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30 GUIDE FISCAL LA FISCALITÉ DE L’IMMOBILIER LES AIDES À L’INVESTISSEMENT DISPOSITIFS Scellier réalisés depuis le 1 er janvier 2009 Borloo ancien (logements conventionnés avec l’Anah ; baux conclus à compter du 1 er octobre 2006) Robien classique, puis Robien recentré pour les investissements réalisés à compter du 1 er septembre 2006 jusqu’au 31 décembre 2009 Borloo neuf pour les investissements réalisés à compter du 1 er septembre 2006 jusqu’au 31 décembre 2009 Logements concernés Logements acquis neufs ou en VEFA ou inachevés Logements construits par le contribuable Oui (2) Possible Oui Oui Oui (2) Possible Oui Oui Logements non décents Oui Possible Non Non Logements affectés à un autre usage que l’habitation, acquis pour être transformés en logements par le contribuable Oui (2) Possible Oui Oui Logements anciens Non Oui, le bail ne peut être conclu avec une personne occupant déjà le logement (sauf renouvellement du bail) Conditions locatives Engagement de location nue à usage d’habitation principale du locataire Conditions de plafonds de loyers Conditions de ressources du locataire Location possible à un ascendant ou un descendant non-membre du foyer fiscal Avantages fiscaux Minimum 9 ans Durée de la convention : 6 ans (9 ans en cas de travaux conventionnés en secteur intermédiaire) Oui (différentes selon secteur libre ou intermédiaire) Oui (pour secteur intermédiaire) Oui (prévues dans la convention conclue avec l’Anah) Non Minimum 9 ans Oui (plus stricte dans le régime recentré) Non Minimum 9 ans Oui (4/5 e des plafonds du Robien recentré) Oui Non Oui (copie de l’avis d’imposition du locataire à joindre à l’engagement) Oui : secteur libre et secteur intermédiaire possible après 3 ans sous conditions (1) Non Oui Possible après 3 ans sous conditions (1) Amortissement total possible Néant Néant 65 % sur 15 ans (classique) 50 % sur 9 ans (recentré) Taux d’amortissement Non concerné Non concerné • Robien classique : 8 % pendant 5 ans, puis 2,5 % pendant 4 ans (reconduction possible deux fois 3 ans à 2,5 %) • Recentré : 6 % pendant 7 ans, puis 4 % pendant 2 ans (pas de prorogation possible) Déduction forfaitaire Réduction d’impôt Déficit imputable sur le revenu global 30 % si location dans le secteur intermédiaire 25 % (logements acquis en 2010) du prix du logement retenu dans la limite de 300 000 e répartie par parts égales sur 9 ans Reconduction possible deux fois 3 ans à 2 % par an dans le secteur intermédiaire 10 700 e (4) (hors déduction des dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt) 30 % si location conventionnée du secteur intermédiaire ; 45 % si secteur social (3) Néant 30% Non Non Non 65% sur 15 ans 10 700 e (4) 10 700 e (4) 10 700 e (4) 6 % pendant 7 ans, 4 % pendant 2 ans, puis reconduction possible deux fois 3 ans à 2,5 %, si plafonds de loyers et ressources toujours respectés (1) Au-delà d’une période incompressible de trois années, le régime Scellier ou Borloo peut être suspendu au profit d’ascendants ou de descendants pendant une période maximale de neuf ans, au cours de laquelle la location peut être pratiquée à titre onéreux ou gratuit. Cette suspension n’est pas prise en compte dans le calcul de la durée minimale de location de neuf années. Pendant cette suspension, aucun amortissement (Borloo) ou réduction et déduction forfaitaire (Scellier) n’est possible. (2) En cas de construction par le contribuable lui-même ou en cas de transformation du logement, l’achèvement de la construction ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou de l’acquisition du local à transformer. (3) L’abattement de 45 % est porté à 60 % ou 70 % sous certaines conditions fixées par la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. (4) Hors intérêts d’emprunt.
