Relazione Programmatica - Unione dei Comuni del Pratomagno

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Comune di Empoli Relazione Programmatica Secondo Regolamento Urbanistico acquistare la volumetria da qualsiasi proprietario di un fondo sorgente. Generalmente, una volta venduta la volumetria il fondo sorgente viene ceduto all'amministrazione comunale da parte di chi realizza l'intervento. Si tratta di un vero e proprio mercato delle volumetrie che recentemente è anche stato oggetto di un episodico intervento del legislatore nazionale in merito alla trascrizione dei contratti aventi ad oggetto i trasferimenti volumetrici. La perequazione introdotta nell'ordinamento toscano trova il suo fondamento giuridico, come già ricordato, nella legge urbanistica del 1942. Essa non va confusa con altri istituti, quale la compensazione urbanistica finalizzata alla realizzazione di opere pubbliche (o cessione di aree) da parte dei privati, previo riconoscimento di premi ed incentivi, sia in termini quantitativi (incrementi volumetrici) che qualitativi (cambio di destinazione d'uso); la rigenerazione urbana, introdotta recentemente nella legislazione regionale, è un esempio di compensazione. Il secondo Regolamento Urbanistico sarà redatto utilizzando entrambi gli istituti (perequazione parziale e a priori e compensazione) che, nella prassi pianificatoria, spesso, se non sempre, coesistono nella medesima previsione urbanistica. Tali istituti consentono il superamento del modello urbanistico tradizionale, basato sulla netta distinzione tra intervento edificatorio, in capo ai privati e realizzazione di opere pubbliche a carico delle Amministrazioni locali, non più sostenibile a causa degli alti costi di esproprio e delle risorse sempre più limitate a disposizione delle stesse Amministrazioni. La perequazione / compensazione permette, infatti, di raggiungere i seguenti obiettivi: risparmio delle risorse solitamente utilizzate per l'esproprio; acquisizione al patrimonio comunale di aree e/o opere a “costo zero”; eliminazione del contenzioso sull'accertamento dei valori d'esproprio; riduzione dei tempi tecnici e delle risorse della macchina amministrativa dedicate alle pratiche di realizzazione delle opere pubbliche (espletamento gara, direzione lavori, collaudo, ecc.). In particolare, sarà elaborata una valutazione dei benefici pubblici e privati, quale esito delle trasformazione delle aree da realizzarsi tramite i piani urbanistici attuativi presentati. I nuovi insediamenti proposti nei PUA comporteranno, infatti, un aggravio del carico urbanistico che richiederà la realizzazione di nuove infrastrutture per la mobilità; in particolare, la trasformazione di alcune aree è fortemente dipendente dalla realizzazione 12
Comune di Empoli Relazione Programmatica Secondo Regolamento Urbanistico di due reti stradali (in zona Serravalle e di un asse parallelo alla Fi.Pi.Li.) e di un sottopasso ferroviario. Esigenza dell’Amministrazione è la verifica della sostenibilità della realizzazione di tali infrastrutture da parte dei soggetti privati promotori dei PUA, sulla base dell'applicazione di un modello perequativo di ripartizione del plusvalore immobiliare ipotizzabile dalle trasformazioni. In questo contesto, sarà necessario quantificare e calibrare il plusvalore immobiliare esito delle trasformazioni previste dalle scelte pianificatorie affinché parte dello stesso “ritorni alla collettività” in termini di cessione di aree a standard e/o realizzazione di opere pubbliche, garantendo al contempo un equo trattamento tra le diverse aree di trasformazione, in considerazione delle differenze di valore associate ai vantaggi localizzativi. Sarà altresì opportuno verificare la capacità di sostenere la realizzazione delle infrastrutture pubbliche attraverso la ripartizione del plusvalore della trasformazione tra pubblico e privato. Potranno dunque essere efficacemente indirizzate scelte strategiche ed obiettivi di qualità urbana attraverso l'analisi di individuazione del plusvalore generato dai PUA e della capacità dei privati di partecipare alla realizzazione delle infrastrutture di interesse pubblico. A compendio del quadro conoscitivo sarà svolto inoltre uno studio sulla mobilità che valuti i flussi veicolari afferenti alla rete viaria principale sulla base sia dei dati disponibili presso gli uffici dell’Amministrazione comunale, sia di ulteriori indagini dirette speditive finalizzate all’individuazione dei nodi critici della rete: misurazione dei livelli di servizio della rete e delle intersezioni principali in relazione alle diverse condizioni di carico giornaliere (fascia oraria di punta, arco orario, ecc.). Saranno eseguiti i seguenti studi tecnici atti a facilitare ed i indirizzare le scelte pianificatorie durante la fase di valutazione – elaborazione delle proposte presentate con lo strumento dell'avviso pubblico: - verifica dei livelli di sicurezza della rete stradale con classificazione funzionale della rete stradale e verifica dell’attuale regolamentazione rispetto alla normativa vigente; - valutazione delle prestazioni della rete stradale (urbana ed extraurbana) in relazione alle condizioni di carico del traffico veicolare e dei livelli di accessibilità offerti rispetto ai diversi comparti urbani. Individuazione delle principali criticità con riferimento 13
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