Europa Immobiliare N° 1 - Poste Italiane

Indice 

RENDICONTO DEL FONDO 

“EUROPA IMMOBILIARE N° 1” 

AL 31 DICEMBRE 2012 

FFoonnddoo EEuurrooppaa IImmmmoobbiilliiaarree NN°° 11 

1. RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI............................................................................. 2 

1.1 ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE...................................................................................2 

1.2 DISTRIBUZIONE DI DIVIDENDO EFFETTUATA NEL CORSO DEL 2012.......................................... 10 

1.3 GESTIONE IMMOBILIARE ................................................................................................. 10 

1.4 AGGIORNAMENTO IN MERITO AL CONTENZIOSO DI ROMA, PIAZZA DEI NAVIGATORI ................... 13 

1.5 LA STRUTTURA SOCIETARIA RELATIVA ALLE ACQUISIZIONI DEGLI IMMOBILI ESTERI.................... 16 

1.6 GESTIONE FINANZIARIA................................................................................................... 16 

1.7 GESTIONE DEI RISCHI DI CAMBIO E DI TASSO D’INTERESSE .................................................... 17 

1.8 OBIETTIVI DI GESTIONE DEL FONDO PER IL 2013 ................................................................ 18 

1.9 EVENTI DI RILIEVO ACCADUTI NELLA GESTIONE DEL FONDO.................................................... 19 

2.0 VENDITE NEL CORSO DEL 2012......................................................................................... 19 

2.1 IL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE ......................................................................................... 20 

2.2 DIVERSIFICAZIONE GEOGRAFICA DEL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE .......................................... 26 

2.3 DIVERSIFICAZIONE SETTORIALE DEL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE ........................................... 27 

2.4 GESTIONE MOBILIARE ..................................................................................................... 27 

2.5 COMPOSIZIONE PATRIMONIALE ........................................................................................ 27 

2.6 EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DEL PERIODO................................................................ 28 

2.7 METODOLOGIE DI GESTIONE E MISURAZIONE DEL RISCHIO ADOTTATE ...................................... 28 

2.8 GLI ESPERTI INDIPENDENTI ............................................................................................. 30 

2.9 REGIME FISCALE DEI FONDI IMMOBILIARI E DEI PARTECIPANTI .............................................. 31 

3.0 RISULTATO DELLA GESTIONE ............................................................................................ 32 

2. SITUAZIONE PATRIMONIALE......................................................................................... 34 

3. SITUAZIONE REDDITUALE ............................................................................................. 36 

4. NOTA INTEGRATIVA ....................................................................................................... 38 

PARTE A – ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA..................................................................... 38 

PARTE B – LE ATTIVITÀ, LE PASSIVITÀ E IL VALORE COMPLESSIVO NETTO ....................................... 40 

Sezione I – Criteri di valutazione ....................................................................................... 40 

Sezione II – Le Attività ..................................................................................................... 42 

Sezione III – Le Passività ................................................................................................. 49 

Sezione IV – Il valore complessivo netto ............................................................................ 52 

Sezione V – Altri dati patrimoniali ...................................................................................... 52 

PARTE C – IL RISULTATO ECONOMICO DELL’ESERCIZIO.................................................. 53 

Sezione I – Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti finanziari ................... 53 

Sezione II – Beni immobili ................................................................................................ 53 

Sezione III – Crediti......................................................................................................... 54 

Sezione IV – Depositi bancari............................................................................................ 54 

Sezione V – Altri beni ....................................................................................................... 54 

Sezione VI – Altre operazioni di gestione e oneri finanziari ................................................... 55 

Sezione VII – Oneri di gestione ......................................................................................... 56 

Sezione VIII – Altri ricavi ed oneri ..................................................................................... 57 

Sezione IX – Imposte....................................................................................................... 57 

PARTE D – ALTRE INFORMAZIONI ..................................................................................... 57 

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1. Relazione degli Amministratori 

1.1 Analisi del mercato immobiliare 


Contesto Macroeconomico 

Nella seconda metà del 2012, le condizioni macroeconomiche globali sono migliorate registrando una 

crescita del 3,2% stimata dal Fondo Monetario Internazionale (FMI) per l’anno appena trascorso. La 

crescita rimane tuttavia sbilanciata, contrapponendo aree in deciso progresso nei paesi emergenti ed 

in Asia (l’attesa per la crescita del Prodotto Interno Lordo cinese è del +7,8% quella dei paesi in via di 

sviluppo in generale è del +5,1%) ad aree tuttora in recessione, come ad esempio l’area Euro (-0,4%, 

con la significativa eccezione della Germania a +0,9% e della Francia, +0,2%) ed il Regno Unito (- 

0,2%). Oltreoceano, gli Stati Uniti mantengono un ritmo di crescita, +0,2%, meno che soddisfacente 

ma pur sempre in espansione ed allineato a quello giapponese. 

Tali movimenti non si sono però trasferiti interamente sul settore industriale, che rimane caratterizzato 

da livelli di produzione a volte risalenti ad oltre dieci anni fa, mentre la scarsa visibilità sulle 

prospettive future limita fortemente la dinamica dei consumi, attesi in crescita del 2,8% con un saggio 

di inflazione globale al 2%. La dinamica congiunta di PIL e consolidamento fiscale dovrebbe essere in 

grado, nei prossimi anni e con gradualità, di ridefinire un percorso di miglioramento del rapporto di 

indebitamento (debito pubblico in rapporto al PIL) degli stati sovrani. 

Attese sull’andamento del PIL, Debito Pubblico e Tassi di Interesse 

Fonte: Fondo Monetario Internazionale, World Economic Outlook 10/2012 e 01/2013 

Le forti tensioni circa la tenuta dell’eurozona che hanno interessato la seconda parte del 2011 e la 

prima dell’esercizio passato si sono fortemente stemperate in conseguenza della decisa azione di 

risanamento intrapresa da alcuni governi soprattutto dell’Europa meridionale, Italia e Grecia in primis, 

pur se in presenza di azioni depressive sul fronte dell’espansione. Grazie alle azioni delle banche 

centrali e della BCE in particolare, attraverso i propri programmi – implementati o meno – di LTRO, 

MRO e riacquisto di covered bonds e bond periferici, il sistema bancario è stato significativamente 

sostenuto allo scopo di trasmettere liquidità al sistema e mantenere tassi di interesse (almeno quelli di 

policy) a livelli storicamente ancora molto contenuti. 

2


Se è vero che il premio al rischio (cd. spread) dei paesi periferici si è fortemente ridimensionato 

rispetto al Bund, i rischi permangono tuttavia piuttosto elevati, e l’economia resta fragile ed esposta a 

turbolenze ed attacchi speculativi. Il sistema bancario, pur rafforzato da interventi patrimoniali ed 

attraversato da una profonda ristrutturazione, resta poco disponibile a supportare la crescita, ed in 

particolare a riprendere una politica di erogazione di mutui a favore del comparto immobiliare se non 

a condizioni particolarmente penalizzanti. 

Spread sovrani e indicatori del mercato creditizio 

Fonte: Fondo Monetario Internazionale, World Economic Outlook 10/2012 e 01/2013 

In questo quadro di moderata stabilizzazione gli investitori hanno avviato una rotazione di portafoglio 

verso asset class più rischiose, tra le quali i maggiori benefici hanno riguardato i mercati azionari a 

livello globale. Per quanto riguarda il mercato degli immobili commerciali, il maggior appetito verso un 

più elevato livello di rischio non è diventato ancora sufficientemente evidente. 

Per quanto riguarda la situazione europea, grazie ad un quarto trimestre particolarmente positivo, nel 

quale il volume di transazioni ha registrato un incremento del 53% rispetto al corrispondente periodo 

del 2011 (€ 44,8 miliardi), l’anno passato ha visto un volume di scambi di immobili commerciali 

superiore ad € 120 miliardi (+ 6% a/a). In linea con le attese, la crescente avversione al rischio degli 

investitori ha determinato una contrazione degli investimenti in tutti i paesi europei dell’area 

mediterranea (Italia, Portogallo, Spagna) ed in quelli dell’Europa orientale, mentre l’interesse si è 

progressivamente spostato sui paesi tradizionalmente ritenuti più sicuri o per situazione 

macroeconomica (Germania, Irlanda) o per valuta diversa dall’euro (UK, paesi nordici). 

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Volume di transazioni europee (sx, € mld) e Origine del Capitale (dx, %) 

Fonte: CB Richard Ellis, European Capital Markets Q4 2012 


Le destinazioni preferite del capitale rimangono Londra (€ 22,8 miliardi, +47% vs 2011), che attrae 

oltre il 15% del volume complessivo degli investimenti in Europa, seguita da Parigi (€ 11 miliardi, - 

12%), Berlino (€ 4,2 miliardi, +92%) e Stoccolma (€ 3,8 miliardi, +14%). Oltre a Berlino, tra le prime 

10 locations compaiono altre tre città tedesche, Monaco, Francoforte e Amburgo, a testimonianza 

dell’importanza rivestita dal mercato tedesco nel momento in cui è percepito dagli investitori come un 

safe heaven. 


Attività d’investimento nelle principali piazze europee 

L’indice CB Richard Ellis che misura i rendimenti medi di mercato per tutte le asset class ha registrato 

un incremento di 5 basis points nel 2012 ed un calo di 2 basis points nell’ultimo trimestre, 

evidenziando quindi una discreta stabilità ma anche un possibile miglioramento tendenziale. A livello 

disaggregato per settore, il dato rivela delle difficoltà per il comparto uffici ed industriale/logistico, 

bilanciato da un buon comportamento del settore commerciale (con un volume di transazioni pari a 

circa un terzo del totale), proprio in ragione di un asserito minor rischio. 

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Variazione dei Rendimenti (sx, bps) e dei Canoni (dx, %) per settore 



Due elementi lasciano presagire una possibile, seppur selettiva, ripresa del mercato immobiliare 

europeo già a partire dal biennio 2013/14. Da un lato, nel corso del 2012 il 46% degli acquisti è 

avvenuto da parte di investitori non residenti, in particolare asiatici, nordeuropei e nordamericani 

focalizzati su investimenti di grandi dimensioni (> € 100 milioni). Dall’altro, nella seconda metà 

dell’anno si è potuto notare un rinnovato interesse da parte di investitori non euro di matrice 

opportunistica, interessati a valutare opportunità di investimento in secondary asset a seguito del forte 

deprezzamento subito. Il segnale, seppur non si sia ancora tradotto in un apprezzabile volume di 

operazioni, è importante perché potenzialmente indica la ripartenza di un segmento importante dl 

mercato, che aveva subito un blocco già a partire dal 2007. 

Origine del capitale investito nei principali paesi europei (%) 


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Italia 


In Italia, complice una situazione macroeconomica difficile che ha portato lo spread sul debito sovrano 

domestico a livelli storicamente molto elevati, associata ad un’ elevata incertezza sul quadro politico 

che è atteso risultare dalle elezioni del 24-25 febbraio, il volume di investimenti istituzionali nel corso 

del 2012 si è attestato ad € 2,6 miliardi (-56% a/a), uno dei livelli più bassi da oltre dieci anni. 

Il 53% delle transazioni ha riguardato asset commerciali, tra le quali una posizione preminente è da 

assegnare alla vendita delle gallerie commerciali da parte di Simon Property ad Auchan. Il 33% è 

relativo al comparto uffici, mentre poco più del 10% (€ 35 milioni) sono stati transati nel settore 

logistico ed industriale. 

A livello di rendimenti, il 2012 ha marcato un movimento al rialzo, da 25 a 75 basis points, trasversale 

rispetto a tutte le asset class. Si nota peraltro un leggero miglioramento nell’ultimo trimestre dell’anno, 

soprattutto per il comparto direzionale in locations centrali (cd. prime office). Le valutazioni 

immobiliari sono state inoltre penalizzate dall’introduzione dell’IMU, che ha comportato una 

generalizzata revisione al rialzo delle aspettative di rendimento degli acquirenti, contribuendo 

ulteriormente all’allargamento della forbice tra domanda ed offerta, aumentando la rarefazione di un 

mercato già sottile. 

Fonte: CB Richard Ellis 

Volume di investimento in Italia (sx, € mln) e Ripartizione degli Investimenti (dx) 

Sul fronte delle locazioni, il mercato si mantiene favorevole agli utilizzatori, in particolare per quanto 

riguarda il settore uffici, che sta esprimendo dei tassi di sfitto crescenti (11,6% A Milano, 8,2% a 

Roma), principalmente a causa dell’implementazione di programmi di ristrutturazione e 

razionalizzazione da parte delle aziende (a Milano, l’assorbimento netto di spazi uffici nel 2012 è stato 

negativo per 50.000 mq). Coerentemente con i tassi di vacancy, i costi medi di occupazione hanno 

subito una contrazione (-2%) sulla piazza di Milano (€ 260-500/mq a seconda dell’ubicazione), mentre 

si sono mantenuti allineati a quelli registrati a fine 2011 nella capitale (€ 270-410/mq). 

Andamento di Canoni (sx, €/mq p.a.), Investimento e Rendimenti (dx, € mln, %) 

a Milano (alto) e Roma (basso) 

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Anche per il 2013 le prospettive restano condizionate dalla situazione macroeconomica e dalla 

percezione del suo eventuale miglioramento successivamente alle elezioni. È ragionevole attendersi la 

prosecuzione di una situazione di debolezza del comparto uffici, laddove il mercato sarà dominato da 

soggetti alla ricerca di immobili core e caratterizzati da un profilo rischio/rendimento piuttosto basso. 

Le prospettive migliori dovrebbero caratterizzare nuovamente il comparto retail, soprattutto il 

segmento degli high street shops, mentre i prodotti a destinazione logistica potranno destare un 

nuovo interesse per gli investitori soprattutto alla luce del maggior premio al rischio che offrono. 

Gran Bretagna 

Nonostante un 2012 chiuso con un arretramento del PIL (comunque inferiore a quello dell’area euro), 

le prospettive per il prossimo esercizio sono decisamente migliori e puntano ad un’ espansione 

dell’economia dell’1% per il 2013 e dell’1,9% l’anno successivo. La città di Londra, che si conferma il 

primo mercato continentale per l’investimento immobiliare con quasi € 23 miliardi di transazioni 

istituzionali, dovrebbe sovraperformare il resto del Regno Unito, contribuendo a consolidare il proprio 

primato ed il favore tra gli investitori. 

Il segmento direzionale, che ne rappresenta la gran parte, mostra dei solidi fondamentali sia per 

quanto riguarda i livelli di sfitto, stabili pur in presenza di un assorbimento netto neutrale a causa 

dell’assenza del settore bancario e delle telecomunicazioni dal mercato, che con riferimento sia ai costi 

di occupazione, stabili o in crescita, che ai prime yields, fermi su livelli non significativamente distanti 

dai minimi raggiunti nel biennio 2006/07. Le prospettive, pur se non consentono di pronosticare 

crescite a doppia cifra delle principali metriche di mercato, restano improntate all’ottimismo, 

soprattutto qualora dovessero tornare a montare dubbi sulla tenuta dell’eurozona. 

Andamento di Canoni, Occupazione, Sfitto e Rendimenti per gli Uffici a Londra 

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Fonte: Jones Lang LaSalle, Central London Market Report Q4 2012 

Germania 


La posizione congiunturale tedesca si è mantenuta in territorio positivo nel 2012 (PIL +0,9% secondo 

le stime del FMI). Nel 2013, tuttavia, le previsioni incorporano una lieve diminuzione del trend di 

crescita, che si dovrebbe fermare ad un +0,6% a causa della debolezza di alcuni tradizionali partner 

commerciali (ad esempio, Italia ed Olanda), per poi riprendere con decisione l’anno successivo. Sul 

fronte del mercato immobiliare, al contrario, l’interesse degli investitori per il paese rimane elevato e 

distribuito sulle diverse asset class, favorendo in particolare le quattro città principali (Berlino, Monaco, 

Francoforte ed Amburgo) alla ricerca di immobili core. 

Il mercato tedesco ha registrato nelle 5 piazze più importanti, un dato complessivo di transazioni 

istituzionali pari ad € 13,7 miliardi (+23% a/a), di cui oltre € 11 miliardi relativi ad immobili ad uso 

ufficio. I fondamentali del comparto direzionale restano sani, evidenziando un’attività di occupazione 

complessivamente robusta nei primi 9 mesi del 2012 (2,1 milioni di mq, -14% a/a). Il livello di 

vacancy nel paese è improntato alla diminuzione verso il 9%, che rappresenta il punto di minimo 

raggiunto nel 2009 dal mercato. In conseguenza del crescente interesse per il mercato, i rendimenti 

offerti stanno muovendo al ribasso di 10-25 basis points su base trimestrale a prescindere dall’asset 

class. 

Fonte: Jones Lang LaSalle 

Olanda 

Andamento di Canoni, Occupazione (dx, indice, mq ’000) 

e Sfitto (sx, %) nel mercato Uffici tedesco 

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Il ciclo economico olandese, progressivamente smarcatosi da quello tedesco, risente in maniera 

significativa (-0,9% l’andamento del PIL nel 2012) della debolezza del proprio sistema bancario e della 

ristrutturazione di molte corporations che stanno aggiustando al ribasso i propri requisiti di 

occupazione. In questo quadro di scarsa crescita e crescente disoccupazione, il comparto uffici risulta 

quello maggiormente impattato anche a causa dell’eccesso di offerta di buona qualità formatasi 

soprattutto nel triennio 2005/08. 

L’elevato e crescente livello di sfitto (il 16% nel bacino principale della città di Amsterdam) si traduce 

in una pressione al ribasso sui costi di occupazione non tanto a livello dell’headline rent quanto sulla 

durata degli incentivi, che per contratti di locazione di 5 anni possono raggiungere i 18-24 mesi. Di 

converso, i fondamentali non brillanti del mercato si traducono in un ulteriore ampliamento dei 

rendimenti richiesti per investimenti in prime e secondary locations, questi ultimi in costante crescita 

anche al di sopra del 10% lordo per gli asset meno performanti. 


Svezia 

Andamento degli Investimenti (sx, € mln), Occupazione (sx, mq ’000) 

e Sfitto (dx, %) nel mercato Uffici olandese 

I Paesi Nordici hanno risentito meno degli altri paesi europei grazie alla non appartenenza all’area 

euro, a finanze pubbliche meno indebitate e ad una crescita del PIL che anche in questi anni si è 

mantenuta su livelli soddisfacenti (+1,5% nel 2012 e sopra l’1% anche la previsione FMI per il 

prossimo anno). 

Il mercato svedese, in particolare, ha registrato un volume di transazioni pari a circa € 9 miliardi, 

sostanzialmente in linea con l’anno precedente ed equamente distribuito tra i settori principali. Sul 

fronte dei rendimenti, nel corso del 2012 si è assistito ad una riduzione dei prime yields nei segmenti 

direzionale e retail, mentre sono rimasti stabili quelli relativi al settore logistico, comunque ad un 

livello tra i più bassi d’Europa, al di sotto del 7%. 

Andamento degli Investimenti (sx, € mln) e Rendimenti per settore in Svezia (dx, %) 

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1.2 Distribuzione di dividendo effettuata nel corso del 2012 


Non ricorrendone le condizioni a termini del Regolamento di Gestione, il Consiglio di Amministrazione 

della SGR ha deliberato di non procedere alla distribuzione del provento di gestione relativo 

all’esercizio 2012. 

1.3 Gestione Immobiliare 

Nel corso del 2012 il valore degli investimenti immobiliari detenuti direttamente ed indirettamente dal 

Fondo è diminuito dell’11,8%, di cui -9,4% nel corso del secondo semestre dell’anno. Il valore di 

mercato degli immobili al 31 dicembre 2012 era complessivamente pari a € 292.212.928. La variazione 

annua negativa in termini assoluti è stata pari ad € 39 milioni ca. 

