Advies gemeente - Gemeente Schiedam

Ontwikkellocaties Schiedam
Marktadvies
2305
11

ezoek Boompjes 55
post Postbus 21639
3001 AP Rotterdam
T 010 240 05 40
F 010 413 55 74
E bgsv@bgsv.nl
Het marktadvies voor de ontwikkellocaties Schiedam is een coproductie van
BGSV Bureau voor stedebouw en medewerkers van de gemeente Schiedam.
Rotterdam, 23 mei 2011

Ontwikkellocaties Schiedam
Marktadvies

4 Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties
Beatrixpark

Inhoudsopgave
Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1 Schuifruimte in de stad ............................................. 9
2 Slow is beautiful een strategie voor Harga ............................ 11
3 A room with a view een strategie voor Thurlede & Kethel................ 19
4 Groot denken, klein ontwikkelen ontwikkelingsstrategie en fasering ... 25
5 Impuls voor de Stadsvisie. ......................................... 29
6 Financiële onderbouwing. ......................................... 31
7 Samenwerkingsvormen en organisatie. ............................ 35

6 Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties
Sportpark A4

Schiedam staat voor een grote uitdaging. In de zomer van 2010 heeft de gemeente Schiedam zich ingespannen
om een zo goed mogelijke inpassing van de A4 te bewerkstelligen. De aanleg van het Park A4 met sport en
recreatie op en rondom het tunneldak is daar een uitkomst van. Het verschuiven van sportvelden naar het Park
A4 betekent dat er elders in de stad ontwikkelingsruimte ontstaat. De ontwikkelingsruimte biedt kansen voor
kwalitatieve impulsen in de stad. Tegelijkertijd kunnen de financiële middelen voor de aanleg van het Park A4,
waarvan de uitwerking inmiddels voortvarend ter hand genomen is, verdiend worden op de vrijgekomen ontwikkellocaties.
In dit marktadvies presenteren BGSV en medewerkers van de gemeente Schiedam hun visie op de mogelijke en
wenselijke duurzame ontwikkelingsrichting die de verschuiving van de sportvelden met zich mee brengt en de
daarbij behorende financiële mogelijkheden.
Wij laten zien hoe met de verschuiving van sportaccommodaties de gemeentelijke doelen ten aanzien van sport
en sociale stijging bereikt worden. De beschikbaar gekomen ontwikkellocaties kunnen in een traag tempo duurzaam
ontwikkeld worden tot aanvullende en aantrekkelijke woonmilieus, die - in het verlengde van de huidige
Stadsvisie - doorgroeimogelijkheden bieden voor Schiedammers.
Met de transformatie van delen van de huidige sportvelden wordt de ecologische functionaliteit en het recreatieve
potentieel van de groene long, rondom de Poldervaart en het Beatrixpark, richting Midden-Delfland versterkt.
Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties 7

8 Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties
schuifruimte in de stad toekomstig aantal voetbal- en hockeyvelden in Schiedam

