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GUIDE FISCAL LA FISCALITÉ DE L’IMMOBILIER 27
À SAVOIR
Vous déménagez… En cas de déménagement ou de vente
d’un logement dans l’année, les impôts locaux sont dus
pour l’année entière (sauf accord amiable avec le tiers pour
en partager le montant au prorata de la durée d’occupation
des lieux) : pour la taxe foncière par le propriétaire des
lieux au 1 er janvier ; pour la taxe d’habitation par l’occupant
des lieux au 1 er janvier.
depuis plus de deux années doit s’engager
à louer nu à titre de résidence principale
pendant au moins cinq années le logement
à une personne autre que son conjoint
ou un membre de leur foyer fiscal.
Le point de départ de l’engagement
de location est fixé à la mise en location
si le logement n’est pas loué ou à compter
de la date de réalisation des dépenses.
Toutefois, le plafond des dépenses est fixé,
pour un même logement et pour la période
du 1 er janvier 2009 au 31 décembre 2012,
à 8 000 e sans aucune majoration. Au titre
d’une même année, seuls trois logements
peuvent être mis en location et bénéficier du
crédit d’impôt. En contrepartie, les dépenses
effectuées ne peuvent pas être déduites
des revenus fonciers. Les primes ou aides
accordées au contribuable pour la réalisation
des travaux doivent être déduites de la base
du crédit d’impôt.
Pour les dépenses acquittées à compter
de l’année 2009, le crédit d’impôt en faveur
du développement durable est pris en compte
dans le cadre du plafonnement des niches
fiscales (voir p. 9). Pour les offres émises avant
le 1 er janvier 2011, le cumul entre le financement
des dépenses de travaux réalisées à l’aide de
l’Éco-prêt à taux zéro (voir p. 24) et le bénéfice
du crédit d’impôt en faveur du développement
durable est possible si le revenu fiscal de
référence du foyer fiscal n’excède pas 45 000 e
(revenus N-2).
Crédit d’impôt en faveur de l’aide
aux personnes. Les dépenses acquittées
dans le cadre de la résidence principale
au titre des travaux en faveur de l’aide aux
personnes (dépenses d’équipements pour les
personnes âgées ou handicapées, installation
d’ascenseurs électriques et travaux de
protection contre les risques technologiques)
sont prises en compte dans la limite d’un
plafond pluriannuel fixé à 5 000 e pour
une personne seule et à 10 000 e pour un
couple marié ou pacsé majoré de 400 e par
personne à charge (enfant, personne invalide
vivant sous le toit du contribuable). Le crédit
d’impôt varie en fonction de la dépense
engagée (voir tableau p. 26). Ces dispositions
s’appliquent aux dépenses payées entre
le 1 er janvier 2005 et le 31 décembre 2010.
Le plafond des dépenses s’apprécie sur
cinq années consécutives comprises entre
le 1 er janvier 2005 et le 31 décembre 2010.
Les sommes ouvrant droit à crédit d’impôt
sont les dépenses payées par le propriétaire,
le locataire ou l’occupant à titre gratuit.
Les primes ou aides accordées au contribuable
pour la réalisation des travaux doivent être
déduites de la base du crédit d’impôt.
Le crédit d’impôt en faveur de l’aide aux
personnes n’est pas pris en compte dans
le cadre du plafonnement des niches
fiscales (voir p. 9).
L’immobilier
locatif
Les revenus fonciers
Les loyers procurés par la location
d’un bien immobilier loué nu, que ce bien
soit détenu en direct ou par l’intermédiaire
d’une société civile immobilière relevant
de l’impôt sur le revenu ou d’une SCPI,
sont imposés au titre des revenus fonciers.
Ces revenus sont également soumis aux
prélèvements sociaux au taux global de 12,1%,
dont 5,8 % de CSG déductible.
Le revenu foncier imposable est égal
au montant des loyers et de certaines
recettes accessoires ou exceptionnelles,
après déduction des charges de propriété
payées durant l’année. Sont notamment
déductibles les dépenses suivantes (hors
régimes spécifiques d’aides à l’investissement) :
– les dépenses d’entretien et de réparation
pour remise en état du bien ne modifiant pas
la nature, l’agencement ou l’équipement initial ;
– les dépenses d’amélioration des locaux
d’habitation, à l’exclusion des travaux
d’agrandissement ou de reconstruction ;
– les appels provisionnels de charges versés
aux syndics de copropriété avec régularisation
l’année suivante ;
– les dépenses supportées par le propriétaire
pour le compte du locataire lorsqu’elles ne
lui ont pas été remboursées au 31 décembre
de l’année de départ du locataire ;
– les intérêts et frais d’emprunt pour
l’acquisition, la construction ou la réalisation
de travaux sans limite de plafond ou de durée ;
– les frais réels de gérance et les
rémunérations des gardiens ou concierges
ainsi que les dépenses de procédure ;
– les autres frais de gestion (correspondance
et téléphone) couverts par un forfait de 20 e
par local ;
– les primes d’assurance afférentes à
l’immeuble ou au bail, quel que soit le risque
couvert, depuis la suppression de l’abattement
forfaitaire ;
– les impôts fonciers.
Si le revenu foncier (loyers/charges)
est bénéficiaire, celui-ci s’ajoute à l’ensemble
des revenus réalisés par le foyer pendant
l’année, pour être imposé selon le barème
progressif de l’impôt sur le revenu. Si, à
l’inverse, un déficit est constaté, il peut être
déduit du revenu global à concurrence de
10 700 e (hors intérêts d’emprunt). La fraction
du déficit excédant cette limite ou liée
à des intérêts d’emprunt est imputable sur
les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le régime simplifié ou microfoncier
s’applique aux propriétaires bailleurs dont
le total des loyers encaissés dans l’année
n’excède pas 15 000 e, y compris lorsque
la location ne s’est pas étendue sur
l’ensemble de l’année. Le montant total des
loyers est à reporter directement sur la
déclaration d’ensemble des revenus et non
sur la déclaration spécifique des revenus
fonciers. L’Administration applique elle-même
un abattement au taux de 30 % sur le revenu