Solution Notaire Hebdo - Décembre

Actualités 7
En l’espèce, le compromis subordonnait le
transfert de propriété au paiement par l’acquéreur,
au plus tard au moment de la
signature de l’acte authentique de vente,
de frais de réalisation de travaux et de l’inde
la signature du compromis qu’il faut se
placer pour apprécier si l’immeuble est
affecté à l’habitation principale. Cette solution
est fondée sur les dispositions de l’article
74 SA de l’annexe ii au CGI selon
lesquelles en cas de vente sous condition
suspensive la cession est considérée
comme effective au jour de la réalisation
de cette condition.
À noter : La précision est inédite mais sans surprise.
tégralité du prix comptant. Les cédants
n’apportant pas la preuve de l’affectation
du bien à l’habitation principale à la date
de réalisation de ces conditions, l’exonération
de la plus-value a été refusée.
Fiscal
Évaluation de titres non cotés
Le prix fixé par experts lors
d’une bourse annuelle
de cession est un élément
de comparaison valable
Inf. 4
Pour évaluer des titres non cotés, le fisc peut recourir à la méthode par
comparaison en retenant le prix de cession fixé par des experts lors d’une
bourse annuelle familiale dès lors, notamment, qu’il ne s’agit pas d’un prix
de convenance.
CA Douai 7-12-2017 n° 14/06166
Le fisc rectifie la valeur déclarée à l’ISF d’actions
de plusieurs sociétés en commandite
non cotées. Les contribuables contestent le
recours à la méthode d’évaluation par comparaison
et reprochent à l’administration
d’avoir retenu le prix relevé lors de cessions
antérieures intervenues sur les mêmes
titres au motif, selon eux, que les cessions
sont soumises à des contraintes particulières.
Et les contribuables d’invoquer les
circonstances suivantes :
- les sociétés concernées ont un caractère
familial de sorte que seuls les membres de
la famille au sens des règles statutaires
peuvent vendre ou acheter des actions ;
- les cessions doivent être agréées par la
gérance ;
- les cessions sont réalisées sur la base
d’un prix déterminé par un collège d’experts,
lors d’une bourse familiale organisée
un jour par an, à laquelle intervient
une caisse de rachat en cas d’excédent de
vendeurs par rapport aux acheteurs, dans
la limite de 2 % de la valeur de la masse
globale des actions.
Les contribuables se prévalent de cette dernière
circonstance pour soutenir qu’au-delà
de la limite d’intervention de la caisse de
rachat, toute cession serait interdite de sorte
que 98 % de leurs actions seraient incessibles.
En vain. La cour d’appel de Douai relève
que les cessions ne sont interdites que dans
la seule hypothèse d’un déséquilibre entre
vendeurs et acheteurs de plus de 2 % de la
valeur de la masse globale des actions. Et
les juges de conclure que la bourse fonctionne
tant qu’il n’y a pas déséquilibre.
Lequel n’a au demeurant jamais été
constaté au vu de l’examen des transactions
sur plusieurs années.
Les juges relèvent également que le prix
de cession retenu par l’administration fiscale
pour chaque société constitue un
terme de comparaison valable dès lors qu’il
est déterminé chaque année par des
experts, qu’il n’est pas un cours de convenance,
qu’il est accepté par les acteurs
intervenant sur le seul marché susceptible
de recueillir leurs titres s’ils veulent les
vendre, que ce prix est retenu quel que soit
le nombre des transactions, qu’il peut s’appliquer
à toutes les actions des contribuables
dans chaque société et non pas
seulement à 2 % de celles-ci. Le prix retenu
par le fisc répond donc aux exigences d’objectivité
et de pertinence autorisant le
recours à la méthode par comparaison.
À noter : La solution, rendue en matière d’ISF, est transposable en matière de droits de mutation à
titre gratuit. Elle n’est pas sans rappeler une précédente décision de la Cour de cassation à propos des
mêmes titres (Cass. com. 24-5-2016 n° 15-17.788 FS-PB : RJF 8-9/16 n° 763).
SOLUTION NOTAIRE HEBDO 21 décembre 2017 n° 14