A parità di perimetro, ossia escludendo dalla base di riferimento l’immobile di Eindhoven ceduto lo 

scorso 26 ottobre, l’analisi disaggregata a livello geografico delle variazioni su base annua evidenzia 

un contributo complessivamente pari al -8,6% della componente estera del portafoglio, mentre 

l’impatto del complesso degli immobili italiani (il 38,5% del portafoglio) è stato del -16,4%. L’impatto 

della variazione del tasso di cambio relativo alla GBP ed alla SEK è stato positivo e pari all’1% circa (la 

sterlina britannica e la corona svedese si sono apprezzate rispettivamente del 2,35% e del 3,85% su 

base annua). 

La variazione del valore del portafoglio olandese (-34,7% nel 2012) è stata fortemente influenzata sia 

da fattori di mercato che dalla cessazione delle locazioni per l’immobile di Amstelveen (-48,8% la 

stima dell’esperto indipendente nel 2013). Il portafoglio svedese ha registrato un incremento annuo 

delle valutazioni del 4,4%, da imputare principalmente alla buona performance del centro 

commerciale di Köping (+14,4%) e dalla stabilità di quello di Saltsjobaden (+0,1%). Gli altri paesi 

hanno registrato tutti una diminuzione del valore stimato per il portafoglio: la Germania è calata del 

3,6%, il Regno Unito dell’1,1% (con andamenti divergenti per l’immobile di Londra, +2,4%, e quello di 

Croydon, -5,2%) e l’Italia del 16,4%. 

Relativamente all’Italia, è importante sottolineare come la diminuzione si sia concentrata in particolar 

modo nel secondo semestre dell’anno (-12,5% rispetto al -4,5% del primo) in concomitanza con la 

piena introduzione dell’IMU, che in media ha rappresentato un aggravio dell’88% rispetto all’ICI (da € 

0,6 ad € 1,1 milioni). La variazione negativa su base annua è soprattutto da imputare ad una 

diminuzione della stima dell’immobile di Roma, Casal del Marmo (-24,7%), oggetto al contempo di 

una complessa riorganizzazione della struttura dell’investimento che esplicherà i propri effetti nel 

tempo in concomitanza con la messa a regime del centro commerciale. Altri immobili hanno registrato 

variazioni negative a doppia cifra, tra i quali quello di Liscate (-13,9%), Levate (-28,5%) e le caserme 

di Rivoli e Sala Consilina (-17,3% e -18,8% rispettivamente). 

10


Si fornisce di seguito un aggiornamento delle attività e degli eventi maggiormente rilevanti occorsi 

relativamente agli immobili in portafoglio. 

Con riferimento ai singoli investimenti in portafoglio, si possono evidenziare le seguenti principali 

attività: 

− Amstelveen (Olanda) – A partire dal 1 gennaio 2013, entrambi i conduttori (Amlin e ABN Amro) 

che occupavano l’immobile sulla base di contratti di durata annuale hanno rilasciato l’immobile, 

che risulta pertanto interamente sfitto. Nel secondo semestre del 2012 la SGR, per il tramite della 

società partecipata Tulip Property I B.V., ha formalizzato un incarico di commercializzazione alle 

società DTZ e Ten Cate & van Dijk. 

Le analisi tecniche condotte volte a definire lo stato di manutenzione generale dell’immobile, 

nonché il livello di efficienza energetica degli edifici, hanno individuato alcuni interventi utili da 

eseguirsi sull’immobile, che saranno compiutamente definiti nel corso del 2013, anche alla luce 

delle potenzialità di rilocazione del complesso. 

− Gelsenkirchen (Germania) – Nel corso dell’anno sono proseguite le attività di ricerca di nuovi 

conduttori per alcune parti dell’edificio. A fine 2012 si è liberata un’unità immobiliare di 1.848 mq 

sita al piano terreno e avente destinazione commerciale, in relazione alla quale la SGR ha definito 

un accordo per la futura locazione, previa esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria. 

Si segnala inoltre che sono in corso ulteriori trattative per il rinnovo di alcuni importanti contratti di 

locazione afferenti l’immobile, le quali potrebbero concretizzarsi nel corso del 2013. 

Sono state avviate le opere di manutenzione straordinaria della facciata dell’immobile, la cui 

esecuzione dovrebbe concludersi nel corso del 2013. L’importo delle opere complessivo è pari a 

Euro 350.000 ca. 

− Portafoglio Golden (Svezia) - Proseguono le attività sul centro di Saltsjobaden finalizzate alla 

ricerca di nuovi conduttori per le piccole superfici rimaste sfitte. L’interesse per il centro da parte 

degli operatori rimane abbastanza elevato. 

A Koping il processo di ridefinizione del layout del centro delle unità e degli impianti finalizzato a 

rendere lo stesso più moderno ed efficiente e quindi più concorrenziale è concluso, e si stanno 

concludendo le attività di commercializzazione degli spazi. Nel mese di dicembre, sull’area ceduta 

dal Fondo lo scorso agosto, ha aperto i battenti il fast food ad insegna Max Burger. 

A Valbo proseguono le ricerche di un nuovo conduttore per l’unità locata a Trend&Design, mentre 

sono avviate trattative per il rinnovo dell’unità locata a Tagab Sko. 

− Croydon (Regno Unito) – Per quanto riguarda l’unità 5 si segnala che il conduttore Punch Pub 

Co. Ltd prosegue le attività di ricerca per un nuovo operatore interessato a condurre in 

sublocazione l’unità immobiliare sino alla scadenza naturale del contratto. Il conduttore ha cessato 

l’attività all’interno dell’immobile la scorsa estate pur rimanendo obbligato al pagamento del 

canone sino alla scadenza naturale del contratto (dicembre 2024). 

− Partnership House (Londra) – Nel corso del 2012 la SGR è stata impegnata sul fronte della 

rinegoziazione del contratto con John Lewis. L'operazione conclusa nel gennaio 2013, apporterà 

notevoli benefici alla proprietà in termini di valutazione dell’immobile. 

− Caserme dei Carabinieri di Rivoli e Sala Consilina (To e Sa) – A seguito dello scarso 

interesse riscontrato sul mercato, si è deciso di esercitare l’opzione per la vendita delle Caserme a 

Cogefer Spa. La società ha iniziato un processo di due diligence tecnica propedeutica all’acquisto. 

Si riscontrano tuttavia alcune difficoltà nel perfezionamento del closing dovute ad un generale 

peggioramento delle condizioni del mercato del credito. 

− Milano Via Bisceglie (Italia) – Nel corso del secondo semestre la SGR ha eseguito alcuni 

interventi di manutenzione straordinaria volti ad eliminare diverse infiltrazioni di acqua meteorica 

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insistenti in più punti nella zona interrata destinata a parcheggio. Sono state posate in alcuni punti 

nuove guaine di impermeabilizzazione per rimediare a strappamenti per movimenti del terreno 

e/o deperimento delle stesse. 

− Mora di Liscate (Mi) – La SGR ha eseguito diversi interventi di adeguamento/risanamento sia 

sull’involucro dei fabbricati componenti il polo logistico che sugli impianti. Tra gli ambiti più 

rilevanti, ha appaltato ad apposita ditta specializzata la bonifica dell’amianto della copertura 

dell’edificio ex dogana (ca. 600 mq), adibito a magazzino di manutenzione. I lavori sono in corso 

di svolgimento e prevedono la rimozione del materiale contenente amianto e la posa di nuova 

copertura in lamiera coibentata. 

Per quanto attiene l’evento sismico occorso durante il primo semestre del 2012 che ha comportato 

lo spanciamento di alcuni pannelli di un corpo di fabbrica sono state svolte indagini approfondite 

finalizzate all’approntamento di un progetto di rimessa in pristino. Attualmente sono in corso le 

attività di progettazione alle quali seguirà l’appalto per l’esecuzione dei lavori, che si protrarranno 

nel primo semestre del 2013. 

Nel corso del secondo semestre, il Consorzio Costruttori TEEM ha notificato alla SGR l’esproprio di 

una porzione di terreno ai limiti della proprietà, e finalizzato alla realizzazione del collegamento 

autostradale fra la A4 e la A1. Al fine di tutelare il patrimonio del Fondo, è stato avviato un 

programma di indagini ed approfondimenti tecnici al fine di definire un congruo indennizzo, in 

considerazione della necessità di rilocalizzare alcuni impianti presenti nella suddetta porzione di 

terreno. 

− Levate (BG) – Proseguono le analisi volte alla definizione del miglior uso dell’immobile, ivi inclusa 

la rilocazione ad operatori del settore logistico e/o specializzati nello sviluppo immobiliare. 

L’immobile di Levate è stato coinvolto dal Consorzio di Bonifica della Media Pianura Bergamasca 

nell’ambito di un progetto di riordino e sistemazione irrigua, che comporterà anche la sistemazione 

catastale della proprietà del Fondo, ad oggi non pienamente conforme. 

Coerentemente con le normative di riferimento, la SGR ha appaltato ad una ditta specializzata la 

rimozione delle fibre libere di amianto rinvenute nel sito (lastre di materiale divelto, abbandonato, 

etc.). Il completo intervento di bonifica sarà svolto entro il 2015. 

− Roma, Loc. Casal del Marmo – In data 16 gennaio 2012 il Fondo ha ricevuto una 

comunicazione da parte di Lazio Invest S.r.l., attuale conduttrice dell'immobile sito in Roma, Loc. 

Casal del Marmo, con la quale ha rappresentato il proprio recesso dal contratto di locazione in 

essere per gravi motivi con efficacia a far data dal 31 luglio 2012. Avendo valutato le opzioni a 

propria disposizione, ivi incluso l’avvio di un contenzioso giudiziario, la SGR ha ritenuto di avviare 

una trattativa con la controparte finalizzata all’individuazione di una soluzione transattiva. 

Conseguentemente, in data 5 ottobre 2012 il Fondo, Lazio Invest S.r.l. e Futura S.r.l. in qualità di 

garante hanno stipulato: 

1. Un accordo transattivo che prevede i seguenti punti principali: 

a. la risoluzione del contratto di locazione in corso e la stipula di uno nuovo ad un 

canone ridotto (vedi infra al punto 2); 

b. la riduzione della superficie occupata da Conad nell’ipermercato, con la creazione 

di una media struttura di vendita da concedere inizialmente in affitto di reparto, 

con costi a carico di Conad; 

c. la messa a reddito della galleria di negozi attualmente non occupata; 

d. la richiesta di una nuova autorizzazione per centro commerciale, da rilasciare a 

favore del Fondo ovvero di società dallo stesso controllata, con costi a carico del 

Fondo; 

e. contestualmente al rilascio dell’autorizzazione, stipula di un nuovo contratto di 

locazione della durata di 9+9 anni alle medesime condizioni economiche; 

12


f. l’impegno alla cooperazione per l’ottenimento dell’autorizzazione all’apertura di 

una pompa di benzina, e l’associata concessione di un diritto di superficie verso 

un corrispettivo annuo di € 50.000. 

2. Il menzionato nuovo contratto di locazione per l’intero immobile, di durata pari a 6+6 

anni, ed un canone di locazione di € 1.225.000 a regime, indicizzato al 75% dell’indice 

ISTAT ed eventualmente incrementabile di € 50.000 qualora l’ipermercato raggiungesse 

un fatturato di € 35 milioni. Il contratto di locazione è assistito dalle garanzie d’uso. 

In ottemperanza a quanto previsto dall’accordo transattivo, la SGR ha affidato l’incarico ad un 

professionista qualificato per l’ottenimento delle autorizzazioni all’affitto di reparto e della licenza 

per centro commerciale. È tuttora in corso di negoziazione l’incarico per la gestione e 

commercializzazione della struttura. 

In conseguenza alla sottoscrizione della transazione e del nuovo contratto di locazione, il 

conduttore si è tempestivamente attivato per il completamento dell’attività già in corso e volta 

all’ottenimento del Certificato di Prevenzione Incendi (CPI), mentre la SGR, coadiuvata dal 

property manager, ha avviato la predisposizione della pratica di accertamento di conformità 

urbanistica finalizzata alla regolarizzazione catastale di alcune difformità edili riscontrate. 

Sono in corso di programmazione gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria in linea 

con i rispettivi obblighi contrattuali nonché le attività finalizzate alla trasformazione dell’asset 

secondo le strategie commerciali delineate con l’accordo transattivo. 

Non si registrano attività e/o eventi di rilievo relativamente agli altri immobili appartenenti al 

portafoglio del Fondo. 

1.4 Aggiornamento in merito al contenzioso di Roma, Piazza dei Navigatori 

In relazione al contratto preliminare di compravendita stipulato con Società Dell’Acqua Pia Antica 

Marcia Società Per Azioni, Investimenti Edilizi Italiani s.r.l. e Peschiera Edilizia s.r.l. (congiuntamente i 

“Promittenti Venditori”) in data 29 luglio 2009 afferente il compendio “Piazza dei Navigatori” (il 

“Contratto Preliminare”), si intende rendere un breve aggiornamento rispetto a quanto esposto nella 

relazione semestrale del Fondo al 30 giugno 2012. 

A seguito della rinuncia agli atti del giudizio promosso dai Promittenti Venditori nei confronti di 

Vegagest Immobiliare, per conto del Fondo, quest'ultima - nella spiegata qualità - ha promosso avanti 

al tribunale competente un nuovo giudizio di merito nei confronti dei Promittenti Venditori volto ad 

ottenere (i) l’accertamento dell’inadempimento alle obbligazioni di cui al Contratto Preliminare e, 

conseguentemente, la condanna dei Promittenti Venditori al pagamento del doppio della caparra 

confirmatoria versata da Vegagest Immobiliare, oltre agli interessi maturandi; (ii) in via subordinata, 

l’accertamento del mancato avveramento delle condizioni sospensive di cui al Contratto Preliminare e 

la condanna dei Promittenti Venditori alla restituzione della caparra confirmatoria, oltre agli interessi 

maturandi; (iii) l’accertamento della legittima escussione da parte di Vegagest Immobiliare della 

polizza fideiussoria e la conseguente condanna di Ina Assitalia S.p.A. e Assicurazioni Generali S.p.A. 

(coassicuratore) al pagamento della caparra confirmatoria oltre agli interessi maturati e maturandi. 

La data della prima udienza di comparizione delle parti é stata differita d'ufficio al 30 novembre 2011 

ai sensi dell’art. 168 bis, comma quinto, c.p.c.. 

I Promittenti Venditori e le Assicurazioni si sono costitute depositando le proprie comparse di 

costituzione e risposta. 

I Promittenti Venditori hanno richiesto: 

(i) in via istruttoria, il differimento della prima udienza al fine di evocare in giudizio il Comune 

di Roma affinché – in caso di condanna – detto ente manlevi e garantisca i Promittenti 

13


Venditori alla luce del proprio comportamento in merito al mancato rilascio dell’agibilità 

inerenti i comparti Z1 e Z3; 

(ii) nel merito, l'accertamento dell'avveramento delle condizioni sospensive contrattualmente 

previste e, per l'effetto, la dichiarazione che il rifiuto di acquistare da parte di Vegagest 

Immobiliare dipenda unicamente dal proprio inadempimento contrattuale; 

(iii) sempre nel merito, l’integrale rigetto delle domande proposte dall'attrice; 

(iv) in via riconvenzionale la condanna di Vegagest Immobiliare, per tutti i danni patiti e 

patendi, al pagamento di una somma pari ad € 25 milioni (pari alla caparra versata) o in 

quella diversa somma, maggiore o minore, che sarà quantificata in corso di causa. 

Le Assicurazioni hanno richiesto: 

(i) in via pregiudiziale il differimento della prima udienza al fine di instaurare il contraddittorio 

nei confronti dei Promittenti Venditori relativamente alla domande riconvenzionali formulate; 

(ii) nel merito il rigetto delle domande avanzate da Vegagest Immobiliare; 

(iii) in via riconvenzionale subordinata, la costituzione di un pegno di € 25 milioni in loro 

favore nei confronti dei Promittenti Venditori; 

(iv) sempre in via riconvenzionale subordinata, in caso di accoglimento delle domande di 

Vegagest Immobiliare, il diritto di regresso / rivalsa nei confronti dei Promittenti Venditori. 

A fronte della richiesta di integrazione del contraddittorio avanzata dai Promittenti Venditori, il Giudice 

ha autorizzato la chiamata in causa del Comune di Roma, rinviando la causa all'udienza del 9 maggio 

2012. 

Il Tribunale di Roma - preso atto dell'istanza formulata dal Comune di Roma per la chiamata in 

garanzia della propria compagnia assicuratrice (Le Assicurazioni di Roma) - ha autorizzato la predetta 

chiamata in causa e ha differito il giudizio all'udienza del 14 novembre 2012. 

In data 20 settembre 2012 è stata depositata istanza a mezzo della quale INA Assitalia e Assicurazioni 

Generali hanno chiesto al Tribunale di emettere nei confronti delle società del Gruppo Acqua Marcia 

ordinanza provvisoriamente esecutiva di condanna (i) al pagamento della somma di € 25 milioni, 

ovvero (ii) alla consegna di titoli per il medesimo controvalore. Il Tribunale di Roma, con 

provvedimento del 9 ottobre 2012, ha fissato l’udienza del 14 novembre 2012 per la discussione della 

stessa nel contraddittorio tra le parti. 

All'udienza del 14 dicembre 2012, in cui si doveva discutere anche dell'istanza ex art. 183 ter c.p.c., il 

Giudice ha preso atto del fatto che le Assicurazioni non avevano provveduto a notificare alle società 

del Gruppo Acqua Marcia l'istanza, di talché ha rinviato ogni decisione sul punto all'udienza istruttoria 

del 27 febbraio 2013. Le parti hanno depositato le memorie istruttorie nei termini concessi. 

Nel corso dell’udienza del 27 febbraio 2013 le parti hanno reiterato le proprie richieste. I legali del 

Fondo hanno contestato la richiesta di ammissione di una nuova consulenza tecnica avanzata dai 

Promittenti Venditori. 

I legali del Comune di Roma hanno prodotto in atti copia di due provvedimenti in data 28 novembre 

2012 (con i quali il predetto Comune di Roma ha ritirato i certificati di agibilità relativi agli immobili di 

Piazza dei Navigatori a suo tempo rilasciati in esecuzione della nota sentenza del TAR, poi totalmente 

riformata dal recente pronunciamento del Consiglio di Stato. Si tratta, ad evidenza, di un ulteriore 

elemento favorevole a riprova della fondatezza della posizione del Fondo. 

Al termine dell’udienza il Giudice si è riservato una decisione sulle istanze formulate dalle parti. 

14


In relazione alle domande giudiziali di accertamento dell’inadempimento sopra indicate, la SGR, per 

conto del Fondo, ha altresì depositato – nell’ambito del suddetto giudizio dalla stessa promosso – un 

ricorso per accertamento tecnico preventivo finalizzato alla verifica dello stato degli immobili e delle 

opere di urbanizzazione onde verificare il mancato rispetto dei requisiti e delle condizioni sospensive 

previsti nel Contratto Preliminare. A riguardo si rammenta che il Consulente Tecnico d'Ufficio, Ing. 

Alberto Botti (di seguito, il “CTU”), ha depositato in data 07 dicembre 2011, il suo elaborato peritale 

che accoglie integralmente la posizione sostenuta dalla SGR sia sull’incompletezza degli immobili sia 

sulla mancata esecuzione delle opere di urbanizzazione. In data 08 marzo 2012 il Tribunale di Roma, 

in accoglimento delle difese della SGR, ha ritenuto che non sussistano le ragioni per rinnovare la 

consulenza tecnica effettuata ovvero per chiamare il CTU a chiarimenti, come richiesto dalle 

controparti, riservandosi di formulare in corso di causa ogni valutazione sul contenuto dell'elaborato 

peritale. 

