten 

Herzog & de Meuron aus Basel die Hülle und die 

Idee schon vorgegeben hatten. 

In jedem der fünf Höfe sind ja unterschiedliche 

art pieces untergebracht, wie zum 

Beispiel die große Kugel von Olafur Eliasson 

oder eben die 90 Meter langen Hängenden 

Gärten in der Salvatorpassage. Mein Partner 

Bernhard Häring hat das Engineering und in 

diesem speziellen Fall sogar die komplette Ausführung 

übernommen. Eigentlich gibt es immer 

zwei Ansatzmöglichkeiten bei unserer Arbeit: 

Entweder man kommt mit einer Idee für einen 

bestimmten Pflanzeneinsatz zu uns – und wir sagen 

dann geht“ oder geht nicht“ oder geht nur 

” ” ” 

so und so“. Oder man kommt mit einer architektonischen 

Hülle zu uns (wie die US-Architekten 

Perkins+Will beim Bank of America Tower) und 

sagt: Da soll Grün rein!“ Dann suchen wir dafür 

” 

eine Lösung und stimmen die mit den Architekten 

ab. An dieser Stelle wäre doch noch eine 

dritte bzw. vierte Möglichkeit erwähnenswert: 

Der Architekt sitzt mit uns früh am Tisch und 

unsere Gedanken beeinflussen seine Architektur. 

” Form follows green strategy.“ Oder wir haben 

die top Grün-Strategie in petto und sagen zum 

Architekten: Da muss Raum drum.“ 

” 

Mittlerweile habe ich ein Team von zwölf 

Menschen aufgebaut – mit Mitarbeitern in Mexico 

City und Los Angeles. Das ist das Resultat aus 

zehn Jahren Netzwerkarbeit. Seit Januar 2009 

bin ich in einem neuen Büro in der Mayer’schen 

Hofkunstanstalt in München dabei, aus dem 

weltweiten Netzwerk ein Back-Office werden 

zu lassen: Eine Art Schaltzentrale - made in 

” 

Germany“. Dieses deutsche Know-how und Engineering 

sind weltweit hoch im Kurs und werden 

in der Fachwelt sehr geschätzt. Mein Team ist 

multidisziplinär zusammengestellt – vom 25-jährigen 

Kommunikationsdesigner Bensch Lüdiger 

über den oben erwähnten erfahrenen Gartenbauingenieur 

bis zum Münchner Lighting Designer 

MA Philipp Stegmüller. 

Gerade Philipp ist aus meiner Sicht sehr 

erhellend, weil er sehr engagiert und kenntnisreich 

auf dem Feld der Licht-Atmosphäre ist. 

Bei unserem 2007er Projekt für die Bank 

of America hat er eine sehr feine Lichtstudie 

entwickelt, um die Kletterpflanzen im Raum 

richtig aufleben“ zu lassen und zu inszenieren: 

” 

Pflanzenphysiologisch optimiert und visuell mit 

moderner LED-Technik gepaart. 

? sind sie ein mauern- 

einreißer? 

! Eher ein ” Perforierer“. Wenn Sie 

mal an Architekten denken wie Mies van 

der Rohe oder Richard Neutra, sehen Sie 

bei deren Arbeiten die Übergänge von 

außen und innen ja auch nicht – weil 

die Außenmauern mit Fensterfronten 

aufgelöst sind. Wir versuchen dagegen 

mit unserem gigantischen pflanzenphysiologischen 

und botanischen Know-how 

die Natur konsequent im Innenraum

weiterzuführen – quasi durch die Mauern 

hindurch. Natürlich gibt es dabei – wenn 

man genau hinschaut – immer einen 

Bruch, einen Wechsel von dem europäischen 

Bewuchs außen zu den tropischen 

Pflanzen im Innern. Zumindest in Europa. 

Unsere Baustellen in Los Angeles und 

Mexico City haben den Vorteil, dass wir 

die Pflanzenwelt oftmals von außen nach 

innen auch durchziehen können. In Europa 

nehmen wir den Outdoor-Habitus und 

die Textur gestalterisch auf und suchen 

botanisch gedacht die stimmige Indoor- 

Pflanzenalternative 

? wenn ich mir jetzt eine von ihnen 

entwickelte pflanzenwand anschaue, die 

sogenannte grüne wand®, welche pflanzen 

sind darin enthalten? moose? 

! Moose wären schön, aber da sind wir 

noch in der frühen Entwicklungsphase. Wir 

arbeiten zur Zeit mit einem Professor von der 

Uni Bonn an diesem Thema, weil er der Moose- 

Spezialist in Deutschland schlechthin ist. Das 

Problem ist nämlich, dass Moose eine hohe 

Luftfeuchte von 60 Prozent brauchen. Das wirft 

einige Fragen im Innenbereich auf, zum Beispiel 

wenn der Architekt für den Raum Parkettböden 

geplant hat. Hingegen liegen wir mit unseren 

subtropischen Pflanzen bei Holzfußböden ganz 

gut im Rennen. 

? und was hat es mit der grünen 

wand® nun auf sich? 

! Die besteht aus einzelnen Paneelen 

von 40 x 60 cm. Diese Platten werden 

in Münster in Gewächshäusern vorkultiviert. 

Die fertig kultivierten Platten kommen 

dann an die Baustelle und werden 

dort auf spezielle Unterkonstruktionen 

aufmontiert und an die Wassertechnik 

angeschlossen. 

? aber vertikal? 

! Ja genau: Sie werden horizontal kultiviert 

und vertikal installiert. Es gibt nämlich 

Pflanzen, die diese Veränderung der Licht- und 

Gravitationssituation ” verstehen“ und sich 

darauf einstellen können. Welche Pflanzen das 

können, haben wir in den letzten Jahren über 

trial and error herausgefunden. Derzeit werden 

in Münster übrigens weitere neue Pflanzen für 

den Vertikalbewuchs getestet. 

Die Münchner unter Ihren Lesern können 

sich eine solche Grüne Wand® übrigens im Re- 

staurant Qivasou auf der Karlstraße 27 (gegenüber 

der Kirche St. Bonifaz) einmal anschauen. 

Michael Schottenhamel, der Besitzer, wollte 

über die grüne Struktur hinaus einige rotlaubige 

Pflanzen, ein paar Farne und die eine oder andere 

Orchidee in seiner Grünen Wand® sehen. Was 

wir für ihn natürlich auch gemacht haben. 

So will er das Thema seines Restaurants, 

” fresh steamed food“, als räumliche Atmosphäre 

erlebbar machen und damit das kulinarische 

Erleben auf den Tellern optisch ergänzen. 

? wie werden solche vertikalen 

pflanzenplatten eigentlich bewässert? alles, 

was man oben reinschüttet, läuft doch 

unten wieder raus? 

! Ja, genau. Zuallererst mussten wir uns 

aber Gedanken machen, wie diese Platten am 

längsten halten können. Wir haben also einen 

Weg gefunden, die Pflanzenflächen auf anorganischen 

Strukturen zu kultivieren, die nicht wie 

zum Beispiel Hydrokulturen verkeimen. Hydrokulturen 

und alles, was Keimen eine Heimat 

bietet, darf ja zum Beispiel in Krankenhäusern 

nicht verwendet werden. Unser System ist 

dagegen hygienezertifiziert und darf in Kliniken 

eingesetzt werden. Das Zweite war die Frage 

der Bewässerung. Die haben wir inzwischen so 

weit entwickelt, dass es nach dem Motto plug 

” 

and play“ funktioniert. Deshalb ist meine Frage 

bei jedem neuen Projekt auch zu allererst: Wo 

ist der Wasserzu-, wo der -ablauf und wo ist die 

Steckdose? Wenn das geklärt ist, wird einem 

separaten Vorratsbecken über der Pflanzenfläche 

Frischwasser zugeführt, aus dem die Pflanzen 

über Absorption so viel Wasser aufnehmen, wie 

sie brauchen. Das Wasser, das nicht über das 

Substrat oder die Pflanzenoberfläche verdunstet, 

wird unten wieder aufgefangen und dem Vorratsbehälter 

wieder zugeführt. 

Der entscheidende Effekt bei dieser 

” Grünfläche“ ist, dass wir ein genau berechen- 

und messbares Verdunstungsvolumen haben, 

das aus 98 Prozent Luft und somit einer großen 

Oberfläche für die passive Kaltverdunstung“ 

” 

– so heißt das natürliche physikalische Prinzip 

– besteht. Damit können wir mit Hilfe einer 

Steuereinheit, die Luftfeuchtigkeit im Raum regeln. 

Wenn ich die zum Beispiel von 25 Prozent 

auf 45 Prozent erhöhe, hat das im Winter den 

Vorteil eines höheren Energietransportes und im 

Sommer profitiert man von der adiabatischen 

Kühlleistung. Dabei geht es mir nicht so sehr um 

potentielle Energieeinsparungen, sondern um 

das Wohlfühlen. Architektur soll ja immer auch 

ein Raum sein, in dem Menschen sich wohlfühlen. 

Aus meiner Sicht zumindest. Schließlich Hängende Gärten 2002, Fünf Höfe, München, Herzog & de Meuron, Basel 

Fotos: (c) Hartmut Nägele, Düsseldorf

verbringen die meisten Menschen 8 bis 10 Stunden 

pro Tag in einer solchen Hülle. Und darum 

geht es mir primär: um Raumgestaltung und um 

Naturphänomene im Raum – zum Wohle der 

Menschen und Tiere, die darin leben. Wir koppeln 

gerade in einem Projekt das System Grüne Wand® 

mit einem Aquarium – ein biologischer Nährstoffkreislauf 

und die Ausweitung der natürlichen 

Wohlfühlstrategien auf die Tierwelt. 

? trotzdem werden sie aber sicherlich 

von den bauherren nach anderen dingen 

gefragt – wie zum beispiel kosteneinsparnis 

oder einer speziellen corporate identity? 

! Solche Bälle nehme ich natürlich zuerst 

einmal auf, entwickle eine Konzeption dafür und 

gebe ihnen das Wohlfühlen sozusagen obendrauf. 

Bislang hat sich noch keiner darüber beschwert. 

? was ist jetzt eigentlich ihre rolle 

ganz konkret bei dem ganzen prozess? 

! Ein amerikanischer Architekt hat zu mir 

einmal gesagt: ” Indoorlandscaping ist ein think 

tank, der an ein Projekt andockt, und Du schaffst 

es, genau die Menschen hinein zu bringen, die 

dieses Projekt-Grün bespielen.“ Ich finde das eine 

ganz gute Beschreibung. 

? bei so einer grünen wand® ist es 

ja sicherlich nicht mit der anschaffung 

und installation getan. wer ist für die 

maintainance zuständig? 

! Also prinzipiell sind wir ja ein Consultant- 

und Planungsbüro. Wir entwickeln 

also Konzepte. Deshalb haben wir dementsprechend 

erst einmal nichts mit der Ausführung 

zu tun. 

Für die Grüne Wand® haben wir jedoch 

seit 2006 eine Distribution aufgebaut, die 

ein Komplettpaket anbietet – von der Planung 

über die Belichtung bis zur Bewässerungstechnik 

ist darin alles enthalten. 

Die Bewässerungstechnik kann inzwischen 

sogar funkferngewartet werden. Es kann 

also abgerufen werden, wie viel Wasser heute 

verbraucht wurde, ob alle Pumpen einwandfrei 

arbeiten et cetera. Wir können das Ganze via 

Funk sogar ” re-seten“ oder ” re-booten“, ehe ein 

Techniker dorthin rausfahren muss. 

Außerdem ist in dem Paket ein halbes 

Jahr ” Anwachsgarantie“ drin, weil die Fertigstellungspflege 

immer ein Bestandteil des 

Auftrags ist – und auch sein muss. Schließlich 

soll das angelieferte Grün grün bleiben und 

nicht braun werden. 

? und was ist, wenn einmal was 

ist? vielleicht ein schädlingsbefall ” ins 

haus“ steht? 

! Da habe ich nach nunmehr zehn 

Jahren die Namen von gut 1000 Spezialisten 

in meinem Notizbuch, mit deren Hilfe ich 

– egal wo – die richtigen Fachkräfte habe 

für das auftretende Problem, konkret, die 

richtige biologische Maßnahme respektive 

grüne Konzepte und Ideen aller Art, 

realisieren kann. Weltweit. Und daneben 

habe ich eine ” Schublade“ mit Architekten. 

Und diese beiden Schubladen heißt es dann 

zu kombinieren: Architekt A aus B hat eine 

Frage und ich finde für ihn Gärtner Z aus 

Y, der diese Frage beantworten und dessen 

Lösung realisieren kann. Genau das ist 

mein Kapital. 

? sie sind also nicht nur wändeperforierer, 

kommunikator und grünerfinder, 

sie sind auch problemlöser? 

! Die ursprüngliche Idee von indoorlandscaping 

war ja, ein Kommunikationstool zu sein zwischen 

Architekten und Gärtnern, weil die beiden 

eine unterschiedliche Sprache sprechen und sich 

direkt miteinander nicht verständigen können. Und 

daraus hat sich im Laufe der zehn Jahre eben diese 

sehr feinstrukturierte Datenbank entwickelt. 

? und was kostet nun ein quadratmeter 

grüne wand®? 

! Das ist so, als würden Sie einen Quadratmeter 

BMW kaufen wollen. Da will der Händler natürlich 

zuerst wissen: ein Quadratmeter 1er BMW 

oder 7er BMW? Oder anders ausgedrückt: Wenn 

Sie eine Grüne Wand® von 8 Quadratmeter haben 

wollen, stellt sich eben die Frage 1 x 8 m – also 8 

qm übereinander aufgebaut – oder 8 x 1m– der 

Länge nach. Die Kosten sind jeweils unterschiedlich, 

weil die Statik und die Bewässerungstechnik 

ganz anders sein muss. Kurzum, das ist ein Madeto-Measure-Business, 

bei dem man erst die genauen 

Daten kennen muss, ehe man einen Kostenvoranschlag 

machen kann. Kennen wir diese, können wir 

die Kosten à-la-minute ausrechnen. 

München 

? ist die grüne wand®, die ja 

schon so was archaisch dschungelhaftes 

hat, auch schon mal für 

rosenberg, 

privatwohnungen installiert worden? 

! Anfragen gab es dafür schon mehrere – 

Simone (c) 

inklusive einer 16 Meter langen Wand für eine 

große Yacht – aber letztendlich hat es doch noch Foto: 

keiner realisiert. Ich nehme an, dass es nicht so 

sehr eine Frage des Geldes war als vielmehr die 

regelmäßige Abhängigkeit des privaten Raumes 

von externen Wassertechnikern. 

? ist das ein luxusprodukt, was sie 

da vertreiben? 

! Die Grüne Wand® würde ich mit der 

hochwertigen Materialität (Edelstahl) und der 

ganzen Technik – Funkfernüberwachung et 

cetera – zum jetzigen Zeitpunkt schon als ein 

Luxusprodukt ansehen, das aufgrund seiner Distribution 

eher die iPhone-Generation anspricht. 

Die Designleistung von indoorlandscaping 

dagegen ist eine Planungsleistung, die sich 

in Deutschland nach der HOAI, der Honorarordnung 

für Architekten und Landschaftsarchitekten, 

regelt. 

? nun leben wir ja in einer zeit, die 

wirtschaftlich enger werden soll. ist das 

für ihren beruf eher negativ oder betrifft 

sie das gar nicht? 

! Eher nicht. Zwar sind einige geplante 

US-Projekte im letzten Jahr ins Stocken geraten: 

Walt Disney in L.A. und das Coast Guard HQ 

in Washington DC haben ihre Planungen erst 

einmal mit dem Argument auf Eis gelegt, dass 

sie unter George W. Bush das Ganze nicht weiter 

voranbringen wollten. 

Das sieht seit Obamas Amtsantritt 

jetzt ganz anders aus. Die Projekte, die ich mit 

Perkins+Will am Laufen habe, bekommen durch 

Obama neuen Aufwind. 

Perkins+Will, ein traditionsreiches Architekturbüro 

gegründet 1935 in Chicago, hat nämlich 

sehr viel Schulbauten gemacht. Und weil 

Obama mit dem Anspruch angetreten ist, viel für 

das Schulsystem und öffentliche Bauten zu tun, 

ergeben sich da jetzt einige gute neue Chancen. 

Davon profitiere ich natürlich gern. 

? wenn jetzt eine fee käme, und ihnen 

die bekannten drei freien wünsche für 

ihre berufliche laufbahn offerieren würde, 

was würden sie ihr antworten? 

! Ich würde sagen: ” Liebe Fee, Du kommst 

zehn Jahre zu spät. Ich begegne in meinem Job 

super interessanten Menschen, baue mit denen 

Netzwerkstrukturen auf, arbeite im Bereich 

der social responsibilty und mit meinen drei 

Kindern kann ich dabei auch sehr oft zusammen 

sein. Weißt Du was, liebe Fee, am besten gehst 

Du zu einem anderen!“ 

N# 

Nachmann rechtsanwälte beraten die 

Indoorlandscaping KG in rechtlichen Angelegenheiten. 

GrüneWand® 2008 

Qivasou, München

INVESTITIONEN IN rUSSLAND 

Seite 48 

Vor den Bau eines Hauses haben die Götter den Erwerb eines Grundstückes gesetzt. 

Allerdings nicht überall. In russland geht es auch anders. 

Ob und inwieweit das ratsam ist, auf was man achten muss und wo die Unterschiede liegen, 

erklären Juristin Olesya Wienold, LL.M. und Jurist Matthias Farian, 

der über russisches Grundstücksrecht promoviert. 


worauf man 

beim thema 

” grundstück“ 

in russland 

achten sollte 

i. grundstücksnutzung in russland 

Vor Durchführung eines Bauvorhabens durch einen 

ausländischen Investor sind 

- einerseits die bestehende Rechtslage am 

Grundstück, 

- andererseits die Möglichkeiten des 

Rechtserwerbs an diesem Grundstück 

durch den Investor zu klären. 

einführung 

Das russische Immobilienrecht ist durch die Besonderheit 

gekennzeichnet, dass Grundstückseigentum 

und Gebäudeeigentum verschiedenen Rechtssubjekten 

zugeordnet werden können. Im Gegensatz zum deutschen 

Recht besteht damit kein Einheitlichkeitsprinzip 

im Bezug auf den Inhaber des Eigentumsrechts an 

Grundstück und Gebäude. 1 

Ein ausländischer Investor kann das Grundstück, auf 

dem er sein Bauvorhaben realisieren möchte, als Eigentum 

erwerben, muss dies aber nicht. Es ist im russischen 

Recht möglich und zulässig, ein Grundstück zu 

bebauen, ohne eine dem deutschen Recht vergleichbare 

Eigentumsposition am Grundstück inne zu haben. 2 

Wird das Grundstück vor Baubeginn nicht gekauft 

und das Gebäude somit auf einem fremden Grundstück 

errichtet, so erwirbt der Bauherr nur Eigentum 

an diesem Gebäude. Er wird nicht Eigentümer des 

Grundstücks und der Grundstückseigentümer erwirbt 

seinerseits kein Eigentum am errichteten Gebäude. 

Es taucht daher auch immer wieder in der Beratungspraxis 

die Frage auf, auf welcher rechtlichen Grundlage 

ein Investor ein Nutzungsrecht am zugrunde liegenden 

Grundstück erhalten kann. 

Die Aktualität und Brisanz dieser Frage ist dadurch 

begründet, dass ausländische Investoren zwar 

Grundstückseigentum in Russland erwerben können, 

in der Praxis jedoch häufig daran gehindert werden. 

Besonders in den Wirtschaftszentren Moskau und St. 

Petersburg, in denen sich große Teile des Grund und 

Bodens noch in öffentlicher Hand befinden, gestaltet 

sich der Eigentumserwerb an Grundstücken schwierig. 

Die rechtliche Ausgestaltung der Grundstücksnutzung 

muss somit auf andere Art und Weise als durch Eigentumserwerb 

erfolgen. 

Das russische Recht kennt hierfür verschiedene 

schuldrechtliche und dingliche Nutzungsrechte an 

einem fremden Grundstück: 

- Das Recht der ständigen (unbefristeten) Nutzung 

- Das Recht auf lebenslangen Erbgrundbesitz 

- Das Recht auf unentgeltliche befristete Grundstücksnutzung 

3 

- Die Grunddienstbarkeit 

- Die Pacht 

1. recht der ständigen (unbefristeten) 

nutzung und recht auf lebenslangen 

erbgrundbesitz 

Als Besonderheit des russischen Grundstücksrechts 

bestehen zwei dingliche Rechtsinstitute, das Recht der 

ständigen (unbefristeten) Nutzung 4 und das Recht auf 

lebenslänglichen Erbgrundbesitz. 5 

Diese Rechte stammen aus der Sowjetzeit, in der 

Privateigentum an Grund und Boden ausgeschlossen, 

Privateigentum an Gebäuden jedoch zugelassen war. 

Für die Ausgestaltung der Grundstücksbeziehung 

bestand daher der Bedarf einer rechtlichen Regelung. 

Als Ersatz für das Eigentumsrecht wurde den Gebäudeeigentümern 

daher eines dieser Nutzungsrechte 

eingeräumt, welche deshalb auch als Eigentumssubstitute 

bezeichnet werden können. Sie sind in der Praxis 

bis heute weit verbreitet und entsprechen in einigen 

Punkten dem im deutschen Recht bekannten Erbbaurecht. 

In der geltenden russischen Gesetzgebung sind 

die beiden Rechte nach wie vor geregelt, werden jedoch 

zunehmend eingeschränkt. 

a. ständiges (unbefristetes) 

nutzungsrecht 

Das Recht der ständigen (unbefristeten) Nutzung 

gewährt dem Rechtsinhaber ein umfassendes Besitz- 

und Nutzungsrecht. 

Die Einräumung dieses Nutzungsrechts ist derzeit 

jedoch nur noch an einige russische juristische 

Personen und Einrichtungen vorgesehen, deren Organisationsform 

öffentlich-rechtlicher Natur ist. An 

natürliche und juristische Personen des Privatrechts 

hingegen ist die Vergabe dieses Rechts seit einigen 

Jahren nicht mehr vorgesehen. Viele natürliche und 

juristische Personen des Privatrechts sind aber noch 

Inhaber dieses Rechts, welches grundsätzlich Bestandsschutz 

genießt. Inhaber dieses Rechts müssen 

ihre Rechtsposition in ein Pachtrecht umwandeln 

oder das Grundstück zu Eigentum erwerben. Ausschließlich 

für juristische Personen ist zu diesem 

Zweck eine Frist vorgesehen. Die Umwandlung hat 

bis zum 1. Januar 2010 zu erfolgen. 6 Bisher ungeklärt 

ist das Verhältnis der gesetzlichen Regelungen 

zum Bestandsschutz einerseits und der Umwandlungspflicht 

andererseits. 

Eine Verfügung über das Grundstück durch den 

Inhaber des ständigen (unbefristeten) Nutzungsrechts 

ist nicht gestattet, womit jede Übertragung 

auf einen Dritten, die Belastung mit einem Recht, 

deren Aufhebung oder sonstige Inhaltsänderungen 

grundsätzlich nicht möglich ist. 

Vor allem zählt ein ausländischer Investor nicht 

zum Kreise möglicher Rechtssubjekte, die als 

Inhaber eines ständigen (unbefristeten) Nutzungsrechts 

in Frage kommen. Er kann dieses Recht 

daher nicht erwerben 7 und somit scheidet es als 

Nutzungsgrundlage für das Grundstück seines 

Bauvorhabens aus. 

b. erbgrundbesitz auf lebenszeit 

Auch das Recht auf lebenslangen Erbgrundbesitz gewährt 

ein umfassendes Besitz- und Nutzungsrecht 

an einem fremden Grundstück. 

Der Erbgrundbesitz auf Lebenszeit, der ursprünglich 

nur für natürliche Personen vorgesehen war, 

wird nicht mehr vergeben. Ein Erwerb des Rechts 

ist nur im Wege des Erbgangs möglich. Auch dieses 

Recht unterliegt der Umwandlung im oben dargestellten 

Sinne, für die jedoch keine Frist vorgesehen 

ist. Inhaber dieses Rechts können gleichfalls über 

das Grundstück nicht verfügen und es daher weder 

übertragen, belasten etc. 

