Europa Immobiliare N° 1 - Poste Italiane

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- rischio di credito nei confronti dei conduttori;
- rischio di revocatoria fallimentare nei confronti dei venditori degli immobili (se applicabile);
- rischio di oscillazioni del tasso di interesse (tipicamente su finanziamenti a tasso variabile);
- rischio di oscillazioni del tasso di cambio (tipicamente nel caso di investimenti in asset denominati
in valuta);
- rischio di mercato;
- rischi specifici legati agli immobili.
Le risultanze delle analisi dei profili di rischio sopra elencati sono rese disponibili periodicamente
all’Organo Amministrativo. Con cadenza mensile è inoltre verificato il rispetto dei limiti di legge (di
investimento e di indebitamento).
Rischio di credito
Il rischio locativo è monitorato, sia in fase preliminare (investimento o stipula di contratto di locazione)
che con cadenza minima semestrale. Le analisi hanno ad oggetto il merito di credito delle controparti,
la concentrazione del rischio per singola controparte con riferimento alla totalità dei conduttori del
Fondo, la gestione delle scadenze contrattuali, le percentuali di sfitto. Nella fase di investimento
immobiliare è predisposta un’analisi del merito di credito del venditore, al fine di valutare la possibilità
che si verifichino eventuali azioni di revocatoria fallimentare sull’immobile (applicabili nell’ordinamento
italiano).
Non sono state rilevate situazioni di particolare rischiosità ad eccezione del rischio di sfittanza relativo
all’immobile di Levate ed Amstelveen, per i quale l’attuale conduttore ha dato disdetta e per il quale,
come descritto nell’apposito paragrafo, la struttura di gestione si è attivata per la rilocazione.
Rischio di tasso di interesse e tasso di cambio
Il costo dei finanziamenti stipulati dal fondo è frequentemente indicizzato ad un tasso variabile di
riferimento (solitamente tasso Euribor). Ciò comporta un rischio di incremento degli oneri finanziari
che il fondo deve sostenere in scenari di tassi di riferimento crescenti con conseguente penalizzazione
degli utili conseguibili, ceteris paribus. L’andamento dei tassi di interesse è monitorato con cadenza
almeno semestrale: è presentata all’attenzione del CdA una reportistica sulla situazione attuale dei
tassi e sulle view future, avendo a riferimento accreditate fonti di studi sulle variabili
macroeconomiche, al fine di valutare possibili azioni di copertura dal rischio tasso d’interesse.
Il fondo non ha adottato alcuna copertura dal rischio di oscillazione di tasso di interesse sui
finanziamenti in essere al fine di poter beneficiare di un più contenuto costo dei finanziamenti.
Dato lo scenario di stabilità o comunque la lenta ripresa di crescita dei tassi di interesse, si è ritenuto
opportuno non adottare coperture, riservandosi comunque di adottare strategie differenti in caso di
revisioni della attuale view.
Nel caso di investimenti effettuati in paesi con valuta diversa dall’Euro il fondo è soggetto a rischi di
oscillazione del tasso di cambio. In questo caso la SGR può adottare sistemi di copertura del rischio
cambio mediante operazioni di copertura (solitamente vendite a termine in divisa). Periodicamente è
presentato ai vertici aziendali un report contenente le esposizioni al rischio di oscillazioni sfavorevoli
dei tassi di cambio, le analisi di mercato sui tassi di cambio e la situazione sui profitti e perdite
realizzati e non realizzati dalle attività di copertura poste in essere.
In una logica di continuità con gli esercizi precedenti, il Consiglio di Amministrazione della SGR ha
confermato la strategia di copertura totale del rischio di cambio, sia per la sterlina inglese che per la
corona svedese, attuata per mezzo di operazioni di vendita a termine di valuta.
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