1 Schuifruimte in de stad
Met de aanleg van het Park A4 dient zich de kans aan om belangrijke
doelen van de sportvisie voor Schiedam te realiseren. Sport is een
belangrijk middel om de sociale emancipatie en participatie van Schiedammers
te bevorderen. Het motto van het Schiedamse sportbeleid is
‘Een leven lang sporten en bewegen’. Voor alle bevolkingsgroepen en/
of doelgroepen is er een passend sportaanbod aanwezig, zodanig dat
zoveel mogelijk inwoners van Schiedam worden aangezet om te sporten
en bewegen op de manier die zij zelf leuk vinden. Sportaccommodaties
vormen een voorwaarde voor sport. Zonder accommodaties, of
dat nu binnen- of buitensportaccommodaties betreft, is er geen ruimte
voor sport. Gestreefd wordt naar een upgrading en optimalisatie van
de huidige binnen- en buitensportaccommodaties en zoveel mogelijk
multifunctioneel gebruik van deze accommodaties. Beperking van
ruimtegebruik is zo mogelijk. Met name de samenwerking, of wellicht
het fuseren van clubs, kan leiden tot efficiënter gebruik van velden,
maar ook de ingezette tendens om kunstgrasvelden aan te leggen leidt
tot ruimtewinst, zeker als deze velden voor meerdere sporten bruikbaar
zijn. Belangrijk voor het gebruik van de sportaccommodaties is de
bereikbaarheid. Er wordt gestreefd naar een goede spreiding over de
stad en de wijken.
Door sportclubs beter samen te laten werken of te laten fuseren en
doordat kunstgrasvelden intensiever bespeeld kunnen worden dan
grasvelden (het gebruik van kunstgrasvelden is ongeveer drie keer zo
intensief) heeft Schiedam in de toekomst minder sportvelden nodig.
Op dit moment zijn er 22 grasvelden en 5 kunstgrasvelden voor voetbal
en 5 kunstgrasvelden voor hockey. In de toekomst kan dit, rekeninghoudend
met groei van de sporten, geïntensiveerd worden tot
15 kunstgras voetbalvelden en 8 kunstgras hockeyvelden. Op Harga,
Thurlede & Kethel komen hierdoor ontwikkellocaties vrij. Voor deze
locaties presenteren wij in dit marktadvies een ontwikkelingsstrategie.
Tegelijkertijd ontstaan er drie geheel vernieuwde sportaccommodaties
die voldoende ruimte bieden aan sportminnend Schiedam.
Het grootste deel van de sportverenigingen concentreert zich op dit
moment op de locaties Harga en Thurlede. Zowel in het zuiden als in atletiek
het noorden van Schiedam ontbreken goede sportvoorzieningen. Met
de komst van het Park A4 kan een intensief sportpark worden toegevoegd
in het noorden van Schiedam zodat de sportvelden beter verspreid
zijn over de stad. Schiedam heeft dan drie sportvoorzieningen,
te weten: Harga, Thurlede en Park A4.
Vlaardingse Atletiekvereniging Fortuna
In de verre toekomst wordt de Wilhelminahaven ontwikkeld. Deze
ontwikkeling biedt kansen om ook in het zuiden van Schiedam een
sportvoorziening te realiseren. In een doorkijk naar de verre toekomst
wordt de ontwikkeling van de Wilhelminahaven meegenomen. Door
een nieuwe sportvoorziening in de Wilhelminahaven komt er later
weer extra ruimte vrij op Harga of Thurlede.
Harga krijgt, door de komst van de A4, geluidsschermen langs de
rijkswegen A4 en A20. Hierdoor wordt het mogelijk ook woningen op
Harga te bouwen. Thurlede & Kethel liggen rondom het Beatrixpark en
hebben daardoor dezelfde ruimtelijke karakteristieken voor verdere
ontwikkelingen. In dit marktadvies zullen Thurlede & Kethel als één
ontwikkellocatie beschouwd worden.
Voor de vraag naar kantoren en grootschalige detailhandelvoorzieningen
heeft Schiedam de locatie Schieveste in ontwikkeling. Tot 2040
heeft Schieveste genoeg ruimte om in de vraag naar deze functies te
voorzien. Om de ontwikkelingen van Schieveste niet in de weg te zitten
zijn wij voor dit marktadvies met name uitgegaan van strategieën
voor bijzondere woningbouw.
Relatie tussen de ontwikkellocaties
De ontwikkellocaties Harga, Thurlede & Kethel liggen rondom de Poldervaart.
De Poldervaart is een verborgen structuurdrager in Schiedam.
De Poldervaart samen met de omliggende groene gebieden,
zoals het Beatrixpark, Harga en volkstuinencomplex Vijfsluizen, zijn de
Volleybal Vereniging Move4U
Vlaardingse Voetbalvereniging "Zwaluwen"
Marander
tennis
VFC
voetbal
SC Vlaardingen-Holy
honk- en softbal
HVO
voetbal
sportpark “de duiventil”
GHSV
SVVSMC
hondensport
voetbal
tennis
sportpark “de vijfsluizen”
sport naar
Sportpark A4
Spirit
hockey
geen veld
SVDPW
(opslag)
voetbal Harga Sport
huurveld
sportpark “het Nieuwenlant”
Hermes-DVS voetbal
hondensport voetbal en cricket
meerdere verenigingen
SCWO HBSS
voetbal voetbal meerdere verenigingen
de Branderstad
hondensport
Harga
korfbal
ventura
handbal
SC Spaland
voetbal
SVHV
honk- en softbal
Spieringshoek ‘Rebounce’
tennis
CKV Odi
korfbal
Van Vliet
tennis
Los Amigos
tennis
Excelsior ‘20
voetbal
DWS
handbal
PPSC
voetbal
DRGS
voetbal + cricket
PPSC + DRGS
Excelsior
voetbal +cricket
cricket
Asvion
hockey
interne reorganisatie
Sportpark Thurlede & Kethel
interne reorganisatie
Sportpark Harga
groene long tussen Midden-Delfland en het getijde gebied langs de
havens. Op het niveau van de ontwikkellocaties biedt de Poldervaart
als structuurdrager kansen om groene woonmilieus te ontwikkelen.
Door de ontwikkelingsmogelijkheden op Harga en rondom het Beatrixpark
kan de groene long langs de Poldervaart met relatief weinig ingrepen
worden opgewaardeerd. De aan de Poldervaart grenzende gebieden
worden gevarieerder, groener, ecologisch rijker en toegankelijker.
De Poldervaart verbindt het stedelijk gebied met Midden-Delfland,
door een vanzelfsprekende overgang tussen het Beatrixpark en het
recreatieve landschap van Midden-Delfland.
De gebieden rondom de Poldervaart bieden naast woonruimte veel
recreatieve mogelijkheden, die het recreatieve programma van het
Beatrixpark aanvullen.
2011 ´2017´ ´2040´
´2075´
schuifoperatie sportvelden en ontwikkellocaties in de stad
Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties 9

10 Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties
“slow is beautiful”
Volkstuinencomplex Vijfsluizen

2 Een strategie voor Harga
Door het verplaatsen van sportvelden richting het Park A4 en het
omvormen van grasvelden naar kunstgrasvelden komen er grote
ontwikkellocaties vrij op Harga. Voor Harga hebben wij een transformatiestrategie
ontwikkeld, waarbij Harga langzaam en in kleine stappen
kan uitgroeien tot een betekenisvol gebied voor heel Schiedam met
wonen, sport en voorzieningen.
Harga is een klassiek sportgebied uit de jaren ’50 dat als een enclave
tussen de Poldervaart, de rijksweg A20 en A4 en het spoor ligt. Onderdeel
van deze enclave is het volkstuinencomplex Vijfsluizen aan
de zuidkant van het spoor. Zowel Harga als Vijfsluizen zijn niet goed
verbonden met de binnenstad van Schiedam en slechts via ‘kruipdoor-sluip-door’
routes aangetakt op de stad. Beide gebieden hebben
ondanks hun geïsoleerde ligging een belangrijke betekenis voor Schiedam
door hun specifieke functies (sportvoorzieningen en volkstuinen)
en vormen een omvangrijk groengebied in de gemeente.
Harga heeft een utilitaire inrichting met veel groen. De voetbalvelden,
de windsingels, de waterstructuur, de lanen en de aanwezigheid van
veel volgroeide bomen bepalen het beeld van Harga. De ligging van
Harga aan de Poldervaart blijft nu vrijwel onopgemerkt, maar biedt
veel potentie voor verdere ontwikkeling waarbij de Poldervaart de
structuurdrager is van het grote groengebied dwars door Schiedam.
Volkstuinencomplex Vijfsluizen is een verborgen parel aan de Poldervaart
met prachtig onderhouden volkstuinen en een goed lopend
complex. De volkstuinen bezitten een veelkleurigheid aan flora, een
veelzijdigheid aan tuinen en tuinhuizen en hebben een fijnmazige
structuur van smalle paden en sloten.
Woonconcept
Op Harga is het mogelijk je droom te verwezenlijken door een woonmilieu
te realiseren met vrije kavels; een woonbuurt als een ‘uit de
kluiten gewassen’ volkstuinencomplex. Projectontwikkeling à la Slow
Food, als reactie op de grootschalige ontwikkeling, smaakvervlakking
en eenvormigheid. Inspelend op de diversiteit aan behoeften onder de
Schiedamse bevolking, daadwerkelijk ruimte voor sociale stijging op
verschillende niveaus.
Harga is daarmee een unieke aanvulling op de Schiedamse woningmarkt.
Op Harga gaan we uit van het bestaande ruimtelijke raamwerk van
groen, water en wegen. Op deze manier is een langzame transformatie
van het gebied mogelijk zonder grote voorinvesteringen. Het groene
raamwerk van Harga en het beeld van veelkleurigheid, veelzijdigheid
en fijnmazigheid van een volkstuinencomplex bepaalt het toekomstige
beeld voor Harga.
Het besloten en rustige karakter van het nieuwe woonmilieu op Harga
omarmt de ligging in de luwte van de stad. Met de fiets moet de binnenstad
van Schiedam goed bereikbaar zijn. Met de auto moet men
omrijden zodat Harga een rustige enclave blijft in de luwte van de stad.
Op Harga krijgen de bewoners vrijheid; weg uit het keurslijf van de
voorbedachte eenvormigheid. Dit maakt het ‘volkstuinencomplex’ leuk;
mensen zijn enthousiast en kunnen zich helemaal uitleven op hun huis
en tuin. Bewoners stoppen veel energie in hun eigen woning en alles
ziet er keurig verzorgd uit en er spreekt ook ondernemersgeest uit de
bouw van de woningen. De woningen kunnen in de loop van de tijd
groeien door allerlei uitbreidingen en op- en aanbouwen. Er kan aan
huis gewerkt worden en er is plaats voor ruimtevragende hobby’s. Er
moet in, aan en om het huis gescharreld kunnen worden.
Het Volkstuinencomplex Vijfsluizen biedt in de toekomst misschien
zelfs wel de kans voor mensen om er zelf te gaan wonen.
Slow stedenbouw is de ontwikkelingsstrategie voor Harga, het in een
zeer traag tempo uitgeven van vrije kavels.
Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties 11