Ein Erwerb dieses Nutzungsrechts durch einen 

ausländischen Investor ist somit nicht möglich. 

Als Nutzungsgrundlage für die Realisierung eines 

Bauvorhabens auf einem fremden Grundstück 

kommt dieses Rechtsinstitut daher ebenfalls nicht 

in Betracht.

Foto: Hubertus Hamm 

2. grunddienstbarkeit 

Als weiteres dingliches Nutzungsrecht kennt das 

russische Recht die Grunddienstbarkeit 8 . Sofern es 

für die Nutzung eines Grundstücks erforderlich ist, 

kann eine Grunddienstbarkeit, etwa in Form eines 

Wege- bzw. Überfahrtsrechts, an einem benachbarten 

Grundstück bestellt werden. Die Grunddienstbarkeit 

regelt daher allein die Nutzungsbeziehung 

zwischen zwei benachbarten Grundstücken. Als 

Nutzungsgrundlage für den Eigentümer eines 

Gebäudes auf einem fremden Grundstück kommt 

es damit ebenso nicht in Betracht. 

3. pacht zu bauzwecken 

Die Grundstückspacht 9 nimmt im russischen 

Grundstücksmarkt mehr und mehr eine 

vorherrschende Rolle ein und stellt auch für 

einen ausländischen Investor eine geeignete und 

zufriedenstellende Nutzungsgrundlage für sein 

Bauvorhaben dar. 

Fremde Grundstücke können in Russland also 

auf Grundlage von Pachtverhältnissen genutzt 

werden, wie dies auch in Deutschland üblich ist. 10 

Pachtverträge bedürfen der Schriftform, wenn die 

Pachtzeit länger als ein Jahr dauert, oder wenn 

eine der Vertragsparteien eine juristische Person 

ist. Im Gegensatz zum deutschen Recht bedürfen 

Pachtverträge über Immobilien in Russland der 

staatlichen Registrierung im Immobilienregister, 11 

sofern nichts anderes gesetzlich geregelt ist. Eine 

Ausnahme von der Registrierungspflicht gilt für 

Pachtverträge, die über einen Zeitraum von 

weniger als einem Jahr abgeschlossen werden. 

Im Falle eines Eigentümerwechsels am Grundstück 

bleibt das Pachtrecht des Gebäudeeigentümers 

unberührt. 

a. erwerb des pachtrechts 

Beim Erwerb eines Pachtrechts zu Bauzwecken ist 

danach zu unterscheiden, ob sich das Grundstück 

in privatem Eigentum oder in staatlichem bzw. 

kommunalen Eigentum befindet. 

Sofern Verpächter des Grundstücks die öffentliche 

Hand, d.h. der Staat, das Land, die Kommune 

oder eine sonstige Gebietseinheit der Russischen 

Föderation ist, richtet sich die Einräumung des 

Pachtrechts an den Erwerber gem. Art. 30 Bodengesetzbuch 

nach einem besonderen Verfahren. 

Ein Grundstück wird entweder ohne die vorherige 

Abstimmung der Objektlage im Rahmen einer 

Versteigerung vergeben oder mit der vorherigen 

Abstimmung der Objektlage auf Antrag des Erwerbers. 

Nach Abschluss des jeweiligen Verfahrens 

wird ein entsprechender Pachtvertrag mit dem 

Erwerber geschlossen.

. rechtliche konstruktion 

Die rechtliche Konstruktion der Nutzungsbeziehungen 

bei der Realisierung eines Bauvorhabens 

auf einem fremden Grundstück stellt sich dabei wie 

folgt dar: 

Vor Realisierung eines Bauvorhabens schließt der 

ausländische Investor mit dem jeweiligen Grundstückseigentümer 

einen langfristigen Pachtvertrag 

ab. In der Regel wird die Pachtdauer auf einen 

Zeitraum von 49 Jahren festgelegt. Im Anschluss 

daran kann der Investor, nach Erhalt der erforderlichen 

Genehmigungen, sein Bauvorhaben beginnen. 

Nach Fertigstellung des Gebäudes und der entsprechenden 

Registrierung des Immobilienobjekts im 

Immobilienregister wird der Bauherr Eigentümer 

des von ihm errichteten Gebäudes. 

Wenn der Bauherr Eigentümer seines Gebäudes 

geworden ist, welches er auf einem Grundstück der 

öffentlichen Hand errichtet hat, hat er das ausschließliche 

Recht auf Ankauf des Grundstücks. Es 

entsteht also nach Fertigstellung des Gebäudes mit 

der Eigentümerstellung am Gebäude ein Anspruch 

auf Privatisierung des dem Gebäude zugrunde liegenden 

Grundstücks. 

Sofern der Gebäudeeigentümer an einer Privatisierung 

des (öffentlichen) Grundstücks nicht interessiert 

ist bzw. ein privates Grundstück gepachtet hat, 

besteht auch die Möglichkeit, das Pachtverhältnis 

nach Zeitablauf zu verlängern. Gegenüber anderen 

potentiellen Pächtern hat der bisherige Pächter in 

einem solchen Fall einen vorrangigen Anspruch auf 

Erneuerung des Pachtverhältnisses. 

Die Realisierung eines Bauvorhabens auf Grundlage 

eines Pachtverhältnisses über das Grundstück stellt 

ein in Russland verbreitetes und gängiges Verfahren 

dar, das auch für einen ausländischen Investor 

durchaus attraktiv ist. 

ii. registrierung des nutzungsrechts 

Mit dem Einheitlichen staatlichen Immobilienregister 

besteht in Russland ein mit dem deutschen 

Grundbuch vergleichbares Registersystem. In diesem 

Immobilienregister sind zwingend die vorgenannten 

Rechte an Immobilien, sowie die entsprechenden 

Rechtsgeschäfte mit Immobilien zu registrieren. Dies 

ist Entstehungsvoraussetzung für die Immobilienrechte, 

so dass der Registrierung auch im russischen 

Recht rechtsbegründende Wirkung zukommt. 

a. registrierung des pachtverhältnisses 

Die Registrierung des Pachtverhältnisses bestimmt 

sich nach Art. 26 Immobilienregistergesetz. Danach 

ist der Pachtvertrag auf Antrag einer Vertragspartei 

im Immobilienregister einzutragen. Im Falle der 

Grundstückspacht ist der entsprechende Kata- 

sterpass des Grundstücks, d.h. Auszug aus dem 

Bodenkataster, mit dem Antrag auf Eintragung bei 

der Registrierungsbehörde vorzulegen. 

b. unterschiede zum deutschen 

grundbuch 

Bei allen grundsätzlichen Gemeinsamkeiten des 

deutschen Grundbuchs und dem russischen Immobilienregister 

bestehen einige wesentliche Unterschiede, 

was die Bedeutung des Registers betrifft. 

So schützt das russische Immobilienregister (noch) 

nicht den guten Glauben an die Richtigkeit seines 

Inhalts, weshalb ein gutgläubiger Erwerb insofern 

ausscheidet. Zudem ist der Inhalt des Registers im 

Übrigen nicht zu 100 Prozent verlässlich und vollständig. 

Das Immobilienregister wurde erst im Jahre 

1997 eingerichtet. Die bis dahin existierenden Register 

wurden weder einheitlich, noch vollständig, noch 

ordnungsgemäß chronologisch geführt. Rechte, die 

vor Inkrafttreten des Immobilienregistrierungsgesetzes, 

also vor dem 31. Januar 1998, begründet wurden, 

unterliegen keiner nachträglichen Registrierung. Des 

Weiteren ist auch das Registerwesen nicht frei von 

Korruption, was zusätzlich zur Rechtsunsicherheit 

beiträgt. 

c. due diligence 

Aus diesen Gründen ist einem ausländischen 

Investor, der ein Bauvorhaben in Russland plant, 

dringend die Hinzuziehung rechtlich kompetenter 

Berater zu empfehlen. Vor dem Erwerb eines 

Grundstücksrechts ist eine sorgfältige Immobilien 

Due Diligence unabdingbar und für die erfolgreiche 

Durchführung der geplanten Investition von großer 

Bedeutung. Darüber hinaus ist auf die ausreichende 

Versicherung des Immobiliengeschäfts zu achten. 

d. katasterliche erfassung des 

grundstücks 

Im Zusammenhang mit der Registrierung und dem 

Erwerb eines Nutzungsrechts kann sich das Problem 

der katasterlichen Erfassung des Grundstücks, an 

dem ein Investor Interesse hat, stellen. Nur ein 

Grundstück, dessen Grenzen im Bodenkataster 

aufgenommen und registriert sind, stellt ein Rechtsobjekt 

dar, an dem Rechte erworben werden können. 

Weite Teile des Landes sind jedoch bis heute nicht 

katasterlich erfasst, was angesichts der Größe Russlands 

nicht überrascht. Insbesondere außerhalb der 

städtischen Ballungszentren, wo ein Investor möglicherweise 

Land für sein Vorhaben erwerben möchte, 

kann vor der Investition das Verfahren der katasterlichen 

Erfassung der Grundstücke notwendig sein. 

Dieser zusätzliche Zeit- und Kostenaufwand ist in 

den Planungen entsprechend mit einzubeziehen. 

iii. kreditsicherung 

Im Rahmen jedes Investitionsvorhabens stellt sich 

auch die Frage der Kreditsicherung. Das in diesem 

Zusammenhang in Russland am weitesten verbreitete 

Sicherungsmittel ist die Verpfändung von Immobilienvermögen. 

Dies erfolgt durch die Bestellung einer 

Hypothek zugunsten des Kreditgebers. Die Hypothek 

muss wie alle Immobilienrechte und -geschäfte im 

Immobilienregister eingetragen werden. 

Ein der Grundschuld vergleichbares Institut ist dem 

russischen Recht hingegen nicht bekannt. 

Vor dem Hintergrund der Kapitalbeschaffung und 

Kreditsicherung besteht evtl. die Möglichkeit, das oben 

erwähnte Recht auf Privatisierung des Grundstücks 

an einen potentiellen Kreditgeber abzutreten. Auch 

in diesem Punkt kann eine professionelle juristische 

Untersuchung Klarheit schaffen. 

iv. fazit 

Abgesehen vom Erwerb des Eigentumsrechts an einem 

Grundstück bietet auch ein langfristiges Pachtverhältnis 

eine geeignete Nutzungsgrundlage für die Realisierung 

eines Bauvorhabens in Russland. Für einen 

ausländischen Investor ist diese Möglichkeit insofern 

interessant, als dass er auf diese Weise kein zusätzliches 

Kapital für das Grundstück aufbringen muss. 

Sofern dies seinem Interesse entspricht, kann der Investor 

das Grundstück zunächst pachten und zu einem 

späteren Zeitpunkt sein Recht auf Privatisierung des 

Grundstücks geltend machen und dadurch Eigentümer 

auch des Grundstücks werden. Ein solches Vorgehen 

ist möglicherweise insofern mit Risiken verbunden, 

als dass nicht ausgeschlossen werden kann, ob dem 

Begehren des Gebäudeeigentümers, das Grundstück 

anzukaufen, in der Praxis auch tatsächlich entsprochen 

werden wird. Gleiches gilt auch für die Möglichkeit der 

Erneuerung des Pachtverhältnisses nach Zeitablauf. 

Diese Unsicherheiten sollten dem Investor bei der Planung 

seines Investitionsvorhabens auch vor dem Hintergrund 

der Projektfinanzierung bewusst sein. So wird 

ein Projekt dann besonders geeignet sein, das innerhalb 

des vereinbarten Pachtzeitraums voraussichtlich 

einen Ertrag erwirtschaftet, der die volle Verzinsung 

und Rückzahlung des investierten Kapitals aus diesem 

Ertrag erwarten lässt (sog. self-liquidating project). 

Eine dingliche Nutzungsgrundlage wie etwa in 

Deutschland das Erbbaurecht kommt für einen ausländischen 

Investor nicht in Betracht. 

Bedingt durch die historische Entwicklung des Grundstücksmarktes 

und seine Neuformierung seit dem 

Ende der Sowjetzeit ist die rechtliche und tatsächliche 

Lage des russischen Immobilienmarktes noch nicht 

auf einem Niveau, welches mit dem des deutschen Immobilienmarktes 

vergleichbar wäre. Insgesamt ist aber 

eine positive und erfreuliche Entwicklungstendenz 

zu verzeichnen, welche ausländische Investitionen 

begünstigt. Trotz einzelner Unwägbarkeiten bietet der 

russische Markt ein insgesamt sicheres und seriöses 

Investitionsklima. Als Ergebnis der weltweiten Wirtschaftskrise, 

die mit all ihrer Kraft auch den russischen 

Markt erfasst hat, wird ein Sinken der Immobilienpreise 

erwartet, was einen zusätzlichen Investitionsanreiz 

bietet. 

1 In einzelnen Vorschriften des Zivilgesetz- und 

Bodengesetzbuchs wird das Einheitlichkeitsprinzip 

vorausgesetzt, so dass eine gewisse Tendenz zur Vereinheitlichung 

von Grundstücks- und Gebäudeeigentum 

durch den Gesetzgeber angelegt ist. Die Bebauung 

eines fremden Grundstücks ist nach derzeitiger Gesetzeslage 

aber ausdrücklich möglich. 

2 Im deutschen Recht gilt ein Gebäude als wesentlicher 

Bestandteil eines Grundstücks. Als solcher 

steht das Gebäude zwingend im Eigentum des Grundstückseigentümers. 

Eine Ausnahme hiervon ist nur auf 

Grundlage eines Erbbaurechts möglich. 

3 Art. 24 Bodengesetzbuch. Dieses Recht wurde 

erst 2001 mit dem Bodengesetzbuch eingeführt und 

ist bisher nur wenig verbreitet. Es eignet sich für einen 

ausländischen Investor nicht als Grundlage seines Bauvorhabens 

und wird vorliegend nicht näher betrachtet. 

4 Art. 268, 269 Zivilgesetzbuch, Art. 20 

Bodengesetzbuch. Der Klammerzusatz entspricht dem 

originalen Gesetzeswortlaut und wird daher vorliegend 

ebenfalls verwendet. 

5 Art. 265-267 Zivilgesetzbuch, Art. 21 

Bodengesetzbuch. 

6 Die Umwandlung bereitet offensichtlich 

Schwierigkeiten, weshalb die Frist bereits mehrfach 

verlängert wurde. Nach der ersten Gesetzesfassung 

(25.10.2001) war eine Rechtsänderungsfrist bis zum 

1.1.2004 vorgesehen. 

7 Eine möglicher mittelbarer Erwerb dieses 

Rechts durch einen ausländischen Investor kommt 

unter Umständen insofern in Betracht, als dass er eine 

Mehrheitsbeteiligung an einer russischen GmbH oder 

AG erwirbt, die noch Inhaberin eines ständigen (unbefristeten) 

Nutzungsrechts ist. Im Einzelfall besteht hier 

aber konkreter juristischer Überprüfungsbedarf. Zudem 

ist die gesetzgeberische Entwicklung hinsichtlich 

der Umwandlungspflicht abzuwarten und genauestens 

zu prüfen, um Risiken bestmöglich zu minimieren. 

8 Art. 274-277 Zivilgesetzbuch, Art. 23 

Bodengesetzbuch. Gemäß der römisch-rechtlichen 

Tradition wird die Grunddienstbarkeit im russischen 

Recht als ”Servitut“ bezeichnet. 

9 Art. 606 ff. Zivilgesetzbuch, Art. 22 

Bodengesetzbuch. 

10 Die rechtliche Qualifikation der Pacht ist in 

Russland umstritten. Überwiegend wird sie jedoch wie 

in Deutschland dem Schuldrecht zugeordnet. 

11 Dieses entspricht dem deutschen Grundbuch. 

Art. 6 Abs. 2 Immobilienregistergesetz.

INVESTITIONEN IN ITALIEN 

Seite 54 

Von Jens Magers, rechtsanwalt in der Kanzlei Nachmann rechtsanwälte, 

und Mario Dusi, Avvocato, Studio Legale, Mailand 

Beide beraten in Fragen des deutsch-italienischen rechtsverkehrs. 

schutz vor 

gläubigerzugriff 

auf immobilienvermögen 

in italien 

Bisher waren Möglichkeiten, bestimmte Vermögenswerte 

wie z. B. Immobilienvermögen vor dem 

Gläubigerzugriff in Italien zu schützen, nicht 

vorhanden. Es gilt auch dort wie in Deutschland 

der Grundsatz der allgemeinen Vermögenshaftung, 

d. h. jedes Rechtssubjekt, ob natürliche oder 

juristische Person, haftet für sämtliche Verbindlichkeiten 

mit seinem gesamten Vermögen (Art. 

2740 des italienischen Codice Civile). 

Im Jahre 2006 kam es zu einer entscheidenden 

Wende. Mit dem Reformgesetz Nr. 51 

vom 23. Februar 2006 wurde Artikel 2645 ” ter“ 

in den Codice Civile eingefügt. Demgemäß kann 

ein Sondervermögen mit Hilfe des öffentlichen 

Registers gebildet werden. Immobilienvermögen 

können für die Dauer von maximal 90 Jahren 

einem bestimmten gemeinnützigen bzw. wohltätigen 

Zweck unterstellt werden. Das Gesetz 

erlaubt, die genannte Zweckbindung zugunsten 

von behinderten oder minderjährigen Personen 

oder – und dies stellt die für den ausländischen 

Investor interessantere Variante dar – zugunsten 

von Stiftungen oder Vereinen einzurichten. Durch 

die Zweckbindung der Immobilie kann sie vom 

restlichen Vermögen des Investors separiert werden, 

um sie dem genau festgeschriebenen Zweck 

zu widmen. 

Die Zweckbindung von Immobilien wird 

mittels notarieller Urkunde rechtswirksam errichtet 

und in das dafür vorgesehene öffentliche 

Register (eine Art Grundbuch) eingetragen. Die 

Zweckbindung kann ab dem Zeitpunkt der Eintragung 

über einen Zeitraum von 90 Jahren jedem 

Dritten entgegengehalten werden. Auf diese Weise 

wird das vinkulierte Objekt vor dem Zugriff 

anderer Gläubiger des Investors geschützt. Es 

unterliegt nur insoweit der Zwangsvollstreckung 

als es um Forderungen geht, die im Rahmen 

der Zweckbindung entstanden sind. Gehen wir 

vom empfehlenswerten Fall der Gründung einer 

Stiftung aus, so haftet das in sie eingebrachte 

Immobilienvermögen von daher ausschließlich 

für Verbindlichkeiten der Stiftung selbst. 

Ein weiterer Vorteil der Zweckbindung des 

Vermögens ist, dass die in der Stiftung gebundene 

Immobilie ebenso wie im deutschen Recht von 

der Erbfolge des Investors ausgeschlossen ist. 

Auch findet weder eine Berücksichtigung im Rahmen 

der ehelichen Zugewinngemeinschaft statt 

noch fällt die Immobilie im Falle des Gemeinschaftsvermögens 

der Eheleute in das gemeinschaftliche 

Vermögen. 

Abschließend sei noch darauf hingewiesen, 

dass zwischenzeitlich Einigkeit besteht, dass 

die neu in den Codice Civile eingeführte Norm 

nicht mit dem Trust, wie er im Allgemeinen im 

italienischen Recht verstanden wird, vergleichbar 

ist. Es bestehen maßgebliche Unterschiede, 

namentlich im Hinblick auf die Gültigkeitsdauer 

der notariellen Urkunde sowie hinsichtlich der 

Zweckbindung. 

Aufgrund der noch nicht lange zurückliegenden 

Einführung der Gesetzesänderung sind 

Einzelheiten nach wie vor umstritten. Um ein 

möglichst hohes Maß an Rechtssicherheit zu 

erlangen, ist es demnach von größter Wichtigkeit, 

die Formulierung der Zweckbestimmung der 

Immobilie umfassend und gleichzeitig unangreifbar 

zu gestalten. Die Gestaltungsmöglichkeiten 

sind vielfältig. Die Formulierung der Urkunde 

sollte man jedenfalls nicht dem Notar überlassen. 

Qualifizierte Rechtsberatung im Vorfeld ist 

empfehlenswert. 

Nachmann Rechtsanwälte sind im 

deutsch-italienischen Wirtschaftsrecht tätig. Wir 

arbeiten seit vielen Jahren in enger Kooperation 

mit einer in Mailand ansässigen Wirtschaftskanzlei 

und betreuen Sie auch in München mit einem 

Team Italienisch sprechender Rechtsanwälte.

N# BAUEN 

Seite 56 

Von Hendrik Hunold, 

rechtswalt in der Kanzlei Nachmann rechtsanwälte 

Er berät in Fragen des Bau- und Immobilienrechts. 

bau- & 

immobilienlexikon 


alop-versicherung (Advance Loss of 

Profit) 

Oder auch Bauleistungsversicherung 

genannt, die Vergütungsausfälle während der 

Bauphase absichern soll. So z. B. im Rahmen von 

ÖPPs, wenn eine Immobilie verspätet fertig gestellt 

wird und die Projektgesellschaft daher vom 

öffentlichen Auftraggeber keine Vergütung erhält. 

Bei Fehlen einer solchen Versicherung muss sich 

etwa der Nachunternehmer im Baugewerk vertraglich 

verpflichten, Schadensersatz mindestens in 

Höhe der entgangenen Vergütung zu entrichten. 

after-sales-service (oder: After-Sales- 

Selling, Post-Sale-Selling) 

Kunden Nachbetreuung, welche nach der 

Durchführung des eigentlichen Projekts stattfindet. 

Zweck ist vor allem Kundenbindung und 

Imagebildung, um diese z. B. auch nach dem Kauf/ 

Verkauf einer Immobilie zu binden. Es soll vor 

allem eine höhere Zufriedenheit des Käufers/Verkäufers 

sichergestellt werden. Ein moderner After- 

Sales-Service definiert sich nicht als Ereignis, 

sondern als fortlaufender Prozess. 

baumischverfahren 

Vorgang zur Bodenverfestigung, -stabilisierung 

und - verbesserung. Durch ein spezielles 

Mischgerät (z. B. Bodenfräse, Gummirad- oder 

Schaffußwalze) wird der Boden aufgelockert bzw. 

aufgerissen, sofern er nicht bereits mit einem 

speziellen Gemisch vorbereitet ist. Bei diesem 

Verfahren wird dem Boden dann Bindemittel, 

Wasser und ggf. Zusatzstoffe beigemischt (sog. 

” Mixed-In-Place-Verfahren“). Der Boden erfährt so 

eine deutliche Verbesserung gegen Verkehr und 

Klima. 

best value 

Wert einer Immobilie, der bei deren 

Verkauf ” bestenfalls“ am Markt erzielbar wäre. 

Berücksichtigt wird nur die aktuelle Marktlage. 

Ganz ungewöhnliche Ereignisse oder Interessen 

des Marktes werden nicht bewertet. Er bildet das 

Gegenstück zum Verkehrswert; der ” Best Value“ 

liegt regelmäßig über dem Verkehrswert. Früher 

war auch die Bezeichnung ” Open Markt Value“ 

gebräuchlich. 

chartered surveyor 

Mitglied des 1868 in London gegründeten 

Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). 

Der RICS ist staatlich anerkannt und ein weltweit 

tätiger Fachverband von Immobiliensachverständigen, 

der hochqualifizierte Immobiliengutachter 

und Immobilienbewerter stellt. Die Mitglieder 

verfügen in allen Bereichen von Grundbesitz, Immobilien 

und Bauprojekten über hohe Sachkunde. 

caso4 (Calciumsulfat) 

Wird bei der Zementherstellung in geringen 

Mengen beigefügt, um auf das Erstarrungsverhalten 

Einfluss zu nehmen. 

din 276 

Vor allem bei Abrechnungen von Architekten- 

und Ingenieursleistungen nach § 10 Abs. 

2 HOAI im Rahmen der anrechenbaren Kosten 

zu beachten. Der Gesetzgeber hat ausdrücklich 

klargestellt, dass die DIN 276 in der Fassung 

April 1981 anzuwenden ist und nicht die Fassung 

1993. Wird nach der DIN 276 1993 abgerechnet, 

ist die Honorarrechnung sachlich falsch und 

nicht lediglich ” nicht prüffähig“; es besteht also 

keine Korrekturmöglichkeit und dies führt zur 

Abweisung einer Honorarklage als endgültig 

unbegründet. 

due diligence real estate 

Analyseinstrument bei Immobilientransaktionen, 

um Informationen über die öffentlichrechtlichen, 

zivil- und steuerrechtlichen, baulichen, 

gebäude- und umwelttechnischen sowie 

wirtschaftlichen Faktoren der Immobilien zu eruieren. 