GUIDE FISCAL LA FISCALITÉ DE L’IMMOBILIER 31 À SAVOIR Investissements locatifs dans les résidences meublées (EPHAD). Ces logements doivent faire partie d’établissements de services sociaux ou médicaux définis par la loi ou de résidences avec services pour étudiants ou, enfin, de résidences de tourisme classées. Ils ouvrent droit, en 2010, à une réduction d’impôt de 25% de l’investissement dans la limite de 300 000 e, répartie sur neuf ans (pour 2011 et 2012, ce taux est réduit à 20%). Le contribuable doit s’engager à donner le logement en location meublée pendant au moins neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. intermédiaire (durée de location minimale portée à six ans). Dans tous les cas, le plafond qui constitue la base maximale de calcul de la réduction d’impôt est fixé à 2 247 e HT par mètre carré de surface habitable en 2010 (chiffre révisé chaque année). Pour les investissements outre-mer réalisés à compter de 2009, la réduction d’impôt annuelle est plafonnée, sauf cas particuliers, à 40 000 e. Toutefois, le contribuable peut opter pour un plafonnement fixé à 15 % de son revenu imposable. La location meublée Les revenus de cette activité sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers. Les revenus nets sont déterminés soit après déduction des charges pour leur montant réel, soit après application d’un abattement de 50 % si le chiffre d’affaires du loueur en meublé est inférieur à 32 100 e (à l’exception des gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d’hôtes : abattement de 71 % si CA < 80 300 e pour 2010). Deux statuts coexistent. – Loueurs professionnels Ce statut, qui permet notamment l’imputation sur le revenu global des déficits générés par cette activité, est réservé aux contribuables inscrits au registre du commerce en qualité de loueur professionnel dont les recettes annuelles TTC procurées par la location meublée excèdent à la fois le seuil de <strong>23</strong> 000 e et le montant des autres revenus professionnels du foyer fiscal. De plus, pour bénéficier de l’exonération d’ISF au titre des biens professionnels, les contribuables inscrits au RCS en qualité de loueur en meublé professionnel doivent réaliser plus de <strong>23</strong> 000 e de recettes annuelles et retirer de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal, y compris le revenu net issu de l’activité de loueur en meublé professionnel ; – Loueurs non professionnels Dès lors que le loueur ne répond pas aux conditions visées ci-dessus, l’imputation des déficits est seulement admise sur les bénéfices ultérieurs de même nature. Leur report est possible pendant dix ans. Attention : les SCI qui louent en meublé sont imposables de plein droit à l’impôt sur les sociétés (IS). La SCI : une solution à envisager Une bonne formule pour la création et la transmission d’un patrimoine familial. La constitution d’une société civile immobilière (SCI) pour détenir et gérer un immeuble permet de préserver l’unité et la stabilité du patrimoine en évitant les risques et inconvénients de l’indivision. Le choix de la SCI est souvent retenu par les chefs d’entreprise et les professionnels qui souhaitent séparer l’immobilier des autres actifs. De très nombreuses formules existent grâce à la souplesse des règles juridiques applicables aux SCI. Les choix seront opérés en fonction des objectifs patrimoniaux, financiers et fiscaux des associés. Par exemple, la SCI acquiert la nue-propriété de l’immeuble et l’entreprise, l’usufruit temporaire. Durant toute la période de démembrement, les associés personnes physiques détenant des parts de la SCI nue-propriétaire n’auront alors aucun revenu à déclarer. Le régime fiscal. Sauf option pour l’impôt sur les sociétés, les SCI relèvent de l’impôt sur le revenu et leurs associés personnes physiques sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers sur leur quote-part de revenus au prorata de leurs droits sociaux. L’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) permet de déduire les frais d’acquisition et les amortissements pratiqués sur l’immeuble en bénéficiant d’un taux d’imposition plus faible que les tranches les plus élevées du barème de l’impôt sur le revenu. Les conséquences de cette option irrévocable ne sont pas neutres : par exemple, la perte de l’exonération sur les immeubles détenus depuis plus de quinze ans. CONSEILS Si vous projetez plusieurs investissements immobiliers, vous pouvez cumuler, dans la même année, des investissements distincts bénéficiant des avantages fiscaux Scellier, ZRR, logement en EPHAD, outre-mer, etc. Mais, attention, ces avantages procurés par les investissements réalisés à partir de 2009 sont pris en compte pour le plafonnement global des niches fiscales. Les investissements antérieurs ne sont pas concernés (voir p. 9). L’imposition des plus-values immobilières L’impôt sur la plus-value est calculé et versé sur la base d’une déclaration déposée par le notaire lors de la rédaction de l’acte de vente. L’impôt sur la plus-value est fixé à 16 %, plus 12,1 % de prélèvements sociaux (voir tableau p. 32).
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