Con riferimento alla sentenza n. 9212/2011 con cui il T.A.R. Lazio aveva accolto il ricorso promosso 

dalle Promittenti Venditrici avverso i provvedimenti con i quali il Comune di Roma aveva a suo tempo 

ritenuto di non accogliere le domande di rilascio dei certificati di agibilità degli immobili Z1 e Z3, 

attestando la maturazione del silenzio-assenso nell’ambito della relativa procedura (giudizio nel quale 

la SGR che era intervenuta, per conto del Fondo, spiegando un intervento a sostegno delle ragioni 

dell’ente comunale), si rammenta come il Consiglio di Stato, con sentenza depositata in cancelleria in 

data 24 ottobre 2012, ha accolto - condividendo integralmente le censure formulate in sede di appello, 

il gravame proposto dalla SGR nell'interesse del Fondo, riformando nella sua totalità la sentenza di 

primo grado del Tar Lazio. 

Con la presente pronuncia, unitamente agli esiti dell'accertamento tecnico preventivo di cui sopra - 

nell'ambito del quale sono chiaramente emersi non solo la mancata esecuzione di parte delle opere di 

urbanizzazione ma anche la incompletezza dei lavori relativi ai corpi immobiliari - il giudizio di merito 

tuttora pendente avanti il Tribunale di Roma sembrerebbe essere orientato in senso favorevole per il 

fondo. 

Si ricorda altresì che, a seguito della sentenza del T.A.R. Lazio n. 9212/2011 di cui si è dato conto nel 

paragrafo che precede, sentenza poi integralmente riformata – come detto - innanzi al Consiglio di 

Stato, il Comune di Roma ha rilasciato i certificati di agibilità relativi alle porzioni immobiliari del 

Comparto Z1 e del Comparto Z3. 

Detti certificati sono stati impugnati con due specifici ricorsi al T.A.R. Lazio (uno per ciascuno dei due 

provvedimenti rilasciati), nell’ambito dei quali la Sgr per conto del Fondo ha innanzitutto sottolineato 

la circostanza che il rilascio dei certificati di agibilità in parola era stato espressamente (ed 

esclusivamente) giustificato dall’Amministrazione in ragione dell’emissione della sentenza n. 

9212/2011 citata. 

Anche nei due ricorsi in questione - con cui la SGR per conto del Fondo ha formulato domanda di 

annullamento dei due certificati di agibilità - è stato ulteriormente evidenziato che, sulla base sia delle 

disposizioni normative e convenzionali applicabili al caso di specie, sia dei principi giurisprudenziali 

intervenuti sul tema della necessaria conformità urbanistico-edilizia della costruzione anche ai fini 

dell’agibilità della stessa, non vi sono le condizioni per il rilascio dei provvedimenti assentivi impugnati. 

A sostegno dell’insussistenza nei due immobili dei requisiti di agibilità sono state richiamate le 

conclusioni a cui è pervenuto il CTU nell’ambito del procedimento per accertamento tecnico preventivo 

sopra indicato. 

Nei due gravami è stata altresì evidenziata la circostanza che, poiché il rilascio dei due certificati trova 

diretta ed esclusiva giustificazione nelle risultanze contenute nella sentenza n. 9212/2011, l’eventuale 

riforma di tale sentenza, a seguito dell’accoglimento dell’appello in Consiglio di Stato sopra ricordato, 

comporterebbe il venir meno pure dei due certificati medesimi. A tal proposito la SGR, per conto del 

Fondo, ha formalmente sollecitato il Comune di Roma di dare esecuzione alla sentenza emessa dal 

Consiglio di Stato, attraverso l'emanazione di idonei provvedimenti finalizzati al ritiro dei suddetti 

certificati. 

15


Nei giudizi in discorso si sono già costituiti sia il Comune di Roma sia Acqua Marcia, producendo meri 

atti di costituzione formale, con i quali è stato richiesto il rigetto dell’appello. Ad oggi si è in attesa 

della fissazione dell’udienza di merito. Circa l’esito dei ricorsi, allo stato pare utile limitarsi ad 

evidenziare come gli stessi siano basati su seri motivi di doglianza, anche alla luce della recente 

sentenza emessa dal Consiglio di Stato". 

1.5 La struttura societaria relativa alle acquisizioni degli immobili esteri 

Si riporta di seguito il grafico contenente la struttura aggiornata delle partecipazioni e degli immobili 

esteri detenuti dal Fondo. Lo schema della struttura delle partecipazioni detenute dal Fondo è 

cambiata nel periodo di riferimento per effetto della vendita della società olandese Tulip Property III 

B.V. ed è di seguito rappresentata. 

Europa Immobiliare n. 1 

100% 100% 

58.26% 41.74% 

100% 100% 100% 

100% 100% 

Golden Valbo/Köping AB 

formerly 

Handelsfastigheter 

Valbo/Koping AB 

Gelsenkirchen 

Croydon 

Golden Immobiliare 

Svezia AB 

formerly 

AB Coport 85 

Koping - Valbo Saltsjobaden 

1.6 Gestione finanziaria 

Europa Immobiliare 

n. 1 (the "Fund") 

Europa Immobiliare n.1 Finance Jersey 

Ltd 

Lemu Investments SA 

Golden Saltsjobaden AB 

PHUT Holding Ltd 

Tulip Property I BV Tulip Property II BV 

99% 

1% 

Partnership House 

Unit Trust 

Almere Amstelveen Partnership House 

Alla data del 31 dicembre 2012, l’ammontare complessivo dei debiti del Fondo era pari ad € 

145.809.563 (di cui € 129.787.329 di pertinenza del Fondo) che corrisponde al 49,75% della somma 

degli immobili e delle partecipazioni di controllo. Nel calcolo della leva si è inserito anche la quota 

parte di finanziamento di Nationwide Building Society di pertinenza del Trust opportunamente 

convertito in Euro al tasso di cambio EUR/GBP di 0,8161. 

Il Fondo utilizza differenti forme tecniche di indebitamento, ed in particolare: 

- tre finanziamenti ipotecari concessi da ING Real Estate Finance, per un ammontare 

complessivo ad oggi pari a € 48.550.000 con scadenza nel mese di febbraio 2015. I contratti 

di finanziamento sono rispettivamente garantiti dall’immobile di Gelsenkirchen (G) e dagli 

immobili di Almere, ed Amstelveen (NL). Si precisa che in data 30/03/2012 e 31/08/2012 la 

SGR ha provveduto ad rimborso parziale dei finanziamenti ipotecari erogati da ING Real Estate 

Finance, per un ammontare complessivo pari a € 7.950.000 milioni. Le operazioni si sono rese 

16


necessarie al fine di mantenere il rapporto tra il valore degli immobili a garanzia e le somme 

erogate ai livelli dei covenant stabiliti nei contratti di finanziamento. A causa della riduzione 

ulteriore del Valore di Mercato degli immobili olandesi e tedeschi, la SGR dovrà procedere ad 

un nuovo rimborso parziale dei finanziamenti nel corso del primo semestre 2013 onde 

ripristinare i covenants contrattuali. 

- un‘apertura di credito in conto corrente ipotecario, concessa da Banca Carige S.p.A., con 

scadenza il 31 dicembre 2014 ed un ammontare massimo di € 98 milioni, attualmente 

utilizzata per € 69.076.742. Il finanziamento in essere con Carige è stato sottoscritto nella 

forma tecnica dell’apertura di credito in conto corrente. A garanzia di tale finanziamento sono 

stati ipotecati a tutti gli immobili appartenenti al portafoglio italiano. Il contratto di 

finanziamento è stato concluso sulla base del tasso Euribor 3 mesi incrementato di un margine 

di 175 basis points, e prevede la possibilità di una conversione a tasso fisso dopo tre anni 

dalla stipula (luglio 2012). 

- finanziamento ipotecario in valuta GBP concluso in data 21 ottobre 2011 con Nationwide 

Building Society. L’importo complessivo di GBP 23,5 milioni finalizzato ad un rifinanziamento 

dell’equity utilizzato per gli investimenti effettuati nel Regno Unito e ad una parziale copertura 

del rischio di oscillazione del tasso di cambio. La durata del Finanziamento è fissata in 4 anni e 

considerato l’assetto proprietario dei due immobili nel Regno Unito (Partnership House e 

Croydon), considera una linea di debito verso Partnership House Unit Trust per un importo di 

GBP 13.360.000 ed una verso il Fondo pari a GBP 10.140.000. Il finanziamento è remunerato 

ad un tasso fisso pari a ca. 4,55%. Tutti gli oneri del finanziamento graveranno pro quota sul 

Fondo e sul Trust. Il finanziamento è già stato interamente utilizzato in un’unica soluzione e 

sarà rimborsato alla scadenza con un ammortamento di GBP 500.000 annui fino al verificarsi 

di alcune condizioni tra cui il rinnovo del contratto di locazione per Partnership House. 

L’importo dei due finanziamenti, opportunamente convertito in Euro è stato portato in 

riduzione della linea di credito ipotecaria Carige. Il contratto di finanziamento è garantito da 

un pacchetto di garanzie che comprende, inter alia, un’ipoteca sull’immobile inglese di 

Croydon e sulle quote del Trust, proprietario diretto dell’immobile di Londra, da un pegno sulle 

polizze assicurative e dalla cessione dei crediti rivenienti dagli immobili. 

La tabella sottostante riepiloga la situazione finanziaria del Fondo nel corso del 2012. 

Istituto di credito Debito 2012 Interessi 2012 Scadenza Tasso medio Valore Garanzia Loan to Value 

ING Real Estate Finance / Gelsenkirchen 21.750.000 218.716 feb-15 1,01% 34.390.000 63,25% 

ING Real Estate Finance / Almere 15.350.000 175.020 feb-15 1,14% 20.910.000 73,41% 

ING Real Estate Finance / Amstelveen 11.450.000 138.819 feb-15 1,21% 11.000.000 104,09% 

ING Real Estate Finance / Eindhoven 97.960 

1,28% 

Totale ING Real Estate Finance 48.550.000 630.515 

66.300.000 73,23% 

Nationwide Building Society / Fondo 12.160.587 565.473 ott-15 4,65% 27.570.151 44,11% 

Nationwide Building Society / PHUT 16.022.233 745.041 ott-15 4,65% 35.534.861 45,09% 

Totale Nationwide Building Society 28.182.821 1.310.514 

63.105.012 44,66% 

Carige 69.076.742 2.008.270 dic-14 2,91% 112.470.000 61,42% 

Totale 145.809.563 3.949.300 

2,72% 241.875.012 60,28% 

Nel corso del 2012, il costo medio del debito è stato pari 2,75%, in leggero ribasso rispetto al costo 

medio registrato nel 2011 (2,82%). L’importo degli oneri finanziari complessivi per l’anno 2012 è stato 

pari a € 3.204.259 a livello di Fondo. In tabella si è rappresentato inoltre il controvalore in Euro 

dell’importo degli interessi corrisposti dal Trust in ragione del finanziamento concluso con Nationwide 

Building Society lo scorso ottobre 2011. Gli importi del finanziamento in valuta e degli interessi sono 

stati opportunamente convertiti in euro al tasso di cambio EUR/GBP di 0,8161 adottato nella presente 

relazione. 

1.7 Gestione dei rischi di cambio e di tasso d’interesse 

Il Fondo è esposto al rischio di oscillazione dei tassi di interesse, poiché un incremento degli stessi 

genera un aumento degli oneri finanziari in presenza di contratti di finanziamento basati su un 

parametro periodicamente rideterminato (Euribor). La SGR ha finora ritenuto di non procedere ad 

17


alcuna copertura del rischio di tasso di interesse, valutando più realistico uno scenario futuro di 

stabilità o marginale rialzo dei tassi di interesse, almeno per il prossimo anno. Il finanziamento di 

Nationwide è stato concluso a tasso fisso in quanto la copertura del rischio costituiva prerequisito per 

l’erogazione. La SGR sta monitorando l’andamento dei tassi d’interesse per valutare l’implementazione 

di una forma di hedging qualora le condizioni di mercato lo richiedessero. 

Il Fondo è altresì esposto al rischio di variazione del tasso di cambio della sterlina britannica e della 

corona svedese come conseguenza degli investimenti effettuati nei due paesi. Sulla scorta delle 

delibere adottate dal Consiglio di Amministrazione, la SGR mantiene una copertura totale del rischio 

cambio della propria esposizione attraverso vendite ed acquisti a termine di valuta. Si precisa che a 

fine ottobre, a seguito della conclusione del finanziamento in valuta con Nationwide Building Society, 

l’esposizione in cambi del Fondo si è ridotta e questo ha comportato una revisione degli importi 

nominali coperti. 

Nel corso del 2012 le operazioni di copertura del rischio di cambio hanno prodotto un risultato di 

competenza per l’anno pari a € - 3.200.094,92. 

Tipologia operazioni di copertura GBP SEK Totale 

Saldo operazioni di competenza aperte a inizio anno - 79.058,55 - 322.154,72 - 401.213,27 

Operazioni aperte e chiuse in corso d'anno - 992.741,31 - 1.806.140,34 - 2.798.881,65 

Totale - 1.071.799,86 - 2.128.295,06 - 3.200.094,92 

Alla conclusione dell’esercizio, erano inoltre aperte operazioni di copertura del rischio di cambio, che 

complessivamente esprimevano una minusvalenza non realizzata di € 0,96 milioni circa. 

Tipologia operazioni di copertura GBP SEK Totale 

Operazioni aperte a fine anno (in corso al 31/12/12) 29.588,71 - 990.006,58 - 960.417,87 

Totale 29.588,71 - 990.006,58 - 960.417,87 

1.8 Obiettivi di gestione del Fondo per il 2013 

La persistenza di condizioni di generale difficoltà dei mercati immobiliari europei ha richiesto di 

adottare una strategia orientata al mantenimento del valore degli immobili in portafoglio e, laddove 

possibile, ad evitare il rilascio degli spazi da parte dei conduttori. Nell’attuale congiuntura, la visibilità 

permane molto limitata per quanto riguarda la possibilità di realizzare capital gains nei prossimi anni. 

Le attività della SGR saranno improntate alla preparazione degli asset in vista della loro potenziale 

vendita approssimandosi la scadenza naturale del fondo. 

La gestione continua a focalizzarsi sulla gestione del portafoglio esistente, avviando una serie di 

attività di valorizzazione con investimenti di importo più limitato ma che ottimizzino la redditività del 

portafoglio nel suo complesso. In alcuni casi, tra i quali l’immobile di Levate, la necessità di 

riposizionare gli asset richiederà investimenti più significativi. Tra queste attività di valorizzazione si 

può annoverare la conclusione del progetto di ristrutturazione del compendio commerciale in Koping 

(Svezia), il rinnovo dei contratti di locazione prossimi alla scadenza al fine di assicurare nel tempo un 

costante flusso di cassa a favore del Fondo. 

Per il 2013, fatto salvo quanto esposto relativamente all’immobile di Levate (BG) e all’immobile in 

Amstelveen (Olanda), non si prevedono situazioni di importante tensione sul fronte delle locazioni in 

essere. Nonostante la sfavorevole congiuntura economica, gli episodi di ritardi nei pagamenti sono 

isolati e di importo relativamente limitato e la SGR è attiva nel monitoraggio di ciascuna di queste 

situazioni al fine di prendere tempestivamente le opportune azioni correttive. 

18

1.9 Eventi di rilievo accaduti nella gestione del Fondo 


In data 26 ottobre 2012 il Fondo ha perfezionato la vendita della partecipazione totalitaria nella 

società Tulip Property III B.V., detenuta per il tramite della società Lemu Investments S.A. e 

proprietaria della logistica di Eindhoven. 

Si segnala che l’entrata in vigore del DL95 del 6/7/2012 contiene delle previsioni (commi 1-4-5- 

dell’art. 3 ) che andranno a modificare i termini economici dei contratti di locazione in essere sulle due 

Caserme dei Carabinieri (Rivoli e Sala Consilina) di proprietà del Fondo con il Ministero degli Interni. 

Ai sensi del decreto nel periodo 2012-2014 non sarà dovuto l’aggiornamento del canone di locazione 

annuo per effetto della variazione degli indici ISTAT rilevata e dal 1 gennaio 2015 l’importo del 

canone annuo convenuto sarà ridotto nella misura del 15% del canone attualmente corrisposto. La 

riduzione del canone di locazione s’inserisce automaticamente nei contratti in corso ai sensi 

dell’articolo 1339 c.c., anche in deroga alle eventuali clausole difformi apposte dalle parti, salvo il 

diritto di recesso del locatore. 

2.0 Vendite nel corso del 2012 

In data 26 ottobre 2012 è stata perfezionata dalla holding lussemburghese (Lemu Investments SA) 

posseduta dai due veicoli societari costituiti dal fondo per la gestione delle attività immobiliari 

all’estero (PHUT Holding Ltd e Europa Immobiliare n. 1 Finance Jersey Ltd) la cessione della 

partecipazione (100%) nella società immobiliare olandese, denominata Tulip Property III B.V., che 

detiene un immobile ad uso logistico sito a Eindhoven all’interno del business park di Flight Forum. 

La parte acquirente è la società di diritto olandese Caprev Holding B.V., assistita da Delin Capital Asset 

Management. Il valore della transazione é pari ad € 15.192.145 ed è stato determinato attribuendo 

all’immobile detenuto dalla Tulip Property III B.V. il valore di € 14.300.000, in relazione al quale è 

stato ottenuto il prescritto giudizio di congruità da parte dell’esperto indipendente Cushman & 

Wakefiled. Il ricavato della cessione è destinato alla riduzione dell’indebitamento del fondo. 

19

2.1 Il portafoglio immobiliare 

Palazzo ad uso uffici e terziario – Milano, via Bisceglie 


L’immobile, costruito in più fasi tra la metà 

degli anni ’80 e la metà degli anni ’90, è 

situato a Milano in via Bisceglie in prossimità 

della stazione della metropolitana della linea 

rossa Milano – Bisceglie, dalla quale dista 

circa trecento metri. La zona circostante è 

dotata di ottima accessibilità grazie alla 

vicinanza, oltre che con la metropolitana, con 

la rete della tangenziale Ovest e con la 

circonvallazione esterna cittadina. Il 

complesso si sviluppa su 15.363 mq di 

superficie lorda ed è costituito da due edifici 

oltre a 118 posti auto. 

L’acquisizione è avvenuta in data 28 Settembre 2007 dalla società Bastogi S.p.A. ad in prezzo totale di 

€ 35,5 milioni oltre agli oneri fiscali e di due diligence. L’edificio è interamente affittato Vodafone 

Omnitel N.V. che lo utilizza come centro tecnologico e di elaborazione dati per il controllo del traffico 

telefonico Italiano, della penisola Iberica e della Grecia. 

In data 30 luglio 2010 è stato sottoscritto un nuovo contratto di locazione con decorrenza 1 agosto 

2010 e termine 31 luglio 2019 con l’attuale conduttore Vodafone Omnitel Nv. Il Fondo ha concordato 

con la controparte una riduzione del canone di locazione prevedendo una scalettatura del canone. 

Precisamente il conduttore corrisponderà al Fondo un canone pari a € 2.210.000,00 dall’1 agosto 2010 

al 31 luglio 2011 e un canone pari € 2.485.340 dal 31 luglio 2011 sino a naturale scadenza cui si 

sommeranno gli adeguamenti Istat. Il conduttore avrà altresì la facoltà di recedere anticipatamente 

dal contratto, con preavviso minimo di dodici mesi, a decorrere dal 1 agosto 2017. 

Il canone di locazione annuo sarà aggiornato al 100% della variazione ISTAT accertata di anno in 

anno. La manutenzione ordinaria e straordinaria sono interamente a carico della parte conduttrice 

fatta eccezione per le manutenzioni straordinarie afferenti le parti strutturali del complesso le quali 

restano in capo alla locatrice. Alla data del 31 dicembre 2012, il canone era pari ad € 2.562.387. 

Residenza per anziani – Milano, via Lope de Vega 

L’edificio è stato costruito nel 2004 ed è 

situato a sud di Milano in via Lope De Vega 

nelle vicinanze della fermata della 

metropolitana di Famagosta e dell’università 

IULM. La struttura consta di 150 posti letto 

interamente occupati ed accreditati presso i 

servizi sanitari regionali. La superficie totale 

dell’edificio è di 6.370 mq distribuiti su 5 

piani. L’edificio è dotato di un proprio 

parcheggio interno. L’acquisizione è avvenuta 

il 29 giugno 2007 dalla società Argento Vivo 

S.p.A. ad un corrispettivo di € 15,3 milioni 

oltre spese ed oneri fiscali. 