Es wird hierdurch eine objektive Entscheidungsgrundlage 

geschaffen, z.B. für die Kaufpreisfindung. 

Sie kann hilfreich sein, um bestehende 

Risiken angemessen in die Vertragsgestaltung 

und - verhandlung mit einfließen zu lassen. 

epoxidharze 

Werden als Injektionsharz für Abdichtungen 

oder als sogenannter ” 2-Komponenten- 

Klebstoff“ verwandt. Epoxidharze weisen sowohl 

sehr gute Hafteigenschaften als auch einen hohen 

Härtegrad sowie extreme Abriebfestigkeit auf. Sie 

wurden von dem Schweizer Chemiker P. Castan 

erfunden und im Jahre 1939 patentiert. Die 

Markteinführung erfolgte 1946 in der Schweiz. 

erfüllungsstadium 

Die Phase des Werkvertrages bis zur 

Abnahme der Leistung. Mit Abnahme endet das 

Erfüllungsstadium und der Vertrag tritt in die 

Gewährleistungsphase. Je nachdem, in welcher 

Phase der Vertrag sich befindet, bestehen 

unterschiedliche Rechtsfolgen (z. B. hinsichtlich 

Risikoverteilung, Haftung, Beweislast etc.). 

fertigstellungsbescheinigung 

In § 641a BGB bis 31.12.2008 geregeltes 

Verfahren, um mittels Gutachter die Abnahme 

von Bau- oder Werkleistungen herbeizuführen. 

Nachdem sich die mit der Einführung beabsichtigten 

Erwartungen in der Praxis nicht ansatzweise 

erfüllen konnten, wurde dieses Verfahren 

wieder abgeschafft und gilt nur noch für

Verträge, die bis zum 01.01.2009 geschlossen 

wurden. Nicht zu verwechseln ist die Fertigstellungsbescheinigung 

mit der in § 12 Nr. 5 Abs. 1 

VOB/B geregelten Fertigstellungsmitteilung, die 

zu einer Abnahme(fiktion) 12 Tage nach ihrem 

Zugang beim Auftraggeber führt. 

gpa (General Producement Agreement) 

Beschaffungsvereinbarung zwischen der 

Europäischen Union, Hongkong, Israel, Japan, 

Kanada, Norwegen, Schweiz, Singapur, USA und 

Korea, die eine Nichtdiskriminierung zwischen 

den Firmen aus verschiedenen Staaten fordert. 

hammerschlags- und leiterrecht 

Befugnis, für Bau- oder Instandsetzungsarbeiten 

am eigenen Haus vorübergehend das 

Nachbargrundstück zu betreten, um von dort 

aus Werkzeug besser einsetzen zu können 

(Hammerschlagsrecht). Das Leiterrecht ermöglicht 

das Aufstellen einer Leiter bzw. eines 

Gerüstes. Diese Rechte sind – mit Ausnahme 


von Bayern und Bremen – in allen Bundesländern 

geregelt. 

Zur Ausübung ist regelmäßig erforderlich, 

dass die Arbeiten ohne das Betreten des 

Nachbargrundstücks nicht zweckdienlich oder 

nicht mit vernünftiger Kostenlast ausgeführt 

werden können. Die hierdurch entstehenden 

Belästigungen dürfen überdies für den Nachbarn 

nicht unverhältnismäßig sein und müssen alle 

öffentlich-rechtlichen Vorgaben einhalten. 

housing improvement districts (Immobilien- 

und Standortgemeinschaften, sog. ISG) 

Auch unter dem Namen ” Business Improvement 

Districts“ (BID) bekannte Geschäfts- oder 

Wohnviertel einer Stadt. Ziel ist es, deren Attraktivität 

zu steigern, indem entsprechende Initiativen 

von Geschäftsleuten bzw. Eigentümern gegründet 

werden und so das Nebeneinander von gewerblichen 

Niederlassungen und Wohnhäusern durch geeignete 

Maßnahmen gestärkt werden soll. (z. B. Erhöhung 

der Wohn- und Lebensqualitäten sowie Erhöhung

der Umfeldqualitäten der Beschäftigten). Gesetzliche 

Regelungen hierzu finden sich in den §§ 171 ff. 

BauGB. 

i-bausystem 

Modell zur ökonomischen Kellertrockenlegung, 

bei der Folien oder Noppen auf das alte 

Mauerwerk aufgebracht werden. Hinterher werden 

Putzträger aufgelegt, damit Oberflächenputz angebracht 

werden kann. Parallel wird die Temperatur 

der Oberfläche erhöht und/oder die Luftfeuchtigkeit 

abgesenkt, um so die Bildung von Kondensat zu 

verhindern. Die Folien und Noppen bestehen 

aus unverrottbaren Materialien. Damit soll der 

Ansatz von Schimmelpilzen verhindert werden. 

jahresmiete 

Gibt der Unternehmer die Zusage einer 

bestimmten Jahresmiete ab, so stellt dies eine 

selbständige Garantiezusage dar, für dessen 

Eintreten der Unternehmer sogar über die 

gesetzlichen Gewährleistungsansprüche hinaus 

haftet (BGH, Urteil vom 08.02.1977, Az.: VII ZR 

208/70). 

kreditanstalt für wiederaufbau 

1948 mit Sitz in Frankfurt/Main durch 

Gesetz gegründete Körperschaft des öffentlichen 

Rechts, an der der Bund mit 80 % und die Bundesländer 

mit 20 % beteiligt sind. So hat z. B. 

die KfW für den Sektor der finanziellen Zusammenarbeit 

des Bundes mit Entwicklungsländern 

spezielle Vergaberichtlinien erlassen und hat 

sie – obwohl sie weder Träger des Vergabeverfahrens 

noch Vertragspartner ist – darauf zu achten, 

dass ” öffentliche Mittel so effizient und wirtschaftlich 

wie möglich“ verwendet werden und 

dass die Ausschreibung fair, chancengleich und 

transparent verläuft und die wirkungsvollste Verwendung 

knapper Mittel gewährleistet ist. Über 

ähnliche Regularien verfügt auch die Weltbank. 

leverage effekt 

Die einfache Eigenkapitalbeteiligung, z. B. 

an einer Projektentwicklungsgesellschaft, führt 

regelmäßig zu einer höheren Verzinsung des 

Eigenkapitals; je kleiner der Eigenkapitalanteil, 

desto geringer das Risiko und desto höher die 

Verzinsung. Der Leverage Effekt befasst sich mit 

einer idealen Zusammensetzung von Eigen- und 

Fremdkapital und der Abhängigkeit der Rentabilität 

des Eigenkapitals vom Anteil der Fremdfinanzierung. 

Positiv ist er dann, wenn die Rendite 

des Gesamtkapitals höher ist als der Fremdkapitalzins. 

mabv (Makler- und Bauträgerverordnung) 

Sie ist insbesondere zu beachten, wenn 

ein Bauvorhaben unter Verwendung von Vermögenswerten 

des Käufers durchgeführt wird. 

Die MaBV dient dem Schutz des Käufers vor 

Übervorteilung durch den Bauträger und soll 

insoweit seine Risiken reduzieren. Dies wird 

insbesondere dadurch gewährleistet, dass die 

Regelungen der MaBV zwingend sind und durch 

vertragliche Gestaltung nicht umgangen werden 

können, § 12 MaBV. 

niedrigenergiehaus 

Gebäude, bei denen, der Jahresheizwärmebedarf 

ca. 25 bis 30 % unter dem der Wärmeschutzverordnung 

liegt. Der Begriff ist gesetzlich 

nicht definiert. Grundsätzlich verlangen Banken 

zur Baufinanzierung einen Wärmebedarfsausweis 

für das zu errichtende Gebäude, da Niedrigenergiehäuser 

heutzutage den Standard bilden. 

Grundlage der auch als Passiv- oder Energiesparhaus 

bezeichneten Objekte ist eine professionelle 

Wärmedämmung und eine sehr umweltfreundliche 

Haustechnik. 

objektbetreuung 

In der Honorarordnung für Architekten 

und Ingenieure als Leistungsphase 9 beschriebene 

Tätigkeit, die einen Schwerpunkt in der 

Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor 

Ablauf der Gewährleistungsfristen hat. Der 

mit der Objektbetreuung beauftragte Architekt 

oder Ingenieur ist zumindest nach OLG Hamm 

(Urteil vom 09.01.2003, Az.: 17 U 91/01) nicht 

verpflichtet, während der Gewährleistungszeit 

laufend oder wiederholt Begehungen durchzuführen, 

sondern nur einmal kurz vor Ablauf der 

Verjährungsfrist. 

öffentliche private partnerschaft 

(ÖPP) 

Deutscher Begriff für PPP (Public Private 

Partnership) zur Vermeidung des Anglizismus. 

public private partnership (PPP) 

Form der Zusammenarbeit zwischen der 

öffentlichen Hand und Privaten. Trotz des in 

letzter Zeit sich mehrenden politischen Engagements 

ist der Begriff gesetzlich nicht geklärt, 

weitgehend unscharf und wird als ” diffus“ 

bezeichnet. Initiative hat vor allem die Europäische 

Kommission gezeigt, indem sie im April 

2004 ein Diskussionspapier (Grünbuch) hierzu 

vorgelegt hat. 

quarz (SiO2) 

Mineral, meist in Kies oder Sand enthalten. 

Er wird teilweise zur Verdichtung von 

Fliesenfugen und als Eisenbahnschotterkörper 

verwandt, da seine hohe Festigkeit Pflanzen- 

bewuchs verhindert. Im Straßenbau kommt er 

nicht zum Einsatz, da er zu hart ist, schlecht bindet 

und einen raschen Verschleiß der Autoreifen 

verursacht. 

reit (Real Estate Investment Trust) 

Bezeichnet bestimmte Immobilien-Treuhandfonds. 

REITs dürfen auch Einkünfte erzielen, 

die nicht aus immobilienbezogenen Aktivitäten 

stammen, die jedoch einen Maximalanteil 

von 25 % der Gesamteinkünfte nicht übersteigen 

dürfen. Der Hauptgehalt des REITs muss mit 

mindestens 75 % eindeutig auf Immobilienanlagen 

liegen. Ein REIT soll vor allem Immobilien 

halten und nicht den Handel in den Vordergrund 

stellen. 

sigeko (Sicherheits- und Gesundheitskoordinator) 

Für größere Baustellen, auf denen auch 

Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber tätig sind 

und auf denen besonders gefährliche Arbeiten 

ausgeführt werden, ist nach § 2 Abs. 3 der Baustellenverordnung 

ein Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan 

aufzustellen und nach § 3 ein 

Sicherheits- und Gesundheitskoordinator zu 

bestellen. Ob der Bauherr diese Aufgabe selbst 

ausführt oder auf einen Dritten delegiert, bleibt 

ihm überlassen. 

teleaustria-entscheidung 

Mit seiner Entscheidung vom 07.12.2000 

(Az.: C-324/98) hat der EuGH nicht nur bestätigt, 

dass unterhalb der vergaberechtlichen 

Schwellenwerte – mit der Folge der Nichtgeltung 

der Vergaberichtlinien – die Grundfreiheiten des 

EG-Vertrages zu beachten sind, sondern er hat 

hierauf basierend grundlegende Anforderungen 

an die Auftragsvergabe unterhalb der Schwellenwerte 

entwickelt. Die wichtigste Aussage ist, dass 

Aufträge bekannt gemacht werden müssen, es 

sei denn, sie sind von geringer wirtschaftlicher 

Bedeutung. 

unique selling proposition (USP) 

Einmaliger Produktnutzen und damit ein 

Vorteil, den keine konkurrierende Immobilie 

bieten oder erzielen kann. Der USP sollte bei 

der jeweiligen Immobilie zunächst gesucht bzw. 

konkret entwickelt, dann am Markt platziert und 

gezielt mittels Werbung herausgestellt werden. 

vob 

Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, 

die aus dem Bedürfnis des Baurechts 

geschaffen wurde, einen interessengerechten 

Ausgleich zwischen dem Bauherrn und dem 

Unternehmer zu erreichen. Die VOB gliedert 

sich in drei Teile: die VOB/A behandelt die 

” Allgemeinen Bestimmungen für die Vergabe von 

Bauleistungen“, die VOB/B enthält Allgemeine 

” 

Vertragsbedingungen für die Ausführung von 

Bauleistungen“ und die VOB/C bringt Allgemei- 

” 

ne Technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen“ 

zum Ausdruck. 

wasserhaltung 

Vor allem Juristen bringen diesen Begriff 

in Verbindung mit der Rechtsprechung des 

BGH zum Umgang mit unklaren Leistungsbeschreibungen 

des Auftraggebers. Der BGH 

hat in seinen Entscheidungen Wasserhaltung 

” 

I-III“ den Umgang hiermit wie folgt dargestellt: 

Der Auftragnehmer hat das Risiko einer formal 

ordnungsgemäßen, jedoch undeutlichen, nicht 

kalkulierbaren Leistungsbeschreibung zu tragen, 

soweit er die Unklarheit zum Zeitpunkt seiner 

Kalkulation erkennen kann. Eine Kalkulation 

” ins Blaue“ bzw. eine spekulative Kalkulation ist 

ihm untersagt; gibt er jedoch ein Angebot für 

eine auch für ihn nicht kalkulierbare Leistung 

ab, ist er hieran gebunden. 

yellow book 

Im grenzüberschreitenden (Groß-) 

Anlagenbau finden die sog. ” FIDIC-Bauvertragsbedingungen“ 

Anwendung, die ähnlich wie die 

VOB Bauverträgen zugrunde gelegt und von 

der Fédération Internationale des Ingénieurs- 

Conseils (FIDIC) in der Schweiz herausgegeben 

werden. Besondere Bedingungen – hauptsächlich 

für die Bedürfnisse des Anlagenbaus – enthält 

das sog. ” Yellow Book“. Das sog. ” Red Book“ 

enthält hingegen Bestimmungen vergleichbar 

der VOB/B, also für spezielle auf den Baubereich 

zugeschnittene Regelungen. 

zusatzinvestitionen 

Dieser Begriff spielt z. B. bei der Risikoverteilung 

für allgemeine Gesetzesänderungen 

zwischen den Baubeteiligten eine Rolle. Oftmals 

findet sich eine Risikoteilung, soweit Gesetzesänderungen 

eine Zusatzinvestition (Capex) 

erfordern. Höhere Betriebskosten (Opex) hat 

jedoch regelmäßig der Auftragnehmer selbst zu 

tragen, da er in der Lage ist, die Auswirkungen 

solcher Gesetzesänderungen einzukalkulieren 

und zu handhaben. 

zwischenbauzustand 

Es kann sinnvoll sein, Zwischenbauzustände 

(z. B. Aufmaßnahmen später überbauter 

oder verdeckter Leistungen) zur Zustands- bzw. 

Beweissicherung festzuhalten. Hierfür eignen 

sich u. a. private Sachverständige.

N# BAUEN 

Seite 62 

Eine Analyse von Dr.-Ing. Norbert Preuß und Dipl.-Ing. Gerhard Wirth, 

geschäftsführende Gesellschafter der Preuss Projektmanagement GmbH 

projektmanagement 

im spannungsfeld 

der finanzkrise 

bei der abwicklung von großprojekten 

in den letzten zwei jahren mussten eine 

ganze reihe von einflussgrößen verkraftet 

werden, die neben der aktuellen finanzkrise 

auch von strukturellen veränderungen 

der bauindustrie überlagert wurden. was 

bedeutet das für das projektmanagement in 

der immobilienbranche? dazu ein gespräch 

mit dipl.-ing. gerhard wirth und dr.-ing. 

norbert preuß, die in den letzten jahren 

großprojekte wie die schloss-arkaden in 

braunschweig, weiterstadt shopping oder 

die trier-galerie mit ihrem unternehmen 

preuss projektmanagement durchgeführt 

haben. 

AKTUELLE AUSWIRKUNGEN AUF DIE 

PROJEKTABWICKLUNGEN 

meine herren, wie haben sie 2008 – 

und teilweise 2009 – in ihrer aufgabe als 

projektmanager erlebt? 

! Das haben wir als Wechselbad der Projektsituationen 

im Gedächtnis abgespeichert. Es war 

ein sehr arbeitsreiches Jahr, auch lohnend, aber 

ausgesprochen schwierig in den einzelnen Projekten. 

Die Frage nach dem warum ist sehr vielschichtig 

und hat neben den Einflüssen der aktuellen 

Finanzkrise auch mit den zurückliegenden Phasen 

der Hochkonjunktur und strukturellen Änderungen 

im Bereich der Bauwirtschaft zu tun. 

? können sie das konkretisieren? 

KONJUNKTURELLE HOCHPHASE 

! Wir hatten in den letzten Jahren eine 

konjunkturelle Hochphase für nahezu alle am Wirtschaftleben 

Beteiligten. 

Hamm 

Dies spürte man insbesondere an der Preisentwicklung 

für Materialien, die im Zusammenhang 

mit der globalen Vernetzung der Weltwirtschaft 

Hubertus 

einherging. Die Auslastung von Planern, Baufirmen 

und weiteren Beteiligten im Bauprozess war ausgesprochen 

hoch und sie hält auch noch partiell an, Collage:

Collage: Hubertus Hamm 

Abbildung 1 

Kosten 

Budget 

KoSch KoBe AngebotGU Kooperatives Verfahren 

wobei allmählich an der einen oder anderen Stelle 

Schwierigkeiten sichtbar werden, die uns in einem 

meiner Ansicht nach unangenehmen Überfluss von 

den Medien präsentiert werden. 

? sie haben eben erwähnt, dass auch 

strukturelle änderungen im bereich der bauwirtschaft 

ursache der aktuellen schwierigkeiten 

sind. welche sind das aus ihrer sicht? 

! Wir haben in den letzten zwei Jahren 

eine große Veränderung im Angebot der verschiedenen 

Unternehmenseinsatzformen feststellen 

können. Insbesondere die Abwicklungsform des 

Generalunternehmers stellt sich am Markt völlig 

verändert dar. Man erhält kaum noch qualifizierte 

Angebote von Generalunternehmern und wenn, 

dann häufig sehr verspätet und abweichend von 

den formulierten Anforderungen des Auftraggebers. 

Bedingt durch unterschiedlichste Einflüsse liegen 

die Generalunternehmerangebote weit über dem 

vorgegebenen Kostenrahmen, wobei das auch zum 

Teil mit zu niedrigen beauftragten Kostenvorgaben, 

stark gestiegenen Materialpreisen, Übertragung 

von erheblichen Risiken, sehr anspruchsvollen 

Terminvorgaben etc. in Verbindung stehen. Aus 

diesem Grunde werden größere Projekte heute fast 

ausschließlich über Einzelvergaben bzw. Paketvergaben 

realisiert. 

VERÄNDERUNG IM RISIKOTRANSFER 

? hat das etwas damit zu tun, dass die 

risikogarantien und schadensausfallgarantien 

zu hoch sind? 

Maßnahmen: 

- Erarbeitung von Einsparpotentialen 

- Kostensteuerung 

- Qualitätssteuerung 

- Priorisiertes Änderungsmanagement 

- Entscheidungsmanagement 

- Vergabestrategie 

! Bedingt durch die gute Konjunktur und 

Vollauslastung der ausführenden Firmen waren und 

sind diese nicht mehr bereit, den für Investoren in 

der Vergangenheit komfortablen Risikotransfer von 

der Schnittstelle Planung bis Ausschreibung in die 

Ausführung zu übernehmen. In der Vergangenheit 

hat sich bei einigen Großprojekten gezeigt, dass die 

ausführenden Generalunternehmer bereit waren, 

erhebliche Risiken zu übernehmen, die sich dann 

gerade bei sehr komplexen Bauten mit Unwägbarkeiten 

und zahlreichen Schnittstellen in großen 

Verlusten niedergeschlagen haben. Infolgedessen 

werden die Initiatoren großer Projekte aktuell damit 

konfrontiert, die Risiken selber zu bewerten, um 

diese bei der Projektabwicklung entsprechend zu 

berücksichtigen. Es wird sich in den kommenden 

Monaten zeigen, inwieweit der Einbruch der Wirtschaftsleistung 

diesen Trend wieder dreht. 

ERHÖHTE ANFORDERUNGEN AN DAS 

PROJEKTMANAGEMENT 

Zeit 

? wie haben sich diese einflüsse auf das 

projektmanagement ausgewirkt? 

! Die Auswirkungen der drei vorgenannten 

Einflüsse haben sich projektspezifisch naturgemäß 

unterschiedlich ausgeprägt. In aller Regel ergaben 

sich Kostenerhöhungen, die in Verbindung mit noch 

nicht abschließend budgetierten Risiken zum Erfordernis 

von Kosteneinsparungsrunden, Qualitätsreduzierungen 

und dadurch ausgelösten Projektstörungen 

geführt haben. Das eine oder andere Projekt 

ist auch daran gescheitert, zurückgestellt oder auch 

gestoppt worden.

? wie hat sich das jetzt auf die managementaufgaben 

ausgewirkt, die man ja 

als projektmanager leisten muss, um sein 

ziel zu erreichen ? 

! Die aktuelle Finanzkrise hat in der Entwicklung 

von Oktober 2008 bis jetzt die gegebenen 

Projektsituationen noch einmal sehr weit 

verschärft. Dies betrifft insbesondere Projekte, die 

noch keine abschließende Finanzierung hatten, 

oder aus den beschriebenen Einflüssen heraus 

Nachfinanzierungsbedarf aufweisen. Die finanzierenden 

Banken haben die Anforderungen an 

Investoren erheblich gesteigert. 

Aber nehmen wir einmal ein hypothetisches 

Projekt an und schauen wir mal, wie sich in 

einem konkreten Fall die verschiedenen Szenarien 

auf die Kosten und Organisationsentwicklung 

auswirken. 

SZENARIO DER KOSTEN- UND ORGA- 

NISATIONSENTWICKLUNG 

Zu Beginn des fiktiven Projektes steht wie 

immer ein ermitteltes Budget. Zum Zeitpunkt der 

Budgeterstellung hat das Projekt gerade die Entwicklungsphase 

mehr oder weniger durchlaufen 

und hat naturgemäß auch die Zielrichtung einer 

möglichst hohen Projektrendite. Häufig lassen 

sich die Budgets zu diesem Zeitpunkt zunächst 

nur über Kennwerte eingrenzen, da auch die 

konkreten Randbedingungen und bestehenden 

Projektrisiken noch nicht so klar erkennbar sind. 

Das Projekt geht nach freigegebenem Budget und 

Beauftragung der Planungsphase in die Vorplanung 

und schließt mit einem Vorplanungskonzept 

und einer Kostenschätzung ab, die je nach 

Planungstiefe eine unterschiedliche Schwankungsbreite 

haben mag. 

In unserem Beispiel hat die Kostenschätzung 

(s. Abb. 1) im Verhältnis zum Budget eine 

leichte Steigerung. Die Kostenschätzung wird in 

unserem Fall bauherrenseitig reduziert, mit der 

Maßgabe, dass in der anschließenden Entwurfsplanungsphase 

Kosteneinsparungen, verbunden mit 

Qualitätsreduzierungen, vorgenommen werden, 

damit das Budgetziel erreicht wird. 

In unserem Beispiel gelingt dies nicht. Trotz 

aller Bemühungen ist die Kostenberechnung (s. 

Abb. 1) noch einmal höher als die Kostenschätzung, 

wobei die Ursache durch die Planer mit 

Materialpreissteigerungen argumentiert wird. 

Als Unternehmenseinsatzform für 

dieses Projekt ist die Generalunternehmerform 

vorgesehen. 

Das Projekt steht inzwischen gedanklich 

vor der Ausschreibungsphase. Nun sind zwei 

Szenarien denkbar. 

Das Szenario 1 ist das Prinzip Hoffnung. 

Die Hoffnung besteht darin, dass die funktionale 

Leistungsbeschreibung als Grundlage des 

Generalunternehmerangebotes kostengünstige 

Angebote ergibt, die möglicherweise auch auf 

dem Verhandlungsweg das Ursprungsbudget 

erreichen lassen. 

