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24 GUIDE FISCAL LA FISCALITÉ DE L’IMMOBILIER À SAVOIR crédit d’impôt – norme rt 2005. Les logements acquis neufs (ou en VEFA) ou construits par le contribuable pour lesquels la demande de permis de construire est déposée à compter du 1 er janvier 2010 ouvrent droit au crédit d’impôt uniquement si le contribuable peut justifier du respect de la réglementation thermique en vigueur, c’est-à-dire la norme RT 2005. majoré de 500 e par personne à charge. Seuls les contribuables fiscalement domiciliés en France en bénéficient. Le plafond des intérêts est doublé (donc 7 500 e pour une personne seule et 15 000 e pour un couple soumis à imposition commune hors enfants à charge) lorsque l’un des membres du foyer fiscal est handicapé. Cas général Le crédit d’impôt est égal à 40 % des intérêts versés la première année, puis à 20 % pour les quatre années suivantes (le crédit d’impôt impactera donc cinq années glissantes – voir Nouveauté 2010 p. 23). Le point de départ du délai de cinq ans est la date de la première mise à disposition des fonds. Toutefois, en cas de construction ou d’achat en VEFA, la date peut être fixée sur demande du contribuable à la date d’achèvement ou de livraison du logement : cette demande se matérialise par la simple mention des intérêts d’emprunt sur la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle intervient l’achèvement ou la livraison du logement. Exceptions Les logements neufs (ou en VEFA) acquis à compter du 1 er janvier 2009 et les logements construits par le contribuable ou ceux non affectés à l’habitation et transformés en logements dont la déclaration d’ouverture de chantier est déposée à compter du 1 er janvier 2009, respectant le label Bâtiment Basse Consommation énergétique BBC 2005, bénéficient d’un taux de crédit d’impôt porté à 40% pendant sept annuités (Cf. nouveauté 2010, p. 23). Les intérêts d’un prêt relais sont éligibles au crédit d’impôt. Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu ; il est remboursé dans le cas où il excède l’impôt dû. Le crédit d’impôt concerne également les contribuables éligibles au prêt à taux zéro pour les autres prêts complémentaires. Pour les acquisitions réalisées à compter de l’année 2009, le crédit d’impôt sur intérêts d’emprunt sera pris en compte dans le cadre du plafonnement des niches fiscales (voir p. 9). Les prêts à 0 % Prêt à taux zéro. Prorogé jusqu’au 31 décembre 2012, il est destiné à l’accession à la propriété. Montant du prêt Il peut être majoré de 10 000 e à 15 000 e selon la composition du ménage ainsi que la zone géographique. Trois conditions sont nécessaires à l’obtention de cette majoration : – le prêt doit être destiné à financer un logement neuf ; – le revenu fiscal de référence des emprunteurs doit être inférieur aux plafonds de ressources prévus pour l’attribution d’un logement locatif social ; – l’emprunteur doit bénéficier d’une aide octroyée par une ou plusieurs collectivités territoriales (subventions, bonification ou mise à disposition du terrain par bail à construction ou bail emphytéotique). Modalités d’application Ce prêt est réservé à l’acquisition de la résidence principale neuve ou ancienne (même sans quota de travaux à réaliser). Afin de favoriser l’accession à la propriété, ce type de prêt peut être utilisé pour acquérir un bien neuf ou ancien sans quotité minimale de travaux. Le logement doit répondre à des normes minimales de surface et d’habitabilité. L’accès à ce prêt reste réservé aux foyers dont la somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne destinée à occuper le logement (et non rattachée au foyer fiscal de l’emprunteur) est inférieure à un plafond qui varie selon le lieu et la composition du foyer : ce maximum s’établit, par exemple, à 64 875 e pour une famille de trois enfants vivant en zone A (agglomération parisienne, Côte d’Azur et Genevois français). Le demandeur doit communiquer l’avis d’imposition afférent aux revenus de l’année N - 2 ou de l’année N - 1 si la demande est postérieure au 1 er juin de l’année. Par ailleurs, il ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années (sauf cas spécifiquement autorisés). Augmentation du prêt Le plafond des prêts à taux 0 % destinés à financer la construction ou l’acquisition d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement reste fixé à 65 100 e pour les avances émises jusqu’au 30 juin 2010. Pour les avances émises entre 1 er juillet 2010 et le 31 décembre 2010, le montant maximal est fixé à 48 750 e. Le plafond de l’avance peut être majoré d’un montant maximal de 20 000 e si la construction ou l’acquisition du logement neuf respecte la norme BBC 2005. Éco-prêt à taux zéro Il est destiné au financement des travaux de rénovation afin d’améliorer la performance énergétique des logements anciens (achevés avant le 1 er janvier 1990) utilisés à titre de résidence principale. Les travaux visés se scindent en trois groupes : – travaux d’isolation thermique, de chauffage ou de production d’eau chaude. L’emprunteur doit associer au moins deux catégories des travaux précités pour bénéficier du prêt ; – travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale du logement ; – travaux de réhabilitation de systèmes d’assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d’énergie. L’Éco-prêt à taux zéro est accessible à l’ensemble des ménages, quel que soit le niveau de leurs ressources, et son montant maximal est plafonné à 30 000 e par logement. L’Éco-prêt à taux zéro et le crédit d’impôt développement durable peuvent être cumulés sous certaines conditions (voir p. 27).
