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En este artículo exponemos
el MÉTODO DYRECTO para
realizar un estudio económico,
y al mismo tiempo
exponemos de forma
esquematizada el contenido
del mismo. Nuestra misión,
a la hora de elaborar un estudio, es realizar
un análisis completo del proyecto para que
un inversor pueda participar en la compra
del proyecto, o para que una entidad
financiera decida aportar la financiación
servicios de estudios económicos
ÍNDICE DEL ESTUDIO ECONÓMICO METODOLOGÍA DYRECTO
PROMOTOR
Análisis del promotor Presentamos el análisis de la empresa promotora, su estructura organizativa, los socios / administradores,
el perfil, la solidez, la experiencia de los promotores del proyecto, detectamos sus fortalezas
y debilidades, mostramos la relación de inversiones que poseen, centros de trabajo, relación de
sociedades en las que participa la sociedad promotora.
PROYECTO
Análisis del proyecto. Necesidad del proyecto para el promotor, estudio de la ubicación del centro de inversión, distancias
Ubicación
Servicios e instalaciones del producto
Debilidades y fortalezas del proyecto.
ENTORNO
significativas a lugares de interés, describimos los servicios e instalaciones de la inversión. Analizamos
los puntos fuertes y débiles del proyecto
Contexto socio - demográfico DYRECTO tiene en cuenta el entorno económico donde se va a llevar a cabo la inversión, muestra las
Contexto geográfico y comunicaciones. Vías de
acceso
Estudio económico del entorno.
Oportunidades y atractivos del entorno
Amenazas y riesgos del entorno
Datos estadísticos
DEMANDA -OFERTA-COMPETENCIA
tendencias económicas y demográficas específicas del sector y que por tanto pueden afectar a la cuenta
previsional del mismo. El Estudio Económico incluye un estudio de potencial y riesgo de la zona para cada
tipo de inversión (hotel, viviendas, geriátricos, campos de golf, centros comerciales, industria…) se analizan
las variables del entorno que afectan tanto al posible éxito como al fracaso de la operación, para poder dar
argumentos en la búsqueda de socios, y anticiparnos a los posibles inconvenientes que surjan en la posterior
negociación. Las fuentes de información que utilizamos son internas (tenemos nuestros propios datos
acumulados y contrastados de todos los proyectos en los que hemos trabajado) y externas (INE, Institutos
Estadísticos de las distintas comunidades autónomas, Ministerios, Sociedades de Tasación, Consultoras).
Evolución de la demanda en la zona Conocer las inversiones actuales en la zona ayuda a entender cómo quedará en el futuro el entorno,
Inversiones actuales y futuras en la zona
Análisis de la competencia
ESTRATEGIA
quiénes son los promotores entrantes, permite al comprador conocer los intereses que existen en un
área determinada para poder tomar sus propias decisiones. En este apartado DYRECTO muestra una
relación de suelos en venta tanto de entes públicos (ayuntamientos…) como privados (propietarios,
promotores, intermediarios acreditados...), planes urbanísticos, y las obras privadas ordenadas por su
fecha prevista de finalización: vivienda de renta libre, vivienda de protección oficial, centros comerciales,
geriátricos, hoteles, golf, etc. Incluye proyectos ya terminados, en construcción y en estudio. Fuentes de
información que utilizamos: licencias concedidas, los 64 boletines oficiales, proyectos depositados en
Colegios, (560 obras privadas semanales) ayuntamientos, anuncios de prensa especializada (460), los
propios promotores, y cualquier otra fuente susceptible de contener información sobre obras nuevas.
Analizamos el mercado según el tipo de inversión y observamos establecimientos similares para determinar
partidas de ingresos y gastos en la cuenta de explotación.
Plan de acción del proyecto Recogemos la estrategia que va a seguir el cliente para su inversión. DYRECTO indicará a sus clien-
Gestión y explotación del establecimiento
tes que éste es un aspecto importante para el éxito del proyecto y una variación en relación a estos
factores: estrategia a seguir, imagen de la marca, plan de marketing, canal de comunicación, capacidad
de gestión,…pueden tener un efecto determinante en los resultados de explotación.
VIABILIDAD TÉCNICA
Descripción del terreno Analizamos la inversión, datos básicos del proyecto (ubicación, tipo de establecimiento, superfi-
Descripción de las instalaciones
Ratios
VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERA
cies,…) ratios de diseño, impacto y calidad del proyecto (porcentaje de ocupación de la parcela,
edificabilidad, densidad de construcción, instalaciones,…) inversión total (terreno, inmobiliario,
mobiliario), valor de mercado del inmueble (pretasación, índices de referencia de mercado, valor en
€ del proyecto) margen de cobertura.
Análisis de la inversión La finalidad es ayudar, orientar y asesorar al promotor o inversor a determinar la rentabilidad esperada
Estimación de los ingresos
Cuantificación de los gastos
Previsiones económicas
Plan financiero
Rentabilidad esperada
Análisis de sensibilidad
ANALISIS DE RIESGOS
LOS ESTUDIOS ECONÓMICOS DE DYRECTO
necesaria para la operación, e incluso, que
un socio tecnológico decida gestionar el
proyecto. Por tanto, se trata de dar razones
objetivas y contrastadas al socio, banco o
gestor para que participen en la operación.
La finalidad es evaluar los diferentes factores
y variables que afectan a nuestro proyecto
de inversión (hotel, viviendas, campo
de golf, geriátrico, centros comerciales,
oficinas, industria…) tomando como referencia
el mercado donde se va a posicionar
y de este modo, obtener una cifra indicativa
de la rentabilidad, ingresos y gastos potenciales
del futuro proyecto.
MIRIAM PELÁEZ COROMINAS
Consultor Financiero
mpelaez@dyrecto.es
de un proyecto, identificando adecuadamente los riesgos económicos. Hacemos una estimación de
los ingresos (demanda futura, nº de clientes, precios,...) comparándolos con los ratios actualizados del
sector, cuantificamos los gastos fijos y variables, estableciendo los resultados económicos anticipados a
diez años vista en el caso de activos en explotación. Analizamos la rentabilidad esperada (Beneficio operativo
y neto, ROI, ROE, VAN y TIR). Además en el plan financiero, hacemos la propuesta de financiación
más razonable, con todo ello le proporcionamos una visión objetiva y profesional de la inversión. Como
medio de contraste incluimos un estudio de las desviaciones en escenarios optimista y pesimista
Riesgos del proyecto Nuestro método para analizar este apartado es, identificar y evaluar los riesgos económicos y
Análisis DAFO
financieros de la inversión, adelantarnos a los imprevistos que perciben las entidades financieras
y asesorar al cliente, realizando un análisis DAFO podemos conocer la situación real en la que se
encuentra la empresa, así como las amenazas y oportunidades que le brinda el mercado. En definitiva,
nuestra experiencia nos permite tener una visión de los riesgos más habituales de una inversión
y ser capaces de prevenirlos.
Disponemos de modelos de negocio propios, que hemos desarrollado a partir de nuestra experiencia en el sector y contrastados siempre con las empresas líderes. Para cada hipótesis del estudio damos
los testigos y referencias que existen en el sector. Nuestro seguimiento diario, gracias a nuestra actividad constante de “research”, nos permite tener actualizados todos los datos y ratios de forma permanente,
que son necesarios para que las previsiones sean lo más ajustadas a la realidad. En el estudio aportamos la experiencia adquirida en 450 grandes proyectos de inversión.
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estudios económicos