Dopo l’atto di acquisto, è stato stipulato un contratto di locazione della durata di dieci anni con la 

società Residenze di Via Lope De Vega S.rl., con scadenza nel 2017, senza possibilità di recesso, 

rinnovabile successivamente per altri nove anni. 

Il canone annuo attuale è pari ad € 1.081.536. DS Care Italia SpA è una primaria società di gestione di 

case di cura per anziani. 

20

Centro Logistico - Via Dossi, Levate (BG) 


Il centro logistico in Levate è stato acquistato il 

15 novembre 2005 al prezzo di € 33,3 milioni. 

L’area è ubicata nelle immediate vicinanze 

dell’uscita di Dalmine dell’autostrada A4 

Milano-Venezia. Il complesso si sviluppa su 

un’area di 94.500 mq circa dei quali 43.300 

sono destinati a deposito merci, 36.300 sono 

destinati agli spazi di manovra mentre i 

rimanenti 14.900 sono destinati a verde. 

La struttura logistica è inoltre dotata di raccordo ferroviario che collega un’ala del complesso 

all’adiacente snodo ferroviario per il carico/scarico merci. Attualmente l’immobile è sfitto. 

Caserma dei Carabinieri - Corso Torino 12, Rivoli (TO) 

Il complesso, adibito a Caserma dei 

Carabinieri, è stato acquistato il 28 

novembre 2005 al prezzo di € 4,6 milioni. 

La proprietà, ubicata nel comune di Rivoli 

(naturale proseguimento della periferia 

ovest di Torino), comprende due distinti 

edifici: uno di tre piani adibito a Caserma, 

uno di cinque piani destinato ad alloggi e 

relativi box. 

La superficie complessiva realizzata è di 3.945 mq oltre ai parcheggi, spazi di manovra e verde 

condominiale. All’interno dell’area è anche presente un distributore di carburante per il rifornimento 

degli automezzi in dotazione all’Arma dei Carabinieri. La proprietà è stata ultimata il 21 novembre 

2003 ed è locata al Ministero dell’Interno, ad un canone annuo di € 366.761. 

Caserma dei Carabinieri - Via Pozzillo, Sala Consilina (SA) 

Il complesso, adibito a Caserma dei 

Carabinieri, è stato acquistato il 28 

novembre 2005 al prezzo di € 4,9 milioni. 

L’immobile è ubicato nel comune di Sala 

Consilina. La città dista dal capoluogo 

campano (SA) circa 85 Km ed è 

raggiungibile dall’autostrada A3 (Salerno – 

Reggio Calabria) tramite l’uscita Sala 

Consilina. Il complesso, di 3.796 mq, si 

sviluppa su un’area di circa 5.600 mq 

all’interno della quale sono previsti 70 posti 

auto. La proprietà è stata ultimata il 22 

agosto 2005 ed è locata al Ministero 

dell’Interno ad un canone annuo di € 

365.735. 

21

Centro Commerciale - Casal del Marmo – Roma, loc. Casal del Marmo 


Il centro commerciale è ubicato lungo il 

grande raccordo anulare di Roma presso 

l’uscita di Casal del Marmo. Il centro è stato 

acquistato il 3 aprile 2006 ad un prezzo pari 

a € 36 milioni. Il centro ha una superficie 

coperta di 30.663 mq ed è costituito da un 

ampio supermercato, con una superficie di 

vendita di 5.000 mq, da una piccola galleria 

formata da circa 10 unità commerciali e da 

un’autorimessa interrata. 

La società venditrice è stata la Super Immobiliare, appartenente al gruppo Conad del Tirreno. 

L’immobile è locato alla società Lazio Invest Srl (Gruppo Conad del Tirreno), con la quale è stata 

stipulata una complessa transazione meglio definita nella relazione degli amministratori, con un 

contratto della durata di 6 anni rinnovabile per ulteriori 6 anni, ad un corrispettivo annuo attualmente 

pari ad € 1.275.000. 

Centro logistico – Mora di Liscate – Milano 

Il centro Logistico di Liscate è stato 

acquistato il 30 giugno 2006 al prezzo di € 

35,26 milioni. Il centro logistico è ubicato 

nel comune di Liscate che si estende lungo 

la strada provinciale Cerca. L’immobile è 

facilmente raggiungibile dalla tangenziale 

Est di Milano oppure dall’autostrada A4 

Milano-Venezia uscendo al casello di Agrate 

in direzione Milano. 

Il complesso ha una superficie coperta di 

45.267 mq ed è locato alla DHL Solutions 

SpA, uno dei maggiori operatori specializzati 

nell’attività logistica. 

In data 24 settembre 2009, è stato sottoscritto un nuovo contratto di locazione tra il Fondo e DHL 

Supply Chain Italia S.r.l., secondo uno schema 9+9 anni con scadenza nel 2018 con facoltà di recesso 

anticipato concessa al conduttore dall’inizio del 2016. Sulla base dell’accordo raggiunto, il conduttore 

corrisponderà un canone di locazione crescente nel corso degli anni, attualmente pari a € 2.418.156. 

22

Palazzo Uffici - Carlisle Place, Victoria, Londra 


Il palazzo uso uffici è stato acquistato l’11 

luglio 2005 al prezzo di GBP 28,1 milioni 

oltre ai costi di acquisizione. Il palazzo è 

ubicato in Carlisle Place nei pressi della 

stazione Victoria in uno dei quartieri centrali 

della capitale inglese. La zona è servita da 

tutti i principali servizi di trasporto di 

superficie e sotterranei. 

L’immobile è formato da cinque piani fuori 

terra per una superficie totale lorda di 3.700 

mq ed è dotato di un parcheggio esterno 

privato. L’immobile è proprietà diretta del 

Trust Partnership House controllato al 99% 

dal Fondo direttamente e dall’1% dalla 

società Phut Holding Ltd secondo lo schema 

riportato al paragrafo 1.5. 

L’attuale conduttore è John Lewis, uno dei principali operatori della grande distribuzione inglese che 

opera con più di ventisei supermercati con l’insegna “John Lewis” e più di 160 con l’insegna 

“Waitrose”. Il canone di locazione è pari a GBP 1.825.000/anno. 

The Colonnades Leisure Park - Purley Way, Croydon, (Londra) 

Il complesso, consistente in un centro per 

il tempo libero, è stato acquistato in data 

20 dicembre 2005 al prezzo di GBP 23,9 

milioni oltre ai costi di acquisizione. La 

proprietà è ubicata a Croydon, 13 miglia a 

sud di Londra e collegata alla capitale sia 

dall’autostrada M25, sia da diversi mezzi 

pubblici. L’area di Croydon è conosciuta 

come una delle principali aree commerciali 

dell’Inghilterra, grazie alla presenza di 

numerosi centri commerciali ed outlet. 

Il centro, dotato di ampio parcheggio, 

include palestra, ristorante McDonald’s, 

ristorante Food Court, bowling, hotel ed 

un Pizza Hut per un totale di circa 15.000 

mq. Il canone di locazione complessivo è 

pari a GBP 1.810.106. Si sta sviluppando 

una nuova unità a destinazione ristorante 

drive-through nel parcheggio antistante il 

centro, e per il quale è stato sottoscritto 

un accordo preliminare per la locazione a 

Costa Coffee Ltd. La nuova locazione 

permetterà al Fondo di percepire ulteriori 

canoni di locazione per GBP 75.000 sulla 

base di un contratto di 15 anni. 

23

Palazzo ad uso uffici e direzionale – Almere - Olanda 


Il palazzo è situato ad Almere, una città 

che dista circa venticinque chilometri da 

Amsterdam con il cui centro è collegata 

mediante treni ad alta frequenza. 

L’immobile è stato acquistato il 5 

dicembre 2006 ad un prezzo pari ad € 

38,75 milioni, oltre ai costi di 

acquisizione. È stato costruito nel 2001 

ed ha una superficie affittabile ad uso 

uffici di 11.882 m². 

L’immobile è interamente locato a United Services Netherlands BV, una controllata di USG People, 

società olandese specializzata in servizi alle imprese nell’ambito del lavoro interinale, ricerca del 

personale ed organizzazione del personale. Il contratto d’affitto prevede un canone di locazione di € 

2.768.028 annui indicizzati all’inflazione, con scadenza nel 2018 senza possibilità di recesso anticipato 

per l’affittuario. L’immobile è di proprietà diretta della società Tulip I controllata al 100% dal Fondo 

secondo lo schema riportato al paragrafo 1.5. 

Complesso ad uso uffici e direzionale – Amstelveen - Olanda 

Il complesso è costituito da due edifici 

situati ad Amstelveen, una città che gravita 

nell’orbita metropolitana di Amsterdam da 

cui dista circa quindici chilometri e con la 

quale è collegata mediante servizio di 

metropolitana. L’immobile è stato acquistato 

il 28 dicembre 2006 ad un prezzo pari a € 

43,25 milioni, oltre ai costi di acquisizione. I 

due edifici, costruiti tra il 1986 ed il 1991 e 

ristrutturati nel 1998, hanno una superficie 

totale affittabile ad uso uffici pari a 15.847 

m². L’immobile è attualmente sfitto. 

24

Palazzo ad uso uffici e commerciale – Gelsenkirchen – Germania 


Il palazzo è situato nel centro della città 

di Gelsenkirchen. L’immobile è stato 

acquistato il 21 dicembre 2006 ad un 

prezzo di € 40,66 milioni, oltre agli oneri 

di acquisizione. L’immobile è stato 

costruito in due fasi, nel 1911 e nel 

1926, ed è stato completamente 

ristrutturato nel 1998. L’edificio ha una 

superficie coperta totale di circa 20.000 

m² di cui il 43% ad uso commerciale ed 

il restante 57% ad uso uffici. In 

aggiunta esiste un parcheggio con 200 

posti auto. L’immobile è locato a 

primarie società tra cui H&M nella parte 

commerciale e VRR GmbH, un ente 

pubblico che gestisce parte della rete 

ferroviaria ed autostradale, nella parte 

uffici. 

La scadenza media dei contratti di affitto di tipo commerciale e direzionale è il quarto trimestre 2014. 

Alla data del 31 dicembre 2012 il monte canoni ammontava ad € 2.895.245. 

Centri commerciali – Gavle, Saltsjöbaden e Koping – Svezia 

Trattasi di tre centri commerciali situati nella 

contea di Stoccolma nelle vicinanze delle città 

svedesi di Gavle, Saltsjöbaden e Koping. Gli 

immobili sono stati acquistati il 26 luglio 2006 

ad un prezzo di circa € 43 milioni, comprensivi 

degli oneri di acquisizione. Gli edifici in 

questione sono stati costruiti negli anni 70 con 

ottimi standard strutturali; negli ultimi anni è 

stata effettuata una completa ristrutturazione su 

tutti gli edifici in questione. Il centro di Gavle è 

sorto nel 1978 ed è stato ristrutturato nel 1996 

e nel 2005. Ha una superficie affittabile di 6.068 

m² ed insiste su un’area di 20.542 m² che 

comprende 270 posti auto. Il centro di Koping è 

composto da due corpi, il primo costruito nel 

1972 e ristrutturato nel 1985, ed il secondo 

costruito nel 2005. La superficie affittabile è di 

circa 16 mila m² ed insiste su un terreno di 115 

mila m² con circa 1.000 parcheggi. Saltsjobaden 

è stato costruito nel 1970 e completamente 

ristrutturato tra il 1997 e il 2000. L’area 

affittabile è di 10 mila m² con 270 parcheggi. 

Tutti e tre gli immobili sono affittati a conduttori 

di livello nazionale ed internazionale. Quattro 

affittuari coprono più del 50% del totale degli 

affitti: Willi’s, leader svedese del settore hard 

discount, ICA, catena distributiva leader nel 

settore dei beni di consumo, Elgiganten, 

marchio leader nella distribuzione di elettronica 

e Siba, distributore di prodotti elettronici. 

25

2.2 Diversificazione geografica del portafoglio immobiliare 


La scadenza media degli affitti di Gavle è il 

2016, di Koping fine 2019 e di Saltsjöbaden 

2016. L’ammontare complessivo dei canoni di 

locazione percepiti è pari a SEK 35.009.811. 

Gli immobili sono di proprietà di Golden 

Immobiliare una holding svedese controllata al 

100% dal Fondo secondo lo schema riportato al 

paragrafo 1.5. 

La diversificazione geografica del portafoglio immobiliare al 31 dicembre 2012 è rappresentata dal 

grafico che segue: 

Svezia 

17,23% 

Germania 

11,77% 

Benelux 

10,92% 

Altro Francia 

0,00% 

0,00% 

Regno Unito 

21,60% 

Italia 

38,49% 

26

2.3 Diversificazione settoriale del portafoglio immobiliare 


La diversificazione settoriale del portafoglio immobiliare al 31 dicembre 2012 è rappresentata dal 

grafico che segue: 

2.4 Gestione mobiliare 

RSA/Resid 

4,93% 

Logistica 

14,14% 

Altro 

12,04% 

Commerciale 

29,72% 

Terziario 

39,15% 

Il Fondo non detiene alcun investimento mobiliare. L’attivazione, anche se parziale, di un 

indebitamento nella forma di linee di credito stand-by in scoperto di conto corrente consente che tutta 

la liquidità prodotta dalla gestione sia utilizzata per il rimborso del predetto debito. 

2.5 Composizione Patrimoniale 

La composizione delle attività al 31 dicembre 2012 è evidenziata dal grafico che segue: 

Immobili e diritti 

reali immobiliari 

56,83% 

Liquidità 

0,79% 

Altre attività 

9,04% 

Partecipazioni di 

controllo 

33,34% 

Partecipazioni di controllo Immobili e diritti reali immobiliari 

Liquidità Altre attività 

27


Non ci sono state variazioni all’Asset Allocation nel corso dell’esercizio 2012. Alla luce della dismissione 

della società partecipata indirettamente Tulip Property III B.V., nonché dei nuovi valori di mercato 

degli immobili al 31 dicembre 2012 si riporta di seguito un aggiornamento del capitale investito nelle 

diverse asset class previste dal documento strategico di Asset Allocation. 

Valori correnti Peso % Min % Max % 

Uffici 114.415.460,9 39,2% 30% 50% 

Commerciale 86.857.316,6 29,7% 20% 50% 

Logistica 41.330.000,0 14,1% 5% 25% 

RSA 14.420.000,0 5% 0% 15% 

Altro 35.190.150,7 12,0% 5% 15% 

TOTALE 292.212.928,2 100% 

Italia 112.470.000,0 38,5% 30% 60% 

Regno Unito 63.105.011,6 21,6% 10% 35% 

Germania 34.390.000,0 11,8% 0% 20% 

Svezia 50.337.916,6 17,2% 5% 15% 

Benelux 31.910.000,0 10,9% 10% 30% 

Spagna&Portogallo 0,0 0,0% 0% 10% 

Francia&Altro 0,0 0,0% 0% 10% 

TOTALE 292.212.928,2 100% 

Il capitale investito indicato in tabella considera un livello di cambio pari a eurgbp 0,8161 ed eursek 

8,582 pari al cambio di chiusura del 31 dicembre 2012. 

2.6 Eventi successivi alla chiusura del periodo 

Regno Unito - Londra 

In data 25 gennaio 2013 Partnership House Unit Trust ha sottoscritto un nuovo contratto di locazione 

con il conduttore dell'immobile di proprietà sito in Londra - Carlisle Place. 

L'accordo prevede una nuova locazione per la durata di 15 anni ad un canone invariato di GBP 

1.825.000. Il contratto prevede inoltre una revisione ogni cinque anni del canone con indice pari 

all'inflazione misurata nel periodo con un minimo del 2% ed un massimo del 4% annui. 

Il canone concordato è superiore rispetto alle condizioni espresse correntemente dal mercato e 

riflettono l'interesse del conduttore a proseguire nella conduzione dell'immobile. A fronte di un canone 

superiore al mercato, il conduttore ha richiesto di poter ricevere un incentivo pari a 24 mensilità di 

canone già corrisposto dal Trust in sede di sottoscrizione del nuovo contratto. Il canone effettivo per 

l'effetto si riallinea al mercato. 

Sull'operazione si è ricevuto un parere positivo da parte di Nationwide Building Society l'istituto di 

credito che lo scorso ottobre 2011 aveva partecipato all'operazione di refinancing dell'equity investito 

nel Regno Unito. 

Con tale operazione si sono concluse le attività di valorizzazione previste per l'immobile di Londra e 

pertanto l'immobile potrà essere ragionevolmente immesso sul mercato nel breve periodo. 

2.7 Metodologie di gestione e misurazione del rischio adottate 

Le azioni poste in essere in ordine alla misurazione ed alla gestione del rischio riguardano 

essenzialmente i momenti caratteristici della gestione del patrimonio immobiliare, vale a dire la fase di 

investimento, quella di gestione e quella di cessione. 

I rischi associati all’investimento immobiliare sono principalmente riconducibili alle seguenti categorie: 

28


- rischio di credito nei confronti dei conduttori; 

- rischio di revocatoria fallimentare nei confronti dei venditori degli immobili (se applicabile); 

- rischio di oscillazioni del tasso di interesse (tipicamente su finanziamenti a tasso variabile); 

- rischio di oscillazioni del tasso di cambio (tipicamente nel caso di investimenti in asset denominati 

in valuta); 

- rischio di mercato; 

- rischi specifici legati agli immobili. 

Le risultanze delle analisi dei profili di rischio sopra elencati sono rese disponibili periodicamente 

all’Organo Amministrativo. Con cadenza mensile è inoltre verificato il rispetto dei limiti di legge (di 

investimento e di indebitamento). 

Rischio di credito 

Il rischio locativo è monitorato, sia in fase preliminare (investimento o stipula di contratto di locazione) 

che con cadenza minima semestrale. Le analisi hanno ad oggetto il merito di credito delle controparti, 

la concentrazione del rischio per singola controparte con riferimento alla totalità dei conduttori del 

Fondo, la gestione delle scadenze contrattuali, le percentuali di sfitto. Nella fase di investimento 

immobiliare è predisposta un’analisi del merito di credito del venditore, al fine di valutare la possibilità 

che si verifichino eventuali azioni di revocatoria fallimentare sull’immobile (applicabili nell’ordinamento 

italiano). 

Non sono state rilevate situazioni di particolare rischiosità ad eccezione del rischio di sfittanza relativo 

all’immobile di Levate ed Amstelveen, per i quale l’attuale conduttore ha dato disdetta e per il quale, 

come descritto nell’apposito paragrafo, la struttura di gestione si è attivata per la rilocazione. 

Rischio di tasso di interesse e tasso di cambio 

Il costo dei finanziamenti stipulati dal fondo è frequentemente indicizzato ad un tasso variabile di 

riferimento (solitamente tasso Euribor). Ciò comporta un rischio di incremento degli oneri finanziari 

che il fondo deve sostenere in scenari di tassi di riferimento crescenti con conseguente penalizzazione 

degli utili conseguibili, ceteris paribus. L’andamento dei tassi di interesse è monitorato con cadenza 

almeno semestrale: è presentata all’attenzione del CdA una reportistica sulla situazione attuale dei 

tassi e sulle view future, avendo a riferimento accreditate fonti di studi sulle variabili 

macroeconomiche, al fine di valutare possibili azioni di copertura dal rischio tasso d’interesse. 

Il fondo non ha adottato alcuna copertura dal rischio di oscillazione di tasso di interesse sui 

finanziamenti in essere al fine di poter beneficiare di un più contenuto costo dei finanziamenti. 

Dato lo scenario di stabilità o comunque la lenta ripresa di crescita dei tassi di interesse, si è ritenuto 

opportuno non adottare coperture, riservandosi comunque di adottare strategie differenti in caso di 

revisioni della attuale view. 

