Kaavaselostus - Porvoo

PELLINGIN SAARISTON OSAYLEISKAAVA 174. MITOITUSPERIAATTEETMitoitusperiaatteet määrittelevät koko kaava-alueen rakentamisen määrää lukuun ottamatta vesialueita.Kaavassa osoitetut uudet rakennuspaikat määritetään tässä kappaleessa esitettyjen mitoitusperiaatteidenmukaisesti.Rantojen suunnittelussa mitoituksella tarkoitetaan rantarakentamisen määrän ja sijainnin määrittelyä.Mitoitusperusteiden tarkoituksena on määritellä osayleiskaavassa osoitettava kokonaisrakennusoikeus,rakennusoikeuden jakoperusteet sekä rakentamatta jätettävän rantaviivan ja rakentamattajätettävien alueiden osuus. Mitoitusperusteet voivat vaihdella kaava-alueen luonnonolojen,maiseman ja muiden maankäyttötarpeiden mukaan vyöhykkeittäin ja alueittain. Mitoitusperusteidenon oltava sellaisia, että ne ovatyleispäteviä, joustavia, yksinkertaisia ja helppotajuisiaosayleiskaavan tavoitteet on mahdollista toteuttaasijainti yhdyskuntarakenteessa otetaan huomioon,luonnon ja maaperäolosuhteet sekä maisema otetaan huomioon,maanomistajan tasapuolisen kohtelun vaatimus toteutuu jane sallivat haja-asutusluontoisen rakentamisen ja turvaavat kohtuulliset rakentamismahdollisuudet.Mitoituksen pohjana käytetään rantaviiva- ja maapinta-alanormia. Mitoituslaskelmien pohjanakäytettävä rantaviiva tai pinta-alaperusteinen mitoitus ei ilmaise varsinaisen rakennuspaikan rantaviivanvähimmäispituutta tai vähimmäispinta- alaa vaan rakennuspaikkojen enimmäismäärän.Osayleiskaavaa laadittaessa ratkaistaan rakennuspaikkojen lopullinen sijoitus tai sijoittamattajättäminen. Mitoituksesta on voitava poiketa niissä tapauksissa, joissa mitoituslaskelmien mukainenrakennuspaikkojen lukumäärä johtaa selvästi epäoikeudenmukaiseen ratkaisuun ja kohtuuttomuuksiin.Suunnittelualueella on kahdentyyppisiä mitoitettavia alueita. Ranta-alueilla rakennusoikeus perustuurantaviivan pituuteen ja ranta-alueen ulkopuolella tilan pinta-alaan. Rantavyöhykkeeksi onkaavassa määritetty 200 metriä leveä vyöhyke.4.1 EmätilaperiaateMaanomistajien tasapuolisen kohtelun turvaamiseksi on tarpeen ottaa huomioon ns. hyödynnettyrakennusoikeus eli tiloista jo ennen kaavoitusta lohkottujenrakennuspaikkojen määrä. Laskentamenetelmääkutsutaan emätilaperiaatteeksi. Osayleiskaavan mukainen kokonaismitoitus lasketaanemätiloittain. Mitoitusperusteet ilmaisevat, kuinka monta rakennuspaikkaa voidaan enintäänmuodostaa emätilaa kohti. Emätilatarkastelun lähtökohtana on rakennuslain voimaantulohetki eli1.7.1959. Emätilakohtainen kokonaisrakennusoikeus jaetaan siitä muodostettujen tilojen keskenvuonna 2008 vallinneen kiinteistöjaotuksen mukaan.Käytetty rakennusoikeus vähennetään emätilan rakennusoikeudesta. Yhdeksi käytetyksi rakennusoikeudeksikatsotaanrakennettu ympärivuotisen asuinrakennuksen rakennuspaikka,rakennettu loma-asunnon rakennuspaikka,rakennettu maatilakeskuksen rakennuspaikka, joka sisältää ympärivuotisen asuinrakennuksenrakennuspaikan,rakennettu rakennuspaikka johonkin muuhun käyttötarkoitukseen kutenpalvelutoimintaan, teollisuuteen, venekerholle tms.rakentamaton rakennuspaikka, jolla on voimassa poikkeuslupa,rakentamaton rakennuspaikka, jolla on voimassa rakennuslupa jarakentamaton rantakaavan mukainen rakennuspaikka.