Kaavaselostus - Porvoo

VastaanottajaPorvoon kaupunkiAsiakirjatyyppiKaavaselostusPäivämäärä13.11.2012KaavaluonnosPORVOON KAUPUNKIPELLINGIN SAARISTONOSAYLEISKAAVA

PORVOON KAUPUNKIPELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVAPäivämäärä 13.11.2012Laatija Markus HytönenTarkastaja Dennis SöderholmViite 82119884RambollNiemenkatu 7315140 LAHTIP +358 20 755 611F +358 20 755 7801www.ramboll.fiwww.ramboll-analytics.fi

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA5. Osayleiskaavaluonnoksen kuvaus ja perustelut 215.1 Kaavan rakenne ja mitoitus 215.2 Aluevaraukset 225.2.1 Asuinaluevaraukset 225.2.2 Loma-asutus 235.2.3 Maisema-alueet ja niiden huomioiminen 255.2.4 Virkistys 255.2.5 Maa- ja metsätalous 266. Vaikutusten arviointi 276.1 Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen sekäkuntatalouteen 276.2 Vaikutukset maisemaan, kulttuuriperintöön ja rakennettuunympäristöön 286.3 Sosiaaliset vaikutukset ja vaikutukset ihmisten elinoloihin 306.4 Vaikutukset virkistysalueiden säilymiseen ja virkistykseen 306.5 Vaikutukset veteen ilmaan ja ilmastoon 306.6 Vaikutukset kasvi- ja eläinlajeihin, luonnonmonimuotoisuuteen ja luonnonvaroihin 316.7 Vaikutukset Natura-alueisiin 316.8 Vaikutukset liikenteeseen 316.9 Vaikutukset maa- ja kallioperään 317. Osayleiskaavamuutoksen toteutus 32LIITTEET1. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma2. Luontoselvityksen kartat3. Kulttuuriympäristöselvityksen kartat4. Asuin- ja lomarakennukset5. Vapaat yhtenäiset rannat lähtötilanteessa ja kaavaluonnoksessa6. Emätilatarkastelu7. Mitoitusvyöhykkeet8. Muunnetunrantaviivan määritysperusteet9. Muunnetturantaviiva tiloittain

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVAKUVALUETTELOKuva 1. Suunnittelualueen sijainti ja rajaus ............................................... 1Kuva 2. Maakuntakaavaote ..................................................................... 5Taulukko 3. Voimassaolevat ranta-asemakaavat ........................................ 5Kuva 4. Voimassaolevat ranta-asemakaavat kartalla ................................... 6Kuva 5. Suunnittelualueen sijainti muuhun yhdyskuntarakenteeseen ............. 7Kuva 6. Liikennemäärät. Alueen lävitse kulkevan yleisentien vuoden 2010keskimääräinen vuorokausiliikenne oli 334 ajoneuvoa/vuorokausi. ......... 8Kuva 7. Viistokuva Äggskärin saarten eteläpuolelta .................................... 8Kuva 8. Merivyöhykejako. Merivyöhyke on uloimpana, ulkosaaristo puneella jasisäsaaristo vihreällä. Ote Pellingin saariston osayleiskaavan luonto- jamaisemaselvityksestä ..................................................................... 9Kuva 9. Viistokuva Merivyöhykkeeltä ulko- ja sisäsaaristoon ...................... 10Kuva 10. Viistokuva Sandön saareen pohjoisosan harjumuodostumasta ....... 10Kuva 11. Alueen vanhaa saaristoasutusta. ............................................... 11Kuva 12. Vesihuolto ............................................................................. 12Taulukko 13. Rakennustiheydet suurimmissa saarissa ............................... 21Kuva 14. Kaavassa osoitettujen uusien asuinrakennuspaikkojen sijoittuminen.Rakennuspaikat on kuvattu kartassa violetilla symbolilla. ................... 22Taulukko 15. Asuinrakennusalueiden rakennusoikeudet eri alueilla .............. 23Kuva 16. Kaavassa osoitettujen uusien lomarakennuspaikkojen sijoittuminen.Rakennuspaikat ovat kartalla sinisillä symboleilla. ............................. 24Taulukko 17. Lomarakennuspaikkojen rakennusoikeudet eri alueilla ............ 24Kuva 18. Kaava-alueen yhdyskuntarakenteellinen sijainti YKR-aineistonperusteella .................................................................................. 27Kuva 19. Yleiset kuntataloudelliset kertaluonteiset eli pääoma -tulot ja -menotsekä vuosittain toistuvat käyttötalous -tulot ja –menot, ote Kuntatalous jayhdyskuntarakenne, ympäristöministeriö 2008 ................................. 28Kuva 20. Uusien asuinalueiden sijoittuminen Söderbyn valtakunnallisestiarvokkaan maisema-alueen läheisyyteen. Uudisrakentamisalueet onosoitettu vihertävällä..................................................................... 29Kuva 21. Havainnekuva on Nedre Ollaksen alueen kaavaratkaisusta. Uusiyksityistie on osoitettu harmaalla ja rakennuspaikat punaisella. ........... 29Kuva 22. Varsinkin kaava-alueen itäosassa turvataan omin määräyksinkauniita luonnonmaisema-alueita. Kuvassa on Sandön saari. .............. 30

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA 11. TIIVISTELMÄPellingin saariston osayleiskaavan tavoitteena on maankäytön suunnittelun keinoin etsiä ratkaisuja,miten Pellingin saaristoaluetta kehitetään elävänä osana Porvoota ja lisäksi tavoitteena onluonnonsuojelun, kulttuuriympäristöjen suojelun, alueelle kohdistuvan virkistyspaineen ja alueellasuuntautuvan rakentamisen tarpeiden yhteensovittaminen.1.1 Kaava-alueen sijaintiKaava-alue sijaitsee Porvoossa, Porvoon keskustasta noin 22 km kaakkoon. Suunnittelualueenpinta-ala merialueet mukaan lukien on noin 250 km². Suunnittelualueen maapinta-ala on noin27 km². Alueeseen kuuluu Pellingin ja Sundön rekisterikylät sekä osia rekisterikylistä Kalax, Kurisja Jakari.Kuva 1. Suunnittelualueen sijainti ja rajaus1.2 Kaavan tarkoitusOsayleiskaavan tarkoituksena on määrittää kaavoitettavan alueen rakennuspaikkojen lukumäärämaanomistajia tasapuolisesti kohdellen ympäristöarvot huomioiden. Osayleiskaava vahvistuu oikeusvaikutteisena,jolloin se oikeuttaa suoriin rakennuslupiin. Ranta-alueiden osalta käytäntö onollut jo vuosia tämä. (MRL 72 §). Vuonna 2009 tulleen lakimuutoksen myötä osayleiskaavan perusteellavoidaan myöntää suoria rakennuslupia myös kyläalueella tietyin edellytyksin:”Rakennuslupa enintään kaksiasuntoisen asuinrakennuksen rakentamiseen voidaan 137 §:n1 momentin estämättä myöntää, jos oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa on erityisesti määrättykaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena. Määräysvoi koskea vain kyläaluetta, johon ei kohdistu merkittäviä rakentamispaineita. Edellytyksenäon lisäksi, että yleiskaava ohjaa riittävästi rakentamista ja muuta maankäyttöä kyseiselläalueella. Yleiskaavan määräys sen käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena onvoimassa enintään 10 vuotta kerrallaan. (MRL 44 §).”Osayleiskaava perustuu tarvittaviin selvityksiin, jotta voidaan osoittaa ranta- kylä- ja hajaasutustyyppinenrakennusoikeus mitoitusperiaatteiden mukaisesti. Mitoitusperiaatteilla pyritäänturvaamaan maanomistajien tasapuolinen kohtelu ja ympäristöarvojen säilyminen. Osayleiskaavantoteuttaminen riippuu yksityisten maanomistajien halukkuudesta ryhtyä rakentamaan taimyymään uusia rakennuspaikkoja.

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA 21.3 Osayleiskaavatyön vaiheet ja osallistuminenOsayleiskaavatyö on käynnistynyt perusselvitysten laatimisella vuonna 2006. Suunnittelutyökäynnistyi Maaliskuussa 2008. Kaavoitusprosessi kuulutettiin vireille 28.5.2008. Keväällä 2008maanomistajille lähetettiin kyselykirjeet, joissa tiedusteltiin maanomistajien toiveita kaavoitukselleja perustettiin Pellingin saariston osayleiskaavan internet-sivut. Aloitusvaiheen viranomaisneuvottelupidettiin 18.6.2008. Osayleiskaavan tavoitteista ja mitoitusperiaatteista julkaistiin ensimmäinenluonnos 9.11.2008.Osayleiskaavan kaikista virallisista kuulemisvaiheista tiedotetaan kirjeitse. Kaavaprosessin aikanalähetetään 5 kertaa kaikille maaomistajille tiedotuskirje. Lisäksi osayleiskaavasta on laadittuomat internet-sivut ja järjestetty useita ns. suunnitteluasemia.Osayleiskaavan lähtökohtia esiteltiin maanomistajille suunnitteluasemassa I 1.–2.9.2008.Osayleiskaavan tavoitteista ja mitoitusperiaatteista julkaistiin ensimmäinen luonnos 9.11.2008,joita esiteltiin maanomistajille suunnitteluasemassa II 9.–11.12.2008.Suunnitteluaseman II palautteessa nousi selkeästi esiin, että laadittu mitoitus ei tukenut riittävästikylien kehittymistä ja elinvoimaisuuden säilymistä. Eniten tämä nousi esille siinä, että esim.Vähä-Pellingin alueelle ei muodostunut yhtään uutta rakennuspaikkaa. Tämän johdosta mitoitusperiaatteisiintehtiin muutoksia, joilla pyrittiin lisäämään rakennusoikeutta kyläalueille. Kaavoitus-ja rakennuslautakunta on käsitellyt alustavaa kaavaluonnosta 26.3.2009 ja kaupunkikehityslautakunta29.11.2011.Osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa on kuvattu tarkemmin osayleiskaavan vuorovaikutusmenettely(LIITE 1).