Nel caso di investimenti effettuati in paesi con valuta diversa dall’Euro il fondo è soggetto a rischi di 

oscillazione del tasso di cambio. In questo caso la SGR può adottare sistemi di copertura del rischio 

cambio mediante operazioni di copertura (solitamente vendite a termine in divisa). Periodicamente è 

presentato ai vertici aziendali un report contenente le esposizioni al rischio di oscillazioni sfavorevoli 

dei tassi di cambio, le analisi di mercato sui tassi di cambio e la situazione sui profitti e perdite 

realizzati e non realizzati dalle attività di copertura poste in essere. 

In una logica di continuità con gli esercizi precedenti, il Consiglio di Amministrazione della SGR ha 

confermato la strategia di copertura totale del rischio di cambio, sia per la sterlina inglese che per la 

corona svedese, attuata per mezzo di operazioni di vendita a termine di valuta. 

29

Controllo dei limiti di legge 


Viene verificato il rispetto dei limiti di legge e di regolamento. Tale verifica viene effettuata ex-ante 

ogni volta che il fondo intende realizzare attività di investimento e di assunzione prestiti ed ex-post 

con cadenza mensile. Tra gli altri vengono monitorati i seguenti limiti di legge: 

− investimento in un unico bene immobiliare avente caratteristiche funzionali unitarie; 

− peso minimo dell’attivo immobiliare sul totale attivo; 

− indebitamento massimo del fondo; 

− limite massimo di detenzione di partecipazioni ed altri strumenti finanziari; 

− limite di investimento in società che svolgono direttamente attività di costruzione ; 

− limiti di investimento in altri OICR. 

Non sono stati rilevati superi dei limiti di legge nel periodo di riferimento. 

2.8 Gli esperti indipendenti 

Vegagest Immobiliare SGR Spa ha affidato l’incarico per la valutazione periodica del patrimonio 

immobiliare del Fondo (nonché per l’espressione del giudizio di congruità in caso di cessioni e la 

redazione di relazioni di stima di valore in caso di acquisizioni) alla società Cushman & Wakefield LLP, 

società con sede legale a Londra 43-45 Portman Square e sede secondaria a Milano in Via Turati 

16/18. L’incarico è stato conferito con contratto stipulato in data 27 Maggio 2011 per una durata di tre 

anni (dal 2011 al 2013). Nel corso del 2012 alla predetta società, nell’ambito di una riorganizzazione 

all’interno del gruppo, è subentrata la Cushman & Wakefield Asset Management Italy S.r.l. 

Vegagest Immobiliare SGR Spa ha approvato, nella riunione del Consiglio di Amministrazione in data 

27 gennaio 2011, l’adeguamento della normativa interna in materia di selezione e gestione dei 

rapporti con gli esperti indipendenti alle prescrizioni della comunicazione congiunta Banca d’Italia – 

Consob del 25 agosto 2010 relativa al processo di valutazione dei beni immobili dei fondi comuni di 

investimento immobiliare. La SGR si è dotata di una apposita procedura (tempestivamente trasmessa 

alle autorità di vigilanza) relativa al processo di valutazione dei beni immobili detenuti dai fondi al fine 

di (i) disciplinare le modalità di scelta degli esperti indipendenti assicurando la preliminare verifica dei 

prescritti requisiti di onorabilità, professionalità e indipendenza e la definizione delle caratteristiche 

della struttura organizzativa dell’esperto indipendente in relazione alla natura e complessità degli 

incarichi (ii) identificare le situazioni di potenziale conflitto di interessi nel rapporto con gli esperti 

indipendenti, definendo le cautele da adottare per evitare l’insorgenza di tali conflitti e comunque 

assicurare l’indipendenza di giudizio dell’esperto indipendente (indipendenza potenzialmente 

compromessa, in particolare, dall’affidamento agli esperti indipendenti di incarichi ulteriori e non 

strettamente correlati a quello di valutazione) (iii) definire le modalità di coordinamento ed i flussi 

informativi e documentali tra la SGR e gli esperti indipendenti (da recepire in sede di contratto di 

affidamento dell’incarico), con la precisazione dei ruoli e delle responsabilità di singoli organi e funzioni 

aziendali della SGR con riferimento alle relazioni di stima elaborate dagli esperti indipendenti. Al fine di 

garantire il rispetto da parte dell’esperto indipendente dei criteri di valutazione del patrimonio 

immobiliare definiti dalla SGR in conformità alle disposizioni della competente autorità di vigilanza 

(Titolo V, Capitolo IV, Sezione II, paragrafo 2.5, del regolamento di Banca d’Italia sulla gestione 

collettiva del risparmio), la SGR effettua – tramite la struttura operativa (area gestori) e la funzione di 

controllo del rischio - una attività di esame e controllo volta a verificare la completezza e correttezza di 

dati e informazioni contenuti nelle relazioni di stima (compito attribuito all’area gestori della struttura 

operativa) nonché la coerenza delle valutazioni con i criteri e i metodi adottati per la determinazione 

del valore corrente degli immobili (compito attribuito alla funzione di controllo del rischio). Le 

risultanze del processo di controllo delle valutazioni sono esposte in apposito documento riepilogativo 

destinato al Consiglio di Amministrazione in vista dell’approvazione delle relazioni semestrali e dei 

rendiconti di gestione dei fondi. 

30

2.9 Regime fiscale dei fondi immobiliari e dei partecipanti 


Si riepiloga in sintesi l’assetto della disciplina fiscale dei fondi immobiliari introdotta dall’art. 32 del D.L. 

78/2010 (convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010 n. 122), come modificato dall’art. 8, 

comma 9, del D.L. 70/2011 (convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011 n. 106), al quale 

ha fatto seguito, in data 19 dicembre 2011, il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate 

recante le modalità di attuazione. 

Fermo restando il regime di tassazione del fondo immobiliare in materia di imposizione diretta, di IVA 

e di imposte indirette (articoli 6, 8 e 9 del decreto legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con 

modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410 – di seguito D.L. 351/2001), a decorrere dal 

periodo di imposta 2011 i redditi conseguiti dal fondo e rilevati nei rendiconti di gestione sono imputati 

per trasparenza ai partecipanti che detengano una partecipazione superiore al 5% (computando 

anche le quote detenute tramite società controllate ovvero familiari), fatta eccezione per alcuni 

soggetti specificatamente individuati (Stato o enti pubblici, OICR, forme di previdenza complementare 

e enti di previdenza obbligatori, imprese di assicurazione, intermediari bancari e finanziari vigilati, 

veicoli costituiti in forma societaria o contrattuale partecipati in misura superiore al 50 per cento dai 

soggetti indicati in precedenza - c.d. Soggetti Esclusi) per i quali continua ad applicarsi il previgente 

regime fiscale (disciplinato dall’articolo 7 del D.L. 351/2001, come modificato dal comma 7-bis dell'art. 

32 del D.L. 78/2010). Il regime “per trasparenza” determina il concorso dei redditi conseguiti 

annualmente dal fondo immobiliare alla formazione del reddito complessivo di ciascun partecipante, 

proporzionalmente alla quota di partecipazione detenuta e prescindendo dall’effettiva percezione. I 

predetti redditi di capitale si determinano escludendo dal risultato della gestione del fondo i proventi e 

gli oneri da valutazione. Per i medesimi redditi, se corrisposti dal fondo a soggetti non residenti, si 

applica in ogni caso una ritenuta a titolo d’imposta del 20 per cento al momento della loro 

corresponsione e qualora il soggetto risieda in un Paese con il quale l’Italia ha stipulato una 

convenzione contro le doppie imposizioni, si renderà applicabile la eventuale minore aliquota prevista 

dalla convenzione. 

Con i provvedimenti di legge sopra richiamati era stato inoltre previsto: 

che i partecipanti, diversi dai Soggetti Esclusi, che al 31 dicembre 2010 detenevano una quota 

di partecipazione al fondo superiore al 5% sono assoggettati ad un’imposta sostitutiva delle 

imposte sui redditi del 5% del valore medio delle quote possedute risultante dai prospetti 

contabili periodici redatti nel periodo d’imposta 2010. Il costo di sottoscrizione o di acquisto 

delle quote e' riconosciuto fino a concorrenza dei valori che hanno concorso alla formazione 

della base imponibile per l'applicazione dell'imposta sostitutiva. Eventuali minusvalenze 

realizzate non sono fiscalmente rilevanti. L'imposta e' versata dal partecipante con le modalità 

e nei termini previsti per il versamento a saldo delle imposte risultanti dalla dichiarazione dei 

redditi relativa al periodo d'imposta 2011. 

che le società di gestione del risparmio (SGR) hanno facoltà di deliberare, entro il 31 dicembre 

2011, previa decisione dell’assemblea dei partecipanti, la liquidazione dei fondi nei quali, alla 

data del 31 dicembre 2010, almeno un partecipante (ad eccezione dei Soggetti Esclusi) 

deteneva una quota di partecipazione superiore al 5%. Nel caso di deliberazione della 

liquidazione del fondo, la società di gestione del risparmio è tenuta a prelevare, a titolo di 

imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, un ammontare pari al 7 per cento del valore 

netto del fondo risultante dal prospetto contabile redatto al 31 dicembre 2010. 

La liquidazione deve essere conclusa nel termine di cinque anni e sui risultati di gestione 

realizzati dal fondo dal 1° gennaio 2011 e fino alla conclusione della liquidazione la società di 

gestione del risparmio applica un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’Irap nella 

misura del 7 per cento. In caso di liquidazione del fondo entro il 31 dicembre 2011 non 

trovano applicazione l’imposta sostitutiva del 5% e la tassazione per “trasparenza”. 

Gli atti di liquidazione del patrimonio immobiliare, compiuti a seguito delle delibere adottate 

entro il 31 dicembre 2011, sono soggetti alle imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale. 

31


Con l’art. 19, commi da 1 a 3, del Decreto legge 6 dicembre 2011 n. 201 (convertito, con 

modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011 n. 214), come integrato e modificato dall’art. 8, commi da 

13 a 16, del decreto legge 2 marzo 2012, n. 16 (convertito, con modificazioni, dalla legge 26 aprile 

2012 n. 44), è stata prevista l’applicazione dell’imposta di bollo sulle comunicazioni periodiche relative 

ai prodotti finanziari (ivi comprese le comunicazioni relative alle quote di un fondo comune di 

investimento). 

L’imposta è dovuta nella misura proporzionale dell’1 per mille ed è applicata sul valore di mercato dei 

prodotti finanziari (o, in mancanza, sul valore nominale o di rimborso). L’ammontare dell’imposta 

dovuta annualmente non può essere inferiore a € 34,20 e non può essere superiore, per il solo anno 

2012, a € 1.200. Per gli anni successivi al 2012, l’imposta di bollo sarà dovuta nella misura 

proporzionale del 1,5 per mille con un minimo di € 34,20 senza alcun massimale. 

Per quanto concerne le comunicazioni relative a quote di un fondo comune di investimento, il 

versamento dell’imposta di bollo deve essere eseguito, previa provvista da parte del partecipante al 

fondo, dall’ente gestore che intrattiene con quest’ultimo, direttamente o indirettamente, uno stabile 

rapporto di custodia, amministrazione, deposito, gestione. 

In data 6 luglio 2012 è stato pubblicato il decreto legge n. 95, convertito, con modificazioni, dalla 

legge n. 135 del 7 agosto 2012. Il provvedimento ha stabilito, all’art. 3 intitolato “Razionalizzazione del 

patrimonio pubblico e riduzione dei costi per locazioni passive”, che (i) per gli anni 2012, 2013 e 2014, 

l'aggiornamento relativo alla variazione degli indici ISTAT, previsto dalla normativa vigente, non si 

applica al canone dovuto dalle amministrazioni inserite nel conto economico consolidato della pubblica 

amministrazione per gli immobili utilizzati per finalità istituzionali (ii) per i contratti in corso le Regioni 

e gli Enti Locali hanno facoltà di recedere dal contratto, entro il 31 dicembre 2012, anche in deroga ai 

termini di preavviso stabiliti dal contratto e (iii) i canoni per locazione passiva, aventi ad oggetto 

immobili a uso istituzionale stipulati dalle Amministrazioni centrali, nonché dalle Autorità indipendenti, 

inclusa Consob, sono ridotti a decorrere dal 1° gennaio 2015 della misura del 15 per cento di quanto 

attualmente corrisposto. A decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione (15 

agosto 2012), la riduzione del 15% si applica comunque ai contratti di locazione scaduti o rinnovati 

dopo tale data. Analoga riduzione si applica anche agli utilizzi in essere in assenza di titolo alla data di 

entrata in vigore del decreto legge (7 luglio 2012). 

Le predette disposizioni non si applicano ai fondi comuni di investimento immobiliare già costituiti ai 

sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla 

legge 23 novembre 2001, n. 410 (i cd. fondi istituiti per la dismissione del patrimonio pubblico). 

3.0 Risultato della Gestione 

Il valore netto del Fondo al 31 dicembre 2012 è pari a € 174.308.097 in diminuzione del 20,51% 

rispetto l’esercizio precedente e del 17,55% rispetto al dato del 30 giugno 2012. L’importo unitario è 

pari a € 1.537,136. Le principali variazioni nella componente “Partecipazioni di controllo” afferiscono le 

valutazioni degli immobili in portafoglio che hanno subito una riduzione per effetto delle valutazioni 

degli immobili nel corso dell’anno. 

La gestione del Fondo nel corso dell’esercizio 2012 ha riportato un risultato negativo pari a € 

44.987.030 imputabile principalmente ad una svalutazione degli investimenti immobiliari diretti (siti in 

Italia, Germania) nonché degli investimenti olandesi di proprietà del Fondo per il tramite della 

struttura delle società estere. 

Le minusvalenze immobiliari di cui sopra non sono realizzate ma discendono dalle valutazioni degli 

immobili per € 25.413.336 e per le partecipazioni a € 23.643.507. 

Il risultato della gestione finanziaria è leggermente migliorato rispetto all’anno precedente attestandosi 

a quota € 3.625.941 contro € 4.539.061 nel 2011. La diminuzione degli oneri finanziari è stata 

32


determinata da una seppur modesta riduzione dei tassi d’interesse di riferimento (Euribor 1 mese e 3 

mesi). 

Il risultato delle operazioni di copertura del rischio di cambio è peggiorato sensibilmente sul fronte 

delle “operazioni concluse” (€ 3.200.095 contro un utile di € 343.860 registrato l’anno precedente). 

Alla luce dei risultati sopra individuati nonché del Regolamento di Gestione del Fondo non si procede 

alla distribuzione di un provento per l’anno in corso. 

33

2. Situazione Patrimoniale 

Si riporta di seguito la Situazione Patrimoniale del periodo chiuso al 31 dicembre 2012. 

A T T I V I T À 


A. STRUMENTI FINANZIARI 102.350.965 33,34 140.887.829 37,97 

Strumenti finanziari non quotati 102.350.965 33,34 140.887.829 37,97 

A1. Partecipazioni di controllo 102.350.965 33,34 140.887.829 37,97 

A2. Partecipazioni non di controllo 

A3. Altri titoli di capitale 

A4. Titoli di debito 

A5. Parti di O.I.C.R. 

Strumenti finanziari quotati 

A6. Titoli di capitale 

A7. Titoli di debito 

A8. Parti di O.I.C.R. 

Strumenti finanziari derivati 

A9. Margini presso organismi di compensazione e garanzia 

A10. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati 

A11. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati 

B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI 174.430.151 56,83 199.361.344 53,73 

B1. Immobili dati in locazione 174.430.151 56,83 199.361.344 53,73 

B2. Immobili dati in locazione finanziaria 

B3. Altri immobili 

B4. Diritti reali immobiliari 

C. CREDITI 

C1. Crediti acquistati per operazioni di cartolarizzazione 

C2. Altri 

D. DEPOSITI BANCARI 

D1. A vista 

D2. Altri 

E. ALTRI BENI 

Situazione al 31.12.2012 

Valore 

complessivo 

In percentuale 

dell'attivo 

Situazione a fine esercizio 

precedente 

Valore 

complessivo 

In percentuale 

dell'attivo 

F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITÀ 2.432.682 0,79 2.836.573 0,76 

F1. Liquidità disponibile 2.432.682 0,79 2.836.573 0,76 

F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare 89.088.393 29,02 79.717.893 21,48 

F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare (89.088.393) -29,02 (79.717.893) -21,48 

G. ALTRE ATTIVITÀ 27.739.170 9,04 27.972.914 7,54 

G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate 

G2. Ratei e risconti attivi 660.867 0,22 827.878 0,22 

G3. Risparmio di imposta 

G4. Altre 27.078.303 8,82 27.145.036 7,32 

TOTALE ATTIVITÀ 306.952.967 100,00 371.058.660 100,00 

34

PASSIVITÀ E NETTO 


Situazione al 

31/12/2012 

Situazione a fine 

esercizio precedente 

H. FINANZIAMENTI RICEVUTI 129.787.329 147.313.135 

H1. Finanziamenti ipotecari 129.787.329 147.313.135 

H2. Pronti contro termine passivi e operazioni assimilate 

H3. Altri 

I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI 

I1. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati 

I2. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati 

L. DEBITI VERSO I PARTECIPANTI 

L1. Proventi da distribuire 

L2. Altri debiti verso i partecipanti 

M. ALTRE PASSIVITÀ 2.857.541 4.450.399 

M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati 

M2. Debiti di imposta 10.706 16.661 

M3. Ratei e risconti passivi 1.300.438 2.972.633 

M4. Altre 1.546.397 1.461.105 

TOTALE PASSIVITÀ 132.644.870 151.763.534 

VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO 174.308.097 219.295.126 

Numero delle quote in circolazione 113.398 113.398 

Valore unitario delle quote 1.537,136 1.933,854 

Rimborsi o proventi distribuiti per quota 35,500 

35

3. Situazione Reddituale 


Si riporta di seguito la sezione Reddituale del periodo compreso tra l’ 1 gennaio 2012 e il 31 dicembre 

2012: 

A. STRUMENTI FINANZIARI (15.640.432) 

Strumenti finanziari non quotati 

A1. PARTECIPAZIONI (15.640.432) 

A1.1 dividendi e altri proventi 8.003.075 

A1.2 utili/perdite da realizzi 

A1.3 plus/minusvalenze (23.643.507) 

A2. ALTRI STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI 

A2.1 interessi, dividendi e altri proventi 


A2.3 plus/minusvalenze 

Strumenti finanziari quotati 

A3. STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI 

A3.1 interessi, dividendi e altri proventi 


A3.3 plus/minusvalenze 


A4. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI 

A4.1 di copertura 

A4.2 non di copertura 

Risultato gestione strumenti finanziari (15.640.432) 

B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI (14.967.646) 

B1. CANONI DI LOCAZIONE E ALTRI PROVENTI 15.373.341 

B2. UTILI/PERDITE DA REALIZZI 

B3. PLUS/MINUSVALENZE (25.413.336) 

B4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI (4.927.651) 

B5. AMMORTAMENTI 

Risultato gestione beni immobili (14.967.646) 

C. CREDITI 

C1. interessi attivi e proventi assimilati 

C2. incrementi/decrementi di valore 

D. DEPOSITI BANCARI 

D1. interessi attivi e proventi assimilati 

E. ALTRI BENI 

E1. Proventi 

E2. Utile/perdita da realizzi 

E3. Plusvalenze/minusvalenze 

Risultato gestione crediti 

Rendiconto per il periodo 

1/1/2012-31/12/2012 

Risultato gestione investimenti (30.608.078) 


1/1/2011-31/12/2011 

7.602.943 

7.602.943 

8.935.263 

(1.332.320) 

(5.221.235) 

14.954.154 

(16.735.625) 

(3.439.764) 

7.602.943 

(5.221.235) 

2.381.708 

36

F. RISULTATO DELLA GESTIONE CAMBI (4.438.732) 

F1. OPERAZIONI DI COPERTURA (4.160.513) 

F1.1 Risultati realizzati (3.200.095) 

F1.2 Risultati non realizzati (960.418) 

F2. OPERAZIONI NON DI COPERTURA 

F2.1 Risultati realizzati 

F2.2 Risultati non realizzati 

F3. LIQUIDITA' (278.219) 

F3.1 Risultati realizzati (278.219) 

F3.2 Risultati non realizzati 

G. ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE 

G1. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRONTI 

CONTRO TERMINE E ASSIMILATE 

G2. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRESTITO 

TITOLI 

Risultato lordo della gestione caratteristica (35.046.810) 

H. ONERI FINANZIARI (3.625.941) 

H1. INTERESSI PASSIVI SU FINANZIAMENTI RICEVUTI (3.204.259) 

H1.1 su finanziamenti ipotecari (3.204.259) 

H1.2 su altri finanziamenti 

H2. ALTRI ONERI FINANZIARI (421.682) 

Risultato netto della gestione caratteristica (38.672.751) 

I. ONERI DI GESTIONE (6.314.112) 

I1. Provvigione di gestione SGR (5.565.851) 

I2. Commissioni banca depositaria (219.293) 

I3. Oneri per esperti indipendenti (71.000) 

I4. Spese pubblicazione prospetti e informativa al pubblico (44.030) 

I5. Altri oneri di gestione (413.938) 

L. ALTRI RICAVI ED ONERI (167) 


1/1/2012-31/12/2012 


(2.225.217) 

(2.213.005) 

343.860 

(2.556.865) 

(12.212) 

(12.212) 

(4.539.061) 

(4.445.833) 

(4.445.833) 

(93.228) 

(7.946.871) 

(6.258.612) 

(235.105) 

(79.800) 

(72.423) 

(1.300.931) 

46.164 

L1. Interessi attivi su disponibilità liquide 4.558 20.838 

L2. Altri ricavi 713 28.864 

L3. Altri oneri (5.438) 

(3.538) 

Risultato della gestione prima delle imposte (44.987.030) 

M. IMPOSTE 

M1. Imposta sostitutiva a carico dell’esercizio 

M2. Risparmio di imposta 

M3. Altre imposte 

Utile/perdita del periodo (44.987.030) 


1/1/2011-31/12/2011 

156.491 

(4.382.570) 

(12.283.277) 

(12.283.277) 

37

4. Nota Integrativa 


Nel redigere i prospetti costituenti il Rendiconto del Fondo, sono stati applicati i criteri di valutazione 

previsti dal provvedimento Banca d’Italia dell’ 8 maggio 2012. 