Dieses Szenario endete häufig in der 

Erfahrung, dass nur zwei bis drei Angebote von 

Generalunternehmern eingingen, diese noch 

weit über der Vorgabe der Kostenberechnung 

lagen und sämtliche Risiken ausschlossen. 

Das Szenario 2 beinhaltet die Aufforderung 

des Bauherrn, das Ursprungsbudget durch 

geeignete Kosten- und Qualitätssteuerung unter 

Beibehaltung der Funktionalität und Grundsätzen 

der gestalterischen Vorgaben zu erreichen. 

Dies bedarf dann einer ganzen Reihe an Aktivitäten 

und Leistungen des Projektmanagements, 

um diesen Prozess auszulösen. 

Spätestens zu diesem Zeitpunkt kommt 

die Frage auf, ob nicht die Einzelvergabe die 

geeignetere Unternehmenseinsatzform ist. Wenn 

zu diesem Zeitpunkt diesbezüglich entschieden 

wird, ist naturgemäß auch schon ein projektspezifischer 

Zeitnachteil entstanden, weil nun die 

Leistungsverzeichnisse für den Rohbau neu 

angefertigt werden müssen und auch in Abhängigkeit 

eines Rohbaubeginns die Ausführungsplanung 

von den bauherrenseitigen Planern 

beauftragt werden muss. 

Ein Ausweg aus der Situation könnte in 

einem kooperativen Verfahren mit den Generalunternehmern 

liegen, die ein Angebot abgegeben 

haben, wobei sich bei näherer Betrachtung des 

Verfahrensansatzes zeigt, dass dies ein Irrweg 

ist, da er mit Sicherheit zu diesem späten Projektzeitpunkt 

für den Investor nur Projektnachteile 

bringt. Dies liegt in erster Hinsicht daran, 

dass ein kooperatives Verfahren weit früher begonnen 

werden müsste und auch diesbezüglich 

ganz andere Anforderungen bestehen als in dem 

hier dargestellten Fall. Falls man sich für diesen 

Weg entscheiden würde, werden der Zeitnachteil 

und damit auch die Kosten des Projektes noch 

weiter ansteigen. 

? man kann sich sehr gut vorstellen, 

das ihr beispiel eine ziemlich übliche entwicklung 

ist. angesichts der bautätigkeiten 

in unserem lande kann man jetzt aber sicherlich 

nicht den beteiligten unterstellen, 


dass alle zu blauäugig an solche projekte 

herangehen, oder? 


! Die Ursache dieser Szenarien liegen sicher 

nicht im Einsatz unqualifizierter Planungsund 

Projektbeteiligter, sondern ergeben sich Collage:

durch die eben erwähnte Trias aus Veränderung 

der Rolle des Generalunternehmers, Risikotransfer 

und Wechsel von Hochkonjunktur in die 

Krisensituation. 

In dem dargestellten Szenario müssen 

natürlich insbesondere die Aufgaben des verantwortlichen 

Projektmanagers greifen. Er muss als 

Motor dafür sorgen, dass die aufgetretenen Kostenerhöhungen 

durch Kompensationen in den 

Standards des Bauprogramms und eine Vielzahl 

an Gegensteuerungsmaßnahmen auf die Kostenvergabe 

des Budgets zurückgeführt werden. 

Dies gelingt natürlich nur in dem Fall, dass der 

Investor bereit ist, Abstriche in den Qualitäten 

zu akzeptieren. Ich führe das Szenario allerdings 

auch in einer wesentlichen Erkenntnis zusammen. 

Es sollte sorgfältig abgewogen werden, ob 

die Unternehmenseinsatzform der Generalunternehmer 

bzw. -übernehmer bei bestimmten 

Randbedingungen (zum Beispiel bei Projekten 

mit komplexer Nutzungsstruktur, erhebliche 

Bestandsrisiken, Denkmalschutzproblematiken) 

überhaupt geeignet ist. Häufig entscheidet der 

Investor frühzeitig die Unternehmenseinsatzform 

ohne Berücksichtigung dieser Hinweise, 

weil dieser die Kosten- und Terminsicherheit der 

Kumulativleistungsträger-Modelle weit überschätzt. 

In einigen Fällen haben die Auswirkungen 

der Ende letzten Jahres eingetretenen 

Veränderungen im Baumarkt den einen oder 

anderen Projektbeteiligten bei seinen Auftraggebern 

in Misskredit gebracht. Insofern muss man 

in der Beurteilung unterscheiden, inwiefern die 

Schieflage von Projekten einzig und allein auf 

die Materialpreiserhöhungen bzw. auf konjunkturelle 

Einflüsse zurückzuführen sind oder ob 

die Aktivität des Planers oder Projektsteuerers 

als nicht ausreichend bewertet werden muss. 

Wir möchten deshalb kurz auf die eingetretenen 

Materialpreissteigerungen am Beispiel des Stahlpreises 

eingehen. 

DIE ENTWICKLUNG DES STAHLPREISES 

Vor dem Hintergrund der Entwicklungen 

bei den wichtigsten Einsatzstoffen für die 

Rohstahlerzeugung bis zur Jahresmitte 2008 kam 

es zu einem dramatischen Preisanstieg bei Stahl, 

der sich jedoch im Laufe des dritten Quartals im 

Laufe eines zunehmenden Überangebotes wieder 

umkehrte. Die großen Stahlhersteller reagierten 

auf die rückläufige Nachfrage seitens ihrer 

Abnehmer nun ihrerseits mit Produktionskürzungen. 

Es kann allerdings davon ausgegangen 

werden, dass nach Überwindung der Konjunkturkrise 

die Stahlnachfrage weltweit wieder anziehen 

wird. Der Stahlpreis selbst hängt mit der 

Preisentwicklung bei Kokskohle, Stahlschrott 

und den Kapazitäten von weltweit bestehenden 

Eisenerzminen zusammen. Falls die Investitionen 

in Erzminen aufgrund der Konjunkturkrise 

reduziert werden, laufen die Stahlhersteller mittelfristig 

in eine Versorgungslücke bei Eisenerz 

hinein, die in der Folge wieder erneute drastische 

Preiserhebungen auch auf der Stahlseite 

nach sich ziehen würden. 

Wir sagen das nur deshalb, weil in manchen 

Projekten bereits wieder das Prinzip Hoffnung 

eingekehrt ist, dass sich der Stahlpreis auf 

der aktuellen Preishöhe konsolidiert. Dies wird 

mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht so bleiben. 

ERHÖHTE ANFORDERUNGEN AN DAS 

PROJEKTMANAGEMENT 

? gut – oder nicht gut. aber was 

heißt das jetzt für die aufgaben des projektmanagers? 

denn einer muss ja die kohlen 

aus dem feuer holen, oder? 

! Das bedeutet, dass ein Projektmanager 

eine ganz aktive Funktion in diesem Steuerungsprozess 

übernehmen muss. Sie müssen sich 

prinzipiell vorstellen, dass jede nachträgliche 

Änderung in der Steuerung eines Projektes, das 

einmal angelaufen ist, ein sehr hohes Störpotential 

hat. Denn Planer wollen geordnete Abläufe 

haben, um die geplanten Ziele zu verwirklichen. 

Ändern sich nun wesentliche Parameter – zum 

Beispiel, indem der Stahlpreis wieder anzieht 

und der Bauherr daraufhin sagt, dass wir an anderen 

Stellen Einsparungen vornehmen müssen 

– dann ist die Implementierung dieser neuen 

Ziele in den laufenden Produktionsprozess nicht 

so ganz einfach. Denn – und auch das ist wichtig 

zu wissen – die Planer bekommen in der Regel 

kein Geld für diese zusätzlichen Einsparungen, 

im Gegenteil. Meistens sind ihre Honorare an 

die anrechenbaren Kosten des Gebäudes gebunden, 

so dass sich Einsparungen für sie negativ 

auswirken. Hinzu kommt die Kommunikation 

mit dem Auftraggeber, der bei jedem Projekt 

bestimmte wirtschaftliche Ziele hat, die sich zum 

Beispiel in der Rendite eines Objektes ausdrücken 

können. Manchmal muss man – wenn das 

Projekt einen bestimmten Status erreicht hat 

– seinem Auftraggeber auch sagen, dass eine 

massive Einsparung – wenn er beispielsweise 

aufgrund eines neuen Kostendrucks glaubt, ein 

ganzes Geschoss einsparen zu müssen – die 

Folge hat, dass die gesamte Planung von vorne 

angefangen werden muss. Sie können an solchen 

Faktoren erkennen, welche Ansprüche an die 

kommunikativen Fähigkeiten eines Projektmanagers 

gestellt werden. Meist sind unsere 

Abbildung 2 

Wirtschaft 

Fachliche 

Kompetenz 

Methodische 

Kompetenz 

Auftraggeber Investoren, die die Prozessabläufe 

im Detail nicht interessieren, weshalb sie uns 

ja mit der Steuerung beauftragen. Das bedeutet: 

Sie vertrauen auf unsere Kompetenz, die sich aus 

der Schnittmenge der vier Kompetenzbereiche 

Technik, Wirtschaft, Recht und Organisation ergibt 

(s. Abb. 2). Aus dieser Position folgt natürlich 

auch eine Verantwortung unserem Auftraggeber 

gegenüber, weshalb wir ihm die Konsequenzen 

aufzeigen müssen, die sich aus bestimmten 

Entscheidungen ergeben. Eine solche Information 

darf – und muss – er von uns erwarten können. 

? sie erwähnten gerade die honorierung 

der planer. wie werden sie bezahlt? 

! Zu Beginn eines Projektes machen wir 

eine Personaleinsatzplanung, aus der unser Honorar 

resultiert. Was wir nicht machen – einige 

Wettbewerber aber schon – ist eine erfolgsabhängige 

Bezahlung. Wenn man zum Beispiel prozentual 

aus den Einsparungen honoriert wird, die 

man durchsetzt, dann prügelt man jede Einsparung 

durch – ob sie für den Bau Sinn macht oder 

nicht. Uns ist dagegen ganz wichtig, dass wir bei 

solchen großen Projekten – und da reden wir von 

200, 300 Euro Millionen Volumina – mit allen Beteiligten 

fair und partnerschaftlich umgehen. Und 

dazu müssen wir unabhängig sein. Denn manchmal 

gehört es auch zu unserem Management, 

dass wir uns schützend vor die Planer stellen, 

weil manche Bauherren mit ihrer Erwartungshal- 

Technik 

Projektleiter 

recht 

Soziale 

Kompetenz 

Organisation 

tung die Planer an die Wand pressen. Dann muss 

ihnen auch mal jemand sagen: ” Das geht nicht!“ 

Man kann Planer nicht jede Woche auf neue Kosteneinsparungen 

ausrichten. 

? worin unterscheidet sich ihre 

arbeit vom partnering-konzept? 

! Wir wollen keine einzelnen Bauleistungen 

verkaufen, sondern sind beim Projektmanagement 

einzig und allein dem Bauherrn verpflichtet. 

Das will nichts aussagen über die Qualität des 

Partnering-Konzeptes, sondern lediglich, dass 

ein Unternehmen, das Bauleistungen anbietet, 

bestimmte Liefer- und Auftragsinteressen 

vertritt. Wir steuern jedoch den Gesamtentstehungsprozess. 

Bei Projekten, die in sogenannten 

Partnering-Konzepten organisiert sind, bringen 

wir uns entsprechend ein. Dabei kommt es darauf 

an, der geänderten Interessenlage leistungstechnisch 

Rechnung zu tragen. Gerade dann kommen 

die erwähnten erhöhten Anforderungen an das 

Projektmanagement zum Tragen. 

N# Nachmann rechtsanwälte beraten Investoren bei Großprojekten 

in rechtlichen Fragen des Projektmanagements. 

Dr.-Ing. Norbert Preuß ist auch Vorstand im DVP (Deutscher 

Verband der Projektmanager in der Bau- und Immobilienwirtschaft 

e.V.) sowie Leiter der Fachkomission Projektmanagement/Projektsteuerung 

der AHO (Ausschuss der 

Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten 

für die Honorarordnung e.V. ).

N# BAUEN 

Seite 70 

Dipl.-Ing. Klaus Pöllath, Mitglied des Vorstandes der Ed. Züblin AG, 

im Gespräch mit Andreas Lukoschik 

” hickhack 

war früher!“ 

die ed. züblin ag ist deutschlands marktführer 

im hoch- und ingenieurbau. sie hat 

köln mit dem bau eines der kranhäuser zu 

einem neuen wahrzeichen verholfen, baute 

mit dem mercedes benz museum eine höchst 

anspruchsvolle, architektonische konstruktion 

und hat sich in der jüngsten deutschen 

geschichte mit dem verschieben des zweigeschossigen 

kaisersaals auf luftkissen an berlins 

potsdamer platz technologisch ein kleines 

denkmal gesetzt. 

kurzum: züblin baut, was andere 

versprechen. das ist nicht nur eine herausforderung 

an die ingenieurskunst, sondern vor 

allem auch an das projekt-management. 

unser autor andreas lukoschik unterhielt 

sich deshalb über diese kunst mit dipl.ing. 

klaus pöllath, vorstandsmitglied bei der 

ed. züblin ag, und wollte von ihm wissen, wie 

züblin den bau solcher projekte leisten kann. 

” immer mehr mit partnering“, sagte pöllath 

und erklärt auch gleich warum: 

! Sehen Sie, wenn ein Bauherr ein Bürogebäude 

schlüsselfertig bauen will, dann hat er ein 

Grundstück, meist auch schon einen Großteil des 

Geldes für den Bau organisiert und – ganz wichtig 

– eine Vorstellung vom zukünftigen Gebäude. 

Jetzt sucht er sich einen Architekten und erklärt 

ihm, was er will. Der muss sich dann im Gegenzug 

erst einmal in die gestellte Aufgabe einarbeiten und 

gewinnt Zug um Zug klarere Vorstellungen. Für die 

Ausschreibung des Bürogebäudes lädt der Architekt 

verschiedene Bauunternehmer ein. Die fangen wieder 

bei Null an, arbeiten sich in das Projekt ein und 

geben ein Angebot ab. Der Preisgünstigste erhält den 

Zuschlag und setzt eine Projektleitung ein, die das 

Bürogebäude schlüsselfertig erstellt. Auch die fängt 

wieder von vorne an. Der zukünftige Nutzer des 

Bürogebäudes nimmt den Mieterausbau in die Hand 

und muss nun als vierte Partei anfangen, sich mit 

dem Gebäude auseinander zu setzen. Es ist, glaube 

ich, offensichtlich, dass dieser Prozess des Wissenstransfers 

im Laufe des Projektfortschritts optimiert 

werden kann – und muss. Allein schon wegen der 

volkswirtschaftlich unsinnigen Verschwendung von 

Human Ressources. 

Partnering ist der Ausweg aus diesem 

” Zuviel“. Es ist eine konkrete Arbeitsweise zur 

Abwicklung komplexer Projekte, bei dem klassische 

Vertragsbeziehungen so transformiert werden, dass 

das entstehende Projektteam auf Basis von Vertrauen 

und gemeinsamen Zielen sowie durch Maximierung 

der Ressourcen-Effizienz Projekte schneller, qualitativ 

besser und damit für alle zufriedenstellender 

abwickeln kann. 

Dabei darf man nicht vergessen, dass Partnerschaft 

zwischen Unternehmen an sich nichts 

Neues ist. Wir kennen im Bau bereits die Formen 

der Bietergemeinschaft, der Arbeitsgemeinschaft 

oder des Joint Ventures. Da existieren also schon 

Berning 

Erfahrungen zum Thema Kooperation“, auf denen 

” 

man aufbauen kann. 

Tina 

? das hört sich erst einmal sehr gut an. 

aber wie muss ich mir das konkret vorstellen? Illustration:

! Bereits in der Entwurfsphase ist es von 

großer Bedeutung, dass sich Bauherr, Architekt 

und Bauunternehmer an einen Tisch setzen und 

gemeinsam das Projekt besprechen und entwickeln. 

Denn die Höhe der Projektkosten ist zu Beginn 

der Projektierung und Planung am optimalsten zu 

steuern. In der Ausführungs- und Nutzungsphase 

sind die Gesamtkosten nur noch geringfügig zu 

beeinflussen. Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass 

die Schnittstellen zwischen den Beteiligten bekannt 

sind. Man muss sich also Zeit nehmen und miteinander 

die klare Aufgaben-, Rollen- und Funktionsverteilung 

diskutieren und anschließend schriftlich 

festlegen. Diese Festlegung orientiert sich an den 

tatsächlichen Kompetenzen und dem Fachwissen 

der Partner. 

? was ist, wenn sich der bauherr nicht 

so früh auf einen baupartner festlegen möchte, 

weil er einen für ihn vielleicht vorteilhaften 

wettbewerb nicht unterbinden will? 

! Dann sieht das Modell Partnering einen 

Kompetenzwettbewerb vor, der bereits vor der Projektierungsphase 

stattfindet und nicht erst nach der 

Planung, denn dann bleibt dem Bauunternehmer 

HighLight Munich Business Towers 

nur noch die bereits von anderen geplante Ausführung. 

Können sich die miteinander im Wettbewerb 

stehenden Bauunternehmer jedoch bereits vor der 

Projektierungsphase präsentieren, kann sich der 

Bauherr einen geeigneten Bauunternehmer nach 

den Kriterien auswählen, die für ihn wichtig sind, 

also zum Beispiel nach Bonität, Referenzen, Projektteam, 

Kooperationsbereitschaft oder Sachkompetenz. 

? kommen wir zur delikaten frage nach 

dem geld. gehört zum partnering auch die 

transparenz der kosten? 

! Mehr noch. Ich nenne es das ” Prinzip 

der gläsernen Taschen“. Dabei werden bei jedem 

einzelnen Gewerk die Kosten offengelegt. Auch 

beim Gewerk ” Rohbau“ muss sich der Bauunternehmer 

verpflichten – der diese Leistung ja selbst 

ausführt – sich in die Karten schauen zu lassen. 

Selbst hier gibt es keine Geheimniskrämerei, weil 

das Partnering jeden verpflichtet, seine Kompetenz 

und seine Kenntnis bezüglich der Kosten gegenüber 

den anderen offenzulegen und einzubringen. 

Damit ist gewährleistet, dass bei Anpassungen und 

Änderungen in der Planungsphase – aber auch zu 

jedem anderen Zeitpunkt – die Auswirkungen auf

HighLight Munich Business Towers

die Kosten sowohl als Erhöhung oder als Minderung 

transparent nachweisbar sind. Dadurch werden die 

üblichen Nachtragsdiskussionen überflüssig. Sie sind 

in einem Partnering-Verfahren deswegen auch erst 

gar nicht vorgesehen. 

? hört sich sehr interessant an. stellt 

sich die frage nach dem stellenwert des partnerings 

bei der realisierung von großprojekten. 

! Ich kann sagen, dass bei Züblin ein Drittel 

der Aufträge bereits im Partnering-Stil durchgeführt 

wird. Die anderen beiden Drittel arbeiten zur einen 

Hälfte mit Pauschalen – oder neudeutsch ” global 

maximum prices“ – und zur anderen sind es Einheitspreisverträge. 

In fünf Jahren wird jedoch – so meine 

Schätzung – Partnering in unserem Unternehmen 50 

Prozent der Projekte ausmachen. Deshalb bereiten 

wir unsere Mitarbeiter heute schon mit Schulungsmaßnahmen 

darauf vor, weil bei diesem Vorgehen 

nicht nur ein großes Potential an Ingenieurswissen 

notwendig ist, sondern auch ein hohes Maß an – ich 

nenne es mal so – ” menschlichem“ Potential. Denn 

am Ende kommt es auf die Bereitschaft an, tatsächlich 

miteinander ein gemeinsames Ziel zu erreichen – und 

zwar sowohl auf fachlichem und menschlichem Gebiet 

als auch nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten. 

? ” wirtschaftlich“ ist ein gutes stichwort. 

welches dieser drei modelle ist am ende 

kostengünstiger für den bauherrn? 

! Mit großem Abstand das Partnering. Das 

ist auch logisch, denn Schnittstellen verursachen 

Kosten. Die Uni Dortmund hat das einmal wissenschaftlich 

untersucht und herausgefunden, dass 

man bei einer gewerkeweisen Ausschreibung auf 110 

Prozent der möglichen Kosten kommt. Bei Pauschalvereinbarungen 

kommt man auf 100 Prozent und 

beim Partnering liegen sie bei 88 bis 92 Prozent. Das 

Partnering ist also sehr lukrativ. Aber es muss bei 

demjenigen, der bei einem Gebäude das Geld investieren 

will, nicht nur das Verständnis von der Sache 

her da sein, sondern es muss bei ihm auch der Wille 

zur Verständigung vorhanden sein. Und er darf nicht 

ständig Planungsänderungen vornehmen. 

? die haltung, nur den niedrigsten 

preis zu akzeptieren und alles vertraglich 

bombenfest zu zurren, ist also teurer? 

! Klar. 

? warum? 

! Wenn ich weiß, dass ich als Bauunternehmer 

irgendwann an eine Stelle im Prozessablauf komme, 

bei dem – durch knallharte vertragliche Bindungen – 

nur mit 0 oder 1 entschieden wird, dann muss ich das 

in meiner Kalkulation berücksichtigen, weil ich weiß, 

dass dann an dieser Stelle Kosten für mich entstehen, 

die ich an anderer Stelle wieder ersetzt haben 

möchte. 

Wenn ich dagegen weiß, dass ich an dieser 

Stelle des Prozessablaufs mich mit den anderen Beteiligten 

zusammensetzen kann, um einen Lösungsweg 

zu finden, der auch für mich wirtschaftlich gangbar 

ist, dann muss ich das nicht mit einem Risikozuschlag 

abfedern. 

? und von der arbeitszeit? ist das nicht 

viel aufwendiger? 

! Nein, deutlich weniger. Als Vorstand hat 

man natürlich immer die schwierigen Fälle auf dem 

Tisch. Aber wenn ich da sehe, wie viele Dinge bei 

anderen Management-Stilen nur noch via Gericht 

entschieden werden können, weil es keine Gesprächs- 

und Klärungsmöglichkeit mehr gibt – oder vertraglich 

bedingt sogar nicht mehr erlaubt sind – dann ist 

der Vorteil des Partnering eineindeutig. Deshalb setzt 

sich diese Arbeitsweise auch immer mehr durch. 

? an erster stelle muss also der auftraggeber 

klar wissen, was für ein gebäude er 

haben will, um so alle parteien darauf einzuschwören? 

! Wenn Sie sich ein Auto kaufen, dann wissen 

Sie doch auch genau, was Sie haben wollen – welche 

Marke, welche Farbe, welche Motorisierung und auch 

welche Soft-Facts für Sie von Bedeutung sind. Da 

haben Sie sich doch auch gut vorbereitet. Und beim 

Bauen ist das nicht anders. Es handelt sich dabei 

einfach um einen sehr klaren auf Verständigung und 

Einigung ausgerichteten Management-Stil. So wie Sie 

Ihr Privatleben organisieren, so sollen Sie auch ein 

Gebäude gut vorbereitet planen und bauen. 

? nun sind sie ja nicht nur in deutschland 

aktiv, sondern auch in anderen kulturkreisen. 

wenn sie einen kulturvergleich 

vornehmen sollten, was das bauen betrifft, wie 

sähe der aus? 

! Also, die Deutschen sind nach meiner 

Erfahrung etwas regelungswütiger als zum Beispiel 

die Briten. In Australien, zum Beispiel, haben wir viele 

Projekte im Tiefbau im ” alliance contracting“ durchgeführt, 

da sitzt gleich zu Beginn ein Mediator mit am 

Tisch, der auch im Streitfall befugt ist, abschließend 

selbst die Entscheidung zu treffen, was das Beste für 

das Projekt ist. Das wird bereits im Vorfeld vertraglich 

so vereinbart. 

