Revista 31 - Aproin

A P R O I NGonzalo LamasCAIXANOVAJosé Antonio Gil del CampoGARRIGUES ABOGADOS Y ASESORES TRIBUTARIOSPROYECTO DE LEY CONTRA LAMOROSIDAD EN LAS OPERACIONESCOMERCIALESEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIODE TERRENOS CON OPCIÓNDE COMPRAEl Consejo de Ministros ha aprobado, el pasado 18 de junio, yremitido al Parlamento para su discusión por el procedimiento deurgencia, una nueva Ley por la que se establecen medidas de luchacontra la morosidad en las operaciones comerciales, incorporandoa nuestro ordenamiento jurídico la nueva directiva 2000/35/CE delParlamento Europeo y del Consejo, de 29 de junio de 2000.La importancia de esta medida se puede comprender si consideramosel agravio comparativo y el impacto negativo en la liquidezde las pequeñas y medianas empresas suministradoras de GrandesSuperficies, o contratistas y empresas auxiliares que trabajan para laAdministración Pública, que supone la exigencia por parte de losdeudores, de plazos de pago excesivamente amplios, mucho máselevados que en los restantes países europeos (solo nos superanItalia y Portugal).Esta práctica, cuyo objetivo es proporcionar al deudor unaliquidez adicional a expensas del acreedor, basándose en su posicióndominante en el mercado, constituye un serio obstáculo parael buen funcionamiento del mercado interior y un incrementosensible en los costes financieros de los proveedores, que han derecurrir al crédito comercial para restablecer el equilibrio en susrespectivas tesorerías.El alcance de este Proyecto de Ley está limitado a los pagos efectuadoscomo contraprestación en operaciones comerciales entreempresas, y entre éstas y el Sector Público. Las medidas contra lamorosidad consisten en el establecimiento de plazos máximos depago (entre 30 y 60 días), en determinar el devengo automáticode intereses de demora y otorgar al acreedor el derecho a reclamaruna indemnización razonable por los costes de cobro, que podríaalcanzar hasta el 15% de la cantidad reclamada si ésta supera los30.000 euros.El juez podrá modificar acuerdos pactados entre acreedor ydeudor si, valoradas las circunstancias de cada caso, resultaranabusivas para aquél, y, de forma muy especial, si dichos pactosproporcionan una liquidez adicional a expensas del acreedor, oimpliquen condiciones de pago no justificadas por razón de lasobligaciones asumidas.Hasta la plena vigencia de la Ley, según el Proyecto comentado,que sería el 1.1.2007, los aplazamientos no podrán superar los 90días. El cómputo de estos plazos máximos viene determinado enel articulado del Proyecto, así como el interés de demora, que sepublicará semestralmente en el BOE, y que se fijará en 7 puntosporcentuales más que el aplicado por el Banco Central Europeo enoperaciones de refinanciación.La morosidad comercial puede constituir un grave problemapara muchas empresas españolas, provocando su quiebra en muchasocasiones, lo que genera un efecto en cadena que afecta directamentea sus proveedores. Toda normativa legal que nos equiparecon nuestros socios europeos y proponga soluciones para evitar losproblemas de liquidez de nuestras pequeñas y medianas empresas,debe ser bien recibida.Una operación compleja cada vez más habitual en el sector inmobiliarioes la concesión de una opción de compra al arrendatario de un bien inmuebleque, vencido el plazo, es ejecutada o no.El análisis de esta operación, desde el punto de vista del IVA, es elsiguiente:1.- La letra c) del apartado uno del artículo 5.º de la Ley del Impuestootorga la condición de empresario o profesional a “quienes realicen una ovarias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotaciónde un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresoscontinuados en el tiempo.En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes”.Por su parte, el apartado uno del artículo 11 de la Ley 37/1992 definelas prestaciones de servicios en los siguientes términos:“A los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, se entenderá porprestación de servicios toda operación sujeta al citado tributo que, deacuerdo con esta Ley, no tenga la consideración de entrega, adquisiciónintracomunitaria o importación de bienes.”En particular, el número 2º del apartado dos del mismo artículo 11incluye en dicho concepto “los arrendamientos de bienes, industria onegocio, empresas o establecimientos mercantiles, con o sin opción decompra (...)”.De acuerdo con lo expuesto, el arrendamiento de un terreno es unaoperación sujeta al Impuesto.2.- Por otra parte, la constitución de una opción de compra a favor dearrendatario constituye una segunda operación sujeta al Impuesto, porcuanto implica una cesión de derechos por quien tiene la condición deempresario o profesional.Dicha operación se califica, asimismo, de prestación de servicios y estásujeta y no exenta del Impuesto y tributará al tipo general del 16 por 100.3.- Finalmente, el ejercicio de la opción de compra por el arrendatariosupone la realización de una entrega de bienes igualmente sujeta alImpuesto.No obstante, en el supuesto de terrenos, el número 20, del apartadouno del artículo 20 establece la exención en operaciones interiores de“las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición deedificables, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellosenclavadas, que sean indispensables para el desarrollo de una explotaciónagraria, y los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o asuperficies viales de uso público.A estos efectos, se consideran edificables los terrenos calificados comosolares por la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana ydemás normas urbanísticas, así como los demás terrenos aptos para laedificación por haber sido ésta autorizada por la correspondiente licenciaadministrativa.La exención no se extiende a las entregas de los siguientes terrenosaunque no tengan la condición de edificables:a) Las de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, realizadaspor el promotor de la urbanización, excepto los destinados exclusivamentea parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.b) Las de terrenos en los que se hallen enclavadas edificaciones en cursode construcción o terminadas, cuando se transmitan conjuntamente conlas mismas y las entregas de dichas edificaciones estén sujetas y no exentasal Impuesto. No obstante, estarán exentas las entregas de terrenos no edificablesen los que se hallen enclavadas construcciones de carácter agrarioindispensables para su explotación, y las de terrenos de la misma naturalezaen los que existan construcciones paralizadas, ruinosas o derruidas”.53