Il Rendiconto di gestione è redatto in osservanza dei modelli stabiliti da Banca d’Italia dal suddetto 

Provvedimento e si compone di una Situazione Patrimoniale, di una Sezione Reddituale, della presente 

Nota integrativa, nonché delle Relazione degli Amministratori. 

Parte A – Andamento del valore della quota 

Valore della quota 

Le quote del Fondo sono state collocate nell’ambito di un’offerta pubblica di sollecitazione svoltasi nel 

periodo 15 settembre 2004 – 20 novembre 2004, previa pubblicazione del prospetto informativo 

depositato presso la Consob in data 13 settembre 2004. All’esito dell’offerta pubblica, sono state 

sottoscritte n. 113.398 quote, del valore nominale di Euro 2.500 ciascuna e aventi eguali diritti, per un 

importo complessivo di Euro 283.495.000,00 ripartite tra 36.963 sottoscrittori. 

Il canale distributivo utilizzato è stato quello delle Poste Italiane. 

Nella tabella sottostante è riepilogato l’andamento del valore unitario delle quote nel tempo: 

Data 

valore complessivo 

netto del fondo 

Atto di conferimento 20/11/2004 283.495.000 

Rendiconto 31/12/2004 283.719.268 

Rendiconto 31/12/2005 284.553.395 

Rendiconto 31/12/2006 326.383.720 

Rendiconto 31/12/2007 302.416.056 

Rendiconto 31/12/2008 241.574.409 

Rendiconto 31/12/2009 230.374.089 

Rendiconto 31/12/2010 235.604.033 

Rendiconto 31/12/2011 219.295.126 

Rendiconto 31/12/2012 174.308.097 

numero 

quote 

113.398 

113.398 

113.398 

113.398 

113.398 

113.398 

113.398 

113.398 

113.398 

113.398 

valore unitario 

della quota 

2.500,000 

2.501,978 

2.509,333 

2.878,214 

2.666,855 

2.130,323 

2.031,553 

2.077,674 

1.933,854 

1.537,136 

38

3.000 

2.500 

2.000 

1.500 

1.000 

500 

- 

22/03/07 

27/07/07 

03/12/07 

08/04/08 

13/08/08 

18/12/08 

24/04/09 

31/08/09 

05/01/10 

12/05/10 

16/09/10 

21/01/11 

30/05/11 


A decorrere dal 4 dicembre 2006 il Fondo Europa Immobiliare N.1 è quotato presso la Borsa di Milano. 

Il prezzo di apertura delle negoziazioni è stato pari a Euro 2.500,00. L’andamento delle quotazioni del 

corso del 2007 ha subito una flessione nei primi mesi dell’anno in concomitanza alla liquidazione del 

dividendo di Euro 178 in febbraio. 

Nel 2008 il valore medio della quota nell’anno è stato di Euro 1.467,45, il trend delle quotazioni ha 

registrato un’ulteriore flessione nei primi mesi dell’anno in concomitanza alla liquidazione del dividendo 

di Euro 95. 

Nel 2009 il valore medio della quota nell’anno è stato di Euro 924,580 con un volume medio di scambi 

giornalieri di circa 4,64 quote. I valori minimi e massimi di quotazione sono stati rispettivamente di 

Euro 805,00 e Euro 1.065,00. 

Nel 2010 il valore medio della quota nell’anno è leggermente diminuito attestandosi a Euro 902,617 

con un volume medio di scambi giornalieri ridotto. Il valore di borsa è oscillato in un range compreso 

tra un minimo di Euro 850,01 e un massimo di 969,5. Al 31 dicembre 2010 il valore della quota era 

pari ad Euro 883,29. 

Nel 2011 il valore della quota è sceso a Euro 745 a fine anno. Le quotazioni di Borsa hanno oscillato 

da un minimo di Euro/quota 715 ad un massimo di Euro/quota 967. 

Nel 2012 il valore della quota a fine anno è sceso a Euro 468 con un volume medio giornaliero di 

scambi pari a 10. Il prezzo in borsa è oscillato fra Euro 436 e Euro 764,5 con un valore medio pari a 

Euro 564,79. 

La tabella che segue intende rappresentare l’andamento del titolo in Borsa ed alcuni indicatori utili a 

determinare l’oscillazione del titolo nel corso dell’anno ed i volumi medi di scambio. 

04/10/11 

08/02/12 

14/06/12 

19/10/12 

25/02/13 

39

Anno 

Valore quota 

fine anno 

Media Min Max 


Volume medio 

scambi giornaliero 

2006 2.510,00 2.497,00 2.470,00 2.510,00 38,47 

2007 2.118,00 2.156,38 1.930,01 2.510,00 11,20 

2008 891,00 1.467,45 889,00 2.118,00 6,53 

2009 853,00 924,58 805,00 1.065,00 5,98 

2010 883,29 902,62 850,01 969,50 8,10 

2011 745,00 855,80 715,00 967,00 11,40 

2012 468 564,59 436,00 764,50 10,04 

La tipologia degli investimenti del Fondo espone i Partecipanti ai rischi relativi all’andamento dei 

mercati immobiliari e degli altri strumenti che compongono il Fondo, nonché all’evoluzione economico 

- finanziaria, politica – valutaria dei paesi nei quali gli investimenti sono effettuati 

Al fine di tutelarsi da tali rischi il fondo investirà in diversi settori/stati e farà ricorso ad operazioni a 

termine nonché ad indebitamento in valute estere. 

Principali eventi 

Si rimanda a quanto illustrato nella Relazione degli Amministratori. 

Gestione dei rischi 

Si rimanda a quanto illustrato nella Relazione degli Amministratori. 

Parte B – Le attività, le passività e il valore complessivo netto 

Sezione I – Criteri di valutazione 

I criteri di valutazione adottati sono qui di seguito riepilogati. 

Strumenti finanziari 

Per le partecipazioni di controllo detenute dal Fondo in società non quotate è stato adottato il 

seguente procedimento. 

Inizialmente si è adeguato il patrimonio netto civilistico di ciascuna società veicolo (società proprietarie 

degli immobili) applicando ai beni immobili ed ai diritti reali immobiliari risultanti dall’ultimo bilancio 

approvato il Valore di Mercato determinato dagli Esperti Indipendenti nel corso della corrente 

semestrale e di cui al sub paragrafo che segue. 

Le eventuali rivalutazioni o svalutazioni dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari hanno 

determinato un aumento o una diminuzione del patrimonio netto contabile della partecipata medesima 

(al netto dell’effetto fiscale). 

Successivamente il bilancio civilistico della società Lemu S.a. è stato rettificato per adeguare il costo 

storico delle società partecipate con il Valore di Patrimonio netto delle società veicolo sopra 

individuato, opportunamente convertito in euro (il bilancio delle società svedesi è in valuta). 

Infine il patrimonio netto contabile della società Lemu così individuato è stato attribuito alle società 

direttamente partecipate dal Fondo (Europa Immobiliare Jersey Finance e Phut Holding Ltd), 

conferendo a ciascuna un valore pari alla frazione di patrimonio netto di pertinenza. 

40

Immobili 


Il valore degli immobili corrisponde alle risultanze delle relazioni di stima redatte dall’Esperto 

Indipendente ai sensi dell’art. 14-bis, comma 4, della Legge 25/1/1994, n. 86 e dell’art. 17 titolo VI, 

del D.M. 24/5/1999 n. 228, nonché di quanto previsto dal Titolo V, Capitolo IV, Sezione II, Par. 2.5 

(“Criteri di valutazione dei beni immobili”) e 4 (“Esperti Indipendenti”) del Provvedimento della Banca 

d’Italia dell’8 maggio 2012. 

In conformità all’incarico conferito Cushman & Wakefield LLP ha effettuato la valutazione dei 

complessi immobiliari detenuti dal fondo al fine di determinare il valore di mercato dell’intero 

portafoglio alla data del 31 dicembre 2012, avvalendosi a tal fine di proprie strutture organizzative ed 

operative distribuite sul territorio dei paesi europei in cui si sono stati eseguiti gli investimenti. 

Gli immobili sono stati valutati in conformità ai RICS Valuation Standard (the Red Box) pubblicato da 

The Royal Institution of Chartered Surveyors, che definisce il Valore di Mercato come: 

“L’ammontare stimato a cui una proprietà dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data di 

valutazione, da un venditore e da un acquirente entrambi interessati alla transazione, a condizioni 

concorrenziali, dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo 

informato, con cautela e senza coercizioni”. 

Le valutazioni sono state condotte rispettando inoltre i principi del Provvedimento della Banca d’Italia 

dell’8 maggio 2012, Titolo V, secondo cui: 

“Il valore corrente di un immobile indica il prezzo al quale il cespite potrebbe essere ragionevolmente 

venduto alla data in cui è effettuata la valutazione, supponendo che la vendita avvenga in condizioni 

normali, cioè tali che: 

- il venditore non sia indotto da circostanze attinenti alla sua situazione economico-finanziaria a dover 

necessariamente realizzare l’operazione; 

- siano state espletate nel tempo ordinariamente richiesto le pratiche per commercializzare l’immobile, 

condurre le trattative e definire le condizioni del contratto; 

- i termini dell’operazione riflettano le condizioni esistenti nel mercato immobiliare del luogo in cui il 

cespite è ubicato al momento della valutazione; 

- l’acquirente non abbia per l’operazione uno specifico interesse legato a fattori non economicamente 

rilevanti per il mercato.” 

Le metodologie di valutazione adottate per ogni singolo immobile, tenuto conto nella scelta e 

nell’applicazione concreta delle specifiche caratteristiche del bene, sono (i) il metodo della 

capitalizzazione diretta (rapporto diretto tra reddito e tasso di capitalizzazione) in caso di allineamento 

del canone di locazione attuale con la stima del canone di mercato per durata residua dei contratti 

superiore a 6-8 anni o le derivazioni da tale metodo, in caso di livelli di canone superiori o inferiori al 

canone di mercato (ii) il metodo DCF (discounted cash flow o analisi dei flussi di cassa attualizzati) che 

considera il reddito generato dal contratto di locazione dell’immobile, i costi annui a carico della 

proprietà, i costi di opere di manutenzione straordinaria, il parziale o totale periodo di sfitto prima di 

una successiva messa a reddito a livelli di mercato e la vendita dell’immobile, una volta locato a 

canone di mercato, assumendo in genere un arco temporale di 10 anni (iii) il metodo residuale (o 

della trasformazione - differenza tra il valore di mercato del bene trasformato e la somma di tutte le 

spese necessarie per eseguire la trasformazione), utilizzato per immobili sfitti e suscettibili di 

ristrutturazione prima di essere nuovamente locati. 

41

Altre attività 


I crediti commerciali e le altre attività sono iscritti in base al presunto valore di realizzo. 

I crediti d’imposta e il credito iva sono iscritti al valore nominale e riflettono la posizione fiscale del 

Fondo. 

I ratei e risconti attivi sono stati contabilizzati in base al criterio della competenza temporale. 

Finanziamenti ricevuti 

I finanziamenti ricevuti sono esposti al loro valore nominale. 

Altre passività 

I ratei e risconti passivi sono stati contabilizzati in base al criterio della competenza temporale. 

Le altre passività sono state valutate al loro valore nominale. 

Costi e Ricavi 

I costi e i ricavi sono contabilizzati secondo il principio della competenza economica e dell’inerenza 

all’attività del Fondo e delle norme stabilite dal Regolamento del Fondo in materia di “Regime delle 

spese”. 

Sezione II – Le Attività 

Per le informazioni relative alle aree geografiche e ai settori economici verso cui sono impiegate le 

risorse del fondo, rinviamo a quanto indicato nella relazione sulla gestione. 

Non sono presenti a fine dell’esercizio 2012 strumenti finanziari diversi dalle partecipazioni. 

II.1 Strumenti finanziari non quotati 

Alla data del rendiconto non sono presenti strumenti finanziari non quotati ad eccezione delle 

partecipazioni nel Trust e nelle Società Immobiliari. 

Nel corso dell’esercizio si sono effettuati dei movimenti sulle partecipazioni. 

Le movimentazioni occorse alla società Phut Holding LTD si riferiscono alla vendita della società Tulip 

Property III B.V. ed al conseguente rimborso di capitale. 

La tabella che segue indica il controvalore in euro dei movimenti di capitale. 

Movimenti dell'esercizio 

Controvalore acquisti Controvalore vendite/rimborsi 

Partecipazioni di controllo 

Partnership House Unit Trust - 

Europa Immobiliare n.1 Jersey Finance Ltd - 

PHUT Holding Ltd 14.893.357,00 

Partecipazioni non di controllo 

Altri titoli di capitale 

Titoli di debito 

Parti di OICR 

42

Tavola A 

Scheda informativa relativa a partecipazioni in società non quotate 

Denominazione e sede delle società relative alle partecipazioni detenute dal Fondo: 


- Partnership House Unit Trust, 22 Grenville Street, St. Helier, Jersey, Channel Islands, JE4 

8PX. 

- Europa Immobiliare No. 1 Jersey Finance Limited, 22 Grenville Street, St Helier, Jersey JE4 

8PX, Channel Islands; 

- PHUT Holding Ltd, 22 Grenville Street, St Helier Jersey JE4 8PX, Channel Islands. 

A) Titoli nel portafoglio del Fondo: 

Titoli nel portafoglio del fondo Quantità 

% del totale titoli 

emessi 

Costo di 

acquisto 

Valore alla data 

del rendiconto 

1) titoli di capitale con diritto di voto 

Partnership House Unit Trust 27.324 99 27.040.242,40 18.972.674,92 

Europa Immobiliare n.1 Jersey Finance Ltd 22.640.986 100 91.216.800,75 64.372.046,00 


2) titoli di capitale senza diritto di voto 

3) obbligazioni convertibili in azioni dello stesso emittente 

4) obbligazioni cum warrant su azioni dello stesso emittente 

5) altri strumenti finanziari 

48.116.835 100 44.174.950,92 19.006.244,06 

B) Dati di bilancio dell’emittente: 

Dati patrimoniali 

Ultimo esercizio 

31.12.2012 

Esercizio 

precedente 

31.12.2011 

Secondo esercizio 

precedente 

31.12.2010 

1) totale attività 

2) partecipazioni 

36.340.142,14 35.487.552,97 31.384.979,38 

3) immobili 35.534.860,92 34.718.065,37 30.787.104,27 

4) indebitamento a breve termine 1.153.590,25 769.487,61 597.875,11 

5) indebitamento a medio/lungo termine 16.022.233,79 15.994.253,56 

6) patrimonio netto 

Inoltre, per le imprese diverse dalle società 

immobiliari: 

19.164.318,10 18.723.811,80 30.787.104,27 

– capitale circolante lordo 

– capitale circolante netto 

1.153.590,25 769.487,61 597.875,11 

– capitale fisso netto 35.534.860,92 34.718.065,37 30.787.104,27 

– posizione finanziaria netta - 1.153.590,25 - 769.487,61 - 597.875,11 

Dati reddituali 


31.12.2012 

Partnership House Unit Trust 

Partnership House Unit Trust 

Esercizio 

precedente 

31.12.2011 


precedente 

31.12.2010 

1) fatturato 2.242.538,90 2.184.928,77 2.121.976,18 

2) margine operativo lordo 2.232.607,52 1.724.287,08 2.109.029,33 

3) risultato operativo 2.173.074,38 1.664.779,12 2.061.857,68 

4) saldo proventi/oneri finanziari - 718.838,74 - 137.763,68 

1.463,84 

5) saldo proventi/oneri straordinari - 

- 

6) risultato prima delle imposte 1.437.323,86 1.527.015,44 1.947.143,77 

7) utile (perdita) netto 

8) ammortamenti dell’esercizio 

1.437.323,86 1.527.015,44 1.947.143,77 

Valore alla data 

del rend. prec. 

18.536.573,69 

75.763.557,97 

46.587.697,53 

43



31.12.2012 

Esercizio 

precedente 

31.12.2011 



precedente 

31.12.2010 

1) totale attività 59.357.282,00 92.507.692,00 95.109.141,00 

2) partecipazioni 15.666.502,00 16.680.885,00 18.155.552,00 

3) immobili - 

4) indebitamento a breve termine 9.679,00 

11.858,00 334.744,00 

5) indebitamento a medio/lungo termine - 



immobiliari: 

59.347.603,00 92.495.835,00 94.774.397,00 

– capitale circolante lordo 5.944.524,00 5.298.494,00 5.246.418,00 

– capitale circolante netto 5.934.845,00 5.286.637,00 4.911.674,00 

– capitale fisso netto - 

- 

– posizione finanziaria netta - 5.909.304,00 - 5.253.221,00 - 4.564.295,00 



31.12.2012 

Esercizio 

precedente 

31.12.2011 


precedente 

31.12.2010 

1) fatturato 6.102.473,00 4.932.700,00 9.857.429,00 



4) saldo proventi/oneri finanziari - 563,00 - 619,00 - 428,00 

5) saldo proventi/oneri straordinari - 34.224.870,00 

6) risultato prima delle imposte - 28.212.956,00 4.902.678,00 9.824.684,00 

7) utile (perdita) netto - 28.212.956,00 4.902.678,00 9.824.684,00 

8) ammortamenti dell’esercizio - 

- 



31.12.2012 


Esercizio 

precedente 

31.12.2011 


precedente 

31.12.2010 

1) totale attività 22.656.549,00 58.583.689,00 75.977.880,00 

2) partecipazioni 9.116.637,00 13.701.884,00 24.317.655,00 

3) immobili - 

- 

4) indebitamento a breve termine 8.662,00 

6.138,00 76.635,00 

5) indebitamento a medio/lungo termine - 



immobiliari: 

22.647.887,00 58.577.551,00 75.901.246,00 

– capitale circolante lordo 450.269,00 481.957,00 1.890.843,00 

– capitale circolante netto 441.607,00 475.819,00 1.814.208,00 

– capitale fisso netto - 

- 

- 

– posizione finanziaria netta 239.970,00 195.882,00 1.690.625,00 


Europa Immobiliare n.1 Jersey Finance Ltd 

Europa Immobiliare n.1 Jersey Finance Ltd 


31.12.2012 


Esercizio 

precedente 

31.12.2011 


precedente 

31.12.2010 

1) fatturato 2.783.140,00 2.215.740,00 4.024.660,00 



4) saldo proventi/oneri finanziari - 476,00 - 604,00 - 388,00 

5) saldo proventi/oneri straordinari - 20.277.644,00 

10.366,00 88.042,00 

6) risultato prima delle imposte - 17.636.096,00 2.188.562,00 4.083.174,00 

7) utile (perdita) netto 

8) ammortamenti dell’esercizio 

- 17.636.096,00 2.188.562,00 4.083.174,00 

44


Di seguito la tabella che evidenzia lo scostamento fra i bilanci civilistici delle società direttamente 

partecipate dal Fondo ed il valore di patrimonio netto conseguente alla rivalutazione delle società con 

il Valore di Mercato degli immobili determinato dagli esperti indipendenti. 