In Großbritannien werden viele Public Private 

Partnership Modelle realisiert – was in gewisser 

Weise ja auch ein Partnering-Modell ist. Das wird 

übrigens – wenn ich noch mal auf Deutschland 

zurückkommen darf – auch in Hessen, im Landkreis 

Offenbach, bei der Schulsanierung bereits langjährig 

und sehr intensiv gepflegt. Das hat den Vorteil, dass 

dieser Landkreis nicht nur sehr schnell sehr moderne 

Schulbauten bekommt, sondern auch einen großen 

Erfahrungsvorsprung hat, den er in anderen Bauprojekten 

einsetzen kann. Überhaupt sind die Hessen 

in diesem Bereich bundesweiter Spitzenreiter. Und 

weil sie auch schon so viele solcher Projekte realisiert 

haben, ist das Partnering auch schon besser in der 

Verwaltung implementiert. 

? wir haben dazu auch einen beitrag im 

heft (s. s. 78). bleiben wir in deutschland. wie 

sieht denn die baukultur in anderen bundesländern 

aus? sie sind ja gebürtiger bayer, wie ist 

zum beispiel der unterschied zwischen badenwürttemberg 

und bayern, was ihren umgang 

beim bauen betrifft? 

! Die Württemberger würde ich als 

professioneller ansehen. Die sind bereiter, ergebnisorientiert 

vorzugehen. Die Bayern diskutieren noch 

sehr viel auf politischer Ebene, zum Beispiel, ob 

Lösungsansätze einzelner Teilprojekte nicht doch zu 

einer gewerkeweisen Ausschreibung führen müssten. 

Vom Verkehrswegebau weiß ich, dass die Bayern dort 

allerdings ganz neue Wege ausprobieren und sich damit 

vermutlich an die Spitze einer neuen Bewegung setzen. 

? und andere bundesländer? 

! Brandenburg ist im Partnering-Gedanken 

auch schon ziemlich weit vorn. Nehmen Sie die jüngste 

Entscheidung zum Landtagsbau in Potsdam, das ist ein 

Paradebeispiel. 

Die Sachsen haben eine sehr gute Verwaltung 

und sind – das mag aber eine ganz subjektive Sicht 

sein – sehr streitlustig. Aber auch die werden sehen, 

dass Kollegen in anderen Ländern mit partnerschaftlich 

organisiertem Vorgehen Erfolge haben, die sie dann 

sicherlich auch selbst realisieren wollen. 

? warum, glauben sie, ist das partnering 

so erfolgreich? 

! Jeder Mensch möchte doch etwas haben, wo 

er sich nicht streiten muss. Und deshalb muss ich als 

Bauunternehmen alles daran setzen, meinen Kunden zu 

überzeugen, nicht ihn zu zwingen oder ihm die Pistole 

auf die Brust zu setzen, sondern mit ihm zu bauen. Es 

war viel zu lange normal, dass man Probleme in einem 

Hickhack zu lösen versuchte. Aber es ergaben sich daraus 

keine Lösungen – sondern nur weitere Streitereien. 

Und damit erreicht man auch nicht das, was man will, 

nämlich ein gutes Gebäude zu bauen. Außerdem ist 

Partnering der viel modernere Ansatz. Unsere jungen 

Mitarbeiter haben zum Beispiel einen anderen Arbeitsethos 

als frühere Generationen. Die sind sehr engagiert 

und ergebnisorientiert bei ihrer Arbeit, aber sie wollen 

auch geführt werden. Und deshalb gehört es zu unserer 

Unternehmens-Philosophie, dass wir ihnen sagen: 

” Ehe du dich streitest, musst du dich einigen!“ Und 

deshalb müssen wir ihnen Management-Instrumente 

an die Hand geben, mit denen sie tatsächlich zu solchen 

Lösungen kommen können. Verstehen Sie mich nicht 

falsch: Wir sind nicht harmoniesüchtig, sondern wir 

wollen effektiv arbeiten. 

? welche projekte haben sie nach der 

partnering-methode erstellt? 

! Das Airrail Center am Frankfurter Flughafen, 

in dem Sie mit der Bahn am Flughafen ankommen und 

an dem Sie auch mit dem Auto auf der Autobahn vorbeifahren, 

die Münchner HighLight Towers und – ganz 

aktuell – den Opernturm in Frankfurt. 

? zum abschluss eine ganz andere frage: 

sie haben eine eigene forschungsabteilung bei 

züblin. was erforscht die? 

! Wir haben 15 Mann in unserer Forschungs- 

und Entwicklungsabteilung und arbeiten auch als 

Mitglied in der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges 

Bauen. Wir forschen an sehr unterschiedlichen Themenbereichen. 

Das reicht von ” High Performance Betonen“ 

für Off-Shore-Windparks über Energietübbings 

zur Nutzung geothermischer Energie in maschinell 

erstellten Tunnels bis hin zu ” REG“, der so genannten 

5-D-Planung von Gebäuden. Aus ” REG“ – was ausgesprochen 

” Ressourceneffiziente Gebäude“ heißt – kann 

zum Beispiel nicht nur die Gebäudegeometrie virtuell 

als 3-D-Modell erfasst werden, sondern es kann unter 

anderem auch die in den Bauteilen gebundene CO 2- 

Menge, das Ozonbildungspotenzial und die Höhe des 

erneuerbaren Primär-Energie-Bedarfs bilanziert werden. 

In einem anderen Projekt haben wir zusammen 

mit dem Fraunhofer-Institut einen Beton-Wärmespeicher 

entwickelt: Dabei wird der Beton tagsüber von Solarmodulen 

mit überschüssiger Energie erhitzt, woraus 

über ein in den Beton integriertes Öl-Leitungssystem 

nachts Strom erzeugt wird. 

Und wenn Sie mir diesen abschließenden Gedanken 

gestatten, ist auch diese Forschung eine Form 

von gesellschaftsübergreifendem Partnering, nämlich 

zwischen Züblin und der Gesellschaft, in der wir leben 

und arbeiten. 

N# Nachmann rechtsanwälte teilen mit der Ed. Züblin AG 

die Ansicht, dass Kommunikation am Bau das wichtigste Element 

des planerischen, technischen und juristischen Projektmanagements 

ist.

N# BAUEN 

Seite 78 

Dipl.-Ing. Friedrich M. Fillies, Architekt, Helaba Immobiliengruppe, 

der in Nordhessen das Projektmanagement von 22 Schulen geleitet hat – 

und dabei sehr neue Wege gegangen ist – 

im Dialog mit unserem Autor Andreas Lukoschik. 

ganzheitliche 

sanierung 

von schulen und das 

regionalitätsprinzip 

WIE ALLES BEGANN 

? herr fillies, wie ging ihr bemerkenswertes 

projekt damals los und was haben sie anders 

gemacht? 

! Im Jahre 1999 haben die politischen Gremien 

des Landkreises Kassel die ersten Gespräche mit unserem 

Unternehmen – der OFB Gruppe, einer 100-prozentigen 

Gruppe der Hessischen Landesbank – geführt. 

Das Thema: Wir sollten einen ganzheitlichen Weg der 

Schulsanierungen aufzeigen. Der damalige Landrat, Dr. 

Udo Schlitzberger und sein heutiger Nachfolgen, Uwe 

Schmidt, hatten diese Vision für den Landkreis Kassel. 

Das klingt heute normal. Aber das war 1999, also schon 

vor zehn Jahren – und da hatte es etwas von Pioniertat. 

Heute wird das Konjunkturpaket II gefeiert, weil mit 

dem Geld die Schultoiletten vieler Schulen saniert 

werden können – was mich im Übrigen fürchterlich 

ärgert. Ich frage mich, was die denn alle wohl mit ihren 

Schultoiletten gemacht hätten, wenn es das Konjunkturpaket 

II nicht gegeben hätte? Hätten die die Türen 

zugenagelt? 

Wie auch immer. Es gab damals diese Vision 

der ganzheitlichen Schulsanierungen und wir mussten 

nachdenken, wie wir das realisieren könnten. Und wollten. 

Nun muss man wissen, dass die Kommunen sehr 

häufig verschuldet und vielfach nicht als Wirtschaftsunternehmen 

geführt worden sind, weshalb man uns, also 

die OFB Gruppe, mit dem Projektmanagement beauftragt 

hatte. Bei einer ersten Beauftragung konnten wir 

unsere Ideen der ganzheitlichen Sanierung testen und 

mit den hinzugezogenen Architekten und Ingenieuren 

sowie den Mitarbeitern des Landkreises erste Erfahrungen 

in der Zusammenarbeit sammeln. Dabei haben wir 

vier Mitarbeitern des Landkreises einen Arbeitsplatz 

in unserem Büro gegeben, um langwierige Wege und 

zeitliche Abstimmungsverluste zu vermeiden. Dieser 

Vorgang war ein Meilenstein für die spätere Durchführung 

der Sanierung der Schulen. 

Nach der ersten Kostendiskussion sind – und 

das ist bemerkenswert – alle, bis auf eine Partei, für 

unsere Vorschläge zur ganzheitlichen Sanierung der 

Schulen gewesen. Festgesetzt wurde durch Beschluss 

der politischen Gremien, dass die Sanierung der ausgewählten 

Schulen die Summe von 200 Millionen nicht 


überschreiten solle und somit ein bestimmter Betrag 

an Zinsen und Tilgungen pro Jahr absolut begrenzt 

war. Das haben wir für unsere Finanzierung als 

Vorschrift in das Stammbuch“ bekommen. 

” 

Der erste Schritt war, die Schulen zu entkernen 

– und dann ganzheitlich zu sanieren. Und damit 

meine ich eine Sanierung zu konzipieren, die den 

heutigen pädagogischen Erkenntnissen entspricht. 

Das heißt zum Beispiel Folgendes: Wir haben in 

Deutschland meistens 2,5 qm pro Schüler in den 

Schulen zur Verfügung. In Skandinavien hat jeder 

Schüler 4 qm. Das bedeutet nicht nur mehr Platz 

im Klassenzimmer, sondern auch mehr Platz an 

Nebenräumen. So etwas haben wir in unsere Schulsanierungen 

aufgenommen. Ein anderes Beispiel: Es 

gibt bei uns nicht mehr diese end- und trostlosen 

Gänge. Die haben wir neu strukturiert, mehr Knicke 

und Kurven eingebaut, um entsprechende Räume 

zu schaffen. Oder: Die Klassenzimmer bekamen 

ein Fenster zum Flur hin, nicht damit die Schüler 

” rausgucken“ können, sondern damit man vom Flur 

sieht, wie der Unterricht in der Klasse läuft. Und viele 

andere Erkenntnisse aus anderen Ländern haben 

wir in unsere Konzepte aufgenommen. Denn man 

muss ja nicht immer das Rad neu erfinden. 

Sehen Sie, die Schule ist die zweite Heimat 

von jungen Menschen! Und das müssen sie auch 

so erleben können. Das heißt: Wir müssen ein 

Bauwerk wie ein kleines Kunstwerk anschauen – 

nicht übertrieben, sondern in einem Stil, den ein 

Kind versteht. Sowohl als Grundschüler als auch 

als Abiturient. Denn es gibt drei Pädagogen in einer 

Schule – erstens den Lehrer, zweitens die Mitschüler 

und drittens den Raum. 

Deshalb war es für uns, die wir das Gesamtmanagement 

haben, ganz wichtig, ein Architekturbüro 

zu finden, das diese Gedanken und Anforderungen 

versteht. Denn uns war klar: Wenn wir uns 

nicht entscheiden, nur mit solchen Architekten 

zusammen zu arbeiten, dann werden wir scheitern. 

Nicht mit dem Bau der Gebäude – das kriegt man 

immer hin – aber mit dem, was in diesen Gebäuden 

geschehen soll, nämlich jungen Menschen den Spaß 

am Lernen zu erhalten und zu fördern! Dazu gehört 

für uns auch, dass wir die Lehr- und Lernmittel 

ändern. Es gibt zwar in vielen Schulen Computer,

aber zum Beispiel im naturwissenschaftlichen Bereich 

wird immer noch derselbe Bunsenbrennertyp 

verwendet, den ich aus meiner Schulzeit kenne... 

? moment. sie sind der sanierer. sie greifen 

da ja in die pädagogik ein! 

! Aber gerade weil ich der Sanierer bin, haben 

wir all das in Abstimmung mit den Pädagogen gemacht. 

Sehen Sie, jeder Unternehmer schafft für seine 

Mitarbeiter erstklassige Arbeitsbedingungen und erstklassige 

Büroräume – sonst sind die Mitarbeiter nicht 

produktiv. Aber bei unseren Kindern gilt das in den 

Schulen bisher absolut nicht. Verdreckte Toiletten, verschmierte 

Gänge, desolate Klassenzimmer – soll da ein 

Kind eine vernünftige Einstellung zum Leben und Lernen 

bekommen? Lebenslang zu lernen, ist heute schon 

wichtig. Um wie viel wichtiger wird das erst für unsere 

Kinder. Das muss man doch mit ihnen einüben und 

sie dorthin führen. Deshalb sind wir der Meinung: Die 

Schüler (= Mitarbeiter) haben ein Anrecht auf einen 

guten Arbeitsplatz, der in den verschiedenen Bereichen 

kindgerecht respektive erwachsenengerecht ist. Dazu 

gehört zum Beispiel nicht eine einzige Stuhlgröße, bei 

denen die Kleinen ihre Füße baumeln lassen und die 

Großen nicht wissen, wohin mit ihrem Fahrgestell. Zu 

diesem Ansatz gehört auch eine vernünftige Mensa, 

in der eine Nahrung zubereitet wird, die den Kindern 

und Jugendlichen das Lernen erleichtert – und sie 

nicht pappsatt und müde macht. Ein Sachverhalt, der 

bisher vollkommen unterschätzt worden ist. Diese 

Einrichtung wurde und wird übrigens vielfach durch 

Fördervereine der Eltern aufrechterhalten. Woran man 

sieht, dass sich Eltern in solch einer ganzheitlichen, sanierten 

Schule zusammenschließen und diese Schule 

selbst sehr aktiv fördern. 

So weit so gut. Nach der Aktualisierung der 

Lehr- und Lernmittel in den naturwissenschaftlichen 

Räumen sowie den EDV-Bereichen mussten wir außerdem 

neue Platzierungen und Zuordnungen bestimmter 

Räume in den Schulen vornehmen – also die Musik- 

und Werkräume so platzieren, dass andere Schüler 

nicht gestört werden und die Schulen schalltechnisch 

besser sind als vorher. 

Wir haben die Schulen im Übrigen nicht allein 

und selbstherrlich umstrukturiert, sondern in Abstimmung 

mit einem Gremium aus Lehrern, Elternbeirat 

– und Schülerbeirat. 

UND DIE ZEIT? 

? in welchem zeitrahmen? 

! Sie werden staunen: Das gesamte Projekt mit 

allen 22 Schulen schließen wir 2011 ab, nach acht Jahren 

– mit allen Planungen, ” diplomatischem“ Aufwand 

für Abstimmungen und Bauzeit! Und der Standard, den 

wir entwickelt haben, kann sich in Deutschland sehen 

lassen. Deshalb haben wir derzeit auch Besucher en 

masse, die sich diese Schulen anschauen. In einer Schule 

waren es 3000 Besucher am Tag der offenen Tür! 

Und noch etwas ist ganz wichtig: Die Schüler 

entwickeln ein ganz anderes Verantwortungsgefühl für 

” ihre“ Schule. Das sieht dann zum Beispiel so aus, dass 

nicht nur die Klassenzimmer, sondern auch der Flur 

von den Schülern verantwortet wird. Die Erfahrung 

zeigt, dass die Schüler an dieser Verantwortungszunahme 

wachsen – und sie sehr gut verinnerlichen. Deshalb 

lässt sich auch ganz leicht – wie vor kurzem geschehen 

– derjenige finden, der eine Wand verschmiert hat. Der 

muss dann die Reparaturmaßnahme bezahlen. Dieses 

Vorgehen ist letztlich in der Stadt New York erfunden 

worden, wo die Einwohner auch erst lernen mussten, 

wie schnell eine Stadt schöner und sicherer wird, wenn 

sich jeder Bewohner um seinen“ Bezirk kümmert. 

” 

Tagtäglich und mit Aufmerksamkeit und Liebe. Verantwortungsgefühl 

beginnt nämlich im Kleinen. Und 

genau so lernen es die Schüler in unseren Schulen. 

Dadurch findet eine beachtliche Selbsterziehung unter 

den Kindern statt. 

? moment, herr fillies, sie sind ja 

eigentlich ein mann aus dem baumanagement 

und finanzbusiness. was veranlasst sie und die 

helaba-tochter ofb eigentlich, derartig humanistische 

projekte zu betreiben? 

! Ganz einfach. Meine Erziehung (lächelt). Oder 

sehen Sie es einmal so: Wir sind ein Dienstleistungsunternehmen 

im Immobilienbereich der Helaba und 

machen Projektmanagement und Projektentwicklung. 

Das heißt: Guter Arbeit folgen neue Aufträge – nicht 

nur in der freien Wirtschaft. Auch im kommunalen 

Geschäft. Ich könnte Ihnen in der ganzen Bundesrepublik 

Beispiele zeigen, wo der Bürger staunen würde, was 

alles im kommunalen Bereich möglich ist, wenn die 

Verwaltungen nicht nur ” verwalten“. 

Aber Sie fragen nach der unternehmerischen 

Seite: Alle Projekte und ihre Finanzierungen sind 

durch Zustimmung unseres Aufsichtsrates zustande 

gekommen, in dem viele Vertreter unserer Anteilseigner 

sitzen. Denn: Wir gehören zum größten Teil ja den 

Sparkassen. Und der Gewährträger einer Sparkasse 

ist – die Kommune. Somit ist der Kreislauf geschlossen, 

was bedeutet, dass die Helaba für eine Kommune etwas 

tun kann. Wobei sie natürlich auch einen Profit hat. 

Das ist ganz klar und legitim. 

? verfolgt die helaba diese strategie 

immer noch? 

! Es gab eine Zeit – und die ist noch gar nicht 

so lange her – da hieß es bei den Banken ” big is 

beautiful“. Also mussten Großprojekte her. Je größer, je 

besser. Wir als Helaba haben an spekulativen Großprojekten 

nicht teilgenommen. Stichwort: Immobilien- 

krise in Amerika. Wir haben dagegen das Regionalitätsprinzip 

verfolgt. Nicht nur in Nordhessen. 

REGIONALITÄTSPRINZIP UND AUFTRAGS- 

VERGABE 

? wie sollte nach ihren erfahrungen bei 

einer public private partnership zum thema 

schule vorgegangen werden? öffentlich ausschreiben 

oder den auftrag gleich an unternehmen 

vergeben, von denen die kommunen wissen, 

dass die das können? 

! Die öffentliche Ausschreibung ist ja heutzutage 

Pflicht. 

Ich sage Ihnen einmal, wie wir das handhaben: 

Wenn ich heutzutage einen Architekten oder Unternehmer 

suche, dann muss der mir als Manager – zum 

Beispiel einer zu sanierenden Schule – nachweisen, ob 

er ein solches Projekt schon einmal gemacht hat. Von 

seinem Auftraggeber möchte ich dann wissen, ob der 

Architekt oder der Unternehmer seine Arbeit zur vollen 

Zufriedenheit gemacht, ob er die Kosten eingehalten, 

das Umfeld richtig betrachtet oder den pädagogischen 

Ansatz so verstanden hat, dass er ihn auch umsetzen 

konnte – und ob die erbrachten Leistungen schließlich 

und endlich auch von einem vereidigten Sachverständigen 

als fehlerfrei abgenommen worden sind. 

Als Zweites möchte ich wissen, ob der Unternehmer 

– wenn er denn das alles wie eben beschrieben 

leisten kann – bereit ist, mir auch eine Bürgschaft in 

gleicher Höhe des Bauvolumens zu geben. So etwas 

kann ich heute auch als Kommune verlangen, weil ich 

dann weiß, dass ich auf der sicheren Seite bin. 

Also, erstens die Frage nach der Qualität, 

zweitens nach der Bonität – und als Drittes kommt das 

Regionalitätsprinzip. Das war für mich immer das Muss: 

die Firmen aus der Region in die Aufträge mit einbeziehen. 

Warum? Ganz einfach: Wenn der Vater eines 

Schülers der ausführende Dachdecker ist, dann arbeitet 

der ganz anders als ein Dachdecker, der aus einem 500 

km entfernten Ort kommt. Wir sichern mit der Vergabe 

der Aufträge in die Region damit auch einen Teil des 

Einkommens der Beschäftigten und somit die Kaufkraft. 

Abgesehen davon, können Sie sich vorstellen, 

was es für das Steueraufkommen in Nordhessen heißt, 

wenn wir mit dem Landkreis, als kommunaler Auftraggeber 

200 Millionen in der Region lassen! 

? darf ich mal fragen, wie sie die entscheidungsträger 

in den kommunen und schulen 

überzeugen konnten, mit ihnen solche neuen 

wege zu gehen? 

! Jetzt kriegen Sie eine sehr altmodische 

Antwort von mir: Sie müssen bei solchen Gesprächen 

authentisch und mit dem Herzen dabei sein. 

Ihr Gegenüber muss Sie nämlich nicht nur verstehen 

und anerkennen, sondern Ihnen auch vertrauen. Und 

das Team – von den eigenen Mitarbeitern über die 

Architekten und Ingenieure bis hin zu den Eltern, 

Schülern, Lehrern und Schulleitern – muss am gleichen 

Strang ziehen. Schauen Sie – wie anfangs gesagt – 

haben wir von der Kommune vier Mitarbeiter in unser 

Büro geholt. Die haben das Projektmanagement mit 

uns gemeinsam gemacht. Und wenn wir dann – nach 

Abschluss der Sanierungen – wieder unseres Weges 

ziehen, dann gehen diese vier Mitarbeiter wieder in ihre 

kommunalen Büros zurück – und wissen jetzt wie man 

in der freien Wirtschaft solche Aufträge durchzieht. Sie 

haben alle Akten selbst bearbeitet, kennen den Inhalt, 

wissen um alle Details und tragen deshalb innerhalb 

der Kommune diese Erfahrungen weiter. Das ist etwas, 

was sonst nirgends gemacht wird. Aber das gehört aus 

meiner Sicht auch zur ganzheitlichen Abwicklung einer 

Aufgabe. 

UND WIE GEHT ES WEITER? 

? noch mal zum geld. es ging ja unlängst 

durch die presse, dass die länder von den vielen 

milliarden des konjunkturpaketes ii nur 200 milliarden 

angefordert haben. gleichzeitig sollten 

die förderbestimmungen des konjunkturpaketes 

ii so gelockert sein, dass es besonders einfach 

ist, innerhalb der länder bauliche investitionen 

vorzunehmen. klemmt da was, oder habe ich da 

was falsch verstanden? 

! Weder noch. Aus den Programmmitteln des 

Bundes und der Länder bekommt der Landkreis Kassel 

derzeit ca. 1.500 Euro pro Kind zur Sanierung der Schulen. 

Wir brauchen aber 22.000 Euro pro Kind, um das 

ordentlich zu machen. Da frage ich Sie: Was soll so ein 

Konjunkturpaket bewirken? Nachhaltige Sanierungen 

ermöglichen oder die anfänglich erwähnte Toiletten- 

Kosmetik fördern? Für diese Förderbeträge plus den 

zehn bis 15 Prozent, die die Kommunen vielleicht selbst 

noch dazulegen können, bekommen Sie noch nicht 

einmal Wärmedämmglas mit neuen Fenstern für die 

Schulen – obwohl das Konjunkturpaket II ja gerade für 

energetische Sanierungsmaßnahmen aufgelegt wurde. 

Das ist einfach zu wenig. Deshalb muss man die Kommunen 

dazu bewegen, sich – für unsere Kinder – zu verschulden! 

Und das macht Sinn. Der große Börsenguru 

André Kostolany hat einmal auf die Frage geantwortet, 

wo man sein Geld am einträglichsten investieren solle: 

” In Ihre Kinder!“ Und deshalb müssen die Vergabekriterien 

noch weiter gelockert und viel mehr in die 

diejenigen Menschen investiert werden, die unser Land 

einmal erfolgreich gestalten sollen – unsere Kinder. 

N# Nachmann rechtsanwälte beraten bei Public-Private-Partnership-Projekten 

die Beteiligten bei vertraglichen und gesellschaftsrechtlichen 

Konstruktionen.

lange galt das geschäftsmodell der sparkassen 

als antiquiert und verstaubt. in der finanzmarktkrise 

haben sich die dezentralen und 

regional verankerten institute eindrucksvoll 

zurückgemeldet: sie haben sich einmal mehr 

als stabilitätsanker für die deutsche finanzbranche 

und die gesamte wirtschaft erwiesen. 