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA 32. LÄHTÖKOHDATOsayleiskaavatyötä varten on laadittu perusselvityksiä, jotka mahdollistavat ympäristöarvojenhuomioimisen sekä maanomistajien tasapuolisen kohtelun kaavaa laadittaessa. Alueen ympäristöarvojenhuomioimiseksi on laadittu Pellingin saariston luonto- ja maisemaselvitys (SuunnittelukeskusOy, 2008) sekä Pellingin saariston kulttuuriympäristöselvitys (FCG-Planeko Oy, 2008).Kaavaselostukseen on referoitu osayleiskaavan kannalta selvitysten oleellisimmat asiat. Luontoselvityksenkartat ovat selostuksen liitteenä 2. kulttuuriympäristöselvityksen kartat ovat selostuksenliitteenä 3. Kaavaprosessin alkuvaiheessa on tehty lisäksi selvitystyötä olemassa olevanrakentamistilanteen, infrastruktuurin, aluetta koskevien suunnitelmien ja maanomistajien toiveidenselvittämiseksi.Lisäksi on laadittu rakennusoikeuslaskelma, joka perustuu emätilaselvitykseen (LIITE 8). Tiedottilojen vuoden 1959 mukaisista emätiloista on hankittu maanmittauslaitokselta. Poikkeavissa tapauksissamuodostumista on tarkasteltu vanhojen tilakarttojen avulla. Tarvittaessa tilojen muodostumistatutkitaan tarkemmin muodostumisketjujen avulla.2.1 Suunnittelutilanne2.1.1 Valtakunnalliset alueiden käyttötavoitteetValtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet täsmentävät maankäyttö- ja rakennuslain yleisiä tavoitteitaja niistä johdettuja kaavojen sisältövaatimuksia valtakunnallisesta näkökulmasta. Yleiskaavassaon huolehdittava valtakunnallisten alueiden käyttötavoitteiden huomioon ottamisesta siten,että edistetään niiden toteuttamista (MRL 24§). Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet on jaettuyleistavoitteisiin ja erityistavoitteisiin. Pellingin osayleiskaavassa oleellisia näistä ovat:Toimiva aluerakenne Aluerakenteen ja alueidenkäytön kehittäminen perustuu ensisijaisesti alueiden omiinvahvuuksiin ja sijaintitekijöihin.Eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu Elinympäristöjen toimivuutta ja taloudellisuutta edistetään hyödyntämällä olemassa olevaayhdyskuntarakennetta ja eheyttämällä taajamia. Taajamia eheytettäessä parannetaanelinympäristön laatua. Yhdyskuntarakennetta kehitetään siten, että palvelut ja työpaikatovat hyvin eri väestöryhmien saavutettavissa. Alueidenkäytön suunnittelussa on maaseudun asutusta sekä matkailu- ja muita vapaaajantoimintoja suunnattava mahdollisuuksien mukaan tukemaan maaseudun taajamia jakyläverkostoa sekä infrastruktuurin hyväksikäyttöä.Kulttuuri- ja luonnonperintö, virkistyskäyttö ja luonnonvaratAlueidenkäytöllä edistetään kansallisen kulttuuriympäristön ja rakennusperinnön sekäniiden alueellisesti vaihtelevan luonteen säilymistäViranomaisten laatimat valtakunnalliset inventoinnit otetaan huomioon alueidenkäytönsuunnittelun lähtökohtina. Valtakunnallisesti arvokkailla kohteilla ja alueilla on alueidenkäytönsovelluttava niiden historialliseen kehitykseen.Luonnon monimuotoisuuden säilyminenMaakuntakaavoituksella ja yleiskaavoituksella on luotava alueidenkäytölliset edellytyksetseudullisten virkistysalueiden muodostamiselle erityisesti Etelä-Suomessa ja suurilla kaupunkiseuduilla.Alueidenkäytön suunnittelussa rantaan tukeutuva loma-asutus on mitoitettava siten, ettäturvataan luontoarvoiltaan arvokkaiden ranta-alueiden säilyminen sekä loma-asumisenviihtyisyys.2.1.2 MaakuntakaavaYmpäristöministeriö on vahvistanut Itä-Uudenmaan maakuntakaavan 15.2.2010. Maakuntakaavanon osoitettu yleiskaavan kannalta seuraavat merkitykselliset merkinnät: Söderbyn kylä ja sen ympäristö on osoitettu kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisenkannalta tärkeäksi alueeksi (ma/v). Merkinnällä on osoitettu valtakunnallisesti arvokkaatalueet. Kaavamääräys on seuraava:

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA 4"Merkinnällä osoitetaan kulttuuriympäristön ja maiseman vaalimisen kannalta valtakunnallisestimerkittävät alueet ja kohteet.Suunnittelumääräys: Alueen yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa on otettava huomioonkulttuuriympäristön ominaispiirteiden vaaliminen, maisema-alueen kokonaisuus ja identiteetti.Alueen käytöllä on turvattava merkittävien maisema- ja kulttuuriarvojen säilyminen."Alueen itäosassa merkittävä määrä saaria on osoitettu kulttuuriympäristön tai maisemanvaalimisen kannalta tärkeäksi alueeksi (ma/m). Merkinnällä on osoitettu maakunnallisestiarvokkaat alueet. Kaavamääräys on seuraava:"Merkinnällä osoitetaan kulttuuriympäristön ja maiseman vaalimisen kannalta maakunnallisestija seudullisesti merkittävät alueet, tiet ja kohteet.Suunnittelumääräys: Alueen yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa on otettava huomioonkulttuuriympäristön ominaispiirteiden vaaliminen, maisema-alueen kokonaisuus ja identiteetti.Alueen käytöllä on turvattava merkittävien maisema- ja kulttuuriarvojen säilyminen."Söderbyn kylään on osoitettu kyläkohde-merkintä (at), jonka määräys on seuraava:"Merkinnällä osoitetaan ne kylät, joiden maankäytön suunnittelun tavoitteena on hajaasutusluonteisenlisärakentamisen ohjaaminen olemassa olevan yhdyskuntarakenteen yhteyteen.Tavoitteena on edellytysten luominen kaupallisten ja muiden palveluiden säilymiselle jakehittymiselle sekä yhteisen vesihuollon järjestämiselle.Suunnittelumääräys: Kylien yksityiskohtaisemmalla suunnittelulla mahdollistetaan asuminen,elinkeinotoiminnan edellytyksien luominen, edistetään kylän elinvoimaisuutta, olemassa olevanyhdyskuntarakenteen hyödyntämistä, toimivia liikenneyhteyksiä ja yhteisen vesihuollonjärjestämistä. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee kiinnittää huomiota kulttuuriympäristönsäilymiseen."Söderbyn kylään saakka on osoitettu yhdystieAlueen pohjoispuolitse on osoitettu veneväylä ja Tirmoon ja Sandholmeniin satama. Alueeneteläosaan on osoitettu laivaväyläAlueelle on osoitettu melko laajoja MY-alueita. Merkinnän määräys on seuraava:"Maa– ja metsätalousvaltainen alue, jolla on erityisiä ympäristöarvojaMerkinnällä osoitetaan maa- ja metsätalousvaltaisia alueita, joilla on valtakunnallisesti, maakunnallisestija seudullisesti merkittäviä erityisesti luontoon, maisemaan tai kulttuurimaisemaanliittyviä arvoja.Suunnittelumääräys: Alueen suunnittelussa on turvattava maiseman, kulttuurimaiseman jaluonnonarvojen sekä alueen ominaispiirteiden säilyminen. Alueen metsätalous perustuu metsälakiin."Hagnäsin niemi on osoitettu MU-merkinnällä. Alueen kaavamääräys on seuraava:"Merkinnällä osoitetaan maa- ja metsätalousvaltaisia alueita, jotka pää-käyttötarkoituksen lisäksiovat ulkoilun kannalta maakunnallisesti ja seudullisesti merkittäviä.Suunnittelumääräys: Alueen suunnittelussa tulee turvata maa- ja metsätalouden sekä muidenmaaseutuelinkeinojen toimintaedellytykset.Ulkoilumahdollisuuksia ja - toimintoja tulee edistää ja alueiden käytön suunnittelussa tuleeottaa huomioon ulkoilun ohjaamistarpeen vuoksi polkujen tai ulkoilureittien ja niihin liittyvienlevähdys- ja tukialueiden toteuttaminen. Alueen ulkoilutoiminnot tulee suunnitella ja sijoittaasiten, ettei merkittävästi haitata alueen maa- ja metsätalouskäyttöä. Metsätalouden harjoittaminenalueella perustuu metsälakiin.Virkistysalueeksi (VR) on merkitty Äggskär. Lisäksi Glosholmen on merkitty puolustusvoimienalueeksi,mutta jatkokäytöltään virkistysalueeksi (EP/V)Lisäksi virkistyskohdemerkintöjä on osoitettu Sandön, Bastön, Stora Brokholmenin AparnäsholmeninsaarilleMaakuntakaavaan on osoitettu perustetut luonnonsuojelualueetMerialue on koko itäosastaan osoitettu Natura-alueeksiTärkeät pohjavesialueet on osoitettu

