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FFoonnddoo EEuurrooppaa IImmmmoobbiilliiaarree N<strong>N°</strong>° 11 necessarie al fine di mantenere il rapporto tra il valore degli immobili a garanzia e le somme erogate ai livelli dei covenant stabiliti nei contratti di finanziamento. A causa della riduzione ulteriore del Valore di Mercato degli immobili olandesi e tedeschi, la SGR dovrà procedere ad un nuovo rimborso parziale dei finanziamenti nel corso del primo semestre 2013 onde ripristinare i covenants contrattuali. - un‘apertura di credito in conto corrente ipotecario, concessa da Banca Carige S.p.A., con scadenza il 31 dicembre 2014 ed un ammontare massimo di € 98 milioni, attualmente utilizzata per € 69.076.742. Il finanziamento in essere con Carige è stato sottoscritto nella forma tecnica dell’apertura di credito in conto corrente. A garanzia di tale finanziamento sono stati ipotecati a tutti gli immobili appartenenti al portafoglio italiano. Il contratto di finanziamento è stato concluso sulla base del tasso Euribor 3 mesi incrementato di un margine di 175 basis points, e prevede la possibilità di una conversione a tasso fisso dopo tre anni dalla stipula (luglio 2012). - finanziamento ipotecario in valuta GBP concluso in data 21 ottobre 2011 con Nationwide Building Society. L’importo complessivo di GBP 23,5 milioni finalizzato ad un rifinanziamento dell’equity utilizzato per gli investimenti effettuati nel Regno Unito e ad una parziale copertura del rischio di oscillazione del tasso di cambio. La durata del Finanziamento è fissata in 4 anni e considerato l’assetto proprietario dei due immobili nel Regno Unito (Partnership House e Croydon), considera una linea di debito verso Partnership House Unit Trust per un importo di GBP 13.360.000 ed una verso il Fondo pari a GBP 10.140.000. Il finanziamento è remunerato ad un tasso fisso pari a ca. 4,55%. Tutti gli oneri del finanziamento graveranno pro quota sul Fondo e sul Trust. Il finanziamento è già stato interamente utilizzato in un’unica soluzione e sarà rimborsato alla scadenza con un ammortamento di GBP 500.000 annui fino al verificarsi di alcune condizioni tra cui il rinnovo del contratto di locazione per Partnership House. L’importo dei due finanziamenti, opportunamente convertito in Euro è stato portato in riduzione della linea di credito ipotecaria Carige. Il contratto di finanziamento è garantito da un pacchetto di garanzie che comprende, inter alia, un’ipoteca sull’immobile inglese di Croydon e sulle quote del Trust, proprietario diretto dell’immobile di Londra, da un pegno sulle polizze assicurative e dalla cessione dei crediti rivenienti dagli immobili. La tabella sottostante riepiloga la situazione finanziaria del Fondo nel corso del 2012. Istituto di credito Debito 2012 Interessi 2012 Scadenza Tasso medio Valore Garanzia Loan to Value ING Real Estate Finance / Gelsenkirchen 21.750.000 218.716 feb-15 1,01% 34.390.000 63,25% ING Real Estate Finance / Almere 15.350.000 175.020 feb-15 1,14% 20.910.000 73,41% ING Real Estate Finance / Amstelveen 11.450.000 138.819 feb-15 1,21% 11.000.000 104,09% ING Real Estate Finance / Eindhoven 97.960 1,28% Totale ING Real Estate Finance 48.550.000 630.515 66.300.000 73,23% Nationwide Building Society / Fondo 12.160.587 565.473 ott-15 4,65% 27.570.151 44,11% Nationwide Building Society / PHUT 16.022.233 745.041 ott-15 4,65% 35.534.861 45,09% Totale Nationwide Building Society 28.182.821 1.310.514 63.105.012 44,66% Carige 69.076.742 2.008.270 dic-14 2,91% 112.470.000 61,42% Totale 145.809.563 3.949.300 2,72% 241.875.012 60,28% Nel corso del 2012, il costo medio del debito è stato pari 2,75%, in leggero ribasso rispetto al costo medio registrato nel 2011 (2,82%). L’importo degli oneri finanziari complessivi per l’anno 2012 è stato pari a € 3.204.259 a livello di Fondo. In tabella si è rappresentato inoltre il controvalore in Euro dell’importo degli interessi corrisposti dal Trust in ragione del finanziamento concluso con Nationwide Building Society lo scorso ottobre 2011. Gli importi del finanziamento in valuta e degli interessi sono stati opportunamente convertiti in euro al tasso di cambio EUR/GBP di 0,8161 adottato nella presente relazione. 1.7 Gestione dei rischi di cambio e di tasso d’interesse Il Fondo è esposto al rischio di oscillazione dei tassi di interesse, poiché un incremento degli stessi genera un aumento degli oneri finanziari in presenza di contratti di finanziamento basati su un parametro periodicamente rideterminato (Euribor). La SGR ha finora ritenuto di non procedere ad 17