Seit Sommer 2007 hält die globale Finanzmarktkrise 

die Kreditwirtschaft fest im Griff. Zwar 

beginnen sich die Geld- und Kapitalmärkte allmählich 

wieder zu beleben. Darüber hinaus haben 

einige US-Großbanken für das zweite Quartal 2009 

bereits wieder hohe Gewinne gemeldet. Ob diese 

positiven Nachrichten aber tatsächlich schon den 

Anfang einer nachhaltigen Normalisierung markieren, 

weiß derzeit niemand zu sagen. Die Gefahr 

von Rückschlägen bleibt jedenfalls hoch. Vor dem 

Hintergrund der immensen Vermögensschäden, die 

die Finanzmarktkrise bisher angerichtet hat, bleibt 

Vorsicht angesagt: Nach Berechnungen der Nachrichtenagentur 

Bloomberg hat die Krise die Finanzbranche 

in aller Welt bisher fast 1.500 Mrd. Dollar 

an Wertberichtigungen und Kreditausfällen gekostet. 

Der Internationale Währungsfonds geht sogar davon 

aus, dass sich der Gesamtverlust insgesamt auf rund 

4.000 Mrd. Dollar summieren wird. Sollte diese Prognose 

eintreffen, würde der Finanzbranche das dicke 

Ende der Krise somit erst noch bevorstehen. 

Schon heute hat die Finanzmarktkrise die 

globale Bankenlandschaft fundamental verändert. 

Die Pleite der Investmentbank Lehman Brothers 


im September 2008 sandte Schockwellen in die 

Finanzwelt und bildete den vorläufigen Höhepunkt 


der Krise. In den USA haben renommierte Banken 

wie Merrill Lynch oder Bear Stearns ihre Selbstän- Foto: 

BAUFINANZIErUNG 

Seite 83 

Von Gerhard Grandke, 

geschäftsführender Präsident 

des Sparkassen- und Giroverbandes Hessen-Thüringen 

bewährtes 

geschäftsmodell: 

sparkassen kommen 

gut durch die 

finanzmarktkrise 

digkeit verloren. Zugleich haben sich die beiden 

letzten verbliebenen selbständigen Investmentbanken 

Goldman Sachs und Morgan Stanley in 

Universalbanken umgewandelt. Aber auch kleinere 

Institute hat die Krise mit voller Wucht erwischt: Im 

Jahr 2008 wurden in den USA 25 Regionalbanken 

von den Aufsichtsbehörden geschlossen. In der ersten 

Hälfte des Jahres 2009 wurden knapp 50 weitere 

US-Institute dichtgemacht. Ein Ende des Bankensterbens 

ist somit nicht abzusehen. Die US-Immobilienfinanzierer 

Freddie Mac und Fannie Mae wurden 

inzwischen verstaatlicht. Der Versicherungskonzern 

AIG – der größte Versicherer der Welt – musste mit 

massiven Staatshilfen gestützt werden. 

Zu welch tief greifendem Paradigmenwechsel 

die Krise geführt hat, zeigt das Beispiel England. 

Ausgerechnet im Mutterland der freien Markt- 

wirtschaft musste unter anderem bei den Banken 

Northern Rock und Royal Bank of Scotland auf das 

Instrument der Verstaatlichung zurückgegriffen 

werden. 

Aber auch in Deutschland hat die Finanzmarktkrise 

tiefe Spuren hinterlassen. Die großen 

deutschen Geschäftsbanken und einige Landesbanken 

mussten auf ihren Wertpapierbestand 

Abschreibungen in Milliardenhöhe vornehmen. Die 

Sparkassen in Hessen und Thüringen sind sehr froh 

darüber, dass die Landesbank Hessen-Thüringen 

davon nur indirekt und in sehr überschaubarem 

Maße betroffen ist. Um die Finanzmarktkrise einzudämmen, 

haben die Regierungen weltweit in noch 

nicht gekannter Größenordnung Rettungspakete für 

die Finanzbranche aufgelegt. In Deutschland hat die 

Bundesregierung im Oktober 2008 einen ” Sonderfonds 

Finanzmarktstabilisierung“ eingerichtet, der

Banken mit Hilfe von Garantien und Mitteln zur 

Rekapitalisierung und Risikoübernahme unterstützt. 

Trotz der staatlichen Stützungsaktionen und Garantien 

kann derzeit niemand sagen, wann die Finanzmarktkrise 

überwunden sein wird. 

SCHATTENSEITEN DER GLOBALISIE- 

RUNG: DIE FINANZMARKTKRISE FRISST SICH IN 

DIE WELT 

Die Ursachen der Finanzmarktkrise sind vielfältig. 

Auslöser war die sogenannte Subprime-Krise 

in den USA. Noch vor kurzem wäre es unvorstellbar 

gewesen, dass überschuldete Eigenheimbesitzer in 

den USA einmal solche Turbulenzen an den weltweiten 

Kapitalmärkten auslösen würden und die Krise 

sich dann nach dem Muster eines Dominospiels 

unaufhaltsam ausbreiten würde. Aber genau das ist 

passiert. Zuerst konnten überschuldete Eigenheimbesitzer 

wegen steigender Zinsen und fallender Häuserpreise 

ihre Hypotheken nicht mehr bedienen. Im 

vierten Quartal 2008 befanden sich elf Prozent aller 

US-Hypothekendarlehen in Zahlungsverzug oder in 

der Zwangsversteigerung. Durch das Instrument der 

Kreditverbriefung fraß sich die Krise vom amerikanischen 

Markt für zweitklassige Hypotheken in das 

verschachtelte System der globalen Finanzmärkte: 

Hypothekenfinanzierer, Hedgefonds, Banken und 

Kreditversicherer, aber auch Kreditkartenanbieter 

mussten einen erheblichen Teil ihrer Forderungen 

abschreiben. Aus der Krise eines Teilsegments 

entwickelte sich eine Krise des Gesamtmarktes, die 

sich schnell zu einer Vertrauens- und Liquiditätskrise 

ausgewachsen hat. 

Viele Banken trauen einander nicht mehr, 

weil sie noch milliardenschwere Belastungen in und 

außerhalb der Bilanzen der anderen Institute vermuten. 

Die Geld- und Kapitalmärkte bleiben deshalb 

weiter gestört, auch wenn dort inzwischen wieder 

eine leichte Entspannung eingetreten ist. Diese Entspannung 

ist nicht zuletzt der konzertierten Aktion 

von Regierungen und Notenbanken in aller Welt zu 

verdanken. Die Notenbanken haben in den vergangenen 

Monaten die Leitzinsen im Rekordtempo massiv 

gesenkt und immer wieder Milliarden Euro, Dollar, 

Pfund und Renminbi in den Geldkreislauf gepumpt. 

Viele Regierungen – auch die Bundesregierung – 

haben größere Konjunkturpakete aufgelegt. Diese 

Maßnahmen beginnen allmählich zu wirken. Das 

Vertrauen an den Finanzmärkten und auch in der 

Realwirtschaft kehrt deshalb langsam wieder zurück. 

SPARKASSEN VERHINDERN 

KREDITKLEMME 

Die Finanzmarktkrise hat inzwischen längst 

die Realwirtschaft erreicht. Viele Volkswirtschaften 

wie die USA und der Euroraum sind in eine scharfe 

Rezession gerutscht. In Deutschland ist das Bruttoinlandsprodukt 

im ersten Quartal 2009 um 3,8 Prozent 

und damit zum vierten Mal in Folge gesunken. 

Gegenüber dem Zeitraum von Januar bis März 2008 

liegt das Minus preisbereinigt sogar bei 6,7 Prozent. 

So einen Einbruch hat es noch nie gegeben, seitdem 

das Bruttoinlandsprodukt 1970 zum ersten Mal quartalsweise 

verglichen wurde. Zwar hat der konjunkturelle 

Abschwung inzwischen im zweiten Quartal 2009 

deutlich an Dynamik verloren. An ein nennenswertes 

und nachhaltiges Wirtschaftswachstum ist jedoch in 

absehbarer Zeit erst einmal nicht zu denken. 

In Deutschland hat die Finanzmarktkrise zu 

keiner Kreditklemme geführt. Das Kreditneugeschäft 

ist im Jahr 2008 sogar gewachsen. Dies lag insbesondere 

an den Sparkassen, die bei den Kreditzusagen 

und Darlehensauszahlungen jeweils ein Plus von 

rund zehn Prozent verzeichnen konnten. Zwischen 

Januar und Juni 2009 ist das Kreditvolumen in 

Deutschland nach Angaben der Europäischen Zentralbank 

zwar um 2,3 Prozent zurückgegangen. Dieses 

Minus ist aber vor allem mit der konjunkturell 

bedingten schwächeren Nachfrage nach Krediten zu 

erklären. Zum Teil versuchen Banken sich aber auch 

durch strengere Bedingungen bei der Kreditvergabe 

vor dem Risiko von Kreditausfällen zu schützen. 

Dieses Risiko ist in einer Rezession nun einmal 

höher als im Aufschwung. Dabei kommen Firmen 

nach einer Ifo-Umfrage bei Genossenschaftsbanken 

und Sparkassen leichter an Kredite als bei Landesbanken 

und privaten Geschäftsbanken. Im ersten 

Halbjahr 2009 haben die Sparkassen entgegen dem 

Trend und trotz einer rückläufigen Kreditnachfrage 

ihre Kreditzusagen an Unternehmen und Selbständige 

im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um eine 

Mrd. Euro auf 30 Mrd. Euro gesteigert. Auch bei 

den Darlehensauszahlungen legten die Sparkassen 

in den ersten sechs Monaten des Jahres 2009 zu. 

Insgesamt wurden 25,6 Mrd. Euro an Unternehmen 

und Selbständige und damit 1,3 Mrd. Euro mehr als 

im 1. Halbjahr 2008 ausbezahlt. Sparkassen sind für 

kleine und mittlere Unternehmen nach wie vor der 

erste Ansprechpartner. 

Die Sparkassen können das auch deshalb 

leisten, weil sie insgesamt gut durch die Finanzmarktkrise 

gekommen sind. Ihr langfristig angelegtes 

und am Kunden ausgerichtetes Geschäftsmodell, 

das vor kurzem vielfach noch als altmodisch belächelt 

wurde, hat sich dabei hervorragend bewährt. 

In den vergangenen Monaten ist deutlich geworden, 

dass weltweit gerade die Institute von der Krise am 

stärksten betroffen sind, die in hohem Maße an den 

internationalen Kapitalmärkten engagiert waren. Je 

stärker sich die Geschäftsmodelle dieser Institute 

von der Realwirtschaft abgekoppelt haben und je 

stärker sie sich in virtuellen Märkten bewegt haben, 

desto stärker wurden sie von der Krise in Mitleidenschaft 

gezogen. 

SPARKASSEN HABEN IN DER KRISE ENT- 

SCHEIDEND ZUR STABILITÄT DES BANKENSYS- 

TEMS BEIGETRAGEN 

Kaum Probleme haben dagegen die Kreditinstitute, 

die sich wie die Sparkassen auf ihr traditionelles 

Kerngeschäft in der Region konzentriert haben. Zwar 

bieten das Privatkundengeschäft und das mittelständische 

Firmenkundengeschäft grundsätzlich geringere 

Margen als das Kapitalmarktgeschäft. Auf der anderen 

Seite sind damit aber auch nicht so hohe Risiken 

verbunden und die Erträge fallen wesentlich stabiler 

aus. Positiv für die Sparkassen hat sich außerdem 

ausgewirkt, dass sie sich im Wesentlichen über ihre 

Kundeneinlagen refinanzieren können. Für die Sparkassen 

bedeutet das eine weitgehende Unabhängigkeit 

von den Kapitalmärkten und Stabilität in der Refinanzierung, 

für ihre Kunden die Verlässlichkeit der Sparkassen 

als Finanzpartner. Denn die Sparkassen setzen 

die Kundeneinlagen in Form von Krediten wieder in 

der Region ein, aus der die Einlagengelder stammen. 

Dieser Kreislauf hat sich in der Finanzmarktkrise bewährt. 

Es ist eine der zentralen Lehren aus der Krise, 

dass sich die Banken nicht von der Realwirtschaft 

entfernen oder sogar abkoppeln dürfen. 

Die Sparkassen sind mit der Wirtschaft eng 

verbunden. Sie können auf eine solide Eigenkapitalausstattung 

zurückgreifen und sind somit auch 

für eine anziehende Kreditnachfrage gut gerüstet, 

wenn die Konjunktur wieder in Fahrt kommt. Die 

Sparkassen haben sich nicht an den Finanzmärkten 

verspekuliert. Sie haben keine zweifelhaften Kreditersatzgeschäfte 

getätigt und sich auch nicht an risikoreichen 

Engagements beteiligt. Sie haben ihr operatives 

Ergebnis gehalten und konnten aus den laufenden 

Erträgen erneut ihr Eigenkapital aufstocken. Es ist 

deshalb kein Zufall, dass sie in der Bevölkerung besonderes 

Vertrauen genießen. Umfragen zeigen, dass das 

Vertrauen in die Sicherheit der Geldanlagen bei den 

Sparkassen mit Abstand am größten ist. Ungefähr 70 

Prozent der Deutschen sind überzeugt, dass das Geld 

bei den Sparkassen sicher ist. Damit sind die Sparkassen 

” Vertrauenschampions“. 

Obwohl die Sparkassen die Finanzmarktkrise 

gut überstanden haben, stehen sie vor großen 

Herausforderungen. In den kommenden Jahren wird 

der Wettbewerb im Retailgeschäft in Deutschland 

weiter zunehmen, da dieses Segment aufgrund seiner 

Stabilität nun auch für die Banken attraktiv ist, die 

sich früher auf das Investmentbanking und das Kapitalmarktgeschäft 

konzentriert haben. 

Durch den intensiven Wettbewerb im Retailgeschäft 

wird der Druck auf die Zinsspanne und die Ertragskraft 

der Sparkassen hoch bleiben. Im Gegensatz 

zu anderen Banken gibt es für die Sparkassen aber keinen 

Anlass, ihr bewährtes Geschäftsmodell grundsätz- 

lich zu ändern. Dies bedeutet allerdings nicht, dass die 

Sparkassenorganisation ihre Geschäftsstrategie nicht 

in regelmäßigen Abständen auf den Prüfstand stellt. 

So haben die Sparkassen schon vor der Finanzmarktkrise 

eine Feinjustierung und Weiterentwicklung ihrer 

Geschäftsstrategie beschlossen. Die Finanzmarktkrise 

hat die Richtigkeit dieser Entscheidung bestätigt. 

Um auch künftig Marktführer in Deutschland 

zu bleiben, wollen die Sparkassen ihre Beratungs- 

und Servicequalität weiter verbessern und damit ihre 

Kunden noch stärker als bisher in den Mittelpunkt 

stellen. Der Fokus wird deshalb künftig noch mehr auf 

die Kundenzufriedenheit und die Marktausschöpfung 

gerichtet sein. Auf der anderen Seite wird es aber auch 

in Zukunft richtungsweisende betriebswirtschaftliche 

Kennziffern geben. Die Aufwands-/Ertragsrelation von 

60 Prozent bleibt – wie im Strategiepapier von 2002 

vorgesehen – als Ausdruck der Effizienz bestehen. 

Die Zielgröße bei der Eigenkapitalrentabilität wurde 

allerdings an das veränderte Umfeld angepasst. Denn 

in der Vergangenheit haben viele Kreditinstitute und 

Analysten die Rendite viel zu sehr in den Mittelpunkt 

gestellt. Das hat so manche Bank dazu verleitet, im 

Interesse einer höheren Profitabilität höhere Risiken 

einzugehen – mit den bekannten Folgen. Im Gegensatz 

zu anderen Banken haben die Sparkassen mit 

ihrer bisherigen Zielvorgabe von 15 Prozent vor Steuern 

nie Höchstrendite angestrebt. Künftig wird die 

Zielgröße bei der Eigenkapitalrendite aber stärker an 

die Verhältnisse am Kapitalmarkt und in der Realwirtschaft 

gekoppelt. Die dynamische Mindestverzinsung, 

die dann für die Sparkassen maßgeblich ist, soll vor 

Steuern zwei Prozentpunkte über dem langfristigen 

Kapitalmarktzins liegen. Darüber hinaus wird den 

Kennziffern zur Risikolage und Liquidität größere 

Bedeutung zugemessen. 

Das Geschäftsmodell der Sparkassen hat sich 

somit in der Finanzmarktkrise bewährt. Ihre Chancen, 

aus der Krise gestärkt hervorzugehen, stehen nicht 

schlecht. Während in anderen Banken zurzeit schwierige 

Diskussionen über die richtige strategische Ausrichtung 

geführt werden, haben die Sparkassen keine 

Veranlassung, ihr Geschäftsmodell in Frage zu stellen. 

Mit ihrer regionalen Verwurzelung, ihrer dezentralen 

Ausrichtung und ihrer konservativen Risikopolitik 

haben die Sparkassen aber auch entscheidend dazu 

beigetragen, dass sich das deutsche Bankensystem in 

der Finanzmarktkrise insgesamt als außerordentlich 

strapazierfähig erwiesen hat. Das Dreisäulenmodell 

aus öffentlich-rechtlichen, genossenschaftlichen und 

privaten Banken hat sich somit einmal mehr bewährt. 

N# Alle Fragen der Baufinanzierung und deren Strukturierung 

liegen in der Kernkompetenz von Nachmann rechtsanwälte.

BAUFINANZIErUNG 

Seite 86 

Interview mit Dr. Otmar M. Stöcker, 

Geschäftsführer des Verbandes Deutscher Pfandbriefbanken 

” es herrscht keine 

kreditklemme, sondern 

eine kredit-qualitätsklemme.“ 

zumindest sagt das der geschäftsführer vom 

verband der pfandbriefbanken dr. otmar stöcker. 

wir wollten deshalb wissen: 

? was heißt das? 

! Wie sich das Kreditvolumen einer Bank entwickelt, 

hängt von mehreren Faktoren ab, insbesondere 

der Nachfrage der Kunden, dem Eigenkapital und der 

Risikopolitik der Bank, den Ertragserwartungen der 

Eigentümer der Bank und der Liquidität, über die eine 

Bank verfügt. 

? welche rolle spielt dabei das eigenkapital 

einer bank? 

! Das Eigenkapital dient dazu, unerwartete 

Risiken einer Bank aufzufangen, damit sie durch ihre Geschäfte 

nicht in Schwierigkeiten kommt, wenn zum Beispiel 

ein Kreditnehmer seinen Kredit nicht zurückzahlen 

kann. Eigenkapital ist für eine Bank sehr teuer. Je mehr 

Eigenkapital sie braucht, um ein Geschäft abzusichern, 

desto weniger dieser Geschäfte kann sie tätigen. 

? wie viel eigenkapital braucht eine bank? 

! Über viele Jahre sind hochkomplexe bankaufsichtliche 

Vorschriften entwickelt worden, die eine 

vernünftige Relation zwischen Eigenkapital und Risiko 

einer Bank anstreben. Während die früheren Empfehlungen, 

Basel I genannt, schematische Risikoeinstufungen 

vorsahen, wurden vor einigen Jahren mit den Basel-II- 

Empfehlungen striktere und besser justierte Vorgaben 

eingeführt. 

? für wen sind diese empfehlungen 

verbindlich? 

! Die Basler Regelungen gelten seit dem 

1.1.2008 verpflichtend für alle Kreditinstitute in allen 

EU-Staaten. 

? wird dies von allen an basel beteiligten 

so gehandhabt? 

! Nein. Insbesondere die USA, die den Konsultationsprozess 

zur Reform von Basel I initiiert und dominiert 

haben, haben Basel II bis heute nicht umgesetzt. 

? war dies verantwortlich für die finanzkrise, 

die in den usa ihren ursprung hatte? 

! Die Ursachen für diese Krise waren schon 

gelegt, bevor Basel II in Kraft trat. Wäre Basel II bereits 

fünf Jahre früher wirksam geworden, hätte die Finanzkrise 

sicherlich nicht diese Wucht gehabt. Soweit die 

Ursachen für die Finanzkrise im US-amerikanischen 

Immobilienmarkt liegen, hätte Basel II allerdings helfen 

können. Hypothekenkredite bleiben in den USA schon 

seit Jahrzehnten nicht über ihre gesamte Laufzeit auf 

den Bankbilanzen, sondern werden über Verbriefungstechniken 

an Kapitalmarktinvestoren verkauft. Hierzu 

werden die Kredite eigens gegründeten Spezialgesellschaften 

(SPV) verkauft, die wiederum Schuldverschreibungen 

oder Anteilscheine ausgeben, die von Investoren 

gekauft werden. Um diese Papiere verkäuflich zu 

machen, wurden dem SPV häufig kurzfristige Kreditlinien 

bereit gestellt, die die Rückzahlung der Papiere 

absicherten. Kreditlinien unter einem Jahr an SPV 

sind unter Basel II nun mit Eigenkapital zu unterlegen. Berning 

Damit wäre der Aufbau großer Spezialgesellschaften 

deutlich weniger attraktiv gewesen. 

Tina 

? was sind verbriefungen und welche rolle 

spielen sie für das eigenkapital einer bank? Illustration:

! Das Eigenkapital limitiert das Kreditvolumen 

einer Bank, da jeder Kredit mit Eigenkapital zu unterlegen 

ist und dadurch Eigenkapital bindet. Verbrieft eine 

Bank ihre Kredite, ” verkauft“ sie die Kredite also weiter 

und kann mit ihrem dann frei werdenden Eigenkapital 

neue Kredite ausgeben. Dadurch erhöht sich das gesamte 

Kreditvolumen einer Volkswirtschaft und folglich auch 

das Kreditangebot für die Kunden. 

? aber das ist doch gut für die volkswirtschaft. 

! Im Prinzip ja. Aber diese besondere Finanzierungstechnik 

war gleichzeitig mit weiteren Faktoren verbunden: 

einer hohen Arbeitsteilung – mit der Folge, dass 

sich niemand für das Schicksal des Kredits über dessen 

gesamte Laufzeit verantwortlich fühlte; einer mehrjährigen 

Niedrigzinspolitik, die eine hohe Kreditaufnahme 

erleichtert hat; einer langjährigen und zum Teil rasanten 

Steigerung der Immobilienpreise, die viele Haushalte 

dazu bewogen hat, ihre Immobilien für Konsumkredite 

exzessiv zu verpfänden; einem weitgehend erfolgsabhängigen 

Kreditmaklersystem, das zum Teil dazu geführt hat, 

dass die Bonität der Kunden nicht ausreichend oder gar 

nicht geprüft wurde; sogar betrügerische Vorgehensweisen 

bei der Kreditvergabe und vor allem bei der Immobilienbewertung 

gab es im größeren Stil. Zudem waren die 

Kreditzinsen am Anfang häufig sehr niedrig und wurden 

nach und nach deutlich angehoben. Im Ergebnis wurden 

zu viele Kredite an einkommensschwache Kunden gegeben 

– und gleichzeitig wurden diese Kredite mit Hilfe von 

komplexen Verbriefungsstrukturen in Form von Wertpapieren 

an den internationalen Kapitalmarkt verkauft. 

? wieso haben investoren solche wertpapiere 

dann erworben? 

! Auch dies ist nicht so einfach, wie es oft 

dargestellt wird. Ob Versicherungen, Pensionsfonds, 

Banken oder andere Anleger – alle Investoren stehen 

unter großem Erfolgsdruck. Da über mehrere Jahre die 

Zinsen weltweit gesunken sind, mussten die Investoren 

nach neuen Möglichkeiten suchen, mehr als nur die 

gerade üblichen Renditen für ihre Anlagen zu erzielen. 

Da waren die Wertpapiere aus den USA gerade recht, 

da sie aufgrund des großen Volumens und der Markttiefe 

leicht handelbar waren, etwas höhere Zinsen und 

vor allem erstklassige Noten von den Ratingagenturen 

hatten, so dass der interne Entscheidungsprozess, sie zu 

kaufen, schnell machbar war und auch risikobewusste 

Manager auf die guten Bewertungen der Ratingagenturen 

verweisen konnten. Dass man letzten Endes manchmal 

nicht mehr wusste, welche Kreditrisiken genau sich 

hinter diesen Wertpapieren verbargen, hat man dann 

möglicherweise als nicht wesentlich betrachtet. 