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA 5Kuva 2. Maakuntakaavaote2.1.3 YleiskaavaAlueella ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa. Alue on mukana Porvoon maalaiskunnan kylien jahaja-asutusalueiden osayleiskaavassa, joka on hyväksytty valtuustossa 22.4.1996. Alueelle onlaadittu 1980-luvun lopussa rantaosayleiskaavaa, joka jäi kesken. Vanhan rantaosayleiskaavaehdotuksenmitoitusperiaatteita on käytetty alueen poikkeamispäätöksiä ja ranta-asemakaavojavalmisteltaessa kunnes uusi osayleiskaava on käytössä.2.1.4 AsemakaavatAlueella on voimassa 12 ranta-asemakaavaa.Taulukko 3. Voimassaolevat ranta-asemakaavatNimiVahvistamispäiväPellinki, Hasselö 05.05.1980Kuris, Brokholmen 23.01.1984Pellinki, Öfre Brands 12.04.1984Pellinki, Oxnäs 22.02.1989Pellinki, Kärrängen 10.03.1993Pellinki, Öfre -Gråns 18.03.1997Pellinki, Ängesholmen II 20.01.1993Pellinki, Baggholmen 30.01.1991Pellinki, Ängesholmen I 03.05.1993Pellinki, Öfra-Gråns 18.03.1997Kärrängen I- Flottaskär 21.03.2002, 11.02.2003Pellinki, Öfra-Gråns 02.09.2004Pellinki, Älskholmen 17.03.2005Pellinki, Carlskrona I 17.12.1992

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA 6Kuva 4. Voimassaolevat ranta-asemakaavat kartalla2.1.5 RakennusjärjestysPorvoon kaupungin rakennusjärjestys on tullut voimaan 20.2.2008. Alueella olevat pohjavesialueetSuur-Pellingissä ja Ölandetilla ovat suunnittelutarvealuetta.2.1.6 PohjakarttaOsayleiskaavan pohjakarttana käytetään maanmittauslaitoksen laatimaa rasterimuotoista 1:20000 peruskartta-aineistoa, joka vastaa tietosisällöltään ja kuvaustekniikaltaan peruskarttaa. Kartaton laadittu vuonna 2003 lukuun ottamatta karttalehteä 302104, joka on laadittu vuonna2004. Kiinteistörajaelementti on irrotettu maanmittauslaitoksen kiinteistötietojärjestelmästä4.4.2008. Osayleiskaava esitetään mittakaavassa 1:10 000 ja tarvittaessa osa kaavasta mittakaavaan1:5 000.2.1.7 SuojelupäätöksetAlueella on useita suojelupäätöksiin perustuvia suojelualueita. Alueista on tarkemmin kohdassaluonnonympäristö- ja maisema sekä laadituissa erillisselvityksissä.2.1.8 Lähiympäristön kaavatilanne ja suunnitelmatAlueen lähiympäristössä ei ole osayleiskaavan kannalta muita merkityksellisiä kaavoja tai suunnitelmiavireillä.2.2 Selvitys suunnittelualueen oloista2.2.1 Sijainti yhdyskuntarakenteessaPellingin saaristo sijaitsee erillään kaupunkirakenteesta. Lähin taajama-alue on Porvoon kaupunginkeskusta. Alueella on erittäin tiivistä loma-asutusta sekä 4 kylämäistä asutuskeskittymää.Koko alueen asukasmäärä on noin 280 kpl. Osayleiskaava-alueelle kuljetaan lossilla ja alueelle onrakennettu hyvät tieyhteydet. Alueelle johtaa lisäksi useita veneväyliä.

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA 7Kuva 5. Suunnittelualueen sijainti muuhun yhdyskuntarakenteeseen2.2.2 Väestö, asuminen ja loma-asuminenSuunnittelualueella on asukkaita noin 280. Alueella on noin 160 asuinrakennusta ja noin 480 lomarakennusta.Kesällä väkiluku moninkertaistuu kesäasukkaiden myötä. Liitteessä 4 on esitettyolemassa olevien loma- ja asuinrakennusten sijoittuminen.Vuonna 1990 alueella oli asukkaita noin 245, joten väestömäärä on lisääntynyt reilulla 30 asukkaalla.Asukasmäärä on näin ollen lisääntynyt hieman noin 12 %:lla kahdessakymmenessä vuodessa.Vuosittainen keskimääräinen väestökasvu on siis ollut 0,6 % vuodessa. Tällä väestökasvullaalueella on vuonna 2030 yhteensä noin 300 asukasta.Porvoon kaupungin kasvustrategian mukaan väestökasvu on 1,5 % vuodessa.2.2.3 Työpaikat ja palvelutSuunnittelualueella toimii Pellinge Barncentrum, jossa järjestetään esiopetusta, opetusta 1 – 2luokan oppilaille sekä päivähoitoa. Lisäksi alueella on seurakunnan kurssikeskus.Alueen asukkaat käyvät pääasiassa töissä suunnittelualueen ulkopuolella. Lähimmät työpaikkaalueetovat Porvoon keskustan tuntumassa. Alueen väestö saa lisäksi tuloja maa- ja metsätaloudesta,kalastuksesta ja veneveistämötoiminnasta ja matkailusta. Alueella on lisäksi matkailupalveluaharjoittavaa yritystoimintaa, jotka järjestävät vene- ja kalastusretkiä. Söderbyssä on kauppa,joka aloitti toimintansa uuden yrittäjän toimesta vuoden 2009 alussa. Pellingissä toimii myöstaksiyrittäjä, saha ja kauppapuutarha.Sandholmsuddenilla toimii vierasvenesatama, Benitas Cafe/kioski sekä Pellinge Caravan.Sandsholmsuddenilla toimii kesätori, joka on avoinna kesälauantaisin. Torilla myydään alueellatuotettuja tuotteita sekä järjestetään tapahtumia. Kesätori on tärkeä asukkaiden ja kesäasukkaidenkohtaamispaikka.Glosholmenilla on lisäksi merivartiosto, joka työllistää vuorokauden ympäri kaksi henkilöä. Merivartioasemaaollaan kuitenkin siirtämässä Emäsaloon.2.2.4 LiikenneOsayleiskaava-alueelle johtaa lossiyhteys ja hyvätasoiset tieyhteydet. Yleinen tie (mt 11860) jatkuuSöderbyn lävitse Saravikenille saakka. Suurimmat saaret on yhdistetty toisiinsa kolmella sillalla.Aluetta ympäröi ja lävistää useat vene- ja laivaväylä. Tärkeimpinä ovat suunnittelualueeneteläosassa kulkeva laivaväylä sekä suunnittelualueen pohjoispuolella kulkeva veneväylä. Merkit-