12 Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties
tijdelijk schapenveld
tijdelijke moestuinen
volkstuinen
eerste vrije kavels
Visie Harga ´2017´

sportcomplex
strategische reservering
vrije kavels
poldervaartpad
Visie Harga ´2040´
Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties 13

14 Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties
impressie woonmilieu Harga

Poldervaartpad
Nieuwe ontwikkelingen langs de Poldervaart beperken zich niet alleen
tot Harga en Thurlede & Kethel. Ook op andere locaties kunnen transformaties
bijdragen aan het verbeteren van de kwaliteit van de Poldervaart
en de groengebieden daar omheen. Aan de zuidzijde van de
Poldervaart ligt tegenover Harga de locatie Poldervaartpad. De locatie
kan een mooie beëindiging worden van Nieuwland in een parkachtige
setting.
Programma
Naast een nieuw woonmilieu blijft Harga ook één van de drie sportlocaties
in Schiedam. Stapsgewijs kunnen de sportvoorzieningen
op Harga geïntensiveerd worden zodat een compact en volwaardig
sportpark ontstaat. Het nieuwe sportpark Harga heeft ruimte voor 9
grote (hockey, voetbal) kunstgrasvelden en daarnaast nog ruimte voor
kleinere sporten. Met een nieuwe sporthal en een nieuwe school op
Harga ontstaat er een bijzondere combinatie van sport en onderwijs in
Schiedam.
Langs de Hargalaan is ruimte gereserveerd als strategische reserve voor
voorzieningen en/of bedrijven.
Door de trage manier van ontwikkelen krijgen tijdelijke programma’s
zoals moestuinen, stadslandbouw en schapenweides op Harga, een
plek.
Duurzame ontwikkeling
Harga wordt duurzaam ontwikkeld doordat de kwaliteiten van het
bestaande ruimtelijk raamwerk gebruikt worden en de transformatie in
een zeer traag tempo kan verlopen. Het bestaande ruimtelijk raamwerk
wordt hergebruikt. Een robuust ruimtelijk raamwerk is duurzaam omdat
het in de loop van de tijd verschillende ruimtelijke ontwikkelingen
in zich op kan nemen. Door de trage ontwikkeling ligt het eindbeeld
niet vast; de ontwikkelingen zijn een schuifpuzzel in de tijd.
Harga is voor de fietser en voetganger goed verbonden met de binnenstad
van Schiedam. Het gebruik van duurzame vervoersmiddelen
richting het centrum wordt gestimuleerd door de autobereikbaarheid
richting het centrum niet te verbeteren. De OV-halte Nieuwland is op
loopafstand.
Voor een duurzame ontwikkeling is het belangrijk dat het plangebied
niet traditioneel en integraal opgehoogd wordt. De flexibiliteit ten aanzien
van het te ontwikkelen programma moet zo groot mogelijk blijven.
Om de hoeveelheid verharding te beperken en het groene beeld
te garanderen worden nieuwe wegen zo smal mogelijk uitgevoerd.
Duurzame oplossingen ten aanzien van energie en architectuur moeten
op het niveau van de individuele woning gezocht worden. Er kan
ook gedacht worden aan een grote mate van zelfvoorzienendheid van
de woningen.
Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties 15

16 Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties

impressie woonmilieu Harga langs de Poldervaart
Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties 17

“a room with a view”
18 Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties
Thurlede: groene kamer met sportvelden