FFoonnddoo EEuurrooppaa IImmmmoobbiilliiaarree N<strong>N°</strong>° 11 alcuna copertura del rischio di tasso di interesse, valutando più realistico uno scenario futuro di stabilità o marginale rialzo dei tassi di interesse, almeno per il prossimo anno. Il finanziamento di Nationwide è stato concluso a tasso fisso in quanto la copertura del rischio costituiva prerequisito per l’erogazione. La SGR sta monitorando l’andamento dei tassi d’interesse per valutare l’implementazione di una forma di hedging qualora le condizioni di mercato lo richiedessero. Il Fondo è altresì esposto al rischio di variazione del tasso di cambio della sterlina britannica e della corona svedese come conseguenza degli investimenti effettuati nei due paesi. Sulla scorta delle delibere adottate dal Consiglio di Amministrazione, la SGR mantiene una copertura totale del rischio cambio della propria esposizione attraverso vendite ed acquisti a termine di valuta. Si precisa che a fine ottobre, a seguito della conclusione del finanziamento in valuta con Nationwide Building Society, l’esposizione in cambi del Fondo si è ridotta e questo ha comportato una revisione degli importi nominali coperti. Nel corso del 2012 le operazioni di copertura del rischio di cambio hanno prodotto un risultato di competenza per l’anno pari a € - 3.200.094,92. Tipologia operazioni di copertura GBP SEK Totale Saldo operazioni di competenza aperte a inizio anno - 79.058,55 - 322.154,72 - 401.213,27 Operazioni aperte e chiuse in corso d'anno - 992.741,31 - 1.806.140,34 - 2.798.881,65 Totale - 1.071.799,86 - 2.128.295,06 - 3.200.094,92 Alla conclusione dell’esercizio, erano inoltre aperte operazioni di copertura del rischio di cambio, che complessivamente esprimevano una minusvalenza non realizzata di € 0,96 milioni circa. Tipologia operazioni di copertura GBP SEK Totale Operazioni aperte a fine anno (in corso al 31/12/12) 29.588,71 - 990.006,58 - 960.417,87 Totale 29.588,71 - 990.006,58 - 960.417,87 1.8 Obiettivi di gestione del Fondo per il 2013 La persistenza di condizioni di generale difficoltà dei mercati immobiliari europei ha richiesto di adottare una strategia orientata al mantenimento del valore degli immobili in portafoglio e, laddove possibile, ad evitare il rilascio degli spazi da parte dei conduttori. Nell’attuale congiuntura, la visibilità permane molto limitata per quanto riguarda la possibilità di realizzare capital gains nei prossimi anni. Le attività della SGR saranno improntate alla preparazione degli asset in vista della loro potenziale vendita approssimandosi la scadenza naturale del fondo. La gestione continua a focalizzarsi sulla gestione del portafoglio esistente, avviando una serie di attività di valorizzazione con investimenti di importo più limitato ma che ottimizzino la redditività del portafoglio nel suo complesso. In alcuni casi, tra i quali l’immobile di Levate, la necessità di riposizionare gli asset richiederà investimenti più significativi. Tra queste attività di valorizzazione si può annoverare la conclusione del progetto di ristrutturazione del compendio commerciale in Koping (Svezia), il rinnovo dei contratti di locazione prossimi alla scadenza al fine di assicurare nel tempo un costante flusso di cassa a favore del Fondo. Per il 2013, fatto salvo quanto esposto relativamente all’immobile di Levate (BG) e all’immobile in Amstelveen (Olanda), non si prevedono situazioni di importante tensione sul fronte delle locazioni in essere. Nonostante la sfavorevole congiuntura economica, gli episodi di ritardi nei pagamenti sono isolati e di importo relativamente limitato e la SGR è attiva nel monitoraggio di ciascuna di queste situazioni al fine di prendere tempestivamente le opportune azioni correttive. 18
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