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA 153.4 Osallisten esittämät tavoitteetOsallisten esittämiä tavoitteita selvitettiin maanomistajille ja yhdistyksille (Pellinge Ungdomsförbundr.f, Pellinge Hembygdsförening r.f., Hembygdens väl i Lillpellinge rf) tehdyn kyselyn avulla.Alla on purettu tärkeimpiä vastauksia eri osa-alueisiin. Ensimmäisenä ovat asiat, joihin enitenkiinnitettiin huomioita. Kyselylomakkeita postitettiin 590 kpl ja vastauksia saatiin 163 kpl.Kyselyn perusteella alueen elinkeinojen jatkuminen nähtiin erittäin tärkeänä. Tähän liittyviä vastauksiatuli eniten. Elinkeinoista esiin nousi kalastus, maanviljely, veneiden rakentaminen, käsityötja puunjalostus. Saaristo tulisi lisäksi pitää elävänä. Kaavalla ei ainakaan siis tulisi rajoittaaelinkeinojen harjoittamista. Vastauksista nousi esiin se, että alueen palvelut haluttiin säilyttää janiitä haluttiin parantaa. Palveluista erityisesti tärkeinä nähtiin kauppa, bensiinin jakelu ja posti.Myös koulu ja päiväkoti nähtiin tärkeinä.Alueen luonto nähtiin ainutlaatuisena ja uudisrakentaminen tulisi sovittaa alueen luonteeseen värityksenja tyylin osalta. Suunnittelualueen kyläalueet tulisi lisäksi säilyttää. Ulkosaaristoon ei haluttuuudisrakentamista ja ne koettiin tärkeiksi virkistyskohteiksi. Alueen linnusto nähtiin myöstärkeänä. Pienvenesatamat nähtiin tärkeiksi ja niitä toivottiin lisää. Tämän lisäksi toivottiin vielälisää vene- ja autopaikkoja. Lisäksi toivottiin joidenkin salmien ruoppaamista.Mielenkiintoinen perusteltu yksityiskohta oli, että alueelle ei pääosin toivottu rakennettavan siltaaTirmosta. Silta kasvattaisi omaisuuteen kohdistuvaa rikollisuutta. Tosin jotkut toivoivat myös siltaa.Jätevesihuollon järjestämiseen hoitamiseen toivottiin parannusta. Lisäksi toivottiin kunnallisenvesijohdon rakentamista tai vesipisteen rakentamista. Jätteenkäsittelyyn otettiin lisäksi kantaaja sitä haluttiin parannettavan. Joistakin vastauksista nousi eritavoin esiin, että paikallisiaasukkaita tulisi suosia enemmän kuin muita.3.5 Viranomaisten tavoitteetViranomaisten tavoitteita Pellingin osayleiskaavatyölle on käyty lävitse aloitusvaiheen viranomaisneuvottelussakeväällä 2008. Alla on esitetty tavoitteet, jotka nousivat esille viranomaisneuvottelunyhteydessä.Yleiseen käyttöön tulisi osoittaa riittävästi alueita. Tällaisia ovat mm. uimarannat, venepaikat, satamatsekä yhteis- ja virkistysalueet. Lisäksi uudisrakentaminen tulee soveltua olemassa olevaanympäristöön ja vapaiden rantojen säilyttämiseksi.Kerran 200 vuodessa toistuvan tulvan takia alimmat lattiakorkeudet tulee huomioida. Asuinrakennustenosalta tämä on Porvoon kohdalla + 2,4 metriä. Lomarakennuksille ym. kevyemmillerakennuksille korkeus voi olla alempikin. Pellingin ollessa ulkona merellä tulee huomioida lisäksiaallokko; aallon eteneminen rantaluiskassa, pärskeet.Österbyn ja Ölandetin pohjavesialueet tulee huomioida suunnittelussa. Niillä on ainoastaan paikallistamerkitystä, mutta runsas vedenotto saattaa aiheuttaa meriveden virtaamisen pohjaveteen.Österbyn kylään saakka on rakennettu runkovesijohto valtion vesihuoltotyönä vuonna1999. Kyläkohtaisten jäteveden pienpuhdistamoiden rakentaminen on selvitettävä ja vapaa-ajanasukkaiden halukkuus liittyä mukaan otettava ajoissa huomioon.Vapaa-ajan asunnoissa, ainakin pienemmissä saarissa sijaitsevissa, tulee olla vesikäymäläkielto;kyläalueilla oleviin asuinrakennuksiin vesikäymälän voisi sallia, mikäli kiinteistö liittyy keskitettyynjätevesien käsittelyjärjestelmään.Kaavan yhteydessä tulee arvioida onko tarpeen laatia erillistä Luonnonsuojelulain mukaista Natura-arviota.Alueen kulttuuriympäristön arvot sekä ominaispiirteiden säilyttäminen ovat lähtökohtana suunnittelulle.Tavoitteena on kulttuuriympäristön vaaliminen ja uuden rakentamisen sovittaminen ympäristöön.Uudisrakentaminen tulee soveltua kulttuuriympäristöön. Glosholmenin saari tulisi olla jatkossavirkistyskäytössä.Kaava-alueen eteläosissa on pienet Gaddarnan saaret, jotka ovat Natura 2000 aluetta, ne tuleemerkitä kaavaan SL-merkinnällä. Glosholmenin saaren pohjoisosan vartiolaitoksen ympärille tulisimerkitä PY-merkintä ja rantaan LV merkintä. Muutoin saari tulisi merkitä S-merkinnällä.

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA 163.6 Pellingin saariston osayleiskaavan tavoitteetOsayleiskaavalla turvataan Pellingin kylän elinvoimaisuuden säilyminen.Osayleiskaavan tavoitteena on kohtuullisten rakentamismahdollisuuksien turvaaminen ja maanomistajientasapuolinen kohtelu, siten että kunnioitetaan luonto-, maisema ja kulttuurihistoriallisiaarvoja. Vaihteleva osayleiskaava-alue jaetaan erilaisten arvojen ja ominaisuuksien perusteellaerilaisiin mitoitusvyöhykkeisiin, ja kullekin vyöhykkeelle määritetään sen ominaisuuksien mukaansopiva rakentamistiheys.Uuden asuinrakentamisen sijoittamisessa ja kokonaismäärässä huomioidaan yhdyskuntarakenteenkannalta järkevä kehitys ja sijoittuminen olemassa olevaan infrastruktuuriin sekä olemassaolevat ympäristöarvot. Osayleiskaavassa määritetään alueet ja kriteerit, joilla sallitaan lomarakennuspaikanmuuttaminen vakituiseen asuinkäyttöön. Tavoitteena on, että tuetaan olemassaolevien kylien rakentamista.Uuden loma-asutuksen sijoittelussa otetaan huomioon luonnonolosuhteet, maisema, olemassaoleva rakentaminen sekä vapaiden ranta-alueiden vaatimus. Luonnonarvoiltaan arvokkaat, maisemallisestikauniit ja muutenkin arat alueet pyritään säilyttämään rakentamiselta vapaana. Uusiloma-asutus ohjataan ryhmiin, jolloin rantaviivaa jää vapaaksi jokamiehenoikeudella tapahtuvaanulkoiluun ja virkistykseen ja myös vapaiksi luonnonalueiksi. Lisäksi tarkastellaan mahdollisuuksiasijoittaa alueelle ns. moderneja saaristokyliä, joissa loma-asutusta keskitetään vapaan rannansäilyttämiseksi.Alueen elinkeinojen säilymistä ja kehittämistä edistetäänAlueen kulttuuriympäristönarvot sekä ominaispiirteiden säilyttäminen ovat lähtökohtana suunnittelulle.Tavoitteena on kulttuuriympäristön vaaliminen ja uuden rakentamisen sovittaminen ympäristöön.Tämä tulee erityisesti huomioitavaksi kyläalueilla.Luonnon monimuotoisuuden ja muiden luonnonarvojen säilymistä edistetään. Tavoitteena onluonnonoloiltaan ja maisemallisesti arvokkaiden alueiden ja kohteidensäilyttäminen ja suojelu.Maanomistajien tasapuolisen kohtelun varmistamiseksi yleiskaavan laadinnassa noudatetaan ns.emätilaperiaatetta, joka tarkoittaa, että emätilasta erotetut rakennuspaikat luetaan käytetyksirakennusoikeudeksi. Emätilaperiaatteen poikkileikkausajankohta on rakennuslain voimaantulo,1.7.1959.Tavoitteena on turvata osayleiskaava-alueen asukkaiden, kesäasukkaiden ja muiden Porvoolaistenvirkistysmahdollisuudet Pellingin saaristossa. Uusi rakentaminen pyritään sijoittamaan siten,että jokamiehenoikeudella tapahtuva virkistyskäyttömahdollisuus alueen loma-asukkaille ja muillealueelle liikkujille voitaisiin turvata. Alueille, joihin kohdistuu tavanomaista jokamiehenoikeuttasuurempi virkistyspaine, pyritään virkistyspaine ohjaamaan erikseen osoitetuille virkistysalueille.Suunnittelussa tutkitaan virkistysalueiden riittävyys.Osayleiskaavassa osoitetaan olemassa olevat satamat, vene- ja laivaväylät sekä edistetään veneilijöidenpalvelujen järjestämistä.