3 Een strategie voor Thurlede & Kethel
Door het verplaatsen van sportvelden richting het Park A4 en het
intensiveren van het gebruik van de sportvelden komen er ‘groene kamers’
vrij in Thurlede & Kethel. Voor deze gebieden rondom het Beatrixpark
hebben we een strategie ontwikkeld waarbij de groene kamers
onafhankelijk van elkaar ontwikkeld kunnen worden en de levendigheid
van het Beatrixpark vergroten.
De ruimtelijke kwaliteit van Thurlede kenmerkt zich door de sterke
compartimentering met bossages. De huidige sportvelden bestaan uit
verschillende open groene kamers die omringd zijn door volgroeide
bomen en sluiten goed aan op het Beatrixpark.
Het Beatrixpark is een groene long richting Midden-Delfland. De transformatie
van het gebied in en rondom het park maken het mogelijk om
een robuustere groene verbinding naar Midden-Delfland te maken.
Woonconcept
In Thurlede kan je wonen in het Beatrixpark door de groene kamers te
benutten voor woningbouw. Door de volgroeide groenstructuur sluiten
de kamers naadloos aan op het Beatrixpark. Iedere kamer krijgt een
eigen karakter met een eigen verkaveling.
Iedere kamer heeft een collectief element wat de identiteit en de gemeenschapszin
van de groene kamer weerspiegelt.
Met een omvang van circa 100 woningen heeft een kamer de kenmerken
van een buurtschap. Een buurtschap wordt in samenhang en met
een zekere gelaagdheid ontwikkeld. De buurtschappen hebben een
geordende en statige uitstraling.
De kamers in Thurlede zijn als ‘a room with a view’ verbonden met het
Beatrixpark. Bij de entrees van de groene kamers laten de buurtschappen
zich zien richting het park.
De kamers zijn ontsloten vanaf de Parkweg die doorgetrokken wordt
richting de ’s Gravelandseweg.
Voor Kethel geldt hetzelfde woonconcept van het wonen in een
groene kamer aan het Beatrixpark. De locatie Kethel wordt ontsloten
via Schiedam Noord.
Het is niet nodig om al in een vroeg stadium woningtypes en dichtheden
vast te leggen. Bij het ontwikkelen van een groene kamer kan er
ingespeeld worden op de vraag vanuit de markt op dat moment. De
kamers kunnen in verschillende dichtheden ontwikkeld worden zodat
de buurtschappen allemaal een eigen karakter hebben.
Ieder toekomstig bouwplan voor een groene kamer moet een kwaliteitsverbetering
opleveren voor het wonen in Schiedam en voor de
levendigheid van het Beatrixpark.
Programma
De groene kamers kunnen gebruikt worden voor sportvoorzieningen
of woningbouw. Naast een nieuw woonmilieu blijft Thurlede ook één
van de drie sportlocaties in Schiedam. Stapsgewijs kunnen de sportvoorzieningen
in Thurlede geïntensiveerd worden zodat een compact
en volwaardig sportpark ontstaat. Het nieuwe sportpark Thurlede heeft
ruimte voor 9 grote kunstgrasvelden (hockey, voetbal) en daarnaast
nog enige ruimte voor kleinere sporten. Ook voor een sporthal is een
locatie beschikbaar. Binnen Thurlede kunnen kamers vrij gespeeld worden
voor woningbouw door te schuiven met de sportvelden en door
het intensiveren van het gebruik door de aanleg van kunstgrasvelden.
De volkstuinen in het park worden verplaatst naar Bijdorp. Zo kan de
relatie met Midden-Delfland verbeterd worden en het oostelijk deel
van het volkstuinencomplex kan in een later stadium als groene kamer
worden ontwikkeld.
Rondom het toekomstig treinstation Kethel kunnen bijzondere voorzieningen
gerealiseerd worden.
Duurzame ontwikkeling
Door op Thurlede & Kethel de aanwezige ontsluitingsstructuur te
hergebruiken en de groenstructuur te handhaven is het ruimtelijke
raamwerk duurzaam. Collectieve openbare ruimtes kunnen onderdeel
uitmaken van het aantrekkelijk vormgegeven waterretentiesysteem.
Hierdoor wordt het regenwater maximaal in het gebied vastgehouden
en wordt het afstromen naar de omliggende watergangen zoveel mogelijk
gereduceerd.
De verdeling van de ontwikkeling in buurtschappen van circa 100 woningen
maakt het aantrekkelijk, om naast de gebruikelijke bouwkundige
maatregelen, collectieve oplossingen voor warmte- en energieopwekking
en water(her)gebruik toe te passen. Warmte-/koudeopslag,
blokverwarming en vormen van grijswatergebruik zijn hier economisch
voordelig toepasbaar. Voor de verschillende buurtschappen kunnen
diverse duurzame oplossingen bedacht worden. De buurtschappen
kunnen een proeftuin zijn voor diverse duurzame oplossingen.
Door de slechte grondslag in Thurlede & Kethel moet op een innovatieve
en duurzame wijze opgehoogd worden.
De ontwikkelingen in Thurlede zijn optimaal aangesloten op het fietsnetwerk
van Schiedam. De aanleg van een nieuwe halte, station Kethel,
ter hoogte van de ’s Gravelandseweg, biedt een duurzame vervoersvariant
voor forensen. Voor Thurlede ligt een OV-verbinding vanuit het
stadscentrum van Schiedam naar station Kethel voor de hand.
Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties 19

20 Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties
volkstuinen
groene kamers
sportcomplex
Visie Thurlede & Kethel ´2017´

groene kamers
volkstuinen
Beatrixpark
volkstuinen
sportcomplex
groene kamers
Visie Thurlede & Kethel ´2040´
Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties 21

22 Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties

Impressie buurtschap in groene kamer
Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties 23

24 Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties
wonen in je eigen volkstuin?
Ontwikkelingsstrategie

