BAURECHTSVERTEILER

Trotz des frühlingsbedingten „big easy“ sollten Sie die nachstehenden allgemeinen Verhaltensempfehlungen
für Baubeteiligte nicht ignorieren:
a) Rügepflicht des Architekten
Werkvertragsrecht oder Kaufrecht? Diese Frage mit teilweise weitreichenden Folgen beschäftigt zunehmend
die Immobilienbranche, zumal vielen Baubeteiligten noch immer nicht bewusst geworden
ist, dass der Gesetzgeber seit geraumer Zeit den § 651 BGB (= Werklieferungsverträge) novelliert hat.
Viele Verträge im Zusammenhang mit der Erstellung eines Bauwerks unterliegen demnach dem Kaufrecht.
Hieran anknüpfend hat der Bundesgerichtshof in einem jüngst entschiedenen Fall die Haftungsrisiken
für Architekten um einen weiteren Aspekt erweitert: Ein Unternehmen hatte sich verpflichtet, zwei
Silos nebst Systemplanung zu liefern. Im Nachhinein stellte sich heraus, dass die Wände der Silos zu
dünn waren. Der Bauherr berief sich gegenüber dem Lieferanten auf diesen Mangel und verlangte
die Rückabwicklung des Vertrages. Der BGH entschied, dass die Gewährleistungsansprüche nicht
mehr durchsetzbar seien, weil der Käufer (Bauherr) es verabsäumt habe, den Kaufgegenstand (die
Silos) auf Mängel zu überprüfen. Für den involvierten Architekten hatte und hat dieses Urteil
gleichfalls weitreichende Folgen: Soweit der Bauherr ihn mit der Bauüberwachung beauftragt hat,
muss er den Kaufgegenstand prüfen und Mängel unverzüglich rügen. Versäumt der Architekt diese
Pflicht aus Unkenntnis, kann der Bauherr ihm für seinen Schaden in Regress nehmen. Deshalb muss
der Architekt in jedem Einzelfall eruieren, ob der Bauherr einen Werk- oder einen Kaufvertrag
abgeschlossen hat. Ist letzteres der Fall, treffen ihn die Prüfungs- und Rügepflichten des § 377 HGB.
b) Leistungsverweigerungsrecht des Bauherrn
In einem Vertrag zwischen Bauträger und Bauherren zur Veräußerung eines Grundstücks und schlüsselfertigen
Errichtung eines Einfamilienhauses ist stets ein Zahlungsplan gem. § 3 Abs. 2 der MABV
(Makler- und Bauträgerverordnung) zu vereinbaren. Der BGH (Urteil vom 27.10.2011 zu VII ZR 84/09)
musste sich mit der Frage befassen, ob bei Vorliegen von Mängeln an der Werkleistung sowohl die
Bezugsfertigkeitsrate oder Teile davon als auch die Fertigstellungsrate einbehalten werden können.
Grundsätzlich steht dem Bauherrn bei Mängeln ein Leistungs-/Zahlungsverweigerungsrecht in Höhe
der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten zuzüglich angemessenem Druckzuschlag zu. Dieses
Recht ist auf alle Zahlungen anwendbar, also nicht nur auf normale Abschlagsrechnungen der Bauunternehmen,
sondern auch auf Zahlungen, die gemäß vertraglich vereinbartem Zahlungsplan geschuldet
werden. Selbst wenn trotz der Mängel die Bezugsfertigkeit des Hauses gegeben ist, können
Zahlungen hierauf verweigert werden, wenn die letzte Fertigstellungsrate (3,5 %) für die Höhe der
voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten (zuzüglich Druckzuschlag) nicht ausreicht. Baufirmen
sollten dies wissen und bedenken.
c) Kostensicherheit durch Pauschalverträge
Investoren liebäugeln wieder vermehrt mit Sachwerten. Eine Immobilie mag auf den ersten Blick eine
reizvolle Alternative zu einem ständigen Schwankungen unterliegenden Aktiendepot sein, entscheidend
für den Erfolg ist bekanntermaßen aber die Rendite, die vor allem von dem Baukosten abhängt.
Letztere lassen sich erfahrungsgemäß am besten mit Pauschalpreisvereinbarungen in den Griff be-
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