Solution Notaire Hebdo - Décembre

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8 Affaires Bail commercial L’indemnité d’éviction ne répare pas le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux Inf. 5 Le locataire de locaux commerciaux qui n’a pas pu bénéficier du droit à se maintenir dans les lieux après le refus de renouvellement du bail jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction peut obtenir des dommages et intérêts en réparation de la perte de ce droit. Cass. 3 e civ. 30-11-2017 n° 16-17.686 FP-PB Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail commercial doit payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (C. com. art. L 145-14, al. 1). Jusqu’au paiement de l’indemnité, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré (art. L 145-28, al. 1). Le locataire de locaux commerciaux, qui a dû quitter les lieux avant de percevoir l’indemnité d’éviction, peut obtenir réparation du préjudice né de la perte de son droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité. Le préjudice est, en effet, distinct de celui réparé par l’indemnité d’éviction. À noter : C’est la première fois, à notre connaissance, que la Cour de cassation se prononce sur la réparation due au locataire lorsqu’il n’a pas pu rester dans les lieux en attendant le versement de l’indemnité d’éviction à laquelle il a droit. Cette indemnité couvre notamment la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur (C. com. art. L 145-14, al. 2). En l’espèce, le locataire demandait à être indemnisé de la diminution sensible de son chiffre d’affaires, par rapport aux années précédentes, pendant la période au cours de laquelle il avait été privé de son droit au maintien dans les lieux et de l’obligation dans laquelle il s’était trouvé du fait de son éviction d’écouler son stock sur internet à un prix cassé. Rural Safer Une propriété agricole peut être préemptée de façon conjointe et solidaire par deux Safer Inf. 6 Une propriété agricole située dans deux départements, indivisible et vendue pour un prix global, peut être préemptée par deux Safer qui s’engagent ensemble, mais chacune sur son propre territoire d’action. Cass 3 e civ. 7-12-2017 n° 16-24.190 F-PB La vente d’une propriété agricole située à cheval sur deux départements est notifiée aux deux Safer respectivement compétentes. Elles exercent toutes les deux leur droit de préemption « de façon solidaire et conjointe », chacune « pour la partie située dans son périmètre d’intervention ». L’acquéreur évincé soutient que la préemption est illégale au motif notamment qu’une délégation de pouvoir aurait dû être consentie par l’une des Safer à l’autre afin que cette dernière soit autorisée à préempter l’ensemble du bien, chacune ne pouvant agir que dans sa zone d’action (C. rur. art. R 141-6). Rejet. La Cour de cassation juge que les Safer ont pu choisir la solution de l’achat indivisible plutôt que celle de la délégation de compétence, dans la mesure où elles se sont obligées de manière indivisible pour exercer le droit de préemption dans sa globalité et pour un prix déterminé tout en étant interdépendantes dans la façon d’y parvenir. À notre avis : Lorsqu’un notaire se trouve confronté à la vente d’une exploitation agricole située dans la zone d’action de deux Safer comme en l’espèce, la vente doit être notifiée aux deux, avec indication que la même notification est adressée à chacune d’elles (E. Clerget et C. Gasselin, Fonds agricole et droit de préemption de la Safer : Defrénois 2009 p. 897). Les Safer ayant un monopole d’action sur leur territoire (C. rur. art. R 141-6), la moins concernée peut déléguer ses pouvoirs à l’autre pour qu’elle exerce son droit de préemption (CA Bourges 22-2-2000 n° 2000-118933). Les deux peuvent aussi exercer leur droit de préemption en s’engageant ensemble mais chacune sur son propre territoire d’action. C’est l’apport de l’arrêt commenté. SOLUTION NOTAIRE HEBDO 21 décembre 2017 n° 14
Actualités 9 Profession ProcÉdure disciplinaire S’il est partie jointe devant la cour d’appel, le ministère public ne peut former un recours en cassation Inf. 7 Le ministère public ne peut se pourvoir en cassation que s’il est partie principale à la décision attaquée. Or, en matière d’appel contre les décisions des chambres de discipline, lorsque l’appel est formé par le notaire, le ministère public agit comme partie jointe. Cass. 1 e civ. 6-12-2017 n° 16-50.058 FS-PB Souhaitant s’installer dans une autre ville, un notaire négocie avec ses associés un protocole de cession de l’intégralité de ses parts de la SCP au profit de l’un des associés, d’un notaire salarié et d’un notaire assistant. Parallèlement, un acte sous signature privée est signé afin d’organiser le transfert du service « prêts » de l’étude vers la future étude du notaire cédant. Ce dernier est alors convoqué à une audience disciplinaire de la chambre dont il relève. La signature de ce protocole de transfert lui est reprochée aux motifs qu’il s’agirait : - d’une contre-lettre occulte contraire à la probité, empêchant un contrôle normal du prix de cession par les instances professionnelles ; - d’une cession de branche d’activité interdite aux notaires, s’agissant d’une opération de commerce. Un acte de renonciation au transfert de la branche d’activité a beau être signé par la suite, la chambre régionale de discipline prononce un rappel à l’ordre à l’encontre de l’intéressé, qui fait appel. Le dossier est communiqué au ministère public. Relevant que les débats qui se sont déroulés devant la chambre de discipline n’ont pas respecté les impératifs posés par l’article 6 de la convention européenne des droits de l’Homme (droit à un procès équitable), la cour d’appel annule le rappel à l’ordre. Le procureur général, qui avait conclu en appel à la confirmation de la sanction, se pourvoit en cassation. Le pourvoi est déclaré irrecevable, les Hauts Magistrats rappelant que le ministère public ne peut se pourvoir que s’il est partie principale à la décision attaquée. Or, en matière d’appel contre les décisions des chambres de discipline, lorsque l’appel est formé par le notaire, le ministère public agit comme partie jointe. À noter : Le ministère public est partie jointe lorsqu’il intervient pour faire connaître son avis sur l’application de la loi dans une affaire dont il a communication (CPC art. 424). Dans cette hypothèse, il n’a pas le droit de former un recours en cassation (Cass. com. 25-1-2005 n° 03-20.842 FS-PB : RJDA 5/05 n° 626). International Famille Une simple déclaration ne vaut pas choix de loi applicable au régime matrimonial Inf. 8 La déclaration des époux sur la loi applicable à leur régime matrimonial dans des actes notariés poursuivant un autre objet ne traduit pas leur volonté non équivoque de soumettre leur régime matrimonial à une autre loi que celle le régissant jusqu’alors. Cass. 1 e civ. 13-12-2017 n° 16-27.216 FS-PBI Deux époux se sont mariés en Algérie en 1983, où sont nés leurs trois enfants, avant de venir s’installer en France en 1995, dont ils ont acquis la nationalité. Ils s’opposent, après le prononcé de leur divorce, sur la détermination de leur régime matrimonial. SOLUTION NOTAIRE HEBDO 21 décembre 2017 n° 14
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