GUIDE FISCAL LA FISCALITÉ DE L’IMMOBILIER 25 À SAVOIR Le revenu fiscal de référence correspond au revenu net imposable (y compris les plus-values sur les valeurs mobilières) majoré des revenus soumis au prélèvement libératoire, de certains revenus exonérés (distributions effectuées par des FCPR et SCR) et de certaines déductions (cotisations PERP, abattement de 40 % sur les dividendes). La taxe foncière La taxe foncière sur les propriétés bâties est due par tout propriétaire ou usufruitier d’une maison individuelle ou d’un appartement, même si l’habitation est louée ou inoccupée. Le calcul de cet impôt local est basé sur la valeur locative brute de la construction (ou valeur locative cadastrale) arrêtée par le service des impôts, prise en compte à 50 % et taxée selon des taux d’imposition fixés par les collectivités territoriales. En cas de construction ou d’achat d’un logement neuf à usage de résidence principale ou secondaire, sauf décision contraire de la commune, une exonération temporaire de la taxe foncière pendant deux ans est appliquée. Les personnes âgées de plus de 65 ans bénéficient d’un dégrèvement de 100 e sur la taxe foncière, accordé d’office si leur revenu de l’année précédant celle de l’imposition à la taxe foncière est inférieur à un certain montant. Les personnes âgées de plus de 75 ans et celles titulaires de l’allocation aux adultes handicapés sont totalement exonérées d’impôt foncier pour leur résidence principale si leurs revenus annuels ne dépassent pas un certain montant. Le revenu fiscal de référence 2009 à ne pas dépasser pour bénéficier des dégrèvements ou exonérations de taxe foncière 2010 est fixé à 9 876 e pour la première part de quotient familial, plus 2 637 e par demi-part supplémentaire (soit 15 150 e pour un couple marié). Les collectivités territoriales peuvent décider d’accorder une exonération temporaire de 50 à 100 % pour les logements à niveau élevé de performance énergétique sur une durée minimale de cinq années. La taxe d’habitation La taxe d’habitation est due par tout occupant habituel d’un logement, qu’il en soit propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit. Cet impôt local est assis sur la valeur locative brute du logement, diminuée d’abattements fixés selon la valeur locative moyenne des logements de la commune et d’abattements spécifiques (voir précisions ci-après), puis taxée selon des taux d’imposition arrêtés respectivement par la commune et le département. Dans le cadre du plafonnement en fonction du revenu, un dégrèvement de la taxe d’habitation 2010 pourra être accordé si le revenu fiscal de référence 2009 ne dépasse pas 23 224 e pour la première part de quotient familial, majoré de 5 426 e pour la première demi-part supplémentaire, puis de 4 270 e par demi-part supplémentaire. En revanche, sont exonérés ou dégrevés totalement de la taxe d’habitation 2010 afférente à l’habitation principale : – les personnes âgées de plus de 60 ans ainsi que les veufs ou veuves, quel que soit leur âge, lorsque leur revenu fiscal de référence 2009 ne dépasse pas 9 876 e pour la première part de quotient familial, majoré de 2 637 e par demipart supplémentaire, et non soumises à l’ISF ; – les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité ; – les titulaires de l’allocation adultes handicapés (AAH) et les personnes atteintes d’une invalidité les empêchant de subvenir par leur travail aux nécessités de l’existence, lorsque leur revenu fiscal de référence 2009 ne dépasse pas 9 876 e pour la première part du quotient familial, majoré de 2 637 e par demi-part supplémentaire ; – les personnes âgées hébergées en maison de retraite conservant la jouissance exclusive de l’habitation qui constituait antérieurement leur habitation principale ont droit à un dégrèvement ou à l’exonération des taxes d’habitation, taxe foncière, redevance télévision dès lors que leurs revenus (modestes) respectent les conditions requises pour bénéficier des dégrèvements ou exonérations précitées. Désormais, le recouvrement de la redevance télévision est adossé à la taxe d’habitation. Ainsi, à défaut d’avoir spécifiquement mentionné dans la déclaration des revenus 2009 déposée en mai ou juin 2010 (selon que la déclaration est déposée sous forme papier ou par Internet) la non-détention d’un poste de télévision au 1 er janvier de l’année, l’avis d’imposition relatif à la taxe d’habitation de 2010 sera complété d’un avis d’imposition fixé à 121 e relatif à la redevance audiovisuelle. Le paiement des impôts locaux Tout contribuable peut, à sa demande, choisir de payer la taxe foncière et la taxe d’habitation par prélèvement mensuel. Vous pouvez payer vos impôts locaux en ligne par Internet (voir À savoir p. 9). Les aides fiscales pour travaux Crédit d’impôt en faveur du développement durable. Les dépenses acquittées dans le cadre de la résidence principale, par les propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit, au titre des travaux réalisés en faveur du développement durable (voir liste des dépenses éligibles p. 26) sont prises en compte dans la limite d’un plafond pluriannuel fixé à 8 000 e pour une personne seule et à 16 000 e pour un couple marié ou pacsé, majoré de 400 e par personne à charge (enfant, personne invalide vivant sous le toit du contribuable). Pour une même résidence principale, le montant des dépenses prises en compte ne peut excéder les plafonds précités sur une période consécutive de cinq années comprise entre le 1 er janvier 2005 et le 31 décembre 2012. Le crédit d’impôt applicable sur ces dépenses varie en fonction de la dépense engagée (voir tableau p. 26). Ce crédit d’impôt est également ouvert aux dépenses payées par les bailleurs fiscalement domiciliés en France. En contrepartie, le bailleur propriétaire d’un logement achevé
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