4 Groot denken, klein ontwikkelen
Ontwikkelingsstrategie en fasering
In financiële zin zijn het Park A4, Harga en Thurlede & Kethel met elkaar
verbonden. De aanleg van het Park A4 moet immers betaald worden
uit de opbrengsten van de ontwikkellocaties. Om ervoor te zorgen
dat er geen klassieke grootschalige gebiedsontwikkeling plaatsvindt
waarbij meerdere grote gebieden in de stad afhankelijk van elkaar zijn,
is er gekozen voor een flexibele en kleinschalige ontwikkelingsstrategie
voor de ontwikkellocaties.
De transformatie van Harga, Thurlede & Kethel gaat niet uit van een bepaalde
faseringsvolgorde. De vernieuwing kan vanuit een kleine korrel
en op verschillende plekken onafhankelijk van elkaar plaatsvinden. Het
ruimtelijk raamwerk zorgt voor de samenhang tussen de verschillende
projecten en initiatieven.
Voor Harga is de ontwikkelingsstrategie het uitgeven van vrije kavels in
een zeer traag tempo; slow stedenbouw.
Voor Thurlede & Kethel gaat de ontwikkelingsstrategie uit van een
ruimtelijk raamwerk waarbinnen meerdere ontwikkelingen mogelijk
zijn. De groene kamers kunnen onafhankelijk van elkaar worden
ontwikkeld in volgorde en in tijd. De programmatische invulling van de
kamers is afhankelijk van de actuele marktsituatie.
In de ontwikkelingsstrategie speelt de factor tijd een cruciale rol. Tijd is
onze vriend bij gebiedsontwikkeling. Zolang we goed beseffen dat ontwikkelingen
nu eenmaal tijd kosten kunnen we de tijd voor ons laten
werken. Momenteel lijkt de woningmarkt ongunstig maar er zal altijd
een behoefte aan woningen blijven. De vraag naar duurdere woningen
is er nog steeds en de consument wordt kritischer, wat de kwaliteit van
de woningen alleen maar zal verbeteren. Uitgerekend in de crisisjaren
rond 1930 werden de beste woningen gebouwd .
Gezien het trage bouwtempo is het van belang dat tijdelijke situaties
kwaliteit hebben. Hiervoor kan gedacht worden aan tijdelijke functies
als stadslandbouw, moestuinen, een bouwspeelplaats en een schapenveld
als de ‘wachtgronden’ voor verdere ontwikkeling. Het tijdelijk
gebruik van gronden moet maximaal worden gefaciliteerd.
Harga
Harga gaat uit van het principe van slow stedenbouw. Slow stedenbouw
gaat uit van een zeer langzame verstedelijking met een nog
onzeker programma en een onzekere doorlooptijd. Slow stedenbouw
vraagt om een fasering die flexibel is in bouwomvang, in differentiatie
en in continuïteit. Bij de ontwikkeling van Harga wordt in de financiële
berekening rekening gehouden met de bouw van 10 woningen per
jaar. In enig jaar zal de daadwerkelijke afzet lager of hoger zijn dan
deze tien. Het is hier van belang om een eenmaal gekozen ontwikkelrichting
vast te houden, de tijd kan hier in het voordeel werken doordat
de sportvoorzieningen heel rustig verplaatst en hergestructureerd
kunnen worden.
Thurlede & Kethel
Voor Thurlede & Kethel bestaat het ruimtelijk raamwerk uit groene
kamers waarbinnen verschillende programmatische ontwikkelingen
mogelijk zijn. De kamers kunnen in volgorde en in tijd onafhankelijk
van elkaar ontwikkeld worden. De woningtypes zijn nog niet vastgelegd
en kunnen te zijner tijd, afhankelijk van de actuele vraag vanuit de
markt, ontwikkeld worden.
Iedere groene kamer wordt projectmatig ontwikkeld door verschillende
marktpartijen.
De sportverenigingen in Thurlede & Kethel kunnen in een rustig tempo
verplaatst worden. Zodra een kamer ‘vrij’ is kan deze ontwikkeld worden
voor woningbouw.
Voor de oostelijke volkstuinen in het Beatrixpark kan een uitsterf constructie
worden aangehouden. De laatste volkstuinen kunnen naar een
nieuwe locatie in Bijdorp verplaatst worden.
Uitvoerbaarheid
Het bouwrijpmaken op Harga enThurlede & Kethel is onderdeel van de
ontwikkelingsstrategie. Met een klassieke manier van bouwrijpmaken,
door op grote schaal integraal op te hogen, kan er niet flexibel en kleinschalig
ontwikkeld worden. Een slimme strategie is nodig.
Bouwrijpmaken Harga
Sportpark Harga ligt er al 10-tallen jaren in deze vorm. Voor zover bekend
is er nooit veel opgehoogd; wel is het gebied in zijn geheel licht
opgehoogd. Enige zetting zal daarom in die jaren uitgewerkt zijn.
Om dure bouwrijpmaakkosten te besparen en door de uitgifte van vrije
kavels is gekozen om bestaande wegen te behouden en om het beperkt
aantal woonkavels te ontsluiten via relatief eenvoudige en smalle
wegen (4,5 m breed met elementenverharding).
De gedachte is dat hiermee beperkt onder de wegen enige voorbelasting
komt en dat de overblijvende voorbelasting over de naastliggende
kavels wordt verspreid.
De kavels worden nauwelijks opgehoogd; de verwachting is dat de kavels
als tuin goed en droog te gebruiken zijn en niet veel gaan zakken.
Bouwrijpmaken Thurlede & Kethel
Thurlede & Kethel hebben een zeer zettingsgevoelige ondergrond.
Ervaring in het terrein, de vlakbij liggende woonwijken en het Beatrixpark,
leert dat daar veel zettingen zijn opgetreden.
Alleen de wegen inclusief trottoir en parkeren worden voorbelast met
zand (er is dan ruim de tijd om zettingen via voorbelasting te laten
plaatsvinden). De kavels worden slechts heel gering verhoogd met de
voorbelasting die van de wegen overblijft. De tuinen zullen ‘vochtig’
blijven; dat wil zeggen dat er wel eens regenwater op kan staan of de
bodem drassig kan zijn.
Er wordt ontwikkeld in groene kamers met circa 100 woningen omsloten
door groen. In het tempo waarmee de woningmarkt zich ontwikkelt,
worden de kamers ontwikkeld. Doordat de kamers zijn omsloten
met groen ontstaan er geen onprettige ‘zandvlaktes’.
Ophogen met licht materiaal (EPS)
Technisch kunnen de wegen in Thurlede & Kethel goed op een fundering
van EPS-blokken gelegd worden. Dit zorgt voor onderhoudsarme
wegen en is goedkoper dan de voorbelasting met zand. Wel vraagt dit
een goede afstemming met de nutsbedrijven bij de aanleg van kabels
en leidingen. Tot op heden zijn de ervaringen met de nutsbedrijven op
dit vlak negatief zodat hier nog werk aan de winkel is.
Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties 25

26 Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties
Visie ´2017´

Visie ´2040´
sportpark A4
wonen in je volkstuin
vrije kavels
groene kamers
A20 in buis op poten
nieuw metrostation Harga
Poldervaartpad
Beatrixpark
Volkspark
nieuw station Kethel
nieuw metrostation Beatrixpark
Wilhelminahaven
Toekomstperspectief ´2075´
Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties 27

