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2.9 Regime fiscale dei fondi immobiliari e dei partecipanti
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Si riepiloga in sintesi l’assetto della disciplina fiscale dei fondi immobiliari introdotta dall’art. 32 del D.L.
78/2010 (convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010 n. 122), come modificato dall’art. 8,
comma 9, del D.L. 70/2011 (convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011 n. 106), al quale
ha fatto seguito, in data 19 dicembre 2011, il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate
recante le modalità di attuazione.
Fermo restando il regime di tassazione del fondo immobiliare in materia di imposizione diretta, di IVA
e di imposte indirette (articoli 6, 8 e 9 del decreto legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con
modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410 – di seguito D.L. 351/2001), a decorrere dal
periodo di imposta 2011 i redditi conseguiti dal fondo e rilevati nei rendiconti di gestione sono imputati
per trasparenza ai partecipanti che detengano una partecipazione superiore al 5% (computando
anche le quote detenute tramite società controllate ovvero familiari), fatta eccezione per alcuni
soggetti specificatamente individuati (Stato o enti pubblici, OICR, forme di previdenza complementare
e enti di previdenza obbligatori, imprese di assicurazione, intermediari bancari e finanziari vigilati,
veicoli costituiti in forma societaria o contrattuale partecipati in misura superiore al 50 per cento dai
soggetti indicati in precedenza - c.d. Soggetti Esclusi) per i quali continua ad applicarsi il previgente
regime fiscale (disciplinato dall’articolo 7 del D.L. 351/2001, come modificato dal comma 7-bis dell'art.
32 del D.L. 78/2010). Il regime “per trasparenza” determina il concorso dei redditi conseguiti
annualmente dal fondo immobiliare alla formazione del reddito complessivo di ciascun partecipante,
proporzionalmente alla quota di partecipazione detenuta e prescindendo dall’effettiva percezione. I
predetti redditi di capitale si determinano escludendo dal risultato della gestione del fondo i proventi e
gli oneri da valutazione. Per i medesimi redditi, se corrisposti dal fondo a soggetti non residenti, si
applica in ogni caso una ritenuta a titolo d’imposta del 20 per cento al momento della loro
corresponsione e qualora il soggetto risieda in un Paese con il quale l’Italia ha stipulato una
convenzione contro le doppie imposizioni, si renderà applicabile la eventuale minore aliquota prevista
dalla convenzione.
Con i provvedimenti di legge sopra richiamati era stato inoltre previsto:
che i partecipanti, diversi dai Soggetti Esclusi, che al 31 dicembre 2010 detenevano una quota
di partecipazione al fondo superiore al 5% sono assoggettati ad un’imposta sostitutiva delle
imposte sui redditi del 5% del valore medio delle quote possedute risultante dai prospetti
contabili periodici redatti nel periodo d’imposta 2010. Il costo di sottoscrizione o di acquisto
delle quote e' riconosciuto fino a concorrenza dei valori che hanno concorso alla formazione
della base imponibile per l'applicazione dell'imposta sostitutiva. Eventuali minusvalenze
realizzate non sono fiscalmente rilevanti. L'imposta e' versata dal partecipante con le modalità
e nei termini previsti per il versamento a saldo delle imposte risultanti dalla dichiarazione dei
redditi relativa al periodo d'imposta 2011.
che le società di gestione del risparmio (SGR) hanno facoltà di deliberare, entro il 31 dicembre
2011, previa decisione dell’assemblea dei partecipanti, la liquidazione dei fondi nei quali, alla
data del 31 dicembre 2010, almeno un partecipante (ad eccezione dei Soggetti Esclusi)
deteneva una quota di partecipazione superiore al 5%. Nel caso di deliberazione della
liquidazione del fondo, la società di gestione del risparmio è tenuta a prelevare, a titolo di
imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, un ammontare pari al 7 per cento del valore
netto del fondo risultante dal prospetto contabile redatto al 31 dicembre 2010.
La liquidazione deve essere conclusa nel termine di cinque anni e sui risultati di gestione
realizzati dal fondo dal 1° gennaio 2011 e fino alla conclusione della liquidazione la società di
gestione del risparmio applica un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’Irap nella
misura del 7 per cento. In caso di liquidazione del fondo entro il 31 dicembre 2011 non
trovano applicazione l’imposta sostitutiva del 5% e la tassazione per “trasparenza”.
Gli atti di liquidazione del patrimonio immobiliare, compiuti a seguito delle delibere adottate
entro il 31 dicembre 2011, sono soggetti alle imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale.
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