? wie konnte so die weltweite finanzkrise 

ausgelöst werden? 

! Zum einen waren viele Anleger geschockt, dass 

ihre Kapitalanlagen indirekt auf schlechten Krediten basierten. 

Dies betraf allerdings nur einen relativ kleinen 

Teil des weltweiten Anlagekapitals. Schlimmer war, dass 

viele Banken und andere Anleger nicht wussten, wer 

wie stark mit welchen Risiken belastet war. Dies brachte 

eine große Verunsicherung, die durch die weltweite Vernetzung 

des Banken- und Kapitalmarktes zu globalen 

Preis- und Wertausschlägen nach unten führte. 

? was hat das mit der kredit-qualitätsklemme 

in deutschland zu tun? 

! Diese Schwankungen wiederum machten es 

nahezu unmöglich, den Wert eines Vermögenswertes zu 

beurteilen. Banken und auch andere Investorengruppen 

müssen ihre Vermögenswerte regelmäßig neu bewerten. 

Bei Banken sind solche Vermögenswerte auch die von 

ihnen ausgereichten Kredite. Wegen der oben beschriebenen 

Vorschriften über das Verhältnis zwischen 

Eigenkapital und Kreditvolumen muss eine Bank also 

beurteilen, ob ihr Eigenkapital zur Abdeckung ihrer Kreditrisiken 

ausreicht. Wenn sie aber nicht weiß, wie diese 

Beurteilung in einer Woche, einem Monat oder einem 

Jahr – mit denselben Krediten – ausfallen wird, kann sie 

ihr jetzt an sich frei verfügbares Kapital nicht ruhigen 

Gewissens durch neue Kredite binden. 

? und wenn sie falsch liegt in ihrer einschätzung? 

! Verschätzt sie sich in der Vorausschau der 

künftigen Wertentwicklungen, hat sie nicht genug 

Eigenkapital – und muss dann Neues einwerben, was 

auf dem Höhepunkt der Finanzkrise nahezu unmöglich 

war; Die Alternative war, Kredite zu verkaufen. Aber 

an wen? Oder den Staat zu Hilfe rufen. Gelingt all dies 

nicht und sinkt die Eigenkapitalrelation unter die vom 

Bankaufsichtsrecht gesetzte Mindestgrenze, muss die 

Aufsichtsbehörde eingreifen – und die Bank letzten 

Endes schließen. Wohl gemerkt: All dies bezieht sich 

auf bereits vergebene Kredite, bei denen die Kunden 

vertragsgemäß ihre Zinsen zahlen. Denn alleine die 

Senkung der Werteinschätzung der als Sicherheiten 

dienenden Immobilien kann bei Hypothekarkrediten 

bereits zu einer stärkeren Belastung des Eigenkapitals 

führen. 

? wie reagieren banken darauf? 

! Diese Eigenkapitalfrage und weitere Komponenten 

führen dazu, dass die Banken heute Kreditrisiken 

anders in ihren Kreditkonditionen berücksichtigen. 

Kunden, die dem nachkommen können und wollen, 

erhalten Kredite. Wer diese Kreditkonditionen nicht 

akzeptieren kann oder will, nimmt dies als Kreditklemme 

wahr. Richtiger ist es aber, hier von einer Kredit- 

Qualitäts-Klemme zu sprechen. 

Neben der durch die Margengestaltung geprägten 

Zinshöhe spielt bei der Konditionengestaltung 

auch die Frage eine Rolle, wie hoch der Eigenkapitalanteil 

des Kunden liegen soll; dies wiederum hängt mit 

der Refinanzierung des Kredits zusammen, die zum 

Beispiel beim Pfandbrief günstig ist, aber möglicherweise 

nur einen Teil des Gesamtkredits erfassen kann. 

? warum? 

! Durch Hypothekenpfandbriefe refinanziert 

werden können Hypothekarkredite nur insoweit, als 

sie eine Beleihungsgrenze von 60 % des vorsichtig zu 

ermittelnden Beleihungswertes nicht überschreiten. 

Wenn Kunden nur einen Kredit in dieser Höhe benötigen, 

weil sie genug Eigenkapital mitbringen oder noch 

andere Finanzierungsquellen haben, dann können 

sie heute Kredite von Pfandbriefbanken erhalten, die 

aber teuerer sind als vor der Krise. Je näher sich ihr 

Finanzierungsbedarf also an dieser für die Deckungsbestimmungen 

des Pfandbriefgesetzes maßgeblichen 

Beleihungsgrenze orientiert, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, 

dass ihr Kreditwunsch erfüllt werden 

kann. 

Die Banken haben grundsätzlich mehrere 

Möglichkeiten, sich das Kapital zu beschaffen, um 

Hypothekarkredite geben zu können, zum Beispiel 

Kundeneinlagen, Interbanken-Kredite, Verbriefungen 

und Pfandbriefe. 

Der Pfandbrief hat sich damit in dieser Krise 

bewährt und ist als einziges funktionierendes Kapitalmarktprodukt 

ohne staatliche Garantie ausgekommen. 

? brauchen die banken dann überhaupt 

noch die verbriefung? 

! Ja. Weltweit wurden so viele Immobilienfinanzierungen 

und andere Kredite verbrieft, dass es 

unmöglich wäre, das Eigenkapital aufzubringen, das 

die Banken bräuchten, um diese Kredite auf ihre Bilanzen 

zu nehmen. Es ist also unbedingt erforderlich, dass 

der Verbriefungsmarkt wieder in Schwung kommt, 

auch um bereits verbriefte Immobilienfinanzierungen 

zu verlängern oder umzuschulden, die schon aufgrund 

ihres großen Gesamtvolumens von den Banken nicht 

übernommen werden können. 

? also zurück zu alten usancen und 

fehlern? 

! Nein. Sicherlich nicht. Die Auswüchse 

überzogen komplexer und intransparenter Verbriefungsstrukturen 

kann ich mir – jedenfalls sicherlich für 

die nächsten Jahre – nicht mehr vorstellen. Dies liegt 

weniger an bankrechtlichen Bestimmungen, da die 

verbrieften Kredite die Banken ja verlassen und daher 

vom Bankaufsichtsrecht nur teilweise erfasst werden 

können. Vielmehr werden die Investoren dafür sorgen, 

dass es solche Produkte bis auf Weiteres nicht mehr geben 

wird, da sie nicht bereit sein werden, sie zu kaufen. 

? kann man unter diesen bedingungen 

ein großprojekt heute überhaupt noch durch 

eine bank finanzieren? 

! Grundsätzlich ist dies möglich, allerdings 

unter anderen Bedingungen und mit anderen Finanzierungstechniken. 

Als im Laufe der 90er Jahre die Summen bei 

internationalen Immobilieninvestitionen anstiegen, 

haben die Banken diese hohen Kreditsummen mit 

Konsortialkrediten bereitgestellt. Wenn dann mehrere 

Banken, manchmal über zehn, mit dem Kunden 

verhandelten – und jede einzelne Bank ihren internen 

Entscheidungsprozess durchführen musste – führte 

dies zu insgesamt lang dauernden Prozessen. Dann 

haben große Banken die Engagements alleine oder 

mit wenigen Partnerbanken gestemmt – und anschließend 

möglichst schnell Teile dieses großen Kredits an 

weitere Banken verkauft; dies nennt man nachträgliche 

Syndizierung. Seit der Finanzkrise ist diese effiziente 

Finanzierungstechnik kaum mehr zu beobachten, 

jedenfalls nicht für die früher üblichen hohen Beträge, 

die zuweilen weit mehr als eine Milliarde Euro betrugen. 

Man wird also wohl – zumindest für eine gewisse 

Zeit – wieder zur früheren Technik der anfänglichen 

Konsortialfinanzierung zurückkommen. 

? bleibt die abschlussfrage: werden banken 

aus dem erfahrenen lernen? 

! Die Banken haben in den letzten beiden 

Jahren sehr viel gelernt. Regularien wie Basel II, die es ja 

erst seit wenigen Jahren gibt, greifen inzwischen. Auch 

viele andere Investoren, die in komplexe Strukturen 

investiert haben, werden dazu nicht so schnell wieder 

bereit sein. Auch die Kapitaleigner von Banken werden 

wohl noch einige Zeit einsehen, dass Banken keine 

exorbitant hohen Erträge auswerfen können, wenn sie 

vorsichtiges und traditionelles Hypothekengeschäft tätigen. 

Allerdings weiß ich nicht, wie lange das Gelernte 

im Gedächtnis der Beteiligten bleiben wird. Wenn Sie 

mir sagen können, wie lange die Krise noch dauert, 

kann ich Ihnen sagen, wann wohl die ersten ” Gedächtnisverluste“ 

einsetzen könnten. 

Eine ständige Gedächtnisstütze stellen aber die 

zahlreichen Bestimmungen dar, denen Banken unterliegen. 

Dies gilt ganz besonders für das enge Regelwerk, 

das zur Sicherheit des Pfandbriefes besteht und an 

dessen Verbesserung wir im Verband deutscher Pfandbriefbanken 

mit unseren Gremien ständig arbeiten. 

N# Nachmann rechtsanwälte sind Experten in sämtlichen 

Fragen des Immobilienfinazierungs- und Finanzierungssicherungsrechts.

N# BAUEN 

Seite 90 

Ein Gespräch mit Dipl.-Ing. Jürgen Engel, Architekt S.M. Arch/MIT, 

geschäftsführender Gesellschafter der KSP Jürgen Engel Architekten GmbH 


über china, 

nachhaltigkeit 

und die stadtwerke 

er selbst verbindet als architekt die beiden wichtigen 

elemente für gutes bauen: ein händchen für 

ästhetik und gleichzeitig den finger am puls der 

technischen entwicklung zu haben. außerdem ist 

sein büro ” ksp jürgen engel architekten“ nicht 

nur legendär, sondern hat auch eine lange tradition 

beim einsatz alternativer energieformen in 

modernen gebäuden. der ideale gesprächspartner 

also, um über die erfahrungen eines innovativen 

architekten zu sprechen, der weltweit baut. 

? herr engel, was halten sie von green 

building? 

! Für uns ist dieser Ansatz nichts Neues. Wir 

bauen seit 15 Jahren nach den Kriterien des Green 

Building, sind Mitglied im DGNB und engagieren uns 

dafür. Wir haben schon immer alternative Technologien 

propagiert und schon vor zehn Jahren zum Beispiel ein 

Gebäude mit Erdwärme geheizt und gekühlt. Wir haben 

auch im seriellen Bereich erste Schritte unternommen, 

zum Beispiel mit einer gefältelten Betondecke, die auch 

als Fertigbauteil auf dem Markt ist und sowohl Räume 

heizt als auch kühlt. Deshalb begrüßen wir gerade aus 

dieser jahrelangen Auseinandersetzung mit diesem 

Thema natürlich, dass sich Green Building jetzt auch 

in der Breite durchsetzt. Dabei ist interessant, dass die 

Initiative des Gütesiegels LEED aus den USA kam, dort 

wo jahrzehntelang die Energien unseres Planeten in 

die Atmosphäre geblasen wurden. Und die Deutschen 

haben ihren großen technologischen Fortschritt nicht 

frühzeitig als solchen erkannt, um ihn als Marktvorteil 

zu nutzen. Da muss sich noch viel tun. 

? wer könnte denn etwas für die deutschen 

standards tun? 

! Wir tun das, wenn wir zum Beispiel in China 

bauen, die deutsche Umwelttechnologie mitnehmen 

und dort zu implementieren versuchen. Wir haben 

2007 die chinesische Nationalbibliothek fertiggestellt 

und während der Planungsphase mit den Chinesen 

auch viel über nachhaltiges Bauen diskutiert. Damals 

gingen sie darauf aber noch nicht so richtig ein. Eigentlich 

kein Wunder, weil der Ölpreis bis heute sehr 

günstig ist und es andererseits in China bis vor einem 

Jahr noch keine Subventionen für nachhaltiges Bauen 

gab. Und deshalb ist es dort wie überall: Ohne Incentives 

bleiben meistens auch sachlich richtige Worte 

ungehört. Aber in der Subventionsfrage ändert sich 

zur Zeit einiges in China, weshalb sich auch einiges in 

Richtung Nachhaltigkeit tun wird. Außerdem haben sie 

erkannt, dass sie als eine Nation, die sehr viele 10-Millionen-Städte 

hat, sich darüber schnell und kompetent 

Gedanken machen müssen. 

? wie sieht es denn ästhetisch bei den 

chinesen aus? orientieren die sich beim bauen 

an westlicher ästhetik oder wollen sie eher ihre 

eigenen traditionen bauliche form annehmen 

lassen? 

! Angefangen haben wir in China mit einem 

Wettbewerbsentwurf, der auf einem quadratischen 

Grundriss beruhte und der ganz abstrakt war. Wir 

haben den Wettbewerb damals nicht gewonnen, weil 

die Chinesen zu dieser Zeit – als Reaktion auf die 

Enthaltsamkeit der Kulturrevolution – das Individuelle Berning 

entdeckt hatten und mit vielen Türmchen, Dächern 

und anderen Gadgets sich gerade richtig austobten. 

Tina 

Dennoch wurde unser Entwurf sehr stark in China 

publiziert und in späteren Wettbewerben fanden wir 

diese Formensprache bei chinesischen Wettbewerbern Illustration:

Foto: Hans Schlupp, Nationalbibliothek Peking

häufig wieder. Kurzum: Die Chinesen lernen schnell. 

Was sie inzwischen auch erkannt haben, ist, dass man 

das Alleinstellungsmerkmal – was ja ein wichtiger 

Punkt bei der Lust am Individuellen ist – nicht nur 

durch eine pittoreske Architektur erhält, sondern auch 

durch eine gut gemachte Abstraktion erreichen kann. 

Das hat dann letztlich auch dazu geführt, dass unser 

Entwurf für die Nationalbibliothek in Peking den 

ersten Preis gewonnen hat. 

? werden inzwischen auch schon alte gebäude 

saniert und renoviert oder wird alles nur 

einfach platt gemacht und neues draufgestellt? 

! Mit einem Hutong – also der klassischen 

Wohnungsform der Chinesen – kann man die Wohnungsfrage 

in chinesischen Großstädten nicht lösen, 

weil dann alle Städte Flächenstädte wie Los Angeles 

wären und Shanghai vermutlich die Größe von Westdeutschland 

hätte. Von daher muss man die Städte also 

sehr hoch verdichten. Aber man darf natürlich nicht 

die alte Kultur über Bord werfen. 

In Shanghai werden derzeit die alten englischen 

Wohnblöcke aus der Jahrhundertwende renoviert, 

weil man darin viel ökonomisches Potential sieht. 

In Peking, das ja als Regierungsstadt etwas 

langsamer schwingt, viele Intellektuelle und Künstler 

hat, denen andere Lebensqualitäten wichtig sind als 

den Unternehmern und Handelsleuten Shanghais, 

werden Hutong-Bereiche inzwischen sogar geschützt 

und zu sehr hochkarätigen und teuren Wohnquartieren 

oder Hotels umgebaut. Dabei muss man aber 

wissen, dass es sehr schwer ist, ein Hutong umzubauen, 

weil kaum Abwasserinstallationen vorhanden 

sind und weil aufgrund der Enge dieser Quartiere die 

Abwasserentsorgung nur sehr aufwändig nachzurüsten 

ist. Hutong kommt übrigens aus dem mongolischen 

und heißt Quelle“ – weil diese Häuser ursprünglich 

” 

in der Nähe von Quellen errichtet worden sind. Diese 

” Quellen“ sind heute die zentralen Waschhäuser der 

Hutong-Quartiere. Wenn sie mal abends durch ein 

solches Quartier in Peking gehen, dann sehen sie viele 

Menschen in Schlafanzügen und mit Zahnbürsten 

bewaffnet zu den zentralen Waschhäusern gehen, dort 

ihre Abendwäsche verrichten und wieder zurückschlendern. 

Das hat natürlich auch eine kommunikative 

Funktion in den Vierteln und man weiß zur 

Zeit noch nicht, wie es sich auf die chinesische Seele 

auswirkt, wenn in den modernen Hochhäusern diese 

Gelegenheit zum Neuigkeitenaustausch nur noch sehr 

reduziert besteht. Aber das bleibt abzuwarten. 

? wie ist es denn überhaupt, in china als 

deutscher dienstleister zu arbeiten? 

! Die Chinesen mögen die Deutschen – weil es 

zum deutschen Selbstverständnis gehört, zu halten, 

was man verspricht. Außerdem sind die Chinesen – 

wie wir – sehr rationale Wesen. Auch in ihrer Philosophie. 

Kant ist ein durchaus beliebter deutscher Denker 

in China, der von Intellektuellen geschätzt wird. Außerdem 

sind Chinesen bei ihren Verträgen verlässlich. 

? aber ” intellectual property“ ist nicht so 

das thema? 

! Das kommt jetzt alles. Sie müssen sich 

vorstellen, dass China keine eigenen Forschungseinrichtungen 

hatte. Dadurch war es für diesen Milliardenstaat 

primär angesagt, möglichst schnell ihre Leute 

mit so vielem als möglich zu versorgen. Und dabei ging 

sehr viel unter. Seitdem China aber Universitäten baut, 

Leute hochkarätig ausbildet, selbst Forschung betreibt 

und darauf aus ist, die technischen Entwicklungen, die 

sie zur Zeit noch aus dem Ausland bekommen, bald 

selbst in die entsprechenden Länder zu exportieren, 

achten sie auf das geistige Eigentum und das Urheberrecht 

deutlich mehr. Das ist aber noch lange nicht ideal 

und ich will da nichts beschönigen. Aber das Thema ist 

auf dem Weg. Und dieser Weg ist schneller eingeschlagen 

worden als mancher das vermutet hat. So gibt es 

inzwischen zum Beispiel Beauftragte, die diesem Thema 

Gehör verschaffen und Verstöße dagegen verfolgen. 

? das lernt china also vom westen. was 

können wir von ihnen lernen? 

! Ich war mal in einer Delegation zu Besuch in 

China. Es ging die Frage an den chinesischen Staatspräsidenten, 

was er denn bei seinen Investitionen in 

Deutschland für Erfahrungen machen würde. Da lachte 

der Staatspräsident ganz verschmitzt und meinte, 

sein größtes Problem seien die Gewerkschaften. 

Die Chinesen schützen sich nicht vor Arbeit, 

sondern arbeiten mit maximaler Kraft. Sie wollen 

noch was erreichen, haben ein Ziel und kommen mir 

so vor wie Deutschland in der Nachkriegszeit. Man 

darf auch deren Geschichte in der Kulturrevolution 

nicht vergessen. 

? sprechen sie eigentlich chinesisch? 

rottendorf/Würzburg 

! Nein, es sprechen viele Chinesen Englisch. 

Mir hat zum Beispiel ein Intellektueller erzählt, wie 

er – als er während der Kulturrevolution für Jahre 

zur Feldarbeit in die Provinz geschickt wurde – sich 

Headquarters, 

nachts auf ein weites Feld gestohlen hat, wo er nicht 

gehört werden konnte aber jeden sehen konnte, 

Oliver 

der sich ihm näherte, um dort mit einem kleinen 

S. 

Langwellensender englische Sendungen zu hören und 

Englisch zu lernen. Wenn Sie sich vorstellen, dass 

diese nächtlichen Übungen ein lebensgefährliches 

Valentin, 

Sprachprogramm waren, können sie ermessen, welche 

unglaublichen Energien in den Menschen dieses 

Jean-Luc 

Volkes stecken. Denn von solchen Menschen gibt es 

viele in China. Foto:

? und die lebensfreude? haben sie den 

eindruck, dass die den chinesen bei ihrer vielen 

arbeit abhanden kommt? 

! Keineswegs. Das ist ja ein Volk, das sehr in 

und mit der Gemeinschaft lebt – und das sehr gerne 

isst. Essen ist ein ganz wesentlicher Kommunikationsanlass 

und wird immer zelebriert. Wie Deutschland 

nach dem Krieg. Übrigens mit ähnlichen Exzessen: Der 

Mangel an allem führte hier wie da zu einer unglaublichen 

Begeisterung für den Konsum. Was dabei aber 

zum Beispiel immer Vorrang hat, ist der Dienst für den 

Staat. Ein Beispiel war für mich ein Unternehmer, der 

seinen Jet im nahegelegenen Flughafen stehen hat, 

dessen Familie in Neuseeland lebt und der alles hat, 

was man sich vorstellen kann. Als eines Tages von der 

Regierung gerufen wurde, hat der alles Individuelle 

sofort hinten angestellt. Und das ist die Regel. Da ist 

keiner, der gegenüber dem Staat seinen individuellen 

Interessen den Vorrang gibt. Das interpretiere ich jetzt 

nicht nur als Hörigkeit, sondern auch so, dass China 

ein Staat für alle ist. Es ist nicht allein die Angst vor 

Konsequenzen – auch wenn der Staat im Umgang mit 

seinen Bürgern streng ist. 

? kommen wir noch einmal zur nachhaltigkeit 

zurück. wo, glauben sie, wird in zukunft 

die entwicklung beim bauen hingehen? 

! Die Fassade wird eine besondere Stellung 

einnehmen. Nicht im Sinn einer ästhetisierenden 

Oberflächlichkeit, sondern als ein wichtiges Organ des 

Hauskörpers. So ist es durchaus denkbar, das sie als 

photovoltaische Energiequelle das Haus mit Energie 

versorgen wird. Das ist bisher noch nicht möglich 

gewesen. Es gab kommunale Wirtschaftskräfte – und Foto: emptyforum/tjie, Moschee Algier 

teilweise gibt es sie noch – die nicht an einer nachhaltigen 

Entwicklung interessiert sind. Wir haben zum 

Beispiel das Polizeipräsidium hier in Frankfurt geplant 

und wollten eine große photovoltaische Anlage aufs 

Dach stellen. Das ist nicht an den Kosten gescheitert, 

sondern weil unsere Stadtwerke den Strom nicht zu 

einem anständigen Preis ins Netz stellen wollten. Das 

sind Dinge, die müssen sich deutlich verändern und 

dann kann man auch ganz anders denken. 

Neben der Energieproduktion werden die Fassaden 

aus meiner Sicht immer mehr die Funktionen der 

menschlichen Haut übernehmen – also in kühlen Zeiten 

Energie über die Photovoltaik aufnehmen und Wärme 

produzieren und wenn es warm ist, das System kühlen. 

Bei gewerblichen Bauten hat mit Sicherheit 

die Ausnutzung des Tageslichts im Innern noch großes 

Potential, ebenso wie die Entwicklung von Technologien 

zum Lärmschutz. 

Ich denke auch, dass die Menschen wieder mehr 

in die Innenstädte zurückziehen werden, weil diese 

einfach mehr Lebensqualität bieten, durch die Nähe 

von Arbeiten und Freizeit. Dann kann auch wieder 

weniger zuhause gearbeitet werden, weil ich denke, dass 

die Trennung von Familie und Arbeitswelt gut tut. Ein 

weiterer Grund für die Re-Urbanisierung der Innenstädte 

wird sein, dass unsere Gesellschaft älter wird, und 

so einer Isolierung vorgebeugt werden kann. Es gehört 

für mich auch zur Nachhaltigkeit, wenn mehr Orte der 

Kommunikation in den Städten gebaut werden. Und 

schließlich und endlich werden natürlich noch sehr viel 

mehr attraktive Alternativen für den Individualverkehr 

entwickelt werden müssen, weil der jetzige Zustand mit 

Millionen Autos pro Tag in den Städten auf Dauer nicht 

sinnvoll ist. 

? herr engel, der architekt an und für sich 

denkt ja alles bis ins detail zuende... 

! ... jetzt kommt wahrscheinlich eine Fangfrage... 

? ... keineswegs. mich interessiert bei einer 

notwendigerweise so akribischen vorgehensweise, 

wie ein architektenteam von immerhin 

200 mann auf die immer wieder gänzlich neuen 

formen ihrer bauten kommt? 