% 

partecipazione 

Partnership House unit Trust 99 

Europa Immobiliare n.1 Jersey Finance Ltd 100 

PHUT Holding Ltd 100 

Valore di Mercato 

delle società 

partecipate 

18.972.674,92 

64.372.046,00 

19.006.244,06 

102.350.964,98 

Patrimonio Netto 

di spettanza 

Bilanci civilistici 

18.972.674,92 

59.347.603,00 

22.647.887,00 - 

100.968.164,92 

Delta 

- 

5.024.443,00 

3.641.642,94 

1.382.800,06 

Nella società Partnership House Unit Trust il Valore dell’immobile (nel bilancio civilistico) è espresso a 

Valore di Mercato, così come da ultima valutazione resa dagli esperti indipendenti e per tali ragioni 

non si rilevano differenze. 

Per completezza d’informazione si segnala che nel 2012 le società Tulip I e Tulip II (di cui al paragrafo 

1.5) sono state oggetto di operazioni di svalutazione dell’importo rispettivamente pari a Euro 14,82 

Milioni e Euro 26,3 Milioni. La svalutazione si è resa necessaria alla luce dell’andamento del mercato 

immobiliare olandese e della minusvalenza maturata dalla data d’acquisto. 

Tali svalutazioni hanno determinato un allineamento dei Valori Civilistici delle corrispondenti 

partecipazioni detenute dalle società Lemu S.a., Europa Immobiliare Jersey Finance Ltd e Phut Holding 

Ltd con i Valori di Mercato delle medesime (impairment), per cui la differenza fra il Patrimonio Netto di 

spettanza dei bilanci civilistici ed il Valore di Mercato al 31 dicembre 2012 (€ + 1,38 Milioni) si è 

ridotta rispetto a quanto riscontrato lo scorso anno (€ - 28,72 Milioni). 

C) Criteri e parametri utilizzati per la valutazione: 

Partnership House Unit Trust: 

- per determinare una corretta valutazione dell’immobile detenuto dal Trust, si è utilizzata la 

valutazione con il metodo reddituale dei flussi di cassa attualizzati (DCF) predisposta dall’esperto 

indipendente. 

- il cambio Euro/GBP utilizzato al 31 dicembre 2012 è pari a 0,8161. 

Europa Immobiliare No. 1 Jersey Finance Limited: 

La valutazione delle partecipazioni detenute è stata determinata attribuendo un valore pari alla 

frazione di patrimonio netto di pertinenza. 

PHUT Holding Ltd: 

La valutazione delle partecipazioni detenute è stata determinata attribuendo un valore pari alla 

frazione di patrimonio netto di pertinenza. 

D) Elenco dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari detenuti dalle società immobiliari 

controllate 


Invensys House, Carlisle Place, London SW1, 1BX. 

45


La società detiene il 58,26% di Lemu S.A. 


La Società detiene l’1% di Partnership House Trust ed il 41,74% di Lemu SA. 


La società Lemu S.A. partecipa al 100% alcuni veicoli societari che hanno la proprietà diretta dei 

seguenti beni immobili: 

- Centri commerciali – Gavle, Saltsjöbaden e Koping - Svezia 

- Complessi ad uso terziario e direzionale – Almere, Amstelveen – Olanda. 

E) Descrizione delle operazioni 


- Il Trust, finalizzato alla gestione di Asset Immobiliari, è finanziato al 52,8% da capitale di terzi ed al 

47,2% da capitale proprio. 


- La Società è finalizzata alla partecipazione in Società immobiliari ed è posseduta e finanziata 

interamente dal Fondo Europa Immobiliare N 1. 


- La Società è finalizzata alla partecipazione in Società immobiliari ed è posseduta e finanziata 

interamente dal Fondo Europa Immobiliare N 1. 

II.2 Strumenti finanziari quotati 

Nel corso dell’esercizio non sono presenti strumenti finanziari quotati. 

II.3 Strumenti finanziari derivati 

Alla data del Rendiconto nel Portafoglio del Fondo non sono presenti Strumenti finanziari derivati che 

danno origine a posizioni creditorie. 

II.4 Beni Immobili e Diritti Reali Immobiliari 

Per la composizione degli immobili di proprietà del Fondo si rimanda alla Tabella C – Elenco dei beni 

immobili e diritti immobiliari detenuti dal Fondo, riportata nell’Allegato 1. 

In data 29 luglio 2009 era stata versata una caparra confirmatoria di € 25.000.000 come acconto 

sull’acquisto dell’immobile di Piazza Navigatori a Roma già descritta nella Relazione degli 

Amministratori. 

46


Come da provvedimento Banca d’Italia dell’ 8 maggio 2012 si allega la seguente tabella riportante le 

informazioni sulla redditività degli stessi: 

Fasce di scadenza contratti di locazione o 

data di revisione canoni 

Valore dei beni immobili Locazione non finanziaria 

Importo dei canoni 

Locazione finanziaria Importo totale % 

Fino a 1 anno - 

- 

Da oltre 1 a 3 anni 42.010.000,00 

3.627.743,84 

- 

3.627.743,84 26,06% 

Da oltre 3 a 5 anni 42.820.000,00 

3.643.921,56 

- 

3.643.921,56 26,56% 

Da oltre 5 a 7 anni 28.100.000,00 

2.557.665,00 

- 

2.557.665,00 17,43% 

Da oltre 7 a 9 anni - 

- 

0,00% 

Oltre 9 anni 48.270.150,72 

3.492.995,86 

- 

3.492.995,86 29,94% 

A) Totale beni immobili locati 161.200.150,72 

13.322.326,26 

- 

13.322.326,26 100,00% 

B) Totale beni immobili non locati 13.230.000,00 

- 

- 

Il valore di mercato degli immobili è stato suddiviso tenendo conto delle fasce di scadenza dei 

contratti di locazione attivi di ciascun immobile. 

Di seguito si forniscono le informazioni inerenti i disinvestimenti effettuati dal fondo: 

Tavola B 

Prospetto dei cespiti disinvestiti dal Fondo 

(dall’avvio operativo alla data del rendiconto) 

Cespiti disinvestiti Superficie Data 

Via Cardano, 10 - Milano 14.603 

Via Veneziani, 56 - Roma 29.468 

Koblenz - Germania 4.607 

MGMF Limburg - Belgio 26.822 

Eindhoven 19.903 

Costo di 

acquisto 

29.06.05 66.428.687 

29.06.05 44.134.284 

30.12.05 17.261.462 

13.06.07 13.981.969 

22.06.07 19.325.000 

Totale al 31.12.2012 161.131.402 

Ultima 

valutazione 

(1) 

65.800.000 

43.500.000 

18.500.000 

14.220.000 

13.450.000 

155.470.000 

Data 

Ricavo di vendita 

(2) 

19.12.06 72.280.000 

19.12.06 50.070.000 

30.09.08 19.000.000 

01.07.11 14.007.000 

26.10.12 14.893.357 

155.357.000 

Proventi 

generati 

(3) 

3.037.025 

4.527.667 

2.802.546 

1.573.823 

5.318.102 

11.941.061 

Oneri 

sostenuti 

(4) 

295.675 

141.168 

3.317.126 

- 

- 

3.753.969 

Risultato 

dell'investimento 

(1) - valore desunto dalla stima degli Esperti indipendenti fornita in sede di ultima valutazione semestrale prima della vendita 

(2) - per MGMF Limburg il ricavo indicato rappresenta il flusso finanziario derivante dalla rimborso di capitale da Phut Holding LTD e Europa Immobiliare Jersey Finance 

conseguente alla vendita dell'immobile. 

(3) - proventi generati dalle locazioni e dal recupero di costi sostenuti sull'immobile e riaddebitati sull'acquirente. 

Nel caso di MGMF Limburg e dell'immobile di Eindhoven l'importo rappresenta il flusso finanziario corrisposto dalla società a Lemu S.A. a titolo di 

interessi intercompany e di dividendi maurati. 

(4) - oneri sostenuti per la gestione dell'immobile 

II.5 Crediti 

Acquisto Realizzo 

Nel corso dell’esercizio non sono stati effettuati investimenti in crediti. 

II.6. Depositi Bancari 

Nel corso dell’esercizio non sono state poste in essere operazioni di deposito bancario. 

II.7 Altri Beni 

Nel corso dell’esercizio il Fondo non ha investito in altri beni. 

9.221.350 

10.322.215 

1.223.958 

1.598.854 

886.459 

22.366.377 

47

II.8 Posizione netta di liquidità 

La voce è rappresentata dalla tabella che segue: 

Liquidità disponibile 2.432.682 

Liquidità da ricevere per operazioni da regolare 89.088.393 

Liquidità impegnata per operazioni da regolare (89.088.393) 

TOTALE 2.432.682 


L'importo di € 2.432.682 relativo alla liquidità disponibile corrisponde per € 2.127.272 al controvalore 

del conto corrente ordinario e per € 15 al controvalore in euro dei conti multicurrency aperti presso la 

banca depositaria Istituto Centrale delle Banche Popolari Italiane; per € 37.353 ai saldi dei conti 

correnti aperti presso Sparkasse in Germania ai fini della gestione dell’mmobile sito in Gelsenkirchen; 

per € 268.042 al saldo del conto corrente aperto presso Barclays in Regno Unito come conto 

d’appoggio per il mutuo di Nationwide. 

La liquidità da ricevere è relativa alle operazioni di vendita a termine con scadenza nel gennaio 2013 

per Euro 89.088.393 (la cui contropartita di divisa è espressa nella liquidità impegnata per operazioni 

da regolare). 

II.9 Altre Attività 

Di seguito si fornisce il dettaglio della voce “Altre Attività”: 

ALTRE ATTIVITA' Importo Importo 

G1. Crediti per P.C.T attivi e operazioni assimilate 

G2. Ratei e risconti attivi 660.867 

- Ratei attivi su canoni di locazione 166.973 

- Ratei attivi su c/c 407 

- Ratei attivi plusvalenze forward 29.589 

- Risconti attivi su assicurazioni 35.666 

- Risconti attivi diversi 142.689 

- Risconti attivi su oneri finanziari 285.543 

G3. Risparmio di imposta 

G4. Altre 27.078.303 

- Crediti Commerciali 1.274.859 

- Crediti diversi 31.225 

- Crediti per collateral 300.000 

- Crediti per caparre c/acquisto immobili 25.000.000 

- Crediti per dividendi su partecipazioni 386.661 

- Erario c/Iva italia a credito 45.290 

- Erario c/Iva estero a credito 40.268 

Totale altre attività 

27.739.170 

I ratei attivi sui canoni di locazione sono relativi a canoni di competenza dell’esercizio che saranno 

fatturati nel 2013. 

I ratei attivi su c/c sono relativi agli interessi sulla liquidità maturati e non ancora incassati. 

48


I ratei attivi sulle plusvalenze dei forward sono relativi alla stima positiva delle operazioni di copertura 

di sterline che scadranno nel gennaio 2013 attualizzate al cambio forward del 31 dicembre 2012 

(0,812629). 

I risconti attivi su assicurazioni si riferiscono al risconto delle polizze assicurative pagate nel corso 

dell’esercizio e di competenza del 2013. 

I risconti attivi diversi sono relativi a spese correlate alla quotazione del fondo fatturate nell’anno ma 

di competenza anche degli esercizi successivi per € 30.312 e al risconto sull’imposta sostitutiva legata 

al finanziamento con la Banca Carige S.p.A. per € 112.377. 

I risconti attivi su oneri finanziari si riferiscono per € 82.122 alle up front fee e per € 203.421 alle 

commissioni sostenute all’accensione dei finanziamenti suddivise per la durata temporale degli stessi. 

Le altre attività sono così composte: 

• I crediti commerciali pari ad € 1.274.858 sono relativi alle locazioni fatturate alla fine del periodo 

di riferimento e non ancora incassate. 

• I crediti diversi pari a € 31.225 sono riferiti agli interessi sul ritardato pagamento da parte 

dell’erario relativo ad un rimborso Iva richiesto nell’anno 2008; questo credito è stato 

parzialmente riscosso nel gennaio 2011. 

• I crediti per collateral pari a € 300.000 sono relativi all’anticipo versato a Morgan Stanley per le 

operazioni di copertura di divisa, quale garanzia sull’esposizione della minusvalenza non 

realizzata al 31 dicembre 2012. 

• I crediti per caparre pari a € 25.000.000 sono relativi alla caparra versata per l’acquisto 

dell’immobile di Piazza Navigatori a Roma già descritto nella Relazione degli Amministratori. 

• I crediti per dividendi su partecipazioni pari a 386.661 (gbp 315.553,90 al cambio del 31 

dicembre 2012 gbpeur 0,8161) sono relativi al dividendo del IV° trimestre 2012 distribuito dalla 

società Partnership House Trust e incassati dal Fondo a gennaio 2013. 

Sezione III – Le Passività 

Finanziamenti Ricevuti 

Il debito al 31 dicembre 2012 ammonta a € 129.787.329 ed è relativo a finanziamenti ipotecari per € 

48.550.000, alla linea di credito erogata da Banca Carige per € 69.076.742 e al finanziamento 

ipotecario da Nationwide per € 12.160.587. Per quanto riguarda quest’ultimo, nell’ottobre 2011 la SGR 

ha contratto un finanziamento con Nationwide Building Society in valuta estera. L’importo complessivo 

di GBP 23.500.000 contempla una linea di debito verso Partnership House Unit Trust per un importo di 

GBP 13.360.000 ed una verso il Fondo pari a GBP 10.140.000. Nella tabella sotto-riportata il 

finanziamento del Fondo è stato espresso in Euro utilizzando il tasso di cambio eurgbp 0,8161 del 31 

dicembre 2012. 

La tabella seguente riepiloga le caratteristiche dei finanziamenti su esposti: 

49

Controparte 

% sul 

totale 

Ca.Ri.GE. 98.000.000 

ING REAL ESTATE FINANCE 48.550.000 

NATIONWIDE 12.160.587 


Importo Erogato Importo Residuo Durata anni Forma tecnica Garanzie rilasciate 

158.710.587 

69.076.742 

48.550.000 

12.160.587 

129.787.329 

2 anni Apertura di credito Ipoteca su immobili italiani 

2 anni Mutuo Ipotecario 

anni Mutuo Ipotecario 

Ipoteca sui seguenti immobili: 

- Gelsenkirchen: Euro 21.750.000 

- Almere: Euro 15.350.000 

- Amstelveen: Euro 11.450.000 

Ipoteca su: 

-immobile inglese di Croydon; 

-quote di Partnership House 

Pegno sulle polizze assicurative e 

cessione dei crediti rivenienti dagli 

immobili 

Pronti contro termine passivi, operazioni assimilate e operazioni di prestito titoli 

Nel corso del periodo non sono state poste in essere operazioni di pronti contro termine passive e 

assimilate e operazioni di prestito titoli. 


Alla data del Rendiconto, nel portafoglio del Fondo non sono presenti strumenti finanziari derivati che 

danno origine a posizioni debitorie. 

Debiti verso i partecipanti 

Alla data del Rendiconto non sono presenti debiti verso partecipanti. 

Altre Passività 

Di seguito si fornisce il dettaglio della voce “Altre passività”: 

50

ALTRE PASSIVITA' Importo Importo 

M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati 

M2. Debiti di imposta 10.706 


- Erario c/ ritenute da versare 10.706 

M3. Ratei e risconti passivi 1.300.438 

- Risconti passivi su canoni di locazione 215.853 

- Ratei passivi per interessi su finanziamenti e spese bancarie 94.578 

- Ratei passivi per minusvalenze su forward 990.007 

M4. Altre 1.546.397 

- Debiti commerciali 266.226 

- Fatture da ricevere 332.927 

- Iva Uk a debito 20.695 

- Debiti per imposte estere 876.126 

- Anticipi da terzi 50.424 

Totale altre passività 

2.857.541 

I risconti passivi pari a € 215.853 sono relativi al risconto dei canoni di locazione fatturati nell’anno ma 

di competenza del prossimo esercizio. 

I ratei passivi per interessi sono relativi prevalentemente agli interessi sul finanziamento stipulato con 

ING di competenza dell’esercizio per € 959 e per € 93.574 relativi al finanziamento stipulato con 

Nationwide che saranno liquidati a gennaio 2013. 

I ratei attivi sulle plusvalenze dei forward sono relativi alla stima positiva delle operazioni di copertura 

di corone svedesi che scadranno nel gennaio 2013 attualizzate al cambio forward del 31 gennaio 2013 

(8,584684). 

Le altre passività sono così composte: 

• Debiti verso fornitori per € 266.226, relativi a fatture ricevute e non ancora pagate. 

• Debiti per fatture da ricevere relativi principalmente a: 

Spese per la redazione del rendiconto e quotazione del fondo per € 9.508; 

Consulenze legali e professionali per € 197.093; 

Spese di property management sugli immobili € 19.246; 

Spese di revisione per € 3.412; 

Spese per valutazione immobili per € 35.500; 

Spese per vigilanza sugli immobili per € 1.705; 

Spese per assistenze tecniche per € 66.463. 

• Debiti per imposte su immobili esteri pari a € 876.126 sono relativi agli accantonamenti sulle 

imposte calcolate sui redditi degli immobili esteri (Regno Unito e Germania) al netto degli 

acconti versati nell’esercizio. 

• Anticipi da terzi pari a € 50.424 per le spese di proprietà dell’immobile sito a Croydon. 

51

Sezione IV – Il valore complessivo netto 


Le quote del Fondo al 31 dicembre 2012 ammontano a n. 113.398. 

La società Vegagest Immobiliare SGR S.p.A. possiede n. 2.225 quote depositate presso la Cassa di 

Risparmio di Ferrara, di cui 2.224 trasferite nel corso del 2009 dalla società Vegagest SGR S.p.A. in 

seguito al conferimento di ramo d’azienda. 

