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FFoonnddoo EEuurrooppaa IImmmmoobbiilliiaarree NN°° 11 - rischio di credito nei confronti dei conduttori; - rischio di revocatoria fallimentare nei confronti dei venditori degli immobili (se applicabile); - rischio di oscillazioni del tasso di interesse (tipicamente su finanziamenti a tasso variabile); - rischio di oscillazioni del tasso di cambio (tipicamente nel caso di investimenti in asset denominati in valuta); - rischio di mercato; - rischi specifici legati agli immobili. Le risultanze delle analisi dei profili di rischio sopra elencati sono rese disponibili periodicamente all’Organo Amministrativo. Con cadenza mensile è inoltre verificato il rispetto dei limiti di legge (di investimento e di indebitamento). Rischio di credito Il rischio locativo è monitorato, sia in fase preliminare (investimento o stipula di contratto di locazione) che con cadenza minima semestrale. Le analisi hanno ad oggetto il merito di credito delle controparti, la concentrazione del rischio per singola controparte con riferimento alla totalità dei conduttori del Fondo, la gestione delle scadenze contrattuali, le percentuali di sfitto. Nella fase di investimento immobiliare è predisposta un’analisi del merito di credito del venditore, al fine di valutare la possibilità che si verifichino eventuali azioni di revocatoria fallimentare sull’immobile (applicabili nell’ordinamento italiano). Non sono state rilevate situazioni di particolare rischiosità ad eccezione del rischio di sfittanza relativo all’immobile di Levate ed Amstelveen, per i quale l’attuale conduttore ha dato disdetta e per il quale, come descritto nell’apposito paragrafo, la struttura di gestione si è attivata per la rilocazione. Rischio di tasso di interesse e tasso di cambio Il costo dei finanziamenti stipulati dal fondo è frequentemente indicizzato ad un tasso variabile di riferimento (solitamente tasso Euribor). Ciò comporta un rischio di incremento degli oneri finanziari che il fondo deve sostenere in scenari di tassi di riferimento crescenti con conseguente penalizzazione degli utili conseguibili, ceteris paribus. L’andamento dei tassi di interesse è monitorato con cadenza almeno semestrale: è presentata all’attenzione del CdA una reportistica sulla situazione attuale dei tassi e sulle view future, avendo a riferimento accreditate fonti di studi sulle variabili macroeconomiche, al fine di valutare possibili azioni di copertura dal rischio tasso d’interesse. Il fondo non ha adottato alcuna copertura dal rischio di oscillazione di tasso di interesse sui finanziamenti in essere al fine di poter beneficiare di un più contenuto costo dei finanziamenti. Dato lo scenario di stabilità o comunque la lenta ripresa di crescita dei tassi di interesse, si è ritenuto opportuno non adottare coperture, riservandosi comunque di adottare strategie differenti in caso di revisioni della attuale view. Nel caso di investimenti effettuati in paesi con valuta diversa dall’Euro il fondo è soggetto a rischi di oscillazione del tasso di cambio. In questo caso la SGR può adottare sistemi di copertura del rischio cambio mediante operazioni di copertura (solitamente vendite a termine in divisa). Periodicamente è presentato ai vertici aziendali un report contenente le esposizioni al rischio di oscillazioni sfavorevoli dei tassi di cambio, le analisi di mercato sui tassi di cambio e la situazione sui profitti e perdite realizzati e non realizzati dalle attività di copertura poste in essere. In una logica di continuità con gli esercizi precedenti, il Consiglio di Amministrazione della SGR ha confermato la strategia di copertura totale del rischio di cambio, sia per la sterlina inglese che per la corona svedese, attuata per mezzo di operazioni di vendita a termine di valuta. 29