! Es gibt manchmal relativ schnell extrem 

gute Ideen, aber die Arbeit zur Formfindung ist meist 

immer ein langer und interdisziplinärer Prozess, bei 

dem viele Leute die Köpfe zusammenstecken. Bei 

uns sind auch schon in der Konzeptphase Ingenieure 

dabei – wie Tragwerksplaner und Energieberater –, 

um die Grundbedingungen, zum Beispiel die Lage des 

Grundstücks im Stadtbild, die Ausrichtung nach den 

Himmelsrichtungen, Windströme und dergleichen erst 

einmal zu analysieren und die Ziele zu finden. Und 

daraus versuchen wir dann eine Form zu entwickeln, die 

am Ende eine gestalterische Aussage trifft – Stichwort 

” Landmark“. Dieser Prozess ist iterativ, also schrittweise 

aber zielgerichtet. Wir gehen dabei voran, manchmal 

voller Zweifel auch wieder zurück und entwickeln den 

Bau in eine ganz andere Richtung. Doch am Ende findet 

sich eine Großform, die eine poetische Aussage trifft. 

Eine solche Aussage kann eine gewisse Zeichenhaftigkeit 

sein, also ein Gebäude, das ein Signal sein will und 

auf sich aufmerksam machen will, zum Beispiel, weil es 

in einer besonderen Lage steht, die das rechtfertigt. Das 

Palais Quartier hier in Frankfurt gehört zum Beispiel in 

diese Kategorie. 

Die Gebäudeaussage kann aber auch eine gewisse 

Modernität betonen, bei der man sieht, dass dieses 

Haus etwas kann, was andere Häuser nicht können. Das 

Westend-Duo, für das wir eine besondere Erwähnung 

für Nachhaltigkeit im Internationalen Hochhaus Preis“ 

” 

bekommen haben, was eine ziemlich hohe Auszeichnung 

ist, ist ein Beispiel für ein solches besonders innovatives 

Gebäude – das aber nicht besonders lautstark auf 

sich aufmerksam macht. 

Eine Gebäudeaussage kann sich auch aus einem 

städtebaulichen oder historischen Kontext entwickeln, 

wie bei der Chinesischen Nationalbibliothek in Peking, 

die aus Prinzipien der chinesischen Kultur abgeleitet 

ist. In der klassischen chinesischen Architektur ist 

die Ordnung – Sockel, Mittelteil, Dach – nämlich sehr 

wichtig, weshalb wir diese Struktur in unserem Entwurf 

neu interpretiert haben und ihr eine moderne Gestalt 

gegeben haben. Dieses Gebäude hat aber auch eine städtebauliche 

Aussage, weil es als sehr flaches Gebäude aus 

seiner Hochhaus-Umgebung deutlich hervortritt. 

Solche Zeichen zu setzen, die sich aus der 

Geschichte oder der Umgebung ergeben, muss man 

als Architekt natürlich fühlen können. Und das Beste, 

was einem passieren kann, ist, dass die Menschen beim 

ersten Anblick eines neuen Hauses erst mal stutzen und 

es nach einer gewissen Zeit dann toll finden. 

? welche rolle spielt der chef bei solchen 

formfindungsprozessen? 

! Man entwickelt ja im Laufe des Berufslebens 

eine Nase und ein Gespür für Standorte und kann deswegen 

ganz gut entscheiden, welche Alternativen erfolgversprechend 

sind und welche weniger. Aber eigentlich 

fühle ich mich als ” Primus inter Pares“ in einer Gruppe 

von Architekten, die immer wieder neu Konzepten auf 

den Grund gehen, kreative Prozesse vorantreiben, interne 

Diskurse mit den Erfordernissen des Marktes vernetzen 

und Wettbewerbe als die Labore für die Entwicklung 

zukünftiger Architekturen verstehen. Und ich will Ihnen 

dazu eines sagen: Das macht richtig Spaß! 

N# Nachmann rechtsanwälte schätzen Jürgen Engel und 

seine architektonischen Großprojekte in ästhetischer Hinsicht 

ebenso wie wegen deren Umsetzung mit Nachhaltigkeit und 

Innovationen.

N# BAUEN 

Seite 98 

Erläuternde Gedanken von Josef Nachmann und Michael Vilgertshofer 

warum 

machen sie 

so ein heft? 

Josef Nachmann, Nachmann rechtsanwälte 

? nachmann rechtsanwälte sind eine 

wirtschaftskanzlei. warum machen sie so ein 

heft? 

nachmann: Wir haben diese Publikation 

initiiert, weil wir – wie mit unserem N Magazin auch 

– unseren Lesern die Welt von Nachmann Rechtsanwälte 

jenseits der juristischen Tätigkeit zeigen wollen, 

dieses Mal aber zum Schwerpunkt Bauen. Wir wollen 

unseren Lesern zum Beispiel die kreativen Köpfe, 

die für den Bau von außergewöhnlichen Gebäuden 

verantwortlich sind, näher bringen (siehe S. 90 Jürgen 

Engel). Wir wollen die Forschungsanstrengungen 

zeigen, die im Sinne der Nachhaltigkeit angestrengt 

werden (siehe S. 24 Gerhard Hausladen) und die dafür 

Sorge tragen sollen, dass unsere Welt auch noch 

morgen lebenswert sein kann. Und wir wollen die 

Erfahrungen skizzieren, die Architekten und Planer 

beim Bauen und Planen in anderen Kulturkreisen 

gesammelt haben (siehe S. 6 Gerhard Brand). All das, 

weil Bauen mehr ist als Investition und Rendite. 

vilgertshofer: Allerdings ist Bauen auch 

das. Deshalb kommen auch Banker zu Wort und 

erläutern die Geldpolitik ihres Instituts (siehe S. 83 

Gerhard Grandke) und erklären, wie die Kreditvergabe 

für Immobilien in den USA strukturell organisiert 

war, so dass es zu der Finanzkrise kommen konnte 

(siehe S. 86 Otmar M. Stöcker) und wie sie seitdem in 

unserem Lande wieder anläuft. Zum wirtschaftlichen 

Blickwinkel gehört auch, neue Modelle des Bauens 

aus der Sicht eines Bauunternehmers zu erfahren (auf 

S. 70 Klaus Pöllath) und auf was man achten muss, 

wenn man ein Bauvorhaben in Russland plant (auf 

S. 48 Olesya Wienold und Matthias Farian) oder wie 

man seine Immobilie in Italien schützt (siehe 

S. 54 Jens Magers & Mario Dusi). In den Bereich 

Investitionen gehört auch immer mehr das Thema 

Public Private Partnership und wie man daraus ein 

Erfolgsmodell macht (siehe S. 78 Friedrich M. Fillies). 

Während es eine Frage der Rendite ist, sowohl den 

Einbau von teuren Facilities zu optimieren (siehe S. 

36 Hans M. Jappsen) als auch durch klares Projektmanagement 

Planung und Bau einer Gewerbeimmobilie 

in ruhigen Bahnen laufen zu lassen (siehe S. 62 

Norbert Preuß & Gerhard Wirth). 

nachmann: Interessanterweise zeigt sich 

bei allen Gesprächen zu dieser Spezialausgabe von 

N, dass es einen roten Faden gibt, der sich durch 

den Entstehungsprozess eines Gebäudes zieht und 

der von Architekten, Planern, Projektmanagern und 

Bauunternehmern gleichermaßen als unabdingbar 

beschrieben wird: Es ist die Bereitschaft, auch und 

gerade in schwierigen Fällen miteinander zu kommunizieren. 

Streiten bringt – wenn überhaupt – erst sehr 

spät etwas, dann nämlich wenn schon viel Zeit und 

Geld investiert worden ist und die Gerichte endlich 

entschieden haben. Konstruktiver ist es, nach der 

Devise miteinander zu kommunizieren ” soft to the 

person, tough to the matter“. Der Erfolg einer solchen 

Kommunikationsbereitschaft entspricht nicht nur 

ebenfalls unserer Erfahrung, sondern ist auch der 

tiefere Grund weshalb der Schwerpunkt unsrer anwaltlichen 

Arbeit in dem Ermöglichen von wirtschaftlichen 

Prozessen und Kooperationen ist – und nicht 

im Streiten vor Gericht. 

vilgertshofer: Wir haben allerdings auch 

eine starke Prozessrechtspraxis und können den 

Mandanten in Streitfällen helfen, denn nur wer 

sein Recht kennt, kann auch vernünftig verhandeln. 

Allerdings kommt es meist zu rechtlichen Auseinandersetzungen, 

wenn der Erwerb der Immobilie oder 

der Beginn von Bauarbeiten ohne unsere Beratung 

durchgeführt wurde und nun wieder ins Lot gebracht 

werden muss. 

? verstehe. gestatten sie mir trotzdem 

die naive frage: warum ist das thema bauen für 

eine wirtschaftskanzlei so wichtig? 

vilgertshofer: Weil Immobilien – nach dem 

Menschen – das Kernstück und zentrale Investitionsgut 

einer jeden Wirtschaft sind. Fast das gesamte 

Bankgeschäft dreht sich letzten Endes um Immobilien, 

ebenso wie das Fondsgeschäft. Einfach weil 

Immobilien die größten Werte darstellen und eine 

gewisse Stabilität und Berechenbarkeit aufweisen. 

Der Marktpreis einer Immobilie mag sich im Laufe 

der Zeit ändern, aber er ist anhand des überschaubaren 

Marktes immer berechenbar. Deswegen ist eine 

Immobilie ja auch ein sehr beliebtes Sicherungsgut, 

nicht nur im Rahmen des An- und Verkaufs, sondern 

auch für allgemeine Bankkredite. 

nachmann: Die Bedeutung von Immobilien 

für den Wirtschaftskreislauf kann man außerdem 

ganz aktuell an der Finanzkrise ablesen, die uns ja 

erst als Immobilienkrise verkauft wurde. Dabei waren 

Immobilienkredite nur der Auslöser, weil sie unzureichend 

geprüft und fahrlässig bewertet von Institutionen 

vergeben wurden, die nicht der amerikanischen 

Bankenaufsicht unterstanden, sondern anschließend 

verbrieft, gestückelt und in immer neuen Mischungen 

in Form von Fonds in den internationalen Finanzkreislauf 

eingespeist wurden. Und das sowohl in 

gigantischer Höhe als auch in bis dahin unvorstellbarer 

Unübersichtlichkeit. 

vilgertshofer: Ein weiterer wichtiger Gesichtspunkt 

ist, dass Immobilien den Standort eines 

jeden Unternehmens definieren – ob als Mietobjekt 

oder als Eigentum. Es gibt niemanden, der nicht eine 

tragende Bindung zu einer Immobilie unterhält – ob 

als Privatperson oder als Unternehmer.

? sie kennen künstler nicht! 

vilgertshofer: Und wo hat der sein 

Atelier? 

nachmann: Lassen Sie mich noch ganz 

allgemein ergänzen, dass ein Schwerpunkt unserer 

Kanzlei das Immobilienrecht ist – von der Investition 

bis hin zur Abwicklung von Bauvorhaben im 

Bereich Mängelbeseitigung. Das heißt, dass wir als 

Kanzlei das gesamte Spektrum abdecken – von der 

Entwicklung von Grundstücken und Immobilien 

über das Architekten- und Baugewährleistungsrecht 

bis hin zum gesamten Sicherungsrecht für 

den Kauf von Grundstücken – all das sind Rechtsgebiete, 

die wir aus dem Effeff beherrschen. 

? gilt das international oder deutschlandweit? 

nachmann: Immobilienrecht ist grundsätzlich 

eine nationale Spezialität, weshalb der 

Schwerpunkt natürlich Deutschland ist. Wir haben 

aber auch Erfahrungen mit international operierenden 

Investoren, zum Beispiel haben wir eine sehr 

große Grundstücksentwicklung mit internationalen 

Investoren in Russland begleitet und intensive 

Erfahrungen aus der Veräußerung der Falk-Immobilien, 

wo wir Portfolien von mehreren hundert 

Millionen Euro auch an ausländische Investoren 

veräußert haben. 

vilgertshofer: Wir sehen darüber hinaus 

die regionale Verankerung und die vertiefte 

Kenntnis der örtlichen Verhältnisse – vom Baurecht 

bis zum Preis eines Grundstücks – als eine 

unserer Stärken an. Zumal man die Entwicklungen 

des Münchner Immobiliengeschäfts nicht aus 

der Zeitung erfährt, sondern nur wenn man die 

Marktteilnehmer gut kennt. Nur so kann man in 

der Anfangsphase von Projektentwicklungen und 

Investitionen die notwendigen Schritte einleiten. 

? wie schätzen sie die wirtschaftliche 

bedeutung von immobilien für die zukunft 

ein? 

nachmann: Der Wert einer Immobilie 

wird von der Nachfrage bestimmt. Deswegen wird 

der Wert einer Immobilie in wirtschaftlich gesunden 

Gebieten steigen, weil die Immobilie immer 

noch als die sicherste Anlageform gilt. Es wundert 

deshalb auch nicht, dass die Münchner die Immobilie 

als Anlageform wieder gefunden haben. 

? warum ” wiedergefunden“? waren 

immobilien in münchen nicht immer schon 

eine sehr gute anlage? 

vilgertshofer: Die Immobilienpreise in 

München waren 2006 in etwa auf der gleichen 

Höhe wie Mitte der Neunziger. Sie ziehen erst 

seitdem wieder an. 

nachmann: Hätte man vor zehn Jahren 

gesagt, ein Quadratmeterpreis von 10.000 DM 

sei in München unrealistisch, hätte man sicherlich 

von allen recht bekommen. Heute muss 

man dagegen feststellen, dass 5.000 Euro der 

Durchschnittspreis von Eigentumswohnungen in 

mittleren Wohnlagen ist. 

vilgertshofer: Zum Thema Wert einer 

Immobilie möchte ich noch hinzufügen, dass 

jede Immobilie, die man nicht als Geldanlage betrachtet, 

sondern selbst nutzen will, immer mit 

Emotionen verbunden ist. Warum fühlt man sich 

zum Beispiel in Pasing oder im Glockenbachviertel 

wohl? Weil es einem dort gefällt – und 

das ist eine emotionale Entscheidung. Für die 

Projektentwicklung einer Immobilie, die nach 

Fertigstellung gewerblich an private Eigentümer 

veräußert werden soll, ist es daher wichtig, die 

Möglichkeit zu solchen emotionalen Entscheidungen 

zu erahnen. Und dazu ist eine genaue 

Ortskenntnis unerlässlich. Wenn die der Bauherr 

oder Investor nicht hat, sollte sie zumindest die 

beratende Wirtschaftskanzlei haben. 

nachmann: Das ist ohnehin die Kunst 

beim Bauen, dass Sie in den großen Städten die 

Quartiere entdecken, die in der näheren Zukunft 

als attraktive Wohngebiete angesehen werden. 

Denken Sie an die Fleischhauer-Bezirke in New 

York oder die Werft-Areale entlang der Themse, 

aber auch ausgewählte Lagen in Münchens 

Isarvorstadt. All das sind letztlich wirtschaftliche 

Entscheidungen von Investoren. Aber wir 

als Kanzlei müssen darauf schauen, dass diese 

Entscheidungen durch gute Verträge rechtlich 

auf die bestmögliche Art abgesichert sind. 

? sie treten also erst auf, wenn die 

entscheidungen getroffen sind? 

vilgertshofer: Das kommt auf die 

Bedürfnisse der Investoren an. Wir können 

Investoren natürlich ihre Entscheidungen nicht 

abnehmen, aber wir können – und haben das 

auch schon oft gemacht – auf mögliche Entwicklungen 

und sich bietende Chancen aufmerksam 

machen und begleiten die Investoren dann auf 

diesem Weg. 

? was muss ein guter anwalt bei 

nachmann rechtsanwälte können, wenn er 

sich mit baufragen beschäftigt? Michael Vilgertshofer, Nachmann rechtsanwälte 

vilgertshofer: Obwohl jeder Bau eigentlich 

immer ein Prototyp ist, der für eine spezielle Lage 

und Nachfragesituation extra entwickelt worden ist, 

folgen doch die juristischen Fragen meist gleichen 

Prinzipien. Denn die Anzahl an rechtlichen Vorschriften 

zum Beispiel für die Abwicklung von baulichen 

Mängeln ist letztlich beschränkt. Deshalb ist es 

immer auch eine Frage des taktischen Geschicks, solche 

Fragen möglichst zügig zu einem befriedigenden 

Ende zu bringen. 

Das bedeutet aber natürlich nicht, dass alle 

Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Frage von 

Gebäuden gleich sind. Im Gegenteil. Beim Thema 

Immobilien geht es ja oftmals um ein Gut, das 

gehandelt wird, zum Beispiel in Investmentfonds. In 

solchen Fällen geht es darum, Finanzierungsfragen zu 

verstehen und Finanzierungsverhandlungen führen 

zu können. Bei Vermietungsfragen geht es darum, 

Verträge aufsetzen und Vertragsverhandlungen durch- 

führen zu können und im Vorfeld zu schauen, dass 

keine rechtlichen Lücken auftreten können. 

nachmann: Im Bereich ” Immobilie als 

Entwicklungsprojekt“ sind andere Fähigkeiten 

gefragt, das heißt, die öffentlich-rechtliche 

Bauseite abdecken, die richtigen Parteien zusammenzubringen 

und wenn sie zusammen sind auch 

vertraglich zu binden. Bis dahin, und das ist eben 

das Ende des Bauprozesses, dass es eben auch zu 

Problemen in der Bauausführung kommen kann, 

die möglichst schon im Team des Projektmanagements 

vor Ort behoben werden sollen, um 

langfristige gerichtliche Auseinandersetzungen 

überflüssig zu machen. Deshalb ist bei Großprojekten 

von Anfang an auch immer ein Jurist gleich 

im Team dabei. Am besten natürlich, einer von 

uns (lacht).

nachmann rechtsanwälte ist eine wirtschaftsrechtlich 

ausgerichtete kanzlei. dabei 

bilden bau- und immobilienrechtliche als auch 

sanierungs- und investitionsberatung wesentliche 

tätigkeitsschwerpunkte. besonderes gewicht hat 

die beratung bei immobilieninvestitionen. 

juristisches fachwissen 

Um diesem Anspruch gerecht zu werden, 

bieten Nachmann Rechtsanwälte hoch spezialisiertes 

juristisches Fachwissen auf den Gebieten des 

• Bau- und Immobilienrechts, 

• Gesellschaftsrechts, 

• Finanzierungsrechts, 

• Steuerrechts, 

• Bankrechts, 

• Insolvenzrechts sowie 

• Arbeitsrechts. 

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Die enge Zusammenarbeit mit Bau- und Finanzierungsspezialisten, 

Betriebswirten und Unternehmensberatern 

aus verschiedenen Branchen garantiert die Bearbeitung 

komplexer bau- und immobilienrechtlicher Fragestellungen 

– und dies auf der Basis langjähriger Erfahrung 

bei Mandaten in- und ausländischer Auftraggeber. Durch 

eine umfangreiche Vernetzung von Rechtsberatung, 

wirtschaftlichem Know-how und praktischer Erfahrung 

wird eine ganzheitliche Bearbeitung hochkomplexer 

Sachverhalte gewährleistet. 

planen sie den kauf oder verkauf einer immobilie 

bzw. eines grundstückes? 

Kein Sachverhalt ist wie der andere. Nachmann Rechtsanwälte 

entwickeln auf der Basis langjähriger Erfahrung 

die für Sie optimale Lösung: 

zum beispiel als asset deal 

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Objektsuche unter Rückgriff auf ein 

persönliches Netzwerk und fundierte 

Branchenkenntnisse 

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Seite 102 

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rechtsanwälte 

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fundierte kenntnisse: 

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privates Baurecht 

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rechtliche Strukturierung von 

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Verschmelzung und Umstrukturierung 

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Streitigkeiten 

allgemeines wirtschafts- und handelsrecht 

Als traditionell wirtschaftsrechtlich ausgerichtete 

Kanzlei verfügen Nachmann Rechtsanwälte selbstverständlich 

über besonderes Know-how im allgemeinen 

Wirtschafts- und Handelsrecht. Kostspielige Rechtsstreitigkeiten 

werden somit bereits im Ansatz vermieden. 

steuerrecht 

In dem Bewusstsein, dass im Rahmen jeder wirtschaftsrechtlichen 

Transaktion steuerrechtlich relevante 

Gesichtspunkte berührt werden, können Nachmann 

Rechtsanwälte auf diesem Gebiet besonders qualifizierte 

Mitarbeiter vorweisen. Diese entwickeln in Absprache 

mit in Kooperation arbeitenden Steuerberatern die steuerlich 

optimierte Ausgestaltung eines jeden einzelnen 

Falles. 

• Mergers & Acquisitions / 

Unternehmensakquisition 

und - umstrukturierung 

• Unternehmensgründung 

einschließlich Rechtsformwahl 

• Internationales Steuerrecht 

• Steueroptimierung von Finanzierungen 

• Stiftungs- und Gemeinnützigkeitsrecht 

• Public Private Partnership 

• Unternehmens- und Vermögensnachfolge- 

beratung 

• Steuerplanung einschließlich Beantragung 

verbindlicher Auskünfte 

• Führung von Rechtsbehelfsverfahren und 

Finanzgerichtsprozessen 

• Steuerliche Selbstanzeige und 

Nacherklärung 

• Prävention und Verteidigung in 

Wirtschafts- und Steuerstrafsachen 

insolvenzrecht 

Rechtsanwalt Josef Nachmann wird seit Jahren gerichtlich 

als Insolvenzverwalter bestellt. Ein junges, hochqualifiziertes 

Team unter der Leitung von Frau Rechtsanwältin 

Embacher und Herrn Rechtsanwalt Krompaß 

bearbeitet anspruchsvolle Fälle aus dem Insolvenzrecht. 

gewerblicher rechtsschutz, urheber- und medienrecht 

Um den wirtschaftlichen Erfolg unserer Mandanten auch 

in Bezug auf deren geistiges Eigentum vollumfänglich 

zu sichern, arbeiten Nachmann Rechtsanwälte engagiert 

auf allen Gebieten des gewerblichen Rechtsschutzes, 

einschließlich des Marken- und Urheberrechts. Zusätzlich 

bieten wir Vertragsgestaltungen, insbesondere die 

Ausformulierung von Lizenzverträgen. 

• Umfassende Beratung von 

Medienunternehmen 

• Urheber-, Presse- und Verlagsrecht 

• Rundfunkrecht 

• Nationale sowie internationale 

Markenanmeldungen 

• Erstellung und Betreuung von 

Markenportfolios 

• Wettbewerbsrecht 

• Design- und Geschmacksmusterrecht 

• Vertragsgestaltung, vorwiegend auch 

Lizenzvertragsrecht 

• Prozessführung, insbesondere im 

einstweiligen Rechtsschutz 

erbrecht und unternehmensnachfolge 

Nachmann Rechtsanwälte halten auch für den sensiblen 

Bereich der Vermögensnachfolge auf die individuellen 

Bedürfnisse ihrer Mandanten zugeschnittene Gestaltungsmöglichkeiten 

bereit. 

• Gestaltung von Testamenten und 

Erbverträgen im Privat- und 

Unternehmensbereich 

• Nachfolgeregelungen in 

Gesellschaftsverträgen 

• Vorweggenommene 

Erbfolge durch Schenkungs- und Übergabe- 

verträge 

• Testamentsvollstreckung 

arbeitsrecht 

Nachmann Rechtsanwälte bieten auf allen Ebenen des 

individuellen und kollektiven Arbeitsrechts ausgefeilten 

Service. Wir unterstützen betriebliche Restrukturierungen 

ebenso wie Outsourcing. 

• Ausgestaltung, Änderung und Aufhebung 

von Arbeits- und Dienstverträgen 

• Betriebsverfassungsrecht 

• Tarifrecht / betriebliche Vereinbarungen 

• Deutsches und europäisches Sozialversicherungsrecht 

• Prozessführung


N# Nachmann rechtsanwälte bedanken sich beim Fotografen 

Hubertus Hamm für die großzügige Unterstützung bei der grafischen 

Gestaltung des Heftes mit einigen seiner Bilder. 

www.hubertushamm.de 

ANSCHrIFT 


Theatinerstr. 15 

80333 München 

www.nachmann.com 

Telefon +49 89 24 20 74 0 

IMPrESSUM 

Herausgeber: Josef Nachmann 

Beratung und Supervision: Andreas Lukoschik 

Chefredaktion: Hendrik Hunold 

Art Direction: Bureau Mirko Borsche 

Textredaktion: Amadeus AG, Schwyz

Foto: Hubertus Hamm

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