2008 - Anno II N.12 - Fornoms.net

26 La Parola al CittadinoGiugno 2008S.U.N.I.ASindacato Unitario NazionalInquilini e AssegnatariIL DIRITTO DI PRELAZIONEE RISCATTO DELL’INQUILINOLa legge riconosce all’inquilino, che occupa un immobile con regolare contratto dilocazione, il diritto di prelazione ovvero di essere preferito ad altri eventuali acquirentinel caso in cui il proprietario intenda venderlo.QUANDO OPERA - Per ottenere una risposta bisogna fare delle distinzioni. Il dirittodi prelazione nelle locazioni abitative è l’eccezione e non la regola e vale sia per i contrattia canone libero sia per quelli a canone concordato. Si applica solo quando il proprietarioha esigenza di vendere la casa locata e se non possiede altri immobili, oltre a quelloadibito a propria abitazione principale. In questo caso il proprietario può interrompereil contratto di locazione alla prima scadenza (4 anni in caso di contratto libero, 3 anniin caso di contratto concordato) e l’inquilino, come forma di compensazione per il disagio,può esercitare il privilegio della prelazione all’acquisto.Se proprietario che intende alienare è un ente istituzionale, come l’Istituto Case Popolari,la prelazione per l’assegnatario è normalmente concessa da norme, decreti o sempliciprotocolli di intesa con le associazioni degli inquilini. Nelle locazioni commerciali ealberghiere, il diritto di prelazione all’acquisto è viceversa un privilegio concesso nellamaggioranza dei casi, tranne alcune eccezioni : nel caso in cui la vendita sia fatta afavore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado (figli, genitori, fratelli e sorelle),oppure se si tratta di vendita di un intero complesso immobiliare formato da molte unitàoppure se sono messe in vendita quote di società proprietarie di interi edifici.COME FUNZIONA - Il proprietario intenzionato a vendere deve darne comunicazioneall’inquilino, nei termini di legge, tramite atto notificato dall’ufficiale giudiziario. Lacomunicazione dovrà specificare il prezzo di vendita e le condizioni che regolano lastessa nonchè l’invito all’inquilino ad esercitare il diritto di prelazione.L’inquilino se intende acquistare deve rispondere entro 60 giorni, sempre tramite attonotificato dall’ufficiale giudiziario: la mancata risposta equivale a rinuncia. Il pagamentodovrà avvenire entro 90 giorni, salvo diversi accordi, dalla prima comunicazione delproprietario, unitamente alla stipula del rogito notarile o del compromesso.DIRITTO DI RISCATTO - Se il proprietario non effettua la comunicazione nei terminiprevisti vendendo ad altri l’immobile o applica un prezzo diverso a quello indicato,l’inquilino ha facoltà, entro sei mesi dalla trascrizione del rogito, di riscattare l’immobileal prezzo indicato nel rogito, anche se lo stesso, nel frattempo, sia già stato rivendutoad altri soggetti.Per farlo dovrà versare il corrispettivo indicato in atto entro trenta giorni.In fatto di prelazione un problema per l'inquilino intenzionato a giovarsi di questo dirittoin caso di vendita è riuscire a sapere se il proprietario ha venduto a terzi senza avvisarlo;pertanto, se il conduttore ha sentore che il proprietario potrebbe vendere a sua insaputa,deve, ogni sei mesi, verificare presso la Conservatoria dei registri immobiliari se percaso non sia stato trascritto il relativo contratto e, in caso affermativo, attivarsi esercitandoil diritto di riscatto.PRELAZIONE E LOCAZIONE - Il diritto di prelazione è riconosciuto al conduttoreanche rispetto ad una nuova locazione. In particolare tale diritto spetta all’inquilinoquando il proprietario deve eseguire importanti lavori di ristrutturazione all’immobilelocato e, a tal fine, esercita la facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla primascadenza. Se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile,il precedente conduttore ha il diritto di essere preferito, a parità di condizioni, agli altrieventuali aspiranti conduttori. In tale ipotesi il locatore, deve comunicare al conduttorele offerte di locazione mediante raccomandata con avviso di ricevimento, ed il conduttoredeve a sua volta, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione, offrire allocatore, sempre a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, condizioni uguali aquelle da lui comunicategli, pena la decadenza dal diritto.OGNI MESE GLI ESPERTIDI SUNIA E APU RISPONDONO AIQUESITI PIU’ RICORRENTI.INVIA LE TUE DOMANDEALLE NOSTRE SEDI.A.P.UAssociazioneProprietari UtentiCOMPITI E DOVERIDELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIOAttribuzioni dell’amministratore. Art.1130 c.c.. L'amministratore deve:1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza delregolamento di condominio; 2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione deiservizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tuttii condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzioneordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;4) compieregli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Egli, alla fine diciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione1) Esecuzione delle delibere. L’amministratore deve dar corso alle delibere presedall’assemblea e curare l’osservanza del regolamento di condominio, operare con ladiligenza del mandatario, e non potrà applicare deliberazioni, contrarie alle leggi e all’ordinepubblico.2) Disciplinare l'uso delle cose comuni. E' compito dell'Amministratore consentire a tuttii condomini di usufruire dei servizi comuni in maniera completa, andando a stabilire inconcreto quanto non previsto dal regolamento di condominio. E' altrettanto necessario ilbuon senso quando si tratta di trovare soluzioni che, pur permettendo a tutti di godere diparti comuni, non sempre sono adatte a soddisfare i bisogni o le pretese di tutti i condomini.3) Riscuotere i contributi ed erogare le spese. L’amministratore è inoltre un organofinanziario nel senso che deve riscuotere le quote di spese condominiali ed impiegarle peril buon funzionamento del condominio, deve redigere il rendiconto consuntivo, facendoloapprovare dall’assemblea unitamente al preventivo con la relativa ripartizione delle spese4) Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni. L'amministratoreha il dovere di tutelare gli interessi del condominio sia nei confronti dei singoli condominiche nei confronti dei terzi.5) Rendere il conto della sua gestione. L'amministratore ha l'obbligo di relazionareannualmente l'Assemblea per tutto ciò che concerne la gestione contabile indicando leentrate, le uscite, la situazione patrimoniale e la ripartizione delle spese tra i condomini.Altri compiti. E’ dovere dell’amministratore provvedere ad eliminare subito il pericolonell’imminenza di possibili crolli, anche se l’assemblea per questioni di risparmio abbiarinviato i lavori necessari.Dovrà intervenire con decisione e autorità se qualcuno mette in pericolo l’incolumità altrui.In situazioni di questo genere, la disobbedienza alle deliberazioni assembleari è un dovereche gli deriva da norme penali: infatti, in caso di reato egli dovrà rispondere innanzi almagistrato, eventualmente insieme a tutti i condomini. L’amministratore inoltre qualecustode del regolamento condominiale dovrà adoperarsi per farlo rispettare, anzi potràrivolgersi al magistrato senza bisogno di alcun consenso se incontrasse forti resistenze.Responsabilità civili. Oltre ai compiti indicati nell’art.1130 del c.c., ve ne sono altri dicarattere tecnico-amministrativo, comuni agli amministratori di società, riguardando lenorme sui dipendenti, quelle sui contributi da versare ad INPS ed INAIL, quella sullasicurezza degli ascensori.Responsabilità penali. Possono essere ricondotte a due specie: quelle di volontà e quelledi omissione. Sono volontari tutti quei reati commessi con dolo. In particolare le violazionidi domicilio, all’esercizio arbitrario delle proprie ragioni (sospensione dei servizi perchéil condominio non paga), e così via.Si è di fronte invece ai reati di omissione qualora per negligenza, non si mettono in attotutte quelle misure di sicurezza richieste dalla legislazione o imposte dalla tecnica piùprogredita e da ciò derivano lesioni o anche la morte.Si allude ai cornicioni caduti, ad ascensori precipitati, a caldaie scoppiate ed a corti circuitie incendi.Rappresentanza attiva e passiva.L’amministratore, quale organo rappresentativo, ha il potere di rappresentare il condominioin giudizio.Se promuove azioni legali si dice che la rappresentanza è attiva. Se deve resistere ad azionipromosse da altri la rappresentanza è passiva.Nel primo caso l’amministratore può agire in giudizio a tutela degli interessi condominialisia nei confronti dei condomini stessi che dei terzi nei limiti delle attribuzioni stabilitedalla legge o dal regolamento.Può anche agire al di fuori di tali limiti ma solo a seguito di una delibera assemblearepresa con il voto del secondo comma 1136.Se avete problemi con il Condominio rivolgendovi agli uffici dell'APU potrete avereconsulenze specialistiche.SEDI SUNIA E APUCarrara - Viale XX Settembre, 52 Tel. - Fax 0585/845355 E-Mail: sunia.carrara@poliscarrara.comMassa - Via Bastione, 24 Tel. - Fax 0585/43704 E-Mail: suniamassa@libero.itAulla - Largo Mastro Andrea Tel./Fax 0187/408474 E-Mail: suniaaulla@alice.it