S’illustrano qui di seguito le componenti che hanno determinato la variazione del valore complessivo 

del Fondo tra l’avvio dell’operatività e la data del presente Rendiconto: 

Importo 

IMPORTO INIZIALE DEL FONDO 283.495.000 

TOTALE VERSAMENTI EFFETTUATI 283.495.000 

A1. Risultato complessivo della gestione partecipazioni (3.587.791) 

A2. Risultato complessivo della gestione altri strumenti finanziari 5.149.573 

B. Risultato complessivo della gestione beni immobili 34.968.709 

in percentuale dei 

versamenti 

effettuati 

100,000% 

-1,266% 

1,816% 

12,335% 

C. Risultato complessivo della gestione dei crediti 

D. Interessi attivi e proventi assimilati complessivi su depositi bancari 1.297.828 0,458% 

E. Risultato complessivo della gestione degli altri beni 

F. Risultato complessivo della gestione cambi (9.717.267) 

G. Risultato complessivo delle altre operazioni di gestione 4.480 

H. Oneri finanziari complessivi (36.943.780) 

I. Oneri di gestione complessivi (55.845.033) 

L. Altri ricavi e oneri complessivi 5.154.702 

M. Imposte complessive 

VALORE TOTALE PRODOTTO DALLA GESTIONE (59.518.579) 

RIMBORSI DI QUOTE EFFETTUATI 

PROVENTI COMPLESSIVI DISTRIBUITI 49.668.324 

VALORE COMPLESSIVO NETTO AL 31 DICEMBRE 2012 

TOTALE IMPORTI DA RICHIAMARE 

174.308.097 

TASSO INTERNO DI RENDIMENTO ALLA DATA DEL RENDICONTO -3,25% 

Sezione V – Altri dati patrimoniali 

-3,428% 

0,002% 

-13,032% 

-19,699% 

1,818% 

-20,995% 

17,520% 

61,485% 

1) Alla data del Rendiconto il Fondo non ha assunto impegni a fronte di strumenti finanziari 

derivati. Il Fondo ha assunto impegni a fronte di operazioni a termine in cambi quali sterline e 

corone svedesi. 

2) Alla data del rendiconto non esistono attività o passività nei confronti di altre società del gruppo. 

3) Le attività e/o passività denominate in valute diverse dall’Euro o beni immobili situati in Paesi 

diversi da quelli dell'Unione Europea sono evidenziate dalla tabella che segue: 

ATTIVITÀ PASSIVITÀ 

Immobili Partecipazioni Altre attività Totale 

Finanziamenti 

ricevuti Altre passività Totale 

Euro 146.860.000 83.378.290 29.921.312 260.159.602 (117.626.742) 

Sterlina Inglese 27.570.151 

18.972.675 

250.540 

46.793.366 

(12.160.587) 

Totale 174.430.151 102.350.965 30.171.852 306.952.967 (129.787.329) 

(2.345.981) 

(511.560) 

(2.857.541) 

(119.972.723) 

- 

(12.672.147) 

(132.644.870) 

52


4) Alla data del Rendiconto risultano in essere garanzie a favore del Fondo sugli immobili italiani 

per € 605.000, relativamente all’immobile di Via Bisceglie - Milano. 

5) A garanzia dei debiti assunti dal Fondo sono state iscritte ipoteche sugli immobili meglio 

dettagliate nella tabella relativa ai finanziamenti. 

Parte C – Il risultato economico dell’esercizio 

Sezione I – Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti finanziari 

A. PARTECIPAZIONI IN SOCIETA' NON QUOTATE 

Utile/Perdita 

da realizzi 

di cui: per 

variazioni di 

tasso di 

cambio 

Plus/ 

minusvalenze 

1. di controllo (23.643.507) 

2. non di controllo 

B. STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI 

1. altri titoli di capitale 

2. titoli di debito 

3. parti di OICR 

C. STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI 

1. titoli di debito 

2. titoli di capitale 

3. parti di OICR 

Sezione II – Beni immobili 

Risultato economico dell’esercizio su strumenti finanziari 

di cui: per 

variazioni di 

tasso di 

cambio 

436.101 

Nel corso del periodo si è avuto un risultato economico delle operazioni aventi ad oggetto beni 

immobili, così composto: 

Immobili 

residenziali 

Immobili 

Commerciali 

1. PROVENTI 14.639.442 

1.1 canoni di locazione non finanziaria 

1.2 canoni di locazione finanziaria 12.927.568 

1.3 altri proventi 1.711.874 

2. UTILE/PERDITA DA REALIZZI 

2.1 beni immobili 

2.2 diritti reali immobiliari 

3. PLUSVALENZE/MINUSVALENZE (23.733.336) 

3.1 beni immobili (23.733.336) 

3.2 diritti reali immobiliari 

4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI (4.853.807) 

5. AMMORTAMENTI 

Risultato economico dell’esercizio su beni immobili 

TOTALE (13.947.701) 

Immobili 

Industriali 

Terreni Altri Totale 

733.899 

733.899 

(1.680.000) 

(1.680.000) 

(73.844) 

(1.019.945) 

15.373.341 

13.661.467 

1.711.874 

(25.413.336) 

- 

(25.413.336) 

(4.927.651) 

(14.967.646) 

53


Le minusvalenze sui beni immobili derivano dalla differenza tra il valore degli immobili alla data del 

rendiconto precedente incrementato dei costi capitalizzati nell’esercizio e il valore di perizia degli 

esperti indipendenti al 31 dicembre 2012. 

Gli oneri per la gestione dei beni immobili sono riferiti ai costi di gestione degli immobili a carico della 

proprietà. 

Gli altri oneri di gestione degli immobili sono costituiti da tasse e imposte catastali sugli immobili 

italiani per € 1.258.679 e sugli immobili esteri per € 1.613.627, da spese di assicurazione per € 

147.323, da spese di proprietà e manutenzione per € 1.623.908, da spese per consulenze varie per € 

171.291 e da provvigioni di property per € 112.821. 

Sezione III – Crediti 

Nel corso del periodo in esame non sono state poste in essere operazioni aventi ad oggetto crediti. 

Sezione IV – Depositi bancari 

Nel corso del periodo in esame non sono state poste in essere operazioni aventi ad oggetto depositi 

bancari. 

Sezione V – Altri beni 

Nel corso del periodo in esame non sono state poste in essere operazioni aventi ad oggetto altri beni. 

54

Sezione VI – Altre operazioni di gestione e oneri finanziari 


Nel corso del periodo in esame sono state poste in essere operazioni in cambi, il cui risultato è 

evidenziato nella tabella che segue: 

OPERAZIONI DI COPERTURA Risultati realizzati Risultati non realizzati 

Operazioni a termine (3.200.095) 

Strumenti finanziari derivati su tassi di cambio 

- Futures su valute e altri contratti simili 

- Opzioni su tassi di cambio e altri contratti simili 

- Swaps e altri contratti simili 

OPERAZIONI NON DI COPERTURA 

Operazioni a termine 

Strumenti finanziari derivati su tassi di cambio non 

aventi finalità di copertura 

- Futures su valute e altri contratti simili 

- Opzioni su tassi di cambio e altri contratti simili 

- Swaps e altri contratti simili 

LIQUIDITA’ (278.219) 

(960.418) 

Gli oneri finanziari riferiti ai finanziamenti ipotecari sono pari a 3.204.259, così suddivisi: interessi 

passivi su finanziamenti con la banca ING pari a € 630.515, interessi passivi maturati sulla linea di 

credito aperta presso Banca Carige S.p.A. di competenza del periodo di riferimento per € 2.008.270 e 

interessi passivi su finanziamenti con la banca Nationwide pari a € 565.473. 

Gli altri altri oneri finanziari sono pari a € 421.682, di cui € 421.545 per commissioni e imposte 

sostitutive sui finanziamenti ed € 137 per interessi passivi sui conti correnti. 

D.L. BERSANI 

Il Decreto Legge 4 luglio 2006, n. 223 (Decreto Bersani) convertito in Legge 4 agosto 2006, n. 248, ha 

revisionato il regime fiscale delle cessioni e delle locazioni immobiliari. 

Tra le principali modifiche introdotte vi è il regime di esenzione I.V.A. ed assoggettamento ad imposta 

di registro per le transazioni di unità immobiliari ad uso residenziale. 

Il passaggio ad esenzione I.V.A. delle cessioni di unità immobiliari delle cessioni di unità immobiliari 

ad uso residenziale ha comportato una limitazione nel diritto alla detrazione dell’I.V.A. assolta sugli 

acquisti di beni e servizi. 

Con riferimento specifico alle cessioni di immobili strumentali, è stata disposta una riduzione delle 

imposte ipotecarie e catastali dal 4% al 2% qualora i fondi immobiliari chiusi siano parte della 

compravendita. 

Invece, in relazione alle locazioni immobiliari i contratti già soggetti ad imposta sul valore aggiunto 

sono stati obbligatoriamente registrati. 

- 

55

Sezione VII – Oneri di gestione 

Gli oneri di gestione si compongono delle voci riportate nella tabella sottostante: 

ONERI DI GESTIONE 

Importo 

(migliaia di 

Euro) 

1) Provvigioni di gestione 5.566 

provvigioni di base 5.566 

provvigioni di incentivo 

2) TER degli OICR in cui il fondo 

investe 

3) Compenso della banca depositaria 219 

- di cui eventuale compenso per 

il calcolo del valore della quota 

4) Spese di revisione del Fondo 7 

5) Oneri per la valutazione delle 

partecipazioni, dei beni immobili 

e dei diritti reali immobiliari facenti 71 

parte del fondo 

6) Compenso spettante agli 

esperti indipendenti 

7) Oneri di gestione degli immobili 4.928 

8) Spese legali e giudiziarie 320 

9) Spese di pubblicazione del 

valore della quota ed eventuale 

pubblicazione del prospetto 44 

informativo 

10) Altri oneri gravanti sul fondo 92 

contributo Consob 4 

spese bancarie 5 

spese per consulenze varie 44 

altro 

TOTAL EXPENSE RATIO (TER) 

40 

(SOMMA DA 1 A 10) 11.247 

11) Oneri di negoziazione di 

strumenti finanziari 

12) Oneri finanziari per i debiti 

assunti dal fondo 3.626 

13)Oneri fiscali di pertinenza del 

fondo 

TOTALE SPESE 14.873 

(SOMMA DA 1A 13) 

Importi complessivamente corrisposti 

% sul valore 

complessivo % sul valore 

netto (*) attività 

2,886% 1,813% 

2,886% 1,813% 

0,114% 0,071% 

0,004% 

0,037% 0,023% 

2,555% 1,605% 

0,166% 

0,023% 

0,047% 

0,002% 

0,002% 

0,023% 

0,020% 

5,832% 

7,712% 

% sul valore del 

finanziamento 

2,794% 

Importo 

(migliaia di 

Euro) 


Importi corrisposti a soggetti del gruppo di appartenenza 

della SGR 

% sul valore 

complessivo 

netto (*) 

% sul 

valore 

attività 

% sul valore 

del 

finanziamento 

Il compenso spettante alla Società di Gestione è rappresentato da una commissione di gestione 

calcolata trimestralmente sulla base di un’aliquota percentuale pari all’1,50% su base annua del Valore 

delle Attività del Fondo quale risultante dall’ultimo rendiconto annuale approvato al netto delle 

plusvalenze non realizzate sugli immobili e sulle partecipazioni; detta provvigione è prelevata con 

cadenza trimestrale dalle disponibilità del Fondo l’ultimo giorno lavorativo di ciascun trimestre solare. 

Il compenso della Banca Depositaria (Istituto Centrale Banche Popolari Italiane) è costituito da una 

commissione unica sia per lo svolgimento dei controlli previsti dalla normativa pro tempore vigente, 

sia per la custodia ed amministrazione degli strumenti finanziari e della liquidità, pari allo 0,10% su 

base annua, calcolata del Valore delle Attività del Fondo quale risultante dall’ultimo rendiconto annuale 

approvato al netto delle plusvalenze non realizzate sugli immobili e sulle partecipazioni; detta 

provvigione è prelevata con cadenza trimestrale dalle disponibilità del Fondo l’ultimo giorno lavorativo 

di ciascun trimestre solare. 

56


Le spese di revisione del Fondo sono costituite dal compenso riconosciuto alla società di revisione per 

la certificazione del rendiconto in commento. 

Gli oneri per la valutazione dei beni immobili sono costituiti dai compensi riconosciuti agli esperti 

indipendenti per la valutazione periodica degli immobili del Fondo ai fini del calcolo del valore 

complessivo netto dello stesso. 

Sezione VIII – Altri ricavi ed oneri 

L1. Interessi attivi su disponibilità liquide 4.558 

L2. Altri Ricavi 713 

L3. Altri Oneri (5.438) 

TOTALE (167) 

La voce interessi attivi è relativa alla remunerazione dei conti correnti ordinari. 

La voce altri ricavi è composta principalmente da interessi attivi di mora su canoni di locazione 

percepiti dopo la scadenza delle fatture per € 553 e interessi attivi sul deposito presso controparti con 

cui sono state stipulate le operazioni di copertura della divisa per € 150. 

La voce altri oneri è composta essenzialmente da spese bancarie. 

Sezione IX – Imposte 

Il regime fiscale introdotto dal Decreto Legge 351/01, stabilisce che i fondi immobiliari non sono 

soggetti passivi delle imposte sui redditi e dell'IRAP. I redditi di capitale percepiti dal fondo sono, 

tranne alcune eccezioni, percepiti al lordo delle ritenute o delle imposte sostitutive applicabili in via 

ordinaria. 

Parte D – Altre informazioni 

Copertura rischi di cambio 

Tipo operazione Divisa Importo in Euro Importo in Valuta N° operazioni 

Tipo operazione Divisa Importo in Euro Importo in Valuta N° operazioni 

Vendita divisa 

a termine 


a termine 

Operazioni stipulate e chiuse in corso dell'esercizio 


a termine Sterlina Inglese 366.308.969 


a termine Corona Svedese 509.408.532 

Operazioni in essere a fine esercizio 

Sterlina Inglese 36.331.517 

Corona Svedese 52.756.876 

296.750.000 

4.456.000.000 

29.500.000 

461.400.000 

29 

30 

3 

3 

57


Il Fondo ha posto in essere nell’esercizio operazioni di copertura in Corone Svedesi pur non detenendo 

in portafoglio investimenti diretti in tale divisa; il Fondo infatti detiene partecipazioni in società che 

indirettamente investono in immobili situati in Svezia. 

Estratto relazioni di stima degli Esperti Indipendenti 

Sulla base di quanto premesso il “Valore Corrente” o “Valore di Mercato” dei beni immobili in cui è 

investito il patrimonio del Fondo, sia direttamente che tramite partecipazioni, è da esprimersi come 

segue: 

Immobili “Area Euro”: Euro 178.770.000 

(centosettantottomilionisettecentosettantamila/00 Euro). 

Immobili “Svezia”: Sek 432.000.000 

(quattrocentotrentaduemilioni/00 Sek). 

Immobili “UK”: Sterline 51.500.000 

(cinquantunmilacinquecento/00 Sterline). 

Di seguito si forniscono le informazioni inerenti il “Valore di mercato” degli immobili detenuti 

direttamente dal Fondo alla data del presente Rendiconto. 

Numero 

Descrizione e ubicazione Destinazione d'uso prevalente 

PIEMONTE 

1 Caserma di Rivoli, Torino 

LOMBARDIA 

Caserma 3.945 3.720.000 

2 Levate (BG) - Via Dossi Logistica 43.355 13.230.000 

3 Liscate - Mora di Liscate (MI) S.P. Cerca, 39 Logistica 45.267 28.100.000 

4 Milano - Via Bisceglie, 71-73-75 Terziario 13.730 28.400.000 

5 Milano- Via Lope de Vega 

LAZIO 

Residenza Sanitaria Assistenziale 6.371 14.420.000 

6 Casal del Marmo, Roma Via Arola, 55 

CAMPANIA 

Centro commerciale 30.663 20.700.000 

7 Caserma di Sala Consilina, Salerno 

INGHILTERRA 

Caserma 4.096 3.900.000 

8 Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj 

GERMANIA 

Leisure Park 15.169 27.570.151 

9 Gelsenkirchen, Bahnhofstrasse 55-65 45879 Terziario 19.607 34.390.000 

TOTALI 174.430.151 

Operazioni di conferimento, acquisto o cessione 

Superficie lorda 

Valore al 

31.12.2012 

Per i dettagli relativi alle operazioni di acquisto e di cessione si rimanda a quanto descritto nella parte 

A della presente Nota Integrativa. 

Soft commission 

La società di gestione non percepisce per l’attività di gestione svolta proventi diversi dalle commissioni 

di gestione riconosciutele dagli OICR gestiti (ad es. soft commission 1 ). 

Finanziamenti ricevuti 

Non sono stati accesi finanziamenti finalizzati al rimborso anticipato di quote. 

1 Non si considerano tali, infatti, i riaddebiti delle spese vive effettuate dalla SGR quali i costi per l’attività di property 

management. 

58

Allegato 1 

Tavola C 

Elenco dei beni immobili e dei diritti immobiliari detenuti dal Fondo 

Numero 

Descrizione e ubicazione 

Destinazione d'uso prevalente 

Anno di costruzione 

Superficie lorda 

Redditività dei beni locati 

Canone per m2 Tipo Contratto Scadenza contratto Locatario 

FFoonnddoo EEuurrooppaa IImmmmoobbiilliiaarree NN..11 

Costo Ipoteche 

PIEMONTE 

1 Caserma di Rivoli, Torino 

LOMBARDIA 

Caserma 2003 3.945 92,97 Locazione immobiliare 31/03/2014 Ente Pubblico 4.621.600,00 Ipoteca di I° grado CA.RI.GE. 

2 Levate (BG) - Via Dossi Logistica 1994 43.355 

- Locazione immobiliare 31/01/2010 Commerciale 33.734.898,00 Ipoteca di I° grado CA.RI.GE. 

3 Liscate - Mora di Liscate S.P. Cerca, 39 Logistica 1995 45.267 56,50 Locazione immobiliare 31/12/2014 Commerciale 36.383.645,00 Ipoteca di I° grado CA.RI.GE. 

4 Milano - Via Bisceglie, 71-73-75 Terziario 1988 13.730 186,63 Locazione immobiliare 31/07/2010 Commerciale 36.285.043,00 Ipoteca di I° grado CA.RI.GE. 

5 Milano- Via Lope de Vega 

LAZIO 

Residenza Sanitaria Assistenziale 2004 6.371 169,76 Locazione immobiliare 28/06/2017 Commerciale 15.668.069,00 Ipoteca di I° grado CA.RI.GE. 

6 Casal del Marmo, Roma Via Arola, 55 

CAMPANIA 

Centro commerciale 2006 30.663 41,58 Locazione immobiliare 03/04/2015 Commerciale 36.065.930,00 Ipoteca di I° grado CA.RI.GE. 

7 Caserma di Sala Consilina 

INGHILTERRA 

Caserma 2005 4.096 89,29 Locazione immobiliare 31/03/2011 Ente pubblico 4.921.600,00 Ipoteca di I° grado CA.RI.GE. 

8 Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj Leisure Park 2001 3.805 139,54 Locazione immobiliare 05/12/2024 Commerciale 37.581.026,00 Ipoteca di I° grado CA.RI.GE. 

Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj Leisure Park 2001 4.628 88,80 Locazione immobiliare 05/12/2024 Commerciale 


Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj Leisure Park 2001 857 175,01 Locazione immobiliare 05/12/2024 Commerciale 




Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj 

GERMANIA 

Leisure Park 2001 464 154,09 Locazione immobiliare 05/12/2024 Commerciale 

10 Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879 Commerciale 1926 3.755 119,84 Locazione immobiliare 31/05/2011 Commerciale 43.628.580,00 Ipoteca ING Real Estate Finance S.E. E.F.C.S.A. 

Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879 Commerciale 1926 2.324 256,69 Locazione immobiliare 30/06/2013 Commerciale 

Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879 Commerciale 1926 1.118 338,66 Locazione immobiliare 31/12/2012 Commerciale 

Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879 Commerciale 1926 267 140,37 Locazione immobiliare 31/12/2008 Commerciale 



Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879 Terziario 1926 503 154,37 Locazione immobiliare 31/12/2009 Terziario 

Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879 Terziario 1926 5.992 107,32 Locazione immobiliare 31/12/2015 Terziario 





Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879 Terziario 1926 492 41,41 Locazione immobiliare 31/12/2015 Parking 

Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879 Commerciale 1926 730 

- Unità non locata 

Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879 Terziario 1926 1.865 

- Unità non locata Spazi pubblicitari 

Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879 Terziario 1926 337 

- Unità non locata Terziario 

Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879 Terziario 1926 710 

- Unità non locata Commerciale 

TOTALI 248.890.391,00 240.000.000 

Ulteriori 

informazioni 

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Europa Immobiliare N° 1 - Poste Italiane

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