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32 GUIDE FISCAL LA FISCALITÉ DE L’IMMOBILIER À SAVOIR Une taxe sur les logements vacants est perçue dans les agglomérations de Paris, Lille, Bordeaux, Toulouse, Lyon, Montpellier, Cannes-Grasse-Antibes et Nice. Elle frappe les logements inhabités et vides de meubles, dont la vacance, effective depuis deux ans au moins, résulte d’une décision délibérée du propriétaire ou de l’usufruitier. Son taux est fixé à 10 % de la valeur locative foncière. régime d’imposition des plus-values immobilières Détermination de la plus-value Plus-value brute : prix de cession – prix de revient. Prix de cession : prix stipulé dans l’acte, majoré des charges et indemnités au profit du vendeur et diminué des frais de vente qu’il a acquittés (honoraires). Prix de revient : prix d’achat ou, pour les biens reçus à titre gratuit, valeur vénale retenue au jour de la transmission antérieure, majoré des : – charges et indemnités au profit du vendeur initial ; – frais d’acquisition (7,5 % ou réels justifiés : enregistrement, TVA, notaire, agence, etc.) ou droits de mutation à titre gratuit et frais d’actes ; – travaux de construction, d’agrandissement et d’amélioration non déduits antérieurement (à défaut de justificatifs pour les immeubles bâtis détenus depuis plus de cinq ans : forfait de 15 % du prix d’acquisition). Plus-value nette : plus-value brute – 10 % d’abattement par année pleine de détention au-delà de la cinquième année (exonération acquise après quinze années de détention). Plus-value imposable = plus-value nette – 1 000 e d’abattement forfaitaire, applicable éventuellement à chaque indivisaire ou à chacun des époux propriétaires ensemble d’un immeuble, voire à chaque usufruitier ou nu-propriétaire. Imposition de la plus-value La plus-value est taxée à 16 %, plus 12,1 % de prélèvements sociaux en 2010, soit 28,1 % au total. Pour les contribuables domiciliés hors de France, dans un État de l’Espace économique européen (1) , l’imposition est établie au taux de 16 %. Pour les autres non-résidents, il est opéré un prélèvement d’un tiers. Ce taux est majoré à 50% si le cédant est domicilié dans un État et territoire non coopératif (ETNC), et cela pour les cessions réalisées à compter du 1 er mars 2010. Exonérations : résidence principale, biens détenus depuis plus de quinze ans compte tenu de l’abattement de 10 % annuel après cinq ans, expropriation suite à une déclaration d’utilité publique, certains échanges après remembrement, cession de sa première ou seconde résidence par un non-résident ressortissant de l’Espace économique européen (1) (2) et cession par certains titulaires de pensions de vieillesse ou titulaires de la carte d’invalidité. Immeubles dont le prix de vente n’excède pas 15 000 e ; l’Administration apprécie ce seuil de 15 000 e au regard des droits de chaque vendeur dans trois situations (bien détenu en indivision ou par deux époux quel que soit leur régime matrimonial, bien acquis en tontine). (1) L’Espace économique européen comprend la Communauté européenne, la Norvège et l’Islande. (2) Sous les conditions notamment d’avoir eu sa résidence fiscale en France pendant une durée d’au moins deux ans et d’avoir la libre disposition de l’habitation au moins depuis le 1 er janvier de l’année précédant celle de la cession. La deuxième cession est exonérée si elle intervient plus de cinq ans après la première cession exonérée et si elle porte sur l’unique propriété, en France, du non-résident. CONSEILS Profitez des avantages des différents dispositifs en vigueur en fonction, d’une part, de votre propre situation fiscale et, d’autre part, des objectifs que vous avez fixés (constitution de patrimoine, diversification, complément de retraite, prévoyance et transmission). Saisissez également les opportunités d’investissement sur des programmes sélectionnés par notre filiale CM-<strong>CIC</strong> Agence Immobilière. Le <strong>CIC</strong> se tient à votre disposition pour étudier, avec vous, la meilleure solution de financement.
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