28 Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties

5 Impuls voor de Stadsvisie
In de Stadsvisie Schiedam is sociale stijging van de Schiedammer
benoemd als kerndoelstelling. Vanuit deze basis is een aantal hoofdopgaven
geformuleerd die moeten leiden tot een duurzame, vitale en
complete stad. Het centrale thema is het versterken van de kwaliteiten
die al aanwezig zijn.
Een ontwikkeling als de aanleg van de A4 heeft veel gevolgen voor
Schiedam. De ontwikkeling zelf raakt aan veel plekken in de stad en het
realiseren van grote programma’s op de ontwikkellocaties leidt binnen
de stad tot grote verschuivingen. Door de grote impact van de opgave
heeft het veel raakvlakken met de Stadsvisie. De fysieke opgaven die in
de Stadsvisie al worden benoemd, zoals verbetering van de openbare
ruimte, de verkeersstructuur, bereikbaarheid, het realiseren van woonprogramma
of economische functies kunnen op de ontwikkellocaties
worden gerealiseerd. Maar de omvang van de geschetste ontwikkeling
maakt het ook mogelijk op andere thema’s een grote stap te zetten.
Het realiseren van een sportpark op het tunneldak van de A4 maakt het
mogelijk om één van de hoofdopgaven uit de Stadsvisie, de herontwikkeling
van Harga en de noord-zuid as, in een ander licht te bezien.
Sport is nog steeds een belangrijke drager van de herontwikkeling van
Harga, maar er ontstaat ook ruimte voor andere programma’s zoals wonen.
Met de huidige - groene - kwaliteit als uitgangspunt kan hier een
uniek woonprogramma worden gerealiseerd, waarmee sociale stijgers
aan de stad kunnen worden gebonden. Investeringen in de grootschalige
infrastructuur kunnen zo worden ingezet dat de verbindingen tussen
Schiedam noord en zuid worden verbeterd, waardoor de economische
basis van de binnenstad wordt vergroot. Betere verbindingen met
de binnenstad en het vasthouden van sociale stijgers heeft een positief
effect op het voorzieningenniveau van het centrum.
Verschuivingen in het sportprogramma betekent dat rond het Beatrixpark
ruimte ontstaat voor een nieuw programma. Met de focus op de
bestaande groene kwaliteit kan een ontwikkeling op Thurlede & Kethel
een kwaliteitsverbetering betekenen voor het Beatrixpark als stedelijke
voorziening. Geen groengebied in de periferie van de stad, tussen
infrastructuur, restgebieden en bedrijventerreinen, maar een stedelijke
groenvoorziening omsloten door een toegankelijk en sociaal veilig
woongebied. De Parkweg wordt een volwaardige verbinding tussen
noord en zuid, en het nieuwe programma betekent meer draagvlak
voor een toekomstig treinstation Kethel.
In de Stadsvisie is de ambitie beschreven om tot 2030 ca. 4.000 nieuwe
woningen te bouwen. Binnen Schiedam moeten hiervoor gebieden
worden aangewezen, waarbij zowel uitleg als herstructurering aan de
orde is en waarbij gewerkt zal worden met specifieke woonmilieus. De
gemeente heeft daartoe een woonvisie in voorbereiding. Met de Stads-
regio wordt gesproken over de mogelijkheid om tot 2020 ca. 3400 woningen
te bouwen. Het gaat daarbij hoofdzakelijk om grondgebonden
woningen. De planvoorraad in Schiedam is relatief klein. Bijgevoegde
grafiek geeft de aantallen woningen, die geprogrammeerd staan binnen
gemeentelijke grondexploitatiegebieden, weer. Daaruit blijkt dat
er locaties gezocht moeten worden om aan de beleidsdoelstelling te
voldoen aangezien de planvoorraad buiten deze gebieden niet bijster
groot is.
De stap naar de transformatie van de Wilhelminahaven wordt later
gezet. Dit sluit beter aan bij het huidige tempo van ontwikkelen en de
lagere snelheid waarmee het Rotterdamse deel van Stadshavens tot
ontwikkeling komt. Er is meer tijd om de milieubelasting op het gebied
terug te dringen zodat er in de toekomst een transformatie van de Wilhelminahaven
wordt gerealiseerd met een hogere kwaliteit.
confrontatie beleid en programma woningbouw
Beleidsdoelstelling
Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties 29

30 Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties
Poldervaart

6 Financiële onderbouwing
De ontwikkelingen op Harga en Thurlede & Kethel zijn doorgerekend
met de voorgestelde woonmilieus en ontwikkelingsstrategieën. De
resultaten op deze ontwikkellocaties moeten immers bijdragen aan de
kosten van de aanleg van het Park A4.
Uit de berekeningen blijkt dat de ontwikkeling van vrije kavels op
Harga een robuust financieel resultaat geeft. Gebiedsontwikkeling is
echter niet zonder risico’s. Risico’s hangen samen met het afwijken van
de uitgangspunten en risico’s die voortkomen uit marktontwikkelingen
en nieuwe inzichten.
De plangebieden Harga, Thurlede & Kethel en het Poldervaartpad zijn
apart van elkaar doorgerekend, rekening houdend met de locatiespecifieke
kenmerken. Daarbij is er uitgegaan van de volgende algemene
uitgangspunten:
Kostenstijging t/m 2011 : 1,5 %
Kostenstijging 2012 : 2,0 %
Kostenstijging vanaf 2013 : 2,5 %
Opbrengstenstijging
- 2011 t/m 2015 : 0 %
- vanaf 2015 : 2,5 %
Rente : 5,0 %
VTU : 35 %
Deze algemene uitgangspunten komen overeen met de uitgangspunten
zoals gehanteerd in het MPG 2011. In de kosten is zoveel mogelijk
gebruik gemaakt van het civieltechnische kostenboek van Schiedam.
Hierbij is over het algemeen uitgegaan van een basiskwaliteit inrichting.
In de gebieden waar de functie verandert is rekening gehouden
met de sloop van opstallen en het opruimen van het terrein. In de
berekening is geen rekening gehouden met verplaatsingskosten en
boekwaardes voor de aanwezige sportvoorzieningen. De te handhaven
sportvoorzieningen zijn buiten beschouwing gelaten. Wel is er een bedrag
opgenomen voor de te verplaatsen volkstuinen in het Beatrixpark.
Programma
Het woningbouwprogramma is de kostendrager van de plannen. Voor
Thurlede & Kethel zijn voor verschillende woningtypes verschillende
v.o.n.-prijzen ingeschat. Voor Harga is dat niet mogelijk aangezien dat
grotendeels afhangt van de investering van de koper van een kavel. Die
investering kan per kavel erg verschillend zijn.
Van groot belang is de fasering van dit programma. Met name de vrije
kavels zullen slechts mondjesmaat afgezet kunnen worden. De ontwikkeling
van Harga is een zaak van lange adem. Met 10 woningen per jaar
loopt deze ontwikkeling door tot 2039.
Programma
Omschrijving VON-prijs* Harga Thurlede Poldervaartpad totaal
Eengezinswoning 260.000
-
320
47 367
2 onder 1 kap 370.000
-
256
47 303
Appartement 220.000
-
64
23 87
Vrije kavels incl. woning 600.000
228
-
- 228
228
640
117 985
Bijzondere bebouwing m2 uitgeefbaar 1.380
Bedrijven m2 uitgeefbaar 41.000
totaal 42.380
* De VON prijzen voor Poldervaartpad zijn 4% lager dan in de tabel vermeld.
3.780
-
3.780
-
-
-
5.160
41.000
46.160
Fasering woningbouw
Plangebied 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 en verder totaal
Harga 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 128 228
Thurlede 100 100 100 100 100 100 40 640
Poldervaartspad 50 50 17 117
totaal 10 110 110 110 160 160 127 50 10 10 128 985
Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties 31

