Huurprijzen en richthuurprijzen. Deel III ... - Steunpunt wonen

goed beeld kan leveren van de woningprijzen in een bepaalde locatie en de
evolutie ervan, maar duidelijk tekort komt om een individuele woning naar waarde
te schatten, hetgeen het doel is van deze studie. Woningen binnen een bepaalde
regio vertonen immers sterke verschillen waar hier geen rekening mee gehouden
wordt. Zoals in het deel over de berekening van de huurprijsindex aangegeven is,
moet een gemiddelde verkoopprijs bovendien met de nodige omzichtigheid
gebruikt worden om de prijsevolutie weer te geven aangezien de kenmerken van
de verkochte/verhuurde woningen kunnen verschillen doorheen de tijd. Een index
gebaseerd op gepaarde waarnemingen (repeat sales) is hiervoor geschikter.
De eerste drie methodes, de klassieke methodes, worden veelal naast elkaar
gebruikt, waarbij geen van de drie als betere aangeduid kan worden. Eén
belangrijk element dat ze allen delen is dat de persoon van de schatter een
belangrijke rol speelt. Hoewel de methodes gestandaardiseerd toegepast kunnen
worden, vergt de schatting een subjectieve tussenkomst van de schatter. Zoals in
volgend punt duidelijk wordt, is dit niet het geval bij een hedonische prijsanalyse.
2.2 De methode van hedonische prijzen
Woningprijs = woningkenmerken + omgevingsfactoren + ligging
Elke woning kan men definiëren aan de hand van een bundeling van kenmerken.
Deze kenmerken kunnen eigen zijn aan de bouw van de woning zelf ( bewoonbare
oppervlakte, bouwjaar, tuin, …) en aan de omgeving en ligging. Deze
plaatskenmerken kunnen gaan van de nabije buurtkenmerken (groen, proper,
verkeershinder, nabijheid van scholen, …) tot gemeente-effecten (dicht bij een
centrumstad, werkgelegenheid, mobiliteit). Het geheel van kenmerken bepaalt de
prijs van de woning. De methode van de hedonische prijzen gaat ervan uit dat voor
elk kenmerk een impliciete geldelijke waardering bestaat en berekent deze. De
methode is gebaseerd op de meervoudige regressie techniek. We geven een
voorbeeld voor het meest eenvoudige geval, de enkelvoudige lineaire regressie,
waarbij de huurprijs van een appartement 1 geschat in functie van de oppervlakte.
De regressie-analyse vindt hiervoor dat :
Werkelijke markthuurwaarde
= 375 € + 3.8 € * bewoonbare oppervlakte + schattingsfout
De geschatte coëfficiënt voor de variabele bewoonbare oppervlakte is 3,8, wat wil
zeggen dat voor elke extra vierkante meter de gevraagde huurprijs gemiddeld met
3.8 € zal toenemen. Voor een appartement van 100 m² schat de
regressievergelijking de werkelijke markthuurwaarde op 755 €. De regressietechniek
zorgt er enerzijds voor dat de gemiddelde fout van alle observaties samen
nul is en dus niet vertekend is. Anderzijds zorgt ze ervoor dat het verschil tussen
de geschatte waarden en de werkelijke waarden minimaal is. Meer algemeen
wordt een regressievergelijking als volgt geschreven, met Y de te verklaren
variabele, ß0 een constante, X1 de verklarende variabele met bijhorende coëfficiënt
ß1 en ε de foutenterm. De index i geeft aan over welke observatie het gaat. Voor
elke observatie wordt deze vergelijking getest, en de coëfficiënten worden zo
1 Gevraagde huurprijzen volgens immowebsites, 2011
8