Controllo dei limiti di legge FFoonnddoo EEuurrooppaa IImmmmoobbiilliiaarree NN°° 11 Viene verificato il rispetto dei limiti di legge e di regolamento. Tale verifica viene effettuata ex-ante ogni volta che il fondo intende realizzare attività di investimento e di assunzione prestiti ed ex-post con cadenza mensile. Tra gli altri vengono monitorati i seguenti limiti di legge: − investimento in un unico bene immobiliare avente caratteristiche funzionali unitarie; − peso minimo dell’attivo immobiliare sul totale attivo; − indebitamento massimo del fondo; − limite massimo di detenzione di partecipazioni ed altri strumenti finanziari; − limite di investimento in società che svolgono direttamente attività di costruzione ; − limiti di investimento in altri OICR. Non sono stati rilevati superi dei limiti di legge nel periodo di riferimento. 2.8 Gli esperti indipendenti Vegagest Immobiliare SGR Spa ha affidato l’incarico per la valutazione periodica del patrimonio immobiliare del Fondo (nonché per l’espressione del giudizio di congruità in caso di cessioni e la redazione di relazioni di stima di valore in caso di acquisizioni) alla società Cushman & Wakefield LLP, società con sede legale a Londra 43-45 Portman Square e sede secondaria a Milano in Via Turati 16/18. L’incarico è stato conferito con contratto stipulato in data 27 Maggio 2011 per una durata di tre anni (dal 2011 al 2013). Nel corso del 2012 alla predetta società, nell’ambito di una riorganizzazione all’interno del gruppo, è subentrata la Cushman & Wakefield Asset Management Italy S.r.l. Vegagest Immobiliare SGR Spa ha approvato, nella riunione del Consiglio di Amministrazione in data 27 gennaio 2011, l’adeguamento della normativa interna in materia di selezione e gestione dei rapporti con gli esperti indipendenti alle prescrizioni della comunicazione congiunta Banca d’Italia – Consob del 25 agosto 2010 relativa al processo di valutazione dei beni immobili dei fondi comuni di investimento immobiliare. La SGR si è dotata di una apposita procedura (tempestivamente trasmessa alle autorità di vigilanza) relativa al processo di valutazione dei beni immobili detenuti dai fondi al fine di (i) disciplinare le modalità di scelta degli esperti indipendenti assicurando la preliminare verifica dei prescritti requisiti di onorabilità, professionalità e indipendenza e la definizione delle caratteristiche della struttura organizzativa dell’esperto indipendente in relazione alla natura e complessità degli incarichi (ii) identificare le situazioni di potenziale conflitto di interessi nel rapporto con gli esperti indipendenti, definendo le cautele da adottare per evitare l’insorgenza di tali conflitti e comunque assicurare l’indipendenza di giudizio dell’esperto indipendente (indipendenza potenzialmente compromessa, in particolare, dall’affidamento agli esperti indipendenti di incarichi ulteriori e non strettamente correlati a quello di valutazione) (iii) definire le modalità di coordinamento ed i flussi informativi e documentali tra la SGR e gli esperti indipendenti (da recepire in sede di contratto di affidamento dell’incarico), con la precisazione dei ruoli e delle responsabilità di singoli organi e funzioni aziendali della SGR con riferimento alle relazioni di stima elaborate dagli esperti indipendenti. Al fine di garantire il rispetto da parte dell’esperto indipendente dei criteri di valutazione del patrimonio immobiliare definiti dalla SGR in conformità alle disposizioni della competente autorità di vigilanza (Titolo V, Capitolo IV, Sezione II, paragrafo 2.5, del regolamento di Banca d’Italia sulla gestione collettiva del risparmio), la SGR effettua – tramite la struttura operativa (area gestori) e la funzione di controllo del rischio - una attività di esame e controllo volta a verificare la completezza e correttezza di dati e informazioni contenuti nelle relazioni di stima (compito attribuito all’area gestori della struttura operativa) nonché la coerenza delle valutazioni con i criteri e i metodi adottati per la determinazione del valore corrente degli immobili (compito attribuito alla funzione di controllo del rischio). Le risultanze del processo di controllo delle valutazioni sono esposte in apposito documento riepilogativo destinato al Consiglio di Amministrazione in vista dell’approvazione delle relazioni semestrali e dei rendiconti di gestione dei fondi. 30
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