Europa Immobiliare N° 1 - Poste Italiane

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Immobili FFoonnddoo EEuurrooppaa IImmmmoobbiilliiaarree NN°° 11 Il valore degli immobili corrisponde alle risultanze delle relazioni di stima redatte dall’Esperto Indipendente ai sensi dell’art. 14-bis, comma 4, della Legge 25/1/1994, n. 86 e dell’art. 17 titolo VI, del D.M. 24/5/1999 n. 228, nonché di quanto previsto dal Titolo V, Capitolo IV, Sezione II, Par. 2.5 (“Criteri di valutazione dei beni immobili”) e 4 (“Esperti Indipendenti”) del Provvedimento della Banca d’Italia dell’8 maggio 2012. In conformità all’incarico conferito Cushman & Wakefield LLP ha effettuato la valutazione dei complessi immobiliari detenuti dal fondo al fine di determinare il valore di mercato dell’intero portafoglio alla data del 31 dicembre 2012, avvalendosi a tal fine di proprie strutture organizzative ed operative distribuite sul territorio dei paesi europei in cui si sono stati eseguiti gli investimenti. Gli immobili sono stati valutati in conformità ai RICS Valuation Standard (the Red Box) pubblicato da The Royal Institution of Chartered Surveyors, che definisce il Valore di Mercato come: “L’ammontare stimato a cui una proprietà dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente entrambi interessati alla transazione, a condizioni concorrenziali, dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, con cautela e senza coercizioni”. Le valutazioni sono state condotte rispettando inoltre i principi del Provvedimento della Banca d’Italia dell’8 maggio 2012, Titolo V, secondo cui: “Il valore corrente di un immobile indica il prezzo al quale il cespite potrebbe essere ragionevolmente venduto alla data in cui è effettuata la valutazione, supponendo che la vendita avvenga in condizioni normali, cioè tali che: - il venditore non sia indotto da circostanze attinenti alla sua situazione economico-finanziaria a dover necessariamente realizzare l’operazione; - siano state espletate nel tempo ordinariamente richiesto le pratiche per commercializzare l’immobile, condurre le trattative e definire le condizioni del contratto; - i termini dell’operazione riflettano le condizioni esistenti nel mercato immobiliare del luogo in cui il cespite è ubicato al momento della valutazione; - l’acquirente non abbia per l’operazione uno specifico interesse legato a fattori non economicamente rilevanti per il mercato.” Le metodologie di valutazione adottate per ogni singolo immobile, tenuto conto nella scelta e nell’applicazione concreta delle specifiche caratteristiche del bene, sono (i) il metodo della capitalizzazione diretta (rapporto diretto tra reddito e tasso di capitalizzazione) in caso di allineamento del canone di locazione attuale con la stima del canone di mercato per durata residua dei contratti superiore a 6-8 anni o le derivazioni da tale metodo, in caso di livelli di canone superiori o inferiori al canone di mercato (ii) il metodo DCF (discounted cash flow o analisi dei flussi di cassa attualizzati) che considera il reddito generato dal contratto di locazione dell’immobile, i costi annui a carico della proprietà, i costi di opere di manutenzione straordinaria, il parziale o totale periodo di sfitto prima di una successiva messa a reddito a livelli di mercato e la vendita dell’immobile, una volta locato a canone di mercato, assumendo in genere un arco temporale di 10 anni (iii) il metodo residuale (o della trasformazione - differenza tra il valore di mercato del bene trasformato e la somma di tutte le spese necessarie per eseguire la trasformazione), utilizzato per immobili sfitti e suscettibili di ristrutturazione prima di essere nuovamente locati. 41
Altre attività FFoonnddoo EEuurrooppaa IImmmmoobbiilliiaarree NN°° 11 I crediti commerciali e le altre attività sono iscritti in base al presunto valore di realizzo. I crediti d’imposta e il credito iva sono iscritti al valore nominale e riflettono la posizione fiscale del Fondo. I ratei e risconti attivi sono stati contabilizzati in base al criterio della competenza temporale. Finanziamenti ricevuti I finanziamenti ricevuti sono esposti al loro valore nominale. Altre passività I ratei e risconti passivi sono stati contabilizzati in base al criterio della competenza temporale. Le altre passività sono state valutate al loro valore nominale. Costi e Ricavi I costi e i ricavi sono contabilizzati secondo il principio della competenza economica e dell’inerenza all’attività del Fondo e delle norme stabilite dal Regolamento del Fondo in materia di “Regime delle spese”. Sezione II – Le Attività Per le informazioni relative alle aree geografiche e ai settori economici verso cui sono impiegate le risorse del fondo, rinviamo a quanto indicato nella relazione sulla gestione. Non sono presenti a fine dell’esercizio 2012 strumenti finanziari diversi dalle partecipazioni. II.1 Strumenti finanziari non quotati Alla data del rendiconto non sono presenti strumenti finanziari non quotati ad eccezione delle partecipazioni nel Trust e nelle Società Immobiliari. Nel corso dell’esercizio si sono effettuati dei movimenti sulle partecipazioni. Le movimentazioni occorse alla società Phut Holding LTD si riferiscono alla vendita della società Tulip Property III B.V. ed al conseguente rimborso di capitale. La tabella che segue indica il controvalore in euro dei movimenti di capitale. Movimenti dell'esercizio Controvalore acquisti Controvalore vendite/rimborsi Partecipazioni di controllo Partnership House Unit Trust - Europa Immobiliare n.1 Jersey Finance Ltd - PHUT Holding Ltd 14.893.357,00 Partecipazioni non di controllo Altri titoli di capitale Titoli di debito Parti di OICR 42
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