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6 Immobilier Vente immobiliÈre Le vendeur qui dissimule l’existence d’une cave remplie d’étais soutenant le séjour commet un dol Inf. 2 Le revendeur d’une maison dont l’acte d’achat ne mentionne ni l’existence d’une cave ni la présence d’étais soutenant la dalle du séjour peut agir contre ses vendeurs sur le fondement de la réticence dolosive après avoir été condamné à indemniser ses acheteurs. Cass. 3 e civ. 30-11-2017 n° 15-15.885 F-D Une maison d’habitation est vendue puis revendue trois ans après. Les derniers acheteurs constatent après leur entrée dans les lieux qu’une trappe, située sous un tapis sur la terrasse de l’immeuble (sic) devant la porte fenêtre du salon, donne accès à une cave dans laquelle des étais soutiennent la dalle du salon. Une expertise révèle que l’absence d’entretien des poutres de la dalle affecte la solidité du sol du séjour. Les acheteurs assignent les vendeurs, les revendeurs et les notaires en indemnisation de leur préjudice. Le revendeur fait valoir qu’il ignorait l’existence de cette cave et les notaires indiquent que si le mandat de vente mentionnait l’existence d’une cave, les vendeurs avaient déclaré que cette cave était comblée. Les juges retiennent que le revendeur, qui n’a pas pu ignorer l’existence de cette trappe pendant trois ans, a fait preuve d’une réti- cence dolosive et doit indemniser les acheteurs du coût des travaux de reprise de la dalle et de leur préjudice de jouissance. Les vendeurs initiaux sont condamnés à indemniser leur acheteur (le revendeur) du préjudice que lui cause leur réticence dolosive (égal au montant de sa propre condam- nation), l’acte de vente ne mentionnant pas l’existence de la cave et des étais. La responsabilité des notaires est écartée aux motifs qu’ils ne pouvaient pas suspecter que les déclarations des vendeurs étaient destinées à cacher un élément dépréciant la valeur du bien et ignoraient l’état réel de la cave. À noter : La jurisprudence admet depuis longtemps que le dol peut résulter d’une simple réticence, en l’absence même de tout acte positif (Cass. 3 e civ. 15-1-1971 n° 69-12.180). L’obligation de contracter de bonne foi impose aux cocontractants de s’informer mutuellement et complètement des caractéristiques du bien et de l’opération dans sa globalité. Toute omission d’informer son cocontractant peut, si elle est intentionnelle et déterminante pour la victime, être dolosive. Le vendeur est tenu d’informer l’acheteur des caractéristiques physiques du bien. Il en est ainsi en cas de vente d’une maison dont la toiture repose depuis près de 20 ans sur une vingtaine de crics d’automobile soudés sur les poutres-treillis (Cass. 3 e civ. 4-10-2011 n° 10-25.051 : Sol. Not. 5/11 inf. 132, rendu sur le fondement du manquement au devoir de loyauté). Depuis la réforme du droit des contrats, le Code civil consacre la dissimulation intentionnelle comme élément constitutif du dol (C. civ. art. 1137), reprenant ainsi les solutions dégagées par la jurisprudence antérieure. Immobilier Plus-values immobilières Exonération de la résidence principale : vente sous condition suspensive Inf. 3 En cas de vente d’un bien immobilier conclue sous condition suspensive, l’affectation du bien à l’habitation principale du cédant s’apprécie à la date de réalisation de cette condition. CE 24-11-2017 n° 396209 Les plus-values réalisées lors de la cession d’un bien immobilier sont exonérées d’impôt sur le revenu lorsque ce bien constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession (CGI art. 150 U, II-1°). Pour le Conseil d’État, lorsqu’une vente est assortie d’une condition suspensive, c’est à la date de sa réalisation et non à la date SOLUTION NOTAIRE HEBDO 21 décembre 2017 n° 14
Actualités 7 En l’espèce, le compromis subordonnait le transfert de propriété au paiement par l’acquéreur, au plus tard au moment de la signature de l’acte authentique de vente, de frais de réalisation de travaux et de l’inde la signature du compromis qu’il faut se placer pour apprécier si l’immeuble est affecté à l’habitation principale. Cette solution est fondée sur les dispositions de l’article 74 SA de l’annexe ii au CGI selon lesquelles en cas de vente sous condition suspensive la cession est considérée comme effective au jour de la réalisation de cette condition. À noter : La précision est inédite mais sans surprise. tégralité du prix comptant. Les cédants n’apportant pas la preuve de l’affectation du bien à l’habitation principale à la date de réalisation de ces conditions, l’exonération de la plus-value a été refusée. Fiscal Évaluation de titres non cotés Le prix fixé par experts lors d’une bourse annuelle de cession est un élément de comparaison valable Inf. 4 Pour évaluer des titres non cotés, le fisc peut recourir à la méthode par comparaison en retenant le prix de cession fixé par des experts lors d’une bourse annuelle familiale dès lors, notamment, qu’il ne s’agit pas d’un prix de convenance. CA Douai 7-12-2017 n° 14/06166 Le fisc rectifie la valeur déclarée à l’ISF d’actions de plusieurs sociétés en commandite non cotées. Les contribuables contestent le recours à la méthode d’évaluation par comparaison et reprochent à l’administration d’avoir retenu le prix relevé lors de cessions antérieures intervenues sur les mêmes titres au motif, selon eux, que les cessions sont soumises à des contraintes particulières. Et les contribuables d’invoquer les circonstances suivantes : - les sociétés concernées ont un caractère familial de sorte que seuls les membres de la famille au sens des règles statutaires peuvent vendre ou acheter des actions ; - les cessions doivent être agréées par la gérance ; - les cessions sont réalisées sur la base d’un prix déterminé par un collège d’experts, lors d’une bourse familiale organisée un jour par an, à laquelle intervient une caisse de rachat en cas d’excédent de vendeurs par rapport aux acheteurs, dans la limite de 2 % de la valeur de la masse globale des actions. Les contribuables se prévalent de cette dernière circonstance pour soutenir qu’au-delà de la limite d’intervention de la caisse de rachat, toute cession serait interdite de sorte que 98 % de leurs actions seraient incessibles. En vain. La cour d’appel de Douai relève que les cessions ne sont interdites que dans la seule hypothèse d’un déséquilibre entre vendeurs et acheteurs de plus de 2 % de la valeur de la masse globale des actions. Et les juges de conclure que la bourse fonctionne tant qu’il n’y a pas déséquilibre. Lequel n’a au demeurant jamais été constaté au vu de l’examen des transactions sur plusieurs années. Les juges relèvent également que le prix de cession retenu par l’administration fiscale pour chaque société constitue un terme de comparaison valable dès lors qu’il est déterminé chaque année par des experts, qu’il n’est pas un cours de convenance, qu’il est accepté par les acteurs intervenant sur le seul marché susceptible de recueillir leurs titres s’ils veulent les vendre, que ce prix est retenu quel que soit le nombre des transactions, qu’il peut s’appliquer à toutes les actions des contribuables dans chaque société et non pas seulement à 2 % de celles-ci. Le prix retenu par le fisc répond donc aux exigences d’objectivité et de pertinence autorisant le recours à la méthode par comparaison. À noter : La solution, rendue en matière d’ISF, est transposable en matière de droits de mutation à titre gratuit. Elle n’est pas sans rappeler une précédente décision de la Cour de cassation à propos des mêmes titres (Cass. com. 24-5-2016 n° 15-17.788 FS-PB : RJF 8-9/16 n° 763). SOLUTION NOTAIRE HEBDO 21 décembre 2017 n° 14
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