1 Collegio dei geometri della Provincia di Modena Associazione ...

135. I criteri e i requisiti per valutare l'edificabilità di fatto dell'area sono definiti conregolamento da emanare con decreto del Ministro delle infrastrutture e trasporti.6. Fino alla data di entrata in vigore del regolamento di cui al comma 5, si verifica sesussistano le possibilità effettive di edificazione, valutando le caratteristiche oggettivedell'area.”.In base all’art. 37, comma 3, D.P.R. 327/01, per stabilire se un’area sia o menoedificabile, occorre dunque rifarsi alle possibilità legali ed effettive di edificazione, esistenti almomento dell’emanazione del decreto di esproprio o dell’accordo di cessione, senza chepossano avere rilievo eventuali costruzioni abusivamente realizzate, pur presenti in loco.Quanto alla fissazione dei criteri e dei requisiti per valutare l’edificabilità di fatto dellearee, il comma 5 dell’art. art. 37 D.P.R. 327/01 – come già il comma 5 dell’art. 5 bis D.L.333/92 – rinvia ad un regolamento del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, a tutt’oggimai emanato.In apparenza, dunque, sembrerebbe che la legge abbia inteso tracciare due autonome edistinte nozioni di edificabilità:- un’edificabilità legale, discendente dall’assetto normativo e dal regime proprietario delbene;- un’edificabilità di fatto (i cui presupposti dovranno, nel futuro, essere fissati da un attonormativo di secondo grado), che tiene conto delle caratteristiche oggettive dell’area.Questo, tuttavia, solo in apparenza, dacché, già sotto l’imperio dell’art. 5 bis D.L.333/92, la Corte di Cassazione era giunta a conclusioni diametralmente opposte.In particolare, con sentenza 23/4/2001, n. 172, la Corte di cassazione a sezioni Uniteha precisato che la norma, nel prevedere, quale requisito essenziale per la classificazione diun'area come edificabile, la sua possibilità legale di edificazione, esclude necessariamente,con un ragionamento a contrariis, che possa essere considerata tale un'area per la quale glistrumenti urbanistici non consentano l'edificabilità.E, sempre in coerenza alla così enucleata preponderanza della classificazioneurbanistica, agli effetti indennitari, nel quadro di disciplina della norma in esame, ha esclusola necessità della "compresenza", a quei fini, di una parallela "edificabilità di fatto",pervenendosi così ad affermare che l'edificabilità di un'area vada ritenuta per il solo fatto cheessa risulti tale in base alle previsioni urbanistiche, indipendentemente da ogni valutazionecirca la cosiddetta "edificabilità di fatto", mentre eventuali cause di riduzione o di esclusionedelle possibilità effettive di edificazione non trasformano il terreno edificabile in un terrenoagricolo, ma, incidendo sulla sua concreta utilizzazione e, quindi, sul valore di mercatodell'immobile, assumono influenza solo in sede di liquidazione della indennità diespropriazione, in applicazione dei criteri, comunque, stabiliti per le aree edificabili.Da ciò la conclusione della "prevalenza" e "sufficienza", del parametro della"edificabilità legale", ai fini della corrispondente qualificazione delle aree espropriate aglieffetti indennitari, e del rilievo "suppletivo" della edificabilità "di fatto", utilizzabile, adesempio, in assenza di pianificazione urbanistica.