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Gestionar establecimientos en propiedad.
Preferencia de los 3*, y bajada de los 5*
Disminución del tamaño del establecimiento,
en cuanto al nº de habitaciones.
Subida del urbano, y bajada del vacacional.
Como en años anteriores, hemos actualizado
el estudio que realizamos junto a las principales
cadenas hoteleras (ver más abajo),
para detectar sus preferencias, plan de
expansión y producto alojativo más demandado
por sus directores de expansión.
Tipo de explotación
El dato más destacable para el año 2006
es el deseo mostrado por las cadenas
hoteleras de incorporar nuevos hoteles en
propiedad, pasando de un 18% a un 25%.
La incorporación de establecimientos bajo
la modalidad de alquiler y gestión/management
ha disminuido. Esta disminución
no es tan relevante, en ambos casos
ha sido de dos puntos porcentuales. La
preferencia por operar un establecimiento
hotelero bajo régimen de alquiler pasa del
34% al 32% y bajo el régimen de gestión/
management del 42% al 40%.
Hemos sido testigos en los últimos años
de un cambio en el mercado hotelero,
donde la propiedad de los establecimientos
hoteleros ha pasado de estar en
manos de cadenas hoteleras a, principalmente,
promotores inmobiliarios e inversores
privados. El motivo de este cambio
fue, y sigue siendo, el objetivo de las
cadenas de centrarse en su actividad (la
gestión hotelera) y conseguir así un reparto
del riesgo (propietario-gestor hotelero) y
por parte de los promotores inmobiliarios,
la necesidad de diversificación.
Estas dos afirmaciones parecen contradictorias
en un principio. Sin embargo la
explicación es relativamente sencilla. Las
cadenas hoteleras españolas, tradicionalmente
se han caracterizado por un enfoque
de sol y playa, modelo turístico hoy
en día totalmente maduro y consolidado
y con una competencia que comienza a
ser “peligrosa” por parte de nuevos países
emergentes de la costa mediterránea (Croacia,
Túnez, Turquía, etc.) Por otra parte,
como les pasó a otros países de la Unión
Europea (Francia, Italia), España ha dejado
de ser un destino puramente vacacional y
60%
40%
20%
0%
explotadoras, gestoras, búsqueda de socios
ESTUDIO PLAN DE EXPANSIÓN DE CADENAS HOTELERAS:
PRINCIPALES CAMBIOS EN SUS PREFERENCIAS
Tipo de Explotación
Alquiler Gestión Franquicia Compra
Preferencias para 2005 Preferencias para 2006
el turismo de interior, cultural y de negocios
cada vez está tomando mayor relevancia.
Estas dos razones hacen que las Cadenas
Hoteleras busquen posicionarse en estos
otros segmentos del sector, ajustándose a
la demanda solicitada. España tendrá una
tendencia creciente por visitantes europeos
como destino cultural.
La consecuencia de esta situación es que
estamos asistiendo a una tendencia de las
cadenas hoteleras a ceder la propiedad de
activos de costa para adquirir inmuebles
en las principales ciudades españolas.
España en el año 2003 y 2004, se situaba
a la cabeza del ranking europeo de transacciones
hoteleras superando así a Inglaterra,
Alemania y Francia con operaciones
que representaban inversiones de 986 y
1.100 millones de euros respectivamente.
En el año 2005, España ha realizado un
total de 76 transacciones (49 en el 2.004)
que representan una inversión aproximada
de 1.080 millones de euros.
El 55% del total de transacciones hoteleras
han sido realizadas por hoteleros,
mientras que el 45% restante correspondió
a inversores y promotores inmobiliarios.
La tendencia a comprar establecimiento
por parte de cadenas hoteleras,
no solo se mantendrá sino que según la
muestra para la realización del estudio,
hay una mayor predisposición para la
compra para el año 2006.
Tipo de establecimiento demandado
Tal como observamos en el gráfico siguiente,
según el tipo de establecimiento que
desean explotar las cadenas hoteleras, un
76% se interesa por hoteles, que no dista
del 70% del año anterior. Esto presupone
que la probabilidad de conseguir un gestor
para un aparthotel o para unos apartamentos
es menor ya que según las preferencias
de las cadenas hoteleras, para el
2006 los aparthoteles y apartamentos son
demandados en un 24%, menos que en
el año 2005 que se las preferencias por
estos establecimientos era de un 30%.
Las segundas residencias y los buenos
precios inmobiliarios competitivos respecto
a otras ubicaciones europeas, hacen
que los turistas compren propiedades
para pasar sus vacaciones.
100%
50%
0%
Tipo Establecimiento
Hotel Aparthotel
Preferencias para 2005 Preferencias para 2006
Categorías
Categoría deseada
Los establecimientos de 3 estrellas ganan
6 puntos porcentuales respecto a las preferencias
en el año 2005, en detrimento
de establecimientos de 5 estrellas que
pierden 7 puntos porcentuales respecto
al año anterior. El producto más demandado
por las cadenas hoteleras es el de
categoría 4 estrellas, al igual que el año
2005. La nueva planta alojativa en construcción
representa un 68% de hoteles 4
y 5 estrellas.
Principalmente las cadenas hoteleras
extranjeras como Accor, Envergure,
actualmente Louvre Hotels e Intercontinental,
contemplaban el año anterior
dentro de sus preferencias, un gran interés
para ubicar su gama de hoteles “Express”.
Estos hoteles de servicio limitado han
tenido en los últimos años un crecimiento
y desarrollo muy positivo. Actualmente
están consolidando su posición en
el mercado gracias a la buena relación
existente entre calidad-precio. Existen en
cadenas hoteleras españolas, que buscan
establecimientos hoteleros situados en los
extrarradios de las principales ciudades y
en polígonos industriales.
Tamaño de establecimiento
La tendencia observada este año es hacia
hoteles de un tamaño menor, la preferencia
se vuelca en los de 100 habitaciones,
de media. En mi opinión, la dificultad para
llenar los hoteles está llevando a posiciones
más prudentes.
Ubicaciones más demandadas
Por ubicación y especialidad para los nuevos
hoteles a incorporar, los directores de
expansión incluyen en un 60% hoteles urbanos
para su desarrollo, donde en el año
2005 era de un 41%. Las ciudades prioritarias
siguen siendo Madrid y Barcelona. Los
destinos vacacionales disminuyen, pasando
de 59% al 40%. La Comunidad de Andalu-
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5 estrellas 4 estrellas 3 estrellas 1 y 2 estrellas
Preferencias para 2005 Preferencias para 2006
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Número de habitaciones
0-50 50-100 100-150 150-200 200-250 >250
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