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA 174. MITOITUSPERIAATTEETMitoitusperiaatteet määrittelevät koko kaava-alueen rakentamisen määrää lukuun ottamatta vesialueita.Kaavassa osoitetut uudet rakennuspaikat määritetään tässä kappaleessa esitettyjen mitoitusperiaatteidenmukaisesti.Rantojen suunnittelussa mitoituksella tarkoitetaan rantarakentamisen määrän ja sijainnin määrittelyä.Mitoitusperusteiden tarkoituksena on määritellä osayleiskaavassa osoitettava kokonaisrakennusoikeus,rakennusoikeuden jakoperusteet sekä rakentamatta jätettävän rantaviivan ja rakentamattajätettävien alueiden osuus. Mitoitusperusteet voivat vaihdella kaava-alueen luonnonolojen,maiseman ja muiden maankäyttötarpeiden mukaan vyöhykkeittäin ja alueittain. Mitoitusperusteidenon oltava sellaisia, että ne ovatyleispäteviä, joustavia, yksinkertaisia ja helppotajuisiaosayleiskaavan tavoitteet on mahdollista toteuttaasijainti yhdyskuntarakenteessa otetaan huomioon,luonnon ja maaperäolosuhteet sekä maisema otetaan huomioon,maanomistajan tasapuolisen kohtelun vaatimus toteutuu jane sallivat haja-asutusluontoisen rakentamisen ja turvaavat kohtuulliset rakentamismahdollisuudet.Mitoituksen pohjana käytetään rantaviiva- ja maapinta-alanormia. Mitoituslaskelmien pohjanakäytettävä rantaviiva tai pinta-alaperusteinen mitoitus ei ilmaise varsinaisen rakennuspaikan rantaviivanvähimmäispituutta tai vähimmäispinta- alaa vaan rakennuspaikkojen enimmäismäärän.Osayleiskaavaa laadittaessa ratkaistaan rakennuspaikkojen lopullinen sijoitus tai sijoittamattajättäminen. Mitoituksesta on voitava poiketa niissä tapauksissa, joissa mitoituslaskelmien mukainenrakennuspaikkojen lukumäärä johtaa selvästi epäoikeudenmukaiseen ratkaisuun ja kohtuuttomuuksiin.Suunnittelualueella on kahdentyyppisiä mitoitettavia alueita. Ranta-alueilla rakennusoikeus perustuurantaviivan pituuteen ja ranta-alueen ulkopuolella tilan pinta-alaan. Rantavyöhykkeeksi onkaavassa määritetty 200 metriä leveä vyöhyke.4.1 EmätilaperiaateMaanomistajien tasapuolisen kohtelun turvaamiseksi on tarpeen ottaa huomioon ns. hyödynnettyrakennusoikeus eli tiloista jo ennen kaavoitusta lohkottujenrakennuspaikkojen määrä. Laskentamenetelmääkutsutaan emätilaperiaatteeksi. Osayleiskaavan mukainen kokonaismitoitus lasketaanemätiloittain. Mitoitusperusteet ilmaisevat, kuinka monta rakennuspaikkaa voidaan enintäänmuodostaa emätilaa kohti. Emätilatarkastelun lähtökohtana on rakennuslain voimaantulohetki eli1.7.1959. Emätilakohtainen kokonaisrakennusoikeus jaetaan siitä muodostettujen tilojen keskenvuonna 2008 vallinneen kiinteistöjaotuksen mukaan.Käytetty rakennusoikeus vähennetään emätilan rakennusoikeudesta. Yhdeksi käytetyksi rakennusoikeudeksikatsotaanrakennettu ympärivuotisen asuinrakennuksen rakennuspaikka,rakennettu loma-asunnon rakennuspaikka,rakennettu maatilakeskuksen rakennuspaikka, joka sisältää ympärivuotisen asuinrakennuksenrakennuspaikan,rakennettu rakennuspaikka johonkin muuhun käyttötarkoitukseen kutenpalvelutoimintaan, teollisuuteen, venekerholle tms.rakentamaton rakennuspaikka, jolla on voimassa poikkeuslupa,rakentamaton rakennuspaikka, jolla on voimassa rakennuslupa jarakentamaton rantakaavan mukainen rakennuspaikka.

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA 18Kuitenkin mikäli ranta-asemakaava-alueella on aikanaan hyväksytty enemmän rakennuspaikkojakuin osayleiskaavan mitoitusperusteet nyt tuottavat, lasketaan emätilan käytettyyn kokonaisrakennusoikeuteenranta-asemakaava-alueen osalta mukaan vain se rakennusoikeus, joka alueelleosayleiskaavan mitoitusperusteiden mukaan nyt tulisi.Mikäli emätilasta on luovutettu määräala ennen 1.7.1959, mutta määräala on rekisteröity1.7.1959 jälkeen, ei määräalaa lasketa emätilaan kuuluvaksi, mikäli maanomistajalla on osoittaaluovutuksesta todisteena luovutuskirja. Osayleiskaavassa osoitetaan sekä käytettyjen että jäljelläolevien rakennusoikeuksien lukumäärä rakennuspaikkoina tilakohtaisesti. Maanomistajan eri tilojatarkastellaan rakennusoikeuslaskelmassa erillisinä yksikköinä. Jäljellä olevien uusien rakennuspaikkojensiirto saman maaomistajan tilalta toiselle on mahdollista. Mikäli tila on muodostettuhalkomalla tai mikäli tila on jaettu lohkomistoimituksessa käytännössä yhtä moneen yhtä suureenosaan, jaetaan kantatilan rakennusoikeus lohkotilojen kesken muunnetun rantaviivan määränmukaisesti. Liitteessä 6 on esitetty emätilatarkastelu4.2 MitoitusvyöhykkeetMitoitusvyöhyke kertoo kuinka tiivistä rakentamista kullekin alueelle on suunniteltu. Mitoitusvyöhykkeistäilmenee jo työn alkuvaiheessa minne kaavalla halutaan rakentamista ohjata ja mitkäalueet halutaan säilyttää väljemmin rakennettuina tai rakentamattomina.4.2.1 SaaristovyöhykkeetKaava-alue jaetaan mitoitusta varten luonnonolosuhteiden mukaan saaristovyöhykkeisiin. Saaristovyöhykejakoa(merivyöhyke, ulkosaaristovyöhyke ja sisäsaaristovyöhyke) käytetään, koskaluonnonolosuhteet ovat erilaisia eri saariston osissa, jolloin luonnon sietokyky rakentamista kohtaanheikkenee siirryttäessä sisäsaaristovyöhykkeeltä kohti merivyöhykettä (LIITE 7).Mitoitus voi vaihdella lisäksi saaristovyöhykkeiden sisällä eri osa-alueilla, johtuen erilaisia ympäristöarvojaomaavista aluekokonaisuuksista. Nämä Aluekokonaisuudet ovat melko laajoja lähinnäluonto- ja maisemaselvityksessä esiin tulleita rakentamisen kannalta herkempiä alueita, joissaloma-asutus on tarkoitus pitää ympäristöä hieman väljempänä. Tämän lisäksi tiiviimpää lomaasutustaon tarkoitus ohjata hyvien kulkuyhteyksien ulottuville sekä muutoin infrastruktuurinkannalta tarkoituksenmukaisesti.Vyöhykkeet on määritetty näiden periaatteiden mukaisesti (LIITE 7).4.2.2 EdullisuusvyöhykkeetKaava-alue jaetaan mitoitusta varten lisäksi edulllisuusvyöhykkeisiin. Edullisuusvyöhykkeitä ovatydinylävyöhyke, kylävyöhyke ja haja-asutusvyöhyke. Kylävyöhykkeet on valittu infrastruktuurinkannalta tarkoituksenmukaisesti. Tämä tarkoittaa, että alueella on jo ennestään kyläasutusta jaalue on muutoin rakentamiseen hyvin soveltuva. Kylävyöhykkeellä sallitaan hieman tiiviimpi rakentaminen.Haja-asutusvyöhykettä on kaikki muu 200 metrin ranta-alueen ulkopuolinen alue joka jää kylävyöhykkeenulkopuolelle.4.3 Rakennusoikeuden määrittäminen4.3.1 Ranta-alueiden rakennusoikeusRanta-alueiden rakennusoikeus muodostuu kunkin tilan muunnetun rantaviivan pituudesta.Muunnettu rantaviiva lasketaan karttarantaviivan pituuden sekä rantaviivan muodon ja etäisyyksienperusteella. Muunnettu rantaviiva saadaan pyöristämällä kapeat niemet ja lahdet vastaamaantodellista käytettävissä olevaa rantaviivaa. Lisäksi periaatteena on, että kapean niemen tailahden rannalle voidaan sijoittaa vähemmän rakentamista kuin leveiden lahtien ja niemien rannalle,koska lähekkäin sijoittuvat loma-asunnot häiritsevät toisiaan (LIITE 8).Lisäksi muunnetussa rantaviivassa huomioidaan rannan rakennuskelpoisuus. Rakennuskelvottomillaalueilla ei muodostu muunnettua rantaviivaa, eikä näin ollen rakennusoikeutta. Rakennuskelvottomiksialueiksi tulkitaan peruskarttatarkastelun perusteella laajat suot ja vesijättöalueet.Alle 2 ha:n saarilla ei ole rakennusoikeutta. Niiden rantaviivaa ei lasketa rakennusoikeuteen oikeuttavaksirantaviivaksi.