32 Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties
‘rekenkaart’ Harga & Poldervaartpad ‘rekenkaart’ Thurlede & Kethel

Harga
Dit gebied zal een heel eigen karakter krijgen met vrije kavels. Er is uitgegaan
van smalle (4,5 m) woonstraten die een extra kwaliteit krijgen
met een gebakken klinker verharding. De uitkomst van de berekening
met de voorgenoemde uitgangspunten is als volgt:
Indien vastgehouden kan worden aan de gekozen ontwikkelingsstra-
tegie blijkt het positieve saldo redelijk robuust te zijn. Een vertraging
van de uitgifte naar 5 woningen per jaar, over de gehele looptijd,
heeft
een negatief effect van € 6,5 miljoen. Gezien de lange looptijd is dit een
zeer negatief scenario. Een versnelling van de uitgifte naar 15 wonin-
gen per jaar geeft een positief effect van € 1,4 miljoen. Een prijsfluctuatie
van de grond van 12,5% geeft een effect van € 4,9 miljoen.
Thurlede & Kethel
Voor Thurlede & Kethel is een stedenbouwkundige opzet gemaakt met
groene kamers zodat de woningbouw in circa 100 woningen per kamer
gefaseerd kan worden. Gezien de woningbouwproductie binnen
Schiedam
is dit een realistische aanname. De uitkomst van de berekening
met de genoemde uitgangspunten is als volgt:
De ontwikkeling van deze locatie brengt risico’s met zich mee. Een
belangrijk gegeven bij de ontwikkeling van Thurlede & Kethel is de
slechte grondslag. Vooralsnog is uitgegaan van een ophoging met
zandcunetten. Hiervoor is veel zand nodig. Als er aan goedkoop zand
gekomen kan worden, dan heeft dit een voordelige effect tot gevolg
van € 1,7 miljoen. Nadeel van ophogen met zand is dat twee à drie jaar
voor uitgifte begonnen moet worden met ophogen waardoor minder
goed ingespeeld kan worden op marktontwikkelingen. Ook zal in de
verdere toekomst sprake blijven van restzettingen. Een EPS (piepschuim)
ophoging kent dat probleem niet,
maar door de hoge olieprijs
en de eisen die nutsbedrijven stellen geeft deze methode vooralsnog
een nadelig effect van circa € 2,9 miljoen.
Voor Thurlede & Kethel is het financiële risico van de planontwikkeling
gelegen in de wijziging van de v.o.n.-prijzen. Als de v.o.n.-prijzen 5%
wijzigen dan geeft dit een effect van € 7,7 miljoen. Bij een ongunstige
marktontwikkeling is dit geen ondenkbaar scenario. Ook het vertragen
van de uitgifte met 50 woningen per jaar is nadelig maar het effect
blijft beperkt tot € 0,3 miljoen. Indien er reeds geïnvesteerd is zal het
nadelig effect toenemen.
Saldo netto contante waarde Saldo netto contante waarde Saldo netto contante waarde
Poldervaartpad
Deze locatie kan ontwikkeld worden als de school en de tennisbanen
‘om niet’ ter herontwikkeling worden aangeboden. Dit is nadrukkelijk
de voorwaarde waaronder deze locatie ontwikkeld kan worden. Door
het sloop- en opruimwerk is de verdiencapaciteit voor deze locatie
beperkt.
dit een effect van € 1,5 miljoen.
Deze locatie heeft meer het karakter van een herontwikkeling. De
vuistregel dat herontwikkeling de sloopkosten kan bekostigen lijkt ook
hier op te gaan. De ontwikkeling dient meer een woningbouw belang
dan een financieel belang. Indien de grondwaarde 5% wijzigt dan geeft
Financiële conclusie
De totale opbrengstpotentie op contante waarde voor al de locaties
gezamenlijk is € 23,7 miljoen. Indien het uitgangspunt is dat de kosten
voor het maken van het sportpark A4 € 16,6 miljoen bedragen dan
biedt de ontwikkeling van Harga, Kethel en Thurlede voldoende potentie
om dit te kunnen dragen. Ook zijn er middelen beschikbaar om
te investeren in de nieuwe sportparken Harga en Thurlede. Gezien de
rustige fasering is het goed voorstelbaar dat investeringen in bijvoorbeeld
kunstgras voor de nieuwe sportparken uit de reguliere begroting
bekostigd worden. Indien alle denkbare (sport)investeringen uit
de herontwikkelingslocaties gefinancierd moeten worden neemt het
risicoprofiel van deze ontwikkelingen toe.
Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties 33

