ELECTROui - IFEA

3)Le projet “Fener-Balat” en voie de relancement au niveau européen (cf. plus haut pour cequi est de l’appel d’offre). Ci-dessous : un texte destiné à stimuler la réflexion et à peut-êtreréactualiser le débat…Considérations sur le marché immobilier de Balat : un indice de la situationactuelle.Par Nicolas Teboul, urbaniste, diplômé de l’IUP (pour des raisons de place, nous nepublions qu’un extrait de l’étude remise à l’OUI par Nicolas, à la suite d’un fructueuxséjour de deux mois à Istanbul ; l’intégralité du texte est évidemment disponible).A- Les emlakçı : acteurs centraux de l’immobilier local.Le métier d’agent immobilier ou emlakçı est particulièrement bien représenté à Istanbul : dansun contexte de sur-inflation, l’investissement foncier et immobilier reste le plus sûr et le plusrentable placement financier. Son organisation y apparaît toutefois ségmentée -parfoiscloisonnée- et une différenciation certaine existe entre l’organisation des réseaux deproduction (caractérisé par la présence de coopératives de production) et de gestion (assurénotamment par les coopératives de services). Les deux ont toutefois des organiationscomplexes –pour ne pas dire obscures- et ramifiées (impliquant hommes d’affaires, éluslocaux, fonctionnaires militaires, etc.), qui les rendent difficilement identifiables etpénétrables. C’est dans les zones périphériques -souvent marquées par des situations de nondroitet des opportunités foncières importantes- que les mécanismes de spéculation et declientélisme sont les plus poussés et en offrent une traduction urbaine évidente: terrainsmilitaires ou publics affectés à la construction, ensembles immobiliers surdimensionnésrépondant à une demande fictive, construction de cités privées auto-centrées et accessibles par“passe-droit”, etc. Ce système d’urbanisation, aux mains d’importants groupes d’intérêts,fonctionne sur un mode de plus-value financière à court/ moyen terme faisant abnégation detoute logique d’organisation urbaine, régulation foncière et protection environnementale 2 .Symptomatiques de l’urbanisation galopante et incontrôlée qui affecte les espaces urbainspériphériques de l’agglomération stambouliote, ces mécanismes n’existent pas dans uncontexte urbain ancien et déjà stabilisé, où les leviers d’encadrement et de régulation dumarché immobilier sont plus formalisés. Notre démarche d’analyse ne doit donc pasfonctionner par transposition mais intégrer des modes de raisonnement plus spécifiques.Concernant le quartier de Balat (entendu comme zone d’habitation), notre analyse y adénombré, au 6/07/01, environ 20 offices de vente et de location immobilières. Ce chiffre,évolutif, traduit l’importance de leur rôle sur le “quartier” et nous incite à en analyser lesfondements et les implications.B- Evaluation de l’offre immobilière à Balat au 6/07/01B1- Méthodologie et précautions d’usages.