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA 19Muunnetun rantaviivan määrittelyssä ei huomioida ympäristöarvoja, vaan ne huomioidaan mitoitusvyöhykkeidenmäärittelyssä sekä uusien rakennuspaikkojen sijoittelussa.Muunnetturantaviiva on esitetty tilakohtaisesti liitteessä 9.Suunnittelualueen kaikki ranta-alueet 200 metrin vyöhykkeellä lukuun ottamatta alle 2 hehtaarinsaaria kuuluvat ranta-alueiden mitoituksen piiriin.4.3.2 Muiden alueiden rakennusoikeusRakennusoikeus muodostuu pinta-alaperusteisesti kahdella eri edullisuusvyöhykkeellä, kylä- jahaja-asutusvyöhykkeillä. Rakennusoikeus muodostuu kunkin tilan näillä vyöhykkeillä olevanmuunnetun pinta-alan perusteella. Muunnettu pinta-ala saadaan kun tilan pinta-alasta poistetaanrakennuskelvottomat alueet. Rakennuskelvottomiksi alueiksi luokitellaan karttatarkastelun perusteellasuot, kosteikot ja jyrkänteet.Haja-asutusvyöhykkeiden rakennusoikeutta ei ole mahdollista siirtää ranta-alueelle.4.4 MitoitusnormitRakennusoikeus lasketaan alla esitetyllä tavoin:Ranta-alueen rakennusoikeusVyöhykeRakennustiheys(rp/mnrvkm)Kuvaus1 6 Sisäsaaristo, ei ympäristörajoitteita2 5 Sisäsaariston tieyhteydettömät saaret, ei erityisiäympäristörajoitteita3 4 Ympäristörajoitteita omaavat sisäsaaristonsaaret4 3 Ulkosaaristo, ei erityisiä ympäristörajoitteita5 2 Alle 10 ha saari, ulkosaaristossa ympäristörajoitteita,sisäsaaristossa erityisiä ympäristörajoitteita(Fladan)6 0 Merivyöhykerp/mrvkm = rakennuspaikkaa / muunnetturantaviivakilometri.Merivyöhykkeellä ja alle kahden hehtaarin kokoisilla saarilla ei muodostu rakennusoikeutta.Muu rakennusoikeusEdullisuusvyöhykeYdinkylävyöhykeKylävyöhykeHaja-asutusRakennuspaikkojen lukumäärä1 rp / 1 ha1 rp / 3 ha1 rp / 5 ha ja 30 ha jälkeen 1 rp / 10 haYdinylävyöhyke muodostettiin suunnitteluaseman II palautteen perusteella. Ydinkylävyöhykkeitäovat vanhan yleiskaavan mukaiset kyläalueet.Alle 2 ha:n saarilla ei ole rakennusoikeutta. Niiden pinta-alaa eikä rantaviivaa lasketa rakennusoikeuteenoikeuttavaksi pinta-alaksi eikä rantaviivaksi.Jokaisella rakentamattomalla emätilalla, joka täyttää rakennusjärjestyksen rakennuspaikalle asetetunvähimmäispinta-alavaatimuksen (5000 m²/3000 m²) sekä rantaviivan pituusvaatimuksen(50m) sisä- ja ulkosaaristovyöhykkeellä, on rakennusoikeus vähintään yhteen rakennuspaikkaan.Mitoituksesta riippumatta jokainen rakennuspaikka, jolla on voimassa oleva poikkeus- tai rakennuslupa,muodostaa edelleen yhden rakennuspaikan. Mitoitusta ei kuitenkaan käytetä eikä uutta

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA 20rakennusoikeutta myönnetä, mikäli tila on hankittu ja käytetään toisen tilan lisämaana, jotka yhdessämuodostavat rakennuspaikan.Rakentamattomille tiloille, joille ei ole lainkaan myönnetty rakennus- tai poikkeuslupaa ja joilla eiolisi rakennusoikeutta jäljellä yleisten mitoitusnormien perusteella, voidaan myöntää rakennusoikeus,mikäli tila on hankittu rakennuspaikaksi ja mikäli kaupunki ei ole vastustanut rakennuspaikanlohkomista ja mikäli se ei kohtuuttomasti vaikeuta kaavoitusta eikä maanomistajien tasapuolistakohtelua.Mikäli osayleiskaavaratkaisussa osoitetaan erittäin merkittäviä vapaan rannan osuuksia tai virkistysalueita,voidaan maanomistusyksikön rakennusoikeutta korottaa harkinnanvaraisesti 0,1 – 1,0laskennallisella rakennuspaikan rakennusoikeudella.Mikäli maanomistaja haluaa toteuttaa rakennusoikeutensa tiiviisti etsimällä uusia saaristokylämäisiäratkaisuja, alue ja sen kokonaismitoitus osoitetaan osayleiskaavassa. Alueen jatkosuunnitteluedellyttää kuitenkin myöhempää ranta-asemakaavan laatimista.Rakennuspaikan rakennusoikeutta koskevien määräysten estämättä saadaanolemassa olevaa rakennusta peruskorjata ja tuhoutunut rakennus korvata uudella vastaavalla rakennuksella.Tilakohtainen rakennusoikeuslaskelma, josta ilmenee kunkin tilan rakennusoikeuden muodostumisperusteeton esitetty erillisenä liiteasiakirjana. Rakennusoikeuslaskelma on nähtävillä muidenkaava-asiakirjojen tavoin sekä kaupunkisuunnitteluosastolla, että kaupungin internet-sivuilla.

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA 215. OSAYLEISKAAVALUONNOKSEN KUVAUS JA PE-RUSTELUTOsayleiskaavaluonnos perustuu laadittuihin selvityksiin. Luontoarvoihin ja maisemaan liittyvätmerkinnät ja määräykset perustuvat laadittuun luonto- ja maisemaselvitykseen. Kulttuurihistoriaanliittyvät merkinnät perustuvat kulttuuriympäristöselvitykseen. Luonto- ja maisemaselvityksessäesiin tulleet arvot näkyvät lisäksi mitoitusperiaatteissa, koska arvot ovat laaja-alaisia kokonaisuuksia.Esimerkiksi saaristovyöhykejako on vaikuttanut mitoitusperiaatteisiin oleellisesti.Osayleiskaavaluonnoksessa on osoitettu 26 kpl uusia lomarakennuspaikkoja ja 73 kpl uusiaasuinrakennuspaikkoja. Uusien rakennuspaikkojen lukumäärä eri kiinteistöillä perustuu mitoitusperiaatteisiin.Kaava ei salli M-alueelle haja-asutustyyppistä rakentamista. Kaavassa on siis osoitettu kaikki nerakennuspaikat, jotka kaava-alueelle on mahdollista rakentaa. Tällöin kaavassa osoitettava rakentamisenmäärä tulee olla riittävän suuri, jotta edes jotkut rakennuspaikoista toteutuvat. Suuriosa maanomistajista ei luultavasti myy tai ryhdy muuten toteuttamaan rakennuspaikkoja.Osayleiskaavalla voidaan myöntää MRL:n 44 §:n mukaisesti suorat rakennusluvat kyläalueidenuusille rakennuspaikoille sekä ranta-alueiden rakennuspaikoille. Alueelle ei ole tarkoitus laatiamyöhemmin asemakaavaa, joten yleiskaava ohjaa alueen rakentamista ja sillä on ratkaistu alueenrantarakentaminen, kylärakentaminen sekä maa- ja metsätalousalueiden rakentaminen.5.1 Kaavan rakenne ja mitoitusKoko suunnittelualueen maapinta-ala on noin 27 km². Alueen rakentamistiheys on nykytilanteessanoin 3,5 ha/rp ja kaavassa osoitettujen rakennuspaikkojen myötä 3,1 ha/rp. Alla olevassa taulukossaon esitetty suurimpien saarien vastaavat tiedot:Taulukko 13. Rakennustiheydet suurimmissa saarissaVähä-PellinkiLökönSuur-PellinkiÖlandetSundönTullandetHasselöKokoalueMaa pinta-ala (ha) 969 279 301 126 17 84 41 2740Nykyiset lomarakennuksetRantakaavan mukaisetrakentamattomatrakennuspaikatNykyiset asuinrakennuksetRakentamistiheyslähtötilanteessa(ha/rp)Uudet lomarakennuspaikatkaavassaUudet asuinrakennuspaikatkaavassaRakentamistiheyskaavassa (ha/rp)Rakentamistiheydenkasvu125 76 41 8 12 25 29 55012 14 6 0 0 14 0 5987 35 22 3 17 0 1 1704,3 2,2 4,4 11,5 0,6 2,2 1,4 3,56 0 7 8 0 1 0 2652 7 14 7 0 0 0 733,4 2,1 3,3 4,7 0,6 2,1 1,4 3,126 % 6 % 30 % 145 % 0 % 3 % 0% 13 %Osayleiskaavassa osoitettu rakentaminen on ohjattu AT-, AO-, RA-, RM, P, T ja E-alueille. Tarkimminkaava ohjaa rakentamista AT-, AO- ja RA-alueilla. Näillä alueilla määrätään rakennus-

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA 22paikkakohtaisesti erilaisten rakennusten määrä ja rakennusten rakennusoikeus. Näillä alueillaosayleiskaava oikeuttaa myös suoriin rakennuslupiin.Kuva 14. Kaavassa osoitettujen uusien asuinrakennuspaikkojen sijoittuminen. Rakennuspaikat on kuvattukartassa violetilla symbolilla.5.2 Aluevaraukset5.2.1 AsuinaluevarauksetAT-merkinnöin on osoitettu vanhaa kyläasutusta sekä kylissä, että erillisiä vanhoja rakennuskeskittymiärannoilla. AT-alueiden suurimmat rakennusoikeudet (AT-6) on sallittu sellaisilla vanhoillakyläalueilla, joilla on suuria vanhoja pää- ja talousrakennuksia. Tällaisia on Söderbyn ja Österbynkylissä. Kulttuurihistoriallisesti arvokkaimmilla alueilla on lisäksi käytetty merkintää AT-6/s. Lähtökohtanaon, että tiiviillä vanhoilla kyläalueilla osayleiskaavalla ei rikottaisi kulttuurihistoriallisiaarvoja. Tiheään rakennetuilla alueilla Tullandetissa ja Vähä-Pellingissä on käytetty pääsoin merkintöjä(AT-4, AT-4/s ja AT-5). Kulttuuriympäristön säilyttämistä /s osoittavat merkinnät sekäyksittäisten rakennusten suojelumerkinnät, sr-1 ja sr-2, perustuvat laadittuun kulttuuriympäristöselvitykseen.Uudet asuinrakennuspaikat on sijoitettu suunnitellun viemäröinnin läheisyyteen. Käytännössätämä tarkoittaa niiden sijoittumista kyläalueiden välittömään läheisyyteen. Söderbyssä rakennuspaikaton sijoitettu metsäisille alueille siten, että ne eivät juuri näkyisi maantieltä katsottuna.Nedre Ollaksen alueelle on osoitettu melko tiiviisti 9 rakennuspaikkaa, joiden rakentamisolosuhteetovat kallioisuuden ja korkeuserojen johdosta osin haastavat, mutta toisaalta tilojen rakennusoikeuttaei ole mahdollista osoittaa tukemaan näin hyvin kylärakennetta muuallekaan. Rakennuspaikkojenrannanpuolelle on osoitettu rantaraitin tyylinen uusi yksityistie, joka johtaa samallamyös venevalkamalle.Rakennusoikeutta muodostui merkittävästi myös Ölandetille, joka on hieman nykyisten kyläalueidenulkopuolella. Nämä rakennuspaikat on merkitty kaavaan AO-4 ja RA-11 -merkinnällä, koskapohjavesialueelle ei ole tarkoituksen mukaista esittää muuta toimintaa kuin asumista. Erilläänolevat asuinrakentamiseen tarkoitetut rantarakennuspaikat on merkitty AO-3 merkinnällä.Kyläalueella on lisäksi olemassa olevia lomarakennuspaikkoja, jotka on merkitty kaavaan ATmerkinnöin.Näillä rakennuspaikoilla on mahdollista muuttaa lomarakennukset asuinrakennuskäyttöönjos 1) rakennuspaikalla on saatavissa juomakelpoista vettä riittävästi asumisen tarpei-