34 Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties

7 Samenwerkingsvormen en organisatie
De plannen voor de locaties rondom het Beatrixpark en voor de locatie
Harga zijn zeer verschillend van aard. Voor de vrijkomende locaties
rondom het Beatrixpark wordt uitgegaan van de ontwikkeling van circa
100 woningen per fase in een bepaald deelgebied. Voor Harga wordt
uitgegaan van de verkoop van kleine aantallen vrije kavels gedurende
een lange periode. De voorstellen voor de toekomstige werkorganisatie
zijn toegesneden op deze verschillen. Voor de goede orde, vrijwel
alle grond op de vrijvallende locaties is in eigendom van de gemeente.
Ontwikkeling sportaccomodaties
Om tot de gewenste woningbouwlocaties te komen zullen in totaal
3 nieuwe sportaccommodaties gerealiseerd worden. Daarmee wordt
er fors in sport geïnvesteerd. Niet alleen zal er geïnvesteerd worden
in accommodaties, maar ook in de verdere ontwikkeling van vitale
verenigingen. Op dit moment kent Schiedam met name op het gebied
van voetbal een aantal verenigingen waarvan de vitaliteit ronduit
discutabel is. In andere takken van sport zijn niet alle verenigingen als
vitaal te kenschetsen. De gemeente zal, in nauwe samenspraak met
sportbonden en verenigingen, de leiding moeten nemen om tot vitale
verenigingen te komen. Investeren in nieuwe sportaccommodaties en
daarmee gepaard gaande verschuivingen in gebruik, gaat daarmee
gelijk op in investeren in mensen en (vrijwilligers)organisaties. De
gemeente kan dit proces niet zelf regisseren, sportbonden en verenigingen
zijn onmisbaar, maar de gemeente kan wel als trekker van dit
proces fungeren. De realisatie van ‘gemeentelijke’ sportaccommodaties
maakt dit veel gemakkelijker.
De ontwikkeling van nieuwe sportaccommodaties maakt het gelijktijdig
noodzakelijk na te denken over het toekomstig eigendom, beheer
en onderhoud van deze accommodaties. Niet alleen vanuit het BTWsportbesluit,
ook de ontwikkelingen bij sportverenigingen kunnen
daartoe aanleiding geven. Sommige verenigingen willen en kunnen
veel (maatschappelijke) taken op zich nemen, andere concentreren
zich juist vooral op het sporten. Samenwerkingen lijken vaak makkelijk
te organiseren maar moeten wel gestimuleerd worden.
Harga
Doordat de gemeente nieuwe sportaccommodaties realiseert en de
benodigde verschuivingen regisseert bepaalt de gemeente als het
ware ook de beschikbaarheid van vrijvallende locaties voor nieuwe kavels.
Voorgesteld wordt een hele kleine gemeentelijke werkorganisatie
te benoemen die de ontwikkeling van de kavels ter hand neemt. Het
opstellen van een verkavelingsplan kan onder verantwoordelijkheid
van de gemeente plaatsvinden. De benodigde kennis voor het bouw-
en woonrijpmaken is in huis, evenals de ervaring in het opstellen van
contracten en het doorlopen van RO-procedures. Ten aanzien van marketing
en ten behoeve van directe verkoopactiviteiten zou samenwer-
king met makelaars gezocht moeten worden. Er wordt op dit moment
ervaring opgedaan met een dergelijke werkwijze in de stad en die zijn
tot op heden positief. Er is geen betrokkenheid vanuit projectontwikkelaars,
pensioenfondsen of andere investeerders noodzakelijk. Wel zou
eventueel verkoop van meerdere kavels tegelijkertijd aan een ontwikkelaar/aannemer
overwogen kunnen worden. De gemeente draagt zelf
het volledige financiële risico van de ontwikkeling.
Beatrixpark
Voor deze locaties wordt voorgesteld om de verschillende kamers
gefaseerd met een bieding uit te geven. De gemeente bepaalt zelf
de hoofdstructuur en het programma. Ontwikkelaars kunnen daarop
bieden. Er kan voor gekozen worden het woonrijpmaken turn key bij
de bieding te voegen. Indien dit soort openbare werken in de bieding
worden meegenomen dan zal de bieding de vorm van een aanbesteding
moeten krijgen die voldoet aan het Besluit Overheidsaanbestedingen
(BOA). Indien er binnen een kamer gekozen wordt voor een
innovatieve manier van bouwrijpmaken dan zou dit ook turn key in
de bieding/aanbesteding meegenomen kunnen worden. Doordat de
gemeente zelf voor de hoofdontsluiting zorg draagt wordt verzekerd
dat er een goede verbinding tussen Schiedam Noord en het centrum
ontstaat, wat zeker in het belang van het centrum is. Door de kamers
gefaseerd aan te besteden kan gebruik gemaakt worden van de expertise
van ontwikkelaars/aannemers ten aanzien van de afzetbaarheid
van woningen en de mogelijke betrokkenheid van investeerders (corporaties,
pensioenfondsen etc.) en hun deskundigheid op het gebied
van bouwen in slappe grond. Het enige risico voor de gemeente is, dat
het werk na aanbesteding niet wordt gerealiseerd omdat hieraan in de
markt geen behoefte is. Dit risico kan worden ondervangen door een
bouwplicht op te leggen. Slechts de voorinvestering in de Parkweg
komt direct voor rekening van de gemeente maar deze zou gefaseerd
uitgevoerd kunnen worden.
De procedure hiervan zou er als volgt uit kunnen zien:
1. De gemeente bepaalt de fasering.
2. De gemeente legt zelf de hoofdinfrastructuur aan, gerelateerd aan
de fasering.
3. De gemeente zet periodiek een deelplan in de markt op basis van
een inschrijvingsprocedure waarbij aan de hoogste bieder wordt
gegund.
4. Gemeente levert fiscaal bouwrijp, m.a.w. de werkzaamheden van
bouw- en woonrijpmaken met de daarbij behorende engineering
(bodem!) wordt zoveel mogelijk bij de ontwikkelaar gelegd.
5. Ontwikkelaar heeft een bouwplicht.
Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties 35

36 Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties

Impressie buurtschap in groene kamer
Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties 37

38 Schiedam | marktadvies ontwikkellocaties