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA 23siin2) jätevedet voidaan käsitellä talousjätevesien käsittelyä koskevien vaatimusten mukaisesti.Tällaisia rakennuspaikkoja on yhteensä noin 60 kpl.Taulukko 15. Asuinrakennusalueiden rakennusoikeudet eri alueillaMerkintä Alue Rakennusoikeus tonttikoko tehokkuuslukuAT-4 Ydinkyläalueet ja Tullandet 180+85+s25+t100+v405000 tai3000, jos vesijohtoja vesihuoltolaitoksenviemäriverkko0,086AT-4/s Ydinkyläalueet ja Tullandet 180+65+s25+t100+v40AT-5kuten AT-4, mutta vain ympärivuotistaasutusta180+85+s25+t100+v305000 tai0,0823000, jos vesijohtoja vesihuoltolaitoksenviemäriverkko5000 0,078AT-6AT-6/sAO-3AO-4kyläalueet ilman erityisiä rajoitteita,ympärivuotistaasutustaei loma-asutustaSöderbyn ja Österbyn alue,jossa päärakennukset olleetperinteisesti isojaRanta-alueen yksittäiset rakennuspaikat,ei rajoitteitaMuut yksittäiset rakennuspaikatei erityisiä rajoitteita250 + 85+s25+t100250 + 65+s25+t100180+85+s25+t100+v30250 + 85+s25+t1005000 0,0925000 tai0,0883000, jos vesijohtoja vesihuoltolaitoksenviemäriverkko5000 0,0865000 0,0925.2.2 Loma-asutusUudet rantarakennuspaikat on pyritty sijoittamaan siten, että vapaata rantaviivaa jää mahdollisimmanpaljon ja siten, että rakentaminen ei merkittävästi heikennä luonto-, maisema-, kulttuurihistoriatai muita ympäristöarvoja.

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA 24Kuva 16. Kaavassa osoitettujen uusien lomarakennuspaikkojen sijoittuminen. Rakennuspaikat ovat kartallasinisillä symboleilla.RA-alueilla rakennusoikeus on suurempi sisäsaaristossa ja suurilla saarilla ja pienenee ulkosaaristoonja pienille saarille mentäessä. Saaret on jaettu pinta-alan perusteella yli 50 ha:n saariin, 10- 50 ha:n ja 2 - 10 ha saariin. Lisäksi Suur-Pellinkiä on tarkasteltu omana alueenaan, jossa onmahdollistettu ulkosaaristossakin suurempi rakennusoikeus.Taulukko 17. Lomarakennuspaikkojen rakennusoikeudet eri alueillasaarenkoko(ha)SaaristovyöhykeErityinenarvoKaavamerkintäKokonaisrakennusoikeus(km²)ja tehokkuuslukuPäärakennuksenrakennusoikeus(k-m²)Sivu lomarakennus(k-m²)Vierasrasmaja(k-m²)Suur-PellinkiSisä- ja ulkosaaristoRA-11165e=0,033100 40sisäsaaristo- RA-11KulttuurimaisemaRA-12165e=0,033165e=0,033100 40 -100 - 35yli 50ulkosaaristoLuontoRA-16140e=0,028 80 - 35merivyöhyke- RA-17120e=0,024 70 - 30sisäsaaristo- RA-14160e=0,032 90 - 3510 – 50ulkosaaristo- RA-16140e=0,028 80 - 35merivyöhyke- - - - -

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA 265.2.5 Maa- ja metsätalousKaavalla ei muodostu merkittävää vaikutusta alueen maa- ja metsätalouden harjoittamiseen.Suurin osa manneralueesta on osoitettu maa- ja metsätalousalueeksi (M). Tällä alueella maa- jametsätaloustoimet voivat jatkua samalla tavoin kuin ilman osayleiskaavaa.Kaavaan on osoitettu myös melko laajoja MU-4, MY-4 ja MY-5 –alueita. Ensin mainitulle on erityistäulkoiluohjaamistarvetta ja jälkimmäisillä erityisiä ympäristöarvoja. Merkinnät johtuvat suoraanmaakuntakaavan aluevarauksista. MU –alueen kaavamääräys on seuraava:"Alueen käytön suunnittelussa on metsätalousmaan säilyttämisen lisäksi kiinnitettävä huomiotaulkoilumahdollisuuksia parantavien ja ulkoilusta aiheutuvien haittoja vähentävien ulkoilupolkujen,ulkoilua palvelevien levähdysalueiden ja rantautumisalueiden järjestelymahdollisuuksiin.Alueella ei saa tehdä avohakkuita (MRL 41 § 2). Alueella ei saa kaataa puita tai suorittaamuuta maisemaa muuttavaa toimenpidettä ilman maankäyttö ja rakennuslain 128 §:nmukaista lupaa."MY-4 -alueiden kaavamääräys on seuraava:"Alueen käyttöä suunniteltaessa on otettava huomioon luonnon monimuotoisuuden kannaltatärkeiden elinympäristöjen ja eliölajiesiintymien säilyttämisedellytykset. Alueella ei saa tehdäavohakkuita (MRL 41 § 2). Alueella ei saa kaataa puita tai suorittaa muuta maisemaa muuttavaatoimenpidettä ilman maankäyttö ja rakennuslain 128 §:n mukaista lupaa."MY-5 –alueiden kaavamääräys on seuraava:Alueen käyttöä suunniteltaessa ja aluetta käytettäessä on otettava huomioon alueen arvokasluonnonmaisema ja/tai saaren pienestä koosta aiheutuvat erityisvaatimukset. Alueella ei saatehdä avohakkuita (MRL 41 § 2). Alueella ei saa kaataa puita tai suorittaa muuta maisemaamuuttavaa toimenpidettä ilman maankäyttö ja rakennuslain 128 §:n mukaista lupaa.Maa- ja metsätalousalueiden rakennusoikeus on siirretty kaavan rakentamiseen varatuille alueillelaaditun rakennusoikeuslaskelman mukaisesti. Kaava ei salli muuta kuin maa- ja metsätalouteenliittyvää rakentamista M-alueelle.

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA 276. VAIKUTUSTEN ARVIOINTIVaikutusten arvioinnissa kuvataan merkittävät ympäristövaikutukset jotka muodostuvat kaavantoteuttamisesta. Tämän johdosta kaavan tulee perustua riittäviin lähtötilanteen selvityksiin. Vaikutustenarviointion koko kaavaprosessin kestävä menettely.Merkittävimpiä muutoksia nykytilanteeseen, jotka aiheuttavat vaikutuksia on alueen asuinrakennuspaikkojenlisääntyminen noin 70 kappaleella, lisäksi sallitaan noin 60 lomarakennuspaikanmuuttaminen asuinrakennuskäyttöön tietyin ehdoin. Mikäli lomarakennuspaikkojen muuttamistaei huomioida, kasvaisi asuinrakennuspaikkojen määrä noin 43 prosentilla. Mikäli kaikki muuttuvatlomarakennuspaikatkin huomioidaan, lisääntyy asuinrakennuspaikkojen määrä noin 76 prosentilla.Kaikki kaavassa osoitetut rakennuspaikat ovat yksityisten maanomistajien maa-alueilla, jolloinrakennuspaikkoja ei tahdota useinkaan heti myydä tai ryhtyä muutoin rakentamaan. Tällöin onperusteltua sallia ylimitoitusta, jos tahdotaan rakentamisen käynnistyvän edes joillain kaavassaosoitetuilla rakennuspaikoilla lähivuosina. Voidaankin arvioida, että seuraavan kymmenen vuodenkuluessa rakentamisvolyymi on kutakuinkin sama kuin menneen 20 vuoden aikana. Kasvu on ollutnoin 6 % 10 vuodessa. Tällöin rakennuspaikoista toteutunee 10 kpl.On myös huomattava, että ilman laadittavaa osayleiskaavaa alueen rakentaminen olisi mahdollistaerillisin suunnittelutarveratkaisuin ja poikkeamisluvin. Tällöin rakentaminen tapahtuisi suunnittelemattakokonaisuutta rakennuspaikka kerrallaan.6.1 Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen sekä kuntatalouteenKaavassa osoitetut uudet asuinrakennuspaikat on osoitettu tukemaan olemassa olevia kyliä jainfrastruktuuria siten, että asutuksen rakenne tiivistyy kaava-alueen sisäisesti asiaa tarkasteltuna.Kaavalla ei sallita kaavassa osoitettujen rakennuspaikkojen lisäksi M-alueella tapahtuvaa rakentamista.Näin kaava ohjaa vahvasti alueen rakentamista ainoastaan kaavassa osoitetuille rakennuspaikoille.Laajemmin tarkasteltuna kaavalla osoitetaan Porvoon keskeisten taajama-alueiden ulkopuolellelossiyhteyden varaan merkittävä määrä uusia asuinrakennuspaikkoja. Mikäli kaava toteutuu täysintämä hieman hajottaa Porvoon kaupungin yhdyskuntarakennetta. Alue on noin 20 kilometrinetäisyydellä kaupungin keskustasta ja noin 8 kilometrin etäisyydellä lähimmästä Fagerstan –taajamasta.Kuva 18. Kaava-alueen yhdyskuntarakenteellinen sijainti YKR-aineiston perusteella

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA 28Suunnittelualueen rakentamista ei ole tarkoitus ohjata asemakaavalla vaan yleiskaava ohjaapääosin suoraan rakentamista. Tämä tuo kaupungille säästöjä sillä asemakaavoitus lisäisi kaupunginkustannuksia sekä kertaluontoisten kustannusten, että ylläpitokustannusten osalta. Kertaluontoisiakustannuksia olisivat asemakaavan laatimiskustannukset sekä katujen ja viemäröinninrakentaminen. Ylläpitokustannuksia muodostuisi infrastruktuurin ylläpidosta etäällä päätaajamasta.Yleiskaavaratkaisu ei tuo kaupungille kertaluontoisia kustannuksia juuri lainkaan.Koska Pellinge Barncentrum tarjoaa opetusta vain 1 - 2 luokalle, on 3 – 6 luokan oppilaat kuljetettavaGrännäs skolaan 7 km:n etäisyydelle lossilta mitattuna ja vanhemmat yläkouluikäisetPorvoon keskustaan. Koulukyytien järjestäminen aiheuttaa kaupungille pitkällä tähtäimellä kustannuksia.Pitkällä tähtäimellä kustannuksia aiheuttaa myös vanhuspalvelujen järjestäminen näinetäälle keskustaajamasta sekä virkistysalueiden hoito.Kuntataloudellisia vaikutuksia arvioidaan vielä työn kuluessa.Kuva 19. Yleiset kuntataloudelliset kertaluonteiset eli pääoma -tulot ja -menot sekä vuosittain toistuvatkäyttötalous -tulot ja –menot, ote Kuntatalous ja yhdyskuntarakenne, ympäristöministeriö 20086.2 Vaikutukset maisemaan, kulttuuriperintöön ja rakennettuun ympäristöönKaavassa osoitettu lisärakentaminen keskittyy erityisesti Söderbyn kulttuurimaisema-alueen välittömäänläheisyyteen. Rakennuspaikat on kuitenkin sijoitettu siten, että vallitsevia arvoja eimerkittävästi heikennetä. Esim. avoimet pellot on jätetty rakentamatta ja rakentaminen sijoittuupääasiassa metsäisille alueille. Valtakunnallisesti merkittävälle maisema-alueelle on osoitettu ainoastaankaksi uutta asuinrakennuspaikkaa. Nekin sijoittuvat peitteisille alueille. Rakennuspaikkojaei ole osoitettu maisemallisesti herkille avokallioille tai lakialueille.

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA 29Kuva 20. Uusien asuinalueiden sijoittuminen Söderbyn valtakunnallisesti arvokkaan maisema-alueen läheisyyteen.Uudisrakentamisalueet on osoitettu vihertävällä.Söderbyn osalta merkittävimpiä maisemallisia vaikutuksia lähimaisemaan syntyy Nedre Ollaksenalueelle sijoittuvien uusien rakennuspaikkojen myötä. Rakennuspaikat sijoittuvat etelärinteelle janäkyvät paikoin Fladan vastarannalle. Alue on lisäksi kallioinen ja paikoin korkeuserot ovat vaihtelevia,jolloin maanrakennustyöt muokkaavat maastoa tavallista enemmän.Kuva 21. Havainnekuva on Nedre Ollaksen alueen kaavaratkaisusta. Uusi yksityistie on osoitettu harmaallaja rakennuspaikat punaisella.

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA 316.6 Vaikutukset kasvi- ja eläinlajeihin, luonnon monimuotoisuuteen ja luonnonvaroihinKaavaratkaisussa on huomioitu ja osoitettu luontoselvityksessä esiintuodut tärkeät luontoarvot.Kaavan myötä kyseiset arvot tulevat tiedostetuiksi ja kaavamääräyksin niiden säilymisedellytyksetturvataan.Luonnontilaa muutetaan kaava-alueen kokoon nähden hyvin pienellä alueella. Merkittävimpiämuutoksia syntyy Nedre Ollaksen alueella, johon on osoitettu yhdeksän uutta asuinrakennuspaikkakallioiselle alueelle, jossa on lisäksi paikoin melko paljon pienipiirteisiä korkeuseroja. Rakentaminenalueella vaatii melko suuria maanrakennustöitä. Alue on lisäksi Fladan läheisyydessä.6.7 Vaikutukset Natura-alueisiinRantaan rajoittuvaa asutusta osoitetaan kaavalla vähän. Kaavaratkaisulla ei ole merkittäviä vaikutuksiaNatura-alueisiin.6.8 Vaikutukset liikenteeseenKaavan toteutuessa täysin alueen liikennemäärät lisääntyvät arviolta noin 48 %, koska uusi asutuslisääntyy saman verran. Tämä aiheuttaa jonkin verran lisäodottelua aamu- ja iltapäivisin lossiylityksenosalta.Lisärakentaminen luo toisaalta edellytyksiä ja paineita julkisen liikenteen säilyttämiselle ja kehittämiselle,koska käyttäjien määrä lisääntyy.6.9 Vaikutukset maa- ja kallioperäänKaavaratkaisulla ei ole merkittäviä vaikutuksia maa- ja kallioperään.

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA 327. OSAYLEISKAAVAMUUTOKSEN TOTEUTUSOsayleiskaavan toteuttaminen riippuu pääasiassa yksityisten maanomistajien halukkuudesta ryhtyärakentamaan tai myymään rakennuspaikkoja. Kaava oikeuttaa suoriin rakennuslupiin uusienrantaan rajoittumattomien asuinrakennuspaikkojen osalta 10 vuotta kaavan voimaantulosta.Rantarakennuspaikkojen osalta suorat rakennusluvat ovat voimassa pidempään. Suorat rakennusluvatsaattavat hieman vilkastuttaa rakentamista viimeisen 20 vuoden takaisesta 0,6 % vuosittaisestaasukasmäärän kasvusta alueella.Uudisrakentaminen tulee tehdä niin, että se sopeutuu mahdollisimman hyvin rakennusten sijoittelultaan,tyyliltään, mittasuhteiltaan, materiaaleiltaan ja väritykseltään kyläympäristöön ja arvokkaaseenkulttuurimaisemaan.Avoimilla alueilla loma-asunnot ja asuinrakennukset tulisi sijoittaa tien varteen. Peitteisillä alueillane puolestaan tulisi sijoittaa kasvillisuuden lomaan. Avoimilla alueilla rakennusten ympärille olisitoivottavaa istuttaa suojakasvillisuutta monilajisina puu- ja pensasryhminä.Vanhaa rakentamisen tyyliä rakennusten ominaispiirteiden, pihapiirien muodostamisen suhteenon hyvä suosia myös uudisrakentamisessa. Pihapiirien muodostamisessa on hyvä huomioidamyös ilmansuunnat siten, että oleskelupiha avautuu lounaan ja / tai etelän suuntaan.Lahdessa 13.päivänä marraskuuta 2012RAMBOLLKaavoitusyksikköMatti Kauttoyksikön päällikköMarkus Hytönenkaavoitusinsinööri

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA 33YHTEYSTIEDOTTiedustelut ja valmisteluRamboll Finland OyKonsultin yhteyshenkilöKaavoitusinsinööriMarkus Hytönenpuh. 040 721 7527markus.hytonen@ramboll.fiNiemenkatu 73, 15140 LahtiSuunnittelumaantieteilijäDennis SöderholmPuh. 040 4865 330dennis.soderholm@ramboll.fiPL 25/Säterinkatu 6, 02601 EspooValmistelun ohjauksesta vastaaPorvoon kaupunkiKaupunkisuunnitteluosastoKaavoittajaHilkka JokelaPuh. 019 - 520 2715hilkka.jokela@porvoo.fi